PERAN SERTA MASYARAKAT

BAB DAN PEDOMAN PELAKSANA-AN

V PENATAAN RUANG

5.1 Kajian Teori dan Peraturan dan Perundangan

5.1.1 Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang
Peran serta masyarakat dalam penataan ruang dapat dibagi dalam 3 (tiga) tahapan
(Tabel V.1), yaitu :
• Tahap Perencanaan, masyarakatlah yang paling memahami apa yang mereka
butuhkan, dengan demikian mengarahkan pada produk rencana tata ruang yang
optimal dan proporsional untuk berbagai kegiatan, sehingga terhindar dari
spekulasi dan distribusi alokasi ruang yang berlebihan untuk suatu kegiatan.
• Tahap Pemanfaatan, masyarakat akan menjaga pendayagunaan ruang yang
sesuai dengan peruntukan dan alokasi serta waktu yang direncanakan, sehingga
terhindar dari konflik pemanfaatan ruang.
• Tahap Pengendalian, masyarakat merasa memiliki dan bertanggung jawab
dalam menjaga kualitas ruang yang nyaman dan serasi serta berguna untuk
kelanjutan pembangunan.

Bila dikaitkan dengan penataan ruang, maka tujuan peran serta masyarakat adalah :
• Meningkatkan mutu proses dan produk penataan ruang;
• Meningkatkan kesadaran masyarakat agar dapat memahami pentingnya
pemanfaatan tanah, air, laut, dan udara serta sumber daya alam lainnya demi
terciptanya tertib ruang;
• Menciptakan mekanisme keterbukaan tentang kebijaksanaan penataan ruang;
• Menumbuhkan dan mengembangkan kesadaran dan tanggung jawab masyarakat
dalam penataan ruang terutama membantu memberikan informasi tentang
pelanggaran pemanfaatan ruang;
• Menjamin pelibatan secara aktif peran serta masyarakat dalam kegiatan penataan
ruang dengan hak dan kewajibannya.

A. Hak dan Kewajiban Masyarakat

Peraturan pemerintah Nomor 69 tahun 1996 telah menjabarkan dengan rinci hak dan
kewajiban masyarakat dalam perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian ruang,
yaitu :
• Berperan dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang;
• Mengetahui secara terbuka sejak awal Rencana Tata Ruang;
• Menikmati manfaat ruang dan atau pertambahan nilai ruang dan penataan ruang.
Manfaat ruang tersebut dapat berupa manfaat ekonomi, sosial, dan atau manfaat
lingkungan yang timbul akibat pemanfaatan ruang yang sesuai dengan rencana
tata ruang;
• Memperoleh hak penggantian dengan harga yang layak atas perubahan kondisi
yang dalamnya sebagai akibat dari pelaksanaan kegiatan pembangunan yang
sesuai dengan rencana tata ruang.

B. Tata Cara Peran Serta Masyarakat

• Peran serta masyarakat dalam proses perencanaan tata ruang wilayah Nasional
dilaksanakan dengan pemberian saran, pertimbangan, pendapat, tanggapan,
keberatan, masukan terhadap informasi tentang arah pengembangan, potensi dan
masalah serta rancangan Rencana Tata Ruang Wilayah. Peran serta masyarakat ini
dilakukan secara lisan atau tertulis kepada Menteri.
• Peran serta masyarakat dalam pemanfaatan ruang wilayah Nasional dilakukan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pelaksanaannya diatur lebih lanjut oleh Menteri
• Peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Nasional
termasuk kawasan tertentu disampaikan secara lisan atau tertulis kepada Menteri.
C. Bentuk dan Peran Serta Masyarakat Yang Dibutuhkan Dalam Penataan
Ruang
Bangsa Indonesia terdiri dari berbagai suku, agama, bahasa, dan kebudayaan dan di
tiap daerah mempunyai adat-istiadat serta ciri-ciri yang berlainan pula. Dengan adanya
perbedaan tersebut maka bentuk peran serta atau partisipasi masyarakat tiap daerah
dalam penataan ruang akan tidak sama, namun kiat yang terkandung dalam
keikutsertaannya dapat dikatakan sama yaitu mensukseskan pembangunan daerah
maupun nasional.
Peran serta masyarakat itu sangat tergantung pada situasi dan kondisi yang berbeda
karena keadaan alam, kemampuan berpikir dan budaya hidupnya. Menurut
Dusseldorp, dalam ‘Pembangunan Masyarakat Berwawasan Partisipasi’ (Slamet Y.,
Universitas Sebelas Maret), partisipasi masyarakat dapat digolongkan dalam berbagai
bentuk sebagai berikut:

TABEL V.1
PERENCANAAN, PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN TATA RUANG
Rencana Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian
Rencana • Memberikan • Pemanfaatan ruang • Pengawasan thd
Tata masuk- an daratan dan ruang pemanfaatan
Ruang terhadap arah udara berdasarkan ruang wilayah
Wilayah pembangunan perundang- Kabupaten/ Kota.
Kota • Mengidentifikasi undangan • Memberikan
potensi & • Bantuan pemikiran/ informasi/laporan
masalah pertimbangan bagi pemanfaatan
pembangunan wujud struktural ruang
• Memberi dan pola • Bantuan pemikiran/
masukan dalam pemanfaatan ruang pertimbangan
rumusan di perkotaan dan untuk penertiban
perencanaan perdesaan kegiatan
• Memberi • Menyelenggarakan pemanfaatan
informasi, saran, kegiatan ruang &
pertimbang- an pembangun-an peningkatan
atau pendapat • Konsolidasi peman- kualitas
dalam faatan tanah, air, pemanfaatan
penyusunan udara dan sumber ruang.
strategi daya alam lainnya
pelaksana-an • Perubahan/konversi
• Mengajukan pemanfaatan
keberatan • Memberi masukan
terhadap RTRW untuk penetapan
Kabupaten/ Kota. lokasi pemanfaatan
• Kerjasama dalam ruang
penelitian dan • Menjaga,
pengembangan memelihara &
• Bantuan tenaga meningkatkan
ahli keles tarian
lingkungan.
Rencana • Memberikan • Pemanfaatan ruang • Pengawasan thd
Rinci Tata kejelasan hak daratan dan ruang pemanfaatan
Ruang atas ruang udara ruang kawasan,
Kota kawasan • Bantuan pemikiran termasuk
• Memberikan dan pertimbangan pemberian
infor-masi, saran, • Menyelenggarakan informasi /laporan
pertim- kegiatan pelaksanaan
bangan/pendapat pembangun- an pemanfaatan
dalam • Konsolidasi peman- ruang kawasan
penyusunan faatan tanah, air, • Bantuan pemikiran/
rencana udara, dan sumber pertimbangan
pemanfaatan daya alam lain utk untuk penertiban
ruang mencapai dalam kegiatan
 Rencana Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian
• Memberi pemanfaat-an pemanfaatan
tanggapan thd ruang kawasan ruang kawasan &
rancangan yang berkualitas peningkat-an
rencana rinci tata • Perubahan/konversi kualitas pemanfaat
ruang kawasan pemanfaatan ruang an ruang kawasan
• Kerjasama dalam sesuai dgn rencana
penelitian & rinci tata ruang
peng-embangan kawasan
• Bantuan tenaga • Pemberian usulan
ahli dalam penentuan
• Bantuan dana lokasi dan bantuan
teknik
• Menjaga,
memelihara dan
meningkatkan
kelestarian fungsi
lingkungan

• Partisipasi Bebas, yaitu partisipasi yang dapat terjadi bila individu atau sekelompok
masyarakat melibatkan diri dalam kegiatan tersebut secara sukarela dengan penuh
kesadaran. Partisipasi bebas dapat dibagi dalam 2 (dua) sub-kategori, yaitu:
1. Partisipasi spontan, yaitu suatu partisipasi yang didasarkan pada keyakinan
dan kebenaran tanpa adanya pengaruh dari orang lain.
2. Partisipasi terbujuk, yaitu bila seseorang tergerak untuk berpartisipasi karena
adanya pihak lain yang menggerakkannya baik melalui sosialisasi atau pun
engaruh sehingga secra sukarela ikut beraktivitas dalam suatu kelompok
tertentu. Pihak yang mempengaruhi atau menggerakkan dapat berasal dari
aparat pemerintah, pimpinan suatu agama, atau ketua adat dan lembaga
lainnya.
• Partisipasi Terpaksa, yaitu partisipasi yang muncul karena adanya hal-hal yang
membatasi ataupun karena situasi dan kondisi.
1. Partisipasi terpaksa karena adanya peraturan yang mengikat (aturan hukum).
Dalam rangka menjaga ketertiban umum maka setiap orang dibatasi ruang
geraknya karena apabila terjadi suatu pelanggaran norma hukum dapat
dikenakan sanksi hukum.
2. Partisipasi terpaksa karena situasi dan kondisi adalah keterlibatan seseorang
untuk berpartisipasi karena sudah tidak ada upaya lain. Partisipasi ini dapat
bersifat negatif atau positif tergantung dari situasi dan kondisi.

Dalam rangka menumbuhkan langkah kegiatan agar masyarakat dapat berperan serta
dalam pembanguan secara aktif, maka para petugas lapangan harus dapat menggali
dan menangkap aspirasi yang tumbuh dalam masyarakat. Mereka harus dapat
memanfaatkan-nya sebagai bahan pertimbangan dalam perencanaan ataupun
pelaksanaannya. Peran serta masyarakat tersebut dapat terdiri dari:
• Partisipasi para ilmuwan, dapat berupa hasil seminar, lokakarya, dan diskusi yang
membahas tata ruang.
• Partisipasi para pengusaha, dapat berupa saran-saran tentang efektivitas
pemanfaatan lokasi maupun bantuan fasilitas.
• Partisipasi para praktisi hukum: dapat berupa saran pencegahan atau penyelesaian
permasalahan.
• Masyarakat umum. Pada umumnya masyarakat yang langsung terlibat atau
terkena tata ruang tidak bereaksi apapun dan mereka hanya berprinsip tidak
dirugikan, namun tidak menutup kemungkinan munculnya beberapa pemuka
masyarakat yang secara aktif memberikan saran, pertimbangan dan pendapat
yang positif serta mengikuti perkembangan selanjutnya.

Untuk menjamin kelancaran pembangunan maka partisipasi semua pihak tersebut di

atas kiranya sangat diperlukan baik dalam bentuk partisipasi bebas, spontan maupun
terbujuk.

5.1.2 Perencanaan Advokasi dan Peran Serta Masyarakat

Peranan dari para advokasi planner adalah untuk memfasilitasi partisipasi dari si
miskin dan memberi keyakinan pada mereka bahwa masukan dari mereka turut
diperhitungkan dalma penseleksian alternatif. Kelompok miskin tidak cukup mampu
untuk merencanakan sesuatu untuk mereka sendiri dikarenakan mereka tidak
mempunyai keahlian yang diperlukan serta waktu dan energi yang memadai (Edelston
dan Kolodner, 1968). Dalam hal ini para perencana mencari jalan keluar untuk
menolong kelompok yang terpinggirkan dengan asumsi dan dedikasi yang sama
dengan profesi-profesi masyarakat lainnya.
Kode etik dari lembaga Amerika untuk institut certified planners mengarahkan para
perencana utnuk berusaha memberi kepada warga negara kesempatan untuk ikut
menikmati hasil-hasil pembangunan dari hasil rencana dan program pembangunan.
Partisipasi haruslah cukup luas untuk memasukkan orang-orang yang kurang
diperhitungkan/berpengaruh dalam organisasi formal. Perencana harus berusaha
memperluas pilihan dan kesempatan untuk seluruh masyarakat (WACHS, 1985,
Hal.339).
Pada prakteknya advokasi tidaklah mudah dicapai. Terdapat beberapa kendala,
diantaranya:
• Pembiayaan untuk perencanaan advokasi tidak selalu tersedia.
• Sukarelawan mempunyai waktu yang terbatas dalam mengerjakan pekerjaan
advokasinya.
• Hubungan antara tenaga ahli dan klien yang diperlukan untuk advokasi planning
tidaklah mudah dicapai karena profesi ini masih belum memasyarakat alias belum
banyak diketahui umum.
• Seorang miskin bisa minta advokasi secara individual kepada para pengacara.
Tetapi isue-isue perencanaan memerlukan aksi kolektif, yang berarti kaum yang
terpinggirkan ini harus terorganisir, dan segala keperluan ini tidak mudah untuk
dimengerti bahkan oleh perencana yang menginginkan partisipasi mereka.
• Issue perencanaan ditulis dalam bahasa yang kompleks dan abstrak. Karenanya
adalah hal biasa bagi para perencana advokasi bekerja sebagai sukarelawan untuk
menseleksi kasus-kasus yang akan mereka tangani dan perencanaan advokasi
dapat dengan mudah menjadi nama dari suatu aktivitas sebagai suatu kepentingan
politik dari para perencananya.
• Ketika suatu komunitas dari kelompok masyarakat menjadi terorganisir mereka
dapat saja meminta jasa dari para perencana. Tetapi ini dapat menjadi hubungan
klien-tenaga ahli yang konvensional dan istilah advokasi menjadi tidak sesuai lagi.

A. Keberhasilan Perencanaan Advokasi

Aspek perencanaan advokasi yang tidak berhasil adalah bila dipandang dari definisi
dan istilah. Karena telah lebih dari tigapuluh tahun perencanaan advokasi telah
diintegrasikan dalam bentuk planning education dan berlangsung terus hingga
sekarang dalam bentuk neighbourhood planning, community development dan equity
planning. Pada kenyataannya, advocacy planning telah berhasil dalam menjamin suatu
kelompok profesional yang merupakan anggota kelompok kultur yang dominan untuk
menghubungkan kelompok kaya dan kelompok miskin, antara pusat kultur dan orang
luar yang bekerja untuk dan di dalam komunitas.
Advocacy planning mengizinkan perencana untuk berpartisipasi dalam pembentukan
identitas masyarakat dalam kelompok dimana mereka bekerja, dan berhasil
menghadapi institusi inti dengan melawan rencana komprehensif dari pilar sejarahnya,
memperluas fokus dari profesi diluar perencanaan fisik, dan mempromosikan alternatif
pembentukan komisi perencanaan yang independen.
Sebagai akademisi di bidang perencanaan John Forrester menyatakan Advocay
planning secara nyata memberikan mandat atau kewenangan kepada perencana untuk
mempromosikan sesuatu lebih dari jaminan dengan konsesi minimal yang tidak
terarah atau memanipulasi partisipasi warga. Perencana harus memahami perannya
sebagai profesional yang mempunyai kompetensi secara teknis dapat menjadi
penengah untuk setiap perbedaan pandangan, menjadi penghubung antar kelompok
yang saling berhubungan, dan melakukan negosiasi untuk melindungi berbagai
kepentingan publik.

B. Metodologi Perencanaan Advokasi

Metodologi yang dapat digunakan oleh perencana advokasi adalah berdasarkan pada
pengalaman-pengalaman masa lalu dengan oposisi masyarakat terhadap masalah
yang ada, dan tidak seperti definisi sesungguhnya dari advocacy planning,
pendekatannya tidak mengamanatkan pengembangan suatu alternative plan. Enam
langkah utama dalam metodologi atau pendekatan bagi advocacy planning adalah :
• Pengenalan terhadap Permasalahan
Dalam suatu permasalahan dalam masyarakat, perencana advokasi mulai terlibat
ketika diminta atau diundang oleh masyarakat. Planner dapat menjadi seorang
public neighborhood planner, seorang university funded community development
planner, atau seorang advocacy planner dalam aspek lainnya. Pada tahapan ini
masalah yang disampaikan pada planner dan masalah pendanaan telah terjamin
(nampaknya masalah pendanaan tidak berasal dari masyarakat, tetapi sebaliknya
harus didapat dari sumber lain seperti organisasi lingkungan nasional, organisasi
pengembangan masyarakat setempat, atau suatu universitas atau perwakilan
badan pemerintah yang terkait).
Tugas-tugas dan batasan-batasan dari seorang advocacy planner serta harapan-
harapan (harus dikembangkan sejauh mungkin, mengingat kemungkinannya yang
cenderung berubah) harus juga ditetapkan terlebih dahulu.

• Penelitian
Menerapkan aksesibilitasnya terhadap informasi proyek, database, dan studi kasus,
advocacy planner kemudian harus meneliti dasar-dasar dari permasalahan yang
ada, termasuk parameter-parameter dari fasilitas lingkungan yang diusulkan
maupun yang sudah ada dan para developer/operatornya, kemungkinan untuk
membangun/ menggunakannya sama sekali, peraturan penzoningan yang
mempengaruhi masyarakat, hak-hak legal dan politik masyarakat, studi kasus-
kasus dari permasalahan sejenis dalam masyarakat dan aspek-aspek lain yang
mempengaruhi lokais, masyarakat, dan area-area lainnya yang terpengaruhi.

• Taktik Pengorganisasian
Kebanyakan keberhasilan dari grassroots efforts untuk mengatasi masalahnya
sendiri dapat dicapai berkat jenis dan kecepatan taktik pengorganisasian kelompok-
kelompok masyarakat. Advocacy planner harus memahami taktik-taktik
pengorganisasian untuk membawa perhatian ketidakadilan, termasuk protes publik,
demonstrasi, petisi-petisi, lobi-lobi, laporan-laporan dan penemuan fakta-fakta serta
dengar pendapat untuk mendidik masyarakat dan mengintensifkan debat publik.
Lokakarya masyarakat dan forum-forum setempat dapat juga berperan untuk tetap
menjaga agar masyarakat selalu mendapat informasi sementara melibatkan para
stakeholder lainnya. Penentuan waktu, lokasi dan intensitas dari taktik-taktik
tersebut dapat terbukti menjadi sangat penting dalam meyakinkan lainnya bahwa
masyarakat berada pada posisi yang benar.
Advocacy planner bertanggung jawab untuk memastikan bahwa taktik-taktik
tersebut dipergunakan dan keterlibatan masyarakat tersebut dapat dipompa dan
dipertahankan. Bagaimanapun juga advocay planner tidak bekerja sendiri,
sehingga usahanya harus berupa kolaborasi langsung dengan para pemimpin
masyarakat dan/atau organisasi masyarakat.

• Keterlibatan Politis
Penting bagi masyarakat untuk menarget pemerintah lokal, wilayah atau federal
untuk suatu pengaruh baik yang langsung maupun yang tidak langsung dalam
menetapkan dan menjalankan keputusan-keputusan. Misalnya di Chicago 10th
Ward, organisasi masyarakat menghubungi US Army Corps of Engineers dalam
bentuk petisi untuk pemberlakuan ijin untuk mengolah wetlands, melobi anggota
dewan kota untuk turun tangan. Tekanan politik dari masyarakat dapat
menghentikan kasus-kasus yang ada yang sedang terjadi maupun yang akan
terjadi, dan memaksa pemerintah untuk meloloskan peraturan atau perundang-
undangan yang dapat menjamin tidak terulangnya aktivitas serupa di masa yang
akan datang.
Akhirnya ketidakadilan dapat diangkat ke tingkat dimana ia menjadi suatu isu yang
dapat mempengaruhi para pemilih. Atau dengan kata lain, pemecahan masalah
secara efisien dan equitable dapat diadopsi oleh seorang kandidat walikota yang
kemudian memenangkan pemilihan karena mendukung masyarakat. Atas
usahanya itu ia telah mendapatkan dukungan masyarakat luas.

• Negosiasi dan Litigasi

Apabila suatu masalah telah menarik perhatian publik, developer/operator dari
fasilitas yang bersangkutan merasa bahwa oposisi masyarakat tidak akan
menyerah. Ada 2 (dua) kemungkinan pemecahan: pertama, pihak fasilitas dapat
 menyetujui untuk bertemu masyarakat untuk mengusahakan jalan tengah
pemecahan masalah. Kedua, jika pihak fasilitas tidak akan bernegosiasi atau
negosiasi gagal, langkah logis berikutnya dan yang sering kali ditempuh dalam
grassroots efforts adalah litigasi (pengadilan).
Advocacy planner dapat membantu masyarakat dalam kedua pemecahan tersebut.
Ia dapat berperan sebagai fasilitator atau mediator antara masyarakat dan pihak
fasilitas. Dan planner dapat melakukan penelitian atas kepentingan masyarakat
selama proses litigasi, berperan sebagai seorang fasilitator bilamana diperlukan.

• Dokumentasi
Mengesampingkan kemungkinan-kemungkinan penyelesaian yang akan terjadi,
atau bahkan keduanya gagal dan proses kembali ke langkah 2 dan 3, penelitian
dan taktik pengorganisasian, sangat penting bagi advocacy planner untuk
mengambil manfaat/ keuntungan dari pengalaman yang terdokumentasikan, dan
memungkinkan mereka untuk membangun acuan dasar yang dapat menangani
ketidakadilan sosial dan lingkungan lainnya.

5.2 Pedoman Pelaksanaan Penataan Ruang

Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Majalaya sampai tahun 2010
berpedoman pada prinsip birokrasi keterbukaan, partisipasi masyarakat serta
pertanggungjawaban kepada masyarakat. Pelaksaan penataan ruang dan
pemanfaatan sumberdaya dalam wilayah perencanaan mengacu pada beberapa
peraturan yang mengarah pada prinsip Otonomi Daerah. Peraturan yang menjadi
pedoman dalam penataan ruang di Kota Majalaya antara lain :
• Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah
• Undang-Undang Nomor 25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan
Pemerintah Pusat dan Daerah
• Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.

Pelaksanaan rencana tata ruang melalui pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang dapat diatur melalui beberapa aspek pengendalian antara lain
pembentukan sistem kelembagaan pemerintahan kota, sistem pembiayaan
pembangunan dan pembakuan prosedur perijinan pembangunan dan pemanfaatan
ruang termasuk aspek koordinasi dalam pelaksanaannya. Penetapan aspek-aspek
administrasi pembangunan tersebut untuk menjaga agar rencana yang telah
disusun/ditetapkan dapat terwujud dengan simpangan yang seminimal mungkin.
Penyusunan pedoman pelaksanaan mengacu pada peraturan yang ada dan
permasalahan yang diidentifikasi dari hasil evaluasi rencana tata ruang yang lama.

5.2.1 Pedoman Sistem Kelembagaan Tata Ruang

Evaluasi terhadap rencana tata ruang yang lama menunjukkan bahwa kegagalan
pelaksanaan rencana lebih disebabkan oleh kelemahan perencanaan dan pelaksanaan
kelembagaan pengendalian pembangunan. Permasalahan pelaksanaan rencana tata
ruang di Kota Majalaya Kabupaten Bandung berakar dari kurangnya koordinasi dalam
pelaksanaan serta tidak konsistennya Pemerintah Daerah melaksanakan rencana yang
telah ditetapkan. Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang Kota Majalaya tahun 2010
membutuhkan sistem dan kelengkapan kelembagaan pengendalian pembagunan yang
koordinatif dan sesuai dengan kebutuhan serta peraturan yang ada. Sistem
kelembagaan pelaksanaan tata ruang Kota Majalaya mengacu pada bentuk dan sifat
administatif Kota Majalaya.

Bentuk dan status Kota Majalaya berdasarkan UU No. 22 Tahun1999 adalah termasuk
dalam bentuk Kawasan Perkotaan yang merupakan bagian administrasi dari sistem
pemerintahan daerah kabupaten. Kota Majalaya merupakan kawasan perkotaan yang
terbentuk dari hasil kegiatan industri yang dominan. Penataan pembangunan Kota
Majalaya berdasarkan Undang Undang Pemerintahan Daerah harus dilakukan oleh
suatu badan khusus yang disebut Badan Pengelolaan Pembangunan. Badan
Pengelolaan Pembanguan Kota Majalaya merupakan badan yang dibentuk dan
bertanggungjawab kepada Kepala Daerah Kabupaten Bandung.

Badan pengelola pembangunan dapat difungsikan sebagai koordinator pembangunan

kota, penyaluran aspirasi swasta dan masyarakat serta pengawasan pelaksanaan
rencana tata ruang yang telah ada. Kedudukan Badan Pengelola Pembangunan Kota
Majalaya dapat ditempatkan di bawah institusi kantor kecamatan, namun
bertanggungjawab langsung kepada Bupati. Badan ini terdiri dari gabungan perwakilan
instansi pemerintahan daerah dan instansi vertikal serta BUMN yang berkaitan dengan
pembangunan kota secara langsung. Jumlah anggota badan pengelolaan
pembangunan sebaiknya diupayakan tidak terlalu besar dan lebih menitikberatkan
pada personil yang mampu menangani pembangunan pada sektor-sektor utama
pembangunan Kota Majalaya seperti permukiman dan prasarana serta sarana
pelayanan perkotaaan/wilayah, perdagangan, industri, pariwisata dan transportasi.

Dalam penyelenggaraan pembangunan kawasan perkotaan, pemerintah daerah perlu

mengikutsertakan masyarakat dan pihak swasta. Pengikutsertaan tersebut
dimaksudkan sebagai upaya pemberdayaan masyarakat dalam pembangunan
perkotaan, mencakup partisipasi dan aspirasi dalam kegiatan perencanaan,
pelaksanaan dan pemilikan. Beban pemerintah daerah dan badan pengelola
pembangunan dalam pengendalian pemanfaatan lahan dan pemeliharaan aset
pembangunan akan berkurang apabila partisipasi masyarakat dan swasta dapat
dioptimalkan. Langkah yang dapat dilakukan adalah pemerintah daerah memfasilitasi
pembentukan Forum Perkotaan atau Forum Kota Majalaya yang merupakan perwakilan
masyarakat.

Rencana pengembangan sistem kelembagaan dalam pengelolaan pembangunan Kota

Majalaya yang harus dilakukan (Gambar 5.1) adalah :
a. Pembentukan Badan Pengelola Pembangunan Kota Majalaya yang berfungsi
sebagai wakil pemerintahan daerah di kecamatan untuk melaksanakan fungsi
koordinasi dan pengawasan pembangunan serta penghubung antara kebutuhan
masyarakat/swasta dan pemerintah daerah.
b. Pembentukan Forum Kota Majalaya, terdiri dari perwakilan berbagai unsur
masyarakat dan pihak swasta yang bermukim di kota untuk menjadi perwakilan
aspirasi masyarakat dan membantu pemerintah daerah dalam pelaksanaan dan
pengawasan pembangunan Kota Majalaya.
c. Pembentukan Badan Perwakilan Desa yang berfungsi mengayomi kehidupan sosial
masyarakat desa, penyalur aspirasi masyarakat dan mengawasi penyelenggaraan
pemerintahan desa serta menetapkan peraturan-peraturan dalam pembangunan
desa.
d. Pengoptimalan kerja Satuan Polisi Pamong Praja dalam pengawasan pelaksanaan
pengawasan dan penindakan atas pelanggaran peraturan daerah tentang Rencana
Detail Tata Ruang Kota Majalaya tahun 2005 - 2010.
e. Pemerintah daerah harus menetapkan tugas dan wewenang masing-masing
instansi yang telah ada serta yang akan dibentuk dalam pelaksanaan pengelolaan
pembangunan Kota Majalaya .

Alternatif lain yang dapat dilakukan sebelum alternatif di atas dapat diwujudkan adalah
dengan cara memaksimalkan peran pengaturan yang ada pada Dinas Pekerjaan Umum
Cipta Karya Kabupaten Bandung dengan penanganan terhadap :
a. Penegasan fungsi, tugas dan wewenang Dinas Pekerjaan Umum dalam Pelaksanaan
Rencana Detail Tata Ruang Kota Majalaya yang telah disusun.
b. Penentuan sistem koordinasi antar instansi dalam pembangunan dan pelaksanaan
rencana kota.
c. Perbaikan sistem koordinasi serta penyederhanaan dalam sistem birokrasi perijinan
yang lebih mendayagunakan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.
d. Pelimpahan tugas pengawasan dan penindakan pada satu instansi yang sama
(seperti Dinas PU) disertai peraturan perundangan yang tegas dan memiliki
kekuatan hukum.

GAMBAR 5.1
BAGAN ALTERNATIF SISTEM KELEMBANGAAN PENGELOLAAN PEMBANGUNAN
KOTA MAJALAYA
 2
Dewan Perwakilan Bupati Kepala
Rakyat Daerah Daerah Kabupaten
Kabupaten Bandung Bandung
3 Instansi Pemerintahan
Daerah
6 Instansi Vertikal
BUMD dan BUMN
6 terkait

6
4

2 Badan Pengelolaan
Forum Kota Camat Majalaya
Majalaya Pembangunan Kota
Tuan
Majalaya
3 4
6
4
2 6
Badan Perwakilan Desa Kepala Desa

3 Perangkat Desa
Masyarakat
Swasta
1 = Jalur Penyampaian Aspirasi
2 = Fungsi Pengawasan
3 = Jalur Konsultasi
4 = Jalur Koordinasi
5 = Partisipasi
6 = Garis Instruksi

Penekanan 2 (dua) alternatif dalam pengembangan aspek kelembagaan Kota Majalaya

tahun 2000 - 2010 adalah pada peningkatan sistem koordinasi antar instansi pelaksana
pembangunan dan pembenahan sistem pengawasan dan penindakan terhadap
penyimpangan rencana tata ruang. Pengembangan sistem kelembagaan tersebut di
atas sangat tergantung dari kesungguhan dan kesadaran pemerintah daerah untuk
melaksanakan pembangunan yang berdimensi kerakyatan dan memiliki kesadaran
hukum. Tanpa adanya kesadaran tersebut, maka rencana detail tata ruang yang telah
disusun akan mengalami simpangan sebagaimana Rencana Umum Tata Ruang Kota
Majalaya Tahun 1994 yang lalu.

5.2.2 Pembiayaan Pembangunan

Pembiayaan pembangunan kota bersumber dari 2 (dua) jenis pendapatan untuk
pembangunan yaitu dari Sumber Pendapatan Daerah dan Sumber Pendapatan Desa.
Sumber pendapatan daerah, berasal dari:
e. Pendapatan Asli Daerah (PAD), terdiri dari:
- Hasil pajak daerah
- Hasil retribusi daerah
- Hasil perusahaan milik daerah dan hasil pengelolaan kekayaan alam
daerah
- Lain-lain pendapatan daerah yang sah.
f. Dana Perimbangan, terdiri dari :
- Bagian dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yaitu 90% dari penerimaan pajak
ditambah dana perimbangan hasil PBB dari Pemerintah.
- Bagian Bea Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu 80% dari penerimaan pajak
ditambah dana perimbangan hasil bea dari pemerintah.
- Penerimaan dari pengolahan sumberdaya alam.
g. Dana Alokasi Umum
h. Dana Alokasi Khusus
Keberhasilan pelaksanaan sistem kelembagaan secara sistematis dan koordinatif dapat
mendukung upaya efisiensi pengeluaran dana pembangunan dan optimalisasi sumber-
sumber pendapatan. Sumber pendapatan daerah yang dapat ditingkatkan dari hasil
Pendapatan Asli Daerah sekaligus untuk pembangunan Kota Majalaya adalah sektor
Pajak Bumi dan Bangunan dan Bea Hak atas Tanah serta berbagai jenis pajak dan
retribusi lainnya. Retribusi dapat diperoleh dari pembangunan pasar, rumah sakit dan
angkutan umum, sedangkan perkembangan kota merupakan potensi pendapatan
perusahaan milik daerah. Pembagunan sarana, prasarana dan aspek lainnya di Kota
Majalaya dalam jangka panjang tidak dapat hanya mengandalkan keuangan dari
pendapatan daerah namun harus mengandalkan dana pembangunan yang diperoleh
dari sumber pendapatan desa dan partisipasi dan swadaya masyarakat dalam
pembangunan. Potensi pengembangan sumber alternatif tersebut sangat besar bila
ditunjang dengan pengoptimalan fungsi pelayanan dan penyaluran aspirasi
masyarakat.
Pengembangan pembiayaan pembangunan secara ‘Buttom up’ dan bersifat swadaya
desa dalam jangka panjang dapat dilakukan dengan mempersiapkan pengolahan
sumber pendapatan yang dimiliki desa. Sumber pendapatan desa tersebut berasal dari
:
i. Pendapatan asli desa :
- Hasil usaha desa
- Hasil kekayaan desa
- Hasil swadaya dan partisipasi
- Hasil gotong royong
- Sumber-sumber asli desa lainnya.
j. Bantuan Pemerintah Kabupaten
k. Bantuan dari Pemerintah dan Pemerintah Provinsi
l. Sumbangan dari pihak ketiga
m. Pinjaman desa

5.2.3 Pengendalian Perijinan Pembangunan

Pengendalian perijinan merupakan implementasi langsung dari pengendalian
pemanfaatan ruang kota. Sektor perijinan harus diatur dengan seksama untuk
meminimalkan penyimpang- an pembanguan di Kota Majalaya. Arahan pengembangan
sistem perijinan yang dapat dilakukan dalam pembangunan Kota Majalaya antara
lain :
n. Penentuan badan koordinasi perijinan yang dapat mengakomodir seluruh
kebutuhan pembangunan secara cepat dan tepat.
o. Peraturan daerah tentang rencana detail tata ruang kota harus memiliki ketentuan
sangsi atas pelanggaran peraturan baik oleh masyarakat, swasta maupun pihak
pemerintahan daerah.
p. Pelaksanaan sosialisasi rencana tata ruang dan tugas dan wewenang pengendalian
perijinan kepada seluruh instansi yang terkait yang dikoordinir oleh pemerintah
daerah melalui badan khusus.
q. Pelaksanaan sosilalisasi tenrtang peraturan daerah mengenai sempadan bangunan,
sempadan jalan, sempadan sungai dan rencana jalan.

Rencana pengembangan sistem kelembagaan harus diikuti dengan penentuan sistem

perijinan pembangunan yang mengarah pada pelaksanaan koordinasi yang dapat
menjamin pelaksanaan rencana tata ruang. Pengendalian perijinan harus
mengikutsertakan Bappeda Kabupaten Bandung ataupun Badan Pengelola
Pembangunan (BPP) Kota Majalaya. Pemilihan instansi koordinator berpatokan pada
pelaksana perencanaan kota, yaitu Dinas Pekerjaan Umum Daerah, namun koordinasi
dapat dilimpahkan kepada BPP Kota Majalaya melalui penempatan unsur Dinas
Pekerjaan Umum Daerah dan Bappeda sebagai pimpinan Badan Pengelola
Pembangunan. Badan tersebut harus difungsikan sebagai badan koordinasi dalam
proses perijinan yang dikeluarkan instansi pemerintah daerah kabupaten seperti ijin
mendirikan bangunan, Fatwa ijin lokasi, penerbitan sertifikat hak atas lahan, ijin usaha
dan sebagainya. Peningkatan fungsi Bappeda maupun BPP mengacu pada tugas dan
wewenang masing-masing instansi penataan ruang kota yang ditetapkan kepala
daerah kabupaten. Alternatif pengembangan sistem perijinan pembangunan di Kota
Majalaya dapat dilihat pada Gambar 5.2.
Koordinasi antar instansi dalam suatu sistem kelembagaan dan perijinan yang telah
diatur akan sangat sulit ditegakkan bila peraturan daerah tentang rencana tata ruang
tidak disertai sanksi hukum atas pelanggaran rencana tata ruang yang telah
ditetapkan. Sanksi tersebut harus bersifat adil dan jelas terhadap seluruh pihak yang
terlibat antara lain, masyarakat, swasta, pemerintah maupun lembaga/individu lainnya.
Hal ini penting dilakukan untuk menegakkan kesadaran hukum dalam pelaksanaan UU
No 24/1992 Pasal 5 Ayat 2 yang menyebutkan bahwa “Setiap orang berkewajiban
mentaati rencana tata ruang yang telah
ditetapkan”. Upaya penciptaan dan kesadaran penegakan hukum memerlukan
dukungan sosialisasi rencana dan perundangan yang ada kepada masyarakat luas.

5.2.4 Prioritas Pembangunan

Pelaksanaan rencana tata ruang pada hakekatnya merupakan pelaksanaan program
pembangunan kota yang sesuai dengan arahan yang telah dirumuskan. Perwujudan
rencana-rencana yang ada membutuhkan implemantasi berupa program-program
pembangunan yang dapat dilaksanakan selama masa perencanaan sepuluh tahun.
Penyusunan program pembangunan selain harus dapat mengakomodir seluruh sektor
perencanaan juga harus mampu mencapai tujuan dan sasaran penataan ruang yang
disesuaikan dengan keterbatasan pembiayaan dan kemampuan sumberdaya yang ada
pada pemerintah daerah. Atas dasar tujuan dan keterbatasan yang ada maka
pembangunan kota menurut rencana tata ruang harus dilakukan menurut tingkat
kepentingan pembangunan atau ‘skala prioritas faktor pembangunan’. Keseluruhan
program pembangunan tidak dapat dikerjakan secara bersamaan waktunya sehingga
prioritas pembangunan dapat menjadi landasan Pemerintah Daerah Kabupaten
Bandung dalam penyusunan rencana pembangun-an lima tahun daerah (Repelitada)
dan rencana pembangunan tahunan daerah (Repetada).
Penentuan prioritas pembangunan didasarkan atas pemikiran dan pertimbangan
terhadap skala prioritas pengembangan yang terdiri dari:
r. Prioritas pengembangan wilayah kota.
s. Prioritas pengembangan sektor kegiatan
t. Prioritas pengembangan fasilitas dan utilitas.

Dasar-dasar dalam penentuan prioritas pembangunan didasarkan pada beberapa

faktor pertimbangan antara lain :
a. Tingkat ketimpangan antara skenario rencana pengembangan yang telah
ditetapkan dengan kondisi eksisting yang telah ada.
b. Kualitas permasalahan yang terjadi serta dampak positif dan negatif yang dapat
ditimbulkan dari ada atau tidaknya pembangunan.
c. Hubungan yang serasi antara konsep rencana dan program dan kemampuan
keuangan pemerintah daerah agar pelaksanaan pembangunan dapat berjalan
secara lancar, efisien dan efektif.
d. Kesesuaian antara pembangunan sektoral dengan kebijaksanaan pengembangan
bagian wilayah kota.
e. Keseimbangan antara percepatan pertumbuhan fisik kota, peningkatan ekonomi
dan prinsip keseimbangan lingkungan fisik dan sosial kemasyarakatan.

Berdasarkan faktor-faktor tersebut dapat disusun prioritas pembangunan Kota

Majalaya dalam 3 (tiga) aspek skala prioritas.

A. Prioritas Pengembangan Wilayah Kota

Pelaksanaan pembangunan dalam masa perencanaan diarahkan pada pengembangan
wilayah yang belum berkembang, namun memiliki potensi nilai-nilai pengembangan
kota yang luas. Urutan skala prioritas pengembangan wilayah perencanaan dapat
dikelompok-kan sebagai berikut :
1. Prioritas Pengembangan I meliputi pelaksanaan dari rencana yang telah ditetapkan
pada masing-masing blok BWK meliputi penataan baru dan pembangunan.
2. Prioritas Pengembangan II meliputi kawasan pengembangan permukiman baru di
Blok BWK C2, Blok BWK B1, Blok BWK B2 dan Blok BWK A4.
 GAMBAR 5.2 : PROSEDUR PENGKAJIAN KEGIATAN KOTA
Pertimbangan Sektor Pengkajian Rencana Pengkajian Masalah Pengkajian Sektoral Pertimbangan
Pertimbangan
Pengkajian Rencana Pengkajian Masalah Pengkajian Sektor
Pertimbangan sektoral Tata Ruang Pertanahan Kegiatan Kesesuaian Dengan
Kesesuaian Dengan
Tata Ruang Pertanahan Kegiatan
Rencana Tata
Rencana TataRuang
Ruang

Permohonan
Permohonan
Investor/Pengembang/
Investor/Pengembang/
Masyarakat
Masyarakat
Rencana Sektoral
RTRW
- Prasarana
Kabupaten Bandung
- Jalan dan Sistem
Transportasi
- Kawasan Wisata Fatwa Ijin Lokasi
- Dll
Izin Lokasi/Izin
Pemanfaatan Lahan Pedoman Perencanaan Ruang
Dan Penetapan
Fungsi Kota Bangunan
Majalaya
Studi AMDAL RUTR
Pembebasan Lahan
Kota Majalaya

Izin Tetap

Rencana Tapak
Hak Guna
Bangunan Izin Usaha Rencana Terinci

IMB - RDTRK
Hak Milik - RTRK

Pembangunan Fisik

Oprerasi/Usaha/
Kegiatan

3. Prioritas pengembangan III adalah pengembangan pada wilayah prioritas I dilakukan

melalui pembangunan fasilitas dan infrastruktur yang telah ditetapkan, yaitu
pengembangan jaringan jalan, studi kelayakan terminal dan pasar, pembangunan
terminal, pembangunan dan penataan pasar, pengaturan dan penataan arus lalu
lintas terutama angkutan umum, dan studi kelayakan pengembangan rel kereta api
apakah akan diaktifkan kembali atau tidaknya jaringan rel kereta api yang telah
ada, karena pada umumnya jaringan rel kereta api sudah berubah fungsi dan
perlunya menginventasisai aset - aset PT. KAI, pembentukan ruang terbuka hijau
dan daerah konservasi serta fasilitas yang dibutuhkan sesuai dengan proyeksi.
Pengembangan pada wilayah prioritas II melalui penataan lingkungan dan perbaikan
infrastruktur, pengendalian perubahan fungsi lahan pertanian, pengendalian
perubahan fungsi jaringan rel kerta api menjadi bangunan atau jalan apabila di
masa yang akan datang jaringan rel kerta api tersebut difungsikan,
danpembangunan fasilitas sosial skala kecamatan seperti rumah sakit,
pembangunan jalan-jalan baru minimal pembebasan lahan terlebih dahulu dan
peningkatan kualitas jalan.
B. Prioritas Pengembangan Sektor Kegiatan
Prioritas pengembangan sektor kegiatan diarahkan pada perwujudan fungsi kota
secara optimal dan menyeluruh. Pengembangan sektor kegiatan memerlukan
dukungan pengembangan yang serasi dari pembangunan fasilitas dan utilitas.
Pengembangan sektor kegiatan kota dapat dilakukan sesuai skala prioritas sebagai
berikut :
1. Prioritas pengembangan kegiatan I pada sektor transportasi.
2. Prioritas pengembangan kegiatan II pada sektor pemerintahan, permukiman,
perdagangan dan jasa, serta pelayanan umum dan sosial tingkat kota dan
lokal;
3. Prioritas pengembangan III pada sektor industri.
Prioritas pertama dalam diarahkan pada upaya mendukung pengembangan kedudukan
Kota Majalaya sebagai pusat pertumbuhan dan pelayanan regional dalam perannya
sebagai Ibukota Majalaya. Prioritas kedua diarahkan untuk meningkatkan struktur
kegiatan ekonomi yang diawali dengan kelancaran moda pergerakan dan
keseimbangannya. Prioritas ketiga adalah menyiapkan lokasi industri yang dapat
menyerap tenaga kerja dan meningkatkan ekonomi serta menggali potensi yang ada.
C. Prioritas Pengembangan Sarana dan Prasarana
Prioritas pengembangan ini didasarkan pada 2 (dua) aspek prioritas wilayah dan sektor
kegiatan. Pengembangan sarana dan prasarana dikelompokkan menjadi :
1. Prioritas pengembangan I meliputi pengembangan fasilitas yang mendukung
prioritas pengembangan sektor kegiatan pertama dan yang mendukung kegiatan
permukiman perkotaan dan konservasi lingkungan, yaitu :
a. Fasilitas perdagangan dan jasa, perhubungan, seperti pembangunan terminal,
pasar dan ruang terbuka sebagai kenyamanan dan rekreasi dan pemerintahan di
Blok BWK A1, Blok BWK A2, Blok BWK A3, dan Blok BWK B2.
b. Peningkatan kualitas jalan, lebar badan jalan dan pembangunan jalan baru dan
penyiapan lahan terminal angkutan umum.
c. Peningkatan jaringan utilitas di masing-masing Blok BWK.
2. Prioritas pengembangan II meliputi pengembangan fasilitas yang mendukung
prioritas aksesibilitas dan perekonomian kota, antara lain pembukaan jaringan jalan
baru, peningkatan mutu kondisi jalan, dan pelebaran badan jalan, studi kelayakan
jaringan rel kereta api yang di masa yang akan datang bermanfaat untuk
peningkatan sarana dan prasarana yang mendukung kegiatan industri.
3. Prioritas pengembangan III meliputi penyediaan sarana pendukung kegiatan
permukiman perkotaan, antara lain fasilitas pendidikan, kesehatan, peribadatan,
taman, lapangan olah raga, kuburan di masing-masing Blok BWK, termasuk prioritas
pengembangan ini pengembangan jumlah dan rute angkutan umum.

D. Tahapan Pelaksanaan Pembangunan Kota

Pelaksanaan pembangunan unsur-unsur rencana tata ruang direncanakan secara
bertahap sesuai masa pembangunan jangka menengah daerah dalam jangka lima
tahunan rencana. Pelaksanaan pembangunan tiap sektor pembangunan dilakukan
dalam setiap masa satu tahun anggaran yang jenis pembangunannya disesuaikan
dengan anggaran yang tersedia atau dimiliki Pemerintah Daerah Kabupaten Bandung.
Pelaksanaan program pembangunan tahunan ini mengacu pada pokok-pokok program
lima tahunan. Penyusunan program pembangunan dalam tahapan-tahapan tersebut
berdasarkan permasalahan, potensi pengembangan dan skala prioritas pembangunan
yang ada sesuai dengan konsep pengembangan tata ruang kota, yaitu:
A. Tahap I (pertama) tahun anggaran 2001 - 2005
1. Penyusunan Peraturan Daerah Kabupaten Bandung tentang Rencana Detail Tata
Ruang Kota Majalaya Tahun 2000 - 2010.
2. Sosialisasi RDTR Kota Majalaya kepada seluruh instansi pemerintahan daerah
dan instansi vertikal serta kepada seluruh lapisan masyarakat secara terbuka
sesuai asas penataan ruang.
3. Penyusunan petunjuk pelaksanaan peraturan daerah mengenai RDTR Kota
Majalaya termasuk perangkat pendukung susunan kelembagaan administrasi
pengelolaan kota dan sistem perijinan pembangunan.
• Penyiapan dan penataan lokasi pengembangan pelayanan umum seperti
pasar, terminal, pemerintahan, ruang terbuka hijau, dan fasilitas pendukung;
• Penertiban kawasan sempadan sungai, kereta api dan jaringan listrik
tegangan tinggi dari segala kegiatan;
• Pembangunan dan perbaikan jaringan drainase;
• Pembangunan rencanan jalan baru yang telah ditetapkan pada bab
sebelumnya minimal pembebasan lahan yang sesuai dengan lebar yang
ditetapkan serta pemeliharaan, perbaikan dan peningkatan mutu jaringan
jalan;
• Penyiapan lahan untuk rencana pembangunan terminal;
• Peningkatan kemampuan produksi dan peningkatan pelayanan jaringan
distribusi air bersih, listrik, dan telepon;
• Penataan lingkungan permukiman terutama konsolidasi lahan
permukiman yang padat dan kumuh, serta penataan dan renovasi fisik
bangunan dan lingkungan;
• Pelaksanaan monitoring dan evaluasi selama masa pembangunan.
• Menginventarisasi aset-aset milik KAI.
B. Tahap II (kedua) tahun anggaran 2006 - 2010
• Melanjutkan pekerjaan-pekerjaan yang belum selesai pada tahap I;
• Penyediaan sarana pendukung kegiatan permukiman perkotaan, antara
lain fasilitas pendidikan dan peribadatan, taman, lapangan olah raga di tiap
lingkungan permukiman serta kuburan dan fasilitas hiburan seperti yang
direncanakan;
• Pembangunan fasilitas pendidikan, peribadatan dan lapangan olahraga
tingkat kota serta fasilitas sosial lainnya untuk memenuhi kebutuhan akibat
pertambahan penduduk kota;
• Pengembangan sistem transportasi meliputi jaringan jalan, terminal, dan
pengembangan jaringan angkutan umum;
• Pembangunan terminal angkutan umum dan pasar;
• Pembangunan lingkungan industri di Blok BWK C1 serta penyediaan
fasilitas dan prasarana pendukung bagi pembangunan lokasi industri tersebut;
• Monitoring dan evaluasi pelaksanaan rencana;
• Perlu dilakukan studi kelayakan dalam pengembangan rel kereta api.

5.3 Fleksibilitas dan Perubahan Penggunaan Lahan

5.3.1 Fleksibilitas Penggunaan Lahan
Rencana penggunaan lahan atau lazim disebut peruntukan lahan telah ditentukan
lokasinya. Pada setiap bagian dari wilayah kota telah direncanakan peruntukan agar
tercapai tujuan dari rencana kota itu sendiri. Peruntukan lahan tersebut selain harus
jelas untuk setiap lokasi tetapi juga harus memiliki sifat yang fleksibel agar dapat
mengantisipasi perkembangan yang seringkali terjadi begitu cepat. Fleksibilitas
peruntukan tanah tidak dimaksudkan untuk melegalkan penggunaan yang tidak sesuai
namun ditujukan agar kebutuhan para pelaku pembangunan dapat diakomodasikan
tanpa perlu diadakan perubahan peruntukan untuk setiap kasus.
Fleksibilitas penggunaan lahan adalah penggunaan lahan lain yang masih dapat
ditoleransi untuk suatu kawasan yang telah ditentukan peruntukannya. Dengan kata
lain adalah penggunaan yang masih diperkenankan berlokasi pada suatu wilayah
selain peruntukan yang sudah ditetapkan. Ada 3 (tiga) jenis fleksibilitas penggunaan
lahan, yaitu suatu pemanfaatan masih diperkenankan untuk berlokasi di kawasan yang
bukan peruntukkannya, atau masih diperkenankan namun dengan persyaratan, atau
tidak diperkenankan sama sekali.
Untuk yang masih diperkenankan dengan persyaratan, maka persyaratan-persyaratan
tersebut adalah :
• Rumah tempat tinggal yang sudah lama umur bangunannya, bila berlokasi
bukan di kawasan perumahan tetapi di kawasan bangunan umum, bangunan
khusus, perdagangan, atau pusat pelayanan, maka masih dapat diberikan izin
namun terbatas hanya untuk renovasi atau rehabilitasi.
• Rumah bentuk kopel dan deret pada peruntukan industri masih diperkenankan
dengan syarat perumahan tersebut untuk mendukung kawasan industri yang ada
(diperuntukkan bagi pekerja industri) dengan luas lahan total perumahan
maksimal 5 (lima) % dari luas kawasan indutri.
• Rumah deret pada peruntukan perumahan type C (rumah kecil) masih
diperkenankan dengan syarat lebar bangunan minimal 8 (delapan) meter dengan
jumlah deret maksimal 10 (sepuluh) deret.
• Rumah type maissonete/villa masih diperkenankan pada perumahan type A
(rumah besar) dengan syarat lebar bangunan minimal 12 (dua belas) meter, pada
perumahan type B (rumah sedang) dengan syarat lebar bangunan minimal 9
(sembilan) meter, pada perumahan type C (rumah kecil) dengan syarat lebar
bangunan minimal 6 (enam) meter.
• Rumah susun/apartemen/flat minimal 4 (empat) lantai.
• Untuk kawasan perumahan yang dibangun oleh pengembang dengan luas lebih
besar dari 5 (lima) Ha dapat dibangun fasilitas perdagangan dengan luas
maksimal 5 (lima) % dari luas perumahan.
• Untuk kawasan industri yang dibangun oleh Pengembang dapat dilengkapi
dengan fasilitas kesehatan dan perdagangan untuk mendukung kebutuhan
pekerja dengan total luas lahan maksimal 10 % dari luas kawasan industri yang
bersangkutan.
 • Ruang terbuka dan jalur hijau dapat dibangun kantor pemerintah yang bersifat
pelayanan umum dan fasilitas pelayanan sosial lainnya serta bangunan-bangunan
yang berfungsi menunjang ruang terbuka hijau dan jalur hijau dengan ketentuan
KDB maksimal 40 (empat puluh) %.
• Kantor dan hotel/penginapan masih diperkenankan pada perumahan type A dan
bangunan khusus dengan syarat bersifat bangunan tunggal dengan GSB samping
dan belakang minimal 3 (tiga) meter.
• Kantor pada peruntukan industri masih diperkenankan dengan syarat kantor
tersebut berkaitan dengan kegiatan industri atau pergudangan.
• Untuk tanah-tanah dengan dimensi lebar yang tidak mencukupi persayaratan
dan tidak dimungkinkan perluasan akibat wilayah sekitarnya telah terbangun,
maka dimungkinkan untuk diberikan izin dengan lebar tanah yang ada sesuai
dengan peruntukan.
• Penentuan pola penggunaan lahan pada peruntukan perumahan yang termasuk
blok-blok besar, masih dimungkinkan penggunaan tanah lainnya yang menunjang
fungsi perumahan.

5.3.2 Perubahan Penggunaan Lahan

Perubahan peruntukan dapat dilakukan oleh Pemerintah Daerah setelah melalui
pertimbangan yang matang. Perubahan peruntukan dapat dibedakan menjadi 2 (dua)
jenis yaitu sebagai berikut :
• Perubahan peruntukan yang diusulkan dan dilakukan oleh Pemerintah Daerah
sendiri. Perubahan peruntukan semacam ini tidak dikenakan retribusi perubahan
peruntukan bagi permohonan KSB/KRP yang berlokasi pada kawasan yang dirubah
peruntukan-nya.
• Perubahan peruntukan yang diajukan oleh pihak ketiga (masyarakat). Perubahan
peruntukan ini dikenakan retribusi sesuai ketentuan yang berlaku.

Sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 tahun 1996 tentang Pedoman
Perubahan Pemanfaatan Lahan Perkotaan disebutkan bahwa :
• Setiap perubahan pemanfaatan lahan harus mendapat ijin tertulis dari Kepala
Daerah.
• Bagi perubahan pemanfaatan terhadap lahan yang strategis dan berdampak
penting, ijin perubahan hanya dapat diberikan setelah mendapat rekomendasi dari
tim penilai dan sesudah itu dikonsultasikan dengan Dewan Perwakilan Rakyat
Daerah. Yang dimaksud dengan lahan strategis dan berdampak penting adalah
perubahan pemanfaatan lahan perkotaan pada blok-blok yang besar, yaitu blok
yang minimal dibatasi jalan kolektor utama dan menimbulkan dampak yang dapat
mempengaruhi derajat kesehatan, tingkat kesejahteraan masyarakat dan keamanan
sekitarnya.

Penerapan untuk wilayah perencanaan adalah bahwa perubahan peruntukan harus

mengikuti ketentuan sebagai berikut :
• Setiap perubahan peruntukan tanah harus mendapat persetujuan tertulis dari
Kepala Daerah Kabupaten Bandung.
• Bagi perubahan peruntukan tanah pada lokasi yang strategis dan berdampak
penting, ijin perubahan peruntukan tanah dapat diberikan oleh Kepala Daerah
setelah mendapat persetujuan dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kabupaten
Bandung.
• Lokasi yang strategis dan berdampak penting adalah :
♦ Lahan perkotaan pada blok-blok yang besar yaitu blok yang minimal
dibatasi oleh jalan kolektor utama dengan luas lebih besar dari 4 (empat)
Hektar.
♦ Perubahan peruntukan tanah pada jalan arteri primer dan sekunder serta
jalan protokol dengan luas lebih besar dari 1.000 m 2 antara lain seperti Jalan
Raya Laswi Ciparay - Majalaya, Jalan Majalaya - Rancaekek, Jalan Majalaya -
Cicalengka, dan Jalan Majalaya - Ibun, serta jalan-jalan lainnya yang akan
ditetapkan oleh Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kabupaten Bandung.
♦ Perubahan peruntukan tanah dari jalur hijau/taman menjadi peruntukan
lainnya yang luasnya diatas 1.000 m2.
Perubahan peruntukan menjadi industri /gudang.