TATA CARA

:
JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT » PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klienklien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli. Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud. Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli. Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari: 1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil 2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut? Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi: I. Data tanah, meliputi: a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya) b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama) c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB) d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada) e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria

1.Perorangan: a. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada.3.3. datadata yang diperlukan adalah: c. 250jt. Surat Keterangan Waris -Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat -Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris c. Contoh Perhitungannya: -NJOP Tanah sebesar Rp.1. berlokasi di wilayah bekasi: Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. Copy KTP suami isteri a.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia.1. dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan .2.2. maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris) Sebelum dilaksanakan jual beli. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah c. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset c. untuk WNI keturunan) b. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB. Jadi. Copy KTP seluruh ahli waris c. Jadi. 300jt – Rp. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI b.sebagai berikut: a. 250jt) X 5%} X 50%. 300juta. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang 2. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris).4. Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.Perusahaan: b. maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah a.3.5. apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt. harus dilakukan: 1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili b.2. atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir) c.

nilai tidak kena pajak} X 5% .bangunan tersebut. Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut: -Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % -Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual .

000.411 Untuk selanjutnya disebut pihak ke II (pembeli) Evin Tahun (Wiraswasta) Rt.271 Rt..com/doc/17338637/Surat-Perjanjian-Jual-Beli-Tanah-Kampung http://contohsurat.02 Untuk selanjutnya disebut pihak ke I (penjual). Jurang No.000. Aping 64 Pensiunan saya BELI : S Tahun (PNS) Yang bertanda tangan dibawah Nama : Umur : Pekerjaan : Alamat sekarang : Jl. 41.com/ http://www.016/Rw. Pembayaran dilakukan dihadapan saksi-saksi dengan tunai. Telah menjual. berikut sebuah bangunan yang terletak diatas tanah tersebut kepada pihak ke II dengan harga tunai Rp. Baros IV No. Nama : Umur : 37 Pekerjaan : Pedagang Alamat sekarang : Jl.(empat puluh satu juta rupiah).CONTOH SURAT PERJANJIAN JUAL BELI: LINK: http://www. lepas/mutlak sebidang tanah darat seluas 86 M2. Batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut : Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah halaman haji ono Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah pak amid Sebelah utara : Berbatasan dengan rumah ibu sendi Sebelah selatan : Berbatasan dengan jalan gang Bangunan terdiri dari : Ukuran panjang dan lebar : 86 M2 Atap : Asbes Dinding : Tembok Lantai : Semen (plesteran) .scribd.com/doc/21624384/Surat-Perjanjian-Jual-Beli-Tanah-Dan-Bangunan SURAT PERJANJIAN JUAL ini.012 Pada tanggal 20 Juni 2007 pihak ke I.wordpress.06/Rw.scribd.

baik jasmani maupun rohani. maka ditanda tanganilah sebagai permulaan saat pemindahan hak milik pihak ke I kepada pihak ke II. setelah keterangan isi jual beli ini dimengerti oleh pihak ke I dan pihak ke II. Pada waktu pelaksanaan jual beli tanah tersebut baik pihak ke I (penjual) maupun pihak ke II (pembeli) juga saksi-saksi semuanya meyatakan satu sama lain dalam keadaan sehat wal afiat. dan segala sesuatu dengan itikad baik. 10 Juli 1998 Tanda tangan masing-masing Pihak Ke II (Pembeli) Pihak Ke I (Penjual) (Evin ) (Aping S) Saksi-saksi Saksi Ke I Saksi Ke II Saksi Ke III Saksi Ke IV (Priatna) (Wawan H) (Bambang Eko) (Hakiman) . juga saksi-saksi. Demikian. Bandung. sejak tanggal 20 Juni 2008 Tanah bangunan tersebut diatas telah menjadi hak milik pihak ke II.Maka.

Desa Bojong Kulur. dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama 2. Kamis. Restuning Widiasih.000.14. Propinsi Jawa Barat. Perjanjian jual beli ini berlaku lima hari setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan akan berakhir setelah rumah berpindah status kepemilikannya kepada pihak kedua. swasta. tanggal sepuluh bulan Juli tahun dua ribu delapan. 3. Kecamatan Gunung Putri. Pembayaran berikutnya akan dilakukan pada setiap awal bulan sebelum tanggal 15 sebesar Rp 1. Propinsi Jawa Barat Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat sebagai berikut Pasal 1 Perpindahan Kepemilikan 1. Anjung Darajat. dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menjual kepada Pihak Kedua berupa bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No. Cikutra Raya No 24. Pembayaran dianggap lunas bila pembayaran sudah mencapai nilai jual yang telah disepakati . Kecamatan Gunung Putri. Pasal 2 Nilai Jual Bangunan dan Tanah 1. Proses perpindahan kepemilikan rumah akan diurus oleh pihak kedua berikut tanggungan yang timbul dan pihak pertama hanya akan membantu kelancaran kepengurusan saja.000 yang harus sudah dibayar oleh Pihak Kedua ke rekening yang ditunjuk oleh Pihak Pertama pada saat ditandatanganinya perjanjian ini 3. Propinsi Jawa Barat. Kabupaten Bogor.000 2. Kabupaten Bogor.000. kami yang bertanda tangan di bawah ini : 1. Kota Bandung.PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH Pada hari ini. 2.000. bertempat tinggal di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No. Uang muka penjualan rumah adalah sebesar Rp 20. Rumah dijual seharga Rp 80.000 sebanyak 60 kali ke rekening yang ditunjuk Pihak Pertama 4. bertempat tinggal di Jl.14. Desa Bojong Kulur. Dosen UNPAD. Perpindahan kepemilikan hanya akan diproses setelah semua kewajiban pihak kedua dipenuhi.

Percepatan pembayaran tidak mengurangi nilai kewajiban yang harus dibayar oleh pihak kedua.Pasal 3 Keterlambatan Bayar 1. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku. 1. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (1) harus dengan ijin tertulis dari Pihak Pertama 3.000 per bulan dan semua uang pembayaran akan dikembalikan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua setelah dikurangi seharga nilai kontrak rumah. Pihak kedua akan mendapatkan hak kepemilikan secara penuh apabila pembayaran telah dinyatakan lunas 5. 1.000 2. 1. 2. Pasal 4 Gagal Bayar Apabila karena satu dan lain hal terjadi gagal bayar maka akan dianggap sebagai sewa kontrak rumah dengan nilai Rp 400. 3. Keterlambatan pembayaran dari tanggal pada pasal 2 butir (3) akan dikenakan denda sebesar Rp 25. Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua tanpa kecuali 6. Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam addendum/amandemen yang . Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama 2. Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut 4. nilai kerusakan bangunan bila ada dan kewajiban-kewajiban yang lain pada Pasal 5 butir (2) Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna menampung keperluan dan barang-barang dari Pihak Kedua Pasal 5 Kewajiban-Kewajiban Lain Pihak Pertama wajib membayar iuran Pajak Bumi dan Bangunan sampai proses pemindahan kepemilikan selesai Pihak Kedua wajib membayar iuran listrik rumah dan iuran warga setempat Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai rumah tinggal sampai pembayaran dianggap lunas Pasal 6 Lain-lain 2.

Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil. Rafa Azka . Saffan Firdaus Anjung Darajat 2. maka kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Kabupaten Bogor Demikian perjanjian in disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama. Pihak Kedua Pertama Pihak Restuning Widiasih Saksi 1.merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan secara bersama 7. kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah 8.

019/Rw. Telah menjual.52 Rt. Abdul Malik Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah Jumain Sebelah utara : Berbatasan dengan tanah Suratman Sebelah selatan : Berbatasan dengan tanah Suryadi Bangunan terdiri dari : Ukuran panjang dan lebar : 150 M2 Atap : Asbes Dinding : Tembok Lantai : Keramik . Mangga No. Pembayaran dilakukan dihadapan saksi-saksi dengan tunai. 44. Batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut : Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah H.4 Nunukan Untuk selanjutnya disebut pihak ke I (penjual). berikut sebuah bangunan yang terletak diatas tanah tersebut kepada pihak ke II dengan harga tunai Rp. Nama : Kana Muthowif Umur : 27 Tahun Pekerjaan : Anggota Polisi (POLRI) Alamat saat ini : Jl.(empat puluh empat juta rupiah).017 Tarakan Untuk selanjutnya disebut pihak ke II (pembeli) Pada tanggal 19 Januari 2010 pihak ke I.000.31 Rt. saya : Nama : Simson Galung Umur : 42 Tahun Pekerjaan : Guru SMPN 3 Tarakan (PNS) Alamat saat ini : Jl.Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Rumah Yang bertanda tangan dibawah ini. lepas/mutlak sebidang tanah darat seluas 246 M2..000. Amal lama No.08/Rw.

Demikian. Tarakan. setelah keterangan isi jual beli ini dimengerti oleh pihak ke I dan pihak ke II. sejak tanggal 19 Januari 2010 Tanah bangunan tersebut di atas telah menjadi hak milik pihak ke II. baik jasmani maupun rohani. dan segala sesuatu dengan itikad baik.Maka. Pada waktu pelaksanaan jual beli tanah tersebut baik pihak ke I (penjual) maupun pihak ke II (pembeli) juga saksi-saksi semuanya meyatakan satu sama lain dalam keadaan sehat. 19 Januari 2010 Tanda tangan masing-masing Pihak Ke I (Penjual) (Simson Galung ) Pihak Ke II (Pembeli) (Kana Muthowif) Saksi-saksi Saksi Ke I (Kusumastuti) Saksi Ke II (Danarti) Saksi Ke III ( Choiri) Saksi Ke IV (Sutosola) . juga saksi-saksi. maka ditanda tanganilah sebagai permulaan saat pemindahan hak milik pihak ke I kepada pihak ke II.

.

Sebagai timbal balik panitia kegiatan memberikan promosi berupa : • • • Penempelan Logo pada media publikasi kegiatan Pembacaan iklan adlibs pada saat kegiatan berlangsung dengan frekuensi …. durasi …….Contoh Surat Kesepakatan (MOU): SURAT KUASA Yang bertanda tangan di bawah ini Nama : ………………. 2008 Pihak 1 ERIK ARIYANTO (Marketing Manager Character The EdutainNET) .. Membantu penyebaran Leaflet pada saat kegiatan berlangsung Jatinangor. Nama Kegiatan : ………………. Contact Person / No Hp : ………………. Dalam hal ini sepakat bekerjasama dengan pihak CHARACTER THE EDUTAINNET dalam bentuk pemberian voucher nge-net gratis 100 jam (@ 1 jam). Instansi / Universitas : ………………. ……. Fakultas / Jurusan : ……………….

Maksud dan Tujuan Jadi maksud dan tujuan kerja sama ini adalah untuk memperoleh keuntungan dari hasil penjualan Rumah Tinggal yang akan di Bangun. Alamat : …………… : …………………. Irawadi Panjer – Denpasar.. . Irawadi Panjer – Denpasar adalah selama 3 bulan kalender masehi. Tukad Banyu Poh.Bentuk Kerja Sama Kerja sama akan dilakukan oleh dua belah pihak : Nama : ………………………………… No. Tukad Banyu Poh. No. Irawadi. Jenis Pekerjaan Pihak Pertama sebagai penyandang dana untuk pembangunan dan pihak kedua sebagai penyedia tanah seluas 2 are yang berlokasi di Jl. KTP : …………………. Selanjutnya akan disebut sebagai PIHAK KEDUA Untuk Selanjutnya pihak pertama dan pihak kedua sepakat mengadakan suatu perjanjian kerja sama pengadaan Rumah Tinggal di jl. KTP : ………………………………… Alamat : ………………………………… : ………………………………… Selanjutnya akan disebut sebagai PIHAK PERTAMA Nama : ……………. Jangka waktu pelaksanaan Pihak kedua memberikan jangka waktu untuk pembangunan Rumah tinggal di Jl. Panjer. Tukad Banyupoh.. terhitung dari penandatanganan Surat Perjanjian Kerja sama.

terhitung dari penandatanganan Surat Perjanjian Kerja sama. Irawadi Panjer – Denpasar adalah selama 7 bulan kalender masehi.Pihak kedua memberikan jangka waktu untuk pemasaran Rumah tinggal di . . Tukad Banyu Poh. . . Keuangan di sesuaikan . . Pihak Pertama dapat memberikan bantuan untuk pemasaran rumah tinggal tersebut.

Nama : ………………………….. Pada hari ini ……………… tanggal ……………….. ……………………………….. Nama : Perusahaan : Jabatan : Alamat : Yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA Kedua belah pihak sepakat untuk melaksanakan kerjasama yang dituangkan dalam suatu naskah perjanjian kerjasama dengan ketentuan sebagai berikut : 1.. Perusahaan : Jabatan : …………………………… Alamat : ………………………….. yang bertanda tangan di bawah ini : 1. yang selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai PIHAK PERTAMA. Berdasarkan Surat Keputusan ………………………………. 3. 2. tanggal ………………………..SURAT PERJANJIAN KERJASAMA ( MOU ) Nomor : …………………….. Nomor: …………………. ……………………………… Jakarta.tahun …………………… ._________2008 . 2. dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Jabatan. ………………………………. bulan ………………….

PIHAK KEDUA PIHAK PERTAMA (____________________) (___________________) .