P. 1
Bahan Kuliah Hukum Agararia 01

Bahan Kuliah Hukum Agararia 01

|Views: 30|Likes:
Published by Kiryaki Francis

More info:

Published by: Kiryaki Francis on Feb 22, 2013
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOC, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

02/22/2013

pdf

text

original

1.

Hukum Agraria Indonesia
A. Latar Belakang Hukum Agraria Di Indonesia Sebagai negara yang merdeka yang sudah mempunyai landasan yang ideal, maka politik hukum yang berlaku sebelumnya secara berangsur-angsur dihapuskan dan diganti dengan politik hukum yang sesuai dengan prinsip yang dianut oleh negaranya. Demikian halnya dengan negara Indonesia yang telah mempunyai falsafah Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, maka setiap undang-undang dan segala perundang-undangan yang berlaku harus disesuaikan dengan landasan hukumnya. Di bidang pertanahan, politik hukum pertanahan di Indonesia sebagai bagian politik hukum harus menyesuaikan hukum yang berlaku dengan falsafah hukum Indonesia sendiri. Hukum yang sesuai dengan kepentingan, keadaan dan kebutuhan masyarakat. Pentingnya masalah pertanahan ini sudah diatur dengan peraturan perundang-undangan di Indonesia, mengingat bahwa tanah bagi kehidupan manusia tidak dapat dipisahkan. Manusia dilahirkan hidup dan bertempat tinggal dan mencari nafkah untuk memenuhi kebutuhan hidupnya sampai kepada akhir hanyatnya di mana ia dikuburkan tidak terlepas ikatannya dengan tanah. Oleh sebab itu, tanah menyangkut segala aspek magis, religius, sosio-ekoNo.mis, psikologis, hankamnas. Manusia akan hidup bahagia, jika di dalam memanfaatkan tanah dilakukan sesuai dengan aturan yang berlaku. Terutama di Negara Indonesia yang merupakan negara Agraris, yang susunan kehidupan rakyatnya, termasuk perekoNo.miannya, terutama masih bercorak agraris, bumi air dan ruang angkasa, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur.

1

Di dalam Undang-Undang Dasar 1945 (UUD 1945) dengan tegas dicantumkan pada Pasal 33 ayat (3) tentang dasar pengaturan pertanahan ini, yang menyebutkan: “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakuran rakyat”. Tanah sebagai sumber utama bagi kehidupan manusia yang telah dikaruniakan Tuhan kepada bangsa Indonesia harus dapat dikelola dan didayagunakan sesuai dengan kebutuhan masyarakat dan dipergunakan secara seimbang antara hak dan kewajiban terhadap tanah tersebut. Jonh Salindeho, menyebutkan antara lain tentang masyarakat dan hubungannya dengan tanah sebagai berikut: kita mengenal masyarakat dengan adanya manusia-manusia yang tidak mengasingkan diri dari kehidupan sekitarnya dan disitulah mereka terhubung dengan tanah dimana mereka membangun kehidupan sebagaimana layaknya (Jonh Salindeho, 1994:35) GBHN 1983, Bab IV, huruf D, angka 27, menyebutkan: Pemanfaatan tanah harus sungguh-sungguh membantu usaha meningkatkan kesejahteraan rakyat, dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. Sehubungan dengan itu perlu dilanjutkan dan makin ditingkatkan penataan kembali penggunaan, pengusaan dan pemilikan tanah teramasuk pengalihan hak atas tanah. Negara sebagaimana disebutkan pada Pasal 33 ayat (3) harus dapat mengatur penggunaan dan pemanfaatan tanah (bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya) untuk kemakmuran rakyat. Negara tidak boleh memiliki, negara hanya sebagai penguasa untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan dan penggunaan tanah untuk agar tanah dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya untuk seluruh rakyat.

2

Sejak Indonesia merdeka cita-cita merombak hukum kolonial yang berlaku pada zaman penjajahan telah ada untuk menciptakan hukum agraria nasional yang berlandaskan kepada Pasal 33 ayat (3), UUD 1945 (Dalimunthe, 1998:2). Bahwa hukum agraria pada zaman kolonial sifatnya dualisme yang pada azasnya hukum agraria yang berlaku bagi golongan penjajah lebih tinggi kedudukkannya dari hukum agraria yang berlaku bagi golongan yang dijajah. Namun pekerjaan untuk menciptakan suatu ketentuan perundang-undangan yang sifatnya unifikasi (mengganti yang dualisme bukanlah pekerjaan yang mudah). Perubahan dari hukum kolonial ke hukum nasional tidak terjadi secepat pergantiaan kekuasaan, misalnya pergantian kekuasaan dari Pemerintah Kolonial ke Pemerintah Nasional (Eddy Ruchiyat, 1984:1). Pasal II Aturan Peralihan Undang-Undang Dasar 1945, mengatakan bahwa segala peraturan yang lama masih berlaku, sepanjang belum diatur menurut Undang-Undang Dasar. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No..2 Tahun 1945,

menyebutkan pada pasal 1: Segala badan-badan negara dan peraturanperaturan yang ada sampai berdirinya negara Republik Indonesia pada tanggal 17 Agustus 1945, selama belum diadakan yang baru menurut UUD masih berlaku asal saja tidak bertentang dengan UUD (Eddy Ruckhiyat, 2004:3). Menciptakan hukum agraria secara nasional baru terwujud pada tanggal 24 September 1960, dengan lahirnya Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang disebut dengan Undang-Undang Pokok Agraria No..5 Tahun 1960 (UUPA).

3

Penyelesaian Masalah Pemakaian Tanah Perkebunan oleh Rakyat. Berlakunya hukum adat disamping hukum barat sebenarnya pada waktu itu menurut Nederburgh adalah semata-mata karena kesabaran dari kompeni menghadapi Hukum adat yang kemudian di dalam uraian lebih lanjut diteruskan kesabaran itu oleh pembentu AB dan RR (Moh.e. Penghapusan tanah partikulasi.2 Tahun 1960 (Dalimunthe.8 Tahun 1953. yaitu Undang-Undang No. Pepperpu No. Perbedaan hukum agraria yang berlaku itu didasarkan kepada 3 hal. Undang-Undang No.. B.8 Tahun 1954. Undang-Undang Bagi Hasil..1 Tahun 1958.. e. KoeNo. Peraturan Pertanahan Pada Zaman Penjajahan 1. Hal ini terjadi sesuai dengan tujuan bangsa asing untuk menjajah ke Indonesia adalah untk memperoleh hasil yang sebanyakbanyaknya dari bumi Indonesia. d.Namun sebelum lahirnya UUPA secara sporadik telah dikeluarkan berbagai peraturan mengenai pertanahan yang menyangkut berbagai materi seperti: a. Undang-Undang Darurat No. Dualisme Hukum Pertanahan Pada zaman penjajahan hukum agraria yang berlaku di Indonesia bersifat dualisme. Didasarkan kepada sistem pemerintahan yang terdiri dari: 1) daerah yang diperintah langsung oleh atau atas nama Pemerintah 4 . Oleh karena itu diaturlah ketentuan perundang-undangan agraria ini dalam bentuk yang memberikan keuntungan sebanyak-banyaknya bagi golongan penjajah. 1998:2). 1979:164). b. Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Pemiliknya atau Kuasanya.. c. yaitu: a.011 Tahun 1958.. Penghapusan tanah-tanah swapraja yaitu Undang-Undang No.

1998:9). maka hukum agraria yang berlaku di kedua daerah ini juga berbeda. bahwa peraturan yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat hanya berlaku di daerah-daerah Gubernemen saja. Tanah mentah (woeste gronde) di daerah-daerah Swapraja tidak ditetapkan siapa pemiliknya menurut Pasal 1 Agrarische Besluit. 1998:9) 1) 2) Pasal 1 Agrarische Besluit (S. 1872-117. Bahwa peraturan itu juga berlaku di daerah Swapraja atau ditegaskan dengan suatu peraturan yang lain. Contoh: Ordonnantie Erfpacht yang berlaku di daerah-daerah Gubernemen luar Jawa dan Madura (S. 1914-367) maka untuk daerah Swapraja luar Jawa dan Madura diadakan peraturan sendiri yaitu Ordonnantie Erfpracht yang diatur dalam S. Sebagai contoh (Dalimunthe. 1919-61 b.Pusat yang disebut dengan Daerah Gubernemen. Menurut Pasal 21 ayat (2) Indische Staatsregeling (IS). Perbedaan hukum yang berlaku untuk Jawa dan Madura dengan Di dalam penerapan dan pemberlakuan hukum untuk Jawa dan Madura berbeda dengan luar Jawa dan Madura. tentang tanah negara (Staatsdomein) tidak berlaku untuk daerah Swapraja. Tanah-tanah mentah berlaku menurut hukum adat di daerah-daerah Swapraja. Jika peraturan-peraturan Pemerintah Pusat akan diberlakukan di daerah Swapraja harus dinyatakan dengan tegas di dalam peraturan tersebut. 2) daerah yang tidak diperintah langsung oleh Pemerintah Pusat yang disebut dengan daerah Swapraja (Dalimunthe. 1873:116). tentang 5 . maka jika dipandang perlu Pemerintah menyediakan peraturan-peraturan sendiri dengan mengambil sebagian pedoman peraturan-peraturan yang berlaku di daerah Gubernemen. Berdasarkan pembagian sistem pemerintahan ini. Oleh karena peraturan-peraturan umum dari Pemerintah Pusat pada azasnya tidak berlaku di daerah-daerah Swapraja. Contoh S.

Pada Pasal 131 IS. 2) golongan Indonesia asli (Bumi Putera). 1870-55).Perubahan status Hak Milik Adat menjadi agrarische-eigendom hanya berlaku di Jawa dan Madura. Beberapa ketentuan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Jajahan menyangkut pertanahan antara lain: a) Agrarische Wet. Pada tahun 1917 hukum Eropah juga diberlakukan bagi golongan Timur Asing. ditetapkan. 1870-118). yang pada Pasal 1 memuat tentang tanah negara. yauitu berlakunya hukum Barat dan hukum adat menyebabkan ketentuan yang 6 . bahwa bagi golongan Eropah berlaku hukum Eropah (hukum Barat) bagi golongan Timur Asing dan rakyat Indonesia asli. yaitu: 1) golongan Eropah. Semua tanah yang tidak dapat dibuktikan eigendom orang lain adalah domein negara/eigendom negara-tanah negara. Hak-hak atas tanah untuk golongan Eropah Europere-grondrechten (hak-hak adat). membagi penduduk Indonesia atas 3 (tiga) golongan. Bagi penduduk yang beragama Kristen juga diberlakukan hukum Eropah khususnya hukum keluarga. Perbedaan hukum golongan Pasal 163 Indische Staatsregeling (IS). dan 3) golongan Timur Asing. Kepastian Hukum Hak-Hak atas Tanah Terjadinya dualisme hukum yang berlaku tentang pertanahan. Dengan berlakunya UUPA hukum agraria yang berlaku untuk golongan Eropah ini disebut dengan istilah hukum Barat dan untuk rakyat Indonesia asli disebut dengan hukum adat. c) Koninklijk Besluit. b) Agrarische Besluit (S. 2. c. yang isinya antarala lain memberi kesempatan kepada perusahaan pertanian besar untuk berkembang di Indonesia (S.

berlaku untuk kedua hukum ini juga berbeda. Hukum Barat

yang

melahirkan hak-hak Barat seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dan lain-lain semuanya sudah terdaftar pada Kantor Pendaftaran Tanah (Kantor Kadaster) menurut overschrijvings ordonnantie atau Ordonansi Balik Nama (S. 1834-27) cara memperoleh hak, peralihannya, hapusnya dan pembebanannya diatur menurut ketentuan Hukum Perdata Barat. Tanah-tanah hak adat (Indonesia) hanya sebagian kecil yang terdaftar yaitu yang berada di daerah-daerah istimewa Yogyakarta dan Surakarta dan daerah-daerah Swapraja lainnya, seperti Sumatera Timur, Kalimantan Barat dan Riau. John Salindeho, menyebutkan tentang hukum tanah adat, bahwa: Kelemahan dari Hukum Adat, terutama Hukum Agraria/Tanah Adat, disebabkan ia pada umumnya tidak tertulis sehingga oleh masyarakat dan terutama oleh aparat pemerintah dan penegak hukum agak sulit memberi jaminan akan kepastian hukum atasannya (Jhon Salindeho, 1988:265). Pendaftaran tanah-tanah milik yang diselenggarakan di daerah-daerah lainnya di Jawa, Madura, Bali, Lombok dan Sulawesi Selatan oleh KantorKantor Landrente atau pajak bumi bukan pendaftaran untuk kepastian hukum (rechtskadaster), tapi bertujuan untuk kepentingan pajak bumi (fiscaalkadaster) (Ruchiyat, 1984:6). Hak agrarische eigendom yang berasalkan dari hak milik adat atas permohonan pemiliknya oleh Pemerintah Jajahan dirobah status haknya menjadi agrarische eigendom sesuai dengan ketentuan Pasal 51 IS ayat (6). Hak agrarische eigendom ini tetap termasuk kepada hak adat, yang kepadanya berlaku ketentuan S. 1872-117 (Saebekti dalam Ruchiyat, 1984:6). Ketentuan-ketentuan pokok dan azas-azas hukum agraria barat bersumber pada KUH Perdata Barat (Burgerlijk Wetbook: BW). 3. Landasan Hukum Agraria Penjualan

7

Agrarische Wet sebagai landasan hukum agraria barat pada zaman penjajahan, yang mengatur tentang pemberian kesempatan kepada perusahaan-perusahaan pertanian besar berkembang di Indonesia diatur di dalam S. 1870-55. berdasar ketentuan ini kemudian diatur lebih lanjut dengan Agrarische Besluit (Keputusan Agraria S. 1870-118) yang pada Pasal 1 memuat suatu azas yang disebut dengan Pernyataan Umum Tanah Negara (Algemeen Domeinverklaring). Pernyataan Umum ini berbunyi, bahwa semua tanah yang tidak dapat dibuktikan sebagai hak eigendom perseorangan (privat), adalah tanah (eigendom) negara. Oleh karena rakyat Indonesia asli yang kepadanya berlaku hukum adat, maka mereka tidak dapat membuktikan adanya hak eigendomnya, sehingga hak-hak adat termasuk kepada eigendom negara yang tidak bebas. Berdasarkan ketentuan domein verklaring tersebut, maka tanah-tanah negara terdiri dari:

a. b.

Tanah negara yang bebas (Vrij Landsdomein), yaitu tanah yang

didalamnya tidak ada hak-hak Indonesia. Tanah negara yang tidak bebas (Orvrij Landsdomein), yaitu

tanah yang didalamya ada hak-hak Indonesia. Yang tidak termasuk eigendom negara adalah: a) Tanah-tanah swapraja Tanah eigendom perseorangan (privat) Tanah Partikulir Tanah eigendom agraria (agrarische eigendom)

b)
c)

d)

Dengan S. 1875-119 a Algemeen Domeinverklaring ini juga berlaku di luar Jawa dan Madura. Disamping pernyataan umum tanah negara, di luar Jawa dan Madura berlaku pula pernyataan khusus tanah negara yaitu:

a) Domeinverklaring untuk Sumatera (Pasal 1, S. 1874-94f) 8

b) Domeinverklaring untuk Keresidenan Manado (Pasal 1, S. 1877-55) c) Domeinverklaring untuk Residen Zuideren Ooster Afdeling dan
Borneo (Pasal 1, S. 1888-58) Ketentuan mana menyebutkan, bahwa semua tanah kosong di daerahdaerah Gubernemen di Suamtera, Keresidenan Manado, Kalimantan Selatan, dan Kalimantan Timur, termasuk kepada tanah negara jika diantaranya tidak ada hak-hak penduduk asli yang diperoleh dari membuka tanah (Ruchiyat, 1984:23). 4. Hak-Hak atas Tanah Menurut Hukum Barat Di dalam hukum Perdata, Buku II KUH Perdata (BW) dikenal bermacam-macam hak atas tanah, seperti:

a) Hak eigendom (Pasal 570). Hak eigendom adalah hak yang paling
mutlak yang dapat dengan bebas menguasai dan mempergunakan seluas-luasnya hak tersebut asal tidak bertentangan dengan Undangundang.

b) Hak opstal (Pasal 711), yaitu hak benda untuk mempunyai bangunan
atau tanaman di atas tanah orang lain.

c) Hak erfpacht (Pasal 720) adalah hak kebendaan untuk menikmati
sepenuhnya penggunaan tanah dengan kewajiban membayar pacht napeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan terhadap hak miliknya, baik berupa uang, maupun berupa hasil dari tanah itu.

d) Hak vruchtgebruika (hak pakai hasil) (Pasal 756). Hak pakai hasil adalah
suatu hak kebendaan untuk memungut hasil dari tanah orang lain. Selanjutnya dikenal pula hak sewa dan hak pinjam yang sifatnya persoonlijk diatur di dalam Buku III KUH Perdata. 5. Hak-Hak atas Tanah Menurut Hukum Adat a) Hak Persekutuan atas Tanah

9

Mengenai masalah tanah Hooker menyatakan bahwa hukum adat mempunyai ketentuan yang 10 . menyebutkan hak ulayat sebagai berikut: Yang dinamakan hak ulayat (beschikkingsrecht) adalah hak desa menurut adat dan kemauanya untuk menguasai tanah dalam lingkungan daerah buat kepentingan orang lain (orang asing) dengan membayar kerugian kepada desa. serta hubungan-hubungan hukum antara masyarakat (anggota masyarakatnya) dengan tanah. di mana mereka berdiam. Hak yang bersifat publik adalah hak ulayat.C.Pasal 5 UUPA menyatakan bahwa hukum agraria yang berlaku itu adalah hukum adat. tanah yang menghasilkan makanan. Oleh dr. Hak ulayat oleh Van Vollenhoven disebut dengan beschilkingsrecht adalah suatu hak atas tanah yang hanya dikenal di Indonesia yaitu suatu hak yang tidak dapat dipecah-pecah dan mempunyai dasar keagamaan (religie) (Van Vollenhoven dalam Dirman 1952:36). hal-hal apa yang ada. kecuali dengan izin. tidak boleh terlepas dari sistim yang dianut dalam hukum adat. 1952). 1958:36). C. Dalam hal desa itu sedikit banyak turut campur dalam pembukaan tanh itu dan turut bertanggungjawab terhadap perkara-perkara yang terjadi di situ yang belum dapat diselesaikan (Dirman. tanah di mana mereka akan dikuburkan. Menurut Ter Haar bahwa hak ulayat itu menurut pandangan bangsa Indonesia. yang tidak boleh ada campur-campur tangan masyarakat luar di dalamnya. tanah yang di lindungi oleh dayang-dayang desa (Ter Haar dalam Dirman. ada hubungan yang erat antara penduduk desa dengan tanahnya. Dari uraian ini dapat disimpulkan bahwa tanah di desanya mempunyai hubungan erat dengan masyarakatnya. Oleh sebab itu di dalam membahas hukum adat. Di dalam hukum adat dikenal hak-hak yang bersifat publik dan yang bersifat privat. Maassen dan APG Hens dalam bukunya “Agrarische Regeling voor Governementsgebeid van Java en Madura”.J.

Hak yang demikian inilah yang kemudian diakui sebagai hak milik perseorangan. Setiap anggota persekutuan mempunyai hak wenang pilih untuk mengerjakan tanah hak ulayatnya.menekankan sifat yang komunal bukan yang bersifat individu. tapi tidak sama dengan hak bezit dalam BW). Sebagai contoh. dengan memperhatikan peraturan-peraturan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan dari Pemerintah (Roestandi. hak mana memberi kekeuasaan kepada yang memegangnya untuk memperoleh hasil sepenuhnya dari tanah itu dan mempergunakan tanah itu seolah-olah sebagai eigenaar. Hak milik dapat dipandang sebagai hak benda tanah. Hak milik adat (Indonesiech bezitsrecht) dipandang sebagai hak benda tanah. Hak milik tidak boleh dialihkan kecuali diantara persekutuan hukum itu (MB Hooker. 1984:35). menyebutkan: 11 . Jika tanah itu telah dikerjakan secara terus menerus. Prof C Van Vollenhoven dalam bukunya “De Indonesier en Zijngrond” (orang Indonesia dengan tanahnya). Jika turut campurnya desa dalam hal tanah makin kurang maka hak perseorangan atas tanahnya menjadi kuat. sebaliknya hubungan tanah dengan hak ulayatnya menjadi renggang. 1978:119). Pengertian milik tidak lebih dari hak untuk memungut hasil sesuai dengan penggunaannya.22). maka hubungan tanah itu dengan warganya tersebut menjadi erat. Apabila suatu waktu tanah itu ditinggalkan penggarapnya tersebut mengakibatkan hubungannya dengan tanah tersebut semakin renggang dan hubungan tanah dengan hak ulayatnya semakin erat kembali (Dalimunthe. 1998:21. Mempunyai tanah lebih dari satu bidang dan menjual tanahnya kepada orang lain di luar desa diizinkan (Eddy Ruchiyat. b) Hak Milik Perseorangan atas Tanah Dengan makin renggangnya hubungan antara tanah dengan hak ulayatnya. harta pusaka Minangkabau. 1962:53) lihat Ruchiyat). maka ikatan hukum antara orang-orang yang mengerjakan tanah itu semakin kuat.

Orang yang mempunyai hak milik dapat bertindak menurut kehendaknya sendiri. ada yang berlaku di Jawa dan Madura dan ada di luar Jawa dan Madura yaitu di Sulawesi Selatan. toh mengandung banyak inti (esensialia) yang sama dengan eigendom menurut hukum Perdata Barat (BW).Hak milik itu adalah suatu macam hak eigendom Timur (Ooster eigendomsrecht) yang walaupun tidak berdasar BW. Tanah partikulir ini diatur dengan suatu Reglemen. Hak milik itu dahulu disebut dengan istilah Indonesisch Besitrecht. sebagai berikut: Bahwa hak penduduk di tanah partikulir. Bila kepentingan umum menghendaki pemerintah masih berhak mengatur segala sesuatunya. Hak-hak pemilik tanah partikulir disebutkan dalam Pasal 624 BW. c) Hak-Hak Lain yang Diatur Tersendiri 1) Tanah-tanah partikulir Tanah partikulir ini adalah tanah yang luas yang pada umumnya masih kosong diberikan kepada orang-orang partikulir dengan hak eigendom penuh. 2004:37). meskipun sudah diserahkan oleh Pemerintah kepada perorangan tidak berubah sebagai pemegang hak milik adat. haknya tetap dihormati. Ia berhak menjual tanahnya. menggadaikannya. Bezit dalam BW hanya mewujudkan hubungan yang nyata (feitelijk verhouding) dan tidak mengangkut hubungan hukum (rechtsverhounding) (Eddy Ruchiyat. 12 . 1952:55). dan mewariskannya kepada ahliwarisnya. asal saja tidak melanggar hukum adat setempat dan tidak melampaui batas-batas yang diadakan oleh pemerintah. yang pengertiannya tidak sama dengan hak bezit didalam BW (Pasal 529). meskipun kepadanya telah diberikan hak eigendom (Dirman.

jika pada waktu membuka tanah kosong tersebut dilakukan dengan biaya sendiri. dengan tidak membayar upah dan hanya diberi makan secukupnya. 13 .Ketentuan ini hanya berlaku pada tanah partikulir yang ada di Sulawesi Selatan. Di daerah Jawa dan Madura ditetapkan bahwa hak penduduk terhadap tanah kosong diberikan hak erfpacht dengan kewajiban membayar pajak kepada pemilik tanah partikulir. jika tidak dapat dilaksanakan dapat dihukum pidana. untuk satu tahun menjadi 52 hari. Pemilik tanah berhak mempekerjakan penduduk bangsa Indonesia dan mereka yang disamakan. Kerja paksa ini dilakukan 1 hari dalam seminggu. jika tidak mampu melaksanakan harus mengganti dengan uang.

Oleh karena perombakan hukum agraria secara total tidak mungkin dapat dilakukan dalam waktu yang singkat. Perombakan Hukum Agraria Secara Sporadis Setelah Indonesia merdeka ketentuan-ketentuan agraria produk Hindia Belanda secara berangur-angsur dihapuskan karena dirasakan tidak sesuai lagi dengan alam kemerdekaan. Peraturan Pertanahan Pada Masa Peralihan A. Hukum agraria yang berlaku sebelumnya yang boleh dikatakan hanya mementingkan bagi penjajah harus dihapuskan.II. karena hal tersebut merupakan pekerjaan besar dan memerlukan pemikiran yang sangat mendalam. Untuk mencapai ketertiban dalam masyarakat dan mencegah terjadinya status tanah yang tidak menentu. Penyelesaian tanah-tanah yang dahulu diambil oleh Pemerintah Penjajahan Jepang Sebagaimana diketahui bahwa selama penduduk Jepang banyak tanahtanah penduduk ataupun tanah-tanah hak Barat banyak yang diambil oleh pemerintah Jepang baik dengan ganti rugi maupun tanpa ganti rugi. Demikian juga ketentuan-ketentuan yang dalam keadaan darurat harus diterapkan perlu direvisi kembali. maka perlu segera ditertibkan kembali status tanah-tanah dimaksud. 14 . Tanah Di Bawah Kekuasaan Langsung Oleh Negara a. 1. Perombakan secara sporadis yang berarti secara berangsur-angsur satu demi satu peraturan yang bertentangan dengan alam nasional Indonesia dihapuskan dan diganti dengan peraturan agraria yang baru yang berlandaskan kepada Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia. maka perombakan hukum agraria di Indonesia dilakukan secara sporadis.

. tanggal 9 Mei 1950 dan No. b. karena diambil tidak kepunyaan pemilik semula.H 20/5/7. Penguasaan tanah negara Di dalam ketentuan domeinvsrklaring yang diatur pada Pasal 1. b) Tanah-tanah yang diambil tanpa ganti rugi tetap Terhadap hak-hak Barat. c) berdasar ketentuan onteigerning dan tanah tersebut masih tetap tertulis atas nama pemilik semula. umpamanya sebelumnya ada rumah tanaman dan sebagainya maka pengembalian ganti rugi tidak diharuskan sepenuhnya. Agrarische Besluit. ditetapkan: 1) Tanah-tanah yang diambil secara paksa dikembalikan kepada pemilik atau ahli warisnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. tanggal 13 Mei 1953. 3) a) Penetapan kedudukan tanah Yang berasal dari tanah penduduk asli yang diambil oleh Pemerintah Penjajahan Jepang dengan ganti rugi dipandang sebagai telah diberikan dari hak-hak Indonesia menjadi tanah negara. 2) Jika pengembalian tersebut tidak diinginkan pemilik. d) tanah negara.Dengan Surat Edaran Departemen Dalam Negeri No. maka apabila tidak diperlukan untuk kepentingan pemerintah dapat diberikan pada penduduk yang memerlukan. Jika ada uang ganti rugi yang diterima dikembalikan pada negara sesuai dengan nilai perbandingan. dinyatakan bahwa semua tanah yang bebas sama sekali dari hak-hak seseorang (baik berdasar hak-hak adat asli Indonesia maupun Jika sudah terjadi balik nama maka harus menjadi 15 . e) Jika keadaan tanah tersebut sudah berbeda dengan keadaan semula. tidak menjadi tanah negara. Agr 40/25/13.

Di dalam ketentuan Staatsblad 1911 No. pada berlakunya Peraturan Pemerintah ini. 16 . maka Menteri yang bersangkutan berhak. tanah-tanah vrij landsdomein ini secara khusus belum ada pengaturannya. telah diserahkan kepada suatu Kementerian. b) Jika penguasaan tanah tersebut berada di tangan Menteri Dalam Negeri. Tanah-tanah negara ini kemudian dengan PP No. bahwa: 1) Tanah yang dibebaskan dari hak milik Indonesia oleh Tanah-tanah vrij landsdomein yang tidak nyata-nyata sesuatu departemen dianggap di bawah kekuasaan departemen. 2) diserahkan kepada suatu departemen. Dengan demikian pada dasarnya setiap bidang tanah negara dianggap masuk dalam lingkungan penguasaan suatu departemen. Jawatan atau Daerah Swatantra. Tentang penguasaan tanah-tanah vrij landsdomein ini Pemerintah Belanda berpegang kepada pendirian. meskipun tidak ada terlihat perbuatan penguasaan secara nyata (beheersdaad). tentang Penguasaan Tanah Negara diatur kembali dengan ketentuan sebagai berikut: a) Kecuali jika penguasaan atas tanah negara dengan undang-undang atau peraturan lain. c) Menyerahkan penguasaan itu kepada suatu kementrian atau daerah Swatantra. 110 yang kemudian diubah dengan Stb 1940:430. 8 tahun 1953. dianggap di bawah penguasaan departemen BB. maka penguasaan atas tanah negara tersebut berada pada Menteri Dalam Negeri (BPN).hak-hak berdasar hukum Barat) dianggap menjadi tanah eigendom negara bebas (vrij landsdomein) yaitu tanah yang dimiliki atau dikuasai penuh oleh negara. disebutkan bahwa benda-benda tetap milik negara (termasuk tanah negara) dianggap berada di bawah penguasaan Departemen yang menurut anggaran belanja dibiayai oleh departemen yang bersangkutan.

jika tanah itu tidak dipergunakan lagi. mengadakan pungutan-pungutan baik berupa uang atau hasil tanah dari penduduk yang mempunyai hak usaha. Penghapusan Tanah Partikulir Sebagaimana diketahui bahwa tanah partikulir adalah tanah eigendom yang mempunyai sifat dan corak yang khusus yang membedakan tanah partikulir ini dengan hak eigendom pada umumnya adalah adanya hak-hak pada pemiliknya yang bersifat hak-hak kenegaraan. seperti hak menuntut kerja paksa. menganggap “fasilitas” sebagian itu sudah cukup .d) Mengawasi penggunaannya atau sesuai daerah dengan Swatantra.. Demikian antara lain ketentuan perubahan terhadap penguasaan atas tanah negara yang berasal dari vrij landsdomein. Tuan-tuan tanah yang menguasai tanah partikulir ini mempunyai kedudukan yang kuat menyebabkan sumber kesengsaraan bagi penduduk. Apabila oleh termasuk tanah-tanah yang sebelumnya telah diserahkan kepada kementrian-kementrian kementrian-kementrian tersebut tanah itu tidak dipergunakan lagi wajib dikembalikan penguasaannya kepada Menteri Dalam Negeri. H. e) Menteri Dalam Negeri dapat melimpahkan wewenangnya kepada Gubernur. Mohammad Said dalam bukunya menggambarkan praktek tersebut (negara dalam negara) sebagai berikut: Praktek “negara dalam negara” itu sudah berjalan sejak Nieahuys dan Tuan-tuan kebun. Atas permintaan yang bersangkutan Menteri Dalam Negeri atau membebaskan penguasaan atas tanah tersebut sebahagian seluruhnya atau merubah penggunaannya. peruntukkannya. 2. 17 .. Hak ini disebut dengan hak pertuanan (landhecherlijkc rechten)...

Dan karena hukuman bui itu sebagai akibat memboroskan waktu dan merugikan karena dengan demikian tenaga kuli menjadi mubazir. Hustiati menyebutkan bahwa: Penghapusan tanah partikulir merupakan hak azasi. 1997:46). Pemberian hak milik dimaksud diberikan dengan cuma-cuma. Dengan Undang-Undang No. Mengingat hal tersebut bahwa di alam kemerdekaan ini keadaan demikian tidak diperkenankan. karena berlangsungnya lembaga ini nyata-nyata bertentangan dengan dasar keadilan sosial yang dijunjung tinggi oleh masyarakat dan negara. (H. 1990:39). Demikian buruknya keadaan pada tanah-tanah partikulir itu itu. Kepada mereka yang mengusahakan tanah ini akan diberikan hak milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku. mereka dipaksa lagi bekerja. 1 Tahun 1958. tidak dimanfaatkan maka menjadi kebiasaanlah sudah bagi tuan-tuan kebun untuk main tendang pukul. yang sifatnya sebagai hak pertuanan (negara didalam negara). Sejak berlakunya undang-undang ini. Lagi pula untuk kebulatan kedaulatan dan kewibawaan negara. maka hakhak pemilik beserta hak-hak pertuanannya atas semua tanah-tanah partikulir hapus dan tanahnya menjadi jatuh pada negara. Sebab sudah ditentang di pukul. Muhammad Said.selesai karena bila ada kuli yang malas kerja tuan kebun bisa menghukum bui padanya. 18 . Hak-hak lain yang melekat pada tanah partikulir tersebut tetap berlaku. termasuk tanah-tanah eigendom yang luasnya lebih dari 10 bouw. lembaga ini harus dihapuskan karena hak pertuanan seakan-akan negara kecil dalam negara (Hustiati. tanah partikulir ini dihapuskan. Orang asing yang mempunyai hak usaha di atas tanah tersebut dengan waktu 1 (satu) tahun harus melepaskan haknya kepada warga negara Indonesia.

Tugas dan wewenang agraria yang menurut peraturan perundang-undangan sebelumnya masih dijalankan oleh pejabat-pejabat Pamong Praja dan Badan-badan penguasa lainnya dialihkan kepada Kementerian Agraria sesuai dengan undang-undang yang baru ini. Dimungkinkan pelimpahan tugas dan wewenang tersebut kepada daerah-daerah. seperti daerah-daerah otoNo. B. 55 Tahun 1955.Kepada pemilik tanah partikulir yang dibebaskan haknya diberi ganti rugi berupa uang dan hak atau bantuan lain. Perjanjian Bagi Hasil Perjanjian bagi hasil yang pada umumnya berlaku pada masyarakat hukum adat pada dasarnya dapat menimbulkan ketidakadilan antara pemilik tanah dan penggarap. tidak diberi ganti rugi. Perjanjian ini biasanya dilakukan secara lisan. 2.. umpamanya menunjuk badanbadan penguasa. 19 . jawatan-jawatan dan pejabat-pejabat Menteri Agraria untuk tugas-tugas dan wewenang tertentu. namun ingin tetap memperoleh hasil. Untuk tanah-tanah yang tidak diusahakan oleh pemiliknya tanpa alasan yang sah. Menetapkan Undang-Undang Baru 1. 7 tahun 1958 yang menetapkan bahwa semua tugas dan wewenang agraria dialihkan dan dipusatkan kepada Menteri Agraria. pihak lain mempunyai kemampuan untuk mengerjakan tanah tapi tidak punya tanah. Seseorang mempunyai hak atas tanah karena sesuatu sebab tidak dapat mengerjakan sendiri tanahnya. Pelaksanaan peralihan tugas dan wewenang agraria yang diatur dengan undang-undang ini yaitu Undang-Undang No. melakukan usaha pertanian yang hasilnya dibagi antara mereka..m. maka perlu ditetapkan undang-undang untuk itu. Kedua belah pihak melakukan perjanjian. Peralihan Tugas dan Wewenang Agraria Dengan dibentuknya Kementrian Agraria Kepres No. maka untuk kelancaran pelaksanaan tugas kementerian tersebut.

maka akan menimbulkan ketidakpastian bagi penggarap untuk kelangsungan usahanya dan menimbulkan ketidakadilan. sedangkan penggarap sedikit maka penggarap akan mendapat lebih banyak. ataupun dalam keadaan uzur. Pemilik tanah dapat setiap waktu (sesudah panen pertama) mencabut perjanjian.mi lemah dari orang-orang yang punya tanah maka ditetapkanlah Undang-Undang No. 2) Menegaskan hak dan kewajiban pemilik dan penggarap.Parlindungan dalam bukunya Undang-undang Bagi Hasil di Indonesia. jika ia menghendaki. menyebutkan: Bagi hasil pasti dan tidak mungkin tidak terjadi. 2 Tahun 1960. sebagai suatu sumber kehidupan bagi pemilik tanahnya ataupun pada persoalan waktu orang itu tidak mampu menjajahkan sendiri karena sedang berpergian katakanlah sedang naik haji. 3) Agar diperoleh kegairahan kerja bagi para penggarap yang berpengaruh pula kepada usaha menambah dan memelihara kesuburan tanah. maka pemilik tanah akan meminta hasil yang lebih banyak dari penggarap. Mengenai besarnya imbangan masing-masing tidak ada keseragaman. 1991:3). tergantung kepada jumlah tanah yang tersedia. 20 . tentang Perjanjian Bagi Hasil. atau banyaknya penggarap yang membutuhkannya. Usaha untuk melindungi golongan ekoNo. Demikian juga mengenai jangka waktu perjanjian. Jika persediaan tanah sedikit penggarap banyak. baik karena memang tanh itu diamalkan pemiliknya untuk bagi hasil dengan orang lain. agar terjamin pula kedudukan yang layak bagi penggarap. Karena perjanjian ini dilakukan secara lisan dan tidak dilakukan dihadapat pejabat. yang bertujuan: 1) Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil. sedangkan tanah harus tetap produktif. sebaliknya jika tanah yang akan dikerjakan jumlahnya banyak. ataupun karena sebab-sebab lain (Parlindungan.

Lahirnya Undang-Undang Pokok Agraria Demi makin maraknya masalah-masalah pertanahan dan yang paling utama semakin terdesaknya kepentingan-kepentingan masyarakat tani maka oleh Pemerintah masalah ini harus segera dicari penyelesaiannya. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia.Dengan berlakunya undang-undang ini maka setiap perjanjian bagi hasil harus dilakukan secara tertulis dihadapan Kepala Desa dan disahkan oleh Camat. setelah disisikan zakat. Penetapan jangka waktu ini. Dengan jangka waktu ini diharapkan penggarap mempunyai cukup waktu untuk mengupayakan perolehan hasil yang lebih baik dengan cara pemupukan. membajak. dan untuk tanah kering minimum 5 tahun. pupuk. Peraturan Agraria yang berlaku pada zaman penjajahan yang merugikan 21 . Pemupukan untuk tanah kering akan lebih lama dari tanah basah. undangundang ini kemudian memberikan pedoman perimbangan sebagai berikut: Untuk tanaman padi di sawah antara pemilik dan penggarap adalan 1:1. sedangkan yang ditanam di tanah kering 1:2. Negara Indonesia sebagai negara agraris. Bupati dapat menetapkan perimbangan tersebut berdasarkan keadaan dan faktor-faktor ekoNo. Jangka waktu perjanjian bagi hasil ditetapkan paling minimum untuk tanah sawah minimum 3 tahun. biaya bibit. bumi.mis setempat. Untuk penimbangan hasil undang-undang ini menyerahkan kepada keadaan daerahnya karena sulit menentukan secara baku untuk seluruh Indonesia. Namun demikian. menanam dan biaya panen (selanjutnya lihat buku Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya oleh Chadidjah Dalimunthe) III.

disebutkan secara jelas tentang motivasi penyusunan undang-undang ini sebagai berikut: 22 . dihapuskan adanya pluralisme hukum sebagai akibat peninggalan masa penjajahan dan ditetapkannya suatu kebijaksanaan baru mengenai Politik Hukum Agraria Nasional.bangsa Indonesia harus segera dirombak secara total. yang bertujuan untuk memanfaatkan semaksimal mungkin kekayaannya Indonesia (Abdurrahman. Sebagai negara kesatuan. 5 Tahun 1960. baru dapat dirombak secara total pada tanggal 24 September 1960. Menciptakan hukum sesuai dengan cita-cita bangsa merdeka bukanlah pekerjaan yang mudah. Perombakan Hukum Agraria Kolonial Dengan lahirnya Hukum Agraria Nasional dengan nama populer UUPA maka secara total hukum agraria kolonial dihapuskan. dengan nama Undang-Undang No. Setelah 15 tahun Indonesia merdeka apa yang menjadi borok dalam daging bangsa Indonesia tentang hukum pertanahan yang dibuat oleh Pemerintah Jajahan. tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah merupakan penjabaran dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. A. Di dalam Konsideraans Menimbang. 1992:5). air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya tercantum pada Pasal 33 ayat (3) UU Dasar 1945. Abdurrahman. yang nyata-nyata sangat merugikan bagi rakyat Indonesia. yang membedakan kepentingan penjajah dengan di jajah. Undang-Undang Pokok Agraria yang selanjutnya disingkat dengan UUPA yang diundangkan pada tanggal 24 September 1960. Indonesia yang telah mempunyai sistem hukum yang berlandaskan kepada Undang-Undang Dasar 1945 dan khusus untuk pengaturan bumi. menyebutkan antara lain: Bahwa dengan berlakunya UUPA tersebut. maka diperlukan pula kesatuan hukum untuk seluruh Indonesia bukan lagi yang bersifat dualisme.

Algemene Domeinverklaring. Domeinverklaring. 1870-118) b. air dan ruang angkasa sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa.1) Bahwa Negara Republik Indonesua yang susunan kehidupan rakyatnya termasuk perekoNo.1872-117) dan peraturan pelaksanaannya. tersebut dalam Pasal 1 Agrarische Besluit (S. dalam Pasal 1 S. bahwa hukum agraria nasional ini harus mewujudkan penjelmaan dari azas kerohanian negara dan cita-cita bangsa. Oleh sebab itu dengan berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria peraturan-peraturan agraria yang berlaku sebelumnya dihapuskan. tersebut dalam S. 2) Bahwa hukum agraria yang berlaku sekarang ini masih berdasarkan tujuan dan sendi-sendi pemerintah jajahan dan sebahagian lagi dipengaruhi olehnya sehingga bertentangan dengan kepentingan rakyat. 23 . yaitu: 1) Agrarische Wet (s. Di dalam penjelasan undang-undang ini dengan tegas dikatakan. 1870-55) sebagai yang termuat pada Pasal 51 “Wet ap de Staatsinrichting van Nederlands Indie” (S. Domeinverklaring untuk Residentie Zuider en Oosterafdeling van Borneo. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. 4) Buku kedua KUH Perdata Indonesia. 3) Bahwa hukum agraria yang berlaku itu bersifat dualisme. 1875-119a c. khususnya pelaksanaan dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. 1925-447) dan ketentuan dalam ayat-ayat lainnya dari pasal ini. 2) a.miannya masih bercorak agraria bumi. mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat adil dan makmur. 1888-58 3) Koninklijk Besluit tanggal 16 April 1872. 29 (S. 4) Hukum agraria tersebut tidak menjamin kepastian hukum. sepanjang yang mengenai bumi. No. kecuali ketentuanketentuan mengenai hypotheeik yang masih berlaku mulai berlakunya undang-undang ini.

namun sama kedudukannya dengan undang-undang secara formil sesuai dengan sifatnya peraturan ini hanya memuat azas-azas yang pokok-pokok saja yang selanjutnya akan diatur dengan Undang-Undang Peraturan Pemerintah dan peraturan perundangan lainnya. menyebutkan sebagai berikut: The Basic Agrarian Act (UUPA) constitutes a redical organization of the agrarian system inherited from the colonial region. 1998:72). air dan ruang angkasa serta kekayaan alam Indonesia. terutama bagi rakyat tani yang selama ini seolah-olah menumpang di atas tanah sendiri.t primarly aimed as facilitation ecoNo. Althought it will undoubtedly have ecoNo.mic development. Its principles. Dengan hapusnya hukum agraria kolonial maka merupakan sejarah baru dan suasa baru bagi rakyat Indonesia untuk menikmati sepenuhnya bumi. Itulah sebabnya UUPA disebut sebagai induk landrefrom di Indonesia (Parlindungan. primarily founded upon the current indigeNo. as stated in the official explanations of the Act are the following: 1. Selo Soemarjan dalam tulisannya “Landrefrom di Indonesia”. UUPA sebagai hukum agraria nasional yang merupakan perombakan hukum agraria kolonial. 24 . the Act is No.mic implications. To change the basic agrarian law system from a colonial to a national system so as to make it more genuine to Indonesian national interests and particulary to thoose of Indonesian farmers. bertujuan untuk memperbaiki kembali hubungan manusia Indonesia dengan tanah. (Selo Soemarjan dalam Sein Lin. To privide a lawful security for the people with regard to agrarian right. 3. 1870:337).Undang-undang ini merupakan peraturan adsar saja.us adat or customary law. 2. To abolish the dual system (Dutcht and Indonesia) of agrarian right and to arrive at a unified and less complicated system.

A second is the more Westernized system of written land title and land registration although limited mainly to urban areas. dalam pandangan umumnya menyebutkan sebagai berikut: Rancangan undang-undang ini selain akan menumbangkan puncak kemegahan modal asing yang telah berabad-abad memeras kekayaan dan tenaga bangsa Indonesia. Historically. two types of land system was introduced with the Basic Agrarian Law (BAL) of 1960. Menteri Agraria Mr Sadjarwo pada pembahasan RUU Hukum Agraria di DPR GR. Where land is owned and handed down without formal registration of title. Menghilangkan dualisme hukum agraria untuk mencapai kesatuan hukum. menghilang ketidaksederhanaan hukum. yang akibatnya mencetuskan pentraktoran-pentraktoran yang sangat menyedihkan (Parlindungan.Bahwa UUPA merupakan perombakan warisan regin kolonial kepada sistim nasional sesuai dengan yang dicita-citakan bangsa Indonesia terutama para petani. One is the widely different systems of land rights that exist though out the country thus in the present have No. hendaknya akan mengakhiri pertikaian dan sengketa-sengketa tanah antara rakyat dan kaum pengusaha asing dengan aparat-aparatnya yang mengadudombakan aparataparat pemerintah dan rakyatnya sendiri. dan untuk memberikan jaminan hukum kepada masyarakat yang berkenaan dengan hal-hal agraria. 25 . 1986:13). (Colin Mac Andrews. terutama untuk menuju ke hukum adat yang asli.t be fully rationalized. Selanjutnya Colin Mac Andrews dalam bukunya Land Policy in Modern Indonesia. 1998:21). one type was existed in many part of Indonesia. bahwa Social and Political Importance of Land adalah: One is immediately struck by a number of aspects of the social and political importance of land in Indonesia.

adalah yang dikaruniakan Tuhan Yang Maha Esa. Budi HarsoNo. 1984:33) B. menyebutkan dengan lahirnya UUPA. SH menilai UUPA ini sebagai salah satu hasil usaha menjebol tata hukum kolonial. mengutip pendapat Soeripto dan WirjoNo. sedangkan hak-hak barat meskipun terbatas keberadaannya terutama berada di perkotaan. Oleh sebab itu manusia harus dapat mempergunakan dan memelihara tanah tersebut 26 . 1999:1) Abdurrahman. (Budi HarsoNo. terutama hukum di bidang pertanahan. maupun isinya yang dinyatakan dalam bagian “Berpendapat” UUPA harus sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia serta memenuhi pula keperluannya menurut permintaan zaman. mengenai konsepsi yang mendasarinya. Berlakunya dua sistim pertanahan di Indonesia sebelum berlakunya UUPA. sebagai berikut: Prof. Prodjodikoro menilai UndangUndang Pokok Agraria ini dapat dikaji sebagai suatu langkah perbaikan perundang-undangan dibidang hukum perdata (Abdurrahman. mengenai UUPA. WirjoNo. Prodjodikoro. mengatakan: Perubahan ini bersifat mendasar atau fundamental.Bahwa yang paling penting segera dirombak untuk kepentingan sosial politik pertanahan adalah perbedaan sistim yang sangat mencolok dari hukum pertanahan yang berlaku yang tidak rasional. yang dapat memberikan kesejahteraan kepada manusia itu sendiri. maka terjadilah perubahan fundamental pada Hukum Agraria di Indonesia. Selanjutnya Budi HarsoNo. didaftarkan dan mempunyai titel. Hukum Adat yang masih berlaku disebahagian besar wilayah Indonesia yang mengakui hak-hak atas tanah tanpa pendaftaran dan tanpa titel. karena baik mengenai struktur perangkat hukumnya. Prinsip-Prinsip Pokok Hukum Agraria Tanah sebagai sumber utama di dalam memenuhi kebutuhan hidup manusia. Soeripto..

Tujuan Undang-Undang Pokok Agraria Sebagaimana disebutkan di dalam Penjelasan Undang-Undang Pokok Hukum Agraria. Imam Soetignjo menyebutkan. Bahwa hubungan dengan tanah itu mempunyai sifat privat dan kolektif. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya. kebahagiaan. bahwa sila-sila dari Pancasila tergambar pada pasal-pasal dari UUPA tersebut. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran. dan keadilan bagi negara dan rakyat. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. b. menyebutkan. terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur. Pancasila yang diambil sebagai pedoman dalam menyusun hukum agraria itu secara singkat memuat: 1. 2. Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. 27 . dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan. sebaliknya bahkan dapat membawa malapetaka jika disalahgunakan.dengan sebaik-baiknya. 1. Meletakkan c. Tanah yang memberi kesejahteraan bagi manusia. bahwa: Bumi. Dengan terlaksananya apa yang menjadi tujuan yang tercantum dalam Penjelasan UUPA ini diharapkan cita-cita Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 dapat tercapai. Hubungan manusia Indonesia dengan tanah di wilayah Indonesia bersifat kodrat. bahwa yang menjadi tujuan diundangkannya undangundang adalah: a.

(Imam 2. juga mampu mewujudkan bumi. yang oleh Parlindungan disebut dengan pasal-pasal yang mengatur landrefrom adalah sebagai berikut: a. ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai sumber kesejahteraan lahir dan bathin. Prinsip-prinsip UUPA Jika diuraikan lebih terperinci prinsip-prinsip yang diatur dalam pasalpasal UUPA mulai dari Pasal 1 sampai dengan Pasal 19. (2) Seluruh bumi. air. Bahwa setiap orang Indonesia mempunyai hak dan kesempatan yang sama untuk mempunyai hubungan dengan tanah. Bahwa hanya orang Indonesialah yang mempunyai hubungan yang terkuat dengan tanah di Indonesia dengan tetap memberikan kesempatan kepada orang asing untuk mempunyai hubungan dengan tanah-tanah di Indonesia. (Soeprapto. berbunyi: (1) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. 1986:7) menikmati hasil bumi Indonesia. air dan ruang angkasa. 1983:4) Selanjutnya R Soeprapto menyebutkan.3. asal hubungan itu tidak merugikan bangsa Indonesia. Prinsip kesatuan hukum untuk seluruh Indonesia Pasal 1 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Bahwa tiap orang Indonesia mempunyai hak dan kesempatan yang sama untuk Soetignjo. 5. bahwa: Hukum Agraria disamping mewujudkan tata tertib dan keadilan dalam semua urusan agraria. termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai 28 . 4. adil dan merata bagi seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa.

(6) Yang dimaksud dengan ruang angkasa. serta kekayaan alam yang berada di wilayah Republik Indonesia ini adalah merupakan kekayaan rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. (6) disebutkan bahwa pengertian agraria di dalam UUPA ini adalah hukum agraria dalam arti luas yaitu yang terdiri dari bumi. Selama bangsa Indonesia masih ada maka BAR tetap menjadi milik bangsa Indonesia. ialah ruang di atas bumi dan air tersebut pada ayat (4) dan (5). angka II) Selanjutnya pada Pasal 1 ayat (4). Atas karunia Tuhan Yang Maha Esa telah menjadi milik bangsa Indonesia. air dan ruang angkasa (BAR) merupakan semacam hubungan hak ulayat yang mengenai seluruh wilayah Indonesia.karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi. yang oleh karena itu harus dipertahankan dan dipelihara sebaik-baiknya. termasuk baik perairan pedalaman. Bahwa bumi. Hubungan bangsa Indonesia dengan bumi. air dan ruang angkasa. (5) Dalam pengertian air. selain permukaan bumi. yang selanjutnya pada Pasal 4 UUPA selanjutnya akan membahas lebih dalam hukum agraria dalam arti sempit yaitu permukaan bumi yang 29 . (4) Dalam pengertian bumi. maupun laut wilayah Indonesia. ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. (Penjelasan Umum UUPA. yang berarti bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada dan selama BAR Indonesia masih ada pula tidak ada sesuatu kekuasaan pun yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut. air dan ruang angkasa bangsa Indonesia yang merupakan kekayaan nasional. air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi. air. (5). termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. Hubungan tersebut bersifat abadi. (3) Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi.

air dan ruang angkasa. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi. Prinsip hak menguasai dari negara (penghapusan azas domein) Pasal 2: (1) Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang- Undang Dasar dan hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1. air. air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu. b. (5). memberi wewenang untuk: penggunaan. kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi. air dan ruang angkasa. (2) a. dalam ayat (4). b. angkasa. sekedar diperlukan dan tidak bertentangan 30 . dan ruang 2. pada tingkatan yang teritnggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. bumi. c. air dan ruang angkasa tersebut. Hak menguasai dari negara tersebut di atas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakatmasyarakat hukum adat. adil dan makmur. berdaulat.disebut dengan tanah. persediaan dan pemeliharaan bumi. (6) pasal ini dijelaskan tentang pengertian bumi. 3. Wewenang yang bersumber dari hak menguasai dari negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan. Hak menguasai dari negara termaksud dalam ayat 1 pasal ini Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan.

serta hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum mengenai BAR.1888-58). tapi adalah memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi kekuasaan pada tingkat yang tertinggi. mengatur penggunaan. persediaan. Negara tidak dapat bertindak sebagai pemilik tanah. hubungan hukum antara orang-orang dengan BAR. 1984. yaitu: Pada waktu timbulnya alasan dan tujuan itu orang Belanda mempunyai kekuasaan yang mutlak dengan segala akibatnya. Bagaimana melakukan perbuatan hukum (umpamanya melakukan perjanjian peralihan hak) atas tanahnya. Diharpakan azas domein ini. menyelenggarakan dan menentukan Bagaimana peruntukan. untuk mengatur. sebagaimana disebut dalam domeinverklaring. pemeliharaan BAR. apakah untuk pertanian. tidak sesuai lagi dengan keinginan yang termaktub di dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar.dengan kepentingan nasional. Di dalam azas domeinverklaring dinyatakan bahwa. Kekuasaan negara terhadap semua BAR di seluruh wilayah Indonesia. S. : 135) Pengertian hak menguasai dari negara yang disebut dalam Pasal 2 UUPA tersebut bukan berarti hak milik (dimiliki).187494f. maka tanah tersebut adalah hak milik negara. bahwa mereka ingin mempunyai kedudukan yang istimewa dalam segala-galanya (Notonagoro. oleh Notonagoro disebutkan bahwa. apabila di atas sebidang tanah tidak dapat ditunjukkan adanya hak milik seseorang. baik 31 . Azas domein yang dianut oleh perundang-undangan agraria pada zaman penjajahan yang disebut pada Pasal 1 Agrarisch Besluit (S. alasan dan tujuan mempunyai dasar yang tegas. menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah. S. Sebagai contoh untuk apa sebidang tanah dipergunakan.1877-55 dan S. perindustrian.1870-119a. Bagaimana hubungan seseorang dengan hak miliknya. yang dengan singkat dapat dirumuskan. perumahan dan bagaimana cara-cara menggunakannya umpamanya perlu memperhatikan lingkungan.

yang menghapuskan PMDN No. guna usaha tetap pada Ka Kanwil BPN. bahwa: 1. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasaional (Ka Kanwil BPN). wewenang tersebut dapat dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah. Hak guna usaha yang luasnya 5 s/d 25 hektar. Namun untuk yang sudah ada hak seseorang di dalamnya kekuasaan negara dibatasi oleh hak tersebut. berhak memberikan: a. Di dalam PMDN (Peraturan Menteri Dalam Negeri) No. tersebut wewenang Ka Kanwil BPN tersebutt diturunkan kepada Kakan Pertanahan sementara hak. hanya luasnya ditingkatkan 32 . Hak pakai untuk pertanian luasnya juga tidak lebih dari 2 hektar dan hak pakai untuk bangunan tidak lebih dari 2000 m2. 3 Tahun 1999. 3 Tahun 1999. 6 Tahun 1972. Hak guna bangunan yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2. atau kepada hukum sesuatu hak atas tanah (lihat Pasal 4). beberapa orang bersama-sama. Namun kemudian dengan Peraturan Ka BPN No.. Hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 hektar dan untuk tanah bangunan 2000 m2. Kekuasaan negara terhadap tanah (agraria dalam arti sempit) yang belum dihaki lebih penuh. 2. maka sesuai dengan apa yang disebut pada ayat (4) pasal ini. Kepala Badan Pertanahan Nasional berwenang memberikan hak milik. hak guna bangunan dan hak pakai di atas wewenang Ka Kanwil BPN. Dengan demikian negara dapat memberikan tanah yang belum dihaki kepada seseorang. 6 Tahun 1972. yang kemudian telah dihapuskan dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. c.yang sudah dihaki maupun yang belum ada hak. 6 Tahun 1972 disebutkan antara lain. Sehubungan denga pemberian hak yang menjadi wewenang negara (Pemerintah Pusat). hak guna usaha. b. Pelimpahan wewenang tersebut selanjutnya diatur dengan PMDN No.

2 Pemberian hak milik untuk pertanian di atas 2 hektar (s/d batas maksimum=penulis). harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia. b. seabgai karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia yang merupakan kekayaan nasional.000 m2. 16 Tahun 1990. Hak milik untuk bangunan di atas s/d c.menjadi sampai dengan 200 hektar. Hak ulayat dapat dikatakan merupakan hak menguasai dari negara dalam arti sempit. Wewenang Ka Kanwil BPN di dalam Peraturan Ka BPN No. bahwa bumi. Oleh sebab itulah di dalam Konsiderans angka III point (1) hukum agraria itu harus didasarkan pada ketentuanketentuan hukum adat sebagai hukum yang asli. Pemberian hak pakai untuk pertanian di atas 2 hektar. serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya di dalam wilayah Republik Indonesia. pemberian hak pakai untuk bangunan di atas 2000 m 2 Pemberian wewenang kepada masyarakat hukum adat seperti hak ulayat yang jika keberadaannya menurut kenyataan masih ada akan membatasiwewenang hak menguasai dari negara tersebut. air dan ruang angkasa. Dengan kata lain hukum agraria yang berlaku didasarkan kepada hukum adat (lihat Konsiderans 33 . s/d 150.. seluas sampai dengan 100 hektar. Sebelum keluarnya ketentuan ini telah pernah dikeluarkan Peraturan Ka BPN No. Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 dan Pasal 2 UUPA. 3 tahun 1999 adalah: a. 150.000 m . yang memberi wewenang kepada Ka Kanwil BPN untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak Guna Usaha.

34 . Pasal 11: (1) Hubungan hukum antara orang termasuk badan hukum. (2) Tiap-tiap warga negara Indonesia. agar tercapai tujuan yang disebut dalam Pasal 2 ayat (3) dan dicegah penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas.rma-No.rma hukum adatlah yang dipergunakan di dalam peraturan perundang-undangan agraria. atau hukum agraria yang berlaku itu adalah hukum adat (Pasal 5). No. umpamanya Pasal 9 dan Pasal 11 UUPA. Hak mana dapat dipunyai dengan sepenuhnya. air dan ruang angkasa.UUPA). serta wewenang-wewenang yang bersumber pada hubungan hukum itu akan diatur. dengan bumi. air dan ruang angkasa. bahwa setiap warga negara mempunyai kedudukan yang sama dalam hukum dan pemerintahan. baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya. Sebagaimana disebutkan di dalam Undang-Undang Dasar 1945. yang berbunyi sebagai berikut: Pasal 9: (1) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi. dalam batasbatas ketentuan Pasal 1 dan 2. Sebagai warga negara Indonesia baik laki-laki maupun wanita samasama mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah. Pasal 21. namun dengan tetap memperhatikan unsur-unsur yang tercantum dalam ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Perbedaan hukum antara laki-laki dan wanita di dalah hukum adat sudah tidak dibenarkan lagi.

tentang Pedoman Penyelenggaraan Perjanjian Bagi Hasil dan Instruksi Presiden No. Sebagai contoh: Perjanjian bagi hasil antara pemilik dan penggarap yang di dalam hukum adat adakalanya terbentuk sewa menyewa yang dapat merugikan penggarap atau perimbangan hasil yang benar-benar tidak imbang. yang maksudnya adanya penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain.. c. Peraturan Menteri Agraria No. Pasal ini menekankan agar hubungan hukum antara orang-orang atau badan hukum yang menyangkut bumi.mis lemah. air dan ruang angkasa.(2) Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan. di dalam ketentuan-ketentuan tersebut ditegaskan. Pedoman Pelaksanaan Undang-Undang No. 2 Tahun 1964. tentang Penetapan Perimbangan Khusus Dalam Pelaksanaan Perjanjian Bagi Hasil. Apa yang di atur pada Pasal 2 ini bertujuan agar BAR benar-benar dapat memberikan kemakmuran yang besar bagi seluruh rakyat Indonesia... 4 Tahun 1964. karena biayanya pemilik tanahlah yang menentukan berapa bagian masing-masing antara pemilik dan penggarap. 2 Tahun 1960. tidak dibenarkan adanya exploitation de l’homme pu l’homme. 13 Tahun 1980. Prinsip pengakuan hak ulayat 35 . Selanjutnya ketentuan tentang perjanjian bagi hasil ini akan diuraikan dalam bab tersendiri.. yang apabila dilanggar ada sanksi yang dikenakan untuk itu. Ketentuan tersebut diatur dalam Undang-Undang No. bahwa pemerintah menetapkan perimbangan hasil antara pemilik dan penggarap. Dalam hal ini UUPA telah membuat ketentuan yang baru untuk perjanjian bagi hasil ini yang melindungi golongan ekoNo. dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo.mi lemah (penggarap).

Koesmoe menyebutkan: Di dalam konsep adat tidak terdapat pandangan tentang individu yang pada azasnya merdeka. yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum sepanjang menurut kenyataannya masih ada harus sedemikian rupa. Di dalam masyarakat hukum adat sifat bermasyarakat dan berkelompok adalah merupakan ciri pokok yang tidak dapat diingkari. pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak adat. 1979:60) Ter Haar dalam bukunya “Beginsel en Stelsel van Het Adatrecht”. Dia ada dan berarti sebagai individu karena ada masyarakat. Bagi hukum adat masyarakatlah yang primer. Masyarakat adalah sebagai organisme pada mana bagian-bagiannya adalah bagian-bagian yang hidup dalam kesatuan dengan yang lain-lainnya. Hak ulayat yang disebutkan dengan hak persekutuan adalah wilayah di mana sekelompok masyarakat hukum adat bertempat tinggal. sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan negara yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan UndangUndang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.Pasal 3: Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 1 dan 2. mencari nafkah. (KoesNo. Di dalam adat individu adalah bagian yang tidak terpisahkan dari masyarakat. Hak ulayat dikenal di dalam hukum adat.e. milik bersama masih memegang peranan yang sangat penting. 2005:18). 36 . tempat berlindung yang sifatnya magis-religius (Dalimunthe. mempertahankan hidup. menyebutkan tentang hak ulayat sebagai berikut: Ada hubungan erat antara penduduk desa dan tanahnya di mana mereka berdiam. tanah yang menghasilkan makanan pada mereka.

Pengantar Sajogyo.logies which express the interest of groups and No. 1986:10). for example. It was No. So it is with land. and ever hear we must distinguish between a transfer of the land it self and a transfer of the 37 . Ada hubungan erat antara hak persekutuan dengan hak perseorangan. Di dalam hak ulayat masyarakat hukumnya berhak mengerjakan tanah itu. tanah yang diperlindungi oleh dayang-dayang desa. except within a community. Persekutuan mengatur sampai di mana hak-hak perseorangan dibatasi untuk kepentingan persekutuan. Namun demikian menurut Jan Breman. Setiap anggota masyarakat dapat memperoleh bagian dari tanah itu dengan batasan-batasan. pengakuan akan adanya hak komunal itu pada zaman penjajahan hanyalah sebagaimana pertajaman dari sebuah ungkapan pelembut saja terhadap penyangkalan adanya milik perseorangan (Jan Breman. dalam bukunya “Hukum Agraria Indonesia” menyebutkan.t of individuals.tanah di mana mereka dikuburkan jika sudah meninggal dunia. The term “milik” commonly translated as ownership. the Minangkabau “Harta Pusaka”. in reality referred to little more than a usufrucht. 1952:37) Budi HarsoNo. bahwa: Hak ulayat merupakan seperangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak di dalam lingkungan wilayahnya merupakan pendukung utama penghidupan dan kehidupan masyarakat yang bersangkutan sepanjang masa.t open to an individual to transfer such land. (Dirman. when use in relation to an individual. Meskipun setiap anggota masyarakat berhak memperoleh bagian dari tanah ulayat namun tanahtanah yang sudah dihaki oleh seseorang tetap merupakan wilayah dari masyarakat hukum adat tersebut. thus giving rice so specific adat termiNo.

Dengan pengakuan adanya tanah-tanah komunal yang berada di bawah hak ulayat raja-raja (Sultan). 1978:119) Mengenai masalah tanah hukum adat mempunyai kekuatan yang menekankan perhatiannya kepada sifat yang komunal bukan yang bersifat individu. tersebut tetap termasuk lingkungan hak ulayat tersebut (tidak terlepas dari hak ulayat). (M B Hooker. Hak milik tidak boleh dialihkan. Sebagai contoh dalam hal ini M B Hooker. mengemukakan tentang “Harta Pusaka” di Minangkabau. 38 . kecuali diantara persekutuan hukum itu. Ketentuan ini menunjukkan bahwa hak perseorangan atas tanah di dalam hak ulayat tidak mengurangi (penciutan) hak ulayat tersebut. The former was uncommon because it was unnescessary and arose largery in relation to princely land. Jika sebidang tanah di wilayah persekutuan tersebut telah dikerjakan oleh seorang warganya secara terus menerus. maka hubungan warga itu dengan tanah semakin kuat sebaliknya hubungan tanah dengan persekutuan semakin renggang dan lama kelamaan tanah itu akan diakui sebagai milik orang yang mengerjakan.right to occupy and use. maka hubungan orang tersebut dengan tanah semakin renggang dan sebaliknya hubungan tanah dengan persekutuan itu erat kembali. Jika tanah itu sudah menjadi semak belukar. maka putus pulalah hubungan seseorang itu dengan tanahnya. maka pemerintah jajahan di bawah prinsip “domeinverklaring” dengan leluasa dapat mengakui dan menetapkan tanaman apa dan berapa pajak yang harus dibayar dari hasil tanaman tersebut. Pengertian milik tidak lebih dari hak untuk memungut hasil sesuai dengan penggunaannya. Sebagaimana tersebut di atas meskipun kepada anggota persekutuan diberi hak untuk mengerjakan tanah hak ulayat di wilayahnya yang disebut dengan hak wenang pilih namun hak perseorangan. maka tanah itu dianggap menjadi tanah terlantar. Namun apabila suatu waktu tanah itu ditinggalkannya.

Hak Ulayat Di Dalam UUPA Sebagaimana disebut pada Pasal 3 UUPA tersebut di atas bahwa UUPA masih diakui eksistensinya sepanjang masih ada dengan syarat-syarat harus sesuai dengan kepentingan nasional dan negara. Budi HarsoNo. Tidaklah dapat dibenarkan. berdasarkan persatuan bangsa. kriteria tersebut tidak ada disebut dengan tegas.lak pemberian sebahagian hak ulayatnya tersebut. bahwa pengakuan hak ulayat itu dengan syarat sepanjang masih ada. menyebutkan tentang kriteria hak ulayat. bahwa: Kepentingan sesuatu masyarakat hukum adat harus tunduk pada kepentingan nasional dan negara yang lebih luas dan hak ulayatnya pun pelaksanaannya harus sesuai dengan kepentingan yang lebih luas itu. Apa yang menjadi persyaratan bahwa suatu hak ulayat masih ada harus ada kriterianya. Sebagaimana contoh: Untuk melaksanakan proyek-proyek besar yang membutuhkan tanah yang luas di mana sebagai sasaran termasuk tanah hak ulayat. Baik di dalam hukum adat maupun di dalam UUPA. Jika di dalam Pasal 3 tersebut. jika di dalam alambernegara dewasa ini sesuatu masyarakat hukum masih mempertahankan isi dan pelaksanaan hak ulayatnya secara mutlak. angka II Nomor (3). seakan-akan terlepas dari pada hubungannya dengan masyrakat-masyarakat hukum dan daerah-daerah lainnya di dalam lingkungan negara dan kesatuan. Penjelasan Umum. seperti proyek transmigrasi maka tidak dibenarkan masyarakat hak ulayat itu untuk menghalang-halangi atau meNo. tentu memerlukan penelitian hak ulayat mana yang masih ada dan yang mana yang sudah tidak ada lagi. sebagai berikut: 39 . tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan peraturanperaturan lain yang lebih tinggi.

Bisa saja jika tidak dilakukan penelitian. Untuk mengetahui bahwa di suatu daerah masih ada hak ulayat tentu memerlukan penelitian.Kiranya masih ada hak ulayat diketahui tahun dari kenyataan mengenai masih adanya suatu kelompok orang-orang yang merupakan warga suatu masyarakat hukum adat tertentu dan masih adanya tanah yang merupakan wilayah masyarakat hukum adat tersebut yang disadari sebagai kepunyaan para warga masyarakat hukum adat itu sebagai “lebensraum”nya. terjadi rekayasa di mana hak ulayat yang sudah tidak ada lagi dikatakan masih ada. c. d. Ada pengetua adatnya yang juga diakui oleh masyarakatnya yang bertugas sebagai penguasa untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan.. Hak ulayat dapat juga dikatakan sebagai suatu negara di dalam negara. Ada aturan-aturannya yang diakui dan dipatuhi oleh anggotanya. atau sebaliknya. Hak 40 . b. 1999:192) Keberadaan hak ulayat itu ditandai dengan masih terpenuhinya unsurunsur yang ada di dalam hak ulayat. Ada anggota masyarakatnya. pemeliharaan dan persediaan tanah di wilayahnya. mengatur peruntukan. penggunaan. atau yang sebelumnya tidak ada tiba-tiba muncul. Hak ulayat di dalam masyarakat hukum adat tak obahnya sebagai negara kecil dengan negara yang mempunyai persyaratan: a. (Budi HarsoNo. masih adanya “kepala adat” dan para tetua adat yang pada kenyataannya dan diakui oleh para warganya melakukan kegiatan sehari-hari sebagai pengemban tugas kewenangan masyarakat hukum adatnya mengelola. penguasaan dan penggunaan tanah bersama tersebut. Ada wilayahnya. Selain itu eksistensi hak ulayat masyarakat hukum adat yang bersangkutan juga diketahui dari kenyataan.

dalam wilayah tersebut. Para warganya masih mengakui bahwa tanah-tanah tersebut sebagai tanah ulayat.. bahwa: 1. bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya. 5 Tahun 1999. Dalam peraturan ini disebutkan pada Pasal 1. Untuk itu pemerintah mengeluarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Berdasarkan hal tersebut mengakibatkan timbulnya sengketa-sengketa apakah keberadaannya masih diakui ataupun masih dalam penguasaannya.ulayat yang sebelumnya tidak ada menjadi tidak diakui keberadaannya lagi dapat terjadi karena pengetua adatnya tidak ada lagi atau tidak diakui oleh masyarakat hukum adat itu. 41 . tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. Atau karena pemberian tanah-tanah tersebut kepada warganya semakin lama hak-hak individu tersebut sudah semakin kuat. atau dengan adanya ketentuan perundang-undangan yang mengakui hak-hak individu tersebut sudah terlepas dari hak ulayat. (untuk selanjutnya disebut hak ulayat). Oleh sebab itu perlu adanya pedoman yang dapat digunakan sebagai pegangan dalam menghadapi dan menyelesaikan masalah-masalah yang ada. untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam. adalah kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan para warganya. Dalam kenyataannya pada saat ini masih banyak daerah di mana tanahtanahnya dalam lingkungan masyarakat hukum adat yang pengurusannya. penguasaan dan penggunaannya didasarkan pada ketentuan hukum adat setempat. Hak ulayat dan yang serupa itu dari masyarakat hukum adat. Dapat juga terjadi untuk kepentingan pembangunan hak ulayat itu diambil oleh penguasa. termasuk tanah. yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terpautus antara masyarakat hukum adat tersebut denagn wilayah yang bersangkutan.

sepanjang hak ulayat tersebut masih ada. kewenangan mana oleh Pasal 2 ayat (4) UUPA tentang hak menguasai dari negara juga dapat dilimpahkan kepada masyarakat hukum adat tersebut. apabila: a. (2) Hak ulayat masyarakat hukum adat dianggap masih ada. Terdapat sekelompok orang yang masih merasa terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu. yang pelaksanaannya dilakukan oleh masyrakat hukum adat yang bersangkutan (ayat (1)).Kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat atas wilayahnya. Pasal 2. 42 . Yang tidak dipunyai oleh perseorangan atau badan hukum dengan sesuatu hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria. Dengan demikian hak menguasai dari negara terhadap hak ulayat masyarakat hukum adat menjadi terbatas. menurut ketentuan hukum adat setempat. Terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga persekutuan hukum tersebut dan tempatnya mengambil keperluan hidupnya sehari-hari. Untuk mengetahui eksistensi hukum adat itu maka disebutkanlah kriteria-kriterianya sebagai tersebut pada Pasal 2 ayat (2) tersebut. dan c. Pengakuan terhadap masih adanya hak ulayat tersebut hanya dapat dilakukan terhadap tanah-tanah: a. b. tentang Pelaksanaan Penguasaan Hak Ulayat selanjutnya menyebutkan: (1) Pelaksanaan hak ulayat sepanjang pada kenyataannya masih ada dilakukan oleh masyarakat adat yang bersangkutan. Terdapat tatanan hukum adat mengenai pengurusan penguasaan dan penggunaan tanah rakyat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut. yang mengakui dan menerapkan ketentuanketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya sehari-hari.

Selanjutnya pada Pasal 5 disebutkan bahwa untuk menentukan masih adanya hak ulayat itu harus dilakukan penelitian oleh Pemerintah Daerah 43 . Demikian juga bidang-bidang tanah hak ulayat yang sudah dilepas oleh masyarakat hak ulayat dari wilayahnya. bahwa apabila tanah hak ulayat diperlukan untuk pertanian dan untuk keperluan lain umpamanya untuk hak guna usaha atau hak pakai. jika diinginkan oleh pemegangnya dapat didaftarkan menurut ketentuan UUPA. maka apabila ingin dipergunakan lagi. Selanjutnya pada Pasal 4 ayat (2) disebutkan. masyarakat hukum adat yang bersangkutan dapat melepaskan hak ulayatnya untuk penggunaan dimaksud untuk jangka waktu tertentu. Oleh sebab itu bisa saja luas hak ulayat yang asli tidak lagi sama dengan luas pada saat dilakukan penelitian. Yang tidak diberikan atau dibebaskan oleh instansi pemerintah.b. yang kemudian berdasarkan pemberian hak dari negara diberikan kepada perseorangan atau badan hukum atau kepada instansi pemerintah mengakibatkan tanah-tanah ulayat tersebut menjadi berkurang (Pasal 4 ayat (1)). Ketentuan konversi UUPA menyatakan bahwa penguasaan tanah-tanah di lingkungan hak ulayat (tanah-tanah adat). Apabila jangka waktu pemberiannya sudah berakhir atau tanah tersebut tidak dipergunakan lagi atau diterlantarkan sehingga hak guna usaha atau hak pakainya hapus. Sebagaimana disebutkan di dalam ketentuan hak guna usaha dan hak pakai yang diberikan oleh negara dapat diperpanjang dan diperbaharui. badan hukum atau perseorangan sesuai dengan ketentuan dan tata cara yang berlaku. sepanjang hak ulayat itu masih ada. maka apabila hak guna usaha atau hak pakai tersebut berasal dari hak ulayat perpanjangan dan pembaharuannya tidak boleh melebihi jangka waktu penggunaan tanah yang diberikan oleh masyarakat hukum adat itu. harus dilakukan berdasarkan persetujuan kembali dari masyarakat hukum adat yang bersangkutan.

Menyusun rencana kerja sebagai bahan masukan Pemerintah daerah untuk penyusunan Peraturan Daerah tentang hak ulayat sebagaimana dimaksud pada Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. khusus Pasal 5) b. dan apabila mengizinkan. Mengenai pelaksanaan lebih lanjut akan diatur dengan Peraturan Daerah. masyarakat hukum adat yang ada di daerah yang bersangkutan. 5 Tahun 1999 ini dikeluarkanlah instruksi Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 2000. Kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi diinstruksikan untuk: 1. Keberadaan tanah ulayat masyarakat hukum adat yang masih ada dinyatakan dalam peta dasar pendaftaran tanah dengan pembubuhkan tanda katografi. 44 . Melakukan pembinaan dalam pelaksanaan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. instruksi tersebut ditujukan kepada: 1. menggambarkan batas-batasnya serta mencatatnya dalam daftar tanah. Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di Propinsi di seluruh wilayah Indonesia seluruh Indonesia Kepada Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah diinstruksikan agar: a. 3. Sebagai tindak lanjut pelaksanaan Peraturan Menteri Negara Agraria No. 5 Tahun 1999. Lembaga Swadaya Masyarakat dan instansi-instansi yang mengelola sumber daya alam. Menyusun petunjuk teknis pemetaan tanah ulayat masyarakat hukum adat.dengan mengikut sertakan para pakar hukum adat. 2.

24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 3. Dari hasil pengukuran di atas agar segera dicatatkan dalam daftardaftar tanah. 3 Tahun 1997 untuk dipergunakan sebagai dasar penataan tanah ulayat. Prinsip bahwa hukum agraria (UUPA) yang berlaku itu adalah hukum adat Pasal 5: 45 . Memantau pelaksanaan petunjuk pelaksanaan pemetaan tanah ulayat masyarakat hukum adat. Melaksanakan koordinasi dengan Pemerintah Daerah terhadap persiapan dan pelaksanaan Peraturan Daerah tentang hak ulayat. 3 Tahun 1997. 4. Pelaksanaan instruksi ini oleh Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. d. Memberikan arahan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk mempersiapkan sarana dan prasarana peta berdasarkan Pasal 17 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota secara berjenjang harus melaporkannya kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional. 3. Kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. diinstruksikan untuk: 1. Melakukan pengukuran apabila memenuhi persyaratan tanah ulayat yang keberadaannya tidak disahkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan Peraturan Daerah tentang Hak Ulayat. Menyiapkan sarana dan prasarana berdasarkan Pasal 17 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. No. Petunjuk teknis pelaksanaan lebih lanjut sebagai pelaksanaan instruksi ini dilakukan oleh Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.2. 2.

segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama. bahwa hak-hak tersebut adalah hak-hak yang dikenal di dalam hukum adat. kecuali hak guna usaha dan hak guna bangunan yang merupakan hak atas tanah yang baru sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan zaman. maka hukum agraria yang baru tersebut. sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara. yang berdasarkan atas persatuan bangsa. Hal ini menunjukkan bahwa bangsa Indonesia secara sadar bahwa hukum agraria yang sifatnya dualisme sebelumnya tidak sesuai dengan berdasarkan hukum rakyat banyak. dengan sosialisme Indonesia. air dan ruang angkasa ialah hukum adat. Pada penjelasan Pasal 16 dengan tegas dikatakan. angka (1) dengan tegas dinyatakan. akan didasarkan pula pada ketentuan-ketentuan hukum adat itu. serta kepada badan hukum sebagaimana disebut pada Pasal 16. tentang hak-hak atas permukaan bumi yang disebut dengan tanah yang dapat diberikan kepada orang perorangan atau beberapa orang bersama-sama. serta disesuaikan dengan sosialisme Indonesia. serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan peraturan-peratuarn lainnya. Di dalam Penjelasan Umum. Pasal 4.Hukum agraria yang berlaku di atas bumi. membuktikan. sebagai hukum yang asli yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat negara yang modern dan dalam hubungannya dengan dunia Internasional. bahwa: 46 . antara lain: Oleh karena rakyat Indonesia sebahagian terbesar tunduk pada hukum adat. angka III. Pasal ini menegeaskan bahwa hukum adat dijadikan dasar hukum agraria (UUPA) ini.

Hak guna bangunan bukan hak opstal. Sebagai contoh pada Pasal 16 ayat (1) huruf h tentang hak-hak yang berasal dari hukum adat yang masih berlaku yang sifatnya sementara 47 . bahwa hak guna usaha bukan hak erfpacht dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Hak-hak yang sifatnya sementara di mana ketentuan tersebut masih sangat dibutuhkan oleh golongan-golongan rakyat sesuai dengan perbedaan dalam keadaan masyarakat. Dalam pada itu hak-hak adat yang bersifat bertentangan dengan ketentuan-ketentuan undang-undang ini (Pasal 1 dan 10). Lembaga erfpacht dan opstal ditiadakan dengan dicabutnya ketentuan-ketantuan dalam buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Perlu kiranya ditegaskan. Tetapi berhubungan dengan keadaan masyarakat sekarang ini belum dihapuskan diberi sifat sementara dan akan diatur (ayat (1) huruf h jo Pasal 53). bahwa hukum pertanahan yang nasional didasarkan atas hukum adat maka penentuan hak-hak atas tanah dan air dalam pasal ini didasarkan pula atas sistematik dari hukum adat.Pasal ini adalah pelaksanaan dari pada ketentuan dalam Pasal 4. misalnya perbedaan adlam keperluan rakyat kota dan rakyat pedesaan. pula rakyat ekonomi kuat dan rakyat yang lemah ekonominya. Dalam pada itu. sesuai dengan azas yang diletakkan dalam Pasal 5. sebagaimana disebut pada Penjelasan Umum III angka (2). yang dimaksud dengan perbedaan yang didasarkan atas golongan rakyat. yaitu antara lain: Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat. hak guna usaha dan hak guna bangunan diadakan untuk memenuhi keperluan masyarakat modern dewasa ini. di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan.

48 . karena negara bukan pemilik tanah.sebagaimana disebutkan pada Pasal 53. 13 Tahun 1980. Hak sewa hanya disediakan untuk bangunan-bangunan berhubungan dengan ketentuan Pasal 10 ayat (1). yaitu hak gadai. 4 Tahun 1964 dan Instruksi Presiden No. hak-hak ini perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah demi kepentingan umum yang lebih luas dari pada kepentingan orang atau masyarakat hukum yang bersangkutan. hak usaha bagi hasil. Hak-hak ini akan diatur kembali untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undangundang dan akan diusahakan hapusnya dalam waktu singkat. yang sampai dengan sekarang masih tetap diatur dan masih berlaku di daerah pedesaan sesuai dengan kebutuhan masyarakat hukum adat yang mempunyai tanah-tanah adat yang belum bersertifikat. Hak sewa tanah pertanian hanya mempunyai sifat sementara (Pasal 16 jo Pasal 53). Negara tidak dapat menyewakan tanah. hak menumpang dan hak sewa tanah pertanahan. 56 Tahun 1960. disebutkan di dalam Penjelasan: Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan adalah hak dalam hukum adat yang menyangkut tanah. Pada penjelasan Pasal 44 dan 45 disebutkan: Oleh karena hak sewa merupakan hak pakai yang mempunyai sifatsifat khusus. Demikian juga dengan hak usaha bagi hasil yang sebelum lahirnya UUPA telah diatur dengan Undang-Undang No. 2 Tahun 1960 yang kemudian dilanjutkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria (PMA) No. adalah sewa untuk bangunan (Pasal 44). Selanjutnya Pasal 46 hak membuka tanah dan memungut hasil hutan. Sedangkan untuk sewa tanah pertanian di dalam UUPA dengan tegas dikatakan bahwa dibenarkan. maka disebut tersendiri. Mengenai hak gadai telah diatur di dalam Undang-Undang No.

d. b. peraturan-peraturan lainnya. Van Vollenhoven membagi seluruh daerah Indonesia dalam 19 lingkungan hukum adat. Menganut sosialisme Indonesia.Hukum adat yang bagaimana yang diterapkan di dalam UUPA tersebut. yang kalau disebut di dalam bahasa Indonesia menjadi lingkaran hukum atau lingkungan hukum. dengan tegas disebut pada Pasal 5 tersebut yaitu: a. di depan Sidang DPR GR antara lain menyebutkan: Hukum adat mengenai tanah yang kita kenal sekarang sebenarnya adalah hasil perkembangan yang tidak sedikit dipengaruhi oleh politik kolonial. sehingga dalam kenyataannya ada beberapa segi-segi hukum adat itu secara diam-diam menguntungkan golongan kecil tertentu saja dalam masyarakat adat itu sendiri dan menghidup-hidupkan 49 . pada tanggal 12 September 1960. e. Pidato pengantar Menteri Agraria Sadjarwo. (Van Vollenhoven dalam Surojo Wignjodipuro. 1971:97.98). Oleh sebab itu adanya perbedaan-perbedaan prinsip di dalam hukum adat di daerah yang satu dengan lainnya ditiadakan. c. agama. Hukum adat yang tidak bertentangan dengan kepentingan Berdasarkan persatuan bangsa. Sebagaimana disebutkan oleh Van Vollenhoven dalam bukunya “Adatrecht” menyebutkan: Suatu daerah di dalam daerah mana secara garis besar corak dan sifatnya hukum adat yang berlaku di situ seragam “rechtskring”. Tidak boleh bertentangan dengan UUPA ini sendiri dan Dan menganut unsur-unsur yang bersandar pada hukum nasional dan negara.

Berhubung dengan diambilnya azas di dalam penyusunan perundangundangan Hindia Belanda oleh Eddy Ruchyat disebutkan bahwa: KUH Perdata Indonesia juga konhordansi dengan Burgerlijk Wetbook Belanda. menyebutkan bahwa bumi.pertentangan antara kita dengan kita yang tidak sesuai dengan azas dan tujuan bangsa Indonesia. Di dalam Pasal 570 KUH Perdata. prinsip ini menunjukkan pentingnya kebersamaan di dalam tatanan kehidupan masyarakat Indonesia tidak hanya hak milik. Prinsip ini bertentangan dengan prinsip fungsi sosial. bahwa bumi. Burgelijk Wetbook Belanda ini disusun berdasarkan Code Civil Perancis. Oleh Parlindungan disebutkan: Hukum adat tersebut bukanlah sebagai tampak membeku dan usang akibat politik kolonial. hanya dibatasi terhadap hak milik. Kalimat ini menunjukkan. Undang-Undang Dasar 1945. tetapi hukum adat yang berinti azas gotong royong. yang merupakan pengkodifikasian hukum Perdata Perancis sesudah Revolusi Perancis Tahun 1789 (Eddy Ruchyat. 2004:7). tetapi semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. air dan ruang angkasa tidak hanya diperuntukkan untuk kepentingan 50 . (Parlindungan. 1998:64) e. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar keperluan rakyat. Prinsip bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial Prinsip ini diatur dalam Pasal 6 UUPA. mengandung potensi berkembang dengan mengendalikan unsur-unsur hukum agraria dan dapat menyesuaikan diri dengan panggilan zaman. Sedangkan pada Undang-Undang Dasar Sementara Republik Indonesia (Pasal 26) pernyataan fungsi sosial. diaktakan bahwa hak milik (hak eigendom) sifatnya mutlak.

1998:66) Notonagoro. 1984 :64) 51 . hukum kita tidak berdasarkan atas corak indivudialistis.orang perorang atau sekelompok orang. Dengan demikian pengertian fungsi sosial dari pada tanah menurut Parlindungan. Dari penjelasan ini dapat diartikan bahwa hak-hak atas tanah mempunyai 2 fungsi. adalah jalan kompromis antara hak mutlak dari tanah degnan sistem kepentingan umum dari tanah. tapi harus memperhatikan kepentingan semua orang. seperti tersebut dalam Penjelasan UUPA II. Meskipun dikatakan mempunyai fungsi sosial bukan berarti kepentingan perseorangan diabaikan (terdesak). Penggunaan tanah harus sesuai dengan keadaannya dan sifat dari pada haknya hingga bermanfaat bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyai. (Notonagoro. bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya. Kepentingan perseorangan dan kepentingan masyarakat harus seimbang agar tercapai tujuan pokok sebagaimana disebut pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang dasar 1945 dan Pasal 2 ayat (3) UUPA. 4 maupun kewajiban sosianya (Parlindungan. apalagi hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Kepentingan perseorangan tetap diperhatikan. tetapi bercorak dwitunggal. sedangkan kalau berdasarkan Pancasila. Dalam Penjelasan Umum UUPA II Angka (4) dikatakan bahwa Pasal 6 ini berarti. antara lain: Hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang tidaklah dapat dibenarkan. yaitu selain berfungsi untuk kepentingan yang mempunyai hak tapi harus juga berfungsi untuk masyarakat. menyebutkan bahwa: Hak milik mempunyai fungsi sosial itu sebenarkan mendasarkan dari atas individu. maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara. mempunyai dasar yang individualistis ditempatkan kepadanya itu sifat yang sosial.

sementara yang lainnya mempunyai tanah yang sangat minim sekali atau sama sekali tidak punya tanah. bukan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu. Selanjutnya juga dilihat pada Pasal 7 dan 17 tentang larangan menguasai tanah pertananian yang melampaui batas dikuasai oleh satu keluarga. Hal ini untuk mencegah jangan sampai terjadi penumpukan tanah-tanah di tangan orang-orang tertentu saja. Untuk kepentingan umum hak-hak seseorang dapat dicabut namun tetap ada penghargaan terhadap hak individunya dengan cara membayar ganti rugi yang layak kepada pemiliknya. badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu (lihat Penjelansan Umum UUPA No. bahwa: Untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara. Di dalam pasa-pasal UUPA jelas terlihat penekanan dari fungsi sosial tersebut seperti pada Pasal 18 UUPA tentang “Pencabutan Hak atas Tanah” disebutkan. hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang. Pada Pasal 15 disebutkan bahwa: Memelihara tanah temrasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang. serta kepentingan bersama dari rakyat. dengan memperhatikan pihak yang ekonomi lemah. bahwa tanah itu harus dipelihara dengan baik. Ataupun untuk mencegah jangan sampai ada tanah yang diterlantarkan. Kewajiban itu bukan saja dibebankan kepada pemilik. II angka 4). Sesuai dengan fungsi sosialnya adalah sudah sewajarnya.Bersifat dwitunggal berarti di dalam satu hak menempel 2 kepentingan yaitu kepentingan pribadi dan kepentingan masyarakat. Demikian juga dengan Pasal 10 tentang larangan absentee di 52 . namun juga merupakan beban setiap orang.

Penggunaan tanah yang tidak sesuai dengan Spekulasi tanah dalam arti menelantarkan tanah. Pengrusakan tanah dengan cara penggunaan tanah yang tak seimbang. Biarpun ada kemungkinan orang yang mempunyai tanah memperoleh keuntungan dari kenaikan harga tanahnya (Penulis: spekulasi tanah). c. pemerasan. melainkan sebagai akibat pembangunan yang dilakukan Pemerintah atau pihak lain. (Budi Harsono. Jika ada tanah yang diterlantarkan.mana pemiliknya tidak dapat mengerjakan tanahnya secara efektif karena lokasinya berjauhan dengan tempat tinggalnya. yang bukan disebabkan usahanya sendiri. Kegiatan ini dapat dicegah melalui pembatasan penguasaan dan pemilikan tanah yang dimaksudkan oleh Pasal 7 dan mekanisme pajak. menyebutkan: Tanah pun tidak boleh dijadikan obyek investasi semata-mata. 3 Tahun 1998. b. tentang Pemanfaatan Tanah Kosong untuk Tanaman Pangan). Budi HarsoNo. tataruang. dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia. d. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. Adalah merupakan perbuatan-perbuatan yang tidak dibenarkan dan apabila dilanggar dapat diberikan sanksi pidana. 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar. maka tanah tersebut akan dicabut oleh Pemerintah menjadi tanah negara (Lihat peraturan Pemerintah No. 1999:289) Sesuai dengan fungsi sosial tersebut dapat diambil kesimpulan apa yang tercantum dalam UUPA itu sendiri bahwa: a. Mendayagunakan tanah yang mengandung unsur 53 . Modal lebih diperlukan dan karena itu sebaiknya digunakan untuk membiayai usaha-usaha yang produktif.

g) Tiap-tiap warga negara Indonesia. yang berbunyi: f) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi. maupun keluarganya. Hak milik. namun harus merupakan penduduk Indonesia. air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. di dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi. Hal ini dengan tegas dicantumkan pada Pasakl 9 ayat (1) dan (2).f. Selanjutnya pada ayat (2) disebutkan. Prinsip Nasionalitas Dan Persamaan Hak Prinsip nasionalitas ini adalah sejalan denga apa yang disebut pada Pasal 1 tentang prinsip kesatuan hukum bagi seluruh rakyat Indonesia. baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri. “Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia” (Pasal 1 ayat (1)). Penjelasan Umum II angka 5 antara lain menyebutkan: 54 . Maka sudah sewajarnyalah hak-hak atas BAR tersebut diprioritaskan kepada bangsa Indonesia. hak guna usaha dan hak guna bangunan dianggap sebagai hak yang paling penuh (paling luas) haknya. karena dianggap cukup haknya terbatas boleh dipunyai oleh warga negara asing. kemudian juga dengan hak guna usaha. Oleh sebab itu bumi. air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional. air dan ruang angkasa (BAR) tersebut adalah merupakan hak dari semua bangsa Indonesia. Sebagai konsekuensi dari prinsip nasionalitas in maka hak milik hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia. air dan ruang angkasa dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan 2. Malahan khusus untuk badan-badan hukum hanya boleh mempunyai hak milik yaitu badan-badan hukum tertentu (lihat Pasal 2 ayat (2)). sedangkan hak pakai. bahwa: Seluruh bumi.

Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya disebut Bank Negara). Dengan demikian maka dapat dicegah usahausaha yang bermaksud menghindari ketentuan-ketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak milik. (Pasal 17) Badan-badan hukum tertentu yang boleh mempunyai hak milik kemudian diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 35 dan 41). d. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan atas Undang-Undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran Negara Tahun 1958 No. dan 4 peraturan ini: a. hak pakai menurut Pasal 28. b. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian Agraria.3.Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah. tentang Penunjakan Badan-badan Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah yang pada Pasal 1. alinea ke-2 yang berbunyi: 55 . asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluan yang khusus (hak guna usaha. II angka 5. Latar belakang dikeluarkannya Peraturan Pemerintah ini adalah sebagai tindak lanjut dari Penjelasan Umum UUPA No. ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya. 38 Tahun 1963. setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial. menyebutkan: Badan-badan hukum yang disebut di bawah ini dapat mempunyai hak milik atas tanah. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian Agraria setelah mendengar Menteri Agama. hak guna bangunan. masing-masing dengan pembatasan yang disebutkan pada pasal-pasal 2. 139). c.

tetapi mengingat akan keperluan masyarakat yang sangat erat hubungan perekoNo. sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Pasal 11 ayat (2): Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan dalam hukum golongan rakyat di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional. juga harus menjadi perhatian terhadap perlindungan bagi golongan ekoNo. di perhatikan.Meskipun pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik atas tanah.mian maka diadakan suatu “escape-clause” yang memungkinkan badan-badan hukum tertentu mempunyai hak milik dengan adanya “escape-clause” ini maka cukuplah nanti apabila ada keperluan akan hak milik bagi sesuatu atau sesuatu macam badan hukum diberikan dispensasi oleh Pemerintah dengan jalan menunjuk badan hukum tersebut.mis lemah. 56 . di mana semua warga negara Indonesia (baik laki-laki maupun perempuan) mempunyai kedudukan yang sama dalam hukum dan pemerintahan. (Pasal 21 ayat (2)) Sebagaimana halnya dengan disebut pada ayat (2) Pasal 9 UUPA bahwa laki-laki dengan perempuan mempunyai hak yang sama terhadap bumi. dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. Berbeda halnya dengan hukum adat yang nyata-nyata membedakan kedudukan laki-laki dan perempuan di dalam kesempatan mempunyai hubungan dengan BAR. Pasal 12 ayat (1). Pasal 13 ayat (2) dan (3). Di samping mengutamakan warga negara Indonesia di dalam hubungannya denagn tanah. Hal ini dapat terlihat pada Pasal 11 ayat (2).mi lemah terhadap sesama warga. air dan ruang angkasa adalah sesuai dengan Pasal 27 Undang-Undang Dasar 1945.

minya kuat dan rakyat yang lemah ekoNo. Hal ini disebabkan tanah-tanah di pedesaan yang akan dijadikan jaminan hutang boleh dikatakan belum terdaftar. yaitu tentang gadai tanah dan hak tanggungan. untuk mencegah penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas. bahwa dijamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. sebagai berikut: Yang dimaksud dengan perbedaan yang didasarkan atas golongan rakyat. namun di pedesaan masih di akui keberadaan gadai tanah untuk jaminan hutang. Sebagai contoh misalnya perbedaan dalam keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan. Meskipun di perkotaan telah berlaku Undang-Undang Hak Tanggungan untuk jamunan hutang. Dengan demikian tercapai perlindungan terhadap 57 . Maka ketentuan dalam ayat (2) tersebut selanjutnya. misalnya perbedaan dalam keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan.Penjelasan Umum III angka 2 memberikan penjelasan tentang Pasal 11 ayat (2) ini.mis lemah. bukan berarti bahwa masih berlakunya dualisme hukum agraria di Indonesia. Selanjutnya Pasal 12 ayat (1). Hal ini disebabkan adanya kebutuhan hukum golonagn. Sesuai dengan prinsip nasionalitas ini. menyebutkan: Segala usaha bersama dalam lapangan agraria didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional. bahwa setiap anggota masyarakat di dalam menyumbangkan produksi tanahnya diharapkan dilakukan secara gotong royong dan usaha bersama yang berdasar atas kekuasaan. pula rakyat yang ekoNo. sedangkan untuk hak tanggungan dibutuhkan tanah-tanah yang sudah terdaftar. Berlakunya dua jenis hak jaminan. dalam bentuk koperasi atau bentuk-bentuk gotong royong lainnya.minya.

poli swasta. Prinsip Larangan Penguasaan Tanah Yang Melampaui Batas Sebagaimana disebutkan oleh Parlindungan bahwa UUPA sebagai induk landrefrom. Dalam hal ini pemerintah berkewajiban untuk mencegah adanya organisasi dan usaha-usaha perseorangan dalam lapangan agraria yang bersifat moNo. yang mulai dari Pasal 1 sampai Pasal 19 memuat tentang perbaikan terhadap hubungan manusia Indonesia dengan tanah.poli swasta. Untuk mencegah terjadinya penindasan terhadap ekoNo.mi lemah tersebut selanjutnya ditegaskan kembali pada Pasal 13 ayat (2) dan (3). g.poli hanya dapat diselenggarakan dengan undang-undang. Oleh karena itu usaha-usaha pemerintah yang bersifat moNo. Hal ini dengan tegas disebutkan pada Pasal 7 dan 17 UUPA. sebagai berikut: Ayat (2): Pemerintah mencegah adanya usaha-usaha dalam lapangan agraria dari organisasi-organisasi dan perseorangan yang bersifat moNo. Sebagai contoh dengan ditetapkannya UndangUndang Bagi Hasil yang memperlindungi si penggarap dari kewenangwenangan dari pemilik tanah.poli hanya dapat diselenggarakan dengan undang-undang. yang salah satu sasaran pokoknya adalah melarang menguasai tanah yang melampaui batas. Bukan saja usaha swasta tetapi juga usaha-usaha pemerintah yang bersifat moNo.mi lemah. Ayat (3): Usaha-usaha pemerintah dalam lapangan agraria yang bersifat moNo.golongan ekoNo.poli harus dicegah jangan sampai merugikan rakyat banyak. Pasal 7: 58 .

Bumi.Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan. untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang 59 . dilakukan dengan peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya yang merupakan wewenang Pemerintah Pusat penguasaannya digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (lihat Pasal 2) dan bukan untuk kemakmuran orang perorang atau sekelompok orang. agar tidak terjadi penumpukan tanah di tangan orang-orang tertentu sementara yang lamanya tidak memperoleh kesempatan menguasai tanah yang dapat menghidupi keluarganya secara layak. Ayat (2): Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini. Berapa batas luas tanah yang layak bagi satu keluarga secara maksimum harus diatur dengan Undang-Undang. Pasal 17 menyebutkan: Ayat (1): Dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam Pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam Pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum. Hal ini dikaitkan dengan fungsi sosial hak atas tanah bahwa semua tanah di Indonesia harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia. Oleh sebab itulah Pasal 7 ini melarang penguasaan tanah yang mlampaui batas. Ayat (3): Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat (2) pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian.

1998:72). dilaksanakan secara berangsur-angsur. Jika pada Pasal 7 adanya larangan menguasai tanah pertanian yang melampaui batas yang dalam literatur disebut dengan larangan latifundia atau di Philipina dikatakan dengan istilah hasienda (Parlindungan. yang akan ditetapkan dengan peraturan perundangan. Tanah-tanah kelebihan maksimum tersebut oleh pemerintah akan dicabut dan dibagikan kepada petani yang tidak punya tanah atau yang sedikit sekali punya tanah (landless-farmer dan nearlandless-farmer). Ayat (4): menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini. 2) Memperbaiki produksi nasional. (Budi HarsoNo. Tujuan sosial-politis 60 .mis 1) Memperbaiki keadaan sosial ekoNo. 1999:355) Sebagaimana disebutkan bahwa tujuan landrefrom secara umum adalah: a.mi rakyat dengan memperkuat hak milik serta memberi isi fungsi sosial pada hak milik. khususnya sektor pertanian guna mempertinggi penghasilan dan taraf hidup rakyat..membentukkan Pemerintah. bahwa akan diperoleh pembagian tanah (tanah pertanian) adil agar diperoleh hasil yang adil pula. Dengan adanya pembatasan penguasaan tanah yang melampaui batas diharapkan. b. Tujuan sosial-ekoNo. maka batasan seseorang boleh mempunyai tanah pertanian sebagaimana tersebut pada Pasal 17 disebutkan dengan istilah ceiling. Tindakan itu diharapkan akan merupakan pula pendorong ke arah kenaikan produksi pertanian karena akan menambah kegairahan bekerja bagi para petani penggarap tanah yang bersangkutan yang telah menjadi pemiliknya.

2005:42) Pada Repelita 1994/2995. penguasaan. tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. 2) Mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani. Bab 19. sebagai penyewa atau penggarap dalam hubungan perjanjian bagi hasil. Pemilikan lahan pertanian oleh perseorangan secara berlebihan pemilikan bahan pertanian yang sangat kecil dan penguasaan lahan secara absentee dan diterlantarkan perlu dicegah agar terjaga fungsi tanah sebagai faktor produksi dan sumber kehidupan yang layak bagi petani dan seterusnya. berupa tanah dengan maksud agar ada pembagian hasil yang adil pula. IV.(Parlindungan. antara lain disebutkan: Penggunaan. Para petani yang mempunyai tanah (sawah dan/atau tanah kering) sebahagian terbesar masing-masing tanahnya 61 . Sebahagian mereka itu merupakan buruh tani. sebahagian lainnya mengerjakan tanah orang lain. disebutkan antara lain.. Tujuan mental-psikologis 1) Meningkatkan kegairahan kerja bagi para petani penggarap dengan jalan memberikan kepastian hak mengenai pemilikan tanah. 2) Memperbaiki hubungan kerja antara pemilik tanah dan penggarapnya. maka ditetapkanlah Undang-Undang No.. 1998:11) Untuk menentukan berapa batas maksimum yang diperbolehkan dikuasi oleh seseorang sebagaimana disebutkan pada Pasal 17 ayat (2). pemilikan dan pengalihan hak atas lahan harus dapat menjamin kelangsungan usaha pertanian. c. 56 Tahun 1960. Pada Penjelasan Umum (1).1) Mengharapkan sistim tuan tanah dan penguasaan (pemilikan) tanah yang luas. bahwa: Keadaan masyarakat tani Indonesia sekarang ini ialah bahwa kurang lebih 60 % dari para petani adalah petani tidak bertanah. (Dalimunthe.

5 ha tanah kering) yang terang tidak cukup untuk hidup yang layak. Tentang batas waktu pegembalian gadai 62 . Pasal 1 ayat (1) dan (2) Undang-Undang No. Dari Penjelasan Umum ini jelas dikatakan bahwa penguasaan tanah pertanian tersebut bukan hanya menyangkut hak milik. tapi juga termasuk penguasaan tanah orang lain karena gadai atau sewa atau perjanjianperjanjian lain antara yang menguasai dengan pemilik tanah. Tentang batas minimum tanah pertanian.kurang dari 1 hektar (rata-rata 0. yaitu: 1) 2) 3) tanah pertanian. kita jumpai petani-petani yang menguasai tanah petanian yang luas berpuluh-puluh. tetapi kebanyakan dikuasainya dengan hak gadai atau sewa. beratus-ratus. bahkan beribu-ribu hektar tanah-tanah itu tidak semuanya dipunyai mereka dengan hak milik. 56 Tahun 1960 ini menyebutkan: (1) Seorang atau orang-orang yang dalam penghidupannya merupakan satu keluarga bersama-sama hanya diperbolehkan menguasai tanah tentang penetapan batas maksimum penguasaan tanah pertanian. Tetapi di samping petani-petani yang tidak bertanah dan yang bertanah tidak cukup itu. Ada 3 (tiga) hal yang diatur di dalam Undang-Undang NO. yaitu: a) Kepadatan penduduk b) Jenis tanah c) Jumlah anggota keluarga Dan dalam hal batas maksimum yang dibenarkan bagi Pegawai Negeri mempunyai tanah secara absentee dapat ditambahkan sebagai kriteria yang ke empat (4). Berapa batas maksimum yang ditetapkan di dalam undang-undang ini digantungkan kepada 3 (tiga) kriteria. 56 Tahun 1960 ini.6 ha sawah atau 0.

baik miliknya sendiri. Padat b. Cukup padat Jika tanah pertanian yang dikuasai itu merupakan sawah dan tanah kering. yang jumlah luasnya tidak melebihi batas maksimum sebagai yang ditetapkan dalam ayat (2) pasal ini. Tidak padat Kurang padat Sangat padat Sawah (hektar) 15 10 7. b. maka untuk menghitung luas maksimum tersebut. tapi tidak boleh melabihi 50 % (Pasal 2 ayat (1)). a. luas daerah dan faktorfaktor lainnya. Selanjutnya ayat (4) menyebutkan bahwa luas maksimum tersebut tidak berlaku terhadap tanah pertanian. 63 . pasal ini ditetapkan sebagai berikut: Di daerah-daerah yang 1.pertanian. (2) Dengan memperhatikan jumlah penduduk. maka setiap penambahan 1 orang anggota jumlah maksimum ditambah 10 %. c.5 5 Atau Tanah Kering (hektar) 20 12 9 6 2. a. Luas sawah dijumlah dengan luas tanah kering sama dengan sawah ditambah 38 % di daerah yang tidak padat dan 20 % di daerah padat dengan ketentuan bahwa tanah pertanian seluruhnya tidak boleh lebih dari 20 hektar. Yang dikuasai oleh badan-badan hukum. Penetapan batas maksimum tersebut didasarkan kepada satu keluarga yang jumlah anggotanya 7 orang dan apabila lebih dari 7 orang. maka luas maksimum yang dimaksud dalam ayat (1). Yang dikuasai dengan hak guna usaha atau hak-hak lainnya yang bersifat sementara dan terbatas yang didapat dari pemerintah.

Di dalam ketentuan landrefrom banyak usaha-usaha yang dilakukan pemerintah agar setiap petani mempunyai tanah minimum 2 hektar. Hal ini adalah salah satu usaha pemerintah agar setiap keluarga petani mempunyai tanah pertanian minimum 2 hektar. Pasal 9 ini menunjukkan bahwa setiap keluarga petani ini dilarang melakukan tindakan peralihan hak atas tanahnya yang mengakibatkan tanahnya menjadi kurang dari 2 hektar (larangan fragmentasi). Larangan termaksud tidak berlaku kalau si penjual hanya sekaligus. Pada Pasal 9 UU No. sebagai berikut: (1) Pemindahan hak atas tanah pertanian. dilarang apabila pemindahan hak itu mengakibatkan timbulnya atau berlangsungnya pemilikan tanah yang luasnya kurang dari 2 hektar. memiliki bidang tanah yang luasnya kurang dari 2 hektar dan tanah itu dijual 64 . kecuali pembagian warisan. dengan tujuan agar para petani tersebut mempunyai tanah mencapai batas minimum atau di atas minimum. (Pasal 17 UUPA jo Pasal 8 UU No.Sebagaimana disebutkan bahwa kelebihan maksimum itu akan diambil oleh pemerintah dan dibagi-bagikan kepada petani yang tidak punya tanah (tunakisma) atau kepada petani yang sedikit sekali punya tanah (petani gurem). dengan mengingat ketentuan ayat (1). 56 Tahun 1960 tentang batas minimum tersebut selanjutnya menyebutkan tentang usaha Pemerintah agar jangan terjadi (bertambahnya) keluarga petani mempunyai tanah di bawah 2 hektar. (Hal ini sudah diuraikan di dalam buku Pelaksanaan Landrefrom di Indonesia dan Permasalahannya oleh Penulis). 56 Tahun 1960). (2) Jika dua orang atau lebih pada waktu mulai berlakunya Peraturan ini memiliki tanah pertanian yang luasnya kurang dari 2 hektar di dalam waktu satu tahun mereka harus menunjuk salah seorang diantaranya yang selanjutnya akan memiliki tanah itu atau memindahkannya kepada pihak lain.

adalah agar hasil yang diperoleh dari pengusahaan tanah itu sebahagian besar dapat dinikmati oleh masyarakat pedesaan tempat tinggal yang bersangkutan. Jika penggarap hanya 65 . dengan mencegah cara-cara pemerasan. (2) (3) Pelaksanaan dari pada ketentuan dalam ayat (1) ini akan Pengecualian terhadap azas tersebut pada ayat (1) pasal ini diatur lebih lanjut dengan peraturan perundangan. Pada (1) pasal 10. diatur dalam peraturan perundangan.h.. 1999:371) Jika pemilik tanah berada di perkotaan sementara tanahnya berada di pedesaan. Prinsip Larangan Absenteisme Di samping larangan menguasai tanah pertanian yang melampaui batas. sebagai dasar hukum dari larangan absentee menyebutkan: Setiap orang atau badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada azasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif. Pasal ini menunjukkan bahwa tanah pertanian itu harus benar-benar dipunyai oleh petani. yang harus mengerjakan sendiri tanah pertaniannya secara aktif (land to the tiller). UUPA juga berprinsip bahwa petani yang mempunyai tanah pertanian harus bertempat tinggal di tempat letaknya tanah pertaniannya (larangan absentee). kemungkinan besar yang bersangkutan tidak dapat mengerjakan sendiri tanahnya secara aktif akibatnya terpaksa dibagi hasilkan kepada petani penggarap di tempat letaknya tanah. Tujuan melarang pemilikan tanah pertanian secara absentee menurut Budi HarsoNo. (Budi HarsoNo. karena pemilik tanah bertempat tinggal di daerah penghasil. Agar yang bersangkutan dapat mengerjakannya sendiri secara aktif juga diharapkan tempat tinggalnya berada di tempat letaknya tanah.

apa yang menjadi tujuan landrefrom dalam bidang mental psikologis tidak tercapai (point (1) tujuan landrefrom huruf C-mental psikologis). Namun kemudian dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. Peraturan Pemerintah No. menyebutkan pada Pasal 3 antara lain: Ayat (1): Pemilik tanah pertanian yang bertempat tinggal di luar kecamatan tempat letaknya tanah. 66 . 56 Tahun 1960. menyebutkan bahwa 3 bulan setelah berlakunya peraturan ini. tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. Jika dalam UU No. Ayat (2): Kewajiban tersebut pada ayat (1) pasal ini tidak berlaku bagi pemilik tanah yang bertempat tinggal di kecamatan yang berbatasan dengan kecamatan tempat letak tanah. 224 Tahun 1961. tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian. dalam jangka waktu 6 bulan wajib mengalihkan hak atas tanahnya kepada orang lain di kecamatan tempat letaknya tanah itu atau pindah ke kecamatan letak tanah tersebut. bahwa pemilik tanah secara absentee harus mengalihkan tanahnya tersebut kepada orang yang bertempat tinggal di kecamatan letaknya tanah dalam jangka wakti 6 bulan. yang juga memuat tentang larangan absentee menyebutkan pada Pasal 3. 224 Tahun 1961. 15 Tahun 1974. menurut pertimbangan Panitia Landrefrom Daerah Tingkat II.mempunyai hubungan bagi hasil dengan tanahnya. jika jarak antara tempat tinggal pemilik dan tanahnya masih memungkinkan mengerjakan tanah itu secara efisien. sedangkan di dalam PP No. tentang Pedoman Tindak Lanjut Pelaksanaan Landrefrom. harus melaporkan kelebihan maksimumnya tersebut kepada Ka Kantor Pertanahan setempat.

tentang Pelaksanaan Pembagian tanah dan Pemberian Ganti Rugi menambahkan Pasal 3 dengan Pasal 36 tentang Pegawai Negeri dan Angkatan Bersenjata yang telah berhenti menjalankan tugas negara dalam jangka waktu 1 tahun harus mengakhiri penguasaan tanahnya secara absentee.. dengan cara: i... Di samping pengecualian larangan absentee bagi kecamatan yang berbatasan. tentang Perubahan dan Tambahan Peraturan Pemerintah No. bahwa kewajiban melapor kelebihan maksimum tersebut menjadi 6 bulan sejak berlakunya PMDN ini (18 Oktober 1974)... juga termasuk pensiunan dan jandanya.. Bagi para Pensiunan Pegawai Negeri.. tentang Pemilikan tanah Pertanian Secara Guntai (absentee).. ii.....menyebutkan antara lain. Pengajuan permohonan hak baru yang dibenarkan menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya. 4 tahun 1977. juga dikecualikan terhadap mereka yang menjalankan tugas negara atau menunaikan kewajiban agama atau alasan khusus lainnya yang diterima oleh Menteri Agraria. Bahkan seorang Pegawai Negeri dalam waktu 2 tahun menjelang masa pensiun diperbolehkan membeli tanah pertanian secara Guntai (absentee) seluas 2/5 dari batas maksimum di daerah yang bersangkutan (Pasal 6) . 224 tahun 1961. Memindahkan baik penguasaan ataupun hak atas tanah kelebihan tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat. 67 . menyebutkan bahwa Pegawai Negeri yang dibenarkan mempunyai tanah absentee. Akan tetapi dengan PP No.. Selanjutnya PP No. Namun penguasaan absentee tersebut bagi mereka dibatasi sampai dengan 2/5 batas maksimum yang ditetapkab bagi daerah yang bersangkutan (Pasal 3 ayat (4) PP No.. 224 Tahun 1961)... yang kemudian adanya permintaan agar dalam jangka waktu 1 tahun sejak berlakunya peraturan ini harus mengakhiri penguasaan tanah kelebihan maksimum tersebut. 41 Tahun 1964.

maka penggunaan tanah dapat dilakukan secara terpimpin dan teratur hingga dapat membawa manfaat yang sebesarbesarnya bagi negara dan rakyat. agar bumi. Untuk mengatur penggunaan. yang kemudian diperinci menjadi rencana-rencana khusus (regional planning) dari tiap-tiap daerah (Pasal 14). maka diperlukan adanya suatu rencana tata guna tanah (land use planning). sebagai berikut: (1) Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 2 ayat (2) dan (3). i. 224 Tahun 1961). dibagi-bagikan pada para petani yang tidak punya tanah atau sedikit sekali punya tanah (PP No. Pasal 14 UUPA tentang Tata Guna Tanah menyebutkan. Selanjutnya disebutkan: Rencana Umum (National Planning) yang meliputi seluruh wilayah Indonesia. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat. pemerintah dalam rangka sosialisme Indonesia membuat suatu rencana umum mengenai persediaan. Pasal 9 ayat (2) serta Pasal 10 ayat (1) dan (2). penggunaan dan persediaannnya. peruntukan dan penggunaan 68 .Kelebihan batas maksimum dan tanah absentee ini oleh Pemerintah bertujuan untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani (tanah pertanian) agar tercapai batas minimum penguasaan tanah pertanian. yaitu mengenai peruntukan. Prinsip Tata Guna Tanah Untuk mencapai apa yang menjadi cita-cita bangsa dan negara. agar tercapai fungsi sosial hak atazs tanah. air dan ruang angkasa pada Pasal 2 disebutkan diberi wewenang kepada negara untuk membuat suatu rencana umum. Dengan adanya planning ini. persediaan dan pemeliharaan bumi. peruntukan. untuk pelbagai kepentingan hidup rakyat dan negara demikian di dalam Penjelasan Umum II angka (8).

Untuk keperluan memperkembangkan produksi pertanian. Untuk keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat. sesuai dengan keadaan daerah masing-masing. Untuk keperluan negara b. Tentang Penatagunaan Tanah. tentang Penataan Ruang. peruntukan dan penggunaan bumi. (3) Peraturan Pemerintah Daerah yang dimaksud pada ayat (2) pasal ini berlaku setelah mendapat pengesahan mengenai Daerah Tingkat I dari Presiden. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 tahun 2004. d. kebudayaan dan lain-lain kesejahteraan.bumi. Sebagaimana disebutkan pada Konsiderans Menimbang bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 16 ayat (2) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992. dan mengingat peraturan-peraturan yang bersangkutan Pemerintah Daerah mengatur persediaan. maka ditetapkanlah PP No. (2) Untuk keperluan memperkembangkan industri transmigrasi Berdasarkan rencana umum tersebut pada ayat (1) pasal ini dan pertambangan. e. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya: a. keperluan-keperluan suci lainnya. 16 Tahun 2004. Daerah Tingkat II dari Gubernur/Kepala Daerah yang bersangkutan dan Daerah Tingkat III dari Bupati/Walikota yang bersangkutan. c. Pada Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah ini disebutkan bahwa yang dimaksud dengan: 69 . Untuk keperluan peribadatan. sosial. tentang Penatagunaan Tanah. peternakan dan perikanan serta sejalan dengan itu. air dan ruang angkasa untuk daerahnya. sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa.

4 Tahun 1991 huruf a). Sesuai dengan tujuan Pasal 33 ayat (3) UU Dasar 1945 dan Pasal 2 ayat (2) UUPA. serta menyelaraskan kepentingan individu dengan fungsi sosial tanah dalam rangka pelaksanaan pembangunan. 70 . Selanjutnya huruf b dari Konsiderans Menimbang disebutkan tentang Konsolidasi Tanah. penggunaan dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung dan kawasan budidaya sebagai pedoman umum penatagunaan tanah di daerah. Wilayah konsolidasi tanah biasanya ditujukan kepada daerah rural sebagai perubahan batas-batas daerah rural pertanian dan kawasan hutan. Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 Peraturan Ka BPN No. penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil. bahwa: Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan guna meningkatkan kualitas lingkungan.1. bahwa tanah sebagai kekayaan bangsa harus dapat dimanfaatkan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat (Konsiderans Menimbang Peraturan Ka BPN No. perlu dilaksanakan pengaturan penguasaan dan penatagunaan tanah melalui konsolidasi tanah seabgai upaya untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna penggunaan tanah. tentang Konsolidasi Tanah. 4 Tahun 1991. Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan tataguna tanah yang meliputi penguasaan. Kebijakan penatagunaan tanah meliputi penguasaan. menyebutkan: Bahwa untuk mencapai pemanfaatan dimaksud dalam huruf a. pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi setiap masyarakat.

Tanah negara. 16 Tahun 2004). c. selaras. 71 . penggunaan dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah. menggunakan dan memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan Kebijakan Penatagunaan Tanah Kebijakan penatagunaan tanah diselenggarakan terhadap: 1. penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. berkelanjutan. d. Menjamin kepastian hukum untuk menguasai. Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya. Tanah Ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 6). Mewujudkan penguasaan. keterbukaan.Azas dan Tujuan Penatagunaan Tanah Penatagunaan tanah berazaskan keterpaduan berdayaguna dan berhasul guna. persamaan. seimbang. Baik terhadap tanah yang sudah dikuasai dengan sesuatu hak maupun tanah negara atau tanah hak ulayat di dalam menggunakan atau memanfaatkannya harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. 2. Mengatur penguasaan. baik yang sudah atau belum terdaftar. keadilan dan perlindungan hukum (Pasal 2 PP No. Selanjutnya pada Pasal 3 disebutkan tentang tujuan penatagunaan tanah sebagai berikut: a. Mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan. 3. serasi. b.

menyebutkan pada Surat Edaran tersebut. rawa. dan bekas sungai dikuasa langsung oleh negara. memelihara dan mencegah kerusakannya sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. tentang Penertiban Tanah Timbul dan Tanah Reklamasi. memanfaatkan. Angka 3: Tanah-tanah timbul secara alami. Penatagunaan Tanah yang disebut juga dengan Pola Pengelolaan Tataguna Tanah merupakan kegiatan di bidang pertanahan di Kawasan Lindung dan Kawasan Budidaya yang diselenggarakan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota dalam jangka waktu yang telah ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang dimaksud. seperti delta tanah pantai tepi danau/situ. 410-1293. Terhadap tanah dalam kawasan lindung yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah kecuali pada kawasan hutan (Pasal 11 ayat (1)). Terhadap tanah dalam kawasan cagar budaya yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah tertentu sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku kecuali pada lokasi situs (Pasal 11 ayat (2)). Pemegang hak atas tanah wajib dan dapat menggunakan. danau. pulau timbul atau tanah timbul secara alami lainnya. angka 2 dan 3.Kesesuaian tersebut didasarkan kepada pedoman standar dan kriteria teknis yang ditetapkan oleh Pemerintah. Sementara untuk tanah yang berasal dari tanah timbul atau hasil reklamasi di wilayah perariran pantai pasangsurut. Pihak yang melakukan reklamasi dapat diberikan prioritas pertama untuk mengerjakan permohonan atas tanah reklamasi tersebut. Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. endapan tepi sungai. dinyatakan sebagai tanah yang langsung 72 . sebagai berikut: Angka 2: Tanah-tanah reklamasi dinyatakan sebagai tanah yang dikuasai oleh negara dan pengaturannya dilaksanakan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Pelaksanaan kegiatan penatagunaan tanah Parlindungan menyebutkan: 73 . Pemanfaatan Tanah Pemanfaatan tanah di kawasan budidaya tidak saling mengganggu dan memberikan nilah tambah terhadap penggunaan tanahnya. Penggunaan dan pemanfaatan tanah yang baik di kawasan lindung maupun di kawasan budidaya. Sedangkan pengendalian dilaksanakan melalui pengawasan yang diwujudkan melalui supermisi. bimbingan pelatihan dan arahan. Pembinaan dilaksanakan melalui pemberian pedoman. Penatagunaan tanah menunjuk kepada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota yang telah ditetapkan.dikuasai oleh negara. harus sesuai dengan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. yang bersangkutan direncanakan penatagunaan tanah di Kabupaten/Kota meliputi: Penetapan kegiatan penatagunaan tanah b. Penggunaan tanah di kawasan budidaya tidak boleh diterlantarkan. penatagunaan tanah menunjuk pada rencana tata ruang lain yang ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan untuk daerah a. Selanjutnya penguasaan/pemilikan serta penggunaannya di atur oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. harus dipelihara dan dicegah kerusakannya. Bagi Kabupaten/Kota yang belum menetapkan RT/RW. pelaporan dan penertiban. Dalam rangka penyelenggaraan penatagunaan tanah dilaksanakan pembinaan dan pengendalian. Penggunaan Tanah Penggunaan tanah dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung tidak boleh mengganggu fungsi alam tidak mengubah bentang alam dan ekosistem alam.

Perlu adanya suatu rencana (planning) mengenai peruntukan, penggunaan dan persediaan tanah untuk berbagai kepentingan hidup rakyat dan negara, kemudian Rencana Umum (National Planning) yang meliputi seluruh wilayah Indonesia, yang kemudian diperinci menjadi rencana-rencana khusus (Regional Planning) dari tiap-tiap daerah. Dengan adanya planning itu, maka penggunaan tanah dapat dilakukan terpimpin dan teratas hingga membawa manfaat yang sebesar-besarnya bagi negara dan rakyat. (Parlindungan, 1998:97) Sesuai dengan perkembangan situasi dan kondisi nasional dan internasional agar kwalitas ruang wilayah nasional dapat terjaga kelanjutannya kesejahteraan umum dan keadilan sosial, dalam rangka penyelenggaraan penataan ruang sesuai dengan landasn adil, Pancasila, menuntut penegakkan prinsip keterpaduan, keberlanjutan, demokrasi dan keadilan. Dan sejalan dengan kebijakan otonomi daerah yang memberi kewenangan semangkin besar kepada pemerintah daerah dalam penyelenggaraan penataan ruang, maka kewenangan itu perlu diatur demi menjaga keserasian dan keterpaduan antar daerah dan antar pusat dan daerah agar tidak menimbulkan kesenjangan antar daerah. Maka ditetapkanlah Undang-Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Dengan lahirnya Undang-undang ini maka Undang-Undang Penataan Ruang No.24 Tahun 1992, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi. Pasal 1 angka 5 mengabulkan bahwa yang dimaksud dengan: Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Asas dan tujuan penataan ruang a. b. c. d. Keterpaduan Keserasian, keselarasan, keseimbangan Keterlanjutan Keberdayagunaan dan keberhasilangunaan

74

e. f. g. h. i.

Keterbukaan Kebersamaan dan kemitraan Perlindungan kepentingan umum Kepastian hukum dan keadilan Akutanbilitas

Sedangkan tujuannnya adalah untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang umum, nyaman, produktif dan berkelanjutan berlandasan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional, dengan: a. Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alan dan lingkungan buatan. b. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia. c. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya bantuan dengan memperhatikan sumber daya manusia.

d. Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif
terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang. j. Prinsip Pengakuan Hak-Hak Atas Tanah Menurut Pasal 16 UUPA Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan Nasional (Pasal 1 ayat (2) UUPA). Ini berarti bahwa bumi, air dan ruang angkasa dalam wilayah Republik Indonesia adalah hak bangsa Indonesia jadi tidak semata-mata menjadi hak dari pada pemiliknya saja. Selanjutnya Pasal 2 UUPA menyebutkan, bahwa hubungan antara bangsa Indonesia dengan bumi, air dan ruang angkasa adalah semacam hubungan hak ulayat jadi bukan sebagai milik. Dalam rangka hubungan hak ulayat ini juga dikenal hak milik perseorangan menurut hukum adat. Demikian juga di dalam hukum agraria yang baru

75

(UUPA), di samping hak menguasai dari negara yang disebut pada Pasal 2, juga diakui hak-hak yang dapat dipunyai oleh seseorang atau beberapa orang bersama-sama atau badan hukum, namun dibatasi terhadap permukaan bumi saja. (1) Pasal 4 ayat (1), (2) dan (3) menyebutkan: Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal (2) ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. (2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan orang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

(3)

Selain hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat

(1) pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang angkasa. Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksuda dalam Pasal 4 UUPA tersebut ditentukan kemudian pada Pasal 16, yang berbunyi sebagai berikut: Ayat (1) Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 ayat (1), ialah: a. c. e. f. Hak milik Hak guna bangunan Hak sewa Hak membuka tanah b. Hak guna usaha d. Hak pakai

76

Bangunan dan tanaman tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. menyebutkan. Hak memungut hasil hutan h. bahwa UUPA menganut pemisahan horizontal sebagaimana dengan hukum adat. asal: 1. Di dalam melakukan perbuatan hukum terhadap tanah dapat dimungkinkan meliputi juga bangunan atau tanaman yang ada di atasnya. Budi HarsoNo. Hak guna air Hak guna ruang angkasa b. Dari isi Pasal 4 ini jelaslah. Berbeda dengan KUH Perdata yang menganut aksessi vertikal.g. 77 . Yogyakarta 1975). di mana hak-hak atas tanah termasuk apa yang melekat di atas dan di bawahnya Bangunan dan tanaman tersebut milik yang empunya tanah. kecuali dengan tegas disebutkan. Bangunan atau tanaman yang ada di atas tanah belum tentu termasuk kepada hak atas tanah tersebut. 2. dan 3. artinya bangunan yang berfondasi dan tanaman merupakan tanaman keras. termasuk tubuh bumi yang ada di bawah tanah serta di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan. c. Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan Tanah sebagaimana dimaksud dapam Pasal 4 ayat (1) adalah permukaan bumi yang dalam penggunaannya menurut ayat (2) meliputi wewenang untuk mempergunakannya. Ayat (2) Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 ayat (3). ialah: a. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan pada Pasal 53. Maksud demikian secara tegas disebutkan dalam akta yang bersangkutan (Seminar Hukum Adat dan Pembangunan Hukum Nasional.

mi lemah sampai saat ini masih berlaku dengan revisi untuk melindungi golongan ekoNo. seperti batu bara. yang disebutkan sebagai hak-hak yang sifatnya sementara. demikian pula dengan rakyat ekoNo. dan hak usaha bagi hasil yang disebutkan pada Pasal 53). yang dengan akarnya menancap dalam tanah. Karena hak gadai dan hak usaha bagi hasil masih dibutuhkan oleh golongan masyarakat pedesaan dan golongan ekoNo. yang dimaksud dengan perbedaan keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan. Namun demikian perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum dari golongan-golongan rakyat harus tetap diperhatikan (Pasal 11 ayat (2)).(lihat Pasal 506 s/d508 KUH Perdata). menyebutkan tentang jaminan perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. air dan ruang angkasa tidak berlaku lagi. berbunyi: Kebendaan tak bergerak ialah: 1. yang sebenarnya sama artinya dengan hak pakai.mi kuat dengan ekoNo. yaitu hak untuk mempergunakan tanah orang lain. demikianpun barang-barang tumbang. Contoh. namun untuk lebih mengkhususkan kewenagnan penggunaannya sesuai 78 .mi lemah. Sistematika hak-hak atas tanah yang disebut pada Pasal 16 ini sama dengan yang dianut oleh hukum adat. Pohon-pohon dan tanaman ladang.mi lemah. buah-buah pohon yang belum dipetik. Perkarangan-perakarangan dan apa yang didirikan di atasnya. sumpah bara dan sebagainya selama benda-benda itu belum terpisah dan digali dari tanah. Dengan didasarkannya hukum agraria nasional ini kepada hukum adat yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat maka ketentuan-ketentuan KUH Perdata yang menyangkut bumi. 2. Pasal 506 angka 1 dan 3. hanya di dalam hukum agraria (UUPA) dikenal hak guna usaha dan hak guna bangunan. Pasal 11 ayat (2).mi lemah (lihat hak gadai.

Dengan diaturnya hak-hak atas tanah di dalam UUPA ini.nesia sebahagian terbesar tunduk kepada hukum adat. Hak-hak yang disebut pada Pasal 16 ini sifatnya tidak lumitatif. Oleh pemerintah jajahan hanya membuat peraturan pendaftaran 79 . maka lembaga hak-hak atas tanah yang diatur tidak berlaku lagi. maka hukum agraria yang baru itu (UUPA) akan didasarkan kepada ketentuan-ketentuan hukum adat. ialah hak gadai. Secara berturut-turut hak-hak yang disebut di dalam Pasal 16 tersebut diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 48. Oleh karena rakyat IdNo. hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang tertentu dengan undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya dalam waktu singkat. Selanjutnya pada huruf h tersebut ada pula hak-hak yang sifatnya sementara yang disebutkan pada Pasal 53. Hak-hak yang dikenal di dalam hukum adat dan KUH Perdata disesuaikan dengan hak-hak yang diatur di dalam UUPA sesuai dengan ketentuan Konversi.dengan kebutuhan sosial ekoNo. maka diberi perbedaan tentang penggunaannya. UUPA harus sesuai dengan kesadaran hukum rakyat banyak. karena pada huruf (h) disebutkan juga hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang. hak usaha bagi hasil. Prinsip Kepastian Hukum Hak atas Tanah Sebagaimana disebutkan diatas bahwa pada zaman penjajahan kepastian hukum hak –hak tanah tidak dijumpai. Pasal 53 berbunyi sebagai berikut: Ayat (1): Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) huruf h. k.mi. terutama terhadap hak –hak atas tanah adat.

maka dicantumkan pada Pasal 19 UUPA. Sehubungan dngan tujuan tersebut . Pendaftaran hak – hak atas tanah dan peralihan hak – hak tersebut. pemetaan . Untuk ada jaminan kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftran Tanah seluruh wilayah Republik Indonesia. menyebutkan bahwa salah satu. Pemberian Surat – surat tanda bukti hal. keperluan lalu lintas sosial ekonomi srta kemungkiman Agaria. Sementara diluar daerah Swapraja pemerintah jajahan membuat peraturan pendaftaran tanah hanya untuk tujuan pembayaran pajak (fiskal Kadastis). 80 . tujuan diundangkannya UUPA adalah untuk mencapai kepastian hukum hak –hak atas tanah guna tercapainya kemakmuran yang sukses besarnya untuk seluruh rakyat Indonesia . Dalam Persatuan Pemerintah diatur biaya – biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 di atas. Pendaftaran Tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyrakat. penyelenggaraannya memuat pertimbangan Materi b. meliputi : a.tanah untuk hak – hak barat yang tujuannya untuk kepastian hukum (rechts kadistr). Oleh karena daerah Swapraja pendaftaran tanah untuk kepastian hukumnya dilakukan sendiri oleh masing-masing daerah Swapraja. Apabila sebidang tanah terdaftar atas nama. maka ialah yang wajib membayar pajaknya ( bukan untuk melindungi haknya ). Dengan Lahirnya UUPA yang bertujuan mengadakan perombakan secara total hukum Agraria sebelumnya. Pengukuan. yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 2. 4. 3. tentang pendaftaran tanah yang berbunyi: 1. Memuat ketentuan – ktentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini. dan pembukuan tanah . c. Untuk Hak – Hak Adat diserahkan pengaturannya resmi dengan hukum adat setempat.

hal guna uasaha dan hak guna bangunan. Pasal 19 memerintahkan kepada Pemerintah ( sebagai suatu instruksi )Untuk melakukan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia. hak guna Usaha. Untuk menuju ke arah kepastian hukun ini. yang secara berturut – turut ditujukan kepada pemegang hal milik. Pasal 32 dan 38. Oleh karena tujuan dilakukannya pendaftaran ini di tujukan terutama kepada perlindungan terhadap pemilik tanah. maka tanggung jawab untuk melakukan pendaftaran juga tidak terlepas dari pemilik tanahnnya. termasuk syarat – syarat pemberiannya demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan – ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 81 . Hak milik demikian pula setiap peralihan. yang berbunyi: Pasal 23 1. hapusnya dan pembebanannya dengan hak – hak lain harus di daftarkan menurut – menurut ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 2. Kewajiban ini kemudian disebutkan pada Pasal 23. hak milik serta sahnya peralihan dan pebebanan hak tersebut. Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 menetapak alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya. Meskipun demikian tidaklah dapat diharapkan bahwa tugas tersebut hanya dibebankan pada pemerintah sendiri mengingat keadaan daerah Indonesia yang cukup luas dan terdiri dari pulau – pulau yang dipisah oleh laut – lautnya.denagan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebeskan dari bayaran biaya – biaya tersebut. Pasal 32 1.

24tahun 1997. Oleh sebab itu sesuai dengan kepentingan sosial ekonomi. hak guna bergunan dan hak pakai . kemungkinan Penyelenggaraannya dan keadaan masyarakat. Hak Guna bangunan. hak guna b. kecuali dalam hal – hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. maka serentak di seluruh wilayah Indonesia. usaha . maka pendaftaran ini akan dimulai dari perkotaa / demikian antara lain disebutkan pada penjelasan pemerintah No. demikian juga setiap peralihan dan pengapusannya hak terbut harus didaftarkan menurut ketentuan – ketentuan yang dimaksud pada Pasal 19.2. Mengingat keadaan Negara dan masyarat srta kepantingan sosial lalu lintas sosial yang membutuhkan juga tenaga skill. kecual dalam hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir Pasal 38 1. pada Pasal 9 disebutkan bahwa obyek pendaftar tanah meliputi : a. Bidang – bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik. Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bagunan serta sukunya peralihan hak tersebut. c. Hak Milik atas satuan rumah susun e. Tanah Negara Adanya kewajiban mendaftarkan hak–hak ini adalah berdasarkan 82 . termasuk syarat – syarat pemberian nya. Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat karena pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya guna usaha. biaya dan sebagainya. 2. Tanah wakaf d. tetang Pedaftaran tanah. Hak tanggungan f.

28 Tahun 1977) Hak milik atas satuan rumah susun ( UU No. buka untuk kepentingan pajak ( Fiskal kadaster). hak guna bangunan ( Pasal23. 4 Tahun 1996) dan 38 UUPA ). 3. hak. Tentang pendaftaran Tanah.10 Tahun 1961 dengan Peraturan pelaksana selanjutnya PMA No. 32 Hak pakai dan hak pengelolahan ( PMA No. Sebelum berlaku Peraturan Pemerintah No. Dengan demikian kekpastian hukum tersebut juga meliputi : a. 2. 4. Kapastian mengenai letak. 1985) 5. 24 Tahun 1997. Peraturan Pemerintah No.1 Tahun 1966) Tanah wakat ( PP No. 10 Tahun 1961 menyebutkan bahwa pendaftaran tanah ini adalah pendaftaran tanah demi kepastian hukum ( rechtkadaster). Dengan berlakunya PP No 24 Tahun 1997. batas– batasanya serta luas bidang – bidang tanah yang disebut juga kepastian mengenai Objek Hak ( Departemen Dalam Negeri. Kepastian hukum disini dimaksudkan adalah kepastian karena yang menyangkut bidang keagrariaan. seperti berikut ini. khususnya mengenai pemilikan dan penguasaan tanah. 10 Tahun 196. maka untuk pelaksanaan pendaftaran tanah diatur didalam Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun Hak tanggungan ( UU No. 1. Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak yang disebut juga kepastian mengenai subyek b. Hak milik hak guna usaha.ketentuan–ketentuan yang sudah ada pengaturannya secara sendiri–sendiri.1980 : 77) 83 . maka ketentuan ini dinyatakan Tidak berlaku lagi.

hak apstal). dengan kata lain pendaftaran tanah bersifat land information system dan geografis information system (Dalimunthe. Dengan berlakunya UUPA. Oleh sebab itu keberadaan hak-hak adat sampai dengan sekarang masih diakui. bahwa untuk mencegah hakhak adat ini hidup terus di dalam masyarakat.169). maka untuk membuktikan jenis haknya akan memakan waktu yang lama dan ketelitian. Untuk pelaksanaan konvensi hak barat yang sifatnya mempunyai kepastian hukum. 2005. 84 . Hal ini bukan berarti bahwa masih terjadi dualisme hukum yang berlaku. disebutkan pada Pasal 4. Penyesuaian hak-hak ini disebut dengan konvensi. karena kesalahan data fisik ataupun data yuridisnya. maka ketentuan konvensinya dibatasi jangka waktunya sampai dengan 24 September 1980. Pendaftaran Tanah dan Konversi. Di dalam ketentuan konvensi disebutkan. hak erfpacht. maka hak-hak atas tanah yang berlaku sebelumnya harus disesuaikan kepada hak-hak yang baru sebagaimana yang disebut pada Pasal 16 UUPA dan menyesuaikannya dengan system yang dianutnya. agar pelaksanaan konvensinya tidak menyebabkan sengketa dikemudian hari. 2 Tahun 1962. Pelaksanaan konvennsi hak-hak barat dan hak-hak adat ini disesuaikan pula dengan sifatsifat ke dua jenis hak tersebut.Dengan adanya kepastian hukum mengenai subyek dan obyek ini maka seseorang yang ingin membeli sebidang tanah tidak perlu lagi mencari cara kejelasan siapa pemiliknya dan dimana letak dan batas – batasnya Dengan pendaftaran tanah juga bertujuan untuk mengetahui bahwa tanah itu pada saat sekarang ini untuk apa dipergunakan. dengan PUPA No. yang aslinya jenis haknya sudah jelas (seperti hak ngendom. Sementara hak-hak adat yang sifatnya sebahagian besar tidak mempunyai kepastian hukum.

10 Tahun 1961. ini merupakan penyempurnaan dari PP No. Meskipun PP No. tanahnya menjadi tanah negara. 24 tahun 1997. maka dirasa perlu mengatur kembali peraturan pelaksana pendaftaran tanah. Sebagai peraturan pelaksana dari pendaftaran tanah yang diatur di dalam UUPA yaitu PP No 10 Tahun 1961. namun tujuan pendaftaran tanah tetap dilakukan dalam rangka mencapai kepastian hukum di bidang perternakan dan sistim publikasi yang negatif masih berlaku yang menggandung unsur positif. sudah mulai diselenggarakan terjadi perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 dan tidak dimintakan penegasan konversi menurut ketentuan-ketentuan peraturan ini. yang 85 . yang berbunyi : “Jika di daerah-daerah dimana Peraturan pemerintah No. 10 Tahun 1961. 10 Tahun 1961. dirasakan selama lebih dari 35 tahun. tentang peraturan pendaftaran tanah yang baru disebutkan bahwa dari 55 juta bidang tanah hak yang memenuhi syarat untuk didaftar baru lebih kurang 16. yaitu pemindahan hak atas tanah. penggadaian tanah atau peminjaman uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan maka permohonan penegasan konvensi dan pendaftaran Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan yang disampaikan kepada Kepala Kantor Pendaftaran Tanah bersama dengan akta yang dibuat alihnya yang membuktikan perbuatan hukum tersebut diatas. maka hak yang bersangkutan dianggap sebagai hak pakai dengan jangka waktu paling lama 5 Tahun sejak berlakunya UUPA dan jika jangka waktu tersebut lampau. Di dalam penjelasan umum PP No. Di dalam akta tersebut hak-hak itu disebut dengan nama bekas hak yang diminta penegasan konvensinya. Jika ketentuan Pasal 4 ini tidak dilaksanakan maka akan diberikan sanksi sebagaimana disebut pada Pasal 8. belum memberi hasil yang memuaskan.“ Di dalam hal perbuatan hukum yang disebutkan dalam Pasal 19 PP No. 24 Tahun 1997.3 juta bidang sudah didaftar.

khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. satuan rumah susun dan hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Azas sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan . untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah. 10 Tahun 1961. dapat - Azas aman dimaksudkan untuk mewujudkan bahwa pendaftaran memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuannya tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat. terjangkau. menyebutkan. terutama pemegang hak atas tanah. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. PP No 10 Tahun 1997. b. namun azas yang paling diitekankan (pasal 2) adalah. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik maka akan memperoleh dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. bahwa tujuan pendaftaran tahan adalah: a. sehingga hasilnya pendaftaran tanah itu sendiri. Pasal 3. Sementara azas yang dianut oleh pendaftaran ini berbeda dengan PP No.akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. pelayanan yang diberikan dalam 86 . Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan pembuatan hukum mengenai bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar c. mutahir dan terbuka. meskipun tetap memakai azas (sistem) publikasi yang negatif yang mengandung unsur positif. aman. azas sederhana. Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan.

Termasuk surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak untuk atas Guna satuan rumah susun serta hak-hak dibidang tertentu pengadaan yang dan membebaninya. sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat. menjamin kepastian hukum pemeliharaan tanah faktor kepastian letak dan batas setiap bidang tanah tidak dapat diabaikan. meliputi pengumpulan. 24 Tahun 1997). Jika didalam Peraturan Pemerintah tidak ada disebutkan tentang Pengertian Pendaftaran Tanah. disebutkanlah pada Pasal 1 angka 1 tentang pengertian pendaftaran tanah sebagai berikut: 1. dan perjanjian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar. pengolahan.rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang membutuhkan. Azas mutakhir meningkat ialah dengan terpeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan. Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam sehingga data yang tersedia pelaksanaannya dan berkesinambungan harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun. 24 Tahun 1997. maka untuk penyempurnaan sebagaimana yang disebut pada PP No. untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari. pembukuan. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus. Untuk itu perlu diberlakukan azas terbuka (Penjelasan Pasal 2 PPNo. berkesinambungan dan teratur. 87 .

maka tata cara pendaftarannya juga diadakan dengan 2 (dua) cara yaitu: 1. baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan. 88 . Berdasarkan Pasal 19 UUPA dan Pasal 23. 32. Pendaftaran tanah desa deni desa (PP No. 38). Untuk itu diberikan ketentuan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar. 24 Tahun 1997). yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat di dalam UUPA. 32 dan 38 dimana pelaksanaan pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan inisiatif Pemerintah (Pasal 19) dan atas inisiatif yang berkepentingan (Pasal 23. pada Pasal 32 ayat (2) selanjutnya bahwa seseorang tidak dapat lagi menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat itu tidak dimajukan gugatan pada pengadilan. 24 Tahun 1997).10 Tahun 1961) atau disebut dengan pendaftaran tanah secara sistemmatik (PP No. Dikatakan pendaftaran tanah secara desa demi desa atau secara sistematik karena pendaftaran tersebut dilakukan secara serentak disuatu desa/wilayah yang dilakukan dengan suatu sistem. sepanjang data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan (Pasal 32 ayat (1) PP No.Pembuatan tanda bukti hak atas tanah bagi bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar dalam rangka memberikan sertifikat. Disamping itu untuk mempertegas bahwa penggunaan sistem publikasinya yang negatif tetapi mengandung unsur positif. sedangkan tanah itu diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut dengan ikhtikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya (Pasal 32 ayat (2) Peraturan pemerintah No. 24 Tahun 1997).

tukar-menuakr. Peralihan hak karena pewarisan 89 . karena pendaftarannya dilakukan satu demi satu/seperti spora (tidak merata) sesuai dengan permohonan pemegang hak yang berkepentingan. Dikatakan pendaftaran tanah secara individu atau sporadik. Pendaftaran data yuridis yaitu: Peralihan hak karena jual beli. Terjadi perubahan data fisik dan data yuridis yang mengakibatkan harus dilakukan kembali pendaftaran sesuai dengan perubahah tersebut terjadi karena: 1. daftar nama.2. 24 Tahun 1997. pendaftaran tanah secara individu (PP No. Yang dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesusaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran. 10 Tahun 1961) atau pendaftaran tanah secara sporadik (PP No. 10 Tahun 1961 atau Peraturan Pemerintah No. disebut dengan istilah pemeliharaan data pendaftaran tanah. Jika ada pendaftaran tanah yang dilakukan untuk pertama kalinya. surat ukur buku tanah. Baik pendaftaran secara sistematik maupun pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan pada waktu pertamakalinya melakukan pendaftaran tanah atau beberapa obyek pendaftaran tanah. dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.PP No. Dengan kata lain yang dimaksud dengan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. maka diperlukan pula pendaftaran tanah yang berkesinambungan (Continuous Recording . hibah permohonan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahahan hak lainnya. 24 Tahun 1997. b. 10 Tahun 1961) yang didalam PP No. daftar tanah. 24 Tahun 1997). a.

tentang Ketentutan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. menyebutkan: Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mempunyai data fisik dan data yuridis yang tercatat di dalamnya. sepanjang data yang ada dalam surat akan dan bukan tanah hak yang bersangkutan. Kepastian hukum yang dikehendaki di dalam UUPA untuk melindungi pemegang hak atas tanah ternyata dengan sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif ternyata sepenuhnya diharapkan. e. Pengertian sertifikat merupakan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. i. 24 tahun 1997. 90 . Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Pembebanan hak tanggungan Peralihan hak tanggungan Hapusnya hak atas tanah. h.c. g. hak Pembagian hak bersama Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan Perubahan nama akibat pemegang hak ganti nama Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah. (Peraturan Menteri Dalam Negera Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. belum menjamin sepenuhnya perlindungan hukum bagi pemilik Pasal 32 ayat (1) PP No. f. Perubahan data fisik. d. Pasal 94). satuan rumah susun dan hak tanggungan. Putusan Pengadilan atau Penetapan Ketua Pengadilan Pemecahan bidang tanah Pemindahan sebahagian atau beberapa bagian dari bidang tanah Penggabungan dua atau lebih bidang tanah. j. 2. hak pengelolaan. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. yaitu: perseroan atau koperasi milik atau. 3 Tahun 1997.

sebagai berikut: Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan ikhtikad baik dan secara nyata menguasainya. dalam arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar. maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan tersebut.Namun di dalam penjelasan Pasal kembali sebagai berikut: 32 ayat (1) tersebut ditegaskan Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat. karena UUPA menganut sistem hukum yang dimuat oleh hukum hukum adat. maka lembaga “Rechtsverwerking” yang dikenal di dalam hukum adat kemudian dicantumkan pada Pasal 32 ayat (2) PP No. Namun karena UUPA tidak mengenal lembaga “verjaring” kelemahan sistem publikasi negatif ini tidak dapat diantisipasi. Pemberian jangka waktu 5 (lima) tahun tersebut kiranya sudah cukup wajar bagi pemilik tanah yang sah untuk mengetahui bahwa tanah yang telah memberikan perlindungan karena masih diberikannya kesempatan untuk membuktikan sebaliknya yang tercantum dalam sertifikat 91 . 24 Tahun 1997. Pengertian sistem pembuktian negatif yang tercantum dalam pasal ini menunjukkan bahwa pemberian sertifikat atas nama pemilik belum sepenuhnya tersebut. Sudah barang tentu data fisik maupun data yuridis yang tercantum dalam sertifikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan karena data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut. Tetapi kemudian. apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan kepada Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau pembuatan sertifikat tersebut.

maka hilanglah waktunya untuk memiliki kembali tanah tersebut. karena bukti-bukti haknya yang sangat sulit diperoleh. meskipun secara tertulis lembaga “Rechts Verwerking” sebagai lembaga hukum adat sudah dianut oleh UUPA. Oleh Budi Harsono dikatakan bahwa Pasal 32 ayat (2) ini merupakan sarana pengaman yang terbentuk tertulis (Budi Harsono.dikuasai oleh orang lain. bahwa jangka waktu 5 tahun tersebut sudah sama miliknya bahwa tanahnya sudah termasuk yang ditelantarkan. Tetapi dalam hukum adat terdapat lembaga yang dapat digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah yaitu lembaga “rechtsverwerwerking”. Ketentuan ini dalam UUPA yang dinyatakan hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan (Pasal 27. 34 dan 40 UUPA) adalah sesuai lembaga ini. Pada penjelasan Pasal 32 ayat (2) antara lain: Kelemahan sistem publikasi negatif adalah bahwa pihak yang memang tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu. Hal ini juga dikuatkan dengan tanah terlantar. kemudian tanah. Hukum tanah kita yang memakai dasar hukum adat tidak dapat menggunakan lembaga tersebut. karena hukum adat tidak mengenalnya.tanah itu dikerjakan orang lain. Sementara untuk melalukan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya Pemerintah masih menemui kesulitan. Untuk menuju kepada sistem publikasi yang positif masih jauh dari jangkauan sepanjang pendaftaran tanah untuk seluruh Indonesia belum terlaksana. Kiranya sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif baru merupakan awal dasri penyelamatan bagi pemagang sertifikat sebagai pembuktian yang kuat akan kebenaran haknya. 2003:94). 92 . yang memperolehnya dengan ikhtikad baik. Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahya tidak dikerjakan. Umumnya hal tersebut diatasi dengan menggunakan lembaga acquisitieve verjaring atau adverse possesion.

IV. Hak yang turun-temurun dalam arti memberi kewenangan kepada pemegang haknya untuk mempergunakannya bagi segala macam keperluan. Hak Milik 1. selama waktu yang tidak terbatas. 2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. air dan ruang angkasa yang ada di atasnya. Pasal 20 ini menunjukkan sifat-sifat hak milik yang membedakannya dengan hak-hak lainnya. tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Luasnya hak milik juga meliputi tubuh bumi. HAK . bukan berarti hak milik itu sifatnya mutlak. hak guna bangunan dan hak pakai dan hak lainnya. dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6.HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA A. sebagaimana sifat hak eigendom di dalam KUH Perdata sebagaimana pengertian yang dulu. sepanjang ada kaitannya dengan penggunaan tanah tersebut. tentang hak milik menyebutkan: 1) Hak milik adalah hak turun-temurun. wewenang untuk mengambil hasil dari tubuh bumi yang tidak ada kaitannya dengan 93 . Hak yang terkuat dan terpenuh.Dengan sarana Pasal 32 ayat (2) ini diharapkan bahwa sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif ini secara berangsur-angsur dapat ditingkatkan menjadi sistem publikasi yang positif. seperti hak guna usaha. sepanjang tidak ada larangan untuk itu sesuai dengan fungsi sosial. Pengertian Hak Milik Pasal 20. Meskipun demikian. Sifat hak yang mutlak bertentangan dengan hukum adat dan fungsi sosial tersebut. Hak milik sebagaimana juga dengan hak-hak atas tanah lainnya mempunyai fungsi sosial (Pasal 6). Terkuat dan terpenuh artinya hak yang paling kuat dan paling penuh di antara hak-hak lainnya.

Subyek Hak Milik Sesuai dengan prinsip nasionalitas yang disebut pada Pasal 9 ayat (1). Hak milik kepada orang asing dilarang. bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. bahwa hanya warga negara Indonesia yang boleh mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi. Mengambil hasil bumi (pertambangan) di tubuh bumi memerlukan izin khusus yang disebut dengan Kuasa Pertambangan (Parlindungan. Hanya hak pakai yang boleh 94 . Karena hak milik merupakan hubungan sepenuhnya antara pemilik dengan hak atas tanahnya. 1998:138). maka dia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini. (2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya. dengan ketentuan.penggunaan tanahnya tidak dibenarkan. 2. Pasal 21 menyebutkan sebagai berikut: (1) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. demikian pula warfa negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. (3) Orang-orang yang sesudah berlakunya peraturan ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta. (4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing. air dan ruang angkasa. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan. maka prinsip nasionalitas tersebut berlaku secara utuh. maka pada Pasal 21 disebutkanlah tentang siapa saja yang boleh mempunyai hak milik. maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara. karena perkawinan.

Penjelasan Umum (UUPA) II angka (5) menyebutkan antara lain: Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah. Dengan demikian. maka dapat dicegah usaha-usaha yang bermaksud menghindari ketentuanketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak milik (Pasal 17) Namun pada Pasal 49. menurut Pasal 28. 38 Tahun 1963. hak guna bangunan. selain dari keperluan yang berhubungan dengan keagamaan dan sosial kepada badan-badan hukum yang ada hubungannya dengan perekoNo. Pemberian hak milik kepada badan-badan hukum sosial dan keagamaan hanya dibenarkan oleh Pemerintah sepanjang tanah itu dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial. 35 dan 41).dipunyai oleh orang asing. tapi cukup hak-hak lainnya. tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah. Sesuai dengan keperluan masyarakat sebagaimana disebut pada Penjelasan Umum II angka (5).mian juga dapat diberikan hak milik sebagaimana disebutkan di dalam Peraturan Pemerintah No. asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluankeperluannya yang khusus (hak guna usaha. yaitu: 95 . dikatakan pada ayat (1): Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan utnuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. tentang hak-hak atas tanah untuk keperluan suci dan sosial. hak pakai. ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik. Bahkan badan-badan hukum hanya ditetapkan oleh Pemerintah saja yang boleh mempunyai hak milik tidak semua badan hukum boleh mempunyai hak milik. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.

139). Maka yang bersangkutan harus mengalihkan hak miliknya tersebut kepada WNI dalam jangka waktu 1 tahun. setelah mendengar Menteri Agama. jika lewat waktu tersebut tidak dialihkan. d. 4) Seorang WNI yang mempunyai kewarganegaraan rangkap mempunyai hak milik atas tanah. yaitu: 1) Seorang WNA memperoleh hak milik atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat. masing-masing yang disebutkan pada pasal-pasal 2. tentang batas-batas maksimum juga diberlakukan (Pasal 3). maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada 96 . Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya disebut Bank Negara). b. c. peraturan ini a. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria. Bagi koperasi-koperasi pertanian ketentuan Undang-Undang No. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar Undang-Undang No.Pasal 1: Badan-badan hukum yang disebut di bawah ini dapat mempunyai hak milik atas tanah.3 dan 4. 3) Seorang WNI yang mempunyai hak milik atas tanah kemudian kehilangan warga negara. 2) Percampuran harta karena perkawinan antara WNI dengan WNA. Pada Pasal 21 ayat (3) disebutkan tentang cara-cra WNA (warga negara asing) memperoleh hak milik tanpa disengaja yang artinya karena suatu ketentuan undang-undang yang berlaku baginya mengakibatkan yang bersangkutan mempunyai hak milik atas tanah. 56 Tahun 1960. 79 Tahun 1958 (LN Tahun 1958 No. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

Pertualan tersebut batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. dalam hal pemilikan tanah ia dibedakan dari WNI lainnya. yaitu WNA memperoleh hak milik dengan sengaja. di mana yang bersangkutan berdasarkan perundang-undangan Indonesia setelah memenuhi syarat dapat menjadi WNI. kecuali Badan hukum menurut Pasal 21 ayat (2). 97 . seperti: 1) Melakukan jual beli hak milik atas tanah antara WNI dengan WNA atau kepada yang berkewarganegaraan rangkap. dengan ketentuan hak-hak yang membebaninya tetap berlangsung (Pasal 21 ayat (3) dan (4). 3) Mengalihkan hak milik kepada Badan hukum. kecuali yang bersangkutan tegas menyatakan melepaskan kewarganegaraannya.negara. Sementara menurut undang kewarganegaraan RRC yang menganut Ins Sanguinis (garis keturunan) dimanapun ia berada tetap menjadi warga negara Cina. Khusus mengenai WNI yang mempunyai kewarganegaraan ganda (rangkap). tapi tidak disamakan dengan WNI lainnya. Hal ini terutama dijumpai pada WNI keturunan Cina. Terjadinya Hak Milik Sebagaimana disebutkan pada Penjelasan Umum II angka (1) tentang berlakunya hukum agraria yang disesuaikan dengan hukum rakyat banyak. 2) Mewariskan hak milik atas tanah dengan wasiat kepada WNA. Di luar dari cara-cara yang disebut pada Pasal 21 ayat (3) dan (4) tersebut. 3. meskipun ia adalah juga warga negara Indonesia. Hal ini dengan tegas disebutkan pada penjelasan Pasal 21 sebagai berikut: Sudah selayaknya kiranya bahwa selama orang-orang warga negara membiarkan diri di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan negara lain.

24 Tahun 1997 jo Pasal 60 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Di dalam ketentuan hukum adat. huruf: c. bahwa hak-hak lama dapat didaftarkan sebagai hak milik yang berasal dari hak-hak adat sebagaimana disebut pada ayat (2). maka hubungan antara yang bersangkutan dengan tanah itu semakin erat. 24 Tahun 1997 jo Pasal 61 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. bahwa terjadinya hak milik dapat berdasarkan hukum adat. girik. m. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan. Patuh pajak bumi/Landrente. 3 Tahun 1997 menyebutkan. maka Pasal 5 UUPA maka ditegaskanlah bahwa hukum adat dijadikan dari UUPA. pipil kekitir dan verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah No. Berdasarkan hak membuka tanah ini yang bersangkutan setelah mengusahai tanah tersebut secara terus menerus bahkan turun temurun. 3 Tahun 1997. Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. maka dapat dibuktikan dengan 98 . bahwa seseorang anggota masyarakat hukum adat di dalam masyarakat hukum adat berwenang memiliki bagian-bagian tanah di daerah ulayatnya untuk dikuasai dan diusahai atas izin dari pengetua adatnya yang disebut dengan hak wenang pilih (hak membuka tanah). sementara hubungan tanah dengan hak ulayat semakin renggang. VI dan VII.yaitu yang didasarkan kepada ketentuan-ketentuan hukum adat. 10 Tahun 1961. menyebutkan bahwa apabila sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian tertulis. Ketentuan-Ketentuan Konversi UUPA. f. maka dapatlah diakui yang bersangkutan sebagai pemegang hak milik. maka UUPA tentang Pendaftaran Tanah dapat mendaftarkan tanah dimaksud menjadi hak milik. Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaiman dimaksud dalam Pasal II. Didasarkan kepada hal tersebut Pasal 22 UUPA kemudian menyebutkan pada ayat (4). Selanjutnya Pasal 24 ayat (2) PP No. Berdasarkan ketentuan dari hukum adat tersebut.

tanah bekas tanah partikulir. Ketentuan undang-undang. Penetapan Pemerintah menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. baik oleh yang bersangkutan maupun pendahulu-pendahulunya. seperti: 99 . tanah bekas swapraja. tanah surplus. Apabila permohonannya telah dibakukan dengan cara-cara dan syarat-syarat yang telah ditentukan. tanah absentee. b. Umpamanya kepada yang bersangkutan sebelumnya telah diberikan izin membuka tanah (hak menggarap). Pemberian hak milik berdasarkan tindak lanjut landreform. kepada yang bersangkutan atau dapat diberikan hak milik dengan suatu Surat Keputusan oleh instansi yang berwenang. b. oleh instansi yang berwenang dapat diberikan hak milik. Pasal 22 ayat (2) UUPA selanjutnya menyebutkan sebagai berikut: Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini. yaitu tanah kelebihan maksimum. Pemberian Berdasarkan hak milik berdasarkan ketentuan landreform. Permohonan hak kepada instansi yang berwenang. Jika perlu disertai sumpah. setelah memenuhi syarat yang ditentukan (lihat UU No. tanah eks perkebunan yang dibagi-bagikan kepada rakyat petani gurem dan tunakisma. 56 Tahun1960 dan PP No.penguasaan secara fasik selama 20 tahun berturut-turut atau lebih. yang dituangkan dalam bentuk pernyataan. Terjadinya hak milik berdasarkan Penetepan Pemerintah dapat berdasarkan: a. 224 Tahun 1961). hak milik terjadi karena: a. c. obyek ketentuan landrefrom bahwa tanah-tanah landreform. apabila yang menguasai tanah tersebut telah memenuhi syarat untuk diberikan hak milik.

Tanah hak milik Tanah ulayat b. Pasal 1 angka 1). perkebunan kecil ini (yang menjadi proyek) sebagai plasma. 77/KpTs/Men/73. 91 Tahun 1973 dan No. Tanah negara Apabila obyek Pencetakan Sawah adalah Tanah Negara atau tanah ulayat.1) Pemberian hak milik kepada para transmigran (lihat Parlindungan. maka: 100 . yaitu: a. Pemberian hak milik kepada para transmigran dituangkan dalam Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri dan Menteri Tenaga Kerja & Transmigrasi No. Tanah-tanah yang dibagikan ini kemudian akan diberi hak setelah memenuhi syarat pada waktu menjadi anggota plasma (lihat lebih lanjut dalam tulisan Proyek Inti Rakyat). 54 Tahun 1980. tentang Pelaksanaan Mengenai Pencetakan Sawah. yang khusus dilaksanakan menurut Keputusan Presiden ini (Keputusan Presiden No. Kepada para petani dibagikan tanah 2 hektar untuk membuka lahan perkebunan yang nantinya akan dibina oleh perkebunan besar. Proyek ini adalah proyek untuk membantu para petani di sekitar lokasi perkebunan besar. 3) Pemberian hak milik berdasarkan pencetakan sawah. tentang pelaksanaan proyek pemberian hak milik atas tanah besarta sertifikat bagi para transmigran yang sudah menetap. Di dalam ketentuan Pencetakan Sawah ini ada 3 (tiga) obyek tanah yang menjadi sasaran. Pencetakan sawah adalah kegiatan mengubah fungsi areal tanah bukan sawah menjadi sawah beririgasi. tanggal 9 Juni 1973. 1998:149). c. Perkebunan besar sebagai inti. 2) Pemberian hak milik kepada peserta Proyek Inti Rakyat.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. maka setelah selesai pencetakan sawah tersebut tanahnya dibagikan kepada petani menurut prioritas: 1) 2) 3) 1) Petani yang belum mempunyai tanah Petani yang dimukimkan kembali Petani transmigran Apabila penguasa adat setempat mempertahankan b) Jika obyeknya tanah ulayat.a) Yang obyeknya tanah negara. Dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. maka hubungan antara masyarakat hukum adat dengan penggarap ialah sebagai penggarap turun temurun. menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Apabila konsolidasi tanah telah selesai dilaksanakan. 2005:99): 101 . Pemberian hak milik berdasarkan Konsolidasi Tanah Pasal 1. maka penyelesaian status tanah adalah sebagai berikut (lihat Dalimunthe. d. maka tanah ulayat dimaksud diberikan kepada penggarap dengan hak milik. 2) Apabila penguasa adat setempat dapat menyetujui. maka: status tanahnya sebagai tanah ulayat. pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. 4 Tahun 1991 menyebutkan: Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai pentaan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan. para peserta menyerahkan sebahagian tanahnya sebagai sharing untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum lainnya serta pendayaan pelaksanaan konsolidasi tanah. guna meningkatkan kualitas lingkungan.

4. 3 Tahun 1997) ada 3 tatacara pendaftaran tanah berdasarkan bukti-bukti haknya. b. wewenang Ka Kanwil BPN telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Tanah yang disumbangkan sebagai sharing dilepaskan Jika tanah yang disumbangkan itu sebagai pengganti hak atas tanahnya menjadi tanah negara. Pemberian Hak Atas Tanah Di Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Di dalam ketentuan pelaksanaan pendaftaran Tanah PP No. 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Peraturan Ka BPN No. 6 Tahun 1972 sekarang dengan Keputusan Ka BPN No. Penegasan hak Pengakuan hak Pemberian hak Dengan penegasan hak. Berdasarlan pengakuan hak kepada seseorang dapat 102 . pembiayaan konsolidasi tanah diserahkan kepada para petani yang mempunyai tanah yang sangat kecil atau kepada pihak lain dengan pembayaran kompensasi. pendaftaran tanah dilakukan dengan pembuktian secara fisik. Kepala Kantor Pemberian hak atas tanah diusulkan secara kolektif oleh Pertanahan setempat dan Kepala Kanwil BPN menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (PMDN) No. menurut tata cara retribusi tanah PP No. c. 224 Tahun 1961 untuk tanah No. Sebelum diserahkan kepada petani atas usul Kanwil Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanahnya diproses BPN. Sedangkan dengan pengakuan hak. ketentuan PMDN No.n pertanian diproses menurut. oleh BPN ditetapkan sebagai obyek Konsolidasi Tanah. yaitu dengan: a. pendaftaran tanah dilakukan berdasarkan buktibukti yang sudah ada secara tertulis baik berdasar hak-hak lama maupun hak-hak baru. d. c. b. 3 Tahun 1999. 5 Tahun 1973.a. e.

termasuk tanah negara yang menjadi obyek landrefrom dengan menggunakan daftar isian 310 dengan dilampiri daftar isian 210. apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan secara tertulis. maka dapatlah dikategorikan bahwa pembukuan haknya sebagai pemberian hak dengan cara pengakuan hak. Pemberian Hak Milik yang berasal dari Hak Pengelolaan 103 . 5. Ketua Panitia Ajudikasi mengusulkan secara kolektif kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat pemberian hak atas tanah-tanah negara. 24 Tahun 1997. Ketentuan ini memberikan jalan keluar. dapat digunakan sebagai dasar untuk pembukuan tanah tersebut sebgai milik yang bersangkutan. namun karena pembuktian secara tertulis tidak dapat ditunjukkan. 3 Tahun 1997. 24 Tahun 1997 jo Pasal 61 ayat (1). 210 C.diberikan hak atas tanah sebagaiman disebut pada Pasal 24 ayat (2) PP No. maka penguasaan secara fisik atas bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh yang bersangkutan dan para pendahulu-pendahulunya sebgaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2) PP No. menyebutkan sebagai berikut: Pasal 66 ayat (1): Berdasarkan Berita Acara Penyerahan Data Fasik dan Data Yuridis sebagaimana dimaksud pada Pasal 64 ayat (1). Pemberian hak secara kolektif pada pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 28 ayat (3) c PP No. Peraturan Ka BPN No. tentang pengakuan hak menyebutkan sebagai berikut: Dalam hal kepemilikan atas sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60. 24 Tahun 1997 jo Pasal 66 ayat (1). 210 B. Meskipun pada kenyataannya yang bersangkutan telah menguasai tanah itu secara terus menerus selama 20 tahun atau lebih.

9 Tahun 1965. b. 5 Tahun 1974. tentang “Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan tentang Kebijakan Selanjutnya” hak pengelolaan sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a berisi wewenang untuk: a. pelaksanaan usahanya. tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak 104 . Pasal 6 PMA No. tentang delegasi wewenang hak menguasai dari negara (Pasal 2 ayat (4)). Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan bersangkutan. 8 Tahun 1953 yang sesudah berlakunya UUPA. menyebutkan pada Pasal 3 sebagai berikut: Dengan mengubah seperlunya ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria No.Istilah Hak Pengelolaan ditemui pada Penjelasan Umum II angka 2. jika tanahnya dipergunakan oleh Hak pengelolaan. c. 9 Tahun 1965. jika tanah di samping dipergunakan instansi yang bersangkutan untuk kepentingan tugasnya. untuk kepentingan tugas juga bagian-bagian dari tanah tersebut akan diserahkan kepada pihak ke-3. dikonversi menjadi: a. 1 Tahun 1977. b. Kemudian lahir Ketentuan Konversi Hak Penguasaan yang diatur di dalam Peraturan Pemrintah No. Selanjutnya PMDN No. 9 Tahun 1965. dengan Peraturan Menteri Negara Agraria No. Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ke-3 menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. Hak pakai (khusus). tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah untuk Keperluan Perusahaan. dst. yang kemudian diubah dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No.

air dan ruang angkasa baik yang dihaki oleh seseorang maupun yang tidak.Pengelolaan Serta Pendaftarannya. dan ditujukan kepada Menteri Dalam Neteri atau Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan untuk diberikan dengan hak milik. sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan. lembaga. instansi dan/atau Badan Hukum (milik) Pemerintah untuk pembangunan wilayah pemukiman. 9 Tahun 1999. Bagi tanah-tanah yang sudah dihaki. Dari ketentuan di atas dapat dilihat bahwa dari hak pengelolaan dapat juga diberikan hak milik. Kekuasaan negara yang dimaksudkan itu mengenai semua bumi. Delegasi Wewenang Pemberian Hak Hak menguasai dari negara sebagaimana disebutkan pada Pasal 2 ayat (1) adalah merupakan wewenang Pemerintah Pusat sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat dalam tingkatan yang tertinggi. hak guna bangunan atau hak pakai. dapat diserahkan kepada pihak ketiga. yang dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. hak organisasi negara tersebut telah dibatasi sesuai dengan sifat-sifat hak tersebut (Pasal 4 dan seterusnya pada pasalpasal tentang hak-hak yang dimaksud pada Pasal 16 dan hak-hak lainnya 105 . menegaskan tentang pemberian hak kepada pihak ke-3 yang berasal dari hak pengelolaan. telah dihapuskan. 1 Tahun 1977: Bagian-bagian tanah hak pengelolaan yang diberikan kepada Pemerintah Daerah. meskipun pada kenyataan di lapangan bahwa dari hak pengelolaan lebih sering diberikan hak guna bangunan dan hak pakai. (Selanjutnya tentang hak pengelolaan akan diuraikan di dalam Bab tersendiri. Pasal 2 PMDN No.

24 Tahun 1997 jo Perat Ka BPN No. wewenang itu dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah.yang diatur kemudian). hak guna usaha. 3 Tahun 1999. seperti hak milik. Oleh sebab itu negara dapat memberikan tanah yang belum dipunyai dengan sesuatu hak kepada seseorang atau badan hukum lain dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya. telah disebutkan bahwa Kantor Pertanahan berwenang memberi hak secara kolektif yang berasal dari tanah negara dan tanah-tanah obyek landreform. 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah. hak guna usaha. 6 Tahun 1972 ini. Untuk mempertegas kewenangan yang dilimpahkan kepada instansi di daerah tentang pemberian hak atas tanah serta pembuatan keputusan mengenai pemberian hak atas tanah. Kekuasaan negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuai hak oleh seseorang atau pihak lain adalah lebih luas dan penuh. Di dalam ketentuan Pendaftaran Tanah PP No. karena peraturan ini telah dihapuskan dengan berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Untuk memperlancar pelaksanaan pemberian hak tersebut. Ketentuan PMDN No. maka Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. maka oleh Pemerintah Pusat. menyebutkan sebagai berikut: b) Kewenangan 1) Hak Milik (1) Hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 ha (hektar) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya (Pemerintah Kota) 106 . yaitu hak milik. hak guna bangunan dan hak pakai dan pengelolaan kepada suatu Badan Penguasa. 3 Tahun 1997. Di dalam ketentuan ini yang berwenang memberikan hak atas tanah. selebihnya adalah wewenang Menteri Dalam Negeri. hak guna bangunan serta hak pakai adalah Gubernur Kepala Daerah dalam batas luas tertentu. 3 Tahun 1999. PMDN No. penulis tidak menguraikan secara terperinci.

(Pasal 4).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). kecuali perubahan hak guna usaha menjadi hak lain.n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). baik dalam rangka (d) pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik (lihat Pasal 3). (3) Pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program: (a) (b) (c) Transmigrasi Redistribusi tanah Konsolidasi tanah Pendaftaran tanah secara massal. (2) Semua pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan.(2) Hak milik No. c) Kewenangan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional 1) Hak Milik 107 . (Pasal 6). 2) Hak Guna Bangunan (1) Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). kecuali tanah bekas hak guna usaha. (Pasal 5). kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha. (2) Pemberian hak pakai atas tanah No. 3) Hak Pakai (1) Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 ha (dua hektar). 4) Perubahan Hak Kepala Kantor Pertanahan memberikan keputusan mengenai semua perubahan hak atas tanah. kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha.

3 Tahun 1999 ini. (Pasal 8) 3) Hak Guna Bangunan Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 150. (Pasal 10).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5000 m2 (lima ribu meter persegi).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 150. kecuali yang kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten (Kotamadya sebagaimana dimaksud pada Pasal 3. (b) Pemberian hak milik atas tanah No. kecuali kewenagan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Kota. (b) Pemberian hak pakai atas No. (Pasal 11) Di samping wewenang untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak Peraturan Ka BPN No. pada Pasal 12. keculai yang wewenang pemeberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Kabupaten/Kotamadya. juga 108 . (Pasal 9) 4) Hak Pakai (a) Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha (dua hektar).(a) Pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha (dua hektar).000 m2 (seratus lima puluh ribu meter persegi). (Pasal 7) 2) Hak Guna Usaha Pemberian hak guna usaha yang luasnya tidak lebih dari 200 ha (dua ratus hektar). wewenang Kepala Kantor Pertanahan yang sudah diberi wewenang memberikan Surat Keputusan Pemberian Hak kewenangan itu diambil alih oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional. Ada kalanya jika diperlukan atas laporan Kepala Kantor Pertanahan berdasarkan keadaan di lapangan.000 m2 (seratus lima puluh ribu meter persegi).

Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. 4. kemudian di atur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. apabila atas laporan Ka Kanwil BPN hal tersebut diperlukan berdasarkan keadaan di lapangan. (c) Memberikan keputusan mengenai pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dilimpahkan kewarganegaraannya kepada Ka Kanwil BPN atau Ka Kan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Pendaftaran Hak Milik 109 .diberikan wewenang kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional untuk memberikan Surat Keputusan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah. untuk melaksanakan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum yang tetap. (Pasal 12) d) Kewenangan Nasional (a) (b) dan pembatalan Menetapkan pemberian hak atas tanah yang Memberikan keputusan mengenai pemberian hak atas tanah yang tidak dilimpahkan diberikan secara umum. (b) Pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang kewenangan pemberiannya dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi. 9 Tahun 1999. Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan kewenangannya kepada Ka Kanwil BPN atau kepada Ka Kan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. yaitu: (a) Pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang terdapat cacat hukum dalam penerbitannya.

24 Tahun 1997. Kewajiban melakukan pendaftaran tanah ini bukan saja dibebankan kepada pemerintah namun di dalam ketentuan UUPA. Hal ini dapat dilihat pada Pasal 23 (hak milik). Pasal 32 (hak guna usaha) dan Pasal 38 (hak guna bangunan). kewajiban tersebut juga dibebankan kepada yang berkepentingan. menyebutkan: (1) Hak milik demikian pada setiap peralihan hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak Untuk terselenggaranya tertib 110 . b. pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah. apabila diperlukan.Hak milik sebagai hak yang terkuat dan terpenuh harus memperoleh kepastian hukum. Sebagaimana disebutkan di dalam Peraturan Pemerintah No. Untuk memberikan kepastian hukum Untuk menyediakan informasi kepada dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah. Pasal 23 UUPA. Sebagai landasan hukum pendaftaran tanah di dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diatur pada Pasal 19. menurut ketentuan yang diatur dengan undang-undang. hak milik atas satuan rumah susun. c. administrasi pertanahan. yang menyebutkan sebagai berikut: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Ketentuan Pasal 19 ayat (1) ini mewajibkan kepada Pemerintah agar seluruh wilayah Republik Indonesia dilakukan pendaftaran tanahnya. Mengenai hak-hak lainnya serperti hak pakai. hak milik wakaf diatur tersendiri mengenai pendaftarannya. agar dengan mudah memperoleh data tentang tanah. tentang Pendaftaran tanah. bahwa tujuan pendaftaran tanah adalah: a. hak pengelolaan.

yang dibuat oleh bangsa penjajah. sehingga sering terjadi sengketa tanah sebagai akibat dari kurangnya alat pembuktian terhadap tanah-tanah tersebut. kekitir.lain (2) harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. maka jelaslah bukan untuk kepentingan pembayaran pajak sebagaimana yang dijumpai pada ketentuan yang lama. 24 Tahun 1997. Hal ini didorong pula dengan semakin pesatnya pembangunan yang membutuhkan tanah. verponding Indonesia. Sebagaimana disebutkan bahwa pada zaman penjajahan pendaftaran tanah-tanah hak adat selama dari yang ada di daerah swapraja tanah-tanah di luar daerah swapraja didaftarkan untuk kepentingan pajak. 24 Tahun 1997 menyebutkan sebagai berikut: (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli. pemberian menurut adat juga harus dilakukan menurut ketentuan yang berlaku PP No. tukar menukar. yang disebut dengan Fiscal Cadaster. terutama yang berasal dari hak-hak Indonesia harus didaftarkan. Pasal 37 PP No. Pendaftaran termaksud pada ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. hibah. baik karena jual beli. pemberian dengan wasiat. Sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah ini. hibah pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan 111 . Sesuai dengan sifat hak milik yang dapat beralih serta dialihkan. 10 Tahun 1961 yang selanjutnya diganti dengan PP No. maka apabila hak milik atas tanah akan dialihkan. jelasnya dengan berlakunya UUPA untuk menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah. tukar menukar. girik. Oleh sebab itulah setelah Indonesia merdeka. sehingga hak-hak tanah Indonesia ditemui nama-nama seperti.

hanya dapat didaftarkan. Sesuai dengan fungsi sosial. bahwa setiap orang. Pendaftaran ini disebut dengan Pemeliharaan Data Pendaftaran Perbuatan mengalihkan hak milik atas tanah harus tetap mengacu kepada prinsip nasionalitas sebagaimana telah disebut di atas tentang subjek hak milik (Pasal 37 ayat (2)). karena: 1) Pencabutan hak berdasar Pasal 18 2) Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya 3) Diterlantarkan 4) Ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) b. Hak milik atas tanah juga dapat hapus. Tanahnya musnah Sesuai dengan fungsi sosial hak atas tanah. badan hukum maupun instansi yang mempunyai hubungan dengan tanah wajib memelihara. namun setiap terjadi perubahan data pendaftaran baik data fisik maupun data yuridis tetap harus dilakukan pendaftarannya. kecuali pemindahan hak melalui lelang. menurut Pasal 6 UUPA. maka apabila kepentingan umum menghendaki hak-hak seseorang atas tanah dapat dicabut dengan tetap membayar ganti kerugian yang layak pemiliknya sebagai pengakuan terhadap hak pribadinya. bahwa pendaftaran tidak hanya dilakukan satu kali saja. Hak milik hapus dapat terjadi karena (Pasal 27 UUPA): a. Tanahnya jatuh kepada negara. Pasal ini menunjuk kepada Pasal 19 UUPA.hak lainnya. terkuat. 112 . Meskipun disebutkan bahwa hak milik adalah hak yang turun temurun. karena diterlantarkan. terpenuh. namun hak milik juga dapat hapus. jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku.

sesuai dengan prinsip nasionalitas. apabila yang mempunyai hak milik tersebut berkewarganegaraan asing. apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan haknya atau tidak dipelihara dengan baik. maka meskipun hal ini masih termasuk kepada hak yang kuat. Hapusnya hak milik atas tanah karena musnah.menambah kesuburan tanah dan mencegah kerusakannya (Pasal 15 UUPA) sehingga tanah tersebut berdaya guna dan berhasil guna. B. maka tanah tersebut menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Hapusnya hak milik atas tanah sesuai dengan Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2). Untuk ketegasan mengenai kapan sebidang tanah menjadi tanah terlantar. maka diperlukan pernyataan tertulis dari Menteri atau atas nama Menteri bahwa sebidang tanah telah diterlantarkan. Pasal 28 UUPA. tapi jenis penggunaannya dibatasi. Sebidang tanah dapat dinyatakan sebagai tanah terlantar. hak milik atas tanah tersebut menjadi hapus. tetapi belum memperoleh hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. menyebutkan tentang hak guna usaha sebagai berikut: 113 . Pasal 1 angka 5 PP No. demikian juga dengan jangka waktunya. 36 Tahun 1998 menyebutkan pengertian tanah terlantar sebagai berikut: Tanah terlantar adalah tanah yang diterlantarkan oleh pemegang hak atas tanah. Hak Guna Usaha Berbeda dengan hak milik bahwa hak guna usaha yang secara hirarki berada di urutan ke-2 di bawah hak milik. pemegang hak pengelolaan atau pihak yang telah memperoleh dasar penggunaan atas tanah. jelas jika tanahnya musnah. Jika tanah tersebut sudah dinyatakan sebagai tanah terlantar. atau mengalihkan hak atas tanah dengan sengaja kepada WNA atau yang berkewarganegaraan rangkap.

peternakan dan perikanan tidak mungkin areal kecil. jika dikaitkan dengan Pasal 7 dan Pasal 17 UUPA tentang batas maksimum penguasaan tanah. perikanan dan peternakan. dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik.Ayat (1): Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut pada Pasal 29. 1990:126) –Komentar— Ketentuan-ketentuan tentang hak guna usaha ini sebagaimana diatur di dalam pasal-pasal UUPA ini masih merupakan pokok-pokok saja yang memerlukan pengaturan lebih lanjut. guna perusahaan pertanian. Hal ini dengan tegas disebutkan pada Pasal 50 UUPA. ketiga obyektif HGU ini biasanya memerlukan “labor intensive” dengan teknis perusahaan yang baik (Parlindungan. Menurut Parlindungan. Ayat (3): Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. bahwa Pasal 28 ayat (2) adalah merupakan pengecualian. Ayat (2): Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Ayat (2): 114 . yang berbunyi sebagai berikut: Ayat (1): Ketentuan-ketentuan lebih lanjut menguasai hak milik diatur dengan undang-undang. Alasan pengecualian ini karena usaha pertanian. sesuai dengan perkembangan zaman.

40 Tahun 1996. peraturan perundang-undangan yang diinginkan oleh Pasal 50 UUPA tersebut telah terwujud dengan Peraturan Pemerintah No. Dan atas permintaan pemegang hak dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Sesuai dengan ketentuan Pasal 29 UUPA.Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha. 115 . hak guna bangunan. Namun jika hak guna usaha tersebut memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan untuk paling lama 35 tahun. Selanjutnya di dalam Peraturan Pemerintah No. hak guna bangunan dan hak pakai. Ayat (2): Sesudah jangka waktu hak guna usaha dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir. kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak guna usaha di atas tanah yang sama. Ketentuan undang-undang mengenai hak milik sampai dengan penulisan buku ini belum diundangkan. tentang jangka waktu hak guna usaha. Dari ketentuan pasal ini dapat dilihat bahwa hak guna usaha dapat diperoleh untuk jangka waktu sampai dengan sembilan puluh lima tahun. sementara mengenai hak guna usaha. disebutkan bahwa jangka waktu hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan-peraturan perundang-undangan. 40 Tahun 1996. Pasal 8 menyebutkan tentang jangka waktu hak guna usaha sebagai berikut: Ayat (1): Hak guna usaha sebagaimana disebut pada Pasal 6 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun.

sifat Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang dan tujuan pemberian hak tersebut.asal saja masih memenuhi syarat sebagaimana disebutkan pada Pasal 9 ayat (1) dan (2). a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya atau perpanjangannya. karena: a. Jika tidak dilepaskan dalam jangka waktu tersebut. 40 Tahun 1996). c. serta Pasal 2 ayat (1) PP No. hak. Demikian juga tentang badan hukum haruslah didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Pasal 34 UUPA jo Pasal 17 PP No. b. 40 Tahun 1996. Subyek hak guna usaha adalah: b. maka harus dengan cara Penanaman Modal dengan persetujuan Badan Koordinasi Penanaman Modal dan didirikan menurut hukum Indonesia. Subyek Hak Guna Usaha Warga Negara Indonesia Masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan. maka hak itu hapus demi hukum. 116 . oleh pemegang hak. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 60 UUPA jo Pasal 2 PP No. 40 Tahun 1996 menyebutkan bahwa hak guna usaha hapus. 1. yaitu: a. Apabila pemegang hak guna usaha tidak lagi memenuhi syarat sesuai dengan prinsip nasionalitas sebagaimana disebutkan pada Pasal 9 UUPA dan Pasal 30 ayat (1). Jika perusahaan asing ingin menanamkan modalnya di Indonesia dengan hak guna usaha. maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan haknya tersebut kepada orang yang memenuhi syarat.

yaitu kewajiban mengalihkan HGU tersebut dalam jangka waktu 1 tahun. f. Pemegang yang tidak memenuhi ketentuan dalam Pasal 3 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996. Hak guna usaha tidak dapat terjadi berdasarkan perjanjian antara pemilik hak dengan yang memperoleh hak guna usaha. 2) Putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap. d.13. karena: 1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan (lihat Pasal 12. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. Perpanjangan dan pembaharuan HGU 117 . Tanahnya musnah. Hak guna usaha terjadi sesudah didaftarkan. Diterlantarkan. 3. 40 Tahun 1996 adalah yang dikuasai langsung oleh negara atau disebut juga denagn tanah negara. 2. Dicabut menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996). jika yang bersangkutan tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang HGU. karena HGU tidak dapat berasal dari hak milik. 20 Tahun 1961.b. Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir. c. Oleh sebab itu HGU hanya dapat terjadi berdasarkan Penetapan Pemerintah dengan suatu Surat Keputusan Pemberian HGU. dan 14 PP No. e. g. Perolehan HGU berdasarkan suatu Surat Keputusan Pemberian Hak harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk dibuatkan buku tanahnya dan sertifikat. Obyek Hak Guna Usaha Yang menjadi obyek hak guna usaha adalah disebut pada Pasal 28 ayat (1) UUPA dan Pasal 4 UUPA No.

Hak Pemegang HGU (Pasal 14) peternakan dan perkebunan. perikanan. (1) Berhak melaksanakan usaha di bidang pertanian. c. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan hak guna usaha harus tetap dilakukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan jika memenuhi syarat sebagaimana disebut pada Pasal 9 ayat (1) dan (2): a. hak. Hak dan kewajiban pemegang HGU a. 40 Tahun 1996. (3) HGU dapat dijadikan jaminan hutang Hak tanggungan (Pasal 15). oleh pemegang hak. sifat dan tujuan pemberian haknya. baik itu bagi kepentingan penanaman modal atau bukan. Sama halnya dengan pemberian hak guna usaha perpanjangan dan pembaharuannya juga harus didaftarkan. 4. 118 . b. (2) Berhak mempergunakan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah haknya untuk mendukung usaha sebagaimana disebut pada ayat (1).Sebagaimana disebutkan pada Pasal 8 PP No. bahwa jangka waktu hak guna usaha dapat diperpanjang dan diperbaharui. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang keadaan. Bagi kepentingan penanaman modal permintaan perpanjangan dan pembaharuan dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada waktu pertama kali memajukan permohonan HGU.

Pasal 35 UUPA menyebutkan bahwa: (1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. dengan cara jual beli. 119 . 9) Wajib memberikan jalan keluar atau jalan air ataupun kemudahan bagi pemilih tanah yang terkurung dari lalu lintas umum atau jalan air. C. Hak guna bangunan diletakkan di atas tanah negara atau tanah hak milik. pewarisan (Pasal 16) b. 8) Tidak dibenarkan menyerahkan pengusahaan tanah HGU kepada pihak lain. kecuali yang dibenarkan oleh peraturan perundangundangan. 3) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan. 6) Mengembalikan tanah HGU tersebut kepada negara setelah jangka waktunya berakhir.(4) HGU dapat beralih serta dialihkan kepada orang lain. Kewajiban Pemegang HGU 1) Membayar uang pemasukan kepada negara. hibah. 5) Membuat laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan tanah. tukar menukar. HGB adalah hak yang tidak berdiri sendiri seperti Hak Milik. Hak Guna Bangunan Sebagaimana halnya dengan HGU. 4) Memelihara kesuburan tanah. penyertaan dalam modal. 7) Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. 2) Mengusahakan sendiri HGU tersebut sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria. mencegah kerusakan dan menjaga kelestarian lingkungan hidup.

yang hanya dapat diperbaharui atas kesepakatan kedua belah pihak. Subyek HGB Pasal 36 UUPA dan Pasal 19 PP No. bagi penanaman modal dapat dilakukan permohonannya dapat dilakukan sekaligus pada waktu 120 . Sebagaimana disebutkan di atas bahwa hak guna bangunan dapat diperpanjang dan diperbaharui. b. Hak guna bangunan ini dapat juga diberikan di atas hak pengelolaan (Pasal 21 PP No. Pemberian HGB berdasarkan suatu Surat Keputusan Kantor Pertanahan. 40 Tahun 1996). kecuali HGB di atas hak milik. bahwa hak guna bangunan sesuai dengan namanya. Di atas Hak Milik. c. Kepada yang berkepentingan diberikan sertifikan atas tanah. yaitu warga negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Sebagai pejabat yang ditunjuk untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak diatur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Di atas tanah hak pengelolaan dengan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Di atas tanah negara berdasarkan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh pejabat yang berwenang. Dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun dan diperbaharui kembali untuk jangka waktu 30 tahun. 40 Tahun 1996 menyebutkan tentang subyek HGB. 3 Tahun 1999. Hak guna bangunan yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan dan tanah negara terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. hak tersebut dipergunakan untuk bangunan dan jangka waktu yang diberikan adalah 30 tahun. Perpanjangan dan pembaharuannya sebagaimana halnya dengan HGU. Oleh karena itu HGB dapat terjadi: a. dengan perjanjian antara pemegang Hak milik dengan penerima HGB yang dibuat denga akta PPAT.Berbeda dengan HGU.

Namun demikian secara administratif permohonan perpanjangan ataupun pembaharuan harus tetap dilakukan 2 tahun menjelang berakhirnya jangka waktu sebelumnya. Jika ada ketentuan sebaliknya dari ketentuan di atas berarti ketentuan tersebut tidak sesuai dengan prinsip tanah berfungsi sosial.permohonan HGB-nya. tukar menukar. oleh pemegang hak. pewarisan. 4) Tanah tersebut masih sesuai dengan tata ruang wilayah yang bersangkutan. Dan permohonan dapat dikabulkan dengan syarat: 1) 2) 3) hak. Sebab sebuah bangunan yang masih kokoh dan kuat tidak perlu dirobohkan atau dikosongkan semata-mata untuk jangka waktu hak tersebut berakhir. Menurut Sudargo Gautama: Adanya kemungkinan untuk memperpanjang ini memang sepatutnya dan merupakan suatu hal yang adil. penyertaan dalam modal. 121 . Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan No. sifat dan tujuan pemberiannya. 4 Tahun 1996. HGB dapat beralih serta dialihkan kepada pihak lain. c. HGB dapat juga dijadikan jaminan hutang hak tanggungan. dengan cara jual beli. menyebutkan bahwa hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah: a. Hak milik Hak guna usaha Hak guna bangunan Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang keadaan. b. hibah.

atau perjanjian penggunaan tanah Hak d. Ketentuan Pasal 36 ayat (2) UUPA dan Pasal 20 ayat (2) PP No. Pasal 32. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. 20 Tahun 1961 (tentang Pencabutan Hak). Dicabut berdasarkan Undang-Undang No. Diterlantarkan. b. e. sebagai berikut: Hak guna bangunan hapus karena: a.d. 2) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak antara pemilik dengan pemegang Pengelolaan. Pasal 31. Hapusnya HGB Pasal 40 UUPA jo Pasal 35 Peraturan Ka BPN No. g. Tanahnya musnah. 40 Tahun 1996 menyebutkan tentang hapusnya HGB. 4 Tahun 1996. c. Beralihnya jangka waktu sebgaimana ditetapkan di dalam Surat Keputusan Pemberian Haknya ataupun dalam perjanjian pemberiannya. ataupun pemegang haknya. Hak Pakai Pasal 41 UUPA menyebutkan pengertian hak pakai sebagai berikut: 122 . 3) Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang. Hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. D. sebelum jangka waktunya berakhir karena: 1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggar ketentuan-ketentuan Pasal 30. HGB. f.

(2) Hak pakai dapat diberikan: a. Dengan penggunaan yang berbeda dan jangka waktu yang berbeda. b.(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya. 123 . dapat diartikan sama halnya dengan hak-hak lainnya yaitu hak guna usaha. yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini. hak guna bangunan dan hak pakai yang tujuannya adalah mempergunakan tanah yang bukan miliknya untuk waktu yang tertentu. Dalam rangka usaha penyederhanaan sebagai yang dikemukakan dalam Penjelasan Umum. Di dalam penjelasan pasal demi pasal UUPA disebutkan pula mengenai Pasal 41. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. maka hak-hak tersebut dalam hukum agraria yang baru disebut dengan satu nama saja. pada pokoknya memberi wewenang kepada yang mempunyainya sebagai yang disebutkan pada pasal ini. (3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Jika diperhatikan pengertian hak pakai ini. sebagai berikut: Hak pakai adalah suatu “kumpulan pengertian” dari pada hak-hak yang dikenal dalam hukum pertanahan dengan berbagai nama yang semuanya dengan sedikit perbedaan berhubung dengan keadaan daerah sedaerah. Dengan cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

mengingat bahwa hak-hak atas tanah seseorang pengusahaannya masih berserahkan kepada orang lain dengan cara hak pakai yang namanya berbeda-beda sesuai dengan keadaan daerahnya. sementara bagi hasil dan gadai tanah oleh UUPA masih tetap dibenarkan untuk berlaku. 56 Tahun 1960). yaitu untuk mencegah hubunganhubungan hukum yang bersifat penindasan si lemah oleh si kuat (Pasal 21. Tetapi segala sesuatu harus diselenggarakan menurut ketentuan-ketentuan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya. dan 53. 124 . kiranya sementara waktu yang akan datang masih perlu dibuka kemungkinan adanya penggunaan tanah pertanian oleh orang-orang yang bukan pemiliknya. misalnya secara sewa. bagi hasil. maka sewa untuk tanah pertanian sudah tidak dibenarkan. No.Bahwa hak pakai ini dimasukkan ke dalam hak-hak yang diatur di dalam UUPA. huruf d. yang memberikan penjelasan yang ada kaitannya dengan Pasal 24. Selain dari penggunaan istilah hak pakai pada Pasal 16 ayat (1).mor (7). setelah ada revisi (Perjanjian Bagi Hasil dengan UU No. gadai dan lain sebagainya. Hak-hak ini yang berasal dari hukum adat sesuai dengan kebutuhan masyarakat pertanian. yaitu untuk mencegah terjadinya exploitation de l’homme par l’homme dimana dalam mengadakan perjanjian antara pemilik dan pihak ke-2 tidak dilakukan secara bebas namun diatur dengan syarat-syarat tertentu. maka pada huruf h nya juga ada disebut hak-hak atas tanah yang penggunaannya diserahkan pada orang lain. 2 Tahun 1960 dan Gadai Tanah dengan UU No. gadai tanah. menyebutkan antara lain: Dalam pada itu mengingat akan susunan masyarakat pertanian kita sebagai sekarang ini.41 dan 53).41. seperti sewa. Dilakukannya revisi terhadap ketentuan-ketentuan adat tersebut yang masih dibutuhkan sesuai dengan susunan masyarakat pertanian. berbagi hasil. Pada Penjelasan Umum UUPA angka II.

dapat dikatakan bahwa ada 2 jenis hak pakai. 40 Tahun 1996. meskipun sebenarnya bahwa tanah hak pengelolaan adalah sebahagian dari pelimpahan wewenang hak menguasai dari negara. bahwa hak pakai diberikan untuk jangka waktu: Jenis hak pakai. Jangka Waktu Hak Pakai Sebagaimana disebut pada Pasal 41 ayat (2). e. Tidak sama dengan sewa. 2) Hak pakai publik. yaitu: Keputusan Pemberian Hak. Penggunaannya yaitu untuk mempergunakan dan memungut hasil. atau dengan pembayaran yang bukan sewa atau dapat berupa jasa.Dari Pasal 41 tentang Hak Pakai ini dapat ditarik beberapa pengertian. b. yaitu: 1) Hak pakai privat. 2) Tanah yang berasal dari hak milik. Oleh sebab itu hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan yang tanahnya adalah juga tanah negara. Haknya berasal dari tanah negara dan tanah hak milik. yaitu: a. 1) Untuk tanah yang berasal dari tanah negara. yaitu hak pakai yang jangka waktunya selama tanahnya dieprgunakan untuk keperluan yang tertentu. Dari ketentuan jangka waktu hak pakai yang disebut pada ayat (2). Pasal 41 PP No. menambahkan bahwa hak pakai dapat juga diberikan di atas hak pengelolaan. yaitu hak pakai yang ditentukan jangka waktunya. Terjadi berdasar Surat 125 . Terjadinya hak. Karena penerima hak dapat memperoleh dengan cuma-cuma. terjadi berdasar suatu perjanjian antara pemilik dengan pemegang hak pakai. d. c. maka hak tersebut dapat terjadi berdasar suatu Surat Keputusan dari instansi yang berwenang atas rekomendasi dari pemegang hak pengelolaan.

hanya dimungkinkan diperbaharui dengan mealukan perpanjangan pembaharuan dihadapan PPAT dengan suatu akta. yang kemudian dipertegas lagi dengan PMDN No.a. bahwa hak pakai yang terjadi berdasar Hak Pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu 6 tahun. yang menyebutkan Hak Pakai yang berasal dari Hak Pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu 10 tahun. 6 Tahun 1972. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah. menyebutkan tentang Konversi Hak Penguasaan menjadi hak pakai khusus dan Hak Pengelolaan menyebutkan. Pemerintah Daerah. b. PMA No. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah disebutkan bahwa Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tidak lebih dari 10 tahun. Pasal 45 PP No. Perbedaan dengan hak pakai yang berasal dari Hak Milik. yaitu terhadap hak pakai khusus yang diberikan kepada departemen-departemen. 9 Tahun 1965.n departemen. Selama dipergunakan untuk keperluan tertentu. Perpanjangan dan pembaharuan dapat dikabulkan jika memenuhi syarat yang telah ditentukan. tentunya untuk jangka waktu 25 tahun. lembaga pemerintah No. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional. Untuk jangka waktu tertentu. Untuk perusahaan penanaman modal perpanjangan dan pembaharuan hak pakai dan hak guna bangunan. tidak dapat diperpanjang. menyebutkan pada ayat (1). permohonan perpanjangan dan pembaharuan dapat dimajukan sekaligus pada waktu 126 . Sementara di dalam Ketentuan PMDN No. Badan-Badan keagamaan dan Sosial. bahwa Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun. Pada ayat (2) kemudian disebutkan dapat diperbaharui kembali. UUPA tidak menyebutkan berapa lama jangka waktu yang tertentu tersebut. 40 tahun 1996. 5 Tahun 1973. yaitu terhadap hak pakai privat.

40 Tahun 1996). artinya bahwa WNA dan BH Asing tidak dibenarkan sebagai subyeknya. b. harus sudah dimohon perpanjangan atau pembaharuan Dikabulkannya permohonan jika masih memenuhi syarat: sifat dan tujuan pemberian haknya. yaitu WNA dan BH Asing boleh mempunyai hak pakai asal saja yang bersangkutan berkedudukan di Indonesia. 40 Tahun 1996 mempertegas lagi tentang Subyek Hak Pakai. Selanjutnya Pasal 39 PP No. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.permohonan a. Subyek Hak Pakai adalah: a. 2) Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. (Pasal 47). c. Subyek Hak Pakai Di dalam UUPA Pasal 42 menyebutkan bahwa subyek hak pakai berbeda dengan hak milik. 3) Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud pada Pasal 39 (yaitu sebagai Subyek Hak Pakai) (lihat Pasal 46 PP No. yaitu: Dua tahun menjelang habisnya jangka waktu yang pertama dan kedua. dan 1) Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia berkedudukan di Indonesia d. Warga Negara Indonesia 127 . hak guna usaha dan hak guna bangunan yang menganut prinsip nasionalitas secara utuh. Namun demikian syarat-syarat perpanjangan pembaharuan harus tetap dilaksanakan. Warga Negara Indonesia Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan b. Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah: a. maka untuk hak pakai diberikan kelonggaran. haknya.

b. Bdan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

c. Departemen,
Pemerintah Daerah

Lembaga

Pemerintah

Non

Departemen

dan

d. Badan-badan keagamaan dan sosial e. f. g. asing Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonsia Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional yang berkedudukan di Indonesia adalah orang asing yang

Subyek Hak Pakai yang disebut pada huruf e, diartikan bahwa orang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. (Penjelasan Pasal demi Pasal) Penjelasan lebih lanjut tentang pengertian berkedudukan di Indonesia, selanjutnya diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996, tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. Pada Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah ini disebutkan bahwa yang dimaksudkan dengan Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia adalah Orang Asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Di dalam Penjelasan Umum PP ini diperjelas lagi, maksud dari berkedudukan di Indonesia, sebagai berikut: Secara konkrit tidak perlu harus diartikan sama dengan tempat kediaman atau domisili. Di bidang ekoNo.mi misalnya, orang dapat memiliki kepentingan yang harus dipelihara tanpa harus menunggunya secara fisik, apalagi untuk waktu yang panjang dan secara terus menerus. Kemajuan di bidang tekNo.logi, transportasi dan komunikasi, memungkinkan orang memelihara kepentingan yang dimilikinya di negara lain, tanpa harus menunggunya sendiri. Kadangkala mereka

128

cukup hadir berkala. Dalam keadaan seperti itu, yang mereka perlukan adalah fasilitas tempat tinggal atau hunian, bila secara berkala tetapi teratur harus datang untuk mengurus atau emelihara kepentingannya. Dengan pertimbangan seperti itu, upaya untuk memperjelas makna, “berkedudukan” tadi perlu diperjelas. Pendaftaran Hak Pakai dan Obyek Jaminan UUPA tidak menyebutkan bahwa hak pakai harus didaftarkan sebagaimana halnya dengan hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan yang harus didaftarkan oleh yang berkepentingan. (Pasal 23, 32 dan 38). Demikian juga sebgai obyek jaminan. (Pasal 25, 33 dan 39 UUPA). Ada tafsiran bahwa hak pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang, karena hak pakai tidak didaftarkan. Parlindungan dalam bukunya “Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria”, memberikan komentar tentang pendaftaran hak pakai sebagai berikut: Apakah hak pakai harus didaftarkan, juga merupakan masalah tersendiri oleh karena dari pasal-pasal 41 hingga 43, sama sekali tidak diatur tentang pendaftaran ini sebagaimana ditentukan untuk hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Kelupaan ini segera diperbaiki oleh Departemen Agraria dengan Surat Keputusan Menteri Agraria No. SK VI/5/Ka, tanggal 22 Januari 1962 tentang Pendaftaran Hak Penguasaan dan Hak Pakai, demikian juga tersebut dalam PMA No. 9 Tahun 1965 dan PMA No. 1 Tahun 1966, tentang Pendaftaran Hak Pakai ini. (Parlindungan, 1998:204). Dengan didaftarkannya hak pakai inilah sehingga ada penafsiran pada waktu itu, bahwa hak pakai juga dapat dijadikan jaminan hutang. Dan anggapan ini kemudian dibantah dengan Surat Edaran DLB 3/37/3/73, yang menyatakan:

129

Mengenai didaftarkannya hak pakai, memang hal ini dimaksudkan untuk memberikan suatu kepastian hukum terhadap status hak atas tanah tersebut, akan tetapi ketentuan itu belum dapat berarti bahwa hak pakai tersebut akan dengan sendirinya dapat dibebani hipotik/kredit verbal, walaupun tidak ada ketentuan yang secara kredit verbal tegas melarangnya, karena tafsiran demikian dapata membawa risiko bagi para kreditor. Hak pakai dapat beralih serta dialihkan, dengan cara: a. b. c. d. e. Jual beli Tukar menukar Penyertaan dalam modal Hibah Pewarisan

Peralihan hak pakai di atas hak pengelolaan harus dengan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Demikian juga pengalihan hak pakai di atas hak milik, harus dengan persetujuan pemegang hak milik. Hapusnya Hak Pakai Di dalam ketentuan UUPA tidak ada disebutkan tentang apakah hak pakai dapat hapus dan sebab-sebab hapusnya hak pakai. Teka teki ini telah terjawab pada PP No. 40 Tahun 1996, Pasal 55, di mana disebutkan bahwa: (1) Hak Pakai hapus karena:

a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya. b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik, sebelum jangka waktunya berakhir karena:

130

Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya. atau 2) Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan atau 3) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan yang tetap. d. f. dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebgaimana dimaksud dalam Pasal 50. Pasal 51 dan Pasal 52. Menyerahkan tanah tersebut kembali Diterlantarkan Tanahnya musnah Ketentuan Pasal 40 Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya hak pakai sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dengan 131 . sebelum jangka waktunya berakhir. Dicabut berdasarkan Undang-Undang No. yaitu karena melanggar Pasal 50. (2) Keputusan Presiden. Sebab-sebab hapusnya hak pakai sebgaimana disebut pada Pasal 55 ayat (1) b point 1. yaitu: Pasal 50: a. b. g. c. c.1) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak. Pasal 51 dan Pasal 52. adalah karena tidak melaksanakan kewajiban-kewajiban yang ditetapkan dalam Surat Keputusan Pmberian haknya atau di dalam perjanjian penggunaan haknya. e. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya d. 20 Tahun 1961 e. Membayar uang pemasukan Memelihara tanah dengan baik Menyerahkan sertifikat hak pakai ke Kantor Pertanahan.

sebagai berikut: (1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah. apabila yang bersangkutan tidak memenuhi syarat lagi sebagai pemegang hak pakai. Hal ini disebabkan sesuai dengan sifat hak sewa. Hak Sewa Pasal 44 UUPA menyebutkan tentang hak sewa. Ada kewajiban dari yang bersangkutan untuk mengalihkan haknya kepada yang memnuhi syarat dalam jangka waktu 1 tahun. Memberikan jalan keluar atau jalan air yang terkurung. jika tidak diindahkan. Satu kali atau tiap-tiap waktu tertentu b. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan (3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. uang sewa dapat dibayar pada awal persewaan. apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. yaitu tidak dipenuhinya ketentuan Pasal 40 ayat (2). Hapusnya hak pakai sebagaimana disebut pada ayat (1) huruf g. akan dapat menimbulkan pemerasan. haknya tersebut hapus demi hukum. g.Pasal 51: f. bahwa hak sewa untuk tanah pertanian tidak dibenarkan. (2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan: a. E. Menguasai dan mempergunakan tanah hak pakai selama jangka Pasal 53: waktu yang tertentu. Jika hak sewa dibenarkan untuk tanah pertanian dan ternyata setelah dibayar sewa pada awal perjanjian sementara kemudian 132 . Dari Pasal 44 ayat (1) pasal ini dapat dilihat.

Warga Negara Indonesia Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di dan berkedudukan di Indonesia. Hak Pengelolaan Di dalam UUPA. b. d.tidak diperoleh hasil maka dapat dianggap sebagai pemerasan terhadap golongan ekoNo. karena negara bukan pemilik tanah (Penjelasan Pasal 44 dan 45). Yang Menjadi Subyek Hak Sewa: Pasal 45 menyebutkan yang menjadi pemegang Hak Sewa ialah: a. tegasnya pada Pasal 16 yang mengatur tentang jenisjenis hak-hak atas tanah tidak ada disebut tentang hak pengelolaan. Pasal 11 atar (2) dengan tegas disebutkan ketentuan-ketentuan hukum agraria ini harus dapat menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. Indonesia. 133 . Bahwa prinsip nasionalitas yang dianut oleh hak pakai sama dengan yang dianut oleh hak sewa yaitu prinsip nasionalitas yang tidak utuh F. Namun pada Pasal 2 ayat (4) tentang hak menguasai dari negara yang merupakan wewenang Pemerintah Pusat. Negara tidak dapat menyewakan tanah. Pada Penjelasan Umum II angka (2). yang menyangkut Pasal 2 ayat (4) disebutkan. dapat dilimpahkan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat hukum adat. Hak sewa merupakan hak pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus.mis lemah. Hak sewa tanah pertanian sebgaimana disebut pada Pasal 16 dan Pasal 53 hanya bersifat sementara karena dapat menimbulkan pemerasan. c. antara lain: Kekuasaan negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas dan penuh.mi lemah.

40 Tahun 1996. hak guna usaha. tentang pelaksanaan konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan tentang Pelaksanaan selanjutnya yang menyebutkan bahwa hak penguasaan dikonversi menjadi hak pakai atau hak pengelolaan sesuai dengan peruntukannya. selanjutnya di dalam UUPA. hak pengelolaan adalah sebahagian kecil dari hak menguasai dari negara yang kewenagnannya diberikan kepada instansi tertentu. maka dapat disimpulkan bahwa hak pengelolaan ini tidak termasuk golongan hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 16. dengan sebutan hak pengelolaan. Jika hak pengelolaan ini mengacu kepada Pasal 2 ayat (4). yang kemudian dengan tujuan akan diberikan kepada pihak ketiga. jo Pasal 1 angka 2 PP No. 9 Tahun 1965. Budi Harsono. 9 Tahun 1965). Dengan kernangannya tersebut kepadanya diberikan hak untuk mengusahainya. Baru kemudian istilah Hak Pengelolaan ini muncul dalam Peraturan Menteri Agraria No. 5 Tahun 1965 (PMA No. yang menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang wewenang pelaksanaannya sebahagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. Apa yang dimaksudkan dengan pengertian hak pengelolaan ini selanjutnya tidak ada diuraikan algi pada pasal-pasal. Jawatan atau Daerah Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masingmasing (Pasal 2 ayat (4)).Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di atas negara dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak milik. hak guna bangunan atau hak pakai atau memberinya dalam “pengelolaan” kepada sesuatu badan penguasa (Departemen. tentang Hak Guna Usaha. menyebutkan: 134 . Peraturan Menteri Agraria No.

Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik. yang diatur dalam Pasal 2. Tujuan utamanya adalah. 1 Tahun 1966. Dalam pengadaan dan pemberian tanah itu pemegang haknya diberi kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan sebahagian dari kewenangan negara. cukup dilakukan dengan cara membukakannya dalam daftar tanah tanpa mengeluarkan sertifikat bagi pemegangnya. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan Pasal 9 ayat (1). bahwa: Obyek pendaftaran tanah meliputi: a. bahwa tanah yang bersangkutan disediakan bagi penggunaan oleh pihak-pihak lain yang memerlukan. d. e. hak pengelolaan pada hakikatnya bukan hak atas tanah. 135 . hak guna bangunan dan hak pakai. Namun dengan lahirnya ketentuan-ketentuan perundang-undangan yang menguraikan pengertian hak pengelolaan ini ditambah dengan lahirnya ketentuan-ketentuan pendaftaran hak-hak atas tanah seperti pendaftaran hak pakai dan hak pengelolaan. kemudian Peraturan Pendaftaran Tanah PP No. Sehubungan dengan itu.Hak pengelolaan dalam sistematika hak-hak penguasaan atas tanah tidak dimasukkan dalam golongan hak-hak atas tanah. PMA No. melaksanakan “gempilan” Hak Menguasai dari Negara. Pemegang hak pengelolaan memang mempunyai kewenangan untuk menggunakan tanah yang dihaki dengan keperluan usahanya. c. f. Sementara pada ayat (2) nya disebutkan bahwa tanah negara. hak Tanah hak pengelolaan Tanah wakaf Hak milik atas satuan rumah susun Hak tanggungan Tanah negara guna usaha. b.

bahwa: a. keadaan dan suasana berubah sama sekali. 1. Tanah yang menjadi vrij lansdomein. Untuk keperluan perang. (Staatsblad 1911 No. oleh Pemerintah Jajahan pada waktu itu berpendapat. dianggap ada di bawah penguasaan Departemen BB. 110 yang diubah dengan Stb 1940 No. Jawatan-Jawatan diberi kebebasan untuk mengatur kepentingannya termasuk di dalam mempergunakan tanah. 8 Tahun 1953. Tanah hak milik negara yang bebas (vrij landsdomein) yaitu tanah-tanah milik negara yang tidak ada hak-hak adat di atasnya. Tanah-tanah vrij landsdomein yang penguasaannya tidak nyata-nyata diserahkan kepada suatu Departemen. Ketentuan domein verklaring yang diatur di dalam ketentuan Agrarisch Besluit yang mengakui bahwa negara di samping privat dapat mempunyai hak milik. mengakibatkan terjadinya kesimpangsiuran tentang hukum tanah yang berlaku di Indonesia. meskipun secara berangsur-angur mulai dihapuskan. dianggap ada di bawah penguasaan Departemen itu. BB=Binnenlands Bestuur Di masa pendudukan Jepang. Hal ini benar-benar bertentangan dengan prinsip hukum yang dikehendaki oleh hukum pertanahan di Indonesia yang secara tegas telah dihapuskan oleh UUPA. 430).Oleh sebab itu hak pengelolaan dapat digolongkan kepada salah satu jenis hak-hak atas tanah. 136 . masih banyak produk-produk hukum barat yang masih berlaku. Sampai dengan Indonesia merdeka tegasnya sebelum berlakunya UUPA. Proses Lahirnya Hak Pengelolaan Berlakunya dualisme hukum pertanahan di Indonesia pada zaman penjajahan. karena dibebaskan dari hak-hak milik Indonesia oleh sesuatu Departemen. b. tentang Penguasaan TanahTanah Negara. yaitu berlakunya hukum adat dan hukum barat. Untuk menghapuskan prinsip domein negara ini maka dilaksanakanlah PP No.

atau Daerah Swatantra untuk menyelenggarakan kepentingan daerahnya). Pasal 2 Peraturan Pemerintah ini menyebutkan. maka penguasaan atas tanah negara ada pada Menteri Dalam Negeri. bahwa: Kecuali jika penguasaan atas tanah negara dengan undang-undang atau peraturan lain pada waktu berlakunya Peraturan Pemerintah ini. Jawatan atau Daerah Swatantra untuk keperluan-keperluan tersebut dalam Pasal 4 (Penulis: untuk melaksanakan kepentingan tertentu dari Kementerian atau Jawatan itu. maka ini berhak: 137 . agar selanjutnya tanah-tanah yang tidak tegas status penguasaannya dapat mudah diatur kembali. Dengan Peraturan Pemerintah No. Bahkan banyak yang diterlantarkan karena tidak dibutuhkan penggarapan-penggarapan oleh rakyat pun merajalela. Di dalam hal penguasaan tersebut dalam Pasal 2 ada pada Menyerahkan penguasaan itu kepada suatu Kementerian. Menteri Dalam Negeri.Tanah-tanah negara banyak dipergunakan yang menyimpang dari peruntukannya atau yang dipindahtangankan. Tindakan-tindakan dari berbagai Jawatan yang tidak menunjukkan garis-garis kebijaksanaan yang sama antara satu dan lainnya. 8 Tahun 1953 yang tujuannya disamping untuk menghilangkan keraguraguan perihal hak-hak penguasaan atas berbaagai tanah negara yang sekaligus menghapuskan tanah domein (domein verklaring). Jawatan atau Daerah Swatantra. Pasal ini dimaksudkan agar tanah yang belum diserahkan penguasaannya kepada departemen-departemen atau daerah Swatantra pengawasannya berada dalam satu tangan. yang menimbulkan kesimpangsiuran dalam urusan penguasaan tanah memerlukan pengaturan yang lebih tegas. yang berbunyi sebagai berikut: 1. telah diserahkan kepada suatu Kementerian. Hal ini ditegaskan pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah ini. a.

Dengan kata lain hak penguasaan yang dilimpahkan tersebut. Jawatan atau Daerah Swatantra sebagai tersebut pada Pasal 2 maka Menteri Dalam Negeri pun berhak mengadakan pengawasan terhadap penggunaan tanah itu dan bertindak menurut ketentuan dalam Pasal 8. bahwa penguasaan atas tanah negara yang dilimpahkan tersebut bertujuan untuk kemudian diberikan kepada pihak lain dengan suatu hak menurut ketentuan Menteri Dalam Negeri. departemen dan Jawatan. sebagaimana disebutkan pada Pasal 4. Jawatan atau Daerah Swatantra untuk kepentingan pelaksanaan tugasnya. 2) Untuk kemudian bagian-bagian dari tanah tersebut akan diberikan kepada pihak ketiga dengan sesuatu hak. tugasnya. maka dapat ditarik kesimpulan bahwa hak penguasaan yang dilimpahkan kepada daerah-daerah swatantra. maka pada Pasal 12 disebutkan pula. c. Mengawasi agar supaya tanah negara tersebut pada sub a dipergunakan sesuai dengan peruntukannya dan bertindak menurut ketentuan tersebut dalam Pasal 8. Merencanakan peruntukan. Dalam penguasaan atas tanah negara waktu mulai berlakunya Peraturan Pemerintah ini telah diserahkan kepada suatu Kementerian. 1989:6) Di samping hak penguasaan yang diberikan kepada Kementerian. 2. 8 Tahun 1953 ini. meliputi: a. Kalau disimak PP No. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan 138 . terdiri: 1) Untuk dipergunakan untuk pelaksanaan tugasnya. b.b. penggunaan tanah tersebut. Menerima uang pemasukan/ganti rugi atau uang wajib tahunan (Parlindungan.

bahwa: Di samping hak milik. Di dalam ketentuan konversi tidak ada disebut tentang hak penguasaan yang berarti bahwa hak penguasan masih. 1989:7) Dengan berlakunya UUPA yang pada Pasal 16 telah diatur tentang macam-macam hak atas tanah yang menyebutkan pula di dalam ketentuan konversi hak-hak yang lama (hak adat dan hak barat) harus disesuaikan dengan hak-hak yang disebut di dalam UUPA. maka dengan SK VI/5/Ka. 2. Jawatan atau Daerah Swatantra atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara. hak guna usaha dan hak guna bangunan harus didaftarkan. Hak Penguasaan (beheer) oleh sesuatu Departemen. hak guna usaha dan hak guna bangunan. berdasarkan Peraturan Pemerintah No. bahwa jika jangka waktunya tidak ditentukan. dianggap perlu mendaftarkan hak pakai dan hak penguasaan. Mengingat bahwa di dalam UUPA. maka Pemerintah Daerah tersebut dapat menarik uang pemasukan atau ganti rugi ataupun uang wajib tahunan untuk uang pemasukan kas daerahnya. 10 Tahun 1961 (LN Tahun 1961 No. 8 Tahun 1953 (LN 1953 No.Dan jika diberikan kepada pihak ketiga ini. 1989:7). ini disebutkan bahwa di samping hak milik. Jika di dalam pasal-pasal UUPA tentang hak-hak atas tanah yang mengatur tentang pendaftaran tanah tidak ada disebut pendaftaran tanah hak pakai. maka oleh SK VI/5/Ka. dengan pengertian. maka dianggap sebagai lebih dari 5 tahun. juga harus 139 . (Parlindungan. 28): 1. Hak Pakai yang jangka waktunya lebih dari 5 tahun. (Parlindungan. tentang pendaftaran tanah bahwa hak pakai tidak termasuk yang harus didaftarkan. 14) atau peraturan perundangan lainnya sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah tersebut. tanggal 20 Januari 1962. harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah No.

Bahwa dalam pengertian Kotapraja termasuk Daerah Khusus Ibukota. c. maka setelah pelaksanaan konversi hak eigendom tersebut di dalam tata usaha pendaftaran tanah dicatat sebagai tanah yang berada dalam kekuasaan Kotapraja (Keputusan Menteri Peraturan dan Agraria No. Di dalam SK tersebut disebutkan bahwa wewenang Kotapraja terhadap tanah yang berada dalam kekuasaan (beheer) nya. kami atau pejabat agraria yang kami tunjuk. bahwa hak penguasaan tidak termasuk yang ikut dikonversi. akan dimintakan lebih dahulu pertimbangan Walikota/Kepala Daerah yang bersangkutan. Oleh karena di dalam Ketentuan Konversi sebagaimana disebut di atas. meliputi: a. seperti uang pemasukan dan uang wajib tahunan akan tetap akan berlangsung. d.didaftarkan hak pakai dan hak penguasaan yang disebut pada PP No. Sesuai dengan Ketentuan Konversi Pasal V disebutkan bahwa hak erfpacht dan hak opstal untuk perumahan dikonversi menjadi hak guna bangunan. Jika hak erfpacht atau hak opstal tersebut berasal dari hak eigendom Kotapraja. (Penulis: “kami”=Menteri Pertanian dan Agraria) Bahwa di dalam mempergunakan wewenang tersebut sub a perlu diingat perencanaan wewenang kota yang telah ditetapkan oleh karenanya. SK 12/Ka/1963. maka demi untuk menertibkan konversi hak-hak atas tanah yang sesuai dengan 140 . tentang Konversi Hak Opstal dan Erfpacht di atas tanah eigendom Kotapraja). 8 Tahun 1953. maka di dalam memberikan hak-hak atas tanah-tanah itu. Bahwa penerimaan Kotapraja yang bersangkutan dengan tanah-tanah tersebut. Bahwa wewenang-wewenang yang berhubungan dengan pemberian hak atas tanah-tanah itu memperpanjang/memperbaharui dan pencabutannya serta pemberian izin tentang peralihannya tetap ada pada b.

yang berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instansi yang bersangkutan. maka hak penguasaan tersebut di atas dikonversi menjadi hak pengelolaan. yang berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instanasi yang bersangkutan. Dengan Peraturan Menteri Agraria (PMA) No. sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 dan 6. Untuk melaksanakan kepentingan tertentu dan kepentingan daerahnya (Pasal 4 PP No. 8 Tahun 1953. 8 Tahun 1953. 9 Tahun 1965. Jawatan atau Daerah Swatantra. Selanjutnya Pasal 2. sebagaimana disebutkan bahwa hak penguasaan yang diberikan kepada Kementerian. yang bertujuan: 1. menyebutkan: Jika tanah negara sebagai dimaksud dalam Pasal 1 selain dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri. maka dipandang perlu mengatur kembali konversi hak penguasaan yang diatur di dalam PP No. yang diberikan kepada Departemen-departemen. disebutkan bahwa: Hak Penguasaan atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No.Ketentuan UUPA. 8 Tahun 1953. dimaksudkan juga untuk dapat diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga. 141 . Direktorat-direktorat dan Daerah-daerah Swatantra sebelum berlakunya peraturan ini sepanjang tanah-tanah tersebut hanya dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri dikonversi menjadi hak pakai sebagai dimaksud dalam UndangUndang Pokok Agraria. 8 Tahun 1953). ditetapkan Ketentuan Konversi Hak Penguasaan atas tanah negara dan Ketentuanketentuan Kebijaksanaan selanjutnya pada Pasal 1. Di dalam PP No.

Menggunakan a. 9 Tahun 1965. menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di 142 . Pada Pasal 6 PMA No. Hak Pakai (khusus) b. Hak Pengelolaan Yang kemudian pada PMA No. Dengan tujuan untuk kemudian diberikan kepada pihak lain dengan sesuatu hak (Pasal 12). diberikan penjelasan tentang pengertian Hak Pengelolaan. Dengan kata lain lahirnya hak pengelolaan ini secara tegas setelah Ketentuan Konversi Hak Penguasaan yang diatur di dalam PMA No. yaitu sesuai dengan sifatnya. d. menjadi: a. Tanah yang luasnya maksimum 1000 m2 (seribu meter persegi). Berdasar penggunaan inilah Ketentuan Konversi yang diatur dengan PMA No. (2) Wewenang untuk menyerahkan tanah kepada pihak ketiga sebgai dimaksud dalam ayat (1) huruf c di atas terbatas pada: b. Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib tahunan. 9 Tahun 1965. 9 Tahun 1965 disebutkan tentang wewenang yang diberikan kepada pemegang hak pengelolaan. c. konversinya terbagi dua (menjadi 2 jenis hak). sebagai berikut: (1) Hak Pengelolaan sebagai dimaksud dalam Pasal 2 dan Pasal 5 di atas. Hanya kepada warga negara Indonesia dan badan hukum yang dibentuk Indonesia.2. 9 Tahun 1965 tersebut. tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut. memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk: a. b. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 tahun.

Jangka waktu. yang dibenarkan sebagai Subyek Hak Pakai hanyalah warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. baru sesudah lahirnya PP No. Mengenai subyek hak pakai. Sedangkan pada Pasal 42 UUPA jo Pasal 39 PP No. 6 Tahun 1972. Pemberian hak yang untuk pertama kalinya saja. 9 Tahun 1965 ini dapat diambil beberapa ketentuan sebagai berikut: 1. Pada PMA No. disebutkan pula jangka waktu hak pakai yang dapat diberikan oleh instansi yang berwenang. maka disebutlah bahwa jangka waktu hak pakai. 143 . yaitu: a.c. Dari ketentuan UUPA No. 9 Tahun 1965 ini. Dengan lahirnya PMA No. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak atas Tanah. Pada UUPA tidak ada disebut jangka waktu. b. perpanjangan dan penggantian hak tersebut akan dilakukan oleh instansi agraria yang bersangkutan dengan pada azasnya tidak mengurangi penghasilan yang diterima sebelumnya oleh pemegang hak. 9 Tahun 1965. dengan ketentuan bahwa perubahan. Ada perbedaan antara hak pakai di dalam UUPA Pasal 42 dan PP No. yaitu 6 tahun kemudian pada PMDN No. c. 3 Tahun 1999). Pada PMA No. Subyek Hak Pakai termasuk WNA. tetapi berada pada instansi yang mempunyai wewenang (lihat Peraturan Ka BPN No. Tetapi dengan lahirnya Ketentuan PMDN No. adalah 10 tahun. Badan Hukum Asing. 40 disebut dengan tegas jangka waktu hak pakai yaitu 25 tahun. 9 Tahun 1965. 4 tahun 1996. Pasal 39. tentang yang berwenang memberikan Hak Pakai tersebut adalah Pemegang Hak Pengelolaan dengan luas dibatasi sampai dengan 1000 m2. 3 Tahun 1999 wewenang tersebut tidak lagi ada pada pemegang Hak Pengelolaan. 40 Tahun 1996. 6 Tahun 1972 dan Peraturan Ka BPN No.

dalam pengertian memberikannya dalam pengelolaan (Penjelasan Umum UUPA No.. yang sekaligus menghapuskan SK tersebut Pendafaratan Hak Pakai pada PMA No. II angka (2)). oleh Budi HarsoNo. Selain kepada Pemerintah Daerah dan masyarakat-masyarakat hukum adat sebagaimana disebut pada Pasal 2 ayat (4). namun menurut Pasal 9 PMA No. disebut dengan “hak pengelolaan”. perusahaan-perusahaan Negara dan perusahaan-perusahaan Daerah dengan pemberian penguasaan tanah-tanah tertentu dengan apa yang dikenal dengan sebutan hak pengelolaan. 1 Tahun 1966 ini tidak dibatasi jangka waktunya. hal tersebut sudah disebut pada Pasal 2 ayat (4). 1999:266) Jika di dalam Penjelasan Umum UUPA wewenang ini disebut dengan “dalam pengelolaan”. ditegaskan kembali tentang pendaftaran hak pakai dan hak penguasaan yang disebut pada SK VI/5/Ka. maka kemudian pada PMA No. 1 Tahun 1966. disebutkan bahwa: Pelimpahan pelaksanaan sebahagian kewenangan negara tersebut dapat juga dilakukan kepada apa yang disebut Badan-badan Otorita. tahun harus 144 . 9 Tahun 1965. Direktorat-direktorat dan Daerah-daerah Swatantra. bahwa Hak Pakai yang jangka waktunya melebihi 5 didaftarkan. Jika di dalam Pasal 1 PMA No.d. 9 Tahun 1965. Departemen-departemen. yang di dalam UUPA. maka dengan PMA No. Dengan lahirnya hak pakai khusus dan hak pengelolaan yang berasal dari konversi hak penguasaan ini. Hak Pakai tidak disebut termasuk hak yang harus didaftarkan. (Budi HarsoNo. 9 Tahun 1965 jo Pasal 2 tentang Konversi Hak Penguasaan menjadi Hak Pakai dan Hak Pengelolaan yang kewenangannya di tangan. Pada UUPA. tentang pelimpahan wewenang hak menguasai dari negara.

gak pengelolaan sebagai yang dimaksudkan dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a berisikan wewenang untuk: a. namun hanya sebatas perjanjian pemberian hak. maka pihak ketiga harus memajukan permohonan haknya kepada instansy yang berwenang dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. Instansi 145 .Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. sesuai dengan peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. 5 Tahun 1974. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan usahanya. yang meliputi segi-segi peruntukan. tentang “Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-ketentuan Kebijaksanaan Selanjutnya. pemegang pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan penggunaan. 6 Tahun 1972. Meskipun kepada pemegang hak pengelolaan diberikan wewenang untuk menyerahkan bagian-bagian dari hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga. bersangkutan. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan menegaskan kembali tentang pengertian hak pengelolaan sebagai berikut: Pasal 3: Dengan mengubah seperlunya ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria No. Selanjutnya jika sudah dipenuhi persyaratan-persyaratan yang ditentukan dalam perjanjian. b. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada hak tersebut. 9 Tahun 1965. jangka waktu dan keuangannya. c. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah. dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No.

Peraturan Menteri Dalam Negeri No.berwenang dimaksud sesuai dengan ketentuan PMDN No. tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan peruntukan dan penggunaan tanah yang 146 . yang meliputi segi-segi peruntukan. b. hak guna bangunan atau hak pakai. Pada PMDN No. dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang. 1 Tahun 1977). 6 Tahun 1972. Menggunakan usahanya. a. dapat diserahkan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga dengan hak milik. penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan. Hak pengelolaan yang berisi wewenang untuk: Merencanakan bersangkutan. penggunaan jangka waktu dan keuangannya. selanjutnya mengatur tentang bagamana tata cara mengajukan permohonan oleh pihak ketiga dan cara penyelesaian pemberian haknya. c. sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. 3 Tahun 1999 (lihat penjelasan tentang “Delegasi Wewenang Pemberian Hak atas Tanah”). yang kemudian dicabut dan diganti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. Khusus pemberian hak pengelolaan yang diberikan untuk pembangunan wilayah pemukiman. 1 Tahun 1977. (Pasal 2 PMDN No. ini ditegaskna kembali tentang pengertian hak pengelolaan yang dalam Pasal 1 disebutkan bahwa: Yang dimaksud dengan hak pengelolaan dalam peraturan ini adalah: 1. sesuai dengan rencana peruntukan. tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya. 1 tahun 1977.

seperti b. penggunaan tanah tersebut oleh pihak ketiga. batas-batas dan luas tanah yang dimaksud. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. Pemegang hak pengelolaan berkewajiban melengkapi berkasberkas permohonan tersebut dan meneruskannya kepada instansi yang berwenang. Identitas pihak-pihak yang bersangkutan. Syarat-syarat lain yang dipandang perlu. maka pihak ketiga dapat memohon hak milik. penyerahan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan. Letak. g. Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan f. hak guna bangunan atau hak pakai sesuai dengan yang ditetapkan dalam perjanjian kepada instansi yang berwenang dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya. harus dilakukan denagn membuat perjanjian tertulis antara pemegang hak pengelolaan dan pihak ketuga. 147 . Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan Setelah dipenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan dalam perjanjian pembayaran uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. e. d. Jenis penggunaannya.Pemegang hak pengelolaan di dalam menyerahkan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga. dan syaratsyarat lainnya. c. Dengan pendaftaran hak oleh pihak ketiga yang berasal dari hak pengelolaan tidak mengakibatkan hubungan antara pemegang hak pengelolaan dengan tanah tersebut menjadi hapus. Perjanjian tersebut harus memuat antara lain: a. Hak-hak yang diperoleh pihak ketiga tersebut harus didaftarkan.

bahwa: a. bahwa pemberian hak milik. juga berkewajiban membayar uang administrasi kepada Kantor Bendahara Negara sumbangan kepada Yayasan Dune Landrefrom serta biaya pendaftaran tanah. hak guna bangunan. hak guna usaha. 5 Tahun 1973 dan PMDN No. menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. Di dalam ketentuan Peraturan Ka BPN No. b. tersebut untuk pelaksanaan 148 . Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah yang berisi peruntukan tanah dan penggunaan keperluan tanah yang wewenang untuk: 1) Merencanakan bersangkutan.Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Selain pemohon (pihak ketiga) harus memenuhi kewajiban kepada pemegang hak pengelolaan. 9 Tahun 1999) Sebagaimana disebut pada PMDN No. hak guna bangunan dan hak pakai tidak dibedakan tata cara permohonannya apakah yang berasal dari tanah negara ataupun dari tanah hak pengelolaan. 3) Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ketiga. 2) Menggunakan usahanya. 1 Tahun 1977. Permohonan hak milik. Demikian juga tentang kewajiban yang harus dipenuhi olehpenerima hak pada Peraturan Ka BPN disebutkan bahwa selain uang pemasukan kepada negara. penerima hak juga harus membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). hak pakai diajukan oleh pihak ketiga dengan peraturan pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan c. tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya. 9 Tahun 1999.

perpanjangan jangka waktu hak. yang memberikan suatu hak atas tanah negara. kewenangan pelaksanaan sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai negara Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang Pemberian hak atas tanah adalah penetapan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam UUPA. karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan Tata cara pemberian dan pembatalan hak-hak atas tanah yang menggantikan PMDN No. diatur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. tentang Rumah Susun. 5. 2. Wewenang pemberian dan pembatalan hak ini sebagaimana disebut pada Pasal 2 UUPA adalah merupakan Wewenang Pemerintah Pusat yang sebahagiannya dapat dilimpahkan kepada instansi di bawahnya. perubahan hak termasuk pemberian hak di atas hak pengelolaan. 4. antara lain dijelaskan tentang apa yang dimaksud dengan: 1. pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah. 5 Tahun 1973. 16 Tahun 1985. Pada Pasal 1 Ketentuan Umum. Hak atas tanah adalah hak sebagaimana dimaksud di dalam Pasal 16 UUPA dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada Undang-Undang No. Sejauhmana wewenang tersebut telah ditetapkan di dalam ketentuan PMDN No. pembaharuan hak. 3. 9 Tahun 1999. 6 Tahun 149 .

Jika diperhatikan Pasal 1 angka1 tentang pengertian hak atas tanah di samping hak-hak atas tanah yang disebut pada Pasal 16 UUPA. Syarat-syarat pemohon hak secara umum: 1) Pemohon harus sudah menguasai tanah tersebut baik secara fisik maupun secara yuridis. hak guna usaha. peraturan ini menyebutkan: (1) pengelolaan. khusus untuk hak pengelolaan kemudian diganti dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Tentang tata cara pemberian haknya diatur di dalam PMDN No. Pasal 2. Pemberian hak meliputi hak milik. 1 Tahun 1977. 3 Tahun 1999. 5 Tahun 1973 dan PMDN No. (2) Pemberian hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilaksanakan dengan keputusan pemberian hak secara individual atau kolektif atau secara umum. juga termasuk hak milik atas satuan rumah susun yang disebut dalam UU No. Hak milik atas satuan rumah susun dapat didirikan di atas tanah hak miliki. hak pakai atas tanah negara dan hak 150 .1972. Hak milik atas satuan rumah susun tidak dimasukkan. 9 Tahun 1999. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. hak guna bangunan atau hak pakai. sementara pada Pasal 2 hanya menyebutkan hak atas tanah yang ada pada Pasal 16 UUPA dan hak pengelolaan. yang kemudian diganti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. hak guna bangunan. Namun demikian menurut penulis hak milik atas satuan rumah susun sudah termasuk di dalam jenis-jenis hak atas tanah.

Pemberian hak atas tanah dapat dilakukan secara individual atau kolektif. 38 Tahun 1963) c.2) Jika tanah yang dimohon berasal dari tanah hak pengelolaan. yang dilakukan dengan suatu penetapan pemberian hak. Pemberian hak atas tanah secara individual adalah pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau kepada badan hukum tertentu atau kepada beberapa orang atau badan hukum secara bersama-sama sebagai penerima hak bersama. Hak guna bangunan. a. Warga negara Indonesia berkedudukan di Indonesia (Pasal 32) 3. setelah memeperoleh pemajukan berupa perjanjian dari pemegang hak pengelolaan. a. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah (PP No. Tata Cara Permohonan Hak Untuk memajukan permohonan hak. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan 151 . Hak milik. si pemohon harus memenuhi syarat sebagai subyek hak. Bank Pemerintah Pemerintah (Pasal 8) 2. yaitu: 1. 3) Jika berasal dari kawasan hutan harus sudah dilepaskan statusnya sebagai kawasan hutan. d. Pemberian hak atas tanah secara kolektif adalah merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada setiap orang atau badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak. Badan keagamaan dan badan-badan sosial yang ditunjuk oleh b. Warga negara Indonesia b. Hak pakai.

e. c. f. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia b. Bukti pemilikan atau perolehan tanah Pemerintah (lihat Pasal 69) 152 . yang memuat: 1. Foto copy identitas pemohon Izin lokasi Surat persetujuan dari instansi terkait. Warga negara Indonesia Instansi Pemerintah Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia (Pasal 49) Hak milik. bahwa modalnya seluruhnya dari b. Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah Badan Usaha Milik Daerah Badan Otorita Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia d. f. Badan Usaha Milik Negara d. PT Persero Pemberian hak pengelolaan kepada badan hukum tersebut harus sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan hak pengelolaan. Identitas pemohon (badan hukum) – subyek hak pengelolaan. c. g. jika dibutuhkan Surat ukur. e. c. jika ada Surat pernyataan (bukti). Syarat-Syarat Permohonan Hak Pengelolaan Permohonan hak pengelolaan dilakukan secara tertulis.a. Rencana perusahaan jangka pendek dan jangka panjang d. a. 2. e. 4. Data yuridis dan data fisik tanah Dengan lampiran: a.

terutama bagi golongan ekoNo.mi tinggi 153 .mi tinggi yang memerlukan fasilitas yang lebih baik. di samping sebagai akibat dari semakin padatnya penduduk dan pesatnya perdagangan dimana tanah-tanah di pusat-pusat kota sudah semakin terbatas.mi lemah berbeda dengan untuk golongan ekoNo. Kepala Kantor Wilayah setelah meneliti syarat-syaratnya Kepala Kantor Wilayah meneruskan permohonan ke Menteri dengan pendapat dan pertimbangan sebagaimana halnya juga dengan Kepala Kantor Pertanahan. Namun pada saat ini.mi menengah ke bawah dan mereka yang berpenghasilan rendah. komunikasi yang cepat dan lancar. Rusun ini juga dapat disebut dengan Kondominium. Perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai diartikan sebagai perumahan yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dimiliki secara terpisah untuk dihuni. Berdasar pertimbangan-pertimbangan tersebut Menteri menerbitkan Keputusan Pemberian Hak Pengelolaan atau Keputusan PeNo. dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalam masyarakat. Hal ini mutlak diperlukan dan merupakan usaha yang paling baik. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Untuk mengefisienkan pemanfaatan tanah untuk pembangunan perumahan. pembangunan Rusun ini semakin diminati. Perumahan dengan sistim lebih dari satu lantai yang dikenal dengan Rumah Susun (selanjutnya disingkat Rusun) dibangun untuk mengantisipasi kebutuhan akan perumahan. Pembangunan Rusun untuk golongan ekoNo.Tata Cara Pemberian Hak Permohonan diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan. Setelah Ka Kan Pertanahan meneliti kelengkapan data fisik dan data yuridis. G. Jika syarat-syarat sudah dipenuhi meneruskan ke Kantor Wilayah.lakan. perlu dilakukan pembangunan perumahan dengan sistim lebih dari satu lantai. bagi golongan ekoNo.

secara adil dan merata. benda bersama dan tanah bersama. Kondominium (Rusun) yang akan dibangun mau tidak mau akan menimbulkan masalah-masalah baru. oleh karena itu perlu diadakan pengaturan untuk itu. diterbitkan sertifikat hak atas satuan rumah susun. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat. Rumah-rumah susun untuk mengantisipasi kebutuhan akan rumah di daerah perkotaan. disebutkan tentang pengertian hak atas satuan rumah susun (bukan hak milik atas satuan rumah susun). Undang-Undang menyebutkan: Yang dimaksud dengan Rumah Susun adalah gedung bertingkat (kondominium) yang dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan kesatuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian. No. Dalam Penjelasan Umum Undang-Undang ini pada angka 1 disebutkan bahwa kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk: 1. yang dilengkapi dengan bagian bersama. serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia.yang disebut dengan Flat dengan sifat mewah dan mempunyai fasilitas yang lengkap dan sifat-sifat khusus. mulai dari Flat. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun 154 . sebagai berikut (Pasal 124 ayat (1)) (1) Hak atas satuan rumah susun merupakan hak atas satuan yang bersifat perorangan dan terpisah dimiliki oleh perorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak tanah dan sebagai tanda bukti hak atas satuan rumah susun. Di dalam Draft RUU tentang Hak Tanah.

Dengan undang-undang ini lahir suatu dasar hukum untuk Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRusun) yang meliputi: a. 1997:85) Hak kepemilikan atas satuan Rusun (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) merupakan kelembagaan hukum baru. dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama. c. b. benda bersama. sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna. yang memerlukan pendaftaran dalam undang-undang untuk memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemiliknya. Hak kepemilikan perseorangan atas satuan Rusun Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan yang dipergunakan secara terpisah. (Parlindungan. (Pasal 8 ayat (4)) Selain satuan-satuan yang penggunaannya terpisah atas bagian besama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang sifat 155 . Parlindungan menyebutkan bahwa: Dari segi kelestarian lingkungan selalu dipermasalahkan bahwa rumah susun tersebut telah menyekat gerakan angin sehingga menimbulkan bahaya-bahaya angin ribut ataupun pembangunan rumah-rumah kaca. Hak bersama atas tanah. Hak atas bagian bersama. telah ikut membuat udara lebih panas dari sebelumnya. d. Hak bersama atas benda-benda. Yang kesemua ini merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan. rumah susun. Mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang.2.

yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.3.49) Pasal 1 angka 2. dikatakan tentang Hak Ruang Udara sebagai berikut: (3) atas permukaan Hak ruang udara merupakan hak yang berada di tanah dengan dimensi atau ruang tertentu “Benda Bersama” adalah benda yang bukan emrupakan bagian rumah susun. 1992: 48. Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya. Pasal 124 ayat (3) Draft RUU tentang Hak Tanah.6 tentang Ketentuan Umum menyebutkan: (1) “Satuan Rumah Susun” adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian. menyebutkan tentang Hak Ruang Udara yang merupakan suatu hal yang sangat penting dicantumkan di dalam pembangunan rumah susun. sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama. tetapi yang dimiliki bersama secara 156 . Pada ayat (3) pasal tersebut. (5) “Tanah Bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. (4) tidak terpisah. (Parlindungan. (3) “Bagian Bersama” adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.5. karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak.dan fungsinya harus digunakan dan dimiliki bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan.4. (2) “Lingkungan” adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya. yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

balok. saluran. atap. pipa-pipa. karena semuanya merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi. tangga lift. benda bersama dan tanah bersama. selasar. Pasal 7 selanjutnya menyebutkan: (1) Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik. maupun persyaratan dan tata cara perolehannya. baik mengenai jumlah. serta keserasian. gas. kualitas bangunan. telekomunikasi. talang air. wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan. Pembangunan Rusun dapat dilakukan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah (BUMN atau BUMD).berdasarkan pencahayaan. dinding. keamanan hubungan ke dalam maupun ke luar. serta ruang umum. bangunan sarana sosial. hak guna bangunan. Penghuni rusun tidak dapat menghindari atau melepaskan diri dari kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama. Yang termasuk dalam bagian bersama dari bangunan Rusun antara lain pondasi. tempat bermain. tempat parkir yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan Rusun. Koperasi dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu serta Swadaya Masyarakat. 157 . berlaku terhadap konstruksi. Pembangunan Rusun disesuaikan dengan keperluan dan kemampuan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah. lantai. lingkungan. Yang termasuk pada benda bersama terdiri dari bangunan-bangunan pertamanan. rumah ibadah. persyaratan peredaran yang udara. (2) Penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan. jaringan listrik. hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Bagian bersama Benda bersama Tanah bersama Pemisahan itu harus jelas diuraikan dalam bentuk gambar dan uraianuraiannya. sebagai dasar penetapan hak milik untuk kemudian dapat diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan Rusun. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan. izin layak huni serta 158 . Pemisahan hak atas satuan Rusun harus dibuat dengan suatu akta pemisahan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat yang dilampiri gambar uraian dan batas-batas. Akta tersebut kemudian harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah. b. Pemisahan Hak Atas Satuan Rusun Penyelenggara pembangunan Rusun wajib memisahkan Rusun atas satuan Rusun yang meliputi: a. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing satuan. c. batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sesuai dengan pemisahan Rusun dengan nilai perbandingan secara proposional. c. b.(3) Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian-bagian dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas: a. Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perorangan.

agar tanah bersama yang merupakan bagian dari hak milik atas satuan Rusun yang bersangkutan memperoleh status hak guna bangunan. benda bersama. Sedangkan di dalam Undang-Undang Rumah Susun dari hak pengelolaan hanya dapat diberikan hak guna bangunan dan hak pakai. hak guna bangunan dan hak pakai. 1 Tahun 1977. Dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Pasal tersebut berbunyi sebagai berikut (Pasal 124 ayat (2)): (2) Penyelenggara pembangunan rumah susun wajib meminta pengesahan dari Kantor Pertanahan dari masing-masing satuan rumah susun. Bagi pemegang hak pengelolaan penyelenggaranya harus lebih dahulu menyelesaikan status hak guna bangunannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Di dalam Draft RUU tentang Hak Tanah bahwa pemisahan atas masingmasing satuan rumah susun pengesahannya bukan dari Pemerintah Daerah setempat tetapi oleh Kantor Pertanahan dengan melampirkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. Jika di atas dikatakan bahwa di dalam Undang-Undang Rumah Susun pemegang hak pengelolaan harus menyelesaikan lebih dulu status hak guna bangunannya di atas tanah hak pengelolaan. atau hak pakai diajukan oleh pihak ketiga yang memperoleh penunjukan/penyerahan dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. Sedangkan pada PMDN No. tanah bersama beserta uraian perbandingan proporsionalnya dengan melampirkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. baru dapat diserahkan pada pihak ketiga. Hak milik atas satuan Rusun terjadi setelah didaftarkan akta pemisahan dengan dibuatnya buku tanah untuk setiap satuan Rusun.warkah lainnya. 1 Tahun 1977. bahwa permohonan hak milik. dikatakan bahwa dari hak pengelolaan diberikan hak milik. 9 159 . Di dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. bagian bersama. hak guna bangunan. Pemberian status hak guna bangunan itu harus sudah selesai sebelum satuan Rusun yang bersangkutan dijual.

. masing-masing sebesar nilai prebandingan proporsionalnya (Bud Piter dalam Budi HarsoNo. juga pemilikan bersama atas tanah bersama. bagian bersama dan benda bersama. Maka sertifikat HMSRS tersebut selain merupakan alat bukti pemilikan SRS-nya. Sertifikat hak milik atas Rusun terdiri dari: a. sekaligus juga merupakan alat bukti hak bersama atas tanah bersama. Satuan rumah susun yang bersangkutan. yang disebut “Common property” diterbitkan satu sertifikat tersendiri atas nama satu “body corporate” (Dalam UU No. tanah bersama. Dengan didaftarkannya hak-hak yang diberikan kepada pihak ketiga tidak mengakibatkan hapusnya hubungan hukum antara pemegang hak pengelolaan dengan tanah tersebut. b. 1999:337. satuan Rusun yang dimiliki. benda bersama. Hak milik atas satuan Rusun meliputi hak atas bagian bersama. Kita ketahui bahwa hak milik atas satuan Rumah Susun selain meliputi pemilikan atas SRS yang bersangkutan. Salinan buku tanah dan surat ukur hak atas tanah bersama.338). Gambar denah tingkat Rusun yang bersangkutan yang menunjukkan 160 . kepada pemilik diberikan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat hak milik atas satuan Rusun.Tahun 1999. pihak ketiga memohon hak guna bangunan atau hak pakai kepada instansi yang berwenang dengan melampirkan akta perjanjian penggunaan tanah antara pemegang hak pengelolaan dengan pihak ketiga. 16 Tahun 1985: Perhimpunan Penghuni) sebagai badan hukum yang mewakili para pemilik satuan. Di negara bagian New South Wales (Australia) misalnya untuk tanah bersama dan benda bersama tersebut. yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan kesatuan hukum yang bersangkutan yang menimbulkan hak dan kewajiban dan tanggung jawab bagi pemiliknya. Dalam rangka menjamin kepastian hukum bagi pemilik satuan Rusun. bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proporsionalnya.

Sertifikat tersebut harus sudah ada sebelum satuan Rusun yang bersangkutan dijual. 161 . Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama. untuk kemudian dapat diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan Rusun. benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan. pengembang) untuk melakukan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun dengan pembauatan akta pemisahan dan disahkan oleh instansi yang berwenang (Penjelasan Umum Tentang UU Rusun). benda bersama dan tanah bersama. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa pemberian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan Rusun kepunyaan bersama atau beberapa orang atau badan hukum dapat diterbitkan satu sertifikat yang diberikan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukkan tertulis para pemegang hak bersama lainnya.c. Pengaturan atas bagian bangunan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang mengandung hak atas bagian bersama. batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sesuai dengan pemisahan Rusun dengan nilai perbandingan secara proporsional sebagai dasar penetapan hak milik. Pemisahan itu harus diuraikan dengan jelas dalam bentuk gambar serta uraian-uraian. Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen yang merupakan alat bukti hak milik atas satuan Rusun. Pasal 31 ayat (4) PP No. yang memberikan landasan bagi sistim pembangunan mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan (developer. Kemudian pada ayat (5) disebutkan bahwa mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan Rusun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat sejumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.

mempunyai nilai perbandingan proporsional yang sama. menyebutkan: (1) Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun meliputi bagian bersama. Pasal 39 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. (4) Akta pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah. kecuali ditentukan lain yang dipakai sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. uraian. uraian dan batas-batasnya. dengan penyesuaian seperlunya sesuai dengan kenyataan yang dilakukan dengan pembuatan akta pemisahan.Pemisahan hak atas satuan Rusun harus dibuat dengan suatu akta pemisahan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah Setempat (Bupati. (2) Pertelaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang berkaitan dengan satuan-satuan yang terjadi karena pemisahan rumah susun menjadi hak milik atas satuan rumah susun. 162 . beserta warkah-warkah lainnya. uraian. dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31. (3) Akta pemisahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) disahkan oleh Pemerintah Daerah dilampiri gambar. izin layak huni. tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar. Walikota) yang dilampiri gambar. batasbatasnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 dan Pasal 31. benda bersama.

dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan dengan Satuan Rumah Susun yang dilengkapi pula dengan sertifikat atas Satuan Rumah Susun. Pemindahan hak milik atas satuan Rusun harus dilakukan dihadapan PPAT. benda bersama.(5) Hak milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan. c. 163 . Pasal 42 menyebutkan: Pemindahan hak milik atas satuan rumah susun dan pendaftaran peralihan haknya dilakukan dengan menyampaikan: a. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Berita Acara Lelang. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pemindahan hak (ayat 1) Oleh sebab itu pengalihan Satuan Rumah Susun kepada pihak ketiga hanya dapat dilakukan apabila sudah dilakukan pemisahan Rumah Susun yang sudah selesai dibangun yang meliputi bagian bersama. Peralihan Pembebanan dan Pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak milik atas Rusun sebagaimana halnya sifat hak milik yang mempunyai right to use dan right disposal (hak untuk mempergunakan dan hak untuk mengalihkan) dapat dialihkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni. (6) Bentuk dan tata cara pembuatan Buku Tanah dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diatur oleh Menteri Dalam Negeri. b. d. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan.

dan layak huni. Jika pengalihan hak milik atas satuan Rusun berdasarkan pewarisan maka pendaftaran peralihan haknya dapat dilakukan dengan menyampaikan (Pasal 42 ayat 2): 164 . maka pendapat Budi Harsono dapat dibenarkan sesuai engan sifat Jual-Beli yakni tunai denga dibayar harga obyek Jual-Beli tersebut (walaupun baru sebahagian) maka pada saat itu haknya sudah beralih kepada pembeli sementara penjualan Satuan Rumah Susun baru dapat dilakukan setelah bangunan selesai. Namun oleh Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) yang pendapatnya didukung oleh seorang developer dan pengacara. tetapi tunduk pada Hukum Perjanjian (Maria SW. penjualan Strata Title dengan mengutip terlebih dahulu yang masih dalam perencanaan pembangunan bertentang dengan UU Rumah Susun (Budi Harsono dalam Sumardjono. maka hal tersebut bukan bertentang dengan UU Rumah Susun karena ikatan Jual-Beli tidak termasuk dalam lingkup Hukum Tanah Nasional. Sumardjono. 2006:133). menyatakan bahwa penjualan tersebut tidak melanggar ketentuan UU Rumah Susun. Sumardjono bahwa pendapat Budi Harsono dan Menpera sama-sama dapat dibenarkan dengan alasan: “ Jika pembayaran dimuka dengan pengertian Jual-Beli dengan objek tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah dipahami sebagai perbuatan hukum yang tunduk pada Hukum Tanah Nasional yang berdasarkan konsep hukum adat. bersertifikat.Bagaimana pula penjualan aset Strata Title yang dilakukan dengan cara mengutip terlebih dahulu pembayaran atas Rumah Susun dalam suatu apartemen atau gedung perkantoran yang masih dalam rencana pembangunan? Menurut Budi Harosno. Akan tetapi jika pengutipan pembayaran dilakukan pada saat bangun masuk dalam proses penyelesaian yang ditempuh bukan Jual-Beli. 2006:132). Menurut Maria SW.

e. penghuni. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pewarisan. Surat wasiat atau surat keterangan waris sesuai dengan ketentuan b. jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara. Dibebani fiducia. jika tanahnya tanah hak milik dan hak guna bangunan. Bukti kewarganegaraan ahli waris. Dibebani hipotik. d. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. 165 . 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dimana hipotik masih diberlakukan untuk hak tanggungan. c. f. b. sebagaimana dimaksud pada ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut. hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat dijadikan jaminan hutang dengan: a. jika tanahnya tanah hak milik dan hak guna bangunan. (2) Hipotik atau fiducia dapat juga dibebankan atas tanah. Surat keterangan kematian pewaris. Rumah susun dapat juga dijadikan jaminan hutang sebelum berlakunya Undang-Undang No. Dibebani hipotik. maka Pasal 12 menyebutkan: (1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda-benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan : a. hukum yang berlaku.a.

Akta perubahan dan pemisahan harus didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk dijadikan dasar dalam mengadakan perubahan pada Buku Tanah dan sertifikat-sertifikat hak milik atas satuan Rusun yang bersangkutan (lihat Pasal 48). jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara. 4 Tahun 1988) (Ketentuan Pasal 43 ini telah dihapus dengan berlakunya UndangUndang No. penyelenggara pembangunan dapat mengajukan keberatan kepada Pemerintah Daerah dan Pemerintah Daerah harus memberikan 166 . Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan. b. Pendaftaran hipotik atau fudicia yang bersangkutan dilakukan dengan menyampaikan: a. c. Dibebani fiducia. Apabila terjadi perubahan rencana dalam pelaksanaan pembangunan beberapa rumah susun untuk tahap berikutnya. Jika perhimpunan penghuni tidak memberikan persetujuannya. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan). yang mengakibatkan kenaikan atau penurunan nilai perbandingan proporsional. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pembebanan (pasal 43 PP No. perubahan tersebut oleh penyelenggara pembangunan harus dimintakan persetujuan kepada perhimpunan penghuni dan dalam hal itu harus diadakan perhitungan kembali.b. Perubahan dan Penghapusan Hak Kepemilikan Apabila terjadi perubahan fisik Rusun yang mengakibatkan perubahan nilai perbandingan proporsional harus mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni dan disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat baik mengenai izin bangunan maupun akta pertelaan. Persetujuan perhimpunan penghuni dipergunakan sebagai dasar di dalam membuat akta perubahan pemisahan. Akta pembebanan hipotik atau fiducia.

sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara yang berdasrkan atas: a. yaitu adanya unsur-unsur yang bersifat perseorangan dan terpisah bagian bersama. c. 1997: 162. benda bersama. Hapusanya dalam pengertian pasal ini tidak menghapuskan subyek hukum (pemilik) dan obyek hukumnya (benda).16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun tidak terpenuhi. b. c. d. H. b.keputusan dalam jangka waktu 30 hari (keputusan terakhir dan mengikat (Pasal 47)). Persatuan bangsa Sosialisme Indonesia Peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang- Undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya 167 . dan tanah bersama. dan ruang angkasa ialah hukum adat. Hak milik atas tanahnya hapus menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku Tanah dan bangunannya musnah Terpenuhinya syarat batal Pelepasan hak secara sukarela (Pasal 50) Hapusnya hak milik atas Satuan Rumah Susun karena terpenuhinya syarat batal apabila syarat-syarat yang disebutkan pada Pasal 8 UU No. Hapusnya Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak milik atas Satuan Rumah Susun hapus karena: a. PERWAKAFAN TANAH MILIK Pasal 5 UUPA menyebutkan bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi. 163). air. sehingga yang hapus hanyalah hubungan hukum atas haknya dan pemilik atas Satuan Rumah Susun tetap mempunyai hak secara de facto bendanya (Parlindungan.

peruntukan. Selain dari Pasal 5 dan Pasal 49. Segala sesuatu dengan mengindahkan unsusr-unsur yang bersandar pada hukum agama Bahwa hukum agraria yang berlandaskan kepada Ketuhanan Yang Maha Esa. sebagaimana disebut pada Pasal 49 ayat(2). sebagaimana tercantum dalam landasan idial Pancasila. Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi.d. yaitu mengenai persediaan. yaitu sejak masuknya agama Islam ke Indonesia karena wakaf bersumber dari ajaran agama Islam. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial. air. 168 . Untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya sebagai dimaksud dalam Pasal 14 dapat diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan hak pakai. Perwakafan tanah milik sebagaimana disebut pada Pasal 49 ayat (3) beasal dari lembaga yang dikenal di dalam agama Islam. juga pada Pasal 14 ayat (1) b tentang rencana umum tataguna tanah. bahwa unsur agama harus melekat di dalamnya. 2. dan (3). Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. dan penggunaan bumi. (2). Wakaf secara harfiah dapat diartikan sebagai menahan atau memisahkan sesuatu benda yang kekal sifatnya untuk keperluan kebajikan serta merupakan suatu ibadah yang disyari’ahkan. 3. 1. Hal itu selanjutnya dapat pula dilihat pada Pasal 49 ayat (1). Pewakafan tanah di Indonesia pada dasarnya telah ada jauh sebelum Indonesia merdeka. dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk keperluan peribadatan dan keperluan-kperluan suci lainnya sesuai dengan Dasar Ketuhanan Yang Maha Esa.

tentang Perwakafan Tanah Milik Pasal 1 ayat (1) menyebutkan bahwa: “wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dari harta kekayaannya berupa tanah milik melembagakannya untuk selamalamamya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran Islam. yaitu orang atau orang-orang atau badan hukum yang a. dewasa b. Ada beberapa unsur dan syarat-syarat wakaf. d. e. sitaan. Sehat akalnya Oleh hukum tidak terlarang melakukan perbuatan hukum Atas kehendak sendiri tanpa paksaan orang lain Dalam hal badan hukum maka yang bertindak atas namanya Orang atau orang-orang atau badan hukum yang telah mewakafkan tanah miliknya. Oleh sebab itu fungsi wakaf adalah mengekalkan manfaat benda wakaf sesuai dengan tujuan wakaf (Pasal 2 PP No. Selain dari harus tanah hak milik juga tanah tersebut sedang tidak dibebani oleh sesuatu hak apapun atau tidak ada ikatan. (Soni Harsono. wakaf sebenarnya dapat meliputi berbagai benda meskipun dari berbagai riwayat Hadist masalah wakaf ini adalah mengenai tanah. Wakif. c. yaitu: 1.Dalam Fiqih Islam.28 Tahun 1977.28 Tahun 1977). tetapi beberapa ulama menyatakan bahwa wakaf selain tanah pun boleh asal bendanya tidak langsung musnah (habis) ketika diambil manfaatnya. Syarat-syarat wakaf: adalah pengurus yang sah menurut hukum 169 .” Oleh karena perwakafan tanah merupakan penyerahan tanah dengan tujuan melembagakannya untuk selama-lamanya seyogianya tanah yang diserahkan tersebut haruslah tanah hak milik yang tidak berjangka waktu. atau sengketa. maka lahirlah Peraturan Pemerintah No. 1991: 8) Sebagai tindak lanjut dari Pasal 49 ayat (3) yang menghendaki dibentuknya Peraturan pemerintah untuk melindungi perwakafan tanah.

e. adalah pernyataan kehendak dari wakif untuk mewakafkan tanah miliknya. Warga negara Republik Indonesia (jika perorangan) Sudah dewasa Tidak berada di bawah pengampuan Bertempat Tinggal di Kecamatan tempat letaknya tanah yang di wakafkan Jika nazir berbentuk badan hukum. Ikrar. b. Beragama Islam d. syarat-syaratnya: a. Syarat-syarat ikrar: a. Nazir. Jumlah nazir yang diperbolehkan untuk suatu daerah ditetapkan oleh Menteri Agama berdasarkan kebutuhan Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 ayat (4) bahwa nazir berkewajiban memelihara dan mengurus kekayaan wakaf. Dalam keadaan tertentu penyimpangan ketentuan ayat (1) dapat dilaksanakan setelah terlebih dahulu mendapat persetujuan Menteri Agama. Penyerahan hak-hak atas tanah dari si pemilik (wakaf) kepada si penerima hak harus dengan suatu akta.2. adalah kelompok orang atau badan hukum yang diserahi tugas pemeliharaan dan pengurusan benda wakaf. Mempunyai perwakilan di Kecamatan tempat letaknya tanah yang diwakafkan c. 3. Setiap penyerahan hak-hak atas tanah harus dilakukan dengan suatu akta b. Badan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia b. Syarat-syarat nazir: a. c. Nazir harus didaftarkan pada Kantor Urusan Agama (KUA) Kecamatan setempatuntuk mendapatkan pengesahan d. Sehat jasmani dan rohani 170 . f. Wakif harus mengikrarkan kehendaknya secara jelas dan tegas kepada nazir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf yang dituangkan dalam bentuk Akta Ikrar Wakaf dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.

Oleh karenanya banyak terjadi ahli waris menjual tanah-tanah yang sudah diwakafkan apalagi nazirnya juga sudah tidak ada lagi. antara lain: Setifikat hak milik atau tanda bukti kepemilikan tanah lainnya b. karena surat-surat tanahnya masih berada di tangan wakif. Pihak a. serta menyerahkan kepada PPAIW. Izin Bupati/Walikota (Kepala Kantor Pertanahan) Perwakafan Tanah yang dilakukan sebelum berlakunya PP No. yang mewakafkan tanah diharuskan membawa. Surat keterangan pendaftaran tanah d. Jika terjadi sengketa mengenai perwakafan tanah. 171 .28 Tahun 1977 tidak menyebutkan bahwa apakah ada kemungkinan. Banyak tanah-tanah hak yang diwakafkan hanya dengan ikrar (ijab) oleh pemilik (wakif) dan penerimaan oleh nazir yang tidak dikuti dengan pendaftaran perwakafannya menimbulkan sengketa. harus diselesaikan oleh Pengadilan Agama. Hal ini banyak terjadi pada waktu wakif meninggal dan meninggalkan warisan termasuk tanah yang sudah diwakafkan.otentik. jika Pengadilan Agama tidak dapat menyelesaikan sengketa tersebut dapat diserahkan penyelesaiannya kepada Pengadilan Negeri. Surat Keterangan kepada Kepala Desa yang diperkuat oleh Kepala Kecamatan setempat yang membenarkan kepemilikan tanah dan tidak dalam sengketa c. yang ditetapkan oleh Menteri Agama. Perwakafan tanah harus dilakukan dengan penyerahan secara ikrar dihadapan seorang pejabat yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf. Surat-surat tanah yang sudah tetap ditangan si wakif sehingga ahli warisnya tidak mengetahui atau mungkin juga tidak mau tahu bahwa tanah tersebut sudah diwakafkan.28 Tahun 1977 yaitu yang dilakukan sesuai dengan ketentuan menurut hukum Islam pada saat sekarang ini kurang terlindungi karena tidak adanya kepastian hukum. yang ada adalah ahli waris nazir. PP No.

Untuk meningkatkan pensertifikatan Tanah Wakaf kemudian oleh Menteri Agama bersama dengan Kepala Badan Pertanahan Nasional mengeluarkan Instruksi Bersama No. sitaan.” Oleh sebab itu seyogianya pendaftaran Tanah Milik tersebut dilakukan secara lunas. Namun pihak BPN sendiri mengharapkan agar dibuat Peraturan Perundang-undangan yang membenarkan disamping hak milik hak-hak lainnya juga dapat dijadikan objek perwakafan tanah. bahkan dapat ditingkatkan haknya menjadi hak milik. Hal ini juga kemudian ditegaskan pada Pasal 1 PMDN No. bahkan sebagai hak milik atas tanah. Meskipun hak-hak lainnya tersebut mempunyai batas waktu namun sewaktu-waktu dapat diperpanjang atau diperbaharui. Dengan demikian pemberian Sertifikat Hak Milik dapat dilakukan sekaligus dengan penerbitan Sertifikat Perwakafan Tanah. yang isinya menginstruksikan kepada seluruh 172 .28 Tahun 1977 tersebut dapat diartikan sebagai tanah kepunyaan. Sebagaimana disebutkan bahwa sesuai dengan hakekat wakaf yang harus dilembagakan untuk selama-lamanya maka objek wakaf tanah haruslah hak milik yang tidak ada batasan jangka waktunya. jaminan.28 Tahun 1977. Kiranya tanah milik yang disebut pada Pasal 1 PP No.Perlu kiranya pengawasan secara aktif perkembangan wakaf tanah agar dipergunakan sebagaimana mestinya dan meminta laporan secara berkala terhadap pelaksanaan wakaf dari Kantor Agama setempat.4 Tahun 1990 tentang penyelesaian Sertifikasi Tanah Wakaf. bahwa: “Tanah yang diwakafkan harus merupakan Tanah Hak Milik atau tanah milik yang baik seluruhnya maupun sebahagian harus bebas dari beban. Jika tanahnya belum berstatus hak milik yang mewakafkan tanah tersebut meningkatkan status haknya menjadi hak milik melalui pemohonan kepada instansi yang berwenang. dan sengketa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 4 PP No.6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah mengenai Perwakafan Tanah Milik. ikatan.

jajaran Departemen Agama dan BPN Tk. Banyak perwakafan tanah yang terjadi sebelum berlakunya PP No. Surat Edaran Dirjen Bimas Islam dan Urusan Haji No. Jika tanah-tanah yang telah diwakafkan ini diakui rakyat supaya diproses sertifikatnya sebagai tanah wakaf.032/01/1990 tentang Petunjuk Teknis Instruksi Menteri 173 . Peraturan Menteri Agama Tahun 1978 tentang Perwakafan Tanah Milik 4.6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah mengenai Tanah Wakaf Milik 3. c.D/ED/BA. yang jelas belum terdaftar sehingga tidak jelas statusnya. Penelitian ulang tentang kebenaran adanya perwakafan Mengusahakan bukti-bukti untuk memenuhi persyaratan pewakafan b.15 Tahun 1989 tentang Pembuatan Akta Ikrar Wakaf dan Pensertifikatan Tanah Wakaf 5. Instruksi Menteri Agama No. Pelaksanaan pensertifikatan tanah wakaf yang sudah ada sebelum lahirnya PP No. Peraturan Pemerintah No.28 Tahun 1977. Perlu dilakukan identifikasi dengan langkah-langkah sebagai berikut: a.28 Tahun 1977 banyak ditemui hambatan-hambatan. antara lain: 1. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Mengklasifikasikan status dan penggunaanya tanah agar dapat dibuat Akta Ikrar Wakaf atau Akta Pengganti Akta Ikrar Wakaf dan penerbitan sertifikat Ada beberapa ketentuan perundang-undangan yang mengatur tentang perwakafan tanah.28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik 2. Untuk kejelasan bahwa sebidang tanah telah diwakafkan memerlukan penelitian dengan menelusuri bukti-buktinya agar dibuat akta ikrar wakafnya. I dan II di seluruh Indonesia bahwa pensertifikatan Tanah Wakaf harus diselesaikan bersama-sama oleh instansi terkait dengan mempedomani pelaksanaan Prona.

dan melembagakannya untuk selama-lamanya guna kepentingan ibadah atau keperluan lainnya sesuai dengan ajaran 174 .28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik yang diatur adalah khusus tentang Perwakafan Tanah oleh sebab itu wakaf bukan hanya dikhususkan obyeknya tanah.K004/2981/1990 perihal pejabat yang menandatangani Keputusan tentang Tim Koordinasi Tanah Wakaf tingkat Propinsi dan tingkat Kabupaten/Kotamadya. wakaf berarti menyisihkan harta Dalam Hukum Islam istilah tertentu yang tahan lama untuk diserahkan manfaatnya bagi kepentingan yang sesuai dengan ajaran Syariat Islam. kata kerjanya wakafa yang menurut etimologi berarti menahan atau menghentikan sesuatu. 6.Agama No. Surat Edaran Dirjen Bimas Islam dan Urusan Haji No. Menurut “Satria Efendi” bahwa pengertian wakaf adalah: “Wakaf berasal dari bahasa Arab waqfun. Dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI).4 Tahun 1990 dan No.” (Satria Efendi.D11/5/H. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Jika dalam PP No. Instruksi Bersama Menteri Agama dan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Pasal 215 menyebutkan bahwa: Ayat (1) wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau kelompok orang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dari benda miliknya Islam.24 Tahun 1990 tanggal 30 November 1990 tentang Sertifikasi Tanah Wakaf 7.15 Tahun 1989 tentang Perubahan Akta Ikrar Wakaf Perwakafan Tanah Wakaf. 1991: 163) Yang berarti bahwa benda yang diwakafkan baik benda bergerak maupun tidak bergerak haruslah bendanya yang tahan lama yang manfaatnya dapat diambil secara terus-menerus/berkesinambungan.

41 Tahun 2004 yang pada Pasal 1 angka 1 menyebutkan pengertian wakaf sebagai berikut: “Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan atau menyerahkan sebahagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selama-lamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan atau kesejahteraan umum menurut syariah. (Penjelasan Umum PP No. Kalau disimak isi Pasal 1 ayat (1) ini bahwa pengertian wakaf yang tercantum bukanlah pengertian wakaf pada umumnya. Pada penjelasan umum PP No. Demikian pula mengenai bendanya dibatasi hanya kepada tanah milik. Bentuk-bentuk perwakafan lainnya seperti perwakafan keluarga tidak termasuk yang dimaksud dalam Peraturan Pemerintah ini.28 Tahun 1977 Pasal 1 ayat (1) menyebutkan bahwa: wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dariharta kekayaannya yang berupa Tanah Milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam.28 Tahun 1977) Pengaturan tentang wakaf secara umum kemudian diatur di dalam Undang-Undang No.Menurut PP No.” 175 . 28 Tahun1977 dengan tegas disebut bahwa yang diatur pada Peraturan Pemerintah ini adalah khusus mengenai Wakaf Sosial (untuk umum) atas Tanah Milik. Hal ini juga dimaksudkan untuk menghindari kekacauan di kemudian hari. Pembahasan ini perlu diadakan untuk menghindari kekaburan masalah perwakafan. Wakaf yang dimaksudkan sesuai dengan Peraturan Pemerintah ini dikeluarkan sebagai memenuhi permintaan Pasal 29 ayat (3) UUPA.

1908-542 jo S. maka dengan suatu Surat Keputusan Raja (Koninklijke-biskuit) S. 1909-586.Oleh karena itu khusus untuk pendaftaran tanah wakaf sebagaman diatur uratkemudian secara umum tentang Pendaftaran Tanah yaitu Peraturan Pemerintah No. Oleh karena itu pada waktu itu lembaga hukum jaminan itu dibutuhkan oleh golongan bumi putera. I.3 Tahun 1997 maka pendaftaran pelaksanaan pendaftaran Tanah Wakaf tetap dilakukan menurut Peraturan Pemerintah tersebut.24 Tahun 1997 juga Peraturan Menteri Negara Agraria /Ka BPN No. Hak Tanggungan dalam Undang-Undang Pokok Agraria Dengan berlakunya dualisme Hukum Agraria sebelum berlakunya UUPA maka untuk jaminan perkreditan juga berlaku dualisme hukum. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH 1. apabila hak atas tanahnya tidak dapat dijaminkan dengan hypothek (yang bukan hak-hak barat). Yang dapat dicredietverband adalah: 176 . yaitu lembaga jaminan hypothek untuk hak-hak barat yang diatur pada Pasal 1162 KUH Perdata. yang dimaksud dengan hypothek adalah “suatu hak kebendaan atas benda-benda tak begerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu ikatan (hutang)”. Credietverband adalah penjaminan atas tanah hak milik Indonesia yang merupakan suatu hak kebendaaan atas harta benda yang bertujuan untuk menjadi jaminan bagi memenuhi suatu perikatan. mulai 1 Januari 1910 diberlakukanlah suatu lembaga hukum perkreditan untuk orang Indonesia (bumi putera) dengan nama credietverband yang jaminannya hampir sama dengan hypothek. Pada masyarakat adat ada suatu lembaga jaminan yang disebut dengan gadai yang sifatnya berbeda dengan hypothek karena tanah yang digadaikan (dijaminkan) berpindah ke tangan yang meminjamkan uang.

yaitu negeri. Sementara ketentuan Undang-Undang yang disebut pada Pasal 51 belum terbentuk maka untuk sementara masih tetap mempergunakan ketentuan hipotik dan credietverband (Pasal 57).33. tanah partikulir Hak pakai atas benda humanite Indonesia (desa. menyebutkan: “Dengan adanya ketentuan dalam Pasal Peralihan tersebut sejak dimulai berlakunya UUPA kecuali mengenai obyek yang sudah hypothek dan credietverband. kepunyaan negeri b. Hak pakai atas benda yang belum dibagi-bagi. Hak pakai (hak milik turun-temurun) atas tanah Hak pakai atas benda penduduk. d. Soni Harsono. Dengan berlakunya UUPA lembaga jaminan Hipotik dan Credietverband ini untuk sementara masih tetap berlaku. dan 39 UUPA menyebutkan bahwa hak milik hak guna usaha. 33. sementara belum diciptakannya lembaga jaminan yang sesuai dengan UUPA. marga dan sebagainya) di atas tanah negara milik kaum keluarga Indonesia asli milik perkampungan Indonesia di Bangunan tanam-tanaman atau pembibitan kepunyaan orang Indonesia di atas tanah hak milik Credietverband dibuat dengan akta atentik di hadapan seorang Pegawai Negeri yang ditunjuk oleh Menteri Agama dengan grosse akte: “Atas Nama Sri Baginda Maharaja”.a. atas tanah negara e. dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan selanjutnya pasal 51 menyebutkan bagaimana bentuk dan tata cara lembaga jaminan yang dimaksudkan pada Pasal 25. hak guna bangunan. c. dan 39 tersebut akan diatur kemudian dengan Undang-Undang. Pasal 25. Ketentuanditunju sendiri oleh UUPA terhadap hak tanggungan diberlakukan ketentuan-ketentuan ketentuan tersebut baik mengenaia hukum materilnya maupun 177 .

Dengan lahirnya PMA No.16 tahun 1985. hak guna usaha. dan 39 UUPA bahwa yang menjadi obyek hak tanggungan hanyalah hak milik.DIB/3/37/3/73. Perumahan.1 Tahun 1966.” (Soni Harsono. Sedangkan hak guna pakai tidak disebutkan dengan tegas apa hak boleh atau tidak dapat dibebani hak tanggungan. Hal ini juga dimaksudkan dan jaminan untuk melindungi proses pengadilan. dan parakreditur terhadap kepastian hukumnya. dan hak guna bangunan. karena hak-hak tersebut yang harus dudaftarkan yang berarti ada kepastian hukumnya. Hal ini harus diratikan bahwa pembebanan suatu hak atas tanah sebagai hak tanggungan harus dilandasi dengan suatu pengaturan dalam bentuk Undang-Undang bukan dengan cara penafsiran. dikatakan bahwa: 178 . tentang pendaftaran hak pakai dan hak pengelolaan.” 2. timbul pertanyaan apakah dengan didaftarkan hak pakai ini dengan sendirinya juga dapat dijadikan jaminan hutang? Dengan surat edaran Direktur Jendral Agraria Cq direktur pengurusan hak-hak atas tanah No.Hak Tanggungan untuk Rumah Susun. jika terjadi sengketa/eksekusi yang menjurus kepada Pemukiman Dalam Undang-Undang Rumah Susun No. 1996: XXXV) Sesuai dengan apa yang disebutkan dengan Pasal 25.bahwa yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak milik. hak guna usaha. Ini tidak berarti tidak ada larangan. dan hak guna bangunan. tertanggal 26 Maret 1973 menyebutkan bahwa: “Sebagaimana disebutkan dalam ketentuan UUPA.33. Ada tafsiran bahwa pembatasan obyek hak tanggungan ini dilatarbelakangi.tatacara pembebanannya serat penerbitan surat tanda bukti haknya.

Dibebani hipotik jika tanahnya tanah hak milik atau hak Dibebani fiducia jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah guna bangunan b. Pembebanan fiducia atas rumah dilakukan dengan akta otentik yang dibuat oleh notaris sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku. b. negara Sementara pada Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman No. Pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan hutang 2.4 Tahun 1992. tanah hak pakai atas tanah negara (Pasal 12 UU Rumah Susun Pada penjelasan Pasal ini antara lain disebutkan bahwa: untuk memantapkan penggunaan tanah hak pakai tersebut sebagai jaminan untuk memperoleh kredit dalam pasal ini dibuka kemungkinan untuk membebaninya dengan fiducia adalah sesuai dengan tujuan diciptakannya lembaga tersebut oleh masyarakat untuk mengisi kekosongan dalam ketentuan-ketentuan hukum yang ada. Dibebani Dibebani hipotik fiducia jika jika tanahnya tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan b. Pembebanan hipotik atas rumah beserta tanah yang haknya dimiliki pihak yang sama dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan Peraturan Peundang-Undangan yang berlaku. Pasal 15 tentang jaminan hutang menyebutkan: 1.Rumah Susun berikut Tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan denagn tanah tersebut dpat dijadikan jaminan hutang dengan: a. a. 179 . Selanjutnya Pasal 13 menyebutkan bahwa hak milik atas Satuan Rumah Susun dapat dijadikan jaminan hutang dengan: a.

“Hak jaminan kebendaan adalah hak yang memberikan kepada seorang kreditur kedudukan yang lebih baik. menurut Soni Harsono: “Timbul perbedaan pandangan dan penafsirsan mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah. karena kreditur mengambil pelunasan atas didahulukan dan dimudahkan dalam tagihannya atas hasil penjualan benda tertentu atau sekelompok benda tertentu milik debitur dan atau ada benda tertentu milik debitur yang dipegang oleh kreditur atau terikat kepada hak kreditur yang berharga bagi debitur dan dapat memberikan suatu tekanan 180 . pemakaian jaminan hutang fiducia di dalam Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman hanya dapat dibebankan pada rumahnya. sudah jelas tidak sesuai dengan prinsipprinsip yang dianut oleh Hukum Agraria Nasional (UUPA) dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan sebagai akibat perkembangan kemajuan pembangunan perekonomian.Berbeda dengan ketentuan Undang-Undang Rumah Susun. misalnya title eksekutorial pelaksanaan eksekusi dan sekarang. sehingga dirasakan kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan Harsono. bukan pada tanahnya. 1996: XXXIX) Berdasarkan hal tersebut perlu segera ditetapkan Undang-Undang Hak Tanggungan sebagaimana yang dikehendaki oleh Pasal 51 UUPA. Akibatnya. meskipun hanya bersifat sementara . 3. sebagai lembaga jaminan atas tanah yang benar-benar dapat memenuhi kebutuhan dan perlindungan terhadap pihak-pihak yang mempergunakan lembaga jaminan tersebut.4 Tahun 1996 Ketentuan-ketentuan yang disebut pada Pasal-Pasal UUPA tentang Jaminan Huatng yang masih mempergunakan hipotik dan kreditverband.Undang-Undang Hak Tanggungan atas Tanah No. (Soni mengenai pencantuman lain sebagainya.

psikologis terhadap debitur untuk memenuhi kewajibannya dengan baik terhadap kreditur. Disini adanya semacam tekanan psikologis karena berusaha kepada debitur untuk melunasi hutang-hutangnya adalah yantg berharga baginya Sifat manusia untuk

benda yang dipakai sebagai jaminan umumnya merupakan barang mempertahankan apa yang berharga dan tetap dianggap atau diakui telah menjadi miliknya, menjadi dasar 2002: 12) Lembaga jaminan dimaksud adalah lembaga jaminan atas tanah yang kuat yang mempunyai ciri-ciri: a) b) c) Memberikan Selalu kedudukan obyek diutamakan (preferent) kepada pemegangnya mengikuti azas yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada Memnuhi spealitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan jaminan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan hukum jaminan.” (Satrio,

d)

Mudah

dan

pasti

pelaksanaan eksekusinya (Soni Harsono, 1996: XXXIX). Dalam UU ini yang dimaksud dengan Hak Tanggungan atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. (Pasal 1 Angka 1)

181

Jika diperhatikan ketentuan pada Pasal 1 Angka 1 tersebut jelas bahwa Undang-Undang Hak Tanggungan sebagaimana azas yang dianut oleh UUPA yang berasal dari Hukum Adat bahwa pemisahan horizontal yang memisahkan tanah dengan benda-benda yang ada di atasnya jelas terlihat. Dalam rangka azas pemisahan horizontal benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah, menurut hukum bukan meupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hakhak atas tanah hanya dapat dikatakan termasuk apa yang melekat di atasnya, jika dengan tegas dinyatakan oleh pihak-pihak dalam akta pemberian Hak Tanggungan. Obyek Hak Tanggungan Pasal 4 menyebutkan bahwa: (1) hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. b. c. hak milik hak guna usaha hak guna bangunan

(2) selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib di daftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebankan hak tanggungan (3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas Tanah Hak Milik akan di atur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah Dengan ditunjuknya hak pakai sebagai objek hak tanggungan merupakan penyesuaian ketentuan UUPA dengan perkembangan hak pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat. Meskipun pada PMA No.1 Tahun 1966, Hak Pakai sudah harus didaftarkan, namun karena bukanlah ketentuan yang tegas bahwa Hak Pakai itu dapat dijadikan jaminan hutang, maka dengan tegas dinyatakan bahwa Hak Pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan (Surat Edaran No.DIB/3/37/3/73).

182

Tata Cara Pemberian Pendaftaran, Peralihan, dan Hapusnya Hak Tanggungan Proses Pembebanan Hak Tanggungan Dalam proses pembebanan hak tanggungan ditempuh dengan dua tahap, yaitu tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan di hadapan PPAT dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan. Janji tersebut harus dituangkan dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari Perjanjian Hutang-Piutang atau perjanjian lain. Hutang yang dijamin bisa berasal dari satu hubungan hukum, yaitu suatu Perjanjian Hutang-Piutang tertentu , bisa juga berupa suatu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. (Budi Harsono, 1996: 9). Hak tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accessorisyang artinya bahwa hak tanggungan ada karena ada Perjanjian Hutang-Piutang atau perjanjian lain. Jika piutang tersbut beralih kepada kreditur lain maka hak tanggungan yang menjaminnya, karena hukum beralih kepada kreditur tersebut. Pembebanan hak tanngungan pada azasnya wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanngungan di hadapan PPAT, demikian juga dengan penerima hak tanggungan dan disaksikan oleh dua orang saksi. Jika tanah yang dijaminkan belum bersertifikat, yang wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala Desa/Lurah dan seorang anggota Pemerintah Kota/Kelurahan yang bersangkutan. Apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri, dapat dikuasakan kepada pihak lain. Pemberian Kuasa tersebut disebut dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). SKMHT dilakukan

183

Kewenangan terhadap objek hak tanggungan tersebut harus ada pada saat pendaftaran hak tanggungan. hak tanggungan yang bersangkutan belum lahir. tanggungan d. jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya. e. 184 . Lahirnya Hak Tanggungan Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan kepada kreditur. Demikian juga pada saat pembuatan SKMHT. Notaris atau PPAT harus sudah berkeyakinan yang bahwa pemberi hak tanggungan mempunyai yang waktu kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan dimilikinya dibebankan. tidak memuat kuasa subtitusi mencantumkan secara jelas objek tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan hak hak tanggungan. nama dan identitas debitur. Dermikian juga saat penentuan peringkat terhadap kreditur-kreditur lain yang juga pemegang hak tanggungan. Saat pendaftaran ini adalah saat yang paling penting bagi kreditur untuk menentukan kedudukannya yang diutamakan dari kreditur-kreditur yang lain. apabila debitur bukan Pemberi Hak Tanggungan ( Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan) Pemberi Hak Tanggungan adalahorang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan. Hal ini disebabkan bahwa lahirnya hak tanggungan setelah didaftarkan di Kantor Pertanahan. walaupun baru kepastian mengenai pada kewenangan tersebut dipersyaratkan pemberian hak tanggungan didaftarkan.di hadapan seorang Notaris atau PPAT dengan Akta Otentik dengan syratsyarat: c. Hak tanggungan itu baru lahir pada saat di bukukannya dalam buku tanah di Kantor Pertanahan.

4 Tahun 1996 menyebutkan : “Apabila debitur cedera janji. Jika hari ke tujuh jatuh pada hari libur. dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus. serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualannya tersebut”. Hal ini sering merugikan kreditur yang telah menyerahkan uang pinjaman. tentang janji-janji yang dapat dicantumkan pada akta pemberian hak tanggungan. 4 Tahun 1996) Pasal 6 UU No. yaitu hari ke tujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran tersebut secara lengkap oleh kantor pertanahan. Salah satu ciri hak tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku. menyebutkan ayat (2) huruf e : dalam akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cedera janjil.Penetapan tanggal pendaftaran hak tanggungan tersebut ditentukan oleh tanggal buka tanah hak tanggungan. dan pasal 258 Reglemen Acara Hukum untuk daerah luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura (Penjelasan Umum Angka 9 UU No. 185 . yaitu yang mengatur lembaga pasak eksekusi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang diperbaharui (Het Herziene Indonesisch Reglement). sementara tanggal hari ke tujuh tersebut sudah terlewati. Selanjutnya Pasal 11 Ayat (2) huruf E. ternyata bahwa tanggal yang dijanjikan (ditetapkan) pada hari ke tujuh tersebut masih tidak dapat dilaksanakan. Sementara dari pihak Kantor Pertanahan tidak ada laporan bahwa pemberian hak tanggungan tersebut bermasalah. maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari bekerja berikutnya. pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. Di dalam pelaksanaan di lapangan. Ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam Undang-Undang ini.

atau b. sepanjang mengenai hak atas tanah. (2) Sertifikat hak tanggungan sebagaimana disebut pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata “demi keadaan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Sebagaimana disebut pada Pasal 14 ayat (2) dan (3) yang berbunyi sebagai berikut : dimaksud dalam pasal (6). Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2). bukanlah tindakan eksekusi”. (3) Sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan peraturan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grose akta hipotik. Selanjutnya pada pasal 20 ayat (1) menyebutkan : “Apabila debitur cedera janji. Pelaksanaan penjualan ini bukanlah merupakan tindakan eksekusi sebagaimana disebut pada Pasal 29 ayat (1) dan (2). Hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 6. melainkan merupakan pembuka jalan bagi kreditur bahwa kreditur diberi kesempatan pertama untuk menjual benda yang dijaminkan atas kekuasaan sendiri. objek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan 186 .Baik Pasal 6 maupun Pasal 11 tersebut bukanlah merupakan tindakan eksekusi. (Retno Wulan. “Sebenarnya penjualan objek hak tanggungan berdasarkan janji untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri yang tanggungan pertama sebagaimana dimiliki oleh pemegang hak 1996 : 18) Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan yang memakai irah-irah dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan. maka berdasarkan : a.

penjualan itu diperoleh harga yang paling Kreditur berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan objek hak tanggungan. 4 Tahun 1996) Menurut putusan Mahkamah Agung No. adalah syarat yang berkenaan dengan tata cara pembuatan dan bentuk grosse akta yang memerlukan formalitas Syarat formil. 2. (Penjelas Pasal 20 ayat (1) UU. adalah merupakan syarat formil yang harus dilaksanakan jika tidak maka akta yang dibuat tersebut hanya berkekuatan sebagai akta otentik biasa (tidak berkekuatan titel eksekutorial). Syarat materiil. maka untuk dapat melaksanakan eksekusi grose akta sebagaimana dimaksud pada pasal 224 HIR / 258 RBG. Tgl. yaitu bahwa pada grose akta tersebut dicantumkan kalimat “demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang 187 .dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu daripada krediturkreditur lainnya. yaitu bahwa jumlah hutang yang harus dibayar oleh debitur telah menjadi pasti. Syarat formil. No. Menurut Yahya Harahap bahwa objek sahnya suatu Grose akta harus memenuhi syarat : a. Maha Esa”. 31 Mei 1984. “Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan umum karena dengan cara ini diharapkan dapat tinggi untuk objek hak tanggungan. Ketentuan Pasal 20 ayat (1) ini merupakan perundangan dari kemudahan yang disediakan oleh Undang-Undang bagi para kreditur pemeganghak tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi. 1520 Pdt/1984 . Dalam hal hasil lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan sisanya menjadi hak pemberi hak tanggungan”. Grose akta sebagaimana disebut pada Pasal 224 HIR / 258 RBG. haruslah dipenuhi syarat : 1.

1996 : 6) Oleh sebab itu agar jaminan suatu hutang dapat dilakukan eksekusi yang didasarkan kepada kekuatan titel eksekutoial yaitu grose akta yang memuat irah-irah : “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. 188 . Hapusnya Hak Tanggungan Sesuai dengan sifat hak tanggungan yang accessoir.” (Mertokusumo. adalah ketentuan mengenai rumusan isi yang harus tercantum dalam grosse akta yaitu rumusan grose akta tidak perjanjian hutang dan menyebut secara yang dibebani serta menyebut mengandung syarat-syarat khusus dan terperinci benda objek secara pasti jumlah hutang debitur. serta adanya dokumen yang grosse akta. b. (Yahya Harahap. Grose akta yang memuat irah-irah tersebut dicantumkan pada sertifikat yang sudah dilampirkan akta hak tanggungannya (lahirnya hak tanggungan setelah didaftarkan).tertentu yang dilihat dari rujukan ketentuan peraturan dan Undangilmu hukum yang menggolongkan melengkapi Undang dan dari rujukan doktrin grosse akta sebagai bentuk perjanjian yang memiliki karakter accessoir / tambahan. maka proses pembuatannya haruslah dilakukan secara sempurna. 1998 : 115-116) Grose akta dapat dieksekusi karena memuat titel eksekutorial yait terdapat kalimat irah-irah yang berbunyi : “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. Syarat materiil. sehingga dengan demikian grose aktr disamakan dengan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap yang dengan demikian dapat dieksekusi. yaitu adanya hak tanggungan tergantung kepada adanya hutang yang dijamin pelunasannya. yaitu mulai dari pembuatan akta perjanjian kredit. Pengikatan jaminan sampai kepada pendaftaran harus dilakukan sesuai dengan ketentuan Perundang-Undangan yang berlaku.

Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri d.Maka apabila hutang hapus dengan sendirinya hak tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus. dan 40 UUPA dalam hal hak guna usaha. Pasal 18 menyebutkan bahwa : (1) sebagai berikut : a. tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan b. Hak tanggungan hapus karena hal-hal 189 . Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan c. Hak atas tanah dapat hapus karena hal-hal sebagai mana disebut pada Pasal 27. 34. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak yanggungan (2) Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan (3) Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19 (4) Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. hak guna bangunan atas hak pakai yang dijadikan objek hak tanggungan berakhir jangka waktu berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu tersebut (2 tahun sebelum berakhir). Hak tanggungan dimaksud tetap melekat pada hak atas tanah yang bersangkutan.

apabila hak tanggungan hapus sebagaimana disebut pada Pasal 18. (2) Dengan lepasnya hak tanggungan. Medan.Demi ketertiban administrasi. terdapat dalam berbagai peraturan perundangundangan yang sudah ada sedang sebahagian lagi masih perlu ditetapkan dalam bentuk Peraturan Pemerintah dan Peraturan Perundang-Undangan lainnya (Penjelasan Umum angka 12 UU Hak Tanggungan). M Hum ) 190 . Februari 2009 ( Hj. sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18. Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. SH. Chadidjah Dalimunthe. Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut hal-hal yang diatur dalam UndangUndang hak tanggungan. Pada Pasal 22 tentang pencoretan hak tanggungan menyebutkan bahwa : (1) Setelah hak tanggungan hapus. sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan. maka harus dilakukan pencoretan catatan atau roya.

191 .

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->