Seputar Hak Guna Bangunan atau HGB

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak  guna  bangunan  adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas suatu tanah. jadi

sederhananya, kita akan bicara hak guna bangunan kalau kita akan mendirikan suatu bangunan di
atas tanah (yang bukan milik kita sendiri).

Mengapa harus ada hak guna bangunan (HGB)? Ya, karena tidak semua tanah itu

merupakan hak milik. Bagi yang pernah kenal pembagian hak-hak atas tanah, pastinya sudah tidak
asing dengan hak-hak seperti hak guna bangunan (HGB),hak milik, hak pakai, hak sewa
dan hak guna usaha (HGU). Nah, intinya hak gunabangunan itu adalah hak yang
peruntukannya/penggunaannya hanya untuk mendirikan/membangun bangunan, misalnya: rumah,
kios, apartemen, kos2an gedung2 dll.

Sebagian dari kita mungkin tidak memiliki minat untuk memiliki suatu tanah dan oleh karena itu
banyak pilihan di mana kita bisa tetap menggunakan manfaat suatu bidang tanah. misalnya apabila
kita berminat untuk membangun sebuah peternakan, kita bisa menggunakan hak guna usaha atas
tanah, misalkan kita hanya ingin menggunakan tanah untuk usaha areal parkiran, kita bisa
menggunakan hak pakai atas tanah tersebut dan lain sebagainya.

hak guna bangunan biasanya menjadi pilihan buat mereka yang berminat untuk punya tanah tetapi
tidak bermaksud untuk menempati tanah itu untuk waktu yang lama. Hak guna bangunan biasanya
pilihan favorit buat mereka yang mau mendirikan usaha, misalnya kios, warung ato kos-kosan.

Apa sih resikonya hak guna bangunan(HGB)?. Karena hak guna bangunan bukanhak yang terkuat

atas suatu tanah, maka hak guna bangunan itu kepemilikannya juga dibatasi sampai waktu tertentu.
Kalau kita buka Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) tentang hak guna bangunan, disana
disebutkan bahwa jangka waktu hak guna bangunan itu selama 30 (tiga puluh) tahun. Artinya resiko
dari kepemilikan hak guna bangunan, yaitu jangka waktu kepemilikannya yang terbatas. Tentu saja
ini beda dengan hak milik yang cenderung “abadi”, dikatakan “cenderung” karena mungkin saja ada
hal-hal khusus/ kebijakan khusus dari pemerintah untuk mengambil kepemilikan hak milik tersebut.

Jangka waktu kepemilikan selama 30 tahun untuk hak guna bangunan sebetulnya masih bisa

diperpanjang, yaitu sampai selama 20 tahun. Jadi buat anda yang berminat untuk menggunakan
manfaat dari hak guna bangunan untuk selama jangka waktu tertentu. Hak guna bangunan ini tentu
sangat cocok dan menguntungkan.

pedagang/pengusaha biasanya punya perhitungan yang cermat dalam

menggunakanhak guna bangunan ini, mereka akan menghitung keuntungan yang mungkin bisa
mereka dapatkan dalam kurun waktu penggunaan hak guna bangunan (HGB) tersebut. Sumber:
http://margarethazyhe.blogspot.com/2010/04/hak-guna-bangunan-hgb.html.

Aspek Hukum Perizinan yang Diperlukan Pengembang Rumah Susun

Minat masyarakat untuk tinggal di rumah susun cenderung mengalami peningkatan terutama
masyarakat yang hidup di kota-kota besar. Sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Undang-undang Nomor
16 tahun 1985 tentang Rumah Susun diatur bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah
yang berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan.
Dalam hal pengembang berbentuk Perseroan Terbatas, maka salah satu alas hak atas rumah susun
yang dimungkinkan yaitu dalam bentuk Hak GunaBangunan. Berdasarkan Keputusan Menteri
Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan
Rumah Susun diatur bahwa pihak Pengembang harus memiliki kelengkapan perizinan sebagai
berikut:
a. Izin Prinsip, yaitu izin yang harus diperoleh oleh setiap orang atau badan hukum yang akan
memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala besar;
b. Izin Lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya khusus untuk wilayah DKI Jakarta
dikenal sebagai Surat Izin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Izin ini diberikan kepada
perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang
berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan
usaha penanaman modalnya. Izin ini dikeluarkan untuk penggunaan tanah di jalur jalan utama atau
yang menggunakan lahan lebih dari lima ribu meter persegi. Berkenaan dengan masalah perizinan
ini, pihak Pengembang harus memperoleh Surat Izin Penunjukan Dan Penggunaan Tanah (SIPPT)
sebelum mendirikan bangunan.
c. Izin Mendirikan Bangunan, yaitu izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan pembangunan.
Pengembang sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan
pendirian bangunan berkewajiban untuk memperoleh izin ini pada pemerintah setempat. Jika
suatu bangunan tidak memiliki IMB maka akan dikategorikan sebagaibangunan liar
sehingga bangunan tersebut dapat disegel dan dibongkar.
Dalam hal rumah susun telah selesai dibangun, terdapat beberapa tahap yang harus dilalui oleh
Pengembang sebelum sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan:
a. Pertelaan, yaitu penunjukan batas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda
bersama tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya dalam bentuk gambar dan
uraian. Secara singkat proses pertelaan dimulai dengan pengajuan permohonan melalui BPN kepada
Gubernur, dilanjutkan dengan penelitian yang dilakukan oleh beberapa instansi terkait yang
berkordinasi dengan kepala BPN. Berdasarkan laporan penelitian instansi terkait tersebut nantinya
akan dikeluarkan Surat Keputusan Pengesahan Pertelaan yang akan disahkan oleh Gubernur untuk
wilayah DKI Jakarta dan pemerintah daerah setempat untuk daerah lainnya.
b. Pengajuan Izin Layak Huni, yaitu izin yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah setelah diadakan
pemeriksaan terhadap rumah susun yang telah selesai dibangun berdasarkan persyaratan dan
ketentuan perizinin yang telah diterbitkan. Dalam hal izin tersebut belum dimiliki namun rumah
susun telah dijual atau ditempati maka sesuai dengan Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16
Tahun 1985, sanksi pidana terhadap pelanggaran tersebut yaitu diancam pidana kurungan selama-
lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah).
c. Akta Pemisahan Rumah Susun, akta pemisahan ini merupakan tanda bukti pemisahan rumah
susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat yang nantinya akan disahkan oleh
Gubernur. Akta pemisahan ini diperlukan sebagai dasar dalam penerbitan sertifikat hak milik atas
satuan rumah susun. Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun
1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun
diatur bahwa akta pemisahan ini harus didaftarkan oleh Pengembang pada Kantor Pertanahan
setempat dengan melampirkan Sertifikat hak atas tanah dan Izin Layak Huni.
d. Penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, dasar penerbitan sertifikat hak milik ini yaitu
keterangan yang terdapat dalam akta pemisahan yang telah disahkan oleh pemerintah setempat.
Pada umumnya sertifikat hak milik ini terdiri dari salinan buku tanah hak milik atas satuan rumah
susun, salinan surat ukur atas tanah bersama, gambar denah satuan rumah susun yang secara jelas
menunjukkan lokasi rumah susun yang bersangkutan dan pertelaan mengenai besarnya
bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan.
Selanjutnya berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang
Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun, setelah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan, maka sertifikat
alas hak atas tanah tempat dibangunnya rumah susun tersebut harus disimpan di Kantor
Pertanahan.
Jerry Shalmont
Sumber:  http://hukumproperti.com/?tag=hak-guna-bangunan.

Mengurus Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik 
Sumber: Ibu-ibu DI

Tanya

Ibu, Kalau mengurus HGB menjadi Hak Milik sebaiknya kapan ya? Apa secepatnya setelah akad
kredit, kredit masih berjalan atau nanti, menunggu setelah beberapa tahun atau lunas? Biasanya
biayanya berapa ya? Mengurus sendiri atau diurus notaries? Terima kasih ya [Ley]

Jawab

Aku mulai kredit KPR tahun 2001. Tahun lalu (2004) waktu ada berita tentang perubahan Hak tanpa
biaya, aku minta bank yang pegang sertifikat tanahku untuk mengurus itu. Biayanya Rp 500.000,-
(padahal katanya gratis ya) & diurus oleh notaris bank [Mrn]

Ikutan ya, kebetulan aku juga mau akad kredit kira-kira minggu ini. Kalau menurut notarisnya biaya
pengurusan hak milik +/- Rp 120.000,-, terus menurut dia kalau tidak diurus diawal, maksudnya
ketika akad kredit maka diurus setelah lunas. Sepertinya akan diurus oleh Notaris asal surat-suratnya
lengkap [AP]

Terima kasih buat mbak Mrn dan mbak AP, Rp 120.000,- ? mungkin lebih baik melalui notaris,
kemarin notarisnya minta Rp 3.000.000,- karena aku tidak punya perbandingan lain, aku tunggu-
tunggu tanggapan dari para ibu, belum ada jadilah kemarin aku putuskan diurus mereka sekalian,
kemahalan ya? Apa ada hitungan lainnya misal; tergantung luas tanah atau lokasi dan lain
sebagainya? [Ley]

Rp 3.000.000,- cuma buat mengubah dari SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) ke SHM

(Sertfikat Hak Milik) kemahalan, sepertinya itu total biaya untuk komplit akta jual beli, balik nama
SHGB dari developer ke mbak, dan peningkatan ke SHM jadi tidak hanya peningkatan ke SHM saja,
betul tidak? [DMH]

Mbak, aku juga kemarin ketika akad sekalian meningkatkan jadi SHM, kenanya Rp 1.200.000,- di
notaris yang sama. Memang biayanya itu tergantung luas tanah dan lokasi juga mbak. Itu setauku ya
[Rrn]

Mbak, kebetulan aku kemarin baru mengurus peningkatan dari HGB ke Hak Milik, dan diurus sama
Notaris. Sebenarnya tidak apa-apa kalau sekarang ini masih HGB, karena batas waktunya masih
tahun 2014, tapi aku jadikan hak milik saja dari sekarang. Soalnya, takutnya kalau nanti-nanti
harganya naik. Perhitungannya yang aku tahu seperti ini : Luas tanah x NJOP – Rp 30.000.000,- x 2%.
(tanahku masuk area Pd. Gede-Bekasi, tanah Mbak Ley dimana karena NJOP tiap wilayah berbeda-
beda)

Contoh untuk kasusku : LT 300 M2, NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) = Rp 285.000 jadi perhitungannya :
300 x 285.000 - 30jt x 2% = Rp. 1.110.000 kemudian ditambah lagi biaya administrasi BPN = RP.
250.000. Jadi biaya mengurus dari HGB ke Hak milik adalah : RP. 1.360.000. O,iya kalau tidak salah
tanah yang NJOP nya dibawah Rp 30.000.000,- tidak kena biaya/uang pemasukan Negara. Paling
hanya biaya administrasi BPN saja. Itu saja dari aku. Semoga info yang aku kasih tidak salah, kalau
ada yang salah, tolong diperbaiki ya [LS]

Kalau aku di bogor : luas tanah x NJOP - 20 Jt x 2%, biaya adm BPN Rp 250.000,- tanah diatas 200 m
ada aturannya lagi aku lupa, mengurusnya mudah kok tidak perlu ke notaris, kita urus saja sendiri
juga bisa padahal waktu tahun 2000-an masih sekitar Rp 150.000,-an katanya ini peraturan baru
kalau tidak salah mulai tahun 2002 [FN]

Mbak, yang di tulis mbak LS ini benar sekali, aku kemarin juga sama persis seperti itu
perhitungannya, perbedaannya karena aku masuk daerah tangerang jadi NJOPnya bukan Rp
30.000.000,- (tepatnya berapa lupa juga) dan biaya notarisnya adalah Rp 500.000,- ditambah biaya
administrasi BPN Rp 70.000,- [Ty]

Ibu, sepertinya yang ditulis mbak LS benar, setelah aku hitung-hitung memang biayanya mendekati
Rp 3.000.000,-. NJOP rumahku katanya Rp 60.000.000,- karena masih wilayah DKI, sisanya mungkin
biaya notaris dan lain sebagainya. Tanteku tahun lalu juga mengurus SHM rumahnya di Bekasi yang
luas tanahnya lebih besar sedikit dari rumahku, juga kenanya hampir Rp 2.000.000,-an, beda-beda
sedikitlah, terima kasih ya bu..[Ley] sumber: http://www.dunia-ibu.org/sharing/index.php?id=632.

http://tamsasolusi.blogspot.com/