Analisis Kriteria Investasi

Indarto,SE.,MSi Universitas Semarang 2008

Kriteria investasi

TUJUAN
Setelah mempelajari Bab ini diharapkan mahasiswa dapat memahami: • Apakah gagasan usaha (proyek) yang direncanakan dapat memberikan manfaat (benefit), baik dilihat dari financial benefit maupun social benefit. • Penilaian rencana bisnis melalui metode NPV, IRR, PP, ARR dan BEP.

PENDAHULUAN
• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis. • Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek/investasi. • Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal. • Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PP,ARR. • Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.

Katagori Usulan Investasi • Replacement • Expansion invesment • New product activities .

Rumus: NPV   NBi (1  i )  n i 1 n atau NPV   i 1 n NBi (1  i ) n n atau NPV   Bi  Ci   N Bi i 1 i 1 n Dimana: NB = Net benefit = Benefit – Cost C = Biaya investasi + Biaya operasi = Benefit yang telah didiskon = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor n = tahun (waktu) .PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI Net Present Value (NPV) NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor.

Kriteria: NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (NOT feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value. dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi. biaya operasi. .

dan tahun pertama Rp.per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1.000.000. 15.sedang tahuntahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. diketahui: Dana investasi: Rp.-. 20.000. Berdasarkan data di atas. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi. apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%? .Contoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian..000. 35. yaitu tahun persiapan Rp..000..dialokasikan selama 2 tahun.000.000. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian.000.000.000.. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.

000 17.000 6.000 5.000 0.F.000 10.000 7.000 1.336 5.186 5.000 8.Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.8475 0.000 5.000 -20.713 3.000 -15.000 32.000 -12.000 5.000 7.6086 -20.000 6.000 25.2660 0.000 10.5158 0.115.000.000 36.000 43.-) Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit D.371 5.000 8.000 14. 18% Present Value 0 1 2 3 20.0000 0.000 6.000 15.863 10 11.000 10.000 21.7182 0.000 26.000 8.2255 4.591 3.000 7.000 12.3704 0.000 11.000 10.000 20.000 14.3139 0.000 15.73 .586 5.000 21.000 9.115 11.126 4.000 0.000 7.000 17.000 30.1911 NPV 6.000 9.000 6.652 4 5 6 7 8 9 - 6.4371 0.

.115 . potensi pasar.lanjutan Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka: NPV   NBi (1  i )  n i 1 n NPV  11 . perkembangan proyek sejenis di masa datang. Catatan: • Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi harus mendapat perhatian • Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai variabel (perkembangan trend.000 Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0. perubahan selera konsumen). ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. perubahan teknologi.

000 32.000 6.3704 7.000 5.000 - 1 2 3 15.F.Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000 20.000 21.713 3.102 57.095 3.778 3.3139 0.221 7.000 7.000 43.060 2.591 3.182 7.255 10 - 11.000 10.118 2.000 0.593 7 8 9 - 8.5158 0.000 0. 18% 1.000 9.000 8.000 15.000 5.000 12.000 17.000 10.4371 0.000 9.000 30.652 4 5 6 - 6.000 10.000 6.000 21.000 26.000.000 -15.000 0.304 12.431 7.000 36.980 8.0000 B - C 20.000 25.000 7.7182 0.000 14.2255 7.394 2.000 8.000 Benefit - Net Benefit -20.000 11.1911 NPV 8.000 17.080 2.511 2.000 7.000 14.2660 0.8475 0.217 69.-) Thn 0 Investasi Biaya Operasi Total Cost 20.000 0.000 7.000 6.000 D.966 .000 5.000 10.848 7.6086 7.000 6.

Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan dengan DF: Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0.lanjutan Dengan menggunakan rumus yang lain. NPV dapat juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut. ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. .

000. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75. baik secara teknis maupun ekonomis. cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.-.dengan biaya modal 18% per tahun.Contoh 2: Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena mesin lama tidak ekonomis lagi. Berdasarkan pengalaman pengusaha.000.000.000. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp.000. 15..-. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV? .000.

NPV = PV – OO = 69.ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays atau original cost (harga beli).lanjutan CFi Sv PV    m (1  r ) n i 1 (1  r ) n Di mana: PV = Present value CF = Cash flow n = periode waktu tahun ke n m = periode waktu r = tingkat bunga Sv = salvage value Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas..941. maka pembelian mesin pun tidak feasible.899.000.000. pembelian mesin baru dengan harga Rp 75.000 = .000. dimana OO=original outlays Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif.100.059 – 75. .5.

Rumus: dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1 i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2 . Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba-coba.IRR 2. Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari CC. Jika IRR > CC maka proyek dikatakan layak IRR = CC berarti proyek pada BEP IRR < CC dikatakan bahwa proyek tidak layak. Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0. dan sebaliknya. Internal Rate of Return (IRR) IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).

Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut: Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.591 3.000 17.000 14.1911 NPV 6.336 5.713 3.186 5.000.586 5. 18% Present Value D.8065 0.000 -15.000 -12.371 5.126 4.1164 10 32.863 0.000 26.586 5.4371 0.8475 0.0000 0.-) Thn Net Benefit D.3704 0.713 3.126 4.2660 0.F.000 1.5158 0.000 21.3139 0.000 0.000 5.115 11.7182 0.94 .371 5. 24% Present Value 0 1 2 3 -20.115 -48.115.000 -12.000 0.863 0.1789 4.000 10.652 4 5 6 7 8 9 8.4230 0.5245 -20.73 6.1443 0.2751 0.F.000 6.6086 -20.2218 0.591 3.0000 0.3411 0.336 5.2255 4.6504 0.652 1.186 5.

.Lanjutan… Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23.97% lebih besar dariCC sebesar 18%. berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

Lanjutan… • Dari Contoh 2..79% lebih kecil dari tingkat bunga yang berlaku (DF) yi 18% berarti penggantian mesin tidak layak.dan PV II dengan DF=14% adalah: Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas. maka: IRR=14. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.69.100. . IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value.059. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.

Rumus: Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC .Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) 3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.

515789 0.000.090 5.371.000 5.000 -15.586.725 5.000.785 4.861.651.000.114.370432 -20.0000 0.225456 5.798 5.856 10 32.000 1.000.000.000.048 .000 0.336.313925 0.000 10.000.000.847458 0. 18% Present Value 0 1 2 3 4 5 6 -20.191064 6.000 -12.186.048 7 8 9 17.000.000 14.713.718218 0.608631 0.000 6.312 4.437109 0.920 3.000.000.266038 0.F.Lanjutan… Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut: Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek Thn Net Benefit D.000 21.590.000 0.126.000 26.000 8.870 3.000.

berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. .Lanjutan… Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1.

Gross B/C dapat dihitung sbb: Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan. Dari contoh 1 (tabel 2).Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) 4. . Rumus: GrossB / C   B (1  r ) C i 1 i 1 n i n n (1  r )  n Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon.

.Profitability Ratio (PR) 5. Nilai dari masing-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari CC) Rumus: Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. Profitability Ratio (PR) PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi.

3704 0.000 30.lanjutan Tabel 5: Jumlah Investasi.7182 0.980 8.000 15.000 8. Biaya Operasi.6086 0.1911 ī OM B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10.000 21.3139 0.593 2.000 17.712 32.8475 0.000 12.060 2.095 3.511 2.000 14.253 7.000 6.848 7.651 3.000 6.102 25.000 43.118 8.221 7.217 69.182 7.000. dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.0000 0.000 -20.-) Thn Investasi Biaya Operasi 20.000 5.255 2.2660 0.000 9.394 2.303 7.2255 0.078 .000 11.778 7.5158 0.4371 0.000 36.000 10.000 25.000 7.000 7.000 -12.431 7.591 3.712 3.000 Benefit Net 18% 1.

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1. . berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP 1. Pay Back Period (PBP) PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value. PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi. Rumus: Dimana: PBP = Pay Back Period Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP Ii = Jumlah investasi telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBP Bp = Jumlah benefit pada PBP .

PBP dapat dihitung sbb: 32. Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.778.303+7.221+7.778 PBP  5  0.4596 PBP  5  PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari. Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7. .712  29.431=29.182+7.Lanjutan… Dari Tabel 5.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon. berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.137 7.

semakin besar saldo rugi. Semakin lama perusahaan mencapai BEP. Break Even Point (BEP) BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC. Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya. selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Selama perusahaan masih berada di bawah BEP.Break Even Point (BEP) 2. Dimana: Rumus: BEP = Break Even Point Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP TCi = Jumlah total cost yang telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEP Bp = Jumlah benefit pada BEP .

Dilihat dari jumlah produksi: TR = p x q dan TC = a + bq pada keadaaan BEP: TR = TC → p. BEP dapat dihitung sbb: BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari.q = a + bq p.q – bq = a → q (p-b) = a q = a/(p-b) BEP(Q) = a/(p-b) BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan mengalikan dengan harga per unit produksi Dimana: a=fixed cost b= biaya var per unit p=harga per unit q=jumlah produksi .Lanjutan… Dari Tabel 2 dan Tabel 5.

Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi.965 32. Jadi.C.I. BEP Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.32. pada saat TR=I sebesar Rp. PBP selama 5 th 5 bln 15 hr.712 dlm present value. .Lanjutan… PV.B TR BEP 57. pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.712 TC PBP I 0 1 2 3 4 5 6 Tahun 7 8 9 10 Grafik 1.

Rp.Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.000. 1.000.Peralatan kantor Rp..500..Peralatan pencetak dari kayu Rp. Kebutuhan investasi .b.Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12..Rp.a. 2. Kebutuhan modal kerja Rp.000.Jumlah Rp.296.000.000.Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7.000. CONTOH KASUS Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb: 1.lanjutan….- ..400.Rp.000.. 8. 200. 576.Rp.500.500.000.000.000..Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000. 100. 20. 3.

000.000. 3.Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.- ..merupakan modal sendiri. Biaya operasi dan pemeliharaan a..Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.296. 4.dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun.000 unit. Sisa modal sebesar Rp 2...000.000. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp. Biaya tidak tetap . Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.Lanjutan… 2. 5.Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3.. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%.

200..Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75. Biaya tetap .Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4. IRR. Berdasarkan pada kasus di atas.Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65.Lanjutan… b.Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.000. dan Net B/C? .. apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV..500...000.5.000.000.

000. . perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.Solusi… Penyelesaian: • Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6. rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K.2.3.- • Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.000.4. perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.1.

04 838.625.080.003.918.918.63 838.71 292.996.918.99 2.94 1.67 750.96 1.828.67 1.Pokok Pinjaman Jumlah PPP Sisa Kredit 6.918.374.Lanjutan… Tabel K.171.33 4.02 3.625.70 3 4 5 1.918.67 989.06 4.00 .91 540.76 1.67 1.30 5.67 1.67 1.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Akhir Kwt 0 Cicilan/Tah un Bunga (18%) P.00 929.03 6.68 1.167.000.377.161.00 1 2 1.97 0.67 1.000.

00 240.20 900. Bahan Pembantu 3. Upah Tenega Kerja 4.00 600.20 900.720.00 30.00 1.00 1.00 459.00 30.20 2 1.00 459.00 450.00 225.00 300.00 30.00 600.20 75. Biaya Penyusutan 8. Biaya Perawatan Total Biaya 900.00 459. Biaya Tdk Tetap 1.464.00 1.464.754.00 1.20 75.20 75. Bahan baku 2.20 3 1.00 2.20 4 1. Biaya gaji 6.290.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Jenis Biaya A.754.464.00 225.464.720.00 500.00 1.20 900.184.00 240.00 300.00 2. Biaya Tetap Tahun 1 1.290.184. Bahan Bakar Kayu B.184.20 .00 600.20 5.20 75.00 3.00 30.00 30.464.00 500.Lanjutan… Tabel K.00 375.00 320.00 500.00 300.00 459.20 900.720.00 320.00 459. Biaya Umum 7.00 320.00 3.20 75.00 450.00 375.00 3.20 5 1.

91 5.754.754.20 1.81 0.20 838.20 1. Pokok pinjaman b.22 171.875.296.00 3.191.20 989.672.187.184.81 0.79 6.60 4.56 0.87 1.00 2.8475 145. Net Benefit 7.04 .500.87 5.7182 123.00 2.00 6.102.500.57 1.00 2.00 4.00 -2.897.32 171.Lanjutan… Tabel K. Uraian 0 1 2 Tahun 3 4 5 1.87 1.080.56 0.6086 722.499.56 0.167.377.13 209.00 3.63 929.00 1.87 202.13 30.5158 612.296.13 209.71 5.625.00 4.500.875.57 5.184.00 -2.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) No. Hasil Usaha b.875.296.00 11. Bunga bank Total Cost 4.000. Net Benefit 5.00 4. DF 18% Present Value (PV) NPV = Total PV 2.13 884.53 6.875. Pajak 15% 6.672.20 1.00 4.4371 2.00 3.500.184. Investasi Awal 3.102.397.57 1.187.04 4.500. Salvage Value Gross Benefit 2.67 1.99 292.102.68 5.500.Pendapatan a.76 750.397.012.13 30.296.296.00 6.96 540. Operating Cost Kredit Bank a.00 1.39 6.0000 -2.35 4.87 202.

72 0 1.0 0 171.56 368.F 18% Present Value (Rp 000) -2.5 6 0.5 6 0.012.Lanjutan… Tabel K.7463 2 3 4 171.60 0.F 34% Present Kredit (Rp 000) 2.33 5 5.160.81 D.4371 NPV 2.3102 95.39 722.191.00 .7182 0.6156 0.04 1.79 612.5 6 1.2 1 -50.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C Tah un Net benefit (Rp 000) 2.5569 0.499.81 1.296.0 0 128.8475 145.53 0.296.68 493.296.0000 1.187.5158 123.00 D.2315 1.35 0.0000 1 0.187.6986 0.

F dan Net B/C > 1 . proyek ini layak untuk dikerjakan karena: NPV > 0. IRR > D.Lanjutan… • Berdasarkan pada hasil perhitungan.