29

BAB 2 ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI Tujuan khusus pembelajaran : Mahasiswa mampu: Menjelaskan rincian kegiatan/ pekerjaan pelaksanaan proyek Membuat work breakdown structure suatu kegiatan pekerjaan Menjelaskan siklus estimasi biaya Menjelaskan dan membuat cash flow 2.1 Susunan Rincian Pekerjaan Susunan rincian pekerjaan, adalah gambaran tentang kegiatan pekerjaan apa saja yang harus dilakukan dalam penyelesaian suatu proyek. Kegiatan itu terdiri dari dua kegiatan, yaitu kegiatan pokok dan kegiatan penunjang. Oleh karena itu harus disusun lebih dahulu, sebagai langkah awal penyusunan estimasi biaya. Penyusunan ini dimulai dengan mempelajari seluruh dokumen proyek (kontrak, spesifikasi, dan gambar-gambar) dan peninjauan lokasi proyek, untuk mendapatkan semua informasi yang diperlukan untuk proses estimasi harga penawaran. Susunan rincian pekerjaan, dirumuskan melalui hierarki jenis proyek yang bersangkutan misalnya bangunan gedung, jembatan, jalan, bendungan dan lain sebagainya. Kegiatan pelaksanaan proyek diuraikan menjadi bagian-bagian (sub proyek) dengan mengikuti pola struktur dan hierarki tertentu, manjdi item-item pekerjaan yang cukup terinci, melalui beberapa tingkatan. Hasil rincian kegiatan ini sering disebut sebagai Work Breakdown Structure (WBS). a. Untuk bangunan gedung, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan bagan seperti gambar 3.1:

Bangunan gedung Pekerjaan persiapan

30

Pekerja an Fondasi

Struktur Bawah

Struktur Atas

Pekerjaa n

Pekerja an M/E

Struktur Atas

Struktur Beton

Struktur Baja

Dinding Core Wall

Balok dan Plat

Kolom

Formwo rk

Cor Beton

Penulang an

Pemadat ann

Curing

Finishin g

Gambar 3.1 Hierarki Proyek Gedung

b. Untuk pondasi gedung, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan bagan seperti gambar 3.2:

Pekerja an Fondasi

31

Fondasi Langsu ng

Fondasi Tiang pancang

Fondasi Tiang Bor

Pengadaan Tiang Pancang

Pemancang an Tiang

Pekerjaan Pengukur an

Pemotong an Tiang

Gambar 3.2 Hierarki Pekerjaan Fondasi

c. Untuk struktur bawah, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan dengan bagan seperti gambar 3.3:

Struktur Bawah

Galian Baseme nt

Raft Foundation

Dinding Baseme nt

Kolom, Balok, dan Plat

Galian Tanah

Pembuanga n Tanah Galian

Support Galian

Gambar 3.3 Hierarki Struktur Bawah

32

d. Untuk Finishing, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan antara lain sebagai berikut : Pasangan bata termasuk plester Pasangan tegel Plafond Pintu dan jendela Pengecatan Dan seterusnya, sesuai gambar dan spesifikasinya.

e. Untuk mekanikal dan elektrikal, susunan rincian pekerjaan dapat diuraikan antara lain sebagai berikut: Plumbing Hydrant/sprinkle Air Conditioning Transport Vertikal (lift) Generator, transformer Panel Tegangan Menengah Security system Fire Alarm System Building Automation System (BAS)

2.2 Pekerjaan Penunjang Pekerjaan pekerjaan pokok yang diuraikan dalam rincian pekerjaan, hanya dapat dilaksanakan dengan suatu metode, yaitu penanganan alat, tenaga, dan material ditambah dengan pekerjaan penunjang atau temporary work. 2.2.1 Hubungan Kegiatan Pokok dan Penunjang

33

Hubungan antara masing-masing kegiatan pekerjaan pokok dengan pekerjaan penunjang dapat digambarkan dalam bagan, seperti gambar 3.4:
Site Plan Kantor lapangan, gudang, barak kerja, jalan kerja, pagar Dewatering, drainage lingkungan, support galian

Galian Basement Angkutan Tanah Struktur Bawah Struktur Atas Finsihing Luar Finishing Interior Atap

Jalan kerja, jembatan kerja, drainage lingkungan, pembersih jalan Scaffolding, formwork, temporary support, cencreting

Scaffolding, formwork, temporary support, tower crane, passanger hoist Scaffolding, penggantung, angker bout, tower crane, platform Mobile Scaffolding, platform, tangga, tower crane, hoist Tower crane, scaffolding

Safety

Jaringan pengaman, pagar, rambu-rambu, toilet, klinik dan lain lain

Gambar 3.4 Hubungan Kegiatan Pokok dengan Penunjang Gabungan antara kegiatan pokok dan kegiatan penunjang tersebut merupakan suatu metode pelaksanaan, yang dikenal sebagai Construction Method. Kegiatan penunjang tersebut didalam Bill of Quantity (kwantitas item pekerjaan) dapat muncul dalam dua tempat, yaitu termasuk dalam item pekerjaan pokok atau berdiri sendiri sebagai item pekerjaan persiapan (preliminary).

2.2.2 Preliminaries (Persiapan) Yang dimaksud dengan preliminaries, adalah berbagai macam pekerjaan persiapan yang perlu dilakukan dalam rangka proses pelaksanaan proyek konstruksi. Kegiatan-kegiatan ini pada umumnya ditetapkan berdasar metode konstruksi yang disusun.

34

Preliminaries ini termasuk dalam kelompok direct cost, oleh karena itu persaingan harga penawaran dari para kontraktor tidak semata-mata dipengaruhi oleh harga pekerjaan pokoknya saja, tetapi juga biaya preliminaries-nya. Untuk proyekproyek besar, jumlah biayapreliminaries-nya cukup berartti dan dapat mencapai 15% dari direct cost. Oleh karena itu, penetapan item-item preliminaries beserta harga satuannya, dapat mempengaruhi suatu harga penawaran, cukup bersaing atau tidak. Item-item preliminaries tidak dapat ditetapkan hanya dari membaca gambar konstruksi saja, tetapi harus diihat juga keadaan lokasi proyek, kontrak dan metode konstruksi yang ditetapkan. Tahapan menghitung biaya preliminaries, dapat dilakukan sebagai berikut: o Dirinci/didaftar seluruh item item pekerjaan yang diperlukan pada kegiatan persiapan. o Dihitung quantity (kwantitas) dari masing-masing item tersebut. o Dihitung unit price (harga satuan) tiap-tiap item preliminaries tersebut. o Dalam hal kwantitas dan harga satuannya sulit diuraikan, maka harganya ditetapkan secara lump sum.

Contoh preliminaries, pada proyek gedung dapat dilihat antara lain sebagai berikut: Soil investigation Temporary Site Office Road Maintenance Ceremony Contract document Shop & As-built Drawing Astek Site over head Konsumsi, computer, EKBM, dll Rp. Rp. Rp. Rp. 7.200.000,00 8.260.000,00 5.000.000,00 5.000.000,00 Rp. 16.200.000,00

Rp. 12.000.000,00 Rp. 67.000.000,00 Rp. 368.000.000,00 Rp. 185.000.000,00

35

Pembersihan lapangan Pengukuran Sample & testing Biaya telepon Fire protection Mobilisasi & demobiliasasi tenaga Izin K-3 Biaya bank

Rp. 80.000.000,00 Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. 1.500.000,00 6.000.000,00 4.000.000,00 2.000.000,00 7.500.000,00 80.000.000,00

Rp. 350.000.000,00 Rp. 250.000.000,00

2.3 Siklus Estimasi Biaya Proses pembuatan estimasi biaya sering diulang bila mendapat angka yang kurang diinginkan. Oleh karena itu, prosesnya merupakan suatu siklus yang dapat ditunjukkan seperti gambar 3.5:

Surv ey Loka si Proy

Work Breakdown Structure
Time schedule Constructio n Method Harga satuan, dan produktivita s sumber daya Kebijakan keuangan

- Kontrak - Spesifikasi - Gambargambar - Addenda

Bill of Quantity

36

(x)
Direct Cost

(+)

Biaya Proyek

Unit Price

Mark Up

B Gambar 3.5 Siklus Estimasi Biaya

Bila estimasi biaya yang dihasilkan (angka finalnya) kurang memenuhi harapan, maka proses perhitungan diulang. Biasanya untuk owner berkaitan dengan dana yang dapat disediakan, sedang untuk kontraktor biasanya berkaitan dengan persaingan harga penawaran.

2.4 Cash Flow Suatu estimasi biaya sangat dipengaruhi oleh kebijakan keuangan yang dilakukan oleh perusahaan, yaitu kebijakan pembiayaan, terutama dalam menentukan Unit Price. Kebijakan pembiayaan ini, biasanya dipengaruhi oleh kondisi keuangan perusahaan yang bersangkutan. Bila kondisi keuangan bagus, biasanya cenderung menggunakan kebijakan pembiayaan secara tunai, tetapi sebaliknya bila kondisi keuangan kurang bagus, biasanya menerapkan kebiajakan pembiayaan secara kredit. Bila kondisi keuangan tidak mencukupi untuk menunjang kegiatan pelaksanaan proyek, dapat ditempuh dua cara, yaitu: 1. Pinjam uang ke bank atau lembaga keuangan lain, untuk keperluan pembiayaan secara tunai, agar dapat menekan biaya, tetapi dilain pihak harus membayar bungapinjaman. 2. Tidak pinjam uang, tetapi menggunakan kebijakan kredit untuk barang atau jasa yang diperlukan. Dalam hal ini memang terbebas dari bunga pinjaman, tetapi harga yang diperoleh biasanya lebih tinggi disbanding bila dilakukan secara tunai. Dari dua cara tersebut harus dievaluasi, yang mana yang lebih memungkikan. Karena bunga pinjaman akan menambah biaya proyek, maka kebijakan pinjaman harus dikelola dengan sebaik-baiknya, melalui suatu pernecanaan keuangan yang disebut cash flow proyek.

37

Perhitungan biaya proyek yang dilakukan oleh kontraktor akan sangat dipengaruhi oleh cara pembayaran yang ditetapkan oleh owner, yang dapat ditunjukkan dengan gambar.

Kebijakan keuangan dari kontraktor

Kebijakan keuangan dari owner

Kebijakan Pembiayaan

Kebijakan pembayar an

Harga Satuan Pekerjaan

Harga Proyek

Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Cash flow merupakan salah satu produk perencanaan, diantara produk perencanaan yang lain dalam construction planning, seperti time schedule, construction method, cost budgeting (anggaran biaya pelaksanaan). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Arus uang yang masuk dan uang yang keluar menandakan adanya suatu kegiatan. Unsur utama dari cash flow ada 2 (dua) yaitu: 1. Jadwal Penerimaan 2. Jadwal pengeluaran. 2.4.1 Jadwal Penerimaan

38

Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain: Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka Pembayaran bulanan (monthly payment) Pembayaran termin (progress payment) Pembayaran sekali di akhir (turn key payment)

Cara pembayaran yang menguntungkan bagi pemberi jasa, ditinjau dari cash flow adalah : Pembayaran dengan uang muka, dimana diperlukan persyaratan tertentu, misalnya jaminan bank. Pembayaran bulanan, biasanya diberikan persyaratan prestasi minimal, missal 5%. Pencairan pembayaran biasanya dipotong untuk angsuran pengembalian uang muka dan sebagian ditahan sebagai jaminan retensi (retention). Oleh karena itu, biasanya kontraktor selalu menghendaki cara pembayaran seperti tersebut di atas.

2.4.2 Jadwal Pengeluaran Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran juga membesar. Sesuai dengan system dalam akuntansi, maka pengeluaran uang perusahaan dapat untuk menunjang berbagai tujuan, yaitu: 1. Direct cost yang terdiri dari: Biaya upah Biaya material Biaya alat Biaya-biaya langsung lainnya

39

2. Biaya tidak langsung yang terdiri dari: Biaya overhead kantor cabang Biaya overhead kantor pusat

3. Pajak pajak 4. Investasi 5. Deviden Untuk perhitungan cash flow proyek, biasanya pengeluaran yang disebutkan dalam buitr (2), (3), (4) dan (5) tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya langsung saja. 2.4.3 Unsur unsur cash flow secara lengkap Unsur-unsur cash flow selengkapnya adalah sebagai berikut: 1) Penerimaan bersih, yaitu uang dari proyek yang masuk ke dalam kas (plus) 2) Pengeluaran, yaitu uang yang dikeluarkan untuk keperluan pelaksanaan proyek (minus). 3) Selisih penerimaan dan pengeluaran 4) Bila positif tanpa diberi tanda dan bila negative diberi tanda kurung sebagai pengganti tanda minus. 5) Kas awal, yaitu uang yang disediakan sebelum kegiatan proyek dimulai. 6) Kas sebelum financial, yaitu kondisi kas sebelum ada kebijakan financial atau penjumlahan butir (3) dan (4). 7) Finansial, terdiri dari pinjaman, pengembalian pinjaman dan bunga pinjaman serta total financial. 8) Kas akhir, yaitu penggabungan kas sebelum financial dan total financial. 9) Jumlah pinjaman secara kumulatif, merupakan total pinjaman yang terjadi pada tiap akhir bulan. 10) Jumlah kumulatif pinjaman yang paling tinggi diperlukan untuk menetapkan plafond pinjaman. Unsur-unsur tersebut dapat dilihat dalam contoh formulir cash flow, seperti tabel 3.1, tabel 3.2 rincian penerimaan dan pengeluaran serta tabel 3.3 cash flow proyek.

40

No 1 2 3 4 5

Uraian Penerimaan bersih Pengeluaran Pen - Peng Kas awal Kas sebelum finansial Finansial: Pinjaman Pengembalian -

Bulan 1 2 3 4 5 6 7 8

7 8

- Bunga pinjaman Total Finansial Kas Akhir Komulatif pinjaman Tabel 3.1 Form cash flow RINCIAN PENERIMAAN DAN PENGELUARAN Bulan 6 7
73 82

No
1

Uraian
Prestasi Pekerjaan (%)

1
5

2
15

3
26

4
38

5
53

8
90

9
95

10
100

11
-

12
-

Keterangan

41
Penerimaan : (juta rupiah) 2 Uang muka 20% Termin pekerjaan 10 5 12 27 200 200 20 100 5 10 135 25 5 40 10 80 160 160 25 100 8 10 143 30 4 60 10 104 200 200 30 3 10 43 25 100 4 10 139 200 200 20 3 10 33 20 100 3 10 133 5 3 10 18 5 5 190 190 50 50

- Pencairan retensi (5%) Total Penerimaan Pengeluaran: (juta rupiah) 3 Upah Material Alat Sub kontraktor

- Over head, dll Total Pengeluaran

Tabel 3.2 Rincian Penerimaan dan Pengeluaran

CASH FLOW PROYEK Bulan 1 27 (27) 50 2 200 135 65 23 3 80 (80) 88 4 160 143 17 58 5 104 (104) 174 6 200 43 157 69 7 139 (139) 175 8 200 33 167 36 9 133 (133) 203 10 18 (18) 70 11 190 5 185 52 12 50 50 237

No 1 2 3 4

Uraian Penerimaan bersih Pengeluaran Pen - Peng Kas awal

Keterangan

42

Kas sebelum finansial Finansial: Pinjaman Pengembalian -

23 23 -

88 88 -

8 50 50 58 50

175 (1) (1) 174 50

70 (1) (1) 69 50

226 175 -

36 36 -

203 203 -

70 70 -

52 52 -

237 237 -

287 287 -

7 8

- Bunga pinjaman Total Finansial Kas Akhir Komulatif pinjaman

Tabel 3.3 Cash Flow Proyek

43

2.5 Direct Cost Pada dasarnya secara matematis direct cost diperoleh dari perkalian dua factor, yaitu factor quantity dan factor unit price. 2.5.1 Quantity pekerjaan Quantity pekerjaan mempunyai bermacam-macam satuan tergantung jenis pekerjaan dan kesepakatan cara menghitung, seperti misalnya: m, m2, m3, ton, kg, biji (buah) Biasanya satuan-satuan tersebut telah ditetapkan dalam standard of measurement. Kecermatan dalam menghitung quantity pekerjaan sangat berpengaruh terhadap kecermatan estimasi biaya, oleh karena itu untuk menjamin kecermatan tersebut, dalam proses menghitung diperlukan metode dan kesepakatan-kesepakatan dalam hal tertentu. a) Method of measurement Standard of Measurement telah dikembangkan oleh quantity surveyor, sangat bermanfaat khususnya untuk perhitungan quantity pekerjaan pada proyek gedung yang sangat kompleks. Dalam metode perhitungan kuantitas pekerjaan, urut-urutannya sebagai berikut: Taking off Taking off adalah kegiatan mengambil ukuran suatu elemen bangunan dari gambar tender atau gambar pelaksanaan, dan dimasukkan ke dalam suatu formulir, beserta keterangan rinci mengenai elemen tersebut. Squaring Squaring adalah kegiatan menghitung satuan panjang, luas, volume, dan biji dari ukuran yang telah diambil dalam proses taking off. Abstracting Abstracting adalah mengumpulkan elemen dan jumlah kuantitas tiap-tiap elemen yang sudah di squarekan, mengikuti jenis dari formulir untuk direkapitulasi, untuk mendapatkan jumlah keseluruhan kuantitas tiap-tiap elemen tersebut. Billing Billing adalah menyiapkan draft Bill of Quantity (BoQ) tiap item pekerjaan berdasarkan rekapitulasi.

44

Formulir lembar kerja tersebut dapat dilihat seperti pada tabel 3.4:
Nama proyek No. Gambar Lembar kerja Timesing (1) : : : Dimension (2) Squaring (3) Hal: ../ Description (4)

Tabel 3.4 Formulir lembar kerja

45

Contoh pengisian formulir seperti pada tabel 3.5

Timesing (1) 3/ 15/ Dimension (2) 22,00 10,00 4,00 2/10/ 12,00 12,00 0,10 288,00 m3 Beton lantai 600,00 m2 Pasangan bata tebal 15 cm Squaring (3) 66,00 m Description (4) Pipa baja diameter 3 inci

Tabel 3.5 Contoh Pengisian Arti dari formulir tersebut di atas adalah sebagai berikut: Dalam gambar ada pipa baja berdiameter 3 inci, sepanjang 22,00 m sebanyak 3 buah, jadi squaringnya adalah 3 x 22,00 m = 6,00 m Dalam gambar ada pasangan bata tebal 15 cm, dengan ukuran panjang 10 m x lebar 4 m, sebanyak 15 buah. Jadi squaringnya adalah 15 x 10 x 4 m2 = 600 m2 Dalam gambar ada plat lantai beton, dengan ukuran panjang 12 m, lebar 12 m dan tebal 0,10 m, sebanyak 10 buah, di 2 (dua) tempat. Jadi squaringnya 2 x 10 x 12 x 12 x 0,10 = 288,00 m3 b) Volume Pekerjaan Tanah Khusus untuk pekerjaan sipil, dimana sering menghadapi pekerjaan tanah yang cukup besar volumenya, seperti pada pekerjaan saluran irigasi, pekerjaan Dam (bendungan besar), maka perlu dipahami benar-benar tentang konversi volume tanah. Volume tanah dapat berubah-ubah besarnya, walaupun jumlah materinya sama, terutama bila tanah terkena gangguan / kekuatan dari luar. Hal ini dapat terjadi karena tanah terdiri dari butir-butir yang dilekatkan oleh gaya kohesinya. Setiap

46

contoh atau sample tanah selalu teridir dari tiga bagian, yaitu butir padat, air dan udara, yang secara schematis dapat di tunjukkan seperti pada gambar 3.6:

udara

Vu Va Vt Ba Bt

Vr V

air padat

Gambar 3.6 Komposisi tanah Dimana : V Vr Vu Va Vt Ba Bt = Volume keseluruhan = Volume rongga = Volume udara = Volume air = Volume butir tanah = Berat air = Berat tanah

Dilihat dari keadaan tanah atau proses yang terjadi pada tanah, maka dikenal tiga macam keadaan volume tanah, yaitu: Volume tanah asli (bank) Volume tanah lepas (loose) Volume tanah padat (compacted)

Untuk keperluan jumlah volume yang tidak besar, dapat menggunakan daftar konversi, seperti pada tabel 3.6

47

Jenis Material

Dari bentuk

Asli Tanah berpasir Lepas Padat Asli Tanah biasa Lepas Padat Asli Tanah liat Lepas Padat Tanah campur Asli Lepas kerikil Padat Asli Kerikil Lepas Padat Asli Kerikil besar Lepas Padat Asli Pecahan batu Lepas kapur, pasir Padat Asli Pecahan cadas Lepas Padat

Asli 1,00 0,90 1,05 1,00 0,80 1,11 1,00 0,70 1,12 1,00 0,85 0,93 1,00 0,88 0,97 1,00 0,70 0,77 1,00 0,61 0,82 1,00 0,67 0,71

Menjadi bentuk Lepas 1,11 1,00 1,17 1,28 1,00 1,39 1,43 1,00 1,59 1,18 1,00 1,09 1,33 1,00 1,10 1,42 1,00 1,10 1,63 1,00 1,35 1,75 1,00 1,24

Padat 0,99 0,80 1,00 0,90 0,72 1,00 0,90 0,63 1,00 1,00 0,91 1,00 1,03 0,91 1,00 1,29 1,91 1,00 1,22 0,74 1,00 1,40 0,80 1,00

Tabel 3.6 Konversi volume tanah

48

2.5.2 Harga Satuan (Unit Price) Unit price adalah salah satu faktor penting dalam menentukan biaya proyek, setelah quantity pekerjaan. Dalam proses menghitung quantity pekerjaan, aspek teknik lebih menonjol, tetapi dalam proses menghitung unit price, ada tambahan aspek lagi yang lebih penting yaitu aspek bisnis. Dalam proses menghitung biaya proyek, maka quantity pekerjaan yang telah selesai dihitung akan ditransfer ke dalam nilai uang melalui unit price. a) Hal hal yang mempengaruhi unit price Unit price pekerjaan bangunan / konsdtruksi dipengaruhi oleh berbagai hal, antara lain adalah: Time schedule (waktu pelaksanaan yang ditetapkan) Metode pelaksanaan (metode konstruksi) yang dipilih Produktivitas sumber daya yang digunakan Harga satuan dasar dari sumber daya yang digunakan.

Time schedule Waktu yang ditetapkan untuk menyelesaikan suatu pekerjaan berpengaruh pada besarnya unit price. Waktu yang terlalu singkat dari waktu normal, memaksa kita untuk menggunakan sumber daya pendukung yang lebih banyak, sehingga berpengaruh terhadap tingginya harga satuan dari pekerjaan yang bersangkutan. Sebagai contoh, bila waktu yang terlalu singkat: o Memaksa form work, bekisting, yang mestinya secara normal dapat dugunakan berulang (missal tiga kali), hanya dapat dipakai sekali saja o Memaksa menambah tenaga kerja atau alat yang jumlahnya melebihi kapasitas tempat kerja, sehingga menyebabkan turunnya produktivitas. Waktu yang melebihi waktu normal juga akan menyebabkan tambahnya harga satuan yang diakibatkan oleh tambahnya biaya tidak langsung (overhead). Metode pelaksanaan Dalam melakukan suatu pekerjaan, biasanya dimungkinkan dengan berbagai metode. Beberapa alternative metode pelaksanaan yang ada, tentunya akan

49

menghasilkan beberapa alternative metode plaksanaannya. Dalam hal ini, alternative metode pelaksanaan yang harus dipilih tentunya yang menghasilkan biaya terendah. Metode pelaksanaan suatu proyek, dalam pengembangan alternatifnya, dipengaruhi oleh hal- hal sebagai berikut: o Desain bangunan o Medan / lokasi pekerjaan o Ketersediaan tenaga kerja o Ketersediaan peralatan Oleh karena faktor-faktor yang mempenagruhi tersebut di atas, maka kadangkadang metode pelaksanaan hanya memiliki alternatif yang terbatas. Sebagai contoh, bangunan atas suatu jembatan, memiliki tiga alternatif metode pelaksanaannya, yaitu: sistem perancah, sistem cantilever atau sistem launching. Produktivitas Produktivitas suatu kegiatan, juga sangat berkaitan dengan biaya kegiatan tersebut. Karena produktivitas menunjukkan berapa output / hasil pekerjaan per satuan waktu, untuk setiap sumber daya yang digunakan. Hal-hal yang mempengaruhi tingkat produktivitas konstruksi, antara lain sebagai berikut: o Medan / lokasi pekerjaan o Kerumitan desain bangunan o Kualitas sumber daya yang digunakan o Manajemen, dalam perannya menunjang kegiatan pekerjaan o Cuaca Kemampuan produktivitas dari sumber daya dapat dibedakan dalam jenis, yaitu: o Produktivitas individu, yang dipengaruhi oleh kualitas sumber daya yang bersangkutan. o Produktivitas kelompok, yang dipengaruhi tidak hanya oleh kualitas sumber daya secara individu saja, tetapi juga oleh komposisi dari anggota kelompok. dalam pekerjaan

50

Harga satuan sumber daya Sumber daya yang dimaksud disini adalah sumber daya yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan, yaitu tenaga kerja, material dan alat. Jadi besarnya upah tenaga, harga material dan biaya alat yang digunakan untuk mnegerjakan suatu pekerjaan, akan menentukan besarnya unit price secara langsung. Dengan demikian, baik tenaga kerja, material maupun alat harus didatangkan dari sumber yang paling murah, tetapi tetap memenuhi persyaratan kualitas yang diminta. b) Unsur-unsur unit price Unit price pada dasarnya terdiri dari tiga unsur, yaitu: Upah tenaga kerja (Labours) Bahan (material) Alat (equipment)

Upah tenaga kerja Untuk menghitung biaya upah tenaga, sampai dengan saat ini masih sering digunakan analisa BOW, dimana faktor-faktor yang digunakanmerupakan hasil penelitian lima puluh tahun yang lalu. Tentunya faktor-faktor yang digunakan tersebut ditetapkan berdasarkan tingkat produktivitas tenaga saat itu, sehingga sudah tidak sesuai lagi dengan kondisi sekarang. Oleh karena itu, seharusnya dilakukan penelitian sebagai faktor faktor baru, sesuai tingkat produktivitas tenaga yang realistik saat ini. Contoh: Misal satu orang tukang batu, dibantu dengan dua orang pekerja dan di koordinir oleh 1/50 mandor (satu mandor mengkoordinir 50 tukang), dapat menyelesaikan pasangan bata seluas 20 m2 per hari. Ini berarti untuk menyelesaikan per m2 pasangan bata diperlukan tenaga kerja sebagai berikut: 1/20 tukang 2/20 pekerja 1/50 x 1/20 mandor : 0,050 tukang : 0,100 pekerja : 0,001 mandor

Bahan (materials) Bahan yang disebut disini jenisnya tergantung pada item pekerjaannya (material pokok) dan metodenya (material penunjang). Bahan bangunan dapat

51

berupa bahan dasar (raw material) yang harus diproses di proyek, atau berupa bahan jadi/setengah jadi, yang tinggal dipsang saja di lapangan. Untuk saat ini, sudah banyak dijual bahan jadi atau setengah jadi, seperti kosen, daun pintu / jendela, beton ready mix, aspal beton hotmix, dan lain sebagainya. Sehingga untuk menghitung sub harga satuan bahan jenis ini, tinggal mencari harga pasar yang ada saat itu. Untuk menghitung biaya bahan yang dip roses sendiri di lapangan karena berbagai alas an, maka perlu diketahui jumlah bahan yang diperlukan per satuan pekerjaan termasuk didalamnya waste yang terjadi. Ada beberapa penyebab waste, yaitu antara lain: o Penolakan (reject) oleh owner, karena tidak memenuhi syarat o Kerusakan, karena kelemahan dalam handling atau penyimpanan o Kehilangan, karena kelemahan pengawasan keamanan o Pemborosan pemakaian di lapangan. Alat Banyak jenis pekerjaan yang memerlukan peranan alat dalam proses pelaksanaannya. Dasar pehitungan sub harga satuan alat ini sama dengan sub harga satuan upah, yaitu mempertimbangkan tingkat produktivitas alat tersebut. Bila alat yang digunakan adalah alat sewa, maka harga sewa alat tersebut dipakai sebagai dasar perhitungan sub harga satuan alat. Misal sewa beton molen sebesar Rp. 50.000,00 per jam, dengan produktivitas 10 m 3 per jam, maka sub harga satuan alat untuk pekerjaan beton adalah Rp. 5.000,00 per m 3 beton. Namun bila alat yang digunakan adalah milik sendir, maka harus dipakai konsep biaya alat, yang terdiri dari: o Biaya penyusutan (depresiasi) alat, yaitu biaya yang disisihkan untuk pengembalian investasi alat yang bersangkutan. o Biaya perbaikan, yaitu meliputi biaya yang diperlukan untuk penggantian suku cadang dan upah mekanik. o Biaya operasi, yaitu meliputi biaya-biaya yang diperlukan untuk keperluan bahan bakar, pelumas, minyak hidrolis, grease dan upah operator.

52

2.6 Indirect cost Yang dimaksud dengan indirect cost adalah biaya yang harus dikeluarkan secara tidak langsung dalam kaitannya dengan kegiatan suatu proyek. Indirect cost ini, biasanya untuk menutupi biaya tetap, risiko, dan keuntungan bagi pelaksana proyek. Baik versi owner maupun versi kontraktor, dalam perhitungan biaya proyek, selalu menghitung indirect cost sebagai penambah unsure direct cost, hanya teknis pelaksanaan dan pertimbangannya yang berbeda. Versi owner biasanya hanya menetapkan suatu persentase dari direct cost sejumlah angka yang dianggap mencukupi, sehingga sifatnya menjadi standar. Sebaliknya versi kontraktor berbeda, karena hal ini mengandung banyak pertimbangan yang lebih bersifat bisnis. Artinya, indirect cost suatu proyek tidak standar tetapi tergantung situasi dan kondisi saat itu, baik internal maupun eksternal. Menurut versi kontraktor, indirect cost ini sering disebut sebagai mark up, yaitu sejumlah biaya yang ditambahkan untuk menutupi hal-hal sebagai berikut: o Biaya tetap perusahaan o Risiko yang tidak dapat diperkirakan o Keuntungan usaha Dalam menetapkan besarnya mark up, kontraktor selalu menghadapi dilemma. Disatu pihak, ingin memasang sebesar-besarnya agar memperoleh laba yang cukup bagus, tetapi di lain pihak harus memasang serendah-rendahnya agar dapat memenangkan persaingan harga. 2.7 Latihan Soal : 1. Jelaskan tahapan / phase proyek dan cara perhitungan estimasi biaya pada setiap tahapan proyek ! 2. Jelaskan perlunya perhitungan cash flow dalam estimasi biaya! 3. Jelaskan unsure-unsur yang sangat mempengaruhi perhitungan unit price !