PEMILIHAN INVESTASI PROYEK Metode-Metode Evaluasi Proyek Keputusan investasi merupakan keputusan manajemen keuangan yang paling

penting di antara ketiga keputusan jangka panjang yang diambil manajer keuangan. Disebut penting, karena selain penanaman modal pada bidang usaha yang membutuhkan modal yang besar, juga keputusan tersebut mengandung risiko tertentu, serta langsung berpengaruh pada nilai perusahaan. Pada umumnya, langkah-langkah yang perlu dilakukan dalam pengambilan keputusan investasi adalah sebagai berikut: 1. Adanya usulan investasi (proposal investasi). 2. Memperkirakan arus kas (cash flow) dari usulan investasi tersebut. 3. Mengevaluasi profitabilitas investasi dengan menggunakan beberapa metode penilaian kelayakan investasi. 4. Memutuskan menerima atau menolak usulan investasi tersebut. Untuk menilai profitabilitas rencana investasi dikenal dua macam metode, yaitu metode konvensional dan metode non-konvensional (discounted cash flow). Dalam metode konvensional dipergunakan dua macam tolok ukur untuk menilai profitabilitas rencana investasi, yaitu payback period dan accounting rate of return, sedangkan dalam metode non-konvensional dikenal tiga macam tolok ukur profitabilitas, yaitu Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), dan Internal Rate of Return (IRR).

NET PRESENT VALUE (NPV) NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan. Jadi perhitungan NPV mengandalkan pada teknik arus kas yang didiskontokan. Menurut Kasmir (2003:157) Net Present Value (NPV) atau nilai bersih sekarang merupakan perbandingan antara PV kas bersih dengan PV Investasi selama umur investasi. Sedangkan menurut Ibrahim (2003:142) Net Present Value (NPV) merupakan net benefit yang telah di diskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital (SOCC) sebagai discount factor.

Pada tabel berikut ditunjukkan arti dari perhitungan NPV terhadap keputusan investasi yang akan dilakukan.

Jika proyek memiliki NPV positif. (3) Aliran kas ke luar haruslah tidak memasukkan unsur bunga. sementara jika NPV adalah negatif. NPV sebesar nol menyiratkan bahwa arus kas proyek sudah mencukupi untuk membayar kembali modal yang diinvestasikan dan memberikan tingkat pengembalian yang diperlukan atas modal tersebut. Jadi harus diperbandingkan adanya bagaimana aliran kas seandainya dengan dan tanpa proyek. maka proyek tersebut menghasilkan lebih banyak kas dari yang dibutuhkan untuk menutup utang dan memberikan pengembalian yang diperlukan kepada pemegang saham perusahaan. Biaya bunga tersebut termasuk sebagai tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return) untuk penilaian proyek tersebut. Jika dua proyek dengan NPV positif adalah mutually exclusive. (3) Jika NPV adalah positif.Langkah menghitung NPV: (1) Tentukan nilai sekarang dari setiap arus kas. apabila proyek itu direncanakan akan dibelanjai/didanai dengan pinjaman. (2) Informasi terebut haruslah didasarkan atas “incremental” (kenaikan atau selisih) suatu proyek. maka proyek harus diterima. maka salah satu dengan nilai NPV terbesar harus dipilih . yang didiskontokan pada biaya modal proyek. hasil ini didefinisikan sebagai NPV proyek. ada beberapa hal yang perlu diperhatikan : (1) Taksiran kas haruslah didasarkan atas dasar setelah pajak. bisa terjadi bahwa produk lama akan “termakan” sebagian karena kedua produk itu bersaing dalam pemasaran. maka proyek itu harus ditolak. . –> Maka sebelum penghitungan/penentuan NPV hal yang paling utama adalah mengetahui atau menaksir aliran kas masuk di masa yang akan datang dan aliran kas keluar. (2) Jumlahkan arus kas yang didiskontokan ini. Di dalam aliran kas ini. Kalau kita ikut memasukkan unsur bunga di dalam perhitungan aliran kas ke luar. termasuk arus masuk dan arus keluar. Hal ini penting sebab pada proyek pengenalan produk baru. maka akan terjadi penghitungan ganda. Keunggulan NPV = menggunakan konsep nilai waktu uang (time value of money).

karena IRR dapat segera dibandingkan dengan cost of capital). Apabila IRR lebih besar dari pada tingkat bunga yang disyaratkan maka proyek tersebut diterima. NPV dianggap lebih unggul dibandingkan IRR. Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat lain (bunga deposito bank.INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) Metode ini untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang membuat NPV sama dengan nol. maka usulan investasi tersebut juga dinilai layak berdasarkan IRR”. IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak. IRR adalah nilai discount rate i yang membuat NPV dari proyek sama dengan nol. (2) NPV dan IRR sama-sama termasuk kelompok discounted cash flow. reksadana dan lain-lain). Berdasarkan kesamaan demikian. apabila lebih kecil diterima. Namun demikian. menurut kalangan akademisi. NPV IRR akan memberikan . yaitu NPV tidak memiliki safety margin (sedangkan IRR memiliki safety margin) dan NPV kalah populer dibandingkan dengan IRR (para investor pada umumnya lebih tertarik menggunakan IRR. MARR adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor. artinya “apabila suatu usulan investasi dinilai layak berdasarkan NPV. sedangkan IRR tidak dapat mengatasi fenomena tersebut. karena NPV dapat mengatasi fenomena multiple IRR dan conflict ranking projects. NPV juga memiliki kelemahan. Konsep dasar opportunity cost pada hakikatnya merupakan pengorbanan yang diberikan sebagai alternatif terbaik untuk dapat memperoleh sesuatu hasil dan manfaat atau dapat pula menyatakan harga yang harus dibayar untuk mendapatkannya. Discount rate yang dipakai untuk mencari present value dari suatu benefit/biaya harus senilai dengan opportunity cost of capital seperti terlihat dari sudut pandangan si penilai proyek. Dengan rumus umum sebagai berikut : Penerimaan atau penolakan usulan investasi ini adalah dengan membandingkan IRR dengan tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return). DISKUSI MENGENAI PERBANDINGAN NPV DAN IRR (1) Pada umumnya pengambilan kepu-tusan investasi berdasarkan NPV dan IRR akan memberikan hasil yang sama. Meskipun demikian. penganut nilai waktu dan proceeds selama total usia proyek. IRR yang merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return (MARR) .

Untuk kondisi seperti begitu NPV. Proyek B dapat dikatakan mempunyai nilai resiko yang lebih kecil (exposure dana perusahaan dalam kegiatan investasi yang lebih kecil) dan tingkat pengembalian yang lebih besar (IRR besar). IRR dapat bertolak belakang memberikan jawaban secara khusus sering terjadi pada susunan peringkat usul investasi. Secara naluri mungkin kita akan memilih Proyek A karena nilainya 10x lebih besar. tetapi sebenarnya terkandung sebuah pengecualian di dalamnya. project dikatakan laik apabila NPV>0. dapat disebutkan indikator2 dasar. Hal ini disebabkan NPV konsisten. 2. Net Present Worth/Value. NPV adalah indicator yang sebenarnya dalam merefleksikan tujuan dari bisnis yaitu menghasilkan uang sebanyak-banyak. yaitu: > Eksternal ROR. Kelompok yang pro IRR mengatakan bahwa bahwa NPV tidak menggambarkan optimasi dan efisiensi penggunaan sumber daya dana investasi dalam kaitannya dengan rate dari pengembaliannya (rate of return). ROR merupakan perolehan per tahun dari investasi suatu proyek. yaitu return yang diperoleh apabila investasi dilakukan di luar organisasi. Selain itu disebutkan IRR punya kelemahan yaitu tidak bisa memberikan nilai IRR yang sebenarnya apabila cashflow nya multi-signs dan tidak menggambarkan konsep Time Value of Money. Namun NPV pada umumnya dipandang unggul ketimbang IRR.keputusan yang sama dalam menilai usul investasi. yg dapat diproyeksi pada tahap feasibility studi. Pendekatannya adalah pada konsep cash flow (cash in/cash out). Contoh: suatu perusahaan menyimpan dananya di Bank atau membeli saham perusahaan lain.. (4) Terminology NPV & IRR. Jika IRR tinggi. yaitu mempertimbangkan perbedaan skala investasi dari pernyataan secara absolut dalam rupiah tidak seperti IRR yang memiliki pernyataan berbentuk persentase sehingga skala investasi terabaikan. Hal tersebut. Pengecualian yang dimaksudkan berkaitan saat menilai salah satu dari dua atau lebih usul investasi bersifat mutually exclusive. yaitu: 1. sebenarnya merupakan indicator kelaikan project. (4) Kelompok yang proNPV mengatakan bahwa “Cash is King”. (3) Kenapa IRR didapat dari mencari discount rate yg membuat NPV = 0? Karena itu menggambarkan ekspektasi investor akan tingkat pengembalian investasinya. Sebaliknya NPV berpegang konsisten besarnya tingkat reinvestasi adalah tetap sebesar tingkat diskonto yang ditetapkan sebelumnya. Tapi kalau Proyek A membutuhkan investasi sebesar Rp 75 juta sedangkan Proyek B hanya sebesar Rp 1 juta. ROR sendiri ada dua macam. Jika IRR rendah. Secara umum. artinya ruang utk ekspektasi thd tingkat pengembalian investasinya cukup lebar.. dikarenakan perbedaan asumsi yang melekat terkait tingkat reinvestasi dana bebas. adalah perbedaan antara nilai sekarang dari penerimaan total dan nilai sekarang dari pengeluaran sepanjang umur proyek pada discount rate yang diberikan. Rate of Return (ROR) atau Return on Investment (ROI). adalah discount rate yang memberikan harga NPV = 0. Contohnya nilai NPV Proyek A sebesar Rp 100 juta dan Proyek B sebesar Rp 10 juta. IRR berasumsi dana bebas diinvestasikan kembali dengan tingkat rate of returnnya selama periode sisa usia. . maka rentang tsb sempit. Andaikan berbasis NPV usul investasi layak diterima maka demikian pula IRR. NPV danIRR akan memberikan keputusan yang sama.

Setiap future income didiskon. Rumus: NPV = I0 + I1/(1+r) + I2/(1+r)^2 + I3/(1+r)^3 + . Contoh.> Internal ROR (atau IRR). bonds. atau melakukan fracturing untuk meningkatkan produksi sumur. yaitu return yang diperoleh apabila investasi dilakukan di dalam perusahaan sendiri. dimana NPV proyek yang lebih besar yang akan diambil. proyek diterima NPV < 0. Instrumen tersebut adalah Net Present Value (NPV) dan yang kedua adalah Internal Rate of Return (IRR). yang mengindikasikan value atau suatu besaran uang. proyek ditolak Dari rumusan di atas. IRR > tingkat keuntungan yang diisyaratkan. Investasi terbaik akan didapat apabila NPV dan IRR sama-sama bernilai tinggi. Oppurtunity cost dapat berupa berapa banyak uang yang dapat diterima apabila diinvestasikan di tempat lain atau berapa banyak bunga yang akan dibayar apabila kita meminjam uang. makin tinggi NPV makin lebih awal datangnya income.n r merupakan discount rate NPV > 0. suatu perusahaan melakukan pengeboran untuk menambah kapasitas produksi. karena bunganya lebih menarik. dapat ditarik suatu kesimpulan: makin tinggi income. suatu proyek . semua future cash flow dikonversikan menjadi suatu nilai ekuivalen pada waktu tahun ke nol dengan menggunakan teknik diskounting. artinya dibagi dengan bilangan yang merepresentasikan oppurtunity cost dari memiliki modal mulai tahun ke nol hingga tahun dimana income diterima atau dibelanjakan. Dalam melakukan investasi tentunya harus dilakukan perbandingan antara investasi yang satu dengan yang lainnya misalnya uangnya diinvestasikan di bank saja. walaupun tidak demikian. Untuk mutually exclusive project. dll). Dari grafik. karena pada kondisi tertentu IRR bisa menyesatkan. makin rendah NPV Untuk membandingkan dua proyek yang mana akan dipilih dapat dilakukan dengan membandingkan kedua nilai NPV proyek. makin tinggi NPV makin tinggi discount rate. Jadi IRR harus dibandingkan dengan alternatif investasi yang lain.+ In/(1+r)^n dimana: I0 adalah investasi tahun ke-0 In merupakan net income tahun ke-1. IRR memiliki kelemahan dimana IRR umumnya digunakan untuk pengambilan keputusan untuk single project bukan mutually exclussive project (proyek yang saling menghilangkan). . proyek diterima IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan. kriteria NPV lebih dominan digunakan dimana proyek dengan NPV lebih besar akan dipilih walaupun memiliki IRR yang lebih kecil. 2. Pada kasus tertentu sering dinyatakan bahwa IRR dengan nilai yang tinggi akan lebih menguntungkan daripada investasi dengan nilai IRR yang lebih rendah. NPV merupakan penjumlahan dari masing-masing present value dari net income yang diproyeksikan tiap tahun. Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila rate of returnnya lebih besar daripada return yang diterima apabila kita melakukan investasi di tempat lain (bank. IRR merupakan effective compounded return rate annual yang dapat dihasilkan dari suatu investasi atau yield dari suatu investasi. (5) Terdapat dua instrumen evaluasi investasi yang umum digunakan untuk menilai apakah suatu investasi akan dilakukan atau tidak. 3. merupakan instrument evaluasi yang digunakan untuk memutuskan apakah suatu pemilik modal ingin melakukan investasi atau tidak. IRR atau Internal Rate of Return. proyek ditolak IRR lebih merupakan suatu indikator efisiensi dari suatu investasi. berlawanan dengan NPV. Pada NPV.

Perbedaan metode NPV dan IRR 1.mungkin akan memiliki beberapa discount rate yang membuat nilai NPV = 0 (ada net income negatif di sela-sela tahun net income positif). bukan? Sebagai alternatif terhadap pendekatan ini. Hal ini dikarenakan para manager ataupun pemilik modal lebih gampang membandingkan investasi/proyek yang berbeda besaran dalam bentuk % rate of return (IRR) dibandingkan dengan besaran uang (NPV). survey mengindikasikan bahwa kalangan eksekutif lebih menyukai IRR daripada NPV. Pertama. NPV gagal untuk mengevaluasi dua atau lebih proyek mutually exclusive yang mempunyai umur berbeda. NPV tidak dinyatakan secara relatif. Yang bijak akan menyamakan umur kedua proyek itu terlebih dahulu sebelum membandingkan NPV-nya. NPV pun mengandung kekurangan. Jika kedua metode digunakan untuk menilai satu proyek maka kedua metode ini selalu memberikan kesimpulan yang sama karena NPV positif dari suatu proyek akan memberikan IRR yang lebih besar dari biaya modal. dan kriteria tradisional lainnya mengasumsikan satu angka tunggal untuk arus kas pada periode-periode mendatang. sehingga nilai IRR bisa lebih dari satu atau kita dihadapkan pada beberapa pilihan nilai IRR. Akan lebih tepat jika kita menyiapkan analisis skenario seperti tiga skenario berbeda untuk kondisi pesimistis. Kedua. Misalkan kita mempunyai dua proyek yang memerlukan investasi awal sama besar. Karenanya. IRR juga memiliki kelemahan sehingga digunakan MIRR (Modified Rate of Return). sementara proyek B sebesar Rp280 juta selama 10 tahun. dan optimis untuk masa depan yang penuh ketidakpastian. paling mungkin. kita harus mereplikasinya hingga 819 tahun untuk dapat dibandingkan. IRR lebih unggul dan lebih mudah dipahami karena sudah dinyatakan secara relatif. katakan Rp1 miliar. IRR. Bahwa kedua proyek akan selesai dalam waktu yang berbeda yaitu 5 tahun dan 10 tahun tidak diperhitungkan dalam NPV. 2. Dalam soal ini. berbeda dengan IRR. Pendekatan replikasi ini tentunya mempunyai keterbatasan. proyek B yang akan dipilih karena mempunyai NPV yang lebih besar yaitu Rp582 juta berbanding Rp442 juta pada tingkat diskonto 12%. dan 13 tahun. Tidak aneh jika IRR sangat favorit dan investor lebih suka berbicara rasio daripada nilai rupiah. Tidak mungkin. Fokus IRR memberikan indikasi tingkat hasil pengembalian proyek jika sesuai dengan yang diharapkan. Bagus jika investasi awal Rp2 miliar. Dalam contoh di atas. (6) Metode net present value (net present value method) adalah metode yang mendasarkan pada nilai sekarang dari pengembalian masa depan yang didiskontokan pada tarif biaya modal. Berdasarkan kriteria NPV. NPV. kita menghitung nilai tahunan ekuivalen atau equivalent annual value (EAV) yaitu arus kas tahunan yang ekuivalen dengan NPV proyek itu. Metode internal rate of return (rate of return method) adalah metode yang didasarkan pada tingkat suku bunga yang menyeimbangkan nilai sekarang dari pengembalian masa depan dengan total biaya investasi. Dari segi reinvestasi. proyek A diulangi sehingga menjadi berumur 10 tahun seperti proyek B. Untuk tiga proyek dengan umur 7 tahun. 9 tahun. Metode NPV ini mengatasi kelemahan dalam metode payback. tetapi jelek jika dana yang diperlukan untuk menghasilkan NPV ini Rp10 miliar. Walaupun secara akademik NPV lebih dominan dipilih. Ini tentunya dengan asumsi setiap proyek dapat direplikasi. NPV sebesar Rp600 juta belum dapat dikatakan bagus atau tidak. Proyek A mampu menghasilkan arus kas Rp400 juta selama 5 tahun. . Ketiga. (5) Seperti IRR yang memiliki beberapa kelemahan. Fokus NPV adalah berapa tambahan nilai proyek pada nilai perusahaan dengan asumsi semua arus kas dapat direalisir.

mungkin saja ditolak karena NPV menjadi negatif jika tingkat diskonto dinaikkan untuk kompensasi tambahan risiko yang ada. Copeland et al dalam bukunya Financial Theory and Corporate Policy (2005) menyatakan kalau kriteria IRR melanggar prinsip penambahan nilai (value additivity). Hampir semua buku keuangan satu suara soal ini bahwa kriteria NPV yang sebaiknya digunakan dan proyek A yang harus dipilih. dan risiko. NPV atau tambahan kekayaan sebesar Rp6 miliar jauh lebih menarik daripada IRR 30% tetapi hanya dari Rp5 miliar. Sebuah proyek yang memberikan IRR 18% akan diterima jika return patokan adalah 15%. Metode NPV lebih baik secara teoritis jika dibandingkan dengan metode IRR. Logika dasar yang perlu dipahami tentang NPV dan IRR adalah keduanya memerlukan tiga input utama yaitu arus kas. misalkan 12% dan 20%. Konflik antara kedua metode NPV dan IRR terjadi karena profil NPV dari proyek berbeda. Melihat IRR-nya lebih membingungkan lagi karena proyek dengan arus kas nonkonvensional bisa memberikan kita multipel IRR. timing. Dengan NPV. semakin besar batas return yang diminta investor. tetapi NPV dan IRR memberikan peringkat yang berbeda? Jawabannya tetap kriteria NPV yang dianjurkan untuk digunakan. Kedua. Misalkan kita mempunyai tiga proyek investasi yang menguntungkan yaitu 1. Diketahui proyek 1 dan 2 bersifat mutually exclusive. Adapun timing adalah berapa lama proyek investasi mampu mendatangkan kas masuk dan besarnya kas ini untuk setiap periode. Terakhir. semakin besar tingkat diskonto yang akan digunakan yang berimplikasi semakin rendahnya NPV yang akan diperoleh. Arus kas sendiri terdiri atas kas keluar yang biasanya hanya terjadi sekali saja pada awal dan kas masuk yang dapat dihasilkan pada periode-periode berikutnya. kita mestinya dapat memilih antara proyek 1 dan 2 yang lebih baik tanpa harus dipengaruhi proyek 3 yang independen. semakin besar risiko sebuah proyek. misalnya biaya investasi berbeda dan umum proyek lebih panjang dari yang lain. proyek yang sama ini akan ditolak karena investor sangat mungkin menaikkan return minimal menjadi 20%. Ketiga. Dengan kata lain. sedangkan IRR mengasumsikan IRR itu sendiri. NPV selalu memberikan satu angka sementara IRR bisa menghasilkan banyak angka. Hal ini disebabkan bahwa metode IRR dikembangkan lebih dahulu dari metode NPV dan metode IRR sudah lama digunakan. (7) Dua kriteria utama investasi dalam aset riil adalah net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR). Dalam kondisi ini. Jika return patokan adalah 15%. dan proyek 3 bersifat independen. Semakin besar risiko. proyek yang diterima pada tingkat diskonto tertentu. Jika prinsip penambahan nilai berlaku. Kriteria ini diakui lebih unggul daripada IRR karena adanya tiga kelemahan yang melekat dalam IRR. risiko mencerminkan ketidakpastian atau kemungkinan timbulnya kerugian atau hasil yang tidak diharapkan. tingkat diskonto tinggi dapat membuat NPV semakin tinggi atau malah membuat proyek menjadi diterima. Maksudnya adalah. tetapi Metode NPV lebih baik secara toeritis jika dibandingkan dengan metode IRR jika dalam kenyataan lebih banyak perusahaan menggunakan metode IRR dibandingkan dengan metode NPV. dan 3. 2. karena mempunyai NPV positif. Kesimpulan umum di atas akan berlaku sepanjang pola arus kas bersifat konvensional yaitu kas keluar terjadi pada awal yang diikuti dengan kas masuk selama beberapa periode. misalnya masing-masing memerlukan dana Rp10 miliar. Pertama. jika proyek 1 lebih . Jika proyek yang dinilai bersifat eksklusif (mutually exclusive) kedua metode NPV dan IRR dapat menghasilkan penilaian (kesimpulan) yang berbeda. tingkat return reinvestasi yang digunakan dalam NPV adalah tingkat diskontonya.3. Bagaimana jika skala proyek A dan B relatif sama. Tetapi jika dinilai berisiko tinggi. apakah proyek ini akan diterima? Sulit untuk menjawabnya. Hasil menjadi berbeda jika arus kas bersifat nonkonvensional seperti proyek pertambangan yang kadang memerlukan kas keluar dalam jumlah besar di akhir proyek untuk reklamasi.

jika limit yang ditetapkan sebanyak 1. karena masing-masing punya keunggulan dan kelemahan tersendiri.nya yang hasilnya merupakan satuan waktu. tergantung mana preferensi dari investor. (9) Keterangan : *mutually exclusive : in Layman’s terms.ooo. dengan kata lain payback period merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash flow. Jadi. (2) mengabaikan konsep time value of money Metode Payback Period (PP) Payback period adalah suatu metode berapa lama investasi akan kembali atau periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas. *payback period : Metode payback (payback method) adalah metode yang mendasarkan pada jumlah tahun yang diperlukan untuk mengembalikan investasi awal. Namun. maka ini tergantung preferensi.000.e. kemudian mengambil keputusan berdasarkan anggaran investasi yang tersedia.. NPV menunjukkan kekayaan yang dihasilkan atau bertambah dari suatu investasi. yang jelas NPV lebih superior dan disukai karena menunjukkan present value arus kas yang akan diterima. Namun. Kelemahan metode ini adalah (1) mengabaikan penerimaan setelah payback tercapai. Untuk menentukan kriteria mana yang ingin Anda gunakan. B dan D atau B dan C. IRR sendiri hanya menunjukkan tingkat return dalam investasi itu sendiri. Padahal. sementara IRR menunjukkan tingkat returnnya. Sementara. proyek 1+3 mestinya akan lebih baik juga daripada proyek 2+3. (8) Untuk mengatasi masalah ini. kenyataannya tidak semudah itu. maka yang harus dilakukan adalah memberikan ranking terhadap proyek-proyek yang tersedia. . Suatu usulan investasi akan disetujui apabila payback period-nya lebih cepat atau lebih pendek dari payback period yang disyaratkan oleh perusahaan. maka yang terpilih adalah proyek A dan C.baik daripada proyek 2. jika dilihat dari kriteria NPV. Kriteria NPV mematuhi prinsip ini tetapi tidak demikian dengan IRR yang memilih proyek 1 tetapi berubah menjadi proyek 2+3 ketika pilihan proyek 3 juga disodorkan. yang artinya menggunakan asumsi jika arus kas yang dihasilkan direinvestasikan lagi pada rate yang sama dengan IRR tersebut. Capital rationing dilakukan pada umumnya dengan menggunakan IRR atau NPV. berdasarkan kriteria IRR maka proyek yang dipilih adalah proyek A. they have no common outcomes). Misalnya. two events are mutually exclusive if they cannot occur at the same time (i.

c) Mengabaikan nilai sisa (salvage value) investasi. sehingga banyak digunakan oleh perusahaan. Keunggulan metode payback period adalah sebagai berikut: a) Perhitungannya mudah dimengerti dan sederhana. . b)Mempertimbangkan arus kas dan bukan laba menurut akuntansi. c) Sebagai alat pertimbangan risiko karena makin pendek payback makin rendah risiko kerugian. Meskipun metode payback period memiliki beberapa kelemahan. tetapi metode ini tidak digunakan sebagai alat utama melainkan hanya sebagai indikator dari likuiditas dan risiko investasi.Metode payback period merupakan metode penilaian investasi yang sangat sederhana perhitungannya. namun metode ini masih terus digunakan secara intensif dalam membuat keputusan investasi. b) Mengabaikan arus kas masuk yang diperoleh sesudah payback period suatu rencana investasi tercapai. Tetapi di lain pihak metode ini mempunyai kelemahankelemahan. yaitu : a)Tidak memperhatikan nilai waktu uang.

.

dalam kaitannya dengan waktu.486. untuk menentukan beberapa nilai sekarang perlu digunakan discount rate atau tingkat keuntungan yang diharapkan.486. Terdapat beberapa dasar pengertian yang perlu dipahami terlebih dahulu.00 826.000.00 X 0.00 *) Untuk menentukan discount faktor pada discount rate10 % lihat tabel A1 (lampiran BMP Manajemen Keuangan EKMA4213) Jadi nilai sekarang dari penerimaan Rp1. Untuk menganalis tersebut dapat digunakan metode : 1.000.00 X 0.000. adalah nilai sekarang.000. Untuk itu sebelum melakukan investasi ini perlu dilakukan analisis apakah rencana investasi aktiva tetap tersebut menguntungkan atau tidak. Net Present Value (NPV) 2. Biasanya perusahaan mewujudkan dalam bentuk investasi aktiva tetap. Internal Rate of Return (IRR) 4. berdasarkan discount rate tertentu.000.000. Misalnya : Suatu investasi diharapkan selama 3 tahun mendatang akan menghasilkan keuntungan rata-rata Rp1.000. yaitu : 1. Pengertian cash flow .00 per tahun selama 3 tahun adalah Rp2.000. Payback 3.00 + Total Present Value = Rp 2.909 *) PV 2 = Rp1. Karakteristik dari investasi aktiva tetap ini adalah memerlukan jumlah dana yang cukup besar dan perputarannya lebih dari satu tahun.INVESTASI JANGKA PANJANG Investasi jangka panjang merupakan investasi yang perputarannya lebih dari satu tahun.826 PV 3 = Rp1.00 per tahun.000.000.000. PV 1 = Rp1. Pengertian Present Value.00 751.000.000. Average Rate of Return (ARR) Metode NPV Metode ini merupakan model yang memperhitungkan pola cash flows keseluruhan dari suatu investasi. Apabila tingkat discount ratenya 10 % maka nilai sekarang dari keuntungan tersebut adalah.00 X 0.751 = Rp = Rp = Rp 909.000.000.00 2.

735 Total PV Proceed PV Net Investment = Rp8.000.000.000. Discount rate diperhitungkan 8 %.000.000.704.000.000.455.000.000. = Rp 3.00 X 0.00 = Rp 3.000.000.000. 3.000.000.000.00 X 1 NPV Proyek B.000.455.000. Penyelesaian: Proyek A.000.00 X 0.00 Pola cash flow untuk masing proyek diperkirakan sebagai berikut.00 Rp1.00 Proyek manakah yang menguntungkan apabila dapat penilaian menggunakan metode NPV.00 = Rp 8. PV Proceed tahun 1 = Rp4.000.926 2 = Rp4.00 + = Rp 9.00 = Rp 1.794 4 = Rp1.000.00 Rp4.000.000.00 = Rp 735.Cash flow atau proceed atau net cash flows adalah laba setelah pajak (EAT) + depresiasi.428.00 X 0.857 3 = Rp2.00 = Rp 1.000. Contoh soal: Proyek A dan B membutuhkan investasi sebesar Rp8.000.000.000.000.000.00 Rp3.000.000.000.000. Pengertian Net Investment (Outlay) merupakan sejumlah dana yang digunakan untuk investasi Rumus NPV = PV net cash flow – PV net investment Kriteria yang dipakai untuk menolak atau menerima suatu investasi dengan menggunakan metode NPV adalah investasi yang menghasilkan NPV positif dan terbesar.588.00 Rp4.000.00 . Tahun 1 2 3 4 Proyek A Rp4.000.000.000.00 Proyek B Rp1.00 Rp2.00 X 0.00 Rp2.

00 Proyek B Rp 3.000. karena tidak memperhitungkan konsep nilai waktu uang (time value of money).000.000.455. sehingga cash flows tidak dikaitkan dengan discount rate tertentu.00 X 0.000.000.000.00 + = Rp 7.000.00 = Rp 2.00 X 0.382.000.000.000.000. Tahun Pola Cash Flows Proyek A 1 2 3 4 Rp 5.735 Total PV Proceed PV Net Investment = Rp8.000.00 X 0.040.00 Kesimpulan : Proyek yang diterima adalah Proyek A karena menghasilkan NPV positif sebesar Rp1.00 Payback Metode ini mengukur berapa lama waktu yang dubutuhkan untuk mengembalikan investasi semula.PV Proceed tahun 1 = Rp1.000.000.938. melalui proceed yang dihasilkan dalam setiap periode.000.000.000.000.000.000.00 Rp 4.000.00 Pola cash flow untuk masing proyek diperkirakan sebagai berikut.000.00 Dari data tersebut di atas.714.00 = Rp 8. Contoh soal: Proyek A dan B membutuhkan investasi masing-masing sebesar Rp10.000.00 Rp 4.000.000.00 Rp 3.000.062.00 Rp 5.000.000. maka payback period dapat dihitung : Proyek A = 2 tahun Proyek B = 3 tahun .000.00 Rp 2.00 Rp 3.926 2 = Rp2.00 X 1 NPV = Rp 926.000.00 = Rp 1.00 = Rp .000.000.00 X 0.000. Untuk itu metode ini sering disebut metode yang paling sederhana.857 3 = Rp3.000.00 = Rp 2.000.000.794 4 = Rp4.000.

794 4 = Rp2.000. Rumus menentukan discount rate yang dicari dapat dirumuskan sebagai berikut : .000. maka payback period yang didiskontokan adalah : Proyek A = 2 tahun. maka Payback period yang didiskontokan adalah : Penyelesaian: Proyek A.00 = Rp 2.285.000.5 bulan Proyek B = 3 tahun.00 = Rp 1.382.857 3 = Rp3.00 X 0.000.857 3 = Rp3.000. mencari NPV pada discount rate tertentu. Metode ini disebut metode Payback period yang didiskontokan.470. PV Proceed tahun 1 = Rp5.794 4 = Rp4.00 = Rp 3.00 = Rp 4.00 = Rp 2.000.000.926 2 = Rp5.000.000.000.630. sehingga pola cash flows dikalikan dengan discount ratenya.00 = Rp 4. sehingga pada keadaan ini NPV = 0.000.Metode payback tersebut dapat juga dimodifikasi agar agar tidak timbul kelemahan.778.735 Proyek B.000.000.00 Dari data tersebut di atas.000. sedangkan konsep IRR justru mencari discount rate yang diinginkan.382. Sehubungan dengan hal tersebut ada hubungan antara konsep NPV dengan IRR. 5.00 X 0.00 = Rp 2. yaitu dengan jalan memperhitungkan konsep nilai waktu uang (time value of money).00 X 0.000. 6 bulan Internal Rate of Return (IRR) Prinsip dari metode ini adalah bagaimana menentukan discount rate yang dapat mempersamakan present value dari proceed dengan outlay atau net investment.000.000.000.735 = Rp 2.00 X 0.00 X 0. apabila ke dua proyek tersebut diperhitungkan dengan discount rate 8 %.926 2 = Rp4.940.00 X 0.000.000.000. Contoh soal: Dari soal di atas.000. Konsep NPV.00 X 0.000.428.00 X 0.000. PV Proceed tahun 1 = Rp3.

000.000.00 NPV = Rp 1.00 3 = Rp2.857 = Rp 3.000.000.000.00 2 = Rp4.718 = Rp 2.00 X 1 = Rp 8.000.516 = Rp Total PV Proceed 516.000.Keterangan : Pr 1.00 X 0.872.000.794 = Rp 1.000.609 = Rp 1.00 2 = Rp4.00 - . Penyelesaian: Proyek A.00 4 = Rp1.00 X 0.388.000.000.00 + = Rp 9.000.000.00 X 0.218.000.000.00 X 0.000.735 = Rp Total PV Proceed 735.000.000.000.000.00 3 = Rp2. .926 = Rp 3.455. Contoh soal: Lihat contoh soal pada NPV.847 = Rp 3.000.000.428.000. DF 8 % PV Proceed tahun 1 = Rp4.00 X 0.3. .000.000.000.000.00 X 0. untuk proyek A dan proyek B dapat dicari IRR nya dengan menggunakan discount rate pada alternatif tingkat bunga 8 % dan 18 %.000.000.00 PV Net Investment = Rp8.588.000.00 DF18 % PV Proceed tahun 1 = Rp4.00 + = Rp 7.00 X 0.455.000.000.000.00 4 = Rp1.00 X 0. .2.00 X 1 = Rp 8.704.n = Proceed tahun ke r = IRR Untuk mencari besarnya r dapat dilakukan dengan metode trial and error (coba-coba).00 PV Net Investment = Rp8.000.000.994.

000.000.000.00 DF 2 % PV Proceed tahun 1 = Rp1.794 = Rp 2.000.000.000.000.938.000.040.00 4 = Rp4.000.00 2 = Rp2.714.00 PV Net Investment = Rp8. dapat dilakukan dengan interpolasi sebagai berikut : .000.00 X 0.000.980 = Rp 980.0. Untuk mencari discount rate yang tepat.00 3 = Rp 3.000.00 X 0.00 Dari hasil perhitungan tersebut.6.000.000. discount rate yang dicari terletak antara 8 % dan 18 %.000.00 X 1 = Rp 8.000.922.00 X 0.00 + Total PV Proceed = Rp 9.000.000.382.00 X 0.000.96 % X 10 % Proyek B.000.000.NPV = Rp .000.000.6.00 2 = Rp 2.000.000.00 - .826.455.000.000. DF 8 % PV Proceed tahun 1 = Rp 1.000.000.00 X 1 = Rp 8.00 X 0.00 PV Net Investment = Rp8.00 + Total PV Proceed = Rp 7.00 X 0.000.926 = Rp 926.000 8% IRR = 18 % = 18 % . 4.000.000.00 X 0.00 X 0.924 = Rp 3.062.424.04 % = 17.000 18 % 0 IRR 1.00 NPV = Rp .00 3 = Rp3.000.735 = Rp 2.696.857 = Rp 1.000.000.942 = Rp 2.000.00 4 = Rp.961 = Rp 1.

05 % X6% Average Rate of Return (ARR) Dalam menganalisis rencana investasi dengan metode ini adalah lain dari metode yang telah dijelaskan terdahulu karena dalam metode ini hanya memperhitungkan laba setelah pajak bukan proceed.000 00 8 % IRR 2% 0 1.424. Untuk mencari discount rate yang tepat.00 Dari hasil perhitungan tersebut.0 IRR = 8 % = 8 % . dapat dilakukan dengan interpolasi sebagai berikut : 938.NPV = Rp 1.3.000.95 % = 4.424. sehingga rumus dari ARR ini adalah : ARR= x 100 % Rata-rata investasi = Contoh soal : Berikut ini adalah rencana investasi proyek A dan B Investasi proyek A = Rp600 juta usia investasi 6 tahun proyek B = Rp720 juta usia investasi 6 tahun Proceed untuk proyek A dan B diperkirakan sebagai berikut : Tahun Proyek A Proyek B . discount rate yang dicari terletak antara 2 % dan 8 %.

1 2 3 4 5 6 Rp 200 juta Rp 200 juta Rp 200 juta Rp 200 juta Rp 200 juta Rp 200 juta Rp 450 juta Rp 220 juta Rp 200 juta Rp 130 juta Rp 130 juta Rp 130 juta Proyek manakah yang dipilih berdasarkan metode ARR Penyelesaian : Depresiasi untuk: Proyek A = = Rp100 juta Proyek B = = Rp120 juta Laba setelah pajak untuk proyek A dan B adalah : Proyek A Investasi Rata-rata investasi Tahun : 1 2 3 4 5 6 Rp 600 juta Rp 300 juta Rp 100 juta Rp 100 juta Rp 100 juta Rp 100 juta Rp 100 juta Rp 100 juta Rp 600 juta :6 Rp 100 juta Proyek B Rp 720 juta Rp 360 juta Rp 330 juta Rp 100 juta Rp 80 juta Rp 10 juta Rp 10 juta Rp 10 juta Rp 540 juta : 6 Rp 90 juta Rata laba setelah pajak .

= 33.00 % Rp 360 juta Proyek yang dipilih berdasarkan metode ARR adalah proyek A karena menghasilkan ARR terbesar.ARR Rp 100 juta ---------------.= 25.33 % Rp 300 juta Rp 90 juta --------------. .