46

BAB II PENGATURAN KLAUSUL AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DI BUAT DIHADAPAN NOTARIS

A. Perjanjian Sewa Menyewa 1. Pengertian Sewa Menyewa Secara umum, perjanjian dirumuskan dalam Pasal 1313 KUH Perdata yang menyatakan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih. Suatu perjanjian akan melahirkan perikatan pada pihak-pihak yang membuatnya seperti dinyatakan dalam Pasal 1233 KUH Perdata bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena perjanjian maupun karena undang-undang. Sebelum penulis menguraikan tentang pengertian perjanjian, ada baiknya jika terlebih dahulu penulis menguraikan tentang pengertian perikatan, dimana perikatan itu berkaitan dengan adanya suatu perjanjian. Suatu perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu. Sedangkan suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada pihak lain atau orang lain atau dimana dua orang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa tersebut, Perjanjian itu menimbulkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dengan demikian hubungan antara perikatan dengan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan.

31

Universitas Sumatera Utara

47

Perikatan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan, karena setiap perjanjian akan selalu melahirkan perikatan maka perjanjian juga akan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan bagi pihak-pihak yang membuat perjanjian. Dengan membuat perjanjian, pihak yang mengadakan perjanjian secara sukarela mengikatkan diri untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu guna kepentingan dan keuntungan dari pihak terhadap siapa ia telah berjanji atau mengikatkan diri dengan jaminan atau tanggungan berupa harta kekayaan yang dimiliki dan akan dimiliki oleh pihak yang membuat perjanjian atau yang telah mengikatkan diri tersebut.Dengan sifat sukarela, perjanjian harus lahir dari kehendak dan harus dilaksanakan sesuai dengan maksud dari pihak yang membuat perjanjian56 Pernyataan sukarela menunjukkan pada kita semua bahwa perikatan yang bersumber dari perjanjian tidak mungkin terjadi tanpa dikehendaki oleh para pihak yang terlibat atau membuat perjanjian tersebut.57 Ini berbeda dari perikatan yang lahir dari undang-undang, yang menerbitkan kewajiban bagi salah satu pihak dalam perikatan tersebut, meskipun sesungguhnya para pihak tidak menghendakinya. Selanjutnya pernyataan dalam lapangan harta kekayaan, dimaksud untuk membatasi bahwa perjanjian yang dimaksudkan disini adalah perjanjian yang

56 57

Hardi Kartono, Hukum Perjanjian,Fakultas Hukum Unpad, Bandung,1989, hal 78 Rai Wijaya,Merancang suatu Kontrak, Kanisius, Jakarta, 2003, hal 43

Universitas Sumatera Utara

48

berkaitan dengan harta kekayaan seseorang sebagaimana dijamin dengan ketentuan Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi sebagai berikut : Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan. Seperti yang dikemukakan pada bab sebelumnya, Pasal 1548 KUH Perdata merumuskan bahwa sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya.58 Sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pihak pemilik menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.Sebagai salah satu dari perjanjian, maka sewa menyewa merupakan suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa.Berdasarkan rumusan tersebut, dapat disimpulkan beberapa hal pokok dalam sewa menyewa, yaitu : 1) Sewa menyewa adalah suatu perjanjian Sebagai suatu perjanjian, sewa menyewa harus mengikuti kaidah-kaidah hukum perjanjian. Sebagaimana perjanjian pada umumnya, perjanjian sewa

Sitohang, Ikhtisar Kitab undang-undang Hukum Perdata,Kuda Mas Intra Asia, Jakarta,1989, hal 34

58

Universitas Sumatera Utara

49

menyewa harus memenuhi syarat sahnya perjanjian seperti diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata yaitu : a. Adanya kesepakatan antara mereka yang mengikatkan dirinya b. Pihak-pihak yang melakukannya dianggap cakap untuk membuat suatu perjanjian, c. Adanya hal tertentu yang diperjanjikan, dan d. Perjanjian itu harus mengandung suatu sebab yang halal. Para pihak yang membuat perjanjian, apabila dianggap cakap secara hukum, selayaknya atau dianggap sudah mengetahui bahwa mereka tidak hanya mengikatkan diri terhadap apa yang dinyatakan dalam perjanjian yang dibuatnya tetapi juga telah mengikatkan diri terhadap segala ketentuan perundang-undangan, kepatutan dan kebiasaan seperti diatur dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang berbunyi : Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.59 Menelaah bunyi pasal tersebut diatas dapat disimpulkan bahwa setidaknya ada dua unsur yang menentukan keterikatan para pihak terhadap perjanjian yang dibuatnya, yaitu : a. Klausul-klausul perjanjian yang telah disepakati b. Kewajiban dan atau larangan yang timbul dari kebiasaan, kepatutan serta undang-undang yang terkait dengan sifat perjanjian yang dibuatnya.
59

Ibid Hal 56

Universitas Sumatera Utara

50

Seperti dinyatakan oleh Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, maka klausul-klausul perjanjian yang dibuat dan disepakati oleh para pihak pembuat perjanjian itu, dengan sendirinya berlaku sebagai undang-undang (pacta sunt servanda) bagi pihak-pihak yang telah menyepakatinya. Menurut Subekti dengan menekankan pada kata semua, maka pasal tersebut seolah-olah berisikan suatu pernyataan kepada masyarakat bahwa kita diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa dan berisi apa saja (atau tentang apa saja) dan perjanjian itu akan mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang atau dengan perkataan lain bahwa dalam soal perjanjian, setiap orang yang telah dianggap cakap diperbolehkan membuat undang-undang sendiri bagi para pihak yang menyepakati suatu perjanjian yang dibuatnya.60 Pasal-pasal dari hukum perjanjian hanya berlaku, apabila para pembuatnya tidak mengadakan aturan-aturan sendiri dalam perjanjian yang dibuatnya selama tidak mengabaikan kewajiban atau larangan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Menurut Subekti, memang tepat sekali nama hukum pelengkap bagi hukum perjanjian karena hukum perjanjian dapat dikatakan melengkapi perjanjian-perjanjian yang dibuat secara tidak lengkap.61 Biasanya orang yang mengadakan suatu perjanjian tidak mengatur secara terperinci semua persoalan yang bersangkutan dengan perjanjian itu. Pada umumnya mereka hanya menyetujui hal-hal pokok saja, dengan tidak memikirkan soal-soal lainnya. Dalam hal perjanjian sewa menyewa, perjanjian sudah dianggap cukup jika sudah memuat klausul-klausul apabila setuju tentang barang dan harga sewanya.

60 61

R. Subekti, Hukum Perjanjian Cet Ke-20, , Intermassa, Jakarta 2004, hal.14 Ibid, hal.13

Universitas Sumatera Utara

51

Tentang dimana barang harus diserahkan, siapa yang harus memikul biaya pengantaran barang, tentang bagaimana barang itu musnah dalam perjalanan, soalsoal itu lazimnya tidak terpikirkan dan tidak diperjanjikan. Bagi pembuat perjanjian yang memahami hukum tentu akan berfikir bahwa apabila dikemudian hari terdapat masalah maka yang bersangkutan akan tunduk saja pada hukum dan undang-undang. Namun apabila pembuat perjanjian itu tidak atau kurang memahami hukum maka akan berlandaskan pada kebiasaan setempat yang mungkin saja kebiasaan itu sesungguhnya lahir atau sejalan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku62 Gambaran tersebut diatas memperlihatkan bahwa perjanjian menganut sistem terbuka yang juga mengandung pengertian bahwa KUH Perdata hanya mengatur perjanjian khusus atau perjanjian bernama yang sudah memang dikenal masyarakat ketika KUH Perdata dibentuk. Sistem terbuka dalam hukum perjanjian telah memberi peluang yang sangat luas bagi munculnya jenis-jenis perjanjian baru yang lazimnya merupakan gabungan dari perjanjian-perjanjian bernama tersebut63. Perjanjian sewa menyewa telah berkembang sedemikian rupa sesuai dengan perkembangan kebutuhan masyarakat seperti, perjanjian sewa beli, sewa usaha

Than Thong Kie, Study Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris Buku I, Ichtiar Baru Van Hoeve, Jakarta, 2000 63 G.H.S Lumban Tobing, Seri Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari UndangUndang, Erlangga,Jakarta, 2003

62

Universitas Sumatera Utara

52

dengan hak opsi (leasing), perjanjian bangun-pakai-serah (Build-Operate-Transfer) dan sebagainya64. Perjanjian sewa menyewa seperti halnya perjanjian jual beli dan tukar menukar mengandung azas konsensualitas. Azas ini tidak hanya sekedar mengandung pengertian adanya syarat kesepakatan dalam suatu perjanjian tetapi lebih dari itu, seperti yang dijelaskan oleh Subekti sebagai berikut : Arti Azas konsensualisme ialah pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya kesepakatan.dengan perkataan lain, perjanjian itu sudah sah apabila sudah sepakat mengenai hal-hal pokok dan tidaklah diperlukan sesuatu formalitas65. Menurut Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, azas konsensualitas memperlihatkan kepada kita semua, bahwa pada dasarnya suatu perjanjian yang dibuat secara lisan antara dua atau lebih orang yang telah mengikat,dan karenanya telah melahirkan kewajiban bagi salah satu atau lebih dalam perjanjian tersebut, segera setelah orang-orang tersebut mencapai kesepakatan atau consensus, meskipun kesepakatan tersebut telah dicapai secara lisan semata-mata. 66 Ini pada prinsipnya perjanjian mengikat dan berlaku sebagai pengikat bagi para pihak yang berjanji tidak memerlukan formalitas, walau demikian untuk menjaga pihak debitur (yang berkewajiban untuk memenuhi prestasi) diadakanlah bentuk-bentuk formalitas, atau dipersyaratkan adanya suatu tindakan nyata tertentu. 2) Adanya Suatu Benda Yang Dapat Memberikan Manfaat (Kenikmatan) Perjanjian sewa menyewa tidak mungkin terjadi tanpa adanya suatu yang dapat memberikan manfaat dan kegunaan atau menurut istilah KUH Perdata suatu

Suharnoko, Hukum Perjanjian, Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media, Jakarta, 2004 R. Subekti, Opcit hal 51 66 Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaya, Perikatan yang lahir dari perjanjian, Cetakan Kedua, Jakarta, PT.Raja Grafindo Perdasa, 2004, Hal.34-35
65

64

Universitas Sumatera Utara

53

kenikmatan kepada si pemakainya. Pada umumnya, suatu benda sulit dipisahkan dengan manfaat yang ditimbulkannya. Walaupun demikian, dalam praktek sewa menyewa terdapat perbedaan kecenderungan terhadap objek perjanjian yaitu ada yang cenderung terhadap benda (secara fisik) tetapi adapula yang cenderung kepada manfaat yang dimaksud dalam perjanjian atau ada pula antara wujud benda dan manfaatnya mutlak harus ada sebagai objek perjanjian. Misalnya sewa menyewa sebuah kios tidak dipermasalahkan apakah si penyewa akan menggunakannya untuk berjualan atau digunakan sebagai penyimpanan barang sementara sebelum barang dagangannya didistribusikan. Jadi, dalam perjanjian sewa menyewa yang objek perjanjiannya lebih menitik beratkan kepada wujud bendanya, si penyewa yang aktif mewujudkan manfaat dari benda yang disewanya sedangkan pihak yang menyewakan cukup menyerahkan benda tersebut untuk jangka waktu tertentu kepada penyewa. Mengenai penyerahan barang tersebut, antara lain diatur oleh Pasal 612 KUH Perdata sebagai berikut : Penyerahan kebendaan bergerak, terkecuali yang tidak bertubuh, dilakukan dengan penyerahan yang nyata akan kebendaan itu oleh atau atas nama pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam mana kebendaan itu berada.Penyerahan tak perlu dilakukan, apabila kebendaan yang harus diserahkan, dengan alasan hak lain, telah dikuasai oleh orang yang hendak menerimanya 3) Adanya pihak yang memiliki suatu benda yang dapat memberi manfaat (yang menyewakan) dan pihak yang menggunakan manfaat (penyewa)

Universitas Sumatera Utara

54

Unsur ini merupakan subjek perjanjian atau para pihak pembuat perjanjian. Subjek perjanjian dapat merupakan orang per orang (naturlijk person) atau badan hukum (recht person). Sehubungan dengan subjek perjanjian, perjanjian menganut azas personalia. Azas ini dapat ditemukan dalam dalam ketentuan Pasal 1315 KUH Perdata, yang berbunyi Pada umumnya tak seorangpun dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu daripada untuk dirinya sendiri. Secara khusus ketentuan Pasal 1315 KUH Perdata tersebut menunjukkan pada kewenangan bertindak untuk individu pribadi sebagai subjek hukum pribadi yang mandiri, yang memiliki kewenangan bertindak untuk dan atas nama dirinya sendiri. Dengan kapasitasnya kewenangan tersebut, sebagai orang yang cakap bertindak dalam hukum maka setiap tindakan, perbuatan yang dilakukan oleh orang perorangan, sebagai subjek hukum akan mengikat diri pribadi tersebut, dan lapangan perikatan, mengikat seluruh harta kekayaan yang dimiliki olehnya secara pribadinya sebagai ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata, yang berbunyi : Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. Dalam hal, orang perorangan tersebut melakukan tindakaan hukum dalam kapasitasnya yang berada yaitu tidak untuk kepentingan dirinya sendiri, maka kewenangannya harus disertai dengan bukti-bukti yang menunjukkan bahwa memang janji

Universitas Sumatera Utara

55

orang-orang perorangan tersebut tidak membuat atau menyetujui dilakukannya perjanjian untuk dirinya sendiri. Menurut Kartini Muljadi masalah kewenangan seseorang sebagai individu dapat dikategorikan sebagai berikut : 1. Untuk dan atas namanya serta bagi kepentingan dirinya sendiri 67. Dalam hal ini ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata berlaku baginya secara pribadi 2. Sebagai wakil dari pihak tertentu. Mengenai perwakilan ini, dapat dibedakan kedalam : a. Badan hukum dimana orang perorangan tersebut bertindak dalam kapasitasnya selaku yang berhak dan berwenang untuk mengikat badan hukum tersebut dengan pihak ketiga. Dalam hal ini berlakulah ketentuan mengenai perwakilan yang diatur dalam Anggaran Dasar dari badan hukum tersebut, yang akan menentukan sampai seberapa jauh kewenangan yang dimilikinya untuk mengikat badan hukum tersebut serta batasanbatasannya. b. Perwakilan yang ditetapkan oleh hukum, misalnya dalam bentuk kekuasaan orang tua, kekuasaan wali dari anak dibawah umur, kewenangan curator untuk mengurus harta pailit. Dalam hal ini berlakulah ketentuan umum yang diatur dalam buku I KUH Perdata dan Undangundang kepailitan sebagaimana diumumkan dalam Staatsblaad Tahun
67

Kartini Msuljadi dan Gunawan Wijaya, Op.cit, hal17

Universitas Sumatera Utara

56

1905 No.217 dan Tahun 1906 No. 348 yang telah diubah dengan pemerintah pengganti undang-undangan No.1 Tahun 1998 jo Undangundang No.4 Tahun 1998 tentang Kepailitan jo Undang Undang No 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Hutang. c. Sebagai kuasa dari orang atau pihak yang memberikan kuasa. Dalam hal ini berlakulah ketentuan yang diatur dalam Bab XVI Buku III KUH Perdata, mulai dari Pasal 1792 hingga Pasal 1819 KUH Perdata. 4) Adanya imbalan pembayaran suatu harga atas manfaat tersebut Imbalan terhadap pembayaran benda dan manfaatnya merupakan hal penting untuk menjadikan suatu perjanjian dapat dikategorikan sebagai perjanjian sewa menyewa karena apabila penggunaan suatu benda dan manfaatnya tanpa adanya kewajiban pembayaran harga sewa maka perjanjian yang dibuat adalah perjanjian pinjam pakai. Sebagai suatu unsur esensial pada perjanjian, harga sewa hampir dapat dipastikan selalu tercantum dalam klausul perjanjian tertulis. Namun dalam masyarakat masih banyak dilakukan perjanjian sewa menyewa hanya dengan perjanjian lisan dengan mengikuti kebiasaan setempat bahkan tidak jarang terjadi pembayaran dilakukan tanpa kwitansi dan hanya mengandalkan ingatan kedua belah pihak68.

68

Wawancara dengan Reni Nurul Aini Manurung, Notaris/ PPAT Kota Medan, Tanggal 14

Juni 2010

Universitas Sumatera Utara

57

Atas kemungkinan ini, KUH Perdata mengatur ketentuan Pasal 1569 Alinea pertama, yaitu Tiap-tiap pembayaran memperkirakan adanya suatu utang, apa yang telah dibayarkan dengan tidak diwajibkan dapat dituntut kembali. Salah satu akibat dari perjanjian lisan, adalah khilaf terhadap jumlah sewa yang diperjanjikan, untuk itu Pasal 1569 KUH Perdata, mengantisipasi pengaturan hukumnya sebagai berikut : Jika terjadi perselisihan tentang harga suatu penyewaan yang dibuat dengan lisan, yang sudah dijalankan dan tidak terdapat suatu pembayaran maka pihak yang menyewakan harus dipercaya atas sumpahnya, kecuali apabila si penyewa memilih untuk menyuruh menaksir harga sewanya oleh orang-orang ahli. 5) Adanya jangka waktu Pada prinsipnya, tidak terjadi suatu perjanjian sewa menyewa tanpa adanya batas waktu. Namun demikian tidak diwajibkan untuk semua perjanjian sewa menyewa menyebutkan batas waktunya secara jelas, misalnya sewa menyewa dilangsungkan dari tanggal 1 Januari 2009 sampai tanggal 31 Desember 2010 dan sebagainya. Ketentuan dalam KUH Perdata dalam hal ini memperhatikan kebiasaan masyarakat tradisional dimana banyak terjadi perjanjian sewa menyewa hanya menentukan jumlah sewa per tahun atau per bulan bahkan sewa menyewa harian seperti misalnya persewaan hotel atau kendaraan. Untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan timbul dikemudian hari dan mencegah penafsiran dan makna ganda, pencantuman batas waktu yang jelas sangat diperlukan.

Universitas Sumatera Utara

58

2. Hak dan Kewajiban pihak yang menyewakan dan pihak penyewa . Pada perjanjian sewa menyewa tercipta tatanan hubungan hukum antara para pihak. Hubungan hukum ini menimbulkan hak dan kewajiban. Dalam pasal 1550 BW, Menentukan tiga macam kewajiban pihak yang menyewakan. Ketiga macam kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan dalam persetujuan. Ketiga macam kewajiban tersebut : 1. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa 2. Kewajiban pihak yang menyewakan untuk memelihara barang yang disewa, selama waktu yang diperjanjikan sehingga barang yang disewa tersebut tetap dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat yang dimaksud pihak penyewa. 3. Pihak yang menyewakan wajib memberikan ketentraman kepada si penyewa, menikmati barang yang disewa selama perjanjian berlangsung. Dalam hal ini penulis meneliti perjanjian sewa menyewa rumah. Mengenai kewajiban pertama, yakni menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa. Sesuai dengan Pasal 1551 BW, yang menyewakan harus menyerahkan barang yang disewanya dalam keadaan yang sebaik-baiknya. Adapun mengenai penyerahan benda pada persetujuan sewa menyewa dalam hal ini penulis mengambil contoh sewa menyewa rumah dengan penyerahan nyata atau feitelijk levering, dimana yang

Universitas Sumatera Utara

59

menyewakan tersebut harus melakukan tindakan pengosongan rumah, serta menentukan barang yang disewa. Karena dalam sewa menyewa rumah tersebut pihak yang menyewakan hanya wajib melakukan penyerahan nyata, daripadanya tidak dapat dituntut penyerahan yuridis. Hal ini juga sesuai dengan kedudukan penyewa atas barang yang disewa, bahkan si penyewa bukan berkedudukkan sebagai sipemilik dan tidak perlu sebagai beziter, karena itu tidak diperlukan penyerahan yuridis cukup dengan jalan menyerahkan barang dibawah penguasaan penyewa. Tentang kewajiban yang kedua pihak yang menyewakan wajib memelihara dan melakukan perbaikan atau reparasi terhadap rumah tersebut selama perjanjian sewa menyewa tersebut masih berjalan sehingga barang yang disewa tetap dapat dipakai dan dipergunakan sesuai dengan hajat yang dikehendaki pihak penyewa, kecuali reparasi yang ditanggung oleh pihak penyewa sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 1555 ayat 2 KUHPerdata. Jadi selama perjanjian sewa menyewa rumah tersebut masih berlangsung pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan. Garis besarnya dapat dikatakan sebagai berikut: Reparasi kecil sebagai akibat kerusakan pemakaian normal atas barang yang disewa dibebankan kepada pihak penyewa sedang reparasi dan pemeliharaan barang diletakkan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan. Bagaimana halnya apabila dalam keaadaan tertentu kewajiban itu sedemikian rupa beratnya? Misalnya barang yang terdapat didalam rumah yang disewa tadi seluruhnya atau sebagian besar rusak atau tiba-tiba lenyap oleh sesuatu sebab yang

Universitas Sumatera Utara

60

tidak diduga? Dalam hal ini untuk menghindar pihak yang menyewakan dari kewajiban yang terlampau berat tadi sebagai akibat dari overmacht maka dalam Pasal 1533 KUHPerdata menyatakan: Kalau barang yang disewa musnah disebabkan karena kecelakaan , dengan sendirinya persetujuan sewa menyewa menjadi hapus menurut hukum. Jika yang musnah terhadap sebagian saja maka penyewa boleh memilih : a. Meminta pengurangan harga sewa. b. Meminta pembatalan sewa menyewa Kewajiban pemeliharaan reparasi atas barang yang disewa harus benar-benar membawa ketentraman bagi pihak penyewa untuk menikmatinya, kewajiban ini berlangsung selama perjanjian sewa menyewa masih berjalan, karena itu suatu reparasi pemeliharaan yang benar-benar sangat diperlukan adalah merupakan kewajiban positif, menimbulkan wanprestasi dengan segala akibat bagi pihak yang menyewakan. Akan tetapi pihak yang menyewakan harus diberikan kesempatan yang baik untuk melaksanakan kewajiban reparasi tersebut. Karena itu Pasal 1555 KUHPerdata mewajibkan si penyewa untuk memperbolehkan pihak yang menyewa melakukan reparasi yang benar-benar tidak dapat ditangguhkan sampai kontrak sewa berakhir. Adapun kewajiban ketiga dari pihak yang menyewakan memberi kenikmatan yang tentram antara lain :

Universitas Sumatera Utara

61

1. Menanggung segala kekurangan yang merupakan cacat pada barang yang disewakan sehingga benar-benar si penyewa tidak terhalang menggunakan barang-barang tersebut selama perjanjian sewa menyewa berlangsung. 2. Pihak yang menyewakan tidak boleh merubah bangunan dan susunan barang yang disewa selama perjanjian sewa menyewa masih berlangsung. Larangan ini sesuai dengan Azas Penikmatan yang harus diberikan kepada si penyewa adalah atas seluruh barang yang disewa. 3. Pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas cacat barang yang disewa, apabila cacat tadi menghalangi pemakaian barang.69 Hak dan kewajiban para pihak di dalam perjanjian sewa menyewa dibagi menjadi dua, yaitu : a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan b. Hak dan kewajiban pihak penyewa70. Ad. a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan Perjanjian sewa menyewa adalah perjanjian yang bersifat timbal balik, sehingga dengan sendirinya para pihak mempunyai kewajiban yang harus ditepati, yaitu apa yang merupakan hak bagi pihak yang lainnya. Pihak yang menyewakan pada intinya berhak atas harga yang telah disepakati. Dari Pasal 1550 Kitab UndangUndang Hukum Perdata dapat disimpulkan kewajiban pokok yang utama dari pihak yang menyewakan ialah :

69 70

R.Subekti, Aspek-aspek Hukum Pengikatan Nasional, Alumni, Bandung, 1976, hal 227 R. Subekti, Op.cit, hal. 91

Universitas Sumatera Utara

62

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa 2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud 3. Untuk berusaha agar pihak penyewa selama dalam persetujuan berlangsung dapat memakai dan menikmati barang yang disewakan. Ad. b. Hak dan kewajiban pihak penyewa Kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564 dan 1566 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Secara garis besarnya dapat diuraikan sebagai berikut : 1. penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang ditetapkan 2. Memelihara benda yang disewakan itu sebaik-baiknya dan mempergunakan benda tersebut menurut kegunaannya 3. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa, kecuali jika ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan karena kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya 4. Harus mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan seperti menerima barang tersebut Hak penyewa untuk menggunakan atau menikmati objek sewa berlaku selama masa sewa71.

71

Wiryono Prodjodikoro,Op.Cit Hal. 58

Universitas Sumatera Utara

63

Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan (dijual) kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian karena suatu sebab. Dalam hukum perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi jual beli tidak memutuskan sewa menyewa. Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi penyewa dalam memanfaatkan objek sewa. B. Pengaturan Klausul Akta Sewa Menyewa Perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu perjanjian bernama yaitu perjanjian yang tercantum dan diatur dalam KUHPerdata yang terdiri dari perjanjian jual beli, perjanjian tukar menukar, perjanjian sewa menyewa, perjanjian untuk melakukan pekerjaan, perjanjian persekutuan, perjanjian perkumpulan, perjanjian penitipan barang, perjanjian pinjam pakai,dan perjanjian pinjam meminjam. Seperti halnya perjanjian jual beli, perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian yang memperoleh pengaturan yang terperinci dari dalam KUHperdata, Apabila perjanjian jual beli memerlukan pengaturan yang terperinci karena berkaitan dengan peralihan kepemilikan sehingga terdapat banyak permasalaahan hukum yang mungkin timbul, perjanjian sewa menyewa berkaitan dengan beralihnya penggunaan manfaat selama jangka waktu tertentu sehingga akan menimbulkan permasalahan hukum yang berkaitan dengan benda yang di perjanjikan selama perjanjian berjalan dan saat berakhirnya perjanjian. Didalam perjanjian dikenal azas kebebasan berkontrak, dimana para pihak menurut kehendak bebasnya masing-masing dapat membuat perjanjian dan setiap

Universitas Sumatera Utara

64

orang bebas mengikatkan diri dengan siapapun yang ia kehendaki. Pihak-pihak juga dapat bebas menentukan cakupan isi serta persyaratan dari suatu perjanjian dengan ketentuan bahwa perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang bersifat memaksa, baik ketertiban umum ataupun kesusilaan. Syarat Perjanjian sewa menyewa yang dibuat di hadapan Notaris adalah sebagai berikut : 1. Ada pihak yang menyewakan 2. Ada pihak penyewa 3. Ada obyek yang di sewakan 4. Ada jangka waktu persewaan 5. Ada sangsi bagi yang wanprestasi 6. Domisili yang di pilih oleh para pihak apabila terjadi sengketa atau perkara.72 7. 1. Klausul Akta sewa menyewa rumah dimana asli sertifikat tidak diperlihatkan kepada Notaris. Contoh akta sewa menyewa rumah dimana sertifikat tidak di perlihatkan kepada Notaris. -- Penghadap pihak pertama menerangkan dengan ini telah menyewakan--kepada pihak kedua, dan penghadap pihak kedua menerangkan pula-------dengan ini telah menerima persewaan dari pihak pertama, atas :------------ sebuah bangunan rumah tempat tinggal permanen berikut------turutannya, dilengkapi dengan saluran-saluran air leiding, listrik----dan sebuah pesawat telephon serta hak-hak atas langganannya, ---berikut sebuah AC (Air Conditioner) dan sebuah Water Heater,---- terletak di Propinsi Sumatera Utara, Kota Medan, Kecamatan -----Medan Sunggal, Kelurahan Sunggal, setempat dikenal sebagai -----Komplek Bumi Seroja Permai Blok B nomor 21, yang didirikan ---diatas sebidang tanah Hak Milik yaitu sebidang tanah yang---------dimaksudkan pada seritifikat (Tanda Bukti Hak) HAK MILIK-----Nomor : 769, yang menurut pendaftaran terakhir pada Kantor -----Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 16(enam belas)----------72

Wawancara Dengan Soeparno, SH, Notaris /PPAT kota Medan, Pada Tanggal 14 Juli 2010.

Universitas Sumatera Utara

65

September 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh enam) -----Nomor : 9075/1996 terdaftar atas nama pihak pertama (JUSNA) seluas 166 m2 (seratus enam puluh enam meter persegi), asli ------sertifikat mana tidak diperlihatkan kepada saya, Notaris.-----------73 Dari bunyi salah satu klausul akta sewa menyewa tersebut diatas dimana objek sewa nya adalah sebuah rumah. Apabila asli sertifikat tidak di perlihatkan kepada notaris maka sebaiknya notaris tidak membuat akta perjanjian sewa menyewa tersebut karena apabila terjadi sengketa sehingga merugikan pihak penyewa maka notaris harus bertanggung jawabterhadap akta yang dibuatnya. Oleh karena itu agar tidak terjadi hal-hal yang tidak di inginkan sebaiknya notaris meminta asli sertifikat kepada pemilik rumah untuk diperlihatkan kepada notaris agar memberi jaminan kepada si penyewa. 2. Klausul Akta Perjanjian Sewa menyewa dimana pihak pertama Mengasuransikan bangunan -------------------------------------------Pasal 11----------------------------------------------- Pihak Pertama diwajibkan Mengasuransikan Khusus mengenai kebakaran dengan ketentuan bahwa preminya dipikul dan dibayar oleh pihak pertama, serta polis asuransinya yang berkenaan disimpan oleh pihak pertama selaku pemilik rumah.------------------------------------------------------------------------------------Setelah diperiksa oleh pihak yang berwajib ternyata kebakaran disebabkan oleh karena kelalaian /kesalahan pihak kedua, maka segala kerugian/kerusakan yang diakibatkan oleh kebakaran itu adalah menjadi tanggung jawab pihak kedua sendiri.-- Akan tetapi apabila kebakaran terjadi karena forje majeur, maka kerugian ditanggung oleh pihak pertama, jika bangunan itu masih ditempati, maka harus diperbaiki dan biaya perbaikan ditanggung oleh pihak pertama, dan apabila bangunan tersebut tidak dapat ditempati lagi maka pihak kedua harus mencari bangunan lain dan menerima ganti rugi dari sisa waktu sewa menyewa tersebut dari pihak pertama.74

73 74

Lihat pada lampiran 1 Lihat pada lampiran 2

Universitas Sumatera Utara

66

Menelaah Pasal 11 dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat dihadapan Notaris Ihdina Nida Marbun. dimana pihak pertama mengasuransikan tanah dan bangunan. Perjanjian ini mengatur tentang kewajiban yang menyewakan untuk mengasuransikan bangunan yang disewakan, mengatur tentang force majeure, dimana bila terjadi kebakaran ataupun bahaya lainnya yang disebabkan diluar kesalahan manusia maka perjanjian dan uang sewa yang masih belum dijalani akan tetap menjadi milik yang menyewakan. Namun bila api yang menyebabkan kebakaran tersebut dari pihak tetangga, penyewa dan yang menyewakan dapat mengakhiri perjanjian sewa menyewa ini dan uang sewa yang belum dibayarkan, termasuk uang jaminan akan dikembalikan oleh yang menyewakan kepada penyewa. Dan bila terjadi kerusakan bangunan yang disebabkan oleh penyewa maka penyewa berkewajiban untuk memperbaiki bangunan tersebut seperti sedia kala. Dari Pasal yang tercantum dalam perjanjian sewa menyewa rumah dengan akta Notaris, dapat kita lihat bahwa perjanjian tersebut terdiri dalam beberapa bagian, yaitu : a. Jangka waktu sewa dan cara perpanjangan jangka waktu sewa menyewa b. Harga sewa dan cara pembayaran c. Tujuan penggunaan rumah d. Sebab-sebab yang tidak akan mengakhiri sewa menyewa tersebut e. Hak dan kewajiban penyewa dan yang menyewakan f. Larangan bagi penyewa

Universitas Sumatera Utara

67

g. Force majeure h. Sanksi i. Penyelesaian perselisihan 3. Klausul Perjanjian Sewa menyewa, dimana objeknya menjadi jaminan di Bank -------------------------------------------------- Pasal 4---------------------------------------- Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua tentang apa yang disewakannya tersebut betul adalah hak dan miliknya sendiri, yang mana pada saat ini menjadi jaminan sesuatu hutang pada suatu PT. Bank.., dan untuk sewa menyewa ini telah mendapat persetujuan dari pihak Bank.dalam jangka waktu 2 (dua) tahun lamanya, berdasarkan surat keterangan nomor.yang dikeluarkan oleh pihak Bank.surat persetujuan mana dijahitkan dalam akta ini. -- Bahwa selama sewa menyewa ini berlangsung, Pihak Kedua tidak akan mendapat tuntutan dan/atau gangguan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas apa yang disewakan tersebut, karenanya Pihak Kedua dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama mengenai hal-hal tersebut. -- Apabila Pihak pertama tidak membayar kredit utang rumah tersebut yang masih dalam agunan Bank .., sedangkan sewa menyewa belum berakhir jangka waktu nya sehingga rumah tersebut disita oleh Bank, maka pihak pertama bertanggung jawab atas hal tersebut diatas dan wajib mengembalikan sisa uang sewa yang telah diterima pihak pertama selama jangka waktu sewa menyewa yang belum berakhir.75 Menelaah Akta Notaris Nomor 17 yang dibuat di hadapan Notaris Reni Nurul Aini Manurung , antara Nyonya X ( Pihak yang menyewakan) dan Tuan Y Dimana Objek sewanya dijaminkan kepada Bank Notaris harus mengetahui dengan jelas, apakah perjanjian sewa menyewa tersebut dilakukan sesudah dan sebelum objek sewanya tersebut dijadikan jaminan di bank, yaitu kalau perjanjian sewa menyewa dilakukan sebelum objek sewanya dijadikan jaminan di bank tidak jadi masalah dalam membuat perjanjian sewa menyewa tetapi terjadi masalah ketika membuat akta Pemberian Hak Tanggungan

75

Lihat pada lampiran 3

Universitas Sumatera Utara

68

harus ada klausul tambahan yang disetujui oleh penyewanya dan pihak bank mempunyai surat-surat yang harus ditandatangani oleh penyewa, salah satunya adalah akta pengosongan sedangkan kalau perjanjian sewa menyewa dilakukan sesudah objek sewanya dijadikan jaminan di Bank maka akan jadi masalah karena untuk melakukan sewa menyewa harus mendapat izin dari bank sebagai pemegang hak tanggungan. Hal ini disebabkan segala sesuatu yang berhubungan dengan objek sewa tersebut harus mendapat izin dari Bank. Objek sewanya yang dijadikan jaminan bank dieksekusi sedangkan sewanya belum berakhir. Dalam hal ini banyak sekali dialami para penyewa, dimana para penyewa tidak merasa terlindungi oleh hukum, sedangkan di dalam Pasal 1576 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyatakan dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah mengakhiri perjanjian yang sebelumnya kecuali apabila telah diperjanjikan pada waktu penyewaan barang. Di dalam ayat (2) nya menjelaskan jika ada perjanjian tersebut, si penyewa tidak berhak menuntut suatu ganti rugi, apabila tidak ada suatu janji yang tegas, tetapi jika ada suatu janji seperti tersebut, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa, selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi. Oleh karena itu penyewa pada saat datang ke Notaris dan dibacakan oleh notaris membuat klausul mengenai pengosongan dengan jelas, apabila pada saat sewa menyewanya belum berakhir tetapi objek sewanya eksekusi maka penyewa mendapatkan ganti rugi dari sewa yang belum dinikmati, kalau perlu dengan denda sehingga hak sewa tetap dilindungi. Sebagai pihak yang menyewakan harus dilindungi pihak yang menyewa karena hak-

Universitas Sumatera Utara

69

hak penyewa harus diperhatikan. Begitu juga notaris yang membacakan perjanjian sewa menyewa tersebut harus bersikap tidak memihak sehingga memberitahukan kepada para pihak tersebut mengenai hak-hak yang akan dialami oleh penyewa apabila ada perjanjian yang jelas maka penyewa tidak langsung keluar dari tempat yang disewanya apabila objek sewa tersebut di eksekusi. Menurut Ibu Dwi Rahayu Wijayanti, SH, Notaris Kota Medan,

menyampaikan pendapatnya : Bahwa hak penyewa tidak dapat dirugikan (Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) dengan kata lain masa sewa tidak akan berakhir sampai dengan jatuh waktu berakhirnya sewa menyewa sesuai dengan yang diperjanjikan. Dalam hal yang demikian ada pengecualian sewa menyewa berakhir kalau di mufakati bersama/ganti rugi kepada si penyewa sesuai dengan ketentuan yang berlaku.76 Menurut Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris Kota Medan, bahwa ada 2 (dua) kemungkinan : a. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut disewakan dengan izin dari pihak bank maka dengan sendirinya pada saat ditanda tanganinya perjanjian sewa menyewa dan klausul yang dimasukkan dalam akta tersebut yang mengatur bahwa apabila karena sebab apapun juga yang menjadi objek sewa menyewa tersebut disita oleh bank, maka perjanjian sewa menyewa batal demi hukum. Dalam hal ini si penyewa benar-benar mengetahui bahwa barang yang disewanya tersebut sedang dalam jaminan bank dan mengetahui pula resiko yang akan timbul di kemudian hari. b. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut disewakan tanpa adanya persetujuan dari bank maka perjanjian sewa menyewa tersebut berakhir, karena perjanjian sewa menyewa yang dibuat telah melanggar ketentuan dalam perjanjian jaminan, dimana dalam perjanjian jaminan biasanya selalu tercantum klausul bahwa benda yang sedang dijadikan jaminan tidak boleh disewakan tanpa izin dari pihak bank, karena tanggung jawab berakhirnya perjanjian sewa menyewa ini menjadi tanggung
Wawancara Dengan Dwi Rahayu Wijayanti,SH, Notaris/ PPAT Kota Medan, pada tsanggal 29 Juli 2010
76

Universitas Sumatera Utara

70

jawab dari pihak yang menyewakan apabila yang menyewakan tidak memberitahukan objek sewa menyewa tersebut sedang dijaminkan.77 Menurut Ernawaty Lubis, SH, Notaris Kota Medan, Perlu diketahui jual beli tidak menghapus sewa menyewa sehingga apabila objek sewa menyewa dieksekusi maka sewa menyewa masih tetap berlangsung kecuali sewa menyewa sebelum pengikatan jaminan maka ada klausul tambahan yaitu, bersedia mengosongkan pada saat dieksekusi.78 Dalam akta perjanjian sewa menyewa terdapat satu syarat yang penting yaitu mengenai harga sewa. Didalam klausula tersebut tercantum harga sewa dari apa yang dipersewakan untuk jangka waktu yang telah ditentukan dan disepakati oleh para pihak. Terhadap harga sewa mengenai pembayarannya dapat dilakukan dengan pembayaran tunai yang disepakati oleh para pihak ataupun melalaui pembayaran cicilan. Adapun pembayaran cicilan itu dapat dilakukan salah satunya dengan menggunakan cek Cek adalah suatu cara pembayaran yang menginstruksikan suatu lembaga keuangan misalnya Bank, untuk membayar sejumlah nilai tertentu dengan mata uang tertentu dari rekening tertentu milik pemberi instruksi pada lembaga tersebut 79Baik pihak pembayar maupun penerima pembayaran dapat berupa individu maupun badan hukum. Suatu cek adalah surat perintah yang tidak bersyarat untuk membayar sejumlah dana yang tercantum dalam cek. Mengenai syarat formal suatu cek diatur

77 78

Wawancara Dengan Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010 Wawancara dengan Ernawaty Lubis, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010 79 Modul SPN, Sistem Kliring di Indonesia, 2002

Universitas Sumatera Utara

71

dalam Pasal 178 Kitab Undang-Undang Hukum dagang. Transaksi cek akan menyebabkan bank penerima pembayaran mencari dana ke bank sang pembayar yang jika tersedia akan menarik uang tersebut. Jika tidak tersedia, cek akan ditolak dan dikembalikan dengan pesan bahwa nilai nominal yang tertera didalam cek tersebut tak mencukupi. Jenis alasan penolakan cek adalah sebagai berikut : a. Saldo tidak cukup b. Rekening telah ditutup (atas permintaan sendiri ) c. Persyaratan formal cek tidak dipenuhi yaitu tulisan dan nomor cek yang bersangkutan, nama tertarik, perintah yang jelas dan tanpa syarat untuk memindahkan dan membukukan dana atas beban rekening penarik, nama dan nomor rekening pemegang, nama bank penerima, jumlah dana yang dipindahkan baik angka maupun dalam huruf selengkap-lengkapnya,Tempat dan tanggal penarikan, Tanda tangan, nama jelas,dan atau dilengkapi dengan cap atau stempel dengan persyaratan pembukaan rekening.80 4. Klausul Perjanjian sewa menyewa rumah dengan cara pembayaran cek. Disini penulis memberikan salah satu contoh Klausul Perjanjian sewa menyewa rumah dengan cara pembayaran cek , dibuat dihadapan Notaris Muhammad Indra, SH. 81

---------------------------------------------Pasal 2 --------------------------------------------- Uang sewa dari apa yang dipersewakan dengan akta ini untuk jangka waktu yang disebut dalam Pasal 1 diatas seluruhnya berjumlah Rp. 40.000.000,- (empat puluh juta rupiah), Jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah diterima dari pihak kedua dengan tunai sebelum penandatangan akta ini sebesar Rp. 20.000.000,(dua puluh juta rupiah) dan untuk penerimaan mana akta ini berlaku juga sebagai sebagai tanda terimanya yang sah atau kwitansinya sedangkan sisanya sebesaar Rp.20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) lagi dibayar dengan dua lembar cek yaitu :---------------------------------------------------80 81

Ibid Lihat pada lampiran nomor. 4

Universitas Sumatera Utara

72

1. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664368, penarikan pada tanggal 15 (lima belas) Juli 2006 (dua ribu enam).---------2. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664369, penarikan pada tanggal 30 (tiga puluh) Juli 2006 (dua ribu enam).---------- Asli cek mana telah diperlihatkan kepada saya Notaris, sedangkan fotocopynya dilekatkan pada minuta akta ini.-------------------------------------------------------------Apabila cek-cek tersebut diatas tidak dapat diuangkan maka perjanjian ini hanya berlaku untuk jangka waktu 1 (satu ) tahun lamanya. Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris Muhammad Indra, SH pada Pasal 2 mengatur tentang harga sewa dan cara pembayaran dimana dalam pasal ini pembayaran harga sewa dilakukan dengan cara cicilan yaitu dengan menggunakan cek secara bertahap. Apabila salah satu cek tersebut tidak dapat diuangkan maka ketentuan yang terdapat dalam perjanjian sewa menyewa tetap berlaku dengan ketentuan perjanjian hanya berlaku sampai dengan harga sewa yang terakhir dibayarnya. 5. Klausul Perjanjian sewa menyewa diatas Tanah garapan yang terlantar yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak perusahaan jasa kereta api. Perjanjian sewa menyewa dapat juga dibuat diatas tanah garapan yang mempunyai izin sewa seperti izin sewa menyewa dari pihak Perusahaan Jasa Kereta Api. Disini penulis mengambil salah satu contoh klausula Perjanjian sewa menyewa diatas Tanah garapan yang terlantar yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak perusahaan jasa kereta api , dibuat dihadapan Haiva Elisa, SH, sebagai berikut : -------------------------------------- Pasal 5---------------------------------------------- Pihak pertama dengan ini menyatakan bahwa tanah tempat didirikannya--------bangunan rumah yang dipersewakan ini adalah milik dan kepunyaan Perusahaan Jasa Kereta Api, sehingga tanah tersebut sewaktu-waktu dapat diambil alih oleh perusahaan jasa kereta api, halmana diuraikan lebih jelas dalam perjanjian tersebut

Universitas Sumatera Utara

73

diatas , mengenai perjanjian tersebut pihak kedua dengan ini menyatakan mengetahui dan menerima isi dari perjanjian itu.------------------------------------------ Apabila tanah tersebut diambil alih oleh Perusahaan jasa kereta api (PJKA) adalah menjadi tanggung jawab pihak pertama sendiri tanpa melibatkan pihak kedua -- Sehubungan dengan surat perjanjian antara pihak pertama dengan Perusahaan Jasa Kereta Api (PJKA) maka pihak kedua menyatakan dengan ini bersedia pindah dari rumah yang disewanya itu sewaktu-waktu apabila tanah tempat didirikannya rumah tersebut dialihkan oleh pihak Perusahaan Jasa Kereta Api (PJKA), dengan ketentuan segala urusan tersebut selesaikan oleh pihak pertama kepada pihak Perusahaan Jasa Kereta Api (PJKA) kemudian pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang telah dibayar oleh pihak kedua sedangkan mengenai bangunan tersebut pihak pertama menyatakan adalah hak dan kepunyaan pihak pertama sendiri dan tidak ada sangkut pautnya dengan orang lain, dengan demikian maka mengenai pemilikan rumah itu dalam waktu yang telah ditentukan, pihak kedua tidak akan mendapat gangguan hukum dari siapapun. 82 Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris Haiva Elisa, SH pada Pasal 5 tentang kewajiban penyewa dan yang menyewakan, dalam klausul perjanjian sewa menyewa rumah, pihak kedua mengetahui bahwa objek perjanjian didirikan diatas tanah milik perusahaan umum kereta api, yang diperoleh pihak pertama berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa antara pihak pertama dengan pihak perusahaan umum jasa kererta api. apabila pihak PJKA mengambil alih tanah tersebut maka pihak pertama yang bertanggung jawab tanpa melibatkan pihak kedua dan pihak kedua wajib mengosongkan bangunan itu sesuai dengan kesepakatan antara kedua belah pihak (pihak yang menyewakan dan pihak penyewa).dan pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang telah dibayar oleh pihak kedua. 6. Klausul akta perjanjian sewa menyewa dimana objek perjanjian dalam Kredit Perumahan Rakyat (KPR)

82

Lihat pada lampiran 5

Universitas Sumatera Utara

74

----------------------------------------- Pasal 4.- -------------------------------------------- -Pihak pertama dengan ini menjamin dan menanggung pihak kedua, bahwa rumah yang dipersewakannya dengan akte ini adalah milik pihak pertama dan masih dalam agunan bank berdasarkan perjanjian kredit yang dilegalisasi oleh Notaris pihak Bank untuk dan atas nama pihak pertama dan seluruh pembayaran kredit tersebut akan diangsur oleh pihak pertama sampai dengan jangka waktu pelunasannya, hal mana diketahui dan disetujui oleh pihak kedua.--------------------- Apabila pihak pertama lalai melaksanakan pembayaran angsuran sesuai dengan perjanjian kredit kepada pihak Bank, sehingga terjadi eksekusi maka pihak pertama bertanggung jawab atas hal tersebut dan wajib mengembalikan sisa uang sewa yang telah diterima pihak pertama. 83 Menelaah Akta perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat dihadapan Notaris Muhammad Indra, SH berdasarkan Pasal 3 Perjanjian sewa menyewa rumah, dalam klausul perjanjian pihak kedua mengetahui bahwa objek perjanjian merupakan kepunyaan dan milik pihak pertama sesuai dengan kredit pemilikan rumah (KPR), dimana dalam hal pihak pertama tidak dapat menyelesaikan angsuran kredit pemilikan rumah sehingga perjanjian kepemilikan rumah tersebut batal, dan dieksekusi oleh pihak bank, sehingga pihak kedua harus mengosongkan rumah yang disewanya maka pihak pertama harus mengembalikan sisa uang yang telah diterima pihak pertama ( yang menyewakan ) kepada pihak kedua selama jangka waktu sewa menyewa yang belum berakhir. 7. Klausul Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama Anak dibawah umur Contoh Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama Anak dibawah umur PERJANJIAN SEWA MENYEWA. Nomor : 1 --Pada hari ini, tanggal.

83

Lihat pada lampiran 6

Universitas Sumatera Utara

75

--Berhadapan dengan saya, , Sarjana Hukum Notaris di Medan, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang telah dikenal oleh saya, Notaris, dan nama-namanya akan disebut pada bagian akhir akte ini :- ----------------I. -- Nyonya Putri, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal di Medan, Jalan Bandung nomor 10, Kelurahan Pasar Baru, pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia, yang dikeluarkan oleh Camat Kecamatan Medan Kota, pada tanggal lima Juni duaribu satu (05-06-2001)nomor: 02.5005.540554.0001. -menurut keterangannya dalam hal ini bertindak :- -a. untuk dirinya sendiri;- ------------------------b. selaku ibu yang menjalankan kekuasaan orang tua dan bertanggung jawab penuh dari -dan oleh karena itu untuk dan atas nama anak-anaknya yang masih dibawah umur bernama :- ------------------------1. Nona Zafira.- ---------------------2. Nona Risa.- --------------------------------keduanya pelajar dan keduanya bertempat tinggal bersama penghadap pada alamat yang telah disebutkan diatas.- --------------------------------- Pihak Pertama (yang menyewakan)--------84 Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa Nomor 1, Dimana sertifikat atas nama ibu dan kedua anaknya. Didalam komparisi disebutkan pihak pertama (yang menyewakan) adalah orang tua dan anaknya yang masih dibawah umur, oleh karena itu Ibu yang selaku orangtua dari anak tersebut bertindak sebagai dirinya sendiri dan sebagai wali ibu. Notaris harus mengetahui dengan jelas bahwa anak tersebut memang benar masih dibawah umur dilihat dari akte kelahiran. 8. Klausul Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama berada di Luar Negeri. Contoh Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama berada di Luar Negeri

84

Lihat pada lampiran 7

Universitas Sumatera Utara

76

PERJANJIAN SEWA MENYEWA. Nomor : --Pada hari ini, tanggal. --Berhadapan dengan saya, , Sarjana Hukum Notaris di Medan, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang telah dikenal oleh saya, Notaris, dan nama-namanya akan disebut pada bagian akhir akte ini :- ----------------I. Tuan Abdullah, lahir di medan , pada tanggal 21 (dua satu) Mei 1945 (seribu sembilan ratus empat puluh lima), wiraswasta, warga negara Indonesia, bertempat tinggal di Medan, Jalan Jermal Kelurahan Siti Rejo-II, Kecamatan Medan Amplas , pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia,NIK. 02.5016.610745.0001 tertanggal 2 (dua) mei 2009 (dua ribu sembilan) -menurut keterangannya dalam hal ini bertindak berdasarkan surat kuasa dibawah tangan tertanggal 2 (dua) mei 2009 (dua ribu sembilan) dengan nomor : yang dilegalisasi oleh Konsulat Indonesia yang berada di Malaysia, oleh karena itu untuk atas nama : -- Tuan AMIR HAMZAH, lahir di medan , pada tanggal 12 (dua belas) Maret 1990 (seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan), wiraswasta, warga negara Indaonesia, bertempat tinggal Jalan Brigadir Jenderal Katamso nomor 20, Kecamatan Medan Maimun, Kelurahan Kampung Baru , pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia,NIK. 02.5005.121476.0001, sekarang berada di Malaysia, sebagai Tenaga Kerja Indonesia. ----------------------------- Pihak Pertama (yang menyewakan)--------------------------- 85 Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa rumah dimana pihak pertama (yang menyewakan) berada diluar negeri, maka akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris berdasarkan surat kuasa. Dalam perjanjian ini berdasarkan surat kuasa dibawah tangan, Karena pihak pertama berada diluar negeri maka dalam komparisi dijelaskan bahwa surat kuasa dibawah tangan tersebut di legalisasi di Konsulat Indonesia dimana Pemilik rumah berada, yaitu di Malaysia.Yang menerima kuasa Tuan Abdullah dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Tuan Amir hamzah sebagai pihak pertama(yang menyewakan ).

85

Lihat pada lampiran 8

Universitas Sumatera Utara

77

9. Klausul Perjanjian sewa menyewa rumah berikut dengan alat-alat Inventaris Contoh Perjanjian sewa menyewa rumah berikut dengan alat-alat inventaris -- Para penghadap Dengan akte ini menerangkan -- Bahwa pihak pertama menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak kedua dan dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak pertama yaitu : - Sepintu rumah bertingkat terletak di Medan, dikenal setempat dengan jalan Sabarudin nomor 4 (empat) E, yang diperlengkapi dengan air minum dan aliran listrik serta hak-hak atas lengganannya, milik pihak pertama berdasarkan sertifikat hak milik nomor 343, Desa Sei Rengas dua, Kecamatan Medan, Kotamadya Medan, tertulis atas nama pihak pertama pada kantor Badan Pertanahan Kotamadya Medan, tertanggal 02-06-2000 (dua juni dua ribu), sertifikat mana diperlihatkan kepada saya notaris, fotokopinya dilekatkan pada minuta akta ini, berikut dengan alat-alat inventaris sesuai dengan daftar yang telah ditandatangani oleh kedua belah pihak dan dilekatkan pada asli akta ini.86 Menelaah akte perjanjian sewa menyewa rumah dimana yang disewakan rumah berikut alat-alat inventaris berdasarkan daftar yang dibuat oleh kedua belah pihak,maka pihak kedua (penyewa) dalam hal ini harus menjaga dan merawat alatalat inventaris tersebut, berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.apabila perjanjian ini berakhir maka pihak kedua harus mengembalikan barang- barang tersebut sesuai dengan daftar yang ditandatangani, dan apabila barang-barang inventaris hilang atau rusak, maka pihak kedua harus mengganti sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati. Notaris dalam hal ini harus membaca, menjelaskan kepada kedua belah pihak, mengenai hak dan kewajiban pihak pertama dan pihak kedua, sesuai dengan klausul yang telah disepakati kedua belah pihak, sehingga tidak ada pihak yang dirugikan.

86

Lihat pada lampiran 9

Universitas Sumatera Utara

78

10. Klausul Akta sewa menyewa rumah dimana asli sertifikatnya diperlihatkan kepada Notaris Contoh akta sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris Agoes Salim, SH dimana asli sertifikat di perlihatkan kepada Notaris. -- Para penghadap dengan naskah ini menerangkan bahwa pihak pertama -----menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak kedua yang -------dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak---------pertama, yaitu :-----------------------------------------------------------------------------ruangan bawah sepintu rumah bertingkat berukuran lebih kurang- 4 x 10 M (empat kali sepuluh meter) terletak di medan, dikenal ---setempat sebagai- jalan Asia Baru nomor 42, yang diperlengkapi -dengan saluran air bersih dan aliran listrik, serta telepon memakai-nomor 26191, yang dimiliki pihak pertama berdasarkan Hak GunaBangunan sertifikat nomor 806, Desa Sei Rengkas II, Kecamatan Medan, Kota Madya Medan, terdaftar atas nama-- pihak pertama--(HERLINA IRAWATY) pada Kantor Agraria Kotamady Medan---pada tanggal dua puluh sembilan Desember delapan puluh satu-- (2912-1981) nomor 5631/1981, sertifikat mana di perlihatkan -----kepada saya, Notaris.-----------------------------------------------------87 Menelaah akta perjanjian sewa menyewa dimana sertifikat diperlihatkan kepada Notaris. Dalam hal ini apabila sertifikat asli diperlihatkan kepada Notaris memberikan jaminan kepada si penyewa bahwa objek sewa adalah benar kepunyaan si pemberi sewa. Hal ini dapat menghindarkan terjadinya sengketa dibelakang hari . Adanya sertifikat asli dibawa oleh si penyewa kehadapan Notaris sebagai pembuat akta perjanjian merupakan hal yang krusial dalam pembuatan akta sewa-menyewa tersebut. Dengan adanya sertifikat asli Notaris memberikan perlindungan kepada si penyewa.

87

Lihat pada Lampiran 10

Universitas Sumatera Utara

79

C. Analisis Pengaturan Akta Sewa Menyewa Dalam hal pembuatan akta perjanjian sewa menyewa, notaris haruslah terlebih dahulu menjelaskan kepada para pihak mengenai hal-hal apa saja yang diperlukan untuk memenuhi syarat-syarat agar transaksi sewa menyewa tersebut dapat

dilaksanakan. Salah satu syarat tersebut adalah alas hak dari objek yang dipersewakan. Untuk melaksanakan suatu perjanjian sewa menyewa, pemilik dari objek sewa haruslah memperlihatkan alas hak dari objek tersebut. Adakalanya alas hak tersebut haruslah dalam bentuk surat asli, baik itu yang berbentuk sertifikat, maupun dalam bentuk surat lainnya. Didalam perjanjian sewa menyewa yang dilakukan dihadapan notaris yang kemudian dituangkan dalam bentuk suatu akta pada prinsipnya dalam setiap perbuatan hukum tersebut haruslah menganut asas Nemo plus yuris yang berarti bahwa orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya yang bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang selalu dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama siapapun88. Asas ini sebagai jaminan bagi notaris untuk melindungi kliennya dalam hal mendapatkan kepastian hukum bahwa yang dijadikan objek dalam sewa menyewa tersebut memang benar-benar milik dari pihak yang menyewakan.

Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, Hal. 117-121

88

Universitas Sumatera Utara

80

Namun didalam prakteknya,yang terjadi sering sekali kebalikannya, dimana dalam melakukan transaksi yang berbentuk perjanjian sewa menyewa, para pihak hanya menunjukkan fotocopy dari alas hak objek sewa tersebut kepada notaris. Dalam hal ini notaris seharusnya tidak boleh melakukan akad sewa menyewa tersebut, karena dikhawatirkan terdapat penyimpangan mengenai keabsahan dari surat tersebut. Namun ada sebahagian notaris yang tetap saja melakukan hal tersebut,dengan berpedoman pada nama yang terdapat dalam surat yang dijadikan objek sewa tersebut sama dengan nama yang ada pada kartu identitas pemilik, baik itu yang berbentuk kartu identitas kependudukan maupun dalam brentuk kartu keluarga (KK) dari pemilik, mengenai hal ini notaris melindungi pihak yang menyewa dengan satu klausula yang isinya menyatakan bahwa adanya jaminan dari pihak yang menyewkan (Pihak Pertama) bahwa objek sewa tersebut memang benarbenar miliknya,dan tidak akan ada gangguan dari pihak lain. Mengenai hal ini seharusnya tidaklah boleh dilakukan oleh notaris, karena notaris haruslah melindungi kliennya dari hal-hal yaang tidak baik yang kemungkinan bisa terjadi dikemudian hari., karena apabila terjadi sengketa suatu hari, tetap saja pihak yang menyewa akan mempertanyakan kembali mengenai akta perjanjian tersebut, karena dia sudah mempercayakan segala sesuatunya kepada notaris, sehingga disini notaris harus mempertanggungjawabkan mengenai akta yang dibuatnya, karena pada saat akad, pihak pemilik tidak menunjukkan keaslian alas haknya kepada notaris.

Universitas Sumatera Utara

81

Mengenai keaslian atau fotocopy dari alas hak yang dijadikan objek sewa, tidaklah selamanya yang berbentuk fotocopy tidak boleh dibuatkan akta perjanjiannya. Apabila ternyata asli suratnya tersebut berada dalam agunan bank, maka dengan adanya surat keterangan dari bank, akad sewa menyewa tersebut dapat dilakasanakan., dengan ketentuuan dalam aktanya Notaris tersebut menjelaskan bahwa asli sertifikat teersebut tidak diperlihatkan kepadanya, karena asli surat yang bersangkutan berada di bank,sesuai dengan surat keterangan dari bank yang bersangkutan. D. Kekuatan Hukum Akta Sewa Menyewa 1. Akta Otentik dan akta di bawah tangan Otentisitas akta yang dibuat oleh Notaris tidak semata-mata karena Notaris adalah pejabat yang berwenang untuk itu tetapi juga karena proses pembuatan dan penanganan akta yang dibuatnya dilandasi oleh ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Di antara ketentuan-ketentuan tersebut terdapat hal yang sangat penting dilihat dari sudut pandang otentisitas akta Notariil yaitu Pasal 41 yang berbunyi Apabila ketentuan dalam Pasal 39 dan Pasal 40 tidak terpenuhi akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan89

Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. LN No.117 Tahun 2004 TLN No.4432. Ps.39

89

Universitas Sumatera Utara

82

Pengertian dari akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat sendiri oleh pihak-pihak yang berkepentingan tanpa bantuan pejabat umum. 90 Menurut Pasal 1 Stb 1867 No. 29, Pasal 286 RBg, dan Pasal 1878 KUHPerdata, surat-surat, daftar, catatan mengenai rumah tangga dan surat-surat lainnya yang dibuat tanpa bantuan seorang pejabat umum yang berwenang, termasuk ke dalam bentuk akta di bawah tangan. Akta di bawah tangan hanya mempunyai kekuatan pembuktian materiil saja, sehingga untuk mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna harus diakui oleh kedua pihak yang membuatnya atau dikuatkan lagi dengan alat bukti lainnya. Pasal 39 yang dimaksud menyatakan : 1). Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut : a. paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah b. cakap melakukan perbuatan hukum. 2) Penghadap harus dikenal oleh Notaris atau diperkenalkan kepadanya oleh 2 (dua) orang saksi pengenal yang berumur paling sedikit 18 (delapan Belas) tahun atau telah menikah dan cakap melakukan perbuatan hukum atau diperkenalkan oleh 2 (dua) penghadap lainnya. Sedangkan dalam Pasal 40 Undang-Undang Jabatan Notaris dinyatakan : 1. Setiap akta yang dibacakan oleh notaris dihadiri paling sedikit 2 (dua) orang saksi, kecuali peraturan perundang-undangan menentukan lain.

Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan, Pustaka Kartini, Jakarta, 1977, hal. 62.

90

Universitas Sumatera Utara

83

2. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memenuhi syarat sebagai berikut : a. Paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah b. Cakap melakukan perbuatan hukum c. Mengerti bahasa yang digunakan dalam akta d. Dapat membubuhkan tanda tangan dan paraf, dan e. Tidak mempunyai hubungan perkawinan atau hubungan darah dalam garis lurus keatas atau kebawah tanpa pembatasan derajat dan garis kesamping sampai dengan derajat ketiga dengan Notaris atau para pihak. f. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dikenal oleh Notaris atau di perkenalkan kepada notaris atau di terangkan tentang identitas dan kewenangannya kepada Notaris oleh penghadap. g. Pengenalan atau pernyataan tentang identitas dan kewenangannya kepada saksi secara tegas dalam akta. Ketentuan Pasal 39 dan Pasal 40 tersebut diatas semestinya sudah dilaksanakan secara sempurna karena akibat hukum dari kelalaian terhadap ketentuan dalam pasal-pasal tersebut akan memperlemah kekuatan hukum akta yang dibuatnya menjadi kehilangan otentisitasnya setara dengan akta dibawah tangan sebagaimana ketentuan pasal 41 Undang-Undang Jabatan Notaris tersebut diatas. Hal ini berarti Akta otentik mempunyai kekuatan bukti sedemikian rupa karena dianggap melekatnya pada akta itu sendiri sehingga tidak perlu dibuktikan lagi

Universitas Sumatera Utara

84

dan bagi Hakim itu merupakan bukti wajib/keharusan (verplicht Bewijs)

91

. oleh

karena itu barang siapa yang menyatakan bahwa Akta otentik itu palsu, maka ia harus membuktikan tentang kepalsuan Akta tersebut. Akta dibawah tangan tidak mempunyai daya bukti lahir, karena selain tidak dibuat dihadapan ataupun oleh pejabat-pejabat yang berwenang maka tanggal dibuatnya akta dibawah tangan itupun dapat dibuat sesuka hati yang membuatnya. Undang-Undang beranggapan bahwa tiap-tiap orang yang menandatangani suatu akta dibawah tangan, telah menyadari dan mengetahui bukan saja isi akta, tetapi akibat dari penandatanganannya. Tetapi sebaliknya, bagi para ahli warisnya ataupun orang yang memperoleh hak dari padanya, tidaklah demikian halnya. Suatu akta dibawah tangan berdaya bukti formil, jika yang bertanda tangan pada akta itu menerangkan bahwa benar apa yang tertulis didalam akte sesuai dengan apa yang diterangkannya. Adapun daya bukti materil yang juga ada pada akta dibawah tangan, lingkungannya juga terbatas dan tidak ada perbedaannya dengan akta otentik. Dengan demikian dapat diketahui, bahwa perbedaan yang pokok antara akta Notaris dengan akta dibawah tangan adalah cara pembuatannya atau cara terjadinya akta tersebut. Apabila akta Notaris, cara pembuatannya/ terjadinya akta tersebut dilakukan oleh atau dihadapan pegawai umum dalam hal ini Notaris, maka untuk akta dibawah tangan cara pembuatannya/ terjadinya tidak dilakukan oleh atau dihadapan pegawai umum, tetapi cukup pihak yang berkepentingan saja.
N.G. Yudara, Notaris dan permasalahannya, pokok-pokok pemikiran seputar kedudukan dan fungsi notaris serta akta notaris menurut sistem hukum Indonesia, disampaikan dalam rangka Kongres INI di Jakarta, Januari 2005.
91

Universitas Sumatera Utara

85

2. Akta Sebagai Alat Bukti Mengenai kekuatan pembuktian suatu akta otentik sangat erat hubungannya dengan kekutan pembuktian akta notaris. Hal ini merupakan akibat langsung yang merupakan keharusan dari ketentuan perundang-undangan, bahwa harus ada kata-kata otentik sebagai alat pembuktian dimana tugas tersebut dibebankan kepada pejabat tertentu yang diberi kepercayaan untuk membuat akta tersebut. Kekuatan pembuktian akta otentik adalah akibat langsung yang merupakan keharusan dari ketentuan undang-undang. 1. Bahwa harus ada akta otentik sebagai alat pembuktian 2. Bahwa ada tugas yang dibebankan oleh ketentuan Undang-undang kepada petugas/ pejabat atau orang-orang tertentu 3. Bahwa ada pemberian kekuatan pembuktian oleh ketentuan undang-undang kepada akta-akta yang dibuat olehnya tersebut. Karena selain akta otentik dikenal pula akta yang dibuat dibawah tangan. Kedua akta ini merupakan alat bukti tertulis, akan tetapi memiliki kekuatan yang berbeda. Berdasarkan kekuatan pembuktian, pada setiap akta otentik termasuk pada Akta notaris, dibedakan 3 (tiga) kekuatan pembuktian, yaitu: 1. Kekuatan pembuktian lahiriah (uitwendige bewijskracht). Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari Akta itu sendiri untuk membuktikan dirinya sebagai Akta otentik. Dengan pembuktian lahiriah ini, dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai Akta otentik

Universitas Sumatera Utara

86

dan kemampuan ini berdasarkan Pasal 1875 KUHPerdata tidak dapat diberikan kepada Akta yang dibuat di bawah tangan. 2. Kekuatan pembuktian formal (formale bewijskracht). Kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa sesuatu kejadian dan fakta tersebut dalam Akta betul-betul dilakukan oleh Notaris atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap. Dengan kekuatan Pembuktian formal ini, suatu akta otentik selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau Notaris telah menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya, juga menegaskan bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan dan disaksikan oleh Notaris. Berkaitan dengan ini, arti formal dalam akta pejabat dapat dijelaskan bahwa selain Akta itu membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yaitu dilihat, didengar, dan dilakukan oleh Notaris juga menjamin kebenaran tentang tanggal, tandatangan, dan identitas dari para pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu. 3. Kekuatan pembuktian material (materiale bewijskracht) Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut dalam akta itu merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum, kecuali ada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs).92

92

R. Subekti (II), Hukum Pembuktian, Pradnya Paramita, Jakarta, 2005, hal. 55-64

Universitas Sumatera Utara

87

Pasal-pasal lainnya dalam undang-undang Jabatan Notaris yang mengatur tentang pembuatan akta adalah kewajiban notaris untuk mengikuti prosedur penulisan akta yang sesuai dengan ketentuan hukum. Tentang hal ini diatur secara terperinci oleh Pasal 42 sampai dengan Pasal 51 Undang-undang Jabatan Notaris. Pasal-Pasal tersebut antara lain memuat : 1) Pengaturan penulisan yang meliputi pengisian ruang kosong, sisipan, pencoretan dan pembetulan 2) Ketentuan penandatanganan termasuk keharusan untuk menjelaskan dalam akta jika salah satu dari para pihak tidak bersedia membubuhkan tandatangan pada akta. 3) Bahasa yang di pergunakan adalah Bahasa Indonesia dan jika tidak dimengerti oleh para penghadap harus diterjemahkan dalam bahasa yang dimengerti dan jika akta yang dibuat dalam bahasa lain harus diterjemahkan dalam bahasa Indonesia. 4) Tentang kuasa, kuasa lisan dan kuasa otentik dijelaskan dalam akta, kuasa tertulis dibawah tangan di lekatkan pada minuta.

Universitas Sumatera Utara