PENILAIAN INVESTASI

Pendahuluan
Suatu program capital budgeting atau rencana investasi yang baik

membutuhkan beberapa langkah yang perlu dilakukan dalam proses pengambilan keputusan. Langkah-langkah tersebut adalah : 1) Penelitian dan penemuan adanya peluang investasi; 2) Pengumpulan data; 3) Evaluasi dan pengambilan keputusan; 4) Revaluasi dan penyesuaian.

Prosedur Capital Budgeting atau Rencana Investasi
1

PENILAIAN INVESTASI

Akuntansi Pembelanjaan Teknik

Pengembangan Ide

Pengumpulan Data

Pengambilan Keputusan

Hasil

Penentuan Probabilitas

Penentuan Ulang Probabilitas

Revaluasi

Capital Budgeting atau Rencana Investasi dapat dilakukan oleh investor sendiri maupun dengan menggunakan jasa dari Biro Konsultan. Namun laporan studi
2

PENILAIAN INVESTASI

kelayakan yang disusun oleh Biro Konsultan belum menjamin bahwa investasi dalam proyek yang dimaksud pasti berhasil. Hal ini berkaitan erat dengan asumsiasumsi yang digunakan dalam penyusunan Feasibility Study. Kelemahan-kelemahan yang sering dijumpai dalam laporan kelayakan dari suatu proyek/investasi antara lain : a. Dalam menganalisa pasar, proyeksi permintaan sering dilakukan atas dasar permintaan potensial (potential demand), seharusnya dari permintaan efektif (effective demand). b. c. Akibat dari kekurangan data, maka proyeksi disusun terlalu optimis, baik Pengambilan keputusan atas pemberian kredit investasi pada umumnya biaya maupun pemasaran. memakan waktu, sehingga studi kelayakan yang diajukan ke bank sudah out of date atau kadaluwarsa.

Penilaian Kelayakan Investasi dilihat dari Aspek Keuangan
3

PENILAIAN INVESTASI

Suatu investasi merupakan pengadaan barang-barang modal dan atau jasa yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu proyek baik proyek baru, rehabilitasi, modernisasi, ataupun ekspansi, penelitian dan pengembangan. Lebih luas lagi suatu investasi dapat diartikan sebagai penanaman baru ke dalam masyarakat untuk menghasilkan suatu barang dan atau jasa. Kredit yang diberikan untuk membiayai suatu investasi disebut Kredit Investasi. Penilaian kelayakan investasi ini mempunyai ciri-ciri sebagai berikut : a. b. c. d. Dana yang tertanam dalam modal investasi lebih lama dari pada untuk Pengembalian pinjaman investasi berasal dari proceeds atau net cash in Risiko lebih tinggi karena dana yang tertanam dalam jangka panjang. Jaminan utama dari proyek yang dibiayai dalam bentuk barang modal. membiayai modal kerja. flow, yaitu laba bersih ditambah dengan penyusutan.

4

PENILAIAN INVESTASI Keberhasilan pemberian pinjaman untuk keperluan investasi tidak terlepas dari keberhasilan proyek yang dibiayainya. Beberapa Permasalahan 5 . investasi dalam suatu proyek harus profitable : dalam arti proyek tersebut dapat menghasilkan keuntungan. Suatu proyek dikatakan berhasil apabila proyek tersebut mampu memperoleh hasil yang cukup sehingga dapat hidup dan berkembang serta bermanfaat. investor maupun masyarakat. Penilaian kelayakan atas suatu investasi. baik untuk bank. pada hakekatnya bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh RISIKO yang mungkin timbul atas dana yang diinvestasikan. Oleh karena itu dilihat dari aspek keuangan. sehingga mampu mengembalikan pokok pinjaman beserta bunganya.

Sampai sejauh mana investasi tersebut dari aspek keuangan (cash flow)dapat memperoleh hasil yang cukup. 6 . Bagaimana meneliti rencana pembiayaan investasi yang telah tersusun. membayar kembali pinjaman dan bunganya. b. sehingga mampu mengembalikan dana yang tertahan.PENILAIAN INVESTASI Masalah utama dalam penilaian aspek keuangan terhadap kelayakan investasi adalah : a.

Biaya physik ini sendiri dibedakan menjadi : . b.Import Content. biaya tenaga kerja selama masa konstruksi dan biaya non barang lainnya. alat pengangkutan. biaya konsultan. . yaitu pengeluaran untuk barang-barang yang dapat diperoleh di dalam negeri.Local Content.PENILAIAN INVESTASI Secara garis besar. 7 . dan lain-lain. biaya notaris. misalnya tanah. bangunan. biaya/pengeluaran untuk investasi tersebut dapat dikelompokkan menjadi 4 unsur. Pengeluaran Fisik Merupakan pengeluaran untuk pengadaan barang. Pengeluaran Nonfisik Merupakan pengeluaran untuk biaya perizinan. mesin-mesin. yaitu : a. inventaris. yaitu pengeluaran-pengeluaran untuk barang-barang yang harus diimpor dari luar negeri.

Hal . bunga masa konstruksi ini diatur sebagai berikut : bagi perusahaan baru dapat dimasukkan dalam biaya proyek. Sesuai dengan ketentuan Bank Indonesia. dengan perkataan lain dapat diberikan kredit investasi. maka bunga yang dimaksud harus dibayar efektif oleh nasabah. d.hal lain yang perlu diperhatikan dalam rencana pembiayaan investasi adalah : 8 . bagi perusahaan yang sudah berjalan dan kredit investasi dipergunakan dalam rangka perluasan/rehabilitasi serta perusahaan dinilai mampu.PENILAIAN INVESTASI c. Pengeluaran untuk masa Trial Run Merupakan seluruh biaya yang diperlukan untuk mengadakan percobaan hasil produksi sebelum perusahaan melakukan produksi komersial. Bunga dalam Masa Konstruksi (IDC) Merupakan pengeluaran untuk pembayaran bunga selama masa pembangunan proyek (Interest During Construction).

c. Beberapa Teknik Untuk Mengukur Kelayakan Suatu Investasi Dilihat Dari Aspek Keuangan 9 . Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing) Adanya sumber pembiayaan lain diluar kredit bank dan dana sendiri. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu. yang didasarkan pada prioritas atau tidaknya proyek yang akan dilaksanakan.PENILAIAN INVESTASI a. b.

Contoh 1 : 10 . Apabila pay back period dari investasi yang diusulkan lebih pendek daripada umur proyek. Metode Pay Back Period Pay Back Period adalah periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan “proceed” atau “net cash inflow”. maka rencana investasi tersebut dapat dikatakan viable. maka rencana investasi tersebut tidak viable.PENILAIAN INVESTASI a. Sesudah pay back period tersebut dihitung. Sebaliknya kalau lebih panjang. maka tahap berikutnya adalah membandingkan pay back period dari investasi yang diusulkan tersebut dengan “maximum pay back period” yang dapat diterima.

00. Pola cash flow dari proyek tersebut adalah sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 Cash Inflow Rp. 500.000.000.00 Rp.PENILAIAN INVESTASI Nilai investasi suatu proyek sebesar Rp. 1. Cara menghitung adalah : 11 .000.000. Umur proyek 5 tahun. 5. 2. 5. 10.00 Payback Period = 2 tahun.000.000.000.000.000.00 Rp.00 Rp.000.000.00 Rp.

00 ________________ (Rp. 5.00) Cash inflow tahun ke-1 (Rp.000. Rp. payback period yang dibutuhkan hanya 2 tahun.000. 12 .000.00 _________________ 0 ============= Umur proyek 5 tahun.000. maka proyek viable untuk dibiayai.000. 5.PENILAIAN INVESTASI Nilai investasi 10.000.000.00) Cash inflow tahun ke-2 Rp. 5. Jadi dengan menggunakan metode ini.000.

PENILAIAN INVESTASI Contoh 2 : Suatu proyek membutuhkan biaya investasi sebesar Rp.000.000.000.000.000.00 Rp. 6.000.000.00 Rp.000.00. Pola cash flow sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 5 Cash Inflow Rp.00 Rp. Umur proyek 5 tahun. 2.00 Rp.000.000. 13 . 10. 2. 2.

10.000.000.00) Rp. Tahun ke-2 (Rp. Tahun ke-3 (Rp. 2.000.000.00 Perhitungan Payback Period : Nilai investasi Cash inflow Tahun ke-1 (Rp.000.PENILAIAN INVESTASI 6.00 _________________ 6.000.000.000.00 _________________ 14 .00) Rp.000.00) Rp.000.000.000.00 _________________ 8. 2.000.000. 2.

000.000.000. Tahun ke-4 Surplus Rp. 4. Dengan demikian proyek layak untuk dibiayai.00 _________________ 2. Jadi payback period = 3 tahun 8 bulan.000 6. 6.00) Rp.00 dibutuhkan untuk menutup payback period pada tahun keempat cukup dibutuhkan waktu : 4. diabaikan.00 0 X 12 bulan = 8 bulan. Cash flow sesudah masa payback period tercapai. 15 .000.000.000.000.000. Dan masih lebih pendek dari umur proyek. 6.000.000.PENILAIAN INVESTASI (Rp.00 ============= Cash inflow untuk tahun ke-4 Rp.

000.000.00 Cash Flow Tahunan 0 4.000.000. sebagai berikut : Tahun 1 2 3 4 Nilai Investasi Rp.PENILAIAN INVESTASI Contoh 3 : Suatu investasi dan apabila pada cash flow yang diharapkan sama.000 4.000 16 .000. 12.000 4.

000.000 17 Kumulatif (Rp.00. 4. 12.000 Cash Flow (Rp.000 / Rp.000 Payback period = Rp.PENILAIAN INVESTASI 5 4. maka digunakan perhitungan payback period sebagai berikut : Nilai investasi misalnya Rp.000. 20. 000) 0 1 20. 000) 0 8.000.000 0 8. Cash Flow Tahun Nilai Investasi (Rp.000 = 3 tahun Apabila cash flow tidak seragam. 000) .000.000.

Contoh 4 : 6. 13.000 18 Kumulatif (Rp.000 Cash Flow Tahun Nilai Investasi (Rp.000 5. 000) 0 1 2 3 Rp.000 10.000 4.000 5.000 14.000 18.000 20.000 2.000 15.000 Cash Flow (Rp.000 0 5.000 22.PENILAIAN INVESTASI 2 3 4 5 Payback period = 4 tahun.000 2. 000) 0 5. 000) .

====== Kelebihan metode Payback Period : 1.000 20. maka payback period dapat dihitung : Rp.000 Karena sifatnya cash flow seragam. 19 .000 = 2.000 / 5. 4. 13. Mudah dihitung. Interpretasi secara terang/jelas. Menekankan segi likuiditas.PENILAIAN INVESTASI 4 5.6 tahun. 2. Metode ini mengabaikan proceed yang diperoleh setelah masa payback period tercapai. Konsepnya mudah untuk dimengerti. 3. Kelemahan-kelemahan prinsipiil metode ini adalah : 1.

Metode Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) dimaksudkan untuk mengukur nilai bersih dari proyek setelah jangka waktu tertentu dari pelaksanaan proyek. Net Present Value adalah selisih antara cash inflow dengan cash outflow. maka cash flow / proceed harus didiskontokan atas dasar biaya modal (cost of capital) atau rate of return yang diharapkan. b.PENILAIAN INVESTASI 2. Metode ini mengabaikan “time value of money”. Untuk menghitung NPV.COFt 20 . NPV dapat dirumuskan sebagai berikut : n CIFt .

PENILAIAN INVESTASI NPV = ∑ t=0 (1+i)t atau n NPV = NCFt (1+i)i ∑ t=0 NPV CIFt COFt i t n NCF = = = = = = = Net Present Value Cash Inflow Cash Outflow tingkat bunga tahun jangka waktu proyek = Net Cash Inflow CIF – COF 21 .

Bilamana NPV = 0. berarti proyek mempunyai manfaat / keuntungan yang lebih besar dari jumlah pengorbanan (investasi) yang dikeluarkan. maka pada tingkat discount rate yang diperhitungkan besarnya manfaat / keuntungan sama besarnya dengan tingkat pengorbanan. bilamana NPV > 0. Sedangkan bilamana NPV < 0. berarti besarnya pengorbanan lebih besar dari manfaat / keuntungan yang diperoleh.PENILAIAN INVESTASI NPV > 0 = NPV < 0 = Proyek bermanfaat Proyek tidak bermanfaat Dalam evaluasi suatu proyek. 22 . Jadi proyek tidak layak untuk dibiayai.

000 600 400 50 100 50 5 400 240 160 20 40 50 ---------------------------------------------------------------------------- 23 . Estimasi laba setiap tahun : Asumsi bahwa anda telah menyusun rugi laba proforma untuk lima tahun. Rate of return yang diminta sebesar 20%. Umur mesin 5 tahun. 250 juta. Depresiasi menggunakan metode garis lurus.PENILAIAN INVESTASI Contoh 1 : Suatu usulan proyek untuk pembelian mesin dengan harga Rp.480 888 592 74 148 50 4 1. Rugi laba proforma sebagai berikut : TAHUN 1 Penjualan Harga pokok penjualan Laba kotor Biaya penjualan Biaya administrasi umum Penyusutan Biaya bunga (diabaikan) 120 72 48 6 12 50 2 600 360 240 30 60 50 3 1.

V 41.440 121.000 24 .6944 .665 69.4019 P.143 335.4823 .345 30.5787 .8333 .120 250.PENILAIAN INVESTASI Laba bersih sebelum pajak Pajak Laba bersih Cash Flow : Laba bersih Penyusutan Cash Flow 100 320 200 50 50 160 100 25 ---------------------------------------------------------------------------50 160 100 25 (20) 50 160 100 25 50 50 50 50 50 ---------------------------------------------------------------------------50 100 210 150 75 ====================================== Perhitungan Net Present Value : Tahun 1 2 3 4 5 Total Present Value Biaya Investasi NCIF 50 100 210 150 75 DF 20% .527 72.

1. 85. 800 juta Rp. Dari hasil penanaman modal tersebut mendapatkan hasil sebesar : 25 .120 ======= Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present Value. yaitu : tahun 0 : tahun 1 : Rp. ====== Contoh 2 : Sebuah proyek (A) dilaksanakan dalam jangka waktu 7 tahun dengan nilai investasi sebesar Rp. 500 juta Biaya operasional yang dikeluarkan tiap tahun rata-rata Rp. 300 juta.300 juta yang dilakukan dalam dua tahap.PENILAIAN INVESTASI Net Present Value + 85.00. maka usulan proyek tersebut layak untuk dibiayai karena menghasilkan NPV = Rp.120.

100 juta Rp.000 juta. berapakah NPV proyek tersebut ? Perhitungan NPV dengan menggunakan Tabel berikut : Cash Outflow Tahun 0 1 2 3 Inv. 200 juta rata-rata Rp.6575 Net Present Value .PENILAIAN INVESTASI .tahun 2 : : Rp.tahun 1 . 800 500 Biaya 300 300 300 Jumlah 800 800 300 300 Manfaat/ Cash inflow 100 200 1. Rate (15%) 1.800 .000 + Net benefit 800 700 100 700 Disc.7561 0.8696 0.d 7 : Bila diperhitungkan discount rate sebesar 15%. .609 76 + 460 26 .000 0. 1.tahun 3 s.

900 Annualized Net Present Value Bilamana nilai manfaat bersihnya (net benefit / net cash flow) besarnya tiap tahun adalah sama (konstan).PENILAIAN INVESTASI 4 5 6 7 - 300 300 300 300 300 300 300 300 3. maka dapat digunakan perhitungan berdasarkan nilai anuited-nya.4323 0.300 2.000 1.400 1.5718 0. Contoh 3 : Sebuah perusahaan (B) dengan perkembangan net cash flow-nya sebagai berikut : 27 .000 1.300 + + + + 700 700 700 700 0.3759 - + 400 + 348 + 303 + 263 + 289 1.000 5.000 1.4972 0.100 + 1.

000 2.366 1.000 2.582 Annuity Factor (10%) 3.621 - Present Value 1.PENILAIAN INVESTASI Tahun 1 2 3 4 5 Net Cash Flow 2.791) = 7.791 - Present Value 7.909 0.653 1.000 2.000 10.582.000) x (3.503 1.242 7.000 Discount Factor (10%) 0.582 Nilai sekarang bersih anuited dari proyek (B) dapat dihitung sebagai berikut : NPVa = (2.000 2.683 0.818 1.582 7.751 0.826 0.00 28 .

10.000 juta untuk selama 6 tahun.000 29 ∑ .10.PENILAIAN INVESTASI Contoh 4 : Proyek (C) dengan nilai investasi sebesar Rp. Proyek tersebut diproyeksikan tidak mempunyai nilai sisa (salvage value) pada akhir tahun.000 juta dan menghasilkan ratarata pendapatan tiap tahun Rp.000 . 4. berapa NPV dari proyek (C) tersebut ? 6 NPV = 4. Bilamana diinginkan rate of return 16%.

739.6847 P.PENILAIAN INVESTASI t=1 (1 + 0.V 10.000 + 4.000) (3.000 DF 16% 1.10.6847) .00 Atau dapat dibuat tabel berikut : Tahu n 0 1-6 Cash Flow .16)6 = (4.000 3.739 30 .000 + 14.000) = 4.(10.

PENILAIAN INVESTASI NPV = 4.739 ====== Gambaran dari proyek (C) dilihat dari berbagai tingkatan discount rate mulai dari 0% sampai dengan 40% adalah sebagai berikut : 31 .

421 5.138 3.328 Tabel tersebut di atas secara grafis dapat digunakan sebagai berikut : 32 .000 10.806 0.000 10.571 -0.000 4.302 1.000 4.000 4.000 10.000 4.000 4.303 7.000 Discounted cash inflow 24.541 8.PENILAIAN INVESTASI Discount rate 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Annual cash inflow 4.000 10.000 10.672 Project cost 10.000 4.302 11.138 13.806 10.000 10.421 15.000 20.000 10.571 9.303 17.000 10.459 -1.000 4.000 4.000 NPV 14.000 10.

PENILAIAN INVESTASI 40% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -20000% 10% 20% 30% 40% 50% 40% Metode Benefit and Cost Ratio (BCR) 33 .

PENILAIAN INVESTASI Yang dimaksud dengan “benefit” dalam hal ini adalah present value daripada danadana yang mampu dihimpun oleh proyek yang dimaksud. Sedangkan yang merupakan “cost” adalah biaya proyeknya atau present value dari pengeluaran dana / modal yang dilaksanakan. Dengan demikian BCR atau profitability index tidak lain adalah perbandingan antara present value dari dana yang dihimpun disatu pihak dengan biaya proyek di lain pihak. n t=0 ∑ CIFt (1 + i )t COF t (1 + i )t Pl = Profitability Index Cash Inflow = Cash Outflow Jangka waktu Tingkat bunga CIF = COF t i = = BCR = t =0 ∑ n 34 .

PENILAIAN INVESTASI Hubungan NPV dan BCR Hubungan antara NPV dan BCR (atau PI) beserta tingkat rate of return yang diharapkan adalah sebagai berikut : NPV Negatif Nol (0) Positif BCR <1 =1 >1 Expected Return Dibawah harapan Sesuai dengan harapan Lebih besar dari yang diharapkan 35 .

dan C dengan gambaran sebagai berikut : Proyek A PV outflow PV inflow 10.742 Manakah proyek yang peringkatnya lebih baik ? NPV Proyek A Proyek B Proyek C 281 2.028 1.040 Proyek C .000 + 32.18.281 Proyek B 30.742 BCR 1.PENILAIAN INVESTASI Contoh : Tiga buah proyek A.068 1.000 + 19.000 + 10. B.096 Peringkat 3 2 1 Internal Rate of Return ( IRR ) 36 .040 1.

IRR menunjukkan tingkat discount rate yang diperhitungkan pada tingkat NPV = 0.PENILAIAN INVESTASI IRR adalah merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek pada jangka waktu tertentu. dengan demikian IRR dapat dirumuskan sebagai berikut : IRR = NPV = 0 n = t =0 ∑ NCF =0 (1 + i )t Dalam mencari IRR. dapat dilakukan dengan mencoba-coba (trial and error) atau mencari tingkat discount rate yang mendekati hasil NPV = 0 atau tingkat discount rate 37 .

Atas dasar pertimbangan tersebut.PENILAIAN INVESTASI yang menghasilkan NPV positif dan NPV negatif yang perbedaannya terkecil. maka dapat diperhitungkan tingkat IRR dengan perhitungan formula berikut : NV 1 P 1 −N V P IR R = i1 + (N V P 2) ( i 2 − i1) i1 = tingkat bunga rendah i2 = tingkat bunga tinggi Contoh 1 : 38 .

000 1 2 3 4 5 6 39 . Nilai investasi yang dibutuhkan mencapai kapasitas ekstra tersebut sebesar Rp.000 2. 7.000.000 1.000 2.000.000 1. Rate of return yang diharapkan 12%. jutaan) 2.000 2.PENILAIAN INVESTASI Suatu perusahaan ingin mempertimbangkan perluasan kemampuan usahanya dari produksi yang ada.000. Estimasi net cash flow dengan asumsi umur proyek 6 tahun adalah sebagai berikut : Tahu Net Cash Inflow (Rp.00.

567 0.07400 0 2.000 40 .00 0 2.000.000.037 PV (Rp 000) PV Factors 13% PV (Rp 000) 1 2 3 4 5 6 2.480 543.00 0 1.543 0. 000) PV Facto rs 12% 3.948.PENILAIAN INVESTASI Pada tahun keenam diasumsikan nilai residu (salvage value = 0).000 507.000.0 00 0.000 0. Hitunglah Net Present Value dan IRR ! Tahu NCF (Rp.000.00 0 2.00 0 1.000.507 567.00 0 6.00 0 2.000.974 5.000 480.

8000 0.0 00 7.76 DF 25% 1.0000 0.800 .8696 0.0 00 29.000 0.6400 PV .0 00 7.800 . maka dapat kita hitung tingkat IRR sebagai berikut : Tahun 0 1 2 Net Benefit 800 700 100 DF 15% 1.000 Contoh 2 : Dengan menggunakan contoh perhitungan yang ada dalam Tabel 6.% = 12.609 .64 41 .971.148.000 6.560 .7561 PV .PENILAIAN INVESTASI Total Present Value Project Cost Net Present Value 7.0 00 148.000.000 148.000.84% 177.000 IRR = 12% = (13 – 12) ------------.

2621 0.(25 .( 220) 42 .4972 0.(i2 .3277 0.2097 + + + + + 358 287 229 183 147 + 1.4090 0.i1) (NPV1 .3579 + + + + + 460 400 348 303 263 0.5120 0.900 + 289 .PENILAIAN INVESTASI 3 4 5 6 7 + + + + + 700 700 700 700 700 0. dapat dihitung tingkat IRR dari proyek A sebagai berikut : IRR = i1 NPV1 + -------------------.5718 0.4323 0.15) 289 .220 Dengan menggunakan formula perhitungan tersebut.NPV2) = 289 15 + ---------------------.6575 0.

67 = 20.67% IRR = Internal Rate of Return NPV1 i = Net Present Value (1) NPV2 = Net Present Value (2) = Discount factor Hubungan NPV. Contoh 3 : 43 . Net B/C dan IRR Dalam pemilihan suatu proyek pertimbangan atas dasar NPV dan IRR perlu dilihat secara menyeluruh berdasarkan tingkat discount faktor yang akan dipertimbangkan atau “return” yang diharapkan akan diperoleh.PENILAIAN INVESTASI = 15 + 5.

1 milyar yang dapat digunakan untuk mendirikan proyek A atau B dengan kondisi sebagai berikut : Proyek A selesai untuk 1 tahun dan akan memberikan benefit pada akhir tahun kesatu sebesar Rp. 1. yaitu dalam posisi proyek dengan tingkat NPV dan Net B/C yang sama pada suatu tingkatan discount rate tertentu.PENILAIAN INVESTASI Pemerintah telah mengalokasikan dana sebesar Rp. inflasi) diperkirakan sebesar 25% proyek mana yang menguntungkan ? Dalam hal ini perlu dipergunakan cross over discount rate.7 milyar. Kembali pada contoh tersebut di muka. maka gambarannya adalah sebagai berikut : 44 . 1. Proyek B selesai untuk jangka waktu 2 tahun dengan memberikan benefit pada akhir tahun kedua sebesar Rp. Proyek mana yang akan dipilih bilamana diperhitungkan tingkat discount rate sebesar 10% ? Kalau tingkat risiko yang harus dapat di-cover (tingkat bunga modal.5 milyar.

40 1. dapat digambarkan secara grafik titik cross over pada tingkat discount rate sebesar 13.44 0.04 negatif negatif negatif titik cross Dari tabel tersebut.3 15 20 25 30 35 40 50 NPV Proyek A 500 429 364 324 304 250 200 154 111 71 0 NPV Proyek B 700 542 405 324 285 181 88 6 negatif negatif negatif Perbandingan NPV-B / NPV-A 1.PENILAIAN INVESTASI Discount Rate (%) 0 5 10 13.26 1.3% sebagai berikut : 45 .72 0.00 0.11 1.94 over 0.

3 15 20 25 30 35 40 50 Discount Rate % NPV Proyek A NPV Proyek B 324 Kembali pada pertanyaan di atas. yaitu untuk tingkat discount rate sebesar 10% proyek yang menguntungkan adalah proyek B. maka proyek yang menguntungkan adalah Proyek A.PENILAIAN INVESTASI 800 700 600 500 NPV 400 300 200 100 0 0 5 10 13. 46 . dan bilamana tingkat risiko yang diperhitungkan adalah sebesar 25%.

secara teknis dapat digunakan untuk berproduksi. 47 . dasar penentuan umur investasi yang digunakan adalah umur ekonomis untuk keperluan intern perusahaan (bukan untuk keperluan pajak). terlepas dari masalah efisiensi atau tidaknya. Umur proyek tersebut biasanya dibedakan atas : a. Jadi lebih ditekankan pada masalah efisiensi. Dalam kaitannya dengan menghitung viabilitas investasi. Umur Ekonomis : biasanya ditentukan atas perkiraan sampai kapan proyek secara Umur Teknis : lebih melihat dari segi kenyataan sampai kapan investasi tersebut ekonomis masih dapat berproduksi. b. Umur Investasi Yang dimaksud dengan umur investasi dalam hal ini adalah perkiraan sampai beberapa lama investasi tersebut dapat berproduksi (menghasilkan).PENILAIAN INVESTASI 4.

Namun 48 . Pendapatan setelah pajak (Net Income After Tax). Biaya-biaya tidak tunai (Non Cash Expenses) seperti misalnya biaya penyusutan aktiva tetap. Besarnya Diberikan Kredit Yang Dapat Perhitungan viabilitas investasi yang telah diuraikan dalam bab terdahulu. b. yaitu : a. Untuk keperluan tersebut. hanya dimaksud untuk menentukan apakah bank bersedia memberikan kredit atau tidak. terlebih dahulu harus disusun proyeksi perhitungan laba-rugi (projected income statement). dan lain-lain. Dana Yang Dapat Dihimpun (Proceed) Besarnya dana yang dapat dihimpun pada dasarnya terdiri dari dua unsur pokok. amortisasi.PENILAIAN INVESTASI 5. apabila proyek viable berarti dapat dilanjutkan dengan pembiayaan bank.

Besarnya dana yang diperlukan untuk investasi dalam proyek Yang dimaksud dengan dana yang diperlukan untuk investasi tersebut adalah semua biaya yang diperlukan untuk membangun proyek yang dimaksud sampai siap untuk beroperasi. antara lain : a. apabila proyek tidak viable sebaiknya bank tidak membiayainya. termasuk pengeluaran-pengeluaran untuk keperluan masa percoban. Jadi perhitungan viabilitas tersebut tidak dimaksudkan untuk menentukan besarnya kredit investasi yang dapat diberikan. 49 . Adapun besarnya kredit investasi yang dapat diberikan akan ditentukan oleh beberapa faktor.PENILAIAN INVESTASI sebaliknya.

PENILAIAN INVESTASI b. gedung-gedung dan barang-barang lain yang tidak secara langsung diperlukan untuk proyek. kecuali kredit yang lazim 50 . Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing) Besarnya penyertaan nasabah (self financing) akan ditentukan oleh prioritas atau tidaknya proyek yang diusulkan serta golongan kredit investasinya. alat-alat / investaris kantor. pembangunan rumah-rumah pegawai. Adanya sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri Sesuai dengan ketentuan. c. nasabah dari suatu bank yang kredit investasinya belum lunas. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu Sesuai dengan ketentuan kredit investasi tidak dapat diberikan untuk pembelian kendaraan. tidak boleh mendapat kredit dari pihak lain tanpa persetujuan terlebih dahulu dari bank pemberi kredit investasi yang bersangkutan. d.

Dengan demikian yang dimaksud sumber pembiayaan lain di luar kredit bank dan dana sendiri tersebut adalah berupa pembiayaan dari luar negeri yang umumnya terjadi proyek AID. 150 juta) = 250 juta 51 . 500 Ketentuan penyediaan self financing Kredit luar negeri juta = 20% = Rp. Apabila terjadi hal yang demikian.PENILAIAN INVESTASI dalam kegiatan perdagangan. 100 juta + Rp. dimana untuk import-content lazimnya dibiayai dengan kredit luar negeri tersebut. misalnya : Total biaya proyek juta - = Rp.(Rp. Sebagai contoh. maka maksimal kredit investasi yang dapat diberikan oleh bank adalah jumlah biaya proyek setelah dikurangi bagian self financing nasabah dan pembiayaan dari sumber lain tersebut. 150 - Maksimal kredit investasi yang dapat diberikan : Rp. 500 juta .

PENILAIAN INVESTASI

Skala

Penarikan

dan

Skala

Pelunasan Apabila bank sudah sampai pada kesimpulan bersedia untuk memberikan fasilitas kredit investasi dan besarnya kredit sudah ditentukan, maka masalah pokok selanjutnya adalah menetapkan persyaratan-persyaratan kredit yang telah disetujui. Di antara sekian banyak persyaratan yang ditetapkan, maka penetapan skala penarikan maupun skala pelunasan merupakan masalah penting yang perlu diperhatikan. a. Skala Penarikan Masalah penting yang harus diperhatikan di dalam menetapkan skala penarikan adalah bahwa skala penarikan harus sesuai dengan kebutuhan pembangunan proyek. Sehubungan dengan hal tersebut, perlu disusun rencana pembangunan proyek yang menggambarkan tahap-tahap pengeluaran uang baik untuk
52

PENILAIAN INVESTASI

pengeluaran lokal, pengadaan barang melalui impor, pengeluaran untuk tenaga kerja dan jasa lainnya, maupun untuk kebutuhan masa trial run. Jadi yang dimaksudkan dengan rencana pembangunan dalam hal ini bukanlah semata-mata terdiri dari tahap-tahap pembangunan physik, tetapi meliputi pula tahap-tahap pengeluaran uang bagi proyek yang bersangkutan dan biasanya tahap-tahap pengeluaran uang tidak selalu sama dengan tahap perkembangan physik proyek, karena sebelum terpasang pada proyek, biasanya nasabah sudah melakukan pengeluaran-pengeluaran uang baik untuk pembelian bahan-bahan, tenaga kerja, jasa dan sebagainya. Oleh karena itu, dalam meneliti rencana pembangunan, ada 2 hal yang harus diperhatikan dan dijadikan titik-tolak dalam menetapkan skala penarikan, yaitu saat pengeluaran dan besarnya pengeluaran pada setiap tahapan. b. Skala Pelunasan Skala pelunasan adalah daftar yang memuat rencana pelunasan suatu pinjaman baik pelunasan hutang pokok maupun hutang bunga. Untuk dapat menyusun skala pelunasan tersebut, terlebih dahulu perlu disusun apa yang disebut Proyeksi
53

PENILAIAN INVESTASI

Penerimaan dan Pengeluaran Kas (Projected Cash Flow). Selain project income statement, minimal selama masa laku kredit investasi tersebut. Penyusunan projected cash flow biasanya dapat dilakukan dengan berbagai cara atau bentuk, namun biasanya secara garis besarnya dapat dibagi dalam 3 sektor, yaitu :  Proyeksi Penerimaan Proyeksi penerimaan biasanya disusun berdasarkan atas pendapatan setelah pajak dan biaya-biaya noncash seperti penyusutan, amortisasi dan sebagainya. Jumlah tersebut adalah merupakan dana yang dapat dihimpun. Apabila diperkirakan ada penerimaan-penerimaan lain seperti penjualan aktiva tetap dan sebagainya, harus dimasukkan pula dalam sektor ini. Proyeksi Pengeluaran Dalam sektor ini dimasukan proyeksi pengeluaran-pengeluaran perusahaan di luar biaya operasional yang sudah dimasukkan dalam projected income statement. Namun apabila tidak memungkinkan untuk memproyeksikan
54

pengeluaran-pengeluaran tersebut, maka cukup apabila dicadangkan saja

PENILAIAN INVESTASI

berdasarkan prosentase tertentu dengan memperhatikan debt service ratio yang wajar. Debt service ratio adalah perbandingan antar dana terhimpun dengan dana yang diperuntukkan bagi pelunasan. Dalam praktek, seringkali terjadi penunggakan-penunggakan pembayaran oleh nasabah, apabila semua dana yang terhimpun dipergunakan untuk pelunasan, karena umumnya perusahaan juga mempunyai pengeluaran-pengeluaran lain di luar pengeluaran untuk pelunasan kredit. Oleh karena itu tidak semua dana yang dapat dihimpun harus digunakan untuk pelunasan kredit. Rencana Pelunasan Kredit (Pokok dan Bunga) Selisih antara proyeksi penerimaan dengan proyeksi pengeluaran setelah ditambah dengan saldo awal kas, akan merupakan dana yang tersedia untuk pelunasan (hutang dan bunga).

55

PENILAIAN INVESTASI Atas dasar projected cash flow tersebut kepada nasabah. 56 . perlu dibuatkan daftar / skala pelunasan tersendiri yang dipakai sebagai dasar atau pegangan. baik bagi bank maupun nasabah dalam mengikuti pelaksanaan pelunasan kredit. Untuk itu daftar / skala pelunasan tersebut harus dilampirkan pada Perjanjian Kredit (PK) yang ditandatangani bersama antara bank dengan nasabah dan sekaligus merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari persetujuan kredit.

57 . Pada dasarnya penyusunan proyek ini tidak berbeda dengan penyusunan laba rugi namun lebih singkat (ringkas).PENILAIAN INVESTASI Projected Income Statement Projected income statement merupakan proyeksi laba rugi yang disusun atas dasar rencana usaha yang ingin dicapai.

300 juta Rp. dan D yang masing-masing jumlah investasi dan estimasi ROR yang berbeda-beda sebagai berikut : Nama Proye k A B C D Jumlah investasi Yang diperlukan Rp. B. 500 juta Rp. 600 juta Rp. 700 juta Estimasi ROR 15% 17% 18.PENILAIAN INVESTASI LATIHAN 1.5% 19% 58 . C. Ada 4 proyek A.

Jika cost of capital sebesar 18%. maka usulan proyek yang feasible adalah : proyek A proyek B proyek C proyek C dan proyek D. 150 juta 1. 500 juta Rp. c. Proyek A Present value of net cash flows Initial cash outlay Net present value Profitability index 1. 50 juta 59 . 3. 450 juta Rp. a. d.PENILAIAN INVESTASI 2. 500 juta Rp.3 Proyek B Rp.11 Rp. 650 juta Rp. b.

d. Jika NPV positif sebesar Rp. c. A dan B diterima. c. B ditolak. d. maka besarnya IRR adalah : 17.76% 18. 4. a.76% 19. dan NPV negatif Rp. 2 juta dari interest 19%. b. A ditolak. 15 juta dari interest rate 17%.76% 60 . b. maka usulan proyek a.76% 16.PENILAIAN INVESTASI Sesuai dengan data tersebut di atas. A dan B ditolak.

b. c. Suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan net cash flow. EBIT. c. d. Nilai investasi. a. d.PENILAIAN INVESTASI 5. disebut : net present value internal rate of return accounting rate of return payback Profitability index dapat dihitung dengan cara membandingkan antara present value dari proceeds dengan : net sales. a. Gross sales. 6. b. 61 .

1 16.38 8 Thn. maka apabila menggunakan metode IRR.24 9 15.021 16.249 15. b. 3 16. Jika anda akan mempertimbangkan 3 jenis usulan proyek dengan data sebagai berikut : Proye k A B C In. Proyek B. 62 . Proyek A.02 1 16.249 15.021 16.000 53. 5 16.021 16.388 Thn.388 Thn.388 Thn.120 Cash Flow Thn.PENILAIAN INVESTASI 7.249 15.200 54. proyek mana yang akan dipilih ? a.249 15. Investme nt 55. 4 16.021 16. 2 16.388 Target Rate of Return on Equipment 12% untuk setiap jenis.

000 Thn. Dengan menghitung NPV. 4 55.000 52.000 50.000 60. Proyek C. 8. 2 45. nama yang anda pilih. 3 45. IRR dan Payback Period dari cash flow dan kedua proyek berikut. Proyek X Proyek Y Thn. b.PENILAIAN INVESTASI c.000 Proyek X Y a.000 Thn.000 Thn.000 63 .000 140. Investment 127. 1 45. apabila target rate of return sebesar 15% ? In.000 40.

000 Rp. dan target rate 14%.000 Rp. 5. 2.000 Rp. b. Proyek 2. Initial outlay dan net cash flow after tax sebagai berikut : Proye k 1 2 3 In.220 Tahun 2 Rp. 8. 8. Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membeli 3 buah peralatan baru (mutually exclusive equipment). Investme nt Rp. 6.825 Dengan menggunakan NPV Criterion. 2. 1. Proyek 1.300 Rp. 2. 5. proyek mana yang anda pilih ? a.PENILAIAN INVESTASI 9. 2.200 Rp. 7. 2.900 Expected Cash Flow Tahun 1 Rp.700 Tahun 3 Rp. 64 .500 Rp.000 Rp.400 Rp.

400. Estimasi cash flow tahun 2 tahun 3 tahun 4 Rp.000. 10.675.00 Apabila Rate of Return yang diminta 15%. 107.00 Rp. 117.000. 350. Negative c. Investasi pada tahun 0 diperkirakan Rp. 107.PENILAIAN INVESTASI c.000.00 Rp. Semua proyek ditolak. 700 juta. 250. Positive b.675. 1 milyar. 117.000. Negative d.000.00 65 .00 Rp.000.000.000. Proyek 3.000. d. 300. dan tahun 1 sebesar Rp.00 tahun 5 – 10 Rp. Positive Rp.675.00 Rp. maka net present value a. Suatu perusahaan ingin memperluas product line.000.675.000.00 Rp.000.

% Proyek B : 66 . = ………………………….PENILAIAN INVESTASI LEMBARAN JAWABAN Nomor 7 : Proyek A : NPV = Rp ……………………… + Rp ……………………... + Rp ……………………. X ……………………………… = Rp ……………………... NPV = …………………… berarti IRR = ………………………….

= Rp …………………….. 67 . + Rp ……………………. IRR = ………………. % = ……………… % Proyek C : NPV = Rp …………………… + Rp ………………. X ……………………………… = Rp ……………………. X ……………………... + Rp …………………….. = ……………… % + ……………………. = Rp …………………… + Rp ………………. + Rp ……………………. = Rp ……………………. NPV dengan DF ……………………% NPV = Rp ……………………..PENILAIAN INVESTASI NPV = Rp ……………………. X ……………………………… = Rp …………………….% + ……………………... X ……………….. + Rp …………………….

= Rp …………………… IRR untuk proyek C : IRR = …………………….... X ………………… = Rp …………………… + Rp ………………. % + ……………………. % = ……………………. X ……………………… % = …………………….PENILAIAN INVESTASI = Rp …………………… NPV dengan discount factor …………… % NPV = Rp …………………… + Rp ………………. % 68 .. % + ……………………..

% Keputusan I ……………… .. % ……… % ……….. …………….. ………………. Ranking Keputusan …………………… …… …………………… ….PENILAIAN INVESTASI Ranking pengambilan keputusan : Proye A B C IRR …… % …… % …… % Target RR ………. …………….. Proyek “Y” 69 .

) NPV (Rp …………) (Rp ………..) (Rp ………. % ………… ………… ………… ………. % + ……………… % = …………. ………… PV (Rp ………..) (Rp ……….) (Rp …………) DF ….) (Rp ……….) (Rp …………) (Rp ………...) DF … % …………… …………… …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ……….. % Payback Period : 70 ..) (Rp ………...) (Rp ……….) (Rp …...) (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI Tahun 0 1 2 3 4 Cash Flow (Rp ……….. % + ……………… X …………….……... % = ………….) (Rp ………..) IRR = ………….

) cash Flow Tahun II ………………………………………. Rp …………………………………. Payback Period= …………… tahun. (Rp ……………………………….. Metrik Keputusan : 71 . (Rp …………………………………) Cash Flow Tahun III Kelebihan Tahun ketiga bulan). ………………………………………. bl (……. X …………… bulan = …………...PENILAIAN INVESTASI Total Project Cost Cash Flow Tahun I (Rp …………………………………) ………………………………………. = ………… / ………….

IRR. bulan ….PENILAIAN INVESTASI Proye X Y NPV Rp …………… Rp …………… IRR ……… % ……… % Payback Period …. tahun Keputusan ……………… ……………… Nomor 8 : Perhitungan NPV. dan Payback Period Proyek “X” 72 . tahun ….

) IRR = …….) (Rp ……….) DF … % …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ………..... 73 .) (Rp ….…….… X …………….PENILAIAN INVESTASI Tahun 0 1-4 4 Cash Flow (Rp ……….. % + …..) (Rp ………. % = ……. % ………… ………… ………… PV (Rp ………. X …………….. % + …………..…….. % = ……………………… % Payback Period : Total Project Cost Cash Flow Tahun I (Rp …………………………………) ………………………………………..) NPV (Rp …………) NPV (Rp ……….) (Rp ……….) (Rp …………) DF ….

) cash Flow Tahun II ………………………………………. X …………… bulan = …………. Payback Period= …………… tahun.. Metrik Keputusan : ………………………………………. = ………… / ………….. 74 . (Rp …………………………………) Cash Flow Tahun III Kelebihan Tahun III bulan).PENILAIAN INVESTASI (Rp ………………………………. Rp ………………………………….. bl (…….

bulan …. tahun Keputusan ……………… ……………… Nomor 9 : Proyek 1 Tahu n 0 1 2 3 Cash Flow (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI Proye X Y NPV Rp …………… Rp …………… IRR ……… % ……… % Payback Period …..) DF … % ………… … ………… … ………… PV (Rp …………) (Rp ………. tahun …..) (Rp 75 .) (Rp ……….) (Rp ……….

.) DF … % …………… …………… …………… PV (Rp …………) (Rp ……….) ………..) DF … % …………… …………… …………… …………… NPV Proyek 3 Tahun 0 1 2 Cash Flow (Rp ……….) ……….) (Rp ………..) (Rp ……….) ……….) … ………… … NPV …………) (Rp …………) (Rp …………) PV (Rp …………) (Rp ……….PENILAIAN INVESTASI (Rp ……….) (Rp …………) (Rp …………) (Rp …………) Proyek 2 Tahun 0 1 2 3 Cash Flow (Rp (Rp (Rp (Rp ……….) (Rp …………) 76 ..

……... DF … % …………… …………… …………… …………… …………… …………… PV Rp ……. Rp ………….... 77 ... …………….….) Rp ………………….…. ……..) ……………. …..PENILAIAN INVESTASI 3 (Rp ………. ……. Nomor 10 : Tahu n 0 1 2 3 4 510 Cash Flow Rp ……….) …………… NPV (Rp …………) (Rp …………) Keputusan : Tiga usulan proyek di ……………………………………... Rp …………...... ……………. ……… ( …………….. (Rp ………………. ……. karena menghasilkan NPV ………………………... ……. ……..

…….PENILAIAN INVESTASI Rp ………….. ……………... ( ……………. tahun PV anuity …………… %... ……. …………….) …………….. ……………. …….. ……. …….. %... s/d …………… RANGKUMAN 78 . …….... tahun ………. *) PV anuity …………….. NPV …………….

Payback period untuk menentukan jumlah tahun yang dibutuhkan untuk menutup nilai investasi yang tertanam dalam proyek. net present value. Bila net cash flow 79 . Untuk melengkapi kriteria investasi. internal rate of return. Metode ini juga mengabaikan time value of money. Proyek ditolak jika payback period lebih lama dari umur proyek. yaitu tidak mempertimbangkan cash flow yang diterima setelah masa payback period tercapai. Bila NPV 0 atau lebih. Metode ini mempunyai kelemahan. yaitu selisih antara proposal present value dari net cash in flow dengan biaya investasi atau initialcash out flow. Kriteria diterimanya apabila payback period lebih pendek dari umur proyek. Dengan demikian tidak cocok jika metode ini digunakan sebagai ukuran profitabilitas. Jadi pada saat itu NPV sama dengan 0. digunakan metode net present value (NPV). dan benefit cost ratio. IRR merupakan discount rate yang sama jumlahnya dengan present value dari net cash in flow yang diharapkan terhadap initial cash outflow.PENILAIAN INVESTASI Pada bagian ini khusus membahas alternatif metode penilaian investasi. maka proyek diterima dan jika kurang dari 9 proyek ditolak. Metode yang diterapkan antara lain payback period. NPV menunjukkan nilai potensi kenaikan nilai perusahaan bila proyek diterima.

80 . proyek diterima. IRR lebih besar dari rate of return yang diminta. maka IRR dicari dengan cara coba-coba.PENILAIAN INVESTASI tidak seimbang.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful