PENDATAAN PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DALAM

RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP) LATAR BELAKANG 1. Pasal 6 dan Pasal 9 UU PBB 2. Asal perpajakan nasional : self assesment 3. Besarnya jumlah objek pajak dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan WP 4. NJOP sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian 5. Basis data SISMIOP perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan MAKSUD DAN TUJUAN Maksud : menciptakan suatu basis data yang akurat dan up to date dengan mengintegrasikan semua aktivitas administrasi PBB ke dalam satu wadah, sehingga pelaksanaannya dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta: pengenaan pajak yang lebih adil dan merata, peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan, peningkatan tertib administrasi, dan peningkatan penerimaan PBB, serta dapat memberikan pelayanan yang lebih baik kepada WP. Untuk menjaga akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik. ISTILAH DAN PENGERTIAN 1. Basis Data 2. Blok 3. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 4. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP) 5. Daftar Hasil Rekaman (DHR) 6. Daftar Perubahan Objek dan Subjek PBB 7. Daftar Harga Jual 8. Duplikasi (Back Up) 9. Editing 10. Gambar Sket 11. Jenis penggunaan Bangunan (JPB) 12. KMK RI tentang Klasifikasi Besarnya NJOP 13. Lembar Kerja Objek Khusus (LKOK) 14. Nomr Objek Pajak (NOP) 15. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) 16. Objek Acuan 17. Objek Pajak Non Standar 18. Objek Pajak Umum 19. Objek Pajak Khusus 20. Objek Pajak Standar 21. Pelayanan Informasi Telepon (PIT) 22. Pambentukan Basis Data 23. Pemeliharaan Basis Data 24. Pemulihan (Recovery)

25. Pemutakhiran Basis Data (Up Dating) 26. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB 27. Pendataan Objek PBB 28. Pendekatan Biaya 29. Pendekatan Data Pasar 30. Pendekatan Kapitalisasi Pandapatan 31. Pengiriman (Transfer) 32. Penilaian dengan bantuan komputer (Computer Assisted Valuation = CAV) 33. Penilaian Individual 34. Penilaian Massal 35. Penilaian Objek PBB 36. Penyusutan 37. Peta Blok 38. Peta Digital 39. Peta Desa/Kelurahan 40. Peta Foto 41. Peta Garis 42. Peta Kerja 43. Plotting 44. Peta ZNT 45. Scanning/Pemindahi 46. Sistem Informasi Geografis PBB (SIG PBB) 47. Sistem Informasi Manajemen Objek Pajak (SISMIOP) 48. Sistem Pelayanan Satu Tempat 49. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) 50. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) 51. Surat Tanda Terima Setoran (STTS) 52. Zona Nilai Tanah UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOP 1. NOP (Nomor Objek Pajak) 2. Blok 3. ZNT (Zona Nilai Tanah) 4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) 5. Program Komputer NOMOR OBJEK PAJAK (NOP) A. Spesifikasi NOP 1. Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan NOP untuk objek PBB lainnya. 2. Tetap, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB dan tidak berubah dalam jangka waktu yang relatif lama. 3. Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasional B. Maksud dan Tujuan Pemberian NOP 1. Menciptakan identitas yang standar bagi semua objek Pajak Bumi dan Bangunan secara nasional. 2. Menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan administrasi pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan PBB.

3. Membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file yang saling bekaitan melalui NOP. C. Manfaat Penggunaan NOP 1. Mempermudah mengetahui lokasi / letak objek pajak 2. Mempermudah pemantauan penyampaian dan pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum / sudah terdaftar. 3. Mengintegrasikan data atributik dan data grafis (peta) PBB. 4. Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda 5. Mempermudahpenyampaian SPPT, sehingga dapat diterima wajib pajaktepat pada waktunya. 6. Memudahkan pemantauan data tunggakan 7. Dengan adanya NOP wajib pajak mendapatkan identitas untuk setiap objek pajak yang dimiliki atau dikuasainya. D. Tata Cara Pemberian NOP Secara rinci tata cara pemberian NOP diatur dalam Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor : SE-28/PJ.6/1992 tanggal 12 Juni 1992 tentang Petunjuk Teknis Nomor Objek Pajak (NOP) Pajak Bumi dan Bangunan BLOK Batas-batas blok harus : a. Memanfaatkan karakteristik batas geografis permanen yang ada, jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal, jalan kampung / desa, jalan setapak / lorong / gang, rel kereta api, sungai, saluran irigasi, saluran buangan air hujan(drainage), kanal, dan lain-lain. b. Tidak diperkenankan melampaui batas desa / kelurahan dan dusun. c. Batas lingkungan dan RT/ RW / RK atau sejenisnya tidak perlu siperhatikan dalam penentuan batas blok. Dengan demikian dalam satu blok kemungkinan terdiri atas satu RT / RW / RK atau sejenisnya atau lebih. d. Menampung lebih kurang 200 objek pajak atau lunas sekitar 15 ha, hal iniuntuk memudahkan control dan pekerjaan pendataan di lapangan dan administrasi data. Namun jumlah objek pajak atau wilayah yang luasnya lebih kecil atau lebih besar dari jangka di atas tetap diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan menerapkan pembatasan tersebut. e. Kemungkinan pengembangan wilayah di masa mendatang penting untuk dipertimbangkan sehingga batas-batas blok yang dapat tetap dijamin kestabilannya. Kecuali dalam hal yang luar biasa, misalnya perubahan wilayah administrasi, blok tidak diubah kecuali karena kode-kode blok berkaitan dengan semua informasi yang tersimpan didalam basis data. ZONA NILAI TANAH (ZNT) • Batasannya pada umumnya bersifat imajiner. • Penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan / pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona. • Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung didasarkan kepada pendekatan data pasar. • Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakkan kombinasi dua huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa , kelurahan atau NOP pada blok (secara spiral).

DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB) NJOP Bangunan dihitung berdasarkan biaya pembuatan baru untuk bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan. Untuk mempermudah penghitungan NJOP bangunan harus disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). DBKB terdiri atas tiga komponen, yaitu komponen utama, material, dan fasilitas. DBKB berlaku untuk setiap daerah Kabupaten / Kota dan dapat disesuaikan dengan perkembangan harga dan upah yang belaku. PROGRAM KOMPUTER Program Komputer adalah aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital. Sejalan dengan perkembangan teknologi informasi dan untuk lebih meningkatkan kinerja, kemampuan yang lebih baik dalam mengolah basis data yang tesimpan, maka aplikasi SISMIOP sejak tahun 1997 telah dikembangkan dalam bentuk perangkat lunak basis data Oracle. Perangkat lunak Oracle merupakan perangkat lunak basis data yang dipilih oleh Departemen Keuangan RI sebagai standar pengolahan basis data, sehingga seluruh instansi dibawah Departemen Keuangan diharapkan akan lebih mudah dalam tukar menukar informasi. Sistem SISMIOP yang dibangun dengan Perangkat Lunak Basis Data Oracle sejak tahun 2000 tersebut selanjutnya dinamakan I-sismiop. Nama tersebut mempunyai dua pengertian, yaitu Intergrated dan Internet Ready. 1. Integrated mempunyai pengertian bahwa sistem tersebut mengintegrasikan seluruh aplikasi yang ada yaitu SISMIOP, SIG, PIT, aplikasi BHPTB, dan aplikasi P3, dengan menggunakan basis-data Oracle. 2. Internet Ready dimaksudkan bahwa sistem tersebut mempunyai kemampuan interkoneksi dengan sistem yang lain dengan memanfaatkan teknologi internet. Hal ini dimungkinkan dengan menggunakkan perangkat lunak yang digunakkan secara luas di kalangan pengguna teknologi informasi. PEMBENTUKAN BASIS DATA A. PENDAFTARAN Pendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil, mengisi, dan mengembalikan SPOP ke Kantor-Kantor DJP setempat atau tempat-tempat lain yang ditunjuk untuk pengambilan/pengembalian SPOP. Pengisian SPOP dalam rangka pendaftaran harus dilengkapi dengan denah objek pajak. 1. Pekerjaan Persiapan • KP PBB memberitahukan kepada Pemda setempat tentang kegiatan pendaftaran objek pajak sebagai salah satu upaya untuk meningkatkan pelayanan kepada WP; • KP PBB bersama dengan Pemda setempat menunjuk tempat-tempat pengambilan dan pengembalian SPOP; Tempat yang dapat ditunjuk antara lain a. Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; b. Kantor Penyuluhan Pajak; c. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota; d. Kantor Kecamatan; e. Kantor Desa/Kelurahan; f. Tempat lain yang dianggap memungkinkan. • KP PBB bersama dengan Pemda setempat memberikan penjelasan kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

• KP PBB menyerahkan SPOP dan perangkat administrasi lainnya (seperti tanda terima SPOP, daftar penjagaan, dan lain-lain) kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dengan Berita Acara Penyerahan SPOP. SPOP harus diberi nomor urut terlebih dahulu dan ditatausahakan. • KP PBB menyiapkan Keputusan Kakanwil DJP untuk tahun berjalan tentang penentuan klasifikasi besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB, khususnya yang menyangkut NIR dan DBKB. • KP PBB memberikan penyuluhan kepada masyarakat tentang rencana kegiatan pendaftaran objek dan subjek pajak. 2. Pelaksanaan Pekerjaan A. Kewajiban Petugas pada Tempat Pengambilan dan Pengembalian SPOP 1. Memberikan formulir SPOP kepada subjek pajak yang datang untuk mendaftarkan objek pajaknya; 2. Memberikan Tanda Terima Penyampaian SPOP kepada subjek pajak untuk diisi dan ditandatangani; 3. Mencatat identitas subjek pajak dan/atau kuasanya yang menerima SPOP; Dalam hal ini kepada subjek pajak atau kuasanya supaya diminta menunjukkan identitasnya (salinan KTP/SIM atau identitas lainnya yang masih berlaku). 4. Menerima SPOP, yang sudah diisi, ditandatangani, dan dilengkapi dengan data pendukungnya, yang dikembalikan oleh subjek pajak atau kuasanya serta memberikan Tanda Terima Pengembalian SPOP; 5. Mengirimkan laporan Daftar Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP kepada KP PBB disertai dengan : a) Tanda Terima Penyampian SPOP; b) SPOP yang sudah dikembalikan oleh subjek pajak beserta Tanda Terima Pengembalian SPOP; c) Surat Pengantar; 6. Mengajukan permintaan kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk mendapatkan formulir SPOP, dalam hal persediaan SPOP sudah tidak mencukupi. B. Kewajiban Subjek Pajak pada Pelaksanaan Pendaftaran Objek Pajak : 1. Mengambil formulir SPOP pada tempat-tempat yang ditunjuk; 2. Mengisi formulir SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap serta menandatanganinya, bila perlu dilengkapi dengan data pendukung; 3. Dalam hal yang menjadi subjek pajak adalah badan hukum, maka yang menandatangani SPOP adalah pengurus/ direksi; Tanda Terima SPOP harus diberi penjelasan secukupnya yang menjelaskan siapa yang menandatangani SPOP; 4. Dalam SPOP ditandatangani oleh bukan subjek pajak yang bersangkutan, maka harus dilampiri Surat Kuasa dari subjek pajak; 5. Mengembalikan formulir SPOP yang sudah diisi ke Kantor Pelayanan PBB setempat atau tempat di mana formulir SPOP diperoleh, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak tanggal diterimanya SPOP. C. Kewajiban Petugas Kantor Pelayanan PBB : 1. Membuat Buku Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP mengenai semua SPOP yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan PBB baik dari Kantor Pelayanan PBB sendiri maupun dari tempat yang ditunjuk sebagai tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dalam Daftar Rekapitulasi SPOP yang Diterima Kembali dari Subjek Pajak; 2. Menerima dan menatausahakan laporan yang disampaikan oleh petugas penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

2. selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sesudah batas waktu pengembalian SPOP untuk diberikan Surat Teguran Pengembalian SPOP. pembendelan SPOP dapat dilakukan setelah perekaman data. dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. dst Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. Meneliti permintaan tertulis dari subjek pajak tentang perpanjangan atau penundaan pengembalian SPOP dan melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB. Khusus dalam rangka pemeliharaan basis data.0001. Contoh : 97.001.1450. 97.003. Batas waktu penundaan ditentukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak permohonan diterima. 97. Memberikan laporan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB mengenai subjek pajak yang belum mengembalikan SPOP setelah lewat batas waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya SPOP. 97. b. Nomor bendel ini dapat ditulis atau dicetak. 97. Perekaman Data .0125.0125.002.001. Pekerjaan Kantor A. 6. empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel.0125. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada angka 2. Penelitian Data Masukan Penelitian data masukan dimaksudkan untuk meyakinkan bahwa SPOP dan formulirformulir pendukungnya telah diisi dengan benar. B. Jangka waktu pengembalian SPOP yang ditetapkan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP ditentukan paling lama 15 (lima belas) hari terhitung mulai tanggal pengiriman (stempel pos). Dalam hal diperlukan penelitian lapangan. jelas. 5. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal di setiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kurang lebih 100 objek pajak.3. 4.0125. 4. dst. dst 97. SPOP berikut data pendukungnya diteruskan kepada petugas yang ditunjuk untuk mengadakan penelitian lapangan. C. Meneliti SPOP yang sudah dikembalikan. dua digit pertama menyatakan tahun pendataan. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. Pembendelan SPOP 1.0126.0126. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halaman muka dan samping kiri ketebalan bendel. 97. yang perlu diteliti antara lain adalah kebenaran pengisian dan kelengkapan data pendukung SPOP. setelah melewati batas waktu yang ditentukan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP untuk diterbitkan SKP-nya. Contoh : 97. maka diterbitkan Surat Persetujuan Penundaan Pengembalian SPOP. Melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB dengan tindasan kepada Kepala Seksi Penetapan apabila subjek pajak tidak juga mengembalikan SPOP.002. Pembendelan SPOP beserta data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. Dalam hal Kepala Kantor Pelayanan PBB menyetujui permintaan tersebut. 3. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut : a. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik. 97.003. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. 3.0126.

dapat digunakan alternatif pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif. seperti halnya pendaftaran data baru. penerbitan salinan SPPT. sehingga memudahkan penempatan dan pencarian kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). D. Penyimpanan Bendel Bendel-bendel SPOP disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. Untuk menghindari kelemahan alternatif ini (rendahnya tingkat akurasi data) perlu diperhatikan kemampuan penguasaan wilayah bagi petugas yang bertanggung jawab. Dengan alternatif ini. SPOP disebarkan melalui aparat desa/kelurahan setelah terlebih dahulu membuat sket/peta blok. atau • Mempunyai potensi PBB relatif kecil. 2. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. perubahan data. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan alternatif ini hanya dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang pada umumnya: • Belum/ tidak mempunyai peta • Merupakan daerah terpencil. 2. dan lain sebagainya. C. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. Produksi Data Keluaran Kegiatan ini dilaksanakan sehubungan dengan adanya permintaan pelayanan dari wajib pajak sesuai dengan kasus yang diajukan. Perekaman data ke dalam komputer dilakukan oleh Operator Data Entny. Untuk daerah yang potensi PBB-nya relatif lebih kecil. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak Pendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto yang dapat menentukan posisi relatif objek pajak tetapi tidak mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan. Pendataan dilakukan dengan menggunakan formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan dengan menggunakan/memilih salah satu dari empat alternatif sebagai berikut : A. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP perorangan dilakukan dengan menyebarkan SPOP langsung kepada subjek pajak atau kuasanya dengan berpedoman pada sket/peta blok yang telah ada. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB. dan selalu diikuti dengan kegiatan penilaian. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto dan sudah mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan hasil pendataan tiga tahun terakhir secara lengkap. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. B. cakupan wilayah dan objek pajaknya luas. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. E. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. B. perekaman dapat dilaksanakan siang dan ma’am. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak . pengajuan keberatan dan/ atau permohonan pengurangan PBB. Data tersebut merupakan hasil pendataan secara lengkap tiga tahun terakhir. PENDATAAN Pendataan objek dan subjek PBB dilaksanakan oleh KP PBB atau pihak lain yang ditunjuk oleh DJP.1. D. Pelaksanaannya dilakukan sebagai berikut : 1.

Jumlah penduduk 6. Harga bahan bangunan dan standar upah yang berlaku 11. Luas tanah yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 4. dan lain-lain. Jadwal pelaksanaan pekerjaan 5. SK Kakanwil DJP tentang klasifikasi NJOP Bumi. Pekerjaan Persiapan A. Organisasi dan jumlah pelaksana 6. Konsisten. Penyusunan Rencana Kerja Data yang berhasil dikumpulkan dalam kegiatan penelitian pendahuluan terlebih dahulu dianalisis dan selanjutnya dijadikan bahan untuk menyusun rencana kerja. baik dalam rangka penyusunan rencana kerja maupun untuk menentukan sasaran dan daerah/wilayah mana yang akan diadakan kegiatan pendataan dengan memperhatikan potensi pajak dan perkembangan wilayah. antara lain : a. seperti halnya standar prestasi kerja. 2. Peta desa/ kelurahan yang memiliki Kantor Pelayanan PBB b. Fleksibelitas. artinya hal-hal yang telah ditentukan dalam rencana kerja tersebut harus dapat dipenuhi secara konsisten. Sasaran dan volume pekerjaan. Hasil akhir Dalam penyusunan rencana kerja perlu diperhatikan dua hal berikut : 1. Buku rincikan yang lama (kalau ada) e. Perkiraan peningkatan pokok ketetapan pajak 8. Perkiraan harga jual tanah tertinggi dan terandah per m2 dalam satu desa/kelurahan 10. dan buku¬-buku administrasi PBB lainnya. Peta dan pembukuan. Jumlah objek pajak yang sudah terdaftar 8. Jumlah pokok ketetapan pajak tahun sebelumnya 9. waktu yang diperlukan. C. Standar prestasi petugas 4. Luas bangunan yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 5. Perkiraan luas tanah yang dapat dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 3. Adapun tahapan kegiatan pendataan adalah sebagai berikut : 1. Jumlah wajib pajak yang sudah terdaftar 7. Penelitian Pendahuluan Kegiatan ini dimaksudkan untuk menentukan data dan informasi yang diperlukan. artinya rencana kerja tersebut mampu menampung perubahanperubahan pelaksanaan di lapangan tanpa harus merubah rencana kerja. Data dan informasi yang dikumpulkan dalam penelitian pendahuluan antara lain: 1. B. Buku Induk atau Buku Himpunan Data Objek/Subjek PBB yang lama d. Penyusunan Organisasi Pelaksana . 2. Peraturan PBB. biaya. Alternatif kegiatan 3. Luas wilayah 2. jumlah personil. PBB. Peta garis/ peta foto berkoordinat yang dimiliki BPN atau instansi lain c.Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang hanya mempunyai sket peta desa/kelurahan (misalnya dari Biro Pusat Statistik atau instansi lain) dan/atau peta garis/peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif objek pajak. Materi yang perlu dituangkan dalam rencana kerja tersebut antara lain adalah : 1. Jumlah biaya yang diperlukan 7.

000. atau 2. dan Sarana Pendukung Lainnya 1. Daerah sedang (pinggiran kota) : 1 : 2. atau sket kasar yang dibuat oleh petugas pendata. Untuk kegiatan yang sumber dananya berasal dari dana APBN/Bantuan Luar Negeri (DIP/ Loan) struktur dan bentuk organisasinya tersendiri. 3.000 b.500 c. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP dapat dilakukan dengan bantuan sket/peta desa/kelurahan yang dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. Penerimaan dan seleksi calon petugas lapangan 2. Skala peta disesuaikan dengan kondisi wilayah dan dapat ditentukan sebagai berikut : a. 3. Sarana pendukung lainnya untuk melaksanakan pembentukan basis data berupa : . menyalin sket/peta yang sudah ada. D. Melalui institusi lain yang bisa dipertanggungjawabkan kemampuan personilnya. Pengadaan Sket. Hal-hal yang perlu dilaksanakan sehubungan dengan pengadaan tenaga lapangan sebagaimana dimaksud di atas adalah : 1. Pelaksanaan pelatihan dan evaluasi hasil pelatihan 4. dengan cara: 1. maka petugas pendata dapat diambil dari tenaga lulusan SMU atau STM jurusan bangunan/mesin. Pelatihan selain diberikan kepada petugas lapangan sebaiknya juga diberikan kepada pengawas petugas lapangan.000. Pendataan dengan verifikasi data objek pajak Pengadaan peta dilaksanakan dengan menggandakan peta dsa/kelurahan dan peta rincik yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan. Daerah padat (pusat kota) : 1 : 1. Penentuan jadwal dan materi dan latihan 3. Badan Pertanahan Nasional. Peta Desa/Kelurahan. TOPDAM. Memanfaatkan tenaga yang ada (Karang Taruna) di desa/kelurahan setempat. Daerah jarang (pedesaan) : 1 : 5. Dinas Tata Kota. 2. 4.6/1993 tanggal 14 Juni 1993 tentang Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. bentuk dan struktur organisasinya sama dengan ketua tim yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB setempat dan dilaksanakan secara terpadu oleh seluruh unit organisasi pada KP PBB. Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak Pengadaan peta dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam pembuatan peta atau membuat sendiri dengan peralatan yang ada sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-33/PJ. Pembuatan surat perjanjian kerja antara petugas lapangan dengan kantor Pelayanan PBB. Apabila jumlah tenaga pelaksana pada KP PBB tidak memadai dibandingkan dengan jumlah objek pajak yang akan didata. Untuk pembuatan kerangka peta dan pengukuran OP dengan menggunakan alat GPS akan diatur dalam surat edaran tersendiri. pelaksanaannya secara fungsional diserahkan kepada Seksi Pendataan dan Penilaian pada KP PBB setempat dengan penanggung jawab adalah Kepala KP PBB setempat.000 atau 1 : 2. seperti Bakosurtanal. sebagai hasil dari kegiatan pendataan 3 (tiga) tahun terakhir. atau instansi lainnya.Apabila jumlah objek pajak yang akan didata lebih kecil atau sama dengan 50.000 Dengan catatan : skala peta dalam satu desa/kelurahan harus sama. Pendataan dengan identifikasi objek pajak Peta garis/peta foto dari desa/kelurahan yang akan didata dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. Demikian juga untuk jumlah objek pajak yang didata jumlahnya lebih dari 50. BAPPEDA. Melalui Departemen Tenaga Kerja setempat.

SISMIOP. Mengadakan keseimbangan penggolongan NJOP yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB. Almari penyimpanan sket/ peta dan SPOP/ LSPOP 3. Idealnya satu blok menampung lebili kurang 200 OP atau luas sekitar 15 Hektar. Jumlah objek pajak atau luas blok lebih kecil atau lebih besar dari angka tersebut di atas diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan untuk diterapkan pembatasn tersebut. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT G. Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi Lainnya Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi lainnya (misalnya Bappeda. Penyusunan DBKB H. 2. Penyuluhan kepada masyarakat dan instansi lainnya mengenai maksud dan tujuan diadakannya kegiatan pembentukan basis data. Batas-batas blok yang telah ditentukan tersebut digambarkan pada konsep sket/peta kerja. Pembagian tugas dan tanggung jawab pelaksanaan pendataan. Pemberian Nomor Blok Nomor Blok yang terdiri dari 3 (tiga) digit dimulai dari kiri atas (barat laut) peta dengan menggunakan angka arab. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Orientasi lapangan Kegiatan ini bertujuan untuk mencocokkan keadaan yang tergambar pada konsep sket/peta desa/kelurahan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan. dengan menggunakan legenda yang telah ditentukan dan berbeda dengan legenda yang digunakan sebagai batas ZNT. Orientasi lapangan harus benar-benar dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan adanya perubahan batas blok pada saat pengukuran bidang atau identifikasi objek pajak. F. Pembuatan Konsep Sket/Peta Desa/Kelurahan 1. Departemen Pekerjaan Umum. Pelatihan petugas lapangan/perangkat desa. Kantor Pertanahan. Perangkat komputer beserta kelengkapannya 2. antar wilayah yang berbatasan mulai dari tingkat desa/kelurahan sampai dengan tingkat propinsi. Penyuluhan Kepada Masyarakat . 5. Perlengkapan pekerjaan administrasi/penggambaran 5. Meningkatkan peran aktif Tim Intensifikasi PBB Daerah Propinsi/ Kabupaten/ Kota yang bersangkutan. Formulir SPOP dan formulir teknis lainnya 7. Real Estate Indonesia. Hal ini untuk memudahkan pengawasan baik dalam pelaksanaan pekerjaan pengumpulan data di lapangan maupun dalam pemeliharaan basis data. 3.1. dan lainlain yang diperlukan) dimaksudkan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP antara lain : 1. Alat tulis kantor E. Dalam hal terjadi perubahan detail di lapangan terutama detail lapangan yang akan dijadikan batas blok. 4. Stiker NOP 6. 3. maka perubahan tersebut agar digambarkan pada konsep sket/peta desa/kelurahan. 2. I. Penentuan batas blok Penentuan batas blok harus memperhatikan karakteristik fisik yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama. dan disusun secara spiral sesuai dengan arah jarum jam. Perlengkapan pekerjaan lapangan 4.

pengisian SPOP menggunakan SPOP Perorangan dan dilakukan Penilaian Individual. Selanjutnya petugas lapangan mengisikan data objek dan subjek pajak pada SPOP. petugas lapangan mengadakaan identifikasi batas-batas objek pajak. langsung diberi NOP atas bidang objek pajak tersebut dan ditempeli stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan (i) Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. Terhadap objek pajak yang tidak dpat diidentifikasi batasnya. dilakukan Penilaian Individual. melalui para ketua RT/RW yang bersangkutan. (ii) Petugas Lapangan bersama-sama dengan aparat desa/kelurahan menidentifikasikan batas RT/RW atau yang setingkat dengan itu. Pengumpulan Data Objek dan Subjek Pajak serta Pemberian NOP 1. Pekerjaan Lapangan A. petugas lapangan bersama¬-sama dengan aparat desa/kelurahan setempat membuat sket letak relatif bidang objek pajak yang ada pada blok yang bersangkutan. Dalam hal pada saat itu. (iii) Petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah diisi dengan jelas. (iv) Bila dalam suatu blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/ mempunyai karakteristik objek khusus. b. Dengan menggunakan konsep peta blok. dan selanjutnya menyampaikan SPOP dan stiker NOP kepada para Ketua RT/ RW sebanyak jumlah objek pajak yang ada di wilayahnya untuk disampaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan. Kegiatan tersebut dilakukan pada setiap bidang objek pajak. maka dibuatkan salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan . pendataan dengan alternatif ini dilaksanakan dengan tata cara yang sama seperti pendataan dengan penyebaran SPOP Perorangan. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan Pengembalian SPOP a. disesuaikan dengan keadaan lapangan dan diisikan ke dalam SPOP Kolektif sesuai urutan NOP (ii) Pemberian NOP pada objek pajak dilakukan tanpa penempelan stiker NOP. (iv) Apabila di dalam blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/mempunyai karakteristik objek khusus. SPOP belum dapat dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Penempelan stiker NOP hanya bagi objek pajak yang ada bangunannya.2. b. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh subjek pajak atau kuasanya. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak a. (iii) Data rinci setiap bangunan dimasukkan ke dalam LSPOP Kolektif sesuai urutan NOP. petugas lapangan melakukan pengukuran sisi objek pajak. Petugas lapangan memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak dan mencatat data objek dan subjek pajak PBB dari buku induk/Buku C/Register Desa/daftar ringkas/informasi lainnya pada Daftar Sementara Data Objek dan Subjek PBB. 2. Pada waktu membuat sket letak relatif objek pajak tersebut. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif Pada dasarnya. maka petugas lapangan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Pada konsep sket/peta blok diberi tanda apakah SPOP yang disampaikan kepada wajib pajak tersebut di atas sudah atau belum dikembalikan. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah : (i) Data objek dan subjek pajak yang telah disusun. Setelah SPOP diisi.

Penelitian SPOP a. maka petugas melakukan kegiatan mulai dari identifikasi dan pengukuran objek pajak sampai dengan mengisi SPOP sesuai dengan data yang sebenarnya dan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. b. Dengan menggunakan peta blok sebagaimana dimaksud pada butir a. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak a. dan selanjutnya diberi kode ZNT sesuai dengan letaknya. harus dibuatkan tanda terima. Secara hirarki. b. Penyerahan hasil pekerjaan lapangan berupa SPOP dan net konsep sket/peta blok kepada Petugas Pengawas Lapangan. 3. Penyerahan tersebut disertai dengan tanda terima penyerahan. maka petugas lapangan mengkonfirmaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. B. sebelum diserahkan kepada pengawas petugas lapangan. Penelitian ini dimaksud agar butir yang ada dalam SPOP diisi dengan jelas. maka salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan kepada subjek pajak yang bersangkutan. maka petugas lapangan mengisi SPOP dengan menyalin data yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Burni dan bangunan serta mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. c. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. petugas lapangan mengadakan penempelan Stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya sekaligus meneliti apakah ada perubahan data. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang dikonfirrnasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. benar. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak a. petugas lapangan mengadakan pengukuran batas-batas objek pajak. Dalam hal terjadi Perubahan data. Penelitian SPOP dan pemberian kode ZNT tersebut di atas dibuatkan Daftar Penjagaannya. Penelitian Hasil Pekerjaan Lapangan 1. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Peta Blok yang telah diisi dengan Batas-batas bidang objek pajak hasil plotting/fotocopy dari peta rincik. 2. Dalam hal SPOP belum dapat dikonfirmaskan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. 5. 4. Untuk SPOP Kolektif. Penyerahan Hasil Pekerjaan Lapangan 1. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. C. data hasil pendataan terlebih dahulu dikonfirmasikan kepada Kepala Desa. 4. . c. c. Petugas lapangan mengadakan penelitian terhadap SPOP hasil pendataan. Pengawas Petugas lapangan meneruskan hasil pekerjaan lapangan yang diterimanya dari Petugas Lapangan kepada pejabat yang ditunjuk untuk diproses lebih lanjut. pada msing-masing bidang objek pajaknya diberi nama subjek Pajak sesuaai yang terdapat dalam buku rincik. lengkap. Selanjutnya pengawas meneliti hasil pekerjaan lapangan dan menandatanganinya. d. Dalam hal tidak terjadi perubahan data. 3. Setelah SPOP diisi.kepada subjek pajak yang bersangkutan.

penentuan batas blok. c. legenda. Selanjutnya penelitian ini juga dimaksudkan agar net konsep sket/peta ZNT tersebut telah dibuat sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditentukan. dan keteranganketerangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/ peta ZNT. SPOP a. petugas verifikasi lapangan segera melakukan perbaikan data dan menandatanganinya dengan sepengetahuan Kepala Desa.Dalam hal pengisian / penggambaran tersebut belum memenuhi syarat. dan keterangan-keterangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/peta blok. b. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal disetiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kira-kira 100 objek pajak. (ii) Mencocokkan letak relatif objek pajak pada konsep sket/peta blok dan batas ZNT. Penelitian Data Masukan . 3. Kegiatan verifikasi lapangan meliputi : (i) Mencocokkan nama wajib pajak. . Penelitian ini dimaksudkan agar net konsep sket/peta blok yang dibuat telah memenuhi spesifikasi teknis yang ciitentukan. Untuk SPOP Kolektif setelah selesai pelaksanaan pengumpulan data perlu diadakan verifikasi hassil pekerjaan lapangan oleh petugas Kantor Pelayanan PBB dengan didampingi Kepala Desa/perangkat desa/pemuka masyarakat/wajib pajak.3. maka NIR beserta sket/ konsep peta ZNT dapat diubah berdasarkan data baru tersebut. Penelitian Net Konsep Sket/Peta Blok dan Net Konsep Sket/Peta ZNT a. seperti halnya penulisan NOP. Selain itu SPOP dicocokkan dengan sket/peta blok/ZNT agar data atributik yang telah dicatat pada SPOP sesuai dengan data grafisnya (posisi relatifnya pada sket/peta blok).b. ukuran peta. d. Apabila terjadi perubahan/kesalahan data. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. B. Pembendelan SPOP dan data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. 2.Penelitian SPOP agar diisi dengan jelas. . sepertihalnya penelituan batas ZNT. Pekerjaan Kantor A. maka data masukan tersebut harus dikembalikan kepada petugas yang bersangkutan.paya penyempurnaan ZNT/ NIR untuk menentukan penggolongan NJOP bumi. data objek dan subjek pajak termasuk rincian data dalam LSPOP Kolektif. b. agar dikembalikan kepada petugas lapangan untuk dilengkapi. Pekerjaan penyempurnaan NIR dan ZNT sebagaimana dimaksud di atas. Pembendelan SPOP tidak harus dikelompokkan berdasarkan kriteria tertentu (misalnya per blok) tetapi dapat dibendel secara acak karena pengenalan dan lokasi setiap formulir SPOP secara mudah dapat dicari dengan menggunakan komputer. penulisan NIR. selain dilaksanakan dalam satu paket dengan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP. pencantuman kode ZNT.2. skala peta. Penyempurnaan NIR dan ZNT Jika berdasarkan hasil pekerjaan lapangan diperoleh data pasar baru serta diketahui bahwa batas ZNT yang terdapat dalam sket/konsep peta ZNT mengalami perubahah. Pembendelan SPOP dan Formulir-formulir data pasar 1. 2. .Net Konsep /peta blok digambar sesuai petunjuk teknis pengukuran dan identifikasi objek PBB. dapat juga dilaksanakan secara tersendiri serta merupakan kegiatan rutin setiap tahun dalam u. Dalam hal pengisian tersebut belum memenuhi syarat sebagaimana yang telah ditentukan.

(ii) empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel. pembendelan formulir data pasar disesuaikan dengan kelornpoknya masing-masing. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut (i) dua digit pertama menyatakan tahun pendataan.1450. 2.002.0125. Kegiatan ini dimaksudkan untuk memeriksa kebenaran perekaman data dari SPOP ke dalam komputer yang dilaksanakan oleh petugas yang ditunjuk oleh pejabat yang berwenang. 97. Untuk memudahkan menemukan kembali apabila diperlukan. 97. . Petugas Pemeriksa membuat Daftar Hasil Pemeriksaan DHR yang memuat nomor urut.0125. 97. dan Daftar Upah Pekerja.003. Nomor bendeldapat ditulis atau dicetak. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik. a.003. perekaman dapat dilaksanakan siang dan malam. Hasil Pemeriksaan tersebut dijadikan bahan untuk membetulkan kesalahan yang terjadi dalam perekaman data. 97. d. dan keterangan lainnya. Petugas Pemeriksa memberi tanda dengan warna tertentu. Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. 2. atas setiap kesalahan yang ditemui dalam DHR. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada huruf c. C. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halarnan muka dan samping kiri ketebalan bendel.001.. Formulir Pengumpulan Data Transaksi. Perekaman DBKB dilakukan dengan memasukkan harga bahan bangunan dan upah pekerja dari setiap wilayah Daerah Kabupaten/Kota ke dalam komputer. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. SPOP yang sudah dibendel diserahkan kepada masing-masing Operator Data Entry untuk direkam ke dalam komputer. Formulir Pengumpulan Data Tanah. dst. misalnya merah. b. Formulir formulir data pasar Formulir data pasar terdiri dari Formulir Data Harga Jual. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. b. 97. Perekaman Data 1. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. dst.126. c. d. Daftar tersebut ditandatangani oleh petugas pemeriksa dan diserahkan kepada petugas perekam data melalui Kepala Seksi Pengolahan Data dan Informasi. Validasi DHR a. Harga Bahan Bangunan dan Sewa Alat. 97. D.001. Untuk pemeliharaan basis data. NOP. 97.002. Perekaman ZNT dan DBKB perekaman ZNT dilakukan dengan memasukkan kode masing-masing ZNT beserta NIR-nya ke dalam komputer. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry.0126. dst. Contoh : 97.0001.0125. Perekaman ZNT dan DBKB harus dilakukan terlebih dahulu sebelum dilakukan perekaman SPOP.0126. jenis kesalahan. Contoh : 97.c. Pengawasan Kualitas Data 1. Perekaman SPOP .125.

Validasi hasil rekaman dapat juga dilaksanakan tanpa melalui hasil cetakan (hard copy) DHR. F. Pembuatan Peta Digital Pekerjaan pembuatan peta digital untuk keperluan aplikasi SIG PBB dapat dilakukan sepanjang sarana dan prasarana pendukung telah tersedia. Mencocokkan jumlah objek pajak yang telah direkam dengan objek pajak yang terdapat di lapangan/peta blok. b.e. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. 2. Penyimpanan Bendel Bendel-Bendel SPOP dan formulir-formulir data pasar yang telah direkam ke dalam komputer. Pembuatan dan Penyimpanan Sket/Peta 1. Penggunaan Hasil Validasi a. dan batas blok. sungai. Petugas gambar memindahkan sket/peta blok dari milimeter blok ke drafting film sesuai dengan Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Pembuatan Sket/Peta Blok Petugas lapangan setiap hari menggambar hasil ukuran di lapangan pada net sket/peta blok (pada milimeter blok) per bidang objek pajak. Pembuatan Sket/Peta Desa/Kelurahan Sket/peta desa/kelurahan dibuat berdasarkan sket/peta blok yang ada pada drafting film/ kalkir dengan cara menggambar batas bloknya. Mengetahui objek-objek janggal untuk diteliti ulang. Mengetahui objek-objek. dan peta ZNT yang bersangkutan. . pajak yang tidak dikenakan/dikecualikan dari pengenaan pajak. Sket/peta Blok yang sudah selesai digambar kemudian di lichtdruk/fotocopy. Kegiatan tersebut dilakukan oleh bukan petugas yang merekam data dari desa/kelurahan yang sedang divalidasi. peta blok. agar tidak diterbitkan SPPT atas objek dimaksud. selain batas penguasaan/pemilikan tanah (dengan garis tegas). juga batas bidang bangunan (dengan garis putus-putus). 3. Bahan yang dijadikan acuan dalam pemeriksaan DHR adalah SPOP. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. Petunjuk mengenai standarisasi Peta Digital akan diatur dalam aturan tersendiri. Selanjutnya pada peta blok hasil lichtdruk/fotocopy tersebut digambar/ditegaskan batas ZNT yang ada dalam blok serta kode dari ZNT yang bersangkutan. yaitu langsung dari SPOP ke layar komputer (screen). untuk mengetahui kebenaran dan kesamaan kode ZNT dan NIR yang ada pada Lampiran SK Kepala Kantor Wilayah tersebut yang tidak tercatat pada peta ZNT. Yang digambarkan pada peta blok. c. 2. E. Tata cara pembuatan sket/peta desa/kelurahan dapat dilihat pada Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. tetapi harus dilakukan oleh petugas lain. sehingga memudahkan penempatan dan pencairan kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. Mencocokkan SK Kepala Kantor Wilayah DJP dengan peta ZNT. Detail yang digambar pada peta desa/kelurahan adalah jaringan jalan. f. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. d. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dan bendel formulir-fomulir data pasar dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan . Yang perlu diperhatikan dalam penggambaran sket/peta desa/kelurahan adalah pada waktu penyesuaian batas¬batas blok. batas wilayah administrasi pemerintahan.

Sistematika indeks sket/peta ditentukan sebagai berikut : i. subjek pajak. Sket/peta Blok hasil lichtdruk/fotocopy dibendel per desa/kelurahan. Penyimpanan Sket/Peta a. Sket/ peta blok 00.(00) Nomor Lembar Sket/Peta Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri. Sket/Peta yang digambar diatas drafting film/kalkir disimpan didalam lemari gantung peta yang dapat memuat segala jenis sket/peta. b.000. (00) Nomor Lembar Sket/Peta Nomor Blok Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri. Pada kanan atas gantungan sket/peta diberi indeks yang diambil dari kode wilayah sesuai dengan jenis sket/peta yang bersangkutan. Setiap terjadi perubahan harus dilaporkan secara hirarkis sesuai dengan rentang kendali pengawasan. Khusus pada penyimpanan sket/peta blok. Sket/peta desa/kelurahan dan ZNT 00. diberi identitas dan kode wilayah administrasi pemerintaharinya dan disusun berurutan sesuai dengan kode wilayah desa/kelurahan. Apabila sket/peta tersebut terdiri atas lebih dari satu lembar. Perubahan Data Objek Pajak . Pada setiap gantungan sket/peta blok lembaran pertama untuk kelurahan dalam setiap kecamatan. Sket/peta yang disimpan tersebut di atas agar dibuatkan buku penjagaannya untuk mengetahui jenis dan jumlah lembar sket/peta yang ada.00. di pisahkan oleh tanda titik) c. atau zona nilai tanah.000. ditempel karton berwarna lain yang bertuliskan sket/peta tersebut sebagai batas dari setiap Kecamatan. Pembuatan Sket/Peta ZNT 5.000.000.4. d. e. Perubahan data grafis pada peta ini dilaksanakan oleh petugas khusus yang ditunjuk Kepala Kantor Pelayanan PBB.00. Dalam hal terjadi perubahan sebagaimana dimaksud diatas. setiap gantungan sket/peta blok lembar pertama ditempel karton berwarna bertuliskan indeknya sebagai penunjuk. Peta ini merupakan peta kerja bagi setiap keperluan administrasi PBB. serta disimpan pada lemari peta yang cocok untuk itu. G.00. batas setiap desa/kelurahan. dibelakang kode wilayah dimaksud diberi tanda jumlah lembar. di pisahkan oleh tanda titik) ii. Pemutakhiran Data Selama dalam proses pembentukan basis data dimungkinkan terjadi perubahan objek pajak. maka pemutakhiran datanya dapat dilaksanakan sebagai berikut : 1.

maka disamping dibuat daftar perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (a). dapat dilaksanakan pada DHR yang diterbitkan sehubungan dengan standarisasi nama jalan atau persiapan pembuatan Lampiran Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak tentang klasifikasi NJOP. Setiap terjadi perubahan khususnya yang menyangkut perubahan NOP dan ZNT. e. juga diadakan perubahan pada peta-peta yang berkaitan dengan perubahan-perubahan dimaksud.a. Untuk membedakan dengan SPOP yang telah dibuat terdahulu atas objek pajak yang berubah. Dalam daftar tersebut dicatat NOP-NOP yang termasuk dalam ZNT lama maupun yang baru. Produk Keluaran 1. 2. maka perlu diadakan peninjauan ke lapangan. Apabila terjadi perubahan NIR yang mengakibatkan perubahan batas ZNT. Khususnya perubahan data objek pajak karena adanya pemecahan bidang harus disertakan informasi grafisnya. Setiap perubahan NIR agar dibuatkan daftar perubahannya. Pemberian tanda dimaksud dapat ditulis tangan atau dicap. maka daftar-daftar sebagaimana dimaksud huruf (a) dan (b) di atas dibendel. kesalahan dalam pengukuran objek pajak. Setiap terjadi perubahan data objek pajak khususnya perubahan yang berhubungan dengan karakteristik objek pajak. Perubahan data objek pajak dapat terjadi antara lain karena perubahan nama subjek pajak. NIR lama. dan selanjutnya diadakan pemutakhiran data pada komputer. Peta Desa/Kelurahan Manual dan/atau Digital 3. b. Dalam daftar perubahan tersebut dicatat kode ZNT-nya. b. pemecahan atau penggabungan bidang objek pajak. Pemutakhiran data yang menyangkut data karakteristik objek pajak dilakukan per bidang objek pajak. agar dibuatkan SPOP. maka SPOP yang diberi tanda “PERBAIKAN” tersebut dibendel secara khusus dan selanjutnya diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. H. Peta ZNT 4. Hal ini sangat diperlukan guna menentukan NOP bagi pecahan bidang objek pajak dimaksud. dan NIR yang baru. DHR yang telah divalidasi PEMELIHARAAN BASIS DATA PENGERTIAN Pemeliharaan basis data adalah kegiatan memperbaharui atau menyesuaikan basis data yang dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama mengenai objek/subjek pajak berupa penyempurnaan ZNT/NIR dan peta grafis. d. Perubahan data lainnya. Setelah diteliti seperlunya. Peta Blok Manual dan/ atau Digital 2. selain diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. juga dibuatkan daftar perubahannya dalam Formulir Pemuktahiran Kode Zona Nilai Tanah. PEMUTAKHIRAN DATA PASIF • Dilaksanakan atas permintaan WP. laporan instansi/pihak terkait (ps 21) • Untuk ketetapan tahun pajak berjalan dan atau tahun pajak yang akan datang • Sesuai prosedur PST/TPT . Dalam hal tidak disertai dengan informasi grafisnya. c. misalnya penulisan nama jalan dan sebagainya. Perubahan NIR dan / atau kode ZNT a. c. Setelah diteliti seperlunya. maka pada SPOP tersebut diberi tanda “PERBAIKAN”.

Pemeliharaan Basis Data untuk Penyempurnaan ZNT/NIR Menentukan/mengevaluasi NIR Mengadakan penyempurnaan NIR dan kode ZNT 2. dan pada umumnya secara massal • Dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama • Berdasarkan RK • Dalam satuan wilayah tertentu • Sesuai prosedur SISMIOP 1.Belum adanya analisis NJOP bumi untuk wilayah non SISMIOP 2. Pemeliharaan Basis Data Peta Digital • Untuk suatu wilayah administrasi pemerintahan tertentu yang telah berbasis data SISMIOP dan mempunyai peta garis (data grafis) tetapi belum menerapkan SIG PBB • Bagi KP PBB yang telah melaksanakan aplikasi SIG PBB. Faktor Internal . yaitu peningkatan transparansi. menerangkan dan menerima berkas SPOP Petugas KP PBB yang mempunyai kewajiban menyusun buku penjagaan penyampaian dan pengembalian SPOP. akuntabilitas dalam penentuan NJOP .Sejalan dengan kebijakan direktorat PBB dan BPHTB. digunakan untuk ketetapan tahun pajak yang akan datang. Pelaksanaan Tiga unsur yang terkait pada pelaksanaannya yaitu : Subjek Pajak yang mempunyai kewajiban mengambil. Faktor Eksternal . (lebih lengkap ada di KEP-533) PEMELIHARAAN BASIS DATA KOLEKTIF (mis: terhadap desa yang kurang potensial dan letaknya sangat jauh dari tempat kedudukan KPPBB ybs) Kepala Desa menghimpun perubahan Perubahan berkaitan dengan bangunan dilengkapi LSPOP Melampirkan sket lokasi bidang OP yang mengalami perubahan dengan dilengkapi nama wajib pajak dan NOP bidang yang berbatasan Daftar Perubahan Data OP dan Subjek PBB setelah ditandatangani Kepala Desa disampaikan ke KP PBB PEMELIHARAAN BASIS DATA AKTIF • Dilaksanakan untuk tahun pajak berjalan. menerima dan meneliti serta melaporkan SPOP yang sudah dikembalikan kepada atasannya. mengisi dan mengembalikan SPOP yang sudah diisi dengan jelas. Pemeliharaan Basis Data Objek dan atau Subjek Pajak. 3. Petugas pada tempat pengambilan dan pengembalian SPOP yang mempunyai kewajiban memberikan. Pemeliharaan ini melalui kegiatan verifikasi data objek pajak apabila ketidakcocokan basis data dengan keadaan di lapangan minimal 20 %.1.Tuntutan masyarakat untuk transparansi dan akuntabilitas dalam penentuan njop . data grafis peta digital yang ada harus selalu diadakan pemutakhiran dan penyesuaian dengan keadaan di lapangan TATA CARA PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR LATAR BELAKANG 1. benar dan lengkap ke KP PBB atau di mana formulir tersebut diperoleh.Peningkatan kualitas NJOP yang didukung oleh data dan analisis yang benar .

3. 2. Data harga jual  harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)  harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)  harga sewa. Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada peta kerja ZNT.  Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ. dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu.  Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda 3. dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan. dengan tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar tanah yang ada.. Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :  Mempunyai potensi nilai yang mirip  Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama.317 100 TUJUAN  Tertib administrasi  Peningkatan kualitas NJOP (dgn dukungan basis data yang benar)  Terciptanya analisis NJOP bumi yang dapat dipertanggungjawabkan WILAYAH DENGAN JENIS DATA SISMIOP PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL 1. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.  Nilainya telah diketahui. 2.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR MEMBUAT BATAS IMAJINER ZNT 1. Jumlah dan sebaran data harga jual  diupayakan tersebar merata.517 45 NON-SISMIOP 37.  Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaian PENENTUAN OBJEK ACUAN .800 55 TOTAL 68.  Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu kemudian penyesuaian waktu. OBJEK ACUAN  Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis.Antisipasi pemanfaatan NJOP untuk kepentingan lain KONDISI BASIS DATA PBB SAMPAI 2005 JENIS DATA KEL/DESA Persentase (%) SISMIOP 30.  merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis. termasuk yang berada di wilayah kerja KP PBB/ KPP Pratama yang lain PENYESUAIAN DATA  Penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu dilakukan secara terpisah. Lokasi data Harga jual  diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis.

2. HASIL AKHIR KEGIATAN  Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa. jenis penggunanan. KRITERIA PEMILIHAN OBJEK ACUAN  Mengambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona nya. fisik.  Cetak SK-KaKanwil tentang Klasifikasi dan besarnya NJOP tahun berjalan. PLOTTING KELAS BUMI PADA SKET/PETA DESA . Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3(tiga) atau lebih  penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. Diperlukan dalam hal satu ZNT data harga jualnya kurang dari tiga. Halaman judul ii. dicari informasi nilai tanah per M2 tertinggi dan terendah pada tiap area. sebagaimana Formulir 3a. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. penentuan NIR dilakukan dengan cara: 1.  pengumpulan data harga jual. STANDARDISASI NAMA JALAN DAN IDENTIFIKASI KELAS BUMI  melakukan pemutakhiran nama jalan pada SK-Kakanwil. Lampiran .  pembuatan sket/peta desa (bila belum ada sket/peta desa).  Sebarannya cukup merata pada zona yang dinilai ANALISIS DATA PENENTUAN NIR 1. 3. 2.  Agar dapat digunakan sebagai penunjuk relatif letak objek pajak.  Sistematika laporan : i.  Untuk memenuhi satu ZNT terdapat minimal tiga data pembanding. PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL  Menggunakan Formulir 1 (Lampiran 7a SE-45).Formulir yang digunakan . Transmital iii. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain.Peta ZNT WILAYAH DENGAN JENIS DATA NON-SISMIOP TAHAP PERSIAPAN  Penyediaan Sket/Peta Desa sebagai peta kerja. Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga  penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a. ORIENTASI LAPANGAN  Untuk mengetahui keadaan lingkungan wilayah yang akan dianalisis. Lembar pengesahan v. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual. sehingga terpenuhi tiga data pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding tersebut atau.  hasil pemutahiran akan mengelompokan kelas bumi. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan Formulir 2a.  Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja. Sertifikasi Nilai iv.  Apabila tidak/sulit diperoleh.  merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3.

 batas imajiner yang membatasi zona dengan NIR (NJOP) yang sama dapat dihilangkan.  variasi kelas tanah dalam nama jalan/alamat yang sama. ambil sampel OP tiap alamat tiap kelas. PBB dan BPHTB mengelola data OP dan WP yang kurang lebih terdiri dari data 90 juta OP dan 51 juta WP.  zona yang telah diberi batas imajiner diberi kode sesuai dengan Kep533/PJ.  Plot OP sampel dalam sket/peta desa serta mencantumkan kelas bumi dan NJOPnya pada sket/Peta Desa. Untuk mengumpulkan data tsb. yg selanjutnya akan dikelola dalam sebuah RDBMS yg disebut SISMIOP PETA PBB • Peta Desa/kelurahan – Batas Desa/kelurahan – Nomor blok • Peta ZNT – Batas ZNT/NIR – Kode ZNT • Peta Blok – Bidang2 OP dlm blok – Nomor NOP TAHAP PEMBUATAN PETA • Orientasi Lapangan – Mencocokkan keadaan lapangan dg sket – Menentukan detail sebagai batas blok • Penentuan Batas – Batas desa/kelurahan – Batas blok • Pemberian Nomor Blok .6/2000. ANALISIS ZNT/NIR Dilakukan terhadap informasi nilai yang dikumpulkan dengan formulir 1b BIAYA MENGACU PADA STANDAR BIAYA PELAKSANAAN KEGIATAN ANALISIS DAN PENYEMPURNAAN ZNT/NIR (Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE15/PJ. KP PBB melakukan kegiatan pendataan dan penilaian OP dg alat pokok berupa SPOP dan peta blok.6/2006 LAMPIRAN 10) SKALA PRIORITAS PEKERJAAN JENIS DATA THN PROGRESS SISMIOP 2007 100% dari seluruh Desa/Kel SISMIOP NON SISMIOP 2007 25% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2008 75% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2009 100% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP PEMETAAN Dalam pelaksanaan tugas dan fungsinya. Dit. yaitu berupa data atribut dan data spasial. Dari kedua jenis media tsb akan diperoleh dua jenis data PBB. PEMBUATAN BATAS IMAJINER ZNT DAN KODE ZNT  memperhatikan kemiripan karakter.  identifikasi lokasi OP sampel.

Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain keadaan perekonomian.• Penggambaran bidang OP • Pemberian NOP PETA ZNT CONTOH TAMPILAN SIG RENCANA KERJA PENDATAAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) MATERI DALAM RK • Sasaran dan Volume Pekerjaan • Alternatif Kegiatan • Standard prestasi kerja • Jadwal Pelaksanaan • Organisasi dan Jumlah Personal • Jumlah Biaya • Perkiraan Peningkatan • Hasil Akhir SIFAT RK • Fleksibelitas • Konsisten KONSEP DASAR PENILAIAN I. Harga (price) adalah . Sedangkan sebagai sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai. dan standard keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. Penilai. penilaian banyak dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai sendiri setelah menganalisis faktor yang mempengaruhi nilai tersebut. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). karakteristik investasi. Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di dalam maupun di luar negeri. Nilai sebagai kesimpulan dari proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas kepemilikan suatu properti. Nilai dan Harga Nilai (value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan dibayarkan oleh pembeli pada kondisi pasar wajar. penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu pada saat (tanggal) yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang ada pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar. Pengertian Penilaian Secara harafiah penilaian merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk mengestimasi nilai dari suatu properti. sebagai mana yang didefinisikan dalam Standard Penilai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI). tehnologi bangunan. perhitungan matematika. II.

Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari harga apabila pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang sepatutnya diterima atas kepemilikan suatu property. Nilai Penjualan (sales value) Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property tersebut akan dijual 5. Jenis Nilai Istilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi diikuti dengan keterangan lain. Pasar dalam keadaan terbuka. Nilai Pasar Wajar (fair market value) Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang terjadi pada kondisi pasar wajar. namun bisa juga nilai dan harga pada satu saat tertentu sama. sehingga pengertian nilai akan menjadi lebih spesifik. Nilai spekulasi (speculation value) Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa yang akan datang 7. Nilai dan harga akan sama apabila transaksi terjadi pada kondisi pasar wajar. Antara penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa. Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga. seandainya property tersebut akan ditukarkan kemudian hari . Terdapat waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi 4. Nilai penggunaan (usage value) Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam menggunakan property tersebut 8. Nilai Modal (capital value) Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau benda 3. Nilai Pertukaran (exchange value) Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas pemilikan suatu property saat ini. artinya antara pembeli dan penjual memenuhi syarat : 1. dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama untuk ikut bertransaksi 5. artinya transaksi terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat memenuhi kondisi pasar wajar. Nilai Potensi (potensial value) Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property tersebut saat ini 6.sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara penjual dan pembeli atas satu transaksi. Memiliki informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan 3. Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada saat transaksi . Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya diterima (masih berupa harapan) sedangkan harga adalah apa/berapa yang telah disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi). Mempunyai kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness) 2. Nilai akan lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak mempunyai opsi. Jenis Nilai yang paling sering digunakan antara lain : 1. Nilai Sewa (rental value) Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati 4. III. 2.

Nilai Buku (book value) Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan yang ditujukan utnuk tujuan akuntansi atau perpajakan IV. bentuk. 12. seperti lelang. pajang. Utility (manfaat) Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar. maka akan dapat diketahui besarnya effective demand. Untuk mendapatkan data yang valid dalam menganalisis demand tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data. pendapatan penduduk dan kemampuan penduduk secara finansial yang dapat mempengaruhi pasar (market area) • pembeli potensial berkaitan dengan preferensi. Scarcity (kelangkaan) Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. Nilai sisa (Scrap value) Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai fungsinya 11. Beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain : • Hukum dan perundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penggunaan property • Hak dan batasan dalam penggunaan property • Lokasi dan lingkungan • Berkaitan dengan fisik seperti ukuran. namun harus dilakukan riset pasar sehingga diperoleh data primer. selera dan ekspektasi mereka (potensial market) • kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman (mortgage segmentation) • ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh masyarakat (mortgage availability) Berdasarkan atas analisis demand tersebut. serta zoning 3. topografi. Analisis scarcity berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. Demand (permintaan) Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada permintaan atas property tersebut. Eldred dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan mempunyai nilai apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut : 1. lebar depan.9. Dalam analisis demand meliputi : • pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan jumlah populasi. Ciri-ciri Nilai Suatu property akan mempunyai nilai apabila dapat memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. berkaitan dengan keberadaan jumlah serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut . yang nantinya akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam suatu area pasar. Nilai jual paksa (forced sale value) Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara paksa. Nilai sentimental (centimental value) Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya karena sangat sayang terhadap property tersebut 10. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis scarcity antara lain : • Suplier. 2.

Proses transfer atas suatu property meliputi proses marketing.• Kompetitor. artinya untuk dapat mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi keempat ciri tersebut secara bersama-sama. Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka . negotiating. • Prinsip substitusi (the principle of substitution) Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang mempunyai manfaat yang sama. Harapan yang dimiliki oleh penjual serta calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut. S. Prinsip Dasar Penilaian Pada proses penilaian property hendaknya memperhatikan prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis property dan semua jenis nilai. U. analisis transferbility juga sangat berkaitan dengan proses dalam transfer tersebut. Perubahan tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property. and closing. T) Dimana : V : adalah nilai property D : adalah permintaan S : adalah scarcity T : adalah transperbility V. tehnologi dll 4. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu property sangat tergantung dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang jika membeli property tersebut saat ini. Demikian juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property. • Prinsip perubahan (the principle of change) Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat dinamis. berkaitan dengan keberadaan kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari property sejenis • Faktor yang menentukan supply seperti ketersedian sumber. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah : • Peran perantara atau broker • Konsep promosi yang diterapkan • Konsep negosiasi • Jenis transfer • Biaya transaksi Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat komulatif. artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu kewaktu. maka barang atau jasa yang harganya paling rendah yang akan paling banyak diminati. Analisis ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu property oleh penjual maupun pembeli. Secara matematis dapat diformulasikan sbb : V = f (D. Prinsip dasar tersebut antara lain : • Prinsip Antisipasi (the principle of anticipation) Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property saat ini. Transferbility (dapat dipindahkan) Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu property untuk dipindahtangankan.

VI. kompetisi/persaingan akan semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi. • Prinsip Kompetisi (the principle of competition) Dalam kondisi pasar terbuka. Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari tugas penilaian itu. yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat keuntungan dari para pihak. didukung oleh aturan perizinan. BPHTB) • Ganti rugi • Jual beli • Agunan • Asuransi . Hal ini penting. • Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan berkurang (the principle of increasing and decreasing return) Dalam suatu proses produksi. serta secara finansial memungkinkan untuk memperoleh keuntungan saat ini maupun pada masa yang akan datang. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara fisik memungkinkan. Tujuan Penilaian Kesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. mengingat untuk tujuan berbeda maka diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula. Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat. maka tingkat keuntungan yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan penambahan faktor tersebut. jika satu faktor produksi ditambahkan secara terusmenerus dengan asumsi faktor produksi lainnya tetap. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi permintaan tetap maka harga akan cenderung turun. Demikian juga pada sektor property. Atau sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan bila bagian dari property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada. Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara lain : • Perpajakan (PBB. • Prinsip kontribusi (the principle of contribution) Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property tersebut.dalam membuat satu kesimpulan nilai dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal penilaian. kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak berpengaruh lagi terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi keuntungan/membikin rugi. hingga pada satu titik tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut. • Prinsip penawaran dan permintaan (the principle of supply and demand) Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan penawaran. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh interaksi dari permintaan dan penawaran. demikian sebaliknya semakin tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap maka harga akan meningkat pula. • Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use) Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan harapan keuntungan yang maksimal.

Tanggal Penilaian Tanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai. Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain : o Berkaiatn dengan fisik seperti bentuk. Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property tersebut dengan satu tingkat kapitalisasi tertentu. jenis transaksi o Berkaitan dengan faktor hukum seperti kepemilikan. Perbedaan tanggal penilaian akan mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan. ukuran. Pendekatan Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach) Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. . Pendekatan Biaya (cost approach) Nilai suatu objek/property ditentukan dengan menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru (production cost new ) atau biaya penggantian baru (reproduction cost new) dikurangi dengan penyusutan yang terjadi. waktu. letak. Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain : • Faktor fisik Faktor fisik disini yaitu berkaitan dengan kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti bentuk. Pendekatan Pendapatan (income approach) Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property tersebut saat ini dan masa yang akan datang. keberadaa objek dll o Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi pasar. zoning dll 2. kepemilikan.• Pengembangan tanah dll VII. VIII. situasi politik dll IX. Pendekatan Penilaian Pendekatan penilaian atau sering disebut sebagai metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian terdiri dari : 1. 3. Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan nilai dari bjek yang dinilai. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Nilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding. hal ini berkaitan dengan perubahan yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. peruntukan. luas dll o Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi. untuk mengetahui besarnya penyesuaian (adjusment) yang harus diberikan. ukuran dll • Faktor Lokasi/lingkungan Faktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan disekitar serta asseibilitas seperti lokasi. keadaan lingkungan dll • Faktor Ekonomi Faktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai adalah faktor pemintaan dan penawaran • Faktor Hukum Faktor hukum berkaitan dengan zoning.

Tujuan Penilaian : NJOP . tempat olah raga. Penilaian massal biasanya dilaksanakan untuk menilai objek pajak umum standar.Tanggal Penilaian : 1 Januari (Pasal 8 ayat (2)) . TAHAPAN PROSES PENILAIAN • Identifikasi Permasalahan . Sarana dalam melaksanakan penilaian objek PBB adalah Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran SPOP. kolam renang. Penilaian individual dilaksanakan untuk menilai objek pajak non standar maupun objek pajak khusus.Jenis/Definisi Nilai Wajar : Nilai Pasar (Pasal 1 angka 3) • Survey Pendahuluan o Data yang diperlukan o Sumber Data o SDM dan Waktu o Perencanaan Kegiatan/Time Schedule • Pengumpulan Data o Data Umum (ekternal property) • Lokasional • Zoning • Faktor Ekonomi o Data Khusus (internal property) • Tapak (site) • Bangunan (improvement) • Dokumen • Analisis Data dan Penerapan Metode Penilaian o Bumi/tanah : Perbandingan Data Pasar (Membandingkan Objek yang dinilai dengan objek lain yang sejenis dan diketahui harga pasarnya) • Persiapan • Pengumpulan Data Pasar • Kompilasi Data • Penyesuaian Waktu Data Pasar per M2 • Penyesuaian Jenis Transaksi . dan lain-lain .X. Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang lebih objektif dan dapat dipertanggung jawabkan. Administrasi Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan Objek Pajak sebagai objek penilaian dibagi menjadi objek pajak umum yang meliputi objek pajak standar dan obek pajak non standar serta objek pajak khusus. dermaga. kilang/silo. misalnya jalan tol. Penilaian untuk menentukan NJOP dilaksanakan dengan cara Penilaian Massal dan Penilaian Individual. Rekonsiliasi nilai Dalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan lebih dari satu metode atau pendekatan penilaian.Objek penilaian (Pasal 2 ayat (1)) o Tanah : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di dalamnya o Bangunan : Konstruksi teknis yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. baik atas bumi maupun atas bangunan.

OBJEK PAJAK UMUM Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. CARA PENILAIAN . pelabuhan udara.1 JENIS-JENIS OBJEK PAJAK A. C.000 m2 2. Objek pajak umum terdiri atas : 1. pompa bensin dan lain-lain. Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah Objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai. OBJEK PAJAK KHUSUS Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki yang khusus seperti : lapangan golf.3. berikut : Tanah : > 10. Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : Tanah : < 10.• Peta Taburan Data Pembanding • Pembuatan Batas Imajiner • Tentukan Objek Acuan • Analisis • Perbandingan Fisik • Perbandingan Lokasi • Penentuan NIR o Bangunan : • Pendekatan Biaya o Menghitung Biaya Pembuatan Baru o Menentukan Besarnya Penyusutan o Diperoleh Nilai Bangunan • Pendekatan Pendapatan (Dg mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh atas operasi properti tersebut) o Pendapatan Kotor o Tingkat Kekosongan o Pendapatan lainnya o Pendapatan Kotor Efektif o Total Biaya/pembelanjaan o Pendapatan Bersih Operasi o Tingkat Kapitalisasi o Nilai Properti • Rekonsiliasi Nilai • Kesimpulan Nilai MEKANISME PENILAIAN UNTUK PENENTUAN NJOP 2.3 PENILAIAN 2.000 m2 Bangunan : Jurnlah lantai < 4 Luas bangunan : < = 1. jalan tol. pelabuhan laut.000 m2 B.000 m2 Bangunan : juiniah lantai > 4 Luas bangunan : > 1.

3. ZNT dibuat per kelurahan/desa ii.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR a. Bahan-bahan yang diperlukan i. iv. 2. PENILAIAN MASSAL 1. Perhitungan Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan. SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Burni dan sebagainya. Peta Desa/Kelurahan. Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok. Pengumpulan data harga jual . sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang yang tersedia sangat terbatas. 2.biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan ini). Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna c. File data tahun terakhir serta DHKP. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah iii. Peta kelurahan/ desa yang telah ada batas-batas bloknya. ii. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut.3 PELAKSANAAN PENILAIAN A. Data ini dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi nama jalan. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT. PENILAIAN TANAH 1. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil. ii. iii. meliputi Peta Wilayah. sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Tahap Persiapan Tahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan : 1. Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DIP) tahun terakhir.3./CAV). Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah. maka pelaksanaan dengan dua cara yaitu : 1. 2.Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar diseluruh wilayah Indonesia. Penilaian Massal Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT. Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/Peta ZNT i. Data ini diperlukan untuk standardisasi nama jalan. Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar. data NIR dan ZNT lama. seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK) 4. Satu lembar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir. Penilaian Individual Penilaian Individual diterapkan untuk objek Pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu). baik objek pajak khusus. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT i. b. seperti data dari laporan Notaris/PPAT. ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program.

Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan. Data Lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh dilapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Dalam rangka pengumpulan data harga jual. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dengan persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis dilapangan. seperti keadaan pasar properti.1. Misalnya data hipotik/agunan di Bank. lurah/ kepala desa. data penawaran. Nomor data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yag tertulis pada Formulir 2. Variasi besarnya prosentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari Nilai Pasar. keadaan ekonomi. notaris. 2. Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderung meningkat. Untuk mendapatkan nilai tanah data yag digunakan adalah data transaski jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT 1. Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. 2. juga diadakan inventarisasi namanama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun. pameran dan sebagainya. iv. tingkat inflasi. 3. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35% sesuai analisis dilapangan. Penulisan nama jalan disesuai dengan Standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan iii. Kompilasi Data 1. 4. . data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. 2. Semua data yag diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2 : Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Lampiran 30). Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Transaksi Properti (Lampiran 30) 5. Oleh karena itu pencairan data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh dikantor. agen direktori. Sumber data berasal dari PPAT. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data : Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 januari tahun pajak bersangkutan. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan dilapangan. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data. Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. 3. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.

Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah : 1. Pembuatan Peta ZNT Akhir 1). Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. 2). vi. Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyataan. Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satu meter persegi. b. sehingga di setiap wilayah dapat berbeda.Angka. Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi 1. Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut: Nilai Pasar Tanah yang hampir sama Memperoleh’aes fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda Mempunyai potensi nilai yang sama. Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi. 3. Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja ZNT. v. c. penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yaang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. viii. 2. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT. Tanah dan bangunan. Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi. . Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa. Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut : o Data relatif baru o Data Transaksi atau penawaran yang wajar o Lokasi yang relatif berdekatan o Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama o Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama 2. vii. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya. Tanah kosong. persentase penyesuaian diatas bukan merupakan angka yang mutlak. 2. data dan fakta dilapangan dan dianalisis terlebih dahulu. nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut : a. Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30). Membuat batas imajiner ZNT Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi. Analisa Data Penentuan NIR 1. jenis penggunaan tanah dan keluasan persil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30).

2 atau 3. hotel . 4 atau 5. validasinya dilanjutkan dengan fasilitas. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. 2. 3. b. 3. 5) Jenis tanah = = 1. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 11) Tahun dibangun < tahun perekaman 12) Tahun renovasi > tahun dibangun atau. 2. 4 atau 5 17) Dinding = 1. data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis. 8) Jenis penggunaan bangunan =1 sampai dengan 16.4 atau 5. 4). Validasi Data Data SPOP •dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut : (i) Data Tanah dan Bangunan 1) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. 2. maka SPOP akan ditolak. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 10) Jumlah lantai bangunan > 1. Penyusunan DBKB (dibahas di bab DBKB) 3. 4 atau 5. 18) Lantai = 1. 19) Langit-langit = 1. Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT. 2) Status wajib pajak = 1. 3) Pekerjaan wajib pajak = 1. (iii) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajak Data luas tanah dan detail bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. 20) Untuk bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang. 7) Bangunan ke > 1. 2. 29-32) 2. bila jumlah LSPOP sama dengan jumlah bangunan. lift. pusat-pusat perbelanjaan. (ii) DBKB objek pajak standar untuk penilaian bangunan Data DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV. 9) Luas bangunan > 0. lapangan tenis. 2. 14) Kondisi pada umumnya = 1. 4 atau 5. tahun renovasi < tahun perekaman. 2. 2. data yang Diperlukan CAV untuk terlaksananya program ini harus tersedia data sebagai berikut : (i) ZNT untuk penilaian tanah Data ZNT yang telah siap secara otomatis akan diprgunakan dalam proses CAV. • 4) Dalarn hal “bangunan tanpa tanah” perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi. 16) Atap = 1. 3 atau 4. 15) Konstruksi = 1. 13) Daya listrik > 0. 3. Penilaian dengan Bantuan Komputer (CAV) a. alat pemadam kebakaran. Setelah itu. 3 atau 4. AC. 3.3). Contoh Analisis Data (Hal. Data Baru lengkap. 21) Untuk bangunan-bangunan bertingkat dan mempunyai kelas¬kelas/bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi. 2. Bila tidak ditemui dalam tabel. Cantumkan NIR ( nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja. 3. 6) Jumlah bangunan > 0. 3 atau 4. Bangunan ke tidak boleh > dari pada jundah bangunan.

atau 2 = tidak ada. 15 = 0 (tidak diisi) 10) Jumlah lift (3x) = kosong atau numeric. springkler. luas perkerasan < = luas tanah. atau 2 = bata/batako. c. 7) Jumlah AC window = kosong atau numeric. apartemen. Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP bumi = 200 m2 x Rp. (i) Perhitungan Nilai Tanah NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP. 5) Fasilitas AC sentral : 1 ada.00 = Rp. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) = Rp. 14. validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan. 8) Jumlah saluran pesawat PABX = kosong atau numeric. 20. 6) Jumlah AC split = kosong atau numeric. 9) Kedalaman sumur pantek = kosong atau numeric.000. fire alarm diisi 1 = ada. NJOP bangunan berdasarkan : 1) kelas/bintang/ tipe 2) komponen bangunan utama 3) komponen material 4) komponen fasilitas/ m2 5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan 6) penyusutan 7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan . kemudian dikalikan dengan luas bumi. (ii) Fasilitas 1) Kolam Renang Diisi : 1 = diplester 2 = dengan pelapis 2) Lapangan tenis (6x) = kosong atau numeric 3) Alat pemadain kebakaran : hydrant. atau 2 = tidak ada. gudang. 22) Untuk bangunan perindustrian seperti pabrik. 100. Tata Cam Perhitungan Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT.(ii) Perhitungan Nilai Bangunan Dalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karekter objek tersebut. JPB 1. 4) Panjang pagar Bila panjangnya > 0. 100. DBKB objek pajak standar dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer. 12) Perkerasan halaman (4x) = kosong atau numeric. NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT.-. 11) Jumlah tangga berjalan (2x) = kosong atau numeric.000. Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi. Contoh Penilaian Objek Bumi • .resort/non resort. validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut : Tinggi kolom > 0 Lebar bentang > 0 Daya dukung lantai > 0 Keliling dinding > 0 Luas mezzanine > 0 23) Untuk tangki. dan sejenisnya. bahan harus 1 = baja/besi.000. validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya.

keluasan.  Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi yang berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda meskipun bersebelahan. Untuk Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir lampiran 28. dan dituangkan dalam satu daftar penyusutan (Lampiran 29).8) kapasitas dan letak (khusus tangki) Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai beriku t : Umur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Dibangun Bila tahun direnovasi terisi. • Mengumpulkan data pasar yang relevan.  Setiap bidang tanah mempunyai alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang berbeda. . maka perlu dianggap tahun direnovasi=tahun pajak – 10. keluasan dan kondisi bangunan. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan/ pengganti baru bangunan per meter persegi.lain. umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya. (iii) Penyusutan Bangunan Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. terutama bidang tanah berkarakteristik khusus dalam kawasan. maka : Urnur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Direnovasi Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran. Dalam hal itu faktor (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) adalah 10. topografi.  Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan (penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi kerakteristik khusus objek pajak tanah kosong. hotel. apartemen dan lain. maka UMUR EFEKTIF = Tahun Pajak tahun dibangun. dll). pengunaan dan fisik (elevasi.  Karekaterisitk khusus op tanah kosong disebabkan oleh lokasi. Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong atau (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) > 10. PENDEKATAN PENILAIAN  Sales Comparison Approach. Contoh Tahun pajak adalah tahun 1993. dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut diatas. Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik bangunan.  Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat “individual” untuk dapat mengakomodasi “kerakteristik khusus “  Belum adanya peraturan yang mengatur tata cara penilaian individual atas tanah kosong berkarakteristik khusus. penentuan umur efektifnya sebagai berikut : Tahun Pajak – Tahun Dibangun + (2 Tahun Pajak – 2 Tahun Direnovasi) 3 Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) < 10 dan Tahun Direnovasi adalah 0 atau kosong. PENILAIAN TANAH (LAND EVALUATION) PERMASALAHAN  Keberadaan objek pajak tanah kosong yang berkarakteristik khusus cukup banyak.

• Pendekatan ini dilakukan dengan langkah sbb o Tentukan indikasi nilai pasar properti (tanah dan bangunan. • Penentuan lokasi kontribusi NOI dari bangunan : cara mengalikan indikasi nilai bangunan dengan tingkat kapitalisasi bangunan • Penentuan alokasi kontribusi NOI dari tanah : cara mengurangi NOI properti dengan NOI bangunan • Estimasi nilai tanah : cara mengkapitalisasi kontribusi NOI dari tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah  Ground Rent Capitalization Approach. • Penentuan tingkat kapitalisasi tanah. • Kesesuaian : . • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan teknik rata-rata. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan cara kapitalisasi sewa pasarnya dengan tingkat kapitalisasi yang telah disesuaikan.  Extraction Approach. • Menentukan biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan improvement. • Mengestimasi nilai pasar subjek dinilai (termasuk bangunan dan improvement diatas tanah).• Mengidentifikasi persamaan dan perbedaan karakteristik antara objek dinilai dengan data pasar untuk menentukan faktor penyesuaian. • Pola ratio ini dapat ditentukan dari berbagai sumber ie. pembobotan. • Mengestimasi besarnya penyusutan (depresiasi/D) atas bangunan dan improvement. • Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangi BRB terhadap depresiasi. pemahaman perilaku data. • Estimasi indikasi nilai bangunan. • Menentukan besarnya penyesuaian (adjusment) dari perbedaan karakteristik yang telah diidentifikasi. o Tentukan indikasi nilai tanah dengan menggunakan ratio nilai tanah yang telah ditentukan. • Menentukan indikasi nilai tanah dengan cara mengurangi nilai pasar subjek dinilai terhadap indikasi nilai bangunan. atau pilih salah satu. tipikal ratio dari penilaian untuk perpajakan. jumlah rupiah.  Allocation Approach. • Menentukan indikasi nilai pasar setiap data pasar berdasarkan jumlah penyesuaian (adjusment).  Land Residual Approach. • Estimasi pendapatan bersih hasil operasi “net operating incomes” properti (tanah & bangunan) • Penentuan tingkat kapitalisasi bangunan. atau dari developer. • Pendekatan ini dapat dilakukan setelah diperoleh cukup data pasar sehingga dapat dianalisis dan ditentukan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti secara keseluruhan.  Subdivision DCF Approach (Land Development Approach). • Pengumpulan data nilai pasar dan data sewa pasar. o Tetapkan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti. • Penentuan tingkat kapitalisasi yang mencerminkan kondisi pasar dengan cara menghitung ratio sewa pasar terhadap nilai pasar. paling sesuai untuk tanah kosong yg berpotensi untuk pembangunan. prosentase. • Menentukan unit perbandingan penyesuaian ie.

fisik : elevasi. topografi. dll). Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV) 4. . o Mengestimasi besarnya “gross development value/GDV” berdasarkan estimasi harga jual/sewa dan skenario progres tahap penjualan/sewa yang wajar. finansial dan produktifitas maksimal. • Langkah-Langkah : o Menentukan konsep pembangunan diatas tanah kosong tersebut yang memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (hypotetical development). fisik. o Mengestimasi nilai potensial tanah (land potential value) dengan cara mengurangkan “gross development value” atas “development cost” dan “enterprenurial profit” (GDV-(DC+EP). pengunaan. keluasan. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan 3.“cash outflow (DC)” dan “enterprenurial profit/EP” sepanjang skenario progres penjualan/sewa. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (tanah) saat ini. Tentukan konsep pengembangan berdasarkan masterplan atau highest and best use dari site 2. o Menentukan besaran arus kas bersih “net cash flow”. o Mengestimasi besarnya “enterprenurial profit/EP” sebagai kompensasi atas resiko pengembangan yang dilakukan. o Pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat dilakukan karena tidak ada data pembanding. o Menjumlahkan besarnya arus kas bersih yang telah didiskonto untuk menggambarkan nilai potensial tanah kosong “potential land value” TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN “LAND DEVELOPMENT APPROACH” 1. o Tanah kosong yang mempunyai potensi dikembangkan (potential development) untuk mengestimasi potensi nilai (potensial value). Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land 6. o Menentukan besaran tingkat diskonto untuk mendiskonto arus kas bersih yang diharapkan. • Teknis Penilaian : o Pembuatan lembar analisis “discounted cash flow/DCF” untuk menggambarkan aliran “cash inflow (GDV)” . o Kriteria pengembangan harus memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (highest and best use) baik dari aspek legal. MASS APPRAISAL PENDEKATAN PENILAIAN Dipergunakan 3 pendekatan: • Pendekaan Perbandingan dgn objek lain yang sejenis (data pasar): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.o Pendekatan yang paling umum digunakan untuk menilai tanah kosong dengan karakteristik khusus (lokasi. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC) 5. o Mengestimasi besarnya “development cost/DC” yaitu biaya pembangunan berdasarkan biaya langsung dan tak langsung.

sebagai pelengkap. dan LKOK 3.Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul . biaya pemungutan pajak harus lebih kecil dari penerimaan pajaknya. Menyusun rencana kerja 2. Pengumpulan data a. perkantoran dll Latar belakang penilaian massal • Jumlah objek pajak yang sangat besar (87 juta op) dibanding jumlah penilai pbb yang sangat kecil • Asas efisiensi dalam pemungutan pajak.• Nilai perolehan baru (Pendekatan Biaya): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan. hotel. Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan objek pajak yang dinilai b. Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan: .NIR di mana objek pajak berada b.Lebar depan (terutama untuk objek komersil) . SISTEM PENILAIAN 1. apartemen.Elevasi . pelabuhan laut/udara. dll. PENILAIAN MASSAL Dilakukan terhadap objek pajak yang karakteristiknya cenderung homogen atau mirip. besarnya penyesuaian berdasarkan pengetahuan dan pengalaman penilai) . persawahan. c. • NJOP pengganti (pendekatan pendapatan): adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut.Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran) . Mengumpulkan data-data lama. yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi obyek tersebut.Aksesibilitas .Penggunaan tanah . dari objek-objek yang akan dinilai PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR (terhadap tanah) 1. PENILAIAN INDIVIDUAL Dilakukan terhadap objek pajak yang mempunyai karakteristik khusus Contoh : lapangan golf. Lokasi dan waktu transaksi yang wajar 2. PENILAIAN INDIVIDUAL PERSIAPAN (sama dengan massal) 1. Faktor-faktor pembanding (pilih minimal 3.Waktu transaksi . LSPOP.Bentuk tanah . Menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual 4. Penilaian a. Menyiapkan SPOP.Lokasi . Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar . pusat perbelanjaan.Jenis hak atas tanah. seperti: perumahan. dll 2.

Luas b. Lokasi tanah h. mis: pompa bensin. baru kemudian dikonversi menjadi NJOP bangunan. dengan alat bantu berupa DBKB. Elevasi f. pusat perbelanjaan . bandar udara.Jika selisih terhadap NIR <10%. Penilaian bangunan (penilaian tanah sesuai pendekatan data pasar) Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai Perolehan Baru Bangunan dikurangi penyusutan bangunan. Lingkungan sekitar i. Lebar depan c.Pendapatan dari sewa. Mengumpulkan data objek pajak dengan SPOP. hasil penilaian dijadikan bahan rekomendasi penentuan NIR tahun pajak berikutnya (sumber informasi KPP) PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA (terhadap bangunan) Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan dengan nilai tanah. dasar ketetapan PBB adalah NIR . komponen material. hotel. mis: perkantoran. gedung bioskop.Pendapatan dari penjualan. LSPOP. Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data 3 tahun terakhir) dari hasil operasi objek pajak. Pengumpulan data . Pengumpulan data a. Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak. Data transaksi di lokasi sekitar . 1. Konversi NJOP Konversi dilakukan dengan menggunakan KMK 273/1995 (Klasifikasi NJOP). 1. dan fasilitas bangunan. meliputi biaya komponen utama. Kegunaan e.. PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATAN Pendekatan biaya digunakan dengan cara menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak. Nilai Perolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/ membangun bangunan baru. Kontur tanah g.Pengumpulan data bangunan a.Jika selisih terhadap NIR >10%. Untuk objek pajak yang terdiri dari lebih dari satu bangunan. dilakukan dengan mengisi SPOP dan mengumpulkan datadata: a. 3. konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan. dan LKOK b.Pengumpulan data tanah. berupa: . Mengumpulkan data lain yang belum tercatat dalam catatan tersendiri 2. tempat rekreasi . Aksesibilitas d.

b.b. • Menambahkan pendapatan dari sumber-sumber lain ke dalam pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. seperti gaji karyawan. pemeliharaan. Tingkat kapitalisasi. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan keuntungan bersih dalam satu tahun. yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih yang disewakan. besarnya tergantung dari jenis penggunaan pajak. Bagian pengusaha/operator’s share (untuk pendapatan penjualan). atau jumlah kursi yang tidak terjual dalam satu tahun. Biaya operasi yang dikeluarkan dalam satu tahun. • Menghitung biaya-biaya operasi (outgoings) dalam satu tahun. d. Penilaian a. Untuk hotel juga ada biaya lain seperti pemberian diskon atau komisi kepada biro perjalanan. biasanya sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih. yaitu seluruh pendapatan dari penjualan. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. • Menghitung biaya-biaya operasional dalam satu tahun. c. diskon. • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. • Menghitung biaya-biaya operasi lainnya (outgoings) dalam satu tahun. perbaikan. pajak (PBB) dan asuransi. yaitu biaya pengurusan. serta komisi yang dikeluarkan selama pengoperasian objek pajak. pajak. diskon. • Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun. • Mengurangi nilai sewa kotor setahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. a. yaitu besarnya persentase akibat terdapatnya luas lantai yang tidak tersewa. Tingkat kekosongan. dan komisi sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. 3. jumlah kamar hotel yang tidak terisi. yaitu biaya pengurusan. • Kurangkan hak pengusaha (operator’s share) sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih dalam satu tahun sehingga menyisakan nilai sewa kotor setahun. Tentukan nilai properti: . iklan/ pemasaran. Penentuan tingkat kapitalisasi Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti yang dinilai. asuransi. Pendapatan dari sewa • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan. e. pajak (PBB) dan asuransi. 2. • Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun. Pendapatan dari penjualan • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun.

4. 3. Bangunan industri (sbg tempat utk proses produksi). Bangunan umum/sosial (tempat ibadah. . pendidikan dan sarana umum).jalan kereta api. Konstruksi utamanya terdiri dari beton. Tingkat kapitalisasi = 45 juta / 500 juta = 9% d. 2.Transaksi jual beli . pertokoan). bandara. 2. Konstruksi utamanya terbuat dr bhn ringan spt kayu dg umur bangunan kurang dr 15 thn Menurut Jumlah lantainya: 1. pelabuhan). Contoh perhitungan Sebuah hotel “A” mempunyai nilai jual di pasar wajar Rp 500 juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 juta. Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi.Nilai investasi ditambah keuntungan b. • Program aplikasi yang digunakan selama ini terdiri dari 3 jenis yaitu: 1. CARA PENILAIAN • Penilaian Massal • NJOP tanah dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT (zona nilai tanah) • NJOP bangunan dihitung menggunakan DBKB melalui program CAV (computer assisted valuation) • Penilaian Individual • NJOP bangunan dihitung secara terpisah dengan memperhitungkan secara detail seluruh karakteristik dari obyek pajak tersebut • Mulai tahun 2000. Merupakan bangunan yg hanya dipakai utk sementara waktu dg. c. kemudian ditentukan suatu tingkat kapitalisasi yang standar. Bangunan permanen. rumah susun). batu dg umur bangunan lebih dr 15 thn. 3. Menurut Jenis Penggunaannya: 1. Bangunan hunian (rumah tinggal. 3. Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek (mis: hotel) di suatu kota. hotel. Bangunan tidak bertingkat. Bangunan khusus (bendungan. baja. Bangunan semi permanen. DBKB standar (CAV) → terintegrasi dalam aplikasi SISMIOP. 2. baja. digunakan program DBKB 2000 untuk menghitung obyek pajak non standar Jenis Bangunan menurut fungsinya: 1. Merupakan bangunan yg hanya sebagian konstruksinya menggunakan beton. DBKB 2000 → terdapat dalam aplikasi BDNPP dan terpisah dari SISMIOP. Bangunan sementara. diperlukan banyak data dan analisis.. Merupakan bangunan dg. Data tersebut kemudian dihitung seperti contoh di atas. batu dg umur bangunan kurang dr 15 thn. DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (BUILDING COST TABLE/DBKB) • Penentuan nilai bangunan yang dilakukan selama ini menggunakan tools berupa program aplikasi berbasis komputer. Bangunan komersial (perkantoran. 2. 5. DBKB non standar → terintegrasi dalam aplkasi SISMIOP namun tidak terdapat proses perhitungan dan pembentukannya. Bangunan bertingkat.

Bagian struktur bng yg berada di bawah permukaan tanah. Bahan additif. Jenis: 1. Diameter min 10 mm dg. Baja tulangan. Komponen: 1. Konstruksi Baja Merupakan sistem konstruksi bangunan yg pd umumnya digunakan pada bng industri. Jenis : Jati. paku keling & plat. meranti. Jarak min 30 cm. utk. 2. Merupakan bahan kimia penambah kekuatan beton. B. keruing dll. efisien & ekonomis. 2. Kawat beton. Tul pokok. ringan. Konstruksi Kayu. ttp tdk dpt menahan gaya tarik. 3. berbentang panjang. Profil Z dipakai utk rangka atap ttp. Batang profil. Penggunaan : Struktur bawah & atas konstruksi bangunan. 3. Bangunan bertingkat sebagian (composite building). Jumlah lantai kurang atau sama dg 4. Penggunaan : Struktur atas konstruksi bangunan. Sambungan konstruksi menggunakan las dan atau baut. air.• Bangunan bertingkat rendah (low rise building). Berfungsi sbg penahan gaya tarik yg tdk dpt dilakukan oleh beton. Jenis : lunak (U-22). 2. berfungsi sbg penyangga bng. Merupakan campuran butiran mineral yg terdiri dr. Konstruksi Beton Merupakan sistem konstruksi terbaik yg dpt bertahan thd api sampai suhu 600oC. Disamping pelaksanaannya mudah & cepat. Profil I atau T digunakan utk kolom. Sistem pembuatannya dpt di cor langsung ataupun pracetak. tangga. 3. Komponen: 1. 3. 5. 4. Jumlah lantai lebih dari 4. Bangunan semi permanen. JENIS KONSTRUKSI BANGUNAN A. rangka langit-langit. Jarang dipakai. Sbg tulangan penghubung sbg pengikat tulangan pokok & sbg penahan gaya geser. Profil L dipakai utk rangka atap. Sengkang. pasir. Bng permanen hanya bagian tertentu saja. Jenis: • Sloof : berfungsi sebagai perata beban dinding di atasnya yg ditransfer ke pondasi. Profil Cannal C digunakan utk balok. Berfungsi sbg pengikat sengkang dg. C. Konstruksi ini digunakan utk. 4. Agregat. kolom dg 2 profil dipadu mjd 1. Penggunaannya pd umumnya tdk saju jenis tergantung pd kebutuhan. kamper. Penggunaan : rangka atap. balok. • Bangunan bertingkat tinggi (high rise building). sedang (U-32) & keras (U-39). . STRUKTUR BANGUNAN Struktur Bawah (sub structure). Hanya dr segi keindahan kurang. kolom. semen & kerikil. Merupakan sistem yg mudah pengerjaannya & mudah diperoleh. rasamala. disamping itu jg dpt menahan gaya tekan.

gedung pemerintah – JPB10. • Shear wall & core wall : sbg penahan gaya horisontal & pengaku bng. Berfungsi sbg transfer beban bangunan ke dalam tanah & sbg pengikat bng dengan tanah. Pondasi sumuran. JENIS KEGUNAAN/PENGGUNAAN BANGUNAN – JPB1. Pondasi pressure injected. olahraga/rekreasi – JPB7. pabrik – JPB4. Pondasi memanjang (continous footing). apartemen /kondominium . • Kolom (struktur dan non struktur) : berfungsi sebagai pendukung beban atap. • Rangka atap : sbg rangka penutup atap. 4. 5. Pondasi gabungan (combined footing). pengaku dinding & pengikat balok. Pondasi bor (bored pile). Struktur Atas (super structure). Pondasi Auger. bengkel/gudang/ pertanian – JPB9. • Ring balk : sbg pengaku dinding & kolom bagian atas & penyangga rangka atap. Pondasi tiang pancang (pile). Jenis Pondasi: Pondasi dangkal (shallow fondation) : 1. bangunan parkir – JPB13. 2. 2. 3. Pondasi Mandrel.• Pile cap : berfungsi sebagai perangkai beberapa pondasi tiang atau sejenis & sbg transfer beban kolom ke ms2 pondasi. BTKP – JPB12. rumah sakit/klinik – JPB6. Pondasi Anchors. • Tie beam : sbg balok pengikat/ pengaku antar kolom di lantai bawah. hotel/restoran/wisma – JPB8. 7. • Tangga : sarana tarnsportasi vertikal gedung. toko/apotik – JPB5. Pondasi setempat (individual footing). dinding pd kolom tumpuan. • Diagonal bracing : sbg pengaku bng & penahan gaya geser. 6. Pondasi Frankie pile. lain-lain – JPB11. Bagian struktur bng yg berada di atas permukaan tanah. perumahan – JPB2. Pondasi rakit/plat (raft footing). Jenis : • Balok : sbg penerus beban plat. • Plat lantai/atap: sbg tempat tumpuan penghubi bng & sbg pengaku horisontal gedung. • Pondasi (dalam/ dangkal). perkantoran – JPB3. Pondasi dalam (deep fondation) : 1. 5. 4. 3. • Retaining wall : sebagai dinding penahan tanah.

tangki minyak – JPB16. akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan. gedung sekolah FORMULASI MODEL DBKB PENYUSUNAN DBKB Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. Harga bahan bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk mendapatkan harga pasar yang wajar. DBKB Standar (i) Tahapan Pembuatan DBKB Tahap 1 : Menentukan dan membuat tipikal kelompok bangunan sebagai model yang dianggap dapat mewakili bangunan yang akan dinilai. maka biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama. komponen material dan komponen fasilitas bangunan. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/menghitung panjang. Tahap 3 : Mengumpulkan data upah pekerja dan harga bahan bangunan setempat. Oleh karena itu dalam tahap 1 ini pekerjaan utama yang harus dilakukan adalah menentukan/membuat model bangunan..Kriteria untuk menentukan kelompok bangunan dapat ditinjau dari segi arsitektur.. baik dari gambar deuah. . Dengan metode survey kuantitas dan dasar perhitungan analisis BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya. Tahap 4 : Harga bahan bangunan dn upah pekerja setempat yang sudah dianalisis (hasil pekerjaan tahap 3) dimasukkan ke dalam formula analisis BOW yang sudah tersedia dalam program komputer (CAV). konstruksi serta. tampak potongan atau peninjauan langsung ke lapangan. metode.metode perhitungan yang lain. pompa bensin/ kanopi – JPB15. maka dalam perhitungan ini digunakan faktor koreksi. Sehubungan dengan kebutuhan progran komputer (CAV). Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW karena cara ini merupakan satu-satunya cara untuk mendapatkan keseragaman menghitung biaya pembuatan baru bangunan. Tahap 2 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. Pengukuran/perhitungan atas dasar data yang berupa gambar. A. seperti metode unit terpasang. tata letak dan mutu bahan bangunan.– JPB14. Menu layanan model-model tersebut tersedia di dalam program komputer. metode meter persegi dan metode indeks. untuk mendapatkan harga satuan pekerjaan. dalam arti harga/upah tersebut tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di kawasan setempat. harus diperhatikan skala yang dipakai. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. Tahap 5 : Memasukkan volume setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 2) dan harga satuan setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 4) ke dalam suatu format rencana anggaran biaya bangunan agar diperoleh biaya dasar setiap jenis pekerjaan atau biaya dasar total yang dikeluarkan untuk pembuatan sebuah model bangunan. Karena cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di lapangan.luas bangunan. Metode survai kuantitas dipilih menjadi dasar metode yang dipergunakan karena metode inilah yang paling mendasar bila dibandingkan dengan.

kuda-kuda dan rangkap atap kecuali kaso dan reng). terhadap biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan maka akan diperoleh biaya pembuatan baru setiap komponen bangunan per meter persegi lantai banguan. 4) Pekerjaan Dinding Luar (plester. Tahap 7 : Melakukan penjumlahan dari biaya setiap jenis pekerjaan dari masingmasing komponen pada tahap 6 agar diperoleh biaya dasar per komponen bangunan untuk keseluruhan model bangunan. Faktor-faktor penyelaras tersebut adalah : 1. bouzoplank). PPN. jendela. Koreksi BOW. 3. hasil dari tahap 9. (ii) Biaya Komponen Bangunan . pintu. direksi keet. 6. setelah memperhitungkan adanya faktor penyusutan. 5. Pengelompokan ini ditujukan agar dapát dibedakan antara biaya yang keluarkan untuk pekerjaan struktur utama. pekerjaan rat). elemen estetika.Tahap 6 : Melakukan pengelompokan biaya dasar jenis pekerjaan pada tahap 5. 6) Pekerjaan Sanitasi. Tahap 11 : Penilaian terhadap suatu bangunan dilakukan atas dasar biaya pembuatan baru per meter persegi lantai bangunan setiap komponen bangunan. Unsur-unsur Komponen Utama 1) Pekerjaan Persiapan (pembersihan. Tahap 8 : Membagi biaya dasar setiap komponen bangunan dengan luas bangunan keseluruhan untuk mendapatkan biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan. Selanjutnya untuk memperoleh Biaya Pembuatan Baru Bangunan maka perlu dilakukan penyesuaian dengan cara mensubstitusikan faktor-foktor biaya (FAKTOR PENYELARAS) yang memperngaruhi biaya dasar bangunan kt: dalam perhitungan biaya dasar.1) Biaya Komponen Utama Biaya konstruksi utama bangunan ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. yaitu pengelompokkan ke dalam komponen utama. lantai dan plat lantai). 2. Jasa pemborong. Biaya-biaya tak terduga proyek. 2) Pekerjaan Pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). 4. Jasa/fee konsultan perancang dan pengawas. pekerjaan finishing arsitektural (komponen material) serta pekerjaan tambahan lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan mekanikal/elektrikal. bangunan yang telah diperoleh. 7) Pekerjaan Instalasi Air Bersih 8) Pekerjaan Instalasi Listrik . (komponen utama). lansekap dan sebagainya (komponen fasilitas). komponen material dan komponen fasilitas. 5) Pekerjaan Kayu dan Pengawetan termasuk pekerjaan cat (kusen. Suku bunga kredit selama pembangunan. Perijinan. Tahap 10 : Dengan mensubstitusikan faktor-faktor penyelaras. Tahap 9 : Setelah diperoleh biaya dasar per komponen bangunan maka dengan cara menjumlahkan setiap komponen yang ada akan diperoleh biaya dasar keseluruhan bangunan. perkerasan halaman. 3) Pekerjaan Beton/Beton Bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. 7.

perkerasan baik halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu.9) Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. Dimana nila DBKB untuk masing-masing JPB Non Standar tergantung pada jenis komponen utama. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3) 5. kolam renang. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat) 2. Upah 4. d) LANTAI 1. Bahan langit-langit (pekerjaan cat) 2. dinding. Unsur-unsur Material Bangunan a) ATAP 1. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 3) Biaya Komponen Fasilitas Bangunan Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membayar seluruh unsur-unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas bangunan. langit-langit dan lantai per meter persegi lantai.3 dan 1. Spesi (3 cm. DBKB Non Standar (i). Upah 4. Kaso. Konsep penyusunan DBKB Non Standar disesuaikan dengan sistem struktur bangunan yang telah dijelaskan sebelumnya. Upah 3. Rangka dan penggantung 3. dimana sistem struktur dan sub struktur sebagai komponen utama dalain bangunan dijadikan satu rangkaian ke dalam komponen utama. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 4. Upah 4. Sedangkan kedua komponen lainnya merupakan sistem pendukung dari komponen utama. Unsur¬unsur yang termasuk dalam komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana pelengkap dari bangunan seperti . 1 : 5) 3. b) DINDING (Dinding dalam tanpa pintu. Bahan penutup atap 2. Adapun pengertian dari ketiga komponen tersebut adalah sebagai berikut : . triplek jika ada) 3. B. Setiap tahun DBK13 harus dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis bahan/ material bangunan dan upah pekerja yang berlaku di wilayah KP PBB bersangkutan. elemen estetika dan lansekap. lift. Proses penyusunan DBKB Non Standar Untuk Objek Pajak Non Standar tahapan-tahapan pembentukan DBKB-nya sedikit berbeda dengan Objek Pajak Standar. reng (aluminium foil. Fakor penyesuaian dinding bagian dalam terhadap luas bangunan adalah 0.2 untuk asbes dan seng (dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atap di daerah). AC. material dan fasilitas yang digunakan oleh bangunan tersebut. tangga berjalan. genset. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3). Bahan penutup lantai 2.60. Faktor penyesuaian kemiringan atap terhadap luas bangunan adalah 1. dari jumlah 1) sampai dengan 8) 2) Biaya Komponen Material Bangunan Biaya material atap. c) LANGIT-LANGIT 1. lapangan tenis. jendela) 1.

Contoh: Gypsum board. Granit. yaitu komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan meliputi biaya material atap. yaitu komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi. langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. Akustik. merupakan AC per unit yang pendingin dan compressornya menyatu dan dipasang pada dinding dengan cara membuat lubang. merupakan fasilitas pendingin ruangan. merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) MDL. komponen struktur material. Marmer. Marmer. • Penutup Atap (PA). Sistem pendinginan dibedakan menjadi dua bagian : • Sistem pendinginan terpusat (central). komponen fasilitas. Contoh: Beton pra cetak. yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi bangunan. • Langit-langit (LL). di mana pengaturan sistem pendinginan dilakukan terpusat pada satu ruang kontrol. Keramik dan Cat. Contoh : AC split. merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) dari MDD. • Pelapis Dinding Luar (PDL). Ubin teraso dan Semen. merupakan material pembentuk bangunan yang berfungsi sebagai penutup (kulit) rangka struktur bangunan bagian luar. merupakan material penutup rangka atap bagian atas. tangga dan dinding geser. • AC floor. Asbes gelombang. Plywood (kayu lapis). • Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. . Celcon (cilicon block) dan Pasangan dinding bata. Contoh: Granit. Genteng sirap dan Spandek. bouwplank). Contoh: Kaca. • Pelapis Dinding Dalam (PDD). Contoh: Kaca. balok. 2. • Material Dinding Luar (MDL). merupakan material pembentuk ruang (pemisah) dalam struktur bangunan. Contoh: Gypsum board. komponen struktur utama. Unsur-unsur Komponen Utama : • Pekerjaan persiapan (pembersihan. Struktur bangunan bawah tanah/basemen dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama. Keramik. Triplex dan Eternite.1. • Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. Kaca. merupakan AC per unit yang memiliki 2 mesin yaitu blower dan compressor. Wallpaper. Genteng tanah liat. Biaya konstruksi komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari struktur bawah dan struktur atas serta ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. merupakan material penutup rangka atap atau plat lantai bagian bawah. Triplex dan Pasangan dinding bata. di mana sistem pengontrol pendingin terdapat pada masing-masing alat pendingin. 3. Genteng keramik. Vinil. • Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). Ubin PC abu-abu. • Sistem pendinginan unit. merupakan material bangunan yang berfungsi sebagai pelapis lantai. Marmer. kolom. Kayu (parquet). Contoh: Plat beton. Genteng press beton. dibedakan menjadi tujuh jenis: • Material Dinding Dalam (MDD). Keramik dan Cat. • Air conditioner (AC). Granit. • Penutup Lantai (PL). Seng gelombang. direksi keet. AC window. lantai dan plat lantai). dinding. Karpet. merupakan AC per unit berbentuk lemari yang memiliki kapasitas besar untuk mendinginkan ruangan dengan luasan besar. pelat lantai.

Tipe konstruksi berat. • Sistem PABX. merupakan fasilitas sistem pertelevisian yang terdapat di dalam gedung. peresapan atau STP (sawage treatment plant). Splinkler.• Elevator (lift). tebal rata-rata 6 cm dan biasanya menggunakan bahan seperti paving block atau tanah yang dipadatkan. • Sistem proteksi api. tebal rata-rata lebih dari 10 cm dan pada umumnya menggunakan bahan beton bertulang dengan atau tanpa aspal beton (hot mix). dibedakan menjadi dua jenis yaitu: MATV. merupakan alat berupa pipa untuk menyiram air. • Sistem perpipaan (plumbing). merupakan fasilitas untuk untuk menangkal sambaran petir pada gedung-gedung tinggi. • Perkerasan halaman. • Eskalator. merupakan fasilitas penghubung antar ruangan (lantai) dengan ruang pemanggil. merupakan fasilitas pembangkit tenaga listrik yang pada umumnya digunakan sebagai tenaga listrik cadangan. merupakan alat angkut berupa tangga berjalan yang berfungsi untuk sirkulasi penumpang secara vertikal maupun horisontal. Alaram kebakaran. yaitu: Tipe konstruksi ringan. Intercom. merupakan jaringan kamera untuk scurity system. merupakan alat komunikasi untuk peringatan jika terjadi kebakaran. merupakan fasilitas proteksi terhadap bahaya kebakaran. CCTV (close circuit television). merupakan alat angkut berbentuk ruangan kecil (kotak) yang berfungsi untuk sirkulasi barang atau penumpang secara vertikal. merupakan sistem jaringan televisi penerima gambar di dalam gedung. • Sistem penangkal petir. merupakan fasilitas instalasi sistem perpipaan baik pipa air kotor maupun air bersih di dalam bangunan. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air bersih selain air yang berasal dari PAM. merupakan fasilitas untuk sistem pengolahan limbah lingkup kecil yang terdapat di dalam bangunan contohnya seperti septictank. alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas. merupakan fasilitas untuk sistem instalasi tata suara di dalam gedung. • Genset. pada umumnya terdapat pada bangunan apartemen. Terdiri dari: Hydrant. • Lapangan tenis. • Pagar. kedalaman sumur ini pada umumnya lebih dari 30 m. merupakan fasilitas telekomunikasi di dalam gedung bertingkat. • Sumur artetis. merupakan fasilitas penampungan air pada bangunan gedung yang terbuat dari beton bertulang pada salah satu lantai. . Tipe konstruksi sedang. • Sistem air panas. • Kolam renang. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air panas. merupakan alat peringatan terjadinya kebakaran. • Reservoir. tebal rata-rata 10 cm dan biasanya menggunakan beton ringan atau aspal ringan. • Sistem pengolah limbah. Yang dimaksud sistem PABX disini adalah jumlah saluran telepon di dalam gedung yang dihasilkan oleh mesin PABX (saluran extension). merupakan fasilitas sanitasi atau sistem pembuangan air kotor yang terdapat di dalam bangunan. merupakan fasilitas instalasi sistem kelistrikan di dalam bangunan. • Sistem pertelevisian. • Sistem tata suara. • Sistem sanitasi. • Sistem kelistrikan. dibedakan menjadi tiga jenis. • Sistem video intercom. merupakan fasilitas pemisah atau pembatas bangunan.

tampak.16 biaya komponen bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas dan basemen) + komponen material + komponen fasilitas. Tahap 9 : Menghitung nilai DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB komponen utama. 2. struktur bawah. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen utama per JPB untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen material per jenis pelapis untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”.faktor inflasi.13.2. Tahap 1 : Menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan komponen struktur bangunan. dimana biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/ menghitung panjang. Untuk JPB 1. potongan atau peninjauan langung ke lapangan.4.6. Tahap 4 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. Untuk JPB 3 dan 8 biaya komponen bangunan . Tahapan-tahapan tersebut antara lain . Tahap 7 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen material dari setiap jenis material pelapis bangunan yang dibantu dengan metode statistik tertentu. kontraktor. Tahap 11 : Besarnya penyusutan fisik dihitung berdasarkan tabel yang tercantum dalam lampiran keputusan ini (lampiran 29). dalam hal ini per JPB minimal diambil 5 model bangunan dengan jumlah lantai yang bervariasi.sama dengan biaya komponen utama (struktur atas.(ii) Pembuatan DBKB Non Standar Pembuatan DBKB Non Standar ini dilakukan secara bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal. Tahap 6 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dari setiap model dalam satu JPB yang dibantu dengan metode statistik tertentu. . Tahap 10 : Melakukan penyesuaian nilai (up dating) DBKB dengan cara meng-up date harga-harga material (harga resources) dengan memperhitungkan fluktuasi harga material bangunan di pasar. (iii) Biaya Komponen Bangunan Untuk menghitung biaya komponen bangunan yaitu dengan cara menjumlahkan biaya konstruksi yang terdiri : 1. mezzanin dan daya dukung lantai) + komponen material + komponen fasilitas.12. Dinas Pekerjaan Umum dan instansi terkait lainnya. biaya transportasi berdasarkan informasi yang diperoleh dari buku Jurnal• Harga Satuan. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. developer. Tahap 2 : Melakukan analisa harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit in place bagi kornponen material dan fasilitas. sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas lengkap dengan sistem pendukungnya. Tahap 3 : Menentukan model tipikal bangunan sebagai bangunan yang mewakili struktur bangunan yang akan dinilai. komponen material dan komponen fasilitas.7. Tahap 8 : Menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan. baik dari gambar denah. Tahap 5 : Menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan masing-Masing model yang telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi.5.

Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility) b. kelangkaan. developer. yaitu sebagai berikut : a. melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. pada dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip ekonomi. Secara hukum diizinkan (legal permissibility) c. Profit kontraktor 5. BIAYA TIDAK LANGSUNG YANG DIPERHITUNGKAN 1. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran. Oleh karena itu. Biaya perencanaan bangunan (arsitektur) 4. Secara finansial layak (financial affordability) d. keinginan dan daya beli yang tinggi. Untuk JPB 14 dan 15 biaya komponen bangunan sama dengan biaya . Substitusi. komponen utama. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan yang dinilai. Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan. Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. seperti kegunaan. (maximum profitability which result in highest property value) . analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang bersangkutan. mempunyai 4 (empat) kriteria. Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik. terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah mengalami pembangunan. Asuransi dll HIGHEST AND BEST USE “Highest and Best Use “ artinya penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan. juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat. Highest and Best Use. Balance. yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal. PPN 2.3. dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate. maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai. jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Harga Pasar dari suatu Lahan. IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah hukum 3.

adalah : a. Fisik. maka akan memberikan manfaat yang tertinggi. Waktu Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan. Teknologi membangun f. antara lain : • Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota • KDB (Koefisien Dasar Bangunan) • KLB (Koefisien Lantai Bangunan) • KDH (Koefisien Dasar Hijau) • GSB (Garis Sempadan Bangunan) • Tinggi Maksimum Bangunan. Supply dan Demand Properti. c. Permintaan Pasar d. Peraturan Pemerintah. Sarana dan Prasarana b. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat. terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. . antara lain : a.. d. Topografi tanah c. Lokasi c.UNTUK BANGUNAN RUMAH. UNTUK PABRIK A. antara lain : • Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar • Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan. BANGUNAN KOMERSIAL (PROPERTI) Faktor-faktor yang berhubungan dengan Penggunaan terbaik dan tertinggi dari Properti. Lokasi tanah / Letak tanah d. adalah : e. • Harga sewa dari Properti sejenis • Harga jual dari Properti Sejenis. Waktu b. Bila dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai dengan rencana tata kota. Tanah & Bangunan (Real Estate) Faktor-faktor yang berhubungan dengan penentuan penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) dari Real Estate. Keadaan topografi tanah e. Bentuk tanah dan ukuran tanah b. Kelengkapan Utilitas Keterangan : a.

Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun) f. maka highest and best use dari properti ini adalah tetap kompleks townhouse. secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi. Permintaan Pasar Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar. c. Kelengkapan Utilitas Misalnya suplai air. Teknologi Membangun Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit. JENIS • Highest and Best Use of the land as though vacant o Apakah lahan kosong yang menjadi objek penilaian ini tetap dibiarkan kosong atau dikembangkan ? o Jenis pengembangan apa yang sebaiknya dilakukan atas lahan ini ? • Highest and Best Use of the property as improved o Apakah bangunan yang ada saat ini diteruskan penggunaannya atau o Apakah sebaiknya dikembangkan bangunan baru yang lebih bernilai ? • Apabila nilai ‘property as improved’ lebih besar dibandingkan dengan nilai ‘land as though vacant’. B. Keadaan Topografi Tanah Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi. Mesin-mesin dan Peralatannya (Plant and Machinery) Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery).b. e. • Apabila nilai properti sebagai kompleks townhouse lebih tinggi dibandingkan dengan nilai lahan sebagai komersial dikurangi dengan biaya perombakan. pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik. . d. maka highest and best use dari properti yang menjadi objek penilaian ini adalah tetap ‘property as improved’ CONTOH • Sebuah kompleks townhouse terletak di daerah komersial. apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Lokasi Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting.

Pengawasan pengumpulan data harga jual Pengawasan ini dilaksanakan agar data yang diperoleh dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya dengan cara mengadakan: 1. dilakukan agar: 1. 2. Memberikan arahan dan bimbingan kepada petugas apabila petugas menghadapi kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan lapangan. pengawas melaporkan kepada koordinator pekerjaan lapangan. Untuk itu diperlukan orientasi lapangan secara bersamaan antara pengawas dan petugas lapangan dengan berpedoman pada peta kerja yang telah ditentukan. 3. Dalam hal pengawas tidak dapat mengatasi. Pengawasan pelaksanaan pemberian NOP. Penyesuaian terhadap data yang diragukan kebenarannya sehingga mendekati nilai pasar yang sebenarnya. 2. • Berfungsi untuk mencarikan alternatif/jalan keluar penyelesaian terbaik dan secepat mungkin dengan tetap berpedoman pada rencana kerja serta petunjuk yang berwenang. . 3. PELAPORAN. kode tingkat bangunan ditulis dengan angka Romawi. RUANG LINGKUP A. Pengawasan pengumpulan data fisik. SPOP yang telah diterima dari petugas diperiksa dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang serta dilengkapi NIP dan tanggal pemeriksaan. 2.Namun apabila terdapat tingkat permintaan yang sangat tinggi untuk bangunan komersial. Para petugas mengetahui dengan pasti batas blok yang menjadi tanggung jawabnya. Pengumpulan data dan pemberian NOP dimulai secara berurutan dari barat laut (kiri atas peta) pada tiap blok. DAN EVALUASI PENGAWASAN PEKERJAAN LAPANGAN • Ditekankan pada kendali mutu pekerjaan lapangan • Dilakukan agar pekerjaan lapangan sesuai dengan jadwal. yang selanjutnya urutan pengumpulan/penomoran diusahakan berbentuk spiral. Objek bangunan digambarkan dengan garis putus-putus (—–). SPOP yang telah diisi dengan jelas. B. PENGAWASAN. Penempelan stiker NOP hanya pada objek pajak bangunan di tempat yang mudah terlihat. 5. Pengecekan langsung ke lapangan terhadap data yang diragukan kebenarannya. Pemberian NOP pada objek PBB dan pada SPOP harus sama dengan penomoran pada peta kerja/ konsep peta blok. 4. SPOP diisi dengan jelas. Penempelan stiker NOP serta pengisian NOP ke dalam SPOP dilakukan pada saat yang bersamaan di lapangan. meningkatkan koordinasi pengawasan. C. dan benar ditandatangani oleh petugas lapangan dan oleh subjek pajak atau yang mewakilinya. benar. dan lengkap sesuai dengan data objek/subjek pajak yang bersangkutan. Ukuran sisi bidang tanah dan bangunan harus dicantumkan dengan jelas dan benar pada peta kerja. prosedur. dan materi dalam rencana kerja yang telah disetujui oleh pejabat yang berwenang • Dimaksudkan untuk mengetahui secara dini apabila terdapat hambatan atau penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. dilaksanakan agar: 1. 4. 6. lengkap. dan mendukung upaya menghilangkan hambatan/penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. maka hampir dapat dipastikan maka highest and best use atas lahan tersebut adalah untuk penggunaan komersial.

SPOP tersebut dikembalikan kepada petugas lapangan yang bersangkutan untuk diperbaiki. B. 5. Pengawas lapangan mengharuskan kepada setiap petugas lapangan untuk: a. 4. Pengawas lapangan harus memeriksa buku produksi. Laporan Mingguan 1. SPOP yang telah diteliti oleh Pengawas Petugas Lapangan. d. 4. Petugas lapangan setiap minggunya. 6. melaporkan sekaligus menyerahkan SPOP yang dapat diselesaikan pada minggu tersebut kepada pengawas petugas lapangan. 3. Membawa surat tugas dan memakai tanda pengenal. Mengisi buku produksi untuk mencatat hasil kerja setiap hari. b. Apabila dalam minggu ybs terdapat blok-blok yang dapat diselesaikan. Setiap minggu Koordinator Pekerjaan Administrasi Komputerisasi (Koradkom) membuat laporan perkembangan perekaman data dan pembuatan peta kepada Ketua Tim. Pengawas lapangan diwajibkan mengawasi petugas lapangan yang menjadi tanggung jawabnya dan berhak menegur serta memberikan pengarahan kepada petugas lapangan. mulai dari Penanggung Jawab sampai dengan Petugas Lapangan. petugas lapangan juga harus menyerahkan net konsep peta blok kepada pengawas petugas lapangan. Apabila terdapat kesalahan/kekurangan. Pengawas lapangan harus mengadakan uji petik terhadap hasil pekerjaan petugas lapangan minimal lima objek untuk setiap blok dengan menggunakan Berita Acara Hasil Uji Petik. konsep sket/peta blok yang sedang dikerjakan oleh petugas lapangan dan membubuhkan parafnya pada buku produksi tersebut. 3. Daftar Pengawasan tersebut harus ditandatangani pengawas maupun petugas lapangan dan dibuat dalam rangkap dua. 2. Pengawas lapangan harus mengisi Daftar Pengawasan pada saat meninjau ke lapangan. setelah selesai melaksanakan pekerjaan di lapangan.CARA PENGAWASAN Pengawasan diterapkan dengan pola berjenjang. setiap minggunya diserahkan kepada Koordinator Pekerjaan Lapangan (Korlap) ybs disertai rekapitulasi hasil pekerjaan lapangan di dalam Daftar Laporan Perkembangan Pengumpulan Data Objek Pajak. 2. maka selain SPOP. Cara pengawasan kepada Petugas Lapangan adalah sebagai berikut: 1. satu untuk laporan dan satu untuk petugas ybs. Laporan Bulanan . maka dalam laporan mingguan agar dilampirkan net konsep peta blok yang telah dilengkapi dengan batas-batas ZNT. c. Apabila satu blok telah selesai didata. 5. Selanjutnya para Pengawas Petugas Lapangan meneliti SPOP yang diterimanya dari petugas lapangan yang diawasi. 8. Korlap menghimpun laporan mingguan untuk selanjutnya dilaporkan kepada Ketua Tim melalui Sekretaris Tim. Mengisi daftar hadir di tempat yang sudah ditentukan. Memberitahukan secara langsung atau tidak langsung ke mana petugas lapangan yang bersangkutan akan bertugas. Selanjutnya Korlap menghimpun laporan-laporan mingguan yang diterima dari pengawas petugas lapangan beserta net konsep peta blok. 7. PELAPORAN A.

Pendanil. Laporan Triwulan Setiap triwulan Kakanwil DJP melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan hasil rekapitulasi laporan bulanan KP PBB kepada Ditjen Pajak u. EVALUASI 1.p. Materi yang dibahas dalam evaluasi mingguan: a. c. Laporan dari Korlap tentang semua hasil yang telah dicapai selama satu minggu kepada Ketua Tim. d. Ketua Tim Pelaksana. c. b. Selanjutnya Kakanwil DJP melaporkannya kepada Ditjen Pajak up. Semua Pengawas Petugas Lapangan. Kepala KP PBB membuat laporan akhir yang disampaikan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Pengarahan teknis secara umum dari Ketua Tim atas hasil pekerjaan. b. C. d. Evaluasi akhir oleh Kepala KP PBB dengan memberikan petunjuk dan pengarahan secara umum. Evaluasi mingguan tersebut dihadiri oleh: a. 2.Setiap bulan Kepala KP PBB melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Koradkom/Kasi DAI. Korlap/Kasi Pendanil/Kasubsi/Petugas di Sie. Direktur PBB. Laporan Akhir Setiap akhir penyelesaian kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data. . Langkah pengendalian pelaksanaan kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data SISMIOP dilakukan dengan mengadakan evaluasi terhadap pelaksanaan pekerjaan lapangan dan administrasi yang dilaksanakan setiap minggu. 3. Laporan Koradkom tentang pelaksanaan perekaman dan penggambaran peta kepada Ketua Tim. Direktur PBB D.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful