You are on page 1of 21

Keprofesian I - MPB 242

Kuliah 3

Proses Pembangunan
Proyek Konstruksi

Oleh:
Wahyudi Putra Utama, BQS
September 2, 2009 1
Proses Pembangunan proyek

• Pengenalan.
• Proses pembangunan proyek.
• Struktur ,fungsi dan peranan pihak
yang terlibat yaitu owner, arsitek,
quantity surveyor, insinyur,
kontraktor dan profesional lain.
September 2, 2009 2
Pengenalan

• Industri konstruksi adalah kompleks dan mempunyai proses


pembangunan proyek tersendiri.

• Bagi memenuhi kebutuhan klien/owner, pekerjaan konstruksi


sangat tergantung pada beberapa tatacara administrasi dan
pengelolaan kontrak.

• Oleh karena itu, QS mempunyai peranan yang besar pada tahap


awal (pra kontrak) yaitu memberi jasa nasehat terutamanya
kepada klien seperti dalam hal biaya/anggaran yang dibutuhkan
untuk suatu disain yang diajukan.

• Elemen biaya merupakan elemen terpenting yang akan


menghubungkan anggaran dengan disain proyek.
September 2, 2009 3
Pengenalan

• Pada umumnya, anggaran biaya proyek konstruksi diperoleh


dengan membuat anggaran kasar (approximate estimate).
Anggaran kasar yang disediakan umumnya berdasarkan pada
tiga metode yaitu,
- Berdasarkan gambar kasar (sketch design)
- Berdasarkan gambar detil (detail design)
- Berdasarkan kepada anggaran proyek lalu

• Biaya yang diperoleh pada tahap ini akan dijadikan sebagai


harga proyek.

September 2, 2009 4
Proses Pembangunan proyek

• Secara umum proses pembangunan proyek berhubungan erat


dengan sistem pengadaan (procurement system) yang
digunakan. Dalam sistem traditional yang memisahkan antara
fungsi perencanaan dan pelaksanaan, proses pembangunan
proyek dapat dibagi baik menurut tahap konstruksi ataupun
pola kerja konstruksi.

• Berdasarkan tahap konstruksi dapat dibagi pada tiga tingkat


sebagai berikut:-
- Tahap pra kontrak (Precontract stage)
- Tahap konstruksi (Construction stage)
- Tahap Perawatan (Maintenance period)

September 2, 2009 5
• Berdasarkan pola kerja konstruksi dapat dibagi pada tiga
elemen utama sebagai berikut:-
- Design
- Information
- Construction

• Walaupun kedua pembahagian diatas nampaknya berbeda,


tetapi prinsipnya adalah sama. Contohnya pada tahap pra
kontrak juga mengandung disain dan informasi.

• Pembahagian tahapan proyek baik menurut tahap konstruksi


ataupun elemen ini dikenal sebagai siklus hidup proyek
(project life cycle).

September 2, 2009 6
• Berdasarkan pada pembagian tersebut, proses pembangunan
proyek secara terperinci dapat dikelompokkan pada dua belas
(12) tahap aktivitas yaitu:-

- Preliminary/inception stage)
- Feasibility stage)
- Outline proposal)
- Scheme design)
- Detail design)
- Production of information)
- Bills of quantities)
- Tendering process)
- Project planning)
- Site implementation)
September 2, 2009
- Completion of works) 7

- Respons)
Aktivitas Konstruksi
PEMELIHARAAN
PRA KONTRAK PASCA KONTRAK

Konsultan Kontraktor

COMMISSIONING

maintenance
DOKUMENTASI
INFORMASI

TENDER
Design
konstruksi

Cost design Cost control

Durasi proyek

September 2, 2009 8
POLA KERJA Konstruksi
Inception 1

12 Respon Feasibility study 2

Outline proposal 3
Completion
11 of work
Schema design 4
Implementat Konstruksi POLA KERJA Desig
1 KONSTRUKSI n
ion
0 Detail design
5
9 Project
planning
Informasi
Information
Tendering 6
production
September 2, 2009 9
8
Bill of quantities 7
1. Preliminary/Inception

• Tahap ini dimulai dengan adanya ide atau kebutuhan owner


untuk membangun fasilitas atau infrastruktur.

• Owner membutuhkan profesional untuk merencanakan ide-


idenya.

• Owner menginformasikan kepada Profesional tentang


kebutuhannya (user requirement) serta limit biaya (cost
limit) bagi proyek.

• Produk dari tahap ini adalah KAK ) Kerangka Acuan Kerja


atau TOR (Term of Reference)

September 2, 2009 10
2. Studi Kelayakan

• Studi kelayakan dilakukan untuk menginformasikan kepada


owner tentang hal-hal yang mungkin dapat memberi dampak
pada pelaksanaan proyek yang direncanakan.

• Dalam laporan studi kelayakan, memuat semua informasi


tentang total biaya proyek, distribusi biaya yang terlibat,
keuntungan yang diperoleh serta jumlah pinjaman yang
diperlukan.

• Informasi terpenting dari studi kelayakan ini adalah cashflow


serta breack even point dari proyek yang akan dijalankan.

• Informasi ini menjadi pertimbangan utama bagi owner untuk


melanjutkan atau menunda proyeknya.

September 2, 2009 11
3. Outline Proposal

• Outline proposal ini disediakan untuk memberi


informasi/gambaran awal pada owner tentang proyek yang akan
dilaksanakan.

• Estimasi konseptual akan dibuat untuk memastikan anggaran


biaya proyek masih didalam batas budget yang telah ditetapkan.

• Outline proposal ini diterima dan disetujui oleh owner sebelum


dilanjutkan menjadi detail design.

September 2, 2009 12
4. Scheme Design

• Sebelum detail design dikeluarkan,Pihak owner


terlebih dahulu harus melihat disain kasar.

• Di dalam scheme design ini, rancangan-rancangan yang


dikemukakan untuk perlaksanaan proyek seperti
perencanaan, disain, metode konstruksi, spesifikasi,
biaya dan lain-lain harus mendapat persetujuan owner.

• Perencanaan biaya akhir akan diberikan berdasarkan


pada shene design yang telah disetujui oleh owner.

September 2, 2009 13
5. Detail Design

• Apabila scheme design telah disetujui, barulah


detail design diproses.

• Pada tahap ini, semua hal yang berhubungan


dengan design, spesifikasi, metode konstruksi
dan detail biaya akan diaplikasikan dalam
perlaksanaan proyek.

September 2, 2009 14
6. Informasi Produksi

• Pada tahap ini, semua informasi produksi akan diperoleh dari


pihak konsultan berdasarkan kepada desain detil yang
disediakan.

• Semua informasi ini harus lengkap dan ‘integrated’.

• Pemeriksaan terhadap disain dan spesifikasi akan dibuat untuk


memastikan standar-standar yang harus diikuti.

• Informasi ini kemudiannya diserahkan kepada QS untuk


mempersiapkan dokumen tender/BQ.

September 2, 2009 15
7. Bill of Quantities

• Proses penyediaan BQ dibuat untuk menghasilkan satu dokumen


tender yang lengkap.

• BQ memuat informasi mengenai deskripsi pekerjaan, kuantitas


dari masing-masing pekerjaan dan satuan pengukurannya.

• BQ kemudian akan dijadikan dasar oleh kontraktor untuk


menawar pekerjaan yang dimaksud.

• BQ menjadi bagian di dalam dokumen tender

September 2, 2009 16
8. Proses Tender

• Pada dasarnya, proses tender dapat dibagi pada beberapa aktivitas


sebagai berikut:
- Penyediaan dokumen tender
- Mengiklankan tender/pemanggilan tender
- Penyediaan laporan tender
- Letter of acceptance/penerimaan

• Setelah dokumen tender siap, pemanggilan tender akan dibuat. Metode


pemanggilan tender tergantung kepada jenis tender yang akan
digunakan sebagai berikut:
- Tender terbuka (open tender)
- Tender terpilih (selective tender)
- Tender perundingan (negotiation tender)

September 2, 2009 17
9. Perencanaan Proyek

Kontraktor yang menang diminta untuk


mengemukakan rencana-rencana perlaksanaan
proyek. Rencana pelaksanaan ini akan
dikoreksi oleh pihak konsultan untuk
memastikan pekerjaan dapat dilaksanakan
dengan lancar dan teratur.

September 2, 2009 18
10. Pelaksanaan Pekerjaan

• Dalam masa konstruksi, segala informasi produksi


akan diaplikasikan ke bentuk pekerjaan konstruksi
untuk memastikan pelaksanaan kontrak dapat dibuat
dengan baik.

• Pihak konsultan yang ditunjuk akan mengawasi


pelaksanaan pekerjaan di tapak proyek serta
menyediakan laporan berkaitan kemajuan proyek,
pekerjaan perubahan dll kepada pihak klien .

September 2, 2009 19
11. Penyiapan Pekerjaan

• Setelah bangunan siap, ‘commissioning’ dan


pemeriksaan akan dibuat oleh pihak konsultan
bersama dengan klien, untuk memastikan bangunan
tersebut siap seluruhnya serta siap untuk digunakan.

• Bangunan tersebut kemudiannya akan diserahkan


kepada klien akan mengeluarkan surat penyiapan
pekerjaan.

• Manual penggunaan akan diterangkan serta


diserahkan kepada pihak klien.
September 2, 2009 20
12. Feedback

• Pemeriksaan akan dibuat dalam masa jaminan kerusakan untuk


memastikan tidak ada kerusakan atau kecacatan pada
bangunan.

• Semua kerusakan atau kecacatan pada bangunan harus


dilaporkan kepada pihak kontraktor.

• Setelah menerima laporan tersebut, pihak kontraktor harus


memperbaiki dengan segera serta menanggung semua biaya
yang timbul.

September 2, 2009 21

You might also like