RDTR PR 11

2010

PT.
CIGHISTARA
NUANGSA

[PENYUSUNAN RENCANA DETAIL
TATA RUANG (RDTR) KAWASAN
DENGAN PERATURAN ZONASI
CILEDUG (PR‐11)]
Pekerjaan Penyusunan RDTR Kawasan Dengan Peraturan Zonasi, sesuai Surat Undangan
BAB 1 PENDAHULUAN
Panitia No. 10/PAN‐PBJ/DTK/2010.
Chapter:

3

Daftar Isi
BAB 1 PENDAHULUAN ........................................................................................................................ 9
1.1 Latar Belakang ....................................................................................................................... 9
1.2 Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ....................................................... 9
1.2.1 Maksud Pekerjaan ................................................................................................................. 9
1.2.2 Tujuan Pekerjaan ................................................................................................................... 9
1.2.3 Sasaran Pekerjaan ................................................................................................................ 10
1.2.4 Adapun fungsi perencanaan detail adalah; ......................................................................... 10
1.3 Ruang Lingkup Pekerjaan ..................................................................................................... 10
1.4 Keluaran Pekerjaan .............................................................................................................. 12
1.5 Metode ................................................................................................................................ 17
1.6 Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................................................................ 20
1.7 Kebutuhan Tenaga Ahli ........................................................................................................ 21
1.8 Waktu Pelaksanaan.............................................................................................................. 22
1.9 Laporan Hasil Pekerjaan ...................................................................................................... 22
BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN ................................................................................. 23
2.1 Latar Belakang ..................................................................................................................... 23
2.2 Lingkup Jasa Konsultan ........................................................................................................ 24
2.3 Struktur Organisasi Perusahaan .......................................................................................... 25
2.4 Pengalaman Perusahaan ..................................................................................................... 26
2.5 Peralatan Perusahaan .......................................................................................................... 28
BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) ......................... 30
3.1. Pemahaman Terhadap Latar Belakang ................................................................................ 30
3.2. Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ............................... 31
3.3. Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan .......................................................................... 31
3.4. Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan ............................................................... 32
3.5. Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan ........................................................................ 33
3.6. Pemahaman Terhadap Metode ........................................................................................... 33
3.7. Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan ................................................................... 34
BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

4
3.8. Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli .................................................................. 34
3.9. Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan ......................................................................... 35
3.10. Laporan Hasil Pekerjaan ...................................................................................................... 35
3.11. Tanggapan Terhadap Latar Belakang ................................................................................... 36
3.12. Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup ................................................................ 36
3.13. Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan ....................................................... 37
3.14. Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung ................................... 38
BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN ........................................................ 39
4.1. Wilayah Adinistrasi Kecamatan Ciledug .............................................................................. 39
4.2. Kondisi Fisik dan Hidrologi ................................................................................................... 39
4.3. Demografi ............................................................................................................................ 45
4.4. Arahan Struktur Ruang ........................................................................................................ 46
4.5. Rencana Penggunaan Lahan ................................................................................................ 49
4.6. Lokasi Kampung Kumuh ....................................................................................................... 52
4.7. Data dan Rencana Jaringan Air Besih .................................................................................. 53
4.8. Kedudukan Kecamatan Ciledug dalam RTRW Kota Tangerang ........................................... 55
3.8.1 Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang ...................................................................... 55
4.9. Strategi Pengembangan Tata Ruang .................................................................................... 60
BAB 5 APRESIASI INOVASI ................................................................................................................. 81
5.1. Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) .............................................................. 81
5.2. Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang ................................................................................ 88
5.3. Aturan Tata Massa Bangunan .............................................................................................. 91
5.4. Aturan Prasarana Minimum ................................................................................................ 92
5.5. Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK .............................................. 93
5.6. Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR ................................................................ 93
BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI .......................................................................................... 95
6.1. Metodologi .......................................................................................................................... 95
6.2. Persiapan ............................................................................................................................. 99
6.2.1. Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan ......................................................... 99
6.2.2. Koordinasi dengan Pengguna Jasa ....................................................................................... 99
6.2.3. Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah Ada ....................... 99
BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

5
6.2.4. Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan ...................................... 99
6.2.5. Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000 ................................................................................. 102
6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ............................................................... 103
6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja ................................................................................................ 103
6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis ............................................................ 103
6.2.8.1. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang ............... 103
6.2.8.2. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota ........................................... 103
6.2.8.3. Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan ......................... 104
6.2.8.4. Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air ................................................................................ 106
6.2.8.5. Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota ............................................................. 106
6.2.8.6. Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan ........................................ 106
6.2.8.7. Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah ............................ 106
6.2.8.8. Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya ..................................................... 107
6.2.8.9. Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota ................................................................... 108
6.2.8.10. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota
Tangerang .......................................................................................................................... 110
7.2.2. Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas ....................................................... 110
6.2.9. Analisis Daya Dukung Lingkungan ..................................................................................... 113
6.2.10. Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota .................................................................. 114
6.2.11. Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota ............................................................ 115
6.2.12. Analisis Pemanfaatan Ruang .............................................................................................. 115
6.2.13. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya ........................................................................ 116
6.2.14. Analisis Pengembangan Ekonomi Kota .............................................................................. 120
6.2.15. Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota ................................................. 121
6.2.16. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan ...................................................................... 121
6.2.17. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan ................................................................... 121
6.3. Perumusan Rencana .......................................................................................................... 127
6.3.1. Kriteria Rencana / Design .................................................................................................. 127
6.3.2. Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota ........................................................ 128
6.3.3. Perumusan Tujuan Pengembangan Kota .......................................................................... 129
6.3.4. Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang ................................................................. 129
BAB 1 PENDAHULUAN
6.3.5. Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang ................................................................. 129
Chapter:

6
6.3.6. Perumusan Peraturan Zonasi ............................................................................................ 131
6.3.7. Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan ................................ 132
BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN ............................................................................. 141
7.1 Tahap Kegiatan .................................................................................................................. 141
7.2 Jadwal Pelaksanaan Kegiatan ............................................................................................ 143
7.3 Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan .......................................................................................... 144
7.4 Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya ................................................................................. 145
7.5 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli .......................................................................................... 151
7.6 Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .................................................................................... 152
7.7 Laporan .............................................................................................................................. 153
7.1. Laporan Pendahuluan ........................................................................................................ 153
7.2. Laporan Fakta dan Analisa ................................................................................................. 153
7.3. Laporan Draft Akhir ........................................................................................................... 153
7.4. Laporan Akhir ..................................................................................................................... 153
7.5. Ringkasan Eksekutif ........................................................................................................... 154
7.6. Album peta RDTR Kecamatan ............................................................................................ 154
7.7. CD Data dan Laporan ......................................................................................................... 154
7.8 Staff Pendukung ................................................................................................................. 155
7.8.1. Tenaga Ahli yang diperlukan .............................................................................................. 155
7.8.2. Tenaga Penunjang ............................................................................................................. 155
7.9 Fasilitas Pendukung ........................................................................................................... 157
BAB 15 PENUTUP ............................................................................................................................ 159

Daftar Tabel
Tabel 1 Daftar Peralatan PT. Cighistara .................................................................... 29
Tabel 2 Rencana Penggunaan Lahan Kecamatan Ciledug ........................................ 52
Tabel 3 Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang ............................ 57
Tabel 4 Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha) ............ 76
Tabel 5 Muatan Rencana Detail Tata Ruang ............................................................. 82
Tabel 6 Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal Untuk Pemyusunan Rencana .
BAB 1 PENDAHULUAN
.................................................................................................................... 109
Chapter:

7
Tabel 7 Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan .................................................................. 144
Tabel 8 Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli .................................................... 145
Tabel 9 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli .................................................................. 151
Tabel 10 Kualifikasi Personil yang diusulkan ............................................................ 156
Tabel 11 Daftar Peralatan ........................................................................................ 158
Daftar Gambar
Gambar 1 Struktur Organisasi ................................................................................... 25
Gambar 2 Jumlah Bidang Tanah Terdaftar ................................................................ 78
Gambar 3 Luas Tanah yang dibebaskan oleh Pemkot ............................................... 79
Gambar 4 BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA ...................................................... 98
Gambar 5 Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana ..... 107
Gambar 6 Metode Pendekatan Analisis Sistem Transportasi ................................ 111
Gambar 7 Metode Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk ................................... 120
Gambar 8 Metode Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana .......... 124
Gambar 9 Contoh : Rencana Blok Pemanfaatan Ruang .......................................... 129
Gambar 10 Potongan dan Tampak Atas .................................................................... 135
Gambar 11 Contoh Pengaturan GSB dan KDB ........................................................... 135
Gambar 12 Contoh Pengaturan Ketinggian Bangunan .............................................. 136
Gambar 13 Contoh Pengaturan Ketinggian Bangunan .............................................. 137
Gambar 14 Contoh Peta Zonasi ................................................................................. 138
Gambar 15 Contoh Legal Text Blok ........................................................................... 139
Gambar 16 Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................ 140
Gambar 17 Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .......................................................... 152

BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

8
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Penyelenggaraan penataan ruang sebagaimana diatur dalam Undang‐undang No
26 Tahun 2007 (sebelum undang‐undang No. 24 Tahun 1992) terdiri dari kegiatan
perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang. Perencaaan tata ruang meliputi rencana umum dan rencana rinci tata ruang.
Kota Tangerang telah memiliki RTRW yang ditetapkan dengan Perda No. 23 Tahun
2000 dan 8 dari 13 RDTR kecamatan sudah di Perda kan.
Seiring dengan disusun kembali RTRW Kota Tangerang (saat ini sedang dalam
proses legislasi), dan berlakunya Undang‐undang No. 26 Tahun 2007 yang
mengamanatkan Peraturan Zonasi (Zoning Regulation) sebagai perangkat
pengendalian pemanfaatan ruang, perlu dilakukan peninjauan kembali terhadap
RDTR Kecamatan yang sudah ada dengan ditambahkan substansi mengenai
peraturan zonasi.
Pada tahun 2010 ini dialokasikan dana untuk penyusunan RDTR Kecamatan dengan
Zoning Regulation untuk 5 kecamatan, yaitu Kecamatan Benda, Kecamatan Ciledug,
Kecamatan Karang Tengah, Kecamatan Jatiuwung, dan Kecamatan Cibodas.
1.2 Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR
1.2.1 Maksud Pekerjaan
Maksud dari penyusunan RDTR adalah mewujudkan rencana detail tata ruang yang
mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara
aman, produktif dan berkelanjutan.
1.2.2 Tujuan Pekerjaan
Adapun tujuan dari pekerjaan ini adalah :
BAB 1 PENDAHULUAN
Chapter:

9
 Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,
 Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian
perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.
1.2.3 Sasaran Pekerjaan
Sasaran dari perencanaan ini adalah untuk :
 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan

permukiman dalam kawasan.
 Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun
dalam kawasan.
 Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang
dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta
 Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.
 Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan
masyarakat/swasta.
1.2.4 Adapun fungsi perencanaan detail adalah;
 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program
pembangunan daerah.
 Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan
fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
 Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien
dalam perencanaan kawasan,
 Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian
program‐program pembangunan daerah.
1.3 Ruang Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana Detail Tata Ruang merupakan
penajabran dari RTRW Kota Tangerang.
1. Lingkup Wilayah
Sasaran Pekerjaan
Chapter:

10
Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah
Kecamatan Ciledug (PR‐11).
2. Lingkup Substansi
Adapun muatan RDTR kawasan meliputi struktur dan sistematika tujuan dan
sasaran pembangunan kawasan perencanaan, perumusan kebijakan dan
strategi pengembagnan kawasan, identifikasi potensi dan masalah kawasan,
analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan
pengembangan dan penataan ruang kawasan, perumusan rencana detail tata
ruang kawasan, perumusan dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang,
sebagai mana digambarkan dalam uraian berikut;
1) Persiapan penyusunan RDTR
2) Pengumpulan dan pengolahan data;
i. Inventarisasi
ii. Elaborasi
3) Analisa kawasan perencanaan
i. Analisa struktur kawasan perencanaan
ii. Analisa peruntukan blok rencana
iii. Analisa prasarana transportasi
iv. Analisa fasilitas umum
v. Analisa Utilitas umum
vi. Analisa amplop ruang
vii. Analisa kelembagaan dan peran serta masyarakat
4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail
i. Konsep rencana
ii. Produk rencana detail tata ruang;
1. Rencana struktur ruang kawasan
2. Rencana peruntukan blok
3. Rencanan penataan bangunan dan lingkungan (amplop
ruang)
4. Indikasi program pembangunan
5) Pengendalian rencana detail
Ruang Lingkup Pekerjaan
i. Tujuan
Chapter:

11
ii. Komponen pengendalian
1. Zonasi
2. Aturan insentif dan dis insentif
3. Perijinan dalam pemanfaatan ruang
6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat
i. Peran kelembagaan
ii. Peran serta masyarakat
1.4 Keluaran Pekerjaan
Keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah) Akademik RDTR Kawasan yang
dilengkapi dengan peraturan zonasi, terdiri dari :
1. Tujuan pengembangan kawasan
2. Rencana struktur ruang;
a. Rencana persebaran penduduk
b. Struktur Ruang
c. Rencana Blok
d. Rencana Skala Pelayanan Kegiatan
e. Rencana Sistem Jaringan;
i. Rencana system Jaringan pergerakan
ii. Rencanan system jaringan utilitas
3. Rencana fasilitas umum
5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)
a. Tata Kualitas Lingkungan
i. Keseimbangan kawasan dengan lingkungan sekitar
ii. Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan
iii. Pelestarian ekologis
b. Tata Bangunan ;
i. Pengauran kavling dalam blok peruntukan
ii. Pengaturan bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa
bangunan dalam blok. Pengaturan ini terdiri atas:
1. Pengelompokan bangunan
2. Ekspresi arsitektur bangunan
iii. Penentapan kepadatan kelompok bangunan dalam kawasan
perencanaan melalui pengaturan besaran berbagai elemen intensitas
pemanfaatan lahan yang ada (seperti KDB, KLB dan KDH) yang
mendukung terciptanya berbagai karakater khas dari berbagai blok
atau sub blok;
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

12
iv. Pengaturan ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yaitu
perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan, baik pada
skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan
yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:
1. Ketinggian bangunan
2. Komposisi gars langit bangunan
3. Ketinggian lantai bangunan
c. Arahan garis sempadan
i. Sempadan bangunan
ii. Sempadan sungai
6. Indikasi Program pembangunan
a. Program yang dikelola pemerintah
b. Program yang dikerjasamakan
c. Program yang dipihak ketigakan/swasta
d. System pembiayaan
7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang
a. Aturan zonasi
Aturan zonasi merupakan ketentuan peruntukan ruang di setiap blok dan
sub blok kawasan. Rencana pengembangan blok dan sub blok kawasan
perencanaan akan ditentukan oleh klasifikasi kegiatannya, yang dapat
dipisahkan dalam 3 (tiga) kawasan yaitu :
1) Peruntukan lahan dasar
2) Peruntukan lahan spesifik
3) Peruntukan lahan teknis
Peruntukan lahan dasar merupakan pokok kegiatan permukiman yang

melandasi atura pemanfaatan lahan. Sedangkan peruntuk lahan spesifik
adalah kegiatan yang menunjukkan penggunaan ruang yang diperbolehkan
dalam pemanfaatan lahanya. Aturan teknis yang menunjukkan dimensi
serta pola dari kegiatan spesifik diatur dalam pedoman teknis pemanfaatan
antar ruang,
Selanjutnya pengaturan blok dan sub blok perencanaan dengan

memberlakukan aturan dasar yang meliputi aturan wajib, atura anjuran
utama dan aturan anjura, dalam konsep penataan kawasan serta
mempermudah dalam pengontrolan implementasi atas aturan dasar
tersebut.
A. Aturan Wajib.
Merupakan aturan yang disusun atas peraturan peruntukan ruang,
penataan bangunan serta lingkungan dalam blok perencanaan secara
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

13
mengikat sesuai dengan fungsi dan peran ruang yang ditaati/diikuti.
Aturan wajib meliputi :
i. Peruntukan ruang
ii. Intensitas ruang
iii. Kepadatan penduduk
iv. Pemecahan blok dan sub blok
v. Kebutuhan saranan daprasraana kawasan
vi. Kualitas lingkungan
B. Aturan Anjuran
Merupakan aturan yang disusun untuk melengkapi aturan wajib yang
telah disepakati bersama pemegang hak atas tanah, dan pihak regulasi
sehingga dapat ditaatin atau diikuti. Aturan ini meliputi:
i. Kualitas lingkungan
ii. Arahan bentuk, dimensi, gubahan dan perletakan dari suatu
bangunan atau komposisi bangunan
iii. Sirkulasi kendaraan
iv. Sirkulasi pejalan kaki
v. Pedestrian dan pedagang kaki lima
vi. Ruang terbuka hijau dengna fasilitas dan tidak berfasilitas
vii. Ulitilas bangunan dan lingkungan
viii. Wajah arsitektur
C. Aturan Khusus
Aturan khusus diberlakukan sebagai aturan tambahan pada kawasan
yang memerlukan penanganan khusus. Contoh aturan kawasan khusus
meliputi :
i. Aturan untuk kawasan keselamatan operasi penerbangan
(KKOP)
ii. Aturan untuk kawasan cagar budaya
iii. Aturan untuk akwasan rawan bencana
D. Kode Zonasi
Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut: setiap zonasi
diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud
i. R (perumahan)
Zpna perumahan adalah peruntukan tanah yang terdiri dari
kelompok rumah tinggal yang mewadahi perikehidupan dan
penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan fasilitasnya
ii. K perdagangan dan Jasa
Zona perdagangan dan jasa adalah peruntuka tanah yang
merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan untuk
pengembangan kegiatan pelayanan peerintahan, sarana umum
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

14
produksi dan distribusi, tempat bekerja, tempat berusaha,
tempat hiburan dan rekreasi.
iii. SU Sarana Umum
Zona sarana umum adalah kelopok kegiatan yang berupa
sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan,
sarana social, sarana olah raga dan rekreasi, srana pelayanan
umum, sarana perbelanjaan/niaga, dan sarana transportasi
dengan skala palayanan yang ditetapkan dalan rencana kota.
iv. IG Industri dan PErgudangan
Zona industry dan pergudangan adalah peruntukan tanah yang
difungsikan untuk pengembagnan kegiatan yang berhubungan
dengna proses produksi dan tempat penyimpanan bahan
mentah dan barang hasil produksi.
v. RT Ruang Terbuka Hajau
Zona ruang terbuka hijau adalah pengembangan ruang terbuka
yang mempunyai makna historis, estetika, median ruang,
kesimbangan ekologis, sebagai fungsi penghubung aktivitas‐
aktivitas kota yang berbeda dan tempat bersosialisasi yang
potensial dikembangkan. Salah satu pengembangan ruang
terbuka yang sangat penting di daerah perkotaan adalah
pengembangan ruang terbuka hijau untuk meningkatkan mutu
lingkungan hidup, sarana pengaman lingkungan perkotaan,
menciptakan keserasian lingkungan alam dan lingkungan
binaan. Keberadaan ruang terbuka hijau di perkotaan ini
difungsikan sebagai perlindungan ekosistem, menciptakan K3,
rekreasi, pengaman lingkungan hidup, penelitian dan
pendidikan, perlindungan plasma nutfah, memperbaiki iklim
mikro dna pengatur tata air.
vi. KS Khusus
Zona fungsi khusus adalah peruntukan tanah yang difungsikan
untuk menampung kegiatan yang sifatnya khusus.
E. Nomor Blok
Untuk memberikan kemudahan referensi (georeferensi), maka blok
peruntukan perlu diberi nomor blok. Untuk memudahkan penomoran
dan mengintegrasikannya dengan daerah administrasi, maka nomor
blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos (berdasarkan
kelurahan) atau kode batas wilayah administrasi yang telah ada diikuti
dengan 2 atau 3 digit nomor blok. Nomor blok dapat ditambahkan
huruf bila blok tersebut dipecah menjadi beberapa sub blok.
Nomor blok = [kode pos/batas wilayah administrasi] – [2 atau 3 digit
angka]. [huruf]
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

15
Contoh nomor blok berdasarkan wilayah administrasi:
Blok 07.01.001, …Blok 07.01.001a…., dst
F. Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi penggunaan
lahan dinyatakan dengna klasifikasi sebagai berikut:
‐ “I” = pemanfaatan diijikan (P, Permitted)
Karena sifatnya sesuai dengan peruntuk tanah yang direncanakan.
Hal ini berarti tidak aka nada peninjauan atau pembahasan atau
tindakan lain dari pemerintah terhadap pemanfaatan tersebut.
‐ “T” = pemanfaatan diijikan secara terbatas (R, restricted)
Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan
mnimum, pemabtasan pengoperasian, atau peraturan tambahan
lainnya yang berlaku di wilayah kabupaten/yang bersangkutan.
‐ “B” = Pemanfaatan memerlukan ijin penggunaan bersyarat (C,
Conditional)
Ijin ini sehubungan dengna usaha menanggulangi dampak
pembangunan di sekitarnya (menginternalisasi dampak); dapat
berupa AMDAL, RKL, RPL
‐ “‐“ = Pemanfaatan yang tidak diijinkan (Not permitted)
Karena sifatnya tidak sesuai dengna peruntukan lahan yang
direncakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi
lingkungan disekitarnya.
G. Penyusunan Peta Zonasi
Peta zonasi adala peta yang berisi kode zonasi diatas blok dan sub blok
yang telah dideliniasikan sebelumnya dengan skala 1:5000 dan atau
yang setara dengan RDTRK. Pertimbangan penetapan kode zonasi
diatas peta batas blok/sub blok yang dibuat berdasarkan ketentuan
dapat didasarkan pada:
 Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan:
mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada
(eksisting)
 Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada
RTRW
 Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginakn
 Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;
 Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;
 Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;
 Menetapkan batas intensitas bangunan/bangun bangunan
masimum/minimum
 Mengembangakan jenis kegiatan tertentu;
Keluaran Pekerjaan
Chapter:

16
 Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang
diinginkan
 Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan
daya dukung prasarana (misalnya jalan) yang tersedia;
 Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada (KKOP,
pelabuhan, terminal, dll)
 Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi
Bila suatu blok perntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode
zonasi, maka blok peruntukan tersebut dapat menjadi beberapa
sub blok peruntukan. Pembagian sub blok peruntukan dapat
dilakukan berdasarkan pertimbangan:
 Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan

ruang/lahan
 Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas
persil
 Orientasi persil
 Orientasi bangunan
 Lapis bangunan
Sub blok peruntuk diberi nomor blok dengan memberikan

tambahan huruf (a, b dan seterusnya) pada kode blok.
Contoh :
Blok 40132‐023 dipecah menjadi subblok 40132‐023.a dan 40132‐
023.b
b. Aturan Insentif dan dis insentif
c. Perijinan
8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat
a. Kelembagaan
b. Peran serta masyaraat
i. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pelaksanaan penataan
ruang
ii. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan
ruang
iii. Tata cara peran serta masyarakat dalam pelaksanaan peraturan zonasi
1.5 Metode
Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode
pendekatan antara lain:
Chapter:
Metode

17
A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah
perencanaan.
B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn
dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan
C. Pengumpulan dan pengolahan data
Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana
detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐
masing obejk/komponen pembentuk ruang, diantaranya sebagai berikut:
1. Fisik dasar kawasan, meliputi informasi dan data : topografi, hidrologi,
geologi, klimatologi, oceanografi dan tata guna lahan
2. Kependudukan, meliputi jumlah dan persebaran penduduk menurut
ukuran keluarga, uum, agama, pendidikan, dan mata pencaharian
3. Perekonomian ; meliputi data investasi, perdagangan, jasa, industry,
pertanian, pariwisata, pendapatan daerah dan lain‐lain;
4. Penggunaan lahan, menurut luas dan persebaran kegiatan yang
diantaranya meliputi: permukiman, perdagangan dan jasa, industry,
pariwisata, pertanian dan lain‐lain
5. Tata bangunan dan lingkungan;
Tata bangunan meliputi: intensitas bangunan (KDB, KLB, KDH), bentuk
bangunan, arsitektur bangunan, pemanfaatan bangunan, banguan khusus,
wajah lingkungan, daya tarik lingkungan (node, landmark, dll), garis
sempadan (bangunan, sungai danau/situ, SUTT)
6. Prasaranan dan utilitas umum
a. Jaringan transportasi
‐ Jaringan ; jalan raya, rel kereta api dan jalur penerbangan (KKOP)
‐ Fasilitas (terminal, kargo, stasiun dan bandara)
‐ Kelengkapan jalan; halte, parker, dan jemnatan penyeberangan;
‐ Pola pergerakan (angkuran penumpang dan barang)
b. Air minum (system jaringan, bangunan pengolah, hidran); mencakup
kondisi jairngan terpasang menurut pengguna, lokasi bangunan dan
hidran, kondisi air tanah dan sungai, debit terpasang, dll;
c. Sewerage;air limbah rumah tangga
d. Sanitasi (system jaringan, bak control, bangunan pengolah); jaringan
terpasang, prasarana penunjang dan kapasitas;
e. Drainase; system jaringan makro dna mikro dan kolam penampung
f. Jaringan listrik; system jaringan (SUTT, SUTM, SUTR), gardu (induk,
distribusi, tiang/beton), sambungan rumah (domestic, non domestic)
g. Jaringan komunikasi; jaringan, rumah telepon, stasiun stomat,
jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah tangga, umum)
h. Gas;system jaringan, pabrik, jaringan terpasang, (rumah tangga, non
rumah tangga)
Chapter:
Metode

18
i. Pengolahan sampah; system penanganan (skala individual, skala
lingkungan, skala daerah), sitem pengadaan (masyarakat, pemerintah
daerah, swasta).
7. Identifikasi daerah rawan bencana, meliputi lokasi, sumber bencana,
besaran dampak, kondisi lingkungan disik, kegiatan bangunan yang ada,
fasilitas dan jalur kendali yang telah ada.
Data dan informasi diisusun dan disajikan dalam bentuk peta, diagram,
table statistic, termasuk gambar visual kondisi lingkungan kwasan yang
menunjang perecanaan detail tata ruang. Identifikasi tersebut harus pula
tampak secara jelas dalam peta dilengkapi dengan wilayah administrasi
hingga ke batas wilayah kelurahan, baik diterapkan dalam peta dengan
skala 1:5000 maupun visualisasi digital (kamera, handicam).
A. Elaborasi Data
Lingkup pekerjaan elaborasi meliputi:
1. Elaborasi penduduk
2. Elaborasi kebutuhan sektoral
Elaborasi penduduk harus memperhitungkan kemampuan kemampuan lokasi
perencanaan menampung penduduk dalam kawasan perencanaan yang
bersangkutan, dan terdistribusi menurut blok‐blok perencanaan. Berdasarkan
alokasi penduduk tersebut dapat dielaborasi kebutuhan kebutuhan sektoral
dengan menggunakan standard yang berlaku. Selanjutkan dari hasil elaborasi
penduduk dan kebutuhan sketorak maka secara hipotesis sudah dapat
dirumuskan serangkaian permasalahan dan friksi yang akan terjadi dalam
lokasi perencanaan sehubungan dengan penerapan konsep Rencana Detail
Tata Ruang.
E. Analisa kawasan perencanaan
1. Analisa struktur ruang
a. Analisa penduduk
b. Analisa fungsi ruang
c. Analisa system jaringan pergerakan
2. Analisa peruntukan blok
a. Pembagian blok
b. Peruntukan lahan
c. Kawasan mitigasi bencana
3. Analisa fasilitas umum
4. Analisa prasarana transportasi
5. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah, persampahan,
kelistrikan, telekomunikasi dan gas,
6. Analisa Amplop ruang
Chapter:
Metode

19
a. Intensitas pemanfaatan ruang
Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang
diperbolehkan berdasarkan batasan Koefisien Lantai Bangunan (KDB),
koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien
Tapak Basement (KTB), koefisien Wilayah Terbangun (KWT) atau kepada
bangunan dan penduduk.
b. Tata massa bangunan
Tata masa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan dan tampilan
bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa
bangunan mencakup antara lain:
1. Pertimbangan garis semapdan bangunan (GSB) dan jarak bebas
bangunan
2. Pertimbangan garis sempadan sungai (GSS) dan jarak bebas
bangunan
3. Pertimbangan garis sempadan danau/situ
4. Pertimabgan tinggi bangunan
5. Pertimbangan selubung bangunan
6. Pertimbangan tampilan bangunan
7. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
Analisis kelembagaan dan peran serta masyarakat, dengan menkaji struktur
kelembangaaan yang ada, fungsi dan peran lemabaga, mekanisme peran serta
masyarakat, termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan masyarakat
dalam proses perencanaan, pemanfaatan, dan pengendaliaan serta
pengawasan.
F. Perumusan konsep rencana
G. Perumusan konsep pengaturan zonasi
1.6 Pelaksanaan Pekerjaan
Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan dengna peraturan zonasi
dikerjasamakan dengna pihak kedua (penyedia jasa konsultansi). Tahapan
pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh konsultan adalah sebagai berikut
:
a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan (1 bulan) yang lebih

menekankan pada pembahasan review terhdap RDTR kecamatan yang sudah
ada serta konsep Zoning Regulation secara umum dan penentuan kawasan
strategis yang akan dibuatkan Zoning Regulationnya secara detail.
b. Pengumpulan data dan survey lapangan
Pelaksanaan Pekerjaan
Chapter:

20
c. Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta dan analisa (3bulan) yang
berisikan ringkasan kondisi obyektif dan isu strategis (potensi dan
permasalahan)
d. Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir (2 bulan) yang memuat
konsepsi rencana dengan peraturan zonasi sebagaimana diatur dalam butir
keluaran (4) diatas.
e. Diskusi terbuka dengna semua pemangku kepentingan melalui kegiatan FGD di
kecamatan untuk menyampaikan scenario, strategi, konsep pengembangan
ruang dan rencana sekaligus mendapatkan masukan.
f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir (1 bulan) dengan peraturan zonasi
g. Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan
kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan
adalah :
1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000
2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci,
kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000
3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk
lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.
1.7 Kebutuhan Tenaga Ahli
Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim
konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ;
1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota, Pengalaman

minimal 5‐8 tahun, dengan tugas bertanggungjawab atas pelaksanaan
pekerjaan mulai dari awal pekerjaan sampai dengan selesai.
Mengkoordinasikan hasil pekerjaan setiap tenaga ahli dan menuangkannya
dalam setiap buku laporan (Laporan Pendahuluan, Laporan Fakta Analisa, Draft
Laporan Akhir dan Laporan Akhir).
2. Ahli arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan, pengalaman minimal 5 tahun.
3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi, pengalaman minimal 5 tahun.
4. Ahli geodesi, S1 teknik Geodesi, pengalaman minimal 5 tahun.
5. Ahli Lingkungan, S1 teknik Lingkungan, pengalaman 5 tahun
6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan, pengalaman minimal
5 tahun
7. Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial, pengalaman minimal 5 tahun.
8. Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi, pengalaman minimal 5 tahun.
Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai
berikut:
1. Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang
Kebutuhan Tenaga Ahli
Chapter:

21
2. Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang
3. Operator computer sebanyak 1 orang
4. Supir sebanyak 1 orang
5. Pramubakti sebanyak 1 orang
1.8 Waktu Pelaksanaan
Waktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR dengan peraturan
zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan dalam butir 6 terhitung sejak
ditandatanganinya kontrak.
1.9 Laporan Hasil Pekerjaan
Laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh konsultan kepada PPTK yang
ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :
a. Laproan Pendahuluan
Sebanyak 10 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan ukuran A3. Sebagai bahan
pembahsasn harus disediakan 15 eksemplar copy laporan pendahuluan.
b. Laporan Fakta dan Analisa, sebanyak 10 Eksemplar berwarna A3 sebagai bahan
pembahasan harus disediakan 15 eksemplar copy laporan fakta dan analisa
c. Draft Laporan Akhir, sebanyak 10 eksemplar berwarna A3. Sebagai bahan
pemabahasan harus disediakan 15 eksemplar copy draft laporan akhir
d. Laporan Akhir, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A3
e. Ringkasan Eksekutif, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan peta
ukuran A3
f. Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation sebanyak 5 eksemplar
berwarna dengna skala 1:5000
g. CD Data Laporan dan peta sebanyak 5 buah

Waktu Pelaksanaan
Chapter:

22
BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN
PERUSAHAAN

2.1 Latar Belakang
PT. CIGHISTARA NUANGSA adalah perusahaan nasional yang bergerak dibidang
jasa konsultasi engineering dan manajemen. Berperan serta mendukung
program pembangunan ditingkat pusat maupun daerah. Perusahanaan ini
didirikan pada tahun 1983, dengan dilandasi oleh idealisme para profesional
muda yang menyadari bahwa tantangan pembangunan nasional yang memang
berat dan kompleks hanya bisa dihadapi dengan sikap profesional pula, dengan
memadukan secara optimal unsur‐unsur waktu, dana dan sumber daya lainnya.
PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan jasa konsultasi di bidang engineering

dan manajemen, didukung tenaga ahli yang berpengalaman pada bidangnya.
Komitmen kami dalam memberikan jasa adalah hasil yang efektif dari aspek
teknis, biaya dan lingkungan.
Dalam rangka ini, penggalangan kerjasama baik dengan Instansi Pemerintah

maupun swasta atau bahkan dengan pihak asing perlu dilakukan dengan
semangat saling menguntungkan.
Kami menyadari akan keterbatasan‐keterbatasan yang ada, namun hal tersebut
bukan merupakan hambatan untuk terus berkembang. Kami yakin, dengan
pengalaman dan profesionalisme perusahaan yang didukung oleh tenaga ahli
BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN
yang berkualitas akan memberikan hasil akhir optimal bagi pekerjaan yang
dipercayakan kepada kami.
Chapter:

23
2.2 Lingkup Jasa Konsultan
PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan layanan dengan jangkauan yang luas

antara lain:
 Bidang Pekerjaan Arsitektural
 Arsitektur Bangunan Telekomunikasi, Gedung, dan lain‐lain
 Arsitektur Interior
 Arsitektur Lansekap

 Bidang Pekerjaan Sipil
 Prasarana Transportasi:
- Jalan, Jembatan, Simpang Susun dan Terowongan
- Pelabuhan dan Prasarana Angkutan SDP

 Bidang Pekerjaan Tata Lingkungan
 Teknik Lingkungan
‐ Air Minum
‐ Penyehatan Lingkungan Permukiman
‐ Persampahan
 Pengembangan Kota dan Wilayah
‐ Penataan Perkotaan
‐ Pengembangan Wilayah

Lingkup Jasa Konsultan

Chapter:

24

2.3 Struktur Organisasi Perusahaan
Gambar 1 Struktur Organisasi
DIREKTUR
SEKRETARIS
KEPALA DIVISI KEPALA BAGIAN
PERENCANA PERENCANA EKONOMI PERSONALIA

ADMINISTRASI KEUANGAN
&
SIPIL/ LINGKUNGAN/ & MARKETING
ARSITEK PLANOLOG MANAJEMEN
TENAGA AHLI
TENAGA PENDUKUNG
Struktur Organisasi Perusahaan
Chapter:

25
2.4 Pengalaman Perusahaan
PT. CIGHISTARA NUANGSA di dalam bidang Perencanaan, khususnya Bidang Tata
Lingkungan, telah memiliki pengalaman yang banyak. Namun demikian berikut ini
disampaikan pengalaman perusahaan tujuh (7) tahun terakhir yang terkait langsung
dengan pekerjaan di bidang Penataan Ruang.
1. Pekerjaan Rencana Pengelolaan KESR IMT‐GT Utara dan Selatan, dengan

wilayah perencanaan mencakup Sumatera Utara, Sumatera Selatan, Aceh,
Sumatera Barat, Bengkulu dan Jambi. Pemberi Pekerjaan dari Departemen
Pekerjaan Umum, Kawasan tertinggal dan Perbatasan, Tahun 2003.
2. Pekerjaan Penyusunan Data Base dan Penyediaan Peta Rona Lingkungan
Kawasan Pertambangan, dengan wilayah perencanaan mencakup Kalimantan
Timur. Pemberi Pekerjaan Dinas Pertambangan dan Energi Provinsi Kalimantan
Timur, tahun 2004.
3. Pekerjaan Penyusunan Arahan Pemanfaatan Ruang di DAS Bahorok, wilayah
perencanaan mencakup wilayah DAS Bahorok, provinsi sumatera utara.
Adapun pemberi pekerjaan dari Proyek Pembinaan Penataan Ruang Daerah,
Dirjen Penataan Ruang Departem Kimpraswil, pada tahun 2004.
4. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi
Riau 2003‐2013, dengan wilayah cakupan Provinsi Riau. Adapun pemberi kerja
dari Bapeda Provinsi Riau pada tahun 2004.
5. Pekerjaan Penyusunan RTRW Kabupaten Aceh Besar Provinsi NAD, dengan
cakupan wilayah perencanaan yaitu provinsi NAD. Adapun pemberi kerja dari
Bangpro Pembinaan Prasarana dan Sarana Permukiman Departemen
Kimpraswil, pada tahun 2004.
6. Pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Koridor Jalan Lintas
Tengah Sumatera, dengan cakupan wilayah perencaan adalah Lintas Tengah
Sumatera. Adapun pemberi pekerjaan adalah Satuan Kerja Pembinaan
Penataan Ruang Kawasan Telah Berkembang, Direktorat Jenderal Penataan
Ruang, Departemen Pekerjaan Umum, padat tahun 2006.
Pengalaman Perusahaan
Chapter:

26
7. Pekerjaan Bantek Penyusunan RTRW Kabupaten OKI dan Bangka Barat,
dengan cakupan wilayah perencanaan meliputi Provinsi Sumatera Selatan dan
kabupaten Bangka Barat. Adapun pemberi pekerjaan adalah Proyek Pembinaan
Penataan Ruang Daerah, Dirjen Penataan Ruang Dept. Kimpraswil, pada tahun
2005.
8. Pekerjaan Bantek Penyusunan Penataan Ruang dan Revitalisasi dan Kawasan
(PRK) Teluk Kuantan, dengan cakupan wilayah perencanaan kabupaten
Kuantan Sengigi, provinsi Riau, tahun 2005.
9. Pekerjaan Penyusunan RDTR Kecamatan Pinang Kota Tangerang, dengan
wilayah cakupan perencanaan kota tangerang. Pemberi pekerjaan dari Dinas
Tata kota Tangerang, pada tahun 2005.
10. Pekerjaan Penyusunan RTR KPE LONG APARI ‐ LONG PAHANGAI Prov.
Kalimantan Timur, cakupan wilayah rencana meliputi provinsi Kalimantan
timur. Pemberi kerja Satker Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang
Berkembang Kegiatan Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang
Berkembang. Pada tahun 2006.
11. Pekerjaan Penyusunan Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang
Terbuka Hijau Di Wilayah Pesisir, dari Ditjend Pesisir dan Pulau‐pulau kecil.
Pada tahun 2007.
12. Pekerjaan Penataan Koridor Pesisir Banda Aceh – Meulaboh, provinsi
nanggroe aceh Darussalam. Dari Bappeda Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam.
Pada tahun 2007.
13. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi
Sulawesi Tengah, dengan wilayah perencanaan mencakup provinsi Sulawesi
Tengah, Pemberi tugas dari bappeda provinsi Sulawesi tengah pada tahun
2007.
14. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang dan Rencana Teknis Kawasan Andalan
Terpadu Tolitoli, dengan wilayah perencanaan mencakup Kandal Terpadu
Tolitoli. Pemberi pekerjaan dari Pimpro Perencanaan Program Pengembangan
Kawasan Andalan Terpadu, pada tahun 2007.
Pengalaman Perusahaan
Chapter:

27
15. Pekerjaan Bantek Pelaksanaan Penataan Ruang Kota Yogyakarta, cakupan
wilayah rencana yakni Yogyakarta. Pemberi pekerjaan dari Pekerjaan Umum
Tata Ruang Wil II, pada tahun 2008.
16. Pekerjaan Penyusunan Recana Tata Ruang Kota (RTRK) Kabupaten Puncak.
Pemberi pekerjaan dari Pemerintah Kabupaten Puncak Badan Perencanaan
Pembangunan Daerah dan Statistik (BAPPEDAS), pada tahun 2009.
17. Pekerjaan Penyusunan Studi Program Pembangunan Prasarana Kota Terpadu
(P3KT) Kota Siak, wilayah perencaan di Kabupaten Siak. Pemberi pekerjaan
dari Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya, pada tahun 2009.
18. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang Strategis Provinsi Lampung, dengan wilayah
rencana provinsi lampung. Pemberi kerja dari Bapeda Lampung pada tahun
2009.
Semua pengalaman diatas telah dilaksanakan dalam kurun waktu dari tahun 2002
hingga tahun 2009 (7 Tahun).
2.5 Peralatan Perusahaan
PT. CIGHISTARA NUANGSA mempunyai beberapa peralatan yang menunjang dalam

pelaksanaan kegiatan perusahaan, daftar peralatan yang dimiliki seperti terlihat pada
tabel 1.

Peralatan Perusahaan
Chapter:

28
Tabel 1 Daftar Peralatan PT. Cighistara

Peralatan Perusahaan
Chapter:

29
BAB 3 PEMAHAMAN &
TANGGAPAN TERHADAP
KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
3.1. Pemahaman Terhadap Latar Belakang
Pada paragraph pertama (1), konsultan memahami bahwa UU penataan ruang
yang telah di sahkan pada tahun 2007 telah menjadi payung hukum bidang
penataan ruang, dan PP yang berada dibawahnya yakni peraturan pemerintah
No 26 Tahun 2008 yang disahkan pada bulan maret 2008 menjadi acuan
pembangunan sector dan daerah dimana Peraturan Pemerintah ini menjadi
matra spasialnya dalam setiap rencana pembangunan. Selain itu konsultan juga
memahami, bahwa RTRWN menjadi keharusan bagi pemerintah daerah untuk
menjabarkan RTRWN tersebut dalam penyusunan rencana sektoral di daerah
dan penyusunan peraturan daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Provinsi, Kabupaten dan Kota. Di Kota Tangerang sendiri saat ini telah ada 8
RDTR dari 13 Kecamatan dan sudah diperdakan. Sedangkan RTRW Kota sendiri
dalam tahap legislasi.
Pada paragraph kedua (2), konsultan memahami bahwa sesuai amanat UU
BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
penataan ruang dengan adanya zoning regulation, maka pemerintah kota
tangerang melakukan kegiatan penyusunan RDTR dengan tambahan zoning
regulationnya..
Pada paragraph ketiga (3), konsultan memahami bahwa pada tahun anggaran
2010 anggaran yang tersedia di khususkan untuk 5 kecamatan yang telah
dijelaskan.
Chapter:

30
3.2. Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR
Konsultan sesungguhnya memahami, bahwa maksud dari pekerjaan ini adalah
mewujudkan rencana detail tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan
strategis maupun kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan.
Sedangkan tujuan dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa terdapat
dua (2) tujuan yang hendak di capai yakni ;
1. Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,
2. Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian
perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.
Sedangkan sasaran dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa sasaran
yang hendak di capai yakni ;
 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan
permukiman dalam kawasan.
 Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun
dalam kawasan.
 Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang
dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta
 Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.
 Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan
masyarakat/swasta
3.3. Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan
Konsultan memahami bahwa terdapat tujuh (7) sasaran untuk mencapai tujuan Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR
diatas. Sasaran adalah serangkaian proses dan tahapan yang harus dilalui
sehingga dapat mencapai garis akhir yakni tujuan dari pekerjaan ini.
1) Melakukan identifikasi konsep‐konsep monitoring pemanfaatan ruang.
2) Melakukan identifikasi indicator‐indikator dalam melakukan monitoring
implementasi RTRWN (PP. No. 26 Tahun 2008)
3) Melakukan identifikasi kinerja sektor dalam pemanfaatan ruang yang
sesuai dengan RTRWN
Chapter:

31
4) Melakukan identifikasi kinerja pemerintah daerah dalam pemanfaatan
ruang yang sesuai dengan RTRWN
5) Menghasilkan rumusan metodologi/sistem yang tepat (ideal) untuk
pemantauan pemanfaatan ruang.
6) Menghasilkan rumusan rencana aksi (Action Plan) dalam rangka
pemantauan dan evaluasi implementasi RTRWN (PP No. 26 Tahun
2008).
Adapun fungsi dari perencaan ini, konsultan memahami terdapat beberapa
hal penting yakni ;
 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program

pembangunan daerah.
 Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan
fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
 Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien
dalam perencanaan kawasan,
 Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian
program‐program pembangunan daerah
3.4. Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan
Konsultan memahami bahwa pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana
Detail Tata Ruang merupakan penjabaran dari RTRW Kota Tangerang. Dimana ;
1. Lingkup Wilayah
Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah
Kecamatan Ciledug (PR‐11).
2. Lingkup Substansi
Adapun muatan RDTR kawasan meliputi
Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan
a. struktur dan sistematika tujuan dan sasaran pembangunan kawasan

perencanaan,
b. perumusan kebijakan dan strategi pengembagnan kawasan,
c. identifikasi potensi dan masalah kawasan,
Chapter:

32
d. analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan
pengembangan dan penataan ruang kawasan,
e. perumusan rencana detail tata ruang kawasan, perumusan dan ketentuan
pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai mana digambarkan dalam
uraian berikut;
1) Persiapan penyusunan RDTR
2) Pengumpulan dan pengolahan data;
3) Analisa kawasan perencanaan
4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail
5) Pengendalian rencana detail
6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat
3.5. Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan
Konsultan Memahami bahwa keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah)
Akademik RDTR Kawasan yang dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari :
1. Tujuan pengembangan kawasan
2. Rencana struktur ruang;
3. Rencana fasilitas umum
5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)
6. Indikasi Program pembangunan
7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang
8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat
3.6. Pemahaman Terhadap Metode
Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode
pendekatan antara lain:
A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah

perencanaan.
B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn
Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan
dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan
C. Pengumpulan dan pengolahan data
Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana
detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐
masing obejk/komponen pembentuk ruang,
Chapter:

33
D. Elaborasi Data
E. Analisa kawasan perencanaan
F. Analisa struktur ruang
G. Analisa peruntukan blok
H. Analisa fasilitas umum
I. Analisa prasarana transportasi
J. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah,
persampahan, kelistrikan, telekomunikasi dan gas,
K. Analisa Amplop ruang
L. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
M. Perumusan konsep rencana
N. Perumusan konsep pengaturan zonasi
3.7. Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan
Konsultan memahami bawah Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan
dengan peraturan zonasi dikerjasamakan dengan pihak kedua (penyedia jasa
konsultansi). Dimana Tahapan pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh
konsultan adalah sebagai berikut :
a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan;
b. Pengumpulan data dan survey lapangan;
c. Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta; dan
d. Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir;
e. Diskusi terbuka/FGD;
f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir;
g. Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan
kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan
adalah :
1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000
2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci,
kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000
3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk
lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.
Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan
3.8. Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli
Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim
konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ;
Chapter:

34
1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota;
2. Ahli arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan;
3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi;
4. Ahli geodesi, S1 teknik Geodesi;
5. Ahli Lingkungan, S1 teknik Lingkungan;
6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan;
7. Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial;
8. Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi;
Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai
berikut:
1. Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang
2. Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang
3. Operator computer sebanyak 1 orang
4. Supir sebanyak 1 orang
5. Pramubakti sebanyak 1 orang
3.9. Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan
Konsultan memahami bahwa qaktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen
akademik RDTR dengan peraturan zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan
dalam butir 6 terhitung sejak ditandatanganinya kontrak.
3.10. Laporan Hasil Pekerjaan
Laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh konsultan kepada PPTK yang
ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :
1) Laproan Pendahuluan;
2) Laporan Fakta dan Analisa;
3) Draft Laporan Akhir;
4) Laporan Akhir;
5) Ringkasan Eksekutif;
6) Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation;
7) CD Data Laporan dan peta.

Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan

Chapter:

35

Konsultan juga ingin memberikan tanggapan (tanggapan = kritik, komentar) terhadap

kerangka acuan kerja yang telah diberikan. Beberapa hal yang konsultan ingin tanggapi
adalah sebagai berikut :
3.11. Tanggapan Terhadap Latar Belakang
Secara umum, dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) dan Berita Acara Penjelasan Pekerjaan
(BAPP) telah dijelaskan secara rinci mengenai pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA
DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN
CILEDUG (PR‐11). Selanjutnya, Konsultan telah mempelajari, menelaah dan memahami
materi dan uraian yang disampaikan dalam KAK beserta BAPP. Dari pemahaman tersebut
maka Konsultan dapat menyusun metodologi pendekatan dan strategi pelaksanaan
pekerjaan serta merancang seluruh proses pekerjaan ini agar dapat mencapai tujuan dan
sasaran serta hasil yang telah ditetapkan.
Agar dicapai suatu hasil yang optimal dalam pekerjaan ini, Konsultan merasa perlu untuk
memberikan tanggapan atas beberapa bagian dalam KAK.
Dalam Bab 3, juga telah dinyatakan bahwa Konsultan sangat memahami KAK yang
diberikan, namun untuk melengkapi substansi yang terdapat dalam KAK yang diberikan
maka Konsultan merasa perlu memberikan tanggapan, baik berupa masukan, komentar
maupun usulan atau saran yang secara rinci akan diuraikan berikut ini.
3.12. Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup
Terkait dengan metodologi pekerjaan, dalam KAK disebutkan tentang penerapan

pendekatan partisipatif dalam perencanaan. Secara lengkap disebutkan:
Diskusi/pendekatan partisipatif, yaitu dengan menyelenggarakan Lokakarya yang
dihadiri oleh para stakeholders terkait, antara lain meliputi: Pemerintah Kota Tangerang,
Pemerintah Kota (Kecamatan dan Kelurahan) dan masyarakat dari masing‐masing
Kecamatan di seluruh Wilayah Kota Tangerang. Pelaksanaannya dilakukan dua kali,
Tanggapan Terhadap Latar Belakang
yaitu pada saat pengumpulan data dan perumusan potensi dan masalah.
Chapter:

36
Konsultan mengusulkan pelaksanaan pendekatan partisipatif dilakukan pada saat
pengumpulan data dan setelah perumusan rencana sehingga para stakeholder dapat
menyaksikan dan memastikan seberapa jauh aspirasi mereka tertampung dalam
rencana tata ruang.
Dalam tahapan kegiatan pekerjaan, tidak ditemukan informasi tentang jadwal

penyerahan laporan sehingga Konsultan akan mengusulkan jadwal pelaporan seperti
yang tercantum pada Usulan Teknis 7.
Laporan Antara dalam KAK berisi seluruh hasil pekerjaan tahap pengumpulan data, yang
antara lain meliputi: hasil pengamatan lapangan, kajian literatur tentang ketentuan
perundangan, produk‐produk tata ruang dan standar‐standar teknis yang berlaku serta
hasil review terhadap RRTRW Kecamatan yang sudah ada (hasil pelaksanaan public
hearing).
Konsultan mengusulkan agar dalam Laporan Fakta dan Analisa juga sudah memuat juga
hasil analisis, yaitu rumusan potensi dan masalah sehingga ada kesamaan antara
muatan draft Laporan Akhir dengan Laporan Akhir. Dengan demikian, tahapan pekerjaan
juga akan menjadi lebih sederhana, yaitu : (1) persiapan, (2) survei, pengumpulan data
dan analisis, (3) perumusan rencana. Tahap Persiapan diakhiri dengan penyerahan
Laporan Antara, tahap survei diakhiri dengan penyerahan Laporan Antara, dan tahap
perumusan rencana diakhiri dengan Laporan Akhir yang merupakan hasil
penyempurnaan dari Draft Laporan Akhir.
3.13. Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan
Status hukum rencana rinci (rencana detail) pada tingkat kabupaten / kota adalah
peraturan daerah (Perda, Pasal 24 ayat 1 UU No. 26/2007). Mengingat Kecamatan
Benda Kota Tangerang bukan kota otonom maka ketentuan Pasal 24 UU tersebut tidak
Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan
dapat diberlakukan. Dengan demikian, status hukum rencana rinci sebagai peraturan
gubernur bagi Kota Tangerang masih dapat diterima.
Dokumen RRTR Wilayah Kecamatan (RDTR Kawasan Perkotaan) yang disusun ini akan
menjadi Lampiran Peraturan Gubernur yang merupakan operasional pelaksanaan
rencana tata ruang di wilayah Kota Tangerang. Dengan adanya dokumen ini, setiap
Chapter:

37
pelaku pembangunan di kawasan tersebut dapat memperoleh gambaran yang jelas
tentang apa yang seharusnya dan apa yang tidak boleh diakukan dalam
keikutsertaannya mengembangkan kawasan. Dari sisi Pemerintah Kota Tangerang,
dokumen ini akan menjadi ketentuan yang mengikat dalam mengarahkan dan
mengendalikan pembangunan di wilayahnya.
3.14. Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung
Dengan banyaknya tenaga ahli dan tenaga pendukung yang terlibat dalam pelaksanaan
pekerjaan ini maka tenaga ahli seperti Ahli Geodesi (GIS) yang jumlahnya 21 orang
selayaknya dari awal sudah ada pembagian tugas di antara mereka, yaitu 1 orang tenaga
ahli menangani dua kecamatan. Begitu juga dengan operator komputer yang jumlahnya
juga 21 orang, sejak awal sudah harus diarahkan penugasan dan tanggung jawabnya
yaitu 1 orang dua kecamatan. Dengan pembagian tugas seperti ini, maka satu orang
tenaga ahli geodesi berkolaborasi dengan satu orang operator komputer.
Tim dengan personel yang jumlahnya sangat besar seperti ini sangat memerlukan
kemampuan manajerial dan kepemimpinan yang kuat dari Team Leader. Di samping itu,
seorang Team Leader yang memimpin pekerjaan juga harus memiliki kompetensi yang
tinggi, bukan hanya memenuhi syarat‐syarat formal sebagai lulusan S‐2.
Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung

Chapter:

38
BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL
WILAYAH PERENCANAAN
4.1. Wilayah Adinistrasi Kecamatan Ciledug
Wilayah Kecamatan Ciledug memiliki luas wilayah sekitar 975 Ha. Secara administratif,
Kecamatan Ciledug berbatasan dengan :
 Sebelah Barat : Kecamatan Pinang.
 Sebelah Timur : Kecamatan Larangan
 Sebelah Utara : Kecamatan Karang Tengah.
 Sebelah Selatan : Kecamatan Pondok Aren Kab. Tangerang.
Kecamatan Periuk terdiri dari 8 Kelurahan yaitu : Kelurahan Parung Serab, Sudimara
Barat, Sudimara Timur, Sudimara Selatan, Sudimara Jaya, Paninggilan, Paninggilan Utara,
Tajur.
4.2. Kondisi Fisik dan Hidrologi
Kecamatan Ciledug terletak pada lahan dataran dengan ketinggian topografi antara 15

dpl hingga 21 dpl. Di bagian utara kecamatan umumnya ketinggian lahan berkisar antara
15 hingga 16 meter sedangkan di bagian tengah berkisar antara 16‐ 17 meter dan
dibagian selatan ketinggian lahan berkisar antara 18 hingga 21 meter dpl. Berdasarkan
analisis terhadap kondisi topografi tersebut, Kecamatan Ciledug memiliki kemiringan BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN
lereng kurang dari 5 %, berdasarkan criteria dari Maberry kemiringan lahan kurang dari
5 persen tersebut cukup sesuai bagi pengembangan permukiman dan perkotaan.
Disamping memiliki kesesuaian secara topografis, Kecamatan Ciledug juga cukup sesuai
dikembangkan sebagai kawasan perkotaan ditinjau dari jenis tanah yang umumnya
adalah latosol, podsolik merah kuning dan andosol. Jenis tanah tersebut umumnya
Chapter:

39
cukup permebel dan stabil, sehingga cukup baik dalam meresapkan air hujan dan
memiliki kestabilan dalam pondasi bangunan.
Lokasi yang menjadi limitasi bagi pengembangan perkotaan adalah di sepanjang
sempadan sungai‐sungai yang mengalir di Kecamatan Ciledug seperti Kali Angke, Kali
Sarua, Kali Wetan, Kali Pasanggrahan dan Kali Jibris. Sungai‐sungai tersebut merupakan
elemen ruang yang cukup penting di Kecamatan Ciledug karena disamping sebagai
badan air/hidrologi juga berfungsi sebagai elemen landscape yang potensial untuk
dikembangkan. Umumnya kali‐kali tersebut mengalir dari Selatan ke Utara. Pada saat
musim hujan debit air di sungai‐sungai tersebut umumnya meningkat tajam dan sering
menimbulkan banjir khususnya di sekitar Kali Angke, Kali Sarua dan Kali Wetan.
Untuk lebih jelasnya mengenai kondisi fisik dasar menurut Blok adalah sebagai berikut :
Blok B1
Kondisi topografi di blok B1 ini umumnya cukup datar dengan ketinggian di bagian utara
sekitar 18 m dpl dan di bagian selatan sekitar 20 m dpl, kemiringan lahan berkisar antara
2 hingga 4 %. Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi banjir/genangan di bagian
utara perumahan Tajur. Dibagian Timur dan Utara terdapat Kali Angke yang memiliki
debit air cukup besar di musim hujan khususnya pada siklus 5 tahunan.
Ketinggian air sungai pada musim hujan umumnya lebih tinggi dibandingkan ketinggian
lahan, sehingga sering menimbulkan bencana banjir. Upaya untuk menghindari banjir
dilakukan dengan membangun tanggul penahan banjir serta penyediaan pompa
drainase.
Upaya mitigasi bencana banjir perlu dilakukan di blok ini dengan membangun tandon air
dan mengembangkan bangunan/perumahan susun/apartemen dengan BCR/KDB rendah
sehingga memiliki lahan yang cukup bagi daerah hijau yang dapat berfungsi resapan air.

Kondisi Fisik dan Hidrologi

Chapter:

40
Blok B2
Blok B2 merupakan dataran dengan ketinggian lahan berkisar antara 18 hingga 20 m dpl
dengan kemiringan rata‐rata kurang dari 5%. Kondisi kemiringan demikian cukup sesuai
bagi pengembangan perkotaan. Dibagian Timur dan Barat Blok B2 merupakan lahan
yang cukup rawan banjir sehingga perlu dikembangkan bangunan bertingkat berupa
rumah susun atau apartemen serta pengembangan tandon air, sempadan sungai dan
ruang terbuka hijau sebagai daerah resapan air.
Blok B3
Blok sekitar 15 m dpl dan di bagian selatan sekitar 18 m dpl, kemiringan lahan berkisar
antara 1 hingga 4 %. Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi banjir khusunya di
bagian timur Kali Angke. Untuk menghindari banjir perlu dilakukan normalisasi sungai
dan peningkatan tanggul. Perlu dikembangkan jalur hijau sepanjang sempadan kali
angke dan pengembangan perumahan dengan BCR rendah.

Blok B4
antara 1 hingga 3 %. Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi banjir/genangan di
bagian selatan jalan Puri Kartika 4 dan lahan kosong di bagian timur Kali Wetan. Di
bagian Barat Blok B2 terdapat Kali Wetan yang berpotensi menimbulkan banjir pada
musim hujan. Upaya mitigasi bencana banjir perlu dilakukan di blok ini dengan
membangun tandon air dan mengembangkan bangunan/perumahan susun/apartemen
dengan BCR/KDB rendah serta ruang terbuka hijau sebagai daerah resapan air.


Chapter:

41
Blok T1
Blok T1 merupakan pusat Kecamatan Ciledug yang terletak di bagian Utara Kecamatan,
memiliki ketinggian antara 15 m dpl di bagian utara dan di bagian selatan sekitar 20 m
dpl, kemiringan lahan berkisar antara 0 hingga 4 %. Terdapat Kali Pasanggrahan yang
berpotensi sebagai elemen landscape dan sumber baku air bersih, disamping memiliki
potensi kali pesanggrahan juga berpotensi menimbulkan banjir di musim hujan. Perlu
dikembangkan sempadan bangunan di kiri kanan sungai yang dapat berfungsi sebagai
jalur hijau dan jalan inspeksi/mitigasi bencana. Untuk meningkatkan kemampuan
peresapan air hujan/drainase di Blok T1 perlu dikembangkan perumahan/tata bangunan
dengan BCR rendah.
Blok T2
Kondisi topografi di blok T1 ini umumnya cukup datar dengan ketinggian di bagian utara
antara 1 hingga 4 %. Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi genangan di bagian
tengah Blok T1, perlu upaya pengembangan infrastruktur drainase serta pengembangan
daerah resapan air untuk mengatasi genangan. Untuk meningkatkan kemampuan
peresapan air hujan/drainase di Blok T2 perlu dikembangkan perumahan/tata bangunan
dengan BCR rendah.
Blok T3
Blok T3 terletak dibagian Utara Kecamatan Ciledug memiliki topografi datar kurang dari
5%, kondisi tersebut disamping berpotensi bagi pengembangan perkotaan juga dapat
berpotensi genangan pada musim hujan. Ketinggian lahan di Blok T3 antara 16 hingga
17 m dpl. Dibagian Timur terdapat Kali Jibris yang berpotensi sebagai elemen landscape.
Di samping memiliki potensi, kali Jibris juga berpotensi menimbulkan banjir di musim
hujan. Perlu dikembangkan sempadan bangunan di kiri kanan sungai yang dapat
berfungsi sebagai jalur hijau dan jalan inspeksi/mitigasi bencana. Untuk meningkatkan
kemampuan peresapan air hujan/drainase di Blok T3 perlu dikembangkan
perumahan/tata bangunan dengan BCR rendah.
Chapter:

42

Blok T4
Blok T4 sekitar 18 m dpl dan di bagian selatan ketinggian lahan sekitar 20 m dpl,
kemiringan lahan berkisar antara 0 hingga 5 %. Kondisi hidrologi di Blok ini cukup burukk
karena tidak terdapat sungai yang dapat berfungsi sebagai saluran drainase primer,
serta air tanah dangkal yang berfungsi sebagai sumber air bersih memiliki kualitas yang
kurang baik, sehingga membutuhkan suplai air perpipaan dari PDAM untuk mengatasi
rendahnya kualitas air bersih yang ada. Di Blok T4 juga terdapat beberapa cekungan
yang berpotensi banjir/genangan di bagian tengah blok. Upaya mengurangi potensi
genangan perlu dilakukan di blok ini dengan mengembangkan bangunan/perumahan
susun dengan BCR/KDB rendah sehingga memiliki lahan yang cukup bagi daerah hijau
yang dapat berfungsi resapan air.
Blok T5
Blok T5 terletak di bagian Utara jalan Ciptomangunkusumo, kondisi topografi di blok T5
ini umumnya cukup datar dengan ketinggian di bagian utara Blok sekitar 15 m dpl dan di
bagian selatan sekitar 18 m dpl, kemiringan lahan berkisar antara 1 hingga 4 %. Terdapat
beberapa cekungan yang berpotensi genangan di bagian tengah Blok T5, perlu upaya
pengembangan infrastruktur drainase serta pengembangan daerah resapan air untuk
mengatasi genangan. Untuk meningkatkan kemampuan peresapan air hujan/drainase
di Blok T5 perlu dikembangkan openspace/RTH atau hutan kota serta perumahan/tata
bangunan dengan BCR rendah.
Blok T6
antara 1 hingga 4 %. Di Blok T6 terdapat cukup luas lahan kosong dengan kondisi
topografi yang datar. Kondisi lahan dengan kemiringan rendah tersebut berpotensi bagi
pengembangan kawasan perumahan dan fungsi perkotaan lainnyaTerdapat beberapa

Chapter:

43
cekungan yang berpotensi genangan di bagian Timur Blok T6 ini serta terdapatnya kali
pesanggrahan, perlu upaya pengembangan infrastruktur drainase serta pengembangan
daerah resapan air untuk mengatasi genangan. Untuk meningkatkan kemampuan
peresapan air hujan/drainase di Blok T6 perlu dikembangkan Ruang terbuka hijau dan
perumahan/tata bangunan dengan BCR rendah.
Blok S1
Blok S1 terletak antara Jalan Setiabudhi dengan Jalan Raya Jombang. Blok S1 memiliki
kondisi topografi datar dengan ketinggian antara 18 hingga 20 m dpl, kemiringan lahan
berkisar antara 0 hingga 4 %. Kondisi lahan dengan kemiringan yang relative datar
tersebut berpotensi bagi pengembangan kawasan perumahan dan fungsi perkotaan
lainnya, di sisi lain lahan datar tersbut juga berpotensi genangan apabila menanganan
air hujan tidak dilakukan dengan baik. Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi
genangan di bagian tengah Blok S1 ini, perlu upaya pengembangan infrastruktur
drainase serta pengembangan daerah resapan air untuk mengatasi genangan. Untuk
meningkatkan kemampuan peresapan air hujan/drainase di Blok S1 ini perlu
dikembangkan ruang terbuka hijau dan perumahan/tata bangunan dengan BCR rendah.
Blok S2
Blok S2 terletak di sebelah Timur jalan Raya Jombang serta di sebelah Selatan jalan Raya
Ciptomangunkusumo. Blok S2 memiliki kondisi topografi datar dengan ketinggian
antara 17 hingga 21 m dpl, kemiringan lahan berkisar antara 0 hingga 5 %. Terdapat
lahan kosong di bagian Utara Blok S2 yang berpotensi bagi pengembangan perumahan
atau kawasan perkotaan lainnya. Di bagian Timur terdapat Kali Pasanggrahan yang
berpotensi genangan apabila menanganan air hujan tidak dilakukan dengan baik.
Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi genangan di bagian tengah Blok S2 ini,
perlu upaya pengembangan infrastruktur drainase serta pengembangan daerah resapan
air untuk mengatasi genangan.


Chapter:

44
Blok S3
Blok S3 terletak di sebelah Selatan jalan Raya Ciptomangunkusumo. Blok S3 memiliki
kondisi topografi datar dengan ketinggian antara 18 hingga 21 m dpl, kemiringan lahan
berkisar antara 0 hingga 5 %. Terdapat lahan kosong di bagian Utara Blok S2 yang
berpotensi bagi pengembangan perumahan atau kawasan perkotaan lainnya. Di bagian
Barat terdapat Kali Pasanggrahan yang berpotensi sebagai elemen landscape perkotaan,
disamping itu juga berpotensi menimbulkan banjir/genangan apabila menanganan air
hujan tidak dilakukan dengan baik. Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi
genangan di bagian tengah Blok S3 ini, perlu upaya rehabilitasi/normalisasi Kali
Pasanggrahan serta pengembangan infrastruktur drainase untuk mengatasi genangan.
Blok S4
Blok S4 terletak di sebelah Selatan jalan Ciptomangunkusumo. Blok S4 memiliki kondisi
topografi datar dengan ketinggian antara 17 hingga 20 m dpl, kemiringan lahan
berkisar antara 0 hingga 4 %. Kondisi lahan dengan kemiringan yang relative datar
tersebut berpotensi bagi pengembangan kawasan perumahan dan fungsi perkotaan
lainnya, di sisi lain lahan datar tersbut juga berpotensi genangan apabila menanganan
air hujan tidak dilakukan dengan baik. Terdapat beberapa cekungan yang berpotensi
genangan di bagian timur Blok S4 ini, perlu upaya pengembangan infrastruktur drainase
serta pengembangan daerah resapan air untuk mengatasi genangan. Untuk
meningkatkan kemampuan peresapan air hujan/drainase di Blok S4 ini perlu
dikembangkan ruang terbuka hijau dan perumahan/tata bangunan dengan BCR rendah.

4.3. Demografi
Perbedaan karakteristik baik secara fisik maupun non fisik pada setiap kelurahan
menyebabkan penyebaran penduduk tidak sama pada setiap kelurahan. Jumlah
penduduk Kecamatan Ciledug pada tahun 2006 sebanyak 94.771 jiwa.
Demografi
Chapter:

45
Jumlah tersebut tersebar di 8 kelurahan yang ada di Kecamatan Ciledug. Kelurahan
Sudimara Jaya menjadi kelurahan yang memiliki jumlah penduduk terbanyak, yakni
sebesar 16.521 jiwa atau 17 % dari Jumlah penduduk Kecamatan Ciledug.
Dari segi pertumbuhan penduduk dalam 4 tahun terakhir jumlah penduduk Kecamatan
Ciledug mengalami pertumbuhan yang tidak signifikan. Jumlah penduduk Kec. Ciledug
pada tahun 2006 sebanyak 94.771 jiwa, jumlah ini hanya mengalami peningkatan
sebesar 642 jiwa atau 0,67 % dibandingkan dengan jumlah penduduk pada tahun 2002
sebanyak 95.129 jiwa.
Jumlah penduduk yang tidak sama dan faktor luas wilayah menyebabkan distribusi
kepadatan penduduk tidak merata di setiap kelurahan di Kecamatan Ciledug. Kepadatan
Penduduk Kecamatan Ciledug pada tahun 2006 adalah 110 jiwa/Ha. Angka ini
menunjukan bahwa Kecamatan Ciledug merupakan kawasan padat penduduk. Jika
dilihat berdasarkan kelurahan yang ada, Kelurahan Sudimara Jaya merupakan kelurahan
terpadat di Kecamatan Ciledug dengan tingkat kepadatan sebesar 203 jiwa/ha,
sedangkan kelurahan dengan kepadatan terendah ada pada kelurahan Paninggilan
Selatan dengan tingkat kepadatan sebesar 73 jiwa/ha.

4.4. Arahan Struktur Ruang
Struktur kegiatan yang akan dikembangkan di Kecamatan Ciledug berdasarkan arahan
revisi RTRW Kota Tangerang Tahun 2000‐2010 adalah sebagai perumahan menengah
kecil. Kecamatan Ciledug mepunyai kecenderungan pola perkembangan yang memusat
pada suatu daerah dan pola "memita"mengikuti jalur jalan regional yaitu: sepanjang
koridor Jl. Cokroaminoto, Jl. Raden Fatah, Jl. Ciptomangunkusumo. Oleh karena itu,
konsep pengembangan tata ruang wilayah disusun menggunakan konsep "Multy
Nucleid" yang akan mengarahkan perkembangan lebih merata dan tidak terpusat.
Struktur ruang suatu wilayah dipengaruhi oleh pola jaringan jalan, lokasi pusat kegiatan
serta penggunaan lahan lainnya. Pembentuk struktur ruang utama di Kecamatan Ciledug
Arahan Struktur Ruang
Chapter:

46
adalah Jalan Raden Fatah. Bila wilayah perencanaan dilihat secara keseluruhan maka
akan terlihat bahwa wilayah Kecamatan Ciledug terbagi dua yaitu bagian Barat dan
bagian Timur Jalan Raden Fatah. Sedangkan dengan adanya jalan Ciptomangunkusumo
menyebabkan Kecamatan Ciledug terbagi atas 3 bagian yaitu bagian Utara, Timur dan
Barat. Akses yang sangat baik dari ke tiga jaringan jalan tersebut menyebabkan kawasan
perdagangan berkembang di sepanjang koridor jalan tersebut. Konsentrasi kegiatan
perdagangan di sepanjang jaringan jalan Cokroaminoto dan Jalan Raden Fatah tersebut
menimbulkan banyak masalah terutama tata bangunan yang tidak tertata dan
kemacetan lalu lintas.
Berdasarkan hasil konsep dan strategi pengembangan, Kecamatan Ciledug dibagi

menjadi 3 Sub Bagian Wilayah Kota (Sub BWK), yang terdiri dan Sub BWK Utara, Timur
dan Selatan, dengan rincian sebagai berikut:
1. Sub BWK Utara
Blok Utara terdiri dari unit lingkungan blok U1 sampai U4, merupakan bagian dari
wilayah administrasi Kelurahan Tajur dan Kelurahan Sudimara Selatan, Dominasi
kegiatan perumahan dan perdagangan di sepanjang Jalan Raden Fatah di bagian timur
dan Jalan Kebon Kacang di bagian Selatan
2. Sub BWK Selatan
Blok Selatan terdiri dari unit lingkungan blok S1 sampai S4, merupakan bagian wilayah
administrasi Kelurahan Parung Serab dan Kelurahan Paninggilan. Sub BWK Selatan
dibatasi Kabupaten Tangerang di bagian Selatan, dan Barat, Kecamatan Larangan di
bagian Timur, sedangkan di bagian Utara di batasi oleh Jalan Pondok Kacang dan
Ciptomangunkusumo.
3. Sub BWK Timur
Blok Timur terdiri dari unit lingkungan blok T1 sampai T6, merupakan bagian wilayah
administrasi Kelurahan Parung Sudimara Barat, Sudimara Jaya, Sudimara Timur, dan
Kelurahan Paninggilan Utara. Sub BWK Timur dibatasi Jalan Ciptomangunkusumo di
Chapter:

47
bagian Selatan, Jalan Raden Fatah di bagian Barat, Jl Cokroaminoto di bagian Utara dan
Kecamatan Larangan di bagian Timur.
Struktur Pusat‐pusat pelayanan yang akan dikembangkan didasarkan atas upaya

mengurangi problematika yang terjadi di sepanjang koridor jalan Cokroaminoto,
Ciptomangunkusumo dan Jalan Raden Fatah. Terdapat kecenderungan perkembangan
kegiatan jasa dan perdagangan yang sangat kuat di jalan Cokroaminoto dan Jalan Raden
Fatah, oleh karena itu kedua koridor jalan tersebut dapat diarahkan sebagai lokasi
kegiatan jasa perdagangan dengan pengaturan tata bangunan dan landscape yang
memadai. Jalan Ciptomangunkusumo diarahkan sebagai kawasan perkantoran,
pemerintahan dan fasilitas sosial, walaupun upaya ini relatif agak sulit karena terdapat
kecenderungan yang kuat perkembangan kawasan perdagangan di Koridor jalan ini,
namun dengan upaya insentif dan disinsentif diharapkan koridor Jalan Cipto dapat
diarahkan perkembangannya sebagai kawasan perkantoran. Pusat Kecamatan sebagai
pusat pemerintahan tetap menempati lokasinya di jalan Cokroaminoto, namun demikian
mengingat permasalahan kemacetan lalu lintas di kawasan tersebut perlu diupayakan
pemindahan kawasan pemerintahan tersebut ke kawasan perkantoran di Jalan
Ciptomangunkusumo.
Dengan perkembangan kegiatan perdagangan yang demikian kuat di Koridor Jalan
Cokro, Raden Fatah, Jalan Raya Jombang, Ciptomangukusumo, dan Kebon Kacang
menyebabkan Kecamatan Ciledug memiliki pusat kegiatan yang cenderung memita di
sepanjang jaringan jalan utama, kondisi tersebut tentu akan menimbulkan
permasalahan lalu lintas karena penduduk akan berorientasi ke jalan‐jalan utama, oleh
karena itu pusat‐pusat kegiatan perlu diarahkan lebih ke "dalam" kecamatan yaitu di
pusat‐pusat Blok Permukiman. Dengan demikian diperlukan pengembangan 14 sub
pusat pengembangan dengan kegiatan utama perdagangan skala lingkungan serta
kegiatan sosial skala lingkungan seperti pendidikan, olah raga, taman rekreasi,
kesehatan dsb.

Chapter:

48
4.5. Rencana Penggunaan Lahan
Kebijakan pemanfaatan ruang yang telah digariskan dalam Dokumen RTRW Kota
Tangerang Tahun 2000 ‐2010 mengarahkan Kecamatan Ciledug sebagai kawasan
perumahan skala kecil dan menengah. Sedangkan peruntukan kawasan komersial
perdagangan dan jasa dialokasikan di sepanjang Jl. Cokroaminoto dan Jalan Raden Fatah
serta jalan‐jalan utama lainnya.
Rencana penggunaan lahan merupakan gambaran optimalisasi pemanfaatan setiap

bagian lahan di kawasan perencanaan secara terarah untuk dapat memiliki nilai
ekonomis yang tinggi dengan pertimbangan fungsi dan peranan kawasan, efesiensi
lahan, efektifitas pengembangan serta pertimbangan aspek lingkungan.
Rencana penggunaan lahan di kawasan perencanaan merupakan gambaran sektoral

dalam matra ruang, oleh karena itu rencana penggunaan lahan di Kecamatan Ciledug
dibentuk berdasarkan komponen‐komponen:
 Arahan kebijaksanaan Struktur Ruang dan Alokasi Pemanfaatan Lahan Kota

Tangerang
 Analisis dan pembentukan struktur ruang dan kegiatan kawasan perencanaan
 Analisis pola penggunaan lahan dan kecenderungan pemanfaatan ruang
 Analisis daya dukung lahan dan lingkungan kawasan perencanaan
Konsep rencana penggunaan lahan di Kecamatan Ciledug didasarkan pada pola
pemanfaatan lahan saat ini, kecenderungan perkembangan serta arahan dari rencana
yang lebih tinggi, yaitu RTRW Kota Tangerang. Arahan RTRW Kota Tangerang sesuai
dengan potensi dan kecenderungan perkembangan saat ini yaitu sebagai wilayah yang
berbatasan dengan Kabupaten Tangerang dan menjadi bagian dari Kota Tangerang.
Kecamatan Ciledug berada diantara dua wilayah sehingga mendapat limpahan
penduduk dari kedua wilayah tersebut. Konsep penggunaan lahan di wilayah
perencanaan adalah menjadikan Kecamatan Ciledug sebagai kawasan perumahan
teratur dan tertata baik dengan segala sarana dan prasarana penunjang perumahan
Rencana Penggunaan Lahan
Chapter:

49
yang dibutuhkan. Kecamatan Ciledug diharapkan dapat menjadi tempat tinggal yang
nyaman bagi penduduk setempat ataupun para komuter yang bekerja di Jakarta.
Sepanjang koridor Jl. Cokroaminoto dan Jalan Raden Fatah ditetapkan sebagai kawasan
perdagangan dan jasa pada RTRW Kota Tangerang, sesuai dengan kondisi saat ini.
Penataan bangunan dan pengaturan Garis Sempadan Bangunan (GSB) sangat
diperlukan, sehingga kawasan ini lebih teratur. Intensitas lahan dan bangunan masih
dapat ditingkatkan serta tempat parkir pada lahan pertokoan perlu disediakan.
Untuk memperjelas gambaran rencana pemanfaatan lahan pada masing‐masing blok

perencanaan, pengembangannya adalah sebagal berikut::
1. Sub BWK Utara
Sub BWK Utara memiliki fungsi dominant perumahan di bagian dalam blok dan kegiatan
jasa dan perdagangan di sepanjang jalan Raden Fatah di bagian Timur dan Cokroaminoto
di Bagian Utara. Terdapat beberapa perumahan besar di Sub BWK Utara ini yaitu
Perumahan Tajur, Perumahan Puri Kartika dan Perumahan Griya Kencana. Di Beberapa
bagian kawasan terdapat lahan kososng yang potensial untuk dikembangkan sebagai
perumahan dengan kepadatan rendah. Akses jalan dari Sub BWK Utara umumnya
adalah ke Jalan Pondok Kacang di bagian Selatan, Jalan Raden Fatah di bagian Timur dan
Cokroaminoto di bagian Utara.
Sub BWK Utara ini memiliki beberapa masalah yaitu kepadatan bangunan perumahan
yang cukup tinggi terutama di perkampungan, kemacetan lalu lintas di sepanjang jalan
Raden Fatah dan Cokroaminoto, tingkat pelayanan utilitas yang sangat rendah dan
permasalahan banjir karena terbatasnya sistem drainase. Perlu upaya meningkatkan
kualitas lingkungan melalui penataan perkampungan, pembangunan open
space/taman/hutan kota, perencanaan pembangunan perumahan dengan kepadatan
rendah, penataan jaringan jalan lalu lintas, penataan sempadan sungai serta
pengembangan pelayanan utilitas kota khususnya air bersih, pengelolaan limbah dan
sampah.

Chapter:

50
2. Sub BWK Timur
Sub BWK Timur memiliki fungsi dominant perumahan di bagian dalam blok dan kegiatan
jasa dan perdagangan di sepanjang jalan Raden Fatah di bagian Barat dan Cokroaminoto
di Bagian Utara. Terdapat beberapa perumahan besar di Sub BWK Timur ini yaitu
Perumahan Griya Kencana, Perumahan Peruri. Di sebagian kecil kawasan terdapat lahan
kosong yang potensial untuk dikembangkan sebagai perumahan dengan kepadatan
rendah. Akses jalan dari Sub BWK Timur umumnya adalah ke Jalan Ciptomangunkusumo
di bagian Selatan, Jalan Raden Fatah di bagian Barat dan Cokroaminoto di bagian Utara.
Sub BWK Timur ini memiliki beberapa masalah yaitu kepadatan bangunan perumahan
yang cukup tinggi terutama di perkampungan, kemacetan lalu lintas di sepanjang jalan
Raden Fatah dan Cokroaminoto, tingkat pelayanan utilitas yang sangat rendah dan
permasalahan banjir karena terbatasnya sistem drainase. Perlu upaya meningkatkan
kualitas lingkungan melalui penataan perkampungan, pembangunan open
space/taman/hutan kota, perencanaan pembangunan perumahan dengan kepadatan
rendah, penataan jaringan jalan lalu lintas, penataan sempadan sungai serta
sampah.
3. Sub BWK Selatan
Sub BWK Selatan memiliki fungsi dominant perumahan di bagian dalam blok dan
kegiatan jasa dan perdagangan di sepanjang jalan Raden Fatah di bagian Timur dan
Ciptomangunkusumo di Bagian Utara. Terdapat beberapa perumahan besar di Sub BWK
Selatan ini yaitu Perumahan Paninggilan Permai, Perumahan Kimia Farma dan P dan K
dan Perumahan Japos. Di Beberapa bagian kawasan terdapat lahan kosong yang
potensial untuk dikembangkan sebagai perumahan dengan kepadatan rendah. Akses
jalan dari Sub BWK Selatan umumnya adalah ke Jalan Pondok Kacang Raden Fatah dan
Ciptomangunkusumo di bagian Utara, Jalan Setiabudhi di bagian Barat dan selatan.
Sub BWK Selatan ini memiliki beberapa masalah yaitu kepadatan bangunan perumahan
yang cukup tinggi terutama di perkampungan, tingkat pelayanan utilitas yang sangat
Chapter:

51
rendah dan permasalahan banjir karena terbatasnya sistem drainase. Perlu upaya
meningkatkan kualitas lingkungan melalui penataan perkampungan, pembangunan
open space/taman/hutan kota, perencanaan pembangunan perumahan dengan
kepadatan rendah, penataan jaringan jalan lalu lintas, penataan sempadan sungai serta
sampah.

Tabel 2 Rencana Penggunaan Lahan Kecamatan Ciledug

Luas Penggunaan Sub BWK Sub BWK Sub BWK T Total (Ha) %

U (Ha) S (Ha) (Ha)
Perumahan 149,7 135,1 221,9 506,7 57,78
Jasa Perdag 8,3 8,3 21,9 38,5 4,39
Peribadatan 6,9 7,2 6,9 21 2,39
TPU 4,1 2,3 2 8,4 0,96
Fas Pendidikan 5,55 7,2 10,9 23,65 2,70
Pemerintahan 0,17 4,5 2 6,67 0,76
Lap Olah Raga 5,4 6,1 9,9 21,4 2,44
Kesehatan 1 1 2 4 0,46
RTH 94,88 70,3 81,5 246,68 28,13
276 242 359 877 100

4.6. Lokasi Kampung Kumuh
Berdasarkan Buku Laporan Akhir Penyusunan Pola dan Strategi Penataan Kampung
Kumuh Kota Tangerang yang disusun pada tahun 2000, lokasi sebaran kampung kumuh
di Kecamatan Ciledug tersebar di beberapa lokasi Kelurahan yaitu Kelurahan Parung
Serab (RW.01, RW. 03, RW. 05, RW. 06), Sudimara Barat (RW. 03, RW. 11), Sudimara
Timur (RT. 01/06), Sudimara Selatan (Kp. Pulo RT. 01,02/04), Sudimara Jaya (RT. 02/05),
Paninggilan (RW. 01 s.d RW 011), Paninggilan Utara (seluruh RW. 01, 02).

Lokasi Kampung Kumuh
Chapter:

52
4.7. Data dan Rencana Jaringan Air Besih
Air bersih merupakan kebutuhan dasar masyarakat yang harus terpenuhi. Kebutuhan
akan air bersih ini dapat dibagi menjadi kebutuhan domestik dan perkotaan serta
kebutuhan industri. Termasuk dalam kebutuhan air domestik dan perkotaan adalah
penggunaan air minum, masak, cuci, mandi, penggunaan umum, termasuk untuk
pemadam kebakaran, penggunaan komersial, hotel, industri rumahtangga, dan
kehilangan distribusi. Kebutuhan air demikian dapat bervariasi menurut besarnya kota,
ciri penduduk, tingkat dan ukuran industri dan usaha komersial, dan biaya pasok air.
Sebagai kebutuhan yang sangat vital, maka jika kebutuhan akan air tersebut belum
tercukupi maka dapat memberikan dampak yang besar terhadap kerawanan kesehatan
maupun sosial. Pengadaan air bersih di Indonesia khususnya untuk skala yang besar
masih terpusat di daerah perkotaan, dan dikelola oleh Perusahaan Air Minum (PAM)
kota yang bersangkutan. Untuk daerah yang belum mendapatkan pelayanan air bersih
dari PAM umumnya mereka menggunakan air tanah (sumur), air sungai, air hujan, air
sumber (mata air) dan lainnya.
Penyediaan air bersih bagi masyarakat di suatu kawasan dapat dipenuhi melalui dua
sistem, yaitu:
1. Sistem Perpipaan
Sistem perpipaan yang dimaksud adalah sistem jaringan penyediaan air bersih yang
dikelola baik oleh pemerintah daerah maupun swasta melalui Perusahaan Air Minum
(PAM).
2. Sistem Non Perpipaan
Penyediaan air bersih non perpipaan dapat berupa hidran umum yang disediakan oleh
PAM serta juga dapat berupa sumber air bersih yang dikelola oleh masyarakat/rumah
Data dan Rencana Jaringan Air Besih
tangga dengan cara memanfaatkan air tanah melalui sumur gali atau sumur dangkal
dengan menggunakan jet pump maupun sumur air.
Chapter:

53
Sampai saat ini cakupan pelayanan air bersih di Kota Tangerang baru mencapai angka
sekitar 30%, dimana 8% dilayani oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Tirta
Benteng Kota Tangerang dan 22% oleh PDAM Tirta Cisadane Kabupaten Tangerang.
Untuk wilayah Kecamatan Ciledug, jaringan pipa PDAM belum terdapat di wialayah ini.
PDAM Tirta Benteng berencana akan melakukan kerjasama dengan investor swasta
dalam pengelolaan air bersih dan distribusinya. Intake untuk jaringan baru ini
direncanakan bertempat di daerah Gading Serpong mengambil air dari Sungai Cisadane,
kemudian dari intake air akan diolah di sebuah WTP yang berkapasitas 475 L/dtk.
Jaringan distribusinya sendiri akan menjangkau wilayah Kecamatan Ciledug, Karang
Tengah, Pinang dan Larangan dengan perincian debit sebesar 375 L/dtk didistribusikan
ke wilayah Kecamatan Karang Tengah, Ciledug dan Larangan.
Bagan berikut ini dapat menjelaskan dengan lebih detail rencana pelayanan air bersih di
Kecamatan Ciledug, khususnya di Kelurahan Kunciran, dengan melalui pembelian air
curah dari PT Bintang Hytien Jaya.
Dengan bertambahnya jumlah penduduk di wilayah Kecamatan Ciledug maka kebutuhan
air bersih tentunya akan meningkat. Untuk itu diperlukan suatu proyeksi kebutuhan air
bersih di Kecamatan Ciledug untuk minimal 10 tahun mendatang. Untuk lebih jelasnya
dapat dilihat pada tabel berikut.
Melihat kondisi air tanah yang kemungkinan tercemar oleh limbah domestikrumah
tangga akibat padatnya permukiman di Kecamatan ini memang diperlukan adanya
pengembangan distribusi jaringan yang lebih luas selain hanya wilayah Kota Tangerang.
Dengan adanya perkembangan jumlah penduduk dan kegiatan perekonomian yang kian
tahun kian meningkat maka pengembangan jaringan distribusi air bersih perlu
dikembangkan ke wilayah perencanaan.
Selain itu dengan semakin bertambahnya populasi Kecamatan Ciledug dapat secara
tidak langsung mengurangi daerah resapan air yang mengakibatkan berkurangnya
Data dan Rencana Jaringan Air Besih
cadangan air tanah yang selama ini digunakan oleh penduduk, sehingga diperlukan
suatu usaha konservasi air tanah. Teknologi yang dapat diaplikasikan di lingkungan
Chapter:

54
perumahan untuk mempertahankan kuantitas air tanah adalah dengan menerapkan
sumur resapan.
Infiltrasi air hujan ke dalam tanah diperlukan untuk menambah kuantitas air tanah,
dengan demikian maka fluktuasi muka air tanah pada saat musim hujan dan kemarau
tidak terlalu signifikan. Adanya sumur resapan akan memeberikan dampak
berkurangnya limpasan permukaan. Air hujan yang semula jatuh ke permukaan genteng
tidak langsung mengalir ke drainase jalan tetapi langsung ditampung ke dalam sumur
resapan. Pemasangan sumur resapan dapat dilakukan dengan model tunggal (per
rumah) atau model komunal (satu sumur resapan digunakan secara bersama‐sama).
Bahan utama yang diperlukan untuk membuat sumur resapan adalah; seng/plastik,
pralon, serta beton/bata. Seng/plastik digunakan untuk menampung air hujan yang
berasal dari genting, selanjutnya air tersebut dialirkan melalui pralon menuju ke sumur
resapan. Bis beton atau susunan batu bata digunakan sebagai dinding sumur resapan
(sumber: Kelompok Teknologi Pengelolaan Air Bersih dan Limbah Cair, P3TL ‐ BPPT).
4.8. Kedudukan Kecamatan Ciledug dalam RTRW Kota Tangerang
3.8.1 Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang
Ruang yang dimaksud disini adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan
ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat
manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan
hidupnya. Sedangkan tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.
Kedudukan Kecamatan Ciledug dalam RTRW Kota Tangerang
Kemudian penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Adapun penyelenggaraan
penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan, pembinaan, pelaksanaan,
dan pengawasan penataan ruang.
Tabel 5.4 menjelaskan inventarisasi data rencana tata ruang Kota Tangerang. Dari
tabel tersebut dapat dilihat bahwa dokumen tentang rencana tata ruang sudah cukup
Chapter:

55
lengkap. Yang perlu dilakukan oleh Pemerintah Kota Tangerang adalah bagaimana
agar dokumen‐dokumen tersebut dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat dan
investor. Selain itu, konsistensi dalam melaksanakan pembangunan sesuai dengan
rencana tata ruang.
Masyarakat mempunyai hak penuh atas informasi tentang penataan ruang. Mengutip
pasal 2 Peraturan Pemerintah No 69 tahun 1996 mengenai Pelaksanaan Hak dan
Kewajiban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang
disebutkan bahwa dalam kegiatan penataan ruang masyarakat berhak :
 Berperan serta dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
 Mengetahui secara terbuka rencana tata ruang wilayah, rencana tata ruang
kawasan, rencana rinci tata ruang kawasan.
 Menikmati manfaat ruang dan atau pertambahan nilai ruang sebagai akibat dari
penataan ruang.
 Memperoleh penggantian yang layak atas kondisi yang dialaminya akibat
pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.
Keuntungan yang bisa didapatkan oleh pemerintah dengan mempublikasikan

dokumen tata ruang adalah:
 Mendapatkan masukkan bagi perencanaan di masa datang, dengan masukkan

ini maka dalam perencanaan di masa datang konflik kepentingan antara
Pemerintah Daerah tertentu dengan masyarakat bisa dicegah atau dikurangi.
 Menjadi bahan pertimbangan bagi masyarakat dalam hal ini misalnya
masyarakat yang ingin membangun bisa mematuhi zonasi‐zonasi yang sudah
ditetapkan oleh Pemerintah. Misalnya zonasi yang sudah ditetapkan sebagai
kawasan lindung/kawasan hijau tidak akan di bangun sehingga Pemerintah tidak
perlu lagi melakukan penggusuran dimasa mendatang karena kesalahan
Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang
penempatan.
 Menjadi sumber informasi bagi investor dari luar daerah untuk melihat potensi
apa saja yang bisa dikembangkan dari daerah tertentu.
Chapter:

56
Tabel 3 Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang
NO JENIS/NAMA TAHUN PERDA LEMB MASA DOKUMEN KET
RENCANA PENYUSUNAN NOMOR/TAHUN DAERAH BERLAKU
S/D NASKAH BUKU ALBUM SOFT
PERDA RENCANA PETA COPY
A RENCANA TATA RUANG WILAYAH (RTRW)
1 RTRW Kota 2000 23/2000 Seri C 2010 ada ada ada ada BAPEDA
Tangerang
2 Review RTRW Kota 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Tangerang
B RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)
1 RDTR Kecamatan 2001 9/2004 ‐ 2014 ada ada ada ada DTK
Karawaci
Neglasari
Tangerang
Cipondoh
Larangan
6 RDTR Kecamatan 2004 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK
Benda
Pinang
Chapter:

57

Karang Tengah
Periuk

Ciledug

Batuceper

Jatiuwung

Cibodas
C RENCANA TEKNIK RUANG KOTA (RTRK)
1 RTRK Pusat Kota 1996 8/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Baru
2 RTRK Plaza Depan 1996 9/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Pendopo
3 RTRK Terminal 1996 10/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Terpadu
4 RTRK Kali Pasir 1998 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA
5 RTRK Kawasan 2004 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK
Cipadu
6 Review RTRK Pusat 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

Kota Baru
D RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
Chapter:

58

1 RTBL Kawasan 1999 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK
Kebon Jahe
2 RTBL Koridor Jl. 2002 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

Thamrin Sudirman‐
Karang sari Surya
Darma
3 RTBL Koridor Jl. 2003 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

KH. Hasyim Ashari‐
Hos Cokroaminoto
4 RTBL Sepanjang 2005 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

Kali Cisadane
Sumber : Dinas Tata Kota, Kota Tangerang, 2008


Chapter:

59

4.9. Strategi Pengembangan Tata Ruang
Sesuai dengan Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Tahun 2006–
2016, ada beberapa arahan terkait dengan strategi pengembangan tata ruang, yaitu :
 Arahan Pengembangan Struktur Tata Ruang Kota Tangerang
Sesuai dengan arahan yang ditetapkan dalam konstelasi regional Wilayah Jabotabek
dan Propinsi Banten maka kebijaksanaan pengembangan tata ruang di Kota
Tangerang adalah sebagai berikut:

o Fungsi dari WP Botabek bahwa Kota Tangerang ditetapkan sebagai
pusat kegiatan industri dan perumahan;
o Fungsi dari WKP III Propinsi Banten, Kota Tangerang ditetapkan untuk
jenis kegiatan Jasa dan perdagangan, industri, pelabuhan (udara),
perumahan (properti) dan pendidikan;
o Pengembangan angkutan umum massal dengan penyediaan jalur
angkutan umum massal dan jalur angkutan umum massal untuk
Jabotabek.
Substansi struktur ruang Kota Tangerang terdiri dari :

o Jaringan jalan
o Pusat‐pusat kegiatan
o Arahan kegiatan, yang terdiri dari industri, komersial dan perumahan
o Sungai, situ, drainase (dalam upaya penanganan banjir)
o Ruang terbuka hijau (20%)
Berdasarkan arahan tersebut maka arahan pengembangan struktur tata ruang Kota
Strategi Pengembangan Tata Ruang
Tangerang adalah sebagai berikut:

Chapter:

60
o Pusat utama Kota Tangerang di Kecamatan Tangerang berfungsi sebagai
pusat pelayanan pemerintahan, jasa dan perdagangan dengan konsep
pengembangan terbagi menjadi kawasan pusat Kota lama dan kawasan
pusat Kota Baru.
o Redefinisi pusat dan hirarki sub pusat dan penetapan komponen‐
komponen kegiatan pada masing‐masing struktur tersebut. Dimana
suatu pusat didefinisikan sebagai suatu kawasan dengan skala
pelayanan yang telah ditentukan tidak harus berbentuk solid (compact)
akan tetapi bisa merupakan suatu area yang berkembang secara
memanjang (ribbon development). Hasil tinjauan yang telah dilakukan
menunjukkan konsep sub pusat yang berkembang sampai saat ini ialah
Sub Pusat Ciledug dan Cimone. Sub pusat Ciledug lebih berkembang
dengan pola ribband development, sedangkan Sub Pusat Cimone bentuk
perkembangannya tidak jauh berbeda dengan Sub Pusat Ciledug namun
mengalami sedikit penurunan, hal ini dipengaruhi oleh munculnya
hypermarket yang menyedot kekuatan ekonomi kota ke daerah sekitar.
Sub Pusat Ciledug dan Cimone yang ditetapkan sebagai kawasan yang
berkembang secara memanjang dan akan direncanakan menjadi
kawasan shopping street.
o Konsep Pengembangan Sub Pusat Cimone dan Sub Pusat Ciledug yang
berbentuk shopping street. Konsep pengembangan shopping yang
diajukan mencakup pelebaran trotoar, pelebaran jalan., dan pengaturan
kegiatan PKL yang diintegrasikan dengan kegiatan formal di sepanjang
kegiatan perdagangan.
o Penentuan kawasan pengembangan berdasarkan fungsi yang sesuai
misalnya penetapan fungsi heritage pada kawasan‐kawasan tertentu di
pusat kota untuk memperkuat karakteristik Kota Tangerang (penjara,
Mesjid Agung lama, kawasan Pecinan yang terdiri dari Pasar Lama, Pasar
Anyar dan Pasar Baru).
o Jaringan jalan/transportasi yang terdiri dari jalan tol, jalan arteri dan
kolektor, kereta api, sarana angkutan umum massal, fly over. Akses yang
sangat baik yang langsung berhubungan dengan DKI Jakarta sangat baik
Chapter:

61
untuk dikembangkan jenis kegiatan yang lebih menguntungkan bagi
Kota Tangerang dan mengakomodir permintaan pasar (Misalnya
pengembangan perumahan skala menengah ke atas, kegiatan komersial
perdagangan dan jasa).
o Pembentukan pusat‐pusat kegiatan pelayanan lokal yang lokasinya
mengikuti perkembangan yang sudah ada saat ini seperti pasar
tradisional, ruko pada kawasan permukiman baru, pusat‐pusat
komoditas khusus dengan skala regional dan pasar modern.
o Perkembangan kegiatan perdagangan dan jasa dengan sistem
pengendalian yang lebih ketat untuk mengatasi kawasan perdagangan
yang cenderung mengalami kejenuhan akibat persaingan dengan
wilayah Kabupaten Tangerang.
o Perlu dikembangkan kegiatan perumahan yang menunjang industri
dengan skala menengah kecil, diutamakan dengan rumah susun untuk
mengoptimalkan pemanfaatan lahan.
o Pembangunan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat rendah
sangat diperlukan pengembangannya
o Perkembangan dan pelayanan sub pusat perlu diperhatikan hirarki
karena akan mempengaruhi skala pelayanan pada hirarki yang lebih atas
o Kegiatan industri tetap dipertahankan dengan lokasi yang sama dengan
yang telah berkembang saat ini yaitu di Kecamatan Batuceper dan
Kecamatan Jatiuwung. Kecamatan Batuceper, industri yang berkembang
adalah industri manufacktur non polutan dan pergudangan. Sedangkan
Kecamatan Jatiuwung, industri yang berkembang adalah industri besar
sehingga pengendalian lingkungan, transportasi karyawan dan IPAL
sangat menjadi perhatian pemerintah. Untuk mendukung kegiatan
industri tersebut akan direncanakan terminal barang di Kelurahan Manis
Jaya, Jalur khusus angkutan barang serta pembangunan Rusunawa
(social housing) sebagai infrastruktur pendukung.
o Kawasan pertanian masih tetap dialokasikan peruntukkannya di

kawasan Kota Tangerang terutama pada kawasan sekitar BSH. Pada
kawasan yang dibatasi perkembangannya bisa digunakan untuk jenis
Chapter:

62
kegiatan pertanian tanaman hias di Kecamatan Neglasari dan Karang
Tengah.
 Rencana Pembentukan Struktur Pelayanan Kota
Struktur pelayanan Kota Tangerang yang direncanakan perlu didefinisikan untuk

memperjelas hirarki pelayanannya sehingga diharapkan dalam perkembangannya
akan sesuai dengan apa yang direncanakan:

o Pusat Kota, sebagai Pusat Primer. Perkembangan yang diarahkan
diarahkan di kecamatan Tangerang sebagai pusat kota. Yang
berkembang saat ini adalah :
 Pusat Kota Lama. Lokasinya berada di sepanjang jalan Kisamaun,
sampai dengan masjid Ithijad yang disebut sebagai blok pecinan
dan pemerintahan, serta blok lahan PT. KAI yang berada di jalan
Dimiyati–jalan Kisamaun.
 Pusat Kota Baru. Lokasinya berada di lahan potensial milik
negara seluas ± 250 hektar, yang terletak relatif dekat dengan
Bandara, yaitu sekitar 3‐4 Km, kawasan yang terkenal sebagai
”tanah kehakiman” (sekarang Departemen Hukum dan Ham)
daerah ini juga dilalui oleh jaringan jalan utama kota yang
menjadi urrat nadi perekonomian kota yaitu Jl. MH. Thamrin, Jl.
Jendral Sudirman, Jl. Daan Mogot dan jalan TMP Taruna.
Kondisi eksisting yang sekarang lebih berkembang ke arah utara Kecamatan
Tangerang dan di sepanjang jalan regional (sekitar koridor jalan Daan Mogot,
Kawasan Pasar Anyar dan Koridor Jalan Ki Samaun). Akan tetapi tetap dikembangkan
satu struktur yang sifatnya compact dan merupakan kawasan yang mencirikan Kota
Tangerang (landmark) yang direncanakan akan berlokasi di Pusat Kota Baru.
Kecamatan Benda juga diarahkan perkembangannya sebagai bagian dari pusat kota.
Kegiatan‐kegiatan utama Pusat Kota:
Chapter:

63
 Pusat Pemerintahan;
 Perumahan; dan
 Komersial di sepanjang jalan regional terus dikembangkan dan
perlu pengendalian untuk penataan kawasan
Kegiatan industri yang saat ini masih berlokasi di pusat kota, sebagian besar adalah
industri pengolahan seperti Toto, Tifico, Kumafiber dan lainnya, tidak dikembangkan
lagi, untuk 20‐30 tahun yang akan datang dianjurkan untuk dipindahkan karena tidak
sesuai dengan arahan kegiatan di pusat Kota Tangerang.
 Sub Pusat sebagai Pusat Sekunder. Sub pusat yang direncanakan merupakan
sebuah entitas pelayanan dengan skala beberapa kecamatan. Diharapkan
pembentukan sub pusat ini akan membentuk pusat orientasi bagi penduduk di
tiap wilayah pelayanan. Sub pusat yang direncanakan terdiri dari kegiatan
perdagangan dan jasa yang berbentuk shopping street. Jenis dan skala kegiatan
yang akan ditetapkan harus memperhatikan skala layanan pada tingkatan yang
lebih tinggi yaitu pusat kota ataupun tingkatan yang lebih rendah (pusat layanan
lokal). Hal ini dimaksudkan agar sistem dan jangkauan pelayanan bisa
membentuk hirarkis. Sub pusat yang direncanakan terdiri dari:
Sub Pusat Cimone dengan jangkauan pelayanan terdiri dari :
 Kecamatan Karawaci
 Kecamatan Cibodas
 Kecamatan Jatiuwung
 Kecamatan Periuk
 Kecamatan Neglasari
Pengembangan kawasan ini sebagai sub pusat diharapkan akan dapat bersaing
dengan pusat‐pusat yang berada di sekitar Kota Tangerang seperti BSD. Penetapan
kawasan ini sebagai sub pusat dikarenakan adanya rencana jaringan jalan yang
menghubungkan kawasan ini dengan Perumahan Karawaci di Kecamatan Karawaci

dan Kecamatan Cibodas sehingga perkembangan Sub Pusat Cimone untuk masa
Chapter:

64
yang akan datang diharapkan akan sangat pesat dengan dukungan infrastruktur
jaringan jalan tersebut.
Sub Pusat Ciledug, dengan jangkauan pelayanan terdiri dari :
 Kecamatan Ciledug
 Kecamatan Larangan
 Kecamatan Karang Tengah
 Kecamatan Cipondoh
 Kecamatan Pinang
Pengembangan kawasan shopping street di Sub Pusat Ciledug akan memiliki jenis dan
skala pelayanan kegiatan yang dapat mengimbangi perkembangan kegiatan di
kawasan DKI Jakarta dan Bintaro. Sehingga tarikan penduduk tidak lagi menuju DKI
Jakarta seperti yang terjadi pada kondisi saat ini.
Arahan Pengembangan Pemanfaatan Ruang
Sesuai dengan Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Tahun 2006–
2016, arahan pengembangan pemanfaatan ruang Kota Tangerang terdiri dari rencana
pengembangan kawasan lindung, rencana pengembangan kawasan budidaya,
rencana intensitas bangunan, serta rencana pengaturan garis sempadan dan zoning.
 Rencana Pengembangan Kawasan Lindung
Kawasan lindung merupakan kawasan yang didalamnya tidak diperbolehkan

melakukan kegiatan budidaya apapun, kecuali pembangunan prasarana vital dengan
luas maksimum 2% dari luas kawasan lindung. Di dalam kawasan non‐hutan yang
berfungsi lindung diperbolehkan kegiatan budidaya secara terbatas dengan tetap
memelihara fungsi lindung kawasan yang bersangkutan serta wajib melaksanakan
upaya perlindungan terhadap lingkungan hidup dan menerapkan konsep
keberlanjutan kota (sustainable city).
Chapter:

65
Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang dimaksudkan untuk
memberikan arahan pemanfaatan ruang kawasan lindung sesuai dengan daya dukung
wilayah dan perkembangan Kota Tangerang. Rencana pengembangan kawasan
lindung di Kota Tangerang ini didukung pula oleh tindakan atau program
pengembangan kawasan lindung untuk mendukung perkembangan Kota Tangerang.
Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang meliputi kawasan Sungai
Cisadane, kawasan Situ Cipondoh, kawasan Ruang Terbuka Hijau, serta rencana
penanganan dan pengendalian daerah rawan genangan air/banjir.
 Kawasan Sungai Cisadane
Sepanjang sungai Cisadane memiliki fungsi sebagai kawasan perlindungan tata air dan
sumber air baku. GS sungai Cisadane ± 20 m sebelah kiri dan kanan dimanfaatkan
untuk jalan promenade yang berfungsi sebagai inspeksi dan pengembangan konsep
water front city, sehingga sempadan sungai sebagai tampak muka lingkungan yang
harus dipelihara. Selain itu, kawasan Sungai Cisadane berpotensi untuk dikembangkan
juga sebagai kawasan wisata yang memiliki daya tarik wisata, baik berupa wisata air
maupun cagar budaya. Pengembangan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata
menggunakan konsep river front city yang diharapkan menjadi ciri utama dari Kota
Tangerang. Rencana pengembangan kawasan sepanjang Sungai Cisadane di Kota
Tangerang meliputi:
 Pengendalian pencemaran Sungai Cisadane untuk mengembalikan fungsi utama
sungai dan meningkatkan potensi pariwisata air.
 Pengendalian pemanfaatan kawasan sepanjang Sungai Cisadane
 Melakukan normalisasi Sungai Cisadane untuk menghindari terjadinya
pendangkalan dan penyempitan Sungai Cisadane oleh sedimentasi dan vegetasi
liar.
 Pelestarian Kawasan Sungai Cisadane dengan menyusun konsep dan arahan
penataan pelestarian kawasan Sungai Cisadane dan kawasan sekitarnya.
 Mengembangkan kawasan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata, kawasan

preservasi dan konservasi budaya.
Chapter:

66
 Kawasan Situ Cipondoh
Fungsi Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang adalah sebagai kawasan pengendali
banjir, irigasi, dan cadangan air baku. Selain itu, kawasan Situ Cipondoh berpotensi
untuk dikembangkan sebagai kawasan rekreasi. Kriteria untuk kawasan lindung
berupa situ/danau buatan yaitu daratan sepanjang tepian situ/danau buatan yang
lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik situ/danau buatan 50‐100
meter dari titik pasang tertinggi ke arah daratan. Adapun rencana pengembangan
Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang meliputi:
 Pengendalian pemanfaatan kawasan Situ Cipondoh, melalui peraturan dan

arahan pemanfaatan/pengendalian kegiatan, dan juga penataan kawasan Situ
Cipondoh.
 Pelestarian Kawasan Situ Cipondoh dengan menyusun konsep dan
arahan penataan pelestarian kawasan Situ Cipondoh dan kawasan sekitarnya.
 Menghindari terjadinya pendangkalan dan penyempitan kawasan Situ
Cipondoh oleh sedimentasi dan vegetasi liar dengan melakukan normalisasi Situ
Cipondoh.
 Mengembangkan kawasan Situ Cipondoh sebagai kawasan rekreasi dengan
menyediakan fasilitas penunjang wisata.
 Penetapan batas sempadan Situ Cipondoh yang disahkan oleh Badan
Pertanahan Kota (BPN).
 Kawasan Ruang Terbuka Hijau
Kawasan lindung berupa Ruang Terbuka Hijau (RTH) di Kota Tangerang, meliputi:
 Jalur sempadan sungai/saluran irigasi. Sempadan sungai adalah kawasan

sepanjang kiri dan kanan sungai, termasuk sungai buatan/kanal/saluran irigasi
primer baik berbentuk tanggul maupun tidak berbentuk tanggul, yang
mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai.
Sedangkan, tanggul adalah bangunan penangkis banjir di tepi sungai, saluran
irigasi dan rawa/situ. Perlindungan terhadap sempadan sungai dilakukan untuk
Chapter:

67
melindungi fungsi sungai dari kegiatan budidaya yang dapat mengganggu dan
merusak kondisi sungai dan mengamankan aliran sungai.
 Kawasan sekitar situ/danau buatan/bendungan. Daratan sepanjang tepian
situ/danau buatan/bendungan yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan
kondisi fisik danau buatan/bendungan antara 50 (lima puluh) meter dari titik
pasang tertinggi ke arah daratan.
 Jalur sempadan rel kereta api. Jalur rel kereta api adalah suatu jalur di
permukaan tanah dimana terdapat jalan kereta api.
 Kawasan di bawah saluran udara tegangan tinggi. Jaringan tenaga listrik adalah
semua peralatan untuk listrik menyalurkan tenaga listrik tegangan tinggi,
tegangan menengah dan tegangan rendah dengan penghantar kawat/kabel
yang dipasang di udara atau di dalam tanah.
 Sempadan Jalan dan Jalan bebas hambatan. Jalan adalah suatu prasarana
perhubungan darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian Jalan termasuk
bangunan pelengkapnya yang diperlukan bagi lalu lintas.
 Sempadan jalur pipa minyak atau pipa gas dan pembakaran gas (flare stack).
Jalur pipa minyak atau pipa gas adalah suatu areal tanah dimana dalam areal
tanah tersebut terdapat pipa saluran minyak atau gas beserta peralatannya.
Sedangkan, cerobong pembakaran gas (flare stack) adalah suatu areal tanah
dimana di dalam areal tersebut terdapat sarana/peralatan yang pada waktu‐
waktu tertentu digunakan untuk pembuangan dan pembakaran gas pada sistem
penyalurah minyak dan gas.
 Taman kota, taman lingkungan dan pemakaman umum. Taman kota, taman
lingkungan dan pemakaman umum disesuaikan dengan standar prasarana kota
dan besaran atau lokasi.
Adapun rencana pengembangan kawasan Ruang Terbuka Hijau di Kota Tangerang
meliputi:
 Penataan kawasan Ruang Terbuka Hijau yang terdiri dari:
o Penataan kawasan sempadan jalan.
o Penataan kawasan sempadan sungai/saluran irigasi.
Chapter:

68
o Penataan kawasan sekitar rawa/situ.
o Penataan kawasan di bawah jaringan listrik saluran tegangan tinggi.
o Penataan kawasan sempadan rel kereta api.
o Penataan kawasan sempadan jalur pipa minyak dan gas.
o Penataan taman kota, taman lingkungan dan tempat pemakaman
umum. Lokasi taman dan hutan kota berada di Kecamatan Tangerang
dan taman lingkungan yang tersebar di seluruh bagian kota. Penataan
hutan kota diarahkan sebagai kawasan rekreasi.
 Pengembangan jalur hijau di sepanjang kawasan sempadan sungai, sempadan
jalan dan sempadan rel kereta api.
 Mengamankan Ruang Terbuka Hijau di sekitar kawasan keselamatan operasi
penerbangan Bandar Udara Soekarno‐Hatta terpadu dengan budidaya
pertanian.
 Daerah Rawan Genangan Air/Banjir
Kota Tangerang memiliki daerah yang merupakan rawan genangan air/banjir di
beberapa wilayah bagian kota. Terdapat beberapa penyebab terjadinya genangan
banjir di Kota Tangerang diantaranya adalah faktor perilaku masyarakat, faktor
alamiah (sedimentasi), dan faktor kualitas dan kuantitas saluran untuk menampung
limpahan air. Adapun rencana penanggulangan dan pengendalian daerah rawan
genangan air/banjir di Kota Tangerang mencakup:
 Memberikan pengarahan dan sosialisasi kepada masyarakat mengenai

pentingnya menjaga kebersihan saluran sungai/drainase serta menerapkan
peraturan dan sanksi yang tegas terhadap pihak yang tidak bertanggung jawab.
 Penataan dan pengembangan saluran drainase yang terintegrasi dan memadai.
 Mengurangi jumlah titik genangan/banjir.
 Pengembangan sistem drainase yang terhirarki melalui pembagian fungsi
pelayanan saluran drainase primer, saluran sekunder alami/buatan, dan saluran
drainase tersier.
 Khusus untuk Kecamatan Periuk yang merupakan daerah cekungan dan
merupakan langganan tempat parkir air diperlukan konsep khusus penanganan
Chapter:

69
daerah rawan banjir dengan memperhatikan prinsip keseimbangan lingkungan
dan terintegrasi. Beberapa rencana penanganan wilayah rawan banjir
Kecamatan Periuk, diantaranya adalah perencanaan tanggul Sungai Cirarab, dan
perencanaan pemasangan pintu air, yang menghubungkan Sungai Cirarab
dengan Citu Bulakan.
 Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya
Rencana pengembangan kawasan budidaya di Kota Tangerang meliputi kawasan

budidaya perkotaan dan kawasan non‐terbangun. Kawasan budidaya perkotaan
meliputi kawasan pusat kota, kawasan perumahan dan permukiman, kawasan
perdagangan dan jasa, serta kawasan pariwisata dan rekreasi. Sedangkan, kawasan
non‐terbangun yaitu kawasan pertanian dan perkebunan.
 Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya Perkotaan
Rencana pemanfaatan kawasan budidaya perkotaan di Kota Tangerang meliputi

kawasan pusat kota, kawasan perumahan dan permukiman, kawasan perdagangan
dan jasa, kawasan industri dan pergudangan, serta kawasan pariwisata dan rekreasi.
 Kawasan Pusat Kota
Kawasan pusat kota di Kota Tangerang meliputi wilayah kawasan pusat kota baru dan
kawasan pusat kota lama. Rencana pengembangan kawasan pusat kota di Kota
Tangerang, meliputi:
 Penataan kawasan pusat kota diarahkan sebagai kawasan yang memiliki

identitas Kota Tangerang dengan menonjolkan ciri khusus dan juga sebagai
orientasi untuk membentuk struktur kota yang terhirarki, melalui strategi
merencanakan tata letak kawasan pusat kota yang terintegrasi, merencanakan
dan membangun bangunan dengan desain yang dapat memunculkan ciri khas
dari Kota Tangerang, Pengaturan alokasi ruang bagi setiap komponen kegiatan.
 Mengembangkan kegiatan kawasan pusat pemerintahan (due center}, kawasan
komersial dan bisnis (Central Business Distnct‐CSD), kawasan perumahan, taman
Chapter:

70
dan rekreasi sebagai komponen utama pusat kota dengan hubungan fungsional
yang terkait antar komponen.
 Menyediakan prasarana dan sarana dan fasilitas pendukung yang memadai di
kawasan pusat kota.
 Kawasan pusat kota baru diarahkan untuk kegiatan pusat pemerintahan, pusat
kegiatan perkantoran, pusat kegiatan komersial dan jasa lainnya.
 Kawasan pusat kota lama diarahkan untuk diremajakan terutama pada blok di
sekitar stasiun kereta api. Kegiatan yang diarahkan adalah untuk kegiatan pusat
perdagangan dan jasa.
 Pengembangan kawasan di pusat kota harus sejalan dengan pengembangan tiap
aspek‐aspek sebagai berikut:
o Membentuk pola jalan yang menciptakan keteraturan sistem dalam
ruang, meminimalkan tingkat kemacetan, memudahkan pergerakan,
meningkatkan akses kawasan, menciptakan sistem berkesinambungan
dan mengoptimalkan ruang.
o Konservasi bangunan bersejarah (preservasi dengan pemanfaatan
kembali) untuk meningkatkan daya tarik kawasan.
o Pengembangan taman kota rekreasi di selatan pusat kota.
o Perbaikan sarana dan prasarana yang telah ada saat ini dan melengkapi
sarana dan prasarana yang masih dibutuhkan untuk mendukung kinerja
pusat kota.
 Kawasan Perumahan dan Permukiman
Rencana pengembangan kawasan perumahan dan permukiman di Kota Tangerang,

mencakup:
 Pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah
 Pengembangan kebutuhan perumahan baru
 Pengembangan perumahan di kawasan sekitar bandara memerlukan
pengendalian yang ketat
 Pengendalian dan penataan kawasan permukiman informal
 Penertiban kawasan permukiman kumuh
Chapter:

71
 Peremajaan perumahan, antara lain melalui konsolidasi lahan.
 Pengaturan kembali struktur pelayanan fasilitas sosial dan prasarana dasar
lingkungan perumahan.
 Pembangunan kembali kota secara terstruktur dalam satu konsep
pengembangan seperti Kasiba (Kawasan Siap Bangun) dan Lisiba (Lingkungan
Siap Bangun).
 Kawasan Perdagangan dan Jasa
Pengembangan kawasan perdagangan dan jasa di Kota Tangerang dilakukan untuk
mendukung kegiatan perekonomian Kota Tangerang. Rencana pengembangan
kawasan perdagangan dan jasa di Kota Tangerang, yaitu:
 Penataan pola perkembangan perdagangan dan jasa
 Pengembangan kegiatan Khusus yang mencakup:
 Pengembangan Pasar Skala Kota/Regional
 Pengembangan kegiatan perdagangan terintegrasi dengan pelayanan lain
 Peningkatan kualitas pelayanan pasar modern (mall)
 Kawasan Industri dan Pergudangan
Rencana pengembangan kawasan industri dan pergudangan di Kota Tangerang terdiri
dari :
 Industri kecil dan menengah berwawasan lingkungan yang ada di lingkungan
permukiman dapat dipertahankan selama tidak menimbulkan dampak negatif.
 Penyediaan instalasi pengolahan limbah serta buffer zone bagi industri yang
polutif.
 Pengembangan industri kecil dengan dukungan sarana dan prasarana
lingkungan.
 Kawasan Pariwisata dan Rekreasi
Rencana pengembangan kawasan pariwisata dan rekreasi di Kota Tangerang meliputi:
Chapter:

72
 Pengembangan kawasan sepanjang Sungai Cisadane di Kota Tangerang yaitu
dengan mengembangkan zona rekreasi dan wisata.
 Pengembangan sarana pariwisata dan rekreasi skala pelayanan kota
 Pengembangan sarana pariwisata dan rekreasi skala pelayanan
lokal/perumahan
 Mempertahankan kawasan dan bangunan bersejarah yang ada
 Mengembangkan obyek wisata belanja di kawasan Pusat Kota Baru.
 Mengembangkan potensi wisata di Kawasan Situ Cipondoh dan Kawasan
Sepanjang Sungai Cisadane.
 Mempertahankan kegiatan/objek rekreasi dan cagar budaya yang ada
 Rencana Pengembangan Kawasan Non‐Terbangun
Kawasan non‐terbangun yang terdapat di Kota Tangerang yaitu kawasan pertanian
dan perkebunan. Adapun rencana pengembangan kawasan pertanian dan
perkebunan di Kota Tangerang, mencakup:
 Memanfaatkan dan mengoptimalkan lahan pertanian yang ada untuk mengisi

kekosongan pemanfaatan ruang yang terjadi saat ini.
 Mempertahankan kegiatan pertanian lahan basah pada kawasan‐kawasan yang
masih berkembang pertaniannya.
 Pemanfaatan kegiatan pertanian diarahkan untuk mengisi kekosongan kegiatan
pada lahan‐lahan tidur akibat belum terbebaskannya atau dibangunnya lahan
tersebut untuk kegiatan perkotaan lainnya.
 Mengamankan Ruang Terbuka Hijau di sekitar kawasan keselamatan operasi
penerbangan Bandar Udara Soekarno‐Hatta terpadu dengan budidaya
pertanian.
 Pengembangan pertanian tanaman bias dan kebun campuran dikembangkan di
semua wilayah yang potensial/terutama di Kecamatan Karang Tengah,
Kecamatan Ciledug dan Kecamatan Cipondoh. Kecamatan Neglasari menjadi
alternatif pengembangan selanjutnya apabila kegiatan ini di Kecamatan Karang
Tengah harus dipindahkan.
Chapter:

73
 Rencana Pengembangan Kawasan Terbatas
Bandar udara merupakan salah satu prasarana angkutan udara yang memerlukan
pengaturan penyediaan ruang udara serta, lingkungan bebas penghalang, untuk
menjamin kelancaran dan keamanan pengoperasian Bandar Udara dan Keselamatan
Operasi Penerbangan dan keselamatan masyarakat sekitarnya. Peranan dan
perkembangan angkutan udara yang terus meningkat di Bandar Udara Internasional
Jakarta Soekarno‐Hatta serta untuk meningkatkan fungsi bandar udara sebagai
penunjang kegiatan perekonomian, maka diperlukan adanya pengaturan yang lebih
terarah mengenai penggunaan tanah serta ruang udara di dalam daerah penguasaan
bandar udara (dalam batas pagar Bandara) dan lahan di luar daerah penguasaan
sekitar Bandar Udara Soekarno‐Hatta. Adapun ketentuan yang termasuk dalam KKOP
adalah batas‐batas Keselamatan Operasi Penerbangan yang merupakan suatu
kawasan di sekitar bandar udara yang penggunaannya harus memenuhi persyaratan
guna menjamin keselamatan operasi penerbangan. Kawasan ini meliputi tujuh daerah
yaitu kawasan pendekatan dan lepas landas, kawasan kemungkinan bahaya
kecelakaan, kawasan di bawah permukaan horizontal dalam, permukaan horizontal
luar, permukaan kerucut dan permukaan transisi serta di sekitar penempatan alat
bantu navigasi.
Berdasarkan kepentingan KKOP Bandara Soekarno‐Hatta tersebut, maka pengaturan

ketinggian bangunan di wilayah Kota Tangerang harus dihitung secara cermat sesuai
dengan lokasi dan ketinggian di atas permukaan laut. Adapun arahan pengembangan
kawasan tersebut adalah:
 Mengoptimalkan pemanfaatan ruang di sekitar bandara guna menjamin

keselamatan operasi penerbangan serta masih tetap memberi nilai manfaat bagi
masyarakat dan Kota Tangerang.
 Pengembangan kawasan diarahkan kepada kegiatan pertanian yang bernilai
manfaat memadai bagi masyarakat di kawasan sekitar bandara, Tempat
Pemakaman Umum (TPU) dan Ruang Terbuka Hijau (RTH).
 Pemanfaatan kawasan‐kawasan keselamataan operasi penerbangan dengan

terlebih dahulu berkoordinasi dengan pihak bandara.
Chapter:

74
 Pemanfaatan kawasan ini di luar kawasan keselamatan operasi penerbangan
dengan, kegiatan produktif yang terkait dengan pelayanan aktivitas bandara
serta permukiman dengan ketentuan yang ketat.
 Rencana Intensitas Bangunan
Intensitas bangunan yang diatur di Kota Tangerang meliputi koefisien dasar bangunan
dan koefisien lantai bangunan.
 Koefesien Dasar Bangunan. Koefesien Dasar Bangunan (KDB) merupakan

persentase berdasarkan perbandingan antara luas lantai dasar bangunan
terhadap luas persil atau tapak perencanaan yang dikuasai. Penetapan nilai KDB
di Kota Tangerang akan mempertimbangkan pada karakteristik dan daya
dukung wilayah dan guna lahan yang direncanakan.
 Koefesien Lantai Bangunan. Koefesien Lantai bangunan (KLB) merupakan
besaran ruang yang dihitung dari perbandingan antara luas seluruh lantai
bangunan terhadap luas persil atau tapak perencanaan yang dikuasai.
Penetapan nilai KLB di Kota Tangerang akan mempertimbangkan pada
karakteristik dan daya dukung wilayah dan sesuai dengan fungsi guna lahan
yang direncanakan. Pertimbangan lain dalam penentuan KLB adalah
keselamatan penerbangan dan desain estetika kota secara vertikal dan
keserasian lingkungan.
 Rencana Pengaturan Garis Sempadan dan Kapling Bangunan
Sempadan bangunan merupakan pengaturan jarak antar bangunan (sempadan muka
bangunan, samping bangunan dan sempadan belakang bangunan) dan bangunan
dengan jaringan jalan. Garis sempadan bangunan adalah batas dimana bangunan
boleh didirikan, dihitung dari batas persil bangunan yang terluar. Tujuan pengaturan
garis sempadan bangunan di Kota Tangerang selain menciptakan keteraturan
bangunan juga memperkecil resiko penjalaran bahaya kebakaran, memperlancar
aliran udara, penyinaran matahari dan estetika lingkungan.

Chapter:

75
Tabel 4 Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha)
No. Kec Industri Perdaga Pusat Pusat Ruang Peruma Bandara Kawasan Militer Kawas Kawa Kawa
ngan Kota Pemerint Terbuka han dan Soekarno Pengemb an san san
dan Jasa ahan Hijau Permuki ‐Hatta angan Pendid Wisa Terba
nian Bandara ikan ta tas
Terpad
u
1 Kec. 109.24 18.36 20.89 0.98 366.27 496.86 0 0 0 0 0 0

Batuceper
2 Kec. Benda 0 567.61 0 0 284.81 0 1755.58 136.3 0 0 0 0
3 Kec. Cibodas 71.4 95.7 0 0 316.47 361.75 0 0 0 0 0 0
4 Kec. Ciledug 0 23.99 0 0 228.63 685.33 0 0 0 0 49.68 0
5 Kec. 0 217.81 17.18 7.7 550.8 956.03 0 0 0 0 0 0

Cipondoh
6 Kec. 1,082.1 67.92 0 0 124.18 180.2 0 0 47.75 0 0 0

Jatiuwung 8
7 Kec. 0 116.6 0 0 411.49 430.49 0 0 0 0 0 0

KarangTeng
ah
8 Kec. 299 157.33 0 0 349.2 512.61 0 0 0 0 0 0

Karawaci
9 Kec. 0 50.8 0 0 60.19 693.14 0 0 0 0 0 0

Larangan
10 Kec. 0 102.71 122.73 0 415.87 92.81 54.63 223.98 0 0 0 552.8
Neglasari 7
11 Kec. Periuk 232.13 143.88 0 0 159.51 553.94 0 0 0 0 0 0
Chapter:

76

12 Kec. Pinang 0.01 252.14 0 0 749.87 930.78 0 0 0 44.04 267.3 0
9
13 Kec. 56.5 59.26 325.86 25.49 527.8 500.14 0 0 0 0 0 0

Tangerang
KOTA TANGERANG 1,850.4 1,874.10 486.66 34.16 4,545.0 6,394.0 1,810.21 360.28 47.75 44.04 317.0 552.8
5 9 6 7 7
Sumber : Hasil Rencana, 2006

Chapter:

77

Luas Lahan Terdaftar
Berikut ini adalah informasi luas lahan bersertifikat dan lahan yang dibebaskan oleh
Pemerintah Kota Tangerang. Berdasarkan data berikut diketahui bahwa jumlah lahan
yang bersertifikat mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Pada tahun 2008
(hingga September) tercatat seluas 229,658 m² telah bersetifikat, sedangkan luas
lahan yang dibebaskan mengalami kecenderungan menurun, dimana pada tahun
2008 (hingga September) tercatat 46,006 m² telah dibebaskan oleh Pemerintah Kota
Tangerang.
Gambar 2 Jumlah Bidang Tanah Terdaftar

Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008
Gambar 5.7 Grafik Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat di Kota Tangerang Tahun 2004‐
Maret 2008


Chapter:

Gambar 3 Luas Tanah yang dibebaskan oleh Pemkot

Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008
Gambar 5.8 Grafik Luas Tanah yang Dibebaskan oleh Pemerintah Kota Tangerang Tahun
2004‐Maret 2008


Chapter:

Masukin Peta RTRW

Chapter:

80
BAB 5 APRESIASI INOVASI

5.1. Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)
Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, meliputi:
1. Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan;
2. Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan, meliputi:
a. Struktur pemanfaatan ruang, yang meliputi distribusi penduduk, struktur

pelayanan kegiatan kawasan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem
jaringan telekomunikasi, sistem jaringan energi, dan sistem prasarana
pengelolaan lingkungan;
b. Pola pemanfaatan ruang, yang meliputi pengembangan kawasan fungsional

(kawasan permukiman, perdagangan, jasa, pemerintahan, pariwisata,
perindustrian) dalam blok‐blok peruntukan.
3. Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan meliputi:
a. Arahan kepadatan bangunan (net density/KDB) untuk setiap blok peruntukan;
b. Arahan ketinggian bangunan (maximum height/KLB) untuk setiap blok

peruntukan;
c. Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan;
d. Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan;
e. Rencana penanganan jaringan prasarana dan sarana.
4. Pedoman pengendalian pemanfaatan ruang kawasan fungsional perkotaan.
Untuk dapat merumuskan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, kegiatan‐
kegiatan berikut perlu dilakukan terlebih dahulu :

BAB 5 APRESIASI INOVASI

Chapter:

81
1. Identifikasi permasalahan pembangunan dan perwujudan ruang kawasan;
 Analisis yang didasarkan atas tuntutan pelaksanaan pembangunan suatu

kegiatan perkotaan yang selanjutnya didukung keputusan strategis dari
pemerintah daerah setempat untuk pengembangannya;
 Terdapat suatu permasalahan dalam perwujudan ruang kawasan seperti

masalah rumah kumuh, urban heritage, kota tepi air, dsb.
2. Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan;
Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan didasarkan atas hasil

analisis kependudukan, sektor / kegiatan potensial, daya dukung lingkungan,
kebutuhan prasarana dan sarana lingkungan, sasaran pembangunan kawasan yang
hendak dicapai, dan pertimbangan efisiensi pelayanan
Perkiraan kebutuhan tersebut mencakup:
 Perkiraan kebutuhan pengembangan kependudukan;
 Perkiraan kebutuhan pengembangan ekonomi perkotaan;
 Perkiraan kebutuhan fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan;
 Perkiraan kebutuhan pengembangan lahan perkotaan;
 kebutuhan ekstensifikasi;
 kebutuhan intensifikasi;
 perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan.
 Perkiraan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan.
Tabel 5 Muatan Rencana Detail Tata Ruang
No. Komponen Uraian
1 Tujuan pengembangan Tujuan pengembangan
Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)
kawasan fungsional kawasan fungsional perkotaan
perkotaan dirumuskan sesuai dengan
permasalahan dan arahan
kebijakan berdasarkan
urgensi/ keterdesakan
penanganan kawasan
tersebut
Chapter:

82
No. Komponen Uraian
2 Rencana Struktur dan
Pola Pemanfaatan
Ruang Kawasan
Perkotaan
2.1 Rencana Distribusi Distribusi penduduk sampai Jumlah dan kepadatan penduduk setiap
Penduduk Kawasan dengan akhir tahun blok
Perkotaan perencanaan
2.2 Rencana Struktur Distribusi pusat‐pusat 1. Perdagangan :
Pelayanan Kegiatan pelayanan kegiatan perkotaan  perdagangan skala regional;
Kawasan Perkotaan dirinci sampai pusat  perdagangan skala kota;
pelayanan lingkungan  perdagangan skala lingkungan.
permukiman perkotaan 2. Pendidikan :
(perdagangan, pendidikan,  perguruan tinggi;
pelayanan kesehatan,  sekolah lanjutan tingkat atas;
pelayanan rekreasi dan atau  sekolah lanjutan tingkat pertama;
olah raga).  sekolah dasar;
 taman kanak‐kanak.
3. Pelayanan kesehatan:
 rumah sakit umum kelas A;
 rumah sakit umum kelas B;
 rumah sakit umum kelas C;
 rumah sakit umum kelas D;
 pusat kesehatan masyarakat
pembantu.
4. Pelayanan rekreasi dan atau olah raga
yang terdiri atas:
 pelayanan skala kota;
 pelayanan skala lingkungan
2.3 Rencana Sistem Jaringan Sistem jaringan pergerakan a. Angkutan jalan raya:
Pergerakan dan prasarana penunjang  Jaringan jalan arteri sekunder,
(terminal, jalan, lingkungan jaringan jalan kolektor sekunder,
perparkiran) bagi angkutan jaringan jalan lokal sekunder, sistem
jalan raya, angkutan kereta primer (jumlah lajur, daerah
api, angkutan laut, angkutan pengawasan jalan, daerah milik jalan,
sungai, danau dan persimpangan utama);
penyeberangan, serta
 Terminal penumpang dan barang;
angkutan udara.
 Jaringan trayek angkutan penumpang
dan jaringan lintas angkutan barang.
b. Angkutan kereta api, terdiri atas:
 Jaringan jalan kereta api;
 Stasiun kereta api;
 Depo atau balai yasa.
2.4 Rencana Sistem Jaringan Sistem jaringan utilitas dalam  Seluruh jaringan telepon (hingga
Utilitas kawasan hingga akhir tahun jaringan kabel sekunder);
perencanaan  Seluruh jaringan listrik (tegangan
Chapter:

83
No. Komponen Uraian
menengah hingga gardu distribusi);
 Seluruh jaringan gas;
 Seluruh jaringan air bersih (hingga
jaringan distribusi sekunder/per blok
peruntukan);
 Seluruh jaringan air hujan;
 Seluruh jaringan air limbah;
 Seluruh jaringan persampahan (hingga
TPS komunal).
3 Rencana Blok Pemanfaatan ruang a. Kawasan Budidaya Perkotaan,
Pemanfaatan Ruang kawasan perkotaan yang meliputi:
(Block Plan) dirinci dalam blok‐blok  Perumahan dan permukiman,
peruntukan. yang dirinci menurut ketinggian
bangunan, jenis penggunaan,
pengelompokan berdasarkan
besaran perpetakan;
 Perdagangan, yang dirinci
menurut jenis dan bentuk
bangunannya, antara lain pasar,
pertokoan, mal, dll;
 Industri, yang dirinci menurut
jenisnya;
 Pendidikan, yang dirinci menurut
tingkatan pelayanan mulai dari
pendidikan tinggi, SLTA, SLTP, SD,
dan TK;
 Kesehatan, yang dirinci menurut
tingkat pelayanan mulai dari RS
Umum kelas A,B,C,D; puskesmas,
puskesmas pembantu;
 Peribadatan, yang dirinci menurut
jenisnya mulai dari mesjid, gereja,
kelenteng, pura, vihara;
 Rekreasi, yang dirinci menurut
jenisnya, antara lain taman
bermain, taman rekreasi, taman
lingkungan, taman kota, dll;
 Olahraga, yang dirinci menurut
tingkat pelayanannya, antara lain
stadion, gelanggang, dlll;
 Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci
menurut jenisnya, seperti panti
Chapter:

84
No. Komponen Uraian
asuhan, panti werda, dll;
 Perkantoran pemerintah dan
niaga, yang dirinci menurut
instansinya;
 Terminal angkutan jalan raya baik
untuk penumpang atau barang,
stasiun kereta api, pelabuhan
sungai, pelabuhan danau,
pelabuhan penyeberangan,
pelabuhan laut, bandar udara, dan
sarana transportasi lainnya;
 Kawasan pertanian tanaman
pangan, perkebunan, peternakan,
perikanan;
 Taman pemakaman umum, taman
pemakaman pahlawan;
 Tempat pembuangan sampah
akhir.
b. Kawasan Lindung, meliputi:
 Kawasan resapan air dan kawasan
yang memberikan perlindungan bagi
kawasan bawahan lainnya;
 Sempadan pantai, sungai, sekitar
danau dan waduk, sekitar mata air,
dan kawasan terbuka hijau kota
termasuk jalur hijau;
 Cagar alam/pelestarian alam, dan
suaka margasatwa;
 Taman nasional, taman hutan raya,
dan taman wisata alam lainnya;
 Kawasan cagar budaya;
 Kawasan rawan letusan gunung
berapi, rawan gempa, rawan tanah
longsor, rawan gelombang pasang
dan rawan banjir.
4 Pedoman pelaksanaan
pembangunan kawasan
perkotaan
4.1 Arahan Kepadatan Perbandingan luas lahan yang  Blok peruntukan dengan koefisien dasar
Bangunan tertutup bangunan dan bangunan sangat tinggi (lebih besar dari
bangunan‐bangunan dalam 75 %);
tiap petak peruntukan  Blok peruntukan dengan koefisien dasar
dibandingkan dengan luas bangunan menengah (20 % ‐ 50 %);
Chapter:

85
No. Komponen Uraian
petak peruntukan  Blok peruntukan dengan koefisien dasar
bangunan rendah (5 % ‐ 20 %);
 Blok peruntukan dengan koefisen dasar
bangunan sangat rendah (> 5 %).
4.2 Arahan Ketinggian Rencana ketinggian  Blok peruntukan ketinggian bangunan
Bangunan maksimum atau maksimum sangat rendah adalah blok dengan tidak
dan minimum bangunan bertingkat dan bertingkat maksimum
untuk setiap blok peruntukan dua lantai (KLB maksimum = 2 x KDB)
(koefisien lantai bangunan) dengan tinggi puncak bangunan
maksimum 12 m dari lantai dasar;
 Blok peruntukan ketinggian bangunan
rendah adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 4 lantai ( KLB
maksimum = 4 x KDB) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 20 m dan
minimum 12 m dari lantai dasar;
sedang adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 8 lantai (KLB
maksimum = 8 x KBD) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 36 m dan
tinggi bangunan tinggi adalah blok
dengan bangunan bertingkat minimum
9 lantai (KLB maksimum = 9 x KDB)
dengan tinggi puncak bangunan
sangat tinggi adalah blok dengan
bangunan bertingkat minimum 20 lantai
(KLB maksimum = 20 x KDB) dengan
tinggi puncak bangunan minimum 80 m
dari lantai dasar.
4.3 Arahan Perpetakan Luas petak‐petak peruntukan  Blok peruntukan dan penggal jalan
Bangunan yang terdapat pada setiap dengan petak klasifikasi I (diatas 2.500
blok peruntukan dalam m2);
kawasan.  Blok peruntukan dan penggal jalan
dengan petak klasifikasi II (1.000 –
2.500 m2);
 Blok peruntukan dan penggal jalan
dengan petak klasifikasi III (600 – 1.000
m2);
dengan petak klasifikasi IV (250 – 600
m2);
Chapter:

86
No. Komponen Uraian
dengan petak klasifikasi V (100 – 250
m2);
dengan petak klasifikasi VI (50 – 100
m2);
dengan petak klasifikasi VII (di bawah
50 m2);
dengan petak klasifikasi VIII (rumah
susun/flat).
4.4 Arahan Garis Sempadan Jarak antara as jalan dengan  Sempadan muka bangunan;
bangunan maupun dengan  Sempadan pagar;
pagar halaman, dan jaringan
bangunan dengan batas  Sempadan sampingan bangunan.
persil.
4.5 Rencana Penanganan Penanganan blok peruntukan  Bangunan/jaringan baru yang akan
Blok Peruntukan dan jaringan pergerakan serta dibangun;
utilitas yang akan  Bangunan/jaringan yang akan
dilaksanakan dalam kawasan, ditingkatkan;
baik kebutuhan akan
konservasi, pengembangan  Bangunan/jaringan yang akan
baru pemugaran atau diperbaiki;
penanganan khusus  Bangunan/jaringan yang akan
diperbaharui;
 Bangunan/jaringan yang akan dipugar;
 Bangunan/jaringan yang akan
dilindungi.
4.6 Rencana Penanganan Penanganan prasarana dan  jaringan prasarana dan sarana baru yang
Prasarana dan Sarana sarana yang akan akan dibangun;
dilaksanakan dalam kawasan,  jaringan prasarana dan sarana yang
baik kebutuhan akan akan ditingkatkan;
konservasi, pengembangan
baru pemugaran atau  jaringan prasarana dan sarana yang
penanganan khusus akan diperbaiki;
 jaringan prasarana dan sarana yang
akan diperbaharui;
 jaringan prasarana dan sarana yang
akan dipugar.
5 Pedoman Pengendalian Pengendalian pemanfaatan  Mekanisme advis planning perijinan
Pemanfaatan Ruang ruang Kawasan Perkotaan sampai dengan pemberian ijin lokasi
diselenggarakan melalui bagi kegiatan perkotaan;
kegiatan pengawasan dan  Mekanisme pemberian insentif dan
penertiban terhadap disinsentif bagi kawasan yang didorong
pemanfaatan ruang pengembangannya, kawasan yang
Chapter:

87
No. Komponen Uraian
berdasarkan mekanisme dibatasi pengembangannya, serta
perijinan, pemberian insentif terhadap upaya‐upaya perwujudan
dan disinsentif, pemberian ruang yang menjaga konsistensi
kompensasi, mekanisme pembangunan dan keserasian
pelaporan, mekanisme perkembangan Bagian Kawasan
pemantauan, mekanisme Perkotaan dengan Kota/Kawasan
evaluasi dan mekanisme Perkotaan, dan Rencana Tata Ruang
pengenaan sanksi. Wilayah Kabupaten;
 Mekanisme pemberian kompensasi
berupa mekanisme penggantian yang
diberikan kepada masyarakat pemegang
hak atas tanah, hak pengelolaan sumber
daya alam seperti hutan, tambang,
bahan galian, kawasan lindung yang
mengalami kerugian akibat perubahan
nilai ruang dan pelaksanaan
pembangunan sesuai dengan rencana
tata ruang;
 Mekanisme pelaporan mencakup
mekanisme pemberian informasi secara
obyektif mengenai pemanfaatan ruang
yang dapat dilakukan oleh masyarakat
dan instansi yang berwenang;
 Mekanisme pemantauan yang
mencakup pengamatan, pemeriksaan
dengan cermat perubahan kualitas tata
ruang dan lingkungan yang tidak sesuai
dan dilakukan oleh instansi yang
berwenang;
 Mekanisme evaluasi dilakukan untuk
menilai kemajuan kegiatan
pemanfaatan ruang dalam mencapai
tujuan rencana tata ruang yang
dilakukan oleh masyarakat dan instansi
yang berwenang;
5.2. Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diperoleh

berdasarkan KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), KDH
Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang
(Koefisien Dasar Hijau) atau kepadatan penduduk. KDB maksimum, KLB maksimum, dan
KDH minimum merupakan aturan minimum sehingga aturan‐aturan lain dapat juga
Chapter:

88
ditambahkan seperti KTB (Koefisen Tapak Basemen) maksimum, KWT (Koefisien Wilayah
Terbangun) maksimum, kepadatan bangunan atau unit maksimum, dan kepadatan
penduduk minimum.
Penetapan besar KDB maksimun didasarkan pada pertimbangan :
o tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum
o besar pengaliran air (kapasitas drainase)
o jenis penggunaan lahan
o harga lahan

Catatan:
- KDB maksimum = luas persil – % KDH – % luas prasarana yang diperkeras
- Luas prasarana yang diperkeras berkisar antara 20‐50% dari KDB yang ditetapkan (bukan
dari luas persil)
Contoh:
- Jika KDHmaks = 20%, dan luas prasarana yang diperkeras = 40% dari KDB, maka:
KDBmaks = 100% ‐ 25% ‐ (40%KDBmaks)
1,40 KDBmaks = 80%
KDBmaks = 80%/1,40 = 57%
Penetapan besar KLB maksimum didasarkan pada pertimbangan:
 harga lahan
 ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan)
 dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan
 ekonomi dan pembiayaan.
Penetapan besar KDH minimum didasarkan pada pertimbangan:
 tingkat pengisian/peresapan air (water recharge)
 besar pengaliran air (kapasitas drainase)
 rencana tata ruang (RTH, tipe zonasi, dll)
Penetapan besar KTB maksimum didasarkan pada batas KDH
Chapter:

89
minimum yang ditetapkan.
Contoh: bila KDH minimum = 25%, maka KTB maksimum = 75%
Prinsip penetapan KWT sama dengan penetapan KTB, tetapi dalam unit blok peruntukan
atau tapak (bukan dalam unit persil).
Kepadatan bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan (Stevens 1960):
1. Faktor kesehatan
Ketersediaan air bersih; sanitasi dan sampah; cahaya; sinar matahari; aliran udara;

ruang antarbangunan.
2. Faktor sosial
Ruang terbuka privat; privasi; perlindungan, jarak tempuh terhadap fasilitas

lingkungan
3. Faktor teknis
Risiko kebakaran; keterbatasan lahan untuk bangunan/rumah;
4. Faktor Ekonomi
Biaya lahan; jarak dari rumah ke tempat kerja dan ongkos transportasi; ketersediaan
dan ongkos penyediaan pelayanan dasar; ketersediaan dan ongkos tukang, material,
dan peralatan.
Catatan:
Kepadatan penduduk = kepadatan bangunan/ha x besar keluarga
rata‐rata
Contoh:
Kepadatan bangunan 20 bangunan/ha = kepadatan penduduk 100
jiwa/ha (jika 1 KK = 5 jiwa)
Standar atau interval KDB dan KLB dapat merujuk pada aturan di bawah ini, dan dapat
disesuaikan dengan kondisi di daerah:
 SK MenPU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota
 Kepmendagri No. 59/1988 tentang Petunjuk Pelaksanaan Permendagri No.

2/1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota
Chapter:

90
5.3. Aturan Tata Massa Bangunan
Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada
suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa bangunan mencakup antara
lain:
 Garis sempadan bangunan (GSB) minimum;
 Jarak bebas antarbangunan minimum;
 Tinggi bangunan maksimum atau minimum;
 Amplop bangunan;
 Tampilan bangunan (opsional);
 Dan aturan lain yang dianggap perlu.
GSB minimum ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran,

kesehatan, kenyamanan dan estetika.
Catatan:
Secara sederhana, GSB minimum dapat ditetapkan berdasarkan
pertimbangan sebagai berikut:
‐ untuk ruang milik jalan (rumija) < 8m, GSB minimum = ½ rumija
‐ untuk ruang milik jalan >= 8m, GSB minimum = ½ rumija + 1 m
Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran,
teknologi, estetika, dan prasarana.
Amplop bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan GSB, tinggi bangunan

maksimum, dan bukaan langit.
Tampilan bangunan ditetapkan dengan mempertimbangakan warna bangunan, bahan

bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan, dan
keserasian dengan lingkungan sekitar.
Aturan Tata Massa Bangunan
Chapter:

91
5.4. Aturan Prasarana Minimum
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan

permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Cakupan prasarana yang diatur
dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana:
 Parkir
 Bongkar muat
 Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya (streetscape)
 Kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu
Penyediaan parkir untuk setiap zonasi dan setiap kegiatan ditetapkan dangan standar
yang berlaku umum untuk setiap kegiatan atau bangunan di daerah.
 Kegiatan‐kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan menyediakan ruang
bongkar muat yang memadai.
 Kegiatan ini antara lain kegiatan perdagangan, pergudangan, pelayanan lainnya.
 Tidak diperkenankan melakukan bongkar‐muat di ruang milik jalan (rumija)
 Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya ditetapkan dengan

mempertimbangkan fungsi jalan, volume lalu‐lintas dan peruntukan zonasi.
 Kelengkapan jalan yang diatur paling sedikit meliputi badan jalan, trotoar, saluran
drainase.
 Aturan tambahan dapat dikenakan untuk penyediaan bahu jalan, teluk jalan untuk
perhentian angkutan umum, dan median jalan.
Prasarana lainnya yang diperlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan sesuai kebutuhan,
seperti penyediaan situ (retention/detention pond, ruang terbuka publik, dll).
Materi aturan dapat merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan oleh:
 Departemen PU, Departemen Perhubungan, dan departemen teknis lainnya yang
terkait,
Aturan Prasarana Minimum
 Instansi yang menerbitkan aturan teknis terkait, seperti PLN, PT Kereta Api,
Pertamina, dll.
Chapter:

92
5.5. Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK
Dalam penyusunan RDTRK, analisis yang dilakukan secara sistematis dengan meninjau
aspek‐aspek yang mencakup :
a. Perkembangan sosial‐kependudukan: gambaran kegiatan sosial‐kependudukan,

dengan memahami beberapa aspek antara lain, tingkat pertumbuhan penduduk,
jumlah keluarga, kegiatan sosial penduduk, tradisi budaya lokal, dan
perkembangan yang ditentukan secara kultural trasional.
b. Prospek pertumbuhan ekonomi : gambaran sektor pendorong perkembangan

ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi pembangunan dan perkembangan
penggunaan tanah, produktivitas kawasan, dan kemampuan pendanaan
pemerintah
c. Daya dukung fisik dan lingkungan: kemampuan fisik, lingkungan dan lahan
potensial bagi pengembangan kawasan selanjutnya. Beberapa aspek yang harus
dipahami antara lain: kondisi tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan,
lokasi geografis, sumberdaya air, status nilai tanah, izin lokasi, dan kerawanan
kawasan terhadap bencana alam.
d. Aspek legal konsolidasi lahan perencanaan: kesiapan administrasi dari lahan yang
direncanakan dari segi legalitas hukumnya.
e. Daya dukung prasarana dan fasilitas lingkungan: seperti jenis infrastruktur,

jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani dan kapasitas pelayanan.
f. Kajian aspek signifikansi historis kawasan: kaitan kedudukan historis kawasan

pada konteks yang lebih besar, misalnya sebagai aspek pelestarian pada skala kota
/ regional bahkan pada skala nasional.
Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK
5.6. Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR
Masyarakat berhak untuk berperan serta dalam penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang Kawasan Perkotaan. Masyarakat berkewajiban berperan serta dalam
memelihara kualitas ruang dan berkewajiban menaati rencana tata ruang yang telah
ditetapkan.
Chapter:

93
Dengan demikian, produk Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan merupakan
hasil kesepakatan seluruh pelaku pembangunan (stakeholders), termasuk masyarakat.
Peranserta masyarakat dalam penataan ruang menganut asas‐asas demokratis,

kesetaraan gender, dan keterbukaan. Pendekatan ini merupakan dasar bagi pendekatan
“community driven planning” yang menjadikan masyarakat sebagai penentu dan
pemerintah sebagai fasilitatornya. Sejalan dengan proses penataan ruang yang iteratif,
maka keterlibatan masyarakat ada pada setiap proses tersebut dan selalu tanggap dan
mengikuti setiap dinamika dan perkembangan di dalam masyarakat.
Peranserta masyarakat dalam penataan ruang dapat diwujudkan dalam bentuk

pengajuan usul, memberi saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah. Dalam
mengajukan usul, memberikan saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah
dalam rangka penataan ruang bagian Kawasan Perkotaan dapat dilakukan melalui
pembentukan forum kota, asosiasi profesi, media massa, LSM, lembaga formal
kemasyarakatan (sampai tingkat lembaga perwakilan rakyat).
Manfaat pelibatan masyarakat dalam penataan bangunan dan lingkungan antara lain
adalah :
a. Memupuk pemahaman dan kesadaran akan hak, kewajiban dan peranannya dalam
porses pembangunan, sehingga tumbuh rasa memiliki, dan tanggung jawab yang
kuat terhadap hasil‐hasilnya.
b. Meminimalkan konflik sehingga mempercepat proses kegiatan secara keseluruhan,

serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat.
c. Efisiensi dan efektivitas. Keputusan yang diambil akan bersifat efisien dan efektif,
jika sesuai dengan kondisi yang ada, baik kebutuhan, keinginan maupun
sumberdaya di masyarakat.
d. Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam hal membentuk dan

Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR
membangun kepercayaan diri, kemampuan bermasyarakat dan bekerja sama.

Chapter:

94
BAB 6 PENDEKATAN DAN
METODOLOGI
6.1. Metodologi

Dalam melaksanakan kegiatan penyusunan Rencana Teknik Ruang Kota dibutuhkan

kerangka pemikiran yang disusun secara metodologis dengan tahapan‐tahapan sebagai
berikut:
TAHAP I : PERSIAPAN
1 Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan
2 Koordinasi dengan Pengguna Jasa
3 Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang yang sudah ada
4 Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan
5 Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
6 Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
7 Penyusunan Rencana Kerja

TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, PENGUMPULAN DATA DAN ANALISIS
BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI
1 Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang
Chapter:

95
2 Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota
3 Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan
4 Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
5 Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota
6 Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan
7 Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah
8 Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
9 Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
10 Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Kota Tangerang
11 Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas
12 Analisis Daya Dukung Lingkungan
13 Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
14 Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
15 Analisis Pemanfaatan Ruang
16 Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
17 Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
18 Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota
19 Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan
20 Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan

Metodologi
Chapter:

96
TAHAP III : PERUMUSAN RENCANA
1 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota
2 Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
3 Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang
4 Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang
5 Perumusan Peraturan Zonasi
6 Perumusan Arahan Pelaksanaan Dan Pengendalian Pembangunan
Bagan Alir pelaksanaan Pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG

(RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN CILEDUG (PR‐11)
diperlihatkan pada Gambar 6.1.

Metodologi
Chapter:

97

Gambar 4 BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA
(file excel)
Metodologi
Chapter:

98
6.2. Persiapan
6.2.1. Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan
Mobilisasi personel yang dilakukan secara bertahap dalam 2 minggu pertama masa penugasan
Konsultan sesuai dengan kebutuhan seperti tercantum pada jadwal penugasan.
Selain personel, sumberdaya lainnya seperti peralatan perlu disediakan yang meliputi peralatan
untuk menunjang pelaksanaan pekerjaan, baik di kantor maupun di lapangan. Pengadaan peralatan
dilakukan dengan cara menyewa atau membeli sesuai dengan ketersediaannya.
6.2.2. Koordinasi dengan Pengguna Jasa
Koordinasi dengan Pengguna Jasa merupakan awal yang harus dilakukan oleh Konsultan setelah
mobilisasi. Koordinasi pada bagian ini selai merupakan wujud kesiapan Konsultan untuk
melaksanakan tugasnya juga dimaksudkan untuk mendapatkan informasi yang lengkap dari
pengguna jasa tentang kegiatan ini sehingga kesamaan langkah antara kegiatan swadaya yang
dilakukan Pengguna Jasa dan pelaksanaan penugasan Konsultan.
6.2.3. Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah Ada
Keputusan Walikota tentang Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Detail Tata Ruang
Kecamatan untuk Wilayah Kecamatan di Kota Tangerang beserta dokumen pendukungnya harus
diinventarisasi untuk dijadikan bahan telaahan awal agar diperoleh gambaran tentang komponen
yang memerlukan revisi.
6.2.4. Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan
Pada bagian ini akan dilakukan identifikasi awal kawasan yang merupakan upaya memahami
karakteristik kawasan secara umum meliputi karakteristik fisik alam dan buatan, kegiatan yang
dominan dan kondisi sosial ekonomi.
Tujuan kegiatan ini adalah mengidentifikasi kondisi eksisting di kawasan perencanaan berdasarkan
aspek daya dukung lingkungan, fisik, tata ruang serta sosial ekonomi.
Rincian dari aspek yang akan dikaji adalah :
 Aspek fisik dasar, terdiri atas aspek topografi, morfologi, hidrologi, geologi, jenis tanah,
kemampuan tanah, klimatologi dan vegetasi, hidrologi, land capability dan land suitability
(kendala‐kendala fisik dalam pengembangan kawasan), daerah rawan bencana dan karakteristik
bencana.
 Sumber daya alam, terdiri atas lahan/tanah (kesesuaian, daya dukung, status, produktivitas,
kelestarian, ketersediaan air, dan lain‐lain),
 Sumber daya buatan, terdiri atas sarana dan prasarana transportasi (jaringan jalan), sarana dan
prasarana air, energi/listrik, telekomunikasi, penunjang lingkungan, dan lain‐lain,
 Struktur dan pola tata ruang, untuk menilai struktur dan pola ruang yang terbentuk saat ini
serta kecenderungan perkembangan pada masa yang akan datang. Kajian ini terdiri atas :
i. Kondisi fungsi kawasan yang ada : industri, perdagangan, perumahan dan lain‐lain
ii. Kondisi struktur ruang : fungsi dan hirarki pusat‐pusat permukiman serta keterkaitan antar
pusat‐pusat permukiman, antarkawasan produksi dan antara pusat permukiman dengan
kawasan produksi serta prasarana wilayah yang mendukung perkembangan kawasan‐
kawasan maupun keterpaduan antarkawasan.
 Potensi pengembangan kawasan seperti industri, perdagangan, pariwisata.
Penyusunan gambaran awal wilayah atau kawasan dan sekitarnya merupakan pendalaman hasil
identifikasi dan dimaksudkan sebagai penyajian awal tentang potensi dan permasalahan kawasan
untuk mengetahui dan memahami karakter eksisting dari komponen‐komponen ruang, prasarana
dan sarana yang terdapat di kawasan dan di sekitar kawasan yang direncanakan.
Komponen‐komponen yang ditinjau adalah:
 aspek fisik lahan (potensi dan kendala pengembangan) ;
 aspek kependudukan ; Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan
 aspek penggunaan lahan ;
 aspek transportasi ;
 aspek fasilitas dan utilitas ;
 aspek administrasi dan pengelolaan pembangunan kota.
Tujuan dari tahap ini adalah mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan perencanaan
berdasarkan keluaran yang dihasilkan pada kajian kebijakan dan kajian kondisi eksisting.
Chapter:
100
Metode yang digunakan pada tahap ini adalah dengan menginventarisasi faktor potensial dan faktor
kendala yang terdapat pada kawasan perencanaan secara umum.
Identifikasi isu‐isu strategis kawasan bertolak dari hasil penelaahan terhadap karakteristik kawasan
secara umum. Karakteristik kawasan yang menjadi objek penelaahan meliputi:
1. Karakteristik Fisik Lingkungan
a. Topografi tanah yang dapat dibedakan atas beberapa kategori, yaitu :
 Daerah curam dengan kemiringan > 40 %
 Daerah bergunung dengan kemiringan 25 – 40 %
 daerah perbukitan dengan kemiringan daratan 15 – 25 %;
 daerah landai dengan kemiringan 5 – 15 %;
 daerah relatif datar/kemiringan 0 – 5 %;
 daerah rawan banjir atau di atas muka air.
b. Potensi bencana seperti erosi dan sedimentasi yang bisa menyebabkan pendangkalan
badan perairan.
c. Hidrologi : air tanah, air permukaan serta daerah retensi sehingga run‐off air rendah.
d. Kondisi geologi : struktur batuan lepas, tanah lunak, tingkat kerawanan bencana.
e. Penggunaan lahan
f. Klimatologi : dinamika iklim, cuaca, angin, suhu & kelembaban.
g. Pergeseran fungsi badan perairan seperti pencemaran.
2. Karakteristik Ekonomi, Sosial dan Budaya
Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan
a. Keunggulan lokasi yang dapat menjadi pusat pertumbuhan ekonomi;
b. orientasi kegiatan sosial‐ekonomi penduduk;
c. Tingkat sosial ekonomi penduduk ;
d. Pengetahuan tentang lingkungan yang sehat ;
e. Peninggalan sejarah/budaya yang ada terkait dengan kawasan, dsb.
f. Tradisi masyarakat yang spesifik di kawasan yang bersangkutan.
g. Tipologi akses kawasan dsb.
Chapter:
101
3. Karakteristik Perumahan dan Permukiman serta Fungsi‐fungsi Ruang Lainnya
a. Sejarah awal keberadaan kawasan ini:
 perkembangan karena daya tarik dan potensi kawasan;
 perkembangan sebagai daerah alternatif permukiman.
 Tahapan perkembangan kawasan.
 Proses densifikasi.
b. Pola pemanfaatan ruang dipengaruhi oleh keadaan topografi, dibedakan atas 3 (tiga), yaitu
:
 mengikuti kontur tanah;
 pola relatif teratur, yaitu pola grid atau Linear dengan tata letak bangunan berada di kiri‐
kanan jalan atau linear sejajar dengan (mengikuti) jaringan jalan;
 pola cluster, yang tidak teratur dan organik.
c. Orientasi bangunan
d. Segi arsitektural bangunan:
o Bangunan di atas tanah;
o Bangunan bertingkat.
e. Tipologi bangunan: struktur dan konstruksi (sederhana, tradisional dan konvensional, dll.
f. FrekuensI terjadinya kebakaran.
Keluaran yang diharapkan pada kegiatan ini adalah teridentifikasinya kondisi eksisting kawasan
perencanaan, meliputi kondisi fisik lingkungan, sumber daya alam, sumber daya buatan, struktur dan
pola ruang serta sosial ekonomi.
6.2.5. Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
Menyiapkan peta dasar untuk kecamatan Ciledug di wilayah Kota Tangerang dengan rujukan peta
rupa bumi, dengan skala sekurang‐kurangnya 1:5.000. Peta rupa bumi yang menjadi rujukan
Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
haruslah dalam bentuk peta digital waktu yang tersedia untuk menyiapkan peta dasar hanya hanya 1
bulan.
Chapter:
102
6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
Perumusan metodologi pada tahapan ini merupakan upaya pemutakhiran dan pemantapan
metodologi yang telah disusun dalam Usulan Teknis yang dilakukan berdasarkan masukan‐masukan
baru dan pendalaman pemahaman terhadap pekerjaan serta kawasan perencanaan. Seperti yang
diutarakan pada awal bab ini, metodologi disusun dalam tiga tahapan kegiatan dan pada setiap
tahapan terdapat sejumlah kegiatan yang keseluruhannya diharapkan menghasilkan keluaran
berupa rencana rinci tata ruang wilayan kecamatan (RDTR Kotamadya).
6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja
Penyusunan rencana kerja dalam Bagian ini merupakan upaya penajaman rencana kerja yang telah
dibuat pada Usulan Teknis. Rencana kerja akan mncakup jenis data primer dan sekunder yang
diperlukan, jadwal pelaksanaan survei, metode survei, dan outline laporan pendahuluan.
6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis
Pengumpulan data dilakukan dengan survei sekunder yaitu kajian literatur, pustaka internet dan
kunjungan instansi. Kajian dilakukan dengan menggunakan analisis deskriptif yaitu dengan
menjabarkan semua informasi terkait dengan dasar, pertimbangan dan prasyarat pembangunan
kawasan yang terdapat pada setiap kebijakan.
6.2.8.1. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang
Kebijakan sektoral dan spasial akan sangat berpengaruh terhadap perkembangan kota. Dari
kebijakan ini juga diharapkan dapat diketahui strategi dan arah pengembangan kawasan‐kawasan
yang tersebar pada kecamatan Ciledug di wilayah Kota Tangerang. Kebijakan Pemerintah Kota
Tangerang yang mempengaruhi rencana tata ruang dan perlu dikumpulkan antara lain adalah
komitmen gubernur.
6.2.8.2. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota
Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
Sistem, prasarana dan sarana transportasi kota yang diidentifikasi meliputi sistem jaringan
pergerakan dan prasarana penunjang (terminal, jalan, lingkungan perparkiran) bagi angkutan jalan
raya, angkutan kereta api, angkutan laut, serta angkutan udara.

Chapter:
103
c. Angkutan jalan raya:
 Jaringan jalan arteri sekunder, jaringan jalan kolektor sekunder, jaringan jalan lokal sekunder,
sistem primer (jumlah lajur, daerah pengawasan jalan, daerah milik jalan, persimpangan
utama);
 Terminal penumpang dan barang;
 Jaringan trayek angkutan penumpang dan jaringan lintas angkutan barang.
d. Angkutan kereta api, terdiri atas :
 Jaringan jalan kereta api;
 Stasiun kereta api;
 Depo atau balai yasa.
e. Angkutan laut , terdiri atas :
 Pelabuhan laut;
f. Angkutan udara, terdiri atas :
 Bandar udara;
6.2.8.3. Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan
Prasarana dan Sarana Perkotaan yang harus diidentifikasi tentang ketersediaan dan kualitasnya
meliputi :
a. seluruh jaringan air bersih (hingga jaringan distribusi sekunder/per blok peruntukan);
 Bangunan pengambil air baku;
 Seluruh pipa transmisi air baku instalasi produksi; Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan
 Seluruh pipa transmisi air bersih;
 Bak penampung;
 Hingga pipa distribusi sekunder/distribusi hingga blok peruntukan.
b. seluruh jaringan air hujan;
 Seluruh saluran;
 Waduk penampungan.
Chapter:
104
c. seluruh jaringan air limbah;
 Seluruh saluran;
 Bangunan pengolahan;
 Waduk penampungan.
d. seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal).
 Tempat pembungan akhir;
 Bangunan pengolahan sampah;
 Penampungan sementara.
e. seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);
 Stasiun telepon otomat;
 Rumah kabel dan kotak pembagi;
 Jaringan kabel sekunder;
 Jaringan telepon seluler.
f. Sistem televisi kabel, yang terdiri dari:
 Stasiun transmisi;
 Jaringan kabel distribusi.
g. seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi);
 Bangunan pembangkit;
Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan
Gardu induk tegangan ekstra tinggi;
 Gardu induk;
 Gardu distribusi.
h. seluruh jaringan gas.
 Pabrik gas;
 Seluruh jaringan gas.
Identifikasi dilakukan dengan menggunakan data sekunder kemudian dilakukan penelusuran di
lapangan.
Chapter:
105
6.2.8.4. Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
Kondisi dan pola tata air merupakan bagian yang sangat penting untuk diidentifikasi mengingat Kota
Tangerang merupakan wilayah yang rawan banjir dan dilalui oleh beberapa sungai. Identifikasi akan
mencakup pola aliran, daerah‐daerah rendah yang berpotensi mengalami genangan/banjir, daerah‐
daerah tepi sungai, daerah‐daerah bebas banjir, daerah‐daerah banjir, frekuensi banjir, tinggi banjir
dan lain‐lain.
6.2.8.5. Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota
Kondisi geologi yang perlu diidentifikasi meliputi daerah‐daerah yang tanahnya labil, rawan longsor,
sesar/jalur patahan, geomorfologi, jenis batuan dasar, air tanah, daerah‐daerah yang mengalami
penurunan, intrusi air laut dan lain‐lain. Identifikasi dilakukan dengan menggunakan peta geologi
dan geologi tata lingkungan, kemudian dilakukan penelusuran di lapangan dan bila diperlukan
dilakukan pengambilan sampel untuk dianalisis di laboratorium.
Kondisi lingkungan kota yang akan diidentifiasi meliputi lingkungan biotik dan abiotik. Lingkungan
biotik yang perlu diidentifikasi terutama adalah vegetasi yang spesifik dan mempunyai fungsi khusus
pada kawasan tertentu. Lingkungan abiotik seperti air dan tanah serta udara perlu diidentifikasi juga
mengenai tingkat pencemarannya dan kemungkinan mitigasi dampak lingkungannya.
6.2.8.6. Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan
Survei penggunaan lahan merupakan upaya pemutakhiran guna lahan dari peta skala 1:5.000 yang
telah ada sebelumnya yang meliputi jenis peruntukan, besaran, kualitas bangunan, ketinggian
bangunan dll. Dalam susrvei juga akan diidentifikasi jaringan jalan, dimensi jalan dan saluran, serta
beberapa profil topografi yang diperlukan, blok peruntukan, peruntukan lahan dan bangunan,
jaringan utilitas di atas tanah dan lokasi bangunan dan instalasi publik.
6.2.8.7. Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah
Warisan budaya kota (urban heritage) yang ada pada setiap kawasan dalam wilayah Kota Tangerang
Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
perlu diinvetarisasi terutama objek‐objek yang telah didata oleh Dinas Pariwisata. Inventarisasi ini
bertujuan untuk pelestarian dan kemungkinan pemanfaatannya sebagai obyek wisata sejarah.
Gedung dan kawasan‐kawasan yang memiliki nilai sejarah dan telah dilindungi oleh Undang‐Undang
Perlindungan Benda Cagar Budaya tidak dapat dialihfungsikan sehingga dalam perumusan rencana
Chapter:
detail tata ruang keberadaannya harus diperhatikan.
106
6.2.8.8. Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
Data penduduk yang dapat diterima keabsahannya adalah data yang merupakan hasil publikasi BPS.
Oleh karena itu, pengumpulan data penduduk akan dilakukan dengan metode pengumpulan data
sekunder. Sejauh datanya tersedia, data akan diambil di BPS, data yang bersumber dari instansi lain
hanya sebagai pelengkap dan pembanding. Rincian data penduduk dan sosial yang diperlukan dalam
pekerjaan ini ditunjukkan pada Tabel 5.
Gambar 5 Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana
No Uraian Jumlah Satuan
I Jumlah Dan Pertumbuhan Penduduk
1 Jumlah penduduk Tahun t (t = 2007) Jiwa
2 Jumlah penduduk Laki‐laki Jiwa
3 Jumlah penduduk perempuan Jiwa
4 1996 Jiwa
5 1997 Jiwa
6 1998 Jiwa
7 1999 Jiwa
8 2000 Jiwa
9 2001 Jiwa
10 2002 Jiwa
11 2003 Jiwa
12 2004 Jiwa
13 2005 Jiwa
14 2006 Jiwa
15 2007 Jiwa
16 Luas wilayah Ha
17 Jumlah kelahiran Tahun t Jiwa
18 Jumlah kematian Tahun t Jiwa
19 Jumlah migrasi masuk Tahun t Jiwa
20 Jumlah migrasi keluar Tahun t Jiwa
Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
II Struktur Umur Penduduk pada Tahun t
1 0 ─ 4 tahun Jiwa
Chapter:
107
III TENAGA KERJA
1 Jumlah penduduk yang bekerja Jiwa
3 Jumlah penganggur Jiwa
7 Jumlah Angkatan Kerja Jiwa

IV SOSIAL
1 Jumlah murid :
TK orang
SD orang
SLTP orang
SLTA orang
2 Jumlah guru :
TK orang
SD orang
SLTP orang
SLTA orang
3 Jumlah sekolah :
TK unit
SD unit
SLTP unit
SLTA unit
4 Jumlah Penduduk yang tamat SLTP ke atas Jiwa
5 Jumlah Penduduk usia 15 tahun ke atas yang melek huruf Jiwa
11 Jumlah rumah unit
12 Total Luas Lantai rumah m2

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
6.2.8.9. Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
Data ekonomi kota yang akan dikumpulkan adalah data yang dibutuhkan untuk menjalankan fungsi
wilayah kota sebagai pusat pelayanan sosial ekonomi dan pusat pertumbuhan wilayah. Data ini meliputi
data ekonomi sektor formal dan sektor informal. Data sektor formal dapat diidentifikasi dari perkembangan
PDRB yang juga merupakan publikasi BPS, sedangkan data sektor informal harus diidentifikasi melalui
Chapter:
108
pengamatan langsung di lapangan. Data ekonomi sektor formal yang dibutuhkankan ditunjukkan pada Tabel
6.
Tabel 6 Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal Untuk Pemyusunan Rencana
No Uraian Jumlah Satuan
I EKONOMI
1 PDRB atas dasar Harga Konstan Tahun ….
2000 jutaan rph
2001 jutaan rph
2003 jutaan rph
2004 jutaan rph
2005 jutaan rph
2006 jutaan rph
Laju Pertumbuhan Ekonomi (2000 – 2006) %
2 PDRB atas dasar Harga Berlaku Tahun ….
2.1 Pertanian, Peternakan, Kehutanan, dan Perikanan jutaan rph
2.2 Pertambangan dan Penggalian jutaan rph
2.3 Industri Pengolahan jutaan rph
2.4 Listrik, Gas, dan Air Bersih jutaan rph
2.5 Bangunan/Konstruksi jutaan rph
2.6 Perdagangan, Hotel, dan Restoran jutaan rph
2.7 Pengangkutan dan Komunikasi jutaan rph
2.8 Keuangan, Persewaan, dan Jasa Perusahaan jutaan rph
2.9 Jasa‐Jasa jutaan rph
Total PDRB jutaan rph
3 PDRB harga konstan Tahun t (t = ……) juta rph
4 PDRB per kapita Tahun t (Harga Konstan) juta rph
PDRB per kapita Tahun t (Harga Berlaku) juta rph
5 Jumlah Konsumsi per KK per tahun juta rph
6 Jumlah Konsumsi per kapita per tahun juta rupiah
3 Data Produksi dan Tenaga Kerja Per Sektor/Subsektor
Dirinci per Kecamatan

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
Chapter:
109
6.2.8.10. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota
Tangerang
Peninjauan kembali RRTRW Kecamatan di Wilayah yang telah ada merupakan langkah yang harus
dilakukan agar diperoleh suatu pemahaman yang lengkap tentang berbagai ketentuan yang akan
menjadi rujukan dalam revisi penyusunan RRTR Kecamatan.
Kegiatan ini dilakukan untuk menganalisis apakah kondisi, kebutuhan dan permasalahan tata ruang
serta isu yang dihadapi telah terakomodasi dalam dokumen RRTRW Kecamatan yang telah ada.
Tahap ini dilakukan melalui kegiatan Public Hearing atau dengar pendapat melalui suatu Workshop
untuk memperoleh masukan dari para Stakeholder.
Keluaran yang diharapkan dari kajian ini adalah ketentuan, persyaratan, kriteria mengenai lokasi
kawasan dan pemanfaatan ruang, dan standar‐standar teknis mengenai blok peruntukan,
pembangunan prasarana dan sarana.
7.2.2. Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas
a. Prasarana Transportasi
Metode terhadap Kajian Transportasi yang pernah dilakukan, di antaranya adalah:
 Kajian mengenai pola dan perkembangan jaringan jalan.
 Kajian mengenai keterkaitan antara pusat kegiatan yang ada dengan yang akan
Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang
direncanakan (ketersediaan jalan akses menuju kawasan).
 Kajian mengenai arah perkembangan kota.
Analisis sistem transportasi dilakukan dengan menggunakan metoda kuantitatif dan kualitatif
yang didasarkan pada pertimbangan faktor pendukung perkembangan di kawasan perencanaan
dan standar peraturan yang berlaku di dalam menentukan fungsi jalan (lihat Gambar 6.2).
Penggunaan metoda ini disesuaikan dengan ketersediaan data, kondisi serta permasalahan yang
ada di kawasan perencanaan.

Chapter:
110
Gambar 6 Metode Pendekatan Analisis Sistem Transportasi

Faktor Pendukung
Standar dan Kriteria
Perkembangan

Pengembangan Kebutuhan
Kondisi Sistem Transportasi
Sistem Transportasi Sarana
Transportasi yang akan
Transportasi
Dikembangkan
 Sistranas
 Peraturan–peraturan

Beberapa peraturan yang dipergunakan dalam analisis sistem transportasi di antaranya sebagai
berikut :
 Undang‐undang RI No. 38 Tahun 2004 tentang Jalan
 Peraturan Pemerintah RI No. 34 tahun 2006 tentang Jalan
 Peraturan Menteri Perhubungan Nomor KM 49 tahun 2005 tentang Sistem Transportasi
Nasional
 Surat Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 31 Tahun 1995 tentang Terminal Transportasi
Jalan.
 Peraturan geometris jalan raya dan jembatan (Bina Marga ‐ PU)
Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis sistem transportasi antara lain:
 Jalan yang ada menurut fungsinya.
 Kondisi dan kapasitas jalan
 Volume lalu lintas jalan raya
 Kondisi sarana penunjang jalan, seperti jalur hijau, trotoar, saluran drainase dan lainnya.
Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas
 Garis sempadan bangunan untuk setiap ruas jalan yang telah ditetapkan.
 Sarana parkir
 Jumlah dan jenis sarana angkutan yang ada
 Trayek dan rute angkutan umum
 Jumlah dan kelas terminal/tempat pemberhentian angkutan umum
 Penetapan fungsi jalan berdasarkan RTRW Kota Tangerang.
Chapter:
111
b. Penentuan Dimensi Jalan
Penentuan dimensi jalan dilakukan dengan melibatkan komponen‐komponen seperti :
 volume pelayanan jalan maksimum
 rasio volume jalan dengan kapasitas jalan
Formula yang dipergunakan adalah (Morlok, 1978) :
V
Sv  2000  N  W  T
C
Sn
Sv 
V
2000   T  W
C
Sv : volume pelayanan jalan maksimum
Sn : volume pelayanan jalan hasil prediksi
N : jumlah jalur
V
: rasio volume
C
W : faktor koreksi kapasitas
T : faktor komposisi kendaraan berat terhadap kapasitas
(1) Penentuan Dimensi Sempadan Bangunan
Penentuan dimensi sempadan jalan dilakukan dengan melibatkan komponen lebar jalan
dimana formulanya adalah sebagai berikut :
GSB 
1
DMJ  1
2
Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas
GSB : lebar Garis Sempadan Bangunan
DMJ : lebar Daerah Milik Jalan
(2) Penentuan Kapasitas Ruang Parkir
Model ini digunakan untuk menghitung kapasitas atau daya tampung parkir kendaraan
pada suatu ruang tertentu. Formulanya adalah sebagai berikut (Morlok, 1978)
Chapter:
112
L 1
N
P
N : jumlah kendaraan yang dapat ditampung
L : panjang ruang parkir (pada sisi jalan)
P : rata‐rata jarak antar mobil per satuan sistem parkir
6.2.9. Analisis Daya Dukung Lingkungan
Analisis daya dukung lingkungan merupakan penilaian terhadap kemampuan fisik alam untuk
mendukung unsur‐unsur fisik buatan manusia dan aktivitas manusia di atasnya. Sebagai kawasan
perkotaan, faktor‐faktor alam yang perlu diperhatikan adalah ketersediaan sumberdaya alam seperti
lahan, air baku, dan udara bersih untuk mendukung kehidupan.
Salah satu bagian dari analisis daya dukung ini adalah analisis ketersediaan lahan. Analisis
ketersediaan lahan dilakukan untuk mengetahui apakah masih ada lahan kosong untuk
pengembangan secara horizontal atau apakah pengembangan harus dilakukan secara vertikal.
Metode yang dipergunakan untuk analisis kesesuaian lahan adalah metoda tumpang susun
(superimpose) antara beberapa jenis peta tertentu. Metode superimpose digunakan untuk
mengetahui tingkat optimalitas yang didasarkan atas sekumpulan informasi, dengan cara men‐
superimpose‐kan sekumpulan informasi. Dalam kaitan dengan proses perencanaan kawasan,
metode superimpose berguna dalam menentukan land capability dan land suitability dari tanah pada
areal perkotaan yang ada.
Untuk mendukung penggunaan metoda tumpang susun (superimpose) dalam analisis kesesuaian
lahan, dibutuhkan peta dan data‐data mengenai :
a) Peta dan Data Penggunaan Lahan dan Status Kepemilikan Lahan.
b) Peta dan data kondisi fisik dasar, topografi, geologi, hidrologi dan potensi sumber air.
c) Data Kebijakan Pengembangan Pemerintah Kota Tangerang.
Tahapan‐tahapan dalam penggunaan metoda superimpose adalah sebagai berikut:
Analisis Daya Dukung Lingkungan
a) Penyiapan peta dasar dengan skala yang sama
b) Pembuatan peta‐peta tematik berdasarkan peta dasar yang telah dibuat
c) Men‐superimpose‐kan peta‐peta tematik
Chapter:
113
d) Menganalisis kemampuan / daya dukung tanah.
Analisis ini diharapkan dapat menghasilkan sebaran daya dukung dalam beberapa klasifikasi,
misalnya daya dukung rendah, sedang, dan tinggi.
6.2.10. Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
Analisis pemanfaatan ruang dan daya dukung lingkungan, baik yang deskriptif, statistik maupun
spatial, secara komprehensif dan detil (sampai tingkat sub‐blok bangunan dan bahkan lebih detil
lagi).
Tahap ini juga dilakukan melalui kegiatan Public Hearing atau dengar pendapat melalui suatu
Workshop untuk memperoleh masukan dari para Stakeholder terutama dalam perumusan potensi
dan permasalahan dalam pengembangan kawasan.
Pada tahap ini penting untuk diadakan sosialisasi dan penggalangan aspirasi yang merupakan forum
temu warga antara stakeholder kawasan untuk mengidentifikasi issue‐issue dan masalah‐masalah
spesifik yang berkembang pada kawasan perencanan, serta berupaya untuk mencari rumusan
terbaik untuk mengatasi masalah‐masalah kawasan tersebut. Pada forum ini pula, Konsultan akan
menjelaskan mengenai mekanisme penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang Kota dari tahap awal
sampai keluar produk perencanaan, beserta jadwalnya agar masyarakat dapat terus memantau dan
terlibat secara penuh.
Stakeholder‐stakeholder yang dimaksud di atas antara lain adalah :
 Masyarakat yang terkait dengan sektor formal, seperti :
 Kelompok formal dalam masyarakat
 Asosiasi pengusaha/industri
 Asosiasi profesi
 LSM
 Pers/media massa
Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
 Masyarakat yang terkait dengan sektor informal
 Paguyuban PK – 5
 Paguyuban pedagang / pengrajin dan lain‐lain
 Masyarakat perguruan tinggi
Chapter:
114
 Akademisi
 Peneliti
 Masyarakat birokrasi
 Instansi di lingkungan administratif kawasan perencanaan
 Instansi lain yang terkait.
Pada tahap akhir akan dilakukan sosialisasi hasil‐hasil perencanaan dengan tujuan agar para
stakeholder memahami hasil rancangan penataan ruang yang melibatkan mereka, serta mengetahui
bangaimana prosedur dan mekanisme pemanfaatan ruang beserta pengendaliannya di lapangan
Analisis potensi dan permasalahan fisik kota dilakukan berdasarkan daya dukung lingkungan dan
daya dukung prasarana dan sarana terhadap aktivitas yang ada pengembangannya pada masa
datang. Ketidakmampuan lingkungan, prasarana dan sarana mendukung aktivitas yang ada saat
merupakan permasalahan yang fisik yang perlu diatasi dalam pengembangan suatu kota/kawasan.
Dari analisis ini diharapkan dapat dipetakan potensi dan permasalahan fisik setiap kawasan.
6.2.11. Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
Unsur‐unsur kota yang perlu dilestarikan adalah unsur yang termasuk kategori warisan budaya kota
(urban heritage), baik berupa gedung maupun kawasan. Sebagian unit gedung atau kawasan telah
dilindungi oleh Undang – undang Perlindungan Cagar Budaya, namun sebagian lagi mungkin saja
masih belum terdata. Oleh karena itu, sebaran unsur – unsur ini juga perlu dipetakan dan kawasan
didelineasi sehingga menjadi dasar dalam perumusan rencana detail tata ruang.
6.2.12. Analisis Pemanfaatan Ruang
Analisis pemanfaatan ruang merupakan analisis untuk mengetahui pola pemanfaatan ruang,
karakteristik pemanfaatan ruang, dan intensitas penggunaan lahan. Pola pemanfaatan ruang
Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
menggambarkan jenis dan besaran setiap jenis pemanfaatan ruang pada setiap kawasan.
Karakterisitik pemanfaatan merupakan gambaran tentang kemungkinan suatu pemanfaatan ruang
dapat beralih fungsi, baik karena alasan ekonomi, sosial maupun lingkungan.
Komponen intensitas penggunaan lahan di dalam suatu ruang perkotaan digunakan untuk
mengidentifikasi tingkat kepadatan atau intensitas suatu kawasan yang merupakan indikator perlu
tidaknya diadakan pengaturan‐pengaturan bangunan seperti pengaturan (Chiara, 1984) :
Chapter:
115
 Koefisien dasar bangunan
 Koefisien lantai bangunan
 Open space ratio
 Recreation space ratio
 Livability space ratio
Formula untuk mengtahui kondisi intensitas penggunaan lahan adalah :
1,903  log FAR

IPL 
0,301
IPL : Intensitas Penggunaan Lahan
FAR : Floor Area Ratio
6.2.13. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
Analisis kependudukan bertujuan untuk memprediksi jumlah penduduk pada tahun rencana dengan
melihat kecenderungan pertumbuhan penduduk pada tahun sebelumnya dan eksisting sebagai
perbandingan pertumbuhan penduduk. Selain itu, metode ini juga dapat digunakan untuk
memprediksi besaran kebutuhan penduduk akan perumahan pada tahun rencana.
Terdapat 5 (lima) model pertumbuhan penduduk dan satu model seleksi yang aplikatif untuk situasi
dan kondisi demografi wilayah perkotaan di Indonesia, yaitu :
1) Linier Growth Model
Asumsi dasar aplikasi linier growth model adalah bahwa tingkat pertumbuhan penduduk yang
jumlahnya konstan dari tahun ke tahun dan jumlah pertumbuhan tidak tergantung pada
jumlah penduduk pada suatu tahun tertentu. Model matematisnya adalah sebagai berikut
(Oppenheim, 1980).
Pn  P0  na
Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
Pn : Jumlah penduduk pada tahun n
P0 : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan
n : Periode pengamatan
Chapter:
116
a : Jumlah pertambahan penduduk setiap tahun
2) Exponential Growth Model
Asumsi dasar penggunaan exponential growth model adalah bahwa tingkat pertumbuhan
penduduk tiap tahun akan selalu proporsional dengan jumlah penduduk pada tahun
sebelumnya. Ada suatu variabel yang bersifat konstan, yaitu laju pertumbuhan penduduk,
bukan jumlah pertumbuhan penduduk. Secara fisik, makin besar jumlah penduduk, makin
cepat pula pertumbuhannya. Model matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980)
:
Pn  P0 1  r 
n

Pn : Jumlah penduduk pada tahun n
P0 : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan
n : Periode pengamatan
r : Persentase (laju) pertumbuhan penduduk setiap tahun
3) Linier Regression Model
Asumsi dasar penggunaan linier regression model adalah bahwa terdapat hubungan (korelasi)
linier antara tahun pengamatan dengan jumlah penduduk pada tahun pengamatan tersebut.
Hubungan tersebut diterjemahkan ke dalam persamaan linier yang merupakan formula
matematis dari linier regression model ini. Model matematisnya adalah sebagai berikut
(Warpani, 1984) :
Px  a  bx
Px : Jumlah penduduk pada tahun x
x : Tahun pengamatan
a : Konstanta empirik =
P x  x P
x
2
x

N  x   x 
2 2
N  Px   x   P
b : Konstanta empirik =
N  x 2   x 
2
4) Comparative Methods
Chapter:
117
Asumsi dasar penggunaan metoda ini adalah bahwa pola pertumbuhan penduduk pada suatu
lokasi relatif akan sama atau proporsional atau analog dengan pola pertumbuhan penduduk
pada wilayah yang lebih luas, atau pada suatu lokasi yang memiliki kesamaan karakteristik
dengan lokasi pengamatan. Ada tiga jenis comparative methods, yaitu (Oppenheim, 1980) :
 Ratio methods
Model matematisnya  Pc t   kPs t 
Pc t  : Jumlah penduduk kecamatan pada tahun t
Ps t  : Jumlah penduduk kota pada tahun t
k : Propotional factor
 Time lag methods
Model matematisnya  P a t   P b (t  T )
P a t  : Jumlah penduduk area a pada tahun t
P b t  T  : Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T
T : Time lag
 Combination methods
Model matematisnya  P a t   kP b (t  T )
P a t  : Jumlah penduduk area a pada tahun t
P b t  T  : Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T
k : Propotional factor
T : Time lag
Data‐data yang dibutuhkan untuk melakukan analisis kependudukan dengan metoda

komparatif adalah sebagai berikut:
 Jumlah penduduk dalam kurun waktu lima tahun terakhir
 Arahan penduduk berdasarkan RTRW Kota Tangerang
 Data sumber daya alam di kawasan perencanaan
Chapter:
118
 Hasil‐hasil studi di kawasan lain yang memiliki karakteristik relatif sama dengan kawasan
perencanaan.
5) Minimum Sum of Square Method
Metode ini digunakan untuk menguji tingkat kecocokan suatu model terhadap kondisi
faktualnya. Tingkat kecocokan dapat dilihat dari jumlah kuadrat simpangannya. Nilai jumlah
kuadrat simpangan terkecil merupakan indikator tingkat kecocokan suatu model. Dalam
proses perencanaan kota, metoda ini digunakan untuk menguji tingkat kecocokan beberapa
model pertumbuhan penduduk. Bentuk matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim,
1980) :
   Yi  Y 'i 
2
 : Nilai simpangan
Yi : Perkiraan jumlah penduduk
Y 'i : Jumlah penduduk faktual
Pada tahapan selanjutnya, untuk mendistribusikan jumlah penduduk di setiap blok lingkungan,
terdapat beberapa pendekatan kepadatan penduduk. Salah satu metoda yang sesuai untuk
kawasan perencanaan yang relatif masih kosong, adalah Metode Analisis Daya Tampung
Penduduk. Perhitungan metoda ini didasarkan pada pendekatan sebagai berikut :
 Lahan potensial yang dapat dikembangkan menjadi lahan terbangun (perumahan)
 Besaran luas kapling perumahan yang akan ditetapkan
 Asumsi jumlah penduduk dalam setiap Kepala Keluarga (KK).
 Perhitungan berdasarkan standar kepadatan National Urban Development Strategy (NUDS)
Dari keseluruhan metoda tersebut diatas, dipilih beberapa metoda yang paling sesuai dengan
kondisi kawasan perencanaan sehingga dihasilkan beberapa skenario perkiraan jumlah
penduduk. Selanjutnya, dengan melihat pertimbangan‐pertimbangan kecenderungan
perkembangan, diambil salah satu hasil perkiraan penduduk sebagai dasar di dalam
perhitungan kebutuhan prasarana dan sarana. Penggunaan metoda analisis akan sangat
tergantung dari kelengkapan data kependudukan yang tersedia. Metode pendekatan proyeksi
penduduk dapat dilihat pada Gambar 7.

Chapter:
119
Gambar 7 Metode Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk

Fungsi

Setiap

Distribusi Daya Tampung Distribusi
Penduduk Penduduk Kawasan Penduduk Setiap
Kebijakan
Perencanaan Blok Lingkungan
Kependudukan Tiap Unit
RTRW Kota Lingkungan
Tangerang

 Penduduk Eksisting
Penduduk Setiap Blok lingkungan
 Kepadatan Penduduk
Existing Setiap Blok Lingkungan

Sedangkan, untuk analisis sosial budaya bertujuan untuk mengetahui karakteristik dan aspirasi
masyarakat di wilayah perencanaan serta dapat diketahui tingkatan penghasilan masyarakatnya,
sehingga nantinya dengan analisis ini akan dapat diklasifikasikan kebutuhan sosial masyarakat,
kebutuhan ekonomi masyarakat, dan kebutuhan fisik. Dalam pembangunan fisik akan kelihatan
dengan jelas aspek sosial budaya macam apa yang perlu dipertimbangkan.
6.2.14. Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
Analisis perekonomian dilakukan dengan tujuan untuk melihat struktur aktivitas perekonomian
kawasan perencanaan saat ini dan perkembangan tingkat sosial ekonomi masyarakat. Metode yang
digunakan untuk menganalisis perekonomian di kawasan perencanaan adalah metode kualitatif.
Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis perekonomian, meliputi :
 Nilai tambah sektor ekonomi (PDRB)
 Struktur mata pecaharian penduduk
 Jenis kegiatan perekonomian di kawasan perencanaan
 Besaran produksi dan investasi setiap sektor.subsektor ekonomi
Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
 Hasil analisis ketersediaan lahan.
Analisis yang akan dilakukan dengan menggunakan data PDRB meliputi tingkat pertumbuhan (sektor,
subsektor dan total wilayah), kontribusi sektor/subsektor dalam perekonomian kota, penyerapan
tenaga kerja, pendapatan per kapita, daya saing sektor/subsektor, karateristik pertumbuhan dan
Chapter:
120
sebagainya.
Mengingat hasil analisis dengan menggunakan data PDRB bersifat sektoral, maka untuk melihat
persebaran dan besaran sektor/subsektor ekonomi perlu analisis persebaran/intensitas kegiatan dan
penyebaran tenaga kerja.
6.2.15. Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota
Analisis potensi dan permasalahan sosial ekonomi kota dapat dilakukan dengan melihat tingkat
pertumbuhan produksi dan penyerapan tenaga kerja, volume penjualan, jumlah pengangguran pada
suatu kawasan, keterkaitan usaha antara skala besar, menengah dan kecil. Bila indikator – indikator
tersebut memperlihatkan kecenderungan yang negatif maka berarti di kawasan yang bersangkutan
ada masalah sosial dan ekonomi. Sebaliknya, bila indikatornya positif berarti ada potensi dengan
catatan bahwa aktivitas tersebut tidak berdampak negatif pada lingkungan di sekitarnya.
6.2.16. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan
Analisis kapasitas pengembangan kawasan / daya dukung kawasan dilakukan dengan melakukan
penilaian terhadap kemampuan fisik lingkungan dan kemampuan prasarana dan sarana untuk
mendukung pengembangan aktivitas pada suatu kawasan. Daya dukung kawasan akan menentukan
berapa luas kawasan yang dapat dikembangkan dan atau yang bisa dibangun dan besaran aktivitas
yang dapat ditampung.
6.2.17. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan
Tujuan kegiatan ini adalah untuk menghitung perkiraan jumlah kebutuhan fisik di kawasan
perencanaan berdasarkan daya dukungnya.
Secara rinci, beberapa kebutuhan yang akan dihitung adalah :
Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota
Perkiraan kebutuhan lahan untuk pengembangan kawasan perumahan dan permukiman,

perdagangan, industri, dan kegiatan lainnya
Perkiraan jumlah dan tipe bangunan yang akan dikembangkan,
Perkiraan kebutuhan sarana dan prasarana transportasi, sarana dan prasarana air,
energi/listrik, telekomunikasi,
Perkiraan pembiayaan : sumber pembiayaan dan pola kredit,
Chapter:
Perkiraan kebutuhan dan jumlah kawasan prioritas.
121
Keluaran dari tahap ini adalah tersusunnya perkiraan jumlah kebutuhan fisik kawasan berdasarkan
daya dukungnya.
a. Penentuan Kebutuhan Fasilitas dan Utilitas
Untuk memperkirakan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan perencanaan, digunakan
beberapa model kebutuhan fasilitas dan utilitas yang bersumber dari :
 RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan seluruh wilayah Kota TAngerang
 Standar Teknis yang digunakan di Kota Tangerang
 Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2006 Tentang Jalan
 Standar Perencanaan Geometrik Jalan Perkotaan
 Standar Pelayanan Kebutuhan Air Minum
 Standar Pelayanan Kebersihan Air Limbah
Perkiraan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan akan mencakup kebutuhan jenis,
jumlah, serta kebutuhan ruang. Perkiraan dilakukan dengan mengaplikasikan standar kebutuhan
yang ada untuk kecamatan‐kecamatan di Kota Tangerang, yang dapat mengacu pada berbagai
studi dan standar perencanaan yang ada.
Secara garis besar, standar perencanaan dibagi menjadi 3, yaitu:
 Standar Internasional, yang merupakan bakuan yang didasarkan atas ketentuan umum dan
diterapkan di banyak negara sebagai suatu kebutuhan dan persyaratan.
 Standar Nasional, yang menjadi pedoman umum yang digunakan di Indonesia. Standar ini
hanya memberikan patokan umum, sesuai dengan karakteristik serta tingkat kebutuhannya
 Standar lokal yakni ketentuan yang berlaku khusus untuk suatu wilayah atau kota tertentu.
Standar ini disusun berdasarkan situasi dan kondisi khusus dari wilayah atau kota tersebut
yang di dalamnya dipertimbangkan ketentuan khusus lain, seperti tradisi dan tata nilai
budaya yang berlaku.
Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan
1) Standar Kebijakan Penyehatan Lingkungan Permukiman
Hal‐hal yang perlu diperhatikan di dalam merencanakan suatu lingkungan permukiman
yang sehat dapat diuraikan menjadi dua, yaitu :
a. Kesehatan rumah, seperti cahaya, ventilasi dan pergantian udara, kelembaban, air
minum, pembuangan kotoran manusia, pembuangan air bekas, pembuangan air
Chapter:
hujan, luas bangunan rumah, denah, luas tanah, dapur, tanaman, sampah,
122
kebersihan, binatang penyebab penyakit, tempat penyimpanan barang untuk
kegiatan yang berbeda‐beda,
b. Kesehatan lingkungan, seperti lingkungan perumahan sehat, jalan lingkungan, sistem
pembuangan air dan pertamanan lingkungan.
2) Standar Kebijakan Penyediaan Air Bersih
Terdapat 5 (lima) komponen yang akan digunakan sebagai dasar pengembangan sistem
penyediaan air bersih di masa yang akan datang. Komponen rencana tersebut antara
lain sebagai berikut :
a. Kebutuhan Air
b. Rencana Tingkat Pelayanan
c. Rencana Pengembangan Sumber
d. Rencana Pengembangan Transmisi/distribusi
e. Pengendalian Kebocoran Air.
PDAM telah menyediakan suatu standar bagi pengadaan air bersih dimana standar
tersebut didasarkan pada pedoman Direktorat Air Bersih yang telah memperhitungkan
standar kebutuhan air bersih untuk industri dan rumah tangga. Ketentuannya ialah 125
lt / orang / hari untuk konsumsi umum dan 10 lt / pekerja/ hari bagi kawasan industri.
Catatan untuk ketentuan tersebut ialah bahwa air yang diperuntukkan bagi kawasan
industri bukan bahan baku operasional.
Suatu kebijakan lain telah ditetapkan pula bahwa perbandingan antara sambungan
langsung ke rumah tangga dan kran umum berkisar antara 50% : 50% hingga 80% : 20%,
tergantung pada situasi lingkungan permukimannya. Setiap kran umum diasumsikan
melayani 200 orang, sedangkan sambungan rumah tangga untuk 5 – 10 orang. Jumlah
penduduk yang ingin dilayani oleh PDAM berdasarkan informasi ialah sekitar 75% dari
jumlah keseluruhan penduduk yang ada atau yang direncanakan, dengan asumsi
Kebutuhan Air Minum dihitung sebesar 150 lt / orang / hari.
3) Standar Kebijakan Penyediaan Listrik
Berdasarkan standar kebijaksanaan, kebutuhan konsumsi listrik yang ditetapkan untuk

masing‐masing kelompok pelanggan sebagai berikut :
• Rumah Tangga mengkomsumsi listrik sebesar 170 Watt/jiwa.
Chapter:
123
• Industri mengkomsumsi listrik sebesar 250 KVA/Ha.
• Perdagangan dan jasa mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha.
• Sosial / Fasilitas Umum mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha
4) Standar Kebijakan Penyediaan Komunikasi
Untuk melayani kebutuhan telepon, dibutuhkan pengembangan sistem jaringan

distribusinya yang meliputi fasilitas Sentral Telepon Otomat (STO), Rumah Kabel (RK)
dan Distribution Point (DP). Perkiraan kebutuhan RK dan DP dilakukan dengan
ketentuan sebagai berikut :
• Untuk 1 RK memiliki kapasitas antara 1.200 – 1.400 SST
• Untuk 1 DP memiliki kapasitas antara 10 – 20 SST
b. Analisis Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana dan Sarana
Tujuan dari analisis ini adalah untuk melihat ketersediaan prasarana dan sarana pada saat ini
serta memperkirakan kebutuhannya pada masa mendatang. Output dari analisis tersebut adalah
sebaran prasarana dan sarana di kawasan perencanaan untuk tiap‐tiap blok lingkungan. Tahapan
analisis kebutuhan sarana dan prasarana disajikan pada Gambar 6.
Gambar 8 Metode Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana

Arahan Kebutuhan Prasarana dan Sarana
Berdasarkan RTRW Kota Tangeran, NSPM
Kondisi Eksisting Kebutuhan

Analisis Kebutuhan
Prasarana dan Sarana Prasarana dan Sarana
Prasarana dan Sarana di Kawasan Perencanaan

Standar Kebutuhan Kebutuhan

Prasarana dan Sarana Prasarana dan Sarana

di Setiap Blok Lingkungan

Sebaran Sarana
dan Sistem Jaringan
Sebaran Sarana
dan Sistem Jaringan
Chapter:
124

1) Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Sarana
a) Analisis Kebutuhan Sarana
Metode analisis kebutuhan sarana dilakukan berdasarkan :
 Penetapan jenis dan jumlah sarana berdasarkan arahan RTRW Kota Tangerang dan
RDTR Kecamatan di Kota Tangerang. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat
jumlah dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini.
 Standar jenis sarana tertentu berdasarkan jumlah penduduk pendukung sarana

tersebut. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis sarana
yang tersedia pada saat ini.
Sebagai standar dalam perhitungan kebutuhan sarana antara lain merujuk pada
ketentuan sebagai berikut:
 Pedoman standar lingkungan permukiman kota (DPMB ‐ PU).
 Pedoman standar pembangunan perumahan sederhana (DPMB ‐ PU).
 Pedoman Penentuan Standar Pelayanan Minimal Bidang Penataan Ruang,

Perumahan dan Permukiman, dan Pekerjaan Umum (Kimpraswil)
 Pengurangan antara jumlah dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini dengan
jumlah dan jenis sarana yang dibutuhkan berdasarkan penetapan RTRW Kota
Tangerang dan RDTR Kecamatan atau berdasarkan Standar.
 Adopsi Kebijakan Pembangunan Sarana yang telah ditetapkan oleh Pemerintah

Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya.
b) Analisis Penempatan Sarana
Metode analisis penempatan sarana dilakukan berdasarkan :
 Lokasi sarana yang telah ada pada saat ini.
 Kebijakan Kebijakan Pembangunan Sarana yang telah ditetapkan oleh Pemerintah

Daerah.
 Penetapan Lokasi Sarana di dalam RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan.
 Kriteria Lokasi Sarana.
 Hubungan Fungsional antar sarana
Chapter:
125
Untuk mendukung analisis kebutuhan dan penempatan sarana, dibutuhkan data‐data
mengenai :
 Jumlah dan Jenis Sarana yang ada pada saat ini, mencakup lokasi, kondisi, dan
intensitas pelayanan.
 Kebijakan Pembangunan Sarana yang sedang dan akan dilaksanakan oleh Pemerintah
Pusat maupun Pemerintah Daerah.
 Rencana jumlah, jenis distribusi sarana di kawasan perencanaan berdasarkan RTRW
Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan.
2) Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana
a) Analisis Kebutuhan Prasarana
Metode analisis kebutuhan prasarana dilakukan berdasarkan :
 Penetapan jenis dan jumlah prasarana RTRW Kota Tangeranga.
 Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis prasarana yang
tersedia pada saat ini.
 Standar jenis prasarana tertentu berdasarkan jumlah penduduk pendukung prasarana
tersebut. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah dan jenis prasarana
yang tersedia pada saat ini.
Sebagai standar dalam perhitungan kebutuhan prasarana antara lain merujuk pada
ketentuan sebagai berikut:
 Target Konsumsi Air Bersih di Indonesia, Direktorat Cipta Karya, Departemen
Pekerjaan Umum, 1998.
 SK SNI T‐07‐1989‐F tentang Tata Cara Perencanaan Tangki Septik.
 SK SNI S‐04‐1993‐03 tentang Spesifikasi Timbulan Sampah.
 SK SNI T‐13‐1990‐F tentang Tata Cara Pengelolaan Teknik Sampah Perkotaan.
 Perancangan dan pemeliharaan Sistem Plumbing, tahun 1991.
 Standard dari Arup (Building Services Concept Design Guide).
 Pengurangan antara jumlah dan jenis prasarana yang tersedia pada saat ini dengan
jumlah dan jenis prasarana yang dibutuhkan berdasarkan penetapan RTRW Kota
Tangerang atau berdasarkan Standar.
Chapter:
126
 Adopsi Kebijakan Pembangunan Prasarana yang telah ditetapkan oleh Pemerintah
Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya.
b) Analisis Penempatan Prasarana
Metode analisis penempatan prasarana dilakukan berdasarkan :
 Jaringan atau penempatan prsarana sarana yang telah ada pada saat ini.
 Kebijakan Kebijakan Pembangunan prasarana yang telah ditetapkan oleh Pemerintah

Daerah.
 Penetapan Lokasi Prasarana di dalam RTRW Kota Tangerang.
 Kriteria Lokasi Prasarana.
 Hubungan Fungsional antarsarana dengan prasarana.
Untuk mendukung analisis kebutuhan dan penempatan prasarana, dibutuhkan data‐data
mengenai :
 Pola Budaya masyarakat dalam penggunaan prasarana.
 Jumlah dan Jenis Prasarana yang ada pada saat ini, mencakup lokasi, kondisi, dan
intensitas pelayanan.
 Kebijakan Pembangunan Prasarana yang sedang dan akan dilaksanakan oleh

Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.
 Rencana jumlah, jenis dan jaringan distribusi prasarana di kawasan perencanaan
berdasarkan RTRW Kota Tangerang.
6.3. Perumusan Rencana
6.3.1. Kriteria Rencana / Design
Kriteria rencana / design selain menjamin pemenuhan kebutuhan secara teknis, keserasian, dan
keindahan juga sangat berpengaruh dalam menghasilkan tata ruang yang sesuai dengan kebudayaan
lokal dari masyarakat sehingga Rencana Teknik Ruang Kota nantinya dapat diterima oleh masyarakat
setempat dan berkembang sesuai dengan yang diharapkan.
Perumusan kriteria pengembangan didasarkan pada kebutuhan pengembangan kawasan dan

Perumusan Rencana
komponen‐komponennya, yang dijabarkan ke dalam konsep dasar dan prinsip‐prinsip

Chapter:
pengembangan.
127
6.3.2. Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota
Pada tahap ini akan dibuat suatu rumusan mengenai konsep rencana tata bangunan dan lingkungan
kawasan yang sesuai dengan kondisi dan fungsi‐fungsi yang ada dan akan dikembangkan di kawasan
perencanaan.
Perumusan konsep rencana meliputi konsep dasar rencana, konsep pengembangan kawasan,
konsep pemanfaatan ruang, dan konsep perancangan. Konsep dasar rencana dirumuskan untuk
mendukung tujuan pengembangan kawasan yang direncanakan. Konsep pengembangan kawasan
secara eksternal harus menjamin adanya keterkaitan antara kawasan perencanaan dengan struktur
ruang makro Kota Tangerang dan secara internal harus mencakup elemen‐elemen ruang sesuai
dengan fungsi kawasan. Konsep pengembangan kawasan disusun berdasarkan masukan hasil analisis
berupa informasi mengenai kebutuhan pengembangan serta komponen‐komponen fungsional yang
akan dikembangkan di kawasan perencanaan.
Perumusan konsep dasar rencana mencakup konsep dasar pengembangan fungsi kawasan,
pengembangan komponen fungsional penunjang kawasan / kegiatan, dan pengaturan sirkulasi baik
di dalam maupun di luar kawasan.
Berdasarkan konsep dasar pengembangan kawasan, selanjutnya dapat dirumuskan rencana tata
ruang yang memuat :
 Konsep struktur ruang dan pola sirkulasi kawasan, memuat konsepsi struktur fungsional ruang
berikut pola pergerakan di dalam kawasan serta pergerakan dari dan menuju kawasan
 Konsep pemanfaatan ruang yang memuat alokasi ruang untuk setiap komponen ruang
 Pada kawasan pemanfaatan / ruang fungsional dan fasilitasnya dijabarkan lebih lanjut ke
dalam blok‐blok peruntukan dan rencana tapak bangunan.
Pengembangan peruntukan lahan mikro berpedoman pada prinsip keragaman fungsi kegiatan yang
seimbang. Rencana peruntukan lahan merupakan sarana yang penting untuk mencapai tujuan
pengembangan fisik sosial dan ekonomi suatu kawasan khususnya kawasan perencanaan.
Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota
Pembentukan pola tata ruang berdasarkan figure ground plan yaitu melakukan interrelasi antara
massa bangunan (solid) dan ruang terbuka (void), atau hubungan antara bentuk bangunan dan ruang
terbuka.
Figure ground plan akan memperlihatkan dengan jelas komposisi massa bangunan dengan ruang
terbuka dalam suatu peta dua dimensi. Unsur solid atau masa bangunan sangat berkaitan erat
Chapter:
128
sebagai fungsi atau wadah suatu kegiatan. Void merupakan ruang terbuka, jalan, plaza yang
terbentuk dari konfigurasi massa bangunan.
6.3.3. Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
Pada tahap ini akan dirumuskan mengenai tujuan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
Kecamatan Ciledug (PR‐11) yang pada hakikatnya adalah untuk menciptakan kehidupan dan
penghidupan yang produktif dan efisien bagi masyarakat yang bertempat tinggal di kawasan
tersebut.
Rencana ini juga diharapkan dapat mengakomodasi dan menyalurkan aspirasi masyarakat sesuai
dengan tujuan yang dicanangkan oleh Pemerintah, tujuan yang diinginkan oleh masyarakat sendiri,
tujuan yang ingin dicapai dari sisi pelaku usaha, serta tujuan pembangunan yang dirumuskan oleh
stakeholder lainnya.
6.3.4. Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang
Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang kawasan, meliputi:
a. Struktur pemanfaatan ruang yang meliputi distribusi penduduk, sistem kegiatan dan sistem
pusat‐pusat pelayanan permukiman termasuk pusat pelayanan koleksi dan distribusi; sistem
prasarana transportasi; sistem telekomunikasi, sistem energi, sistem prasarana pengelolaan
lingkungan termasuk sistem drainase dan air limbah;
b. Pola pemanfaatan ruang yang meliputi kawasan lindung, kawasan permukiman, kawasan jasa
(perniagaan, pemerintahan, transportasi, pariwisata,dll), kawasan perindustrian.
6.3.5. Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang
Rencana blok merupakan tindak lanjut dari rencana struktur
dan pola pemanfaatan ruang. Untuk menyusun rencana
blok pemanfaatan ruang perlu diperhatikan ketentuan
Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
berikut :
1) Materi yang diatur
Pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang dirinci

dalam blok‐blok peruntukan.
Gambar 9 Contoh :
2) Kedalaman materi yang diatur
Chapter:
Rencana Blok Pemanfaatan

Ruang
Blok pemanfaatan ruang yang dirinci untuk setiap blok
dan jaringan pergerakan serta utilitas.
3) Pengelompokan materi yang diatur
c. Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi:
 Perumahan dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian bangunan, jenis

penggunaan, pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;
 Perdagangan, yang dirinci menurut jenis dan bentuk bangunannya, antara lain pasar,
pertokoan, mal, dll;
 Industri, yang dirinci menurut jenisnya;
 Pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan tinggi, SLTA,
SLTP, SD, dan TK;
 Kesehatan, yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS Umum kelas A,B,C,D;
puskesmas, puskesmas pembantu;
 Peribadatan, yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid, gereja, kelenteng, pura,
vihara;
 Rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman bermain, taman rekreasi,
taman lingkungan, taman kota, dll;
 Olahraga, yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain stadion, gelanggang,
dlll;
 Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan, panti werda,
dll;
 Perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya;
 Terminal angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau barang, stasiun kereta api,
pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan, pelabuhan laut, bandar
Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang
udara, dan sarana transportasi lainnya;
 Kawasan pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan;
 Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;
 Tempat pembuangan sampah akhir.
d. Kawasan Lindung, meliputi:
Chapter:
130
 Kawasan resapan air dan kawasan yang memberikan perlindungan bagi kawasan
bawahan lainnya;
 Sempadan pantai, sungai, sekitar danau dan waduk, sekitar mata air, dan kawasan
terbuka hijau kota termasuk jalur hijau;
 Cagar alam/pelestarian alam, dan suaka margasatwa;
 Taman nasional, taman hutan raya, dan taman wisata alam lainnya;
 Kawasan cagar budaya;
 Kawasan rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan tanah longsor, rawan
gelombang pasang dan rawan banjir.
6.3.6. Perumusan Peraturan Zonasi
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan
ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan
zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten/kota dan
peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tersebut menjadi salah satu dasar dalam
pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan
rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur‐unsur
pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang.
Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona
pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan tentang amplop ruang (koefisien dasar ruang
hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan),
penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang
yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.
Ketentuan lain yang dibutuhkan, antara lain, adalah ketentuan pemanfaatan ruang yang terkait
dengan keselamatan penerbangan, pembangunan pemancar alat komunikasi, dan pembangunan
jaringan listrik tegangan tinggi.
Perumusan Peraturan Zonasi
Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan
ruang.
Chapter:
131
6.3.7. Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan
Substansi rencana tata ruang kota perlu didukung dengan komponen pengelolaan agar rencana
tersebut tidak terhenti pada proses wacana. Dengan demikian, maka jaminan bahwa rencana
tersebut bersifat operasional dan implementatif merupakan nilai tambah tersendiri bagi rencana
tersebut. Substansi pengelolaan pembangunan kawasan meliputi:
 Pengelolaan perencanaan tata ruang
 Pengelolaan pemanfaatan ruang
 Pengelolaan pengendalian ruang, yang meliputi :
 Ketentuan administrasi pengendalian pelaksanaan rencana dan program, misalnya

melalui mekanisme perizinan mendirikan bangunan;
 Ketentuan pengaturan operasionalisasi penerapan pola insentif, disinsentif;
 Arahan pengendalian pelaksanaan berupa ketentuan penatalaksanaan / manajemen

pelaksanaan pembangunan;
 Mekanisme pelaporan, pemantauan, dan evaluasi program (baik yang dilakukan oleh
instansi yang berwenang maupun keterlibatan masyarakat dalam pengawasan), serta
pengenaan sanksi (berupa teguran, pencabutan izin, perdata maupun pidana).
 Pengelolaan penyediaan infrastruktur kota
 Action plan
 Aspek hukum dalam pengelolaan kota.
1) Rencana Pengendalian Intensitas Ruang
Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan
Intensitas bangunan atau intensitas ruang adalah jumlah seluruh luas lantai bangunan pada
luas tanah perpetakan / daerah perencanaan yang sesuai dengan rencana kota, terutama
menyangkut besaran ruang yang ditempati oleh peruntukan yang telah ditetapkan.
Intensitas ruang/bangunan dapat digunakan untuk memperoleh gambaran skala
pembangunan bagi kawasan perencanaan.
Tujuan yang dicapai di dalam rencana intensitas ini adalah :
 mendistribusikan secara spasial (ruang) intensitas bangunan dalam kawasan menurut

jenis peruntukannya ;

Chapter:
mengupayakan ambang intensitas ruang secara lebih merata (KLB);
132
 menentukan kepadatan bangunan (KDB);
 menentukan ketinggian bangunan ;
 menentukan Garis sempadan bangunan ;
 menentukan area terbangun yang diizinkan.

2) Rencana Koefisien Dasar Bangunan
Koefisien Dasar Bangunan adalah angka persentase berdasarkan perbandingan luas lantai
dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai
dengan rencana kota. Pertimbangan rata‐rata juga berlaku bagi KDB keseluruhan lahan
kawasan.
KDB kawasan perencanaan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut :
 Pengaturan KDB kawasan perencanaan seperti yang ditetapkan dalam RDTR Kepanjen.
 KDB dapat ditetapkan berdasarkan blok ataupun persil sesuai dengan tingkat kepadatan
bangunan yang ingin dicapai.
 KDB mempertimbangkan kebutuhan akan ruang terbuka, terutama pada sub

kawasan/blok dengan tingkat kepadatan yang lebih tinggi.
3) Rencana Koefisien Lantai Bangunan
Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas lantai seluruh bangunan
terhadap luas tanah perpetakan daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana
kota. KLB menetapkan besaran maksimum luas lantai yang dapat terbangun bagi masing‐
masing peruntukan lahan/blok.
Penyebaran KLB dalam kawasan mempertimbangkan pula beberapa hal sebagai berikut:
 KLB dalam setiap blok ditetapkan berdasarkan daya tampung lahan dari intensitas
kegiatan yang terjadi.
 KLB untuk keseluruhan kawasan disesuaikan dengan KLB rata‐rata seperti yang
ditetapkan dalam RDTR Kawasan.
 KLB maksimum diterapkan pada skala subkawasan/blok dan persil.

Chapter:
133
4) Rencana Ketinggian Bangunan
Ketinggian bangunan adalah suatu pengejawatahan dari intensitas ruang/bangunan kedalam
bentuk jumlah keseluruhan lantai dalam suatu bangunan dihitung mulai dari lantai dasar
sampai dengan lantai tertinggi atau disebut juga sebagai tinggi bangunan, yang sama dengan
jarak yang dihitung dari lantai dasar sampai dengan puncak atap yang dinyatakan dalam
meter.
Ketinggian bangunan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut :
 Melalui pendekatan fungsional, ketinggian bangunan mempertimbangkan tinggi /

rendahnya intensitas kegiatan yang ada pada daerah perencanaan serta pemakaian
sarana dan prasarana yang ada maupun yang akan direncanakan, seperti pusat‐pusat
parkir, area hijau dan sebagainya.
 Melalui pendekatan visual, ketinggian bangunan mempertimbangkan skala bangunan
dan ruang‐ruang terbuka yang ada di sekitarnya serta skala manusia, untuk menciptakan
wajah jangkauan pejalan kaki (pedestrian pocket).
Berdasarkan pertimbangan tersebut maka ketinggian bangunan dalam kawasan dapat

terbagi ke dalam 3 (tiga) kategori sebagi berikut :
 rumah tinggal 1 sampai dengan 2 lantai.
 bangunan fasilitas umum seperti sekolah, mesjid, poliklinik dan sejenisnya 1 sampai
dengan 2 lantai.
 bangunan komersial seperti pertokoan dan atau perkantoran dan sejenisnya 2 sampai
dengan 3 lantai.

5) Rencana Garis Sempadan Bangunan Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan
Garis sempadan bangunan termasuk didalamnya garis sempadan muka bangunan,

sempadan belakang bangunan dan sempadan samping bangunan. Penetapan garis
sempadan ini didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut:
 Agar terwujud suatu keteraturan bangunan baik secara fungsional maupun visual.
 Agar terdapat aliran udara yang segar, kecukupan sinar matahari serta
mempertimbangkan kondisi lahan berawa dengan kemungkinan kelancaran jalannya
aliran air pasang‐surut.
Chapter:
134
 Memperkecil risiko kebakaran.
½ L TRO TO AR TROTOAR ½ L
BERM BERM
GSB GSB
TROTOAR
TROTOAR
½ L A B A B ½ L
GSB GSB
Gambar 10 Potongan dan Tampak Atas
N N
N PA IS
U A
M R
N
G D
A
A
G
E
S
A
B
K
D
B
4
0
%
S
G A N
E G
A D A
B
M U
R A N
A
IS N
N
Gambar 11 Contoh Pengaturan GSB dan KDB
Chapter:
135

Gambar 12

Contoh Pengaturan Ketinggian Bangunan

Chapter:
136
Gambar 13
Contoh Pengaturan Ketinggian Bangunan
Chapter:
Gambar 14
Contoh Peta Zonasi
Chapter:

Gambar 15 Contoh Legal Text Blok

Gambar 16
Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
Chapter:
140
BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN
PEKERJAAN
7.1 Tahap Kegiatan

Konsultan menyusun rencana kerja sesuai dengan tujuan dan sasaran pekerjaan yang diuraikan
dalam KAK dan metodologi pelaksanaan pekerjaan yang diusulkan pada BAB 6. Berdasarkan Bagan
Alir Pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG KAWASAN DENGAN PERATURAN
ZONASI Kecamatan Ciledug (PR‐11) terdapat 3 tahapan pekerjaan yang harus dilaksanakan untuk
menghasilkan keluaran seperti yang diharapkan dalam KAK. Setiap tahapan mencakup sejumlah
kegiatan yang harus diselesaikan secara berurutan. Ketiga tahapan tersebut beserta kelompok
kegiatannya diuraikan sebagai berikut :
I TAHAP I : PERSIAPAN
1 Mobilisasi Peralatan dan Konsolidasi Tim Konsultan
2 Koordinasi dengan Pengguna Jasa
3 Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang yang sudah ada
4 Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan
5 Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000
6 Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
7 Penyusunan Rencana Kerja

BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN
II TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, KOMPILASI DAN ANALISIS
1 Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang
2 Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota
Chapter:
3 Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan
141
4 Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air
5 Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota
6 Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan
7 Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah
8 Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya
9 Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota
10 Review/Peninjauan Kembali terhadap RTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang
11 Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas
12 Analisis Daya Dukung Lingkungan
13 Analisis Potensi dan Permasalahan Fisik Kota
14 Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota
15 Analisis Pemanfaatan Ruang
16 Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya
17 Analisis Pengembangan Ekonomi Kota
18 Analisis Potensi dan Permasalahan Sosial Ekonomi Kota
19 Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan
20 Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan

III TAHAP III : PENYUSUNAN RENCANA
1 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota
2 Perumusan Tujuan Pengembangan Kota
3 Perumusan Rencana Struktur Dan Pola Ruang
4 Perumusan Rencana Fasilitas Umum
Tahap Kegiatan
5 Perumusan Peruntukan Blok
Chapter:
142
6 Perumusan Rencana Penataan Bangunan dan Lingkungan (Amplop Ruang)
7 Perumusan Indikasi Program Pembangunan
8 Perumusan Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang
9 Perumusan Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
7.2 Jadwal Pelaksanaan Kegiatan
Untuk menyelesaikan pekerjaan ini dalam waktu 7 (tujuh) bulan, Konsultan akan
mengerahkan sumberdaya yang tersedia sesuai dengan yang dinyatakan dalam KAK.
Kegiatan terpadat akan terjadi mulai pada bulan ke‐2 hingga akhir bulan ke‐5 periode
penugasan. Hal ini mengingat kegiatan survei dan pengumpulan data akan dilaksanakan
pada bulan tersebut serta penyerahan Laporan Fakta dan Analisis juga dijadwalkan pada
pertengahan bulan ke‐3. Secara keseluruhan, jadwal pelaksanaan pekerjaan PENYUSUNAN
RENCANA DETAIL TATA RUANG KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI Kecamatan
Ciledug (PR‐11) disajikan pada Tabel 7.

Jadwal Pelaksanaan Kegiatan
Chapter:
143
7.3 Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan

Tabel 7 Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan

Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan
Chapter:
144
7.4 Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya
Untuk mendukung kegiatan, konsultan akan menyediakan Tim Tenaga Ahli yang mempunyai
pengalaman cukup dalam menjamin keberhasilan pelaksanaan pekerjaan. Komposisi dan kualifikasi
Tim Tenaga Ahli serta uraian tugasnya disajikan pada Tabel 8 berikut ini.
Tabel 8 Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli

NAMA POSISI TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB
No

1. Ahli Perencanaan  Mengkoordinasikan anggota tim, sehingga pelaksanaan
Wilayah dan tugas dapat dikerjakan dengan baik sesuai produk dan
Kota/ Team jadwal yang telah ditentukan;
Leader (PWK)  Bertanggung jawab atas penyelesaian pekerjaan sesuai
dengan bidang keahlian dan penyelesaian seluruh
pekerjaan;
 Memantapkan metodologi dan menyusun rencana kerja
 Mengkoordinasikan, mengarahkan tugas dan materi
teknis semua anggota tim dalam pelaksanaan
kegiatan
 Bertanggung jawab untuk keseluruhan manajemen dan
hasil studi, serta penyelesaian laporan yang harus
disampaikan kepada pemberi tugas;
 Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang
Kota
 Membuat daftar data primer dan sekunder yang
diperlukan
 Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik
struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan
mengevaluasi kebijaksanaan struktur ruang yang telah
ada
 Mengumpulkan data keadaan fisik dasar
 Melakukan analisis kecenderungan perkembangan
kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.
 Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi
pengembangan kawasan perencanaan
 Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia
 Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang
selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan
 Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan
kawasan ke depan
 Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi
wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal
Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya
 Merumuskan konsep-konsep struktur dan pola ruang

kawasan pusat kota
 Merumuskan rencana peruntukan lahan mikro (land
use), termasuk rencana perpetakan.
 Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian,
kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.
Chapter:
 Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian
145
rencana
 Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan
Menyusun program investasi pengembangan
kawasan
2 Ahli Arsitektur  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal
penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan
baik oleh pemberi pekerjaan
 Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah
koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja
yang harmonis dan efektif
 Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan
untuk setiap tahap kegiatan.
 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi
pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.
 Melakukan penelaahan materi Rencana Rinci Tata
Ruang Kota
diperlukan
 Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik
struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan
mengevaluasi kebijaksanaan struktur tata ruang yang
telah ada
 Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data
penggunaan lahan meliputi jenis penggunaan, besaran,
struktur dan kualitas bangunan, kualitas ruang terbuka,
kualitas fasilitas umum dan sosial
 Melakukan analisis kualitas estetika lingkungan
kawasan ke depan
 Merumuskan konsep-konsep penataan kawasan
terutama pola dan struktur ruang pusat kota
 Menyusun rencana blok (zoning map)
 Menyusun rencana intensitas pemanfaatan ruang.
 Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian,
kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.
 Merumuskan rencana ruang terbuka (open space) :

pertamanan, perkerasan, termasuk perabot lingkungan
(bangku taman dll).
 Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian
rencana
 Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan
Chapter:
3 Ahli Transportasi  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
146
yang harmonis dan efektif;
 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi
 Melakukan penelaahan materi rencana transportasi
kota dalam Rencana Rinci Tata Ruang Kecamatan
 Membuat daftar data primer dan sekunder yang
diperlukan
 Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik pola
transportasi kawasan kawasan perencanaan dan
mengevaluasi kebijaksanaan transportasi yang telah
ada
 Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi
pola dan kualitas jaringan jalan meliputi panjang dan
lebar jalan menurut fungsinya; jenis dan kondisi :
perkerasan jalan; garis sempadan bangunan untuk
koridor jalan utama; arus lalu-Iintas, parkir dan
sebagainya
 Melakukan analisis tingkat pelayanan transportasi
kawasan perencanaan
 Melakukan analisis kebutuhan pengembangan
transportasi kawasan perencanaan
 Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan
prasarana transportasi yang didasarkan pada fungsi
dan daya tampung kawasan
 Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang
 Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi
 Merumuskan program pengembangan transportasi
kawasan
 Merumuskan rencana sistem pergerakan / sirkuasi
kendaraan dan pejalan kaki serta masalah parkir
 Merumuskan rencana jalan setapak (pedestrian ways)
termasuk sarana penyeberangan
 Menyusun program investasi pengembangan
transportasi kawasan
4 Ahli Geodesi  Bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan yang Sesuai
dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab
dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap
persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima
dengan baik oleh pemberi pekerjaan

 Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam
melakukan tugas dan tanggung jawabnya.
Chapter:
147
pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya
 Bertanggung jawab dalam penyiapan peta dasar dan
peta-peta tematik
 Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data
penggunaan lahan meliputi jenis dan besaran
penggunaan lahan
 Menyiapkan peta dasar
 Memproses hasil survei lapangan untuk pemutakhiran
peta-peta tematik
 Menyiapkan peta-peta tematik, baik untuk kepentingan
penyajian dan kompilasi data, analisis maupun
rencana
5 Ahli Lingkungan  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
 Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang
Kota
diperlukan
 Mengumpulkan data keadaan fisik dasar
 Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi
pola dan utilitas meliputi kondsi fasilitas Iainnya seperti
saluran air limbah, saluran pengeringan dan lain-lain;
sistem distribusi dan kapasitas sumber air bersih /
minum kota; sistem distribusi jaringan listrik dan
jaringan telekomunikasi kota; sistem pembuangan
sampah
 Melakukan analisis tingkat pelayanan sarana dan
prasarana kawasan perencanaan
 Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan
prasarana drainase, air limbah, air bersih, persampahan
yang didasarkan pada fungsi dan daya tampung
kawasan

kawasan ke depan
 Merumuskan konsep-konsep pengembangan prasarana
kawasan khususnya drainase, air limbah, air bersih,
dan persampahan
 Merumuskan program pengembangan infrastruktur
Chapter:
148
 Menyusun program Investasi pengembangan prasarana
6 Ahli Ekonomi  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
Perkotaan jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap
diperlukan
 Mengumpulkan data mengenai ekonomi perkotaan
meliputi ekonomi sektor formal dan informal.
 Mengumpulkan data mengenai aspek sosial ekonomi
masyarakat
 Melakukan analisis kualitas kehidupan (sosial,
ekonomi, kultur) atas perkembangan kawasan pusat
kota
ekonomi kawasan ke depan
 Menyusun program investasi pengembangan ekonomi
kawasan / kota
7 Ahli Sosial Budaya  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap
 Membuat daftar data primer dan sekunder yang
diperlukan
 Membantu Team Leader dalam penyiapan dan
penyelenggaraaan public hearing
 Mengidentifikasi dan menganalisis kondisi sosial
masyarakat kota
 Menganalisis peran masyarakat dalam pembangunan
perkotaan
Chapter:
149
 Menganalisis sistem kemasyarakatan yang harus
diakomodasi dalam pengembangan kota
 Mengidentifikasi warisan budaya kota seperti gedung-
gedung bersejarah, kawasan cagar budaya, dan lain-
lain
 Mengidentifikasi nilai budaya masyarakat yang perlu
diakomodasi dalam pengembangan dan pembangunan
perkotaan
 Menyusun rekomendasi tentang pemanfaatan warisan
budaya kota sebagai elemen ruang pengembangan
kota
8 Ahli Geologi  Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung
Lingkungan jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap
diperlukan
 Mengidentifikasi struktur geologi kawasan termasuk
daerah patahan, penurunan tanah (land susidence),
jalur gempa
 Mengidentifikasi kondisi air tanah dan intrusi air laut
 Mengidentifikasi daerah-daerah rawan longsor, rawan
banjir, rawan abrasi
 Menganalisis daya dukung lingkungan
 Menyusun rekomendasi untuk mitigasi bencana

Semua tenaga ahli dan asisten tenaga ahli yang diusulkan oleh konsultan telah memenuhi
persyaratan yang diminta dalam kerangka acuan kerja, pengalaman profesional masing‐masing
tenaga ahli dan asisten secara rinci dapat dilihat pada lampiran.


Chapter:
150
7.5 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

Tabel 9 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

No Posisi Nama Nama Bulan ke Ket

Personil Perusahaan I II III IV V VI VII VIII Jumlah
OB
1 Ketua xx PT. 8
Tim/Ahli Cighistara
Perencana Nuangsa
Kota
2 Ahli Arsitektur xx PT. 8
Cighistara
Nuangsa
3 Ahli xx PT. 7
Transportasi Cighistara
Nuangsa
4 Ahli Geodesi xx PT. 7
Cighistara
Nuangsa
5 Ahli xx PT. 7
Lingkungan Cighistara
Nuangsa
6 Ahli Ekonomi xx PT. 7
Perkotaan Cighistara
Nuangsa
7 Ahli Sosial xx PT. 6
Budaya Cighistara
Nuangsa
8 Ahli Geologi xx PT. 6
Lingkungan Cighistara
Nuangsa

Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

Chapter:
151
7.6 Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Gambar 17 Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Direktur Utama Pemberi Pekerjaan
DINAS TATA KOTA
CIGHISTARA NUANGSA PEMERINTAH KOTA TANGERANG

KETUA TIM
AHLI PERENCANA KOTA

AHLI AHLI AHLI
TRANSPORTASI GEODESI ARSITEKTUR

AHLI
AHLI AHLI
LINGKUNGAN
EKONOMI SOSIAL BUDAYA

AHLI
GEOLOGI

TENAGA
PENDUKUNG

Keterangan :
Garis Perintah
Garis Koordinasi
Warna Menyatakan Kelompok Tugas

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Chapter:
152
7.7 Laporan

Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja yang ada, maka bentuk laporan yang akan di berikan
yakni ;
7.1. Laporan Pendahuluan
1) Pemahaman konsultasi terhadap substansi pekerjaan berikut tanggapan
2) Pendekatan yang digunakan dalam melaksanakan berbagai kegiatan yang

tersebut dalam lingkup pelaksanaan kegiatan;
3) Daftar kebutuhan data dan informasi, serta
4) Daftar kebutuhan dukungan/fasilitasi yang diperlukan konsultan dari Bappeda
Kota Tangerang.
5) Rencana kerja rinci dan rencana mobilisasi tenaga ahli yang dilengkapi dengan
rincian tugas dan keluaran yang dihasilkan oleh masing‐masing tenaga ahli.
6) Jadwal pelaksanaan pekerjaan serta metodologi yang diajukan oleh konsultan.
7.2. Laporan Fakta dan Analisa
1) Laporan hasil survey lapangan berupa keadaan eksisting kawasan baik secara
fisik, ekonomi dan sosial didalam wilayah rencana
2) Laporan hasil analisa terhadap temuan lapangan seperti struktur kawasan,

peruntukan blok, prasaran transportasi, fasiltias umum, utilitas umum, amplop
ruang, kelembagaan dan peran serta masyrakat.
3) Laporan Draft Konsep Kawasan, arahan serta konsep pemanfaatan ruangnya.
7.3. Laporan Draft Akhir
1) Laporan Draft Konsep Rencana.
2) Draft Konsep rencana detail tata ruang.
3) Draft pengendalian rencana.
4) Draft Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat.
7.4. Laporan Akhir
1) Dokumen naskah akademik kawasan beserta Peraturan Zonasinya.
Chapter:
Laporan
2) Tujuan Pengembangan Kawasan
153
3) Rencana struktur ruang kawasan
4) Rencana fasiltias umum
5) Rencana peruntukan blok
6) Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)
7) Indikasi Program Pembangunan
8) Pengendalian Rencana
9) Kelembagaaan dan Peran serta masyarakat.
7.5. Ringkasan Eksekutif
Berisi tentang keseluruhan kegiatan perencanaan yang di rangkum secara baik dan ringkas
sesuai peraturan menteri. Agar dapat menjadi pegangan dan panduan bagi pemberi
pekerjaan termasuk stakeholder dinas teknis terkait.
7.6. Album peta RDTR Kecamatan
Yaitu Album peta kawasan rencana lengkap dengan kode zoning dan lainnya sesuai
ketentuan perundang‐undangan yang berlaku, dicetak dalam lembar yang sesuai dengan
keperluan dan diberikan kepada pemberi pekerjaan.
7.7. CD Data dan Laporan
Berupa Compact Disc (CD) yang berisi laporan‐laporan, peta, foto kegiatan, dan album peta.

Ringkasan Eksekutif

Chapter:
154

7.8 Staff Pendukung

7.8.1. Tenaga Ahli yang diperlukan
Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja , tenaga ahli yang dibutuhka: Team Leader/Ahli
Perencana Kota, Ahli Arsitektur, Ahli Transportasi, Ahli Geodesi, Ahli Lingkungan, Ahli Ekonomi
Perkotaan, Ahli Sosial Budaya, Ahli Geologi dan asisten Ahli Teknik Jalan. Kualifikasi Tenaga ahli
yang diusulkan dapat dilihat pada Tabel 13.1
7.8.2. Tenaga Penunjang
 1 Orang tenaga Sekretaris
 1 Orang Operator Komputer
 1 Orang tenaga Office Boy .

Tenaga Penunjang lainnya dapat ditentukan kemudian, sesuai keperluan / sesuai kondisi.

Staff Pendukung

Chapter:
155

Tabel 10 Kualifikasi Personil yang diusulkan
NO. POSISI NAMA PENDIDIKAN

PERSONIL
TENAGA AHLI & ASISTEN
1 Asisten Planologi Citra Istiqhotsah, ST S1 Planologi
TENAGA PENDUKUNG
1 Juru Gambar (AutoCad) Hadi Juanda Arsitektur
2 Operator Komputer Muda D3 Komputer
3 Supir Nasir SMA
4 Pramubakti Jaisman SMP

Tenaga Penunjang

Chapter:
156

7.9 Fasilitas Pendukung

Konsultan akan menyediakan ruang studio bagi tenaga ahli, peralatan kantor, jasa pelayanan
komunikasi dan administrasi untuk mendukung kelancaran tugas tenaga ahli, sesuai dengan
peraturan yang berlaku.
Daftar peralatan yang dimiliki konsultan dapat dilihat pada Tabel peralatan yang dimiliki, seperti
berikut ini:

Fasilitas Pendukung

Chapter:
157

Masukkan Daftar Peralatan PT. Cighistara
Tabel 11 Daftar Peralatan

Fasilitas Pendukung

Chapter:
158

BAB 15 PENUTUP

PT. CIGHISTARA NUANGSA sudah menyampaikan, keseluruhan metodologi dan pendekatan
yang akan kami gunakan dalam proses pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA
RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN CILEDUG (PR‐11) .
Konsultan kami berpengalaman dan telah berhasil pada pekerjaan yang sejenis.

Sebagai konsultan yang mengerti akan kecepatan dan ketepatan dalam bekerjasama dengan
BAPEDA PEMERINTAH KOTA TANGERANG, kami akan berusaha untuk mendulang
keberhasilan kembali.

Untuk itu, sangat besar harapan kami untuk kembali berperan dan bersama‐sama dengan
Pemberi Pekerjaan mewujudkan cita‐cita penataan ruang.

Demikianlah Proposal Teknis PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)
KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN CILEDUG (PR‐11) ini kami
sampaikan. Atas Penilaian dan penghargaan yang diberikan kami ucapkan terima kasih.
BAB 15 PENUTUP
Chapter:
159

RDTR PR 11

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

RDTR PR 11

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan

Peruntukan lahan dasar merupakan pokok kegiatan permukiman yang

Selanjutnya pengaturan blok dan sub blok perencanaan dengan

 Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan

Sub blok peruntuk diberi nomor blok dengan memberikan

a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan (1 bulan) yang lebih

1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota, Pengalaman

PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan jasa konsultasi di bidang engineering

Dalam rangka ini, penggalangan kerjasama baik dengan Instansi Pemerintah

PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan layanan dengan jangkauan yang luas

KEPALA DIVISI KEPALA BAGIAN

PERENCANA PERENCANA EKONOMI PERSONALIA

1. Pekerjaan Rencana Pengelolaan KESR IMT‐GT Utara dan Selatan, dengan

PT. CIGHISTARA NUANGSA mempunyai beberapa peralatan yang menunjang dalam

 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program

a. struktur dan sistematika tujuan dan sasaran pembangunan kawasan

A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah

Konsultan juga ingin memberikan tanggapan (tanggapan = kritik, komentar) terhadap

Terkait dengan metodologi pekerjaan, dalam KAK disebutkan tentang penerapan

Dalam tahapan kegiatan pekerjaan, tidak ditemukan informasi tentang jadwal

Kecamatan Ciledug terletak pada lahan dataran dengan ketinggian topografi antara 15

pengembangan kawasan perumahan dan fungsi perkotaan lainnyaTerdapat beberapa

Berdasarkan hasil konsep dan strategi pengembangan, Kecamatan Ciledug dibagi

Struktur Pusat‐pusat pelayanan yang akan dikembangkan didasarkan atas upaya

Rencana penggunaan lahan merupakan gambaran optimalisasi pemanfaatan setiap

Rencana penggunaan lahan di kawasan perencanaan merupakan gambaran sektoral

 Arahan kebijaksanaan Struktur Ruang dan Alokasi Pemanfaatan Lahan Kota

Untuk memperjelas gambaran rencana pemanfaatan lahan pada masing‐masing blok

Luas Penggunaan Sub BWK Sub BWK Sub BWK T Total (Ha) %

Keuntungan yang bisa didapatkan oleh pemerintah dengan mempublikasikan

 Mendapatkan masukkan bagi perencanaan di masa datang, dengan masukkan

2 Review RTRW Kota 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

10 RDTR Kecamatan 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

11 RDTR Kecamatan 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

12 RDTR Kecamatan 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

13 RDTR Kecamatan 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ada ada ada DTK

1 RTRK Pusat Kota 1996 8/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

2 RTRK Plaza Depan 1996 9/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

3 RTRK Terminal 1996 10/1996 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

4 RTRK Kali Pasir 1998 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

6 Review RTRK Pusat 2006 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ BAPEDA

2 RTBL Koridor Jl. 2002 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

3 RTBL Koridor Jl. 2003 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

4 RTBL Sepanjang 2005 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ DTK

o Kawasan pertanian masih tetap dialokasikan peruntukkannya di

Struktur pelayanan Kota Tangerang yang direncanakan perlu didefinisikan untuk

menghubungkan kawasan ini dengan Perumahan Karawaci di Kecamatan Karawaci

Kawasan lindung merupakan kawasan yang didalamnya tidak diperbolehkan

 Mengembangkan kawasan Sungai Cisadane sebagai kawasan wisata, kawasan

 Pengendalian pemanfaatan kawasan Situ Cipondoh, melalui peraturan dan

 Jalur sempadan sungai/saluran irigasi. Sempadan sungai adalah kawasan

 Memberikan pengarahan dan sosialisasi kepada masyarakat mengenai

Rencana pengembangan kawasan budidaya di Kota Tangerang meliputi kawasan

Rencana pemanfaatan kawasan budidaya perkotaan di Kota Tangerang meliputi

 Penataan kawasan pusat kota diarahkan sebagai kawasan yang memiliki

Rencana pengembangan kawasan perumahan dan permukiman di Kota Tangerang,

 Memanfaatkan dan mengoptimalkan lahan pertanian yang ada untuk mengisi

Berdasarkan kepentingan KKOP Bandara Soekarno‐Hatta tersebut, maka pengaturan

 Mengoptimalkan pemanfaatan ruang di sekitar bandara guna menjamin

 Pemanfaatan kawasan‐kawasan keselamataan operasi penerbangan dengan

 Koefesien Dasar Bangunan. Koefesien Dasar Bangunan (KDB) merupakan

1 Kec. 109.24 18.36 20.89 0.98 366.27 496.86 0 0 0 0 0 0

2 Kec. Benda 0 567.61 0 0 284.81 0 1755.58 136.3 0 0 0 0

3 Kec. Cibodas 71.4 95.7 0 0 316.47 361.75 0 0 0 0 0 0