A. Ijarah Muntahia Bit-Tamlik (Financial Lease with Purchase Option) 1.

Pengertian Ijarah Muntahia Bit-Tamlik Ijarah Muntahia Bit-Tamlik adalah sejenis perpaduan antara kontrak jual beli dan sewa atau lebih tepatnya akad sewa yang diakhiri dengan kepemilikan barang di tangan si penyewa (musta’jir) Sifat pemindahan kepemilikan ini pula yang membedakan dengan ijarah biasa.

2. Rukun IMBT Sebagaimana dijelaskan di atas bahwa transaksi IMBT merupakan pengembangan transaksi ijarah untuk mengakomodasi kebutuhan pasar. Oleh sebab itu, rukun dari IMBT adalah sama dengan rukun dari ijarah. Adapun rukun IMBT adalah sebagai berikut : 1. Orang yang berakad : Penyewa (Musta’jir) dan Pemberi Sewa (Mu’jir/Mu’ajjir) 2. Sewa/imbalan : Harga Sewa (Ujrah) 3. Manfaat Obyek Sewa (Ma’jur) 4. Sighat (ijab dan kabul).

3. Syarat IMBT Agar pelaksanaan IMBT sempurna, berikut beberapa syarat dari sahnya akad IMBT: 1. Syarat Pihak yang berakad: cakap hukum (baligh & berakal) 2. Syarat Obyek yang disewakan: a) Manfaat barang dan atau jasa. b) Barang itu milik sah & sempurna dari mu’jir (milk al-tâm) atau barang itu tidak terkait dengan hak orang lain. c) Objek harus bisa dinilai dan dikenali secara spesifik (fisik). Artinya, manfaat barang jelas. d) Manfaat barang dan atau jasa tidak termasuk yang diharamkan/dilarang dan harus bermanfaat. e) Manfaat barang/jasa bisa langsung diserahkan atau digunakan selama jangka waktu tertentu yang disepakati.

4. Syarat Harga Sewa (Ujrah): a) Jelas disebutkan pada saat transaksi berupa uang, dirham, dinar dan lain sebagainya. Menurut Ulama Hanafiyah pembayaran upah tidak boleh dalam bentuk manfaat yang

Jadi. Akan tetapi pada umumnya. kedudukan lembaga pembiayaan atau bank dengan pembeli akan berubah pada akhir masa sewa. bank-bank tersebut lebih banyak menggunakan Ijarah Muntahia Bit-Tamlik karena lebih sederhana dari sisi pembukuan. Pihak yang menyewakan (dalam hal ini bank) berjanji (wa’ad) kepada penyewa untuk memindahkan kepemilikan objek setelah masa sewa berakhir. uang pembayaran sewanya sudah termasuk cicilan atas harga pokok barang. Janji tersebut harus dinyatakan dalam akad IMBT. c) Tidak mengandung klausul yang bersifat menggantungkan keabsahan transaksi pada hal/kejadian yang akan datang yang tidak sesuai dengan esensi dari ijarah. baik dalam bentuk operating lease maupun financial lease. Dalam sewa-menyewa ini. baik pada saat leasing maupun sesudahnya. b) Antara ijab qabul (serah terima) harus selaras. Esensi dari ijarah adalah memberikan hak atas manfaat barang pada salah satu pihak yang berakad. harga dan jangka waktu yang disepakati. terdapat dua akad yang berbeda. Karenanya. Selain itu. Misalnya. yang pertama adalah akad ijarah dan pada akhir masa ijarah dibuat suatu akad pengalihan hak atas barang yang disewakan. 5. Aplikasi dalam Perbankan Bank-bank Islam yang mengoperasikan produk ijarah. baik dengan keinginan untuk melakukan kontrak sewa. Pihak bank atau lembaga pembiayaan (multifinance) selaku pihak yang menyewakan dan pemilik barang semula akan berubah menjadi pemberi hibah pada akhir masa sewa. bank pun tidak direpotkan untuk mengurus pemeliharaan aset. dapat melakukan leasing. dalam akad IMBT. . b) Jelas disebutkan berapa jumlah ujrah. Syarat Sighat : a) Harus jelas dan disebutkan secara spesifik dengan siapa berakad. Namun dalam fatwa DSN no : 09/DSN-MUI/IV/2000 perihal Pembiayaan Ijarah bahwa pembayaran sewa atau upah boleh berbentuk jasa (manfaat lain) dari jenis yang sama dengan obyek kontrak. mu’jir menyewakan rumahnya kepada pihak lain dengan syarat ia menempati dulu selama satu bulan baru kemudian ia sewakan kepada B. 6. Seperti sewa rumah dengan ujrah penyewaan rumah.serupa.

pemilik barang (yang menyewakan) dan penyewa. skema IMBT ini dapat digunakan untuk pembelian rumah dengan menggunakan sistem KPR. Beli objek sewa sewa Bank syariah A. Milik Nasabah 3. Milik 1. di mana barang yang disewakan secara prinsip sudah merupakan milik nasabah bersangkutan.7/46/PBI/2005). Sewa beli 2. melalui pembayaran sewa atau imbalan jasa (Pasal 1 angka 10 Peraturan Bank Indonesia No. Subjek Antara pemilik barang (yang Antara menyewakan) dan penyewa. Bank .Demikian pula nasabah. 7. aplikasi perbankan dari ijarah muntahia bit-tamlik dapat digambarkan dalam skema berikut: Penjual/supplier Objek sewa B. Dalam praktik perbankan syariah. Pesan objek 8. Skema Secara umum. Perbandingan Skema Sewa-menyewa Konvensional dengan Skema Sewa-menyewa Syariah (Ijarah dalam Konsep Perbankan)1 Konsep Konvensional Pengertian Penyerahan suatu kenikmatan untuk Konsep Syariah atas Transaksi sewa-menyewa atas suatu waktu barang dan/atau upah mengupah atas barang tertentu atau tidak tertentu (Pasal suatu jasa dalam waktu tertentu 1548 KUHPerdata). yang tadinya bertindak selaku penyewa akan berubah menjadi penerima hibah di akhir masa sewa.

disewakan kepada penyewa. kekhilafan.7/46/PBI/2005 1. Bentuk Perjanjian (Akad) Antara pemilik barang dibuatkan Antara nasabah dan bank dibuatkan akad akad). Objeknya jelas. Selanjutnya setelah mendapatkan barang yang akan disewa. Atau bank bertindak selaku pemilik (pihak yang menyewakan) yang memiliki penguasaan atas objek sewa. Mekanisme Pemilik barang langsung Pemilik barang menyewakan kepada atas suatu barang menyewakan barangnya kepada calon nasabah di mana uang sewa penyewa. 2. Selanjutnya nasabah mencicil pengembalian uang sewa yang ditalangi oleh bank. paksaan. 2. Menyediakan barang yang yang KUHPerdata: Menyewakan 1. atau antara bank selaku pemilik barang dan nasabah selaku penyewa. muslihat dan tipuan dan mudharat. 1.bertindak selaku pemberi uang sewa kepada nasabah. membayarkan (bilateral). Kewajiban Pihak Berdasarkan pasal 1551-1552 Berdasarkan PBI No. Kenikmatan dan/atau jasa. Terhindar dari cacat. Objeknya terhindar dari cacat. Kriteria Objek 1. antara bank dan nasabah dibuatkan akad pembiayaan ijarah dan perjanjian jaminan. Menyerahkan barang yang disewakan. 2. tipuan. Kriteria objeknya jelas. Tidak mengandung unsur 3. dan uang penyewa yang dibayar oleh calon nasabah sewa berasal dari bank. . sewa-menyewa (single wakalah (kuasa untuk mencarikan barang yang disewa). Tidak mengandung unsur paksaan. 3. Objek Kenikmatan atas suatu barang. Menanggung biaya pemeliharaan.

B. Memelihara barang sehingga dapat digunakan manfaatnya. Pergantian Pemilik Barang Pergantian (karena pemilik atau barang Tidak diatur. Membayar uang sewa secara tunai. Memberikan penyewa kenikmatan untuk menggunakan dan menguasai barang secara tenteram selama sewa-menyewa berlangsung. 3. boleh diulangsewakan sebagian sepanjang dalam perjanjian sewa hal tersebut tidak dilarang. tanpa seizin pemilik barang (mu’ajir) Khusus untuk rumah tinggal (Pasal 310 KHES). Kewajiban Penyewa Berdasarkan KUHPerdata: Pasal 1560 Berdasarkan PBI No.7/46/PBI/2005 1. (musta’jir) dan dilarang mengulangsewakan Penyewa sebagian atau seluruh barang menyewakan tanpa barang persetujuan (1559 meminjamkan pemilik barang yang disewakan (ma’jur) KUHPerdata). yang ditempati sendiri oleh penyewa. 1. Menjaga keutuhan barang yang disewa dan memeliharanya disewa. Pengertian Leasing . 3. Menanggung biaya pemeliharaan yang disewa seseuai dengan baik. 2. Membayar uang sewa pada barang waktu yang telah disepakati. Menggunakan barang yang 2.2. Mengulang Sewakan Larangan kesepakatan. Leasing 1. karena dijual meninggal) tidak menggugurkan sewa (Pasal 1576 KUHPerdata).

perkantoran. Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam proses pemberian fasilitas leasing adalah sebagai berikut: 1. Masing-masing pihak dalam melakukan kegiatannya selalu bekerja sama dan saling berkaitan satu sama lainnya melalui kesepakatan yang dibuat bersama. konstruksi. Sedangkan pengertian sewa guna usaha sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. atau Credit Provider. baik secara sewa guna usaha dengan hak opsi (financial lease) maupun sewa guna usaha tanpa hak opsi (operating lease) untuk digunakan oleh lessee selama jangka waktu tertentu berdasarkan pembayaran secara berkala. dan masingmasing pihak mempunyai hak dan kewajibannya. Selain Lessor dan Lessee. sedangkan perusahaan yang mengajukan leasing disebut lessee. Pihak-pihak Yang Terlibat Ada beberapa pihak yang terlibat dalam pemberian fasilitas leasing. pertanian. Perusahaan yang menyelenggarakan leasing disebut Leessor.Istilah Leasing berasal dari bahasa Inggris to Lease yang berarti menyewakan. industri. Obyek kegiatan leasing meliputi meliputi barang-barang modal pada sektor transportasi. pertambangan. Lessee . D. Pembayaran kembali oleh peminjam dilakukan secara berkala dan dalam waktu jangka menengah atau panjang. Merupakan perusahaan leasing yang membiayai keinginan para nasabahnya untuk memperoleh barang-barang modal. misalnya pemasok (supplier).01/1991 adalah kegiatan pembiayaan dalam bentuk penyediaan barang modal. Selanjutnya yang dimaksud dengan finance lease adalah kegiatan sewa guna usaha dimana lesse pada akhir masa kontrak mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa guna usaha berdasarkan nilai sisa yang disepakati.Leasing atau sewa guna adalah suatu kegiatan pembiayaan kepada perusahaan (badan hukum) atau perorangan dalam bentuk pembiayaan barang modal. kesehatan. Lessor. 1169/KMK. dalam kegiatan sewa guna usaha seringkali melibatkan pihak ketiga. 2. Sebaliknya operating lease tidak mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa guna usaha.

• Bank terlebih dahulu membeli harta yang akan digunakan oleh nasaba. Kemudian dalam praktiknya transaksi finance leasing dibagi lagi ke dalam bentuk-bentuk sebagai berikut: 1. Melakukan sewa guna usaha dengan tanpa hak opsi bagi lessee (operating lease). Lessor biasanya membeli barang modal dari Supplier atau pihak lain terlebih dahulu. kegiatan leasing dapat dilakukan dengan dua cara yaitu: 1. Pedagang yang menyediakan barang yang akan dileasing sesuai perjanjian antara lessors dengan lessee dan dalam hal ini supplier juga dapat bertindak sebagai lessor. Konsep ini secara etimologi berarti upah atau sewa. Dalam hal ini lessee dikenakan biaya asuransi dan apabila terjadi sesuatu. kemudian bank menyewakan kepada nasabah menurut tempo yang dikehendaki.Nasabah yang mengajukan permohonan leasing kepada lessor untuk memperoleh barang modal yang diinginkan. tanpa memperhitungkan terlalu rinci biaya yang dikeluarkan oleh Lessor. maka perusahaan akan menanggung resiko sebesar sesuai dengan perjanjian terhadap barang yang dileasingkan E. Melakukan sewa guna usaha dengan hak opsi bagi lessee (finance lease). 5. Bank syariah mengaplikasikan elemen ini dengan berbagai bentuk produk yang diletakkan pada skim pembiyaan[4]. kegunaan. Asuransi Merupakan perusahaan yang akan menanggung resiko terhadap perjanjian antara lessor dengan lessee. Operational Lease (Al-Ijarah). 2. Supplier 4. kemudian lessee akan membayar sejumlah rental sejumlah tertentu. kadar sewaan dan syarat-syarat lain yang disetujui kedua belah pihak. Ahli hukum Islam mendefinisikannya dengan menjual manfaat. Macam-macam Leasing Di dalam Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1169/KMK. diantara caranya adalah: • Bank dapat memberi pembiayaan kepada nasabah untuk tujuan mendapatkan penggunaan manfaat sesuatu harta dibawah elemen al-Ijarah. jasa dengan bayaran yang ditetapkan. Cara seperti ini .01/1991 Tanggal 21 November 1991. 3. Dalam Praktiknya.

yaitu Direct Finance Lease dan Sale and Lease Back[5]. Pihak Lessor hanya akanmembiayai sebesar 20% sampai dengan 40 % harga barang modal. Jenis barang modal yang banyak disewakan dengan cara ini terutama barang yag memiliki nilai tinggi. traktor. 4. Mekanisme Leasing Pihak-pihak yang terlibat dalam leasing adalah : Lessee Lessor Supplier . Leverage Lease adalah finance lease yang melibatkan selain pihak lessor dan lesse. misalnya . Leverage Lease. Finance Lease (Ijarah wa Iqtina). Secara sederhana dicontohkan sebagai berikut: Lessor akan membeli barang modal atas permintaan pihak Lessee yang sepakat saling menyelenggarakan kontrak leasing. Dalam model ini diperlukan suatu penanganan khusus meliputi aturan hukumnya. 3. Cross Border lease. alat-alat berat. Pada operataing lease ini biasanya pihak Lessor bertanggungjawab terhadap perawatan barang modal tersebut. Dalam model ini pihak Lessee berkepentingan atas uang tunai (cash) yang akan dimanfaatkan untuk modal usaha atau kepentingan lainnya. Peran pihak ketiga ini adalah membiayai sebagian barang modal yang akan disewakan. Jenis sewa ini dapat lagi dibagi dua. Contoh barang modal yang biasa disewa guna usahakan dengan cara ini adalah pesawat terbang. menjual barang tesebut kepada Lessor. Cross Border lease adalah usaha leasing yang melewati batas wilayah suatu negara.dimungkinkan karena setelah masa sewa habis. perpajakan. Skim ini merupakan bentuk lain dari ijarah dimana persewaan berakhir dengan perpindahan hak milik dan objek sewa. akuntansi. barang tersebut masih cukup berharga untuk disewakan lagi ataupun dijual. sedangkan sisanya dibiayai pihak ketiga tersebut. juga pihak ketiga yaitu Credit Provider. pesawat. Direct Finance Lease adalah jika pihak lessee pada waktu sebelumnya belum memiliki barang modal yang dijadikan obyek leasing tersebut. mesin.mesin dan sebagainya. Sale and Lease Back adalah pihak Lessee yang sebelumnya telah memiliki barang modal tertentu. dan sebagainya. Kemudian antara Lessor dan Lessee saling melakukan kontrak sewa guna usaha. F. 2.

8. Kontrak pembelian peralatan akan ditandatangani Lessor dengan Supplier peralatan tersebut. Untuk mempertahankan dan memelihara kondisi perusahaan tersebut. 7. Lessor mengevaluasi kelayakan kredit dan memutuskan untuk memberikan fasilitas lease dengan syarat dan kondisi yang disetujui Lessee (lama kontrak pembayaran sewa lease). Pada saat yang sama. seperti yang tercantum pada kontrak Lease. 2. . 3. 6. maka kontrak lease dapat ditandatangani. 4. Lessee dapat menandatangani kontrak asuransi untuk peralatan yang di lease dengan perusahaan asuransi yang disetujui Lessor. secara garis besar dapat diuraikan sebagai berikut : 1. Supplier menyerahkan surat tanda terima (yang diterima dari Lessee).Perusahaan asuransi SKEMA LEASING Adapun prosedur dari mekanisme leasing yang menyangkut pihak-pihak tersebut diatas. mengadakan penawaran harga dan menunjuk supplier peralatan yang dimaksud. bukti pemilikan dan pemindahan pemilikan kepada Lessor. Lessee menandatangani tanda terima peralatan dan menyerahkan kepada Supplier. Supplier dapat mengirim perlatan yang di lease ke lokasi Lessee. Supplier akan menandatangani perjanjian pelayanan purna jual. Mengirimkan kepada Lessor disertai dokumen pelengkap. Antara Lessor Lessor dan Perusahaan Asuransi terjalin perjanjian kontrak utama. Setelah Lessee mengirim permohonan Lease. Lessee bebas memilih dan menentukan peralatan yang dibutuhkan. 5.

10. Lessor membayar harga peralatan yang di lease kepada Supplier. Lessee membayar sewa lease secara periodik sesuai dengan jadwal pembayaran yang telah ditentukan dalam kontrak Lease. .9.