PENDATAAN PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DALAM

RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP) LATAR BELAKANG 1. Pasal 6 dan Pasal 9 UU PBB 2. Asal perpajakan nasional : self assesment 3. Besarnya jumlah objek pajak dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan WP 4. NJOP sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian 5. Basis data SISMIOP perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan MAKSUD DAN TUJUAN Maksud : menciptakan suatu basis data yang akurat dan up to date dengan mengintegrasikan semua aktivitas administrasi PBB ke dalam satu wadah, sehingga pelaksanaannya dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta: pengenaan pajak yang lebih adil dan merata, peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan, peningkatan tertib administrasi, dan peningkatan penerimaan PBB, serta dapat memberikan pelayanan yang lebih baik kepada WP. Untuk menjaga akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik. ISTILAH DAN PENGERTIAN 1. Basis Data 2. Blok 3. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 4. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP) 5. Daftar Hasil Rekaman (DHR) 6. Daftar Perubahan Objek dan Subjek PBB 7. Daftar Harga Jual 8. Duplikasi (Back Up) 9. Editing 10. Gambar Sket 11. Jenis penggunaan Bangunan (JPB) 12. KMK RI tentang Klasifikasi Besarnya NJOP 13. Lembar Kerja Objek Khusus (LKOK) 14. Nomr Objek Pajak (NOP) 15. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) 16. Objek Acuan 17. Objek Pajak Non Standar 18. Objek Pajak Umum 19. Objek Pajak Khusus 20. Objek Pajak Standar 21. Pelayanan Informasi Telepon (PIT) 22. Pambentukan Basis Data 23. Pemeliharaan Basis Data 24. Pemulihan (Recovery)

25. Pemutakhiran Basis Data (Up Dating) 26. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB 27. Pendataan Objek PBB 28. Pendekatan Biaya 29. Pendekatan Data Pasar 30. Pendekatan Kapitalisasi Pandapatan 31. Pengiriman (Transfer) 32. Penilaian dengan bantuan komputer (Computer Assisted Valuation = CAV) 33. Penilaian Individual 34. Penilaian Massal 35. Penilaian Objek PBB 36. Penyusutan 37. Peta Blok 38. Peta Digital 39. Peta Desa/Kelurahan 40. Peta Foto 41. Peta Garis 42. Peta Kerja 43. Plotting 44. Peta ZNT 45. Scanning/Pemindahi 46. Sistem Informasi Geografis PBB (SIG PBB) 47. Sistem Informasi Manajemen Objek Pajak (SISMIOP) 48. Sistem Pelayanan Satu Tempat 49. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) 50. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) 51. Surat Tanda Terima Setoran (STTS) 52. Zona Nilai Tanah UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOP 1. NOP (Nomor Objek Pajak) 2. Blok 3. ZNT (Zona Nilai Tanah) 4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) 5. Program Komputer NOMOR OBJEK PAJAK (NOP) A. Spesifikasi NOP 1. Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan NOP untuk objek PBB lainnya. 2. Tetap, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB dan tidak berubah dalam jangka waktu yang relatif lama. 3. Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasional B. Maksud dan Tujuan Pemberian NOP 1. Menciptakan identitas yang standar bagi semua objek Pajak Bumi dan Bangunan secara nasional. 2. Menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan administrasi pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan PBB.

3. Membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file yang saling bekaitan melalui NOP. C. Manfaat Penggunaan NOP 1. Mempermudah mengetahui lokasi / letak objek pajak 2. Mempermudah pemantauan penyampaian dan pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum / sudah terdaftar. 3. Mengintegrasikan data atributik dan data grafis (peta) PBB. 4. Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda 5. Mempermudahpenyampaian SPPT, sehingga dapat diterima wajib pajaktepat pada waktunya. 6. Memudahkan pemantauan data tunggakan 7. Dengan adanya NOP wajib pajak mendapatkan identitas untuk setiap objek pajak yang dimiliki atau dikuasainya. D. Tata Cara Pemberian NOP Secara rinci tata cara pemberian NOP diatur dalam Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor : SE-28/PJ.6/1992 tanggal 12 Juni 1992 tentang Petunjuk Teknis Nomor Objek Pajak (NOP) Pajak Bumi dan Bangunan BLOK Batas-batas blok harus : a. Memanfaatkan karakteristik batas geografis permanen yang ada, jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal, jalan kampung / desa, jalan setapak / lorong / gang, rel kereta api, sungai, saluran irigasi, saluran buangan air hujan(drainage), kanal, dan lain-lain. b. Tidak diperkenankan melampaui batas desa / kelurahan dan dusun. c. Batas lingkungan dan RT/ RW / RK atau sejenisnya tidak perlu siperhatikan dalam penentuan batas blok. Dengan demikian dalam satu blok kemungkinan terdiri atas satu RT / RW / RK atau sejenisnya atau lebih. d. Menampung lebih kurang 200 objek pajak atau lunas sekitar 15 ha, hal iniuntuk memudahkan control dan pekerjaan pendataan di lapangan dan administrasi data. Namun jumlah objek pajak atau wilayah yang luasnya lebih kecil atau lebih besar dari jangka di atas tetap diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan menerapkan pembatasan tersebut. e. Kemungkinan pengembangan wilayah di masa mendatang penting untuk dipertimbangkan sehingga batas-batas blok yang dapat tetap dijamin kestabilannya. Kecuali dalam hal yang luar biasa, misalnya perubahan wilayah administrasi, blok tidak diubah kecuali karena kode-kode blok berkaitan dengan semua informasi yang tersimpan didalam basis data. ZONA NILAI TANAH (ZNT) • Batasannya pada umumnya bersifat imajiner. • Penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan / pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona. • Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung didasarkan kepada pendekatan data pasar. • Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakkan kombinasi dua huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa , kelurahan atau NOP pada blok (secara spiral).

DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB) NJOP Bangunan dihitung berdasarkan biaya pembuatan baru untuk bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan. Untuk mempermudah penghitungan NJOP bangunan harus disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). DBKB terdiri atas tiga komponen, yaitu komponen utama, material, dan fasilitas. DBKB berlaku untuk setiap daerah Kabupaten / Kota dan dapat disesuaikan dengan perkembangan harga dan upah yang belaku. PROGRAM KOMPUTER Program Komputer adalah aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital. Sejalan dengan perkembangan teknologi informasi dan untuk lebih meningkatkan kinerja, kemampuan yang lebih baik dalam mengolah basis data yang tesimpan, maka aplikasi SISMIOP sejak tahun 1997 telah dikembangkan dalam bentuk perangkat lunak basis data Oracle. Perangkat lunak Oracle merupakan perangkat lunak basis data yang dipilih oleh Departemen Keuangan RI sebagai standar pengolahan basis data, sehingga seluruh instansi dibawah Departemen Keuangan diharapkan akan lebih mudah dalam tukar menukar informasi. Sistem SISMIOP yang dibangun dengan Perangkat Lunak Basis Data Oracle sejak tahun 2000 tersebut selanjutnya dinamakan I-sismiop. Nama tersebut mempunyai dua pengertian, yaitu Intergrated dan Internet Ready. 1. Integrated mempunyai pengertian bahwa sistem tersebut mengintegrasikan seluruh aplikasi yang ada yaitu SISMIOP, SIG, PIT, aplikasi BHPTB, dan aplikasi P3, dengan menggunakan basis-data Oracle. 2. Internet Ready dimaksudkan bahwa sistem tersebut mempunyai kemampuan interkoneksi dengan sistem yang lain dengan memanfaatkan teknologi internet. Hal ini dimungkinkan dengan menggunakkan perangkat lunak yang digunakkan secara luas di kalangan pengguna teknologi informasi. PEMBENTUKAN BASIS DATA A. PENDAFTARAN Pendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil, mengisi, dan mengembalikan SPOP ke Kantor-Kantor DJP setempat atau tempat-tempat lain yang ditunjuk untuk pengambilan/pengembalian SPOP. Pengisian SPOP dalam rangka pendaftaran harus dilengkapi dengan denah objek pajak. 1. Pekerjaan Persiapan • KP PBB memberitahukan kepada Pemda setempat tentang kegiatan pendaftaran objek pajak sebagai salah satu upaya untuk meningkatkan pelayanan kepada WP; • KP PBB bersama dengan Pemda setempat menunjuk tempat-tempat pengambilan dan pengembalian SPOP; Tempat yang dapat ditunjuk antara lain a. Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; b. Kantor Penyuluhan Pajak; c. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota; d. Kantor Kecamatan; e. Kantor Desa/Kelurahan; f. Tempat lain yang dianggap memungkinkan. • KP PBB bersama dengan Pemda setempat memberikan penjelasan kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

• KP PBB menyerahkan SPOP dan perangkat administrasi lainnya (seperti tanda terima SPOP, daftar penjagaan, dan lain-lain) kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dengan Berita Acara Penyerahan SPOP. SPOP harus diberi nomor urut terlebih dahulu dan ditatausahakan. • KP PBB menyiapkan Keputusan Kakanwil DJP untuk tahun berjalan tentang penentuan klasifikasi besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB, khususnya yang menyangkut NIR dan DBKB. • KP PBB memberikan penyuluhan kepada masyarakat tentang rencana kegiatan pendaftaran objek dan subjek pajak. 2. Pelaksanaan Pekerjaan A. Kewajiban Petugas pada Tempat Pengambilan dan Pengembalian SPOP 1. Memberikan formulir SPOP kepada subjek pajak yang datang untuk mendaftarkan objek pajaknya; 2. Memberikan Tanda Terima Penyampaian SPOP kepada subjek pajak untuk diisi dan ditandatangani; 3. Mencatat identitas subjek pajak dan/atau kuasanya yang menerima SPOP; Dalam hal ini kepada subjek pajak atau kuasanya supaya diminta menunjukkan identitasnya (salinan KTP/SIM atau identitas lainnya yang masih berlaku). 4. Menerima SPOP, yang sudah diisi, ditandatangani, dan dilengkapi dengan data pendukungnya, yang dikembalikan oleh subjek pajak atau kuasanya serta memberikan Tanda Terima Pengembalian SPOP; 5. Mengirimkan laporan Daftar Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP kepada KP PBB disertai dengan : a) Tanda Terima Penyampian SPOP; b) SPOP yang sudah dikembalikan oleh subjek pajak beserta Tanda Terima Pengembalian SPOP; c) Surat Pengantar; 6. Mengajukan permintaan kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk mendapatkan formulir SPOP, dalam hal persediaan SPOP sudah tidak mencukupi. B. Kewajiban Subjek Pajak pada Pelaksanaan Pendaftaran Objek Pajak : 1. Mengambil formulir SPOP pada tempat-tempat yang ditunjuk; 2. Mengisi formulir SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap serta menandatanganinya, bila perlu dilengkapi dengan data pendukung; 3. Dalam hal yang menjadi subjek pajak adalah badan hukum, maka yang menandatangani SPOP adalah pengurus/ direksi; Tanda Terima SPOP harus diberi penjelasan secukupnya yang menjelaskan siapa yang menandatangani SPOP; 4. Dalam SPOP ditandatangani oleh bukan subjek pajak yang bersangkutan, maka harus dilampiri Surat Kuasa dari subjek pajak; 5. Mengembalikan formulir SPOP yang sudah diisi ke Kantor Pelayanan PBB setempat atau tempat di mana formulir SPOP diperoleh, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak tanggal diterimanya SPOP. C. Kewajiban Petugas Kantor Pelayanan PBB : 1. Membuat Buku Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP mengenai semua SPOP yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan PBB baik dari Kantor Pelayanan PBB sendiri maupun dari tempat yang ditunjuk sebagai tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dalam Daftar Rekapitulasi SPOP yang Diterima Kembali dari Subjek Pajak; 2. Menerima dan menatausahakan laporan yang disampaikan oleh petugas penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

Jangka waktu pengembalian SPOP yang ditetapkan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP ditentukan paling lama 15 (lima belas) hari terhitung mulai tanggal pengiriman (stempel pos). 5. Batas waktu penundaan ditentukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak permohonan diterima. Dalam hal diperlukan penelitian lapangan. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halaman muka dan samping kiri ketebalan bendel. Contoh : 97. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal di setiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kurang lebih 100 objek pajak.0125. pembendelan SPOP dapat dilakukan setelah perekaman data. maka diterbitkan Surat Persetujuan Penundaan Pengembalian SPOP.3. Pembendelan SPOP beserta data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan.001. 97. dst 97. Contoh : 97. Dalam hal Kepala Kantor Pelayanan PBB menyetujui permintaan tersebut. 4.003. C.0125. 3. Nomor bendel ini dapat ditulis atau dicetak. 2. 4.0126. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sesudah batas waktu pengembalian SPOP untuk diberikan Surat Teguran Pengembalian SPOP. dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. dst. jelas. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit.0001. empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel.1450.002. dst Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan.002. SPOP berikut data pendukungnya diteruskan kepada petugas yang ditunjuk untuk mengadakan penelitian lapangan. 97. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik. 97. 97.001. setelah melewati batas waktu yang ditentukan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP untuk diterbitkan SKP-nya. Pembendelan SPOP 1. 3. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut : a. B. Meneliti SPOP yang sudah dikembalikan. Khusus dalam rangka pemeliharaan basis data. 6. Penelitian Data Masukan Penelitian data masukan dimaksudkan untuk meyakinkan bahwa SPOP dan formulirformulir pendukungnya telah diisi dengan benar. Meneliti permintaan tertulis dari subjek pajak tentang perpanjangan atau penundaan pengembalian SPOP dan melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB. Perekaman Data . b. Memberikan laporan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB mengenai subjek pajak yang belum mengembalikan SPOP setelah lewat batas waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya SPOP. dua digit pertama menyatakan tahun pendataan.0125.003. 97.0126.0125.0126. Pekerjaan Kantor A. 97. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada angka 2. yang perlu diteliti antara lain adalah kebenaran pengisian dan kelengkapan data pendukung SPOP. Melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB dengan tindasan kepada Kepala Seksi Penetapan apabila subjek pajak tidak juga mengembalikan SPOP.

Pendataan dilakukan dengan menggunakan formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan dengan menggunakan/memilih salah satu dari empat alternatif sebagai berikut : A. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak . 2. Dengan alternatif ini. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto dan sudah mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan hasil pendataan tiga tahun terakhir secara lengkap. PENDATAAN Pendataan objek dan subjek PBB dilaksanakan oleh KP PBB atau pihak lain yang ditunjuk oleh DJP. B. 2. dan lain sebagainya. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP perorangan dilakukan dengan menyebarkan SPOP langsung kepada subjek pajak atau kuasanya dengan berpedoman pada sket/peta blok yang telah ada. E. C. D. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan alternatif ini hanya dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang pada umumnya: • Belum/ tidak mempunyai peta • Merupakan daerah terpencil. dapat digunakan alternatif pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif. SPOP disebarkan melalui aparat desa/kelurahan setelah terlebih dahulu membuat sket/peta blok. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. atau • Mempunyai potensi PBB relatif kecil. pengajuan keberatan dan/ atau permohonan pengurangan PBB. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak Pendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto yang dapat menentukan posisi relatif objek pajak tetapi tidak mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan.1. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. perubahan data. D. sehingga memudahkan penempatan dan pencarian kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). Penyimpanan Bendel Bendel-bendel SPOP disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. dan selalu diikuti dengan kegiatan penilaian. seperti halnya pendaftaran data baru. B. penerbitan salinan SPPT. Produksi Data Keluaran Kegiatan ini dilaksanakan sehubungan dengan adanya permintaan pelayanan dari wajib pajak sesuai dengan kasus yang diajukan. perekaman dapat dilaksanakan siang dan ma’am. Data tersebut merupakan hasil pendataan secara lengkap tiga tahun terakhir. Perekaman data ke dalam komputer dilakukan oleh Operator Data Entny. Untuk daerah yang potensi PBB-nya relatif lebih kecil. cakupan wilayah dan objek pajaknya luas. Pelaksanaannya dilakukan sebagai berikut : 1. Untuk menghindari kelemahan alternatif ini (rendahnya tingkat akurasi data) perlu diperhatikan kemampuan penguasaan wilayah bagi petugas yang bertanggung jawab.

antara lain : a. dan lain-lain. C.Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang hanya mempunyai sket peta desa/kelurahan (misalnya dari Biro Pusat Statistik atau instansi lain) dan/atau peta garis/peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif objek pajak. Fleksibelitas. Peraturan PBB. Peta garis/ peta foto berkoordinat yang dimiliki BPN atau instansi lain c. Peta dan pembukuan. Peta desa/ kelurahan yang memiliki Kantor Pelayanan PBB b. Jadwal pelaksanaan pekerjaan 5. Luas bangunan yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 5. seperti halnya standar prestasi kerja. waktu yang diperlukan. Jumlah biaya yang diperlukan 7. Konsisten. Penelitian Pendahuluan Kegiatan ini dimaksudkan untuk menentukan data dan informasi yang diperlukan. dan buku¬-buku administrasi PBB lainnya. Pekerjaan Persiapan A. Jumlah objek pajak yang sudah terdaftar 8. B. Organisasi dan jumlah pelaksana 6. Jumlah pokok ketetapan pajak tahun sebelumnya 9. biaya. artinya rencana kerja tersebut mampu menampung perubahanperubahan pelaksanaan di lapangan tanpa harus merubah rencana kerja. SK Kakanwil DJP tentang klasifikasi NJOP Bumi. Adapun tahapan kegiatan pendataan adalah sebagai berikut : 1. Alternatif kegiatan 3. Perkiraan harga jual tanah tertinggi dan terandah per m2 dalam satu desa/kelurahan 10. Buku Induk atau Buku Himpunan Data Objek/Subjek PBB yang lama d. baik dalam rangka penyusunan rencana kerja maupun untuk menentukan sasaran dan daerah/wilayah mana yang akan diadakan kegiatan pendataan dengan memperhatikan potensi pajak dan perkembangan wilayah. Buku rincikan yang lama (kalau ada) e. Perkiraan luas tanah yang dapat dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 3. Data dan informasi yang dikumpulkan dalam penelitian pendahuluan antara lain: 1. Sasaran dan volume pekerjaan. Penyusunan Organisasi Pelaksana . 2. Harga bahan bangunan dan standar upah yang berlaku 11. PBB. Perkiraan peningkatan pokok ketetapan pajak 8. Jumlah wajib pajak yang sudah terdaftar 7. Materi yang perlu dituangkan dalam rencana kerja tersebut antara lain adalah : 1. Hasil akhir Dalam penyusunan rencana kerja perlu diperhatikan dua hal berikut : 1. Luas tanah yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 4. Penyusunan Rencana Kerja Data yang berhasil dikumpulkan dalam kegiatan penelitian pendahuluan terlebih dahulu dianalisis dan selanjutnya dijadikan bahan untuk menyusun rencana kerja. Luas wilayah 2. Standar prestasi petugas 4. 2. artinya hal-hal yang telah ditentukan dalam rencana kerja tersebut harus dapat dipenuhi secara konsisten. jumlah personil. Jumlah penduduk 6.

Melalui institusi lain yang bisa dipertanggungjawabkan kemampuan personilnya.000 atau 1 : 2. seperti Bakosurtanal. TOPDAM. Untuk pembuatan kerangka peta dan pengukuran OP dengan menggunakan alat GPS akan diatur dalam surat edaran tersendiri.500 c. Memanfaatkan tenaga yang ada (Karang Taruna) di desa/kelurahan setempat. dan Sarana Pendukung Lainnya 1. Hal-hal yang perlu dilaksanakan sehubungan dengan pengadaan tenaga lapangan sebagaimana dimaksud di atas adalah : 1. Demikian juga untuk jumlah objek pajak yang didata jumlahnya lebih dari 50.000.000 Dengan catatan : skala peta dalam satu desa/kelurahan harus sama. sebagai hasil dari kegiatan pendataan 3 (tiga) tahun terakhir. Daerah sedang (pinggiran kota) : 1 : 2.Apabila jumlah objek pajak yang akan didata lebih kecil atau sama dengan 50.6/1993 tanggal 14 Juni 1993 tentang Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Daerah padat (pusat kota) : 1 : 1. atau sket kasar yang dibuat oleh petugas pendata. dengan cara: 1. D. Penerimaan dan seleksi calon petugas lapangan 2. Daerah jarang (pedesaan) : 1 : 5. Pendataan dengan verifikasi data objek pajak Pengadaan peta dilaksanakan dengan menggandakan peta dsa/kelurahan dan peta rincik yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan. Skala peta disesuaikan dengan kondisi wilayah dan dapat ditentukan sebagai berikut : a. Pelaksanaan pelatihan dan evaluasi hasil pelatihan 4. Badan Pertanahan Nasional.000. atau instansi lainnya. maka petugas pendata dapat diambil dari tenaga lulusan SMU atau STM jurusan bangunan/mesin. Peta Desa/Kelurahan. Sarana pendukung lainnya untuk melaksanakan pembentukan basis data berupa : . atau 2. Untuk kegiatan yang sumber dananya berasal dari dana APBN/Bantuan Luar Negeri (DIP/ Loan) struktur dan bentuk organisasinya tersendiri. 4. Pembuatan surat perjanjian kerja antara petugas lapangan dengan kantor Pelayanan PBB. 3.000 b. 2. Pelatihan selain diberikan kepada petugas lapangan sebaiknya juga diberikan kepada pengawas petugas lapangan. Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak Pengadaan peta dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam pembuatan peta atau membuat sendiri dengan peralatan yang ada sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-33/PJ. BAPPEDA. Melalui Departemen Tenaga Kerja setempat. Penentuan jadwal dan materi dan latihan 3. pelaksanaannya secara fungsional diserahkan kepada Seksi Pendataan dan Penilaian pada KP PBB setempat dengan penanggung jawab adalah Kepala KP PBB setempat. Pendataan dengan identifikasi objek pajak Peta garis/peta foto dari desa/kelurahan yang akan didata dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. Dinas Tata Kota. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP dapat dilakukan dengan bantuan sket/peta desa/kelurahan yang dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. 3. bentuk dan struktur organisasinya sama dengan ketua tim yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB setempat dan dilaksanakan secara terpadu oleh seluruh unit organisasi pada KP PBB. Pengadaan Sket. menyalin sket/peta yang sudah ada. Apabila jumlah tenaga pelaksana pada KP PBB tidak memadai dibandingkan dengan jumlah objek pajak yang akan didata.

Perlengkapan pekerjaan administrasi/penggambaran 5. Batas-batas blok yang telah ditentukan tersebut digambarkan pada konsep sket/peta kerja. Idealnya satu blok menampung lebili kurang 200 OP atau luas sekitar 15 Hektar. Real Estate Indonesia. Pelatihan petugas lapangan/perangkat desa. 2. Dalam hal terjadi perubahan detail di lapangan terutama detail lapangan yang akan dijadikan batas blok. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT G. maka perubahan tersebut agar digambarkan pada konsep sket/peta desa/kelurahan. 3. Formulir SPOP dan formulir teknis lainnya 7. Pemberian Nomor Blok Nomor Blok yang terdiri dari 3 (tiga) digit dimulai dari kiri atas (barat laut) peta dengan menggunakan angka arab. Hal ini untuk memudahkan pengawasan baik dalam pelaksanaan pekerjaan pengumpulan data di lapangan maupun dalam pemeliharaan basis data. I. F. SISMIOP. Meningkatkan peran aktif Tim Intensifikasi PBB Daerah Propinsi/ Kabupaten/ Kota yang bersangkutan. Orientasi lapangan harus benar-benar dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan adanya perubahan batas blok pada saat pengukuran bidang atau identifikasi objek pajak. 5. Penyuluhan Kepada Masyarakat . 4. Pembagian tugas dan tanggung jawab pelaksanaan pendataan. Almari penyimpanan sket/ peta dan SPOP/ LSPOP 3. 3. Penentuan batas blok Penentuan batas blok harus memperhatikan karakteristik fisik yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama. Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi Lainnya Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi lainnya (misalnya Bappeda. Orientasi lapangan Kegiatan ini bertujuan untuk mencocokkan keadaan yang tergambar pada konsep sket/peta desa/kelurahan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan. Jumlah objek pajak atau luas blok lebih kecil atau lebih besar dari angka tersebut di atas diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan untuk diterapkan pembatasn tersebut. Stiker NOP 6. Perlengkapan pekerjaan lapangan 4. Pembuatan Konsep Sket/Peta Desa/Kelurahan 1. Mengadakan keseimbangan penggolongan NJOP yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Penyusunan DBKB H. Alat tulis kantor E.1. dan disusun secara spiral sesuai dengan arah jarum jam. antar wilayah yang berbatasan mulai dari tingkat desa/kelurahan sampai dengan tingkat propinsi. dan lainlain yang diperlukan) dimaksudkan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP antara lain : 1. Kantor Pertanahan. Penyuluhan kepada masyarakat dan instansi lainnya mengenai maksud dan tujuan diadakannya kegiatan pembentukan basis data. 2. dengan menggunakan legenda yang telah ditentukan dan berbeda dengan legenda yang digunakan sebagai batas ZNT. Perangkat komputer beserta kelengkapannya 2. Departemen Pekerjaan Umum.

SPOP belum dapat dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. 2. disesuaikan dengan keadaan lapangan dan diisikan ke dalam SPOP Kolektif sesuai urutan NOP (ii) Pemberian NOP pada objek pajak dilakukan tanpa penempelan stiker NOP. petugas lapangan mengadakaan identifikasi batas-batas objek pajak.2. Dengan menggunakan konsep peta blok. langsung diberi NOP atas bidang objek pajak tersebut dan ditempeli stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya. Pada waktu membuat sket letak relatif objek pajak tersebut. Kegiatan tersebut dilakukan pada setiap bidang objek pajak. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan Pengembalian SPOP a. Pengumpulan Data Objek dan Subjek Pajak serta Pemberian NOP 1. pengisian SPOP menggunakan SPOP Perorangan dan dilakukan Penilaian Individual. maka petugas lapangan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Pada konsep sket/peta blok diberi tanda apakah SPOP yang disampaikan kepada wajib pajak tersebut di atas sudah atau belum dikembalikan. b. (iv) Apabila di dalam blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/mempunyai karakteristik objek khusus. Petugas lapangan memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak dan mencatat data objek dan subjek pajak PBB dari buku induk/Buku C/Register Desa/daftar ringkas/informasi lainnya pada Daftar Sementara Data Objek dan Subjek PBB. dilakukan Penilaian Individual. Pekerjaan Lapangan A. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah : (i) Data objek dan subjek pajak yang telah disusun. melalui para ketua RT/RW yang bersangkutan. Terhadap objek pajak yang tidak dpat diidentifikasi batasnya. Penempelan stiker NOP hanya bagi objek pajak yang ada bangunannya. b. (iii) Petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah diisi dengan jelas. petugas lapangan melakukan pengukuran sisi objek pajak. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif Pada dasarnya. petugas lapangan bersama¬-sama dengan aparat desa/kelurahan setempat membuat sket letak relatif bidang objek pajak yang ada pada blok yang bersangkutan. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak a. Dalam hal pada saat itu. maka dibuatkan salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan . Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan (i) Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. (iii) Data rinci setiap bangunan dimasukkan ke dalam LSPOP Kolektif sesuai urutan NOP. Setelah SPOP diisi. dan selanjutnya menyampaikan SPOP dan stiker NOP kepada para Ketua RT/ RW sebanyak jumlah objek pajak yang ada di wilayahnya untuk disampaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan. (iv) Bila dalam suatu blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/ mempunyai karakteristik objek khusus. pendataan dengan alternatif ini dilaksanakan dengan tata cara yang sama seperti pendataan dengan penyebaran SPOP Perorangan. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh subjek pajak atau kuasanya. Selanjutnya petugas lapangan mengisikan data objek dan subjek pajak pada SPOP. (ii) Petugas Lapangan bersama-sama dengan aparat desa/kelurahan menidentifikasikan batas RT/RW atau yang setingkat dengan itu.

2. c. serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. dan selanjutnya diberi kode ZNT sesuai dengan letaknya. Dalam hal terjadi Perubahan data. Penelitian SPOP dan pemberian kode ZNT tersebut di atas dibuatkan Daftar Penjagaannya. Untuk SPOP Kolektif. Setelah SPOP diisi. Penelitian ini dimaksud agar butir yang ada dalam SPOP diisi dengan jelas. pada msing-masing bidang objek pajaknya diberi nama subjek Pajak sesuaai yang terdapat dalam buku rincik. Dalam hal tidak terjadi perubahan data. Penyerahan hasil pekerjaan lapangan berupa SPOP dan net konsep sket/peta blok kepada Petugas Pengawas Lapangan. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak a. petugas lapangan mengadakan penempelan Stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya sekaligus meneliti apakah ada perubahan data. lengkap. 3. 4. b. 4. Penyerahan Hasil Pekerjaan Lapangan 1. 3. petugas lapangan mengadakan pengukuran batas-batas objek pajak. sebelum diserahkan kepada pengawas petugas lapangan. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang dikonfirrnasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Petugas lapangan mengadakan penelitian terhadap SPOP hasil pendataan. Penelitian SPOP a. d. benar. Pengawas Petugas lapangan meneruskan hasil pekerjaan lapangan yang diterimanya dari Petugas Lapangan kepada pejabat yang ditunjuk untuk diproses lebih lanjut. data hasil pendataan terlebih dahulu dikonfirmasikan kepada Kepala Desa. maka petugas lapangan mengkonfirmaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. maka petugas lapangan mengisi SPOP dengan menyalin data yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Burni dan bangunan serta mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. maka petugas melakukan kegiatan mulai dari identifikasi dan pengukuran objek pajak sampai dengan mengisi SPOP sesuai dengan data yang sebenarnya dan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. c. Dengan menggunakan peta blok sebagaimana dimaksud pada butir a. Penelitian Hasil Pekerjaan Lapangan 1. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. Penyerahan tersebut disertai dengan tanda terima penyerahan. b. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. harus dibuatkan tanda terima. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. Selanjutnya pengawas meneliti hasil pekerjaan lapangan dan menandatanganinya. maka salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan kepada subjek pajak yang bersangkutan. Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. c. . Dalam hal SPOP belum dapat dikonfirmaskan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. C. Secara hirarki.kepada subjek pajak yang bersangkutan. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak a. B. 5. Peta Blok yang telah diisi dengan Batas-batas bidang objek pajak hasil plotting/fotocopy dari peta rincik. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.

maka NIR beserta sket/ konsep peta ZNT dapat diubah berdasarkan data baru tersebut. maka data masukan tersebut harus dikembalikan kepada petugas yang bersangkutan. data objek dan subjek pajak termasuk rincian data dalam LSPOP Kolektif.3. 3. penulisan NIR. selain dilaksanakan dalam satu paket dengan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP. b. Selanjutnya penelitian ini juga dimaksudkan agar net konsep sket/peta ZNT tersebut telah dibuat sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditentukan.2.paya penyempurnaan ZNT/ NIR untuk menentukan penggolongan NJOP bumi. Pembendelan SPOP dan data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. 2. pencantuman kode ZNT. c. d. dan keterangan-keterangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/peta blok. penentuan batas blok. legenda.Dalam hal pengisian / penggambaran tersebut belum memenuhi syarat. ukuran peta.b. sepertihalnya penelituan batas ZNT. dapat juga dilaksanakan secara tersendiri serta merupakan kegiatan rutin setiap tahun dalam u. Untuk SPOP Kolektif setelah selesai pelaksanaan pengumpulan data perlu diadakan verifikasi hassil pekerjaan lapangan oleh petugas Kantor Pelayanan PBB dengan didampingi Kepala Desa/perangkat desa/pemuka masyarakat/wajib pajak. (ii) Mencocokkan letak relatif objek pajak pada konsep sket/peta blok dan batas ZNT. . Pekerjaan Kantor A. SPOP a. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal disetiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kira-kira 100 objek pajak. agar dikembalikan kepada petugas lapangan untuk dilengkapi. Penelitian Net Konsep Sket/Peta Blok dan Net Konsep Sket/Peta ZNT a. Kegiatan verifikasi lapangan meliputi : (i) Mencocokkan nama wajib pajak. . Penyempurnaan NIR dan ZNT Jika berdasarkan hasil pekerjaan lapangan diperoleh data pasar baru serta diketahui bahwa batas ZNT yang terdapat dalam sket/konsep peta ZNT mengalami perubahah. Penelitian Data Masukan . dan keteranganketerangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/ peta ZNT. Dalam hal pengisian tersebut belum memenuhi syarat sebagaimana yang telah ditentukan.Net Konsep /peta blok digambar sesuai petunjuk teknis pengukuran dan identifikasi objek PBB. Selain itu SPOP dicocokkan dengan sket/peta blok/ZNT agar data atributik yang telah dicatat pada SPOP sesuai dengan data grafisnya (posisi relatifnya pada sket/peta blok). petugas verifikasi lapangan segera melakukan perbaikan data dan menandatanganinya dengan sepengetahuan Kepala Desa. Pembendelan SPOP tidak harus dikelompokkan berdasarkan kriteria tertentu (misalnya per blok) tetapi dapat dibendel secara acak karena pengenalan dan lokasi setiap formulir SPOP secara mudah dapat dicari dengan menggunakan komputer. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan.Penelitian SPOP agar diisi dengan jelas. skala peta. seperti halnya penulisan NOP. B. Penelitian ini dimaksudkan agar net konsep sket/peta blok yang dibuat telah memenuhi spesifikasi teknis yang ciitentukan. b. . Pembendelan SPOP dan Formulir-formulir data pasar 1. Pekerjaan penyempurnaan NIR dan ZNT sebagaimana dimaksud di atas. Apabila terjadi perubahan/kesalahan data. 2.

0125. atas setiap kesalahan yang ditemui dalam DHR. D. Validasi DHR a. b. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halarnan muka dan samping kiri ketebalan bendel.001. Hasil Pemeriksaan tersebut dijadikan bahan untuk membetulkan kesalahan yang terjadi dalam perekaman data. Kegiatan ini dimaksudkan untuk memeriksa kebenaran perekaman data dari SPOP ke dalam komputer yang dilaksanakan oleh petugas yang ditunjuk oleh pejabat yang berwenang.c. NOP. 97. Perekaman ZNT dan DBKB harus dilakukan terlebih dahulu sebelum dilakukan perekaman SPOP. Formulir Pengumpulan Data Tanah. Perekaman ZNT dan DBKB perekaman ZNT dilakukan dengan memasukkan kode masing-masing ZNT beserta NIR-nya ke dalam komputer. dan keterangan lainnya. Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut (i) dua digit pertama menyatakan tahun pendataan.0125. Contoh : 97. C. (ii) empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel. Untuk memudahkan menemukan kembali apabila diperlukan. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console. Petugas Pemeriksa membuat Daftar Hasil Pemeriksaan DHR yang memuat nomor urut. Formulir Pengumpulan Data Transaksi. dan Daftar Upah Pekerja. Untuk pemeliharaan basis data. 97.126. Perekaman DBKB dilakukan dengan memasukkan harga bahan bangunan dan upah pekerja dari setiap wilayah Daerah Kabupaten/Kota ke dalam komputer.002. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. Petugas Pemeriksa memberi tanda dengan warna tertentu. Nomor bendeldapat ditulis atau dicetak. 97. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. jenis kesalahan. 97. dst.001. pembendelan formulir data pasar disesuaikan dengan kelornpoknya masing-masing. Harga Bahan Bangunan dan Sewa Alat. Perekaman Data 1.002.0125.0001. b. Formulir formulir data pasar Formulir data pasar terdiri dari Formulir Data Harga Jual. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik. Pengawasan Kualitas Data 1..0126. SPOP yang sudah dibendel diserahkan kepada masing-masing Operator Data Entry untuk direkam ke dalam komputer. dst. d. dst. 97.1450. d.003. 97. a. . Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. 2. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada huruf c. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. Perekaman SPOP . Contoh : 97. misalnya merah.003. 2. c.0126. 97. Daftar tersebut ditandatangani oleh petugas pemeriksa dan diserahkan kepada petugas perekam data melalui Kepala Seksi Pengolahan Data dan Informasi. perekaman dapat dilaksanakan siang dan malam.125.

Tata cara pembuatan sket/peta desa/kelurahan dapat dilihat pada Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. . Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. F. Kegiatan tersebut dilakukan oleh bukan petugas yang merekam data dari desa/kelurahan yang sedang divalidasi. pajak yang tidak dikenakan/dikecualikan dari pengenaan pajak.e. yaitu langsung dari SPOP ke layar komputer (screen). Sket/peta Blok yang sudah selesai digambar kemudian di lichtdruk/fotocopy. d. peta blok. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dan bendel formulir-fomulir data pasar dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan . Pembuatan Sket/Peta Desa/Kelurahan Sket/peta desa/kelurahan dibuat berdasarkan sket/peta blok yang ada pada drafting film/ kalkir dengan cara menggambar batas bloknya. Mencocokkan SK Kepala Kantor Wilayah DJP dengan peta ZNT. sehingga memudahkan penempatan dan pencairan kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). Mengetahui objek-objek. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Yang digambarkan pada peta blok. Pembuatan Peta Digital Pekerjaan pembuatan peta digital untuk keperluan aplikasi SIG PBB dapat dilakukan sepanjang sarana dan prasarana pendukung telah tersedia. Mengetahui objek-objek janggal untuk diteliti ulang. b. Detail yang digambar pada peta desa/kelurahan adalah jaringan jalan. Mencocokkan jumlah objek pajak yang telah direkam dengan objek pajak yang terdapat di lapangan/peta blok. E. sungai. Petunjuk mengenai standarisasi Peta Digital akan diatur dalam aturan tersendiri. juga batas bidang bangunan (dengan garis putus-putus). Penyimpanan Bendel Bendel-Bendel SPOP dan formulir-formulir data pasar yang telah direkam ke dalam komputer. Pembuatan Sket/Peta Blok Petugas lapangan setiap hari menggambar hasil ukuran di lapangan pada net sket/peta blok (pada milimeter blok) per bidang objek pajak. Petugas gambar memindahkan sket/peta blok dari milimeter blok ke drafting film sesuai dengan Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. batas wilayah administrasi pemerintahan. Pembuatan dan Penyimpanan Sket/Peta 1. f. c. Validasi hasil rekaman dapat juga dilaksanakan tanpa melalui hasil cetakan (hard copy) DHR. Penggunaan Hasil Validasi a. Yang perlu diperhatikan dalam penggambaran sket/peta desa/kelurahan adalah pada waktu penyesuaian batas¬batas blok. dan peta ZNT yang bersangkutan. 2. 3. Bahan yang dijadikan acuan dalam pemeriksaan DHR adalah SPOP. agar tidak diterbitkan SPPT atas objek dimaksud. Selanjutnya pada peta blok hasil lichtdruk/fotocopy tersebut digambar/ditegaskan batas ZNT yang ada dalam blok serta kode dari ZNT yang bersangkutan. 2. selain batas penguasaan/pemilikan tanah (dengan garis tegas). tetapi harus dilakukan oleh petugas lain. untuk mengetahui kebenaran dan kesamaan kode ZNT dan NIR yang ada pada Lampiran SK Kepala Kantor Wilayah tersebut yang tidak tercatat pada peta ZNT. dan batas blok.

Sket/peta yang disimpan tersebut di atas agar dibuatkan buku penjagaannya untuk mengetahui jenis dan jumlah lembar sket/peta yang ada. b. Peta ini merupakan peta kerja bagi setiap keperluan administrasi PBB. Sistematika indeks sket/peta ditentukan sebagai berikut : i. (00) Nomor Lembar Sket/Peta Nomor Blok Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri. setiap gantungan sket/peta blok lembar pertama ditempel karton berwarna bertuliskan indeknya sebagai penunjuk.000.4. d. Sket/ peta blok 00. batas setiap desa/kelurahan. di pisahkan oleh tanda titik) ii. subjek pajak. Khusus pada penyimpanan sket/peta blok. Dalam hal terjadi perubahan sebagaimana dimaksud diatas. Sket/peta Blok hasil lichtdruk/fotocopy dibendel per desa/kelurahan. serta disimpan pada lemari peta yang cocok untuk itu. Pada setiap gantungan sket/peta blok lembaran pertama untuk kelurahan dalam setiap kecamatan.00. Sket/peta desa/kelurahan dan ZNT 00.00. e. dibelakang kode wilayah dimaksud diberi tanda jumlah lembar. Setiap terjadi perubahan harus dilaporkan secara hirarkis sesuai dengan rentang kendali pengawasan. di pisahkan oleh tanda titik) c. atau zona nilai tanah.000. maka pemutakhiran datanya dapat dilaksanakan sebagai berikut : 1. Pada kanan atas gantungan sket/peta diberi indeks yang diambil dari kode wilayah sesuai dengan jenis sket/peta yang bersangkutan.(00) Nomor Lembar Sket/Peta Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri. G. diberi identitas dan kode wilayah administrasi pemerintaharinya dan disusun berurutan sesuai dengan kode wilayah desa/kelurahan. Penyimpanan Sket/Peta a. Apabila sket/peta tersebut terdiri atas lebih dari satu lembar. Perubahan Data Objek Pajak .000.000. Pemutakhiran Data Selama dalam proses pembentukan basis data dimungkinkan terjadi perubahan objek pajak.00. Sket/Peta yang digambar diatas drafting film/kalkir disimpan didalam lemari gantung peta yang dapat memuat segala jenis sket/peta. ditempel karton berwarna lain yang bertuliskan sket/peta tersebut sebagai batas dari setiap Kecamatan. Pembuatan Sket/Peta ZNT 5. Perubahan data grafis pada peta ini dilaksanakan oleh petugas khusus yang ditunjuk Kepala Kantor Pelayanan PBB.

maka perlu diadakan peninjauan ke lapangan. kesalahan dalam pengukuran objek pajak. Dalam daftar perubahan tersebut dicatat kode ZNT-nya. pemecahan atau penggabungan bidang objek pajak. laporan instansi/pihak terkait (ps 21) • Untuk ketetapan tahun pajak berjalan dan atau tahun pajak yang akan datang • Sesuai prosedur PST/TPT . Apabila terjadi perubahan NIR yang mengakibatkan perubahan batas ZNT. DHR yang telah divalidasi PEMELIHARAAN BASIS DATA PENGERTIAN Pemeliharaan basis data adalah kegiatan memperbaharui atau menyesuaikan basis data yang dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama mengenai objek/subjek pajak berupa penyempurnaan ZNT/NIR dan peta grafis. Pemberian tanda dimaksud dapat ditulis tangan atau dicap. Dalam hal tidak disertai dengan informasi grafisnya. PEMUTAKHIRAN DATA PASIF • Dilaksanakan atas permintaan WP. Perubahan data objek pajak dapat terjadi antara lain karena perubahan nama subjek pajak. Perubahan NIR dan / atau kode ZNT a. Perubahan data lainnya. Peta Blok Manual dan/ atau Digital 2. Produk Keluaran 1. Setelah diteliti seperlunya. Peta ZNT 4. maka disamping dibuat daftar perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (a). Dalam daftar tersebut dicatat NOP-NOP yang termasuk dalam ZNT lama maupun yang baru. Setiap terjadi perubahan khususnya yang menyangkut perubahan NOP dan ZNT. d. b. agar dibuatkan SPOP. e. Pemutakhiran data yang menyangkut data karakteristik objek pajak dilakukan per bidang objek pajak. dan NIR yang baru. Untuk membedakan dengan SPOP yang telah dibuat terdahulu atas objek pajak yang berubah. Setiap perubahan NIR agar dibuatkan daftar perubahannya. dapat dilaksanakan pada DHR yang diterbitkan sehubungan dengan standarisasi nama jalan atau persiapan pembuatan Lampiran Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak tentang klasifikasi NJOP. b. Peta Desa/Kelurahan Manual dan/atau Digital 3. NIR lama.a. juga dibuatkan daftar perubahannya dalam Formulir Pemuktahiran Kode Zona Nilai Tanah. 2. maka SPOP yang diberi tanda “PERBAIKAN” tersebut dibendel secara khusus dan selanjutnya diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. maka daftar-daftar sebagaimana dimaksud huruf (a) dan (b) di atas dibendel. H. Setiap terjadi perubahan data objek pajak khususnya perubahan yang berhubungan dengan karakteristik objek pajak. misalnya penulisan nama jalan dan sebagainya. juga diadakan perubahan pada peta-peta yang berkaitan dengan perubahan-perubahan dimaksud. c. maka pada SPOP tersebut diberi tanda “PERBAIKAN”. dan selanjutnya diadakan pemutakhiran data pada komputer. Setelah diteliti seperlunya. Hal ini sangat diperlukan guna menentukan NOP bagi pecahan bidang objek pajak dimaksud. c. selain diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. Khususnya perubahan data objek pajak karena adanya pemecahan bidang harus disertakan informasi grafisnya.

1. Faktor Eksternal . Pemeliharaan Basis Data Peta Digital • Untuk suatu wilayah administrasi pemerintahan tertentu yang telah berbasis data SISMIOP dan mempunyai peta garis (data grafis) tetapi belum menerapkan SIG PBB • Bagi KP PBB yang telah melaksanakan aplikasi SIG PBB. Pemeliharaan Basis Data Objek dan atau Subjek Pajak. 3.Belum adanya analisis NJOP bumi untuk wilayah non SISMIOP 2. mengisi dan mengembalikan SPOP yang sudah diisi dengan jelas. menerangkan dan menerima berkas SPOP Petugas KP PBB yang mempunyai kewajiban menyusun buku penjagaan penyampaian dan pengembalian SPOP. yaitu peningkatan transparansi. dan pada umumnya secara massal • Dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama • Berdasarkan RK • Dalam satuan wilayah tertentu • Sesuai prosedur SISMIOP 1. menerima dan meneliti serta melaporkan SPOP yang sudah dikembalikan kepada atasannya.Sejalan dengan kebijakan direktorat PBB dan BPHTB. benar dan lengkap ke KP PBB atau di mana formulir tersebut diperoleh. data grafis peta digital yang ada harus selalu diadakan pemutakhiran dan penyesuaian dengan keadaan di lapangan TATA CARA PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR LATAR BELAKANG 1.Tuntutan masyarakat untuk transparansi dan akuntabilitas dalam penentuan njop . Petugas pada tempat pengambilan dan pengembalian SPOP yang mempunyai kewajiban memberikan. digunakan untuk ketetapan tahun pajak yang akan datang. akuntabilitas dalam penentuan NJOP . Pelaksanaan Tiga unsur yang terkait pada pelaksanaannya yaitu : Subjek Pajak yang mempunyai kewajiban mengambil. Pemeliharaan ini melalui kegiatan verifikasi data objek pajak apabila ketidakcocokan basis data dengan keadaan di lapangan minimal 20 %. Pemeliharaan Basis Data untuk Penyempurnaan ZNT/NIR Menentukan/mengevaluasi NIR Mengadakan penyempurnaan NIR dan kode ZNT 2.Peningkatan kualitas NJOP yang didukung oleh data dan analisis yang benar . Faktor Internal . (lebih lengkap ada di KEP-533) PEMELIHARAAN BASIS DATA KOLEKTIF (mis: terhadap desa yang kurang potensial dan letaknya sangat jauh dari tempat kedudukan KPPBB ybs) Kepala Desa menghimpun perubahan Perubahan berkaitan dengan bangunan dilengkapi LSPOP Melampirkan sket lokasi bidang OP yang mengalami perubahan dengan dilengkapi nama wajib pajak dan NOP bidang yang berbatasan Daftar Perubahan Data OP dan Subjek PBB setelah ditandatangani Kepala Desa disampaikan ke KP PBB PEMELIHARAAN BASIS DATA AKTIF • Dilaksanakan untuk tahun pajak berjalan.

Jumlah dan sebaran data harga jual  diupayakan tersebar merata. OBJEK ACUAN  Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis.  Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda 3. Data harga jual  harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)  harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)  harga sewa.517 45 NON-SISMIOP 37.317 100 TUJUAN  Tertib administrasi  Peningkatan kualitas NJOP (dgn dukungan basis data yang benar)  Terciptanya analisis NJOP bumi yang dapat dipertanggungjawabkan WILAYAH DENGAN JENIS DATA SISMIOP PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL 1.  Nilainya telah diketahui.  Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ.Antisipasi pemanfaatan NJOP untuk kepentingan lain KONDISI BASIS DATA PBB SAMPAI 2005 JENIS DATA KEL/DESA Persentase (%) SISMIOP 30.  Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaian PENENTUAN OBJEK ACUAN . 2. Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada peta kerja ZNT.  merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis. dengan tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar tanah yang ada. termasuk yang berada di wilayah kerja KP PBB/ KPP Pratama yang lain PENYESUAIAN DATA  Penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu dilakukan secara terpisah. dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu.800 55 TOTAL 68. 3. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR MEMBUAT BATAS IMAJINER ZNT 1.  Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu kemudian penyesuaian waktu.. 2. Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :  Mempunyai potensi nilai yang mirip  Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama. Lokasi data Harga jual  diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis.

Lampiran .  pengumpulan data harga jual. STANDARDISASI NAMA JALAN DAN IDENTIFIKASI KELAS BUMI  melakukan pemutakhiran nama jalan pada SK-Kakanwil. KRITERIA PEMILIHAN OBJEK ACUAN  Mengambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona nya. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan Formulir 2a. ORIENTASI LAPANGAN  Untuk mengetahui keadaan lingkungan wilayah yang akan dianalisis. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3(tiga) atau lebih  penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. jenis penggunanan.  Sistematika laporan : i.  Apabila tidak/sulit diperoleh.Peta ZNT WILAYAH DENGAN JENIS DATA NON-SISMIOP TAHAP PERSIAPAN  Penyediaan Sket/Peta Desa sebagai peta kerja. 2. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain. fisik.  merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. Transmital iii. sehingga terpenuhi tiga data pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding tersebut atau. Halaman judul ii. penentuan NIR dilakukan dengan cara: 1. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. Sertifikasi Nilai iv. PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL  Menggunakan Formulir 1 (Lampiran 7a SE-45). 2.  Untuk memenuhi satu ZNT terdapat minimal tiga data pembanding.  hasil pemutahiran akan mengelompokan kelas bumi. HASIL AKHIR KEGIATAN  Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa.  Cetak SK-KaKanwil tentang Klasifikasi dan besarnya NJOP tahun berjalan.  pembuatan sket/peta desa (bila belum ada sket/peta desa).Formulir yang digunakan . PLOTTING KELAS BUMI PADA SKET/PETA DESA . Diperlukan dalam hal satu ZNT data harga jualnya kurang dari tiga.  Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja.  Sebarannya cukup merata pada zona yang dinilai ANALISIS DATA PENENTUAN NIR 1. Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga  penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a. dicari informasi nilai tanah per M2 tertinggi dan terendah pada tiap area. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual. sebagaimana Formulir 3a.  Agar dapat digunakan sebagai penunjuk relatif letak objek pajak. 3. Lembar pengesahan v.

 batas imajiner yang membatasi zona dengan NIR (NJOP) yang sama dapat dihilangkan. Dit.  variasi kelas tanah dalam nama jalan/alamat yang sama. ambil sampel OP tiap alamat tiap kelas. PEMBUATAN BATAS IMAJINER ZNT DAN KODE ZNT  memperhatikan kemiripan karakter.  Plot OP sampel dalam sket/peta desa serta mencantumkan kelas bumi dan NJOPnya pada sket/Peta Desa. PBB dan BPHTB mengelola data OP dan WP yang kurang lebih terdiri dari data 90 juta OP dan 51 juta WP. yaitu berupa data atribut dan data spasial. Dari kedua jenis media tsb akan diperoleh dua jenis data PBB. yg selanjutnya akan dikelola dalam sebuah RDBMS yg disebut SISMIOP PETA PBB • Peta Desa/kelurahan – Batas Desa/kelurahan – Nomor blok • Peta ZNT – Batas ZNT/NIR – Kode ZNT • Peta Blok – Bidang2 OP dlm blok – Nomor NOP TAHAP PEMBUATAN PETA • Orientasi Lapangan – Mencocokkan keadaan lapangan dg sket – Menentukan detail sebagai batas blok • Penentuan Batas – Batas desa/kelurahan – Batas blok • Pemberian Nomor Blok . KP PBB melakukan kegiatan pendataan dan penilaian OP dg alat pokok berupa SPOP dan peta blok.6/2000. ANALISIS ZNT/NIR Dilakukan terhadap informasi nilai yang dikumpulkan dengan formulir 1b BIAYA MENGACU PADA STANDAR BIAYA PELAKSANAAN KEGIATAN ANALISIS DAN PENYEMPURNAAN ZNT/NIR (Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE15/PJ.6/2006 LAMPIRAN 10) SKALA PRIORITAS PEKERJAAN JENIS DATA THN PROGRESS SISMIOP 2007 100% dari seluruh Desa/Kel SISMIOP NON SISMIOP 2007 25% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2008 75% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2009 100% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP PEMETAAN Dalam pelaksanaan tugas dan fungsinya. Untuk mengumpulkan data tsb.  zona yang telah diberi batas imajiner diberi kode sesuai dengan Kep533/PJ.  identifikasi lokasi OP sampel.

II. Pengertian Penilaian Secara harafiah penilaian merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk mengestimasi nilai dari suatu properti. Penilai. Harga (price) adalah . Nilai sebagai kesimpulan dari proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas kepemilikan suatu properti. penilaian banyak dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai sendiri setelah menganalisis faktor yang mempengaruhi nilai tersebut. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain keadaan perekonomian.• Penggambaran bidang OP • Pemberian NOP PETA ZNT CONTOH TAMPILAN SIG RENCANA KERJA PENDATAAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) MATERI DALAM RK • Sasaran dan Volume Pekerjaan • Alternatif Kegiatan • Standard prestasi kerja • Jadwal Pelaksanaan • Organisasi dan Jumlah Personal • Jumlah Biaya • Perkiraan Peningkatan • Hasil Akhir SIFAT RK • Fleksibelitas • Konsisten KONSEP DASAR PENILAIAN I. perhitungan matematika. Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di dalam maupun di luar negeri. sebagai mana yang didefinisikan dalam Standard Penilai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI). Nilai dan Harga Nilai (value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan dibayarkan oleh pembeli pada kondisi pasar wajar. karakteristik investasi. dan standard keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. tehnologi bangunan. penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu pada saat (tanggal) yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang ada pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar. Sedangkan sebagai sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai.

Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada saat transaksi . III. Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya diterima (masih berupa harapan) sedangkan harga adalah apa/berapa yang telah disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi). Jenis Nilai yang paling sering digunakan antara lain : 1. Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari harga apabila pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga. Terdapat waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi 4. Nilai spekulasi (speculation value) Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa yang akan datang 7. Nilai Potensi (potensial value) Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property tersebut saat ini 6. sehingga pengertian nilai akan menjadi lebih spesifik. Nilai Pasar Wajar (fair market value) Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang terjadi pada kondisi pasar wajar. Nilai akan lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak mempunyai opsi. Pasar dalam keadaan terbuka. Mempunyai kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness) 2. Memiliki informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan 3. 2. Nilai dan harga akan sama apabila transaksi terjadi pada kondisi pasar wajar. Nilai penggunaan (usage value) Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam menggunakan property tersebut 8. Nilai Sewa (rental value) Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati 4.sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara penjual dan pembeli atas satu transaksi. artinya antara pembeli dan penjual memenuhi syarat : 1. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang sepatutnya diterima atas kepemilikan suatu property. namun bisa juga nilai dan harga pada satu saat tertentu sama. seandainya property tersebut akan ditukarkan kemudian hari . Nilai Pertukaran (exchange value) Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas pemilikan suatu property saat ini. Nilai Modal (capital value) Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau benda 3. artinya transaksi terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat memenuhi kondisi pasar wajar. Antara penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa. Nilai Penjualan (sales value) Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property tersebut akan dijual 5. dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama untuk ikut bertransaksi 5. Jenis Nilai Istilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi diikuti dengan keterangan lain.

Nilai jual paksa (forced sale value) Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara paksa. pajang. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar. serta zoning 3. Nilai sentimental (centimental value) Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya karena sangat sayang terhadap property tersebut 10. bentuk. namun harus dilakukan riset pasar sehingga diperoleh data primer. berkaitan dengan keberadaan jumlah serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut . Nilai Buku (book value) Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan yang ditujukan utnuk tujuan akuntansi atau perpajakan IV. 2. lebar depan. yang nantinya akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam suatu area pasar. selera dan ekspektasi mereka (potensial market) • kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman (mortgage segmentation) • ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh masyarakat (mortgage availability) Berdasarkan atas analisis demand tersebut. Utility (manfaat) Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property. Analisis scarcity berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. Untuk mendapatkan data yang valid dalam menganalisis demand tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data. Nilai sisa (Scrap value) Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai fungsinya 11. Ciri-ciri Nilai Suatu property akan mempunyai nilai apabila dapat memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. maka akan dapat diketahui besarnya effective demand. Dalam analisis demand meliputi : • pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan jumlah populasi. Eldred dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan mempunyai nilai apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut : 1. seperti lelang. Scarcity (kelangkaan) Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. topografi. Demand (permintaan) Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada permintaan atas property tersebut. 12.9. Beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain : • Hukum dan perundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penggunaan property • Hak dan batasan dalam penggunaan property • Lokasi dan lingkungan • Berkaitan dengan fisik seperti ukuran. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis scarcity antara lain : • Suplier. pendapatan penduduk dan kemampuan penduduk secara finansial yang dapat mempengaruhi pasar (market area) • pembeli potensial berkaitan dengan preferensi.

Perubahan tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property. Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka . Analisis ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu property oleh penjual maupun pembeli. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu property sangat tergantung dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang jika membeli property tersebut saat ini. analisis transferbility juga sangat berkaitan dengan proses dalam transfer tersebut. Secara matematis dapat diformulasikan sbb : V = f (D.• Kompetitor. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah : • Peran perantara atau broker • Konsep promosi yang diterapkan • Konsep negosiasi • Jenis transfer • Biaya transaksi Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat komulatif. Transferbility (dapat dipindahkan) Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu property untuk dipindahtangankan. artinya untuk dapat mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi keempat ciri tersebut secara bersama-sama. • Prinsip perubahan (the principle of change) Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat dinamis. S. Prinsip dasar tersebut antara lain : • Prinsip Antisipasi (the principle of anticipation) Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property saat ini. negotiating. Demikian juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property. T) Dimana : V : adalah nilai property D : adalah permintaan S : adalah scarcity T : adalah transperbility V. • Prinsip substitusi (the principle of substitution) Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang mempunyai manfaat yang sama. Harapan yang dimiliki oleh penjual serta calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut. U. and closing. artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu kewaktu. Proses transfer atas suatu property meliputi proses marketing. Prinsip Dasar Penilaian Pada proses penilaian property hendaknya memperhatikan prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis property dan semua jenis nilai. maka barang atau jasa yang harganya paling rendah yang akan paling banyak diminati. tehnologi dll 4. berkaitan dengan keberadaan kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari property sejenis • Faktor yang menentukan supply seperti ketersedian sumber.

Hal ini penting. demikian sebaliknya semakin tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap maka harga akan meningkat pula. • Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use) Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan harapan keuntungan yang maksimal. kompetisi/persaingan akan semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun. maka tingkat keuntungan yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan penambahan faktor tersebut. Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari tugas penilaian itu. BPHTB) • Ganti rugi • Jual beli • Agunan • Asuransi . mengingat untuk tujuan berbeda maka diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula. • Prinsip kontribusi (the principle of contribution) Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property tersebut. didukung oleh aturan perizinan. jika satu faktor produksi ditambahkan secara terusmenerus dengan asumsi faktor produksi lainnya tetap. Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat. hingga pada satu titik tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara fisik memungkinkan. serta secara finansial memungkinkan untuk memperoleh keuntungan saat ini maupun pada masa yang akan datang. yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat keuntungan dari para pihak. • Prinsip penawaran dan permintaan (the principle of supply and demand) Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan penawaran. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh interaksi dari permintaan dan penawaran. • Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan berkurang (the principle of increasing and decreasing return) Dalam suatu proses produksi. kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak berpengaruh lagi terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi keuntungan/membikin rugi. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi permintaan tetap maka harga akan cenderung turun. Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara lain : • Perpajakan (PBB.dalam membuat satu kesimpulan nilai dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal penilaian. Tujuan Penilaian Kesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. Demikian juga pada sektor property. Atau sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan bila bagian dari property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada. • Prinsip Kompetisi (the principle of competition) Dalam kondisi pasar terbuka. VI.

ukuran dll • Faktor Lokasi/lingkungan Faktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan disekitar serta asseibilitas seperti lokasi. jenis transaksi o Berkaitan dengan faktor hukum seperti kepemilikan. situasi politik dll IX. kepemilikan. hal ini berkaitan dengan perubahan yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. Pendekatan Biaya (cost approach) Nilai suatu objek/property ditentukan dengan menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru (production cost new ) atau biaya penggantian baru (reproduction cost new) dikurangi dengan penyusutan yang terjadi. Pendekatan Pendapatan (income approach) Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property tersebut saat ini dan masa yang akan datang. keberadaa objek dll o Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi pasar. Pendekatan Penilaian Pendekatan penilaian atau sering disebut sebagai metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian terdiri dari : 1. letak. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Nilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding. zoning dll 2. Tanggal Penilaian Tanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai. . Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan nilai dari bjek yang dinilai. Pendekatan Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach) Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. 3. keadaan lingkungan dll • Faktor Ekonomi Faktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai adalah faktor pemintaan dan penawaran • Faktor Hukum Faktor hukum berkaitan dengan zoning. Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain : o Berkaiatn dengan fisik seperti bentuk. Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain : • Faktor fisik Faktor fisik disini yaitu berkaitan dengan kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti bentuk. Perbedaan tanggal penilaian akan mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan. ukuran. Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property tersebut dengan satu tingkat kapitalisasi tertentu.• Pengembangan tanah dll VII. VIII. luas dll o Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi. waktu. peruntukan. untuk mengetahui besarnya penyesuaian (adjusment) yang harus diberikan.

Penilaian individual dilaksanakan untuk menilai objek pajak non standar maupun objek pajak khusus. baik atas bumi maupun atas bangunan. tempat olah raga. dan lain-lain . Administrasi Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan Objek Pajak sebagai objek penilaian dibagi menjadi objek pajak umum yang meliputi objek pajak standar dan obek pajak non standar serta objek pajak khusus.Tanggal Penilaian : 1 Januari (Pasal 8 ayat (2)) .Jenis/Definisi Nilai Wajar : Nilai Pasar (Pasal 1 angka 3) • Survey Pendahuluan o Data yang diperlukan o Sumber Data o SDM dan Waktu o Perencanaan Kegiatan/Time Schedule • Pengumpulan Data o Data Umum (ekternal property) • Lokasional • Zoning • Faktor Ekonomi o Data Khusus (internal property) • Tapak (site) • Bangunan (improvement) • Dokumen • Analisis Data dan Penerapan Metode Penilaian o Bumi/tanah : Perbandingan Data Pasar (Membandingkan Objek yang dinilai dengan objek lain yang sejenis dan diketahui harga pasarnya) • Persiapan • Pengumpulan Data Pasar • Kompilasi Data • Penyesuaian Waktu Data Pasar per M2 • Penyesuaian Jenis Transaksi . Penilaian massal biasanya dilaksanakan untuk menilai objek pajak umum standar. Rekonsiliasi nilai Dalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan lebih dari satu metode atau pendekatan penilaian. misalnya jalan tol. TAHAPAN PROSES PENILAIAN • Identifikasi Permasalahan .Tujuan Penilaian : NJOP . dermaga.Objek penilaian (Pasal 2 ayat (1)) o Tanah : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di dalamnya o Bangunan : Konstruksi teknis yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. kilang/silo. Penilaian untuk menentukan NJOP dilaksanakan dengan cara Penilaian Massal dan Penilaian Individual.X. kolam renang. Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang lebih objektif dan dapat dipertanggung jawabkan. Sarana dalam melaksanakan penilaian objek PBB adalah Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran SPOP.

CARA PENILAIAN . pelabuhan laut. OBJEK PAJAK UMUM Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah Objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai.000 m2 B. pelabuhan udara. C.• Peta Taburan Data Pembanding • Pembuatan Batas Imajiner • Tentukan Objek Acuan • Analisis • Perbandingan Fisik • Perbandingan Lokasi • Penentuan NIR o Bangunan : • Pendekatan Biaya o Menghitung Biaya Pembuatan Baru o Menentukan Besarnya Penyusutan o Diperoleh Nilai Bangunan • Pendekatan Pendapatan (Dg mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh atas operasi properti tersebut) o Pendapatan Kotor o Tingkat Kekosongan o Pendapatan lainnya o Pendapatan Kotor Efektif o Total Biaya/pembelanjaan o Pendapatan Bersih Operasi o Tingkat Kapitalisasi o Nilai Properti • Rekonsiliasi Nilai • Kesimpulan Nilai MEKANISME PENILAIAN UNTUK PENENTUAN NJOP 2.000 m2 2. jalan tol. Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : Tanah : < 10. pompa bensin dan lain-lain.3. Objek pajak umum terdiri atas : 1.000 m2 Bangunan : juiniah lantai > 4 Luas bangunan : > 1.000 m2 Bangunan : Jurnlah lantai < 4 Luas bangunan : < = 1. OBJEK PAJAK KHUSUS Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki yang khusus seperti : lapangan golf. berikut : Tanah : > 10.3 PENILAIAN 2.1 JENIS-JENIS OBJEK PAJAK A.

iv. PENILAIAN MASSAL 1. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT. 3. File data tahun terakhir serta DHKP. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT i. Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT. 2. Peta Desa/Kelurahan. 2. seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK) 4.Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar diseluruh wilayah Indonesia. 2. ZNT dibuat per kelurahan/desa ii. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah. ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program./CAV). Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok. sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/Peta ZNT i. data NIR dan ZNT lama. iii. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah iii. Perhitungan Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation. Bahan-bahan yang diperlukan i. Satu lembar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir. Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil. Pengumpulan data harga jual . Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna c. Data ini diperlukan untuk standardisasi nama jalan.3.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR a. Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DIP) tahun terakhir. Data ini dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi nama jalan. ii. ii. baik objek pajak khusus. Penilaian Individual Penilaian Individual diterapkan untuk objek Pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu). b.biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan ini). seperti data dari laporan Notaris/PPAT. sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang yang tersedia sangat terbatas. Tahap Persiapan Tahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan : 1. maka pelaksanaan dengan dua cara yaitu : 1.3 PELAKSANAAN PENILAIAN A. PENILAIAN TANAH 1. Penilaian Massal Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT. SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Burni dan sebagainya. meliputi Peta Wilayah. Peta kelurahan/ desa yang telah ada batas-batas bloknya.

Data Lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh dilapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun. 3. tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Penulisan nama jalan disesuai dengan Standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan iii. Sumber data berasal dari PPAT. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT 1. Dalam rangka pengumpulan data harga jual. seperti keadaan pasar properti. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Transaksi Properti (Lampiran 30) 5. juga diadakan inventarisasi namanama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. 4. 2. Variasi besarnya prosentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari Nilai Pasar. iv.1. notaris. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan dilapangan. Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan. data penawaran. Semua data yag diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2 : Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Lampiran 30). Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderung meningkat. Kompilasi Data 1. tingkat inflasi. pameran dan sebagainya. Nomor data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yag tertulis pada Formulir 2. 2. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data : Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 januari tahun pajak bersangkutan. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data. . lurah/ kepala desa. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dengan persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis dilapangan. Untuk mendapatkan nilai tanah data yag digunakan adalah data transaski jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar. 3. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35% sesuai analisis dilapangan. Misalnya data hipotik/agunan di Bank. Oleh karena itu pencairan data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh dikantor. Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. 2. keadaan ekonomi. data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. agen direktori.

Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT. jenis penggunaan tanah dan keluasan persil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30). Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja ZNT. c. 2. b. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi. 2). 2. Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyataan.Angka. Analisa Data Penentuan NIR 1. viii. nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut : a. 3. v. Membuat batas imajiner ZNT Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi. vi. data dan fakta dilapangan dan dianalisis terlebih dahulu. Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut : o Data relatif baru o Data Transaksi atau penawaran yang wajar o Lokasi yang relatif berdekatan o Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama o Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama 2. Tanah dan bangunan. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa. Pembuatan Peta ZNT Akhir 1). sehingga di setiap wilayah dapat berbeda. penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yaang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. vii. Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi 1. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah : 1. Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satu meter persegi. Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut: Nilai Pasar Tanah yang hampir sama Memperoleh’aes fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda Mempunyai potensi nilai yang sama. Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30). Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya. persentase penyesuaian diatas bukan merupakan angka yang mutlak. . Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi. Tanah kosong.

b. 8) Jenis penggunaan bangunan =1 sampai dengan 16. 13) Daya listrik > 0. AC. 2 atau 3. 2. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 11) Tahun dibangun < tahun perekaman 12) Tahun renovasi > tahun dibangun atau. 2. maka SPOP akan ditolak. Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT. tahun renovasi < tahun perekaman. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 10) Jumlah lantai bangunan > 1. Contoh Analisis Data (Hal. lapangan tenis. bila jumlah LSPOP sama dengan jumlah bangunan. (ii) DBKB objek pajak standar untuk penilaian bangunan Data DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. 4 atau 5 17) Dinding = 1. pusat-pusat perbelanjaan. lift. 2) Status wajib pajak = 1. 3. 7) Bangunan ke > 1. 3 atau 4. 6) Jumlah bangunan > 0. 4 atau 5. 18) Lantai = 1.4 atau 5. Setelah itu. 4 atau 5. 3 atau 4. Validasi Data Data SPOP •dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut : (i) Data Tanah dan Bangunan 1) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. validasinya dilanjutkan dengan fasilitas. data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis. 16) Atap = 1. 3 atau 4. 21) Untuk bangunan-bangunan bertingkat dan mempunyai kelas¬kelas/bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi. 3. 2. 3. 9) Luas bangunan > 0. 2. Penilaian dengan Bantuan Komputer (CAV) a. 4 atau 5. Penyusunan DBKB (dibahas di bab DBKB) 3. 19) Langit-langit = 1. 29-32) 2. • 4) Dalarn hal “bangunan tanpa tanah” perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi. Cantumkan NIR ( nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja. hotel . 3) Pekerjaan wajib pajak = 1. 2. (iii) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajak Data luas tanah dan detail bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. Data Baru lengkap.3). 2. alat pemadam kebakaran. 3. 14) Kondisi pada umumnya = 1. 20) Untuk bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang. 5) Jenis tanah = = 1. 4). 2. Bangunan ke tidak boleh > dari pada jundah bangunan. 15) Konstruksi = 1. 3. data yang Diperlukan CAV untuk terlaksananya program ini harus tersedia data sebagai berikut : (i) ZNT untuk penilaian tanah Data ZNT yang telah siap secara otomatis akan diprgunakan dalam proses CAV. Bila tidak ditemui dalam tabel. 2.

9) Kedalaman sumur pantek = kosong atau numeric.000. (i) Perhitungan Nilai Tanah NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP.00 = Rp. 14. 20. validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut : Tinggi kolom > 0 Lebar bentang > 0 Daya dukung lantai > 0 Keliling dinding > 0 Luas mezzanine > 0 23) Untuk tangki. 15 = 0 (tidak diisi) 10) Jumlah lift (3x) = kosong atau numeric. Tata Cam Perhitungan Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT. JPB 1. 8) Jumlah saluran pesawat PABX = kosong atau numeric. c. fire alarm diisi 1 = ada. Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP bumi = 200 m2 x Rp. atau 2 = bata/batako. 22) Untuk bangunan perindustrian seperti pabrik. 7) Jumlah AC window = kosong atau numeric. 6) Jumlah AC split = kosong atau numeric. NJOP bangunan berdasarkan : 1) kelas/bintang/ tipe 2) komponen bangunan utama 3) komponen material 4) komponen fasilitas/ m2 5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan 6) penyusutan 7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan .(ii) Perhitungan Nilai Bangunan Dalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karekter objek tersebut. 12) Perkerasan halaman (4x) = kosong atau numeric. Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) = Rp. Contoh Penilaian Objek Bumi • . kemudian dikalikan dengan luas bumi.-.000. luas perkerasan < = luas tanah. DBKB objek pajak standar dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer. 5) Fasilitas AC sentral : 1 ada. (ii) Fasilitas 1) Kolam Renang Diisi : 1 = diplester 2 = dengan pelapis 2) Lapangan tenis (6x) = kosong atau numeric 3) Alat pemadain kebakaran : hydrant. bahan harus 1 = baja/besi. validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya. 100. apartemen. atau 2 = tidak ada. springkler. NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT. gudang.000. dan sejenisnya. atau 2 = tidak ada.resort/non resort. validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan. 100. 11) Jumlah tangga berjalan (2x) = kosong atau numeric. 4) Panjang pagar Bila panjangnya > 0.

dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut diatas. maka : Urnur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Direnovasi Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran. PENDEKATAN PENILAIAN  Sales Comparison Approach. Untuk Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir lampiran 28. Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong atau (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) > 10. maka UMUR EFEKTIF = Tahun Pajak tahun dibangun. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan/ pengganti baru bangunan per meter persegi. (iii) Penyusutan Bangunan Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. • Mengumpulkan data pasar yang relevan.lain.8) kapasitas dan letak (khusus tangki) Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif. pengunaan dan fisik (elevasi. Dalam hal itu faktor (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) adalah 10.  Karekaterisitk khusus op tanah kosong disebabkan oleh lokasi. terutama bidang tanah berkarakteristik khusus dalam kawasan. keluasan. umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya. Contoh Tahun pajak adalah tahun 1993. dll). penentuan umur efektifnya sebagai berikut : Tahun Pajak – Tahun Dibangun + (2 Tahun Pajak – 2 Tahun Direnovasi) 3 Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) < 10 dan Tahun Direnovasi adalah 0 atau kosong. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai beriku t : Umur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Dibangun Bila tahun direnovasi terisi. keluasan dan kondisi bangunan.  Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat “individual” untuk dapat mengakomodasi “kerakteristik khusus “  Belum adanya peraturan yang mengatur tata cara penilaian individual atas tanah kosong berkarakteristik khusus.  Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan (penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi kerakteristik khusus objek pajak tanah kosong. hotel. maka perlu dianggap tahun direnovasi=tahun pajak – 10.  Setiap bidang tanah mempunyai alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang berbeda. dan dituangkan dalam satu daftar penyusutan (Lampiran 29). . PENILAIAN TANAH (LAND EVALUATION) PERMASALAHAN  Keberadaan objek pajak tanah kosong yang berkarakteristik khusus cukup banyak.  Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi yang berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda meskipun bersebelahan. topografi. Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik bangunan. apartemen dan lain.

• Menentukan besarnya penyesuaian (adjusment) dari perbedaan karakteristik yang telah diidentifikasi. paling sesuai untuk tanah kosong yg berpotensi untuk pembangunan. • Menentukan indikasi nilai pasar setiap data pasar berdasarkan jumlah penyesuaian (adjusment). • Menentukan biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan improvement.  Subdivision DCF Approach (Land Development Approach). o Tentukan indikasi nilai tanah dengan menggunakan ratio nilai tanah yang telah ditentukan. • Pengumpulan data nilai pasar dan data sewa pasar. • Pendekatan ini dilakukan dengan langkah sbb o Tentukan indikasi nilai pasar properti (tanah dan bangunan.  Extraction Approach. o Tetapkan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan cara kapitalisasi sewa pasarnya dengan tingkat kapitalisasi yang telah disesuaikan. • Mengestimasi besarnya penyusutan (depresiasi/D) atas bangunan dan improvement. • Pendekatan ini dapat dilakukan setelah diperoleh cukup data pasar sehingga dapat dianalisis dan ditentukan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti secara keseluruhan. • Penentuan tingkat kapitalisasi tanah. tipikal ratio dari penilaian untuk perpajakan.  Allocation Approach. pemahaman perilaku data. • Estimasi pendapatan bersih hasil operasi “net operating incomes” properti (tanah & bangunan) • Penentuan tingkat kapitalisasi bangunan. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan teknik rata-rata. • Estimasi indikasi nilai bangunan. • Penentuan lokasi kontribusi NOI dari bangunan : cara mengalikan indikasi nilai bangunan dengan tingkat kapitalisasi bangunan • Penentuan alokasi kontribusi NOI dari tanah : cara mengurangi NOI properti dengan NOI bangunan • Estimasi nilai tanah : cara mengkapitalisasi kontribusi NOI dari tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah  Ground Rent Capitalization Approach. • Menentukan indikasi nilai tanah dengan cara mengurangi nilai pasar subjek dinilai terhadap indikasi nilai bangunan.  Land Residual Approach. • Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangi BRB terhadap depresiasi. jumlah rupiah. pembobotan. • Kesesuaian : .• Mengidentifikasi persamaan dan perbedaan karakteristik antara objek dinilai dengan data pasar untuk menentukan faktor penyesuaian. • Penentuan tingkat kapitalisasi yang mencerminkan kondisi pasar dengan cara menghitung ratio sewa pasar terhadap nilai pasar. • Mengestimasi nilai pasar subjek dinilai (termasuk bangunan dan improvement diatas tanah). atau dari developer. prosentase. • Menentukan unit perbandingan penyesuaian ie. • Pola ratio ini dapat ditentukan dari berbagai sumber ie. atau pilih salah satu.

“cash outflow (DC)” dan “enterprenurial profit/EP” sepanjang skenario progres penjualan/sewa. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land 6. o Tanah kosong yang mempunyai potensi dikembangkan (potential development) untuk mengestimasi potensi nilai (potensial value). MASS APPRAISAL PENDEKATAN PENILAIAN Dipergunakan 3 pendekatan: • Pendekaan Perbandingan dgn objek lain yang sejenis (data pasar): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. o Menjumlahkan besarnya arus kas bersih yang telah didiskonto untuk menggambarkan nilai potensial tanah kosong “potential land value” TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN “LAND DEVELOPMENT APPROACH” 1. o Mengestimasi nilai potensial tanah (land potential value) dengan cara mengurangkan “gross development value” atas “development cost” dan “enterprenurial profit” (GDV-(DC+EP). fisik : elevasi. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan 3. dll). fisik. o Mengestimasi besarnya “development cost/DC” yaitu biaya pembangunan berdasarkan biaya langsung dan tak langsung. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV) 4. o Kriteria pengembangan harus memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (highest and best use) baik dari aspek legal. Tentukan konsep pengembangan berdasarkan masterplan atau highest and best use dari site 2. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC) 5. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (tanah) saat ini. pengunaan. o Pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat dilakukan karena tidak ada data pembanding. finansial dan produktifitas maksimal. o Menentukan besaran arus kas bersih “net cash flow”. topografi. keluasan. o Mengestimasi besarnya “enterprenurial profit/EP” sebagai kompensasi atas resiko pengembangan yang dilakukan. • Teknis Penilaian : o Pembuatan lembar analisis “discounted cash flow/DCF” untuk menggambarkan aliran “cash inflow (GDV)” . o Mengestimasi besarnya “gross development value/GDV” berdasarkan estimasi harga jual/sewa dan skenario progres tahap penjualan/sewa yang wajar. • Langkah-Langkah : o Menentukan konsep pembangunan diatas tanah kosong tersebut yang memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (hypotetical development). .o Pendekatan yang paling umum digunakan untuk menilai tanah kosong dengan karakteristik khusus (lokasi. o Menentukan besaran tingkat diskonto untuk mendiskonto arus kas bersih yang diharapkan.

Penggunaan tanah . PENILAIAN MASSAL Dilakukan terhadap objek pajak yang karakteristiknya cenderung homogen atau mirip. yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi obyek tersebut. Menyiapkan SPOP. Menyusun rencana kerja 2. sebagai pelengkap.Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul .Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran) .Bentuk tanah . Menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual 4. PENILAIAN INDIVIDUAL PERSIAPAN (sama dengan massal) 1. SISTEM PENILAIAN 1. apartemen. dll. dll 2.Lebar depan (terutama untuk objek komersil) .• Nilai perolehan baru (Pendekatan Biaya): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan. besarnya penyesuaian berdasarkan pengetahuan dan pengalaman penilai) . seperti: perumahan. Faktor-faktor pembanding (pilih minimal 3. Penilaian a. dari objek-objek yang akan dinilai PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR (terhadap tanah) 1. Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan objek pajak yang dinilai b. perkantoran dll Latar belakang penilaian massal • Jumlah objek pajak yang sangat besar (87 juta op) dibanding jumlah penilai pbb yang sangat kecil • Asas efisiensi dalam pemungutan pajak. LSPOP. c.Aksesibilitas . hotel.Elevasi . • NJOP pengganti (pendekatan pendapatan): adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut.NIR di mana objek pajak berada b. Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar .Waktu transaksi . PENILAIAN INDIVIDUAL Dilakukan terhadap objek pajak yang mempunyai karakteristik khusus Contoh : lapangan golf. persawahan. Pengumpulan data a. Mengumpulkan data-data lama.Jenis hak atas tanah. Lokasi dan waktu transaksi yang wajar 2. pusat perbelanjaan. Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan: .Lokasi . pelabuhan laut/udara. dan LKOK 3. biaya pemungutan pajak harus lebih kecil dari penerimaan pajaknya.

mis: pompa bensin.Pendapatan dari sewa. mis: perkantoran. hasil penilaian dijadikan bahan rekomendasi penentuan NIR tahun pajak berikutnya (sumber informasi KPP) PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA (terhadap bangunan) Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan dengan nilai tanah. gedung bioskop. Pengumpulan data a. pusat perbelanjaan . Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak. dasar ketetapan PBB adalah NIR . konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan. LSPOP.Pengumpulan data tanah. tempat rekreasi . Nilai Perolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/ membangun bangunan baru.Jika selisih terhadap NIR >10%. 3. Lebar depan c. baru kemudian dikonversi menjadi NJOP bangunan. Kontur tanah g.Jika selisih terhadap NIR <10%. Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data 3 tahun terakhir) dari hasil operasi objek pajak. Elevasi f. Pengumpulan data . Mengumpulkan data lain yang belum tercatat dalam catatan tersendiri 2. dan fasilitas bangunan. dilakukan dengan mengisi SPOP dan mengumpulkan datadata: a. Lingkungan sekitar i. Aksesibilitas d. Penilaian bangunan (penilaian tanah sesuai pendekatan data pasar) Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai Perolehan Baru Bangunan dikurangi penyusutan bangunan. berupa: . 1. Untuk objek pajak yang terdiri dari lebih dari satu bangunan.. dan LKOK b.Pengumpulan data bangunan a. Lokasi tanah h. Mengumpulkan data objek pajak dengan SPOP. bandar udara. Data transaksi di lokasi sekitar .Pendapatan dari penjualan. komponen material. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak. 1. Konversi NJOP Konversi dilakukan dengan menggunakan KMK 273/1995 (Klasifikasi NJOP). Kegunaan e. dengan alat bantu berupa DBKB. PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATAN Pendekatan biaya digunakan dengan cara menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Luas b. meliputi biaya komponen utama. hotel.

yaitu seluruh pendapatan dari penjualan. d. yaitu biaya pengurusan. perbaikan. diskon. • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan. • Mengurangi nilai sewa kotor setahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. • Menambahkan pendapatan dari sumber-sumber lain ke dalam pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. pajak (PBB) dan asuransi. dan komisi sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. jumlah kamar hotel yang tidak terisi. • Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun. yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih yang disewakan. Tentukan nilai properti: . asuransi. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. Bagian pengusaha/operator’s share (untuk pendapatan penjualan). diskon. serta komisi yang dikeluarkan selama pengoperasian objek pajak. • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. Tingkat kapitalisasi. Pendapatan dari penjualan • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan keuntungan bersih dalam satu tahun. Penentuan tingkat kapitalisasi Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti yang dinilai. e. seperti gaji karyawan. yaitu besarnya persentase akibat terdapatnya luas lantai yang tidak tersewa. • Menghitung biaya-biaya operasi lainnya (outgoings) dalam satu tahun. Penilaian a. Tingkat kekosongan. pajak. biasanya sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun.b. besarnya tergantung dari jenis penggunaan pajak. • Kurangkan hak pengusaha (operator’s share) sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih dalam satu tahun sehingga menyisakan nilai sewa kotor setahun. pemeliharaan. Untuk hotel juga ada biaya lain seperti pemberian diskon atau komisi kepada biro perjalanan. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. a. 2. Pendapatan dari sewa • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. yaitu biaya pengurusan. • Menghitung biaya-biaya operasional dalam satu tahun. iklan/ pemasaran. 3. atau jumlah kursi yang tidak terjual dalam satu tahun. Biaya operasi yang dikeluarkan dalam satu tahun. c. b. • Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun. pajak (PBB) dan asuransi. • Menghitung biaya-biaya operasi (outgoings) dalam satu tahun.

digunakan program DBKB 2000 untuk menghitung obyek pajak non standar Jenis Bangunan menurut fungsinya: 1.Transaksi jual beli . Contoh perhitungan Sebuah hotel “A” mempunyai nilai jual di pasar wajar Rp 500 juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 juta. 5. Bangunan tidak bertingkat. baja. Bangunan komersial (perkantoran. hotel. Konstruksi utamanya terbuat dr bhn ringan spt kayu dg umur bangunan kurang dr 15 thn Menurut Jumlah lantainya: 1. Bangunan bertingkat. 3. Konstruksi utamanya terdiri dari beton. CARA PENILAIAN • Penilaian Massal • NJOP tanah dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT (zona nilai tanah) • NJOP bangunan dihitung menggunakan DBKB melalui program CAV (computer assisted valuation) • Penilaian Individual • NJOP bangunan dihitung secara terpisah dengan memperhitungkan secara detail seluruh karakteristik dari obyek pajak tersebut • Mulai tahun 2000. . 4. DBKB 2000 → terdapat dalam aplikasi BDNPP dan terpisah dari SISMIOP. baja. rumah susun). 2. Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi. Data tersebut kemudian dihitung seperti contoh di atas. bandara. pertokoan). Bangunan sementara. pendidikan dan sarana umum). 2. kemudian ditentukan suatu tingkat kapitalisasi yang standar. Bangunan industri (sbg tempat utk proses produksi). Merupakan bangunan yg hanya dipakai utk sementara waktu dg. pelabuhan).jalan kereta api. Tingkat kapitalisasi = 45 juta / 500 juta = 9% d. Merupakan bangunan dg. Bangunan semi permanen. 2. Bangunan khusus (bendungan. DBKB non standar → terintegrasi dalam aplkasi SISMIOP namun tidak terdapat proses perhitungan dan pembentukannya. Bangunan permanen. 2.. DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (BUILDING COST TABLE/DBKB) • Penentuan nilai bangunan yang dilakukan selama ini menggunakan tools berupa program aplikasi berbasis komputer. Bangunan hunian (rumah tinggal. • Program aplikasi yang digunakan selama ini terdiri dari 3 jenis yaitu: 1. DBKB standar (CAV) → terintegrasi dalam aplikasi SISMIOP. 3. Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek (mis: hotel) di suatu kota. diperlukan banyak data dan analisis. c. batu dg umur bangunan lebih dr 15 thn. Bangunan umum/sosial (tempat ibadah.Nilai investasi ditambah keuntungan b. 3. batu dg umur bangunan kurang dr 15 thn. Menurut Jenis Penggunaannya: 1. Merupakan bangunan yg hanya sebagian konstruksinya menggunakan beton.

utk. Bagian struktur bng yg berada di bawah permukaan tanah. Penggunaannya pd umumnya tdk saju jenis tergantung pd kebutuhan. disamping itu jg dpt menahan gaya tekan. Jenis: 1. Kawat beton. ringan. 2. Penggunaan : rangka atap.• Bangunan bertingkat rendah (low rise building). • Bangunan bertingkat tinggi (high rise building). Profil L dipakai utk rangka atap. Konstruksi ini digunakan utk. meranti. Penggunaan : Struktur bawah & atas konstruksi bangunan. C. keruing dll. STRUKTUR BANGUNAN Struktur Bawah (sub structure). Merupakan bahan kimia penambah kekuatan beton. Jenis : lunak (U-22). kolom dg 2 profil dipadu mjd 1. 4. Hanya dr segi keindahan kurang. Bangunan bertingkat sebagian (composite building). 3. . kolom. paku keling & plat. Berfungsi sbg penahan gaya tarik yg tdk dpt dilakukan oleh beton. efisien & ekonomis. Bahan additif. 3. Batang profil. 5. tangga. Profil Z dipakai utk rangka atap ttp. Profil Cannal C digunakan utk balok. Sistem pembuatannya dpt di cor langsung ataupun pracetak. semen & kerikil. rasamala. Merupakan sistem yg mudah pengerjaannya & mudah diperoleh. 2. Baja tulangan. Jumlah lantai lebih dari 4. kamper. Disamping pelaksanaannya mudah & cepat. Penggunaan : Struktur atas konstruksi bangunan. Bangunan semi permanen. B. sedang (U-32) & keras (U-39). 3. Berfungsi sbg pengikat sengkang dg. Sambungan konstruksi menggunakan las dan atau baut. Konstruksi Baja Merupakan sistem konstruksi bangunan yg pd umumnya digunakan pada bng industri. 2. Komponen: 1. Jenis : Jati. Agregat. Bng permanen hanya bagian tertentu saja. Jarang dipakai. air. Konstruksi Beton Merupakan sistem konstruksi terbaik yg dpt bertahan thd api sampai suhu 600oC. 3. berfungsi sbg penyangga bng. Merupakan campuran butiran mineral yg terdiri dr. Sbg tulangan penghubung sbg pengikat tulangan pokok & sbg penahan gaya geser. 4. Konstruksi Kayu. Jumlah lantai kurang atau sama dg 4. Sengkang. Profil I atau T digunakan utk kolom. Tul pokok. Diameter min 10 mm dg. ttp tdk dpt menahan gaya tarik. Komponen: 1. rangka langit-langit. Jarak min 30 cm. berbentang panjang. JENIS KONSTRUKSI BANGUNAN A. Jenis: • Sloof : berfungsi sebagai perata beban dinding di atasnya yg ditransfer ke pondasi. pasir. balok.

7. apartemen /kondominium . Pondasi Mandrel. lain-lain – JPB11. JENIS KEGUNAAN/PENGGUNAAN BANGUNAN – JPB1. 3. 6. Bagian struktur bng yg berada di atas permukaan tanah. 4. perumahan – JPB2. bengkel/gudang/ pertanian – JPB9. 5. • Pondasi (dalam/ dangkal). • Shear wall & core wall : sbg penahan gaya horisontal & pengaku bng. olahraga/rekreasi – JPB7. • Kolom (struktur dan non struktur) : berfungsi sebagai pendukung beban atap. 3. Pondasi pressure injected. pengaku dinding & pengikat balok. Pondasi memanjang (continous footing). Pondasi Auger. Pondasi bor (bored pile). • Tangga : sarana tarnsportasi vertikal gedung. 4. • Tie beam : sbg balok pengikat/ pengaku antar kolom di lantai bawah. • Ring balk : sbg pengaku dinding & kolom bagian atas & penyangga rangka atap. 5. Pondasi sumuran. Pondasi rakit/plat (raft footing). Jenis : • Balok : sbg penerus beban plat. Struktur Atas (super structure). • Rangka atap : sbg rangka penutup atap. pabrik – JPB4. 2. hotel/restoran/wisma – JPB8. perkantoran – JPB3. toko/apotik – JPB5. Pondasi Anchors. bangunan parkir – JPB13. BTKP – JPB12. 2. Pondasi Frankie pile. dinding pd kolom tumpuan. rumah sakit/klinik – JPB6. Pondasi tiang pancang (pile). Berfungsi sbg transfer beban bangunan ke dalam tanah & sbg pengikat bng dengan tanah. Pondasi setempat (individual footing). Pondasi gabungan (combined footing). • Plat lantai/atap: sbg tempat tumpuan penghubi bng & sbg pengaku horisontal gedung. Pondasi dalam (deep fondation) : 1.• Pile cap : berfungsi sebagai perangkai beberapa pondasi tiang atau sejenis & sbg transfer beban kolom ke ms2 pondasi. Jenis Pondasi: Pondasi dangkal (shallow fondation) : 1. • Diagonal bracing : sbg pengaku bng & penahan gaya geser. gedung pemerintah – JPB10. • Retaining wall : sebagai dinding penahan tanah.

. konstruksi serta. dalam arti harga/upah tersebut tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di kawasan setempat. metode meter persegi dan metode indeks. tangki minyak – JPB16. DBKB Standar (i) Tahapan Pembuatan DBKB Tahap 1 : Menentukan dan membuat tipikal kelompok bangunan sebagai model yang dianggap dapat mewakili bangunan yang akan dinilai. Karena cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di lapangan. maka biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama. gedung sekolah FORMULASI MODEL DBKB PENYUSUNAN DBKB Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. tata letak dan mutu bahan bangunan. Sehubungan dengan kebutuhan progran komputer (CAV). Tahap 2 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. A. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. harus diperhatikan skala yang dipakai. Menu layanan model-model tersebut tersedia di dalam program komputer. Tahap 4 : Harga bahan bangunan dn upah pekerja setempat yang sudah dianalisis (hasil pekerjaan tahap 3) dimasukkan ke dalam formula analisis BOW yang sudah tersedia dalam program komputer (CAV). Oleh karena itu dalam tahap 1 ini pekerjaan utama yang harus dilakukan adalah menentukan/membuat model bangunan.metode perhitungan yang lain. untuk mendapatkan harga satuan pekerjaan. metode.– JPB14. Dengan metode survey kuantitas dan dasar perhitungan analisis BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya. Pengukuran/perhitungan atas dasar data yang berupa gambar. komponen material dan komponen fasilitas bangunan. Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW karena cara ini merupakan satu-satunya cara untuk mendapatkan keseragaman menghitung biaya pembuatan baru bangunan. . Harga bahan bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk mendapatkan harga pasar yang wajar. Tahap 5 : Memasukkan volume setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 2) dan harga satuan setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 4) ke dalam suatu format rencana anggaran biaya bangunan agar diperoleh biaya dasar setiap jenis pekerjaan atau biaya dasar total yang dikeluarkan untuk pembuatan sebuah model bangunan. Tahap 3 : Mengumpulkan data upah pekerja dan harga bahan bangunan setempat. baik dari gambar deuah. tampak potongan atau peninjauan langsung ke lapangan.. pompa bensin/ kanopi – JPB15. akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan.luas bangunan. maka dalam perhitungan ini digunakan faktor koreksi. seperti metode unit terpasang.Kriteria untuk menentukan kelompok bangunan dapat ditinjau dari segi arsitektur. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/menghitung panjang. Metode survai kuantitas dipilih menjadi dasar metode yang dipergunakan karena metode inilah yang paling mendasar bila dibandingkan dengan.

Biaya-biaya tak terduga proyek. Tahap 9 : Setelah diperoleh biaya dasar per komponen bangunan maka dengan cara menjumlahkan setiap komponen yang ada akan diperoleh biaya dasar keseluruhan bangunan. pekerjaan rat). (ii) Biaya Komponen Bangunan .Tahap 6 : Melakukan pengelompokan biaya dasar jenis pekerjaan pada tahap 5. Jasa/fee konsultan perancang dan pengawas.1) Biaya Komponen Utama Biaya konstruksi utama bangunan ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. lansekap dan sebagainya (komponen fasilitas). pekerjaan finishing arsitektural (komponen material) serta pekerjaan tambahan lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan mekanikal/elektrikal. pintu. elemen estetika. (komponen utama). lantai dan plat lantai). terhadap biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan maka akan diperoleh biaya pembuatan baru setiap komponen bangunan per meter persegi lantai banguan. Tahap 8 : Membagi biaya dasar setiap komponen bangunan dengan luas bangunan keseluruhan untuk mendapatkan biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan. 7. 2) Pekerjaan Pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). komponen material dan komponen fasilitas. Unsur-unsur Komponen Utama 1) Pekerjaan Persiapan (pembersihan. 5. 6) Pekerjaan Sanitasi. PPN. bouzoplank). Tahap 11 : Penilaian terhadap suatu bangunan dilakukan atas dasar biaya pembuatan baru per meter persegi lantai bangunan setiap komponen bangunan. 3. Jasa pemborong. 3) Pekerjaan Beton/Beton Bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. Faktor-faktor penyelaras tersebut adalah : 1. kuda-kuda dan rangkap atap kecuali kaso dan reng). Koreksi BOW. Pengelompokan ini ditujukan agar dapát dibedakan antara biaya yang keluarkan untuk pekerjaan struktur utama. yaitu pengelompokkan ke dalam komponen utama. jendela. Perijinan. 4) Pekerjaan Dinding Luar (plester. 7) Pekerjaan Instalasi Air Bersih 8) Pekerjaan Instalasi Listrik . 4. Suku bunga kredit selama pembangunan. 6. direksi keet. Selanjutnya untuk memperoleh Biaya Pembuatan Baru Bangunan maka perlu dilakukan penyesuaian dengan cara mensubstitusikan faktor-foktor biaya (FAKTOR PENYELARAS) yang memperngaruhi biaya dasar bangunan kt: dalam perhitungan biaya dasar. Tahap 7 : Melakukan penjumlahan dari biaya setiap jenis pekerjaan dari masingmasing komponen pada tahap 6 agar diperoleh biaya dasar per komponen bangunan untuk keseluruhan model bangunan. 5) Pekerjaan Kayu dan Pengawetan termasuk pekerjaan cat (kusen. bangunan yang telah diperoleh. hasil dari tahap 9. 2. Tahap 10 : Dengan mensubstitusikan faktor-faktor penyelaras. perkerasan halaman. setelah memperhitungkan adanya faktor penyusutan.

langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. Spesi (3 cm. Bahan penutup atap 2. d) LANTAI 1. elemen estetika dan lansekap. tangga berjalan. Upah 4. dari jumlah 1) sampai dengan 8) 2) Biaya Komponen Material Bangunan Biaya material atap. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3). B. Unsur¬unsur yang termasuk dalam komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana pelengkap dari bangunan seperti . b) DINDING (Dinding dalam tanpa pintu. Bahan penutup lantai 2. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 3) Biaya Komponen Fasilitas Bangunan Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membayar seluruh unsur-unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas bangunan. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3) 5. material dan fasilitas yang digunakan oleh bangunan tersebut. Unsur-unsur Material Bangunan a) ATAP 1. triplek jika ada) 3. Dimana nila DBKB untuk masing-masing JPB Non Standar tergantung pada jenis komponen utama. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat) 2. genset. lapangan tenis. Upah 4. Upah 4. dimana sistem struktur dan sub struktur sebagai komponen utama dalain bangunan dijadikan satu rangkaian ke dalam komponen utama. Kaso. jendela) 1. lift. reng (aluminium foil. kolam renang. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 4. Sedangkan kedua komponen lainnya merupakan sistem pendukung dari komponen utama.2 untuk asbes dan seng (dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atap di daerah). Rangka dan penggantung 3. Setiap tahun DBK13 harus dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis bahan/ material bangunan dan upah pekerja yang berlaku di wilayah KP PBB bersangkutan. DBKB Non Standar (i). Fakor penyesuaian dinding bagian dalam terhadap luas bangunan adalah 0.9) Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. AC. Adapun pengertian dari ketiga komponen tersebut adalah sebagai berikut : . Upah 3. Bahan langit-langit (pekerjaan cat) 2. Konsep penyusunan DBKB Non Standar disesuaikan dengan sistem struktur bangunan yang telah dijelaskan sebelumnya.3 dan 1. 1 : 5) 3.60. c) LANGIT-LANGIT 1. perkerasan baik halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu. dinding. Faktor penyesuaian kemiringan atap terhadap luas bangunan adalah 1. Proses penyusunan DBKB Non Standar Untuk Objek Pajak Non Standar tahapan-tahapan pembentukan DBKB-nya sedikit berbeda dengan Objek Pajak Standar.

Wallpaper. di mana sistem pengontrol pendingin terdapat pada masing-masing alat pendingin. Triplex dan Eternite. • Material Dinding Luar (MDL). AC window.1. • Langit-langit (LL). Contoh: Beton pra cetak. • Pelapis Dinding Dalam (PDD). • Pelapis Dinding Luar (PDL). yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi bangunan. Granit. Struktur bangunan bawah tanah/basemen dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama. merupakan AC per unit yang pendingin dan compressornya menyatu dan dipasang pada dinding dengan cara membuat lubang. merupakan material bangunan yang berfungsi sebagai pelapis lantai. Vinil. • Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. Marmer. Genteng keramik. • Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. merupakan material penutup rangka atap bagian atas. komponen struktur material. Contoh: Gypsum board. Kaca. Asbes gelombang. Kayu (parquet). Seng gelombang. Marmer. • Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). pelat lantai. di mana pengaturan sistem pendinginan dilakukan terpusat pada satu ruang kontrol. Triplex dan Pasangan dinding bata. 2. Biaya konstruksi komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari struktur bawah dan struktur atas serta ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. balok. tangga dan dinding geser. • Sistem pendinginan unit. merupakan AC per unit berbentuk lemari yang memiliki kapasitas besar untuk mendinginkan ruangan dengan luasan besar. Sistem pendinginan dibedakan menjadi dua bagian : • Sistem pendinginan terpusat (central). Granit. Ubin teraso dan Semen. 3. Akustik. Marmer. merupakan material pembentuk bangunan yang berfungsi sebagai penutup (kulit) rangka struktur bangunan bagian luar. Keramik. Karpet. Contoh: Gypsum board. Contoh : AC split. • AC floor. Plywood (kayu lapis). direksi keet. merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) MDL. merupakan fasilitas pendingin ruangan. bouwplank). Genteng press beton. Ubin PC abu-abu. Keramik dan Cat. Keramik dan Cat. Contoh: Plat beton. Celcon (cilicon block) dan Pasangan dinding bata. yaitu komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan meliputi biaya material atap. komponen struktur utama. komponen fasilitas. merupakan material pembentuk ruang (pemisah) dalam struktur bangunan. merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) dari MDD. merupakan AC per unit yang memiliki 2 mesin yaitu blower dan compressor. Contoh: Kaca. lantai dan plat lantai). • Air conditioner (AC). Genteng tanah liat. • Penutup Lantai (PL). Contoh: Kaca. Genteng sirap dan Spandek. Unsur-unsur Komponen Utama : • Pekerjaan persiapan (pembersihan. dibedakan menjadi tujuh jenis: • Material Dinding Dalam (MDD). langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. kolom. Contoh: Granit. . dinding. • Penutup Atap (PA). yaitu komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi. merupakan material penutup rangka atap atau plat lantai bagian bawah.

merupakan alat peringatan terjadinya kebakaran. merupakan alat angkut berbentuk ruangan kecil (kotak) yang berfungsi untuk sirkulasi barang atau penumpang secara vertikal. • Sistem penangkal petir. • Sumur artetis. • Sistem sanitasi. • Sistem PABX. merupakan fasilitas untuk untuk menangkal sambaran petir pada gedung-gedung tinggi. • Pagar. Alaram kebakaran. tebal rata-rata 10 cm dan biasanya menggunakan beton ringan atau aspal ringan. • Genset. merupakan fasilitas penghubung antar ruangan (lantai) dengan ruang pemanggil. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air bersih selain air yang berasal dari PAM. merupakan fasilitas penampungan air pada bangunan gedung yang terbuat dari beton bertulang pada salah satu lantai. merupakan fasilitas pemisah atau pembatas bangunan. Intercom. • Sistem kelistrikan. merupakan fasilitas telekomunikasi di dalam gedung bertingkat. merupakan alat angkut berupa tangga berjalan yang berfungsi untuk sirkulasi penumpang secara vertikal maupun horisontal. Tipe konstruksi sedang. • Sistem pengolah limbah. • Sistem air panas. tebal rata-rata lebih dari 10 cm dan pada umumnya menggunakan bahan beton bertulang dengan atau tanpa aspal beton (hot mix). • Eskalator. peresapan atau STP (sawage treatment plant). merupakan fasilitas instalasi sistem kelistrikan di dalam bangunan. yaitu: Tipe konstruksi ringan. merupakan fasilitas untuk sistem pengolahan limbah lingkup kecil yang terdapat di dalam bangunan contohnya seperti septictank. • Sistem proteksi api. merupakan alat komunikasi untuk peringatan jika terjadi kebakaran. Yang dimaksud sistem PABX disini adalah jumlah saluran telepon di dalam gedung yang dihasilkan oleh mesin PABX (saluran extension). dibedakan menjadi dua jenis yaitu: MATV. • Sistem video intercom. dibedakan menjadi tiga jenis. pada umumnya terdapat pada bangunan apartemen. • Lapangan tenis. merupakan fasilitas proteksi terhadap bahaya kebakaran. . kedalaman sumur ini pada umumnya lebih dari 30 m. merupakan fasilitas instalasi sistem perpipaan baik pipa air kotor maupun air bersih di dalam bangunan. Tipe konstruksi berat. merupakan jaringan kamera untuk scurity system. tebal rata-rata 6 cm dan biasanya menggunakan bahan seperti paving block atau tanah yang dipadatkan. merupakan fasilitas untuk sistem instalasi tata suara di dalam gedung. merupakan alat berupa pipa untuk menyiram air. merupakan fasilitas sistem pertelevisian yang terdapat di dalam gedung. • Sistem pertelevisian. • Sistem perpipaan (plumbing). merupakan fasilitas sanitasi atau sistem pembuangan air kotor yang terdapat di dalam bangunan.• Elevator (lift). • Kolam renang. • Perkerasan halaman. • Reservoir. merupakan fasilitas pembangkit tenaga listrik yang pada umumnya digunakan sebagai tenaga listrik cadangan. alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas. • Sistem tata suara. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air panas. Splinkler. merupakan sistem jaringan televisi penerima gambar di dalam gedung. Terdiri dari: Hydrant. CCTV (close circuit television).

Tahap 2 : Melakukan analisa harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit in place bagi kornponen material dan fasilitas. 2. Tahap 9 : Menghitung nilai DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB komponen utama. baik dari gambar denah. Dinas Pekerjaan Umum dan instansi terkait lainnya. Tahap 4 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan.13. kontraktor. Tahap 7 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen material dari setiap jenis material pelapis bangunan yang dibantu dengan metode statistik tertentu. dimana biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). Tahap 11 : Besarnya penyusutan fisik dihitung berdasarkan tabel yang tercantum dalam lampiran keputusan ini (lampiran 29). sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas lengkap dengan sistem pendukungnya.faktor inflasi. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen utama per JPB untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”. tampak. komponen material dan komponen fasilitas. potongan atau peninjauan langung ke lapangan. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul.6. struktur bawah. Tahap 10 : Melakukan penyesuaian nilai (up dating) DBKB dengan cara meng-up date harga-harga material (harga resources) dengan memperhitungkan fluktuasi harga material bangunan di pasar.sama dengan biaya komponen utama (struktur atas.12. Untuk JPB 3 dan 8 biaya komponen bangunan . sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen material per jenis pelapis untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”. Tahap 8 : Menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan.(ii) Pembuatan DBKB Non Standar Pembuatan DBKB Non Standar ini dilakukan secara bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal. Tahapan-tahapan tersebut antara lain . Tahap 3 : Menentukan model tipikal bangunan sebagai bangunan yang mewakili struktur bangunan yang akan dinilai. Tahap 5 : Menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan masing-Masing model yang telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi.7. mezzanin dan daya dukung lantai) + komponen material + komponen fasilitas. biaya transportasi berdasarkan informasi yang diperoleh dari buku Jurnal• Harga Satuan. dalam hal ini per JPB minimal diambil 5 model bangunan dengan jumlah lantai yang bervariasi. (iii) Biaya Komponen Bangunan Untuk menghitung biaya komponen bangunan yaitu dengan cara menjumlahkan biaya konstruksi yang terdiri : 1. Tahap 1 : Menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan komponen struktur bangunan. Tahap 6 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dari setiap model dalam satu JPB yang dibantu dengan metode statistik tertentu. . Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/ menghitung panjang.4.16 biaya komponen bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas dan basemen) + komponen material + komponen fasilitas.5. developer. Untuk JPB 1.2.

Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik. dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate. BIAYA TIDAK LANGSUNG YANG DIPERHITUNGKAN 1. kelangkaan. Biaya perencanaan bangunan (arsitektur) 4. Highest and Best Use. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan yang dinilai. Untuk JPB 14 dan 15 biaya komponen bangunan sama dengan biaya . Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan. Secara finansial layak (financial affordability) d. pada dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip ekonomi. maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai. Profit kontraktor 5. seperti kegunaan. Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. developer. yaitu sebagai berikut : a. yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal. komponen utama. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility) b. mempunyai 4 (empat) kriteria. Asuransi dll HIGHEST AND BEST USE “Highest and Best Use “ artinya penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan. IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah hukum 3. juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat.3. (maximum profitability which result in highest property value) . Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand. Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan. keinginan dan daya beli yang tinggi. Balance. analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang bersangkutan. jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Harga Pasar dari suatu Lahan. Secara hukum diizinkan (legal permissibility) c. terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah mengalami pembangunan. PPN 2. melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. Substitusi. Oleh karena itu.

Waktu b. terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. adalah : e. Peraturan Pemerintah. Bentuk tanah dan ukuran tanah b.UNTUK BANGUNAN RUMAH. d. Bila dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai dengan rencana tata kota. antara lain : a. Tanah & Bangunan (Real Estate) Faktor-faktor yang berhubungan dengan penentuan penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) dari Real Estate. UNTUK PABRIK A. Lokasi tanah / Letak tanah d. Kelengkapan Utilitas Keterangan : a. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat. antara lain : • Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar • Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan. Waktu Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan. maka akan memberikan manfaat yang tertinggi. Permintaan Pasar d. Supply dan Demand Properti. Topografi tanah c. Sarana dan Prasarana b. c. . • Harga sewa dari Properti sejenis • Harga jual dari Properti Sejenis. Teknologi membangun f. antara lain : • Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota • KDB (Koefisien Dasar Bangunan) • KLB (Koefisien Lantai Bangunan) • KDH (Koefisien Dasar Hijau) • GSB (Garis Sempadan Bangunan) • Tinggi Maksimum Bangunan.. Keadaan topografi tanah e. adalah : a. Fisik. BANGUNAN KOMERSIAL (PROPERTI) Faktor-faktor yang berhubungan dengan Penggunaan terbaik dan tertinggi dari Properti. Lokasi c.

e. secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi. c. Permintaan Pasar Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar. JENIS • Highest and Best Use of the land as though vacant o Apakah lahan kosong yang menjadi objek penilaian ini tetap dibiarkan kosong atau dikembangkan ? o Jenis pengembangan apa yang sebaiknya dilakukan atas lahan ini ? • Highest and Best Use of the property as improved o Apakah bangunan yang ada saat ini diteruskan penggunaannya atau o Apakah sebaiknya dikembangkan bangunan baru yang lebih bernilai ? • Apabila nilai ‘property as improved’ lebih besar dibandingkan dengan nilai ‘land as though vacant’. Teknologi Membangun Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit. Keadaan Topografi Tanah Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi. maka highest and best use dari properti yang menjadi objek penilaian ini adalah tetap ‘property as improved’ CONTOH • Sebuah kompleks townhouse terletak di daerah komersial. apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan. pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun) f. d. Lokasi Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting. Mesin-mesin dan Peralatannya (Plant and Machinery) Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery).b. • Apabila nilai properti sebagai kompleks townhouse lebih tinggi dibandingkan dengan nilai lahan sebagai komersial dikurangi dengan biaya perombakan. B. maka highest and best use dari properti ini adalah tetap kompleks townhouse. Kelengkapan Utilitas Misalnya suplai air. akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. .

kode tingkat bangunan ditulis dengan angka Romawi. 4. dilakukan agar: 1. dan mendukung upaya menghilangkan hambatan/penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. Pengawasan pelaksanaan pemberian NOP. PENGAWASAN. 2. 2. benar. Penempelan stiker NOP hanya pada objek pajak bangunan di tempat yang mudah terlihat. SPOP yang telah diterima dari petugas diperiksa dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang serta dilengkapi NIP dan tanggal pemeriksaan. Objek bangunan digambarkan dengan garis putus-putus (—–). C. 3. B. dan materi dalam rencana kerja yang telah disetujui oleh pejabat yang berwenang • Dimaksudkan untuk mengetahui secara dini apabila terdapat hambatan atau penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. 3. Dalam hal pengawas tidak dapat mengatasi. • Berfungsi untuk mencarikan alternatif/jalan keluar penyelesaian terbaik dan secepat mungkin dengan tetap berpedoman pada rencana kerja serta petunjuk yang berwenang. SPOP yang telah diisi dengan jelas. 5.Namun apabila terdapat tingkat permintaan yang sangat tinggi untuk bangunan komersial. Pengawasan pengumpulan data harga jual Pengawasan ini dilaksanakan agar data yang diperoleh dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya dengan cara mengadakan: 1. Untuk itu diperlukan orientasi lapangan secara bersamaan antara pengawas dan petugas lapangan dengan berpedoman pada peta kerja yang telah ditentukan. Penyesuaian terhadap data yang diragukan kebenarannya sehingga mendekati nilai pasar yang sebenarnya. pengawas melaporkan kepada koordinator pekerjaan lapangan. Memberikan arahan dan bimbingan kepada petugas apabila petugas menghadapi kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan lapangan. Para petugas mengetahui dengan pasti batas blok yang menjadi tanggung jawabnya. Pengumpulan data dan pemberian NOP dimulai secara berurutan dari barat laut (kiri atas peta) pada tiap blok. yang selanjutnya urutan pengumpulan/penomoran diusahakan berbentuk spiral. Pengawasan pengumpulan data fisik. . dilaksanakan agar: 1. 6. meningkatkan koordinasi pengawasan. Pemberian NOP pada objek PBB dan pada SPOP harus sama dengan penomoran pada peta kerja/ konsep peta blok. dan lengkap sesuai dengan data objek/subjek pajak yang bersangkutan. PELAPORAN. prosedur. DAN EVALUASI PENGAWASAN PEKERJAAN LAPANGAN • Ditekankan pada kendali mutu pekerjaan lapangan • Dilakukan agar pekerjaan lapangan sesuai dengan jadwal. maka hampir dapat dipastikan maka highest and best use atas lahan tersebut adalah untuk penggunaan komersial. dan benar ditandatangani oleh petugas lapangan dan oleh subjek pajak atau yang mewakilinya. Ukuran sisi bidang tanah dan bangunan harus dicantumkan dengan jelas dan benar pada peta kerja. Pengecekan langsung ke lapangan terhadap data yang diragukan kebenarannya. Penempelan stiker NOP serta pengisian NOP ke dalam SPOP dilakukan pada saat yang bersamaan di lapangan. lengkap. 4. RUANG LINGKUP A. 2. SPOP diisi dengan jelas.

Pengawas lapangan harus memeriksa buku produksi. Korlap menghimpun laporan mingguan untuk selanjutnya dilaporkan kepada Ketua Tim melalui Sekretaris Tim. petugas lapangan juga harus menyerahkan net konsep peta blok kepada pengawas petugas lapangan. 4. SPOP yang telah diteliti oleh Pengawas Petugas Lapangan. b. 8. Cara pengawasan kepada Petugas Lapangan adalah sebagai berikut: 1. 7. Mengisi buku produksi untuk mencatat hasil kerja setiap hari. Petugas lapangan setiap minggunya. 2. Membawa surat tugas dan memakai tanda pengenal. 6. melaporkan sekaligus menyerahkan SPOP yang dapat diselesaikan pada minggu tersebut kepada pengawas petugas lapangan. 2. konsep sket/peta blok yang sedang dikerjakan oleh petugas lapangan dan membubuhkan parafnya pada buku produksi tersebut. Pengawas lapangan harus mengisi Daftar Pengawasan pada saat meninjau ke lapangan. 4. Pengawas lapangan harus mengadakan uji petik terhadap hasil pekerjaan petugas lapangan minimal lima objek untuk setiap blok dengan menggunakan Berita Acara Hasil Uji Petik. Mengisi daftar hadir di tempat yang sudah ditentukan. c. Daftar Pengawasan tersebut harus ditandatangani pengawas maupun petugas lapangan dan dibuat dalam rangkap dua. Selanjutnya para Pengawas Petugas Lapangan meneliti SPOP yang diterimanya dari petugas lapangan yang diawasi. mulai dari Penanggung Jawab sampai dengan Petugas Lapangan. 3. Pengawas lapangan diwajibkan mengawasi petugas lapangan yang menjadi tanggung jawabnya dan berhak menegur serta memberikan pengarahan kepada petugas lapangan. Memberitahukan secara langsung atau tidak langsung ke mana petugas lapangan yang bersangkutan akan bertugas. Laporan Mingguan 1. 3. Apabila terdapat kesalahan/kekurangan. Pengawas lapangan mengharuskan kepada setiap petugas lapangan untuk: a. setiap minggunya diserahkan kepada Koordinator Pekerjaan Lapangan (Korlap) ybs disertai rekapitulasi hasil pekerjaan lapangan di dalam Daftar Laporan Perkembangan Pengumpulan Data Objek Pajak. d. satu untuk laporan dan satu untuk petugas ybs. setelah selesai melaksanakan pekerjaan di lapangan. Apabila dalam minggu ybs terdapat blok-blok yang dapat diselesaikan. Selanjutnya Korlap menghimpun laporan-laporan mingguan yang diterima dari pengawas petugas lapangan beserta net konsep peta blok. Setiap minggu Koordinator Pekerjaan Administrasi Komputerisasi (Koradkom) membuat laporan perkembangan perekaman data dan pembuatan peta kepada Ketua Tim. Laporan Bulanan . maka selain SPOP. 5.CARA PENGAWASAN Pengawasan diterapkan dengan pola berjenjang. SPOP tersebut dikembalikan kepada petugas lapangan yang bersangkutan untuk diperbaiki. Apabila satu blok telah selesai didata. PELAPORAN A. 5. B. maka dalam laporan mingguan agar dilampirkan net konsep peta blok yang telah dilengkapi dengan batas-batas ZNT.

Selanjutnya Kakanwil DJP melaporkannya kepada Ditjen Pajak up. 3. Kepala KP PBB membuat laporan akhir yang disampaikan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Laporan Koradkom tentang pelaksanaan perekaman dan penggambaran peta kepada Ketua Tim. Korlap/Kasi Pendanil/Kasubsi/Petugas di Sie. Langkah pengendalian pelaksanaan kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data SISMIOP dilakukan dengan mengadakan evaluasi terhadap pelaksanaan pekerjaan lapangan dan administrasi yang dilaksanakan setiap minggu. . Laporan Triwulan Setiap triwulan Kakanwil DJP melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan hasil rekapitulasi laporan bulanan KP PBB kepada Ditjen Pajak u. b. Pengarahan teknis secara umum dari Ketua Tim atas hasil pekerjaan. Koradkom/Kasi DAI. Materi yang dibahas dalam evaluasi mingguan: a. 2. Ketua Tim Pelaksana. Pendanil. Semua Pengawas Petugas Lapangan. Evaluasi mingguan tersebut dihadiri oleh: a.Setiap bulan Kepala KP PBB melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. d. Evaluasi akhir oleh Kepala KP PBB dengan memberikan petunjuk dan pengarahan secara umum. Laporan Akhir Setiap akhir penyelesaian kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data. Direktur PBB D. b. EVALUASI 1.p. c. Laporan dari Korlap tentang semua hasil yang telah dicapai selama satu minggu kepada Ketua Tim. c. d. Direktur PBB. C.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful