PENILAIAN INVESTASI

Pendahuluan
Suatu program capital budgeting atau rencana investasi yang baik

membutuhkan beberapa langkah yang perlu dilakukan dalam proses pengambilan keputusan. Langkah-langkah tersebut adalah : 1) Penelitian dan penemuan adanya peluang investasi; 2) Pengumpulan data; 3) Evaluasi dan pengambilan keputusan; 4) Revaluasi dan penyesuaian.

Prosedur Capital Budgeting atau Rencana Investasi
1

PENILAIAN INVESTASI

Akuntansi Pembelanjaan Teknik

Pengembangan Ide

Pengumpulan Data

Pengambilan Keputusan

Hasil

Penentuan Probabilitas

Penentuan Ulang Probabilitas

Revaluasi

Capital Budgeting atau Rencana Investasi dapat dilakukan oleh investor sendiri maupun dengan menggunakan jasa dari Biro Konsultan. Namun laporan studi
2

PENILAIAN INVESTASI

kelayakan yang disusun oleh Biro Konsultan belum menjamin bahwa investasi dalam proyek yang dimaksud pasti berhasil. Hal ini berkaitan erat dengan asumsiasumsi yang digunakan dalam penyusunan Feasibility Study. Kelemahan-kelemahan yang sering dijumpai dalam laporan kelayakan dari suatu proyek/investasi antara lain : a. Dalam menganalisa pasar, proyeksi permintaan sering dilakukan atas dasar permintaan potensial (potential demand), seharusnya dari permintaan efektif (effective demand). b. c. Akibat dari kekurangan data, maka proyeksi disusun terlalu optimis, baik Pengambilan keputusan atas pemberian kredit investasi pada umumnya biaya maupun pemasaran. memakan waktu, sehingga studi kelayakan yang diajukan ke bank sudah out of date atau kadaluwarsa.

Penilaian Kelayakan Investasi dilihat dari Aspek Keuangan
3

PENILAIAN INVESTASI

Suatu investasi merupakan pengadaan barang-barang modal dan atau jasa yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu proyek baik proyek baru, rehabilitasi, modernisasi, ataupun ekspansi, penelitian dan pengembangan. Lebih luas lagi suatu investasi dapat diartikan sebagai penanaman baru ke dalam masyarakat untuk menghasilkan suatu barang dan atau jasa. Kredit yang diberikan untuk membiayai suatu investasi disebut Kredit Investasi. Penilaian kelayakan investasi ini mempunyai ciri-ciri sebagai berikut : a. b. c. d. Dana yang tertanam dalam modal investasi lebih lama dari pada untuk Pengembalian pinjaman investasi berasal dari proceeds atau net cash in Risiko lebih tinggi karena dana yang tertanam dalam jangka panjang. Jaminan utama dari proyek yang dibiayai dalam bentuk barang modal. membiayai modal kerja. flow, yaitu laba bersih ditambah dengan penyusutan.

4

Beberapa Permasalahan 5 . Suatu proyek dikatakan berhasil apabila proyek tersebut mampu memperoleh hasil yang cukup sehingga dapat hidup dan berkembang serta bermanfaat. Penilaian kelayakan atas suatu investasi. pada hakekatnya bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh RISIKO yang mungkin timbul atas dana yang diinvestasikan. baik untuk bank. investasi dalam suatu proyek harus profitable : dalam arti proyek tersebut dapat menghasilkan keuntungan.PENILAIAN INVESTASI Keberhasilan pemberian pinjaman untuk keperluan investasi tidak terlepas dari keberhasilan proyek yang dibiayainya. sehingga mampu mengembalikan pokok pinjaman beserta bunganya. Oleh karena itu dilihat dari aspek keuangan. investor maupun masyarakat.

Sampai sejauh mana investasi tersebut dari aspek keuangan (cash flow)dapat memperoleh hasil yang cukup. 6 . b. sehingga mampu mengembalikan dana yang tertahan. membayar kembali pinjaman dan bunganya. Bagaimana meneliti rencana pembiayaan investasi yang telah tersusun.PENILAIAN INVESTASI Masalah utama dalam penilaian aspek keuangan terhadap kelayakan investasi adalah : a.

mesin-mesin. Pengeluaran Nonfisik Merupakan pengeluaran untuk biaya perizinan. 7 . biaya konsultan.Import Content. b. dan lain-lain. Pengeluaran Fisik Merupakan pengeluaran untuk pengadaan barang. bangunan.PENILAIAN INVESTASI Secara garis besar. biaya/pengeluaran untuk investasi tersebut dapat dikelompokkan menjadi 4 unsur. yaitu pengeluaran untuk barang-barang yang dapat diperoleh di dalam negeri. misalnya tanah. yaitu : a. inventaris. biaya tenaga kerja selama masa konstruksi dan biaya non barang lainnya.Local Content. biaya notaris. Biaya physik ini sendiri dibedakan menjadi : . alat pengangkutan. . yaitu pengeluaran-pengeluaran untuk barang-barang yang harus diimpor dari luar negeri.

PENILAIAN INVESTASI c. d. Hal . bagi perusahaan yang sudah berjalan dan kredit investasi dipergunakan dalam rangka perluasan/rehabilitasi serta perusahaan dinilai mampu. Pengeluaran untuk masa Trial Run Merupakan seluruh biaya yang diperlukan untuk mengadakan percobaan hasil produksi sebelum perusahaan melakukan produksi komersial. Bunga dalam Masa Konstruksi (IDC) Merupakan pengeluaran untuk pembayaran bunga selama masa pembangunan proyek (Interest During Construction).hal lain yang perlu diperhatikan dalam rencana pembiayaan investasi adalah : 8 . dengan perkataan lain dapat diberikan kredit investasi. maka bunga yang dimaksud harus dibayar efektif oleh nasabah. bunga masa konstruksi ini diatur sebagai berikut : bagi perusahaan baru dapat dimasukkan dalam biaya proyek. Sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia.

PENILAIAN INVESTASI a. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing) Adanya sumber pembiayaan lain diluar kredit bank dan dana sendiri. c. Beberapa Teknik Untuk Mengukur Kelayakan Suatu Investasi Dilihat Dari Aspek Keuangan 9 . b. yang didasarkan pada prioritas atau tidaknya proyek yang akan dilaksanakan.

maka tahap berikutnya adalah membandingkan pay back period dari investasi yang diusulkan tersebut dengan “maximum pay back period” yang dapat diterima. Sesudah pay back period tersebut dihitung. Metode Pay Back Period Pay Back Period adalah periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan “proceed” atau “net cash inflow”. Contoh 1 : 10 . maka rencana investasi tersebut dapat dikatakan viable. maka rencana investasi tersebut tidak viable.PENILAIAN INVESTASI a. Apabila pay back period dari investasi yang diusulkan lebih pendek daripada umur proyek. Sebaliknya kalau lebih panjang.

10.00 Rp.00 Rp. Umur proyek 5 tahun.000.00 Rp.000.000.PENILAIAN INVESTASI Nilai investasi suatu proyek sebesar Rp. Pola cash flow dari proyek tersebut adalah sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 Cash Inflow Rp.00 Rp.000. 1.000. 2.00 Payback Period = 2 tahun.000.000.000.000. 5. Cara menghitung adalah : 11 .000.00. 500.000. 5.

000.000. 5.000.00) Cash inflow tahun ke-2 Rp.000. payback period yang dibutuhkan hanya 2 tahun.000.00 ________________ (Rp.00 _________________ 0 ============= Umur proyek 5 tahun. maka proyek viable untuk dibiayai.00) Cash inflow tahun ke-1 (Rp.000. 5.000. 5. Rp.000. Jadi dengan menggunakan metode ini.PENILAIAN INVESTASI Nilai investasi 10. 12 .

00 Rp.000.00 Rp. 2. 6. 10.000.000. Umur proyek 5 tahun.000.000.000. 2.000.000. 13 .00.000.PENILAIAN INVESTASI Contoh 2 : Suatu proyek membutuhkan biaya investasi sebesar Rp.00 Rp. 2.00 Rp. Pola cash flow sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 Cash Inflow Rp.000.

000.000.000. Tahun ke-2 (Rp.000.00 _________________ 6.00 _________________ 14 .000. 2. Tahun ke-3 (Rp.000.PENILAIAN INVESTASI 6.000. 10.000.000.000.00 _________________ 8.000.00) Rp.000.00 Perhitungan Payback Period : Nilai investasi Cash inflow Tahun ke-1 (Rp.00) Rp.000.00) Rp.000. 2. 2.

00 _________________ 2.000. Dan masih lebih pendek dari umur proyek. 6.000.000.PENILAIAN INVESTASI (Rp. diabaikan.00 0 X 12 bulan = 8 bulan.00 dibutuhkan untuk menutup payback period pada tahun keempat cukup dibutuhkan waktu : 4.000.000. 4.000.000. 6.000.000.000.00 ============= Cash inflow untuk tahun ke-4 Rp. 15 . Jadi payback period = 3 tahun 8 bulan. Cash flow sesudah masa payback period tercapai.000 6. Dengan demikian proyek layak untuk dibiayai.00) Rp. Tahun ke-4 Surplus Rp.

000 16 .00 Cash Flow Tahunan 0 4.PENILAIAN INVESTASI Contoh 3 : Suatu investasi dan apabila pada cash flow yang diharapkan sama.000.000 4.000.000.000. sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 Nilai Investasi Rp.000.000 4. 12.

000.000.PENILAIAN INVESTASI 5 4.000 17 Kumulatif (Rp. maka digunakan perhitungan payback period sebagai berikut : Nilai investasi misalnya Rp.000. 4. 000) 0 8. 20. 000) 0 1 20.000 0 8. 12. 000) .000 / Rp.00.000 = 3 tahun Apabila cash flow tidak seragam.000.000 Payback period = Rp. Cash Flow Tahun Nilai Investasi (Rp.000 Cash Flow (Rp.000.

PENILAIAN INVESTASI 2 3 4 5 Payback period = 4 tahun. 000) 0 5.000 Cash Flow Tahun Nilai Investasi (Rp.000 5. 13. 000) .000 22.000 14.000 5. 000) 0 1 2 3 Rp.000 2.000 Cash Flow (Rp.000 18 Kumulatif (Rp.000 18.000 2.000 4.000 10.000 15.000 0 5. Contoh 4 : 6.000 20.

Interpretasi secara terang/jelas. ====== Kelebihan metode Payback Period : 1.000 / 5. 19 . Kelemahan-kelemahan prinsipiil metode ini adalah : 1. 13.6 tahun. 4. 3. Konsepnya mudah untuk dimengerti. maka payback period dapat dihitung : Rp. Mudah dihitung. Menekankan segi likuiditas.000 Karena sifatnya cash flow seragam.000 = 2.000 20. 2. Metode ini mengabaikan proceed yang diperoleh setelah masa payback period tercapai.PENILAIAN INVESTASI 4 5.

PENILAIAN INVESTASI 2.COFt 20 . Metode Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) dimaksudkan untuk mengukur nilai bersih dari proyek setelah jangka waktu tertentu dari pelaksanaan proyek. maka cash flow / proceed harus didiskontokan atas dasar biaya modal (cost of capital) atau rate of return yang diharapkan. b. NPV dapat dirumuskan sebagai berikut : n CIFt . Untuk menghitung NPV. Metode ini mengabaikan “time value of money”. Net Present Value adalah selisih antara cash inflow dengan cash outflow.

PENILAIAN INVESTASI NPV = ∑ t=0 (1+i)t atau n NPV = NCFt (1+i)i ∑ t=0 NPV CIFt COFt i t n NCF = = = = = = = Net Present Value Cash Inflow Cash Outflow tingkat bunga tahun jangka waktu proyek = Net Cash Inflow CIF – COF 21 .

berarti besarnya pengorbanan lebih besar dari manfaat / keuntungan yang diperoleh. berarti proyek mempunyai manfaat / keuntungan yang lebih besar dari jumlah pengorbanan (investasi) yang dikeluarkan. Sedangkan bilamana NPV < 0. maka pada tingkat discount rate yang diperhitungkan besarnya manfaat / keuntungan sama besarnya dengan tingkat pengorbanan. Jadi proyek tidak layak untuk dibiayai. 22 . Bilamana NPV = 0. bilamana NPV > 0.PENILAIAN INVESTASI NPV > 0 = NPV < 0 = Proyek bermanfaat Proyek tidak bermanfaat Dalam evaluasi suatu proyek.

Umur mesin 5 tahun.PENILAIAN INVESTASI Contoh 1 : Suatu usulan proyek untuk pembelian mesin dengan harga Rp. Depresiasi menggunakan metode garis lurus. Rugi laba proforma sebagai berikut : TAHUN 1 Penjualan Harga pokok penjualan Laba kotor Biaya penjualan Biaya administrasi umum Penyusutan Biaya bunga (diabaikan) 120 72 48 6 12 50 2 600 360 240 30 60 50 3 1.000 600 400 50 100 50 5 400 240 160 20 40 50 ---------------------------------------------------------------------------- 23 .480 888 592 74 148 50 4 1. Rate of return yang diminta sebesar 20%. 250 juta. Estimasi laba setiap tahun : Asumsi bahwa anda telah menyusun rugi laba proforma untuk lima tahun.

000 24 .345 30.6944 .527 72.4019 P.8333 .665 69.120 250.V 41.4823 .PENILAIAN INVESTASI Laba bersih sebelum pajak Pajak Laba bersih Cash Flow : Laba bersih Penyusutan Cash Flow 100 320 200 50 50 160 100 25 ---------------------------------------------------------------------------50 160 100 25 (20) 50 160 100 25 50 50 50 50 50 ---------------------------------------------------------------------------50 100 210 150 75 ====================================== Perhitungan Net Present Value : Tahun 1 2 3 4 5 Total Present Value Biaya Investasi NCIF 50 100 210 150 75 DF 20% .440 121.143 335.5787 .

500 juta Biaya operasional yang dikeluarkan tiap tahun rata-rata Rp.120. 85. 300 juta.300 juta yang dilakukan dalam dua tahap. 1. Dari hasil penanaman modal tersebut mendapatkan hasil sebesar : 25 .PENILAIAN INVESTASI Net Present Value + 85. maka usulan proyek tersebut layak untuk dibiayai karena menghasilkan NPV = Rp. ====== Contoh 2 : Sebuah proyek (A) dilaksanakan dalam jangka waktu 7 tahun dengan nilai investasi sebesar Rp. 800 juta Rp.00.120 ======= Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present Value. yaitu : tahun 0 : tahun 1 : Rp.

tahun 3 s.8696 0. . 100 juta Rp.tahun 1 . 1.609 76 + 460 26 . 200 juta rata-rata Rp. Rate (15%) 1.d 7 : Bila diperhitungkan discount rate sebesar 15%.tahun 2 : : Rp. 800 500 Biaya 300 300 300 Jumlah 800 800 300 300 Manfaat/ Cash inflow 100 200 1.000 + Net benefit 800 700 100 700 Disc. berapakah NPV proyek tersebut ? Perhitungan NPV dengan menggunakan Tabel berikut : Cash Outflow Tahun 0 1 2 3 Inv.6575 Net Present Value .7561 0.800 .000 0.000 juta.PENILAIAN INVESTASI .

300 2.4972 0.000 5.000 1.4323 0.900 Annualized Net Present Value Bilamana nilai manfaat bersihnya (net benefit / net cash flow) besarnya tiap tahun adalah sama (konstan).100 + 1. maka dapat digunakan perhitungan berdasarkan nilai anuited-nya.000 1. Contoh 3 : Sebuah perusahaan (B) dengan perkembangan net cash flow-nya sebagai berikut : 27 .PENILAIAN INVESTASI 4 5 6 7 - 300 300 300 300 300 300 300 300 3.5718 0.400 1.000 1.300 + + + + 700 700 700 700 0.3759 - + 400 + 348 + 303 + 263 + 289 1.

000 2.00 28 .621 - Present Value 1.582 Annuity Factor (10%) 3.000) x (3.751 0.000 Discount Factor (10%) 0.582.582 7.PENILAIAN INVESTASI Tahun 1 2 3 4 5 Net Cash Flow 2.000 2.242 7.653 1.000 10.909 0.582 Nilai sekarang bersih anuited dari proyek (B) dapat dihitung sebagai berikut : NPVa = (2.826 0.000 2.791 - Present Value 7.683 0.791) = 7.818 1.000 2.503 1.366 1.

berapa NPV dari proyek (C) tersebut ? 6 NPV = 4. Proyek tersebut diproyeksikan tidak mempunyai nilai sisa (salvage value) pada akhir tahun.000 29 ∑ . 10.000 juta untuk selama 6 tahun.10.000 . 4. Bilamana diinginkan rate of return 16%.PENILAIAN INVESTASI Contoh 4 : Proyek (C) dengan nilai investasi sebesar Rp.000 juta dan menghasilkan ratarata pendapatan tiap tahun Rp.

16)6 = (4.000) (3.6847 P.000 + 14.000) = 4.00 Atau dapat dibuat tabel berikut : Tahu n 0 1-6 Cash Flow .739.10.V 10.6847) .(10.PENILAIAN INVESTASI t=1 (1 + 0.000 + 4.739 30 .000 DF 16% 1.000 3.

739 ====== Gambaran dari proyek (C) dilihat dari berbagai tingkatan discount rate mulai dari 0% sampai dengan 40% adalah sebagai berikut : 31 .PENILAIAN INVESTASI NPV = 4.

459 -1.000 10.000 4.806 10.000 Discounted cash inflow 24.000 NPV 14.328 Tabel tersebut di atas secara grafis dapat digunakan sebagai berikut : 32 .541 8.000 10.303 7.000 10.421 15.000 4.000 10.000 10.000 4.138 13.000 10.000 10.000 10.000 20.672 Project cost 10.303 17.000 4.571 9.421 5.000 4.302 1.302 11.000 4.806 0.571 -0.000 10.138 3.000 4.000 4.PENILAIAN INVESTASI Discount rate 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Annual cash inflow 4.

PENILAIAN INVESTASI 40% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -20000% 10% 20% 30% 40% 50% 40% Metode Benefit and Cost Ratio (BCR) 33 .

Dengan demikian BCR atau profitability index tidak lain adalah perbandingan antara present value dari dana yang dihimpun disatu pihak dengan biaya proyek di lain pihak. Sedangkan yang merupakan “cost” adalah biaya proyeknya atau present value dari pengeluaran dana / modal yang dilaksanakan. n t=0 ∑ CIFt (1 + i )t COF t (1 + i )t Pl = Profitability Index Cash Inflow = Cash Outflow Jangka waktu Tingkat bunga CIF = COF t i = = BCR = t =0 ∑ n 34 .PENILAIAN INVESTASI Yang dimaksud dengan “benefit” dalam hal ini adalah present value daripada danadana yang mampu dihimpun oleh proyek yang dimaksud.

PENILAIAN INVESTASI Hubungan NPV dan BCR Hubungan antara NPV dan BCR (atau PI) beserta tingkat rate of return yang diharapkan adalah sebagai berikut : NPV Negatif Nol (0) Positif BCR <1 =1 >1 Expected Return Dibawah harapan Sesuai dengan harapan Lebih besar dari yang diharapkan 35 .

742 Manakah proyek yang peringkatnya lebih baik ? NPV Proyek A Proyek B Proyek C 281 2. B.PENILAIAN INVESTASI Contoh : Tiga buah proyek A.000 + 32.040 1.742 BCR 1.028 1.000 + 19. dan C dengan gambaran sebagai berikut : Proyek A PV outflow PV inflow 10.068 1.040 Proyek C .096 Peringkat 3 2 1 Internal Rate of Return ( IRR ) 36 .000 + 10.281 Proyek B 30.18.

dapat dilakukan dengan mencoba-coba (trial and error) atau mencari tingkat discount rate yang mendekati hasil NPV = 0 atau tingkat discount rate 37 .PENILAIAN INVESTASI IRR adalah merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek pada jangka waktu tertentu. IRR menunjukkan tingkat discount rate yang diperhitungkan pada tingkat NPV = 0. dengan demikian IRR dapat dirumuskan sebagai berikut : IRR = NPV = 0 n = t =0 ∑ NCF =0 (1 + i )t Dalam mencari IRR.

maka dapat diperhitungkan tingkat IRR dengan perhitungan formula berikut : NV 1 P 1 −N V P IR R = i1 + (N V P 2) ( i 2 − i1) i1 = tingkat bunga rendah i2 = tingkat bunga tinggi Contoh 1 : 38 .PENILAIAN INVESTASI yang menghasilkan NPV positif dan NPV negatif yang perbedaannya terkecil. Atas dasar pertimbangan tersebut.

000 1.000.000 1.000 1 2 3 4 5 6 39 . 7. Estimasi net cash flow dengan asumsi umur proyek 6 tahun adalah sebagai berikut : Tahu Net Cash Inflow (Rp.000 2. Nilai investasi yang dibutuhkan mencapai kapasitas ekstra tersebut sebesar Rp.PENILAIAN INVESTASI Suatu perusahaan ingin mempertimbangkan perluasan kemampuan usahanya dari produksi yang ada. Rate of return yang diharapkan 12%.00.000.000.000 2. jutaan) 2.000 2.

000.567 0.543 0.480 543.00 0 1.PENILAIAN INVESTASI Pada tahun keenam diasumsikan nilai residu (salvage value = 0).00 0 6.00 0 2.0 00 0.000 0.000.000.00 0 1.974 5.000.000 507.948.000.07400 0 2.000 480. Hitunglah Net Present Value dan IRR ! Tahu NCF (Rp.000 40 .00 0 2.507 567.000.00 0 2. 000) PV Facto rs 12% 3.037 PV (Rp 000) PV Factors 13% PV (Rp 000) 1 2 3 4 5 6 2.

609 .971.000.PENILAIAN INVESTASI Total Present Value Project Cost Net Present Value 7.6400 PV .000 IRR = 12% = (13 – 12) ------------.000 Contoh 2 : Dengan menggunakan contoh perhitungan yang ada dalam Tabel 6.000 148.800 .64 41 .0000 0.% = 12.7561 PV .0 00 7.000 0.148.84% 177.000 6.8696 0.76 DF 25% 1.8000 0.0 00 7.560 . maka dapat kita hitung tingkat IRR sebagai berikut : Tahun 0 1 2 Net Benefit 800 700 100 DF 15% 1.0 00 148.0 00 29.000.800 .

900 + 289 .i1) (NPV1 .4323 0.NPV2) = 289 15 + ---------------------.(i2 .3277 0.5120 0.4972 0.( 220) 42 .15) 289 .6575 0.(25 . dapat dihitung tingkat IRR dari proyek A sebagai berikut : IRR = i1 NPV1 + -------------------.5718 0.PENILAIAN INVESTASI 3 4 5 6 7 + + + + + 700 700 700 700 700 0.220 Dengan menggunakan formula perhitungan tersebut.3579 + + + + + 460 400 348 303 263 0.4090 0.2097 + + + + + 358 287 229 183 147 + 1.2621 0.

67% IRR = Internal Rate of Return NPV1 i = Net Present Value (1) NPV2 = Net Present Value (2) = Discount factor Hubungan NPV. Net B/C dan IRR Dalam pemilihan suatu proyek pertimbangan atas dasar NPV dan IRR perlu dilihat secara menyeluruh berdasarkan tingkat discount faktor yang akan dipertimbangkan atau “return” yang diharapkan akan diperoleh.67 = 20.PENILAIAN INVESTASI = 15 + 5. Contoh 3 : 43 .

yaitu dalam posisi proyek dengan tingkat NPV dan Net B/C yang sama pada suatu tingkatan discount rate tertentu.7 milyar. Kembali pada contoh tersebut di muka. Proyek mana yang akan dipilih bilamana diperhitungkan tingkat discount rate sebesar 10% ? Kalau tingkat risiko yang harus dapat di-cover (tingkat bunga modal. maka gambarannya adalah sebagai berikut : 44 .PENILAIAN INVESTASI Pemerintah telah mengalokasikan dana sebesar Rp. Proyek B selesai untuk jangka waktu 2 tahun dengan memberikan benefit pada akhir tahun kedua sebesar Rp. 1. 1 milyar yang dapat digunakan untuk mendirikan proyek A atau B dengan kondisi sebagai berikut : Proyek A selesai untuk 1 tahun dan akan memberikan benefit pada akhir tahun kesatu sebesar Rp. inflasi) diperkirakan sebesar 25% proyek mana yang menguntungkan ? Dalam hal ini perlu dipergunakan cross over discount rate. 1.5 milyar.

40 1.PENILAIAN INVESTASI Discount Rate (%) 0 5 10 13. dapat digambarkan secara grafik titik cross over pada tingkat discount rate sebesar 13.26 1.00 0.3% sebagai berikut : 45 .72 0.44 0.94 over 0.11 1.3 15 20 25 30 35 40 50 NPV Proyek A 500 429 364 324 304 250 200 154 111 71 0 NPV Proyek B 700 542 405 324 285 181 88 6 negatif negatif negatif Perbandingan NPV-B / NPV-A 1.04 negatif negatif negatif titik cross Dari tabel tersebut.

yaitu untuk tingkat discount rate sebesar 10% proyek yang menguntungkan adalah proyek B.PENILAIAN INVESTASI 800 700 600 500 NPV 400 300 200 100 0 0 5 10 13. dan bilamana tingkat risiko yang diperhitungkan adalah sebesar 25%. maka proyek yang menguntungkan adalah Proyek A.3 15 20 25 30 35 40 50 Discount Rate % NPV Proyek A NPV Proyek B 324 Kembali pada pertanyaan di atas. 46 .

Dalam kaitannya dengan menghitung viabilitas investasi. Umur proyek tersebut biasanya dibedakan atas : a. Umur Ekonomis : biasanya ditentukan atas perkiraan sampai kapan proyek secara Umur Teknis : lebih melihat dari segi kenyataan sampai kapan investasi tersebut ekonomis masih dapat berproduksi. Umur Investasi Yang dimaksud dengan umur investasi dalam hal ini adalah perkiraan sampai beberapa lama investasi tersebut dapat berproduksi (menghasilkan). b.PENILAIAN INVESTASI 4. secara teknis dapat digunakan untuk berproduksi. 47 . dasar penentuan umur investasi yang digunakan adalah umur ekonomis untuk keperluan intern perusahaan (bukan untuk keperluan pajak). Jadi lebih ditekankan pada masalah efisiensi. terlepas dari masalah efisiensi atau tidaknya.

hanya dimaksud untuk menentukan apakah bank bersedia memberikan kredit atau tidak. apabila proyek viable berarti dapat dilanjutkan dengan pembiayaan bank. dan lain-lain. Namun 48 . Pendapatan setelah pajak (Net Income After Tax). Dana Yang Dapat Dihimpun (Proceed) Besarnya dana yang dapat dihimpun pada dasarnya terdiri dari dua unsur pokok.PENILAIAN INVESTASI 5. terlebih dahulu harus disusun proyeksi perhitungan laba-rugi (projected income statement). Biaya-biaya tidak tunai (Non Cash Expenses) seperti misalnya biaya penyusutan aktiva tetap. yaitu : a. Besarnya Diberikan Kredit Yang Dapat Perhitungan viabilitas investasi yang telah diuraikan dalam bab terdahulu. b. amortisasi. Untuk keperluan tersebut.

termasuk pengeluaran-pengeluaran untuk keperluan masa percoban. apabila proyek tidak viable sebaiknya bank tidak membiayainya. antara lain : a. Besarnya dana yang diperlukan untuk investasi dalam proyek Yang dimaksud dengan dana yang diperlukan untuk investasi tersebut adalah semua biaya yang diperlukan untuk membangun proyek yang dimaksud sampai siap untuk beroperasi.PENILAIAN INVESTASI sebaliknya. Jadi perhitungan viabilitas tersebut tidak dimaksudkan untuk menentukan besarnya kredit investasi yang dapat diberikan. Adapun besarnya kredit investasi yang dapat diberikan akan ditentukan oleh beberapa faktor. 49 .

c. kecuali kredit yang lazim 50 . pembangunan rumah-rumah pegawai. tidak boleh mendapat kredit dari pihak lain tanpa persetujuan terlebih dahulu dari bank pemberi kredit investasi yang bersangkutan. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing) Besarnya penyertaan nasabah (self financing) akan ditentukan oleh prioritas atau tidaknya proyek yang diusulkan serta golongan kredit investasinya. nasabah dari suatu bank yang kredit investasinya belum lunas. d.PENILAIAN INVESTASI b. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu Sesuai dengan ketentuan kredit investasi tidak dapat diberikan untuk pembelian kendaraan. alat-alat / investaris kantor. gedung-gedung dan barang-barang lain yang tidak secara langsung diperlukan untuk proyek. Adanya sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri Sesuai dengan ketentuan.

(Rp. 150 juta) = 250 juta 51 . dimana untuk import-content lazimnya dibiayai dengan kredit luar negeri tersebut. 500 Ketentuan penyediaan self financing Kredit luar negeri juta = 20% = Rp. misalnya : Total biaya proyek juta - = Rp. 500 juta . maka maksimal kredit investasi yang dapat diberikan oleh bank adalah jumlah biaya proyek setelah dikurangi bagian self financing nasabah dan pembiayaan dari sumber lain tersebut.PENILAIAN INVESTASI dalam kegiatan perdagangan. 100 juta + Rp. Apabila terjadi hal yang demikian. Dengan demikian yang dimaksud sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri tersebut adalah berupa pembiayaan dari luar negeri yang umumnya terjadi proyek AID. 150 - Maksimal kredit investasi yang dapat diberikan : Rp. Sebagai contoh.

PENILAIAN INVESTASI

Skala

Penarikan

dan

Skala

Pelunasan Apabila bank sudah sampai pada kesimpulan bersedia untuk memberikan fasilitas kredit investasi dan besarnya kredit sudah ditentukan, maka masalah pokok selanjutnya adalah menetapkan persyaratan-persyaratan kredit yang telah disetujui. Di antara sekian banyak persyaratan yang ditetapkan, maka penetapan skala penarikan maupun skala pelunasan merupakan masalah penting yang perlu diperhatikan. a. Skala Penarikan Masalah penting yang harus diperhatikan di dalam menetapkan skala penarikan adalah bahwa skala penarikan harus sesuai dengan kebutuhan pembangunan proyek. Sehubungan dengan hal tersebut, perlu disusun rencana pembangunan proyek yang menggambarkan tahap-tahap pengeluaran uang baik untuk
52

PENILAIAN INVESTASI

pengeluaran lokal, pengadaan barang melalui impor, pengeluaran untuk tenaga kerja dan jasa lainnya, maupun untuk kebutuhan masa trial run. Jadi yang dimaksudkan dengan rencana pembangunan dalam hal ini bukanlah semata-mata terdiri dari tahap-tahap pembangunan physik, tetapi meliputi pula tahap-tahap pengeluaran uang bagi proyek yang bersangkutan dan biasanya tahap-tahap pengeluaran uang tidak selalu sama dengan tahap perkembangan physik proyek, karena sebelum terpasang pada proyek, biasanya nasabah sudah melakukan pengeluaran-pengeluaran uang baik untuk pembelian bahan-bahan, tenaga kerja, jasa dan sebagainya. Oleh karena itu, dalam meneliti rencana pembangunan, ada 2 hal yang harus diperhatikan dan dijadikan titik-tolak dalam menetapkan skala penarikan, yaitu saat pengeluaran dan besarnya pengeluaran pada setiap tahapan. b. Skala Pelunasan Skala pelunasan adalah daftar yang memuat rencana pelunasan suatu pinjaman baik pelunasan hutang pokok maupun hutang bunga. Untuk dapat menyusun skala pelunasan tersebut, terlebih dahulu perlu disusun apa yang disebut Proyeksi
53

PENILAIAN INVESTASI

Penerimaan dan Pengeluaran Kas (Projected Cash Flow). Selain project income statement, minimal selama masa laku kredit investasi tersebut. Penyusunan projected cash flow biasanya dapat dilakukan dengan berbagai cara atau bentuk, namun biasanya secara garis besarnya dapat dibagi dalam 3 sektor, yaitu :  Proyeksi Penerimaan Proyeksi penerimaan biasanya disusun berdasarkan atas pendapatan setelah pajak dan biaya-biaya noncash seperti penyusutan, amortisasi dan sebagainya. Jumlah tersebut adalah merupakan dana yang dapat dihimpun. Apabila diperkirakan ada penerimaan-penerimaan lain seperti penjualan aktiva tetap dan sebagainya, harus dimasukkan pula dalam sektor ini. Proyeksi Pengeluaran Dalam sektor ini dimasukan proyeksi pengeluaran-pengeluaran perusahaan di luar biaya operasional yang sudah dimasukkan dalam projected income statement. Namun apabila tidak memungkinkan untuk memproyeksikan
54

pengeluaran-pengeluaran tersebut, maka cukup apabila dicadangkan saja

PENILAIAN INVESTASI

berdasarkan prosentase tertentu dengan memperhatikan debt service ratio yang wajar. Debt service ratio adalah perbandingan antar dana terhimpun dengan dana yang diperuntukkan bagi pelunasan. Dalam praktek, seringkali terjadi penunggakan-penunggakan pembayaran oleh nasabah, apabila semua dana yang terhimpun dipergunakan untuk pelunasan, karena umumnya perusahaan juga mempunyai pengeluaran-pengeluaran lain di luar pengeluaran untuk pelunasan kredit. Oleh karena itu tidak semua dana yang dapat dihimpun harus digunakan untuk pelunasan kredit. Rencana Pelunasan Kredit (Pokok dan Bunga) Selisih antara proyeksi penerimaan dengan proyeksi pengeluaran setelah ditambah dengan saldo awal kas, akan merupakan dana yang tersedia untuk pelunasan (hutang dan bunga).

55

56 . baik bagi bank maupun nasabah dalam mengikuti pelaksanaan pelunasan kredit. Untuk itu daftar / skala pelunasan tersebut harus dilampirkan pada Perjanjian Kredit (PK) yang ditandatangani bersama antara bank dengan nasabah dan sekaligus merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari persetujuan kredit.PENILAIAN INVESTASI Atas dasar projected cash flow tersebut kepada nasabah. perlu dibuatkan daftar / skala pelunasan tersendiri yang dipakai sebagai dasar atau pegangan.

57 . Pada dasarnya penyusunan proyek ini tidak berbeda dengan penyusunan laba rugi namun lebih singkat (ringkas).PENILAIAN INVESTASI Projected Income Statement Projected income statement merupakan proyeksi laba rugi yang disusun atas dasar rencana usaha yang ingin dicapai.

300 juta Rp. B.PENILAIAN INVESTASI LATIHAN 1. 700 juta Estimasi ROR 15% 17% 18. Ada 4 proyek A. 500 juta Rp. C. 600 juta Rp.5% 19% 58 . dan D yang masing-masing jumlah investasi dan estimasi ROR yang berbeda-beda sebagai berikut : Nama Proye k A B C D Jumlah investasi Yang diperlukan Rp.

a. 500 juta Rp. 50 juta 59 . 150 juta 1. c. b. Proyek A Present value of net cash flows Initial cash outlay Net present value Profitability index 1. 500 juta Rp. 3. 650 juta Rp.11 Rp.PENILAIAN INVESTASI 2. Jika cost of capital sebesar 18%. maka usulan proyek yang feasible adalah : proyek A proyek B proyek C proyek C dan proyek D. d.3 Proyek B Rp. 450 juta Rp.

b. A dan B diterima. A dan B ditolak. Jika NPV positif sebesar Rp.76% 19. maka besarnya IRR adalah : 17. 4.PENILAIAN INVESTASI Sesuai dengan data tersebut di atas. B ditolak. b.76% 16. 15 juta dari interest rate 17%.76% 18. maka usulan proyek a. a. A ditolak. c. 2 juta dari interest 19%.76% 60 . d. c. d. dan NPV negatif Rp.

d. b. disebut : net present value internal rate of return accounting rate of return payback Profitability index dapat dihitung dengan cara membandingkan antara present value dari proceeds dengan : net sales.PENILAIAN INVESTASI 5. a. 61 . Gross sales. a. d. 6. c. b. c. Suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan net cash flow. EBIT. Nilai investasi.

Proyek A.000 53. b.120 Cash Flow Thn.388 Thn.24 9 15.021 16.021 16. 4 16.38 8 Thn.388 Target Rate of Return on Equipment 12% untuk setiap jenis.249 15. maka apabila menggunakan metode IRR.249 15.021 16. 1 16.021 16.388 Thn. 3 16. 5 16. Investme nt 55.02 1 16. Jika anda akan mempertimbangkan 3 jenis usulan proyek dengan data sebagai berikut : Proye k A B C In. proyek mana yang akan dipilih ? a.249 15. 62 . Proyek B. 2 16.388 Thn.200 54.249 15.PENILAIAN INVESTASI 7.

Dengan menghitung NPV.000 Proyek X Y a.PENILAIAN INVESTASI c.000 63 . 4 55. 8. Proyek C.000 50. apabila target rate of return sebesar 15% ? In.000 Thn. nama yang anda pilih. 2 45. Proyek X Proyek Y Thn.000 52.000 40. IRR dan Payback Period dari cash flow dan kedua proyek berikut.000 60.000 140.000 Thn. b.000 Thn. 1 45. Investment 127. 3 45.

Initial outlay dan net cash flow after tax sebagai berikut : Proye k 1 2 3 In.000 Rp. Proyek 1. 2. dan target rate 14%.400 Rp.900 Expected Cash Flow Tahun 1 Rp. proyek mana yang anda pilih ? a.500 Rp. 5.000 Rp.700 Tahun 3 Rp. Investme nt Rp. 8. 64 .825 Dengan menggunakan NPV Criterion.220 Tahun 2 Rp.200 Rp.000 Rp. Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membeli 3 buah peralatan baru (mutually exclusive equipment). 8. 2. 2. 1. 2.PENILAIAN INVESTASI 9. 2. 6. b. Proyek 2. 7.300 Rp.000 Rp. 5.

675.PENILAIAN INVESTASI c. Estimasi cash flow tahun 2 tahun 3 tahun 4 Rp. 300.00 Rp.00 Rp.675.00 Rp.000. Positive Rp. 117. 400.000. d. Semua proyek ditolak.000.000.000.000.00 Rp. 107.000.675.000. Suatu perusahaan ingin memperluas product line. maka net present value a.00 65 . 1 milyar. 117.00 Apabila Rate of Return yang diminta 15%. Negative c.000. 107.00 tahun 5 – 10 Rp. dan tahun 1 sebesar Rp. Investasi pada tahun 0 diperkirakan Rp.000. 350. 10. Positive b.000. 250.00 Rp. Negative d.000. Proyek 3. 700 juta.675.

NPV = …………………… berarti IRR = ………………………….% Proyek B : 66 . = …………………………....PENILAIAN INVESTASI LEMBARAN JAWABAN Nomor 7 : Proyek A : NPV = Rp ……………………… + Rp ……………………. X ……………………………… = Rp …………………….. + Rp …………………….

= Rp ……………………...PENILAIAN INVESTASI NPV = Rp ……………………. + Rp ……………………. X ……………………………… = Rp ……………………. = Rp ……………………. X ………………. = Rp …………………… + Rp ……………….. + Rp ……………………. + Rp …………………….... = ……………… % + ……………………. X ……………………………… = Rp ……………………. NPV dengan DF ……………………% NPV = Rp …………………….% + ……………………. + Rp ……………………. IRR = ………………. X …………………….. % = ……………… % Proyek C : NPV = Rp …………………… + Rp ……………….. 67 .

% = ……………………... X ………………… = Rp …………………… + Rp ………………. % 68 .. = Rp …………………… IRR untuk proyek C : IRR = ……………………. X ……………………… % = ……………………...PENILAIAN INVESTASI = Rp …………………… NPV dengan discount factor …………… % NPV = Rp …………………… + Rp ………………. % + ……………………. % + …………………….

. …………….. % Keputusan I ……………… .. ………………..PENILAIAN INVESTASI Ranking pengambilan keputusan : Proye A B C IRR …… % …… % …… % Target RR ………. Ranking Keputusan …………………… …… …………………… …. Proyek “Y” 69 . ……………. % ……… % ……….

) (Rp …………) (Rp ………....... % + ……………… % = …………. ………… PV (Rp ……….) (Rp ……….) NPV (Rp …………) (Rp ……….) (Rp ………. % + ……………… X …………….) (Rp ……….) (Rp ………. % = ………….) (Rp ………....) (Rp …………) DF ….) DF … % …………… …………… …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ……….) IRR = …………. % ………… ………… ………… ………..) (Rp ………. % Payback Period : 70 ...) (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI Tahun 0 1 2 3 4 Cash Flow (Rp ……….……..) (Rp …..

Metrik Keputusan : 71 .. (Rp ………………………………. Payback Period= …………… tahun.) cash Flow Tahun II ………………………………………. (Rp …………………………………) Cash Flow Tahun III Kelebihan Tahun ketiga bulan). ………………………………………. X …………… bulan = …………... bl (……. = ………… / …………. Rp ………………………………….PENILAIAN INVESTASI Total Project Cost Cash Flow Tahun I (Rp …………………………………) ……………………………………….

dan Payback Period Proyek “X” 72 . tahun …. tahun Keputusan ……………… ……………… Nomor 8 : Perhitungan NPV. bulan ….PENILAIAN INVESTASI Proye X Y NPV Rp …………… Rp …………… IRR ……… % ……… % Payback Period …. IRR.

.) (Rp ……….…….) (Rp …………) DF ….… X ……………..) (Rp ……….) DF … % …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ……….…….. % = ……………………… % Payback Period : Total Project Cost Cash Flow Tahun I (Rp …………………………………) ………………………………………. % ………… ………… ………… PV (Rp ………. % + …...) NPV (Rp …………) NPV (Rp ……….... 73 .PENILAIAN INVESTASI Tahun 0 1-4 4 Cash Flow (Rp ……….. % = ……. % + …………..) IRR = …….) (Rp ….) (Rp ………. X …………….

. Rp …………………………………. bl (……. = ………… / ………….. X …………… bulan = ………….) cash Flow Tahun II ………………………………………. Metrik Keputusan : ………………………………………..PENILAIAN INVESTASI (Rp ………………………………. (Rp …………………………………) Cash Flow Tahun III Kelebihan Tahun III bulan). Payback Period= …………… tahun. 74 .

) (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI Proye X Y NPV Rp …………… Rp …………… IRR ……… % ……… % Payback Period ….) (Rp ……….. bulan ….) (Rp 75 .. tahun Keputusan ……………… ……………… Nomor 9 : Proyek 1 Tahu n 0 1 2 3 Cash Flow (Rp ……….) DF … % ………… … ………… … ………… PV (Rp …………) (Rp ………. tahun ….

.) (Rp ………..) (Rp …………) 76 .) (Rp …………) (Rp …………) (Rp …………) Proyek 2 Tahun 0 1 2 3 Cash Flow (Rp (Rp (Rp (Rp ……….) ………..) ……….) (Rp ……….) DF … % …………… …………… …………… …………… NPV Proyek 3 Tahun 0 1 2 Cash Flow (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI (Rp ………..) DF … % …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ……….) ……….) … ………… … NPV …………) (Rp …………) (Rp …………) PV (Rp …………) (Rp ……….

Rp …………...) Rp ………………….. (Rp ………………... …….PENILAIAN INVESTASI 3 (Rp ……….. ……… ( ……………. ……. ….. DF … % …………… …………… …………… …………… …………… …………… PV Rp ……. ……………... Rp …………. 77 ... …….) …………….. Nomor 10 : Tahu n 0 1 2 3 4 510 Cash Flow Rp ………..…. ……. ……. …….. …………….…......) …………… NPV (Rp …………) (Rp …………) Keputusan : Tiga usulan proyek di ……………………………………. karena menghasilkan NPV ………………………..

tahun PV anuity …………… %. tahun ………. ……………..... ……. s/d …………… RANGKUMAN 78 .. %. …….) ……………. ……. NPV ……………. ( ……………... ……. ……... *) PV anuity …………….PENILAIAN INVESTASI Rp …………. …………….. ……………..... …….

Metode ini juga mengabaikan time value of money. Kriteria diterimanya apabila payback period lebih pendek dari umur proyek. NPV menunjukkan nilai potensi kenaikan nilai perusahaan bila proyek diterima. dan benefit cost ratio. Bila NPV 0 atau lebih. Untuk melengkapi kriteria investasi. maka proyek diterima dan jika kurang dari 9 proyek ditolak. Dengan demikian tidak cocok jika metode ini digunakan sebagai ukuran profitabilitas. Payback period untuk menentukan jumlah tahun yang dibutuhkan untuk menutup nilai investasi yang tertanam dalam proyek. Proyek ditolak jika payback period lebih lama dari umur proyek.PENILAIAN INVESTASI Pada bagian ini khusus membahas alternatif metode penilaian investasi. IRR merupakan discount rate yang sama jumlahnya dengan present value dari net cash in flow yang diharapkan terhadap initial cash outflow. digunakan metode net present value (NPV). Metode yang diterapkan antara lain payback period. yaitu selisih antara proposal present value dari net cash in flow dengan biaya investasi atau initialcash out flow. net present value. Bila net cash flow 79 . Jadi pada saat itu NPV sama dengan 0. internal rate of return. Metode ini mempunyai kelemahan. yaitu tidak mempertimbangkan cash flow yang diterima setelah masa payback period tercapai.

80 .PENILAIAN INVESTASI tidak seimbang. maka IRR dicari dengan cara coba-coba. IRR lebih besar dari rate of return yang diminta. proyek diterima.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful