Proses pembuatan real estate

Langkah – langkah prijinan Sumber : http://balerancang.wordpress.com/2009/07/02/langkah-langkahperijinan-untuk-perumahan/ http://developerdankontraktor.blogspot.com/2012/04/9-tahapandeveloperpengembang-properti.html Langkah 1 Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara “mendompleng” lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai. Langkah 2 Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan. Langkah 3 Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari

Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama. Survei lokasi. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir. Misalnya. paling tidak untuk mandi. cuci. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi. “Yang terakhir ini wajib. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut. lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. kakus. Lihat juga pasarnya. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif. jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Cek Peruntukan Lahan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha. setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi. kalau KDB- . koefisien lantai bangunan (KLB). Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota. 2. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana. cara pembayaran tidak memberatkan. kita tidak ambil tanahnya. Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB). garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Masih di kantor BPN. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Langkah 4 AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah. jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.” kata Ghofar. Langkah 5 Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB.sejumlah sertifikat hak milik. dan di lokasi ada saluran pembuangan. sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai. Bersamaan dengan pengajuan IMB.

Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi. 5. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah. hanya 3 – 4 bulan. Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli. bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah. bila terjadi kerusakan seperti bocor. Membebaskan Tanah. Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah. Melayani komplain selama masa retensi. 9. Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. retak-retak dan lainlain selama masa itu. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. apakah hak milik. berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan. Mengajukan Izin. yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah.” ujar Yudi. Memasarkan. 7. 6. 3. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli.nya hanya 20 persen. HGB. mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). “Harganya lebih murah dan clear and clean. girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. 8. Untuk RS misalnya. Hanya tanah ini harus dibayar tunai. membangun. sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan. Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan. Mengajukan Permohonan IMB. Pelayanan Komplain. . Jadi. Meneliti Status Lahan. pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. Mengurus Sertifikat Induk. pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal. 4.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful