P. 1
Cara Mengurus Hak Guna Bangunan Atau HGB

Cara Mengurus Hak Guna Bangunan Atau HGB

|Views: 2,943|Likes:
Published by Dhani Pradana
Seputar Hak Guna Bangunan atau HGB,http://tamsasolusi.blogspot.com
Seputar Hak Guna Bangunan atau HGB,http://tamsasolusi.blogspot.com

More info:

Published by: Dhani Pradana on Feb 18, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

01/15/2013

pdf

text

original

Seputar Hak Guna Bangunan atau HGB

Hak Guna Bangunan (HGB) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas suatu tanah. jadi sederhananya, kita akan bicara hak guna bangunan kalau kita akan mendirikan suatu bangunan di atas tanah (yang bukan milik kita sendiri). Mengapa harus ada hak guna bangunan (HGB)? Ya, karena tidak semua tanah itu merupakan hak milik. Bagi yang pernah kenal pembagian hak-hak atas tanah, pastinya sudah tidak asing dengan hak-hak seperti hak guna bangunan (HGB),hak milik, hak pakai, hak sewa dan hak guna usaha (HGU). Nah, intinya hak gunabangunan itu adalah hak yang peruntukannya/penggunaannya hanya untuk mendirikan/membangunbangunan, misalnya: rumah, kios, apartemen, kos2an gedung2 dll. Sebagian dari kita mungkin tidak memiliki minat untuk memiliki suatu tanah dan oleh karena itu banyak pilihan di mana kita bisa tetap menggunakan manfaat suatu bidang tanah. misalnya apabila kita berminat untuk membangun sebuah peternakan, kita bisa menggunakanhak guna usaha atas tanah, misalkan kita hanya ingin menggunakan tanah untuk usaha areal parkiran, kita bisa menggunakan hak pakai atas tanah tersebut dan lain sebagainya. hak guna bangunan biasanya menjadi pilihan buat mereka yang berminat untuk punya tanah tetapi tidak bermaksud untuk menempati tanah itu untuk waktu yang lama. Hak guna bangunan biasanya pilihan favorit buat mereka yang mau mendirikan usaha, misalnya kios, warung ato kos-kosan. Apa sih resikonya hak guna bangunan(HGB)?. Karena hak guna bangunan bukanhak yang terkuat atas suatu tanah, maka hak guna bangunan itu kepemilikannya juga dibatasi sampai waktu tertentu. Kalau kita buka Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) tentang hak guna bangunan, disana disebutkan bahwa jangka waktu hak guna bangunan itu selama 30 (tiga puluh) tahun. Artinya resiko dari kepemilikan hak guna bangunan, yaitu jangka waktu kepemilikannya yang terbatas. Tentu saja ini beda dengan hak milik yang cenderung abadi , dikatakan cenderung karena mungkin saja ada hal-hal khusus/ kebijakan khusus dari pemerintah untuk mengambil kepemilikan hak milik tersebut. Jangka waktu kepemilikan selama 30 tahun untuk hak guna bangunan sebetulnya masih bisa diperpanjang, yaitu sampai selama 20 tahun. Jadi buat anda yang berminat untuk mengguna kan manfaat dari hak guna bangunan untuk selama jangka waktu tertentu. Hak guna bangunan ini tentu sangat cocok dan menguntungkan. pedagang/pengusaha biasanya punya perhitungan yang cermat dalam menggunakanhak guna bangunan ini, mereka akan menghitung keuntungan yang mungkin bisa mereka dapatkan dalam kurun waktu penggunaan hak guna bangunan (HGB) tersebut. Sumber: http://margarethazyhe.blogspot.com/2010/04/hak-guna-bangunan-hgb.html.

Aspek Hukum Perizinan yang Diperlukan Pengembang Rumah Susun Minat masyarakat untuk tinggal di rumah susun cenderung mengalami peningkatan terutama masyarakat yang hidup di kota-kota besar. Sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun diatur bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan. Dalam hal pengembang berbentuk Perseroan Terbatas, maka salah satu alas hak atas rumah susun yang dimungkinkan yaitu dalam bentuk Hak GunaBangunan. Berdasarkan Keputusan Menteri

Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun diatur bahwa pihak Pengembang harus memiliki kelengkapan perizinan sebagai berikut: a. Izin Prinsip, yaitu izin yang harus diperoleh oleh setiap orang atau badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala besar; b. Izin Lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya khusus untuk wilayah DKI Jakarta dikenal sebagai Surat Izin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Izin ini diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. Izin ini dikeluarkan untuk penggunaan tanah di jalur jala utama atau n yang menggunakan lahan lebih dari lima ribu meter persegi. Berkenaan dengan masalah perizinan ini, pihak Pengembang harus memperoleh Surat Izin Penunjukan Dan Penggunaan Tanah (SIPPT) sebelum mendirikan bangunan. c. Izin Mendirikan Bangunan, yaitu izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan pembangunan. Pengembang sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan berkewajiban untuk memperoleh izin ini pada pemerintah setempat. Jika suatu bangunan tidak memiliki IMB maka akan dikategorikan sebagaibangunan liar sehingga bangunan tersebut dapat disegel dan dibongkar. Dalam hal rumah susun telah selesai dibangun, terdapat beberapa tahap yang harus dilalui oleh Pengembang sebelum sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan: a. Pertelaan, yaitu penunjukan batas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya dalam bentuk gambar dan uraian. Secara singkat proses pertelaan dimulai dengan pengajuan permohonan melalui BPN kepada Gubernur, dilanjutkan dengan penelitian yang dilakukan oleh beberapa instansi terkait yang berkordinasi dengan kepala BPN. Berdasarkan laporan penelitian instansi terkait tersebut nantinya akan dikeluarkan Surat Keputusan Pengesahan Pertelaan yang akan disahkan oleh Gubernur untuk wilayah DKI Jakarta dan pemerintah daerah setempat untuk daerah lainnya. b. Pengajuan Izin Layak Huni, yaitu izin yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah setelah diadakan pemeriksaan terhadap rumah susun yang telah selesai dibangun berdasarkan persyaratan dan ketentuan perizinin yang telah diterbitkan. Dalam hal izin tersebut belum dimiliki namun rumah susun telah dijual atau ditempati maka sesuai dengan Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 Tahun 1985, sanksi pidana terhadap pelanggaran tersebut yaitu diancam pidana kurungan selama lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah). c. Akta Pemisahan Rumah Susun, akta pemisahan ini merupakan tanda bukti pemisahan ru mah susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat yang nantinya akan disahkan oleh Gubernur. Akta pemisahan ini diperlukan sebagai dasar dalam penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun diatur bahwa akta pemisahan ini harus didaftarkan oleh Pengembang pada Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan Sertifikat hak atas tanah dan Izin Layak Huni. d. Penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, dasar penerbitan sertifikat hak milik ini yaitu keterangan yang terdapat dalam akta pemisahan yang telah disahkan oleh pemerintah setempat. Pada umumnya sertifikat hak milik ini terdiri dari salinan buku tanah hak milik atas satuan rumah susun, salinan surat ukur atas tanah bersama, gambar denah satuan rumah susun yang secara jelas menunjukkan lokasi rumah susun yang bersangkutan dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Selanjutnya berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No mor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan SertipikatHak Milik Atas Satuan Rumah Susun, setelah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan, maka sertifikat

alas hak atas tanah tempat dibangunnya rumah susun tersebut harus disimpan di Kantor Pertanahan. Jerry Shalmont Sumber: http://hukumproperti.com/?tag=hak-guna-bangunan.

Mengurus Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik Sumber: Ibu-ibu DI Tanya Ibu, Kalau mengurus HGB menjadi Hak Milik sebaiknya kapan ya? Apa secepatnya setelah akad kredit, kredit masih berjalan atau nanti, menunggu setelah beberapa tahun atau lunas? Biasanya biayanya berapa ya? Mengurus sendiri atau diurus notaries? Terima kasih ya [Ley] Jawab Aku mulai kredit KPR tahun 2001. Tahun lalu (2004) waktu ada berita tentang perubahanHak tanpa biaya, aku minta bank yang pegang sertifikat tanahku untuk mengurus itu. Biayanya Rp 500.000, (padahal katanya gratis ya) & diurus oleh notaris bank [Mrn] Ikutan ya, kebetulan aku juga mau akad kredit kira-kira minggu ini. Kalau menurut notarisnya biaya pengurusan hak milik +/- Rp 120.000,-, terus menurut dia kalau tidak diurus diawal, maksudnya ketika akad kredit maka diurus setelah lunas. Sepertinya akan diurus oleh Notaris asal surat-suratnya lengkap [AP] Terima kasih buat mbak Mrn dan mbak AP, Rp 120.000,- ? mungkin lebih baik melalui notaris, kemarin notarisnya minta Rp 3.000.000,- karena aku tidak punya perbandingan lain, aku tunggutunggu tanggapan dari para ibu, belum ada jadilah kemarin aku putuskan diurus mereka sekalian, kemahalan ya? Apa ada hitungan lainnya misal; tergantung luas tanah atau lokasi dan lain sebagainya? [Ley] Rp 3.000.000,- cuma buat mengubah dari SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) ke SHM (Sertfikat Hak Milik) kemahalan, sepertinya itu total biaya untuk komplit akta jual beli, balik nama SHGB dari developer ke mbak, dan peningkatan ke SHM jadi tidak hanya peningkatan ke SHM saja, betul tidak? [DMH] Mbak, aku juga kemarin ketika akad sekalian meningkatkan jadi SHM, kenanya Rp 1.200.000, di notaris yang sama. Memang biayanya itu tergantung luas tanah dan lokasi juga mbak. Itu setauku ya [Rrn] Mbak, kebetulan aku kemarin baru mengurus peningkatan dari HGB ke Hak Milik, dan diurus sama Notaris. Sebenarnya tidak apa-apa kalau sekarang ini masih HGB, karena batas waktunya masih tahun 2014, tapi aku jadikan hak milik saja dari sekarang. Soalnya, takutnya kalau nanti-nanti harganya naik. Perhitungannya yang aku tahu seperti ini : Luas tanah x NJOP Rp 30.000.000,- x 2%. (tanahku masuk area Pd. Gede-Bekasi, tanah Mbak Ley dimana karena NJOP tiap wilayah berbedabeda) Contoh untuk kasusku : LT 300 M2, NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) = Rp 285.000 jadi perhitungannya : 300 x 285.000 - 30jt x 2% = Rp. 1.110.000 kemudian ditambah lagi biaya administrasi BPN = RP.

250.000. Jadi biaya mengurus dari HGB ke Hak milik adalah : RP. 1.360.000. O,iya kalau tidak salah tanah yang NJOP nya dibawah Rp 30.000.000,- tidak kena biaya/uang pemasukan Negara. Paling hanya biaya administrasi BPN saja. Itu saja dari aku. Semoga info yang aku kasih tidak salah, kalau ada yang salah, tolong diperbaiki ya [LS] Kalau aku di bogor : luas tanah x NJOP - 20 Jt x 2%, biaya adm BPN Rp 250.000,- tanah diatas 200 m ada aturannya lagi aku lupa, mengurusnya mudah kok tidak perlu ke notaris, kita urus saja sendiri juga bisa padahal waktu tahun 2000-an masih sekitar Rp 150.000,-an katanya ini peraturan baru kalau tidak salah mulai tahun 2002 [FN] Mbak, yang di tulis mbak LS ini benar sekali, aku kemarin juga sama persis seperti itu perhitungannya, perbedaannya karena aku masuk daerah tangerang jadi NJOPnya bukan Rp 30.000.000,- (tepatnya berapa lupa juga) dan biaya notarisnya adalah Rp 500.000, ditambah biaya administrasi BPN Rp 70.000,- [Ty] Ibu, sepertinya yang ditulis mbak LS benar, setelah aku hitung-hitung memang biayanya mendekati Rp 3.000.000,-. NJOP rumahku katanya Rp 60.000.000,- karena masih wilayah DKI, sisanya mungkin biaya notaris dan lain sebagainya. Tanteku tahun lalu juga mengurus SHM rumahnya di Bekasi yang luas tanahnya lebih besar sedikit dari rumahku, juga kenanya hampir Rp 2.000.000, an, beda-beda sedikitlah, terima kasih ya bu..[Ley] sumber: http://www.dunia-ibu.org/sharing/index.php?id=632.

http://tamsasolusi.blogspot.com/

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->