Daftar Isi

DAFTAR ISI ...................................................................................................................................... I DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................................... II KATA PENGANTAR......................................................................................................................... III 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 2. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3. PENDAHULUAN ................................................................................................................ 4 LATAR BELAKANG........................................................................................................................................ 4 RUMUSAN MASALAH / PERTANYAAN PENELITIAN................................................................................. 5 TUJUAN......................................................................................................................................................... 5 KELUARAN .................................................................................................................................................... 5 MANFAAT...................................................................................................................................................... 5 METODOLOGI .................................................................................................................. 5 PENDEKATAN PENELITIAN ......................................................................................................................... 5 JENIS DAN SIFAT PENELITIAN .................................................................................................................. 6 POPULASI PENELITIAN............................................................................................................................... 6 METODE PENGUMPULAN DATA ................................................................................................................. 6 ANALISIS DATA .......................................................................................................................................... 7 HASIL PENELITIAN ......................................................................................................... 8 3.1. GAMBARAN PERMASALAHAN YANG TIMBUL DI LOKASI PENELITIAN .................................................. 8 3.1.1. Jalan Tol Surabaya – Mojokerto ........................................................................................... 9 3.1.2. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto ........................................................................................ 9 3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno............................................................................................................................................... 11 3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol. ................................................................................................... 12 3.2. SISTEM PENILAIAN TANAH BESERTA ASET DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 13 3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta............................................................... 13 3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO..................................................................... 13 3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER.................................................................. 14 3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah...................................................... 15 3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan – Sidomulyo Hadisuwarno.................................................................................................................................................. 15 3.3. USULAN KOMPONEN DALAM ALTERNATIF PERHITUNGAN GANTI RUGI ........................................... 18 3.4. SISTEM KOMUNIKASI DI LOKASI PENELITIAN ..................................................................................... 23 24 4. 4.1. 4.2. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI ..............................................................................25 KESIMPULAN.............................................................................................................................................. 25 REKOMENDASI........................................................................................................................................... 25

DAFTAR PUSTAKA .........................................................................................................................27

i

DAFTAR GAMBAR

GAMBAR 1 TRASE JALAN TOL SURABAYA - MOJOKERTO .............................................................. 9 GAMBAR 2 TRASE JALAN TOL KERTOSONO – MOJOKERTO ......................................................... 10 GAMBAR 3 PETA TRASE JLSJ RUAS PACITAN – SIDOMULYO – HADIWARNO................................... 11 GAMBAR 4 MIND MAP USULAN KOMPONEN DALAM PERHITUNGAN GANTI RUGI LAHAN .................... 22 GAMBAR 5 MODEL KOMUNIKASI PEMBEBASAN LAHAN ............................................................. 24

ii

Ringkasan Eksekutif ini secara garis besar menjelaskan proses dan hasil-hasil yang diperoleh dari penelitian. Nopember 2011 Tim Pelaksana iii .KATA PENGANTAR Rinkasan Eksekutif ini merupakan ringkasan kegiatan Penelitian Perhitungan Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan Berdasarkan Valuasi Ekonomi. Penelitian ini merupakan salah satu kegiatan penelitian yang dilaksanakan oleh Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan pada Tahun Anggaran 2011 pembebasan lahan. yang bertujuan untuk mengidentifikasi proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan alternatif perhitungan ganti rugi akibat kegiatan Surabaya.

Hal ini dikarenakan pembangunan infrastruktur merupakan suatu variabel dalam akselerasi pertumbuhan ekonomi suatu kawasan. Banyak pemilik lahan meminta nilai kompensasi lahan lebih tinngi dari harga penawaran pemerintah. Sehingga akan memacu laju pertumbuhan ekonomi regional suatu kawasan. Sedangkan di lain pihak Panitia Pengadaan Tanah sebagai wakil pemerintah.1. Latar Belakang Kemajuan suatu kawasan tidak terlepas dari kontribusi kemajuan infrastruktur di daerah tersebut.6 Km memerlukan lebih dari 4 (empat) tahun untuk membebaskan keseluruhan lahan yang dibutuhkan (dimulai 2007 – saat ini). seringkali dianggap oleh sebagian pemilik tanah belum layak yang berujung keengganan pemilik untuk melepaskan lahan. yang menjunjung tinggi Hak Asasi Manusia dan Demokrasi.com Pada era reformasi. 2005 yang disempurnakan dengan PP No. Selama ini besaran ganti rugi lahan yang terkena proyek pemerintah ditetapkan berdasarkan nilai rata-rata NJOP dan harga pasar. Sebagai contoh. jika terdapat pembangunan infrastruktur pada suatu kawasan atau wilayah tertentu akan selaras dengan perkembangan (pertumbuhan) ekonomi pada kawasan tersebut. akan mempercepat distribusi barang dan jasa dari suatu kawasan ke wilayah lainnya. Besaran nilai tersebut. Sudah merupakan suatu rumusan umum. Pada akhirnya akan berpengaruh positif terhadap pertumbuhan ekonomi nasional. 4 . Tersedianya infrastruktur yang memadai.1. 65 Th. Jalan Tol Surabaya-Mojokerto (SUMO) dengan panjang 36. 36 Th. Meskipun pemerintah telah mengeluarkan peraturan (PP No. baik yang dibiayai oleh pemerintah ataupun investor terhambat penyelesaiannya akibat kesulitan pengadaan lahan. PENDAHULUAN 1. tidak dapat memenuhi permintaan nilai tanah yang diajukan pemilik lahan karena ketidakadaan acuan. 2006) sebagai payung hukum penyelesaian pembebasan lahan. Salah satu masalah penghambat pengadaan lahan adalah kesepakatan harga antara pemilik lahan dengan pemerintah. tetapi pelaksanaan dilapangan tetap tidak mudah. http://www. banyak pembangunan infratruktur jalan di Indonesia.hijdinstitute.

yaitu berusaha mendapatkan informasi yang selengkap mungkin mengenai proses pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan serta informasi alternatif perhitungan ganti rugi yang diterima pemilik lahan yang dilewati trase jalan sebagai akibat kehilangan hak milik.1. Memberikan panduan umum bagi Tim Pembebasan Tanah di Lingkungan Kementerian / Dinas Pekerjaan Umum dalam menentukan besaran ganti rugi pembebasan lahan yang diberikan kepada pemilik lahan. 2. Keluaran Keluaran : 1 (Satu) Naskah Ilmiah alternatif perhitungan ganti rugi uang pembebasan lahan proyek pembangunan infrastruktur jalan dan jembatan. 5 . Rumusan Masalah / Pertanyaan Penelitian Pertanyaan yang berusaha dijawab dalam penelitian ini adalah : Bagaimana alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan berdasarkan valuasi ekonomi? 1. METODOLOGI Pendekatan Penelitian Penelitian Perhitungan Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan Berdasarkan Valuasi Ekonomi menggunakan pendekatan kualitatif.1.5. Tujuan Tujuan : Menyusun Naskah Ilmiah alternatif perhitungan besaran ganti rugi uang pembebasan lahan 1. 3.4.3. 1. Manfaat Hasil penelitian secara teoritis : Memberikan gambaran proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk proyek pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan oleh swasta maupun pemerintah.2.

6 . Pengumpulan data sekunder. Jenis dan Sifat Penelitian Sifat penelitian ini adalah penelitian terapan yang bertujuan untuk menjawab persoalan/masalah pembangunan. Kajian metodelogi dan perhitungan kompensasi pembebasan tanah di negara lain. Dokumen – dokumen pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Peta rencana trase jalan dan daerah – daerah yang dilewati. Metode Pengumpulan Data Metode pengumpulan data yang digunakan dalam kegiatan ini meliputi : 3. praktis dan evaluasi kegiatan proses perhitungan ganti rugi pemebebasan lahan yang merupakan salah satu rangkaian kegiatan pengadaan tanah untuk Exploratory research (Penelitian Penjajagan) digunakan untuk memperdalam pengetahuan mengenai proses pengadaan tanah dan mendapatkan ide-ide alternatif perhitungan ganti rugi yang dapat diterima oleh kedua belah pihak.3. Panduan rencana kegiatan pembasan tanah dan pemukiman kembali (LARAP). dilakukan dengan mengumpulkan literatur yang berhubungan dengan proses pengadaan tanah di suatu wilayah.3.4.1. baik yang membutuhkan lahan maupun yang memiliki lahan.2. Data sekunder terdiri atas : Artikel-artikel di media cetak dan internet yang relevan Peraturan yang terkait proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum.2. 3. Populasi Penelitian Unit analisa dari penelitian ini adalah semua pemilik lahan yang terkena dampak pembebasan lahan dan panitia pengadaan tanah yang terlibat dalam suatu pembangunan jalan. 3.

coding. Matrik digunakan untuk mengetahui parameterparameter yang diperlukan dalam menentukan perhitungan ganti rugi suatu lahan dan data 7 . Pengumpulan data primer. Analisis kualitatif Analisis pada penelitian kualitatif terdiri atas tiga aliran kegiatan yaitu reduksi data.5. mengkategori data.1. menyederhanakan. Tahap lebih lanjut dari reduksi data adalah menulis lapangan yang telah ringkasan. Berbagai teknik pengumpulan data tersebut dipadukan satu sama lain agar dapat menggali permasalahan studi secara komprehensif.2. Analisis Data 3. penyajian data dan penarikan kesimpulan / verifikasi (Miles and Huberman. ekonomi dan lingkungan masyarakat yang terkena dampak pembebasan lahan dalam wilayah studi. Subdit Pengadaan Tanah Ditjen Bina Marga c. 3. terhadap informan-informan kunci yang memiliki kompetensi untuk mengumpulkan data yang lengkap mengenai permasalahan yang sering terjadi pada kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan gambaran proses perhitungan ganti rugi. mengintisarikan. tujuan penelitian. 1994. Pihak-pihak yang dilibatkan meliputi: a.3.2. membandingkan data dan mengintegrasikan dengan Penyajian data (data display) hasil tinjauan direduksi dalam bentuk matrik dan jaringan. Badan Pertanahan Nasional b. dilakukan dengan menggunakan beberapa teknik. dan mengubah data yang muncul dalam catatan tertulis lapangan atau transkrip. Dinas Cipta Karya Focus Group Disscussion (FGD) dilakukan kepada beberapa warga yang terkena pembebasan lahan di wilayah studi untuk mengetahui keinginan mendasar pemilik tanah dalam penentuan besaran ganti rugi. yaitu: Observasi. Dinas Bina Marga d. Wawancara mendalam. digunakan untuk mengetahui gambaran secara umum kondisi sosial. Reduksi data (data reduction) mengacu pada proses memilah.3. memfokuskan. Page 1011).

3. dimaksudkan untuk memperoleh informasi mengenai permasalahan pemberian ganti rugi lahan dan alternatif-alternatif perhitungan ganti rugi pada kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.jaringan untuk mengetahui sistem prosedur pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan. (6) Status Tanah. konsekuensi kemungkinan kehilangan keuntungan dalam bentuk lain akibat pemilihan suatu keputusan diperlukan satu kriteria yaitu kriteria well-being (kesejahteraan) anggota masyarakat. Penilaian suatu barang atau jasa dalam bentuk uang merupakan konsep valuasi ekonomi. Kegiatan valuasi dalam penelitian ini. (2) Sistem Komunikasi. attribute-based method (ABM). Langkah awal metode ABM adalah dengan mengidentifikasi komponen-komponen yang dapat dilakukan valuasi dalam kemungkinan biaya – biaya yang melekat pada suatu aset. (4) Legal Formal. (3) Komitmen Pemerintah Daerah. 3. dianggap sesuai untuk menentukan kompensasi terhadap kehilangan aset tanah. 8 . 3. masih pada langkah mencari komponen – komponen yang berkaitan dengan suatu proses pelepasan hak atas tanah dan aset diatasnya. Gambaran Permasalahan yang Timbul di Lokasi Penelitian Permasalahan yang pengadaan tanah yang terjadi di lokasi penelitian secara garis besar antara lain : (1) Penentuan Kompensasi. yang dilakukan dengan cara langsung maupun tidak langsung di lokasi penelitian.3. Analisis valuasi ekonomi Untuk mengetahui konsep opportunity cost.2. Pendekatan yang mengasumsikan penilaian terhadap suatu barang atau jasa berdasarkan karakteristik yang dimiliki. HASIL PENELITIAN Penggalian informasi. Komponen – komponen tersebut dikembangkan menjadi desain eksperimental untuk dilakukan uji yang bertujuan untuk mengeliminasi masalah. (5) Koordinasi Antar Instansi.1. Kecenderungan individu mengurutkan barang-barang berdasarkan preferensinya merupakan dasar dari tindakan memilih yang diakibatkan keterbatasan barang dan jasa.

1. Status kepemilikan tanah.65 Km yang penandatanganan Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) telah dilakukan pada tahun 2006 ini. Harga yang diperoleh pemilik tanah tidak memungkinkan untuk memperoleh tanah didaerah yang sama. Warga / pemilik lahan enggan melepaskan aset yang dimiliki karena besaran harga tanah yang disodorkan oleh pemerintah dianggap kecil.1. baru 9 .2. Jalan Tol Surabaya – Mojokerto Jalan TOL SURABAYA – MOJOKERTO adalah jalan tol yang menghubungkan Kota Surabaya dengan Kota Mojokerto. sebagaimana terlihat pada Gambar 1. yaitu Kota Surabaya. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto Jalan Tol Mojokerto . Gambar 1 Trase Jalan Tol Surabaya .3. Penyelengaraan pengadaan tanah telah dimulai pada tahun 2007 yang mencakup empat wilayah pemerintah daerah.1. Kabupaten Gresik dan Kabupaten Mojokerto. Terhambatnya pengadaan lahan disebabkan oleh beberapa hal.Kertosono dengan panjang 41.Mojokerto 3. Tanah berstatus Letter C adalah tanah yang belum bersertifikat dan hanya terdaftar dalam peta kelurahan setempat dimana letak tanah tersebut berada. tanah milik Dinas Pekerjaan Umum Pengairan dan tanah milik Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA). antara lain : Proses administrasi pembebasan tanah milik TNI AL. seperti tanah berstatus Letter C dan tanah yang telah diwakafkan oleh pemilik terdahulu hanya melalui lisan tanpa ada perubahan sertifikat. Kabupaten Sidoarjo.

Langkah konsinyasi yang diambil oleh Panitia Pengadaan Tanah mengalami kegagalan dalam melakukan penerapan fisik meskipun mendapat pengamanan dari personel TNI . Perbedaan persepsi dalam membaca peraturan tanaha yang berlaku menjadi kendala dilakukan penerapan fisik di lokasi.POLRI. Kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang dengan memberikan nilai ganti rugi langsung pada nilai tertinggi dari kisaran nilai tanah disalah-artikan oleh masyarakat sebagai tindakan otoriter pemerintah yang tidak menghendaki adanya musyawarah. dengan membentuk kelompok yang bernama “Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol” atau disingkat menjadi JKPT. Gambar 2 Trase Jalan Tol Kertosono – Mojokerto Salah satu permasalahan yang muncul pada proses pengadaan tanah di proyek pembangunan Jalan TOL MOKER adalah penolakan sejumlah kecil warga di Kabupaten Jombang terhadap besaran ganti rugi yang telah ditetapkan pemerintah daerah. Lambatnya proses pembuatan peta bidang dan inventarisasi 10 . Pelaksana kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Kertosono – Mojokerto adalah Pemerintah Daerah Jombang dan Pemerintah Daerah Mojokerto sesuai cakupan wilayah kewenangan.5%dari keseluruhan bidang tanah) untuk proses pembebasan. permasalahan pengadaan tanah juga terjadi di wilayah Mojokerto.menyelesaikan beberapa lahan (±35. Profil lokasi trase jalan tol Kertosono – Mojokerto dapat dilihat pada Gambar 2. Selain di Kabupaten Jombang.

2008.Hadisuwarno Upaya membuka isolasi untuk lebih mendorong pertumbuhan ekonomi daerah sisi selatan Jawa merupakan alasan pemerintah membangun Jalan Lintas Selatan Jawa. Kekurangan personel di pihak BPN Kabupaten Mojokerto ditengarai sebagai penyebab utama. Upaya penyelesaian yang diambil Panitia 9 yaitu 11 . 30.Hadisuwarno merupakan bagian dari Trase Jalan Lintas Selatan. 3.1 Km yang meliputi 13 Desa. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan – Sidomulyo . Lokasi pembangunan jalan dapat dilihat pada Gambar 3. Pembebasan lahan terkendala di Desa Jetak Kecamatan Tulakan yang masih menyisakan trase sepanjang 2. Pengadaan tanah didanai oleh APBD Kabupaten Pacitan dimulai pada Th. Jalan Lintas Selatan Jawa Ruas Pacitan – Sidomulyo . Gambar 3 Peta Trase JLSJ ruas Pacitan – Sidomulyo – Hadiwarno Permasalahan muncul akibat dari ketidakpuasan salah satu warga terhadap penetapan besaran ganti rugi pada tahun 2006 yang dirasakan terlalu rendah yaitu Rp. Peta bidang tanah merupakan data pokok untuk pelaksanaan penilaian tanah beserta aset diatasnya.3.5 km. 2002 hingga Th.000/m2 (besaran maksimum).menyebabkan terhambatnya pelaksanaan pengadaan tanah. Total panjang penanganan Pembangunan Jalan Pacitan – Sidomulyo – Hadiwarno adalah 30.1.

Hal tersebut mengakibatkan pembangunan fisik tetap belum dapat dilakukan.4. untuk dasar pengusiran warga dari lahan yang telah dikonsinyasikan. Trase jalan tol melewati dua kabupaten yaitu Kabupaten Deli Serdang dan Kabupaten Serdang Bedagai. konstruksi bertahap yang dibagi menjadi beberapa segmen/seksi ruas jalan. untuk dan Seksi II dilaksanakan oleh Pemda Kabupaten Serdang Bedagai. timbul dari kecurigaan terhadap sikap Panitia 9 yang tidak transparan terhadap daftar normatif (luasan lahan). Seksi I dilaksanakan oleh Pemda Kabupaten Deli Serdang Tinggi berasal dari APBN. Masyarakat menginginkan tanah milik mereka dihargai sama dengan tanah di Desa Buntu 12 . Pelaksanaan konstruksi yang menggunakan sistem paket. Terdapat 64 persen tanah di Desa Sena. Permasalahan di Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol. Permasalahan yang terjadi di Proyek Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol. sehingga kegiatan pengadaan tanah dibagi menjadi dua Seksi. Pihak aparat kepolisian pun sulit melakukan tindakan eksekusi lahan karena ketetapan konsinyasi tidak memiliki hukum kuat. 3. Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dengan panjang trase ± 72 Km merupakan jalan penghubung kota Medan menuju tebing Tinggi. tetapi mereka ambil uang ganti rugi yang dititipkan di pengadilan dan tetap tidak mengijinkan pelaksanaan fisik diatas lahan yang mereka miliki. Konsinyasi ternyata tidak mudah dilakukan. antara lain :  Ketidaksepakatan harga tanah. Tuntutan masyarakat sebagai pemilik lahan kepada panitia pengadaan tanah.1. kemungkinan ditengarai juga menyumbangkan andil menambah permasalahan karena memberikan celah waktu yang memungkinkan pihak ketiga masuk. terkendala adanya ketidaksepakatan harga. Meskipun warga memprotes besaran ganti rugi yang ditetapkan Panitia 9. Lahan beserta rumah atau aset lain diatasnya yang telah terbebaskan dan tidak segera digusur memberikan persepsi bahawa lahan tidak tergarap dan memberikan peluang pihak provokator untuk merubah persepsi warga pemilik lahan untuk menolak besaran ganti rugi.pengukuran ulang terhadap luas lahan dan bangunan yang terkena trase jalan tidak mebuahkan hasil. Pendanaan kegiatan pengadaan tanah Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing jalan akses Bandara Kualanamu non tol.

Penilaian dilakukan berdasarkan pada nilai pasar dengan menggunakan nilai kesetaraan berdasarkan faktor fisik dengan menggunakan variable : (a) Waktu. Masyarakat berkenan pindah dari tanah tersebut dengan syarat diberikan kompensasi atas bangunan yang telah mereka bangun dan tempati. (b) Lokasi. Tanah Eks HGU adalah tanah bekas perkebunan yang telah habis masa ijin usaha. Pada Tanah HGU yang tercatat sebagai pihak yang berhak adalah PTPN.2. 62 Th. (d) Jalan 13 .1.  Tanah Sengketa Masyarakat dengan PT.2.  Komitmen Pemerintah Daerah. (c) Bentuk. KAI. Tanah eks HGU didiami oleh masyarakat untuk keperluan permukiman. Kurang aktifnya Pemerintah Daerah dalam Pekerjaan Umum untuk selalu aktif berkoordinasi dan berinisiatif melaksanakan kegiatan pengadaan tanah menuntut Tim Pembebasan Tanah dari Pihak Kementerian menyelesaikan kelengkapan setiap tahap pengadaan tanah. pertanian ataupun usaha. Tetapi hal tersebut tidak dapat dilakukan karena seluruh UGR yang diterima / ditandatangani PTPN menjadi aset PTPN yang harus dilaporkan kepada Menteri Negara BUMN untuk tujuan pengembalian aset ke Negara.  Tanah Eks HGU. Selain di Desa Sena.  Tanah HGU. sehingga pihak yang menandatangani penerimaan UGR adalah PTPN.2.Beribar.1. Adanya masyarakat yang menempati tanah PTPN untuk permukiman dan tanah garapan. Sistem Penilaian Tanah beserta Aset di Lokasi Penelitian 3. Permasalahan diatasi dengan Peraturan Gubernur No. 2011 sebagai landasan hukum pemberian santunan bagi masyarakat yang menepati tanah Eks HGU. Sucofindo Advisory atas penunjukan langsung oleh Gubernur Jawa Timur. Ditemukan permasalan masyarakat menempati dan memiliki sertifikat (Sertifikat Hak Milik) atas tanah yang tercatat sebagai aset milik PT. P2T bermaksud menambahkan uang kompensasi masyarakat penggarap tersebut didalam besaran UGR yang diterima PTPN agar uang tersebut dapat diberikan kepada masyarakat penggarap yang terkena dampak pembangunan jalan. karena nilai tanah lebih rendah dibandingkan harga pasar. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO Pelaksanaan penilaian tanah Tol SUMO secara keseluruhan dilakukan oleh KJPP IJR PT. Mekanisme pembayaran ganti rugi hanya memungkinkan P2T membayarkan uang ganti rugi (UGR) kepada pihak yang tercatat dalam sertifikat. 3. KAI berdasarkan surat ground card (peta) jaman Belanda. terdapat ketidaksepakatan atas harga di Desa Buntu Beribar dan Desa Tanjung Morawa B. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta 3.1.

Faktor kegunaan dengan mempertimbangkan peruntukan tanah. Faktor waktu adalah keterangan kapan terjadinya penjualan / transaksi atau masih dalam bentuk penawaran. Penilai melihat tanah berdasarkan tingkat strategis letak tanah. Telkom. PDAM.000/m2. bentuk tanah. 70. angkutan umum dan lain-lain. faktor kegunaan. Sebagian besar masyarakat yang menolak adalah masyarakat petani yang menopangkan penghidupannya dari hasil tanah yang dimiliki. faktor sarana dan faktor waktu. kantor pemerintahan. luas dan faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah. yaitu Daksana Intra Swadaya. tanah pekarangan dipinggir jalan desa tanah pekarangan didalam. (e) Surat tanah. topografi dan kondisi tanah. Sebagai contoh. Faktor fisik meliputi keterangan ukuran. Faktor sarana adalah kelengkapan sarana yang dimiliki oleh suatu properti yang meliputi jalan masuk (tipe konstuksi jalan dan lebar jalan). Metode yang digunakan dalam penilaian tanah adalah metode pendekatan perbandingan data pasar. 1500.-) dinilai Rp. Penilaian terhadap rumah milik masyarakat terdampak 14 . Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER Penilaian atas tanah di Kabupaten Jombang telah dilakukan pada tahun 2007 oleh pemenang tender konsultan penilai. 3. dilakukan penilaian ulang pada tanah yang berada di Kecamatan Wringinanom Kabupaten Gresik (Seksi III) oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Nanang Rahayu. jauh-dekatnya lokasi dengan fasilitas umum (tempat ibadah. Koreksi penyesuaian pada metode ini dengan menggunakan faktor lokasi. kondisi fisik dan (f) Peruntukan. tanah sawah/tegalan dipinggir jalan.1. tanah yang dimanfaatkan sebagai produksi batu bata yang dapat menghasilkan 500 buah bata untuk setiap luasan satu meter (satu bata dapat dijual dengan harga Rp. dll). faktor fisik. Penilai tanah melakukan pembagian lahan menjadi empat jenis lahan yaitu : a) b) c) d) tanah sawah/tegalan didalam.2. PLN.2. Pada tahun 2008. Keluhan terhadap penilaian bangunan (rumah) yang terkena trase jalan tol juga diajukan oleh masyarakat. apakah pertanian. pasar tradisional. pemukiman atau industri.Masuk. Faktor lokasi adalah status letak suatu tanah pada suatu daerah apakah itu kota atau desa yang menentukan kemudahan pencapaian sebuah properti.

Besaran nilai NJOP dapat 15 .2. 3.45/PRT/M/2007 Perhitungan tersebut diatas berbeda dengan panduan perhitungan nilai pasar bangunan yang dikeluarkan oleh BPN yang menggunakan Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) sebagai dasar penilaian. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah 3. Nilai pasar bangunan merupakan nilai Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost New / RCN) bangunan yang dikurangi dengan besaran penyusutan akibat umur efektif bangunan dan tingkat inflasi.2.diklasifikasikan menjadi dua jenis bangunan yaitu rumah tinggal tidak bertingkat dan rumah tinggal bertingkat yang kemudian dikelompokkan menjadi beberapa kelas berdasarkan luas bangunan dan lahan yang dimiliki. Nilai HSPGN yang didapat kemudian dikalikan dengan persentase biaya komponen kegiatan. Tabel 1 Standar luas Rumah Negara ditentukan sesuai dengan tipe peruntukannya Tipe Khusus A B C D E Luas Bangunan 400 m2 250 m2 120 m2 70 m2 50 m2 36 m2 Luas Lahan 1000 m2 600 m2 350 m2 200 m2 120 m2 100 m2 Sumber : Permen PU No. Sedangkan sistem penilaian menggunakan DKPB perlu lebih mencermati komponen – komponen bangunan secara detail agar tidak merugikan warga terdampak. HSPGN berasal dari hasil survey pasar yang diperbarui setiap tiga bulan sekali dan dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah. sebagaimana terlihat pada Tabel 1. Biaya Penggantian Baru bangunan berasal dari biaya langsung (DC) ditambah dengan biaya tidak langsung (IC). Kekurangan dari sistem perhitungan dengan menggunakan HSPGN adalah bangunan dinilai sama rata berdasarkan luas bangunan. Nilai Pasaran dan Nilai Transaksi.2. Kabupaten Jombang.1.2. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan – Sidomulyo Hadisuwarno Penafsiran atau penilaian tanah pada Proyek JLSJ oleh Tim Penaksir dilakukan berdasarkan nilai NJOP. Biaya langsung (DC) adalah luas per meter persegi fisik suatu bangunan dikalikan dengan total nilai DKPB sedangkan biaya tidak langsung (IC) adalah beberapa persen dari DC.

Permasalahan kebenaran data di perkotaan. Nilai pasaran diperoleh dari kisaran harga yang berlaku di masyarakat. Kondisi tersebut dapat diatasi dengan mengubah sudut pandang penilaian terhadap tanah sebagai suatu aset properti dan tanah sebagai aset bisnis yang berbeda satu dengan yang lain tergantung peruntukan.150 s/d 8. Perbandingan nilai pasar sangat tergantung pada data – data nilai transaksi yang tercatat dalam buku rekapitulasi transaksi jual beli yang dimiliki oleh pihak kelurahan/kantor desa atau kecamatan. Contoh hasil penaksiran harga tanah yang dilakukan Pemda Pacitan dapat dilihat pada Tabel 2 berikut.000 s/d 40.000 s/d 143. Dusun Gayam Desa Sidomulyo Kec.000 Transaksi (Rp) 40.000 1. Hasil Taksiran Tanah untuk pembangunan pelabuhan di Pacitan (14 – 15 April 2011) No. Sumber : Bagian Administrasi Pemerintah Umum – Pemda Pacitan.000 7. Besaran nilai Taksiran Tim diperoleh dari nilai rata rata penjumlahan nilai NJOP terendah dan nilai Pasaran tertinggi dengan mempertimbangkan nilai transaksi.000 30. bukan merupakan nilai transaksi nyata dilapangan. Kebonagung Dusun Kaliwaru Desa Sidomulyo Kec.000 30. Penggunaan sistem zona dalam menilai tanah ditemukan tidak tepat digunakan untuk penilaian pengadaan tanah.000 s/d 190.diketahui dari surat pajak tanah dan bangunan pemilik lahan.000 s/d 40. Tabel 2.000 s/d 40. Kelemahan dari cara pandang terhadap nilai tanah berdasarkan zona lokasi adalah penilai hanya menilai tanah berdasarkan perbandingan tanah yang ditinjau terhadap nilai tanah sejenis tanpa memperhitungkan aspek-aspek sosial ekonomi yang melekat pada tanah sebagai modal ekonomi individu-individu pemilik atau pengguna tanah serta kemungkinan kehilangan keuntungan akibat melepaskan kepemilikan atas tanah tersebut. Kebonagung 14. bahwa nilai transaksi yang tercatat.150 2.000 30. Lokasi NJOP (Rp) Pasaran (Rp) 40.000 Taksiran Tim (Rp) 35. Semisal. Kepala Desa/Lurah dan Camat terkadang 16 . suatu lahan yang berada di tepi jalan dengan peruntukan sebagai lahan pekarangan produktif yang ditanami dengan pohon pisang memiliki persamaan nilai dengan tanah kosong yang berada di tepi jalan yang sama atau dua tanah pertanian produktif dengan dilengkapi sistem irigasi akan terhitung memiliki persamaan nilai per meter persegi tanah meskipun salah satu lahan terpotong trase jalan sehingga pemanfaatan sisa tanah tidak dapat maksimal.000 s/d 100.000 s/d 15. sehingga metode yang digunakan harus berupa penilaian tanah bidang per bidang. Nilai transaksi adalah nilai penjualan tanah yang tercatat di Kecamatan dan Kelurahan.

Keputusan Kepala BPN No.Besaran nilai Taksiran Tim diperoleh dari nilai rata . (c) Bentuk.Koreksi penyesuaian pada .Perpres No. Tabel 3. kondisi fisik. 4. Sedangkan permasalahan di pedesaan adalah tidak adanya data penjualan tanah pada kurun waktu tertentu.Perpres No. 36 Th. luas dan faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah . 2005 jo Perpres No. 2005 jo Perpres No.tidak dikutsertakan dalam perjanjian jual beli sehingga data nilai transaksi hanya berasal dari laporan pelaku jual beli.Uang Lahan Bangunan Tanaman Utilitas Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi APBN .rata penjumlahan nilai NJOP dan nilai Pasaran dengan mempertimbangkan Jalan Tol Surabaya – Mojokerto – Kertosono Badan Layanan Umum (BLU) . Persamaan dan perbedaan sistem penilaian tanah dapat dilihat pada Tabel 3.Th. Uraian Sumber Dana Mekanisme pengadaan tanah Tahun pelaksanaan penilaian Sistem ganti rugi Aset yang diganti uang JLSJ ruas Pacitan – Hadiwarno APBD dan APBN .Keputusan Kepala BPN No. (b) Lokasi.Keputusan Kepala BPN No. harga pasar dan nilai terakhir penjualan.Th. . Kabupaten Jombang) . Berbeda dengan nilai transaksi yang terlaporkan lebih tinggi diperuntukkan untuk kebutuhan penyertaan modal dalam pengajuan pinjaman. 2006 . 2007 Th. 2006 . 2006. 17 .Metode penilaian perbandingan nilai pasar . 65 Th. (e) Surat tanah. 36 Th. 2005 jo Perpres No.Bangunan . Nilai transaksi yang terlaporkan dapat memiliki nilai lebih rendah ataupun lebih tinggi tergantung kebutuhan atau kepentingan pihak pelaku jual beli.Perpres No. (d) Jalan Masuk.Uang . 1. 2007 (Tol Moker. 65 Th.Lahan .Uang Lahan Bangunan Tanaman Utilitas 3. 3 Th.Dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). 2. 36 Th. 2007 . 5. Nilai transaksi yang dilaporkan lebih rendah bertujuan untuk mengurangi besar pajak yang harus dibayar kepada pemerintah. Hal ini dikarenakan perubahan peruntukan tanah di pedesaan tidak secepat perkembangan tanah di perkotaan. 65 Th. 3 Th.Metode penilaian dengan membandingkan nilai NJOP. 2006 . dan Th. 2008 . 6. Matrik Perbandingan Sistem Penilaian Tanah No. Metode penilaian .Sertifikasi .Metode penilaian perbandingan nilai pasar dengan faktor fisik menggunakan variable sebagai berikut : (a)Waktu. 2006 . Nilai Pasaran dan Nilai Transaksi untuk memperoleh nilai Taksiran. 2008 penilaian ulang untuk beberapa desa (Tol Sumo) . (f) Peruntukan. 2007 Th. 3 Th.

faktor kegunaan. . Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.Metode zona tanah 8. Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.3. harga pasar dan nilai terakhir penjualan. faktor fisik. Nilai non fisik merupakan nilai kehilangan finansial akibat kehilangan aset tanah yang diwakili oleh nilai premium. Usulan Komponen dalam Alternatif Perhitungan Ganti Rugi Sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik tanah. kehilangan finansial akibat pengadaan tanah meiputi : Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan sebagian. Sistem penilaian Pihak yang melakukan penilaian . Penilaian fisik adalah nilai fisik dari hak atas tanah menggunakan berbasis nilai pasar. hasil diskusi dengan BPN dan Subdit Pengadaan Tanah. Langkah awal dalam melakukan valuasi ekonomi terhadap suatu barang atau jasa adalah dengan mengidentifikasikan komponen . Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.Metode zona tanah Tim Penafsir tanah yang dibentuk berdasarkan SK Bupati . Uraian JLSJ ruas Pacitan – Hadiwarno nilai transaksi. Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi 7.No. (range terendah dan tertinggi) Jalan Tol Surabaya – Mojokerto – Kertosono penilaian ulang dilakukan pada faktor lokasi.Metode zona tanah Lembaga Penilai Tanah (Appraisal /KJPP) .Dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP).6 × ݊݅ ݈ ܽ݅‫ݎܽݏܽ݌‬ Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.komponen perhitungan ganti rugi yang 18 . Perumusan perhitungan ganti rugi yang telah dilakukan adalah : ) ‫݅݊ =݅ݏܽݏ݊݁݌ ݉݋ܭ‬ ݈ ܽ݅‫ݎܽݏܽ݌‬+ (ܽ × ܾ݅ ܽ‫ݐ݅ݎܽܿ݊݁ ݉ܽݕ‬ ܽ݊ܽℎ) + (ܾ × ‫݅݌ݏ݋݇݃݊݋‬ ݊݀ܽℎ) + (ܿ× ܾ݅ ܽ‫ݐ݊݁ݏܽݕ‬ ݅ ݉ ݁݊‫ݐ‬ ݅ ݈ ‫ ≤ ݅ݏܽݏ݊݁݌ ݉݋ܭ‬1. faktor sarana dan faktor waktu. selama ini telah memperhitungkan penilaian fisik dan penilaian non fisik. Lembaga Penilai Tanah (Appraisal /KJPP) 3. nilai selain akibat kehilangan finansial seperti nilai kosmis religious magis atau ikatan emosional yang dimiliki tanah tidak diperhitungkan.

(11)Aset Desa. Pengklasifikasi terdiri atas : (1)Permukiman. (8)Utilitas PLN/PDAM. Berdasarkan uraian diatas maka dibuat usulan komponen – komponen alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan sebagai berikut : Permukiman Keterangan : ‫݅݇ݑ ݉ݎ݁ܲ݅ݏܽݏ݊݁݌ ݉݋ܭ‬ ݉ ܽ݊ = ܺଵ + ܺଶ + ܽܺଷ + ܾܺସ + ܿܺହ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitas X4 = biaya kontrak/sewa X5 = biaya pindah a. (4)Tanah Pertanian/Perkebunan.j = nilai pengali 19 . (2)Perkantoran.diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu tanah atau lahan.b. (6)Tanah HGU. KAI. (3)Pertokoan/Warung. (10)Aset TNI/POLRI.f = nilai pengali Pertokoan / Warung Toko ‫݅ݏܽݏ݊݁݌ ݉݋ܭ‬ = ܺଵ + ܺଶ + gYଵ + hYଶ + iܺହ + jYଷ Warung Keterangan : X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan Y2 = biaya promosi X5 = biaya pindah Y3 = kompensasi jarak tempat usaha ke sumber modal g.i. (9)Aset PT.h. (12)Tanah Wakaf dan (13)Fasus/Fasos. Gambaran komponen – komponen tanah sesuai klasifikasi dapat dilihat pada Gambar 4.e.4. (5)Tanah Kehutanan. (7)Tanah Eks HGU.c = nilai pengali Perkantoran Keterangan : ‫ݐ݊ܽ݇ݎ݁ܲ݅ݏܽݏ݊݁݌ ݉݋ܭ‬ ‫ܺ = ݊ܽݎ݋‬ଵ + ܺଶ + ݀ܺଷ + ݁ܺସ + ݂ܺହ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitas X4 = biaya kontrak/sewa X5 = biaya pindah d.

n = nilai pengali Tanah Eks HGU Keterangan : X2 = nilai bangunan X6 = nilai tanaman X5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modal m.l = nilai pengali Tanah Kehutanan Keterangan : X1 = nilai pasar tanah Y4 = biaya appraisal Tanah HGU Keterangan : Kompensasi HGU = Xଵ + X ଶ + mX ହ + X ଺ + nYହ Kompensasi kehutanan = 2Xଵ + Yସ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X6 = nilai tanaman X5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modal m.n = nilai pengali Utilitas PLN / PDAM Keterangan : Y6 = biaya relokasi instalasi Y7 = biaya konstruksi instalasi baru Y8 = biaya bongkar instalasi lama Kompensasi PLN/PDAM = Y଺ + Y଻ + Y଼ Kompensasi Eks HGU = X ଶ + mX ହ + X ଺ + nYହ 20 .- Tanah Pertanian / Perkebunan Kompensasi Pertanian = Xଵ + X ଶ + kYଵ + X ଺ + lYଷ Perkebunan Keterangan : X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan X6 = nilai tanaman Y3 = kompensasi jarak tempat tinggal ke tempat aktivitas k.

- Aset PT. KAI Keterangan : X2 = nilai pasar tanah Kompensasi PT. 21 . KAI = Xଵ - Aset TNI / POLRI Keterangan : Kompensasi HGU = Xଵ + X ଶ + mX ହ + X ଺ + nYହ X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Aset Desa Keterangan : X1 = nilai pasar tanah Y4 = biaya appraisal Kompensasi Aset Desa = Xଵ + Yସ - Besaran nilai pengali belum dapat diketahui dengan pasti karena memerlukan proses simulasi yang berulang dan survey lebih detail untuk memperoleh nilai yang tepat.

Gambar 4 Mind Map Usulan Komponen dalam Perhitungan Ganti Rugi Lahan 22 .

diketahui warga saat sidang di pengadilan 4 Kultur Warga Pungutan liar dengan dalih biaya administrasi Bergesernya peran tokoh local kyai 5 Pemetaan Pemerintah belum optimal Hilangnya kepercayaan warga terhadap fungsi kyai sebagai fasilitator Kaburnya batas dan peran dari Warga menjadi ketakutan Warga kecewa atas penetapan harga dan tidak adanya ruang untuk diskusi Warga merasa terintimidasi Muncul Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol Kekecewaan dan kemarahan Konsolidasi Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol 23 . bisa digambarkan dalam matrik sebagai berikut : No 1. Sistem Komunikasi di Lokasi Penelitian Kabupaten Jombang sebagai lokasi penelitian memiliki konfigurasi sosial yang rumit.4. sehingga pembebasan lahan tol Mojokerto Kertosono (Moker) tidak berjalan lancar. Masalah Sosialisasi Aspek Perbedaan freqwensi / jumlah sosialisasi antara pemerintah dan warga Perbedaan kualitas dan pemaknaan atas sosialisasi antara pemerintah dan warga Intimidasi dalam sosialisasi Reaksi Minimnya pengetahuan warga atas sosialisasi. Pembebasan tanah untuk jalan Tol Moker. sekaligus derajat konflik menengah-berat. Ketidakpahaman warga atas manfaat pembanguan jalan tol Ketidakpahaman warga atas jumlah dan perhitungan ganti untung Ketidakpahaman warga atas hak dan kuwajiban mereka Warga tidak memahami timeline tahap-tahap pembangunan 2 Musyawarah Perbedaan persepsi dan makna musyawarah antara warga masyarakat dan pemerintah 3 Administrasi Intimidasi aparat dalam musyawarah Ada oknum memalsukan tanda tangan.3.

MUSYAWARAH Progres pengadaan tanah yang menampilkan bidang tanah mana saja (beserta nama pemilik) yang telah terbebaskan dapat ditempelkan di papan pengumuman di Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah dipahami masyarakat.2006 dan Perka BPN No. 01/PRT/M/ 2007 mengatur MOU dengan Investor agar pada masa operasional melaksanakan Corporate Social Responsibility.2007. Menghindarkan teknik sosialisasi yg mengandalkan janji. Fasilitasi Pemerintah desa (camat Kades) POSKO PENGADUAN (INFORMATION CENTRE) Tokoh masyarakat dapat berperan dalam kegiatan sosialisasi dengan dibentuk Satgas kegiatan sosialisasi yang mengikutsertakan tomagada didalamnya. Kementerian PU tidak dapat mencampuri wewenang tersebut. sebagaimana layaknya Notaris yang memiliki fungsi hukum. MEDIA DISEMINASI Bagan alir pengadaan tanah sesuai Perpres No. Disampaikan dengan bahasa yang mudah dipahami masyarakat. 3 Th. dapat ditempelkan pada papan pengumuman di Balai Desa. SOSIALISASI Masyarakat dijelaskan pemilihan metode penilaian tanah (system zona atau system bidang) saat sebelum pelaksanaan penilaian. Tugas Satgas sebaiknya diperjelas menghindari kecurigaan mengintimidasi. 2005 jo Perpres No. P2T merupakan kepanitian Ad hoc yang berfungsi sebagai pengesah proses pelepasan hak atas tanah dalam kegiatan pengadaan tanah untuk umum.Sosial memetakan konfigurasi aktor-aktor sosial dalam pergerakan melawan komunitas Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol masing-masing actor sosial sehingga gagal membaca dan memprediksikan rencana masyarakat Rencana Tahapan Komunikasi (Communication Scenario Planning) Progam Pembebasan Lahan Investor TPT Pemerinta h P2T Warga SATGAS Permen PU No. 65 Th. 36 Th. PEMBERIAN GANTI UNTUNG RELOKASI GANTI UANG ATAU BUKAN UANG Gambar 5 Model Komunikasi Pembebasan Lahan 24 . Pembentukan Satgas terdiri dari pejabat instansi yang terkait pengadaan tanah merupakan wewenang P2T.

Rekomendasi Rekomendasi yang diberikan terkait alternatif komponen perhitungan ganti rugi dan sistem komunikasi yang perlu dicermati. biaya kehilangan usaha yang merupakan gambaran ekspektasi tanah (fungsi ekonomis dari tanah tersebut). kompensasi pemulihan pendapatan.6 × ݊݅ ݈ ܽ݅‫ݎܽݏܽ݌‬ (b) Proses pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan oleh swasta maupun pemerintah secara garis besar tidak memiliki perbedaan dalam alur pelaksanaan ataupun pihak yang berwenang dalam melaksanakan pengadaan tanah dan melakukan penilaian atas tanah beserta aset diatasnya. Kesimpulan Berdasarkan hasil temuan dilapangan dan analisis dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut : (a) Alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan yang diterapkan di lapangan adalah hasil penilaian tanah berbasis nilai pasar yang ditambahkan dengan nilai premium yang diasumsikan sebagai nilai non fisik tanah. dan biaya yang harus dikeluarkan untuk memulai usaha di tempat baru. (a) Perhitungan ganti rugi / komponen perlu memperhatikan klasifikasi kegunaan tanah bidang per bidang tanah yang berujung pada penentuan jenis komponen yang terkandung didalamnya. Pihak swasta akan lebih mudah berkompromi dengan masyarakat dengan pertimbangan sebagai usaha menghindari kerugian yang lebih besar akibat terkendalanya pengadaan tanah.4. hanya terdapat pada pengambilan kebijaksanaan untuk menyelesaikan permasalahan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik aset yang disebabkan tingkat flesibelitas aliran dana. biaya sewa/kontrak (jika ada).1.2. Faktor non fisik meliputi biaya pindah ke lokasi baru. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI 4. Rumus perhitungan ganti rugi dapat dilihat pada rumus dibawah ini. 4. Perbedaan. Perhitungan kompensasi untuk kepentingan umum merupakan gabungan antara penilaian faktor fisik dan faktor non fisik. 25 . ) ‫ݏܽݏ݊݁݌ ݉݋ܭ‬ ݅= ݊݅ ݈ ܽ݅‫ݏܽ݌‬ ܽ‫ݎ‬+ (ܽ × ܾ݅ ܽ‫ݐ݅ݎܽܿ݊݁ ݉ܽݕ‬ ܽ݊ܽℎ) + (ܾ × ‫݅݌ݏ݋݇݃݊݋‬ ݊݀ܽℎ) + (ܿ× ܾ݅ ܽ‫ݐ݊݁ݏ ܽݕ‬ ݅ ݉ ݁݊‫ݐ‬ ݅ ݈ ‫ݏܽݏ݊݁݌ ݉݋ܭ‬ ݅ ≤ 1.

Sistem komunikasi dua arah yang memungkinkan masukan atau pengaduan dari masyarakat terdampak dalam tahap penentuan keputusan sehingga keterlibatan tidak sebatas sebagai penderita adalah penting untuk dicermati mengingat nasib masyarakat setelah melepaskan hak atas tanah yang dimiliki tergantung pada tahapan tersebut.(b) Diperlukan rencana tahapan komunikasi untuk mencegah benturan yang mungkin terjadi dalam proses pengadaan tanah. 26 .

Jakarta. - Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. 15 Juni 2006. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Anonim.DAFTAR PUSTAKA - Miles. Handbook for Preparing a Resettlement Action Plan. Inc. - Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.M. Matthew B and Huberman. International Finance Corporation. SAGE Publications. 1994. 3 Mei 2005. Qualitative data analysis. A. 27 . Jakarta.