Proses pembuatan real estate

Langkah – langkah prijinan Sumber : http://balerancang.wordpress.com/2009/07/02/langkah-langkahperijinan-untuk-perumahan/ http://developerdankontraktor.blogspot.com/2012/04/9-tahapandeveloperpengembang-properti.html Langkah 1 Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara “mendompleng” lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai. Langkah 2 Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan. Langkah 3 Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari

“Yang terakhir ini wajib. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota. 2. Langkah 5 Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Masih di kantor BPN. koefisien lantai bangunan (KLB). Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut. jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah. Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). cuci. lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. paling tidak untuk mandi. dan di lokasi ada saluran pembuangan.sejumlah sertifikat hak milik. hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. kakus. Lihat juga pasarnya. kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Survei lokasi. Bersamaan dengan pengajuan IMB. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif. harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir. kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Cek Peruntukan Lahan. jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai. Langkah 4 AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi. Misalnya.” kata Ghofar. kita tidak ambil tanahnya. pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi. kalau KDB- . kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. cara pembayaran tidak memberatkan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB). Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama.

yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). . hanya 3 – 4 bulan. HGB. mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Hanya tanah ini harus dibayar tunai. Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan. 9. Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli. membangun. girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. 7. Membebaskan Tanah. Melayani komplain selama masa retensi. 4. Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah. Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Mengajukan Izin. Jadi. 6. retak-retak dan lainlain selama masa itu. Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi. 3. pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. 5. Untuk RS misalnya. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Mengajukan Permohonan IMB. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah. bila terjadi kerusakan seperti bocor. berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan. Mengurus Sertifikat Induk. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. apakah hak milik. 8. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal. “Harganya lebih murah dan clear and clean.nya hanya 20 persen. sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan. Pelayanan Komplain. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah.” ujar Yudi. Meneliti Status Lahan. pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah. Memasarkan. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah.