Penilaian Aset

Pengertian Real Properti Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Misalnya tanah, bangunan dan saran pelengkapnya Selain itu, pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).

uang. yang biasanya adalah penilaian aset. Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset Jaminan Bank Fungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). kendaraan bermotor. Dari defini tersebut. properti jenis ini terdiri dari :   Berwujud (Tangible). Tidak Berwujud (Intangible). merk dagang dan sejenisnya. Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). bangunan dan sarana pelengkapnya. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. perbankan membutuhkan jaminan. berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu. Berdasarkan Undang-Undang Perbankan nomor 7 tahun 1992. Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham. goodwill. Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud. merupakan semua properti berwujud selain tanah. . jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset yang terkait dengan proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi yang bersedia di jaminkan yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi). Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut. Dalam menyalurkan kreditnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit. Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat.Pengertian Personal Properti Menurut SPI 2007. merk dagang. barangbarang inventaris dll. perhiasan. Pengertian Penilaian Aset SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan oepini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.

Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang diperlukan. dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai. atau memberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan. Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka penawaran umum yaitu: 1. Namun kualitas aset dan SBU perlu dievaluasi. masing-masing SBU dinilai berdasarkan beberapa karakter. seperti: a) daur hidup. Jual/beli Dalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian aset untuk mengetahui nilai dari aset tersebut. Pembenahan portfolio dan SBU.Setelah penilaian tersebut. termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut sukses. Pemetaan portfolio. SBU yang sesuai. Apakah ada idle asset. . 3. Penilaian aset SBU. Kemudian dilakukan pemetaan SBU. Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK. Perusahaan yang akan melakukan go public disebut emiten. 2. Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan oleh instansi yang berwenang. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publik untuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar 4. b) bagian pasar. untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset dalam memberikan nilai tambah bagi perusahaan. Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS 2. Go Public Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan operasionalnya adalah dengan go public. dan Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku.Dengankoordinasi dengan penjamin emisi. c) pertumbuhan dan arus kas. Laporan penilai independen.Restrukturisasi Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah: 1. Go public adalah menjual sebagian sahamnya kepada publik dan mencatatkan sahamnya di bursa. agar beroperasi secara optimal. perusahaan menyiapkan berbagai dokumen yang diperlukan seperti:       Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di BapepamLK. aset dan SBU yang tersisa hanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi perusahaan? Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan sebaiknya disisihkan untuk dijual. atau aset yang kurang produktif. Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi. ProspeMus Penawaran Umurn. apakah masih sejalan dengan strategi perusahaan.

SPI 2007) Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. dalam suatu transaksi bebas ikatan. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. SPI 2007 Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. (3. di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis. SPI 2.Standar Nilai dalam Penilaian Aset Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus.2. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti.3. SPI 1. yang pemasarannya dilakukan secara layak. metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. atau properti tertentu. dan atau penentuan pajak properti.4. (3.1. antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual. SPI 2.1. Walau bagaimanapun. (3. SPI 2. yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti. Nilai Investasi. kehati-hatian dan tanpa paksaan. SPI 2007) Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangundangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai. atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan. Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual. atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. SPI 2. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai. tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. kelompok investor. (3. SPI 2007) Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. (3. SPI 2007) Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar . Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan.

dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. SPI 2. (3. SPI 2.(3.7.5. Dalam setiap analisis. Nilai Khusus dapat terjadi. Pada beberapa situasi. SPI 2. (3.sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan. ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan.6. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. SPI 2007) Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. misalnya oleh karena kaitan fisik. Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual. merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. SPI 2007) Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti. hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). (3. dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. fungsi. kondisi pasar lokal dan normal. dan apabila memperhitungkan biaya penjualan.8. tanpa nilai tanah. SPI 2007) Tahapan Penilaian Aset . (3.9. SPI 2. SPI 2007) Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi. SPI 2. SPI 2007) Nilai Sisa adalah nilai suatu properti. seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan.

penyesuaian = Indikasi Nilai dari property Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah : 1. . Kumpulan data dicatat dalam buku data.Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar) Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai Harga Jual Property yang sebanding +/. Tahap Pengumpulan data.

104 jt Rp. bentuk tanah. 100 jt Rp. cara jual beli 3. 100 jt Rp.000 104.2 jt 0 .400.Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung . Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp.4 jt Kondisi perlengkap 0 0 0 Mutu bangunan 0 .200. Tahap Penyesuaian Penyesuaian untuk perbedaan yang ada. lokasi yang sejenis. 102 jt Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan. yaitu : . surat kabar. 106 jt Rp. 98 jt Nilai indikasi Rp. 1 & 3 = 30% Jadi Nilai Pasar : 30% x 104 jt = 31. papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi) -Arsip hasil penilaian -Investor 2.200.Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan .000 40% x 106 jt = 42.000 30% x 102 jt = 30.000. 98 jt Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt Lokasi . lokasi dan lainnya. 108 jt Rp. ukuran/luas.Sumber-sumber data dpt dihimpun dari : -Broker -Developer -Iklan.2 diambil 40% no. Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no. sifat-sifat fisik & sosial. yaitu:  Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method) Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada. Metode Penyesuaian Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode. berdasarkan pada waktu.000  Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. 108 jt Rp.Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan. Tahap Analisa data Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini.1 jt 0 0 Ukuran 0 0 . majalah.

000 30% x Rp. 105. 105. 42.000  Metode Persentase (Percentage Method) Data 1 Data 2 Data 3 Harga jual Rp. 106 jt Rp.920 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar : 30% x Rp. 104 jt = Rp. 30. 30. 106 jt = Rp.000. 4 jt Nilai indikasi Rp. nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach).920 jt = Rp. 108 jt Rp. Pendekatan Penilaian Aset (Biaya) Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya. 102 jt = Rp. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya .200. 104 jt Rp.400. 104 jt = Rp.Total penyesuaian + Rp.000 = Rp.429. 98 jt Penyesuaian 5% 0% 8% Lokasi -1% 0% 0% Ukuran 0% 0% -4% % Kondisi pelengkap 0% 0% 0% Mutu bangunan 0% -4% 0% Total penyesuaian 4% -4% 4% Nilai indikasi Rp.840 jt = Rp.000 40% X Rp.200. 31.000 30% x Rp.000  Teknik Berpasangan (Paired Comparison) Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan.101. 102 jt Dengan cara pembebanan : Nilai Pasar: 30% x Rp.200.000 40% x Rp.104.000. 101. 104 jt Rp. 100 jt Rp. 104. Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya.000 = Rp.336. 31. 2 jt Rp. Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong. 42. 4 jt -Rp.840 jt Rp.

dan biaya tenaga kerja.reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan. Penilai Properti wajib: (1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal Penilaian (Cut Off Date). meliputi biaya bahan dan biaya upah. biaya material. biaya lain-lain (overhead cost). penilai Properti wajib memperoleh data: (1) biaya langsung. dan (3) harga satuan yang digunakan. biaya perizinan. biaya asuransi. dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use ► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana ► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik. (3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date). (2) biaya tidak langsung. antara lain biaya persiapan lahan. dan pajak. : Rumus Umum Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan) Langkah-langkah yang diperlukan: ► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar. yaitu    Metode survey kuantitas (quantity survey method) Dalam menerapkan metode ini. dan . Metode unit terpasang (unit inplace method) Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method). dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai. Penilai Properti wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit terpasang Methode meter persegi (square meter method) Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method). antara lain biaya survey. fungsional dan ekonomis) ► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan ► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan. (2) melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan sejenis. keuntungan.

Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan. tetapi juga keadaan bangunan. dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui. (4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date). diperlukan suatu tahapan yang cukup penting. dan -nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui. walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. yaitu Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan. Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah: (1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai. yaitu :  Metode ekstraksi pasar Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika: (1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia. Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut: -properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia. (2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding. Metode Index biaya (Index method) Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method). Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. -properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil. (2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis. yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. . dan (3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach). Penilai Properti wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek penilaian. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan.

Penilai Properti wajib terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut: (1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian. (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan properti.  Metode Umur Ekonomis Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis. atau (b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat. dihitung dengan cara memperkirakan . dan (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian. antara lain: (a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur. dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis. dan (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. penyusutan dikelompokkan kedalam tiga bagian utama yaitu: 1. mengeras atau kerusakan pada strukturnya Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration). retak. atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis. Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah: (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian. lapuk.(3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti pembanding dengan nilai tanah properti pembanding. (4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding. Kerusakan fisik (physcal deterioration) contohnya rusak. (5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan. (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis.  Metode Breakdown Dalam metode breakdown.

. dan (c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri. ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% . perencanaan yang kurang baik. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence) contohnya perubahan sosial. umur dan lainnya Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal. (b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100% 2. model.%penyusutan fisik) Pendekatan Penilaian Aset (Pendapatan) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.%penyusutan fisik) 3. Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan halhal. bentuk. antara lain: (a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan. Keusangan Fungsional (functional obsolescence) contohnya. atau memperkirakan inefisiensi operasional. Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% . peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.besaran biaya perbaikan yang diperlukan. maka dihitung dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut. maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence). maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut.

Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi Formula yang mendasari metode ini adalah V = I/R Dimana. I = Pendapatan. keandalan asumsi yang digunakan. oleh karena itu diperlukan : Prinsip antisipasi (principle of anticipation) Penyesuaian seluruh data pasar Analisa data pasar secara cermat Data pasar harus akurat . Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan. paling kurang: 1. dan 4) Gross Income Multiplier (GIM). data historis yang digunakan. dan 3. d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses). 2.Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun) Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding.Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan.  Metode Diskonto Arus Kas DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. V= Nilai. c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income). b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang. keandalan asumsi yang digunakan. R= tingkat bunga Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode: 1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF). 3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method). paling kurang: 1. biaya sewa dan luas area bangunan. 2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method). Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. dengan memperhatikan. dengan memperhatikan data-data masa lampau. .

g) menetapkan tingkat kapitalisasi. g) menentukan prosedur pendiskontoan. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian.  Metode Penyisaan Pada metode ini. antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. dan 3.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate). dan h) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian. f) menentukan Tingkat Diskonto. e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.  Metode Kapitalisasi Langsung Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu. maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan. biaya variabel dan cadangan. dan i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai. Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method). . data historis yang digunakan. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti.2. e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap. paling kurang: a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian. c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) dari obyek penilaian. d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income). biaya perawatan bangunan. f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi. h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian.

dan/atau c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique). adalah sebagai berikut: a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah. prasarana. maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah. b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique). mesin serta peralatan lain). c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan. dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai bangunan.Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method). . mesin serta peralatan lain). c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah. Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique). b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan (tanah. maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. bangunan dan prasarana). maka berlaku ketentuan sebagai berikut: a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi. Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique). b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan. Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique). dan e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah.

Last Updated on Friday. d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian. c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier.  Metode Gross Income Multiplier Pada metode ini. 12 August 2011 16:03 Information Highlight . Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method. nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu. paling kurang: a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian.c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan. b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian. dan d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan. dan e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.

Penilaian Aset Tak berwujud .

aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya melalui properti-properti ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik... Read more     Copyright 2010 KJPP Tri. Jenis-Jenis Aset Tak Berwujud Aset tak berw.Pengertian Berdasarkan SPI 2007. Santi & Rekan .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful