PENDATAAN PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DALAM

RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP) LATAR BELAKANG 1. Pasal 6 dan Pasal 9 UU PBB 2. Asal perpajakan nasional : self assesment 3. Besarnya jumlah objek pajak dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan WP 4. NJOP sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian 5. Basis data SISMIOP perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan MAKSUD DAN TUJUAN Maksud : menciptakan suatu basis data yang akurat dan up to date dengan mengintegrasikan semua aktivitas administrasi PBB ke dalam satu wadah, sehingga pelaksanaannya dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta: pengenaan pajak yang lebih adil dan merata, peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan, peningkatan tertib administrasi, dan peningkatan penerimaan PBB, serta dapat memberikan pelayanan yang lebih baik kepada WP. Untuk menjaga akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik. ISTILAH DAN PENGERTIAN 1. Basis Data 2. Blok 3. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 4. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP) 5. Daftar Hasil Rekaman (DHR) 6. Daftar Perubahan Objek dan Subjek PBB 7. Daftar Harga Jual 8. Duplikasi (Back Up) 9. Editing 10. Gambar Sket 11. Jenis penggunaan Bangunan (JPB) 12. KMK RI tentang Klasifikasi Besarnya NJOP 13. Lembar Kerja Objek Khusus (LKOK) 14. Nomr Objek Pajak (NOP) 15. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) 16. Objek Acuan 17. Objek Pajak Non Standar 18. Objek Pajak Umum 19. Objek Pajak Khusus 20. Objek Pajak Standar 21. Pelayanan Informasi Telepon (PIT) 22. Pambentukan Basis Data 23. Pemeliharaan Basis Data 24. Pemulihan (Recovery)

25. Pemutakhiran Basis Data (Up Dating) 26. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB 27. Pendataan Objek PBB 28. Pendekatan Biaya 29. Pendekatan Data Pasar 30. Pendekatan Kapitalisasi Pandapatan 31. Pengiriman (Transfer) 32. Penilaian dengan bantuan komputer (Computer Assisted Valuation = CAV) 33. Penilaian Individual 34. Penilaian Massal 35. Penilaian Objek PBB 36. Penyusutan 37. Peta Blok 38. Peta Digital 39. Peta Desa/Kelurahan 40. Peta Foto 41. Peta Garis 42. Peta Kerja 43. Plotting 44. Peta ZNT 45. Scanning/Pemindahi 46. Sistem Informasi Geografis PBB (SIG PBB) 47. Sistem Informasi Manajemen Objek Pajak (SISMIOP) 48. Sistem Pelayanan Satu Tempat 49. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) 50. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) 51. Surat Tanda Terima Setoran (STTS) 52. Zona Nilai Tanah UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOP 1. NOP (Nomor Objek Pajak) 2. Blok 3. ZNT (Zona Nilai Tanah) 4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) 5. Program Komputer NOMOR OBJEK PAJAK (NOP) A. Spesifikasi NOP 1. Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan NOP untuk objek PBB lainnya. 2. Tetap, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB dan tidak berubah dalam jangka waktu yang relatif lama. 3. Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasional B. Maksud dan Tujuan Pemberian NOP 1. Menciptakan identitas yang standar bagi semua objek Pajak Bumi dan Bangunan secara nasional. 2. Menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan administrasi pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan PBB.

3. Membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file yang saling bekaitan melalui NOP. C. Manfaat Penggunaan NOP 1. Mempermudah mengetahui lokasi / letak objek pajak 2. Mempermudah pemantauan penyampaian dan pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum / sudah terdaftar. 3. Mengintegrasikan data atributik dan data grafis (peta) PBB. 4. Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda 5. Mempermudahpenyampaian SPPT, sehingga dapat diterima wajib pajaktepat pada waktunya. 6. Memudahkan pemantauan data tunggakan 7. Dengan adanya NOP wajib pajak mendapatkan identitas untuk setiap objek pajak yang dimiliki atau dikuasainya. D. Tata Cara Pemberian NOP Secara rinci tata cara pemberian NOP diatur dalam Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor : SE-28/PJ.6/1992 tanggal 12 Juni 1992 tentang Petunjuk Teknis Nomor Objek Pajak (NOP) Pajak Bumi dan Bangunan BLOK Batas-batas blok harus : a. Memanfaatkan karakteristik batas geografis permanen yang ada, jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal, jalan kampung / desa, jalan setapak / lorong / gang, rel kereta api, sungai, saluran irigasi, saluran buangan air hujan(drainage), kanal, dan lain-lain. b. Tidak diperkenankan melampaui batas desa / kelurahan dan dusun. c. Batas lingkungan dan RT/ RW / RK atau sejenisnya tidak perlu siperhatikan dalam penentuan batas blok. Dengan demikian dalam satu blok kemungkinan terdiri atas satu RT / RW / RK atau sejenisnya atau lebih. d. Menampung lebih kurang 200 objek pajak atau lunas sekitar 15 ha, hal iniuntuk memudahkan control dan pekerjaan pendataan di lapangan dan administrasi data. Namun jumlah objek pajak atau wilayah yang luasnya lebih kecil atau lebih besar dari jangka di atas tetap diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan menerapkan pembatasan tersebut. e. Kemungkinan pengembangan wilayah di masa mendatang penting untuk dipertimbangkan sehingga batas-batas blok yang dapat tetap dijamin kestabilannya. Kecuali dalam hal yang luar biasa, misalnya perubahan wilayah administrasi, blok tidak diubah kecuali karena kode-kode blok berkaitan dengan semua informasi yang tersimpan didalam basis data. ZONA NILAI TANAH (ZNT) • Batasannya pada umumnya bersifat imajiner. • Penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan / pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona. • Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung didasarkan kepada pendekatan data pasar. • Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakkan kombinasi dua huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa , kelurahan atau NOP pada blok (secara spiral).

DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB) NJOP Bangunan dihitung berdasarkan biaya pembuatan baru untuk bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan. Untuk mempermudah penghitungan NJOP bangunan harus disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). DBKB terdiri atas tiga komponen, yaitu komponen utama, material, dan fasilitas. DBKB berlaku untuk setiap daerah Kabupaten / Kota dan dapat disesuaikan dengan perkembangan harga dan upah yang belaku. PROGRAM KOMPUTER Program Komputer adalah aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital. Sejalan dengan perkembangan teknologi informasi dan untuk lebih meningkatkan kinerja, kemampuan yang lebih baik dalam mengolah basis data yang tesimpan, maka aplikasi SISMIOP sejak tahun 1997 telah dikembangkan dalam bentuk perangkat lunak basis data Oracle. Perangkat lunak Oracle merupakan perangkat lunak basis data yang dipilih oleh Departemen Keuangan RI sebagai standar pengolahan basis data, sehingga seluruh instansi dibawah Departemen Keuangan diharapkan akan lebih mudah dalam tukar menukar informasi. Sistem SISMIOP yang dibangun dengan Perangkat Lunak Basis Data Oracle sejak tahun 2000 tersebut selanjutnya dinamakan I-sismiop. Nama tersebut mempunyai dua pengertian, yaitu Intergrated dan Internet Ready. 1. Integrated mempunyai pengertian bahwa sistem tersebut mengintegrasikan seluruh aplikasi yang ada yaitu SISMIOP, SIG, PIT, aplikasi BHPTB, dan aplikasi P3, dengan menggunakan basis-data Oracle. 2. Internet Ready dimaksudkan bahwa sistem tersebut mempunyai kemampuan interkoneksi dengan sistem yang lain dengan memanfaatkan teknologi internet. Hal ini dimungkinkan dengan menggunakkan perangkat lunak yang digunakkan secara luas di kalangan pengguna teknologi informasi. PEMBENTUKAN BASIS DATA A. PENDAFTARAN Pendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil, mengisi, dan mengembalikan SPOP ke Kantor-Kantor DJP setempat atau tempat-tempat lain yang ditunjuk untuk pengambilan/pengembalian SPOP. Pengisian SPOP dalam rangka pendaftaran harus dilengkapi dengan denah objek pajak. 1. Pekerjaan Persiapan • KP PBB memberitahukan kepada Pemda setempat tentang kegiatan pendaftaran objek pajak sebagai salah satu upaya untuk meningkatkan pelayanan kepada WP; • KP PBB bersama dengan Pemda setempat menunjuk tempat-tempat pengambilan dan pengembalian SPOP; Tempat yang dapat ditunjuk antara lain a. Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; b. Kantor Penyuluhan Pajak; c. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota; d. Kantor Kecamatan; e. Kantor Desa/Kelurahan; f. Tempat lain yang dianggap memungkinkan. • KP PBB bersama dengan Pemda setempat memberikan penjelasan kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

• KP PBB menyerahkan SPOP dan perangkat administrasi lainnya (seperti tanda terima SPOP, daftar penjagaan, dan lain-lain) kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dengan Berita Acara Penyerahan SPOP. SPOP harus diberi nomor urut terlebih dahulu dan ditatausahakan. • KP PBB menyiapkan Keputusan Kakanwil DJP untuk tahun berjalan tentang penentuan klasifikasi besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB, khususnya yang menyangkut NIR dan DBKB. • KP PBB memberikan penyuluhan kepada masyarakat tentang rencana kegiatan pendaftaran objek dan subjek pajak. 2. Pelaksanaan Pekerjaan A. Kewajiban Petugas pada Tempat Pengambilan dan Pengembalian SPOP 1. Memberikan formulir SPOP kepada subjek pajak yang datang untuk mendaftarkan objek pajaknya; 2. Memberikan Tanda Terima Penyampaian SPOP kepada subjek pajak untuk diisi dan ditandatangani; 3. Mencatat identitas subjek pajak dan/atau kuasanya yang menerima SPOP; Dalam hal ini kepada subjek pajak atau kuasanya supaya diminta menunjukkan identitasnya (salinan KTP/SIM atau identitas lainnya yang masih berlaku). 4. Menerima SPOP, yang sudah diisi, ditandatangani, dan dilengkapi dengan data pendukungnya, yang dikembalikan oleh subjek pajak atau kuasanya serta memberikan Tanda Terima Pengembalian SPOP; 5. Mengirimkan laporan Daftar Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP kepada KP PBB disertai dengan : a) Tanda Terima Penyampian SPOP; b) SPOP yang sudah dikembalikan oleh subjek pajak beserta Tanda Terima Pengembalian SPOP; c) Surat Pengantar; 6. Mengajukan permintaan kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk mendapatkan formulir SPOP, dalam hal persediaan SPOP sudah tidak mencukupi. B. Kewajiban Subjek Pajak pada Pelaksanaan Pendaftaran Objek Pajak : 1. Mengambil formulir SPOP pada tempat-tempat yang ditunjuk; 2. Mengisi formulir SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap serta menandatanganinya, bila perlu dilengkapi dengan data pendukung; 3. Dalam hal yang menjadi subjek pajak adalah badan hukum, maka yang menandatangani SPOP adalah pengurus/ direksi; Tanda Terima SPOP harus diberi penjelasan secukupnya yang menjelaskan siapa yang menandatangani SPOP; 4. Dalam SPOP ditandatangani oleh bukan subjek pajak yang bersangkutan, maka harus dilampiri Surat Kuasa dari subjek pajak; 5. Mengembalikan formulir SPOP yang sudah diisi ke Kantor Pelayanan PBB setempat atau tempat di mana formulir SPOP diperoleh, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak tanggal diterimanya SPOP. C. Kewajiban Petugas Kantor Pelayanan PBB : 1. Membuat Buku Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP mengenai semua SPOP yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan PBB baik dari Kantor Pelayanan PBB sendiri maupun dari tempat yang ditunjuk sebagai tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dalam Daftar Rekapitulasi SPOP yang Diterima Kembali dari Subjek Pajak; 2. Menerima dan menatausahakan laporan yang disampaikan oleh petugas penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

97.002. C.0125.0126. Jangka waktu pengembalian SPOP yang ditetapkan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP ditentukan paling lama 15 (lima belas) hari terhitung mulai tanggal pengiriman (stempel pos). dua digit pertama menyatakan tahun pendataan.0125. 97. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit.003. dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. maka diterbitkan Surat Persetujuan Penundaan Pengembalian SPOP. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halaman muka dan samping kiri ketebalan bendel. 2. 97. 97. Memberikan laporan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB mengenai subjek pajak yang belum mengembalikan SPOP setelah lewat batas waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya SPOP. 4. Pembendelan SPOP 1. Pekerjaan Kantor A. pembendelan SPOP dapat dilakukan setelah perekaman data. Melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB dengan tindasan kepada Kepala Seksi Penetapan apabila subjek pajak tidak juga mengembalikan SPOP. B. Perekaman Data . dst Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan.0126. Pembendelan SPOP beserta data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. setelah melewati batas waktu yang ditentukan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP untuk diterbitkan SKP-nya.3. Penelitian Data Masukan Penelitian data masukan dimaksudkan untuk meyakinkan bahwa SPOP dan formulirformulir pendukungnya telah diisi dengan benar.001. Contoh : 97. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut : a. Dalam hal Kepala Kantor Pelayanan PBB menyetujui permintaan tersebut.0001. jelas. 5. 3. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. SPOP berikut data pendukungnya diteruskan kepada petugas yang ditunjuk untuk mengadakan penelitian lapangan. Meneliti permintaan tertulis dari subjek pajak tentang perpanjangan atau penundaan pengembalian SPOP dan melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB. selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sesudah batas waktu pengembalian SPOP untuk diberikan Surat Teguran Pengembalian SPOP. empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel. Batas waktu penundaan ditentukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak permohonan diterima. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik.0125.003. Meneliti SPOP yang sudah dikembalikan.0126.002. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal di setiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kurang lebih 100 objek pajak.0125. Nomor bendel ini dapat ditulis atau dicetak. Contoh : 97. 3. yang perlu diteliti antara lain adalah kebenaran pengisian dan kelengkapan data pendukung SPOP. 97. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada angka 2.001. dst. Dalam hal diperlukan penelitian lapangan. 4.1450. b. 97. Khusus dalam rangka pemeliharaan basis data. 6. dst 97.

Pendataan dilakukan dengan menggunakan formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan dengan menggunakan/memilih salah satu dari empat alternatif sebagai berikut : A. sehingga memudahkan penempatan dan pencarian kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). B. perekaman dapat dilaksanakan siang dan ma’am. perubahan data. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB. Produksi Data Keluaran Kegiatan ini dilaksanakan sehubungan dengan adanya permintaan pelayanan dari wajib pajak sesuai dengan kasus yang diajukan. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan alternatif ini hanya dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang pada umumnya: • Belum/ tidak mempunyai peta • Merupakan daerah terpencil. Perekaman data ke dalam komputer dilakukan oleh Operator Data Entny. Untuk daerah yang potensi PBB-nya relatif lebih kecil. cakupan wilayah dan objek pajaknya luas. 2. SPOP disebarkan melalui aparat desa/kelurahan setelah terlebih dahulu membuat sket/peta blok.1. dan lain sebagainya. pengajuan keberatan dan/ atau permohonan pengurangan PBB. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. C. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP perorangan dilakukan dengan menyebarkan SPOP langsung kepada subjek pajak atau kuasanya dengan berpedoman pada sket/peta blok yang telah ada. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. D. atau • Mempunyai potensi PBB relatif kecil. dapat digunakan alternatif pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif. Untuk menghindari kelemahan alternatif ini (rendahnya tingkat akurasi data) perlu diperhatikan kemampuan penguasaan wilayah bagi petugas yang bertanggung jawab. B. Dengan alternatif ini. seperti halnya pendaftaran data baru. Penyimpanan Bendel Bendel-bendel SPOP disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto dan sudah mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan hasil pendataan tiga tahun terakhir secara lengkap. Pelaksanaannya dilakukan sebagai berikut : 1. Data tersebut merupakan hasil pendataan secara lengkap tiga tahun terakhir. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak . E. PENDATAAN Pendataan objek dan subjek PBB dilaksanakan oleh KP PBB atau pihak lain yang ditunjuk oleh DJP. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. 2. penerbitan salinan SPPT. dan selalu diikuti dengan kegiatan penilaian. D. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak Pendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto yang dapat menentukan posisi relatif objek pajak tetapi tidak mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan.

seperti halnya standar prestasi kerja. jumlah personil. C. artinya rencana kerja tersebut mampu menampung perubahanperubahan pelaksanaan di lapangan tanpa harus merubah rencana kerja. biaya. baik dalam rangka penyusunan rencana kerja maupun untuk menentukan sasaran dan daerah/wilayah mana yang akan diadakan kegiatan pendataan dengan memperhatikan potensi pajak dan perkembangan wilayah. Buku Induk atau Buku Himpunan Data Objek/Subjek PBB yang lama d. Luas tanah yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 4. Data dan informasi yang dikumpulkan dalam penelitian pendahuluan antara lain: 1. 2. Jadwal pelaksanaan pekerjaan 5. B. Perkiraan peningkatan pokok ketetapan pajak 8. Buku rincikan yang lama (kalau ada) e. Hasil akhir Dalam penyusunan rencana kerja perlu diperhatikan dua hal berikut : 1. Penelitian Pendahuluan Kegiatan ini dimaksudkan untuk menentukan data dan informasi yang diperlukan. Materi yang perlu dituangkan dalam rencana kerja tersebut antara lain adalah : 1. Perkiraan luas tanah yang dapat dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 3. Peta desa/ kelurahan yang memiliki Kantor Pelayanan PBB b. Penyusunan Rencana Kerja Data yang berhasil dikumpulkan dalam kegiatan penelitian pendahuluan terlebih dahulu dianalisis dan selanjutnya dijadikan bahan untuk menyusun rencana kerja. Adapun tahapan kegiatan pendataan adalah sebagai berikut : 1. Perkiraan harga jual tanah tertinggi dan terandah per m2 dalam satu desa/kelurahan 10. Sasaran dan volume pekerjaan.Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang hanya mempunyai sket peta desa/kelurahan (misalnya dari Biro Pusat Statistik atau instansi lain) dan/atau peta garis/peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif objek pajak. dan lain-lain. Penyusunan Organisasi Pelaksana . Peta garis/ peta foto berkoordinat yang dimiliki BPN atau instansi lain c. Jumlah objek pajak yang sudah terdaftar 8. Jumlah penduduk 6. Harga bahan bangunan dan standar upah yang berlaku 11. Jumlah pokok ketetapan pajak tahun sebelumnya 9. Jumlah biaya yang diperlukan 7. SK Kakanwil DJP tentang klasifikasi NJOP Bumi. antara lain : a. PBB. Luas bangunan yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 5. Alternatif kegiatan 3. Peraturan PBB. Standar prestasi petugas 4. Organisasi dan jumlah pelaksana 6. Jumlah wajib pajak yang sudah terdaftar 7. waktu yang diperlukan. dan buku¬-buku administrasi PBB lainnya. artinya hal-hal yang telah ditentukan dalam rencana kerja tersebut harus dapat dipenuhi secara konsisten. Konsisten. Luas wilayah 2. 2. Fleksibelitas. Peta dan pembukuan. Pekerjaan Persiapan A.

Melalui Departemen Tenaga Kerja setempat.500 c. Pendataan dengan identifikasi objek pajak Peta garis/peta foto dari desa/kelurahan yang akan didata dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. D. Pendataan dengan verifikasi data objek pajak Pengadaan peta dilaksanakan dengan menggandakan peta dsa/kelurahan dan peta rincik yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan. Daerah sedang (pinggiran kota) : 1 : 2. dan Sarana Pendukung Lainnya 1. bentuk dan struktur organisasinya sama dengan ketua tim yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB setempat dan dilaksanakan secara terpadu oleh seluruh unit organisasi pada KP PBB. menyalin sket/peta yang sudah ada. Skala peta disesuaikan dengan kondisi wilayah dan dapat ditentukan sebagai berikut : a. seperti Bakosurtanal. Memanfaatkan tenaga yang ada (Karang Taruna) di desa/kelurahan setempat.Apabila jumlah objek pajak yang akan didata lebih kecil atau sama dengan 50. Untuk kegiatan yang sumber dananya berasal dari dana APBN/Bantuan Luar Negeri (DIP/ Loan) struktur dan bentuk organisasinya tersendiri. Hal-hal yang perlu dilaksanakan sehubungan dengan pengadaan tenaga lapangan sebagaimana dimaksud di atas adalah : 1. Apabila jumlah tenaga pelaksana pada KP PBB tidak memadai dibandingkan dengan jumlah objek pajak yang akan didata. sebagai hasil dari kegiatan pendataan 3 (tiga) tahun terakhir. Untuk pembuatan kerangka peta dan pengukuran OP dengan menggunakan alat GPS akan diatur dalam surat edaran tersendiri. Penerimaan dan seleksi calon petugas lapangan 2.000 Dengan catatan : skala peta dalam satu desa/kelurahan harus sama. Penentuan jadwal dan materi dan latihan 3. dengan cara: 1.000 atau 1 : 2. Badan Pertanahan Nasional. 2. Pelaksanaan pelatihan dan evaluasi hasil pelatihan 4.000. BAPPEDA. Sarana pendukung lainnya untuk melaksanakan pembentukan basis data berupa : . 3.000 b. 3. Daerah jarang (pedesaan) : 1 : 5. pelaksanaannya secara fungsional diserahkan kepada Seksi Pendataan dan Penilaian pada KP PBB setempat dengan penanggung jawab adalah Kepala KP PBB setempat. TOPDAM.000. Dinas Tata Kota. atau instansi lainnya. Peta Desa/Kelurahan.6/1993 tanggal 14 Juni 1993 tentang Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. 4. Melalui institusi lain yang bisa dipertanggungjawabkan kemampuan personilnya. Pengadaan Sket. maka petugas pendata dapat diambil dari tenaga lulusan SMU atau STM jurusan bangunan/mesin. Demikian juga untuk jumlah objek pajak yang didata jumlahnya lebih dari 50. Pelatihan selain diberikan kepada petugas lapangan sebaiknya juga diberikan kepada pengawas petugas lapangan. Pembuatan surat perjanjian kerja antara petugas lapangan dengan kantor Pelayanan PBB. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP dapat dilakukan dengan bantuan sket/peta desa/kelurahan yang dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. atau 2. Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak Pengadaan peta dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam pembuatan peta atau membuat sendiri dengan peralatan yang ada sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-33/PJ. Daerah padat (pusat kota) : 1 : 1. atau sket kasar yang dibuat oleh petugas pendata.

Alat tulis kantor E. dan disusun secara spiral sesuai dengan arah jarum jam. Penyuluhan kepada masyarakat dan instansi lainnya mengenai maksud dan tujuan diadakannya kegiatan pembentukan basis data. Real Estate Indonesia. Penyuluhan Kepada Masyarakat . Penyusunan DBKB H. Perlengkapan pekerjaan administrasi/penggambaran 5. 2. F. Orientasi lapangan Kegiatan ini bertujuan untuk mencocokkan keadaan yang tergambar pada konsep sket/peta desa/kelurahan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan. Almari penyimpanan sket/ peta dan SPOP/ LSPOP 3. 4. Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi Lainnya Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi lainnya (misalnya Bappeda. maka perubahan tersebut agar digambarkan pada konsep sket/peta desa/kelurahan. 2. Pembagian tugas dan tanggung jawab pelaksanaan pendataan. Jumlah objek pajak atau luas blok lebih kecil atau lebih besar dari angka tersebut di atas diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan untuk diterapkan pembatasn tersebut. Perlengkapan pekerjaan lapangan 4. Perangkat komputer beserta kelengkapannya 2. dengan menggunakan legenda yang telah ditentukan dan berbeda dengan legenda yang digunakan sebagai batas ZNT. 3. dan lainlain yang diperlukan) dimaksudkan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP antara lain : 1. SISMIOP. Kantor Pertanahan. Idealnya satu blok menampung lebili kurang 200 OP atau luas sekitar 15 Hektar. Mengadakan keseimbangan penggolongan NJOP yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB. Pembuatan Konsep Sket/Peta Desa/Kelurahan 1. I. 3.1. antar wilayah yang berbatasan mulai dari tingkat desa/kelurahan sampai dengan tingkat propinsi. Penentuan batas blok Penentuan batas blok harus memperhatikan karakteristik fisik yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama. Meningkatkan peran aktif Tim Intensifikasi PBB Daerah Propinsi/ Kabupaten/ Kota yang bersangkutan. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT G. Orientasi lapangan harus benar-benar dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan adanya perubahan batas blok pada saat pengukuran bidang atau identifikasi objek pajak. 5. Stiker NOP 6. Hal ini untuk memudahkan pengawasan baik dalam pelaksanaan pekerjaan pengumpulan data di lapangan maupun dalam pemeliharaan basis data. Dalam hal terjadi perubahan detail di lapangan terutama detail lapangan yang akan dijadikan batas blok. Pelatihan petugas lapangan/perangkat desa. Departemen Pekerjaan Umum. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Formulir SPOP dan formulir teknis lainnya 7. Batas-batas blok yang telah ditentukan tersebut digambarkan pada konsep sket/peta kerja. Pemberian Nomor Blok Nomor Blok yang terdiri dari 3 (tiga) digit dimulai dari kiri atas (barat laut) peta dengan menggunakan angka arab.

Petugas lapangan memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak dan mencatat data objek dan subjek pajak PBB dari buku induk/Buku C/Register Desa/daftar ringkas/informasi lainnya pada Daftar Sementara Data Objek dan Subjek PBB. dilakukan Penilaian Individual. (ii) Petugas Lapangan bersama-sama dengan aparat desa/kelurahan menidentifikasikan batas RT/RW atau yang setingkat dengan itu. maka dibuatkan salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan . Kegiatan tersebut dilakukan pada setiap bidang objek pajak. melalui para ketua RT/RW yang bersangkutan. petugas lapangan melakukan pengukuran sisi objek pajak. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif Pada dasarnya. b. pengisian SPOP menggunakan SPOP Perorangan dan dilakukan Penilaian Individual. b. Selanjutnya petugas lapangan mengisikan data objek dan subjek pajak pada SPOP. (iv) Bila dalam suatu blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/ mempunyai karakteristik objek khusus. pendataan dengan alternatif ini dilaksanakan dengan tata cara yang sama seperti pendataan dengan penyebaran SPOP Perorangan. Pengumpulan Data Objek dan Subjek Pajak serta Pemberian NOP 1. Pada waktu membuat sket letak relatif objek pajak tersebut. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan (i) Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. petugas lapangan bersama¬-sama dengan aparat desa/kelurahan setempat membuat sket letak relatif bidang objek pajak yang ada pada blok yang bersangkutan. Setelah SPOP diisi. Pada konsep sket/peta blok diberi tanda apakah SPOP yang disampaikan kepada wajib pajak tersebut di atas sudah atau belum dikembalikan. Dengan menggunakan konsep peta blok. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh subjek pajak atau kuasanya. disesuaikan dengan keadaan lapangan dan diisikan ke dalam SPOP Kolektif sesuai urutan NOP (ii) Pemberian NOP pada objek pajak dilakukan tanpa penempelan stiker NOP. dan selanjutnya menyampaikan SPOP dan stiker NOP kepada para Ketua RT/ RW sebanyak jumlah objek pajak yang ada di wilayahnya untuk disampaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan. (iii) Data rinci setiap bangunan dimasukkan ke dalam LSPOP Kolektif sesuai urutan NOP. (iii) Petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah diisi dengan jelas. Dalam hal pada saat itu. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan Pengembalian SPOP a. Terhadap objek pajak yang tidak dpat diidentifikasi batasnya. Pekerjaan Lapangan A.2. petugas lapangan mengadakaan identifikasi batas-batas objek pajak. maka petugas lapangan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak a. SPOP belum dapat dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Penempelan stiker NOP hanya bagi objek pajak yang ada bangunannya. (iv) Apabila di dalam blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/mempunyai karakteristik objek khusus. langsung diberi NOP atas bidang objek pajak tersebut dan ditempeli stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya. 2. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah : (i) Data objek dan subjek pajak yang telah disusun.

Selanjutnya pengawas meneliti hasil pekerjaan lapangan dan menandatanganinya. data hasil pendataan terlebih dahulu dikonfirmasikan kepada Kepala Desa. Penelitian SPOP a. Penyerahan Hasil Pekerjaan Lapangan 1. Dalam hal terjadi Perubahan data. Penelitian ini dimaksud agar butir yang ada dalam SPOP diisi dengan jelas. sebelum diserahkan kepada pengawas petugas lapangan. 4. benar. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. 4. c. Setelah SPOP diisi. petugas lapangan mengadakan pengukuran batas-batas objek pajak. 5. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak a. serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. B. Dengan menggunakan peta blok sebagaimana dimaksud pada butir a. 3. Petugas lapangan mengadakan penelitian terhadap SPOP hasil pendataan. c. lengkap. Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. b. Secara hirarki. Penyerahan tersebut disertai dengan tanda terima penyerahan. d. Untuk SPOP Kolektif. maka petugas melakukan kegiatan mulai dari identifikasi dan pengukuran objek pajak sampai dengan mengisi SPOP sesuai dengan data yang sebenarnya dan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. dan selanjutnya diberi kode ZNT sesuai dengan letaknya. b. . Pengawas Petugas lapangan meneruskan hasil pekerjaan lapangan yang diterimanya dari Petugas Lapangan kepada pejabat yang ditunjuk untuk diproses lebih lanjut. 3. maka petugas lapangan mengkonfirmaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. petugas lapangan mengadakan penempelan Stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya sekaligus meneliti apakah ada perubahan data. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. c. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak a. maka salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan kepada subjek pajak yang bersangkutan. pada msing-masing bidang objek pajaknya diberi nama subjek Pajak sesuaai yang terdapat dalam buku rincik. maka petugas lapangan mengisi SPOP dengan menyalin data yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Burni dan bangunan serta mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.kepada subjek pajak yang bersangkutan. harus dibuatkan tanda terima. Peta Blok yang telah diisi dengan Batas-batas bidang objek pajak hasil plotting/fotocopy dari peta rincik. Dalam hal tidak terjadi perubahan data. Penyerahan hasil pekerjaan lapangan berupa SPOP dan net konsep sket/peta blok kepada Petugas Pengawas Lapangan. 2. Penelitian Hasil Pekerjaan Lapangan 1. Penelitian SPOP dan pemberian kode ZNT tersebut di atas dibuatkan Daftar Penjagaannya. C. Dalam hal SPOP belum dapat dikonfirmaskan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang dikonfirrnasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.

maka data masukan tersebut harus dikembalikan kepada petugas yang bersangkutan. seperti halnya penulisan NOP. Penelitian Net Konsep Sket/Peta Blok dan Net Konsep Sket/Peta ZNT a. sepertihalnya penelituan batas ZNT. 2. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. 2.Net Konsep /peta blok digambar sesuai petunjuk teknis pengukuran dan identifikasi objek PBB. penentuan batas blok. d. SPOP a. Dalam hal pengisian tersebut belum memenuhi syarat sebagaimana yang telah ditentukan. dapat juga dilaksanakan secara tersendiri serta merupakan kegiatan rutin setiap tahun dalam u. . Selanjutnya penelitian ini juga dimaksudkan agar net konsep sket/peta ZNT tersebut telah dibuat sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditentukan. Apabila terjadi perubahan/kesalahan data. .Penelitian SPOP agar diisi dengan jelas.3. legenda. b. data objek dan subjek pajak termasuk rincian data dalam LSPOP Kolektif. skala peta. maka NIR beserta sket/ konsep peta ZNT dapat diubah berdasarkan data baru tersebut. (ii) Mencocokkan letak relatif objek pajak pada konsep sket/peta blok dan batas ZNT. B. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal disetiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kira-kira 100 objek pajak. selain dilaksanakan dalam satu paket dengan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP.Dalam hal pengisian / penggambaran tersebut belum memenuhi syarat. penulisan NIR. Pembendelan SPOP dan data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. dan keterangan-keterangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/peta blok. ukuran peta.2. Penelitian Data Masukan .paya penyempurnaan ZNT/ NIR untuk menentukan penggolongan NJOP bumi. c. 3. pencantuman kode ZNT. Penelitian ini dimaksudkan agar net konsep sket/peta blok yang dibuat telah memenuhi spesifikasi teknis yang ciitentukan. Pekerjaan penyempurnaan NIR dan ZNT sebagaimana dimaksud di atas. Pekerjaan Kantor A. agar dikembalikan kepada petugas lapangan untuk dilengkapi. Untuk SPOP Kolektif setelah selesai pelaksanaan pengumpulan data perlu diadakan verifikasi hassil pekerjaan lapangan oleh petugas Kantor Pelayanan PBB dengan didampingi Kepala Desa/perangkat desa/pemuka masyarakat/wajib pajak. Selain itu SPOP dicocokkan dengan sket/peta blok/ZNT agar data atributik yang telah dicatat pada SPOP sesuai dengan data grafisnya (posisi relatifnya pada sket/peta blok).b. Pembendelan SPOP tidak harus dikelompokkan berdasarkan kriteria tertentu (misalnya per blok) tetapi dapat dibendel secara acak karena pengenalan dan lokasi setiap formulir SPOP secara mudah dapat dicari dengan menggunakan komputer. . b. dan keteranganketerangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/ peta ZNT. Pembendelan SPOP dan Formulir-formulir data pasar 1. Kegiatan verifikasi lapangan meliputi : (i) Mencocokkan nama wajib pajak. petugas verifikasi lapangan segera melakukan perbaikan data dan menandatanganinya dengan sepengetahuan Kepala Desa. Penyempurnaan NIR dan ZNT Jika berdasarkan hasil pekerjaan lapangan diperoleh data pasar baru serta diketahui bahwa batas ZNT yang terdapat dalam sket/konsep peta ZNT mengalami perubahah.

misalnya merah. c. Hasil Pemeriksaan tersebut dijadikan bahan untuk membetulkan kesalahan yang terjadi dalam perekaman data. C.0126. atas setiap kesalahan yang ditemui dalam DHR. Formulir formulir data pasar Formulir data pasar terdiri dari Formulir Data Harga Jual. Nomor bendeldapat ditulis atau dicetak. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. 2. SPOP yang sudah dibendel diserahkan kepada masing-masing Operator Data Entry untuk direkam ke dalam komputer. Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. Formulir Pengumpulan Data Tanah. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halarnan muka dan samping kiri ketebalan bendel. dan keterangan lainnya.002. 97. dst. b. Untuk pemeliharaan basis data.. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. 97. Formulir Pengumpulan Data Transaksi. Petugas Pemeriksa membuat Daftar Hasil Pemeriksaan DHR yang memuat nomor urut. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. dst.0125. jenis kesalahan. (ii) empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel. Untuk memudahkan menemukan kembali apabila diperlukan. Perekaman ZNT dan DBKB harus dilakukan terlebih dahulu sebelum dilakukan perekaman SPOP.003. b. Perekaman DBKB dilakukan dengan memasukkan harga bahan bangunan dan upah pekerja dari setiap wilayah Daerah Kabupaten/Kota ke dalam komputer.001.126.0126.125. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit.002. Perekaman Data 1. Petugas Pemeriksa memberi tanda dengan warna tertentu. Harga Bahan Bangunan dan Sewa Alat. dan Daftar Upah Pekerja. Contoh : 97.0001. perekaman dapat dilaksanakan siang dan malam. Validasi DHR a.1450. 97. 97. Pengawasan Kualitas Data 1. D. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. d. d. Perekaman ZNT dan DBKB perekaman ZNT dilakukan dengan memasukkan kode masing-masing ZNT beserta NIR-nya ke dalam komputer.c. pembendelan formulir data pasar disesuaikan dengan kelornpoknya masing-masing. 2. Kegiatan ini dimaksudkan untuk memeriksa kebenaran perekaman data dari SPOP ke dalam komputer yang dilaksanakan oleh petugas yang ditunjuk oleh pejabat yang berwenang. dst.003.0125. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada huruf c.0125. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut (i) dua digit pertama menyatakan tahun pendataan. 97. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. 97. 97. Perekaman SPOP . Daftar tersebut ditandatangani oleh petugas pemeriksa dan diserahkan kepada petugas perekam data melalui Kepala Seksi Pengolahan Data dan Informasi.001. NOP. a. . Contoh : 97. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik.

untuk mengetahui kebenaran dan kesamaan kode ZNT dan NIR yang ada pada Lampiran SK Kepala Kantor Wilayah tersebut yang tidak tercatat pada peta ZNT. Detail yang digambar pada peta desa/kelurahan adalah jaringan jalan. tetapi harus dilakukan oleh petugas lain. dan peta ZNT yang bersangkutan. F. Petugas gambar memindahkan sket/peta blok dari milimeter blok ke drafting film sesuai dengan Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Mengetahui objek-objek. Tata cara pembuatan sket/peta desa/kelurahan dapat dilihat pada Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Yang digambarkan pada peta blok. sungai. Pembuatan Sket/Peta Blok Petugas lapangan setiap hari menggambar hasil ukuran di lapangan pada net sket/peta blok (pada milimeter blok) per bidang objek pajak. Penggunaan Hasil Validasi a. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Selanjutnya pada peta blok hasil lichtdruk/fotocopy tersebut digambar/ditegaskan batas ZNT yang ada dalam blok serta kode dari ZNT yang bersangkutan. sehingga memudahkan penempatan dan pencairan kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Pembuatan Sket/Peta Desa/Kelurahan Sket/peta desa/kelurahan dibuat berdasarkan sket/peta blok yang ada pada drafting film/ kalkir dengan cara menggambar batas bloknya. d. Mencocokkan jumlah objek pajak yang telah direkam dengan objek pajak yang terdapat di lapangan/peta blok. Mencocokkan SK Kepala Kantor Wilayah DJP dengan peta ZNT. peta blok. .e. Yang perlu diperhatikan dalam penggambaran sket/peta desa/kelurahan adalah pada waktu penyesuaian batas¬batas blok. pajak yang tidak dikenakan/dikecualikan dari pengenaan pajak. Mengetahui objek-objek janggal untuk diteliti ulang. juga batas bidang bangunan (dengan garis putus-putus). Petunjuk mengenai standarisasi Peta Digital akan diatur dalam aturan tersendiri. Sket/peta Blok yang sudah selesai digambar kemudian di lichtdruk/fotocopy. Pembuatan Peta Digital Pekerjaan pembuatan peta digital untuk keperluan aplikasi SIG PBB dapat dilakukan sepanjang sarana dan prasarana pendukung telah tersedia. Penyimpanan Bendel Bendel-Bendel SPOP dan formulir-formulir data pasar yang telah direkam ke dalam komputer. yaitu langsung dari SPOP ke layar komputer (screen). b. Validasi hasil rekaman dapat juga dilaksanakan tanpa melalui hasil cetakan (hard copy) DHR. selain batas penguasaan/pemilikan tanah (dengan garis tegas). 2. Bahan yang dijadikan acuan dalam pemeriksaan DHR adalah SPOP. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dan bendel formulir-fomulir data pasar dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan . disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. f. agar tidak diterbitkan SPPT atas objek dimaksud. dan batas blok. c. Kegiatan tersebut dilakukan oleh bukan petugas yang merekam data dari desa/kelurahan yang sedang divalidasi. E. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. batas wilayah administrasi pemerintahan. 2. 3. Pembuatan dan Penyimpanan Sket/Peta 1.

d. di pisahkan oleh tanda titik) ii. G.000. Pembuatan Sket/Peta ZNT 5. Setiap terjadi perubahan harus dilaporkan secara hirarkis sesuai dengan rentang kendali pengawasan. Sket/Peta yang digambar diatas drafting film/kalkir disimpan didalam lemari gantung peta yang dapat memuat segala jenis sket/peta. diberi identitas dan kode wilayah administrasi pemerintaharinya dan disusun berurutan sesuai dengan kode wilayah desa/kelurahan. serta disimpan pada lemari peta yang cocok untuk itu. Perubahan data grafis pada peta ini dilaksanakan oleh petugas khusus yang ditunjuk Kepala Kantor Pelayanan PBB. Apabila sket/peta tersebut terdiri atas lebih dari satu lembar.00. Dalam hal terjadi perubahan sebagaimana dimaksud diatas. Penyimpanan Sket/Peta a. (00) Nomor Lembar Sket/Peta Nomor Blok Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri. batas setiap desa/kelurahan. atau zona nilai tanah. subjek pajak. setiap gantungan sket/peta blok lembar pertama ditempel karton berwarna bertuliskan indeknya sebagai penunjuk. Sket/peta desa/kelurahan dan ZNT 00. Peta ini merupakan peta kerja bagi setiap keperluan administrasi PBB. Pemutakhiran Data Selama dalam proses pembentukan basis data dimungkinkan terjadi perubahan objek pajak. Khusus pada penyimpanan sket/peta blok. Pada setiap gantungan sket/peta blok lembaran pertama untuk kelurahan dalam setiap kecamatan. dibelakang kode wilayah dimaksud diberi tanda jumlah lembar.00. Sistematika indeks sket/peta ditentukan sebagai berikut : i. e.000.4. Sket/peta Blok hasil lichtdruk/fotocopy dibendel per desa/kelurahan. maka pemutakhiran datanya dapat dilaksanakan sebagai berikut : 1. Perubahan Data Objek Pajak .(00) Nomor Lembar Sket/Peta Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri.000.00. Pada kanan atas gantungan sket/peta diberi indeks yang diambil dari kode wilayah sesuai dengan jenis sket/peta yang bersangkutan. b. Sket/peta yang disimpan tersebut di atas agar dibuatkan buku penjagaannya untuk mengetahui jenis dan jumlah lembar sket/peta yang ada.000. ditempel karton berwarna lain yang bertuliskan sket/peta tersebut sebagai batas dari setiap Kecamatan. Sket/ peta blok 00. di pisahkan oleh tanda titik) c.

Pemberian tanda dimaksud dapat ditulis tangan atau dicap. Khususnya perubahan data objek pajak karena adanya pemecahan bidang harus disertakan informasi grafisnya. maka daftar-daftar sebagaimana dimaksud huruf (a) dan (b) di atas dibendel. Hal ini sangat diperlukan guna menentukan NOP bagi pecahan bidang objek pajak dimaksud. d. dan NIR yang baru. c. c. maka perlu diadakan peninjauan ke lapangan.a. pemecahan atau penggabungan bidang objek pajak. Peta ZNT 4. Dalam daftar perubahan tersebut dicatat kode ZNT-nya. Perubahan data lainnya. Perubahan data objek pajak dapat terjadi antara lain karena perubahan nama subjek pajak. Dalam daftar tersebut dicatat NOP-NOP yang termasuk dalam ZNT lama maupun yang baru. juga diadakan perubahan pada peta-peta yang berkaitan dengan perubahan-perubahan dimaksud. 2. Setiap terjadi perubahan data objek pajak khususnya perubahan yang berhubungan dengan karakteristik objek pajak. b. Perubahan NIR dan / atau kode ZNT a. laporan instansi/pihak terkait (ps 21) • Untuk ketetapan tahun pajak berjalan dan atau tahun pajak yang akan datang • Sesuai prosedur PST/TPT . PEMUTAKHIRAN DATA PASIF • Dilaksanakan atas permintaan WP. juga dibuatkan daftar perubahannya dalam Formulir Pemuktahiran Kode Zona Nilai Tanah. Setelah diteliti seperlunya. Peta Desa/Kelurahan Manual dan/atau Digital 3. Untuk membedakan dengan SPOP yang telah dibuat terdahulu atas objek pajak yang berubah. e. Apabila terjadi perubahan NIR yang mengakibatkan perubahan batas ZNT. maka SPOP yang diberi tanda “PERBAIKAN” tersebut dibendel secara khusus dan selanjutnya diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. NIR lama. selain diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. Dalam hal tidak disertai dengan informasi grafisnya. Setelah diteliti seperlunya. kesalahan dalam pengukuran objek pajak. maka pada SPOP tersebut diberi tanda “PERBAIKAN”. DHR yang telah divalidasi PEMELIHARAAN BASIS DATA PENGERTIAN Pemeliharaan basis data adalah kegiatan memperbaharui atau menyesuaikan basis data yang dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama mengenai objek/subjek pajak berupa penyempurnaan ZNT/NIR dan peta grafis. dapat dilaksanakan pada DHR yang diterbitkan sehubungan dengan standarisasi nama jalan atau persiapan pembuatan Lampiran Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak tentang klasifikasi NJOP. H. Setiap terjadi perubahan khususnya yang menyangkut perubahan NOP dan ZNT. Produk Keluaran 1. misalnya penulisan nama jalan dan sebagainya. maka disamping dibuat daftar perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (a). agar dibuatkan SPOP. Setiap perubahan NIR agar dibuatkan daftar perubahannya. Peta Blok Manual dan/ atau Digital 2. dan selanjutnya diadakan pemutakhiran data pada komputer. Pemutakhiran data yang menyangkut data karakteristik objek pajak dilakukan per bidang objek pajak. b.

digunakan untuk ketetapan tahun pajak yang akan datang. benar dan lengkap ke KP PBB atau di mana formulir tersebut diperoleh. Petugas pada tempat pengambilan dan pengembalian SPOP yang mempunyai kewajiban memberikan.1. akuntabilitas dalam penentuan NJOP . yaitu peningkatan transparansi. data grafis peta digital yang ada harus selalu diadakan pemutakhiran dan penyesuaian dengan keadaan di lapangan TATA CARA PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR LATAR BELAKANG 1. menerangkan dan menerima berkas SPOP Petugas KP PBB yang mempunyai kewajiban menyusun buku penjagaan penyampaian dan pengembalian SPOP. 3. Pelaksanaan Tiga unsur yang terkait pada pelaksanaannya yaitu : Subjek Pajak yang mempunyai kewajiban mengambil. Pemeliharaan Basis Data untuk Penyempurnaan ZNT/NIR Menentukan/mengevaluasi NIR Mengadakan penyempurnaan NIR dan kode ZNT 2. Pemeliharaan Basis Data Objek dan atau Subjek Pajak. Faktor Internal . menerima dan meneliti serta melaporkan SPOP yang sudah dikembalikan kepada atasannya. mengisi dan mengembalikan SPOP yang sudah diisi dengan jelas.Belum adanya analisis NJOP bumi untuk wilayah non SISMIOP 2. dan pada umumnya secara massal • Dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama • Berdasarkan RK • Dalam satuan wilayah tertentu • Sesuai prosedur SISMIOP 1. Pemeliharaan ini melalui kegiatan verifikasi data objek pajak apabila ketidakcocokan basis data dengan keadaan di lapangan minimal 20 %.Peningkatan kualitas NJOP yang didukung oleh data dan analisis yang benar . Faktor Eksternal . (lebih lengkap ada di KEP-533) PEMELIHARAAN BASIS DATA KOLEKTIF (mis: terhadap desa yang kurang potensial dan letaknya sangat jauh dari tempat kedudukan KPPBB ybs) Kepala Desa menghimpun perubahan Perubahan berkaitan dengan bangunan dilengkapi LSPOP Melampirkan sket lokasi bidang OP yang mengalami perubahan dengan dilengkapi nama wajib pajak dan NOP bidang yang berbatasan Daftar Perubahan Data OP dan Subjek PBB setelah ditandatangani Kepala Desa disampaikan ke KP PBB PEMELIHARAAN BASIS DATA AKTIF • Dilaksanakan untuk tahun pajak berjalan.Tuntutan masyarakat untuk transparansi dan akuntabilitas dalam penentuan njop .Sejalan dengan kebijakan direktorat PBB dan BPHTB. Pemeliharaan Basis Data Peta Digital • Untuk suatu wilayah administrasi pemerintahan tertentu yang telah berbasis data SISMIOP dan mempunyai peta garis (data grafis) tetapi belum menerapkan SIG PBB • Bagi KP PBB yang telah melaksanakan aplikasi SIG PBB.

2..  Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaian PENENTUAN OBJEK ACUAN . Jumlah dan sebaran data harga jual  diupayakan tersebar merata.  Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda 3. 3. Lokasi data Harga jual  diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis.  Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu kemudian penyesuaian waktu. 2. Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :  Mempunyai potensi nilai yang mirip  Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR MEMBUAT BATAS IMAJINER ZNT 1.517 45 NON-SISMIOP 37. Data harga jual  harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)  harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)  harga sewa.  merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis. dengan tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar tanah yang ada.  Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ.Antisipasi pemanfaatan NJOP untuk kepentingan lain KONDISI BASIS DATA PBB SAMPAI 2005 JENIS DATA KEL/DESA Persentase (%) SISMIOP 30. dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu. termasuk yang berada di wilayah kerja KP PBB/ KPP Pratama yang lain PENYESUAIAN DATA  Penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu dilakukan secara terpisah. OBJEK ACUAN  Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis.317 100 TUJUAN  Tertib administrasi  Peningkatan kualitas NJOP (dgn dukungan basis data yang benar)  Terciptanya analisis NJOP bumi yang dapat dipertanggungjawabkan WILAYAH DENGAN JENIS DATA SISMIOP PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL 1. Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada peta kerja ZNT.  Nilainya telah diketahui. dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan.800 55 TOTAL 68.

 Untuk memenuhi satu ZNT terdapat minimal tiga data pembanding. ORIENTASI LAPANGAN  Untuk mengetahui keadaan lingkungan wilayah yang akan dianalisis.  Agar dapat digunakan sebagai penunjuk relatif letak objek pajak. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain. STANDARDISASI NAMA JALAN DAN IDENTIFIKASI KELAS BUMI  melakukan pemutakhiran nama jalan pada SK-Kakanwil. Lembar pengesahan v. 2. sebagaimana Formulir 3a.Formulir yang digunakan .Peta ZNT WILAYAH DENGAN JENIS DATA NON-SISMIOP TAHAP PERSIAPAN  Penyediaan Sket/Peta Desa sebagai peta kerja. HASIL AKHIR KEGIATAN  Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa.  Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja.  hasil pemutahiran akan mengelompokan kelas bumi.  merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. dicari informasi nilai tanah per M2 tertinggi dan terendah pada tiap area.  Apabila tidak/sulit diperoleh. Transmital iii.  Sistematika laporan : i. PLOTTING KELAS BUMI PADA SKET/PETA DESA . Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga  penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual. penentuan NIR dilakukan dengan cara: 1. 2. fisik. Diperlukan dalam hal satu ZNT data harga jualnya kurang dari tiga.  pengumpulan data harga jual. Lampiran . PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL  Menggunakan Formulir 1 (Lampiran 7a SE-45). sehingga terpenuhi tiga data pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding tersebut atau. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. Sertifikasi Nilai iv. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3(tiga) atau lebih  penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3.  Cetak SK-KaKanwil tentang Klasifikasi dan besarnya NJOP tahun berjalan.  pembuatan sket/peta desa (bila belum ada sket/peta desa). Halaman judul ii. 3.  Sebarannya cukup merata pada zona yang dinilai ANALISIS DATA PENENTUAN NIR 1. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan Formulir 2a. KRITERIA PEMILIHAN OBJEK ACUAN  Mengambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona nya. jenis penggunanan.

yg selanjutnya akan dikelola dalam sebuah RDBMS yg disebut SISMIOP PETA PBB • Peta Desa/kelurahan – Batas Desa/kelurahan – Nomor blok • Peta ZNT – Batas ZNT/NIR – Kode ZNT • Peta Blok – Bidang2 OP dlm blok – Nomor NOP TAHAP PEMBUATAN PETA • Orientasi Lapangan – Mencocokkan keadaan lapangan dg sket – Menentukan detail sebagai batas blok • Penentuan Batas – Batas desa/kelurahan – Batas blok • Pemberian Nomor Blok . Dit.  zona yang telah diberi batas imajiner diberi kode sesuai dengan Kep533/PJ.6/2006 LAMPIRAN 10) SKALA PRIORITAS PEKERJAAN JENIS DATA THN PROGRESS SISMIOP 2007 100% dari seluruh Desa/Kel SISMIOP NON SISMIOP 2007 25% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2008 75% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2009 100% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP PEMETAAN Dalam pelaksanaan tugas dan fungsinya.  Plot OP sampel dalam sket/peta desa serta mencantumkan kelas bumi dan NJOPnya pada sket/Peta Desa.6/2000. ANALISIS ZNT/NIR Dilakukan terhadap informasi nilai yang dikumpulkan dengan formulir 1b BIAYA MENGACU PADA STANDAR BIAYA PELAKSANAAN KEGIATAN ANALISIS DAN PENYEMPURNAAN ZNT/NIR (Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE15/PJ. yaitu berupa data atribut dan data spasial.  identifikasi lokasi OP sampel. PEMBUATAN BATAS IMAJINER ZNT DAN KODE ZNT  memperhatikan kemiripan karakter. Untuk mengumpulkan data tsb. ambil sampel OP tiap alamat tiap kelas. PBB dan BPHTB mengelola data OP dan WP yang kurang lebih terdiri dari data 90 juta OP dan 51 juta WP. KP PBB melakukan kegiatan pendataan dan penilaian OP dg alat pokok berupa SPOP dan peta blok. Dari kedua jenis media tsb akan diperoleh dua jenis data PBB.  batas imajiner yang membatasi zona dengan NIR (NJOP) yang sama dapat dihilangkan.  variasi kelas tanah dalam nama jalan/alamat yang sama.

Sedangkan sebagai sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai. II. Nilai dan Harga Nilai (value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan dibayarkan oleh pembeli pada kondisi pasar wajar. penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu pada saat (tanggal) yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang ada pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar. sebagai mana yang didefinisikan dalam Standard Penilai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI). tehnologi bangunan. Pengertian Penilaian Secara harafiah penilaian merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk mengestimasi nilai dari suatu properti. karakteristik investasi.• Penggambaran bidang OP • Pemberian NOP PETA ZNT CONTOH TAMPILAN SIG RENCANA KERJA PENDATAAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) MATERI DALAM RK • Sasaran dan Volume Pekerjaan • Alternatif Kegiatan • Standard prestasi kerja • Jadwal Pelaksanaan • Organisasi dan Jumlah Personal • Jumlah Biaya • Perkiraan Peningkatan • Hasil Akhir SIFAT RK • Fleksibelitas • Konsisten KONSEP DASAR PENILAIAN I. Penilai. perhitungan matematika. Nilai sebagai kesimpulan dari proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas kepemilikan suatu properti. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di dalam maupun di luar negeri. Harga (price) adalah . dan standard keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain keadaan perekonomian. penilaian banyak dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai sendiri setelah menganalisis faktor yang mempengaruhi nilai tersebut.

Nilai Pertukaran (exchange value) Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas pemilikan suatu property saat ini. dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama untuk ikut bertransaksi 5. Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari harga apabila pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada saat transaksi . artinya antara pembeli dan penjual memenuhi syarat : 1. sehingga pengertian nilai akan menjadi lebih spesifik. 2. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang sepatutnya diterima atas kepemilikan suatu property. Terdapat waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi 4. Memiliki informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan 3. Nilai Modal (capital value) Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau benda 3. Nilai penggunaan (usage value) Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam menggunakan property tersebut 8. Nilai dan harga akan sama apabila transaksi terjadi pada kondisi pasar wajar. Antara penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa. Jenis Nilai yang paling sering digunakan antara lain : 1. Mempunyai kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness) 2. Nilai akan lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak mempunyai opsi. Nilai Sewa (rental value) Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati 4. artinya transaksi terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat memenuhi kondisi pasar wajar. Nilai Potensi (potensial value) Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property tersebut saat ini 6. Nilai Pasar Wajar (fair market value) Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang terjadi pada kondisi pasar wajar. Nilai spekulasi (speculation value) Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa yang akan datang 7. Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga. Nilai Penjualan (sales value) Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property tersebut akan dijual 5. Pasar dalam keadaan terbuka.sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara penjual dan pembeli atas satu transaksi. Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya diterima (masih berupa harapan) sedangkan harga adalah apa/berapa yang telah disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi). Jenis Nilai Istilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi diikuti dengan keterangan lain. seandainya property tersebut akan ditukarkan kemudian hari . III. namun bisa juga nilai dan harga pada satu saat tertentu sama.

serta zoning 3. seperti lelang. namun harus dilakukan riset pasar sehingga diperoleh data primer. lebar depan. bentuk. pendapatan penduduk dan kemampuan penduduk secara finansial yang dapat mempengaruhi pasar (market area) • pembeli potensial berkaitan dengan preferensi. maka akan dapat diketahui besarnya effective demand. Nilai sisa (Scrap value) Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai fungsinya 11. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis scarcity antara lain : • Suplier. Nilai Buku (book value) Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan yang ditujukan utnuk tujuan akuntansi atau perpajakan IV. yang nantinya akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam suatu area pasar. Demand (permintaan) Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada permintaan atas property tersebut. Ciri-ciri Nilai Suatu property akan mempunyai nilai apabila dapat memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. selera dan ekspektasi mereka (potensial market) • kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman (mortgage segmentation) • ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh masyarakat (mortgage availability) Berdasarkan atas analisis demand tersebut. Nilai sentimental (centimental value) Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya karena sangat sayang terhadap property tersebut 10. 12. Eldred dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan mempunyai nilai apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut : 1. Analisis scarcity berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. Scarcity (kelangkaan) Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. Nilai jual paksa (forced sale value) Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara paksa. topografi. 2. Beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain : • Hukum dan perundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penggunaan property • Hak dan batasan dalam penggunaan property • Lokasi dan lingkungan • Berkaitan dengan fisik seperti ukuran. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar. Dalam analisis demand meliputi : • pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan jumlah populasi. Utility (manfaat) Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property.9. pajang. berkaitan dengan keberadaan jumlah serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut . Untuk mendapatkan data yang valid dalam menganalisis demand tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data.

Analisis ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu property oleh penjual maupun pembeli. negotiating. Proses transfer atas suatu property meliputi proses marketing. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah : • Peran perantara atau broker • Konsep promosi yang diterapkan • Konsep negosiasi • Jenis transfer • Biaya transaksi Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat komulatif. artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu kewaktu. S. and closing. berkaitan dengan keberadaan kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari property sejenis • Faktor yang menentukan supply seperti ketersedian sumber. Transferbility (dapat dipindahkan) Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu property untuk dipindahtangankan. • Prinsip perubahan (the principle of change) Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat dinamis. Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka .• Kompetitor. U. Perubahan tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu property sangat tergantung dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang jika membeli property tersebut saat ini. Prinsip dasar tersebut antara lain : • Prinsip Antisipasi (the principle of anticipation) Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property saat ini. Secara matematis dapat diformulasikan sbb : V = f (D. analisis transferbility juga sangat berkaitan dengan proses dalam transfer tersebut. tehnologi dll 4. Harapan yang dimiliki oleh penjual serta calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut. • Prinsip substitusi (the principle of substitution) Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang mempunyai manfaat yang sama. Prinsip Dasar Penilaian Pada proses penilaian property hendaknya memperhatikan prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis property dan semua jenis nilai. maka barang atau jasa yang harganya paling rendah yang akan paling banyak diminati. T) Dimana : V : adalah nilai property D : adalah permintaan S : adalah scarcity T : adalah transperbility V. Demikian juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property. artinya untuk dapat mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi keempat ciri tersebut secara bersama-sama.

Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari tugas penilaian itu. maka tingkat keuntungan yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan penambahan faktor tersebut. kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak berpengaruh lagi terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi keuntungan/membikin rugi. serta secara finansial memungkinkan untuk memperoleh keuntungan saat ini maupun pada masa yang akan datang. VI. • Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan berkurang (the principle of increasing and decreasing return) Dalam suatu proses produksi. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh interaksi dari permintaan dan penawaran. • Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use) Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan harapan keuntungan yang maksimal. • Prinsip kontribusi (the principle of contribution) Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property tersebut. Atau sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan bila bagian dari property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada. BPHTB) • Ganti rugi • Jual beli • Agunan • Asuransi . jika satu faktor produksi ditambahkan secara terusmenerus dengan asumsi faktor produksi lainnya tetap. Tujuan Penilaian Kesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. Hal ini penting. didukung oleh aturan perizinan. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi permintaan tetap maka harga akan cenderung turun. hingga pada satu titik tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut. Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat. demikian sebaliknya semakin tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap maka harga akan meningkat pula. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun. • Prinsip penawaran dan permintaan (the principle of supply and demand) Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan penawaran. • Prinsip Kompetisi (the principle of competition) Dalam kondisi pasar terbuka. kompetisi/persaingan akan semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara fisik memungkinkan. Demikian juga pada sektor property. yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat keuntungan dari para pihak. mengingat untuk tujuan berbeda maka diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula. Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara lain : • Perpajakan (PBB.dalam membuat satu kesimpulan nilai dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal penilaian.

waktu. kepemilikan. Tanggal Penilaian Tanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai. zoning dll 2. keadaan lingkungan dll • Faktor Ekonomi Faktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai adalah faktor pemintaan dan penawaran • Faktor Hukum Faktor hukum berkaitan dengan zoning. untuk mengetahui besarnya penyesuaian (adjusment) yang harus diberikan. ukuran. Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain : o Berkaiatn dengan fisik seperti bentuk. ukuran dll • Faktor Lokasi/lingkungan Faktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan disekitar serta asseibilitas seperti lokasi. situasi politik dll IX. Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain : • Faktor fisik Faktor fisik disini yaitu berkaitan dengan kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti bentuk. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Nilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. jenis transaksi o Berkaitan dengan faktor hukum seperti kepemilikan. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding. keberadaa objek dll o Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi pasar. Pendekatan Biaya (cost approach) Nilai suatu objek/property ditentukan dengan menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru (production cost new ) atau biaya penggantian baru (reproduction cost new) dikurangi dengan penyusutan yang terjadi. peruntukan. hal ini berkaitan dengan perubahan yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. Pendekatan Pendapatan (income approach) Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property tersebut saat ini dan masa yang akan datang. Perbedaan tanggal penilaian akan mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan.• Pengembangan tanah dll VII. Pendekatan Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach) Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. Pendekatan Penilaian Pendekatan penilaian atau sering disebut sebagai metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian terdiri dari : 1. letak. 3. . VIII. luas dll o Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi. Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property tersebut dengan satu tingkat kapitalisasi tertentu. Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan nilai dari bjek yang dinilai.

Tujuan Penilaian : NJOP . Administrasi Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan Objek Pajak sebagai objek penilaian dibagi menjadi objek pajak umum yang meliputi objek pajak standar dan obek pajak non standar serta objek pajak khusus. Penilaian massal biasanya dilaksanakan untuk menilai objek pajak umum standar. Rekonsiliasi nilai Dalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan lebih dari satu metode atau pendekatan penilaian.Objek penilaian (Pasal 2 ayat (1)) o Tanah : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di dalamnya o Bangunan : Konstruksi teknis yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. baik atas bumi maupun atas bangunan. tempat olah raga. Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang lebih objektif dan dapat dipertanggung jawabkan. kolam renang.X. Penilaian individual dilaksanakan untuk menilai objek pajak non standar maupun objek pajak khusus.Tanggal Penilaian : 1 Januari (Pasal 8 ayat (2)) . dan lain-lain . dermaga. kilang/silo. TAHAPAN PROSES PENILAIAN • Identifikasi Permasalahan . misalnya jalan tol.Jenis/Definisi Nilai Wajar : Nilai Pasar (Pasal 1 angka 3) • Survey Pendahuluan o Data yang diperlukan o Sumber Data o SDM dan Waktu o Perencanaan Kegiatan/Time Schedule • Pengumpulan Data o Data Umum (ekternal property) • Lokasional • Zoning • Faktor Ekonomi o Data Khusus (internal property) • Tapak (site) • Bangunan (improvement) • Dokumen • Analisis Data dan Penerapan Metode Penilaian o Bumi/tanah : Perbandingan Data Pasar (Membandingkan Objek yang dinilai dengan objek lain yang sejenis dan diketahui harga pasarnya) • Persiapan • Pengumpulan Data Pasar • Kompilasi Data • Penyesuaian Waktu Data Pasar per M2 • Penyesuaian Jenis Transaksi . Sarana dalam melaksanakan penilaian objek PBB adalah Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran SPOP. Penilaian untuk menentukan NJOP dilaksanakan dengan cara Penilaian Massal dan Penilaian Individual.

OBJEK PAJAK KHUSUS Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki yang khusus seperti : lapangan golf. Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : Tanah : < 10. pelabuhan udara. berikut : Tanah : > 10.3 PENILAIAN 2. jalan tol. C.000 m2 Bangunan : juiniah lantai > 4 Luas bangunan : > 1. Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah Objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai. pelabuhan laut. pompa bensin dan lain-lain.000 m2 Bangunan : Jurnlah lantai < 4 Luas bangunan : < = 1.• Peta Taburan Data Pembanding • Pembuatan Batas Imajiner • Tentukan Objek Acuan • Analisis • Perbandingan Fisik • Perbandingan Lokasi • Penentuan NIR o Bangunan : • Pendekatan Biaya o Menghitung Biaya Pembuatan Baru o Menentukan Besarnya Penyusutan o Diperoleh Nilai Bangunan • Pendekatan Pendapatan (Dg mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh atas operasi properti tersebut) o Pendapatan Kotor o Tingkat Kekosongan o Pendapatan lainnya o Pendapatan Kotor Efektif o Total Biaya/pembelanjaan o Pendapatan Bersih Operasi o Tingkat Kapitalisasi o Nilai Properti • Rekonsiliasi Nilai • Kesimpulan Nilai MEKANISME PENILAIAN UNTUK PENENTUAN NJOP 2.1 JENIS-JENIS OBJEK PAJAK A. CARA PENILAIAN . OBJEK PAJAK UMUM Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu.3.000 m2 B.000 m2 2. Objek pajak umum terdiri atas : 1.

seperti data dari laporan Notaris/PPAT. Data ini dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi nama jalan. 2. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah iii. 2. Data ini diperlukan untuk standardisasi nama jalan. sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang yang tersedia sangat terbatas. Pengumpulan data harga jual . Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.3 PELAKSANAAN PENILAIAN A. ii. baik objek pajak khusus. Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar. 3. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT i. ii. data NIR dan ZNT lama. b. iii. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut. Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DIP) tahun terakhir. Satu lembar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/Peta ZNT i. Penilaian Massal Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT.Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar diseluruh wilayah Indonesia. ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Penilaian Individual Penilaian Individual diterapkan untuk objek Pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu). Tahap Persiapan Tahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan : 1. sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok. Peta Desa/Kelurahan. Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna c.3. SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Burni dan sebagainya.biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan ini). 2. PENILAIAN TANAH 1. Perhitungan Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation. maka pelaksanaan dengan dua cara yaitu : 1. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan. meliputi Peta Wilayah. iv./CAV). Bahan-bahan yang diperlukan i. File data tahun terakhir serta DHKP. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR a. Peta kelurahan/ desa yang telah ada batas-batas bloknya. ZNT dibuat per kelurahan/desa ii. seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK) 4. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil. PENILAIAN MASSAL 1. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah.

data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. 2. tingkat inflasi. seperti keadaan pasar properti. Dalam rangka pengumpulan data harga jual. 3. iv. Nomor data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yag tertulis pada Formulir 2. Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. 3. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data. notaris. Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Transaksi Properti (Lampiran 30) 5.1. . Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun. data penawaran. Oleh karena itu pencairan data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh dikantor. tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data : Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 januari tahun pajak bersangkutan. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Data Lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh dilapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Variasi besarnya prosentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari Nilai Pasar. lurah/ kepala desa. Semua data yag diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2 : Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Lampiran 30). Misalnya data hipotik/agunan di Bank. juga diadakan inventarisasi namanama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. 2. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data. Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderung meningkat. Untuk mendapatkan nilai tanah data yag digunakan adalah data transaski jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT 1. Sumber data berasal dari PPAT. Penulisan nama jalan disesuai dengan Standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan iii. pameran dan sebagainya. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dengan persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis dilapangan. keadaan ekonomi. Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. Kompilasi Data 1. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35% sesuai analisis dilapangan. agen direktori. 4. 2. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan dilapangan.

Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah : 1.Angka. penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yaang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. 2. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut: Nilai Pasar Tanah yang hampir sama Memperoleh’aes fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda Mempunyai potensi nilai yang sama. Membuat batas imajiner ZNT Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi. v. data dan fakta dilapangan dan dianalisis terlebih dahulu. Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. jenis penggunaan tanah dan keluasan persil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30). 3. Tanah dan bangunan. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa. Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi. Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyataan. 2. Pembuatan Peta ZNT Akhir 1). Tanah kosong. Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut : o Data relatif baru o Data Transaksi atau penawaran yang wajar o Lokasi yang relatif berdekatan o Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama o Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama 2. Analisa Data Penentuan NIR 1. c. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya. viii. Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi. persentase penyesuaian diatas bukan merupakan angka yang mutlak. Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satu meter persegi. vi. b. nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut : a. Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi 1. Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja ZNT. Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30). . 2). sehingga di setiap wilayah dapat berbeda. vii.

3 atau 4. 2 atau 3. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 10) Jumlah lantai bangunan > 1. 3 atau 4. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. 3. 21) Untuk bangunan-bangunan bertingkat dan mempunyai kelas¬kelas/bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi. 20) Untuk bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang. Penyusunan DBKB (dibahas di bab DBKB) 3. Bila tidak ditemui dalam tabel. 2. 2. (ii) DBKB objek pajak standar untuk penilaian bangunan Data DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV. 3. Validasi Data Data SPOP •dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut : (i) Data Tanah dan Bangunan 1) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. 3 atau 4. (iii) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajak Data luas tanah dan detail bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. alat pemadam kebakaran. 2. 18) Lantai = 1. data yang Diperlukan CAV untuk terlaksananya program ini harus tersedia data sebagai berikut : (i) ZNT untuk penilaian tanah Data ZNT yang telah siap secara otomatis akan diprgunakan dalam proses CAV. 15) Konstruksi = 1. 2. lapangan tenis. 3) Pekerjaan wajib pajak = 1. Penilaian dengan Bantuan Komputer (CAV) a. validasinya dilanjutkan dengan fasilitas. pusat-pusat perbelanjaan. 2. lift. 8) Jenis penggunaan bangunan =1 sampai dengan 16. 4 atau 5. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 11) Tahun dibangun < tahun perekaman 12) Tahun renovasi > tahun dibangun atau. hotel . 3. 14) Kondisi pada umumnya = 1. 9) Luas bangunan > 0. Contoh Analisis Data (Hal.3). • 4) Dalarn hal “bangunan tanpa tanah” perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi. data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis. 4). 5) Jenis tanah = = 1. 4 atau 5 17) Dinding = 1.4 atau 5. 4 atau 5. b. 13) Daya listrik > 0. bila jumlah LSPOP sama dengan jumlah bangunan. 3. 2. Data Baru lengkap. Setelah itu. maka SPOP akan ditolak. 2) Status wajib pajak = 1. Bangunan ke tidak boleh > dari pada jundah bangunan. Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT. 6) Jumlah bangunan > 0. 4 atau 5. Cantumkan NIR ( nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja. 29-32) 2. AC. 2. 19) Langit-langit = 1. 2. 16) Atap = 1. 3. 7) Bangunan ke > 1. tahun renovasi < tahun perekaman.

000. kemudian dikalikan dengan luas bumi. gudang. 12) Perkerasan halaman (4x) = kosong atau numeric. 20. 5) Fasilitas AC sentral : 1 ada. Contoh Penilaian Objek Bumi • . NJOP bangunan berdasarkan : 1) kelas/bintang/ tipe 2) komponen bangunan utama 3) komponen material 4) komponen fasilitas/ m2 5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan 6) penyusutan 7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan .000. JPB 1. Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi. DBKB objek pajak standar dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer. springkler. 6) Jumlah AC split = kosong atau numeric.-.000. 7) Jumlah AC window = kosong atau numeric. atau 2 = tidak ada. (ii) Fasilitas 1) Kolam Renang Diisi : 1 = diplester 2 = dengan pelapis 2) Lapangan tenis (6x) = kosong atau numeric 3) Alat pemadain kebakaran : hydrant. 100. 8) Jumlah saluran pesawat PABX = kosong atau numeric. 15 = 0 (tidak diisi) 10) Jumlah lift (3x) = kosong atau numeric.resort/non resort.00 = Rp. fire alarm diisi 1 = ada. 100. luas perkerasan < = luas tanah. atau 2 = tidak ada. 22) Untuk bangunan perindustrian seperti pabrik. 14. atau 2 = bata/batako. validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan.(ii) Perhitungan Nilai Bangunan Dalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karekter objek tersebut. c. 9) Kedalaman sumur pantek = kosong atau numeric. Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP bumi = 200 m2 x Rp. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) = Rp. validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya. apartemen. validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut : Tinggi kolom > 0 Lebar bentang > 0 Daya dukung lantai > 0 Keliling dinding > 0 Luas mezzanine > 0 23) Untuk tangki. bahan harus 1 = baja/besi. Tata Cam Perhitungan Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT. (i) Perhitungan Nilai Tanah NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP. 11) Jumlah tangga berjalan (2x) = kosong atau numeric. 4) Panjang pagar Bila panjangnya > 0. NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT. dan sejenisnya.

 Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi yang berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda meskipun bersebelahan.  Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan (penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi kerakteristik khusus objek pajak tanah kosong. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai beriku t : Umur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Dibangun Bila tahun direnovasi terisi.  Setiap bidang tanah mempunyai alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang berbeda. Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik bangunan. Contoh Tahun pajak adalah tahun 1993. Dalam hal itu faktor (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) adalah 10.8) kapasitas dan letak (khusus tangki) Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif. . PENILAIAN TANAH (LAND EVALUATION) PERMASALAHAN  Keberadaan objek pajak tanah kosong yang berkarakteristik khusus cukup banyak.  Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat “individual” untuk dapat mengakomodasi “kerakteristik khusus “  Belum adanya peraturan yang mengatur tata cara penilaian individual atas tanah kosong berkarakteristik khusus. dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut diatas. hotel. Untuk Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir lampiran 28. apartemen dan lain. (iii) Penyusutan Bangunan Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan.  Karekaterisitk khusus op tanah kosong disebabkan oleh lokasi. maka UMUR EFEKTIF = Tahun Pajak tahun dibangun. terutama bidang tanah berkarakteristik khusus dalam kawasan. keluasan. dan dituangkan dalam satu daftar penyusutan (Lampiran 29). Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan/ pengganti baru bangunan per meter persegi. Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong atau (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) > 10. • Mengumpulkan data pasar yang relevan. topografi. penentuan umur efektifnya sebagai berikut : Tahun Pajak – Tahun Dibangun + (2 Tahun Pajak – 2 Tahun Direnovasi) 3 Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) < 10 dan Tahun Direnovasi adalah 0 atau kosong. maka : Urnur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Direnovasi Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran. keluasan dan kondisi bangunan. dll). maka perlu dianggap tahun direnovasi=tahun pajak – 10. pengunaan dan fisik (elevasi. umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya. PENDEKATAN PENILAIAN  Sales Comparison Approach.lain.

• Mengidentifikasi persamaan dan perbedaan karakteristik antara objek dinilai dengan data pasar untuk menentukan faktor penyesuaian. o Tentukan indikasi nilai tanah dengan menggunakan ratio nilai tanah yang telah ditentukan. paling sesuai untuk tanah kosong yg berpotensi untuk pembangunan. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan teknik rata-rata. tipikal ratio dari penilaian untuk perpajakan. o Tetapkan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti. • Pengumpulan data nilai pasar dan data sewa pasar. • Menentukan biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan improvement.  Extraction Approach. pembobotan. • Pola ratio ini dapat ditentukan dari berbagai sumber ie. prosentase.  Land Residual Approach. atau dari developer. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan cara kapitalisasi sewa pasarnya dengan tingkat kapitalisasi yang telah disesuaikan. atau pilih salah satu. • Estimasi indikasi nilai bangunan. pemahaman perilaku data.  Allocation Approach. • Menentukan unit perbandingan penyesuaian ie.  Subdivision DCF Approach (Land Development Approach). • Penentuan tingkat kapitalisasi yang mencerminkan kondisi pasar dengan cara menghitung ratio sewa pasar terhadap nilai pasar. • Mengestimasi nilai pasar subjek dinilai (termasuk bangunan dan improvement diatas tanah). • Pendekatan ini dilakukan dengan langkah sbb o Tentukan indikasi nilai pasar properti (tanah dan bangunan. • Penentuan tingkat kapitalisasi tanah. • Pendekatan ini dapat dilakukan setelah diperoleh cukup data pasar sehingga dapat dianalisis dan ditentukan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti secara keseluruhan. • Mengestimasi besarnya penyusutan (depresiasi/D) atas bangunan dan improvement. • Penentuan lokasi kontribusi NOI dari bangunan : cara mengalikan indikasi nilai bangunan dengan tingkat kapitalisasi bangunan • Penentuan alokasi kontribusi NOI dari tanah : cara mengurangi NOI properti dengan NOI bangunan • Estimasi nilai tanah : cara mengkapitalisasi kontribusi NOI dari tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah  Ground Rent Capitalization Approach. • Menentukan besarnya penyesuaian (adjusment) dari perbedaan karakteristik yang telah diidentifikasi. jumlah rupiah. • Menentukan indikasi nilai pasar setiap data pasar berdasarkan jumlah penyesuaian (adjusment). • Estimasi pendapatan bersih hasil operasi “net operating incomes” properti (tanah & bangunan) • Penentuan tingkat kapitalisasi bangunan. • Kesesuaian : . • Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangi BRB terhadap depresiasi. • Menentukan indikasi nilai tanah dengan cara mengurangi nilai pasar subjek dinilai terhadap indikasi nilai bangunan.

• Teknis Penilaian : o Pembuatan lembar analisis “discounted cash flow/DCF” untuk menggambarkan aliran “cash inflow (GDV)” .“cash outflow (DC)” dan “enterprenurial profit/EP” sepanjang skenario progres penjualan/sewa. o Menentukan besaran arus kas bersih “net cash flow”. o Pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat dilakukan karena tidak ada data pembanding. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land 6. keluasan. o Tanah kosong yang mempunyai potensi dikembangkan (potential development) untuk mengestimasi potensi nilai (potensial value). o Menentukan besaran tingkat diskonto untuk mendiskonto arus kas bersih yang diharapkan. pengunaan. MASS APPRAISAL PENDEKATAN PENILAIAN Dipergunakan 3 pendekatan: • Pendekaan Perbandingan dgn objek lain yang sejenis (data pasar): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan 3. fisik. o Kriteria pengembangan harus memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (highest and best use) baik dari aspek legal. o Mengestimasi besarnya “gross development value/GDV” berdasarkan estimasi harga jual/sewa dan skenario progres tahap penjualan/sewa yang wajar. topografi. o Mengestimasi besarnya “enterprenurial profit/EP” sebagai kompensasi atas resiko pengembangan yang dilakukan. o Mengestimasi nilai potensial tanah (land potential value) dengan cara mengurangkan “gross development value” atas “development cost” dan “enterprenurial profit” (GDV-(DC+EP). • Langkah-Langkah : o Menentukan konsep pembangunan diatas tanah kosong tersebut yang memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (hypotetical development). fisik : elevasi.o Pendekatan yang paling umum digunakan untuk menilai tanah kosong dengan karakteristik khusus (lokasi. o Mengestimasi besarnya “development cost/DC” yaitu biaya pembangunan berdasarkan biaya langsung dan tak langsung. dll). Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC) 5. Tentukan konsep pengembangan berdasarkan masterplan atau highest and best use dari site 2. . Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV) 4. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (tanah) saat ini. o Menjumlahkan besarnya arus kas bersih yang telah didiskonto untuk menggambarkan nilai potensial tanah kosong “potential land value” TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN “LAND DEVELOPMENT APPROACH” 1. finansial dan produktifitas maksimal.

Menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual 4.Waktu transaksi . PENILAIAN INDIVIDUAL Dilakukan terhadap objek pajak yang mempunyai karakteristik khusus Contoh : lapangan golf. persawahan. Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan objek pajak yang dinilai b. seperti: perumahan.Aksesibilitas . PENILAIAN MASSAL Dilakukan terhadap objek pajak yang karakteristiknya cenderung homogen atau mirip. Mengumpulkan data-data lama. Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan: . SISTEM PENILAIAN 1.NIR di mana objek pajak berada b. LSPOP. dari objek-objek yang akan dinilai PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR (terhadap tanah) 1. Menyusun rencana kerja 2. pusat perbelanjaan.Elevasi . Menyiapkan SPOP.Penggunaan tanah . Penilaian a. sebagai pelengkap. PENILAIAN INDIVIDUAL PERSIAPAN (sama dengan massal) 1.Lebar depan (terutama untuk objek komersil) . pelabuhan laut/udara. c. yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi obyek tersebut.Bentuk tanah . dll. perkantoran dll Latar belakang penilaian massal • Jumlah objek pajak yang sangat besar (87 juta op) dibanding jumlah penilai pbb yang sangat kecil • Asas efisiensi dalam pemungutan pajak. biaya pemungutan pajak harus lebih kecil dari penerimaan pajaknya. Lokasi dan waktu transaksi yang wajar 2.• Nilai perolehan baru (Pendekatan Biaya): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan. • NJOP pengganti (pendekatan pendapatan): adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut. Faktor-faktor pembanding (pilih minimal 3.Lokasi . dan LKOK 3.Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran) . apartemen. hotel. Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar . besarnya penyesuaian berdasarkan pengetahuan dan pengalaman penilai) . Pengumpulan data a. dll 2.Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul .Jenis hak atas tanah.

Lokasi tanah h.Pengumpulan data tanah. dan LKOK b.Pendapatan dari sewa. dasar ketetapan PBB adalah NIR . dan fasilitas bangunan. Nilai Perolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/ membangun bangunan baru. komponen material. Elevasi f. konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan. Aksesibilitas d. Lingkungan sekitar i.Jika selisih terhadap NIR <10%. dilakukan dengan mengisi SPOP dan mengumpulkan datadata: a. baru kemudian dikonversi menjadi NJOP bangunan. 1. dengan alat bantu berupa DBKB. Mengumpulkan data objek pajak dengan SPOP. gedung bioskop. LSPOP. meliputi biaya komponen utama. hasil penilaian dijadikan bahan rekomendasi penentuan NIR tahun pajak berikutnya (sumber informasi KPP) PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA (terhadap bangunan) Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan dengan nilai tanah. tempat rekreasi . Data transaksi di lokasi sekitar . Kontur tanah g. Mengumpulkan data lain yang belum tercatat dalam catatan tersendiri 2.. Luas b. mis: pompa bensin. Konversi NJOP Konversi dilakukan dengan menggunakan KMK 273/1995 (Klasifikasi NJOP).Jika selisih terhadap NIR >10%. bandar udara. Penilaian bangunan (penilaian tanah sesuai pendekatan data pasar) Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai Perolehan Baru Bangunan dikurangi penyusutan bangunan. Lebar depan c. 1. pusat perbelanjaan . berupa: .Pendapatan dari penjualan. 3. Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data 3 tahun terakhir) dari hasil operasi objek pajak. Untuk objek pajak yang terdiri dari lebih dari satu bangunan.Pengumpulan data bangunan a. PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATAN Pendekatan biaya digunakan dengan cara menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. hotel. Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak. Pengumpulan data a. Pengumpulan data . Kegunaan e. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak. mis: perkantoran.

• Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan. • Menambahkan pendapatan dari sumber-sumber lain ke dalam pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. asuransi. c. atau jumlah kursi yang tidak terjual dalam satu tahun. Tentukan nilai properti: . yaitu biaya pengurusan. iklan/ pemasaran. dan komisi sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. yaitu biaya pengurusan. serta komisi yang dikeluarkan selama pengoperasian objek pajak. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. pajak. besarnya tergantung dari jenis penggunaan pajak. Pendapatan dari sewa • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. • Kurangkan hak pengusaha (operator’s share) sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih dalam satu tahun sehingga menyisakan nilai sewa kotor setahun. biasanya sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih. diskon.b. • Menghitung biaya-biaya operasi lainnya (outgoings) dalam satu tahun. perbaikan. Tingkat kapitalisasi. • Menghitung biaya-biaya operasional dalam satu tahun. Biaya operasi yang dikeluarkan dalam satu tahun. e. a. seperti gaji karyawan. Tingkat kekosongan. yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih yang disewakan. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. jumlah kamar hotel yang tidak terisi. Penentuan tingkat kapitalisasi Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti yang dinilai. yaitu seluruh pendapatan dari penjualan. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan keuntungan bersih dalam satu tahun. 2. yaitu besarnya persentase akibat terdapatnya luas lantai yang tidak tersewa. pajak (PBB) dan asuransi. Pendapatan dari penjualan • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. pajak (PBB) dan asuransi. • Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun. pemeliharaan. • Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun. b. Untuk hotel juga ada biaya lain seperti pemberian diskon atau komisi kepada biro perjalanan. 3. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. Bagian pengusaha/operator’s share (untuk pendapatan penjualan). Penilaian a. diskon. • Mengurangi nilai sewa kotor setahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. d. • Menghitung biaya-biaya operasi (outgoings) dalam satu tahun.

Bangunan komersial (perkantoran. Bangunan semi permanen. 2. Bangunan hunian (rumah tinggal. DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (BUILDING COST TABLE/DBKB) • Penentuan nilai bangunan yang dilakukan selama ini menggunakan tools berupa program aplikasi berbasis komputer. DBKB 2000 → terdapat dalam aplikasi BDNPP dan terpisah dari SISMIOP. Bangunan industri (sbg tempat utk proses produksi). 2. CARA PENILAIAN • Penilaian Massal • NJOP tanah dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT (zona nilai tanah) • NJOP bangunan dihitung menggunakan DBKB melalui program CAV (computer assisted valuation) • Penilaian Individual • NJOP bangunan dihitung secara terpisah dengan memperhitungkan secara detail seluruh karakteristik dari obyek pajak tersebut • Mulai tahun 2000. Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi. digunakan program DBKB 2000 untuk menghitung obyek pajak non standar Jenis Bangunan menurut fungsinya: 1. Bangunan bertingkat. DBKB standar (CAV) → terintegrasi dalam aplikasi SISMIOP. Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek (mis: hotel) di suatu kota. Contoh perhitungan Sebuah hotel “A” mempunyai nilai jual di pasar wajar Rp 500 juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 juta. kemudian ditentukan suatu tingkat kapitalisasi yang standar. Bangunan sementara. . baja. Bangunan khusus (bendungan. pertokoan). Merupakan bangunan dg. pendidikan dan sarana umum). c. batu dg umur bangunan kurang dr 15 thn. batu dg umur bangunan lebih dr 15 thn. 2. 3. hotel. Konstruksi utamanya terdiri dari beton.jalan kereta api. 3. bandara. Tingkat kapitalisasi = 45 juta / 500 juta = 9% d. DBKB non standar → terintegrasi dalam aplkasi SISMIOP namun tidak terdapat proses perhitungan dan pembentukannya. diperlukan banyak data dan analisis. 5.Nilai investasi ditambah keuntungan b. Merupakan bangunan yg hanya dipakai utk sementara waktu dg. Bangunan permanen. pelabuhan).Transaksi jual beli . Data tersebut kemudian dihitung seperti contoh di atas. • Program aplikasi yang digunakan selama ini terdiri dari 3 jenis yaitu: 1. Bangunan umum/sosial (tempat ibadah. baja. 4. 3. Bangunan tidak bertingkat. Konstruksi utamanya terbuat dr bhn ringan spt kayu dg umur bangunan kurang dr 15 thn Menurut Jumlah lantainya: 1.. Menurut Jenis Penggunaannya: 1. 2. Merupakan bangunan yg hanya sebagian konstruksinya menggunakan beton. rumah susun).

Berfungsi sbg pengikat sengkang dg. Diameter min 10 mm dg. Batang profil. rangka langit-langit. Sistem pembuatannya dpt di cor langsung ataupun pracetak. tangga. pasir. Komponen: 1. Merupakan campuran butiran mineral yg terdiri dr. balok. keruing dll. ttp tdk dpt menahan gaya tarik. Penggunaan : Struktur atas konstruksi bangunan. B. paku keling & plat. JENIS KONSTRUKSI BANGUNAN A. sedang (U-32) & keras (U-39). STRUKTUR BANGUNAN Struktur Bawah (sub structure). air. . kolom dg 2 profil dipadu mjd 1. Penggunaannya pd umumnya tdk saju jenis tergantung pd kebutuhan. 2. semen & kerikil. ringan. kamper. Bagian struktur bng yg berada di bawah permukaan tanah. 3. 3. disamping itu jg dpt menahan gaya tekan. Bangunan bertingkat sebagian (composite building). • Bangunan bertingkat tinggi (high rise building). C. kolom. Jenis : Jati. Sambungan konstruksi menggunakan las dan atau baut. Komponen: 1. rasamala. Jumlah lantai kurang atau sama dg 4. Penggunaan : Struktur bawah & atas konstruksi bangunan. 3. Disamping pelaksanaannya mudah & cepat.• Bangunan bertingkat rendah (low rise building). Tul pokok. Bng permanen hanya bagian tertentu saja. Jumlah lantai lebih dari 4. Sengkang. Penggunaan : rangka atap. Jenis: 1. Jenis : lunak (U-22). Jarang dipakai. Agregat. Hanya dr segi keindahan kurang. utk. Kawat beton. Baja tulangan. Sbg tulangan penghubung sbg pengikat tulangan pokok & sbg penahan gaya geser. efisien & ekonomis. 3. Profil Cannal C digunakan utk balok. Profil I atau T digunakan utk kolom. Konstruksi Kayu. Konstruksi Baja Merupakan sistem konstruksi bangunan yg pd umumnya digunakan pada bng industri. Merupakan bahan kimia penambah kekuatan beton. Profil Z dipakai utk rangka atap ttp. 2. berbentang panjang. 4. 5. Profil L dipakai utk rangka atap. Bahan additif. Jenis: • Sloof : berfungsi sebagai perata beban dinding di atasnya yg ditransfer ke pondasi. Merupakan sistem yg mudah pengerjaannya & mudah diperoleh. Jarak min 30 cm. Berfungsi sbg penahan gaya tarik yg tdk dpt dilakukan oleh beton. Bangunan semi permanen. meranti. 2. Konstruksi Beton Merupakan sistem konstruksi terbaik yg dpt bertahan thd api sampai suhu 600oC. berfungsi sbg penyangga bng. Konstruksi ini digunakan utk. 4.

• Plat lantai/atap: sbg tempat tumpuan penghubi bng & sbg pengaku horisontal gedung. 2.• Pile cap : berfungsi sebagai perangkai beberapa pondasi tiang atau sejenis & sbg transfer beban kolom ke ms2 pondasi. Struktur Atas (super structure). Pondasi dalam (deep fondation) : 1. pabrik – JPB4. Pondasi gabungan (combined footing). Pondasi Auger. BTKP – JPB12. Berfungsi sbg transfer beban bangunan ke dalam tanah & sbg pengikat bng dengan tanah. hotel/restoran/wisma – JPB8. Jenis : • Balok : sbg penerus beban plat. Pondasi sumuran. apartemen /kondominium . pengaku dinding & pengikat balok. 3. lain-lain – JPB11. Pondasi tiang pancang (pile). 2. perumahan – JPB2. bengkel/gudang/ pertanian – JPB9. Bagian struktur bng yg berada di atas permukaan tanah. • Tangga : sarana tarnsportasi vertikal gedung. Pondasi rakit/plat (raft footing). 3. bangunan parkir – JPB13. gedung pemerintah – JPB10. • Ring balk : sbg pengaku dinding & kolom bagian atas & penyangga rangka atap. 4. 5. toko/apotik – JPB5. Pondasi pressure injected. Pondasi Anchors. perkantoran – JPB3. • Rangka atap : sbg rangka penutup atap. • Retaining wall : sebagai dinding penahan tanah. 7. Pondasi Frankie pile. • Pondasi (dalam/ dangkal). rumah sakit/klinik – JPB6. Pondasi memanjang (continous footing). 5. • Tie beam : sbg balok pengikat/ pengaku antar kolom di lantai bawah. Pondasi bor (bored pile). dinding pd kolom tumpuan. Pondasi setempat (individual footing). 4. Jenis Pondasi: Pondasi dangkal (shallow fondation) : 1. 6. • Shear wall & core wall : sbg penahan gaya horisontal & pengaku bng. JENIS KEGUNAAN/PENGGUNAAN BANGUNAN – JPB1. olahraga/rekreasi – JPB7. • Kolom (struktur dan non struktur) : berfungsi sebagai pendukung beban atap. • Diagonal bracing : sbg pengaku bng & penahan gaya geser. Pondasi Mandrel.

luas bangunan. baik dari gambar deuah. tampak potongan atau peninjauan langsung ke lapangan.. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/menghitung panjang. seperti metode unit terpasang. pompa bensin/ kanopi – JPB15. Tahap 2 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. Dengan metode survey kuantitas dan dasar perhitungan analisis BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya. untuk mendapatkan harga satuan pekerjaan. tata letak dan mutu bahan bangunan. Sehubungan dengan kebutuhan progran komputer (CAV)..– JPB14. Karena cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di lapangan. Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW karena cara ini merupakan satu-satunya cara untuk mendapatkan keseragaman menghitung biaya pembuatan baru bangunan. konstruksi serta. maka dalam perhitungan ini digunakan faktor koreksi. harus diperhatikan skala yang dipakai. Tahap 5 : Memasukkan volume setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 2) dan harga satuan setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 4) ke dalam suatu format rencana anggaran biaya bangunan agar diperoleh biaya dasar setiap jenis pekerjaan atau biaya dasar total yang dikeluarkan untuk pembuatan sebuah model bangunan.Kriteria untuk menentukan kelompok bangunan dapat ditinjau dari segi arsitektur. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. metode meter persegi dan metode indeks.metode perhitungan yang lain. Menu layanan model-model tersebut tersedia di dalam program komputer. Tahap 4 : Harga bahan bangunan dn upah pekerja setempat yang sudah dianalisis (hasil pekerjaan tahap 3) dimasukkan ke dalam formula analisis BOW yang sudah tersedia dalam program komputer (CAV). tangki minyak – JPB16. gedung sekolah FORMULASI MODEL DBKB PENYUSUNAN DBKB Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. A. Oleh karena itu dalam tahap 1 ini pekerjaan utama yang harus dilakukan adalah menentukan/membuat model bangunan. akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan. Harga bahan bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk mendapatkan harga pasar yang wajar. DBKB Standar (i) Tahapan Pembuatan DBKB Tahap 1 : Menentukan dan membuat tipikal kelompok bangunan sebagai model yang dianggap dapat mewakili bangunan yang akan dinilai. . Tahap 3 : Mengumpulkan data upah pekerja dan harga bahan bangunan setempat. Pengukuran/perhitungan atas dasar data yang berupa gambar. Metode survai kuantitas dipilih menjadi dasar metode yang dipergunakan karena metode inilah yang paling mendasar bila dibandingkan dengan. komponen material dan komponen fasilitas bangunan. metode. dalam arti harga/upah tersebut tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di kawasan setempat. maka biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama.

yaitu pengelompokkan ke dalam komponen utama. lantai dan plat lantai). Perijinan. Tahap 10 : Dengan mensubstitusikan faktor-faktor penyelaras. Tahap 8 : Membagi biaya dasar setiap komponen bangunan dengan luas bangunan keseluruhan untuk mendapatkan biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan.1) Biaya Komponen Utama Biaya konstruksi utama bangunan ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. Faktor-faktor penyelaras tersebut adalah : 1. Tahap 11 : Penilaian terhadap suatu bangunan dilakukan atas dasar biaya pembuatan baru per meter persegi lantai bangunan setiap komponen bangunan. lansekap dan sebagainya (komponen fasilitas). 6) Pekerjaan Sanitasi. Selanjutnya untuk memperoleh Biaya Pembuatan Baru Bangunan maka perlu dilakukan penyesuaian dengan cara mensubstitusikan faktor-foktor biaya (FAKTOR PENYELARAS) yang memperngaruhi biaya dasar bangunan kt: dalam perhitungan biaya dasar. pintu. Suku bunga kredit selama pembangunan. pekerjaan rat). 2. direksi keet. 2) Pekerjaan Pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). bouzoplank). elemen estetika. komponen material dan komponen fasilitas. PPN. Pengelompokan ini ditujukan agar dapát dibedakan antara biaya yang keluarkan untuk pekerjaan struktur utama. Unsur-unsur Komponen Utama 1) Pekerjaan Persiapan (pembersihan. (ii) Biaya Komponen Bangunan . jendela. Biaya-biaya tak terduga proyek. (komponen utama). setelah memperhitungkan adanya faktor penyusutan. 7) Pekerjaan Instalasi Air Bersih 8) Pekerjaan Instalasi Listrik . 7. Jasa pemborong. 5) Pekerjaan Kayu dan Pengawetan termasuk pekerjaan cat (kusen. 5. terhadap biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan maka akan diperoleh biaya pembuatan baru setiap komponen bangunan per meter persegi lantai banguan. pekerjaan finishing arsitektural (komponen material) serta pekerjaan tambahan lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan mekanikal/elektrikal. perkerasan halaman. 3) Pekerjaan Beton/Beton Bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. Tahap 7 : Melakukan penjumlahan dari biaya setiap jenis pekerjaan dari masingmasing komponen pada tahap 6 agar diperoleh biaya dasar per komponen bangunan untuk keseluruhan model bangunan. Koreksi BOW. bangunan yang telah diperoleh. Tahap 9 : Setelah diperoleh biaya dasar per komponen bangunan maka dengan cara menjumlahkan setiap komponen yang ada akan diperoleh biaya dasar keseluruhan bangunan. kuda-kuda dan rangkap atap kecuali kaso dan reng).Tahap 6 : Melakukan pengelompokan biaya dasar jenis pekerjaan pada tahap 5. Jasa/fee konsultan perancang dan pengawas. 4. hasil dari tahap 9. 3. 4) Pekerjaan Dinding Luar (plester. 6.

dinding. reng (aluminium foil. Bahan penutup lantai 2. lapangan tenis. perkerasan baik halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu. Upah 4. dari jumlah 1) sampai dengan 8) 2) Biaya Komponen Material Bangunan Biaya material atap. Sedangkan kedua komponen lainnya merupakan sistem pendukung dari komponen utama. Unsur-unsur Material Bangunan a) ATAP 1. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 3) Biaya Komponen Fasilitas Bangunan Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membayar seluruh unsur-unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas bangunan. langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. Proses penyusunan DBKB Non Standar Untuk Objek Pajak Non Standar tahapan-tahapan pembentukan DBKB-nya sedikit berbeda dengan Objek Pajak Standar. Spesi (3 cm. Konsep penyusunan DBKB Non Standar disesuaikan dengan sistem struktur bangunan yang telah dijelaskan sebelumnya. 1 : 5) 3. AC. genset. Adapun pengertian dari ketiga komponen tersebut adalah sebagai berikut : . Kaso. Faktor penyesuaian kemiringan atap terhadap luas bangunan adalah 1.9) Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. elemen estetika dan lansekap. dimana sistem struktur dan sub struktur sebagai komponen utama dalain bangunan dijadikan satu rangkaian ke dalam komponen utama. c) LANGIT-LANGIT 1. Fakor penyesuaian dinding bagian dalam terhadap luas bangunan adalah 0. Unsur¬unsur yang termasuk dalam komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana pelengkap dari bangunan seperti . material dan fasilitas yang digunakan oleh bangunan tersebut. jendela) 1.3 dan 1. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat) 2. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3) 5. Upah 3. Upah 4. lift. Upah 4. Rangka dan penggantung 3.60. B. triplek jika ada) 3. DBKB Non Standar (i). Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3). Bahan penutup atap 2. Dimana nila DBKB untuk masing-masing JPB Non Standar tergantung pada jenis komponen utama. tangga berjalan. d) LANTAI 1. kolam renang.2 untuk asbes dan seng (dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atap di daerah). Bahan langit-langit (pekerjaan cat) 2. Setiap tahun DBK13 harus dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis bahan/ material bangunan dan upah pekerja yang berlaku di wilayah KP PBB bersangkutan. b) DINDING (Dinding dalam tanpa pintu. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 4.

Contoh: Kaca. • Sistem pendinginan unit. merupakan material pembentuk ruang (pemisah) dalam struktur bangunan. komponen fasilitas. Contoh: Granit. 3. Contoh: Kaca. Kayu (parquet). Keramik. Genteng sirap dan Spandek. pelat lantai. Karpet. • AC floor. Contoh: Gypsum board. Plywood (kayu lapis). Genteng keramik. • Penutup Lantai (PL). • Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. merupakan AC per unit berbentuk lemari yang memiliki kapasitas besar untuk mendinginkan ruangan dengan luasan besar. Triplex dan Eternite. Marmer. • Langit-langit (LL). Unsur-unsur Komponen Utama : • Pekerjaan persiapan (pembersihan. merupakan material pembentuk bangunan yang berfungsi sebagai penutup (kulit) rangka struktur bangunan bagian luar. merupakan fasilitas pendingin ruangan. balok. • Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). 2. Asbes gelombang. langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. Triplex dan Pasangan dinding bata. direksi keet. Genteng press beton. Marmer. yaitu komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi. komponen struktur utama. di mana pengaturan sistem pendinginan dilakukan terpusat pada satu ruang kontrol. • Pelapis Dinding Luar (PDL). Contoh: Plat beton. Kaca. merupakan material penutup rangka atap atau plat lantai bagian bawah. komponen struktur material. Genteng tanah liat. Contoh: Beton pra cetak. • Pelapis Dinding Dalam (PDD). merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) dari MDD. bouwplank). Granit. AC window. merupakan AC per unit yang pendingin dan compressornya menyatu dan dipasang pada dinding dengan cara membuat lubang. Keramik dan Cat. • Penutup Atap (PA). Ubin teraso dan Semen. merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) MDL. Celcon (cilicon block) dan Pasangan dinding bata. Ubin PC abu-abu. Granit. Akustik. Seng gelombang. merupakan material penutup rangka atap bagian atas. • Air conditioner (AC). lantai dan plat lantai). kolom. dibedakan menjadi tujuh jenis: • Material Dinding Dalam (MDD). tangga dan dinding geser. . Wallpaper. Marmer. Biaya konstruksi komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari struktur bawah dan struktur atas serta ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai.1. merupakan material bangunan yang berfungsi sebagai pelapis lantai. Vinil. • Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi bangunan. dinding. • Material Dinding Luar (MDL). Contoh : AC split. yaitu komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan meliputi biaya material atap. Contoh: Gypsum board. merupakan AC per unit yang memiliki 2 mesin yaitu blower dan compressor. Struktur bangunan bawah tanah/basemen dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama. Keramik dan Cat. di mana sistem pengontrol pendingin terdapat pada masing-masing alat pendingin. Sistem pendinginan dibedakan menjadi dua bagian : • Sistem pendinginan terpusat (central).

• Sistem sanitasi. Yang dimaksud sistem PABX disini adalah jumlah saluran telepon di dalam gedung yang dihasilkan oleh mesin PABX (saluran extension). . merupakan fasilitas pemisah atau pembatas bangunan. • Sistem tata suara. peresapan atau STP (sawage treatment plant). merupakan fasilitas telekomunikasi di dalam gedung bertingkat. • Eskalator. Alaram kebakaran. • Sistem pengolah limbah. merupakan fasilitas untuk sistem pengolahan limbah lingkup kecil yang terdapat di dalam bangunan contohnya seperti septictank. merupakan fasilitas pembangkit tenaga listrik yang pada umumnya digunakan sebagai tenaga listrik cadangan. • Sistem perpipaan (plumbing). Terdiri dari: Hydrant. • Pagar. tebal rata-rata 10 cm dan biasanya menggunakan beton ringan atau aspal ringan. • Sistem penangkal petir. merupakan jaringan kamera untuk scurity system. Splinkler. merupakan sistem jaringan televisi penerima gambar di dalam gedung. merupakan fasilitas sistem pertelevisian yang terdapat di dalam gedung. alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas. • Genset. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air bersih selain air yang berasal dari PAM. • Sumur artetis. Tipe konstruksi sedang. merupakan fasilitas untuk sistem instalasi tata suara di dalam gedung. Intercom. kedalaman sumur ini pada umumnya lebih dari 30 m. yaitu: Tipe konstruksi ringan. merupakan fasilitas instalasi sistem kelistrikan di dalam bangunan. merupakan alat angkut berbentuk ruangan kecil (kotak) yang berfungsi untuk sirkulasi barang atau penumpang secara vertikal. • Sistem proteksi api. • Lapangan tenis. merupakan alat angkut berupa tangga berjalan yang berfungsi untuk sirkulasi penumpang secara vertikal maupun horisontal. pada umumnya terdapat pada bangunan apartemen. • Sistem pertelevisian. merupakan fasilitas penampungan air pada bangunan gedung yang terbuat dari beton bertulang pada salah satu lantai. merupakan fasilitas sanitasi atau sistem pembuangan air kotor yang terdapat di dalam bangunan. • Sistem PABX.• Elevator (lift). • Sistem video intercom. merupakan fasilitas proteksi terhadap bahaya kebakaran. merupakan fasilitas penghubung antar ruangan (lantai) dengan ruang pemanggil. merupakan alat peringatan terjadinya kebakaran. merupakan fasilitas untuk untuk menangkal sambaran petir pada gedung-gedung tinggi. • Sistem air panas. dibedakan menjadi dua jenis yaitu: MATV. CCTV (close circuit television). Tipe konstruksi berat. tebal rata-rata lebih dari 10 cm dan pada umumnya menggunakan bahan beton bertulang dengan atau tanpa aspal beton (hot mix). tebal rata-rata 6 cm dan biasanya menggunakan bahan seperti paving block atau tanah yang dipadatkan. merupakan alat komunikasi untuk peringatan jika terjadi kebakaran. merupakan fasilitas instalasi sistem perpipaan baik pipa air kotor maupun air bersih di dalam bangunan. dibedakan menjadi tiga jenis. • Reservoir. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air panas. • Perkerasan halaman. • Kolam renang. merupakan alat berupa pipa untuk menyiram air. • Sistem kelistrikan.

sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen material per jenis pelapis untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”. potongan atau peninjauan langung ke lapangan. Tahap 11 : Besarnya penyusutan fisik dihitung berdasarkan tabel yang tercantum dalam lampiran keputusan ini (lampiran 29).(ii) Pembuatan DBKB Non Standar Pembuatan DBKB Non Standar ini dilakukan secara bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal. Tahap 10 : Melakukan penyesuaian nilai (up dating) DBKB dengan cara meng-up date harga-harga material (harga resources) dengan memperhitungkan fluktuasi harga material bangunan di pasar. struktur bawah. . biaya transportasi berdasarkan informasi yang diperoleh dari buku Jurnal• Harga Satuan. Tahap 2 : Melakukan analisa harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit in place bagi kornponen material dan fasilitas. Dinas Pekerjaan Umum dan instansi terkait lainnya. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. Tahapan-tahapan tersebut antara lain . developer. sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas lengkap dengan sistem pendukungnya. tampak. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen utama per JPB untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”.7. komponen material dan komponen fasilitas.5.13. Untuk JPB 3 dan 8 biaya komponen bangunan .sama dengan biaya komponen utama (struktur atas. mezzanin dan daya dukung lantai) + komponen material + komponen fasilitas. Tahap 5 : Menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan masing-Masing model yang telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi. baik dari gambar denah.4. Tahap 7 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen material dari setiap jenis material pelapis bangunan yang dibantu dengan metode statistik tertentu. Tahap 9 : Menghitung nilai DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB komponen utama. Tahap 8 : Menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan.2. Untuk JPB 1. (iii) Biaya Komponen Bangunan Untuk menghitung biaya komponen bangunan yaitu dengan cara menjumlahkan biaya konstruksi yang terdiri : 1. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/ menghitung panjang.16 biaya komponen bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas dan basemen) + komponen material + komponen fasilitas.12. kontraktor. 2.6. dimana biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). dalam hal ini per JPB minimal diambil 5 model bangunan dengan jumlah lantai yang bervariasi. Tahap 3 : Menentukan model tipikal bangunan sebagai bangunan yang mewakili struktur bangunan yang akan dinilai.faktor inflasi. Tahap 1 : Menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan komponen struktur bangunan. Tahap 4 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. Tahap 6 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dari setiap model dalam satu JPB yang dibantu dengan metode statistik tertentu.

Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan yang dinilai. Oleh karena itu. komponen utama. Secara finansial layak (financial affordability) d. Substitusi. developer. Biaya perencanaan bangunan (arsitektur) 4. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan. IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah hukum 3. Asuransi dll HIGHEST AND BEST USE “Highest and Best Use “ artinya penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan. BIAYA TIDAK LANGSUNG YANG DIPERHITUNGKAN 1. analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang bersangkutan. keinginan dan daya beli yang tinggi. mempunyai 4 (empat) kriteria. Highest and Best Use. terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah mengalami pembangunan. melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Harga Pasar dari suatu Lahan. PPN 2. maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai. dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate. juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat. Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand. yaitu sebagai berikut : a. yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran. Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility) b. kelangkaan. Untuk JPB 14 dan 15 biaya komponen bangunan sama dengan biaya . Balance.3. Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan. pada dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip ekonomi. seperti kegunaan. (maximum profitability which result in highest property value) . Secara hukum diizinkan (legal permissibility) c. Profit kontraktor 5.

Waktu b. adalah : e. antara lain : • Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar • Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan. Lokasi c. Lokasi tanah / Letak tanah d. Tanah & Bangunan (Real Estate) Faktor-faktor yang berhubungan dengan penentuan penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) dari Real Estate. . Waktu Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan.. Supply dan Demand Properti. Peraturan Pemerintah.UNTUK BANGUNAN RUMAH. antara lain : a. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat. antara lain : • Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota • KDB (Koefisien Dasar Bangunan) • KLB (Koefisien Lantai Bangunan) • KDH (Koefisien Dasar Hijau) • GSB (Garis Sempadan Bangunan) • Tinggi Maksimum Bangunan. terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. d. Bentuk tanah dan ukuran tanah b. c. BANGUNAN KOMERSIAL (PROPERTI) Faktor-faktor yang berhubungan dengan Penggunaan terbaik dan tertinggi dari Properti. Topografi tanah c. • Harga sewa dari Properti sejenis • Harga jual dari Properti Sejenis. adalah : a. Sarana dan Prasarana b. Fisik. Bila dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai dengan rencana tata kota. Teknologi membangun f. Keadaan topografi tanah e. Kelengkapan Utilitas Keterangan : a. UNTUK PABRIK A. Permintaan Pasar d. maka akan memberikan manfaat yang tertinggi.

Keadaan Topografi Tanah Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi. e. B. Lokasi Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun) f.b. akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi. JENIS • Highest and Best Use of the land as though vacant o Apakah lahan kosong yang menjadi objek penilaian ini tetap dibiarkan kosong atau dikembangkan ? o Jenis pengembangan apa yang sebaiknya dilakukan atas lahan ini ? • Highest and Best Use of the property as improved o Apakah bangunan yang ada saat ini diteruskan penggunaannya atau o Apakah sebaiknya dikembangkan bangunan baru yang lebih bernilai ? • Apabila nilai ‘property as improved’ lebih besar dibandingkan dengan nilai ‘land as though vacant’. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan. pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik. Permintaan Pasar Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar. d. Kelengkapan Utilitas Misalnya suplai air. maka highest and best use dari properti yang menjadi objek penilaian ini adalah tetap ‘property as improved’ CONTOH • Sebuah kompleks townhouse terletak di daerah komersial. . apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. Mesin-mesin dan Peralatannya (Plant and Machinery) Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery). Teknologi Membangun Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit. • Apabila nilai properti sebagai kompleks townhouse lebih tinggi dibandingkan dengan nilai lahan sebagai komersial dikurangi dengan biaya perombakan. c. maka highest and best use dari properti ini adalah tetap kompleks townhouse.

Memberikan arahan dan bimbingan kepada petugas apabila petugas menghadapi kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan lapangan. dan lengkap sesuai dengan data objek/subjek pajak yang bersangkutan. 2. SPOP yang telah diisi dengan jelas. PELAPORAN. 2. Pengawasan pelaksanaan pemberian NOP. 5. B. pengawas melaporkan kepada koordinator pekerjaan lapangan. benar. RUANG LINGKUP A. Objek bangunan digambarkan dengan garis putus-putus (—–). 3. C. dan benar ditandatangani oleh petugas lapangan dan oleh subjek pajak atau yang mewakilinya. yang selanjutnya urutan pengumpulan/penomoran diusahakan berbentuk spiral. prosedur. maka hampir dapat dipastikan maka highest and best use atas lahan tersebut adalah untuk penggunaan komersial. kode tingkat bangunan ditulis dengan angka Romawi. Pengawasan pengumpulan data harga jual Pengawasan ini dilaksanakan agar data yang diperoleh dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya dengan cara mengadakan: 1. Dalam hal pengawas tidak dapat mengatasi. 4. Untuk itu diperlukan orientasi lapangan secara bersamaan antara pengawas dan petugas lapangan dengan berpedoman pada peta kerja yang telah ditentukan. • Berfungsi untuk mencarikan alternatif/jalan keluar penyelesaian terbaik dan secepat mungkin dengan tetap berpedoman pada rencana kerja serta petunjuk yang berwenang. Para petugas mengetahui dengan pasti batas blok yang menjadi tanggung jawabnya. SPOP diisi dengan jelas. Pengumpulan data dan pemberian NOP dimulai secara berurutan dari barat laut (kiri atas peta) pada tiap blok. dan mendukung upaya menghilangkan hambatan/penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. lengkap.Namun apabila terdapat tingkat permintaan yang sangat tinggi untuk bangunan komersial. dilaksanakan agar: 1. Penyesuaian terhadap data yang diragukan kebenarannya sehingga mendekati nilai pasar yang sebenarnya. 3. Penempelan stiker NOP hanya pada objek pajak bangunan di tempat yang mudah terlihat. . dan materi dalam rencana kerja yang telah disetujui oleh pejabat yang berwenang • Dimaksudkan untuk mengetahui secara dini apabila terdapat hambatan atau penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. meningkatkan koordinasi pengawasan. 4. dilakukan agar: 1. Pemberian NOP pada objek PBB dan pada SPOP harus sama dengan penomoran pada peta kerja/ konsep peta blok. Pengecekan langsung ke lapangan terhadap data yang diragukan kebenarannya. DAN EVALUASI PENGAWASAN PEKERJAAN LAPANGAN • Ditekankan pada kendali mutu pekerjaan lapangan • Dilakukan agar pekerjaan lapangan sesuai dengan jadwal. 6. 2. Pengawasan pengumpulan data fisik. Ukuran sisi bidang tanah dan bangunan harus dicantumkan dengan jelas dan benar pada peta kerja. SPOP yang telah diterima dari petugas diperiksa dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang serta dilengkapi NIP dan tanggal pemeriksaan. PENGAWASAN. Penempelan stiker NOP serta pengisian NOP ke dalam SPOP dilakukan pada saat yang bersamaan di lapangan.

satu untuk laporan dan satu untuk petugas ybs. 7. 2. SPOP tersebut dikembalikan kepada petugas lapangan yang bersangkutan untuk diperbaiki. petugas lapangan juga harus menyerahkan net konsep peta blok kepada pengawas petugas lapangan. Cara pengawasan kepada Petugas Lapangan adalah sebagai berikut: 1.CARA PENGAWASAN Pengawasan diterapkan dengan pola berjenjang. setiap minggunya diserahkan kepada Koordinator Pekerjaan Lapangan (Korlap) ybs disertai rekapitulasi hasil pekerjaan lapangan di dalam Daftar Laporan Perkembangan Pengumpulan Data Objek Pajak. Apabila terdapat kesalahan/kekurangan. Membawa surat tugas dan memakai tanda pengenal. Laporan Bulanan . 5. setelah selesai melaksanakan pekerjaan di lapangan. Pengawas lapangan harus mengadakan uji petik terhadap hasil pekerjaan petugas lapangan minimal lima objek untuk setiap blok dengan menggunakan Berita Acara Hasil Uji Petik. d. 3. Memberitahukan secara langsung atau tidak langsung ke mana petugas lapangan yang bersangkutan akan bertugas. B. 4. 4. SPOP yang telah diteliti oleh Pengawas Petugas Lapangan. Apabila satu blok telah selesai didata. 6. konsep sket/peta blok yang sedang dikerjakan oleh petugas lapangan dan membubuhkan parafnya pada buku produksi tersebut. PELAPORAN A. Pengawas lapangan mengharuskan kepada setiap petugas lapangan untuk: a. Mengisi daftar hadir di tempat yang sudah ditentukan. Petugas lapangan setiap minggunya. Mengisi buku produksi untuk mencatat hasil kerja setiap hari. Pengawas lapangan diwajibkan mengawasi petugas lapangan yang menjadi tanggung jawabnya dan berhak menegur serta memberikan pengarahan kepada petugas lapangan. 5. maka dalam laporan mingguan agar dilampirkan net konsep peta blok yang telah dilengkapi dengan batas-batas ZNT. 8. Laporan Mingguan 1. b. Apabila dalam minggu ybs terdapat blok-blok yang dapat diselesaikan. Selanjutnya Korlap menghimpun laporan-laporan mingguan yang diterima dari pengawas petugas lapangan beserta net konsep peta blok. mulai dari Penanggung Jawab sampai dengan Petugas Lapangan. melaporkan sekaligus menyerahkan SPOP yang dapat diselesaikan pada minggu tersebut kepada pengawas petugas lapangan. Daftar Pengawasan tersebut harus ditandatangani pengawas maupun petugas lapangan dan dibuat dalam rangkap dua. Pengawas lapangan harus mengisi Daftar Pengawasan pada saat meninjau ke lapangan. c. 3. maka selain SPOP. Korlap menghimpun laporan mingguan untuk selanjutnya dilaporkan kepada Ketua Tim melalui Sekretaris Tim. Selanjutnya para Pengawas Petugas Lapangan meneliti SPOP yang diterimanya dari petugas lapangan yang diawasi. Pengawas lapangan harus memeriksa buku produksi. Setiap minggu Koordinator Pekerjaan Administrasi Komputerisasi (Koradkom) membuat laporan perkembangan perekaman data dan pembuatan peta kepada Ketua Tim. 2.

b. Pendanil. Materi yang dibahas dalam evaluasi mingguan: a.p. 3. Direktur PBB D. 2. Pengarahan teknis secara umum dari Ketua Tim atas hasil pekerjaan. Evaluasi akhir oleh Kepala KP PBB dengan memberikan petunjuk dan pengarahan secara umum. Laporan dari Korlap tentang semua hasil yang telah dicapai selama satu minggu kepada Ketua Tim. c. C. Korlap/Kasi Pendanil/Kasubsi/Petugas di Sie. EVALUASI 1. Evaluasi mingguan tersebut dihadiri oleh: a. Laporan Triwulan Setiap triwulan Kakanwil DJP melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan hasil rekapitulasi laporan bulanan KP PBB kepada Ditjen Pajak u. Langkah pengendalian pelaksanaan kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data SISMIOP dilakukan dengan mengadakan evaluasi terhadap pelaksanaan pekerjaan lapangan dan administrasi yang dilaksanakan setiap minggu. Semua Pengawas Petugas Lapangan. d. Ketua Tim Pelaksana. c.Setiap bulan Kepala KP PBB melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Laporan Akhir Setiap akhir penyelesaian kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data. Direktur PBB. Kepala KP PBB membuat laporan akhir yang disampaikan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. d. . Laporan Koradkom tentang pelaksanaan perekaman dan penggambaran peta kepada Ketua Tim. b. Selanjutnya Kakanwil DJP melaporkannya kepada Ditjen Pajak up. Koradkom/Kasi DAI.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful