Penilaian Aset

Pengertian Real Properti Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Misalnya tanah, bangunan dan saran pelengkapnya Selain itu, pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).

Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit. perbankan membutuhkan jaminan. yang biasanya adalah penilaian aset. Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut. Tidak Berwujud (Intangible). Dalam menyalurkan kreditnya. jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset yang terkait dengan proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi yang bersedia di jaminkan yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi). Pengertian Penilaian Aset SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan oepini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu. merk dagang dan sejenisnya. merupakan semua properti berwujud selain tanah. berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu. properti jenis ini terdiri dari :   Berwujud (Tangible). perhiasan. Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham. Berdasarkan Undang-Undang Perbankan nomor 7 tahun 1992. kendaraan bermotor. uang. Dari defini tersebut. barangbarang inventaris dll. . Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset Jaminan Bank Fungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. merk dagang. goodwill. Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat.Pengertian Personal Properti Menurut SPI 2007. Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud. bangunan dan sarana pelengkapnya.

agar beroperasi secara optimal. Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi.Dengankoordinasi dengan penjamin emisi. aset dan SBU yang tersisa hanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. b) bagian pasar. seperti: a) daur hidup. . SBU yang sesuai. Pembenahan portfolio dan SBU. Perusahaan yang akan melakukan go public disebut emiten. Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka penawaran umum yaitu: 1. 3. dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi perusahaan? Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan sebaiknya disisihkan untuk dijual. Apakah ada idle asset. Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS 2. Kemudian dilakukan pemetaan SBU. dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai. perusahaan menyiapkan berbagai dokumen yang diperlukan seperti:       Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di BapepamLK. Jual/beli Dalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian aset untuk mengetahui nilai dari aset tersebut. Go Public Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan operasionalnya adalah dengan go public. masing-masing SBU dinilai berdasarkan beberapa karakter. dan Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku. c) pertumbuhan dan arus kas. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publik untuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar 4. untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset dalam memberikan nilai tambah bagi perusahaan. apakah masih sejalan dengan strategi perusahaan. Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang diperlukan. Laporan penilai independen. atau aset yang kurang produktif.Setelah penilaian tersebut. Pemetaan portfolio. ProspeMus Penawaran Umurn. atau memberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan. Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan oleh instansi yang berwenang. Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK. termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut sukses. Penilaian aset SBU. Namun kualitas aset dan SBU perlu dievaluasi. Go public adalah menjual sebagian sahamnya kepada publik dan mencatatkan sahamnya di bursa.Restrukturisasi Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah: 1. 2.

Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan. metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus. di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis. (3. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar . Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. kehati-hatian dan tanpa paksaan. antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual.4.1. tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. SPI 2007) Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. SPI 2007 Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya. SPI 2. Nilai Investasi. yang pemasarannya dilakukan secara layak. atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. (3. atau properti tertentu. dalam suatu transaksi bebas ikatan. (3. (3. SPI 2. SPI 2007) Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. SPI 2007) Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai. SPI 2. yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti.3. SPI 2. dan atau penentuan pajak properti. atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. SPI 1. (3. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual. SPI 2007) Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangundangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai.1.Standar Nilai dalam Penilaian Aset Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian.2. Walau bagaimanapun. kelompok investor.

SPI 2007) Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi. (3. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti. Dalam setiap analisis. (3. dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. (3. dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. dan apabila memperhitungkan biaya penjualan.9. SPI 2. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan.(3. seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. fungsi. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. kondisi pasar lokal dan normal. SPI 2007) Tahapan Penilaian Aset . Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. SPI 2007) Nilai Sisa adalah nilai suatu properti. ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. Nilai Khusus dapat terjadi. SPI 2. SPI 2007) Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar. (3. SPI 2. merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value).sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan. SPI 2.7. komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi.5. SPI 2007) Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. misalnya oleh karena kaitan fisik. tanpa nilai tanah. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat.8. SPI 2.6.

Tahap Pengumpulan data.penyesuaian = Indikasi Nilai dari property Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah : 1.Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar) Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai Harga Jual Property yang sebanding +/. Kumpulan data dicatat dalam buku data. .

000 30% x 102 jt = 30.000.2 diambil 40% no. 100 jt Rp.200. cara jual beli 3.104 jt Rp. Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. yaitu:  Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method) Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada. ukuran/luas. berdasarkan pada waktu. surat kabar. 100 jt Rp. 98 jt Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt Lokasi . Tahap Penyesuaian Penyesuaian untuk perbedaan yang ada. 108 jt Rp.000 104.Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan .000  Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. yaitu : .Sumber-sumber data dpt dihimpun dari : -Broker -Developer -Iklan.4 jt Kondisi perlengkap 0 0 0 Mutu bangunan 0 .400.000 40% x 106 jt = 42. lokasi yang sejenis.Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan. sifat-sifat fisik & sosial. bentuk tanah.1 jt 0 0 Ukuran 0 0 . 106 jt Rp. lokasi dan lainnya. Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.200.Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung . 108 jt Rp. 1 & 3 = 30% Jadi Nilai Pasar : 30% x 104 jt = 31. Tahap Analisa data Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini. Metode Penyesuaian Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode.2 jt 0 . papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi) -Arsip hasil penilaian -Investor 2. 102 jt Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan. majalah. 98 jt Nilai indikasi Rp.

4 jt Nilai indikasi Rp. 2 jt Rp. 104. 31.Total penyesuaian + Rp. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya . 104 jt Rp.840 jt Rp. 101.000 30% x Rp.000 40% x Rp. 102 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar: 30% x Rp. Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong.200. 105.920 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar : 30% x Rp.429. 104 jt = Rp. Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. 102 jt = Rp.000 = Rp. 42. 31.101.920 jt = Rp. 30. 30. 106 jt = Rp. 100 jt Rp.200.000 40% X Rp.840 jt = Rp. Pendekatan Penilaian Aset (Biaya) Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya. nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). 104 jt = Rp.000.000. 4 jt -Rp. 105.200. 108 jt Rp.104.000  Teknik Berpasangan (Paired Comparison) Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan. 42.336.000  Metode Persentase (Percentage Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. 106 jt Rp. 98 jt Penyesuaian 5% 0% 8% Lokasi -1% 0% 0% Ukuran 0% 0% -4% % Kondisi pelengkap 0% 0% 0% Mutu bangunan 0% -4% 0% Total penyesuaian 4% -4% 4% Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp.400.000 = Rp.000 30% x Rp.

dan . antara lain biaya survey. Penilai Properti wajib: (1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal Penilaian (Cut Off Date). biaya perizinan. biaya asuransi. meliputi biaya bahan dan biaya upah. fungsional dan ekonomis) ► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan ► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan. (2) biaya tidak langsung. dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use ► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana ► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik. keuntungan. Metode unit terpasang (unit inplace method) Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method). Penilai Properti wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit terpasang Methode meter persegi (square meter method) Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method). (2) melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan sejenis. : Rumus Umum Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan) Langkah-langkah yang diperlukan: ► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar. dan (3) harga satuan yang digunakan.reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. yaitu    Metode survey kuantitas (quantity survey method) Dalam menerapkan metode ini. antara lain biaya persiapan lahan. dan pajak. dan biaya tenaga kerja. biaya material. (3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date). dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai. biaya lain-lain (overhead cost). penilai Properti wajib memperoleh data: (1) biaya langsung.

Metode Index biaya (Index method) Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method). Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia. . dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui. Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Penilai Properti wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek penilaian. yaitu Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. diperlukan suatu tahapan yang cukup penting. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja. yaitu :  Metode ekstraksi pasar Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika: (1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia. Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah: (1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai. yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. (2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding. dan (3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat. (4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date). Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach). sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut: -properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). dan -nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui. tetapi juga keadaan bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. (2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis. -properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil.

dihitung dengan cara memperkirakan .  Metode Umur Ekonomis Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis. (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis. retak. dan (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis. lapuk.  Metode Breakdown Dalam metode breakdown. (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan properti. dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis. (5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan. atau (b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat. antara lain: (a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur. Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah: (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian.(3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti pembanding dengan nilai tanah properti pembanding. Penilai Properti wajib terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut: (1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian. penyusutan dikelompokkan kedalam tiga bagian utama yaitu: 1. (4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. mengeras atau kerusakan pada strukturnya Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration). Kerusakan fisik (physcal deterioration) contohnya rusak. dan (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100% 2. maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut. antara lain: (a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan. umur dan lainnya Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal.%penyusutan fisik) 3. . maka dihitung dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut. (b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial. Keusangan Fungsional (functional obsolescence) contohnya. ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran. Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan halhal. perencanaan yang kurang baik. model. atau memperkirakan inefisiensi operasional.%penyusutan fisik) Pendekatan Penilaian Aset (Pendapatan) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.besaran biaya perbaikan yang diperlukan. maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence). Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% . peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% . Keusangan Ekonomis (economic obsolescence) contohnya perubahan sosial. dan (c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri. bentuk.

keandalan asumsi yang digunakan. 3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method). Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan. oleh karena itu diperlukan : Prinsip antisipasi (principle of anticipation) Penyesuaian seluruh data pasar Analisa data pasar secara cermat Data pasar harus akurat . Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi Formula yang mendasari metode ini adalah V = I/R Dimana. data historis yang digunakan. dengan memperhatikan. keandalan asumsi yang digunakan. biaya sewa dan luas area bangunan. paling kurang: 1. dan 3. I = Pendapatan. paling kurang: 1. . d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses). 2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method).  Metode Diskonto Arus Kas DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. dengan memperhatikan data-data masa lampau. V= Nilai.Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. dan 4) Gross Income Multiplier (GIM). c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income). 2.Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun) Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding. R= tingkat bunga Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode: 1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF). b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan.

biaya perawatan bangunan. e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak. f) menentukan Tingkat Diskonto. Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method). dan 3. d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income). g) menetapkan tingkat kapitalisasi. antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. . dan h) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian. e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian. paling kurang: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding.  Metode Penyisaan Pada metode ini.  Metode Kapitalisasi Langsung Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate). h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian. maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti. data historis yang digunakan. g) menentukan prosedur pendiskontoan. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian. c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) dari obyek penilaian. dan i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai. f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi.2. biaya variabel dan cadangan.

adalah sebagai berikut: a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan. b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique). bangunan dan prasarana). prasarana. d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah. dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai bangunan. c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah. b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah.Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method). maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique). b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan (tanah. Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique). maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. mesin serta peralatan lain). . c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan. dan e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah. Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. dan/atau c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique). mesin serta peralatan lain).

b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian. dan e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu. Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method. dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan.  Metode Gross Income Multiplier Pada metode ini. c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier. Last Updated on Friday.c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan. 12 August 2011 16:03 Information Highlight . d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian. paling kurang: a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian.

Penilaian Aset Tak berwujud .

Jenis-Jenis Aset Tak Berwujud Aset tak berw. aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya melalui properti-properti ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik.. Santi & Rekan . Read more     Copyright 2010 KJPP Tri..Pengertian Berdasarkan SPI 2007.