P. 1
Resume Mengenai Rumah Susun

Resume Mengenai Rumah Susun

|Views: 3,081|Likes:
Published by nanada14

More info:

Published by: nanada14 on Mar 30, 2010
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as RTF, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

12/20/2012

pdf

text

original

RESUME MATERI RUMAH SUSUN

Disusun Oleh: Nama NIM : : Nia Novianty E0006184

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2009 RESUME MENGENAI RUMAH SUSUN A. Dasar Hukum Rumah Susun Aturan dasar yang mengatur “Rumah Susun” adalah Undang-undang nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Selain itu ada perangkat peraturan perundang-undangan yang secara emplisit mengatur mengenai rumah susun adalah Instruksi Presiden Nomor 5 Tahun 1990 tentang Peremajaan Pemukiman Kumuh yang Berada di Atas Tanah Negara, atas dasar Instruksi Presiden tersebut, Menteri Dalam Negeri mengeluarkan suatu Surat Edaran No. 04/SE/M/1/1993 tanggal 7 Januari 1993 kepada para Gubernur Keapla Daerah Tingkat I dan Bupati/ Walikotamadya Daerah Tingkat II untuk melaksanakan Pedoman Umum Penanganan Terpadu Perumahan dan Pemukiman Kumuh, antara lain dilakukan melalui upaya peremajaan dan pembangunan rumah susun (rusun) (Imam Kuswahyono, S. H., M. Hum., 2003: 3-4). Namun sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 ada beberapa pengaturan yang mengatur rumah susun, peraturan yang dimaksud adalah sebagai berikut: 1. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1975 tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang ada di atasnya Serta Penerbitan Sertifikatnya. 2. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1977 tentang Penyelenggaraan tata Usaha Pendaftaran Tanah mengenai Hak Atas Tanah Yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-bagian Bangunan yang ada di Atasnya. 3. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 10 Tahun 1983 tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama yang Disertai dengan Pemilikan Secara Terpisah Bagian2

Bagian pada Bangunan Bertingkat.

B. Definisi Rumah Susun Definisi Rumah Susun menurut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang terdapat dalam Pasal 1 ayat (1) adalah: “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.” Sejalan dengan perubahan dan perkembangan keadaan, maka rumah susun juga mengalami perubahan pengertian seperti dalam praktik adalah: “Suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan satu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah serta dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah yang merupakan tempat berdirinya bangunan (gedung) itu yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut” (Imam Kuswahyono, S. H., M. Hum., 2003: 6). C. Hak Atas Tanah dan Satuan Rumah Dalam Rumah Susun Tanah tempat bangunan rumah susun dididirikan , dalam pasal 7 UndangUndang rumah susun ditentukan sebagai berikut: “Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang berstatus hak milik (HM), hak guna bangunan (HGB), hak pakai atas tanah Negara (HP) atau hak pengelolaan (HPL), sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Sebagai ketentuan lain yang secara khusus menentukan untuk melindungi kepentingan para pembeli satuan rumah susun (SRS), maka developer harus menyelesaikan status hak guna bangunan (HGB) di atas HPL itu. Sebelum itu tidak boleh menjual satuan rumah susun yang telah selesai dibangun. Artinya 3

developer harus menyelesaikan status tanah dari HPL menjadi HGB, baru dapat menjual satuan rumah susun. Walaupun secara yuridis pembangunan rumah susun dapat dilakukan diatas tanah hakl milik (HM) atau hak pakai (HP) seperti tersebut dalam Pasal 7 Undang-Undang No. 16 tahun 1985, akan tetapi menurut Sunario basuki belum ada developer yang berminat. Dijelaskan lebih lanjut bahwa: “ Sampai dewasa ini tidak ada rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik maupun hak pakai karena pembangunan rumah susun ( apartemen / perkantoran) semata-mata berdasrkan pertimbangan ekonomik dan permintaan pasar. Mengingat yang dapat membeli satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah bersama dengan hak milik hanyalah warga Negara Indonesia saja atau badan-badan hukum tertentu yang ditunjuk oleh pemerintah ( lihat Pasal 21 ayat (2) Undang-Undang nomor 5 Tahun 1960 jo. Peraturan Pemerintah No. 38/1963). Di lain pihak, jika dibangun di atas tanah hak pakai jangka waktunya terbatas hanya sepuluh tahun dan luas tanahnya maksimal 2000 M2 (lihat Pasal 5 Permendagri No. 5 Tahun 1972) “ (sunario Basuki, 1995:15-16). Dengan demikian dapat ditegaskan bahwa hak atas tanah yang paling sesuai untuk pembangunan rumah susun atau gedung bertingkat adalah HGB, baik bagi penyelenggara (developer) maupun para pembeli satun rumah susun. Hak guna bangunan dapat dimiliki oleh warga Negara Indonesia, badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia baik bermodal nasional, campuran maupun bermodal asing. Hak guna bangunan ini sesuai sesuai ketentuan Pasal 35 ayat (1) UUPA diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan masih dimungkinkan diperpanjang 20 tahun. Selanjutnya dapat diperbaharui setelah jangka waktu perpanjangan habis. Hak ini pun dapat dijadikan jaminan (agunan) utang dengan dibebani hak tanggungan, dapat beralih karena pewarisan ataupun dipindahtangankan. Demikian pula hak ini pun termasuk golongan hak yang didaftar dengan suatu tanda bukti hak yang disebut sertifikat menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 (Imam Kuswahyono, S. H., M. Hum., 2003: 2425).

4

Setelah diundangkannya Undang-Undang No. 16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun, yang mengintrodusasi lembaga baru hak kebendaan baru yakni Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS). Ditilik dari sistem pemilikan atas suatu gedung bertingkat dapat dibagi menjadi dua sebagai berikut: 1. Pemilikan Tunggal (single ownership). 2. Pemilikan bersama (multi ownership). Pemilikan tunggal gedung. Sedangkan sistem pemilikan bersama ternyata terbagi menjadi dua, dengan melihat ada atau tidaknya ikatan hukum yang lebih dulu ada diantara pemilik gedung bertingkat itu: 1. Pemilikan bersama yang terikat, dasar utamanya adanya ikatan hukum lebih dulu antara pemilik. 2. Pemilikan bersama yang bebas yakni antara para pemilik tidak ada hubungan hukum lebih dahulu selain hak bersama menjadi pemilik untuk dipergunakan bersama. Sistem pemilikan bersama yang bebas inilah yang dikenal sebagai Condominium (kondominium). Jadi, pada intinya adalah pengaturan pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, sehingga pemecahan persoalannya mesti di kaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. Oleh karena itu, pengaturan di atas sesuai dengan definisi yang tertera dalam Pasal 1 Undang-Undang Rumah Susun seperti telah dinyatakan di atas, atas dasar konsepsi yang terkandung dalam Pasal 1 Undang-Undang Rumah Susun itu dapat disimpulkan sebagai berikut: 1. Hak milik satuan rumah susun sebagai suatu hak yang bersifat perseorangan (persoonlijk) dan terpisah. 2. Hak milik satuan rumah susun mencakup pula hak atas bagian 5 yang dimaksud dilihat dari pemilikan tanah tempat gedung bertingkat itu berdiri, sehingga pemegang sertifikat adalah juga pemilik

bersama, benda bersama dan tanah bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan (Imam Kuswahyono, S. H., M. Hum., 2003: 12-13). Dapat dijelaskan yang dimaksud bagian bersama, benda besma dan tanah bersama adalah 1. Bagian Bersama, adalah yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain, dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan. 2. Benda Bersama, adalah harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain, dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan.
3. Tanah Bersama, adalah sebidang tanah dimana Hunian dan Non

Hunian didirikan yang digunakan oleh pemilik/penghuni atas dasar hak bersama secara tidak terpisahkan (http://perhimpunanpenghuni.com/definition.html). D. Problematika Hukum Penghuni Rumah Susun Salah satu problematika hukum yang muncul dalam penghunian rumah susun adalah kemungkinan pemilikan satuan rumah susun oleh orang asing di Negara Republik Indionesia. Mengenai pemilkan rumah susus tidak terlepas pula dengan bidang pertanahan di Indonesia. Masalah pertanahan di Indonesia sejak dulu 6

telah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria atau Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960. Menurut Undang-Undang ini dikenal adanya suatu prinsip bahwa: satus subjek (seseorang atau badan hukum) mempengaruhi status hak atas tanah yang dimilikinya. Inilah yang secara luas dikenal dengan prinsip/asas nasionalitas. Penjabaran dari prinsip nasionalitas dapat dilihat di dalam pasal 9 Ayat (1) Undang-Undang Pokok agrarian yang menyatakan: “Hanya warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi ,air, dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan Pasal 2”. Namun pada saat ini ada peraturan yang jelasyang menetapkan apa yang dimaksud dengan berkedudukan di Indonesia dan apa yang menjadi syaratsyartnya. Kalau menurut Undng-Undang No. 3 Tahun 1964 jo Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1967 ditegaskan bahwa: Penduduk Negara Indonesia ialah tiap-tiap orang yang yang bertempat kedudukan di dalam daerah Negara Indonesia selama 1 tahun berturut-turut. Sedangkan menurut Undang-Undang Darurat No. 9/DRT/1955 tentang kependudukan orang asing menetapkan bahwa orang asing yang menjadi penduduk Negara Indonesia, jikalau dan selama menetap di Indonesia. Disamping ketentuan-ketentuan sebagaimana telah disebut tentunya berlaku pula syarat-syarat kemigrasian yang tercantum dalam Undang-Undang No. 9 Tahun 1992 tentang kemigrasian sebagai berikut : 1. Memiliki izin masuk ke Indonesia. 2. Memiliki surat perjalanan. 3. Memiliki miizin masuk kembali ke negaranya. 4. Memiliki izin tinggal terbatas dan atau izin tinggsl tetap di Indonesia. Dengan tidak jelasnya peraturan perundang-undangan di bidang status kependudukan seseorang, tampaknya akan membawa akibat terjadinya masalah hukum berkaitan dengan hal itu. 7

Dalam kaitanya dengan pembangunan rumah susun/kondominium di Indonesia, menurut Arie Sukanti Hutagalung permasalahan yang timbul adalah: 1. Orang yang merupakan konsumen apartemen/kondominium yang terbatas di Indonesia. 2. Orang asing hanya dapat memiliki hak tertentu menurut perturan perundang-undangan yang berlaku yakni hak pakai. 3. Adanya keseganan pengembang (developer) untuk mengajukan permohonan hak pakai di atas tanah tempat kondominium dibangun yang disebabkan: a. Hak pakai dalam praktiknya hanya diberikan selama sepuluh tahun. b. Hak pakai sampai saat ini belum dapat dijadikan jaminan utang dengan hipotik. Sebagai akibat dari permasalahan di atas, maka “beberapa kalangan memberikan penilaian bahwa undang-undang Pokok Agraria hendaknya diubah oleh karena kurang dapat menampung perkembangan khususnya di bidang bisnis/perdagangan” (Maria SW. Sumadjono, 1994:2-4). Sebenarnya, apabila ditelaah secara mendalam, maka Undang-Undang No. 5 tahun 1960 masih cukup kondusif untuk mengantisipasi era perdagangan bebas dengan memperhatikan asas-asas/prinsip-prinsipnya. Beberapa upaya untuk mengonstruksikan pemilikan satuan rumah susun yang status tanahnya menyewa tanah hak guna bangunan. Dengan kata lain diatas tanah hak guna bangunan atas nama perusahaan pengembang (developer) berdiri hak sewa sebagaimana dikonstatasikan oleh Maria SW. Sumardjono. Usulan konstruksi demikian, menurut Sumardjono, merupakan “miskonsepsi dan misaplikasi” Undang-Undang No. 5 tahun 1960 Khususnya yang mengatur tentang hak guna bangunan. Untuk mengatasi timbulnya konstruksi hukum yang kurang tepat dan kurang diminatinya lembaga hak pakai bagi orang asing maka sebagaimana diatur dalam 8

Pasl 42 Undabg-undang Pokok Agraria, Arie Sukanti Hutagalung melihat ada tiga solusi dalam praktiknya. Tiga pemecahan sementara dalam praktik itu mencakup sebagai berikut: 1. Sewa menyewa jangka panjang (long term lease) yang akan dipraktikkan oleh beberapa pemilik apartemen dan pada dasarnya konsep ini juga tidak mengalihkan kepemilikannya. 2. Sewa menyewa dengan kemungkinan konversi menjadi jual beli (Convertible lease). 3. Konsep Nominee/Trustee yang mekanismenya diatur pemilik satuan rumah susun ( yang tanahnya bukan hak pakai) tetap warga Negara Indonesia/badan hukum Indonesia yang menerima peminjaman uang dari pihak warga Negara asing untuk/sebagai biaya membeli apartemen. Sebagai jaminan atas utang itu, maka pihak warga Negara Indonesia akan menjaminkan apartemen untuk kepentingan pihak asing (Arie Sukanti Hutagalung). (Imam Kuswahyono, S. H., M. Hum., 2003: 92-96). E. Himpunan Pengelola Rumah Susun Menurut pendapat Tondy O. Lubis, ditegaskan bahwa badan pengelola merupakan badan yang dibentk oleh perhimpunan penghuni yang biasanya merupakan suatu badan hukum. Dapat pula suatu badan pngelola ini merupakan pihak ketiga yang berstatus sebagai badan hukum dan professional yang ditugasi untuk melakukan pengelolaan rumah susun. Seringpula badan pengelola merupakan perushaan pengembang itu sendiri yang tentunya memiliki sumber daya manusia yang mumpuni untuk itu (Imam Kuswahyono, S. H., M. Hum., 2003: 93-94). Ada 2 kemungkinan dalam pembentukan lembaga pengelolaan ini menurut Arie Sukanti Hutagalung. Kemungkina pertama terkait dengan perhimpunan penghuni. Sedangkan kemungkinan kedua adalah adanya pihak ketiga yang 9

merupakan badan hukum profesioan. Di antara dua pilihan ini mempunyai implikasi yang berlainan satu dengan yang lainnya. Apabila badan pengelola dibentuk oleh perhimpunan penghuni (residents association) yang penting diperhatikan adalah sebagai berikut: 1. Unit organisasi, artinya badan pengelola yang dibentuk merupakan unit organisasi dari badan pengelola. 2. Personal, artinya orang-orang yang diserahi tugas menangani badan pengelola ini dikhususkan untuk itu. Disamping itu, hendaknya dipilih orang-orang yang kapabel atau mampu memikul tugasnya dengan baik. 3. Peralatan, artinya organisasi badan pengelola ini memiliki peralatan yang layak yang mendukung pelaksanaan semua tugastugas pengelolaan bangunan rumah susun. Contoh: peralatan kantor, alat-alat kebersihan dan sebagianya. Sedangkan badan pengelola bangunan rumah susun yang ditunjuk oleh perhimpunan penghuni yang penting untuk diperhatikan adalah sebagai berikut: 1. Badan pengelola ini harus berbentuk badan hukum atau rechts persoon yang melaksanakan tugas berdasarkan suatu perjanjian formal, dengan perhimpunan penghuni. 2. Badan pengelola yang ditunjuk oleh perhimpunan penghuni ini harus professional. Artinya, suatu badan hukum yang benar-benar mempunyai kemampuan untuk mengelola suatu bangunan bertingkat (Arie Sukanti Hutagalung, 1985). Kewajiban badan pengelola rumah susun pada hakikatnya telah ditentukan dalam Pasal 66 Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988 tentang rumah susun yang esensinya mencakup hal-hal sebagai berikut: 1. Melaksanakan pemeriksaan, pemeliharaan kebersihan rumah susun dan lingkungannya pada bangunan bersama, benda bersama dan tanah bersama. 10

2. Mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni serta penggunaan bangunan bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan peruntukannya. 3. Secara berkala memberikan laporan kepada perhimpunan penghuni disertai permasalahan dan usulan pemecahannya. Adapun yang menjadi hak dari badan pengelola rumah susun adalah sebagai berikut: 1. Menerima pembayaran iuran pengelolaan atau service charge dari masing-masing penghuni rumah susun. 2. Menerima pembayaran lumpsum dari penghuni rumah susun (Imam Kuswahyono, S. H., M. Hum., 2003: 87-89). Mengenai perhimpunan penghuni rumah susun, Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) adalah suatu Organisasi berstatus Badan Hukum, yang susunan organisasi, hak dan kewajiban diatur dalam AD/ART dan dijamin oleh Undang-undang. (Pasal 19 ayat 2 UU No.16 Thn 1985). Perhimpunan penghuni rumah susun sebagai badan hukum dapat mewakili para penghuni atau pemilik satuan rusun baik di dalam maupun di luar pengadilan dan memiliki kewenangan dalam mewujudkan ketertiban dan ketentraman di lingkungan rusun. Pengurus PPRS keanggotaannya dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh para anggota perhimpunan penghuni melalui Rapat Umum Perhimpunan Penghuni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut. (Pasal 57 ayat 2 PP No.4 Tahun 1988). Anggota PPRS adalah subyek Hukum yang memiliki atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli, atau yang memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan (Pemilik atau Penghuni). Sebagai anggota perhimpunan penghuni rumah susun mempunyai hak sebagai berikut: 1. Memilih dan dipilih menjadi pengurus dengan syarat yang ditentukan AD/ART. 11

2. Mengajukan usul dan pendapat dalam Rapat Umum. 3. Memanfaatkan peruntukannya. 4. Mendapatkan perlindungan sesuai AD/ART. Sedangkan kewajiban dari anggota perhimpunan penghuni rumah susun adalah: 1. Mematuhi dan melaksanakan AD/ART, Tata Tertib yang diputuskan dalam Rapat Umum/Rapat Umum Luar Biasa atau yang ditetapkan oleh Rapat Pengurus. 2. Mematuhi segala peraturan yang berlaku yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi dan pemkot/pemkab. 3. Membayar kewajiban keuangan yg dipungut oleh Pengurus. 4. Memelihara, bersama. 5. Menunjang terselenggaranya tugas-tugas pokok Pengurus dan Badan Pengelola. 6. Membina hubungan sesama anggota berdasarkan azas kekeluargaan dan norma-norma kehidupan Bangsa Indonesia. 7. Melaporkan kepada Pengurus PPRS, bila terjadi peralihan hak atas satuan rumah susun. Tugas Pokok PPRS (perhimpunan penghuni rumah susun) adalah sebagai berikut: 1. Mengesahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang disusun oleh pengurus dalam Rapat Umum Perhimpunan Penghuni. 2. Membina Penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras, seimbang dalam rumah susun dan lingkungannya. 3. Mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang tercantum 12 menjaga, mengatur, memperbaiki rusun dan lingkungannya atas Bagian bersama, Benda bersama dan Tanah dan menggunakan satuan Rusun sesuai

dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga. 4. Menyelenggarakan tugas-tugas administratif penghunian. 5. Menunjuk atau membentuk dan mengawasi Badan Pengelola dalam pengelolaan rumah susun dan lingkungannya. 6. Menyelenggarakan pembukuan dan administrasi keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan penghuni.
7. Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yg telah

ditetapkan

dalam

AD

dan

ART

(http://perhimpunan-

penghuni.com/definition.html). DAFTAR PUSTAKA

Imam Kuswhyono,S.H.,M.Hum. 2004. Hukum Runah Susun Suatu Bekal Pengantar Pemahaman. Malang: Bayumedia Publishing.

Perhimpunan Penghubi. (http://perhimpunan-penghuni.com/definition.html, diakses tanggal 16 November 2009, pada pukul 07.43)

13

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->