REAL PROPERTI DAN PENILAIAN

Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia 

1

Di  Indonesia Penilaian  properti  riil  bukan merupakan  hal  baru.  Penilaian  properti  riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini,  walaupun  saat  itu,  penilaian  hanya  dipahami  dalam  kalangan  yang  terbatas  baik  pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini  dikenal  dengan  klasiran  dan  nilai  yang  diperoleh  berbentuk  klas  tanah  dan  lebih  dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan  perpajakan.  Dalam  pelaksanaan  pajak  properti,  ­­­  pada  jaman  penjajahan  dikenal  dengan  Land  Rente,  kemudian  dalam  masa  Raffles  dikenal  Land  Rent,  selanjutnya  menjadi  Pajak  Hasil  Bumi,  Ipeda  dan  terakhir  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  ­­­,  penilaian  merupakan core system­nya pajak properti.  Sejak  jaman  kolonial  dulu,  pada  kenyataannya  profesi  penilai  umumnya  banyak  berkiprah  di  instansi  pemerintah.  Profesi  penilai  masa  kolonial  tidak  hanya  bekerja  di  bidang  perpajakan  saja  namun  juga  berkiprah  di  instansi  lain  seperti  juru  taksir  pada  instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di  pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh  Kantor Lelang Negara. Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri  Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam  kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya. Mantri Klasir inilah yang berperan  dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri  Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun y80ang berlokasi di Malang Jawa Timur  dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor,  karenanya  mereka  juga  berpredikat  sebagai  Mantri  Ukur.  Metode  penilaian  yang  digunakan  pada  zaman  itu  adalah  metode  kapitalisasi  pendapatan,  yakni  berdasarkan  hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi  10 %.  Bahkan  untuk  terawasinya  praktek  penilaian  dan  perkembangan  nilai  tanah  pertanian,  Direktorat  Ipeda  pada  masa  itu  “memelihara”  benchmark  tanah  pertanian  dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya.  Sehingga    hasil  bersih  (net  operating  income)  yang  dihasilkan  tanah  pertanian  dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.
Modul Dasar Penilaian  1 

Sesuai  dengan  tuntutan  perkembangan  dan  sejak  diundangkan  Undang­undang  Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya  menetapkan  obyek  pajak  pertanian,  maka  untuk  memenuhi  tuntutan  pemenuhan  penilaian  bangunan  dikembangkan  pendidikan  yang  lebih  luas  lagi.  Untuk  memenuhi  tuntutan  tersebut    Pemerintah  Indonesia  menjalin  kerjasama  dengan  Pemerintah  Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987  menyelengarakan  Kursus/Pelatihan  Penilaian  Harta  sebagai  cikal  bakal  pengembangan  lebih luas  atas  properti yang harus  dinilai.  Sehingga kita dapat  mengejar  ketertinggalan  perkembangan penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN.  Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif  sama  dengan  kita  memelihara  profesi  penilai  sejak  zaman  pemeritahan  kolonial  Inggris  dan  mengembangkan  profesi  penilai  ini.  Negeri  jiran  itu  telah  memiliki  institusi  bidang  penilaian  yang  kuat,  baik  di  sektor  swasta  maupun  dalam  struktur  pemerintahan.  Pekerjaan  penilaian  properti  di  Malaysia  telah  di  bebankan  kepada  satu  unit  setingkat  eselon  I  (Direktorat  Jenderal)  sedangkan  pemerintah  Indonesia  sampai  saat  ini  belum  mengindikasikan unit  organisasi  mana  yang  bertanggungjawab  atas  pekerjaan  penilaian  properti, baik dari segi manajemen, inventarisasi maupun pendayagunaan aset negeri ini.  Dari  sektor  swasta  mereka  banyak  menunjukkan  pertumbuhan  bisnis  yang  telah  mengarah  kepada  spesialisasi,  sehingga  pekerjaan  penilaian  harus  dibebankan  kepada  mereka yang profesional dibidangnya. 

Organisasi Profesi Penilai 

Para penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi penilai di nasing­masing  negara.  Mereka  juga  menjadi  anggota  asosiasi  profesi  sesuai  dengan  wilayah/region  masing­masing.  Saat ini sekretariat jenderal Asean Valuation Congress berkeddudukan di  Jakarta.  Beberapa Asosiasi profsi Penilai yang telah lama dikenal :  1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia)  1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980  1980 berdiri MAPPI  Di Amerika dikenal  APPRAISER  Di Inggris dan negara­negara persemakmuran dikenal dengan Valuer  Organisasi penilai di :
Modul Dasar Penilaian  2 

USA: 

   SREA ­ Society of Real Estate Appraisers     AIREA ­ American Institute of Real Estate Appraisers     ASA ­ American Society of Appraisers 

Inggris : 

   RICS ­ Royal Institution of Chartered Surveyors     RVA ­­Rating Valuation Association 

Australia : 

   AIVLE ­ Australian Institute of Valuers and Land Economy;     Kini berubah menjadi API ­ Australia Property Institute

Modul Dasar Penilaian 

KAITAN PENILAIAN DENGAN DISIPLIN ILMU LAIN

2

Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin,  karenanya  kaitan  dan  dukungan  ilmu  pengetahuan  lainnya  sangat  penting  untuk  dipahami  oleh  para  penilai.  Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang  bidang penilaian adalah :  a.  b.  c.  Ilmu ekonomi.  Ilmu Teknik  Ilmu Hukum 

A. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Ekonomi 

Konsep  nilai  merupakan  konsep  ekonomi  (bukan  fisik  ataupuin  legal).  Sehingga  penilaian sebenarnya sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Namun tidak hanya ilmu mikro  saja  yang  diperlukan  untuk  mendukung  bidang  keilmuan  ini.  Didalam  kelompok  ilmu  ekonomi  ada  beberapa  cabang  keilmuan  yang  memiliki  peran  dalam  bidang  penilaian  properti.  Dalam  menganalisis  nilai  ekonomi  suatu  properti  saat  ini  ataupun  nilai  potensi  dimasa  datang,  diperlukan  pemahaman  dan  penggunaan  indikator­indikator  ekonomi 

makro.  Pemahaman  ekonomi  makro  juga  diperlukan  untuk  membantu  membuat 
keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu kawasan sesuai dengan tujuan penilaian  itu  sendiri,    apakah  untuk  investasi  properti,  pemasaran  properti,  kelayakan  dan  lain  sebagainya. Pengetahuan yang berkaitan erat dalam mengasumsi suatu nilai adalah ilmu 

ekonomi mikro,  karena nilai pasar terjadi akibat sinergi penawaran dan permintaan. 
Ilmu Ekonomi Mikro diperlukan dalam penerapan teknik dan pendekatan penilaian  sampai  pada  suatu  kesimpulan  nilai  (rekonsiliasi  nilai).  Beberapa  analisis  data  dalam  penerapan metode pendapatan, seperti mengetahui terjadinya harga sewa suatu properti  atau apa saja yang mempengaruhi naiknya permintaan atas type properti tertentu, akan  memerlukan pemahaman ilmu ini.  Selain  ekonomi  mikro  dan  ekonomi  makro,  penilaian  juga erat berkaitan  dengan 

ekonomi tanah. Pengetahuan tentang ekonomi tanah diperlukan dalam menganalisis nilai
Modul Dasar Penilaian  4 

 nilai waktu uang.  Beberapa  hal  yang  diperlukan  adalah    penentuan  tingkat  kapitalisasi.  Real  properti  juga  tidak  terlepas  sifatnya sebagai  suatu  barang  publik.  khususnya  penelitian  pasar  properti.  hotel­motel  dan  sejenisnya.  Faktor­faktor  yang  mempengaruhi  serta  membentuk  harga  dan  nilai  tanah.  Seorang  penilai  juga  harus  memahami  dan  memiliki  keterampilan  dalam  melakukan  penelitian.  Hal  ini  terkait  dan  sangat  diperlukan  pemahamannya  dalam  proses  penilaian  terhadap  objek­obyek  berbentuk  income  producing  property  seperti  bangunan  perkantoran  .    Kondisi  dan  sistem  politik  politik  disuatu negara merupakan contoh yang akan mempengaruhi nilai real properti.  Sebagai  barang  publik.  Berdasarkan  faktor  tersebut  seorang  penilai  harus  mengetahui  bangaimana  keputusan  politik  terjadi  dan  bagaimana  implementasinya  sehingga  dalam  penentuan  nilai  dan  analisis  pasar  properti faktor ini harus dipertimbangkan. seorang penilai mau tidak mau harus mememahami pula  bidang  manajemen  keuangan. pengertian tentang saham dan saham properti. pola tingkat suku bunga bank.tanah  sebagai  suatu  barang  yang  memiliki  karakteristik  tertentu  yang  sangat  berbeda  dengan  barang  lainnya.  Bidang ini  akan  membantu  penggunaan  pendekatan  penilaian  terutama  dalam  menggunakan  metode  pendapatan.  Ilmu  ini  diperlukan  untuk  menguji  hasil  penelitian yang akan digunakan sebagai referensi. faktor­  faktor  kepemilikan  tanah  dan  sebagainya.  Selain  itu  ilmu  ini  juga  penting  dalam membantu penilai dalam memberikan nasehat investasi properti.  merupakan  suatu  produk  kebijakan  akibat  dari  tuntutan  dan  kondisi  politik  suatu  negara  merupakan  contoh  yang lainnya. Modul Dasar Penilaian  5  .  bentuk­bentuk  perkembangan  penggunaan  tanah.  yang  kesimpulannya  hanya  diperoleh  melalui  penelitian. Kebijakan  mengenai  kepemilikan  rumah  susun. prinsip  dan  teknik  Discounted  Cash  Flow  dan  lain  sebagainya.  cost  of  capital.  Bidang Penilaian memerlukan hasil­hasil  penelitian lapangan untuk mengetahui  hal­hal yang mempengaruhi nilai seperti daya beli.  properti  sangat  dipengaruhi  oleh  regulasi­regulasi  atau  peraturan­perundangan  yang  dibuat  oleh  pemerintah.  Dalam praktek penilaian.  pola  penggunaan  ruang.    merupakan  hal  yang  penting  dalam  ekonomi  tanah  untuk  bidang  penilaian. Untuk itu penilai harus dibekali ilmu standar dan teknik penelitian yang benar  sehingga  mencapai  hasil  yang  berkualitas.  pola  penggunaan  tanah.  faktor diskonto.  Penelitian  dimaksud  adalah  penelitian  berkenaan  fenomena  sosial  dan  ekonomi  serta  dampaknya  terhadap  pasar  properti.

 menjaga kepuasan konsumen. MANAJEMEN PEMASARAN  Salah  satu  fungsi  penilai  adalah  sebagai  agen  pemasaran  properti  sehingga melalui ilmu ini diharapkan penilai mengetahui hal­hal seperti sifat dan  karakteristik  pasar  pada  umumnya. analisis kelaytakan  investasi  dan lain sebagainya. BISNIS DAN INVESTASI  Secara  umum  bidang  diperlukan  bila  penilai  berperan  sebagai  konsultan  properti  dan  agen  pemasaran  properti.  3. struktur modal dalam investasi.  Untuk  mengetahui  sejuh  mana  peranan  ilmu  ini  ada  tiga  hal  dalam  proses  pekerjaan  penilaian  membutuhkan  yaitu  PENGUMPULAN  DATA. mengubah terminologi  akuntasi  menjadi  terminologi  ekonomi. konsep penyusutan.  teknik  pemasaran. Salah satu bidang keilmuan yang berperan  dalam  menunjang  bidang  penilaian  adalah  ilmu  teknik.  sumber pendanaan investasi. AKUNTANSI  Profesi  akuntan  sangat  dekat  dengan  profesi  penilai  dan  begitu  juga  dengan  bidang  keilmuannya. dan lain sebagainya. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Teknik  Mengingat ilmu penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin maka  perlu didukung oleh bidang keilmuan lainnya.  B.  TEKNIK/PENDEKATAN  DASAR  DALAM  ESTIMASI  NILAI  (PENDEKATAN  PERBANDINGAN  DATA  PASAR.  PENDEKATAN  BIAYA.1.  menentukan  “catchment  area”. menentukan target pasar. Hal­hal penting yang perlu diketahui seperti kewajaran  suatu pembiayaan dan penerimaan.  strategi  pemasaran.  penentuan harga jual.  teknik  investasi.  PENDEKATAN PENDAPATAN) Modul Dasar Penilaian  6  .  keperluan  revaluasi  aset.  ANALISIS  PROPERTI.  Hal­hal  yang  perlu  diketahui  adalah  dasar­dasar  investasi.  2.  mengetahui  obyek yang dinilai dari struktur aset.  manajemen  resiko.  menentukan  segmentasi  pasar  dan  lain  sebagainya.  Sebagai  contoh  seorang  penilai  memang  tidak  dituntut  untuk  mampu  menyusun  “financial  statement”  namun  harus  dapat  memahami dan menggunakan “financial statement” tersebut sebagai data dalam  aplikasi teknik penilaian.  konsep  portofolio.

  Utilitas Bangunan (Instalasi Air.  Hal­hal  yang diperlukan seperti :  a. Listrik. Kesuburan.  e. Ketinggian  dari Permukaan Laut. Prinsip dan Konsep).  i.  Pengetahuan Konstruksi (Pengertian. Teknik Geodesi.  Pengetahuan Proses Konstruksi.  Kodisi fisik tanah (bentuk. Peta Kontur.  b. Pemetaan Dan Pengukuran  Bidang  ini  diperlukan  dalam  mengumpulan  data  fisik  suatu  properti  sebelum  menganalisis  nilai  sesuai  dengan  satuan  ukur  yang  relevan. ukuran (luas).  Konsep Keseimbangan Bangunan  Konsep Estetika Modul Dasar Penilaian  7  . M&E.  b.  g. Hal­hal terkait dengan bidang penilaian adalah :  a.  b.  Proses dan Pengawasan proyek konstruksi. dsb)  c. Daya Dukung.  2.  4.  j.  f. elevasi dsb. kontur.  k.  Peta (Peta Teknis.  d. dll)  Building Teknology (teknologi dalam membangun)  Penentuan Penyusutan Fisik melalui umur bangunan.)  Kualitas Tanah (Deposit Mineral. Teknik Arsitektur  Arsitek  adalah  profesi  perancang  bangunan  sehingga  penilai  harus  mengerti bagaimana konsep perancangan / mendesign bangunan sesuai dengan  maksud ianya dibangun.1. dsb.  d. Komposisi Tanah. Teknik Sipil  Bidang ini di Indonesia menjadi tulang punggung dalam praktek penilaian  karena  metode  berdasarkan  biaya  merupakan  metode  yang  paling  populer  di  Indonesia.  Struktur Bangunan (Pengertian.)  Posisi  Properti  sesuaid  dengan  titik  koordinat  bumi  untuk  properti  yang  luas dan strategis.  c. Prinsip dan Jenis)  Pengetahuan Bahan (Jenis dan Sifat)  Teknik Survei Bangunan (Penentuan Kuantitas Bangunan/Quantity Survey)  Pengetahuan Pemeliharaan Bangunan.  Pembuatan analisis satuan harga bangunan. Daya Serap Air. Peta Poligon. Beberapa hal yang diperlukan penilai adalah :  a.  h.

  Interior design  Eksterior design  Mengetahui tren desain bangunan terkini.  jaringan  utilitas  umum  dan  lain  sebagainya. Modul Dasar Penilaian  8  .  d.  d.  genset.  b.  Perawatan Mesin.  mesin dan dan peralatan.  Penentuan jenis.  g.  Kepadatan.  jaringan  tranportasi.  c. Selain itu berkenaan dengan profesi building/property  manager maka penilai juga harus mengerti hal­hal berkenaan dengan item dan  perawatan  mesin  yang  ada  pada  bangunan  seperti  lift. Master Plan (tata kota)  Mengetahui konsep.  Ekonotek.  e.  Penentuan umur fisik dan ekonomis mesin.c.  dan  Kenyamanan).  kepadatan.  Hal­hal yang diperlukan penilai dari ilmu teknik mesin adalah :  a. Pemetaan Wilayah  Bagaimana  suatu  wilayah  perencanaan  dipetakan  (menentukan  suatu  wilayah  perencanaan)  sehingga  dapat  memberi  informasi  kepada  pembaca  peta  bail  berkenaan  posisi. definisi dan maksud suatu Master Plan adalah  penting  karena  dalam  penilaian  yang  berdasarkan  potensial  use  (Highest  and  Best  Use)  harus  diperhatikan  arah  perencanaan  suatu  kota  berdasarkan keputusan publik (pemerintah). Teknik Mesin  Karena  mesin  juga  merupakan  properti  maka  bidang  ini  diperlukan  terutama  sewaktu  penilai  akan  menentukan/memisahkan  antara  bangunan.  Keselamatan. dsb.  Hal­hal  tersebut  merupakan  faktor­faktor  yang  membentuk  nilai  properti  dikawasan perencanaan.  6. Teknik Perencanaan Kota  Dalam  bidang  perencanaan  kota  beberapa  topik  bahasan  yang  sangat  mendukung bidang ilmu penilaian adalah :  a. fungsi.  eskalator.  penyebaran  penduduk.  Standar  utilitas  bangunan  (Ukuran  Ruang.  dll.  Pengetahuan instalasi mesin pada bangunan dan industri.  b. dll.  f. kapasitas dan spesifikasi teknis suatu mesin.  5.

  e.  manfaat  (hak)  yang  terukur  secara  hukum.  f.  Hal  ini  mambantu penilai untuk menganalisis nilai secara makro.c.  Prinsip Legalitas  Prinsip Penguasaan  Pengertian hak atas tanah sebagai suatu kekayaan.  d. Model & Arah Perkembangan Kota/Wilayah  Hal  ini  hampir  sama  dengan  poin  b  namun  lebih  spesifik  untuk  melihat/membandingkan  antar  kota.  properti  merupakan  konsep  legal  dalam  artikata  properti  adalah  sesuatu  yang  memiliki  unsur  kepentingan.  c. perjanjian. merahasiakan data dan lain sebagainya. Prediksi Pembangunan Kota  Suatu  kota  akan  membangun  sejauh  kemampuan  masyarakatnya  baik  dari  segi  ekonomi.  Perikatan (perjanjian).  Jenis­jenis hak atas tanah.  Dengan  ilmu  perencanaan  kota Penilai mendapat masukan sebagai bahan analisis untuk memprediksi  pembangunan  yang  akan  dilakukan  disuatu  kota  yang  akhirya  akan  mempengaruhi nilai properti dikota tersebut .  Selain  itu  seorang  penilai  dalam  peranannya  untuk  memberi  nasehat  (konsultan) berkenaan dengan properti akan memerlukan tindakan­tindakan legal seperti  dalam membuat kerjasama.  Dari  model  perkembangan  dan  arah  perkembangan  dapat  diprediksi  pengaruh  nilai  akibat  model  perkembangan  yang  dianut  suatu  kota.  Dengan  dukungan  ilmu  perencanaan  kota  nilai  tanah  disuatu  kota  dapat  diketahui  apakah  terjadi  secara  gradual  atau  mengalami  slof  penurunan  kearah  luar  pusat  pertumbuhan  atau  bentuk/pola­pola  lain. Pola Nilai Tanah  Nilai  tanah  biasanya  dapat  dipetakan  dan  memiliki  pola  tertentu.  Hukum Acara Modul Dasar Penilaian  9  .  C.  b.  e.  Hal  ini  membantu  dalam  menganalisis tanah­tanah dikawasan perbatasan.  d. Kaitan Penilaian Properti dengan Ilmu Hukum  Terlepas  dari  konsep  nilai.  Beberapa hal penting yang menunjang bidang penilaian adalah :  a.  SDM  maupuan  sosial.

  h.  Prinsip­prinsip notariat  Hukum Bisnis.  Melihat  banyaknya  bidang  keilmuan  yang  diperlukan  bagi  seorang  penilai  maka  jalan  terbaik  untuk  mempersiapkan  SDM  Penilai  yang  berkualitas  adalah  dengan  pendidikan  formal  tertentu.  Kedua  faktor  tersebut  (Pendidikan  dan  Pengalaman) menjadi syarat mendasar bagi seorang penilai profesional.  i. tanggung jawab dan kedudukan sebagai saksi ahli.  Fungsi.  Namun  juga  disadari  karena  Penilaian  adalah  bidang  praktis  maka  tidak  terukur  kemampuan  seorang  penilai  bila  tidak  memiliki  pengalaman  dilapangan.g.  Artinya  penilai  tidak  hanya  cukup  dengan  belajar  secara  otodidak  ataupun  mengambil  kursus­kursus  singkat  karena  tidak  akan  mendapat  gambaran  utuh  dukungan  ilmu  tersebut  dalam  praktisnya  nanti. Arbitase. Modul Dasar Penilaian  10  . dsb.

 dari sisi pengumpulan dana  daerah memiliki kesempatan  yang  lebih  luas  yang  pada  intinya  memperjelas  sumber­sumber  keuangan  yang  dapat  menjadi andalan daerah.  Mengetahui  Nilai  penyertaan  (saham)  dalam  melakukan  suatu  kerjasama  usaha dengan pihak swasta.  22/1999  tentang  Pemerintahan  Daerah  memang  cukup  beralasan  mengingat  kemampuan  Daerah  baik  dari  SDM  maupun  dari  sisi  pendanaan  sangat  bervariasi.  No.  Memberi  informasi  kemampuan  nilai  ekonomi  properti  disuatu  daerah  untuk mengundang investor.  2.  4. Secara tidak  langsung Nilai Aset Properti berguna untuk :  a.  b.  e.  agar  dapat  dilakukan  pemberdayaan  aset  properti  lebih  optimal  untuk  menghasilkan  pendapatan  secara  maksimal. Modul Dasar Penilaian  11  .  sehingga  BUMD  dapat  berkembang  lebih  terencana  dan  terarah  yang  akhirnya  meningkatkan  keuntungan  BUMD  dan  kemampuan memprediksi pendapatan.  Mengetahui modal dasar milik Daerah dalam usaha privatisasi. agar dapat diketahui  secara terinci potensi aset tanah dan bangunan suatu Daerah secara kuantitas.  d.  Nilai  aset  tanah  dan  bangunan.  25/1999  tentang  Perimbangan  Keuangan  Pemerintah Pusat dan Daerah.  Implikasinya  secara  langsung  adalah  terhadap penerimaan PBB dan BPHTB yang didasari pada nilai properti. Masalah penilaian properti bagi daerah akan berkait dengan :  1.  Manajemen dan Inventarisasi aset tanah dan bangunan.  Mengetahui Nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman.  3.  Mengetahui Nilai dalam rangka penerbitan obligasi Daerah.  sehingga  dapat  mengetahui  nilai  ekonomi  seluruh  aset  properti  suatu  Daerah.  Salah  satu  contoh  yang  nge­  Tren  saat  ini  adalah  kekhawatiran  menghadapi  era  Otonomi  Daerah  sebagaimana  diamanatkan  UU.  Apalagi  sejak  dikeluarkannya  UU  No.  Namun  setelah  dikeluarkan  UU  No.  hal  ini    berkenaan  dengan  Tanah  dan  Bangunan  (studi  kelayakan  proyek/usaha).  Rencana  Pengembangan  Usaha  (BUMD).  Optimalisasi  penggunaan  aset  tanah  dan  bangunan.RUANG LINGKUP PROFESI PENILAI DAN PROSPEKNYA 3 Ruang lingkup pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua  aspek  kehidupan  yang  terkait  dengan  transaksi  properti.  c.  18/1995  tentang  Pajak  Daerah  dan  Restribusi  Daerah  yang  telah  “menyederhanakan”  sumber­sumber  pendapatan  Daerah.

  b.  penentuan besar saham (penyertaan modal) dalam suatu kerjasama usaha  (franchise.  pertokoan. Adapun tugas seorang properti manajer antara lain :  a.  Disisi  lain  prospek  profesi  penilai  juga  cukup  luas  mengingat  dengan  bekal  ilmu  dibidang penilaian properti maka Profesi Penilai dapat melakukan pekerjaan :  Penilai Riil Properti (Real Property Appraiser)  Menentukan Nilai Pasar properti untuk digunakan pada berbagai tujuan seperti :  a.  Mengetahui dasar Nilai dalam pembebasan tanah.  Mempertahankan dan meningkatkan nilai properti  Konsultan Pengembangan Properti (Property Development Consultant)  Konsultasi dilakukan terhadap hal­hal :  a.  h.  c.  industri. dll Modul Dasar Penilaian  12  .  harga jualbeli  b.  Pengurus Properti (Manajer Properti)  Profesi  ini  sangat  dibutuhkan  untuk  bangunan  besar  baik  secara  horizontal  (komplek  perumahan. merger.  Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun.  jaminan pinjaman.  Pemasaran properti (penjualan dan/atau persewaan)  b.  menentukan nilai sisa untuk proyek properti (seperti pada kasus proyek  terbengkalai).  Mengetahui Nilai aset untuk kepentingan tukarguling (ruislag). dll.  revaluasi aset tetap untuk laporan keuangan  e.  dll)  maupun  vertikal  (gedung  bertingkat  tinggi). pembelian tanah.  penentapan harga persewaan  c.  Menjaga kodisi bangunan baik secara fisik (pemeliharaan & perbaikan)  maupun ekonomi. dll)  f.  Studi Pasar Properti (mengetahui penawaran dan permintaan properti)  c.  g. dll.  g.  besarnya premi asuransi kebakaran.  Studi Kelayakan Proyek Properti.  sebagai dasar pengenaan pajak properti  d.  i.  nilai dasar untuk lelang properti.f.

 pada dasarnya  berasal dari kegiatan negara dalam kepentingan pemungutan pajak properti (Land Rent.Agen Pemasaran Properti (Property Agent)  Sebagai agen pemasaran properti.  b.  PBB.  g. Bapenas. juga  memberi kesempatan Penilai untuk berkiprah di pemerintahan. seperti pada awal sejarah profesi ini. dll.  Di  Indonesia  para  Penilai  tersebar  diberbagai  Instansi  seperti  Direktorat  PBB Ditjen  Pajak.  Menentukan harga jual yang dapat ditawarkan. Direktorat  Jenderal  Piutang dan  Lelang  (Dep. akta. dll) berkenaan  properti yang akan dijual. Property Tax.  Memastikan kondisi properti baik secara legal maupun ekonomi (permintaan)  saat dipasarkan.  c.  f. Karenanya Pemerintah/negara untuk berbagai kepentingan.  Melakukan negosiasi dengan calon pembeli  d.  Menyebarkan informasi berkenaan promosi properti.  Menjamin kepuasan pembeli properti  Pegawai Negeri Sipil  Lapangan kerja para penilai.  Keuangan)  dan  terbuka  didepartemen­departemen  atau  badan  lainnya  seperti  Dep.  Menentukan teknik promosi yang tepat.  Menyelesaikan surat menyurat (perjanjian jualbeli. Modul Dasar Penilaian  13  .  sehingga  publik  pengguna  jasa  penilai  tidak  dirugikan. PBB. dll).  e. PU. Bapepam. Pemda I dan II. seorang penilai akan memberi jasa berkenaan :  a. Deperindag.  Di  Australia  terdapat  suatu  lembaga penilai pemerintah Australia Valuation Office (AVO) di tingkat pemerintah federal  dan  Valuer  General  ditingkat  Negara  Bagian. Paling tidak mereka dapat  menjadi Reviewer Penilaian yang dilakukan oleh penilai swasta untuk kepentingan umum.

  Prinsip­prinsip penilaian tersebut.  terhadap  hak  dan  kepemilikan  atas  tanah  dan  semua  sarana  pelengkap  yang  melekat  terhadap tanah.  Prinsip­prinsip  ini  dibangun  dari  aturan­aturan  atau  bukti­bukti  yang  ada  dan  dipercaya  keberadaannya  sebagai  hal  yang  mendasar    bagi  terbangunnya  teori  penilaian. baik sebagai komoditas fisiknya maupun  sebagai  sumber kekayaan. khususnya penilaian real properti atau penilaian  real  estat  didasari  oleh  pemahaman  dan  pengakuan  manusia  secara  universal.  diakui  secara  universal  sabagai  dasar    bagi  semua  kegiatan  kemasyarakatan dan ekonomi manusia. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda  dengan  negara  lainnya.  apakah  ditinjau dari segi fisik­geografis. Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan  GAPPI.  Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah  terhadap dua hal mendasar dalam bentuk  keadaan  alami  tanah  yang  terkait  dengan  kehidupan  manusia;  Tanah  sebagai  sumber  daya  alam  untuk  dimanfaatkan  bersama  dan;    Tanah  sebagai  sebuah  komoditas  yang  dapat  dimiliki.  Dalam  ilmu  hukum. ekonomi.  Tanah  dibumi  ini.  Ilmu  geografi  mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan Modul Dasar Penilaian  14  . melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah menetapkan  prinsip­prinsip yang menjadi pedoman bagi proses penilaian di Indonesia. sosiologi dan  geografi  yang  memiliki  konsep  sendiri­sendiri. Di  dalamnya  juga  mencerminkan  sikap  dan  perilaku  manusia  sebagai  satu  kelompok.  hubungan  fundamental  antara  manusia  dengan  propertinya  sama  diseluruh  dunia.  diperjualbelikan  dan  dimanfaatkan  oleh  perorangan. pada  dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip­prinsip yang sama dengan aksioma­  aksioma  penggunaan  matematik.  khususnya  hukum  tanah. ilmu hukum.  Sistem  politik  diberbagai  negara  mungkin  menggambarkan  kebebasan  fungsi  dari  prinsip­prinsip  tersebut.  Hal  ini  berkembang  sejalan  dengan  tumbuhnya  pengetahuan penilaian dan  definisi­definisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. diakui kebenarannya dibelahan  dunia manapun. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang  banyak  maka  tanah  menjadi  demikian  penting  dan  menjadi  kajian  serta  melibatkan  berbagai bidang disiplin ilmu. termasuk didalamnya.  namun  prinsip­prinsip  itu  sendiri  selalu  valid dimanapun dan kapanpun.  terkait  hak kepemilikan dan penggunaan tanah.REAL PROPERTI 4 Praktek penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat. sosial maupun ekonomi.

Modul Dasar Penilaian  15  .tanah  oleh  manusia.  yakni bahwa: · setiap bidang tanah adalah unik. (Immobile); · Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable); · Persediaaan tanah terbatas (finite); · Tanah berguna untuk manusia (useful).  Bagi  para  ekonom. baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (Unique) · Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan.  Para penilai real estat mempempertimbangkan unsur­unsur yang melekat terhadap tanah  tersebut sebagai dasar nilai real estat.  tanah  dipahami  sebagai  salah  satu  agen  dari  empat agen produksi.  namun  secara  universal  semua  ilmu  sama­sama  mengakui  akan  adanya  atribut­atribut  yang melekat terhadap tanah.  Apapun  konsep  yang  dimiliki  oleh  masing­masing  disiplin  ilmu  mengenai  tanah.

 bahan mentah. barang inventaris dan benda­ Modul Dasar Penilaian  16  .  Keempat  agen  produksi  ini  biasanya  dinyatakan  secara  berurutan    sesuai  dengan klaim  yang  dikaitkan  dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan:  1.  hukum  dan  perundang­undangan  yang  berkaitan  dengan  tenaga  kerja  dimanapun  mengatur  pembayaran  untuk  pemenuhan  kebutuhan  tersebut.  kordinasi  melibatkan  perencanaan proyek; rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum;  penyediaan  material;  pembayaran  upah;  dan  mengerjakan  semua  hal  yang  terkait  dengan  keperluan  sebuah  pembangunan  dan  pengembangan  real  estat  yang  sukses. dan pada saat  yang bersamaan muncul  kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja.  kedua  terminologi tersebut dibedakan.  Diantara  mereka  ada  yang  dibayar  harian.  Pada  umumnya  makin  berkurang  ketrampilannya  atau  makin  tidak  terjamin kelangsungan kerjanya.  Kordinasi  merupakan  fungsi  kewiraswastaan  yang  menjadi  cikal  bakal  perusahaan.  mingguan  ataupun  bulanan.  pembayaran  upah  pertama  kali  dibayarkan  kepada  pekerja  proyek­proyek  pembangunan  fisik  real  estat.  yang  mengikutsertakan  agen­agen  produksi  lainnya  beroperasi.  Tidak  tertutup  kemungkinan  terjadi  perdebatan­perdebatan  bahwa  kordinasi  hanya  merupakan  bentuk  lain  dari  tenaga  kerja.A.  Modal (Capital)  4.  Tanah (Land)  Telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya. Para pekerja  membutuhkan makanan.  Tenaga Kerja (Labor)  2.  namun  dalam  pekerjaan  penilaian. modal (capital)  bagi ekonom bisa berupa mesin. Agen Produksi  Didalam  masyarakat penilai  dan ilmu penilaian  telah  lama dikenal  adanya  empat  agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. bangunan.  Jumlah keseluruhan nilai dari agen­agen ini sama dengan pendapatan kotor yang  dihasilkan  oleh  agen­agen  tersebut  yang  bekerja  secara  bersama.  Koordinasi (Coordination)  3.  Walaupun    antara  penilai  dan  ekonom  menggunakan  bahasa  yang  sama. Sesuai  dengan  sistem  politik  yang  berlaku.  Dalam  prakteknya. maka makin cepat dia dibayar.  Kordinasi  merupakan  klaim  berikutnya  atas  pendapatan  kotor.  kata­  kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan sehari­hari. Sebagai contoh.

  Karakteristik lingkungan  c. Faktor Fisik  a.  Untuk  menganalisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  atas  sebidang  tanah  yang  berarti  memiliki  nilai  pasar  tanah  potensial.  maka  sisanya  merupakan  penghasilan  yang  diklaim  oleh  tanah. yang menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada  setiap investasi real estate.  Faktor Ekonomi :  a.  Drainase  g.  Ketersediaan dana pinjaman  f.  seorang  penilai  harus  memahami    dan  meneliti  kemungkinan  serta  mempertimbangkan  pengaruh­pengaruh  yang  diakibatkan  oleh empat faktor.  Hal  ini  merupakan  sisa  penghasilan.  Didalam  pekerjaan  penilaian.  Permukaan tanah dan tingkat kesuburan;  f.  Lokasi  b.  Kondisi usaha  c.  Nilai maksimum diperoleh ketika keempat  agen produksi  berada dalam keadaan  seimbang dan tanah  dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi  dan terbaiknya  (the highest and the best use). yakni :  1.  dan  semua  hal  yang  dimaksud dalam definisi para ekonom. yang sekaligus juga  mengindikasikan nilai tanah tersebut.  Artinya  bahwa  yang  ia  maksudkan  adalah  interest  rate  atau  the  rate  of  return  yang  diharapkan  oleh  investor  dalam  pembangunan  real  estat.  modal  diartikan  sebagai  'uang'.  maka  yang  ia  maksud  adalah  'biaya  uang'  (cost  of  money  ).benda  fisikal  lainnya  yang  diperlukan  untuk  menghasilkan  sesuatu  barang  atau  jasa.  Ketersediaan tanah lainnya  d.  Sumber daya alam Modul Dasar Penilaian  17  .  Tingkat harga pada umumnya  e.  Ukuran dan bentuk lahan  e.  Bagi  para  ekonom.  kordinasi  dan  modal  dipenuhi  pembayarannya.  Tingkat beban pajak  g. Ketika seorang penilai mengatakan 'biaya modal'.  tanah  dipahami  sebagai  salah  satu  agen dari empat agen produksi.  Topographi  d.  Pelayanan Umum  2.  Setelah  tenaga  kerja.  Kesempatan kerja  b.

  Seorang pembeli properti komersial mungkin lebih tertarik dengan pola lalu lintas.  Seorang  pembeli  rumah  tinggal  yang  prospektif.  namun  ia  harus  jeli  terhadap  keadaan  ekonomi  secara  umum  dan  kecenderungan  demografik  serta  potensi  dan  dampaknya terhadap nilai properti setempat.  seorang  penilai  tidak  akan  dapat  mempertimbangkan  semua  hal  yang  berpengaruh  terhadap  keputusan  pembelian  real  estat.  trasportasi  umum  dan  lahan  parkir.  sementara  pembeli yang berusia lanjut lebih mempertimbangkan kedekatan dengan rumah sakit.  Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk  b.  taman  dan  tempat  rekreasi.  Perencanaan Kota dan Peruntukannya  d.  pertimbangan  utama  pembeli  adalah  tingkat  kesuburan  tanah  dan  kemampuan  produksi.  Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah  b.  Didaerah  pedesaan.  Kualitas sekolah  c. · · Keinginan (Desire) Kegunaan (Utility) Modul Dasar Penilaian  18  . Dalam  hal  ini.  Fasilitas kesehatan  d.  dalam  kenyataanya  sangat  bervariasi.  Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.  topographi.  dapat  atau  tidaknya perolehan pengairan atau irigasi dan kedekatan kepada pasar produknya.Faktor Sosial :  a.3.  Perizinan Bangunan  e.  mungkin  lebih  mempertimbangkan  keberadaan  dan  kedekatannya  dengan  sekolah. Faktor­faktor yang menentukan  nilai  Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya.  B. Faktor Pemerintah :  a.  Keadaan  spesifik  yang  penting  yang  berhubungan  dengan  properti  yang  dinilai.  Kesempatan rekreasi  Keempat  faktor  diatas  merupakan  faktor­faktor  umum  yang  berpengaruh  dalam  pekerjaan  penilaian  yang  harus  dipertimbangkan.  4. Suatu properti akan memiliki nilai  apabila memiliki  empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti.  Tingkat kriminalitas  c.

 Pendapat yang menyatakan bahwa  hanya keinginan atau kebutuhan yang menciptakan nilai.  tetapi  mempunyai  kegunaan  yang  kecil  atau  tidak  mempunyai  kegunaan  bagi  orang yang tidak lapar. T untuk Transferability  Keinginan  (Desire)  untuk  sesuatu  obyek  memberi  konstribusi  pada  nilainya.  maka  setengah  daripada  roti itu kalaupun ada hanya akan mempunyai nilai yang kecil.· · Kelangkaan (Scarcity) Dapat  dipindah  tangankan  dan  Daya  Beli  Yang  Efektif  (Transferability  and  Effective Purchasing Power)  Secara matematis dapat diformulasikan sebagai  V= f (D. Suatu  obyek yang berguna (pada  saat yang sama) mungkin tidak mempunyai kegunaan.S. Modul Dasar Penilaian  19 .T)  Dimana : · · · · D untuk Demand and Desire.  Jika  tukang  roti  memproduksi  roti  dua  kali  lebih  banyak  daripada  yang  diperlukan  untuk  memuaskan  semua  rasa  lapar  yang  normal.  Kegunaan  umumnya  tergantung  pada  penggunaan  obyek  tetapi  kegunaan  mencakup    lebih  dari  penggunaannya saja.  Misalnya roti  mempunyai  kegunaan  yang  besar  bagi  orang  yang sedang  lapar. berarti bahwa nilai adalah suatu  sifat  yang  terkandung  dalam  obyek itu  sendiri.  Tidak ada suatu  obyek  yang dapat  mempunyai  nilai. tergantung dari keinginan individu  yang  berbeda.U.  kecuali  pada tingkat tertentu obyek itu mempunyai kegunaan dan kelangkaan.  Kalau  konsep ini  benar  maka roti secara  intrinsik akan bernilai karena diperlukan untuk memuaskan rasa lapar tetapi rasa lapar itu  terbatas.  Suatu obyek akan mempunyai nilai jika pada tingkat tertentu obyek tersebut mempunyai  kegunaan  dan  kelangkaan.  Kelangkaan  (Scarcity)  adalah  terbatasnya  jumlah  atau  persediaan  suatu  barang.  Kegunaan  (Utility)  adalah  kemampuan  untuk  memuaskan  suatu  kebutuhan  atau  keinginan  manusia. U untuk Utility.  adanya  kebutuhan  untuk  memiliki/mendapatkannya.  Keinginan  ini  tidak  cukup  untuk  menciptakan nilai tanpa adanya beberapa faktor lain. S untuk Scarcity.

 maka daya beli  yang  efektif  harus  dipunyai  supaya  obyek  tersebut  mempunyai  nilai.  memungkinkan  seseorang  untuk  memuaskan  keinginannya  dalam memperoleh sesuatu. Modul Dasar Penilaian  20  .Dapat  dipindahtangankan  dan  Daya  Beli  Yang  Efektif  (Effective  Purchasing  Power)  adalah  kemampuan  keuangan  dari  pembeli  untuk  mendapatkan/  memperoleh  suatu barang.  Untuk melaksanakan keinginan memperoleh suatu obyek yang mempunyai kegunaan dan  kelangkaan  namun  sesuai  dengan regulasi  yang ada. dan karenanya dapat dipindahtangankan.  Daya  beli  atau  kemampuan  untuk  berpartisipasi  dalam  pasar.

  or  pertaining  to  appraising  and  related  functions; e.”  Didalam kamus Appraisal. appraisal services.  serta  kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).  Kelayakan  suatu  penilaian  dibatasi  oleh  ketersediaan  data  yang  cukup.  adalah  sama  artinya.  supported  by  presentation  and  analysis of relevant market information“.  Jadi    penilaian    (valuation/appraisal)  pada  dasarnya  hanya  merupakan  estimasi  atau opini. diartikan sebagai penilaian atau penaksiran.  Menurut kamus Webster. demikian  juga  Valuation  diartikan  sebagai  penilaian  atau  penaksiran. yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak  dapat dipisahkan.  sedangkan  Istilah  Valuation  dan  Valuers  biasa  dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).  Dari dua istilah tersebut. sementara FIRREA mendefinisikan sebagai “a written statement used in  connection  with  federally  related  transaction  that  is  independently  and  impartially  prepared by a licensed or certified apparaiser setting forth an opinion of defined value of  an  adequately  described  property  as  of  a  specific  date.q. yang  dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah: · · · · Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment); Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value) Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date) Berdasarkan  kepada  hasil  analisis  atas  data  pasar  yang  relevan  (based  on  analysis of relavan market information).  Jadi  Appraisal  dan  Valuation. yaitu pengertian Valuer dan nilai.  Istilah  Appraisal  dan  Appraiser  lebih  banyak  dipergunakan  di  Amerika  Serikat.  Penilaian  juga  didefinisikan  oleh  USPAP  (United  State):  “the  act  or  process  of  estimating  value;  an  estimate  of  value  of. penilaian dimaksudkan sebagai: “an estimated value set  upon property“.PENILAIAN 5 The  Dictionary  of    Real  Estate  Appraisal  mendefinisikan  sebagai  berikut  The  Act  or  Process  of  Estimating  Value*  atau  diterjemahkan  sebagai  Proses  Menghitung/  Mengestimasikan Nilai Suatu Properti. Modul Dasar Penilaian  21  . walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional.:appraisal practice. Dari beberapa definisi diatas.

  Untuk  membeli  pakaian  merk  Arrow misalnya.  barang  antik  yang  jarang  diproduksi  masal. karena informasi untuk pakaian merk Arrow tersedia dan  mudah diperoleh oleh siapapun.  Dalam Diagram  1 dapat  dilihat  bahwa untuk  barang keperluan sehari­hari  yang  banyak tersedia di pasar tradisional ataupun di supermarket. Perlu diketahui bahwa terdapat beberapa level informasi atas  barang  dan  jasa  yang  tersedia  di  pasar. Untuk  megetahui nilai atau harga lukisan ini.  Contohnya  adalah  lukisan  Bunga  Matahari  karya  Van  Gogh  merupakan  lukisan satu­satunya didunia dan jarang orang tahu berapa harga lukisan tersebut. Mengapa Penilai diperlukan?  Sebelum lebih jauh membahas penilaian secara luas. seperti batu permata. Keadaan sebaliknya terjadi pada informasi yang tersedia  sangat rendah.  informasi  harga  atas  barang­barang  tersebut  sangat  rendah  atau  bahkan  tidak  tersedia  sama  sekali. ada baiknya terlebih dahulu  mengetahui jawaban mengapa seorang penilai real estat diperlukan jasanya.  lukisan.  untuk  dapat  menghasilkan   estimasi nilai yang realistis  dan memenimalkan subyektifitasnya. Modul Dasar Penilaian  22  . Jasa penilai  diperlukan karena berbagai alasan  baik alasan perlunya pengetahuan akademis maupun  pengalaman  praktek  dilapangan. Barang­barang yang persediaannya sangat langka.  memilih  dan  menganalisis  informasi  yang  tersedia dipasar real estat.  Perbedaan  level  informasi  ini  mendorong  para  peminat real estat atau real properti untuk menggunakan Penilai profesional.  seorang  penilai  sulit  untuk  menghindari  subyektifitasnya.  namun  yang  mendasar  adalah  karena  diperlukannya  keahlian  yang  cakap  untuk  mengumpulkan. informasi harga kebutuhan  tersedia  dan  bebas  diperoleh.Yang jadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis.  Karenanya.  A. orang hanya menduga­duga saja. seorang  penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh  fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.  seseorang  tidak  perlu  meminta  jasa  seorang  penilai  untuk  mengetahui  berapa  harganya  sekalipun  lokasi tempat belanja berbeda.  model­model  perhiasan  tertentu.

 sehingga tujuan. atau tebih dikenal dengan Real Estat.  seorang  penilaian  terlebih  dahulu  akan  mengidentifikasi  properti “macam” apa yang akan dinilai.  properti  ril  ini  diketahui  dalam  bentuk  tanah.  Contoh  dari  properti  personal  ini  adalah  mesin jahit. Properti  Personal ini juga dikenal dengan Realty  2. definisi nilai dan metode atau  pendekatan penilaian mana yang layak untuk memeperoleh estimasi nilainya.  bangunan  dan  sarana  pelengkapnya.  Tidak Berwujud (Intangible).  Dari  tipe  atau  jenis  properti  yang  dikenal  seperti  diatas  sangat  beragam.  Modul Dasar Penilaian  23  .  Namun  dalam  pelaksanaan  proses  penilaian  . kendaraan bermotor.  Dalam dunuia penilaian properti dapat dibaqi dalam :  1.  Properti  Personal  (  Personal  Property )  atau Personalty.  merk dagang.  uang. perhiasan.  Properti  Ril  (  Real  Property  ). Jenis Properti  Untuk  profesi  penilai  kata  “properti”  akan  sangat  banyak  ditemui.  merupakan  semua  properti  berwujud  selain  tanah.  bangunan dan saran pelengkapnya.Diagram 1  Level  Informasi  Tinggi  Barang di  Supermarket  Real estat  Rendah  Lukisan “Bunga  Matahari”  Lengkap dan  mudah diperoleh  Mahal dan  tersebar  Tidak tersedia  informasi pasar  Penilaian tidak  diperlukan  Penilaian  berguna  Penilaian tak lebih  sebagai tebakan B. goodwill. properti  jenis ini  terdiri dari :  Berwujud  (Tangible).  maka  penilaian merupakan profesi yang menuntut dan melibatkan multi­disiplin ilmu. merk dagang dan sejenisnya. barang­barang inventaris dll. Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham.

  Manajemen  Pemasaran.  Karena  tak  ada  seseorang  yang  mempunyai  keahlian  yang  bermacam­macam.  sedang  Penilai  yang  berkaitan  dengan  lndustri  disebut  Penilai  Mesin  dan Peralatannya.    Dilihat  dari  tipe harta tetap  yang dinilai  terdiri  dari  banyak tipe.  Jenis  penilai  yang  berkaitan  dengan  kerja  seorang  ahli  real  estate  dan  pekerjaan  penilai  PBB  adalah penilai tanah dan penilai bangunan. jadi penilaian adalah gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk  membentuk  opini  nilai.  akuntansi. Statistika dan Teknik Penilaian .  Akuntansi.Seorang  penilai  untuk  dapat  menilai  seluruh  tipe  properti  harus  mengetahui  mengenai  Teknik  (Engineering).  Manajemen  Keuangan.  Property  Marketing.  Penilai adalah seseorang yang telah terdaftar untuk dapat melakukan kegiatan  penilaian berdasarkan aturan profesi dan etika penilai serta ketentuan­ketentuan  lain  yang  telah  ditetapkan. metode dan prinsip­  prinsip  penilaian  dalam  suatu  kegiatan  penilaian  maka  terlebih  dahulu  perlu  diketahui  beberapa  istilah.  Penilai  yang  berkaitan  dengan  kerja  seorang  ahli  Real  Estate  adalah  Penilai  Tanah  dan  Penilai  Bangunan. Metode  Kuantitatif. maka dapat disimpulkan bahwa seorang penilai untuk dapat menilai  seluruh  tipe  properti  harus  mengetahui  mengenai  teknik  (engineering).  maka  penilaian  telah  menjadi  suatu  usaha  bersama  oleh  beberapa  Profesional/Penilai.  keuangan.  hukum.  Hukum  Pertanahan.  maka  penilaian  memerlukan  informasi  dan  pendapat  dari  beberapa  jenis  profesi  termasuk  penilai.  Untuk memudahkan mengenal lebih dalam mengenai proses.  Ekonomi  Real  Estate.  Manajemen  Properti.  Istilah  Appraisal  dalam  pengertian  penilaian  atau  penaksiran  lebih  banyak  digunakan  di  Amerika  Serikat.  Hukum Pranata Pembangunan.  riset  dan  prinsip­prinsip  penilaian.  sedangkan  istilah  Valuation biasa dipakai di negara Inggris dan commonwealth­nya. Modul Dasar Penilaian  24  .  pengertian  dan  faktor­faktor  yang  mempengaruhi/  menciptakan  nilai  yang sering digunakan antara lain :  Penilaian  adalah  proses  pekerjaan  seorang  penilai  dalam  memberikan  suatu  opini  nilai  suatu  harta  baik  berwujud  maupun  tidak  berwujud  serta  surat  berharga  berdasarkan  hasil  analisis  terhadap  fakta­fakta  yang  objektif  dan  relevan  dengan  menggunakan  metode  dan  prinsip­prinsip  penilaian  yang  berlaku.  Oleh  karena  sulit  sekali  atau  hampir  tak  ada  seseorang  yang  mempunyai  keahlian  yang  bermacam­macam. Perpajakan. Keuangan dan Akuntansi Real Estate.  perpajakan.

  Definisi  Harga  adalah  sejumlah  uang  yang  disepakati  dalam  karena  suatu  transaksi  atau  pertukaran  suatu  barang  yang  terjadi  dalam  pasar.  Definisi  Biaya  adalah  sejumlah  uang  yang  dikeluarkan  dalam  pembuatan  atau  pembangunan  suatu  properti.  Dalam  beberapa  hal  yang  membatasi  pengertian  dasar  nilai  adalah  adanya  perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama.  C.  Laporan  Penilaian  adalah  suatu  dokumen  yang  berisikan  perkiraan/estimasi  atas  nilai  suatu  properti  dengan  berpedoman  pada suatu  tanggal  tertentu yang  mengandung hasil analisis perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin  data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian.  didasarkan pada data­data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.  seorang  penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tersebut.  dapat  berupa:  Laporan  Singkat  (Short  Form  Report)  dan  Laporan  Lengkap  (Narrative Report).  Biaya=biaya  material+biaya  perijinan+upah  pembuat/pekerja/tukang/buruh+biaya  tidak  langsung  lain­  lainnya.  Nilai  suatu  properti  adalah  subyektif  dan  berlainan  bagi  seseorang. baik yang berwujud maupun yang tidak  berwujud  yang  timbul  karena  pemilikan  suatu  properti. Pengertian Nilai Biaya dan Harga  Pengertian istilah di atas perlu dipahami dalam bidang penilaian karena sering dan  mudah  sekali  tertukar  mengingat  wujud  pengungkapannya  untuk  figur  suatu  obyek  dalam  mata  uang. Modul Dasar Penilaian  25  . Nilai  bukanlah  karakter  dari  suatu  properti  itu  sendiri.  namun  ia  tergantung  dari  kehendak  manusia.  Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh produsen & keadaan pasar  Definisi Nilai  pada umumnya adalah klaim dalam bentuk uang terhadap semua  hak atas harapan keuntungan yang akan datang.  Dalam  suatu  penilaian.Proses Penilaian adalah tahapan­tahapan yang dilakukan oleh seorang penilai  untuk  menilai  properti  sebelum  sampai  pada  suatu  kesimpulan  opini  penilai.  sebagaimana kehendak manusia yang juga berbeda dari waktu ke waktu.  dimana  penjual  dan  pembeli  mempunyai  pengetahuan  yang  layak  mengenai  fakta­fakta  yang  relevan  dan  lepas sama sekali dari paksaan. Suatu properti  akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

  Dua  bangunan  toko  dibangun  bersamaan  dengan  bentuk. tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih  tinggi.Untuk  mengetahui  perbedaan  antara  Nilai.  Kedua  bangunan  itu  menghabiskan biaya yang sama.  Karena  karyawan  tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y.  arsitektur  dan  karakteristik  fisik  lainnya  yang  sama. maka karena terdesak rumah  tersebut  dijual  dengan  harga  lebih  rendah  dari  nilai  rumah  tersebut.  kita  ambil  contoh sebagai berikut :  Seorang  karyawan  mendapat  tugas  baru  di  kota  X.  Harga  dan/atau  Biaya.  sedangkan  ditempat  tugas  lamanya  (kota  Y)  ia  telah  memiliki  sebuah  rumah  tinggal. Modul Dasar Penilaian  26  .  hanya  yang  satu  dibangun  ditengah  kota  sedangkan  yang  lainnya  dibangun  dipinggir  kota.  Bagi  karyawan  tersebut.  nilai  rumah  itu  lebih  tinggi  dari  harga  transaksi  tersebut  apabila ia masih tetap bertugas di kota Y.

  Menurut  William  Kinnard.  tujuan  investasi  dan  juga  likuiditas.  anggota  dari  Institut    Penilaian  dan  mantan  Presiden  dari  “American  Real  Estate  and  Urban  Economics  Association”.  beberapa  catatan  dan  asumsi  dan  yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Modul Dasar Penilaian  27  . Hal ini penting sebab  satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda.  menyatakan  bahwa  sebelum  nilai  didefinisikan. Pendahuluan  Langkah  pertama  dalam    proses    penilaian  adalah    memberikan  gambaran  tentang  tugas  penilaian  tersebut.  Lebih    jauh  definisi  dari  nilai  pasar  digunakan  oleh  penilai  sebagai  definisi  kerja  (working  definition)  yang  mempertemukan  antara  aspek  legalitas  yang  berlaku  serta  peraturan yang diperlukan  yang  dipahami  oleh  penilai  dan  pengguna dari  jasa penilaian  tersebut.HARGA DAN NILAI PASAR REAL ESTAT 6 A.  Gambaran  itu  meliputi  tanggal  penilaian.  identifikasi  pendahuluan  terhadap  properti  yang  hendak  dinilai.  Nilai  juga  dapat  digunakan  untuk  menilai  investasi  perorangan  yang  mencerminkan  suatu  situasi  yang  unik    seperti  pajak.  Selanjutnya  nilai  properti  yang  paling  banyak  digunakan  adalah  nilai  pasar  (market  value).  seorang  penilai  harus  menjawab  terlebih  dahulu  pertanyaan  sebagai berikut:  Nilai tersebut untuk siapa?  Dan untuk tujuan  apa?  Sebagai contoh bahwa nilai untuk  kepentingan jual beli.  Nilai  pasar  di  Random  House  Dictionary  didefinisikan  sebagai  properti  yang dapat dijual pada pasar terbuka. asumsinya akan berbeda  untuk  tujuan  ganti  rugi.

B.  Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar).  5.  Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa. Harga dalam pasar persaingan menunjukkan kondisi  pasar  tersebut  sehingga  tidak  terdapat  ketidakpuasan  permintaan  ataupun  kelebihan penawaran harga keseimbangan merupakan suatu hal yang cenderung Modul Dasar Penilaian  28  . · Pasar Kompetitif (Competitive Market)  Para  ahli  ekonomi  mendefinisikan  pasar  kompetitif  cenderung  menjadi  keseimbangan (equilibrium).  Namun  pada  akhirnya  akan  disadari  bahwa  harga  terbaik  adalah  tidak  mudah  diperoleh  dalam  pasar  real  estate  dan  terdapat  ketidakpastian  sehubungan  dengan  estimasi  nilai  yang  dibuat.  dipengaruhi  oleh  finansial  khusus  atau  penjualan  yang  menjamin  seseorang yang mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut.  Masing­masing  pihak  bertindak  atas  pertimbangan  dan  kepentingan  mereka yang terbaik.  7.  Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif.  8.  6.  oleh  karena  itu.  Menurut  The  Appraisal  Foundation  bahwa  pendekatan  tersebut  harus diasumsikan terjadi sebelum dilakukan penilaian.  definisi  nilai  dirubah  menjadi  harga  yang  paling  memungkinkan  (post  probable price).  Harga  menunjukkan pertimbangan normal terhadap properti yang dijual.  Harga Yang Penting Memungkinkan (Most Probable Ponce)  Nilai  pasar  adalah  harga  maksimum/terbaik  yang  dapat  diperoleh.  9.  Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu. Definisi Nilai Pasar  Nilai  pasar  adalah  harga  jual  yang  memiliki  kepentingan  khusus  di  dalam  Real  Property dengan beberapa syarat seperti berikit:  1.  2.  3.  Ada  usaha  memasarkan  yang  mencukupi  dan  waktu  yang  rasional  untuk  menunjukkannya pada pasar terbuka.  apakah  pendekatan  (exposure)  dilakukan  sebelum  atau  tanggal  penilaian.  Baik  penjual  dan  pembeli  masing­masing  dapat  dengan  cermat  dan  mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti tersebut.  Reasonable  Exposure  (Pendekatan  Yang Layak)  Masalah  utama  dalam  hal  ini.  Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai (US dollar) atau dalam bentuk  finansial lainnya yang  telah disetujui  oleh kedua belah pihak.  4.

 kurangnya informasi. Oleh karena itu dalam  pasar  persaingan. · Pasar real estate  Pasar real estate.  Kelima  bahwa  produk  merupakan  barang  bergerak.  maka  yang  ada  disekitarnya  seperti  yang  terdapat di pasar akan dapat bergerak dengan cepat menuju harga keseimbangan  yang baru. Yang  keempat.  harga yang  terendah  akan  dibayar  dan  untuk  pembeli  yang  bukan  berasal  dari  lokasi  rumah  tersebut  akan  membayar  5%  lebih  dibandingkan dengan pembeli lokal. Yang kedua bahwa informasi  dalam  pajak  ini  berlimpah  dan  tersedia  secara  luas  pada  harga  yang  rendah.  membuat  harga  menjadi  lebih  mudah. dan relatif lambat dalam penawaran.  produk  cenderung  seragam. produk yang  beragam. juga dihadapkan pada ketidakseimbangan harga.  Hal ini disebabkan antara lain oleh karena adanya perbedaan antara penjual dan  pembeli dalam biaya mengumpulkan informasi.  Bila  ada  informasi  baru  memasuki  pasar  dengan  karakterisitik  tersebut.  Ketiga hal ini relatif mudah dan murah untuk masuk dan keluar dari pasar.stabil. Norm Miller menemukan bahwa sejumlah  besar  pertimbangan  dibuat  oleh  pembeli.  Bentuk  pasar  lainnya  yang  mempunyai  efisiensi    hubungan  adalah  pasar  untuk  sektor rumah tangga  seperti otomotif dan beberapa surat berharga seperti yang  terdapat  di  New  York  Stock  Exchange.  Dalam pasar properti. Sebab ini merupakan harga yang tepat (right price).  menyediakan  penyemaian  penawaran  terhadap  perubahan  permintaan.  Pertama  terdapat  sejumlah  besar  pembeli  dan  penjual  yang  menyediakan  likuiditas  dan  mencegah  sejumlah  kecil  penjual  dan  pembeli  dari  mengontrol harga (seperti monopoli atau oligopoli).  Apa  yang  mereka  lakukan  dalam  pasar  tersebut.  Profil  dari  pasar  real  estate seperti sedikitnya pembeli dan  penjual.  harga  dapat  dipercaya  untuk  menunjukkan  nilai  yang  sebenarnya (true value). seperti tanah rumah atau properti komersial tidak berjalan baik  seperti  karakteristik  yang  berhubungan  dengan  efisiensi. Modul Dasar Penilaian  29  . · Karakteristik  pasar sehubungan dengan efisiensi hubungan. tidak bergerak.

  Selanjutnya  sehubungan  dengan  definisi  yang digunakan  tersebut.Implikasi Dari Definisi Nilai Pasar  Suatu  kenyataan  bahwa  pasar  real  estate  mungkin  terjadi  suatu  yang  tidak  efisien  dan  menunjukkan  tentang  perbedaan  antara  harga  yang  sesungguhnya  (actual  price)  dalam  pasar  dan  harga  yang  seharusnya  dapat  dihasilkan  dalam  pasar  persaingan  dan  keseimbangan.  Sehingga  muncul    suatu  dilema  bagi  seorang  penilai  apakah  nilai  yang  diestimasi  merupakan  suatu  harga  yang  diasumsikan  dalam  pasar  persaingan  atau  apakah  harga  didasarkan pada perilaku pasar yang sesungguhnya?  Penilai  seharusnya  dapat  meprediksikan  masalah  dan  nilai  yang  diestimasikannya  sudah  terefleksikan  di  dalamnya.  Modifikasi  Definisi (A  Modified Definition)  Nilai  pasar  adalah  harga  jual  yang  diharapkan  dari  suatu  jenis  hak  properti  tertentu  yang  diperjualbelikan  dalam  suatu  transaksi.  sehingga  perbandingan  penjualan  akan  menghasilkan  estimasi  nilai  pasar  yang  mendekati  nilai  keseimbangan. Modul Dasar Penilaian  30  .  Hal  ini  menunjukkan  implikasi  yang  jelas  bahwa  penilai  seharusnya  mengestimasi  nilai  jangka  panjang  yang  seharusnya  (true  long­run  value)  dari pada harga yang berlaku sekarang (current price).  sebagai  tanggal  penilaian  dan  adanya pengungkapan (exposure) yang mencukupi dalam pasar.  Apabila data untuk perbandingan penjualan ini tidak mencukupi maka metode biaya dan  pendapatan dapat digunakan.  Perlu  ditekankan  bahwa  rekomendasi  alternatif  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat  digunakan dalam kebanyakan laporan penilaian karena peraturan.  penilai  mengestimasi  harga yang  diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan harga yang diharapkan  dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan tindakan yang sesuai. pengguna (clients) dan  masyarakat  (courts)  seringkali  meminta  definisi  yang  berlaku  sekarang.  Hal  ini  berlanjut  dengan  beberapa  diskusi  pada  awal  tahun  1990­an  dengan  meningkatnya  terhadap  fokus  perbedaan  antara  nilai  jangka  pendek  dan  jangka  panjang.  Sebagai catatan bahwa  dalam    kenyataannya penilai  seharusnya   tidak mengabaikan  pasar  artinya bahwa  nilai  pasar  yang  diestimasi  tidak  akan  berbeda  dengan  estimasi  nilai  keseimbangan.  Untuk  pasar  tertentu  akan  sangat  dekat  dengan  keseimbangan.

 Jenis Nilai Properti lainnya  Dari berbagai jenis nilai yang ada . · Nilai  Taksiran    (assessed  value). tetapi tidak ada hubungan khusus dengan pendapatan perusahaan.  Secara umum. nilai didasarkan pada penggantian depresiasi ataupun biaya reproduksi  dari bangunan atas kehilangan nilai akibat bencana alam. Ini dimaksudkan agar ada hubungan yang konsisten dengan nilai pasar.  Nilai asuransi merupakan porsi dari nilai asset  yang diakui  di  bawah  perjanjian  polis  yang  diakui  dibawah  perjanjian  polis  asuransi.merujuk pada kegunaan tertentu (spesifik). beberapa telah dikenal oleh masyarakat luas. Modul Dasar Penilaian  31  . · Nilai  Sisa  (Scrap  Value).  dan  asumsi  bahwa  harta  kekayaan  tersebut  akan dilanjutkan penggunaannya sebagai bagian dari suatu perusahaan yang sedang  berjalan. · Nilai Asuransi  (Insurable  value). · Nilai  Wajar/Nilai  Sehat  (Sound  Value/SV)  diartikan  sebagai  biaya  reproduksi  baru  dikurangi  dengan  penyusutan  yang  ada. dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.  Nilai  taksiran  merupakan  nilai  properti  untuk  tujuan pajak. · Nilai  Sewa  (Rental  Value)  adalah  nilai  yang  ditetapkan  untuk  mendapatkan  hak  menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan. · Nilai  Guna  (Use  Value)  adalah  nilai  dari  sesuatu  harta  milik  yang  ditentukan  berdasarkan  kegunaan  khusus  bagi  si  pemilik.  seringkali  disebut  sebagai  nilai  rongsokan  (biasanya  mesin).  Sedangkan  nilai  pasar  dapat digambarkan sebagai  nilai investasi  perorangan yang cenderung menjadi kelompok (cluster).  yang  kecil  kegunaannya  atau  tidak  berguna  bagi  pemilik  lain. baik pembeli maupun penjual mengetahui benar tentang keadaan pasar.  Cara  terbaik  untuk  menggambarkan  nilai  investasi adalah merujuk nilai pasar.C. Beberapa contoh seperti gereja.  dengan  mempertimbangkan  sifat  dan  kegunaan  barang  yang  bersangkutan.  stasiun. bangunan dan karakteristik khusus sesuai  dengan kegunaanya. · Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value) adalah harga yang terjadi dari hasil tawar­  menawar  antara  pembeli  dengan  penjual  tanpa  ada  paksaan  untuk  membeli  atau  menjual. Distribusi dan kemungkinan harga pasar disusun  oleh nilai investasi merupakan nilai dari investor tertentu dengan asumsi yang spesifik  dari suatu investor. Oleh karena  itu.  Pasaran  untuk  properti  ini  sangat  terbatas  atau  hampir  tidak ada.  Diantara yang telah dikenal antara lain : · Nilai  Investasi  (investment  value).  dalam  pembuatan  laporan  penilaiannya  harus  dibuat  dengan  jelas  dan  mengidentifikasikan nilai estimasi sebagai nilai guna daripada nilai pasar.

 pada umumnya diartikan sama dengan Biaya Reproduksi  Baru  dikurangi  penyusutan.  Barang  tersebut  dan  pembandingnya  biasanya  merupakan  barang  untuk  kegunaan  umum  (general purpose properties) sebagai lawan dari barang untuk kepentingan khusus.  faktor­faktor fungsional dan ekonomis hanya diperhatikan sepanjang adanya relevansi  dan digunakan sebagai istilah yang khusus untuk dunia kegiatan asuransi. · Actual Cash Value (ACV). · Nilai Likuidasi (Liquidation Value/LV) adalah suatu harga dimana suatu properti  akan  dijual  dipasar  terbuka. Modul Dasar Penilaian  32 . · Nilai  Sentimental  (Sentimental  Value)  adalah  nilai  suatu  barang/harta  dari  seseorang yang teramat sayang dan sangat berat untuk melepaskannya. · Nilai  “Goodwill”  adalah  bagian  dari  nilai  dari  suatu  perusahaan  yang  sedang  berjalan.· Nilai  Tukar  (Value  in  Exchange)  adalah  nilai  yang  ditentukan  dengan  membandingkan  barang  tertentu  dengan  barang  lain  yang  sebanding.  sesudah  dikurangi  dengan  penyusutan  dan  ditujukan  untuk  keperluan  akuntansi dan/atau perpajakan. · Nilai  Spekulasi  (Speculation  Value)  adalah  nilai  suatu  harta  tetap  berdasarkan  kepada ramalan dan jangkauan (prediction and expectation) pada masa datang. · Nilai Penjualan (Sale Value) adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual  untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta. · Nilai  Perusahaan  Yang  Berjalan  (Going  Concern  Value)  adalah  nilai  keseluruhan atas kegiatan/operasi suatu perusahaan yang sedang berjalan termasuk  manajemennya. · Nilai Modal (Capital Value)  adalah  nilai  yang ditetapkan  untuk mendapatkan  hak  milik terhadap semua harta. · Nilai  Potensi  (Potential  Value)  adalah  nilai  sesuatu  barang/harta  berdasarkan  potensi  pendapatan  yang  dimiliki  oleh  barang/harta  tersebut  pada  masa  yang  akan  datang. · Nilai  Buku  (Book  Value/BV)  adalah  nilai  suatu  properti  berdasarkan  catatan  pembukuan.  tetapi  dengan  mengesampingkan  hal­hal  yang  khusus  digolongkan  sebagai  “Non  Insurable”  (pondasi  dan  instalasi  bawah  tanah  lainnya).  biasanya  dengan  suatu  keadaan  terpaksa  untuk  dijual  dalam batas waktu yang ditentukan.  dimana  nilai  propertinya  merupakan  bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari kegiatan perusahaan tersebut secara keseluruhan.  yang  melebihi  penanaman  modal  dan  merupakan  suatu  unsur  dari  nilai  perusahaan yang sedang berjalan.

Modul Dasar Penilaian  33  .Dan jenis nilai lainnya yang  secara kasus per kasus akan ditemui dalam proses penilaian  sesuai dengan tujuan penilaiannya.

 Pendekatan Kalkulasi Biaya :  Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru ­ penyusutan bangunan  +  nilai tanah  3. Pendekatan Data Pasar :  Nilai  Properti  =  Harga­harga properti pembanding  +  Penyesuaian  perbedaan­perbedaan  2. Metode Penilaian  7 Pendekatan yang digunakan dalam melakukan penilaian yaitu: · · · Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach) Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)  Metode  penilaian  merupakan  teknik  baku  untuk  melakukan  pendekatan  guna  memperoleh  dasar  perhitungan  dalam  memberi  pendapat  tentang  nilai.  Adapun  sebagai  gambaran  dari  konsep  dasar  metode  penilaian  diatas  dapat  dilihat seperti dibawah ini :  Konsep Dasar Metode Penilaian  1. Pendekatan Pendapatan :  Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (present value of  anticipated income)  Modul Dasar Penilaian  34  .Metode Dan Prinsip­Prinsip  Penilaian A.  Secara  khusus  motode­metode  ini  akan  dibahas  dalam  bagian  lain  yang  khusus  membahas  tentang  prinsip dan aplikasinya secara  terpisah.

  Prinsip  Keuntungan  Yang  Diharapkan  Properti  (Principle  of  Anticipation)  Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang  atas  penggunaan  properti  tersebut.  Contoh  properti  yang  menghasilkan  pendapatan antara lain hotel. baik yang sekarang ada atau yang akan datang dalam waktu  yang dekat.B. Modul Dasar Penilaian  35  . Nilai akan naik  bila persediaan  tanah  berkurang.  Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan tipe bangunan yang  diizinkan maupun izin­izin yang diperlukan. antara lain :  a. Ada dua kriteria yang  menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin.  Permintaan. Prinsip­prinsip Penilaian  Adalah  prinsip  ekonomi  dan  hukum  yang  berlaku  dalam  penilaian.  b. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan  yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal.  Nilai  tanah  yang  terbaik  didapati  pada  kota  dengan  penduduk  yang  padat.  Prinsip  Penawaran  dan  Permintaan  (Principle  of  Supply  and  Demand)  Properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan.  c. Misalnya dalam  pasar  didapat  dua  properti  (rumah  baru)  dengan  kondisi  yang  sama. losmen dan sebagainya. yaitu :  1. kita harus  menentukan  keuntungan  utama dari properti.  Didalam  melakukan  suatu  penilaian  harta  tetap  terdapat  beberapa  prinsip  yang  harus  diperhatikan.  dimana  tanah  tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya.  Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)  Pembeli  suatu  properti  tidak  akan  membayar  lebih  terhadap  suatu  properti  dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama.  maka  properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.    Prinsip    Penggunaan    Yang    Semaksimal  Mungkin  (Principle  of  Highest and Best Use)  Sebelum mengestimasi  nilai  suatu  properti. dimana orang memerlukan  tanah.  2.  d.

    Prinsip  Penambahan  dan  Pengurangan  Pendapatan  (Principle  of  Increasing and Decreasing Return)  Penambahan  biaya  pada  suatu  properti  belum  tentu  akan  menambah  penghasilan  properti  tersebut. bahkan akan berkurang/turun.  maka  timbul  persaingan.  Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)  Nilai  dari  harta  kekayaan  akan  mencapai  maksimum  apabila  faktor­faktor  produksi  yang  berkaitan  dengan  harta  kekayaan  tersebut  dalam  keadaan  seimbang.  j. keuntungan akan turun.  i.  Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)  Properti  yang  terletak  pada  lingkungan  yang  cocok  baik  sosial  maupun  ekonominya.  Bila  permintaan  akan  suatu  properti  besar.  modal dan lainnya. nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain  jumlah  penduduk. Modul Dasar Penilaian  36  . tenaga kerja.  Prinsip Persaingan (Principle of Competition  Semua bentuk  usaha ingin  mendapatkan  keuntungan.  Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)  Baik  tanah  maupun  bangunan  biasanya  memberikan  kontribusi  pada  total  nilai  dari  harta  kekayaan.  Nilai  properti  tersebut tidak bertambah.e.  Suatu  contoh  dari  bangunan  komersial  yang  sudah  tua  diatas  tanah  komersial  boleh  dikatakan  bahwa  nilai  tanah  disini  memberikan  kontribusi terhadap seluruh nilai properti tersebut.  akan  mempunyai  nilai  yang  maksimum.  kontrol  pemerintah  terhadap  properti.  Prinsip Adanya Perubahan­perubahan (Principle of Change)  Properti tak henti­hentinya berubah.  Pada  titik  tertentu.  perubahan  kondisi  ekonomi.  penambahan  biaya  tersebut  akan  mengakibatkan  penambahan  hasil  yang  makin  berkurang.  Developer  lain  akan  masuk  ke  lokasi  tersebut.  developer  akan  mendapat  keuntungan  besar. pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara. nilainya akan lebih kecil.  g.  Properti  yang  terletak  didaerah yang kurang cocok. Faktor­faktor produksi yang dimaksud antara lain tanah.  tidak  terkecuali  properti.  h.  f.

  Bidang  Penilaian  merupakan  suatu  bidang  keilmuan  yang  memerlukan  pendidikan  khusus dalam mempersiapkan SDM yang berkopentensi di bidang ini.  b.  Sejauh  ini  “political  will”  pemerintah  belum  optimal  dalam  memajukan  sektor  penilaian  properti  walaupun  telah menyadari dampaknya. Modul Dasar Penilaian  37  .  Banyaknya  bidang  pekerjaan  yang  berkaitan  dengan  properti  memerlukan  latarbelakang  ilmu  penilaian  dan  menunjukan  bahwa  profesi  penilaian  memiliki  prospek yang luas.Dari uraian sebelumnya antara lain dijelaskan bahwa:  a.  Perkembangan  suatu  profesi  sangat  dipengaruhi  oleh  kebijakan  pemerintah  baik  dari  segi  pengembangan  SDM  maupuan  dari  segi  regulasi  praktis.

  atau  apakah  pemanfaatan­pemanfaatan  akan  dibongkar dan letaknya dibangun kembali. Kriteria  dalam  Analisis Penggunaan yang Teringgi dan Terbaik  Penggunaan  properti  yang  diharapkan.  Bila  subyek  properti  telah  meningkat. Zoning  (penentuan wilayah) adalah hambatan legal yang sangat pervasif.  bila  tanah  kosong  atau  yang  digunakan  dengan  baik harus memenuhi 4 kriteria:  1.  penentuan  dibuat  berlanjut.  Ini  merupakan  gagasan  dasar  yang  digunakan  dalam  bab  sbelumnya  untuk  menjelaskan  bagaimana  aksebilitas  membantu  menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.  Memungkinkan secara fisik  3.  Bila  subyek  properti  adalah  tanah  kosong  (atau  dianggap  kosong)  penilaian  didasarkan  pada  penggunaan  properti  yang  diharapkan.ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 8 Landasan  dari  teori  nilai  dan  praktek  penilai  adalah    bahwa  nilai  properti  merupakan  fungsi  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  atau  the  highest  and  the  best use. Modul Dasar Penilaian  38  . Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang  hanya  mendukung  5  tingkat  dan  seterusnya.  ia  harus  membuat  asumsi  tentang penggunaan properti yang diharapkan.  A.  Produktif secara maksimal  Diijinkan secara legal  Hambatan­hambatan legal dapat berupa swasta  atau pemerintah.  Pengaruh praktis hubungan antara penggunaan  properti dan nilai properti adalah  bahwa  sebelum  penilai  dapat  memperkirakan  nilia  properti.  karena ini dapat  lebih  mendatangkan  untung.  Untuk  alasan  sama  banyak  daerah  untuk  penggunaan  keluarga  tunggal  mungkin  kurang  bernilai  daripada  banyak  daerah  untuk  penggunaan  komersial.  Diijinkan secara legal  2. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa.  Layak secara finansial  4.

  pada  gilirannya  akan  mendorong  dan  terkait dengan kriteria keempat dan terakhir  yaitu produktivitas maksimal.  dan  sehingga  nilai    berbeda.  Memungkinkan secara fisik  Secara  fisik  mungkin  penggunaan  tertentu  dapat  dirintangi  oleh  karakteristik­karakteristik letak fisik.  Satu  properti  dihambat  oleh  penyewaan  jangka panjang  atau    kontrak yang  tidak mengijinkan  penggunaan  tertentu  yang  mungkin  memiliki  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  berbeda.  Premis  penggunaan tertinggi dan terbaik menguasai praktek penaksiran. penggunaan sangat mungkin dari tanah.  Layak  secara finansial  Dimungkinkan  secara  finansial.  penggunaan  khusus  yang  memaksimalkan  nilai  tanah.  1.Bila  perubahan  penentuan  wilayah  yang  akan  mempengaruhi  nilai  nampak  terancam. Pertimbangan dasar meliputi hal­hal semacam  itu  sebagai  kemampuan  dasar  untuk  mendukung  bangunan  dan  biaya  pemanfaatan dan pondasi konstruksi. Misalnya beberapa pemanfaatan tidak tepat  bila ancaman gempa bumi tinggi.  Produktivitas maksimal  Ada 3 Ketentuan pokok tentang interpretasi produktif maximal.  Premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  adalah  konsep  penentu  yang  berpendapat  bahwa  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah  tunggal.  perubahan  itu  akan  dilukiskan  dalam  analisis  dan  ini  akan  jelas  dinyatakan dalam laporan penilaian.    daripada  properti  yang  identik  secara  fisik tanpa hambatan semacam itu.  Hambatan­hambatan  privat  sama  pentingnya.  3.  Premis  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah  bahwa  penggunaan yang tertinggi dan terbaik merupakan konsep kemungkinan  dimana  nilai  pasar  menggambarkan  nilai  penggunaan  (rata­rata  yang  termuat)  dari  rangkaian  representatif  penggunaan  yang  dapat  dikerjakan.  2. Modul Dasar Penilaian  39  .  Premis penggunaan yang sangat mungkin juga merupakan penentu dan  berpendapat  bahwa  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah  tunggal.

  penilaian  tanah  kosong  dan  penilaian  properti  yang  telah  digunakan.  penilai/estimator  “membatasi/scope”  atau  “memeriksa/screen”   pasar  untuk  menghapus  penggunaan  yang  jelas  tidak  tepat.  Proses  estimasi/penaksiran  nilai  tanah  dengan  premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  sama  dengan  yang  digunakan  untuk  menggambarkan    bagaimana  aksebilitas  mempengaruhi  nilai  tanah.  Bila ada properti yang dapat diperbandingkan  Analisis  selengkapnya  seperti  ditunjukkan  di  atas  tidak  selalu  penting.  dan  nilai­nilai  tanah  yang  dihasilkan.  harga­harga  yang  diperoleh  dapat  digunakan  untuk  memperkirakan  langsung  nilai  properti  subjek.  seperti  bila  penentuan  wilayah  secara  efektif  menentukan  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik. Modul Dasar Penilaian  40  .  Hal  ini  biasanya  banyak terjadi pada pasar perumahan.  dan  ada  penjualan  properti  yang  dapat  diperbandingkan.  Langkah  pertama.000  diperkirakan akan merupakan estimasi nilai pasar.  income  yang  diharapkannya.Ini  berbeda  dari  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dimana  tidak  menganggap  penggunaan  yang  sangat  mungkin  adalah  nilai  uang  memaksimalkan penggunaan.  Dalam  contoh  ini.  kriteria  produktif  maksimal akan dibahas dan dibandingkan.  Misalkan  pembatasan  menghasilkan  tiga potensi  penggunaan untuk letak tanah  kosong.  Dalam  pengertian  penilaian/penaksiran.  Untuk  tiap  bagian.000.  tingkat  pengembalian  yang  diharapkannya.  dan  tanah  terletak  pada  daerah  peruntukkan  dan  akan  dikembangkan  sebagai  toko  eceran.  Pembahasan  berikut  dibagi  menjadi  dua  bagian.  Untuk  ketiga  penggunaan  potensial  tersebut.  premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  menganggap  bahwa penawaran  kompetitif  akan  mendorong  harga  pasar  hingga  $  500.  Bila  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  merupakan  hal  yang  nyata/faktual. $ 500. Penilaian Tanah Kosong  Premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  dimulai  dengan  premis  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  nilai  pasar.  diidentifikasi  kemungkinan­  kemungkinan  biaya  pembangunannya.    Ini  meninggalkan  angka­angka  yang  dapat  diatur  dari  penggunaan  kompetitif  dan  dapat  dikerjakan.  B.

  Nilai  pasar  akan  merupakan  nilai  maksimum  yang  dinyatakan  dengan  nilai­nilai.  Kemungkinan tersebut digunakan untuk membebani nilai­nilai tanah individu dan hasilnya  adalah  nilai  letak  yang  diharapkan.  serangkaian  penggunaan  yang  dapat  dikerjakan  dapat  ditentukan  bila  transaksi  sebelumnya  dinyatakan  dapat  dibandingkan.  Di  lain  pihak “nilai  yang  diharapkan  dari serangkaian  penggunaan  yang  dapat  di  lakukan”    premis  memberi    penilai  dengan  basis  yang  lebih  dapat  diatur  untuk  pemilihan  yang  dapat  dipertimbangkan.  Ini  memerlukan  nilai  tanah  diperkirakan  untuk  tiap  penggunaan    yang  mungkin  dikerjakan.    Dalam  suatu  kejadian.  analisis    akan  berakhir.  Bila  Properti  Tidak Ada Yang Dapat Diperbandingkan  Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan properti  subjek tidak dapat  disesuaikan  dengan  penjualan  terakhir  analisis  sisa  tanah  yang  lebih  mendasar  harus  dilakukan. harga transaksi dapat digunakan dalam pendekatan  perbandingan  penjualan langsung.  Penggunaan  ini  akan  memberi  beban  100%  atau  mendekati. nilai tanah untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan diperkirakan.  Premis    nilai  yang  diharapkan  bagaimanapun  mengetahui adanya beberapa kemungkinan tiap­tiap penggunaan yang dapat dikerjakan.  Ini  merupakan  pendekatan  kemungkinan  yang  mengenali  bahwa  perolehan  harga  pada penggunaan tertinggi dan terbaik sangat tidak mungkin.  bahwa  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  adalah  kasus  khusus  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik. Pada  poin  ini  bila  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  adalah  pesimis.  seperti  pada  premis  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi.  Bila  serangkaian  penggunaan yang dapat dikerjkakan untuk luas penjualan sebenarnya dapat  dibandingkan untuk properti subjek. Modul Dasar Penilaian  41  .  Dari  perspektif  ini  penilai  dapat merujuk  pada  penggunaan tertinggi dan terbaik tetapi bahkan pada serangkaian  penggunaan yang dapat dikerjakan.  Bila ada properti yang cukup dapat diperbandingkan  Ketika  pembatasan  ditentukan.  Ini  dapat  melibatkan  pengurangan  arus  kas  atau  dalam  kasus  dimana  perincian  tersebut  tidak  sesuai  secara  ekonomi.  income  tahun  pertama  dapat  dikapitalisasi.Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik  Satu  alternatif  pada premis  penggunaan  terbaik dan  tertinggi  adalah  bahwa  nilai  berdasar  pada  nilai  yang  diharapkan  dari  serangkaian  representatif  penggunaan  yang  dapat  dikerjakan.  Kemudian  perhatikan.

Contoh Analisis  Penggunaan yang tertinggi dan terbaik  Misal pembatasan awal penilai tentang pasar telah mengidentifikasi 3 penggunaan  kompetitif  untuk letak tanah kosong yaitu: (1)  Bangunan kantor.000.  yang  dapat  disesuaikan  untuk  gudang.  Ada  20  %  kemungkinan  kantor.  30  %  kemungkinan  gudang  dan  50  %  kemungkinan  flex­space.  Langkah  pertama    adalah  mencari    penjualan  tanah  yang  memiliki  serangkaian  penggunaan yang mungkin  sama.  Contoh  harga  penjualan  yang  diharapkan  adalah  $  540.  pencahayaan  manufaktur atau kantor atau tergantung pada kebutuhan penyewa. (2)  Gudang kecil dan  (3)  bangunan  “flex­space”.000  berdasarkan  20  %  kemungkinan  dimana pengguna flex­space yang paling optimis sebenarnya akan membuat penawaran  semacam itu. Langkah ini untuk menentukan range nilai­nilai tanah  yang  ditentukan  untuk  masing­masing  penggunaan  yang  dapat  dikerjakan  berdasarkan  distribusi  pendapatannya  beserta  resiko­resiko. berdasarkan pengalaman dan keadaan pasar.  Penilai  kemudian  menentukan  kemungkinan pada berbagai hasil.  Sebaliknya.  Penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  adalah  mungkin. Modul Dasar Penilaian  42  .  kriteria  penggunaan  terbaik  dan  tertinggi  akan  menghasilkan  nilai  yang  diperkirakan  dari    $  700.  yang  rata­rata  dibebani  oleh  nilai­  nilai  sisa  tanah  dari  3  penggunaan.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful