1.

Hukum Agraria Indonesia
A. Latar Belakang Hukum Agraria Di Indonesia Sebagai negara yang merdeka yang sudah mempunyai landasan yang ideal, maka politik hukum yang berlaku sebelumnya secara berangsur-angsur dihapuskan dan diganti dengan politik hukum yang sesuai dengan prinsip yang dianut oleh negaranya. Demikian halnya dengan negara Indonesia yang telah mempunyai falsafah Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, maka setiap undang-undang dan segala perundang-undangan yang berlaku harus disesuaikan dengan landasan hukumnya. Di bidang pertanahan, politik hukum pertanahan di Indonesia sebagai bagian politik hukum harus menyesuaikan hukum yang berlaku dengan falsafah hukum Indonesia sendiri. Hukum yang sesuai dengan kepentingan, keadaan dan kebutuhan masyarakat. Pentingnya masalah pertanahan ini sudah diatur dengan peraturan perundang-undangan di Indonesia, mengingat bahwa tanah bagi kehidupan manusia tidak dapat dipisahkan. Manusia dilahirkan hidup dan bertempat tinggal dan mencari nafkah untuk memenuhi kebutuhan hidupnya sampai kepada akhir hanyatnya di mana ia dikuburkan tidak terlepas ikatannya dengan tanah. Oleh sebab itu, tanah menyangkut segala aspek magis, religius, sosio-ekoNo.mis, psikologis, hankamnas. Manusia akan hidup bahagia, jika di dalam memanfaatkan tanah dilakukan sesuai dengan aturan yang berlaku. Terutama di Negara Indonesia yang merupakan negara Agraris, yang susunan kehidupan rakyatnya, termasuk perekoNo.miannya, terutama masih bercorak agraris, bumi air dan ruang angkasa, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur.

1

Di dalam Undang-Undang Dasar 1945 (UUD 1945) dengan tegas dicantumkan pada Pasal 33 ayat (3) tentang dasar pengaturan pertanahan ini, yang menyebutkan: “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakuran rakyat”. Tanah sebagai sumber utama bagi kehidupan manusia yang telah dikaruniakan Tuhan kepada bangsa Indonesia harus dapat dikelola dan didayagunakan sesuai dengan kebutuhan masyarakat dan dipergunakan secara seimbang antara hak dan kewajiban terhadap tanah tersebut. Jonh Salindeho, menyebutkan antara lain tentang masyarakat dan hubungannya dengan tanah sebagai berikut: kita mengenal masyarakat dengan adanya manusia-manusia yang tidak mengasingkan diri dari kehidupan sekitarnya dan disitulah mereka terhubung dengan tanah dimana mereka membangun kehidupan sebagaimana layaknya (Jonh Salindeho, 1994:35) GBHN 1983, Bab IV, huruf D, angka 27, menyebutkan: Pemanfaatan tanah harus sungguh-sungguh membantu usaha meningkatkan kesejahteraan rakyat, dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. Sehubungan dengan itu perlu dilanjutkan dan makin ditingkatkan penataan kembali penggunaan, pengusaan dan pemilikan tanah teramasuk pengalihan hak atas tanah. Negara sebagaimana disebutkan pada Pasal 33 ayat (3) harus dapat mengatur penggunaan dan pemanfaatan tanah (bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya) untuk kemakmuran rakyat. Negara tidak boleh memiliki, negara hanya sebagai penguasa untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan dan penggunaan tanah untuk agar tanah dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya untuk seluruh rakyat.

2

Sejak Indonesia merdeka cita-cita merombak hukum kolonial yang berlaku pada zaman penjajahan telah ada untuk menciptakan hukum agraria nasional yang berlandaskan kepada Pasal 33 ayat (3), UUD 1945 (Dalimunthe, 1998:2). Bahwa hukum agraria pada zaman kolonial sifatnya dualisme yang pada azasnya hukum agraria yang berlaku bagi golongan penjajah lebih tinggi kedudukkannya dari hukum agraria yang berlaku bagi golongan yang dijajah. Namun pekerjaan untuk menciptakan suatu ketentuan perundang-undangan yang sifatnya unifikasi (mengganti yang dualisme bukanlah pekerjaan yang mudah). Perubahan dari hukum kolonial ke hukum nasional tidak terjadi secepat pergantiaan kekuasaan, misalnya pergantian kekuasaan dari Pemerintah Kolonial ke Pemerintah Nasional (Eddy Ruchiyat, 1984:1). Pasal II Aturan Peralihan Undang-Undang Dasar 1945, mengatakan bahwa segala peraturan yang lama masih berlaku, sepanjang belum diatur menurut Undang-Undang Dasar. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No..2 Tahun 1945,

menyebutkan pada pasal 1: Segala badan-badan negara dan peraturanperaturan yang ada sampai berdirinya negara Republik Indonesia pada tanggal 17 Agustus 1945, selama belum diadakan yang baru menurut UUD masih berlaku asal saja tidak bertentang dengan UUD (Eddy Ruckhiyat, 2004:3). Menciptakan hukum agraria secara nasional baru terwujud pada tanggal 24 September 1960, dengan lahirnya Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang disebut dengan Undang-Undang Pokok Agraria No..5 Tahun 1960 (UUPA).

3

011 Tahun 1958. e. 1979:164). Hal ini terjadi sesuai dengan tujuan bangsa asing untuk menjajah ke Indonesia adalah untk memperoleh hasil yang sebanyakbanyaknya dari bumi Indonesia.Namun sebelum lahirnya UUPA secara sporadik telah dikeluarkan berbagai peraturan mengenai pertanahan yang menyangkut berbagai materi seperti: a.. Penghapusan tanah partikulasi.. Pepperpu No. 1998:2). Undang-Undang No.. Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Pemiliknya atau Kuasanya. yaitu Undang-Undang No.8 Tahun 1954. KoeNo.8 Tahun 1953.2 Tahun 1960 (Dalimunthe. d. c..e. Undang-Undang Darurat No. b. Peraturan Pertanahan Pada Zaman Penjajahan 1. Penghapusan tanah-tanah swapraja yaitu Undang-Undang No. yaitu: a. Dualisme Hukum Pertanahan Pada zaman penjajahan hukum agraria yang berlaku di Indonesia bersifat dualisme. B.1 Tahun 1958. Oleh karena itu diaturlah ketentuan perundang-undangan agraria ini dalam bentuk yang memberikan keuntungan sebanyak-banyaknya bagi golongan penjajah.. Didasarkan kepada sistem pemerintahan yang terdiri dari: 1) daerah yang diperintah langsung oleh atau atas nama Pemerintah 4 . Penyelesaian Masalah Pemakaian Tanah Perkebunan oleh Rakyat. Berlakunya hukum adat disamping hukum barat sebenarnya pada waktu itu menurut Nederburgh adalah semata-mata karena kesabaran dari kompeni menghadapi Hukum adat yang kemudian di dalam uraian lebih lanjut diteruskan kesabaran itu oleh pembentu AB dan RR (Moh. Undang-Undang Bagi Hasil. Perbedaan hukum agraria yang berlaku itu didasarkan kepada 3 hal.

1998:9). 1919-61 b. 1998:9) 1) 2) Pasal 1 Agrarische Besluit (S. 1873:116). 2) daerah yang tidak diperintah langsung oleh Pemerintah Pusat yang disebut dengan daerah Swapraja (Dalimunthe. Tanah mentah (woeste gronde) di daerah-daerah Swapraja tidak ditetapkan siapa pemiliknya menurut Pasal 1 Agrarische Besluit. Sebagai contoh (Dalimunthe. Perbedaan hukum yang berlaku untuk Jawa dan Madura dengan Di dalam penerapan dan pemberlakuan hukum untuk Jawa dan Madura berbeda dengan luar Jawa dan Madura. Menurut Pasal 21 ayat (2) Indische Staatsregeling (IS). maka hukum agraria yang berlaku di kedua daerah ini juga berbeda.Pusat yang disebut dengan Daerah Gubernemen. Contoh: Ordonnantie Erfpacht yang berlaku di daerah-daerah Gubernemen luar Jawa dan Madura (S. Jika peraturan-peraturan Pemerintah Pusat akan diberlakukan di daerah Swapraja harus dinyatakan dengan tegas di dalam peraturan tersebut. tentang tanah negara (Staatsdomein) tidak berlaku untuk daerah Swapraja. Oleh karena peraturan-peraturan umum dari Pemerintah Pusat pada azasnya tidak berlaku di daerah-daerah Swapraja. tentang 5 . 1914-367) maka untuk daerah Swapraja luar Jawa dan Madura diadakan peraturan sendiri yaitu Ordonnantie Erfpracht yang diatur dalam S. Bahwa peraturan itu juga berlaku di daerah Swapraja atau ditegaskan dengan suatu peraturan yang lain. Tanah-tanah mentah berlaku menurut hukum adat di daerah-daerah Swapraja. bahwa peraturan yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat hanya berlaku di daerah-daerah Gubernemen saja. 1872-117. Berdasarkan pembagian sistem pemerintahan ini. maka jika dipandang perlu Pemerintah menyediakan peraturan-peraturan sendiri dengan mengambil sebagian pedoman peraturan-peraturan yang berlaku di daerah Gubernemen. Contoh S.

yang pada Pasal 1 memuat tentang tanah negara.Perubahan status Hak Milik Adat menjadi agrarische-eigendom hanya berlaku di Jawa dan Madura. 2. c. bahwa bagi golongan Eropah berlaku hukum Eropah (hukum Barat) bagi golongan Timur Asing dan rakyat Indonesia asli. Bagi penduduk yang beragama Kristen juga diberlakukan hukum Eropah khususnya hukum keluarga. 1870-118). Semua tanah yang tidak dapat dibuktikan eigendom orang lain adalah domein negara/eigendom negara-tanah negara. yaitu: 1) golongan Eropah. 2) golongan Indonesia asli (Bumi Putera). dan 3) golongan Timur Asing. yauitu berlakunya hukum Barat dan hukum adat menyebabkan ketentuan yang 6 . Dengan berlakunya UUPA hukum agraria yang berlaku untuk golongan Eropah ini disebut dengan istilah hukum Barat dan untuk rakyat Indonesia asli disebut dengan hukum adat. Hak-hak atas tanah untuk golongan Eropah Europere-grondrechten (hak-hak adat). ditetapkan. Pada tahun 1917 hukum Eropah juga diberlakukan bagi golongan Timur Asing. Perbedaan hukum golongan Pasal 163 Indische Staatsregeling (IS). c) Koninklijk Besluit. Kepastian Hukum Hak-Hak atas Tanah Terjadinya dualisme hukum yang berlaku tentang pertanahan. Beberapa ketentuan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Jajahan menyangkut pertanahan antara lain: a) Agrarische Wet. yang isinya antarala lain memberi kesempatan kepada perusahaan pertanian besar untuk berkembang di Indonesia (S. Pada Pasal 131 IS. membagi penduduk Indonesia atas 3 (tiga) golongan. 1870-55). b) Agrarische Besluit (S.

berlaku untuk kedua hukum ini juga berbeda. Hukum Barat

yang

melahirkan hak-hak Barat seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dan lain-lain semuanya sudah terdaftar pada Kantor Pendaftaran Tanah (Kantor Kadaster) menurut overschrijvings ordonnantie atau Ordonansi Balik Nama (S. 1834-27) cara memperoleh hak, peralihannya, hapusnya dan pembebanannya diatur menurut ketentuan Hukum Perdata Barat. Tanah-tanah hak adat (Indonesia) hanya sebagian kecil yang terdaftar yaitu yang berada di daerah-daerah istimewa Yogyakarta dan Surakarta dan daerah-daerah Swapraja lainnya, seperti Sumatera Timur, Kalimantan Barat dan Riau. John Salindeho, menyebutkan tentang hukum tanah adat, bahwa: Kelemahan dari Hukum Adat, terutama Hukum Agraria/Tanah Adat, disebabkan ia pada umumnya tidak tertulis sehingga oleh masyarakat dan terutama oleh aparat pemerintah dan penegak hukum agak sulit memberi jaminan akan kepastian hukum atasannya (Jhon Salindeho, 1988:265). Pendaftaran tanah-tanah milik yang diselenggarakan di daerah-daerah lainnya di Jawa, Madura, Bali, Lombok dan Sulawesi Selatan oleh KantorKantor Landrente atau pajak bumi bukan pendaftaran untuk kepastian hukum (rechtskadaster), tapi bertujuan untuk kepentingan pajak bumi (fiscaalkadaster) (Ruchiyat, 1984:6). Hak agrarische eigendom yang berasalkan dari hak milik adat atas permohonan pemiliknya oleh Pemerintah Jajahan dirobah status haknya menjadi agrarische eigendom sesuai dengan ketentuan Pasal 51 IS ayat (6). Hak agrarische eigendom ini tetap termasuk kepada hak adat, yang kepadanya berlaku ketentuan S. 1872-117 (Saebekti dalam Ruchiyat, 1984:6). Ketentuan-ketentuan pokok dan azas-azas hukum agraria barat bersumber pada KUH Perdata Barat (Burgerlijk Wetbook: BW). 3. Landasan Hukum Agraria Penjualan

7

Agrarische Wet sebagai landasan hukum agraria barat pada zaman penjajahan, yang mengatur tentang pemberian kesempatan kepada perusahaan-perusahaan pertanian besar berkembang di Indonesia diatur di dalam S. 1870-55. berdasar ketentuan ini kemudian diatur lebih lanjut dengan Agrarische Besluit (Keputusan Agraria S. 1870-118) yang pada Pasal 1 memuat suatu azas yang disebut dengan Pernyataan Umum Tanah Negara (Algemeen Domeinverklaring). Pernyataan Umum ini berbunyi, bahwa semua tanah yang tidak dapat dibuktikan sebagai hak eigendom perseorangan (privat), adalah tanah (eigendom) negara. Oleh karena rakyat Indonesia asli yang kepadanya berlaku hukum adat, maka mereka tidak dapat membuktikan adanya hak eigendomnya, sehingga hak-hak adat termasuk kepada eigendom negara yang tidak bebas. Berdasarkan ketentuan domein verklaring tersebut, maka tanah-tanah negara terdiri dari:

a. b.

Tanah negara yang bebas (Vrij Landsdomein), yaitu tanah yang

didalamnya tidak ada hak-hak Indonesia. Tanah negara yang tidak bebas (Orvrij Landsdomein), yaitu

tanah yang didalamya ada hak-hak Indonesia. Yang tidak termasuk eigendom negara adalah: a) Tanah-tanah swapraja Tanah eigendom perseorangan (privat) Tanah Partikulir Tanah eigendom agraria (agrarische eigendom)

b)
c)

d)

Dengan S. 1875-119 a Algemeen Domeinverklaring ini juga berlaku di luar Jawa dan Madura. Disamping pernyataan umum tanah negara, di luar Jawa dan Madura berlaku pula pernyataan khusus tanah negara yaitu:

a) Domeinverklaring untuk Sumatera (Pasal 1, S. 1874-94f) 8

b) Domeinverklaring untuk Keresidenan Manado (Pasal 1, S. 1877-55) c) Domeinverklaring untuk Residen Zuideren Ooster Afdeling dan
Borneo (Pasal 1, S. 1888-58) Ketentuan mana menyebutkan, bahwa semua tanah kosong di daerahdaerah Gubernemen di Suamtera, Keresidenan Manado, Kalimantan Selatan, dan Kalimantan Timur, termasuk kepada tanah negara jika diantaranya tidak ada hak-hak penduduk asli yang diperoleh dari membuka tanah (Ruchiyat, 1984:23). 4. Hak-Hak atas Tanah Menurut Hukum Barat Di dalam hukum Perdata, Buku II KUH Perdata (BW) dikenal bermacam-macam hak atas tanah, seperti:

a) Hak eigendom (Pasal 570). Hak eigendom adalah hak yang paling
mutlak yang dapat dengan bebas menguasai dan mempergunakan seluas-luasnya hak tersebut asal tidak bertentangan dengan Undangundang.

b) Hak opstal (Pasal 711), yaitu hak benda untuk mempunyai bangunan
atau tanaman di atas tanah orang lain.

c) Hak erfpacht (Pasal 720) adalah hak kebendaan untuk menikmati
sepenuhnya penggunaan tanah dengan kewajiban membayar pacht napeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan terhadap hak miliknya, baik berupa uang, maupun berupa hasil dari tanah itu.

d) Hak vruchtgebruika (hak pakai hasil) (Pasal 756). Hak pakai hasil adalah
suatu hak kebendaan untuk memungut hasil dari tanah orang lain. Selanjutnya dikenal pula hak sewa dan hak pinjam yang sifatnya persoonlijk diatur di dalam Buku III KUH Perdata. 5. Hak-Hak atas Tanah Menurut Hukum Adat a) Hak Persekutuan atas Tanah

9

Mengenai masalah tanah Hooker menyatakan bahwa hukum adat mempunyai ketentuan yang 10 . serta hubungan-hubungan hukum antara masyarakat (anggota masyarakatnya) dengan tanah. Hak yang bersifat publik adalah hak ulayat. Dari uraian ini dapat disimpulkan bahwa tanah di desanya mempunyai hubungan erat dengan masyarakatnya. di mana mereka berdiam. 1952).Pasal 5 UUPA menyatakan bahwa hukum agraria yang berlaku itu adalah hukum adat. tanah yang di lindungi oleh dayang-dayang desa (Ter Haar dalam Dirman. tidak boleh terlepas dari sistim yang dianut dalam hukum adat. Dalam hal desa itu sedikit banyak turut campur dalam pembukaan tanh itu dan turut bertanggungjawab terhadap perkara-perkara yang terjadi di situ yang belum dapat diselesaikan (Dirman. tanah di mana mereka akan dikuburkan.J. Oleh sebab itu di dalam membahas hukum adat. menyebutkan hak ulayat sebagai berikut: Yang dinamakan hak ulayat (beschikkingsrecht) adalah hak desa menurut adat dan kemauanya untuk menguasai tanah dalam lingkungan daerah buat kepentingan orang lain (orang asing) dengan membayar kerugian kepada desa. hal-hal apa yang ada. kecuali dengan izin. Oleh dr. tanah yang menghasilkan makanan. Di dalam hukum adat dikenal hak-hak yang bersifat publik dan yang bersifat privat. ada hubungan yang erat antara penduduk desa dengan tanahnya. yang tidak boleh ada campur-campur tangan masyarakat luar di dalamnya. 1958:36). Maassen dan APG Hens dalam bukunya “Agrarische Regeling voor Governementsgebeid van Java en Madura”. Menurut Ter Haar bahwa hak ulayat itu menurut pandangan bangsa Indonesia. Hak ulayat oleh Van Vollenhoven disebut dengan beschilkingsrecht adalah suatu hak atas tanah yang hanya dikenal di Indonesia yaitu suatu hak yang tidak dapat dipecah-pecah dan mempunyai dasar keagamaan (religie) (Van Vollenhoven dalam Dirman 1952:36). C.C.

Hak yang demikian inilah yang kemudian diakui sebagai hak milik perseorangan. Apabila suatu waktu tanah itu ditinggalkan penggarapnya tersebut mengakibatkan hubungannya dengan tanah tersebut semakin renggang dan hubungan tanah dengan hak ulayatnya semakin erat kembali (Dalimunthe. Pengertian milik tidak lebih dari hak untuk memungut hasil sesuai dengan penggunaannya. b) Hak Milik Perseorangan atas Tanah Dengan makin renggangnya hubungan antara tanah dengan hak ulayatnya. maka hubungan tanah itu dengan warganya tersebut menjadi erat. tapi tidak sama dengan hak bezit dalam BW). Sebagai contoh. menyebutkan: 11 . dengan memperhatikan peraturan-peraturan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan dari Pemerintah (Roestandi. Jika turut campurnya desa dalam hal tanah makin kurang maka hak perseorangan atas tanahnya menjadi kuat. Hak milik dapat dipandang sebagai hak benda tanah. 1962:53) lihat Ruchiyat). Hak milik tidak boleh dialihkan kecuali diantara persekutuan hukum itu (MB Hooker.22). 1998:21. 1984:35). Prof C Van Vollenhoven dalam bukunya “De Indonesier en Zijngrond” (orang Indonesia dengan tanahnya). Setiap anggota persekutuan mempunyai hak wenang pilih untuk mengerjakan tanah hak ulayatnya. Hak milik adat (Indonesiech bezitsrecht) dipandang sebagai hak benda tanah. sebaliknya hubungan tanah dengan hak ulayatnya menjadi renggang. maka ikatan hukum antara orang-orang yang mengerjakan tanah itu semakin kuat. hak mana memberi kekeuasaan kepada yang memegangnya untuk memperoleh hasil sepenuhnya dari tanah itu dan mempergunakan tanah itu seolah-olah sebagai eigenaar. 1978:119). Jika tanah itu telah dikerjakan secara terus menerus. Mempunyai tanah lebih dari satu bidang dan menjual tanahnya kepada orang lain di luar desa diizinkan (Eddy Ruchiyat. harta pusaka Minangkabau.menekankan sifat yang komunal bukan yang bersifat individu.

asal saja tidak melanggar hukum adat setempat dan tidak melampaui batas-batas yang diadakan oleh pemerintah. 2004:37). menggadaikannya. Hak milik itu dahulu disebut dengan istilah Indonesisch Besitrecht. Ia berhak menjual tanahnya. haknya tetap dihormati. 12 . Tanah partikulir ini diatur dengan suatu Reglemen. Bezit dalam BW hanya mewujudkan hubungan yang nyata (feitelijk verhouding) dan tidak mengangkut hubungan hukum (rechtsverhounding) (Eddy Ruchiyat. yang pengertiannya tidak sama dengan hak bezit didalam BW (Pasal 529). Orang yang mempunyai hak milik dapat bertindak menurut kehendaknya sendiri. 1952:55). meskipun kepadanya telah diberikan hak eigendom (Dirman.Hak milik itu adalah suatu macam hak eigendom Timur (Ooster eigendomsrecht) yang walaupun tidak berdasar BW. Bila kepentingan umum menghendaki pemerintah masih berhak mengatur segala sesuatunya. sebagai berikut: Bahwa hak penduduk di tanah partikulir. toh mengandung banyak inti (esensialia) yang sama dengan eigendom menurut hukum Perdata Barat (BW). dan mewariskannya kepada ahliwarisnya. Hak-hak pemilik tanah partikulir disebutkan dalam Pasal 624 BW. meskipun sudah diserahkan oleh Pemerintah kepada perorangan tidak berubah sebagai pemegang hak milik adat. ada yang berlaku di Jawa dan Madura dan ada di luar Jawa dan Madura yaitu di Sulawesi Selatan. c) Hak-Hak Lain yang Diatur Tersendiri 1) Tanah-tanah partikulir Tanah partikulir ini adalah tanah yang luas yang pada umumnya masih kosong diberikan kepada orang-orang partikulir dengan hak eigendom penuh.

Pemilik tanah berhak mempekerjakan penduduk bangsa Indonesia dan mereka yang disamakan.Ketentuan ini hanya berlaku pada tanah partikulir yang ada di Sulawesi Selatan. dengan tidak membayar upah dan hanya diberi makan secukupnya. jika tidak mampu melaksanakan harus mengganti dengan uang. jika tidak dapat dilaksanakan dapat dihukum pidana. 13 . untuk satu tahun menjadi 52 hari. Di daerah Jawa dan Madura ditetapkan bahwa hak penduduk terhadap tanah kosong diberikan hak erfpacht dengan kewajiban membayar pajak kepada pemilik tanah partikulir. jika pada waktu membuka tanah kosong tersebut dilakukan dengan biaya sendiri. Kerja paksa ini dilakukan 1 hari dalam seminggu.

II. Demikian juga ketentuan-ketentuan yang dalam keadaan darurat harus diterapkan perlu direvisi kembali. Peraturan Pertanahan Pada Masa Peralihan A. Perombakan Hukum Agraria Secara Sporadis Setelah Indonesia merdeka ketentuan-ketentuan agraria produk Hindia Belanda secara berangur-angsur dihapuskan karena dirasakan tidak sesuai lagi dengan alam kemerdekaan. karena hal tersebut merupakan pekerjaan besar dan memerlukan pemikiran yang sangat mendalam. Oleh karena perombakan hukum agraria secara total tidak mungkin dapat dilakukan dalam waktu yang singkat. Untuk mencapai ketertiban dalam masyarakat dan mencegah terjadinya status tanah yang tidak menentu. maka perombakan hukum agraria di Indonesia dilakukan secara sporadis. Tanah Di Bawah Kekuasaan Langsung Oleh Negara a. Penyelesaian tanah-tanah yang dahulu diambil oleh Pemerintah Penjajahan Jepang Sebagaimana diketahui bahwa selama penduduk Jepang banyak tanahtanah penduduk ataupun tanah-tanah hak Barat banyak yang diambil oleh pemerintah Jepang baik dengan ganti rugi maupun tanpa ganti rugi. Perombakan secara sporadis yang berarti secara berangsur-angsur satu demi satu peraturan yang bertentangan dengan alam nasional Indonesia dihapuskan dan diganti dengan peraturan agraria yang baru yang berlandaskan kepada Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia. 1. 14 . maka perlu segera ditertibkan kembali status tanah-tanah dimaksud. Hukum agraria yang berlaku sebelumnya yang boleh dikatakan hanya mementingkan bagi penjajah harus dihapuskan.

Dengan Surat Edaran Departemen Dalam Negeri No. umpamanya sebelumnya ada rumah tanaman dan sebagainya maka pengembalian ganti rugi tidak diharuskan sepenuhnya. tidak menjadi tanah negara. maka apabila tidak diperlukan untuk kepentingan pemerintah dapat diberikan pada penduduk yang memerlukan.. e) Jika keadaan tanah tersebut sudah berbeda dengan keadaan semula. tanggal 9 Mei 1950 dan No. karena diambil tidak kepunyaan pemilik semula. b.H 20/5/7. Jika ada uang ganti rugi yang diterima dikembalikan pada negara sesuai dengan nilai perbandingan. dinyatakan bahwa semua tanah yang bebas sama sekali dari hak-hak seseorang (baik berdasar hak-hak adat asli Indonesia maupun Jika sudah terjadi balik nama maka harus menjadi 15 . c) berdasar ketentuan onteigerning dan tanah tersebut masih tetap tertulis atas nama pemilik semula. d) tanah negara. Penguasaan tanah negara Di dalam ketentuan domeinvsrklaring yang diatur pada Pasal 1. b) Tanah-tanah yang diambil tanpa ganti rugi tetap Terhadap hak-hak Barat. tanggal 13 Mei 1953. ditetapkan: 1) Tanah-tanah yang diambil secara paksa dikembalikan kepada pemilik atau ahli warisnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 2) Jika pengembalian tersebut tidak diinginkan pemilik. Agr 40/25/13. Agrarische Besluit. 3) a) Penetapan kedudukan tanah Yang berasal dari tanah penduduk asli yang diambil oleh Pemerintah Penjajahan Jepang dengan ganti rugi dipandang sebagai telah diberikan dari hak-hak Indonesia menjadi tanah negara.

8 tahun 1953. 2) diserahkan kepada suatu departemen. dianggap di bawah penguasaan departemen BB. maka penguasaan atas tanah negara tersebut berada pada Menteri Dalam Negeri (BPN). c) Menyerahkan penguasaan itu kepada suatu kementrian atau daerah Swatantra. pada berlakunya Peraturan Pemerintah ini. disebutkan bahwa benda-benda tetap milik negara (termasuk tanah negara) dianggap berada di bawah penguasaan Departemen yang menurut anggaran belanja dibiayai oleh departemen yang bersangkutan. Tanah-tanah negara ini kemudian dengan PP No. Jawatan atau Daerah Swatantra. b) Jika penguasaan tanah tersebut berada di tangan Menteri Dalam Negeri. tanah-tanah vrij landsdomein ini secara khusus belum ada pengaturannya. tentang Penguasaan Tanah Negara diatur kembali dengan ketentuan sebagai berikut: a) Kecuali jika penguasaan atas tanah negara dengan undang-undang atau peraturan lain.hak-hak berdasar hukum Barat) dianggap menjadi tanah eigendom negara bebas (vrij landsdomein) yaitu tanah yang dimiliki atau dikuasai penuh oleh negara. bahwa: 1) Tanah yang dibebaskan dari hak milik Indonesia oleh Tanah-tanah vrij landsdomein yang tidak nyata-nyata sesuatu departemen dianggap di bawah kekuasaan departemen. 16 . Tentang penguasaan tanah-tanah vrij landsdomein ini Pemerintah Belanda berpegang kepada pendirian. Di dalam ketentuan Staatsblad 1911 No. maka Menteri yang bersangkutan berhak. Dengan demikian pada dasarnya setiap bidang tanah negara dianggap masuk dalam lingkungan penguasaan suatu departemen. 110 yang kemudian diubah dengan Stb 1940:430. telah diserahkan kepada suatu Kementerian. meskipun tidak ada terlihat perbuatan penguasaan secara nyata (beheersdaad).

Hak ini disebut dengan hak pertuanan (landhecherlijkc rechten). Penghapusan Tanah Partikulir Sebagaimana diketahui bahwa tanah partikulir adalah tanah eigendom yang mempunyai sifat dan corak yang khusus yang membedakan tanah partikulir ini dengan hak eigendom pada umumnya adalah adanya hak-hak pada pemiliknya yang bersifat hak-hak kenegaraan.d) Mengawasi penggunaannya atau sesuai daerah dengan Swatantra. Mohammad Said dalam bukunya menggambarkan praktek tersebut (negara dalam negara) sebagai berikut: Praktek “negara dalam negara” itu sudah berjalan sejak Nieahuys dan Tuan-tuan kebun. Demikian antara lain ketentuan perubahan terhadap penguasaan atas tanah negara yang berasal dari vrij landsdomein. menganggap “fasilitas” sebagian itu sudah cukup . Atas permintaan yang bersangkutan Menteri Dalam Negeri atau membebaskan penguasaan atas tanah tersebut sebahagian seluruhnya atau merubah penggunaannya. 2. peruntukkannya.. Tuan-tuan tanah yang menguasai tanah partikulir ini mempunyai kedudukan yang kuat menyebabkan sumber kesengsaraan bagi penduduk.. e) Menteri Dalam Negeri dapat melimpahkan wewenangnya kepada Gubernur. H.. Apabila oleh termasuk tanah-tanah yang sebelumnya telah diserahkan kepada kementrian-kementrian kementrian-kementrian tersebut tanah itu tidak dipergunakan lagi wajib dikembalikan penguasaannya kepada Menteri Dalam Negeri.. mengadakan pungutan-pungutan baik berupa uang atau hasil tanah dari penduduk yang mempunyai hak usaha. 17 . seperti hak menuntut kerja paksa. jika tanah itu tidak dipergunakan lagi.

1990:39). 1997:46). Hak-hak lain yang melekat pada tanah partikulir tersebut tetap berlaku. Pemberian hak milik dimaksud diberikan dengan cuma-cuma. yang sifatnya sebagai hak pertuanan (negara didalam negara). Sebab sudah ditentang di pukul. Sejak berlakunya undang-undang ini. tidak dimanfaatkan maka menjadi kebiasaanlah sudah bagi tuan-tuan kebun untuk main tendang pukul. Hustiati menyebutkan bahwa: Penghapusan tanah partikulir merupakan hak azasi. karena berlangsungnya lembaga ini nyata-nyata bertentangan dengan dasar keadilan sosial yang dijunjung tinggi oleh masyarakat dan negara. mereka dipaksa lagi bekerja. Muhammad Said. Mengingat hal tersebut bahwa di alam kemerdekaan ini keadaan demikian tidak diperkenankan. tanah partikulir ini dihapuskan. Orang asing yang mempunyai hak usaha di atas tanah tersebut dengan waktu 1 (satu) tahun harus melepaskan haknya kepada warga negara Indonesia.selesai karena bila ada kuli yang malas kerja tuan kebun bisa menghukum bui padanya. termasuk tanah-tanah eigendom yang luasnya lebih dari 10 bouw. Demikian buruknya keadaan pada tanah-tanah partikulir itu itu. Dan karena hukuman bui itu sebagai akibat memboroskan waktu dan merugikan karena dengan demikian tenaga kuli menjadi mubazir. 1 Tahun 1958. lembaga ini harus dihapuskan karena hak pertuanan seakan-akan negara kecil dalam negara (Hustiati. Kepada mereka yang mengusahakan tanah ini akan diberikan hak milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dengan Undang-Undang No. 18 . Lagi pula untuk kebulatan kedaulatan dan kewibawaan negara. (H. maka hakhak pemilik beserta hak-hak pertuanannya atas semua tanah-tanah partikulir hapus dan tanahnya menjadi jatuh pada negara.

m. melakukan usaha pertanian yang hasilnya dibagi antara mereka. umpamanya menunjuk badanbadan penguasa. Menetapkan Undang-Undang Baru 1. Dimungkinkan pelimpahan tugas dan wewenang tersebut kepada daerah-daerah. Perjanjian Bagi Hasil Perjanjian bagi hasil yang pada umumnya berlaku pada masyarakat hukum adat pada dasarnya dapat menimbulkan ketidakadilan antara pemilik tanah dan penggarap. B. Pelaksanaan peralihan tugas dan wewenang agraria yang diatur dengan undang-undang ini yaitu Undang-Undang No. Kedua belah pihak melakukan perjanjian. Tugas dan wewenang agraria yang menurut peraturan perundang-undangan sebelumnya masih dijalankan oleh pejabat-pejabat Pamong Praja dan Badan-badan penguasa lainnya dialihkan kepada Kementerian Agraria sesuai dengan undang-undang yang baru ini. seperti daerah-daerah otoNo... 7 tahun 1958 yang menetapkan bahwa semua tugas dan wewenang agraria dialihkan dan dipusatkan kepada Menteri Agraria. jawatan-jawatan dan pejabat-pejabat Menteri Agraria untuk tugas-tugas dan wewenang tertentu. 55 Tahun 1955. Untuk tanah-tanah yang tidak diusahakan oleh pemiliknya tanpa alasan yang sah. Peralihan Tugas dan Wewenang Agraria Dengan dibentuknya Kementrian Agraria Kepres No. pihak lain mempunyai kemampuan untuk mengerjakan tanah tapi tidak punya tanah. maka untuk kelancaran pelaksanaan tugas kementerian tersebut. maka perlu ditetapkan undang-undang untuk itu. Seseorang mempunyai hak atas tanah karena sesuatu sebab tidak dapat mengerjakan sendiri tanahnya. tidak diberi ganti rugi. 19 .Kepada pemilik tanah partikulir yang dibebaskan haknya diberi ganti rugi berupa uang dan hak atau bantuan lain. Perjanjian ini biasanya dilakukan secara lisan. namun ingin tetap memperoleh hasil. 2.

sebaliknya jika tanah yang akan dikerjakan jumlahnya banyak. 20 . maka akan menimbulkan ketidakpastian bagi penggarap untuk kelangsungan usahanya dan menimbulkan ketidakadilan. tentang Perjanjian Bagi Hasil. Karena perjanjian ini dilakukan secara lisan dan tidak dilakukan dihadapat pejabat.Parlindungan dalam bukunya Undang-undang Bagi Hasil di Indonesia. atau banyaknya penggarap yang membutuhkannya. sedangkan tanah harus tetap produktif. Jika persediaan tanah sedikit penggarap banyak. Demikian juga mengenai jangka waktu perjanjian. 2 Tahun 1960. 1991:3). ataupun karena sebab-sebab lain (Parlindungan.mi lemah dari orang-orang yang punya tanah maka ditetapkanlah Undang-Undang No. 3) Agar diperoleh kegairahan kerja bagi para penggarap yang berpengaruh pula kepada usaha menambah dan memelihara kesuburan tanah. jika ia menghendaki. maka pemilik tanah akan meminta hasil yang lebih banyak dari penggarap. sedangkan penggarap sedikit maka penggarap akan mendapat lebih banyak. Usaha untuk melindungi golongan ekoNo. Mengenai besarnya imbangan masing-masing tidak ada keseragaman. baik karena memang tanh itu diamalkan pemiliknya untuk bagi hasil dengan orang lain. Pemilik tanah dapat setiap waktu (sesudah panen pertama) mencabut perjanjian. tergantung kepada jumlah tanah yang tersedia. yang bertujuan: 1) Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil. sebagai suatu sumber kehidupan bagi pemilik tanahnya ataupun pada persoalan waktu orang itu tidak mampu menjajahkan sendiri karena sedang berpergian katakanlah sedang naik haji. agar terjamin pula kedudukan yang layak bagi penggarap. 2) Menegaskan hak dan kewajiban pemilik dan penggarap. menyebutkan: Bagi hasil pasti dan tidak mungkin tidak terjadi. ataupun dalam keadaan uzur.

pupuk. Bupati dapat menetapkan perimbangan tersebut berdasarkan keadaan dan faktor-faktor ekoNo. sedangkan yang ditanam di tanah kering 1:2. membajak. biaya bibit. Negara Indonesia sebagai negara agraris. Untuk penimbangan hasil undang-undang ini menyerahkan kepada keadaan daerahnya karena sulit menentukan secara baku untuk seluruh Indonesia. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia.Dengan berlakunya undang-undang ini maka setiap perjanjian bagi hasil harus dilakukan secara tertulis dihadapan Kepala Desa dan disahkan oleh Camat. undangundang ini kemudian memberikan pedoman perimbangan sebagai berikut: Untuk tanaman padi di sawah antara pemilik dan penggarap adalan 1:1. Lahirnya Undang-Undang Pokok Agraria Demi makin maraknya masalah-masalah pertanahan dan yang paling utama semakin terdesaknya kepentingan-kepentingan masyarakat tani maka oleh Pemerintah masalah ini harus segera dicari penyelesaiannya. Namun demikian. Dengan jangka waktu ini diharapkan penggarap mempunyai cukup waktu untuk mengupayakan perolehan hasil yang lebih baik dengan cara pemupukan. menanam dan biaya panen (selanjutnya lihat buku Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya oleh Chadidjah Dalimunthe) III. dan untuk tanah kering minimum 5 tahun. bumi.mis setempat. Penetapan jangka waktu ini. Pemupukan untuk tanah kering akan lebih lama dari tanah basah. setelah disisikan zakat. Jangka waktu perjanjian bagi hasil ditetapkan paling minimum untuk tanah sawah minimum 3 tahun. Peraturan Agraria yang berlaku pada zaman penjajahan yang merugikan 21 .

maka diperlukan pula kesatuan hukum untuk seluruh Indonesia bukan lagi yang bersifat dualisme.bangsa Indonesia harus segera dirombak secara total. Perombakan Hukum Agraria Kolonial Dengan lahirnya Hukum Agraria Nasional dengan nama populer UUPA maka secara total hukum agraria kolonial dihapuskan. Di dalam Konsideraans Menimbang. Menciptakan hukum sesuai dengan cita-cita bangsa merdeka bukanlah pekerjaan yang mudah. 1992:5). dengan nama Undang-Undang No. Abdurrahman. yang nyata-nyata sangat merugikan bagi rakyat Indonesia. 5 Tahun 1960. menyebutkan antara lain: Bahwa dengan berlakunya UUPA tersebut. baru dapat dirombak secara total pada tanggal 24 September 1960. dihapuskan adanya pluralisme hukum sebagai akibat peninggalan masa penjajahan dan ditetapkannya suatu kebijaksanaan baru mengenai Politik Hukum Agraria Nasional. Sebagai negara kesatuan. Setelah 15 tahun Indonesia merdeka apa yang menjadi borok dalam daging bangsa Indonesia tentang hukum pertanahan yang dibuat oleh Pemerintah Jajahan. yang bertujuan untuk memanfaatkan semaksimal mungkin kekayaannya Indonesia (Abdurrahman. air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya tercantum pada Pasal 33 ayat (3) UU Dasar 1945. yang membedakan kepentingan penjajah dengan di jajah. A. Indonesia yang telah mempunyai sistem hukum yang berlandaskan kepada Undang-Undang Dasar 1945 dan khusus untuk pengaturan bumi. disebutkan secara jelas tentang motivasi penyusunan undang-undang ini sebagai berikut: 22 . tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah merupakan penjabaran dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. Undang-Undang Pokok Agraria yang selanjutnya disingkat dengan UUPA yang diundangkan pada tanggal 24 September 1960.

air dan ruang angkasa sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa. tersebut dalam S. 1925-447) dan ketentuan dalam ayat-ayat lainnya dari pasal ini. Domeinverklaring untuk Residentie Zuider en Oosterafdeling van Borneo. 23 . 4) Buku kedua KUH Perdata Indonesia.1872-117) dan peraturan pelaksanaannya. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. 2) a. 4) Hukum agraria tersebut tidak menjamin kepastian hukum. dalam Pasal 1 S. Algemene Domeinverklaring. 1870-118) b. Oleh sebab itu dengan berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria peraturan-peraturan agraria yang berlaku sebelumnya dihapuskan.1) Bahwa Negara Republik Indonesua yang susunan kehidupan rakyatnya termasuk perekoNo. kecuali ketentuanketentuan mengenai hypotheeik yang masih berlaku mulai berlakunya undang-undang ini. bahwa hukum agraria nasional ini harus mewujudkan penjelmaan dari azas kerohanian negara dan cita-cita bangsa. mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat adil dan makmur. Di dalam penjelasan undang-undang ini dengan tegas dikatakan. 1875-119a c. 3) Bahwa hukum agraria yang berlaku itu bersifat dualisme. Domeinverklaring. tersebut dalam Pasal 1 Agrarische Besluit (S. 29 (S. sepanjang yang mengenai bumi. 2) Bahwa hukum agraria yang berlaku sekarang ini masih berdasarkan tujuan dan sendi-sendi pemerintah jajahan dan sebahagian lagi dipengaruhi olehnya sehingga bertentangan dengan kepentingan rakyat. 1870-55) sebagai yang termuat pada Pasal 51 “Wet ap de Staatsinrichting van Nederlands Indie” (S.miannya masih bercorak agraria bumi. No. khususnya pelaksanaan dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. 1888-58 3) Koninklijk Besluit tanggal 16 April 1872. yaitu: 1) Agrarische Wet (s.

terutama bagi rakyat tani yang selama ini seolah-olah menumpang di atas tanah sendiri. 1998:72).Undang-undang ini merupakan peraturan adsar saja. (Selo Soemarjan dalam Sein Lin.us adat or customary law. Selo Soemarjan dalam tulisannya “Landrefrom di Indonesia”. Althought it will undoubtedly have ecoNo. namun sama kedudukannya dengan undang-undang secara formil sesuai dengan sifatnya peraturan ini hanya memuat azas-azas yang pokok-pokok saja yang selanjutnya akan diatur dengan Undang-Undang Peraturan Pemerintah dan peraturan perundangan lainnya. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam Indonesia. bertujuan untuk memperbaiki kembali hubungan manusia Indonesia dengan tanah. as stated in the official explanations of the Act are the following: 1. To privide a lawful security for the people with regard to agrarian right. 2. Dengan hapusnya hukum agraria kolonial maka merupakan sejarah baru dan suasa baru bagi rakyat Indonesia untuk menikmati sepenuhnya bumi. To change the basic agrarian law system from a colonial to a national system so as to make it more genuine to Indonesian national interests and particulary to thoose of Indonesian farmers. menyebutkan sebagai berikut: The Basic Agrarian Act (UUPA) constitutes a redical organization of the agrarian system inherited from the colonial region. Itulah sebabnya UUPA disebut sebagai induk landrefrom di Indonesia (Parlindungan.mic development. 24 . 3. UUPA sebagai hukum agraria nasional yang merupakan perombakan hukum agraria kolonial.mic implications. Its principles. 1870:337). To abolish the dual system (Dutcht and Indonesia) of agrarian right and to arrive at a unified and less complicated system. the Act is No.t primarly aimed as facilitation ecoNo. primarily founded upon the current indigeNo.

menghilang ketidaksederhanaan hukum. hendaknya akan mengakhiri pertikaian dan sengketa-sengketa tanah antara rakyat dan kaum pengusaha asing dengan aparat-aparatnya yang mengadudombakan aparataparat pemerintah dan rakyatnya sendiri. (Colin Mac Andrews. terutama untuk menuju ke hukum adat yang asli. dan untuk memberikan jaminan hukum kepada masyarakat yang berkenaan dengan hal-hal agraria. Menghilangkan dualisme hukum agraria untuk mencapai kesatuan hukum. 25 . Menteri Agraria Mr Sadjarwo pada pembahasan RUU Hukum Agraria di DPR GR. yang akibatnya mencetuskan pentraktoran-pentraktoran yang sangat menyedihkan (Parlindungan.t be fully rationalized. Where land is owned and handed down without formal registration of title. dalam pandangan umumnya menyebutkan sebagai berikut: Rancangan undang-undang ini selain akan menumbangkan puncak kemegahan modal asing yang telah berabad-abad memeras kekayaan dan tenaga bangsa Indonesia. two types of land system was introduced with the Basic Agrarian Law (BAL) of 1960. One is the widely different systems of land rights that exist though out the country thus in the present have No. Selanjutnya Colin Mac Andrews dalam bukunya Land Policy in Modern Indonesia. 1998:21). 1986:13). A second is the more Westernized system of written land title and land registration although limited mainly to urban areas.Bahwa UUPA merupakan perombakan warisan regin kolonial kepada sistim nasional sesuai dengan yang dicita-citakan bangsa Indonesia terutama para petani. bahwa Social and Political Importance of Land adalah: One is immediately struck by a number of aspects of the social and political importance of land in Indonesia. one type was existed in many part of Indonesia. Historically.

didaftarkan dan mempunyai titel. Selanjutnya Budi HarsoNo. mengutip pendapat Soeripto dan WirjoNo. maka terjadilah perubahan fundamental pada Hukum Agraria di Indonesia. sebagai berikut: Prof. Prodjodikoro. mengenai UUPA. Oleh sebab itu manusia harus dapat mempergunakan dan memelihara tanah tersebut 26 . Prodjodikoro menilai UndangUndang Pokok Agraria ini dapat dikaji sebagai suatu langkah perbaikan perundang-undangan dibidang hukum perdata (Abdurrahman. Berlakunya dua sistim pertanahan di Indonesia sebelum berlakunya UUPA. maupun isinya yang dinyatakan dalam bagian “Berpendapat” UUPA harus sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia serta memenuhi pula keperluannya menurut permintaan zaman. sedangkan hak-hak barat meskipun terbatas keberadaannya terutama berada di perkotaan. adalah yang dikaruniakan Tuhan Yang Maha Esa. 1999:1) Abdurrahman. Soeripto. Prinsip-Prinsip Pokok Hukum Agraria Tanah sebagai sumber utama di dalam memenuhi kebutuhan hidup manusia. mengenai konsepsi yang mendasarinya. Hukum Adat yang masih berlaku disebahagian besar wilayah Indonesia yang mengakui hak-hak atas tanah tanpa pendaftaran dan tanpa titel. yang dapat memberikan kesejahteraan kepada manusia itu sendiri..Bahwa yang paling penting segera dirombak untuk kepentingan sosial politik pertanahan adalah perbedaan sistim yang sangat mencolok dari hukum pertanahan yang berlaku yang tidak rasional. WirjoNo. 1984:33) B. menyebutkan dengan lahirnya UUPA. SH menilai UUPA ini sebagai salah satu hasil usaha menjebol tata hukum kolonial. mengatakan: Perubahan ini bersifat mendasar atau fundamental. (Budi HarsoNo. Budi HarsoNo. terutama hukum di bidang pertanahan. karena baik mengenai struktur perangkat hukumnya.

Tanah yang memberi kesejahteraan bagi manusia. bahwa yang menjadi tujuan diundangkannya undangundang adalah: a. Tujuan Undang-Undang Pokok Agraria Sebagaimana disebutkan di dalam Penjelasan Undang-Undang Pokok Hukum Agraria. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran. bahwa sila-sila dari Pancasila tergambar pada pasal-pasal dari UUPA tersebut. 27 . Meletakkan c. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan. Hubungan manusia Indonesia dengan tanah di wilayah Indonesia bersifat kodrat. 1. bahwa: Bumi. kebahagiaan. dan keadilan bagi negara dan rakyat. Bahwa hubungan dengan tanah itu mempunyai sifat privat dan kolektif. Pancasila yang diambil sebagai pedoman dalam menyusun hukum agraria itu secara singkat memuat: 1. Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya. Imam Soetignjo menyebutkan. sebaliknya bahkan dapat membawa malapetaka jika disalahgunakan. menyebutkan. 2. terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur. b.dengan sebaik-baiknya. Dengan terlaksananya apa yang menjadi tujuan yang tercantum dalam Penjelasan UUPA ini diharapkan cita-cita Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 dapat tercapai.

termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai 28 . 1986:7) menikmati hasil bumi Indonesia. Bahwa tiap orang Indonesia mempunyai hak dan kesempatan yang sama untuk Soetignjo.3. Prinsip kesatuan hukum untuk seluruh Indonesia Pasal 1 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Bahwa hanya orang Indonesialah yang mempunyai hubungan yang terkuat dengan tanah di Indonesia dengan tetap memberikan kesempatan kepada orang asing untuk mempunyai hubungan dengan tanah-tanah di Indonesia. air. Prinsip-prinsip UUPA Jika diuraikan lebih terperinci prinsip-prinsip yang diatur dalam pasalpasal UUPA mulai dari Pasal 1 sampai dengan Pasal 19. berbunyi: (1) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. (2) Seluruh bumi. (Soeprapto. air dan ruang angkasa. ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai sumber kesejahteraan lahir dan bathin. bahwa: Hukum Agraria disamping mewujudkan tata tertib dan keadilan dalam semua urusan agraria. 1983:4) Selanjutnya R Soeprapto menyebutkan. yang oleh Parlindungan disebut dengan pasal-pasal yang mengatur landrefrom adalah sebagai berikut: a. 5. Bahwa setiap orang Indonesia mempunyai hak dan kesempatan yang sama untuk mempunyai hubungan dengan tanah. asal hubungan itu tidak merugikan bangsa Indonesia. 4. adil dan merata bagi seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa. (Imam 2. juga mampu mewujudkan bumi.

air dan ruang angkasa (BAR) merupakan semacam hubungan hak ulayat yang mengenai seluruh wilayah Indonesia. Atas karunia Tuhan Yang Maha Esa telah menjadi milik bangsa Indonesia. air. Hubungan tersebut bersifat abadi. ialah ruang di atas bumi dan air tersebut pada ayat (4) dan (5). yang oleh karena itu harus dipertahankan dan dipelihara sebaik-baiknya. serta kekayaan alam yang berada di wilayah Republik Indonesia ini adalah merupakan kekayaan rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. (5). (6) Yang dimaksud dengan ruang angkasa. Bahwa bumi. ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. yang berarti bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada dan selama BAR Indonesia masih ada pula tidak ada sesuatu kekuasaan pun yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut. maupun laut wilayah Indonesia. air dan ruang angkasa. angka II) Selanjutnya pada Pasal 1 ayat (4). yang selanjutnya pada Pasal 4 UUPA selanjutnya akan membahas lebih dalam hukum agraria dalam arti sempit yaitu permukaan bumi yang 29 . (Penjelasan Umum UUPA. termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. termasuk baik perairan pedalaman. (6) disebutkan bahwa pengertian agraria di dalam UUPA ini adalah hukum agraria dalam arti luas yaitu yang terdiri dari bumi. (5) Dalam pengertian air. (3) Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi. air dan ruang angkasa bangsa Indonesia yang merupakan kekayaan nasional.karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi. Hubungan bangsa Indonesia dengan bumi. (4) Dalam pengertian bumi. selain permukaan bumi. air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi. Selama bangsa Indonesia masih ada maka BAR tetap menjadi milik bangsa Indonesia.

b. air dan ruang angkasa. pada tingkatan yang teritnggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Prinsip hak menguasai dari negara (penghapusan azas domein) Pasal 2: (1) Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang- Undang Dasar dan hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1. air dan ruang angkasa tersebut. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi. (6) pasal ini dijelaskan tentang pengertian bumi. bumi. c. dan ruang 2. berdaulat. persediaan dan pemeliharaan bumi. Wewenang yang bersumber dari hak menguasai dari negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan. air. dalam ayat (4). 3. (2) a.disebut dengan tanah. (5). angkasa. kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka. memberi wewenang untuk: penggunaan. sekedar diperlukan dan tidak bertentangan 30 . Hak menguasai dari negara termaksud dalam ayat 1 pasal ini Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan. air dan ruang angkasa. adil dan makmur. Hak menguasai dari negara tersebut di atas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakatmasyarakat hukum adat. air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu. b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi.

perumahan dan bagaimana cara-cara menggunakannya umpamanya perlu memperhatikan lingkungan. bahwa mereka ingin mempunyai kedudukan yang istimewa dalam segala-galanya (Notonagoro. S.187494f. Negara tidak dapat bertindak sebagai pemilik tanah. perindustrian. Di dalam azas domeinverklaring dinyatakan bahwa.1870-119a. apakah untuk pertanian. Diharpakan azas domein ini. oleh Notonagoro disebutkan bahwa. tapi adalah memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi kekuasaan pada tingkat yang tertinggi.dengan kepentingan nasional. Sebagai contoh untuk apa sebidang tanah dipergunakan. Kekuasaan negara terhadap semua BAR di seluruh wilayah Indonesia. apabila di atas sebidang tanah tidak dapat ditunjukkan adanya hak milik seseorang. pemeliharaan BAR. tidak sesuai lagi dengan keinginan yang termaktub di dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar. menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah. yaitu: Pada waktu timbulnya alasan dan tujuan itu orang Belanda mempunyai kekuasaan yang mutlak dengan segala akibatnya. Bagaimana hubungan seseorang dengan hak miliknya. alasan dan tujuan mempunyai dasar yang tegas. S. Azas domein yang dianut oleh perundang-undangan agraria pada zaman penjajahan yang disebut pada Pasal 1 Agrarisch Besluit (S. hubungan hukum antara orang-orang dengan BAR. maka tanah tersebut adalah hak milik negara. mengatur penggunaan. sebagaimana disebut dalam domeinverklaring. persediaan. untuk mengatur. yang dengan singkat dapat dirumuskan. baik 31 .1877-55 dan S.1888-58). menyelenggarakan dan menentukan Bagaimana peruntukan. serta hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum mengenai BAR. 1984. : 135) Pengertian hak menguasai dari negara yang disebut dalam Pasal 2 UUPA tersebut bukan berarti hak milik (dimiliki). Bagaimana melakukan perbuatan hukum (umpamanya melakukan perjanjian peralihan hak) atas tanahnya.

6 Tahun 1972 disebutkan antara lain. Kepala Badan Pertanahan Nasional berwenang memberikan hak milik. atau kepada hukum sesuatu hak atas tanah (lihat Pasal 4). Namun kemudian dengan Peraturan Ka BPN No. maka sesuai dengan apa yang disebut pada ayat (4) pasal ini. Namun untuk yang sudah ada hak seseorang di dalamnya kekuasaan negara dibatasi oleh hak tersebut. guna usaha tetap pada Ka Kanwil BPN.yang sudah dihaki maupun yang belum ada hak. 6 Tahun 1972. tersebut wewenang Ka Kanwil BPN tersebutt diturunkan kepada Kakan Pertanahan sementara hak. Dengan demikian negara dapat memberikan tanah yang belum dihaki kepada seseorang. 3 Tahun 1999. bahwa: 1. 2. Hak guna usaha yang luasnya 5 s/d 25 hektar. hak guna bangunan dan hak pakai di atas wewenang Ka Kanwil BPN. hanya luasnya ditingkatkan 32 . Sehubungan denga pemberian hak yang menjadi wewenang negara (Pemerintah Pusat). wewenang tersebut dapat dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah. 3 Tahun 1999. Hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 hektar dan untuk tanah bangunan 2000 m2. Hak guna bangunan yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2. Hak pakai untuk pertanian luasnya juga tidak lebih dari 2 hektar dan hak pakai untuk bangunan tidak lebih dari 2000 m2. Kekuasaan negara terhadap tanah (agraria dalam arti sempit) yang belum dihaki lebih penuh. berhak memberikan: a. c. yang menghapuskan PMDN No. Pelimpahan wewenang tersebut selanjutnya diatur dengan PMDN No. 6 Tahun 1972.. yang kemudian telah dihapuskan dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasaional (Ka Kanwil BPN). b. Di dalam PMDN (Peraturan Menteri Dalam Negeri) No. beberapa orang bersama-sama. hak guna usaha.

16 Tahun 1990. Sebelum keluarnya ketentuan ini telah pernah dikeluarkan Peraturan Ka BPN No. serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya di dalam wilayah Republik Indonesia. s/d 150.. Wewenang Ka Kanwil BPN di dalam Peraturan Ka BPN No. Hak milik untuk bangunan di atas s/d c. air dan ruang angkasa. harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia. Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 dan Pasal 2 UUPA. bahwa bumi.000 m2. Pemberian hak pakai untuk pertanian di atas 2 hektar.000 m . yang memberi wewenang kepada Ka Kanwil BPN untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak Guna Usaha. Oleh sebab itulah di dalam Konsiderans angka III point (1) hukum agraria itu harus didasarkan pada ketentuanketentuan hukum adat sebagai hukum yang asli. seabgai karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia yang merupakan kekayaan nasional. 150. Dengan kata lain hukum agraria yang berlaku didasarkan kepada hukum adat (lihat Konsiderans 33 .menjadi sampai dengan 200 hektar. Hak ulayat dapat dikatakan merupakan hak menguasai dari negara dalam arti sempit. seluas sampai dengan 100 hektar. 2 Pemberian hak milik untuk pertanian di atas 2 hektar (s/d batas maksimum=penulis). b. 3 tahun 1999 adalah: a. pemberian hak pakai untuk bangunan di atas 2000 m 2 Pemberian wewenang kepada masyarakat hukum adat seperti hak ulayat yang jika keberadaannya menurut kenyataan masih ada akan membatasiwewenang hak menguasai dari negara tersebut.

air dan ruang angkasa. (2) Tiap-tiap warga negara Indonesia. yang berbunyi sebagai berikut: Pasal 9: (1) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi. namun dengan tetap memperhatikan unsur-unsur yang tercantum dalam ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Pasal 11: (1) Hubungan hukum antara orang termasuk badan hukum. Pasal 21. Hak mana dapat dipunyai dengan sepenuhnya.UUPA). Perbedaan hukum antara laki-laki dan wanita di dalah hukum adat sudah tidak dibenarkan lagi. No.rma-No. dalam batasbatas ketentuan Pasal 1 dan 2. serta wewenang-wewenang yang bersumber pada hubungan hukum itu akan diatur. bahwa setiap warga negara mempunyai kedudukan yang sama dalam hukum dan pemerintahan. agar tercapai tujuan yang disebut dalam Pasal 2 ayat (3) dan dicegah penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas. 34 . baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya. dengan bumi. Sebagaimana disebutkan di dalam Undang-Undang Dasar 1945. Sebagai warga negara Indonesia baik laki-laki maupun wanita samasama mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah. umpamanya Pasal 9 dan Pasal 11 UUPA. atau hukum agraria yang berlaku itu adalah hukum adat (Pasal 5).rma hukum adatlah yang dipergunakan di dalam peraturan perundang-undangan agraria. air dan ruang angkasa.

mis lemah. 4 Tahun 1964. tentang Penetapan Perimbangan Khusus Dalam Pelaksanaan Perjanjian Bagi Hasil. karena biayanya pemilik tanahlah yang menentukan berapa bagian masing-masing antara pemilik dan penggarap. air dan ruang angkasa. bahwa pemerintah menetapkan perimbangan hasil antara pemilik dan penggarap. Pasal ini menekankan agar hubungan hukum antara orang-orang atau badan hukum yang menyangkut bumi.. Prinsip pengakuan hak ulayat 35 .(2) Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan. dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo... Ketentuan tersebut diatur dalam Undang-Undang No. 2 Tahun 1960. Apa yang di atur pada Pasal 2 ini bertujuan agar BAR benar-benar dapat memberikan kemakmuran yang besar bagi seluruh rakyat Indonesia. Selanjutnya ketentuan tentang perjanjian bagi hasil ini akan diuraikan dalam bab tersendiri. yang apabila dilanggar ada sanksi yang dikenakan untuk itu. 13 Tahun 1980. Sebagai contoh: Perjanjian bagi hasil antara pemilik dan penggarap yang di dalam hukum adat adakalanya terbentuk sewa menyewa yang dapat merugikan penggarap atau perimbangan hasil yang benar-benar tidak imbang. Dalam hal ini UUPA telah membuat ketentuan yang baru untuk perjanjian bagi hasil ini yang melindungi golongan ekoNo. Pedoman Pelaksanaan Undang-Undang No.mi lemah (penggarap). c. di dalam ketentuan-ketentuan tersebut ditegaskan. tidak dibenarkan adanya exploitation de l’homme pu l’homme.. Peraturan Menteri Agraria No. yang maksudnya adanya penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain. tentang Pedoman Penyelenggaraan Perjanjian Bagi Hasil dan Instruksi Presiden No. 2 Tahun 1964.

Di dalam adat individu adalah bagian yang tidak terpisahkan dari masyarakat. Hak ulayat yang disebutkan dengan hak persekutuan adalah wilayah di mana sekelompok masyarakat hukum adat bertempat tinggal.Pasal 3: Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 1 dan 2. sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan negara yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan UndangUndang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.e. milik bersama masih memegang peranan yang sangat penting. mencari nafkah. 36 . menyebutkan tentang hak ulayat sebagai berikut: Ada hubungan erat antara penduduk desa dan tanahnya di mana mereka berdiam. Di dalam masyarakat hukum adat sifat bermasyarakat dan berkelompok adalah merupakan ciri pokok yang tidak dapat diingkari. Koesmoe menyebutkan: Di dalam konsep adat tidak terdapat pandangan tentang individu yang pada azasnya merdeka. yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum sepanjang menurut kenyataannya masih ada harus sedemikian rupa. pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak adat. (KoesNo. Bagi hukum adat masyarakatlah yang primer. Dia ada dan berarti sebagai individu karena ada masyarakat. mempertahankan hidup. Masyarakat adalah sebagai organisme pada mana bagian-bagiannya adalah bagian-bagian yang hidup dalam kesatuan dengan yang lain-lainnya. tanah yang menghasilkan makanan pada mereka. tempat berlindung yang sifatnya magis-religius (Dalimunthe. 2005:18). Hak ulayat dikenal di dalam hukum adat. 1979:60) Ter Haar dalam bukunya “Beginsel en Stelsel van Het Adatrecht”.

1952:37) Budi HarsoNo. Setiap anggota masyarakat dapat memperoleh bagian dari tanah itu dengan batasan-batasan. in reality referred to little more than a usufrucht. Namun demikian menurut Jan Breman. pengakuan akan adanya hak komunal itu pada zaman penjajahan hanyalah sebagaimana pertajaman dari sebuah ungkapan pelembut saja terhadap penyangkalan adanya milik perseorangan (Jan Breman.t of individuals. except within a community. 1986:10). thus giving rice so specific adat termiNo. and ever hear we must distinguish between a transfer of the land it self and a transfer of the 37 .t open to an individual to transfer such land. when use in relation to an individual. (Dirman. Meskipun setiap anggota masyarakat berhak memperoleh bagian dari tanah ulayat namun tanahtanah yang sudah dihaki oleh seseorang tetap merupakan wilayah dari masyarakat hukum adat tersebut. So it is with land. Persekutuan mengatur sampai di mana hak-hak perseorangan dibatasi untuk kepentingan persekutuan. dalam bukunya “Hukum Agraria Indonesia” menyebutkan. bahwa: Hak ulayat merupakan seperangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak di dalam lingkungan wilayahnya merupakan pendukung utama penghidupan dan kehidupan masyarakat yang bersangkutan sepanjang masa. The term “milik” commonly translated as ownership. Pengantar Sajogyo. the Minangkabau “Harta Pusaka”.logies which express the interest of groups and No. It was No. Ada hubungan erat antara hak persekutuan dengan hak perseorangan. tanah yang diperlindungi oleh dayang-dayang desa. Di dalam hak ulayat masyarakat hukumnya berhak mengerjakan tanah itu. for example.tanah di mana mereka dikuburkan jika sudah meninggal dunia.

Dengan pengakuan adanya tanah-tanah komunal yang berada di bawah hak ulayat raja-raja (Sultan). Pengertian milik tidak lebih dari hak untuk memungut hasil sesuai dengan penggunaannya. Hak milik tidak boleh dialihkan. maka tanah itu dianggap menjadi tanah terlantar. mengemukakan tentang “Harta Pusaka” di Minangkabau. Namun apabila suatu waktu tanah itu ditinggalkannya. kecuali diantara persekutuan hukum itu. The former was uncommon because it was unnescessary and arose largery in relation to princely land. Sebagaimana tersebut di atas meskipun kepada anggota persekutuan diberi hak untuk mengerjakan tanah hak ulayat di wilayahnya yang disebut dengan hak wenang pilih namun hak perseorangan. (M B Hooker. maka hubungan orang tersebut dengan tanah semakin renggang dan sebaliknya hubungan tanah dengan persekutuan itu erat kembali. maka pemerintah jajahan di bawah prinsip “domeinverklaring” dengan leluasa dapat mengakui dan menetapkan tanaman apa dan berapa pajak yang harus dibayar dari hasil tanaman tersebut. Jika sebidang tanah di wilayah persekutuan tersebut telah dikerjakan oleh seorang warganya secara terus menerus. maka hubungan warga itu dengan tanah semakin kuat sebaliknya hubungan tanah dengan persekutuan semakin renggang dan lama kelamaan tanah itu akan diakui sebagai milik orang yang mengerjakan. maka putus pulalah hubungan seseorang itu dengan tanahnya. Sebagai contoh dalam hal ini M B Hooker. 38 . Ketentuan ini menunjukkan bahwa hak perseorangan atas tanah di dalam hak ulayat tidak mengurangi (penciutan) hak ulayat tersebut. 1978:119) Mengenai masalah tanah hukum adat mempunyai kekuatan yang menekankan perhatiannya kepada sifat yang komunal bukan yang bersifat individu. Jika tanah itu sudah menjadi semak belukar.right to occupy and use. tersebut tetap termasuk lingkungan hak ulayat tersebut (tidak terlepas dari hak ulayat).

sebagai berikut: 39 . Tidaklah dapat dibenarkan.lak pemberian sebahagian hak ulayatnya tersebut. kriteria tersebut tidak ada disebut dengan tegas.Hak Ulayat Di Dalam UUPA Sebagaimana disebut pada Pasal 3 UUPA tersebut di atas bahwa UUPA masih diakui eksistensinya sepanjang masih ada dengan syarat-syarat harus sesuai dengan kepentingan nasional dan negara. Baik di dalam hukum adat maupun di dalam UUPA. Penjelasan Umum. Sebagaimana contoh: Untuk melaksanakan proyek-proyek besar yang membutuhkan tanah yang luas di mana sebagai sasaran termasuk tanah hak ulayat. tentu memerlukan penelitian hak ulayat mana yang masih ada dan yang mana yang sudah tidak ada lagi. berdasarkan persatuan bangsa. seperti proyek transmigrasi maka tidak dibenarkan masyarakat hak ulayat itu untuk menghalang-halangi atau meNo. angka II Nomor (3). Jika di dalam Pasal 3 tersebut. seakan-akan terlepas dari pada hubungannya dengan masyrakat-masyarakat hukum dan daerah-daerah lainnya di dalam lingkungan negara dan kesatuan. Apa yang menjadi persyaratan bahwa suatu hak ulayat masih ada harus ada kriterianya. bahwa: Kepentingan sesuatu masyarakat hukum adat harus tunduk pada kepentingan nasional dan negara yang lebih luas dan hak ulayatnya pun pelaksanaannya harus sesuai dengan kepentingan yang lebih luas itu. tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan peraturanperaturan lain yang lebih tinggi. bahwa pengakuan hak ulayat itu dengan syarat sepanjang masih ada. Budi HarsoNo. menyebutkan tentang kriteria hak ulayat. jika di dalam alambernegara dewasa ini sesuatu masyarakat hukum masih mempertahankan isi dan pelaksanaan hak ulayatnya secara mutlak.

Hak ulayat di dalam masyarakat hukum adat tak obahnya sebagai negara kecil dengan negara yang mempunyai persyaratan: a. d. c. Selain itu eksistensi hak ulayat masyarakat hukum adat yang bersangkutan juga diketahui dari kenyataan. terjadi rekayasa di mana hak ulayat yang sudah tidak ada lagi dikatakan masih ada. Hak 40 . pemeliharaan dan persediaan tanah di wilayahnya. Ada wilayahnya. (Budi HarsoNo. Untuk mengetahui bahwa di suatu daerah masih ada hak ulayat tentu memerlukan penelitian. mengatur peruntukan. atau sebaliknya. atau yang sebelumnya tidak ada tiba-tiba muncul.. Ada anggota masyarakatnya. Ada pengetua adatnya yang juga diakui oleh masyarakatnya yang bertugas sebagai penguasa untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan. Hak ulayat dapat juga dikatakan sebagai suatu negara di dalam negara. 1999:192) Keberadaan hak ulayat itu ditandai dengan masih terpenuhinya unsurunsur yang ada di dalam hak ulayat. Bisa saja jika tidak dilakukan penelitian. penggunaan. penguasaan dan penggunaan tanah bersama tersebut. masih adanya “kepala adat” dan para tetua adat yang pada kenyataannya dan diakui oleh para warganya melakukan kegiatan sehari-hari sebagai pengemban tugas kewenangan masyarakat hukum adatnya mengelola. Ada aturan-aturannya yang diakui dan dipatuhi oleh anggotanya.Kiranya masih ada hak ulayat diketahui tahun dari kenyataan mengenai masih adanya suatu kelompok orang-orang yang merupakan warga suatu masyarakat hukum adat tertentu dan masih adanya tanah yang merupakan wilayah masyarakat hukum adat tersebut yang disadari sebagai kepunyaan para warga masyarakat hukum adat itu sebagai “lebensraum”nya. b.

41 . Untuk itu pemerintah mengeluarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. dalam wilayah tersebut. (untuk selanjutnya disebut hak ulayat). Hak ulayat dan yang serupa itu dari masyarakat hukum adat.ulayat yang sebelumnya tidak ada menjadi tidak diakui keberadaannya lagi dapat terjadi karena pengetua adatnya tidak ada lagi atau tidak diakui oleh masyarakat hukum adat itu. adalah kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan para warganya. Atau karena pemberian tanah-tanah tersebut kepada warganya semakin lama hak-hak individu tersebut sudah semakin kuat. 5 Tahun 1999. Para warganya masih mengakui bahwa tanah-tanah tersebut sebagai tanah ulayat. yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terpautus antara masyarakat hukum adat tersebut denagn wilayah yang bersangkutan. Dalam peraturan ini disebutkan pada Pasal 1. atau dengan adanya ketentuan perundang-undangan yang mengakui hak-hak individu tersebut sudah terlepas dari hak ulayat. penguasaan dan penggunaannya didasarkan pada ketentuan hukum adat setempat. bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya. tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam. Berdasarkan hal tersebut mengakibatkan timbulnya sengketa-sengketa apakah keberadaannya masih diakui ataupun masih dalam penguasaannya.. Dapat juga terjadi untuk kepentingan pembangunan hak ulayat itu diambil oleh penguasa. Dalam kenyataannya pada saat ini masih banyak daerah di mana tanahtanahnya dalam lingkungan masyarakat hukum adat yang pengurusannya. termasuk tanah. Oleh sebab itu perlu adanya pedoman yang dapat digunakan sebagai pegangan dalam menghadapi dan menyelesaikan masalah-masalah yang ada. bahwa: 1.

b. apabila: a.Kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat atas wilayahnya. Untuk mengetahui eksistensi hukum adat itu maka disebutkanlah kriteria-kriterianya sebagai tersebut pada Pasal 2 ayat (2) tersebut. Pasal 2. Terdapat tatanan hukum adat mengenai pengurusan penguasaan dan penggunaan tanah rakyat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut. Pengakuan terhadap masih adanya hak ulayat tersebut hanya dapat dilakukan terhadap tanah-tanah: a. tentang Pelaksanaan Penguasaan Hak Ulayat selanjutnya menyebutkan: (1) Pelaksanaan hak ulayat sepanjang pada kenyataannya masih ada dilakukan oleh masyarakat adat yang bersangkutan. yang pelaksanaannya dilakukan oleh masyrakat hukum adat yang bersangkutan (ayat (1)). menurut ketentuan hukum adat setempat. sepanjang hak ulayat tersebut masih ada. kewenangan mana oleh Pasal 2 ayat (4) UUPA tentang hak menguasai dari negara juga dapat dilimpahkan kepada masyarakat hukum adat tersebut. yang mengakui dan menerapkan ketentuanketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya sehari-hari. 42 . dan c. Yang tidak dipunyai oleh perseorangan atau badan hukum dengan sesuatu hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria. Terdapat sekelompok orang yang masih merasa terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu. Dengan demikian hak menguasai dari negara terhadap hak ulayat masyarakat hukum adat menjadi terbatas. Terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga persekutuan hukum tersebut dan tempatnya mengambil keperluan hidupnya sehari-hari. (2) Hak ulayat masyarakat hukum adat dianggap masih ada.

masyarakat hukum adat yang bersangkutan dapat melepaskan hak ulayatnya untuk penggunaan dimaksud untuk jangka waktu tertentu. yang kemudian berdasarkan pemberian hak dari negara diberikan kepada perseorangan atau badan hukum atau kepada instansi pemerintah mengakibatkan tanah-tanah ulayat tersebut menjadi berkurang (Pasal 4 ayat (1)). Selanjutnya pada Pasal 5 disebutkan bahwa untuk menentukan masih adanya hak ulayat itu harus dilakukan penelitian oleh Pemerintah Daerah 43 . maka apabila ingin dipergunakan lagi. Apabila jangka waktu pemberiannya sudah berakhir atau tanah tersebut tidak dipergunakan lagi atau diterlantarkan sehingga hak guna usaha atau hak pakainya hapus. Demikian juga bidang-bidang tanah hak ulayat yang sudah dilepas oleh masyarakat hak ulayat dari wilayahnya. Ketentuan konversi UUPA menyatakan bahwa penguasaan tanah-tanah di lingkungan hak ulayat (tanah-tanah adat). bahwa apabila tanah hak ulayat diperlukan untuk pertanian dan untuk keperluan lain umpamanya untuk hak guna usaha atau hak pakai. harus dilakukan berdasarkan persetujuan kembali dari masyarakat hukum adat yang bersangkutan. sepanjang hak ulayat itu masih ada. Sebagaimana disebutkan di dalam ketentuan hak guna usaha dan hak pakai yang diberikan oleh negara dapat diperpanjang dan diperbaharui. maka apabila hak guna usaha atau hak pakai tersebut berasal dari hak ulayat perpanjangan dan pembaharuannya tidak boleh melebihi jangka waktu penggunaan tanah yang diberikan oleh masyarakat hukum adat itu.b. jika diinginkan oleh pemegangnya dapat didaftarkan menurut ketentuan UUPA. badan hukum atau perseorangan sesuai dengan ketentuan dan tata cara yang berlaku. Yang tidak diberikan atau dibebaskan oleh instansi pemerintah. Selanjutnya pada Pasal 4 ayat (2) disebutkan. Oleh sebab itu bisa saja luas hak ulayat yang asli tidak lagi sama dengan luas pada saat dilakukan penelitian.

Mengenai pelaksanaan lebih lanjut akan diatur dengan Peraturan Daerah. Menyusun petunjuk teknis pemetaan tanah ulayat masyarakat hukum adat. Menyusun rencana kerja sebagai bahan masukan Pemerintah daerah untuk penyusunan Peraturan Daerah tentang hak ulayat sebagaimana dimaksud pada Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. instruksi tersebut ditujukan kepada: 1. masyarakat hukum adat yang ada di daerah yang bersangkutan. Lembaga Swadaya Masyarakat dan instansi-instansi yang mengelola sumber daya alam. Melakukan pembinaan dalam pelaksanaan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2. Kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi diinstruksikan untuk: 1. menggambarkan batas-batasnya serta mencatatnya dalam daftar tanah. Keberadaan tanah ulayat masyarakat hukum adat yang masih ada dinyatakan dalam peta dasar pendaftaran tanah dengan pembubuhkan tanda katografi. dan apabila mengizinkan. Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di Propinsi di seluruh wilayah Indonesia seluruh Indonesia Kepada Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah diinstruksikan agar: a. 5 Tahun 1999 ini dikeluarkanlah instruksi Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3. 2 Tahun 2000.dengan mengikut sertakan para pakar hukum adat. Sebagai tindak lanjut pelaksanaan Peraturan Menteri Negara Agraria No. khusus Pasal 5) b. 44 . 5 Tahun 1999.

2. 3 Tahun 1997. Memberikan arahan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk mempersiapkan sarana dan prasarana peta berdasarkan Pasal 17 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Petunjuk teknis pelaksanaan lebih lanjut sebagai pelaksanaan instruksi ini dilakukan oleh Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. 4. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. diinstruksikan untuk: 1. Memantau pelaksanaan petunjuk pelaksanaan pemetaan tanah ulayat masyarakat hukum adat. Dari hasil pengukuran di atas agar segera dicatatkan dalam daftardaftar tanah. 3. Menyiapkan sarana dan prasarana berdasarkan Pasal 17 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Melakukan pengukuran apabila memenuhi persyaratan tanah ulayat yang keberadaannya tidak disahkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan Peraturan Daerah tentang Hak Ulayat. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota secara berjenjang harus melaporkannya kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional. No. d. Prinsip bahwa hukum agraria (UUPA) yang berlaku itu adalah hukum adat Pasal 5: 45 . 3. Pelaksanaan instruksi ini oleh Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. 2. 3 Tahun 1997 untuk dipergunakan sebagai dasar penataan tanah ulayat. Melaksanakan koordinasi dengan Pemerintah Daerah terhadap persiapan dan pelaksanaan Peraturan Daerah tentang hak ulayat.

tentang hak-hak atas permukaan bumi yang disebut dengan tanah yang dapat diberikan kepada orang perorangan atau beberapa orang bersama-sama. dengan sosialisme Indonesia. bahwa: 46 . serta disesuaikan dengan sosialisme Indonesia.Hukum agraria yang berlaku di atas bumi. segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama. sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara. bahwa hak-hak tersebut adalah hak-hak yang dikenal di dalam hukum adat. Hal ini menunjukkan bahwa bangsa Indonesia secara sadar bahwa hukum agraria yang sifatnya dualisme sebelumnya tidak sesuai dengan berdasarkan hukum rakyat banyak. Pasal 4. Di dalam Penjelasan Umum. sebagai hukum yang asli yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat negara yang modern dan dalam hubungannya dengan dunia Internasional. Pasal ini menegeaskan bahwa hukum adat dijadikan dasar hukum agraria (UUPA) ini. angka (1) dengan tegas dinyatakan. air dan ruang angkasa ialah hukum adat. Pada penjelasan Pasal 16 dengan tegas dikatakan. angka III. yang berdasarkan atas persatuan bangsa. maka hukum agraria yang baru tersebut. serta kepada badan hukum sebagaimana disebut pada Pasal 16. antara lain: Oleh karena rakyat Indonesia sebahagian terbesar tunduk pada hukum adat. akan didasarkan pula pada ketentuan-ketentuan hukum adat itu. serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan peraturan-peratuarn lainnya. membuktikan. kecuali hak guna usaha dan hak guna bangunan yang merupakan hak atas tanah yang baru sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan zaman.

Lembaga erfpacht dan opstal ditiadakan dengan dicabutnya ketentuan-ketantuan dalam buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. pula rakyat ekonomi kuat dan rakyat yang lemah ekonominya. Tetapi berhubungan dengan keadaan masyarakat sekarang ini belum dihapuskan diberi sifat sementara dan akan diatur (ayat (1) huruf h jo Pasal 53).Pasal ini adalah pelaksanaan dari pada ketentuan dalam Pasal 4. Dalam pada itu. Hak-hak yang sifatnya sementara di mana ketentuan tersebut masih sangat dibutuhkan oleh golongan-golongan rakyat sesuai dengan perbedaan dalam keadaan masyarakat. yaitu antara lain: Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat. Dalam pada itu hak-hak adat yang bersifat bertentangan dengan ketentuan-ketentuan undang-undang ini (Pasal 1 dan 10). Sebagai contoh pada Pasal 16 ayat (1) huruf h tentang hak-hak yang berasal dari hukum adat yang masih berlaku yang sifatnya sementara 47 . Perlu kiranya ditegaskan. hak guna usaha dan hak guna bangunan diadakan untuk memenuhi keperluan masyarakat modern dewasa ini. yang dimaksud dengan perbedaan yang didasarkan atas golongan rakyat. misalnya perbedaan adlam keperluan rakyat kota dan rakyat pedesaan. bahwa hukum pertanahan yang nasional didasarkan atas hukum adat maka penentuan hak-hak atas tanah dan air dalam pasal ini didasarkan pula atas sistematik dari hukum adat. sesuai dengan azas yang diletakkan dalam Pasal 5. Hak guna bangunan bukan hak opstal. bahwa hak guna usaha bukan hak erfpacht dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. sebagaimana disebut pada Penjelasan Umum III angka (2). di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan.

48 .sebagaimana disebutkan pada Pasal 53. hak usaha bagi hasil. Negara tidak dapat menyewakan tanah. yaitu hak gadai. 56 Tahun 1960. 4 Tahun 1964 dan Instruksi Presiden No. Demikian juga dengan hak usaha bagi hasil yang sebelum lahirnya UUPA telah diatur dengan Undang-Undang No. maka disebut tersendiri. 2 Tahun 1960 yang kemudian dilanjutkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria (PMA) No. Hak sewa hanya disediakan untuk bangunan-bangunan berhubungan dengan ketentuan Pasal 10 ayat (1). adalah sewa untuk bangunan (Pasal 44). 13 Tahun 1980. Selanjutnya Pasal 46 hak membuka tanah dan memungut hasil hutan. Hak-hak ini akan diatur kembali untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undangundang dan akan diusahakan hapusnya dalam waktu singkat. disebutkan di dalam Penjelasan: Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan adalah hak dalam hukum adat yang menyangkut tanah. karena negara bukan pemilik tanah. Pada penjelasan Pasal 44 dan 45 disebutkan: Oleh karena hak sewa merupakan hak pakai yang mempunyai sifatsifat khusus. Mengenai hak gadai telah diatur di dalam Undang-Undang No. hak menumpang dan hak sewa tanah pertanahan. Sedangkan untuk sewa tanah pertanian di dalam UUPA dengan tegas dikatakan bahwa dibenarkan. yang sampai dengan sekarang masih tetap diatur dan masih berlaku di daerah pedesaan sesuai dengan kebutuhan masyarakat hukum adat yang mempunyai tanah-tanah adat yang belum bersertifikat. hak-hak ini perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah demi kepentingan umum yang lebih luas dari pada kepentingan orang atau masyarakat hukum yang bersangkutan. Hak sewa tanah pertanian hanya mempunyai sifat sementara (Pasal 16 jo Pasal 53).

Tidak boleh bertentangan dengan UUPA ini sendiri dan Dan menganut unsur-unsur yang bersandar pada hukum nasional dan negara. sehingga dalam kenyataannya ada beberapa segi-segi hukum adat itu secara diam-diam menguntungkan golongan kecil tertentu saja dalam masyarakat adat itu sendiri dan menghidup-hidupkan 49 . d. dengan tegas disebut pada Pasal 5 tersebut yaitu: a. Oleh sebab itu adanya perbedaan-perbedaan prinsip di dalam hukum adat di daerah yang satu dengan lainnya ditiadakan. e. peraturan-peraturan lainnya. b.Hukum adat yang bagaimana yang diterapkan di dalam UUPA tersebut. Hukum adat yang tidak bertentangan dengan kepentingan Berdasarkan persatuan bangsa. di depan Sidang DPR GR antara lain menyebutkan: Hukum adat mengenai tanah yang kita kenal sekarang sebenarnya adalah hasil perkembangan yang tidak sedikit dipengaruhi oleh politik kolonial. Pidato pengantar Menteri Agraria Sadjarwo.98). (Van Vollenhoven dalam Surojo Wignjodipuro. agama. Van Vollenhoven membagi seluruh daerah Indonesia dalam 19 lingkungan hukum adat. Sebagaimana disebutkan oleh Van Vollenhoven dalam bukunya “Adatrecht” menyebutkan: Suatu daerah di dalam daerah mana secara garis besar corak dan sifatnya hukum adat yang berlaku di situ seragam “rechtskring”. 1971:97. pada tanggal 12 September 1960. Menganut sosialisme Indonesia. yang kalau disebut di dalam bahasa Indonesia menjadi lingkaran hukum atau lingkungan hukum. c.

bahwa bumi. Undang-Undang Dasar 1945. tetapi hukum adat yang berinti azas gotong royong. menyebutkan bahwa bumi. Burgelijk Wetbook Belanda ini disusun berdasarkan Code Civil Perancis. Prinsip bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial Prinsip ini diatur dalam Pasal 6 UUPA. tetapi semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Sedangkan pada Undang-Undang Dasar Sementara Republik Indonesia (Pasal 26) pernyataan fungsi sosial. 1998:64) e. diaktakan bahwa hak milik (hak eigendom) sifatnya mutlak. prinsip ini menunjukkan pentingnya kebersamaan di dalam tatanan kehidupan masyarakat Indonesia tidak hanya hak milik. 2004:7). air dan ruang angkasa tidak hanya diperuntukkan untuk kepentingan 50 . hanya dibatasi terhadap hak milik.pertentangan antara kita dengan kita yang tidak sesuai dengan azas dan tujuan bangsa Indonesia. Oleh Parlindungan disebutkan: Hukum adat tersebut bukanlah sebagai tampak membeku dan usang akibat politik kolonial. Berhubung dengan diambilnya azas di dalam penyusunan perundangundangan Hindia Belanda oleh Eddy Ruchyat disebutkan bahwa: KUH Perdata Indonesia juga konhordansi dengan Burgerlijk Wetbook Belanda. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar keperluan rakyat. (Parlindungan. mengandung potensi berkembang dengan mengendalikan unsur-unsur hukum agraria dan dapat menyesuaikan diri dengan panggilan zaman. Kalimat ini menunjukkan. Di dalam Pasal 570 KUH Perdata. Prinsip ini bertentangan dengan prinsip fungsi sosial. yang merupakan pengkodifikasian hukum Perdata Perancis sesudah Revolusi Perancis Tahun 1789 (Eddy Ruchyat.

seperti tersebut dalam Penjelasan UUPA II. Kepentingan perseorangan tetap diperhatikan. Dari penjelasan ini dapat diartikan bahwa hak-hak atas tanah mempunyai 2 fungsi. antara lain: Hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang tidaklah dapat dibenarkan. Penggunaan tanah harus sesuai dengan keadaannya dan sifat dari pada haknya hingga bermanfaat bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyai. 1984 :64) 51 . hukum kita tidak berdasarkan atas corak indivudialistis. tapi harus memperhatikan kepentingan semua orang.orang perorang atau sekelompok orang. adalah jalan kompromis antara hak mutlak dari tanah degnan sistem kepentingan umum dari tanah. Dalam Penjelasan Umum UUPA II Angka (4) dikatakan bahwa Pasal 6 ini berarti. tetapi bercorak dwitunggal. Kepentingan perseorangan dan kepentingan masyarakat harus seimbang agar tercapai tujuan pokok sebagaimana disebut pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang dasar 1945 dan Pasal 2 ayat (3) UUPA. mempunyai dasar yang individualistis ditempatkan kepadanya itu sifat yang sosial. 1998:66) Notonagoro. 4 maupun kewajiban sosianya (Parlindungan. Meskipun dikatakan mempunyai fungsi sosial bukan berarti kepentingan perseorangan diabaikan (terdesak). bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya. menyebutkan bahwa: Hak milik mempunyai fungsi sosial itu sebenarkan mendasarkan dari atas individu. yaitu selain berfungsi untuk kepentingan yang mempunyai hak tapi harus juga berfungsi untuk masyarakat. Dengan demikian pengertian fungsi sosial dari pada tanah menurut Parlindungan. apalagi hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. sedangkan kalau berdasarkan Pancasila. (Notonagoro. maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara.

Selanjutnya juga dilihat pada Pasal 7 dan 17 tentang larangan menguasai tanah pertananian yang melampaui batas dikuasai oleh satu keluarga. badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu (lihat Penjelansan Umum UUPA No. Demikian juga dengan Pasal 10 tentang larangan absentee di 52 . bahwa tanah itu harus dipelihara dengan baik. II angka 4). Ataupun untuk mencegah jangan sampai ada tanah yang diterlantarkan. Untuk kepentingan umum hak-hak seseorang dapat dicabut namun tetap ada penghargaan terhadap hak individunya dengan cara membayar ganti rugi yang layak kepada pemiliknya. sementara yang lainnya mempunyai tanah yang sangat minim sekali atau sama sekali tidak punya tanah. Sesuai dengan fungsi sosialnya adalah sudah sewajarnya. Hal ini untuk mencegah jangan sampai terjadi penumpukan tanah-tanah di tangan orang-orang tertentu saja. Pada Pasal 15 disebutkan bahwa: Memelihara tanah temrasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang.Bersifat dwitunggal berarti di dalam satu hak menempel 2 kepentingan yaitu kepentingan pribadi dan kepentingan masyarakat. namun juga merupakan beban setiap orang. dengan memperhatikan pihak yang ekonomi lemah. Kewajiban itu bukan saja dibebankan kepada pemilik. serta kepentingan bersama dari rakyat. bahwa: Untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara. hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang. bukan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu. Di dalam pasa-pasal UUPA jelas terlihat penekanan dari fungsi sosial tersebut seperti pada Pasal 18 UUPA tentang “Pencabutan Hak atas Tanah” disebutkan.

pemerasan. dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia. 3 Tahun 1998. Adalah merupakan perbuatan-perbuatan yang tidak dibenarkan dan apabila dilanggar dapat diberikan sanksi pidana. Budi HarsoNo. tataruang. c. tentang Pemanfaatan Tanah Kosong untuk Tanaman Pangan). b. d. maka tanah tersebut akan dicabut oleh Pemerintah menjadi tanah negara (Lihat peraturan Pemerintah No. (Budi Harsono. Modal lebih diperlukan dan karena itu sebaiknya digunakan untuk membiayai usaha-usaha yang produktif. melainkan sebagai akibat pembangunan yang dilakukan Pemerintah atau pihak lain.mana pemiliknya tidak dapat mengerjakan tanahnya secara efektif karena lokasinya berjauhan dengan tempat tinggalnya. yang bukan disebabkan usahanya sendiri. Penggunaan tanah yang tidak sesuai dengan Spekulasi tanah dalam arti menelantarkan tanah. Mendayagunakan tanah yang mengandung unsur 53 . menyebutkan: Tanah pun tidak boleh dijadikan obyek investasi semata-mata. Biarpun ada kemungkinan orang yang mempunyai tanah memperoleh keuntungan dari kenaikan harga tanahnya (Penulis: spekulasi tanah). Pengrusakan tanah dengan cara penggunaan tanah yang tak seimbang. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. Kegiatan ini dapat dicegah melalui pembatasan penguasaan dan pemilikan tanah yang dimaksudkan oleh Pasal 7 dan mekanisme pajak. 1999:289) Sesuai dengan fungsi sosial tersebut dapat diambil kesimpulan apa yang tercantum dalam UUPA itu sendiri bahwa: a. Jika ada tanah yang diterlantarkan. 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar.

Maka sudah sewajarnyalah hak-hak atas BAR tersebut diprioritaskan kepada bangsa Indonesia. Malahan khusus untuk badan-badan hukum hanya boleh mempunyai hak milik yaitu badan-badan hukum tertentu (lihat Pasal 2 ayat (2)). g) Tiap-tiap warga negara Indonesia. air dan ruang angkasa (BAR) tersebut adalah merupakan hak dari semua bangsa Indonesia. baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri. Selanjutnya pada ayat (2) disebutkan. “Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia” (Pasal 1 ayat (1)). Penjelasan Umum II angka 5 antara lain menyebutkan: 54 . air dan ruang angkasa dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan 2.f. Prinsip Nasionalitas Dan Persamaan Hak Prinsip nasionalitas ini adalah sejalan denga apa yang disebut pada Pasal 1 tentang prinsip kesatuan hukum bagi seluruh rakyat Indonesia. di dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi. karena dianggap cukup haknya terbatas boleh dipunyai oleh warga negara asing. sedangkan hak pakai. air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional. Oleh sebab itu bumi. Hak milik. Hal ini dengan tegas dicantumkan pada Pasakl 9 ayat (1) dan (2). namun harus merupakan penduduk Indonesia. air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. bahwa: Seluruh bumi. maupun keluarganya. yang berbunyi: f) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi. hak guna usaha dan hak guna bangunan dianggap sebagai hak yang paling penuh (paling luas) haknya. kemudian juga dengan hak guna usaha. Sebagai konsekuensi dari prinsip nasionalitas in maka hak milik hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia.

hak guna bangunan. 139). Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan atas Undang-Undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran Negara Tahun 1958 No. b. alinea ke-2 yang berbunyi: 55 . asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluan yang khusus (hak guna usaha. 38 Tahun 1963. c. (Pasal 17) Badan-badan hukum tertentu yang boleh mempunyai hak milik kemudian diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.3. menyebutkan: Badan-badan hukum yang disebut di bawah ini dapat mempunyai hak milik atas tanah. Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya disebut Bank Negara). Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian Agraria. Dengan demikian maka dapat dicegah usahausaha yang bermaksud menghindari ketentuan-ketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak milik. hak pakai menurut Pasal 28. II angka 5. 35 dan 41). masing-masing dengan pembatasan yang disebutkan pada pasal-pasal 2. tentang Penunjakan Badan-badan Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah yang pada Pasal 1.Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah. d. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian Agraria setelah mendengar Menteri Agama. Latar belakang dikeluarkannya Peraturan Pemerintah ini adalah sebagai tindak lanjut dari Penjelasan Umum UUPA No. dan 4 peraturan ini: a. ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya.

air dan ruang angkasa adalah sesuai dengan Pasal 27 Undang-Undang Dasar 1945. Pasal 11 ayat (2): Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan dalam hukum golongan rakyat di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional.Meskipun pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik atas tanah. Pasal 13 ayat (2) dan (3).mi lemah terhadap sesama warga. 56 .mian maka diadakan suatu “escape-clause” yang memungkinkan badan-badan hukum tertentu mempunyai hak milik dengan adanya “escape-clause” ini maka cukuplah nanti apabila ada keperluan akan hak milik bagi sesuatu atau sesuatu macam badan hukum diberikan dispensasi oleh Pemerintah dengan jalan menunjuk badan hukum tersebut. di perhatikan. di mana semua warga negara Indonesia (baik laki-laki maupun perempuan) mempunyai kedudukan yang sama dalam hukum dan pemerintahan. Hal ini dapat terlihat pada Pasal 11 ayat (2). Pasal 12 ayat (1). tetapi mengingat akan keperluan masyarakat yang sangat erat hubungan perekoNo. Di samping mengutamakan warga negara Indonesia di dalam hubungannya denagn tanah. Berbeda halnya dengan hukum adat yang nyata-nyata membedakan kedudukan laki-laki dan perempuan di dalam kesempatan mempunyai hubungan dengan BAR.mis lemah. juga harus menjadi perhatian terhadap perlindungan bagi golongan ekoNo. (Pasal 21 ayat (2)) Sebagaimana halnya dengan disebut pada ayat (2) Pasal 9 UUPA bahwa laki-laki dengan perempuan mempunyai hak yang sama terhadap bumi. sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo.

pula rakyat yang ekoNo. dalam bentuk koperasi atau bentuk-bentuk gotong royong lainnya. Berlakunya dua jenis hak jaminan. Meskipun di perkotaan telah berlaku Undang-Undang Hak Tanggungan untuk jamunan hutang. Sebagai contoh misalnya perbedaan dalam keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan. Hal ini disebabkan tanah-tanah di pedesaan yang akan dijadikan jaminan hutang boleh dikatakan belum terdaftar. sedangkan untuk hak tanggungan dibutuhkan tanah-tanah yang sudah terdaftar. bahwa dijamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo.minya kuat dan rakyat yang lemah ekoNo. Sesuai dengan prinsip nasionalitas ini. Maka ketentuan dalam ayat (2) tersebut selanjutnya. bahwa setiap anggota masyarakat di dalam menyumbangkan produksi tanahnya diharapkan dilakukan secara gotong royong dan usaha bersama yang berdasar atas kekuasaan. sebagai berikut: Yang dimaksud dengan perbedaan yang didasarkan atas golongan rakyat. namun di pedesaan masih di akui keberadaan gadai tanah untuk jaminan hutang. menyebutkan: Segala usaha bersama dalam lapangan agraria didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional. Dengan demikian tercapai perlindungan terhadap 57 . misalnya perbedaan dalam keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan. Selanjutnya Pasal 12 ayat (1). bukan berarti bahwa masih berlakunya dualisme hukum agraria di Indonesia.mis lemah. yaitu tentang gadai tanah dan hak tanggungan. untuk mencegah penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas.minya. Hal ini disebabkan adanya kebutuhan hukum golonagn.Penjelasan Umum III angka 2 memberikan penjelasan tentang Pasal 11 ayat (2) ini.

yang salah satu sasaran pokoknya adalah melarang menguasai tanah yang melampaui batas.mi lemah tersebut selanjutnya ditegaskan kembali pada Pasal 13 ayat (2) dan (3). yang mulai dari Pasal 1 sampai Pasal 19 memuat tentang perbaikan terhadap hubungan manusia Indonesia dengan tanah. Prinsip Larangan Penguasaan Tanah Yang Melampaui Batas Sebagaimana disebutkan oleh Parlindungan bahwa UUPA sebagai induk landrefrom. Bukan saja usaha swasta tetapi juga usaha-usaha pemerintah yang bersifat moNo. Sebagai contoh dengan ditetapkannya UndangUndang Bagi Hasil yang memperlindungi si penggarap dari kewenangwenangan dari pemilik tanah. sebagai berikut: Ayat (2): Pemerintah mencegah adanya usaha-usaha dalam lapangan agraria dari organisasi-organisasi dan perseorangan yang bersifat moNo. Oleh karena itu usaha-usaha pemerintah yang bersifat moNo. Dalam hal ini pemerintah berkewajiban untuk mencegah adanya organisasi dan usaha-usaha perseorangan dalam lapangan agraria yang bersifat moNo. Hal ini dengan tegas disebutkan pada Pasal 7 dan 17 UUPA.poli hanya dapat diselenggarakan dengan undang-undang. g.poli hanya dapat diselenggarakan dengan undang-undang. Pasal 7: 58 .golongan ekoNo.poli harus dicegah jangan sampai merugikan rakyat banyak.poli swasta. Untuk mencegah terjadinya penindasan terhadap ekoNo. Ayat (3): Usaha-usaha pemerintah dalam lapangan agraria yang bersifat moNo.poli swasta.mi lemah.

Pasal 17 menyebutkan: Ayat (1): Dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam Pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam Pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum. untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang 59 .Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan. Berapa batas luas tanah yang layak bagi satu keluarga secara maksimum harus diatur dengan Undang-Undang. Bumi. dilakukan dengan peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat. Ayat (3): Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat (2) pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian. Ayat (2): Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini. Oleh sebab itulah Pasal 7 ini melarang penguasaan tanah yang mlampaui batas. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya yang merupakan wewenang Pemerintah Pusat penguasaannya digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (lihat Pasal 2) dan bukan untuk kemakmuran orang perorang atau sekelompok orang. agar tidak terjadi penumpukan tanah di tangan orang-orang tertentu sementara yang lamanya tidak memperoleh kesempatan menguasai tanah yang dapat menghidupi keluarganya secara layak. Hal ini dikaitkan dengan fungsi sosial hak atas tanah bahwa semua tanah di Indonesia harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia.

1999:355) Sebagaimana disebutkan bahwa tujuan landrefrom secara umum adalah: a.membentukkan Pemerintah. b. Tindakan itu diharapkan akan merupakan pula pendorong ke arah kenaikan produksi pertanian karena akan menambah kegairahan bekerja bagi para petani penggarap tanah yang bersangkutan yang telah menjadi pemiliknya. Ayat (4): menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini. Tujuan sosial-ekoNo. Tujuan sosial-politis 60 . Tanah-tanah kelebihan maksimum tersebut oleh pemerintah akan dicabut dan dibagikan kepada petani yang tidak punya tanah atau yang sedikit sekali punya tanah (landless-farmer dan nearlandless-farmer). 1998:72). yang akan ditetapkan dengan peraturan perundangan.mi rakyat dengan memperkuat hak milik serta memberi isi fungsi sosial pada hak milik. bahwa akan diperoleh pembagian tanah (tanah pertanian) adil agar diperoleh hasil yang adil pula. Dengan adanya pembatasan penguasaan tanah yang melampaui batas diharapkan. 2) Memperbaiki produksi nasional.mis 1) Memperbaiki keadaan sosial ekoNo. maka batasan seseorang boleh mempunyai tanah pertanian sebagaimana tersebut pada Pasal 17 disebutkan dengan istilah ceiling. khususnya sektor pertanian guna mempertinggi penghasilan dan taraf hidup rakyat. Jika pada Pasal 7 adanya larangan menguasai tanah pertanian yang melampaui batas yang dalam literatur disebut dengan larangan latifundia atau di Philipina dikatakan dengan istilah hasienda (Parlindungan. dilaksanakan secara berangsur-angsur. (Budi HarsoNo..

disebutkan antara lain.(Parlindungan. sebahagian lainnya mengerjakan tanah orang lain. sebagai penyewa atau penggarap dalam hubungan perjanjian bagi hasil.1) Mengharapkan sistim tuan tanah dan penguasaan (pemilikan) tanah yang luas. 56 Tahun 1960.. 1998:11) Untuk menentukan berapa batas maksimum yang diperbolehkan dikuasi oleh seseorang sebagaimana disebutkan pada Pasal 17 ayat (2). Bab 19. 2005:42) Pada Repelita 1994/2995. Tujuan mental-psikologis 1) Meningkatkan kegairahan kerja bagi para petani penggarap dengan jalan memberikan kepastian hak mengenai pemilikan tanah. pemilikan dan pengalihan hak atas lahan harus dapat menjamin kelangsungan usaha pertanian. Sebahagian mereka itu merupakan buruh tani. 2) Mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani. bahwa: Keadaan masyarakat tani Indonesia sekarang ini ialah bahwa kurang lebih 60 % dari para petani adalah petani tidak bertanah. tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. antara lain disebutkan: Penggunaan. c. Pemilikan lahan pertanian oleh perseorangan secara berlebihan pemilikan bahan pertanian yang sangat kecil dan penguasaan lahan secara absentee dan diterlantarkan perlu dicegah agar terjaga fungsi tanah sebagai faktor produksi dan sumber kehidupan yang layak bagi petani dan seterusnya. penguasaan. Pada Penjelasan Umum (1). maka ditetapkanlah Undang-Undang No. 2) Memperbaiki hubungan kerja antara pemilik tanah dan penggarapnya. berupa tanah dengan maksud agar ada pembagian hasil yang adil pula. (Dalimunthe.. IV. Para petani yang mempunyai tanah (sawah dan/atau tanah kering) sebahagian terbesar masing-masing tanahnya 61 .

Pasal 1 ayat (1) dan (2) Undang-Undang No. tetapi kebanyakan dikuasainya dengan hak gadai atau sewa. Tetapi di samping petani-petani yang tidak bertanah dan yang bertanah tidak cukup itu. Berapa batas maksimum yang ditetapkan di dalam undang-undang ini digantungkan kepada 3 (tiga) kriteria. Dari Penjelasan Umum ini jelas dikatakan bahwa penguasaan tanah pertanian tersebut bukan hanya menyangkut hak milik. 56 Tahun 1960 ini. tapi juga termasuk penguasaan tanah orang lain karena gadai atau sewa atau perjanjianperjanjian lain antara yang menguasai dengan pemilik tanah. Tentang batas waktu pegembalian gadai 62 . kita jumpai petani-petani yang menguasai tanah petanian yang luas berpuluh-puluh. bahkan beribu-ribu hektar tanah-tanah itu tidak semuanya dipunyai mereka dengan hak milik. yaitu: a) Kepadatan penduduk b) Jenis tanah c) Jumlah anggota keluarga Dan dalam hal batas maksimum yang dibenarkan bagi Pegawai Negeri mempunyai tanah secara absentee dapat ditambahkan sebagai kriteria yang ke empat (4). yaitu: 1) 2) 3) tanah pertanian. Ada 3 (tiga) hal yang diatur di dalam Undang-Undang NO. beratus-ratus.6 ha sawah atau 0. 56 Tahun 1960 ini menyebutkan: (1) Seorang atau orang-orang yang dalam penghidupannya merupakan satu keluarga bersama-sama hanya diperbolehkan menguasai tanah tentang penetapan batas maksimum penguasaan tanah pertanian.5 ha tanah kering) yang terang tidak cukup untuk hidup yang layak.kurang dari 1 hektar (rata-rata 0. Tentang batas minimum tanah pertanian.

c. tapi tidak boleh melabihi 50 % (Pasal 2 ayat (1)).5 5 Atau Tanah Kering (hektar) 20 12 9 6 2. yang jumlah luasnya tidak melebihi batas maksimum sebagai yang ditetapkan dalam ayat (2) pasal ini. a.pertanian. maka untuk menghitung luas maksimum tersebut. maka luas maksimum yang dimaksud dalam ayat (1). b. Padat b. luas daerah dan faktorfaktor lainnya. Luas sawah dijumlah dengan luas tanah kering sama dengan sawah ditambah 38 % di daerah yang tidak padat dan 20 % di daerah padat dengan ketentuan bahwa tanah pertanian seluruhnya tidak boleh lebih dari 20 hektar. baik miliknya sendiri. Penetapan batas maksimum tersebut didasarkan kepada satu keluarga yang jumlah anggotanya 7 orang dan apabila lebih dari 7 orang. a. maka setiap penambahan 1 orang anggota jumlah maksimum ditambah 10 %. Yang dikuasai oleh badan-badan hukum. pasal ini ditetapkan sebagai berikut: Di daerah-daerah yang 1. Selanjutnya ayat (4) menyebutkan bahwa luas maksimum tersebut tidak berlaku terhadap tanah pertanian. Tidak padat Kurang padat Sangat padat Sawah (hektar) 15 10 7. Yang dikuasai dengan hak guna usaha atau hak-hak lainnya yang bersifat sementara dan terbatas yang didapat dari pemerintah. (2) Dengan memperhatikan jumlah penduduk. 63 . Cukup padat Jika tanah pertanian yang dikuasai itu merupakan sawah dan tanah kering.

(Hal ini sudah diuraikan di dalam buku Pelaksanaan Landrefrom di Indonesia dan Permasalahannya oleh Penulis). dengan mengingat ketentuan ayat (1). (2) Jika dua orang atau lebih pada waktu mulai berlakunya Peraturan ini memiliki tanah pertanian yang luasnya kurang dari 2 hektar di dalam waktu satu tahun mereka harus menunjuk salah seorang diantaranya yang selanjutnya akan memiliki tanah itu atau memindahkannya kepada pihak lain. memiliki bidang tanah yang luasnya kurang dari 2 hektar dan tanah itu dijual 64 . sebagai berikut: (1) Pemindahan hak atas tanah pertanian. Pasal 9 ini menunjukkan bahwa setiap keluarga petani ini dilarang melakukan tindakan peralihan hak atas tanahnya yang mengakibatkan tanahnya menjadi kurang dari 2 hektar (larangan fragmentasi).Sebagaimana disebutkan bahwa kelebihan maksimum itu akan diambil oleh pemerintah dan dibagi-bagikan kepada petani yang tidak punya tanah (tunakisma) atau kepada petani yang sedikit sekali punya tanah (petani gurem). 56 Tahun 1960 tentang batas minimum tersebut selanjutnya menyebutkan tentang usaha Pemerintah agar jangan terjadi (bertambahnya) keluarga petani mempunyai tanah di bawah 2 hektar. Hal ini adalah salah satu usaha pemerintah agar setiap keluarga petani mempunyai tanah pertanian minimum 2 hektar. Pada Pasal 9 UU No. kecuali pembagian warisan. Larangan termaksud tidak berlaku kalau si penjual hanya sekaligus. dengan tujuan agar para petani tersebut mempunyai tanah mencapai batas minimum atau di atas minimum. Di dalam ketentuan landrefrom banyak usaha-usaha yang dilakukan pemerintah agar setiap petani mempunyai tanah minimum 2 hektar. dilarang apabila pemindahan hak itu mengakibatkan timbulnya atau berlangsungnya pemilikan tanah yang luasnya kurang dari 2 hektar. (Pasal 17 UUPA jo Pasal 8 UU No. 56 Tahun 1960).

Pada (1) pasal 10. (Budi HarsoNo. Tujuan melarang pemilikan tanah pertanian secara absentee menurut Budi HarsoNo. sebagai dasar hukum dari larangan absentee menyebutkan: Setiap orang atau badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada azasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif. adalah agar hasil yang diperoleh dari pengusahaan tanah itu sebahagian besar dapat dinikmati oleh masyarakat pedesaan tempat tinggal yang bersangkutan. kemungkinan besar yang bersangkutan tidak dapat mengerjakan sendiri tanahnya secara aktif akibatnya terpaksa dibagi hasilkan kepada petani penggarap di tempat letaknya tanah. Prinsip Larangan Absenteisme Di samping larangan menguasai tanah pertanian yang melampaui batas. UUPA juga berprinsip bahwa petani yang mempunyai tanah pertanian harus bertempat tinggal di tempat letaknya tanah pertaniannya (larangan absentee). dengan mencegah cara-cara pemerasan. yang harus mengerjakan sendiri tanah pertaniannya secara aktif (land to the tiller). Agar yang bersangkutan dapat mengerjakannya sendiri secara aktif juga diharapkan tempat tinggalnya berada di tempat letaknya tanah. karena pemilik tanah bertempat tinggal di daerah penghasil. Jika penggarap hanya 65 . (2) (3) Pelaksanaan dari pada ketentuan dalam ayat (1) ini akan Pengecualian terhadap azas tersebut pada ayat (1) pasal ini diatur lebih lanjut dengan peraturan perundangan. diatur dalam peraturan perundangan.. Pasal ini menunjukkan bahwa tanah pertanian itu harus benar-benar dipunyai oleh petani.h. 1999:371) Jika pemilik tanah berada di perkotaan sementara tanahnya berada di pedesaan.

tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. menurut pertimbangan Panitia Landrefrom Daerah Tingkat II. dalam jangka waktu 6 bulan wajib mengalihkan hak atas tanahnya kepada orang lain di kecamatan tempat letaknya tanah itu atau pindah ke kecamatan letak tanah tersebut. yang juga memuat tentang larangan absentee menyebutkan pada Pasal 3. 15 Tahun 1974. menyebutkan bahwa 3 bulan setelah berlakunya peraturan ini. 66 . jika jarak antara tempat tinggal pemilik dan tanahnya masih memungkinkan mengerjakan tanah itu secara efisien. apa yang menjadi tujuan landrefrom dalam bidang mental psikologis tidak tercapai (point (1) tujuan landrefrom huruf C-mental psikologis). sedangkan di dalam PP No. harus melaporkan kelebihan maksimumnya tersebut kepada Ka Kantor Pertanahan setempat. 56 Tahun 1960. Peraturan Pemerintah No. tentang Pedoman Tindak Lanjut Pelaksanaan Landrefrom.mempunyai hubungan bagi hasil dengan tanahnya. Jika dalam UU No. Ayat (2): Kewajiban tersebut pada ayat (1) pasal ini tidak berlaku bagi pemilik tanah yang bertempat tinggal di kecamatan yang berbatasan dengan kecamatan tempat letak tanah. 224 Tahun 1961. menyebutkan pada Pasal 3 antara lain: Ayat (1): Pemilik tanah pertanian yang bertempat tinggal di luar kecamatan tempat letaknya tanah. Namun kemudian dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian. bahwa pemilik tanah secara absentee harus mengalihkan tanahnya tersebut kepada orang yang bertempat tinggal di kecamatan letaknya tanah dalam jangka wakti 6 bulan. 224 Tahun 1961.

juga dikecualikan terhadap mereka yang menjalankan tugas negara atau menunaikan kewajiban agama atau alasan khusus lainnya yang diterima oleh Menteri Agraria. yang kemudian adanya permintaan agar dalam jangka waktu 1 tahun sejak berlakunya peraturan ini harus mengakhiri penguasaan tanah kelebihan maksimum tersebut.. 41 Tahun 1964.... tentang Pemilikan tanah Pertanian Secara Guntai (absentee). menyebutkan bahwa Pegawai Negeri yang dibenarkan mempunyai tanah absentee. Akan tetapi dengan PP No.... Selanjutnya PP No.. ii. Bahkan seorang Pegawai Negeri dalam waktu 2 tahun menjelang masa pensiun diperbolehkan membeli tanah pertanian secara Guntai (absentee) seluas 2/5 dari batas maksimum di daerah yang bersangkutan (Pasal 6) ... Memindahkan baik penguasaan ataupun hak atas tanah kelebihan tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat. Di samping pengecualian larangan absentee bagi kecamatan yang berbatasan.menyebutkan antara lain. 67 .. 224 tahun 1961.. juga termasuk pensiunan dan jandanya. 224 Tahun 1961). tentang Pelaksanaan Pembagian tanah dan Pemberian Ganti Rugi menambahkan Pasal 3 dengan Pasal 36 tentang Pegawai Negeri dan Angkatan Bersenjata yang telah berhenti menjalankan tugas negara dalam jangka waktu 1 tahun harus mengakhiri penguasaan tanahnya secara absentee... bahwa kewajiban melapor kelebihan maksimum tersebut menjadi 6 bulan sejak berlakunya PMDN ini (18 Oktober 1974). 4 tahun 1977. tentang Perubahan dan Tambahan Peraturan Pemerintah No. Bagi para Pensiunan Pegawai Negeri... Pengajuan permohonan hak baru yang dibenarkan menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya. Namun penguasaan absentee tersebut bagi mereka dibatasi sampai dengan 2/5 batas maksimum yang ditetapkab bagi daerah yang bersangkutan (Pasal 3 ayat (4) PP No. dengan cara: i.

penggunaan dan persediaannnya. yaitu mengenai peruntukan. i. pemerintah dalam rangka sosialisme Indonesia membuat suatu rencana umum mengenai persediaan. Prinsip Tata Guna Tanah Untuk mencapai apa yang menjadi cita-cita bangsa dan negara.Kelebihan batas maksimum dan tanah absentee ini oleh Pemerintah bertujuan untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani (tanah pertanian) agar tercapai batas minimum penguasaan tanah pertanian. Untuk mengatur penggunaan. air dan ruang angkasa pada Pasal 2 disebutkan diberi wewenang kepada negara untuk membuat suatu rencana umum. persediaan dan pemeliharaan bumi. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat. agar tercapai fungsi sosial hak atazs tanah. dibagi-bagikan pada para petani yang tidak punya tanah atau sedikit sekali punya tanah (PP No. yang kemudian diperinci menjadi rencana-rencana khusus (regional planning) dari tiap-tiap daerah (Pasal 14). Pasal 14 UUPA tentang Tata Guna Tanah menyebutkan. peruntukan dan penggunaan 68 . 224 Tahun 1961). sebagai berikut: (1) Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 2 ayat (2) dan (3). peruntukan. maka diperlukan adanya suatu rencana tata guna tanah (land use planning). maka penggunaan tanah dapat dilakukan secara terpimpin dan teratur hingga dapat membawa manfaat yang sebesarbesarnya bagi negara dan rakyat. untuk pelbagai kepentingan hidup rakyat dan negara demikian di dalam Penjelasan Umum II angka (8). Pasal 9 ayat (2) serta Pasal 10 ayat (1) dan (2). agar bumi. Selanjutnya disebutkan: Rencana Umum (National Planning) yang meliputi seluruh wilayah Indonesia. Dengan adanya planning ini.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 tahun 2004. Sebagaimana disebutkan pada Konsiderans Menimbang bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 16 ayat (2) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992. kebudayaan dan lain-lain kesejahteraan. Untuk keperluan memperkembangkan produksi pertanian. (2) Untuk keperluan memperkembangkan industri transmigrasi Berdasarkan rencana umum tersebut pada ayat (1) pasal ini dan pertambangan. Untuk keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat. e. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya: a. d. (3) Peraturan Pemerintah Daerah yang dimaksud pada ayat (2) pasal ini berlaku setelah mendapat pengesahan mengenai Daerah Tingkat I dari Presiden. peternakan dan perikanan serta sejalan dengan itu. Tentang Penatagunaan Tanah. tentang Penataan Ruang. tentang Penatagunaan Tanah. 16 Tahun 2004. Daerah Tingkat II dari Gubernur/Kepala Daerah yang bersangkutan dan Daerah Tingkat III dari Bupati/Walikota yang bersangkutan. Untuk keperluan peribadatan. sesuai dengan keadaan daerah masing-masing. c. peruntukan dan penggunaan bumi. Pada Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah ini disebutkan bahwa yang dimaksud dengan: 69 . sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa. sosial. Untuk keperluan negara b. air dan ruang angkasa untuk daerahnya.bumi. maka ditetapkanlah PP No. dan mengingat peraturan-peraturan yang bersangkutan Pemerintah Daerah mengatur persediaan. keperluan-keperluan suci lainnya.

Sesuai dengan tujuan Pasal 33 ayat (3) UU Dasar 1945 dan Pasal 2 ayat (2) UUPA. serta menyelaraskan kepentingan individu dengan fungsi sosial tanah dalam rangka pelaksanaan pembangunan. 4 Tahun 1991 huruf a). tentang Konsolidasi Tanah. Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 Peraturan Ka BPN No. perlu dilaksanakan pengaturan penguasaan dan penatagunaan tanah melalui konsolidasi tanah seabgai upaya untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna penggunaan tanah. Wilayah konsolidasi tanah biasanya ditujukan kepada daerah rural sebagai perubahan batas-batas daerah rural pertanian dan kawasan hutan. penggunaan dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung dan kawasan budidaya sebagai pedoman umum penatagunaan tanah di daerah. menyebutkan: Bahwa untuk mencapai pemanfaatan dimaksud dalam huruf a. bahwa tanah sebagai kekayaan bangsa harus dapat dimanfaatkan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat (Konsiderans Menimbang Peraturan Ka BPN No.1. 4 Tahun 1991. Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan tataguna tanah yang meliputi penguasaan. penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil. bahwa: Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan guna meningkatkan kualitas lingkungan. pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi setiap masyarakat. Selanjutnya huruf b dari Konsiderans Menimbang disebutkan tentang Konsolidasi Tanah. Kebijakan penatagunaan tanah meliputi penguasaan. 70 .

Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya. penggunaan dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah. 3. c. berkelanjutan. 16 Tahun 2004). penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. serasi. Menjamin kepastian hukum untuk menguasai. Mengatur penguasaan. Tanah negara. d. Tanah Ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 6). persamaan. 71 .Azas dan Tujuan Penatagunaan Tanah Penatagunaan tanah berazaskan keterpaduan berdayaguna dan berhasul guna. seimbang. penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. Baik terhadap tanah yang sudah dikuasai dengan sesuatu hak maupun tanah negara atau tanah hak ulayat di dalam menggunakan atau memanfaatkannya harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. selaras. Selanjutnya pada Pasal 3 disebutkan tentang tujuan penatagunaan tanah sebagai berikut: a. menggunakan dan memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan Kebijakan Penatagunaan Tanah Kebijakan penatagunaan tanah diselenggarakan terhadap: 1. Mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan. keadilan dan perlindungan hukum (Pasal 2 PP No. 2. Mewujudkan penguasaan. keterbukaan. baik yang sudah atau belum terdaftar. b.

Angka 3: Tanah-tanah timbul secara alami. pulau timbul atau tanah timbul secara alami lainnya.Kesesuaian tersebut didasarkan kepada pedoman standar dan kriteria teknis yang ditetapkan oleh Pemerintah. menyebutkan pada Surat Edaran tersebut. sebagai berikut: Angka 2: Tanah-tanah reklamasi dinyatakan sebagai tanah yang dikuasai oleh negara dan pengaturannya dilaksanakan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. rawa. Sementara untuk tanah yang berasal dari tanah timbul atau hasil reklamasi di wilayah perariran pantai pasangsurut. Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. memanfaatkan. danau. Penatagunaan Tanah yang disebut juga dengan Pola Pengelolaan Tataguna Tanah merupakan kegiatan di bidang pertanahan di Kawasan Lindung dan Kawasan Budidaya yang diselenggarakan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota dalam jangka waktu yang telah ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang dimaksud. Pemegang hak atas tanah wajib dan dapat menggunakan. Pihak yang melakukan reklamasi dapat diberikan prioritas pertama untuk mengerjakan permohonan atas tanah reklamasi tersebut. endapan tepi sungai. tentang Penertiban Tanah Timbul dan Tanah Reklamasi. dinyatakan sebagai tanah yang langsung 72 . memelihara dan mencegah kerusakannya sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. Terhadap tanah dalam kawasan cagar budaya yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah tertentu sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku kecuali pada lokasi situs (Pasal 11 ayat (2)). dan bekas sungai dikuasa langsung oleh negara. angka 2 dan 3. 410-1293. seperti delta tanah pantai tepi danau/situ. Terhadap tanah dalam kawasan lindung yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah kecuali pada kawasan hutan (Pasal 11 ayat (1)).

Penatagunaan tanah menunjuk kepada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota yang telah ditetapkan. pelaporan dan penertiban. Penggunaan Tanah Penggunaan tanah dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung tidak boleh mengganggu fungsi alam tidak mengubah bentang alam dan ekosistem alam. Bagi Kabupaten/Kota yang belum menetapkan RT/RW. Pelaksanaan kegiatan penatagunaan tanah Parlindungan menyebutkan: 73 . Sedangkan pengendalian dilaksanakan melalui pengawasan yang diwujudkan melalui supermisi. Pembinaan dilaksanakan melalui pemberian pedoman. harus dipelihara dan dicegah kerusakannya. Penggunaan dan pemanfaatan tanah yang baik di kawasan lindung maupun di kawasan budidaya.dikuasai oleh negara. Penggunaan tanah di kawasan budidaya tidak boleh diterlantarkan. bimbingan pelatihan dan arahan. yang bersangkutan direncanakan penatagunaan tanah di Kabupaten/Kota meliputi: Penetapan kegiatan penatagunaan tanah b. Pemanfaatan Tanah Pemanfaatan tanah di kawasan budidaya tidak saling mengganggu dan memberikan nilah tambah terhadap penggunaan tanahnya. Dalam rangka penyelenggaraan penatagunaan tanah dilaksanakan pembinaan dan pengendalian. penatagunaan tanah menunjuk pada rencana tata ruang lain yang ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan untuk daerah a. harus sesuai dengan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. Selanjutnya penguasaan/pemilikan serta penggunaannya di atur oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku.

Perlu adanya suatu rencana (planning) mengenai peruntukan, penggunaan dan persediaan tanah untuk berbagai kepentingan hidup rakyat dan negara, kemudian Rencana Umum (National Planning) yang meliputi seluruh wilayah Indonesia, yang kemudian diperinci menjadi rencana-rencana khusus (Regional Planning) dari tiap-tiap daerah. Dengan adanya planning itu, maka penggunaan tanah dapat dilakukan terpimpin dan teratas hingga membawa manfaat yang sebesar-besarnya bagi negara dan rakyat. (Parlindungan, 1998:97) Sesuai dengan perkembangan situasi dan kondisi nasional dan internasional agar kwalitas ruang wilayah nasional dapat terjaga kelanjutannya kesejahteraan umum dan keadilan sosial, dalam rangka penyelenggaraan penataan ruang sesuai dengan landasn adil, Pancasila, menuntut penegakkan prinsip keterpaduan, keberlanjutan, demokrasi dan keadilan. Dan sejalan dengan kebijakan otonomi daerah yang memberi kewenangan semangkin besar kepada pemerintah daerah dalam penyelenggaraan penataan ruang, maka kewenangan itu perlu diatur demi menjaga keserasian dan keterpaduan antar daerah dan antar pusat dan daerah agar tidak menimbulkan kesenjangan antar daerah. Maka ditetapkanlah Undang-Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Dengan lahirnya Undang-undang ini maka Undang-Undang Penataan Ruang No.24 Tahun 1992, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi. Pasal 1 angka 5 mengabulkan bahwa yang dimaksud dengan: Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Asas dan tujuan penataan ruang a. b. c. d. Keterpaduan Keserasian, keselarasan, keseimbangan Keterlanjutan Keberdayagunaan dan keberhasilangunaan

74

e. f. g. h. i.

Keterbukaan Kebersamaan dan kemitraan Perlindungan kepentingan umum Kepastian hukum dan keadilan Akutanbilitas

Sedangkan tujuannnya adalah untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang umum, nyaman, produktif dan berkelanjutan berlandasan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional, dengan: a. Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alan dan lingkungan buatan. b. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia. c. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya bantuan dengan memperhatikan sumber daya manusia.

d. Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif
terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang. j. Prinsip Pengakuan Hak-Hak Atas Tanah Menurut Pasal 16 UUPA Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan Nasional (Pasal 1 ayat (2) UUPA). Ini berarti bahwa bumi, air dan ruang angkasa dalam wilayah Republik Indonesia adalah hak bangsa Indonesia jadi tidak semata-mata menjadi hak dari pada pemiliknya saja. Selanjutnya Pasal 2 UUPA menyebutkan, bahwa hubungan antara bangsa Indonesia dengan bumi, air dan ruang angkasa adalah semacam hubungan hak ulayat jadi bukan sebagai milik. Dalam rangka hubungan hak ulayat ini juga dikenal hak milik perseorangan menurut hukum adat. Demikian juga di dalam hukum agraria yang baru

75

(UUPA), di samping hak menguasai dari negara yang disebut pada Pasal 2, juga diakui hak-hak yang dapat dipunyai oleh seseorang atau beberapa orang bersama-sama atau badan hukum, namun dibatasi terhadap permukaan bumi saja. (1) Pasal 4 ayat (1), (2) dan (3) menyebutkan: Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal (2) ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. (2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan orang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

(3)

Selain hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat

(1) pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang angkasa. Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksuda dalam Pasal 4 UUPA tersebut ditentukan kemudian pada Pasal 16, yang berbunyi sebagai berikut: Ayat (1) Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 ayat (1), ialah: a. c. e. f. Hak milik Hak guna bangunan Hak sewa Hak membuka tanah b. Hak guna usaha d. Hak pakai

76

termasuk tubuh bumi yang ada di bawah tanah serta di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan. artinya bangunan yang berfondasi dan tanaman merupakan tanaman keras. Dari isi Pasal 4 ini jelaslah. dan 3. Bangunan dan tanaman tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Maksud demikian secara tegas disebutkan dalam akta yang bersangkutan (Seminar Hukum Adat dan Pembangunan Hukum Nasional. ialah: a. Bangunan atau tanaman yang ada di atas tanah belum tentu termasuk kepada hak atas tanah tersebut. Hak guna air Hak guna ruang angkasa b. Di dalam melakukan perbuatan hukum terhadap tanah dapat dimungkinkan meliputi juga bangunan atau tanaman yang ada di atasnya. Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan Tanah sebagaimana dimaksud dapam Pasal 4 ayat (1) adalah permukaan bumi yang dalam penggunaannya menurut ayat (2) meliputi wewenang untuk mempergunakannya.g. Budi HarsoNo. Ayat (2) Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 ayat (3). 2. c. menyebutkan. kecuali dengan tegas disebutkan. Yogyakarta 1975). di mana hak-hak atas tanah termasuk apa yang melekat di atas dan di bawahnya Bangunan dan tanaman tersebut milik yang empunya tanah. bahwa UUPA menganut pemisahan horizontal sebagaimana dengan hukum adat. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan pada Pasal 53. asal: 1. Hak memungut hasil hutan h. 77 . Berbeda dengan KUH Perdata yang menganut aksessi vertikal.

mi lemah (lihat hak gadai. Pohon-pohon dan tanaman ladang. yang dengan akarnya menancap dalam tanah. menyebutkan tentang jaminan perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. demikianpun barang-barang tumbang. yang sebenarnya sama artinya dengan hak pakai. dan hak usaha bagi hasil yang disebutkan pada Pasal 53). sumpah bara dan sebagainya selama benda-benda itu belum terpisah dan digali dari tanah. Karena hak gadai dan hak usaha bagi hasil masih dibutuhkan oleh golongan masyarakat pedesaan dan golongan ekoNo. Perkarangan-perakarangan dan apa yang didirikan di atasnya. namun untuk lebih mengkhususkan kewenagnan penggunaannya sesuai 78 . Dengan didasarkannya hukum agraria nasional ini kepada hukum adat yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat maka ketentuan-ketentuan KUH Perdata yang menyangkut bumi.mi lemah. 2. hanya di dalam hukum agraria (UUPA) dikenal hak guna usaha dan hak guna bangunan. berbunyi: Kebendaan tak bergerak ialah: 1.mi lemah sampai saat ini masih berlaku dengan revisi untuk melindungi golongan ekoNo. Contoh. Sistematika hak-hak atas tanah yang disebut pada Pasal 16 ini sama dengan yang dianut oleh hukum adat. seperti batu bara. Pasal 506 angka 1 dan 3. yaitu hak untuk mempergunakan tanah orang lain. yang dimaksud dengan perbedaan keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan.(lihat Pasal 506 s/d508 KUH Perdata). yang disebutkan sebagai hak-hak yang sifatnya sementara.mi kuat dengan ekoNo.mi lemah. Pasal 11 ayat (2). demikian pula dengan rakyat ekoNo. Namun demikian perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum dari golongan-golongan rakyat harus tetap diperhatikan (Pasal 11 ayat (2)). air dan ruang angkasa tidak berlaku lagi. buah-buah pohon yang belum dipetik.

terutama terhadap hak –hak atas tanah adat. Hak-hak yang disebut pada Pasal 16 ini sifatnya tidak lumitatif. Dengan diaturnya hak-hak atas tanah di dalam UUPA ini. Secara berturut-turut hak-hak yang disebut di dalam Pasal 16 tersebut diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 48. UUPA harus sesuai dengan kesadaran hukum rakyat banyak. ialah hak gadai. Pasal 53 berbunyi sebagai berikut: Ayat (1): Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) huruf h. hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang tertentu dengan undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya dalam waktu singkat. maka diberi perbedaan tentang penggunaannya. hak usaha bagi hasil. Prinsip Kepastian Hukum Hak atas Tanah Sebagaimana disebutkan diatas bahwa pada zaman penjajahan kepastian hukum hak –hak tanah tidak dijumpai.dengan kebutuhan sosial ekoNo. Oleh pemerintah jajahan hanya membuat peraturan pendaftaran 79 . karena pada huruf (h) disebutkan juga hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang.nesia sebahagian terbesar tunduk kepada hukum adat.mi. Oleh karena rakyat IdNo. Selanjutnya pada huruf h tersebut ada pula hak-hak yang sifatnya sementara yang disebutkan pada Pasal 53. maka lembaga hak-hak atas tanah yang diatur tidak berlaku lagi. Hak-hak yang dikenal di dalam hukum adat dan KUH Perdata disesuaikan dengan hak-hak yang diatur di dalam UUPA sesuai dengan ketentuan Konversi. k. maka hukum agraria yang baru itu (UUPA) akan didasarkan kepada ketentuan-ketentuan hukum adat.

pemetaan . penyelenggaraannya memuat pertimbangan Materi b. tentang pendaftaran tanah yang berbunyi: 1. Sehubungan dngan tujuan tersebut . Memuat ketentuan – ktentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Sementara diluar daerah Swapraja pemerintah jajahan membuat peraturan pendaftaran tanah hanya untuk tujuan pembayaran pajak (fiskal Kadastis). Pendaftaran hak – hak atas tanah dan peralihan hak – hak tersebut. maka dicantumkan pada Pasal 19 UUPA.tanah untuk hak – hak barat yang tujuannya untuk kepastian hukum (rechts kadistr). dan pembukuan tanah . 2. yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 80 . Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini. Pengukuan. keperluan lalu lintas sosial ekonomi srta kemungkiman Agaria. meliputi : a. Dalam Persatuan Pemerintah diatur biaya – biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 di atas. maka ialah yang wajib membayar pajaknya ( bukan untuk melindungi haknya ). 4. Dengan Lahirnya UUPA yang bertujuan mengadakan perombakan secara total hukum Agraria sebelumnya. menyebutkan bahwa salah satu. Oleh karena daerah Swapraja pendaftaran tanah untuk kepastian hukumnya dilakukan sendiri oleh masing-masing daerah Swapraja. Apabila sebidang tanah terdaftar atas nama. tujuan diundangkannya UUPA adalah untuk mencapai kepastian hukum hak –hak atas tanah guna tercapainya kemakmuran yang sukses besarnya untuk seluruh rakyat Indonesia . Pendaftaran Tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyrakat. Pemberian Surat – surat tanda bukti hal. Untuk ada jaminan kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftran Tanah seluruh wilayah Republik Indonesia. Untuk Hak – Hak Adat diserahkan pengaturannya resmi dengan hukum adat setempat. 3. c.

yang secara berturut – turut ditujukan kepada pemegang hal milik. hak milik serta sahnya peralihan dan pebebanan hak tersebut. hal guna uasaha dan hak guna bangunan. Hak milik demikian pula setiap peralihan. Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 menetapak alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya. hapusnya dan pembebanannya dengan hak – hak lain harus di daftarkan menurut – menurut ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 2. Meskipun demikian tidaklah dapat diharapkan bahwa tugas tersebut hanya dibebankan pada pemerintah sendiri mengingat keadaan daerah Indonesia yang cukup luas dan terdiri dari pulau – pulau yang dipisah oleh laut – lautnya. Pasal 32 dan 38.denagan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebeskan dari bayaran biaya – biaya tersebut. Untuk menuju ke arah kepastian hukun ini. maka tanggung jawab untuk melakukan pendaftaran juga tidak terlepas dari pemilik tanahnnya. Kewajiban ini kemudian disebutkan pada Pasal 23. Pasal 19 memerintahkan kepada Pemerintah ( sebagai suatu instruksi )Untuk melakukan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia. termasuk syarat – syarat pemberiannya demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan – ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 81 . Pasal 32 1. hak guna Usaha. Oleh karena tujuan dilakukannya pendaftaran ini di tujukan terutama kepada perlindungan terhadap pemilik tanah. yang berbunyi: Pasal 23 1.

Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bagunan serta sukunya peralihan hak tersebut. demikian juga setiap peralihan dan pengapusannya hak terbut harus didaftarkan menurut ketentuan – ketentuan yang dimaksud pada Pasal 19. tetang Pedaftaran tanah.2. hak guna bergunan dan hak pakai . termasuk syarat – syarat pemberian nya. kecuali dalam hal – hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. usaha . 24tahun 1997. kecual dalam hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir Pasal 38 1. Tanah Negara Adanya kewajiban mendaftarkan hak–hak ini adalah berdasarkan 82 . maka pendaftaran ini akan dimulai dari perkotaa / demikian antara lain disebutkan pada penjelasan pemerintah No. Hak tanggungan f. biaya dan sebagainya. Bidang – bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik. maka serentak di seluruh wilayah Indonesia. Tanah wakaf d. Oleh sebab itu sesuai dengan kepentingan sosial ekonomi. 2. kemungkinan Penyelenggaraannya dan keadaan masyarakat. hak guna b. pada Pasal 9 disebutkan bahwa obyek pendaftar tanah meliputi : a. c. Mengingat keadaan Negara dan masyarat srta kepantingan sosial lalu lintas sosial yang membutuhkan juga tenaga skill. Hak Milik atas satuan rumah susun e. Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat karena pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya guna usaha. Hak Guna bangunan.

maka untuk pelaksanaan pendaftaran tanah diatur didalam Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 dengan Peraturan pelaksana selanjutnya PMA No.1980 : 77) 83 . 24 Tahun 1997.1 Tahun 1966) Tanah wakat ( PP No. Kapastian mengenai letak. Dengan berlakunya PP No 24 Tahun 1997. hak. 16 Tahun Hak tanggungan ( UU No. 10 Tahun 196. 1. Hak milik hak guna usaha. 1985) 5. 4 Tahun 1996) dan 38 UUPA ). 2. 32 Hak pakai dan hak pengelolahan ( PMA No. khususnya mengenai pemilikan dan penguasaan tanah.28 Tahun 1977) Hak milik atas satuan rumah susun ( UU No. Tentang pendaftaran Tanah.ketentuan–ketentuan yang sudah ada pengaturannya secara sendiri–sendiri. 10 Tahun 1961 menyebutkan bahwa pendaftaran tanah ini adalah pendaftaran tanah demi kepastian hukum ( rechtkadaster). maka ketentuan ini dinyatakan Tidak berlaku lagi. Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak yang disebut juga kepastian mengenai subyek b. 4. hak guna bangunan ( Pasal23. Dengan demikian kekpastian hukum tersebut juga meliputi : a. Peraturan Pemerintah No. batas– batasanya serta luas bidang – bidang tanah yang disebut juga kepastian mengenai Objek Hak ( Departemen Dalam Negeri. seperti berikut ini. Sebelum berlaku Peraturan Pemerintah No. 3. buka untuk kepentingan pajak ( Fiskal kadaster). Kepastian hukum disini dimaksudkan adalah kepastian karena yang menyangkut bidang keagrariaan.

bahwa untuk mencegah hakhak adat ini hidup terus di dalam masyarakat. Pelaksanaan konvennsi hak-hak barat dan hak-hak adat ini disesuaikan pula dengan sifatsifat ke dua jenis hak tersebut. maka ketentuan konvensinya dibatasi jangka waktunya sampai dengan 24 September 1980. yang aslinya jenis haknya sudah jelas (seperti hak ngendom. Untuk pelaksanaan konvensi hak barat yang sifatnya mempunyai kepastian hukum. Pendaftaran Tanah dan Konversi. 84 .Dengan adanya kepastian hukum mengenai subyek dan obyek ini maka seseorang yang ingin membeli sebidang tanah tidak perlu lagi mencari cara kejelasan siapa pemiliknya dan dimana letak dan batas – batasnya Dengan pendaftaran tanah juga bertujuan untuk mengetahui bahwa tanah itu pada saat sekarang ini untuk apa dipergunakan. dengan kata lain pendaftaran tanah bersifat land information system dan geografis information system (Dalimunthe. hak erfpacht. hak apstal). dengan PUPA No. disebutkan pada Pasal 4. Oleh sebab itu keberadaan hak-hak adat sampai dengan sekarang masih diakui. Hal ini bukan berarti bahwa masih terjadi dualisme hukum yang berlaku. maka hak-hak atas tanah yang berlaku sebelumnya harus disesuaikan kepada hak-hak yang baru sebagaimana yang disebut pada Pasal 16 UUPA dan menyesuaikannya dengan system yang dianutnya. Dengan berlakunya UUPA. 2005. agar pelaksanaan konvensinya tidak menyebabkan sengketa dikemudian hari. 2 Tahun 1962. maka untuk membuktikan jenis haknya akan memakan waktu yang lama dan ketelitian. Penyesuaian hak-hak ini disebut dengan konvensi.169). karena kesalahan data fisik ataupun data yuridisnya. Sementara hak-hak adat yang sifatnya sebahagian besar tidak mempunyai kepastian hukum. Di dalam ketentuan konvensi disebutkan.

maka dirasa perlu mengatur kembali peraturan pelaksana pendaftaran tanah. sudah mulai diselenggarakan terjadi perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 dan tidak dimintakan penegasan konversi menurut ketentuan-ketentuan peraturan ini. 10 Tahun 1961. Sebagai peraturan pelaksana dari pendaftaran tanah yang diatur di dalam UUPA yaitu PP No 10 Tahun 1961. Jika ketentuan Pasal 4 ini tidak dilaksanakan maka akan diberikan sanksi sebagaimana disebut pada Pasal 8. 10 Tahun 1961. yang berbunyi : “Jika di daerah-daerah dimana Peraturan pemerintah No. yaitu pemindahan hak atas tanah. Di dalam penjelasan umum PP No. belum memberi hasil yang memuaskan. tanahnya menjadi tanah negara. yang 85 . 24 Tahun 1997.“ Di dalam hal perbuatan hukum yang disebutkan dalam Pasal 19 PP No. 24 tahun 1997.3 juta bidang sudah didaftar. penggadaian tanah atau peminjaman uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan maka permohonan penegasan konvensi dan pendaftaran Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan yang disampaikan kepada Kepala Kantor Pendaftaran Tanah bersama dengan akta yang dibuat alihnya yang membuktikan perbuatan hukum tersebut diatas. ini merupakan penyempurnaan dari PP No. tentang peraturan pendaftaran tanah yang baru disebutkan bahwa dari 55 juta bidang tanah hak yang memenuhi syarat untuk didaftar baru lebih kurang 16. Di dalam akta tersebut hak-hak itu disebut dengan nama bekas hak yang diminta penegasan konvensinya. maka hak yang bersangkutan dianggap sebagai hak pakai dengan jangka waktu paling lama 5 Tahun sejak berlakunya UUPA dan jika jangka waktu tersebut lampau. 10 Tahun 1961. namun tujuan pendaftaran tanah tetap dilakukan dalam rangka mencapai kepastian hukum di bidang perternakan dan sistim publikasi yang negatif masih berlaku yang menggandung unsur positif. dirasakan selama lebih dari 35 tahun. Meskipun PP No.

meskipun tetap memakai azas (sistem) publikasi yang negatif yang mengandung unsur positif. dapat - Azas aman dimaksudkan untuk mewujudkan bahwa pendaftaran memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuannya tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat. PP No 10 Tahun 1997. b. azas sederhana. terutama pemegang hak atas tanah. mutahir dan terbuka. terjangkau. Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan. bahwa tujuan pendaftaran tahan adalah: a. Azas sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan . Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan pembuatan hukum mengenai bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar c. Pasal 3. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik maka akan memperoleh dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Sementara azas yang dianut oleh pendaftaran ini berbeda dengan PP No. menyebutkan. namun azas yang paling diitekankan (pasal 2) adalah. sehingga hasilnya pendaftaran tanah itu sendiri. aman. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah. pelayanan yang diberikan dalam 86 .akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 10 Tahun 1961. khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. satuan rumah susun dan hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam sehingga data yang tersedia pelaksanaannya dan berkesinambungan harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus. Untuk itu perlu diberlakukan azas terbuka (Penjelasan Pasal 2 PPNo. pengolahan. mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun. 87 . untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari. Azas mutakhir meningkat ialah dengan terpeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan. pembukuan. Jika didalam Peraturan Pemerintah tidak ada disebutkan tentang Pengertian Pendaftaran Tanah. disebutkanlah pada Pasal 1 angka 1 tentang pengertian pendaftaran tanah sebagai berikut: 1. 24 Tahun 1997).rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang membutuhkan. Termasuk surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak untuk atas Guna satuan rumah susun serta hak-hak dibidang tertentu pengadaan yang dan membebaninya. 24 Tahun 1997. sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat. berkesinambungan dan teratur. maka untuk penyempurnaan sebagaimana yang disebut pada PP No. dan perjanjian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar. meliputi pengumpulan. menjamin kepastian hukum pemeliharaan tanah faktor kepastian letak dan batas setiap bidang tanah tidak dapat diabaikan.

38). pada Pasal 32 ayat (2) selanjutnya bahwa seseorang tidak dapat lagi menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat itu tidak dimajukan gugatan pada pengadilan. 88 . sepanjang data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan (Pasal 32 ayat (1) PP No. maka tata cara pendaftarannya juga diadakan dengan 2 (dua) cara yaitu: 1. 24 Tahun 1997). Pendaftaran tanah desa deni desa (PP No. 24 Tahun 1997). 24 Tahun 1997). 32. baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan. 32 dan 38 dimana pelaksanaan pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan inisiatif Pemerintah (Pasal 19) dan atas inisiatif yang berkepentingan (Pasal 23. sedangkan tanah itu diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut dengan ikhtikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya (Pasal 32 ayat (2) Peraturan pemerintah No.Pembuatan tanda bukti hak atas tanah bagi bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar dalam rangka memberikan sertifikat. yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat di dalam UUPA. Berdasarkan Pasal 19 UUPA dan Pasal 23. Untuk itu diberikan ketentuan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar. Dikatakan pendaftaran tanah secara desa demi desa atau secara sistematik karena pendaftaran tersebut dilakukan secara serentak disuatu desa/wilayah yang dilakukan dengan suatu sistem. Disamping itu untuk mempertegas bahwa penggunaan sistem publikasinya yang negatif tetapi mengandung unsur positif.10 Tahun 1961) atau disebut dengan pendaftaran tanah secara sistemmatik (PP No.

b. 10 Tahun 1961) atau pendaftaran tanah secara sporadik (PP No. dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. a. 24 Tahun 1997. hibah permohonan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahahan hak lainnya. 10 Tahun 1961) yang didalam PP No.2. Terjadi perubahan data fisik dan data yuridis yang mengakibatkan harus dilakukan kembali pendaftaran sesuai dengan perubahah tersebut terjadi karena: 1. Baik pendaftaran secara sistematik maupun pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan pada waktu pertamakalinya melakukan pendaftaran tanah atau beberapa obyek pendaftaran tanah. maka diperlukan pula pendaftaran tanah yang berkesinambungan (Continuous Recording . daftar nama. Dikatakan pendaftaran tanah secara individu atau sporadik. tukar-menuakr. Peralihan hak karena pewarisan 89 . 24 Tahun 1997). surat ukur buku tanah. karena pendaftarannya dilakukan satu demi satu/seperti spora (tidak merata) sesuai dengan permohonan pemegang hak yang berkepentingan. pendaftaran tanah secara individu (PP No. Dengan kata lain yang dimaksud dengan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. Jika ada pendaftaran tanah yang dilakukan untuk pertama kalinya. 24 Tahun 1997. disebut dengan istilah pemeliharaan data pendaftaran tanah.PP No. 10 Tahun 1961 atau Peraturan Pemerintah No. Yang dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesusaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran. daftar tanah. Pendaftaran data yuridis yaitu: Peralihan hak karena jual beli.

Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Pembebanan hak tanggungan Peralihan hak tanggungan Hapusnya hak atas tanah. sepanjang data yang ada dalam surat akan dan bukan tanah hak yang bersangkutan. (Peraturan Menteri Dalam Negera Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. g. Pengertian sertifikat merupakan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. f. 2. Perubahan data fisik. Kepastian hukum yang dikehendaki di dalam UUPA untuk melindungi pemegang hak atas tanah ternyata dengan sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif ternyata sepenuhnya diharapkan.c. j. e. h. belum menjamin sepenuhnya perlindungan hukum bagi pemilik Pasal 32 ayat (1) PP No. 3 Tahun 1997. menyebutkan: Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mempunyai data fisik dan data yuridis yang tercatat di dalamnya. hak Pembagian hak bersama Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan Perubahan nama akibat pemegang hak ganti nama Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah. 90 . tentang Ketentutan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997. Putusan Pengadilan atau Penetapan Ketua Pengadilan Pemecahan bidang tanah Pemindahan sebahagian atau beberapa bagian dari bidang tanah Penggabungan dua atau lebih bidang tanah. Pasal 94). hak pengelolaan. yaitu: perseroan atau koperasi milik atau. satuan rumah susun dan hak tanggungan. i. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. d.

maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan tersebut. Pemberian jangka waktu 5 (lima) tahun tersebut kiranya sudah cukup wajar bagi pemilik tanah yang sah untuk mengetahui bahwa tanah yang telah memberikan perlindungan karena masih diberikannya kesempatan untuk membuktikan sebaliknya yang tercantum dalam sertifikat 91 . 24 Tahun 1997. dalam arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar.Namun di dalam penjelasan Pasal kembali sebagai berikut: 32 ayat (1) tersebut ditegaskan Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat. Pengertian sistem pembuktian negatif yang tercantum dalam pasal ini menunjukkan bahwa pemberian sertifikat atas nama pemilik belum sepenuhnya tersebut. Tetapi kemudian. Sudah barang tentu data fisik maupun data yuridis yang tercantum dalam sertifikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan karena data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut. karena UUPA menganut sistem hukum yang dimuat oleh hukum hukum adat. Namun karena UUPA tidak mengenal lembaga “verjaring” kelemahan sistem publikasi negatif ini tidak dapat diantisipasi. sebagai berikut: Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan ikhtikad baik dan secara nyata menguasainya. maka lembaga “Rechtsverwerking” yang dikenal di dalam hukum adat kemudian dicantumkan pada Pasal 32 ayat (2) PP No. apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan kepada Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau pembuatan sertifikat tersebut.

meskipun secara tertulis lembaga “Rechts Verwerking” sebagai lembaga hukum adat sudah dianut oleh UUPA. Oleh Budi Harsono dikatakan bahwa Pasal 32 ayat (2) ini merupakan sarana pengaman yang terbentuk tertulis (Budi Harsono. Hal ini juga dikuatkan dengan tanah terlantar. Kiranya sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif baru merupakan awal dasri penyelamatan bagi pemagang sertifikat sebagai pembuktian yang kuat akan kebenaran haknya. kemudian tanah.tanah itu dikerjakan orang lain. bahwa jangka waktu 5 tahun tersebut sudah sama miliknya bahwa tanahnya sudah termasuk yang ditelantarkan.dikuasai oleh orang lain. Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahya tidak dikerjakan. 2003:94). maka hilanglah waktunya untuk memiliki kembali tanah tersebut. 92 . karena bukti-bukti haknya yang sangat sulit diperoleh. karena hukum adat tidak mengenalnya. Ketentuan ini dalam UUPA yang dinyatakan hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan (Pasal 27. Pada penjelasan Pasal 32 ayat (2) antara lain: Kelemahan sistem publikasi negatif adalah bahwa pihak yang memang tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu. 34 dan 40 UUPA) adalah sesuai lembaga ini. yang memperolehnya dengan ikhtikad baik. Sementara untuk melalukan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya Pemerintah masih menemui kesulitan. Untuk menuju kepada sistem publikasi yang positif masih jauh dari jangkauan sepanjang pendaftaran tanah untuk seluruh Indonesia belum terlaksana. Hukum tanah kita yang memakai dasar hukum adat tidak dapat menggunakan lembaga tersebut. Tetapi dalam hukum adat terdapat lembaga yang dapat digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah yaitu lembaga “rechtsverwerwerking”. Umumnya hal tersebut diatasi dengan menggunakan lembaga acquisitieve verjaring atau adverse possesion.

selama waktu yang tidak terbatas. sepanjang ada kaitannya dengan penggunaan tanah tersebut. wewenang untuk mengambil hasil dari tubuh bumi yang tidak ada kaitannya dengan 93 . air dan ruang angkasa yang ada di atasnya. Hak yang terkuat dan terpenuh. Hak milik sebagaimana juga dengan hak-hak atas tanah lainnya mempunyai fungsi sosial (Pasal 6). tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. bukan berarti hak milik itu sifatnya mutlak. sepanjang tidak ada larangan untuk itu sesuai dengan fungsi sosial. Sifat hak yang mutlak bertentangan dengan hukum adat dan fungsi sosial tersebut. IV. hak guna bangunan dan hak pakai dan hak lainnya. Pengertian Hak Milik Pasal 20. Hak yang turun-temurun dalam arti memberi kewenangan kepada pemegang haknya untuk mempergunakannya bagi segala macam keperluan. HAK . Luasnya hak milik juga meliputi tubuh bumi. Terkuat dan terpenuh artinya hak yang paling kuat dan paling penuh di antara hak-hak lainnya. seperti hak guna usaha. 2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak Milik 1. terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Meskipun demikian.Dengan sarana Pasal 32 ayat (2) ini diharapkan bahwa sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif ini secara berangsur-angsur dapat ditingkatkan menjadi sistem publikasi yang positif.HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA A. Pasal 20 ini menunjukkan sifat-sifat hak milik yang membedakannya dengan hak-hak lainnya. sebagaimana sifat hak eigendom di dalam KUH Perdata sebagaimana pengertian yang dulu. dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. tentang hak milik menyebutkan: 1) Hak milik adalah hak turun-temurun.

Karena hak milik merupakan hubungan sepenuhnya antara pemilik dengan hak atas tanahnya. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan. maka dia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.penggunaan tanahnya tidak dibenarkan. (2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya. bahwa hanya warga negara Indonesia yang boleh mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi. air dan ruang angkasa. bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. Subyek Hak Milik Sesuai dengan prinsip nasionalitas yang disebut pada Pasal 9 ayat (1). maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara. demikian pula warfa negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. (3) Orang-orang yang sesudah berlakunya peraturan ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta. Pasal 21 menyebutkan sebagai berikut: (1) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. maka pada Pasal 21 disebutkanlah tentang siapa saja yang boleh mempunyai hak milik. maka prinsip nasionalitas tersebut berlaku secara utuh. karena perkawinan. 1998:138). (4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing. 2. Mengambil hasil bumi (pertambangan) di tubuh bumi memerlukan izin khusus yang disebut dengan Kuasa Pertambangan (Parlindungan. Hanya hak pakai yang boleh 94 . Hak milik kepada orang asing dilarang. dengan ketentuan.

Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial. Penjelasan Umum (UUPA) II angka (5) menyebutkan antara lain: Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah. Sesuai dengan keperluan masyarakat sebagaimana disebut pada Penjelasan Umum II angka (5). tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah. ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik. tapi cukup hak-hak lainnya. dikatakan pada ayat (1): Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan utnuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. hak guna bangunan. hak pakai. menurut Pasal 28. Bahkan badan-badan hukum hanya ditetapkan oleh Pemerintah saja yang boleh mempunyai hak milik tidak semua badan hukum boleh mempunyai hak milik. yaitu: 95 . maka dapat dicegah usaha-usaha yang bermaksud menghindari ketentuanketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak milik (Pasal 17) Namun pada Pasal 49. selain dari keperluan yang berhubungan dengan keagamaan dan sosial kepada badan-badan hukum yang ada hubungannya dengan perekoNo. 35 dan 41). Pemberian hak milik kepada badan-badan hukum sosial dan keagamaan hanya dibenarkan oleh Pemerintah sepanjang tanah itu dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial.mian juga dapat diberikan hak milik sebagaimana disebutkan di dalam Peraturan Pemerintah No. Dengan demikian. asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluankeperluannya yang khusus (hak guna usaha. tentang hak-hak atas tanah untuk keperluan suci dan sosial.dipunyai oleh orang asing. 38 Tahun 1963.

maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada 96 . d. b. Maka yang bersangkutan harus mengalihkan hak miliknya tersebut kepada WNI dalam jangka waktu 1 tahun. Bagi koperasi-koperasi pertanian ketentuan Undang-Undang No. 4) Seorang WNI yang mempunyai kewarganegaraan rangkap mempunyai hak milik atas tanah. jika lewat waktu tersebut tidak dialihkan. 56 Tahun 1960. 2) Percampuran harta karena perkawinan antara WNI dengan WNA.3 dan 4. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial. setelah mendengar Menteri Agama. Pada Pasal 21 ayat (3) disebutkan tentang cara-cra WNA (warga negara asing) memperoleh hak milik tanpa disengaja yang artinya karena suatu ketentuan undang-undang yang berlaku baginya mengakibatkan yang bersangkutan mempunyai hak milik atas tanah. tentang batas-batas maksimum juga diberlakukan (Pasal 3). Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria. 79 Tahun 1958 (LN Tahun 1958 No. Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya disebut Bank Negara). peraturan ini a. 139). yaitu: 1) Seorang WNA memperoleh hak milik atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat. masing-masing yang disebutkan pada pasal-pasal 2. c. 3) Seorang WNI yang mempunyai hak milik atas tanah kemudian kehilangan warga negara.Pasal 1: Badan-badan hukum yang disebut di bawah ini dapat mempunyai hak milik atas tanah. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar Undang-Undang No.

Pertualan tersebut batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Khusus mengenai WNI yang mempunyai kewarganegaraan ganda (rangkap). yaitu WNA memperoleh hak milik dengan sengaja. di mana yang bersangkutan berdasarkan perundang-undangan Indonesia setelah memenuhi syarat dapat menjadi WNI. kecuali yang bersangkutan tegas menyatakan melepaskan kewarganegaraannya. Terjadinya Hak Milik Sebagaimana disebutkan pada Penjelasan Umum II angka (1) tentang berlakunya hukum agraria yang disesuaikan dengan hukum rakyat banyak.negara. dengan ketentuan hak-hak yang membebaninya tetap berlangsung (Pasal 21 ayat (3) dan (4). 2) Mewariskan hak milik atas tanah dengan wasiat kepada WNA. meskipun ia adalah juga warga negara Indonesia. Sementara menurut undang kewarganegaraan RRC yang menganut Ins Sanguinis (garis keturunan) dimanapun ia berada tetap menjadi warga negara Cina. dalam hal pemilikan tanah ia dibedakan dari WNI lainnya. Hal ini dengan tegas disebutkan pada penjelasan Pasal 21 sebagai berikut: Sudah selayaknya kiranya bahwa selama orang-orang warga negara membiarkan diri di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan negara lain. Hal ini terutama dijumpai pada WNI keturunan Cina. 3) Mengalihkan hak milik kepada Badan hukum. tapi tidak disamakan dengan WNI lainnya. 3. Di luar dari cara-cara yang disebut pada Pasal 21 ayat (3) dan (4) tersebut. seperti: 1) Melakukan jual beli hak milik atas tanah antara WNI dengan WNA atau kepada yang berkewarganegaraan rangkap. 97 . kecuali Badan hukum menurut Pasal 21 ayat (2).

3 Tahun 1997. maka hubungan antara yang bersangkutan dengan tanah itu semakin erat. sementara hubungan tanah dengan hak ulayat semakin renggang. 24 Tahun 1997 jo Pasal 60 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No.yaitu yang didasarkan kepada ketentuan-ketentuan hukum adat. Ketentuan-Ketentuan Konversi UUPA. Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. bahwa terjadinya hak milik dapat berdasarkan hukum adat. huruf: c. bahwa seseorang anggota masyarakat hukum adat di dalam masyarakat hukum adat berwenang memiliki bagian-bagian tanah di daerah ulayatnya untuk dikuasai dan diusahai atas izin dari pengetua adatnya yang disebut dengan hak wenang pilih (hak membuka tanah). bahwa hak-hak lama dapat didaftarkan sebagai hak milik yang berasal dari hak-hak adat sebagaimana disebut pada ayat (2). menyebutkan bahwa apabila sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian tertulis. VI dan VII. Didasarkan kepada hal tersebut Pasal 22 UUPA kemudian menyebutkan pada ayat (4). maka UUPA tentang Pendaftaran Tanah dapat mendaftarkan tanah dimaksud menjadi hak milik. m. 3 Tahun 1997 menyebutkan. girik. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan. maka dapat dibuktikan dengan 98 . Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaiman dimaksud dalam Pasal II. 10 Tahun 1961. Selanjutnya Pasal 24 ayat (2) PP No. maka Pasal 5 UUPA maka ditegaskanlah bahwa hukum adat dijadikan dari UUPA. maka dapatlah diakui yang bersangkutan sebagai pemegang hak milik. Patuh pajak bumi/Landrente. Berdasarkan ketentuan dari hukum adat tersebut. pipil kekitir dan verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 61 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Berdasarkan hak membuka tanah ini yang bersangkutan setelah mengusahai tanah tersebut secara terus menerus bahkan turun temurun. Di dalam ketentuan hukum adat. f.

tanah eks perkebunan yang dibagi-bagikan kepada rakyat petani gurem dan tunakisma.penguasaan secara fasik selama 20 tahun berturut-turut atau lebih. tanah absentee. Pemberian Berdasarkan hak milik berdasarkan ketentuan landreform. Ketentuan undang-undang. tanah bekas tanah partikulir. setelah memenuhi syarat yang ditentukan (lihat UU No. Pasal 22 ayat (2) UUPA selanjutnya menyebutkan sebagai berikut: Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini. c. tanah surplus. 224 Tahun 1961). Terjadinya hak milik berdasarkan Penetepan Pemerintah dapat berdasarkan: a. baik oleh yang bersangkutan maupun pendahulu-pendahulunya. 56 Tahun1960 dan PP No. Umpamanya kepada yang bersangkutan sebelumnya telah diberikan izin membuka tanah (hak menggarap). Penetapan Pemerintah menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. hak milik terjadi karena: a. Jika perlu disertai sumpah. Apabila permohonannya telah dibakukan dengan cara-cara dan syarat-syarat yang telah ditentukan. Permohonan hak kepada instansi yang berwenang. tanah bekas swapraja. oleh instansi yang berwenang dapat diberikan hak milik. yang dituangkan dalam bentuk pernyataan. kepada yang bersangkutan atau dapat diberikan hak milik dengan suatu Surat Keputusan oleh instansi yang berwenang. apabila yang menguasai tanah tersebut telah memenuhi syarat untuk diberikan hak milik. Pemberian hak milik berdasarkan tindak lanjut landreform. b. yaitu tanah kelebihan maksimum. obyek ketentuan landrefrom bahwa tanah-tanah landreform. seperti: 99 . b.

Di dalam ketentuan Pencetakan Sawah ini ada 3 (tiga) obyek tanah yang menjadi sasaran. Proyek ini adalah proyek untuk membantu para petani di sekitar lokasi perkebunan besar. Kepada para petani dibagikan tanah 2 hektar untuk membuka lahan perkebunan yang nantinya akan dibina oleh perkebunan besar. c. Perkebunan besar sebagai inti. tanggal 9 Juni 1973. yang khusus dilaksanakan menurut Keputusan Presiden ini (Keputusan Presiden No.1) Pemberian hak milik kepada para transmigran (lihat Parlindungan. tentang Pelaksanaan Mengenai Pencetakan Sawah. yaitu: a. Pencetakan sawah adalah kegiatan mengubah fungsi areal tanah bukan sawah menjadi sawah beririgasi. Tanah hak milik Tanah ulayat b. Pemberian hak milik kepada para transmigran dituangkan dalam Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri dan Menteri Tenaga Kerja & Transmigrasi No. perkebunan kecil ini (yang menjadi proyek) sebagai plasma. 2) Pemberian hak milik kepada peserta Proyek Inti Rakyat. 77/KpTs/Men/73. maka: 100 . 3) Pemberian hak milik berdasarkan pencetakan sawah. Pasal 1 angka 1). 1998:149). Tanah-tanah yang dibagikan ini kemudian akan diberi hak setelah memenuhi syarat pada waktu menjadi anggota plasma (lihat lebih lanjut dalam tulisan Proyek Inti Rakyat). 54 Tahun 1980. 91 Tahun 1973 dan No. tentang pelaksanaan proyek pemberian hak milik atas tanah besarta sertifikat bagi para transmigran yang sudah menetap. Tanah negara Apabila obyek Pencetakan Sawah adalah Tanah Negara atau tanah ulayat.

a) Yang obyeknya tanah negara. menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Pemberian hak milik berdasarkan Konsolidasi Tanah Pasal 1. pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. 4 Tahun 1991 menyebutkan: Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai pentaan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan. maka: status tanahnya sebagai tanah ulayat. maka setelah selesai pencetakan sawah tersebut tanahnya dibagikan kepada petani menurut prioritas: 1) 2) 3) 1) Petani yang belum mempunyai tanah Petani yang dimukimkan kembali Petani transmigran Apabila penguasa adat setempat mempertahankan b) Jika obyeknya tanah ulayat. para peserta menyerahkan sebahagian tanahnya sebagai sharing untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum lainnya serta pendayaan pelaksanaan konsolidasi tanah. d. Apabila konsolidasi tanah telah selesai dilaksanakan. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2005:99): 101 . guna meningkatkan kualitas lingkungan. Dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. maka hubungan antara masyarakat hukum adat dengan penggarap ialah sebagai penggarap turun temurun. maka penyelesaian status tanah adalah sebagai berikut (lihat Dalimunthe. 2) Apabila penguasa adat setempat dapat menyetujui. maka tanah ulayat dimaksud diberikan kepada penggarap dengan hak milik.

24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Peraturan Ka BPN No. 5 Tahun 1973. Sebelum diserahkan kepada petani atas usul Kanwil Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanahnya diproses BPN. b. Pemberian Hak Atas Tanah Di Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Di dalam ketentuan pelaksanaan pendaftaran Tanah PP No. Berdasarlan pengakuan hak kepada seseorang dapat 102 . Sedangkan dengan pengakuan hak. 3 Tahun 1997) ada 3 tatacara pendaftaran tanah berdasarkan bukti-bukti haknya. c. e. 4.n pertanian diproses menurut. pendaftaran tanah dilakukan berdasarkan buktibukti yang sudah ada secara tertulis baik berdasar hak-hak lama maupun hak-hak baru. oleh BPN ditetapkan sebagai obyek Konsolidasi Tanah. b. pendaftaran tanah dilakukan dengan pembuktian secara fisik. menurut tata cara retribusi tanah PP No. 6 Tahun 1972 sekarang dengan Keputusan Ka BPN No. yaitu dengan: a. c. 224 Tahun 1961 untuk tanah No. pembiayaan konsolidasi tanah diserahkan kepada para petani yang mempunyai tanah yang sangat kecil atau kepada pihak lain dengan pembayaran kompensasi. Penegasan hak Pengakuan hak Pemberian hak Dengan penegasan hak. wewenang Ka Kanwil BPN telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.a. Tanah yang disumbangkan sebagai sharing dilepaskan Jika tanah yang disumbangkan itu sebagai pengganti hak atas tanahnya menjadi tanah negara. 3 Tahun 1999. Kepala Kantor Pemberian hak atas tanah diusulkan secara kolektif oleh Pertanahan setempat dan Kepala Kanwil BPN menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (PMDN) No. d. ketentuan PMDN No.

termasuk tanah negara yang menjadi obyek landrefrom dengan menggunakan daftar isian 310 dengan dilampiri daftar isian 210. maka penguasaan secara fisik atas bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh yang bersangkutan dan para pendahulu-pendahulunya sebgaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2) PP No. maka dapatlah dikategorikan bahwa pembukuan haknya sebagai pemberian hak dengan cara pengakuan hak. namun karena pembuktian secara tertulis tidak dapat ditunjukkan. apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan secara tertulis. 24 Tahun 1997 jo Pasal 61 ayat (1). 210 C. Pemberian Hak Milik yang berasal dari Hak Pengelolaan 103 . 210 B. Ketua Panitia Ajudikasi mengusulkan secara kolektif kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat pemberian hak atas tanah-tanah negara. Peraturan Ka BPN No. dapat digunakan sebagai dasar untuk pembukuan tanah tersebut sebgai milik yang bersangkutan.diberikan hak atas tanah sebagaiman disebut pada Pasal 24 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 66 ayat (1). Ketentuan ini memberikan jalan keluar. tentang pengakuan hak menyebutkan sebagai berikut: Dalam hal kepemilikan atas sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60. menyebutkan sebagai berikut: Pasal 66 ayat (1): Berdasarkan Berita Acara Penyerahan Data Fasik dan Data Yuridis sebagaimana dimaksud pada Pasal 64 ayat (1). 24 Tahun 1997. 5. Meskipun pada kenyataannya yang bersangkutan telah menguasai tanah itu secara terus menerus selama 20 tahun atau lebih. Pemberian hak secara kolektif pada pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 28 ayat (3) c PP No. 3 Tahun 1997.

pelaksanaan usahanya. 8 Tahun 1953 yang sesudah berlakunya UUPA. yang kemudian diubah dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ke-3 menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. menyebutkan pada Pasal 3 sebagai berikut: Dengan mengubah seperlunya ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria No. dst. 9 Tahun 1965.Istilah Hak Pengelolaan ditemui pada Penjelasan Umum II angka 2. Kemudian lahir Ketentuan Konversi Hak Penguasaan yang diatur di dalam Peraturan Pemrintah No. b. 1 Tahun 1977. c. dengan Peraturan Menteri Negara Agraria No. Hak pakai (khusus). Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan bersangkutan. b. 9 Tahun 1965. Pasal 6 PMA No. jika tanahnya dipergunakan oleh Hak pengelolaan. untuk kepentingan tugas juga bagian-bagian dari tanah tersebut akan diserahkan kepada pihak ke-3. jika tanah di samping dipergunakan instansi yang bersangkutan untuk kepentingan tugasnya. 5 Tahun 1974. 9 Tahun 1965. dikonversi menjadi: a. Selanjutnya PMDN No. tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak 104 . tentang delegasi wewenang hak menguasai dari negara (Pasal 2 ayat (4)). tentang “Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan tentang Kebijakan Selanjutnya” hak pengelolaan sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a berisi wewenang untuk: a. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah untuk Keperluan Perusahaan.

9 Tahun 1999. sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan. hak organisasi negara tersebut telah dibatasi sesuai dengan sifat-sifat hak tersebut (Pasal 4 dan seterusnya pada pasalpasal tentang hak-hak yang dimaksud pada Pasal 16 dan hak-hak lainnya 105 .Pengelolaan Serta Pendaftarannya. Bagi tanah-tanah yang sudah dihaki. Kekuasaan negara yang dimaksudkan itu mengenai semua bumi. dapat diserahkan kepada pihak ketiga. hak guna bangunan atau hak pakai. yang dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. lembaga. meskipun pada kenyataan di lapangan bahwa dari hak pengelolaan lebih sering diberikan hak guna bangunan dan hak pakai. Pasal 2 PMDN No. (Selanjutnya tentang hak pengelolaan akan diuraikan di dalam Bab tersendiri. instansi dan/atau Badan Hukum (milik) Pemerintah untuk pembangunan wilayah pemukiman. 1 Tahun 1977: Bagian-bagian tanah hak pengelolaan yang diberikan kepada Pemerintah Daerah. telah dihapuskan. air dan ruang angkasa baik yang dihaki oleh seseorang maupun yang tidak. dan ditujukan kepada Menteri Dalam Neteri atau Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan untuk diberikan dengan hak milik. Delegasi Wewenang Pemberian Hak Hak menguasai dari negara sebagaimana disebutkan pada Pasal 2 ayat (1) adalah merupakan wewenang Pemerintah Pusat sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat dalam tingkatan yang tertinggi. menegaskan tentang pemberian hak kepada pihak ke-3 yang berasal dari hak pengelolaan. Dari ketentuan di atas dapat dilihat bahwa dari hak pengelolaan dapat juga diberikan hak milik.

hak guna bangunan dan hak pakai dan pengelolaan kepada suatu Badan Penguasa. 24 Tahun 1997 jo Perat Ka BPN No. hak guna bangunan serta hak pakai adalah Gubernur Kepala Daerah dalam batas luas tertentu. telah disebutkan bahwa Kantor Pertanahan berwenang memberi hak secara kolektif yang berasal dari tanah negara dan tanah-tanah obyek landreform. selebihnya adalah wewenang Menteri Dalam Negeri. Untuk memperlancar pelaksanaan pemberian hak tersebut. hak guna usaha. karena peraturan ini telah dihapuskan dengan berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. PMDN No. 6 Tahun 1972 ini. Kekuasaan negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuai hak oleh seseorang atau pihak lain adalah lebih luas dan penuh. wewenang itu dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah. 3 Tahun 1999. menyebutkan sebagai berikut: b) Kewenangan 1) Hak Milik (1) Hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 ha (hektar) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya (Pemerintah Kota) 106 . maka oleh Pemerintah Pusat. yaitu hak milik. 3 Tahun 1999. maka Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. 3 Tahun 1997. penulis tidak menguraikan secara terperinci. hak guna usaha. Untuk mempertegas kewenangan yang dilimpahkan kepada instansi di daerah tentang pemberian hak atas tanah serta pembuatan keputusan mengenai pemberian hak atas tanah. Di dalam ketentuan ini yang berwenang memberikan hak atas tanah. Di dalam ketentuan Pendaftaran Tanah PP No. Oleh sebab itu negara dapat memberikan tanah yang belum dipunyai dengan sesuatu hak kepada seseorang atau badan hukum lain dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya. Ketentuan PMDN No.yang diatur kemudian). 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah. seperti hak milik.

3) Hak Pakai (1) Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 ha (dua hektar). 4) Perubahan Hak Kepala Kantor Pertanahan memberikan keputusan mengenai semua perubahan hak atas tanah. baik dalam rangka (d) pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik (lihat Pasal 3). 2) Hak Guna Bangunan (1) Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). (2) Pemberian hak pakai atas tanah No. (2) Semua pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan.n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). (3) Pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program: (a) (b) (c) Transmigrasi Redistribusi tanah Konsolidasi tanah Pendaftaran tanah secara massal. kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha. (Pasal 6).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). (Pasal 5). kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha. kecuali tanah bekas hak guna usaha. c) Kewenangan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional 1) Hak Milik 107 . kecuali perubahan hak guna usaha menjadi hak lain.(2) Hak milik No. (Pasal 4).

000 m2 (seratus lima puluh ribu meter persegi). wewenang Kepala Kantor Pertanahan yang sudah diberi wewenang memberikan Surat Keputusan Pemberian Hak kewenangan itu diambil alih oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional. pada Pasal 12. (Pasal 11) Di samping wewenang untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak Peraturan Ka BPN No. (Pasal 10). (b) Pemberian hak pakai atas No.n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5000 m2 (lima ribu meter persegi).(a) Pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha (dua hektar). kecuali yang kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten (Kotamadya sebagaimana dimaksud pada Pasal 3. (b) Pemberian hak milik atas tanah No. (Pasal 7) 2) Hak Guna Usaha Pemberian hak guna usaha yang luasnya tidak lebih dari 200 ha (dua ratus hektar). Ada kalanya jika diperlukan atas laporan Kepala Kantor Pertanahan berdasarkan keadaan di lapangan.000 m2 (seratus lima puluh ribu meter persegi).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 150. juga 108 . (Pasal 8) 3) Hak Guna Bangunan Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 150. keculai yang wewenang pemeberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Kabupaten/Kotamadya. kecuali kewenagan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Kota. (Pasal 9) 4) Hak Pakai (a) Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha (dua hektar). 3 Tahun 1999 ini.

Pendaftaran Hak Milik 109 . (b) Pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang kewenangan pemberiannya dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi. Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan kewenangannya kepada Ka Kanwil BPN atau kepada Ka Kan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. (Pasal 12) d) Kewenangan Nasional (a) (b) dan pembatalan Menetapkan pemberian hak atas tanah yang Memberikan keputusan mengenai pemberian hak atas tanah yang tidak dilimpahkan diberikan secara umum. yaitu: (a) Pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang terdapat cacat hukum dalam penerbitannya. apabila atas laporan Ka Kanwil BPN hal tersebut diperlukan berdasarkan keadaan di lapangan. (c) Memberikan keputusan mengenai pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dilimpahkan kewarganegaraannya kepada Ka Kanwil BPN atau Ka Kan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. 9 Tahun 1999. kemudian di atur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. untuk melaksanakan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum yang tetap.diberikan wewenang kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional untuk memberikan Surat Keputusan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah. 4.

agar dengan mudah memperoleh data tentang tanah. hak pengelolaan. kewajiban tersebut juga dibebankan kepada yang berkepentingan. 24 Tahun 1997. menurut ketentuan yang diatur dengan undang-undang. Ketentuan Pasal 19 ayat (1) ini mewajibkan kepada Pemerintah agar seluruh wilayah Republik Indonesia dilakukan pendaftaran tanahnya. Hal ini dapat dilihat pada Pasal 23 (hak milik). Untuk memberikan kepastian hukum Untuk menyediakan informasi kepada dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah. c. Sebagai landasan hukum pendaftaran tanah di dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diatur pada Pasal 19. Sebagaimana disebutkan di dalam Peraturan Pemerintah No. Pasal 23 UUPA. bahwa tujuan pendaftaran tanah adalah: a. Pasal 32 (hak guna usaha) dan Pasal 38 (hak guna bangunan). menyebutkan: (1) Hak milik demikian pada setiap peralihan hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak Untuk terselenggaranya tertib 110 . b. Mengenai hak-hak lainnya serperti hak pakai. tentang Pendaftaran tanah. hak milik wakaf diatur tersendiri mengenai pendaftarannya. administrasi pertanahan.Hak milik sebagai hak yang terkuat dan terpenuh harus memperoleh kepastian hukum. pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah. hak milik atas satuan rumah susun. yang menyebutkan sebagai berikut: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. apabila diperlukan. Kewajiban melakukan pendaftaran tanah ini bukan saja dibebankan kepada pemerintah namun di dalam ketentuan UUPA.

girik. pemberian dengan wasiat. Oleh sebab itulah setelah Indonesia merdeka.lain (2) harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. 24 Tahun 1997. Sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah ini. Sesuai dengan sifat hak milik yang dapat beralih serta dialihkan. 10 Tahun 1961 yang selanjutnya diganti dengan PP No. Sebagaimana disebutkan bahwa pada zaman penjajahan pendaftaran tanah-tanah hak adat selama dari yang ada di daerah swapraja tanah-tanah di luar daerah swapraja didaftarkan untuk kepentingan pajak. yang dibuat oleh bangsa penjajah. Hal ini didorong pula dengan semakin pesatnya pembangunan yang membutuhkan tanah. maka apabila hak milik atas tanah akan dialihkan. Pasal 37 PP No. kekitir. tukar menukar. verponding Indonesia. tukar menukar. sehingga hak-hak tanah Indonesia ditemui nama-nama seperti. terutama yang berasal dari hak-hak Indonesia harus didaftarkan. baik karena jual beli. hibah. hibah pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan 111 . Pendaftaran termaksud pada ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. maka jelaslah bukan untuk kepentingan pembayaran pajak sebagaimana yang dijumpai pada ketentuan yang lama. yang disebut dengan Fiscal Cadaster. 24 Tahun 1997 menyebutkan sebagai berikut: (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli. sehingga sering terjadi sengketa tanah sebagai akibat dari kurangnya alat pembuktian terhadap tanah-tanah tersebut. jelasnya dengan berlakunya UUPA untuk menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah. pemberian menurut adat juga harus dilakukan menurut ketentuan yang berlaku PP No.

Pendaftaran ini disebut dengan Pemeliharaan Data Pendaftaran Perbuatan mengalihkan hak milik atas tanah harus tetap mengacu kepada prinsip nasionalitas sebagaimana telah disebut di atas tentang subjek hak milik (Pasal 37 ayat (2)). Meskipun disebutkan bahwa hak milik adalah hak yang turun temurun. Pasal ini menunjuk kepada Pasal 19 UUPA. badan hukum maupun instansi yang mempunyai hubungan dengan tanah wajib memelihara. namun hak milik juga dapat hapus. bahwa setiap orang. menurut Pasal 6 UUPA. kecuali pemindahan hak melalui lelang. Tanahnya jatuh kepada negara. terpenuh. jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku. 112 .hak lainnya. maka apabila kepentingan umum menghendaki hak-hak seseorang atas tanah dapat dicabut dengan tetap membayar ganti kerugian yang layak pemiliknya sebagai pengakuan terhadap hak pribadinya. karena diterlantarkan. namun setiap terjadi perubahan data pendaftaran baik data fisik maupun data yuridis tetap harus dilakukan pendaftarannya. Hak milik hapus dapat terjadi karena (Pasal 27 UUPA): a. Tanahnya musnah Sesuai dengan fungsi sosial hak atas tanah. karena: 1) Pencabutan hak berdasar Pasal 18 2) Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya 3) Diterlantarkan 4) Ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) b. hanya dapat didaftarkan. terkuat. Hak milik atas tanah juga dapat hapus. bahwa pendaftaran tidak hanya dilakukan satu kali saja. Sesuai dengan fungsi sosial.

36 Tahun 1998 menyebutkan pengertian tanah terlantar sebagai berikut: Tanah terlantar adalah tanah yang diterlantarkan oleh pemegang hak atas tanah. Untuk ketegasan mengenai kapan sebidang tanah menjadi tanah terlantar. apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan haknya atau tidak dipelihara dengan baik. maka diperlukan pernyataan tertulis dari Menteri atau atas nama Menteri bahwa sebidang tanah telah diterlantarkan. Hapusnya hak milik atas tanah karena musnah. B. atau mengalihkan hak atas tanah dengan sengaja kepada WNA atau yang berkewarganegaraan rangkap. Hapusnya hak milik atas tanah sesuai dengan Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2). maka tanah tersebut menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. menyebutkan tentang hak guna usaha sebagai berikut: 113 . Pasal 28 UUPA. Hak Guna Usaha Berbeda dengan hak milik bahwa hak guna usaha yang secara hirarki berada di urutan ke-2 di bawah hak milik. Sebidang tanah dapat dinyatakan sebagai tanah terlantar. hak milik atas tanah tersebut menjadi hapus. pemegang hak pengelolaan atau pihak yang telah memperoleh dasar penggunaan atas tanah. jelas jika tanahnya musnah. demikian juga dengan jangka waktunya. tapi jenis penggunaannya dibatasi. apabila yang mempunyai hak milik tersebut berkewarganegaraan asing. tetapi belum memperoleh hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Jika tanah tersebut sudah dinyatakan sebagai tanah terlantar. Pasal 1 angka 5 PP No.menambah kesuburan tanah dan mencegah kerusakannya (Pasal 15 UUPA) sehingga tanah tersebut berdaya guna dan berhasil guna. maka meskipun hal ini masih termasuk kepada hak yang kuat. sesuai dengan prinsip nasionalitas.

1990:126) –Komentar— Ketentuan-ketentuan tentang hak guna usaha ini sebagaimana diatur di dalam pasal-pasal UUPA ini masih merupakan pokok-pokok saja yang memerlukan pengaturan lebih lanjut. peternakan dan perikanan tidak mungkin areal kecil. Alasan pengecualian ini karena usaha pertanian.Ayat (1): Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut pada Pasal 29. sesuai dengan perkembangan zaman. Ayat (3): Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. yang berbunyi sebagai berikut: Ayat (1): Ketentuan-ketentuan lebih lanjut menguasai hak milik diatur dengan undang-undang. jika dikaitkan dengan Pasal 7 dan Pasal 17 UUPA tentang batas maksimum penguasaan tanah. perikanan dan peternakan. Ayat (2): 114 . Ayat (2): Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Hal ini dengan tegas disebutkan pada Pasal 50 UUPA. Menurut Parlindungan. bahwa Pasal 28 ayat (2) adalah merupakan pengecualian. dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik. ketiga obyektif HGU ini biasanya memerlukan “labor intensive” dengan teknis perusahaan yang baik (Parlindungan. guna perusahaan pertanian.

40 Tahun 1996. Namun jika hak guna usaha tersebut memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan untuk paling lama 35 tahun. Ayat (2): Sesudah jangka waktu hak guna usaha dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir. hak guna bangunan. 115 . tentang jangka waktu hak guna usaha. kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak guna usaha di atas tanah yang sama. hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan-peraturan perundang-undangan. sementara mengenai hak guna usaha. Ketentuan undang-undang mengenai hak milik sampai dengan penulisan buku ini belum diundangkan. disebutkan bahwa jangka waktu hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. hak guna bangunan dan hak pakai.Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha. 40 Tahun 1996. peraturan perundang-undangan yang diinginkan oleh Pasal 50 UUPA tersebut telah terwujud dengan Peraturan Pemerintah No. Dan atas permintaan pemegang hak dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Selanjutnya di dalam Peraturan Pemerintah No. Sesuai dengan ketentuan Pasal 29 UUPA. Pasal 8 menyebutkan tentang jangka waktu hak guna usaha sebagai berikut: Ayat (1): Hak guna usaha sebagaimana disebut pada Pasal 6 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun. Dari ketentuan pasal ini dapat dilihat bahwa hak guna usaha dapat diperoleh untuk jangka waktu sampai dengan sembilan puluh lima tahun.

karena: a. maka hak itu hapus demi hukum. a. 40 Tahun 1996). 116 . Apabila pemegang hak guna usaha tidak lagi memenuhi syarat sesuai dengan prinsip nasionalitas sebagaimana disebutkan pada Pasal 9 UUPA dan Pasal 30 ayat (1). 40 Tahun 1996 menyebutkan bahwa hak guna usaha hapus. Subyek Hak Guna Usaha Warga Negara Indonesia Masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan. maka harus dengan cara Penanaman Modal dengan persetujuan Badan Koordinasi Penanaman Modal dan didirikan menurut hukum Indonesia. sifat Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang dan tujuan pemberian hak tersebut. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya atau perpanjangannya. 40 Tahun 1996. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 60 UUPA jo Pasal 2 PP No. Jika tidak dilepaskan dalam jangka waktu tersebut. serta Pasal 2 ayat (1) PP No. oleh pemegang hak. yaitu: a. Jika perusahaan asing ingin menanamkan modalnya di Indonesia dengan hak guna usaha. 1. Demikian juga tentang badan hukum haruslah didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. c. Subyek hak guna usaha adalah: b. hak. b. Pasal 34 UUPA jo Pasal 17 PP No.asal saja masih memenuhi syarat sebagaimana disebutkan pada Pasal 9 ayat (1) dan (2). maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan haknya tersebut kepada orang yang memenuhi syarat.

e. Hak guna usaha terjadi sesudah didaftarkan. c. yaitu kewajiban mengalihkan HGU tersebut dalam jangka waktu 1 tahun. Tanahnya musnah. 3. f. Diterlantarkan. dan 14 PP No. Perpanjangan dan pembaharuan HGU 117 . karena HGU tidak dapat berasal dari hak milik. g. 40 Tahun 1996.13. 4 Tahun 1996). 2. Perolehan HGU berdasarkan suatu Surat Keputusan Pemberian Hak harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk dibuatkan buku tanahnya dan sertifikat. jika yang bersangkutan tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang HGU.b. 2) Putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap. d. Oleh sebab itu HGU hanya dapat terjadi berdasarkan Penetapan Pemerintah dengan suatu Surat Keputusan Pemberian HGU. Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir. Hak guna usaha tidak dapat terjadi berdasarkan perjanjian antara pemilik hak dengan yang memperoleh hak guna usaha. Dicabut menurut Undang-Undang No. 40 Tahun 1996 adalah yang dikuasai langsung oleh negara atau disebut juga denagn tanah negara. 20 Tahun 1961. Obyek Hak Guna Usaha Yang menjadi obyek hak guna usaha adalah disebut pada Pasal 28 ayat (1) UUPA dan Pasal 4 UUPA No. karena: 1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan (lihat Pasal 12. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. Pemegang yang tidak memenuhi ketentuan dalam Pasal 3 ayat (2) PP No.

Sebagaimana disebutkan pada Pasal 8 PP No. baik itu bagi kepentingan penanaman modal atau bukan. sifat dan tujuan pemberian haknya. b. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan jika memenuhi syarat sebagaimana disebut pada Pasal 9 ayat (1) dan (2): a. Hak dan kewajiban pemegang HGU a. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang keadaan. Bagi kepentingan penanaman modal permintaan perpanjangan dan pembaharuan dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada waktu pertama kali memajukan permohonan HGU. oleh pemegang hak. (3) HGU dapat dijadikan jaminan hutang Hak tanggungan (Pasal 15). hak. (1) Berhak melaksanakan usaha di bidang pertanian. 118 . 4. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan hak guna usaha harus tetap dilakukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut. Sama halnya dengan pemberian hak guna usaha perpanjangan dan pembaharuannya juga harus didaftarkan. 40 Tahun 1996. (2) Berhak mempergunakan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah haknya untuk mendukung usaha sebagaimana disebut pada ayat (1). perikanan. c. bahwa jangka waktu hak guna usaha dapat diperpanjang dan diperbaharui. Hak Pemegang HGU (Pasal 14) peternakan dan perkebunan.

119 . Pasal 35 UUPA menyebutkan bahwa: (1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. mencegah kerusakan dan menjaga kelestarian lingkungan hidup. 5) Membuat laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan tanah. Hak guna bangunan diletakkan di atas tanah negara atau tanah hak milik. 8) Tidak dibenarkan menyerahkan pengusahaan tanah HGU kepada pihak lain. Kewajiban Pemegang HGU 1) Membayar uang pemasukan kepada negara.(4) HGU dapat beralih serta dialihkan kepada orang lain. pewarisan (Pasal 16) b. 2) Mengusahakan sendiri HGU tersebut sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria. dengan cara jual beli. 6) Mengembalikan tanah HGU tersebut kepada negara setelah jangka waktunya berakhir. 9) Wajib memberikan jalan keluar atau jalan air ataupun kemudahan bagi pemilih tanah yang terkurung dari lalu lintas umum atau jalan air. C. penyertaan dalam modal. kecuali yang dibenarkan oleh peraturan perundangundangan. 3) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan. 7) Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. Hak Guna Bangunan Sebagaimana halnya dengan HGU. 4) Memelihara kesuburan tanah. tukar menukar. HGB adalah hak yang tidak berdiri sendiri seperti Hak Milik. hibah.

Hak guna bangunan yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan dan tanah negara terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. Sebagaimana disebutkan di atas bahwa hak guna bangunan dapat diperpanjang dan diperbaharui. Perpanjangan dan pembaharuannya sebagaimana halnya dengan HGU. bahwa hak guna bangunan sesuai dengan namanya. Pemberian HGB berdasarkan suatu Surat Keputusan Kantor Pertanahan. 40 Tahun 1996 menyebutkan tentang subyek HGB. 40 Tahun 1996). hak tersebut dipergunakan untuk bangunan dan jangka waktu yang diberikan adalah 30 tahun.Berbeda dengan HGU. Subyek HGB Pasal 36 UUPA dan Pasal 19 PP No. Di atas tanah hak pengelolaan dengan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Di atas Hak Milik. 3 Tahun 1999. yang hanya dapat diperbaharui atas kesepakatan kedua belah pihak. Sebagai pejabat yang ditunjuk untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak diatur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. b. c. Hak guna bangunan ini dapat juga diberikan di atas hak pengelolaan (Pasal 21 PP No. yaitu warga negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Kepada yang berkepentingan diberikan sertifikan atas tanah. Di atas tanah negara berdasarkan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh pejabat yang berwenang. Dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun dan diperbaharui kembali untuk jangka waktu 30 tahun. bagi penanaman modal dapat dilakukan permohonannya dapat dilakukan sekaligus pada waktu 120 . kecuali HGB di atas hak milik. Oleh karena itu HGB dapat terjadi: a. dengan perjanjian antara pemegang Hak milik dengan penerima HGB yang dibuat denga akta PPAT.

HGB dapat beralih serta dialihkan kepada pihak lain. Namun demikian secara administratif permohonan perpanjangan ataupun pembaharuan harus tetap dilakukan 2 tahun menjelang berakhirnya jangka waktu sebelumnya. HGB dapat juga dijadikan jaminan hutang hak tanggungan. sifat dan tujuan pemberiannya. 4) Tanah tersebut masih sesuai dengan tata ruang wilayah yang bersangkutan. Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996. 121 . penyertaan dalam modal. menyebutkan bahwa hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah: a. b. Sebab sebuah bangunan yang masih kokoh dan kuat tidak perlu dirobohkan atau dikosongkan semata-mata untuk jangka waktu hak tersebut berakhir. Menurut Sudargo Gautama: Adanya kemungkinan untuk memperpanjang ini memang sepatutnya dan merupakan suatu hal yang adil. Hak milik Hak guna usaha Hak guna bangunan Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang keadaan. dengan cara jual beli. oleh pemegang hak. Dan permohonan dapat dikabulkan dengan syarat: 1) 2) 3) hak. hibah.permohonan HGB-nya. tukar menukar. pewarisan. c. Jika ada ketentuan sebaliknya dari ketentuan di atas berarti ketentuan tersebut tidak sesuai dengan prinsip tanah berfungsi sosial.

D. c. 2) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak antara pemilik dengan pemegang Pengelolaan. 4 Tahun 1996. Diterlantarkan. 3) Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap. sebagai berikut: Hak guna bangunan hapus karena: a. ataupun pemegang haknya. Pasal 31. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang. 20 Tahun 1961 (tentang Pencabutan Hak). Beralihnya jangka waktu sebgaimana ditetapkan di dalam Surat Keputusan Pemberian Haknya ataupun dalam perjanjian pemberiannya. atau perjanjian penggunaan tanah Hak d. b. Hapusnya HGB Pasal 40 UUPA jo Pasal 35 Peraturan Ka BPN No.d. Hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Tanahnya musnah. e. Hak Pakai Pasal 41 UUPA menyebutkan pengertian hak pakai sebagai berikut: 122 . g. Ketentuan Pasal 36 ayat (2) UUPA dan Pasal 20 ayat (2) PP No. Dicabut berdasarkan Undang-Undang No. Pasal 32. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. HGB. 40 Tahun 1996 menyebutkan tentang hapusnya HGB. sebelum jangka waktunya berakhir karena: 1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggar ketentuan-ketentuan Pasal 30. f.

Jika diperhatikan pengertian hak pakai ini. Dengan penggunaan yang berbeda dan jangka waktu yang berbeda. sebagai berikut: Hak pakai adalah suatu “kumpulan pengertian” dari pada hak-hak yang dikenal dalam hukum pertanahan dengan berbagai nama yang semuanya dengan sedikit perbedaan berhubung dengan keadaan daerah sedaerah. yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini. Di dalam penjelasan pasal demi pasal UUPA disebutkan pula mengenai Pasal 41.(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya. 123 . pada pokoknya memberi wewenang kepada yang mempunyainya sebagai yang disebutkan pada pasal ini. maka hak-hak tersebut dalam hukum agraria yang baru disebut dengan satu nama saja. Dalam rangka usaha penyederhanaan sebagai yang dikemukakan dalam Penjelasan Umum. (2) Hak pakai dapat diberikan: a. b. (3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. hak guna bangunan dan hak pakai yang tujuannya adalah mempergunakan tanah yang bukan miliknya untuk waktu yang tertentu. Dengan cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. dapat diartikan sama halnya dengan hak-hak lainnya yaitu hak guna usaha.

yaitu untuk mencegah hubunganhubungan hukum yang bersifat penindasan si lemah oleh si kuat (Pasal 21. maka pada huruf h nya juga ada disebut hak-hak atas tanah yang penggunaannya diserahkan pada orang lain.mor (7). 56 Tahun 1960). berbagi hasil. 124 . kiranya sementara waktu yang akan datang masih perlu dibuka kemungkinan adanya penggunaan tanah pertanian oleh orang-orang yang bukan pemiliknya. yaitu untuk mencegah terjadinya exploitation de l’homme par l’homme dimana dalam mengadakan perjanjian antara pemilik dan pihak ke-2 tidak dilakukan secara bebas namun diatur dengan syarat-syarat tertentu.41 dan 53). Hak-hak ini yang berasal dari hukum adat sesuai dengan kebutuhan masyarakat pertanian. maka sewa untuk tanah pertanian sudah tidak dibenarkan. yang memberikan penjelasan yang ada kaitannya dengan Pasal 24. misalnya secara sewa. Tetapi segala sesuatu harus diselenggarakan menurut ketentuan-ketentuan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya. setelah ada revisi (Perjanjian Bagi Hasil dengan UU No. sementara bagi hasil dan gadai tanah oleh UUPA masih tetap dibenarkan untuk berlaku. No. Pada Penjelasan Umum UUPA angka II. dan 53. huruf d. Dilakukannya revisi terhadap ketentuan-ketentuan adat tersebut yang masih dibutuhkan sesuai dengan susunan masyarakat pertanian. Selain dari penggunaan istilah hak pakai pada Pasal 16 ayat (1). mengingat bahwa hak-hak atas tanah seseorang pengusahaannya masih berserahkan kepada orang lain dengan cara hak pakai yang namanya berbeda-beda sesuai dengan keadaan daerahnya. 2 Tahun 1960 dan Gadai Tanah dengan UU No. bagi hasil. seperti sewa. gadai dan lain sebagainya.Bahwa hak pakai ini dimasukkan ke dalam hak-hak yang diatur di dalam UUPA. gadai tanah. menyebutkan antara lain: Dalam pada itu mengingat akan susunan masyarakat pertanian kita sebagai sekarang ini.41.

Tidak sama dengan sewa. yaitu: Keputusan Pemberian Hak. dapat dikatakan bahwa ada 2 jenis hak pakai. e. Terjadinya hak. Karena penerima hak dapat memperoleh dengan cuma-cuma. 2) Tanah yang berasal dari hak milik. yaitu hak pakai yang jangka waktunya selama tanahnya dieprgunakan untuk keperluan yang tertentu. atau dengan pembayaran yang bukan sewa atau dapat berupa jasa. 1) Untuk tanah yang berasal dari tanah negara. Haknya berasal dari tanah negara dan tanah hak milik. c. Terjadi berdasar Surat 125 . yaitu: a. meskipun sebenarnya bahwa tanah hak pengelolaan adalah sebahagian dari pelimpahan wewenang hak menguasai dari negara. terjadi berdasar suatu perjanjian antara pemilik dengan pemegang hak pakai. menambahkan bahwa hak pakai dapat juga diberikan di atas hak pengelolaan. d. Dari ketentuan jangka waktu hak pakai yang disebut pada ayat (2). Penggunaannya yaitu untuk mempergunakan dan memungut hasil. b. Pasal 41 PP No. Jangka Waktu Hak Pakai Sebagaimana disebut pada Pasal 41 ayat (2). Oleh sebab itu hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan yang tanahnya adalah juga tanah negara. 2) Hak pakai publik. 40 Tahun 1996. bahwa hak pakai diberikan untuk jangka waktu: Jenis hak pakai.Dari Pasal 41 tentang Hak Pakai ini dapat ditarik beberapa pengertian. yaitu hak pakai yang ditentukan jangka waktunya. maka hak tersebut dapat terjadi berdasar suatu Surat Keputusan dari instansi yang berwenang atas rekomendasi dari pemegang hak pengelolaan. yaitu: 1) Hak pakai privat.

Pemerintah Daerah. menyebutkan pada ayat (1). menyebutkan tentang Konversi Hak Penguasaan menjadi hak pakai khusus dan Hak Pengelolaan menyebutkan. 9 Tahun 1965.a. bahwa hak pakai yang terjadi berdasar Hak Pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu 6 tahun. yaitu terhadap hak pakai khusus yang diberikan kepada departemen-departemen.n departemen. yang menyebutkan Hak Pakai yang berasal dari Hak Pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu 10 tahun. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah disebutkan bahwa Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tidak lebih dari 10 tahun. Perbedaan dengan hak pakai yang berasal dari Hak Milik. Selama dipergunakan untuk keperluan tertentu. Untuk perusahaan penanaman modal perpanjangan dan pembaharuan hak pakai dan hak guna bangunan. 5 Tahun 1973. Perpanjangan dan pembaharuan dapat dikabulkan jika memenuhi syarat yang telah ditentukan. Pasal 45 PP No. Pada ayat (2) kemudian disebutkan dapat diperbaharui kembali. Untuk jangka waktu tertentu. PMA No. tentunya untuk jangka waktu 25 tahun. 6 Tahun 1972. b. yaitu terhadap hak pakai privat. hanya dimungkinkan diperbaharui dengan mealukan perpanjangan pembaharuan dihadapan PPAT dengan suatu akta. Sementara di dalam Ketentuan PMDN No. Badan-Badan keagamaan dan Sosial. bahwa Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun. yang kemudian dipertegas lagi dengan PMDN No. UUPA tidak menyebutkan berapa lama jangka waktu yang tertentu tersebut. 40 tahun 1996. permohonan perpanjangan dan pembaharuan dapat dimajukan sekaligus pada waktu 126 . lembaga pemerintah No. tidak dapat diperpanjang. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional.

maka untuk hak pakai diberikan kelonggaran. Subyek Hak Pakai Di dalam UUPA Pasal 42 menyebutkan bahwa subyek hak pakai berbeda dengan hak milik.permohonan a. hak guna usaha dan hak guna bangunan yang menganut prinsip nasionalitas secara utuh. Warga Negara Indonesia Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan b. haknya. 40 Tahun 1996). harus sudah dimohon perpanjangan atau pembaharuan Dikabulkannya permohonan jika masih memenuhi syarat: sifat dan tujuan pemberian haknya. Selanjutnya Pasal 39 PP No. Warga Negara Indonesia 127 . 2) Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. yaitu: Dua tahun menjelang habisnya jangka waktu yang pertama dan kedua. 40 Tahun 1996 mempertegas lagi tentang Subyek Hak Pakai. c. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia berkedudukan di Indonesia d. Subyek Hak Pakai adalah: a. yaitu WNA dan BH Asing boleh mempunyai hak pakai asal saja yang bersangkutan berkedudukan di Indonesia. Namun demikian syarat-syarat perpanjangan pembaharuan harus tetap dilaksanakan. artinya bahwa WNA dan BH Asing tidak dibenarkan sebagai subyeknya. b. (Pasal 47). dan 1) Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan. Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah: a. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. 3) Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud pada Pasal 39 (yaitu sebagai Subyek Hak Pakai) (lihat Pasal 46 PP No.

b. Bdan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

c. Departemen,
Pemerintah Daerah

Lembaga

Pemerintah

Non

Departemen

dan

d. Badan-badan keagamaan dan sosial e. f. g. asing Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonsia Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional yang berkedudukan di Indonesia adalah orang asing yang

Subyek Hak Pakai yang disebut pada huruf e, diartikan bahwa orang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. (Penjelasan Pasal demi Pasal) Penjelasan lebih lanjut tentang pengertian berkedudukan di Indonesia, selanjutnya diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996, tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. Pada Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah ini disebutkan bahwa yang dimaksudkan dengan Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia adalah Orang Asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Di dalam Penjelasan Umum PP ini diperjelas lagi, maksud dari berkedudukan di Indonesia, sebagai berikut: Secara konkrit tidak perlu harus diartikan sama dengan tempat kediaman atau domisili. Di bidang ekoNo.mi misalnya, orang dapat memiliki kepentingan yang harus dipelihara tanpa harus menunggunya secara fisik, apalagi untuk waktu yang panjang dan secara terus menerus. Kemajuan di bidang tekNo.logi, transportasi dan komunikasi, memungkinkan orang memelihara kepentingan yang dimilikinya di negara lain, tanpa harus menunggunya sendiri. Kadangkala mereka

128

cukup hadir berkala. Dalam keadaan seperti itu, yang mereka perlukan adalah fasilitas tempat tinggal atau hunian, bila secara berkala tetapi teratur harus datang untuk mengurus atau emelihara kepentingannya. Dengan pertimbangan seperti itu, upaya untuk memperjelas makna, “berkedudukan” tadi perlu diperjelas. Pendaftaran Hak Pakai dan Obyek Jaminan UUPA tidak menyebutkan bahwa hak pakai harus didaftarkan sebagaimana halnya dengan hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan yang harus didaftarkan oleh yang berkepentingan. (Pasal 23, 32 dan 38). Demikian juga sebgai obyek jaminan. (Pasal 25, 33 dan 39 UUPA). Ada tafsiran bahwa hak pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang, karena hak pakai tidak didaftarkan. Parlindungan dalam bukunya “Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria”, memberikan komentar tentang pendaftaran hak pakai sebagai berikut: Apakah hak pakai harus didaftarkan, juga merupakan masalah tersendiri oleh karena dari pasal-pasal 41 hingga 43, sama sekali tidak diatur tentang pendaftaran ini sebagaimana ditentukan untuk hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Kelupaan ini segera diperbaiki oleh Departemen Agraria dengan Surat Keputusan Menteri Agraria No. SK VI/5/Ka, tanggal 22 Januari 1962 tentang Pendaftaran Hak Penguasaan dan Hak Pakai, demikian juga tersebut dalam PMA No. 9 Tahun 1965 dan PMA No. 1 Tahun 1966, tentang Pendaftaran Hak Pakai ini. (Parlindungan, 1998:204). Dengan didaftarkannya hak pakai inilah sehingga ada penafsiran pada waktu itu, bahwa hak pakai juga dapat dijadikan jaminan hutang. Dan anggapan ini kemudian dibantah dengan Surat Edaran DLB 3/37/3/73, yang menyatakan:

129

Mengenai didaftarkannya hak pakai, memang hal ini dimaksudkan untuk memberikan suatu kepastian hukum terhadap status hak atas tanah tersebut, akan tetapi ketentuan itu belum dapat berarti bahwa hak pakai tersebut akan dengan sendirinya dapat dibebani hipotik/kredit verbal, walaupun tidak ada ketentuan yang secara kredit verbal tegas melarangnya, karena tafsiran demikian dapata membawa risiko bagi para kreditor. Hak pakai dapat beralih serta dialihkan, dengan cara: a. b. c. d. e. Jual beli Tukar menukar Penyertaan dalam modal Hibah Pewarisan

Peralihan hak pakai di atas hak pengelolaan harus dengan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Demikian juga pengalihan hak pakai di atas hak milik, harus dengan persetujuan pemegang hak milik. Hapusnya Hak Pakai Di dalam ketentuan UUPA tidak ada disebutkan tentang apakah hak pakai dapat hapus dan sebab-sebab hapusnya hak pakai. Teka teki ini telah terjawab pada PP No. 40 Tahun 1996, Pasal 55, di mana disebutkan bahwa: (1) Hak Pakai hapus karena:

a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya. b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik, sebelum jangka waktunya berakhir karena:

130

Menyerahkan tanah tersebut kembali Diterlantarkan Tanahnya musnah Ketentuan Pasal 40 Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya hak pakai sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dengan 131 . e. c. dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebgaimana dimaksud dalam Pasal 50. Pasal 51 dan Pasal 52. Dicabut berdasarkan Undang-Undang No. yaitu: Pasal 50: a. f. d.1) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak. b. sebelum jangka waktunya berakhir. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya d. Membayar uang pemasukan Memelihara tanah dengan baik Menyerahkan sertifikat hak pakai ke Kantor Pertanahan. (2) Keputusan Presiden. g. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya. Pasal 51 dan Pasal 52. atau 2) Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan atau 3) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan yang tetap. c. 20 Tahun 1961 e. adalah karena tidak melaksanakan kewajiban-kewajiban yang ditetapkan dalam Surat Keputusan Pmberian haknya atau di dalam perjanjian penggunaan haknya. yaitu karena melanggar Pasal 50. Sebab-sebab hapusnya hak pakai sebgaimana disebut pada Pasal 55 ayat (1) b point 1.

haknya tersebut hapus demi hukum. bahwa hak sewa untuk tanah pertanian tidak dibenarkan. (2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan: a. apabila yang bersangkutan tidak memenuhi syarat lagi sebagai pemegang hak pakai. Hak Sewa Pasal 44 UUPA menyebutkan tentang hak sewa. Ada kewajiban dari yang bersangkutan untuk mengalihkan haknya kepada yang memnuhi syarat dalam jangka waktu 1 tahun. Menguasai dan mempergunakan tanah hak pakai selama jangka Pasal 53: waktu yang tertentu. Hal ini disebabkan sesuai dengan sifat hak sewa. Hapusnya hak pakai sebagaimana disebut pada ayat (1) huruf g. Jika hak sewa dibenarkan untuk tanah pertanian dan ternyata setelah dibayar sewa pada awal perjanjian sementara kemudian 132 . yaitu tidak dipenuhinya ketentuan Pasal 40 ayat (2). Satu kali atau tiap-tiap waktu tertentu b. E.Pasal 51: f. Dari Pasal 44 ayat (1) pasal ini dapat dilihat. jika tidak diindahkan. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan (3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. g. uang sewa dapat dibayar pada awal persewaan. akan dapat menimbulkan pemerasan. Memberikan jalan keluar atau jalan air yang terkurung. apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. sebagai berikut: (1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah.

dapat dilimpahkan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat hukum adat. Bahwa prinsip nasionalitas yang dianut oleh hak pakai sama dengan yang dianut oleh hak sewa yaitu prinsip nasionalitas yang tidak utuh F. 133 . d. Hak sewa tanah pertanian sebgaimana disebut pada Pasal 16 dan Pasal 53 hanya bersifat sementara karena dapat menimbulkan pemerasan. Pasal 11 atar (2) dengan tegas disebutkan ketentuan-ketentuan hukum agraria ini harus dapat menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo.mi lemah. antara lain: Kekuasaan negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas dan penuh. b. Yang Menjadi Subyek Hak Sewa: Pasal 45 menyebutkan yang menjadi pemegang Hak Sewa ialah: a. Pada Penjelasan Umum II angka (2). Negara tidak dapat menyewakan tanah. yang menyangkut Pasal 2 ayat (4) disebutkan. Warga Negara Indonesia Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di dan berkedudukan di Indonesia. tegasnya pada Pasal 16 yang mengatur tentang jenisjenis hak-hak atas tanah tidak ada disebut tentang hak pengelolaan. Hak Pengelolaan Di dalam UUPA. karena negara bukan pemilik tanah (Penjelasan Pasal 44 dan 45). Namun pada Pasal 2 ayat (4) tentang hak menguasai dari negara yang merupakan wewenang Pemerintah Pusat. Indonesia. Hak sewa merupakan hak pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus. c.tidak diperoleh hasil maka dapat dianggap sebagai pemerasan terhadap golongan ekoNo.mis lemah.

Dengan kernangannya tersebut kepadanya diberikan hak untuk mengusahainya. hak guna bangunan atau hak pakai atau memberinya dalam “pengelolaan” kepada sesuatu badan penguasa (Departemen. dengan sebutan hak pengelolaan. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. selanjutnya di dalam UUPA. 9 Tahun 1965. menyebutkan: 134 . hak pengelolaan adalah sebahagian kecil dari hak menguasai dari negara yang kewenagnannya diberikan kepada instansi tertentu. Peraturan Menteri Agraria No. jo Pasal 1 angka 2 PP No. 40 Tahun 1996. yang kemudian dengan tujuan akan diberikan kepada pihak ketiga. Jawatan atau Daerah Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masingmasing (Pasal 2 ayat (4)).Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di atas negara dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak milik. maka dapat disimpulkan bahwa hak pengelolaan ini tidak termasuk golongan hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 16. Apa yang dimaksudkan dengan pengertian hak pengelolaan ini selanjutnya tidak ada diuraikan algi pada pasal-pasal. 9 Tahun 1965). tentang Hak Guna Usaha. Baru kemudian istilah Hak Pengelolaan ini muncul dalam Peraturan Menteri Agraria No. 5 Tahun 1965 (PMA No. yang menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang wewenang pelaksanaannya sebahagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Jika hak pengelolaan ini mengacu kepada Pasal 2 ayat (4). hak guna usaha. tentang pelaksanaan konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan tentang Pelaksanaan selanjutnya yang menyebutkan bahwa hak penguasaan dikonversi menjadi hak pakai atau hak pengelolaan sesuai dengan peruntukannya. Budi Harsono.

f. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan Pasal 9 ayat (1). bahwa: Obyek pendaftaran tanah meliputi: a. Pemegang hak pengelolaan memang mempunyai kewenangan untuk menggunakan tanah yang dihaki dengan keperluan usahanya. c. Namun dengan lahirnya ketentuan-ketentuan perundang-undangan yang menguraikan pengertian hak pengelolaan ini ditambah dengan lahirnya ketentuan-ketentuan pendaftaran hak-hak atas tanah seperti pendaftaran hak pakai dan hak pengelolaan. 1 Tahun 1966. cukup dilakukan dengan cara membukakannya dalam daftar tanah tanpa mengeluarkan sertifikat bagi pemegangnya. yang diatur dalam Pasal 2. d. e. melaksanakan “gempilan” Hak Menguasai dari Negara. hak guna bangunan dan hak pakai. Dalam pengadaan dan pemberian tanah itu pemegang haknya diberi kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan sebahagian dari kewenangan negara.Hak pengelolaan dalam sistematika hak-hak penguasaan atas tanah tidak dimasukkan dalam golongan hak-hak atas tanah. kemudian Peraturan Pendaftaran Tanah PP No. Sehubungan dengan itu. 135 . Tujuan utamanya adalah. hak pengelolaan pada hakikatnya bukan hak atas tanah. b. PMA No. hak Tanah hak pengelolaan Tanah wakaf Hak milik atas satuan rumah susun Hak tanggungan Tanah negara guna usaha. Sementara pada ayat (2) nya disebutkan bahwa tanah negara. bahwa tanah yang bersangkutan disediakan bagi penggunaan oleh pihak-pihak lain yang memerlukan.

yaitu berlakunya hukum adat dan hukum barat. 1.Oleh sebab itu hak pengelolaan dapat digolongkan kepada salah satu jenis hak-hak atas tanah. tentang Penguasaan TanahTanah Negara. Hal ini benar-benar bertentangan dengan prinsip hukum yang dikehendaki oleh hukum pertanahan di Indonesia yang secara tegas telah dihapuskan oleh UUPA. Sampai dengan Indonesia merdeka tegasnya sebelum berlakunya UUPA. Tanah-tanah vrij landsdomein yang penguasaannya tidak nyata-nyata diserahkan kepada suatu Departemen. Untuk menghapuskan prinsip domein negara ini maka dilaksanakanlah PP No. 430). b. mengakibatkan terjadinya kesimpangsiuran tentang hukum tanah yang berlaku di Indonesia. dianggap ada di bawah penguasaan Departemen itu. Ketentuan domein verklaring yang diatur di dalam ketentuan Agrarisch Besluit yang mengakui bahwa negara di samping privat dapat mempunyai hak milik. BB=Binnenlands Bestuur Di masa pendudukan Jepang. masih banyak produk-produk hukum barat yang masih berlaku. 136 . dianggap ada di bawah penguasaan Departemen BB. 8 Tahun 1953. (Staatsblad 1911 No. meskipun secara berangsur-angur mulai dihapuskan. 110 yang diubah dengan Stb 1940 No. Jawatan-Jawatan diberi kebebasan untuk mengatur kepentingannya termasuk di dalam mempergunakan tanah. bahwa: a. oleh Pemerintah Jajahan pada waktu itu berpendapat. karena dibebaskan dari hak-hak milik Indonesia oleh sesuatu Departemen. Tanah yang menjadi vrij lansdomein. Tanah hak milik negara yang bebas (vrij landsdomein) yaitu tanah-tanah milik negara yang tidak ada hak-hak adat di atasnya. keadaan dan suasana berubah sama sekali. Proses Lahirnya Hak Pengelolaan Berlakunya dualisme hukum pertanahan di Indonesia pada zaman penjajahan. Untuk keperluan perang.

Di dalam hal penguasaan tersebut dalam Pasal 2 ada pada Menyerahkan penguasaan itu kepada suatu Kementerian. a. Pasal ini dimaksudkan agar tanah yang belum diserahkan penguasaannya kepada departemen-departemen atau daerah Swatantra pengawasannya berada dalam satu tangan. Tindakan-tindakan dari berbagai Jawatan yang tidak menunjukkan garis-garis kebijaksanaan yang sama antara satu dan lainnya. Menteri Dalam Negeri. bahwa: Kecuali jika penguasaan atas tanah negara dengan undang-undang atau peraturan lain pada waktu berlakunya Peraturan Pemerintah ini. Jawatan atau Daerah Swatantra. 8 Tahun 1953 yang tujuannya disamping untuk menghilangkan keraguraguan perihal hak-hak penguasaan atas berbaagai tanah negara yang sekaligus menghapuskan tanah domein (domein verklaring). Dengan Peraturan Pemerintah No. Pasal 2 Peraturan Pemerintah ini menyebutkan. atau Daerah Swatantra untuk menyelenggarakan kepentingan daerahnya). maka ini berhak: 137 .Tanah-tanah negara banyak dipergunakan yang menyimpang dari peruntukannya atau yang dipindahtangankan. yang menimbulkan kesimpangsiuran dalam urusan penguasaan tanah memerlukan pengaturan yang lebih tegas. Hal ini ditegaskan pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah ini. Jawatan atau Daerah Swatantra untuk keperluan-keperluan tersebut dalam Pasal 4 (Penulis: untuk melaksanakan kepentingan tertentu dari Kementerian atau Jawatan itu. maka penguasaan atas tanah negara ada pada Menteri Dalam Negeri. agar selanjutnya tanah-tanah yang tidak tegas status penguasaannya dapat mudah diatur kembali. Bahkan banyak yang diterlantarkan karena tidak dibutuhkan penggarapan-penggarapan oleh rakyat pun merajalela. telah diserahkan kepada suatu Kementerian. yang berbunyi sebagai berikut: 1.

maka pada Pasal 12 disebutkan pula. 2) Untuk kemudian bagian-bagian dari tanah tersebut akan diberikan kepada pihak ketiga dengan sesuatu hak. c. bahwa penguasaan atas tanah negara yang dilimpahkan tersebut bertujuan untuk kemudian diberikan kepada pihak lain dengan suatu hak menurut ketentuan Menteri Dalam Negeri. Dalam penguasaan atas tanah negara waktu mulai berlakunya Peraturan Pemerintah ini telah diserahkan kepada suatu Kementerian. Kalau disimak PP No. Mengawasi agar supaya tanah negara tersebut pada sub a dipergunakan sesuai dengan peruntukannya dan bertindak menurut ketentuan tersebut dalam Pasal 8. 1989:6) Di samping hak penguasaan yang diberikan kepada Kementerian. tugasnya. 8 Tahun 1953 ini. 2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan 138 . sebagaimana disebutkan pada Pasal 4. meliputi: a. Dengan kata lain hak penguasaan yang dilimpahkan tersebut.b. terdiri: 1) Untuk dipergunakan untuk pelaksanaan tugasnya. departemen dan Jawatan. Jawatan atau Daerah Swatantra sebagai tersebut pada Pasal 2 maka Menteri Dalam Negeri pun berhak mengadakan pengawasan terhadap penggunaan tanah itu dan bertindak menurut ketentuan dalam Pasal 8. maka dapat ditarik kesimpulan bahwa hak penguasaan yang dilimpahkan kepada daerah-daerah swatantra. b. penggunaan tanah tersebut. Merencanakan peruntukan. Menerima uang pemasukan/ganti rugi atau uang wajib tahunan (Parlindungan. Jawatan atau Daerah Swatantra untuk kepentingan pelaksanaan tugasnya.

tanggal 20 Januari 1962. (Parlindungan. 1989:7) Dengan berlakunya UUPA yang pada Pasal 16 telah diatur tentang macam-macam hak atas tanah yang menyebutkan pula di dalam ketentuan konversi hak-hak yang lama (hak adat dan hak barat) harus disesuaikan dengan hak-hak yang disebut di dalam UUPA. (Parlindungan. hak guna usaha dan hak guna bangunan harus didaftarkan. maka Pemerintah Daerah tersebut dapat menarik uang pemasukan atau ganti rugi ataupun uang wajib tahunan untuk uang pemasukan kas daerahnya. 10 Tahun 1961 (LN Tahun 1961 No. Jawatan atau Daerah Swatantra atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara. maka dianggap sebagai lebih dari 5 tahun. maka oleh SK VI/5/Ka. bahwa jika jangka waktunya tidak ditentukan. juga harus 139 . Mengingat bahwa di dalam UUPA. 8 Tahun 1953 (LN 1953 No. 1989:7). 28): 1. 14) atau peraturan perundangan lainnya sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah tersebut. Di dalam ketentuan konversi tidak ada disebut tentang hak penguasaan yang berarti bahwa hak penguasan masih. Hak Penguasaan (beheer) oleh sesuatu Departemen. berdasarkan Peraturan Pemerintah No. harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah No. tentang pendaftaran tanah bahwa hak pakai tidak termasuk yang harus didaftarkan.Dan jika diberikan kepada pihak ketiga ini. Jika di dalam pasal-pasal UUPA tentang hak-hak atas tanah yang mengatur tentang pendaftaran tanah tidak ada disebut pendaftaran tanah hak pakai. dianggap perlu mendaftarkan hak pakai dan hak penguasaan. dengan pengertian. bahwa: Di samping hak milik. Hak Pakai yang jangka waktunya lebih dari 5 tahun. hak guna usaha dan hak guna bangunan. ini disebutkan bahwa di samping hak milik. 2. maka dengan SK VI/5/Ka.

akan dimintakan lebih dahulu pertimbangan Walikota/Kepala Daerah yang bersangkutan. bahwa hak penguasaan tidak termasuk yang ikut dikonversi. tentang Konversi Hak Opstal dan Erfpacht di atas tanah eigendom Kotapraja). seperti uang pemasukan dan uang wajib tahunan akan tetap akan berlangsung. maka setelah pelaksanaan konversi hak eigendom tersebut di dalam tata usaha pendaftaran tanah dicatat sebagai tanah yang berada dalam kekuasaan Kotapraja (Keputusan Menteri Peraturan dan Agraria No. Bahwa dalam pengertian Kotapraja termasuk Daerah Khusus Ibukota. meliputi: a. Oleh karena di dalam Ketentuan Konversi sebagaimana disebut di atas. maka di dalam memberikan hak-hak atas tanah-tanah itu. SK 12/Ka/1963. Jika hak erfpacht atau hak opstal tersebut berasal dari hak eigendom Kotapraja. Sesuai dengan Ketentuan Konversi Pasal V disebutkan bahwa hak erfpacht dan hak opstal untuk perumahan dikonversi menjadi hak guna bangunan. kami atau pejabat agraria yang kami tunjuk. Di dalam SK tersebut disebutkan bahwa wewenang Kotapraja terhadap tanah yang berada dalam kekuasaan (beheer) nya. Bahwa penerimaan Kotapraja yang bersangkutan dengan tanah-tanah tersebut. maka demi untuk menertibkan konversi hak-hak atas tanah yang sesuai dengan 140 .didaftarkan hak pakai dan hak penguasaan yang disebut pada PP No. (Penulis: “kami”=Menteri Pertanian dan Agraria) Bahwa di dalam mempergunakan wewenang tersebut sub a perlu diingat perencanaan wewenang kota yang telah ditetapkan oleh karenanya. 8 Tahun 1953. c. Bahwa wewenang-wewenang yang berhubungan dengan pemberian hak atas tanah-tanah itu memperpanjang/memperbaharui dan pencabutannya serta pemberian izin tentang peralihannya tetap ada pada b. d.

yang berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instansi yang bersangkutan. 141 . yang berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instanasi yang bersangkutan. ditetapkan Ketentuan Konversi Hak Penguasaan atas tanah negara dan Ketentuanketentuan Kebijaksanaan selanjutnya pada Pasal 1. Jawatan atau Daerah Swatantra. maka dipandang perlu mengatur kembali konversi hak penguasaan yang diatur di dalam PP No. Dengan Peraturan Menteri Agraria (PMA) No. Di dalam PP No. 9 Tahun 1965. sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 dan 6. 8 Tahun 1953. 8 Tahun 1953. disebutkan bahwa: Hak Penguasaan atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No. maka hak penguasaan tersebut di atas dikonversi menjadi hak pengelolaan. 8 Tahun 1953.Ketentuan UUPA. menyebutkan: Jika tanah negara sebagai dimaksud dalam Pasal 1 selain dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri. yang bertujuan: 1. Direktorat-direktorat dan Daerah-daerah Swatantra sebelum berlakunya peraturan ini sepanjang tanah-tanah tersebut hanya dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri dikonversi menjadi hak pakai sebagai dimaksud dalam UndangUndang Pokok Agraria. sebagaimana disebutkan bahwa hak penguasaan yang diberikan kepada Kementerian. Selanjutnya Pasal 2. yang diberikan kepada Departemen-departemen. 8 Tahun 1953). Untuk melaksanakan kepentingan tertentu dan kepentingan daerahnya (Pasal 4 PP No. dimaksudkan juga untuk dapat diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga.

Tanah yang luasnya maksimum 1000 m2 (seribu meter persegi). 9 Tahun 1965. Hanya kepada warga negara Indonesia dan badan hukum yang dibentuk Indonesia. tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya. menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di 142 . Menggunakan a. Hak Pakai (khusus) b. Berdasar penggunaan inilah Ketentuan Konversi yang diatur dengan PMA No. Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib tahunan. b. sebagai berikut: (1) Hak Pengelolaan sebagai dimaksud dalam Pasal 2 dan Pasal 5 di atas.2. c. konversinya terbagi dua (menjadi 2 jenis hak). Pada Pasal 6 PMA No. Dengan tujuan untuk kemudian diberikan kepada pihak lain dengan sesuatu hak (Pasal 12). Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut. 9 Tahun 1965. menjadi: a. 9 Tahun 1965 disebutkan tentang wewenang yang diberikan kepada pemegang hak pengelolaan. memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk: a. yaitu sesuai dengan sifatnya. 9 Tahun 1965 tersebut. d. (2) Wewenang untuk menyerahkan tanah kepada pihak ketiga sebgai dimaksud dalam ayat (1) huruf c di atas terbatas pada: b. Hak Pengelolaan Yang kemudian pada PMA No. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 tahun. Dengan kata lain lahirnya hak pengelolaan ini secara tegas setelah Ketentuan Konversi Hak Penguasaan yang diatur di dalam PMA No. diberikan penjelasan tentang pengertian Hak Pengelolaan.

yang dibenarkan sebagai Subyek Hak Pakai hanyalah warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. 3 Tahun 1999 wewenang tersebut tidak lagi ada pada pemegang Hak Pengelolaan. maka disebutlah bahwa jangka waktu hak pakai. Dengan lahirnya PMA No. c. 9 Tahun 1965. tetapi berada pada instansi yang mempunyai wewenang (lihat Peraturan Ka BPN No. Sedangkan pada Pasal 42 UUPA jo Pasal 39 PP No. 40 Tahun 1996. Pemberian hak yang untuk pertama kalinya saja. perpanjangan dan penggantian hak tersebut akan dilakukan oleh instansi agraria yang bersangkutan dengan pada azasnya tidak mengurangi penghasilan yang diterima sebelumnya oleh pemegang hak. 3 Tahun 1999). Jangka waktu. 6 Tahun 1972 dan Peraturan Ka BPN No. Pada PMA No. 40 disebut dengan tegas jangka waktu hak pakai yaitu 25 tahun. yaitu: a. yaitu 6 tahun kemudian pada PMDN No. 143 . Tetapi dengan lahirnya Ketentuan PMDN No. Pada UUPA tidak ada disebut jangka waktu.c. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak atas Tanah. Pada PMA No. adalah 10 tahun. 9 Tahun 1965. Subyek Hak Pakai termasuk WNA. Pasal 39. tentang yang berwenang memberikan Hak Pakai tersebut adalah Pemegang Hak Pengelolaan dengan luas dibatasi sampai dengan 1000 m2. dengan ketentuan bahwa perubahan. Badan Hukum Asing. Mengenai subyek hak pakai. 9 Tahun 1965 ini. Ada perbedaan antara hak pakai di dalam UUPA Pasal 42 dan PP No. disebutkan pula jangka waktu hak pakai yang dapat diberikan oleh instansi yang berwenang. 6 Tahun 1972. 9 Tahun 1965 ini dapat diambil beberapa ketentuan sebagai berikut: 1. baru sesudah lahirnya PP No. 4 tahun 1996. b. Dari ketentuan UUPA No.

tentang pelimpahan wewenang hak menguasai dari negara. (Budi HarsoNo. disebut dengan “hak pengelolaan”. perusahaan-perusahaan Negara dan perusahaan-perusahaan Daerah dengan pemberian penguasaan tanah-tanah tertentu dengan apa yang dikenal dengan sebutan hak pengelolaan. yang sekaligus menghapuskan SK tersebut Pendafaratan Hak Pakai pada PMA No. Dengan lahirnya hak pakai khusus dan hak pengelolaan yang berasal dari konversi hak penguasaan ini. 9 Tahun 1965. yang di dalam UUPA. tahun harus 144 . Hak Pakai tidak disebut termasuk hak yang harus didaftarkan. 1999:266) Jika di dalam Penjelasan Umum UUPA wewenang ini disebut dengan “dalam pengelolaan”. 9 Tahun 1965 jo Pasal 2 tentang Konversi Hak Penguasaan menjadi Hak Pakai dan Hak Pengelolaan yang kewenangannya di tangan. disebutkan bahwa: Pelimpahan pelaksanaan sebahagian kewenangan negara tersebut dapat juga dilakukan kepada apa yang disebut Badan-badan Otorita. II angka (2)). 1 Tahun 1966 ini tidak dibatasi jangka waktunya. namun menurut Pasal 9 PMA No. dalam pengertian memberikannya dalam pengelolaan (Penjelasan Umum UUPA No. maka kemudian pada PMA No. maka dengan PMA No. 9 Tahun 1965. bahwa Hak Pakai yang jangka waktunya melebihi 5 didaftarkan. 1 Tahun 1966. Jika di dalam Pasal 1 PMA No. hal tersebut sudah disebut pada Pasal 2 ayat (4).. Selain kepada Pemerintah Daerah dan masyarakat-masyarakat hukum adat sebagaimana disebut pada Pasal 2 ayat (4). oleh Budi HarsoNo. Direktorat-direktorat dan Daerah-daerah Swatantra. Pada UUPA. ditegaskan kembali tentang pendaftaran hak pakai dan hak penguasaan yang disebut pada SK VI/5/Ka.d. Departemen-departemen.

namun hanya sebatas perjanjian pemberian hak. pemegang pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan penggunaan. 6 Tahun 1972. tentang “Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-ketentuan Kebijaksanaan Selanjutnya.Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. maka pihak ketiga harus memajukan permohonan haknya kepada instansy yang berwenang dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. Meskipun kepada pemegang hak pengelolaan diberikan wewenang untuk menyerahkan bagian-bagian dari hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga. 9 Tahun 1965. jangka waktu dan keuangannya. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan menegaskan kembali tentang pengertian hak pengelolaan sebagai berikut: Pasal 3: Dengan mengubah seperlunya ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria No. bersangkutan. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada hak tersebut. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah. gak pengelolaan sebagai yang dimaksudkan dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a berisikan wewenang untuk: a. 5 Tahun 1974. b. sesuai dengan peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan usahanya. dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Selanjutnya jika sudah dipenuhi persyaratan-persyaratan yang ditentukan dalam perjanjian. c. Instansi 145 . yang meliputi segi-segi peruntukan.

yang meliputi segi-segi peruntukan. 3 Tahun 1999 (lihat penjelasan tentang “Delegasi Wewenang Pemberian Hak atas Tanah”). a. Menggunakan usahanya. Khusus pemberian hak pengelolaan yang diberikan untuk pembangunan wilayah pemukiman. 1 tahun 1977. sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. 6 Tahun 1972. tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan peruntukan dan penggunaan tanah yang 146 . selanjutnya mengatur tentang bagamana tata cara mengajukan permohonan oleh pihak ketiga dan cara penyelesaian pemberian haknya. yang kemudian dicabut dan diganti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan. Pada PMDN No. 1 Tahun 1977). b.berwenang dimaksud sesuai dengan ketentuan PMDN No. c. dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang. hak guna bangunan atau hak pakai. tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya. (Pasal 2 PMDN No. sesuai dengan rencana peruntukan. ini ditegaskna kembali tentang pengertian hak pengelolaan yang dalam Pasal 1 disebutkan bahwa: Yang dimaksud dengan hak pengelolaan dalam peraturan ini adalah: 1. dapat diserahkan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga dengan hak milik. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. 1 Tahun 1977. Hak pengelolaan yang berisi wewenang untuk: Merencanakan bersangkutan. penggunaan jangka waktu dan keuangannya.

Pemegang hak pengelolaan di dalam menyerahkan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga. Jenis penggunaannya. dan syaratsyarat lainnya. c. hak guna bangunan atau hak pakai sesuai dengan yang ditetapkan dalam perjanjian kepada instansi yang berwenang dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. seperti b. batas-batas dan luas tanah yang dimaksud. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. Letak. Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan Setelah dipenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan dalam perjanjian pembayaran uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. d. Identitas pihak-pihak yang bersangkutan. Hak-hak yang diperoleh pihak ketiga tersebut harus didaftarkan. penyerahan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan. Pemegang hak pengelolaan berkewajiban melengkapi berkasberkas permohonan tersebut dan meneruskannya kepada instansi yang berwenang. Perjanjian tersebut harus memuat antara lain: a. g. Syarat-syarat lain yang dipandang perlu. 147 . kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya. maka pihak ketiga dapat memohon hak milik. e. Dengan pendaftaran hak oleh pihak ketiga yang berasal dari hak pengelolaan tidak mengakibatkan hubungan antara pemegang hak pengelolaan dengan tanah tersebut menjadi hapus. harus dilakukan denagn membuat perjanjian tertulis antara pemegang hak pengelolaan dan pihak ketuga. Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan f. penggunaan tanah tersebut oleh pihak ketiga.

b. Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah yang berisi peruntukan tanah dan penggunaan keperluan tanah yang wewenang untuk: 1) Merencanakan bersangkutan. tersebut untuk pelaksanaan 148 . hak guna usaha. Di dalam ketentuan Peraturan Ka BPN No. 3) Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ketiga. hak pakai diajukan oleh pihak ketiga dengan peraturan pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan c. 5 Tahun 1973 dan PMDN No. 1 Tahun 1977. Demikian juga tentang kewajiban yang harus dipenuhi olehpenerima hak pada Peraturan Ka BPN disebutkan bahwa selain uang pemasukan kepada negara. Selain pemohon (pihak ketiga) harus memenuhi kewajiban kepada pemegang hak pengelolaan. hak guna bangunan dan hak pakai tidak dibedakan tata cara permohonannya apakah yang berasal dari tanah negara ataupun dari tanah hak pengelolaan. penerima hak juga harus membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). bahwa pemberian hak milik. hak guna bangunan. bahwa: a. juga berkewajiban membayar uang administrasi kepada Kantor Bendahara Negara sumbangan kepada Yayasan Dune Landrefrom serta biaya pendaftaran tanah. menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. 9 Tahun 1999. 9 Tahun 1999) Sebagaimana disebut pada PMDN No. tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya.Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Permohonan hak milik. 2) Menggunakan usahanya.

3. pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah. 5. 2. pembaharuan hak. Pada Pasal 1 Ketentuan Umum. diatur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. yang memberikan suatu hak atas tanah negara. 6 Tahun 149 . Tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai negara Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang Pemberian hak atas tanah adalah penetapan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam UUPA. antara lain dijelaskan tentang apa yang dimaksud dengan: 1. Wewenang pemberian dan pembatalan hak ini sebagaimana disebut pada Pasal 2 UUPA adalah merupakan Wewenang Pemerintah Pusat yang sebahagiannya dapat dilimpahkan kepada instansi di bawahnya. Sejauhmana wewenang tersebut telah ditetapkan di dalam ketentuan PMDN No.Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan Tata cara pemberian dan pembatalan hak-hak atas tanah yang menggantikan PMDN No. karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. 5 Tahun 1973. 9 Tahun 1999. perpanjangan jangka waktu hak. 4. perubahan hak termasuk pemberian hak di atas hak pengelolaan. 16 Tahun 1985. tentang Rumah Susun. kewenangan pelaksanaan sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Hak atas tanah adalah hak sebagaimana dimaksud di dalam Pasal 16 UUPA dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada Undang-Undang No.

Hak milik atas satuan rumah susun dapat didirikan di atas tanah hak miliki. sementara pada Pasal 2 hanya menyebutkan hak atas tanah yang ada pada Pasal 16 UUPA dan hak pengelolaan. juga termasuk hak milik atas satuan rumah susun yang disebut dalam UU No. peraturan ini menyebutkan: (1) pengelolaan. yang kemudian diganti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. (2) Pemberian hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilaksanakan dengan keputusan pemberian hak secara individual atau kolektif atau secara umum. Pasal 2. 9 Tahun 1999. hak guna bangunan. hak guna bangunan atau hak pakai. Syarat-syarat pemohon hak secara umum: 1) Pemohon harus sudah menguasai tanah tersebut baik secara fisik maupun secara yuridis. 5 Tahun 1973 dan PMDN No. hak guna usaha. hak pakai atas tanah negara dan hak 150 . 3 Tahun 1999. Hak milik atas satuan rumah susun tidak dimasukkan. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Namun demikian menurut penulis hak milik atas satuan rumah susun sudah termasuk di dalam jenis-jenis hak atas tanah. Jika diperhatikan Pasal 1 angka1 tentang pengertian hak atas tanah di samping hak-hak atas tanah yang disebut pada Pasal 16 UUPA. Pemberian hak meliputi hak milik. khusus untuk hak pengelolaan kemudian diganti dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 1977. Tentang tata cara pemberian haknya diatur di dalam PMDN No.1972.

Hak milik. Pemberian hak atas tanah secara kolektif adalah merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada setiap orang atau badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak. Warga negara Indonesia b. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah (PP No. yang dilakukan dengan suatu penetapan pemberian hak. Warga negara Indonesia berkedudukan di Indonesia (Pasal 32) 3. Hak guna bangunan. 3) Jika berasal dari kawasan hutan harus sudah dilepaskan statusnya sebagai kawasan hutan. a. d. Bank Pemerintah Pemerintah (Pasal 8) 2. setelah memeperoleh pemajukan berupa perjanjian dari pemegang hak pengelolaan. a.2) Jika tanah yang dimohon berasal dari tanah hak pengelolaan. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan 151 . Hak pakai. Badan keagamaan dan badan-badan sosial yang ditunjuk oleh b. si pemohon harus memenuhi syarat sebagai subyek hak. 38 Tahun 1963) c. yaitu: 1. Pemberian hak atas tanah secara individual adalah pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau kepada badan hukum tertentu atau kepada beberapa orang atau badan hukum secara bersama-sama sebagai penerima hak bersama. Tata Cara Permohonan Hak Untuk memajukan permohonan hak. Pemberian hak atas tanah dapat dilakukan secara individual atau kolektif.

Rencana perusahaan jangka pendek dan jangka panjang d. e. Bukti pemilikan atau perolehan tanah Pemerintah (lihat Pasal 69) 152 . bahwa modalnya seluruhnya dari b. yang memuat: 1. c. f. Data yuridis dan data fisik tanah Dengan lampiran: a. Warga negara Indonesia Instansi Pemerintah Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia (Pasal 49) Hak milik. e. jika ada Surat pernyataan (bukti). Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah Badan Usaha Milik Daerah Badan Otorita Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah b. Foto copy identitas pemohon Izin lokasi Surat persetujuan dari instansi terkait. jika dibutuhkan Surat ukur.a. a. c. Syarat-Syarat Permohonan Hak Pengelolaan Permohonan hak pengelolaan dilakukan secara tertulis. Identitas pemohon (badan hukum) – subyek hak pengelolaan. e. Badan Usaha Milik Negara d. 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia b. 4. c. f. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia d. PT Persero Pemberian hak pengelolaan kepada badan hukum tersebut harus sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan hak pengelolaan. g.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Untuk mengefisienkan pemanfaatan tanah untuk pembangunan perumahan.lakan.mi lemah berbeda dengan untuk golongan ekoNo. perlu dilakukan pembangunan perumahan dengan sistim lebih dari satu lantai. dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalam masyarakat. Namun pada saat ini. Hal ini mutlak diperlukan dan merupakan usaha yang paling baik. komunikasi yang cepat dan lancar. Setelah Ka Kan Pertanahan meneliti kelengkapan data fisik dan data yuridis.Tata Cara Pemberian Hak Permohonan diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan. Perumahan dengan sistim lebih dari satu lantai yang dikenal dengan Rumah Susun (selanjutnya disingkat Rusun) dibangun untuk mengantisipasi kebutuhan akan perumahan.mi menengah ke bawah dan mereka yang berpenghasilan rendah.mi tinggi 153 .mi tinggi yang memerlukan fasilitas yang lebih baik. Kepala Kantor Wilayah setelah meneliti syarat-syaratnya Kepala Kantor Wilayah meneruskan permohonan ke Menteri dengan pendapat dan pertimbangan sebagaimana halnya juga dengan Kepala Kantor Pertanahan. pembangunan Rusun ini semakin diminati. Berdasar pertimbangan-pertimbangan tersebut Menteri menerbitkan Keputusan Pemberian Hak Pengelolaan atau Keputusan PeNo. bagi golongan ekoNo. Perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai diartikan sebagai perumahan yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dimiliki secara terpisah untuk dihuni. Pembangunan Rusun untuk golongan ekoNo. Rusun ini juga dapat disebut dengan Kondominium. Jika syarat-syarat sudah dipenuhi meneruskan ke Kantor Wilayah. G. terutama bagi golongan ekoNo. di samping sebagai akibat dari semakin padatnya penduduk dan pesatnya perdagangan dimana tanah-tanah di pusat-pusat kota sudah semakin terbatas.

diterbitkan sertifikat hak atas satuan rumah susun.yang disebut dengan Flat dengan sifat mewah dan mempunyai fasilitas yang lengkap dan sifat-sifat khusus. Rumah-rumah susun untuk mengantisipasi kebutuhan akan rumah di daerah perkotaan. benda bersama dan tanah bersama. serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun 154 . secara adil dan merata. yang dilengkapi dengan bagian bersama. Kondominium (Rusun) yang akan dibangun mau tidak mau akan menimbulkan masalah-masalah baru. Di dalam Draft RUU tentang Hak Tanah. mulai dari Flat. Undang-Undang menyebutkan: Yang dimaksud dengan Rumah Susun adalah gedung bertingkat (kondominium) yang dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan kesatuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian. oleh karena itu perlu diadakan pengaturan untuk itu. sebagai berikut (Pasal 124 ayat (1)) (1) Hak atas satuan rumah susun merupakan hak atas satuan yang bersifat perorangan dan terpisah dimiliki oleh perorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak tanah dan sebagai tanda bukti hak atas satuan rumah susun. Dalam Penjelasan Umum Undang-Undang ini pada angka 1 disebutkan bahwa kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk: 1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat. No. disebutkan tentang pengertian hak atas satuan rumah susun (bukan hak milik atas satuan rumah susun).

Hak bersama atas tanah. (Parlindungan. Dengan undang-undang ini lahir suatu dasar hukum untuk Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRusun) yang meliputi: a. 1997:85) Hak kepemilikan atas satuan Rusun (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) merupakan kelembagaan hukum baru. dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama. Hak atas bagian bersama. benda bersama. d. Hak bersama atas benda-benda. (Pasal 8 ayat (4)) Selain satuan-satuan yang penggunaannya terpisah atas bagian besama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang sifat 155 . Yang kesemua ini merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan. Parlindungan menyebutkan bahwa: Dari segi kelestarian lingkungan selalu dipermasalahkan bahwa rumah susun tersebut telah menyekat gerakan angin sehingga menimbulkan bahaya-bahaya angin ribut ataupun pembangunan rumah-rumah kaca. c. yang memerlukan pendaftaran dalam undang-undang untuk memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemiliknya. b. telah ikut membuat udara lebih panas dari sebelumnya. Hak kepemilikan perseorangan atas satuan Rusun Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan yang dipergunakan secara terpisah. sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna. Mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang. rumah susun.2.

yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman. tetapi yang dimiliki bersama secara 156 . Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya. (4) tidak terpisah.4. karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak.3. 1992: 48.6 tentang Ketentuan Umum menyebutkan: (1) “Satuan Rumah Susun” adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian. Pada ayat (3) pasal tersebut. (Parlindungan. dikatakan tentang Hak Ruang Udara sebagai berikut: (3) atas permukaan Hak ruang udara merupakan hak yang berada di tanah dengan dimensi atau ruang tertentu “Benda Bersama” adalah benda yang bukan emrupakan bagian rumah susun.dan fungsinya harus digunakan dan dimiliki bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan.49) Pasal 1 angka 2. (3) “Bagian Bersama” adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. menyebutkan tentang Hak Ruang Udara yang merupakan suatu hal yang sangat penting dicantumkan di dalam pembangunan rumah susun.5. Pasal 124 ayat (3) Draft RUU tentang Hak Tanah. (2) “Lingkungan” adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya. sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama. (5) “Tanah Bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

baik mengenai jumlah. Koperasi dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu serta Swadaya Masyarakat. kualitas bangunan. pipa-pipa. keamanan hubungan ke dalam maupun ke luar. Yang termasuk dalam bagian bersama dari bangunan Rusun antara lain pondasi. serta keserasian. saluran. maupun persyaratan dan tata cara perolehannya. wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan. rumah ibadah. hak guna bangunan. (2) Penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan. persyaratan peredaran yang udara. tempat bermain. atap. Pembangunan Rusun disesuaikan dengan keperluan dan kemampuan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah. Yang termasuk pada benda bersama terdiri dari bangunan-bangunan pertamanan. jaringan listrik. selasar. hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. bangunan sarana sosial. Penghuni rusun tidak dapat menghindari atau melepaskan diri dari kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama. talang air. balok. tangga lift. 157 . berlaku terhadap konstruksi. Pembangunan Rusun dapat dilakukan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah (BUMN atau BUMD). serta ruang umum. tempat parkir yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan Rusun. benda bersama dan tanah bersama. gas. dinding. Pasal 7 selanjutnya menyebutkan: (1) Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik.berdasarkan pencahayaan. karena semuanya merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi. lantai. lingkungan. telekomunikasi.

b. izin layak huni serta 158 . batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sesuai dengan pemisahan Rusun dengan nilai perbandingan secara proposional. Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perorangan. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan. Pemisahan Hak Atas Satuan Rusun Penyelenggara pembangunan Rusun wajib memisahkan Rusun atas satuan Rusun yang meliputi: a. Pemisahan hak atas satuan Rusun harus dibuat dengan suatu akta pemisahan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat yang dilampiri gambar uraian dan batas-batas. sebagai dasar penetapan hak milik untuk kemudian dapat diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan Rusun. c. c. b.(3) Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian-bagian dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas: a. Akta tersebut kemudian harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah. Bagian bersama Benda bersama Tanah bersama Pemisahan itu harus jelas diuraikan dalam bentuk gambar dan uraianuraiannya. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing satuan.

hak guna bangunan dan hak pakai. Pemberian status hak guna bangunan itu harus sudah selesai sebelum satuan Rusun yang bersangkutan dijual. dikatakan bahwa dari hak pengelolaan diberikan hak milik. Sedangkan di dalam Undang-Undang Rumah Susun dari hak pengelolaan hanya dapat diberikan hak guna bangunan dan hak pakai. Bagi pemegang hak pengelolaan penyelenggaranya harus lebih dahulu menyelesaikan status hak guna bangunannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. tanah bersama beserta uraian perbandingan proporsionalnya dengan melampirkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. baru dapat diserahkan pada pihak ketiga. Di dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No.warkah lainnya. agar tanah bersama yang merupakan bagian dari hak milik atas satuan Rusun yang bersangkutan memperoleh status hak guna bangunan. benda bersama. 9 159 . Sedangkan pada PMDN No. Di dalam Draft RUU tentang Hak Tanah bahwa pemisahan atas masingmasing satuan rumah susun pengesahannya bukan dari Pemerintah Daerah setempat tetapi oleh Kantor Pertanahan dengan melampirkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. Hak milik atas satuan Rusun terjadi setelah didaftarkan akta pemisahan dengan dibuatnya buku tanah untuk setiap satuan Rusun. bagian bersama. Dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. 1 Tahun 1977. 1 Tahun 1977. Jika di atas dikatakan bahwa di dalam Undang-Undang Rumah Susun pemegang hak pengelolaan harus menyelesaikan lebih dulu status hak guna bangunannya di atas tanah hak pengelolaan. bahwa permohonan hak milik. hak guna bangunan. atau hak pakai diajukan oleh pihak ketiga yang memperoleh penunjukan/penyerahan dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. Pasal tersebut berbunyi sebagai berikut (Pasal 124 ayat (2)): (2) Penyelenggara pembangunan rumah susun wajib meminta pengesahan dari Kantor Pertanahan dari masing-masing satuan rumah susun.

Di negara bagian New South Wales (Australia) misalnya untuk tanah bersama dan benda bersama tersebut.338). bagian bersama dan benda bersama. Dalam rangka menjamin kepastian hukum bagi pemilik satuan Rusun. juga pemilikan bersama atas tanah bersama. satuan Rusun yang dimiliki. masing-masing sebesar nilai prebandingan proporsionalnya (Bud Piter dalam Budi HarsoNo. Maka sertifikat HMSRS tersebut selain merupakan alat bukti pemilikan SRS-nya. b. yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan kesatuan hukum yang bersangkutan yang menimbulkan hak dan kewajiban dan tanggung jawab bagi pemiliknya. Hak milik atas satuan Rusun meliputi hak atas bagian bersama. benda bersama. Gambar denah tingkat Rusun yang bersangkutan yang menunjukkan 160 .. sekaligus juga merupakan alat bukti hak bersama atas tanah bersama. Sertifikat hak milik atas Rusun terdiri dari: a. 1999:337. 16 Tahun 1985: Perhimpunan Penghuni) sebagai badan hukum yang mewakili para pemilik satuan. Salinan buku tanah dan surat ukur hak atas tanah bersama. Kita ketahui bahwa hak milik atas satuan Rumah Susun selain meliputi pemilikan atas SRS yang bersangkutan. kepada pemilik diberikan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat hak milik atas satuan Rusun. Satuan rumah susun yang bersangkutan. yang disebut “Common property” diterbitkan satu sertifikat tersendiri atas nama satu “body corporate” (Dalam UU No. tanah bersama. Dengan didaftarkannya hak-hak yang diberikan kepada pihak ketiga tidak mengakibatkan hapusnya hubungan hukum antara pemegang hak pengelolaan dengan tanah tersebut.Tahun 1999. pihak ketiga memohon hak guna bangunan atau hak pakai kepada instansi yang berwenang dengan melampirkan akta perjanjian penggunaan tanah antara pemegang hak pengelolaan dengan pihak ketiga. bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proporsionalnya.

pengembang) untuk melakukan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun dengan pembauatan akta pemisahan dan disahkan oleh instansi yang berwenang (Penjelasan Umum Tentang UU Rusun). benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan. Pasal 31 ayat (4) PP No. untuk kemudian dapat diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan Rusun. Kemudian pada ayat (5) disebutkan bahwa mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan Rusun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat sejumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama. Sertifikat tersebut harus sudah ada sebelum satuan Rusun yang bersangkutan dijual. Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen yang merupakan alat bukti hak milik atas satuan Rusun. batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sesuai dengan pemisahan Rusun dengan nilai perbandingan secara proporsional sebagai dasar penetapan hak milik. benda bersama dan tanah bersama. Pemisahan itu harus diuraikan dengan jelas dalam bentuk gambar serta uraian-uraian. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa pemberian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan Rusun kepunyaan bersama atau beberapa orang atau badan hukum dapat diterbitkan satu sertifikat yang diberikan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukkan tertulis para pemegang hak bersama lainnya. yang memberikan landasan bagi sistim pembangunan mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan (developer. Pengaturan atas bagian bangunan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang mengandung hak atas bagian bersama. 161 .c.

dengan penyesuaian seperlunya sesuai dengan kenyataan yang dilakukan dengan pembuatan akta pemisahan. uraian. (2) Pertelaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang berkaitan dengan satuan-satuan yang terjadi karena pemisahan rumah susun menjadi hak milik atas satuan rumah susun. batasbatasnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 dan Pasal 31. kecuali ditentukan lain yang dipakai sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. menyebutkan: (1) Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun meliputi bagian bersama. benda bersama. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Pasal 39 Peraturan Pemerintah No. uraian. dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31.Pemisahan hak atas satuan Rusun harus dibuat dengan suatu akta pemisahan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah Setempat (Bupati. beserta warkah-warkah lainnya. uraian dan batas-batasnya. Walikota) yang dilampiri gambar. (3) Akta pemisahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) disahkan oleh Pemerintah Daerah dilampiri gambar. tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar. izin layak huni. mempunyai nilai perbandingan proporsional yang sama. 162 . (4) Akta pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah.

(6) Bentuk dan tata cara pembuatan Buku Tanah dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diatur oleh Menteri Dalam Negeri. Pasal 42 menyebutkan: Pemindahan hak milik atas satuan rumah susun dan pendaftaran peralihan haknya dilakukan dengan menyampaikan: a. b. Pemindahan hak milik atas satuan Rusun harus dilakukan dihadapan PPAT. benda bersama. d. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan. 163 . Peralihan Pembebanan dan Pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak milik atas Rusun sebagaimana halnya sifat hak milik yang mempunyai right to use dan right disposal (hak untuk mempergunakan dan hak untuk mengalihkan) dapat dialihkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan dengan Satuan Rumah Susun yang dilengkapi pula dengan sertifikat atas Satuan Rumah Susun.(5) Hak milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Berita Acara Lelang. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni. c. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pemindahan hak (ayat 1) Oleh sebab itu pengalihan Satuan Rumah Susun kepada pihak ketiga hanya dapat dilakukan apabila sudah dilakukan pemisahan Rumah Susun yang sudah selesai dibangun yang meliputi bagian bersama.

menyatakan bahwa penjualan tersebut tidak melanggar ketentuan UU Rumah Susun. maka hal tersebut bukan bertentang dengan UU Rumah Susun karena ikatan Jual-Beli tidak termasuk dalam lingkup Hukum Tanah Nasional. Sumardjono. Menurut Maria SW. maka pendapat Budi Harsono dapat dibenarkan sesuai engan sifat Jual-Beli yakni tunai denga dibayar harga obyek Jual-Beli tersebut (walaupun baru sebahagian) maka pada saat itu haknya sudah beralih kepada pembeli sementara penjualan Satuan Rumah Susun baru dapat dilakukan setelah bangunan selesai.Bagaimana pula penjualan aset Strata Title yang dilakukan dengan cara mengutip terlebih dahulu pembayaran atas Rumah Susun dalam suatu apartemen atau gedung perkantoran yang masih dalam rencana pembangunan? Menurut Budi Harosno. tetapi tunduk pada Hukum Perjanjian (Maria SW. bersertifikat. Akan tetapi jika pengutipan pembayaran dilakukan pada saat bangun masuk dalam proses penyelesaian yang ditempuh bukan Jual-Beli. Namun oleh Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) yang pendapatnya didukung oleh seorang developer dan pengacara. Jika pengalihan hak milik atas satuan Rusun berdasarkan pewarisan maka pendaftaran peralihan haknya dapat dilakukan dengan menyampaikan (Pasal 42 ayat 2): 164 . dan layak huni. 2006:132). 2006:133). Sumardjono bahwa pendapat Budi Harsono dan Menpera sama-sama dapat dibenarkan dengan alasan: “ Jika pembayaran dimuka dengan pengertian Jual-Beli dengan objek tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah dipahami sebagai perbuatan hukum yang tunduk pada Hukum Tanah Nasional yang berdasarkan konsep hukum adat. penjualan Strata Title dengan mengutip terlebih dahulu yang masih dalam perencanaan pembangunan bertentang dengan UU Rumah Susun (Budi Harsono dalam Sumardjono.

a. Dibebani hipotik. Dibebani hipotik. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. e. sebagaimana dimaksud pada ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut. Dibebani fiducia. penghuni. jika tanahnya tanah hak milik dan hak guna bangunan. Bukti kewarganegaraan ahli waris. b. jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dimana hipotik masih diberlakukan untuk hak tanggungan. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pewarisan. d. Surat keterangan kematian pewaris. hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat dijadikan jaminan hutang dengan: a. jika tanahnya tanah hak milik dan hak guna bangunan. c. Rumah susun dapat juga dijadikan jaminan hutang sebelum berlakunya Undang-Undang No. maka Pasal 12 menyebutkan: (1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda-benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan : a. f. 165 . hukum yang berlaku. (2) Hipotik atau fiducia dapat juga dibebankan atas tanah. Surat wasiat atau surat keterangan waris sesuai dengan ketentuan b.

Pendaftaran hipotik atau fudicia yang bersangkutan dilakukan dengan menyampaikan: a. jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan. Akta perubahan dan pemisahan harus didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk dijadikan dasar dalam mengadakan perubahan pada Buku Tanah dan sertifikat-sertifikat hak milik atas satuan Rusun yang bersangkutan (lihat Pasal 48). Dibebani fiducia. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan). 4 Tahun 1988) (Ketentuan Pasal 43 ini telah dihapus dengan berlakunya UndangUndang No. yang mengakibatkan kenaikan atau penurunan nilai perbandingan proporsional. Persetujuan perhimpunan penghuni dipergunakan sebagai dasar di dalam membuat akta perubahan pemisahan. b. penyelenggara pembangunan dapat mengajukan keberatan kepada Pemerintah Daerah dan Pemerintah Daerah harus memberikan 166 .b. Perubahan dan Penghapusan Hak Kepemilikan Apabila terjadi perubahan fisik Rusun yang mengakibatkan perubahan nilai perbandingan proporsional harus mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni dan disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat baik mengenai izin bangunan maupun akta pertelaan. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pembebanan (pasal 43 PP No. Akta pembebanan hipotik atau fiducia. Apabila terjadi perubahan rencana dalam pelaksanaan pembangunan beberapa rumah susun untuk tahap berikutnya. c. perubahan tersebut oleh penyelenggara pembangunan harus dimintakan persetujuan kepada perhimpunan penghuni dan dalam hal itu harus diadakan perhitungan kembali. Jika perhimpunan penghuni tidak memberikan persetujuannya.

H. 163). Hak milik atas tanahnya hapus menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku Tanah dan bangunannya musnah Terpenuhinya syarat batal Pelepasan hak secara sukarela (Pasal 50) Hapusnya hak milik atas Satuan Rumah Susun karena terpenuhinya syarat batal apabila syarat-syarat yang disebutkan pada Pasal 8 UU No. benda bersama. Hapusanya dalam pengertian pasal ini tidak menghapuskan subyek hukum (pemilik) dan obyek hukumnya (benda). b. c. c. yaitu adanya unsur-unsur yang bersifat perseorangan dan terpisah bagian bersama.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun tidak terpenuhi. air. sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara yang berdasrkan atas: a. Hapusnya Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak milik atas Satuan Rumah Susun hapus karena: a. sehingga yang hapus hanyalah hubungan hukum atas haknya dan pemilik atas Satuan Rumah Susun tetap mempunyai hak secara de facto bendanya (Parlindungan. dan tanah bersama. PERWAKAFAN TANAH MILIK Pasal 5 UUPA menyebutkan bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi. b. d.keputusan dalam jangka waktu 30 hari (keputusan terakhir dan mengikat (Pasal 47)). dan ruang angkasa ialah hukum adat. 1997: 162. Persatuan bangsa Sosialisme Indonesia Peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang- Undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya 167 .

Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial. peruntukan. Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. Wakaf secara harfiah dapat diartikan sebagai menahan atau memisahkan sesuatu benda yang kekal sifatnya untuk keperluan kebajikan serta merupakan suatu ibadah yang disyari’ahkan. sebagaimana tercantum dalam landasan idial Pancasila.d. yaitu sejak masuknya agama Islam ke Indonesia karena wakaf bersumber dari ajaran agama Islam. yaitu mengenai persediaan. (2). Selain dari Pasal 5 dan Pasal 49. juga pada Pasal 14 ayat (1) b tentang rencana umum tataguna tanah. bahwa unsur agama harus melekat di dalamnya. Hal itu selanjutnya dapat pula dilihat pada Pasal 49 ayat (1). Pewakafan tanah di Indonesia pada dasarnya telah ada jauh sebelum Indonesia merdeka. dan (3). Untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya sebagai dimaksud dalam Pasal 14 dapat diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan hak pakai. sebagaimana disebut pada Pasal 49 ayat(2). dan penggunaan bumi. 168 . Perwakafan tanah milik sebagaimana disebut pada Pasal 49 ayat (3) beasal dari lembaga yang dikenal di dalam agama Islam. 1. 3. 2. dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk keperluan peribadatan dan keperluan-kperluan suci lainnya sesuai dengan Dasar Ketuhanan Yang Maha Esa. Segala sesuatu dengan mengindahkan unsusr-unsur yang bersandar pada hukum agama Bahwa hukum agraria yang berlandaskan kepada Ketuhanan Yang Maha Esa. air.

d. e. c. yaitu orang atau orang-orang atau badan hukum yang a. 1991: 8) Sebagai tindak lanjut dari Pasal 49 ayat (3) yang menghendaki dibentuknya Peraturan pemerintah untuk melindungi perwakafan tanah.” Oleh karena perwakafan tanah merupakan penyerahan tanah dengan tujuan melembagakannya untuk selama-lamanya seyogianya tanah yang diserahkan tersebut haruslah tanah hak milik yang tidak berjangka waktu. atau sengketa. tetapi beberapa ulama menyatakan bahwa wakaf selain tanah pun boleh asal bendanya tidak langsung musnah (habis) ketika diambil manfaatnya. Sehat akalnya Oleh hukum tidak terlarang melakukan perbuatan hukum Atas kehendak sendiri tanpa paksaan orang lain Dalam hal badan hukum maka yang bertindak atas namanya Orang atau orang-orang atau badan hukum yang telah mewakafkan tanah miliknya.28 Tahun 1977. tentang Perwakafan Tanah Milik Pasal 1 ayat (1) menyebutkan bahwa: “wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dari harta kekayaannya berupa tanah milik melembagakannya untuk selamalamamya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran Islam. Selain dari harus tanah hak milik juga tanah tersebut sedang tidak dibebani oleh sesuatu hak apapun atau tidak ada ikatan.Dalam Fiqih Islam. (Soni Harsono. dewasa b.28 Tahun 1977). Oleh sebab itu fungsi wakaf adalah mengekalkan manfaat benda wakaf sesuai dengan tujuan wakaf (Pasal 2 PP No. yaitu: 1. Wakif. sitaan. maka lahirlah Peraturan Pemerintah No. Syarat-syarat wakaf: adalah pengurus yang sah menurut hukum 169 . wakaf sebenarnya dapat meliputi berbagai benda meskipun dari berbagai riwayat Hadist masalah wakaf ini adalah mengenai tanah. Ada beberapa unsur dan syarat-syarat wakaf.

Badan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia b. Warga negara Republik Indonesia (jika perorangan) Sudah dewasa Tidak berada di bawah pengampuan Bertempat Tinggal di Kecamatan tempat letaknya tanah yang di wakafkan Jika nazir berbentuk badan hukum. adalah pernyataan kehendak dari wakif untuk mewakafkan tanah miliknya. Jumlah nazir yang diperbolehkan untuk suatu daerah ditetapkan oleh Menteri Agama berdasarkan kebutuhan Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 ayat (4) bahwa nazir berkewajiban memelihara dan mengurus kekayaan wakaf. e. Mempunyai perwakilan di Kecamatan tempat letaknya tanah yang diwakafkan c. b. Syarat-syarat ikrar: a. Nazir. Penyerahan hak-hak atas tanah dari si pemilik (wakaf) kepada si penerima hak harus dengan suatu akta. adalah kelompok orang atau badan hukum yang diserahi tugas pemeliharaan dan pengurusan benda wakaf. 3. f. Ikrar.2. syarat-syaratnya: a. Wakif harus mengikrarkan kehendaknya secara jelas dan tegas kepada nazir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf yang dituangkan dalam bentuk Akta Ikrar Wakaf dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi. Setiap penyerahan hak-hak atas tanah harus dilakukan dengan suatu akta b. Nazir harus didaftarkan pada Kantor Urusan Agama (KUA) Kecamatan setempatuntuk mendapatkan pengesahan d. Dalam keadaan tertentu penyimpangan ketentuan ayat (1) dapat dilaksanakan setelah terlebih dahulu mendapat persetujuan Menteri Agama. Sehat jasmani dan rohani 170 . Syarat-syarat nazir: a. c. Beragama Islam d.

Jika terjadi sengketa mengenai perwakafan tanah. Izin Bupati/Walikota (Kepala Kantor Pertanahan) Perwakafan Tanah yang dilakukan sebelum berlakunya PP No. Banyak tanah-tanah hak yang diwakafkan hanya dengan ikrar (ijab) oleh pemilik (wakif) dan penerimaan oleh nazir yang tidak dikuti dengan pendaftaran perwakafannya menimbulkan sengketa. Oleh karenanya banyak terjadi ahli waris menjual tanah-tanah yang sudah diwakafkan apalagi nazirnya juga sudah tidak ada lagi. 171 . antara lain: Setifikat hak milik atau tanda bukti kepemilikan tanah lainnya b.28 Tahun 1977 tidak menyebutkan bahwa apakah ada kemungkinan. karena surat-surat tanahnya masih berada di tangan wakif. serta menyerahkan kepada PPAIW. Surat keterangan pendaftaran tanah d.28 Tahun 1977 yaitu yang dilakukan sesuai dengan ketentuan menurut hukum Islam pada saat sekarang ini kurang terlindungi karena tidak adanya kepastian hukum. yang mewakafkan tanah diharuskan membawa.otentik. Pihak a. harus diselesaikan oleh Pengadilan Agama. yang ada adalah ahli waris nazir. Perwakafan tanah harus dilakukan dengan penyerahan secara ikrar dihadapan seorang pejabat yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf. Surat-surat tanah yang sudah tetap ditangan si wakif sehingga ahli warisnya tidak mengetahui atau mungkin juga tidak mau tahu bahwa tanah tersebut sudah diwakafkan. Hal ini banyak terjadi pada waktu wakif meninggal dan meninggalkan warisan termasuk tanah yang sudah diwakafkan. yang ditetapkan oleh Menteri Agama. jika Pengadilan Agama tidak dapat menyelesaikan sengketa tersebut dapat diserahkan penyelesaiannya kepada Pengadilan Negeri. Surat Keterangan kepada Kepala Desa yang diperkuat oleh Kepala Kecamatan setempat yang membenarkan kepemilikan tanah dan tidak dalam sengketa c. PP No.

Perlu kiranya pengawasan secara aktif perkembangan wakaf tanah agar dipergunakan sebagaimana mestinya dan meminta laporan secara berkala terhadap pelaksanaan wakaf dari Kantor Agama setempat.6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah mengenai Perwakafan Tanah Milik.28 Tahun 1977. yang isinya menginstruksikan kepada seluruh 172 . bahkan dapat ditingkatkan haknya menjadi hak milik. jaminan. Hal ini juga kemudian ditegaskan pada Pasal 1 PMDN No. dan sengketa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 4 PP No. Untuk meningkatkan pensertifikatan Tanah Wakaf kemudian oleh Menteri Agama bersama dengan Kepala Badan Pertanahan Nasional mengeluarkan Instruksi Bersama No. ikatan. bahwa: “Tanah yang diwakafkan harus merupakan Tanah Hak Milik atau tanah milik yang baik seluruhnya maupun sebahagian harus bebas dari beban. Sebagaimana disebutkan bahwa sesuai dengan hakekat wakaf yang harus dilembagakan untuk selama-lamanya maka objek wakaf tanah haruslah hak milik yang tidak ada batasan jangka waktunya. Meskipun hak-hak lainnya tersebut mempunyai batas waktu namun sewaktu-waktu dapat diperpanjang atau diperbaharui. Dengan demikian pemberian Sertifikat Hak Milik dapat dilakukan sekaligus dengan penerbitan Sertifikat Perwakafan Tanah. Kiranya tanah milik yang disebut pada Pasal 1 PP No.” Oleh sebab itu seyogianya pendaftaran Tanah Milik tersebut dilakukan secara lunas. bahkan sebagai hak milik atas tanah.28 Tahun 1977 tersebut dapat diartikan sebagai tanah kepunyaan.4 Tahun 1990 tentang penyelesaian Sertifikasi Tanah Wakaf. Jika tanahnya belum berstatus hak milik yang mewakafkan tanah tersebut meningkatkan status haknya menjadi hak milik melalui pemohonan kepada instansi yang berwenang. Namun pihak BPN sendiri mengharapkan agar dibuat Peraturan Perundang-undangan yang membenarkan disamping hak milik hak-hak lainnya juga dapat dijadikan objek perwakafan tanah. sitaan.

6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah mengenai Tanah Wakaf Milik 3.D/ED/BA. I dan II di seluruh Indonesia bahwa pensertifikatan Tanah Wakaf harus diselesaikan bersama-sama oleh instansi terkait dengan mempedomani pelaksanaan Prona. Instruksi Menteri Agama No. Peraturan Menteri Agama Tahun 1978 tentang Perwakafan Tanah Milik 4. Banyak perwakafan tanah yang terjadi sebelum berlakunya PP No.032/01/1990 tentang Petunjuk Teknis Instruksi Menteri 173 . Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Penelitian ulang tentang kebenaran adanya perwakafan Mengusahakan bukti-bukti untuk memenuhi persyaratan pewakafan b. Surat Edaran Dirjen Bimas Islam dan Urusan Haji No. Jika tanah-tanah yang telah diwakafkan ini diakui rakyat supaya diproses sertifikatnya sebagai tanah wakaf. Mengklasifikasikan status dan penggunaanya tanah agar dapat dibuat Akta Ikrar Wakaf atau Akta Pengganti Akta Ikrar Wakaf dan penerbitan sertifikat Ada beberapa ketentuan perundang-undangan yang mengatur tentang perwakafan tanah.28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik 2. Pelaksanaan pensertifikatan tanah wakaf yang sudah ada sebelum lahirnya PP No.28 Tahun 1977. Peraturan Pemerintah No.28 Tahun 1977 banyak ditemui hambatan-hambatan. Perlu dilakukan identifikasi dengan langkah-langkah sebagai berikut: a. antara lain: 1. Untuk kejelasan bahwa sebidang tanah telah diwakafkan memerlukan penelitian dengan menelusuri bukti-buktinya agar dibuat akta ikrar wakafnya.jajaran Departemen Agama dan BPN Tk. yang jelas belum terdaftar sehingga tidak jelas statusnya. c.15 Tahun 1989 tentang Pembuatan Akta Ikrar Wakaf dan Pensertifikatan Tanah Wakaf 5.

D11/5/H. wakaf berarti menyisihkan harta Dalam Hukum Islam istilah tertentu yang tahan lama untuk diserahkan manfaatnya bagi kepentingan yang sesuai dengan ajaran Syariat Islam. Dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI). Menurut “Satria Efendi” bahwa pengertian wakaf adalah: “Wakaf berasal dari bahasa Arab waqfun. Instruksi Bersama Menteri Agama dan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.Agama No. 6.K004/2981/1990 perihal pejabat yang menandatangani Keputusan tentang Tim Koordinasi Tanah Wakaf tingkat Propinsi dan tingkat Kabupaten/Kotamadya. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Jika dalam PP No. Pasal 215 menyebutkan bahwa: Ayat (1) wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau kelompok orang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dari benda miliknya Islam. Surat Edaran Dirjen Bimas Islam dan Urusan Haji No.” (Satria Efendi. kata kerjanya wakafa yang menurut etimologi berarti menahan atau menghentikan sesuatu.28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik yang diatur adalah khusus tentang Perwakafan Tanah oleh sebab itu wakaf bukan hanya dikhususkan obyeknya tanah.4 Tahun 1990 dan No.15 Tahun 1989 tentang Perubahan Akta Ikrar Wakaf Perwakafan Tanah Wakaf. dan melembagakannya untuk selama-lamanya guna kepentingan ibadah atau keperluan lainnya sesuai dengan ajaran 174 .24 Tahun 1990 tanggal 30 November 1990 tentang Sertifikasi Tanah Wakaf 7. 1991: 163) Yang berarti bahwa benda yang diwakafkan baik benda bergerak maupun tidak bergerak haruslah bendanya yang tahan lama yang manfaatnya dapat diambil secara terus-menerus/berkesinambungan.

Hal ini juga dimaksudkan untuk menghindari kekacauan di kemudian hari. 28 Tahun1977 dengan tegas disebut bahwa yang diatur pada Peraturan Pemerintah ini adalah khusus mengenai Wakaf Sosial (untuk umum) atas Tanah Milik. Pada penjelasan umum PP No. (Penjelasan Umum PP No. Bentuk-bentuk perwakafan lainnya seperti perwakafan keluarga tidak termasuk yang dimaksud dalam Peraturan Pemerintah ini. Kalau disimak isi Pasal 1 ayat (1) ini bahwa pengertian wakaf yang tercantum bukanlah pengertian wakaf pada umumnya.28 Tahun 1977) Pengaturan tentang wakaf secara umum kemudian diatur di dalam Undang-Undang No. Demikian pula mengenai bendanya dibatasi hanya kepada tanah milik.28 Tahun 1977 Pasal 1 ayat (1) menyebutkan bahwa: wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dariharta kekayaannya yang berupa Tanah Milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam. Wakaf yang dimaksudkan sesuai dengan Peraturan Pemerintah ini dikeluarkan sebagai memenuhi permintaan Pasal 29 ayat (3) UUPA.Menurut PP No. Pembahasan ini perlu diadakan untuk menghindari kekaburan masalah perwakafan.41 Tahun 2004 yang pada Pasal 1 angka 1 menyebutkan pengertian wakaf sebagai berikut: “Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan atau menyerahkan sebahagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selama-lamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan atau kesejahteraan umum menurut syariah.” 175 .

Pada masyarakat adat ada suatu lembaga jaminan yang disebut dengan gadai yang sifatnya berbeda dengan hypothek karena tanah yang digadaikan (dijaminkan) berpindah ke tangan yang meminjamkan uang. apabila hak atas tanahnya tidak dapat dijaminkan dengan hypothek (yang bukan hak-hak barat). Credietverband adalah penjaminan atas tanah hak milik Indonesia yang merupakan suatu hak kebendaaan atas harta benda yang bertujuan untuk menjadi jaminan bagi memenuhi suatu perikatan. 1908-542 jo S. 1909-586. yang dimaksud dengan hypothek adalah “suatu hak kebendaan atas benda-benda tak begerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu ikatan (hutang)”.3 Tahun 1997 maka pendaftaran pelaksanaan pendaftaran Tanah Wakaf tetap dilakukan menurut Peraturan Pemerintah tersebut.Oleh karena itu khusus untuk pendaftaran tanah wakaf sebagaman diatur uratkemudian secara umum tentang Pendaftaran Tanah yaitu Peraturan Pemerintah No. Hak Tanggungan dalam Undang-Undang Pokok Agraria Dengan berlakunya dualisme Hukum Agraria sebelum berlakunya UUPA maka untuk jaminan perkreditan juga berlaku dualisme hukum. Yang dapat dicredietverband adalah: 176 . yaitu lembaga jaminan hypothek untuk hak-hak barat yang diatur pada Pasal 1162 KUH Perdata. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH 1. I. maka dengan suatu Surat Keputusan Raja (Koninklijke-biskuit) S. mulai 1 Januari 1910 diberlakukanlah suatu lembaga hukum perkreditan untuk orang Indonesia (bumi putera) dengan nama credietverband yang jaminannya hampir sama dengan hypothek.24 Tahun 1997 juga Peraturan Menteri Negara Agraria /Ka BPN No. Oleh karena itu pada waktu itu lembaga hukum jaminan itu dibutuhkan oleh golongan bumi putera.

Pasal 25.33. Soni Harsono. marga dan sebagainya) di atas tanah negara milik kaum keluarga Indonesia asli milik perkampungan Indonesia di Bangunan tanam-tanaman atau pembibitan kepunyaan orang Indonesia di atas tanah hak milik Credietverband dibuat dengan akta atentik di hadapan seorang Pegawai Negeri yang ditunjuk oleh Menteri Agama dengan grosse akte: “Atas Nama Sri Baginda Maharaja”. d. yaitu negeri. tanah partikulir Hak pakai atas benda humanite Indonesia (desa. sementara belum diciptakannya lembaga jaminan yang sesuai dengan UUPA. dan 39 UUPA menyebutkan bahwa hak milik hak guna usaha. Ketentuanditunju sendiri oleh UUPA terhadap hak tanggungan diberlakukan ketentuan-ketentuan ketentuan tersebut baik mengenaia hukum materilnya maupun 177 . kepunyaan negeri b. menyebutkan: “Dengan adanya ketentuan dalam Pasal Peralihan tersebut sejak dimulai berlakunya UUPA kecuali mengenai obyek yang sudah hypothek dan credietverband. atas tanah negara e.a. Dengan berlakunya UUPA lembaga jaminan Hipotik dan Credietverband ini untuk sementara masih tetap berlaku. dan 39 tersebut akan diatur kemudian dengan Undang-Undang. Sementara ketentuan Undang-Undang yang disebut pada Pasal 51 belum terbentuk maka untuk sementara masih tetap mempergunakan ketentuan hipotik dan credietverband (Pasal 57). hak guna bangunan. Hak pakai atas benda yang belum dibagi-bagi. dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan selanjutnya pasal 51 menyebutkan bagaimana bentuk dan tata cara lembaga jaminan yang dimaksudkan pada Pasal 25. Hak pakai (hak milik turun-temurun) atas tanah Hak pakai atas benda penduduk. c. 33.

dan hak guna bangunan. dikatakan bahwa: 178 . tentang pendaftaran hak pakai dan hak pengelolaan. timbul pertanyaan apakah dengan didaftarkan hak pakai ini dengan sendirinya juga dapat dijadikan jaminan hutang? Dengan surat edaran Direktur Jendral Agraria Cq direktur pengurusan hak-hak atas tanah No. Ini tidak berarti tidak ada larangan. Sedangkan hak guna pakai tidak disebutkan dengan tegas apa hak boleh atau tidak dapat dibebani hak tanggungan. Hal ini harus diratikan bahwa pembebanan suatu hak atas tanah sebagai hak tanggungan harus dilandasi dengan suatu pengaturan dalam bentuk Undang-Undang bukan dengan cara penafsiran.” 2.1 Tahun 1966.” (Soni Harsono.DIB/3/37/3/73.tatacara pembebanannya serat penerbitan surat tanda bukti haknya.Hak Tanggungan untuk Rumah Susun. tertanggal 26 Maret 1973 menyebutkan bahwa: “Sebagaimana disebutkan dalam ketentuan UUPA. Perumahan. dan hak guna bangunan. 1996: XXXV) Sesuai dengan apa yang disebutkan dengan Pasal 25. hak guna usaha. hak guna usaha. jika terjadi sengketa/eksekusi yang menjurus kepada Pemukiman Dalam Undang-Undang Rumah Susun No. Ada tafsiran bahwa pembatasan obyek hak tanggungan ini dilatarbelakangi. dan 39 UUPA bahwa yang menjadi obyek hak tanggungan hanyalah hak milik. Dengan lahirnya PMA No. Hal ini juga dimaksudkan dan jaminan untuk melindungi proses pengadilan.bahwa yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak milik. karena hak-hak tersebut yang harus dudaftarkan yang berarti ada kepastian hukumnya.16 tahun 1985. dan parakreditur terhadap kepastian hukumnya.33.

a. Dibebani Dibebani hipotik fiducia jika jika tanahnya tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan b.Rumah Susun berikut Tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan denagn tanah tersebut dpat dijadikan jaminan hutang dengan: a. Dibebani hipotik jika tanahnya tanah hak milik atau hak Dibebani fiducia jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah guna bangunan b. negara Sementara pada Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman No. 179 .4 Tahun 1992. tanah hak pakai atas tanah negara (Pasal 12 UU Rumah Susun Pada penjelasan Pasal ini antara lain disebutkan bahwa: untuk memantapkan penggunaan tanah hak pakai tersebut sebagai jaminan untuk memperoleh kredit dalam pasal ini dibuka kemungkinan untuk membebaninya dengan fiducia adalah sesuai dengan tujuan diciptakannya lembaga tersebut oleh masyarakat untuk mengisi kekosongan dalam ketentuan-ketentuan hukum yang ada. Pasal 15 tentang jaminan hutang menyebutkan: 1. b. Pembebanan hipotik atas rumah beserta tanah yang haknya dimiliki pihak yang sama dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan Peraturan Peundang-Undangan yang berlaku. Pembebanan fiducia atas rumah dilakukan dengan akta otentik yang dibuat oleh notaris sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku. Selanjutnya Pasal 13 menyebutkan bahwa hak milik atas Satuan Rumah Susun dapat dijadikan jaminan hutang dengan: a. Pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan hutang 2.

sebagai lembaga jaminan atas tanah yang benar-benar dapat memenuhi kebutuhan dan perlindungan terhadap pihak-pihak yang mempergunakan lembaga jaminan tersebut. bukan pada tanahnya. karena kreditur mengambil pelunasan atas didahulukan dan dimudahkan dalam tagihannya atas hasil penjualan benda tertentu atau sekelompok benda tertentu milik debitur dan atau ada benda tertentu milik debitur yang dipegang oleh kreditur atau terikat kepada hak kreditur yang berharga bagi debitur dan dapat memberikan suatu tekanan 180 . pemakaian jaminan hutang fiducia di dalam Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman hanya dapat dibebankan pada rumahnya. sudah jelas tidak sesuai dengan prinsipprinsip yang dianut oleh Hukum Agraria Nasional (UUPA) dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan sebagai akibat perkembangan kemajuan pembangunan perekonomian. 1996: XXXIX) Berdasarkan hal tersebut perlu segera ditetapkan Undang-Undang Hak Tanggungan sebagaimana yang dikehendaki oleh Pasal 51 UUPA. (Soni mengenai pencantuman lain sebagainya.Berbeda dengan ketentuan Undang-Undang Rumah Susun. sehingga dirasakan kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan Harsono. Akibatnya.Undang-Undang Hak Tanggungan atas Tanah No. 3.4 Tahun 1996 Ketentuan-ketentuan yang disebut pada Pasal-Pasal UUPA tentang Jaminan Huatng yang masih mempergunakan hipotik dan kreditverband. “Hak jaminan kebendaan adalah hak yang memberikan kepada seorang kreditur kedudukan yang lebih baik. meskipun hanya bersifat sementara . misalnya title eksekutorial pelaksanaan eksekusi dan sekarang. menurut Soni Harsono: “Timbul perbedaan pandangan dan penafsirsan mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah.

psikologis terhadap debitur untuk memenuhi kewajibannya dengan baik terhadap kreditur. Disini adanya semacam tekanan psikologis karena berusaha kepada debitur untuk melunasi hutang-hutangnya adalah yantg berharga baginya Sifat manusia untuk

benda yang dipakai sebagai jaminan umumnya merupakan barang mempertahankan apa yang berharga dan tetap dianggap atau diakui telah menjadi miliknya, menjadi dasar 2002: 12) Lembaga jaminan dimaksud adalah lembaga jaminan atas tanah yang kuat yang mempunyai ciri-ciri: a) b) c) Memberikan Selalu kedudukan obyek diutamakan (preferent) kepada pemegangnya mengikuti azas yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada Memnuhi spealitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan jaminan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan hukum jaminan.” (Satrio,

d)

Mudah

dan

pasti

pelaksanaan eksekusinya (Soni Harsono, 1996: XXXIX). Dalam UU ini yang dimaksud dengan Hak Tanggungan atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. (Pasal 1 Angka 1)

181

Jika diperhatikan ketentuan pada Pasal 1 Angka 1 tersebut jelas bahwa Undang-Undang Hak Tanggungan sebagaimana azas yang dianut oleh UUPA yang berasal dari Hukum Adat bahwa pemisahan horizontal yang memisahkan tanah dengan benda-benda yang ada di atasnya jelas terlihat. Dalam rangka azas pemisahan horizontal benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah, menurut hukum bukan meupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hakhak atas tanah hanya dapat dikatakan termasuk apa yang melekat di atasnya, jika dengan tegas dinyatakan oleh pihak-pihak dalam akta pemberian Hak Tanggungan. Obyek Hak Tanggungan Pasal 4 menyebutkan bahwa: (1) hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. b. c. hak milik hak guna usaha hak guna bangunan

(2) selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib di daftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebankan hak tanggungan (3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas Tanah Hak Milik akan di atur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah Dengan ditunjuknya hak pakai sebagai objek hak tanggungan merupakan penyesuaian ketentuan UUPA dengan perkembangan hak pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat. Meskipun pada PMA No.1 Tahun 1966, Hak Pakai sudah harus didaftarkan, namun karena bukanlah ketentuan yang tegas bahwa Hak Pakai itu dapat dijadikan jaminan hutang, maka dengan tegas dinyatakan bahwa Hak Pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan (Surat Edaran No.DIB/3/37/3/73).

182

Tata Cara Pemberian Pendaftaran, Peralihan, dan Hapusnya Hak Tanggungan Proses Pembebanan Hak Tanggungan Dalam proses pembebanan hak tanggungan ditempuh dengan dua tahap, yaitu tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan di hadapan PPAT dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan. Janji tersebut harus dituangkan dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari Perjanjian Hutang-Piutang atau perjanjian lain. Hutang yang dijamin bisa berasal dari satu hubungan hukum, yaitu suatu Perjanjian Hutang-Piutang tertentu , bisa juga berupa suatu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. (Budi Harsono, 1996: 9). Hak tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accessorisyang artinya bahwa hak tanggungan ada karena ada Perjanjian Hutang-Piutang atau perjanjian lain. Jika piutang tersbut beralih kepada kreditur lain maka hak tanggungan yang menjaminnya, karena hukum beralih kepada kreditur tersebut. Pembebanan hak tanngungan pada azasnya wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanngungan di hadapan PPAT, demikian juga dengan penerima hak tanggungan dan disaksikan oleh dua orang saksi. Jika tanah yang dijaminkan belum bersertifikat, yang wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala Desa/Lurah dan seorang anggota Pemerintah Kota/Kelurahan yang bersangkutan. Apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri, dapat dikuasakan kepada pihak lain. Pemberian Kuasa tersebut disebut dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). SKMHT dilakukan

183

Hak tanggungan itu baru lahir pada saat di bukukannya dalam buku tanah di Kantor Pertanahan. hak tanggungan yang bersangkutan belum lahir.di hadapan seorang Notaris atau PPAT dengan Akta Otentik dengan syratsyarat: c. Notaris atau PPAT harus sudah berkeyakinan yang bahwa pemberi hak tanggungan mempunyai yang waktu kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan dimilikinya dibebankan. tidak memuat kuasa subtitusi mencantumkan secara jelas objek tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan hak hak tanggungan. nama dan identitas debitur. Lahirnya Hak Tanggungan Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan kepada kreditur. tanggungan d. Hal ini disebabkan bahwa lahirnya hak tanggungan setelah didaftarkan di Kantor Pertanahan. Demikian juga pada saat pembuatan SKMHT. apabila debitur bukan Pemberi Hak Tanggungan ( Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan) Pemberi Hak Tanggungan adalahorang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan. Kewenangan terhadap objek hak tanggungan tersebut harus ada pada saat pendaftaran hak tanggungan. Dermikian juga saat penentuan peringkat terhadap kreditur-kreditur lain yang juga pemegang hak tanggungan. walaupun baru kepastian mengenai pada kewenangan tersebut dipersyaratkan pemberian hak tanggungan didaftarkan. jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya. 184 . e. Saat pendaftaran ini adalah saat yang paling penting bagi kreditur untuk menentukan kedudukannya yang diutamakan dari kreditur-kreditur yang lain.

maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari bekerja berikutnya. Jika hari ke tujuh jatuh pada hari libur. dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus. Selanjutnya Pasal 11 Ayat (2) huruf E. serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualannya tersebut”. Hal ini sering merugikan kreditur yang telah menyerahkan uang pinjaman. Di dalam pelaksanaan di lapangan. menyebutkan ayat (2) huruf e : dalam akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cedera janjil. pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. tentang janji-janji yang dapat dicantumkan pada akta pemberian hak tanggungan. Sementara dari pihak Kantor Pertanahan tidak ada laporan bahwa pemberian hak tanggungan tersebut bermasalah. 185 . 4 Tahun 1996) Pasal 6 UU No. Ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam Undang-Undang ini. Salah satu ciri hak tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku. ternyata bahwa tanggal yang dijanjikan (ditetapkan) pada hari ke tujuh tersebut masih tidak dapat dilaksanakan. sementara tanggal hari ke tujuh tersebut sudah terlewati. dan pasal 258 Reglemen Acara Hukum untuk daerah luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura (Penjelasan Umum Angka 9 UU No. yaitu yang mengatur lembaga pasak eksekusi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang diperbaharui (Het Herziene Indonesisch Reglement). 4 Tahun 1996 menyebutkan : “Apabila debitur cedera janji.Penetapan tanggal pendaftaran hak tanggungan tersebut ditentukan oleh tanggal buka tanah hak tanggungan. yaitu hari ke tujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran tersebut secara lengkap oleh kantor pertanahan.

Pelaksanaan penjualan ini bukanlah merupakan tindakan eksekusi sebagaimana disebut pada Pasal 29 ayat (1) dan (2). melainkan merupakan pembuka jalan bagi kreditur bahwa kreditur diberi kesempatan pertama untuk menjual benda yang dijaminkan atas kekuasaan sendiri. Hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 6. sepanjang mengenai hak atas tanah. “Sebenarnya penjualan objek hak tanggungan berdasarkan janji untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri yang tanggungan pertama sebagaimana dimiliki oleh pemegang hak 1996 : 18) Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan yang memakai irah-irah dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan. Sebagaimana disebut pada Pasal 14 ayat (2) dan (3) yang berbunyi sebagai berikut : dimaksud dalam pasal (6). (Retno Wulan. bukanlah tindakan eksekusi”. Selanjutnya pada pasal 20 ayat (1) menyebutkan : “Apabila debitur cedera janji. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2). (2) Sertifikat hak tanggungan sebagaimana disebut pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata “demi keadaan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. (3) Sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan peraturan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grose akta hipotik. maka berdasarkan : a.Baik Pasal 6 maupun Pasal 11 tersebut bukanlah merupakan tindakan eksekusi. objek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan 186 . atau b.

31 Mei 1984. Grose akta sebagaimana disebut pada Pasal 224 HIR / 258 RBG.dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu daripada krediturkreditur lainnya. No. 1520 Pdt/1984 . Menurut Yahya Harahap bahwa objek sahnya suatu Grose akta harus memenuhi syarat : a. Ketentuan Pasal 20 ayat (1) ini merupakan perundangan dari kemudahan yang disediakan oleh Undang-Undang bagi para kreditur pemeganghak tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi. maka untuk dapat melaksanakan eksekusi grose akta sebagaimana dimaksud pada pasal 224 HIR / 258 RBG. Dalam hal hasil lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan sisanya menjadi hak pemberi hak tanggungan”. Syarat materiil. 4 Tahun 1996) Menurut putusan Mahkamah Agung No. Syarat formil. 2. (Penjelas Pasal 20 ayat (1) UU. yaitu bahwa pada grose akta tersebut dicantumkan kalimat “demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang 187 . Maha Esa”. yaitu bahwa jumlah hutang yang harus dibayar oleh debitur telah menjadi pasti. haruslah dipenuhi syarat : 1. adalah syarat yang berkenaan dengan tata cara pembuatan dan bentuk grosse akta yang memerlukan formalitas Syarat formil. “Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan umum karena dengan cara ini diharapkan dapat tinggi untuk objek hak tanggungan. penjualan itu diperoleh harga yang paling Kreditur berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan objek hak tanggungan. adalah merupakan syarat formil yang harus dilaksanakan jika tidak maka akta yang dibuat tersebut hanya berkekuatan sebagai akta otentik biasa (tidak berkekuatan titel eksekutorial). Tgl.

maka proses pembuatannya haruslah dilakukan secara sempurna. sehingga dengan demikian grose aktr disamakan dengan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap yang dengan demikian dapat dieksekusi. b.” (Mertokusumo. 1998 : 115-116) Grose akta dapat dieksekusi karena memuat titel eksekutorial yait terdapat kalimat irah-irah yang berbunyi : “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. adalah ketentuan mengenai rumusan isi yang harus tercantum dalam grosse akta yaitu rumusan grose akta tidak perjanjian hutang dan menyebut secara yang dibebani serta menyebut mengandung syarat-syarat khusus dan terperinci benda objek secara pasti jumlah hutang debitur. Pengikatan jaminan sampai kepada pendaftaran harus dilakukan sesuai dengan ketentuan Perundang-Undangan yang berlaku. yaitu adanya hak tanggungan tergantung kepada adanya hutang yang dijamin pelunasannya. 1996 : 6) Oleh sebab itu agar jaminan suatu hutang dapat dilakukan eksekusi yang didasarkan kepada kekuatan titel eksekutoial yaitu grose akta yang memuat irah-irah : “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Syarat materiil. yaitu mulai dari pembuatan akta perjanjian kredit. serta adanya dokumen yang grosse akta. Grose akta yang memuat irah-irah tersebut dicantumkan pada sertifikat yang sudah dilampirkan akta hak tanggungannya (lahirnya hak tanggungan setelah didaftarkan). (Yahya Harahap.tertentu yang dilihat dari rujukan ketentuan peraturan dan Undangilmu hukum yang menggolongkan melengkapi Undang dan dari rujukan doktrin grosse akta sebagai bentuk perjanjian yang memiliki karakter accessoir / tambahan. 188 . Hapusnya Hak Tanggungan Sesuai dengan sifat hak tanggungan yang accessoir.

Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak yanggungan (2) Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan (3) Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Hak tanggungan hapus karena hal-hal 189 . Hak tanggungan dimaksud tetap melekat pada hak atas tanah yang bersangkutan. hak guna bangunan atas hak pakai yang dijadikan objek hak tanggungan berakhir jangka waktu berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu tersebut (2 tahun sebelum berakhir). Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan b. Pasal 18 menyebutkan bahwa : (1) sebagai berikut : a. 34. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan c. dan 40 UUPA dalam hal hak guna usaha.Maka apabila hutang hapus dengan sendirinya hak tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus. tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri d. agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19 (4) Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Hak atas tanah dapat hapus karena hal-hal sebagai mana disebut pada Pasal 27.

sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan. terdapat dalam berbagai peraturan perundangundangan yang sudah ada sedang sebahagian lagi masih perlu ditetapkan dalam bentuk Peraturan Pemerintah dan Peraturan Perundang-Undangan lainnya (Penjelasan Umum angka 12 UU Hak Tanggungan). Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut hal-hal yang diatur dalam UndangUndang hak tanggungan. SH. (2) Dengan lepasnya hak tanggungan. Medan. Februari 2009 ( Hj. Chadidjah Dalimunthe. M Hum ) 190 .Demi ketertiban administrasi. Pada Pasal 22 tentang pencoretan hak tanggungan menyebutkan bahwa : (1) Setelah hak tanggungan hapus. apabila hak tanggungan hapus sebagaimana disebut pada Pasal 18. sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18. maka harus dilakukan pencoretan catatan atau roya. Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.

191 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful