TATA CARA:

JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT »

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA

Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-
klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat
berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan.
Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka
sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual
sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan
mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas
tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah,
tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan
ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan
biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di
lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan
secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual
beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah
terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja
tertentu

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang
bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria

sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya

tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris

-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang

bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus
di bayar =
{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak
dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:

1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
CONTOH SURAT PERJANJIAN JUAL BELI:

LINK:

http://www.scribd.com/doc/17338637/Surat-Perjanjian-Jual-Beli-Tanah-Kampung

http://contohsurat.wordpress.com/

http://www.scribd.com/doc/21624384/Surat-Perjanjian-Jual-Beli-Tanah-Dan-Bangunan

SURAT PERJANJIAN JUAL BELI

Yang bertanda tangan dibawah ini, saya :

Nama : Aping S
Umur : 64 Tahun
Pekerjaan : Pensiunan (PNS)
Alamat sekarang : Jl. Baros IV No.271 Rt.06/Rw.02
Untuk selanjutnya disebut pihak ke I (penjual).

Nama : Evin
Umur : 37 Tahun
Pekerjaan : Pedagang (Wiraswasta)
Alamat sekarang : Jl. Jurang No.411 Rt.016/Rw.012
Untuk selanjutnya disebut pihak ke II (pembeli)

Pada tanggal 20 Juni 2007 pihak ke I. Telah menjual, lepas/mutlak sebidang tanah darat
seluas 86 M2, berikut sebuah bangunan yang terletak diatas tanah tersebut kepada pihak
ke II dengan harga tunai Rp. 41.000.000,- (empat puluh satu juta rupiah). Pembayaran
dilakukan dihadapan saksi-saksi dengan tunai.

Batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut :

Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah halaman haji ono
Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah pak amid
Sebelah utara : Berbatasan dengan rumah ibu sendi
Sebelah selatan : Berbatasan dengan jalan gang
Bangunan terdiri dari :
Ukuran panjang dan lebar : 86 M2
Atap : Asbes
Dinding : Tembok
Lantai : Semen (plesteran)
Maka, sejak tanggal 20 Juni 2008 Tanah bangunan tersebut diatas telah menjadi hak
milik pihak ke II. Pada waktu pelaksanaan jual beli tanah tersebut baik pihak ke I
(penjual) maupun pihak ke II (pembeli) juga saksi-saksi semuanya meyatakan satu sama
lain dalam keadaan sehat wal afiat, baik jasmani maupun rohani, dan segala sesuatu
dengan itikad baik.

Demikian, setelah keterangan isi jual beli ini dimengerti oleh pihak ke I dan pihak ke II,
juga saksi-saksi, maka ditanda tanganilah sebagai permulaan saat pemindahan hak milik
pihak ke I kepada pihak ke II.
Bandung, 10 Juli 1998

Tanda tangan masing-masing

Pihak Ke II (Pembeli) Pihak Ke I (Penjual)

(Evin ) (Aping S)

Saksi-saksi

Saksi Ke I Saksi Ke II Saksi Ke III Saksi Ke IV

(Priatna) (Wawan H) (Bambang Eko) (Hakiman)

 PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH
Pada hari ini, Kamis, tanggal sepuluh bulan Juli tahun dua ribu delapan,
kami yang bertanda tangan di bawah ini :

1. Restuning Widiasih, Dosen UNPAD, bertempat tinggal di Vila

Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan
Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, dalam hal
ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya
akan disebut sebagai Pihak Pertama
2. Anjung Darajat, swasta, bertempat tinggal di Jl. Cikutra Raya
No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini
bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan
disebut juga sebagai Pihak Kedua

Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama

menjual kepada Pihak Kedua berupa bangunan dan tanah yang berdiri
diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila
Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung
Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat
Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini
dengan syarat-syarat sebagai berikut
Pasal 1 Perpindahan Kepemilikan

1. Perjanjian jual beli ini berlaku lima hari setelah

ditandatanganinya perjanjian ini dan akan berakhir setelah
rumah berpindah status kepemilikannya kepada pihak kedua.
2. Proses perpindahan kepemilikan rumah akan diurus oleh pihak
kedua berikut tanggungan yang timbul dan pihak pertama hanya
akan membantu kelancaran kepengurusan saja.
3. Perpindahan kepemilikan hanya akan diproses setelah semua
kewajiban pihak kedua dipenuhi.

Pasal 2 Nilai Jual Bangunan dan Tanah

1. Rumah dijual seharga Rp 80.000.000

2. Uang muka penjualan rumah adalah sebesar Rp 20.000.000 yang
harus sudah dibayar oleh Pihak Kedua ke rekening yang ditunjuk
oleh Pihak Pertama pada saat ditandatanganinya perjanjian ini
3. Pembayaran berikutnya akan dilakukan pada setiap awal bulan
sebelum tanggal 15 sebesar Rp 1.000.000 sebanyak 60 kali ke
rekening yang ditunjuk Pihak Pertama
4. Pembayaran dianggap lunas bila pembayaran sudah mencapai
nilai jual yang telah disepakati
 Pasal 3 Keterlambatan Bayar

1. Keterlambatan pembayaran dari tanggal pada pasal 2 butir (3)

akan dikenakan denda sebesar Rp 25.000
2. Percepatan pembayaran tidak mengurangi nilai kewajiban yang
harus dibayar oleh pihak kedua.

Pasal 4 Gagal Bayar

1. Apabila karena satu dan lain hal terjadi gagal bayar maka akan
dianggap sebagai sewa kontrak rumah dengan nilai Rp 400.000
per bulan dan semua uang pembayaran akan dikembalikan oleh
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua setelah dikurangi seharga
nilai kontrak rumah, nilai kerusakan bangunan bila ada dan
kewajiban-kewajiban yang lain pada Pasal 5 butir (2)
2. Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah dalam
keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan
Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk menyediakan sarana
penampungan guna menampung keperluan dan barang-barang
dari Pihak Kedua
Pasal 5 Kewajiban-Kewajiban Lain
1. Pihak Pertama wajib membayar iuran Pajak Bumi dan
Bangunan sampai proses pemindahan kepemilikan selesai
2. Pihak Kedua wajib membayar iuran listrik rumah dan iuran
warga setempat
3. Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta
peruntukkan sebagai rumah tinggal sampai pembayaran
dianggap lunas
Pasal 6 Lain-lain

1. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan

perubahan pada rumah yang tidak akan mengubah konstruksi
dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu
kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak
Pertama
2. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (1) harus dengan
ijin tertulis dari Pihak Pertama
3. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa
perjanjian ini berlaku, Pihak Kedua tidak akan mendapatkan
tuntutan dan atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan
mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut
4. Pihak kedua akan mendapatkan hak kepemilikan secara penuh
apabila pembayaran telah dinyatakan lunas
5. Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut
menjadi tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua tanpa kecuali
6. Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan
diatur selanjutnya dalam addendum/amandemen yang
 merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan
diputuskan secara bersama
7. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini,
kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah
8. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka
kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan
tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Kabupaten Bogor

Demikian perjanjian in disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh

kedua belah pihak dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua
belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua bermateri cukup yang
masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.
Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak.

Pihak Pertama Pihak

Kedua

Restuning Widiasih Anjung Darajat

Saksi

1. Saffan Firdaus 2. Rafa Azka

Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
dan Rumah
Yang bertanda tangan dibawah ini, saya :

Nama : Simson Galung

Umur : 42 Tahun
Pekerjaan : Guru SMPN 3 Tarakan (PNS)
Alamat saat ini : Jl. Mangga No.52 Rt.08/Rw.4 Nunukan

Untuk selanjutnya disebut pihak ke I (penjual).

Nama : Kana Muthowif

Umur : 27 Tahun
Pekerjaan : Anggota Polisi (POLRI)
Alamat saat ini : Jl. Amal lama No.31 Rt.019/Rw.017 Tarakan

Untuk selanjutnya disebut pihak ke II (pembeli)

Pada tanggal 19 Januari 2010 pihak ke I. Telah menjual, lepas/mutlak sebidang

tanah darat seluas 246 M2, berikut sebuah bangunan yang terletak diatas tanah
tersebut kepada pihak ke II dengan harga tunai Rp. 44.000.000,- (empat puluh
empat juta rupiah). Pembayaran dilakukan dihadapan saksi-saksi dengan tunai.

Batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut :

Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah H. Abdul Malik

Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah Jumain
Sebelah utara : Berbatasan dengan tanah Suratman
Sebelah selatan : Berbatasan dengan tanah Suryadi
Bangunan terdiri dari :
Ukuran panjang dan lebar : 150 M2
Atap : Asbes
Dinding : Tembok
Lantai : Keramik
Maka, sejak tanggal 19 Januari 2010 Tanah bangunan tersebut di atas telah
menjadi hak milik pihak ke II. Pada waktu pelaksanaan jual beli tanah tersebut
baik pihak ke I (penjual) maupun pihak ke II (pembeli) juga saksi-saksi semuanya
meyatakan satu sama lain dalam keadaan sehat, baik jasmani maupun rohani, dan
segala sesuatu dengan itikad baik.

Demikian, setelah keterangan isi jual beli ini dimengerti oleh pihak ke I dan pihak
ke II, juga saksi-saksi, maka ditanda tanganilah sebagai permulaan saat
pemindahan hak milik pihak ke I kepada pihak ke II.

Tarakan, 19 Januari 2010

Tanda tangan masing-masing

Pihak Ke I (Penjual) (Simson Galung )
Pihak Ke II (Pembeli) (Kana Muthowif)

Saksi-saksi

Saksi Ke I (Kusumastuti)
Saksi Ke II (Danarti)
Saksi Ke III ( Choiri)
Saksi Ke IV (Sutosola)
Contoh Surat Kesepakatan (MOU):

SURAT KUASA

Yang bertanda tangan di bawah ini

Nama : ……………….

Instansi / Universitas : ……………….

Fakultas / Jurusan : ……………….

Nama Kegiatan : ……………….

Contact Person / No Hp : ……………….

Dalam hal ini sepakat bekerjasama dengan pihak CHARACTER THE EDUTAINNET
dalam bentuk pemberian voucher nge-net gratis 100 jam (@ 1 jam). Sebagai timbal balik
panitia kegiatan memberikan promosi berupa :

• Penempelan Logo pada media publikasi kegiatan

• Pembacaan iklan adlibs pada saat kegiatan berlangsung dengan frekuensi …..
durasi …….
• Membantu penyebaran Leaflet pada saat kegiatan berlangsung

Jatinangor, ……. 2008

Pihak 1

ERIK ARIYANTO

(Marketing Manager

Character The EdutainNET)

 Bentuk Kerja Sama

Kerja sama akan dilakukan oleh dua belah pihak :

Nama : …………………………………

No. KTP : …………………………………

Alamat : …………………………………

: …………………………………

Selanjutnya akan disebut sebagai PIHAK PERTAMA

Nama : …………….

No. KTP : …………………..

Alamat : ……………

: …………………..

Selanjutnya akan disebut sebagai PIHAK KEDUA

Untuk Selanjutnya pihak pertama dan pihak kedua sepakat mengadakan suatu perjanjian
kerja sama pengadaan Rumah Tinggal di jl. Tukad Banyupoh, Irawadi, Panjer.

Jenis Pekerjaan

Pihak Pertama sebagai penyandang dana untuk pembangunan dan pihak kedua sebagai
penyedia tanah seluas 2 are yang berlokasi di Jl. Tukad Banyu Poh, Irawadi Panjer –
Denpasar.

Maksud dan Tujuan

Jadi maksud dan tujuan kerja sama ini adalah untuk memperoleh keuntungan dari hasil
penjualan Rumah Tinggal yang akan di Bangun.

Jangka waktu pelaksanaan

Pihak kedua memberikan jangka waktu untuk pembangunan Rumah tinggal di Jl. Tukad
Banyu Poh, Irawadi Panjer – Denpasar adalah selama 3 bulan kalender masehi, terhitung
dari penandatanganan Surat Perjanjian Kerja sama.
Pihak kedua memberikan jangka waktu untuk pemasaran Rumah tinggal di . Tukad
Banyu Poh, Irawadi Panjer – Denpasar adalah selama 7 bulan kalender masehi, terhitung
dari penandatanganan Surat Perjanjian Kerja sama.

Pihak Pertama dapat memberikan bantuan untuk pemasaran rumah tinggal tersebut.

Keuangan

di sesuaikan . . . .
 SURAT PERJANJIAN KERJASAMA

( MOU )

Nomor : …………………….

Pada hari ini ……………… tanggal ……………….. bulan …………………..tahun

…………………… , yang bertanda tangan di bawah ini :

1. Nama : …………………………..

Perusahaan :

Jabatan : ……………………………

Alamat : …………………………..

Berdasarkan Surat Keputusan ……………………………….. Nomor: …………………..

tanggal ………………………. dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Jabatan,
yang selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

2. Nama :

Perusahaan :

Jabatan :

Alamat :

Yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA

Kedua belah pihak sepakat untuk melaksanakan kerjasama yang dituangkan dalam suatu
naskah perjanjian kerjasama dengan ketentuan sebagai berikut :

1. ………………………………..

2. ……………………………….

3. ………………………………

Jakarta,_________2008
 PIHAK KEDUA PIHAK PERTAMA

(____________________) (___________________)