KAJIAN PERSEPSI TENTANG MINAT PENGUNJUNG DAN

PENGUSAHA TERHADAP PROPERTI MAL

oleh:
Ratih Widyastuti, 2006

2.1 Pengertian Properti Komersial

Pembangunan properti atau real estat di pusat kota senatiasa memperbaiki wajah kota dan
seringkali memperbaiki sarana prasarana yang ada ataupun mengadakan sarana prasarana yang belum ada.
Pembangunan real estat juga berpengaruh pada peningkatan potensi area yang ditempati ataupun area di
sekitar real estat tersebut.

2.1.1 Real Estat

Definisi masyarakat secara umum sangat jarang sekali menyinggung permasalahan lahan, padahal
lahan sangat diperlukan untuk mendirikan bangunan di atasnya. Sebuah lembaga penilaian real estat yaitu
AIREA (1987 : 5-8) mendefinisikan real estat sebagai lahan fisik berikut semua perlengkapan pada lahan
tersebut. Real estat merupakan barang tak bergerak dan tangible (dapat dihitung/dinilai). Definisi umum
dari real estat menurut AIREA mencakup lahan dan semua yang merupakan bagian alam dari lahan seperti
tanaman dan mineral, semua yang dibangun dan dibuat oleh manusia seperti gedung beserta penataan
halamannya, semua bangunan permanen yang dibuat seperti jaringan pipa dan jaringan listrik. Jadi real
estat merupakan lahan dan semua komponen yang berada di atas dan di dalamnya baik yang merupakan
bagian dari alam maupun yang dibuat oleh manusia. Dalam penilaian sebuah real estat, selain perlu
memahami istilah real estat, terdapat pengertian lain yang juga harus dipahami yaitu real properti. Hal ini
dimaksudkan karena dalam kepemilikan suatu real estat terdapat hak-hak yang terkandung di dalamnya
yang ikut berpengaruh dalam penilaian properti.

2.1.2 Real Properti

Real properti merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari real estat. Real properti berkenaan
dengan suku bunga (interest), manfaat/keuntungan (benefit), dan hak-hak yang melekat dalam
kepemilikan fisik real estat (AIREA, 1987). Real properti secara umum adalah sebidang tanah beserta
pengolahannya dan pembangunannya. Sementara yang lain disebut personal properti (Gunther dalam
Hidayati Harjanto, 2001). Personal properti dapat berupa kulkas, mobil peralatan kantor, dan sebagainya.
Namun untuk mesin dan peralatan yang dibangun atau dipasang permanen pada struktur bangunan dapat
diperhitungkan sebagai real properti (AIREA dalam Hidayati Harjanto, 2001).
Kedua istilah real estat dan real properti, berbeda dalam arti dan penerapannya. Di Indonesia
istilah real estat digunakan untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya dan
 17

real properti merujuk pada kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan
dan sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya (Hidayati Harjanto, 2001).
Jadi dapat dikatakan bahwa properti merupakan bentuk fisik dari tanah dan pembangunannya
serta kumpulan hak yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut.

2.1.3 Jenis-Jenis Real Estat

Dalam real estat terdapat penggolongan berdasarkan jenis penggunaan real estat tersebut. Berikut
merupakan jenis-jenis real estat menurut Kyle dan Baird (1995 : 4-10) dan yang sering dibangun saat ini :

a. Residensial
Real estat residensial biasa disebut sebagai perumahan. Pada saat ini residensial tidak hanya
berupa perumahan (single residensial/landed house). Saat ini di kota-kota besar telah banyak dibangun
apartemen dan kondominium (multi residensial). Pembangunan multi residensial dilatarbelakangi oleh
mulai sedikitnya lahan kosong di perkotaan yang menyebabkan tingginya harga lahan (Kyle dan Baird,
1995).

b. Industrial
Jenis real estat ini meliputi lahan dan fasilitas penyimpanan dan pendistribusian industri
manufaktur baik berat maupun ringan. Macam-macam industrial properti antara lain heavy
manufacturing, ligth manufacturing assembly/warehousing, dan industrial park.

c. Special-Purpose/Penggunaan Khusus
Pelabuhan, teater, sekolah, akademi dan tempat ibadah merupakan jenis special-purpose property
(properti penggunaan khusus)

d. Komersial
Menurut Kyle dan Baird (1995 : 5-7) yang termasuk real estat komersial merupakan berbagai
macam properti yang dapat menghasilkan income/pendapatan seperti gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan (shopping centres), pertokoan, pompa bensin, dan tempat parkir. Selain itu properti
komersial berfungsi sebagai public accomodation atau properti yang berfungsi untuk memberikan
akomodasi kepada masyarakat. Dengan kata lain properti komersial merupakan kesatuan yang
menyediakan berbagai macam barang, pelayanan, fasilitas dan akomodasi bagi masyarakat. Real estat
komersial dibagi menjadi dua macam (Kyle dan Baird, 1995) berdasarkan kegiatan yang berlangsung di
dalamnya yaitu office properti (perkantoran) dan properti ritel.
 18

1. Office Properti
Sebagaimana multi residensial, office properti atau bangunan perkantoran dapat berupa gedung
bertingkat, garden developments, kompleks perkantoran, atau office parks atau sering disebut dengan
business parks. Meskipun gedung perkantoran berlokasi di tengah kota/komersial distrik atau di daerah
suburban, kemajuan sebuah gedung perkantoran disebabkan oleh beberapa faktor antara lain lokasi yang
memiliki prosepek sebagai tempat kerja, adanya fasilitas transport, dan adanya pelayanan bisnis atau
usaha lainnya. Gedung perkantoran memiliki beberapa tenants/penyewa atau pemilik tunggal.

2. Retail Property/properti ritel

Properti ritel merupakan jenis paling besar kedua dalam real estat komersial. Sedangkan jenis
properti ritel antara lain freestanding buildings, traditional shopping centres yang dibedakan berdasarkan
ukuran (strip centres, neighborhood centres, community centres, regional shopping centres, dan
supperegional mal) dan pusat perbelanjaan dengan kategori lainnya seperti pusat perbelanjaan dengan
tema khusus dan factory outlet. Untuk lebih jelasnya mengenai real estat komersial dapat dilihat pada
gambar 2.1 dan berikut ini merupakan penjelasan dari bagan di atas dalam hal kategori real estat komersial
properti ritel :

a. Freestanding building
Merupakan toko ritel/pengecer yang tidak menjadi satu atau tidak berkumpul dalam satu
lokasi/kompleks yang sama dengan toko ritel lainnya tetapi berdiri sendiri di suatu lokasi.
b. Traditional shopping centre
Traditional shopping centre dibedakan berdasarkan ukuran tempatnya. Berikut ini merupakan
jenis-jenis traditional shopping centre :

Strip shopping centre

Merupakan toko-toko berderet yang disatukan dalam kanopi sepanjang trotoar sampai di depan
toko tersebut.

Neighborhood Shopping Centre

Neighborhood Shopping Centre merupakan tipe pusat perbelanjaan yang paling kecil. Area yang
disewakan di tempat ini antara 2700-9000 m2 (AIREA, 1987) tetapi pada umumnya pusat perbelanjaan ini
mempunyai area sewa kotor sekitar 4500 m2 (Cooper, 1982). Neighborhood Shopping Centre
menyediakan barang-barang dengan kategori convienence goods (makanan dan obat-obatan) dan jasa
pribadi (laundry, dry cleaning, servis sepatu, dan kecantikan). Perdagangan dan jasa di tempat ini
bertujuan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari penduduk di lingkungan sekitarnya (AIREA, 1987) .
 19

Community Shopping Centre

Community shopping centre merupakan pusat perbelanjaan yang luasnya antara 9000-27.000 m2
(AIREA, 1987) dan biasanya ukuran gross leaseble area (GLA) yang ditawarkan berkisar 13.500 m2
(Cooper, 1982). Di tempat ini biasanya terdapat departemen store dengan ukuran kecil, toko serba ada
atau toko obral, dan supermarket. Community shopping centre juga menawarkan jasa keuangan dan jasa
tenaga profesional. Konsumen biasanya berasal dari area yang berjarak 10-20 menit dengan berkendaraan
(AIREA, 1987).

Regional Shopping Centre

Regional Shopping Centre merupakan pusat perbelanjaan terbesar kedua. Menyediakan pelayanan
yang secara tipikal merupakan kawasan bisnis meskipun tidak seefektif supperregional centre. Pusat
perbelanjaan ini memiliki ukuran luas kotor (GLA) mencapai 36.000 m2 dengan ukuran luas department
store paling minimum 9000 m2 (AIREA, 1987).

Superregional shopping centre

Tipe pusat perbelanjaan yang terbesar adalah superregional shopping centre, yang secara umum
melayani area metropolitan. Pusat perbelanjaan ini mempunyai toko khusus, arkade (jalan beratap
lengkung) dan restoran (AIREA, 1987). Konsumen yang datang tidak hanya tinggal di sekitarnya tapi juga
dari berbagai bagian kota bahkan luar kota. Bentuk pusat perbelanjaan ini biasanya disebut dengan mega
mal (Susilowati, 1998). Biasanya terdapat 150 unit perdagangan di dalamnya dan terdapat 3 departemen
store dengan ukuran luas masing-masing sekitar 9000 m2. Secara keseluruhan jumlah GLA mencapai
67.500 m2 (Cooper, 1982).

c. Specialized shopping centre/specialty (theme) centre

Secara tipikal theme centre menyediakan makanan-makanan impor dan toko-toko gift/hadiah
spesial. Mereka juga mempunyai beberapa restoran dan toko-toko makanan khas, butik, toko perhiasan,
pakaian berkelas, dan barang-barang seni/antik (Kyle dan Baird, 1982). Karakteristik theme centre berupa
desain arsitektural dan seringkali mempunyai konfigurasi struktur yang tidak biasa (pabrik yang
direnovasi atau gudang troli) atau tema arsitektur yang dominan atau penggunaan taman-taman yang
ekstensif dan lansekap untuk menciptakan lingkungan khusus.

2.1.4 Mal
Terdapat beberapa pengertian yang menyankut mal seperti pengertian, elemen dan jenis serta
bentuk mal.
 20

2.1.4.1 Pengertian Mal

Menurut Harvey M Rubenstein dalam Aji Bangun (1994) ”...Traditionally the word ’Mall’ has
mean an area usually lined with shade trees and used as a public walk or promenade...”
”...Secara tadisional kata mal dapat diartikan sebagai suatu daerah berbentuk memanjang yang dinaungi
oleh pohon-pohon dan biasanya untuk jalan-jalan...”
Mal dapat diartikan sebagai suatu ruang memanjang yang berfungsi sebagai tempat berbelanja bagi
pejalan kaki, yang terbentuk oleh deretan pertokoan yang berorientasi ke arah ruang/mal. Seiring
sejarah perkembangannya, mal dapat didefinisikan sebagai ”suatu kompleks pertokoan yang terdiri
atas deretan toko-toko pengecer (retail store) dengan status sewa (tenant) dan dapat pula dilengkapi
dengan department store, supermarket, cineplex, dan fasilitas hiburan lain yang berfungsi sebagai
’anchor tenant’, di mana orientasinya ke suatu ruang memanjang/mal yang digunakan pengujung
untuk berjalan kaki.

2.1.4.2 Elemen-elemen Mal

Elemen-elemen yang terdapat dalam Mal dapat dijabarkan sebagai berikut (Bangun,1994) :
a Atrium
Sutejo dalam Bangun (1990) memberikan pengertian bahwa atrium merupakan ruang kosong yang
secara horisontal diapit oleh lapisan-lapisan lantai di lantai kedua atau lebih sisi-sisinya, dengan
ketinggian dua lapis lantai atau lebih yang mendapat terang alami siang hari dan menjadi pusat orientasi
bangunan. Untuk bangunan-bangunan modern, terutama bangunan komersial, seperti pertokoan,
perkantoran, hotel, sering membutuhkan atrium sebagai daya tarik dalam perancangan eksterior maupun
interior. Begitupula dengan mal dengan bentuk tertutup (enclosed), atrium memegang peranan yang
sangat penting.

b Magnet Sekunder
Toko merupakan salah satu bagian terpenting dari Mal yang dapat dianggap sebagai ’distrik’ pada
pusat perbelanjaan. Penempatan toko erat kaitannya dengan magnet primer (court atau plaza) sebagai daya
tarik utama dalam pusat perbelanjaan tersebut, di mana sebelum pengunjung mencapai magnet primer,
arus pengunjung diarahkan sedemikian rupa sehingga dengan sendirinya melewati toko-toko kecil.

c Magnet primer
Magnet merupakan transformasi dari ’node’ kota, yang berfungsi sebagai titik konsentrasi, dapat
juga sebagai landmark. Perwujudannya dapat berupa court atau plaza. Penempatan magnet primer atau
anchor mal terletak pada setiap pengakhiran koridor sedangkan pada plaza ditekankan di lantai atas dan
basement dalam hubungan vertikal (Rubenstein dalam Bangun, 1994).
 21

d Koridor
Merupakan ruang yang digunakan untuk berjalan kaki, sering pula disebut sebagai padestrian.
Koridor terbagi menjadi dua macam, antara lain :
1. Koridor Utama
Merupakan orientasi dari toko-toko yang ada di sepanjang toko-toko tersebut dengan lebar sekitar 15
meter.
2. Koridor Tambahan (Sekunder)
Merupakan koridor yang terletak pada sepanjang koridor utama, yang memudahakan pencapaian dari
area parkir dan mempersingkatjarak entrance bila terjadi keadaan darurat. Koridor sekunder ini
berhubungan dengan magnet primer tapi bisa juga tidak berhubungan. Lebar minimal untuk koridor
sekunder adalah 6 meter.

e Street Furniture
Merupakan elemen desain yang melengkapi keberadaan suatu jalan, yang berintegrasi dengan
pohon, antara lain berupa lampu jalan, scalpture, desain grafik, kolam, sitting group, pot taman, tempat
sampah dan lain-lain

2.1.4.3 Jenis Dan Bentuk Mal

Berdasarkan jenisnya mal dapat digolongkan menjadi tiga golongan besar, antara lain (Rubenstein
dalam Bangun, 1994) :
a. Full Mal
Merupakan mal yang dapat diperoleh dengan menutup jalan yang semula digunakan untuk lalu
lintas kendaraan kemudian diperbaiki untuk padestrian dengan melengkapi elemen-elemen lansekap untuk
memperoleh kenyamanan pejalan kaki. Mal dengan jenis ini tidak memperbolehkan kendaraan masuk.
b. Tansit Mal
Merupakan jenis mal yang mengizinkan lalu lintas kendaraan umum (bus dan taksi) untuk masuk
ke dalam area tetapi tidak diizinkan parkir, dengan tetap mengutamakan padestrian yang diperlebar dan
penambahan elemen lansekap.

c. Semi Mal
Merupakan jenis mal yang memperbolehkan semua kendaraan untuk masuk dan parkir, tetapi
masih berorientasi pada padestrian yang diperluas dengan mengurangi dimensi dalan dan areal parkir.
Untuk Mal ciputra sendiri termasuk dalam kategori full mal karena area mal diperuntukkan bagi
pejalan kaki dan kendaraan tidak diizinkan masuk.
 22

Berdasarkan bentuknya, Mal dapat dibedakan menjadi lima macam, di antaranya adalah bentuk
linier, ”T”, ”L”, setengah lingkaran, dan gabungan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 2.2,
gambar 2.3, gambar 2.4, gambar 2.5, dan gambar 2.6 di bawah ini :
Anchor

Gambar 2.1 Gambar 2.2

Bentuk Linier Bentuk “L”
Koridor

Gambar 2.3
Bentuk “T”

Retail Tenant

Gambar 2.4
Bentuk Setengah Gambar 2.5
Lingakaran Bentuk Gabungan

2.2 Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti

Dalam membangun dan mengkonsumsi properti, tentunya diperlukan faktor yang perlu
diperhatikan untuk mencapai tujuan masing-masing pengguna properti tersebut, baik dalam memproduksi
maupun mengkonsumsi. Faktor-faktor tersebut biasanya digunakan dalam menilai sebuah properti dan
dalam penelitian ini, faktor tersebut akan digunakan untuk mengukur persepsi minat pengguna properti.
Faktor-faktor tersebut seringkali diperhatikan oleh developer, konsumen properti dan pengunjung pusat
perbelanjaan.

2.2.1 Developer
Menurut Lee (1984) dan Ma’aruf (2005), pusat perbelanjaan yang terintegrasi dikembangkan guna
menyediakan aglomerasi berbagai macam barang dalam satu gedung. Hal ini dimaksudkan untuk
menyediakan one stop shopping, yang memungkinkan konsumen untuk membeli barang dan jasa tanpa
 23

harus ke pusat perbelanjaan yang lain. Hal ini sangat ekonomis dari segi waktu dan uang. Berdasarakan
penelitian yang dilakukan oleh Lee, terdapat beberapa faktor yang selalu dipertimbangkan dalam
pemilihan lokasi pusat perbelanjaan di pusat kota, di antaranya adalah :
1. Aksesibilitas/pencapaian ke pusat perbelanjaan
Masyarakat akan mengunjungi pusat perbelanjaan yang mudah dicapai karena dilalui berbagai macam
moda dan infrastruktur yang menunjang.
2. Citra/reputasi kawasan sebagai pusat perbelajaan
Citra yang melekat pada suatu kawasan pusat perbelanjaan dapat memberikan gambaran tentang
kondisi kawasan. Kelengkapan fasilitas, kelengkapan barang jasa, harga kompetitif, keamanan, dan
kawasan yang sedang berkembang akan memberikan kemudahan pada semua orang yang beraktivitas
di dalamnya.
3. Daya beli masyarakat yang tinggi
Daya beli masyarakat yang tinggi akan mempengaruhi jumlah permintaan terhadap barang/properti.
4. Populasi kawasan
Semakin besar populasi di sekitar pusat perbelanjaan maka kemungkinan jumlah konsumen pun
semakin besar.

Location, location, location adalah slogan yang selalu didengungkan oleh seorang investor dalan
melakukan investasi di bidang real estat. Dalam memilih sebuah lokasi, diperlukan adanya analisis tapak,
yaitu semacam riset kecil untuk menentukan apakah sebuah lokasi layak untuk dijadikan sebagai aset
investasi atau tidak. Analisis tapak ini berfungsi untuk menentukan nilai lokasi yang diamati sehingga
dapat diketahui perbandingan nilai dari beberapa lokasi yang ada untuk kemudian dipilih yang terbaik.
Penilaian ini kurang lebih sama dengan penilaian terhadap sebuah hotel yang menggunakan tanda bintang.
Bintang satu untuk lokasi yang biasa, dan bintang lima untuk lokasi yang luar biasa. Faktor yang
mempengaruhi persepsi masyarakat mengenai sebuah lokasi antara lain Wicaksono (2005) :

1. Kedekatan dengan pusat/magnet aktivitas kota

Adanya magnet aktivitas kota menandakan bahwa lokasi tersebut sering dikunjungi oleh banyak orang
sehingga kemungkinan terjadinya transaksi akan lebih besar dibandingkan tempat lain yang jarang
dikunjungi orang.
2. Ketersediaan utilitas kota seperti air, listrik, dan telepon
Kelengkapan utilitas kota akan memberikan kemudahan beraktivitas sehingga masyarakat lebih merasa
nyaman dalam aktivitasnya.
 24

3. Kemudahan aksesibilitas (pencapaian)

Masyarakat akan mengunjungi pusat perbelanjaan yang mudah dicapai karena dilalui berbagai macam
moda dan infrastruktur yang menunjang.
4. Aktivitas penunjang yang ada di sekitar lokasi, seperti layanan perbankan, rumah sakit dan tempat
rekreasi memberikan kemudahan bagi masyarakat untk tidak melakukan aktivitas mereka di lain
tempat sehingga keadaan ini akan membuat masyarakat menghemat waktu dan biaya.
5. Lingkungan sekitar lokasi, menyangkut di dalamnya keamanan, kebersihan, dan estetika lingkungan.
Adanya jaminan keamanan menyebabkan masyarakat dapat beraktivitas dengan tenang. Kebersihan
dan estetika lingkungan akan membuat masyarakat merasa senang sehingga tertarik untuk beraktivitas
di kawasan tersebut.

Senada dengan kedua pendapat di atas, AIREA (1987 : 176) dan Hidayati Harjanto (2001)
menyoroti kepada konsumen, kompetisi, dan keadaan properti dalam menilai suatu properti. Berikut ini
merupakan faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam menentukan nilai sebuah pusat perbelanjaan di
kawasan komersial dan untuk mengetahui untuk prospeknya.

2.2.1.1 Faktor Permintaan dan Penawaran

Faktor ini dianggap sebagai faktor yang memiliki dampak luas dan menyeluruh karena faktor ini
meliput faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasarkan dalam jumlah yang tetap
sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan
tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti akan turun. Beberapa hal yang dapat
mengubah permintaan penawaran properti adalah sebagai berikut (Hidayati Harjanto, 2001) :

a. Kependudukan
Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang menyebabkan bertambahnya
permintaan properti. Dengan bertambahnya jumlah penduduk suatu kota/wilayah secara otomatis akan
menyebabkan lebih banyak rumah, ruang kantor, industri dan sarana lainnya yang dibutuhkan. Oleh
karena itu jika penawaran properti dipasaran tidak bertambah seiring dengan pertambahan jumlah
penduduk maka akan menyebabkan kenaikan nilai properti di berbagai sektor (Hidayati Harjanto, 2001).

b. Perubahan cita rasa

Perubahan citarasa penyewa, pembeli, dan berbagai pihak yang memiliki kepentingan lain dalam
properti juga memberi dampak yang terlihat dalam permintaan jenis-jenis properti yang berbeda. Sebagai
contoh jika para penyewa atau pembeli berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis rumah
bertingkat seperti apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati behwa sektor-sektor ini akan
 25

mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan sewajarnya. Demikian juga dengan
citarasa investor-investor yang dapat berubah misalnya dari sektor pertanian ke sektor industri atau dari
suatu kawasan lain yang lebih menarik dan menguntungkan dari aspek investasi.

c. Perubahan terhadap teknologi pembangunan

Dengan munculnya teknologi-teknologi baru dalam pembangunan properti, maka penawaran
properti di pasaran dapat ditambah dengan kadar yang lebih cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor
rumah tinggal dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi permintaan, maka nilai rumah tinggal
dapat diturunkan atau distabilkan.

2.2.1.2 Faktor Fisik Properti

Menurut Wicaksono (2005:19-20), penilaian terhadap kondisi sebuah bangunan hendaknya
memperhatikan terhadap tiga hal, utilitas (fungsional), firmilitas (kekuatan), dan venusitas (keindahan).
Dari segi utilitas (fungsi), penilaian terhadap kondisi bangunan dimaksudkan terhadap ketersediaan ruang-
ruang yang diperlukan dan menyangkut ketersediaan utilitas di dalam bangunan. Karena itu kelengkapan
utilitas bangunan seperti jaringan air, listrik, telepon, akses jalan, saluran air dan drainase sangat
dibutuhkan.
Penilaian dari segi firmilitas (kekuatan) terutama ditujukan terhadap struktur dan konstruksi
bangunan. Oleh karena itu bangunan harus ditopang dengan struktur yang kuat. Sehingga suatu bangunan
harus ditopang oleh tulangan yang kuat, sehingga dapat digunakan secara optimal. Selain struktur,
kekuatan sebuah bangunan juga harus meminimalisasi gangguan dari faktor-faktor luar. Kebakaran,
gempa bumi, dan bahkan serangan bom dan teror, sedapat mungkin harus dapat diminimalisasi
dampaknya. Menurut AIREA (1987 :244-245) baik tidaknya konstruksi bangunan ditentukan oleh
pemilihan material, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya
kontruksi bangunan menentukan ”kualitas bangunan” dan pada tahap akhirnya adalah penilaian bangunan
itu sendiri.
Penilaian dari segi terakhir yaitu venusitas (estetika keindahan) terutama berkaitan dengan kondisi
dan usia bangunan. Pada umumnya usia sebuah bangunan dan finishing-nya seperti cat adalah sekitar
sepuluh hingga lima belas tahun untuk rumah tinggal dan lebih dari angka tersebut untuk bangunan
perkantoran dan komersial. Apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan
kegunaan dan mengikuti ”trend” pada masa itu, maka nilainya akan naik. Gaya arsitektur merupakan
karakter bentuk dan ornamen bangunan. Arsitektur merupakan seni atau ilmu sains yang menyangkut
rancangan dan konstruksi bangunan. Gaya arsitektur mempengaruhi nilai pasar properti, jadi mengerti
tentang jenis-jenis arsitektur sangat penting dalam penilaian. Desain bangunan lebih ditentukan oleh jenis
 26

kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan
dan selera ini akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian pula sebaliknya
apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik sesuai dengan kegunaan dan mengikuti “trend”
pada masa itu nilainya akan naik (AIREA 1987 :243).

2.2.1.3 Faktor Lokasi Dan Perletakan

Untuk menganalisis nilai properti komersial di kawasan perdagangan perlu diketahui keadaan
kawasan/lingkungan sekitar tempat properti berada. Sebab lingkungan sekitar mempengaruhi nilai suatu
properti. Berikut merupakan elemen-elemen yang harus diperhatikan dalam penilaian properti komersial
yang berkaitan dengan lingkungan sekitarnya (Hidayati Harjanto, 2001) :

a. Perletakan
Perletakan di sini meliputi apakah properti tersebut terletak di tempat yang tinggi atau rendah, di
lereng bukit atau ditepi sungai, di tengah, atau di pojok perumahan dan sebagainya. Properti yang terletak
di tempat yang rendah misalnya rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukan pengurugan
tanah. Hal ini tentu memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan properti di lereng-lereng bukit atau tepi
sungai menyebabkan sebuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu
nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada properti di sekitarnya.

b. Lokasi
Faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah atau sulit dicapai. Properti yang
mempunyai lokasi di kawasan kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan
perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu, properti yang mempunyai lokasi
dikawasan kota mempunyai infrastruktur dan sarana yang lebih baik dan lengkap dibanding dengan
kawasan luar kota. Berikut ini merupakan komponen/elemen dalam faktor lokasi dan perletakan.

 Ekses lahan (lahan cadangan untuk dikembangkan)

Porsi luas lahan suatu properti yang mencerminkan rasio lahan-bangunan yang sama dengan
bangunan-bangunan yang ada di sekitarnya dapat dikatakan sebagai suatu unit yang ekonimis. Ekses lahan
(excess land) dalam hal tapak yang sudah dikembangkan, adalah surplus lahan yang tidak digunakan
untuk menyediakan/mendukung keperluan pengembangan yang ada. Namun dalam hal lahan/tapak
kosong atau dianggap seolah-olah kosong, excess land adalah lahan yang digunakan untuk akomodasi
sesuai dengan kegunaan tertinggi dan terbaik yang utama dari lahan.
 27

 Topografi
Penelitian topografi ini dilakukan untuk menyediakan informasi berkaitan dengan kontur tanah,
penjenjangan lahan (grades), drainase alam, keadaan lahan, pemandangan (view) dan keadaan fisik umum
lainnya. Dalam pendeskripsian topografi ini penilai harus menjelaskan termimologi yang dipakai,
menganalisis keuntungan/kerugian akibat terdapatnya lapisan drainase alam, dan menganalisis kondisi
permukaan lahan dan lapisan lahan dan ketahanan lahan (untuk pertimbangan jenis bangunan dan jenis
fondasi).

 Lokasi Strategis
Analisis lokasi tapak berfokus pada jarak tempuh dari properti terhadap landmark atau tempat
tujuan tertentu (pusat kota). Penilai perlu mendeskripsikan dan menganalisis semua bentuk akses dari dan
ke properti dan persekitaran selain itu terkait dengan lokasi, penilai juga perlu mendeskripkan fasilitas dan
kondisi jalan, fasilitas angkutan yang tersedia, volume lalulintas, tingkat kebisingan, debu, dan polusi serta
jalur lalulintas satu arah atau dua arah.

 Pengembangan tapak (jenis bangunan dan utilitas)

Dalam melakukan deskripsi lahan, penilai perlu mendeskripsikan semua pengembangan
(improvement) yang menjadikan sebuah tapak siap dibangun. Penilai perlu menganalisis bagaimana
pengembangan-pengembangan tersebut berpengaruh terhadap nilai. Kualitas, kondisi, dan ketersediaan
saluran pembuangan air kotor, pedestrian, dan pengembangan lain yang berpengaruh terhadap kegunaan
nilai tapak. Penilai juga perlu mendeskripsikan dan menganalisis pengembangan-pengembangan lahan
seperti pagar, trotoar/pedestrian, saluran air/parit, paving dan pengembangan buatan lainnya.

 Lingkungan
Penilai perlu menganalisis kondisi iklim dalam hal penggunaan lahan. Analisis lingkungan
tapak ini berfokus pada keterkaitan antara tapak yang dinilai dengan properti yang ada di sekitarnya. Nilai
dari suatu tapak juga dipengaruhi oleh amenities/fasilitas-fasilitas penting yang dibangun berdekatan
dengan tapak seperti kawasan parkir, taman kota, klinik dan sebagainya

2.2.1.4 Faktor Kebijakan

Faktor kebijakan yang dimaksud di sini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana
secara tidak langsung akan mempengaruhi persepsi masyarakat terhadap properti. Zoning merupakan
faktor yang sering kita dengar mempunyai dampak yang cukup besar terhadap nilai properti. Keadaan
ekonomi negara yang dapat dilihat dalam pertumbuhan ekonomi, jumlah pendapatan penduduk dan suku
bunga bank juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin enggannya para investor (Beaton,
 28

1982:30). Harga barang yang naik juga cenderung akan mempengaruhi konsumsi atau permintaan
konsumen.
Beberapa faktor penilaian properti menurut Lee (1984), AIREA (1987), Beaton (1982), dan
Wicaksono (2005) dapat dikelompokkan menjadi elemen di dalam faktor yang dijabarkan oleh Hidayati
Harjanto (2001) berdasarkan kesamaan elemen yang terdapat di masing-masing faktor dan selanjutnya
disesuaikan dengan kondisi Mal Ciputra. Berikut ini merupakan faktor yang digunakan di dalam
penelitian ini :

a Faktor permintaan dan penawaran

1. Daya beli masyarakat
2. Populasi kawasan
3. Perubahan teknologi pembangunan
4. Perubahan cita rasa
b Faktor fisik properti
1. Firmilitas
2. Venusitas
3. Utilitas
c Faktor lokasi dan perletakan
1. Letak strategis bangunan
2. Topografi
3. Lahan cadangan
4. Site improvement/jenis bangunan dan
utilitas
5. Aksesibilitas
6. Citra kawasan
7. Kedekatan dengan magnet aktivitas kota
8. Aktivitas penunjang
9. Lingkungan sekitar lokasi
d Faktor kebijakan
1. Zoning kawasan
2. Pertumbuhan ekonomi
 32

2.2.2 Pengusaha (Tenants dan end users)

Dalam membeli atau menyewa sebuah toko biasanya para konsumen properti selalu
memperhatikan lokasi dan juga nama pengembang yang membangun dan mengelola suatu pusat
perbelanjaan. Berikut ini merupakan faktor yang sering diperhatikan oleh konsumen properti dalam
membeli dan menyewa ruang ritel (Ginting, Transaksi Properti : 2005) :
a. Jika ingin membeli beberapa toko sebaiknya tidak berada dalam satu kawasan pusat perbelanjaan yang
sama sebab untuk menentukan posisi strategis beberapa toko sekaligus sangat susah.
b. Lokasi kawasan pusat perbelanjaan tempat toko yang akan dibeli harus berada pada kawasan
komersial yang sedang tumbuh untuk menjamin apresiasi harga jual toko
c. Lokasi pusat perbelanjaan harus berada di lokasi yang strategis dengan didukung oleh aksesibilitas
yang baik untuk menjamin catchment area/cakupan pasar yang memadai.
d. Pusat perbelanjaan harus memiliki strategi tenant mix/komposisi penyewa yang jelas sehingga
memiliki kekhasan/kelebihan dibanding pesaingnya.
e. Pusat perbelanjaan tersebut dibangun oleh pengembang properti yang memiliki reputasi yang baik
untuk menjamin pengembangan kawasan dan manajemen pengelolaan yang profesional
f. Membeli toko sebaiknya pada saat penawaran perdana ketika harga toko masih murah untuk
memaksimalkan keuntungan dari capital gain yang akan didapat nantinya.

Selain itu, berdasarkan wawancara dengan konsumen properti (end users dan tenants) menurut
Transaksi Properti (Oktober, 2005) mereka menambahkan bahwa suatu pusat perbelanjaan yang baik
harus memiliki kriteria antara lain :
a. Letak strategis
Letak yang dimaksud bukan hanya tentang jarak dan kemudahan dicapai dari berbagai arah tetapi juga
letak yang sesuai dengan masyarakat yang dituju.
b. Mudah dijangkau/kemudahan akses
Kelengkapan moda dan infrastruktur akan membuat masyarakat mudah mencapai kawasan
c. Fasilitas lengkap
Kelengkapan fasilitas akan memudahakan aktivitas masyarakat di dalamnya
d. Lingkungan terjaga
Kondisi fisik bangunan yang terawat, kebersihan dan keamanan yang selalu terjaga setiap hari akan
memberikan rasa aman dan nyaman dalam melakukan aktivitas.
e. Variasi barang dagangan bermacam-macam
Adanya variasi barang memudahkan pembeli untuk memilih sesuai dengan keinginan mereka
 33

f. Koridor luas
Koridor yang luas tidak akan menimbulkan gangguan saat orang yang berada di dalam pusat
perbelanjaan berlalu lalang dan melakukan aktivitas window shopping.
g. Tempat parkir luasFasilitas parkir yang memadai terutama di kota besar akan berpengaruh terhadap
kemudahan dan kenyamanan masyarakat yang akan beraktivitas di pusat perbelanjaan.

Kyle dan Baird (1995) menambahkan bahwa komposisi jenis penyewa (tenant mix) juga harus
diperhatikan untuk memperkecil persaingan dan menjaga pendapatan. Sedangkan keputusan tentang
lokasi toko di dalam pusat perbelanjaan dipengaruhi beberapa faktor tertentu yang spesifik (Rukayah,
1999). Hal ini dikarenakan pemilihan lokasi di dalam toko yang tepat akan mempengaruhi banyak
sedikitnya konsumen yang datang ke toko tersebut.
a. Biaya dan lama sewa pelayanan yang diberikan pengusaha pusat perbelanjaan
Hal ini perlu dipertimbangkan karena menyangkut kemampuan dan kelangsungan usaha
b. Luas ruang usaha beserta layout
Luas ruang usaha akan berdampak terhadap kenyamanan pembeli untuk memilih barang dan penjual
untuk mempromosikan barangnya.
c. Arus pengunjung
Arus pengunjung di dalam pusat perbelanjaan akan berpengaruh terhadap jumlah pengunjung yang
akan datang berkunjung
d. Jarak dari tempat parkir
Toko yang dekat dengan tempat parkir memiliki akan memiliki kemungkinan sering dikunjungi
karena mudah dicapai pengunjung.

Berdasarkan kesamaan faktor yang digunakan oleh Ginting, Properti, Kyle dan Baird serta
disesuaikan dengan kondisi Mal Ciputra maka faktor user yang digunakan untuk penelitian ini adalah :
a. Pemilihan lokasi pusat perbelanjaan
1. Letak pusat perbelanjaan
2. Aksesibilitas ke kawasan
3. Manajemen estat mencakup strategi tenant mix dan reputasi pengembang serta pengelolaan
fasilitas
4. Fasilitas dan utilitas mencakup tempat parkir, toilet, mushola, keamanan, dan bagian informasi
5. Konsep/target mal untuk barang dan jasa yang akan dijual

b. Pemilihan lokasi toko di dalam pusat perbelanjaan

 34

1. Biaya dan lama sewa pelayanan

2. Luas toko
3. Koridor
4. Lebar etalase
5. Arus Pengunjung
6. Pintu masuk/jarak dari tempat parkir

2.2.3 Pengunjung
Menurut Santoso (Transaksi Properti, 2005), banyak sedikitnya konsumen yang datang
disebabkan oleh beberapa hal. Salah satunya adalah jenis barang yang disediakan di pusat perdagangan
tersebut. Sedangkan dalam mengunjungi sebuah pusat perbelanjaan, dari hasil penelitian Lee (1984)
konsumen memiliki alasan-alasan dalam memutuskan untuk mengunjungi pusat perbelanjaan. Berikut ini
merupakan beberapa faktor yang biasanya dipertimbangkan oleh konsumen dalam memutuskan
mengunjungi pusat perbelanjaan :
a. Cakupan Harga
Harga yang bervariasi akan menyebakan konsumen memilih sesuai dengan kemampuan mereka.
b. Pilihan barang yang bermacam-macam
Adanya pilihan barang yang bermacam-macam memungkinkan konsumen untuk melengkapi
kebutuhannya atau melakukan one stop shopping di tempat tersebut sehingga mereka tidak perlu
menghabiskan waktu dan biaya ke tempat lain.
c. Variasi bentuk dan gaya
Adanya variasi barang memudahkan pembeli untuk memilih sesuai dengan keinginan mereka
d. Dekat dengan hotel (untuk wisatawan)/dekat kantor, dari segi waktu mudah dijangkau, jalan kaki
tidak jauh.
Pusat perbelanjaan yang dekat dengan berbagai tempat dengan aktivitas beragam akan
menyebabkan pusat perbelanjaan lebih ramai dikunjungi.
e. Transportasi yang nyaman
Pilihan moda dan kondisi infrastruktur yang memadai memudahkan perjalanan para konsumen.
f. Kualitas
Kualitas barang yang sesuai harga membuat para konsumen merasa bahwa uang yang mereka
keluarkan sebanding dengan barang yang mereka beli.
g. Menarik
Penataan barang yang unik, kebersihan ruang dan kondisi fisk bangunan yang terawat akan
membuat konsumen tertarik datang ke pusat perbelanjaan.
 35

h. Dekat jalan utama

Kedekatan dengan jalan utama mengindikasikan bahwa terdapat berbagai moda yang melewati dan
infrastruktur yang biasanya dalam kondisi baik menyebabkan kemudahan pencapaian ke pusat
perbelanjaan.
i. Makanan yang enak
Tersedianya berbagai macam makanan yang enak akan membuat orang tertarik berkunjung,
mengingat pusat perbelanjaan sekarang tidak hanya berfungsi sebagai tempat berbelanja barang
tetapi juga sebagai tempat aktivitas rekreasi dan kuliner.
j. Kekeluargaan/mudah dikenali
Suasana kekeluargaan atau bersahabat terkait dengan pelayanan yang diberikan oleh pusat
perbelanjaan atau pun toko-toko yang ada di dalamnya. Suasana yang baik akan menimbulkan
atmosfer yang menyenangkan bagi konsumen saat mengunjungi pusat perbelanjaan.
k. Parkir yang mudah
Pelayanan yang ramah dan keleluasaan dalam mencari tempat parkir dapat memberikan kesan
positif bagi konsumen saat mengunjungi pusat perbelanjaan

Berdasarkan faktor yang digunakan oleh Santosa dan Lee serta disesuaikan dengan kondisi Mal
Ciputra maka faktor pengunjung yang digunakan untuk penelitian ini adalah :
1. Barang dan jasa mencakup harga, variasi, kualitas dan pelayanan
2. Lokasi dan akses pusat perbelanjaan mencakup kedekatan dengan asal pengunjung, moda, dan jalur
transportasi
3. Desain/arsitektur mencakup efektivitas penggunaan ruang, orientasi, pencapaian ke dalam mal dan
suasana di dalam mal
4. Fasilitas yang diberikan mal mencakup fungsi, kondisi dan pelayanan

2.3 Minat Properti Masyarakat

Beberapa tahun terakhir ini, terutama pasca krisis, muncul berbagai jenis properti di tengah kota
maupun di suburban. Hal ini menurut Simanungkalit (2004 : 107-109) diakibatkan oleh beberapa faktor
pemicu. Pada umumnya berasal dari perubahan gaya hidup masyarakat yang memerlukan ruang-ruang
untuk pemenuhan. Perubahan gaya hidup tersebut dan keadaan ini dilihat oleh pengembang yang melihat
keuntungan dari perubahan gaya hidup masyarakat tersebut.
Kuatnya keyakinan pengembang (Simanungkalit, 2004 : 87-100) bahwa sektor konsumsi masih
akan menjadi penggerak utama pertumbuhan ekonomi beberapa tahun ke depan merupakan alasan
 36

tersendiri, mengapa para pengembang berlomba-lomba membangun pusat perbelanjaan seperti mal dan
trade centre. Lima tahun terakhir sejak krisis, sektor konsumsi tetap menjadi penggerak utama
pertumbuhan ekonomi, keyakinan inilah yang membuat para pengembang untuk terus berkeskpansi ke
properti ritel. Dengan analisis sederhana ini, para pengembang dan investor mulai terjun ke bisnis properti
lewat proyek-proyek pusat perbelanjaan ketika melihat peluang investasi di sektor properti ini. Jadi
keyakinan para investor dan pengembang untuk masuk ke bisnis pusat perbelanjaan bukan didasarkan
pada analisis yang rumit dan memakan waktu, melainkan hanya didasarkan pada firasat bisnis dan
pemikiran sederhana yang pragmatis.
Jadi dapat disimpulkan bahwa semakin banyaknya bangunan properti diakibatkan oleh kebutuhan
masyarakat/calon pembeli untuk memenuhi kebutuhan mereka yang disambut baik oleh para pengembang
sebagai produsen properti. Sedangkan menurut Simanugkalit (2004), minat para konsumen properti dapat
berbentuk membeli, menyewa dan gaya hidup. Minat konsumen properti dalam membeli dapat digunakan
untuk tempat tinggal, berdagang dan investasi. Jenis bangunan atau unit properti yang dibeli biasanya
rumah, apartemen, rukan, ruko, toko trade centre. Untuk minat menyewa properti biasanya dapat
ditemukan pada bangunan mal, gedung perkantoran, dan apartemen bagi ekspatriat, ruko, rukan dam toko
di trade centre. Sedangkan minat properti untuk gaya hidup biasanya ditemukan pada pengunjung pusat
perbelanjaan yang memanfaatkan pusat perbelanjaan untuk kegiatan berbelanja/shopping, kuliner melalui
food court, ataupun hiburan dengan adanya teater/bioskop seperti yang terjadi di Plaza EX Jakarta (Estat,
2005).
Masyarakat yang memiliki minat terhadap properti dibedakan berdasarkan peran dan kebutuhan
mereka akan properti. Masyarakat yang memiliki minat terhadap properti, khususnya pusat perbelanjaan
terbagi atas beberapa kelompok sebagai berikut (Simanungkalit, 2004: 130) :

Developer
Developer merupakan individu atau pengusaha atau badan hukum seperti firma atau perseroan
terbatas yang bergerak di bidang usaha yang sangat speskualtif dalam hal pembangunan gedung untuk
tujuan investasi. Para developer dapat bergerak di bidang renovasi rumah munggil pendinptaan komunitas
baru, ataupun pembangunan kompleks industri atau klub tenis. Konteks pekerjaan developer sangat
dipengaruhi oleh segi ekonimis dari suatu proyek. Developer memberikan kepada perencana untuk
membuat dan mengevaluasi penyelesaian masalah perencanaan berkenaan dengan batas waktu, yang
berarti bahwa perencanan harus cepat menyelerasaskan program yang tidak sesuai dengan praktik
perencanaan. Merupakan pihak yang merencanakan, membangun, dan menjual properti kepada
masyarakat. Dalam kegiatannya, pihak developer dibantu oleh kontraktor yang menjadi pelaksanan
pembangunan. Dalam kegiatan memproduksi properti seorang investor juga dilibatkan untuk menanam
 37

modal dalam pembangunan suatu properti. Developer merupakan pihak yang ingin mendapatkan
keuntungan dari produk properti yang mereka bangun untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.developer
juga berperan sebagai penyedia dana pembangunan. Mereka juga berperan dalam meningkatkan kualitas
lingkungan terbangun sehingga tapak tersebut memiliki peningkatan nilai yang akhirnya layaj untuk
dijual/disewakan dan dikembangkan lebih lanjut. Dalam hal ini developer juga berperan sebagai pemilik
sehingga mereka berhak membuat keputusan dasar mengenai bagaimana seharusnya propertinya
digunakan dan bagaimana nantinya akan dijual/disewakan (Trihapsari, 1998).

Konsumen properti
Konsumen properti merupakan masyarakat yang memakai produk dan memiliki properti tersebut
dengan berbagai hak kepemilikan yang diizinkan. Misalnya hak milik/strata title, hak sewa, dan hak
guna bangunan. Untuk saat ini, kepemilikan properti lebih banyak berstatus strata title untuk unit-unit
properti yang dibangun pengembang baik itu apartemen maupun trade centre. Dari kepemilikan properti,
konsumen properti dapat dibedakan lagi menjadi end users, investor dan penyewa (tenants). Investor
merupakan pemilik tetapi tidak menempati properti tersebut. Mereka membeli unit properti kemudian
menyewakannya kembali atau membeli dan memperbaiki kemudian menjualnya untuk mendapatkan
keuntungan dari selisih harga beli dan harga jual. End users merupakan pengguna akhir properti, misalnya
penghuni rumah, apartemen, dan pedagang di trade centre. Sedangkan tenants atau penyewa properti
merupakan pemilik properti yang jangka waktu kepemilikannya berakhir jika waktu sewanya usai atau
tidak mampu lagi membayar uang sewa. Biasanya terdapat pada shopping mall dan gedung perkantoran.

Pengunjung pusat perbelanjaan

Pengunjung pusat perbelanjaan memiliki arti yang luas. Mereka dapat melakukan aktivitas
berbelanja, hiburan atau window shopping. Saat ini pusat perbelanjaan tidak hanya dikunjungi untuk
aktivitas berbelanja saja tetapi juga untuk mengetahui trend gaya hidup yang sedang berkembang di
dalam masyarakat/window shopping (Lee, 1984), kegiatan kuliner dengan mengunjungi food court dan
hiburan dengan memanfaatkan arena permainan keluarga ataupun teater/bioskop. Banyak sedikitnya
pengunjung suatu pusat perbelanjaan merupakan salah satu faktor yang dianggap sebagai berhasilnya
sebuah pusat perbelanjaan meskipun ruang ritel yang ada di pusat perbelanjaan tersebut telah habis terjual
dan dipenuhi oleh pedagang.
Setiap konsumen mempunyai dua sifat motivasi pembelian yang saling tumpang tindih dalam
dirinya, emosional dan rasional. Sifat motivasi juga terjadi dalam perilaku berbelanja di tempat belanja,
khususnya yang berupa pusat perbelanjaan seperti pasar, mal, plaza, atau trade centre. Sifat rasional yang
kuat menyebabkan konsumen berorientasi “belanja adalah belanja”. Maksudnya, tujuan belanja adalah
 38

mencari barang yang dibutuhkan atau diinginkan sehingga aspek fungsional seperti pusat perbelanjaan
lebih diutamakan daripada suasana yang memikat hati.
Sebaliknya konsumen yang berorientasi “rekreasi” akan mencari pusat perbelanjaan yang
menyenangkan. Mereka beranggapan bahwa “belanja ya belanja tapi akan lebih baik jika dalam suasana
yang menyenangkan”. Sebagian konsumen di Indonesia yang belanja di gerai-gerai modern cenderung
lebih ke orientasi “rekreasi”. Minimarket yang merupakan contoh gerai modern mengalami pertumbuhan
pesat sebagai pertanda bahwa faktor “rekreasi” cukup kuat. Kelebihan minimarket dari pada toko dan
warung adalah dalam hal penataan, kebersihan, dan ruangan ber-AC. Tiga hal tersebut memberi rasa yang
berbeda antara minimarket dan toko biasa (Ma’aruf, 2005).
Persepsi masyarakat yang akan membentuk/mempengaruhi nilai, pada penelitian ini akan dibatasi
sesuai dengan faktor-faktor yang digunakan dalam penilaian properti secara finansial (property
appraissal) yang menentukan nilai pasar suatu properti.

2.4 Persepsi Sebagai Bagian Dari Penilaian Properti

Terdapat bermacam-macam nilai finansial dalam penilaian properti seperti nilai pajak, nilai jual
paksa, nilai untuk keperluan asuransi dan nilai pasar. Dalam studi ini konteks nilai yang akan dibahas
lebih mengarah penilaian non finansial yang menekankan persepsi seseorang tentang suatu objek yang
dapat memberikan pengaruh terhadap nilai pasar objek. Hal ini disesuaikan dengan tujuan dan sasaran
penelitian yang telah dibahas pada bab sebelumnya. Sebagai contoh persepsi seseorang dapat membentuk
nilai apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti
”trend” pada masa itu, maka nilainya akan naik (AIREA, 1987).
Penilaian tergantung kepada kesan personal seseorang terhadap setting yang bersangkutan.
Penilaian dapat saling terkait dari waktu ke waktu tetapi juga bisa berbeda secara konseptual. Penilaian
dan harapan yang berbeda juga muncul karena karakteristik lingkungan termasuk kompleksitas
lingkungan, keasrian, alam, langgam arsitektural, isi lingkungan, perbaikan yang ada, dan berbagai fitur
relatif lainnya dan juga pengaruh karakterisitk personal, seperti tingkat kehidupan, budaya, kepribadian,
dan pengalaman (Laurens, 2004). Penilaian dan harapan yang berbeda juga muncul karena pengaruh
karakteristik personal, seperti tingkat kehidupan, budaya, kepribadian dan pengalaman. Ma’aruf (2005)
membedakannya menjadi dua yaitu faktor lingkungan dan faktor pribadi. Salah satu faktor pribadi adalah
persepsi seseorang. Persepsi adalah proses memperoleh atau menerima informasi dari lingkungan
(Laurens, 2004) atau cara pandang terhadap sesuatu Ma’aruf (2005). Ma’aruf berpendapat bahwa persepsi
dapat mempengaruhi minat atau perilaku untuk mengkonsumsi suatu barang sehingga persepsi juga akan
berpengaruh terhadap perilaku seseorang dalam mengkonsumsi properti. Sebagaimana yang telah
 39

disampaikan Laurens bahwa kesan personal terhadap setting, dalam penelitian ini properti, tentunya akan
mempengaruhi nilai properti tersebut.
Persepsi merupakan olahan semua informasi yang diterima oleh indera-indera yang dipengaruhi
oleh kondisi psikologis dan pengalaman kita. Persepsi merupakan pengertian kita tentang situasi sekarang
dalam artian pengalaman-pengalaman kita yang terdahulu. Persepsi pada suatu waktu akan bergantung
pada pengalaman kita terdahulu, perasaaan kita pada waktu itu, prasangka-prasangka, keinginan-
keinginan, sikap dan tujuan kita (Mahmud, 1990). Persepsi mempunyai ciri-ciri umum. Saat
mempersepsikan properti ciri-ciri tersebut juga dapat dipakau. Cicir-ciri persepsi antara lain (Irwanto,
1994) :

Modalitas, yaitu indera yang dimiliki untuk menerima rangsang seperti kebisingan/keramaian di dalam
mal

Dimensi ruang sehingga seseorang dapat mengatakan luas sempitnya koridor mal

Dimensi waktu seperti cepat lambat, tua muda sehingga dapat dikatakan bahwa sebuah mal
sudah/belum melampaui batas umur ekonomis

Berstruktur, konteks, keseluruhan yang menyatu, misalnya melihat meja tidak berdiri sendiri tetapi
dalam ruang tertentu, di saat tertentu pada posisi tertentu atau sebuah pusat perbelanjaan berada di
kawasan pusat perdagangan dengan warna dan bentuk tertentu.

Dunia penuh arti karena mempersepsikan gejala-gejala yang bermakna bagi kita, yang ada
hubungannya dengan tujuan dalam diri kita sehingga persepsi seseoarang terhadap suatu objek
tergantung psikologis dan pengalaman tiap individu.

Karena persepsi lebih bersifat psikologis daripada proses penginderaan saja, maka beberapa
faktor yang mempengaruhi adalah (Irwanto, 1994) :

Nilai-Nilai Dan Kebutuhan Individu
Seorang seniman tentu punya pola dan citarasa yang berbeda dalam pengamatannya tentang seni
dibanding seorang bukan seniman. Penelitian menunjukkan bahwa anak-anak dari golongan ekonomi
rendah melihat koin (mata uang logam) lebih besar dibandingkan anak-anak orang kaya.

Pengalaman Terdahulu
Pengalaman-pengalaman terdahulu sangat mempengaruhi bagaimana seseorang mempersepsi
dunianya. Jika seseorang mengalami kejadian yang buruk di suatu kota atau tempat maka persepsi
orang tersebut tentang kota tersebut tidak akan sebagus pendapat seseorang yang mengalami kejadian
menyenangkan di kota yang sama.

Perhatian Yang Selektif
 40

Dalam kehidupan manusia, setiap saat akan menerima banyak sekali rangsang dari lingkungannya.
Meskipun demikian, ia tidak harus menanggapi semua rangsang yang diterimanya. Untuk itu,
individunya memusatkan perhatiannya pada rangsang tertentu saja. Dengan demikian, objek-objek
atau gejala-gejala lain tidak akan tampil ke muka sebagai objek pengamat.

Ciri-Ciri Rangsang
Rangsang yang bergerak di antara rangsang yang diam akan lebih menarik perhatian. Demikian juga
rangsang yang paling besar di antara yang kecil, yang kontras dengan latar belakangnya dan yang
intensitas rangsangnya paling kuat.

2.5 Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Dalam Penilaian Properti

Kegunaan tertinggi dan terbaik dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang secara fisik
memungkinkan, didukung oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi
(Hidayati Harjanto, 2001).
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah tertentu tidak tergantung pada analisis
subjektif dari pemilik properti, pengembang atau penilai sekalipun, tetapi kegunaan tertinggi terbaik
dibentuk oleh kekuatan persaingan pada pasar di mana properti terletak. Kekuatan pasar ini selanjutnya
akan membentuk nilai pasar. Kegunaan tertinggi terbaik ada dua yaitu kegunaan tertinggi terbaik dari
tanah kosong/tanah yang dianggap kosong dan kegunaan tertinggi dan terbaik properti yang telah
terbangun. Untuk saat ini Mal Ciputra termasuk dalam analisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari
properti yang telah terbangun dan karena lokasi Mal Ciputra berdiri akan tetap ditempati oleh bangunan
tersebut, bahkan untuk beberapa tahun kedepan sehingga tidak perlu diadakan analisis kegunaan tertinggi
terbaik untuk tanah yang dianggap kosong.

2.5.1 Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Properti Yang Telah Terbangun

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah kaitan dengan
kegunaan yang seharusnya pada properti tersebut sejalan dengan perkembangannya. Sebagai contoh :
apakah sebuah bangunan hotel yang telah berumur 30 tahun tetap dipertahankan seperti sediakala, atau
perlu direnovasi, dikembangkan atau dibongkar? Apakah memungkinkan untuk diganti jenis dan
intensitas penggunaan yang lain?
Kegunaan yang memaksimalkan tingkat pengembalian (return) dari sebuah investasi di bidang
properti dalam jangka panjang adalah kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu pengembangan. Dalam
menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti yang dihuni sendiri oleh pemilik (owner-
occupied properties), penilai harus mempertimbangkan segala rehabilitasi atau pemodernan yang
konsisten dengan preferensi pasar. Sebagai contoh kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah rumah
 41

mewah harus mencerminkan semua rehabilitasi yang diperlukan untuk memperoleh kenikmatan
maksimum dari properti tersebut (Hidayati Harjanto, 2001).

2.5.2 Tujuan Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik

Tujuan analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah
kosong dan properti yang telah terbangun. Terdapat dua alasan untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan
terbaik terhadap properti yang telah terbangun (Hidayati Harjanto, 2001), yaitu :
1. Megidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian
tertinggi (Ro atau overall return ) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan.
2. Mengestimasikan kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah
untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.
Untuk saat ini Mal Ciputra termasuk dalam analisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti
yang telah terbangun dan karena lokasi Mal Ciputra berdiri akan tetap ditempati oleh bangunan tersebut,
bahkan untuk beberapa tahun kedepan sehingga tidak perlu diadakan analisis kegunaan tertinggi terbaik
untuk tanah yang dianggap kosong.

2.5.3 Kriteria Dalam Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik

Terdapat empat kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik,
yaitu :
a. Memungkinkan secara fisik
b. Diizinkan oleh peraturan yang ada
c. Layak keuangan
d. Menghasilkan penghasilan secara maksimum

2.6 Glossary
Berikut ini merupakan istilah-istilah yang sering digunakan di dalam penelitian ini :
Anchor tenants : Penyewa ruang ritel dengan ukuran luas area minimum 9000 m2.
Anchor Tenants biasanya berada di ujung koridor pusat perbelanjaan
dan berfungsi sebagai penarik pengunjung pusat perbelanjaan.
Appraisal : Kegiatan menaksir nilai properti untuk berbagai tujuan seperti
penjualan dan pajak
End users : Orang/pihak yang membeli, menggunakan dan menempati properti
Firmilitas : Struktur dan konstruksi bangunan
Food court : Tempat yang menyediakan berbagai macam makanan yang terdiri atas
kumpulan restoran/kafe
 42

GLA : Gross Leasable Area merupakan jumlah luas area yang disewakan
pusat perbelanjaan. Tiap pusat perbelanjaan memiliki luas area sesuai
dengan jenis dan cakupan pelayanan pusat perbelanjaan tersebut.
Investor : Orang/pihak yang menginvestasikan modalnya untuk mendapatkan
keuntungan lebih banyak. Untuk konsumen properti, investor
biasanya ditujukan pada orang atau pihak yang membeli properti
kemudian menyewakannya atau menjualnya kembali setelah direnovasi
kepada orang/pihak lain
One stop shopping : Kegiatan berbelanja dalam satu atap. Pembeli dapat membeli semua
kebutuhan mereka dari pakaian, barang elektronik hingga makanan di
satu tempat dengan berbagai macam variasi barang. Pembeli
diharapkan tidak akan mengalami kesusahan dalam mencari barang ke
pusat perbelanjaan lain.
Strata title : Status kepemilikan tiap unit properti yang biasanya terdapat pada
bangunan berlantai banyak seperti apartemen, trade centre, dan
perkantoran
Tenant : Sebutan bagi orang atau pihak yang menyewa ruang ritel di dalam
mal/pusat perbelanjaan
Tenant mix : Komposisi penyewa di dalam mal. Tujuan tenants mix ini untuk
memberikan suasana yang saling menduk ung dan melengkapi
kebutuhan pembeli sehingga tercipta suasana one stop shopping
Trade centre : Pusat perbelanjaan dengan sifat kepemilikan strata title (kepemilikan
tiap unit properti). Biasanya menyediakan barang dengan harga grosir
dan ditempati oleh UKM
Venusitas : Estetika keindahan terutama berkaitan dengan kondisi dan usia
bangunan.
Window shopping : Kegiatan melihat suasana dan trend barang jasa di dalam mal