Analisis Kriteria Investasi

Indarto,SE.,MSi Universitas Semarang 2008

Kriteria investasi

TUJUAN
Setelah mempelajari Bab ini diharapkan mahasiswa dapat memahami: • Apakah gagasan usaha (proyek) yang direncanakan dapat memberikan manfaat (benefit), baik dilihat dari financial benefit maupun social benefit. • Penilaian rencana bisnis melalui metode NPV, IRR, PP, ARR dan BEP.

PENDAHULUAN
• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis. • Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek/investasi. • Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal. • Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PP,ARR. • Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.

Katagori Usulan Investasi • Replacement • Expansion invesment • New product activities .

Rumus: NPV   NBi (1  i )  n i 1 n atau NPV   i 1 n NBi (1  i ) n n atau NPV   Bi  Ci   N Bi i 1 i 1 n Dimana: NB = Net benefit = Benefit – Cost C = Biaya investasi + Biaya operasi = Benefit yang telah didiskon = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor n = tahun (waktu) .PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI Net Present Value (NPV) NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi. dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan. .Kriteria: NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (NOT feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value. biaya operasi.

000. 20. yaitu tahun persiapan Rp.-.000.Contoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.. 35.. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5. apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%? .000.dan tahun pertama Rp.000.000..000.000.per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1. diketahui: Dana investasi: Rp. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian.000. Berdasarkan data di atas.. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.000.dialokasikan selama 2 tahun.sedang tahuntahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. 15.

000 7.000 15.000 10.000 0.000 8.000 1.000 32.000 14.000 6.000 0.115 11.Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000 6.000 8.-) Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit D.2660 0.000 10.126 4.713 3.4371 0.000 9.3704 0.000 26.7182 0.863 10 11.2255 4.000 6.115.000 10.000 10.6086 -20.000 36.000 21.000 -12.000 12.000 7.F.000 20.000 17.000 7.5158 0.8475 0.000 11.000.000 17.1911 NPV 6.000 30.652 4 5 6 7 8 9 - 6.371 5.000 15. 18% Present Value 0 1 2 3 20.0000 0.000 5.000 6.591 3.000 14.000 7.000 -15.000 -20.000 8.000 5.000 9.186 5.000 21.3139 0.73 .000 25.000 5.000 43.336 5.586 5.

115 . perubahan selera konsumen).lanjutan Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka: NPV   NBi (1  i )  n i 1 n NPV  11 . ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. potensi pasar.000 Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0. perkembangan proyek sejenis di masa datang. . perubahan teknologi. Catatan: • Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi harus mendapat perhatian • Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai variabel (perkembangan trend.

000 0.000 20.778 3.000 17.8475 0.217 69.000 15.102 57.000 7.1911 NPV 8.000 6.848 7.304 12.000 11.000 6.3704 7.000 6.000 10.000 10.F.0000 B - C 20.7182 0.000 21.000 7.000 10.000 - 1 2 3 15.713 3.000 9.000 43.000 -15.000 6.000 0.2255 7.511 2.000 7.6086 7.000 10.000 12.000 0.000 5.000 30.118 2.431 7.095 3.394 2.000 17.000 25.000 5. 18% 1.591 3.000 32.3139 0.2660 0.000 Benefit - Net Benefit -20.5158 0.000 8.593 7 8 9 - 8.000 D.000 9.966 .000 7.000 14.652 4 5 6 - 6.182 7.000 21.000 0.Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.-) Thn 0 Investasi Biaya Operasi Total Cost 20.000 26.060 2.4371 0.255 10 - 11.080 2.221 7.000 8.000 36.980 8.000 14.000 5.000.

ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan dengan DF: Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0. . NPV dapat juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut.lanjutan Dengan menggunakan rumus yang lain.

Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp.000.000.-. Berdasarkan pengalaman pengusaha.dengan biaya modal 18% per tahun.Contoh 2: Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena mesin lama tidak ekonomis lagi.000.000..000. cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.-. 15.000. baik secara teknis maupun ekonomis. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV? .

pembelian mesin baru dengan harga Rp 75.lanjutan CFi Sv PV    m (1  r ) n i 1 (1  r ) n Di mana: PV = Present value CF = Cash flow n = periode waktu tahun ke n m = periode waktu r = tingkat bunga Sv = salvage value Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas.941.000 = .ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays atau original cost (harga beli). maka pembelian mesin pun tidak feasible..000.5. NPV = PV – OO = 69. .000. dimana OO=original outlays Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif.100.899.059 – 75.000.

Rumus: dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1 i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2 . Internal Rate of Return (IRR) IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari CC. Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0. Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba-coba. Jika IRR > CC maka proyek dikatakan layak IRR = CC berarti proyek pada BEP IRR < CC dikatakan bahwa proyek tidak layak.IRR 2. dan sebaliknya.

000 14.3704 0.8065 0.000.863 0.713 3.336 5.-) Thn Net Benefit D.336 5.000 21.000 -12.652 4 5 6 7 8 9 8.000 -12.2660 0.591 3.0000 0.1789 4.863 0.586 5.186 5.126 4.4230 0.7182 0.1164 10 32.2751 0.000 5.115.115 11.6086 -20.0000 0.000 26.000 0.5245 -20.000 0.115 -48.000 6.652 1.3411 0.186 5. 18% Present Value D.126 4.Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut: Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.591 3.94 .713 3.000 1.000 10.586 5.F. 24% Present Value 0 1 2 3 -20.2255 4.6504 0.371 5.F.2218 0.73 6.3139 0.1911 NPV 6.8475 0.371 5.4371 0.5158 0.1443 0.000 17.000 -15.

.Lanjutan… Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23.97% lebih besar dariCC sebesar 18%. berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

.79% lebih kecil dari tingkat bunga yang berlaku (DF) yi 18% berarti penggantian mesin tidak layak.. PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga.69. IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value.059.dan PV II dengan DF=14% adalah: Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas. maka: IRR=14. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.100.Lanjutan… • Dari Contoh 2.

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) 3. Rumus: Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC . Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.

000.000.000 0.713.000.000 10.0000 0.000 6.000 -15.608631 0.000 5.F.266038 0.312 4.191064 6.048 .186.861.000.725 5.000.651.437109 0.048 7 8 9 17.371.000.000 -12.590.847458 0.856 10 32.515789 0.798 5.000.225456 5.000 0.Lanjutan… Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut: Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek Thn Net Benefit D.000.000.000 26.336.090 5.920 3.586.126.000 14.785 4.000 8.313925 0.000 1.000.114.000.718218 0.000.370432 -20. 18% Present Value 0 1 2 3 4 5 6 -20.000 21.870 3.

berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. .Lanjutan… Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1.

Dari contoh 1 (tabel 2). Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon. Rumus: GrossB / C   B (1  r ) C i 1 i 1 n i n n (1  r )  n Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) 4. . Gross B/C dapat dihitung sbb: Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.

. Profitability Ratio (PR) PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi.Profitability Ratio (PR) 5. Nilai dari masing-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari CC) Rumus: Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.

6086 0.712 32.3139 0.000 17.000 25.095 3.255 2.0000 0.848 7.2660 0. Biaya Operasi.593 2.000 -12.3704 0.000 Benefit Net 18% 1.102 25.000 15.000.217 69.000 11.7182 0.000 12.2255 0.000 30.000 21.000 6.000 10.4371 0.000 36.651 3.591 3.000 5.778 7.lanjutan Tabel 5: Jumlah Investasi.000 7.253 7.000 14.712 3.060 2.221 7.000 9.000 6. dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.118 8.303 7.000 7.000 -20.000 43.000 8.511 2.1911 ī OM B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10.394 2.-) Thn Investasi Biaya Operasi 20.078 .980 8.182 7.8475 0.431 7.5158 0.

berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1. .

Pay Back Period (PBP) PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value. Rumus: Dimana: PBP = Pay Back Period Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP Ii = Jumlah investasi telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBP Bp = Jumlah benefit pada PBP .ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP 1. PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi.

778 PBP  5  0.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon. PBP dapat dihitung sbb: 32.303+7.778.712  29.431=29.Lanjutan… Dari Tabel 5. Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.182+7. berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.221+7. Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.137 7.4596 PBP  5  PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari. .

selama itu perusahaan masih menderita kerugian.Break Even Point (BEP) 2. Dimana: Rumus: BEP = Break Even Point Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP TCi = Jumlah total cost yang telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEP Bp = Jumlah benefit pada BEP . Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya. Semakin lama perusahaan mencapai BEP. Selama perusahaan masih berada di bawah BEP. Break Even Point (BEP) BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC. semakin besar saldo rugi.

Dilihat dari jumlah produksi: TR = p x q dan TC = a + bq pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q – bq = a → q (p-b) = a q = a/(p-b) BEP(Q) = a/(p-b) BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan mengalikan dengan harga per unit produksi Dimana: a=fixed cost b= biaya var per unit p=harga per unit q=jumlah produksi . BEP dapat dihitung sbb: BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.Lanjutan… Dari Tabel 2 dan Tabel 5.q = a + bq p.

Lanjutan… PV.712 TC PBP I 0 1 2 3 4 5 6 Tahun 7 8 9 10 Grafik 1.C.32. BEP Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.965 32. Jadi.I.712 dlm present value. PBP selama 5 th 5 bln 15 hr. Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi.B TR BEP 57. pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr. pada saat TR=I sebesar Rp. .

100.Rp..400.b. Kebutuhan modal kerja Rp.Rp.296.Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.- .500. 8.000.Rp.000..a..000. CONTOH KASUS Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb: 1.Peralatan pencetak dari kayu Rp.Jumlah Rp.000. 3.000. 20. 200.Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12.000.000.000.000. Kebutuhan investasi .500.Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7..000.500.Peralatan kantor Rp. 1.Rp.Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10. 576.. 2..000.lanjutan….

. Biaya tidak tetap .000. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000.000.dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun.- .296. Biaya operasi dan pemeliharaan a.000.. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6. Sisa modal sebesar Rp 2.Lanjutan… 2. 4.000 unit.Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp.Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6.Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%..Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3.merupakan modal sendiri. 3. 5..

Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4. Biaya tetap .Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459..Lanjutan… b.5. dan Net B/C? . Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65. apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV...Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.200.000.Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.500.000..000.per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.. Berdasarkan pada kasus di atas.000. IRR.Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.

000. perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.Solusi… Penyelesaian: • Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6. .000.- • Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.4. rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K. perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.2.3.1.

00 929.76 1.003.63 838.67 1.67 1.91 540.918.67 1.918.918.171.06 4.Lanjutan… Tabel K.996.161.625.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Akhir Kwt 0 Cicilan/Tah un Bunga (18%) P.96 1.00 .04 838.377.918.918.94 1.03 6.99 2.000.67 750.Pokok Pinjaman Jumlah PPP Sisa Kredit 6.70 3 4 5 1.67 1.625.000.374.33 4.167.67 1.080.68 1.02 3.97 0.67 989.30 5.71 292.828.00 1 2 1.

290.00 500. Biaya Tetap Tahun 1 1.00 225.00 300. Bahan Pembantu 3.00 600.00 3.00 300.720. Biaya Penyusutan 8.20 5.00 450.Lanjutan… Tabel K.20 900.20 3 1.20 4 1. Biaya Perawatan Total Biaya 900.00 240.20 75.00 1.00 500.00 240.00 30.754.00 1.00 3.464.20 5 1.20 900.464.00 459.20 75.00 600.00 1.00 1.00 459. Biaya Umum 7.00 30.00 375.00 459.720.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Jenis Biaya A.00 320.00 600.20 75.00 459.00 320. Upah Tenega Kerja 4.00 2.20 2 1.184.00 225.00 30.754.20 75.20 900.00 375.00 450.00 30.464.00 3.00 459.290.00 300. Biaya gaji 6.00 320.20 75.00 2.720.184.00 1.184. Bahan Bakar Kayu B.464.20 900.464.00 30. Biaya Tdk Tetap 1.00 500. Bahan baku 2.20 .

184.500.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) No.00 2. Hasil Usaha b. Net Benefit 5.87 1.5158 612.00 4.81 0. Salvage Value Gross Benefit 2.000.00 6.Pendapatan a.13 30.500.012.99 292.57 1. Bunga bank Total Cost 4.13 209.00 3. Pajak 15% 6.897.672.00 1.0000 -2.20 838.754.87 5.71 5. Net Benefit 7. Operating Cost Kredit Bank a. Uraian 0 1 2 Tahun 3 4 5 1.00 2.22 171.397. Investasi Awal 3.76 750.00 -2.102.68 5.20 1.56 0.00 -2.32 171.91 5.187.Lanjutan… Tabel K. Pokok pinjaman b.875.81 0.377.96 540.63 929.754.57 1.184.53 6.00 1.04 4.500.080.875.187.13 209.20 1.7182 123.184. DF 18% Present Value (PV) NPV = Total PV 2.191.00 3.102.4371 2.35 4.00 4.57 5.87 1.13 30.20 989.87 202.20 1.8475 145.625.500.296.00 4.167.87 202.102.56 0.499.60 4.00 4.296.875.00 6.56 0.6086 722.00 11.04 .500.672.79 6.397.500.296.296.296.00 2.13 884.00 3.39 6.875.67 1.

5 6 0.35 0.5158 123.5569 0.53 0.4371 NPV 2.296.187.60 0.81 D.0000 1.5 6 1.00 D.5 6 0.187.72 0 1.2315 1.6156 0.499.Lanjutan… Tabel K.191.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C Tah un Net benefit (Rp 000) 2.296.296.F 34% Present Kredit (Rp 000) 2.7182 0.0000 1 0.81 1.6986 0.56 368.2 1 -50.00 .160.68 493.33 5 5.012.7463 2 3 4 171.04 1.F 18% Present Value (Rp 000) -2.39 722.79 612.3102 95.8475 145.0 0 171.0 0 128.

proyek ini layak untuk dikerjakan karena: NPV > 0. IRR > D.Lanjutan… • Berdasarkan pada hasil perhitungan.F dan Net B/C > 1 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful