P. 1
Real Estate

Real Estate

|Views: 57|Likes:
Published by Bayu Septyantara
kanggoang, pang mang cang download
kanggoang, pang mang cang download

More info:

Published by: Bayu Septyantara on May 16, 2013
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

11/02/2013

pdf

text

original

Real Estate  Real Estate merupakan tanah dan semua kepunyaanya atau hak yang terkandung dan apapun

yang terbentuk atau diletakkan diatasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia ( Santoso). Real Estate adalah suatu pendekatan dalam pembangunan yang melibatkan berbagai unsure diantaranya swasta , lembaga keuangan, masyarakat,maupun pemerintah. (Mutaqi)

Dalam kata lain Real Estate adalah sebuah istilah hukum yang mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal tetap di atas tanah tersebut, seperti bangunan. Lahan yasan sering dianggap sinonim dengan real property, kontras dengan hak milik pribadi. Namun, dalam penggunaan tekniknya, beberapa orang tetap memilih pembedaan antara lahan yasan, menunjuk ke tanah dan benda di atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas lahan yasan. Klasifikasi Real Estate Klasifikasi real estate didasarkan pada fungsi dan tujuan penggunaannya, yakni terbagi atas empat golongan atau kategori : a. Komersial Jenis ini memiliki kemampuan komersial untuk menghasilkan arus-kas dan semua aspek komersialnya. Contoh:  Perkantoran ( office building )  Pusat Perbelanjaan ( shopping centre )  Penginapan ( hotel dan resort )  Rumah Toko ( shophouses ) b. Perumahan Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam kenyataannya banyak ditemukan sebagai kegiatan atau arena komersial. Namun karena kebutuhan akan tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak digolongkan ke dalam jenis komersial. Contoh :  Rumah /Kompleks Perumahan ( residensial estate )  Rumah susun ( condominium)  Apartemen ( Apartement ) c. Industri Realestat dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau perakitan barang – barang, baik melalui peralatan dramatic maupun manual dengan melibatkan tenaga kerja. Contoh :  Pabrik – Pabrik / Kawasan Industri ( Industrial estate )  Bangunan Pabrik Siap Pakai ( Standard factory buildings )  Gudang ( Warehouse)

1

d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan umum dan khalayak ramai kendati saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukan bagi anggotanya saja. Contoh :  Sekolah dan Universitas ( School & Universities )  Tempat Beribadah ( Religious Places )  Sarana Olah Raga ( Sports Club )  Rumah Sakit ( Hospitals )  Tempat Rekreasi ( Recreational Places ) Lingkup Kegiatan Usaha Realestat 1. Bidang Usaha Investasi  Housing Estate (Perumahan)  Apartement Estate (Apartemen)  Rental Office (Perkantoran)  Retail (Pertokoan)  Recreation/Sport Park  Industrial Estate (Kawasan Industri)  Agriculture/Agrobusiness Estate 2. Bidang Usaha Jasa  Real Estate Brokerage (Perantaraan)  Real Estate Appraisal (Penilaian)  Property Management  Real Estate Councelling (Konsultasi), Insurance (Asuransi), Real Estate Investment Syndicate, Auction (Pelelangan)  Real Estate Education (Pendidikan 3. Bidang Usaha Pengembangan  Land Development (Pengembangan Tanah)  Building Development (Pengembangan Bangunan) Studi Kelayakan Studi kelayakan sangat diperlukan oleh banyak kalangan, khususnya terutama bagi para investor yang selaku pemrakarsa, bank selaku pemberi kredit, dan pemerintah yang memberikan fasilitas tata peraturan hukum dan perundang-undangan, yang tentunya kepentingan semuanya itu berbeda satu sama lainya. Investor berkepentingan dalam rangka untuk mengetahui tingkat keuntungan dari investasi, bank berkepentingan untuk mengetahui tingkat keamanan kredit yang diberikan dan kelancaran pengembaliannya, pemerintah lebih menitik-beratkan manfaat dari investasi tersebut secara makro baik bagi perekonomian, pemerataan kesempatan kerja, dll.

2

Mengingat bahwa kondisi yang akan datang dipenuhi dengan ketidakpastian, maka diperlukan pertimbangan-pertimbangan tertentu karena di dalam studi kelayakan terdapat berbagai aspek yang harus dikaji dan diteliti kelayakannya sehingga hasil daripada studi tersebut digunakan untuk memutuskan apakah sebaiknya proyek atau bisnis layak dikerjakan atau ditunda atau bahkan dibatalkan. Hal tersebut di atas adalah menunjukan bahwa dalam studi kelayakan akan melibatkan banyak tim dari berbagai ahli yang sesuai dengan bidang atau aspek masing-masing seperti ekonom, hukum, psikolog, akuntan, perekayasa teknologi dan lain sebagainya. Dan studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi laba, yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan pada keuntungan yang secara ekonomis, dan orientasi tidak pada laba (social), yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan suatu proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan tanpa memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis. PENGERTIAN Jadi pengertian studi kelayakan peroyek atau bisnis adalah penelitihan yang menyangkut berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat dikerjakan atau ditunda dan bahkan ditadak dijalankan. RUANG LINGKUP Aspek yang terdapat pada studi kelayakan proyek atau bisnis yang terdiri dari berbagai aspek yang sudah disebutkan di atas antara lain : 1. Aspek hukum Berkaitan dengan keberadaan secara legal dimana proyek akan dibangun yang meliputi ketentuan hukum yang berlaku termasuk :  Perijinan :  Ijin lokasi : o sertifikat (akte tanah), o bukti pembayaran PBB yang terakhir, o rekomendasi dari RT / RW / Kecamatan  Ijin Prinsip  Ijin Pembangunan  Ijin Gangguan  Ijin usaha :
3

penerangan listrik dan lainnya. pendapatan nasional atau upah rata-rata tenaga kerja setempat atau UMR. pendidikan masyarakat setempat. kuesioner. o NPWP (nomor pokok wajib pajak) o Surat tanda daftar perusahaan o Surat Ijin tempat usaha dari pemda setempat o Surat tanda rekanan dari pemda setempat o SIUP setempat o Surat tanda terbit yang dikeluarkan oleh Kanwil Departemen Penerangan 2. Untuk mendapatkan itu semua dengan cara wawancara. iii) Dan dari segi sosial Apakah dengan keberadaan proyek wilayah menjadi semakin ramai. adanya jalur komunikasi. dll. dll. Aspek sosial ekonomi dan budaya Berkaitan dengan dampak yang diberikan kepada masyarakat karena adanya suatu proyek tersebut : i) Dari sisi budaya Mengkaji tentang dampak keberadaan peroyek terhadap kehidupan masyarakat setempat. ii) Dari sudut ekonomi Apakah proyek dapat mengubah atau justru mengurangi income per capita panduduk setempat.o Akte pendirian perusahaan dari notaris setempat PT/CV atau berbentuk badan hukum lainnya. lalulintas semakin lancar. 3. Aspek pasar dan pemasaran ( Kelayakan Finansial ) Berkaitan dengan adanya peluang pasar untuk suatu produk yang akan di tawarkan oleh suatu proyek tersebut : o Potensi pasar 4 . dokumen. Seperti seberapa besar tingkat pendapatan per kapita penduduk. kebiasaan adat setempat. Untuk melihat apakah suatu proyek layak atau tidak dilakukan dengan membandingkan keinginan investor atau pihak yang terkait dengan sumber data yang terkumpul.

konsumen yang mempunyai keinginan atau hasrat untuk membeli. dsb . 5 . o Sigmen pasar (calon konsumen) o Ekspertriat o Selebritis o Pengusaha o Karyawan o Pegawai Negeri o Pedagang o Buruh o Pekerja sektor non forma o Kemampuan ekonomi calon konsumen o Ekonomi kuat o Ekonomi menengah o Ekonomi lemah o Kebutuhan calon konsumen o Preperensi pasar o Lokasi/Aksesibilitas o Keamanan site terhadap gangguan alam o Kelengkapan utilitas lingkungan o Prasarana lingkungan o Kelengkapan Sarana Penunjang :  Sarana rekreasi  Sarana olahraga  Sarana perdagangan.o Jumlah konsumen potensial.

o Promosi. kemampuan konsumen dalam rangka membeli barang mencakup tentang perilaku. lay out. Lingkungan. Aspek teknis dan teknologi Berkaitan dengan pemilihan lokasi peroyek. dll. 4.o Stail (langgam):  Meditranian  Modern minimalis.      Aksesibilitas Kelengkapan Prasarana lingkungan (Infrastruktur) Kelengkapan sarana lingkungan Kelengkapan utilitas lingkungan Keamanan site terhadap gangguan alam 5. o Produk : Desain. kecenderungan permintaan masa lalu. dan pemilihan teknologi yang sesuai. Aman dari bencana. kebiasaan. menyangkut tentang starategi yang digunakan untuk meraih sebagian pasar potensial atau pelung pasar atau seberapa besar pengaruh strategi tersebut dalam meraih besarnya market share. o Harga Jual. jenis mesin. atau peralatan lainnya yang sesuai dengan kapasitas produksi. kualitas produk. o Nilai investasi o Biaya studi o Biaya perolehan lahan o Biaya perencanaan o Biaya Infrastruktur o Biaya konstruksi o Biaya perijinan o Pajak o Bunga bank o Biaya manajemen Tentang perkembangan/pertumbuhan penduduk : o Daya beli. sarana. Aspek manajemen 6 . dsb. prasarana. o Pemasaran. o Harga jual o Kemampuan Bersaing o Lokasi : Aksesibilitas. preferensi konsumen.

6. Aspek keuangan Berkaitan dengan sumber dana yang akan diperoleh dan proyeksi pengembaliannya dengan tingkat biaya modal dan sumber dana yang bersangkutan. Strategi Perencanaan dan Pembangunan Permasalahan :  Kondisi pasar  Nilai investasi Strategi :  Penyediaan Tanah dan Bangunan Siap Huni  Penyediaan Tanah Matang (Site and Services)  Kawasan (Permukiman) Berimbang  Subsidi Silang  Rumah Tumbuh  Mempertemukan Kesenjangan antara Harga dan Anggaran Penyediaan Tanah dan Bangunan Siap Huni PROSENTASE PENGGUNAAN LAHAN : 7 .Berkaitan dengan manajemen pembangunan proyek dan operasionalnya.

Tipe-tipe rumah tinggal siap huni • • • • • • • • • Rumah Tunggal 2. 5 – 10 %. Taman dan Lapangan Bermain.Perusahaan Ringan. Rumah Duplek (Kopel) Rumah Gandeng (Row House) Rumah Kota (Town House) Rumah Petak (Terrace House) Maisonet (Maisonette) Rumah Berpekarangan Dalam (Patio House) Apartement (Flat). 20 – 30 %. 10 – 20 %. Rumah Toko (Ruko). 8 . Kantor Polisi dan tempat umum lainnya 50 – 60 %. Toko. Tempat Ibadah dll.• • • • Hunian (Housing Lot) Jalan Trotoar dan Lapangan Parkir Pasar.

• 9 . seperti : rumah kopel.1. rumah gandeng. rumah kota dsb. Rumah Tunggal • Memiliki batas persil yang terpisah dengan dinding rumah. Merupakan asal mula tipe rumah perkotaan.

Rumah Duplek (Kopel) • Dua unit rumah menjadi satu bangunan.seola h‐olah merupakan sumbu simetri yang membangi bangunan menjadi dua unit rumah. • Salah satu dinding rumah (dinding samping). 10 .2.

Kedua sisi (dinding) memanjang dari masing‐ masing unit rumah mrnjadi satu dengan dinding unit rumah gandeng yang terdapat di sebelahnya. penghawaan dan view. • Pengcahayaan. keluarga/makan. belajar. maka garasi disbuat terpisah dari bangunan induk. hanya dapat dilakukan melalui dinding (sisi) yang pendek. Sedangkan lantai atas terdiri dari r. r. 11 .cuci dan toilet. r. Rumah Gandeng (Row House). tidur dan toilet. r. • Lantai bawah terdiri dari : r.3. kalau terdapat garasi. • Umumnya tidak dilengkapi dengan garasi (car port). • • Rumah berlantai dua yang berjejer kesamping. dapur. tamu. yaitu dinding depan dan dinding belakang.

• Contoh Penataan : 12 .

• Pada prinsipnya rumah kota sama dengan rumah gandeng.4. 13 . sama‐sama berlantai dua dan sama‐ sama berjejer ke samping. Rumah Kota (Town House). • Perbedaannya adalah pada rumah kota terdapat garasi yang menjadi satu dengan bangunan induk.

• Contoh Penataan : 14 .

• Merupakan rumah gandeng yang berdiri di atas tapak yang miring. Rumah Petak (Terrace House). sehingga dilengkapi dengan garasi bersama.5. • Kendaraan tidak dapat mencapai masing‐masing unit rumah. 15 .

• Contoh Penataan : 16 .

• Merupakan tipe banguan bertingkat rendah dengan kepadatan tinggi.6. 17 . yang seolah‐olah merupakan rumah gandeng yang ditumpuk. Maisonet (Maisonette) • Merupakan bangunan berlantai empat.

Dengan tanah yang cukup luas. Rumah Berpekarangan Dalam (Patio House) • Berasal dari rumah berlantai satu yang berdiri di atas sebidang tanah yang cukup luas. • Untuk menyesuaikan keadaan tersebut pada lahan yang sempit. maka salah satu sisi (dinding luar) rumah dibengkokkan untuk mendapatkan patio. 18 . memungkinkan untuk dibuat taman atau halaman di sekeliling rumah.7.

Pengertian rumah susun dapat diambil dari “hight rise density housing”. yaitu maksimal 4 lantai.8. • Apartement = Flat = Rumah susun. atau berupa multi storey housing (berlantai banyak) • • 19 . yang berarti bangunan tunggi dengan tingkat penghunian yang padat Rumah susun dapat berupa walk up flat. Apartement.

di dalamnya merupakan suatu kehidupan bersama dalam lingkungan tanah yang terbatas.• Merupakan suatu bangunan yang terdiri atas tiga unit hunian (dwelling unit) atau lebih. masing‐masing unit tersebut dapat dimiliki atau digunakan secara terpisah. 20 . • Perkenbangannya di Indonesia menjadi istilah rumah susun untuk yang sederhana dan apartement untuk yang mewah.

ruang cuci. • Dalam perencanaan perlu mempertimbangka n : privacy (keleluasaan pribadi atau keluarga). ruang jemuran. ruang makan. gudang. 21 . dapur. taman. ruang tidur. kebiasaan(budaya) calon penghuni.• Fasilitas ruang pada masing‐ masing unit apartement : ruang duduk/ ruang keluarga/ ruang tamu. balkon. toilet. kebebasan penghuni dalam menata uang atau rumahnya. • Standar ruang : standard minimal.

• Rumah toko mempunyai kesamaan dengan rumah gandeng yaitu sama‐sama berjejer kesamping. 22 . • Sesuai dengan namanya.9. Rumah Toko (Ruko). • Umumnya lantai 1 (lantai yang rata atau selevel dengan jalan) difungsikan sebagai toko. rumah toko mempunyai dua fungsi yaitu sebagai rumah dan toko. sedangkan lantai 2 dan lantai 3 (kalau berlantai tiga) difungsikan sebagai rumah tinggal.

telepon) Persil Sudah Terbentuk (Peil. bahkan fasilitas olahraga. 3 rumah menengah. seperti: pusat olahraga.cut and fill. gorong. Yogyakarta. pengusaha nasional dan internasional. Dilengkapi sarana dan prasarana yang masih minim karena pengembang tidak dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional. Pangsa pasar: masyarakat berpenghasilan tinggi: praktisi profesional. Denpasar. pusat perbelanjaan. jembatan. sehingga Rumah Sederhana tidak tergarap. Pengendalian Pembangunan (Design Guide Line) Kawasan (Permukiman) Berimbang Bagi perusahaan Real Estate yang mengusahakan Pembangunan Perumahan dan mendapatkan fasilitas PMA (Penanaman Modal Asing) atau PMDN (Penanaman Modal Dalam Negeri) menurut Keputusan BKPM N0. Terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan pemakai rumah (konsumen) yang menginginkan aksesibilitas yang tinggi dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya. jalan dan perabotannya. Umumnya hanya ada di kota-kota besar. pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa. seperti pengerasan jalan. Latar Belakang : • • Investor kurang tertarik berinvestasi pada Rumah Sederhana.gorong Saluran air hujan atau sumur peresapan (storm drainage) Saluran Air Kotor dan IPAL (terpusat atau komunal) Utilitas Lingkungan (air. seperti Jakarta. gedung pertemuan. fasilitas rekreasi yang representatif. open space dan taman. seperti pusat perbelanjaan. Terletak di pusat kota karena penghuni rumah menginginkan kemudahan akses dan pelayanan lingkungan yang serba instan dan cepat. Umumnya terletak di kawasan strategis.28/A/Sk/BKPM/IX/1974 diharapkan membangun rumah-rumah dengan perbandingan 1 rumah mewah. dll. tidak seperti pada rumah menengah dan rumah mewah yang dibebankan kepada konsumen. dll. Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang operasional perumahan. Diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai keterbatasan daya beli. dan 6 rumah murah. Perumahan Mewah menjadi Eksklusif 23 . pusat pendidikan. padahal permasalahan perumahan lebih banyak pada rumah sederhana. dll. Medan. tanggul penahan tanah) Sertifikat Penggunaan Lahan.Surabaya. taman dan fasilitas bermain. Rumah Menengah : • • • Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat Sederhana (RSS) • • Penyediaan Tanah Matang (Site and Services) • • • • • • • • • Jalan Sudah Selesai (peil.Rumah Mewah: • • • • Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang yang sangat lengkap. listrik.

Subsidi Silang Di dalam Peremajaan Permukiman Kumuh. Kondisi ekonomi penghuni permukiman kumuh tidak memungkinkan untuk memperbaikai rumahnya. dan sebagian lagi tetap digunakan untuk peremajaan permukiman kumuh tersebut. Latar Belakang : • • • Kemampuan mencicil terbatas. Kebutuhan akan rumah sangat mendesak Perumahan merupakan proses bermukim 24 .sesuai dengan perkembangan kebutuhan. Sebagian lahan dimanfaatkan untuk kegiatan usaha seperti pertokoan dsb. Rumah Tumbuh Rumah sederhana dibangun secara bertahap. Latar Belakang : • • • Perumahan kumuh tumbuh dan berkembang diatas lahan yang strategis atau memiliki nilai ekonomi tinggi (di pusat kota) Kegiatan ekonomi penghuni permukiman kumuh cenderung di pusat kota.

MEMPERTEMUKAN KESENJANGAN ANTARA HARGA (= cost / loan) dengan ANGGARAN (= affordability) TURUNK AN BIAYA ! KEKURANGAN (GAP): BERAPA ? DARIMANA ? BAGAIMANA ? ITERA SI NAIKKAN ANGGARA N ! KEKURAN GAN BUDGE T BIAY A 25 .

• Strategi Menekan Biaya (Cost Reduction) TEKNIS-TEKNOLOGIS Kualitas / Standard / Kelengkapan Kuantitas Teknologi Membangun / Sistem Bangunan. dll.) PEMBIAYAAN Sistem Pembiayaan Pembangunan Pembiayaan Berbasis Kemitraan Pembiayaan dari Penerimaan (Revenue) MANAJEMEN Sistem Penyelenggaran Pembangunan Construction Management System • Strategi Meningkatkan Budget/Anggaran Turunkan BUNGA. Perpanjang MASA PINJAMAN Turunkan TINGKAT/RATIO KEUNTUNGAN Naikkan HARGA JUAL Turunkan Biaya Operasi & Perawatan BIAY A BUDGE T 26 .

SUBSIDI PRASARANA. Dana. Tenaga. Penyertaan MODAL MASYARAKAT (Tanah. HARGA JUAL SUBSIDI TANAH SUBSIDI BAHAN BANGUNAN SUBSIDI BUNGA PINJAMAN SUBSIDI WAKTU PENGEMBALIAN • Kombinasi Penyertaan SUMBER DANA PEMERINTAH (Public Resources) untuk pembangunan Prasarana. dll. Sarana dan Utilitas. Managerial. SARANA DAN UTILITAS SEWA. KONTRAK.• Subsidi KONSTRUKSI. BUDGE T BIAY A BUDGE T BIAY A 27 .) untuk mengurangi biaya atau untuk memperbesar budget/anggaran.

PEMERINT AH SWAST A MASYARA KAT KELUARG A PRIVATE / PUBLIC HOUSING HOUSING by PEOPLE 28 . INFR A. INFR A.• Melibatkan Masyarakat TANA H BAN G. TANA H BAN G.

Pemanfaatan T eknologi   Pabrikasi Free cast 29 .

setiap Negara senantiasa berusaha menciptakan iklim yang dapat menggairahkan investasi. Investasi diartikan sebagai sebuah pemecahan masalah (solving problem) melalui keputusan yang didasarkan pada hasil identifikasi. analisis dan perhitungan aspek-aspek biaya-waktukeuntungan IDENTIFIKASI ANALISA KEPUTUSAN MASALAH INVESTASI KEUNTUNGAN PERHITUNGAN 30 . dalam upaya menumbuhkan perekonomian.INVESTASI pengertian : penyertaan modal uang maupun barang dalam sebuah kegiatan usaha dalam rangka meningkatkan nilai suatu barang atau jasa yang bertujuan mencari keuntungan (kamus besar bahasa indonesia) investasi adalah pemanfaatan sumberdaya (seperti uang/dana) pada saat ini untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan pada masa yang akan datang Investasi merupakan langkah awal kegiatan produksi. Dengan posisi tersebut. investasi pada hakekatnya juga merupakan langkah awal kegiatan pembangunan ekonomi. Oleh karenanya. Dinamika penanaman modal mempengaruhi tinggi rendahnya pembangunan dan pertumbuhan ekonomi.

Adanya suatu permasalahan tanggung jawab moral di dalam memecahkan masalah. Adanya potensi keuntungan yang di peroleh dari analisis pasar . Prediksi potensi serapan pasar Prediksi biaya (modal) investasi Prediksi lama waktu investasi Prediksi kerugian-keuntungan Adanya naluri bahwa pada suatu investasi akan memperoleh keuntungan.KATEGORI INVESTASI KATEGORI SISTEM INVESTASI • Joint venture • Joint investment • Share holding KATEGORI PEMILIK ASET INVESTOR • Investor perorangan • Investor persekutuan : – – Antar perorangan Antar badan hukum-usaha – Antar pemerintah KATEGORI ASET INVESTASI • Investor kecil • Investor sedang • Investor besar PERTIMBANGAN DI DALAM BERINVESTASI : • • • • • • • • • • • Adanya permasalahan yang harus dipecahkan denganinvestasi. Birokrasi Kestabilan politik / keamanan Konsistensi kebijakan. 31 .

Komponen Biaya Investasi • Biaya studi • Biaya perolehan lahan • Biaya perencanaan • Biaya Infrastruktur • Biaya konstruksi • Biaya perijinan • Pajak • Bunga bank • Biaya manajen TAHAPAN KEGIATAN INVESTASI Kegiatan Investasi Kegiatan Proyek Studi Kelayak an Implementasi Operasi & Pemeliharaan Desain Konstruksi Pemasar an Waktu 32 .

KURVE KEGIATAN INVESTASI Kegiatan Investasi Kegiatan Proyek Manfaa t (Benefi t) (+) Studi Kelayakan Implementasi Operasi & Pemeliharaan Desain N erac a Pelaksanaan Konstruksi 0 Titik impas (Break event Point) Waktu (-) Pengeluar an (Cost) Pengeluaran & Manfaat ( cost & Benefit ) Pengeluaran (Cost) 33 .

menggabungkan. Contoh I : Modal investasi untuk tanah sebesar Rp. • Stability Of Income • Liquidity Return On Investment (ROI) Prosentase perbandingan modal yang dikeluarkan dengan hasil yang diperoleh dengan melihat jangka waktu kembalinya modal . X per bulan • Aset tetap • Nilai aset bertambah • 34 . X Tanah disewakan dengan harga 10 % x Rp. menganalisa dan menggambarkan secara spesifik dari gambaran umum/global tentang kondisi pasar CONTOH KEUNTUNGAN DAN RESIKO DALAM BERINVESTASI Return On Investment (Prosentase perbandingan modal yang dikeluarkan dengan hasil yang diperoleh ) • Financial Risk • Bussines Risk • Cost Of Capital (Biaya yang diperlukan untuk menyelenggarakan kegiatan investasi).PRINSIP INVEST ASI INVESTASI MINIMUM MENGHASILKAN KEUNTUNGAN MAKSIMUM PREMISE‐PREMISE INVESTASI PREMISE 1: Tingginya INVESTASI REAL ESTATE didasari oleh banyaknya alternatif keuntungan yang dapat diperoleh INVESTOR PREMISE 2: Kondisi politik yang kondusif berdampak pada tumbuhnya pasar properti PREMISE 3: Investor harus dapat mengumpulkan. X per bulan Keuntungan dari investasi : • 10 % x Rp.

sehingga menimbulkan kerugian. maka investor harus : • Mencari dan menggunakan sumber pendapatan lain untuk operasional • Membuat perencanaan baru pada aspek keuangan • Menjual aset properti untuk keberlangsungan investasi. mengingat kebijakan perbankan yang mungkin berubah sewaktu-waktu. Langkah investor untuk kemudahan liquiditasi : • Meninjau segmen pasar yang dipilih (sasaran) • Meninjau segmen harga yang populer di pasar (mudah diserap) • Pendekatan kepada pemerintah dan perbankan 35 .Bussines Risk Bussines Risk : Pendapatan dari investasi tidak sesuai dengan proyeksi perhitungan (harapan). Penyebab : In efisiensi Perusahaan Rusaknya sistem pasar lokal regiona Contoh : Pembangunan hotel dengan modal pinjaman (obligasi) Occupansy rate/tahun 0%. Pinjaman modal secara bertahap memperbesar resiko kerugian investasi. Financial Risk Tingginya beban financial persahaan sebagai dampak perubahan kebijakan pemerintah pada sektor perbankan dan hukum/peraturan investasi. Solusi : PHK Penjualan aset. Investasi identik dengan fleksibelitas dan kemudahan liquiditas. Hal-hal yang mempengaruhi • Kondisi sosial-politik-ekonomi terhadap pasar • Kondisi finansial perusahaan • Tingkat pengeluaran produksi Jika pendapatan menurun dalam satu periode mendekati batas minimum. Liquidity Kemudahan sebuah produk investasi dicairkan ke dalam bentuk uang. Modal pinjaman = 60 % Modal sendiri = 40 % Stability Of Income Stabilitas Income yang diperoleh dibandingkan dengan angka pengeluaran produksi dalam satu periode produksi. Cost Of Capital Biaya yang diperlukan untuk menyelenggarakan kegiatan investasi. bila diperlukan pada kondisi tertentu.

36 .

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->