PENILAIAN INVESTASI

Pendahuluan

Suatu program capital budgeting atau rencana investasi yang baik

membutuhkan beberapa langkah yang perlu dilakukan dalam proses pengambilan
keputusan. Langkah-langkah tersebut adalah :

1) Penelitian dan penemuan adanya peluang investasi;

2) Pengumpulan data;
3) Evaluasi dan pengambilan keputusan;
4) Revaluasi dan penyesuaian.

 Prosedur Capital Budgeting atau Rencana Investasi

1
 PENILAIAN INVESTASI

Akuntansi
Pembelanjaan
Teknik

Pengembangan Pengumpulan Pengambilan

Ide Data Keputusan Hasil

Penentuan
Penentuan Ulang
Probabilitas Probabilitas

Revaluasi

Capital Budgeting atau Rencana Investasi dapat dilakukan oleh investor sendiri
maupun dengan menggunakan jasa dari Biro Konsultan. Namun laporan studi

2
 PENILAIAN INVESTASI

kelayakan yang disusun oleh Biro Konsultan belum menjamin bahwa investasi
dalam proyek yang dimaksud pasti berhasil. Hal ini berkaitan erat dengan asumsi-
asumsi yang digunakan dalam penyusunan Feasibility Study.

Kelemahan-kelemahan yang sering dijumpai dalam laporan kelayakan dari suatu

proyek/investasi antara lain :
a. Dalam menganalisa pasar, proyeksi permintaan sering dilakukan atas
dasar permintaan potensial (potential demand), seharusnya dari permintaan
efektif (effective demand).
b. Akibat dari kekurangan data, maka proyeksi disusun terlalu optimis, baik
biaya maupun pemasaran.
c. Pengambilan keputusan atas pemberian kredit investasi pada umumnya
memakan waktu, sehingga studi kelayakan yang diajukan ke bank sudah out
of date atau kadaluwarsa.

Penilaian Kelayakan Investasi dilihat dari Aspek Keuangan

3
 PENILAIAN INVESTASI

Suatu investasi merupakan pengadaan barang-barang modal dan atau jasa yang
diperlukan untuk pelaksanaan suatu proyek baik proyek baru, rehabilitasi,
modernisasi, ataupun ekspansi, penelitian dan pengembangan. Lebih luas lagi suatu
investasi dapat diartikan sebagai penanaman baru ke dalam masyarakat untuk
menghasilkan suatu barang dan atau jasa. Kredit yang diberikan untuk membiayai
suatu investasi disebut Kredit Investasi.

Penilaian kelayakan investasi ini mempunyai ciri-ciri sebagai berikut :

a. Dana yang tertanam dalam modal investasi lebih lama dari pada untuk
membiayai modal kerja.
b. Pengembalian pinjaman investasi berasal dari proceeds atau net cash in
flow, yaitu laba bersih ditambah dengan penyusutan.
c. Risiko lebih tinggi karena dana yang tertanam dalam jangka panjang.
d. Jaminan utama dari proyek yang dibiayai dalam bentuk barang modal.

4
 PENILAIAN INVESTASI

Keberhasilan pemberian pinjaman untuk keperluan investasi tidak terlepas dari

keberhasilan proyek yang dibiayainya. Suatu proyek dikatakan berhasil apabila
proyek tersebut mampu memperoleh hasil yang cukup sehingga dapat hidup dan
berkembang serta bermanfaat, baik untuk bank, investor maupun masyarakat.

Penilaian kelayakan atas suatu investasi, pada hakekatnya bertujuan untuk

mengetahui sampai seberapa jauh RISIKO yang mungkin timbul atas dana yang
diinvestasikan. Oleh karena itu dilihat dari aspek keuangan, investasi dalam suatu
proyek harus profitable : dalam arti proyek tersebut dapat menghasilkan
keuntungan, sehingga mampu mengembalikan pokok pinjaman beserta bunganya.

Beberapa Permasalahan
5
 PENILAIAN INVESTASI

Masalah utama dalam penilaian aspek keuangan terhadap kelayakan investasi

adalah :
a. Bagaimana meneliti rencana pembiayaan investasi yang telah tersusun.
b. Sampai sejauh mana investasi tersebut dari aspek keuangan (cash flow)dapat
memperoleh hasil yang cukup, sehingga mampu mengembalikan dana yang
tertahan, membayar kembali pinjaman dan bunganya.

6
 PENILAIAN INVESTASI

Secara garis besar, biaya/pengeluaran untuk investasi tersebut dapat

dikelompokkan menjadi 4 unsur, yaitu :

a. Pengeluaran Fisik
Merupakan pengeluaran untuk pengadaan barang, misalnya tanah, bangunan,
mesin-mesin, alat pengangkutan, inventaris, dan lain-lain. Biaya physik ini sendiri
dibedakan menjadi :
- Import Content, yaitu pengeluaran-pengeluaran untuk barang-barang yang
harus diimpor dari luar negeri.
- Local Content, yaitu pengeluaran untuk barang-barang yang dapat diperoleh
di dalam negeri.

b. Pengeluaran Nonfisik
Merupakan pengeluaran untuk biaya perizinan, biaya notaris, biaya konsultan,
biaya tenaga kerja selama masa konstruksi dan biaya non barang lainnya.

7
 PENILAIAN INVESTASI

c. Bunga dalam Masa Konstruksi (IDC)

Merupakan pengeluaran untuk pembayaran bunga selama masa pembangunan
proyek (Interest During Construction). Sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia,
bunga masa konstruksi ini diatur sebagai berikut :
- bagi perusahaan baru dapat dimasukkan dalam biaya proyek; dengan
perkataan lain dapat diberikan kredit investasi.
- bagi perusahaan yang sudah berjalan dan kredit investasi dipergunakan
dalam rangka perluasan/rehabilitasi serta perusahaan dinilai mampu, maka
bunga yang dimaksud harus dibayar efektif oleh nasabah.

d. Pengeluaran untuk masa Trial Run

Merupakan seluruh biaya yang diperlukan untuk mengadakan percobaan hasil
produksi sebelum perusahaan melakukan produksi komersial.

Hal - hal lain yang perlu diperhatikan dalam rencana pembiayaan investasi
adalah : 8
 PENILAIAN INVESTASI

a. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek

tertentu.
b. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing)
yang didasarkan pada prioritas atau tidaknya proyek yang akan dilaksanakan.
c. Adanya sumber pembiayaan lain diluar kredit bank dan dana sendiri.

Beberapa Teknik Untuk Mengukur Kelayakan Suatu Investasi Dilihat Dari Aspek
Keuangan
9
 PENILAIAN INVESTASI

a. Metode Pay Back Period

Pay Back Period adalah periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan “proceed” atau “net cash inflow”.
Sesudah pay back period tersebut dihitung, maka tahap berikutnya adalah
membandingkan pay back period dari investasi yang diusulkan tersebut dengan
“maximum pay back period” yang dapat diterima. Apabila pay back period dari
investasi yang diusulkan lebih pendek daripada umur proyek, maka rencana
investasi tersebut dapat dikatakan viable. Sebaliknya kalau lebih panjang, maka
rencana investasi tersebut tidak viable.

Contoh 1 :

10
 PENILAIAN INVESTASI

Nilai investasi suatu proyek sebesar Rp. 10.000.000,00.

Umur proyek 5 tahun.
Pola cash flow dari proyek tersebut adalah sebagai berikut :

Tahun Cash Inflow

1 Rp. 5.000.000,00
2 Rp. 5.000.000,00
3 Rp. 2.000.000,00
4 Rp. 1.000.000,00
5 Rp. 500.000,00

Payback Period = 2 tahun.

Cara menghitung adalah :

11
 PENILAIAN INVESTASI

Nilai investasi (Rp.

10.000.000,00)
Cash inflow tahun ke-1 Rp. 5.000.000,00
________________
(Rp.
5.000.000,00)
Cash inflow tahun ke-2 Rp. 5.000.000,00
_________________
0

=============

Umur proyek 5 tahun, payback period yang dibutuhkan hanya 2 tahun. Jadi
dengan menggunakan metode ini, maka proyek viable untuk dibiayai.

12
 PENILAIAN INVESTASI

Contoh 2 :
Suatu proyek membutuhkan biaya investasi sebesar Rp. 10.000.000,00. Umur
proyek 5 tahun. Pola cash flow sebagai berikut :

Tahun Cash Inflow

1 Rp.
2 2.000.000,00
3 Rp.
4 2.000.000,00
5 Rp.
2.000.000,00
Rp.
6.000.000,00
Rp.

13
 PENILAIAN INVESTASI

6.000.000,00

Perhitungan Payback Period :

Nilai investasi (Rp. 10.000.000,00)
Cash inflow Tahun ke-1 Rp. 2.000.000,00
_________________
(Rp. 8.000.000,00)
Tahun ke-2 Rp. 2.000.000,00
_________________
(Rp. 6.000.000,00)
Tahun ke-3 Rp. 2.000.000,00
_________________

14
 PENILAIAN INVESTASI

(Rp. 4.000.000,00)
Tahun ke-4 Rp. 6.000.000,00
_________________
Surplus Rp. 2.000.000,00
=============
Cash inflow untuk tahun ke-4 Rp. 6.000.000,00 dibutuhkan untuk menutup
payback period pada tahun keempat cukup dibutuhkan waktu :

4.000.000

X 12 bulan = 8 bulan.
6.000.00
0

Jadi payback period = 3 tahun 8 bulan. Dan masih lebih pendek dari umur proyek.
Dengan demikian proyek layak untuk dibiayai. Cash flow sesudah masa payback
period tercapai, diabaikan.

15
 PENILAIAN INVESTASI

Contoh 3 :
Suatu investasi dan apabila pada cash flow yang diharapkan sama, sebagai
berikut :

Tahun Nilai Investasi Cash Flow Tahunan

1 Rp. 12.000.000,00 0

2 4.000.000

3 4.000.000

4 4.000.000

16
 PENILAIAN INVESTASI

5 4.000.000

Payback period = Rp. 12.000.000 / Rp. 4.000.000 = 3 tahun

Apabila cash flow tidak seragam, maka digunakan perhitungan payback period
sebagai berikut :

Nilai investasi misalnya Rp. 20.000.000,00.

Cash Flow
Tahun Nilai Cash Kumulatif
Investasi Flow (Rp. 000)
(Rp. 000) (Rp. 000)
0 20.000 0 0

1 8.000 8.000

17
 PENILAIAN INVESTASI

2 6.000 14.000

3 4.000 18.000

4 2.000 20.000

5 2.000 22.000

Payback period = 4 tahun.

Contoh 4 :

Cash Flow
Tahun Nilai Cash Kumulatif
Investasi Flow (Rp. 000)
(Rp. 000) (Rp. 000)
0 0 0

1 Rp. 13.000 5.000 5.000

2 5.000 10.000

3 5.000 15.000

18
 PENILAIAN INVESTASI

4 5.000 20.000

Karena sifatnya cash flow seragam, maka payback period dapat dihitung :
Rp. 13.000 / 5.000 = 2,6 tahun.
======

Kelebihan metode Payback Period :

1. Konsepnya mudah untuk dimengerti.
2. Mudah dihitung.
3. Menekankan segi likuiditas.
4. Interpretasi secara terang/jelas.

Kelemahan-kelemahan prinsipiil metode ini adalah :

1. Metode ini mengabaikan proceed yang diperoleh setelah masa payback
period tercapai.
19
 PENILAIAN INVESTASI

2. Metode ini mengabaikan “time value of money”.

b. Metode Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) dimaksudkan untuk mengukur nilai bersih dari proyek
setelah jangka waktu tertentu dari pelaksanaan proyek. Net Present Value
adalah selisih antara cash inflow dengan cash outflow. Untuk menghitung NPV,
maka cash flow / proceed harus didiskontokan atas dasar biaya modal (cost of
capital) atau rate of return yang diharapkan, NPV dapat dirumuskan sebagai
berikut :

n CIFt - COFt

20
 PENILAIAN INVESTASI

NPV = ∑
t=0 (1+i)t

atau
n NCFt
NPV = ∑
t=0 (1+i)i

NPV = Net Present Value

CIFt = Cash Inflow
COFt = Cash Outflow
i = tingkat bunga
t = tahun
n = jangka waktu proyek
NCF = Net Cash Inflow
= CIF – COF

21
 PENILAIAN INVESTASI

NPV > 0 = Proyek bermanfaat

NPV < 0 = Proyek tidak bermanfaat

Dalam evaluasi suatu proyek, bilamana NPV > 0, berarti proyek mempunyai
manfaat / keuntungan yang lebih besar dari jumlah pengorbanan (investasi) yang
dikeluarkan.
Bilamana NPV = 0, maka pada tingkat discount rate yang diperhitungkan
besarnya manfaat / keuntungan sama besarnya dengan tingkat pengorbanan.
Sedangkan bilamana NPV < 0, berarti besarnya pengorbanan lebih besar dari
manfaat / keuntungan yang diperoleh. Jadi proyek tidak layak untuk dibiayai.

22
 PENILAIAN INVESTASI

Contoh 1 :
Suatu usulan proyek untuk pembelian mesin dengan harga Rp. 250 juta. Umur
mesin 5 tahun. Depresiasi menggunakan metode garis lurus. Rate of return yang
diminta sebesar 20%. Estimasi laba setiap tahun : Asumsi bahwa anda telah
menyusun rugi laba proforma untuk lima tahun. Rugi laba proforma sebagai
berikut :

TAHUN

1 2 3 4 5
Penjualan 120 600 1.480 1.000 400

Harga pokok penjualan 72 360 888 600 240

Laba kotor 48 240 592 400 160
Biaya penjualan 6 30 74 50 20
Biaya administrasi umum 12 60 148 100 40
Penyusutan 50 50 50 50 50
Biaya bunga (diabaikan)
----------------------------------------------------------------------------

23
 PENILAIAN INVESTASI

Laba bersih sebelum pajak (20) 100 320 200 50

Pajak 50 160 100 25
----------------------------------------------------------------------------
Laba bersih 50 160 100 25

Cash Flow :
Laba bersih 50 160 100 25
Penyusutan 50 50 50 50 50
----------------------------------------------------------------------------
Cash Flow 50 100 210 150 75
======================================

Perhitungan Net Present Value :

Tahun NCIF DF 20% P.V

1 50 .8333 41.665
2 100 .6944 69.440
3 210 .5787 121.527
4 150 .4823 72.345
5 75 .4019 30.143

Total Present Value 335.120

Biaya Investasi 250.000

24
 PENILAIAN INVESTASI

Net Present Value + 85.120

=======

Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present Value, maka
usulan proyek tersebut layak untuk dibiayai karena menghasilkan NPV = Rp.
85.120,00.
======

Contoh 2 :
Sebuah proyek (A) dilaksanakan dalam jangka waktu 7 tahun dengan nilai
investasi sebesar Rp. 1.300 juta yang dilakukan dalam dua tahap, yaitu :
- tahun 0 : Rp. 800 juta
- tahun 1 : Rp. 500 juta
Biaya operasional yang dikeluarkan tiap tahun rata-rata Rp. 300 juta. Dari hasil
penanaman modal tersebut mendapatkan hasil sebesar :

25
 PENILAIAN INVESTASI

- tahun 1 : Rp. 100 juta

- tahun 2 : Rp. 200 juta
- tahun 3 s.d 7 : rata-rata Rp. 1.000 juta.
Bila diperhitungkan discount rate sebesar 15%, berapakah NPV proyek tersebut ?

Perhitungan NPV dengan menggunakan Tabel berikut :

Cash Outflow Manfaat/ Disc. Net

Net
Tahun Cash Rate Present
benefit
Inv. Biaya Jumlah inflow (15%) Value

0 800 - 800 - - 800 1.000 - 800

1 500 300 800 100 - 700 0.8696 - 609
2 - 300 300 200 - 100 0.7561 - 76
3 - 300 300 1.000 + 700 0.6575 + 460

26
 PENILAIAN INVESTASI

4 - 300 300 1.000 + 700 0.5718 + 400

5 - 300 300 1.000 + 700 0.4972 + 348
6 - 300 300 1.000 + 700 0.4323 + 303
7 300 300 1.000 + 700 0.3759 + 263

1.300 2.100 3.400 5.300 + 1.900 - + 289

Annualized Net Present Value

Bilamana nilai manfaat bersihnya (net benefit / net cash flow) besarnya tiap
tahun adalah sama (konstan), maka dapat digunakan perhitungan berdasarkan
nilai anuited-nya.

Contoh 3 :
Sebuah perusahaan (B) dengan perkembangan net cash flow-nya sebagai berikut :

27
 PENILAIAN INVESTASI

Discount Annuity
Net Cash Present Present
Tahun Factor Factor
Flow Value Value
(10%) (10%)
1 2.000 0.909 1.818 - -
2 2.000 0.826 1.653 - -
3 2.000 0.751 1.503 3.791 7.582
4 2.000 0.683 1.366 - -
5 2.000 0.621 1.242 - -
10.000 - 7.582 - 7.582
Nilai sekarang bersih anuited dari proyek (B) dapat dihitung sebagai
berikut :
NPVa = (2.000) x (3,791)
= 7.582,00

28
 PENILAIAN INVESTASI

Contoh 4 :
Proyek (C) dengan nilai investasi sebesar Rp. 10.000 juta dan menghasilkan rata-
rata pendapatan tiap tahun Rp. 4.000 juta untuk selama 6 tahun. Proyek tersebut
diproyeksikan tidak mempunyai nilai sisa (salvage value) pada akhir tahun.
Bilamana diinginkan rate of return 16%, berapa NPV dari proyek (C) tersebut ?

6 4.000
NPV = ∑ - 10.000

29
 PENILAIAN INVESTASI

t=1 (1 + 0,16)6

= (4.000) (3,6847) - (10.000)

= 4.739,00

Atau dapat dibuat tabel berikut :

Tahu Cash DF P.V

n Flow 16%

0 - 10.000 1,000 -
10.000

1-6 + 4.000 3,6847 +

14.739

30
 PENILAIAN INVESTASI

NPV = 4.739
======

Gambaran dari proyek (C) dilihat dari berbagai tingkatan discount rate mulai dari
0% sampai dengan 40% adalah sebagai berikut :

31
 PENILAIAN INVESTASI

Discount Annual Discounted Project NPV

rate cash cash inflow cost
inflow
0% 4.000 24.000 10.000 14.000
5% 4.000 20.303 10.000 10.303
10% 4.000 17.421 10.000 7.421
15% 4.000 15.138 10.000 5.138
20% 4.000 13.302 10.000 3.302
25% 4.000 11.806 10.000 1.806
30% 4.000 10.571 10.000 0.571
35% 4.000 9.541 10.000 -0.459
40% 4.000 8.672 10.000 -1.328

Tabel tersebut di atas secara grafis dapat digunakan sebagai berikut :

32
 PENILAIAN INVESTASI

40%

16000
14000
12000
10000
8000
40%
6000
4000
2000
0
-20000% 10% 20% 30% 40% 50%

Metode Benefit and Cost Ratio

(BCR)

33
 PENILAIAN INVESTASI

Yang dimaksud dengan “benefit” dalam hal ini adalah present value daripada dana-
dana yang mampu dihimpun oleh proyek yang dimaksud. Sedangkan yang merupakan
“cost” adalah biaya proyeknya atau present value dari pengeluaran dana / modal yang
dilaksanakan. Dengan demikian BCR atau profitability index tidak lain adalah
perbandingan antara present value dari dana yang dihimpun disatu pihak dengan
biaya proyek di lain pihak.

n CIFt Pl = Profitability Index

∑
t=0 (1 + i )t CIF = Cash Inflow
BCR = COF = Cash Outflow
n COF t
∑
t =0 (1 + i )t t = Jangka waktu
i = Tingkat bunga

34
 PENILAIAN INVESTASI

Hubungan NPV dan BCR

Hubungan antara NPV dan BCR (atau PI) beserta tingkat rate of return yang
diharapkan adalah sebagai berikut :

NPV BCR Expected Return

Negatif <1 Dibawah harapan

Nol (0) =1 Sesuai dengan

Positif >1 harapan

Lebih besar dari

yang

diharapkan

35
 PENILAIAN INVESTASI

Contoh :
Tiga buah proyek A, B, dan C dengan gambaran sebagai berikut :

Proyek A Proyek B Proyek C

PV outflow 10.000 30.000 - 18.000
PV inflow + 10.281 + 32.040 + 19.742

Manakah proyek yang peringkatnya lebih baik ?

NPV BCR Peringkat

Proyek A 281 1,028 3

Proyek B 2.040 1,068 2

Proyek C 1.742 1,096 1

Internal Rate of Return ( IRR )

36
 PENILAIAN INVESTASI

IRR adalah merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek pada jangka
waktu tertentu. IRR menunjukkan tingkat discount rate yang diperhitungkan pada
tingkat NPV = 0, dengan demikian IRR dapat dirumuskan sebagai berikut :

IRR = NPV = 0

n NCF
= ∑ =0
t =0 (1 + i )t

Dalam mencari IRR, dapat dilakukan dengan mencoba-coba (trial and error) atau
mencari tingkat discount rate yang mendekati hasil NPV = 0 atau tingkat discount rate
37
 PENILAIAN INVESTASI

yang menghasilkan NPV positif dan NPV negatif yang perbedaannya terkecil. Atas dasar
pertimbangan tersebut, maka dapat diperhitungkan tingkat IRR dengan perhitungan
formula berikut :

NPV 1
IRR = i1 + ( i 2 − i1)
( NPV 1 − NPV 2)

i1 = tingkat bunga rendah

i2 = tingkat bunga tinggi

Contoh 1 :

38
 PENILAIAN INVESTASI

Suatu perusahaan ingin mempertimbangkan perluasan kemampuan usahanya dari

produksi yang ada. Nilai investasi yang dibutuhkan mencapai kapasitas ekstra tersebut
sebesar Rp. 7.000.000.000,00.
Rate of return yang diharapkan 12%. Estimasi net cash flow dengan asumsi umur
proyek 6 tahun adalah sebagai berikut :

Net Cash
Tahu Inflow
(Rp. jutaan)

1 2.000
2 2.000
3 2.000
4 2.000
5 1.000
6 1.000

39
 PENILAIAN INVESTASI

Pada tahun keenam diasumsikan nilai residu (salvage value = 0). Hitunglah Net Present
Value dan IRR !
NCF PV PV PV PV
Tahu (Rp. 000) Facto (Rp 000) Factors (Rp 000)
rs 13%
12%
1 2.000.00
2 0 3,037 6.07400 2,974 5.948.0
3 2.000.00 0 00
0
4
2.000.00
5 0 0,567 0,543
6 0,507 567.000 0,480 543.000
2.000.00
0 507.000 480.000
1.000.00
0
1.000.00
0

40
 PENILAIAN INVESTASI

Total Present Value 7.148.0 6.971.0

00 00

Project Cost 7.000.0 7.000.0

00 00

Net Present Value 148.000 29.000

148.000
IRR = 12% = (13 – 12) ------------- % = 12,84%
177.000
Contoh 2 :
Dengan menggunakan contoh perhitungan yang ada dalam Tabel 6, maka dapat kita
hitung tingkat IRR sebagai berikut :

Net
Tahun DF 15% PV DF 25% PV
Benefit
0 - 800 1,000 - 800 1,0000 - 800
1 - 700 0,8696 - 609 0,8000 - 560
2 - 100 0,7561 - 76 0,6400 - 64

41
 PENILAIAN INVESTASI

3 + 700 0,6575 + 460 0,5120 + 358

4 + 700 0,5718 + 400 0,4090 + 287
5 + 700 0,4972 + 348 0,3277 + 229
6 + 700 0,4323 + 303 0,2621 + 183
7 + 700 0,3579 + 263 0,2097 + 147
+ 1.900 + 289 - 220

Dengan menggunakan formula perhitungan tersebut, dapat dihitung tingkat IRR dari
proyek A sebagai berikut :
NPV1
IRR = i1 + -------------------- (i2 - i1)
(NPV1 - NPV2)

289
= 15 + ---------------------- (25 - 15)
289 - ( -
220)

42
 PENILAIAN INVESTASI

= 15 + 5,67

= 20,67%

IRR = Internal Rate of Return

NPV1 = Net Present Value (1)
NPV2 = Net Present Value (2)
i = Discount factor
Hubungan NPV, Net B/C dan
IRR

Dalam pemilihan suatu proyek pertimbangan atas dasar NPV dan IRR perlu dilihat
secara menyeluruh berdasarkan tingkat discount faktor yang akan dipertimbangkan
atau “return” yang diharapkan akan diperoleh.

Contoh 3 :
43
 PENILAIAN INVESTASI

Pemerintah telah mengalokasikan dana sebesar Rp. 1 milyar yang dapat digunakan
untuk mendirikan proyek A atau B dengan kondisi sebagai berikut :
- Proyek A selesai untuk 1 tahun dan akan memberikan benefit pada akhir tahun
kesatu sebesar Rp. 1,5 milyar.
- Proyek B selesai untuk jangka waktu 2 tahun dengan memberikan benefit pada
akhir tahun kedua sebesar Rp. 1.7 milyar.

Proyek mana yang akan dipilih bilamana diperhitungkan tingkat discount rate sebesar
10% ?
Kalau tingkat risiko yang harus dapat di-cover (tingkat bunga modal, inflasi)
diperkirakan sebesar 25% proyek mana yang menguntungkan ? Dalam hal ini perlu
dipergunakan cross over discount rate, yaitu dalam posisi proyek dengan tingkat NPV
dan Net B/C yang sama pada suatu tingkatan discount rate tertentu. Kembali pada
contoh tersebut di muka, maka gambarannya adalah sebagai berikut :

44
 PENILAIAN INVESTASI

Discount NPV NPV Perbandingan

Rate (%) Proyek A Proyek B NPV-B / NPV-A
0 500 700 1,40
5 429 542 1,26
10 364 405 1,11
13.3 324 324 1,00 titik
15 304 285 0,94 cross
20 250 181 over
25 200 88 0,72
30 154 6 0,44
35 111 negatif 0,04
40 71 negatif negatif
50 0 negatif negatif
negatif
Dari tabel tersebut, dapat digambarkan secara grafik titik cross over pada tingkat
discount rate sebesar 13,3% sebagai berikut :

45
 PENILAIAN INVESTASI

800
700
600
500
NPV

400
300 324

200
100
0
0 5 10 13,3 15 20 25 30 35 40 50
Discount Rate %

NPV Proyek A NPV Proyek B

Kembali pada pertanyaan di atas, yaitu untuk tingkat discount rate sebesar 10% proyek
yang menguntungkan adalah proyek B, dan bilamana tingkat risiko yang diperhitungkan
adalah sebesar 25%, maka proyek yang menguntungkan adalah Proyek A.

46
 PENILAIAN INVESTASI

4. Umur Investasi
Yang dimaksud dengan umur investasi dalam hal ini adalah perkiraan sampai
beberapa lama investasi tersebut dapat berproduksi (menghasilkan).
Umur proyek tersebut biasanya dibedakan atas :
a. Umur Ekonomis : biasanya ditentukan atas perkiraan sampai kapan proyek secara
ekonomis masih dapat berproduksi. Jadi lebih ditekankan pada masalah efisiensi.
b. Umur Teknis : lebih melihat dari segi kenyataan sampai kapan investasi tersebut
secara teknis dapat digunakan untuk berproduksi, terlepas dari masalah efisiensi atau
tidaknya.
Dalam kaitannya dengan menghitung viabilitas investasi, dasar penentuan umur
investasi yang digunakan adalah umur ekonomis untuk keperluan intern perusahaan
(bukan untuk keperluan pajak).

47
 PENILAIAN INVESTASI

5. Dana Yang Dapat Dihimpun (Proceed)

Besarnya dana yang dapat dihimpun pada dasarnya terdiri dari dua unsur pokok,
yaitu :
a. Pendapatan setelah pajak (Net Income After Tax).
b. Biaya-biaya tidak tunai (Non Cash Expenses) seperti misalnya biaya penyusutan
aktiva tetap, amortisasi, dan lain-lain.
Untuk keperluan tersebut, terlebih dahulu harus disusun proyeksi perhitungan laba-rugi
(projected income statement).

Besarnya Kredit Yang Dapat

Diberikan

Perhitungan viabilitas investasi yang telah diuraikan dalam bab terdahulu, hanya
dimaksud untuk menentukan apakah bank bersedia memberikan kredit atau tidak,
apabila proyek viable berarti dapat dilanjutkan dengan pembiayaan bank. Namun

48
 PENILAIAN INVESTASI

sebaliknya, apabila proyek tidak viable sebaiknya bank tidak membiayainya. Jadi
perhitungan viabilitas tersebut tidak dimaksudkan untuk menentukan besarnya kredit
investasi yang dapat diberikan. Adapun besarnya kredit investasi yang dapat diberikan
akan ditentukan oleh beberapa faktor, antara lain :
a. Besarnya dana yang diperlukan untuk investasi dalam proyek
Yang dimaksud dengan dana yang diperlukan untuk investasi tersebut adalah
semua biaya yang diperlukan untuk membangun proyek yang dimaksud sampai
siap untuk beroperasi, termasuk pengeluaran-pengeluaran untuk keperluan masa
percoban.

49
 PENILAIAN INVESTASI

b. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen

proyek tertentu
Sesuai dengan ketentuan kredit investasi tidak dapat diberikan untuk pembelian
kendaraan, alat-alat / investaris kantor, pembangunan rumah-rumah pegawai,
gedung-gedung dan barang-barang lain yang tidak secara langsung diperlukan
untuk proyek.

c. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing)

Besarnya penyertaan nasabah (self financing) akan ditentukan oleh prioritas atau
tidaknya proyek yang diusulkan serta golongan kredit investasinya.

d. Adanya sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana

sendiri
Sesuai dengan ketentuan, nasabah dari suatu bank yang kredit investasinya belum
lunas, tidak boleh mendapat kredit dari pihak lain tanpa persetujuan terlebih dahulu
dari bank pemberi kredit investasi yang bersangkutan, kecuali kredit yang lazim

50
 PENILAIAN INVESTASI

dalam kegiatan perdagangan. Dengan demikian yang dimaksud sumber

pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri tersebut adalah berupa
pembiayaan dari luar negeri yang umumnya terjadi proyek AID, dimana untuk
import-content lazimnya dibiayai dengan kredit luar negeri tersebut. Apabila terjadi
hal yang demikian, maka maksimal kredit investasi yang dapat diberikan oleh bank
adalah jumlah biaya proyek setelah dikurangi bagian self financing nasabah dan
pembiayaan dari sumber lain tersebut.

Sebagai contoh, misalnya :

- Total biaya proyek = Rp. 500
juta
- Ketentuan penyediaan self financing = 20%
- Kredit luar negeri = Rp. 150
juta
- Maksimal kredit investasi yang dapat diberikan :
Rp. 500 juta - (Rp. 100 juta + Rp. 150 juta) = 250 juta

51
 PENILAIAN INVESTASI

Skala Penarikan dan Skala

Pelunasan
Apabila bank sudah sampai pada kesimpulan bersedia untuk memberikan fasilitas
kredit investasi dan besarnya kredit sudah ditentukan, maka masalah pokok selanjutnya
adalah menetapkan persyaratan-persyaratan kredit yang telah disetujui.
Di antara sekian banyak persyaratan yang ditetapkan, maka penetapan skala
penarikan maupun skala pelunasan merupakan masalah penting yang perlu
diperhatikan.

a. Skala Penarikan
Masalah penting yang harus diperhatikan di dalam menetapkan skala penarikan
adalah bahwa skala penarikan harus sesuai dengan kebutuhan pembangunan
proyek. Sehubungan dengan hal tersebut, perlu disusun rencana pembangunan
proyek yang menggambarkan tahap-tahap pengeluaran uang baik untuk

52
 PENILAIAN INVESTASI

pengeluaran lokal, pengadaan barang melalui impor, pengeluaran untuk tenaga

kerja dan jasa lainnya, maupun untuk kebutuhan masa trial run. Jadi yang
dimaksudkan dengan rencana pembangunan dalam hal ini bukanlah semata-mata
terdiri dari tahap-tahap pembangunan physik, tetapi meliputi pula tahap-tahap
pengeluaran uang bagi proyek yang bersangkutan dan biasanya tahap-tahap
pengeluaran uang tidak selalu sama dengan tahap perkembangan physik proyek,
karena sebelum terpasang pada proyek, biasanya nasabah sudah melakukan
pengeluaran-pengeluaran uang baik untuk pembelian bahan-bahan, tenaga kerja,
jasa dan sebagainya. Oleh karena itu, dalam meneliti rencana pembangunan, ada 2
hal yang harus diperhatikan dan dijadikan titik-tolak dalam menetapkan skala
penarikan, yaitu saat pengeluaran dan besarnya pengeluaran pada setiap tahapan.

b. Skala Pelunasan
Skala pelunasan adalah daftar yang memuat rencana pelunasan suatu pinjaman
baik pelunasan hutang pokok maupun hutang bunga. Untuk dapat menyusun skala
pelunasan tersebut, terlebih dahulu perlu disusun apa yang disebut Proyeksi

53
 PENILAIAN INVESTASI

Penerimaan dan Pengeluaran Kas (Projected Cash Flow). Selain project income
statement, minimal selama masa laku kredit investasi tersebut. Penyusunan
projected cash flow biasanya dapat dilakukan dengan berbagai cara atau bentuk,
namun biasanya secara garis besarnya dapat dibagi dalam 3 sektor, yaitu :
 Proyeksi Penerimaan
Proyeksi penerimaan biasanya disusun berdasarkan atas pendapatan setelah
pajak dan biaya-biaya noncash seperti penyusutan, amortisasi dan sebagainya.
Jumlah tersebut adalah merupakan dana yang dapat dihimpun.
Apabila diperkirakan ada penerimaan-penerimaan lain seperti penjualan aktiva
tetap dan sebagainya, harus dimasukkan pula dalam sektor ini.

 Proyeksi Pengeluaran
Dalam sektor ini dimasukan proyeksi pengeluaran-pengeluaran perusahaan di
luar biaya operasional yang sudah dimasukkan dalam projected income
statement. Namun apabila tidak memungkinkan untuk memproyeksikan
pengeluaran-pengeluaran tersebut, maka cukup apabila dicadangkan saja
54
 PENILAIAN INVESTASI

berdasarkan prosentase tertentu dengan memperhatikan debt service ratio

yang wajar. Debt service ratio adalah perbandingan antar dana terhimpun
dengan dana yang diperuntukkan bagi pelunasan.
Dalam praktek, seringkali terjadi penunggakan-penunggakan pembayaran oleh
nasabah, apabila semua dana yang terhimpun dipergunakan untuk pelunasan,
karena umumnya perusahaan juga mempunyai pengeluaran-pengeluaran lain di
luar pengeluaran untuk pelunasan kredit. Oleh karena itu tidak semua dana
yang dapat dihimpun harus digunakan untuk pelunasan kredit.

 Rencana Pelunasan Kredit (Pokok dan Bunga)

Selisih antara proyeksi penerimaan dengan proyeksi pengeluaran setelah
ditambah dengan saldo awal kas, akan merupakan dana yang tersedia untuk
pelunasan (hutang dan bunga).

55
 PENILAIAN INVESTASI

Atas dasar projected cash flow tersebut kepada nasabah, perlu dibuatkan daftar /
skala pelunasan tersendiri yang dipakai sebagai dasar atau pegangan, baik bagi bank
maupun nasabah dalam mengikuti pelaksanaan pelunasan kredit. Untuk itu daftar /
skala pelunasan tersebut harus dilampirkan pada Perjanjian Kredit (PK) yang
ditandatangani bersama antara bank dengan nasabah dan sekaligus merupakan bagian
yang tidak terpisahkan dari persetujuan kredit.

56
 PENILAIAN INVESTASI

Projected Income Statement

Projected income statement merupakan proyeksi laba rugi yang disusun atas dasar
rencana usaha yang ingin dicapai. Pada dasarnya penyusunan proyek ini tidak berbeda
dengan penyusunan laba rugi namun lebih singkat (ringkas).

57
 PENILAIAN INVESTASI

LATIHAN

1. Ada 4 proyek A, B, C, dan D yang masing-masing jumlah investasi dan estimasi

ROR yang berbeda-beda sebagai berikut :

Nama Jumlah investasi Estimasi

Proye
Yang diperlukan ROR
k

A Rp. 600 juta 15%

B Rp. 500 juta 17%

C Rp. 300 juta 18,5%
D
Rp. 700 juta 19%

58
 PENILAIAN INVESTASI

2. Jika cost of capital sebesar 18%, maka usulan proyek yang

feasible adalah :
a. proyek A
b. proyek B
c. proyek C
d. proyek C dan proyek D.

3. Proyek A Proyek B
Present value of net cash flows Rp. 650 juta Rp. 500 juta
Initial cash outlay Rp. 500 juta Rp. 450 juta
Net present value Rp. 150 juta Rp. 50 juta
Profitability index 1,3
1,11

59
 PENILAIAN INVESTASI

Sesuai dengan data tersebut di atas, maka usulan proyek

a. A ditolak. b. B ditolak. c. A dan B ditolak. d. A dan B
diterima.

4. Jika NPV positif sebesar Rp. 15 juta dari interest rate 17%, dan NPV negatif Rp. 2
juta dari interest 19%, maka besarnya IRR adalah :
a. 17,76%
b. 18,76%
c. 19,76%
d. 16,76%

60
 PENILAIAN INVESTASI

5. Suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran

investasi dengan menggunakan net cash flow, disebut :
a. net present value
b. internal rate of return
c. accounting rate of return
d. payback

6. Profitability index dapat dihitung dengan cara membandingkan antara present

value dari proceeds dengan :
a. net sales.
b. Gross sales.
c. EBIT.
d. Nilai investasi.

61
 PENILAIAN INVESTASI

7. Jika anda akan mempertimbangkan 3 jenis usulan proyek dengan data

sebagai berikut :

In. Cash Flow

Proye
Investme
k Thn. 1 Thn. 2 Thn. 3 Thn. 4 Thn. 5
nt

A 55.000 16.02 16.021 16.021 16.021 16.021

B 53.200 1 16.249 16.249 16.249 16.249
C 54.120 16.24 15.388 15.388 15.388 15.388
9
15.38
8

Target Rate of Return on Equipment 12% untuk setiap jenis, maka apabila
menggunakan metode IRR, proyek mana yang akan dipilih ?
a. Proyek A.
b. Proyek B.

62
 PENILAIAN INVESTASI

c. Proyek C.

8. Dengan menghitung NPV, IRR dan Payback Period dari cash flow dan kedua proyek
berikut, nama yang anda pilih, apabila target rate of return sebesar 15% ?

In.
Proyek Thn. 1 Thn. 2 Thn. 3 Thn. 4
Investment
X 127.000 45.000 45.000 45.000 55.000
Y 140.000 40.000 52.000 50.000 60.000

a. Proyek X
b. Proyek Y

63
 PENILAIAN INVESTASI

9. Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membeli 3 buah peralatan

baru (mutually exclusive equipment). Initial outlay dan net cash flow after tax
sebagai berikut :

In. Expected Cash Flow

Proye
Investme
k Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
nt

1 Rp. 8.000 Rp. 2.000 Rp. 6.000 Rp. 2.000

2 Rp. 8.200 Rp. 2.500 Rp. 5.400 Rp. 2.300
3 Rp. 7.900 Rp. 2.220 Rp. 5.700 Rp. 1.825

Dengan menggunakan NPV Criterion, dan target rate 14%, proyek mana yang anda
pilih ?
a. Proyek 1.
b. Proyek 2.

64
 PENILAIAN INVESTASI

c. Proyek 3.
d. Semua proyek ditolak.

10. Suatu perusahaan ingin memperluas product line. Investasi pada tahun 0
diperkirakan Rp. 700 juta, dan tahun 1 sebesar Rp. 1 milyar.

Estimasi cash flow tahun 2 Rp. 250.000.000,00

tahun 3 Rp. 300.000.000,00
tahun 4 Rp. 350.000.000,00
tahun 5 – 10 Rp. 400.000.000,00

Apabila Rate of Return yang diminta 15%, maka net present value
a. Positive Rp. 117.675.000,00
b. Negative Rp. 117.675.000,00
c. Negative Rp. 107.675.000,00
d. Positive Rp. 107.675.000,00

65
 PENILAIAN INVESTASI

LEMBARAN JAWABAN

Nomor 7 :

Proyek A :
NPV = Rp ……………………… + Rp …………………….. X
………………………………
= Rp …………………….. + Rp ……………………..
= ………………………….
NPV = …………………… berarti IRR = …………………………..%

Proyek B :

66
 PENILAIAN INVESTASI

NPV = Rp …………………….. + Rp …………………….. X

………………………………
= Rp …………………….. + Rp ……………………..
= Rp ……………………..
NPV dengan DF ……………………%
NPV = Rp ……………………. + Rp ……………………. X
………………………………
= Rp ……………………. + Rp …………………….
= Rp …………………….
IRR = ……………….% + …………………….. X …………………….
= ……………… % + …………………….. %
= ……………… %

Proyek C :
NPV = Rp …………………… + Rp ………………. X ………………..
= Rp …………………… + Rp ……………….

67
 PENILAIAN INVESTASI

= Rp ……………………

NPV dengan discount factor …………… %

NPV = Rp …………………… + Rp ………………. X …………………
= Rp …………………… + Rp ……………….
= Rp ……………………

IRR untuk proyek C :

IRR = …………………….. % + …………………….. X ………………………
%
= …………………….. % + …………………….. %
= …………………….. %

68
 PENILAIAN INVESTASI

Ranking pengambilan keputusan :

Proye IRR Target RR Keputusan I Ranking

Keputusan

A …… % ………. % ……………… ……………………

B …… % ……… % . ……

C …… % ………. % …………….. ……………………

…………….. …..
………………..

Proyek “Y”

69
 PENILAIAN INVESTASI

Tahun Cash Flow DF … % PV DF …. % PV

0 (Rp …………… (Rp ………… (Rp ………..)

……….) …………)
1 …………… ………… (Rp ….…….)
(Rp (Rp
2 …………… ………… (Rp ………..)
……….) ………...)
3 …………… ……….. (Rp ………..)
(Rp (Rp
4 ……….) …………… …………) ………… (Rp ………..)
(Rp (Rp
……….) ………...)
(Rp (Rp
……….) …………)

NPV (Rp (Rp ………..)

…………)

IRR = ………….. % + ……………… X …………….. %

= ………….. % + ……………… %
= ………….. %

Payback Period :

70
 PENILAIAN INVESTASI

Total Project Cost (Rp …………………………………)

Cash Flow Tahun I ……………………………………….

(Rp ………………………………..)
cash Flow Tahun II ……………………………………….

(Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun III ……………………………………….

Kelebihan Rp ………………………………….
Tahun ketiga = ………… / ………….. X …………… bulan = ………….. bl (…….
bulan).
Payback Period= …………… tahun.

Metrik Keputusan :

71
 PENILAIAN INVESTASI

Proye NPV IRR Payback Period Keputusan

X Rp ……… % …. tahun …. ………………

Y …………… ……… % bulan ………………
Rp …. tahun
……………

Nomor 8 :
Perhitungan NPV, IRR, dan Payback Period

Proyek “X”
72
 PENILAIAN INVESTASI

Tahun Cash Flow DF … % PV DF …. % PV

0 (Rp …………… (Rp ………… (Rp ………..)

……….) …………)
1-4 …………… ………… (Rp ….…….)
(Rp (Rp
4 …………… ………… (Rp ………..)
……….) ………...)
(Rp (Rp
……….) …………)

NPV (Rp NPV (Rp ………..)

…………)

IRR = …….. % + ………….. X …………….. %

= …….. % + ….…….… X …………….. %
= ……………………… %

Payback Period :
Total Project Cost (Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun I ……………………………………….

73
 PENILAIAN INVESTASI

(Rp ………………………………..)
cash Flow Tahun II ……………………………………….

(Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun III ……………………………………….

Kelebihan Rp ………………………………….

Tahun III = ………… / ………….. X …………… bulan = ………….. bl (…….

bulan).
Payback Period= …………… tahun.

Metrik Keputusan :

74
 PENILAIAN INVESTASI

Proye NPV IRR Payback Period Keputusan

X Rp ……… % …. tahun …. ………………

Y …………… ……… % bulan ………………
Rp …. tahun
……………

Nomor 9 :
Proyek 1

Tahu Cash DF … % PV
n Flow

0 (Rp ………… (Rp

1 ……….) … …………)

2 (Rp ………… (Rp

……….) … ………...)
3
(Rp ………… (Rp
……….)
75
 PENILAIAN INVESTASI

(Rp … …………)
……….) ………… (Rp
… …………)

NPV (Rp
…………)
Proyek 2
Tahun Cash Flow DF … % PV
0 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
1 (Rp ……….) …………… (Rp ………...)
2 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
3 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
NPV (Rp …………)

Proyek 3
Tahun Cash Flow DF … % PV
0 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
1 (Rp ……….) …………… (Rp ………...)
2 (Rp ……….) …………… (Rp …………)

76
 PENILAIAN INVESTASI

3 (Rp ……….) …………… (Rp …………)

NPV (Rp …………)

Keputusan :
Tiga usulan proyek di …………………………………….. karena menghasilkan NPV
………………………..
Nomor 10 :
Tahu Cash Flow DF … % PV
n
0 Rp ………..….. …………… Rp ……..….
1 ….. …………… ………
2 (Rp …………… ( …………….
3 ………………...) …………… ……...)
4 Rp …………… …………….
…………………. ……...
5- ……………
10 Rp …………. …………….
……... ……...
Rp …………. …………….
……... ……...
77
 PENILAIAN INVESTASI

Rp …………. …………….
……... ……...
NPV ( …………….
……...)

…………….
*) PV anuity ……………. %, …………….. tahun
……...
PV anuity …………… %, tahun ……….. s/d …………….
…………… ……...
…………….
……...

RANGKUMAN

78
 PENILAIAN INVESTASI

Pada bagian ini khusus membahas alternatif metode penilaian investasi. Metode yang
diterapkan antara lain payback period, net present value, internal rate of return, dan
benefit cost ratio. Payback period untuk menentukan jumlah tahun yang dibutuhkan
untuk menutup nilai investasi yang tertanam dalam proyek. Kriteria diterimanya apabila
payback period lebih pendek dari umur proyek. Proyek ditolak jika payback period lebih
lama dari umur proyek. Metode ini mempunyai kelemahan, yaitu tidak
mempertimbangkan cash flow yang diterima setelah masa payback period tercapai.
Dengan demikian tidak cocok jika metode ini digunakan sebagai ukuran profitabilitas.
Metode ini juga mengabaikan time value of money. Untuk melengkapi kriteria investasi,
digunakan metode net present value (NPV), yaitu selisih antara proposal present value
dari net cash in flow dengan biaya investasi atau initialcash out flow. Bila NPV 0 atau
lebih, maka proyek diterima dan jika kurang dari 9 proyek ditolak. NPV menunjukkan
nilai potensi kenaikan nilai perusahaan bila proyek diterima. IRR merupakan discount
rate yang sama jumlahnya dengan present value dari net cash in flow yang diharapkan
terhadap initial cash outflow. Jadi pada saat itu NPV sama dengan 0. Bila net cash flow
79
 PENILAIAN INVESTASI

tidak seimbang, maka IRR dicari dengan cara coba-coba. IRR lebih besar dari rate of
return yang diminta, proyek diterima.

80