Penilaian Aset

Pengertian Real Properti Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Misalnya tanah, bangunan dan saran pelengkapnya Selain itu, pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).

Berdasarkan Undang-Undang Perbankan nomor 7 tahun 1992. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit. kendaraan bermotor. merupakan semua properti berwujud selain tanah. Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud. Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut. properti jenis ini terdiri dari :   Berwujud (Tangible). Tidak Berwujud (Intangible). perbankan membutuhkan jaminan. Dari defini tersebut. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Dalam menyalurkan kreditnya. jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset yang terkait dengan proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi yang bersedia di jaminkan yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi). yang biasanya adalah penilaian aset. merk dagang dan sejenisnya. perhiasan. Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset Jaminan Bank Fungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham. berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu. . merk dagang. Pengertian Penilaian Aset SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan oepini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.Pengertian Personal Properti Menurut SPI 2007. goodwill. uang. Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. barangbarang inventaris dll. bangunan dan sarana pelengkapnya.

masing-masing SBU dinilai berdasarkan beberapa karakter. Penilaian aset SBU.Restrukturisasi Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah: 1. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publik untuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar 4. Go Public Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan operasionalnya adalah dengan go public.Dengankoordinasi dengan penjamin emisi. Laporan penilai independen. . b) bagian pasar. Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang diperlukan. dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai. perusahaan menyiapkan berbagai dokumen yang diperlukan seperti:       Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di BapepamLK. SBU yang sesuai. Kemudian dilakukan pemetaan SBU. c) pertumbuhan dan arus kas. ProspeMus Penawaran Umurn. Perusahaan yang akan melakukan go public disebut emiten. 2. Apakah ada idle asset. Go public adalah menjual sebagian sahamnya kepada publik dan mencatatkan sahamnya di bursa. Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK. atau memberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan. Pemetaan portfolio. untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset dalam memberikan nilai tambah bagi perusahaan. apakah masih sejalan dengan strategi perusahaan.Setelah penilaian tersebut. Namun kualitas aset dan SBU perlu dievaluasi. Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi. Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka penawaran umum yaitu: 1. Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS 2. dan Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku. termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut sukses. aset dan SBU yang tersisa hanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. Jual/beli Dalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian aset untuk mengetahui nilai dari aset tersebut. dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi perusahaan? Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan sebaiknya disisihkan untuk dijual. agar beroperasi secara optimal. atau aset yang kurang produktif. Pembenahan portfolio dan SBU. 3. seperti: a) daur hidup. Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan oleh instansi yang berwenang.

(3. SPI 2007 Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus.4. SPI 2. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan. SPI 2. dalam suatu transaksi bebas ikatan. atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. SPI 2. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai. (3. SPI 2007) Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. dan atau penentuan pajak properti. yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti. kehati-hatian dan tanpa paksaan. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar .1.1. tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. SPI 2007) Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangundangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai. (3. SPI 2007) Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Walau bagaimanapun.Standar Nilai dalam Penilaian Aset Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian. (3. atau properti tertentu.2. yang pemasarannya dilakukan secara layak. metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. (3. di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis.3. di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya. SPI 1. kelompok investor. SPI 2. Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual. SPI 2007) Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. Nilai Investasi.

SPI 2007) Tahapan Penilaian Aset .8. (3. hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai Khusus dapat terjadi. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar. dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. SPI 2007) Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. (3.sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. (3. SPI 2007) Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti. kondisi pasar lokal dan normal. Pada beberapa situasi. SPI 2. SPI 2.7.5. misalnya oleh karena kaitan fisik. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. SPI 2. dan apabila memperhitungkan biaya penjualan. SPI 2007) Nilai Sisa adalah nilai suatu properti.6. (3. dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.9. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi. dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti. ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. SPI 2007) Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan.(3. tanpa nilai tanah. fungsi. Dalam setiap analisis. SPI 2. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan. SPI 2.

. Kumpulan data dicatat dalam buku data. Tahap Pengumpulan data.Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar) Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai Harga Jual Property yang sebanding +/.penyesuaian = Indikasi Nilai dari property Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah : 1.

000  Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. Tahap Analisa data Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini. 100 jt Rp. 102 jt Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.000. Tahap Penyesuaian Penyesuaian untuk perbedaan yang ada.1 jt 0 0 Ukuran 0 0 .Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan. 98 jt Nilai indikasi Rp.000 40% x 106 jt = 42. ukuran/luas. 98 jt Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt Lokasi . yaitu:  Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method) Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada. Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. 100 jt Rp.000 104. berdasarkan pada waktu. bentuk tanah.400.200. 106 jt Rp.Sumber-sumber data dpt dihimpun dari : -Broker -Developer -Iklan.200. lokasi yang sejenis. 108 jt Rp.2 diambil 40% no. sifat-sifat fisik & sosial. 108 jt Rp. yaitu : .Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung . surat kabar. cara jual beli 3.000 30% x 102 jt = 30. 1 & 3 = 30% Jadi Nilai Pasar : 30% x 104 jt = 31.Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan . majalah.2 jt 0 . Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no. papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi) -Arsip hasil penilaian -Investor 2.4 jt Kondisi perlengkap 0 0 0 Mutu bangunan 0 . lokasi dan lainnya.104 jt Rp. Metode Penyesuaian Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode.

4 jt -Rp. Pendekatan Penilaian Aset (Biaya) Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya.920 jt = Rp.200. 31. 100 jt Rp. 102 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar: 30% x Rp. 108 jt Rp.000 30% x Rp. 104 jt = Rp. 104.429. 106 jt Rp.200. 104 jt Rp.000  Metode Persentase (Percentage Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp.Total penyesuaian + Rp.000 40% x Rp.000 = Rp.000 40% X Rp. 101.000  Teknik Berpasangan (Paired Comparison) Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan.000. nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach).840 jt Rp. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya . 105. 4 jt Nilai indikasi Rp. 106 jt = Rp.336. 104 jt = Rp.000 30% x Rp. 30.101. 104 jt Rp. 98 jt Penyesuaian 5% 0% 8% Lokasi -1% 0% 0% Ukuran 0% 0% -4% % Kondisi pelengkap 0% 0% 0% Mutu bangunan 0% -4% 0% Total penyesuaian 4% -4% 4% Nilai indikasi Rp. 42. 30.200. Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong. Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya.400. 2 jt Rp. 31. 105.920 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar : 30% x Rp.840 jt = Rp. 102 jt = Rp.104.000. 42.000 = Rp.

biaya asuransi. Penilai Properti wajib: (1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal Penilaian (Cut Off Date). biaya perizinan. dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai. fungsional dan ekonomis) ► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan ► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan. (2) melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan sejenis. dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use ► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana ► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik.reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. dan pajak. antara lain biaya persiapan lahan. yaitu    Metode survey kuantitas (quantity survey method) Dalam menerapkan metode ini. : Rumus Umum Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan) Langkah-langkah yang diperlukan: ► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar. dan (3) harga satuan yang digunakan. (3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date). keuntungan. dan . Metode unit terpasang (unit inplace method) Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method). meliputi biaya bahan dan biaya upah. antara lain biaya survey. dan biaya tenaga kerja. penilai Properti wajib memperoleh data: (1) biaya langsung. Penilai Properti wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit terpasang Methode meter persegi (square meter method) Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method). (2) biaya tidak langsung. biaya material. biaya lain-lain (overhead cost).

diperlukan suatu tahapan yang cukup penting. Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah: (1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai. Penilai Properti wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek penilaian. yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. (2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding. Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. dan (3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja. -properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil. yaitu Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia. yaitu :  Metode ekstraksi pasar Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika: (1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui. tetapi juga keadaan bangunan. (2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. . sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut: -properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan. (4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date). Metode Index biaya (Index method) Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method). dan -nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach). walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru.

dan (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. dan (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian. dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis. (4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. penyusutan dikelompokkan kedalam tiga bagian utama yaitu: 1. retak.  Metode Breakdown Dalam metode breakdown. mengeras atau kerusakan pada strukturnya Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration). atau (b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat. (5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan. (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan properti. (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis. antara lain: (a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur.(3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti pembanding dengan nilai tanah properti pembanding.  Metode Umur Ekonomis Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis. Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah: (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian. dihitung dengan cara memperkirakan . Penilai Properti wajib terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut: (1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian. Kerusakan fisik (physcal deterioration) contohnya rusak. atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis. lapuk.

. umur dan lainnya Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal. dan (c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri. maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut. bentuk. Keusangan Fungsional (functional obsolescence) contohnya.%penyusutan fisik) Pendekatan Penilaian Aset (Pendapatan) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri. peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence) contohnya perubahan sosial. atau memperkirakan inefisiensi operasional. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% . Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% . (b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial. Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan halhal. model. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100% 2. maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence). maka dihitung dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut. antara lain: (a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan. ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran.%penyusutan fisik) 3. perencanaan yang kurang baik.besaran biaya perbaikan yang diperlukan.

Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. biaya sewa dan luas area bangunan. 2. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi Formula yang mendasari metode ini adalah V = I/R Dimana. data historis yang digunakan. d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses). I = Pendapatan. R= tingkat bunga Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode: 1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF). paling kurang: 1. c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income). dengan memperhatikan data-data masa lampau. 2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method).Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan. V= Nilai. oleh karena itu diperlukan : Prinsip antisipasi (principle of anticipation) Penyesuaian seluruh data pasar Analisa data pasar secara cermat Data pasar harus akurat .  Metode Diskonto Arus Kas DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. dan 4) Gross Income Multiplier (GIM). 3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method). keandalan asumsi yang digunakan. .Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun) Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding. dengan memperhatikan. keandalan asumsi yang digunakan. dan 3. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan. paling kurang: 1. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang.

dan h) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate). .  Metode Penyisaan Pada metode ini.  Metode Kapitalisasi Langsung Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu. data historis yang digunakan. e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap. e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak. g) menentukan prosedur pendiskontoan. dan 3. f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi. biaya variabel dan cadangan.2. paling kurang: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding. c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) dari obyek penilaian. Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method). antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income). h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian. biaya perawatan bangunan. dan i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti. g) menetapkan tingkat kapitalisasi. maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan. f) menentukan Tingkat Diskonto.

maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan (tanah. dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai bangunan. prasarana. mesin serta peralatan lain). dan/atau c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique). adalah sebagai berikut: a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique). maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. dan e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah.Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method). d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah. Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique). c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan. b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah. mesin serta peralatan lain). b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique). . b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan. c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah. maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. bangunan dan prasarana).

c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier. dan e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian. Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method. d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian. paling kurang: a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu. Last Updated on Friday. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian.  Metode Gross Income Multiplier Pada metode ini.c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan. 12 August 2011 16:03 Information Highlight . dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan.

Penilaian Aset Tak berwujud .

aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya melalui properti-properti ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik.Pengertian Berdasarkan SPI 2007.. Jenis-Jenis Aset Tak Berwujud Aset tak berw. Santi & Rekan . Read more     Copyright 2010 KJPP Tri..