1.

Hukum Agraria Indonesia
A. Latar Belakang Hukum Agraria Di Indonesia Sebagai negara yang merdeka yang sudah mempunyai landasan yang ideal, maka politik hukum yang berlaku sebelumnya secara berangsur-angsur dihapuskan dan diganti dengan politik hukum yang sesuai dengan prinsip yang dianut oleh negaranya. Demikian halnya dengan negara Indonesia yang telah mempunyai falsafah Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, maka setiap undang-undang dan segala perundang-undangan yang berlaku harus disesuaikan dengan landasan hukumnya. Di bidang pertanahan, politik hukum pertanahan di Indonesia sebagai bagian politik hukum harus menyesuaikan hukum yang berlaku dengan falsafah hukum Indonesia sendiri. Hukum yang sesuai dengan kepentingan, keadaan dan kebutuhan masyarakat. Pentingnya masalah pertanahan ini sudah diatur dengan peraturan perundang-undangan di Indonesia, mengingat bahwa tanah bagi kehidupan manusia tidak dapat dipisahkan. Manusia dilahirkan hidup dan bertempat tinggal dan mencari nafkah untuk memenuhi kebutuhan hidupnya sampai kepada akhir hanyatnya di mana ia dikuburkan tidak terlepas ikatannya dengan tanah. Oleh sebab itu, tanah menyangkut segala aspek magis, religius, sosio-ekoNo.mis, psikologis, hankamnas. Manusia akan hidup bahagia, jika di dalam memanfaatkan tanah dilakukan sesuai dengan aturan yang berlaku. Terutama di Negara Indonesia yang merupakan negara Agraris, yang susunan kehidupan rakyatnya, termasuk perekoNo.miannya, terutama masih bercorak agraris, bumi air dan ruang angkasa, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur.

1

Di dalam Undang-Undang Dasar 1945 (UUD 1945) dengan tegas dicantumkan pada Pasal 33 ayat (3) tentang dasar pengaturan pertanahan ini, yang menyebutkan: “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakuran rakyat”. Tanah sebagai sumber utama bagi kehidupan manusia yang telah dikaruniakan Tuhan kepada bangsa Indonesia harus dapat dikelola dan didayagunakan sesuai dengan kebutuhan masyarakat dan dipergunakan secara seimbang antara hak dan kewajiban terhadap tanah tersebut. Jonh Salindeho, menyebutkan antara lain tentang masyarakat dan hubungannya dengan tanah sebagai berikut: kita mengenal masyarakat dengan adanya manusia-manusia yang tidak mengasingkan diri dari kehidupan sekitarnya dan disitulah mereka terhubung dengan tanah dimana mereka membangun kehidupan sebagaimana layaknya (Jonh Salindeho, 1994:35) GBHN 1983, Bab IV, huruf D, angka 27, menyebutkan: Pemanfaatan tanah harus sungguh-sungguh membantu usaha meningkatkan kesejahteraan rakyat, dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. Sehubungan dengan itu perlu dilanjutkan dan makin ditingkatkan penataan kembali penggunaan, pengusaan dan pemilikan tanah teramasuk pengalihan hak atas tanah. Negara sebagaimana disebutkan pada Pasal 33 ayat (3) harus dapat mengatur penggunaan dan pemanfaatan tanah (bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya) untuk kemakmuran rakyat. Negara tidak boleh memiliki, negara hanya sebagai penguasa untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan dan penggunaan tanah untuk agar tanah dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya untuk seluruh rakyat.

2

Sejak Indonesia merdeka cita-cita merombak hukum kolonial yang berlaku pada zaman penjajahan telah ada untuk menciptakan hukum agraria nasional yang berlandaskan kepada Pasal 33 ayat (3), UUD 1945 (Dalimunthe, 1998:2). Bahwa hukum agraria pada zaman kolonial sifatnya dualisme yang pada azasnya hukum agraria yang berlaku bagi golongan penjajah lebih tinggi kedudukkannya dari hukum agraria yang berlaku bagi golongan yang dijajah. Namun pekerjaan untuk menciptakan suatu ketentuan perundang-undangan yang sifatnya unifikasi (mengganti yang dualisme bukanlah pekerjaan yang mudah). Perubahan dari hukum kolonial ke hukum nasional tidak terjadi secepat pergantiaan kekuasaan, misalnya pergantian kekuasaan dari Pemerintah Kolonial ke Pemerintah Nasional (Eddy Ruchiyat, 1984:1). Pasal II Aturan Peralihan Undang-Undang Dasar 1945, mengatakan bahwa segala peraturan yang lama masih berlaku, sepanjang belum diatur menurut Undang-Undang Dasar. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No..2 Tahun 1945,

menyebutkan pada pasal 1: Segala badan-badan negara dan peraturanperaturan yang ada sampai berdirinya negara Republik Indonesia pada tanggal 17 Agustus 1945, selama belum diadakan yang baru menurut UUD masih berlaku asal saja tidak bertentang dengan UUD (Eddy Ruckhiyat, 2004:3). Menciptakan hukum agraria secara nasional baru terwujud pada tanggal 24 September 1960, dengan lahirnya Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang disebut dengan Undang-Undang Pokok Agraria No..5 Tahun 1960 (UUPA).

3

e. Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Pemiliknya atau Kuasanya. Undang-Undang Bagi Hasil. Undang-Undang Darurat No. Undang-Undang No..8 Tahun 1953.1 Tahun 1958. B. Perbedaan hukum agraria yang berlaku itu didasarkan kepada 3 hal. yaitu Undang-Undang No. Peraturan Pertanahan Pada Zaman Penjajahan 1. 1979:164). d. Hal ini terjadi sesuai dengan tujuan bangsa asing untuk menjajah ke Indonesia adalah untk memperoleh hasil yang sebanyakbanyaknya dari bumi Indonesia. 1998:2)..2 Tahun 1960 (Dalimunthe. Berlakunya hukum adat disamping hukum barat sebenarnya pada waktu itu menurut Nederburgh adalah semata-mata karena kesabaran dari kompeni menghadapi Hukum adat yang kemudian di dalam uraian lebih lanjut diteruskan kesabaran itu oleh pembentu AB dan RR (Moh. c.. KoeNo. Didasarkan kepada sistem pemerintahan yang terdiri dari: 1) daerah yang diperintah langsung oleh atau atas nama Pemerintah 4 . b.. Penghapusan tanah-tanah swapraja yaitu Undang-Undang No. Penghapusan tanah partikulasi. yaitu: a. Oleh karena itu diaturlah ketentuan perundang-undangan agraria ini dalam bentuk yang memberikan keuntungan sebanyak-banyaknya bagi golongan penjajah. Penyelesaian Masalah Pemakaian Tanah Perkebunan oleh Rakyat.011 Tahun 1958. Pepperpu No.. Dualisme Hukum Pertanahan Pada zaman penjajahan hukum agraria yang berlaku di Indonesia bersifat dualisme. e.8 Tahun 1954.Namun sebelum lahirnya UUPA secara sporadik telah dikeluarkan berbagai peraturan mengenai pertanahan yang menyangkut berbagai materi seperti: a.

Contoh S. Jika peraturan-peraturan Pemerintah Pusat akan diberlakukan di daerah Swapraja harus dinyatakan dengan tegas di dalam peraturan tersebut. bahwa peraturan yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat hanya berlaku di daerah-daerah Gubernemen saja. 1872-117. maka jika dipandang perlu Pemerintah menyediakan peraturan-peraturan sendiri dengan mengambil sebagian pedoman peraturan-peraturan yang berlaku di daerah Gubernemen. Bahwa peraturan itu juga berlaku di daerah Swapraja atau ditegaskan dengan suatu peraturan yang lain. Oleh karena peraturan-peraturan umum dari Pemerintah Pusat pada azasnya tidak berlaku di daerah-daerah Swapraja. 1919-61 b. 2) daerah yang tidak diperintah langsung oleh Pemerintah Pusat yang disebut dengan daerah Swapraja (Dalimunthe. tentang 5 . Berdasarkan pembagian sistem pemerintahan ini. Sebagai contoh (Dalimunthe.Pusat yang disebut dengan Daerah Gubernemen. Perbedaan hukum yang berlaku untuk Jawa dan Madura dengan Di dalam penerapan dan pemberlakuan hukum untuk Jawa dan Madura berbeda dengan luar Jawa dan Madura. Tanah mentah (woeste gronde) di daerah-daerah Swapraja tidak ditetapkan siapa pemiliknya menurut Pasal 1 Agrarische Besluit. maka hukum agraria yang berlaku di kedua daerah ini juga berbeda. tentang tanah negara (Staatsdomein) tidak berlaku untuk daerah Swapraja. Tanah-tanah mentah berlaku menurut hukum adat di daerah-daerah Swapraja. Menurut Pasal 21 ayat (2) Indische Staatsregeling (IS). 1914-367) maka untuk daerah Swapraja luar Jawa dan Madura diadakan peraturan sendiri yaitu Ordonnantie Erfpracht yang diatur dalam S. 1873:116). 1998:9) 1) 2) Pasal 1 Agrarische Besluit (S. 1998:9). Contoh: Ordonnantie Erfpacht yang berlaku di daerah-daerah Gubernemen luar Jawa dan Madura (S.

2. Dengan berlakunya UUPA hukum agraria yang berlaku untuk golongan Eropah ini disebut dengan istilah hukum Barat dan untuk rakyat Indonesia asli disebut dengan hukum adat. Semua tanah yang tidak dapat dibuktikan eigendom orang lain adalah domein negara/eigendom negara-tanah negara. c) Koninklijk Besluit. Pada tahun 1917 hukum Eropah juga diberlakukan bagi golongan Timur Asing. yang isinya antarala lain memberi kesempatan kepada perusahaan pertanian besar untuk berkembang di Indonesia (S. c. yang pada Pasal 1 memuat tentang tanah negara. yaitu: 1) golongan Eropah. 2) golongan Indonesia asli (Bumi Putera). Hak-hak atas tanah untuk golongan Eropah Europere-grondrechten (hak-hak adat). Pada Pasal 131 IS.Perubahan status Hak Milik Adat menjadi agrarische-eigendom hanya berlaku di Jawa dan Madura. 1870-55). b) Agrarische Besluit (S. dan 3) golongan Timur Asing. Beberapa ketentuan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Jajahan menyangkut pertanahan antara lain: a) Agrarische Wet. yauitu berlakunya hukum Barat dan hukum adat menyebabkan ketentuan yang 6 . membagi penduduk Indonesia atas 3 (tiga) golongan. Perbedaan hukum golongan Pasal 163 Indische Staatsregeling (IS). 1870-118). Bagi penduduk yang beragama Kristen juga diberlakukan hukum Eropah khususnya hukum keluarga. Kepastian Hukum Hak-Hak atas Tanah Terjadinya dualisme hukum yang berlaku tentang pertanahan. bahwa bagi golongan Eropah berlaku hukum Eropah (hukum Barat) bagi golongan Timur Asing dan rakyat Indonesia asli. ditetapkan.

berlaku untuk kedua hukum ini juga berbeda. Hukum Barat

yang

melahirkan hak-hak Barat seperti hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dan lain-lain semuanya sudah terdaftar pada Kantor Pendaftaran Tanah (Kantor Kadaster) menurut overschrijvings ordonnantie atau Ordonansi Balik Nama (S. 1834-27) cara memperoleh hak, peralihannya, hapusnya dan pembebanannya diatur menurut ketentuan Hukum Perdata Barat. Tanah-tanah hak adat (Indonesia) hanya sebagian kecil yang terdaftar yaitu yang berada di daerah-daerah istimewa Yogyakarta dan Surakarta dan daerah-daerah Swapraja lainnya, seperti Sumatera Timur, Kalimantan Barat dan Riau. John Salindeho, menyebutkan tentang hukum tanah adat, bahwa: Kelemahan dari Hukum Adat, terutama Hukum Agraria/Tanah Adat, disebabkan ia pada umumnya tidak tertulis sehingga oleh masyarakat dan terutama oleh aparat pemerintah dan penegak hukum agak sulit memberi jaminan akan kepastian hukum atasannya (Jhon Salindeho, 1988:265). Pendaftaran tanah-tanah milik yang diselenggarakan di daerah-daerah lainnya di Jawa, Madura, Bali, Lombok dan Sulawesi Selatan oleh KantorKantor Landrente atau pajak bumi bukan pendaftaran untuk kepastian hukum (rechtskadaster), tapi bertujuan untuk kepentingan pajak bumi (fiscaalkadaster) (Ruchiyat, 1984:6). Hak agrarische eigendom yang berasalkan dari hak milik adat atas permohonan pemiliknya oleh Pemerintah Jajahan dirobah status haknya menjadi agrarische eigendom sesuai dengan ketentuan Pasal 51 IS ayat (6). Hak agrarische eigendom ini tetap termasuk kepada hak adat, yang kepadanya berlaku ketentuan S. 1872-117 (Saebekti dalam Ruchiyat, 1984:6). Ketentuan-ketentuan pokok dan azas-azas hukum agraria barat bersumber pada KUH Perdata Barat (Burgerlijk Wetbook: BW). 3. Landasan Hukum Agraria Penjualan

7

Agrarische Wet sebagai landasan hukum agraria barat pada zaman penjajahan, yang mengatur tentang pemberian kesempatan kepada perusahaan-perusahaan pertanian besar berkembang di Indonesia diatur di dalam S. 1870-55. berdasar ketentuan ini kemudian diatur lebih lanjut dengan Agrarische Besluit (Keputusan Agraria S. 1870-118) yang pada Pasal 1 memuat suatu azas yang disebut dengan Pernyataan Umum Tanah Negara (Algemeen Domeinverklaring). Pernyataan Umum ini berbunyi, bahwa semua tanah yang tidak dapat dibuktikan sebagai hak eigendom perseorangan (privat), adalah tanah (eigendom) negara. Oleh karena rakyat Indonesia asli yang kepadanya berlaku hukum adat, maka mereka tidak dapat membuktikan adanya hak eigendomnya, sehingga hak-hak adat termasuk kepada eigendom negara yang tidak bebas. Berdasarkan ketentuan domein verklaring tersebut, maka tanah-tanah negara terdiri dari:

a. b.

Tanah negara yang bebas (Vrij Landsdomein), yaitu tanah yang

didalamnya tidak ada hak-hak Indonesia. Tanah negara yang tidak bebas (Orvrij Landsdomein), yaitu

tanah yang didalamya ada hak-hak Indonesia. Yang tidak termasuk eigendom negara adalah: a) Tanah-tanah swapraja Tanah eigendom perseorangan (privat) Tanah Partikulir Tanah eigendom agraria (agrarische eigendom)

b)
c)

d)

Dengan S. 1875-119 a Algemeen Domeinverklaring ini juga berlaku di luar Jawa dan Madura. Disamping pernyataan umum tanah negara, di luar Jawa dan Madura berlaku pula pernyataan khusus tanah negara yaitu:

a) Domeinverklaring untuk Sumatera (Pasal 1, S. 1874-94f) 8

b) Domeinverklaring untuk Keresidenan Manado (Pasal 1, S. 1877-55) c) Domeinverklaring untuk Residen Zuideren Ooster Afdeling dan
Borneo (Pasal 1, S. 1888-58) Ketentuan mana menyebutkan, bahwa semua tanah kosong di daerahdaerah Gubernemen di Suamtera, Keresidenan Manado, Kalimantan Selatan, dan Kalimantan Timur, termasuk kepada tanah negara jika diantaranya tidak ada hak-hak penduduk asli yang diperoleh dari membuka tanah (Ruchiyat, 1984:23). 4. Hak-Hak atas Tanah Menurut Hukum Barat Di dalam hukum Perdata, Buku II KUH Perdata (BW) dikenal bermacam-macam hak atas tanah, seperti:

a) Hak eigendom (Pasal 570). Hak eigendom adalah hak yang paling
mutlak yang dapat dengan bebas menguasai dan mempergunakan seluas-luasnya hak tersebut asal tidak bertentangan dengan Undangundang.

b) Hak opstal (Pasal 711), yaitu hak benda untuk mempunyai bangunan
atau tanaman di atas tanah orang lain.

c) Hak erfpacht (Pasal 720) adalah hak kebendaan untuk menikmati
sepenuhnya penggunaan tanah dengan kewajiban membayar pacht napeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan terhadap hak miliknya, baik berupa uang, maupun berupa hasil dari tanah itu.

d) Hak vruchtgebruika (hak pakai hasil) (Pasal 756). Hak pakai hasil adalah
suatu hak kebendaan untuk memungut hasil dari tanah orang lain. Selanjutnya dikenal pula hak sewa dan hak pinjam yang sifatnya persoonlijk diatur di dalam Buku III KUH Perdata. 5. Hak-Hak atas Tanah Menurut Hukum Adat a) Hak Persekutuan atas Tanah

9

Maassen dan APG Hens dalam bukunya “Agrarische Regeling voor Governementsgebeid van Java en Madura”. Hak yang bersifat publik adalah hak ulayat.Pasal 5 UUPA menyatakan bahwa hukum agraria yang berlaku itu adalah hukum adat. Oleh dr. 1958:36). tidak boleh terlepas dari sistim yang dianut dalam hukum adat. 1952). Dari uraian ini dapat disimpulkan bahwa tanah di desanya mempunyai hubungan erat dengan masyarakatnya. tanah yang di lindungi oleh dayang-dayang desa (Ter Haar dalam Dirman.J. di mana mereka berdiam. Mengenai masalah tanah Hooker menyatakan bahwa hukum adat mempunyai ketentuan yang 10 . menyebutkan hak ulayat sebagai berikut: Yang dinamakan hak ulayat (beschikkingsrecht) adalah hak desa menurut adat dan kemauanya untuk menguasai tanah dalam lingkungan daerah buat kepentingan orang lain (orang asing) dengan membayar kerugian kepada desa. C. Hak ulayat oleh Van Vollenhoven disebut dengan beschilkingsrecht adalah suatu hak atas tanah yang hanya dikenal di Indonesia yaitu suatu hak yang tidak dapat dipecah-pecah dan mempunyai dasar keagamaan (religie) (Van Vollenhoven dalam Dirman 1952:36). Oleh sebab itu di dalam membahas hukum adat. yang tidak boleh ada campur-campur tangan masyarakat luar di dalamnya. tanah di mana mereka akan dikuburkan.C. ada hubungan yang erat antara penduduk desa dengan tanahnya. kecuali dengan izin. Di dalam hukum adat dikenal hak-hak yang bersifat publik dan yang bersifat privat. hal-hal apa yang ada. serta hubungan-hubungan hukum antara masyarakat (anggota masyarakatnya) dengan tanah. tanah yang menghasilkan makanan. Menurut Ter Haar bahwa hak ulayat itu menurut pandangan bangsa Indonesia. Dalam hal desa itu sedikit banyak turut campur dalam pembukaan tanh itu dan turut bertanggungjawab terhadap perkara-perkara yang terjadi di situ yang belum dapat diselesaikan (Dirman.

Pengertian milik tidak lebih dari hak untuk memungut hasil sesuai dengan penggunaannya. 1978:119). Hak yang demikian inilah yang kemudian diakui sebagai hak milik perseorangan. Sebagai contoh.menekankan sifat yang komunal bukan yang bersifat individu. menyebutkan: 11 . Jika turut campurnya desa dalam hal tanah makin kurang maka hak perseorangan atas tanahnya menjadi kuat. Setiap anggota persekutuan mempunyai hak wenang pilih untuk mengerjakan tanah hak ulayatnya. 1962:53) lihat Ruchiyat). Apabila suatu waktu tanah itu ditinggalkan penggarapnya tersebut mengakibatkan hubungannya dengan tanah tersebut semakin renggang dan hubungan tanah dengan hak ulayatnya semakin erat kembali (Dalimunthe. Hak milik adat (Indonesiech bezitsrecht) dipandang sebagai hak benda tanah. maka hubungan tanah itu dengan warganya tersebut menjadi erat.22). sebaliknya hubungan tanah dengan hak ulayatnya menjadi renggang. Hak milik tidak boleh dialihkan kecuali diantara persekutuan hukum itu (MB Hooker. 1984:35). harta pusaka Minangkabau. Mempunyai tanah lebih dari satu bidang dan menjual tanahnya kepada orang lain di luar desa diizinkan (Eddy Ruchiyat. 1998:21. hak mana memberi kekeuasaan kepada yang memegangnya untuk memperoleh hasil sepenuhnya dari tanah itu dan mempergunakan tanah itu seolah-olah sebagai eigenaar. dengan memperhatikan peraturan-peraturan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan dari Pemerintah (Roestandi. tapi tidak sama dengan hak bezit dalam BW). Hak milik dapat dipandang sebagai hak benda tanah. Prof C Van Vollenhoven dalam bukunya “De Indonesier en Zijngrond” (orang Indonesia dengan tanahnya). maka ikatan hukum antara orang-orang yang mengerjakan tanah itu semakin kuat. b) Hak Milik Perseorangan atas Tanah Dengan makin renggangnya hubungan antara tanah dengan hak ulayatnya. Jika tanah itu telah dikerjakan secara terus menerus.

sebagai berikut: Bahwa hak penduduk di tanah partikulir. ada yang berlaku di Jawa dan Madura dan ada di luar Jawa dan Madura yaitu di Sulawesi Selatan. yang pengertiannya tidak sama dengan hak bezit didalam BW (Pasal 529). dan mewariskannya kepada ahliwarisnya. c) Hak-Hak Lain yang Diatur Tersendiri 1) Tanah-tanah partikulir Tanah partikulir ini adalah tanah yang luas yang pada umumnya masih kosong diberikan kepada orang-orang partikulir dengan hak eigendom penuh. Tanah partikulir ini diatur dengan suatu Reglemen. Hak milik itu dahulu disebut dengan istilah Indonesisch Besitrecht. 1952:55). Orang yang mempunyai hak milik dapat bertindak menurut kehendaknya sendiri.Hak milik itu adalah suatu macam hak eigendom Timur (Ooster eigendomsrecht) yang walaupun tidak berdasar BW. Hak-hak pemilik tanah partikulir disebutkan dalam Pasal 624 BW. 2004:37). meskipun kepadanya telah diberikan hak eigendom (Dirman. 12 . Bezit dalam BW hanya mewujudkan hubungan yang nyata (feitelijk verhouding) dan tidak mengangkut hubungan hukum (rechtsverhounding) (Eddy Ruchiyat. Bila kepentingan umum menghendaki pemerintah masih berhak mengatur segala sesuatunya. Ia berhak menjual tanahnya. toh mengandung banyak inti (esensialia) yang sama dengan eigendom menurut hukum Perdata Barat (BW). menggadaikannya. haknya tetap dihormati. asal saja tidak melanggar hukum adat setempat dan tidak melampaui batas-batas yang diadakan oleh pemerintah. meskipun sudah diserahkan oleh Pemerintah kepada perorangan tidak berubah sebagai pemegang hak milik adat.

jika tidak mampu melaksanakan harus mengganti dengan uang. jika tidak dapat dilaksanakan dapat dihukum pidana. Pemilik tanah berhak mempekerjakan penduduk bangsa Indonesia dan mereka yang disamakan. jika pada waktu membuka tanah kosong tersebut dilakukan dengan biaya sendiri. Di daerah Jawa dan Madura ditetapkan bahwa hak penduduk terhadap tanah kosong diberikan hak erfpacht dengan kewajiban membayar pajak kepada pemilik tanah partikulir. Kerja paksa ini dilakukan 1 hari dalam seminggu. untuk satu tahun menjadi 52 hari. 13 .Ketentuan ini hanya berlaku pada tanah partikulir yang ada di Sulawesi Selatan. dengan tidak membayar upah dan hanya diberi makan secukupnya.

Untuk mencapai ketertiban dalam masyarakat dan mencegah terjadinya status tanah yang tidak menentu. karena hal tersebut merupakan pekerjaan besar dan memerlukan pemikiran yang sangat mendalam. maka perombakan hukum agraria di Indonesia dilakukan secara sporadis. Oleh karena perombakan hukum agraria secara total tidak mungkin dapat dilakukan dalam waktu yang singkat. Penyelesaian tanah-tanah yang dahulu diambil oleh Pemerintah Penjajahan Jepang Sebagaimana diketahui bahwa selama penduduk Jepang banyak tanahtanah penduduk ataupun tanah-tanah hak Barat banyak yang diambil oleh pemerintah Jepang baik dengan ganti rugi maupun tanpa ganti rugi. Hukum agraria yang berlaku sebelumnya yang boleh dikatakan hanya mementingkan bagi penjajah harus dihapuskan. Demikian juga ketentuan-ketentuan yang dalam keadaan darurat harus diterapkan perlu direvisi kembali. maka perlu segera ditertibkan kembali status tanah-tanah dimaksud. Tanah Di Bawah Kekuasaan Langsung Oleh Negara a. 1. Peraturan Pertanahan Pada Masa Peralihan A. Perombakan Hukum Agraria Secara Sporadis Setelah Indonesia merdeka ketentuan-ketentuan agraria produk Hindia Belanda secara berangur-angsur dihapuskan karena dirasakan tidak sesuai lagi dengan alam kemerdekaan. 14 . Perombakan secara sporadis yang berarti secara berangsur-angsur satu demi satu peraturan yang bertentangan dengan alam nasional Indonesia dihapuskan dan diganti dengan peraturan agraria yang baru yang berlandaskan kepada Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia.II.

Agrarische Besluit. Penguasaan tanah negara Di dalam ketentuan domeinvsrklaring yang diatur pada Pasal 1. dinyatakan bahwa semua tanah yang bebas sama sekali dari hak-hak seseorang (baik berdasar hak-hak adat asli Indonesia maupun Jika sudah terjadi balik nama maka harus menjadi 15 . karena diambil tidak kepunyaan pemilik semula. tidak menjadi tanah negara. umpamanya sebelumnya ada rumah tanaman dan sebagainya maka pengembalian ganti rugi tidak diharuskan sepenuhnya. 2) Jika pengembalian tersebut tidak diinginkan pemilik..H 20/5/7. c) berdasar ketentuan onteigerning dan tanah tersebut masih tetap tertulis atas nama pemilik semula. b) Tanah-tanah yang diambil tanpa ganti rugi tetap Terhadap hak-hak Barat. tanggal 9 Mei 1950 dan No.Dengan Surat Edaran Departemen Dalam Negeri No. Agr 40/25/13. d) tanah negara. maka apabila tidak diperlukan untuk kepentingan pemerintah dapat diberikan pada penduduk yang memerlukan. tanggal 13 Mei 1953. 3) a) Penetapan kedudukan tanah Yang berasal dari tanah penduduk asli yang diambil oleh Pemerintah Penjajahan Jepang dengan ganti rugi dipandang sebagai telah diberikan dari hak-hak Indonesia menjadi tanah negara. b. ditetapkan: 1) Tanah-tanah yang diambil secara paksa dikembalikan kepada pemilik atau ahli warisnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. e) Jika keadaan tanah tersebut sudah berbeda dengan keadaan semula. Jika ada uang ganti rugi yang diterima dikembalikan pada negara sesuai dengan nilai perbandingan.

bahwa: 1) Tanah yang dibebaskan dari hak milik Indonesia oleh Tanah-tanah vrij landsdomein yang tidak nyata-nyata sesuatu departemen dianggap di bawah kekuasaan departemen. Di dalam ketentuan Staatsblad 1911 No. 16 . c) Menyerahkan penguasaan itu kepada suatu kementrian atau daerah Swatantra. maka penguasaan atas tanah negara tersebut berada pada Menteri Dalam Negeri (BPN). telah diserahkan kepada suatu Kementerian. 8 tahun 1953. tentang Penguasaan Tanah Negara diatur kembali dengan ketentuan sebagai berikut: a) Kecuali jika penguasaan atas tanah negara dengan undang-undang atau peraturan lain. 2) diserahkan kepada suatu departemen. maka Menteri yang bersangkutan berhak.hak-hak berdasar hukum Barat) dianggap menjadi tanah eigendom negara bebas (vrij landsdomein) yaitu tanah yang dimiliki atau dikuasai penuh oleh negara. pada berlakunya Peraturan Pemerintah ini. Tanah-tanah negara ini kemudian dengan PP No. disebutkan bahwa benda-benda tetap milik negara (termasuk tanah negara) dianggap berada di bawah penguasaan Departemen yang menurut anggaran belanja dibiayai oleh departemen yang bersangkutan. b) Jika penguasaan tanah tersebut berada di tangan Menteri Dalam Negeri. Jawatan atau Daerah Swatantra. Tentang penguasaan tanah-tanah vrij landsdomein ini Pemerintah Belanda berpegang kepada pendirian. 110 yang kemudian diubah dengan Stb 1940:430. dianggap di bawah penguasaan departemen BB. meskipun tidak ada terlihat perbuatan penguasaan secara nyata (beheersdaad). Dengan demikian pada dasarnya setiap bidang tanah negara dianggap masuk dalam lingkungan penguasaan suatu departemen. tanah-tanah vrij landsdomein ini secara khusus belum ada pengaturannya.

Hak ini disebut dengan hak pertuanan (landhecherlijkc rechten). H. Apabila oleh termasuk tanah-tanah yang sebelumnya telah diserahkan kepada kementrian-kementrian kementrian-kementrian tersebut tanah itu tidak dipergunakan lagi wajib dikembalikan penguasaannya kepada Menteri Dalam Negeri... Tuan-tuan tanah yang menguasai tanah partikulir ini mempunyai kedudukan yang kuat menyebabkan sumber kesengsaraan bagi penduduk. Mohammad Said dalam bukunya menggambarkan praktek tersebut (negara dalam negara) sebagai berikut: Praktek “negara dalam negara” itu sudah berjalan sejak Nieahuys dan Tuan-tuan kebun. Atas permintaan yang bersangkutan Menteri Dalam Negeri atau membebaskan penguasaan atas tanah tersebut sebahagian seluruhnya atau merubah penggunaannya. menganggap “fasilitas” sebagian itu sudah cukup . 17 . peruntukkannya.d) Mengawasi penggunaannya atau sesuai daerah dengan Swatantra. 2.. Demikian antara lain ketentuan perubahan terhadap penguasaan atas tanah negara yang berasal dari vrij landsdomein. seperti hak menuntut kerja paksa. Penghapusan Tanah Partikulir Sebagaimana diketahui bahwa tanah partikulir adalah tanah eigendom yang mempunyai sifat dan corak yang khusus yang membedakan tanah partikulir ini dengan hak eigendom pada umumnya adalah adanya hak-hak pada pemiliknya yang bersifat hak-hak kenegaraan. mengadakan pungutan-pungutan baik berupa uang atau hasil tanah dari penduduk yang mempunyai hak usaha. jika tanah itu tidak dipergunakan lagi.. e) Menteri Dalam Negeri dapat melimpahkan wewenangnya kepada Gubernur.

Sejak berlakunya undang-undang ini. Dengan Undang-Undang No. tidak dimanfaatkan maka menjadi kebiasaanlah sudah bagi tuan-tuan kebun untuk main tendang pukul. Sebab sudah ditentang di pukul. termasuk tanah-tanah eigendom yang luasnya lebih dari 10 bouw. maka hakhak pemilik beserta hak-hak pertuanannya atas semua tanah-tanah partikulir hapus dan tanahnya menjadi jatuh pada negara. tanah partikulir ini dihapuskan. (H. 1 Tahun 1958. Mengingat hal tersebut bahwa di alam kemerdekaan ini keadaan demikian tidak diperkenankan. lembaga ini harus dihapuskan karena hak pertuanan seakan-akan negara kecil dalam negara (Hustiati. Orang asing yang mempunyai hak usaha di atas tanah tersebut dengan waktu 1 (satu) tahun harus melepaskan haknya kepada warga negara Indonesia. Hak-hak lain yang melekat pada tanah partikulir tersebut tetap berlaku. Pemberian hak milik dimaksud diberikan dengan cuma-cuma. Dan karena hukuman bui itu sebagai akibat memboroskan waktu dan merugikan karena dengan demikian tenaga kuli menjadi mubazir. 18 .selesai karena bila ada kuli yang malas kerja tuan kebun bisa menghukum bui padanya. Kepada mereka yang mengusahakan tanah ini akan diberikan hak milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Hustiati menyebutkan bahwa: Penghapusan tanah partikulir merupakan hak azasi. Muhammad Said. yang sifatnya sebagai hak pertuanan (negara didalam negara). 1997:46). Lagi pula untuk kebulatan kedaulatan dan kewibawaan negara. Demikian buruknya keadaan pada tanah-tanah partikulir itu itu. mereka dipaksa lagi bekerja. 1990:39). karena berlangsungnya lembaga ini nyata-nyata bertentangan dengan dasar keadilan sosial yang dijunjung tinggi oleh masyarakat dan negara.

m. maka perlu ditetapkan undang-undang untuk itu. Dimungkinkan pelimpahan tugas dan wewenang tersebut kepada daerah-daerah. Kedua belah pihak melakukan perjanjian. 2. Pelaksanaan peralihan tugas dan wewenang agraria yang diatur dengan undang-undang ini yaitu Undang-Undang No.. Seseorang mempunyai hak atas tanah karena sesuatu sebab tidak dapat mengerjakan sendiri tanahnya. B. melakukan usaha pertanian yang hasilnya dibagi antara mereka. Tugas dan wewenang agraria yang menurut peraturan perundang-undangan sebelumnya masih dijalankan oleh pejabat-pejabat Pamong Praja dan Badan-badan penguasa lainnya dialihkan kepada Kementerian Agraria sesuai dengan undang-undang yang baru ini.Kepada pemilik tanah partikulir yang dibebaskan haknya diberi ganti rugi berupa uang dan hak atau bantuan lain. 7 tahun 1958 yang menetapkan bahwa semua tugas dan wewenang agraria dialihkan dan dipusatkan kepada Menteri Agraria. tidak diberi ganti rugi. jawatan-jawatan dan pejabat-pejabat Menteri Agraria untuk tugas-tugas dan wewenang tertentu. Untuk tanah-tanah yang tidak diusahakan oleh pemiliknya tanpa alasan yang sah. Menetapkan Undang-Undang Baru 1. 55 Tahun 1955. Peralihan Tugas dan Wewenang Agraria Dengan dibentuknya Kementrian Agraria Kepres No. pihak lain mempunyai kemampuan untuk mengerjakan tanah tapi tidak punya tanah. Perjanjian Bagi Hasil Perjanjian bagi hasil yang pada umumnya berlaku pada masyarakat hukum adat pada dasarnya dapat menimbulkan ketidakadilan antara pemilik tanah dan penggarap. seperti daerah-daerah otoNo.. maka untuk kelancaran pelaksanaan tugas kementerian tersebut. umpamanya menunjuk badanbadan penguasa. namun ingin tetap memperoleh hasil. 19 . Perjanjian ini biasanya dilakukan secara lisan.

20 . 1991:3). sebaliknya jika tanah yang akan dikerjakan jumlahnya banyak. jika ia menghendaki. sebagai suatu sumber kehidupan bagi pemilik tanahnya ataupun pada persoalan waktu orang itu tidak mampu menjajahkan sendiri karena sedang berpergian katakanlah sedang naik haji. sedangkan tanah harus tetap produktif. Jika persediaan tanah sedikit penggarap banyak. Usaha untuk melindungi golongan ekoNo. 2) Menegaskan hak dan kewajiban pemilik dan penggarap. ataupun karena sebab-sebab lain (Parlindungan. Pemilik tanah dapat setiap waktu (sesudah panen pertama) mencabut perjanjian. maka pemilik tanah akan meminta hasil yang lebih banyak dari penggarap.Parlindungan dalam bukunya Undang-undang Bagi Hasil di Indonesia. atau banyaknya penggarap yang membutuhkannya. 2 Tahun 1960. baik karena memang tanh itu diamalkan pemiliknya untuk bagi hasil dengan orang lain.mi lemah dari orang-orang yang punya tanah maka ditetapkanlah Undang-Undang No. sedangkan penggarap sedikit maka penggarap akan mendapat lebih banyak. agar terjamin pula kedudukan yang layak bagi penggarap. Karena perjanjian ini dilakukan secara lisan dan tidak dilakukan dihadapat pejabat. tergantung kepada jumlah tanah yang tersedia. maka akan menimbulkan ketidakpastian bagi penggarap untuk kelangsungan usahanya dan menimbulkan ketidakadilan. menyebutkan: Bagi hasil pasti dan tidak mungkin tidak terjadi. yang bertujuan: 1) Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil. tentang Perjanjian Bagi Hasil. Mengenai besarnya imbangan masing-masing tidak ada keseragaman. Demikian juga mengenai jangka waktu perjanjian. ataupun dalam keadaan uzur. 3) Agar diperoleh kegairahan kerja bagi para penggarap yang berpengaruh pula kepada usaha menambah dan memelihara kesuburan tanah.

mis setempat.Dengan berlakunya undang-undang ini maka setiap perjanjian bagi hasil harus dilakukan secara tertulis dihadapan Kepala Desa dan disahkan oleh Camat. Peraturan Agraria yang berlaku pada zaman penjajahan yang merugikan 21 . menanam dan biaya panen (selanjutnya lihat buku Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya oleh Chadidjah Dalimunthe) III. pupuk. dan untuk tanah kering minimum 5 tahun. Bupati dapat menetapkan perimbangan tersebut berdasarkan keadaan dan faktor-faktor ekoNo. sedangkan yang ditanam di tanah kering 1:2. Dengan jangka waktu ini diharapkan penggarap mempunyai cukup waktu untuk mengupayakan perolehan hasil yang lebih baik dengan cara pemupukan. Lahirnya Undang-Undang Pokok Agraria Demi makin maraknya masalah-masalah pertanahan dan yang paling utama semakin terdesaknya kepentingan-kepentingan masyarakat tani maka oleh Pemerintah masalah ini harus segera dicari penyelesaiannya. Negara Indonesia sebagai negara agraris. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia. membajak. setelah disisikan zakat. Namun demikian. biaya bibit. Pemupukan untuk tanah kering akan lebih lama dari tanah basah. Untuk penimbangan hasil undang-undang ini menyerahkan kepada keadaan daerahnya karena sulit menentukan secara baku untuk seluruh Indonesia. undangundang ini kemudian memberikan pedoman perimbangan sebagai berikut: Untuk tanaman padi di sawah antara pemilik dan penggarap adalan 1:1. Jangka waktu perjanjian bagi hasil ditetapkan paling minimum untuk tanah sawah minimum 3 tahun. bumi. Penetapan jangka waktu ini.

1992:5). Abdurrahman. Undang-Undang Pokok Agraria yang selanjutnya disingkat dengan UUPA yang diundangkan pada tanggal 24 September 1960. Menciptakan hukum sesuai dengan cita-cita bangsa merdeka bukanlah pekerjaan yang mudah. disebutkan secara jelas tentang motivasi penyusunan undang-undang ini sebagai berikut: 22 . menyebutkan antara lain: Bahwa dengan berlakunya UUPA tersebut. baru dapat dirombak secara total pada tanggal 24 September 1960. maka diperlukan pula kesatuan hukum untuk seluruh Indonesia bukan lagi yang bersifat dualisme. dengan nama Undang-Undang No. dihapuskan adanya pluralisme hukum sebagai akibat peninggalan masa penjajahan dan ditetapkannya suatu kebijaksanaan baru mengenai Politik Hukum Agraria Nasional. tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah merupakan penjabaran dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. Setelah 15 tahun Indonesia merdeka apa yang menjadi borok dalam daging bangsa Indonesia tentang hukum pertanahan yang dibuat oleh Pemerintah Jajahan.bangsa Indonesia harus segera dirombak secara total. yang nyata-nyata sangat merugikan bagi rakyat Indonesia. Sebagai negara kesatuan. Perombakan Hukum Agraria Kolonial Dengan lahirnya Hukum Agraria Nasional dengan nama populer UUPA maka secara total hukum agraria kolonial dihapuskan. A. Indonesia yang telah mempunyai sistem hukum yang berlandaskan kepada Undang-Undang Dasar 1945 dan khusus untuk pengaturan bumi. yang membedakan kepentingan penjajah dengan di jajah. air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya tercantum pada Pasal 33 ayat (3) UU Dasar 1945. 5 Tahun 1960. yang bertujuan untuk memanfaatkan semaksimal mungkin kekayaannya Indonesia (Abdurrahman. Di dalam Konsideraans Menimbang.

Domeinverklaring untuk Residentie Zuider en Oosterafdeling van Borneo.miannya masih bercorak agraria bumi. Di dalam penjelasan undang-undang ini dengan tegas dikatakan. 23 . 3) Bahwa hukum agraria yang berlaku itu bersifat dualisme. 2) Bahwa hukum agraria yang berlaku sekarang ini masih berdasarkan tujuan dan sendi-sendi pemerintah jajahan dan sebahagian lagi dipengaruhi olehnya sehingga bertentangan dengan kepentingan rakyat. tersebut dalam Pasal 1 Agrarische Besluit (S. 1870-55) sebagai yang termuat pada Pasal 51 “Wet ap de Staatsinrichting van Nederlands Indie” (S. kecuali ketentuanketentuan mengenai hypotheeik yang masih berlaku mulai berlakunya undang-undang ini. air dan ruang angkasa sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.1872-117) dan peraturan pelaksanaannya. 1888-58 3) Koninklijk Besluit tanggal 16 April 1872. No. 1875-119a c. yaitu: 1) Agrarische Wet (s. 4) Buku kedua KUH Perdata Indonesia. sepanjang yang mengenai bumi. tersebut dalam S. 1925-447) dan ketentuan dalam ayat-ayat lainnya dari pasal ini. dalam Pasal 1 S. Oleh sebab itu dengan berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria peraturan-peraturan agraria yang berlaku sebelumnya dihapuskan. mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat adil dan makmur.1) Bahwa Negara Republik Indonesua yang susunan kehidupan rakyatnya termasuk perekoNo. Algemene Domeinverklaring. Domeinverklaring. 4) Hukum agraria tersebut tidak menjamin kepastian hukum. 29 (S. 2) a. 1870-118) b. khususnya pelaksanaan dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. bahwa hukum agraria nasional ini harus mewujudkan penjelmaan dari azas kerohanian negara dan cita-cita bangsa.

namun sama kedudukannya dengan undang-undang secara formil sesuai dengan sifatnya peraturan ini hanya memuat azas-azas yang pokok-pokok saja yang selanjutnya akan diatur dengan Undang-Undang Peraturan Pemerintah dan peraturan perundangan lainnya. To change the basic agrarian law system from a colonial to a national system so as to make it more genuine to Indonesian national interests and particulary to thoose of Indonesian farmers. UUPA sebagai hukum agraria nasional yang merupakan perombakan hukum agraria kolonial.us adat or customary law. 2. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam Indonesia. Its principles. Dengan hapusnya hukum agraria kolonial maka merupakan sejarah baru dan suasa baru bagi rakyat Indonesia untuk menikmati sepenuhnya bumi. 3.mic implications. Althought it will undoubtedly have ecoNo.mic development. Selo Soemarjan dalam tulisannya “Landrefrom di Indonesia”. 24 . (Selo Soemarjan dalam Sein Lin. the Act is No. 1998:72). To abolish the dual system (Dutcht and Indonesia) of agrarian right and to arrive at a unified and less complicated system. primarily founded upon the current indigeNo. 1870:337). Itulah sebabnya UUPA disebut sebagai induk landrefrom di Indonesia (Parlindungan. as stated in the official explanations of the Act are the following: 1. menyebutkan sebagai berikut: The Basic Agrarian Act (UUPA) constitutes a redical organization of the agrarian system inherited from the colonial region.Undang-undang ini merupakan peraturan adsar saja. terutama bagi rakyat tani yang selama ini seolah-olah menumpang di atas tanah sendiri.t primarly aimed as facilitation ecoNo. bertujuan untuk memperbaiki kembali hubungan manusia Indonesia dengan tanah. To privide a lawful security for the people with regard to agrarian right.

hendaknya akan mengakhiri pertikaian dan sengketa-sengketa tanah antara rakyat dan kaum pengusaha asing dengan aparat-aparatnya yang mengadudombakan aparataparat pemerintah dan rakyatnya sendiri. terutama untuk menuju ke hukum adat yang asli. 25 . two types of land system was introduced with the Basic Agrarian Law (BAL) of 1960. dalam pandangan umumnya menyebutkan sebagai berikut: Rancangan undang-undang ini selain akan menumbangkan puncak kemegahan modal asing yang telah berabad-abad memeras kekayaan dan tenaga bangsa Indonesia. Menteri Agraria Mr Sadjarwo pada pembahasan RUU Hukum Agraria di DPR GR. yang akibatnya mencetuskan pentraktoran-pentraktoran yang sangat menyedihkan (Parlindungan. 1998:21). Historically. One is the widely different systems of land rights that exist though out the country thus in the present have No. Menghilangkan dualisme hukum agraria untuk mencapai kesatuan hukum. dan untuk memberikan jaminan hukum kepada masyarakat yang berkenaan dengan hal-hal agraria. menghilang ketidaksederhanaan hukum.t be fully rationalized. Selanjutnya Colin Mac Andrews dalam bukunya Land Policy in Modern Indonesia. one type was existed in many part of Indonesia. 1986:13). Where land is owned and handed down without formal registration of title.Bahwa UUPA merupakan perombakan warisan regin kolonial kepada sistim nasional sesuai dengan yang dicita-citakan bangsa Indonesia terutama para petani. A second is the more Westernized system of written land title and land registration although limited mainly to urban areas. (Colin Mac Andrews. bahwa Social and Political Importance of Land adalah: One is immediately struck by a number of aspects of the social and political importance of land in Indonesia.

terutama hukum di bidang pertanahan. Selanjutnya Budi HarsoNo. 1984:33) B. yang dapat memberikan kesejahteraan kepada manusia itu sendiri.Bahwa yang paling penting segera dirombak untuk kepentingan sosial politik pertanahan adalah perbedaan sistim yang sangat mencolok dari hukum pertanahan yang berlaku yang tidak rasional. Prodjodikoro menilai UndangUndang Pokok Agraria ini dapat dikaji sebagai suatu langkah perbaikan perundang-undangan dibidang hukum perdata (Abdurrahman. adalah yang dikaruniakan Tuhan Yang Maha Esa. sedangkan hak-hak barat meskipun terbatas keberadaannya terutama berada di perkotaan. SH menilai UUPA ini sebagai salah satu hasil usaha menjebol tata hukum kolonial. menyebutkan dengan lahirnya UUPA. Prodjodikoro. didaftarkan dan mempunyai titel. Budi HarsoNo. sebagai berikut: Prof. mengenai UUPA. Berlakunya dua sistim pertanahan di Indonesia sebelum berlakunya UUPA. mengutip pendapat Soeripto dan WirjoNo. maupun isinya yang dinyatakan dalam bagian “Berpendapat” UUPA harus sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia serta memenuhi pula keperluannya menurut permintaan zaman. maka terjadilah perubahan fundamental pada Hukum Agraria di Indonesia.. WirjoNo. (Budi HarsoNo. Soeripto. Oleh sebab itu manusia harus dapat mempergunakan dan memelihara tanah tersebut 26 . 1999:1) Abdurrahman. mengatakan: Perubahan ini bersifat mendasar atau fundamental. mengenai konsepsi yang mendasarinya. karena baik mengenai struktur perangkat hukumnya. Hukum Adat yang masih berlaku disebahagian besar wilayah Indonesia yang mengakui hak-hak atas tanah tanpa pendaftaran dan tanpa titel. Prinsip-Prinsip Pokok Hukum Agraria Tanah sebagai sumber utama di dalam memenuhi kebutuhan hidup manusia.

Meletakkan c. 2. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran. dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan.dengan sebaik-baiknya. Dengan terlaksananya apa yang menjadi tujuan yang tercantum dalam Penjelasan UUPA ini diharapkan cita-cita Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 dapat tercapai. Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur. Tujuan Undang-Undang Pokok Agraria Sebagaimana disebutkan di dalam Penjelasan Undang-Undang Pokok Hukum Agraria. bahwa yang menjadi tujuan diundangkannya undangundang adalah: a. sebaliknya bahkan dapat membawa malapetaka jika disalahgunakan. dan keadilan bagi negara dan rakyat. Tanah yang memberi kesejahteraan bagi manusia. kebahagiaan. Bahwa hubungan dengan tanah itu mempunyai sifat privat dan kolektif. Pancasila yang diambil sebagai pedoman dalam menyusun hukum agraria itu secara singkat memuat: 1. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Hubungan manusia Indonesia dengan tanah di wilayah Indonesia bersifat kodrat. 1. bahwa sila-sila dari Pancasila tergambar pada pasal-pasal dari UUPA tersebut. Imam Soetignjo menyebutkan. 27 . menyebutkan. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya. bahwa: Bumi. b.

Prinsip-prinsip UUPA Jika diuraikan lebih terperinci prinsip-prinsip yang diatur dalam pasalpasal UUPA mulai dari Pasal 1 sampai dengan Pasal 19. Bahwa hanya orang Indonesialah yang mempunyai hubungan yang terkuat dengan tanah di Indonesia dengan tetap memberikan kesempatan kepada orang asing untuk mempunyai hubungan dengan tanah-tanah di Indonesia. 5. Bahwa tiap orang Indonesia mempunyai hak dan kesempatan yang sama untuk Soetignjo. air dan ruang angkasa. bahwa: Hukum Agraria disamping mewujudkan tata tertib dan keadilan dalam semua urusan agraria. Prinsip kesatuan hukum untuk seluruh Indonesia Pasal 1 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). yang oleh Parlindungan disebut dengan pasal-pasal yang mengatur landrefrom adalah sebagai berikut: a. 1983:4) Selanjutnya R Soeprapto menyebutkan. air. adil dan merata bagi seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa. (Soeprapto. termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai 28 . (2) Seluruh bumi. asal hubungan itu tidak merugikan bangsa Indonesia. Bahwa setiap orang Indonesia mempunyai hak dan kesempatan yang sama untuk mempunyai hubungan dengan tanah. 4. ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai sumber kesejahteraan lahir dan bathin. berbunyi: (1) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. juga mampu mewujudkan bumi. (Imam 2. 1986:7) menikmati hasil bumi Indonesia.3.

ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. (6) disebutkan bahwa pengertian agraria di dalam UUPA ini adalah hukum agraria dalam arti luas yaitu yang terdiri dari bumi. ialah ruang di atas bumi dan air tersebut pada ayat (4) dan (5). air. air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi. yang berarti bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada dan selama BAR Indonesia masih ada pula tidak ada sesuatu kekuasaan pun yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut. (3) Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi. yang selanjutnya pada Pasal 4 UUPA selanjutnya akan membahas lebih dalam hukum agraria dalam arti sempit yaitu permukaan bumi yang 29 .karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi. yang oleh karena itu harus dipertahankan dan dipelihara sebaik-baiknya. Hubungan bangsa Indonesia dengan bumi. (5) Dalam pengertian air. Atas karunia Tuhan Yang Maha Esa telah menjadi milik bangsa Indonesia. maupun laut wilayah Indonesia. selain permukaan bumi. (4) Dalam pengertian bumi. serta kekayaan alam yang berada di wilayah Republik Indonesia ini adalah merupakan kekayaan rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. Selama bangsa Indonesia masih ada maka BAR tetap menjadi milik bangsa Indonesia. air dan ruang angkasa. angka II) Selanjutnya pada Pasal 1 ayat (4). (6) Yang dimaksud dengan ruang angkasa. termasuk baik perairan pedalaman. Bahwa bumi. (Penjelasan Umum UUPA. (5). termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. air dan ruang angkasa (BAR) merupakan semacam hubungan hak ulayat yang mengenai seluruh wilayah Indonesia. air dan ruang angkasa bangsa Indonesia yang merupakan kekayaan nasional. Hubungan tersebut bersifat abadi.

bumi. dan ruang 2. (5). Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi. Wewenang yang bersumber dari hak menguasai dari negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan. memberi wewenang untuk: penggunaan. b. b.disebut dengan tanah. c. air dan ruang angkasa. 3. adil dan makmur. kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka. (6) pasal ini dijelaskan tentang pengertian bumi. (2) a. air. angkasa. Hak menguasai dari negara termaksud dalam ayat 1 pasal ini Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan. Prinsip hak menguasai dari negara (penghapusan azas domein) Pasal 2: (1) Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang- Undang Dasar dan hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1. persediaan dan pemeliharaan bumi. sekedar diperlukan dan tidak bertentangan 30 . dalam ayat (4). pada tingkatan yang teritnggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. air dan ruang angkasa tersebut. air dan ruang angkasa. air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu. berdaulat. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi. Hak menguasai dari negara tersebut di atas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakatmasyarakat hukum adat.

dengan kepentingan nasional. pemeliharaan BAR. tidak sesuai lagi dengan keinginan yang termaktub di dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar. persediaan. oleh Notonagoro disebutkan bahwa. bahwa mereka ingin mempunyai kedudukan yang istimewa dalam segala-galanya (Notonagoro. apakah untuk pertanian. 1984.187494f. Diharpakan azas domein ini. Bagaimana hubungan seseorang dengan hak miliknya. Di dalam azas domeinverklaring dinyatakan bahwa. hubungan hukum antara orang-orang dengan BAR. menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah. perindustrian. mengatur penggunaan. baik 31 . : 135) Pengertian hak menguasai dari negara yang disebut dalam Pasal 2 UUPA tersebut bukan berarti hak milik (dimiliki). serta hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum mengenai BAR. apabila di atas sebidang tanah tidak dapat ditunjukkan adanya hak milik seseorang.1870-119a. Negara tidak dapat bertindak sebagai pemilik tanah. alasan dan tujuan mempunyai dasar yang tegas. menyelenggarakan dan menentukan Bagaimana peruntukan. Bagaimana melakukan perbuatan hukum (umpamanya melakukan perjanjian peralihan hak) atas tanahnya. maka tanah tersebut adalah hak milik negara. Azas domein yang dianut oleh perundang-undangan agraria pada zaman penjajahan yang disebut pada Pasal 1 Agrarisch Besluit (S. Sebagai contoh untuk apa sebidang tanah dipergunakan. Kekuasaan negara terhadap semua BAR di seluruh wilayah Indonesia. S. untuk mengatur. yaitu: Pada waktu timbulnya alasan dan tujuan itu orang Belanda mempunyai kekuasaan yang mutlak dengan segala akibatnya. yang dengan singkat dapat dirumuskan.1888-58).1877-55 dan S. tapi adalah memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi kekuasaan pada tingkat yang tertinggi. S. perumahan dan bagaimana cara-cara menggunakannya umpamanya perlu memperhatikan lingkungan. sebagaimana disebut dalam domeinverklaring.

c. berhak memberikan: a. tersebut wewenang Ka Kanwil BPN tersebutt diturunkan kepada Kakan Pertanahan sementara hak. Di dalam PMDN (Peraturan Menteri Dalam Negeri) No. 3 Tahun 1999. guna usaha tetap pada Ka Kanwil BPN. Sehubungan denga pemberian hak yang menjadi wewenang negara (Pemerintah Pusat). 2. Hak guna usaha yang luasnya 5 s/d 25 hektar. atau kepada hukum sesuatu hak atas tanah (lihat Pasal 4). Kepala Badan Pertanahan Nasional berwenang memberikan hak milik. 6 Tahun 1972. bahwa: 1. 6 Tahun 1972 disebutkan antara lain. Namun kemudian dengan Peraturan Ka BPN No. 6 Tahun 1972. hanya luasnya ditingkatkan 32 . b. Hak guna bangunan yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2. beberapa orang bersama-sama. 3 Tahun 1999. yang menghapuskan PMDN No. yang kemudian telah dihapuskan dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No.yang sudah dihaki maupun yang belum ada hak. Dengan demikian negara dapat memberikan tanah yang belum dihaki kepada seseorang. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasaional (Ka Kanwil BPN).. Kekuasaan negara terhadap tanah (agraria dalam arti sempit) yang belum dihaki lebih penuh. Hak pakai untuk pertanian luasnya juga tidak lebih dari 2 hektar dan hak pakai untuk bangunan tidak lebih dari 2000 m2. wewenang tersebut dapat dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah. Pelimpahan wewenang tersebut selanjutnya diatur dengan PMDN No. Namun untuk yang sudah ada hak seseorang di dalamnya kekuasaan negara dibatasi oleh hak tersebut. Hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 hektar dan untuk tanah bangunan 2000 m2. maka sesuai dengan apa yang disebut pada ayat (4) pasal ini. hak guna usaha. hak guna bangunan dan hak pakai di atas wewenang Ka Kanwil BPN.

menjadi sampai dengan 200 hektar. Hak ulayat dapat dikatakan merupakan hak menguasai dari negara dalam arti sempit. Oleh sebab itulah di dalam Konsiderans angka III point (1) hukum agraria itu harus didasarkan pada ketentuanketentuan hukum adat sebagai hukum yang asli.000 m . Hak milik untuk bangunan di atas s/d c. air dan ruang angkasa.000 m2. s/d 150. pemberian hak pakai untuk bangunan di atas 2000 m 2 Pemberian wewenang kepada masyarakat hukum adat seperti hak ulayat yang jika keberadaannya menurut kenyataan masih ada akan membatasiwewenang hak menguasai dari negara tersebut. Dengan kata lain hukum agraria yang berlaku didasarkan kepada hukum adat (lihat Konsiderans 33 . yang memberi wewenang kepada Ka Kanwil BPN untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak Guna Usaha. bahwa bumi. 16 Tahun 1990. harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia. Pemberian hak pakai untuk pertanian di atas 2 hektar. 3 tahun 1999 adalah: a. seluas sampai dengan 100 hektar.. serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya di dalam wilayah Republik Indonesia. Wewenang Ka Kanwil BPN di dalam Peraturan Ka BPN No. seabgai karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia yang merupakan kekayaan nasional. b. 150. 2 Pemberian hak milik untuk pertanian di atas 2 hektar (s/d batas maksimum=penulis). Sebelum keluarnya ketentuan ini telah pernah dikeluarkan Peraturan Ka BPN No. Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 dan Pasal 2 UUPA.

Pasal 11: (1) Hubungan hukum antara orang termasuk badan hukum.rma hukum adatlah yang dipergunakan di dalam peraturan perundang-undangan agraria. 34 . yang berbunyi sebagai berikut: Pasal 9: (1) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi. Sebagaimana disebutkan di dalam Undang-Undang Dasar 1945. (2) Tiap-tiap warga negara Indonesia.UUPA). Pasal 21. Hak mana dapat dipunyai dengan sepenuhnya. bahwa setiap warga negara mempunyai kedudukan yang sama dalam hukum dan pemerintahan. baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya. serta wewenang-wewenang yang bersumber pada hubungan hukum itu akan diatur. atau hukum agraria yang berlaku itu adalah hukum adat (Pasal 5). No. air dan ruang angkasa. dengan bumi.rma-No. agar tercapai tujuan yang disebut dalam Pasal 2 ayat (3) dan dicegah penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas. Perbedaan hukum antara laki-laki dan wanita di dalah hukum adat sudah tidak dibenarkan lagi. Sebagai warga negara Indonesia baik laki-laki maupun wanita samasama mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah. air dan ruang angkasa. namun dengan tetap memperhatikan unsur-unsur yang tercantum dalam ketentuan perundang-undangan yang berlaku. dalam batasbatas ketentuan Pasal 1 dan 2. umpamanya Pasal 9 dan Pasal 11 UUPA.

(2) Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan. Pasal ini menekankan agar hubungan hukum antara orang-orang atau badan hukum yang menyangkut bumi. yang maksudnya adanya penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain. 2 Tahun 1964. 4 Tahun 1964. Prinsip pengakuan hak ulayat 35 . Selanjutnya ketentuan tentang perjanjian bagi hasil ini akan diuraikan dalam bab tersendiri. Sebagai contoh: Perjanjian bagi hasil antara pemilik dan penggarap yang di dalam hukum adat adakalanya terbentuk sewa menyewa yang dapat merugikan penggarap atau perimbangan hasil yang benar-benar tidak imbang. di dalam ketentuan-ketentuan tersebut ditegaskan. c. Dalam hal ini UUPA telah membuat ketentuan yang baru untuk perjanjian bagi hasil ini yang melindungi golongan ekoNo. dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. yang apabila dilanggar ada sanksi yang dikenakan untuk itu. tentang Pedoman Penyelenggaraan Perjanjian Bagi Hasil dan Instruksi Presiden No... air dan ruang angkasa..mis lemah. Ketentuan tersebut diatur dalam Undang-Undang No. 13 Tahun 1980.mi lemah (penggarap). tidak dibenarkan adanya exploitation de l’homme pu l’homme. Peraturan Menteri Agraria No. 2 Tahun 1960.. Apa yang di atur pada Pasal 2 ini bertujuan agar BAR benar-benar dapat memberikan kemakmuran yang besar bagi seluruh rakyat Indonesia. Pedoman Pelaksanaan Undang-Undang No. tentang Penetapan Perimbangan Khusus Dalam Pelaksanaan Perjanjian Bagi Hasil. karena biayanya pemilik tanahlah yang menentukan berapa bagian masing-masing antara pemilik dan penggarap. bahwa pemerintah menetapkan perimbangan hasil antara pemilik dan penggarap.

Di dalam adat individu adalah bagian yang tidak terpisahkan dari masyarakat. Koesmoe menyebutkan: Di dalam konsep adat tidak terdapat pandangan tentang individu yang pada azasnya merdeka. Dia ada dan berarti sebagai individu karena ada masyarakat. yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum sepanjang menurut kenyataannya masih ada harus sedemikian rupa. sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan negara yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan UndangUndang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi. Bagi hukum adat masyarakatlah yang primer. Masyarakat adalah sebagai organisme pada mana bagian-bagiannya adalah bagian-bagian yang hidup dalam kesatuan dengan yang lain-lainnya. menyebutkan tentang hak ulayat sebagai berikut: Ada hubungan erat antara penduduk desa dan tanahnya di mana mereka berdiam. Hak ulayat yang disebutkan dengan hak persekutuan adalah wilayah di mana sekelompok masyarakat hukum adat bertempat tinggal. mencari nafkah.Pasal 3: Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 1 dan 2. 36 . pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak adat. 1979:60) Ter Haar dalam bukunya “Beginsel en Stelsel van Het Adatrecht”. milik bersama masih memegang peranan yang sangat penting. Di dalam masyarakat hukum adat sifat bermasyarakat dan berkelompok adalah merupakan ciri pokok yang tidak dapat diingkari. tanah yang menghasilkan makanan pada mereka. 2005:18). Hak ulayat dikenal di dalam hukum adat.e. mempertahankan hidup. (KoesNo. tempat berlindung yang sifatnya magis-religius (Dalimunthe.

The term “milik” commonly translated as ownership. in reality referred to little more than a usufrucht. when use in relation to an individual. It was No.logies which express the interest of groups and No. except within a community. dalam bukunya “Hukum Agraria Indonesia” menyebutkan. Namun demikian menurut Jan Breman. 1952:37) Budi HarsoNo.tanah di mana mereka dikuburkan jika sudah meninggal dunia. 1986:10). Pengantar Sajogyo. bahwa: Hak ulayat merupakan seperangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak di dalam lingkungan wilayahnya merupakan pendukung utama penghidupan dan kehidupan masyarakat yang bersangkutan sepanjang masa. the Minangkabau “Harta Pusaka”. Ada hubungan erat antara hak persekutuan dengan hak perseorangan. So it is with land. Persekutuan mengatur sampai di mana hak-hak perseorangan dibatasi untuk kepentingan persekutuan. pengakuan akan adanya hak komunal itu pada zaman penjajahan hanyalah sebagaimana pertajaman dari sebuah ungkapan pelembut saja terhadap penyangkalan adanya milik perseorangan (Jan Breman. Di dalam hak ulayat masyarakat hukumnya berhak mengerjakan tanah itu.t open to an individual to transfer such land. thus giving rice so specific adat termiNo. Setiap anggota masyarakat dapat memperoleh bagian dari tanah itu dengan batasan-batasan. tanah yang diperlindungi oleh dayang-dayang desa. and ever hear we must distinguish between a transfer of the land it self and a transfer of the 37 . Meskipun setiap anggota masyarakat berhak memperoleh bagian dari tanah ulayat namun tanahtanah yang sudah dihaki oleh seseorang tetap merupakan wilayah dari masyarakat hukum adat tersebut. for example.t of individuals. (Dirman.

The former was uncommon because it was unnescessary and arose largery in relation to princely land. maka hubungan orang tersebut dengan tanah semakin renggang dan sebaliknya hubungan tanah dengan persekutuan itu erat kembali. maka tanah itu dianggap menjadi tanah terlantar. Dengan pengakuan adanya tanah-tanah komunal yang berada di bawah hak ulayat raja-raja (Sultan). (M B Hooker. 38 . Pengertian milik tidak lebih dari hak untuk memungut hasil sesuai dengan penggunaannya. tersebut tetap termasuk lingkungan hak ulayat tersebut (tidak terlepas dari hak ulayat). Jika sebidang tanah di wilayah persekutuan tersebut telah dikerjakan oleh seorang warganya secara terus menerus.right to occupy and use. maka putus pulalah hubungan seseorang itu dengan tanahnya. Jika tanah itu sudah menjadi semak belukar. maka hubungan warga itu dengan tanah semakin kuat sebaliknya hubungan tanah dengan persekutuan semakin renggang dan lama kelamaan tanah itu akan diakui sebagai milik orang yang mengerjakan. Ketentuan ini menunjukkan bahwa hak perseorangan atas tanah di dalam hak ulayat tidak mengurangi (penciutan) hak ulayat tersebut. Hak milik tidak boleh dialihkan. 1978:119) Mengenai masalah tanah hukum adat mempunyai kekuatan yang menekankan perhatiannya kepada sifat yang komunal bukan yang bersifat individu. mengemukakan tentang “Harta Pusaka” di Minangkabau. Namun apabila suatu waktu tanah itu ditinggalkannya. Sebagai contoh dalam hal ini M B Hooker. maka pemerintah jajahan di bawah prinsip “domeinverklaring” dengan leluasa dapat mengakui dan menetapkan tanaman apa dan berapa pajak yang harus dibayar dari hasil tanaman tersebut. kecuali diantara persekutuan hukum itu. Sebagaimana tersebut di atas meskipun kepada anggota persekutuan diberi hak untuk mengerjakan tanah hak ulayat di wilayahnya yang disebut dengan hak wenang pilih namun hak perseorangan.

sebagai berikut: 39 . tentu memerlukan penelitian hak ulayat mana yang masih ada dan yang mana yang sudah tidak ada lagi. angka II Nomor (3). Budi HarsoNo. Sebagaimana contoh: Untuk melaksanakan proyek-proyek besar yang membutuhkan tanah yang luas di mana sebagai sasaran termasuk tanah hak ulayat. Penjelasan Umum. bahwa: Kepentingan sesuatu masyarakat hukum adat harus tunduk pada kepentingan nasional dan negara yang lebih luas dan hak ulayatnya pun pelaksanaannya harus sesuai dengan kepentingan yang lebih luas itu. Tidaklah dapat dibenarkan.Hak Ulayat Di Dalam UUPA Sebagaimana disebut pada Pasal 3 UUPA tersebut di atas bahwa UUPA masih diakui eksistensinya sepanjang masih ada dengan syarat-syarat harus sesuai dengan kepentingan nasional dan negara.lak pemberian sebahagian hak ulayatnya tersebut. Apa yang menjadi persyaratan bahwa suatu hak ulayat masih ada harus ada kriterianya. berdasarkan persatuan bangsa. seperti proyek transmigrasi maka tidak dibenarkan masyarakat hak ulayat itu untuk menghalang-halangi atau meNo. kriteria tersebut tidak ada disebut dengan tegas. jika di dalam alambernegara dewasa ini sesuatu masyarakat hukum masih mempertahankan isi dan pelaksanaan hak ulayatnya secara mutlak. Baik di dalam hukum adat maupun di dalam UUPA. menyebutkan tentang kriteria hak ulayat. bahwa pengakuan hak ulayat itu dengan syarat sepanjang masih ada. seakan-akan terlepas dari pada hubungannya dengan masyrakat-masyarakat hukum dan daerah-daerah lainnya di dalam lingkungan negara dan kesatuan. tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan peraturanperaturan lain yang lebih tinggi. Jika di dalam Pasal 3 tersebut.

Hak ulayat di dalam masyarakat hukum adat tak obahnya sebagai negara kecil dengan negara yang mempunyai persyaratan: a. Selain itu eksistensi hak ulayat masyarakat hukum adat yang bersangkutan juga diketahui dari kenyataan. Bisa saja jika tidak dilakukan penelitian. Untuk mengetahui bahwa di suatu daerah masih ada hak ulayat tentu memerlukan penelitian. mengatur peruntukan. penggunaan. c. 1999:192) Keberadaan hak ulayat itu ditandai dengan masih terpenuhinya unsurunsur yang ada di dalam hak ulayat. d. Hak 40 . Ada pengetua adatnya yang juga diakui oleh masyarakatnya yang bertugas sebagai penguasa untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan. atau yang sebelumnya tidak ada tiba-tiba muncul. atau sebaliknya.. penguasaan dan penggunaan tanah bersama tersebut. Ada wilayahnya. masih adanya “kepala adat” dan para tetua adat yang pada kenyataannya dan diakui oleh para warganya melakukan kegiatan sehari-hari sebagai pengemban tugas kewenangan masyarakat hukum adatnya mengelola. pemeliharaan dan persediaan tanah di wilayahnya. terjadi rekayasa di mana hak ulayat yang sudah tidak ada lagi dikatakan masih ada.Kiranya masih ada hak ulayat diketahui tahun dari kenyataan mengenai masih adanya suatu kelompok orang-orang yang merupakan warga suatu masyarakat hukum adat tertentu dan masih adanya tanah yang merupakan wilayah masyarakat hukum adat tersebut yang disadari sebagai kepunyaan para warga masyarakat hukum adat itu sebagai “lebensraum”nya. Ada anggota masyarakatnya. (Budi HarsoNo. Ada aturan-aturannya yang diakui dan dipatuhi oleh anggotanya. b. Hak ulayat dapat juga dikatakan sebagai suatu negara di dalam negara.

(untuk selanjutnya disebut hak ulayat). atau dengan adanya ketentuan perundang-undangan yang mengakui hak-hak individu tersebut sudah terlepas dari hak ulayat.ulayat yang sebelumnya tidak ada menjadi tidak diakui keberadaannya lagi dapat terjadi karena pengetua adatnya tidak ada lagi atau tidak diakui oleh masyarakat hukum adat itu. bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya. dalam wilayah tersebut.. Para warganya masih mengakui bahwa tanah-tanah tersebut sebagai tanah ulayat. Atau karena pemberian tanah-tanah tersebut kepada warganya semakin lama hak-hak individu tersebut sudah semakin kuat. 41 . Oleh sebab itu perlu adanya pedoman yang dapat digunakan sebagai pegangan dalam menghadapi dan menyelesaikan masalah-masalah yang ada. 5 Tahun 1999. adalah kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan para warganya. yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terpautus antara masyarakat hukum adat tersebut denagn wilayah yang bersangkutan. Dalam peraturan ini disebutkan pada Pasal 1. bahwa: 1. tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat. untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam. termasuk tanah. Hak ulayat dan yang serupa itu dari masyarakat hukum adat. Dapat juga terjadi untuk kepentingan pembangunan hak ulayat itu diambil oleh penguasa. Untuk itu pemerintah mengeluarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Berdasarkan hal tersebut mengakibatkan timbulnya sengketa-sengketa apakah keberadaannya masih diakui ataupun masih dalam penguasaannya. Dalam kenyataannya pada saat ini masih banyak daerah di mana tanahtanahnya dalam lingkungan masyarakat hukum adat yang pengurusannya. penguasaan dan penggunaannya didasarkan pada ketentuan hukum adat setempat.

Pengakuan terhadap masih adanya hak ulayat tersebut hanya dapat dilakukan terhadap tanah-tanah: a. kewenangan mana oleh Pasal 2 ayat (4) UUPA tentang hak menguasai dari negara juga dapat dilimpahkan kepada masyarakat hukum adat tersebut. Terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga persekutuan hukum tersebut dan tempatnya mengambil keperluan hidupnya sehari-hari. sepanjang hak ulayat tersebut masih ada. Dengan demikian hak menguasai dari negara terhadap hak ulayat masyarakat hukum adat menjadi terbatas. Terdapat tatanan hukum adat mengenai pengurusan penguasaan dan penggunaan tanah rakyat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut. dan c.Kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat atas wilayahnya. menurut ketentuan hukum adat setempat. 42 . yang mengakui dan menerapkan ketentuanketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya sehari-hari. apabila: a. Untuk mengetahui eksistensi hukum adat itu maka disebutkanlah kriteria-kriterianya sebagai tersebut pada Pasal 2 ayat (2) tersebut. (2) Hak ulayat masyarakat hukum adat dianggap masih ada. Terdapat sekelompok orang yang masih merasa terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu. Yang tidak dipunyai oleh perseorangan atau badan hukum dengan sesuatu hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria. Pasal 2. yang pelaksanaannya dilakukan oleh masyrakat hukum adat yang bersangkutan (ayat (1)). tentang Pelaksanaan Penguasaan Hak Ulayat selanjutnya menyebutkan: (1) Pelaksanaan hak ulayat sepanjang pada kenyataannya masih ada dilakukan oleh masyarakat adat yang bersangkutan. b.

Yang tidak diberikan atau dibebaskan oleh instansi pemerintah. jika diinginkan oleh pemegangnya dapat didaftarkan menurut ketentuan UUPA. Sebagaimana disebutkan di dalam ketentuan hak guna usaha dan hak pakai yang diberikan oleh negara dapat diperpanjang dan diperbaharui. Ketentuan konversi UUPA menyatakan bahwa penguasaan tanah-tanah di lingkungan hak ulayat (tanah-tanah adat). Selanjutnya pada Pasal 4 ayat (2) disebutkan. Demikian juga bidang-bidang tanah hak ulayat yang sudah dilepas oleh masyarakat hak ulayat dari wilayahnya. maka apabila ingin dipergunakan lagi. harus dilakukan berdasarkan persetujuan kembali dari masyarakat hukum adat yang bersangkutan. bahwa apabila tanah hak ulayat diperlukan untuk pertanian dan untuk keperluan lain umpamanya untuk hak guna usaha atau hak pakai. Selanjutnya pada Pasal 5 disebutkan bahwa untuk menentukan masih adanya hak ulayat itu harus dilakukan penelitian oleh Pemerintah Daerah 43 . sepanjang hak ulayat itu masih ada. Oleh sebab itu bisa saja luas hak ulayat yang asli tidak lagi sama dengan luas pada saat dilakukan penelitian. badan hukum atau perseorangan sesuai dengan ketentuan dan tata cara yang berlaku.b. Apabila jangka waktu pemberiannya sudah berakhir atau tanah tersebut tidak dipergunakan lagi atau diterlantarkan sehingga hak guna usaha atau hak pakainya hapus. yang kemudian berdasarkan pemberian hak dari negara diberikan kepada perseorangan atau badan hukum atau kepada instansi pemerintah mengakibatkan tanah-tanah ulayat tersebut menjadi berkurang (Pasal 4 ayat (1)). maka apabila hak guna usaha atau hak pakai tersebut berasal dari hak ulayat perpanjangan dan pembaharuannya tidak boleh melebihi jangka waktu penggunaan tanah yang diberikan oleh masyarakat hukum adat itu. masyarakat hukum adat yang bersangkutan dapat melepaskan hak ulayatnya untuk penggunaan dimaksud untuk jangka waktu tertentu.

Sebagai tindak lanjut pelaksanaan Peraturan Menteri Negara Agraria No. 5 Tahun 1999 ini dikeluarkanlah instruksi Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi diinstruksikan untuk: 1. Lembaga Swadaya Masyarakat dan instansi-instansi yang mengelola sumber daya alam. instruksi tersebut ditujukan kepada: 1. 2. Melakukan pembinaan dalam pelaksanaan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Menyusun rencana kerja sebagai bahan masukan Pemerintah daerah untuk penyusunan Peraturan Daerah tentang hak ulayat sebagaimana dimaksud pada Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. menggambarkan batas-batasnya serta mencatatnya dalam daftar tanah. Keberadaan tanah ulayat masyarakat hukum adat yang masih ada dinyatakan dalam peta dasar pendaftaran tanah dengan pembubuhkan tanda katografi. 2 Tahun 2000. 3. Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di Propinsi di seluruh wilayah Indonesia seluruh Indonesia Kepada Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah diinstruksikan agar: a. Mengenai pelaksanaan lebih lanjut akan diatur dengan Peraturan Daerah.dengan mengikut sertakan para pakar hukum adat. 44 . dan apabila mengizinkan. masyarakat hukum adat yang ada di daerah yang bersangkutan. Menyusun petunjuk teknis pemetaan tanah ulayat masyarakat hukum adat. 5 Tahun 1999. khusus Pasal 5) b.

3 Tahun 1997. Menyiapkan sarana dan prasarana berdasarkan Pasal 17 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Memberikan arahan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk mempersiapkan sarana dan prasarana peta berdasarkan Pasal 17 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4. Kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. diinstruksikan untuk: 1. 3 Tahun 1997 untuk dipergunakan sebagai dasar penataan tanah ulayat. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota secara berjenjang harus melaporkannya kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional. Melaksanakan koordinasi dengan Pemerintah Daerah terhadap persiapan dan pelaksanaan Peraturan Daerah tentang hak ulayat. 2. 3. Petunjuk teknis pelaksanaan lebih lanjut sebagai pelaksanaan instruksi ini dilakukan oleh Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Memantau pelaksanaan petunjuk pelaksanaan pemetaan tanah ulayat masyarakat hukum adat. No. Prinsip bahwa hukum agraria (UUPA) yang berlaku itu adalah hukum adat Pasal 5: 45 . Pelaksanaan instruksi ini oleh Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. d. Melakukan pengukuran apabila memenuhi persyaratan tanah ulayat yang keberadaannya tidak disahkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan Peraturan Daerah tentang Hak Ulayat. 3.2. Dari hasil pengukuran di atas agar segera dicatatkan dalam daftardaftar tanah.

Pasal ini menegeaskan bahwa hukum adat dijadikan dasar hukum agraria (UUPA) ini. angka III. kecuali hak guna usaha dan hak guna bangunan yang merupakan hak atas tanah yang baru sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan zaman. maka hukum agraria yang baru tersebut. antara lain: Oleh karena rakyat Indonesia sebahagian terbesar tunduk pada hukum adat. serta disesuaikan dengan sosialisme Indonesia. bahwa: 46 . segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama. dengan sosialisme Indonesia. Hal ini menunjukkan bahwa bangsa Indonesia secara sadar bahwa hukum agraria yang sifatnya dualisme sebelumnya tidak sesuai dengan berdasarkan hukum rakyat banyak. sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara. membuktikan. akan didasarkan pula pada ketentuan-ketentuan hukum adat itu. angka (1) dengan tegas dinyatakan. Pasal 4. sebagai hukum yang asli yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat negara yang modern dan dalam hubungannya dengan dunia Internasional.Hukum agraria yang berlaku di atas bumi. serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan peraturan-peratuarn lainnya. bahwa hak-hak tersebut adalah hak-hak yang dikenal di dalam hukum adat. tentang hak-hak atas permukaan bumi yang disebut dengan tanah yang dapat diberikan kepada orang perorangan atau beberapa orang bersama-sama. Pada penjelasan Pasal 16 dengan tegas dikatakan. air dan ruang angkasa ialah hukum adat. Di dalam Penjelasan Umum. yang berdasarkan atas persatuan bangsa. serta kepada badan hukum sebagaimana disebut pada Pasal 16.

yaitu antara lain: Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat. Lembaga erfpacht dan opstal ditiadakan dengan dicabutnya ketentuan-ketantuan dalam buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Tetapi berhubungan dengan keadaan masyarakat sekarang ini belum dihapuskan diberi sifat sementara dan akan diatur (ayat (1) huruf h jo Pasal 53). yang dimaksud dengan perbedaan yang didasarkan atas golongan rakyat. Hak-hak yang sifatnya sementara di mana ketentuan tersebut masih sangat dibutuhkan oleh golongan-golongan rakyat sesuai dengan perbedaan dalam keadaan masyarakat. sebagaimana disebut pada Penjelasan Umum III angka (2). hak guna usaha dan hak guna bangunan diadakan untuk memenuhi keperluan masyarakat modern dewasa ini. Perlu kiranya ditegaskan. bahwa hukum pertanahan yang nasional didasarkan atas hukum adat maka penentuan hak-hak atas tanah dan air dalam pasal ini didasarkan pula atas sistematik dari hukum adat.Pasal ini adalah pelaksanaan dari pada ketentuan dalam Pasal 4. misalnya perbedaan adlam keperluan rakyat kota dan rakyat pedesaan. Sebagai contoh pada Pasal 16 ayat (1) huruf h tentang hak-hak yang berasal dari hukum adat yang masih berlaku yang sifatnya sementara 47 . di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan. Dalam pada itu hak-hak adat yang bersifat bertentangan dengan ketentuan-ketentuan undang-undang ini (Pasal 1 dan 10). pula rakyat ekonomi kuat dan rakyat yang lemah ekonominya. sesuai dengan azas yang diletakkan dalam Pasal 5. Hak guna bangunan bukan hak opstal. Dalam pada itu. bahwa hak guna usaha bukan hak erfpacht dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

2 Tahun 1960 yang kemudian dilanjutkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria (PMA) No. hak-hak ini perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah demi kepentingan umum yang lebih luas dari pada kepentingan orang atau masyarakat hukum yang bersangkutan. 4 Tahun 1964 dan Instruksi Presiden No. Selanjutnya Pasal 46 hak membuka tanah dan memungut hasil hutan. disebutkan di dalam Penjelasan: Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan adalah hak dalam hukum adat yang menyangkut tanah. yang sampai dengan sekarang masih tetap diatur dan masih berlaku di daerah pedesaan sesuai dengan kebutuhan masyarakat hukum adat yang mempunyai tanah-tanah adat yang belum bersertifikat. Hak sewa hanya disediakan untuk bangunan-bangunan berhubungan dengan ketentuan Pasal 10 ayat (1). yaitu hak gadai. 56 Tahun 1960. Hak sewa tanah pertanian hanya mempunyai sifat sementara (Pasal 16 jo Pasal 53). Demikian juga dengan hak usaha bagi hasil yang sebelum lahirnya UUPA telah diatur dengan Undang-Undang No. Sedangkan untuk sewa tanah pertanian di dalam UUPA dengan tegas dikatakan bahwa dibenarkan. Pada penjelasan Pasal 44 dan 45 disebutkan: Oleh karena hak sewa merupakan hak pakai yang mempunyai sifatsifat khusus. 13 Tahun 1980. hak usaha bagi hasil. maka disebut tersendiri. karena negara bukan pemilik tanah. adalah sewa untuk bangunan (Pasal 44). 48 . hak menumpang dan hak sewa tanah pertanahan. Mengenai hak gadai telah diatur di dalam Undang-Undang No. Negara tidak dapat menyewakan tanah. Hak-hak ini akan diatur kembali untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undangundang dan akan diusahakan hapusnya dalam waktu singkat.sebagaimana disebutkan pada Pasal 53.

Tidak boleh bertentangan dengan UUPA ini sendiri dan Dan menganut unsur-unsur yang bersandar pada hukum nasional dan negara. yang kalau disebut di dalam bahasa Indonesia menjadi lingkaran hukum atau lingkungan hukum. (Van Vollenhoven dalam Surojo Wignjodipuro. dengan tegas disebut pada Pasal 5 tersebut yaitu: a. Van Vollenhoven membagi seluruh daerah Indonesia dalam 19 lingkungan hukum adat. e.Hukum adat yang bagaimana yang diterapkan di dalam UUPA tersebut. Oleh sebab itu adanya perbedaan-perbedaan prinsip di dalam hukum adat di daerah yang satu dengan lainnya ditiadakan. pada tanggal 12 September 1960. c. di depan Sidang DPR GR antara lain menyebutkan: Hukum adat mengenai tanah yang kita kenal sekarang sebenarnya adalah hasil perkembangan yang tidak sedikit dipengaruhi oleh politik kolonial. 1971:97.98). peraturan-peraturan lainnya. Menganut sosialisme Indonesia. b. d. agama. sehingga dalam kenyataannya ada beberapa segi-segi hukum adat itu secara diam-diam menguntungkan golongan kecil tertentu saja dalam masyarakat adat itu sendiri dan menghidup-hidupkan 49 . Pidato pengantar Menteri Agraria Sadjarwo. Sebagaimana disebutkan oleh Van Vollenhoven dalam bukunya “Adatrecht” menyebutkan: Suatu daerah di dalam daerah mana secara garis besar corak dan sifatnya hukum adat yang berlaku di situ seragam “rechtskring”. Hukum adat yang tidak bertentangan dengan kepentingan Berdasarkan persatuan bangsa.

bahwa bumi. menyebutkan bahwa bumi.pertentangan antara kita dengan kita yang tidak sesuai dengan azas dan tujuan bangsa Indonesia. tetapi hukum adat yang berinti azas gotong royong. air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar keperluan rakyat. Undang-Undang Dasar 1945. mengandung potensi berkembang dengan mengendalikan unsur-unsur hukum agraria dan dapat menyesuaikan diri dengan panggilan zaman. Prinsip ini bertentangan dengan prinsip fungsi sosial. Berhubung dengan diambilnya azas di dalam penyusunan perundangundangan Hindia Belanda oleh Eddy Ruchyat disebutkan bahwa: KUH Perdata Indonesia juga konhordansi dengan Burgerlijk Wetbook Belanda. Burgelijk Wetbook Belanda ini disusun berdasarkan Code Civil Perancis. 2004:7). tetapi semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. (Parlindungan. prinsip ini menunjukkan pentingnya kebersamaan di dalam tatanan kehidupan masyarakat Indonesia tidak hanya hak milik. yang merupakan pengkodifikasian hukum Perdata Perancis sesudah Revolusi Perancis Tahun 1789 (Eddy Ruchyat. hanya dibatasi terhadap hak milik. Oleh Parlindungan disebutkan: Hukum adat tersebut bukanlah sebagai tampak membeku dan usang akibat politik kolonial. diaktakan bahwa hak milik (hak eigendom) sifatnya mutlak. Kalimat ini menunjukkan. Di dalam Pasal 570 KUH Perdata. 1998:64) e. Prinsip bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial Prinsip ini diatur dalam Pasal 6 UUPA. air dan ruang angkasa tidak hanya diperuntukkan untuk kepentingan 50 . Sedangkan pada Undang-Undang Dasar Sementara Republik Indonesia (Pasal 26) pernyataan fungsi sosial.

seperti tersebut dalam Penjelasan UUPA II. 1984 :64) 51 . sedangkan kalau berdasarkan Pancasila. (Notonagoro. Meskipun dikatakan mempunyai fungsi sosial bukan berarti kepentingan perseorangan diabaikan (terdesak). Dalam Penjelasan Umum UUPA II Angka (4) dikatakan bahwa Pasal 6 ini berarti. maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara. tapi harus memperhatikan kepentingan semua orang. Penggunaan tanah harus sesuai dengan keadaannya dan sifat dari pada haknya hingga bermanfaat bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyai. yaitu selain berfungsi untuk kepentingan yang mempunyai hak tapi harus juga berfungsi untuk masyarakat. mempunyai dasar yang individualistis ditempatkan kepadanya itu sifat yang sosial. adalah jalan kompromis antara hak mutlak dari tanah degnan sistem kepentingan umum dari tanah. bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya. Kepentingan perseorangan dan kepentingan masyarakat harus seimbang agar tercapai tujuan pokok sebagaimana disebut pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang dasar 1945 dan Pasal 2 ayat (3) UUPA. hukum kita tidak berdasarkan atas corak indivudialistis. Dengan demikian pengertian fungsi sosial dari pada tanah menurut Parlindungan.orang perorang atau sekelompok orang. 1998:66) Notonagoro. Kepentingan perseorangan tetap diperhatikan. apalagi hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. antara lain: Hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang tidaklah dapat dibenarkan. Dari penjelasan ini dapat diartikan bahwa hak-hak atas tanah mempunyai 2 fungsi. tetapi bercorak dwitunggal. menyebutkan bahwa: Hak milik mempunyai fungsi sosial itu sebenarkan mendasarkan dari atas individu. 4 maupun kewajiban sosianya (Parlindungan.

Demikian juga dengan Pasal 10 tentang larangan absentee di 52 . Kewajiban itu bukan saja dibebankan kepada pemilik. dengan memperhatikan pihak yang ekonomi lemah. bahwa: Untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara. namun juga merupakan beban setiap orang. II angka 4). Sesuai dengan fungsi sosialnya adalah sudah sewajarnya. bukan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu. Untuk kepentingan umum hak-hak seseorang dapat dicabut namun tetap ada penghargaan terhadap hak individunya dengan cara membayar ganti rugi yang layak kepada pemiliknya. sementara yang lainnya mempunyai tanah yang sangat minim sekali atau sama sekali tidak punya tanah. badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu (lihat Penjelansan Umum UUPA No.Bersifat dwitunggal berarti di dalam satu hak menempel 2 kepentingan yaitu kepentingan pribadi dan kepentingan masyarakat. bahwa tanah itu harus dipelihara dengan baik. Pada Pasal 15 disebutkan bahwa: Memelihara tanah temrasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang. Di dalam pasa-pasal UUPA jelas terlihat penekanan dari fungsi sosial tersebut seperti pada Pasal 18 UUPA tentang “Pencabutan Hak atas Tanah” disebutkan. serta kepentingan bersama dari rakyat. Ataupun untuk mencegah jangan sampai ada tanah yang diterlantarkan. Selanjutnya juga dilihat pada Pasal 7 dan 17 tentang larangan menguasai tanah pertananian yang melampaui batas dikuasai oleh satu keluarga. Hal ini untuk mencegah jangan sampai terjadi penumpukan tanah-tanah di tangan orang-orang tertentu saja. hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.

d. Modal lebih diperlukan dan karena itu sebaiknya digunakan untuk membiayai usaha-usaha yang produktif. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. yang bukan disebabkan usahanya sendiri. 3 Tahun 1998. (Budi Harsono. dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia. tentang Pemanfaatan Tanah Kosong untuk Tanaman Pangan). Adalah merupakan perbuatan-perbuatan yang tidak dibenarkan dan apabila dilanggar dapat diberikan sanksi pidana. Kegiatan ini dapat dicegah melalui pembatasan penguasaan dan pemilikan tanah yang dimaksudkan oleh Pasal 7 dan mekanisme pajak. Jika ada tanah yang diterlantarkan. Penggunaan tanah yang tidak sesuai dengan Spekulasi tanah dalam arti menelantarkan tanah. b. c. Pengrusakan tanah dengan cara penggunaan tanah yang tak seimbang. melainkan sebagai akibat pembangunan yang dilakukan Pemerintah atau pihak lain. pemerasan.mana pemiliknya tidak dapat mengerjakan tanahnya secara efektif karena lokasinya berjauhan dengan tempat tinggalnya. menyebutkan: Tanah pun tidak boleh dijadikan obyek investasi semata-mata. maka tanah tersebut akan dicabut oleh Pemerintah menjadi tanah negara (Lihat peraturan Pemerintah No. Budi HarsoNo. 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar. 1999:289) Sesuai dengan fungsi sosial tersebut dapat diambil kesimpulan apa yang tercantum dalam UUPA itu sendiri bahwa: a. Mendayagunakan tanah yang mengandung unsur 53 . tataruang. Biarpun ada kemungkinan orang yang mempunyai tanah memperoleh keuntungan dari kenaikan harga tanahnya (Penulis: spekulasi tanah).

air dan ruang angkasa (BAR) tersebut adalah merupakan hak dari semua bangsa Indonesia. Hal ini dengan tegas dicantumkan pada Pasakl 9 ayat (1) dan (2). karena dianggap cukup haknya terbatas boleh dipunyai oleh warga negara asing. maupun keluarganya. yang berbunyi: f) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi. baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri. Malahan khusus untuk badan-badan hukum hanya boleh mempunyai hak milik yaitu badan-badan hukum tertentu (lihat Pasal 2 ayat (2)).f. air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional. “Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia” (Pasal 1 ayat (1)). hak guna usaha dan hak guna bangunan dianggap sebagai hak yang paling penuh (paling luas) haknya. kemudian juga dengan hak guna usaha. air dan ruang angkasa dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan 2. bahwa: Seluruh bumi. di dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi. g) Tiap-tiap warga negara Indonesia. Maka sudah sewajarnyalah hak-hak atas BAR tersebut diprioritaskan kepada bangsa Indonesia. air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Hak milik. Prinsip Nasionalitas Dan Persamaan Hak Prinsip nasionalitas ini adalah sejalan denga apa yang disebut pada Pasal 1 tentang prinsip kesatuan hukum bagi seluruh rakyat Indonesia. Selanjutnya pada ayat (2) disebutkan. Penjelasan Umum II angka 5 antara lain menyebutkan: 54 . namun harus merupakan penduduk Indonesia. Oleh sebab itu bumi. sedangkan hak pakai. Sebagai konsekuensi dari prinsip nasionalitas in maka hak milik hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia.

II angka 5. 35 dan 41). masing-masing dengan pembatasan yang disebutkan pada pasal-pasal 2. (Pasal 17) Badan-badan hukum tertentu yang boleh mempunyai hak milik kemudian diatur di dalam Peraturan Pemerintah No.Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah. b. menyebutkan: Badan-badan hukum yang disebut di bawah ini dapat mempunyai hak milik atas tanah. 139). hak guna bangunan. d. Dengan demikian maka dapat dicegah usahausaha yang bermaksud menghindari ketentuan-ketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak milik. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian Agraria setelah mendengar Menteri Agama. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan atas Undang-Undang No. alinea ke-2 yang berbunyi: 55 . c. hak pakai menurut Pasal 28. setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial. 38 Tahun 1963. ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya. Latar belakang dikeluarkannya Peraturan Pemerintah ini adalah sebagai tindak lanjut dari Penjelasan Umum UUPA No.3. tentang Penunjakan Badan-badan Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah yang pada Pasal 1. asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluan yang khusus (hak guna usaha. dan 4 peraturan ini: a. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian Agraria. Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya disebut Bank Negara). 79 Tahun 1958 (Lembaran Negara Tahun 1958 No.

Di samping mengutamakan warga negara Indonesia di dalam hubungannya denagn tanah.mi lemah terhadap sesama warga. Pasal 13 ayat (2) dan (3).mis lemah. (Pasal 21 ayat (2)) Sebagaimana halnya dengan disebut pada ayat (2) Pasal 9 UUPA bahwa laki-laki dengan perempuan mempunyai hak yang sama terhadap bumi.Meskipun pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik atas tanah. juga harus menjadi perhatian terhadap perlindungan bagi golongan ekoNo. sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Pasal 12 ayat (1). Berbeda halnya dengan hukum adat yang nyata-nyata membedakan kedudukan laki-laki dan perempuan di dalam kesempatan mempunyai hubungan dengan BAR. di perhatikan. dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. air dan ruang angkasa adalah sesuai dengan Pasal 27 Undang-Undang Dasar 1945. Pasal 11 ayat (2): Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan dalam hukum golongan rakyat di mana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional. tetapi mengingat akan keperluan masyarakat yang sangat erat hubungan perekoNo. di mana semua warga negara Indonesia (baik laki-laki maupun perempuan) mempunyai kedudukan yang sama dalam hukum dan pemerintahan. 56 .mian maka diadakan suatu “escape-clause” yang memungkinkan badan-badan hukum tertentu mempunyai hak milik dengan adanya “escape-clause” ini maka cukuplah nanti apabila ada keperluan akan hak milik bagi sesuatu atau sesuatu macam badan hukum diberikan dispensasi oleh Pemerintah dengan jalan menunjuk badan hukum tersebut. Hal ini dapat terlihat pada Pasal 11 ayat (2).

dalam bentuk koperasi atau bentuk-bentuk gotong royong lainnya.minya kuat dan rakyat yang lemah ekoNo.minya. Dengan demikian tercapai perlindungan terhadap 57 . Meskipun di perkotaan telah berlaku Undang-Undang Hak Tanggungan untuk jamunan hutang.mis lemah. pula rakyat yang ekoNo. Hal ini disebabkan adanya kebutuhan hukum golonagn. bahwa dijamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. Sesuai dengan prinsip nasionalitas ini. Sebagai contoh misalnya perbedaan dalam keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan. bukan berarti bahwa masih berlakunya dualisme hukum agraria di Indonesia. Maka ketentuan dalam ayat (2) tersebut selanjutnya. Selanjutnya Pasal 12 ayat (1). sebagai berikut: Yang dimaksud dengan perbedaan yang didasarkan atas golongan rakyat. Hal ini disebabkan tanah-tanah di pedesaan yang akan dijadikan jaminan hutang boleh dikatakan belum terdaftar. menyebutkan: Segala usaha bersama dalam lapangan agraria didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional. sedangkan untuk hak tanggungan dibutuhkan tanah-tanah yang sudah terdaftar.Penjelasan Umum III angka 2 memberikan penjelasan tentang Pasal 11 ayat (2) ini. untuk mencegah penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas. misalnya perbedaan dalam keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan. yaitu tentang gadai tanah dan hak tanggungan. namun di pedesaan masih di akui keberadaan gadai tanah untuk jaminan hutang. Berlakunya dua jenis hak jaminan. bahwa setiap anggota masyarakat di dalam menyumbangkan produksi tanahnya diharapkan dilakukan secara gotong royong dan usaha bersama yang berdasar atas kekuasaan.

golongan ekoNo.poli swasta. Ayat (3): Usaha-usaha pemerintah dalam lapangan agraria yang bersifat moNo. Hal ini dengan tegas disebutkan pada Pasal 7 dan 17 UUPA. Sebagai contoh dengan ditetapkannya UndangUndang Bagi Hasil yang memperlindungi si penggarap dari kewenangwenangan dari pemilik tanah. Prinsip Larangan Penguasaan Tanah Yang Melampaui Batas Sebagaimana disebutkan oleh Parlindungan bahwa UUPA sebagai induk landrefrom. sebagai berikut: Ayat (2): Pemerintah mencegah adanya usaha-usaha dalam lapangan agraria dari organisasi-organisasi dan perseorangan yang bersifat moNo.mi lemah.mi lemah tersebut selanjutnya ditegaskan kembali pada Pasal 13 ayat (2) dan (3). Dalam hal ini pemerintah berkewajiban untuk mencegah adanya organisasi dan usaha-usaha perseorangan dalam lapangan agraria yang bersifat moNo. Bukan saja usaha swasta tetapi juga usaha-usaha pemerintah yang bersifat moNo. Untuk mencegah terjadinya penindasan terhadap ekoNo. Pasal 7: 58 .poli hanya dapat diselenggarakan dengan undang-undang. yang mulai dari Pasal 1 sampai Pasal 19 memuat tentang perbaikan terhadap hubungan manusia Indonesia dengan tanah. g.poli harus dicegah jangan sampai merugikan rakyat banyak.poli hanya dapat diselenggarakan dengan undang-undang. yang salah satu sasaran pokoknya adalah melarang menguasai tanah yang melampaui batas. Oleh karena itu usaha-usaha pemerintah yang bersifat moNo.poli swasta.

Hal ini dikaitkan dengan fungsi sosial hak atas tanah bahwa semua tanah di Indonesia harus dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi seluruh rakyat Indonesia. Bumi. untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang 59 . air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya yang merupakan wewenang Pemerintah Pusat penguasaannya digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (lihat Pasal 2) dan bukan untuk kemakmuran orang perorang atau sekelompok orang. Ayat (2): Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini. dilakukan dengan peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat. agar tidak terjadi penumpukan tanah di tangan orang-orang tertentu sementara yang lamanya tidak memperoleh kesempatan menguasai tanah yang dapat menghidupi keluarganya secara layak. Pasal 17 menyebutkan: Ayat (1): Dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam Pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam Pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan. Berapa batas luas tanah yang layak bagi satu keluarga secara maksimum harus diatur dengan Undang-Undang. Ayat (3): Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat (2) pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian. Oleh sebab itulah Pasal 7 ini melarang penguasaan tanah yang mlampaui batas.

Jika pada Pasal 7 adanya larangan menguasai tanah pertanian yang melampaui batas yang dalam literatur disebut dengan larangan latifundia atau di Philipina dikatakan dengan istilah hasienda (Parlindungan. Tanah-tanah kelebihan maksimum tersebut oleh pemerintah akan dicabut dan dibagikan kepada petani yang tidak punya tanah atau yang sedikit sekali punya tanah (landless-farmer dan nearlandless-farmer). 2) Memperbaiki produksi nasional. Tindakan itu diharapkan akan merupakan pula pendorong ke arah kenaikan produksi pertanian karena akan menambah kegairahan bekerja bagi para petani penggarap tanah yang bersangkutan yang telah menjadi pemiliknya. Dengan adanya pembatasan penguasaan tanah yang melampaui batas diharapkan. 1998:72).membentukkan Pemerintah. khususnya sektor pertanian guna mempertinggi penghasilan dan taraf hidup rakyat.mis 1) Memperbaiki keadaan sosial ekoNo. Ayat (4): menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini.. Tujuan sosial-politis 60 . yang akan ditetapkan dengan peraturan perundangan.mi rakyat dengan memperkuat hak milik serta memberi isi fungsi sosial pada hak milik. Tujuan sosial-ekoNo. 1999:355) Sebagaimana disebutkan bahwa tujuan landrefrom secara umum adalah: a. (Budi HarsoNo. dilaksanakan secara berangsur-angsur. maka batasan seseorang boleh mempunyai tanah pertanian sebagaimana tersebut pada Pasal 17 disebutkan dengan istilah ceiling. bahwa akan diperoleh pembagian tanah (tanah pertanian) adil agar diperoleh hasil yang adil pula. b.

Tujuan mental-psikologis 1) Meningkatkan kegairahan kerja bagi para petani penggarap dengan jalan memberikan kepastian hak mengenai pemilikan tanah. c. disebutkan antara lain. 56 Tahun 1960. 2) Memperbaiki hubungan kerja antara pemilik tanah dan penggarapnya. pemilikan dan pengalihan hak atas lahan harus dapat menjamin kelangsungan usaha pertanian. IV. sebagai penyewa atau penggarap dalam hubungan perjanjian bagi hasil. Sebahagian mereka itu merupakan buruh tani.. Bab 19. 1998:11) Untuk menentukan berapa batas maksimum yang diperbolehkan dikuasi oleh seseorang sebagaimana disebutkan pada Pasal 17 ayat (2). penguasaan. tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian.. antara lain disebutkan: Penggunaan. berupa tanah dengan maksud agar ada pembagian hasil yang adil pula. sebahagian lainnya mengerjakan tanah orang lain. bahwa: Keadaan masyarakat tani Indonesia sekarang ini ialah bahwa kurang lebih 60 % dari para petani adalah petani tidak bertanah. Pada Penjelasan Umum (1).1) Mengharapkan sistim tuan tanah dan penguasaan (pemilikan) tanah yang luas. (Dalimunthe. Para petani yang mempunyai tanah (sawah dan/atau tanah kering) sebahagian terbesar masing-masing tanahnya 61 . Pemilikan lahan pertanian oleh perseorangan secara berlebihan pemilikan bahan pertanian yang sangat kecil dan penguasaan lahan secara absentee dan diterlantarkan perlu dicegah agar terjaga fungsi tanah sebagai faktor produksi dan sumber kehidupan yang layak bagi petani dan seterusnya. 2) Mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani. maka ditetapkanlah Undang-Undang No. 2005:42) Pada Repelita 1994/2995.(Parlindungan.

yaitu: 1) 2) 3) tanah pertanian. Ada 3 (tiga) hal yang diatur di dalam Undang-Undang NO. Berapa batas maksimum yang ditetapkan di dalam undang-undang ini digantungkan kepada 3 (tiga) kriteria. Tetapi di samping petani-petani yang tidak bertanah dan yang bertanah tidak cukup itu.6 ha sawah atau 0. Dari Penjelasan Umum ini jelas dikatakan bahwa penguasaan tanah pertanian tersebut bukan hanya menyangkut hak milik. Pasal 1 ayat (1) dan (2) Undang-Undang No. tetapi kebanyakan dikuasainya dengan hak gadai atau sewa. Tentang batas minimum tanah pertanian. bahkan beribu-ribu hektar tanah-tanah itu tidak semuanya dipunyai mereka dengan hak milik. Tentang batas waktu pegembalian gadai 62 . 56 Tahun 1960 ini menyebutkan: (1) Seorang atau orang-orang yang dalam penghidupannya merupakan satu keluarga bersama-sama hanya diperbolehkan menguasai tanah tentang penetapan batas maksimum penguasaan tanah pertanian. 56 Tahun 1960 ini. kita jumpai petani-petani yang menguasai tanah petanian yang luas berpuluh-puluh. yaitu: a) Kepadatan penduduk b) Jenis tanah c) Jumlah anggota keluarga Dan dalam hal batas maksimum yang dibenarkan bagi Pegawai Negeri mempunyai tanah secara absentee dapat ditambahkan sebagai kriteria yang ke empat (4).5 ha tanah kering) yang terang tidak cukup untuk hidup yang layak. tapi juga termasuk penguasaan tanah orang lain karena gadai atau sewa atau perjanjianperjanjian lain antara yang menguasai dengan pemilik tanah.kurang dari 1 hektar (rata-rata 0. beratus-ratus.

Tidak padat Kurang padat Sangat padat Sawah (hektar) 15 10 7. baik miliknya sendiri. Yang dikuasai dengan hak guna usaha atau hak-hak lainnya yang bersifat sementara dan terbatas yang didapat dari pemerintah. c. Selanjutnya ayat (4) menyebutkan bahwa luas maksimum tersebut tidak berlaku terhadap tanah pertanian. b. tapi tidak boleh melabihi 50 % (Pasal 2 ayat (1)). a. yang jumlah luasnya tidak melebihi batas maksimum sebagai yang ditetapkan dalam ayat (2) pasal ini. 63 .pertanian. Cukup padat Jika tanah pertanian yang dikuasai itu merupakan sawah dan tanah kering.5 5 Atau Tanah Kering (hektar) 20 12 9 6 2. Yang dikuasai oleh badan-badan hukum. maka untuk menghitung luas maksimum tersebut. (2) Dengan memperhatikan jumlah penduduk. Penetapan batas maksimum tersebut didasarkan kepada satu keluarga yang jumlah anggotanya 7 orang dan apabila lebih dari 7 orang. maka luas maksimum yang dimaksud dalam ayat (1). pasal ini ditetapkan sebagai berikut: Di daerah-daerah yang 1. Luas sawah dijumlah dengan luas tanah kering sama dengan sawah ditambah 38 % di daerah yang tidak padat dan 20 % di daerah padat dengan ketentuan bahwa tanah pertanian seluruhnya tidak boleh lebih dari 20 hektar. a. maka setiap penambahan 1 orang anggota jumlah maksimum ditambah 10 %. Padat b. luas daerah dan faktorfaktor lainnya.

(2) Jika dua orang atau lebih pada waktu mulai berlakunya Peraturan ini memiliki tanah pertanian yang luasnya kurang dari 2 hektar di dalam waktu satu tahun mereka harus menunjuk salah seorang diantaranya yang selanjutnya akan memiliki tanah itu atau memindahkannya kepada pihak lain. dengan mengingat ketentuan ayat (1). dilarang apabila pemindahan hak itu mengakibatkan timbulnya atau berlangsungnya pemilikan tanah yang luasnya kurang dari 2 hektar. Pada Pasal 9 UU No. Pasal 9 ini menunjukkan bahwa setiap keluarga petani ini dilarang melakukan tindakan peralihan hak atas tanahnya yang mengakibatkan tanahnya menjadi kurang dari 2 hektar (larangan fragmentasi). 56 Tahun 1960 tentang batas minimum tersebut selanjutnya menyebutkan tentang usaha Pemerintah agar jangan terjadi (bertambahnya) keluarga petani mempunyai tanah di bawah 2 hektar. Hal ini adalah salah satu usaha pemerintah agar setiap keluarga petani mempunyai tanah pertanian minimum 2 hektar. kecuali pembagian warisan. Di dalam ketentuan landrefrom banyak usaha-usaha yang dilakukan pemerintah agar setiap petani mempunyai tanah minimum 2 hektar. memiliki bidang tanah yang luasnya kurang dari 2 hektar dan tanah itu dijual 64 .Sebagaimana disebutkan bahwa kelebihan maksimum itu akan diambil oleh pemerintah dan dibagi-bagikan kepada petani yang tidak punya tanah (tunakisma) atau kepada petani yang sedikit sekali punya tanah (petani gurem). sebagai berikut: (1) Pemindahan hak atas tanah pertanian. (Pasal 17 UUPA jo Pasal 8 UU No. 56 Tahun 1960). dengan tujuan agar para petani tersebut mempunyai tanah mencapai batas minimum atau di atas minimum. (Hal ini sudah diuraikan di dalam buku Pelaksanaan Landrefrom di Indonesia dan Permasalahannya oleh Penulis). Larangan termaksud tidak berlaku kalau si penjual hanya sekaligus.

(Budi HarsoNo. Jika penggarap hanya 65 . adalah agar hasil yang diperoleh dari pengusahaan tanah itu sebahagian besar dapat dinikmati oleh masyarakat pedesaan tempat tinggal yang bersangkutan. sebagai dasar hukum dari larangan absentee menyebutkan: Setiap orang atau badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada azasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif. UUPA juga berprinsip bahwa petani yang mempunyai tanah pertanian harus bertempat tinggal di tempat letaknya tanah pertaniannya (larangan absentee). (2) (3) Pelaksanaan dari pada ketentuan dalam ayat (1) ini akan Pengecualian terhadap azas tersebut pada ayat (1) pasal ini diatur lebih lanjut dengan peraturan perundangan. Agar yang bersangkutan dapat mengerjakannya sendiri secara aktif juga diharapkan tempat tinggalnya berada di tempat letaknya tanah.h. karena pemilik tanah bertempat tinggal di daerah penghasil. Prinsip Larangan Absenteisme Di samping larangan menguasai tanah pertanian yang melampaui batas. Tujuan melarang pemilikan tanah pertanian secara absentee menurut Budi HarsoNo.. Pasal ini menunjukkan bahwa tanah pertanian itu harus benar-benar dipunyai oleh petani. 1999:371) Jika pemilik tanah berada di perkotaan sementara tanahnya berada di pedesaan. dengan mencegah cara-cara pemerasan. yang harus mengerjakan sendiri tanah pertaniannya secara aktif (land to the tiller). kemungkinan besar yang bersangkutan tidak dapat mengerjakan sendiri tanahnya secara aktif akibatnya terpaksa dibagi hasilkan kepada petani penggarap di tempat letaknya tanah. Pada (1) pasal 10. diatur dalam peraturan perundangan.

224 Tahun 1961. 15 Tahun 1974. Peraturan Pemerintah No. 66 .mempunyai hubungan bagi hasil dengan tanahnya. dalam jangka waktu 6 bulan wajib mengalihkan hak atas tanahnya kepada orang lain di kecamatan tempat letaknya tanah itu atau pindah ke kecamatan letak tanah tersebut. tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. Namun kemudian dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. menyebutkan bahwa 3 bulan setelah berlakunya peraturan ini. Jika dalam UU No. apa yang menjadi tujuan landrefrom dalam bidang mental psikologis tidak tercapai (point (1) tujuan landrefrom huruf C-mental psikologis). Ayat (2): Kewajiban tersebut pada ayat (1) pasal ini tidak berlaku bagi pemilik tanah yang bertempat tinggal di kecamatan yang berbatasan dengan kecamatan tempat letak tanah. 56 Tahun 1960. bahwa pemilik tanah secara absentee harus mengalihkan tanahnya tersebut kepada orang yang bertempat tinggal di kecamatan letaknya tanah dalam jangka wakti 6 bulan. yang juga memuat tentang larangan absentee menyebutkan pada Pasal 3. tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian. harus melaporkan kelebihan maksimumnya tersebut kepada Ka Kantor Pertanahan setempat. 224 Tahun 1961. menyebutkan pada Pasal 3 antara lain: Ayat (1): Pemilik tanah pertanian yang bertempat tinggal di luar kecamatan tempat letaknya tanah. menurut pertimbangan Panitia Landrefrom Daerah Tingkat II. sedangkan di dalam PP No. jika jarak antara tempat tinggal pemilik dan tanahnya masih memungkinkan mengerjakan tanah itu secara efisien. tentang Pedoman Tindak Lanjut Pelaksanaan Landrefrom.

ii.. tentang Perubahan dan Tambahan Peraturan Pemerintah No. Akan tetapi dengan PP No.. 224 tahun 1961. juga dikecualikan terhadap mereka yang menjalankan tugas negara atau menunaikan kewajiban agama atau alasan khusus lainnya yang diterima oleh Menteri Agraria. Namun penguasaan absentee tersebut bagi mereka dibatasi sampai dengan 2/5 batas maksimum yang ditetapkab bagi daerah yang bersangkutan (Pasal 3 ayat (4) PP No. dengan cara: i. bahwa kewajiban melapor kelebihan maksimum tersebut menjadi 6 bulan sejak berlakunya PMDN ini (18 Oktober 1974).. tentang Pemilikan tanah Pertanian Secara Guntai (absentee). tentang Pelaksanaan Pembagian tanah dan Pemberian Ganti Rugi menambahkan Pasal 3 dengan Pasal 36 tentang Pegawai Negeri dan Angkatan Bersenjata yang telah berhenti menjalankan tugas negara dalam jangka waktu 1 tahun harus mengakhiri penguasaan tanahnya secara absentee.. Memindahkan baik penguasaan ataupun hak atas tanah kelebihan tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat.. Selanjutnya PP No.. 224 Tahun 1961).. 41 Tahun 1964.. juga termasuk pensiunan dan jandanya.. menyebutkan bahwa Pegawai Negeri yang dibenarkan mempunyai tanah absentee.menyebutkan antara lain.. Bagi para Pensiunan Pegawai Negeri.. Di samping pengecualian larangan absentee bagi kecamatan yang berbatasan.. Bahkan seorang Pegawai Negeri dalam waktu 2 tahun menjelang masa pensiun diperbolehkan membeli tanah pertanian secara Guntai (absentee) seluas 2/5 dari batas maksimum di daerah yang bersangkutan (Pasal 6) . 4 tahun 1977. Pengajuan permohonan hak baru yang dibenarkan menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya. yang kemudian adanya permintaan agar dalam jangka waktu 1 tahun sejak berlakunya peraturan ini harus mengakhiri penguasaan tanah kelebihan maksimum tersebut. 67 .....

pemerintah dalam rangka sosialisme Indonesia membuat suatu rencana umum mengenai persediaan. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat. yaitu mengenai peruntukan. sebagai berikut: (1) Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 2 ayat (2) dan (3). penggunaan dan persediaannnya. maka penggunaan tanah dapat dilakukan secara terpimpin dan teratur hingga dapat membawa manfaat yang sebesarbesarnya bagi negara dan rakyat. peruntukan dan penggunaan 68 . maka diperlukan adanya suatu rencana tata guna tanah (land use planning). Prinsip Tata Guna Tanah Untuk mencapai apa yang menjadi cita-cita bangsa dan negara. Dengan adanya planning ini. i.Kelebihan batas maksimum dan tanah absentee ini oleh Pemerintah bertujuan untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani (tanah pertanian) agar tercapai batas minimum penguasaan tanah pertanian. Pasal 14 UUPA tentang Tata Guna Tanah menyebutkan. Untuk mengatur penggunaan. untuk pelbagai kepentingan hidup rakyat dan negara demikian di dalam Penjelasan Umum II angka (8). persediaan dan pemeliharaan bumi. 224 Tahun 1961). Selanjutnya disebutkan: Rencana Umum (National Planning) yang meliputi seluruh wilayah Indonesia. air dan ruang angkasa pada Pasal 2 disebutkan diberi wewenang kepada negara untuk membuat suatu rencana umum. Pasal 9 ayat (2) serta Pasal 10 ayat (1) dan (2). peruntukan. agar bumi. dibagi-bagikan pada para petani yang tidak punya tanah atau sedikit sekali punya tanah (PP No. agar tercapai fungsi sosial hak atazs tanah. yang kemudian diperinci menjadi rencana-rencana khusus (regional planning) dari tiap-tiap daerah (Pasal 14).

bumi. air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya: a. peternakan dan perikanan serta sejalan dengan itu. peruntukan dan penggunaan bumi. (2) Untuk keperluan memperkembangkan industri transmigrasi Berdasarkan rencana umum tersebut pada ayat (1) pasal ini dan pertambangan. maka ditetapkanlah PP No. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 tahun 2004. sosial. air dan ruang angkasa untuk daerahnya. Untuk keperluan memperkembangkan produksi pertanian. tentang Penatagunaan Tanah. tentang Penataan Ruang. c. Daerah Tingkat II dari Gubernur/Kepala Daerah yang bersangkutan dan Daerah Tingkat III dari Bupati/Walikota yang bersangkutan. Sebagaimana disebutkan pada Konsiderans Menimbang bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 16 ayat (2) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992. Untuk keperluan negara b. Untuk keperluan peribadatan. sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa. sesuai dengan keadaan daerah masing-masing. Tentang Penatagunaan Tanah. Untuk keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat. (3) Peraturan Pemerintah Daerah yang dimaksud pada ayat (2) pasal ini berlaku setelah mendapat pengesahan mengenai Daerah Tingkat I dari Presiden. keperluan-keperluan suci lainnya. 16 Tahun 2004. Pada Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah ini disebutkan bahwa yang dimaksud dengan: 69 . e. kebudayaan dan lain-lain kesejahteraan. d. dan mengingat peraturan-peraturan yang bersangkutan Pemerintah Daerah mengatur persediaan.

70 . 4 Tahun 1991 huruf a). menyebutkan: Bahwa untuk mencapai pemanfaatan dimaksud dalam huruf a.1. Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 Peraturan Ka BPN No. tentang Konsolidasi Tanah. Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan tataguna tanah yang meliputi penguasaan. bahwa: Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan guna meningkatkan kualitas lingkungan. perlu dilaksanakan pengaturan penguasaan dan penatagunaan tanah melalui konsolidasi tanah seabgai upaya untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna penggunaan tanah. serta menyelaraskan kepentingan individu dengan fungsi sosial tanah dalam rangka pelaksanaan pembangunan. Wilayah konsolidasi tanah biasanya ditujukan kepada daerah rural sebagai perubahan batas-batas daerah rural pertanian dan kawasan hutan. pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi setiap masyarakat. Kebijakan penatagunaan tanah meliputi penguasaan. penggunaan dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung dan kawasan budidaya sebagai pedoman umum penatagunaan tanah di daerah. penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil. Selanjutnya huruf b dari Konsiderans Menimbang disebutkan tentang Konsolidasi Tanah. 4 Tahun 1991. Sesuai dengan tujuan Pasal 33 ayat (3) UU Dasar 1945 dan Pasal 2 ayat (2) UUPA. bahwa tanah sebagai kekayaan bangsa harus dapat dimanfaatkan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat (Konsiderans Menimbang Peraturan Ka BPN No.

71 . keterbukaan. Selanjutnya pada Pasal 3 disebutkan tentang tujuan penatagunaan tanah sebagai berikut: a. berkelanjutan. 3. seimbang. b. 16 Tahun 2004). serasi. Menjamin kepastian hukum untuk menguasai. penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. Tanah Ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 6). penggunaan dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah. Mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan. Tanah negara. Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya. d. c. keadilan dan perlindungan hukum (Pasal 2 PP No. persamaan. menggunakan dan memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan Kebijakan Penatagunaan Tanah Kebijakan penatagunaan tanah diselenggarakan terhadap: 1. selaras. Mengatur penguasaan. Baik terhadap tanah yang sudah dikuasai dengan sesuatu hak maupun tanah negara atau tanah hak ulayat di dalam menggunakan atau memanfaatkannya harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. baik yang sudah atau belum terdaftar. 2. penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. Mewujudkan penguasaan.Azas dan Tujuan Penatagunaan Tanah Penatagunaan tanah berazaskan keterpaduan berdayaguna dan berhasul guna.

endapan tepi sungai. memelihara dan mencegah kerusakannya sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. tentang Penertiban Tanah Timbul dan Tanah Reklamasi. Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Terhadap tanah dalam kawasan cagar budaya yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah tertentu sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku kecuali pada lokasi situs (Pasal 11 ayat (2)). Terhadap tanah dalam kawasan lindung yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah kecuali pada kawasan hutan (Pasal 11 ayat (1)). dan bekas sungai dikuasa langsung oleh negara. Angka 3: Tanah-tanah timbul secara alami. menyebutkan pada Surat Edaran tersebut. Sementara untuk tanah yang berasal dari tanah timbul atau hasil reklamasi di wilayah perariran pantai pasangsurut. rawa. Pihak yang melakukan reklamasi dapat diberikan prioritas pertama untuk mengerjakan permohonan atas tanah reklamasi tersebut. Pemegang hak atas tanah wajib dan dapat menggunakan. seperti delta tanah pantai tepi danau/situ. 410-1293.Kesesuaian tersebut didasarkan kepada pedoman standar dan kriteria teknis yang ditetapkan oleh Pemerintah. sebagai berikut: Angka 2: Tanah-tanah reklamasi dinyatakan sebagai tanah yang dikuasai oleh negara dan pengaturannya dilaksanakan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. danau. pulau timbul atau tanah timbul secara alami lainnya. Penatagunaan Tanah yang disebut juga dengan Pola Pengelolaan Tataguna Tanah merupakan kegiatan di bidang pertanahan di Kawasan Lindung dan Kawasan Budidaya yang diselenggarakan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota dalam jangka waktu yang telah ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang dimaksud. memanfaatkan. angka 2 dan 3. dinyatakan sebagai tanah yang langsung 72 .

Penggunaan tanah di kawasan budidaya tidak boleh diterlantarkan. Pemanfaatan Tanah Pemanfaatan tanah di kawasan budidaya tidak saling mengganggu dan memberikan nilah tambah terhadap penggunaan tanahnya. harus dipelihara dan dicegah kerusakannya. penatagunaan tanah menunjuk pada rencana tata ruang lain yang ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan untuk daerah a.dikuasai oleh negara. Dalam rangka penyelenggaraan penatagunaan tanah dilaksanakan pembinaan dan pengendalian. bimbingan pelatihan dan arahan. Sedangkan pengendalian dilaksanakan melalui pengawasan yang diwujudkan melalui supermisi. pelaporan dan penertiban. Penatagunaan tanah menunjuk kepada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota yang telah ditetapkan. Penggunaan dan pemanfaatan tanah yang baik di kawasan lindung maupun di kawasan budidaya. yang bersangkutan direncanakan penatagunaan tanah di Kabupaten/Kota meliputi: Penetapan kegiatan penatagunaan tanah b. harus sesuai dengan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. Bagi Kabupaten/Kota yang belum menetapkan RT/RW. Pembinaan dilaksanakan melalui pemberian pedoman. Pelaksanaan kegiatan penatagunaan tanah Parlindungan menyebutkan: 73 . Penggunaan Tanah Penggunaan tanah dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung tidak boleh mengganggu fungsi alam tidak mengubah bentang alam dan ekosistem alam. Selanjutnya penguasaan/pemilikan serta penggunaannya di atur oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku.

Perlu adanya suatu rencana (planning) mengenai peruntukan, penggunaan dan persediaan tanah untuk berbagai kepentingan hidup rakyat dan negara, kemudian Rencana Umum (National Planning) yang meliputi seluruh wilayah Indonesia, yang kemudian diperinci menjadi rencana-rencana khusus (Regional Planning) dari tiap-tiap daerah. Dengan adanya planning itu, maka penggunaan tanah dapat dilakukan terpimpin dan teratas hingga membawa manfaat yang sebesar-besarnya bagi negara dan rakyat. (Parlindungan, 1998:97) Sesuai dengan perkembangan situasi dan kondisi nasional dan internasional agar kwalitas ruang wilayah nasional dapat terjaga kelanjutannya kesejahteraan umum dan keadilan sosial, dalam rangka penyelenggaraan penataan ruang sesuai dengan landasn adil, Pancasila, menuntut penegakkan prinsip keterpaduan, keberlanjutan, demokrasi dan keadilan. Dan sejalan dengan kebijakan otonomi daerah yang memberi kewenangan semangkin besar kepada pemerintah daerah dalam penyelenggaraan penataan ruang, maka kewenangan itu perlu diatur demi menjaga keserasian dan keterpaduan antar daerah dan antar pusat dan daerah agar tidak menimbulkan kesenjangan antar daerah. Maka ditetapkanlah Undang-Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Dengan lahirnya Undang-undang ini maka Undang-Undang Penataan Ruang No.24 Tahun 1992, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku lagi. Pasal 1 angka 5 mengabulkan bahwa yang dimaksud dengan: Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Asas dan tujuan penataan ruang a. b. c. d. Keterpaduan Keserasian, keselarasan, keseimbangan Keterlanjutan Keberdayagunaan dan keberhasilangunaan

74

e. f. g. h. i.

Keterbukaan Kebersamaan dan kemitraan Perlindungan kepentingan umum Kepastian hukum dan keadilan Akutanbilitas

Sedangkan tujuannnya adalah untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang umum, nyaman, produktif dan berkelanjutan berlandasan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional, dengan: a. Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alan dan lingkungan buatan. b. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia. c. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya bantuan dengan memperhatikan sumber daya manusia.

d. Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif
terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang. j. Prinsip Pengakuan Hak-Hak Atas Tanah Menurut Pasal 16 UUPA Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan Nasional (Pasal 1 ayat (2) UUPA). Ini berarti bahwa bumi, air dan ruang angkasa dalam wilayah Republik Indonesia adalah hak bangsa Indonesia jadi tidak semata-mata menjadi hak dari pada pemiliknya saja. Selanjutnya Pasal 2 UUPA menyebutkan, bahwa hubungan antara bangsa Indonesia dengan bumi, air dan ruang angkasa adalah semacam hubungan hak ulayat jadi bukan sebagai milik. Dalam rangka hubungan hak ulayat ini juga dikenal hak milik perseorangan menurut hukum adat. Demikian juga di dalam hukum agraria yang baru

75

(UUPA), di samping hak menguasai dari negara yang disebut pada Pasal 2, juga diakui hak-hak yang dapat dipunyai oleh seseorang atau beberapa orang bersama-sama atau badan hukum, namun dibatasi terhadap permukaan bumi saja. (1) Pasal 4 ayat (1), (2) dan (3) menyebutkan: Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal (2) ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. (2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan orang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

(3)

Selain hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat

(1) pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang angkasa. Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksuda dalam Pasal 4 UUPA tersebut ditentukan kemudian pada Pasal 16, yang berbunyi sebagai berikut: Ayat (1) Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 ayat (1), ialah: a. c. e. f. Hak milik Hak guna bangunan Hak sewa Hak membuka tanah b. Hak guna usaha d. Hak pakai

76

Budi HarsoNo. di mana hak-hak atas tanah termasuk apa yang melekat di atas dan di bawahnya Bangunan dan tanaman tersebut milik yang empunya tanah. Berbeda dengan KUH Perdata yang menganut aksessi vertikal.g. kecuali dengan tegas disebutkan. Hak memungut hasil hutan h. ialah: a. Bangunan atau tanaman yang ada di atas tanah belum tentu termasuk kepada hak atas tanah tersebut. dan 3. artinya bangunan yang berfondasi dan tanaman merupakan tanaman keras. Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan Tanah sebagaimana dimaksud dapam Pasal 4 ayat (1) adalah permukaan bumi yang dalam penggunaannya menurut ayat (2) meliputi wewenang untuk mempergunakannya. Bangunan dan tanaman tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Maksud demikian secara tegas disebutkan dalam akta yang bersangkutan (Seminar Hukum Adat dan Pembangunan Hukum Nasional. Ayat (2) Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 ayat (3). c. Hak guna air Hak guna ruang angkasa b. asal: 1. Dari isi Pasal 4 ini jelaslah. termasuk tubuh bumi yang ada di bawah tanah serta di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan. Yogyakarta 1975). Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan pada Pasal 53. 2. bahwa UUPA menganut pemisahan horizontal sebagaimana dengan hukum adat. Di dalam melakukan perbuatan hukum terhadap tanah dapat dimungkinkan meliputi juga bangunan atau tanaman yang ada di atasnya. menyebutkan. 77 .

berbunyi: Kebendaan tak bergerak ialah: 1. yang dimaksud dengan perbedaan keperluan hukum rakyat kota dan rakyat pedesaan. yang disebutkan sebagai hak-hak yang sifatnya sementara. Pasal 11 ayat (2). dan hak usaha bagi hasil yang disebutkan pada Pasal 53). Namun demikian perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum dari golongan-golongan rakyat harus tetap diperhatikan (Pasal 11 ayat (2)). menyebutkan tentang jaminan perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. Contoh. air dan ruang angkasa tidak berlaku lagi. 2. Karena hak gadai dan hak usaha bagi hasil masih dibutuhkan oleh golongan masyarakat pedesaan dan golongan ekoNo. sumpah bara dan sebagainya selama benda-benda itu belum terpisah dan digali dari tanah.mi lemah (lihat hak gadai. yaitu hak untuk mempergunakan tanah orang lain. yang sebenarnya sama artinya dengan hak pakai. hanya di dalam hukum agraria (UUPA) dikenal hak guna usaha dan hak guna bangunan. Pasal 506 angka 1 dan 3.mi lemah.mi kuat dengan ekoNo. Sistematika hak-hak atas tanah yang disebut pada Pasal 16 ini sama dengan yang dianut oleh hukum adat. Pohon-pohon dan tanaman ladang. seperti batu bara.mi lemah.(lihat Pasal 506 s/d508 KUH Perdata). demikian pula dengan rakyat ekoNo. buah-buah pohon yang belum dipetik. Dengan didasarkannya hukum agraria nasional ini kepada hukum adat yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat maka ketentuan-ketentuan KUH Perdata yang menyangkut bumi. yang dengan akarnya menancap dalam tanah.mi lemah sampai saat ini masih berlaku dengan revisi untuk melindungi golongan ekoNo. namun untuk lebih mengkhususkan kewenagnan penggunaannya sesuai 78 . Perkarangan-perakarangan dan apa yang didirikan di atasnya. demikianpun barang-barang tumbang.

Oleh karena rakyat IdNo.nesia sebahagian terbesar tunduk kepada hukum adat. ialah hak gadai. Hak-hak yang dikenal di dalam hukum adat dan KUH Perdata disesuaikan dengan hak-hak yang diatur di dalam UUPA sesuai dengan ketentuan Konversi.dengan kebutuhan sosial ekoNo. maka lembaga hak-hak atas tanah yang diatur tidak berlaku lagi. terutama terhadap hak –hak atas tanah adat. hak usaha bagi hasil. hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang tertentu dengan undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya dalam waktu singkat. k. maka diberi perbedaan tentang penggunaannya. UUPA harus sesuai dengan kesadaran hukum rakyat banyak. Hak-hak yang disebut pada Pasal 16 ini sifatnya tidak lumitatif. Secara berturut-turut hak-hak yang disebut di dalam Pasal 16 tersebut diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 48. Selanjutnya pada huruf h tersebut ada pula hak-hak yang sifatnya sementara yang disebutkan pada Pasal 53. maka hukum agraria yang baru itu (UUPA) akan didasarkan kepada ketentuan-ketentuan hukum adat. Pasal 53 berbunyi sebagai berikut: Ayat (1): Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) huruf h. karena pada huruf (h) disebutkan juga hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang. Prinsip Kepastian Hukum Hak atas Tanah Sebagaimana disebutkan diatas bahwa pada zaman penjajahan kepastian hukum hak –hak tanah tidak dijumpai. Dengan diaturnya hak-hak atas tanah di dalam UUPA ini. Oleh pemerintah jajahan hanya membuat peraturan pendaftaran 79 .mi.

Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 Pasal ini. pemetaan . 3. Pendaftaran Tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyrakat. yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Pemberian Surat – surat tanda bukti hal. tentang pendaftaran tanah yang berbunyi: 1. Dalam Persatuan Pemerintah diatur biaya – biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 di atas. menyebutkan bahwa salah satu. Untuk Hak – Hak Adat diserahkan pengaturannya resmi dengan hukum adat setempat. meliputi : a. keperluan lalu lintas sosial ekonomi srta kemungkiman Agaria. penyelenggaraannya memuat pertimbangan Materi b. Sementara diluar daerah Swapraja pemerintah jajahan membuat peraturan pendaftaran tanah hanya untuk tujuan pembayaran pajak (fiskal Kadastis). Pendaftaran hak – hak atas tanah dan peralihan hak – hak tersebut. c. maka ialah yang wajib membayar pajaknya ( bukan untuk melindungi haknya ). maka dicantumkan pada Pasal 19 UUPA. 4. dan pembukuan tanah . 2. Memuat ketentuan – ktentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Oleh karena daerah Swapraja pendaftaran tanah untuk kepastian hukumnya dilakukan sendiri oleh masing-masing daerah Swapraja. Pengukuan. Untuk ada jaminan kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftran Tanah seluruh wilayah Republik Indonesia. 80 . Sehubungan dngan tujuan tersebut .tanah untuk hak – hak barat yang tujuannya untuk kepastian hukum (rechts kadistr). Apabila sebidang tanah terdaftar atas nama. Dengan Lahirnya UUPA yang bertujuan mengadakan perombakan secara total hukum Agraria sebelumnya. tujuan diundangkannya UUPA adalah untuk mencapai kepastian hukum hak –hak atas tanah guna tercapainya kemakmuran yang sukses besarnya untuk seluruh rakyat Indonesia .

denagan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebeskan dari bayaran biaya – biaya tersebut. Oleh karena tujuan dilakukannya pendaftaran ini di tujukan terutama kepada perlindungan terhadap pemilik tanah. maka tanggung jawab untuk melakukan pendaftaran juga tidak terlepas dari pemilik tanahnnya. Meskipun demikian tidaklah dapat diharapkan bahwa tugas tersebut hanya dibebankan pada pemerintah sendiri mengingat keadaan daerah Indonesia yang cukup luas dan terdiri dari pulau – pulau yang dipisah oleh laut – lautnya. Pasal 19 memerintahkan kepada Pemerintah ( sebagai suatu instruksi )Untuk melakukan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia. hal guna uasaha dan hak guna bangunan. Untuk menuju ke arah kepastian hukun ini. Pasal 32 1. hak milik serta sahnya peralihan dan pebebanan hak tersebut. hapusnya dan pembebanannya dengan hak – hak lain harus di daftarkan menurut – menurut ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 2. termasuk syarat – syarat pemberiannya demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan – ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 81 . Pasal 32 dan 38. yang secara berturut – turut ditujukan kepada pemegang hal milik. Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 menetapak alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya. Kewajiban ini kemudian disebutkan pada Pasal 23. Hak milik demikian pula setiap peralihan. hak guna Usaha. yang berbunyi: Pasal 23 1.

pada Pasal 9 disebutkan bahwa obyek pendaftar tanah meliputi : a. kecuali dalam hal – hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. hak guna b. 24tahun 1997. 2. c. Tanah Negara Adanya kewajiban mendaftarkan hak–hak ini adalah berdasarkan 82 .2. Mengingat keadaan Negara dan masyarat srta kepantingan sosial lalu lintas sosial yang membutuhkan juga tenaga skill. Hak tanggungan f. Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat karena pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya guna usaha. maka serentak di seluruh wilayah Indonesia. hak guna bergunan dan hak pakai . termasuk syarat – syarat pemberian nya. usaha . Hak Milik atas satuan rumah susun e. Bidang – bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik. kecual dalam hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir Pasal 38 1. kemungkinan Penyelenggaraannya dan keadaan masyarakat. Hak Guna bangunan. maka pendaftaran ini akan dimulai dari perkotaa / demikian antara lain disebutkan pada penjelasan pemerintah No. tetang Pedaftaran tanah. Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bagunan serta sukunya peralihan hak tersebut. demikian juga setiap peralihan dan pengapusannya hak terbut harus didaftarkan menurut ketentuan – ketentuan yang dimaksud pada Pasal 19. biaya dan sebagainya. Oleh sebab itu sesuai dengan kepentingan sosial ekonomi. Tanah wakaf d.

2. 1985) 5. khususnya mengenai pemilikan dan penguasaan tanah. 1.1 Tahun 1966) Tanah wakat ( PP No.10 Tahun 1961 dengan Peraturan pelaksana selanjutnya PMA No. 16 Tahun Hak tanggungan ( UU No. Peraturan Pemerintah No. hak guna bangunan ( Pasal23.ketentuan–ketentuan yang sudah ada pengaturannya secara sendiri–sendiri. Dengan demikian kekpastian hukum tersebut juga meliputi : a. 4 Tahun 1996) dan 38 UUPA ). Tentang pendaftaran Tanah. 3. Hak milik hak guna usaha. batas– batasanya serta luas bidang – bidang tanah yang disebut juga kepastian mengenai Objek Hak ( Departemen Dalam Negeri.1980 : 77) 83 . Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak yang disebut juga kepastian mengenai subyek b. 10 Tahun 1961 menyebutkan bahwa pendaftaran tanah ini adalah pendaftaran tanah demi kepastian hukum ( rechtkadaster). Dengan berlakunya PP No 24 Tahun 1997. 4. Kepastian hukum disini dimaksudkan adalah kepastian karena yang menyangkut bidang keagrariaan. 32 Hak pakai dan hak pengelolahan ( PMA No. hak. seperti berikut ini. buka untuk kepentingan pajak ( Fiskal kadaster).28 Tahun 1977) Hak milik atas satuan rumah susun ( UU No. maka untuk pelaksanaan pendaftaran tanah diatur didalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Kapastian mengenai letak. maka ketentuan ini dinyatakan Tidak berlaku lagi. 10 Tahun 196. Sebelum berlaku Peraturan Pemerintah No.

Di dalam ketentuan konvensi disebutkan. Pendaftaran Tanah dan Konversi. Oleh sebab itu keberadaan hak-hak adat sampai dengan sekarang masih diakui. bahwa untuk mencegah hakhak adat ini hidup terus di dalam masyarakat. Hal ini bukan berarti bahwa masih terjadi dualisme hukum yang berlaku. Penyesuaian hak-hak ini disebut dengan konvensi. maka hak-hak atas tanah yang berlaku sebelumnya harus disesuaikan kepada hak-hak yang baru sebagaimana yang disebut pada Pasal 16 UUPA dan menyesuaikannya dengan system yang dianutnya. Sementara hak-hak adat yang sifatnya sebahagian besar tidak mempunyai kepastian hukum. hak erfpacht. dengan PUPA No.169). Pelaksanaan konvennsi hak-hak barat dan hak-hak adat ini disesuaikan pula dengan sifatsifat ke dua jenis hak tersebut.Dengan adanya kepastian hukum mengenai subyek dan obyek ini maka seseorang yang ingin membeli sebidang tanah tidak perlu lagi mencari cara kejelasan siapa pemiliknya dan dimana letak dan batas – batasnya Dengan pendaftaran tanah juga bertujuan untuk mengetahui bahwa tanah itu pada saat sekarang ini untuk apa dipergunakan. Dengan berlakunya UUPA. 2005. Untuk pelaksanaan konvensi hak barat yang sifatnya mempunyai kepastian hukum. maka untuk membuktikan jenis haknya akan memakan waktu yang lama dan ketelitian. disebutkan pada Pasal 4. agar pelaksanaan konvensinya tidak menyebabkan sengketa dikemudian hari. dengan kata lain pendaftaran tanah bersifat land information system dan geografis information system (Dalimunthe. yang aslinya jenis haknya sudah jelas (seperti hak ngendom. hak apstal). 2 Tahun 1962. maka ketentuan konvensinya dibatasi jangka waktunya sampai dengan 24 September 1980. 84 . karena kesalahan data fisik ataupun data yuridisnya.

namun tujuan pendaftaran tanah tetap dilakukan dalam rangka mencapai kepastian hukum di bidang perternakan dan sistim publikasi yang negatif masih berlaku yang menggandung unsur positif.“ Di dalam hal perbuatan hukum yang disebutkan dalam Pasal 19 PP No. yaitu pemindahan hak atas tanah. 10 Tahun 1961. Meskipun PP No. tanahnya menjadi tanah negara. Di dalam akta tersebut hak-hak itu disebut dengan nama bekas hak yang diminta penegasan konvensinya. Di dalam penjelasan umum PP No. 24 Tahun 1997. yang 85 . maka dirasa perlu mengatur kembali peraturan pelaksana pendaftaran tanah. Jika ketentuan Pasal 4 ini tidak dilaksanakan maka akan diberikan sanksi sebagaimana disebut pada Pasal 8. belum memberi hasil yang memuaskan. Sebagai peraturan pelaksana dari pendaftaran tanah yang diatur di dalam UUPA yaitu PP No 10 Tahun 1961. maka hak yang bersangkutan dianggap sebagai hak pakai dengan jangka waktu paling lama 5 Tahun sejak berlakunya UUPA dan jika jangka waktu tersebut lampau. penggadaian tanah atau peminjaman uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan maka permohonan penegasan konvensi dan pendaftaran Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bersangkutan yang disampaikan kepada Kepala Kantor Pendaftaran Tanah bersama dengan akta yang dibuat alihnya yang membuktikan perbuatan hukum tersebut diatas. 24 tahun 1997. 10 Tahun 1961. tentang peraturan pendaftaran tanah yang baru disebutkan bahwa dari 55 juta bidang tanah hak yang memenuhi syarat untuk didaftar baru lebih kurang 16. dirasakan selama lebih dari 35 tahun. 10 Tahun 1961. yang berbunyi : “Jika di daerah-daerah dimana Peraturan pemerintah No.3 juta bidang sudah didaftar. ini merupakan penyempurnaan dari PP No. sudah mulai diselenggarakan terjadi perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada Pasal 4 dan tidak dimintakan penegasan konversi menurut ketentuan-ketentuan peraturan ini.

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan pembuatan hukum mengenai bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar c. terutama pemegang hak atas tanah. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik maka akan memperoleh dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. pelayanan yang diberikan dalam 86 . khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. menyebutkan. azas sederhana. sehingga hasilnya pendaftaran tanah itu sendiri. PP No 10 Tahun 1997. namun azas yang paling diitekankan (pasal 2) adalah. Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan. bahwa tujuan pendaftaran tahan adalah: a. dapat - Azas aman dimaksudkan untuk mewujudkan bahwa pendaftaran memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuannya tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat. 10 Tahun 1961. Pasal 3. mutahir dan terbuka. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah.akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Azas sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan . meskipun tetap memakai azas (sistem) publikasi yang negatif yang mengandung unsur positif. Sementara azas yang dianut oleh pendaftaran ini berbeda dengan PP No. aman. satuan rumah susun dan hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. terjangkau. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

24 Tahun 1997. Azas mutakhir meningkat ialah dengan terpeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan. Termasuk surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak untuk atas Guna satuan rumah susun serta hak-hak dibidang tertentu pengadaan yang dan membebaninya. meliputi pengumpulan. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus. maka untuk penyempurnaan sebagaimana yang disebut pada PP No. pengolahan.rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang membutuhkan. untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari. Jika didalam Peraturan Pemerintah tidak ada disebutkan tentang Pengertian Pendaftaran Tanah. Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam sehingga data yang tersedia pelaksanaannya dan berkesinambungan harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun. 87 . menjamin kepastian hukum pemeliharaan tanah faktor kepastian letak dan batas setiap bidang tanah tidak dapat diabaikan. sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat. dan perjanjian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar. 24 Tahun 1997). disebutkanlah pada Pasal 1 angka 1 tentang pengertian pendaftaran tanah sebagai berikut: 1. pembukuan. Untuk itu perlu diberlakukan azas terbuka (Penjelasan Pasal 2 PPNo. berkesinambungan dan teratur.

32. 24 Tahun 1997).Pembuatan tanda bukti hak atas tanah bagi bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar dalam rangka memberikan sertifikat. 32 dan 38 dimana pelaksanaan pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan inisiatif Pemerintah (Pasal 19) dan atas inisiatif yang berkepentingan (Pasal 23. 24 Tahun 1997). 88 . Pendaftaran tanah desa deni desa (PP No. baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan. Disamping itu untuk mempertegas bahwa penggunaan sistem publikasinya yang negatif tetapi mengandung unsur positif. sedangkan tanah itu diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut dengan ikhtikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya (Pasal 32 ayat (2) Peraturan pemerintah No. 24 Tahun 1997). maka tata cara pendaftarannya juga diadakan dengan 2 (dua) cara yaitu: 1. pada Pasal 32 ayat (2) selanjutnya bahwa seseorang tidak dapat lagi menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat itu tidak dimajukan gugatan pada pengadilan.10 Tahun 1961) atau disebut dengan pendaftaran tanah secara sistemmatik (PP No. Berdasarkan Pasal 19 UUPA dan Pasal 23. sepanjang data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan (Pasal 32 ayat (1) PP No. 38). Untuk itu diberikan ketentuan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar. Dikatakan pendaftaran tanah secara desa demi desa atau secara sistematik karena pendaftaran tersebut dilakukan secara serentak disuatu desa/wilayah yang dilakukan dengan suatu sistem. yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat di dalam UUPA.

maka diperlukan pula pendaftaran tanah yang berkesinambungan (Continuous Recording . daftar nama.PP No. tukar-menuakr. 10 Tahun 1961 atau Peraturan Pemerintah No. Terjadi perubahan data fisik dan data yuridis yang mengakibatkan harus dilakukan kembali pendaftaran sesuai dengan perubahah tersebut terjadi karena: 1.2. daftar tanah. 10 Tahun 1961) atau pendaftaran tanah secara sporadik (PP No. hibah permohonan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahahan hak lainnya. Baik pendaftaran secara sistematik maupun pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan pada waktu pertamakalinya melakukan pendaftaran tanah atau beberapa obyek pendaftaran tanah. 10 Tahun 1961) yang didalam PP No. Jika ada pendaftaran tanah yang dilakukan untuk pertama kalinya. Yang dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesusaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran. dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Dengan kata lain yang dimaksud dengan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. pendaftaran tanah secara individu (PP No. karena pendaftarannya dilakukan satu demi satu/seperti spora (tidak merata) sesuai dengan permohonan pemegang hak yang berkepentingan. 24 Tahun 1997. Peralihan hak karena pewarisan 89 . b. surat ukur buku tanah. a. disebut dengan istilah pemeliharaan data pendaftaran tanah. Dikatakan pendaftaran tanah secara individu atau sporadik. Pendaftaran data yuridis yaitu: Peralihan hak karena jual beli. 24 Tahun 1997).

90 . Kepastian hukum yang dikehendaki di dalam UUPA untuk melindungi pemegang hak atas tanah ternyata dengan sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif ternyata sepenuhnya diharapkan.c. hak pengelolaan. 24 tahun 1997. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Pembebanan hak tanggungan Peralihan hak tanggungan Hapusnya hak atas tanah. belum menjamin sepenuhnya perlindungan hukum bagi pemilik Pasal 32 ayat (1) PP No. h. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 94). i. hak Pembagian hak bersama Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan Perubahan nama akibat pemegang hak ganti nama Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah. e. j. tentang Ketentutan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. satuan rumah susun dan hak tanggungan. 2. Putusan Pengadilan atau Penetapan Ketua Pengadilan Pemecahan bidang tanah Pemindahan sebahagian atau beberapa bagian dari bidang tanah Penggabungan dua atau lebih bidang tanah. sepanjang data yang ada dalam surat akan dan bukan tanah hak yang bersangkutan. yaitu: perseroan atau koperasi milik atau. 3 Tahun 1997. Pengertian sertifikat merupakan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. g. menyebutkan: Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mempunyai data fisik dan data yuridis yang tercatat di dalamnya. f. (Peraturan Menteri Dalam Negera Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Perubahan data fisik. d.

Namun di dalam penjelasan Pasal kembali sebagai berikut: 32 ayat (1) tersebut ditegaskan Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat. apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan kepada Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau pembuatan sertifikat tersebut. Pemberian jangka waktu 5 (lima) tahun tersebut kiranya sudah cukup wajar bagi pemilik tanah yang sah untuk mengetahui bahwa tanah yang telah memberikan perlindungan karena masih diberikannya kesempatan untuk membuktikan sebaliknya yang tercantum dalam sertifikat 91 . Sudah barang tentu data fisik maupun data yuridis yang tercantum dalam sertifikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan karena data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut. Tetapi kemudian. dalam arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar. 24 Tahun 1997. Pengertian sistem pembuktian negatif yang tercantum dalam pasal ini menunjukkan bahwa pemberian sertifikat atas nama pemilik belum sepenuhnya tersebut. Namun karena UUPA tidak mengenal lembaga “verjaring” kelemahan sistem publikasi negatif ini tidak dapat diantisipasi. karena UUPA menganut sistem hukum yang dimuat oleh hukum hukum adat. maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan tersebut. maka lembaga “Rechtsverwerking” yang dikenal di dalam hukum adat kemudian dicantumkan pada Pasal 32 ayat (2) PP No. sebagai berikut: Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan ikhtikad baik dan secara nyata menguasainya.

Umumnya hal tersebut diatasi dengan menggunakan lembaga acquisitieve verjaring atau adverse possesion. kemudian tanah.tanah itu dikerjakan orang lain. bahwa jangka waktu 5 tahun tersebut sudah sama miliknya bahwa tanahnya sudah termasuk yang ditelantarkan. Hukum tanah kita yang memakai dasar hukum adat tidak dapat menggunakan lembaga tersebut. Tetapi dalam hukum adat terdapat lembaga yang dapat digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah yaitu lembaga “rechtsverwerwerking”. 2003:94). maka hilanglah waktunya untuk memiliki kembali tanah tersebut. karena bukti-bukti haknya yang sangat sulit diperoleh. meskipun secara tertulis lembaga “Rechts Verwerking” sebagai lembaga hukum adat sudah dianut oleh UUPA.dikuasai oleh orang lain. 92 . Ketentuan ini dalam UUPA yang dinyatakan hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan (Pasal 27. Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahya tidak dikerjakan. Oleh Budi Harsono dikatakan bahwa Pasal 32 ayat (2) ini merupakan sarana pengaman yang terbentuk tertulis (Budi Harsono. Untuk menuju kepada sistem publikasi yang positif masih jauh dari jangkauan sepanjang pendaftaran tanah untuk seluruh Indonesia belum terlaksana. yang memperolehnya dengan ikhtikad baik. Pada penjelasan Pasal 32 ayat (2) antara lain: Kelemahan sistem publikasi negatif adalah bahwa pihak yang memang tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu. Hal ini juga dikuatkan dengan tanah terlantar. Kiranya sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif baru merupakan awal dasri penyelamatan bagi pemagang sertifikat sebagai pembuktian yang kuat akan kebenaran haknya. karena hukum adat tidak mengenalnya. 34 dan 40 UUPA) adalah sesuai lembaga ini. Sementara untuk melalukan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya Pemerintah masih menemui kesulitan.

sepanjang ada kaitannya dengan penggunaan tanah tersebut. air dan ruang angkasa yang ada di atasnya. sepanjang tidak ada larangan untuk itu sesuai dengan fungsi sosial. seperti hak guna usaha. Luasnya hak milik juga meliputi tubuh bumi.Dengan sarana Pasal 32 ayat (2) ini diharapkan bahwa sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif ini secara berangsur-angsur dapat ditingkatkan menjadi sistem publikasi yang positif. terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA A. wewenang untuk mengambil hasil dari tubuh bumi yang tidak ada kaitannya dengan 93 . Pasal 20 ini menunjukkan sifat-sifat hak milik yang membedakannya dengan hak-hak lainnya. sebagaimana sifat hak eigendom di dalam KUH Perdata sebagaimana pengertian yang dulu. Pengertian Hak Milik Pasal 20. Hak yang terkuat dan terpenuh. Hak Milik 1. tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. hak guna bangunan dan hak pakai dan hak lainnya. Terkuat dan terpenuh artinya hak yang paling kuat dan paling penuh di antara hak-hak lainnya. 2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. bukan berarti hak milik itu sifatnya mutlak. Sifat hak yang mutlak bertentangan dengan hukum adat dan fungsi sosial tersebut. Hak yang turun-temurun dalam arti memberi kewenangan kepada pemegang haknya untuk mempergunakannya bagi segala macam keperluan. HAK . selama waktu yang tidak terbatas. Meskipun demikian. tentang hak milik menyebutkan: 1) Hak milik adalah hak turun-temurun. Hak milik sebagaimana juga dengan hak-hak atas tanah lainnya mempunyai fungsi sosial (Pasal 6). dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. IV.

maka pada Pasal 21 disebutkanlah tentang siapa saja yang boleh mempunyai hak milik. Hak milik kepada orang asing dilarang. Pasal 21 menyebutkan sebagai berikut: (1) Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Karena hak milik merupakan hubungan sepenuhnya antara pemilik dengan hak atas tanahnya. Hanya hak pakai yang boleh 94 . 1998:138). (3) Orang-orang yang sesudah berlakunya peraturan ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta. Mengambil hasil bumi (pertambangan) di tubuh bumi memerlukan izin khusus yang disebut dengan Kuasa Pertambangan (Parlindungan. air dan ruang angkasa. (2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya. maka prinsip nasionalitas tersebut berlaku secara utuh. Subyek Hak Milik Sesuai dengan prinsip nasionalitas yang disebut pada Pasal 9 ayat (1).penggunaan tanahnya tidak dibenarkan. karena perkawinan. dengan ketentuan. bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara. (4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing. bahwa hanya warga negara Indonesia yang boleh mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi. maka dia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini. 2. demikian pula warfa negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan.

Sesuai dengan keperluan masyarakat sebagaimana disebut pada Penjelasan Umum II angka (5). 35 dan 41). asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluankeperluannya yang khusus (hak guna usaha. menurut Pasal 28. 38 Tahun 1963. Penjelasan Umum (UUPA) II angka (5) menyebutkan antara lain: Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah. tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah.mian juga dapat diberikan hak milik sebagaimana disebutkan di dalam Peraturan Pemerintah No. maka dapat dicegah usaha-usaha yang bermaksud menghindari ketentuanketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak milik (Pasal 17) Namun pada Pasal 49. hak pakai. hak guna bangunan. ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik. Dengan demikian.dipunyai oleh orang asing. dikatakan pada ayat (1): Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan utnuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. tapi cukup hak-hak lainnya. Pemberian hak milik kepada badan-badan hukum sosial dan keagamaan hanya dibenarkan oleh Pemerintah sepanjang tanah itu dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial. selain dari keperluan yang berhubungan dengan keagamaan dan sosial kepada badan-badan hukum yang ada hubungannya dengan perekoNo. Bahkan badan-badan hukum hanya ditetapkan oleh Pemerintah saja yang boleh mempunyai hak milik tidak semua badan hukum boleh mempunyai hak milik. yaitu: 95 . Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial. tentang hak-hak atas tanah untuk keperluan suci dan sosial.

Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria. 139). jika lewat waktu tersebut tidak dialihkan. b. peraturan ini a. 79 Tahun 1958 (LN Tahun 1958 No. Pada Pasal 21 ayat (3) disebutkan tentang cara-cra WNA (warga negara asing) memperoleh hak milik tanpa disengaja yang artinya karena suatu ketentuan undang-undang yang berlaku baginya mengakibatkan yang bersangkutan mempunyai hak milik atas tanah. 2) Percampuran harta karena perkawinan antara WNI dengan WNA.Pasal 1: Badan-badan hukum yang disebut di bawah ini dapat mempunyai hak milik atas tanah. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.3 dan 4. setelah mendengar Menteri Agama. 56 Tahun 1960. 4) Seorang WNI yang mempunyai kewarganegaraan rangkap mempunyai hak milik atas tanah. d. masing-masing yang disebutkan pada pasal-pasal 2. yaitu: 1) Seorang WNA memperoleh hak milik atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat. Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya disebut Bank Negara). maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada 96 . 3) Seorang WNI yang mempunyai hak milik atas tanah kemudian kehilangan warga negara. tentang batas-batas maksimum juga diberlakukan (Pasal 3). c. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar Undang-Undang No. Maka yang bersangkutan harus mengalihkan hak miliknya tersebut kepada WNI dalam jangka waktu 1 tahun. Bagi koperasi-koperasi pertanian ketentuan Undang-Undang No.

kecuali yang bersangkutan tegas menyatakan melepaskan kewarganegaraannya. di mana yang bersangkutan berdasarkan perundang-undangan Indonesia setelah memenuhi syarat dapat menjadi WNI. seperti: 1) Melakukan jual beli hak milik atas tanah antara WNI dengan WNA atau kepada yang berkewarganegaraan rangkap. yaitu WNA memperoleh hak milik dengan sengaja. kecuali Badan hukum menurut Pasal 21 ayat (2).negara. 3) Mengalihkan hak milik kepada Badan hukum. Khusus mengenai WNI yang mempunyai kewarganegaraan ganda (rangkap). 97 . Hal ini terutama dijumpai pada WNI keturunan Cina. dengan ketentuan hak-hak yang membebaninya tetap berlangsung (Pasal 21 ayat (3) dan (4). Terjadinya Hak Milik Sebagaimana disebutkan pada Penjelasan Umum II angka (1) tentang berlakunya hukum agraria yang disesuaikan dengan hukum rakyat banyak. meskipun ia adalah juga warga negara Indonesia. Di luar dari cara-cara yang disebut pada Pasal 21 ayat (3) dan (4) tersebut. dalam hal pemilikan tanah ia dibedakan dari WNI lainnya. Sementara menurut undang kewarganegaraan RRC yang menganut Ins Sanguinis (garis keturunan) dimanapun ia berada tetap menjadi warga negara Cina. Hal ini dengan tegas disebutkan pada penjelasan Pasal 21 sebagai berikut: Sudah selayaknya kiranya bahwa selama orang-orang warga negara membiarkan diri di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan negara lain. Pertualan tersebut batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. 2) Mewariskan hak milik atas tanah dengan wasiat kepada WNA. 3. tapi tidak disamakan dengan WNI lainnya.

Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaiman dimaksud dalam Pasal II.yaitu yang didasarkan kepada ketentuan-ketentuan hukum adat. maka UUPA tentang Pendaftaran Tanah dapat mendaftarkan tanah dimaksud menjadi hak milik. maka dapatlah diakui yang bersangkutan sebagai pemegang hak milik. bahwa seseorang anggota masyarakat hukum adat di dalam masyarakat hukum adat berwenang memiliki bagian-bagian tanah di daerah ulayatnya untuk dikuasai dan diusahai atas izin dari pengetua adatnya yang disebut dengan hak wenang pilih (hak membuka tanah). 3 Tahun 1997. 24 Tahun 1997 jo Pasal 60 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Didasarkan kepada hal tersebut Pasal 22 UUPA kemudian menyebutkan pada ayat (4). 10 Tahun 1961. m. bahwa terjadinya hak milik dapat berdasarkan hukum adat. Selanjutnya Pasal 24 ayat (2) PP No. bahwa hak-hak lama dapat didaftarkan sebagai hak milik yang berasal dari hak-hak adat sebagaimana disebut pada ayat (2). Ketentuan-Ketentuan Konversi UUPA. huruf: c. maka hubungan antara yang bersangkutan dengan tanah itu semakin erat. girik. maka Pasal 5 UUPA maka ditegaskanlah bahwa hukum adat dijadikan dari UUPA. maka dapat dibuktikan dengan 98 . Berdasarkan ketentuan dari hukum adat tersebut. Berdasarkan hak membuka tanah ini yang bersangkutan setelah mengusahai tanah tersebut secara terus menerus bahkan turun temurun. Di dalam ketentuan hukum adat. 24 Tahun 1997 jo Pasal 61 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. pipil kekitir dan verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah No. sementara hubungan tanah dengan hak ulayat semakin renggang. VI dan VII. Patuh pajak bumi/Landrente. 3 Tahun 1997 menyebutkan. Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan. f. menyebutkan bahwa apabila sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian tertulis.

setelah memenuhi syarat yang ditentukan (lihat UU No. Ketentuan undang-undang. apabila yang menguasai tanah tersebut telah memenuhi syarat untuk diberikan hak milik. kepada yang bersangkutan atau dapat diberikan hak milik dengan suatu Surat Keputusan oleh instansi yang berwenang. Pasal 22 ayat (2) UUPA selanjutnya menyebutkan sebagai berikut: Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini. yaitu tanah kelebihan maksimum. b. seperti: 99 . Terjadinya hak milik berdasarkan Penetepan Pemerintah dapat berdasarkan: a. yang dituangkan dalam bentuk pernyataan. 224 Tahun 1961). 56 Tahun1960 dan PP No. tanah eks perkebunan yang dibagi-bagikan kepada rakyat petani gurem dan tunakisma. Umpamanya kepada yang bersangkutan sebelumnya telah diberikan izin membuka tanah (hak menggarap).penguasaan secara fasik selama 20 tahun berturut-turut atau lebih. oleh instansi yang berwenang dapat diberikan hak milik. hak milik terjadi karena: a. Pemberian hak milik berdasarkan tindak lanjut landreform. Penetapan Pemerintah menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Permohonan hak kepada instansi yang berwenang. Pemberian Berdasarkan hak milik berdasarkan ketentuan landreform. tanah bekas swapraja. tanah absentee. c. b. obyek ketentuan landrefrom bahwa tanah-tanah landreform. Jika perlu disertai sumpah. Apabila permohonannya telah dibakukan dengan cara-cara dan syarat-syarat yang telah ditentukan. baik oleh yang bersangkutan maupun pendahulu-pendahulunya. tanah surplus. tanah bekas tanah partikulir.

Kepada para petani dibagikan tanah 2 hektar untuk membuka lahan perkebunan yang nantinya akan dibina oleh perkebunan besar. yang khusus dilaksanakan menurut Keputusan Presiden ini (Keputusan Presiden No. 77/KpTs/Men/73. Tanah negara Apabila obyek Pencetakan Sawah adalah Tanah Negara atau tanah ulayat. Pemberian hak milik kepada para transmigran dituangkan dalam Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri dan Menteri Tenaga Kerja & Transmigrasi No. 91 Tahun 1973 dan No. tentang Pelaksanaan Mengenai Pencetakan Sawah. perkebunan kecil ini (yang menjadi proyek) sebagai plasma. yaitu: a. 2) Pemberian hak milik kepada peserta Proyek Inti Rakyat. tentang pelaksanaan proyek pemberian hak milik atas tanah besarta sertifikat bagi para transmigran yang sudah menetap. Perkebunan besar sebagai inti. Di dalam ketentuan Pencetakan Sawah ini ada 3 (tiga) obyek tanah yang menjadi sasaran. c. Proyek ini adalah proyek untuk membantu para petani di sekitar lokasi perkebunan besar. Pasal 1 angka 1). Pencetakan sawah adalah kegiatan mengubah fungsi areal tanah bukan sawah menjadi sawah beririgasi. 3) Pemberian hak milik berdasarkan pencetakan sawah. tanggal 9 Juni 1973. Tanah hak milik Tanah ulayat b. Tanah-tanah yang dibagikan ini kemudian akan diberi hak setelah memenuhi syarat pada waktu menjadi anggota plasma (lihat lebih lanjut dalam tulisan Proyek Inti Rakyat).1) Pemberian hak milik kepada para transmigran (lihat Parlindungan. 54 Tahun 1980. maka: 100 . 1998:149).

d. para peserta menyerahkan sebahagian tanahnya sebagai sharing untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum lainnya serta pendayaan pelaksanaan konsolidasi tanah. maka hubungan antara masyarakat hukum adat dengan penggarap ialah sebagai penggarap turun temurun. Apabila konsolidasi tanah telah selesai dilaksanakan. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. guna meningkatkan kualitas lingkungan.a) Yang obyeknya tanah negara. menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 4 Tahun 1991 menyebutkan: Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai pentaan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan. maka setelah selesai pencetakan sawah tersebut tanahnya dibagikan kepada petani menurut prioritas: 1) 2) 3) 1) Petani yang belum mempunyai tanah Petani yang dimukimkan kembali Petani transmigran Apabila penguasa adat setempat mempertahankan b) Jika obyeknya tanah ulayat. Dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Pemberian hak milik berdasarkan Konsolidasi Tanah Pasal 1. 2) Apabila penguasa adat setempat dapat menyetujui. maka: status tanahnya sebagai tanah ulayat. maka tanah ulayat dimaksud diberikan kepada penggarap dengan hak milik. maka penyelesaian status tanah adalah sebagai berikut (lihat Dalimunthe. 2005:99): 101 .

pembiayaan konsolidasi tanah diserahkan kepada para petani yang mempunyai tanah yang sangat kecil atau kepada pihak lain dengan pembayaran kompensasi. yaitu dengan: a. Sebelum diserahkan kepada petani atas usul Kanwil Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanahnya diproses BPN. 4. Pemberian Hak Atas Tanah Di Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Di dalam ketentuan pelaksanaan pendaftaran Tanah PP No.a. Tanah yang disumbangkan sebagai sharing dilepaskan Jika tanah yang disumbangkan itu sebagai pengganti hak atas tanahnya menjadi tanah negara. c. d. b.n pertanian diproses menurut. pendaftaran tanah dilakukan dengan pembuktian secara fisik. wewenang Ka Kanwil BPN telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan. 3 Tahun 1999. 6 Tahun 1972 sekarang dengan Keputusan Ka BPN No. ketentuan PMDN No. menurut tata cara retribusi tanah PP No. Berdasarlan pengakuan hak kepada seseorang dapat 102 . e. b. 5 Tahun 1973. pendaftaran tanah dilakukan berdasarkan buktibukti yang sudah ada secara tertulis baik berdasar hak-hak lama maupun hak-hak baru. Sedangkan dengan pengakuan hak. Penegasan hak Pengakuan hak Pemberian hak Dengan penegasan hak. 224 Tahun 1961 untuk tanah No. Kepala Kantor Pemberian hak atas tanah diusulkan secara kolektif oleh Pertanahan setempat dan Kepala Kanwil BPN menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (PMDN) No. 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Peraturan Ka BPN No. oleh BPN ditetapkan sebagai obyek Konsolidasi Tanah. c. 3 Tahun 1997) ada 3 tatacara pendaftaran tanah berdasarkan bukti-bukti haknya.

dapat digunakan sebagai dasar untuk pembukuan tanah tersebut sebgai milik yang bersangkutan. apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan secara tertulis. Peraturan Ka BPN No. menyebutkan sebagai berikut: Pasal 66 ayat (1): Berdasarkan Berita Acara Penyerahan Data Fasik dan Data Yuridis sebagaimana dimaksud pada Pasal 64 ayat (1). 210 C. 24 Tahun 1997. Pemberian Hak Milik yang berasal dari Hak Pengelolaan 103 . termasuk tanah negara yang menjadi obyek landrefrom dengan menggunakan daftar isian 310 dengan dilampiri daftar isian 210. 3 Tahun 1997. Ketentuan ini memberikan jalan keluar. Ketua Panitia Ajudikasi mengusulkan secara kolektif kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat pemberian hak atas tanah-tanah negara. 210 B. Pemberian hak secara kolektif pada pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 28 ayat (3) c PP No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 66 ayat (1). namun karena pembuktian secara tertulis tidak dapat ditunjukkan. 5. 24 Tahun 1997 jo Pasal 61 ayat (1). Meskipun pada kenyataannya yang bersangkutan telah menguasai tanah itu secara terus menerus selama 20 tahun atau lebih. maka penguasaan secara fisik atas bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh yang bersangkutan dan para pendahulu-pendahulunya sebgaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2) PP No. maka dapatlah dikategorikan bahwa pembukuan haknya sebagai pemberian hak dengan cara pengakuan hak.diberikan hak atas tanah sebagaiman disebut pada Pasal 24 ayat (2) PP No. tentang pengakuan hak menyebutkan sebagai berikut: Dalam hal kepemilikan atas sebidang tanah tidak dapat dibuktikan dengan alat pembuktian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60.

tentang “Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan tentang Kebijakan Selanjutnya” hak pengelolaan sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a berisi wewenang untuk: a. 8 Tahun 1953 yang sesudah berlakunya UUPA. 9 Tahun 1965. jika tanah di samping dipergunakan instansi yang bersangkutan untuk kepentingan tugasnya. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan bersangkutan. Selanjutnya PMDN No. c. tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak 104 . tentang delegasi wewenang hak menguasai dari negara (Pasal 2 ayat (4)). b. 9 Tahun 1965. dikonversi menjadi: a. 9 Tahun 1965. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah untuk Keperluan Perusahaan. menyebutkan pada Pasal 3 sebagai berikut: Dengan mengubah seperlunya ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria No. 5 Tahun 1974. yang kemudian diubah dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. jika tanahnya dipergunakan oleh Hak pengelolaan. untuk kepentingan tugas juga bagian-bagian dari tanah tersebut akan diserahkan kepada pihak ke-3. Pasal 6 PMA No. 1 Tahun 1977. Kemudian lahir Ketentuan Konversi Hak Penguasaan yang diatur di dalam Peraturan Pemrintah No. b. pelaksanaan usahanya. Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ke-3 menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. Hak pakai (khusus).Istilah Hak Pengelolaan ditemui pada Penjelasan Umum II angka 2. dst. dengan Peraturan Menteri Negara Agraria No.

(Selanjutnya tentang hak pengelolaan akan diuraikan di dalam Bab tersendiri. Bagi tanah-tanah yang sudah dihaki. Delegasi Wewenang Pemberian Hak Hak menguasai dari negara sebagaimana disebutkan pada Pasal 2 ayat (1) adalah merupakan wewenang Pemerintah Pusat sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat dalam tingkatan yang tertinggi. hak guna bangunan atau hak pakai. 1 Tahun 1977: Bagian-bagian tanah hak pengelolaan yang diberikan kepada Pemerintah Daerah. dapat diserahkan kepada pihak ketiga. telah dihapuskan. sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan. Pasal 2 PMDN No. 9 Tahun 1999. lembaga. Dari ketentuan di atas dapat dilihat bahwa dari hak pengelolaan dapat juga diberikan hak milik. instansi dan/atau Badan Hukum (milik) Pemerintah untuk pembangunan wilayah pemukiman.Pengelolaan Serta Pendaftarannya. hak organisasi negara tersebut telah dibatasi sesuai dengan sifat-sifat hak tersebut (Pasal 4 dan seterusnya pada pasalpasal tentang hak-hak yang dimaksud pada Pasal 16 dan hak-hak lainnya 105 . dan ditujukan kepada Menteri Dalam Neteri atau Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan untuk diberikan dengan hak milik. meskipun pada kenyataan di lapangan bahwa dari hak pengelolaan lebih sering diberikan hak guna bangunan dan hak pakai. yang dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. Kekuasaan negara yang dimaksudkan itu mengenai semua bumi. menegaskan tentang pemberian hak kepada pihak ke-3 yang berasal dari hak pengelolaan. air dan ruang angkasa baik yang dihaki oleh seseorang maupun yang tidak.

maka oleh Pemerintah Pusat. 6 Tahun 1972 ini. hak guna usaha.yang diatur kemudian). hak guna bangunan serta hak pakai adalah Gubernur Kepala Daerah dalam batas luas tertentu. Untuk mempertegas kewenangan yang dilimpahkan kepada instansi di daerah tentang pemberian hak atas tanah serta pembuatan keputusan mengenai pemberian hak atas tanah. Kekuasaan negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuai hak oleh seseorang atau pihak lain adalah lebih luas dan penuh. selebihnya adalah wewenang Menteri Dalam Negeri. Di dalam ketentuan ini yang berwenang memberikan hak atas tanah. maka Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Di dalam ketentuan Pendaftaran Tanah PP No. 3 Tahun 1997. 3 Tahun 1999. PMDN No. seperti hak milik. penulis tidak menguraikan secara terperinci. karena peraturan ini telah dihapuskan dengan berlakunya Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. telah disebutkan bahwa Kantor Pertanahan berwenang memberi hak secara kolektif yang berasal dari tanah negara dan tanah-tanah obyek landreform. menyebutkan sebagai berikut: b) Kewenangan 1) Hak Milik (1) Hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 ha (hektar) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya (Pemerintah Kota) 106 . Untuk memperlancar pelaksanaan pemberian hak tersebut. 24 Tahun 1997 jo Perat Ka BPN No. wewenang itu dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah. 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah. Oleh sebab itu negara dapat memberikan tanah yang belum dipunyai dengan sesuatu hak kepada seseorang atau badan hukum lain dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya. hak guna bangunan dan hak pakai dan pengelolaan kepada suatu Badan Penguasa. yaitu hak milik. 3 Tahun 1999. Ketentuan PMDN No. hak guna usaha.

(2) Hak milik No. baik dalam rangka (d) pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik (lihat Pasal 3). (Pasal 4). kecuali perubahan hak guna usaha menjadi hak lain. c) Kewenangan Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional 1) Hak Milik 107 . (2) Semua pemberian hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan.n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). 3) Hak Pakai (1) Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 ha (dua hektar). (3) Pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan program: (a) (b) (c) Transmigrasi Redistribusi tanah Konsolidasi tanah Pendaftaran tanah secara massal. 2) Hak Guna Bangunan (1) Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 (dua ribu meter persegi). 4) Perubahan Hak Kepala Kantor Pertanahan memberikan keputusan mengenai semua perubahan hak atas tanah. (Pasal 6). (Pasal 5). kecuali tanah bekas hak guna usaha. (2) Pemberian hak pakai atas tanah No. kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha. kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha.

000 m2 (seratus lima puluh ribu meter persegi). (Pasal 8) 3) Hak Guna Bangunan Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 150. Ada kalanya jika diperlukan atas laporan Kepala Kantor Pertanahan berdasarkan keadaan di lapangan.(a) Pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha (dua hektar). (b) Pemberian hak pakai atas No. kecuali kewenagan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Kota. (Pasal 7) 2) Hak Guna Usaha Pemberian hak guna usaha yang luasnya tidak lebih dari 200 ha (dua ratus hektar). 3 Tahun 1999 ini. juga 108 .000 m2 (seratus lima puluh ribu meter persegi).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5000 m2 (lima ribu meter persegi).n pertanian yang luasnya tidak lebih dari 150. (Pasal 11) Di samping wewenang untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak Peraturan Ka BPN No. wewenang Kepala Kantor Pertanahan yang sudah diberi wewenang memberikan Surat Keputusan Pemberian Hak kewenangan itu diambil alih oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional. kecuali yang kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten (Kotamadya sebagaimana dimaksud pada Pasal 3. (Pasal 10). pada Pasal 12. (b) Pemberian hak milik atas tanah No. (Pasal 9) 4) Hak Pakai (a) Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya lebih dari 2 ha (dua hektar). keculai yang wewenang pemeberiannya telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Kabupaten/Kotamadya.

Pendaftaran Hak Milik 109 . yaitu: (a) Pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang terdapat cacat hukum dalam penerbitannya. 4. (b) Pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang kewenangan pemberiannya dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi. untuk melaksanakan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum yang tetap. (c) Memberikan keputusan mengenai pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah yang telah dilimpahkan kewarganegaraannya kepada Ka Kanwil BPN atau Ka Kan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya.diberikan wewenang kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional untuk memberikan Surat Keputusan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah. kemudian di atur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999. apabila atas laporan Ka Kanwil BPN hal tersebut diperlukan berdasarkan keadaan di lapangan. Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan kewenangannya kepada Ka Kanwil BPN atau kepada Ka Kan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. (Pasal 12) d) Kewenangan Nasional (a) (b) dan pembatalan Menetapkan pemberian hak atas tanah yang Memberikan keputusan mengenai pemberian hak atas tanah yang tidak dilimpahkan diberikan secara umum.

Mengenai hak-hak lainnya serperti hak pakai. c. bahwa tujuan pendaftaran tanah adalah: a. administrasi pertanahan. pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah. Ketentuan Pasal 19 ayat (1) ini mewajibkan kepada Pemerintah agar seluruh wilayah Republik Indonesia dilakukan pendaftaran tanahnya. kewajiban tersebut juga dibebankan kepada yang berkepentingan. apabila diperlukan. menurut ketentuan yang diatur dengan undang-undang. hak milik wakaf diatur tersendiri mengenai pendaftarannya. agar dengan mudah memperoleh data tentang tanah. b. Sebagaimana disebutkan di dalam Peraturan Pemerintah No. Pasal 23 UUPA.Hak milik sebagai hak yang terkuat dan terpenuh harus memperoleh kepastian hukum. yang menyebutkan sebagai berikut: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Sebagai landasan hukum pendaftaran tanah di dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diatur pada Pasal 19. 24 Tahun 1997. tentang Pendaftaran tanah. menyebutkan: (1) Hak milik demikian pada setiap peralihan hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak Untuk terselenggaranya tertib 110 . Kewajiban melakukan pendaftaran tanah ini bukan saja dibebankan kepada pemerintah namun di dalam ketentuan UUPA. Untuk memberikan kepastian hukum Untuk menyediakan informasi kepada dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah. hak pengelolaan. Hal ini dapat dilihat pada Pasal 23 (hak milik). hak milik atas satuan rumah susun. Pasal 32 (hak guna usaha) dan Pasal 38 (hak guna bangunan).

pemberian menurut adat juga harus dilakukan menurut ketentuan yang berlaku PP No. jelasnya dengan berlakunya UUPA untuk menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah. maka apabila hak milik atas tanah akan dialihkan. sehingga hak-hak tanah Indonesia ditemui nama-nama seperti. Sesuai dengan sifat hak milik yang dapat beralih serta dialihkan. 24 Tahun 1997. Oleh sebab itulah setelah Indonesia merdeka. Sebagaimana disebutkan bahwa pada zaman penjajahan pendaftaran tanah-tanah hak adat selama dari yang ada di daerah swapraja tanah-tanah di luar daerah swapraja didaftarkan untuk kepentingan pajak. Hal ini didorong pula dengan semakin pesatnya pembangunan yang membutuhkan tanah. hibah pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan 111 . kekitir. baik karena jual beli. tukar menukar. Pendaftaran termaksud pada ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. hibah. terutama yang berasal dari hak-hak Indonesia harus didaftarkan. Pasal 37 PP No. sehingga sering terjadi sengketa tanah sebagai akibat dari kurangnya alat pembuktian terhadap tanah-tanah tersebut.lain (2) harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. Sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah ini. maka jelaslah bukan untuk kepentingan pembayaran pajak sebagaimana yang dijumpai pada ketentuan yang lama. 24 Tahun 1997 menyebutkan sebagai berikut: (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli. yang dibuat oleh bangsa penjajah. girik. 10 Tahun 1961 yang selanjutnya diganti dengan PP No. yang disebut dengan Fiscal Cadaster. pemberian dengan wasiat. verponding Indonesia. tukar menukar.

bahwa pendaftaran tidak hanya dilakukan satu kali saja. 112 . Sesuai dengan fungsi sosial. maka apabila kepentingan umum menghendaki hak-hak seseorang atas tanah dapat dicabut dengan tetap membayar ganti kerugian yang layak pemiliknya sebagai pengakuan terhadap hak pribadinya. namun setiap terjadi perubahan data pendaftaran baik data fisik maupun data yuridis tetap harus dilakukan pendaftarannya. terpenuh. karena diterlantarkan.hak lainnya. karena: 1) Pencabutan hak berdasar Pasal 18 2) Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya 3) Diterlantarkan 4) Ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) b. bahwa setiap orang. menurut Pasal 6 UUPA. Pasal ini menunjuk kepada Pasal 19 UUPA. jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku. Tanahnya jatuh kepada negara. namun hak milik juga dapat hapus. Hak milik atas tanah juga dapat hapus. Pendaftaran ini disebut dengan Pemeliharaan Data Pendaftaran Perbuatan mengalihkan hak milik atas tanah harus tetap mengacu kepada prinsip nasionalitas sebagaimana telah disebut di atas tentang subjek hak milik (Pasal 37 ayat (2)). Hak milik hapus dapat terjadi karena (Pasal 27 UUPA): a. kecuali pemindahan hak melalui lelang. Meskipun disebutkan bahwa hak milik adalah hak yang turun temurun. badan hukum maupun instansi yang mempunyai hubungan dengan tanah wajib memelihara. hanya dapat didaftarkan. terkuat. Tanahnya musnah Sesuai dengan fungsi sosial hak atas tanah.

maka meskipun hal ini masih termasuk kepada hak yang kuat. Untuk ketegasan mengenai kapan sebidang tanah menjadi tanah terlantar. tetapi belum memperoleh hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Pasal 28 UUPA. pemegang hak pengelolaan atau pihak yang telah memperoleh dasar penggunaan atas tanah. maka diperlukan pernyataan tertulis dari Menteri atau atas nama Menteri bahwa sebidang tanah telah diterlantarkan. demikian juga dengan jangka waktunya. Hapusnya hak milik atas tanah karena musnah. atau mengalihkan hak atas tanah dengan sengaja kepada WNA atau yang berkewarganegaraan rangkap. Hak Guna Usaha Berbeda dengan hak milik bahwa hak guna usaha yang secara hirarki berada di urutan ke-2 di bawah hak milik. apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan haknya atau tidak dipelihara dengan baik. 36 Tahun 1998 menyebutkan pengertian tanah terlantar sebagai berikut: Tanah terlantar adalah tanah yang diterlantarkan oleh pemegang hak atas tanah. Jika tanah tersebut sudah dinyatakan sebagai tanah terlantar. Pasal 1 angka 5 PP No. Sebidang tanah dapat dinyatakan sebagai tanah terlantar. maka tanah tersebut menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. apabila yang mempunyai hak milik tersebut berkewarganegaraan asing. menyebutkan tentang hak guna usaha sebagai berikut: 113 . jelas jika tanahnya musnah. tapi jenis penggunaannya dibatasi. B. hak milik atas tanah tersebut menjadi hapus.menambah kesuburan tanah dan mencegah kerusakannya (Pasal 15 UUPA) sehingga tanah tersebut berdaya guna dan berhasil guna. Hapusnya hak milik atas tanah sesuai dengan Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2). sesuai dengan prinsip nasionalitas.

jika dikaitkan dengan Pasal 7 dan Pasal 17 UUPA tentang batas maksimum penguasaan tanah. sesuai dengan perkembangan zaman. perikanan dan peternakan. Ayat (3): Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Alasan pengecualian ini karena usaha pertanian. Ayat (2): Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. peternakan dan perikanan tidak mungkin areal kecil. yang berbunyi sebagai berikut: Ayat (1): Ketentuan-ketentuan lebih lanjut menguasai hak milik diatur dengan undang-undang. guna perusahaan pertanian. ketiga obyektif HGU ini biasanya memerlukan “labor intensive” dengan teknis perusahaan yang baik (Parlindungan. bahwa Pasal 28 ayat (2) adalah merupakan pengecualian. dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik.Ayat (1): Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut pada Pasal 29. Ayat (2): 114 . Menurut Parlindungan. 1990:126) –Komentar— Ketentuan-ketentuan tentang hak guna usaha ini sebagaimana diatur di dalam pasal-pasal UUPA ini masih merupakan pokok-pokok saja yang memerlukan pengaturan lebih lanjut. Hal ini dengan tegas disebutkan pada Pasal 50 UUPA.

peraturan perundang-undangan yang diinginkan oleh Pasal 50 UUPA tersebut telah terwujud dengan Peraturan Pemerintah No. Ayat (2): Sesudah jangka waktu hak guna usaha dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir. 115 . Selanjutnya di dalam Peraturan Pemerintah No. Pasal 8 menyebutkan tentang jangka waktu hak guna usaha sebagai berikut: Ayat (1): Hak guna usaha sebagaimana disebut pada Pasal 6 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun. kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak guna usaha di atas tanah yang sama. Sesuai dengan ketentuan Pasal 29 UUPA. Ketentuan undang-undang mengenai hak milik sampai dengan penulisan buku ini belum diundangkan. Namun jika hak guna usaha tersebut memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan untuk paling lama 35 tahun. hak guna bangunan dan hak pakai. hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan-peraturan perundang-undangan. tentang jangka waktu hak guna usaha. 40 Tahun 1996. hak guna bangunan. Dari ketentuan pasal ini dapat dilihat bahwa hak guna usaha dapat diperoleh untuk jangka waktu sampai dengan sembilan puluh lima tahun. Dan atas permintaan pemegang hak dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. 40 Tahun 1996. sementara mengenai hak guna usaha.Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha. disebutkan bahwa jangka waktu hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.

maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan haknya tersebut kepada orang yang memenuhi syarat. maka harus dengan cara Penanaman Modal dengan persetujuan Badan Koordinasi Penanaman Modal dan didirikan menurut hukum Indonesia. sifat Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang dan tujuan pemberian hak tersebut. Subyek Hak Guna Usaha Warga Negara Indonesia Masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan. c. oleh pemegang hak. 40 Tahun 1996). Pasal 34 UUPA jo Pasal 17 PP No. Subyek hak guna usaha adalah: b. yaitu: a. b. 116 . Apabila pemegang hak guna usaha tidak lagi memenuhi syarat sesuai dengan prinsip nasionalitas sebagaimana disebutkan pada Pasal 9 UUPA dan Pasal 30 ayat (1). 40 Tahun 1996. Jika perusahaan asing ingin menanamkan modalnya di Indonesia dengan hak guna usaha. serta Pasal 2 ayat (1) PP No. karena: a. Jika tidak dilepaskan dalam jangka waktu tersebut. maka hak itu hapus demi hukum. hak. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 60 UUPA jo Pasal 2 PP No. 1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya atau perpanjangannya. a.asal saja masih memenuhi syarat sebagaimana disebutkan pada Pasal 9 ayat (1) dan (2). 40 Tahun 1996 menyebutkan bahwa hak guna usaha hapus. Demikian juga tentang badan hukum haruslah didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Hak guna usaha terjadi sesudah didaftarkan. Dicabut menurut Undang-Undang No. karena HGU tidak dapat berasal dari hak milik. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. 3. e. Diterlantarkan. jika yang bersangkutan tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang HGU. c. 40 Tahun 1996 adalah yang dikuasai langsung oleh negara atau disebut juga denagn tanah negara. Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir.b. Oleh sebab itu HGU hanya dapat terjadi berdasarkan Penetapan Pemerintah dengan suatu Surat Keputusan Pemberian HGU. Hak guna usaha tidak dapat terjadi berdasarkan perjanjian antara pemilik hak dengan yang memperoleh hak guna usaha. 2) Putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap. 40 Tahun 1996. 2. 20 Tahun 1961. g. Perpanjangan dan pembaharuan HGU 117 . Obyek Hak Guna Usaha Yang menjadi obyek hak guna usaha adalah disebut pada Pasal 28 ayat (1) UUPA dan Pasal 4 UUPA No. Tanahnya musnah. Perolehan HGU berdasarkan suatu Surat Keputusan Pemberian Hak harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk dibuatkan buku tanahnya dan sertifikat. d.13. f. yaitu kewajiban mengalihkan HGU tersebut dalam jangka waktu 1 tahun. karena: 1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan (lihat Pasal 12. 4 Tahun 1996). Pemegang yang tidak memenuhi ketentuan dalam Pasal 3 ayat (2) PP No. dan 14 PP No.

oleh pemegang hak.Sebagaimana disebutkan pada Pasal 8 PP No. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan jika memenuhi syarat sebagaimana disebut pada Pasal 9 ayat (1) dan (2): a. (2) Berhak mempergunakan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah haknya untuk mendukung usaha sebagaimana disebut pada ayat (1). Sama halnya dengan pemberian hak guna usaha perpanjangan dan pembaharuannya juga harus didaftarkan. 118 . 40 Tahun 1996. (3) HGU dapat dijadikan jaminan hutang Hak tanggungan (Pasal 15). Hak Pemegang HGU (Pasal 14) peternakan dan perkebunan. Bagi kepentingan penanaman modal permintaan perpanjangan dan pembaharuan dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada waktu pertama kali memajukan permohonan HGU. bahwa jangka waktu hak guna usaha dapat diperpanjang dan diperbaharui. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan hak guna usaha harus tetap dilakukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut. c. Hak dan kewajiban pemegang HGU a. sifat dan tujuan pemberian haknya. 4. b. baik itu bagi kepentingan penanaman modal atau bukan. perikanan. (1) Berhak melaksanakan usaha di bidang pertanian. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang keadaan. hak.

kecuali yang dibenarkan oleh peraturan perundangundangan. 8) Tidak dibenarkan menyerahkan pengusahaan tanah HGU kepada pihak lain. 3) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan. Kewajiban Pemegang HGU 1) Membayar uang pemasukan kepada negara. 2) Mengusahakan sendiri HGU tersebut sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria. Hak guna bangunan diletakkan di atas tanah negara atau tanah hak milik. dengan cara jual beli. penyertaan dalam modal. mencegah kerusakan dan menjaga kelestarian lingkungan hidup. 5) Membuat laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan tanah. Hak Guna Bangunan Sebagaimana halnya dengan HGU. C. 4) Memelihara kesuburan tanah.(4) HGU dapat beralih serta dialihkan kepada orang lain. 6) Mengembalikan tanah HGU tersebut kepada negara setelah jangka waktunya berakhir. 119 . 9) Wajib memberikan jalan keluar atau jalan air ataupun kemudahan bagi pemilih tanah yang terkurung dari lalu lintas umum atau jalan air. pewarisan (Pasal 16) b. Pasal 35 UUPA menyebutkan bahwa: (1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 7) Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. hibah. HGB adalah hak yang tidak berdiri sendiri seperti Hak Milik. tukar menukar.

kecuali HGB di atas hak milik. Sebagai pejabat yang ditunjuk untuk mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Hak diatur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun dan diperbaharui kembali untuk jangka waktu 30 tahun. Di atas tanah hak pengelolaan dengan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. dengan perjanjian antara pemegang Hak milik dengan penerima HGB yang dibuat denga akta PPAT. b. Di atas Hak Milik. Oleh karena itu HGB dapat terjadi: a. 3 Tahun 1999. Di atas tanah negara berdasarkan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh pejabat yang berwenang. bagi penanaman modal dapat dilakukan permohonannya dapat dilakukan sekaligus pada waktu 120 . 40 Tahun 1996). 40 Tahun 1996 menyebutkan tentang subyek HGB. Kepada yang berkepentingan diberikan sertifikan atas tanah. Subyek HGB Pasal 36 UUPA dan Pasal 19 PP No. yaitu warga negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hak guna bangunan yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan dan tanah negara terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. Sebagaimana disebutkan di atas bahwa hak guna bangunan dapat diperpanjang dan diperbaharui. Perpanjangan dan pembaharuannya sebagaimana halnya dengan HGU. Pemberian HGB berdasarkan suatu Surat Keputusan Kantor Pertanahan. yang hanya dapat diperbaharui atas kesepakatan kedua belah pihak. bahwa hak guna bangunan sesuai dengan namanya. Hak guna bangunan ini dapat juga diberikan di atas hak pengelolaan (Pasal 21 PP No. hak tersebut dipergunakan untuk bangunan dan jangka waktu yang diberikan adalah 30 tahun.Berbeda dengan HGU. c.

Hak milik Hak guna usaha Hak guna bangunan Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang keadaan. c. Menurut Sudargo Gautama: Adanya kemungkinan untuk memperpanjang ini memang sepatutnya dan merupakan suatu hal yang adil. tukar menukar. Sebab sebuah bangunan yang masih kokoh dan kuat tidak perlu dirobohkan atau dikosongkan semata-mata untuk jangka waktu hak tersebut berakhir. 4 Tahun 1996. b. HGB dapat juga dijadikan jaminan hutang hak tanggungan. Dan permohonan dapat dikabulkan dengan syarat: 1) 2) 3) hak. Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan No. Jika ada ketentuan sebaliknya dari ketentuan di atas berarti ketentuan tersebut tidak sesuai dengan prinsip tanah berfungsi sosial.permohonan HGB-nya. Namun demikian secara administratif permohonan perpanjangan ataupun pembaharuan harus tetap dilakukan 2 tahun menjelang berakhirnya jangka waktu sebelumnya. menyebutkan bahwa hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah: a. pewarisan. HGB dapat beralih serta dialihkan kepada pihak lain. hibah. 121 . oleh pemegang hak. sifat dan tujuan pemberiannya. 4) Tanah tersebut masih sesuai dengan tata ruang wilayah yang bersangkutan. penyertaan dalam modal. dengan cara jual beli.

Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. Hapusnya HGB Pasal 40 UUPA jo Pasal 35 Peraturan Ka BPN No. 40 Tahun 1996 menyebutkan tentang hapusnya HGB. HGB. Hak Pakai Pasal 41 UUPA menyebutkan pengertian hak pakai sebagai berikut: 122 .d. sebagai berikut: Hak guna bangunan hapus karena: a. g. e. Diterlantarkan. 20 Tahun 1961 (tentang Pencabutan Hak). 4 Tahun 1996. atau perjanjian penggunaan tanah Hak d. ataupun pemegang haknya. f. Beralihnya jangka waktu sebgaimana ditetapkan di dalam Surat Keputusan Pemberian Haknya ataupun dalam perjanjian pemberiannya. Pasal 32. D. 2) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak antara pemilik dengan pemegang Pengelolaan. Dicabut berdasarkan Undang-Undang No. sebelum jangka waktunya berakhir karena: 1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggar ketentuan-ketentuan Pasal 30. Pasal 31. c. Hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Tanahnya musnah. Ketentuan Pasal 36 ayat (2) UUPA dan Pasal 20 ayat (2) PP No. b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang. 3) Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap.

123 . yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. hak guna bangunan dan hak pakai yang tujuannya adalah mempergunakan tanah yang bukan miliknya untuk waktu yang tertentu. Di dalam penjelasan pasal demi pasal UUPA disebutkan pula mengenai Pasal 41. sebagai berikut: Hak pakai adalah suatu “kumpulan pengertian” dari pada hak-hak yang dikenal dalam hukum pertanahan dengan berbagai nama yang semuanya dengan sedikit perbedaan berhubung dengan keadaan daerah sedaerah. Dalam rangka usaha penyederhanaan sebagai yang dikemukakan dalam Penjelasan Umum. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu.(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya. segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini. pada pokoknya memberi wewenang kepada yang mempunyainya sebagai yang disebutkan pada pasal ini. maka hak-hak tersebut dalam hukum agraria yang baru disebut dengan satu nama saja. dapat diartikan sama halnya dengan hak-hak lainnya yaitu hak guna usaha. (3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. b. Dengan cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. (2) Hak pakai dapat diberikan: a. Jika diperhatikan pengertian hak pakai ini. Dengan penggunaan yang berbeda dan jangka waktu yang berbeda.

misalnya secara sewa. gadai dan lain sebagainya. setelah ada revisi (Perjanjian Bagi Hasil dengan UU No. berbagi hasil.Bahwa hak pakai ini dimasukkan ke dalam hak-hak yang diatur di dalam UUPA. No. 124 . sementara bagi hasil dan gadai tanah oleh UUPA masih tetap dibenarkan untuk berlaku. Tetapi segala sesuatu harus diselenggarakan menurut ketentuan-ketentuan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya. bagi hasil.41 dan 53). yaitu untuk mencegah terjadinya exploitation de l’homme par l’homme dimana dalam mengadakan perjanjian antara pemilik dan pihak ke-2 tidak dilakukan secara bebas namun diatur dengan syarat-syarat tertentu. maka pada huruf h nya juga ada disebut hak-hak atas tanah yang penggunaannya diserahkan pada orang lain. gadai tanah. menyebutkan antara lain: Dalam pada itu mengingat akan susunan masyarakat pertanian kita sebagai sekarang ini.41. maka sewa untuk tanah pertanian sudah tidak dibenarkan. yaitu untuk mencegah hubunganhubungan hukum yang bersifat penindasan si lemah oleh si kuat (Pasal 21. Selain dari penggunaan istilah hak pakai pada Pasal 16 ayat (1). mengingat bahwa hak-hak atas tanah seseorang pengusahaannya masih berserahkan kepada orang lain dengan cara hak pakai yang namanya berbeda-beda sesuai dengan keadaan daerahnya. Hak-hak ini yang berasal dari hukum adat sesuai dengan kebutuhan masyarakat pertanian. huruf d.mor (7). Pada Penjelasan Umum UUPA angka II. 56 Tahun 1960). Dilakukannya revisi terhadap ketentuan-ketentuan adat tersebut yang masih dibutuhkan sesuai dengan susunan masyarakat pertanian. 2 Tahun 1960 dan Gadai Tanah dengan UU No. dan 53. kiranya sementara waktu yang akan datang masih perlu dibuka kemungkinan adanya penggunaan tanah pertanian oleh orang-orang yang bukan pemiliknya. seperti sewa. yang memberikan penjelasan yang ada kaitannya dengan Pasal 24.

d. Jangka Waktu Hak Pakai Sebagaimana disebut pada Pasal 41 ayat (2). Dari ketentuan jangka waktu hak pakai yang disebut pada ayat (2). Tidak sama dengan sewa. 2) Hak pakai publik. bahwa hak pakai diberikan untuk jangka waktu: Jenis hak pakai. terjadi berdasar suatu perjanjian antara pemilik dengan pemegang hak pakai. menambahkan bahwa hak pakai dapat juga diberikan di atas hak pengelolaan.Dari Pasal 41 tentang Hak Pakai ini dapat ditarik beberapa pengertian. yaitu: 1) Hak pakai privat. meskipun sebenarnya bahwa tanah hak pengelolaan adalah sebahagian dari pelimpahan wewenang hak menguasai dari negara. dapat dikatakan bahwa ada 2 jenis hak pakai. maka hak tersebut dapat terjadi berdasar suatu Surat Keputusan dari instansi yang berwenang atas rekomendasi dari pemegang hak pengelolaan. Karena penerima hak dapat memperoleh dengan cuma-cuma. Terjadi berdasar Surat 125 . yaitu: Keputusan Pemberian Hak. Penggunaannya yaitu untuk mempergunakan dan memungut hasil. b. 1) Untuk tanah yang berasal dari tanah negara. atau dengan pembayaran yang bukan sewa atau dapat berupa jasa. Pasal 41 PP No. yaitu hak pakai yang jangka waktunya selama tanahnya dieprgunakan untuk keperluan yang tertentu. c. Haknya berasal dari tanah negara dan tanah hak milik. 40 Tahun 1996. 2) Tanah yang berasal dari hak milik. Terjadinya hak. yaitu: a. yaitu hak pakai yang ditentukan jangka waktunya. e. Oleh sebab itu hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan yang tanahnya adalah juga tanah negara.

Badan-Badan keagamaan dan Sosial. Perpanjangan dan pembaharuan dapat dikabulkan jika memenuhi syarat yang telah ditentukan. Sementara di dalam Ketentuan PMDN No. yang kemudian dipertegas lagi dengan PMDN No. PMA No. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional. yang menyebutkan Hak Pakai yang berasal dari Hak Pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu 10 tahun. Pemerintah Daerah. Untuk jangka waktu tertentu. Untuk perusahaan penanaman modal perpanjangan dan pembaharuan hak pakai dan hak guna bangunan. Pasal 45 PP No. UUPA tidak menyebutkan berapa lama jangka waktu yang tertentu tersebut. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah. hanya dimungkinkan diperbaharui dengan mealukan perpanjangan pembaharuan dihadapan PPAT dengan suatu akta. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah disebutkan bahwa Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tidak lebih dari 10 tahun. Selama dipergunakan untuk keperluan tertentu. 9 Tahun 1965.n departemen. 40 tahun 1996. 6 Tahun 1972. 5 Tahun 1973. yaitu terhadap hak pakai khusus yang diberikan kepada departemen-departemen. bahwa hak pakai yang terjadi berdasar Hak Pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu 6 tahun. permohonan perpanjangan dan pembaharuan dapat dimajukan sekaligus pada waktu 126 . menyebutkan pada ayat (1).a. Pada ayat (2) kemudian disebutkan dapat diperbaharui kembali. Perbedaan dengan hak pakai yang berasal dari Hak Milik. tentunya untuk jangka waktu 25 tahun. lembaga pemerintah No. tidak dapat diperpanjang. b. yaitu terhadap hak pakai privat. menyebutkan tentang Konversi Hak Penguasaan menjadi hak pakai khusus dan Hak Pengelolaan menyebutkan. bahwa Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun.

permohonan a. Namun demikian syarat-syarat perpanjangan pembaharuan harus tetap dilaksanakan. 3) Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud pada Pasal 39 (yaitu sebagai Subyek Hak Pakai) (lihat Pasal 46 PP No. harus sudah dimohon perpanjangan atau pembaharuan Dikabulkannya permohonan jika masih memenuhi syarat: sifat dan tujuan pemberian haknya. artinya bahwa WNA dan BH Asing tidak dibenarkan sebagai subyeknya. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. dan 1) Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan. (Pasal 47). yaitu WNA dan BH Asing boleh mempunyai hak pakai asal saja yang bersangkutan berkedudukan di Indonesia. Subyek Hak Pakai Di dalam UUPA Pasal 42 menyebutkan bahwa subyek hak pakai berbeda dengan hak milik. maka untuk hak pakai diberikan kelonggaran. Warga Negara Indonesia 127 . Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah: a. Warga Negara Indonesia Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan b. c. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia berkedudukan di Indonesia d. b. Selanjutnya Pasal 39 PP No. Subyek Hak Pakai adalah: a. yaitu: Dua tahun menjelang habisnya jangka waktu yang pertama dan kedua. hak guna usaha dan hak guna bangunan yang menganut prinsip nasionalitas secara utuh. haknya. 2) Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. 40 Tahun 1996 mempertegas lagi tentang Subyek Hak Pakai. 40 Tahun 1996).

b. Bdan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

c. Departemen,
Pemerintah Daerah

Lembaga

Pemerintah

Non

Departemen

dan

d. Badan-badan keagamaan dan sosial e. f. g. asing Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonsia Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional yang berkedudukan di Indonesia adalah orang asing yang

Subyek Hak Pakai yang disebut pada huruf e, diartikan bahwa orang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. (Penjelasan Pasal demi Pasal) Penjelasan lebih lanjut tentang pengertian berkedudukan di Indonesia, selanjutnya diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996, tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. Pada Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah ini disebutkan bahwa yang dimaksudkan dengan Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia adalah Orang Asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Di dalam Penjelasan Umum PP ini diperjelas lagi, maksud dari berkedudukan di Indonesia, sebagai berikut: Secara konkrit tidak perlu harus diartikan sama dengan tempat kediaman atau domisili. Di bidang ekoNo.mi misalnya, orang dapat memiliki kepentingan yang harus dipelihara tanpa harus menunggunya secara fisik, apalagi untuk waktu yang panjang dan secara terus menerus. Kemajuan di bidang tekNo.logi, transportasi dan komunikasi, memungkinkan orang memelihara kepentingan yang dimilikinya di negara lain, tanpa harus menunggunya sendiri. Kadangkala mereka

128

cukup hadir berkala. Dalam keadaan seperti itu, yang mereka perlukan adalah fasilitas tempat tinggal atau hunian, bila secara berkala tetapi teratur harus datang untuk mengurus atau emelihara kepentingannya. Dengan pertimbangan seperti itu, upaya untuk memperjelas makna, “berkedudukan” tadi perlu diperjelas. Pendaftaran Hak Pakai dan Obyek Jaminan UUPA tidak menyebutkan bahwa hak pakai harus didaftarkan sebagaimana halnya dengan hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan yang harus didaftarkan oleh yang berkepentingan. (Pasal 23, 32 dan 38). Demikian juga sebgai obyek jaminan. (Pasal 25, 33 dan 39 UUPA). Ada tafsiran bahwa hak pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang, karena hak pakai tidak didaftarkan. Parlindungan dalam bukunya “Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria”, memberikan komentar tentang pendaftaran hak pakai sebagai berikut: Apakah hak pakai harus didaftarkan, juga merupakan masalah tersendiri oleh karena dari pasal-pasal 41 hingga 43, sama sekali tidak diatur tentang pendaftaran ini sebagaimana ditentukan untuk hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Kelupaan ini segera diperbaiki oleh Departemen Agraria dengan Surat Keputusan Menteri Agraria No. SK VI/5/Ka, tanggal 22 Januari 1962 tentang Pendaftaran Hak Penguasaan dan Hak Pakai, demikian juga tersebut dalam PMA No. 9 Tahun 1965 dan PMA No. 1 Tahun 1966, tentang Pendaftaran Hak Pakai ini. (Parlindungan, 1998:204). Dengan didaftarkannya hak pakai inilah sehingga ada penafsiran pada waktu itu, bahwa hak pakai juga dapat dijadikan jaminan hutang. Dan anggapan ini kemudian dibantah dengan Surat Edaran DLB 3/37/3/73, yang menyatakan:

129

Mengenai didaftarkannya hak pakai, memang hal ini dimaksudkan untuk memberikan suatu kepastian hukum terhadap status hak atas tanah tersebut, akan tetapi ketentuan itu belum dapat berarti bahwa hak pakai tersebut akan dengan sendirinya dapat dibebani hipotik/kredit verbal, walaupun tidak ada ketentuan yang secara kredit verbal tegas melarangnya, karena tafsiran demikian dapata membawa risiko bagi para kreditor. Hak pakai dapat beralih serta dialihkan, dengan cara: a. b. c. d. e. Jual beli Tukar menukar Penyertaan dalam modal Hibah Pewarisan

Peralihan hak pakai di atas hak pengelolaan harus dengan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Demikian juga pengalihan hak pakai di atas hak milik, harus dengan persetujuan pemegang hak milik. Hapusnya Hak Pakai Di dalam ketentuan UUPA tidak ada disebutkan tentang apakah hak pakai dapat hapus dan sebab-sebab hapusnya hak pakai. Teka teki ini telah terjawab pada PP No. 40 Tahun 1996, Pasal 55, di mana disebutkan bahwa: (1) Hak Pakai hapus karena:

a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya. b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik, sebelum jangka waktunya berakhir karena:

130

atau 2) Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan atau 3) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan yang tetap. Pasal 51 dan Pasal 52. sebelum jangka waktunya berakhir. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya. yaitu karena melanggar Pasal 50. (2) Keputusan Presiden. d. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya d.1) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak. yaitu: Pasal 50: a. Membayar uang pemasukan Memelihara tanah dengan baik Menyerahkan sertifikat hak pakai ke Kantor Pertanahan. adalah karena tidak melaksanakan kewajiban-kewajiban yang ditetapkan dalam Surat Keputusan Pmberian haknya atau di dalam perjanjian penggunaan haknya. c. Pasal 51 dan Pasal 52. b. 20 Tahun 1961 e. e. Menyerahkan tanah tersebut kembali Diterlantarkan Tanahnya musnah Ketentuan Pasal 40 Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya hak pakai sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dengan 131 . g. dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebgaimana dimaksud dalam Pasal 50. Sebab-sebab hapusnya hak pakai sebgaimana disebut pada Pasal 55 ayat (1) b point 1. c. f. Dicabut berdasarkan Undang-Undang No.

apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. uang sewa dapat dibayar pada awal persewaan. yaitu tidak dipenuhinya ketentuan Pasal 40 ayat (2). Menguasai dan mempergunakan tanah hak pakai selama jangka Pasal 53: waktu yang tertentu.Pasal 51: f. Jika hak sewa dibenarkan untuk tanah pertanian dan ternyata setelah dibayar sewa pada awal perjanjian sementara kemudian 132 . apabila yang bersangkutan tidak memenuhi syarat lagi sebagai pemegang hak pakai. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan (3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Satu kali atau tiap-tiap waktu tertentu b. jika tidak diindahkan. Dari Pasal 44 ayat (1) pasal ini dapat dilihat. g. Hapusnya hak pakai sebagaimana disebut pada ayat (1) huruf g. E. Hal ini disebabkan sesuai dengan sifat hak sewa. Hak Sewa Pasal 44 UUPA menyebutkan tentang hak sewa. bahwa hak sewa untuk tanah pertanian tidak dibenarkan. akan dapat menimbulkan pemerasan. sebagai berikut: (1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah. Ada kewajiban dari yang bersangkutan untuk mengalihkan haknya kepada yang memnuhi syarat dalam jangka waktu 1 tahun. haknya tersebut hapus demi hukum. Memberikan jalan keluar atau jalan air yang terkurung. (2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan: a.

Hak sewa merupakan hak pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus. Yang Menjadi Subyek Hak Sewa: Pasal 45 menyebutkan yang menjadi pemegang Hak Sewa ialah: a.mi lemah. 133 . antara lain: Kekuasaan negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas dan penuh. tegasnya pada Pasal 16 yang mengatur tentang jenisjenis hak-hak atas tanah tidak ada disebut tentang hak pengelolaan. Indonesia. Bahwa prinsip nasionalitas yang dianut oleh hak pakai sama dengan yang dianut oleh hak sewa yaitu prinsip nasionalitas yang tidak utuh F.mis lemah. Negara tidak dapat menyewakan tanah.tidak diperoleh hasil maka dapat dianggap sebagai pemerasan terhadap golongan ekoNo. Warga Negara Indonesia Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di dan berkedudukan di Indonesia. Pasal 11 atar (2) dengan tegas disebutkan ketentuan-ketentuan hukum agraria ini harus dapat menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekoNo. b. d. c. Pada Penjelasan Umum II angka (2). yang menyangkut Pasal 2 ayat (4) disebutkan. Hak sewa tanah pertanian sebgaimana disebut pada Pasal 16 dan Pasal 53 hanya bersifat sementara karena dapat menimbulkan pemerasan. Namun pada Pasal 2 ayat (4) tentang hak menguasai dari negara yang merupakan wewenang Pemerintah Pusat. karena negara bukan pemilik tanah (Penjelasan Pasal 44 dan 45). Hak Pengelolaan Di dalam UUPA. dapat dilimpahkan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat hukum adat.

5 Tahun 1965 (PMA No. 9 Tahun 1965). yang kemudian dengan tujuan akan diberikan kepada pihak ketiga.Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di atas negara dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak milik. Jawatan atau Daerah Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masingmasing (Pasal 2 ayat (4)). Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. maka dapat disimpulkan bahwa hak pengelolaan ini tidak termasuk golongan hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 16. Baru kemudian istilah Hak Pengelolaan ini muncul dalam Peraturan Menteri Agraria No. hak guna usaha. Dengan kernangannya tersebut kepadanya diberikan hak untuk mengusahainya. tentang Hak Guna Usaha. hak guna bangunan atau hak pakai atau memberinya dalam “pengelolaan” kepada sesuatu badan penguasa (Departemen. Budi Harsono. tentang pelaksanaan konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan tentang Pelaksanaan selanjutnya yang menyebutkan bahwa hak penguasaan dikonversi menjadi hak pakai atau hak pengelolaan sesuai dengan peruntukannya. 40 Tahun 1996. jo Pasal 1 angka 2 PP No. Peraturan Menteri Agraria No. Apa yang dimaksudkan dengan pengertian hak pengelolaan ini selanjutnya tidak ada diuraikan algi pada pasal-pasal. hak pengelolaan adalah sebahagian kecil dari hak menguasai dari negara yang kewenagnannya diberikan kepada instansi tertentu. Jika hak pengelolaan ini mengacu kepada Pasal 2 ayat (4). dengan sebutan hak pengelolaan. selanjutnya di dalam UUPA. 9 Tahun 1965. yang menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang wewenang pelaksanaannya sebahagian dilimpahkan kepada pemegangnya. menyebutkan: 134 .

hak Tanah hak pengelolaan Tanah wakaf Hak milik atas satuan rumah susun Hak tanggungan Tanah negara guna usaha. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik. 1 Tahun 1966. Namun dengan lahirnya ketentuan-ketentuan perundang-undangan yang menguraikan pengertian hak pengelolaan ini ditambah dengan lahirnya ketentuan-ketentuan pendaftaran hak-hak atas tanah seperti pendaftaran hak pakai dan hak pengelolaan. yang diatur dalam Pasal 2. PMA No. melaksanakan “gempilan” Hak Menguasai dari Negara. bahwa: Obyek pendaftaran tanah meliputi: a. cukup dilakukan dengan cara membukakannya dalam daftar tanah tanpa mengeluarkan sertifikat bagi pemegangnya. Sehubungan dengan itu. kemudian Peraturan Pendaftaran Tanah PP No. c. Pemegang hak pengelolaan memang mempunyai kewenangan untuk menggunakan tanah yang dihaki dengan keperluan usahanya. Tujuan utamanya adalah. e. hak guna bangunan dan hak pakai.Hak pengelolaan dalam sistematika hak-hak penguasaan atas tanah tidak dimasukkan dalam golongan hak-hak atas tanah. Sementara pada ayat (2) nya disebutkan bahwa tanah negara. hak pengelolaan pada hakikatnya bukan hak atas tanah. 135 . bahwa tanah yang bersangkutan disediakan bagi penggunaan oleh pihak-pihak lain yang memerlukan. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan Pasal 9 ayat (1). d. b. Dalam pengadaan dan pemberian tanah itu pemegang haknya diberi kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan sebahagian dari kewenangan negara. f.

(Staatsblad 1911 No. 430). oleh Pemerintah Jajahan pada waktu itu berpendapat. dianggap ada di bawah penguasaan Departemen BB. Tanah hak milik negara yang bebas (vrij landsdomein) yaitu tanah-tanah milik negara yang tidak ada hak-hak adat di atasnya. Tanah yang menjadi vrij lansdomein. Jawatan-Jawatan diberi kebebasan untuk mengatur kepentingannya termasuk di dalam mempergunakan tanah. Hal ini benar-benar bertentangan dengan prinsip hukum yang dikehendaki oleh hukum pertanahan di Indonesia yang secara tegas telah dihapuskan oleh UUPA. b. 136 . Tanah-tanah vrij landsdomein yang penguasaannya tidak nyata-nyata diserahkan kepada suatu Departemen. yaitu berlakunya hukum adat dan hukum barat. mengakibatkan terjadinya kesimpangsiuran tentang hukum tanah yang berlaku di Indonesia. BB=Binnenlands Bestuur Di masa pendudukan Jepang. 110 yang diubah dengan Stb 1940 No.Oleh sebab itu hak pengelolaan dapat digolongkan kepada salah satu jenis hak-hak atas tanah. tentang Penguasaan TanahTanah Negara. 8 Tahun 1953. karena dibebaskan dari hak-hak milik Indonesia oleh sesuatu Departemen. Ketentuan domein verklaring yang diatur di dalam ketentuan Agrarisch Besluit yang mengakui bahwa negara di samping privat dapat mempunyai hak milik. Proses Lahirnya Hak Pengelolaan Berlakunya dualisme hukum pertanahan di Indonesia pada zaman penjajahan. Untuk keperluan perang. masih banyak produk-produk hukum barat yang masih berlaku. keadaan dan suasana berubah sama sekali. meskipun secara berangsur-angur mulai dihapuskan. dianggap ada di bawah penguasaan Departemen itu. 1. Sampai dengan Indonesia merdeka tegasnya sebelum berlakunya UUPA. Untuk menghapuskan prinsip domein negara ini maka dilaksanakanlah PP No. bahwa: a.

telah diserahkan kepada suatu Kementerian. Pasal 2 Peraturan Pemerintah ini menyebutkan. Dengan Peraturan Pemerintah No. a. Jawatan atau Daerah Swatantra untuk keperluan-keperluan tersebut dalam Pasal 4 (Penulis: untuk melaksanakan kepentingan tertentu dari Kementerian atau Jawatan itu. maka penguasaan atas tanah negara ada pada Menteri Dalam Negeri. yang menimbulkan kesimpangsiuran dalam urusan penguasaan tanah memerlukan pengaturan yang lebih tegas. Menteri Dalam Negeri. Tindakan-tindakan dari berbagai Jawatan yang tidak menunjukkan garis-garis kebijaksanaan yang sama antara satu dan lainnya. Jawatan atau Daerah Swatantra. atau Daerah Swatantra untuk menyelenggarakan kepentingan daerahnya). Hal ini ditegaskan pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah ini.Tanah-tanah negara banyak dipergunakan yang menyimpang dari peruntukannya atau yang dipindahtangankan. Di dalam hal penguasaan tersebut dalam Pasal 2 ada pada Menyerahkan penguasaan itu kepada suatu Kementerian. agar selanjutnya tanah-tanah yang tidak tegas status penguasaannya dapat mudah diatur kembali. Bahkan banyak yang diterlantarkan karena tidak dibutuhkan penggarapan-penggarapan oleh rakyat pun merajalela. Pasal ini dimaksudkan agar tanah yang belum diserahkan penguasaannya kepada departemen-departemen atau daerah Swatantra pengawasannya berada dalam satu tangan. maka ini berhak: 137 . 8 Tahun 1953 yang tujuannya disamping untuk menghilangkan keraguraguan perihal hak-hak penguasaan atas berbaagai tanah negara yang sekaligus menghapuskan tanah domein (domein verklaring). bahwa: Kecuali jika penguasaan atas tanah negara dengan undang-undang atau peraturan lain pada waktu berlakunya Peraturan Pemerintah ini. yang berbunyi sebagai berikut: 1.

c. tugasnya. Jawatan atau Daerah Swatantra untuk kepentingan pelaksanaan tugasnya. 8 Tahun 1953 ini. penggunaan tanah tersebut. Kalau disimak PP No. Dengan kata lain hak penguasaan yang dilimpahkan tersebut. Menerima uang pemasukan/ganti rugi atau uang wajib tahunan (Parlindungan. Jawatan atau Daerah Swatantra sebagai tersebut pada Pasal 2 maka Menteri Dalam Negeri pun berhak mengadakan pengawasan terhadap penggunaan tanah itu dan bertindak menurut ketentuan dalam Pasal 8. 2) Untuk kemudian bagian-bagian dari tanah tersebut akan diberikan kepada pihak ketiga dengan sesuatu hak. maka dapat ditarik kesimpulan bahwa hak penguasaan yang dilimpahkan kepada daerah-daerah swatantra. Mengawasi agar supaya tanah negara tersebut pada sub a dipergunakan sesuai dengan peruntukannya dan bertindak menurut ketentuan tersebut dalam Pasal 8.b. 1989:6) Di samping hak penguasaan yang diberikan kepada Kementerian. sebagaimana disebutkan pada Pasal 4. bahwa penguasaan atas tanah negara yang dilimpahkan tersebut bertujuan untuk kemudian diberikan kepada pihak lain dengan suatu hak menurut ketentuan Menteri Dalam Negeri. 2. departemen dan Jawatan. Dalam penguasaan atas tanah negara waktu mulai berlakunya Peraturan Pemerintah ini telah diserahkan kepada suatu Kementerian. meliputi: a. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan 138 . b. terdiri: 1) Untuk dipergunakan untuk pelaksanaan tugasnya. maka pada Pasal 12 disebutkan pula. Merencanakan peruntukan.

Jawatan atau Daerah Swatantra atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara. maka dengan SK VI/5/Ka. (Parlindungan. hak guna usaha dan hak guna bangunan. dianggap perlu mendaftarkan hak pakai dan hak penguasaan. 14) atau peraturan perundangan lainnya sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah tersebut. 1989:7). juga harus 139 . bahwa jika jangka waktunya tidak ditentukan. 1989:7) Dengan berlakunya UUPA yang pada Pasal 16 telah diatur tentang macam-macam hak atas tanah yang menyebutkan pula di dalam ketentuan konversi hak-hak yang lama (hak adat dan hak barat) harus disesuaikan dengan hak-hak yang disebut di dalam UUPA. maka dianggap sebagai lebih dari 5 tahun. berdasarkan Peraturan Pemerintah No. hak guna usaha dan hak guna bangunan harus didaftarkan. maka oleh SK VI/5/Ka. Jika di dalam pasal-pasal UUPA tentang hak-hak atas tanah yang mengatur tentang pendaftaran tanah tidak ada disebut pendaftaran tanah hak pakai. 2. tentang pendaftaran tanah bahwa hak pakai tidak termasuk yang harus didaftarkan. (Parlindungan. dengan pengertian. 28): 1.Dan jika diberikan kepada pihak ketiga ini. 10 Tahun 1961 (LN Tahun 1961 No. Hak Penguasaan (beheer) oleh sesuatu Departemen. Mengingat bahwa di dalam UUPA. tanggal 20 Januari 1962. bahwa: Di samping hak milik. 8 Tahun 1953 (LN 1953 No. Di dalam ketentuan konversi tidak ada disebut tentang hak penguasaan yang berarti bahwa hak penguasan masih. Hak Pakai yang jangka waktunya lebih dari 5 tahun. ini disebutkan bahwa di samping hak milik. maka Pemerintah Daerah tersebut dapat menarik uang pemasukan atau ganti rugi ataupun uang wajib tahunan untuk uang pemasukan kas daerahnya. harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah No.

maka di dalam memberikan hak-hak atas tanah-tanah itu. c. maka demi untuk menertibkan konversi hak-hak atas tanah yang sesuai dengan 140 . akan dimintakan lebih dahulu pertimbangan Walikota/Kepala Daerah yang bersangkutan.didaftarkan hak pakai dan hak penguasaan yang disebut pada PP No. bahwa hak penguasaan tidak termasuk yang ikut dikonversi. SK 12/Ka/1963. meliputi: a. kami atau pejabat agraria yang kami tunjuk. 8 Tahun 1953. Sesuai dengan Ketentuan Konversi Pasal V disebutkan bahwa hak erfpacht dan hak opstal untuk perumahan dikonversi menjadi hak guna bangunan. Bahwa dalam pengertian Kotapraja termasuk Daerah Khusus Ibukota. d. maka setelah pelaksanaan konversi hak eigendom tersebut di dalam tata usaha pendaftaran tanah dicatat sebagai tanah yang berada dalam kekuasaan Kotapraja (Keputusan Menteri Peraturan dan Agraria No. (Penulis: “kami”=Menteri Pertanian dan Agraria) Bahwa di dalam mempergunakan wewenang tersebut sub a perlu diingat perencanaan wewenang kota yang telah ditetapkan oleh karenanya. Oleh karena di dalam Ketentuan Konversi sebagaimana disebut di atas. Bahwa wewenang-wewenang yang berhubungan dengan pemberian hak atas tanah-tanah itu memperpanjang/memperbaharui dan pencabutannya serta pemberian izin tentang peralihannya tetap ada pada b. Di dalam SK tersebut disebutkan bahwa wewenang Kotapraja terhadap tanah yang berada dalam kekuasaan (beheer) nya. Jika hak erfpacht atau hak opstal tersebut berasal dari hak eigendom Kotapraja. seperti uang pemasukan dan uang wajib tahunan akan tetap akan berlangsung. tentang Konversi Hak Opstal dan Erfpacht di atas tanah eigendom Kotapraja). Bahwa penerimaan Kotapraja yang bersangkutan dengan tanah-tanah tersebut.

sebagaimana disebutkan bahwa hak penguasaan yang diberikan kepada Kementerian. 8 Tahun 1953. disebutkan bahwa: Hak Penguasaan atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No. Jawatan atau Daerah Swatantra. Untuk melaksanakan kepentingan tertentu dan kepentingan daerahnya (Pasal 4 PP No. yang diberikan kepada Departemen-departemen. dimaksudkan juga untuk dapat diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga. 8 Tahun 1953. Selanjutnya Pasal 2. ditetapkan Ketentuan Konversi Hak Penguasaan atas tanah negara dan Ketentuanketentuan Kebijaksanaan selanjutnya pada Pasal 1. yang berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instanasi yang bersangkutan. Dengan Peraturan Menteri Agraria (PMA) No. maka hak penguasaan tersebut di atas dikonversi menjadi hak pengelolaan. maka dipandang perlu mengatur kembali konversi hak penguasaan yang diatur di dalam PP No. 8 Tahun 1953. yang bertujuan: 1. sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 dan 6.Ketentuan UUPA. menyebutkan: Jika tanah negara sebagai dimaksud dalam Pasal 1 selain dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri. Direktorat-direktorat dan Daerah-daerah Swatantra sebelum berlakunya peraturan ini sepanjang tanah-tanah tersebut hanya dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri dikonversi menjadi hak pakai sebagai dimaksud dalam UndangUndang Pokok Agraria. 8 Tahun 1953). Di dalam PP No. 141 . 9 Tahun 1965. yang berlangsung selama tanah tersebut dipergunakan untuk keperluan itu oleh instansi yang bersangkutan.

Berdasar penggunaan inilah Ketentuan Konversi yang diatur dengan PMA No. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 tahun. Pada Pasal 6 PMA No. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut. konversinya terbagi dua (menjadi 2 jenis hak). diberikan penjelasan tentang pengertian Hak Pengelolaan. Menggunakan a. 9 Tahun 1965. memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk: a. menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di 142 .2. b. Hak Pengelolaan Yang kemudian pada PMA No. tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya. 9 Tahun 1965. Dengan kata lain lahirnya hak pengelolaan ini secara tegas setelah Ketentuan Konversi Hak Penguasaan yang diatur di dalam PMA No. Dengan tujuan untuk kemudian diberikan kepada pihak lain dengan sesuatu hak (Pasal 12). d. Hak Pakai (khusus) b. (2) Wewenang untuk menyerahkan tanah kepada pihak ketiga sebgai dimaksud dalam ayat (1) huruf c di atas terbatas pada: b. c. sebagai berikut: (1) Hak Pengelolaan sebagai dimaksud dalam Pasal 2 dan Pasal 5 di atas. Tanah yang luasnya maksimum 1000 m2 (seribu meter persegi). yaitu sesuai dengan sifatnya. 9 Tahun 1965 tersebut. menjadi: a. Hanya kepada warga negara Indonesia dan badan hukum yang dibentuk Indonesia. 9 Tahun 1965 disebutkan tentang wewenang yang diberikan kepada pemegang hak pengelolaan. Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/atau uang wajib tahunan.

dengan ketentuan bahwa perubahan. 40 disebut dengan tegas jangka waktu hak pakai yaitu 25 tahun.c. Mengenai subyek hak pakai. tetapi berada pada instansi yang mempunyai wewenang (lihat Peraturan Ka BPN No. Jangka waktu. adalah 10 tahun. perpanjangan dan penggantian hak tersebut akan dilakukan oleh instansi agraria yang bersangkutan dengan pada azasnya tidak mengurangi penghasilan yang diterima sebelumnya oleh pemegang hak. 143 . 9 Tahun 1965. 3 Tahun 1999). Subyek Hak Pakai termasuk WNA. yaitu 6 tahun kemudian pada PMDN No. tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak atas Tanah. Pada PMA No. 9 Tahun 1965. tentang yang berwenang memberikan Hak Pakai tersebut adalah Pemegang Hak Pengelolaan dengan luas dibatasi sampai dengan 1000 m2. Badan Hukum Asing. yang dibenarkan sebagai Subyek Hak Pakai hanyalah warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. 6 Tahun 1972. Pada UUPA tidak ada disebut jangka waktu. 6 Tahun 1972 dan Peraturan Ka BPN No. Sedangkan pada Pasal 42 UUPA jo Pasal 39 PP No. b. 4 tahun 1996. Tetapi dengan lahirnya Ketentuan PMDN No. 9 Tahun 1965 ini. Pada PMA No. yaitu: a. baru sesudah lahirnya PP No. Pemberian hak yang untuk pertama kalinya saja. 40 Tahun 1996. Dengan lahirnya PMA No. Ada perbedaan antara hak pakai di dalam UUPA Pasal 42 dan PP No. c. 9 Tahun 1965 ini dapat diambil beberapa ketentuan sebagai berikut: 1. disebutkan pula jangka waktu hak pakai yang dapat diberikan oleh instansi yang berwenang. Pasal 39. Dari ketentuan UUPA No. 3 Tahun 1999 wewenang tersebut tidak lagi ada pada pemegang Hak Pengelolaan. maka disebutlah bahwa jangka waktu hak pakai.

(Budi HarsoNo. Dengan lahirnya hak pakai khusus dan hak pengelolaan yang berasal dari konversi hak penguasaan ini. hal tersebut sudah disebut pada Pasal 2 ayat (4). Jika di dalam Pasal 1 PMA No. Direktorat-direktorat dan Daerah-daerah Swatantra. disebut dengan “hak pengelolaan”. maka kemudian pada PMA No. 9 Tahun 1965. dalam pengertian memberikannya dalam pengelolaan (Penjelasan Umum UUPA No. 1999:266) Jika di dalam Penjelasan Umum UUPA wewenang ini disebut dengan “dalam pengelolaan”. II angka (2)). perusahaan-perusahaan Negara dan perusahaan-perusahaan Daerah dengan pemberian penguasaan tanah-tanah tertentu dengan apa yang dikenal dengan sebutan hak pengelolaan.. Pada UUPA. yang di dalam UUPA.d. disebutkan bahwa: Pelimpahan pelaksanaan sebahagian kewenangan negara tersebut dapat juga dilakukan kepada apa yang disebut Badan-badan Otorita. namun menurut Pasal 9 PMA No. bahwa Hak Pakai yang jangka waktunya melebihi 5 didaftarkan. yang sekaligus menghapuskan SK tersebut Pendafaratan Hak Pakai pada PMA No. Selain kepada Pemerintah Daerah dan masyarakat-masyarakat hukum adat sebagaimana disebut pada Pasal 2 ayat (4). maka dengan PMA No. tahun harus 144 . 9 Tahun 1965. 1 Tahun 1966. Departemen-departemen. Hak Pakai tidak disebut termasuk hak yang harus didaftarkan. 9 Tahun 1965 jo Pasal 2 tentang Konversi Hak Penguasaan menjadi Hak Pakai dan Hak Pengelolaan yang kewenangannya di tangan. ditegaskan kembali tentang pendaftaran hak pakai dan hak penguasaan yang disebut pada SK VI/5/Ka. 1 Tahun 1966 ini tidak dibatasi jangka waktunya. oleh Budi HarsoNo. tentang pelimpahan wewenang hak menguasai dari negara.

tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah. b. tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan menegaskan kembali tentang pengertian hak pengelolaan sebagai berikut: Pasal 3: Dengan mengubah seperlunya ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria No. bersangkutan. Selanjutnya jika sudah dipenuhi persyaratan-persyaratan yang ditentukan dalam perjanjian. tentang “Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-ketentuan Kebijaksanaan Selanjutnya. 9 Tahun 1965. sesuai dengan peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. pemegang pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan penggunaan. gak pengelolaan sebagai yang dimaksudkan dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a berisikan wewenang untuk: a. dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada hak tersebut. namun hanya sebatas perjanjian pemberian hak. maka pihak ketiga harus memajukan permohonan haknya kepada instansy yang berwenang dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. Meskipun kepada pemegang hak pengelolaan diberikan wewenang untuk menyerahkan bagian-bagian dari hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga.Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. Instansi 145 . 6 Tahun 1972. yang meliputi segi-segi peruntukan. jangka waktu dan keuangannya. c. 5 Tahun 1974. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan usahanya.

penggunaan jangka waktu dan keuangannya. yang kemudian dicabut dan diganti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. hak guna bangunan atau hak pakai. tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya. yang meliputi segi-segi peruntukan. dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang. tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan peruntukan dan penggunaan tanah yang 146 . Khusus pemberian hak pengelolaan yang diberikan untuk pembangunan wilayah pemukiman.berwenang dimaksud sesuai dengan ketentuan PMDN No. c. Pada PMDN No. Menggunakan usahanya. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Hak pengelolaan yang berisi wewenang untuk: Merencanakan bersangkutan. ini ditegaskna kembali tentang pengertian hak pengelolaan yang dalam Pasal 1 disebutkan bahwa: Yang dimaksud dengan hak pengelolaan dalam peraturan ini adalah: 1. Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. 6 Tahun 1972. dapat diserahkan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga dengan hak milik. 1 tahun 1977. sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. (Pasal 2 PMDN No. selanjutnya mengatur tentang bagamana tata cara mengajukan permohonan oleh pihak ketiga dan cara penyelesaian pemberian haknya. a. penggunaan tanah yang telah dipersiapkan oleh pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan. sesuai dengan rencana peruntukan. b. 1 Tahun 1977. 3 Tahun 1999 (lihat penjelasan tentang “Delegasi Wewenang Pemberian Hak atas Tanah”). 1 Tahun 1977).

147 . Identitas pihak-pihak yang bersangkutan. e. batas-batas dan luas tanah yang dimaksud. harus dilakukan denagn membuat perjanjian tertulis antara pemegang hak pengelolaan dan pihak ketuga. dan syaratsyarat lainnya. d. Letak. g. seperti b. Syarat-syarat lain yang dipandang perlu. Jenis penggunaannya. Dengan pendaftaran hak oleh pihak ketiga yang berasal dari hak pengelolaan tidak mengakibatkan hubungan antara pemegang hak pengelolaan dengan tanah tersebut menjadi hapus. Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan f. Perjanjian tersebut harus memuat antara lain: a. hak guna bangunan atau hak pakai sesuai dengan yang ditetapkan dalam perjanjian kepada instansi yang berwenang dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. c. penggunaan tanah tersebut oleh pihak ketiga. penyerahan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya. Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan Setelah dipenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan dalam perjanjian pembayaran uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. maka pihak ketiga dapat memohon hak milik. Hak-hak yang diperoleh pihak ketiga tersebut harus didaftarkan. Pemegang hak pengelolaan berkewajiban melengkapi berkasberkas permohonan tersebut dan meneruskannya kepada instansi yang berwenang.Pemegang hak pengelolaan di dalam menyerahkan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan tersebut kepada pihak ketiga.

Permohonan hak milik. 9 Tahun 1999. hak guna bangunan. tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya. hak guna bangunan dan hak pakai tidak dibedakan tata cara permohonannya apakah yang berasal dari tanah negara ataupun dari tanah hak pengelolaan. juga berkewajiban membayar uang administrasi kepada Kantor Bendahara Negara sumbangan kepada Yayasan Dune Landrefrom serta biaya pendaftaran tanah. 1 Tahun 1977. Selain pemohon (pihak ketiga) harus memenuhi kewajiban kepada pemegang hak pengelolaan. 9 Tahun 1999) Sebagaimana disebut pada PMDN No. 3) Menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ketiga. 2) Menggunakan usahanya. Demikian juga tentang kewajiban yang harus dipenuhi olehpenerima hak pada Peraturan Ka BPN disebutkan bahwa selain uang pemasukan kepada negara. Di dalam ketentuan Peraturan Ka BPN No. Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah yang berisi peruntukan tanah dan penggunaan keperluan tanah yang wewenang untuk: 1) Merencanakan bersangkutan. tersebut untuk pelaksanaan 148 . bahwa pemberian hak milik. b. hak guna usaha. 5 Tahun 1973 dan PMDN No. bahwa: a. hak pakai diajukan oleh pihak ketiga dengan peraturan pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan c.Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. penerima hak juga harus membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai negara Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang Pemberian hak atas tanah adalah penetapan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam UUPA. yang memberikan suatu hak atas tanah negara. Hak atas tanah adalah hak sebagaimana dimaksud di dalam Pasal 16 UUPA dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada Undang-Undang No. 9 Tahun 1999. kewenangan pelaksanaan sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. 4. 16 Tahun 1985. perpanjangan jangka waktu hak. 2. tentang Rumah Susun.Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan Tata cara pemberian dan pembatalan hak-hak atas tanah yang menggantikan PMDN No. 6 Tahun 149 . 5. pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah. Pada Pasal 1 Ketentuan Umum. antara lain dijelaskan tentang apa yang dimaksud dengan: 1. 5 Tahun 1973. pembaharuan hak. perubahan hak termasuk pemberian hak di atas hak pengelolaan. Sejauhmana wewenang tersebut telah ditetapkan di dalam ketentuan PMDN No. karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. diatur di dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3. Wewenang pemberian dan pembatalan hak ini sebagaimana disebut pada Pasal 2 UUPA adalah merupakan Wewenang Pemerintah Pusat yang sebahagiannya dapat dilimpahkan kepada instansi di bawahnya.

Hak milik atas satuan rumah susun dapat didirikan di atas tanah hak miliki. 5 Tahun 1973 dan PMDN No. Tentang tata cara pemberian haknya diatur di dalam PMDN No. juga termasuk hak milik atas satuan rumah susun yang disebut dalam UU No. 3 Tahun 1999. Syarat-syarat pemohon hak secara umum: 1) Pemohon harus sudah menguasai tanah tersebut baik secara fisik maupun secara yuridis. hak guna bangunan. (2) Pemberian hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilaksanakan dengan keputusan pemberian hak secara individual atau kolektif atau secara umum. hak guna usaha. Pemberian hak meliputi hak milik. Namun demikian menurut penulis hak milik atas satuan rumah susun sudah termasuk di dalam jenis-jenis hak atas tanah. Jika diperhatikan Pasal 1 angka1 tentang pengertian hak atas tanah di samping hak-hak atas tanah yang disebut pada Pasal 16 UUPA. khusus untuk hak pengelolaan kemudian diganti dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1972. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. sementara pada Pasal 2 hanya menyebutkan hak atas tanah yang ada pada Pasal 16 UUPA dan hak pengelolaan. peraturan ini menyebutkan: (1) pengelolaan. 1 Tahun 1977. yang kemudian diganti dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. Hak milik atas satuan rumah susun tidak dimasukkan. hak guna bangunan atau hak pakai. hak pakai atas tanah negara dan hak 150 . 9 Tahun 1999. Pasal 2.

Pemberian hak atas tanah secara individual adalah pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau kepada badan hukum tertentu atau kepada beberapa orang atau badan hukum secara bersama-sama sebagai penerima hak bersama. a. setelah memeperoleh pemajukan berupa perjanjian dari pemegang hak pengelolaan. Bank Pemerintah Pemerintah (Pasal 8) 2. a. yang dilakukan dengan suatu penetapan pemberian hak. Pemberian hak atas tanah secara kolektif adalah merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada setiap orang atau badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak. Hak guna bangunan. 38 Tahun 1963) c. Hak milik. d. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan 151 . Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah (PP No.2) Jika tanah yang dimohon berasal dari tanah hak pengelolaan. Pemberian hak atas tanah dapat dilakukan secara individual atau kolektif. si pemohon harus memenuhi syarat sebagai subyek hak. Warga negara Indonesia b. 3) Jika berasal dari kawasan hutan harus sudah dilepaskan statusnya sebagai kawasan hutan. Tata Cara Permohonan Hak Untuk memajukan permohonan hak. Warga negara Indonesia berkedudukan di Indonesia (Pasal 32) 3. Badan keagamaan dan badan-badan sosial yang ditunjuk oleh b. Hak pakai. yaitu: 1.

f. e. jika ada Surat pernyataan (bukti). Data yuridis dan data fisik tanah Dengan lampiran: a. c. PT Persero Pemberian hak pengelolaan kepada badan hukum tersebut harus sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan hak pengelolaan. jika dibutuhkan Surat ukur. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia b. 2. e. bahwa modalnya seluruhnya dari b. Foto copy identitas pemohon Izin lokasi Surat persetujuan dari instansi terkait. Rencana perusahaan jangka pendek dan jangka panjang d. Bukti pemilikan atau perolehan tanah Pemerintah (lihat Pasal 69) 152 . Badan Usaha Milik Negara d. f. Syarat-Syarat Permohonan Hak Pengelolaan Permohonan hak pengelolaan dilakukan secara tertulis. a. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia d. Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah Badan Usaha Milik Daerah Badan Otorita Badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah b. Warga negara Indonesia Instansi Pemerintah Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia (Pasal 49) Hak milik. g. c. Identitas pemohon (badan hukum) – subyek hak pengelolaan. e. c.a. yang memuat: 1. 4.

Jika syarat-syarat sudah dipenuhi meneruskan ke Kantor Wilayah. perlu dilakukan pembangunan perumahan dengan sistim lebih dari satu lantai.mi lemah berbeda dengan untuk golongan ekoNo.mi tinggi 153 .Tata Cara Pemberian Hak Permohonan diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan. terutama bagi golongan ekoNo. Pembangunan Rusun untuk golongan ekoNo. Hal ini mutlak diperlukan dan merupakan usaha yang paling baik. komunikasi yang cepat dan lancar. Setelah Ka Kan Pertanahan meneliti kelengkapan data fisik dan data yuridis. Berdasar pertimbangan-pertimbangan tersebut Menteri menerbitkan Keputusan Pemberian Hak Pengelolaan atau Keputusan PeNo.mi tinggi yang memerlukan fasilitas yang lebih baik. Perumahan dengan sistim lebih dari satu lantai yang dikenal dengan Rumah Susun (selanjutnya disingkat Rusun) dibangun untuk mengantisipasi kebutuhan akan perumahan. Perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai diartikan sebagai perumahan yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dimiliki secara terpisah untuk dihuni. G. Rusun ini juga dapat disebut dengan Kondominium.lakan. dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalam masyarakat. di samping sebagai akibat dari semakin padatnya penduduk dan pesatnya perdagangan dimana tanah-tanah di pusat-pusat kota sudah semakin terbatas. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Untuk mengefisienkan pemanfaatan tanah untuk pembangunan perumahan. Namun pada saat ini. pembangunan Rusun ini semakin diminati. bagi golongan ekoNo. Kepala Kantor Wilayah setelah meneliti syarat-syaratnya Kepala Kantor Wilayah meneruskan permohonan ke Menteri dengan pendapat dan pertimbangan sebagaimana halnya juga dengan Kepala Kantor Pertanahan.mi menengah ke bawah dan mereka yang berpenghasilan rendah.

serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun 154 . benda bersama dan tanah bersama. Rumah-rumah susun untuk mengantisipasi kebutuhan akan rumah di daerah perkotaan. diterbitkan sertifikat hak atas satuan rumah susun. Dalam Penjelasan Umum Undang-Undang ini pada angka 1 disebutkan bahwa kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk: 1.yang disebut dengan Flat dengan sifat mewah dan mempunyai fasilitas yang lengkap dan sifat-sifat khusus. oleh karena itu perlu diadakan pengaturan untuk itu. Undang-Undang menyebutkan: Yang dimaksud dengan Rumah Susun adalah gedung bertingkat (kondominium) yang dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan kesatuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian. sebagai berikut (Pasal 124 ayat (1)) (1) Hak atas satuan rumah susun merupakan hak atas satuan yang bersifat perorangan dan terpisah dimiliki oleh perorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak tanah dan sebagai tanda bukti hak atas satuan rumah susun. Kondominium (Rusun) yang akan dibangun mau tidak mau akan menimbulkan masalah-masalah baru. disebutkan tentang pengertian hak atas satuan rumah susun (bukan hak milik atas satuan rumah susun). secara adil dan merata. Di dalam Draft RUU tentang Hak Tanah. mulai dari Flat. yang dilengkapi dengan bagian bersama. No. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat.

Hak kepemilikan perseorangan atas satuan Rusun Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan yang dipergunakan secara terpisah. telah ikut membuat udara lebih panas dari sebelumnya. Hak bersama atas tanah. c. b. 1997:85) Hak kepemilikan atas satuan Rusun (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) merupakan kelembagaan hukum baru.2. d. Hak atas bagian bersama. rumah susun. sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna. Parlindungan menyebutkan bahwa: Dari segi kelestarian lingkungan selalu dipermasalahkan bahwa rumah susun tersebut telah menyekat gerakan angin sehingga menimbulkan bahaya-bahaya angin ribut ataupun pembangunan rumah-rumah kaca. benda bersama. dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama. Hak bersama atas benda-benda. Dengan undang-undang ini lahir suatu dasar hukum untuk Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRusun) yang meliputi: a. Yang kesemua ini merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan. Mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang. (Parlindungan. yang memerlukan pendaftaran dalam undang-undang untuk memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemiliknya. (Pasal 8 ayat (4)) Selain satuan-satuan yang penggunaannya terpisah atas bagian besama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang sifat 155 .

6 tentang Ketentuan Umum menyebutkan: (1) “Satuan Rumah Susun” adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian. sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama. (2) “Lingkungan” adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya. dikatakan tentang Hak Ruang Udara sebagai berikut: (3) atas permukaan Hak ruang udara merupakan hak yang berada di tanah dengan dimensi atau ruang tertentu “Benda Bersama” adalah benda yang bukan emrupakan bagian rumah susun. (Parlindungan.dan fungsinya harus digunakan dan dimiliki bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan. Pasal 124 ayat (3) Draft RUU tentang Hak Tanah.4. tetapi yang dimiliki bersama secara 156 . (4) tidak terpisah. yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya.5. (5) “Tanah Bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. 1992: 48. yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman. (3) “Bagian Bersama” adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.3. karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak.49) Pasal 1 angka 2. Pada ayat (3) pasal tersebut. menyebutkan tentang Hak Ruang Udara yang merupakan suatu hal yang sangat penting dicantumkan di dalam pembangunan rumah susun.

tangga lift. Yang termasuk pada benda bersama terdiri dari bangunan-bangunan pertamanan. serta keserasian. baik mengenai jumlah. keamanan hubungan ke dalam maupun ke luar. atap. saluran. selasar. Yang termasuk dalam bagian bersama dari bangunan Rusun antara lain pondasi. maupun persyaratan dan tata cara perolehannya. lingkungan. bangunan sarana sosial. hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. serta ruang umum. Penghuni rusun tidak dapat menghindari atau melepaskan diri dari kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama. (2) Penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan. karena semuanya merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi.berdasarkan pencahayaan. gas. tempat bermain. Pembangunan Rusun disesuaikan dengan keperluan dan kemampuan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah. Pasal 7 selanjutnya menyebutkan: (1) Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik. lantai. pipa-pipa. benda bersama dan tanah bersama. berlaku terhadap konstruksi. Pembangunan Rusun dapat dilakukan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah (BUMN atau BUMD). Koperasi dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu serta Swadaya Masyarakat. 157 . wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan. rumah ibadah. persyaratan peredaran yang udara. telekomunikasi. kualitas bangunan. dinding. jaringan listrik. balok. tempat parkir yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan Rusun. hak guna bangunan. talang air.

Pemisahan hak atas satuan Rusun harus dibuat dengan suatu akta pemisahan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat yang dilampiri gambar uraian dan batas-batas. c. Bagian bersama Benda bersama Tanah bersama Pemisahan itu harus jelas diuraikan dalam bentuk gambar dan uraianuraiannya. b. izin layak huni serta 158 . sebagai dasar penetapan hak milik untuk kemudian dapat diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan Rusun. batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sesuai dengan pemisahan Rusun dengan nilai perbandingan secara proposional. Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perorangan. Pemisahan Hak Atas Satuan Rusun Penyelenggara pembangunan Rusun wajib memisahkan Rusun atas satuan Rusun yang meliputi: a.(3) Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian-bagian dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas: a. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing satuan. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan. b. c. Akta tersebut kemudian harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah.

dikatakan bahwa dari hak pengelolaan diberikan hak milik. atau hak pakai diajukan oleh pihak ketiga yang memperoleh penunjukan/penyerahan dengan perantaraan pemegang hak pengelolaan. hak guna bangunan. hak guna bangunan dan hak pakai. Di dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. Pemberian status hak guna bangunan itu harus sudah selesai sebelum satuan Rusun yang bersangkutan dijual. Sedangkan di dalam Undang-Undang Rumah Susun dari hak pengelolaan hanya dapat diberikan hak guna bangunan dan hak pakai. 9 159 . Dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No. Di dalam Draft RUU tentang Hak Tanah bahwa pemisahan atas masingmasing satuan rumah susun pengesahannya bukan dari Pemerintah Daerah setempat tetapi oleh Kantor Pertanahan dengan melampirkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. bagian bersama. Pasal tersebut berbunyi sebagai berikut (Pasal 124 ayat (2)): (2) Penyelenggara pembangunan rumah susun wajib meminta pengesahan dari Kantor Pertanahan dari masing-masing satuan rumah susun. Hak milik atas satuan Rusun terjadi setelah didaftarkan akta pemisahan dengan dibuatnya buku tanah untuk setiap satuan Rusun. baru dapat diserahkan pada pihak ketiga. agar tanah bersama yang merupakan bagian dari hak milik atas satuan Rusun yang bersangkutan memperoleh status hak guna bangunan. 1 Tahun 1977. tanah bersama beserta uraian perbandingan proporsionalnya dengan melampirkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. Jika di atas dikatakan bahwa di dalam Undang-Undang Rumah Susun pemegang hak pengelolaan harus menyelesaikan lebih dulu status hak guna bangunannya di atas tanah hak pengelolaan. Bagi pemegang hak pengelolaan penyelenggaranya harus lebih dahulu menyelesaikan status hak guna bangunannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. benda bersama.warkah lainnya. Sedangkan pada PMDN No. 1 Tahun 1977. bahwa permohonan hak milik.

Dengan didaftarkannya hak-hak yang diberikan kepada pihak ketiga tidak mengakibatkan hapusnya hubungan hukum antara pemegang hak pengelolaan dengan tanah tersebut. bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proporsionalnya. Kita ketahui bahwa hak milik atas satuan Rumah Susun selain meliputi pemilikan atas SRS yang bersangkutan. tanah bersama. pihak ketiga memohon hak guna bangunan atau hak pakai kepada instansi yang berwenang dengan melampirkan akta perjanjian penggunaan tanah antara pemegang hak pengelolaan dengan pihak ketiga.338). benda bersama. bagian bersama dan benda bersama. Salinan buku tanah dan surat ukur hak atas tanah bersama. masing-masing sebesar nilai prebandingan proporsionalnya (Bud Piter dalam Budi HarsoNo.Tahun 1999. Di negara bagian New South Wales (Australia) misalnya untuk tanah bersama dan benda bersama tersebut. Maka sertifikat HMSRS tersebut selain merupakan alat bukti pemilikan SRS-nya. satuan Rusun yang dimiliki. Gambar denah tingkat Rusun yang bersangkutan yang menunjukkan 160 . 16 Tahun 1985: Perhimpunan Penghuni) sebagai badan hukum yang mewakili para pemilik satuan.. yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan kesatuan hukum yang bersangkutan yang menimbulkan hak dan kewajiban dan tanggung jawab bagi pemiliknya. juga pemilikan bersama atas tanah bersama. sekaligus juga merupakan alat bukti hak bersama atas tanah bersama. kepada pemilik diberikan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat hak milik atas satuan Rusun. b. Satuan rumah susun yang bersangkutan. Sertifikat hak milik atas Rusun terdiri dari: a. Hak milik atas satuan Rusun meliputi hak atas bagian bersama. Dalam rangka menjamin kepastian hukum bagi pemilik satuan Rusun. yang disebut “Common property” diterbitkan satu sertifikat tersendiri atas nama satu “body corporate” (Dalam UU No. 1999:337.

Kemudian pada ayat (5) disebutkan bahwa mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan Rusun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat sejumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut. Sertifikat tersebut harus sudah ada sebelum satuan Rusun yang bersangkutan dijual. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama. Pemisahan itu harus diuraikan dengan jelas dalam bentuk gambar serta uraian-uraian. 161 . untuk kemudian dapat diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan Rusun. Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen yang merupakan alat bukti hak milik atas satuan Rusun. batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sesuai dengan pemisahan Rusun dengan nilai perbandingan secara proporsional sebagai dasar penetapan hak milik. Pasal 31 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa pemberian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan Rusun kepunyaan bersama atau beberapa orang atau badan hukum dapat diterbitkan satu sertifikat yang diberikan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukkan tertulis para pemegang hak bersama lainnya. Pengaturan atas bagian bangunan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang mengandung hak atas bagian bersama.c. yang memberikan landasan bagi sistim pembangunan mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan (developer. benda bersama dan tanah bersama. pengembang) untuk melakukan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun dengan pembauatan akta pemisahan dan disahkan oleh instansi yang berwenang (Penjelasan Umum Tentang UU Rusun). benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan.

(2) Pertelaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang berkaitan dengan satuan-satuan yang terjadi karena pemisahan rumah susun menjadi hak milik atas satuan rumah susun. uraian. tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar. 162 . menyebutkan: (1) Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun meliputi bagian bersama. batasbatasnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 dan Pasal 31. beserta warkah-warkah lainnya. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. mempunyai nilai perbandingan proporsional yang sama. uraian dan batas-batasnya.Pemisahan hak atas satuan Rusun harus dibuat dengan suatu akta pemisahan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah Setempat (Bupati. (4) Akta pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah. dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31. kecuali ditentukan lain yang dipakai sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. (3) Akta pemisahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) disahkan oleh Pemerintah Daerah dilampiri gambar. uraian. dengan penyesuaian seperlunya sesuai dengan kenyataan yang dilakukan dengan pembuatan akta pemisahan. Pasal 39 Peraturan Pemerintah No. benda bersama. Walikota) yang dilampiri gambar. izin layak huni.

dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan dengan Satuan Rumah Susun yang dilengkapi pula dengan sertifikat atas Satuan Rumah Susun. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Berita Acara Lelang. Peralihan Pembebanan dan Pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak milik atas Rusun sebagaimana halnya sifat hak milik yang mempunyai right to use dan right disposal (hak untuk mempergunakan dan hak untuk mengalihkan) dapat dialihkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. c. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pemindahan hak (ayat 1) Oleh sebab itu pengalihan Satuan Rumah Susun kepada pihak ketiga hanya dapat dilakukan apabila sudah dilakukan pemisahan Rumah Susun yang sudah selesai dibangun yang meliputi bagian bersama. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan. b. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni. 163 . Pasal 42 menyebutkan: Pemindahan hak milik atas satuan rumah susun dan pendaftaran peralihan haknya dilakukan dengan menyampaikan: a. benda bersama. d.(5) Hak milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan. Pemindahan hak milik atas satuan Rusun harus dilakukan dihadapan PPAT. (6) Bentuk dan tata cara pembuatan Buku Tanah dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diatur oleh Menteri Dalam Negeri.

menyatakan bahwa penjualan tersebut tidak melanggar ketentuan UU Rumah Susun. dan layak huni. bersertifikat. penjualan Strata Title dengan mengutip terlebih dahulu yang masih dalam perencanaan pembangunan bertentang dengan UU Rumah Susun (Budi Harsono dalam Sumardjono. 2006:132). Sumardjono bahwa pendapat Budi Harsono dan Menpera sama-sama dapat dibenarkan dengan alasan: “ Jika pembayaran dimuka dengan pengertian Jual-Beli dengan objek tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah dipahami sebagai perbuatan hukum yang tunduk pada Hukum Tanah Nasional yang berdasarkan konsep hukum adat. Sumardjono. Jika pengalihan hak milik atas satuan Rusun berdasarkan pewarisan maka pendaftaran peralihan haknya dapat dilakukan dengan menyampaikan (Pasal 42 ayat 2): 164 . 2006:133). tetapi tunduk pada Hukum Perjanjian (Maria SW. maka hal tersebut bukan bertentang dengan UU Rumah Susun karena ikatan Jual-Beli tidak termasuk dalam lingkup Hukum Tanah Nasional. maka pendapat Budi Harsono dapat dibenarkan sesuai engan sifat Jual-Beli yakni tunai denga dibayar harga obyek Jual-Beli tersebut (walaupun baru sebahagian) maka pada saat itu haknya sudah beralih kepada pembeli sementara penjualan Satuan Rumah Susun baru dapat dilakukan setelah bangunan selesai. Akan tetapi jika pengutipan pembayaran dilakukan pada saat bangun masuk dalam proses penyelesaian yang ditempuh bukan Jual-Beli. Namun oleh Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) yang pendapatnya didukung oleh seorang developer dan pengacara. Menurut Maria SW.Bagaimana pula penjualan aset Strata Title yang dilakukan dengan cara mengutip terlebih dahulu pembayaran atas Rumah Susun dalam suatu apartemen atau gedung perkantoran yang masih dalam rencana pembangunan? Menurut Budi Harosno.

hukum yang berlaku. Dibebani hipotik. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. jika tanahnya tanah hak milik dan hak guna bangunan. (2) Hipotik atau fiducia dapat juga dibebankan atas tanah. f. jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara. Dibebani fiducia. c. sebagaimana dimaksud pada ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut. Rumah susun dapat juga dijadikan jaminan hutang sebelum berlakunya Undang-Undang No. hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat dijadikan jaminan hutang dengan: a. Surat keterangan kematian pewaris. penghuni. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pewarisan. 165 . b. Bukti kewarganegaraan ahli waris. maka Pasal 12 menyebutkan: (1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda-benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan : a. Dibebani hipotik. d. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dimana hipotik masih diberlakukan untuk hak tanggungan. jika tanahnya tanah hak milik dan hak guna bangunan.a. Surat wasiat atau surat keterangan waris sesuai dengan ketentuan b. e.

c. Jika perhimpunan penghuni tidak memberikan persetujuannya. b. Apabila terjadi perubahan rencana dalam pelaksanaan pembangunan beberapa rumah susun untuk tahap berikutnya. Pendaftaran hipotik atau fudicia yang bersangkutan dilakukan dengan menyampaikan: a. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan). 4 Tahun 1988) (Ketentuan Pasal 43 ini telah dihapus dengan berlakunya UndangUndang No.b. Dibebani fiducia. Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pembebanan (pasal 43 PP No. perubahan tersebut oleh penyelenggara pembangunan harus dimintakan persetujuan kepada perhimpunan penghuni dan dalam hal itu harus diadakan perhitungan kembali. Akta pembebanan hipotik atau fiducia. yang mengakibatkan kenaikan atau penurunan nilai perbandingan proporsional. jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara. Perubahan dan Penghapusan Hak Kepemilikan Apabila terjadi perubahan fisik Rusun yang mengakibatkan perubahan nilai perbandingan proporsional harus mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni dan disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat baik mengenai izin bangunan maupun akta pertelaan. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan. Akta perubahan dan pemisahan harus didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk dijadikan dasar dalam mengadakan perubahan pada Buku Tanah dan sertifikat-sertifikat hak milik atas satuan Rusun yang bersangkutan (lihat Pasal 48). Persetujuan perhimpunan penghuni dipergunakan sebagai dasar di dalam membuat akta perubahan pemisahan. penyelenggara pembangunan dapat mengajukan keberatan kepada Pemerintah Daerah dan Pemerintah Daerah harus memberikan 166 .

b. sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara yang berdasrkan atas: a. Persatuan bangsa Sosialisme Indonesia Peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang- Undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya 167 . benda bersama. d. dan tanah bersama. 163). Hapusnya Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak milik atas Satuan Rumah Susun hapus karena: a. sehingga yang hapus hanyalah hubungan hukum atas haknya dan pemilik atas Satuan Rumah Susun tetap mempunyai hak secara de facto bendanya (Parlindungan.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun tidak terpenuhi. c. Hapusanya dalam pengertian pasal ini tidak menghapuskan subyek hukum (pemilik) dan obyek hukumnya (benda). yaitu adanya unsur-unsur yang bersifat perseorangan dan terpisah bagian bersama. b. 1997: 162.keputusan dalam jangka waktu 30 hari (keputusan terakhir dan mengikat (Pasal 47)). air. dan ruang angkasa ialah hukum adat. H. Hak milik atas tanahnya hapus menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku Tanah dan bangunannya musnah Terpenuhinya syarat batal Pelepasan hak secara sukarela (Pasal 50) Hapusnya hak milik atas Satuan Rumah Susun karena terpenuhinya syarat batal apabila syarat-syarat yang disebutkan pada Pasal 8 UU No. PERWAKAFAN TANAH MILIK Pasal 5 UUPA menyebutkan bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi. c.

(2). Hal itu selanjutnya dapat pula dilihat pada Pasal 49 ayat (1). bahwa unsur agama harus melekat di dalamnya. 1. Untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya sebagai dimaksud dalam Pasal 14 dapat diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan hak pakai. peruntukan. sebagaimana disebut pada Pasal 49 ayat(2). dan penggunaan bumi. Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. air. Perwakafan tanah milik sebagaimana disebut pada Pasal 49 ayat (3) beasal dari lembaga yang dikenal di dalam agama Islam. 2. Pewakafan tanah di Indonesia pada dasarnya telah ada jauh sebelum Indonesia merdeka. 168 . yaitu sejak masuknya agama Islam ke Indonesia karena wakaf bersumber dari ajaran agama Islam. Segala sesuatu dengan mengindahkan unsusr-unsur yang bersandar pada hukum agama Bahwa hukum agraria yang berlandaskan kepada Ketuhanan Yang Maha Esa. Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. yaitu mengenai persediaan. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.d. 3. Wakaf secara harfiah dapat diartikan sebagai menahan atau memisahkan sesuatu benda yang kekal sifatnya untuk keperluan kebajikan serta merupakan suatu ibadah yang disyari’ahkan. dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk keperluan peribadatan dan keperluan-kperluan suci lainnya sesuai dengan Dasar Ketuhanan Yang Maha Esa. Selain dari Pasal 5 dan Pasal 49. sebagaimana tercantum dalam landasan idial Pancasila. dan (3). juga pada Pasal 14 ayat (1) b tentang rencana umum tataguna tanah.

atau sengketa. tentang Perwakafan Tanah Milik Pasal 1 ayat (1) menyebutkan bahwa: “wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dari harta kekayaannya berupa tanah milik melembagakannya untuk selamalamamya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran Islam.28 Tahun 1977).28 Tahun 1977. e. dewasa b.Dalam Fiqih Islam. Oleh sebab itu fungsi wakaf adalah mengekalkan manfaat benda wakaf sesuai dengan tujuan wakaf (Pasal 2 PP No. Selain dari harus tanah hak milik juga tanah tersebut sedang tidak dibebani oleh sesuatu hak apapun atau tidak ada ikatan. Wakif. c.” Oleh karena perwakafan tanah merupakan penyerahan tanah dengan tujuan melembagakannya untuk selama-lamanya seyogianya tanah yang diserahkan tersebut haruslah tanah hak milik yang tidak berjangka waktu. sitaan. 1991: 8) Sebagai tindak lanjut dari Pasal 49 ayat (3) yang menghendaki dibentuknya Peraturan pemerintah untuk melindungi perwakafan tanah. Syarat-syarat wakaf: adalah pengurus yang sah menurut hukum 169 . (Soni Harsono. tetapi beberapa ulama menyatakan bahwa wakaf selain tanah pun boleh asal bendanya tidak langsung musnah (habis) ketika diambil manfaatnya. yaitu orang atau orang-orang atau badan hukum yang a. maka lahirlah Peraturan Pemerintah No. Sehat akalnya Oleh hukum tidak terlarang melakukan perbuatan hukum Atas kehendak sendiri tanpa paksaan orang lain Dalam hal badan hukum maka yang bertindak atas namanya Orang atau orang-orang atau badan hukum yang telah mewakafkan tanah miliknya. yaitu: 1. Ada beberapa unsur dan syarat-syarat wakaf. d. wakaf sebenarnya dapat meliputi berbagai benda meskipun dari berbagai riwayat Hadist masalah wakaf ini adalah mengenai tanah.

Penyerahan hak-hak atas tanah dari si pemilik (wakaf) kepada si penerima hak harus dengan suatu akta. Dalam keadaan tertentu penyimpangan ketentuan ayat (1) dapat dilaksanakan setelah terlebih dahulu mendapat persetujuan Menteri Agama. Badan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia b. adalah pernyataan kehendak dari wakif untuk mewakafkan tanah miliknya. Beragama Islam d. c. adalah kelompok orang atau badan hukum yang diserahi tugas pemeliharaan dan pengurusan benda wakaf. f. e. Syarat-syarat nazir: a. Nazir. Wakif harus mengikrarkan kehendaknya secara jelas dan tegas kepada nazir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf yang dituangkan dalam bentuk Akta Ikrar Wakaf dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.2. Jumlah nazir yang diperbolehkan untuk suatu daerah ditetapkan oleh Menteri Agama berdasarkan kebutuhan Sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 ayat (4) bahwa nazir berkewajiban memelihara dan mengurus kekayaan wakaf. Syarat-syarat ikrar: a. 3. Setiap penyerahan hak-hak atas tanah harus dilakukan dengan suatu akta b. Mempunyai perwakilan di Kecamatan tempat letaknya tanah yang diwakafkan c. Warga negara Republik Indonesia (jika perorangan) Sudah dewasa Tidak berada di bawah pengampuan Bertempat Tinggal di Kecamatan tempat letaknya tanah yang di wakafkan Jika nazir berbentuk badan hukum. b. syarat-syaratnya: a. Nazir harus didaftarkan pada Kantor Urusan Agama (KUA) Kecamatan setempatuntuk mendapatkan pengesahan d. Ikrar. Sehat jasmani dan rohani 170 .

Surat keterangan pendaftaran tanah d. yang mewakafkan tanah diharuskan membawa. yang ditetapkan oleh Menteri Agama. Jika terjadi sengketa mengenai perwakafan tanah. PP No. Banyak tanah-tanah hak yang diwakafkan hanya dengan ikrar (ijab) oleh pemilik (wakif) dan penerimaan oleh nazir yang tidak dikuti dengan pendaftaran perwakafannya menimbulkan sengketa. Surat Keterangan kepada Kepala Desa yang diperkuat oleh Kepala Kecamatan setempat yang membenarkan kepemilikan tanah dan tidak dalam sengketa c. karena surat-surat tanahnya masih berada di tangan wakif. Oleh karenanya banyak terjadi ahli waris menjual tanah-tanah yang sudah diwakafkan apalagi nazirnya juga sudah tidak ada lagi. yang ada adalah ahli waris nazir. Pihak a.28 Tahun 1977 yaitu yang dilakukan sesuai dengan ketentuan menurut hukum Islam pada saat sekarang ini kurang terlindungi karena tidak adanya kepastian hukum. antara lain: Setifikat hak milik atau tanda bukti kepemilikan tanah lainnya b. jika Pengadilan Agama tidak dapat menyelesaikan sengketa tersebut dapat diserahkan penyelesaiannya kepada Pengadilan Negeri.otentik. serta menyerahkan kepada PPAIW. Izin Bupati/Walikota (Kepala Kantor Pertanahan) Perwakafan Tanah yang dilakukan sebelum berlakunya PP No. Surat-surat tanah yang sudah tetap ditangan si wakif sehingga ahli warisnya tidak mengetahui atau mungkin juga tidak mau tahu bahwa tanah tersebut sudah diwakafkan. 171 . Perwakafan tanah harus dilakukan dengan penyerahan secara ikrar dihadapan seorang pejabat yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf.28 Tahun 1977 tidak menyebutkan bahwa apakah ada kemungkinan. harus diselesaikan oleh Pengadilan Agama. Hal ini banyak terjadi pada waktu wakif meninggal dan meninggalkan warisan termasuk tanah yang sudah diwakafkan.

28 Tahun 1977.” Oleh sebab itu seyogianya pendaftaran Tanah Milik tersebut dilakukan secara lunas. yang isinya menginstruksikan kepada seluruh 172 .4 Tahun 1990 tentang penyelesaian Sertifikasi Tanah Wakaf. dan sengketa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 4 PP No. ikatan. Kiranya tanah milik yang disebut pada Pasal 1 PP No. Hal ini juga kemudian ditegaskan pada Pasal 1 PMDN No. bahkan sebagai hak milik atas tanah.Perlu kiranya pengawasan secara aktif perkembangan wakaf tanah agar dipergunakan sebagaimana mestinya dan meminta laporan secara berkala terhadap pelaksanaan wakaf dari Kantor Agama setempat. bahwa: “Tanah yang diwakafkan harus merupakan Tanah Hak Milik atau tanah milik yang baik seluruhnya maupun sebahagian harus bebas dari beban. Jika tanahnya belum berstatus hak milik yang mewakafkan tanah tersebut meningkatkan status haknya menjadi hak milik melalui pemohonan kepada instansi yang berwenang. bahkan dapat ditingkatkan haknya menjadi hak milik.28 Tahun 1977 tersebut dapat diartikan sebagai tanah kepunyaan.6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah mengenai Perwakafan Tanah Milik. Dengan demikian pemberian Sertifikat Hak Milik dapat dilakukan sekaligus dengan penerbitan Sertifikat Perwakafan Tanah. jaminan. Sebagaimana disebutkan bahwa sesuai dengan hakekat wakaf yang harus dilembagakan untuk selama-lamanya maka objek wakaf tanah haruslah hak milik yang tidak ada batasan jangka waktunya. Namun pihak BPN sendiri mengharapkan agar dibuat Peraturan Perundang-undangan yang membenarkan disamping hak milik hak-hak lainnya juga dapat dijadikan objek perwakafan tanah. Meskipun hak-hak lainnya tersebut mempunyai batas waktu namun sewaktu-waktu dapat diperpanjang atau diperbaharui. sitaan. Untuk meningkatkan pensertifikatan Tanah Wakaf kemudian oleh Menteri Agama bersama dengan Kepala Badan Pertanahan Nasional mengeluarkan Instruksi Bersama No.

032/01/1990 tentang Petunjuk Teknis Instruksi Menteri 173 .28 Tahun 1977. Penelitian ulang tentang kebenaran adanya perwakafan Mengusahakan bukti-bukti untuk memenuhi persyaratan pewakafan b. Pelaksanaan pensertifikatan tanah wakaf yang sudah ada sebelum lahirnya PP No. Perlu dilakukan identifikasi dengan langkah-langkah sebagai berikut: a. Instruksi Menteri Agama No. Untuk kejelasan bahwa sebidang tanah telah diwakafkan memerlukan penelitian dengan menelusuri bukti-buktinya agar dibuat akta ikrar wakafnya.jajaran Departemen Agama dan BPN Tk. Banyak perwakafan tanah yang terjadi sebelum berlakunya PP No.D/ED/BA. Peraturan Menteri Agama Tahun 1978 tentang Perwakafan Tanah Milik 4.28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik 2. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. I dan II di seluruh Indonesia bahwa pensertifikatan Tanah Wakaf harus diselesaikan bersama-sama oleh instansi terkait dengan mempedomani pelaksanaan Prona.6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah mengenai Tanah Wakaf Milik 3. antara lain: 1. Jika tanah-tanah yang telah diwakafkan ini diakui rakyat supaya diproses sertifikatnya sebagai tanah wakaf. yang jelas belum terdaftar sehingga tidak jelas statusnya. Mengklasifikasikan status dan penggunaanya tanah agar dapat dibuat Akta Ikrar Wakaf atau Akta Pengganti Akta Ikrar Wakaf dan penerbitan sertifikat Ada beberapa ketentuan perundang-undangan yang mengatur tentang perwakafan tanah.15 Tahun 1989 tentang Pembuatan Akta Ikrar Wakaf dan Pensertifikatan Tanah Wakaf 5. Surat Edaran Dirjen Bimas Islam dan Urusan Haji No. Peraturan Pemerintah No. c.28 Tahun 1977 banyak ditemui hambatan-hambatan.

28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik yang diatur adalah khusus tentang Perwakafan Tanah oleh sebab itu wakaf bukan hanya dikhususkan obyeknya tanah.” (Satria Efendi.15 Tahun 1989 tentang Perubahan Akta Ikrar Wakaf Perwakafan Tanah Wakaf. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2004 Jika dalam PP No.4 Tahun 1990 dan No. Dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI). Instruksi Bersama Menteri Agama dan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1991: 163) Yang berarti bahwa benda yang diwakafkan baik benda bergerak maupun tidak bergerak haruslah bendanya yang tahan lama yang manfaatnya dapat diambil secara terus-menerus/berkesinambungan. Surat Edaran Dirjen Bimas Islam dan Urusan Haji No. Menurut “Satria Efendi” bahwa pengertian wakaf adalah: “Wakaf berasal dari bahasa Arab waqfun. wakaf berarti menyisihkan harta Dalam Hukum Islam istilah tertentu yang tahan lama untuk diserahkan manfaatnya bagi kepentingan yang sesuai dengan ajaran Syariat Islam. kata kerjanya wakafa yang menurut etimologi berarti menahan atau menghentikan sesuatu.D11/5/H.K004/2981/1990 perihal pejabat yang menandatangani Keputusan tentang Tim Koordinasi Tanah Wakaf tingkat Propinsi dan tingkat Kabupaten/Kotamadya.24 Tahun 1990 tanggal 30 November 1990 tentang Sertifikasi Tanah Wakaf 7.Agama No. 6. dan melembagakannya untuk selama-lamanya guna kepentingan ibadah atau keperluan lainnya sesuai dengan ajaran 174 . Pasal 215 menyebutkan bahwa: Ayat (1) wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau kelompok orang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dari benda miliknya Islam.

41 Tahun 2004 yang pada Pasal 1 angka 1 menyebutkan pengertian wakaf sebagai berikut: “Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan atau menyerahkan sebahagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selama-lamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan atau kesejahteraan umum menurut syariah. Pada penjelasan umum PP No. Demikian pula mengenai bendanya dibatasi hanya kepada tanah milik. 28 Tahun1977 dengan tegas disebut bahwa yang diatur pada Peraturan Pemerintah ini adalah khusus mengenai Wakaf Sosial (untuk umum) atas Tanah Milik. Bentuk-bentuk perwakafan lainnya seperti perwakafan keluarga tidak termasuk yang dimaksud dalam Peraturan Pemerintah ini. Hal ini juga dimaksudkan untuk menghindari kekacauan di kemudian hari. Kalau disimak isi Pasal 1 ayat (1) ini bahwa pengertian wakaf yang tercantum bukanlah pengertian wakaf pada umumnya. (Penjelasan Umum PP No. Wakaf yang dimaksudkan sesuai dengan Peraturan Pemerintah ini dikeluarkan sebagai memenuhi permintaan Pasal 29 ayat (3) UUPA.28 Tahun 1977) Pengaturan tentang wakaf secara umum kemudian diatur di dalam Undang-Undang No. Pembahasan ini perlu diadakan untuk menghindari kekaburan masalah perwakafan.Menurut PP No.” 175 .28 Tahun 1977 Pasal 1 ayat (1) menyebutkan bahwa: wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebahagian dariharta kekayaannya yang berupa Tanah Milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam.

yaitu lembaga jaminan hypothek untuk hak-hak barat yang diatur pada Pasal 1162 KUH Perdata. 1909-586. maka dengan suatu Surat Keputusan Raja (Koninklijke-biskuit) S.24 Tahun 1997 juga Peraturan Menteri Negara Agraria /Ka BPN No. Oleh karena itu pada waktu itu lembaga hukum jaminan itu dibutuhkan oleh golongan bumi putera. yang dimaksud dengan hypothek adalah “suatu hak kebendaan atas benda-benda tak begerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu ikatan (hutang)”. apabila hak atas tanahnya tidak dapat dijaminkan dengan hypothek (yang bukan hak-hak barat).3 Tahun 1997 maka pendaftaran pelaksanaan pendaftaran Tanah Wakaf tetap dilakukan menurut Peraturan Pemerintah tersebut.Oleh karena itu khusus untuk pendaftaran tanah wakaf sebagaman diatur uratkemudian secara umum tentang Pendaftaran Tanah yaitu Peraturan Pemerintah No. mulai 1 Januari 1910 diberlakukanlah suatu lembaga hukum perkreditan untuk orang Indonesia (bumi putera) dengan nama credietverband yang jaminannya hampir sama dengan hypothek. I. Hak Tanggungan dalam Undang-Undang Pokok Agraria Dengan berlakunya dualisme Hukum Agraria sebelum berlakunya UUPA maka untuk jaminan perkreditan juga berlaku dualisme hukum. Credietverband adalah penjaminan atas tanah hak milik Indonesia yang merupakan suatu hak kebendaaan atas harta benda yang bertujuan untuk menjadi jaminan bagi memenuhi suatu perikatan. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH 1. Pada masyarakat adat ada suatu lembaga jaminan yang disebut dengan gadai yang sifatnya berbeda dengan hypothek karena tanah yang digadaikan (dijaminkan) berpindah ke tangan yang meminjamkan uang. Yang dapat dicredietverband adalah: 176 . 1908-542 jo S.

atas tanah negara e. Hak pakai atas benda yang belum dibagi-bagi. d. dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan selanjutnya pasal 51 menyebutkan bagaimana bentuk dan tata cara lembaga jaminan yang dimaksudkan pada Pasal 25. Ketentuanditunju sendiri oleh UUPA terhadap hak tanggungan diberlakukan ketentuan-ketentuan ketentuan tersebut baik mengenaia hukum materilnya maupun 177 . menyebutkan: “Dengan adanya ketentuan dalam Pasal Peralihan tersebut sejak dimulai berlakunya UUPA kecuali mengenai obyek yang sudah hypothek dan credietverband. sementara belum diciptakannya lembaga jaminan yang sesuai dengan UUPA. tanah partikulir Hak pakai atas benda humanite Indonesia (desa. Soni Harsono. yaitu negeri. Sementara ketentuan Undang-Undang yang disebut pada Pasal 51 belum terbentuk maka untuk sementara masih tetap mempergunakan ketentuan hipotik dan credietverband (Pasal 57). marga dan sebagainya) di atas tanah negara milik kaum keluarga Indonesia asli milik perkampungan Indonesia di Bangunan tanam-tanaman atau pembibitan kepunyaan orang Indonesia di atas tanah hak milik Credietverband dibuat dengan akta atentik di hadapan seorang Pegawai Negeri yang ditunjuk oleh Menteri Agama dengan grosse akte: “Atas Nama Sri Baginda Maharaja”. Dengan berlakunya UUPA lembaga jaminan Hipotik dan Credietverband ini untuk sementara masih tetap berlaku. kepunyaan negeri b. hak guna bangunan. dan 39 UUPA menyebutkan bahwa hak milik hak guna usaha.a. Hak pakai (hak milik turun-temurun) atas tanah Hak pakai atas benda penduduk. 33. dan 39 tersebut akan diatur kemudian dengan Undang-Undang. c. Pasal 25.33.

dikatakan bahwa: 178 .” (Soni Harsono. Hal ini harus diratikan bahwa pembebanan suatu hak atas tanah sebagai hak tanggungan harus dilandasi dengan suatu pengaturan dalam bentuk Undang-Undang bukan dengan cara penafsiran. karena hak-hak tersebut yang harus dudaftarkan yang berarti ada kepastian hukumnya. Ini tidak berarti tidak ada larangan. dan parakreditur terhadap kepastian hukumnya. dan hak guna bangunan. dan hak guna bangunan. tertanggal 26 Maret 1973 menyebutkan bahwa: “Sebagaimana disebutkan dalam ketentuan UUPA.” 2. 1996: XXXV) Sesuai dengan apa yang disebutkan dengan Pasal 25. tentang pendaftaran hak pakai dan hak pengelolaan.tatacara pembebanannya serat penerbitan surat tanda bukti haknya.1 Tahun 1966. Perumahan. dan 39 UUPA bahwa yang menjadi obyek hak tanggungan hanyalah hak milik. Hal ini juga dimaksudkan dan jaminan untuk melindungi proses pengadilan.16 tahun 1985. Dengan lahirnya PMA No. Ada tafsiran bahwa pembatasan obyek hak tanggungan ini dilatarbelakangi. jika terjadi sengketa/eksekusi yang menjurus kepada Pemukiman Dalam Undang-Undang Rumah Susun No.bahwa yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak milik.33. Sedangkan hak guna pakai tidak disebutkan dengan tegas apa hak boleh atau tidak dapat dibebani hak tanggungan.DIB/3/37/3/73. hak guna usaha.Hak Tanggungan untuk Rumah Susun. hak guna usaha. timbul pertanyaan apakah dengan didaftarkan hak pakai ini dengan sendirinya juga dapat dijadikan jaminan hutang? Dengan surat edaran Direktur Jendral Agraria Cq direktur pengurusan hak-hak atas tanah No.

Rumah Susun berikut Tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan denagn tanah tersebut dpat dijadikan jaminan hutang dengan: a. b. Selanjutnya Pasal 13 menyebutkan bahwa hak milik atas Satuan Rumah Susun dapat dijadikan jaminan hutang dengan: a. 179 . Pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan hutang 2. Pembebanan fiducia atas rumah dilakukan dengan akta otentik yang dibuat oleh notaris sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku. a. Dibebani Dibebani hipotik fiducia jika jika tanahnya tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan b. Pasal 15 tentang jaminan hutang menyebutkan: 1. tanah hak pakai atas tanah negara (Pasal 12 UU Rumah Susun Pada penjelasan Pasal ini antara lain disebutkan bahwa: untuk memantapkan penggunaan tanah hak pakai tersebut sebagai jaminan untuk memperoleh kredit dalam pasal ini dibuka kemungkinan untuk membebaninya dengan fiducia adalah sesuai dengan tujuan diciptakannya lembaga tersebut oleh masyarakat untuk mengisi kekosongan dalam ketentuan-ketentuan hukum yang ada.4 Tahun 1992. Pembebanan hipotik atas rumah beserta tanah yang haknya dimiliki pihak yang sama dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan Peraturan Peundang-Undangan yang berlaku. Dibebani hipotik jika tanahnya tanah hak milik atau hak Dibebani fiducia jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah guna bangunan b. negara Sementara pada Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman No.

meskipun hanya bersifat sementara . 3. (Soni mengenai pencantuman lain sebagainya. misalnya title eksekutorial pelaksanaan eksekusi dan sekarang.Undang-Undang Hak Tanggungan atas Tanah No. menurut Soni Harsono: “Timbul perbedaan pandangan dan penafsirsan mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah. bukan pada tanahnya. sebagai lembaga jaminan atas tanah yang benar-benar dapat memenuhi kebutuhan dan perlindungan terhadap pihak-pihak yang mempergunakan lembaga jaminan tersebut. “Hak jaminan kebendaan adalah hak yang memberikan kepada seorang kreditur kedudukan yang lebih baik.4 Tahun 1996 Ketentuan-ketentuan yang disebut pada Pasal-Pasal UUPA tentang Jaminan Huatng yang masih mempergunakan hipotik dan kreditverband.Berbeda dengan ketentuan Undang-Undang Rumah Susun. sehingga dirasakan kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan Harsono. sudah jelas tidak sesuai dengan prinsipprinsip yang dianut oleh Hukum Agraria Nasional (UUPA) dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan sebagai akibat perkembangan kemajuan pembangunan perekonomian. karena kreditur mengambil pelunasan atas didahulukan dan dimudahkan dalam tagihannya atas hasil penjualan benda tertentu atau sekelompok benda tertentu milik debitur dan atau ada benda tertentu milik debitur yang dipegang oleh kreditur atau terikat kepada hak kreditur yang berharga bagi debitur dan dapat memberikan suatu tekanan 180 . Akibatnya. pemakaian jaminan hutang fiducia di dalam Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman hanya dapat dibebankan pada rumahnya. 1996: XXXIX) Berdasarkan hal tersebut perlu segera ditetapkan Undang-Undang Hak Tanggungan sebagaimana yang dikehendaki oleh Pasal 51 UUPA.

psikologis terhadap debitur untuk memenuhi kewajibannya dengan baik terhadap kreditur. Disini adanya semacam tekanan psikologis karena berusaha kepada debitur untuk melunasi hutang-hutangnya adalah yantg berharga baginya Sifat manusia untuk

benda yang dipakai sebagai jaminan umumnya merupakan barang mempertahankan apa yang berharga dan tetap dianggap atau diakui telah menjadi miliknya, menjadi dasar 2002: 12) Lembaga jaminan dimaksud adalah lembaga jaminan atas tanah yang kuat yang mempunyai ciri-ciri: a) b) c) Memberikan Selalu kedudukan obyek diutamakan (preferent) kepada pemegangnya mengikuti azas yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada Memnuhi spealitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan jaminan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan hukum jaminan.” (Satrio,

d)

Mudah

dan

pasti

pelaksanaan eksekusinya (Soni Harsono, 1996: XXXIX). Dalam UU ini yang dimaksud dengan Hak Tanggungan atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. (Pasal 1 Angka 1)

181

Jika diperhatikan ketentuan pada Pasal 1 Angka 1 tersebut jelas bahwa Undang-Undang Hak Tanggungan sebagaimana azas yang dianut oleh UUPA yang berasal dari Hukum Adat bahwa pemisahan horizontal yang memisahkan tanah dengan benda-benda yang ada di atasnya jelas terlihat. Dalam rangka azas pemisahan horizontal benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah, menurut hukum bukan meupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hakhak atas tanah hanya dapat dikatakan termasuk apa yang melekat di atasnya, jika dengan tegas dinyatakan oleh pihak-pihak dalam akta pemberian Hak Tanggungan. Obyek Hak Tanggungan Pasal 4 menyebutkan bahwa: (1) hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. b. c. hak milik hak guna usaha hak guna bangunan

(2) selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib di daftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebankan hak tanggungan (3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas Tanah Hak Milik akan di atur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah Dengan ditunjuknya hak pakai sebagai objek hak tanggungan merupakan penyesuaian ketentuan UUPA dengan perkembangan hak pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat. Meskipun pada PMA No.1 Tahun 1966, Hak Pakai sudah harus didaftarkan, namun karena bukanlah ketentuan yang tegas bahwa Hak Pakai itu dapat dijadikan jaminan hutang, maka dengan tegas dinyatakan bahwa Hak Pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan (Surat Edaran No.DIB/3/37/3/73).

182

Tata Cara Pemberian Pendaftaran, Peralihan, dan Hapusnya Hak Tanggungan Proses Pembebanan Hak Tanggungan Dalam proses pembebanan hak tanggungan ditempuh dengan dua tahap, yaitu tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan di hadapan PPAT dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan. Janji tersebut harus dituangkan dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari Perjanjian Hutang-Piutang atau perjanjian lain. Hutang yang dijamin bisa berasal dari satu hubungan hukum, yaitu suatu Perjanjian Hutang-Piutang tertentu , bisa juga berupa suatu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. (Budi Harsono, 1996: 9). Hak tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accessorisyang artinya bahwa hak tanggungan ada karena ada Perjanjian Hutang-Piutang atau perjanjian lain. Jika piutang tersbut beralih kepada kreditur lain maka hak tanggungan yang menjaminnya, karena hukum beralih kepada kreditur tersebut. Pembebanan hak tanngungan pada azasnya wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanngungan di hadapan PPAT, demikian juga dengan penerima hak tanggungan dan disaksikan oleh dua orang saksi. Jika tanah yang dijaminkan belum bersertifikat, yang wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala Desa/Lurah dan seorang anggota Pemerintah Kota/Kelurahan yang bersangkutan. Apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri, dapat dikuasakan kepada pihak lain. Pemberian Kuasa tersebut disebut dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). SKMHT dilakukan

183

184 . Hak tanggungan itu baru lahir pada saat di bukukannya dalam buku tanah di Kantor Pertanahan. Saat pendaftaran ini adalah saat yang paling penting bagi kreditur untuk menentukan kedudukannya yang diutamakan dari kreditur-kreditur yang lain. jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya. nama dan identitas debitur. Notaris atau PPAT harus sudah berkeyakinan yang bahwa pemberi hak tanggungan mempunyai yang waktu kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan dimilikinya dibebankan. tidak memuat kuasa subtitusi mencantumkan secara jelas objek tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan hak hak tanggungan. e.di hadapan seorang Notaris atau PPAT dengan Akta Otentik dengan syratsyarat: c. Dermikian juga saat penentuan peringkat terhadap kreditur-kreditur lain yang juga pemegang hak tanggungan. Kewenangan terhadap objek hak tanggungan tersebut harus ada pada saat pendaftaran hak tanggungan. Lahirnya Hak Tanggungan Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan kepada kreditur. Demikian juga pada saat pembuatan SKMHT. walaupun baru kepastian mengenai pada kewenangan tersebut dipersyaratkan pemberian hak tanggungan didaftarkan. hak tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hal ini disebabkan bahwa lahirnya hak tanggungan setelah didaftarkan di Kantor Pertanahan. tanggungan d. apabila debitur bukan Pemberi Hak Tanggungan ( Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan) Pemberi Hak Tanggungan adalahorang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan.

Di dalam pelaksanaan di lapangan. ternyata bahwa tanggal yang dijanjikan (ditetapkan) pada hari ke tujuh tersebut masih tidak dapat dilaksanakan. yaitu yang mengatur lembaga pasak eksekusi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang diperbaharui (Het Herziene Indonesisch Reglement). Sementara dari pihak Kantor Pertanahan tidak ada laporan bahwa pemberian hak tanggungan tersebut bermasalah. Ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam Undang-Undang ini. sementara tanggal hari ke tujuh tersebut sudah terlewati. 4 Tahun 1996) Pasal 6 UU No. Salah satu ciri hak tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku. Jika hari ke tujuh jatuh pada hari libur. pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. yaitu hari ke tujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran tersebut secara lengkap oleh kantor pertanahan.Penetapan tanggal pendaftaran hak tanggungan tersebut ditentukan oleh tanggal buka tanah hak tanggungan. Selanjutnya Pasal 11 Ayat (2) huruf E. menyebutkan ayat (2) huruf e : dalam akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cedera janjil. 4 Tahun 1996 menyebutkan : “Apabila debitur cedera janji. maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari bekerja berikutnya. dan pasal 258 Reglemen Acara Hukum untuk daerah luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura (Penjelasan Umum Angka 9 UU No. serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualannya tersebut”. Hal ini sering merugikan kreditur yang telah menyerahkan uang pinjaman. tentang janji-janji yang dapat dicantumkan pada akta pemberian hak tanggungan. 185 . dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus.

Selanjutnya pada pasal 20 ayat (1) menyebutkan : “Apabila debitur cedera janji. maka berdasarkan : a. (Retno Wulan. “Sebenarnya penjualan objek hak tanggungan berdasarkan janji untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri yang tanggungan pertama sebagaimana dimiliki oleh pemegang hak 1996 : 18) Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan yang memakai irah-irah dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan. atau b. objek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan 186 . (2) Sertifikat hak tanggungan sebagaimana disebut pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata “demi keadaan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. (3) Sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan peraturan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grose akta hipotik. melainkan merupakan pembuka jalan bagi kreditur bahwa kreditur diberi kesempatan pertama untuk menjual benda yang dijaminkan atas kekuasaan sendiri. bukanlah tindakan eksekusi”. sepanjang mengenai hak atas tanah. Pelaksanaan penjualan ini bukanlah merupakan tindakan eksekusi sebagaimana disebut pada Pasal 29 ayat (1) dan (2). Hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 6.Baik Pasal 6 maupun Pasal 11 tersebut bukanlah merupakan tindakan eksekusi. Sebagaimana disebut pada Pasal 14 ayat (2) dan (3) yang berbunyi sebagai berikut : dimaksud dalam pasal (6). Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2).

“Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan umum karena dengan cara ini diharapkan dapat tinggi untuk objek hak tanggungan. maka untuk dapat melaksanakan eksekusi grose akta sebagaimana dimaksud pada pasal 224 HIR / 258 RBG. adalah merupakan syarat formil yang harus dilaksanakan jika tidak maka akta yang dibuat tersebut hanya berkekuatan sebagai akta otentik biasa (tidak berkekuatan titel eksekutorial). haruslah dipenuhi syarat : 1. Tgl. yaitu bahwa pada grose akta tersebut dicantumkan kalimat “demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang 187 .dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu daripada krediturkreditur lainnya. (Penjelas Pasal 20 ayat (1) UU. No. Maha Esa”. penjualan itu diperoleh harga yang paling Kreditur berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan objek hak tanggungan. Syarat formil. yaitu bahwa jumlah hutang yang harus dibayar oleh debitur telah menjadi pasti. Ketentuan Pasal 20 ayat (1) ini merupakan perundangan dari kemudahan yang disediakan oleh Undang-Undang bagi para kreditur pemeganghak tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi. Menurut Yahya Harahap bahwa objek sahnya suatu Grose akta harus memenuhi syarat : a. 2. 4 Tahun 1996) Menurut putusan Mahkamah Agung No. Dalam hal hasil lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan sisanya menjadi hak pemberi hak tanggungan”. Grose akta sebagaimana disebut pada Pasal 224 HIR / 258 RBG. 31 Mei 1984. 1520 Pdt/1984 . Syarat materiil. adalah syarat yang berkenaan dengan tata cara pembuatan dan bentuk grosse akta yang memerlukan formalitas Syarat formil.

adalah ketentuan mengenai rumusan isi yang harus tercantum dalam grosse akta yaitu rumusan grose akta tidak perjanjian hutang dan menyebut secara yang dibebani serta menyebut mengandung syarat-syarat khusus dan terperinci benda objek secara pasti jumlah hutang debitur. yaitu adanya hak tanggungan tergantung kepada adanya hutang yang dijamin pelunasannya. yaitu mulai dari pembuatan akta perjanjian kredit. Hapusnya Hak Tanggungan Sesuai dengan sifat hak tanggungan yang accessoir. maka proses pembuatannya haruslah dilakukan secara sempurna. (Yahya Harahap. 1996 : 6) Oleh sebab itu agar jaminan suatu hutang dapat dilakukan eksekusi yang didasarkan kepada kekuatan titel eksekutoial yaitu grose akta yang memuat irah-irah : “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Syarat materiil. b. 1998 : 115-116) Grose akta dapat dieksekusi karena memuat titel eksekutorial yait terdapat kalimat irah-irah yang berbunyi : “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. serta adanya dokumen yang grosse akta. Pengikatan jaminan sampai kepada pendaftaran harus dilakukan sesuai dengan ketentuan Perundang-Undangan yang berlaku. 188 . sehingga dengan demikian grose aktr disamakan dengan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap yang dengan demikian dapat dieksekusi.” (Mertokusumo. Grose akta yang memuat irah-irah tersebut dicantumkan pada sertifikat yang sudah dilampirkan akta hak tanggungannya (lahirnya hak tanggungan setelah didaftarkan).tertentu yang dilihat dari rujukan ketentuan peraturan dan Undangilmu hukum yang menggolongkan melengkapi Undang dan dari rujukan doktrin grosse akta sebagai bentuk perjanjian yang memiliki karakter accessoir / tambahan.

Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak yanggungan (2) Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan (3) Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan b. 34. Hak tanggungan hapus karena hal-hal 189 . Hak tanggungan dimaksud tetap melekat pada hak atas tanah yang bersangkutan. Hak atas tanah dapat hapus karena hal-hal sebagai mana disebut pada Pasal 27. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri d.Maka apabila hutang hapus dengan sendirinya hak tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus. hak guna bangunan atas hak pakai yang dijadikan objek hak tanggungan berakhir jangka waktu berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu tersebut (2 tahun sebelum berakhir). Pasal 18 menyebutkan bahwa : (1) sebagai berikut : a. agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19 (4) Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan c. tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin. dan 40 UUPA dalam hal hak guna usaha.

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18. terdapat dalam berbagai peraturan perundangundangan yang sudah ada sedang sebahagian lagi masih perlu ditetapkan dalam bentuk Peraturan Pemerintah dan Peraturan Perundang-Undangan lainnya (Penjelasan Umum angka 12 UU Hak Tanggungan). Pada Pasal 22 tentang pencoretan hak tanggungan menyebutkan bahwa : (1) Setelah hak tanggungan hapus. Februari 2009 ( Hj. sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan. maka harus dilakukan pencoretan catatan atau roya. (2) Dengan lepasnya hak tanggungan. Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. Medan. Chadidjah Dalimunthe. Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut hal-hal yang diatur dalam UndangUndang hak tanggungan.Demi ketertiban administrasi. M Hum ) 190 . apabila hak tanggungan hapus sebagaimana disebut pada Pasal 18. SH.

191 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful