P. 1
Sistim Penyediaan Perumahan Sosial Di Malaysia

Sistim Penyediaan Perumahan Sosial Di Malaysia

|Views: 284|Likes:
Published by Muamar Vebry
Hak akan perumahan merupakan hak bagi seluruh manuasia, dan merupakan bahagian dari hukum internasional akan hak azazi manusia. Hak akan rumah yang cukup telah diungkapkan dalam “Universal Declaration of Human Rights” dan juga dalam berbagai deklarasi lainnya seperti “International Covenant on Economic, Sosial and Cultural Rights”. Pada tahun 1996 pemimpin-pemimpin dunia bersetuju akan hak akan rumah yang berkecukupan yang berdasarkan kepada “Habitat Agenda at the Second United Nations Conference on Human Settlements “ hal tersebut menegaskan tentang pentingnya pelan yang mampu menyediakan rumah yang selamat kepada seluruh masyarakat di dunia.
Penyedian perumahan sosial di Malaysia merupakan suatu konsep untuk menyediaakan perumahan yang affordable, baik itu berupa low cost housing, maupun medium cost. Perumahan perumahan dengan jenis seperti tersebut biasanya disebut dengan pulic housing pada negara-negara eropa, namun pada negara-negara tersebut kerajaan biasanya tidak hanya menyediakan perumahan yang dijual akan tetapi juga menyediakan permahan yang disebut dengan public rental housing. Public rental housing memainkan peranan yang besar untuk membantu mayarakat yang belum mampu untuk memilki rumah, dengan public rental housing tersebut kerajaan dapat mengawal harga rumah yang biasanya amatlah tinggi yang disediakan oleh private housing sector. Sebagai salah satu contoh dimana pada keraajan New Zeland harga sewa public retal housing lebih murah 50 peratus jika dibandingkan dengan private sector housing.
Hak akan perumahan merupakan hak bagi seluruh manuasia, dan merupakan bahagian dari hukum internasional akan hak azazi manusia. Hak akan rumah yang cukup telah diungkapkan dalam “Universal Declaration of Human Rights” dan juga dalam berbagai deklarasi lainnya seperti “International Covenant on Economic, Sosial and Cultural Rights”. Pada tahun 1996 pemimpin-pemimpin dunia bersetuju akan hak akan rumah yang berkecukupan yang berdasarkan kepada “Habitat Agenda at the Second United Nations Conference on Human Settlements “ hal tersebut menegaskan tentang pentingnya pelan yang mampu menyediakan rumah yang selamat kepada seluruh masyarakat di dunia.
Penyedian perumahan sosial di Malaysia merupakan suatu konsep untuk menyediaakan perumahan yang affordable, baik itu berupa low cost housing, maupun medium cost. Perumahan perumahan dengan jenis seperti tersebut biasanya disebut dengan pulic housing pada negara-negara eropa, namun pada negara-negara tersebut kerajaan biasanya tidak hanya menyediakan perumahan yang dijual akan tetapi juga menyediakan permahan yang disebut dengan public rental housing. Public rental housing memainkan peranan yang besar untuk membantu mayarakat yang belum mampu untuk memilki rumah, dengan public rental housing tersebut kerajaan dapat mengawal harga rumah yang biasanya amatlah tinggi yang disediakan oleh private housing sector. Sebagai salah satu contoh dimana pada keraajan New Zeland harga sewa public retal housing lebih murah 50 peratus jika dibandingkan dengan private sector housing.

More info:

Published by: Muamar Vebry on Sep 17, 2010
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

11/30/2013

pdf

text

original

Sisitim Penyediaan Perumahan Sosial di Malaysia

Muamar Vebry

1

ISI KANDUNGAN

A. Pengenalan B. Pendekatan Affordability C. Sistim Penyediaan Perumahan D. Permasalahan E. Kajian Kes F. Penyelesaian Bacaan

3 4 10 15 19 21 26

2

A. Pengenalan Hak akan perumahan merupakan hak bagi seluruh manuasia, dan merupakan bahagian dari hukum internasional akan hak azazi manusia. Hak akan rumah yang cukup telah diungkapkan dalam “Universal Declaration of Human Rights” dan juga dalam berbagai deklarasi lainnya seperti “International Covenant on Economic, Sosial and Cultural Rights”. Pada tahun 1996 pemimpin-pemimpin dunia bersetuju akan hak akan rumah yang berkecukupan yang berdasarkan kepada “Habitat Agenda at the Second United Nations Conference on Human Settlements “ hal tersebut menegaskan tentang pentingnya pelan yang mampu menyediakan rumah yang selamat kepada seluruh masyarakat di dunia. Penyedian perumahan sosial di Malaysia merupakan suatu konsep untuk menyediaakan perumahan yang affordable, baik itu berupa low cost housing, maupun medium cost. Perumahan perumahan dengan jenis seperti tersebut biasanya disebut dengan pulic housing pada negara-negara eropa, namun pada negara-negara tersebut kerajaan biasanya tidak hanya menyediakan perumahan yang dijual akan tetapi juga menyediakan permahan yang disebut dengan public rental housing. Public rental housing memainkan peranan yang besar untuk membantu mayarakat yang belum mampu untuk memilki rumah, dengan public rental housing tersebut kerajaan dapat mengawal harga rumah yang biasanya amatlah tinggi yang disediakan oleh private housing sector. Sebagai salah satu contoh dimana pada keraajan New Zeland harga sewa public retal housing lebih murah 50 peratus jika dibandingkan dengan private sector housing. Untuk menyediakan perumahan sosial maka hal utama yang menjadi dasar ialah campur tangan kerajaan, dengan campur tangan kerajan terhadap perumahan sosial maka harga dan kualiti rumah dapat dikawal. Menyerahkan perumahan sosial kepada syarikat swasta bukanlah kebijaksanaan yang baik. Sebagai contoh pada negara indonesia dimana sistim penyediaan perumahan sosial hampir 70 peratus di miliki oleh

3

syarikat swasta, yang akhirnya menyebaban harga rumah meningkat dengan tinggi, dan para calon pemilik rumah merasa tidak mampu untuk memiliki rumah tersebut. Pihak kerajaan dan pihak swasta selalu menjadi aktor utama yang memberikan pengaruh terhadap penyediaan perumahan sosial, baik daam proses pengambilan keputusan, juga dalam proses penjualan perumahan. Pemain penting lainnya yang berengaruh dalam proses penyediaan perumahan ini ialah politician dan professional, seperti para arkitek, engineer dan quantity surveyor. Dengan campur tangan kerajaan diharapkan bahawa masyarakat dapat memliki perumahan yang affordable, sehingga permasalahan penyediaan perumahan akan terpecahkan. Penyerahan perumahan kepada sistim mekanisme pasar akan menjadikan harga rumah semakin mahal. Fihak-fihak kerajaan menyatakan bahawa penyediaan perumahan sosial oleh pihak swasta merupakan suatu hal yang tidak boleh dihindari, hal ini dikarenakan permasalahan stagnasi ekonomi, dan permasalahan kewangan kerajaan yang tidak meningkat sesuai dengan pertumbuhan masyarakat. Melalui tugasan ini saya ingin mengetahui pendekatan apa yang sepatutnya dilakukan oleh pihak kerajan untuk mampu mengawal harga rumah “as a sosial product”, terutama dai sistim penyediaan perumahan tersebut.

B. Pendekatan Affordability Penyediaan perumahan selalu berkaitan dengan kemampuan masyarakat. Penyediaan bagai manakah yang dapat selalu berpihak kepada mayarakat?. Untuk lebih memahami perihal tersebut disini saya mencoba mebembahas perihal “affordable” yang selalu menjadi isu-isu bagi penyediaan perumahan sosial. Kata Affordable housing sudah merupakan kata yang sangat awam untuk didengar, akan tetapi apa sebenarnya arti dari affordable tersebut, banyak pemaju dan juga kerajaan menyatakan bahawa mereka membina perumahan yang affordable, tetapi

4

apakah konsep affordable yang mereka bina sesuai dengan maksud dari konsep tersebut?. Menurut Newberg affordable hosing berarti “tersedianya rumah yang berkualiti dan menaikan/meningkatkan kualiti kehidupan penguninya untuk setiap jenis masyarakat”. Berdasarkan kepada standar yang telah ditetukan oleh pihak UNCHS maka ditetapkan dasar-dasar perumahan dan hak azazi akan perumahan yang menjadi keperluan seluruh masyarakat, iaitu: 1. Perlindungan terhadap sewenang-wenangnya, tanpa alasan ataupun tindakan yang bertentangan dengan hukum atau pemusnahan. 2. Keselamatan dalam penghunian rumah 3. Tidak diskriminatif dan keseimbangan dan persamaan dalam kepemilikan rumah. 4. Kemampuan masyarakat dalam memiliki rumah dan keboleh masukan 5. Hak-hak dari penyewa 6. Hak akan kesamaan hak dan perlindungan yang sama dari hukum 7. Kesamaan hak akan keboleh masukan kepada tapak, fasiliti, bangunanbangunan umum dan hak untuk memiliki bahan bangunan. 8. Kemudahan dalam memperolehi pinjaman kewangan subsidi khas kepada kaum kurang upaya. 9. Kepastian tentang kebolehan memiliki rumah yang cukup dengan keperluan khas bagi masyarakat yang memiiki kekurangan sumber-sumber penting. 10. Hak akan penyediaan perumahan kecemasan bagi masyarakat yang sangat miskin dalam sebuah komuniti 11. Hak untuk bekerjasama antara semua fihak dalam permasalahan perumahan 12. Hak akan lingkungan alam yang bersih dan selamat

(Source: UN Doc. E/CN.4/Sub.2/1995/12, paragraph 9)

5

Affrodable merupaka suatu hak dan suatu tuntutan kepada seluruh kerajaan di dunia, hal ini dikarenakan kemampuan untuk memiliki rumah merupakan hak azazi seluruh manusia. Affordable housing sering juga disebut juga sebagai suatu rumah yang mampu dibeli oleh manusia sesuai dengan kemampuan dan pendapatan mereka, dimana pengeluaran untuk perumahan yang mereka keluarkan tidak melebihi dari 30 peratus pendapatan bulanan keluarga atau manusia tersebut. Jhon F.C. Turner dalam bukunya Housing by People menyatakan bahawa perumahan yang baik bukanlah perumahan yang hanya baik dari segi kualiti sahaja, akan tetapi juga perumahan yang menyokong aktiviti ekonomi dan aktiviti sosial dengan kejiranannya, dimana perumahan tersebut memiliki kedekatan dengan tempat kerja, dan juga mampu menyokokng aktiviti-aktiviti sosial lainnya. Pada buku tersebut ianya juga membandingkan antara keperluan akan perumahan dan pengeluaran yang dikeluarkan oleh pemilik perumahan, dimana iannya membandingkan antara dua keluarga dalam lingkungan perumahan yang berbeza, dimana sebuah keluarga tinggal pada perumahan slum yang tidak layak disebut sebagai perumahan dari aspek fizikal, akan tetapi layak disebut dengan “shelter” dikarenakan keluarga tersebut berteduh dan berlindung pada pada rumah tersebut. Disini Jhon menyatakan bahawa meskipun perumahan tersebut merupakan perumahan slum, akan tetapi sang pemilik yang hanya bekerja sebagai pekerja pada bengkel cat kereta merasa bahagia dengan hartanah yang ia miliki, karena iannya tidak perlu mengeluakan wang dalam jumlah tertentu setiap bulannya untuk membayar rumah, dan juga rumah tersebut juga berdekatan dengan tempat kerjanya sehingga ianya tidak perlu mengeluarkan wang tambahan untuk transportasi, sementara ianya dapat mengembangkan rumah yang ia miliki sesuai dengan keperluan dan pendapatannya dan merasa tidak terbebani dengan pengeluarannya untuk memenuhi keperluan akan perumahan. Kemudian Jhon juga membandingkan sebuah keluarga yang telah lanjut usia dan telah pensyen dari pekerjaannya, dimana keluarga tersebut harus pindah ke

6

perumahan baru yang dibina oleh pemaju dikarenakan rumah terdahulu merupakan perumahan stinggan. Perumahan baru yang dibina oleh pemaju memang lebih baik dari segi aspek fizikal, akan tetapi keluaga ini terpaksa mengeluarkan pengeluaran tambahan untuk membayar pinjaman wang pada bank untuk memiliki rumah tersebut. Dan keluarga tersebut terpaksa menggunakan wang yang sepatutnya digunakan untuk memenuhi keperluan keluarga sehari-hari, seperti makanan dan juga keperluan akan perawatan kesihatan untuk digunakan sebagai tambahan bagi membayar pinjaman pada bank. Berdasarkan gambaran yang diberikan oleh Jhon tersebut maka dapat disimpulkan bahawa perumahan yang baik bukan saja perumahan yang baik dari aspek fizikal sahaja, melainkankan perumahan tersebut juga tidaklah membebani pengeluaran penghuninya. Sudah tentu pada masa ini kita tidak lagi mengharapkan konsep slum dan self help menjadi suatu alternatif, dikarenakan kita mengharapakan campur tangan kerajaan terhadap penyediaan perumahan mampu menyediakan perumahan yang baik dari segi kualiti maupun dari segi kuantiti, akan tetapi apakah perumahan tersebut sudah mampu untuk dimiliki oleh masyarakat pada negara tersebut?. Untuk menetukan perumahan yang Affordable, maka kerajaan haruslah melihat kondisi ekonomi masyarakatnya, dan sepatunya menentukan harga yang layak bagi masyarakat dalam pembelian perumahan, dimana maksima pengeluaran yang boleh dikeluarkan perbulannya tidak melebihi dari 30 peratus dari pendapatan mereka. Terkadang kerajaan melupakan pentingnya non-profit corporation yang bergerak dalam pembinaan affordable housing, pihak kerajaan hanya memikirkan perlunya syarikat-syaikat swasta yang akan memberikan impak positif terhadap pertumbuhan ekonomi, kerajaan sering tidak peduli kepada syarikat non-profit oriented yang bergerak dalam bidang affordable housing, terkadang juga kerajaan hanya menyokong syarikat-syarikat besar sahaja dari pada syarikat kecil yang terbukti lebih adaptive terhadap permintaan dan keperluan masyarakat tempatan (Cooper, 1990). Permasalahan ini sering terjadi pada negara-negara berkembang, dimana kerajaan

7

terkadang hanya mementingkan syarikat dengan nilai modal besar dan jumlah pelaburan yang dilakukan, akan tetapi kerajaan-kerajaan tersebut lupa akan “sosial obligation” yang sepatunya mereka penuhi terhadap masyarakatnya, terutama yang berhubungan dengan “Basic Needs” yaitu sektor perumahan. Isu-isu terkini pada penyedian perumahan yang affordable ialah harga rumah yang meningkat tinggi, sistim pinjaman yang tidak berpihak pada kaum yang tidak mampu, dan juga kualiti rumah yang buruk. Berbagai permasalahan lain juga menjadi isu-isu yang tidak kalah menariknya, untuk itu disini saya mencoba mengungkapkan beberapa isu yang sering terjadi baik pada negara-negara yang sedang membangun maupun negara-negara yang sudah maju, sehingga diperolehi suatu gambaran akan permasalah tersebut dan penyelesaiannya. Permesalahan pinaaman kewangan juga menjadi suatu permasalahan bagi para pembeli perumahan, dimana terkadang faedah dari pinjaman pembelian perumahan masihlah terlalu tinggi bagi pemilik perumahan. Sebagai salah satu contoh ialah pada perumahan moden dengan konsep melayu di kawasan Kedah, dimana harga dasar perumahan hanyalah 42.000 RM sahaja, akan tetapi dengan masa pembayaran yang lebih dari 15 tahun maka total pembayaran yang harus dibayar masyarakat hampir mencapai 90.000 RM. Hal ini sangatlah memberatkan dan sangat tidak masuk akal, dimana harga faedah sahaja telah mencapai 100 peratus dari harga dasar penjualan rumah Dalam penyediaan perumahan didapati beberapa sektor kewangan yang berperan, baik secara langsung maupun secara tidak langsung. Fihak-fihak formal yang berhak memerikan pinjaman ialah seperti commercial bank dan insurance company, dan juga sektor informal seperti land lord, self funding/saving dan money lenders. Pada kedua sistim tersebut terdapat keuntungan dan kerugian bagi masyarakat yang menggunakannya, berikut ini akan dijelasakan keuntungan dan kerugian dari kedua sektor tersebut:

8

a. Sektor Formal: Sektor ini biasanya diisi oleh commercial bank dan finance. Sektor bank memainkan peran yang amat penting dalam pemberian pinjaman perumahan, begitu juga dengan sektor finance, dari satu segi hal ini memiliki keunggulan dimana fihak bank dan finance memiliki modal yang cukup besar untuk memberikan pinjaman kewangan, namun yang menjadi permasalahan disini ialah nilai faedah, dimana terkadang walaupun mereka menyatakan bahawa nilai faedah ringan akan tetapi jika dibandingakan dengan masa/tempo pembayaran yang terlalu lama maka kos yang akan dibayar akan memberikan beban bagi pemilik rumah, selain itu terkadang faedah yang ditetapkan oleh sector formal terlalu tinggi bagi masyarakat. Keunggulan sistim ini ialah mayarakat memiliki kejelasan status secara hukum mengenai pinjaman kewangan nya, sehinga permasalahan keterlambatan pembayaran, ketidak mampuan membayar dan permasalahan lainnya dapat diselesaikan secara hukum. b. Sektor informal meliputi sektor seperti private funding, land lord dan money lender. Jika kita berbicara mengenai konsep self helped maka konsep ini merupakan konsep yang sering digunakan, akan tetapi keselamatan para peminjam pun sering tidak terjamin, manakala mereka memijam wang pada peminjam wang tak berlesen tersebut, hal ini akan memberikan impak yang tidak baik bagi masyarakat tersebut. Akan tetapi terkadang calon pemilik rumah meminam wang kepada teman dan saudara mereka dengan faedah sebesar 0% yang sudah tentu memberikan keuntungan bagi para peminjam. Berdasarkan kedua sektor tersebut disini saya mencadangakan pentingnya insentif dari kerajaan kepada penyediaan perumahan, selain itu juga sangat mustahak diberlakukan suatu sistim pinjaman khas kepada para calon pembeli perumahan sosial (low cost dan medium cost) dimana nilai faedah menggunakan konsep “very flat interest” yang tidak memberatkan masyarakat. Selain itu konsep peminjaman dengan konsep Islam dalam konteks Bank Syariah juga dapat diberlakukan, dimana

9

diharapakan dengan nilai-nilai Islam konsep Riba dalam faedah bank yang terbuki membebani masyarakat dapat diringankan ataupun dihilangkan dan digantikan dengan konsep pembagian keuntungan, untuk itu kita perlu menyokong pemberian pinjaman untuk kepemilikan perumahan oleh sektor ini. Selain itu juga dapat diberlakukan konsep Cooperative Bank, di negara India Cooperative Bank terbuki mampu menjadi penegah dan solusi terbaik dari sisitim formal dan informal, dengan sisitim ini diharapkan masyarakat mampu memiliki rumah tanpa terbebani dengan faedah yang tinggi.

C. Sistim Penyediaan Perumahan. Perkembangan pembangunan perumahan dimulai sejak 1976 sampai dengan 1992. Gambaran tersebut didapati dari pertemuan negara-negara yang membahas mengenai perkembangan perumahan beserta masalah-masalah yang dihadapi di dalamnya. Pertemuan ini diadakan oleh PBB melalui suatu kelembagaan dunia iaitu UNCHS (United Nations Commision for Human Settlements). Pada akhirnya petemuan antara negara-negara dunia melahirkan suatu strategi yaitu “Strategi Global Perumahan Menjelang tahun 2000” (The Global Strategy for Shelter to the year 2000). Dimana strategi ini mengantur prinsip rumah yang cukup untuk semua orang melalui sistem pengagihan rumah yang sesuai dengan keperluan pada suatu saat dan tempat tertentu. Rumah yang diinginkan adalah rumah yang nyaman, cukup ruang dan aman, penerangan dan ventilasi yang baik, dan memiliki harga yang terjangkau. Bahkan ada peningkatan pelan dari 12 m2/orang menjadi 14 m2/orang. Perlunya suatu indikator tentang luasan individu terhadap pengguna ruang merupakan keperluan dasar, dimana setiap manusia memerlukan ruangan yang cukup untuk hidup. Kes-kes kurangnya luasan rumah dapat berakibat buruk kepada penghuninya, seperti peningkatan kenakalan remaja lelaki yang berlebihan, hal ini diakibatkan karena mereka tidak memiliki luasan privat dan tempat untuk bersosialisasi di dalam rumah yang diakibatkan oleh kecilnya ukuran rumah tersebut. Selain itu kes-

10

kes sumbang maharam pun menjadi semakin sering kita dengar, hal ini juga lebih disebabkan oleh “lack of space” dalam perumahan-perumahan sosial. Berbicara mengenai rumah sosial bukanlah berbicara mengenai kuantiti sahaja, melainkan lebih komlpeks, baik itu berupa affordabilty, kualiti, luasan rumah dan juga fasiliti-fasiliti dalam kawasan perumahan tersebut. Pengagihan perumahan sebagai salah satu upaya memenuhi keperluan dasar manusia serta mempunyai nilai sosial dan ekonomi yang tinggi sangat memerlukan dana yang besar. Terhadnya dana kerajaan dan sukarnya memobilisasi tabungan masyarakat untuk perumahan mengakibatkan penyediaan perumahan lebih banyak bertumpu pada kemampuan dan kemandirian masyarakat, khasnya bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah. Pembangunan perumahan yang bertumpu pada kemandirian masyarakat harus melihat penghuni sebagai subjek dan bukan sebagai objek yang harus menerima. Prinsip dasar yang digunakan ini adalah pendorong, pemitraan dan partisipatif (Community Participation Planning) Ada tiga penyebab mengapa strategi global sangat diperlukan, pertama tidak ada negara yang akan mampu menangani sepenuhnya masaalah perumahan dan semua negara harus bertekad untuk memenuhi keperluan rumah di negaranya. Kedua, kerjasama antara negara-negara sangat diperlukan dalam bertukar pengalaman di bidang pembangunan perumahan. Ketiga, strategi global perumahan tahun 2000 perlu disokong oleh berbagai upaya pembangunan perumahan di tiap negara, disesuaikan dengan kondisi negara bersangkutan. Berbagai maklumat diharapkan dapat memberi masukan dalam penyempurnaan GSS (Global Strategy for Shelter) dan juga dalam menuju kebijaksanaan pembangunan perumahan di Malaysia pada tahun 2020. Salah satu strategi GSS yaitu enabling aprroach (pendekatan pemberdayaan). Strategi ini memperhatikan kepentingan nasional dan internasional, melakukan pendekatan sumber daya alam dengan memobilisasi sumber-sumber kerajaan dan non-kerajaan dalam pengagihan rumah dan pelayanan masyarakat.

11

Pembangunan Perumahanan

Sektor Formal

Sektor informal

Kerajaan

Swasta

Hibrida

Masyarakat

Tugas: - Fasiliti - Pengawal - Negosiator

Tugas: - Berperan aktif memberikan masukan mengenai keperluan, kemampuan dan lain-lain

Pada kerajaan Malaysia terdapat beberapa aktor penting dalam proses penyediaan perumahan, aktor-aktor tersebut ialah sektor formal, dimana didalamnya terdapat fikak kerajaan dan fihak swasta. Dan juga terdapat sisitim informal seperti perumahan stinggan dan juga perumahan pada kawasan desa. 1. Public Sector Negara telah mengambil peranan penting dalam penyediaan perumahan. Hal ini dimulai dengan konsep demokrasi pada tahun 1961 dalam sistem kepemilikan rumah. Fihak kerajaan memfokuskan diri dalam menyediakan rumah yang affordable dan low cost housing, sementara fihak syarikat swasta menyediakan perumahan-perumahan dengan jenis lainnya. Dalam perkembangan lanjutan, permintaan low cost housing dan perumahan yang affordable semakin meningkat, hal ini diakibatkan oleh urbanisasi ke kawasan Bandar. Hal tersebut telah menyebabkan berkurangnya kemampuan kerajaan dan pihak berkuasa tempatan dalam menyediakan perumahan. Peningkatan permintaan tersebut tidaklah

12

diimbangi dengan penyediaan perumahan yang mencukupi, sehingga kerajaan sebagai pihak berkuasa yang seharusnya bertanggung jawab dalam penyediaan Public Housing tersebut terpaksa membiarkan para syarikat swasta untuk campur tangan. Campur tangan diberlakukan dengan polisi pembinaan 30 peratus terhadap perumahan low cost kepada setiap pembinaan projek-projek perumahan. Dari satu sisi memang hal ini menguntungkan kerajan, akan tetapi dari satu sisi lainnya pemberian cross subsidy ini telah mengakibatkan ketidak stabilan harga rumah, sehingga harga rumah pun menjadi tidak terkawal. 2. Other Public Agencies Public Development Agencies seperti Urban Development Authority (UDA) dan State Economic Development Corporation ialah pihak-pihak yang dibentuk oleh pihak berkuasa tempatan untuk membina perumahan massal, khasnya bagi penghuni berpenghasilan rendah. Selain membina mereka juga melakukan subsidi kepada pembinaan projek-projek perumahan sosial tersebut. 3. Private Sector Peranan fihak swasta saat ini menjadi sangat besar dalam penyediaan perumahan, pada awal tahun 70 fihak swata hanya menyediakan perumahan medium dan high cost, namun saat ini kerajaan mengharuskan fihak swasta untuk memberikan sumbangan melalui pembinaan perumahan sosial, dengan anggapan membantu fihak kerajaan dalam penyediaan perumahan tersebut. Pada umumya pada negera-negara berkembang terdapat beberapa aktor penting dalam penyediaan perumahan sosial, berdasarkan hasil surey UNCHS (United Nation Commisions for Human Settlement)

13

1. Housing agencies in public and private sectors a. Central Government Agencies, badan ini betujuan untuk menyediakan perumahan yang termampu bagi pegawai dan kaki tangan kerajaan sahaja. b. Agencies at the State Level, badan ini melakukan survey terhadap keperluan perumahan dalam suatu kawasan, dan kemudian mencadangkan pembangunan perumahan sosial pada daerah mereka. c. City Level Public Agencies, badan ini biasanya campur tangan terhadap penyediaan perumahan di kawasan Bandar, dimana ketersediaan tapak dan harga tanah yang mahal menjadi isu isu yang menarik. Melalui badan ini maka akan dilakukan proses “Enabling Approach”dan pendekatan lainnya yang akan membantu fihak-fihak yang berpendapatan rendah untuk memiliki rumah. d. Primary Cooperative Societies merupakan suatu pertubuhan yang bermatlamat untuk melakukan pembinaan rumah bagi para anggotanya dengan harga serendah mungkin, dan bersifat non-profit oriented. e. Private Developers and Builders merupakan syarikat yang lebih bertujuan untuk mengedepankan keuntungan, mereka merupakan fihak pemaju yang membina projek yang biasanya memiliki nilai modal menengah atau besar. f. Individual/Household merupakan masyarakat yang membina rumah mereka dengan konsep self helped. 2. Construction agencies in public and private sectors Mereka merupakan syarikat atau perorangan yang bekerja dalam proses penyediaan perumahan, mereka biasanya disebut sebagai sub-contraktor, contraktor dan buildiers.

14

3. Non Govermental Orgnization Ialah fihak fihak yang bergerak tanpa tujuan keuntungan dalam penyediaan perumahan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Untuk menyelesaikan permasalahan perumahan di Malaysia dan menjadikan Malaysia sebagai negara maju dalam permasalahan penyediaan perumahan diperlukan kerjasama antara semua fihak, dan permasalahan tersebut tidaklah dapat diselesaikan dengan mudah, disini saya mencadangkan pentingnya fihak-fihak NGO dalam proses penyediaan perumahan, campur tangan fihak-fihak NGO dapat berupa dalam berbagai bentuk, diantaranya ialah sebagai kawalan terhadap pembinaan perumahan yang tidak berfihak kepada masayakat, selain itu juga befungsi sebagai pemberi pinjaman dengan faedah kecil kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah. Disini saya

mencadangkan perlunya mengaktifkan lebih banyak aktor-aktor dalam proses penyediaan perumahan sosial, sehingga monopoli yang dilakukan oleh syarikat swasta dapat diimbangi dengan keberadaan fihak-fihak yang lebih mengutamakan kepentingan masyarakat. Selain itu saya juga mencadangkan perlunya keterlibatan aktif NGO Islam yang bertujuan untuk menyediakan perumahan termampu kepada mayarakat Melayu Malaysia. Fihak-fihak keagamaan haruslah berperan aktif, hal ini dikarenakan keperluan dan pengagihan perumahan yang baik akan meningkatkkan kualiti ummat. Sebagai salah satu cotoh dimana pertubuhan kristian di USA begtu aktif dalam campur tangan terhada penyediaan perumahan bagi umat kristian.

D. Permasalahan Permasalahan yang terjadi dalam sistem penyediaan perumahan sosial di Malaysia disebabkan oleh campur tangan swasta kedalam penyediaan perumahan secara berlebihan, sehingga mereka memiliki kekuasaan yang berlebihan untuk menentukan harga rumah tersebut, dan terkadang harga rumah tersebut melampaui

15

kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah untuk dapat memiliki rumah. Permasalahan lainnya ialah kecekapan kerajaan dan fihak swasta dalam menyediakan perumahan, saat ini kerajaan dan fihak swasta tidak dapat memenuhi target yang ditentukan dalam penyediaan perumahan sosial tersebut. Hal ini mengakibatkan fihak kerajaan dan fihak swasta kehilangan sosial obligation kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah tersebut. Permasalahan pada rumah yang affordable selalu berada dalam permasalahan harga rumah tersebut, dimana kerajaan terkadang sebagai pembuat polisi lupa bahawa harga yang ditetuakan oleh mereka terhadap perumahan tersebut tidak mampu dimiliki oleh masyarakat yang memerlukannya, permasalahan kedua ialah sistim kepemilikan perumahan yang terkadang memungkinkan orang yang sudah memiliki rumah dengan kriteria affordable untuk membeli rumah lainnya, dan permasalahan lainya ialah dimana perumahan yang affordable tersebut digunakan sebagai objek pelaburan oleh orang-orang yang memiliki modal, dengan harapan mendapatkan keuntungan yang berganda. Perumahan yang affordable sepatutnya dibina dan dimiliki oleh orang yang memerlukannya, namun definisi “memerlukan” saat ini sudah tidak begitu jelas, maka diperlukan standard dan indikator untuk menetukan masyarakat tersebut memerlukan perumahan yang affordable. (Brenan, 1993) Tekanan kepada masyarakat dalam memiliki perumahan yang affordable biasanya dipengaruhi oleh dua faktor, yang pertama ialah meningkatnya harga rumah tesebut, manakala first-time buyer’s tidak memiliki cukup wang dan simpanan sesuai dengan peningkatan harga rumah, permasalahan kedua ialah dimana faedah bank untuk pinjaman bagi pembelian rumah menjadi semakin tinggi, dengan kata lain calon pemilik rumah dipaksa untuk membayar harga rumah yang tinggi dan juga diikuti oleh faedah bank yang tinggi. (Williams, 2004) Terbuki bahawa tingkat faedah yang rendah yang ditetapkan oleh bank akan mempengaruhi purchasing power masyarakat, semakin kecil faedah bank untuk pinjaman perumahan maka semakin besarlah kemampuan dan minat masyarakat untuk memiliki rumah tersebut.

16

Permasalahan lainnya ialah dimana biasanya pihak berkuasa tempatan melakukan negoisasi degan pemaju terhadap perumahan yang affordable, yang ternyata tidak affordable dari segi harga rumah (Brenan, 1993). Hal tersebut juga dipengaruhi oleh fihak bank dan finance yang terkadang terlalu kaku dalam pemberian pinjaman perumahan, dimana terkadang pinjaman yang diberikan harus diselesaikan dalam tempo beberapa tahun, akan tetapi jumlah yang harus dibayar oleh masyarakat tersebut tetaplah terlalu tinggi bagi mereka. Permasalahan pada penyedian affordable housing juga dipengaruhi oleh pertumbuhan penduduk, sehingga permintaan akan perumahan semakin tinggi, dan akhirnya menciptakan harga rumah yang tinggi. Hal itu juga biasanya diikuti dengan ketidakmampuan masyarakat untuk memiliki rumah tersebut (Henry, 1997). Pada dasarnya rumah juga bisa disebut sebagai komoditi, dimana ianya sangat dipengaruhi oleh bekalan dan penyediaan (demand and supply), secara sederhana jika bekalan perumahan tersedia dengan cukup banyak maka haga dari perumahan akan memiliki stabiliti dan dapat dibeli oleh masyarakat. Akan tetapi jika jumlah penduduk melebihi rumah yang mampu disediakan oleh kerajaan dan pemaju maka harga rumah akan meningkat dengan laju. Untuk menyelesaikan permasalahan ini maka kerajaan dituntut untuk menyediakan perumahan secara intensif untuk mengimbangi pertumbuhan penduduk, atau pun mengawal jumlah pertumbuhan penduduk dan mengawal urbanisasi. Tanpa adanya peningkatan bekalan dalam penyediaan perumahan yang affordable, maka akan terjadi peningkatan harga rumah yang signifikan, untuk itu bekalan perumahan merupakan faktor terpenting dalam mengawal peningkatan harga rumah tersebut. (Williams, 2004). Akan tetapi jumlah penyediaan perumahan sahaja tidaklah cukup, diperlukan polisi-polisi yang berpihak kepada masyarakat sebagi kaum yang lemah, kerajaan harus merasakan kondisi dan kemampuan masyarakat untuk memiliki rumah, saya cadangkan agar kerajaan lebih detail dalam memahami permasalahan ini dengan mencadangkan konsep-konsep decentralized, dimana harga

17

rumah dalam suatu local authority sangatlah ditentukan oleh pendapatan perkapita masyarakat di dalam kawasan itu, sehingga dapat diperolehi unjuran akan kemampuan masyarakat untuk memiliki sebuah rumah.. Jhon F.C Turner menuduh para pemaju ialah para aktor yang menyebabkan meningkatnya harga perumahan yang harus ditanggung oleh masyarakat, dia menyatakan bahawa arkitek, engineer dan berbagai pekerjaan professional lainnya yang bekerja dibawah pemaju merupakan kaum “White Collar” yang kos nya dibebani kepada masyarakat. Harus diakui memang harga professional yang dibayar oleh pemaju kepada kaum professional tidaklah murah, dan sudah tentu akan mempengaruhi harga rumah, untuk menyelesaikan permasalahan ini maka kerajaan dapat melakukan standarisasi terhadap pelan-pelan perumahan yang affordable, ataupun keajaan melalui non-profit corporation menghasilkan pelan yang dapat menjadi guidelines dengan beberapa alternative reka bentuk, sehingga harga yang dikeluarkan untuk menyewa perunding dapat dikurangkan pada penyedian perumahan sosial. Banyak pemaju mengatakan bahawa sangat susah untuk menciptakan perumahan yang affordable bagi masyarakat, dimana harga bahan bangunan membumbung tinggi dan kos pekerja pun semaikin meningkat. Hal ini merupakan cabaran kepada para pemaju untuk lebih mengembangkan kepakaran mereka akan teknologi dan bahan bangunan yang kuat dan murah, serta juga merangsang pemaju untuk menggunakan teknologi terkini seperti teknologi Industrialized Building System, dimana kos kerja dapat di minimakan dan masa pembinaan bangunan dapat di lajukan, sehingga kos pembinaan akan semakin berkurang. Gambaran perumahan yang affordable dan public housing sering diidentikkan dengan perumahan yang memiliki kualiti rendah dan juga perumahan yang diabaikan oleh pihak pegurusannya, dan terkadagn masyarakat di sekitar perumahan yang affordable tersebut merasa malu dan tidak selesa tehadap perumahan tersebut, mereka tidak meyadari bahawa perumahan yang affordable tersebut merupakan asset yang sebenarnya bagi masyarakat (Henessy, 2004), permasalah kualiti dan sisitim

18

perkhidmatan telah menjadi isu-isu terkini, dimana affordable housing hanya dibina dengan kualiti yag rendah dan bahan bangunan yang tidak berkualiti, sehingga menimbulkan banyak permasalahan. Permasalahan ini menuntut pihak berkuasa menentukan standard dan kualiti yang harus dipenuhi oleh pemaju dalam pembinaan rumah yang affordable tersebut. Sisitim perkhidmatan juga haruslah menjadi perhatian serius, dimana terapat banyak leaking dan building defect pada bangunan-bangunan tersebut. Pihak pengurusan pun haruslah bertanggung jawab terhadap perawatan bangunan tersebut, dan tidak membebani para penghuni dengan kos tambahan dalam perbaikan bangunan. Hal ini menjadi isu yang menarik untuk dibahas, dimana mungkin rumah dapat dimiliki dengan harga yang rendah, akan tetapi penghuni dibebankan kepada kos maintenance yang besar, dikarenakan kurangnya kualiti dan pengurusan serta perawatan bangunan tersebut. Fasiliti pada perumahan sosial juga sering kali mnjadi isu yang tidak boleh diabaikan, dimana terkadang fihak pemaju hanya membina rumah dari segi fizikal sahaja tanpa memikirkan pentingnya fasiliti-fasiliti lainnya. Fasiliti tersebut dapat berupa fasiliti peribadatan (masjid), perniagaan (corner shops) dan juga fasiliti seperti open space dan local park/laygroud bagi kanak-kanak. Isu ini menjadi semakin penting dimana masyarakat tidak hanya memerlukan rumah sebagai tempat tinggal, melainkan memerlukan rumah sebagai tempat melanjutkan kehidupannya. Sering kali fasilitifasiliti tersebut diabaikan oleh pihak berkuasa, dan pihak pemaju dapat memperolehi kelulusan pada fihak kerajaan, salah satu kes yang menarik ialah pada perumahan medim cost yang terletak di kawasan sungai dua, yaitu Apartement Pekaka, Dimana fasiliti bermain yang sepatutnya disediakan dalam bentuk playground diabaikan oleh pihak pemaju, dan mengakibatkan kanak-kanak kekurangan tempat untuk bermain dan memiliki kehidupan sosial. Rumah yang baik bukanlah rumah yang hanya baik dari segi fizikal, walupun rumah tersebut merupakan rumah dalam bentuk sosial obligation, akan tetapi fasiliti juga meruapakn salah satu “basic needs” bagi para penghuninya.

19

E. Kajian Kes Penyelesaian permasalahan affordable housing dapat diselesaikan oleh campur tangan kerajaan, atau juga melalu non-profit organization yang berusaha untuk menciptakan perumahan yang mampu dimiliki oleh masyarakat. Kerajaan sebagai penguat kuasa haruslah membuat polisi-polisi yang lebih berpihak kepada masyarakat, dari pada berpihak kepada syarikat-syaikat swasta yang hanya mementingkan keuntungan sahaja, tanpa memikirkan beban yang harus ditanggung oleh masyarakat akibat perbuatannya. Selain itu kerajaan juga harus menyokong sistim public rental housing bagi masyarakat yang benar-benar belum mampu memiliki rumah, sehingga masyarakat yang belum mampu memiliki rumah dapat tinggal dan meningkatkan kualiti ekonomi mereka sebelum mereka berencana memiliki rumah. Penyelesaian permasalahan rumah dengan kriteria affordable terbukti mampu menyelesaikan banyak permasalahan, baik permasalahan sosial dan juga permasalahan kemiskinan pada Bandar (Henry, 1997). Kesihatan ekonomi dalam suatu kawasan/kerajaan sangatlah ditentukan oleh pembinaan-pembinan perumahan yang affordable (Newberg, 2001) sangat mengejukan bahawa perumahan yang affordable sangat menentukan kualiti ekonomi suatu negara. Projek yang affordable mempengaruhi kemapuan beli masyarakat (purchasing power), sudah tentu suatu benda yang terjangkau dengan pendapatan akan mudah laku di pasaran, penjualan projek yang affordable akan meningkatkan money circulation pada sektor industri pembinaan, sehingga sektor industri perumahan akan terus berkembang dan memberikan sumbangan kepada ekonomi negara. Untuk mengetahui sisitim penyediaan perumahan dibeberapa negara maka dibawah ini akan dijelaskan secara ringkas mengenai aktor-aktor yang terlibat dalam penyediaan perumahan sosial di beberapa negara. 1. Di negara Mexico jumlah pinjaman untuk perumahan low cost meningkat dengan sangat tinggi. Pinjaman tersebut ditujukan kepada kaum miskin dan

20

kaum

berpenghaslan

rendah,

baik

penyediaan

bangunan,

tapak

dan

perkhidmatan. Hampir keseluruhan pembinaan perumahan ditujukan untuk dimiliki secara perorangan, manakala public rental housing ditepikan, karena dianggap tidak memberikan keuntungan, dan fihak bank dan finance tidak memberikan pinjaman kewangan bagi pembinaan public rental housing tersebut. 2. Pembangunan perumahan dan permukiman di Cina dilakukan untuk mencegah urbanisasi, kerajaan Cina menerapkan registrasi penduduk pedesaan dan penduduk bandar. Agar penduduk tetap selesa tinggal di desa, diterapkan program penciptaan kesempatan kerja bukan pertanian. Kerajaan Cina memberi prioriti pembangunan rumah pangsa puri karena keterbatasan tanah yang tidak sesuai dengan jumlah penduduk. Sekilas dari pembangunan perumahan di Cina iaitu upaya pembangunan perumahan perlu dilakukan dengan Kerajaan, pihak berkuasa tempatan, Syarikat milik Kerajaan, Swasta dan perorangan dalam skala besar agar memudahkan pengawalan. Pemilihan lokasi perumahan harus tepat, berdekatan dengan tempat kerja dan merupakan bagian dari metropolitan atau bandar baru dengan susun atur yang baik. 3. Pembangunan perumahan di Jepang dilakukan oleh kerajaan, kerajaan tempatan dan swasta, antara lain ialah penyediaan infrastruktur dan peningkatan kualiti perumahan di daerah padat, menyediakan pinjaman dan melakukan promosi serta dikembangkan teknologi pembinaan bagi pembangunan perumahan. Selain itu juga dilakukan program konsolidasi tanah di Bandar (Land Consolidation) yaitu penataan dan pengaturan kembali tanah dan perumahan agar lebih sihat, selesa dan teratur untuk berbagai keperluan. Berdasarkan kepada tiga negara diatas dapat disimpulkan bahawa perlunya penyediaan perumahan yang dapat disewa oleh masyarakat. Penyedian Public Rental Housing telah menjadi hal yang umum pada negara-negara maju seperti di New Zealand, Belanda dan UK, dimana fihak kerajaan sangat memperhatikan tingkat

21

kemampuan masyarakat untuk memiliki rumah, selain itu juga perlu pendekatan pembangunan negara dengan konsep-konsep decentralized untuk menurunkan tingkat urbanisasi ke kawasan Bandar, saat ini hampir 60 peratus penduduk di dunia tinggal di kawasan Bandar, hal ini tentu akan meningkatkan beban kerajaan untuk menyediakan perumahan, fasiliti dan infrastruktur, sementara harga tanah di kawasan Bandar semakin lama menjadi semakin mahal. Untuk itu diperlukan pembinaan Bandar baru dengan konsep sattelite atupun konsep self contained yang bertujuan untuk mengalihkan beban urbanisasi ke kawasan-kawasan baru lainnya yang memiliki harga tanah yang murah. Selain itu faktor-faktor seperti kedekatan lokasi perumahan ketempat kerjapun menjadi perhatian yang tidak terlupakan, karena hal tersebut berhubungan denan pengeluaran masyarakat yang digunakan untuk transportasi. Banyak konsep konsep yang dapat dipelajari oleh kita, baik dari kejayaan bangsa lain dalam menyediakan perumahan, maupun dari kegagalan bangsa-bangsa tersebut, seperti kegagalan Indonesia dan Mexico. Utuk itu diperlukan kajian lanjutan mengenai konsep yang pelu dilakukan oleh kerajaan Malaysia, dan konsep tersebut haruslah sesuai denga kondisi masyarakat Malaysia sebagai penggunanya.

F. Penyelesaian Untuk melakukan pembinaa perumahan sosial sebaiknya cara yang dilakukan ialah melalui pendekatan objektif terhadap kawasan-kawasan tertentu, sebagi contoh dapat dilakukan survey terhadap keperluan rumah sosial dalam suatu kawasan, sehingga dapat ditentukan berapa peratus masyarakat yang dikategorikan kepada orang yang memerlukan perumahan dengan biaya rendah tersebut. Kemudian juga dapat dilakukan analisa akan kecenderunan masyarakat untuk memiliki rumah. Selain itu juga dapat dicadangkan bentuk public rental housing yang dapat mengurangkan pengeluaran mayarakat tersebut, dikarenakan harga yang ditentukan oleh private land lord sering sangatlah mahal. Dengan membina public rental housing tersebut diharapan harga rumah dapat ditekan serendah mungkin.

22

Disini saya mencadangkan pentingnya peranan Non Govermental Organization dalam membantu penyediaan perumaan sosial, dimana mereka dapat berperan aktif dalam menarik dana-dana international (International Funding) yang akan dicadangkan untuk pembinaan perumahan sosial. Peranan syarikat non-profit oriented pun perlu dicadangkan, dimana mereka akan berupaya menyediakan perumahan tanpa memikirkan keuntungan yang berlebihan seperti syarikat swasta lainnya. Pada perumahan di daerah pedesaan dapat dilakuka konsep “Core House” yang merupakan campuran antara konsep self-helped dan konsep centralized, dimana kerajaan hanya menyediakan rumah induk, dan pemilik akan mengembangkan peruamahan sesuai dengan keperluannya. Hal ini dirasa sangat cekap, dikarenakan akan mengurangi pengeluaran masyarakat di pedesaan. Rumah bukan sahaja berfungsi sebagi tempat dimana masyarakat dapat melangsungakan kehidupan biologinya sahaja, namun pada rumahlah karekter penguninya dapat dibentuk. Dengan rumah yang baik, luasan yang cukup, maka diharapkan seluruh keluarga memiliki tempat untuk berinteraksi dan ibu bapa memiliki tempat untuk membimbing anak-anaknya dengan penuh kasih sayang. Dengan penyediaan perumahan social yang baik dan tidak memberatkan ekonomi pemiliknya maka kerajaan melakukan suatu usaha untuk mencegah kemiskinan masyarakatnya, sehingga kesejahteraan negara dan masyarakat yang dicita-citakan dapat dicapai. Dalam penyelesaan permasalahan perumahan yang affordable tidaklah terdapat “Silver Bullet” sebagai penyelesaian masalah, untuk itu dicadangkan beberapa elmen yang saling terkait, diantaranya ialah, private public partnership, polisi yang mengharuskan pembinaan perumahan yang affordable dalam setiap pembangunan, sokongan masyarakat dalam pembinaan projek-projek yang affordable, subsidi kepada pemaju, pelan yang berkualiti dan juga projek yang boleh dibeli oleh berbagai jenis masyarakat dari berbagai jenis pendapatan dan juga projek perumahan dengan konsep bercampur (Newberg, 2001)

23

Solusi yang ditawarkan dala tahap perancangan affordable housing ialah pemberlakuan konsep High Desity dan Mixed Development, dimana dengan konsep ini diharapkan harga rumah dapat ditekan dengan pembinaan bangunan-bangunan high rise dengan kepadatan tinggi, dan permasalahn harga tanah yang mahal akan dapat diselesaian dengan konsep strata title ini. Sementara konsep zon yang menghadkan pembinaan rumah dalam zon-zon tertentu perlu di ubah suai dengan konsep-konsep mixed development. Campur tangan kerajaan secara intensif juga akan memenuhi keperluan akan affordable bagi masyarakatnya, sehingga seluruh lapisan masyarakat dapat menikmati keperluan dasar tersebut. Salah satu pendekatan yang boleh dilakukan oleh kerajaan ini ialah meningkatkan produksi dari sektor public housing, dimana mayarakat dapat memiliki rumah dengan kualiti yang baik dan rumah tesebut tidaklah memebani pengeluaran masyarakat secara berlebihan. Untuk dapat menciptakan perumahan yang affordable, maka salah satu cara yang dapat dilakukan melakukan strategic planning pada pembinaan rumah tersebut, dari pada hanya mengikuti keinginan pasar (Brenan, 1993) salah satu pendekatan yang boleh dilakukan dengan melakukan “housing need indicator” sehingga dapat ditentukan kawasan-kawasan yang benar benar memerlukan perumahan dengan kriteria affordable, sehingga dapat dilakukan pembinaan secara intensif pada kawasan tersebut. Salah satu permasalahan untuk meningkatkan jumlah perumahan sosial ialah permasalahan cukai, dengan mengurangi beban cukai pada pemaju-pemaju swasta yang membina perumahan sosial maka jumlah pelaburan pada perumahan tersebut akan meningkat, dan dengan pengurangan cukai maka harga rumah dapat dikurangkan. (Brenan, 1993) pengurangan cukai kepada para pemaju juga menjadi salah satu penyokong untuk melakukan pembinaa projek-projek sosial, dimana dengan mengurangi cukai maka beban pemaju terhadap kos binaan semakin rendah, dan pembinaan perumahan sosial akan lebih meningkat persediaannya.

24

Masyarakat harus menempatkan diri mereka sebagai stake holder dalam setiap polisi dan pembinaan yang dilakukan oleh kerajaan, salah satunya membentuk organisasi yang membela keperluan akan projek perumahan sosial, dengan konsep community participation planning ini masyarakat dapat melakukan public hearing dengan kerajaan tempatan dan para pemaju, sehingga diharapkan projek-projek yang dibina dapat sesuai dengan purchasing power masyarakat. Selain itu masyarakat melalui Non Govermental Organization tersebut juga dapat melakuka class action bila terjadi penyimpangan terhadap pembinaan projek-projek yang diperlukan oleh mereka. Sisitim birokrsi kerajaan terkadang juga menjadi penghambat bagi penyediaan perumahan sosial, dimana terkadang untuk mendapatkan kelulusan bangunan (CF) syaikat-syarikat memerlukan masa yang terlalu lama, dan harus terlebih dahulu memperolehi kelulusan dari 13 pejabat terkait. Hal ini memberikan impak yang kurang baik bagi masyarakat yang telah terlebih dahulu membayar untuk memiliki rumah mereka, disini saya mencadangkan perlunya penyediaan suatu badan khas yang didalamnya terdapat ahli-ahli dari setiap jabatan yang bertugas untuk memberikan kelususan, mungkin dapat dibentuk suatu pejabat khusus yang didalamnya merangkumi seluruh ahli dalam pemberian kelulusan. Hal ini saya nilai amatlah cekap, dimana para ahli dari setiap jabatan datang langsung dan memberikan komentar dan cadangan perbaikan pada bangunan tersebut, dan pihak pemaju tidak perlu harus terlalu lama dalam mengajukan kelulusan. Konsep tersebut dapat juga disebut sebaai konsep “one roof office” atau juga boleh dikatakan sebagai “one stop” dimana seluruh aspek yang menentukan kelulusan banguan dibahas oleh suatu pejabat khas tersebut, sehingga penjimatan masa dapat dilakukan dan tidak memeberikan kerugian kepada fihak pemaju. Konsep-konsep lainnya yang boleh dilakukan ialah melakukan konsep Built and Sell. Bayak kes-kes yang menyebaban kita perlu menerapkan konsep ini, kes-kes tersebut ialah sepeti kes-kes projek terbengkalai dan kes lewatnya masa pembinan perumahan. Hal ini tentu amat merugikan calon pemilik perumahan, terutama calon

25

pemilik yang berpenghasilan rendah. Salah satu pendekatan yang dapat dilakukan oleh kerajaan ialah lebih selektif dalam pemberian izin bagi pemaju, dimana terkadang didapati bahawa syarikat pemaju tersebut mengalami permasalahan kewangan, seperti pemaju yang kadar current dan non-current liabilities nya melebihi current dan non current asset, hal ini akan berimpak kepada kemampuan pemaju dalam menyelesaikan projek-projek perumahan, terkadang meskipun syarikat pemaju tersebut mengalami permasalahan kewangan mereka tetap dapat memperolehi pinjaman, sementara kemampuan mereka untuk melunasi pinjaman tersebut diragukan dan akhirnya syarikat-syarikat tersebut bankrupt dan tidak boleh membayar pinjaman mereka pada bank. Akibatnya banyak projek-projek perumahan yang terbengkalai dan tidak dapat diselesaikan oleh pemaju. Selain itu terlalu banyaknya janji-janji pada iklan yang disebarkan oleh pemaju pada masa promosi terkadang terlalu berlebihan, seperti salah satu contohnya pada Bandar Perda, dimana pemaju iaitu syarikat Aseania mengatakan bahawa pada projek perumahan mereka akan mendapatkan fasiliti MRT (Mass Rapid Transportation), akan tetapi sampai saat ini pembinaan MRT tidak dilakukan. Selain itu pemaju juga sering berjanji akan membina perumahan dengan kualiti yang baik, akan tetapi pada kenyataannya setelah dihuni perumahan-perumahan sosial tersebut memiliki permasalahan dari segi perkhidmatan, seperti building defect, leaking dan craking. Untuk mengatasi permasalahan-permasalah tersebut maka salah satu cara yang boleh dilakukan ialah kaedah Built and Sell, dengan menggunakan kaedah ini maka pemaju dituntut memiliki kemampuan professional yang tinggi, baik dari segi pembinaan dan ketersediaan modal yang cukup. Dengan pendekatan built and sell diharapkan pemaju lebih bertanggung jawab kepada calon pembeli perumahan, baik dari segi kualiti mapun dari segi ketepatan waktu dalam pembinaan bangunan. Meskipun banyak yang mengatakan bahawa konsep built and sell ini akan meningkatkan harga rumah, akan tetapi manfaat yang diperolehi dari kaedah ini amatlah besar. Bayangkan jika kita tetap mengedepankan

26

konsep konvensional, memang dari satu sisi harga rumah lebih murah, namun apakah fihak pemaju menjamin akan kualiti dan ketepatan waktu pembinaan. Dengan konsep built and sell maka pengguna perumahan akan dijadikan sebagi stake holder, dan mereka berhak memiliki pilhan akan rumah-rumah yang berkualiti. Jika dibandingakan keuntungan tersebut maka walupun dari segi harga rumah sedikit lebih mahal tapi jaminan yang diperolehi oleh calon pembeli lebih terjaga, sehingga tindakan-tindakan pemaju yang sering merugikan para penguna dapat dikurangkan. Pendekatan konsep Built and Sell merupakan suatu konsep yang amat sangat diperlukan oleh Malaysia saat ini, dimana pembinaan perumahan terus tumbuh sesuai dengan petumbuhan masyarakat. Konsep built and Sell juga dapat dikatakan sebagai suatu bentuk dari Sosial Obligation kerajaan kepada mayarakat tentang penyediaan perumahan sosial yang berkualiti.

27

BACAAN
Brenan Et al (1993). Planning For Social Housing in London and the South East, Planning Practice & Research, Vol. 8, Issue 4 Bollard, A (2004). Asset Prices and Monetary Policy and Address to the Canterbury Employer, Governor of the Reserve Bank. New Zealand. Filipeck, Erica (2004). Historical Census of Housing, U.S Census Bureau and U.S Department of Housing and Urban Development. Henry Et al (1997). Nahro in San Diego, Journal of Housing & Community Development,
Vol. 54, Issue 5.

Hennessy, Liz (2004). Showcasing Achievement in Affordable Housing, Journal of
Housing & Community Development.

Marc, A (2004). Expanding the Base of Affordable Housing, Journal of Housing &
Community Development.

Newberg, Sam (2001). Moving Minnesota, Planning, December Volume Sirat, Morsidi Et al (1999). Low-Cost Housing in Urban-Industrial Centers of Malaysia, Penerbit Universiti Sains Malaysia, Pulau Pinang. Stuart, Ian (2004). Changing Tenure: Housing Trends Financial Deregulations and Housing Policy in New Zealand Since 1990, Housing Finance International, June 2004. Statistics New Zealand (2003), Census of Population and Dwellings. Siaqua, Tim (2004). Time for a New Model, Journal of Housing & Community
Development

Turner, J.F.C and Fitcher (1972). Freedom to Build. Macmillan Publisher Turner, J.F.C (1977). Housing by People, Towards Autonomy in Building Environments. Marion Boyars United Nation (2003). Monitoring Housing Rights, United Nation Human and Settlement Program, Nairobi.

28

United Nation (2004). National Trends in Housing Production Practice, United Nation Human and Settlement Program. Williams, Peter (2004). Sustaining Affordable Housing: Facing Up the Challenges in UK, Housing Finance International, June 2004.

29

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->