Professional Documents
Culture Documents
•Jika, NPV < 0 maka hasil negatif (artinya usulan proyek tsb
tidak layak, atau dari segi ekonomis tidak menguntungkan)
•Jika, NPV > 0, maka hasil positif (artinya usulan proyek tsb
layak, atau menguntungkan dari segi ekonomis)
Contoh Soal Metode Present Worth
Contoh Soal 1
Perusahaan PT. Sejahtera Indah sedang menjajaki kemungkinan membuka
proyek pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing.
Dari perhitungan biaya proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 M
rupiah. Disamping itu, untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan
biaya operasional rata-rata 10 M rupiah/ tahun, selanjutnya hasil dari
penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan rata-rata 30 M rupiah/th
Umur ekonomis investasi direncanakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual
sebesar 50 M rupiah (Nilai sisa).
Dan diperkirakan pada tahun ke-5 akan ada renovasi yang membutuhkan
biaya 15 M rupiah.
1 2 3 4 5 6 7 8
Pengeluaran
Investasi (CO) = 10 M Renovasi (CO) pada
=120 M tahun-5 = 15 M
i= 12 %
Penyelesaian
Cash in Cash out Net Cash Flow Koefisien PV Net Present Value
Net Cash Flow
Th CI CO CI-CO (P/F,12%,n)
(milyard Rp) (milyard Rp) (milyard Rp) (milyard Rp)
(1) (2) (3) = (1) – (2) (4) (5) = (3) X (4)
0 - 120 -120 1 -120
1 30 10 20 0,8929 17.858
2 30 10 20 0,7972 15.944
3 30 10 20 0,7118 14.236
4 30 10 20 0,6355 12.71
5 30 25 5 0,5674 2.837
6 30 10 20 0,5066 10.132
7 30 10 20 0,4523 9.046
8 80 10 70 0,4039 28.273
Penyelesaian
Pendapatan = 30 M/
tahun
Nilai Sisa
= 50 M
1 2 3 4 5 6 7 8
CO = 10 M/
Investasi tahun Biaya Renovasi
=120 M tahun-5 = 15 M
i= 12 %
Menggunakan Rumus Annual
NPW (titik 0) = – 120 M + (30 M – 10M) (P/A, 12%, 8) – 15 (P/F,12%,5) + 50(P/F,12%,8)
= – 120 M + 20 M (4,968) – 15 M (0,5674) + 50 M (0,4039)
= – 120 M + 99,36 M – 8,511 M + 20,195 M
= – 8,96 M (sama dengan NPV dengan cara Single Payment)
Analisis Kelayakan Investasi untuk
Pemilihan beberapa Alternatif
Sedangkan pemilihan alternatif adalah analisis
lanjut untuk menjawab pertanyaan : alternatif
investasi mana yang optimal dari sisi ekonomi
(paling menguntungkan)
Pemilihan alternatif ini dimaksudkan jika dalam
evaluasi investasi tersebut terdapat sejumlah
alternatif (lebih dari satu alternatif) yang
berimplikasikan sejumlah estimasi cash flow yang
berbeda.
Dalam pemilihan alternatif, metode evaluasi
investasi yang telah dijelaskan (NPV, IRR, BCR,PBP)
dapat digunakan dan akan ada konsistensi satu
sama lainnya, namun tentu saja dengan
memperhatikan syarat-syarat (indikator yang sama)
METODE PRESENT WORTH
0 1 2 3 4 ..... 10
ALTERNATIF A
Th Cash In Cash Out Net Cash (P/F,i,n) PV
Flow i=8% Net Cash Flow
(jt) (jt) (jt) (jt)
0 0 1200 -1200 1 -1200
1 350 125 225 0.9259 208.3275
2 350 125 225 0.8573 192.8925
3 350 125 225 0.7938 178.605
4 350 125 225 0.735 165.375
5 350 125 225 0.6806 153.135
6 350 125 225 0.6302 141.795
7 350 125 225 0.5835 131.2875
8 350 125 225 0.5403 121.5675
9 350 125 225 0.5002 112.545
10 700 125 575 0.4632 266.34
NPW 471.87
ALTERNATIF B
Dari hasil perhitungan di atas diperoleh ketiga alternatif diatas layak secara
ekonomis (NPV > 0) namun NPW(alternatif B) = 695,9 jt merupaka
NPW yg terbesar, shg diputuskan bahwa alternatif B merupakan
alternatif yang optimal/terbaik untuk dilaksanakan
UMUR EKONOMIS MASING-MASING
ALTERNATIF BERBEDA
ALTERNATIF A
S AB=350 jt S S=350 jt S
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
AC=125 jt
I=1000 jt I I I
PENYELESAIAN
ALTERNATIF B
S = 550 jt S
AB=600 jt
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
AC
I=2000 jt I
ALTERNATIF C S= 750 jt
AB= 625 jt
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
AC
I= 2600 jt
PENYELESAIAN Menghitung NPV masing-masing
ALTERNATIF A
(P/F,i,n) I
Th Cash In Cash Out Net Cash Flow =8% PV
(jt) (jt) (jt) (jt)
0 0 1000 -1000 1 -1000
1 350 125 225 0.9259 208.3275
2 350 125 225 0.8573 192.8925
3 350 125 225 0.7938 178.605
4 350 125 225 0.735 165.375
5 700 1125 -425 0.6806 -289.255
6 350 125 225 0.6302 141.795
7 350 125 225 0.5835 131.2875
8 350 125 225 0.5403 121.5675
9 350 125 225 0.5002 112.545
10 700 1125 -425 0.4632 -196.86
11 350 125 225 0.4289 96.5025
12 350 125 225 0.3971 89.3475
13 350 125 225 0.3677 82.7325
14 350 125 225 0.3405 76.6125
15 700 1125 -425 0.3152 -133.96
16 350 125 225 0.2919 65.6775
17 350 125 225 0.2703 60.8175
18 350 125 225 0.2502 56.295
19 350 125 225 0.2317 52.1325
20 700 125 575 0.2145 123.3375
NPV 335.775
ALTERNATIF B
Th Cash In Cash Out Net Cash Flow (P/F,i,n) i=8% PV
(jt) (jt) (jt) (jt)
0 0 2000 -2000 1 -2000
1 600 250 350 0.9259 324.065
2 600 250 350 0.8573 300.055
3 600 250 350 0.7938 277.83
4 600 250 350 0.735 257.25
5 600 250 350 0.6806 238.21
6 600 250 350 0.6302 220.57
7 600 250 350 0.5835 204.225
8 600 250 350 0.5403 189.105
9 600 250 350 0.5002 175.07
10 1150 2250 -1100 0.4632 -509.52
11 600 250 350 0.4289 150.115
12 600 250 350 0.3971 138.985
13 600 250 350 0.3677 128.695
14 600 250 350 0.3405 119.175
15 600 250 350 0.3152 110.32
16 600 250 350 0.2919 102.165 NPV
17 600 250 350 0.2703 94.605 terbesar=
18 600 250 350 0.2502 87.57 alternatif
19 600 250 350 0.2317 81.095 yang optimal
20 1150 250 900 0.2145 193.05
NPV 882.635
ALTERNATIF C
(P/F,i,n) i=8
Th Cash In Cash Out Net Cash Flow % PV
(jt) (jt) (jt) (jt)
0 0 2600 -2600 1 -2600
1 625 375 250 0.9259 231.475
2 625 375 250 0.8573 214.325
3 625 375 250 0.7938 198.45
4 625 375 250 0.735 183.75
5 625 375 250 0.6806 170.15
6 625 375 250 0.6302 157.55
7 625 375 250 0.5835 145.875
8 625 375 250 0.5403 135.075
9 625 375 250 0.5002 125.05
10 625 375 250 0.4632 115.8
11 625 375 250 0.4289 107.225
12 625 375 250 0.3971 99.275
13 625 375 250 0.3677 91.925
14 625 375 250 0.3405 85.125
15 625 375 250 0.3152 78.8
16 625 375 250 0.2919 72.975
17 625 375 250 0.2703 67.575
18 625 375 250 0.2502 62.55
19 625 375 250 0.2317 57.925
20 1375 375 1000 0.2145 214.5
NPV 15.375
Dari hasil perhitungan di atas diperoleh ketiga alternatif diatas layak secara ekonomis (NPV > 0) namun
NPV(alternatif B) = 882,635 jt merupaka NPV yg terbesar, shg diputuskan bahwa alternatif
B merupakan alternatif yang optimal/terbaik untuk dilaksanakan
Contoh Soal Metode Present Worth
Contoh Soal 4
Perusahaan PT. ABC adalah perusahaan yang menyewakan gudang untuk
melayani suatu kawasan industri di Surabaya. Penghasilan yang diperoleh
pertahun diperkirakan Rp 500 juta dengan biaya perawatan, operasional,
asuransi dan pajak pertahun sebesar Rp 130 juta. Nilai sisa yang ditetapkan
Rp 100 juta pada akhir tahun ke 30.
Ada sebuah perusahaan yang ingin membeli gudang milik PT ABC ini dengan
harga Rp 4.000 juta. Bila PT ABC menggunakan MARR = 10 % untuk
mengevaluasi penawaran tersebut apakah alternatif terbaik yang dilakukan
PT ABC terhadap gudang tersebut?
Menjual gudang tersebut?
Tetap mengoperasikan
Penyelesaian
Ada 2 Alternatif !
1 2 3 4 5 6 7 8 N = 30 tahun
P2 = Present value dari net cash flow + Present value dari nilai sisa
P2 = (500-130) (P/A,10%,10) +100(P/F,10%,30)
P2 =................
Contoh Soal
Dalam rangka pengembangan usaha PT. Aman Jaya sedang menjajaki
kemungkinan membuka proyek pembangunan Gedung Perhotelan.
Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 1200 juta
rupiah, dengan perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-
7 sebesar 400 juta rupiah/ tahun. Setelah itu, menurun gradient sebesar
15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasionalnya dikeluarkan mulai
tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah/tahun selanjutnya naik gradien 10 juta
rupiah.
Umur investasi diprediksi 12 tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah.
Disamping itu, ada pemasukan lump-sum pada tahun ke-6 sebesar 300
juta rupiah dan biaya renovasi pada tahun ke-7 sebesar 100 juta rupiah.
Buatlah evaluasi Kelayakan Proyek tersebut dengan metode IRR jika
ditentukan MARR = 15 % pertahun.
METODE EVALUASI INVESTASI
2. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Penyelesaian
Nilai Sisa
Keuntungan /Penyewaan Keuntungan menurun
(G) = 15 jt/tahun = 500 jt
(CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7)
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
CO = 50 jt th-1,
Investasi
naik G 10 jt/th Renovasi pada
=1200 jt tahun-7 = 100 jt
.
= 15 % NPV = 0
271.606
NPV positif
72.7845 .
.
NPV = 0
15% 18% 20% i%
NPV negatif -38.6435
NPV (+)
IRR = i NPV(+) + _____________ (i NPV(-) - i NPV(+))
NPV (+) - NPV(-)
IRR = 18 % + _____________
72,7945 (20 % - 18 %)
72,7945 + 38,6435
IRR = 18 % + (0,6530)(2 %)
IRR = 19,3060 %,
Hasil diperoleh IRR = 19,3060 > MARR = 15 %, maka rencana
investasi tersebut layak secara ekonomis/direkomendasikan
untuk dilaksanakan
METODE EVALUASI INVESTASI
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
CO = 50 jt th-1,
Investasi
naik G 10 jt/th Renovasi pada
=1200 jt tahun-7 = 100 jt
2608.457 jt
Sehingga BCR =_______________ = 1,379
1891.007 jt
Contoh Soal
PT. Arisma Karya sedang menjajaki kemungkinan membuka proyek
pembangunan Gedung Perkantoran yang akan disewakan/ leasing
Diperkirakan proyek membutuhkan biaya investasi sebesar 120 milyard
rupiah. Disamping itu untuk mengoperasikan investasi tersebut
dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 milyard rupiah / tahun,
selanjutnya hasil dari penyewaan/leasing gedung tersebut diperkirakan
akan ada pemasukan rata-rata 30 Milyard/ tahun.
Jika umur investasi diperkirakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual
sebesar 50 milyard rupiah (Nilai sisa). Diminta hitunglah Payback
Period (PBP) dari investasi tersebut, dengan suku bunga i= 12 %
/tahun
METODE EVALUASI INVESTASI
Penyelesaian
Keuntungan Nilai Sisa
(CI) = 30 M/ tahun = 50 M
0
1 2 3 4 5 6 7 8
Pengeluaran i= 12 %
Investasi (CO) = 10 M
=120 M
120 Milyard
PBP = ______________ periode waktu
(30 – 10) Milyard
PBP = 6 tahun,
karena 6 tahun < n = 8 tahun, maka rencana investasi ini layak
secara ekonomis untuk dilaksanakan
METODE EVALUASI INVESTASI
Contoh Soal
Jika Benefit yang diperoleh tidak annual (konstan) dalam
setiap periode
Nilai Sisa
Keuntungan /Penyewaan Keuntungan menurun
(G) = 15 jt/tahun = 500 jt
(CI) = 400 jt/tahun (th 2 -7)
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
CO = 50 jt th-1,
Investasi
naik G 10 jt/th Renovasi pada
=1200 jt tahun-7 = 100 jt
( 1200 – 940 )
PBP = 4 + ____________ 0,8125 x 12 = 9,75
320 ~
~ 10 bln (konversi
PBP = 4 + (0,8125) dalam tahun)