REAL PROPERTI

DAN PENILAIAN 1
Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia 

Di  Indonesia Penilaian  properti  riil  bukan merupakan  hal  baru.  Penilaian  properti 

riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini, 
walaupun  saat  itu,  penilaian  hanya  dipahami  dalam  kalangan  yang  terbatas  baik 
pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini 
dikenal  dengan  klasiran  dan  nilai  yang  diperoleh  berbentuk  klas  tanah  dan  lebih 
dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan 
perpajakan.  Dalam  pelaksanaan  pajak  properti,  ­­­  pada  jaman  penjajahan  dikenal 
dengan  Land  Rente,  kemudian  dalam  masa  Raffles  dikenal  Land  Rent,  selanjutnya 
menjadi  Pajak  Hasil  Bumi,  Ipeda  dan  terakhir  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  ­­­,  penilaian 
merupakan core system­nya pajak properti. 
Sejak  jaman  kolonial  dulu,  pada  kenyataannya  profesi  penilai  umumnya  banyak 
berkiprah  di  instansi  pemerintah.  Profesi  penilai  masa  kolonial  tidak  hanya  bekerja  di 
bidang  perpajakan  saja  namun  juga  berkiprah  di  instansi  lain  seperti  juru  taksir  pada 
instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di 
pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh 
Kantor Lelang Negara. Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri 
Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam 
kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya. Mantri Klasir inilah yang berperan 
dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri 
Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun y80ang berlokasi di Malang Jawa Timur 
dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor, 
karenanya  mereka  juga  berpredikat  sebagai  Mantri  Ukur.  Metode  penilaian  yang 
digunakan  pada  zaman  itu  adalah  metode  kapitalisasi  pendapatan,  yakni  berdasarkan 
hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi  10 %. 
Bahkan  untuk  terawasinya  praktek  penilaian  dan  perkembangan  nilai  tanah 
pertanian,  Direktorat  Ipeda  pada  masa  itu  “memelihara”  benchmark  tanah  pertanian 
dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya. 
Sehingga    hasil  bersih  (net  operating  income)  yang  dihasilkan  tanah  pertanian 
dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.

Modul Dasar Penilaian  1 
 Sesuai  dengan  tuntutan  perkembangan  dan  sejak  diundangkan  Undang­undang 
Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya 
menetapkan  obyek  pajak  pertanian,  maka  untuk  memenuhi  tuntutan  pemenuhan 
penilaian  bangunan  dikembangkan  pendidikan  yang  lebih  luas  lagi.  Untuk  memenuhi 
tuntutan  tersebut    Pemerintah  Indonesia  menjalin  kerjasama  dengan  Pemerintah 
Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987 
menyelengarakan  Kursus/Pelatihan  Penilaian  Harta  sebagai  cikal  bakal  pengembangan 
lebih luas  atas  properti yang harus  dinilai.  Sehingga kita dapat  mengejar  ketertinggalan 
perkembangan penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN. 
Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif 
sama  dengan  kita  memelihara  profesi  penilai  sejak  zaman  pemeritahan  kolonial  Inggris 
dan  mengembangkan  profesi  penilai  ini.  Negeri  jiran  itu  telah  memiliki  institusi  bidang 
penilaian  yang  kuat,  baik  di  sektor  swasta  maupun  dalam  struktur  pemerintahan. 
Pekerjaan  penilaian  properti  di  Malaysia  telah  di  bebankan  kepada  satu  unit  setingkat 
eselon  I  (Direktorat  Jenderal)  sedangkan  pemerintah  Indonesia  sampai  saat  ini  belum 
mengindikasikan unit  organisasi  mana  yang  bertanggungjawab  atas  pekerjaan  penilaian 
properti, baik dari segi manajemen, inventarisasi maupun pendayagunaan aset negeri ini. 
Dari  sektor  swasta  mereka  banyak  menunjukkan  pertumbuhan  bisnis  yang  telah 
mengarah  kepada  spesialisasi,  sehingga  pekerjaan  penilaian  harus  dibebankan  kepada 
mereka yang profesional dibidangnya. 

Organisasi Profesi Penilai 

Para penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi penilai di nasing­masing 
negara.  Mereka  juga  menjadi  anggota  asosiasi  profesi  sesuai  dengan  wilayah/region 
masing­masing.  Saat ini sekretariat jenderal Asean Valuation Congress berkeddudukan di 
Jakarta. 
Beberapa Asosiasi profsi Penilai yang telah lama dikenal : 
1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia) 
1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980 
1980 berdiri MAPPI 
Di Amerika dikenal  APPRAISER 
Di Inggris dan negara­negara persemakmuran dikenal dengan Valuer 
Organisasi penilai di :

Modul Dasar Penilaian  2 
USA:     SREA ­ Society of Real Estate Appraisers 
   AIREA ­ American Institute of Real Estate Appraisers 
   ASA ­ American Society of Appraisers 
Inggris :     RICS ­ Royal Institution of Chartered Surveyors 
   RVA ­­Rating Valuation Association 
Australia :     AIVLE ­ Australian Institute of Valuers and Land Economy; 
   Kini berubah menjadi API ­ Australia Property Institute

Modul Dasar Penilaian  3 
 KAITAN PENILAIAN
DENGAN DISIPLIN ILMU LAIN
2

Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin,  karenanya  kaitan 
dan  dukungan  ilmu  pengetahuan  lainnya  sangat  penting  untuk  dipahami  oleh  para 
penilai.  Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang 
bidang penilaian adalah : 
a.  Ilmu ekonomi. 
b.  Ilmu Teknik 
c.  Ilmu Hukum 

A. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Ekonomi 

Konsep  nilai  merupakan  konsep  ekonomi  (bukan  fisik  ataupuin  legal).  Sehingga 
penilaian sebenarnya sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Namun tidak hanya ilmu mikro 
saja  yang  diperlukan  untuk  mendukung  bidang  keilmuan  ini.  Didalam  kelompok  ilmu 
ekonomi  ada  beberapa  cabang  keilmuan  yang  memiliki  peran  dalam  bidang  penilaian 
properti. 
Dalam  menganalisis  nilai  ekonomi  suatu  properti  saat  ini  ataupun  nilai  potensi 
dimasa  datang,  diperlukan  pemahaman  dan  penggunaan  indikator­indikator  ekonomi 
makro.  Pemahaman  ekonomi  makro  juga  diperlukan  untuk  membantu  membuat 
keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu kawasan sesuai dengan tujuan penilaian 
itu  sendiri,    apakah  untuk  investasi  properti,  pemasaran  properti,  kelayakan  dan  lain 
sebagainya. Pengetahuan yang berkaitan erat dalam mengasumsi suatu nilai adalah ilmu 
ekonomi mikro,  karena nilai pasar terjadi akibat sinergi penawaran dan permintaan. 
Ilmu Ekonomi Mikro diperlukan dalam penerapan teknik dan pendekatan penilaian 
sampai  pada  suatu  kesimpulan  nilai  (rekonsiliasi  nilai).  Beberapa  analisis  data  dalam 
penerapan metode pendapatan, seperti mengetahui terjadinya harga sewa suatu properti 
atau apa saja yang mempengaruhi naiknya permintaan atas type properti tertentu, akan 
memerlukan pemahaman ilmu ini. 
Selain  ekonomi  mikro  dan  ekonomi  makro,  penilaian  juga erat berkaitan  dengan 
ekonomi tanah. Pengetahuan tentang ekonomi tanah diperlukan dalam menganalisis nilai

Modul Dasar Penilaian  4 
tanah  sebagai  suatu  barang  yang  memiliki  karakteristik  tertentu  yang  sangat  berbeda 
dengan  barang  lainnya.  Faktor­faktor  yang  mempengaruhi  serta  membentuk  harga  dan 
nilai  tanah,  pola  penggunaan  tanah,  pola  penggunaan  ruang,  bentuk­bentuk 
perkembangan  penggunaan  tanah,    merupakan  hal  yang  penting  dalam  ekonomi  tanah 
untuk  bidang  penilaian.  Real  properti  juga  tidak  terlepas  sifatnya sebagai  suatu  barang 
publik.  Sebagai  barang  publik,  properti  sangat  dipengaruhi  oleh  regulasi­regulasi  atau 
peraturan­perundangan  yang  dibuat  oleh  pemerintah.    Kondisi  dan  sistem  politik  politik 
disuatu negara merupakan contoh yang akan mempengaruhi nilai real properti. Kebijakan 
mengenai  kepemilikan  rumah  susun,  merupakan  suatu  produk  kebijakan  akibat  dari 
tuntutan  dan  kondisi  politik  suatu  negara  merupakan  contoh  yang lainnya.  Berdasarkan 
faktor  tersebut  seorang  penilai  harus  mengetahui  bangaimana  keputusan  politik  terjadi 
dan  bagaimana  implementasinya  sehingga  dalam  penentuan  nilai  dan  analisis  pasar 
properti faktor ini harus dipertimbangkan. 
Seorang  penilai  juga  harus  memahami  dan  memiliki  keterampilan  dalam 
melakukan  penelitian,  khususnya  penelitian  pasar  properti.  Penelitian  dimaksud  adalah 
penelitian  berkenaan  fenomena  sosial  dan  ekonomi  serta  dampaknya  terhadap  pasar 
properti.  Bidang Penilaian memerlukan hasil­hasil  penelitian lapangan untuk mengetahui 
hal­hal yang mempengaruhi nilai seperti daya beli, pola tingkat suku bunga bank, faktor­ 
faktor  kepemilikan  tanah  dan  sebagainya,  yang  kesimpulannya  hanya  diperoleh  melalui 
penelitian. Untuk itu penilai harus dibekali ilmu standar dan teknik penelitian yang benar 
sehingga  mencapai  hasil  yang  berkualitas.  Ilmu  ini  diperlukan  untuk  menguji  hasil 
penelitian yang akan digunakan sebagai referensi. 
Dalam praktek penilaian, seorang penilai mau tidak mau harus mememahami pula 
bidang  manajemen  keuangan.  Hal  ini  terkait  dan  sangat  diperlukan  pemahamannya 
dalam  proses  penilaian  terhadap  objek­obyek  berbentuk  income  producing  property 
seperti  bangunan  perkantoran  ,  hotel­motel  dan  sejenisnya.  Bidang ini  akan  membantu 
penggunaan  pendekatan  penilaian  terutama  dalam  menggunakan  metode  pendapatan. 
Beberapa  hal  yang  diperlukan  adalah    penentuan  tingkat  kapitalisasi,  cost  of  capital, 
faktor diskonto, pengertian tentang saham dan saham properti, nilai waktu uang, prinsip 
dan  teknik  Discounted  Cash  Flow  dan  lain  sebagainya.  Selain  itu  ilmu  ini  juga  penting 
dalam membantu penilai dalam memberikan nasehat investasi properti.

Modul Dasar Penilaian  5 
 1. BISNIS DAN INVESTASI 
Secara  umum  bidang  diperlukan  bila  penilai  berperan  sebagai  konsultan 
properti  dan  agen  pemasaran  properti.  Hal­hal  yang  perlu  diketahui  adalah 
dasar­dasar  investasi,  teknik  investasi,  konsep  portofolio,  manajemen  resiko, 
sumber pendanaan investasi, struktur modal dalam investasi, analisis kelaytakan 
investasi  dan lain sebagainya. 

2. AKUNTANSI 
Profesi  akuntan  sangat  dekat  dengan  profesi  penilai  dan  begitu  juga 
dengan  bidang  keilmuannya.  Sebagai  contoh  seorang  penilai  memang  tidak 
dituntut  untuk  mampu  menyusun  “financial  statement”  namun  harus  dapat 
memahami dan menggunakan “financial statement” tersebut sebagai data dalam 
aplikasi teknik penilaian. Hal­hal penting yang perlu diketahui seperti kewajaran 
suatu pembiayaan dan penerimaan, konsep penyusutan, mengubah terminologi 
akuntasi  menjadi  terminologi  ekonomi,  keperluan  revaluasi  aset,  mengetahui 
obyek yang dinilai dari struktur aset, dan lain sebagainya. 

3. MANAJEMEN PEMASARAN 
Salah  satu  fungsi  penilai  adalah  sebagai  agen  pemasaran  properti 
sehingga melalui ilmu ini diharapkan penilai mengetahui hal­hal seperti sifat dan 
karakteristik  pasar  pada  umumnya,  teknik  pemasaran,  strategi  pemasaran, 
penentuan harga jual, menjaga kepuasan konsumen, menentukan target pasar, 
menentukan  “catchment  area”,  menentukan  segmentasi  pasar  dan  lain 
sebagainya. 

B. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Teknik 

Mengingat ilmu penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin maka 
perlu didukung oleh bidang keilmuan lainnya. Salah satu bidang keilmuan yang berperan 
dalam  menunjang  bidang  penilaian  adalah  ilmu  teknik.  Untuk  mengetahui  sejuh  mana 
peranan  ilmu  ini  ada  tiga  hal  dalam  proses  pekerjaan  penilaian  membutuhkan  yaitu 
PENGUMPULAN  DATA,  ANALISIS  PROPERTI,  TEKNIK/PENDEKATAN  DASAR  DALAM 
ESTIMASI  NILAI  (PENDEKATAN  PERBANDINGAN  DATA  PASAR,  PENDEKATAN  BIAYA, 
PENDEKATAN PENDAPATAN)

Modul Dasar Penilaian  6 
1. Teknik Geodesi, Pemetaan Dan Pengukuran 
Bidang  ini  diperlukan  dalam  mengumpulan  data  fisik  suatu  properti 
sebelum  menganalisis  nilai  sesuai  dengan  satuan  ukur  yang  relevan.  Hal­hal 
yang diperlukan seperti : 
a.  Kodisi fisik tanah (bentuk, ukuran (luas), kontur, elevasi dsb.) 
b.  Kualitas Tanah (Deposit Mineral, Daya Dukung, Daya Serap Air, Ketinggian 
dari Permukaan Laut, Kesuburan, Komposisi Tanah, dsb) 
c.  Peta (Peta Teknis, Peta Kontur, Peta Poligon, dsb.) 
d.  Posisi  Properti  sesuaid  dengan  titik  koordinat  bumi  untuk  properti  yang 
luas dan strategis. 

2. Teknik Sipil 
Bidang ini di Indonesia menjadi tulang punggung dalam praktek penilaian 
karena  metode  berdasarkan  biaya  merupakan  metode  yang  paling  populer  di 
Indonesia. Hal­hal terkait dengan bidang penilaian adalah : 
a.  Pengetahuan Konstruksi (Pengertian, Prinsip dan Konsep). 
b.  Pengetahuan Proses Konstruksi. 
c.  Pembuatan analisis satuan harga bangunan. 
d.  Proses dan Pengawasan proyek konstruksi. 
e.  Struktur Bangunan (Pengertian, Prinsip dan Jenis) 
f.  Pengetahuan Bahan (Jenis dan Sifat) 
g.  Teknik Survei Bangunan (Penentuan Kuantitas Bangunan/Quantity Survey) 
h.  Pengetahuan Pemeliharaan Bangunan. 
i.  Utilitas Bangunan (Instalasi Air, Listrik, M&E, dll) 
j.  Building Teknology (teknologi dalam membangun) 
k.  Penentuan Penyusutan Fisik melalui umur bangunan. 

4. Teknik Arsitektur 
Arsitek  adalah  profesi  perancang  bangunan  sehingga  penilai  harus 
mengerti bagaimana konsep perancangan / mendesign bangunan sesuai dengan 
maksud ianya dibangun. Beberapa hal yang diperlukan penilai adalah : 
a.  Konsep Keseimbangan Bangunan 
b.  Konsep Estetika

Modul Dasar Penilaian  7 
c.  Standar  utilitas  bangunan  (Ukuran  Ruang,  Kepadatan,  Keselamatan,  dan 
Kenyamanan). 
d.  Interior design 
e.  Eksterior design 
f.  Mengetahui tren desain bangunan terkini. 
g.  Ekonotek, dsb. 

5. Teknik Mesin 
Karena  mesin  juga  merupakan  properti  maka  bidang  ini  diperlukan 
terutama  sewaktu  penilai  akan  menentukan/memisahkan  antara  bangunan, 
mesin dan dan peralatan. Selain itu berkenaan dengan profesi building/property 
manager maka penilai juga harus mengerti hal­hal berkenaan dengan item dan 
perawatan  mesin  yang  ada  pada  bangunan  seperti  lift,  eskalator,  genset,  dll. 
Hal­hal yang diperlukan penilai dari ilmu teknik mesin adalah : 
a.  Penentuan jenis, fungsi, kapasitas dan spesifikasi teknis suatu mesin. 
b.  Penentuan umur fisik dan ekonomis mesin. 
c.  Pengetahuan instalasi mesin pada bangunan dan industri. 
d.  Perawatan Mesin, dll. 

6. Teknik Perencanaan Kota 
Dalam  bidang  perencanaan  kota  beberapa  topik  bahasan  yang  sangat 
mendukung bidang ilmu penilaian adalah : 
a. Pemetaan Wilayah 
Bagaimana  suatu  wilayah  perencanaan  dipetakan  (menentukan 
suatu  wilayah  perencanaan)  sehingga  dapat  memberi  informasi  kepada 
pembaca  peta  bail  berkenaan  posisi,  penyebaran  penduduk,  kepadatan, 
jaringan  tranportasi,  jaringan  utilitas  umum  dan  lain  sebagainya.  Hal­hal 
tersebut  merupakan  faktor­faktor  yang  membentuk  nilai  properti 
dikawasan perencanaan. 
b. Master Plan (tata kota) 
Mengetahui konsep, definisi dan maksud suatu Master Plan adalah 
penting  karena  dalam  penilaian  yang  berdasarkan  potensial  use  (Highest 
and  Best  Use)  harus  diperhatikan  arah  perencanaan  suatu  kota 
berdasarkan keputusan publik (pemerintah).

Modul Dasar Penilaian  8 
 c. Model & Arah Perkembangan Kota/Wilayah 
Hal  ini  hampir  sama  dengan  poin  b  namun  lebih  spesifik  untuk 
melihat/membandingkan  antar  kota.  Dari  model  perkembangan  dan  arah 
perkembangan  dapat  diprediksi  pengaruh  nilai  akibat  model 
perkembangan  yang  dianut  suatu  kota.  Hal  ini  membantu  dalam 
menganalisis tanah­tanah dikawasan perbatasan. 
d. Prediksi Pembangunan Kota 
Suatu  kota  akan  membangun  sejauh  kemampuan  masyarakatnya 
baik  dari  segi  ekonomi,  SDM  maupuan  sosial.  Dengan  ilmu  perencanaan 
kota Penilai mendapat masukan sebagai bahan analisis untuk memprediksi 
pembangunan  yang  akan  dilakukan  disuatu  kota  yang  akhirya  akan 
mempengaruhi nilai properti dikota tersebut . 
e. Pola Nilai Tanah 
Nilai  tanah  biasanya  dapat  dipetakan  dan  memiliki  pola  tertentu. 
Dengan  dukungan  ilmu  perencanaan  kota  nilai  tanah  disuatu  kota  dapat 
diketahui  apakah  terjadi  secara  gradual  atau  mengalami  slof  penurunan 
kearah  luar  pusat  pertumbuhan  atau  bentuk/pola­pola  lain.  Hal  ini 
mambantu penilai untuk menganalisis nilai secara makro. 

C. Kaitan Penilaian Properti dengan Ilmu Hukum 

Terlepas  dari  konsep  nilai,  properti  merupakan  konsep  legal  dalam  artikata 
properti  adalah  sesuatu  yang  memiliki  unsur  kepentingan,  manfaat  (hak)  yang  terukur 
secara  hukum.  Selain  itu  seorang  penilai  dalam  peranannya  untuk  memberi  nasehat 
(konsultan) berkenaan dengan properti akan memerlukan tindakan­tindakan legal seperti 
dalam membuat kerjasama, perjanjian, merahasiakan data dan lain sebagainya. 

Beberapa hal penting yang menunjang bidang penilaian adalah : 
a.  Prinsip Legalitas 
b.  Prinsip Penguasaan 
c.  Pengertian hak atas tanah sebagai suatu kekayaan. 
d.  Jenis­jenis hak atas tanah. 
e.  Perikatan (perjanjian). 
f.  Hukum Acara

Modul Dasar Penilaian  9 
 g.  Fungsi, tanggung jawab dan kedudukan sebagai saksi ahli. 
h.  Prinsip­prinsip notariat 
i.  Hukum Bisnis, Arbitase, dsb. 

Melihat  banyaknya  bidang  keilmuan  yang  diperlukan  bagi  seorang  penilai  maka 
jalan  terbaik  untuk  mempersiapkan  SDM  Penilai  yang  berkualitas  adalah  dengan 
pendidikan  formal  tertentu.  Artinya  penilai  tidak  hanya  cukup  dengan  belajar  secara 
otodidak  ataupun  mengambil  kursus­kursus  singkat  karena  tidak  akan  mendapat 
gambaran  utuh  dukungan  ilmu  tersebut  dalam  praktisnya  nanti.  Namun  juga  disadari 
karena  Penilaian  adalah  bidang  praktis  maka  tidak  terukur  kemampuan  seorang  penilai 
bila  tidak  memiliki  pengalaman  dilapangan.  Kedua  faktor  tersebut  (Pendidikan  dan 
Pengalaman) menjadi syarat mendasar bagi seorang penilai profesional.

Modul Dasar Penilaian  10 
 RUANG LINGKUP PROFESI
PENILAI DAN PROSPEKNYA 3
Ruang lingkup pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua 
aspek  kehidupan  yang  terkait  dengan  transaksi  properti.  Salah  satu  contoh  yang  nge­ 
Tren  saat  ini  adalah  kekhawatiran  menghadapi  era  Otonomi  Daerah  sebagaimana 
diamanatkan  UU.  No.  22/1999  tentang  Pemerintahan  Daerah  memang  cukup  beralasan 
mengingat  kemampuan  Daerah  baik  dari  SDM  maupun  dari  sisi  pendanaan 
sangat  bervariasi.  Apalagi  sejak  dikeluarkannya  UU  No.  18/1995  tentang  Pajak  Daerah 
dan  Restribusi  Daerah  yang  telah  “menyederhanakan”  sumber­sumber  pendapatan 
Daerah.  Namun  setelah  dikeluarkan  UU  No.  25/1999  tentang  Perimbangan  Keuangan 
Pemerintah Pusat dan Daerah, dari sisi pengumpulan dana  daerah memiliki kesempatan 
yang  lebih  luas  yang  pada  intinya  memperjelas  sumber­sumber  keuangan  yang  dapat 
menjadi andalan daerah. Masalah penilaian properti bagi daerah akan berkait dengan : 
1.  Manajemen dan Inventarisasi aset tanah dan bangunan, agar dapat diketahui 
secara terinci potensi aset tanah dan bangunan suatu Daerah secara kuantitas. 
2.  Optimalisasi  penggunaan  aset  tanah  dan  bangunan,  agar  dapat  dilakukan 
pemberdayaan  aset  properti  lebih  optimal  untuk  menghasilkan  pendapatan  secara 
maksimal. 
3.  Rencana  Pengembangan  Usaha  (BUMD),  hal  ini    berkenaan  dengan  Tanah  dan 
Bangunan  (studi  kelayakan  proyek/usaha),  sehingga  BUMD  dapat  berkembang  lebih 
terencana  dan  terarah  yang  akhirnya  meningkatkan  keuntungan  BUMD  dan 
kemampuan memprediksi pendapatan. 
4.  Nilai  aset  tanah  dan  bangunan,  sehingga  dapat  mengetahui  nilai  ekonomi 
seluruh  aset  properti  suatu  Daerah.  Implikasinya  secara  langsung  adalah 
terhadap penerimaan PBB dan BPHTB yang didasari pada nilai properti. Secara tidak 
langsung Nilai Aset Properti berguna untuk : 
a.  Mengetahui modal dasar milik Daerah dalam usaha privatisasi. 
b.  Mengetahui Nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman. 
c.  Mengetahui  Nilai  penyertaan  (saham)  dalam  melakukan  suatu  kerjasama 
usaha dengan pihak swasta. 
d.  Memberi  informasi  kemampuan  nilai  ekonomi  properti  disuatu  daerah 
untuk mengundang investor. 
e.  Mengetahui Nilai dalam rangka penerbitan obligasi Daerah.

Modul Dasar Penilaian  11 
 f.  Mengetahui Nilai aset untuk kepentingan tukarguling (ruislag). 
g.  Mengetahui dasar Nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll. 

Disisi  lain  prospek  profesi  penilai  juga  cukup  luas  mengingat  dengan  bekal  ilmu 
dibidang penilaian properti maka Profesi Penilai dapat melakukan pekerjaan : 

Penilai Riil Properti (Real Property Appraiser) 
Menentukan Nilai Pasar properti untuk digunakan pada berbagai tujuan seperti : 
a.  harga jualbeli 
b.  penentapan harga persewaan 
c.  sebagai dasar pengenaan pajak properti 
d.  revaluasi aset tetap untuk laporan keuangan 
e.  penentuan besar saham (penyertaan modal) dalam suatu kerjasama usaha 
(franchise, merger, dll) 
f.  besarnya premi asuransi kebakaran, 
g.  jaminan pinjaman, 
h.  nilai dasar untuk lelang properti, 
i.  menentukan nilai sisa untuk proyek properti (seperti pada kasus proyek 
terbengkalai), dll. 

Pengurus Properti (Manajer Properti) 
Profesi  ini  sangat  dibutuhkan  untuk  bangunan  besar  baik  secara  horizontal 
(komplek  perumahan,  pertokoan,  industri,  dll)  maupun  vertikal  (gedung  bertingkat 
tinggi). Adapun tugas seorang properti manajer antara lain : 
a.  Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun. 
b.  Menjaga kodisi bangunan baik secara fisik (pemeliharaan & perbaikan) 
maupun ekonomi. 
c.  Mempertahankan dan meningkatkan nilai properti 

Konsultan Pengembangan Properti (Property Development Consultant) 
Konsultasi dilakukan terhadap hal­hal : 
a.  Pemasaran properti (penjualan dan/atau persewaan) 
b.  Studi Pasar Properti (mengetahui penawaran dan permintaan properti) 
c.  Studi Kelayakan Proyek Properti, dll

Modul Dasar Penilaian  12 
Agen Pemasaran Properti (Property Agent) 
Sebagai agen pemasaran properti, seorang penilai akan memberi jasa berkenaan : 
a.  Memastikan kondisi properti baik secara legal maupun ekonomi (permintaan) 
saat dipasarkan. 
b.  Menentukan harga jual yang dapat ditawarkan. 
c.  Melakukan negosiasi dengan calon pembeli 
d.  Menyelesaikan surat menyurat (perjanjian jualbeli, akta, PBB, dll) berkenaan 
properti yang akan dijual. 
e.  Menyebarkan informasi berkenaan promosi properti. 
f.  Menentukan teknik promosi yang tepat. 
g.  Menjamin kepuasan pembeli properti 

Pegawai Negeri Sipil 
Lapangan kerja para penilai, seperti pada awal sejarah profesi ini, pada dasarnya 
berasal dari kegiatan negara dalam kepentingan pemungutan pajak properti (Land Rent, 
PBB, Property Tax, dll). Karenanya Pemerintah/negara untuk berbagai kepentingan, juga 
memberi kesempatan Penilai untuk berkiprah di pemerintahan. Paling tidak mereka dapat 
menjadi Reviewer Penilaian yang dilakukan oleh penilai swasta untuk kepentingan umum, 
sehingga  publik  pengguna  jasa  penilai  tidak  dirugikan.  Di  Australia  terdapat  suatu 
lembaga penilai pemerintah Australia Valuation Office (AVO) di tingkat pemerintah federal 
dan  Valuer  General  ditingkat  Negara  Bagian.  Di  Indonesia  para  Penilai  tersebar 
diberbagai  Instansi  seperti  Direktorat  PBB Ditjen  Pajak, Direktorat  Jenderal  Piutang dan 
Lelang  (Dep.  Keuangan)  dan  terbuka  didepartemen­departemen  atau  badan  lainnya 
seperti  Dep. PU, Bapepam, Bapenas, Deperindag, Pemda I dan II, dll.

Modul Dasar Penilaian  13 
 REAL PROPERTI 4
Praktek penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada 
dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip­prinsip yang sama dengan aksioma­ 
aksioma  penggunaan  matematik.  Prinsip­prinsip  ini  dibangun  dari  aturan­aturan  atau 
bukti­bukti  yang  ada  dan  dipercaya  keberadaannya  sebagai  hal  yang  mendasar    bagi 
terbangunnya  teori  penilaian.  Hal  ini  berkembang  sejalan  dengan  tumbuhnya 
pengetahuan penilaian dan  definisi­definisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di 
dalamnya  juga  mencerminkan  sikap  dan  perilaku  manusia  sebagai  satu  kelompok, 
terhadap  hak  dan  kepemilikan  atas  tanah  dan  semua  sarana  pelengkap  yang  melekat 
terhadap tanah. 
Prinsip­prinsip penilaian tersebut, khususnya penilaian real properti atau penilaian 
real  estat  didasari  oleh  pemahaman  dan  pengakuan  manusia  secara  universal,  apakah 
ditinjau dari segi fisik­geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan 
dunia manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda 
dengan  negara  lainnya,  hubungan  fundamental  antara  manusia  dengan  propertinya 
sama  diseluruh  dunia.  Sistem  politik  diberbagai  negara  mungkin  menggambarkan 
kebebasan  fungsi  dari  prinsip­prinsip  tersebut,  namun  prinsip­prinsip  itu  sendiri  selalu 
valid dimanapun dan kapanpun. Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan 
GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah menetapkan 
prinsip­prinsip yang menjadi pedoman bagi proses penilaian di Indonesia. 
Tanah  dibumi  ini,  diakui  secara  universal  sabagai  dasar    bagi  semua  kegiatan 
kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun  sebagai 
sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang 
banyak  maka  tanah  menjadi  demikian  penting  dan  menjadi  kajian  serta  melibatkan 
berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan 
geografi  yang  memiliki  konsep  sendiri­sendiri.  Dalam  ilmu  hukum,  khususnya  hukum 
tanah,  terkait  hak kepemilikan dan penggunaan tanah. 
Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah  terhadap dua hal mendasar dalam bentuk 
keadaan  alami  tanah  yang  terkait  dengan  kehidupan  manusia;  Tanah  sebagai  sumber 
daya  alam  untuk  dimanfaatkan  bersama  dan;    Tanah  sebagai  sebuah  komoditas  yang 
dapat  dimiliki,  diperjualbelikan  dan  dimanfaatkan  oleh  perorangan.  Ilmu  geografi 
mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan
Modul Dasar Penilaian  14 
tanah  oleh  manusia.  Bagi  para  ekonom,  tanah  dipahami  sebagai  salah  satu  agen  dari 
empat agen produksi. 
Apapun  konsep  yang  dimiliki  oleh  masing­masing  disiplin  ilmu  mengenai  tanah, 
namun  secara  universal  semua  ilmu  sama­sama  mengakui  akan  adanya  atribut­atribut 
yang melekat terhadap tanah,  yakni bahwa:
· setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (Unique)
· Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan. (Immobile);
· Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable);
· Persediaaan tanah terbatas (finite);
· Tanah berguna untuk manusia (useful). 

Para penilai real estat mempempertimbangkan unsur­unsur yang melekat terhadap tanah 
tersebut sebagai dasar nilai real estat.

Modul Dasar Penilaian  15 
A. Agen Produksi 

Didalam  masyarakat penilai  dan ilmu penilaian  telah  lama dikenal  adanya  empat 

agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. 
Jumlah keseluruhan nilai dari agen­agen ini sama dengan pendapatan kotor yang 
dihasilkan  oleh  agen­agen  tersebut  yang  bekerja  secara  bersama.  Keempat  agen 
produksi  ini  biasanya  dinyatakan  secara  berurutan    sesuai  dengan klaim  yang  dikaitkan 
dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan: 
1.  Tenaga Kerja (Labor) 
2.  Koordinasi (Coordination) 
3.  Modal (Capital) 
4.  Tanah (Land) 

Telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat 
yang bersamaan muncul  kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja 
membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan sehari­hari. Sesuai 
dengan  sistem  politik  yang  berlaku,  hukum  dan  perundang­undangan  yang  berkaitan 
dengan  tenaga  kerja  dimanapun  mengatur  pembayaran  untuk  pemenuhan  kebutuhan 
tersebut,  pembayaran  upah  pertama  kali  dibayarkan  kepada  pekerja  proyek­proyek 
pembangunan  fisik  real  estat.  Diantara  mereka  ada  yang  dibayar  harian,  mingguan 
ataupun  bulanan.  Pada  umumnya  makin  berkurang  ketrampilannya  atau  makin  tidak 
terjamin kelangsungan kerjanya, maka makin cepat dia dibayar. 
Kordinasi  merupakan  klaim  berikutnya  atas  pendapatan  kotor.  Kordinasi 
merupakan  fungsi  kewiraswastaan  yang  menjadi  cikal  bakal  perusahaan,  yang 
mengikutsertakan  agen­agen  produksi  lainnya  beroperasi.  Dalam  prakteknya,  kordinasi 
melibatkan  perencanaan proyek; rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum; 
penyediaan  material;  pembayaran  upah;  dan  mengerjakan  semua  hal  yang  terkait 
dengan  keperluan  sebuah  pembangunan  dan  pengembangan  real  estat  yang  sukses. 
Tidak  tertutup  kemungkinan  terjadi  perdebatan­perdebatan  bahwa  kordinasi  hanya 
merupakan  bentuk  lain  dari  tenaga  kerja,  namun  dalam  pekerjaan  penilaian,  kedua 
terminologi tersebut dibedakan. 
Walaupun    antara  penilai  dan  ekonom  menggunakan  bahasa  yang  sama,  kata­ 
kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital) 
bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda­

Modul Dasar Penilaian  16 
benda  fisikal  lainnya  yang  diperlukan  untuk  menghasilkan  sesuatu  barang  atau  jasa. 
Didalam  pekerjaan  penilaian,  modal  diartikan  sebagai  'uang',  dan  semua  hal  yang 
dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang penilai mengatakan 'biaya modal', 
maka  yang  ia  maksud  adalah  'biaya  uang'  (cost  of  money  ).  Artinya  bahwa  yang  ia 
maksudkan  adalah  interest  rate  atau  the  rate  of  return  yang  diharapkan  oleh  investor 
dalam  pembangunan  real  estat.  Bagi  para  ekonom,  tanah  dipahami  sebagai  salah  satu 
agen dari empat agen produksi. 
Setelah  tenaga  kerja,  kordinasi  dan  modal  dipenuhi  pembayarannya,  maka 
sisanya  merupakan  penghasilan  yang  diklaim  oleh  tanah.  Hal  ini  merupakan  sisa 
penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada 
setiap investasi real estate, yang sekaligus juga  mengindikasikan nilai tanah tersebut. 
Nilai maksimum diperoleh ketika keempat  agen produksi  berada dalam keadaan 
seimbang dan tanah  dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi 
dan terbaiknya  (the highest and the best use). 
Untuk  menganalisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  atas  sebidang  tanah  yang 
berarti  memiliki  nilai  pasar  tanah  potensial,  seorang  penilai  harus  memahami    dan 
meneliti  kemungkinan  serta  mempertimbangkan  pengaruh­pengaruh  yang  diakibatkan 
oleh empat faktor, yakni : 

1. Faktor Fisik 
a.  Lokasi 
b.  Karakteristik lingkungan 
c.  Topographi 
d.  Ukuran dan bentuk lahan 
e.  Permukaan tanah dan tingkat kesuburan; 
f.  Drainase 
g.  Pelayanan Umum 
2.  Faktor Ekonomi : 
a.  Kesempatan kerja 
b.  Kondisi usaha 
c.  Ketersediaan tanah lainnya 
d.  Tingkat harga pada umumnya 
e.  Ketersediaan dana pinjaman 
f.  Tingkat beban pajak 
g.  Sumber daya alam
Modul Dasar Penilaian  17 
 3. Faktor Pemerintah : 
a.  Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah 
b.  Kualitas sekolah 
c.  Perencanaan Kota dan Peruntukannya 
d.  Perizinan Bangunan 
e.  Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya. 
4.Faktor Sosial : 
a.  Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk 
b.  Tingkat kriminalitas 
c.  Fasilitas kesehatan 
d.  Kesempatan rekreasi 

Keempat  faktor  diatas  merupakan  faktor­faktor  umum  yang  berpengaruh  dalam 

pekerjaan  penilaian  yang  harus  dipertimbangkan.  Keadaan  spesifik  yang  penting  yang 
berhubungan  dengan  properti  yang  dinilai,  dalam  kenyataanya  sangat  bervariasi. 
Seorang  pembeli  rumah  tinggal  yang  prospektif,  mungkin  lebih  mempertimbangkan 
keberadaan  dan  kedekatannya  dengan  sekolah,  taman  dan  tempat  rekreasi,  sementara 
pembeli yang berusia lanjut lebih mempertimbangkan kedekatan dengan rumah sakit. 
Seorang pembeli properti komersial mungkin lebih tertarik dengan pola lalu lintas, 
trasportasi  umum  dan  lahan  parkir.  Didaerah  pedesaan,  pertimbangan  utama  pembeli 
adalah  tingkat  kesuburan  tanah  dan  kemampuan  produksi,  topographi,  dapat  atau 
tidaknya perolehan pengairan atau irigasi dan kedekatan kepada pasar produknya. Dalam 
hal  ini,  seorang  penilai  tidak  akan  dapat  mempertimbangkan  semua  hal  yang 
berpengaruh  terhadap  keputusan  pembelian  real  estat,  namun  ia  harus  jeli  terhadap 
keadaan  ekonomi  secara  umum  dan  kecenderungan  demografik  serta  potensi  dan 
dampaknya terhadap nilai properti setempat. 

B. Faktor­faktor yang menentukan  nilai 

Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya. Suatu properti akan memiliki nilai 
apabila memiliki  empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti.
· Keinginan (Desire)
· Kegunaan (Utility)

Modul Dasar Penilaian  18 
 · Kelangkaan (Scarcity)
· Dapat  dipindah  tangankan  dan  Daya  Beli  Yang  Efektif  (Transferability  and 
Effective Purchasing Power) 
Secara matematis dapat diformulasikan sebagai 

V= f (D,U,S,T) 
Dimana :
· D untuk Demand and Desire,
· U untuk Utility,
· S untuk Scarcity,
· T untuk Transferability 

Keinginan  (Desire)  untuk  sesuatu  obyek  memberi  konstribusi  pada  nilainya,  adanya 
kebutuhan  untuk  memiliki/mendapatkannya.  Keinginan  ini  tidak  cukup  untuk 
menciptakan nilai tanpa adanya beberapa faktor lain. Pendapat yang menyatakan bahwa 
hanya keinginan atau kebutuhan yang menciptakan nilai, berarti bahwa nilai adalah suatu 
sifat  yang  terkandung  dalam  obyek itu  sendiri.  Kalau  konsep ini  benar  maka roti secara 
intrinsik akan bernilai karena diperlukan untuk memuaskan rasa lapar tetapi rasa lapar itu 
terbatas.  Jika  tukang  roti  memproduksi  roti  dua  kali  lebih  banyak  daripada  yang 
diperlukan  untuk  memuaskan  semua  rasa  lapar  yang  normal,  maka  setengah  daripada 
roti itu kalaupun ada hanya akan mempunyai nilai yang kecil. 

Kegunaan  (Utility)  adalah  kemampuan  untuk  memuaskan  suatu  kebutuhan  atau 

keinginan  manusia.  Kegunaan  umumnya  tergantung  pada  penggunaan  obyek  tetapi 
kegunaan  mencakup    lebih  dari  penggunaannya saja. Suatu  obyek yang berguna (pada 
saat yang sama) mungkin tidak mempunyai kegunaan, tergantung dari keinginan individu 
yang  berbeda.  Misalnya roti  mempunyai  kegunaan  yang  besar  bagi  orang  yang sedang 
lapar,  tetapi  mempunyai  kegunaan  yang  kecil  atau  tidak  mempunyai  kegunaan  bagi 
orang yang tidak lapar. 

Kelangkaan  (Scarcity)  adalah  terbatasnya  jumlah  atau  persediaan  suatu  barang. 

Suatu obyek akan mempunyai nilai jika pada tingkat tertentu obyek tersebut mempunyai 
kegunaan  dan  kelangkaan.  Tidak ada suatu  obyek  yang dapat  mempunyai  nilai,  kecuali 
pada tingkat tertentu obyek itu mempunyai kegunaan dan kelangkaan.
Modul Dasar Penilaian  19
Dapat  dipindahtangankan  dan  Daya  Beli  Yang  Efektif  (Effective  Purchasing 
Power)  adalah  kemampuan  keuangan  dari  pembeli  untuk  mendapatkan/  memperoleh 
suatu barang. 
Untuk melaksanakan keinginan memperoleh suatu obyek yang mempunyai kegunaan dan 
kelangkaan  namun  sesuai  dengan regulasi  yang ada, maka daya beli  yang  efektif  harus 
dipunyai  supaya  obyek  tersebut  mempunyai  nilai.  Daya  beli  atau  kemampuan  untuk 
berpartisipasi  dalam  pasar,  memungkinkan  seseorang  untuk  memuaskan  keinginannya 
dalam memperoleh sesuatu, dan karenanya dapat dipindahtangankan.

Modul Dasar Penilaian  20 
 PENILAIAN
5
The  Dictionary  of    Real  Estate  Appraisal  mendefinisikan  sebagai  berikut  The  Act  or 
Process  of  Estimating  Value*  atau  diterjemahkan  sebagai  Proses  Menghitung/ 
Mengestimasikan Nilai Suatu Properti. 
Menurut kamus Webster, penilaian dimaksudkan sebagai: “an estimated value set 
upon property“, sementara FIRREA mendefinisikan sebagai “a written statement used in 
connection  with  federally  related  transaction  that  is  independently  and  impartially 
prepared by a licensed or certified apparaiser setting forth an opinion of defined value of 
an  adequately  described  property  as  of  a  specific  date,  supported  by  presentation  and 
analysis of relevant market information“. 
Penilaian  juga  didefinisikan  oleh  USPAP  (United  State):  “the  act  or  process  of 
estimating  value;  an  estimate  of  value  of,  or  pertaining  to  appraising  and  related 
functions; e.q.:appraisal practice, appraisal services.” 
Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian 
juga  Valuation  diartikan  sebagai  penilaian  atau  penaksiran.  Jadi  Appraisal  dan 
Valuation,  adalah  sama  artinya.  Istilah  Appraisal  dan  Appraiser  lebih  banyak 
dipergunakan  di  Amerika  Serikat,  sedangkan  Istilah  Valuation  dan  Valuers  biasa 
dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries). 
Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak 
dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi diatas, yang 
dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
· Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
· Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
· Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
· Berdasarkan  kepada  hasil  analisis  atas  data  pasar  yang  relevan  (based  on 
analysis of relavan market information). 
Jadi    penilaian    (valuation/appraisal)  pada  dasarnya  hanya  merupakan  estimasi 
atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. 
Kelayakan  suatu  penilaian  dibatasi  oleh  ketersediaan  data  yang  cukup,  serta 
kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).

Modul Dasar Penilaian  21 
Yang jadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, 
seorang  penilai  sulit  untuk  menghindari  subyektifitasnya.  Karenanya,  untuk  dapat 
menghasilkan   estimasi nilai yang realistis  dan memenimalkan subyektifitasnya, seorang 
penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh 
fakta yang tersedia yang bersifat impersonal. 

A. Mengapa Penilai diperlukan? 

Sebelum lebih jauh membahas penilaian secara luas, ada baiknya terlebih dahulu 
mengetahui jawaban mengapa seorang penilai real estat diperlukan jasanya. Jasa penilai 
diperlukan karena berbagai alasan  baik alasan perlunya pengetahuan akademis maupun 
pengalaman  praktek  dilapangan,  namun  yang  mendasar  adalah  karena  diperlukannya 
keahlian  yang  cakap  untuk  mengumpulkan,  memilih  dan  menganalisis  informasi  yang 
tersedia dipasar real estat. Perlu diketahui bahwa terdapat beberapa level informasi atas 
barang  dan  jasa  yang  tersedia  di  pasar.  Perbedaan  level  informasi  ini  mendorong  para 
peminat real estat atau real properti untuk menggunakan Penilai profesional. 
Dalam Diagram  1 dapat  dilihat  bahwa untuk  barang keperluan sehari­hari  yang 
banyak tersedia di pasar tradisional ataupun di supermarket, informasi harga kebutuhan 
tersedia  dan  bebas  diperoleh.  Untuk  membeli  pakaian  merk  Arrow misalnya,  seseorang 
tidak  perlu  meminta  jasa  seorang  penilai  untuk  mengetahui  berapa  harganya  sekalipun 
lokasi tempat belanja berbeda, karena informasi untuk pakaian merk Arrow tersedia dan 
mudah diperoleh oleh siapapun. Keadaan sebaliknya terjadi pada informasi yang tersedia 
sangat rendah. Barang­barang yang persediaannya sangat langka, seperti batu permata, 
model­model  perhiasan  tertentu,  lukisan,  barang  antik  yang  jarang  diproduksi  masal, 
informasi  harga  atas  barang­barang  tersebut  sangat  rendah  atau  bahkan  tidak  tersedia 
sama  sekali.  Contohnya  adalah  lukisan  Bunga  Matahari  karya  Van  Gogh  merupakan 
lukisan satu­satunya didunia dan jarang orang tahu berapa harga lukisan tersebut. Untuk 
megetahui nilai atau harga lukisan ini, orang hanya menduga­duga saja.

Modul Dasar Penilaian  22 
Diagram 1 
Level  Informasi 

Tinggi  Rendah 

Barang di  Real estat  Lukisan “Bunga 

Supermarket  Matahari” 

Lengkap dan  Mahal dan  Tidak tersedia 

mudah diperoleh  tersebar  informasi pasar 

Penilaian tidak  Penilaian  Penilaian tak lebih 

diperlukan  berguna  sebagai tebakan

B. Jenis Properti 

Untuk  profesi  penilai  kata  “properti”  akan  sangat  banyak  ditemui.  Namun  dalam 
pelaksanaan  proses  penilaian  ,  seorang  penilaian  terlebih  dahulu  akan  mengidentifikasi 
properti “macam” apa yang akan dinilai, sehingga tujuan, definisi nilai dan metode atau 
pendekatan penilaian mana yang layak untuk memeperoleh estimasi nilainya. 
Dalam dunuia penilaian properti dapat dibaqi dalam : 
1.  Properti  Ril  (  Real  Property  ),  properti  ril  ini  diketahui  dalam  bentuk  tanah, 
bangunan dan saran pelengkapnya, atau tebih dikenal dengan Real Estat, Properti 
Personal ini juga dikenal dengan Realty 
2.  Properti  Personal  (  Personal  Property )  atau Personalty, properti  jenis ini 
terdiri dari : 
Berwujud  (Tangible),  merupakan  semua  properti  berwujud  selain  tanah, 
bangunan  dan  sarana  pelengkapnya.  Contoh  dari  properti  personal  ini  adalah 
mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang­barang inventaris dll. 
Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, 
uang,  merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya. 
Dari  tipe  atau  jenis  properti  yang  dikenal  seperti  diatas  sangat  beragam,  maka 
penilaian merupakan profesi yang menuntut dan melibatkan multi­disiplin ilmu. 

Modul Dasar Penilaian  23 
Seorang  penilai  untuk  dapat  menilai  seluruh  tipe  properti  harus  mengetahui  mengenai 
Teknik  (Engineering),  Manajemen  Keuangan,  Manajemen  Properti,  Manajemen 
Pemasaran,  Property  Marketing,  Ekonomi  Real  Estate,  Akuntansi,  Hukum  Pertanahan, 
Hukum Pranata Pembangunan, Perpajakan, Keuangan dan Akuntansi Real Estate, Metode 
Kuantitatif, Statistika dan Teknik Penilaian . 
Karena  tak  ada  seseorang  yang  mempunyai  keahlian  yang  bermacam­macam, 
maka  penilaian  telah  menjadi  suatu  usaha  bersama  oleh  beberapa  Profesional/Penilai. 
Penilai  yang  berkaitan  dengan  kerja  seorang  ahli  Real  Estate  adalah  Penilai  Tanah  dan 
Penilai  Bangunan,  sedang  Penilai  yang  berkaitan  dengan  lndustri  disebut  Penilai  Mesin 
dan Peralatannya. 
Untuk memudahkan mengenal lebih dalam mengenai proses, metode dan prinsip­ 
prinsip  penilaian  dalam  suatu  kegiatan  penilaian  maka  terlebih  dahulu  perlu  diketahui 
beberapa  istilah,  pengertian  dan  faktor­faktor  yang  mempengaruhi/  menciptakan  nilai 
yang sering digunakan antara lain : 
Penilaian  adalah  proses  pekerjaan  seorang  penilai  dalam  memberikan  suatu 
opini  nilai  suatu  harta  baik  berwujud  maupun  tidak  berwujud  serta  surat 
berharga  berdasarkan  hasil  analisis  terhadap  fakta­fakta  yang  objektif  dan 
relevan  dengan  menggunakan  metode  dan  prinsip­prinsip  penilaian  yang 
berlaku, jadi penilaian adalah gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk 
membentuk  opini  nilai.  Istilah  Appraisal  dalam  pengertian  penilaian  atau 
penaksiran  lebih  banyak  digunakan  di  Amerika  Serikat,  sedangkan  istilah 
Valuation biasa dipakai di negara Inggris dan commonwealth­nya. 
Penilai adalah seseorang yang telah terdaftar untuk dapat melakukan kegiatan 
penilaian berdasarkan aturan profesi dan etika penilai serta ketentuan­ketentuan 
lain  yang  telah  ditetapkan.    Dilihat  dari  tipe harta tetap  yang dinilai  terdiri  dari 
banyak tipe, maka dapat disimpulkan bahwa seorang penilai untuk dapat menilai 
seluruh  tipe  properti  harus  mengetahui  mengenai  teknik  (engineering), 
keuangan,  akuntansi,  hukum,  perpajakan,  riset  dan  prinsip­prinsip  penilaian. 
Oleh  karena  sulit  sekali  atau  hampir  tak  ada  seseorang  yang  mempunyai 
keahlian  yang  bermacam­macam,  maka  penilaian  memerlukan  informasi  dan 
pendapat  dari  beberapa  jenis  profesi  termasuk  penilai.  Jenis  penilai  yang 
berkaitan  dengan  kerja  seorang  ahli  real  estate  dan  pekerjaan  penilai  PBB 
adalah penilai tanah dan penilai bangunan.

Modul Dasar Penilaian  24 
 Proses Penilaian adalah tahapan­tahapan yang dilakukan oleh seorang penilai 
untuk  menilai  properti  sebelum  sampai  pada  suatu  kesimpulan  opini  penilai, 
didasarkan pada data­data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya. 
Laporan  Penilaian  adalah  suatu  dokumen  yang  berisikan  perkiraan/estimasi 
atas  nilai  suatu  properti  dengan  berpedoman  pada suatu  tanggal  tertentu yang 
mengandung hasil analisis perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin 
data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian, 
dapat  berupa:  Laporan  Singkat  (Short  Form  Report)  dan  Laporan  Lengkap 
(Narrative Report). 

C. Pengertian Nilai Biaya dan Harga 

Pengertian istilah di atas perlu dipahami dalam bidang penilaian karena sering dan 
mudah  sekali  tertukar  mengingat  wujud  pengungkapannya  untuk  figur  suatu  obyek 
dalam  mata  uang.  Definisi  Biaya  adalah  sejumlah  uang  yang  dikeluarkan  dalam 
pembuatan  atau  pembangunan  suatu  properti.  Biaya=biaya  material+biaya 
perijinan+upah  pembuat/pekerja/tukang/buruh+biaya  tidak  langsung  lain­ 
lainnya. 
Definisi  Harga  adalah  sejumlah  uang  yang  disepakati  dalam  karena  suatu 
transaksi  atau  pertukaran  suatu  barang  yang  terjadi  dalam  pasar,  dimana  penjual  dan 
pembeli  mempunyai  pengetahuan  yang  layak  mengenai  fakta­fakta  yang  relevan  dan 
lepas sama sekali dari paksaan. 
Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh produsen & keadaan pasar 
Definisi Nilai  pada umumnya adalah klaim dalam bentuk uang terhadap semua 
hak atas harapan keuntungan yang akan datang, baik yang berwujud maupun yang tidak 
berwujud  yang  timbul  karena  pemilikan  suatu  properti.  Dalam  suatu  penilaian,  seorang 
penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tersebut. 
Dalam  beberapa  hal  yang  membatasi  pengertian  dasar  nilai  adalah  adanya 
perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama. Nilai 
bukanlah  karakter  dari  suatu  properti  itu  sendiri,  namun  ia  tergantung  dari  kehendak 
manusia.  Nilai  suatu  properti  adalah  subyektif  dan  berlainan  bagi  seseorang, 
sebagaimana kehendak manusia yang juga berbeda dari waktu ke waktu. Suatu properti 
akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Modul Dasar Penilaian  25 
 Untuk  mengetahui  perbedaan  antara  Nilai,  Harga  dan/atau  Biaya,  kita  ambil 
contoh sebagai berikut : 
Seorang  karyawan  mendapat  tugas  baru  di  kota  X,  sedangkan  ditempat  tugas 
lamanya  (kota  Y)  ia  telah  memiliki  sebuah  rumah  tinggal.  Karena  karyawan 
tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah 
tersebut  dijual  dengan  harga  lebih  rendah  dari  nilai  rumah  tersebut.  Bagi 
karyawan  tersebut,  nilai  rumah  itu  lebih  tinggi  dari  harga  transaksi  tersebut 
apabila ia masih tetap bertugas di kota Y. 
Dua  bangunan  toko  dibangun  bersamaan  dengan  bentuk,  arsitektur  dan 
karakteristik  fisik  lainnya  yang  sama,  hanya  yang  satu  dibangun  ditengah  kota 
sedangkan  yang  lainnya  dibangun  dipinggir  kota.  Kedua  bangunan  itu 
menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih 
tinggi.

Modul Dasar Penilaian  26 
 HARGA DAN
NILAI PASAR REAL ESTAT
6

A. Pendahuluan 

Langkah  pertama  dalam    proses    penilaian  adalah    memberikan  gambaran 

tentang  tugas  penilaian  tersebut.  Gambaran  itu  meliputi  tanggal  penilaian,  identifikasi 
pendahuluan  terhadap  properti  yang  hendak  dinilai,  beberapa  catatan  dan  asumsi  dan 
yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Hal ini penting sebab 
satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda. 
Menurut  William  Kinnard,  anggota  dari  Institut    Penilaian  dan  mantan  Presiden 
dari  “American  Real  Estate  and  Urban  Economics  Association”,  menyatakan  bahwa 
sebelum  nilai  didefinisikan,  seorang  penilai  harus  menjawab  terlebih  dahulu  pertanyaan 
sebagai berikut: 
Nilai tersebut untuk siapa? 
Dan untuk tujuan  apa? 

Sebagai contoh bahwa nilai untuk  kepentingan jual beli, asumsinya akan berbeda 
untuk  tujuan  ganti  rugi.  Nilai  juga  dapat  digunakan  untuk  menilai  investasi  perorangan 
yang  mencerminkan  suatu  situasi  yang  unik    seperti  pajak,  tujuan  investasi  dan  juga 
likuiditas.  Selanjutnya  nilai  properti  yang  paling  banyak  digunakan  adalah  nilai  pasar 
(market  value).  Nilai  pasar  di  Random  House  Dictionary  didefinisikan  sebagai  properti 
yang dapat dijual pada pasar terbuka. 
Lebih    jauh  definisi  dari  nilai  pasar  digunakan  oleh  penilai  sebagai  definisi  kerja 
(working  definition)  yang  mempertemukan  antara  aspek  legalitas  yang  berlaku  serta 
peraturan yang diperlukan  yang  dipahami  oleh  penilai  dan  pengguna dari  jasa penilaian 
tersebut.

Modul Dasar Penilaian  27 
B. Definisi Nilai Pasar 

Nilai  pasar  adalah  harga  jual  yang  memiliki  kepentingan  khusus  di  dalam  Real 
Property dengan beberapa syarat seperti berikit: 
1.  Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu. 
2.  Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif. 
3.  Baik  penjual  dan  pembeli  masing­masing  dapat  dengan  cermat  dan 
mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti tersebut. 
4.  Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar). 
5.  Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa. 
6.  Masing­masing  pihak  bertindak  atas  pertimbangan  dan  kepentingan 
mereka yang terbaik. 
7.  Ada  usaha  memasarkan  yang  mencukupi  dan  waktu  yang  rasional  untuk 
menunjukkannya pada pasar terbuka. 
8.  Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai (US dollar) atau dalam bentuk 
finansial lainnya yang  telah disetujui  oleh kedua belah pihak. 
9.  Harga  menunjukkan pertimbangan normal terhadap properti yang dijual, 
dipengaruhi  oleh  finansial  khusus  atau  penjualan  yang  menjamin 
seseorang yang mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut. 
Harga Yang Penting Memungkinkan (Most Probable Ponce) 
Nilai  pasar  adalah  harga  maksimum/terbaik  yang  dapat  diperoleh.  Namun  pada 
akhirnya  akan  disadari  bahwa  harga  terbaik  adalah  tidak  mudah  diperoleh  dalam  pasar 
real  estate  dan  terdapat  ketidakpastian  sehubungan  dengan  estimasi  nilai  yang  dibuat, 
oleh  karena  itu,  definisi  nilai  dirubah  menjadi  harga  yang  paling  memungkinkan  (post 
probable price). 
Reasonable  Exposure  (Pendekatan  Yang Layak) 
Masalah  utama  dalam  hal  ini,  apakah  pendekatan  (exposure)  dilakukan  sebelum 
atau  tanggal  penilaian.  Menurut  The  Appraisal  Foundation  bahwa  pendekatan  tersebut 
harus diasumsikan terjadi sebelum dilakukan penilaian.
· Pasar Kompetitif (Competitive Market) 
Para  ahli  ekonomi  mendefinisikan  pasar  kompetitif  cenderung  menjadi 
keseimbangan (equilibrium). Harga dalam pasar persaingan menunjukkan kondisi 
pasar  tersebut  sehingga  tidak  terdapat  ketidakpuasan  permintaan  ataupun 
kelebihan penawaran harga keseimbangan merupakan suatu hal yang cenderung

Modul Dasar Penilaian  28 
 stabil. Sebab ini merupakan harga yang tepat (right price). Oleh karena itu dalam 
pasar  persaingan,  harga  dapat  dipercaya  untuk  menunjukkan  nilai  yang 
sebenarnya (true value).

· Karakteristik  pasar sehubungan dengan efisiensi hubungan. 
Bentuk  pasar  lainnya  yang  mempunyai  efisiensi    hubungan  adalah  pasar  untuk 
sektor rumah tangga  seperti otomotif dan beberapa surat berharga seperti yang 
terdapat  di  New  York  Stock  Exchange.  Apa  yang  mereka  lakukan  dalam  pasar 
tersebut.  Pertama  terdapat  sejumlah  besar  pembeli  dan  penjual  yang 
menyediakan  likuiditas  dan  mencegah  sejumlah  kecil  penjual  dan  pembeli  dari 
mengontrol harga (seperti monopoli atau oligopoli). Yang kedua bahwa informasi 
dalam  pajak  ini  berlimpah  dan  tersedia  secara  luas  pada  harga  yang  rendah. 
Ketiga hal ini relatif mudah dan murah untuk masuk dan keluar dari pasar. Yang 
keempat,  produk  cenderung  seragam,  membuat  harga  menjadi  lebih  mudah. 
Kelima  bahwa  produk  merupakan  barang  bergerak,  menyediakan  penyemaian 
penawaran  terhadap  perubahan  permintaan.  Bila  ada  informasi  baru  memasuki 
pasar  dengan  karakterisitik  tersebut,  maka  yang  ada  disekitarnya  seperti  yang 
terdapat di pasar akan dapat bergerak dengan cepat menuju harga keseimbangan 
yang baru.
· Pasar real estate 
Pasar real estate, seperti tanah rumah atau properti komersial tidak berjalan baik 
seperti  karakteristik  yang  berhubungan  dengan  efisiensi.  Profil  dari  pasar  real 
estate seperti sedikitnya pembeli dan  penjual, kurangnya informasi, produk yang 
beragam, tidak bergerak, dan relatif lambat dalam penawaran. 

Dalam pasar properti, juga dihadapkan pada ketidakseimbangan harga. 
Hal ini disebabkan antara lain oleh karena adanya perbedaan antara penjual dan 
pembeli dalam biaya mengumpulkan informasi. Norm Miller menemukan bahwa sejumlah 
besar  pertimbangan  dibuat  oleh  pembeli,  harga yang  terendah  akan  dibayar  dan  untuk 
pembeli  yang  bukan  berasal  dari  lokasi  rumah  tersebut  akan  membayar  5%  lebih 
dibandingkan dengan pembeli lokal.

Modul Dasar Penilaian  29 
Implikasi Dari Definisi Nilai Pasar 
Suatu  kenyataan  bahwa  pasar  real  estate  mungkin  terjadi  suatu  yang  tidak  efisien 
dan  menunjukkan  tentang  perbedaan  antara  harga  yang  sesungguhnya  (actual  price) 
dalam  pasar  dan  harga  yang  seharusnya  dapat  dihasilkan  dalam  pasar  persaingan  dan 
keseimbangan. 
Sehingga  muncul    suatu  dilema  bagi  seorang  penilai  apakah  nilai  yang  diestimasi 
merupakan  suatu  harga  yang  diasumsikan  dalam  pasar  persaingan  atau  apakah  harga 
didasarkan pada perilaku pasar yang sesungguhnya? 
Penilai  seharusnya  dapat  meprediksikan  masalah  dan  nilai  yang  diestimasikannya 
sudah  terefleksikan  di  dalamnya.  Hal  ini  berlanjut  dengan  beberapa  diskusi  pada  awal 
tahun  1990­an  dengan  meningkatnya  terhadap  fokus  perbedaan  antara  nilai  jangka 
pendek  dan  jangka  panjang.  Hal  ini  menunjukkan  implikasi  yang  jelas  bahwa  penilai 
seharusnya  mengestimasi  nilai  jangka  panjang  yang  seharusnya  (true  long­run  value) 
dari pada harga yang berlaku sekarang (current price). 

Modifikasi  Definisi (A  Modified Definition) 
Nilai  pasar  adalah  harga  jual  yang  diharapkan  dari  suatu  jenis  hak  properti 
tertentu  yang  diperjualbelikan  dalam  suatu  transaksi,  sebagai  tanggal  penilaian  dan 
adanya pengungkapan (exposure) yang mencukupi dalam pasar.  Sebagai catatan bahwa 
dalam    kenyataannya penilai  seharusnya   tidak mengabaikan  pasar  artinya bahwa  nilai 
pasar  yang  diestimasi  tidak  akan  berbeda  dengan  estimasi  nilai  keseimbangan.  Untuk 
pasar  tertentu  akan  sangat  dekat  dengan  keseimbangan,  sehingga  perbandingan 
penjualan  akan  menghasilkan  estimasi  nilai  pasar  yang  mendekati  nilai  keseimbangan. 
Apabila data untuk perbandingan penjualan ini tidak mencukupi maka metode biaya dan 
pendapatan dapat digunakan. 
Perlu  ditekankan  bahwa  rekomendasi  alternatif  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat 
digunakan dalam kebanyakan laporan penilaian karena peraturan, pengguna (clients) dan 
masyarakat  (courts)  seringkali  meminta  definisi  yang  berlaku  sekarang.  Selanjutnya 
sehubungan  dengan  definisi  yang digunakan  tersebut,  penilai  mengestimasi  harga yang 
diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan harga yang diharapkan 
dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan tindakan yang sesuai.

Modul Dasar Penilaian  30 
C. Jenis Nilai Properti lainnya 

Dari berbagai jenis nilai yang ada , beberapa telah dikenal oleh masyarakat luas. 
Diantara yang telah dikenal antara lain :
· Nilai  Investasi  (investment  value).  Cara  terbaik  untuk  menggambarkan  nilai 
investasi adalah merujuk nilai pasar. Distribusi dan kemungkinan harga pasar disusun 
oleh nilai investasi merupakan nilai dari investor tertentu dengan asumsi yang spesifik 
dari suatu investor.  Sedangkan  nilai  pasar  dapat digambarkan sebagai  nilai investasi 
perorangan yang cenderung menjadi kelompok (cluster).
· Nilai  Guna  (Use  Value)  adalah  nilai  dari  sesuatu  harta  milik  yang  ditentukan 
berdasarkan  kegunaan  khusus  bagi  si  pemilik,  yang  kecil  kegunaannya  atau  tidak 
berguna  bagi  pemilik  lain.  Pasaran  untuk  properti  ini  sangat  terbatas  atau  hampir 
tidak ada.merujuk pada kegunaan tertentu (spesifik). Beberapa contoh seperti gereja, 
stasiun, bangunan dan karakteristik khusus sesuai  dengan kegunaanya. Oleh karena 
itu,  dalam  pembuatan  laporan  penilaiannya  harus  dibuat  dengan  jelas  dan 
mengidentifikasikan nilai estimasi sebagai nilai guna daripada nilai pasar.
· Nilai  Taksiran    (assessed  value).  Nilai  taksiran  merupakan  nilai  properti  untuk 
tujuan pajak. Ini dimaksudkan agar ada hubungan yang konsisten dengan nilai pasar.
· Nilai Asuransi  (Insurable  value).  Nilai asuransi merupakan porsi dari nilai asset 
yang diakui  di  bawah  perjanjian  polis  yang  diakui  dibawah  perjanjian  polis  asuransi. 
Secara umum, nilai didasarkan pada penggantian depresiasi ataupun biaya reproduksi 
dari bangunan atas kehilangan nilai akibat bencana alam.
· Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value) adalah harga yang terjadi dari hasil tawar­ 
menawar  antara  pembeli  dengan  penjual  tanpa  ada  paksaan  untuk  membeli  atau 
menjual, baik pembeli maupun penjual mengetahui benar tentang keadaan pasar.
· Nilai  Sisa  (Scrap  Value),  seringkali  disebut  sebagai  nilai  rongsokan  (biasanya 
mesin), dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.
· Nilai  Sewa  (Rental  Value)  adalah  nilai  yang  ditetapkan  untuk  mendapatkan  hak 
menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.
· Nilai  Wajar/Nilai  Sehat  (Sound  Value/SV)  diartikan  sebagai  biaya  reproduksi 
baru  dikurangi  dengan  penyusutan  yang  ada,  dengan  mempertimbangkan  sifat  dan 
kegunaan  barang  yang  bersangkutan,  dan  asumsi  bahwa  harta  kekayaan  tersebut 
akan dilanjutkan penggunaannya sebagai bagian dari suatu perusahaan yang sedang 
berjalan, tetapi tidak ada hubungan khusus dengan pendapatan perusahaan.

Modul Dasar Penilaian  31 
· Nilai  Tukar  (Value  in  Exchange)  adalah  nilai  yang  ditentukan  dengan 
membandingkan  barang  tertentu  dengan  barang  lain  yang  sebanding.  Barang 
tersebut  dan  pembandingnya  biasanya  merupakan  barang  untuk  kegunaan  umum 
(general purpose properties) sebagai lawan dari barang untuk kepentingan khusus.
· Nilai  Perusahaan  Yang  Berjalan  (Going  Concern  Value)  adalah  nilai 
keseluruhan atas kegiatan/operasi suatu perusahaan yang sedang berjalan termasuk 
manajemennya,  dimana  nilai  propertinya  merupakan  bagian  yang  tidak  terpisahkan 
dari kegiatan perusahaan tersebut secara keseluruhan.
· Nilai  “Goodwill”  adalah  bagian  dari  nilai  dari  suatu  perusahaan  yang  sedang 
berjalan,  yang  melebihi  penanaman  modal  dan  merupakan  suatu  unsur  dari  nilai 
perusahaan yang sedang berjalan.
· Actual Cash Value (ACV), pada umumnya diartikan sama dengan Biaya Reproduksi 
Baru  dikurangi  penyusutan,  tetapi  dengan  mengesampingkan  hal­hal  yang  khusus 
digolongkan  sebagai  “Non  Insurable”  (pondasi  dan  instalasi  bawah  tanah  lainnya), 
faktor­faktor fungsional dan ekonomis hanya diperhatikan sepanjang adanya relevansi 
dan digunakan sebagai istilah yang khusus untuk dunia kegiatan asuransi.
· Nilai  Buku  (Book  Value/BV)  adalah  nilai  suatu  properti  berdasarkan  catatan 
pembukuan,  sesudah  dikurangi  dengan  penyusutan  dan  ditujukan  untuk  keperluan 
akuntansi dan/atau perpajakan.
· Nilai Likuidasi (Liquidation Value/LV) adalah suatu harga dimana suatu properti 
akan  dijual  dipasar  terbuka,  biasanya  dengan  suatu  keadaan  terpaksa  untuk  dijual 
dalam batas waktu yang ditentukan.
· Nilai Modal (Capital Value)  adalah  nilai  yang ditetapkan  untuk mendapatkan  hak 
milik terhadap semua harta.
· Nilai Penjualan (Sale Value) adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual 
untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.
· Nilai  Potensi  (Potential  Value)  adalah  nilai  sesuatu  barang/harta  berdasarkan 
potensi  pendapatan  yang  dimiliki  oleh  barang/harta  tersebut  pada  masa  yang  akan 
datang.
· Nilai  Spekulasi  (Speculation  Value)  adalah  nilai  suatu  harta  tetap  berdasarkan 
kepada ramalan dan jangkauan (prediction and expectation) pada masa datang.
· Nilai  Sentimental  (Sentimental  Value)  adalah  nilai  suatu  barang/harta  dari 
seseorang yang teramat sayang dan sangat berat untuk melepaskannya.

Modul Dasar Penilaian  32
Dan jenis nilai lainnya yang  secara kasus per kasus akan ditemui dalam proses penilaian 
sesuai dengan tujuan penilaiannya.

Modul Dasar Penilaian  33 
Metode Dan Prinsip­Prinsip 
Penilaian
7
A. Metode Penilaian 

Pendekatan yang digunakan dalam melakukan penilaian yaitu:
· Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
· Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
· Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) 

Metode  penilaian  merupakan  teknik  baku  untuk  melakukan  pendekatan  guna 

memperoleh  dasar  perhitungan  dalam  memberi  pendapat  tentang  nilai.  Secara  khusus 
motode­metode  ini  akan  dibahas  dalam  bagian  lain  yang  khusus  membahas  tentang 
prinsip dan aplikasinya secara  terpisah. 
Adapun  sebagai  gambaran  dari  konsep  dasar  metode  penilaian  diatas  dapat 
dilihat seperti dibawah ini : 

Konsep Dasar Metode Penilaian 

1. Pendekatan Data Pasar : 

Nilai  Properti  =  Harga­harga properti pembanding  +  Penyesuaian 
perbedaan­perbedaan 

2. Pendekatan Kalkulasi Biaya : 

Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru ­ penyusutan bangunan 
+  nilai tanah 

3. Pendekatan Pendapatan : 

Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (present value of 
anticipated income) 

Modul Dasar Penilaian  34 
B. Prinsip­prinsip Penilaian 

Adalah  prinsip  ekonomi  dan  hukum  yang  berlaku  dalam  penilaian.  Didalam 
melakukan  suatu  penilaian  harta  tetap  terdapat  beberapa  prinsip  yang  harus 
diperhatikan, antara lain : 
a.    Prinsip    Penggunaan    Yang    Semaksimal  Mungkin  (Principle  of 
Highest and Best Use) 
Sebelum mengestimasi  nilai  suatu  properti, kita harus  menentukan  keuntungan 
utama dari properti. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan 
yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Ada dua kriteria yang 
menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin, yaitu : 
1.  Permintaan, baik yang sekarang ada atau yang akan datang dalam waktu 
yang dekat. 
2.  Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan tipe bangunan yang 
diizinkan maupun izin­izin yang diperlukan. 

b.  Prinsip  Penawaran  dan  Permintaan  (Principle  of  Supply  and 

Demand) 
Properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik 
bila persediaan  tanah  berkurang, dimana orang memerlukan  tanah.  Nilai  tanah 
yang  terbaik  didapati  pada  kota  dengan  penduduk  yang  padat,  dimana  tanah 
tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya. 

c.  Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution) 
Pembeli  suatu  properti  tidak  akan  membayar  lebih  terhadap  suatu  properti 
dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Misalnya dalam 
pasar  didapat  dua  properti  (rumah  baru)  dengan  kondisi  yang  sama,  maka 
properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu. 

d.  Prinsip  Keuntungan  Yang  Diharapkan  Properti  (Principle  of 

Anticipation) 
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang 
atas  penggunaan  properti  tersebut.  Contoh  properti  yang  menghasilkan 
pendapatan antara lain hotel, losmen dan sebagainya.

Modul Dasar Penilaian  35 
e.  Prinsip Adanya Perubahan­perubahan (Principle of Change) 
Properti tak henti­hentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain 
jumlah  penduduk,  perubahan  kondisi  ekonomi,  kontrol  pemerintah  terhadap 
properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara. 

f.  Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity) 
Properti  yang  terletak  pada  lingkungan  yang  cocok  baik  sosial  maupun 
ekonominya,  akan  mempunyai  nilai  yang  maksimum.  Properti  yang  terletak 
didaerah yang kurang cocok, nilainya akan lebih kecil. 

g.  Prinsip Persaingan (Principle of Competition 
Semua bentuk  usaha ingin  mendapatkan  keuntungan,  tidak  terkecuali  properti. 
Bila  permintaan  akan  suatu  properti  besar,  developer  akan  mendapat 
keuntungan  besar.  Developer  lain  akan  masuk  ke  lokasi  tersebut,  maka  timbul 
persaingan, keuntungan akan turun. 

h.    Prinsip  Penambahan  dan  Pengurangan  Pendapatan  (Principle  of 

Increasing and Decreasing Return) 
Penambahan  biaya  pada  suatu  properti  belum  tentu  akan  menambah 
penghasilan  properti  tersebut.  Pada  titik  tertentu,  penambahan  biaya  tersebut 
akan  mengakibatkan  penambahan  hasil  yang  makin  berkurang.  Nilai  properti 
tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun. 

i.  Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution) 
Baik  tanah  maupun  bangunan  biasanya  memberikan  kontribusi  pada  total  nilai 
dari  harta  kekayaan.  Suatu  contoh  dari  bangunan  komersial  yang  sudah  tua 
diatas  tanah  komersial  boleh  dikatakan  bahwa  nilai  tanah  disini  memberikan 
kontribusi terhadap seluruh nilai properti tersebut. 

j.  Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance) 
Nilai  dari  harta  kekayaan  akan  mencapai  maksimum  apabila  faktor­faktor 
produksi  yang  berkaitan  dengan  harta  kekayaan  tersebut  dalam  keadaan 
seimbang. Faktor­faktor produksi yang dimaksud antara lain tanah, tenaga kerja, 
modal dan lainnya.

Modul Dasar Penilaian  36 
Dari uraian sebelumnya antara lain dijelaskan bahwa: 
a.  Bidang  Penilaian  merupakan  suatu  bidang  keilmuan  yang  memerlukan  pendidikan 
khusus dalam mempersiapkan SDM yang berkopentensi di bidang ini. 
b.  Banyaknya  bidang  pekerjaan  yang  berkaitan  dengan  properti  memerlukan 
latarbelakang  ilmu  penilaian  dan  menunjukan  bahwa  profesi  penilaian  memiliki 
prospek yang luas. 

Perkembangan  suatu  profesi  sangat  dipengaruhi  oleh  kebijakan  pemerintah  baik 

dari  segi  pengembangan  SDM  maupuan  dari  segi  regulasi  praktis.  Sejauh  ini  “political 
will”  pemerintah  belum  optimal  dalam  memajukan  sektor  penilaian  properti  walaupun 
telah menyadari dampaknya.

Modul Dasar Penilaian  37 
 ANALISIS PENGGUNAAN
TERTINGGI DAN TERBAIK
8
Landasan  dari  teori  nilai  dan  praktek  penilai  adalah    bahwa  nilai  properti 
merupakan  fungsi  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  atau  the  highest  and  the 
best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa,  karena ini dapat 
lebih  mendatangkan  untung.  Untuk  alasan  sama  banyak  daerah  untuk  penggunaan 
keluarga  tunggal  mungkin  kurang  bernilai  daripada  banyak  daerah  untuk  penggunaan 
komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang 
hanya  mendukung  5  tingkat  dan  seterusnya.  Ini  merupakan  gagasan  dasar  yang 
digunakan  dalam  bab  sbelumnya  untuk  menjelaskan  bagaimana  aksebilitas  membantu 
menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah. 
Pengaruh praktis hubungan antara penggunaan  properti dan nilai properti adalah 
bahwa  sebelum  penilai  dapat  memperkirakan  nilia  properti,  ia  harus  membuat  asumsi 
tentang penggunaan properti yang diharapkan. 
Bila  subyek  properti  adalah  tanah  kosong  (atau  dianggap  kosong)  penilaian 
didasarkan  pada  penggunaan  properti  yang  diharapkan.  Bila  subyek  properti  telah 
meningkat,  penentuan  dibuat  berlanjut,  atau  apakah  pemanfaatan­pemanfaatan  akan 
dibongkar dan letaknya dibangun kembali. 

A. Kriteria  dalam  Analisis Penggunaan yang Teringgi dan Terbaik 

Penggunaan  properti  yang  diharapkan,  bila  tanah  kosong  atau  yang  digunakan  dengan 
baik harus memenuhi 4 kriteria: 
1.  Diijinkan secara legal 
2.  Memungkinkan secara fisik 
3.  Layak secara finansial 
4.  Produktif secara maksimal 

Diijinkan secara legal 
Hambatan­hambatan legal dapat berupa swasta  atau pemerintah. Zoning 
(penentuan wilayah) adalah hambatan legal yang sangat pervasif.

Modul Dasar Penilaian  38 
Bila  perubahan  penentuan  wilayah  yang  akan  mempengaruhi  nilai  nampak 
terancam,  perubahan  itu  akan  dilukiskan  dalam  analisis  dan  ini  akan  jelas 
dinyatakan dalam laporan penilaian. 
Hambatan­hambatan  privat  sama  pentingnya.  Satu  properti  dihambat  oleh 
penyewaan  jangka panjang  atau    kontrak yang  tidak mengijinkan  penggunaan 
tertentu  yang  mungkin  memiliki  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik 
berbeda,  dan  sehingga  nilai    berbeda,    daripada  properti  yang  identik  secara 
fisik tanpa hambatan semacam itu. 

Memungkinkan secara fisik 
Secara  fisik  mungkin  penggunaan  tertentu  dapat  dirintangi  oleh 
karakteristik­karakteristik letak fisik. Misalnya beberapa pemanfaatan tidak tepat 
bila ancaman gempa bumi tinggi. Pertimbangan dasar meliputi hal­hal semacam 
itu  sebagai  kemampuan  dasar  untuk  mendukung  bangunan  dan  biaya 
pemanfaatan dan pondasi konstruksi. 

Layak  secara finansial 
Dimungkinkan  secara  finansial,  pada  gilirannya  akan  mendorong  dan 
terkait dengan kriteria keempat dan terakhir  yaitu produktivitas maksimal. 

Produktivitas maksimal 
Ada 3 Ketentuan pokok tentang interpretasi produktif maximal. 
1.  Premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  adalah  konsep  penentu  yang 
berpendapat  bahwa  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah 
tunggal,  penggunaan  khusus  yang  memaksimalkan  nilai  tanah.  Premis 
penggunaan tertinggi dan terbaik menguasai praktek penaksiran. 
2.  Premis  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah  bahwa 
penggunaan yang tertinggi dan terbaik merupakan konsep kemungkinan 
dimana  nilai  pasar  menggambarkan  nilai  penggunaan  (rata­rata  yang 
termuat)  dari  rangkaian  representatif  penggunaan  yang  dapat 
dikerjakan. 
3.  Premis penggunaan yang sangat mungkin juga merupakan penentu dan 
berpendapat  bahwa  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah 
tunggal, penggunaan sangat mungkin dari tanah.

Modul Dasar Penilaian  39 
 Ini  berbeda  dari  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dimana  tidak 
menganggap  penggunaan  yang  sangat  mungkin  adalah  nilai  uang 
memaksimalkan penggunaan. 

Pembahasan  berikut  dibagi  menjadi  dua  bagian,  penilaian  tanah  kosong  dan 
penilaian  properti  yang  telah  digunakan.  Untuk  tiap  bagian,  kriteria  produktif 
maksimal akan dibahas dan dibandingkan. 

B. Penilaian Tanah Kosong 

Premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  dimulai  dengan  premis  penggunaan 

tertinggi  dan  terbaik  dari  nilai  pasar.  Proses  estimasi/penaksiran  nilai  tanah  dengan 
premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  sama  dengan  yang  digunakan  untuk 
menggambarkan    bagaimana  aksebilitas  mempengaruhi  nilai  tanah.  Langkah  pertama, 
penilai/estimator  “membatasi/scope”  atau  “memeriksa/screen”   pasar  untuk  menghapus 
penggunaan  yang  jelas  tidak  tepat.    Ini  meninggalkan  angka­angka  yang  dapat  diatur 
dari  penggunaan  kompetitif  dan  dapat  dikerjakan.  Misalkan  pembatasan  menghasilkan 
tiga potensi  penggunaan untuk letak tanah  kosong. 
Untuk  ketiga  penggunaan  potensial  tersebut,  diidentifikasi  kemungkinan­ 
kemungkinan  biaya  pembangunannya,  income  yang  diharapkannya,  tingkat 
pengembalian  yang  diharapkannya,  dan  nilai­nilai  tanah  yang  dihasilkan.  Dalam  contoh 
ini,  premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  menganggap  bahwa penawaran  kompetitif 
akan  mendorong  harga  pasar  hingga  $  500.000,  dan  tanah  terletak  pada  daerah 
peruntukkan  dan  akan  dikembangkan  sebagai  toko  eceran.  Dalam  pengertian 
penilaian/penaksiran, $ 500.000  diperkirakan akan merupakan estimasi nilai pasar. 

Bila ada properti yang dapat diperbandingkan 
Analisis  selengkapnya  seperti  ditunjukkan  di  atas  tidak  selalu  penting.  Bila 
penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  merupakan  hal  yang  nyata/faktual,  seperti  bila 
penentuan  wilayah  secara  efektif  menentukan  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik, 
dan  ada  penjualan  properti  yang  dapat  diperbandingkan,  harga­harga  yang  diperoleh 
dapat  digunakan  untuk  memperkirakan  langsung  nilai  properti  subjek.  Hal  ini  biasanya 
banyak terjadi pada pasar perumahan.

Modul Dasar Penilaian  40 
Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik 
Satu  alternatif  pada premis  penggunaan  terbaik dan  tertinggi  adalah  bahwa  nilai 
berdasar  pada  nilai  yang  diharapkan  dari  serangkaian  representatif  penggunaan  yang 
dapat  dikerjakan.  Ini  merupakan  pendekatan  kemungkinan  yang  mengenali  bahwa 
perolehan  harga  pada penggunaan tertinggi dan terbaik sangat tidak mungkin. 

Bila ada properti yang cukup dapat diperbandingkan 
Ketika  pembatasan  ditentukan,  serangkaian  penggunaan  yang  dapat  dikerjakan 
dapat  ditentukan  bila  transaksi  sebelumnya  dinyatakan  dapat  dibandingkan.  Bila 
serangkaian  penggunaan yang dapat dikerjkakan untuk luas penjualan sebenarnya dapat 
dibandingkan untuk properti subjek, harga transaksi dapat digunakan dalam pendekatan 
perbandingan  penjualan langsung.  Di  lain  pihak “nilai  yang  diharapkan  dari serangkaian 
penggunaan  yang  dapat  di  lakukan”    premis  memberi    penilai  dengan  basis  yang  lebih 
dapat  diatur  untuk  pemilihan  yang  dapat  dipertimbangkan.  Dari  perspektif  ini  penilai 
dapat merujuk  pada  penggunaan tertinggi dan terbaik tetapi bahkan pada serangkaian 
penggunaan yang dapat dikerjakan. 

Bila  Properti  Tidak Ada Yang Dapat Diperbandingkan 
Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan properti  subjek tidak dapat 
disesuaikan  dengan  penjualan  terakhir  analisis  sisa  tanah  yang  lebih  mendasar  harus 
dilakukan.  Ini  memerlukan  nilai  tanah  diperkirakan  untuk  tiap  penggunaan    yang 
mungkin  dikerjakan,  seperti  pada  premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi.  Ini  dapat 
melibatkan  pengurangan  arus  kas  atau  dalam  kasus  dimana  perincian  tersebut  tidak 
sesuai  secara  ekonomi,  income  tahun  pertama  dapat  dikapitalisasi.    Dalam  suatu 
kejadian, nilai tanah untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan diperkirakan. Pada 
poin  ini  bila  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  adalah  pesimis,  analisis    akan  berakhir. 
Nilai  pasar  akan  merupakan  nilai  maksimum  yang  dinyatakan  dengan  nilai­nilai. 
Kemudian  perhatikan,  bahwa  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  adalah  kasus  khusus 
penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik.  Premis    nilai  yang  diharapkan  bagaimanapun 
mengetahui adanya beberapa kemungkinan tiap­tiap penggunaan yang dapat dikerjakan. 
Kemungkinan tersebut digunakan untuk membebani nilai­nilai tanah individu dan hasilnya 
adalah  nilai  letak  yang  diharapkan.  Penggunaan  ini  akan  memberi  beban  100%  atau 
mendekati.

Modul Dasar Penilaian  41 
Contoh Analisis  Penggunaan yang tertinggi dan terbaik 
Misal pembatasan awal penilai tentang pasar telah mengidentifikasi 3 penggunaan 
kompetitif  untuk letak tanah kosong yaitu: (1)  Bangunan kantor, (2)  Gudang kecil dan 
(3)  bangunan  “flex­space”,  yang  dapat  disesuaikan  untuk  gudang,  pencahayaan 
manufaktur atau kantor atau tergantung pada kebutuhan penyewa. 

Langkah  pertama    adalah  mencari    penjualan  tanah  yang  memiliki  serangkaian 

penggunaan yang mungkin  sama. Langkah ini untuk menentukan range nilai­nilai tanah 
yang  ditentukan  untuk  masing­masing  penggunaan  yang  dapat  dikerjakan  berdasarkan 
distribusi  pendapatannya  beserta  resiko­resiko.  Penilai  kemudian  menentukan 
kemungkinan pada berbagai hasil, berdasarkan pengalaman dan keadaan pasar.  Contoh 
harga  penjualan  yang  diharapkan  adalah  $  540.000,  yang  rata­rata  dibebani  oleh  nilai­ 
nilai  sisa  tanah  dari  3  penggunaan.  Penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah 
mungkin.  Ada  20  %  kemungkinan  kantor,  30  %  kemungkinan  gudang  dan  50  % 
kemungkinan  flex­space.  Sebaliknya,  kriteria  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  akan 
menghasilkan  nilai  yang  diperkirakan  dari    $  700.000  berdasarkan  20  %  kemungkinan 
dimana pengguna flex­space yang paling optimis sebenarnya akan membuat penawaran 
semacam itu.

Modul Dasar Penilaian  42