You are on page 1of 36

Real Estate Real Estate merupakan tanah dan semua kepunyaanya atau hak yang terkandung dan apapun

n yang terbentuk atau diletakkan diatasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia ( Santoso). Real Estate adalah suatu pendekatan dalam pembangunan yang melibatkan berbagai unsure diantaranya swasta , lembaga keuangan, masyarakat,maupun pemerintah. (Mutaqi)

Dalam kata lain Real Estate adalah sebuah istilah hukum yang mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal tetap di atas tanah tersebut, seperti bangunan. Lahan yasan sering dianggap sinonim dengan real property, kontras dengan hak milik pribadi. Namun, dalam penggunaan tekniknya, beberapa orang tetap memilih pembedaan antara lahan yasan, menunjuk ke tanah dan benda di atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas lahan yasan. Klasifikasi Real Estate Klasifikasi real estate didasarkan pada fungsi dan tujuan penggunaannya, yakni terbagi atas empat golongan atau kategori : a. Komersial Jenis ini memiliki kemampuan komersial untuk menghasilkan arus-kas dan semua aspek komersialnya. Contoh: Perkantoran ( office building ) Pusat Perbelanjaan ( shopping centre ) Penginapan ( hotel dan resort ) Rumah Toko ( shophouses ) b. Perumahan Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam kenyataannya banyak ditemukan sebagai kegiatan atau arena komersial. Namun karena kebutuhan akan tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak digolongkan ke dalam jenis komersial. Contoh : Rumah /Kompleks Perumahan ( residensial estate ) Rumah susun ( condominium) Apartemen ( Apartement ) c. Industri Realestat dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau perakitan barang barang, baik melalui peralatan dramatic maupun manual dengan melibatkan tenaga kerja. Contoh : Pabrik Pabrik / Kawasan Industri ( Industrial estate ) Bangunan Pabrik Siap Pakai ( Standard factory buildings ) Gudang ( Warehouse)

d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan umum dan khalayak ramai kendati saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukan bagi anggotanya saja. Contoh : Sekolah dan Universitas ( School & Universities ) Tempat Beribadah ( Religious Places ) Sarana Olah Raga ( Sports Club ) Rumah Sakit ( Hospitals ) Tempat Rekreasi ( Recreational Places ) Lingkup Kegiatan Usaha Realestat 1. Bidang Usaha Investasi Housing Estate (Perumahan) Apartement Estate (Apartemen) Rental Office (Perkantoran) Retail (Pertokoan) Recreation/Sport Park Industrial Estate (Kawasan Industri) Agriculture/Agrobusiness Estate 2. Bidang Usaha Jasa Real Estate Brokerage (Perantaraan) Real Estate Appraisal (Penilaian) Property Management Real Estate Councelling (Konsultasi), Insurance (Asuransi), Real Estate Investment Syndicate, Auction (Pelelangan) Real Estate Education (Pendidikan 3. Bidang Usaha Pengembangan Land Development (Pengembangan Tanah) Building Development (Pengembangan Bangunan) Studi Kelayakan Studi kelayakan sangat diperlukan oleh banyak kalangan, khususnya terutama bagi para investor yang selaku pemrakarsa, bank selaku pemberi kredit, dan pemerintah yang memberikan fasilitas tata peraturan hukum dan perundang-undangan, yang tentunya kepentingan semuanya itu berbeda satu sama lainya. Investor berkepentingan dalam rangka untuk mengetahui tingkat keuntungan dari investasi, bank berkepentingan untuk mengetahui tingkat keamanan kredit yang diberikan dan kelancaran pengembaliannya, pemerintah lebih menitik-beratkan manfaat dari investasi tersebut secara makro baik bagi perekonomian, pemerataan kesempatan kerja, dll.

Mengingat bahwa kondisi yang akan datang dipenuhi dengan ketidakpastian, maka diperlukan pertimbangan-pertimbangan tertentu karena di dalam studi kelayakan terdapat berbagai aspek yang harus dikaji dan diteliti kelayakannya sehingga hasil daripada studi tersebut digunakan untuk memutuskan apakah sebaiknya proyek atau bisnis layak dikerjakan atau ditunda atau bahkan dibatalkan. Hal tersebut di atas adalah menunjukan bahwa dalam studi kelayakan akan melibatkan banyak tim dari berbagai ahli yang sesuai dengan bidang atau aspek masing-masing seperti ekonom, hukum, psikolog, akuntan, perekayasa teknologi dan lain sebagainya. Dan studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi laba, yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan pada keuntungan yang secara ekonomis, dan orientasi tidak pada laba (social), yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan suatu proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan tanpa memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis. PENGERTIAN Jadi pengertian studi kelayakan peroyek atau bisnis adalah penelitihan yang menyangkut berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat dikerjakan atau ditunda dan bahkan ditadak dijalankan. RUANG LINGKUP Aspek yang terdapat pada studi kelayakan proyek atau bisnis yang terdiri dari berbagai aspek yang sudah disebutkan di atas antara lain : 1. Aspek hukum Berkaitan dengan keberadaan secara legal dimana proyek akan dibangun yang meliputi ketentuan hukum yang berlaku termasuk : Perijinan : Ijin lokasi : o sertifikat (akte tanah), o bukti pembayaran PBB yang terakhir, o rekomendasi dari RT / RW / Kecamatan Ijin Prinsip Ijin Pembangunan Ijin Gangguan Ijin usaha :
3

o Akte pendirian perusahaan dari notaris setempat PT/CV atau berbentuk badan hukum lainnya. o NPWP (nomor pokok wajib pajak) o Surat tanda daftar perusahaan o Surat Ijin tempat usaha dari pemda setempat o Surat tanda rekanan dari pemda setempat o SIUP setempat o Surat tanda terbit yang dikeluarkan oleh Kanwil Departemen Penerangan

2. Aspek sosial ekonomi dan budaya Berkaitan dengan dampak yang diberikan kepada masyarakat karena adanya suatu proyek tersebut : i) Dari sisi budaya Mengkaji tentang dampak keberadaan peroyek terhadap kehidupan masyarakat setempat, kebiasaan adat setempat. ii) Dari sudut ekonomi Apakah proyek dapat mengubah atau justru mengurangi income per capita panduduk setempat. Seperti seberapa besar tingkat pendapatan per kapita penduduk, pendapatan nasional atau upah rata-rata tenaga kerja setempat atau UMR, dll. iii) Dan dari segi sosial Apakah dengan keberadaan proyek wilayah menjadi semakin ramai, lalulintas semakin lancar, adanya jalur komunikasi, penerangan listrik dan lainnya, pendidikan masyarakat setempat.

Untuk mendapatkan itu semua dengan cara wawancara, kuesioner, dokumen, dll. Untuk melihat apakah suatu proyek layak atau tidak dilakukan dengan membandingkan keinginan investor atau pihak yang terkait dengan sumber data yang terkumpul.

3. Aspek pasar dan pemasaran ( Kelayakan Finansial ) Berkaitan dengan adanya peluang pasar untuk suatu produk yang akan di tawarkan oleh suatu proyek tersebut : o Potensi pasar
4

o Jumlah konsumen potensial, konsumen yang mempunyai keinginan atau hasrat untuk membeli.

o Sigmen pasar (calon konsumen) o Ekspertriat o Selebritis o Pengusaha o Karyawan o Pegawai Negeri o Pedagang o Buruh o Pekerja sektor non forma o Kemampuan ekonomi calon konsumen o Ekonomi kuat o Ekonomi menengah o Ekonomi lemah o Kebutuhan calon konsumen

o Preperensi pasar o Lokasi/Aksesibilitas o Keamanan site terhadap gangguan alam o Kelengkapan utilitas lingkungan o Prasarana lingkungan o Kelengkapan Sarana Penunjang : Sarana rekreasi Sarana olahraga Sarana perdagangan, dsb .
5

o Stail (langgam): Meditranian Modern minimalis, dsb. o Harga jual o Kemampuan Bersaing o Lokasi : Aksesibilitas, Aman dari bencana, Lingkungan. o Produk : Desain, kualitas produk, sarana, prasarana. o Harga Jual. o Promosi. o Nilai investasi o Biaya studi o Biaya perolehan lahan o Biaya perencanaan o Biaya Infrastruktur o Biaya konstruksi o Biaya perijinan o Pajak o Bunga bank o Biaya manajemen Tentang perkembangan/pertumbuhan penduduk : o Daya beli, kemampuan konsumen dalam rangka membeli barang mencakup tentang perilaku, kebiasaan, preferensi konsumen, kecenderungan permintaan masa lalu, dll. o Pemasaran, menyangkut tentang starategi yang digunakan untuk meraih sebagian pasar potensial atau pelung pasar atau seberapa besar pengaruh strategi tersebut dalam meraih besarnya market share.

4. Aspek teknis dan teknologi Berkaitan dengan pemilihan lokasi peroyek, jenis mesin, atau peralatan lainnya yang sesuai dengan kapasitas produksi, lay out, dan pemilihan teknologi yang sesuai. Aksesibilitas Kelengkapan Prasarana lingkungan (Infrastruktur) Kelengkapan sarana lingkungan Kelengkapan utilitas lingkungan Keamanan site terhadap gangguan alam

5. Aspek manajemen

Berkaitan dengan manajemen pembangunan proyek dan operasionalnya. 6. Aspek keuangan Berkaitan dengan sumber dana yang akan diperoleh dan proyeksi pengembaliannya dengan tingkat biaya modal dan sumber dana yang bersangkutan.

Strategi Perencanaan dan Pembangunan Permasalahan : Kondisi pasar Nilai investasi Strategi : Penyediaan Tanah dan Bangunan Siap Huni Penyediaan Tanah Matang (Site and Services) Kawasan (Permukiman) Berimbang Subsidi Silang Rumah Tumbuh Mempertemukan Kesenjangan antara Harga dan Anggaran Penyediaan Tanah dan Bangunan Siap Huni

PROSENTASE PENGGUNAAN LAHAN :

Hunian (Housing Lot) Jalan Trotoar dan Lapangan Parkir Pasar, Toko,Perusahaan Ringan, Tempat Ibadah dll. Taman dan Lapangan Bermain, Kantor Polisi dan tempat umum lainnya

50 60 %. 20 30 %. 5 10 %. 10 20 %.

Tipe-tipe rumah tinggal siap huni Rumah Tunggal 2. Rumah Duplek (Kopel) Rumah Gandeng (Row House) Rumah Kota (Town House) Rumah Petak (Terrace House) Maisonet (Maisonette) Rumah Berpekarangan Dalam (Patio House) Apartement (Flat). Rumah Toko (Ruko).

1. Rumah Tunggal

Memiliki batas persil yang terpisah dengan dinding rumah. Merupakan asal mula tipe rumah perkotaan, seperti : rumah kopel, rumah gandeng, rumah kota dsb.

2. Rumah Duplek (Kopel)

Dua unit rumah menjadi satu bangunan.

Salah satu dinding rumah (dinding samping),seola holah merupakan sumbu simetri yang membangi bangunan menjadi dua unit rumah.

10

3. Rumah Gandeng (Row House).

Rumah berlantai dua yang berjejer kesamping. Kedua sisi (dinding) memanjang dari masing masing unit rumah mrnjadi satu dengan dinding unit rumah gandeng yang terdapat di sebelahnya.

Pengcahayaan, penghawaan dan view, hanya dapat dilakukan melalui dinding (sisi) yang pendek, yaitu dinding depan dan dinding belakang.

Umumnya tidak dilengkapi dengan garasi (car port), kalau terdapat garasi, maka garasi disbuat terpisah dari bangunan induk. Lantai bawah terdiri dari : r. tamu, r. keluarga/makan, r. belajar, dapur, r.cuci dan toilet. Sedangkan lantai atas terdiri dari r. tidur dan toilet.

11

Contoh Penataan :

12

4. Rumah Kota (Town House).

Pada prinsipnya rumah kota sama dengan rumah gandeng, samasama berlantai dua dan sama sama berjejer ke samping.

Perbedaannya adalah pada rumah kota terdapat garasi yang menjadi satu dengan bangunan induk.

13

Contoh Penataan :

14

5. Rumah Petak (Terrace House).

Merupakan rumah gandeng yang berdiri di atas tapak yang miring.

Kendaraan tidak dapat mencapai masingmasing unit rumah, sehingga dilengkapi dengan garasi bersama.

15

Contoh Penataan :

16

6. Maisonet (Maisonette)

Merupakan bangunan berlantai empat, yang seolaholah merupakan rumah gandeng yang ditumpuk.

Merupakan tipe banguan bertingkat rendah dengan kepadatan tinggi.

17

7. Rumah Berpekarangan Dalam (Patio House)

Berasal dari rumah berlantai satu yang berdiri di atas sebidang tanah yang cukup luas. Dengan tanah yang cukup luas, memungkinkan untuk dibuat taman atau halaman di sekeliling rumah. Untuk menyesuaikan keadaan tersebut pada lahan yang sempit, maka salah satu sisi (dinding luar) rumah dibengkokkan untuk mendapatkan patio.

18

8. Apartement.

Apartement = Flat = Rumah susun. Pengertian rumah susun dapat diambil dari hight rise density housing, yang berarti bangunan tunggi dengan tingkat penghunian yang padat Rumah susun dapat berupa walk up flat, yaitu maksimal 4 lantai, atau berupa multi storey housing (berlantai banyak)

19

Merupakan suatu bangunan yang terdiri atas tiga unit hunian (dwelling unit) atau lebih, di dalamnya merupakan suatu kehidupan bersama dalam lingkungan tanah yang terbatas, masingmasing unit tersebut dapat dimiliki atau digunakan secara terpisah.

Perkenbangannya di Indonesia menjadi istilah rumah susun untuk yang sederhana dan apartement untuk yang mewah.

20

Fasilitas ruang pada masing masing unit apartement : ruang duduk/ ruang keluarga/ ruang tamu, ruang makan, ruang tidur, dapur, toilet, ruang cuci, ruang jemuran, gudang, balkon, taman.

Dalam perencanaan perlu mempertimbangka n : privacy (keleluasaan pribadi atau keluarga), kebiasaan(budaya) calon penghuni, kebebasan penghuni dalam menata uang atau rumahnya.

Standar ruang : standard minimal.

21

9. Rumah Toko (Ruko).

Rumah toko mempunyai kesamaan dengan rumah gandeng yaitu samasama berjejer kesamping.

Sesuai dengan namanya, rumah toko mempunyai dua fungsi yaitu sebagai rumah dan toko.

Umumnya lantai 1 (lantai yang rata atau selevel dengan jalan) difungsikan sebagai toko, sedangkan lantai 2 dan lantai 3 (kalau berlantai tiga) difungsikan sebagai rumah tinggal.

22

Rumah Mewah: Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang yang sangat lengkap, seperti: pusat olahraga, taman dan fasilitas bermain, gedung pertemuan, pusat perbelanjaan, fasilitas rekreasi yang representatif. Umumnya hanya ada di kota-kota besar, seperti Jakarta,Surabaya, Medan, Denpasar, Yogyakarta, dll. Terletak di pusat kota karena penghuni rumah menginginkan kemudahan akses dan pelayanan lingkungan yang serba instan dan cepat. Pangsa pasar: masyarakat berpenghasilan tinggi: praktisi profesional, pengusaha nasional dan internasional, dll. Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang operasional perumahan, seperti pengerasan jalan, open space dan taman, jalan dan perabotannya, bahkan fasilitas olahraga. Terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan pemakai rumah (konsumen) yang menginginkan aksesibilitas yang tinggi dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya. Umumnya terletak di kawasan strategis, seperti pusat perbelanjaan, pusat pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa, dll. Diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai keterbatasan daya beli. Dilengkapi sarana dan prasarana yang masih minim karena pengembang tidak dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional, tidak seperti pada rumah menengah dan rumah mewah yang dibebankan kepada konsumen.

Rumah Menengah :

Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat Sederhana (RSS)

Penyediaan Tanah Matang (Site and Services) Jalan Sudah Selesai (peil, jembatan, gorong- gorong Saluran air hujan atau sumur peresapan (storm drainage) Saluran Air Kotor dan IPAL (terpusat atau komunal) Utilitas Lingkungan (air, listrik, telepon) Persil Sudah Terbentuk (Peil,cut and fill, tanggul penahan tanah) Sertifikat Penggunaan Lahan. Pengendalian Pembangunan (Design Guide Line)

Kawasan (Permukiman) Berimbang Bagi perusahaan Real Estate yang mengusahakan Pembangunan Perumahan dan mendapatkan fasilitas PMA (Penanaman Modal Asing) atau PMDN (Penanaman Modal Dalam Negeri) menurut Keputusan BKPM N0.28/A/Sk/BKPM/IX/1974 diharapkan membangun rumah-rumah dengan perbandingan 1 rumah mewah, 3 rumah menengah, dan 6 rumah murah. Latar Belakang : Investor kurang tertarik berinvestasi pada Rumah Sederhana, sehingga Rumah Sederhana tidak tergarap, padahal permasalahan perumahan lebih banyak pada rumah sederhana. Perumahan Mewah menjadi Eksklusif

23

Subsidi Silang Di dalam Peremajaan Permukiman Kumuh, Sebagian lahan dimanfaatkan untuk kegiatan usaha seperti pertokoan dsb, dan sebagian lagi tetap digunakan untuk peremajaan permukiman kumuh tersebut. Latar Belakang : Perumahan kumuh tumbuh dan berkembang diatas lahan yang strategis atau memiliki nilai ekonomi tinggi (di pusat kota) Kegiatan ekonomi penghuni permukiman kumuh cenderung di pusat kota. Kondisi ekonomi penghuni permukiman kumuh tidak memungkinkan untuk memperbaikai rumahnya.

Rumah Tumbuh Rumah sederhana dibangun secara bertahap,sesuai dengan perkembangan kebutuhan. Latar Belakang : Kemampuan mencicil terbatas. Kebutuhan akan rumah sangat mendesak Perumahan merupakan proses bermukim

24

MEMPERTEMUKAN KESENJANGAN ANTARA HARGA (= cost / loan) dengan ANGGARAN (= affordability)

TURUNK AN BIAYA !

KEKURANGAN (GAP): BERAPA ? DARIMANA ? BAGAIMANA ? ITERA SI

NAIKKAN ANGGARA N !

KEKURAN GAN

BUDGE T

BIAY A

25

Strategi Menekan Biaya (Cost Reduction) TEKNIS-TEKNOLOGIS Kualitas / Standard / Kelengkapan Kuantitas Teknologi Membangun / Sistem Bangunan, dll.) PEMBIAYAAN Sistem Pembiayaan Pembangunan Pembiayaan Berbasis Kemitraan Pembiayaan dari Penerimaan (Revenue) MANAJEMEN Sistem Penyelenggaran Pembangunan Construction Management System

Strategi Meningkatkan Budget/Anggaran Turunkan BUNGA, Perpanjang MASA PINJAMAN Turunkan TINGKAT/RATIO KEUNTUNGAN Naikkan HARGA JUAL Turunkan Biaya Operasi & Perawatan

BIAY A

BUDGE T
26

Subsidi

KONSTRUKSI, SUBSIDI PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS SEWA, KONTRAK, HARGA JUAL SUBSIDI TANAH SUBSIDI BAHAN BANGUNAN SUBSIDI BUNGA PINJAMAN SUBSIDI WAKTU PENGEMBALIAN

Kombinasi Penyertaan SUMBER DANA PEMERINTAH (Public Resources) untuk pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas. Penyertaan MODAL MASYARAKAT (Tanah, Dana, Tenaga, Managerial, dll.) untuk mengurangi biaya atau untuk memperbesar budget/anggaran. BUDGE T BIAY A

BUDGE T

BIAY A

27

Melibatkan Masyarakat

TANA H

BAN G.

INFR A.

TANA H

BAN G.

INFR A.

PEMERINT AH

SWAST A

MASYARA KAT KELUARG A

PRIVATE / PUBLIC HOUSING

HOUSING by PEOPLE

28

Pemanfaatan T eknologi Pabrikasi Free cast

29

INVESTASI pengertian : penyertaan modal uang maupun barang dalam sebuah kegiatan usaha dalam rangka meningkatkan nilai suatu barang atau jasa yang bertujuan mencari keuntungan (kamus besar bahasa indonesia) investasi adalah pemanfaatan sumberdaya (seperti uang/dana) pada saat ini untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan pada masa yang akan datang Investasi merupakan langkah awal kegiatan produksi. Dengan posisi tersebut, investasi pada hakekatnya juga merupakan langkah awal kegiatan pembangunan ekonomi. Dinamika penanaman modal mempengaruhi tinggi rendahnya pembangunan dan pertumbuhan ekonomi. Oleh karenanya, dalam upaya menumbuhkan perekonomian, setiap Negara senantiasa berusaha menciptakan iklim yang dapat menggairahkan investasi. Investasi diartikan sebagai sebuah pemecahan masalah (solving problem) melalui keputusan yang didasarkan pada hasil identifikasi, analisis dan perhitungan aspek-aspek biaya-waktukeuntungan

IDENTIFIKASI ANALISA

KEPUTUSAN MASALAH INVESTASI KEUNTUNGAN

PERHITUNGAN

30

KATEGORI INVESTASI

KATEGORI SISTEM INVESTASI Joint venture Joint investment Share holding KATEGORI PEMILIK ASET INVESTOR Investor perorangan Investor persekutuan : Antar perorangan Antar badan hukum-usaha

Antar pemerintah KATEGORI ASET INVESTASI Investor kecil Investor sedang Investor besar

PERTIMBANGAN DI DALAM BERINVESTASI : Adanya permasalahan yang harus dipecahkan denganinvestasi. Adanya suatu permasalahan tanggung jawab moral di dalam memecahkan masalah. Adanya potensi keuntungan yang di peroleh dari analisis pasar . Birokrasi Kestabilan politik / keamanan Konsistensi kebijakan. Prediksi potensi serapan pasar Prediksi biaya (modal) investasi Prediksi lama waktu investasi Prediksi kerugian-keuntungan Adanya naluri bahwa pada suatu investasi akan memperoleh keuntungan.

31

Komponen Biaya Investasi Biaya studi Biaya perolehan lahan Biaya perencanaan Biaya Infrastruktur Biaya konstruksi Biaya perijinan Pajak Bunga bank Biaya manajen

TAHAPAN KEGIATAN INVESTASI

Kegiatan Investasi

Kegiatan Proyek

Studi Kelayak

an

Implementasi

Operasi & Pemeliharaan

Desain Konstruksi Pemasar an Waktu

32

KURVE KEGIATAN INVESTASI

Kegiatan Investasi

Kegiatan Proyek

Manfaa t (Benefi t) (+)

Studi Kelayakan

Implementasi

Operasi & Pemeliharaan

Desain

N erac a

Pelaksanaan Konstruksi 0

Titik impas (Break event Point)

Waktu

(-)

Pengeluar an (Cost) Pengeluaran & Manfaat ( cost & Benefit )

Pengeluaran (Cost)

33

PRINSIP INVEST ASI INVESTASI MINIMUM MENGHASILKAN KEUNTUNGAN MAKSIMUM PREMISEPREMISE INVESTASI PREMISE 1: Tingginya INVESTASI REAL ESTATE didasari oleh banyaknya alternatif keuntungan yang dapat diperoleh INVESTOR PREMISE 2: Kondisi politik yang kondusif berdampak pada tumbuhnya pasar properti PREMISE 3: Investor harus dapat mengumpulkan, menggabungkan, menganalisa dan menggambarkan secara spesifik dari gambaran umum/global tentang kondisi pasar

CONTOH KEUNTUNGAN DAN RESIKO DALAM BERINVESTASI Return On Investment (Prosentase perbandingan modal yang dikeluarkan dengan hasil yang diperoleh ) Financial Risk Bussines Risk Cost Of Capital (Biaya yang diperlukan untuk menyelenggarakan kegiatan investasi). Stability Of Income Liquidity Return On Investment (ROI) Prosentase perbandingan modal yang dikeluarkan dengan hasil yang diperoleh dengan melihat jangka waktu kembalinya modal . Contoh I : Modal investasi untuk tanah sebesar Rp. X Tanah disewakan dengan harga 10 % x Rp. X per bulan Keuntungan dari investasi : 10 % x Rp. X per bulan Aset tetap Nilai aset bertambah

34

Bussines Risk Bussines Risk : Pendapatan dari investasi tidak sesuai dengan proyeksi perhitungan (harapan), sehingga menimbulkan kerugian. Penyebab : In efisiensi Perusahaan Rusaknya sistem pasar lokal regiona Contoh : Pembangunan hotel dengan modal pinjaman (obligasi) Occupansy rate/tahun 0%. Solusi : PHK Penjualan aset. Financial Risk Tingginya beban financial persahaan sebagai dampak perubahan kebijakan pemerintah pada sektor perbankan dan hukum/peraturan investasi. Pinjaman modal secara bertahap memperbesar resiko kerugian investasi, mengingat kebijakan perbankan yang mungkin berubah sewaktu-waktu. Cost Of Capital Biaya yang diperlukan untuk menyelenggarakan kegiatan investasi. Modal pinjaman = 60 % Modal sendiri = 40 % Stability Of Income Stabilitas Income yang diperoleh dibandingkan dengan angka pengeluaran produksi dalam satu periode produksi. Hal-hal yang mempengaruhi Kondisi sosial-politik-ekonomi terhadap pasar Kondisi finansial perusahaan Tingkat pengeluaran produksi Jika pendapatan menurun dalam satu periode mendekati batas minimum, maka investor harus : Mencari dan menggunakan sumber pendapatan lain untuk operasional Membuat perencanaan baru pada aspek keuangan Menjual aset properti untuk keberlangsungan investasi. Liquidity Kemudahan sebuah produk investasi dicairkan ke dalam bentuk uang, bila diperlukan pada kondisi tertentu. Investasi identik dengan fleksibelitas dan kemudahan liquiditas. Langkah investor untuk kemudahan liquiditasi : Meninjau segmen pasar yang dipilih (sasaran) Meninjau segmen harga yang populer di pasar (mudah diserap) Pendekatan kepada pemerintah dan perbankan

35

36

You might also like