BAB PROPERTI INVESTASI

Tujuan Instruksional Khusus : Peserta didik dapat menjelaskan tentang definisi dan pengertian properti investasi. Peserta didik dapat menerangkan dan menjelaskan tentang biaya perolehan properti investasi. Peserta didik dapat menerangkan dan menjelaskan tentang pengakuan awal. Peserta didik dapat menjelaskan cara perolehan properti investasi. Peserta didik dapat menjelaskan penyajian aset tetap setelah pengakuan awal Peserta didik dapat menjelaskan penyajian dengan model biaya Peserta didik dapat menjelaskan penyajian dengan model nilai wajar. Peserta didik dapat menjelaskan transfer dari atau ke properti investasi. Peserta didik dapat menjelaskan pelepasan properti investasi.

1. Definisi Menurut SAK 13, Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk:

digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau

dijual dalam kegiatan sehari-hari.

Properti investasi ini merupakan aset tetap yang dimiliki oleh pemilik atau aset tetap yang disewa melalui perjanjian sewa beli (leasing) atau sewa operasi. Properti investasi berupa :

159

a) tanah b) bangunan c) tanah dan bangunan d) bagian dari bangunan (ruangan-ruangan dalam bangunan) Aset berikut tidak pernah dimasukkan dalam kelompok properti investasi : properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas properti yang dibangun atau dikembangkan sebagian oleh pihak ketiga properti yang digunakan dalam operasi normal entitas (owner-occupied property) properti yang sedang dibangun atau dibangun untuk dimanfaatkan sebagai properti investasi di masa yang akan datang. Properti yang disewakan kepada pihak lain dengan persyaratan sewa pembiayaan. Karakter aset yang dikelompokkan dalam properti investasi adalah : 1) Menghasilkan kas secara mandiri, tanpa tergantung pada aset lain. Properti investasi dapat menghasilkan kas secara mandiri dengan cara disewakan kepada pihak lain. Sedangkan aset tetap (PPE) menghasilkan kas dengan bersinergi dengan aset lain. Contoh pada entitas perusahaan dagang, tanah dan bangunan bersama-sama dengan peralatan dan persediaan akan menghasilkan kas melalui penjualan persediaan barang dagang.

2) Jika dalam transaksi penyewaan aset, entitas menawarkan tambahan jasa

(ancillary service), nilai tambahan jasa tidak signifikan dibandingkan pendapatan sewa yang diterima. Tambahan jasa berupa jasa kebersihan, jasa keamanan, katering ataupun laundry kepada para penyewa ruangan. Jika tambahan jasa (ancillary service) lebih besar atau signifikan dibandingkan dengan pendapatan sewa, maka aset tersebut dikelompokkan sebagai aset tetap (PPE).

160

Entitas yang memiliki bangunan gedung kantor atau apartemen, menggunakan salah satu bagian dari bangunan tersebut sebagai tempat produksi atau penyediaan jasa atau untuk tujuan administratif, dan menyewakan bagian yang lain kepada pihak luar, maka entitas akan mengakui bangunan tersebut sebagai : a. Properti investasi 1) Jika entitas tidak dapat memisahkan dan menentukan nilai bagian yang digunakan sendiri maupun yang disewakan; dan 2) Bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barangbarang atau jasa atau untuk tujuan administratif jumlahnya tidak signifikan.

3) Jika entitas menyediakan tambahan jasa (ancillary service) kepada para

penghuni properti dan jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. b. Aset tetap (PPE) 1) Jika entitas tidak dapat memisahkan dan menentukan nilai bagian yang digunakan sendiri maupun yang disewakan; dan

2) Bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barangbarang atau jasa atau untuk tujuan administratif jumlahnya signifikan.

3) Jika entitas menyediakan tambahan jasa (ancillary service) kepada para

penghuni properti dan jasa tersebut signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. c. Properti investasi dan PPE Jika bagian yang digunakan sendiri oleh entitas maupun bagian yang disewakan dapat ditentukan nilainya dengan cara dapat dijual secara terpisah atau disewakan secara terpisah. Maka aset tersebut akan diakui sebagai properti investasi sekaligus aset tetap dengan proporsi maisng-masing.

2. Metode Perolehan Properti Investasi Entitas memperoleh properti investasi dengan cara : a) Pembelian dari pihak luar

161

Entitas membeli aset yang sejak awal perolehannya dimaksudkan untuk disewakan kepada pihak lain atau untuk mengapresiasi kenaikan nilai. Biayabiaya yang dikapitalisasi sebagai properti investasi mencakup harga beli ditambah biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung dalam perolehan properti investasi. b) Membangun sendiri Entitas dapat membangun sendiri gedung atau bangunan yang hendak disewakan kepada pihak lain. Harga perolehan dari properti investasi ini adalah total dari biaya pembangunan yang meliputi biaya bahan baku, tenaga kerja dan biaya overhead. Pada masa konstruksi, aset yang sedang dibangun diakui sebagai Konstruksi dalam Pengerjaan, dan ketika selesai masa konstruksinya direklasifikasi sebagai properti investasi. c) Alih fungsi atau reklasifikasi dari aset tetap Entitas juga dapat mengalihfungsikan aset tetap yang pada awalnya digunakan sendiri sebagai properti investasi, ketika aset tetap tersebut mulai disewakan kepada pihak lain. Harga perolehan properti investasi adalah nilai wajar dari aset tetap pada tanggal reklas (transfer).

3. Perlakuan Akuntansi Properti Investasi Kriteria pengakuan properti investasi sama halnya dengan properti, pabrik dan peralatan yang diatur dalam SAK 16. Properti investasi diakui sebagai aset jika : Terdapat kemungkinan manfaat ekonomi di masa mendatang yang melekat pada properti akan mengalir ke entitas; dan Biaya perolehan properti dapat diukur secara akurat.

Pertama kali properti investasi diakui (dicatat) sebesar biaya perolehan plus biaya biaya transaksi yang dikeluarkan untuk mendapatkan properti investasi. Setelah pengakuan awal, entitas dapat memilih kebijakan akuntansi dengan :

Model Nilai Wajar (Fair Value Method); atau

162

 Model Biaya Kebijakan akuntansi yang telah dipilih harus diterapkan ke semua properti investasi yang dimiliki entitas. Sekali kebijakan akuntansi dipilih, maka kebijakan tersebut tidak akan berubah kecuali perubahan kebijakan tersebut menghasilkan penyajian yang lebih memadai. SAK 13 menyebutkan bahwa perubahan metode dari model nilai wajar ke model biaya tidak menghasilkan presentasi yang lebih memadai.

3. Pengukuran setelah pengakuan awal a. Model Nilai Wajar Dengan menerapkan model nilai wajar, entitas seharusnya : Merevaluasi semua properti investasinya ke nilai wajar (harga pasar) setiap akhir periode akuntansi. Mengakui perubahan nilai wajar sebagai keuntungan atau kerugian yang disajikan dalam laporan laba rugi komprehensif. Tidak melakukan penyusutan atas properti investasi. Model nilai wajar ini berbeda dengan model revaluasi yang diatur menurut SAK 16, dimana a) Model Revaluasi Bila terjadi kenaikan nilai wajar akan dilaporkan di laba komprehensif lainnya (tidak masuk dalam keuntungan/kerugian) dan dikreditkan ke Cadangan Revaluasi atau Revaluation Surplus. Bila terjadi penurunan nilai wajar, akan diperlakukan sebagai pengurang Cadangan Revaluasi atau diakui sebagai rugi penurunan nilai dalam laporan laba rugi komprehensif. b) Model Nilai Wajar Bila terjadi kenaikan nilai wajar akan dilaporkan sebagai keuntungan dalam laporan laba rugi komprehensif. Bila terjadi penurunan akan dilaporkan sebagai kerugian dalam laporan laba rugi komprehensif.

163

Karena alasan perbedaan tersebut membuat perlakuan terhadap properti investasi disajikan konsisten menurut SAK 13. Nilai Wajar didefinisikan sebagai jumlah dimana aset dapat dipertukarkan dengan pengetahuan yang memadai, antara pihak-pihak yang berkeinginan melakukan transaksi yang wajar (arm length transaction). Jika tidak mungkin mendapatkan nilai wajar yang andal, maka entitas dapat mengadopsi Model Nilai Wajar. Pengecualian ini berlaku untuk semua properti investasi dengan menggunakan salah satu model di atas. b. Model Biaya Model biaya mengikuti ketentuan menurut SAK 16. Properti investasi dinilai

sebesar harga perolehan dan selain tanah elemen properti investasi disusutkan. Contoh : Pada tanggal 1 Januari 2010, entitas D membeli gedung yang diniatkan untuk investasi. Harga perolehan gedung Rp1 Milyar dengan biaya transaksi Rp10 juta. Jumlah yang dapat disusutkan sampai tanggal ini sebesar Rp300 juta. Properti tersebut memiliki umur manfaat 50 tahun. Pada akhir tahun pertama nilai wajar dari properti investasi tersebut naik menjadi Rp1,3 Milyar. Diminta : Tunjukkan jumlah yang seharusnya dimasukkan dalam laporan keuangan entitas D pada tanggal 31 Desember 2010, dengan menggunakan : a. Model biaya b. Model Nilai Wajar Jawab : a) Model Biaya Dalam laporan posisi keuangan, properti ini akan disajikan sebagai berikut : Properti investasi Akumulasi penyusutan (Rp300 jt/50th) Nilai tercatat Rp1.010.000.000,(Rp 6.000.000,-) Rp1.004.000.000,-

164

Dalam laporan laba rugi komprehensif akan dicantumkan beban penyusutan Rp6.000.000,-. b) Model Nilai Wajar Dalam laporan posisi keuangan, properti investasi akan disajikan sebesar Rp1.300.000.000,Menurut model nilai wajar, properti investasi ini tidak disusutkan dan perubahan nilai wajar akan dilaporkan dengan jurnal : 31 Des 2010 Properti Investasi Keuntungan Rp290.000.000,*(Rp1.300.000.000 Rp1.010.000.000) Keuntungan atas kenaikan nilai wajar akan dilaporkan di laporan laba komprehensif sebesar Rp290.000.000,-. atas Rp290.000.000,kenaikan nilai wajar

4. Transfer Properti Investasi

Transfer dari dan ke properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditujukan dengan : Dari properti investasi a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri. b) Dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi persediaan; Jika terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya pengembangan dengan tujuan untuk dijual.

165

 Ke properti investasi c) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi d) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi; e) Berakhirnya pembangunan atau pengembangan, ditransfer dari properti yang sedang dibangun atau dikembangkan menjadi properti investasi.

Dari properti investasi yang disajikan dengan Model Nilai Wajar Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar dan kemudian ditransfer menjadi properti yang digunakan sendiri atau sebagai persediaan, nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam SAK 16 atau SAK 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan. Contoh : PT A memiliki properti investasi yang disewakan kepada pihak lain. Penyajian di neraca 31 Desember 2010, properti investasi disajikan pada nilai wajarnya Rp540.000.000,- sesuai dengan nilai wajar pada tanggal yang sama. Pada tanggal 4 April 2011, properti investasi tersebut telah selesai masa sewanya dan diputuskan untuk digunakan sendiri. Harga wajar pada tanggal perubahan tersebut sebesar Rp510.000.000,-. Bagaimana pencatatan /jurnal transfer pada tanggal 4 April 2011? Jawab : Jurnal yang dibuat PT A adalah : 4/4/2011 PPE Rugi penurunan nilai Properti investasi Rp510.000.000 30.000.000 Rp540.000.000

Ke properti investasi dari PPE yang disajikan dengan Model Revaluasi

166

Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi properti investasi dan akan dicatat dengan menggunakan nilai wajar, entitas harus menerapkan SAK 16 sampai dengan menggunakan nilai wajar, sampai dengan saat tanggal terakhir perubahan penggunaannya. Entitas memperlakukan perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan SAK 16 dan nilai wajar dengan cara sama seperti revaluasi menurut SAK 16. Perlakuan akuntansi untuk aset yang digunakan sendiri yang kemudian dialihfungsikan menjadi properti investasi, yaitu disewakan kepada pihak lain atau diapresiasi untuk kenaikan nilai, maka entitas akan : a) Menyusutkan properti sampai tanggal terjadinya perubahan b) Mengakui penurunan nilai yang terjadi sampai dengan tanggal perubahan, dan a. akan dicatat dalam laporan laba rugi, sepanjang entitas tidak memiliki Saldo Surplus Revaluasi periode sebelumnya. b. Akan dicatat sebagai penurunan saldo Surplus Revaluasi jika memiliki Saldo Surplus Revaluasi dan selebihnya akan dicatat sebagai rugi penurunan nilai. Contoh : PT B memiliki Bangunan yang dipakai untuk bangunan gedung kantor. PT B mengadopasi model revaluasi. Penyajian di neraca 31 Desember 2010, Bangunan disajikan pada nilai wajarnya Rp640.000.000,- sesuai dengan nilai wajar pada tanggal yang sama. Dan saldo Surplus Revaluasi Rp80.000.000,-. Sisa umur manfaat Bangunan masih 16 tahun. Pada tanggal 2 Juli 2011, properti investasi tersebut telah selesai masa sewanya dan diputuskan untuk digunakan sendiri. Harga wajar pada tanggal perubahan tersebut sebesar Rp600.000.000,-. Bagaimana pencatatan /jurnal transfer pada tanggal 2 Juli 2011? Jawab : Jurnal yang dibuat PT B adalah : Mencatat penyusutan Bangunan pada tanggal 2 Juli 2011 :

167

2/7/2011

Beban Penyusutan Rp20.000.000 Akumulasi Penyusutan *(Rp640.000.000 : 16) x 6/12 = Rp20.000.000,-

Rp20.000.000

Nilai tercatat setelah penyusutan 2 Juli 2011 = Rp640.000.000 Rp20.000.000 =Rp620.000.000 Jika nilai wajar pada tanggal 2 Juli 2011 Rp600 juta, maka terdapat penurunan nilai wajar dari Rp620.000.000 Rp600.000.000,-=Rp20.000.000,Surplus Revaluasi Rp20.000.000 Akumulasi Penyusutan Rp20.000.000 *karena entitas memiliki Saldo Surplus Revaluasi Rp60.000.000,- maka penurunan nilai diperlakukan mengurangi Saldo Surplus Revaluasi. Jurnal untuk mencatat transfer : Properti investasi Rp600.000.000 Akumulasi penyusutan 40.000.000 Surplus Revaluasi 40.000.000 Bangunan (PPE) 640.000.000 Saldo Laba (R/E) 40.000.000 *saldo surplus revaluasi harus ditransfer ke saldo laba pada saat PPE ditransfer ke PI. Ilustrasi 2`: 1. Property, Plant and Equipment (PPE) ke Property Investasi (PI) 2/7/2011 2/7/2011

a. PPE dengan metode cost ke PI dengan metode cost

Contoh : PPE senilai 100.000 Acc.Depreciation (20.000), Fair Value 82.000 Jurnal : PI 100.000 Accumulated Depreciation-PPE 20.000 PPE Accumulated Depreciation PI PI b. PPE dengan metode revaluasi ke PI dengan metode cost Contoh : PPE senilai 110.000 dengan saldo surplus 10.000, Acc.Depreciation (20.000), dan Fair Value 82.000

100.000 20.000

168

Jurnal : PI Accumulated Depreciation-PPE PPE Accumulated Depreciation PI 110.000 20.000 110.000 20.000

c. PPE dengan metode cost ke PI dengan metode Fair Value Jika tahun tahun sebelumnya belum ada impairment, maka
peningkatan nilai belum boleh diakui Contoh : cost : 100.000, accumulated depreciation 20.000 maka book value adalah 80.000, tetapi setelah diadakan impairment diketahui bahwa nilai pasarnya 82.000, selisih 2000 (82.00080.000) ini belum boleh diakui sehingga jurnal nya adalah : PI Accumulated Depreciation-PPE PPE 80.000 20.000 100.000

Jika sebelumnya sudah dilakukan impairment (sudah diakui

adanya loss) maka gain boleh diakui Contoh : cost : 100.000, accumulated depreciation 20.000, maka book value nya adalah 80.000, tetapi setelah diadakan impairment diketahui bahwa nilai pasarnya 82.000, selisih 2000 BOLEH diakui sebagai gain Jurnal : PPE 2.000 Gain Untuk mencatat gain akibat penambahan nilai 2.000

PI Accumulated Depreciation-PPE PPE

82.000 20.000 102.000

169

Untuk mencatat transfer dariPPE ke PI

5. PENGHENTIAN PENGAKUAN Properti investasi dihentikan pengakuannya (derecognised) pada saat:

pelepasan; ketika properti investasi tersebut tidak lagi digunakan secara

permanen; atau tidak memiliki manfaat ekonomis masa depan yang dapat diharapkan

pada saat pelepasannya. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset diakui dalam laporan laba rugi.

RANGKUMAN Properti investasi merupakan aset tetap berupa tanah, bangunan atau tanah dan bangunan yang dimiliki entitas, dengan tujuan untuk mendapatkan pendapatan sewa atau untuk mengapresiasi kenaikan nilai atau keduanya. Karakter yang melekat pada properti investasi adalah menghasilkan kas secara mandiri, tidak tergantung pada aset lain. Pengukuran awal properti investasi adalah pada nilai wajar pada saat perolehan. Penyajian selanjutnya adalah menggunakan model biaya dan model nilai wajar. Penyajian dengan menggunakan model biaya, properti investasi disajikan pada harga perolehan awal, dikurangi dengan akumulasi penyusutan normal dan setiap akhir periode akan dilakukan review terhadap penurunan nilai. Sedangkan penyajian dengan menggunakan model nilai wajar, properti investasi akan disajikan sebesar nilai wajar pada awal perolehan, tidak disusutkan, dan setiap akhir periode akan dilakukan penyesuaian dengan nilai wajar. Setiap perubahan nilai wajar akan dilaporkan sebagai laba atau rugi dalam laporan laba rugi komprehensif. LATIHAN SOAL A. Soal Essay

170

1. Jelaskan definisi properti investasi menurut SAK 13! 2. Sebutkan karakteristik yang melekat pada properti investasi!jelaskan! 3. Sebutkan metode perolehan properti investasi! 4. Bagaimana pengakuan dan pengukuran properti investasi pada laporan keuangan? 5. Jelaskan penyajian properti investasi yang menggunakan model biaya dan model nilai wajar!Bandingkan kedua model tersebut dan sebutkan perbedaannya. 6. Selama 3 tahun pertama operasinya, PT Ceria melakukan transaksitransaksi aset tetap sebagai berikut : a) Membeli sebidang tanah seharga Rp2.000 juta yang akan digunakan untuk didirikan bangunan pabrik di atasnya. b) Membeli tanah dan gedung seharga Rp5.000 juta; akan difungsikan sebagai kantor administrasi perusahaan c) Membeli peralatan yang digunakan untuk melengkapi gedung yang baru dibeli. d) Membeli mesin cetak dan disewakan kepada pihak lain dengan sewa pembiayaan e) Menyewa dengan pembiayaan seluruh ruangan di lantai 2 dari sebuah gedung berlantai 20. Ruangan ini akan digunakan sebagai kantor perusahaan yang baru, menggantikan tanah dan gedung yang ada di poin b, sehingga bangunan lama sementara dibiarkan kosong . f) Membangun gedung pabrik yang menelan biaya Rp10 milyar. Dari ke-6 transaksi di atas, Saudara diminta untuk mengidentifikasi mana dari aset tetap di atas yang diakui sebagai PPE di neraca PT Ceria pada akhir tahun ke-3. Berikan argumentasi yang mendukung jawaban Saudara dengan menjelaskan terlebih dulu definisi PPE menurut SAK 16.

B. Soal Problem

171

1. PT PIO membeli tanah dan bangunan dengan harga perolehan Rp200

juta. Transaksi pembelian ini terjadi pada awal 2011. Tanah dan bangunan tersebut dimaksudkan untuk menghasilkan pendapatan sewa, yang per tahunnya direncanakan menghasilkan kas masuk Rp40 juta. Bangunan diperkirakan memiliki masa manfaat 12 tahun, dengan estimasi nilai residu Rp20 juta. Pada akhir 2011, PT PIO mengidentifikasi jumlah terpulihkan Bangunan tersebut Rp 160 juta. PT PIO menggunakan model biaya untuk menyajikan tanah dan bangunan tersebut dalam laporan keuangannya. Diminta : Buatlah jurnal PT PIO selama tahun 2011 terkait dengan transaksi di atas. 2. Soal sama seperti di atas, dengan mengasumsikan PT PIO

menggunakan model nilai wajar untuk menyajikan tanah dan bangunan yang disewakan.

3. Farque Corp membangun gedung perkantoran yang dimaksudkan untuk

disewakan setelah selesai masa konstruksinya. Pembangunan dilakukan pada awal 2011 dan berakhir pada 31 Desember 2011. Berikut ini biaya untuk pembangunan selama tahun 2011 : 1 Jan 4 April 7 Agust 3 Nopember Rp300 juta Rp400 juta Rp400 juta Rp400 juta

Biaya pembangunan tersebut di atas berasal dari : a) Pinjaman konstruksi Rp600 juta, 12%, masa jatuh tempo 3 tahun. Pinjaman ini diperoleh pada awal 2011. b) Apropriasi saldo laba Rp900 juta. Selain pinjaman di atas, Farque Corp juga memiliki pinjaman berupa 8% hutang obligasi Rp2 milyar, yang akan jatuh tempo 5 tahun yang akan datang.

172

Pada tanggal 31 Desember 2011, pembangunan telah diselesaikan. Saudara diminta : a. Hitunglah berapa total biaya konstruksi termasuk di dalamnya kapitalisasi bunga pinjaman yang terkait. b. Buatlah jurnal yang dicatat oleh Farque Corp selama 2011 terkait dengan pembangunan tersebut. 4. PT Klik mengalihfungsikan bangunan kantor yang digunakan sendiri menjadi bangunan yang tersedia untuk disewakan pada awal 2012. Bangunan tersebut diperoleh pada awal 2008, dengan harga perolehan Rp600 juta, dan diperkirakan dapat digunakan selama 10 tahun, tanpa nilai sisa. PT Klik menggunakan model biaya untuk menyajikan bangunan tersebut. Pada akhir 2011 terdapat saldo akumulasi rugi penurunan nilai sebesar Rp25 juta. Nilai wajar aset tersebut pada awal 2012 adalah Rp300 juta. Saudara diminta : buatlah jurnal untuk mencatat reklasifikasi tersebut pada awal 2012.

173