ASPEK EKONOMI &

FINANSIAL
analisa aspek finansial, proyek dilihat
dari sudut badan-badan atau orang-
orang yang menanam modalnya dalam
proyek atau yang berkepentingan
langsung dalam proyek.
analisa aspek ekonomi yang diperhatikan
ialah hasil total, produktivitas atau
keuntungan yang didapat dari semua
sumber yang dipakai dalam proyek
untuk masyarakat atau perekonomian
sebagai keseluruhan tanpa melihat siapa
yang menyediakan sumber-sumber
tersebut dan siapa masyarakat yang
menerima hasil dari proyek tersebut.
 Evaluasi investasi dilakukan atas tujuan
sebagai berikut :
 Menetukan apakah suatu rencana investasi
layak untuk dilaksanakan.
 Memilih alternatif (kombinasi alternatif)
investasi yang dapat memaksimalkan
keuntungan dengan mempertimbangkan
kendala sumber daya yang ada.
Komponen Dasar dari Kebutuhan Dana
Investasi
1.Kebutuhan Dana Untuk Aktiva Tetap
Aktiva tetap yang diperlukan untuk investasi bisa
diklasifikasikan sebagai berikut :
 Aktiva tetap berwujud, meliputi :
tanah dan pengembangan lokasi
(pembelian/pembebasan tanah, biaya pendaftaran,
pembersihan, penyiapan lahan, pembuatan jalan ke
jalan terdekat, pemagaran), bangunan dan
perlengkapannya (bangunan pabrik, bangunan
administrasi, gudang, pos keamanan, bengkel),
pabrik dan mesin (harga mesin, biaya pemasangan,
biaya pengangkutan, suku cadang) dan aktiva tetap
lainnya (perlengkapan angkutan, mebel,
perlengkapan kantor).
 Aktiva tetap tidak berwujud, meliputi :
aktiva tidak berwujud (paten, lisensi,
goodwill), biaya pendahuluan (biaya studi
pendahuluan, biaya pembuatan laporan
studi kelayakan, survei pasar) dan biaya
sebelum operasi (biaya penarikan tenaga
kerja, biaya pelatihan, biaya selama masa
produksi percobaan)
2. Kebutuhan Dana Untuk Modal Kerja

Modal kerja brutto menunjukkan semua

investasi yang diperlukan untuk aktiva
lancar yang terdiri dari : kas, surat-surat
berharga, piutang dan persediaan.
Sedangkan modal kerja netto merupakan
selisih antara aktiva lancar dengan utang
jangka pendek.
Aktiva lancar adalah aktiva yang untuk
berubah menjadi kas memerlukan waktu
yang pendek, misalnya penerimaan,
inventori (bahan mentah, bahan penolong,
persediaan, material terbungkus, suku
cadang dan peralatan-peralatan kecil), work
in process (produk dalam proses) dan
produk jadi serta kas.
Biaya operasi dan produksi meliputi :
biaya bahan baku, tenaga kerja, utilitas
dan penunjang, administrasi,
manajemen dan overhead.
Berikut ini merupakan rincian komponen
penyusun biaya investasi selengkapnya:
1. Biaya pertama
a. Modal tetap
– Pengeluaran untuk studi kelayakan,
penelitian dan pengembangan
– Pembelian tanah
– Menyiapkan lahan
o Menyingkirkan material tak berguna
o Membuat jalan, pagar dan saluran
– Pendirian badan hukum
− Izin usaha industri
− Izin bangunan
− Bangunan sipil
o Bangunan perkantoran, bengkel, pos
satpam, mushola dan gudang
o Bangunan operasi produksi
− Pembangunan instalasi air dan listrik
− Membeli dan memasang mesin serta peralatan
untuk proses produksi
− Pembelian kendaraan
− Biaya untuk engineering, supervisi dan
manajemen
− Pengeluaran biaya aktiva tetap yang lain
o Peralatan kantor
o Peralatan bengkel
− Biaya tak terduga
 b. Modal kerja awal
 Bahan baku utama
 Bahan baku pendukung
 Persediaan bahan baku
 Upah tenaga kerja operasional
 Upah lembur pekerja
 Utilitas (listrik, air, bahan bakar dan telepon)
 Biaya penjualan dan distribusi
 Factory and administrative overhead costs
o Gaji staff dan pegawai
o Asuransi pekerja dan bangunan
 Biaya perawatan dan penggantian mesin/peralatan
 Depresiasi
2. Biaya operasi/produksi
a. Bahan baku langsung, meliputi :
 Bahan baku utama
 Bahan baku pendukung
 Persediaan bahan baku
b. Tenaga kerja langsung, meliputi :
 Upah tenaga kerja operasional
 Upah lembur pekerja
c. Utilitas (tenaga listrik, air, bahan bakar dan
telepon)
d. Biaya penjualan dan distribusi
e. Factory and administrative overhead
o Gaji staff dan pegawai
o Asuransi
f. Biaya perawatan dan penggantian mesin
/peralatan
g. Depresiasi
h. Biaya tak terduga
 Sumber-Sumber Pendanaan/Keuangan
Pada dasarnya tersedia berbagai macam sumber
pendanaan bagi suatu perusahaan, yang
dikelompokkan menjadi :
a. Modal sendiri (equity capital), dapat berasal dari :
 Penerbitan saham
 Laba yang ditahan (retained earning)
Dalam hal ini perusahaan dapat memperoleh modal
dengan jalan menerbitkan saham baru atau menahan
laba pada kurun waktu tertentu.
b. Sumber dari luar (utang)
 Bentuk yang paling banyak dalam golongan ini adalah
utang, baik jangka pendek maupun jangka panjang.
 Pernyataan Kebutuhan Finansial
1. Tabel Cash-flow untuk perencanaan keuangan
Tabel cash flow menunjukkan arus masuk dan
arus keluar keuangan. Berikut merupakan
ikhtisar menyusun aliran kas penambahan aset
baru :
a. Aliran kas awal
b.Pembelian aset baru (peralatan, material, dan
lain-lain)
c. Pengeluaran yang dikapitalisasikan (pendapatan,
konstruksi, dan lain-lain)
d.Modal kerja
e. Total aliran kas awal (a + b + c)
2. Aliran kas operasi
a. Pendapatan
b. Pengeluaran untuk operasi
c. Overhead
d. Depresiasi
e. Pemasukan sebelum pajak (e – f – g – h)
f. Pajak pendapatan
g. Pemasukan setelah pajak (i – j)
h. Depresiasi
i. Total aliran kas operasi (k + l)
3. Aliran kas terminal
n.Nilai sisa aset baru
o.Pajak penjualan aset baru (bila ada)
p.Recovery modal kerja
q.Total aliran kas terminal (n – o + p)

4. Aliran Kas Bersih = (m) – (d) + (q)

Salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam

membuat aliran kas adalah depresiasi dan pajak.
2. Net-income Statement
Net-income Statement (Laporan laba-rugi)
merupakan cara untuk melihat profitabilitas
suatu usaha, dari laporan ini dapat dilihat
berapa besar keuntungan atau kerugian
yang dialami oleh perusahaan pada kurun
waktu tertentu.
Biaya produksi adalah semua biaya untuk mengolah
barang atau jasa, seperti upah tenaga kerja dan bahan
baku. Biaya-biaya administrasi, penjualan serta
depresiasi dijumlahkan, dan bila ini dikurangkan
dari pendapatan kotor akan diperoleh angka laba
sebelum bunga dan pajak. Selanjutnya,
diperhitungkan pengeluaran untuk membayar bunga
utang dan pajak sampai didapatkan laba bersih
setelah dikurangi untuk dividen tersisa jumlah yang
disebut laba ditahan.
3. Projected-balance sheet
Projected-balance sheet (neraca)
menunjukkan posisi keuangan suatu
perusahaan pada suatu waktu tertentu, yang
dijabarkan sebagai berapa besar aktiva dan
kewajiban pada awal sampai akhir tahun
tutup buku. Rumus dasarnya :
Aktiva = Pasiva + Ekuitas
Aktiva terdiri dari aktiva lancar dan aktiva
tetap. Aktiva lancar adalah uang tunai atau
aktiva lain yang mempunyai sifat mudah
dikonversikan menjadi uang tunai.
Sedangkan aktiva tetap dapat terdiri dari
tanah, bahan bangunan, peralatan pabrik, alat-
alat konstruksi, dan lain-lain, yang tidak
mudah diuangkan dalam waktu singkat.
Kriteria Evaluasi Investasi

1. Average Rate Of Return (Keuntungan Rata-

Rata)
Metode ini mengukur berapa tingkat
keuntungan rata-rata yang diperoleh dari
suatu investasi. Apabila lebih besar
daripada tingkat keuntungan yang
disyaratkan, maka proyek dikatakan
menguntungkan, namun apabila lebih kecil
daripada tingkat keuntungan yang
disyaratkan maka proyek ditolak. Namun
metode ini mengabaikan nilai waktu uang.
2. Payback Period
Payback period adalah jangka waktu yang
diperlukan untuk mengembalikan modal suatu
investasi, dihitung dari aliran kas bersih. Aliran
kas bersih adalah selisih pendapatan terhadap
pengeluaran per tahun. Periode pengembalian
biasanya dinyatakan dalam jangka waktu per
tahun.
Proyek dengan periode pengembalian lebih cepat
akan lebih disukai.
3. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) menghitung selisih antara
nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang
penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan
datang. Untuk menghitung nilai sekarang tersebut
perlu ditentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang
dianggap relevan.
NPV = Presents value of benefits – Presents value of costs
Apabila nilai NPV positif maka usulan proyek dapat
diterima, semakin tinggi angka NPV, akan semakin
baik. NPV negatif maka usulan proyek ditolak,
sedangkan bila NPV sama dengan nol, maka berarti
netral.
4. Internal Rate of Return
Internal Rate of Return (IRR) menghitung
tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang
penerimaan-penerimaan kas bersih di masa
mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih
besar daripada tingkat bunga relevan
(tingkat bunga yang disyaratkan), maka
investasi dikatakan menguntungkan, kalau
lebih kecil dikatakan merugikan.
 Apabila usulan proyek dengan :
 IRR > arus pengembalian (i) yang
diinginkan (required rate of return-RRR),
maka proyek diterima.
 IRR < arus pengembalian (i) yang
diinginkan (required rate of return-RRR),
maka proyek ditolak.
5. Metode Profitability Index
Metode ini menghitung perbandingan antara
nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas
bersih di masa datang dengan nilai sekarang
investasi.
Profitability Index didefinisikan sebagai
berikut :

mengkaji usulan investasi/proyek dengan IP

memberikan petunjuk :
 IP > 1, usulan diterima
 IP < 1, usulan ditolak.
6. Benefit - Cost Ratio (BCR)
Penggunaan kriteria ini untuk mengevaluasi
proyek-proyek untuk kepentingan umum atau
sektor publik. Dalam hal ini penekanannya
ditujukan kepada manfaat (benefit) bagi
kepentingan umum dan bukan keuntungan
finansial perusahaan.
BCR = presents value of benefits
presents value of cos ts

Kriteria BCR :
 BCR > 1 Usulan proyek diterima
 BCR < 1 Usulan proyek ditolak
 BCR = 1 Netral
Flowchart Analisa Aspek Ekonomi Finansial