Tugas Kelompok II Sistem Hukum Indonesia

HUKUM PERDATA SEWA MENYEWA

Di Susun Oleh : YANWAR SETIABUDI (0901120074

Jurusan Ilmu Komunikasi Fakultas Ilmu Sosial dan Politik Universitas Riau 2011

KATA PENGANTAR

Setinggi puji sedalam syukur kita persembahkan ke hadirat ALLAH SWT Tuhan semesta alam. Kepada-Nya kita memohon pertolongan dan berlindung dari segala kejahatan dan keburukan yang bersumber dari hawa nafsu. Shalawat dan salam semoga senantiasa dilimpahkan kepada junjungan alam, Rasulullah Muhammad SAW, kepada keluaraga, para sahabat dan setiap orang yang mengikuti risalah beliau sampai hari kiamat kelak. Amin. Terima kasih penulis sampaikan kepada dosen Spesialisasi Humasan, Bu Nurjannah,M.Si yang telah banyak memberikan masukan dan pengarahan kepada penulis. Dan ucapan terima kasih kepada seluruh pihak yang telah membantu penulis dalam penyelesaian makalah ini. Penulis menyadari dalam pembuatan makalah ini terdapat kekurangan baik dalam penyusunan maupun dalam pengetikan, oleh karena itu penulis mengharapakan kritik dan saran yang membangun demi kesempurnaan makalah selanjutnya. Akhirnya, penulis ucapkan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu dan semoga makalah ini bermanfaat bagi pembaca.

Pekanbaru, MAY 2011

Penulis

DAFTAR ISI

Pembagian Benda Menurut KUHPerdata...........................................................10 Hukum Sewa Menyewa.....................................................................................15 Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, dalam ketentuan waktu dan harga tertentu. Bagaimana aturannya untuk perjanjian sewa-menyewa rumah? Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya (Pasal 1548 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa dapat dilakukan secara lisan maupun tulisan, perjanjian ini akan mengikat serta sah pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan harga. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan secara tertulis masa sewanya berakhir secara otomatis apabila waktu yang telah ditentukan telah habis tanpa diperlukan pemberitahuan pemberhentian terhadapnya (Pasal 1570 KUH Perdata), dan bila perjanjian sewa menyewa dilakukan secara lisan maka perjanjian berakhir pada saat pihak yang menyewakan memberitahu kepada pihak penyewa bahwa si pemberi sewa akan menghentikan sewanya. Pemberitahuan dalam perjanjian ini sangat penting dikarenakan terkait dengan jangka waktu, karena jika tidak ada sebuah pemberitahuan maka sewa tersebut dianggap telah diperpanjang (Pasal 1571 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa yakni merupakan perjanjian yang sederhana, dapat dibuat sendiri (akta bawah tangan) atau dibuat dihadapan notaril (akta notariil).......................................15 Adapun klausula penting yang harus ada dalam perjanjian ini adalah sebagai berikut:............................................................................................................. 16 Landasan Hukum Sewa Menyewa.....................................................................16 Contoh Surat Perjanjian Sewa...........................................................................18

ii

iii

BAB I PENDAHULUAN

Latar Belakang Masalah

Hukum Perdata adalah ketentuan yang mengatur hak-hak dan kepentingan antara individu-individu dalam masyarakat. Dalam tradisi hukum di daratan Eropa (civil law) dikenal pembagian hukum menjadi dua yakni hukum publik dan hukum privat atau hukum perdata. Dalam sistem Anglo Sakson (common law) tidak dikenal pembagian semacam ini. Hukum perdata berasal dari Belanda berasal dari hukum perdata Perancis yaitu yang disusun berdasarkan hukum Romawi 'Corpus Juris Civilis'yang pada waktu itu dianggap sebagai hukum yang paling sempurna. Hukum Privat yang berlaku di Perancis dimuat dalam dua kodifikasi yang disebut (hukum perdata) dan Code de Commerce (hukum dagang). Sewaktu Perancis menguasai Belanda (1806-1813), kedua kodifikasi itu diberlakukan di negeri Belanda yang masih dipergunakan terus hingga 24 tahun sesudah kemerdekaan Belanda dari Perancis (1813) Pada Tahun 1814 Belanda mulai menyusun Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Sipil) atau KUHS Negeri Belanda, berdasarkan kodifikasi hukum Belanda yang dibuat oleh MR.J.M. KEMPER disebut ONTWERP KEMPER namun sayangnya KEMPER meninggal dunia 1824 sebelum menyelesaikan tugasnya dan dilanjutkan oleh NICOLAI yang menjabat sebagai Ketua Pengadilan Tinggi Belgia. Keinginan Belanda tersebut terealisasi pada tanggal 6 Juli 1880 dengan pembentukan dua kodifikasi yang baru diberlakukan pada tanggal 1 Oktober 1838 oleh karena telah terjadi pemberontakan di Belgia yaitu : yang disingkat BW [atau Kitab UndangUndang Hukum Perdata-Belanda. Disingkat WvK ( atau yang dikenal dengan Kitab Undang-Undang Hukum Dagang ). Kodifikasi ini menurut Prof Mr J, Van Kan BW adalah merupakan terjemahan dari Code Civil hasil jiplakan yang disalin dari bahasa Perancis ke dalam bahasa nasional Belanda.

Adapun yang dimaksud dengan Hukum perdata Indonesia adalah hukum perdata yang berlaku bagi seluruh Wilayah di Indonesia. Hukum perdata yang berlaku di Indonesia adalah hukum perdata baratBelanda yang pada awalnya berinduk pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang aslinya berbahasa Belanda atau dikenal dengan Burgerlijk Wetboek dan biasa disingkat dengan B.W. Sebagian materi B.W. sudah dicabut berlakunya & sudah diganti dengan Undang-Undang RI misalnya mengenai UU Perkawinan, UU Hak Tanggungan, UU Kepailitan. Pada 31 Oktober 1837, Mr.C.J. Scholten van Oud Haarlem di angkat menjadi ketua panitia kodifikasi dengan Mr. A.A. Van Vloten dan Mr. Meyer masing-masing sebagai anggota yang kemudian anggotanya ini diganti dengan Mr. J.Schneither dan Mr. A.J. van Nes. Kodifikasi KUHPdt. Indonesia diumumkan pada tanggal 30 April 1847 melalui Staatsblad No. 23 dan berlaku Januari 1948. Setelah Indonesia Merdeka berdasarkan aturan Pasal 2 aturan peralihan UUD 1945, KUHPdt. Hindia Belanda tetap dinyatakan berlaku sebelum digantikan dengan undang-undang baru berdasarkan Undang Undang Dasar ini. BW Hindia Belanda disebut juga Kitab Undang Undang Hukun Perdata Indonesia sebagai induk hukum perdata Indonesia. Isi KUHPerdata KUHPerdata terdiri dari 4 bagian yaitu : 1. Buku 1 tentang Orang / Personrecht 2. Buku 2 tentang Benda / Zakenrecht 3. Buku 3 tentang Perikatan /Verbintenessenrecht 4. Buku 4 tentang Daluwarsa dan Pembuktian /Verjaring en Bewijs

Rumusan Masalah
Dari latar belakang tersebut, dapat diambil rumusan masalah sebagai berikut : 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 Apakah itu hukum ? Apakah itu hukum perdata? Apakah itu hukum sewa menyewa ? Bagaimana contoh surat sewa menyewa?

TINJAUAN PUSTAKA

PENGERTIAN HUKUM Hukum di Indonesia merupakan campuran dari sistem hukum hukum Eropa, hukum Agama dan hukum Adat. Sebagian besar sistem yang dianut, baik perdata maupun pidana, berbasis pada hukum Eropa kontinental, khususnya dari Belanda karena aspek sejarah masa lalu Indonesia yang merupakan wilayah jajahan dengan sebutan Hindia Belanda (Nederlandsch-Indie). Hukum Agama, karena sebagian besar masyarakat Indonesia menganut Islam, maka dominasi hukum atau Syari'at Islam lebih banyak terutama di bidang perkawinan, kekeluargaan dan warisan. Selain itu, di Indonesia juga berlaku sistem hukum Adat yang diserap dalam perundang-undangan atau yurisprudensi, yang merupakan penerusan dari aturan-aturan setempat dari masyarakat dan budaya-budaya yang ada di wilayah Nusantara.

TEORI HUKUM Teori-Teori Hukum Pada Zaman Yunani-Romawi Plato (427-347 sebelum Masehi) beranggapan bahwa hukum itu suatu keharusan dan penting bagi masyarakat. Sebagaimana yang dituliskannya dalam The Republik, hukum adalah sistem peraturan-peraturan yang teratur dan tersusun baik yang mengikat masyarakat. Pelaksanaan keadilan dipercayakan kepada para pengatur pemerintahan yang pendidikan serta kearifannya bersumber pada ilham merupakan jaminan untuk terciptanya pemerintahan yang baik. Dan pada karyanya yang telah diperbaharui Plato mulai mengusulkan negara hukum sebagai alternatif suatu sistem pemerintahan yang lebih baik, dengan konsepnya mengenai negara keadilan yang dijalankan atas dasar norma-norma tertulis atau undang-undang. Aristoteles (384-322 sebelum Masehi), hukum merupakan aturan semesta alam dan sekaligus aturan hidup bersama melalui undang-undang. Pada Aristoteles hukum alam ditanggapi sebagai suatu hukum yang berlaku selalu dan dimana-mana karena hubungannya dengan aturan alam. Hukum positif adalah semua hukum yang ditentukan

oleh penguasa negara. Hukum itu harus selalu ditaati, sekalipun ada hukum yang tidak adil. John Austin (1790-1859), menyatakan bahwa hukum adalah sejumlah perintah yang keluar dari seorang yang berkuasa didalam negara secara memaksakan, dan biasanya ditaati. Satu-satunya sumber hukum adalah kekuasaan tertinggi didalam suatu negara. Sumber-sumber yang lain disebutnya sebagai sumber yang lebih rendah (subordinate sources). MACAM-MACAM HUKUM
Hukum itu dapat dibedakan / digolongkan / dibagi menurut bentuk, sifat, sumber, tempat berlaku, isi dan cara mempertahankannya.

Menurut bentuknya, hukum itu dibagi menjadi :

1. Hukum Tertulis, adalah hukum yang dituliskan atau dicantumkan dalam perundang-

undangan. COntoh : hukum pidana dituliskan pada KUHPidana, hukum perdata dicantumkan pada KUHPerdata.
2. Hukum Tidak Tertulis, adalah hukum yang tidak dituliskan atau tidak dicantumkan

dalam perundang-undangan. Contoh : hukum adat tidak dituliskan atau tidak dicantumkan pada perundang-undangan tetapi dipatuhi oleh daerah tertentu. Hukum tertulis sendiri masih dibagi menjadi dua, yakni hukum tertulis yang dikodifikasikan dan yang tidak dikodifikasikan. Dikodifikasikan artinya hukum tersebut dibukukan dalam lembaran negara dan diundangkan atau diumumkan. Indonesia menganut hukum tertulis yang dikodifikasi. Kelebihannya adalah adanya kepastian hukum dan penyederhanaan hukum serta kesatuan hukum. Kekurangannya adalah hukum tersebut bila dikonotasikan bergeraknya lambat atau tidak dapat mengikuti hal-hal yang terus bergerak maju.

Menurut sifatnya, hukum itu dibagi menjadi :

1. Hukum yang mengatur, yakni hukum yang dapat diabaikan bila pihak-pihak yang

bersangkutan telah membuat peraturan sendiri.

2. Hukum yang memaksa, yakni hukum yang dalam keadaan apapun memiliki

paksaan yang tegas. Menurut sumbernya, hukum itu dibagi menjadi :

1. Hukum Undang-Undang, yakni hukum yang tercantum dalam peraturan perundang-

undangan.
2. Hukum Kebiasaan (adat), yakni hukum yang ada di dalam peraturan-peraturan adat. 3. Hukum Jurisprudensi, yakni hukum yang terbentuk karena keputusan hakim di

masa yang lampau dalam perkara yang sama.

4. Hukum Traktat, yakni hukum yang terbentuk karena adanya perjanjian antara

negara yang terlibat di dalamnya. Menurut tempat berlakunyanya, hukum itu dibagi menjadi :
1. Hukum Nasional adalah hukum yang berlaku dalam suatu Negara. 2. HUkum Internasional adalah hukum yang mengatur hubungan antar negara. 3. Hukum Asing adalah hukum yang berlaku di negara asing.

Menurut isinya, hukum itu dibagi menjadi :

1. Hukum Privat (Hukum Sipil), adalah hukum yang mengatur hubungan antara

perseorangan dan orang yang lain. Dapat dikatakan hukum yang mengatur hubungan antara warganegara dengan warganegara. Contoh : Hukum Perdata dan Hukum Dagang. Tetap dalam arti sempit hukum sipil disebut juga hukum perdata.
2. Hukum Negara (Hukum Publik) dibedakan menjadi hukum pidana, tata negara dan

administrasi negara.
a. Hukum Pidana adalah hukum yang mengatur hubungan antara warganegara

dengan Negara
b. Hukum Tata Negara adalah hukum yang mengatur hubungan antara

warganegara dengan alat perlengkapan negara.

c.

Hukum Administrasi Negara adalah hukum yang mengatur hubungan antar alat perlengkapan negara, hubungan pemerintah pusat dengan daerah.

Menurut cara mempertahankannya, hukum itu dibagi menjadi :

1. Hukum Materiil, yaitu hukum yang mengatur kepentingan-kepentingan dan

hubungan-hubungan yang berwujud perintah dan larangan. Contoh Hukum Pidana, Hukum Perdata. Yang dimaksudkan adalah Hukum Pidana Materiil dan Hukum Perdata Materiil.
2. Hukum Formil, yaitu hukum yang mengatur cara-cara mempertahankan dan

melaksanakan hukum materiil. Contoh Hukum Acara Pidana dan Hukum Acara Perdata.

HUKUM PERDATA Hukum adalah sekumpulan peraturan yang berisi perintah dan larangan yang dibuat oleh pihak yang berwenang sehingga dapat dipaksakan pemberlakuaanya berfungsi untuk mengatur masyarakat demi terciptanya ketertiban disertai dengan sanksi bagi pelanggarnya Salah satu bidang hukum yang mengatur hak dan kewajiban yang dimiliki pada subyek hukum dan hubungan antara subyek hukum. Hukum perdata disebut pula hukum privat atau hukum sipil sebagai lawan dari hukum publik. Jika hukum publik mengatur hal-hal yang berkaitan dengan negara serta kepentingan umum (misalnya politik dan pemilu (hukum tata negara), kegiatan pemerintahan sehari-hari (hukum administrasi atau tata usaha negara), kejahatan (hukum pidana), maka hukum perdata mengatur hubungan antara penduduk atau warga negara sehari-hari, seperti misalnya kedewasaan seseorang, perkawinan, perceraian, kematian, pewarisan, harta benda, kegiatan usaha dan tindakan-tindakan yang bersifat perdata lainnya. Ada beberapa sistem hukum yang berlaku di dunia dan perbedaan sistem hukum tersebut juga memengaruhi bidang hukum perdata, antara lain sistem hukum Anglo-Saxon (yaitu sistem hukum yang berlaku di Kerajaan Inggris Raya dan negara-negara persemakmuran atau negara-negara yang terpengaruh oleh Inggris, misalnya Amerika Serikat), sistem hukum Eropa kontinental, sistem hokum komunis, sistem hukum Islam dan sistem-sistem hukum lainnya. Hukum perdata di Indonesia didasarkan pada hukum perdata di Belanda, khususnya hukum perdata Belanda pada masa penjajahan.

Bahkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata (dikenal KUHPer.) yang berlaku di Indonesia tidak lain adalah terjemahan yang kurang tepat dari Burgerlijk Wetboek (atau dikenal dengan BW)yang berlaku di kerajaan Belanda dan diberlakukan di Indonesia (dan wilayah jajahan Belanda) berdasarkan azas konkordansi. Untuk Indonesia yang saat itu masih bernama Hindia Belanda, BW diberlakukan mulai 1859. Hukum perdata Belanda sendiri disadur dari hukum perdata yang berlaku di Perancis dengan beberapa penyesuaian. Kitab undang-undang hukum perdata (disingkat KUHPer) terdiri dari empat bagian, yaitu:

Buku I tentang Orang; mengatur tentang hukum perseorangan dan hukum keluarga, yaitu hukum yang mengatur status serta hak dan kewajiban yang dimiliki oleh subyek hukum. Antara lain ketentuan mengenai timbulnya hak keperdataan seseorang, kelahiran, kedewasaan, perkawinan, keluarga, perceraian dan hilangnya hak keperdataan. Khusus untuk bagian perkawinan, sebagian ketentuan-ketentuannya telah dinyatakan tidak berlaku dengan di undangkannya UU nomor 1 tahun 1974 tentang perkawinan.

Buku II tentang Kebendaan; mengatur tentang hukum benda, yaitu hukum yang mengatur hak dan kewajiban yang dimiliki subyek hukum yang berkaitan dengan benda, antara lain hak-hak kebendaan, waris dan penjaminan. Yang dimaksud dengan benda meliputi i. Benda yang tidak bergerak ( misalnya tanah, bangunan, dan kapal dengan berat tertentu ) ii. benda berwujud yang bergerak, yaitu benda berwujud lainnya selain yang dianggap sebagai benda berwujud tidak bergerak
iii. benda tidak berwujud (misalnya hak tagih atau piutang). Khusus untuk bagian

tanah, sebagian ketentuan-ketentuannya telah dinyatakan tidak berlaku dengan di undangkannya UU nomor 5 tahun 1960 tentang agraria. Begitu pula bagian mengenai penjaminan dengan hipotik, telah dinyatakan tidak berlaku dengan di undangkannya UU tentang hak tanggungan.

Buku III tentang Perikatan; mengatur tentang hukum perikatan (atau kadang disebut juga perjanjian (walaupun istilah ini sesunguhnya mempunyai makna yang berbeda), yaitu hukum yang mengatur tentang hak dan kewajiban antara
8

subyek hukum di bidang perikatan, antara lain tentang jenis-jenis perikatan (yang terdiri dari perikatan yang timbul dari (ditetapkan) undang-undang dan perikatan yang timbul dari adanya perjanjian), syarat-syarat dan tata cara pembuatan suatu perjanjian. Khusus untuk bidang perdagangan, Kitab undangundang hukum dagang (KUHD) juga dipakai sebagai acuan. Isi KUHD berkaitan erat dengan KUHPer, khususnya Buku III. Bisa dikatakan KUHD adalah bagian khusus dari KUHPer. Buku IV tentang Daluarsa dan Pembuktian; mengatur hak dan kewajiban subyek hukum (khususnya batas atau tenggat waktu) dalam mempergunakan hak-haknya dalam hukum perdata dan hal-hal yang berkaitan dengan pembuktian.

BAB II PEMBAHASAN

Pembagian Benda Menurut KUHPerdata

Ada tiga (3) cara membeda-bedakan kebendaan sebagaimana kita lihat dari ketentuan Bab I bagian ke II Buku II KUHPerdata (Burgerlijk Wetboek), yaitu: I. Bertubuh dan tidak bertubuh (Lihat Pasal 503) Kebendaan adalah bertubuh apabila berwujud yaitu dapat dilihat (diraba) oleh pancaindera, seperti arloji, rumah dan sebagainya dan tidak berwujud apabila tidak dapat diraba seperti hak atau merk, hak mengenai piutang dan segala hak untuk menurut sesuatu, hak atas saham dan obligasi.

II.

Dapat dan tidak dapat dihabiskan (Lihat Pasal 505) Benda dapat dikatakan dapat habis, apabila karena dipakai menjadi habis, contoh arang/kayu bakar, makanan, minuman dan sebagainya. Disamping itu ada benda-benda yang apabila dipakai tidak habis akan tetapi lambat laun menjadi berkurang misalnya, tas, sepatu dsb.

III.

Benda bergerak dan tidak bergerak (Pasal 504) a) Benda bergerak Menurut ketentuan Undang-undang kebendaan bergerak dibagi dalam 2 golongan, yaitu: Benda bergerak karena sifatnya (pasal 509 dan 510).
10

Benda bergerak karena sifatnya adalah benda yang mudah dipindah tangankan, seperti meja, kursi, lemari, sepeda dan sebaginya (Pasal 509), Pasal 510 memberi contoh termasuk benda bergerak, seperti kapal-kapal dan sebagainya. Meja, kursi, arloji, sepeda, televisi dsb, merupakan benda bergerak yang tidak terdiri atas nama, artinya tidak ada instansi yang mendaftar/membukukan benda-benda tesebut. Sebaliknya sepeda motor, mobil, kapal dengan isi kurang dari 20 meter kubik merupakan benda bergerak yang terdiri atas nama dan benda-benda tersebut selalu terdaftar atas nama pemiliknya. Benda bergerak karena ketentuan Undang-undang (Pasal511), Kebendaan bergerak karena ketentuan undang-undang adalah sebenarnya merupakan kebendaan tak bertubuh yaitu hak-hak dan tuntutan-tuntuan yang obyeknya adalah benda bergerak. Termasuk kategori benda bergerak ditentukan UU, yaitu: a. Hak pakai hasil dan hak pakai atas kebendaan bergerak; b. Hak atas bunga yang diperjanjikan, baik bunga yang diabadikan, maupun bunga cagak hidup c. Perikatan dan tuntutan mengenai jumlah uang yang dapat ditagih terhadap benda bergerak d. Sero atau andil dalam persekutuan perdata e. Andil dalam perutangan atas beban negara Indonesia f. Sero obligasi.

b)

Benda tidak bergerak Menurut ketentuan undang-undang kebendaan tak bergerak dibagi dalam 3 golongan yaitu: Kebendaan tak bergerak karena sifatnya (Pasal 506)

11

Kebendaan tak bergerak karena sifatnya pada hakekatnya adalah tanah yang secara geologis terikat dengan tanah, yaitu barang tambang, batubara, timah dsb, selama barang tambang tersebut belum dikeluarkan dari tanah. Kemudian juga yang termasuk benda tak bergerak yaitu benda-benda yang tertancap pada tanah dan bendabenda yang didirikan di atas tanah, seperti bangunan gedung. Kebendaan tak bergerak karena sifatnya dapat dibagi atas 4 golongan, yaitu: a. Tanah dan segala sesuatu yang secara geologis terikat dengan tanah, yaitu barang-barang tambang (Pasal 506 sub 1 dan 3). b. Hasil-hasil alam dari tanah seperti pohon-pohon, tanaman, buahbuahan pohon yang belum dipetik (Pasal 506 sub 3) serta kayu tebangan dari pohon pohon yang belum dipotong (Pasal 506 sub4). Benda-benda tersebut melekat pada pohon atau menancap dengan akarnya pada tanah. c. Segala apa yang didirikan di atas tanah (pasal 506 sub 1) Misalnya pabrik, bangunan rumah. d. Segala apa yang terikat dengan tanah atau dengan bangunan di atas tanah tersebut, sebagaimana disebutkan contoh pasal 506 sub 5, yaitu pipa-pipa dan got-got air, cagak lampu, cagak telepon.

Kebendaan tak bergerak karena peruntukannya (Pasal 507); Benda tak bergerak karena peruntukannya adalah benda yang menurut sifatnya merupakan benda tak bergerak, tatapi oleh pemiliknya dihubungkan dengan benda tak bergerak tersebut (Pasal 507 ayat 1). Jadi selama benda tak bergeraknya adalah benda tak bergerak karena peruntukannya, misalnya mesin-mesin dalam suatu pabrik. Apabila mesin-mesin tersebut dilepas dan dijual, maka mesinmesin itu sendiri merupakan benda bergerak.

Kebendaan tak bergerak karena ketentuan undang-undang (Pasal 508 KUHPerdata).

12

Benda tak bergerak karena ketentuan undang-undang adalah hak-hak dan tuntutan-tuntutan atau tagihan yang obyeknya adalah benda tak bergerak. Termasuk dalam Kategori benda tidak bergerak karena ditentukan UU adalah sebagai berikut: a. Hak pakai hasil atas kebendaan tidak bergerak. Adalah hak kebendaan untuk mengambil hasil dari barang milik orang lain, seakan-akan ia sendiri pemiliknya, dengan kewajiban memelihara barang tersebut dengan sebaik-baiknya (Pasal 756 KUHPerdata). b. Hak pengabdian tanah (pekarangan) adalah suatu beban yang diberikan kepada pekarangan milik orang yang satu untuk digunakan bagi dan demi kemanfaatan pekarang milik orang lain (Pasal 674 KUHPerdata); c. Hak numpang karang adalah suatu hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung, bangunan, dan penanaman di atas pekarang orang lain(Pasal 711 KUHPerdata). d. Hak usaha (erpacht) adalah uatu hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya barang tak bergerak milik orang lain dengan kewajiban akan membayar upeti tahunan kepada si pemilik tanah sebagai pengakuan tentang kepemilikannya, baik berupa uang maupun berupa hasil atau pendapatan (Pasal 720 KUHPerdata). e. Bunga tanah adalah beban utang yang harus dibayar, baik dengan uang maupun dengan hasil bumi, merupakan beban yang diikatkan kepada tanah oleh pemiliknya untuk kepentingan diri sendiri atau pihak ketiga, ketika benda itu dijual kepada orang lain atau dihibahkan (pasal 7737 KUHPerdata); f. Bunga sepersepuluh g. Pajak pekan atau pasar, yag diakui oleh Pemerintah dan hak-hak istimewa yang melekat padanya h. Gugatan guna menuntut pengembalian atau penyerahan benda tidak bergerak.
13

Selanjutnya dapat dikatakan bahwa perbedaan jenis-jenis kebendaan tersebut, hanya terdapat dalam Hukum Perdata Bara. Hukum Adat hanya membedakan kebendaan antara tanah dan bukan tanah.

Membedakaan jenis kebendaan yang diadakan Hukum Perdata Barat sangat penting: a). Mengenai benda bertubuh dan tidak bertubuh Membedakan kebendaan tersebut sangat penting bagi cara penyerahan suatu benda, apakah merupakan benda bertubuh atau benda tidak bertubuh (lihat pasal 612 dan 613) Perbedaan tersebut juga penting mengenai cara menggadaikan benda tersebut (lihat Pasal 1152 dan 1153 KUHPerdata). b). Mengenai benda yang dapat dan tidak dapat dihabiskan. Membedakan kebendaan tersebut sangat penting bagi hak pakai hasil (lihat pasal 1631 KUHPerdata). c). Mengenai benda bergerak dan tidak bergerak. Hukum Perdata barat mengadakan perbedaan yang tajam antara benda bergerak dan tidak bergerak. Benda tidak bergerak selalu terdaftar, sehingga dapat diketahui siapa pemilik benda tidak bergerak tersebut yaitu milik seseorang, badan hukum atau milik negara.

Perbedaan antara benda bergerak dan benda tidak bergerak sangat penting antara lain mengenai: 1. Cara penyerahan kebendaan tersebut. Penyerahan benda bergerak yang bertubuh dan tidak bertubuh yang tidak terdiri atas nama cukup dlakukan dengan cara menggulungkan (door de enkele overgave) dari tangan satu ke tangan yang lain (lihat pasa 612 KUHPerdata). Sebaliknya penyerahan untuk kebendaan tidak bergerak selalu didaftarkan, maka apabila dipindahtangankan kepada orang lain harus dibalik nama. 2. Cara menjaminkan kebendaan tersebut. Menjaminkan suatu kebendaan biasanya terjadi dalam hubungan hutangpiutang antara Kreditur dan debitur sebagai jaminan dengan obyek benda bergerak harus digadaikan (lihat pasal 1150 KHPerdata), sedangkan benda tidak

14

bergerak harus dihipotekkan (lihat pasal 1162 KUHPerdata), sekarang dengan Hak tanggungan (Pasal 1 butir 1 UU NO. 4 Tahun 1996). 3. Bezit Untuk benda bergerak berlaku asas bezit merupakan titel yang sempurna sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1977 KUHPerdata, maksudnya bahwa bezitter dari benda bergerak berkedudukan sebagai eigenaar (pemilik) dari benda tersebut. Ketentuan tersebut tidak berlaku untuk kebendaan tidak bergerak. 4. Cara memperolah hak milik karena kadaluwarsa (verjaring). Hanya kebendaan tak bergerak dan kebendaan bergerak yang terdiri atas nama dapat diperoleh hak milik karena kadaluwarsa (lihat pasal 1963 KUHPerdata).

Hukum Sewa Menyewa

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, dalam ketentuan waktu dan harga tertentu. Bagaimana aturannya untuk perjanjian sewamenyewa rumah? Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya (Pasal 1548 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa dapat dilakukan secara lisan maupun tulisan, perjanjian ini akan mengikat serta sah pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan harga. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan secara tertulis masa sewanya berakhir secara otomatis apabila waktu yang telah ditentukan telah habis tanpa diperlukan pemberitahuan pemberhentian terhadapnya (Pasal 1570 KUH Perdata), dan bila perjanjian sewa menyewa dilakukan secara lisan maka perjanjian berakhir pada saat pihak yang menyewakan memberitahu kepada pihak penyewa bahwa si pemberi sewa akan menghentikan sewanya. Pemberitahuan dalam perjanjian ini sangat penting dikarenakan terkait dengan jangka waktu, karena jika tidak ada sebuah pemberitahuan maka sewa tersebut dianggap telah diperpanjang (Pasal 1571 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa yakni merupakan perjanjian yang sederhana, dapat dibuat sendiri (akta bawah tangan) atau dibuat dihadapan notaril (akta notariil).

15

Adapun klausula penting yang harus ada dalam perjanjian ini adalah sebagai berikut: 1)
2)

Subjek perjanjian atau para pihak, yaitu si penyewa dan pihak yang Objek yang diperjanjikan, yaitu rumah yang disewakan dengan penjelasan Jangka waktu sewa menyewa, yaitu waktu dimulainya sewa dan kapan

menyewakan detail mengenai letak, luas, barang serta fasilitas yang ada dalam rumah tersebut
3)

sewa menyewa berakhir, apakah dapat diperpanjang secara otomatis atau harus terdapat persetujuan terlebih dahulu dari pihak yang menyewakan 4) 5) Harga sewa serta cara pembayaran sewa tersebut Tanggung jawab atas fasilitas yang ada, seperti pembayaran listrik, air,

telepon, ataupun bilamana terjadi kerusakan dan perbaikan pada rumah yang ditempati selama masa sewa 6) Larangan kepada pihak penyewa untuk menyewakan kembali bangunan yang disewa kepada pihak ketiga tanpa ijin atau persetujuan dari pihak yang menyewakan serta larangan untuk mengubah bentuk bangunan tanpa ijin tertulis dari pemilik asli 7) 8) Syarat-syarat yang membatalkan perjanjian seperti jika terjadi keadaan Ketentuan terhadap mekanisme penyelesaian bilamana terjadi perselisihan, kahar (force majeur) contoh gempa, banjir, perang dan sebagainya; dan ada yang menggunakan mekanisme musyawarah untuk mufakat atau dengan menunjuk pengadilan negeri dimana objek sewa berada.

Landasan Hukum Sewa Menyewa

Aturan-aturan yang Khusus Berlaku Bagi Sewa Rumah dan Perabot Rumah : 1581. Penyewa yang tidak melengkapi sebuah sewa rumah dengan perabot rumah secukupnya. dapat dipaksa untuk mengosongkan rumah itu kecuali bila ia memberikan cukup jaminan untuk pembayaran uang sewa. 1582. Seorang penyewa kedua tidak wajib membayar kepada pemilik lebih dari jumlah harga sewa kedua yang masih terutang kepada penyewa pertama pada waktu dilakukan suatu penyitaan. dan ia tak boleh mengajukan pembayaran yang dilakukan
16

sebelumnya. kecuali jika pembayaran itu dilakukan menurut suatu perjanjian yang dinyatakan dalam persetujuan sewa itu atau menurut kebiasaan setempat. 1583. Pembetulan-pembetulan kecil sehari-hari, dipikul oleh penyewa. Jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu maka dianggap demikianlah pembetulan pada lemari toko, daun jendela, kunci dalam, kaca jendela, baik di dalam maupun di luar rumah dan segala sesuatu yang dianggap termasuk itu, menurut kebiasaan setempat. Meskipun demikian, pembetulan-pembetulan itu harus dipikul oleh pihak yang menyewakan bila pembetulan itu terpaksa dilakukan karena kerusakan barang yang disewa atau karena keadaan yang memaksa. 1584. Menjaga kebersihan sumur, kolam air hujan, dan tempat buang air besar dibebankan kepada pihak yang menyewakan, jika tidak diperjanjikan sebaliknya. Menjaga kebersihan asap, jika tidak ada perjanjian dibebankan kepada pihak yang menyewa. 1585. Sewa mebel untuk melengkapi sebuah rumah, tempat kediaman, toko atau ruangan lainnya, harus dianggap telah dibuat untuk jangka waktu penyewaan rumah, tempat kediaman, toko atau ruangan menurut kebiasaan setempat. 1586. Penyewaan kamar yang dilengkapi dengan mebel harus dianggap telah dilakukan untuk tahunan, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap tahun; untuk bulanan, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap bulan; untuk harian, bila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap hari. Jika tidak ternyata bahwa penyewaan dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap tahun, tiap bulan atau tiap hari, maka penyewaan dianggap telah dibuat menurut kebiasaan setempat. 1587. Jika penyewa sebuah rumah atau ruangan, setelah berakhirnya waktu yang ditentukan dalam suatu persetujuan tertulis, tetap menguasai barang sewa, sedangkan pihak yang menyewakan tidak melawannya maka dianggaplah bahwa penyewa tetap menguasai barang yang disewanya atas dasar syarat-syarat yang sama untuk waktu yang ditentukan oleh kebiasaan setempat, dan ia tidak dapat meninggalkan barang sewa atau dikeluarkan dari situ, kecuali sesudah ada pemberitahuan tentang penghentian sewa, yang dilakukan menurut kebiasaan.

17

Contoh Surat Perjanjian Sewa

SURAT PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH Yang bertanda tangan di bawah ini Nama : ..

Alamat rumah : . Pekerjaan .:

Adalah pihak yang mempunyai dan menyewakan serta menyerahkan rumah untuk selanjutnya pada surat perjanjian sewa-menyewa ini disebut sebagai pihak pertama dan Nama :

Alamat rumah .: Pekerjaan :

Adalah pihak yang menerima dan menyewa rumah yang selanjutnya dalam surat perjanjian ini disebut sebagai pihak kedua. Kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan perjanjian sewa-menyewa rumah sebagai berikut.

18

PASAL I STATUS RUMAH SEWA 1. Status rumah adalah disewakan dari pihak pertama(yang menyewakan) kepada pihak kedua(penyewa) dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati 2. Rumah yang akan disewakan tersebut beralamat di .. 3. Pihak kedua diperbolehkan mulai menempati rumah sewa tersebut pada tanggal yang telah disepakati atau saat itu pihak pertama mulai menyerahkan rumah kepada pihak kedua sampai dengan tanggal yang telah disepakati juga. 4. Pihak pertama sewaktu-waktu dapat menarik rumah dengan tanpa syarat apapun juga dari pihak kedua apabila terjadi ketidakjelasan baik mengenai keadaan rumah sewa, masa sewa rumah, keterlambatan pembayaran biaya sewa, dan sebagainya. PASAL II TUJUAN RUMAH DISEWA ATAU DISEWAKAN 1. Pihak kedua sebagai penyewa, menyewa rumah tersebut bertujuan untuk sebagai tempat tinggal 2. Jika rumah digunakan untuk tujuan yang lain di kemudian hari misal untuk tempat niaga, maka pihak kedua harus meminta izin terlebih dahulu kepada pihak pertama selaku pemilik rumah. PASAL III BIAYA SEWA RUMAH 1. Pihak pertama membebankan biaya sewa rumah kepada pihak kedua sesuai dengan kesepakatan dalam Rincian Biaya Sewa Rumah dan akan dilunasi sepenuhnya oleh pihak kedua pada saat penyerahan kembali rumah tersebut kepada pihak pertama yang jumlahnya disesuaikan dengan lama masa penyewaan 2. Pembayaran biaya sewa oleh pihak kedua berdasarkan kesepakatan adalah pembayaran per tahun dan dipeerbolehkan diangsur maksimal enam kali per tahun. PASAL IV

19

BIAYA TAMBAHAN 1. Biaya yang berkaitan dengan operasional rumah sewa untuk tempat tinggal seperti biaya listrik, telepon, air, dan lainnya, sepenuhnya adalah tanggung jawab dari pihak kedua dan keseluruhan termasuk dalam Rincian Biaya Sewa Rumah 2. Biaya perbaikan apabila terjadi kerusakan selama rumah disewakan bisa diperimbangkan terlebih dahulu antara kedua belah pihak. PASAL V KEADAAN RUMAH SEWA DAN ISINYA 1. Pihak pertama menyerahkan tanggung jawab kebersihan terhadap rumah sewa kepada pihak kedua, disesuaikan dengan kegiatan pihak kedua 2. Pihak kedua tidak diperkenankan mengubah bentuk rumah tanpa persetujuan dari pihak pertama 3. Seluruh isi rumah sewa adalah juga termasuk barang yang disewakan kepada pihak kedua dan sebaiknya digunakan untuk sebagaimana mestinya. PASAL VI LAMA SURAT INI BERLAKU 1. Surat perjanjian ini berlaku selama masih ada hubungan sewa-menyewa rumah antara pihak pertama dan kedua 2. Surat ini mulai berlaku sejak ditandangani oleh pihak-pihak yang terlibat sampai dengan waktu yang tidak ditentuka PASAL VII PENGEMBALIAN RUMAH SEWA 1. Bila telah sampai masa habis sewa rumah, maka pihak kedua wajib mengosongkan isi rumah dari barang-barang milik pihak kedua dan mengembalikan rumah sewa seperti keadaan semula selambat-lambatnya seminggu kemudian

20

2. Pihak kedua bisa meminta kepada pihak pertama untuk memperpanjang masa sewa jika telah mendekati masa habis sewa rumah sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.

PASAL VIII PENYELESAIAN PERSELISIHAN 1. Jika terjadi perselisihan akan diselesaikan dengan musyawarah kekeluargaan antara pihak pertama dan pihak kedua 2. Sebisa mungkin kedua belah pihak untuk menghindari konflik fisik jika terjadi perselisihan. PASAL IX TEMPAT PENYELESAIAN PERSELISIHAN 1. Jika tidak dapat menyelesaikan masalah secara musyawarah dan kekluargaaan, maka sepakat akan menempuh jalur hokum melalui Pengadilan Negeri Yogyakarta PASAL X PENUTUP Demikianlah surat perjanjian sewa-menyewa ini dibuat dalam keadaan sadar dan tanpa paksaan dari pihak manapun. Dan supaya surat ini digunakan sebagaimana semestinya.

Yogyakarta,

November 2009

PIHAK PERTAMA

PIHAK KEDUA
21

Matrai

NOTARIS

BAB III PENUTUP

Kesimpulan
Hukum adalah segala peraturan-peraturan atau kaedah-kaedah dalam kehidupan bersama yang dapat dipaksakan dengan suatu sanksi dalam pelaksanaannya. Pembagian hokum berdasarkan isi salah satunya yaitu hukum perdata adalah ketentuan yang mengatur hak-hak dan kepentingan antara individu-individu dalam masyarakat. Sewa menyewa (Huur en Verhuur)-[Pasal 1547-1600 KUH Perdata]. Sewamenyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkandiri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktutertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.

Saran
Diharapkan seluruh masyarakat indonesia lebih memahami konteks dari hukum yang ada di Indonesia dan dapat menerapkan hukum tersebut sesuai dengan tata cara yang telah ditetapkan di dalam undang-undang dan pasal yang telah ditentukan.

22

DAFTAR PUSTAKA

Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perdata : Hukum Benda, Penerbit Liberty, Yogyakarta,. 1981, hal 1. e-USU Repository 2004 Universitas Sumatera Utara ... Suhardana, Hukum Perdata 1 buku panduan mahasiswa,1992, PT. Gramedia Pustaka Utama, Tobuan, Zulfikri, SH.MH, Prinsip-prinsip dasar SHI, 2006, Alaf Riau, Pekanbaru http://wartawarga.gunadarma.ac.id/2011/04/pengertian-hukum-perdata-2/ http://www.scribd.com/doc/14225195/Dasar-Dasar-Hukum-Perdata-Indonesia

23