PENILAIAN INVESTASI

Pendahuluan
Suatu program capital budgeting atau rencana investasi yang baik

membutuhkan beberapa langkah yang perlu dilakukan dalam proses pengambilan keputusan. Langkah-langkah tersebut adalah : 1) Penelitian dan penemuan adanya peluang investasi; 2) Pengumpulan data; 3) Evaluasi dan pengambilan keputusan; 4) Revaluasi dan penyesuaian.

Prosedur Capital Budgeting atau Rencana Investasi
1

PENILAIAN INVESTASI

Akuntansi Pembelanjaan Teknik

Pengembangan Ide

Pengumpulan Data

Pengambilan Keputusan

Hasil

Penentuan Probabilitas

Penentuan Ulang Probabilitas

Revaluasi

Capital Budgeting atau Rencana Investasi dapat dilakukan oleh investor sendiri maupun dengan menggunakan jasa dari Biro Konsultan. Namun laporan studi
2

PENILAIAN INVESTASI

kelayakan yang disusun oleh Biro Konsultan belum menjamin bahwa investasi dalam proyek yang dimaksud pasti berhasil. Hal ini berkaitan erat dengan asumsiasumsi yang digunakan dalam penyusunan Feasibility Study. Kelemahan-kelemahan yang sering dijumpai dalam laporan kelayakan dari suatu proyek/investasi antara lain : a. Dalam menganalisa pasar, proyeksi permintaan sering dilakukan atas dasar permintaan potensial (potential demand), seharusnya dari permintaan efektif (effective demand). b. c. Akibat dari kekurangan data, maka proyeksi disusun terlalu optimis, baik Pengambilan keputusan atas pemberian kredit investasi pada umumnya biaya maupun pemasaran. memakan waktu, sehingga studi kelayakan yang diajukan ke bank sudah out of date atau kadaluwarsa.

Penilaian Kelayakan Investasi dilihat dari Aspek Keuangan
3

PENILAIAN INVESTASI

Suatu investasi merupakan pengadaan barang-barang modal dan atau jasa yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu proyek baik proyek baru, rehabilitasi, modernisasi, ataupun ekspansi, penelitian dan pengembangan. Lebih luas lagi suatu investasi dapat diartikan sebagai penanaman baru ke dalam masyarakat untuk menghasilkan suatu barang dan atau jasa. Kredit yang diberikan untuk membiayai suatu investasi disebut Kredit Investasi. Penilaian kelayakan investasi ini mempunyai ciri-ciri sebagai berikut : a. b. c. d. Dana yang tertanam dalam modal investasi lebih lama dari pada untuk Pengembalian pinjaman investasi berasal dari proceeds atau net cash in Risiko lebih tinggi karena dana yang tertanam dalam jangka panjang. Jaminan utama dari proyek yang dibiayai dalam bentuk barang modal. membiayai modal kerja. flow, yaitu laba bersih ditambah dengan penyusutan.

4

PENILAIAN INVESTASI Keberhasilan pemberian pinjaman untuk keperluan investasi tidak terlepas dari keberhasilan proyek yang dibiayainya. baik untuk bank. Penilaian kelayakan atas suatu investasi. Oleh karena itu dilihat dari aspek keuangan. investor maupun masyarakat. investasi dalam suatu proyek harus profitable : dalam arti proyek tersebut dapat menghasilkan keuntungan. pada hakekatnya bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh RISIKO yang mungkin timbul atas dana yang diinvestasikan. Beberapa Permasalahan 5 . sehingga mampu mengembalikan pokok pinjaman beserta bunganya. Suatu proyek dikatakan berhasil apabila proyek tersebut mampu memperoleh hasil yang cukup sehingga dapat hidup dan berkembang serta bermanfaat.

sehingga mampu mengembalikan dana yang tertahan. Bagaimana meneliti rencana pembiayaan investasi yang telah tersusun. 6 . membayar kembali pinjaman dan bunganya.PENILAIAN INVESTASI Masalah utama dalam penilaian aspek keuangan terhadap kelayakan investasi adalah : a. Sampai sejauh mana investasi tersebut dari aspek keuangan (cash flow)dapat memperoleh hasil yang cukup. b.

biaya tenaga kerja selama masa konstruksi dan biaya non barang lainnya. Pengeluaran Nonfisik Merupakan pengeluaran untuk biaya perizinan. yaitu pengeluaran-pengeluaran untuk barang-barang yang harus diimpor dari luar negeri. b. inventaris. mesin-mesin. dan lain-lain.PENILAIAN INVESTASI Secara garis besar. yaitu pengeluaran untuk barang-barang yang dapat diperoleh di dalam negeri. 7 . misalnya tanah.Local Content. alat pengangkutan. biaya/pengeluaran untuk investasi tersebut dapat dikelompokkan menjadi 4 unsur. biaya konsultan. bangunan. yaitu : a. Pengeluaran Fisik Merupakan pengeluaran untuk pengadaan barang. biaya notaris. . Biaya physik ini sendiri dibedakan menjadi : .Import Content.

Pengeluaran untuk masa Trial Run Merupakan seluruh biaya yang diperlukan untuk mengadakan percobaan hasil produksi sebelum perusahaan melakukan produksi komersial. Sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia. Hal . Bunga dalam Masa Konstruksi (IDC) Merupakan pengeluaran untuk pembayaran bunga selama masa pembangunan proyek (Interest During Construction). dengan perkataan lain dapat diberikan kredit investasi. bunga masa konstruksi ini diatur sebagai berikut : bagi perusahaan baru dapat dimasukkan dalam biaya proyek.hal lain yang perlu diperhatikan dalam rencana pembiayaan investasi adalah : 8 .PENILAIAN INVESTASI c. d. maka bunga yang dimaksud harus dibayar efektif oleh nasabah. bagi perusahaan yang sudah berjalan dan kredit investasi dipergunakan dalam rangka perluasan/rehabilitasi serta perusahaan dinilai mampu.

b. c. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing) Adanya sumber pembiayaan lain diluar kredit bank dan dana sendiri.PENILAIAN INVESTASI a. yang didasarkan pada prioritas atau tidaknya proyek yang akan dilaksanakan. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu. Beberapa Teknik Untuk Mengukur Kelayakan Suatu Investasi Dilihat Dari Aspek Keuangan 9 .

Apabila pay back period dari investasi yang diusulkan lebih pendek daripada umur proyek. maka rencana investasi tersebut dapat dikatakan viable. maka tahap berikutnya adalah membandingkan pay back period dari investasi yang diusulkan tersebut dengan “maximum pay back period” yang dapat diterima. Sesudah pay back period tersebut dihitung. Contoh 1 : 10 .PENILAIAN INVESTASI a. Sebaliknya kalau lebih panjang. maka rencana investasi tersebut tidak viable. Metode Pay Back Period Pay Back Period adalah periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan “proceed” atau “net cash inflow”.

00 Rp.00 Payback Period = 2 tahun. Pola cash flow dari proyek tersebut adalah sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 Cash Inflow Rp.00 Rp.000. Umur proyek 5 tahun. 10.PENILAIAN INVESTASI Nilai investasi suatu proyek sebesar Rp.000.000. 500.00. 5. Cara menghitung adalah : 11 . 5. 2.000. 1.000.000.000.000.00 Rp.000.00 Rp.000.000.

000. payback period yang dibutuhkan hanya 2 tahun.000. 5. 12 .00 ________________ (Rp.00) Cash inflow tahun ke-2 Rp. 5.000.000.000. maka proyek viable untuk dibiayai.000. Jadi dengan menggunakan metode ini.00) Cash inflow tahun ke-1 (Rp.000.00 _________________ 0 ============= Umur proyek 5 tahun.PENILAIAN INVESTASI Nilai investasi 10.000. 5. Rp.

000.000.00 Rp.00 Rp.000.000.000. Pola cash flow sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 Cash Inflow Rp. Umur proyek 5 tahun.000. 6. 13 .000.PENILAIAN INVESTASI Contoh 2 : Suatu proyek membutuhkan biaya investasi sebesar Rp.000. 2. 2.000. 10.00.000.00 Rp. 2.00 Rp.

000.00) Rp. 10.000.000.000.000.000.00 _________________ 6.00 _________________ 14 . 2.PENILAIAN INVESTASI 6. Tahun ke-2 (Rp.000.000. Tahun ke-3 (Rp.00 Perhitungan Payback Period : Nilai investasi Cash inflow Tahun ke-1 (Rp.00) Rp. 2.00) Rp.000.000.000.000. 2.000.000.00 _________________ 8.

diabaikan.000 6. Tahun ke-4 Surplus Rp. Dengan demikian proyek layak untuk dibiayai.00 0 X 12 bulan = 8 bulan.000.000. 4.000.000. 6. 6.PENILAIAN INVESTASI (Rp. 15 . Dan masih lebih pendek dari umur proyek.000.000.000.000.00 dibutuhkan untuk menutup payback period pada tahun keempat cukup dibutuhkan waktu : 4.000. Jadi payback period = 3 tahun 8 bulan.00) Rp.000.00 ============= Cash inflow untuk tahun ke-4 Rp.00 _________________ 2. Cash flow sesudah masa payback period tercapai.

000 16 .000 4.000.00 Cash Flow Tahunan 0 4.000.000.000.000. 12.PENILAIAN INVESTASI Contoh 3 : Suatu investasi dan apabila pada cash flow yang diharapkan sama. sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 Nilai Investasi Rp.000 4.

000 17 Kumulatif (Rp.000 / Rp.000.000.00.PENILAIAN INVESTASI 5 4.000 0 8.000. 000) 0 8.000. Cash Flow Tahun Nilai Investasi (Rp. 000) .000 Cash Flow (Rp.000 = 3 tahun Apabila cash flow tidak seragam. 20. 12. 4.000. 000) 0 1 20. maka digunakan perhitungan payback period sebagai berikut : Nilai investasi misalnya Rp.000 Payback period = Rp.

000 2.000 5.000 22.000 Cash Flow (Rp.PENILAIAN INVESTASI 2 3 4 5 Payback period = 4 tahun.000 18 Kumulatif (Rp.000 20.000 5. 13. 000) 0 5.000 2. Contoh 4 : 6. 000) .000 14.000 4.000 10. 000) 0 1 2 3 Rp.000 15.000 18.000 Cash Flow Tahun Nilai Investasi (Rp.000 0 5.

3. Mudah dihitung.000 20.000 = 2. 2.6 tahun. 4. Kelemahan-kelemahan prinsipiil metode ini adalah : 1.000 Karena sifatnya cash flow seragam. 19 .PENILAIAN INVESTASI 4 5. Metode ini mengabaikan proceed yang diperoleh setelah masa payback period tercapai. Interpretasi secara terang/jelas. Menekankan segi likuiditas.000 / 5. maka payback period dapat dihitung : Rp. Konsepnya mudah untuk dimengerti. 13. ====== Kelebihan metode Payback Period : 1.

NPV dapat dirumuskan sebagai berikut : n CIFt . Metode Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) dimaksudkan untuk mengukur nilai bersih dari proyek setelah jangka waktu tertentu dari pelaksanaan proyek. maka cash flow / proceed harus didiskontokan atas dasar biaya modal (cost of capital) atau rate of return yang diharapkan.PENILAIAN INVESTASI 2.COFt 20 . Untuk menghitung NPV. Net Present Value adalah selisih antara cash inflow dengan cash outflow. b. Metode ini mengabaikan “time value of money”.

PENILAIAN INVESTASI NPV = ∑ t=0 (1+i)t atau n NPV = NCFt (1+i)i ∑ t=0 NPV CIFt COFt i t n NCF = = = = = = = Net Present Value Cash Inflow Cash Outflow tingkat bunga tahun jangka waktu proyek = Net Cash Inflow CIF – COF 21 .

Jadi proyek tidak layak untuk dibiayai. 22 . berarti besarnya pengorbanan lebih besar dari manfaat / keuntungan yang diperoleh.PENILAIAN INVESTASI NPV > 0 = NPV < 0 = Proyek bermanfaat Proyek tidak bermanfaat Dalam evaluasi suatu proyek. berarti proyek mempunyai manfaat / keuntungan yang lebih besar dari jumlah pengorbanan (investasi) yang dikeluarkan. maka pada tingkat discount rate yang diperhitungkan besarnya manfaat / keuntungan sama besarnya dengan tingkat pengorbanan. Sedangkan bilamana NPV < 0. Bilamana NPV = 0. bilamana NPV > 0.

250 juta. Depresiasi menggunakan metode garis lurus.000 600 400 50 100 50 5 400 240 160 20 40 50 ---------------------------------------------------------------------------- 23 .480 888 592 74 148 50 4 1. Rugi laba proforma sebagai berikut : TAHUN 1 Penjualan Harga pokok penjualan Laba kotor Biaya penjualan Biaya administrasi umum Penyusutan Biaya bunga (diabaikan) 120 72 48 6 12 50 2 600 360 240 30 60 50 3 1.PENILAIAN INVESTASI Contoh 1 : Suatu usulan proyek untuk pembelian mesin dengan harga Rp. Rate of return yang diminta sebesar 20%. Estimasi laba setiap tahun : Asumsi bahwa anda telah menyusun rugi laba proforma untuk lima tahun. Umur mesin 5 tahun.

120 250.345 30.6944 .4823 .5787 .V 41.PENILAIAN INVESTASI Laba bersih sebelum pajak Pajak Laba bersih Cash Flow : Laba bersih Penyusutan Cash Flow 100 320 200 50 50 160 100 25 ---------------------------------------------------------------------------50 160 100 25 (20) 50 160 100 25 50 50 50 50 50 ---------------------------------------------------------------------------50 100 210 150 75 ====================================== Perhitungan Net Present Value : Tahun 1 2 3 4 5 Total Present Value Biaya Investasi NCIF 50 100 210 150 75 DF 20% .440 121.665 69.000 24 .527 72.4019 P.143 335.8333 .

300 juta yang dilakukan dalam dua tahap. 500 juta Biaya operasional yang dikeluarkan tiap tahun rata-rata Rp. Dari hasil penanaman modal tersebut mendapatkan hasil sebesar : 25 . 800 juta Rp.120 ======= Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present Value. ====== Contoh 2 : Sebuah proyek (A) dilaksanakan dalam jangka waktu 7 tahun dengan nilai investasi sebesar Rp. 85. 300 juta.PENILAIAN INVESTASI Net Present Value + 85.120. yaitu : tahun 0 : tahun 1 : Rp. maka usulan proyek tersebut layak untuk dibiayai karena menghasilkan NPV = Rp. 1.00.

609 76 + 460 26 .000 0. 800 500 Biaya 300 300 300 Jumlah 800 800 300 300 Manfaat/ Cash inflow 100 200 1. berapakah NPV proyek tersebut ? Perhitungan NPV dengan menggunakan Tabel berikut : Cash Outflow Tahun 0 1 2 3 Inv.d 7 : Bila diperhitungkan discount rate sebesar 15%.8696 0.7561 0.tahun 3 s.800 .000 juta. Rate (15%) 1. 100 juta Rp. 1.PENILAIAN INVESTASI . 200 juta rata-rata Rp.6575 Net Present Value .tahun 1 .000 + Net benefit 800 700 100 700 Disc. .tahun 2 : : Rp.

100 + 1. Contoh 3 : Sebuah perusahaan (B) dengan perkembangan net cash flow-nya sebagai berikut : 27 .400 1.4972 0.900 Annualized Net Present Value Bilamana nilai manfaat bersihnya (net benefit / net cash flow) besarnya tiap tahun adalah sama (konstan).000 1.000 1.5718 0.000 1.PENILAIAN INVESTASI 4 5 6 7 - 300 300 300 300 300 300 300 300 3.4323 0.000 5.300 + + + + 700 700 700 700 0.3759 - + 400 + 348 + 303 + 263 + 289 1. maka dapat digunakan perhitungan berdasarkan nilai anuited-nya.300 2.

242 7.000 Discount Factor (10%) 0.503 1.582 7.582 Nilai sekarang bersih anuited dari proyek (B) dapat dihitung sebagai berikut : NPVa = (2.00 28 .683 0.000 10.582.366 1.000 2.PENILAIAN INVESTASI Tahun 1 2 3 4 5 Net Cash Flow 2.000 2.751 0.653 1.000 2.000) x (3.582 Annuity Factor (10%) 3.826 0.909 0.791) = 7.621 - Present Value 1.000 2.818 1.791 - Present Value 7.

4. berapa NPV dari proyek (C) tersebut ? 6 NPV = 4. Proyek tersebut diproyeksikan tidak mempunyai nilai sisa (salvage value) pada akhir tahun.10.000 juta dan menghasilkan ratarata pendapatan tiap tahun Rp.000 . Bilamana diinginkan rate of return 16%. 10.000 juta untuk selama 6 tahun.PENILAIAN INVESTASI Contoh 4 : Proyek (C) dengan nilai investasi sebesar Rp.000 29 ∑ .

000) = 4.10.000 DF 16% 1.PENILAIAN INVESTASI t=1 (1 + 0.6847) .(10.000 3.16)6 = (4.739.000) (3.6847 P.000 + 4.000 + 14.V 10.739 30 .00 Atau dapat dibuat tabel berikut : Tahu n 0 1-6 Cash Flow .

PENILAIAN INVESTASI NPV = 4.739 ====== Gambaran dari proyek (C) dilihat dari berbagai tingkatan discount rate mulai dari 0% sampai dengan 40% adalah sebagai berikut : 31 .

000 10.541 8.806 0.000 10.421 15.000 4.000 10.000 Discounted cash inflow 24.000 4.571 -0.303 7.000 10.000 20.138 3.000 10.000 10.302 11.303 17.000 4.000 4.000 10.000 10.000 10.PENILAIAN INVESTASI Discount rate 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Annual cash inflow 4.000 NPV 14.571 9.806 10.421 5.000 4.138 13.302 1.000 4.000 4.459 -1.000 4.672 Project cost 10.328 Tabel tersebut di atas secara grafis dapat digunakan sebagai berikut : 32 .

PENILAIAN INVESTASI 40% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -20000% 10% 20% 30% 40% 50% 40% Metode Benefit and Cost Ratio (BCR) 33 .

Sedangkan yang merupakan “cost” adalah biaya proyeknya atau present value dari pengeluaran dana / modal yang dilaksanakan. Dengan demikian BCR atau profitability index tidak lain adalah perbandingan antara present value dari dana yang dihimpun disatu pihak dengan biaya proyek di lain pihak. n t=0 ∑ CIFt (1 + i )t COF t (1 + i )t Pl = Profitability Index Cash Inflow = Cash Outflow Jangka waktu Tingkat bunga CIF = COF t i = = BCR = t =0 ∑ n 34 .PENILAIAN INVESTASI Yang dimaksud dengan “benefit” dalam hal ini adalah present value daripada danadana yang mampu dihimpun oleh proyek yang dimaksud.

PENILAIAN INVESTASI Hubungan NPV dan BCR Hubungan antara NPV dan BCR (atau PI) beserta tingkat rate of return yang diharapkan adalah sebagai berikut : NPV Negatif Nol (0) Positif BCR <1 =1 >1 Expected Return Dibawah harapan Sesuai dengan harapan Lebih besar dari yang diharapkan 35 .

B.000 + 19.PENILAIAN INVESTASI Contoh : Tiga buah proyek A.000 + 10.742 Manakah proyek yang peringkatnya lebih baik ? NPV Proyek A Proyek B Proyek C 281 2.281 Proyek B 30.068 1.742 BCR 1. dan C dengan gambaran sebagai berikut : Proyek A PV outflow PV inflow 10.028 1.000 + 32.096 Peringkat 3 2 1 Internal Rate of Return ( IRR ) 36 .18.040 1.040 Proyek C .

IRR menunjukkan tingkat discount rate yang diperhitungkan pada tingkat NPV = 0. dengan demikian IRR dapat dirumuskan sebagai berikut : IRR = NPV = 0 n = t =0 ∑ NCF =0 (1 + i )t Dalam mencari IRR. dapat dilakukan dengan mencoba-coba (trial and error) atau mencari tingkat discount rate yang mendekati hasil NPV = 0 atau tingkat discount rate 37 .PENILAIAN INVESTASI IRR adalah merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek pada jangka waktu tertentu.

maka dapat diperhitungkan tingkat IRR dengan perhitungan formula berikut : NV 1 P 1 −N V P IR R = i1 + (N V P 2) ( i 2 − i1) i1 = tingkat bunga rendah i2 = tingkat bunga tinggi Contoh 1 : 38 . Atas dasar pertimbangan tersebut.PENILAIAN INVESTASI yang menghasilkan NPV positif dan NPV negatif yang perbedaannya terkecil.

000 1. Rate of return yang diharapkan 12%. Nilai investasi yang dibutuhkan mencapai kapasitas ekstra tersebut sebesar Rp.00.000 2. 7.000.000 1 2 3 4 5 6 39 .PENILAIAN INVESTASI Suatu perusahaan ingin mempertimbangkan perluasan kemampuan usahanya dari produksi yang ada.000.000 2.000. Estimasi net cash flow dengan asumsi umur proyek 6 tahun adalah sebagai berikut : Tahu Net Cash Inflow (Rp.000 2.000 1. jutaan) 2.

037 PV (Rp 000) PV Factors 13% PV (Rp 000) 1 2 3 4 5 6 2.480 543.567 0.948.000.00 0 2.0 00 0. 000) PV Facto rs 12% 3.PENILAIAN INVESTASI Pada tahun keenam diasumsikan nilai residu (salvage value = 0). Hitunglah Net Present Value dan IRR ! Tahu NCF (Rp.00 0 1.00 0 6.000.000.000 40 .00 0 2.000.507 567.000 0.000 480.00 0 2.07400 0 2.000.000.974 5.543 0.000 507.00 0 1.

0 00 148.000 6.148.609 .6400 PV .800 .PENILAIAN INVESTASI Total Present Value Project Cost Net Present Value 7.84% 177.0 00 7.000 148.000 Contoh 2 : Dengan menggunakan contoh perhitungan yang ada dalam Tabel 6.7561 PV . maka dapat kita hitung tingkat IRR sebagai berikut : Tahun 0 1 2 Net Benefit 800 700 100 DF 15% 1.800 .000 IRR = 12% = (13 – 12) ------------.560 .0 00 7.76 DF 25% 1.000.0 00 29.000 0.971.000.8000 0.8696 0.64 41 .0000 0.% = 12.

( 220) 42 .(25 . dapat dihitung tingkat IRR dari proyek A sebagai berikut : IRR = i1 NPV1 + -------------------.220 Dengan menggunakan formula perhitungan tersebut.900 + 289 .PENILAIAN INVESTASI 3 4 5 6 7 + + + + + 700 700 700 700 700 0.6575 0.NPV2) = 289 15 + ---------------------.2621 0.3277 0.3579 + + + + + 460 400 348 303 263 0.4972 0.i1) (NPV1 .4090 0.5120 0.2097 + + + + + 358 287 229 183 147 + 1.5718 0.15) 289 .(i2 .4323 0.

Contoh 3 : 43 . Net B/C dan IRR Dalam pemilihan suatu proyek pertimbangan atas dasar NPV dan IRR perlu dilihat secara menyeluruh berdasarkan tingkat discount faktor yang akan dipertimbangkan atau “return” yang diharapkan akan diperoleh.PENILAIAN INVESTASI = 15 + 5.67 = 20.67% IRR = Internal Rate of Return NPV1 i = Net Present Value (1) NPV2 = Net Present Value (2) = Discount factor Hubungan NPV.

1 milyar yang dapat digunakan untuk mendirikan proyek A atau B dengan kondisi sebagai berikut : Proyek A selesai untuk 1 tahun dan akan memberikan benefit pada akhir tahun kesatu sebesar Rp. inflasi) diperkirakan sebesar 25% proyek mana yang menguntungkan ? Dalam hal ini perlu dipergunakan cross over discount rate. Kembali pada contoh tersebut di muka. 1.5 milyar. Proyek B selesai untuk jangka waktu 2 tahun dengan memberikan benefit pada akhir tahun kedua sebesar Rp. maka gambarannya adalah sebagai berikut : 44 .PENILAIAN INVESTASI Pemerintah telah mengalokasikan dana sebesar Rp. yaitu dalam posisi proyek dengan tingkat NPV dan Net B/C yang sama pada suatu tingkatan discount rate tertentu. Proyek mana yang akan dipilih bilamana diperhitungkan tingkat discount rate sebesar 10% ? Kalau tingkat risiko yang harus dapat di-cover (tingkat bunga modal. 1.7 milyar.

3 15 20 25 30 35 40 50 NPV Proyek A 500 429 364 324 304 250 200 154 111 71 0 NPV Proyek B 700 542 405 324 285 181 88 6 negatif negatif negatif Perbandingan NPV-B / NPV-A 1.40 1.44 0.PENILAIAN INVESTASI Discount Rate (%) 0 5 10 13.00 0. dapat digambarkan secara grafik titik cross over pada tingkat discount rate sebesar 13.3% sebagai berikut : 45 .11 1.72 0.94 over 0.26 1.04 negatif negatif negatif titik cross Dari tabel tersebut.

yaitu untuk tingkat discount rate sebesar 10% proyek yang menguntungkan adalah proyek B.PENILAIAN INVESTASI 800 700 600 500 NPV 400 300 200 100 0 0 5 10 13.3 15 20 25 30 35 40 50 Discount Rate % NPV Proyek A NPV Proyek B 324 Kembali pada pertanyaan di atas. maka proyek yang menguntungkan adalah Proyek A. 46 . dan bilamana tingkat risiko yang diperhitungkan adalah sebesar 25%.

Jadi lebih ditekankan pada masalah efisiensi. Umur proyek tersebut biasanya dibedakan atas : a. Umur Ekonomis : biasanya ditentukan atas perkiraan sampai kapan proyek secara Umur Teknis : lebih melihat dari segi kenyataan sampai kapan investasi tersebut ekonomis masih dapat berproduksi. Dalam kaitannya dengan menghitung viabilitas investasi. terlepas dari masalah efisiensi atau tidaknya. 47 .PENILAIAN INVESTASI 4. dasar penentuan umur investasi yang digunakan adalah umur ekonomis untuk keperluan intern perusahaan (bukan untuk keperluan pajak). Umur Investasi Yang dimaksud dengan umur investasi dalam hal ini adalah perkiraan sampai beberapa lama investasi tersebut dapat berproduksi (menghasilkan). b. secara teknis dapat digunakan untuk berproduksi.

apabila proyek viable berarti dapat dilanjutkan dengan pembiayaan bank. Untuk keperluan tersebut. hanya dimaksud untuk menentukan apakah bank bersedia memberikan kredit atau tidak. Biaya-biaya tidak tunai (Non Cash Expenses) seperti misalnya biaya penyusutan aktiva tetap. Dana Yang Dapat Dihimpun (Proceed) Besarnya dana yang dapat dihimpun pada dasarnya terdiri dari dua unsur pokok. terlebih dahulu harus disusun proyeksi perhitungan laba-rugi (projected income statement). Besarnya Diberikan Kredit Yang Dapat Perhitungan viabilitas investasi yang telah diuraikan dalam bab terdahulu. yaitu : a. Namun 48 . dan lain-lain.PENILAIAN INVESTASI 5. amortisasi. b. Pendapatan setelah pajak (Net Income After Tax).

apabila proyek tidak viable sebaiknya bank tidak membiayainya. 49 .PENILAIAN INVESTASI sebaliknya. termasuk pengeluaran-pengeluaran untuk keperluan masa percoban. Besarnya dana yang diperlukan untuk investasi dalam proyek Yang dimaksud dengan dana yang diperlukan untuk investasi tersebut adalah semua biaya yang diperlukan untuk membangun proyek yang dimaksud sampai siap untuk beroperasi. Jadi perhitungan viabilitas tersebut tidak dimaksudkan untuk menentukan besarnya kredit investasi yang dapat diberikan. Adapun besarnya kredit investasi yang dapat diberikan akan ditentukan oleh beberapa faktor. antara lain : a.

kecuali kredit yang lazim 50 . alat-alat / investaris kantor. tidak boleh mendapat kredit dari pihak lain tanpa persetujuan terlebih dahulu dari bank pemberi kredit investasi yang bersangkutan. pembangunan rumah-rumah pegawai. nasabah dari suatu bank yang kredit investasinya belum lunas. gedung-gedung dan barang-barang lain yang tidak secara langsung diperlukan untuk proyek. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu Sesuai dengan ketentuan kredit investasi tidak dapat diberikan untuk pembelian kendaraan. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing) Besarnya penyertaan nasabah (self financing) akan ditentukan oleh prioritas atau tidaknya proyek yang diusulkan serta golongan kredit investasinya. c.PENILAIAN INVESTASI b. Adanya sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri Sesuai dengan ketentuan. d.

150 - Maksimal kredit investasi yang dapat diberikan : Rp. misalnya : Total biaya proyek juta - = Rp. dimana untuk import-content lazimnya dibiayai dengan kredit luar negeri tersebut. maka maksimal kredit investasi yang dapat diberikan oleh bank adalah jumlah biaya proyek setelah dikurangi bagian self financing nasabah dan pembiayaan dari sumber lain tersebut. 100 juta + Rp. Sebagai contoh. 500 juta . 500 Ketentuan penyediaan self financing Kredit luar negeri juta = 20% = Rp. Apabila terjadi hal yang demikian.(Rp. 150 juta) = 250 juta 51 .PENILAIAN INVESTASI dalam kegiatan perdagangan. Dengan demikian yang dimaksud sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri tersebut adalah berupa pembiayaan dari luar negeri yang umumnya terjadi proyek AID.

PENILAIAN INVESTASI

Skala

Penarikan

dan

Skala

Pelunasan Apabila bank sudah sampai pada kesimpulan bersedia untuk memberikan fasilitas kredit investasi dan besarnya kredit sudah ditentukan, maka masalah pokok selanjutnya adalah menetapkan persyaratan-persyaratan kredit yang telah disetujui. Di antara sekian banyak persyaratan yang ditetapkan, maka penetapan skala penarikan maupun skala pelunasan merupakan masalah penting yang perlu diperhatikan. a. Skala Penarikan Masalah penting yang harus diperhatikan di dalam menetapkan skala penarikan adalah bahwa skala penarikan harus sesuai dengan kebutuhan pembangunan proyek. Sehubungan dengan hal tersebut, perlu disusun rencana pembangunan proyek yang menggambarkan tahap-tahap pengeluaran uang baik untuk
52

PENILAIAN INVESTASI

pengeluaran lokal, pengadaan barang melalui impor, pengeluaran untuk tenaga kerja dan jasa lainnya, maupun untuk kebutuhan masa trial run. Jadi yang dimaksudkan dengan rencana pembangunan dalam hal ini bukanlah semata-mata terdiri dari tahap-tahap pembangunan physik, tetapi meliputi pula tahap-tahap pengeluaran uang bagi proyek yang bersangkutan dan biasanya tahap-tahap pengeluaran uang tidak selalu sama dengan tahap perkembangan physik proyek, karena sebelum terpasang pada proyek, biasanya nasabah sudah melakukan pengeluaran-pengeluaran uang baik untuk pembelian bahan-bahan, tenaga kerja, jasa dan sebagainya. Oleh karena itu, dalam meneliti rencana pembangunan, ada 2 hal yang harus diperhatikan dan dijadikan titik-tolak dalam menetapkan skala penarikan, yaitu saat pengeluaran dan besarnya pengeluaran pada setiap tahapan. b. Skala Pelunasan Skala pelunasan adalah daftar yang memuat rencana pelunasan suatu pinjaman baik pelunasan hutang pokok maupun hutang bunga. Untuk dapat menyusun skala pelunasan tersebut, terlebih dahulu perlu disusun apa yang disebut Proyeksi
53

PENILAIAN INVESTASI

Penerimaan dan Pengeluaran Kas (Projected Cash Flow). Selain project income statement, minimal selama masa laku kredit investasi tersebut. Penyusunan projected cash flow biasanya dapat dilakukan dengan berbagai cara atau bentuk, namun biasanya secara garis besarnya dapat dibagi dalam 3 sektor, yaitu :  Proyeksi Penerimaan Proyeksi penerimaan biasanya disusun berdasarkan atas pendapatan setelah pajak dan biaya-biaya noncash seperti penyusutan, amortisasi dan sebagainya. Jumlah tersebut adalah merupakan dana yang dapat dihimpun. Apabila diperkirakan ada penerimaan-penerimaan lain seperti penjualan aktiva tetap dan sebagainya, harus dimasukkan pula dalam sektor ini. Proyeksi Pengeluaran Dalam sektor ini dimasukan proyeksi pengeluaran-pengeluaran perusahaan di luar biaya operasional yang sudah dimasukkan dalam projected income statement. Namun apabila tidak memungkinkan untuk memproyeksikan
54

pengeluaran-pengeluaran tersebut, maka cukup apabila dicadangkan saja

PENILAIAN INVESTASI

berdasarkan prosentase tertentu dengan memperhatikan debt service ratio yang wajar. Debt service ratio adalah perbandingan antar dana terhimpun dengan dana yang diperuntukkan bagi pelunasan. Dalam praktek, seringkali terjadi penunggakan-penunggakan pembayaran oleh nasabah, apabila semua dana yang terhimpun dipergunakan untuk pelunasan, karena umumnya perusahaan juga mempunyai pengeluaran-pengeluaran lain di luar pengeluaran untuk pelunasan kredit. Oleh karena itu tidak semua dana yang dapat dihimpun harus digunakan untuk pelunasan kredit. Rencana Pelunasan Kredit (Pokok dan Bunga) Selisih antara proyeksi penerimaan dengan proyeksi pengeluaran setelah ditambah dengan saldo awal kas, akan merupakan dana yang tersedia untuk pelunasan (hutang dan bunga).

55

perlu dibuatkan daftar / skala pelunasan tersendiri yang dipakai sebagai dasar atau pegangan.PENILAIAN INVESTASI Atas dasar projected cash flow tersebut kepada nasabah. 56 . Untuk itu daftar / skala pelunasan tersebut harus dilampirkan pada Perjanjian Kredit (PK) yang ditandatangani bersama antara bank dengan nasabah dan sekaligus merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari persetujuan kredit. baik bagi bank maupun nasabah dalam mengikuti pelaksanaan pelunasan kredit.

PENILAIAN INVESTASI Projected Income Statement Projected income statement merupakan proyeksi laba rugi yang disusun atas dasar rencana usaha yang ingin dicapai. Pada dasarnya penyusunan proyek ini tidak berbeda dengan penyusunan laba rugi namun lebih singkat (ringkas). 57 .

300 juta Rp. dan D yang masing-masing jumlah investasi dan estimasi ROR yang berbeda-beda sebagai berikut : Nama Proye k A B C D Jumlah investasi Yang diperlukan Rp. 500 juta Rp. Ada 4 proyek A.PENILAIAN INVESTASI LATIHAN 1. B. 700 juta Estimasi ROR 15% 17% 18. C. 600 juta Rp.5% 19% 58 .

500 juta Rp. c. d. 150 juta 1. b. a. 500 juta Rp. maka usulan proyek yang feasible adalah : proyek A proyek B proyek C proyek C dan proyek D.3 Proyek B Rp. Proyek A Present value of net cash flows Initial cash outlay Net present value Profitability index 1.11 Rp. Jika cost of capital sebesar 18%. 50 juta 59 . 450 juta Rp. 3.PENILAIAN INVESTASI 2. 650 juta Rp.

A dan B ditolak. b. c. b. a. 15 juta dari interest rate 17%. A dan B diterima.76% 18. maka usulan proyek a. 4. 2 juta dari interest 19%.PENILAIAN INVESTASI Sesuai dengan data tersebut di atas.76% 16. d. B ditolak.76% 60 .76% 19. A ditolak. d. maka besarnya IRR adalah : 17. Jika NPV positif sebesar Rp. c. dan NPV negatif Rp.

EBIT. a. 6. c. b. d. Nilai investasi. b. disebut : net present value internal rate of return accounting rate of return payback Profitability index dapat dihitung dengan cara membandingkan antara present value dari proceeds dengan : net sales.PENILAIAN INVESTASI 5. 61 . a. c. d. Gross sales. Suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan net cash flow.

200 54.021 16. maka apabila menggunakan metode IRR. 3 16.000 53. 2 16.02 1 16.249 15. Proyek B.249 15.PENILAIAN INVESTASI 7.249 15.021 16.388 Thn.120 Cash Flow Thn. 5 16. Investme nt 55.021 16. proyek mana yang akan dipilih ? a. Proyek A.38 8 Thn. Jika anda akan mempertimbangkan 3 jenis usulan proyek dengan data sebagai berikut : Proye k A B C In. 4 16.021 16. 1 16.388 Target Rate of Return on Equipment 12% untuk setiap jenis. 62 .249 15. b.24 9 15.388 Thn.388 Thn.

000 52. IRR dan Payback Period dari cash flow dan kedua proyek berikut.000 Thn. Dengan menghitung NPV.PENILAIAN INVESTASI c.000 Thn. 1 45. Proyek X Proyek Y Thn. nama yang anda pilih. b.000 40. 8. 2 45.000 140.000 60.000 Thn. 3 45. 4 55. apabila target rate of return sebesar 15% ? In.000 Proyek X Y a. Proyek C.000 63 . Investment 127.000 50.

000 Rp.700 Tahun 3 Rp. 8. 5. 8. 2. Investme nt Rp. proyek mana yang anda pilih ? a.000 Rp.825 Dengan menggunakan NPV Criterion.200 Rp.400 Rp. Proyek 2.500 Rp. Initial outlay dan net cash flow after tax sebagai berikut : Proye k 1 2 3 In.300 Rp.PENILAIAN INVESTASI 9. 7. b. dan target rate 14%. 5. Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membeli 3 buah peralatan baru (mutually exclusive equipment).900 Expected Cash Flow Tahun 1 Rp. 2. 6.000 Rp.000 Rp. 2. Proyek 1. 1. 2. 64 . 2.220 Tahun 2 Rp.

700 juta. Estimasi cash flow tahun 2 tahun 3 tahun 4 Rp.000. Negative c. 1 milyar.675.000. 107. 400.00 65 .000. d.000.675. 107.00 Rp. 10. Suatu perusahaan ingin memperluas product line. Positive b. dan tahun 1 sebesar Rp.00 Rp.000.PENILAIAN INVESTASI c.675. 300. 117. 250. Negative d. 117.000.00 Rp.000. Investasi pada tahun 0 diperkirakan Rp. Positive Rp. maka net present value a. Semua proyek ditolak.000.00 tahun 5 – 10 Rp. Proyek 3.00 Rp.000.000.00 Rp. 350.000.00 Apabila Rate of Return yang diminta 15%.000.675.

+ Rp …………………….% Proyek B : 66 . NPV = …………………… berarti IRR = …………………………. = …………………………... X ……………………………… = Rp ……………………...PENILAIAN INVESTASI LEMBARAN JAWABAN Nomor 7 : Proyek A : NPV = Rp ……………………… + Rp …………………….

X ……………………………… = Rp ……………………. NPV dengan DF ……………………% NPV = Rp ……………………. X ……………………. + Rp ……………………. = Rp …………………….. = ……………… % + ……………………. + Rp ……………………...% + ……………………. X ……………….. IRR = ……………….... % = ……………… % Proyek C : NPV = Rp …………………… + Rp ……………….. + Rp ……………………. = Rp ……………………. = Rp …………………… + Rp ………………. 67 .PENILAIAN INVESTASI NPV = Rp ……………………. + Rp ……………………. X ……………………………… = Rp …………………….

% 68 .. X ……………………… % = …………………….. = Rp …………………… IRR untuk proyek C : IRR = ……………………... % + …………………….PENILAIAN INVESTASI = Rp …………………… NPV dengan discount factor …………… % NPV = Rp …………………… + Rp ………………. % + ……………………. % = …………………….. X ………………… = Rp …………………… + Rp ……………….

% ……… % ………. ………………... % Keputusan I ……………… . ……………. …………….PENILAIAN INVESTASI Ranking pengambilan keputusan : Proye A B C IRR …… % …… % …… % Target RR ……….. Ranking Keputusan …………………… …… …………………… ….. Proyek “Y” 69 .

) IRR = …………. % = ………….... % Payback Period : 70 ...) (Rp ……….) (Rp …...) NPV (Rp …………) (Rp ……….) (Rp ……….) (Rp ………..) (Rp ……….) DF … % …………… …………… …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI Tahun 0 1 2 3 4 Cash Flow (Rp ……….. ………… PV (Rp ……….) (Rp ……….) (Rp ………. % + ……………… % = ………….) (Rp …………) DF …. % + ……………… X …………….…….) (Rp ………..) (Rp …………) (Rp ………. % ………… ………… ………… ……….....

.. Metrik Keputusan : 71 . bl (……. (Rp …………………………………) Cash Flow Tahun III Kelebihan Tahun ketiga bulan).PENILAIAN INVESTASI Total Project Cost Cash Flow Tahun I (Rp …………………………………) ………………………………………. (Rp ………………………………. = ………… / …………. X …………… bulan = …………. ………………………………………. Payback Period= …………… tahun.) cash Flow Tahun II ……………………………………….. Rp ………………………………….

bulan …. tahun …. tahun Keputusan ……………… ……………… Nomor 8 : Perhitungan NPV. IRR. dan Payback Period Proyek “X” 72 .PENILAIAN INVESTASI Proye X Y NPV Rp …………… Rp …………… IRR ……… % ……… % Payback Period ….

..) IRR = ……. % = ……………………… % Payback Period : Total Project Cost Cash Flow Tahun I (Rp …………………………………) ………………………………………. % + …………..…….… X ……………. % + ….…….) (Rp ….) (Rp ………. 73 .. % ………… ………… ………… PV (Rp ………. % = ……..) (Rp ………...) (Rp ……….) DF … % …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ………..) NPV (Rp …………) NPV (Rp ………. X …………….PENILAIAN INVESTASI Tahun 0 1-4 4 Cash Flow (Rp ………..) (Rp …………) DF …..

PENILAIAN INVESTASI (Rp ……………………………….. (Rp …………………………………) Cash Flow Tahun III Kelebihan Tahun III bulan). = ………… / ………….. 74 . X …………… bulan = …………. Rp ………………………………….. bl (……. Payback Period= …………… tahun.) cash Flow Tahun II ………………………………………. Metrik Keputusan : ……………………………………….

) (Rp 75 . tahun Keputusan ……………… ……………… Nomor 9 : Proyek 1 Tahu n 0 1 2 3 Cash Flow (Rp ……….) (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI Proye X Y NPV Rp …………… Rp …………… IRR ……… % ……… % Payback Period ….) (Rp ………. tahun ….) DF … % ………… … ………… … ………… PV (Rp …………) (Rp ……….. bulan …..

PENILAIAN INVESTASI (Rp ……….) ……….) ……….) … ………… … NPV …………) (Rp …………) (Rp …………) PV (Rp …………) (Rp ………..) (Rp …………) (Rp …………) (Rp …………) Proyek 2 Tahun 0 1 2 3 Cash Flow (Rp (Rp (Rp (Rp ……….) DF … % …………… …………… …………… …………… NPV Proyek 3 Tahun 0 1 2 Cash Flow (Rp ………...) (Rp ……….) (Rp ……….) (Rp …………) 76 .) ………..) DF … % …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ……….

.. ……………. (Rp ……………….) Rp ………………….... Rp ………….. ……. Rp …………. ……… ( …………….. DF … % …………… …………… …………… …………… …………… …………… PV Rp ……...…. …….... karena menghasilkan NPV ………………………. …. …………….PENILAIAN INVESTASI 3 (Rp ………... Nomor 10 : Tahu n 0 1 2 3 4 510 Cash Flow Rp ………. ……... …….) …………….) …………… NPV (Rp …………) (Rp …………) Keputusan : Tiga usulan proyek di ……………………………………. 77 ... ……. ……...….

.... ……...PENILAIAN INVESTASI Rp …………...... ……. %. ……. s/d …………… RANGKUMAN 78 . NPV ……………. *) PV anuity ……………. ( ……………. …….) ……………. ……………. ……. …….. ……………. tahun PV anuity …………… %... ……………. tahun ……….

Proyek ditolak jika payback period lebih lama dari umur proyek. Bila NPV 0 atau lebih. Metode ini mempunyai kelemahan. dan benefit cost ratio. yaitu tidak mempertimbangkan cash flow yang diterima setelah masa payback period tercapai. Bila net cash flow 79 . Metode yang diterapkan antara lain payback period. digunakan metode net present value (NPV). maka proyek diterima dan jika kurang dari 9 proyek ditolak. Jadi pada saat itu NPV sama dengan 0. IRR merupakan discount rate yang sama jumlahnya dengan present value dari net cash in flow yang diharapkan terhadap initial cash outflow. Metode ini juga mengabaikan time value of money.PENILAIAN INVESTASI Pada bagian ini khusus membahas alternatif metode penilaian investasi. yaitu selisih antara proposal present value dari net cash in flow dengan biaya investasi atau initialcash out flow. Payback period untuk menentukan jumlah tahun yang dibutuhkan untuk menutup nilai investasi yang tertanam dalam proyek. internal rate of return. Dengan demikian tidak cocok jika metode ini digunakan sebagai ukuran profitabilitas. Kriteria diterimanya apabila payback period lebih pendek dari umur proyek. net present value. Untuk melengkapi kriteria investasi. NPV menunjukkan nilai potensi kenaikan nilai perusahaan bila proyek diterima.

80 . proyek diterima.PENILAIAN INVESTASI tidak seimbang. IRR lebih besar dari rate of return yang diminta. maka IRR dicari dengan cara coba-coba.