Proses pembuatan real estate

Langkah – langkah prijinan Sumber : http://balerancang.wordpress.com/2009/07/02/langkah-langkahperijinan-untuk-perumahan/ http://developerdankontraktor.blogspot.com/2012/04/9-tahapandeveloperpengembang-properti.html Langkah 1 Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara “mendompleng” lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai. Langkah 2 Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan. Langkah 3 Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari

Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Survei lokasi. jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana. Lihat juga pasarnya. Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB). apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir. hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi. cara pembayaran tidak memberatkan.” kata Ghofar. Masih di kantor BPN. setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota. Misalnya. 2. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha. garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Langkah 4 AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Bersamaan dengan pengajuan IMB. sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif. koefisien lantai bangunan (KLB). paling tidak untuk mandi. cuci. lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi. Cek Peruntukan Lahan. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut.sejumlah sertifikat hak milik. pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah. kita tidak ambil tanahnya. kalau KDB- . harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. kakus. dan di lokasi ada saluran pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. Langkah 5 Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah.

Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah. berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan. Memasarkan. “Harganya lebih murah dan clear and clean. 4. Untuk RS misalnya. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif.nya hanya 20 persen.” ujar Yudi. Membebaskan Tanah. Hanya tanah ini harus dibayar tunai. Mengajukan Izin. HGB. 5. girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). 8. bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah. membangun. apakah hak milik. Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Mengurus Sertifikat Induk. Jadi. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah. Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Melayani komplain selama masa retensi. 3. sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan. Pelayanan Komplain. . pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi. 7. 9. bila terjadi kerusakan seperti bocor. Mengajukan Permohonan IMB. retak-retak dan lainlain selama masa itu. Meneliti Status Lahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal. 6. hanya 3 – 4 bulan. Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah. yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan. pastikan Anda memperbaikinya secara profesional.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful