Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 1

MELAKA LEARNING CENTRE, OPEN UNIVERSITY MALAYSIANO. 2,2-1, 2-2, JALAN

KPAA3, KOMPLEKS PERNIAGAAN AL AZIM,75150 BANDAR BUKIT BARU
MELAKAMALAYSIA

MASTER OF ISLAMIC STUDIES 2013
KAEDAH PENGAJIAN SYARIAH
AMSS5103
PUSPA BINTI ADAM
ustazahpuspa@gmail.com
012-6936320
NAMA PENSYARAH
DR. SHAHRULANUAR BIN MOHAME D
TAJUK :
KONTRAK MUSYARAKAH MUTANAQISAH
DALAM PEMBIAYAAN PERUMAHAN DI MALAYSIA.


Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 2

Penghargaan

Dengan Nama Allah Yang Maha Pemurah Lagi Maha Mengasihani.
Bersyukur kepada Allah kerana dengan limpah kurniaNya, telah memberi
kekuatan dan hidayah kepada hambanya ini dalam menyiapkan tugasan bertajuk
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah (MM) dan Bay' Bi Thaman Ajil (BBA) pada kali
ini.
Terima kasih tidak terhingga kepada seluruh ahli keluarga saya yang begitu
memahami serta memberi galakan sepenuhnya kepada saya dalam meneruskan
tuntutan terhadap tugasan dan pembelajaran saya di OUM Melaka ini. Tidak lupa juga
kepada seluruh warga OUM semester Januari 2013 ini terutamanya rakan-rakan seunit
yang telah memberikan kerjasama yang baik dalam membantu saya menyelesaikan
tugasan.
Saya juga ingin mengambil kesempatan mengucapkan ribuan terima kasih
kepada pensyarah yang di hormati, Dr. Shahrulanuar bin Mohamed kerana telah
memberi panduan dan tunjuk ajar kepada saya dan rakan-rakan dalam menghasilkan
tugasan yang dikehendaki. Tanpa tunjuk ajar dan kerjasama yang diberikan tidak
mungkin saya dapat menghasilkan tugasan ini. Akhir sekali, yang baik datangnya dari
Allah dan segala kelemahan adalah dari diri saya sendiri. Wallahu a'lam.
Sekian , terima kasih.

Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 3

ISI KANDUNGAN

HALAMAN
Penghargaan


Pengenalan

1
1.0

Pengertian Musyarakah Mutanaqisah 2
2.0

Dalil Musyarakah Mutanaqisah 4
3.0

Perbezaan antara kontrak BBA dengan MM 9
4.0

Fatwa berkaitan Musyarakah Mutanaqisah 11
5.0

Aplikasi kontrak Musyarakah Mutanaqisah
dalam pembiayaan perumahan di Malaysia

14
6.0

Keunggulan dan kelemahan MM dalam
pembiayaan perumahan

17
Penutup 18

Bibliografi


Lampiran




Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 4

PENDAHULUAN
Rumah merupakan suatu keperluan asas bagi sesebuah keluarga. Keputusan
untuk membeli rumah adalah sangat signifikan dalam kehidupan seseorang kerana ia
memerlukan komitmen kewangan yang tinggi dan pelaburan jangka panjang yang
besar faedahnya. Memiliki rumah sendiri adalah suatu kebanggan kerana hasrat dan
matlamat seseorang telah tercapai dalam kehidupan. (Ringgit,Ogos 2012)
Pembelian rumah memerlukan perancangan yang rapi , banyak elemen yang
perlu diambil kira antaranya struktur isi rumah , deposit , tempoh pinjaman , ansuran
bulanan, insurans dan lain lain. Dengan memahami pengetahuan asas, hak dan
tanggungjawab dalam pembelian sesebuah rumah, pembeli dapat mengurangkan
masalah berbangkit di kemudian hari.
Dewasa ini, minat terhadap Islam dan alternatif ekonomi Islam di dalam dan
di luar dunia Islam semakin menigkat. Bahkan, Tabung Kewangan Antarabangsa
(IMF) dilapor telah mengiktiraf secara terbuka prinsip-prinsip perbankan Islam sejak
tahun 1980-an. (Jomo K.S. dan Shamsudin Ismail, 2001). Institusi kewangan Islam di
negara ini mampu menyediakan kaedah pembiayaan pemilikan rumah yang mematuhi
syariah dan kompetitif. Di antara kaedah yang popular ialah Bai Bithaman Ajil (BBA)
dan kontrak perkongsian Musyarakah Mutanaqisah (MM).
Kaedah BBA adalah kaedah yang mula-mula digunakan dalam pembiayaan
perumahan secara Islam oleh institusi kewangan Islam di Malaysia, pada masa itu
Bank Islam Malaysia Berhad. Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat
Syariah, Bank Negara Malaysia. Kaedah ini merujuk kepada jualan barangan di mana
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 5

penjual membayar kepada pembeli harga jualan secara tangguh berserta dengan suatu
margin keuntungan yang dipersetujui, sama ada secara sekali gus atau secara ansuran.
Zaharuddin Abd. Rahman (2005) di dalam artikelnya, Pembiayaan Perumahan
Secara Islam Semakin Inovatif, menyebut bahawa konsep ini sangat popular di
Malaysia dan sehingga Disember 2005, konsep BBA digunakan sebanyak 52.9
peratus dalam penerbitan Bon Islam (Sukuk) berbanding konsep-konsep lain.
Sepanjang tahun 2005 juga konsep ini digunakan sekitar 41 peratus pula di dalam
produk pembiayaan kewangan pelanggan.
Satu lagi kaedah pembiayaan perumahan secara Islam yang telah
ditawarkan oleh institusi kewangan Islam ialah Musyarakah Mutanaqisah (MM). Ia
adalah sebagai alternatif kepada BBA. Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis
Penasihat Syariah, Bank Negara pada 6 Februari 2006 sebagai kaedah pembiayaan
yang mematuhi Syariah kerana ia adalah satu kontrak yang dibenarkan dalam
Muamalat Islam. (Shariah Resolution in Islamic Finance-BNM)

1.0 PENGERTIAN MUSYARAKAH MUTANAQISAH
Musyarakah Mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah,
yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih. Menurut Kamus
dewan musyarakah ialah persyarikatan perdagangan, syarikat perniagaan atau
perkongsian. Kata dasar dari musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata
syaraka yusyriku syarkan syarikan - syirkatan (syirkah), yang bererti kerjasama,
perusahaan atau kelompok / kumpulan. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan
kerjasama antara modal dan keuntungan. Sementara Mutanaqishah berasal dari kata
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 6

yatanaqishu tanaqish tanaqishan - mutanaqishun yang berarti mengurangi secara
bertahap.
Musyarakah Mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama
antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau aset. Di mana
kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak
yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui
mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini
berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain. (M. Nadratuzzaman
Hosen, 2001)
Musyarakah juga merupakan salah satu bentuk produk di bawah kontrak
perkongsian yang tersenarai di dalam institusi perbankan Islam. Dari segi bahasa,
musyarakah atau syarikah bermaksud percampuran harta milik orang yang berlainan
sehingga tidak dapat dibezakan antara satu sama lain. Dari segi istilah, musyarakah
adalah perjanjian yang dimeterai antara 2 pihak atau lebih sebagai rakan kongsi untuk
berkongsi modal dan keuntungan dalam sesuatu perniagaan atau perusahaan.
Sekiranya perusahaan mengalami kerugian, maka pembahagian kerugian mestilah
berdasarkan modal masing-masing yang diketengahkan. Tidak disyaratkan modal
semua rakan kongsi sama jumlahnya.(Zaharudin Abd. Rahman, 2009)
Musyarakah Mutanaqisah (perkongsian yang semakin berkurang) juga
dikenali sebagai musyarakah muntahiah bitamlik (perkongsian yang diakhiri dengan
pemilikan). Melalui konsep ini, bank dan pelanggannya berkongsi modal untuk
mendapatkan sesuatu aset. Maka, pemilikan aset tersebut adalah ke atas kedua belah
pihak. Aset tersebut akan menjadi milik penuh pelanggan apabila dia telah membayar
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 7

kembali kesemua pembiayaan yang diketengahkan bank dalam tempoh masa yang
ditetapkan secara berkala.(Mukhlisah Mardiah, 2010)

Dr. Ahamed Kameel Mydin Meera dalam artikelnya, 'Pembiayaan Pembelian
Rumah Secara Islam Alternatif' menerangkan, dalam Musyarakah Mutanaqisah ini
melibatkan dua bahagian kontrak iaitu pelanggan membuat perkongsian (musyarakah)
dengan bank di bawah konsep Syirkah al-milk (pemilikan bersama) dan bank
memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah
konsep ijarah (pajakan).

Berdasarkan pengertian-pengertian yang telah dinyatakan, musyarakah
mutanaqisah merupakan suatu suatu bentuk perkongsian di mana salah seorang rakan
kongsi berjanji untuk membeli bahagian pemilikan rakan kongsi yang lain secara
beransur-ansur sehingga ia memiliki sepenuhnya objek perkongsian.

2.0 DALIL MUSYARAKAH MUTANAQISAH
Lembaga perbankan adalah highly regulated industry, apalagi perbankan
syariah selain terikat oleh peraturan sistem pelaksanaan bank syariah juga terikat
dengan hukum Allah, di mana pelanggarannya memudharatan di dunia dan akhirat.
Sandaran hukum Islam pada pembiayaan musyarakah mutanaqishah adalah pada akad
musyarakah dan ijarah.

Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 8

2.1 Dalil hukum musyarakah :
1. Al-Quran Surah Shad [38], ayat 24:
4~ ; ElEU -EOO)
Elg-Eu4^ _O) gO_Eg^ W
Ep)4 -LOOgVE =}g)`
g7.CUC^- O:4O
gO^u4 _O>4N `*u4 )
4g~-.- W-ONL4`-47 W-OUg4N4
geE)UO- O)U~4 E` -
O}4 1N-E1 E^^ +OE44-
4OE^4-c +O+4O OE=4
4g-4O =4^4 ^gj
Nabi Daud berkata: " Sesungguhnya ia telah berlaku zalim kepadamu Dengan
meminta kambingmu itu (sebagai tambahan) kepada kambing-kambingnya; dan
Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang Yang bergaul dan berhubungan (dalam
berbagai-bagai lapangan hidup), setengahnya berlaku zalim kepada setengahnya Yang
lain, kecuali orang-orang Yang beriman dan beramal soleh; sedang mereka amatlah
sedikit!" dan Nabi Daud (setelah berfikir sejurus), mengetahui sebenarnya Kami telah
mengujinya (dengan peristiwa itu), lalu ia memohon ampun kepada Tuhannya sambil
merebahkan dirinya sujud, serta ia rujuk kembali (bertaubat).

2. Al-Quran Surah al-Maidah [5], Ayat 1:
E_GC^4C -g~-.-
W-EON44`-47 W-Ou
g1ON^) _ ;e^UgOq
7 OE1jg4 Eu^-
) 4` _OUuNC 7^OU4
4OOEN O@>g4` g^1O-
+^4 NNONO Ep) -.-
N7^4 4` C@ONC ^
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 9

Wahai orang-orang Yang beriman, penuhi serta sempurnakanlah perjanjian-
perjanjian. Dihalalkan bagi kamu (memakan) binatang-binatang ternak (dan
sebagainya), kecuali apa Yang akan dibacakan (tentang haramnya) kepada kamu.
(Halalnya binatang-binatang ternak dan sebagainya itu) tidak pula bererti kamu boleh
menghalalkan perburuan ketika kamu Dalam keadaan berihram. Sesungguhnya Allah
menetapkan hukum apa Yang ia kehendaki.
3. Hadis riwayat Abu Daud dari Abu Hurairah, Rasulullah SAW berkata:
Allah swt. berfirman: Aku adalah pihak ketiga dari dua orang yang
bersyarikat selama salah satu pihak tidak mengkhianati pihak yang lain. Jika salah
satu pihak telah berkhianat, Aku keluar dari mereka. (Hadis Riwayat Abu Daud,
yang dishahihkan oleh al-Hakim, dari Abu Hurairah).

4. Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari Amr bin Auf:
Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian
yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin
terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal
atau menghalalkan yang haram.

2.2 Dalil hukum Ijarah :
1. Al-Quran Surah al-Zukhruf [43], ayat 32:
- 4pOO^4C =e4uO4O
El)4O _ }^4 E4;=O~
4LuO4 g44=1gE` O)
jE_O41E^- 4Ou^O- _
4Lu4O4 g=^u4 -O
*u4 eE_4OE1 EOgC+-4Og
gO^u4 V_u4 C@OuCc
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 10

e4uO4O4 El)4O OOE=
Og)` 4pONE^_ ^@g
(Mengapa pemberian Kami itu mereka ingkarkan?) Adakah mereka berkuasa
membahagi-bahagikan (perkara-perkara kerohanian dan keagamaan yang menjadi
sebesar-besar) rahmat Tuhanmu (Wahai Muhammad, seolah-olah Kami hanya
berkuasa dalam perkara kebendaan dan keduniaan sahaja? mereka tidak ingkarkan):
Kami membahagi-bahagikan antara mereka segala keperluan hidup mereka dalam
kehidupan dunia ini, (setengahnya Kami jadikan kaya raya dan setengahnya miskin
menderita); dan juga kami telah menjadikan darjat setengah mereka tertinggi dari
darjat setengahnya Yang lain; (semuanya itu) supaya sebahagian dari mereka senang
mendapat kemudahan menjalankan kehidupannya dari (bantuan) setengahnya yang
lain. dan lagi rahmat Tuhanmu (yang meliputi kebahagiaan dunia dan akhirat) adalah
lebih baik dari kebendaan dan keduniaan semata-mata yang mereka kumpulkan.

2. Al-Quran Surah al-Baqarah [2], ayat 233:
4).4O^-4
=}uONC O}-Eu
u-.OEO u-Ug`~E W
;}Eg E1-4O p E+NC
O4N=O- _ O>4N4
g1O7OO^- N.
O}_~^ejO O}g4OOg4
NOuO^) _ -^U>
R^4^ ) E_EcN _
O._> E4).4
E-g.4O) 4 1O7O4`
+O- jg.4O) _ O>4N4
g[jO-4O^- NuVg` ElgO
up) -E1-4O =g }4N
-4O> 4gu+g)` ON4=>4
E EEE4N_ EjgOU4N
up)4 <>14O p
W-EONuO4O
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 11

7Eu E EE4LN_
7^OU4 -O) +;^UEc .E`
7+^O>-47 ^OuO^)
W-OE>-4 -.-
W-EOU;N-4 Ep -.-
Eg 4pOU4u> OO4
^g@@
Dan ibu-ibu hendaklah menyusukan anak-anak mereka selama dua tahun
genap Iaitu bagi orang Yang hendak menyempurnakan penyusuan itu; dan kewajipan
bapa pula ialah memberi makan dan pakaian kepada ibu itu menurut cara Yang
sepatutnya. tidaklah diberatkan seseorang melainkan menurut kemampuannya.
janganlah menjadikan seseorang ibu itu menderita kerana anaknya, dan (jangan juga
menjadikan) seseorang bapa itu menderita kerana anaknya; dan waris juga
menanggung kewajipan Yang tersebut (jika si bapa tiada). kemudian jika keduanya
(suami isteri mahu menghentikan penyusuan itu Dengan persetujuan (yang telah
dicapai oleh) mereka sesudah berunding, maka mereka berdua tidaklah salah
(melakukannya). dan jika kamu hendak beri anak-anak kamu menyusu kepada orang
lain, maka tidak ada salahnya bagi kamu apabila kamu serahkan (upah) Yang kamu
mahu beri itu Dengan cara Yang patut. dan bertaqwalah kamu kepada Allah, serta
ketahuilah, Sesungguhnya Allah sentiasa melihat akan apa jua Yang kamu lakukan.
3. Al-Quran Surat al-Qashash [28], ayat 26:
;e~ E_.Eu) ge4^4C
+O^*4-c- W ]) 4OOE= ^}4`
=OE^*4-c- OOO^-
-g`- ^gg
Salah seorang di antara perempuan yang berdua itu berkata: "Wahai ayah,
ambilah Dia menjadi orang upahan (mengembala kambing kita), Sesungguhnya
sebaik-baik orang yang ayah ambil bekerja ialah orang yang kuat, lagi amanah".

4. Hadis riwayat Ibn Majah dari Ibnu Umar, bahwa Nabi bersabda:
Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering.
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 12


5. Kaedah fiqh: .
Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang
mengharamkannya.
Selain dalil-dalil di atas, pandangan mazhab Syafii dalam isu-isu muamalat di
Malaysia tetap di ambil kira dan diterimapakai apatah lagi jika pandangan tersebut
lebih praktikal, munasabah dan lebih mendatangkan kebaikan dari segi memajukan
pasaran modal Islam. (Shamsiah Mohamad dan Ameer Azeezy,2007)


3.0 PERBEZAAN ANTARA KONTRAK BAI BITHAMAN AJIL DENGAN
MUSYARAKAH MUTANAQISAH.
Terdapat perbezaan yang nyata antara penggunaan kontrak Musyarakah
Mutanaqisah ( MM ) dan Bai Bi thaman Ajil ( BBA ) dalam pembiayaan perumahan
di Malaysia, antaranya :
(a) Kontrak
Kontrak BBA melibatkan dua jenis kontrak iaitu kontrak Murabahah (jualan
dengan keuntungan) dan kontrak jualan harga tertangguh. Kontrak BBA melibatkan
dua dokumentasi perundangan yang utama iaitu Perjanjian Pembelian Aset (PPA) dan
Perjanjian Penjualan Aset (PSA) dan gadaian. Manakala kontrak MM melibatkan tiga
kontrak yang berasingan iaitu kontrak Musyarakah Mutanaqisah (Perkongsian
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 13

Menyusut), Kontrak Ijarah (Kontrak Sewaan) dan Kontrak Wa'd Mulzim (Kontrak
Akujanji Membeli).
(b) Harga Jualan
Harga jualan aset BBA tidak mencerminkan harga pasaran kerana keuntungan
untuk bayaran tertangguh lebih utama. Sementara harga jualan bagi MM pula ialah
Pihak bank tidak terikat kepada keuntungan tetap sepanjang tempoh pembiayaan. Ini
kerana kadar sewa akan disemak secara berkala menurut indeks sewa dan indeks
harga rumah. Bagaimana pun, amalan MM sekarang adalah kadar sewa terikat kepada
kadar pembiayaan oleh bank Negara.


(c) Penalti
Sekirannya berlaku keingkaran pembayaran, caj penalti di bawah kontrak BBA,
boleh diperdebatkan di mahkamah. Sementara bagi MM pula, Keingkaran akan
menyebabkan ekuiti pihak bank menjadi tetap dan akan layak untuk menerima sewa
yang lebih tinggi apabila bayaran dibuat kemudian.
(d) Pengiktirafan Produk
Kontrak BBA diterima di Negara Asia Tenggara seperti Malaysia, Indonesia dan
Brunei.Tetapi kontrak MM diterima secara global kerana ia menepati kehendak
syariah.
(e) Penyelesaian Awal
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 14

Melalui kontrak BBA seorang pelanggan atau pembeli rumah layak untuk
mendapatkan rebat sekiranya dia membuat penyelesaian awal. Manakala, MM
merupakan struktur pembiayaan yang fleksibel. Ini kerana pembeli rumah berhak
memiliki rumah lebih awal dengan cara menebus jumlah principal oleh pihak bank
dengan cepat tanpa perlu mendapatkan rebat.
(f) Risiko Kecairan
Risiko kecairan ini tidak berlaku kepada kontrak BBA secara kadar tetap.
Sementara dalam kontrak MM Pihak bank boleh menguruskan risiko kecairan dengan
lebih baik kerana bayaran sewa boleh disesuaikan secara berkala.
Menurut Kamal Khir et.al, 2008, perbezaan-perbezaan ini menunjukkan
musyarakah mutanaqisah adalah lebih baik daripada bai bithaman ajil dilaksanakan
dalam sistem pembiayaan perumahan. Sudah tiba masanya , sistem perbankan Islam
di Malaysia mengamalkan musyarakah mutanaqisah dengan lebih meluas.
4.0 FATWA BERKAITAN MUSYARAKAH MUTANAQISAH
Kumpulan Penyelidikan Instrumen Islam (KP11) dalam mesyuarat ketujuh
pada 1 Disember 1995 telah memutuskan bahawa MM sebagai satu kaedah yang
boleh digunakan untuk membentuk instrumen dalam pasaran modal Islam.
Sebahagian besar fuqaha' telah bersepakat menerima MM sebagai satu kaedah dalam
pasaran modal kerana ia mengandungi beberapa unsur yang tidak bercanggah dengan
nas dan kaedah umum syariah antaranya ialah :
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 15

menepati dengan syarikat 'inan yang ada dalam syariah iaitu akad perkongsian
di antara dua orang atau lebih dengan menurunkan modal dan keuntungan
dibahagikan bersama.
Persetujuan institusi kewangan untuk menjual bahagiannya kepada rakan
kongsi.
Tindakan institusi menjual semua bahagian sahamnya kepada rakan kongsi
secara keseluruhan atau sebahagian.
Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia dalam mesyuaratnya yang ke 53
bertarikh 29 September 2005 telah memutuskan bahawa produk pembiayaan
berasaskan kontrak musyarakah adalah dibenarkan selagi tiada elemen jaminan modal
dan/atau keuntungan oleh rakan kongsi ke atas rakan kongsi yang lain.
Majlis Penasihat Syariah Bank negara telah memutuskan pada mesyuarat yang ke
56 pada 6 Februari 2006 bahawa produk pembiayaan berdasarkan MM adalah
dibenarkan. Produk ini telah diiktiraf sebagai kontrak yang dibenarkan dalam
muamalat Islam yang memupuk unsur perkongsian modal dan liabiliti antara
pembiaya dan pelanggan. Dalam melaksanakan kontrak MM bagi harta siap, pihak
yang berkontrak dibenarkan untuk :
menyatukan dua kontrak iaitu musyarakah dan kontrak ijarah dalam satu
dokumen perjanjian selagi mana kedua-duanya disempurnakan secara
berasingandan tidak bercampur aduk.
Mengenakan jaminan terhadap bahagian pengguna kerana hak terhadap
pemilikan manfaat diterima oleh syarak.
Keputusan tersebut adalah berdasarkan beberapa dalil keharusan musyarakah :
i. Firman Allah S.W.T. :
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 16

4~ ; ElEU -EOO)
Elg-Eu4^ _O) gO_Eg^
W Ep)4 -LOOgVE =}g)`
g7.CUC^- O:4O
gO^u4 _O>4N `*u4 )
4g~-.- W-ONL4`-47
W-OUg4N4 geE)UO-
O)U~4 E` - O}4
1N-E1 E^^ +OE44-
4OE^4-c +O+4O OE=4
4g-4O =4^4 ^gj
Nabi Daud berkata: " Sesungguhnya ia telah berlaku zalim kepadamu Dengan
meminta kambingmu itu (sebagai tambahan) kepada kambing-kambingnya; dan
Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang Yang bergaul dan berhubungan (dalam
berbagai-bagai lapangan hidup), setengahnya berlaku zalim kepada setengahnya Yang
lain, kecuali orang-orang Yang beriman dan beramal soleh; sedang mereka amatlah
sedikit!" dan Nabi Daud (setelah berfikir sejurus), mengetahui sebenarnya Kami telah
mengujinya (dengan peristiwa itu), lalu ia memohon ampun kepada Tuhannya sambil
merebahkan dirinya sujud, serta ia rujuk kembali (bertaubat).
( Surah as Saad : ayat 24)
Perkataanal-khulatha dalam ayat di atas membawa maksud perkongsian.
Berdasarkan ayat di atas, musyarakah merupakan syariat lama yang tidak
dimansuhkan. Amalan ini telah sedia ada sejak zaman Nabi Daud dan tidak ditegah
oleh Nabi Muhammad SAW. Namun, musyarakah perlu dilaksanakan secara adil dan
berlandaskan Syarak.
ii. Apabila Rasulullah SAW dilantik sebagai pesuruh Allah SWT, masyarakat
Arab telah menjalankan mua`malah secara musyarakah dan Rasulullah SAW
membenarkannya seperti sabda baginda:
Pertolongan Allah SWT ke atas dua orang yang bersyarikat adalah selagi
mana salah seorang daripada kedua-duanya tidak mengkhianati rakan
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 17

kongsinya. Sekiranya salah seorang mengkhianati rakan kongsinya maka
Allah SWT akan mengangkat pertolonganNya daripada kedua-duanya.
(Al-Daraqutni, Sunan al-Daraqutni, Muassasah al-Risalah, 2004, j. 3, h. 442,
hadis no. 2934).

iii. Terdapat riwayat sahabat Rasulullah SAW yang menyatakan tentang
keharusan musyarakah seperti yang berikut:
Keuntungan adalah berdasarkan apa yang telah disyaratkan dan kerugian
adalah berdasarkan kadar harta (pihak yang berkongsi).
(Al-Zaila`i, Nasb al-Rayah li Ahadis al-Hidayah, Muassasah al-Rayyan,
1997, j. 3, h. 475).

iv. Kerugian adalah berdasarkan kadar harta, dan keuntungan adalah
berdasarkan apa yang disyaratkan.
(Abdul Razzaq al-San`ani, Musannaf Abdul Razzaq, Al-Maktab al-Islami,
1403H, j. 8, h. 248).
Secara umumnya, ulama bersependapat dalam mengharuskan syarikat atau
musyarakah, walaupun mereka berselisih pendapat mengenai jenis-jenis musyarakah
yang dibenarkan. Fatwa-fatwa ini membenarkan kontrak MM untuk harta siap
digunapakai dalam transaksi kewangan Islam.

5.0 APLIKASI KONTRAK MUSYARAKAH MUTANAQISAH DALAM
PEMBIAYAAN PERUMAHAN DI MALAYSIA
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 18

Malaysia adalah antara negara yang mengamalkan Musyarakah Mutanaqisah
di Asia Tenggara. Antara bank yang menggunakan pembiayaan perumahan secara
Musyarakah Mutanaqisah ialah :
(1) Kuwait Finance House Malaysia Bhd. (KFH).
KFH telah menggunakan kontrak MM untuk pembiayaan perumahan yang
telah siap dan masih dalam pembinaan. Bagi rumah yang telah siap, pembiayaan
perumahan di bawah kontarak MM menggabungkan dua kontrak iaitu kontrak
perkongsian (musyarakah) dan sewaan (ijarah). Menurut kontrak ini, pihak bank dan
pelanggan akan sama-sama membeli rumah yang telah siap secara perkongsian
pemilikan (syirkah al milk). Pada masa yang sama, pelanggan berjanji akan membeli
bahagian pemilikan pihak bank secara beransur-ansur sehingga keseluruhan pemilikan
dipindahkan kepada pelanggan. Semasa pelanggan membayar secara ansuran kepada
pihak bank, bermakna pelanggan telah memasuki kontrak ijarah (sewaan) dengan
pihak bank, di mana pihak bank adalah pemberi sewa dan pelanggan sebagai
penyewa. Oleh itu, bayaran ansuran bulanan yang akan dibayar oleh pelanggan
kepada bank sebahagiannya adalah bayaran sewaan dan sebahagian lagi ialah bayaran
kepada pembelian milik pihak bank terhadap rumah tersebut.
Manakala , bagi rumah yang masih dalam pembinaan, MM menggabungkan
kontrak iaitu perkongisan (musyarakah) dan sewaan pendahuluan (ijarah mawsufah fi
dhimmah). Dalam kontrak ini, pihak bank dan pelanggan akan sama-sama
menyumbang kepada harga rumah tersebut di mana bank adalah penyumbang
terbesar. Bank akan memasuki kontrak pajakan yang istimewa bersama pelanggan
terhadap rumah yang masih dalam pembinaan untuk bayaran sewa terkehadapan
dengan syarat sekiranya rumah tersebut tidak dapat disiapkan dan diserahkan, semua
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 19

pembayaran sewa pendahuluan akan dikembalikan kepada pelanggan iaitu penyewa.
Konrak ini di namakan sewaan pendahuluan (ijarah mawsufah fi dhimmah) .

(2) Maybank Islamic Bhd.
Maybank Islamic Bhd. juga telah menyediakan pembiayaan berjangka-1
Musyarakah Mutanaqisah (MMTF-1) yang dikhususkan untuk pelanggan korporat
dan perniagaan. Kemudahan pembiayaan adalah untuk membeli aset dan pembelian
semula hartanah atas tanah, logi dan mesin, kapal-kapal dan kenderaan komersial.
Para pelanggan yang bakal mengambil pembiyaaan ini akan memeterai Perjanjian
Pemilikan Bersama MM dengan Maybank Islamic untuk sama-sama membeli dan
memilikia aset itu. Bank akan menyewa/memajakkan aset sahamnya kepada
pelanggan manakala pelanggan berkenaan perlu membayar bayaran bulanan yang
terdiri daripada sewa dan pembelian untuk mengambil alih sebahagian daripada aset
daripada bank.


(3) RHB Islamic Bank Bhd.
RHB Islamic Bank Bhd. Juga menyediakan kemudahan pembiayaan
perumahan secara MM untuk rumah yang telah siap dan masih dalam pembinaan.
Untuk aset komersial yang telah siap dan masih dalam pembinaan, dokumentasi
perundangan bagi mengesahkan kemudahan MM melibatkan perjanjian musyarakah
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 20

antara RHB Islamic Bank Bhd. dan pelanggan untuk sama-sama membeli dan
memiliki rumah atau aset tersebut.
Seterusnya, segala pembayaran yang telah dipersetujui oleh pelanggan dalam
perjanjian musyarakah akan dijamin dengan cagaran pihak pertama (first party
charge) antara pelanggan dan RHB Islamic Bank Bhd. Berdasarkan kepada terma dan
syarat perjanjian MM juga pelanggan akan memeterai perjanjian sewaan (ijarah)
antara RHB Bank dengan pelanggan di mana pelanggan bersetuju membayar
sebahagian daripada ansuran bulanan sebagai bayaran sewa dan sebahagian lagi
sebagai pembayaran bahagian pemilikan rumah daripada bank. Akhirnya, pelanggan
berakujanji melalui akujanji pembelian (purchase undertaking) bahawa dia akan
membeli unit musyarakah yang dimiliki oleh bank mengikut terma dan syarat dalam
akujanji ini.





6.0 KEUNGGULAN DAN KELEMAHAN MUSYARAKAH MUTANAQISAH
Penerapan akad musyarakah mutanaqishah memiliki beberapa keunggulan sebagai
pembiayaan syariah, di antaranya :
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 21

Bank Syariah dan pembeli sama-sama memiliki sesuatu aset yang menjadi
objek perjanjian. Oleh itu ,bank syariah dan pembeli akan saling menjaga atas
aset tersebut.
Terdapat hasil yang diterima antara kedua belah pihak atas margin sewa yang
telah ditetapkan atas aset tersebut.
Kedua belah pihak bersepakat mengenai perubahan harga sewa sesuai dengan
waktu yang telah ditentukan dengan mengikuti harga pasaran.
Dapat meminimakan risiko kos kewangan jika terjadi inflasi dan kenaikan
faedah pada perbankan konvensional.
Tidak terpengaruh oleh terjadinya fluktuasi bunga pasar pada bank
konvensional, dan/atau fluktuasi harga saat terjadinya inflasi.
Antara kelemahan dalam akad Musyarakah Mutanaqishah ketika diterapkan
sebagai bentuk pembiayaan syariah :
Risiko terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan pembayaran
pajak, baik pajak atas hak tanggungan atau pajak atas bangunan, serta biaya-
biaya lain yang mungkin dapat menjadi beban atas aset tersebut.
Berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan
pada aset yang menjadi objek akad. pengurangan atas beban ansuran di tahun-
tahun pertama akan terasa memberatkan bagi pembeli tetapi menjadi ringan
pada tahun-tahun berikutnya.
PENUTUP
Dalam konteks sistem kewangan konvensional hari ini, kontrak BBA telah
diperkenalkan bagi megelakkan urusniaga riba. Walau bagaimanapun, pengaplikasian
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 22

kontrak BBA ini telah menimbulkan kekeliruan di kalangan pengamal undang-undang
dalam membezakan antara kontrak Islam dan konvensional. Sebagai alternatif,
kontrak MM telah diperkenalkan. Menurut penelitian objektif syariah, kedua-dua
kontrak menepati objektif syariah yang pertama iaitu penghapusan riba dan
menghalalkan urusniaga jual beli. Keduanya juga menyumbang kepada pencapaian
objektif yang lain seperti keadilan sosial kepada semua pihak dan pembangunan
ummah sejagat. (Noor Mohammad Osmani dan Md. Faruk Abdullah, 2010)
Menurut Sudin (1996), faktor utama yang membezakan antara bank Islam
dengan bank konvensional ialah segala urusan hendaklah dikendalikan tanpa ada
unsur-unsur faedah atau dalam bahasa arab dipanggil riba. Konsep pembiayaan
hartanah dalam sistem perbankan sekarang dilihat lebih cenderung menghasilkan
keuntungan jangka panjang dan tidak menepati kaedah maqasid syariah yang
mementingkan kesejahteraan umat Islam. Lebih menakutkan lagi apabila dilihat
seolah-olah tiada beza di antara bank Islam dengan bank konvensional atau ada juga
pendapat yang mengatakan sistem Islam lebih teruk daripada sistem konvensioanal.
Sudah tiba masanya sistem perbankan di Malaysia beralih kepada konsep
musyarakah mutanaqisah menggantikan bai bi thaman ajil. Jika perkara ini tidak
diatasi maka rakyat berpendapatan sederhana sukar untuk memiliki rumah di atas
tanah kerana harga tanah terus meningkat dan diikuti dengan harga rumah. Sistem
perbankan Islam seharusnya mencermin keihklasan dalam memberi bantuan bukan
mengaut keuntungan semata-mata selaras dengan tuntutan agama Islam.
BIBLIOGRAFI
Al Quraan al Karim
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 23

Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka. (2007). Edisi keempat. Kuala Lumpur: Dawama
Sdn. Bhd. 782
Abdul Razak Idris. (Februari,2012). Institusi kewangan dan maqasid syari'ah. Utusan
Malaysia. 2-3
Ahmed Kameel Mydin Meera. (2009). Pembiayaan pembelian rumah secara Islam
alternatif. Dewan Ekonomi. Dewan bahasa dan Pustaka.
Bank Negara Malaysia (Central Bank of Malaysia). (2007). Distinct Features of
Islamic Financial Transactions : Perspective on Musharakah Mutanaqisah
(Diminishing Partnership), Financial Stability and Payment Systems Report 2007,
Malaysia.
Http://www.bnm.gov.my/files/publication/fsps/en/2007/cp03_002_whitebox.pdf .
Jomo K.S. , Shamsudin Ismail. (2001). Alternatif ekonomi Islam - perspektif kritis dan
laluan baru. Percetakan dewan bahasa dan pusaka. 1
Kamal Khir, Lokesh Gupta, Bala Shanmugam. (2008). Islamic banking a practical
Perspective. Petaling Jaya. Longman. 178-179
Kuwait Finance House, 2013, Musyarakah Mutanaqisah Home Financing-I, laman
sesawang : http://www.kfh.com.my/kfhmb/v2/
Maybank Islamic (window), 2013, HomeEquity-I, Laman sesawang :
http://www.maybank2u.com.my/
Mukhlisah Mardiah (2010). Konsep Musyarakah. Laman sesawang :
http://mukhlisahfillah.blogspot.com/2010/12/konsep-musyarakah-perkongsian-html

Noor Inayah Yaakob, Anita Abdul Karim , Ruzian Markom.(2009). Syari'ah law
report : Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di
Malaysia. 26 50
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 24

Noor Mohammad Osmani dan Md. Faruk Abdullah. (2010). Musharakah
Mutanaqisah Home Financing: A Review of Literatures and Practices of Islamic
Banks In Malaysia. International Review of Business Research Papers. Volume 6.
Number 2. 272 282. Laman sesawang
:http://wwwbizresearchpapers.com/21%20Osmani.pdf
Shamsiah Mohamad , Ameer Azeezy Tuan Abdullah. (2007). Kedudukan mazhab
Syafi'i dalam isu-isu muamalat di Malaysia. Jurnal Fiqh : no. 4. 223 237
Sudin Haron.(1996). Prinsip dan Operasi perbankan Islam. Kuala Lumpur . Berita
publishing Sdn. Bhd. 3
Tiada pengarang. ( Ogos, 2012), Rumah : membeli atau menyewa ? Ringgit.
Percetakan asas jaya (M) sdn. Bhd. 2-3
Wan Jemian Wan Deraman. (2009). Pembiayaan perumahan secara Islam. Dewan
Ekonomi. Dewan bahasa dan Pustaka.
Zaharuddin Abd. Rahman. (2009). Panduan perbankan Islam : Kontrak dan Produk
Asas. PTS Sdn. Bhd. 16 -17
Zaharuddin Abd. Rahman. (2009). Pembiayaan perumahan secara Islam semakin
inovatif. Dewan Ekonomi. Dewan bahasa dan Pustaka.





Lampiran
1. RHB Islamic Bank Bhd.
Musyarakah Mutanaqisah Home / Property Financing-i
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah dalam pembiayaan perumahan di Malaysia Puspa Adam Page 25

The property is co-owned by you and the Bank, with the ultimate goal of you
eventually having sole ownership.
Shariah concept : Musyarakah Mutanaqisah
2. Maybank Islamic Bhd.
Musharakah Mutanaqisah Term Financing-i (MMTF-i)
Musharakah Mutanaqisah Term Financing-i or MM Term financing-i (MMTF-i) is a
shariah compliant financing facility for asset acquisitions and refinancing.
Musharakah Mutanaqisah Term Financing-i or MM Term financing-i (MMTF-i) is a
shariah compliant financing facility offered for new and existing corporate and
commercial customers for asset acquisitions and refinancing such as landed
properties, plant and machinery, vessels and commercial vehicles.
Concept
- Musharakah Mutanaqisah (Diminishing Partnership)
Purpose
- Financing purchases of asset/property such as landed properties, plant &
machinery, vessels,commercialvehicles,etc;
- Refinancing of the above assets/properties;
Tenure
- Up to 20 years
Pricing
The pricing is competitive as per the Conventional loan which could be
offered under:
- Fixed rate ; or
- Floating rate ; or
- A combination of Fixed rate and Floating rate.
Features
Customers monthly installments for the financing paid to the Bank will
increase customer's ownership of the asset/property.
The ownership of the asset/property will progressively move towards the
customer and the financing ends when the customer owns 100% of the
asset/property.
Eligibility
Eligible commercial and corporate customers, local and foreign.