AKUNTANSI SEWA GUNA

A. Konsep Sewa Guna Usaha

Akuntansi transaksi sewa guna usaha (SGU) atau leasing lebih diatur dalam PSAL No. 30. Sewa

guna usaha atau leasing adalah setiap kegiatan pembiayaan perusahaan dalam bentuk penyediaan

barang-barang modal untuk digunakan oleh suatu perusahaan untuk suatu jangka waktu tertentu

berdasarkan pembayaran-pembayaran secara berkala disertai dengan hak pilih (opsi) bagi

perusahaan tersebut untuk membeli barang-barang modal yang bersangkutan atau

memperpanjang jangka waktu leasing berdasarkan nilai sisa yang telah disepakati bersama.

Ada dua pihak yang berhubungan dalam transaksi ini, yaitu: lessor dan lessee. Berdasarkan SKB

Menteri diatas, ada beberapa jenis SGU atau leasing, yaitu: (1) Finance Lease, (2) Operating

Lease, (3) Sales Type Lease, dan (4) Leveraged Lease.

B. Isi Kontrak Sewa Guna Usaha

Isi kontrak sewa guna usaha sangat bervariasi , sesuai dengan kesepakatan lessor dan lessee.

Namun secara umum, ketentuan SGU mencakup beberapa hal, yaitu: (a) jangka waktu SGU, (b)

jumlah bayaran periodic, (c) kewajiban pajak, asuransi dan pemeliharaan (executory cost), (d)

batasan, (e) ketentuan tidak dapat dibatalkan atau dibatalkan sebelum jangka waktu SGU

berakhir, dan (f) alternatif bagi lessee untuk membeli atau memperpanjang jangka waktu SGU.

C. Akuntansi Sewa Guna Usaha Oleh Lessee

Menurut FASB Statement No. 13, “Accounting for Lease”, jika perjanjian SGU (saat inception of

lease) memenuhi satu atau lebih criteria dari empat criteria berikut ini, SGU harus

diklasifikasikan sebagai capital lease. Kriteria tersebut adalah:

1. Ada pemindahan kepemilikan kepada pihak lessee

2. Ada opsi membeli bagi lessee pada akhir masa SGU

3. Jangka waktu SGU adalah sama dengan 75% atau lebih taksiran umur ekonomis aktiva

SGU dan
 4. Present value (PV) pembayaran SGU minimum (selain executory cost) sama atau lebih dari

90% nilai wajar aktiva SGU.

Jika perjanjian SGU tidak memenuhi salah satu kriterium di atas, maka SGU diakui sebagai

operating lease.

Menurut PSAK No. 30, “Akuntansi Sewa Guna Usaha,” disebutkan bahwa suatu transaksi SGU

akan diklasifikasikan sebagai capital lease, jika memenuhi semua criteria berikut:

1. Penyewa guna usaha memiliki hak opsi untuk membeli aktiva sewa guna usaha pada akhir

masa lease, dengan harga yang telah disetujui bersama saat dimulainya perjanjian sewa

guna usaha

2. Seluruh pembayaran berkala dilakukan oleh penyewa guna usaha ditambah nilai residu

mencakup pengembalian harga perolehan barang modal yang disewagunausahakan serta

bunganya, sebagai keuntungan perusahaan sewa guna usaha (full payout lease)

3. Masa sewa guna usaha minimum 2 (dua) tahun.

Pembayaran SGU Minimum (SM)

PSM adalah pembayaran yang merupakan kewajiban lessee yang harus dilaksanakan atau

dapat diharapkan terlaksana dalam hubungannya dengan aktiva sewa guna usaha. PSM

meliputi: (a) pembayaran sewa minimum (minimum rental payment), (b) nilai residu terjamin

(guaranted residual value), (c) denda terhadap pelanggaran kesepakatan (penalty), dan (d) opsi

untuk perhitungan pembayaran SGU minimum.

Nilai residu terjamin (guaranted residual value). Nilai residu adalah taksiran nilai wajar

(pasar) aktiva sewa guna usaha pada akhir SGU. Lessor seringkali memindahkan risiko

kerugian kepada lessee atau pihak ketiga melalui taksiran nilai residu terjamin.

Denda terhadap pelanggaran (penalty). Jumlah terutang yang dibebankan kepada lessee, jika

ada ketentuan mengenai pembaruan atau pemerluasan kontrak yang dialnggar oleh lessee.
Opsi untuk membeli (bargain purchase option). Opsi yang diberikan kepada lessee untuk

membeli property SGU pada akhir jangka waktu SGU dengan harga yang lebih rendah dari

nilai wajar yang diharapkan.

Executory cost (EC) adalah pengeluaran-pengeluaran yang layaknya dikeluarkan untuk suatu

aktiva selama umur ekonomis aktiva tersebut, seperti asuransi, pemeliharaan dan pajak. EC

harus dikeluarkan dari perhitungan nilai sekarang pembayaran SGU minimum, sebab item

tersebut tidak menunjukkan pembayaran atau reduksi terhadap kewajiban.

Perhitungan nilai sekarang pembayaran lease minimum menggunakan tariff bunga pinjaman

inkrimental yang ditentukan oleh lessee (lessee’s incre,emtal borrowing rate). Tingkat bunga

ini adalah tingkat bunga yang ditetapkan pada inception of lease, jika terjadi jika lessee

meminjam dana untuk membeli aktiva SGU. Namun, jika (a) lessee mengetahui tingkat bunga

implicit yang digunakan oleh lessor, dan (b) tingkat bunga ini lebih rendah dibandingkan

dengan tingkat bunga inkrimental lessee, maka lessee harus menggunakan tingkat bunga

implicit lessor. Tingkat bunga implicit adalah tingkat bunga yang jika diterapkan pada

pembayaran lease minimum dan nilai residu yang tidak dijamin menyebabkan nilai tunainya

sama dengan nilai wajar aktiva SGU. Ada dua alasan penggunaan tariff ini, yaitu: lebih realistic

dan untuk menjamin bahwa lessee tidak menghindari pengkapitalisasian aktiva SGU dan utang

terkait.

1. Akuntansi SGU Capital oleh Lease

Ilustrasi I

Pada tanggal 1 Januari 1997, PT. Rima (lessor) dan PT. Rina (lessee) menandatangani

perjanjian SGU. Ketentuan-ketentuan SGU yang telah disepakati, sebagai berikut:

(1) Jangka waktu SGU adalah 5 tahun. Perjanjian SGU tidak dapat dibatalkan.

Pembayaran sewa tahunan dimulai awal tahun (dasar anuitas) masing-masing

sebesar Rp. 51.963,24

(2) Nilai wajar aktiva SGU pada inception of the lease adalah Rp. 200.000 dengan

taksiran umur ekonomis 5 tahun, tanpa nilai residu

 (3) PT. Rina membayar kos eksekutori secara langsung kepada pihak ketiga, kecuali

untuk pajak kekayaan Rp. 4.000 per tahun, yang termasuk dalam pembayaran

tahunan (poin a)

(4) Perjanjian SGU tidak berisi opsi untuk memperbarui dan lessee diharapkan

mengembalikan aktiva SGU kepada lessor pada akhir masa SGU

(5) Tingkat bunga inkrimental lessee sebesar 11% per tahun

(6) Lessee mendepresiasi aktiva serupa dengan dasar garis lurus

(7) Lessor menentukan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat return sebesar 10%

per tahun; kondisi ini diketahui oleh lessee

Berdasarkan kondisi di atas perjanjian SGU memenuhi klasifikasi sebagai capital lease,

sebab memenuhi criteria: (a) jangka waktu lease 5 tahun; umur ekonomis aktiva SGU 5

tahun; memenuhi uji periode 75% (b) nilai sekarang pembayaran lease minimum melebihi

90% dari nilai wajar aktiva SGU.

Jumlah pembayaran lease minimum adalah Rp. 259.816,20 (Rp. 51.963,24 x 5). Jumlah

kapitalisasi aktiva SGU sama dengan nilai tunai pembayaran lease minimum dengan

mengeluarkan jumlah kos eksekutori (Rp. 4.000). Tingkat bunga yang digunakan adalah

tingkat bunga implicit (lessor) sebesar 10%.

Jumlah Kapitalisasi = (Rp. 51.963,24 – Rp. 4.000) x PV Anuity due; 5 tahun; i = 10%)

= Rp. 47.963,24 x 4,16986

= Rp. 200.000

Jurnal yang perlu dibuat PT Rina (lessee) pada tanggal 1 Januari 1997 adalah:

Aktiva SGU – Capital Lease Rp. 200.000

Utang SGU Rp. 200.000

Jurnal untuk mencatat pembayaran lease pada tanggal 1 Januari 1997 adalah:

Biaya pajak kekayaan Rp. 4.000.000

Utang SGU 47.9634,24

Kas Rp. 51.963,24

 Total bunga yang dibayar selama jangka waktu SGU adalah Rp. 59.816,20 merupakan beda

antara nilai tunai pembayaran sewa (Rp. 200.000,00) dengan kas atual yang dikeluarkan (Rp.

259.816,20). Berdasarkan metode bunga efektif, maka biaya bunga tahunan merupakan fungsi

utang SGU yang beredar, seperti tampak pada table berikut:

Tanggal Sewa Tahunan (a) Kos Eksekutori (b) Biaya Bunga Amortisasi Utang SGU
10% © Utang SGU (e)
(d)
1/1/97 Rp.
2000.000,00
1/1/97 51.963,24 4.000 0 47.963,24 152.036,76
1/1/98 51.963,24 4.000 15.203,68 32.759,56 119.277,20
1/1/99 51.963,24 4.000 11.927,17 36.035,52 83.241,68
1/1/00 51.963,24 4.000 8.324,72 39.639,07 43.602,61
1/1/01 51.963,24 4.000 4.360,26 43.602,61 0,00
Total Rp. 259.816,20 Rp. 20.000,- Rp. 39.816,20 Rp. 200.000,- -
Keterangan:

a. Pembayaran lease oleh lessee

b. Kos eksekutori termasuk dalam pembayaran lease

c. 10% dari Saldo Utang SGU sebelumnya

d. (a) minus (b) dan (c)

e. Saldo sebelumnya minus (d)

Pada tanggal 31 Desember 1997, PT Rina mengakui biaya bunga terutang dan jurnal yang

perlu dibuat adalah:

Biaya Bunga Rp. 15.203,68

Utang Bunga Rp. 15.203,68

Mencatat depresiasi aktiva SGU selama jangka waktu SGU 5 tahun yang ditentukan dengan

metode garis lurus:

Biaya Depresiasi SGU CL Rp. 40.000

Akumulasi Depresiasi CL Rp. 40.000

(Rp. 200.000 / 5 tahun)

 Jurnal untuk mencatat pembayaran lease 1 Januari 1998, sebagai berikut:

Biaya Pajak Kekayaan Rp. 4.000

Biaya Bunga Rp. 15.203,68

Utang SGU capital lease Rp. 32.759,56

Kas Rp. 51.963,24

Jika pada akhir jangka waktu SGU, lessee tidak menggunakan opsi membeli aktiva SGU, maka

aktiva tersebut harus dikemabalikan kepada lessor. Selanjutnya, semua rekening yang

berhubungan dengan transaksi SGU harus ditutup. Sebaliknya, jika lessee menggunakan opsi

untuk membeli aktiva SGU dengan harga Rp. 10.000 dan taksiran umur ekonomis menjadi 7

tahun, maka jurnal yang perlu dibuat adalah:

Altiva Peralatan (Rp. 200.000 + Rp. 10.000) Rp. 210.000

Akumulasi depresiasi capital lease Rp. 200.000

Aktiva SGU capital lease Rp. 200.000

Akumulasi depresiasi peralatan Rp. 200.000

Kas Rp. 10.000

2. Akuntansi SGU Operasi oleh Lessee

Berdasarkan metode ini, biaya sewa diakui selama jangka waktu aktiva SGU dimanfaatkan.

Pengakuan terutang perlu dibuat, jika periode akuntansi berakhir diantara tanggal pembayaran.

Dengan menggunakan ilustrasi di atas, maka jurnal yang perlu dibuat pada tanggal 1 Januari

1997 adalah:

Biaya Sewa Rp. 51.963,24

Kas Rp. 51.963,24

Jika metode capital lease diterapkan, maka jumlah utang yang dilaporakan akan meningkat,

jumlah aktiva akan meningkat, dan laba/rugi akan menurun pada awal periode perjanjian AGU.

D. Akuntansi Sewa Guna Usaha Oleh Lessor

Ada tiga manfaat sewa guna usaha bagi lessor, yaitu: (a) pendapatan bunga, (b) intensif pajak

dan (c) nilai residu yang tinggi. Lessor menentukan jumlah sewa dengan mempertimbangkan
rate of return, jangka waktu SGU, status nilai residu (dijamin atau tidak dijamin) dan kapasitas

lessee. Dengan menggunakan ilustrasi lessee di atas, jumlah pembayaran sewa ditentukan

lessor sebagai berikut:

Nilai Wajar Aktiva SGU Rp. 200.000

(-) Nilai Sekarang dari nilai residu 0

Jumlah yang dapat diperoleh Lessor dari SGU Rp. 200.000

Jangka waktu SGU 5 tahun; tingkat return 10%

dan pembayaran sewa awal tahun (Rp. 200.000 : 4,16986) Rp. 47.963,24

1. Klasifikasi Sewa Guna Usaha oleh Lessor

Dari sudut pandang lessor, akuntansi SGU dapat diklasifikasikan ke dalam tiga kategori,

yaitu:

(1) SGU Operasi (operating lease)

(2) SGU Pembiayaan (direct financing lease)

(3) AGU Bertipe Penjualan (sales type lease)

2. SGU Pembiayaan

Ada beberapa informasi yang diperlukan untuk mencatat SGU pembiayaan, yaitu (1)

investasi bruto (gross investement), (2) pendapatan SGU yang belum diakui (unearned

interest revenue) dan (3) investasi neto (net investement) dan item-item yang lain. PSAK No.

30 memberikan definisi sebagai item diatas, sebagai berikut:

(1) Invesmen neto dalam aktiva SGU harus diperlakukan dan dicatat sebagai investasi neto

SGU. Item ini terdiri dari piutang SGU ditambah nilai sisa yang akan diterima oleh

perusahaan SGU (Lessor) pada akhir masa SGU dikurangi dengan pendapatan SGU yang

belum diakui (unearned revenue) dan simpanan jaminan (security deposit).

(2) Pendapatan SGU yang belum diakui adalah selisih antara piutang SGU (gross investement)

ditambah nilai sisa (nilai opsi) dengan kos aktiva SGU

(3) Pendapatan SGU yang belum diakui harus dialokasikan secara konsisten sebagai

pendapatan tahun berjalan berdasarkan suatu tingkat pengembalian berkala (periodic rate of

return) atas investasi neto perusahaan SGU

(4) Apabila perusahaan SGU menjual barang modal kepada Penyewa guna usaha sebelum

berakhirnya masa SGU, maka perbedaan antara harga jual dengan investasi neto SGU saat

penjualan harus diakui sebagai keuntungan atau kerugian periode berjalan

(5) Pendapatan lain yang diterima sehubungan dengan transaksi SGU harus diakui dan dicatat

sebagai pendapatan periode berjalan

Ilustrasi 2

Informasi berikut berhubungan dengan transaksi SGU antara PT Rima (lessor) dab PT Rina

(Lessee):

(1) Jangka waktu SGU adalah 6 tahun. Perjanjian SGU tidak dapat dibatalkan. Pembayaran

sewa tahunan dimulai awal tahun (dasar anuitas) masing-masing sebesar Rp. 54.746,77

termasuk didalamnya executory cost Rp. 4.000)

(2) Kos aktiva SGU adalah Rp. 200.000 nilai wajarnya pada inception of the lease adalah Rp.

200.000 dengan taksiran umur ekonomis 6 tahun, tanpa nilai residu

(3) Tidak ada kos langsung awal yang terjadi sehubungan dengan negosiasi dan penghentian

transaksi SGU

(4) Perjanjian SGU tidak berisi opsi untuk memperbarui dan lessee diharapkan mengembalikan

aktiva SGU kepada lessor pada akhir masa SGU

(5) Keterkumpulan bayaran SGU terjamin secara layak dan tidak ada kos tambahan yang akan

dikeluarkan oleh Lessor

(6) Lessor menentukan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat return sebesar 10% per tahun,

kondisi ini diketahui oleh lessee

Perhitungan pembayaran SGU tahunan dilakukan sebagai berikut:

Nilai Wajar Aktiva SGU Rp. 200.000

(-) Nilai Sekarang dari nilai residu 0

Jumlah yang dapat diperoleh Lessor dari SGU Rp. 200.000

Jangka waktu SGU 6 tahun; tingkat return 10%

dan pembayaran sewa awal tahun (Rp. 200.000 : 4,79079) Rp. 45.746,77

Transaksi SGU memenuhi criteria SGU – Pembiayaan, sebab (1) jangka waktu SGU

melebihi 75% taksiran umur ekonomis aktiva SGU, (2) PV pembayaran lease minimum
melampaui 90% nilai wajar aktiva SGU, (3) keterkumpulan bayaran terjamin secara layak,

dan (4) tidak ada kos yang akan dikeluarkan oleh lessor. Transaksi ini merupakan bukan SGU

bertipe pembiayaan, sebab tidak ada perbedaan antara nilai wajar aktiva SGU dengan kosnya.

Piutang pembayaran SGU (gross investement) dihitung sebagai berikut:

= pembayaran SGU minimum (-) executory cost yang dibayar oleh lessor (+) nilai residu

tidak dijamin

= [(Rp. 47.746,77 – Rp. 4.000) x 6] + 0

= Rp. 250.480,62

Pendapatan yang belum diakui dihitung sebagai berikut:

= Piutang SGU – Nilai wajar aktiva SGU

= Rp. 250.480,62 – Rp. 200.000

= Rp. 50.480,62

Jurnal untuk mencatat transaksi SGU dan timbulnya piutang serta pendapatan yang belum

diakui dibuat jurnal sebagai berikut:

Piutang SGU Rp. 250.480,62

Ekuipmen Rp. 200.000,00

Pendapatan belum diakui SGU Rp. 50.480,62