P. 1
Rangkuman Pajak

Rangkuman Pajak

|Views: 61|Likes:
Published by ukht marutu
Kamu sekarang harus mempunyai suatu pemahaman yang lebih baik tentang perpajakan dari hasil dasar konsep-konsep pemerintah pusat. sumber dasar Hukum perpajakan adalah Kantor Pajak Mengkode, Peraturan-peraturan Perbendaharaan. dan keputusan-keputusan. Code yang ada ditulis pada 1954 tetapi sudah ditinjau kembali banyak kali. Sebagai suatu pembayar pajak anda di dalam hukum memiliki hak-hak untuk memperkecil peningkatan kewajiban pajak mu. Aktivitas seperti itu disebut penghindaran pajak dan perlu tidak dikacaukan dengan pengelakan pajak, pemakaian alat/makna yang tidak sah untuk mengurangi kewajiban pajak mu. Konsultan-konsultan pajak profesional dapat membantu anda menurut hukum memperkecil kewajiban pajak mu.
Kamu sekarang harus mempunyai suatu pemahaman yang lebih baik tentang perpajakan dari hasil dasar konsep-konsep pemerintah pusat. sumber dasar Hukum perpajakan adalah Kantor Pajak Mengkode, Peraturan-peraturan Perbendaharaan. dan keputusan-keputusan. Code yang ada ditulis pada 1954 tetapi sudah ditinjau kembali banyak kali. Sebagai suatu pembayar pajak anda di dalam hukum memiliki hak-hak untuk memperkecil peningkatan kewajiban pajak mu. Aktivitas seperti itu disebut penghindaran pajak dan perlu tidak dikacaukan dengan pengelakan pajak, pemakaian alat/makna yang tidak sah untuk mengurangi kewajiban pajak mu. Konsultan-konsultan pajak profesional dapat membantu anda menurut hukum memperkecil kewajiban pajak mu.

More info:

Published by: ukht marutu on Oct 15, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOC, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

11/29/2012

pdf

text

original

Rangkuman Kamu sekarang harus mempunyai suatu pemahaman yang lebih baik tentang perpajakan dari hasil dasar

konsep-konsep pemerintah pusat. sumber dasar Hukum perpajakan adalah Kantor Pajak Mengkode, Peraturan-peraturan Perbendaharaan. dan keputusan-keputusan. Code yang ada ditulis pada 1954 tetapi sudah ditinjau kembali banyak kali. Sebagai suatu pembayar pajak anda di dalam hukum memiliki hak-hak untuk memperkecil peningkatan kewajiban pajak mu. Aktivitas seperti itu disebut penghindaran pajak dan perlu tidak dikacaukan dengan

pengelakan pajak, pemakaian alat/makna yang tidak sah untuk mengurangi kewajiban pajak mu. Konsultan-konsultan pajak profesional dapat membantu anda menurut hukum memperkecil kewajiban pajak mu. Pajak hasil, seperti pajak lain, didasarkan pada konsep yang terbiasa dari kewajiban hutang pajak disebut produk dari dasar kena pajak waktu tarif pajak mu kurang kredit pajak. Untuk pajak hasil, dasar itu adalah pendapatan kena pajak. Pendapatan kena

pajak ditemukan oleh pentotalan semua kecuali pembebasan pajak, dan dari uang masuk mu yang total. Tarif pajak itu bisa dari manapun yang marginal. rata-rata Untuk konsep pajak

pendapatan yang pokok dari tingkat waktu dasar, tingkat itu adalah tingkat merata. Pajak hasil Pemerintah Pusat dirancang untuk bersifat progresif; tingkat pajak marginal meningkat ketika pendapatan kena pajak meningkat. Kewajiban hutang pajak mu dapat juga dikurangi oleh kredit pajak, penyusutan-penyusutan langsung dari kewajiban hutang pajak mu. Pendapatan, dapat digolongkan sebagai yang manapun hasil pemasukan biasa atau capital gains. Hasil capital gains jangka panjang atau yang jangka pendek secara alami. Untuk wajib pajak yang individu, keuntungan modal jangka pendek kena pajak sama halnya pemasukan biasa. Enam puluh persen dari laba yang jangka panjang tidak kena pajak dan sisa 40 persen dikenakan pajak sebagai pemasukan biasa. Untuk alasan ini, keuntungan modal jangka panjang adalah sangat dihargai.

Perusahaan-perusahaan mempunyai suatu tarif pajak yang berbeda dibanding individu. Para wajib Pajak harus membayar pendapatan kena pajak dari dari hasil dan pemegang saham membayar pajak di dividen-dividen diterima. Ini disebut sebagai pembayaran pajak ganda. Partnerships tidak membayar pajak di hasil mereka. Sebagai gantinya, hasil yang dialokasikan kepada para mitra dan mereka harus membayar semua pajak. Pajak ganda dihindarkan di dalam partnerships. Kenaikan pajak dilihat sebagai jalan? cara menunda atau mengurangi kewajiban pajak mu. “Income-producing ril estate” sering disebut sebagai satu perlindungan pajak yang efektif karena Itu dapat menghasilkan suatu hasil negatif atau kecil selagi menghasilkan arus kas sesudah pajak positif kepada anda. itu juga boleh menerima modal jangka panjang sebagai perawatan ketika dijual. Perlindungan pajak adalah sangat berharga untuk diterapkan terhadap investor dengan pendapatan lain-lain kepada kompensasi, tetapi hanya jika dasar Investment adalah secara ekonomis.

kepemilikan lahan mempunyai banyak keterlibatan pajak yang berhubungan dengannya. membatasi biaya-biaya yang

dihubungkan dengan memperoleh suatu rumah mengurangi, memiliki suatu rumah termasuk beberapa pajak yang penting bermanfaat bagi para wajib pajak. Hipotek Irileresi dan pajak harta bersifat dapat dikurangi masing-masing tahun. Ketika harta anda dijual, anda dapat menunda perpajakan tentang segala

keuntungan di bawah hal-yang telah ditetapkan. Orang-orang 55 di atas boleh menerima sampai $125,000 mendapatkan tanpa harus dikenakan pajak. Setiap jumlah di atas $125,000 akan kena pajak.

12 PERPAJAKAN : PAJAK HASIL PEMERINTAH PUSAT DAN INVESTASI - INVESTASI

Dengan

Paman

Sam

sebagai

mitra

(melalui

pajak

pendapatan) di dalam setiap spekulasi bisnis, anda melakukan, itu tidak mengejutkan kepada lahan bisnis bahwa jika anda memutuskan untuk Menanam Modal Dalam ril estate. hukum pajak pendapatan yang pemerintah pusat akan mempengaruhi mu menginvestasikan dan menentukan keputusan-keputusan. Ril estate dianggap sebagai suatu investasi perlindungan pajak. yang ,satu di mana saham Uncle Sam adalah kurang dari investasi-investasi lain. Dengan kata lain, tempat perlindungan ini yang llemah bermanfaat dengan aktip dicari oleh pemodalpemodal dan para investor menghargai anda yang akan diminta untuk membayar ril estate Investments. Untuk aset berapa banyak aspek perlindungan pajak dari suatu ril estate Investment bersifat harga, anda harus mempunyai satu understandingof asas-asas mempengaruhi hasil menghasilkan ril estate. Bab ini memperluas sebagian dari perlindungan pajak konsep-konsep dasar consid ered In bab yang terdahulu. Setelah membaca dan mempelajari

nya yang anda akan memiliki suatu genggaman yang lebih baik dari: 1. Mengapa anda memerlukan perencanaan pajak (di) atas seluruh daur hidup dari suatu investasi ril estate -2. Konsekuensi pajak tentang memperoleh ril estate. 3. Aspek perlindungan pajak tentang hasil operasi yang

menghasilkan ril estate. 4. Peran dari pemulihan biaya di dalam perlindungan pajak. 5. Barang kepunyaan pajak tentang membuang ril estate oleh penjualan, pertukaran. atau penjualan angsuran Investasi Di dalam hasil yang menghasilkan ril estate adalah yang dipengaruhi oleh pajak Income dari waktu Itu Dibeli sampai itu Is dinjual. Perencanaan pajak untuk suatu investasi ril estate harus mulai sebelum ril estate itu diperoleh dan melanjutkan sepanjang seluruh periode waktu harta Is dipegang. Banyak keputusan yang harus dibuat sepanjang untuk meyakinkan bahwa anda memperoleh pajak yang maksimum bermanfaat bagi dari investasi. Untuk menyederhanakan berbagai hal. hidup dari suatu

investasi ril estate dan keputusan-keputusan yang sesuai bahwa harus dibuat dapat dibagi menjadi tiga bidang: memperoleh harta. mengoperasikan harta. dan membuang harta. Diskusi yang diikuti Is berniat hanya untuk bias cerlang beberapa konsep Important dan pertimbangan-pertimbangan dan bukan untuk menggantikan suatu penasehat pajak yang baik.

MEMPEROLEH HARTA Hal yang pertama; pertama-tama anda harus memutuskan adalah apakah anda akan memperoleh harta sebagai perorangan, kemitraan, atau perusahaan. Wujud dari nisasi orga

mempengaruhi banyak faktor pajak ketika harta itu diperoleh. Di Dalam Celah/pengikut t 4.non,ncome mengenakan pajak

keterlibatan-keterlibatan wujud dari kepemilikan dibahas, dan di Bab 11 keterlibatan-keterlibatan pajak mereka werediscussed. Anda perlu memilih wujud dari kepemilikan bahwa menyediakan anda dengan kombinasi terbaik karakteristik-karakteristik pajak dan pertimbangan-pertimbangan lain.

Begitu wujud kepemilikan diputuskan, attenkion mu bisa diabdikan bagi pajak consecuences dari acquinng harta. Sasaran mu yang dasar adalah sungguh sederhana; anda ingin

mengurangi pengeluaran-pengeluaran berhubungan dengan arus bolak-balik quisition secepat anda dapat. Sebelum jubin iattrr bagian dari 1970s. banyak biaya akuisisi dapat dikurangi di dalam tarikh Masehi akuisisi. Banyak Pemodal meregangkan aI!owance ini lottie iitaxiiriuni dengan membayar di muka beberapa biaya dan mengurangi penyakit pengeluaran yang total tarikh Masehi akuisisi. Untuk suatu wajib pajak dengan suatu hasil yang besar In tarikh Masehi akuisisi, praktek-praktek seperti itu mengizinkan dia baik pria maupun wanita untuk mengambil maxlm-uiti (Iva:it kera tak berekor ofthis hukum perpajakan. Bagaimanapun. Kemudian bagian dari 1970s. ini, yang dipimpin essi untuk mengenakan pajak ubah bahwa sudah sungguh membatasi kemampuan pemodal-pemodal. Masehi akuisisi. Setiap jumlah tambahan menyetorkan ke rekening yeal itu ilitist aku mengkapitalisasi

(appor tioned) (di) atas periode selama whlch bermanfaat bagi .atau aku i'(eivcd. Untuk membuat hal ini lebih jelas, Jika anda prepald tiga tahun dari propeit y iiiiii .pada waktu anda membeli satu bangunan kantor. hanya iii',t yang aktual iii Insurance untuk tarikh Masehi akuisisi bisa dikurangi. Jika anda ke luar wi iii aku bangunan dasi untuk tiga monthsofyourtaxyear, lalu onlythrrc ilillilt liii luisuirancecosts bisa dikurangi. Waris dari pi (22:7) prepilil iiiliuili'. harus seperti biaya itu adalah Incurred. Dengan (u iii Ii iii menyapu iiioney atau. dan sebaliknya, kemampuan mu ke(pada jo dana Invest mu, yang bisa adalah sampai wasiat liiti, liii' iuutiire isa kekeliruan mahal kecuali jika anda menerima suatu cakram yang cukup besar thu itu Iii' Pleuniums untuk menyetorkan ke rekening advance. Biaya lain-lain berhubungan dengan memperoleh ril estate harus pula dikurangi (di) atas beberapa periode waktu dan bukan In yang tahun mereka dibayar. Sebagai contoh. Jika anda dilibatkan In suatu kemitraan. leter bersifat baik bahwa beberapa biaya dilibatkan In pengaturan kemitraan. Biaya-biaya seperti itu

yang harus disebar (di) atas pertama 60 bulan kemitraan Costs asso ciated dengan pembiayaan perolehan di kekayaan Income harus biasanya dialokasikan (di) atas kehidupan pinjaman. Oleh karena pembatasan-pembatasan ini di mengurangi ing materi akuisisi, perhatian sudah menggeser/bergeser kepada keduanya langkah-langkah lain di dalam daur hidup dari suatu ril estate Investment.

PERTIMBANGAN-PERTIMBANGAN PAJAK DI DALAM MENGOPERASIKAN Suatu INVESTASI Ril Estate Mengoperasikan satu harta lncome-p memerlukan sejumlah pajak deci sioris. Di Bab 11 anda melihat kerangka perakunan yang dasar untuk calcu latipg arus kas sesudah pajak untuk suatu periode yang diberi dari suatu investasi. Kerangka ini direproduksi di sini sebagai Table 121. Sangat utama, hukum perpajakan dan keputusan-keputusan madt berkenaan dengan mengoperasikan satu' Income-producing harta berhubungan dengan semua Items antara arus kas pendapatan kotor dan sesudah pajak. Strategi

perlindungan

pajak

mu

untuk

mencoba

untuk

membuat

pendapatan kena pajak sebagai kecil suatu jumlah yang positif atau sebagai yang besar suatu jumlah yang negatif sebagai yang mungkin selagi membuat arus kas sesudah pajak sama besar yang mungkin seperti. Pendekatan ini berasumsi bahwa anda mempunyai pemasukan biasa lain bahwa dapat dinaungi oleh nega tive pendapatan kena pajak dari ril estate Investment untuk menghasilkan uang tabungan pajak. Dari kerangka perakunan di Table 121. anda cah lihat bahwa hanya Beban usaha. Bunga(minat, dan depresiasi dikurangi [dapat keuntungan kotor iticoutit' untuk mengkalkulasi pendapatan kena pajak. Hukum perpajakan yang ada

mengizinkan[membiarkan anda ke(pada ifeduet semua beban usaha Involved di dalam mengoperasikan harta. Beberapa orang yang tak punya naluri aku Itt iteurts Tercakup di beban usaha adalah pajak harta. Pemeliharaan 'sjieiisc's. kegunaan-kegunaan, oflIce sediakan, dan biaya manajemen. Tarik Perhatian IIII I)I)IIOWCd uang adalah juga mengenakan pajak yang dapat

dikurangi. Keduanya operasi bekas penses suatu iii Interest memerlukan pembayaran-pembayaran tunai untuk mendapat pengurangan. Ini berarti bahwa di dalam hasil suatu Pendapatan Kena Pajak yang negatif yang menggunakan hanya biaya oDerating. 11(111 iterest akan memerlukan pembuatan

pembayaran-pembayaran tunai lebih dari incorin' erier-ated oleh harta dan menciptakan kerugian-kerugian keuangan riil -bukan suatu desli ,il,ir situasi. Anda sedang mencari-cari kerugiankerugian pajak yang diciptakan oleh mengambil pengurangan'. nol yang memerlukan pembayaran dari tunai. Pengurangan seperti itu adalah pemulihan biaya.

Harga

Pemulihan

(Depresiasi)

-Kunci

itu

ke(pada

Perlindungan pajak Secara teknis, Economic Recovery Tax Act ( ERTA) (1981) menggantikan depreciillii dengan "pemulihan biaya." Perubahan ini Is menyambut karena kata depi'i cairan mengandung obat lulit terisi dengan maksud(arti-maksud(arti yang mungkin, membuat

nya sangat confusir I'ltl'A menciptakan Accelerated Cost Recovery System (ACRS SISTIM kepalsuan PERBAIKAN apj yang HARGA kepada YANG kekayaan

DIPERCEPAT)).

memperoleh In 1981 dan sesudah itu. Istilah berharga?berbiaya recins'uj Iliore dengan teliti menguraikan apa benar-benar terjadi. c secara timah daun, liii' i'c' dari depresiasi kata akan mungkin melanjutkan ke luar dari habil. Di dalam rriiilinler dari cnapter ini ungkapan berharga?berbiaya pemulihan digunakan. Ol yang dasar 'pemulihan kini dipertimbangkan.

Harga reoverv. suatu deduciioathat tidak memerlukan suatu pembayaran tunai. adalah kunci aku ieduclng tncome yang dapat dikenakan pajak tanpa membuat pembayaran-pembayaran tunai. Setelah sampah exj dan bunga(minat bersifat ubtracted dari hasil grcss, pemulihan biaya 1w tiet mengurangi pendapatan kena pajak, sering kali sampai itu menjadi hal negatif, Jika biaya recoEei y biaya bersifat cukup yang besar, suatu pendapatan kena pajak yang negatif akan produ( i akan As satu pemodal anda

akan menghendaki pengurangan-pengurangan pemulihan biaya menjadi seperti besar sebagai ixissible, terutama pada awal tahun dari suatu Investment. Lebih besar (1 Pendapatan Kena Pajak nilai-tengah lebih kecil dan perlindungan pajak lebih besar. -l [berada/dusta] i'iitphasis di awal tahun adalah karena fakta bahwa suatu dolar dari uang tabungan pajak tixtiy Is berharga lebih dari (sekedar) suatu dolar dari uang tabungan pajak In masa depan.

Harga pemulihan untuk tujuan perpajakan adalah pengurangan yang bisa diijinkan suatu por tion iii',t dari harta susut dengan hidup lebih panjang dari nya tahun dalam menuju hasil tixablr. Harga pengurangan-pengurangan pemulihan diciptakan oleh Congress sejenis cemara suatu ritirriber dari pertimbangan. Pertama-tama, itu dipikirkan bahwa deduc seperti tions akan ..llow perusahaan untuk menghimpunkan jo dana untuk menggantikan aktiva-aktiva bahwa melusuhkan. Berikutnya. biaya bisnis pelah. seperti pensil-pensil, bahan baku, dan gaji. busur

lingkaran/lingkungan tix yang dapat dikurangi. itu nampak yang

layak

bahwa

pengeluaran-pengeluaran

di

aktiva-aktiva

bertahan(berlangsung liii. u uruou' dari nya tahun perlu adalah's kurangi ible. Masalah itu adalah Karena iluiiiuig niaiy ,irid menggugat pengeluaran-

pengurangan-pengurangan.

dari

pengeluaran untuk ls'i't seperti itu'. w"re sungguh besar, untuk mengizinkan[membiarkan satu pemodal' todecitict seluruh biaya ofsui'ii ut .i'.'.v't Iii pembelian yearof akan (11510( hasil Investor itu iii ttitt yu',u At'o, karena aktiva akan menjadi pro itu Income (di) atas usi'l nya ii Itu aku II ''eu kita(kami yang layak bahwa ongkos 1 kain sari stion Id adalah apportlouieit ovi'I II'. itic gersang, oleh karena itu, lebih baik bertemu kejenakaan ii aku tiduran comelt produ iu .i di dalam Gambar 121. Outofthisreasou hukum pemulihan biaya di dalam Code dan Treasury Regs berikut outlin ing apa yang bagian ongkos satu aktiva dapat diambil sebagai suatu pengurangan masing-masing tahun.

Dengan pengertian yang mendalam historis ini, anda menyadari bahwa pemulihan biaya untuk tujuan perpajakan sering

dihubungkan dengan yang aktual memakai yang usang aktiva. Sebetulnya, suatu buIlding tidak sebenarnya harus memburuk atau mengurangi di dalam nilai pasar sama sekali untuk anda mengambil pemulihan biaya deduc tions, Itu dapat bahkan sedang meningkatkan di dalam nilai dan anda dapat masih mengambil pengurangan-pengurangan pemulihan biaya. Bagaimanapun, ada pembatasan-pembatasan onwhat penyangga riil erty adalah dapat dipulihkan dan bagaimana itu dapat disembuhkan. Depresiasi juga mempunyai keterlibatan-keterlibatan pajak ketika harta itu dijual.

Sebelum UU perpajakan tahun 1981 tentang pemulihan ekonomi (ERTA). berharga?berbiaya recov ery dan aplikasi nya ke investasi-investasi ril estate adalah suatu sumber yang tetap dari debat dan perselisihan paham antara wajib pajak dan IRS dinas pajak AS). Perdebatkan [muncul/bangkit] (di) atas hampir setiap aspek yang mungkin dari pemulihan biaya. Banyak dari pertikaian ini [muncul/bangkit] karena sistim pemulihan biaya mengizinkan wajib pajak banyak fleksibilitas dalam menuju pemulihan biaya

dedcictions.

ERTA

stre

area

pemulihan

biaya

dengan

penghapusan banyak dari flexi ini bility dan, karenanya. n alasanalasan untuk perselisihan paham yang mungkin. ERTA visi-visi ahli sejak itu telah dimodifikasi oleh [Undang-undang penyusunan pajak tahun1984.

Untuk Apa Ril Estate Memenuhi persyaratan untuk Harga Recuvery?

Hampir setiap ril estate [mengadakan;memegang] untuk produksi hasil boleh qoafli'; karena pemulihan biaya. Sebenarnya, Hanya bagian ril estate yang terdiri atas harta susut, aktiva-aktiva bahwa melusuhkan (di) atas beberapa periode waktu bisa disembuhkan. Karena perbaikan-perbaikan w"ar ke luar dan lahan tidak, hanya menginvestasikan ment di dalam perbaikan-perbaikan bisa

disembuhkan. Persona! harta bahwa memakai oit. seperti mebel, adalah juga dapat dipulihkan menggunakan suatu aturan-aturan yang berbeda yang untuk dibahas kemudian. Jumlah dolar yang

total bahwa bisa disembuhkan (di) atas kehidupan ril estate disebut dasar permulaan yang dapat dipulihkan. Jika anda membeli satu bangunan apartemen Untuk 1,000,000 dan

perbaikan-perbaikan sebelum kembali 80 persen yang dikirim dari biaya total, lalu dasar permulaan mu akan $800,000. Untuk memaksimalkan pengurangan-pengurangan pemulihan, anda

akan secara umum ingin memaksimalkan persen dari investasi harta yang total yang adalah dapat dipulihkan. Di dalam 81,000,000 harta di atas, anda berniat untuk allo cate p999999 kepada perbaikan-perbaikan dan SI kepada lahan. Offsetting keinginan ini adalah hukum perpajakan memerlukan bahwa alokasi biaya antara memperbaiki ments dan lahan adalah layak. Sp bertaruh wi'i'ut lahan dan membangun yang digunakan oleh juru taksir daerah/propinsi atau oleh suatu al)prai9er yang profesional Is sering kali digunakan untuk menentukan yang yang dipisah antara lahan dan bangunan

Nilai Residu

Aspek lain dari pemulihan biaya. atl vIgc nilai, disederhanakan oleh ERTA. Sebelum ERTA. Pemodal-pemodal u i'qiilurd untuk menaksir nilai dari suatu depre ciable propertyat thecndoi jubin ui',ehil nya. dalam beberapa metoda-metoda tentang menghitung nilai residu.

Perihal Apa Periode Kosta Disembuhkan?

periode di mana biaya-biaya pulih mempengaruhi laju pemulihan dan orang yang tak punya naluri Irilitit notulen. Yang lebih pendek periode pemulihan untuk suatu harta yang diberi. pengurangan pemulihan Yang lebih tinggi mu. Periode di mana biaya-biaya i rI aku tnllrd periode masa penggunaan atau pemulihan. Anda tidak bebas ke(pada Send setiap periode pemulihan anda ingin. ACRS menetapkan pemulihan pci aku ti 1w niied di harta nyata. Periode pemulihan yang sesuai tidak tltr iriovery metoda dinggunakan. Menurut Undang-undang penyusunan pajak tahun1984 jika anda

menggunakan

metoda

yang

dipercepat

yang

anda

harus

menggunakan satu 18-year recov ny p I 't Itu anda menggunakan metode garis lurus yang anda boleh memilih satu 18-. 35 i I'. vi liie These adalah hanya opsi mu berkenaan dengan pit pemulihan, aku liii i ytni tidak akan selalu membeli ril estate pada awal y ii ir r anda boleh bimbang seberapa besar tahun pertama itu adalah dapat dipulihkan. Anda . .siluwr untuk mengurangi satu separuh pemulihan biaya bulan untuk bulan di dalam w aku I 'itu lw'i'ome pemilik dan semua sisa bulan di dalam usulan-usulan yang pertama ii 'iii itu anda sedang beroperasi suatu kalender tahun dan pembelian satu ap.. i ii litillding di Oktober 10, anda Will adalah mampu mengambil pemulihan biaya foi ii penyakit dari Oktober dan semua Nopember dan Desember.

Harga Metoda-metoda Pemulihan

Dua titigable tak dapat dikurangi subur/rimbun ada karena menghitung pengurangan-pengurangan pemulihan biaya. Satu ap

proalht 'kepada danau pengurangan yang sama masing-masing tarikh Masehi pemulihan aktiva itu perioi aku aku hingga lype dari pemulihan biaya disebut pemulihan biaya garis lurus. l-Iow(vCi satu argumentasi bisa dibuat bahwa karena beberapa aktiva, kebanyakan dari itu detent lutti Of penurunan nilai atau kegunaan terjadi di dalam harta-harta awal yiill afld berharga?berbiaya pemulihan perlu mencerminkan pola ini dengan membiarkan target ed toeveiy pengurangan-pengurangan In awal tahun dibanding di dalam mereka yang kemudiannya. Harga recovei Itullawing pola ini disebut dipercepat pemulihan biaya. Besar I,iioiflons In awal tahun biasanya dicari oleh ril estate inves tors. t.sebelumnya tisiUlled.

Lini lurus/langsung Harga Recovery Finding pengurangan yang tahunan allowcd usln ii ui berharga?berbiaya pemulihan Is langsung. Itu bisa dipahami ifyoti itu nya(itu' t untuk memulihkan semua dasar yang dapat dipulihkan (di) atas suatu periode yang diberi. katakan III ii thuit yang anda akan mengambil 1/18thnya

dari dasar, masing-masing tahun. Per centat .1 tli re-coverablc dasar anda mengambil masing-masing tahun disebut

Depresiasi Gabungan dan Komponen

Ketika

seluruh

propeas

adalah

depre

iaied*ssatu

unit,

seperti(ketika di atas, itu disebut depresiasi gabungan, "koin s)stt c' maksud(arti surp dari semua bagian. Ketika Anda dapat membayangkan, tidak semua pillS (Jika suatu buIldIng

melusuhkan di tingkat yang sama:

atap-atap boleh cukup untuk 10 tahun wtiriris Ito' dinding bagian dalam/pedalaman boleh bertahan(berlangsung 20 tahun. Sebelum 1981 itu adalah possii)li' ii, itr;ii 'e';iie komponen-komponen dari prop-ras riil secara terpisah dan hanya menambahkan depresiasi komponen-komponen itu ke(pada gether untuk mengkalkulasi penyusutan total. Praktek seperti itu disebut depresiasi komponen

dan secara luas digunakan karena pengurangan-pengurangan depresiasi itu yang dihasilkan lebih besar dari mereka yang depresiasi gabungan. ERTA menghapuskan kemungkinan ini dengan menolak pemakaian depresiasi komponen di harta nyata membeli In 1981 atau sesudah itu.

PAJAK YANG MEMPENGARUHI DISPOSISITION DARI Ril Estate

Pada beberapa poin, anda akan memilih untuk membuang suatu investasi ril estate. Alasan keputusan dasar mu boleh bertukartukar dari semata-mata ekonomi ke mereka semata-mata pribadi. Di dalam membuang satu harta Income yang anda boleh menjual nya. berdagang nya. atau memberi nya kepada orang lain. Metoda yang paling umum adalah. tentu saja, menjual harta itu kepada pemodal yang lain dan menerima semua harga penjualan pada penutupan. Juga populer adalah alternatif tentang menerima hanya sebagian dari penjualan menghargai pada penutupan dan

menerima sisanya setelah jangka waktu tertentu. Semua aneka pilihan ini pengaruhi perpajakan tentang segala keuntungan yang anda mungkin punya di asic. Sebelumnya anda belajar bahwa penjualan dari hasil

menghasilkan ril estate dapat mengakibatkan suatu keuntungan yang dapat dikenakan pajak. Bagian dari bahwa keuntungan boleh menerima perawatan capital gains dan part bisa diperlakukan sebagai pemasukan biasa. Anda akan lebih suka mempunyai sebanyak mungkin keuntungan ketika possftrle mengenakan pajak ketika keuntungan modal jangka panjang karena bahwa tax tingkat adalah banyak lebih rendah dari tarif pajak pemasukan biasa. Seberapa besar keuntungan itu adalah dapat dikenakan pajak ketika keuntungan modal jangka panjang bergantung pada metoda pemulihan biaya yang anda memilih untuk menggunakan selagi anda memiliki harta.

keuntungan Jumlah keseluruhan yang dapat dikenakan pajak mu adalah sangat mudah untuk mengkalkulasi. (ia) adalah perbedaan

antara basis suaian mu, apa yang Anda membayar harta menyesuaikan karena pengurangan-pengurangan pemulihan

biaya yang anda mempunyai takenand harga penjualan nya yang yang disesuaikan. Basis suaian yang anda mempunyai di dalam harta pada waktu dari penjualan Is memanggil(hubungi dasar akhiran mu. Keuntungan yang dapat dikenakan pajak dari penjualan dari harta nyata Adjusted harga penjualan -Berakhir dasar

Harga penjualan disesuaikan adalah penjualan menghargai biaya-biaya penjualan yang bisa diijinkan kurang seperti komisi kepialangan dan imbalan-imbalan pengacara. Jika anda membeli satu bangunan apartemen untuk $500,000, mengambil?

membutuhkan 8150000 di dalam pengurangan-pengurangan pemulihan biaya, dan menjual nya lima bertahun-tahun kemudian selama satu penjualan yang disesuaikan harga $750000.

keuntungan mu yang dapat dikenakan pajak dari bahwa penjualan adalah S400000. Ini adalah sangat karena dasar mu di dalam

PCOP itu bukanlah 8500,000, tetapi lebih S500000 lebih sedikit pengurangan-pengurangan pemulihan biaya total 11W yang anda sudah dingambil. Karena anda mempunyai t I >0000 dalam pengurangan yang sedemikian, dasar mu di dalam harta pada tue 1111W ol penjualan adalah $350,000. Ini berarti bahwa

keuntungan mu adalah $400,000, dlihirrice itu adalah twen yang dasar mu dan harga penjualan $750,000.

Bagaimana taxablegain total dari ini S400000 adalah yang kena pajak bergantung pada pemulihan biaya iiiei bak kapur

menggunakan dan apakah harta itu digunakan untuk yang kediaman

bermaksud persewaan atau beberapa

penggunaan yang lain.

Suatu harta persewaan yang kediaman adalah satu dari yang mana sedikitnya 80 persen dari penghasilan sewa bruto berasal dari yang jangka panjang, dibandingkan dengan penumpang

sementara, unit-unit kediaman. Sungguh-sungguh, hotel-hotel dan motel-motel bukanlah persewaan kediaman

kekayaan. Yang lain menggunakan Include semua jenis yang lain dari ruang(spasi yang diperbaiki yang disewa[kan: kantor, belanja. di dustrial, hotel, dan seterusnya. Kategori ini adalah secara umum diringkas sebagai harta komersil. ERTA melanjutkan praktek tentang memberi harapan [kepada] di dalam jubah di dalam kekayaan persewaan kediaman, yang dimulai oleh perubahan-perubahan di dalam hukum perpajakan dalam 1969, dengan menyediakan perawatan pajak yang baik kepada laba dari penjualan dari kekayaan seperti itu.

Perawatan pajak dari laba juga bergantung pada apakah anda menggunakan acceler ated atau garis lurus berharga?berbiaya pemulihan. Hukum perpajakan menyediakan perawatan laba yang baik bagi mereka menggunakan pemulihan biaya garis lurus. Logika dari Con gress sepertinya bahwa mereka mau

mengizinkan[membiarkan perlindungan pajak anda lebih besar selagi harta itu adalah rendah melalui pemakaian pemulihan biaya yang dipercepat. tetapi jika harta itu dijual, sebagian dari itu perlindungan pajak yang tambahan bermanfaat bagi harus dikembalikan. Pengurangan-pengurangan pemulihan biaya anda menerima dari metoda yang dipercepat bahwa melebihi apa yang Anda pasti telah mengambil dengan metode garis lurus itu disebut pemulihan biaya kelebihan. Untuk memenuhi hal ini, perawatan pajak dari laba ketika pemulihan biaya yang dipercepat digunakan lebih parah; sulit; keras; berat dibanding ketika garis lurus berharga?berbiaya pemulihan dipekerjakan. Jadi; Dengan demikian, perpajakan laba menyukai kekayaan persewaan kediaman dan pemakaian garis lurus berharga? berbiaya pemulihan. Aturan-aturan itu dibahas di sini dan In Figure illusrated 122. Untuk kekayaan persewaan kediaman ketika metoda garis Strigth Is digunakan, keuntungan yang total kena pajak sebagai suatu keuntungan modal. Ketika metoda yang dipercepat digunakan, keuntungan yang total yang dibagi menjadi

dua bagian, yang kena pajak dengan cara yang berbeda. Satu bagian adalah bagian dari keuntungan yang diwakili oleh perbedaan antara harga penjualan yang disesuaikan dan apa yang Anda dasar akhiran akan telah telah anda menggunakan metode garis lurus. Bagian ini keuntungan Is mengenakan pajak sebagai suatu keuntungan modal. Bagian sisa keuntungan itu adalah kelebihan berharga?berbiaya pemulihan dan Is yang kena pajak sebagai pemasukan biasa.

Untuk menggambarkan, marilah kita mengasumsikan anda membeli satu kompleks apartemen untuk $1,000,000. tahan nya untuk tinggal(hidup tahun selagi menggunakan pemulihan biaya yang dipercepat. dan lalu menjual nya untuk satu penjualan yang disesuaikan harga $ 1.300.000. . lebih lanjut, ketika sume yang Improvements dihargai pada S800.000 dan lahan .$200,000. Apa Yang Merupakan keuntungan jumlah keseluruhan yang dapat dikenakan pajak dan bagaimana nantinya itu kena pajak? Fortu nately. Meja 12.3 berisi suatu himpunan lengkap dari

pengurangan-pengurangan pemulihan biaya dan suatu harta dasar sisa untuk . seperti itu. Relevan membagi-bagikan . itu meja adalah terdapat di Table 12.4. keuntungan Jumlah keseluruhan yang dapat dikenakan pajak Is perbedaan antara harga penjualan yang disesuaikan dan dasar akhiran mu. Dengan satu penjualan yang disesuaikan harga $1,300,000 dan satu dasar akhiran dari $680,000 (dari Table 12.3), keuntungan yang total bahwa akan kena pajak Dalam beberapa cara adalah $620,000. Dari . ini S620.000gain. $522,220 tentangnya akan kena pajak sebagai suatu keuntungan modal. $522,220 ini Is perbedaan antara harga penjualan yang disesuaikan dan asas garis lurus akhiran. Waris dari keuntungan, kelebihan berharga?berbiaya pemulihan dari $97,780. kena pajak sebagai pemasukan biasa. Dengan [menjadi] kena pajak sebagai pemasukan biasa, kelebihan berharga? berbiaya pemulihan disebut ditangkap kembali. Efek bersih dari mampu untuk menggunakan pemulihan biaya yang dipercepat hanya untuk menunda pembayaran dari pajak untIl . itu harta dijual. Efek bersih dari garis lurus berharga?berbiaya pemulihan

adalah tc menunda perpajakan dan lalu mengkonversi apa akan telah pemasukan biasa ke dalam capital gains Income.

Untuk kekayaan komersil, aturan-aturan adalah sama jika metoda straightline Is dinggunakan. Bagaimanapun, ketika metoda yang dipercepat digunakan, perpajakan gaIns memerintah bersifat yang berbeda dibanding untuk kekayaan persewaan kediaman. Jika anda menggunakan metoda yang dipercepat di suatu harta yang komersil, semua biaya disembuhkan akan kena pajak sebagai pemasukan biasa. Hanya perbedaan antara dasar permulaan dan harga penjualan yang disesuaikan akan kena pajak sebagai suatu keuntungan modal. Jika harta hanya mempertimbangkan di atas adalah satu bangunan kantor. keuntungan itu akan kena pajak seperti yang digambarkan di Table 125. Di meja tersebut, youcan melihat bahwa keuntungan total adalah sama, tetapi hanya $300,000 dari keuntungan itu adalah keuntungan modal, selagi $320,000 tentangnya akan kena pajak sebagai pemasukan biasa.

Untuk meringkas. ketika pemulihan biaya yang dipercepat digunakan, kekayaan persewaan kediaman menerima perawatan laba yang baik, sehubungan dengan commer cial kekayaan. Untuk kekayaan persewaan kediaman. bagian penutupan biaya ulang yang diwakili oleh garis lurus berharga?berbiaya pemulihan bahwa mungkin telah diambil diperlakukan sebagai suatu keuntungan modal. Untuk kekayaan komersil. bahwa jumlah diperlakukan sebagai pemasukan biasa.

Anda

mengetahui

bagaimana

pajak

di

laba

dihitung.

Pertimbangkan; menganggap contoh bangunan kantor di atas yang yang dihasilkan suatu keuntungan $300,000 jangka panjang dan $320,000 dari pemasukan biasa. jika ini adalah satu-satunya transaksi yang anda mempunyai semua tahun. anda akan mengambil 40 persen dari keuntungan $300,000 jangka panjang dan menambahkan nya dan $320,000 dari Pemasukan Biasa kepada pendapatan lain-lain mu untuk tahun.

Jika harga penjualan yang disesuaikan adalah kurang dari dasar akhiran, anda mempunyai Incurred suatu rugi modal. Rugi atas modal adalah juga digolongkan sebagai longor jangka pendek, tepat seperti [yang] dengan laba. Undian-undian modal jangka panjang bisa digunakan untuk kompensasi pendapatan kena pajak yang biasa Sebanyak I lain dari pemasukan biasa untuk $2 dari kerugian modal jangka panjang. Anda boleh kompensasi tidak lebih daripada S3000 dari pemasukan biasa per tahun dengan kerugian-kerugian yang jangka panjang. Dengan two-for-one tingkat kompensasi, ini berarti anda dapat menggunakan op ke(pada $6000 dari kerugian yang jangka panjang per tahun. Setiap kerugian modal jangka panjang yang tak terpakai bisa dipindahkan dengan tak terbatas dan digunakan untuk

mengurangi biasa i i berhutang kepada pada masa depan tahun. Rugi atas modal jangka pendek bisa digunakan untuk reduc" pendapatan kena pajak yang biasa lain di suatu dasar one-forone. Pengurangan-pengurangan seperti itu ai e membatasi hanya

oleh manfaat mampu hasil kepada kompensasi. Kerugiankerugian jangka pendek boleh juga hr berpendapatan forward

Menunda Pajak

dari Membuang Ril Estate

Penjualan Dengan Cicilan jika anda tidak memerlukan semua tunai dari penjualan dari ril estate dan jika anda merencanakan dengan baik. anda dapat menyebar kewajiban hutang pajak 'sulting dari penjualan (di) atas sejumlah tahun sebagai

pembayaran-pembayaran diterima dari pembeli. Prosedur seperti itu disebut satu Penjualan dengan cicilan. Installment Revision Act dari 1980 yang dibuat beberapa penyederhanaan yang penting berubah di dalam mengaku perawatan penjualan dengan cicilan. Sebagai contoh, anda biasa harus temu satu rangkaian

requlrements. seperti menerima kurang dari 30 persen dari harga penjualan di dalam tarikh Masehi penjualan. 1980 Act elimin

gersang persyaratan ini buat hampir setiap penjualan dari harta nyata di wiiieh, penjualan menghargai Is yang untuk diterima dari waktu ke waktu, dengan bunga yang sedang dibayar di baki terhutang, bisa diterima untuk perawatan penjualan dengan cicilan. Seperti halnya aktivitas terkait dengan pajak yang lain, suatu konsultan pajak harus digunakan dalam satu di penjualan stallment untuk meyakinkan bahwa dengan baik struet ured dan bahwa anda p:iy flO lebih mengenakan pajak dibanding yang perlu.

Pertukaran Tax-Deferred Dengan ril estate perdagangan dengan pemodal yang lain daripada menjual nya. anda bisa mampu menunda pajak sampai harta berdagang karena dijual. Code mengizinkan[membiarkan, di bawah ;lp ril estate kondisi yang untuk diperdagangkan dan tidak memiliki pajak tiba di dalam tarikh Masehi perdagangan. Prosedur seperti itu disebut suatu

pertukaran penundaan pajak. Untuk pastel ujian jika anda dan

pemodal ril estate lain dengan sukses menciptakan suatu pajak menghalangi bekas berubah, anda akan menjadi pemilik dari suatu harta yang baru selagi dasar keepin mu di dalam harta yang tua Anda. Jika semua kondisi-kondisi dijumpai, anda akan memiliki tidak ada keuntungan yang dapat dikenakan pajak di dalam tarikh Masehi pertukaran. Bagaimanapun, ketika harta itu adalah pada akhirnya dijual, keuntungan itu akan kena pajak seperti halnya penjualan lain manapun dari menginvestasikan ment ril estate. Ketika Anda dapat lihat, pajak ditunda dengan menggunakan pertukaran penundaan pajak. Untuk pertukaran

seperti itu untuk terjadi anda harus menemukan pemodal lain berkeinginan menerima harta mu selagi anda mau menerima nya. Suatu pertukaran yang sukses melibatkan sejumlah langkahlangkah yang kompleks dan harus secara hati-hati direncanakan.

Bermacam-Macam

[Ketentuan/Perbekalan]

Pajak

Yang

Mempengaruhi Harta Hasil

[ketentuan/perbekalan] pajak pendapatan yang mempengaruhi hasil menghasilkan ril estate adalah nu merous. Di antaranya adalah pajak dan kredit pajak yang minimum untuk rehabili tating tersusun lebih tua. Sekali lagi. professicoal mengenakan pajak bantuan harus berkonsultasi sebelum menaksir barang kepunyaan dari [ketentuan/perbekalan] eitnercfthese di anda.

Sangat utama, di bawah tekanan ke(pada elirn:nate sebagian dari keuntungan-keuntungan kulit/kerang pajak dari investasi ril estate, Konggres mendirikan/memulai yang minimum pajak atas item berpreferensi pajak yang tertentu seperti kelebihan depreciatior. dan 60 persen dari capital gains yang tidak kena pajak. Jika materi erceed ini suatu jumlah yang ditetapkan di agiven tahun. jumlah dengan mana mereka melebihi :1 wasiat kena pajak pada suatu tingkat 15 persen. Pajak ini adalah i penambahan kepada pajak regaar yang dibayar oleh wajib pajak.

Kredit pajak untuk struktur-struktur rehaoilitating lebih tua didirikan/dimulai untuk mendorong renovasi struktur-struktur

seperti itu, dibanding penghancuran mereka. Pemodal menerima suatu kredit pajak dari 15 persen pengeluaran-pengeluaran rehabilitasi untuk struktur-struktur yang berkwalitas sedikitnya 30 tahun usia, suatu 20 kredit persen untuk struktur-struktur sedikitnya 40 tahun usia, dan suatu 25 kredit persen bagi mereka struktur-struktur yang struktur-struktur historis yang bersertifikat. Pajak ini mea pasti telah sukses. Pengembang-pengembang telah pembelian fri sangat aktif dan memperbaharui banyak struktur yang lebih tua.

RINGKASAN

______

Bab ini memperluas sebagian dari perpajakan konsep-konsep dasar berkembang di dalam bab yang terdahulu dengan mendiskusikan memilih aspek pajak dari ril estate

incomeproducing. Kebutuhan akan perencanaan pajak (di) atas

seluruh :fe ofthe investasi ditekankan. Investasi seni mempunyai tiga langkah-langkah dalam disposisi. hidup nya: akuisisi, operasi, dan

Di dalam langkah?tahap akuisisi, kepemilikan membentuk mur: jadilah sele Sole uwiiersliip dan partnerships secara umum dikasihi (di) atas perusahaan-perusahaan karena perusahaanperusahaan menghadapi pajak ganda Sebagai tambahan, anda akan mencoba untuk memaksimalkan pengurangan-pengurangan berhubungan dengan memperoleh harta. meskipun hukum

perpajakan yang terbaru berubah sudah menghapuskan banyak dari possibili ini ties. Kebanyakan pengeluaran-pengeluaran yang sekarang haruslah dikapitalisasi (di) atas penggunaan mereka ful hidup.

Langkah?tahap operasi nampak oleh adalah satu perlindungan pajak yang utama opportu nities. Dengan [menjadi] mampu mengurangi beban usaha. bunga(minat, dan depre ciation yang

sering mungkin untuk menciptakan Pendapatan Kena Pajak negatif atau sangat kecil selagi menghasilkan arus kas sesudah pajak positif. Depresiasi. karena [ini] merupakan suatu item yang tidak tunai. Mempertimbangkan kunci itu untuk menghasilkan perlindungan pajak In langkah?tahap operasi cf suatu investasi ril estate.

Depresiasi dengan mantap disederhanakan oleh ERTA dalam 1981. Bahwa perundang-undangan mengubah nama partisipan pada transaksi uang dari depresiasi untuk berharga?berbiaya pemulihan. Anda boleh sekarang menggunakan yang manapun yang dipercepat atau pemulihan biaya garis lurus di semua termasuk?semuanya di dalam ril estate jubah. Thc IRS dinas pajak AS) sudah menghasilkan meja-meja untuk menghitung pengurangan-pengurangan pemulihan biaya mu yang yang dipercepat. Bagaimanapun, apakah harta itu adalah persewaan kediaman atau komersil, pemilihan metoda-metoda pemulihan biaya mempengaruhi perpajakan laba ketika prcperty itu dijual.

Wtan hasil yang menghasilkan ril estate mere keuntungan, kewajiban hutang pajak muncul. Untuk harta persewaan

kediaman, setiap Increase di dalam pemulihan nilai dan biaya bahwa akan telah diambil dengan metode garis lurus itu kena pajak sebagai suatu keuntungan modal. Kelebihan berharga? berbiaya pemulihan kena pajak sebagai pemasukan biasa. Untuk kekayaan investasi komersil, setiap peningkatan !n nilai kena pajak sebagai suatu keuntungan modal, dan ifstraight-line berharga?berbiaya pemulihan digunakan, semua pemulihan biaya kena pajak sebagai modal galn However, jika pemulihan biaya yang dipercepat digunakan, semua pemulihan biaya Is

menangkap kembali sebagai Pemasukan Biasa.

Tidak

semua

transaksi-transaksi

harta

warisan

i-cal

mengakibatkan keuntungan yang total yang sedang kena pajak di dalam tarikh Masehi penjualan. Di bawah keadaan yang tepat, ril estate dapat cx yang diubah dan keuntungan dinunda. Juga, ril

estate bisa dijual dengan au installuuu penjualan dan pengenalan keuntungan menunda sampai hasil Is benar-benar u'ecived.

Ril estate juga mempunyai sebagian orang bermacam-macam [ketentuan/perbekalan] pajak yang menerapkan Di Dalamnya. Satu 1st [berada/dusta] pajak minimum, yang memerlukan bahwa pada paling sedikit beberapa pajak pendapatan dibayar di (rrtain sejumlah kelebihan item berpreferensi pajak specIfied Anot tempat 11111 ortant mengenakan pajak penyisihan Is kredit pajak untuk merehabilitasi olde bangunan

BAB 13

ASAS FINANCIA; KONSEP-KONSEP DAN PENERAPANNYA

Keuangan menyebar keseluruh bagian setiap aspek dari ril estate. Jika anda meminjam uang di Blackacre yang anda akan berbenturan dengan Itu. Pertimbangan keuangan muncul lagi; kembali ketika anda Menanam Modal Dalam ril estate baik sebagai suatu pemberi Keuangan pinjaman, bukanlah pemodal Important ekuitas, hanya atau untuk

pengembang.

keterlibatan mu yang pribadi di dalam ril estate, tetapi juga ketika yo'i sedang membantu yang lain mak ing peminjaman, Investasi, atau keputusan-keputusan pengembangan. Keuangan bisa suatu campuran kebingungan dari istilah, konsep-konsep samar-samar, dan mempersulit kalkulasi-kalkulasi kepada anda. Sebagai

konsekwensi, calon pembeli dari pertemuan-pertemuan yang diulangi dengan fInance. bisa di dalam urusan pribadi Anda atau di dalam afair dari orang lain anda sedang membantu. bisa

sungguh suram/ cemberut. Pada saat itu anda menyelesaikan bab ini yang anda tidak akan mencoba teliti - hal ini lebih lama lagi. Anda akan memahami banyak dari "misteri-misteri" dari

keuangan dan, seperti misteri-misteri lain, anda akan mencari jalan keluar menjadi sungguh logis dan layak. Berpikir tentang bab ini. lalu, sebagai suatu tran keuangan quilizer untuk mengurangi ketertarikan mu tentang keuangan. Lebih banyak kabar baik: Itu Bukan suatu pil yang tabah untuk me/telan! Setelah membaca bab ini yang anda akan memahami:

1. Bahwa suatu dolar hari ini Is berharga lebih dari (sekedar) suatu dolar besok gersang bagaimana caranya mengkalkulasi betapa lebihnya lagi itu adalah harga..

2. Bagaimana usc dari uang yang dipinjam dapat memperbesar laba dan kerugian-kerugian dari satu Investment.

3. Bahwa risiko dan hasil adalah kedua faktor-faktor paling kritis In yang membuat Investment keputusan-keputusan.

4. Mekanika dari gersang pinjaman hipotek bagaimana caranya mengkalkulasi pembayaran-pembayaran dan baki tak jelas.

5. Oricept dari %hasil dan penggunaannya di dalam membuat keputusan-keputusan investasi.

FiId dari keuangan berhubungan dengan uang, sesuatu yang dekat dan rusa kepada hati ol kebanyakan orang. Karena itu melibatkan uang. orang-orang cenderung untuk mengambil keuangan serius seperti yang dibuktikan oleh kemegahan. upacara, dan udara umum dari formalitas melingkupi lembaga keuangan, dokumen keuangan, dan transaksi-transaksi keuangan. Juga, orang-orang sudah pada tempatnya memerlukan suatu derajat tinggi accu agak cabul di dalam kalkulasi-kalkulasi keuangan. Orang-orang yang secara umum sungguh

sekeluarga/menyenangkan sering kali jadinya sangat mudah tersinggung, yang tersinggung, dan tidak logis (di) atas hal-hal keuangan. berulang kali secara relatif jumlah kecil dari uang. Banyak transaksi ril estate berantakan oleh karena diskusi-diskusi. negosiasi-negosiasi, tidak marah. dan argumentasi-argumentasi jujur (di) atas jumlahan-jumlahan kecil seperti. Suatu kekeliruan di suatu kalkulasi atau suatu kesalah pahaman atas dasar konsep keuangan dapat menciptakan permasalahan di dalam suatu situasi yang lembut menjadi kebalikannya.

Sebagai yang manapun suatu peserta atau sepertiga pesta(pihak di suatu transaksi yang keuangan. anda akan ingin memperkecil misundcrstandihgs dan pemikiran dan perilaku tidak logis dengan pemeriksaan dan meneliti lagi semua kalkulasi, dan mempelajari semua financia yang perlu! konsep-konsep. Sebagai tambahan terhadap keinginan ini untuk transaksi-transaksi yang lembut, anda juga mempunyai suatu hukum dan kewajiban etis untuk

berlatih tiba' pedati iii memperkenalkan comp dan infonnation akurat kepada mereka yang suatu transaksi. Semua ini

menyiratkan suatu pengetahuan tentang konsep-konsep dasar dan kalkulasi-kalkulasi keuangan.

Suatu penghafalan dihafal tanpa pikir aturan-aturan dan rumusanrumusan yang terpilih adalah raut cukup. Anda juga perlu memahami dasar konsep-konsep yang keuangan [mereka/yang] kalkulasi-kalkulasi. Pemahaman seperti itu akan memberi anda suatu perspektif untuk membuat, merasakan ke luar dari apa kalkulasi-kalkulasi yang harus dibuat dan mengapa. Meskipun jika anda carl tidak memecahkan masalah tertentu. anda akan menjadi lebih baik mampu mencari bantuan jika anda mempunyai bahkan suatu yang [jemu/pingsan] Gagasan untuk konsep-konsep

melibatkan di dalam masalah. pendekatan Hal ini bab adalah satu mengembangkan perspektif itu dan di bawah berdiri kalkulasikalkulasi dasar. Secara setimpal, konsep-konsep dasar keuangan bab In pertama ini yang dipertimbangkan. konsep-konsep Dasar

keuangan kemudian adalah ap melakukan io peminjaman hipotek dan investasi. Konsep-Konsep dan perhitungan diperkenalkan In sama yang langsung suatu cara yang mungkin seperti dengan suatu bunga krisan yang mini ol kompleksitas. Penekanan itu di mampu untuk mengidentifikasi di bawah berbaring lirianclal konsep, mengorganisir masalah. dan memecahkan nya

menggunakan siap avallahle meja-meja keuangan dan suatu kalkulator tulang-tulang yang telanjang.

Yani mungkin mengira bahwa suatu kepercayaan di atas mejameja bukanlah perlu dalam satu usia 01 komputer Inexpensive dan programmable kalkulator-kalkulator. Dalam beberapa hal anda busur lingkaran/lingkungan i lg,iit; banyak kalkulator dan komputer-komputer sudah himpunan-himpunan dari InstructIons. program-program yang disebut, tersedia bagi melaksanakan kebanyakan dari kalkulasi-kalkulasi fiuirioi,il semakin umum. Untuk menggunakan alat-alat ini memerlukan tanpa pengetahuan aku cle( atau programming komputer. Satu-satunya hal yang perlu

Anda lakukan Is memutar Ito rno di. pilih dan mengisi?memuat program yang tepat, dan menyediakan data neccessary.

Komputer-komputer tidak akan pergi menjauh; tren Is di dalam arah yang lain, terutama dengan pengembangan dari sistem lebih murah dan yang lebih kecil. Unit-unit ini telah meninggalkan halhal baru ke pekerjaan yang diterima ing perkakas. Anda perlu menggunakan keajaiban-keajaiban ini yang elektronik kapan pun mungkin untuk selamatkan waktu dan mengurangi kemungkinan kekeliruan-kekeliruan di dalam kalkulasi-kalkulasi karena

kesalahan manusia. Potensi untuk meningkat;kan produktivitas mu oleh mempunyai komputer melaksanakan operasi berulang dan kalkulasi-kalkulasi pada kecepatan-kecepatan yang

mendekati bahwa dari cahaya tidak bisa diabaikan.

Pikirkan peran yang anda bermain di dalam menggunakan seorang komputer yang anda harus memutuskan konsep-konsep Involved, memilih program yang benar (Jika itu ada). a'nd menyediakan data yang perlu. Proses tentang penjelasan dan

merumuskan masalah dan mempertemukan masalah itu dengan suatu program memerlukan kemampuan itu untuk "berpikir."

suatu kuasa(tenaga tidak yang dikuasai oleh komputer. Jika anda salah menggambarkan dan merumuskan pçoblem atau memilih program yang salah, turun naik campuran batubara minyak akan masih melaksanakan lt perhitungan-perhitungan sama dengan cepat dan dengan teliti seperti(ketika pernah; selalu, meskipun mereka dengan sepenuhnya bersalah untuk masalah yang ada! Anda harus mampu secara benar gali usaha-usaha tentang

segala bantuan yang anda gunakan, apakah bahwa bantuan adalah manusia atau elektronik secara alami, Satu pemahaman konsep-konsep keuangan anti menyertakan perhitungan dapat memaksimalkan kemampuan-kemampuan mu untuk memecahkan permasalahan celah/pengikut Involving ini t. aritlinietic semua keuangan. Di dalam

busur

lingkaran/lingkungan

permasalahan yang diperkenalkan seolah-olah anda mempunyai akses kepada meja-meja keuangan dan suatu kalkulator yang standar; semua di bawah asumsi bahwa jika von dapat

memecahkan permasalahan di dalam cara ini, anda dapat pasti memecahkan canggih. mereka menggunakan suatu kalkulator lebih

Segenggam

penuh

menjelujur/memoles

konsep-konsep

membentuk yayasan/pondasi untuk banyak dari fi nance. Solusisolusi itu kepada banyak permasalahan keuangan, anda akan mematahkan In estate riil didasarkan pada konsep-konsep relatIvely sederhana ini.. Di svhat mengikuti, konsep-konsep itu diperkenalkan. termasuk setiap arith dasar yang dihubungkan metic keuangan dengan mereka. Mengikuti bagian mendiskusikan memperdayakan/menghafalkan cepts, aplikasi mereka kepada peminjaman hipotek dan investasi ril estate dan perhitungan yang tambahan Involved dipertimbangkan di dalam dua sectIons yang berikutnya dari bab. Di dalam semua yang mengikuti bab ini, pelajaran mu akan Improved jika anda mempunyai suatu kalkulator cekatan/ringkas kepada replikat calcula tions di dalam contoh-contoh yang ada. Anda perlu juga menggunakan meja-

meja reproduksi In bab. dan semakin banyak himpunan lengkap dari meja-meja di Appendix A2. pada akhir buku, untuk memandang berbagai faktor-faktor yang digunakan di dalam contoh-contoh bab. Dengan kata lain, mengambil bagian di dalam bab ini dibanding hanya menjadi penonton.

KONSEP 1: Nilai Waktu Uang

Anda

sudah

niscaya

mencatat

bahwa

jika

anda

ingin

menggunakan seseorang elsa uang hari ini dan upah mereka kembali di lain waktu, anda harus membayar kembali lebih dari (sekedar) anda diinjam. Situasi ini terjadi karena kebanyakan orang melakukan itu pandangan mempunyai suatu jumlah yang diberi dari uang hari ini, katakan $100. sebagai waras a. mempunyai $100 besok, bulan depan, tahun depan. 10 mulai sekarang tahun.

kapan saja di masa datang. Semua yang lain tetap sama. suatu orang yang masuk akal akan lebih suka mempunyai $100 di dalam saku hari ini nya pada waktu siang hari dibanding suatu janji, atau bahkan suatu jaminan. tentang menerima Si yang sama 00 besok pada waktu siang hari. Dengan kata lain, morley mempunyai nilai waktu.

Pencampuran

Karena Instrumen Finansial dan investasi-investasi biasanya melibatkan alir dolar-dolar di dalam periode-periode waktu yang berbeda, nilai waktu menerima suatu arti penting yang riil. Sebagai contoh, ketika anda meminjam uang di Blackacre. anda menerima uang sekarang di dalam membasahi/mencelupkan

jambangan/kendi untuk janji mu untuk membayar kembali nya di masa datang, biasanya dalam deretan dari pembayaran-

pembayaran (di) atas satu periode yang diperpanjang tahun. Demikian juga, jika anda membeli satu bangunan apartemen.

anda membayar hasil tunai sekarang yang mungkin yang sebagai penukar dari sewa-sewa dan penjualan dari bangunan di masa datang. Peminjaman pemberi pinjaman anda uang dan anda di dalam menginvestasikan, kedua-duanya harus memutuskan jika Penerimaan Kas yang masa depan membenarkan banyaknya dolar-dolar yang anda harus menyerah sekarang. Masalah Is satu

membandingkan 'dolar-dolar" yang bukanlah semua harga jumlah yang sama, Itu adalah serupa dengan permasalahan memutuskan berapa banyak Franc swiss suatu nomor yang diberi dari US. dolar-dolar bersifat harga. Untuk memecahkan yang manapun permasalahan ini yang anda harus mengetahui "kurs."

Karena mengubah Franc swiss menjadi US. dolar-dolar kurs itu dinyatakan In maka marty francs per dolar. dengan melebihi orang dalam tingkat dan banyaknya US. dolar-dolar yang untuk dipertukarkan gosong karang nomor francs dapat dihitung dapat. Kurs antara dolar-dolar masa kini dan dolar-dolar irs masa depan

Is

menyatakan

iii

daftar

biaya

pengiriman

barang-barang

persentase. Sebagai contoh, Jika anda meminjam[kan brother-Inlaw mu 5100 selama nya tahun. anda boleh ingin. 10 persen lebih ulang yang diarahkan ke anda dibanding anda diinjamkan. Ini berarti bahwa pada ujung nya tahun. brother-In-law mu harus membayar Anda 110, Si 00 kali kurs oi 110 persen per tahun.

SIIO=S 110

Di dalam

pikiran Anda, 6110 nya tahun mulai sekarang

menghasilkan sebanyak kepuasan sebagai $100 sekarang. Tingkat kurs Is bukan sama Important sekarang seperti(ketika gagasan di mana sekali tercipta, Itu menentukan jumlahan yang masa depan yang anda mempertimbangkan; menganggap

sepadan dengan suatu nomor yang diberi dari dolar-dolar hari ini.

Untuk meringkas. jika anda memerlukan suatu 10 premium persen, saudara mu In-law harus membayar anda 110 persen

(110) dari Yang Asli 100 untuk anda dicukupi. "1" bagian 110 faktor membawa Sl00 yang asli menyampaikan ujung tahun pertama. selagi .10 menghasilkan premium. Tempatkan ifl terminologi aritmetika, jumlah anda menghendaki dalam satu tahun Is

Sekarang. jika pada akhir nya tahun, ipar mu adalah yang menganggur dan tidak bisa payyou kembali, apa yang anda ? Anda memutuskan untuk mengatakan kepadanya bahwa ia dapat membayar anda satu tahun kemudian, tetapi anda menghendaki lagi 10 premium persen di seluruh SilO sekarang tiba. Pada akhir tahun kedua ini. berapa banyak wasiat ia berhutang kepada anda? Menerapkan 110 persen yang sama mendekati sebelumnya yang digunakan, kita menemukan bahwa ia berhutang kepada anda $121.

Kenali bahwa di dalam tahun yang kedua yang anda sedang membebankan suatu premium di atau nal jumlah dan premitim

berpendapatan di dalam tahun pertama. 10 persen per \'premium telinga anda sedang membebankan biasanya disebut satu suku bunga atau nilai hasil quired ulang. Meminjamkan uang ipar mu untuk dua tahun pada suatu 10 tingkat bunga tahunan persen adalah serupa dengan mengikat uang di dalam

pendapatan rekening tabungan di bank 10 persen per tahun dan meninggalkan nya di sana selama dua tahun. Jika lembaga keuangan mempercayai klien mu 10 persen untuk tarik perhatian pada akhir tahun pertama. dan lalu membayar bunga(minat anda di jumlah keseluruhan selama tahun yang kedua. anda akan memiliki SI

21 di dalam

klien Anda pada akhir tahun yang kedua.

Menggunakan logicjust membahas di atas, sisanya di dalam accaunt itu dapat dihitung sebagai berikut:

Untuk menemukan jumlah di dalam klien pada akhir masingmasing tahun. jumlah suatu permulaan periode itu dikalikan dengan 1 dan .10. atau. lebih hanya 110. Ini berarti bahwa keseimbangan di dalam klien di endofyear 1 i:

Keseimbangan y aku Menyeimbangkan pada permulaan f tahun 1 X 110

Sisanya pada akhirnya 1)1 tahun 2 Is menemukan socordingly,

l3alamice yeiI 2 Balance pada permulaan tahun 2 X 1 10

Jadi; Dengan demikian, Jika hari ini yol' pil h 100 Inuto satu pendapatan klien 10 persen intere. peryear. anda dapat Ial(IIl bagaimana muchyou akan memiliki di theaccount pada tti

yang ditemukan oleh:

akhir dari tahun dengan menghitung berapa banyak di dalam klien pada akhir tahun satu . oleh. perkalian orang yang tak punya naluri bahwa 1.10. Anda dapat mengulangi proses ini untuk menemukan bala ic In klien pada akhir setiap tahun yang diberi. Proses ini dapat jadinya i membosankan bertahun-tahun beberapa jarak di masa datang. Suatu proses lebih efisien Is siap tersedia. Dari atas, anda mengetahui bahwa balan e .i ii ia akhir dari tahun 2.ditemukan dengan perkalian sisanya pada akhir \'i.II aku oleh 1.10. Sekarang, anda juga mengetahui bahwa sisanya pada akhir tahun 1 aku sepadan dengan keseimbangan waktu yang asli 1.10. Oleh mengganti/ menggantikan hal ini yang dikenal aku iii ke dalam penyamaan untuk menemukan sisanya pada akhir tahun 2.anda mempunyai

Il,ilance tahun 2 (Seimbangkan pada permulaan tahun aku X 110) X 110 This eq .illon dapat diatur kembali ke:

t1,tlance tahun 2 =Seimbangkan pada permulaan tahun 1 + (110 X 110) =Seimbangkan pada permulaan tahun aku X (110)2

Jika I 11ev dibiarkan klien fora tahun ketiga. sisanya ditemukan SarO 5k .i\',

keseimbangan Tahun 3 =Seimbangkan pada permulaan 'telinga 3 X (110) H,iItiice pada awal tahun 3 memadai;sama dengan.

Mulai keseimbangan tahun 1 X (1 10(2

Ini memaku bahwa ia menyeimbangkan pada akhir tahun 3 dapat ditemukan oleh:

Keseimbangan veaL 3 = (Mulai keseimbangan 'telinga 1 )< (110(2 X 110 . yang mana, ketika pantat sama:

keseimbangan Tahun 3 =Mulai keseimbangan tahun 1 X (l10(

Anda iii,i v melihat suatu pola muncul di mana

1 .10 faktor

dikalikan dengan Itsell i nomor dari waktu yang sesuai dengan banyaknya uang tahun mempunyai tseii di dalam klien. Pola ini tahan untuk setiap nomor dari periode-periode. dan pivides suatu jalan-pintas untuk menemukan berjumlah yang satu Initial di vesti mempunyai ditumbuhi suatu nomor yang diberi dari tahun. Pada garis besarnya, equ 15

vhei

Campuran menghargai X Nilai Kini 1 +I

'- Ii nilai =satu amourll dari uang di waktu sekarang

=

Tarik

perhatian

rale

atau

campuran

tingkat

di

mana

pencampuran o

n banyaknya tahun di mana Investment sudah diizinkan untuk mendapatkan Interest

(- Ii sakit ccl nilai =berjumlah yang satu tnvestment sudah tumbuh di dalam n telinga-telinga

I + I)campuran menghargai faktor untuk Suku bunga aku dan n pertods

Proses enlire tentang mentransformasi atau menggerakkan sejumlah uang untuk bangsal pada waktunya, mengira bahwa semua bunga(minat berpendapatan tetap di dalam

menginvestasikan ment dan mendapatkan minat akan periodeperiode yang masa depan, disebut pencampuran. Coinpounding adalah satu mesin waktu bahwa mengizinkan[membiarkan anda untuk melihat apa yang sejumlah uang di dalam setiap periode akan nampak seperti apa dalam satu periode yang masa depan. Semua yang anda memerlukan adalah kode yang tepat untuk

menggunakan mesin waktu. Bahwa kode adalah kurs antara dolar-dolar dalam satu periode dan periode yang berikutnya. dengan thiscode, meja-meja seperti Table 131 selama 10 persen bisa digunakan untuk melaksanakan kalkulasi-kalkulasi yang perlu untuk menghitung nilai-nilai campuran. Kolom 1 Table 131 memperdayakan/menghafalkan timah daun campuran menghargai faktor-faktor untuk 10 suku bunga persen untuk 0111' kepada 50 tahun. Faktor-faktor ini mengizinkan[membiarkan anda untuk menggerakkan jumlahan-jumlahan dari uang maju pada waktunya sepanjang kurva-kurva seperti mereka yang Gambar 131.

kurva di dalam figur ini melukiskan nilai campuran ofa Sl00 nilai kini pada bermacam-macam tingkat bunga dan periode-periode timah

Sebelum meneliti Gambar 131. pemakaian Table 131 di dalam menghitung penjelasan baik buruknya soal nilai-nilai campuran. Untuk menemukan nilai campuran ofaumv jumlah dari uang di

suatu periode yang masa depan. kalikan nilai saat ini b faktor memberi label. 'Jumlah dari I pada Bunga Majemuk," untuk periode approprial dalam kolom 1 meja untuk suku bunga yang ada. Untuk cara berpendirian iii, faktor campuran untuk 10 persen dan delapan tahun adalah 2.1431; Yang .nilai dari (110)8 adalah 21436. Nilai campuran dari SlOt) menambah pada 10 persen untuk delapan 'telinga adalah 321436.

Campuran di dalam X Nilai Kini moda Comoound faktor

Sl00 )<21436

= S2l436

Topravide

iliustration 6

lain. suatu

umpamakan rumah untuk

anda

adalah dan

consideringpurchasii

S80000

mengharapkan Itu untuk meningkat di dalam nilai pada suatu campuran r kepada dari 10 persen untuk 5 tahun. Apa yang

merupakan nilai dari rumah tersebut pada akhir periode? Soltilion itu adalah SI 28840.

Comii nilai =380,000 X 16105

= S 123840

Meja-meja seperti 'IabIe 131 untuk daftar biaya pengiriman barang-barang campuran yang berbeda digunakan ti nilai waktu hitung menunjukkan In Figure 131. Meja untuk compoclili yang lain ra busur lingkaran/lingkungan contaiiie In Appendix A2 di dalam di belakang buku.

Di hadapan conliiiiilimg. perbedaan antara yang sederhana dan compollil bunga(minat perlu (suatu yang diperjelas. Di Dalam Bunga Yang Tidak Berbunga. Itu Mengira bahwa iii aku pendapatan Iruni satu liiveslnient menarik mundur pada akhir masing-masing perid Ini berarti aku topi (permulaan kepalsuan

menyeimbangkan Is sama untuk masing-masing periode semua sebagai konsekwensi. maka adalah ([berada/dusta] luiemest didapat. Sebagai contoh. $100 Invested 10 percenl siiiiplc' i mr tiga [ya/betul] akan mendapatkan $10 dari bunga(minat ca aku tahun. Jubin aniociiil ol licoricy Ii I [berada/dusta] klien pada akhir tahun yang ketiga wi adalah SI 00. aSsiiniIg limau/kapur perekat SI (Aku hrmb'rest untuk tahun lalu mempunyai removc aku Iiilen'-i rorued yang total (di) atas tiga periode tahun Is $30. yang dibandingkan aku 33310 ( fF0 'Aku cl i aku Ii 1)1 yang dinyalakan akan telah didapat Ifthe Interest Ii. ditinggalkan I ii .Aku 111111 i hallo (oupound.

Catat bahwa di dalam Gambar 131. peningkatan-peningkatan yang tahunan di dalam nilai-nilai campuran untuk setiap tingkat campuran yang diberi mendapat lebih besar ketika waktu maju. Ini adalah karena permulaan menyeimbangkan karena masingmasing tahun mendapat lebih besar dan lebih besar. Kemampuan

ofcoinpound bunga(minat untuk menghasilkan nilai-nilai campuran sangat besar (di) atas periode lame dari waktu adalah satu pengamatan yang penting untuk mu yang pribadi di dalam keputusan-keputusan jubah. Bahkan suatu jumlah yang rendah hati dari pendapatan uang suatu alasan mampu nilai hasil dapat menghasilkan nilai-nilai campuran yang besar kemudian (dalam) hidup mu. Sebagai contoh, banyak keluarga-keluarga dengan kebun-kebun dan peternakan-peternakan telah secara semut permohonan-permohonan yang dikejutkan oleh perubahan di dalam nilai dari lahan mereka, yang mempunyai sedang bertumbuh di suatu pertunjukan campuran, selama periode mereka kepemilikan. Keluarga-keluarga lain pasti mempunyai pengalaman-pengalaman yang serupa dengan rumah-rumah mereka.

Penting yang lain. selagi sedikit banyak(nya) yang jelas nyata, pengamatan adalah bahwa/karena karena suatu periode waktu yang diberi, yang lebih tinggi tingkat campuran, yang lebih tinggi

nilai

campuran.

Juga,

dengan

[lewat/

sampaikan]

waktu,

perbedaan-perbedaan di dalam campuran batubara minyak memukulkan keberanian yang dijadikan lebih besar. Jadi; Dengan demikian, perbedaan-perbedaan relatif kecil di dalam campuran batubara minyak memukul daftar biaya pengiriman barang-

barang masuk dapat membuat nilai-nilai campuran perbedaanperbedaan substansiil.

Untuk mempersulit hidup mu sekedar suatu sedikit, berasumsi bahwa rencana anda untuk Menyimpan 100 110W yang benar dalam satu pendapatan klien di campuran tingkat 10 persen untuk 5 tahun Further, berasumsi bahwa pada akhir rencana yearyou yang kedua untuk membuat anotlierdeposit ofSl5O ith tujuan tentang itu sisa-sisa di iheaccount sampai akhir dari periode flveyrar yang asli. Apa yang akan baiance mu di dalam klien adalah di ujung tahun yang ke lima? Untuk menjawab pertanyaan ini yang anda harus mengetahui bahwa jumlahan-jumlahan dari uang di dalam tahun yang sama dapat ditambahkan dan dikurangi. Jadi;

Dengan demikian, anda dapat mengkalkulasi thc nilai campuran dari campuran batubara minyak Sl00 menghantamkan pada 10 persen untuk lima tahun dan menambah nya nilai campuran dari $150 menambah pada 10 persen untuk tiga tahun.

Nilai campuran total (8100 X 161O5j + ($150 X 1 .3310t $16105 +S19965

$36070

Proses yang sama pasti telah bekerja jika anda telah membuat deposito-deposito pada akhir setiap nomor dari tahun. Anda harus caretully Identify banyaknya pe riods masing-masing menyimpan akan mendapatkan Interest dan menggunakan campuran

batubara minyak yang sesuai memukulkan faktor.

Annuitle Dalam beberapa situasi-situasi, anda akan ingin mengkalkulasi nilai campuran dari deposito-deposito sama

dilakukan

di

akhir

dari

masing-masing anda

periode.

Untuk untuk

menggambarkan.

umpamakan

merencanakan

menyimpan $2000 pada akhir masing-masing dari tiga tahun yang berikutnya untuk membangun suatu uang muka fora rumah, jika anda dapat menyimpan uang ini dalam satu pendapatan klien 10 bunga(minat persen, berapa banyak uang yang apakah Anda akan mempunyai di dalam klien setelah membuat deposito yang ketiga pada akhir tahun yang ketiga? Pertama-tama, arus seperti itu dari arus kas yang reguler, sama Is memanggil(hubungi satu anuitas (tunjtahunan). Ketika arus kas terjadi pada akhir periodeperiode, anuitas (tunjtahunan) itu disebut aa biasa

anuitas (tunjtahunan). Ketika mereka terjadi pada awal masingmasing periode ii disebut satu anuitas (tunjtahunan) tiba. Untuk anuitas biasa di atas, anda bisa mengkalkulasi nilai campuran sebagai berikut

Nilai campuran dari anuitas (tunjtahunan) (S2000 X 1211 + (S2000 X 110) + (S2000 X

1001

82420 + $2200 +S2000

86620

Pemberitahuan yang faktor campuran untuk tahun lalu Is 100. karena bahwa menyimpan Is dilakukan di akhir dari tahun dan mendapatkan tanpa Interest. Pemberitahuan juga bahwa S2000 dikalikan dengan masing-masing faktor. Dalam situasi yang

demikian, $2000 itu dapat factored dan dikalikan dengan jumlahan dari faktor-faktor campuran untuk mengkalkulasi nilai campuran yang sama.

Nilai campuran dari anuitas (tunjtahunan) $2000 ( 121 + 110 +100)

= $20001331)

= S6620

Kolom 2 Table 131 berisi faktor untuk 10 tingkat campuran persen dan periode-periode yang berbeda i3f waktu. Faktor-faktor ini disebut akumulasi dari 1 per faktor-faktor periode atau campuran anuitas (tunjtahunan) menghargai faktor-faktor. Catat bahwa faktor untuk tiga tahun adalah 331, faktor kita hanya biasa. Untuk menemukan poundsterling campuran batubara minyak

menghargai tentang segala anuitas (tunjtahunan). kalikan jumlah anuitas (tunjtahunan) oleh appro priate faktor. Ke(pada illustratc. nilai campuran dari suatu $1000 lima pendapatan anuitas (tunjtahunan) tahun suatu 10 tingkat campuran persen adalah $610510.

Campuran menghargai Faktor anuitas (tunjtahunan) campuran X Anuitas (Tunjtahunan)

$1900 X 61051

$610510

Dana Cadangan Mengira bahwa daripada menyimpan $2000 pada akhir masing-masing tahun untuk tiga tahun, anda ingin membuat tiga deposito sama bahwa akan menghasilkan $8000 yang anda perlu untuk membeli suatu rumah pada akhir tiga tahun. Berapa banyak harus anda menyimpan pada akhir masingmasing tahun jika itu deposito-deposito dapat mendapatkan suatu 10 tingkat campuran persen? Di dalam masalah ini, nilai campuran dan campuran anuitas (tunjtahunan) menghargai faktor dapat ditemukan In Table 131, tetapi anuitas (tunjtahunan) itu tidak dikenal. Oleh penelitian campuran menghargai dari suatu

penyamaan anuitas (tunjtahunan) di atas, anda dapat menentukan bagaimana caranya mengkalkulasi anuitas (tunjtahunan). Bahwa penyamaan adalah

Campuran menghargai Faktor campuran anuitas (tunjtahunan) X Anuitas (Tunjtahunan)

Oleh kedua sisi pembagian oleh faktor campuran anuitas (tunjtahunan), penyamaan untuk menghitung anuitas

(tunjtahunan) itu dapat ditemukan,

Campuran vatuc

Faktor campuran anuitas (tunjtahunan) X Faktor

Anuitas (Tunjtahunan) Annuity corirpound faktor campuran anuitas (tunjtahunan)

Karena campuran suatu terminologi faktor rilitras f pembilang dan denomi -nator dari sisi kanan (penyamaan kepalsuan batalkan, penyamaan Is

('- onipound nilai

--

Anuitas (tunjtahunan)

('(>-111; 55111(3 faktor anuitas (tunjtahunan)

Oleh menggerakkan ungkapan nilai campuran karena pembilang, anda mempunyai:

Campuran menghargai X

-

=Anuitas (tunjtahunan)

Faktor anuitas (tunjtahunan) campuran

Ungkapan di dalam tanda kurung disebut faktor dana cadangan dan ditemukan oleh divIding 1 oleh faktor anuitas (tunjtahunan) campuran untuk num yang tepat b dari tahun dan Suku bunga. Kolom 3 Table 131 faktor-faktor dana cadangan daftar untuk 10 tingkat campuran persen.

Anda sekarang dapat mengkalkulasi berapa banyak anda harus menyimpan pada akhir masing-masing tahun untuk

menghimpunkan $8000 pada akhir tiga tahun dengan mengganti/ menggantikan di dalam penyamaan yang terakhir.

S8000 X . 302115 =Anuitas (tunjtahunan)

= 241692 Jadi; Dengan demikian. jika anda menyimpan S24 1692 pada akhir masing-masing tahun dalam satu pendapatan klien 10 persen. anda akan memiliki $8000 pada akhir tiga tahun. Untuk

memeriksa hal ini, marilah kita menggunakan penyamaan untuk nilai campuran dari suatu anuitas (tunjtahunan) dan Table 131.

Nilai campuran dari anuitas (tunjtahunan) S241692 X 33100

= s800001

Perbedaan sen dolar adalah karena pembulatan faktor-faktor campuran annuIt.

Pendiskontoan

Proses coni dapat dibalikkan. Mesin waktu dapat juga operasikan In jumlahan-jumlahan gerakan dari uang kembali pada waktu sepanjang sangat kurva-kurva digunakan untuk menggerakkan mereka maju pada waktunya. Proses tentang menggerakkan jumlahan-jumlahan dari uang kembali pada limau/kapur perekat disebut pendiskontoan dan mengizinkan[membiarkan anda untuk

melihat apa yang suatu jumlahan dari uang menyerupai 1 suatu periode yang telah lewat. Biasanya, periode waktu bahwa jumlahan-jumlahan dari uang makan yang dimundurkan kepada waktu saat ini. Sebagai Contoh, anda mungkin punya peluang itu untuk membeli lahan hari ini bahwa akan $150,000 layak(berharga dalam lima yeats. Di dalam situasi ini, pertanyaan yang kritis adalah sebesar apa arus kas $150,000 Is itu yang untuk diterima lima mulai sekarang tahun berharga hari ini? Padanan yang ada suatu jumlahan yang masa depan dari uang adalah menyebutnya nilai kini. Di dalam belajar tentang pendiskontoan yang anda akan belajar tentang yang terakhir tiga kolom In Table 131 dan bagaimana mereka melaksanakan hanya fungsi-fungsi

kebalikannya tiiit'e yang pertama kolom meja itu.

Kepada l suatu pemahaman yang lebih baik pendiskontoan. pertimbangkan; menganggap bundel situal sebelumnya aku iii yang anda sedang meminjamkan brother-In-law mu $100. Pada suatu 10 suku bunga persen. Itu mudah untuk melihat bahwa kurs,

atau guru privat poundsterling campuran batubara minyak, karena tahun pertama itu adalah 1 .10. Tetapi apa yang merupakan kurs. atau (lISt-SIll faktor, selama satu berjumlah diterima dalam satu tahun? Umpamakan

ipar mu datang ke gersang anda, daripada meminta $100 sekarang, mempersembahkan kepada upah anda $110 nya 'mulai sekarang telinga sebagai penukar anda givind dia menguangkan sekarang. Jika anda ingin suatu 10 kembalian persen mu menginvestasikan -ment. berapa banyak akan anda memberi arus ipar benar mu? di dalam contoh sederhana ini adalah mudah untuk lihat bahwa jika anda menginvestasikan Si 00 sekarang, dan menerima $110 satu tahun kemudian, anda akan sudah menerima suatu 10 persen kembali. Di dalam situasi ini, kurs harus suatu faktor bahwa ketika berlipat t)Silo, akan menghasilkan suatu nilai kini S100. Karena S100 adalah kurang dari $110. faktor harus kurang dari nya. Kita dapat memecahkan masalah ini sebagai berikut:

SlOO =SI lOX Discount faktor S100 St IOX Discouot faktor

SILO SILO

5190

= Faktor dikon . 909 =Faktor dikon

Pemberitahuan bahwa .909 adalah juga sepadan dengan faktor campuran dari 110 dibagi menjadi

1. .- 909

110

dengan kata lain, ke(pada fln< faktor bahwa membatalkan apa yang pencampuran . anda hanya membagi faktor campuran itu untuk tingkat dan nomor dari itu periode-periode waktu ke dalam 1.

Anda dapat menemukan faktor-faktor pendiskontoan yang sesuai untuk antar yang berbeda est periode-periode daftar biaya pengiriman barang-barang dan waktu dengan berkonsultasi mejameja seperti yang ada dalam kolom 4 Table 13. 1.Faktor dalam kolom 4 disebut sewa tahunan nilai kini dari 1 faktor, atau hanya. nilai saat ini 1 faktor. Menggunakan calcula mu (atau ou dapat melihat bahwa faktor-faktor dalam kolom 4 hanyalah faktor-faktor dalam kolom aku dibagi menjadi I.

Untuk menemukan nilai saat ini dari suatu jumlah dari uang yang untuk diterima iii masa depan, anda mengalikan jumlah yang masa depan dari uang oleh faktor corre sponding kepada periode tingkat dan waktu yang sesuai. Sebagai contoh, jika anda

mempunyai satu investasi bahwa akan menghasilkan suatu arus kas dari S200 dua mulai sekarang tahun, dan suku bunga diskon itu adalah 10 persen. nilai saat ini adalah

$16528.

Nilai kini Future Faktor nilai kini X jumlah

= S200 X . 8264 -S16528

Jika anda mempunyai suatu situasi iii yang anda untuk menerima upah lebih dari satu ment di dalam lutun'. anda dapat menemukan nilai saat ini dengan menghitung nilai saat ini dari cacti iulurc receipi dan menambahkan mereka bersama-sama, ketika Anda merusak menemukan nilai-nilai campuran. Pertimbangkan;

menganggap menemukan nilai saat ini dari suatu

investasi apartemen bahwa anda berpikir akan uang masuk hasil sebagai berikut:

YAH 1

2

3

Jumlah

$120 $175 $340

Nilai saat ini dari

investasi ini, mengumpamakan suatu suku

bunga diskon dari 10 persen. ditemukan oleh:

Nilai kini total ($120 X . 9091) + ($175 X . 8264) + (S340 X .7513)

10909 + 14462 + 25544 =$50915

Anuitas (Tunjtahunan) Jika semua arus kas tadinya dalam wujud satu anuitas (tunjtahunan), masalah mu akan telah lebih sederhana. Anda bisa menggunakan ap sama proach yang

digunakan untuk menemukan nilai campuran dari suatu anuitas (tunjtahunan). Bahwa pendekatan untuk menambahkan semua faktor dan mengalikan jumlahan oleh anuitas (tunjtahunan). Katakan ketiga telah jadinya: arus kas tersebut tadinya $120. Masalah pasti

Nilai kini total S120 (. 9091 + . 8264 + .7513)

= S120 X 24868 S29842

Jika anda lihat dalam baris foryear 3 co 5 Table i 31. anda '.vill menemukan faktor. 24869. Nomor ini differr. sangat sedikit dari nomor kita yang ditemukan dengan menambahkan faktor-faktor yang tahunan karena menyelesaikan faktor-faktor. Dith'rence itu bukanlah penting. Faktor-faktor dalam kolom 5 disebut nilai kini dari suatu anuitas biasa dari 1 per faktor-faktor periode, atau hanya. faktor-faktor nilai kini anuitas (tunjtahunan). Untuk

menemukan nilai saat ini dari suatu anuitas (tunjtahunan) yang

anda mengalikan anuitas (tunjtahunan) oleh faktor nilai kini anuitas (tunjtahunan) untuk periode suku bunga diskon dan waktu yang sesuai.

Konstan-Konstan Faktor-faktor yang akhir di Table 131 adalah angsuran itu ke(pada amor tize 1 faktor dalam kolom 6.Faktor ini, seperti faktor-faktor dana cadangan. digunakan untuk menemukan satu anuitas (tunjtahunan), itu membuat puas suatu tujuan yang spesifik. Mereka digunakan untuk menemukan satu anuitas (tunjtahunan), itu, ketika yang discounted pada suatu suku bunga diskon yang dinyatakan. punyakah suatu nilai kini yang ap('cified. Yang .jika anda mengetahui nilai saat ini dari suatu anuitas (tunjtahunan) suatu membersihkan suku bunga diskon itu digunakan untuk menemukan nilai kini itu, Apa Yang Merupakan anuitas (tunjtahunan)? Sebagai contoh. jika anda mengetahui nilai saat ini suatu tiga anuitas (tunjtahunan) tahun adalah Si 00 jika anuitas (tunjtahunan) itu discounted pada 10 persen. apa yang merupakan anuitas (tunjtahunan)? Mungkin kelihatannya bahwa

pertanyaan seperti itu tidak masuk akal; mustahil. Kapan akan anda pernah; selalu mengetahui nilai saat ini dari suatu anuitas (tunjtahunan) dan tidak mengetahui anuitas (tunjtahunan)?

Sebenarnya. situasi ini terjadi setiap kali suatu pinjaman dibuat (itu) yang akan dibalas di dalam angsuran-angsuran sama.

Jika anda meminjam uang di suatu rumah, anda menerima hasil positif pinjaman sekarang, di waktu sekarang, tetapi pembayaranpembayaran mu adalah buatan periode-periode waktu yang masa depan 1 pembayaran kepalsuan anda membuat harus cukup untuk membayar kembali yang asli

hutang (pokok) dan menyediakan pemberi pinjaman dengan lebih di tingkat yang ditetapkan di baki terhutang, masing-masing tahun (atau bulan). Sebelumnya, ketika anda meminjamkan Ipar mu 100 sebagai penukar suatu pembayaran dari SilO satu tahun kemudian, bahwa SilO pembayaran memperlengkapi kembalinya pokok mu dan 10 per sen menarik perhatian bahwa anda

menuntut di dana investasi mu. Bagaimana adalah pembayaran $110 menghitung'? Pertama-tama, anda bisa menghitung nilai poundsterling campuran batubara minyak dari $100 menambah pada 10 persen untuk nya tahun. karena itulah yang anda ingin dari investasi. Logika di balik pendekatan ini adalah bahwa/karena anda bisa menginvestasikan jo dana mu di tempat lain pada 10 persen dan mempunyai SilO pada akhir tahun. Berikutnya, karena pendiskontoan hanya membatalkan barang kepunyaan dari pencampuran. anda bisa mengambil pendekatan kebalikannya dan calcu akhir jumlah dari uang satu mulai sekarang tahun bahwa mempunyai nilai hadiah dari SlOO ketika yang discounted pada 10 persen. Bisa pendekatan menghasilkan satu satu swerofSl 10.

Karena itu adalah penggunaan lebih mudah di dalam situasisituasi yang disertai banyak nilai ments. metoda nilai saat ini adalah secara umum digunakan. Metoda itu didasarkan pada thegeneral prinsip hanya membahas, bahwa pembayaran yang

tepat atau ments nilai untuk suatu pinjaman akan memiliki nilai hadiah sepadan dengan jumlah pinjaman yang asli ketika yang discounted di suku bunga. Arus dari seperti itu pembayaranpembayaran akan membayar kembali pokok dan menyediakan pemberi pinjaman dengan suku bunga yang dinyatakan di baki terhutang, masing-masing tahun. Di dalam kebanyakan

peminjaman ril estate. thc pembayaran-pembayaran dihitung ketika pembayaran-pembayaran tingkatan

Bagaimana cara nilai yang saat ini mendekati worK? Untuk mulai, anda mengetahui bahwa untuk menemukan nilai saat ini dari suatu annui yang anda dapat menggunakan penyamaan fo1.

Anuitas (tunjtahunan) nilai kini =Annias Faktor anuitas biasa nilai kini X

Anda dapat memecahkan untuk anuitas (tunjtahunan) dengan kedua sisi pembagian dari penyamaan oleh faktor anuitas (tunjtahunan),

Nilai kini -Faktor nilai kini Faktor nilai kini X Anuitas (Tunjtahunan) Faktor nilai kini

. yang mana, pada gilirannya, memadai;sama dengan X Nilai Kini =Anuitas (tunj.tahunan)

Faktor nilai kini Ungkapan.

.adalah

angsuran ,,,

itu

untuk

menyisihkan uang bekrala 1 Nilai kini faetoi

faktor, juga disebut konstan hipotek atau. hanya. konstan. Untuk mengkalkulasi pembayaran-pembayaran untuk suatu pembayaran tingkatan yang mengamortisir meteran kematian, anda

mengalikan jumlah pinjaman oleh konstan. Sebagai contoh,

pembayaran tahunan itu perlu membayar kembali suatu $50,000. 10 persen. 30-year

Membatalkan, Nilai kini daun-daun ini

Anuitas (tunjtahunan)

Faktor nilai kini

Periode-Periode Selain Dari Nya Tahun

Anda mungkin telah mendengar iklan-iklan mengaku triwulanan, bulanan, atau pencampuran ril sehari-hari. Dan, tentu saja.

kebanyakan

pinjaman

estat

mempunyai

pembayaran-

pembayaran bulanan. dibanding mereka tahunan. Bagaimana mungkin semua konsep membahas In bab ini menyesuaikan diri dengan - periode-periode pencampuran dan pendiskontoan selain dari satu tahun? Jawaban Is sungguh sederhana.

Pertama-tama. kalkulasi-kalkulasi mulai dengan satu tingkat tahunan. Sebagai contoh, anda sedang mempertimbangkan depositIng 8100 di suatu pembayaran rekening tabungan di bank suatu dinyatakan, atau nominal, 12 Tingkat bunga tahunan persen, bulanan yang ditambah(diperparah. Berapa banyak apakah Anda akan mempunyai di dalam klien pada akhir nya tahun? Pencampuran bulanan berarti bahwa klien mu dihargai dengan bunga terhitung masing-masing bulan, dan bahwa bunga terhitung mulai bunga(minat pendapatan diri sendiri. Jadi; Dengan demikian, pada tue berakhir cthe bulan pertama, anda akan memiliki lebih dari (sekedar) S100 di dalam klien, dan jumlah total bahwa akan earnuing intcrest di dalam bulan yang kedua. 1 di sini akan ia 12 periode pencampuran masing-masing tahun

pencampuran yang bulanan. Jika pencampuran triwulanan, akan ada empat hentakan campuran batubara minyak Peri ocr tahun. Tingkat campuran app1 kepada masing-masing periode adalah tingkat dhrlded yang tahunan oleh banyaknya periode-periode per

belokan. Di dalam ujian kita(kami ple, tingkat persen i2 tahunan dibagi oleh 12 untuk menghasilkan suatu tingkat pencampuran yang bulanan cf 1 persen. Jadi; Dengan demikian, pada akhir bulan pertama, anda akan memiliki Si 01 di dalam klien Anda, yang yang terdiri atas Si yang asli 00 dan Si dari Interest. Di dalam bulan yang kedua anda akan Mendapatkan 101 di dalam bunga(minat dan seterusnya masing-masing periode. Pada akhir nya tahun Si 00 akan sudah menambah selama 12 periode di 1 persen menempatkan ke klas khusus membandingkan dengan setelah ditambah(diperparah satu periode suatu suatu 12 tingkat persen dengan pencampuran tahunan.

Yang ditaruh terminologi dari penyamaan pencampuran yang dasar, $100 mu sudah mengalami mengikuti.

Campuran menghargai Faktor campuran X Nilai Kini Sl00(l01

SI 00 X 1 .1268

= Karena 0 .Ol adalah lebih besar dari (112)1. anda mempunyai lebih uang iii klien dibanding dengan pencampuran tahunan. Tidak anehnya, pendiskontoan faktor-faktor yang bulanan akan

menghasilkan nilai kini lebih kecil dibanding pendiskontoan tahunan. Tabel faktor-faktor untuk daIly, mingguan. mortthlv. dan pencampuran nual semian telah dikembangkan. Himpunan dari seperti itu faktor-faktor untuk suatu 10 tingkat persen tahunan dan pencampuran bulanan ditemukan In Table 13-1.

KONSEP 2: Solvabilitas Permodalan

Anda mengetahui bahwa dengan menggunakan suatu bar? palang yang panjang(lama sebagai suatu pengungkit anda dapat secara efektif memperbesar kekuatan yang anda dapat meminta kepada(berlaku bagi satu obyek. Yang lebih panjang bar?palang antara anda dan titik putar sehubungan dengan Its panjangnya

dari titik putar ke obyek yang digerakkan, semakin besar semakin magnifikasi In kekuatan anda dapat menerapkan. Proses bekerja In membalikkan ketika anda di akhir yang pendek. Jika akhir dari mu pengungkit Is lebih pendek dibanding akhir obyek itu, kekuatan anda menerapkan Is duced ulang. Konsep ini mempunyai suatu paralel In area keuangan. memanggil(hubungi ftnanclal utang. Bagaimanapun. sebagai ganti Increasing atau mengurangi

kekuatan secara fisik. solvabilitas permodalan meningkat atau berkurang imbal hasil menerima di investasi ekuitas mu.

Untuk menggambarkan konsep dari solvabilitas permodalan, mempertimbangkan; menganggap suatu harta bahwa segera menghasilkan u Pendapatan Operasi Bersih S2000. di mana Pendapatan Operasi Bersih digambarkan sebagai bruto menyewa kurang beban usaha. Jika anda membeli harta ini untuk 820000 menggunakan hanya modal ekuitas mu sendiri. anda akan menerima seluruh S2000 ketika imbal hasil mu. S2000 mewakili; menunjukkan suatu 10 modal lnvesteçi kembalian persen

sederhana mu (82000! 820000=10). Sekarang anda meminjam 812000 pada 9 bunga(minat persen, pembayaran-pembayaran hipotek akan mengurangi jumlah dari uang yang anda menerima, tetapi pada waktu yang sama dana terpinjam mengurangi jumlah dari uang mu, anda harus menginvestasikan. Secara rinci. Jika pembayaran-pembayaran hipotek adalah $1080. anda akan menerima hanya S920 bahwa sisa dari

S2000. Bagaimanapun, karena anda menginvestasikan hanya $8000 di dalam ekuitas, S920 mewakili; menunjukkan satu i .5 nilai hasil persen sederhana di ekuitas mu.

Oleh menginvestasikan n satu Investment menghasilkan hasil pada satu menyeluruh tingkat 10 persen dan lalu meminjam pada suatu 9 tingkat persen, anda adalah mampu mencapai suatu ekuitas kembalian yang lebih tinggi mu. Pada pokoknya, dengan temuan satu Inves tor. pemberi pinjaman dalam hal ini, berkeinginan menerima suatu imbal hasil lebih rendah dari mahluk

itu yang dihasilkan oleh harta. anda adalah mampu membayar pemberi pinjaman namun mendapatkan suatu modal kembalian nya. Mu kembali dari investasi ini terdiri dari suatu 10 ekuitas kembalian persen mu yang lebih aktual perbedaan antara suku bunga dan menyeluruh nilai hasil di modal yang dipinjam. Jadi; Dengan demikian, imbal hasil total mu Is

.- 10 X $8000 = S800 +01 XSJ2000= 120

8920

Pemberi pinjaman menerima waris dari $2000 dari Pendapatan Operasi Bersih.

.- 09 X 812000 =$1080

Contoh ini Illustrates beberapa point8 yang penting Pertamatama. itu Illustrates yang Income dari suatu harta dapat dibagi

antara sejumlah para pihak. Berikutnya, itu menggambarkan bahwa iii peminjaman. biaya-biaya tetap adalah Incurred. Oleh membuat cincin?arena, biaya-biaya tetap ini, satu Investor sudah meningkat resiko dari arus kas negatif Pada masa depan periodeperiode. Di dalam contoh kita(kami, jika pendapatan operasi bersih menetes jatuh di bawah 81080. pemodal ekuitas akan menderita arus kas negatif. Dengan ke luar meminjam,

pendapatan operasi bersih itu bisa mencelupkan kepada kosong sebelum pemodal ekuitas di dalam situasi yang sama. Semakin Besar Semakin Biaya-Biaya Tetap Di dalam yang curred. semakin besar semakin resiko dari arus kas negatif. Mungkin offsetting resiko ini Is satu peningkatan di dalam nilai hasil ekuitas.

Anak kecil eli If utang sedang meningkatkan atau mengurangi imbal hasil ekuitas mu, anda dapat comisire nilai hasil di ekuitas mu yang mengumpamakan tidak ada borrcwtng kepada suku bunga di dana terpinjam. Jika investasi itu sedang menghasilkan hasil pada suatu tingkat lebih besar dari biaya utang. utang akan

meningkatkan imbal hasil ekuitas mu, suatu situasi menyebut utang yang baik, hutang luwes membebaskan ulang menyalakan ekuitas mu adalah lebih besar dari suku bunga, utang merusak anda. juga disebut utang yang kurang baik. Konsep ini digambarkan di Table 132. Utang yang baik digarisbawahi Pada Sebagian (suatu) menggunakan tiga rasio loan-to-value, untuk suatu penetapan biaya harta 81000 dan menghasilkan suatu pendapatan operasi bersih (hasil setelah beban usaha tetapi sebelum bunga(minat)

dari S140. Di dalam membiayai Plan 1.anda membeli apartemen menggunakan semua uang ekuitas. Di Investment mu Dari 1000 anda akan menerima $140, suatu ekuitas kembalian dari mu 14 persen. Di Dalam Rencana 2 anda meminjam $500 pada 12 persen. satu suku bunga yang adalah lebih rendah dari nilai hasil di modal total. Sebagai hasilnya, anda sekarang mempunyai satu pembayaran bunga(minat dari $60 dan satu hasil setelah bunga(minat dari $80. 880 ini mewakili; menunjukkan suatu 16

S500 kembalian persen dari mu ekuitas. Ini adalah satu peningkatan (di) atas 14 persen anda berpendapatan ii yang anda menginvestasikan semua ekuitas. Rencanakan 3 hanya

menggambarkan pemakaian lebih luas utang dan peningkatan yang hasilnya di dalam retuin di ekuitas.

Part (b) gambarkan suatu situasi di mana suku bunga melebihi th modal kembalian total, dan menghasilkan utang yang kurang baik. Notic bahwa seperti(ketika nisbah utang meningkat, nilai hasil di ekuitas jatuh.

KONSEP 3: RESIKO. IMBAL HASIL.

DAN KEPUTUSAN-KEPUTUSAN INVESTASI

Pikirkan kembali satu keputusan investasi yang penting yang anda sudah buat dan th faktor-faktor yang anda

mempertimbangkan di dalam membuat nya. Jangan membatasi

investasi kepada cair yang tak terputus-putus saham-saham, ril estate, dan semacamnya, juga mempertimbangkan; menganggap mobil-mobil, peralatan elektronik, dan aktiva-aktiva utama lain. Satu pertimbangan mungkin thc bermanfaat bagi aktiva itu akan menyediakan. Bermanfaat bagi seperti hasil yang reguler. di dalam lipatan di dalam nilai, pertunjukan, kebanggaan dari kepemilikan. dan mungkin yang lain:

max' yang datang untuk mengurus. Anda mungkin mengkhayal satu rangkaian kejadian bahwa wouk hampir bisa dipastikan terjadi jika anda membeli aktiva. Bagaimanapun, anda adalah als mungkin sadar akan bidang hasil-hasil selain dari mereka yang anda exoecte bisa terjadi. Sebagai contoh. Di dalam memutuskan untuk membeli seorang rumah yang anda berpikir tha secara realistis rumah tersebut akan menyediakan aman, yang nyaman, secara relatif mainte nanee membebaskan tempat perlindungan selagi menilai di dalam nilai dan penetapan biaya hanya suatu moder makan jumlah dari uang masing-masing bulan. Tetapi,

anda mengetahui bahwa structura utama menyeberang bisa permukaan, bahwa lingkungan bisa memburuk, dan tha suatu keseluruhan daftar permasalahan yang mungkin yang lain bisa tersinggung harapan-harapan Anda Apa yang Anda baru saja mempertimbangkan adalah imbal hasil dan resiko berhubungan witt pembelian.

Imbal hasil

Berkenaan dengan imbal hasil. Pemodal-pemodal menetapkan suatu ulang yang bisa diterima yang minimum menghindar dari investasi-investasi yang mereka mempertimbangkan;

menganggap, Di dalam menetapkan hal ini memerlukan' returr,. pemodal-pemodal mempertimbangkan semua reteans. keuangan dan nonfinari cial. Sebagai contoh. jika kebanggaan dari kepemilikan Is sangat penting bagi anda. ther anda bisa berkeinginan menerima suatu imbalan keuangan yang lebih rendah di suatu harta tha menyediakan banyak kebanggaan

seperti itu. Pemodal-pemodal menyukai lebih kembali ke les kembali.

Ukuran-ukuran dari imbal hasil Jatuh Masuk Ke dua kategori umum: nondlseountei dan Nondiscounted discounted measuren tidak mengambil waktu nilai dari

uang Into klien, sedangkan ukuran-ukuran yang discounted . imbal hasil Nondiscourited mengukur biasanya adalah rasio beberapa ukuran dari hasil untuk suatu tahun yang diberi kepada level tertentu dari Investment. busur lingkaran/lingkungan Mea paling pasti nondiscounted populer nilai hasil di modal total (ROR) dan nilai hasil di ekuitas (ROE laba modal sendiri)). Nilai hasil di modal total diinvestasikan adalah calcu lated seperti lollows.

di mana:

Pendapatan Operasi Bersih

R.

dari

modal

kembalian

total

(ROR)

Modal

total

menginvestasikan

Menjaring operal batang kayu Income All menyewakan harta itu bisa menghasilkan lebih sedikit suatu penyisihan dana lowongan dan beban usaha.

Modal total Invested =Jumlah yang total dari jo dana diinvestasikan, hutang dan ekuitas. di dalam harta

So.

jika

anda

sedang

mempertimbangkan

satu

investasi

apartemen, ROR hanyalah semua menyewakan apartemenapartemen itu bisa menghasilkan jika setiap unit disewa[kan di daftar biaya pengiriman barang-barang persewaan yang anda sedang memproyeksikan, kurang perkiraan dari mu kerugiankerugian lowongan dan beban usaha. yang yang dinyatakan sebagai suatu persen dari biaya total dari (ikat ptoperty. Hal ini

adalah sama ukuran dari imbal hasil menggunakan sebelumnya untuk menentukan If utang kurang baik atau baik

Tue nilai hasil di ekuitas adalah

di mana:

Arus kas di depan Tarif Pajak cf kembalian equl:v =Investasi ekuitas

Arus kas b pajak =Pendapatan Operasi Bersih kurang pokok dan Interest. Investasi Ekuitas Ongkos harta kurang dana terpinjam,

ROE laba modal sendiri) menyediakan suatu ukuran dari kembalian jo dana yang anda sudah menanam modal dalam harta. Ketika ekuitas Investor, imbal hasil mu bergantung

pada apa yang ditinggalkan bagaimana pun biaya telah dibayar. Ukuran ini menyatakan apa yang ditinggalkan sebagai suatu persen dari jo dana ekuitas mu.

Imbal Hasil Discounted Mengukur

imbal hasil Discoittited mengukur mengambil waktu nilai dari uang Into klien There suatu dua jenis dari ukuran-ukuran yang discounted: nilai kini bersih dan di dasi ternal dari imbal hasil. Mari kita mulai dengan metoda nilai yang saat ini.

Nilai Kini Setelah membaca bagian yang pertama dari bab ini. presri t menghargai metoda Is sungguh sederhana. (ia) adalah metoda anda biasa menghalangi tambang(ranjau tiw kebanyakan meminjam[kan ipar mu ketika ia berkata ia akan membayar anda SI II) pada akhirnya olone tahun, Anda 110 discounted itu kepada tinw yang saat ini tt' tarif hasil tujuan dari mu 10 persen dan menemukan $110

untuk memiliki hadiah menghargai Dari 100. Begitu anda telah lakukan hal ini, keputusan Investment mu adalah simple-If ipar mu menuntut Lebih Dari (Sekedar) 100 sekarang anda menampik penawaran nya, selagi jika ia ingin $100 atau lebih sedikit anda menerima penawaran nya. Karena pembayaran SilO mempunyai hadiah menghargai Dari 100. anda mengetahui bahwa jika anda menginvestasikan Persisnya 100 anda akan mendapat suatu 10 persen kembali. Jika anda menginvestasikan kurang dari $100 yang anda akan mendapat lebih dari (sekedar) suatu 10 persen kembali. Pendekatan nilai kini sama ini dapat digunakan untuk semua jenis dari menginvestasikan ments.

Langkah-langkah di dalam pendekatan nilai yang saat ini bersifat sederhana. Pertama-tama, menaksir arus kas pada setiap periode termasuk satu yang di waktu sekarang. Berikutnya. dikon mereka sampai dengan saat ini menggunakan tarif hasil tujuan mu seperti(ketika suku bunga diskon dan nilai-nilai saat ini total.

Akhirnya, membandingkan jumlah keseluruhan itu kepada ongkos investasi dan menerima investasi jika nilai yang saat ini memadai;sama dengan. atau lebih besar dari, biaya. Jika tidak, menolak investasi. Satu alternatif untuk membandingkan nilai saat ini kepada biaya itu kepada hanya jumlah keseluruhan semua nilai kini. termasuk arus ongkos Investment yang adalah juga nilai hadiah, dan cek untuk melihat jika jumlah keseluruhan itu adalah hal negatif, hal positif, atau kosong. Jumlah keseluruhan itu disebut nilai kini bersih (NILAI BERSIH SAAT INI NPV)). Jika NILAI BERSIH SAAT INI NPV) adalah hal positif atau kosong, nilai saat ini dari inflow-inflow melebihi atau nilai saat ini sama dari outflow-outflow, dan investasi menyediakan imbal hasil yang bisa diterima. Jika nilai kini bersih adalah hal negatif, investasi itu tidak menghasilkan imbal hasil bisa diterima.

inrerna! Nilai Hasil Adalah mudah untuk lihat bahwa jika anda menginvestasikan $100 hari ini dan menerima SilO satu mulai

sekarang tahun, bahwa anda sudah menerima suatu 10 persen kembali. dengan apa di sana sekarang

ketahui.

ini

juga

mudah

untuk

lihat

bahwa

jika

anda

menginvestasikan $100 dan rc'ceivc Si 21 dua mulai sekarang tahun, anda juga telah menerima suatu 10 nilai hasil campuran persen. Dengan mesin. Jika anda dikon $121 dua mulai sekarang tahun pada 10 persen. nilai saat ini Is $100. Jika seperti(ketika kita sudah mengasumsikan, Investment berharga?berbiaya $100. nilai kini bersih Is nol. Untuk meringkas apa yang [kita kami] mengetahui: satu Investment dengan suatu nilai hasil discounted yang dikenal 10 persen mempunyai suatu nilai kini bersih dari Maka ketika dis menghitung pada 10 persen. Persamaan waktu ini dari kosong ing nilai kini bersih sama ketika arus kas discounted di nilai hasil yang discounted adalah berharga karena itu

menyediakan tentang suatu metoda forcalculating nilai hasil yang discounted untuk investasi-investasi dengan lebih sedikit daftar biaya pengiriman barang-barang yang jelas nyata dari imbal hasil.

Sebagai Contoh. dalam satu Investment dengan lima arus kas, nilai hasil yang discounted bukanlah jelas nyata. Bagaimanapun, anda sekarang mengetahui bahwa suku bunga diskon bahwa menciptakan suatu nilai kini bersih dari kosong Is nilai hasil yang discounted. Nilai hasil discounted ini adalah biasanya disebut tingkat keuntungan internal.

Sayangnya, Internal tingkat 1 harus biasanya adalah calcu lated oleh mencoba-coba, kecuali jika anda mempunyai suatu kalkulator atau komputer bahwa dapat mengkalkulasi nya untuk anda. Bagaimanapun, bahkan alat-alat ini menggunakan suatu

pendekatan mencoba-coba ke(pada kalkulasi Its. Proses yang aktual menghitung antar nal nilai hasil (IRR) sederhana. Pilih suatu suku bunga diskon, mengkalkulasi jaring

sajikan vali ,dan cek untuk melihat jika itu Is kosong. jika tidak, memilih suku bunga diskon dan pengulangan lain sampai anda

menemukan suku bunga diskon bahwa menciptakan suatu nilai kini bersih dari Sell).

Hanya karena proses melibatkan mencoba-coba tidak berarti bahwa tidak ada cara yang sistematis untuk melakukan mu mencari-cari IRR. Seaich mu dapat disederhanakan dengan mempertimbangkan Gambar 132 whIch Illustrates nilai kini bersih dari Si 21 untuk diterima dua penetapan biaya mulai sekarang tahun $100 yang menggunakan suku bunga diskon yang berbeda. Kenali bahwa suku bunga diskon yang menyebabkan nilai kini bersih itu kepada kosong sama Is 10 persen. Mencatat juga bahwa seperti(ketika suku bunga diskon meningkat, nilai kini bersih berkurang. Hal ini bisa dipahami karena yang lebih tinggi tingkat, semakin sedikit kita mau tidak mau harus Invest sekarang untuk memiliki $121 dua mulai sekarang tahun. Jika anda telah mencoba 12 suku bunga diskon precent terlebih dulu, anda pasti telah mendapat suatu nilai kini bersih yang negatif. Karena nilai kini bersih itu adalah hal negatif, anda mengetahui bahwa IRR

harus kurang dari 12 persen. Maka barangkali anda mencoba 9 persen. yang hasilkan suatu nilai kini bersih yang positif. Hal ini mengatakan kepada anda yang IRR adalah lebih besar dari 9 persen. dan dari kalkulasi mu yang pertama. anda mengetahui nya adalah kurang dari 12 persen. Anda kemudian bisa mencoba suku bunga diskon lain untuk membatasi sepanjang kisaran.

Begitu anda sudah membatasi kisaran berisi !RR kepada satu atau dua persen. anda dapat mendekati ZRR menggunakan suatu interpo prosedur yang disebut lation. Umpamakan anda telah menghitung nilai kini yang netto berhubungan dengan 9 persen dan 11 persen dan menemukan mereka untuk menjadi Si0185 dan S9 respcctively. Meja 133 meringkas informasi yang dikenal dan penilaian IRR. Pertama-tama, kita kn..w IRR menghasilkan suatu NP\' dari

nol. maka sasaran kita(kami untuk menaksir di mana antara 9 persen dan 11 percenf adalah titediscount tingkat menghasilkan

satu NPV dari kosong. Asumsi adalah bahwa/karena kita harus menggerakkan suatu jarak dari yang manapun 9 persen atau 11 persen yang sebanding kepada ext, NPVs yang dihubungkan dengan van daftar biaya pengiriman barang-barang' dari kosong.

Di Dalam Meja 133 anda dapat melihat bahwa perbedaan total antara kedua NPVs Is S365. Anda dapat juga lihat bahwa satu NPV dari zcr-o adalah Si .85 dari thc 9 persen NPV dan $180 dari 11 persen NPV. Angka-angka ini berjumlah 50€8 persen dan 4932 perent dari spectively perbedaan ulang yang total. Jadi; Dengan demikian, Jika kita mulai pada 9 persen. kita dapat katakan bahwa IRR adalah 5068 persen dari cara itu kepada 11 peTcent. Atau. mulai dengan 1 persen. kita dapat katakan bahwa IRR adalah 4932 persen dari jalan to9 persen. Karena perbedaan antara 9 persen dan 11 persen Is 2 persen. IRR memadai;sama dengan.

IRR . 09 + (.5068 X .02)

.- 09+0101

.- 100I atau 1001%

Kita mendapat jawaban yang sama mulai dengan Ii persen.

IRR . 11 - (.4932 X . 02) =.11-0099

.- 1001 atau 1001%

Tentu saja. dari yang sebelumnya di dalam bab, anda mengetahui IRR Is 10 persen. Perkiraan kita(kami adalah layak menutup. Semakin besar semakin perbedaan adalah twen kedua suku bunga diskon yang sedang disisipkan, semakin besar semakin berbeda ence antara IRR yang diperkirakan dan IRR yang aktual.

Satu arah untuk memperhatikan IRR itu adalah seperti(ketika tingkat di mana inisial Investment mu akan pertumbuhan (di) atas hidup dari ihvestment mu. Anda akan menjadi di dalam kondisi keuangan sama pada akhir dua tahun dengan investasi contoh dengan satu IRR dari 10 persen seperti halnya menyimpan $100 di suatu pembayaran rekening tabungan di bank 10 persen menarik perhatian selama dua tahun.

Resiko

Jika anda menaruh setiap keberatan-keberatan moral untuk berjudi ke samping sebentar, akan anda mengambil suatu spekulasi di mana anda mempunyai suatu 50 kesempatan persen dari gagal/kehilangan $1000 dan suatu 50 kesempatan persen tentang pemenang $1000? Anda mungkin tidak akan. Mengapa? Pertama-tama. $1000 mungkin mewakili; menunjukkan sejumlah besar uang kepada anda. supaya Anda tidak akan menerima spekulasi hanya untuk kesenangan dari "permainan" bermain

menurut aturan. Ke dua. kesenangan anda mengharapkan untuk menerima dari pemenang Is kurang dari rasa sakit tersebut berhubungan dengan gagal/kehilangan. Ini Adalah satu poin yang penting, karena orang-orang membuat keputusan-keputusan yang didasarkan pada apa yang hasil-hasil yang mereka berpikir boleh terjadi dan penilaian atas mereka bagaimana itu hasil-hasil akan mempengaruhi tanah mencuat ke laut happi mereka. Jika. sebagai imbangan, hasil-hasil yang menghasilkan penurunan kebahagiaan berberat lebih (dibanding) [mereka/yang] menghasilkan Increases di dalam kebahagiaan, anda akan memutuskan bukan untuk mengambil bagian.

Oleh karena tendensi dari kebanyakan peopie untuk mengaitkan suatu kerugian yang lebih besar di dalam kebahagiaan dengan gagal/kehilangan suatu jumlah yang diberi dari uang dibanding peningkatan di tanah mencuat ke laut happi dengan kemenangan jumlah yang sama mereka disebut hindar risiko, nilai-tengah ing mereka tidak seperti resiko. Jadi; Dengan demikian, kapan saja

hasil dari suatu spekulasi atau satu investasi kini dikenal. pemodal-pemodal ingin mengevaluasi yang mungkin ke luar datang dan bagaimana mungkin mereka untuk terjadi. Informasi Ini kemudian adalah evalu ated oleh Setiap untuk melihat jika hasil-hasil dan kemungkinan mereka terjadi hasil satu exp dari menjadi lebih bahagia atau lebih sedikit yang berbahagia jika mereka membuat investasi. Ketika Anda gergaji di atas, satu bahkan taruhan tidak akan diambil:

Pemodal-pemodal

ingin

menerima

suatu

premium

untuk

menerima ketidak-pastian, atau resiko. Sebagai contoh, Jika mempunyai kemungkinan besar spekulasi abovç diubah sehingga anda mempunyai satu 80 kesempatan persen tentang pemenang $1000 dan hanya suatu 20 kesempatan persen dari

gagal/kehilangan jumlah yang sama, anda boleh mengambil spekulasi. Pemberian imbalan itu dapat juga diubah dan mempengaruhi decisicn mu. Suatu 50-50 kesempatan tentang pemenang S10000 dan gagal/kehilangan hanya $1000 boleh

mempengaruhi anda untuk menerima spekulasi. Sementara kebanyakan dari kita(kami adalah hindar risiko, kita bukanlah semua hindar risiko kepada luas yang sama. Beberapa sangat hindar risiko sedangkan yang lainnya hanyalah sedikit hindar risiko dan akan menerima semua yang akan terjadi pada yang lain wIll kekacauan, Tentu saja, ada beberapa orang-orang yang benar-benar menyenangi resiko. Getaran hati dari bermain menurut aturan buatan-buatan, pencari-pencari resiko ini

menerima semua yang akan terjadi pada dan membuat investasiinvestasi bahwa yang lain tidak akan.

Semua ini berarti bahwa pemodal-pemodal mempertimbangkan; menganggap semua hasil yang mungkin dari satu Investment, tidak hanya satu yang mereka mengharapkan untuk menerima. Tidak hanya apakah mereka mencoba untuk menaksir apakah hasil-hasil yang mungkin. mereka juga mencoba untuk

mengevaluasi kemungkinan, masing-masing hasil mempunyai tentang terjadi. Dengan informasi ini mereka menjadi lebih baik

mampu menilai bagaimana, sebagai imbangan, investasi itu akan mungkin mempengaruhi kebahagiaan mereka. Karena anda mungkin tidak mampu meramalkan masa depan dengan ketelitian yang selalu tepat, anda tidak mengetahui apa yang akan (ke) terjadi. Ini berarti thatevaluating hasil-hasil yang mungkin dari satu investasi dan kemungkinan-kemungkinan mereka occuri Ing biasanya melibatkan banyak terkaan-terkaan edu cated,

perkiraan-perkiraan terbaik, dan evaluasi subjektif. Ini boleh bunyi seperti sekelompok tempat tidur (di kapal), tetapi itu pasti Is tidak. Itu Adalah satu hal untuk mempertimbangkan; menganggap semua fakta, buatan satu perkiraan yang dididik dari apa [yang] Mei terjadi. dan dasar suatu keputusan di penalaran ini. dan

sungguh yang lain kepada hanya Ignore masa depan dan dikejutkan oleh semua yang terjadi. Bab 18 jalan?cara

kutukan/binatang aneh dIs penaksiran hal yang berbahaya dari suatu investasi.

MENERAPKAN KONSEP-KONSEP BASIC KEUANGAN

UNTUK MENYEMBUHKAN PEMINJAMAN HARTA WARISAN

Sebagian dari penggunaan-penggunaan umum dari semakin konsep-konsep dasar keuangan di dalam peminjaman ril estate. Menghitung konstan-konstan hipotek, pembayaran-pembayaran, menetap menyeimbangkan, %hasil-%hasil, dan Information lain bersifat permasalahan peminjaman ril estate umum.

Konstan-Konstan dan Pembayaran-pembayaran

Anda belajar bagaimana caranya calc pembayaran-pembayaran hipotek sebelumnya di dalam bab. Oleh singgah meja-meja yang sesuai yang anda dapat menemukan faktor disebut konstan meteran bencah yang, ketika yang multipiied oleh jumlah pinjaman yang asli. hasilkan . itu pembayaran-pembayaran perlu

menyisihkan uang bekrala hipotek. Tidak semua meja-meja di dalam foFm . itu yang dilihat sampai sekarang di dalam bab dan di

dalam di belakang buku. Bagaimanapun, mereka akan semua berisi faktor bahwa dapat digunakan untuk mengkalkulasi pembayaran-pembayaran. Pembayaran-pembayaran mereka

calc.date adalah untuk hipotek-hipotek dengan lebih daftar biaya pengiriman barang-barang dan pembayaran-pembayaran bahwa tidak berubah. Masing-masing pembayaran berisi bunga(minat dan pokok bahwa secara berangsur-angsur melunasi, atau menyisihkan uang bekrala, hipotek (di) atas istilah nya Suc suatu hipotek disebut suatu tingkat bunga tetap, pembayaran yang ditetapkan?diperbaiki (FRFP) hipotek.

Suatu jenis pinjaman berbeda, satu di mana suku bunga dan upah ments tidak mengubah untuk suatu eriod yang tated. tetapi kemudian adalah disesuaikan. sedang dibuat hari ini. Sebagai contoh, suatu pinjaman mungkin punya suatu 13 suku bunga persen untuk tiga tahun awal. dengan tingkat dan pembayaranpembayaran sesuai yang untuk disesuaikan Dalam beberapa pertunjukan pada akhir tahun yang ketiga. Jika pinjaman adalah

untuk $80,000 dan suatu 30-year istilah, pembayaran-pembayaran kemampuan penulasan utang adalah S88496. Pembayaranpembayaran yang baru pada akhir tahun yang ketiga yang dihitung dengan mengira bahwa suatu hipotek sama yang baru di dalam berjumlah baki tak jelas, dengan suatu istilah sepadan dengan remalningyears istilah, sedang dibuat. Jika suatu

keseimbangan $79,200 tinggal pada akhir tahun yang ketiga dan tingkat itu ditingkatkan kepada 15 persen. apakah [yang merupakan] pembayaran-pembayaran yang baru? Mereka akan ditemukan dengan memandang pembayaran-pembayaran di suatu 879200. 15 persen. 27-year hipotek. Menggunakan mejameja di dalam di belakang buku, anda menemukan konstan semestinya .01272738. dan pembayaran-pembayaran untuk

menjadi $1008 per bulan. Pembayaran-pembayaran ini akan melanjutkan sampai perubahan yang lain terjadi. Hipotek-hipotek ini menyebut tingkat yang dapat disetel 'hipotek-hipotek.

Keseimbangan Pinjaman

Aku rendah adalah S79200 menyeimbangkan pada akhir tahun yang ketiga menghitung di dalam contoh di atas? Solusi pada masalah ini ditemukan kembali pada

diskusi Id yang menghitung konstan hipotek. Pada tlrnc itu t nilai saat ini yang dicatat bahwa semua pembayaran dari suatu hipotek. dis menghitung di suku bunga, memadai;sama dengan jumlah pinjaman yang asli.

Tempatkan cara lain, jumlah pinjaman yang asli memadai;sama dengan nilai yang saat ini semua i emaining meminjamkan pembayaran-pembayaran pada waktu pinjaman itu dibuat. Konsep ini tahan untuk periode lain manapun juga. Pinjaman yang terkemuka menyeimbangkan Is sepadan dengan nilai saat ini dari pembayaran-pembayaran sisa discounted di suku bunga.

keseimbangan S79200 mewakili; menunjukkan nilai saat ini 27 tahun dari pembayaran-pembayaran dari S88496 discounted pada

13

persen.

Faktor

nilai

kini

anuitas

(tunjtahunan)

untuk

pendiskontoan yang bulanan pada satu tahunan tingkat 13 persen adalah 894954. yang ketika dikalikan dengan pembayaran yang bulanan dari S79200 S88496 sama. Meja-meja adalah juga tersedia daftar yang per centage dari baki pinjaman yang asli pada akhir masing-masing periode. Gambar 133 menggambarkan baki tak jelas suatu Si 00000. 13 persen. 30year hipotek (di) atas seumur hidup nya.

%hasil Hipotek

Pemodal-pemodal di dalam hipotek-hipotek mengukur kembalian mereka, dasar dari %hasil. %Hasil Adalah tingkat keuntungan internal di investasi mereka di suatu hipotek. Anda bisa berpikir bahwa %hasil akan selalu memadai;sama dengan suku bunga, tetapi ini bukanlah benar. Sebagai contoh, sepanjang bab. ipar mu mempunyai bccr iorrowlng 8100 dari anda dan membayar $110 anda balik pada akhir nya tahun. Sekarang mengira bahwa lima

menit afteryou meminjam[kan uang itu kepada brother-In-law mu, anda mengingat satu kewajiban bahwa perlu untuk dibayar dan anda mencoba untuk menemukan seseorang yang menginginkan untuk membeli pesta dansa ipar mu ise untuk membayar anda $110 satu mulai sekarang tahun. Anda menemukan orang seperti itu. tetapi ia atau dia akan hanya upah anda 598 karena janji. Pada akhir tahun. mereka akan menerima $110, seperti dijanjikan. Apa %hasil mereka? Mereka berpendapatan $12 di yang $98 Investment In tahun. Hal ini mewakili; menunjukkan suatu imbal hasil dari 1225 persen ( 12/98 = .1225). (dengan) jelas ini adalah lebih besar dari 10 persen yang anda pasti telah menerima di investasi dari mu $100. Jika mereka telah membayar anda $100. Investors pasti telah menerima suatu 10 %hasil persen dan, jika mereka telah membayar Lebih Dari (Sekedar) 100. mereka pasti telah menerima kurang dari suatu 10 %hasil persen. Konsep yang sama menganggap sah/membenarkan karena pinjaman ril estat istilah yang lebih panjang; %hasil bergantung pada apakah pinjaman itu dibeli untuk kurang dari, lebih dari (sekedar), atau

satu jumlah sepadan dengan jumlah nominal dari pinjaman. Ketika suatu pinjaman dibeli pada nilai nominal konon untuk pada nilai nominal.

Ketika yang dibeli pada kurang dari nilai nominal yang dibeli dengan potongan harga, dan ketika yang dibeli untuk lebih dari (sekedar) nilai nominal yang dibeli di atas harga sebenarnya.

%hasil dihitung seperti didiskusikan tadi di dalam bagian di lRRs. Arus kas pemodal menerima adalah pembayaran-pembayaran berkala dan ulti kawin pemberian imbalan dari pinjaman. Pengalaman yang yang didasarkan pada, itu Is biasanya mengira bahwa pinjaman itu akan dilunasi dalam 10 sampai 12 tahun. Semakin besar semakin Oiscount atau premium semakin banyak %hasil dimakan karat. Meja aku 34 adalah suatu meja dari %hasil%hasil asso ciated dengan dikon-dikon yang berbeda, premiumpremium. dan meminjamkan periode-periode pemberian imbalan fora hipotek dengan suatu muka, atau nominal, suku bunga cf 10

persen. Kolom memberi label, "kepada jatuh tempo," sirnpiy berarti pinjaman Is membayar (di) atas seluruh hidup nya dengan pembayaran-pembayaran normal.

Poin-poin Dikon

Pinjaman ril estat kadang-kadang diserang di bawah markct tingkat bunga. Pinjaman-pinjaman diserang daftar biaya

pengiriman barang-barang karena pemilik dana seperti itu rasa bahwa busur lingkaran/lingkungan peminjam-peminjam sangat sensitip kepada suku bunga yang dinyatakan. Di dalam situasisituasi yang lain, seperti Pinjaman va (untuk yang dibahas di dalam suatu bab yang kemudiannya), di bawah tingkat bunga pasar meminjamkan dibuat karena Administrasi Veteran itu menetapkan suku bunga yang maksimum bahwa dapat

dibebankan. dan sering juga, bahwa tingkat di bawah pasar mengukur. Karena pemilik dana bisa Menanam modal dalam Icans di tingkat bunga pasar, mengapa mereka berkeinginan

membuat di bawah tingkat bunga pasar meminjamkan? Jawaban adalah bahwa/karena pada waktu origination mereka akan menuntut?menugaskan suatu imbalan, dalam wujud poin-poin dikon. karena membuat Joan. Masing-masing dikon menunjuk Is satu persen dari jumlah pinjaman yang asli. Jika anda meminjam $50,000 dan harus membayar dua poin-poin dikon. anda akan membayar 2 persen. atau $1000. sebagai tambahan terhadap semua imbalan yang lain, hanya untuk mendapat pinjaman mu. Ini berarti bahwa anda mempunyai bor dan akan upah menarik perhatian di. $50,000. tetapi sudah menerima hanya suatu jumlah yang netto dari $49,000 ( 350000 - $1000 =$49,000). Pemberi pinjaman sudah melepaskan suatu jaring dari 349000 gubuk akan mendapatkan bunga(minat di seluruh $50,000. Seperti halnya dalam diskusi %hasil

di atas, dikon di dalam contoh ini meningkatkan menyerah kepada pemberi pinjaman dan yang efektif ongkos pinjaman itu kepada peminjam.

Berapa banyak poin-poin dikon dibebankan bervariasi secara langsung dengan perbedaan antara Suku bunga yang dinyatakan dan tingkat bunga pasar. Dis poin-poin gelar ningrat sering dibebankan ketika pemberi pinjaman itu akan menjual hipotek itu kepada pesta(pihak yang lain disebut satu Investor. Dalam situasi-situasi yang sedemikian, pemodal membeli atas dasar %hasil. dengan harga membayar hipotek bermacam-macam berdasar pada suku bunga yang dinyatakan. Jika pemberi pinjaman mengetahui %hasil pemodal menginginkan, lalu

banyaknya poin-poin perlu menghindari suatu kerugian dari penjualan hipotek itu dapat dihitung. Itu dapat dihitung dengan nilai temuan saat ini dari pembayaran-pembayaran hipotek dan mengharapkan sebelum pembayaran menggunakan pemodalpemodal memerlukan %hasil seperti(ketika suku bunga diskon. Hasil itu dapat dikonversi menjadi poin-poin dikon dan yang diteruskan kepada peminjam-peminjam pemberi seperti(ketika pinjaman itu pasar bisa

mengizinkan.

Sebenarnya,

meningkatkan bunga(minat Fate dan mengurangi nomor o poinpoin.

Daripada menggunakan teknik-teknik nilai kini. pemberi pinjaman itu bisa menggunakan meja-meja seperti Table 134 untuk menaksir dikon yang diperlukan dengan penjualan suatu hipotek. Jika suatu pemberi pinjaman telah baru-baru ini membuat suatu S50000. 12 persen. 30-year hipotek dan ingin untuk menjual nya kepada satu pemodal kurang suatu 1275 %hasil persen, dan mengumpamakan hipotek itu akan dibayar dimuka In 12 tahun. inves tor akan ia berkeinginan membayar suatu harga 95k. Ini berarti pemodal itu akan upah 95 persen dari par, atau muka, nilai dari hipotek. Ini adalah suatu ce dari

$47,750.

Kepada

impas,

pemberi

pinjaman

itu

harus

mengumpulkan 4 poin-poin dikon. Yüu dapat lihat bahwa ifa pemberi pinjaman membuat meminjamkan tidak mengetahui untuk

siapa mereka kekasih :s untuk dijual. possib!e meningkatkan In tingkat bunga pasar dan pemodal-pemodal memerlukan %hasil%hasil antara ketika pinjaman itu dibuat dan ketika itu adalah sal '1 kaleng menciptakan kerugian-kerugian substansiil.

RINGKASAN

____

Pertimbangan keuangan memainkan satu peran yang penting di dalam semua aspek dari ril estate. Di dalam bab ini, konsepkonsep dasar dan kalkulasi-kalkulasi keuangan tertentu

dijelaskan. Gagasan itu bukan untuk membuat anda suatu ahli yang keuangan. tetapi untuk menyediakan anda dengan suatu kukuh pondasi bagi pemahaman dalam hubungan dengan hal-hal keuangan. Sepanjang bab. penekanan itu di atas meja-meja usin dan suatu kalkulator yang sederhana. Tentu saja. suatu calcula lebih canggih tor atau komputer bisa digunakan, tetapi dasar logika solusi permasalahan keuangan tinggal yang sama.

Nilai waktu uang adalah konsep pertama keuangan yang diperkenalkan di dalam bab. Konsep bs'slc ini kemudian adalah eS melalui mengembangkan ment dari enam faktor untuk menangani pencampuran dan pendiskontoan. Hentakan

campuran batubara minyak Is proses tentang menggerakkan suatu jumlahan dari uang Ke masa depan. Dis hitungan Is Just kebalikannya: menggerakkan suatu jumlahan dari uang kembali ke(pada periode-periode sebelumnya. Enam faktor berkembang termasuk: nilai campuran dari I.

campuran menghargai dari suatu anuitas (tunjtahunan) 1.dana cadangan, nilai kini dari 1, nilai kini anuitas dari 1, dan konstan.

Konsep sccond dipertimbangkan adalah utang. Utang adalah pemakaian dana terpinjam untuk menciptakan suatu situasi di mana suatu perubahan persentase yang diberi di dalam pendapatan operasi bersih menciptakan suatu persentase yang lebih besar berubah di dalam pendapatan ekuitas. Utang bekerja

untuk memperbesar yang manapun peningkatan-peningkatan atau penurunan eq

uity kembali.

Berikutnya, risiko dan hasil disebut faktor-faktor yang kritis di dalam membuat

Keputusan-keputusan investasi. pemodal-pemodal menetapkan yang bisa diterima minimum tingkat

kembali dari investasi-investasi yang mereka mempertimbangkan; menganggap. Imbal Hasil Di/terukur dengan

ukuran-ukuran discounted dan nondiscounted. ukuran-ukuran Nondiscounted kerjakan

tidak mengambil waktu nilai dari uang Into klien, dan biasanya dinyatakan

sebagai rasio suatu hasil yang diberi tahun kepada satu investasi yang awal. Dua nondis

ukuran-ukuran yang terhitung dibahas di dalam bab: nilai hasil di

Investasi dan nilai hasil di ekuitas. ukuran-ukuran Discounted mengambil

nilai waktu uang ke dalam klien. Kedua pendekatan yang discounted

adalah tingkat keuntungan internal dan nilai kini bersih.

Orang-orang secara umum hindar risiko. Ini berarti mereka menyukai lebih sedikit cisk untuk

lebih banyak resiko, semua yang lain tetap sama. Resiko digambarkan sebagai possibil

ity hasil-hasil selain dari bahwa mengharapkan terjadi. Karena orang-orang adalah

hindar risiko. u memerlukan suatu premi risiko untuk menerima satu investasi

dengan hasil-hasil yang tidak-pasti. Tecuniques dalam hubungan dengan resiko adalah consid

ercd In Chapter 18 berhadapan dengan estai riil. investasiinvestasi.

Berikutnya, konsep-konsep dasar keuangan diberlakukan bagi ril estate meminjam[kan

ing untuk mengkalkulasi pembayaran-pembayaran kemampuan penulasan utang dan pinjaman menyeimbangkan. Hasilkan di

hipotek-hipotek ditunjukkan kepada dengan mudah menjadi daftar biaya pengiriman barang-barang yang internal dari kembalian

investasi-investasi. %hasil dan suku bunga yang dinyatakan suatu hipotek akan

sama hanya If pinjaman Is membeli untuk par. jika pinjaman itu dibeli pada a

dikon, %hasil akan lebih besar dari suku bunga. Jika yang dibeli pada a

premium, %hasil akan kurang dari suku bunga Finally, dikon

poin-poin ditemukan untuk bersifat perlu karena tingkat bunga yang dinyatakan lebih sedikit

dibanding tingkat bunga pasar. Banyaknya poin-poin dikon perlu

hasilkan suatu %hasil yang diberi dapat dihitung dengan teknikteknik nilai kini.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->