PENDATAAN PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DALAM

RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP) LATAR BELAKANG 1. Pasal 6 dan Pasal 9 UU PBB 2. Asal perpajakan nasional : self assesment 3. Besarnya jumlah objek pajak dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan WP 4. NJOP sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian 5. Basis data SISMIOP perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan MAKSUD DAN TUJUAN Maksud : menciptakan suatu basis data yang akurat dan up to date dengan mengintegrasikan semua aktivitas administrasi PBB ke dalam satu wadah, sehingga pelaksanaannya dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta: pengenaan pajak yang lebih adil dan merata, peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan, peningkatan tertib administrasi, dan peningkatan penerimaan PBB, serta dapat memberikan pelayanan yang lebih baik kepada WP. Untuk menjaga akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik. ISTILAH DAN PENGERTIAN 1. Basis Data 2. Blok 3. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 4. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP) 5. Daftar Hasil Rekaman (DHR) 6. Daftar Perubahan Objek dan Subjek PBB 7. Daftar Harga Jual 8. Duplikasi (Back Up) 9. Editing 10. Gambar Sket 11. Jenis penggunaan Bangunan (JPB) 12. KMK RI tentang Klasifikasi Besarnya NJOP 13. Lembar Kerja Objek Khusus (LKOK) 14. Nomr Objek Pajak (NOP) 15. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) 16. Objek Acuan 17. Objek Pajak Non Standar 18. Objek Pajak Umum 19. Objek Pajak Khusus 20. Objek Pajak Standar 21. Pelayanan Informasi Telepon (PIT) 22. Pambentukan Basis Data 23. Pemeliharaan Basis Data 24. Pemulihan (Recovery)

25. Pemutakhiran Basis Data (Up Dating) 26. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB 27. Pendataan Objek PBB 28. Pendekatan Biaya 29. Pendekatan Data Pasar 30. Pendekatan Kapitalisasi Pandapatan 31. Pengiriman (Transfer) 32. Penilaian dengan bantuan komputer (Computer Assisted Valuation = CAV) 33. Penilaian Individual 34. Penilaian Massal 35. Penilaian Objek PBB 36. Penyusutan 37. Peta Blok 38. Peta Digital 39. Peta Desa/Kelurahan 40. Peta Foto 41. Peta Garis 42. Peta Kerja 43. Plotting 44. Peta ZNT 45. Scanning/Pemindahi 46. Sistem Informasi Geografis PBB (SIG PBB) 47. Sistem Informasi Manajemen Objek Pajak (SISMIOP) 48. Sistem Pelayanan Satu Tempat 49. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) 50. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) 51. Surat Tanda Terima Setoran (STTS) 52. Zona Nilai Tanah UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOP 1. NOP (Nomor Objek Pajak) 2. Blok 3. ZNT (Zona Nilai Tanah) 4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) 5. Program Komputer NOMOR OBJEK PAJAK (NOP) A. Spesifikasi NOP 1. Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan NOP untuk objek PBB lainnya. 2. Tetap, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB dan tidak berubah dalam jangka waktu yang relatif lama. 3. Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasional B. Maksud dan Tujuan Pemberian NOP 1. Menciptakan identitas yang standar bagi semua objek Pajak Bumi dan Bangunan secara nasional. 2. Menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan administrasi pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan PBB.

3. Membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file yang saling bekaitan melalui NOP. C. Manfaat Penggunaan NOP 1. Mempermudah mengetahui lokasi / letak objek pajak 2. Mempermudah pemantauan penyampaian dan pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum / sudah terdaftar. 3. Mengintegrasikan data atributik dan data grafis (peta) PBB. 4. Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda 5. Mempermudahpenyampaian SPPT, sehingga dapat diterima wajib pajaktepat pada waktunya. 6. Memudahkan pemantauan data tunggakan 7. Dengan adanya NOP wajib pajak mendapatkan identitas untuk setiap objek pajak yang dimiliki atau dikuasainya. D. Tata Cara Pemberian NOP Secara rinci tata cara pemberian NOP diatur dalam Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor : SE-28/PJ.6/1992 tanggal 12 Juni 1992 tentang Petunjuk Teknis Nomor Objek Pajak (NOP) Pajak Bumi dan Bangunan BLOK Batas-batas blok harus : a. Memanfaatkan karakteristik batas geografis permanen yang ada, jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal, jalan kampung / desa, jalan setapak / lorong / gang, rel kereta api, sungai, saluran irigasi, saluran buangan air hujan(drainage), kanal, dan lain-lain. b. Tidak diperkenankan melampaui batas desa / kelurahan dan dusun. c. Batas lingkungan dan RT/ RW / RK atau sejenisnya tidak perlu siperhatikan dalam penentuan batas blok. Dengan demikian dalam satu blok kemungkinan terdiri atas satu RT / RW / RK atau sejenisnya atau lebih. d. Menampung lebih kurang 200 objek pajak atau lunas sekitar 15 ha, hal iniuntuk memudahkan control dan pekerjaan pendataan di lapangan dan administrasi data. Namun jumlah objek pajak atau wilayah yang luasnya lebih kecil atau lebih besar dari jangka di atas tetap diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan menerapkan pembatasan tersebut. e. Kemungkinan pengembangan wilayah di masa mendatang penting untuk dipertimbangkan sehingga batas-batas blok yang dapat tetap dijamin kestabilannya. Kecuali dalam hal yang luar biasa, misalnya perubahan wilayah administrasi, blok tidak diubah kecuali karena kode-kode blok berkaitan dengan semua informasi yang tersimpan didalam basis data. ZONA NILAI TANAH (ZNT) • Batasannya pada umumnya bersifat imajiner. • Penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan / pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona. • Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung didasarkan kepada pendekatan data pasar. • Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakkan kombinasi dua huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa , kelurahan atau NOP pada blok (secara spiral).

DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB) NJOP Bangunan dihitung berdasarkan biaya pembuatan baru untuk bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan. Untuk mempermudah penghitungan NJOP bangunan harus disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). DBKB terdiri atas tiga komponen, yaitu komponen utama, material, dan fasilitas. DBKB berlaku untuk setiap daerah Kabupaten / Kota dan dapat disesuaikan dengan perkembangan harga dan upah yang belaku. PROGRAM KOMPUTER Program Komputer adalah aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital. Sejalan dengan perkembangan teknologi informasi dan untuk lebih meningkatkan kinerja, kemampuan yang lebih baik dalam mengolah basis data yang tesimpan, maka aplikasi SISMIOP sejak tahun 1997 telah dikembangkan dalam bentuk perangkat lunak basis data Oracle. Perangkat lunak Oracle merupakan perangkat lunak basis data yang dipilih oleh Departemen Keuangan RI sebagai standar pengolahan basis data, sehingga seluruh instansi dibawah Departemen Keuangan diharapkan akan lebih mudah dalam tukar menukar informasi. Sistem SISMIOP yang dibangun dengan Perangkat Lunak Basis Data Oracle sejak tahun 2000 tersebut selanjutnya dinamakan I-sismiop. Nama tersebut mempunyai dua pengertian, yaitu Intergrated dan Internet Ready. 1. Integrated mempunyai pengertian bahwa sistem tersebut mengintegrasikan seluruh aplikasi yang ada yaitu SISMIOP, SIG, PIT, aplikasi BHPTB, dan aplikasi P3, dengan menggunakan basis-data Oracle. 2. Internet Ready dimaksudkan bahwa sistem tersebut mempunyai kemampuan interkoneksi dengan sistem yang lain dengan memanfaatkan teknologi internet. Hal ini dimungkinkan dengan menggunakkan perangkat lunak yang digunakkan secara luas di kalangan pengguna teknologi informasi. PEMBENTUKAN BASIS DATA A. PENDAFTARAN Pendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil, mengisi, dan mengembalikan SPOP ke Kantor-Kantor DJP setempat atau tempat-tempat lain yang ditunjuk untuk pengambilan/pengembalian SPOP. Pengisian SPOP dalam rangka pendaftaran harus dilengkapi dengan denah objek pajak. 1. Pekerjaan Persiapan • KP PBB memberitahukan kepada Pemda setempat tentang kegiatan pendaftaran objek pajak sebagai salah satu upaya untuk meningkatkan pelayanan kepada WP; • KP PBB bersama dengan Pemda setempat menunjuk tempat-tempat pengambilan dan pengembalian SPOP; Tempat yang dapat ditunjuk antara lain a. Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; b. Kantor Penyuluhan Pajak; c. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota; d. Kantor Kecamatan; e. Kantor Desa/Kelurahan; f. Tempat lain yang dianggap memungkinkan. • KP PBB bersama dengan Pemda setempat memberikan penjelasan kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

• KP PBB menyerahkan SPOP dan perangkat administrasi lainnya (seperti tanda terima SPOP, daftar penjagaan, dan lain-lain) kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dengan Berita Acara Penyerahan SPOP. SPOP harus diberi nomor urut terlebih dahulu dan ditatausahakan. • KP PBB menyiapkan Keputusan Kakanwil DJP untuk tahun berjalan tentang penentuan klasifikasi besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB, khususnya yang menyangkut NIR dan DBKB. • KP PBB memberikan penyuluhan kepada masyarakat tentang rencana kegiatan pendaftaran objek dan subjek pajak. 2. Pelaksanaan Pekerjaan A. Kewajiban Petugas pada Tempat Pengambilan dan Pengembalian SPOP 1. Memberikan formulir SPOP kepada subjek pajak yang datang untuk mendaftarkan objek pajaknya; 2. Memberikan Tanda Terima Penyampaian SPOP kepada subjek pajak untuk diisi dan ditandatangani; 3. Mencatat identitas subjek pajak dan/atau kuasanya yang menerima SPOP; Dalam hal ini kepada subjek pajak atau kuasanya supaya diminta menunjukkan identitasnya (salinan KTP/SIM atau identitas lainnya yang masih berlaku). 4. Menerima SPOP, yang sudah diisi, ditandatangani, dan dilengkapi dengan data pendukungnya, yang dikembalikan oleh subjek pajak atau kuasanya serta memberikan Tanda Terima Pengembalian SPOP; 5. Mengirimkan laporan Daftar Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP kepada KP PBB disertai dengan : a) Tanda Terima Penyampian SPOP; b) SPOP yang sudah dikembalikan oleh subjek pajak beserta Tanda Terima Pengembalian SPOP; c) Surat Pengantar; 6. Mengajukan permintaan kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk mendapatkan formulir SPOP, dalam hal persediaan SPOP sudah tidak mencukupi. B. Kewajiban Subjek Pajak pada Pelaksanaan Pendaftaran Objek Pajak : 1. Mengambil formulir SPOP pada tempat-tempat yang ditunjuk; 2. Mengisi formulir SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap serta menandatanganinya, bila perlu dilengkapi dengan data pendukung; 3. Dalam hal yang menjadi subjek pajak adalah badan hukum, maka yang menandatangani SPOP adalah pengurus/ direksi; Tanda Terima SPOP harus diberi penjelasan secukupnya yang menjelaskan siapa yang menandatangani SPOP; 4. Dalam SPOP ditandatangani oleh bukan subjek pajak yang bersangkutan, maka harus dilampiri Surat Kuasa dari subjek pajak; 5. Mengembalikan formulir SPOP yang sudah diisi ke Kantor Pelayanan PBB setempat atau tempat di mana formulir SPOP diperoleh, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak tanggal diterimanya SPOP. C. Kewajiban Petugas Kantor Pelayanan PBB : 1. Membuat Buku Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP mengenai semua SPOP yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan PBB baik dari Kantor Pelayanan PBB sendiri maupun dari tempat yang ditunjuk sebagai tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dalam Daftar Rekapitulasi SPOP yang Diterima Kembali dari Subjek Pajak; 2. Menerima dan menatausahakan laporan yang disampaikan oleh petugas penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

0126. yang perlu diteliti antara lain adalah kebenaran pengisian dan kelengkapan data pendukung SPOP. 97. dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Memberikan laporan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB mengenai subjek pajak yang belum mengembalikan SPOP setelah lewat batas waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya SPOP. Jangka waktu pengembalian SPOP yang ditetapkan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP ditentukan paling lama 15 (lima belas) hari terhitung mulai tanggal pengiriman (stempel pos). Dalam hal Kepala Kantor Pelayanan PBB menyetujui permintaan tersebut. 4.0126. Khusus dalam rangka pemeliharaan basis data. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halaman muka dan samping kiri ketebalan bendel. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal di setiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kurang lebih 100 objek pajak.0125. dst. Perekaman Data .003. Dalam hal diperlukan penelitian lapangan. 97. Nomor bendel ini dapat ditulis atau dicetak. Penelitian Data Masukan Penelitian data masukan dimaksudkan untuk meyakinkan bahwa SPOP dan formulirformulir pendukungnya telah diisi dengan benar. dua digit pertama menyatakan tahun pendataan. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik.1450.3. C. pembendelan SPOP dapat dilakukan setelah perekaman data.0126.001. jelas. 6. maka diterbitkan Surat Persetujuan Penundaan Pengembalian SPOP. 3. Meneliti permintaan tertulis dari subjek pajak tentang perpanjangan atau penundaan pengembalian SPOP dan melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB. Pekerjaan Kantor A. 97.002. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada angka 2.001. Pembendelan SPOP 1.003. 97. b. selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sesudah batas waktu pengembalian SPOP untuk diberikan Surat Teguran Pengembalian SPOP.0125. Meneliti SPOP yang sudah dikembalikan. Melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB dengan tindasan kepada Kepala Seksi Penetapan apabila subjek pajak tidak juga mengembalikan SPOP.0125. B. Contoh : 97.002. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. 2. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut : a. Pembendelan SPOP beserta data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. SPOP berikut data pendukungnya diteruskan kepada petugas yang ditunjuk untuk mengadakan penelitian lapangan. 97.0125. Contoh : 97. dst Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. Batas waktu penundaan ditentukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak permohonan diterima. 4. 97.0001. 5. empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel. 3. setelah melewati batas waktu yang ditentukan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP untuk diterbitkan SKP-nya. dst 97.

D. pengajuan keberatan dan/ atau permohonan pengurangan PBB. PENDATAAN Pendataan objek dan subjek PBB dilaksanakan oleh KP PBB atau pihak lain yang ditunjuk oleh DJP. E. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto dan sudah mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan hasil pendataan tiga tahun terakhir secara lengkap. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan alternatif ini hanya dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang pada umumnya: • Belum/ tidak mempunyai peta • Merupakan daerah terpencil. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. D. sehingga memudahkan penempatan dan pencarian kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak . atau • Mempunyai potensi PBB relatif kecil. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. penerbitan salinan SPPT. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak Pendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto yang dapat menentukan posisi relatif objek pajak tetapi tidak mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan. Dengan alternatif ini. dapat digunakan alternatif pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif. Pendataan dilakukan dengan menggunakan formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan dengan menggunakan/memilih salah satu dari empat alternatif sebagai berikut : A. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB. SPOP disebarkan melalui aparat desa/kelurahan setelah terlebih dahulu membuat sket/peta blok. dan lain sebagainya. Untuk menghindari kelemahan alternatif ini (rendahnya tingkat akurasi data) perlu diperhatikan kemampuan penguasaan wilayah bagi petugas yang bertanggung jawab. C. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. Pelaksanaannya dilakukan sebagai berikut : 1. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. Produksi Data Keluaran Kegiatan ini dilaksanakan sehubungan dengan adanya permintaan pelayanan dari wajib pajak sesuai dengan kasus yang diajukan. Penyimpanan Bendel Bendel-bendel SPOP disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm.1. B. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP perorangan dilakukan dengan menyebarkan SPOP langsung kepada subjek pajak atau kuasanya dengan berpedoman pada sket/peta blok yang telah ada. perekaman dapat dilaksanakan siang dan ma’am. cakupan wilayah dan objek pajaknya luas. perubahan data. 2. Data tersebut merupakan hasil pendataan secara lengkap tiga tahun terakhir. dan selalu diikuti dengan kegiatan penilaian. B. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. seperti halnya pendaftaran data baru. Perekaman data ke dalam komputer dilakukan oleh Operator Data Entny. Untuk daerah yang potensi PBB-nya relatif lebih kecil. 2.

dan buku¬-buku administrasi PBB lainnya. Alternatif kegiatan 3. waktu yang diperlukan. seperti halnya standar prestasi kerja. Penelitian Pendahuluan Kegiatan ini dimaksudkan untuk menentukan data dan informasi yang diperlukan. Fleksibelitas. Luas wilayah 2.Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang hanya mempunyai sket peta desa/kelurahan (misalnya dari Biro Pusat Statistik atau instansi lain) dan/atau peta garis/peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif objek pajak. Jumlah wajib pajak yang sudah terdaftar 7. 2. Hasil akhir Dalam penyusunan rencana kerja perlu diperhatikan dua hal berikut : 1. dan lain-lain. Perkiraan luas tanah yang dapat dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 3. artinya hal-hal yang telah ditentukan dalam rencana kerja tersebut harus dapat dipenuhi secara konsisten. Materi yang perlu dituangkan dalam rencana kerja tersebut antara lain adalah : 1. Peraturan PBB. Konsisten. Peta dan pembukuan. C. baik dalam rangka penyusunan rencana kerja maupun untuk menentukan sasaran dan daerah/wilayah mana yang akan diadakan kegiatan pendataan dengan memperhatikan potensi pajak dan perkembangan wilayah. Buku Induk atau Buku Himpunan Data Objek/Subjek PBB yang lama d. Adapun tahapan kegiatan pendataan adalah sebagai berikut : 1. Jadwal pelaksanaan pekerjaan 5. 2. Harga bahan bangunan dan standar upah yang berlaku 11. artinya rencana kerja tersebut mampu menampung perubahanperubahan pelaksanaan di lapangan tanpa harus merubah rencana kerja. Perkiraan harga jual tanah tertinggi dan terandah per m2 dalam satu desa/kelurahan 10. biaya. Pekerjaan Persiapan A. antara lain : a. Data dan informasi yang dikumpulkan dalam penelitian pendahuluan antara lain: 1. PBB. B. Peta desa/ kelurahan yang memiliki Kantor Pelayanan PBB b. Penyusunan Organisasi Pelaksana . Penyusunan Rencana Kerja Data yang berhasil dikumpulkan dalam kegiatan penelitian pendahuluan terlebih dahulu dianalisis dan selanjutnya dijadikan bahan untuk menyusun rencana kerja. Jumlah biaya yang diperlukan 7. jumlah personil. Standar prestasi petugas 4. Jumlah pokok ketetapan pajak tahun sebelumnya 9. Organisasi dan jumlah pelaksana 6. Luas bangunan yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 5. Perkiraan peningkatan pokok ketetapan pajak 8. Sasaran dan volume pekerjaan. Jumlah penduduk 6. Peta garis/ peta foto berkoordinat yang dimiliki BPN atau instansi lain c. Buku rincikan yang lama (kalau ada) e. SK Kakanwil DJP tentang klasifikasi NJOP Bumi. Jumlah objek pajak yang sudah terdaftar 8. Luas tanah yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 4.

Skala peta disesuaikan dengan kondisi wilayah dan dapat ditentukan sebagai berikut : a. Daerah sedang (pinggiran kota) : 1 : 2. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP dapat dilakukan dengan bantuan sket/peta desa/kelurahan yang dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. Hal-hal yang perlu dilaksanakan sehubungan dengan pengadaan tenaga lapangan sebagaimana dimaksud di atas adalah : 1. BAPPEDA.000 b.000 atau 1 : 2. Dinas Tata Kota. Daerah jarang (pedesaan) : 1 : 5. Pelatihan selain diberikan kepada petugas lapangan sebaiknya juga diberikan kepada pengawas petugas lapangan. atau instansi lainnya. Apabila jumlah tenaga pelaksana pada KP PBB tidak memadai dibandingkan dengan jumlah objek pajak yang akan didata. dengan cara: 1. Pendataan dengan identifikasi objek pajak Peta garis/peta foto dari desa/kelurahan yang akan didata dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. Demikian juga untuk jumlah objek pajak yang didata jumlahnya lebih dari 50. dan Sarana Pendukung Lainnya 1. D. seperti Bakosurtanal.000. Untuk kegiatan yang sumber dananya berasal dari dana APBN/Bantuan Luar Negeri (DIP/ Loan) struktur dan bentuk organisasinya tersendiri. Peta Desa/Kelurahan. Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak Pengadaan peta dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam pembuatan peta atau membuat sendiri dengan peralatan yang ada sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-33/PJ.Apabila jumlah objek pajak yang akan didata lebih kecil atau sama dengan 50. sebagai hasil dari kegiatan pendataan 3 (tiga) tahun terakhir. Sarana pendukung lainnya untuk melaksanakan pembentukan basis data berupa : . TOPDAM. Badan Pertanahan Nasional. bentuk dan struktur organisasinya sama dengan ketua tim yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB setempat dan dilaksanakan secara terpadu oleh seluruh unit organisasi pada KP PBB. 3. 3. Daerah padat (pusat kota) : 1 : 1.6/1993 tanggal 14 Juni 1993 tentang Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Pengadaan Sket. Penerimaan dan seleksi calon petugas lapangan 2. Pembuatan surat perjanjian kerja antara petugas lapangan dengan kantor Pelayanan PBB. pelaksanaannya secara fungsional diserahkan kepada Seksi Pendataan dan Penilaian pada KP PBB setempat dengan penanggung jawab adalah Kepala KP PBB setempat. atau 2. Melalui institusi lain yang bisa dipertanggungjawabkan kemampuan personilnya. 4. 2.500 c. atau sket kasar yang dibuat oleh petugas pendata.000. maka petugas pendata dapat diambil dari tenaga lulusan SMU atau STM jurusan bangunan/mesin. Pendataan dengan verifikasi data objek pajak Pengadaan peta dilaksanakan dengan menggandakan peta dsa/kelurahan dan peta rincik yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan. Memanfaatkan tenaga yang ada (Karang Taruna) di desa/kelurahan setempat. menyalin sket/peta yang sudah ada.000 Dengan catatan : skala peta dalam satu desa/kelurahan harus sama. Penentuan jadwal dan materi dan latihan 3. Pelaksanaan pelatihan dan evaluasi hasil pelatihan 4. Untuk pembuatan kerangka peta dan pengukuran OP dengan menggunakan alat GPS akan diatur dalam surat edaran tersendiri. Melalui Departemen Tenaga Kerja setempat.

Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi Lainnya Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi lainnya (misalnya Bappeda. dan lainlain yang diperlukan) dimaksudkan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP antara lain : 1. Mengadakan keseimbangan penggolongan NJOP yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB. Formulir SPOP dan formulir teknis lainnya 7. Perlengkapan pekerjaan administrasi/penggambaran 5. Meningkatkan peran aktif Tim Intensifikasi PBB Daerah Propinsi/ Kabupaten/ Kota yang bersangkutan. Perlengkapan pekerjaan lapangan 4. F. Penyusunan DBKB H. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Penyuluhan kepada masyarakat dan instansi lainnya mengenai maksud dan tujuan diadakannya kegiatan pembentukan basis data. Perangkat komputer beserta kelengkapannya 2. Stiker NOP 6. 3. Departemen Pekerjaan Umum. SISMIOP. 5. Real Estate Indonesia. Penentuan batas blok Penentuan batas blok harus memperhatikan karakteristik fisik yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama. Hal ini untuk memudahkan pengawasan baik dalam pelaksanaan pekerjaan pengumpulan data di lapangan maupun dalam pemeliharaan basis data. Penyuluhan Kepada Masyarakat . Orientasi lapangan Kegiatan ini bertujuan untuk mencocokkan keadaan yang tergambar pada konsep sket/peta desa/kelurahan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan. 3. maka perubahan tersebut agar digambarkan pada konsep sket/peta desa/kelurahan. Orientasi lapangan harus benar-benar dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan adanya perubahan batas blok pada saat pengukuran bidang atau identifikasi objek pajak. Batas-batas blok yang telah ditentukan tersebut digambarkan pada konsep sket/peta kerja. 2. Idealnya satu blok menampung lebili kurang 200 OP atau luas sekitar 15 Hektar. 4. Alat tulis kantor E. Almari penyimpanan sket/ peta dan SPOP/ LSPOP 3.1. dengan menggunakan legenda yang telah ditentukan dan berbeda dengan legenda yang digunakan sebagai batas ZNT. Pembagian tugas dan tanggung jawab pelaksanaan pendataan. Pelatihan petugas lapangan/perangkat desa. 2. Pembuatan Konsep Sket/Peta Desa/Kelurahan 1. dan disusun secara spiral sesuai dengan arah jarum jam. antar wilayah yang berbatasan mulai dari tingkat desa/kelurahan sampai dengan tingkat propinsi. Dalam hal terjadi perubahan detail di lapangan terutama detail lapangan yang akan dijadikan batas blok. Kantor Pertanahan. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT G. Jumlah objek pajak atau luas blok lebih kecil atau lebih besar dari angka tersebut di atas diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan untuk diterapkan pembatasn tersebut. Pemberian Nomor Blok Nomor Blok yang terdiri dari 3 (tiga) digit dimulai dari kiri atas (barat laut) peta dengan menggunakan angka arab. I.

benar dan lengkap serta ditandatangani oleh subjek pajak atau kuasanya. Terhadap objek pajak yang tidak dpat diidentifikasi batasnya. b. Penempelan stiker NOP hanya bagi objek pajak yang ada bangunannya. petugas lapangan mengadakaan identifikasi batas-batas objek pajak. Pada konsep sket/peta blok diberi tanda apakah SPOP yang disampaikan kepada wajib pajak tersebut di atas sudah atau belum dikembalikan. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah : (i) Data objek dan subjek pajak yang telah disusun. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan (i) Dengan menggunakan konsep sket/peta blok.2. Setelah SPOP diisi. Pekerjaan Lapangan A. (iv) Bila dalam suatu blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/ mempunyai karakteristik objek khusus. (ii) Petugas Lapangan bersama-sama dengan aparat desa/kelurahan menidentifikasikan batas RT/RW atau yang setingkat dengan itu. Pada waktu membuat sket letak relatif objek pajak tersebut. pendataan dengan alternatif ini dilaksanakan dengan tata cara yang sama seperti pendataan dengan penyebaran SPOP Perorangan. Petugas lapangan memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak dan mencatat data objek dan subjek pajak PBB dari buku induk/Buku C/Register Desa/daftar ringkas/informasi lainnya pada Daftar Sementara Data Objek dan Subjek PBB. Selanjutnya petugas lapangan mengisikan data objek dan subjek pajak pada SPOP. langsung diberi NOP atas bidang objek pajak tersebut dan ditempeli stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan Pengembalian SPOP a. maka dibuatkan salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan . dan selanjutnya menyampaikan SPOP dan stiker NOP kepada para Ketua RT/ RW sebanyak jumlah objek pajak yang ada di wilayahnya untuk disampaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan. petugas lapangan bersama¬-sama dengan aparat desa/kelurahan setempat membuat sket letak relatif bidang objek pajak yang ada pada blok yang bersangkutan. petugas lapangan melakukan pengukuran sisi objek pajak. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak a. Kegiatan tersebut dilakukan pada setiap bidang objek pajak. pengisian SPOP menggunakan SPOP Perorangan dan dilakukan Penilaian Individual. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif Pada dasarnya. SPOP belum dapat dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Dengan menggunakan konsep peta blok. (iv) Apabila di dalam blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/mempunyai karakteristik objek khusus. (iii) Data rinci setiap bangunan dimasukkan ke dalam LSPOP Kolektif sesuai urutan NOP. disesuaikan dengan keadaan lapangan dan diisikan ke dalam SPOP Kolektif sesuai urutan NOP (ii) Pemberian NOP pada objek pajak dilakukan tanpa penempelan stiker NOP. (iii) Petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah diisi dengan jelas. dilakukan Penilaian Individual. maka petugas lapangan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Pengumpulan Data Objek dan Subjek Pajak serta Pemberian NOP 1. Dalam hal pada saat itu. b. 2. melalui para ketua RT/RW yang bersangkutan.

Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. Penelitian Hasil Pekerjaan Lapangan 1. d. 2. b. 3. Penyerahan hasil pekerjaan lapangan berupa SPOP dan net konsep sket/peta blok kepada Petugas Pengawas Lapangan. 5. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Penelitian ini dimaksud agar butir yang ada dalam SPOP diisi dengan jelas. Secara hirarki. 3. maka petugas lapangan mengisi SPOP dengan menyalin data yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Burni dan bangunan serta mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. C. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak a. petugas lapangan mengadakan pengukuran batas-batas objek pajak. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang dikonfirrnasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. Petugas lapangan mengadakan penelitian terhadap SPOP hasil pendataan. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. maka salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan kepada subjek pajak yang bersangkutan. benar. harus dibuatkan tanda terima. Setelah SPOP diisi. dan selanjutnya diberi kode ZNT sesuai dengan letaknya. sebelum diserahkan kepada pengawas petugas lapangan. c. Dalam hal terjadi Perubahan data. Dengan menggunakan peta blok sebagaimana dimaksud pada butir a. Selanjutnya pengawas meneliti hasil pekerjaan lapangan dan menandatanganinya. Penelitian SPOP dan pemberian kode ZNT tersebut di atas dibuatkan Daftar Penjagaannya. Pengawas Petugas lapangan meneruskan hasil pekerjaan lapangan yang diterimanya dari Petugas Lapangan kepada pejabat yang ditunjuk untuk diproses lebih lanjut. Penyerahan tersebut disertai dengan tanda terima penyerahan. Untuk SPOP Kolektif. b. 4. Penyerahan Hasil Pekerjaan Lapangan 1. maka petugas lapangan mengkonfirmaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. petugas lapangan mengadakan penempelan Stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya sekaligus meneliti apakah ada perubahan data. maka petugas melakukan kegiatan mulai dari identifikasi dan pengukuran objek pajak sampai dengan mengisi SPOP sesuai dengan data yang sebenarnya dan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. lengkap. Dalam hal tidak terjadi perubahan data. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP.kepada subjek pajak yang bersangkutan. data hasil pendataan terlebih dahulu dikonfirmasikan kepada Kepala Desa. pada msing-masing bidang objek pajaknya diberi nama subjek Pajak sesuaai yang terdapat dalam buku rincik. Peta Blok yang telah diisi dengan Batas-batas bidang objek pajak hasil plotting/fotocopy dari peta rincik. 4. c. Dalam hal SPOP belum dapat dikonfirmaskan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. B. c. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak a. . Penelitian SPOP a.

3. skala peta. 2. ukuran peta.Dalam hal pengisian / penggambaran tersebut belum memenuhi syarat. maka data masukan tersebut harus dikembalikan kepada petugas yang bersangkutan. legenda. .b. penentuan batas blok.paya penyempurnaan ZNT/ NIR untuk menentukan penggolongan NJOP bumi. b. Penelitian ini dimaksudkan agar net konsep sket/peta blok yang dibuat telah memenuhi spesifikasi teknis yang ciitentukan.Net Konsep /peta blok digambar sesuai petunjuk teknis pengukuran dan identifikasi objek PBB. seperti halnya penulisan NOP. c. maka NIR beserta sket/ konsep peta ZNT dapat diubah berdasarkan data baru tersebut. Pekerjaan penyempurnaan NIR dan ZNT sebagaimana dimaksud di atas. SPOP a. . dapat juga dilaksanakan secara tersendiri serta merupakan kegiatan rutin setiap tahun dalam u. Penelitian Net Konsep Sket/Peta Blok dan Net Konsep Sket/Peta ZNT a. Kegiatan verifikasi lapangan meliputi : (i) Mencocokkan nama wajib pajak. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Untuk SPOP Kolektif setelah selesai pelaksanaan pengumpulan data perlu diadakan verifikasi hassil pekerjaan lapangan oleh petugas Kantor Pelayanan PBB dengan didampingi Kepala Desa/perangkat desa/pemuka masyarakat/wajib pajak. Pembendelan SPOP tidak harus dikelompokkan berdasarkan kriteria tertentu (misalnya per blok) tetapi dapat dibendel secara acak karena pengenalan dan lokasi setiap formulir SPOP secara mudah dapat dicari dengan menggunakan komputer. (ii) Mencocokkan letak relatif objek pajak pada konsep sket/peta blok dan batas ZNT. d. 2. agar dikembalikan kepada petugas lapangan untuk dilengkapi. data objek dan subjek pajak termasuk rincian data dalam LSPOP Kolektif. Pembendelan SPOP dan data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. Dalam hal pengisian tersebut belum memenuhi syarat sebagaimana yang telah ditentukan. Pembendelan SPOP dan Formulir-formulir data pasar 1. 3. petugas verifikasi lapangan segera melakukan perbaikan data dan menandatanganinya dengan sepengetahuan Kepala Desa. selain dilaksanakan dalam satu paket dengan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP. penulisan NIR. . Penelitian Data Masukan . Penyempurnaan NIR dan ZNT Jika berdasarkan hasil pekerjaan lapangan diperoleh data pasar baru serta diketahui bahwa batas ZNT yang terdapat dalam sket/konsep peta ZNT mengalami perubahah. Apabila terjadi perubahan/kesalahan data. dan keterangan-keterangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/peta blok. Selain itu SPOP dicocokkan dengan sket/peta blok/ZNT agar data atributik yang telah dicatat pada SPOP sesuai dengan data grafisnya (posisi relatifnya pada sket/peta blok). b. B. pencantuman kode ZNT. Pekerjaan Kantor A. Selanjutnya penelitian ini juga dimaksudkan agar net konsep sket/peta ZNT tersebut telah dibuat sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditentukan. sepertihalnya penelituan batas ZNT.2. dan keteranganketerangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/ peta ZNT.Penelitian SPOP agar diisi dengan jelas. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal disetiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kira-kira 100 objek pajak.

D. Formulir Pengumpulan Data Transaksi. Validasi DHR a. .0126.0001. jenis kesalahan.003. Perekaman SPOP . Nomor bendeldapat ditulis atau dicetak. Perekaman ZNT dan DBKB perekaman ZNT dilakukan dengan memasukkan kode masing-masing ZNT beserta NIR-nya ke dalam komputer.0125. misalnya merah.125. pembendelan formulir data pasar disesuaikan dengan kelornpoknya masing-masing. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada huruf c. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halarnan muka dan samping kiri ketebalan bendel. Petugas Pemeriksa membuat Daftar Hasil Pemeriksaan DHR yang memuat nomor urut.002. Formulir Pengumpulan Data Tanah. dst. d. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut (i) dua digit pertama menyatakan tahun pendataan. Formulir formulir data pasar Formulir data pasar terdiri dari Formulir Data Harga Jual. Untuk pemeliharaan basis data. Daftar tersebut ditandatangani oleh petugas pemeriksa dan diserahkan kepada petugas perekam data melalui Kepala Seksi Pengolahan Data dan Informasi.0125. Perekaman DBKB dilakukan dengan memasukkan harga bahan bangunan dan upah pekerja dari setiap wilayah Daerah Kabupaten/Kota ke dalam komputer.c. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. d. Kegiatan ini dimaksudkan untuk memeriksa kebenaran perekaman data dari SPOP ke dalam komputer yang dilaksanakan oleh petugas yang ditunjuk oleh pejabat yang berwenang. 2. NOP. Perekaman Data 1. 97.0125. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik.. 97. a. c. b. Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. Harga Bahan Bangunan dan Sewa Alat. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak.126. 2. Perekaman ZNT dan DBKB harus dilakukan terlebih dahulu sebelum dilakukan perekaman SPOP.002. b. 97.0126.003. 97. dan Daftar Upah Pekerja. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. 97. C. Untuk memudahkan menemukan kembali apabila diperlukan.1450.001.001. dst. Petugas Pemeriksa memberi tanda dengan warna tertentu. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. atas setiap kesalahan yang ditemui dalam DHR. Contoh : 97. 97. perekaman dapat dilaksanakan siang dan malam. dan keterangan lainnya. (ii) empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel. Pengawasan Kualitas Data 1. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. Hasil Pemeriksaan tersebut dijadikan bahan untuk membetulkan kesalahan yang terjadi dalam perekaman data. SPOP yang sudah dibendel diserahkan kepada masing-masing Operator Data Entry untuk direkam ke dalam komputer. 97. dst. Contoh : 97.

dan peta ZNT yang bersangkutan. . Penyimpanan Bendel Bendel-Bendel SPOP dan formulir-formulir data pasar yang telah direkam ke dalam komputer. Selanjutnya pada peta blok hasil lichtdruk/fotocopy tersebut digambar/ditegaskan batas ZNT yang ada dalam blok serta kode dari ZNT yang bersangkutan. Sket/peta Blok yang sudah selesai digambar kemudian di lichtdruk/fotocopy. untuk mengetahui kebenaran dan kesamaan kode ZNT dan NIR yang ada pada Lampiran SK Kepala Kantor Wilayah tersebut yang tidak tercatat pada peta ZNT. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dan bendel formulir-fomulir data pasar dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan . Mencocokkan jumlah objek pajak yang telah direkam dengan objek pajak yang terdapat di lapangan/peta blok. d. E. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. selain batas penguasaan/pemilikan tanah (dengan garis tegas). Penggunaan Hasil Validasi a. Mengetahui objek-objek.e. dan batas blok. Tata cara pembuatan sket/peta desa/kelurahan dapat dilihat pada Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Petugas gambar memindahkan sket/peta blok dari milimeter blok ke drafting film sesuai dengan Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Mengetahui objek-objek janggal untuk diteliti ulang. pajak yang tidak dikenakan/dikecualikan dari pengenaan pajak. Pembuatan dan Penyimpanan Sket/Peta 1. batas wilayah administrasi pemerintahan. tetapi harus dilakukan oleh petugas lain. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. Yang digambarkan pada peta blok. Bahan yang dijadikan acuan dalam pemeriksaan DHR adalah SPOP. yaitu langsung dari SPOP ke layar komputer (screen). sungai. agar tidak diterbitkan SPPT atas objek dimaksud. disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. f. Pembuatan Peta Digital Pekerjaan pembuatan peta digital untuk keperluan aplikasi SIG PBB dapat dilakukan sepanjang sarana dan prasarana pendukung telah tersedia. juga batas bidang bangunan (dengan garis putus-putus). sehingga memudahkan penempatan dan pencairan kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). Yang perlu diperhatikan dalam penggambaran sket/peta desa/kelurahan adalah pada waktu penyesuaian batas¬batas blok. Detail yang digambar pada peta desa/kelurahan adalah jaringan jalan. c. Validasi hasil rekaman dapat juga dilaksanakan tanpa melalui hasil cetakan (hard copy) DHR. peta blok. Pembuatan Sket/Peta Desa/Kelurahan Sket/peta desa/kelurahan dibuat berdasarkan sket/peta blok yang ada pada drafting film/ kalkir dengan cara menggambar batas bloknya. 2. F. 2. b. Petunjuk mengenai standarisasi Peta Digital akan diatur dalam aturan tersendiri. Kegiatan tersebut dilakukan oleh bukan petugas yang merekam data dari desa/kelurahan yang sedang divalidasi. Mencocokkan SK Kepala Kantor Wilayah DJP dengan peta ZNT. Pembuatan Sket/Peta Blok Petugas lapangan setiap hari menggambar hasil ukuran di lapangan pada net sket/peta blok (pada milimeter blok) per bidang objek pajak. 3.

G. Setiap terjadi perubahan harus dilaporkan secara hirarkis sesuai dengan rentang kendali pengawasan. e. Sket/Peta yang digambar diatas drafting film/kalkir disimpan didalam lemari gantung peta yang dapat memuat segala jenis sket/peta. Sket/peta desa/kelurahan dan ZNT 00. Sket/peta Blok hasil lichtdruk/fotocopy dibendel per desa/kelurahan.(00) Nomor Lembar Sket/Peta Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri.4.000.00. Sket/ peta blok 00. Sistematika indeks sket/peta ditentukan sebagai berikut : i. ditempel karton berwarna lain yang bertuliskan sket/peta tersebut sebagai batas dari setiap Kecamatan.000. Apabila sket/peta tersebut terdiri atas lebih dari satu lembar.00. batas setiap desa/kelurahan. Pada kanan atas gantungan sket/peta diberi indeks yang diambil dari kode wilayah sesuai dengan jenis sket/peta yang bersangkutan. Dalam hal terjadi perubahan sebagaimana dimaksud diatas. Pemutakhiran Data Selama dalam proses pembentukan basis data dimungkinkan terjadi perubahan objek pajak. Perubahan Data Objek Pajak . (00) Nomor Lembar Sket/Peta Nomor Blok Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri. diberi identitas dan kode wilayah administrasi pemerintaharinya dan disusun berurutan sesuai dengan kode wilayah desa/kelurahan. d. Perubahan data grafis pada peta ini dilaksanakan oleh petugas khusus yang ditunjuk Kepala Kantor Pelayanan PBB. Pada setiap gantungan sket/peta blok lembaran pertama untuk kelurahan dalam setiap kecamatan. di pisahkan oleh tanda titik) ii. dibelakang kode wilayah dimaksud diberi tanda jumlah lembar. Pembuatan Sket/Peta ZNT 5. Khusus pada penyimpanan sket/peta blok. subjek pajak. Sket/peta yang disimpan tersebut di atas agar dibuatkan buku penjagaannya untuk mengetahui jenis dan jumlah lembar sket/peta yang ada. maka pemutakhiran datanya dapat dilaksanakan sebagai berikut : 1. serta disimpan pada lemari peta yang cocok untuk itu. b. Peta ini merupakan peta kerja bagi setiap keperluan administrasi PBB. di pisahkan oleh tanda titik) c. atau zona nilai tanah.000.00.000. setiap gantungan sket/peta blok lembar pertama ditempel karton berwarna bertuliskan indeknya sebagai penunjuk. Penyimpanan Sket/Peta a.

2. e. c. juga dibuatkan daftar perubahannya dalam Formulir Pemuktahiran Kode Zona Nilai Tanah. NIR lama. b. Perubahan data lainnya. Setelah diteliti seperlunya. Setelah diteliti seperlunya.a. Peta ZNT 4. Pemutakhiran data yang menyangkut data karakteristik objek pajak dilakukan per bidang objek pajak. d. misalnya penulisan nama jalan dan sebagainya. H. maka disamping dibuat daftar perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (a). agar dibuatkan SPOP. Apabila terjadi perubahan NIR yang mengakibatkan perubahan batas ZNT. Dalam hal tidak disertai dengan informasi grafisnya. Perubahan data objek pajak dapat terjadi antara lain karena perubahan nama subjek pajak. Hal ini sangat diperlukan guna menentukan NOP bagi pecahan bidang objek pajak dimaksud. pemecahan atau penggabungan bidang objek pajak. Dalam daftar tersebut dicatat NOP-NOP yang termasuk dalam ZNT lama maupun yang baru. kesalahan dalam pengukuran objek pajak. Untuk membedakan dengan SPOP yang telah dibuat terdahulu atas objek pajak yang berubah. dan selanjutnya diadakan pemutakhiran data pada komputer. Peta Desa/Kelurahan Manual dan/atau Digital 3. juga diadakan perubahan pada peta-peta yang berkaitan dengan perubahan-perubahan dimaksud. Pemberian tanda dimaksud dapat ditulis tangan atau dicap. maka daftar-daftar sebagaimana dimaksud huruf (a) dan (b) di atas dibendel. c. Dalam daftar perubahan tersebut dicatat kode ZNT-nya. Produk Keluaran 1. Setiap terjadi perubahan data objek pajak khususnya perubahan yang berhubungan dengan karakteristik objek pajak. Khususnya perubahan data objek pajak karena adanya pemecahan bidang harus disertakan informasi grafisnya. Setiap terjadi perubahan khususnya yang menyangkut perubahan NOP dan ZNT. b. maka perlu diadakan peninjauan ke lapangan. selain diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. dapat dilaksanakan pada DHR yang diterbitkan sehubungan dengan standarisasi nama jalan atau persiapan pembuatan Lampiran Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak tentang klasifikasi NJOP. maka SPOP yang diberi tanda “PERBAIKAN” tersebut dibendel secara khusus dan selanjutnya diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. Peta Blok Manual dan/ atau Digital 2. PEMUTAKHIRAN DATA PASIF • Dilaksanakan atas permintaan WP. Setiap perubahan NIR agar dibuatkan daftar perubahannya. DHR yang telah divalidasi PEMELIHARAAN BASIS DATA PENGERTIAN Pemeliharaan basis data adalah kegiatan memperbaharui atau menyesuaikan basis data yang dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama mengenai objek/subjek pajak berupa penyempurnaan ZNT/NIR dan peta grafis. Perubahan NIR dan / atau kode ZNT a. laporan instansi/pihak terkait (ps 21) • Untuk ketetapan tahun pajak berjalan dan atau tahun pajak yang akan datang • Sesuai prosedur PST/TPT . maka pada SPOP tersebut diberi tanda “PERBAIKAN”. dan NIR yang baru.

akuntabilitas dalam penentuan NJOP . Pemeliharaan Basis Data Objek dan atau Subjek Pajak. Faktor Internal . Pemeliharaan Basis Data untuk Penyempurnaan ZNT/NIR Menentukan/mengevaluasi NIR Mengadakan penyempurnaan NIR dan kode ZNT 2. Petugas pada tempat pengambilan dan pengembalian SPOP yang mempunyai kewajiban memberikan. digunakan untuk ketetapan tahun pajak yang akan datang. dan pada umumnya secara massal • Dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama • Berdasarkan RK • Dalam satuan wilayah tertentu • Sesuai prosedur SISMIOP 1. Pemeliharaan ini melalui kegiatan verifikasi data objek pajak apabila ketidakcocokan basis data dengan keadaan di lapangan minimal 20 %. (lebih lengkap ada di KEP-533) PEMELIHARAAN BASIS DATA KOLEKTIF (mis: terhadap desa yang kurang potensial dan letaknya sangat jauh dari tempat kedudukan KPPBB ybs) Kepala Desa menghimpun perubahan Perubahan berkaitan dengan bangunan dilengkapi LSPOP Melampirkan sket lokasi bidang OP yang mengalami perubahan dengan dilengkapi nama wajib pajak dan NOP bidang yang berbatasan Daftar Perubahan Data OP dan Subjek PBB setelah ditandatangani Kepala Desa disampaikan ke KP PBB PEMELIHARAAN BASIS DATA AKTIF • Dilaksanakan untuk tahun pajak berjalan. mengisi dan mengembalikan SPOP yang sudah diisi dengan jelas. yaitu peningkatan transparansi.1. menerima dan meneliti serta melaporkan SPOP yang sudah dikembalikan kepada atasannya. data grafis peta digital yang ada harus selalu diadakan pemutakhiran dan penyesuaian dengan keadaan di lapangan TATA CARA PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR LATAR BELAKANG 1. Pemeliharaan Basis Data Peta Digital • Untuk suatu wilayah administrasi pemerintahan tertentu yang telah berbasis data SISMIOP dan mempunyai peta garis (data grafis) tetapi belum menerapkan SIG PBB • Bagi KP PBB yang telah melaksanakan aplikasi SIG PBB.Peningkatan kualitas NJOP yang didukung oleh data dan analisis yang benar . benar dan lengkap ke KP PBB atau di mana formulir tersebut diperoleh.Sejalan dengan kebijakan direktorat PBB dan BPHTB.Belum adanya analisis NJOP bumi untuk wilayah non SISMIOP 2. Faktor Eksternal . 3. Pelaksanaan Tiga unsur yang terkait pada pelaksanaannya yaitu : Subjek Pajak yang mempunyai kewajiban mengambil.Tuntutan masyarakat untuk transparansi dan akuntabilitas dalam penentuan njop . menerangkan dan menerima berkas SPOP Petugas KP PBB yang mempunyai kewajiban menyusun buku penjagaan penyampaian dan pengembalian SPOP.

Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada peta kerja ZNT.  merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis. 3. dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu. termasuk yang berada di wilayah kerja KP PBB/ KPP Pratama yang lain PENYESUAIAN DATA  Penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu dilakukan secara terpisah.Antisipasi pemanfaatan NJOP untuk kepentingan lain KONDISI BASIS DATA PBB SAMPAI 2005 JENIS DATA KEL/DESA Persentase (%) SISMIOP 30. dengan tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar tanah yang ada.. 2. 2.  Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda 3. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. Data harga jual  harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)  harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)  harga sewa. Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :  Mempunyai potensi nilai yang mirip  Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama.  Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaian PENENTUAN OBJEK ACUAN .800 55 TOTAL 68. dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan. Lokasi data Harga jual  diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis. OBJEK ACUAN  Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis.  Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ.  Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu kemudian penyesuaian waktu.317 100 TUJUAN  Tertib administrasi  Peningkatan kualitas NJOP (dgn dukungan basis data yang benar)  Terciptanya analisis NJOP bumi yang dapat dipertanggungjawabkan WILAYAH DENGAN JENIS DATA SISMIOP PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL 1.  Nilainya telah diketahui.517 45 NON-SISMIOP 37. Jumlah dan sebaran data harga jual  diupayakan tersebar merata.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR MEMBUAT BATAS IMAJINER ZNT 1.

Lembar pengesahan v.Peta ZNT WILAYAH DENGAN JENIS DATA NON-SISMIOP TAHAP PERSIAPAN  Penyediaan Sket/Peta Desa sebagai peta kerja. HASIL AKHIR KEGIATAN  Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa.  hasil pemutahiran akan mengelompokan kelas bumi.  Sistematika laporan : i. KRITERIA PEMILIHAN OBJEK ACUAN  Mengambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona nya. PLOTTING KELAS BUMI PADA SKET/PETA DESA .  Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja.  Untuk memenuhi satu ZNT terdapat minimal tiga data pembanding.  Agar dapat digunakan sebagai penunjuk relatif letak objek pajak.Formulir yang digunakan . dicari informasi nilai tanah per M2 tertinggi dan terendah pada tiap area. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan Formulir 2a. fisik. sebagaimana Formulir 3a. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain. 3.  Apabila tidak/sulit diperoleh. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. jenis penggunanan. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual.  pembuatan sket/peta desa (bila belum ada sket/peta desa). Sertifikasi Nilai iv. Diperlukan dalam hal satu ZNT data harga jualnya kurang dari tiga. PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL  Menggunakan Formulir 1 (Lampiran 7a SE-45).  Cetak SK-KaKanwil tentang Klasifikasi dan besarnya NJOP tahun berjalan. Halaman judul ii. ORIENTASI LAPANGAN  Untuk mengetahui keadaan lingkungan wilayah yang akan dianalisis. sehingga terpenuhi tiga data pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding tersebut atau.  merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. 2. Transmital iii. STANDARDISASI NAMA JALAN DAN IDENTIFIKASI KELAS BUMI  melakukan pemutakhiran nama jalan pada SK-Kakanwil.  Sebarannya cukup merata pada zona yang dinilai ANALISIS DATA PENENTUAN NIR 1. penentuan NIR dilakukan dengan cara: 1. 2. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3(tiga) atau lebih  penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga  penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a.  pengumpulan data harga jual. Lampiran .

 variasi kelas tanah dalam nama jalan/alamat yang sama. Dit.  batas imajiner yang membatasi zona dengan NIR (NJOP) yang sama dapat dihilangkan. ambil sampel OP tiap alamat tiap kelas.  identifikasi lokasi OP sampel.6/2000. KP PBB melakukan kegiatan pendataan dan penilaian OP dg alat pokok berupa SPOP dan peta blok. yg selanjutnya akan dikelola dalam sebuah RDBMS yg disebut SISMIOP PETA PBB • Peta Desa/kelurahan – Batas Desa/kelurahan – Nomor blok • Peta ZNT – Batas ZNT/NIR – Kode ZNT • Peta Blok – Bidang2 OP dlm blok – Nomor NOP TAHAP PEMBUATAN PETA • Orientasi Lapangan – Mencocokkan keadaan lapangan dg sket – Menentukan detail sebagai batas blok • Penentuan Batas – Batas desa/kelurahan – Batas blok • Pemberian Nomor Blok . PEMBUATAN BATAS IMAJINER ZNT DAN KODE ZNT  memperhatikan kemiripan karakter. yaitu berupa data atribut dan data spasial. Dari kedua jenis media tsb akan diperoleh dua jenis data PBB.  Plot OP sampel dalam sket/peta desa serta mencantumkan kelas bumi dan NJOPnya pada sket/Peta Desa.  zona yang telah diberi batas imajiner diberi kode sesuai dengan Kep533/PJ. PBB dan BPHTB mengelola data OP dan WP yang kurang lebih terdiri dari data 90 juta OP dan 51 juta WP. Untuk mengumpulkan data tsb.6/2006 LAMPIRAN 10) SKALA PRIORITAS PEKERJAAN JENIS DATA THN PROGRESS SISMIOP 2007 100% dari seluruh Desa/Kel SISMIOP NON SISMIOP 2007 25% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2008 75% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2009 100% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP PEMETAAN Dalam pelaksanaan tugas dan fungsinya. ANALISIS ZNT/NIR Dilakukan terhadap informasi nilai yang dikumpulkan dengan formulir 1b BIAYA MENGACU PADA STANDAR BIAYA PELAKSANAAN KEGIATAN ANALISIS DAN PENYEMPURNAAN ZNT/NIR (Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE15/PJ.

Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain keadaan perekonomian. sebagai mana yang didefinisikan dalam Standard Penilai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI). penilaian banyak dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai sendiri setelah menganalisis faktor yang mempengaruhi nilai tersebut. Pengertian Penilaian Secara harafiah penilaian merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk mengestimasi nilai dari suatu properti. II. perhitungan matematika. dan standard keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Penilai. Sedangkan sebagai sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai. Nilai dan Harga Nilai (value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan dibayarkan oleh pembeli pada kondisi pasar wajar.• Penggambaran bidang OP • Pemberian NOP PETA ZNT CONTOH TAMPILAN SIG RENCANA KERJA PENDATAAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) MATERI DALAM RK • Sasaran dan Volume Pekerjaan • Alternatif Kegiatan • Standard prestasi kerja • Jadwal Pelaksanaan • Organisasi dan Jumlah Personal • Jumlah Biaya • Perkiraan Peningkatan • Hasil Akhir SIFAT RK • Fleksibelitas • Konsisten KONSEP DASAR PENILAIAN I. tehnologi bangunan. Harga (price) adalah . Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di dalam maupun di luar negeri. karakteristik investasi. penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu pada saat (tanggal) yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang ada pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar. Nilai sebagai kesimpulan dari proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas kepemilikan suatu properti.

Nilai Penjualan (sales value) Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property tersebut akan dijual 5. sehingga pengertian nilai akan menjadi lebih spesifik. seandainya property tersebut akan ditukarkan kemudian hari . Nilai penggunaan (usage value) Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam menggunakan property tersebut 8. Pasar dalam keadaan terbuka. Nilai dan harga akan sama apabila transaksi terjadi pada kondisi pasar wajar. Nilai Modal (capital value) Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau benda 3. Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari harga apabila pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Memiliki informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan 3. III. Terdapat waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi 4. Antara penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa. dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama untuk ikut bertransaksi 5. Nilai Potensi (potensial value) Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property tersebut saat ini 6. Nilai spekulasi (speculation value) Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa yang akan datang 7. artinya antara pembeli dan penjual memenuhi syarat : 1. 2. Jenis Nilai yang paling sering digunakan antara lain : 1. Jenis Nilai Istilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi diikuti dengan keterangan lain. Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya diterima (masih berupa harapan) sedangkan harga adalah apa/berapa yang telah disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi). namun bisa juga nilai dan harga pada satu saat tertentu sama. Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada saat transaksi . Mempunyai kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness) 2. Nilai akan lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak mempunyai opsi. Nilai Pertukaran (exchange value) Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas pemilikan suatu property saat ini.sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara penjual dan pembeli atas satu transaksi. Nilai Sewa (rental value) Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati 4. artinya transaksi terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat memenuhi kondisi pasar wajar. Nilai Pasar Wajar (fair market value) Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang terjadi pada kondisi pasar wajar. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang sepatutnya diterima atas kepemilikan suatu property. Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga.

Dalam analisis demand meliputi : • pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan jumlah populasi. lebar depan. yang nantinya akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam suatu area pasar. maka akan dapat diketahui besarnya effective demand. topografi.9. Nilai sentimental (centimental value) Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya karena sangat sayang terhadap property tersebut 10. Nilai sisa (Scrap value) Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai fungsinya 11. bentuk. pajang. Nilai Buku (book value) Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan yang ditujukan utnuk tujuan akuntansi atau perpajakan IV. Nilai jual paksa (forced sale value) Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara paksa. Ciri-ciri Nilai Suatu property akan mempunyai nilai apabila dapat memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar. pendapatan penduduk dan kemampuan penduduk secara finansial yang dapat mempengaruhi pasar (market area) • pembeli potensial berkaitan dengan preferensi. Utility (manfaat) Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property. 12. Untuk mendapatkan data yang valid dalam menganalisis demand tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data. seperti lelang. Beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain : • Hukum dan perundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penggunaan property • Hak dan batasan dalam penggunaan property • Lokasi dan lingkungan • Berkaitan dengan fisik seperti ukuran. Analisis scarcity berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis scarcity antara lain : • Suplier. Scarcity (kelangkaan) Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. 2. serta zoning 3. Demand (permintaan) Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada permintaan atas property tersebut. Eldred dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan mempunyai nilai apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut : 1. selera dan ekspektasi mereka (potensial market) • kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman (mortgage segmentation) • ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh masyarakat (mortgage availability) Berdasarkan atas analisis demand tersebut. berkaitan dengan keberadaan jumlah serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut . namun harus dilakukan riset pasar sehingga diperoleh data primer.

Transferbility (dapat dipindahkan) Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu property untuk dipindahtangankan. negotiating. Prinsip dasar tersebut antara lain : • Prinsip Antisipasi (the principle of anticipation) Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property saat ini. tehnologi dll 4. U. artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu kewaktu. Proses transfer atas suatu property meliputi proses marketing. analisis transferbility juga sangat berkaitan dengan proses dalam transfer tersebut. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu property sangat tergantung dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang jika membeli property tersebut saat ini. S. • Prinsip perubahan (the principle of change) Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat dinamis. Prinsip Dasar Penilaian Pada proses penilaian property hendaknya memperhatikan prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis property dan semua jenis nilai. maka barang atau jasa yang harganya paling rendah yang akan paling banyak diminati.• Kompetitor. T) Dimana : V : adalah nilai property D : adalah permintaan S : adalah scarcity T : adalah transperbility V. berkaitan dengan keberadaan kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari property sejenis • Faktor yang menentukan supply seperti ketersedian sumber. Analisis ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu property oleh penjual maupun pembeli. Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka . and closing. Harapan yang dimiliki oleh penjual serta calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut. Demikian juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property. Secara matematis dapat diformulasikan sbb : V = f (D. • Prinsip substitusi (the principle of substitution) Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang mempunyai manfaat yang sama. artinya untuk dapat mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi keempat ciri tersebut secara bersama-sama. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah : • Peran perantara atau broker • Konsep promosi yang diterapkan • Konsep negosiasi • Jenis transfer • Biaya transaksi Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat komulatif. Perubahan tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property.

• Prinsip Kompetisi (the principle of competition) Dalam kondisi pasar terbuka. Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat. • Prinsip kontribusi (the principle of contribution) Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property tersebut. VI. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara fisik memungkinkan. • Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use) Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan harapan keuntungan yang maksimal. jika satu faktor produksi ditambahkan secara terusmenerus dengan asumsi faktor produksi lainnya tetap. mengingat untuk tujuan berbeda maka diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula.dalam membuat satu kesimpulan nilai dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal penilaian. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun. • Prinsip penawaran dan permintaan (the principle of supply and demand) Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan penawaran. Atau sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan bila bagian dari property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada. Tujuan Penilaian Kesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat keuntungan dari para pihak. hingga pada satu titik tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut. serta secara finansial memungkinkan untuk memperoleh keuntungan saat ini maupun pada masa yang akan datang. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi permintaan tetap maka harga akan cenderung turun. kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak berpengaruh lagi terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi keuntungan/membikin rugi. BPHTB) • Ganti rugi • Jual beli • Agunan • Asuransi . Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari tugas penilaian itu. • Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan berkurang (the principle of increasing and decreasing return) Dalam suatu proses produksi. maka tingkat keuntungan yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan penambahan faktor tersebut. demikian sebaliknya semakin tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap maka harga akan meningkat pula. kompetisi/persaingan akan semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi. Demikian juga pada sektor property. didukung oleh aturan perizinan. Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara lain : • Perpajakan (PBB. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh interaksi dari permintaan dan penawaran. Hal ini penting.

Pendekatan Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach) Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. keadaan lingkungan dll • Faktor Ekonomi Faktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai adalah faktor pemintaan dan penawaran • Faktor Hukum Faktor hukum berkaitan dengan zoning. kepemilikan.• Pengembangan tanah dll VII. untuk mengetahui besarnya penyesuaian (adjusment) yang harus diberikan. Perbedaan tanggal penilaian akan mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan. Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain : • Faktor fisik Faktor fisik disini yaitu berkaitan dengan kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti bentuk. . ukuran dll • Faktor Lokasi/lingkungan Faktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan disekitar serta asseibilitas seperti lokasi. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Nilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan nilai dari bjek yang dinilai. jenis transaksi o Berkaitan dengan faktor hukum seperti kepemilikan. Tanggal Penilaian Tanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai. Pendekatan Pendapatan (income approach) Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property tersebut saat ini dan masa yang akan datang. hal ini berkaitan dengan perubahan yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. peruntukan. situasi politik dll IX. VIII. Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain : o Berkaiatn dengan fisik seperti bentuk. Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property tersebut dengan satu tingkat kapitalisasi tertentu. luas dll o Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi. zoning dll 2. keberadaa objek dll o Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi pasar. Pendekatan Penilaian Pendekatan penilaian atau sering disebut sebagai metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian terdiri dari : 1. Pendekatan Biaya (cost approach) Nilai suatu objek/property ditentukan dengan menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru (production cost new ) atau biaya penggantian baru (reproduction cost new) dikurangi dengan penyusutan yang terjadi. letak. ukuran. 3. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding. waktu.

Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang lebih objektif dan dapat dipertanggung jawabkan.Tujuan Penilaian : NJOP . kolam renang. TAHAPAN PROSES PENILAIAN • Identifikasi Permasalahan .Objek penilaian (Pasal 2 ayat (1)) o Tanah : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di dalamnya o Bangunan : Konstruksi teknis yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Rekonsiliasi nilai Dalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan lebih dari satu metode atau pendekatan penilaian. Penilaian untuk menentukan NJOP dilaksanakan dengan cara Penilaian Massal dan Penilaian Individual. Penilaian individual dilaksanakan untuk menilai objek pajak non standar maupun objek pajak khusus. Administrasi Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan Objek Pajak sebagai objek penilaian dibagi menjadi objek pajak umum yang meliputi objek pajak standar dan obek pajak non standar serta objek pajak khusus. tempat olah raga.Jenis/Definisi Nilai Wajar : Nilai Pasar (Pasal 1 angka 3) • Survey Pendahuluan o Data yang diperlukan o Sumber Data o SDM dan Waktu o Perencanaan Kegiatan/Time Schedule • Pengumpulan Data o Data Umum (ekternal property) • Lokasional • Zoning • Faktor Ekonomi o Data Khusus (internal property) • Tapak (site) • Bangunan (improvement) • Dokumen • Analisis Data dan Penerapan Metode Penilaian o Bumi/tanah : Perbandingan Data Pasar (Membandingkan Objek yang dinilai dengan objek lain yang sejenis dan diketahui harga pasarnya) • Persiapan • Pengumpulan Data Pasar • Kompilasi Data • Penyesuaian Waktu Data Pasar per M2 • Penyesuaian Jenis Transaksi .X. Sarana dalam melaksanakan penilaian objek PBB adalah Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran SPOP. Penilaian massal biasanya dilaksanakan untuk menilai objek pajak umum standar.Tanggal Penilaian : 1 Januari (Pasal 8 ayat (2)) . kilang/silo. dermaga. dan lain-lain . misalnya jalan tol. baik atas bumi maupun atas bangunan.

000 m2 2. pelabuhan laut. Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah Objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai. berikut : Tanah : > 10. OBJEK PAJAK KHUSUS Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki yang khusus seperti : lapangan golf.000 m2 Bangunan : Jurnlah lantai < 4 Luas bangunan : < = 1.000 m2 Bangunan : juiniah lantai > 4 Luas bangunan : > 1.1 JENIS-JENIS OBJEK PAJAK A. Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : Tanah : < 10.3.3 PENILAIAN 2. pelabuhan udara.000 m2 B. C. jalan tol. OBJEK PAJAK UMUM Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum terdiri atas : 1.• Peta Taburan Data Pembanding • Pembuatan Batas Imajiner • Tentukan Objek Acuan • Analisis • Perbandingan Fisik • Perbandingan Lokasi • Penentuan NIR o Bangunan : • Pendekatan Biaya o Menghitung Biaya Pembuatan Baru o Menentukan Besarnya Penyusutan o Diperoleh Nilai Bangunan • Pendekatan Pendapatan (Dg mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh atas operasi properti tersebut) o Pendapatan Kotor o Tingkat Kekosongan o Pendapatan lainnya o Pendapatan Kotor Efektif o Total Biaya/pembelanjaan o Pendapatan Bersih Operasi o Tingkat Kapitalisasi o Nilai Properti • Rekonsiliasi Nilai • Kesimpulan Nilai MEKANISME PENILAIAN UNTUK PENENTUAN NJOP 2. pompa bensin dan lain-lain. CARA PENILAIAN .

3 PELAKSANAAN PENILAIAN A. meliputi Peta Wilayah. SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Burni dan sebagainya. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut.3. Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DIP) tahun terakhir.Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar diseluruh wilayah Indonesia. Peta kelurahan/ desa yang telah ada batas-batas bloknya. Satu lembar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir. File data tahun terakhir serta DHKP. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan. Penilaian Individual Penilaian Individual diterapkan untuk objek Pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu). Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok. 3.biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan ini). Data ini dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi nama jalan.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR a. 2. Pengumpulan data harga jual . Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna c. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah iii. Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT. 2. Tahap Persiapan Tahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan : 1. sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang yang tersedia sangat terbatas. data NIR dan ZNT lama. ii. iii./CAV). ii. ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK) 4. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT. Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/Peta ZNT i. iv. Data ini diperlukan untuk standardisasi nama jalan. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah. baik objek pajak khusus. Bahan-bahan yang diperlukan i. PENILAIAN TANAH 1. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT i. Perhitungan Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation. Peta Desa/Kelurahan. 2. ZNT dibuat per kelurahan/desa ii. seperti data dari laporan Notaris/PPAT. Penilaian Massal Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT. PENILAIAN MASSAL 1. sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. b. maka pelaksanaan dengan dua cara yaitu : 1.

Semua data yag diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2 : Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Lampiran 30). data penawaran. 2. 2. tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Variasi besarnya prosentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari Nilai Pasar. 4. iv. lurah/ kepala desa. keadaan ekonomi. Data Lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh dilapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT 1. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan dilapangan. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data : Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 januari tahun pajak bersangkutan. . juga diadakan inventarisasi namanama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. Misalnya data hipotik/agunan di Bank. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data. data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. Nomor data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yag tertulis pada Formulir 2. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dengan persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis dilapangan. Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. Kompilasi Data 1. 2. agen direktori. Untuk mendapatkan nilai tanah data yag digunakan adalah data transaski jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar. tingkat inflasi. Dalam rangka pengumpulan data harga jual. Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Sumber data berasal dari PPAT. Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderung meningkat. 3. notaris. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35% sesuai analisis dilapangan. seperti keadaan pasar properti.1. 3. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Transaksi Properti (Lampiran 30) 5. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Penulisan nama jalan disesuai dengan Standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan iii. Oleh karena itu pencairan data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh dikantor. pameran dan sebagainya.

Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah : 1. penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yaang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. b. . Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya. c. sehingga di setiap wilayah dapat berbeda. viii. Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja ZNT. 2. Pembuatan Peta ZNT Akhir 1). Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi 1. Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. Membuat batas imajiner ZNT Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi. Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut : o Data relatif baru o Data Transaksi atau penawaran yang wajar o Lokasi yang relatif berdekatan o Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama o Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama 2.Angka. 2). 3. Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satu meter persegi. v. Analisa Data Penentuan NIR 1. Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi. vii. 2. Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyataan. data dan fakta dilapangan dan dianalisis terlebih dahulu. Tanah kosong. nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut : a. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa. vi. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut: Nilai Pasar Tanah yang hampir sama Memperoleh’aes fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda Mempunyai potensi nilai yang sama. Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30). jenis penggunaan tanah dan keluasan persil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30). Tanah dan bangunan. persentase penyesuaian diatas bukan merupakan angka yang mutlak.

Penyusunan DBKB (dibahas di bab DBKB) 3. 2. Bangunan ke tidak boleh > dari pada jundah bangunan. validasinya dilanjutkan dengan fasilitas. 3. 18) Lantai = 1. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 11) Tahun dibangun < tahun perekaman 12) Tahun renovasi > tahun dibangun atau.4 atau 5. lift. 4 atau 5. 2. 2. b. 14) Kondisi pada umumnya = 1. 7) Bangunan ke > 1. 3. • 4) Dalarn hal “bangunan tanpa tanah” perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi. maka SPOP akan ditolak. 2. 2 atau 3. lapangan tenis. 29-32) 2. 3 atau 4. data yang Diperlukan CAV untuk terlaksananya program ini harus tersedia data sebagai berikut : (i) ZNT untuk penilaian tanah Data ZNT yang telah siap secara otomatis akan diprgunakan dalam proses CAV. Setelah itu. pusat-pusat perbelanjaan. 4 atau 5. hotel . Data Baru lengkap. 2. 3 atau 4. bila jumlah LSPOP sama dengan jumlah bangunan. 19) Langit-langit = 1. 2) Status wajib pajak = 1. alat pemadam kebakaran. 8) Jenis penggunaan bangunan =1 sampai dengan 16. tahun renovasi < tahun perekaman. Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT. 20) Untuk bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang. 3) Pekerjaan wajib pajak = 1. (iii) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajak Data luas tanah dan detail bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. 2.3). 3 atau 4. 5) Jenis tanah = = 1. 13) Daya listrik > 0. 6) Jumlah bangunan > 0. Validasi Data Data SPOP •dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut : (i) Data Tanah dan Bangunan 1) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. 2. 2. 4). (ii) DBKB objek pajak standar untuk penilaian bangunan Data DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV. 9) Luas bangunan > 0. Bila tidak ditemui dalam tabel. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis. 4 atau 5 17) Dinding = 1. 21) Untuk bangunan-bangunan bertingkat dan mempunyai kelas¬kelas/bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi. 15) Konstruksi = 1. 16) Atap = 1. AC. 3. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 10) Jumlah lantai bangunan > 1. 4 atau 5. Cantumkan NIR ( nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja. Penilaian dengan Bantuan Komputer (CAV) a. 3. Contoh Analisis Data (Hal. 3.

springkler. Contoh Penilaian Objek Bumi • . validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan. dan sejenisnya. 14. 8) Jumlah saluran pesawat PABX = kosong atau numeric. (ii) Fasilitas 1) Kolam Renang Diisi : 1 = diplester 2 = dengan pelapis 2) Lapangan tenis (6x) = kosong atau numeric 3) Alat pemadain kebakaran : hydrant. 22) Untuk bangunan perindustrian seperti pabrik. Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi. bahan harus 1 = baja/besi. atau 2 = bata/batako. JPB 1. (i) Perhitungan Nilai Tanah NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP. gudang. 20. validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut : Tinggi kolom > 0 Lebar bentang > 0 Daya dukung lantai > 0 Keliling dinding > 0 Luas mezzanine > 0 23) Untuk tangki. 15 = 0 (tidak diisi) 10) Jumlah lift (3x) = kosong atau numeric. apartemen. 9) Kedalaman sumur pantek = kosong atau numeric. Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP bumi = 200 m2 x Rp. validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya. c.00 = Rp. Tata Cam Perhitungan Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT. NJOP bangunan berdasarkan : 1) kelas/bintang/ tipe 2) komponen bangunan utama 3) komponen material 4) komponen fasilitas/ m2 5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan 6) penyusutan 7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan . Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) = Rp.000. luas perkerasan < = luas tanah.-.(ii) Perhitungan Nilai Bangunan Dalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karekter objek tersebut. 5) Fasilitas AC sentral : 1 ada. atau 2 = tidak ada. 4) Panjang pagar Bila panjangnya > 0.000. 100. kemudian dikalikan dengan luas bumi. fire alarm diisi 1 = ada. 12) Perkerasan halaman (4x) = kosong atau numeric. 100. 6) Jumlah AC split = kosong atau numeric.resort/non resort. atau 2 = tidak ada. NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT. DBKB objek pajak standar dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer. 7) Jumlah AC window = kosong atau numeric.000. 11) Jumlah tangga berjalan (2x) = kosong atau numeric.

topografi. maka perlu dianggap tahun direnovasi=tahun pajak – 10.8) kapasitas dan letak (khusus tangki) Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif. • Mengumpulkan data pasar yang relevan. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai beriku t : Umur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Dibangun Bila tahun direnovasi terisi.  Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat “individual” untuk dapat mengakomodasi “kerakteristik khusus “  Belum adanya peraturan yang mengatur tata cara penilaian individual atas tanah kosong berkarakteristik khusus.  Setiap bidang tanah mempunyai alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang berbeda.  Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi yang berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda meskipun bersebelahan. dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut diatas. apartemen dan lain. maka UMUR EFEKTIF = Tahun Pajak tahun dibangun.  Karekaterisitk khusus op tanah kosong disebabkan oleh lokasi. . dan dituangkan dalam satu daftar penyusutan (Lampiran 29). Untuk Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir lampiran 28. dll).lain. keluasan. penentuan umur efektifnya sebagai berikut : Tahun Pajak – Tahun Dibangun + (2 Tahun Pajak – 2 Tahun Direnovasi) 3 Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) < 10 dan Tahun Direnovasi adalah 0 atau kosong.  Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan (penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi kerakteristik khusus objek pajak tanah kosong. terutama bidang tanah berkarakteristik khusus dalam kawasan. pengunaan dan fisik (elevasi. Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik bangunan. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan/ pengganti baru bangunan per meter persegi. PENDEKATAN PENILAIAN  Sales Comparison Approach. PENILAIAN TANAH (LAND EVALUATION) PERMASALAHAN  Keberadaan objek pajak tanah kosong yang berkarakteristik khusus cukup banyak. maka : Urnur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Direnovasi Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran. Dalam hal itu faktor (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) adalah 10. keluasan dan kondisi bangunan. hotel. Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong atau (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) > 10. umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya. Contoh Tahun pajak adalah tahun 1993. (iii) Penyusutan Bangunan Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan.

pembobotan.  Subdivision DCF Approach (Land Development Approach). • Menentukan indikasi nilai pasar setiap data pasar berdasarkan jumlah penyesuaian (adjusment). paling sesuai untuk tanah kosong yg berpotensi untuk pembangunan. • Menentukan biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan improvement. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan cara kapitalisasi sewa pasarnya dengan tingkat kapitalisasi yang telah disesuaikan.  Allocation Approach. atau pilih salah satu. • Pendekatan ini dilakukan dengan langkah sbb o Tentukan indikasi nilai pasar properti (tanah dan bangunan. • Pengumpulan data nilai pasar dan data sewa pasar. • Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangi BRB terhadap depresiasi. prosentase. o Tetapkan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti. • Pola ratio ini dapat ditentukan dari berbagai sumber ie. pemahaman perilaku data. • Mengestimasi besarnya penyusutan (depresiasi/D) atas bangunan dan improvement. jumlah rupiah. • Penentuan tingkat kapitalisasi tanah. • Menentukan besarnya penyesuaian (adjusment) dari perbedaan karakteristik yang telah diidentifikasi. • Menentukan unit perbandingan penyesuaian ie. • Menentukan indikasi nilai tanah dengan cara mengurangi nilai pasar subjek dinilai terhadap indikasi nilai bangunan. • Estimasi pendapatan bersih hasil operasi “net operating incomes” properti (tanah & bangunan) • Penentuan tingkat kapitalisasi bangunan. • Estimasi indikasi nilai bangunan. tipikal ratio dari penilaian untuk perpajakan.  Extraction Approach. atau dari developer. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan teknik rata-rata.  Land Residual Approach.• Mengidentifikasi persamaan dan perbedaan karakteristik antara objek dinilai dengan data pasar untuk menentukan faktor penyesuaian. o Tentukan indikasi nilai tanah dengan menggunakan ratio nilai tanah yang telah ditentukan. • Mengestimasi nilai pasar subjek dinilai (termasuk bangunan dan improvement diatas tanah). • Pendekatan ini dapat dilakukan setelah diperoleh cukup data pasar sehingga dapat dianalisis dan ditentukan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti secara keseluruhan. • Kesesuaian : . • Penentuan tingkat kapitalisasi yang mencerminkan kondisi pasar dengan cara menghitung ratio sewa pasar terhadap nilai pasar. • Penentuan lokasi kontribusi NOI dari bangunan : cara mengalikan indikasi nilai bangunan dengan tingkat kapitalisasi bangunan • Penentuan alokasi kontribusi NOI dari tanah : cara mengurangi NOI properti dengan NOI bangunan • Estimasi nilai tanah : cara mengkapitalisasi kontribusi NOI dari tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah  Ground Rent Capitalization Approach.

o Mengestimasi nilai potensial tanah (land potential value) dengan cara mengurangkan “gross development value” atas “development cost” dan “enterprenurial profit” (GDV-(DC+EP). o Mengestimasi besarnya “development cost/DC” yaitu biaya pembangunan berdasarkan biaya langsung dan tak langsung. o Menentukan besaran arus kas bersih “net cash flow”. o Menentukan besaran tingkat diskonto untuk mendiskonto arus kas bersih yang diharapkan. o Mengestimasi besarnya “enterprenurial profit/EP” sebagai kompensasi atas resiko pengembangan yang dilakukan. • Teknis Penilaian : o Pembuatan lembar analisis “discounted cash flow/DCF” untuk menggambarkan aliran “cash inflow (GDV)” .“cash outflow (DC)” dan “enterprenurial profit/EP” sepanjang skenario progres penjualan/sewa. o Pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat dilakukan karena tidak ada data pembanding. o Kriteria pengembangan harus memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (highest and best use) baik dari aspek legal. • Langkah-Langkah : o Menentukan konsep pembangunan diatas tanah kosong tersebut yang memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (hypotetical development). o Tanah kosong yang mempunyai potensi dikembangkan (potential development) untuk mengestimasi potensi nilai (potensial value). pengunaan. finansial dan produktifitas maksimal. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC) 5. fisik. o Menjumlahkan besarnya arus kas bersih yang telah didiskonto untuk menggambarkan nilai potensial tanah kosong “potential land value” TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN “LAND DEVELOPMENT APPROACH” 1. o Mengestimasi besarnya “gross development value/GDV” berdasarkan estimasi harga jual/sewa dan skenario progres tahap penjualan/sewa yang wajar. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land 6. topografi.o Pendekatan yang paling umum digunakan untuk menilai tanah kosong dengan karakteristik khusus (lokasi. MASS APPRAISAL PENDEKATAN PENILAIAN Dipergunakan 3 pendekatan: • Pendekaan Perbandingan dgn objek lain yang sejenis (data pasar): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. . Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV) 4. dll). keluasan. fisik : elevasi. Tentukan konsep pengembangan berdasarkan masterplan atau highest and best use dari site 2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan 3. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (tanah) saat ini.

hotel. Pengumpulan data a.NIR di mana objek pajak berada b.• Nilai perolehan baru (Pendekatan Biaya): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan.Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul .Jenis hak atas tanah. biaya pemungutan pajak harus lebih kecil dari penerimaan pajaknya. pusat perbelanjaan.Elevasi . • NJOP pengganti (pendekatan pendapatan): adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut. Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar . pelabuhan laut/udara.Aksesibilitas . Menyusun rencana kerja 2.Lebar depan (terutama untuk objek komersil) . yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi obyek tersebut. sebagai pelengkap. dari objek-objek yang akan dinilai PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR (terhadap tanah) 1.Waktu transaksi . PENILAIAN INDIVIDUAL Dilakukan terhadap objek pajak yang mempunyai karakteristik khusus Contoh : lapangan golf. Menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual 4. c. dll 2. Menyiapkan SPOP. perkantoran dll Latar belakang penilaian massal • Jumlah objek pajak yang sangat besar (87 juta op) dibanding jumlah penilai pbb yang sangat kecil • Asas efisiensi dalam pemungutan pajak.Bentuk tanah .Penggunaan tanah . Faktor-faktor pembanding (pilih minimal 3. PENILAIAN MASSAL Dilakukan terhadap objek pajak yang karakteristiknya cenderung homogen atau mirip. Penilaian a. Mengumpulkan data-data lama. besarnya penyesuaian berdasarkan pengetahuan dan pengalaman penilai) . SISTEM PENILAIAN 1. persawahan. Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan: . seperti: perumahan. dll.Lokasi . LSPOP. PENILAIAN INDIVIDUAL PERSIAPAN (sama dengan massal) 1.Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran) . apartemen. Lokasi dan waktu transaksi yang wajar 2. dan LKOK 3. Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan objek pajak yang dinilai b.

dan fasilitas bangunan. hasil penilaian dijadikan bahan rekomendasi penentuan NIR tahun pajak berikutnya (sumber informasi KPP) PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA (terhadap bangunan) Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan dengan nilai tanah.Pendapatan dari penjualan. mis: perkantoran.Pendapatan dari sewa. dan LKOK b. dengan alat bantu berupa DBKB. Lokasi tanah h. meliputi biaya komponen utama. gedung bioskop. Aksesibilitas d. PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATAN Pendekatan biaya digunakan dengan cara menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. bandar udara. Data transaksi di lokasi sekitar . Nilai Perolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/ membangun bangunan baru. berupa: .Pengumpulan data tanah. Mengumpulkan data objek pajak dengan SPOP. pusat perbelanjaan . Pengumpulan data a.Pengumpulan data bangunan a. 3. Untuk objek pajak yang terdiri dari lebih dari satu bangunan. Lingkungan sekitar i. 1. LSPOP. Kontur tanah g. hotel.Jika selisih terhadap NIR <10%. 1. Luas b. Lebar depan c. Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data 3 tahun terakhir) dari hasil operasi objek pajak. tempat rekreasi ..Jika selisih terhadap NIR >10%. mis: pompa bensin. komponen material. Kegunaan e. konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan. Penilaian bangunan (penilaian tanah sesuai pendekatan data pasar) Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai Perolehan Baru Bangunan dikurangi penyusutan bangunan. Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak. dilakukan dengan mengisi SPOP dan mengumpulkan datadata: a. Pengumpulan data . baru kemudian dikonversi menjadi NJOP bangunan. dasar ketetapan PBB adalah NIR . Elevasi f. Konversi NJOP Konversi dilakukan dengan menggunakan KMK 273/1995 (Klasifikasi NJOP). Mengumpulkan data lain yang belum tercatat dalam catatan tersendiri 2. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak.

Biaya operasi yang dikeluarkan dalam satu tahun.b. 2. seperti gaji karyawan. • Menghitung biaya-biaya operasi lainnya (outgoings) dalam satu tahun. Penilaian a. jumlah kamar hotel yang tidak terisi. besarnya tergantung dari jenis penggunaan pajak. asuransi. • Kurangkan hak pengusaha (operator’s share) sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih dalam satu tahun sehingga menyisakan nilai sewa kotor setahun. yaitu besarnya persentase akibat terdapatnya luas lantai yang tidak tersewa. • Menghitung biaya-biaya operasi (outgoings) dalam satu tahun. • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan. pemeliharaan. biasanya sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih. • Menambahkan pendapatan dari sumber-sumber lain ke dalam pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. Bagian pengusaha/operator’s share (untuk pendapatan penjualan). • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. c. yaitu biaya pengurusan. Tingkat kekosongan. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. • Mengurangi nilai sewa kotor setahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. yaitu seluruh pendapatan dari penjualan. diskon. atau jumlah kursi yang tidak terjual dalam satu tahun. diskon. • Menghitung biaya-biaya operasional dalam satu tahun. Pendapatan dari penjualan • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. dan komisi sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. yaitu biaya pengurusan. d. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan keuntungan bersih dalam satu tahun. Pendapatan dari sewa • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. Penentuan tingkat kapitalisasi Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti yang dinilai. a. serta komisi yang dikeluarkan selama pengoperasian objek pajak. Untuk hotel juga ada biaya lain seperti pemberian diskon atau komisi kepada biro perjalanan. Tingkat kapitalisasi. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. pajak. b. Tentukan nilai properti: . • Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun. 3. • Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun. pajak (PBB) dan asuransi. perbaikan. e. yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih yang disewakan. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. iklan/ pemasaran. pajak (PBB) dan asuransi.

Bangunan permanen. pendidikan dan sarana umum). Contoh perhitungan Sebuah hotel “A” mempunyai nilai jual di pasar wajar Rp 500 juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 juta. Bangunan industri (sbg tempat utk proses produksi).jalan kereta api. 5. Konstruksi utamanya terbuat dr bhn ringan spt kayu dg umur bangunan kurang dr 15 thn Menurut Jumlah lantainya: 1. baja. Bangunan semi permanen. 2. . Bangunan tidak bertingkat. DBKB non standar → terintegrasi dalam aplkasi SISMIOP namun tidak terdapat proses perhitungan dan pembentukannya. Bangunan hunian (rumah tinggal. baja. 4. diperlukan banyak data dan analisis. Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek (mis: hotel) di suatu kota.. Bangunan bertingkat. 3. pelabuhan).Transaksi jual beli . Merupakan bangunan yg hanya dipakai utk sementara waktu dg. 2. rumah susun). Menurut Jenis Penggunaannya: 1. Bangunan sementara. batu dg umur bangunan lebih dr 15 thn. • Program aplikasi yang digunakan selama ini terdiri dari 3 jenis yaitu: 1. 2. 2. DBKB 2000 → terdapat dalam aplikasi BDNPP dan terpisah dari SISMIOP. Merupakan bangunan dg.Nilai investasi ditambah keuntungan b. Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi. kemudian ditentukan suatu tingkat kapitalisasi yang standar. Tingkat kapitalisasi = 45 juta / 500 juta = 9% d. DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (BUILDING COST TABLE/DBKB) • Penentuan nilai bangunan yang dilakukan selama ini menggunakan tools berupa program aplikasi berbasis komputer. Bangunan komersial (perkantoran. digunakan program DBKB 2000 untuk menghitung obyek pajak non standar Jenis Bangunan menurut fungsinya: 1. pertokoan). Data tersebut kemudian dihitung seperti contoh di atas. batu dg umur bangunan kurang dr 15 thn. Bangunan umum/sosial (tempat ibadah. 3. 3. DBKB standar (CAV) → terintegrasi dalam aplikasi SISMIOP. Merupakan bangunan yg hanya sebagian konstruksinya menggunakan beton. hotel. Bangunan khusus (bendungan. c. CARA PENILAIAN • Penilaian Massal • NJOP tanah dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT (zona nilai tanah) • NJOP bangunan dihitung menggunakan DBKB melalui program CAV (computer assisted valuation) • Penilaian Individual • NJOP bangunan dihitung secara terpisah dengan memperhitungkan secara detail seluruh karakteristik dari obyek pajak tersebut • Mulai tahun 2000. bandara. Konstruksi utamanya terdiri dari beton.

C. paku keling & plat. Profil Cannal C digunakan utk balok. Merupakan bahan kimia penambah kekuatan beton. utk. Profil I atau T digunakan utk kolom. Agregat. Jenis : lunak (U-22). Batang profil. Sambungan konstruksi menggunakan las dan atau baut. keruing dll. Kawat beton. berfungsi sbg penyangga bng. Merupakan sistem yg mudah pengerjaannya & mudah diperoleh. Bahan additif. Jumlah lantai lebih dari 4. 5. Berfungsi sbg penahan gaya tarik yg tdk dpt dilakukan oleh beton. rangka langit-langit. Konstruksi ini digunakan utk. Jenis : Jati. 4. Baja tulangan. Konstruksi Kayu. kolom dg 2 profil dipadu mjd 1. 3. Konstruksi Baja Merupakan sistem konstruksi bangunan yg pd umumnya digunakan pada bng industri. Penggunaan : Struktur atas konstruksi bangunan. Jenis: 1. Tul pokok. • Bangunan bertingkat tinggi (high rise building). Sbg tulangan penghubung sbg pengikat tulangan pokok & sbg penahan gaya geser. B. Profil L dipakai utk rangka atap. berbentang panjang. efisien & ekonomis. 4. disamping itu jg dpt menahan gaya tekan. Penggunaan : Struktur bawah & atas konstruksi bangunan. balok. 2.• Bangunan bertingkat rendah (low rise building). pasir. Merupakan campuran butiran mineral yg terdiri dr. Jarak min 30 cm. Konstruksi Beton Merupakan sistem konstruksi terbaik yg dpt bertahan thd api sampai suhu 600oC. STRUKTUR BANGUNAN Struktur Bawah (sub structure). Jenis: • Sloof : berfungsi sebagai perata beban dinding di atasnya yg ditransfer ke pondasi. Berfungsi sbg pengikat sengkang dg. Komponen: 1. Penggunaannya pd umumnya tdk saju jenis tergantung pd kebutuhan. semen & kerikil. kolom. ttp tdk dpt menahan gaya tarik. Profil Z dipakai utk rangka atap ttp. tangga. Jumlah lantai kurang atau sama dg 4. Sengkang. 3. Bangunan bertingkat sebagian (composite building). Jarang dipakai. sedang (U-32) & keras (U-39). 3. kamper. Hanya dr segi keindahan kurang. JENIS KONSTRUKSI BANGUNAN A. Bng permanen hanya bagian tertentu saja. Penggunaan : rangka atap. 2. . Disamping pelaksanaannya mudah & cepat. ringan. Sistem pembuatannya dpt di cor langsung ataupun pracetak. 2. Bagian struktur bng yg berada di bawah permukaan tanah. Diameter min 10 mm dg. Bangunan semi permanen. 3. air. rasamala. Komponen: 1. meranti.

Jenis Pondasi: Pondasi dangkal (shallow fondation) : 1. 5. 3. Pondasi setempat (individual footing). gedung pemerintah – JPB10. rumah sakit/klinik – JPB6. perumahan – JPB2. Pondasi tiang pancang (pile). olahraga/rekreasi – JPB7. Pondasi gabungan (combined footing). hotel/restoran/wisma – JPB8. Pondasi pressure injected. perkantoran – JPB3. bengkel/gudang/ pertanian – JPB9. • Diagonal bracing : sbg pengaku bng & penahan gaya geser. 2. 7. Pondasi Anchors. • Retaining wall : sebagai dinding penahan tanah. Pondasi Frankie pile. lain-lain – JPB11. Pondasi sumuran. apartemen /kondominium . 4.• Pile cap : berfungsi sebagai perangkai beberapa pondasi tiang atau sejenis & sbg transfer beban kolom ke ms2 pondasi. Pondasi dalam (deep fondation) : 1. 2. 3. BTKP – JPB12. Pondasi rakit/plat (raft footing). dinding pd kolom tumpuan. • Rangka atap : sbg rangka penutup atap. toko/apotik – JPB5. pabrik – JPB4. Struktur Atas (super structure). • Shear wall & core wall : sbg penahan gaya horisontal & pengaku bng. Berfungsi sbg transfer beban bangunan ke dalam tanah & sbg pengikat bng dengan tanah. • Tie beam : sbg balok pengikat/ pengaku antar kolom di lantai bawah. Pondasi bor (bored pile). • Ring balk : sbg pengaku dinding & kolom bagian atas & penyangga rangka atap. 4. Jenis : • Balok : sbg penerus beban plat. • Kolom (struktur dan non struktur) : berfungsi sebagai pendukung beban atap. Pondasi memanjang (continous footing). Bagian struktur bng yg berada di atas permukaan tanah. • Plat lantai/atap: sbg tempat tumpuan penghubi bng & sbg pengaku horisontal gedung. JENIS KEGUNAAN/PENGGUNAAN BANGUNAN – JPB1. 6. Pondasi Auger. pengaku dinding & pengikat balok. Pondasi Mandrel. bangunan parkir – JPB13. • Pondasi (dalam/ dangkal). • Tangga : sarana tarnsportasi vertikal gedung. 5.

Oleh karena itu dalam tahap 1 ini pekerjaan utama yang harus dilakukan adalah menentukan/membuat model bangunan.. Pengukuran/perhitungan atas dasar data yang berupa gambar. Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW karena cara ini merupakan satu-satunya cara untuk mendapatkan keseragaman menghitung biaya pembuatan baru bangunan. A. metode meter persegi dan metode indeks. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/menghitung panjang.Kriteria untuk menentukan kelompok bangunan dapat ditinjau dari segi arsitektur. akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan.. maka dalam perhitungan ini digunakan faktor koreksi. Karena cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di lapangan. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. gedung sekolah FORMULASI MODEL DBKB PENYUSUNAN DBKB Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. tangki minyak – JPB16. Harga bahan bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk mendapatkan harga pasar yang wajar. konstruksi serta. seperti metode unit terpasang. dalam arti harga/upah tersebut tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di kawasan setempat. Tahap 4 : Harga bahan bangunan dn upah pekerja setempat yang sudah dianalisis (hasil pekerjaan tahap 3) dimasukkan ke dalam formula analisis BOW yang sudah tersedia dalam program komputer (CAV).– JPB14. harus diperhatikan skala yang dipakai. Metode survai kuantitas dipilih menjadi dasar metode yang dipergunakan karena metode inilah yang paling mendasar bila dibandingkan dengan. tata letak dan mutu bahan bangunan. DBKB Standar (i) Tahapan Pembuatan DBKB Tahap 1 : Menentukan dan membuat tipikal kelompok bangunan sebagai model yang dianggap dapat mewakili bangunan yang akan dinilai. tampak potongan atau peninjauan langsung ke lapangan. baik dari gambar deuah. Tahap 2 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. pompa bensin/ kanopi – JPB15. komponen material dan komponen fasilitas bangunan. untuk mendapatkan harga satuan pekerjaan.luas bangunan. Dengan metode survey kuantitas dan dasar perhitungan analisis BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya. Tahap 3 : Mengumpulkan data upah pekerja dan harga bahan bangunan setempat. Tahap 5 : Memasukkan volume setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 2) dan harga satuan setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 4) ke dalam suatu format rencana anggaran biaya bangunan agar diperoleh biaya dasar setiap jenis pekerjaan atau biaya dasar total yang dikeluarkan untuk pembuatan sebuah model bangunan. maka biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama. Sehubungan dengan kebutuhan progran komputer (CAV).metode perhitungan yang lain. . metode. Menu layanan model-model tersebut tersedia di dalam program komputer.

Suku bunga kredit selama pembangunan. lansekap dan sebagainya (komponen fasilitas). Unsur-unsur Komponen Utama 1) Pekerjaan Persiapan (pembersihan. 2. 5. direksi keet. PPN. Tahap 7 : Melakukan penjumlahan dari biaya setiap jenis pekerjaan dari masingmasing komponen pada tahap 6 agar diperoleh biaya dasar per komponen bangunan untuk keseluruhan model bangunan. setelah memperhitungkan adanya faktor penyusutan. (ii) Biaya Komponen Bangunan . 6) Pekerjaan Sanitasi. 3. 7. bouzoplank). Perijinan. Biaya-biaya tak terduga proyek.Tahap 6 : Melakukan pengelompokan biaya dasar jenis pekerjaan pada tahap 5.1) Biaya Komponen Utama Biaya konstruksi utama bangunan ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. terhadap biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan maka akan diperoleh biaya pembuatan baru setiap komponen bangunan per meter persegi lantai banguan. lantai dan plat lantai). Koreksi BOW. pekerjaan rat). Tahap 10 : Dengan mensubstitusikan faktor-faktor penyelaras. komponen material dan komponen fasilitas. 4) Pekerjaan Dinding Luar (plester. Jasa/fee konsultan perancang dan pengawas. bangunan yang telah diperoleh. pekerjaan finishing arsitektural (komponen material) serta pekerjaan tambahan lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan mekanikal/elektrikal. 6. hasil dari tahap 9. Pengelompokan ini ditujukan agar dapát dibedakan antara biaya yang keluarkan untuk pekerjaan struktur utama. 2) Pekerjaan Pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). 4. Tahap 9 : Setelah diperoleh biaya dasar per komponen bangunan maka dengan cara menjumlahkan setiap komponen yang ada akan diperoleh biaya dasar keseluruhan bangunan. 7) Pekerjaan Instalasi Air Bersih 8) Pekerjaan Instalasi Listrik . Faktor-faktor penyelaras tersebut adalah : 1. kuda-kuda dan rangkap atap kecuali kaso dan reng). jendela. 3) Pekerjaan Beton/Beton Bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. Jasa pemborong. pintu. Tahap 8 : Membagi biaya dasar setiap komponen bangunan dengan luas bangunan keseluruhan untuk mendapatkan biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan. elemen estetika. (komponen utama). Selanjutnya untuk memperoleh Biaya Pembuatan Baru Bangunan maka perlu dilakukan penyesuaian dengan cara mensubstitusikan faktor-foktor biaya (FAKTOR PENYELARAS) yang memperngaruhi biaya dasar bangunan kt: dalam perhitungan biaya dasar. Tahap 11 : Penilaian terhadap suatu bangunan dilakukan atas dasar biaya pembuatan baru per meter persegi lantai bangunan setiap komponen bangunan. yaitu pengelompokkan ke dalam komponen utama. 5) Pekerjaan Kayu dan Pengawetan termasuk pekerjaan cat (kusen. perkerasan halaman.

material dan fasilitas yang digunakan oleh bangunan tersebut. Fakor penyesuaian dinding bagian dalam terhadap luas bangunan adalah 0. c) LANGIT-LANGIT 1. jendela) 1. Sedangkan kedua komponen lainnya merupakan sistem pendukung dari komponen utama. Upah 4. Faktor penyesuaian kemiringan atap terhadap luas bangunan adalah 1. elemen estetika dan lansekap. d) LANTAI 1. Spesi (3 cm. Rangka dan penggantung 3. dari jumlah 1) sampai dengan 8) 2) Biaya Komponen Material Bangunan Biaya material atap. Bahan penutup atap 2. dinding.3 dan 1. Adapun pengertian dari ketiga komponen tersebut adalah sebagai berikut : . Upah 4. B. dimana sistem struktur dan sub struktur sebagai komponen utama dalain bangunan dijadikan satu rangkaian ke dalam komponen utama. Bahan langit-langit (pekerjaan cat) 2. Setiap tahun DBK13 harus dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis bahan/ material bangunan dan upah pekerja yang berlaku di wilayah KP PBB bersangkutan. DBKB Non Standar (i). triplek jika ada) 3. kolam renang. perkerasan baik halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu. Kaso. b) DINDING (Dinding dalam tanpa pintu. lift. lapangan tenis. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 4. Unsur-unsur Material Bangunan a) ATAP 1. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat) 2.60. Konsep penyusunan DBKB Non Standar disesuaikan dengan sistem struktur bangunan yang telah dijelaskan sebelumnya. Bahan penutup lantai 2. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 3) Biaya Komponen Fasilitas Bangunan Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membayar seluruh unsur-unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas bangunan. Upah 4. genset.2 untuk asbes dan seng (dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atap di daerah). Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3). tangga berjalan. Unsur¬unsur yang termasuk dalam komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana pelengkap dari bangunan seperti . langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. AC.9) Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. Dimana nila DBKB untuk masing-masing JPB Non Standar tergantung pada jenis komponen utama. 1 : 5) 3. Proses penyusunan DBKB Non Standar Untuk Objek Pajak Non Standar tahapan-tahapan pembentukan DBKB-nya sedikit berbeda dengan Objek Pajak Standar. reng (aluminium foil. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3) 5. Upah 3.

Unsur-unsur Komponen Utama : • Pekerjaan persiapan (pembersihan. • Air conditioner (AC). lantai dan plat lantai). merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) MDL. • AC floor. dibedakan menjadi tujuh jenis: • Material Dinding Dalam (MDD). yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi bangunan. langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. komponen fasilitas. • Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. Contoh: Gypsum board. merupakan AC per unit yang memiliki 2 mesin yaitu blower dan compressor. Struktur bangunan bawah tanah/basemen dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama. dinding. Triplex dan Pasangan dinding bata. Sistem pendinginan dibedakan menjadi dua bagian : • Sistem pendinginan terpusat (central). Wallpaper. Triplex dan Eternite. Biaya konstruksi komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari struktur bawah dan struktur atas serta ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. pelat lantai. • Sistem pendinginan unit. Asbes gelombang. Granit. Keramik dan Cat. merupakan material bangunan yang berfungsi sebagai pelapis lantai. Genteng sirap dan Spandek. Marmer. Vinil. . Contoh: Kaca. Kaca. Granit. Keramik. merupakan material penutup rangka atap atau plat lantai bagian bawah. Ubin PC abu-abu. • Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). komponen struktur utama. Contoh: Plat beton. merupakan material pembentuk ruang (pemisah) dalam struktur bangunan. yaitu komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan meliputi biaya material atap. kolom. Kayu (parquet). merupakan material pembentuk bangunan yang berfungsi sebagai penutup (kulit) rangka struktur bangunan bagian luar. Ubin teraso dan Semen. merupakan material penutup rangka atap bagian atas. merupakan AC per unit yang pendingin dan compressornya menyatu dan dipasang pada dinding dengan cara membuat lubang. Genteng keramik. direksi keet. merupakan fasilitas pendingin ruangan. Karpet. Genteng tanah liat.1. di mana pengaturan sistem pendinginan dilakukan terpusat pada satu ruang kontrol. Contoh: Kaca. 3. • Pelapis Dinding Luar (PDL). Genteng press beton. • Pelapis Dinding Dalam (PDD). Contoh : AC split. Contoh: Gypsum board. balok. • Penutup Atap (PA). • Material Dinding Luar (MDL). di mana sistem pengontrol pendingin terdapat pada masing-masing alat pendingin. Keramik dan Cat. Celcon (cilicon block) dan Pasangan dinding bata. Akustik. 2. • Langit-langit (LL). tangga dan dinding geser. yaitu komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi. Plywood (kayu lapis). merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) dari MDD. bouwplank). Contoh: Granit. Marmer. merupakan AC per unit berbentuk lemari yang memiliki kapasitas besar untuk mendinginkan ruangan dengan luasan besar. • Penutup Lantai (PL). Seng gelombang. komponen struktur material. • Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. Marmer. Contoh: Beton pra cetak. AC window.

merupakan fasilitas penampungan air pada bangunan gedung yang terbuat dari beton bertulang pada salah satu lantai. • Kolam renang. merupakan fasilitas telekomunikasi di dalam gedung bertingkat. • Sistem air panas. • Sistem perpipaan (plumbing). dibedakan menjadi tiga jenis. merupakan fasilitas untuk untuk menangkal sambaran petir pada gedung-gedung tinggi. tebal rata-rata lebih dari 10 cm dan pada umumnya menggunakan bahan beton bertulang dengan atau tanpa aspal beton (hot mix). merupakan alat angkut berupa tangga berjalan yang berfungsi untuk sirkulasi penumpang secara vertikal maupun horisontal. kedalaman sumur ini pada umumnya lebih dari 30 m. • Sistem kelistrikan. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air bersih selain air yang berasal dari PAM. tebal rata-rata 10 cm dan biasanya menggunakan beton ringan atau aspal ringan. • Eskalator. • Pagar. merupakan alat komunikasi untuk peringatan jika terjadi kebakaran. merupakan fasilitas untuk sistem pengolahan limbah lingkup kecil yang terdapat di dalam bangunan contohnya seperti septictank. • Sistem sanitasi. CCTV (close circuit television). Intercom. merupakan fasilitas sistem pertelevisian yang terdapat di dalam gedung. peresapan atau STP (sawage treatment plant). • Reservoir. • Sistem penangkal petir. • Sistem tata suara. Tipe konstruksi sedang. merupakan fasilitas pemisah atau pembatas bangunan. merupakan fasilitas instalasi sistem kelistrikan di dalam bangunan. Alaram kebakaran. merupakan fasilitas pembangkit tenaga listrik yang pada umumnya digunakan sebagai tenaga listrik cadangan. merupakan alat berupa pipa untuk menyiram air.• Elevator (lift). Splinkler. • Perkerasan halaman. merupakan fasilitas sanitasi atau sistem pembuangan air kotor yang terdapat di dalam bangunan. merupakan jaringan kamera untuk scurity system. Yang dimaksud sistem PABX disini adalah jumlah saluran telepon di dalam gedung yang dihasilkan oleh mesin PABX (saluran extension). . • Genset. • Lapangan tenis. tebal rata-rata 6 cm dan biasanya menggunakan bahan seperti paving block atau tanah yang dipadatkan. dibedakan menjadi dua jenis yaitu: MATV. yaitu: Tipe konstruksi ringan. • Sistem video intercom. Terdiri dari: Hydrant. merupakan fasilitas instalasi sistem perpipaan baik pipa air kotor maupun air bersih di dalam bangunan. pada umumnya terdapat pada bangunan apartemen. merupakan fasilitas penghubung antar ruangan (lantai) dengan ruang pemanggil. • Sistem pertelevisian. • Sistem proteksi api. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air panas. • Sumur artetis. merupakan fasilitas proteksi terhadap bahaya kebakaran. • Sistem pengolah limbah. merupakan alat peringatan terjadinya kebakaran. merupakan sistem jaringan televisi penerima gambar di dalam gedung. • Sistem PABX. merupakan fasilitas untuk sistem instalasi tata suara di dalam gedung. Tipe konstruksi berat. alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas. merupakan alat angkut berbentuk ruangan kecil (kotak) yang berfungsi untuk sirkulasi barang atau penumpang secara vertikal.

16 biaya komponen bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas dan basemen) + komponen material + komponen fasilitas. Tahap 10 : Melakukan penyesuaian nilai (up dating) DBKB dengan cara meng-up date harga-harga material (harga resources) dengan memperhitungkan fluktuasi harga material bangunan di pasar.faktor inflasi. Tahap 1 : Menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan komponen struktur bangunan. (iii) Biaya Komponen Bangunan Untuk menghitung biaya komponen bangunan yaitu dengan cara menjumlahkan biaya konstruksi yang terdiri : 1. sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas lengkap dengan sistem pendukungnya.12. Tahap 3 : Menentukan model tipikal bangunan sebagai bangunan yang mewakili struktur bangunan yang akan dinilai. Tahap 2 : Melakukan analisa harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit in place bagi kornponen material dan fasilitas.2. Tahap 9 : Menghitung nilai DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB komponen utama. Untuk JPB 3 dan 8 biaya komponen bangunan . komponen material dan komponen fasilitas. Tahap 7 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen material dari setiap jenis material pelapis bangunan yang dibantu dengan metode statistik tertentu.6. Tahap 6 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dari setiap model dalam satu JPB yang dibantu dengan metode statistik tertentu.4. Dinas Pekerjaan Umum dan instansi terkait lainnya. dimana biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). potongan atau peninjauan langung ke lapangan. 2. Untuk JPB 1.sama dengan biaya komponen utama (struktur atas. baik dari gambar denah. . tampak. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/ menghitung panjang. kontraktor. Tahap 4 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. mezzanin dan daya dukung lantai) + komponen material + komponen fasilitas.7. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen material per jenis pelapis untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”. Tahapan-tahapan tersebut antara lain . luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. struktur bawah. dalam hal ini per JPB minimal diambil 5 model bangunan dengan jumlah lantai yang bervariasi.5.(ii) Pembuatan DBKB Non Standar Pembuatan DBKB Non Standar ini dilakukan secara bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal. biaya transportasi berdasarkan informasi yang diperoleh dari buku Jurnal• Harga Satuan. Tahap 5 : Menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan masing-Masing model yang telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen utama per JPB untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”.13. developer. Tahap 8 : Menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan. Tahap 11 : Besarnya penyusutan fisik dihitung berdasarkan tabel yang tercantum dalam lampiran keputusan ini (lampiran 29).

terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah mengalami pembangunan. yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal. Asuransi dll HIGHEST AND BEST USE “Highest and Best Use “ artinya penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility) b. melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand. Balance. juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat. Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Biaya perencanaan bangunan (arsitektur) 4. Highest and Best Use. Secara hukum diizinkan (legal permissibility) c. Profit kontraktor 5. kelangkaan. jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Harga Pasar dari suatu Lahan. komponen utama. Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan. yaitu sebagai berikut : a. (maximum profitability which result in highest property value) . pada dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip ekonomi. analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang bersangkutan. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan yang dinilai. PPN 2. keinginan dan daya beli yang tinggi.3. seperti kegunaan. Oleh karena itu. mempunyai 4 (empat) kriteria. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan. Secara finansial layak (financial affordability) d. Untuk JPB 14 dan 15 biaya komponen bangunan sama dengan biaya . Substitusi. developer. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran. IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah hukum 3. BIAYA TIDAK LANGSUNG YANG DIPERHITUNGKAN 1. maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai. Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik. dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate.

Fisik.. maka akan memberikan manfaat yang tertinggi. Waktu Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan. antara lain : • Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar • Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan. Bentuk tanah dan ukuran tanah b. antara lain : a. Topografi tanah c. Sarana dan Prasarana b. Lokasi tanah / Letak tanah d. adalah : e. antara lain : • Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota • KDB (Koefisien Dasar Bangunan) • KLB (Koefisien Lantai Bangunan) • KDH (Koefisien Dasar Hijau) • GSB (Garis Sempadan Bangunan) • Tinggi Maksimum Bangunan. terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. adalah : a. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat. Supply dan Demand Properti. Teknologi membangun f. c. Tanah & Bangunan (Real Estate) Faktor-faktor yang berhubungan dengan penentuan penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) dari Real Estate. BANGUNAN KOMERSIAL (PROPERTI) Faktor-faktor yang berhubungan dengan Penggunaan terbaik dan tertinggi dari Properti. d. Waktu b. Permintaan Pasar d.UNTUK BANGUNAN RUMAH. . Keadaan topografi tanah e. Peraturan Pemerintah. Bila dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai dengan rencana tata kota. Kelengkapan Utilitas Keterangan : a. • Harga sewa dari Properti sejenis • Harga jual dari Properti Sejenis. Lokasi c. UNTUK PABRIK A.

c. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun) f. maka highest and best use dari properti ini adalah tetap kompleks townhouse. Permintaan Pasar Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar. Lokasi Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting. e. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan. d. pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik. secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi. Teknologi Membangun Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit. akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. • Apabila nilai properti sebagai kompleks townhouse lebih tinggi dibandingkan dengan nilai lahan sebagai komersial dikurangi dengan biaya perombakan. Kelengkapan Utilitas Misalnya suplai air. B. JENIS • Highest and Best Use of the land as though vacant o Apakah lahan kosong yang menjadi objek penilaian ini tetap dibiarkan kosong atau dikembangkan ? o Jenis pengembangan apa yang sebaiknya dilakukan atas lahan ini ? • Highest and Best Use of the property as improved o Apakah bangunan yang ada saat ini diteruskan penggunaannya atau o Apakah sebaiknya dikembangkan bangunan baru yang lebih bernilai ? • Apabila nilai ‘property as improved’ lebih besar dibandingkan dengan nilai ‘land as though vacant’. Keadaan Topografi Tanah Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi.b. Mesin-mesin dan Peralatannya (Plant and Machinery) Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery). maka highest and best use dari properti yang menjadi objek penilaian ini adalah tetap ‘property as improved’ CONTOH • Sebuah kompleks townhouse terletak di daerah komersial. apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. .

PENGAWASAN. 3. 4. C. meningkatkan koordinasi pengawasan. Pengumpulan data dan pemberian NOP dimulai secara berurutan dari barat laut (kiri atas peta) pada tiap blok. 4. Pemberian NOP pada objek PBB dan pada SPOP harus sama dengan penomoran pada peta kerja/ konsep peta blok. Pengawasan pelaksanaan pemberian NOP. benar. SPOP diisi dengan jelas. 3. Memberikan arahan dan bimbingan kepada petugas apabila petugas menghadapi kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan lapangan. . dan benar ditandatangani oleh petugas lapangan dan oleh subjek pajak atau yang mewakilinya. PELAPORAN. 2. dilakukan agar: 1. Pengawasan pengumpulan data harga jual Pengawasan ini dilaksanakan agar data yang diperoleh dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya dengan cara mengadakan: 1. DAN EVALUASI PENGAWASAN PEKERJAAN LAPANGAN • Ditekankan pada kendali mutu pekerjaan lapangan • Dilakukan agar pekerjaan lapangan sesuai dengan jadwal. Penempelan stiker NOP hanya pada objek pajak bangunan di tempat yang mudah terlihat. Penyesuaian terhadap data yang diragukan kebenarannya sehingga mendekati nilai pasar yang sebenarnya. Ukuran sisi bidang tanah dan bangunan harus dicantumkan dengan jelas dan benar pada peta kerja. 5. 2. prosedur. SPOP yang telah diterima dari petugas diperiksa dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang serta dilengkapi NIP dan tanggal pemeriksaan. • Berfungsi untuk mencarikan alternatif/jalan keluar penyelesaian terbaik dan secepat mungkin dengan tetap berpedoman pada rencana kerja serta petunjuk yang berwenang. kode tingkat bangunan ditulis dengan angka Romawi. 6. Para petugas mengetahui dengan pasti batas blok yang menjadi tanggung jawabnya. yang selanjutnya urutan pengumpulan/penomoran diusahakan berbentuk spiral. Dalam hal pengawas tidak dapat mengatasi.Namun apabila terdapat tingkat permintaan yang sangat tinggi untuk bangunan komersial. dan lengkap sesuai dengan data objek/subjek pajak yang bersangkutan. lengkap. dilaksanakan agar: 1. Pengecekan langsung ke lapangan terhadap data yang diragukan kebenarannya. Penempelan stiker NOP serta pengisian NOP ke dalam SPOP dilakukan pada saat yang bersamaan di lapangan. Untuk itu diperlukan orientasi lapangan secara bersamaan antara pengawas dan petugas lapangan dengan berpedoman pada peta kerja yang telah ditentukan. dan materi dalam rencana kerja yang telah disetujui oleh pejabat yang berwenang • Dimaksudkan untuk mengetahui secara dini apabila terdapat hambatan atau penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. dan mendukung upaya menghilangkan hambatan/penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. Objek bangunan digambarkan dengan garis putus-putus (—–). B. Pengawasan pengumpulan data fisik. SPOP yang telah diisi dengan jelas. maka hampir dapat dipastikan maka highest and best use atas lahan tersebut adalah untuk penggunaan komersial. 2. RUANG LINGKUP A. pengawas melaporkan kepada koordinator pekerjaan lapangan.

CARA PENGAWASAN Pengawasan diterapkan dengan pola berjenjang. setelah selesai melaksanakan pekerjaan di lapangan. Apabila satu blok telah selesai didata. maka dalam laporan mingguan agar dilampirkan net konsep peta blok yang telah dilengkapi dengan batas-batas ZNT. c. Selanjutnya para Pengawas Petugas Lapangan meneliti SPOP yang diterimanya dari petugas lapangan yang diawasi. Laporan Bulanan . Memberitahukan secara langsung atau tidak langsung ke mana petugas lapangan yang bersangkutan akan bertugas. B. 2. d. Pengawas lapangan harus mengisi Daftar Pengawasan pada saat meninjau ke lapangan. 7. 3. 5. Laporan Mingguan 1. Mengisi daftar hadir di tempat yang sudah ditentukan. Pengawas lapangan harus memeriksa buku produksi. satu untuk laporan dan satu untuk petugas ybs. mulai dari Penanggung Jawab sampai dengan Petugas Lapangan. Apabila dalam minggu ybs terdapat blok-blok yang dapat diselesaikan. Apabila terdapat kesalahan/kekurangan. Petugas lapangan setiap minggunya. Setiap minggu Koordinator Pekerjaan Administrasi Komputerisasi (Koradkom) membuat laporan perkembangan perekaman data dan pembuatan peta kepada Ketua Tim. 2. petugas lapangan juga harus menyerahkan net konsep peta blok kepada pengawas petugas lapangan. SPOP yang telah diteliti oleh Pengawas Petugas Lapangan. b. melaporkan sekaligus menyerahkan SPOP yang dapat diselesaikan pada minggu tersebut kepada pengawas petugas lapangan. Korlap menghimpun laporan mingguan untuk selanjutnya dilaporkan kepada Ketua Tim melalui Sekretaris Tim. setiap minggunya diserahkan kepada Koordinator Pekerjaan Lapangan (Korlap) ybs disertai rekapitulasi hasil pekerjaan lapangan di dalam Daftar Laporan Perkembangan Pengumpulan Data Objek Pajak. 4. PELAPORAN A. Pengawas lapangan mengharuskan kepada setiap petugas lapangan untuk: a. 3. Mengisi buku produksi untuk mencatat hasil kerja setiap hari. Membawa surat tugas dan memakai tanda pengenal. konsep sket/peta blok yang sedang dikerjakan oleh petugas lapangan dan membubuhkan parafnya pada buku produksi tersebut. 5. 8. maka selain SPOP. SPOP tersebut dikembalikan kepada petugas lapangan yang bersangkutan untuk diperbaiki. 4. Selanjutnya Korlap menghimpun laporan-laporan mingguan yang diterima dari pengawas petugas lapangan beserta net konsep peta blok. Pengawas lapangan diwajibkan mengawasi petugas lapangan yang menjadi tanggung jawabnya dan berhak menegur serta memberikan pengarahan kepada petugas lapangan. 6. Daftar Pengawasan tersebut harus ditandatangani pengawas maupun petugas lapangan dan dibuat dalam rangkap dua. Cara pengawasan kepada Petugas Lapangan adalah sebagai berikut: 1. Pengawas lapangan harus mengadakan uji petik terhadap hasil pekerjaan petugas lapangan minimal lima objek untuk setiap blok dengan menggunakan Berita Acara Hasil Uji Petik.

Laporan Akhir Setiap akhir penyelesaian kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data. d. Langkah pengendalian pelaksanaan kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data SISMIOP dilakukan dengan mengadakan evaluasi terhadap pelaksanaan pekerjaan lapangan dan administrasi yang dilaksanakan setiap minggu. Laporan dari Korlap tentang semua hasil yang telah dicapai selama satu minggu kepada Ketua Tim. Evaluasi mingguan tersebut dihadiri oleh: a. Materi yang dibahas dalam evaluasi mingguan: a. C. c. b. Pendanil.p. Kepala KP PBB membuat laporan akhir yang disampaikan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Direktur PBB D. Selanjutnya Kakanwil DJP melaporkannya kepada Ditjen Pajak up. 3. Evaluasi akhir oleh Kepala KP PBB dengan memberikan petunjuk dan pengarahan secara umum. Semua Pengawas Petugas Lapangan. Laporan Koradkom tentang pelaksanaan perekaman dan penggambaran peta kepada Ketua Tim. d. b. Koradkom/Kasi DAI. . 2. Pengarahan teknis secara umum dari Ketua Tim atas hasil pekerjaan. Ketua Tim Pelaksana. Korlap/Kasi Pendanil/Kasubsi/Petugas di Sie. Laporan Triwulan Setiap triwulan Kakanwil DJP melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan hasil rekapitulasi laporan bulanan KP PBB kepada Ditjen Pajak u. EVALUASI 1.Setiap bulan Kepala KP PBB melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. c. Direktur PBB.