Analisis Kriteria Investasi

Indarto,SE.,MSi Universitas Semarang 2008

Kriteria investasi

TUJUAN
Setelah mempelajari Bab ini diharapkan mahasiswa dapat memahami: • Apakah gagasan usaha (proyek) yang direncanakan dapat memberikan manfaat (benefit), baik dilihat dari financial benefit maupun social benefit. • Penilaian rencana bisnis melalui metode NPV, IRR, PP, ARR dan BEP.

PENDAHULUAN
• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis. • Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek/investasi. • Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal. • Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PP,ARR. • Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.

Katagori Usulan Investasi • Replacement • Expansion invesment • New product activities .

PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI Net Present Value (NPV) NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor. Rumus: NPV   NBi (1  i )  n i 1 n atau NPV   i 1 n NBi (1  i ) n n atau NPV   Bi  Ci   N Bi i 1 i 1 n Dimana: NB = Net benefit = Benefit – Cost C = Biaya investasi + Biaya operasi = Benefit yang telah didiskon = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor n = tahun (waktu) .

. biaya operasi. dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.Kriteria: NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (NOT feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi.

15.. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.sedang tahuntahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1.000. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi..-.000. Berdasarkan data di atas.per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1. 20. 35.dialokasikan selama 2 tahun.000..000.000. apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%? .000.000.Contoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian.dan tahun pertama Rp. yaitu tahun persiapan Rp.000. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.. diketahui: Dana investasi: Rp.

000 6.000 7.000 15.000 9.586 5.F.000 36.000 21.126 4.8475 0.000 10.000 7.000 14.7182 0.1911 NPV 6.000 6.000 5.0000 0.000 20.000 17.000 0.3139 0.000 10.000 11.000.000 12.115 11.000 0.336 5.000 6.000 8.4371 0.000 15.2255 4.000 5.652 4 5 6 7 8 9 - 6.000 32.371 5.863 10 11.000 -20.73 .000 26.000 10.000 17.000 43.000 1.3704 0.000 10. 18% Present Value 0 1 2 3 20.591 3.000 8.5158 0.000 7.000 30.000 -15.000 7.186 5.000 25.000 5.000 9.713 3.000 21.000 6.6086 -20.115.2660 0.000 8.000 -12.-) Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit D.Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000 14.

potensi pasar. perubahan selera konsumen). perkembangan proyek sejenis di masa datang. ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. Catatan: • Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi harus mendapat perhatian • Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai variabel (perkembangan trend. .lanjutan Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka: NPV   NBi (1  i )  n i 1 n NPV  11 .000 Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0.115 . perubahan teknologi.

713 3.182 7.000 20.8475 0. 18% 1.2660 0.000 17.060 2.000 8.848 7.102 57.000 0.000 25.000.000 12.000 7.3139 0.000 26.000 5.000 10.000 9.000 5.7182 0.000 Benefit - Net Benefit -20.000 10.000 6.000 -15.F.778 3.000 6.000 8.304 12.255 10 - 11.000 10.000 D.118 2.593 7 8 9 - 8.1911 NPV 8.4371 0.217 69.966 .000 9.080 2.000 32.591 3.652 4 5 6 - 6.000 7.000 7.000 43.000 21.000 6.431 7.000 10.000 15.0000 B - C 20.000 0.394 2.000 - 1 2 3 15.000 11.221 7.Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000 6.2255 7.000 14.000 14.095 3.511 2.5158 0.000 7.6086 7.980 8.000 0.000 21.000 36.000 0.3704 7.000 30.-) Thn 0 Investasi Biaya Operasi Total Cost 20.000 17.000 5.

lanjutan Dengan menggunakan rumus yang lain. NPV dapat juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan dengan DF: Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0. . ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan.

baik secara teknis maupun ekonomis. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV? .000.Contoh 2: Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena mesin lama tidak ekonomis lagi.-.000.dengan biaya modal 18% per tahun. cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75.000.-.000. 15.. Berdasarkan pengalaman pengusaha.000.000.

ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays atau original cost (harga beli). dimana OO=original outlays Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif.000.899.941.059 – 75. maka pembelian mesin pun tidak feasible.lanjutan CFi Sv PV    m (1  r ) n i 1 (1  r ) n Di mana: PV = Present value CF = Cash flow n = periode waktu tahun ke n m = periode waktu r = tingkat bunga Sv = salvage value Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas.000.100..000. . pembelian mesin baru dengan harga Rp 75.5. NPV = PV – OO = 69.000 = .

Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba-coba. dan sebaliknya. Rumus: dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1 i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2 . Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0. Internal Rate of Return (IRR) IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari CC. Jika IRR > CC maka proyek dikatakan layak IRR = CC berarti proyek pada BEP IRR < CC dikatakan bahwa proyek tidak layak.IRR 2.

000 5.371 5.126 4.0000 0.371 5.186 5.5158 0.126 4.591 3.6086 -20. 18% Present Value D.000 17.713 3.8475 0.2218 0.000 -15.000 21.000 14.000 1.F.1911 NPV 6.591 3.863 0.586 5.7182 0.Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut: Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.3411 0.1789 4.000 10.F.1164 10 32.115 -48.3704 0.000 0.94 .115.115 11. 24% Present Value 0 1 2 3 -20.6504 0.4230 0.0000 0.000 6.652 1.863 0.000 -12.000 -12.336 5.1443 0.000 26.586 5.2660 0.5245 -20.8065 0.336 5.2255 4.000.2751 0.652 4 5 6 7 8 9 8.4371 0.000 0.186 5.713 3.3139 0.-) Thn Net Benefit D.73 6.

.97% lebih besar dariCC sebesar 18%. berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.Lanjutan… Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23.

79% lebih kecil dari tingkat bunga yang berlaku (DF) yi 18% berarti penggantian mesin tidak layak.69..dan PV II dengan DF=14% adalah: Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas. PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. maka: IRR=14. IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value.100. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.Lanjutan… • Dari Contoh 2. .059.

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) 3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif. Rumus: Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC .

114.370432 -20.000.186.847458 0.336.000. 18% Present Value 0 1 2 3 4 5 6 -20.586.590.191064 6.515789 0.048 .126.000 14.000 21.000 -12.718218 0.000 6.0000 0.000 10.651.000 26.000.000 1.000 -15.000 0.920 3.266038 0.725 5.870 3.608631 0.000.000.000.000.048 7 8 9 17.225456 5.000.861.798 5.Lanjutan… Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut: Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek Thn Net Benefit D.000.785 4.090 5.371.000.312 4.000.000 0.856 10 32.437109 0.000.000 8.713.313925 0.F.000 5.

. berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.Lanjutan… Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1.

Dari contoh 1 (tabel 2).Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) 4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon. . Rumus: GrossB / C   B (1  r ) C i 1 i 1 n i n n (1  r )  n Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. Gross B/C dapat dihitung sbb: Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.

Nilai dari masing-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari CC) Rumus: Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.Profitability Ratio (PR) 5. . Profitability Ratio (PR) PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi.

000 -20.511 2.000 25.253 7.000 -12.6086 0.000 12.591 3.000 11.102 25.980 8.095 3.000 Benefit Net 18% 1.651 3.000 7.712 3.7182 0. Biaya Operasi.000 7.000 10.000 6.0000 0.3139 0.078 .000 30.2255 0.217 69.712 32.000.848 7.221 7.431 7.3704 0.1911 ī OM B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10.2660 0. dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.303 7.lanjutan Tabel 5: Jumlah Investasi.000 21.255 2.000 8.000 17.000 9.000 43.182 7.000 14.-) Thn Investasi Biaya Operasi 20.118 8.8475 0.5158 0.000 6.000 15.593 2.000 5.394 2.778 7.060 2.000 36.4371 0.

. berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1.

Pay Back Period (PBP) PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value.ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP 1. Rumus: Dimana: PBP = Pay Back Period Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP Ii = Jumlah investasi telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBP Bp = Jumlah benefit pada PBP . PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi.

431=29. PBP dapat dihitung sbb: 32.303+7.137 7. Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.182+7.778 PBP  5  0.Lanjutan… Dari Tabel 5.778. .712  29.4596 PBP  5  PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari. berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.221+7. Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.

Semakin lama perusahaan mencapai BEP. Dimana: Rumus: BEP = Break Even Point Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP TCi = Jumlah total cost yang telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEP Bp = Jumlah benefit pada BEP . semakin besar saldo rugi. selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya.Break Even Point (BEP) 2. Break Even Point (BEP) BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC. Selama perusahaan masih berada di bawah BEP.

BEP dapat dihitung sbb: BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.q – bq = a → q (p-b) = a q = a/(p-b) BEP(Q) = a/(p-b) BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan mengalikan dengan harga per unit produksi Dimana: a=fixed cost b= biaya var per unit p=harga per unit q=jumlah produksi .Lanjutan… Dari Tabel 2 dan Tabel 5. Dilihat dari jumlah produksi: TR = p x q dan TC = a + bq pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq p.

Jadi. PBP selama 5 th 5 bln 15 hr.712 TC PBP I 0 1 2 3 4 5 6 Tahun 7 8 9 10 Grafik 1.B TR BEP 57. BEP Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.32.I. pada saat TR=I sebesar Rp.Lanjutan… PV.965 32. . pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr. Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi.712 dlm present value.C.

.000.Peralatan kantor Rp. 8.Rp.000.. 3.500.000.b.000.500. Kebutuhan modal kerja Rp.Rp.. 100. 20.Rp.000. 200..Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12.000.Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10. CONTOH KASUS Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb: 1.000.500.400.lanjutan…..000..000.Jumlah Rp.000.000.a. 1.Rp. Kebutuhan investasi . 2.- .Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7. 576.296.Peralatan pencetak dari kayu Rp.Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.

dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun.- . 3. Sisa modal sebesar Rp 2.merupakan modal sendiri.000.296.. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80. 4... Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25..000.Lanjutan… 2. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%.Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp. Biaya tidak tetap . 5. Biaya operasi dan pemeliharaan a..000 unit.000.000.Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3.

.000.200. Berdasarkan pada kasus di atas.000. Biaya tetap .... dan Net B/C? .Lanjutan… b. apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65.5..Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000.Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4. IRR.000.500.Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.

3.4.2. rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K. .000. perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.1.000.Solusi… Penyelesaian: • Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6.- • Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K. perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.

918.00 .67 1.00 929.02 3.91 540.67 1.68 1.00 1 2 1.67 750.71 292.625.04 838.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Akhir Kwt 0 Cicilan/Tah un Bunga (18%) P.918.Pokok Pinjaman Jumlah PPP Sisa Kredit 6.171.377.30 5.63 838.97 0.625.996.918.Lanjutan… Tabel K.96 1.67 1.080.99 2.33 4.000.374.70 3 4 5 1.828.003.67 989.06 4.76 1.67 1.918.03 6.918.000.161.67 1.167.94 1.

00 1.720.00 30.720. Biaya Penyusutan 8.00 459.290. Bahan Bakar Kayu B.184.20 900.20 75.464.00 600. Biaya gaji 6.00 500.00 30.20 75.464.00 240.00 1.00 1.00 30.184. Upah Tenega Kerja 4.20 75.00 240. Biaya Umum 7.00 225.00 320.00 459.00 3. Biaya Perawatan Total Biaya 900.00 225.00 320.20 900.754.00 300.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Jenis Biaya A.00 2.754.00 450.00 459.00 375.20 75.00 300.20 75.464.464.290.720.20 . Biaya Tetap Tahun 1 1.00 300.00 459.00 3.00 2.Lanjutan… Tabel K.464. Biaya Tdk Tetap 1.00 500.184.00 450. Bahan baku 2.20 5 1.20 2 1. Bahan Pembantu 3.00 375.20 3 1.20 4 1.00 30.20 900.20 5.00 320.00 3.00 600.00 1.00 1.00 30.20 900.00 459.00 600.00 500.

625.296.167.012.500.91 5.00 2.102.00 11. Net Benefit 7.184.00 4.87 202.875.13 884. Operating Cost Kredit Bank a.Pendapatan a.500. Bunga bank Total Cost 4.87 5.63 929.13 209.0000 -2.296.39 6.00 -2.13 209.754.875.00 1.04 4.672.875.57 1.56 0.7182 123.191. Salvage Value Gross Benefit 2.00 4.397.87 1.499.20 1.296.296.67 1.897.397.00 2.187.96 540.00 4. Uraian 0 1 2 Tahun 3 4 5 1.500.8475 145. DF 18% Present Value (PV) NPV = Total PV 2.080.102.68 5.71 5.81 0. Net Benefit 5.500.Lanjutan… Tabel K.04 .00 6. Pokok pinjaman b.00 3.500.500.60 4.20 1.53 6.00 2.000.4371 2.00 3.20 838.00 -2.296.99 292.22 171.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) No.187.00 1.87 202.184.875.56 0.87 1.13 30.57 5.57 1. Pajak 15% 6. Investasi Awal 3.35 4.672.56 0.754.00 3.5158 612.81 0.13 30.79 6.20 1.00 6.102.184.00 4.76 750.377. Hasil Usaha b.6086 722.20 989.32 171.

5158 123.2315 1.53 0.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C Tah un Net benefit (Rp 000) 2.00 .187.79 612.191.160.5569 0.0 0 171.F 34% Present Kredit (Rp 000) 2.499.68 493.6986 0.7182 0.296.187.0000 1.296.0000 1 0.39 722.296.0 0 128.7463 2 3 4 171.04 1.012.5 6 1.8475 145.81 D.5 6 0.56 368.2 1 -50.81 1.4371 NPV 2.60 0.5 6 0.33 5 5.35 0.3102 95.F 18% Present Value (Rp 000) -2.00 D.72 0 1.6156 0.Lanjutan… Tabel K.

IRR > D.Lanjutan… • Berdasarkan pada hasil perhitungan. proyek ini layak untuk dikerjakan karena: NPV > 0.F dan Net B/C > 1 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful