BUSSINESS PLAN SPBU UB

I LATAR BELAKANG
Indonesia adalah negara kepulauan yang dianugerahi oleh Tuhan Yang Maha Esa
berupa wilayah yang luas, berkedudukan pada posisi silang antara dua benua dan dua
samudera, dengan kondisi alam yang memiliki banyak keunggulan, serta kaya akan
keanekaragaman sumber daya alam yang terkandung di dalamnya. Salah satu sumber daya
alam yang sangat besar pengaruhnya bagi kepentingan bangsa Indonesia adalah minyak bumi
dan gas bumi. Minyak bumi dan gas bumi merupakan salah satu sumber devisa negara yang
penting dalam kegiatan pembangunan nasional, dimana pembangunan nasional tersebut
dilaksanakan secara bersama-sama oleh pemerintah dan masyarakat, saling menunjang dan
saling melengkapi dalam satu kesatuan langkah menuju tercapainya tujuan pembangunan
nasional yaitu mewujudkan masyarakat adil dan makmur, yang merata dalam segi materiil
maupun spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
Minyak bumi dan gas bumi termasuk dalam golongan bahan galian yang strategis
bagi negara. maka penyelenggaraan kegiatan usaha minyak bumi dan gas bumi di Indonesia
sepenuhnya dilaksanakan oleh negara. Untuk mewujudkan tujuan penyelenggaraan kegiatan
usaha minyak dan gas bumi tersebut, pemerintah melimpahkan kewenangannya kepada
PT.PERTAMINA (Persero) untuk melaksanakan kegiatan yang mencakup pengusahaan
pertambangan minyak dan gas bumi, berikut pendistribusiannya ke seluruh pelosok tanah air.
Malang adalah kota pendidikan, dikarenakan jumalah universitas baik negeri maupun
swasta yang telah dikenal di seluruh Indonesia. Universitas brawijaya merupakan salah satu
universitas yang menjadi tujuan para calon mahasiswa baik dari dalam maupun luar negeri,
jumlah civitas akademika universitas Brawijaya (sumber : www.ub.ac.id):

Dosen 1.482 orang

Guru Besar 179 orang
Mahasiswa 30.278 orang
Mahasiswa Baru 8.605 orang
Lulusan Tahun 2009 7.502 orang

Jumlah civitas akademika universitas brawijaya tersebut erat kaitannya dengan jumlah
permintaan terhadap BBM, hal ini disebabkan karena BBM saat ini sudah menjadi kebutuhan
pokok masyarakat perkotaan layaknya makanan sehari - hari yang dikonsumsi. Melihat tidak

1
adanya lokasi SPBU di jalan MT haryono, hal ini mendorong untuk pembangunan SPBU UB
ini.
Peningkatan permintaan terhadap BBM pada sektor transportasi lebih disebabkan
karena penjualan kendaraan roda dua dan kendaraan roda empat pada tahun 2007 mengalami
peningkatan bila dibandingkan angka penjualan kendaraan bermotor pada tahun 2006.
Menurut data yang dikeluarkan Gabungan Industri Kendaraan Bermotor Indonesia
(Gaikindo), angka penjualan kendaraan bermotor pada 2007 mencapai 433.341unit. Angka
penjualan ini meningkat sebanyak 35,9 persen dari penjualan tahun 2006 yang hanya
mencapai 318.904 unit (Gaikindo, 2008).

II KAJIAN PUSTAKA
PERTAMINA adalah perusahaan minyak dan gas bumi yang dimiliki oleh
Pemerintah Indonesia (National Oil Company), yang berdiri sejak tanggal 10 Desember 1957
dengan nama PT. PERMINA. Pada tahun 1961 perusahaan ini berganti nama menjadi PN.

2
PERMINA dan setelah merger dengan PN. PERTAMIN di tahun 1968, namanya berubah
menjadi PN. PERTAMINA. Setelah bergulirnya Undang Undang No. 8 Tahun 1971, sebutan
perusahaan berubah menjadi PERTAMINA. Sebutan ini tetap dipakai setelah PERTAMINA
berubah status hukumnya menjadi PT. PERTAMINA (Persero) pada tanggal 17 September
2003 berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 22 tahun 2001 tentang
Minyak dan Gas Bumi. PERTAMINA melaksanakan beberapa kegiatan usaha untuk
mencapai maksud dan tujuan tersebut. Kegiatan usaha tersebut meliputi:
1. Menyelenggarakan usaha di bidang minyak dan gas bumi beserta hasil olahan dan
turunannya.
2. Menyelenggarakan kegiatan usaha di bidang panas bumi yang ada pada saat pendiriannya,
termasuk Pembangkit Listrik Tenaga Panas Bumi (PLTP) yang telah mencapai tahap akhir
negosiasi dan berhasil menjadi milik PERTAMINA.
3. Melaksanakan pengusahaan dan pemasaran Liquifield Natural Gas (LNG) dan produk lain
yang dihasilkan dari kilang LNG.
4. Menyelenggarakan kegiatan usaha lain yang terkait atau menunjang kegiatan usaha
sebagaimana dimaksud dalam nomor 1, 2, dan 3.

SPBU Pertamina PASTI PAS! adalah SPBU yang telah tersertifikasi dapat
memberikan pelayanan terbaik memenuhi standard kelas dunia. Konsumen dapat
mengharapkan kualitas dan kuantitas BBM yang terjamin, pelayanan yang ramah, serta
fasilitas nyaman.

SPBU Pertamina PASTI PAS! hanya diberikan kepada SPBU yang telah
mendapatkan dan dapat mempertahankan audit sertifikasi oleh auditor internasional
independent.Konsumen dapat mengenali SPBU PASTI PAS! melalui beberapa cara:

1. Lihat logo dan sertifikat PASTI PAS!: logo akan pada kantung kiri operator sedangkan
sertifikat PASTI PAS! dapat dilihat dalam kantor SPBU
2. Rasakan pelayanan operator: operator akan mengucapkan selamat pagi/siang/malam,
menunjukkan angka nol, dan mengucapkan terimakasih dengan ramah.
3. Temukan melalui website ini: fungsi Lokasi SPBU menyediakan daftar SPBU PASTI
PAS! lengkap dengan lokasi, foto, dan deskripsi singkat produk dan pelayanan yang
tersedia.

Jargon diatas adalah sekelumit "Jargon" yang bisa dilihat di Website PT Pertamina ,
dikatakannya lagi, SPBU Pertamina PASTI PAS! Adalah SPBU yang telah tersertifikasi dari
audit sertifikasi oleh Bureau Veritas, auditor internasional independen dapat memberikan

3
pelayanan terbaik memenuhi standard kelas dunia. Konsumen dapat mengharapkan kualitas
dan kuantitas BBM yang terjamin, pelayanan yang ramah, serta fasilitas nyaman.

Kualitas dan kuantitas BBM terjamin karena SPBU PASTI PAS! menggunakan alat-
alat pengukur kualitas dan kuantitas lebih akurat juga menerapkan prosedur monitoring yang
lebih ketat`. Untuk menjamin ketepatan takaran, SPBU melakukan test ketepatan volume
secara rutin dengan batas toleransi akurasi lebih ketat dari SPBU biasa. Dinas Metrologi akan
melakukan kalibrasi ulang pompa yang telah melewati batas toleransi. Untuk menjamin
kualitas BBM, SPBU melakukan pengujian kualitas 3 kali lebih banyak dari SPBU biasa,
juga dengan batas toleransi lebih ketat.

Untuk mendapatkan sertifikasi PASTI PAS!, SPBU harus lolos audit kepatuhan
standard pelayanan yang ditetapkan oleh Pertamina. Audit ini mencangkup standard
pelayanan, jaminan kualitas dan kuantitas, kondisi peralatan dan fasilitas, keselarasan format
fasilitas, dan penawaran produk dan pelayanan tambahan. (data dari website Pertamina)

Di Indonesia ,dari ribuan SPBU yang sudah beroperasi, menurut sumber di Website
Pertamina, masih sekitar 110 ( Sepuluh) SPBU yang sudah mendapatkan sertifikat PASTI
PAS, berarti masih banyak SPBU Pertamina yang belum bersertifikat PASTI PAS.
Pertanyaannya adalah berarti banyak SPBU Pertamina yang secara kualitas dan kuantitas
BBM yang belum terjamin, pada hal adalah Hak Konsumen di lindungi oleh UU Nomor 8
Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen , UU ini juga secara jelas mengatur tentang
Perbuatan apa saja yang di larang dilakukan oleh Pelaku Usaha, dalam Bab IV, Pasal 8 ayat 1
dikatakan bahwa Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang
dan/atau jasa yang:
a. Tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dan ketentuan
peraturan perundang- undangan.
b. Tidak sesuai dengan berat bersih, isi bersih atau netto, dan jumlah dalam hitungan
sebagaimana yang dinyatakan dalam label atau etiket barang tersebut.
c. Tidak sesuai dengan ukuran, takaran, timbangan dan jumlah dalam hitungan menurut
ukuran yang sebenarnya.

Melihat dari bunyi UU di atas secara logika, seluruh SPBU milik Pertamina yang belum
dan yang sudah bersertifikat Pasti Pas, hukum nya wajib menjamin baik kuantitas maupun
kualitas BBM, persoalan perilaku seseorang dalam melayani konsumen dengan sapaan,

4
senyum dan ramah itu persoalan strategi pemasaran saja, tetapi yang wajib adalah menjamin
kualitas dan kuantitas BBM, Sekali lagi yang menjadi pertanyaan bahwa: Apakah Hanya
SPBU Pertamina yang bersertifikat PASTI PAS saja yang dapat di jamin secara Kuantitas
maupun Kualitas BBM-nya ? Bila "Ya" berarti banyak SPBU di Indonesia yang belum
terjamin kuantitas maupun kualitas BBM dan "Pasti Tidak Pas" atau bahkan bisa jadi
sebelum ada kebijakan "Pasti Pas" bisa jadi produk dari SPBU Pertamina adalah "Pasti Tidak
Pas" dan ini juga berarti pula bahwa SPBU tersebut telah melanggar UU Nomor 8
Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.

Konsep SPBU Pertamina Way mengandalkan lima kaidah, yaitu aspek mutu dan
jumlah (kualitas bagus dan takaran tepat), aspek SDM dan operator yang selalu menerapkan
3S (Salam, Senyum, Sapa). Kemudian aspek keamanan (ada petugas keamanan/satpam); lalu
aspek fasilitas (mushalla, cafe, dan toilet); dan aspek servis pelayanan secara umum
(menyangkut hak-hak konsumen).

Saat ini Pertamina memiliki lebih dari 3.600 unit SPBU di seluruh Indonesia. Dalam
mengembangkan jaringan SPBU, Pertamina memiliki tiga jaringan, yaitu Coco (Company on
Company Operated) -- Pertamina yang bertindak sebagai operator dan agen -- Codo
(Company on Dealer Operated) -- Pertamina sebagai operator dan diler sebagai agen,-- dan
jaringan Dodo (Dealer on dealer Operated) --diler yang bertindak sebagai operator dan agen.

Sementara itu, Shell mengedepankan konsep QQS (Quality, Quantity and Service).
Kualitas terbaik, dengan kuantitas (jumlah) yang tepat dan akurat serta layanan yang
memuaskan konsumen. ''QQS ini merupakan tiga pilar yang dikembangkan Shell. Dan Shell
akan terus konsisten menerapkan konsep ini tidak hanya sekadar kata-kata. Selama ini,
karyawan Shell juga terus melayani konsumen dengan sikap yang santun, sopan dan
menyenangkan hati konsumen,'' ungkap Fathia.

III GAMBARAN UMUM

SPBU (Stasiun Pengisian Bahan Bakar untuk Umum) merupakan prasarana umum
yang disediakan oleh PT. Pertamina untuk masyarakat luas guna memenuhi kebutuhan bahan
bakar. Pada umumnya SPBU menjual bahan bakar sejenis premium, solar, pertamax dan
pertamax plus.

Mengenal SPBU
Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum atau biasa kita sebut dengan SPBU atau orang
lebih mengenalnya dengan sebutan PomBensin, adalah tempat yang sudah biasa kita lihat

5
sehari hari baik oleh mereka yang membutuhkan sarana ini atau kita-kita yang hanya sekedar
lewat setiap hari saat pergi ke kantor atau sedang dalam perjalanan.
Kehadiran SPBU di tengah-tengah masyarakat kita ini, sudah sangat erat kaitannya
dalam kehidupan sehari-hari. Bahkan tidak jarang kita sangat tergantung kepada kehadiran
spbu dimana kita berada. Banyak juga daerah-daerah atau kota-kota kecil bahkan kecamatan
sekalipun, berusaha melengkapi sarana fasilitas umum berupa spbu untuk lebih menunjang
kemajuan ekonomi di mana SPBU itu berada. Kehadiran SPBUdi kota-kota besar mungkin
tidak terasa dampaknya, karena banyaknya SPBU dalam satu kota. Tapi kehadiran SPBU
akan terasa membawa manfaat manakala SPBU itu ada di daerah pelosok desa di tingkat
kecamatan atau di daerah-daerah yang sering dilalui kendaraan, sehingga dapat menunjang
kegiatan masyarakat sekitarnya. Karena itu banyak daerah-daerah saat ini berusaha untuk
melengkapi fasilitas umumnya dengan dibukanya SPBU di daerah sekaligus sebagai sarana
untuk meningkatkan kemajuan ekonomi masyarakat pedesaan.
Kehadiran SPBU yang merupakan kepanjangan dari perusahaan Pertamina ini, adalah
merupakan ujung tombak pemasaran jaringan distribusi bahan bakar untuk umum, dimana
pemerintah sebagai pemilik perusahaan berusaha untuk memenuhi kebutuhan bahan bakar
kepada masyarakat umum melalui SPBU ini. Dengan adanya peningkatan permintaan BBM
kami selaku pihak swasta ingin mendirikan SPBU di daerah MT. Haryono sebelah KPRI
Brawijaya. Pemilihan tempat dilakukan secara sengaja (purposive) karena lokasi tersebut
merupakan lokasi tempat berkumpulnya konsumen disamping KPRI yang bisa
mempermudah akses mahasiswa untuk memperoleh BBM bagi kendaraan pribadi mereka.
SPBU yang kami didirikan ini dalam usaha untuk meningkatkan kepuasan pelanggan
yang dapat dilakukan melalui beberapa tahap, yaitu dengan melakukan upaya membangun
fasilitas-fasilitas umum yang memberikan sarana dan prasarana yang layak dan memberikan
kenyaman bagi pelanggan, melakukan upaya memperbanyak jenis BBM, melakukan upaya
mengurangi antrian kendaraan, melakukan upaya memperbanyak ketersediaan fasilitas
pendukung, melakukan upaya peningkatan jaminan jumlah bahan bakar, melakukan upaya
perbaikan tata ruang, melakukan upaya peningkatan jaminan octane number bahan bakar,
melakukan upaya peningkatan jaminan keamanan serta melakukan upaya peningkatan
kecepatan pelayanan kepada pelanggan. Ini dilakukan guna lebih mewakili konsumen untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat dan khususnya bagi kalangan mahasiswa.

Bentuk Kerjasama yang di Tawarkan :

1. DODO (Dealer Owned Dealer Operated) SPBU DODO PT. Pertamina adalah SPBU
milik swasta, baik lahan, investasi, maupun operasionalnya.

6
 2. CODO (Company Owned Dealer Operated) SPBU CODO PT. Pertamina merupakan
SPBU sebagai bentuk kerjasama antara PT. Pertamina dengan pihak-pihak tertentu.
Antara lain kerjasama pemanfaatan lahan milik perusahaan ataupun individu untuk di
bangun SPBU PT. Pertamina.

IV PEMBAHASAN ASPEK-ASPEK
1. Aspek Pasar
a) Produk
Nama Produk : Pembangunan SPBU dijalan MT. Haryono
Kualitas Produk : Produk utama yang ditawarkan pada SPBU adalah tipe C
b) Spesifikasi Produk
• Desain SPBU sesuai standar PT. Pertamina
• Kanopi SPBU disesuaikan dengan PT. Pertamina
• Panduang untuk pump island harus disesuaikan PT. Pertamina
• Sirkulasi atau jalur masuk dan keluar harus sesuai antrian

7
 • Dilengkapi fasilitas pendukung, yaitu: musollah, toilet, ATM Center,
Minimarket.
a) Market potensial
Menurut publikasi BPS pada bulan Agustus 2010, jumlah penduduk kota malang
berdasarkan hasil sensus ini adalah sebanyak 807.136 jiwa. Sedangkan penjualan
kendaraan bermotor mencapai 500.000 unit.

b) Market Share
Jumlah civitas akademika brawijaya berjumlah 50.544, yang terdiri dari dosen,
karyawan dan mahasiswa yang menjadi pasar tersendiri bagi SPBU UB ini. Dan
hampir 40% yang memiliki kendaraan.

c) Analisis Peluang
Berdasarkan hasil Survei yang dilakukan pada lokasi SPBU UB sangat strategis, hal
tersebut dikarenakan berada dijalan poros jalan utama yang memudahkan akses untuk
mengisi bahan bakar. Selain itu lokasi SPBU yang lain letaknya cukup jauh
diantaranya :
• SPBU Sumbersari
• SPBU Tlogomas
• SPBU Jln Bandung
• SPBU Sukarno Hatta

a) Harga
Metode penetapan harga untuk SPBU disesuailan dengan harga BBM dari
pemerintah.

b) Promosi
Promosi dilakukan atas kerjasama Pertamina Pasti Pas yaitu pada website Pertamina
dan PT. Jasa Marga berupa rambu-rambu yang dipasang 500 meter dan 100 meter
sebelum lokasi.Serta memasang pemberitahuan telah dibukanya SPBU di website UB.

c) Strategi Pemasaran

8
SPBU ini menyediakan fasilitas yang cukup lengkap dengan menawarkan minicafe
berWIFI,pembayaran dengan easy pay (kredit card,debit,flash),atm sehingga
pengendara akan mendapatkan kenyamanan dan kemudahan dalam pengisian BBM.

d) Analisis SWOT
Identifikasi SWOT pada suatu proyek perlu dilakukan agar dapat ditentukan strategi
proyek berdasarkan hasil analisis SWOT tersebut. Dalam analisis SWOT kita dapat
menilai faktor-faktor apa saja yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu
proyek pada lokasi tertentu. Faktor yang menjadi keunggulan harus dioptimalkan,
sedangkan yang menjadi kelemahan harus dapat diatasi/dieliminasi agar tidak dapat
memberikan pengaruh buruk.

No Weakness Weight (%) Score (S) WxS

1 Modal yang cukup besar 40 4 1,6
2 Lokasi tidak terlalu luas 30 3 0,9
3 Rawan terjadi antrian 30 3 0,9

No Strength Weight (%) Score WxS

1 Mempunyai fasilitas minicafe 30 4 1,2
berWIFI, atm,mushola,toilet
2 Menerapkan standarisasi pelayanan 25 4 0,8
yang baik
3 Mmpunyai layanan easy pay (kredit 25 4 0,8
card,debit,flash
4 Merupakan SPBU pasti pas 20 3 0,6

No Threats Weight (%) Score WxS

1 SPBU pesaing menawarkan kualitas 40 4 1,6
yang sama baik

9
 2 Kualitas BBM yang sulit dikontrol 30 4 1,2
3 Suplai BBM dari pertamina yang 30 3 0,5
terhambat dan bisa mengakibatkan
kekosongan BBM di SPBU

No Oppprtunity Weight Score WxS

1 Lokasi berada di poros jalan utama 30 4 1,2
yang mrupakan jalur penghubung
batu-kota
2 Mendapatkan dukungan dari 30 4 1,2
pertamina, baik dari aspek teknis
maupun pemasaran
3 Pangsa pasar sudah jelas dan 30 4 1,2
berpotensi tinggi
4 Masyarakat umumnya lebih 10 4 0,4
mengenal pertamina dibanding
lainnya (petronas,shell)

Opportunity-Threats : 1- 0,7 =0,3,berikut diagram cartesiusnya :

S

T O

10
 e) Keputusan Strategi
Sebagai SPBU yang perlu diperhatikan adalah kualitas pelayanan pada SPBU itu
sendiri. Berdasarkan grafik cartesius pada gambar dapat dilihat bahwa strategi yang
dominan akan digunakan dalam proyek SPBU ini adalah kuadran S-O dan strategi
yang ditempuh adalah :
• Terus menjaga kualitas pelayanan terhadap konsumen
• Berusaha untuk menjaga kualitas BBM yang dijual
• Memberikan tingkat security yang tinggi
• Memberikan gratis pengisian angin

1. Aspek Teknis
Aspek teknis adalah satu aspek yang berhubungan dengan proses pembangunan
proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut selesai dibangun.

a) Lokasi SPBU
Lokasi SPBU rencananya akan ditempatkan di jalan MT. Haryono Malang dengan
memanfaatkan lokasi yang saat ini menjadi gedung laboratorium proses produksi Fakultas
Teknik Mesin. Kami mempertimbangkan lokasi itu atas pernyataan HUMAS UB, Ninik
Chaerani yang mengatakan lokasi yang dipilih untuk SPBU sangat strategis karena berada di
poros jalan utama. Nantinya, tutur beliau Laboratotirum akan dipindah ke lokasi yang lebih
representatif untuk kepentingan pendidikan. Lokasinya pun bakal jadi satu dengan
Laboratorium Fakultas Teknik lainnya sehingga tidak terpisah-pisah.
Adapun faktor yang dijelaskan didalam aspek ini :

Merupakan lokasi yang akan dijadikan tempat berdiri dan operasinya suatu proyek.

• Lokasi proyek/pabrik
• Lokasi bukan pabrik / kantor administrasinya

a) Perencanaan proyek
Disamping itu pihak manajemen pembangunan proyek perlu melakukan perencanaan
pabrik (factoy planning) yang sangat penting karena diperlukan untuk menjamin
kelangsungan hidup dan perkembangan perusahaan agar tujuan perusahaan tercapai dengan
efektif dan efisien.
Perencanaan Pabrik meliputi :
1) Penentuan lokasi pabrik

11
 2) Perencanaan bangunan pabrik
3) Penyusunan peralatan pabrik
4) Penerangan, pengaturan suara rebut, dan udara dalam pabrik.

a) Pemilihan Lokasi Proyek

Penentuan atau pemilihan lokasi pabrik adalah penting, karena mempengaruhi
kedudukan perusahaan dalam persaingan, dan kelangsungan hidupnya. Penentuan lokasi
pabrik juga harus mempertimbangkan kemungkinan ekspansi.

b) Tujuan Perencanaan Lokasi Proyek

Tujuannya adalah agar perusahaan dapat beroperasi dengan lancar, efektif dan efisien.
Penentuan lokasi memperhatikan faktor biaya produksi & biaya distribusi barang yang
dihasilkan & faktor lokasi sangat penting untuk menurunkan biaya operasi.
c) Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Lokasi Proyek
1. Faktor utama:
a) Lingkungan masyarakat
b) Kedekatan dengan pasar
c) Tenaga kerja
d) Kedekatan dengan bahan mentah dari pemasok
e) Fasilitas dan biaya transportasi
f) Sumberdaya alam lainnya

1. Faktor sekunder
a) Harga tanah
b) Dominasi masyarakat
c) Peraturan tenaga kerja
d) Rencana tata ruang
e) Kedekatan dengan lokasi pabrik pesaing
f) Tingkat pajak
g) Cuaca/iklim
h) Keamanan
i) Peraturan lingkungan hidup

Variable primer penentuan lokasi proyek :

12
 • Lokasinya strategis mengingat belum adanya SPBU di daerah MT.Haryono dan
Dinoyo
• Pangsa pasar menjanjikan, karena banyaknya mahasiswa UBa dan dosen-dosen yang
memiliki kendaraan bermotor.
• Merupkan jalur penghubung Batu-kota
• Tenaga kerja bisa diperoleh dari mahasiswa Universitas brawijaya melalui rekruitmen

Variabel sekunder penentuan lokasi pabrik :

• Mahasiswa dan masyarakat sekitar bisa mendapatkan harga BBM sesuai standar
pemerintah
• Menjadi media entrepeneurship mahasiswa UB,karena masih satu lingkungan dengan
kampus.

a) Layout
Layout yang digunakan pada bisnis SPBU ini adalah layout fungsional atau layout
process.Karena dalam layout fungsional ini,mesin-mesin dan peralatan yang mempunyai
fungsi yang sama dikelompokkan dan ditempatkan dalam satu ruang/tempat tertentu.

b) Pemilihan jenis teknologi

Dengan mempertimbangkan pemilihan mesin dan mempertimbangkan kemungkinan adanya

teknologi lanjutan sebagai salinan dar iteknologi yang akan dipilih sebagai akibat keusangan
mesin. Pemilihan jenis teknologi berdasarkan standar dari PERTAMINA.

1. Aspek Manajemen
a) Manajemen Pembangunan Proyek
Sistem Organisasi Manajemen merupakan perpaduan fungsi manajemen dan berbagai
pendekatan dalam memanajemen suatu proyek atau organisasi. Yaitu pembuatan sebuah
model konsepsional, dimana akan dapat dipahami cara mengatur transformasi dari aliran arus
sumber daya yang sasaran umumnya adalah untuk mendukung kerja suatu manajemen dalam
perencanaan dan pengendalian serta menyediakan cara yang serba teratur dan efisien untuk
mengukur, mengumpulkan dan mengkuantitaskan kemajuan dan status proyek dalam

13
hubungannya dengan jalur pelaporan, pembagian tugas dan tanggung jawab masing-masing
kelompok dan pimpinan.
Hubungan kerja antara pelaku Organisasi Manajemen Proyek ini dilakukan pada
Proyek Pembangunan SPBU di daerah MT. Haryono dekat KPRI Brawijaya guna menjalin
kerja sama untuk pengorganisasian manajemen pada proyek, memecahkan permasalahan-
permasalahan yang terjadi sampai dengan bagaimana mereka berinteraksi dalam suatu
kelompok pekerjaan.
Namun ternyata sebuah SPBU berdiri disuatu lokasi atau di suatu kota, ada batasan
atau aturan standar yang telah ditetapkan oleh pertamina agar lokasi tersebut layak berdiri
sebuah SPBU. Persyaratan itu terdiri dari persyaratan sebelum pendirian bangunan dan
persyaratan setelah bangunan spbu itu berdiri. Maka dari itu pihak manajemen pembangunan
proyek harus mempertimbangkan lokasi proyek dan persyaratan yang diajukan PT.
Pertamina.

Persyaratan Lokasi SPBU

Dalam pembangunan sebuah SPBU, luas minimal lahan tergantung dari letak lahan
yang akan dibangun menjadi sebuah SPBU. Apabila lahan yang akan dibangun SPBU
terletak dijalan besar/utama, maka luas lahan yang harus dimiliki minimal 2500 m².
Sedangkan untuk akses jalan lokal minimal 700 m².
SPBU terdiri dari 5 tipe diantaranya adalah tipe A.B.C.D dan E. dimana klasifikasi SPBU
tersebut adalah sebagai beriku

KOMPONEN TIPE A TIPE B TIPE C TIPE D TIPE E

Minimal Ukuran
2500 1600 1225 900 700
Lahan (m²)
Min Lebar Muka Jalan 50 40 35 30 20
Selang Min. 26 20 – 25 16 - 20 10 – 16 Max 10
Min. 160 Min. 140 Min. 100 Min. 80 Min. 60
Kapasitas Tangki
kl kl kl kl kl

Syarat-syarat kelengkapan sebuah SPBU itu adalah sebagai berikut :

• Sarana pemadam kebakaran:
➢ Sesuai dengan pedoman PT. Pertamina.
• Sarana lindungan lingkungan:
➢ Instalasi pengolahan limbah.

14
 ➢ Instalasi oil catcher dan well catcher:
• Saluran yang digunakan untuk mengalirkan minyak yang tercecer di area SPBU kedalam
tempat penampungan.
➢ Instalasi sumur pantau: Sumur pantau dibutuhkan untuk memantau tingkat polusi
terhadap air tanah di sekitar bangunan SPBU yang disebabkan oleh kegiatan usaha
SPBU.
➢ Saluran bangunan/drainase sesuai dengan pedoman PT. Pertamina.
• Sistem Keamanan:
➢ Memiliki pipa ventilasi tangki pendam
➢ Memiliki ground point/strip tahan karat
➢ Memiliki dinding pembatas/pagar pengaman
➢ Terdapat rambu-rambu tanda peringatan.
• Sistem Pencahayaan:
➢ SPBU memiliki lampu penerangan yang menerangi seluruh area dan jalur pengisian
BBM
➢ Papan penunjuk SPBU sebaiknya berlampu agar keberadaan SPBU mudah dilihat
oleh pengendara.
• Peralatan dan kelengkapan filling BBM sesuai dengan standar PT. Pertamina berupa:
➢ Tangki pendam; Pompa dan Pulau pompa.
➢ Duiker, dibutuhkan sebagai saluran air umum di depan bangunan SPBU
➢ Sensor api dan perangkat Pemadam kebakaran
➢ Lambang PT. Pertamina
➢ Generator
• Fasilitas umum:
➢ Toilet
➢ Mushola
➢ Lahan parkir.
• Instalasi listrik dan air yang memadai
• Rambu-rambu standar PT. Pertamina:
➢ Dilarang merokok
➢ Dilarang menggunakan telepon seluler
➢ Jagalah kebersihan
➢ Tata cara penggunaan alat pemadam kebakaran.

a) Analisis stakeholder

15
 Stakeholder adalah semua pihak yang secara langsung terlibat dalam pelaksanaan
proyek. Dalam analisis stakeholder dilakukan identifikasi terhadap semua pihak yang terkait
dengan proyek, tujuan yang ingi dicapai masing-masing stakeholder, kewajiban dan tanggung
jawab stakeholder atas proyek, serta hubungan keterkaitan antara proyek dan stakeholder.

Pada pembangunan SPBU ini yang terlibat antara lain :

1. Owner adalah pihak pemilik proyek yang mempunyai rencana untuk membangun SPBU
ini yaitu universitas brawijaya.
2. Leaders adalah pihak yang akan memberikan bantuan modal dengan bunga yang telah
disepakati. Leader harus mengetahui apakah proyek yang akan dibangun layak atau
tidak, dengan melihat cash inflow, pengembalian pinjaman yang diajukan pihak
peminjam, leader disini yaitu bank mandiri.
3. Asuransi adalah pihak yang akan menjamin keberlangsungan proyek pada tahap
konstruksi. Pihak asuransi akan mengganti semua kerugian yang mungkin terjadi selama
pelaksanaan proyek, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat pada tahap perencanaan
proyek antara pihak asuransi dan investor. Untuk proyek SPBU ini yang bertindak
sebagai pihak asuransi adalah PT Jasindo.
4. Kontraktor adallah pihak pelaksana konstruksi yang ditunjuk oleh pemilik modal melalui
mekanisme tender, yang bertanggung jawab melaksanaan semua lingkup pekerjaan
sesuai dengan perjanjian yang terdapat dalam dokumen kontrak, yaitu CV. Ana Karya.
5. Konsultan adalah pihak perencana dan pengawas yang ditunjuk oleh pemilik modal
untuk membuat suatu desain dengan konsep yang menarik tentang produk yang akan
dipasarkan, membuat estimasi biaya tentang produk tersebut, serta melaksanakan
pengawasan terhadap pelaksanaan konstruksi dari pihak kontraktor. Yang bertindak
sebagai konsultan adalah Lembaga FT-UB.
6. Kompetitor adalah pihak pesaing yang memiliki bidang usaha yang sama dengan proyek
yang akan dibangun. Pihak pesaing dalam proyek ini adalah : SPBU sumbersari, SPBU
jalan bandung,SPBU tlogomas dan SPBU sukarno-hatta.
7. Regulator adalah pihak yang membuat dan megeluarkan peraturan dengan tata cara
suatu wilayah, termasuk penempatan suatu tempat usaha.pihak regulator disini :
pemerintah kota Malang.
8. Pihak lainnya adalah pertamina sebagai pemilik brand yang akan digunakan dan juga
sebagai penyuplai BBM, teknologi dan penetapan standar-standar pengoperasian SPBU.

16
 a) Struktur Organisasi
b)

No Jabatan Jumlah personil Strata pendidikan

1 Direktur utama 1 -
2 Mnajer keuangan 1 S1
3 Manajer operasional 1 S1
4 Bendahara 1 1 S1
5 Bendahara 2 1 S1
6 Kepala karyawan 1 1 S1
7 Kepala karyawan 2 1 S1
8 Kepala shift 1 1 D3
9 Kepala shift 2 1 D3
10 Kepala shift 3 1 D3
11 Staff bendahara 1 2 S1
12 Staff bendahara 2 2 S1
13 Staff kepala karyawan 1 3 SMA
14 Staff shift 1 (operator bensin) 5 SMA
15 Staff shift 2 (operator bensin) 5 SMA
16 Staff shift 3 (operator bensin) 5 SMA

17
 c) Job Analysis

Pembagian tugas dan tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang disebutkan di
atas dalam bentuk matriks dan dapat dilihat pada tabel berikut :

Keterangan :

R = Responsible C = Consult

A = Accountable I = Inform

No Jabatan Financial Service Melayani Kebersih Pengama Pengatur

accounting pelanggan an nan Parkir
1 Direktur utama R,C R,C R,C R,C R,C R,C
2 Manajer R,C,I
keuangan
3 Manajer R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I
operasional
4 Bendahara 1 R,I
5 Bendahara 2 R,I
6 Ka. karyawan 1 R,I R,I RI
7 Ka. karyawan 2 R,I R,I
8 Kepala shift 1 R,I R,I
9 Kepala shift 2 R,I R,I
10 Kepala shift 3 A R,I
11 Staff bendahara A
1
12 Staff bendahara A
2
13 Staff Ka. A A A
karyawan 1
14 Staff shift 1 A A
(operator
bensin)
15 Staff shift 2 A A

18
 (operator
bensin)
16 Staff shift 3 A A
(operator
bensin)

d) Job description
1. Direktur Utama
Ringkasan pekerjaan : sebagai pemilik juga sekaligus memimpin, mengontrol dan
mengkoordinasikan semua hal yang berkaitan dengan perusahaan baik dalam lingkup
internal maupun eksternal perusahaan.
Tugas dan tanggung jawab ;
• Menerima laporan keuangan yang dibuat oleh manajemen keuangan serta melakukan
evaluasi yang diperlukan demi mencapai keuntungan yang lebih maksimal.
• Menerima laporan dari manajer operasional terhadap operasional yang telah dilakukan,
serta memberikan beberapa rekomendasi dan saran-saran untuk mencapai efektivitas
dalam pelaksanaan operasional.
• Memberikan intruksi bila terjadi kesalahan terhadap seluruh anggota.
1. Manajer Keuangan
Tanggung jawab kepada : direktur utama
Ringkasan pekerjaan : mengontrol dan mengkoordinasikan tentang pelaksanaan keuangan
pada operasional SPBU.
Tugas dan tanggung jawab :
• Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan financial
• Menerima dan menyetujui laporan keuangan dari bendahara 1 dan 2
• Melaporkan pelaksanaan keuangan kepada direktur utama
• Mengkonsultasikan permasalahan bidang keuangan dengan direktur utama untuk
optimasi kinerja keuangan
1. Manajer Operasional
Tanggung jawab kepada : direktur utama
Ringkasan pekerjaan : mengontrol dan mengkoordinasikan tentang pelaksanaan
operasional SPBU
Tugas dan tanggung jawab :

19
• Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan operasional dan marketing perusahaan
• Menerima laporan pelaksanaan operasional dari kepala karyawan 1 dan 2
• Melaporkan pelaksanaan operasional perusahaan kepada direktur utama
• Mengkonsultasikan permasalahan bidang operasional dengan direktur utama dalam
mengoptimasi kinerja operasional.
1. Bendahara 1
Tanggung jawab : manajer Keuangan
Ringkasan pekerjaan : mengatur dan bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan
perusahaan yang tertuju kepada fasilitas utama SPBU (pengisian BBM)
Tugas dan tanggung jawab :
• Mengurusi urusan pembayaran kepada pihak pertama dan juga pemasukan dari
penjualana BBM
• Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu sesuai permintaan pihak
perusahaan
1. Bendahara 2
Tanggung jawab kepada : manajer keuangan
Ringkasan pekerjaan : mengatur dan bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan
perusahaan yang tertuju kepada fasilitas tambahan di SPBU dan juga keuangan karyawan.
Tugas dan tanggung jawab ;
• Mengurusi pembayaran mini café
• Mengatur pengeluaran untuk gaji karyawan
• Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai permintaan pihak
perusahaan
1. Kepala karyawan 1
Tanggung jawab kepada : manajer operasional
Ringkasan pekerjaan : mengatur jalannya operasional karyawan yang berhubungan dengan
kebersihan, keamanan dan kenyamanan.
Tugas dan tanggung jawab :
• Memonitor kerja dari karyawan kebersihan, keamanan
• Melakukan pembenahan terhadap kinerja karyawan kebersihan dan keamanan.
1. Kepala Karyawan 2
Tanggung jawab kepada : manajer operasonal
Ringkasan pekerjaan: Mengatur dan mengontrol pelaksanaan pekerjaan operator SPBU
menjadi 3 shift.
tugas dan tanggung jawab:

20
 • Mengatur pembagian karyawan untuk setiap pekerjaan yang berkaitan dengan operator
SPBU. Pengaturan 3 shift adalah sebagai sebagai berikut:
➢Hari 1 : 06.01 – 16.00 shift 1
➢Hari 1 : 16.01 – 00.00 shift 2
➢Hari 2 : 00.01 – 06.00 shift 2
➢Hari 2 : 06.01 – 16.00 shift 3
➢Hari 2 : 16.01 – 00.00 shift 1
➢Hari 3 : 00.01 – 06.00 shift 1
➢Hari 3 : 06.01 – 16.00 shift 2
➢Hari 3 : 16.01 – 00.00 shift 3
➢Hari 4 : 00.01 – 06.00 shift 3
Dan seterusnya
• Mengontrol kinerja pelaksana kepala shift.
1. Kepala shift
Tanggung jawab kepada : kepala karyawan
Ringkasan pekerjaan :Mengatur kinerja operator SPBU
Tugas dan tanggung jawab :
• Melakukan pengawasan terhadap kerja operator SPBU
• Melakukan peningkatan terhadap pelayanan operator SPBU

a) Proses Recruitment dan Seleksi

Prosese recruitment dan seleksi secara umum yang akan diterapkan adalah sebagai
berikut :

1. Pembuatan informasi lowongan kerja melalui media

2. Persiapan proses lamaran, termasuk persiapan tempat, interviewer, dan isi pertanyaan
3. Seleksi administrasi
4. Seleksi karyawan, melalui proses wawancara
5. Penentuan karyawan, melalui rapat antara pihak internal atau pun keputusan langsung
direktur utama berdasarkan hasil seleksi yang sudah dilakukan
6. Pengumuman karyawan yang diterima, dengan menghubunginya
7. Penempatan inti kerja, bagi karyawan yang diterima, sesuai dengan bidang keahlian
masing-masing karyawan.
8. Pengembangan dan pelatihan, dilakukan setiap periode waktu tertentu, demi
mengoptimalkan kinerja karyawan.

21
 1. Aspek Sosial Ekonomis
a) Aspek Sosial
1. Aktivitas SPBU tidak mengganggu keamanan dan kenyamanan masyarakat
2. Pengolahan limbah diatur sedemikian rupa dengan dibuatnya sumur pantau,
saluran drainase.
3. Berpartisipasi dalam mensukseskan acara yang diadakan oleh Brawijaya (dengan
menjadi sponsor).

a) Aspek Ekonomis
1. Mengurangi pengangguran masyarakat pada umumnya dan mahsiswa pada
khususnya.
2. Mendapatkan harga BBM yang lebih murah sesuai dengan standar pemerintah
dibandingkan jika membeli di pedagang eceran.
3. Memberikan kemudahan kepada masyarakat dan mahasiswa dalam mendapatkan
BBM.
4. Keuntungan yang diperoleh SPBU ini membantu menopang biaya
penyelenggaraan akademik universitas Brawijaya,yang secara tidak langsung
mengurangi beban mahasiswa.

1. Aspek Keuangan
a) Time Line Assumption

Waktu awal proyek 2011

Jangka waktu kontruksi 1 tahun
Waktu akhir proyek 2012
Life time proyek 15 tahun
Waktu akhir proyek 2026

b) Project Overview

Lokasi MT. Haryono

Luas lahan 3000 m2

22
Luas bangunan ±1100 m2

c) Perkiraan Biaya investasi dan operasional

Investasi yang dimiliki oleh Universitas Brawijaya yaitu modal awal hanya sebesar Rp
1.000.000.000, sedangkan untuk biaya pembangunan proyek adalah Rp 2.500.000.000,
meliputi konstruksi dan sarana penunjang. Oleh karena itu dilakukan peminjaman bank
sebesar 60% dari nilai.

Penjualan komposisi kendaraan dari PERTAMINA sebagai berikut :

• Pertamax Plus = Rp 7.800 dijual Rp 7.850

• Premium = Rp 4.300 dijual Rp 4.500

a) Mekanisme dan profit margin

Mekanisme bisnis SPBU yaitu pihak Pengusaha/Pengelola SPBU harus terlebih

dahulu melakukan pembayaran/penebusan Delivery Order(DO) ke PT PERTAMINA
kemudian barulah Bahan Bakar Minyak(BBM) dikirim melalui Perusahaan transportir
Rekanan PT PERTAMINA menuju SPBU dan proses ini biasanya memakan waktu antara
1(satu) hingga 3(tiga) hari sehingga ada baiknya pengelola SPBU dapat mengantisipasinya
dengan menyiapkan cadangan BBM secukupnya agar intensitas penjualan tidak
tersendat/terganggu. Adapun keuntungan unit Usaha SPBU ditentukan oleh perusahaan
induknya PT PERTAMINA selaku franchiesor yaitu untuk SPBU Standard dengan profit
margin Rp 180;(seratus delapan puluh rupiah) per liternya sedangkan untuk SPBU Way yang
telah menerapkan program SPBU Pastipas maka Profit marginnya adalah Rp 205;(dua ratus
lima rupiah) per liternya. Sehingga untuk merencanakan prospek usaha SPBU ini maka
Pengusaha/calon Pengusaha SPBU perlu memilih lokasi yang strategis serta
menyeleksi/merekrut Manager Pengelola dan tenaga pelayanan yang berpenampilan baik
jujur dan terampil guna menunjang besaran volume omzet penjualan dengan demikian maka
diharapkan terjadi percepatan BEP(Break Evet Point) yaitu nilai Investasi yang telah
ditanamkan dapat segera kembali yangmana idealnya adalah kurang dari 5(lima) tahun sudah
kembali modal. Dan sebagai gambaran umum dibawah ini Kami berikan ilustrasi Perhitungan
Harga Pokok Penjualan unit Usaha SPBU dalam satu bulan (30 hari kerja) dengan asumsi
omzet penjualan BBM 20(dua puluh) ton/hari belum termasuk pendapatan dari penjualan dan
jasa lainya.

23
Perhitungan investasi awal :

Harga beli mesin fuel dispenser @Rp 15.000.000 x 3 RP 45.000.000

Tangki pendam RP 100.000.000

Biaya pemasangan Rp 30.000.000 (+)

Rp 175.000.000

Biaya lain-lain :

Pembangunan mushola,toilet,mini cafe Rp 250.000.000

Pemasangan wifi untuk mini cafe Rp 5.000.000

Pembangunan taman RP 50.000.000

Pembelian rambu peringatan Rp 5.000.000

Pembelian alat pemadam kebakaran RP 2.500.000

Lisensi PASTI PAS RP 700.000.000

Pembelian BBM(utk 1bln 100000 l x 4350) Rp 435.000.000

Biaya gaji 1bulan Rp 100.000.000

Pembelian equipment PERTAMINA Rp 75.000.000

Biaya listrik,air 1bulan Rp 10.000.000

Biaya pembelian ATK(komputer,meja,buku)Rp 20.000.000

Rp 1.652.500.000

Rp 1.827.500.000

Sumber dana :

Modal sendiri (UB) RP 1.500.000.000

Utang Bank Rp 1.000.000.000 (+)

Rp 2.500.000.000

24
 NVP = Bn – Cn

(1 – r) n

= Rp 2.500.000.000 – Rp 1.827.500.000

(1 – 0,7) 15

= Rp 672.500.000

0,045

= 1,49

Kesimpulan :

Bisnis SPBU ini dikatakan layak karena NVP = 1,49 ≥ 0

V KESIMPULAN

Berdasarkan 5 aspek yang dilakukan pada studi kelayakan bisnis ini yaitu: Aspek pasar,
aspek teknis, aspek manajemen, aspek sosial-ekonomi dan aspek keuangan, maka berikut ini
rekomendasi dari setiap aspek:
1. Aspek pasar
Berdasarkan data dari www.ub.ac.id jumlah civitas akademika brawijaya 50.544..Oleh
karena itu, sangat potensial untuk mendapatkan pangsa pasar yang besar dari jumlah

25
 tersebut. Dengan mempertimbangkan kekuatan dan kelemahan dilakukan analisis SWOT
dan didapatkan hasil bahwa SPBU UB layak dibangun.
2. Aspek Teknis
Berdasarkan studi yang dilakukan pada aspek teknis yang merupakan kerja sama investor
dengan Pertamina didukung dengan persediaan BBM dan menggunakan teknologi yang
sesuai standar Pertamina maka SPBU UB layak dibangun.
3. Aspek Manajemen
Berdasarkan analisis aspek manajemen yang meninjau pembangunan proyek, analisis
stakeholders, struktur organisasi, job analysis dan job description, prosese recruitment dan
seleksi maka dari sisi manajemen dinyatakan layak.
4. Aspek Sosial-Ekonomi
Berdasarkan manfaat sosial dan manfaat ekonomis maka didapat analisis yang
menunjukkan bahwa SPBU UB layak dibangun.
5. Aspek Keuangan
Berdasarkan analisis NPV yang telah dilakukan, jumlah NPV≥0, maka pembangunan
SPBU UB dinyatakan layak.

26