Penilaian Aset

Pengertian Real Properti Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Misalnya tanah, bangunan dan saran pelengkapnya Selain itu, pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).

uang. Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham. yang biasanya adalah penilaian aset. Dalam menyalurkan kreditnya. Tidak Berwujud (Intangible). . Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. merupakan semua properti berwujud selain tanah. bangunan dan sarana pelengkapnya. Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud. Berdasarkan Undang-Undang Perbankan nomor 7 tahun 1992. kendaraan bermotor. barangbarang inventaris dll. merk dagang dan sejenisnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit. perhiasan. goodwill. Pengertian Penilaian Aset SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan oepini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu. jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset yang terkait dengan proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi yang bersedia di jaminkan yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi). Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut. properti jenis ini terdiri dari :   Berwujud (Tangible). berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu. merk dagang. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty).Pengertian Personal Properti Menurut SPI 2007. Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset Jaminan Bank Fungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). perbankan membutuhkan jaminan. Dari defini tersebut.

Pembenahan portfolio dan SBU. Pemetaan portfolio. Apakah ada idle asset.Setelah penilaian tersebut. untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset dalam memberikan nilai tambah bagi perusahaan. Kemudian dilakukan pemetaan SBU. Namun kualitas aset dan SBU perlu dievaluasi. 2. b) bagian pasar. Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka penawaran umum yaitu: 1. Laporan penilai independen. masing-masing SBU dinilai berdasarkan beberapa karakter. Go Public Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan operasionalnya adalah dengan go public.Restrukturisasi Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah: 1. dan Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku. apakah masih sejalan dengan strategi perusahaan. dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi perusahaan? Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan sebaiknya disisihkan untuk dijual.Dengankoordinasi dengan penjamin emisi. Go public adalah menjual sebagian sahamnya kepada publik dan mencatatkan sahamnya di bursa. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publik untuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar 4. atau memberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan. . termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut sukses. Jual/beli Dalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian aset untuk mengetahui nilai dari aset tersebut. Penilaian aset SBU. 3. aset dan SBU yang tersisa hanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. Perusahaan yang akan melakukan go public disebut emiten. Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang diperlukan. SBU yang sesuai. Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan oleh instansi yang berwenang. Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi. ProspeMus Penawaran Umurn. dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai. agar beroperasi secara optimal. atau aset yang kurang produktif. Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS 2. Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK. seperti: a) daur hidup. c) pertumbuhan dan arus kas. perusahaan menyiapkan berbagai dokumen yang diperlukan seperti:       Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di BapepamLK.

kehati-hatian dan tanpa paksaan. metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. SPI 2007) Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. dan atau penentuan pajak properti. SPI 2. SPI 2. dalam suatu transaksi bebas ikatan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan. tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. SPI 2.Standar Nilai dalam Penilaian Aset Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian. di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis. atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual. SPI 2. SPI 2007 Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. atau properti tertentu.1. di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya. atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti. antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual.1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar . SPI 2007) Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar.3. Nilai Investasi. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. (3. (3. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun. yang pemasarannya dilakukan secara layak. SPI 2007) Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangundangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai. (3. SPI 1. SPI 2007) Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. (3. kelompok investor. (3.2.4.

kondisi pasar lokal dan normal. dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. (3. (3. SPI 2007) Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. SPI 2007) Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti.(3. seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Dalam setiap analisis.sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. misalnya oleh karena kaitan fisik. SPI 2007) Nilai Sisa adalah nilai suatu properti. dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. (3. SPI 2. dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. Nilai Khusus dapat terjadi. dan apabila memperhitungkan biaya penjualan. SPI 2. tanpa nilai tanah. dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti.8. komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. SPI 2007) Tahapan Penilaian Aset . hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). SPI 2. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan.5. SPI 2. (3. SPI 2007) Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan. Pada beberapa situasi. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan. fungsi.9. SPI 2.7. Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan.6.

penyesuaian = Indikasi Nilai dari property Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah : 1. Tahap Pengumpulan data.Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar) Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai Harga Jual Property yang sebanding +/. . Kumpulan data dicatat dalam buku data.

Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no. ukuran/luas.2 jt 0 . lokasi yang sejenis. surat kabar.Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung .200.400. berdasarkan pada waktu. Tahap Analisa data Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini. bentuk tanah.000 104. 100 jt Rp.000  Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. 1 & 3 = 30% Jadi Nilai Pasar : 30% x 104 jt = 31. 106 jt Rp.200.000.4 jt Kondisi perlengkap 0 0 0 Mutu bangunan 0 .1 jt 0 0 Ukuran 0 0 . Tahap Penyesuaian Penyesuaian untuk perbedaan yang ada. 100 jt Rp. yaitu : . yaitu:  Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method) Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada. lokasi dan lainnya. majalah.2 diambil 40% no.Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan .Sumber-sumber data dpt dihimpun dari : -Broker -Developer -Iklan. Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. 98 jt Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt Lokasi . papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi) -Arsip hasil penilaian -Investor 2. cara jual beli 3. sifat-sifat fisik & sosial.104 jt Rp.Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan. Metode Penyesuaian Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode. 102 jt Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan. 98 jt Nilai indikasi Rp. 108 jt Rp.000 40% x 106 jt = 42. 108 jt Rp.000 30% x 102 jt = 30.

000  Metode Persentase (Percentage Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp.000 = Rp.000 30% x Rp.000 30% x Rp. 104 jt Rp. 31. Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. 100 jt Rp. 104 jt Rp. Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong.000  Teknik Berpasangan (Paired Comparison) Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan.Total penyesuaian + Rp. 106 jt = Rp.101. 104.920 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar : 30% x Rp. 42. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya . 101. 106 jt Rp.000. 31. 104 jt = Rp.400. 98 jt Penyesuaian 5% 0% 8% Lokasi -1% 0% 0% Ukuran 0% 0% -4% % Kondisi pelengkap 0% 0% 0% Mutu bangunan 0% -4% 0% Total penyesuaian 4% -4% 4% Nilai indikasi Rp. 42.000 40% x Rp.104. 30. Pendekatan Penilaian Aset (Biaya) Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya. 30. 102 jt = Rp.840 jt Rp. 105. 102 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar: 30% x Rp.920 jt = Rp. 108 jt Rp.000 40% X Rp.200. 4 jt -Rp.200. nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). 2 jt Rp. 104 jt = Rp.000.336.000 = Rp. 4 jt Nilai indikasi Rp. 105.429.200.840 jt = Rp.

dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use ► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana ► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik. : Rumus Umum Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan) Langkah-langkah yang diperlukan: ► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar. fungsional dan ekonomis) ► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan ► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan. dan pajak. penilai Properti wajib memperoleh data: (1) biaya langsung. meliputi biaya bahan dan biaya upah.reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. antara lain biaya survey. keuntungan. (2) melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan sejenis. biaya asuransi. (2) biaya tidak langsung. antara lain biaya persiapan lahan. dan biaya tenaga kerja. Penilai Properti wajib: (1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal Penilaian (Cut Off Date). dan . biaya perizinan. biaya lain-lain (overhead cost). yaitu    Metode survey kuantitas (quantity survey method) Dalam menerapkan metode ini. Penilai Properti wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit terpasang Methode meter persegi (square meter method) Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method). dan (3) harga satuan yang digunakan. Metode unit terpasang (unit inplace method) Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method). dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai. (3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date). biaya material.

dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui. sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut: -properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). (2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis. (2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding. Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah: (1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai. walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. diperlukan suatu tahapan yang cukup penting. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach). Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Penilai Properti wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek penilaian. -properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil. tetapi juga keadaan bangunan. Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan. Metode Index biaya (Index method) Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method). Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja. yaitu :  Metode ekstraksi pasar Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika: (1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia. dan -nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia. yaitu Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan. dan (3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat. . yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. (4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date).

Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah: (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian. dihitung dengan cara memperkirakan . penyusutan dikelompokkan kedalam tiga bagian utama yaitu: 1. (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan properti. Penilai Properti wajib terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut: (1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian.  Metode Breakdown Dalam metode breakdown. Kerusakan fisik (physcal deterioration) contohnya rusak. lapuk. atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis. antara lain: (a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur. (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis.(3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti pembanding dengan nilai tanah properti pembanding. mengeras atau kerusakan pada strukturnya Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration).  Metode Umur Ekonomis Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis. dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis. (5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan. dan (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. retak. atau (b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat. (4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. dan (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.

model.%penyusutan fisik) 3. maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence). Keusangan Ekonomis (economic obsolescence) contohnya perubahan sosial. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100% 2. Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan halhal. perencanaan yang kurang baik. ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% . antara lain: (a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan. bentuk. (b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial. . Keusangan Fungsional (functional obsolescence) contohnya. dan (c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri. maka dihitung dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut. umur dan lainnya Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% . maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut.besaran biaya perbaikan yang diperlukan.%penyusutan fisik) Pendekatan Penilaian Aset (Pendapatan) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri. atau memperkirakan inefisiensi operasional. peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.

Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang. 2. paling kurang: 1. biaya sewa dan luas area bangunan. dan 3. keandalan asumsi yang digunakan. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan. oleh karena itu diperlukan : Prinsip antisipasi (principle of anticipation) Penyesuaian seluruh data pasar Analisa data pasar secara cermat Data pasar harus akurat . I = Pendapatan.  Metode Diskonto Arus Kas DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. keandalan asumsi yang digunakan. dan 4) Gross Income Multiplier (GIM). dengan memperhatikan data-data masa lampau. d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses). 3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method). data historis yang digunakan. 2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method). c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income). V= Nilai. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi Formula yang mendasari metode ini adalah V = I/R Dimana.Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun) Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding.Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. paling kurang: 1. . R= tingkat bunga Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode: 1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF). dengan memperhatikan.

dan 3. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian. Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method). g) menentukan prosedur pendiskontoan. antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. biaya variabel dan cadangan.2. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian. dan i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai. paling kurang: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding. . g) menetapkan tingkat kapitalisasi. f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi. f) menentukan Tingkat Diskonto. maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan. dan h) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian. e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).  Metode Kapitalisasi Langsung Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu. e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap.  Metode Penyisaan Pada metode ini. c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) dari obyek penilaian. biaya perawatan bangunan. d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income). data historis yang digunakan. h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian.

b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan. . d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah. mesin serta peralatan lain). Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique). maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. mesin serta peralatan lain). b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah. dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai bangunan. maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan. Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique). dan e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah. adalah sebagai berikut: a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah. maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan (tanah. prasarana. bangunan dan prasarana). dan/atau c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique).Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method). b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique).

paling kurang: a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian. dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan.  Metode Gross Income Multiplier Pada metode ini. Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian. dan e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian. Last Updated on Friday. 12 August 2011 16:03 Information Highlight .c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan. d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian. c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier.

Penilaian Aset Tak berwujud .

Pengertian Berdasarkan SPI 2007. Jenis-Jenis Aset Tak Berwujud Aset tak berw. Santi & Rekan . Read more     Copyright 2010 KJPP Tri.. aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya melalui properti-properti ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik..

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful