HAK ATAS TANAH UNTUK WARGA NEGARA ASING

MAKALAH Oleh : Hukum Agraria

Dosen :

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS PADJADJARAN BANDUNG 2012

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa bahwa karenaNya kami dari Kelompok 3 mata kuliah Hukum Agraria dapat menyelesaikan sebuah makalah yang berjudul HAK ATAS TANAH UNTUK WARGA NEGARA ASING. Makalah yang kami buat merupakan suatu kerja keras yang kami lakukan untuk mengajukan sebuah penelitian ilmiah dalam bentuk makalah yang kemudian akan digunakan sebagai indikator penilaian dalam mata kuliah Hukum Agraria. Dalam makalah ilmiah ini, kami menulis mengenai Hak Atas Tanah (HAT) untuk Warga Negara Asing yang dikaji menggunakan UndangUndang No.5 Tahun 1960 atau yang biasa disebut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan Peraturan Pemerintah (PP) No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggalatau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. Dalam hal ini, penyusun mengkaji lebih jauh mengenain Hak Atas Tanah di Indonesia Untuk Warga Negara Asing menurut Undang-Undang dan Peraturan Pemerintah tersebut. Penyusun mengucapkan banyak terimakasih kepada pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu dalam pengantar ini. Semoga makalah yang berjudul HAK ATAS TANAH UNTUK WARGA NEGARA ASING ini dapat bermanfaat dan dapat dijadikan sebuah motivasi untuk dapat menyusun karya ilmiah lain dalam bidang yang sama maupun dalam bidang yang berbeda. Segala kritik beserta saran yang membangun kami terima dengan segala kerendahan hati. Bandung, November 2012

Penulis

DAFTAR ISI

LATAR BELAKANG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DAFTAR IS I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . BAB I PENDAHULUAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Latar Belakang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Identifikasi Masalah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Tujuan Penulisan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . BAB II TINJAUAN PUSTAKA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Pengertian Agraria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Macam-macam hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Peraturan Pemerintah (PP) No.41 tahun 1996 Tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia . . . . . . . . . . . . . . . . BAB III BAB IV PEMBAHASAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PENUTUP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Simpulan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Saran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DAFTAR PUSTAKA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

BAB I

PENDAHULUAN A. Latar Belakang Indonesia adalah negara yang kaya akan budaya, kekayaan alam

yang melimpah serta besarnya potensi sumber daya manusia yang dapat dimanfaatkan. Kekayaan alam di Indonesia adalah kekayaan yang

merupakan anugrah dari Tuhan yang Maha Esauntuk bumi Pertiwi beserta untuk insan-insan yang ada di dalamnya. Anugrah ini adalah anugrah yang tidak dapat ternilai harganya. Pegunungan, hutan, lautan, daratan, tanah, segala kekayaan alam yang terkandungdi dalamnya serta ruang angkasa yang berada di atasnya merupakan suatu kekayaan nasional yang dimiliki oleh Indonesia. Segala hal mengenai Bumi, Air, dan Kekayaan alam yang terkandung di dalamnya termasuk ruang angkasa yang berada di atasnya yang diakui sebagai kekayaan nasional Indonesia ini telah diatur lebih jauh dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 Tentang Pokok-pokok Agraria (UUPA). Undang-undang ini merupakan ujung tombak dalam pengaturan segala hal mengenai agraria/pertanahan di Indonesia pada khususnya. Dewasa ini, era globalisasi telah membawa banyak perubahan terutama terhadap pemanfaatan sumber daya alam. Tanah adalah suatu hal yang sangat bernilai tinggi dan salah satu objek kedua dalam investasi setelah emas. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), pengertian tanah itu sendiri adalah : 1. Permukaan bumi atau lapisan bumi paling atas, 2. Keadaan bumi di suatu tempat, 3. Permukaan bumi yang diberi batas, dan 4. Bahan-bahan dari bumi sebagai bahan sesuatu (pasir, cadas, batu dsb). Itu merupakan arti tanah menurut KBBI, namun pengertian tanah secara yuridis yang tercantum dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-undang No.5 Tahun 1960 (UUPA) bahwa pengertian tanah adalah Permukaan Bumi. Tanah merupakan salah satu objek hukum dimana daripadanya diatur dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 (UUPA). Dalam kepemilikan tanah di Indonesia, setiap orang dapat memiliki hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak itu untuk

mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut yang disebut dengan Hak Atas Tanah. Hak atas tanah berbeda dengan hak penggunaan atas tanah.Ciri khas dari hak atas tanah adalah seseorang yang mempunyai hak atas tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah yang menjadi haknya. Pada era globalisasi, Indonesia dengan mudah melakukan suatu hubungan luar negeri yang bersifat global dan banyak investor maupun turis mancanegara atau lebih dikenal dengan sebutan Warga Negara Asing (WNA) masuk ke dalam Negara Indonesia. Baik untuk berlibur, menjalankan bisnis, maupun investasi di Indonesia jelasnya bahwa Warga Negara Asing (WNA) ini akan melakukan suatu aktivitas di dalam Negara Indonesia. Dalam hal ini, kesempatan seperti ini dapat menjadi suatu keuntungan bagi Indonesia, baik keuntungan dalam aspek Pariwisata, aspek Ekonomi dan Bisnis maupun Aspek Pendidikan. Warga Negara Asing dapat dengan mudah singgah di Negara Indonesia dan tidak sedikit dari mereka yang mempersunting Warga Negara Indonesia untuk menjadi pasangan hidupnya. Perbuatan hukum ini dapat menimbulkan akibat hukum lainnya terutama dan dalam dimana bidang mereka

agraria/pertanahan

dimana

mereka

berdomisili

melakukan aktivitas hariannya. Adanya suatu aktivitas yang dilakukan oleh Warga Negara Asing di Indonesia membuat mereka tinggal dalam waktu yang cukup lama dan bahkan ada yang tinggal menetap dan di Naturalisasi menjadi Warga Negara Indonesia. Untuk Warga Negara Asing (WNA) yang tinggal sementara (misalkan hanya untuk berlibur) mungkin tidaklah bermasalah karena mereka hanya tinggal sementara waktu kemudian mereka pergi meninggalkan Indonesia menuju negara asalnya. Akan tetapi bagi Warga Negara Asing yang tinggal dalam waktu yang lama bahkan hingga menetap apakah menjadi suatu permasalahan ? penulis dapat mengatakan iya bahwa hal tersebut dapat menjadi suatu permasalahan terutama apabila mereka melakukan beberapa perbuatan hukum dalam aspek agraria / pertanahan di Indonesia.

B. Identifikasi Masalah 1. Apa saja Hak Atas Tanah yang dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing di Indonesia ? 2. Bagaimana status kepemilikan Hak Atas Tanah di Indonesia bagi perkawinan campuran antara WNI dan WNA ? C. Tujuan Penulisan Tujuan dalam penulisan makalah ini antara lain : 1. Untuk mengetahui berbagai jenis Hak Atas Tanah menurut UndangUndang No.5 tahun 1960. 2. Untuk mencari kepastian hukum mengenai pemberian Hak Atas Tanah bagi Warga Negara Asing di Indonesia. 3. Sebagai bahan penelitian sederhana terhadap pemberian Hak Atas Tanah bagi Warga Negara Asing 4. Untuk mengetahui kepastian hukum mengenai hak atas tanah yang dapat diperoleh oleh Warga Negara Asing yang menikah dengan Warga Negara Indonesia 5. Sebagai salah satu komponen penilaian dalam Mata Kuliah Hukum Agraria

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA A. Pengertian Agraria Kata Agraria menurut Boedi Harsono, berasal dari kata Agrarius,

ager (latin), Agros (Yunani), Akker (Belanda) yang artinya tanah pertanian. Dikaitkan dengan masalah pertanahan maka selain tanah pertanian/perkebunan (Ager), telah berkembang pula masalah tanah perkotaan yaitu masalah tanah permukiman dan tanah untuk industri. 1 Dalam arti luas, Agraria dimaksudkan sebagai sesuatu yang berkaitan dengan tanah. Jadi hukum agraria disamakan dengan hukum tanah. Lebih luas lagi arti agraria dalam UUPA, karena diatur bukan saja berkaitan dengan tanah (yang merupakan lapisan permukaan bumi) tetapi juga berkaitan dengan tubuh bumi itu, dengan air, dan dengan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Dengan demikian, maka menurut UUPA yang dimaksud dengan hukum Agraria adalah jauh lebih luas daripada hukum pertanahan, yang meliputi hukum perairan, keruangangkasaan, pertambangan, perikanan dan sebagainya. Dalam UUPA, walaupun tidak dicantumkan dengan tegas, tetapi dari apa yang tercantum dalam konsiderans, pasal-pasal dan penjelasannya, dapatlah disimpulkan bahwa pengertian Agraria meliputi bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Dalam batas-batas seperti yang ditentukan dalam pasal 48 UUPA bahkan juga meliputi ruang angkasa. B. Asas-asas dalam Undang-Undang No.5 tahun 1996 Asas-Asas Hukum Agraria dalam UUPA : 1. Asas Kebangsaan, Pasal 1 ayat (1), (2), (3) 2. Asas menguasai dari negara, Pasal 2 ayat (1), (2), (3) 3. Asas pengakuan hak ulayat masyarakat adat, Pasal 3 4. Asas fungsi sosial atas tanah, Pasal 6 5. Asas Nasionalitas, Pasal 9, Pasal 21, Pasal 26 ayat (2)
1

Hasan Wargakusumah, Hukum Agraria I, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta:1992 hlm.5

6. Asas persamaan hak laki-laki dan perempuan serta perlindungan terhadap golongan ekonomi lemah Pasal 9 ayat (2), Pasal 10, Pasal 11 ayat (1), Pasal 12 ayat (1), Pasal 26 ayat (1) 7. Asas tanah pertanian harus diusahakan secara aktif oleh

pemiliknya, Pasal 10 8. Asas perencanaan bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya, Pasal 14, 15 9. Asas pendaftaran tanah, Pasal 19 Asas-Asas Hukum Adat dalam UUPA : 1. Asas Religiulitas, Pasal 1 2. Asas Kebangsaan, Pasal 1, 2, 9 3. Asas Demokrasi, Pasal 9 4. Asas kemasyarakatan, pemerataan, & keadilan sosial, Pasal 6, 7, 10, 11, 13 5. Asas penggunaan & pemeliharaan tanah secara berencana, Pasal 14, 15 6. Asas pemisahan horizontal

C. Macam-macam hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional Dalam Hukum Tanah Nasional, ada bermacam-macam hak

penguasaan atas tanah, hak itu antara lain adalah sebagai berikut; 1. Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1 UUPA) Hak Bangsa Indonesia atas tanah ini merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dan meliputi semua tanah yang adadalam wilayah negara, yang merupakan tanah bersama, bersifat abadi dan menjadi induk bagi hak-hak penguasaan yang lain atas tanah (lihat pasal 1 ayata (1)-(3) UUPA. 2. Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 UUPA)

Hak menguasai dari negara atas tanah bersumber pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah, yang hakikatnya merupakan penugasan pelaksanaan tugas kewenangan bangsa yang mengandung unsur hukum publik. Tugas mengelola seluruh tanah bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh seluruh Bangsa Indonesia, maka dalam penyelenggaraannya, Bangsa Indonesia sebagai pemegang hak dan pengemban amanat tersebut, pada tingkatan tertinggi dikuasakan kepada Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (lihat pasal 2 ayat (1) UUPA). 3. Hak Ulayat masyarakat hukum adat (Pasal 3 UUPA) Menurut pasal 1 Permen Agraria/Kepala BPN No. 5/1999 tentang Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat, yang dimaksud dengan hak ulayat adalah kewenangan menurut adat yang dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas wilayah tertentu yang merupakan lingkungan hidup para warganya untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah dalam wilayah tersebut, bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya, yang timbul dari hubungan secara lahiriah dan batiniah secara turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tertentu dengan wilayah yang bersangkutan.

Hak ulayat masyarakat hukum adat dinyatakan masih ada apabila memenuhi 3 unsur, yaitu: a. Masih ada suatu kelompok orang yang terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum tertentu b. Masih adanya wilayah/tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga persekutuan hukum tersebut. c. Masih adanya tatanam hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan penggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan hukum tersebut. 4. Hak-hak Individual a. Hak-hak atas tanah (Pasal 4 UUPA) 1). Hak Milik (Pasal 20 UUPA)

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dan mempunyai fungsi sosial.Subjek hak milikadalah WNI, ada pengecualian berdasarkan PP No. 38 Tahun 1963 tentang penunjukkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu: 1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara 2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian 3. Badan-badan keagamaan, 4. Badan-badan sosial.

2). Hak Guna Usaha (Pasal 28 UUPA) HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Subjek HGU :1. Warga Negara Indonesia 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

3). Hak Guna Bangunan (Pasal 35 UUPA) HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Subjek HGB :1. Warga Negara Indonesia 2.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

4). Hak Pakai (Pasal 41 UUPA)

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal

tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang Subjek hak pakai :
Menurut UUPA : 1. WNI, 2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 3.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, 4. Badan hukum asing, yang mempunyai perwakilan di Indonesia (pasal 42 UUPA). Menurut PP No. 40 Tahun 1996 : 1. WNI, 2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, 3. Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan Pemerintah Daerah, 4. Badan-badan keagamaan dan sosial, 5. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, 6. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional, 7. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

5.). Hak Sewa untuk Bangunan (Pasal 44 UUPA) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai uang sewa. Subjek hak sewa adalah : 1. Warga Negara Indonesia 2. Warga Negara Asing yang berkedudukan di Indonesia 3. Badan

hukum

yang

didirikan

menurut

hukum

Indonesia

dan

berkedudukan di Indonesia,
4. Badan hukum asing, yang mempunyai perwakilan di Indonesia

7). Hak Membuka Tanah dan memungut hasil hutan (Pasal 46 UUPA) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh Warga Negara Indonesia yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu. b. Wakaf (Pasal 49) Wakaf tanah hak milik adalah hak penguasaan atas tanah bekas tanah hak milik, yang oleh pemiliknya dipisahkan dari harta kekayaannya dan melembagakannya untuk selama-lamanya guna kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran islam (lihat pasal 49 ayat (3) UUPA Jo. PP No.28/1977 tentang Perwakafan Tanah Milik Jo. Permendagri No. 6/1977 tentang Tata cara Pendaftaran Tanah Mengenai Perwakafan Tanah Milik). c. Hak Jaminan atas Tanah : Hak Tanggungan (Pasal 23, 33, 39, 51 UUPA dan Undang-Undang No.4 Tahun 1996) Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas tanah termasuk atau tidak termasuk benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Hak Tanggungan dapat dibebankan kepada Hak Milik, HGU, HGB dan Hak Pakai atas Tanah Negara (lihat pasal 25, 33, 39 dan 51 UUPA Jo. UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah). D. Peraturan Pemerintah (PP) No.41 tahun 1996 Tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia Itulah beberapa hak atas tanah yang tercantum dalam Undang-Undang Uno.5 tahun 1960 (UUPA) kita. Dan selanjutnya apakah Warga Negara Asing dapat tinggal di Indonesia ? apakah dasar hukumnya ?

Dalam Peraturan Pemerintah (PP) No.41 tahun 1994 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia menyebutkan bahwa ; Pasal 1; (1) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. (2) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalahorang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunannasional. Pasal 2; Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksuddalam Pasal 1 adalah: 1. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah: a. Hak Pakai atas tanah Negara; b. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemengang hak atas tanah. 2. Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebutlah yang dijadikan dasar hukum bagi kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing di Indonesia.

BAB III

PEMBAHASAN Berdasarkan pasal 16 Undang-Undang No.5 tahun 1960 tentang

Pokok-pokok Agraria, menyebutkan bahwa Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam pasal 4 ayat 1 ialah : 1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha (HGU) 3. Hak Guna Bangunan (HGB) 4. Hak Pakai 5. Hak Sewa 6. Hak Membuka Tanah 7. Hak Memungut Hasil Hutan 8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas.. Dari 8 hak yang disebutkan diatas, bahwa Hak Atas Tanah yang dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing di Indonesia hanya ada 2, yaitu Hak Pakai dan Hak Sewa sebagaimana tertulis; Bagian VI : HAK PAKAI Pasal 41. (1) Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau

memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuanketentuan Undang-undang ini. Pasal 42. Yang dapat mempunyai hak pakai ialah : a. Warga Negara Indonesia b. Warga Negara Asing yang berkedudukan di Indonesia c. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia

d. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Bagian VII : HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

Pasal 44.(1). Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai uang sewa. (2). Pembayaran uang sewa dapat dilakukan : a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan (3). Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Pasal 45. Yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah : a. Warga Negara Indonesia b. Warga Negara Asing yang berkedudukan di Indonesia c. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia d. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Dan berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No.41 tahun 1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia menyebutkan dalam ; Pasal 2; Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksuddalam Pasal 1 adalah: 1. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah: a. Hak Pakai atas tanah Negara; b. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemengang hak atas tanah. 2. Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.

Dengan penjelasan dari dasar hukum diatas tentu dapat disimpulkan bahwa Hak Atas Tanah yang dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing di Indonesia yang di atur oleh Undang-Undang No.5 Tahun 1960 (UUPA) dan Peraturan Pemerintah No.41 tahun 1996 menyebutkan hanya ada dua jenis

hak. Antara lain Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Sewa untuk bangunan. Selain dari kedua hak itu dilarang dimiliki oleh Warga Negara Asing. Karena Hak Atas Tanah yang diberikan selain hak pakai dan hak sewa akan melanggar asas Kebangsaan. Berdasarkan pasal 21 ayat (3) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 tahun 1960 : Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-Undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. Sehingga berdasarkan peraturan tersebut di atas, WNI harus melepaskan hak atas tanah itu dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak dia menikah dengan WNA tersebut. Berdasarkan Pasal 21 (ayat 3) UUPA dan dengan adanya percampuran harta akibat perkawinan, bagi WNI dalam perkawinan campuran, syarat utama untuk mendapat hak kepemilikan atas tanah adalah Warga Negara Indonesia tunggal (tidak berkewarganegaraan ganda) dan memegang perjanjian kawin. Berdasarkan Pasal 42 dan 45 UUPA dan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah, WNA dapat memiliki Hak Pakai dan Hak Sewa saja. Sehingga WNI yang menikah dengan WNA tanpa perjanjian kawin otomatis digolongkan sebagai subyek hukum yang hanya berhak untuk mendapatkan Hak Pakai atau Hak Sewa. Melihat praktek hukum akibat diterbitkannya peraturan-peraturan tersebut di atas, mengakibatkan tidak sedikit penyelundupan hukum yang terjadi di Indonesia.Beberapa kasus yang banyak mencuat adalah WNI yang

melangsungkan pernikahannya dengan WNA di luar negeri sengaja tidak mencatatkan perkawinannya di Indonesia sehingga WNI ini tercatat belum menikah dalam hukum Indonesia dan otomatis dapat membeli hak atas tanah dan property di Indonesia. Cara lain lagi yaitu dengan memakai Nominee yaitu suatu perjanjian antara pemilik tanah yang sebenarnya dengan seorang yang dipakai namanya untuk tertera pada sertifikat tanah, misalnya A adalah WNI yang menikah dengan WNA dan B adalah WNI biasa. Perjanjian Nominee ini dibuat oleh A dan B dimana di dalam perjanjian tersebut disebutkan bahwa pemilik tanah sebenarnya adalah A namun yang tertera di sertifikat tanah adalah B, sehingga dengan demikian A dapat terus menikmati tanah yang dibelinya, dia merasa aman karena sertifikat hak atas tanah tertera nama B.

BAB IV

PENUTUP A. Simpulan

B. Saran Sangat disarankan agar apabila seorang WNI tetap ingin dapat memiliki hak atas kepemilikan tanah setelah menikah dengan WNA, maka sebelum menikah mereka menanda-tangani Perjanjian Kawin dihadapan Notaris di Indonesia dan Perjanjian Kawin tersebut dicatatkan di KUA pada Surat Nikah bagi yang beragama Islam atau pada kantor Catatan Sipil bagi yang beragama selain agama Islam. Dengan Perjanjian Kawin ini maka tidak terdapat percampuran harta sehingga harta yang dimiliki oleh para pihak menjadi milik masing-masing jadi tidak menjadi masalah apabila WNI membeli dan memiliki hak atas tanah dan bangunan di Indonesia. WNI yang sudah terlanjur menikah dengan WNA tanpa perjanjian kawin, sebaiknya tanah yang dimiliki di Indonesia segera dipindahtangankan

dengan cara dijual atau dihibahkan kepada orang tua, anak, saudara kandung atau kerabat sebelum diketahui oleh pemerintah yang dapat menyebabkan hak atas tanah tersebut hapus dan jatuh kepada Negara tanpa ganti rugi sesuai dengan peraturan Pasal 21 (ayat 3) UUPA di atas.