PENDATAAN PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DALAM

RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP) LATAR BELAKANG 1. Pasal 6 dan Pasal 9 UU PBB 2. Asal perpajakan nasional : self assesment 3. Besarnya jumlah objek pajak dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan WP 4. NJOP sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian 5. Basis data SISMIOP perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan MAKSUD DAN TUJUAN Maksud : menciptakan suatu basis data yang akurat dan up to date dengan mengintegrasikan semua aktivitas administrasi PBB ke dalam satu wadah, sehingga pelaksanaannya dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta: pengenaan pajak yang lebih adil dan merata, peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan, peningkatan tertib administrasi, dan peningkatan penerimaan PBB, serta dapat memberikan pelayanan yang lebih baik kepada WP. Untuk menjaga akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik. ISTILAH DAN PENGERTIAN 1. Basis Data 2. Blok 3. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 4. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP) 5. Daftar Hasil Rekaman (DHR) 6. Daftar Perubahan Objek dan Subjek PBB 7. Daftar Harga Jual 8. Duplikasi (Back Up) 9. Editing 10. Gambar Sket 11. Jenis penggunaan Bangunan (JPB) 12. KMK RI tentang Klasifikasi Besarnya NJOP 13. Lembar Kerja Objek Khusus (LKOK) 14. Nomr Objek Pajak (NOP) 15. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) 16. Objek Acuan 17. Objek Pajak Non Standar 18. Objek Pajak Umum 19. Objek Pajak Khusus 20. Objek Pajak Standar 21. Pelayanan Informasi Telepon (PIT) 22. Pambentukan Basis Data 23. Pemeliharaan Basis Data 24. Pemulihan (Recovery)

25. Pemutakhiran Basis Data (Up Dating) 26. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB 27. Pendataan Objek PBB 28. Pendekatan Biaya 29. Pendekatan Data Pasar 30. Pendekatan Kapitalisasi Pandapatan 31. Pengiriman (Transfer) 32. Penilaian dengan bantuan komputer (Computer Assisted Valuation = CAV) 33. Penilaian Individual 34. Penilaian Massal 35. Penilaian Objek PBB 36. Penyusutan 37. Peta Blok 38. Peta Digital 39. Peta Desa/Kelurahan 40. Peta Foto 41. Peta Garis 42. Peta Kerja 43. Plotting 44. Peta ZNT 45. Scanning/Pemindahi 46. Sistem Informasi Geografis PBB (SIG PBB) 47. Sistem Informasi Manajemen Objek Pajak (SISMIOP) 48. Sistem Pelayanan Satu Tempat 49. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) 50. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) 51. Surat Tanda Terima Setoran (STTS) 52. Zona Nilai Tanah UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOP 1. NOP (Nomor Objek Pajak) 2. Blok 3. ZNT (Zona Nilai Tanah) 4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) 5. Program Komputer NOMOR OBJEK PAJAK (NOP) A. Spesifikasi NOP 1. Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan NOP untuk objek PBB lainnya. 2. Tetap, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB dan tidak berubah dalam jangka waktu yang relatif lama. 3. Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasional B. Maksud dan Tujuan Pemberian NOP 1. Menciptakan identitas yang standar bagi semua objek Pajak Bumi dan Bangunan secara nasional. 2. Menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan administrasi pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan PBB.

3. Membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file yang saling bekaitan melalui NOP. C. Manfaat Penggunaan NOP 1. Mempermudah mengetahui lokasi / letak objek pajak 2. Mempermudah pemantauan penyampaian dan pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum / sudah terdaftar. 3. Mengintegrasikan data atributik dan data grafis (peta) PBB. 4. Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda 5. Mempermudahpenyampaian SPPT, sehingga dapat diterima wajib pajaktepat pada waktunya. 6. Memudahkan pemantauan data tunggakan 7. Dengan adanya NOP wajib pajak mendapatkan identitas untuk setiap objek pajak yang dimiliki atau dikuasainya. D. Tata Cara Pemberian NOP Secara rinci tata cara pemberian NOP diatur dalam Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor : SE-28/PJ.6/1992 tanggal 12 Juni 1992 tentang Petunjuk Teknis Nomor Objek Pajak (NOP) Pajak Bumi dan Bangunan BLOK Batas-batas blok harus : a. Memanfaatkan karakteristik batas geografis permanen yang ada, jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal, jalan kampung / desa, jalan setapak / lorong / gang, rel kereta api, sungai, saluran irigasi, saluran buangan air hujan(drainage), kanal, dan lain-lain. b. Tidak diperkenankan melampaui batas desa / kelurahan dan dusun. c. Batas lingkungan dan RT/ RW / RK atau sejenisnya tidak perlu siperhatikan dalam penentuan batas blok. Dengan demikian dalam satu blok kemungkinan terdiri atas satu RT / RW / RK atau sejenisnya atau lebih. d. Menampung lebih kurang 200 objek pajak atau lunas sekitar 15 ha, hal iniuntuk memudahkan control dan pekerjaan pendataan di lapangan dan administrasi data. Namun jumlah objek pajak atau wilayah yang luasnya lebih kecil atau lebih besar dari jangka di atas tetap diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan menerapkan pembatasan tersebut. e. Kemungkinan pengembangan wilayah di masa mendatang penting untuk dipertimbangkan sehingga batas-batas blok yang dapat tetap dijamin kestabilannya. Kecuali dalam hal yang luar biasa, misalnya perubahan wilayah administrasi, blok tidak diubah kecuali karena kode-kode blok berkaitan dengan semua informasi yang tersimpan didalam basis data. ZONA NILAI TANAH (ZNT) • Batasannya pada umumnya bersifat imajiner. • Penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan / pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona. • Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung didasarkan kepada pendekatan data pasar. • Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakkan kombinasi dua huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa , kelurahan atau NOP pada blok (secara spiral).

DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB) NJOP Bangunan dihitung berdasarkan biaya pembuatan baru untuk bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan. Untuk mempermudah penghitungan NJOP bangunan harus disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). DBKB terdiri atas tiga komponen, yaitu komponen utama, material, dan fasilitas. DBKB berlaku untuk setiap daerah Kabupaten / Kota dan dapat disesuaikan dengan perkembangan harga dan upah yang belaku. PROGRAM KOMPUTER Program Komputer adalah aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital. Sejalan dengan perkembangan teknologi informasi dan untuk lebih meningkatkan kinerja, kemampuan yang lebih baik dalam mengolah basis data yang tesimpan, maka aplikasi SISMIOP sejak tahun 1997 telah dikembangkan dalam bentuk perangkat lunak basis data Oracle. Perangkat lunak Oracle merupakan perangkat lunak basis data yang dipilih oleh Departemen Keuangan RI sebagai standar pengolahan basis data, sehingga seluruh instansi dibawah Departemen Keuangan diharapkan akan lebih mudah dalam tukar menukar informasi. Sistem SISMIOP yang dibangun dengan Perangkat Lunak Basis Data Oracle sejak tahun 2000 tersebut selanjutnya dinamakan I-sismiop. Nama tersebut mempunyai dua pengertian, yaitu Intergrated dan Internet Ready. 1. Integrated mempunyai pengertian bahwa sistem tersebut mengintegrasikan seluruh aplikasi yang ada yaitu SISMIOP, SIG, PIT, aplikasi BHPTB, dan aplikasi P3, dengan menggunakan basis-data Oracle. 2. Internet Ready dimaksudkan bahwa sistem tersebut mempunyai kemampuan interkoneksi dengan sistem yang lain dengan memanfaatkan teknologi internet. Hal ini dimungkinkan dengan menggunakkan perangkat lunak yang digunakkan secara luas di kalangan pengguna teknologi informasi. PEMBENTUKAN BASIS DATA A. PENDAFTARAN Pendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil, mengisi, dan mengembalikan SPOP ke Kantor-Kantor DJP setempat atau tempat-tempat lain yang ditunjuk untuk pengambilan/pengembalian SPOP. Pengisian SPOP dalam rangka pendaftaran harus dilengkapi dengan denah objek pajak. 1. Pekerjaan Persiapan • KP PBB memberitahukan kepada Pemda setempat tentang kegiatan pendaftaran objek pajak sebagai salah satu upaya untuk meningkatkan pelayanan kepada WP; • KP PBB bersama dengan Pemda setempat menunjuk tempat-tempat pengambilan dan pengembalian SPOP; Tempat yang dapat ditunjuk antara lain a. Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; b. Kantor Penyuluhan Pajak; c. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota; d. Kantor Kecamatan; e. Kantor Desa/Kelurahan; f. Tempat lain yang dianggap memungkinkan. • KP PBB bersama dengan Pemda setempat memberikan penjelasan kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

• KP PBB menyerahkan SPOP dan perangkat administrasi lainnya (seperti tanda terima SPOP, daftar penjagaan, dan lain-lain) kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dengan Berita Acara Penyerahan SPOP. SPOP harus diberi nomor urut terlebih dahulu dan ditatausahakan. • KP PBB menyiapkan Keputusan Kakanwil DJP untuk tahun berjalan tentang penentuan klasifikasi besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB, khususnya yang menyangkut NIR dan DBKB. • KP PBB memberikan penyuluhan kepada masyarakat tentang rencana kegiatan pendaftaran objek dan subjek pajak. 2. Pelaksanaan Pekerjaan A. Kewajiban Petugas pada Tempat Pengambilan dan Pengembalian SPOP 1. Memberikan formulir SPOP kepada subjek pajak yang datang untuk mendaftarkan objek pajaknya; 2. Memberikan Tanda Terima Penyampaian SPOP kepada subjek pajak untuk diisi dan ditandatangani; 3. Mencatat identitas subjek pajak dan/atau kuasanya yang menerima SPOP; Dalam hal ini kepada subjek pajak atau kuasanya supaya diminta menunjukkan identitasnya (salinan KTP/SIM atau identitas lainnya yang masih berlaku). 4. Menerima SPOP, yang sudah diisi, ditandatangani, dan dilengkapi dengan data pendukungnya, yang dikembalikan oleh subjek pajak atau kuasanya serta memberikan Tanda Terima Pengembalian SPOP; 5. Mengirimkan laporan Daftar Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP kepada KP PBB disertai dengan : a) Tanda Terima Penyampian SPOP; b) SPOP yang sudah dikembalikan oleh subjek pajak beserta Tanda Terima Pengembalian SPOP; c) Surat Pengantar; 6. Mengajukan permintaan kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk mendapatkan formulir SPOP, dalam hal persediaan SPOP sudah tidak mencukupi. B. Kewajiban Subjek Pajak pada Pelaksanaan Pendaftaran Objek Pajak : 1. Mengambil formulir SPOP pada tempat-tempat yang ditunjuk; 2. Mengisi formulir SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap serta menandatanganinya, bila perlu dilengkapi dengan data pendukung; 3. Dalam hal yang menjadi subjek pajak adalah badan hukum, maka yang menandatangani SPOP adalah pengurus/ direksi; Tanda Terima SPOP harus diberi penjelasan secukupnya yang menjelaskan siapa yang menandatangani SPOP; 4. Dalam SPOP ditandatangani oleh bukan subjek pajak yang bersangkutan, maka harus dilampiri Surat Kuasa dari subjek pajak; 5. Mengembalikan formulir SPOP yang sudah diisi ke Kantor Pelayanan PBB setempat atau tempat di mana formulir SPOP diperoleh, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak tanggal diterimanya SPOP. C. Kewajiban Petugas Kantor Pelayanan PBB : 1. Membuat Buku Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP mengenai semua SPOP yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan PBB baik dari Kantor Pelayanan PBB sendiri maupun dari tempat yang ditunjuk sebagai tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dalam Daftar Rekapitulasi SPOP yang Diterima Kembali dari Subjek Pajak; 2. Menerima dan menatausahakan laporan yang disampaikan oleh petugas penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

dst 97.0125.001. Melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB dengan tindasan kepada Kepala Seksi Penetapan apabila subjek pajak tidak juga mengembalikan SPOP.0125. 3. Dalam hal diperlukan penelitian lapangan. dst. Perekaman Data . Pembendelan SPOP beserta data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. yang perlu diteliti antara lain adalah kebenaran pengisian dan kelengkapan data pendukung SPOP. 97. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada angka 2. Pekerjaan Kantor A. 97. selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sesudah batas waktu pengembalian SPOP untuk diberikan Surat Teguran Pengembalian SPOP. SPOP berikut data pendukungnya diteruskan kepada petugas yang ditunjuk untuk mengadakan penelitian lapangan. Contoh : 97. b. Penelitian Data Masukan Penelitian data masukan dimaksudkan untuk meyakinkan bahwa SPOP dan formulirformulir pendukungnya telah diisi dengan benar. 4. 3. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik. setelah melewati batas waktu yang ditentukan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP untuk diterbitkan SKP-nya. 97. 2.002. Nomor bendel ini dapat ditulis atau dicetak. dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. Khusus dalam rangka pemeliharaan basis data. pembendelan SPOP dapat dilakukan setelah perekaman data. Memberikan laporan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB mengenai subjek pajak yang belum mengembalikan SPOP setelah lewat batas waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya SPOP. jelas.001. 4. Contoh : 97. C. B. Jangka waktu pengembalian SPOP yang ditetapkan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP ditentukan paling lama 15 (lima belas) hari terhitung mulai tanggal pengiriman (stempel pos). Batas waktu penundaan ditentukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak permohonan diterima.003. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal di setiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kurang lebih 100 objek pajak.0126.3.0126. Pembendelan SPOP 1. maka diterbitkan Surat Persetujuan Penundaan Pengembalian SPOP.0125. 6.0125.0126. Meneliti permintaan tertulis dari subjek pajak tentang perpanjangan atau penundaan pengembalian SPOP dan melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB.003. 97.0001. sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halaman muka dan samping kiri ketebalan bendel. dst Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. Dalam hal Kepala Kantor Pelayanan PBB menyetujui permintaan tersebut. Meneliti SPOP yang sudah dikembalikan. 5. 97. dua digit pertama menyatakan tahun pendataan. 97.1450. empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut : a.002.

2. Untuk menghindari kelemahan alternatif ini (rendahnya tingkat akurasi data) perlu diperhatikan kemampuan penguasaan wilayah bagi petugas yang bertanggung jawab. SPOP disebarkan melalui aparat desa/kelurahan setelah terlebih dahulu membuat sket/peta blok. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console.1. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto dan sudah mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan hasil pendataan tiga tahun terakhir secara lengkap. Pendataan dilakukan dengan menggunakan formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan dengan menggunakan/memilih salah satu dari empat alternatif sebagai berikut : A. Dengan alternatif ini. sehingga memudahkan penempatan dan pencarian kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). dan selalu diikuti dengan kegiatan penilaian. penerbitan salinan SPPT. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak Pendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto yang dapat menentukan posisi relatif objek pajak tetapi tidak mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan alternatif ini hanya dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang pada umumnya: • Belum/ tidak mempunyai peta • Merupakan daerah terpencil. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry. D. atau • Mempunyai potensi PBB relatif kecil. 2. PENDATAAN Pendataan objek dan subjek PBB dilaksanakan oleh KP PBB atau pihak lain yang ditunjuk oleh DJP. Penyimpanan Bendel Bendel-bendel SPOP disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. B. dapat digunakan alternatif pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif. perubahan data. Produksi Data Keluaran Kegiatan ini dilaksanakan sehubungan dengan adanya permintaan pelayanan dari wajib pajak sesuai dengan kasus yang diajukan. B. Perekaman data ke dalam komputer dilakukan oleh Operator Data Entny. dan lain sebagainya. Data tersebut merupakan hasil pendataan secara lengkap tiga tahun terakhir. seperti halnya pendaftaran data baru. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB. cakupan wilayah dan objek pajaknya luas. Untuk daerah yang potensi PBB-nya relatif lebih kecil. C. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP perorangan dilakukan dengan menyebarkan SPOP langsung kepada subjek pajak atau kuasanya dengan berpedoman pada sket/peta blok yang telah ada. D. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak . E. perekaman dapat dilaksanakan siang dan ma’am. Pelaksanaannya dilakukan sebagai berikut : 1. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. pengajuan keberatan dan/ atau permohonan pengurangan PBB.

Pekerjaan Persiapan A. Perkiraan peningkatan pokok ketetapan pajak 8. Penelitian Pendahuluan Kegiatan ini dimaksudkan untuk menentukan data dan informasi yang diperlukan.Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang hanya mempunyai sket peta desa/kelurahan (misalnya dari Biro Pusat Statistik atau instansi lain) dan/atau peta garis/peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif objek pajak. waktu yang diperlukan. Buku rincikan yang lama (kalau ada) e. Jadwal pelaksanaan pekerjaan 5. Jumlah wajib pajak yang sudah terdaftar 7. 2. antara lain : a. biaya. C. Buku Induk atau Buku Himpunan Data Objek/Subjek PBB yang lama d. Peraturan PBB. Luas tanah yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 4. Jumlah pokok ketetapan pajak tahun sebelumnya 9. Jumlah penduduk 6. Luas bangunan yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 5. Adapun tahapan kegiatan pendataan adalah sebagai berikut : 1. Peta dan pembukuan. seperti halnya standar prestasi kerja. artinya rencana kerja tersebut mampu menampung perubahanperubahan pelaksanaan di lapangan tanpa harus merubah rencana kerja. Luas wilayah 2. baik dalam rangka penyusunan rencana kerja maupun untuk menentukan sasaran dan daerah/wilayah mana yang akan diadakan kegiatan pendataan dengan memperhatikan potensi pajak dan perkembangan wilayah. Organisasi dan jumlah pelaksana 6. jumlah personil. Fleksibelitas. Perkiraan luas tanah yang dapat dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan 3. Jumlah objek pajak yang sudah terdaftar 8. Peta desa/ kelurahan yang memiliki Kantor Pelayanan PBB b. dan lain-lain. Perkiraan harga jual tanah tertinggi dan terandah per m2 dalam satu desa/kelurahan 10. Hasil akhir Dalam penyusunan rencana kerja perlu diperhatikan dua hal berikut : 1. Standar prestasi petugas 4. Jumlah biaya yang diperlukan 7. 2. Alternatif kegiatan 3. Materi yang perlu dituangkan dalam rencana kerja tersebut antara lain adalah : 1. B. Peta garis/ peta foto berkoordinat yang dimiliki BPN atau instansi lain c. Harga bahan bangunan dan standar upah yang berlaku 11. PBB. Data dan informasi yang dikumpulkan dalam penelitian pendahuluan antara lain: 1. Penyusunan Rencana Kerja Data yang berhasil dikumpulkan dalam kegiatan penelitian pendahuluan terlebih dahulu dianalisis dan selanjutnya dijadikan bahan untuk menyusun rencana kerja. Penyusunan Organisasi Pelaksana . Konsisten. dan buku¬-buku administrasi PBB lainnya. Sasaran dan volume pekerjaan. SK Kakanwil DJP tentang klasifikasi NJOP Bumi. artinya hal-hal yang telah ditentukan dalam rencana kerja tersebut harus dapat dipenuhi secara konsisten.

2. Pendataan dengan verifikasi data objek pajak Pengadaan peta dilaksanakan dengan menggandakan peta dsa/kelurahan dan peta rincik yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP dapat dilakukan dengan bantuan sket/peta desa/kelurahan yang dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta. dengan cara: 1. Apabila jumlah tenaga pelaksana pada KP PBB tidak memadai dibandingkan dengan jumlah objek pajak yang akan didata. Untuk pembuatan kerangka peta dan pengukuran OP dengan menggunakan alat GPS akan diatur dalam surat edaran tersendiri. D. Memanfaatkan tenaga yang ada (Karang Taruna) di desa/kelurahan setempat. atau 2. Daerah sedang (pinggiran kota) : 1 : 2.000 Dengan catatan : skala peta dalam satu desa/kelurahan harus sama. 4. Daerah padat (pusat kota) : 1 : 1. 3. Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak Pengadaan peta dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam pembuatan peta atau membuat sendiri dengan peralatan yang ada sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-33/PJ. Peta Desa/Kelurahan.000 b. menyalin sket/peta yang sudah ada. maka petugas pendata dapat diambil dari tenaga lulusan SMU atau STM jurusan bangunan/mesin.000. Demikian juga untuk jumlah objek pajak yang didata jumlahnya lebih dari 50. Badan Pertanahan Nasional. Sarana pendukung lainnya untuk melaksanakan pembentukan basis data berupa : . Penentuan jadwal dan materi dan latihan 3. bentuk dan struktur organisasinya sama dengan ketua tim yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB setempat dan dilaksanakan secara terpadu oleh seluruh unit organisasi pada KP PBB. Pelatihan selain diberikan kepada petugas lapangan sebaiknya juga diberikan kepada pengawas petugas lapangan. Melalui Departemen Tenaga Kerja setempat.6/1993 tanggal 14 Juni 1993 tentang Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Melalui institusi lain yang bisa dipertanggungjawabkan kemampuan personilnya. 3. sebagai hasil dari kegiatan pendataan 3 (tiga) tahun terakhir. Pengadaan Sket. seperti Bakosurtanal. Untuk kegiatan yang sumber dananya berasal dari dana APBN/Bantuan Luar Negeri (DIP/ Loan) struktur dan bentuk organisasinya tersendiri. Dinas Tata Kota. Hal-hal yang perlu dilaksanakan sehubungan dengan pengadaan tenaga lapangan sebagaimana dimaksud di atas adalah : 1. Pembuatan surat perjanjian kerja antara petugas lapangan dengan kantor Pelayanan PBB. pelaksanaannya secara fungsional diserahkan kepada Seksi Pendataan dan Penilaian pada KP PBB setempat dengan penanggung jawab adalah Kepala KP PBB setempat. Penerimaan dan seleksi calon petugas lapangan 2. atau sket kasar yang dibuat oleh petugas pendata. BAPPEDA. Skala peta disesuaikan dengan kondisi wilayah dan dapat ditentukan sebagai berikut : a.000 atau 1 : 2. dan Sarana Pendukung Lainnya 1. TOPDAM.000. Pendataan dengan identifikasi objek pajak Peta garis/peta foto dari desa/kelurahan yang akan didata dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta.Apabila jumlah objek pajak yang akan didata lebih kecil atau sama dengan 50. atau instansi lainnya. Pelaksanaan pelatihan dan evaluasi hasil pelatihan 4.500 c. Daerah jarang (pedesaan) : 1 : 5.

3. 2.1. Formulir SPOP dan formulir teknis lainnya 7. Dalam hal terjadi perubahan detail di lapangan terutama detail lapangan yang akan dijadikan batas blok. Perlengkapan pekerjaan administrasi/penggambaran 5. I. Jumlah objek pajak atau luas blok lebih kecil atau lebih besar dari angka tersebut di atas diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan untuk diterapkan pembatasn tersebut. Penyusunan DBKB H. SISMIOP. Departemen Pekerjaan Umum. Perangkat komputer beserta kelengkapannya 2. Meningkatkan peran aktif Tim Intensifikasi PBB Daerah Propinsi/ Kabupaten/ Kota yang bersangkutan. 5. 2. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT G. Pelatihan petugas lapangan/perangkat desa. Penyuluhan kepada masyarakat dan instansi lainnya mengenai maksud dan tujuan diadakannya kegiatan pembentukan basis data. Perlengkapan pekerjaan lapangan 4. 3. Penyuluhan Kepada Masyarakat . Alat tulis kantor E. Orientasi lapangan harus benar-benar dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan adanya perubahan batas blok pada saat pengukuran bidang atau identifikasi objek pajak. Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi Lainnya Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi lainnya (misalnya Bappeda. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Idealnya satu blok menampung lebili kurang 200 OP atau luas sekitar 15 Hektar. Kantor Pertanahan. 4. Stiker NOP 6. Orientasi lapangan Kegiatan ini bertujuan untuk mencocokkan keadaan yang tergambar pada konsep sket/peta desa/kelurahan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan. Pembuatan Konsep Sket/Peta Desa/Kelurahan 1. Mengadakan keseimbangan penggolongan NJOP yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB. Almari penyimpanan sket/ peta dan SPOP/ LSPOP 3. dan disusun secara spiral sesuai dengan arah jarum jam. Penentuan batas blok Penentuan batas blok harus memperhatikan karakteristik fisik yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama. F. dan lainlain yang diperlukan) dimaksudkan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP antara lain : 1. dengan menggunakan legenda yang telah ditentukan dan berbeda dengan legenda yang digunakan sebagai batas ZNT. Hal ini untuk memudahkan pengawasan baik dalam pelaksanaan pekerjaan pengumpulan data di lapangan maupun dalam pemeliharaan basis data. antar wilayah yang berbatasan mulai dari tingkat desa/kelurahan sampai dengan tingkat propinsi. Pembagian tugas dan tanggung jawab pelaksanaan pendataan. Pemberian Nomor Blok Nomor Blok yang terdiri dari 3 (tiga) digit dimulai dari kiri atas (barat laut) peta dengan menggunakan angka arab. Real Estate Indonesia. Batas-batas blok yang telah ditentukan tersebut digambarkan pada konsep sket/peta kerja. maka perubahan tersebut agar digambarkan pada konsep sket/peta desa/kelurahan.

petugas lapangan bersama¬-sama dengan aparat desa/kelurahan setempat membuat sket letak relatif bidang objek pajak yang ada pada blok yang bersangkutan. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah : (i) Data objek dan subjek pajak yang telah disusun. Dengan menggunakan konsep peta blok. maka dibuatkan salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan . Pada konsep sket/peta blok diberi tanda apakah SPOP yang disampaikan kepada wajib pajak tersebut di atas sudah atau belum dikembalikan. (iii) Petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah diisi dengan jelas. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh subjek pajak atau kuasanya. 2. SPOP belum dapat dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan Pengembalian SPOP a. Penempelan stiker NOP hanya bagi objek pajak yang ada bangunannya. (iv) Apabila di dalam blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/mempunyai karakteristik objek khusus. pengisian SPOP menggunakan SPOP Perorangan dan dilakukan Penilaian Individual. pendataan dengan alternatif ini dilaksanakan dengan tata cara yang sama seperti pendataan dengan penyebaran SPOP Perorangan. dilakukan Penilaian Individual. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan (i) Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. Pada waktu membuat sket letak relatif objek pajak tersebut. (iii) Data rinci setiap bangunan dimasukkan ke dalam LSPOP Kolektif sesuai urutan NOP. Setelah SPOP diisi. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif Pada dasarnya. b. melalui para ketua RT/RW yang bersangkutan. maka petugas lapangan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. b. Terhadap objek pajak yang tidak dpat diidentifikasi batasnya. petugas lapangan melakukan pengukuran sisi objek pajak. Pengumpulan Data Objek dan Subjek Pajak serta Pemberian NOP 1. Petugas lapangan memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak dan mencatat data objek dan subjek pajak PBB dari buku induk/Buku C/Register Desa/daftar ringkas/informasi lainnya pada Daftar Sementara Data Objek dan Subjek PBB. Pekerjaan Lapangan A. (iv) Bila dalam suatu blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/ mempunyai karakteristik objek khusus. Kegiatan tersebut dilakukan pada setiap bidang objek pajak. disesuaikan dengan keadaan lapangan dan diisikan ke dalam SPOP Kolektif sesuai urutan NOP (ii) Pemberian NOP pada objek pajak dilakukan tanpa penempelan stiker NOP. langsung diberi NOP atas bidang objek pajak tersebut dan ditempeli stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya. petugas lapangan mengadakaan identifikasi batas-batas objek pajak.2. dan selanjutnya menyampaikan SPOP dan stiker NOP kepada para Ketua RT/ RW sebanyak jumlah objek pajak yang ada di wilayahnya untuk disampaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan. Dalam hal pada saat itu. Selanjutnya petugas lapangan mengisikan data objek dan subjek pajak pada SPOP. (ii) Petugas Lapangan bersama-sama dengan aparat desa/kelurahan menidentifikasikan batas RT/RW atau yang setingkat dengan itu. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak a.

Setelah SPOP diisi. Penelitian ini dimaksud agar butir yang ada dalam SPOP diisi dengan jelas. Petugas lapangan mengadakan penelitian terhadap SPOP hasil pendataan. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak a. pada msing-masing bidang objek pajaknya diberi nama subjek Pajak sesuaai yang terdapat dalam buku rincik. 2. Penyerahan hasil pekerjaan lapangan berupa SPOP dan net konsep sket/peta blok kepada Petugas Pengawas Lapangan. Secara hirarki. maka petugas lapangan mengisi SPOP dengan menyalin data yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Burni dan bangunan serta mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. 3. 5. dan selanjutnya diberi kode ZNT sesuai dengan letaknya. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. lengkap. 4. Penelitian Hasil Pekerjaan Lapangan 1. Dalam hal SPOP belum dapat dikonfirmaskan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. d. . Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak a. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang dikonfirrnasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. b. Dalam hal terjadi Perubahan data. 3. Penelitian SPOP a. data hasil pendataan terlebih dahulu dikonfirmasikan kepada Kepala Desa. Peta Blok yang telah diisi dengan Batas-batas bidang objek pajak hasil plotting/fotocopy dari peta rincik. B.kepada subjek pajak yang bersangkutan. c. C. Penyerahan tersebut disertai dengan tanda terima penyerahan. serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Dalam hal tidak terjadi perubahan data. Pengawas Petugas lapangan meneruskan hasil pekerjaan lapangan yang diterimanya dari Petugas Lapangan kepada pejabat yang ditunjuk untuk diproses lebih lanjut. petugas lapangan mengadakan pengukuran batas-batas objek pajak. Untuk SPOP Kolektif. maka petugas lapangan mengkonfirmaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. sebelum diserahkan kepada pengawas petugas lapangan. b. 4. Penelitian SPOP dan pemberian kode ZNT tersebut di atas dibuatkan Daftar Penjagaannya. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Penyerahan Hasil Pekerjaan Lapangan 1. maka salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan kepada subjek pajak yang bersangkutan. petugas lapangan mengadakan penempelan Stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya sekaligus meneliti apakah ada perubahan data. benar. maka petugas melakukan kegiatan mulai dari identifikasi dan pengukuran objek pajak sampai dengan mengisi SPOP sesuai dengan data yang sebenarnya dan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. harus dibuatkan tanda terima. Dengan menggunakan konsep sket/peta blok. c. c. Dengan menggunakan peta blok sebagaimana dimaksud pada butir a. Selanjutnya pengawas meneliti hasil pekerjaan lapangan dan menandatanganinya.

. skala peta. Kegiatan verifikasi lapangan meliputi : (i) Mencocokkan nama wajib pajak. dan keterangan-keterangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/peta blok. b. 2. dan keteranganketerangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/ peta ZNT. selain dilaksanakan dalam satu paket dengan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP.Dalam hal pengisian / penggambaran tersebut belum memenuhi syarat. Penyempurnaan NIR dan ZNT Jika berdasarkan hasil pekerjaan lapangan diperoleh data pasar baru serta diketahui bahwa batas ZNT yang terdapat dalam sket/konsep peta ZNT mengalami perubahah. petugas verifikasi lapangan segera melakukan perbaikan data dan menandatanganinya dengan sepengetahuan Kepala Desa. c.paya penyempurnaan ZNT/ NIR untuk menentukan penggolongan NJOP bumi. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal disetiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kira-kira 100 objek pajak. Pembendelan SPOP dan Formulir-formulir data pasar 1. b. Dalam hal pengisian tersebut belum memenuhi syarat sebagaimana yang telah ditentukan. Apabila terjadi perubahan/kesalahan data.Net Konsep /peta blok digambar sesuai petunjuk teknis pengukuran dan identifikasi objek PBB. d. maka NIR beserta sket/ konsep peta ZNT dapat diubah berdasarkan data baru tersebut. .3. Penelitian Net Konsep Sket/Peta Blok dan Net Konsep Sket/Peta ZNT a. data objek dan subjek pajak termasuk rincian data dalam LSPOP Kolektif. maka data masukan tersebut harus dikembalikan kepada petugas yang bersangkutan. B. pencantuman kode ZNT. . Selanjutnya penelitian ini juga dimaksudkan agar net konsep sket/peta ZNT tersebut telah dibuat sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditentukan. legenda. penentuan batas blok. Pembendelan SPOP tidak harus dikelompokkan berdasarkan kriteria tertentu (misalnya per blok) tetapi dapat dibendel secara acak karena pengenalan dan lokasi setiap formulir SPOP secara mudah dapat dicari dengan menggunakan komputer. seperti halnya penulisan NOP. dapat juga dilaksanakan secara tersendiri serta merupakan kegiatan rutin setiap tahun dalam u. Pembendelan SPOP dan data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. Selain itu SPOP dicocokkan dengan sket/peta blok/ZNT agar data atributik yang telah dicatat pada SPOP sesuai dengan data grafisnya (posisi relatifnya pada sket/peta blok).2. penulisan NIR. ukuran peta. sepertihalnya penelituan batas ZNT. 2.b. 3. SPOP a. Pekerjaan penyempurnaan NIR dan ZNT sebagaimana dimaksud di atas. Penelitian Data Masukan .Penelitian SPOP agar diisi dengan jelas. Pekerjaan Kantor A. benar dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Penelitian ini dimaksudkan agar net konsep sket/peta blok yang dibuat telah memenuhi spesifikasi teknis yang ciitentukan. (ii) Mencocokkan letak relatif objek pajak pada konsep sket/peta blok dan batas ZNT. Untuk SPOP Kolektif setelah selesai pelaksanaan pengumpulan data perlu diadakan verifikasi hassil pekerjaan lapangan oleh petugas Kantor Pelayanan PBB dengan didampingi Kepala Desa/perangkat desa/pemuka masyarakat/wajib pajak. agar dikembalikan kepada petugas lapangan untuk dilengkapi.

dst. Contoh : 97. Perekaman ZNT dan DBKB harus dilakukan terlebih dahulu sebelum dilakukan perekaman SPOP.0125. Petugas Pemeriksa membuat Daftar Hasil Pemeriksaan DHR yang memuat nomor urut. b. dan keterangan lainnya. Petugas Pemeriksa memberi tanda dengan warna tertentu. Formulir Pengumpulan Data Transaksi. dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak.003. Perekaman ZNT dan DBKB perekaman ZNT dilakukan dengan memasukkan kode masing-masing ZNT beserta NIR-nya ke dalam komputer. dst. Perekaman SPOP .0126. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik. Formulir formulir data pasar Formulir data pasar terdiri dari Formulir Data Harga Jual. Pengawasan Kualitas Data 1. SPOP yang sudah dibendel diserahkan kepada masing-masing Operator Data Entry untuk direkam ke dalam komputer.003. Harga Bahan Bangunan dan Sewa Alat.001. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan. (ii) empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel.002. c. Perekaman DBKB dilakukan dengan memasukkan harga bahan bangunan dan upah pekerja dari setiap wilayah Daerah Kabupaten/Kota ke dalam komputer. Perekaman Data 1. b. NOP. Contoh : 97. terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut (i) dua digit pertama menyatakan tahun pendataan.. a. d. Hasil Pemeriksaan tersebut dijadikan bahan untuk membetulkan kesalahan yang terjadi dalam perekaman data. pembendelan formulir data pasar disesuaikan dengan kelornpoknya masing-masing. 97. d. . sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console.002. perekaman dapat dilaksanakan siang dan malam. Daftar tersebut ditandatangani oleh petugas pemeriksa dan diserahkan kepada petugas perekam data melalui Kepala Seksi Pengolahan Data dan Informasi. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada huruf c. dst. 97. 97.0001.0125.1450. 97. dan Daftar Upah Pekerja. misalnya merah. Validasi DHR a. jenis kesalahan. 97. Kegiatan ini dimaksudkan untuk memeriksa kebenaran perekaman data dari SPOP ke dalam komputer yang dilaksanakan oleh petugas yang ditunjuk oleh pejabat yang berwenang. 97.0126. 97.125.001.126. atas setiap kesalahan yang ditemui dalam DHR. Perekaman data dilaksanakan setiap hari. C. 2. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry.c.0125. Untuk pemeliharaan basis data. Untuk memudahkan menemukan kembali apabila diperlukan. kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halarnan muka dan samping kiri ketebalan bendel. 2. Formulir Pengumpulan Data Tanah. D. Nomor bendeldapat ditulis atau dicetak.

disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. Selanjutnya pada peta blok hasil lichtdruk/fotocopy tersebut digambar/ditegaskan batas ZNT yang ada dalam blok serta kode dari ZNT yang bersangkutan. Bahan yang dijadikan acuan dalam pemeriksaan DHR adalah SPOP. dan batas blok. Penatausahaan bendel-bendel SPOP dan bendel formulir-fomulir data pasar dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan . Mencocokkan jumlah objek pajak yang telah direkam dengan objek pajak yang terdapat di lapangan/peta blok. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Mengetahui objek-objek. untuk mengetahui kebenaran dan kesamaan kode ZNT dan NIR yang ada pada Lampiran SK Kepala Kantor Wilayah tersebut yang tidak tercatat pada peta ZNT. Detail yang digambar pada peta desa/kelurahan adalah jaringan jalan. Mencocokkan SK Kepala Kantor Wilayah DJP dengan peta ZNT.e. Pembuatan dan Penyimpanan Sket/Peta 1. Penyimpanan Bendel Bendel-Bendel SPOP dan formulir-formulir data pasar yang telah direkam ke dalam komputer. d. Pembuatan Sket/Peta Blok Petugas lapangan setiap hari menggambar hasil ukuran di lapangan pada net sket/peta blok (pada milimeter blok) per bidang objek pajak. yaitu langsung dari SPOP ke layar komputer (screen). tetapi harus dilakukan oleh petugas lain. 2. E. 3. Pembuatan Peta Digital Pekerjaan pembuatan peta digital untuk keperluan aplikasi SIG PBB dapat dilakukan sepanjang sarana dan prasarana pendukung telah tersedia. f. 2. juga batas bidang bangunan (dengan garis putus-putus). Validasi hasil rekaman dapat juga dilaksanakan tanpa melalui hasil cetakan (hard copy) DHR. agar tidak diterbitkan SPPT atas objek dimaksud. batas wilayah administrasi pemerintahan. selain batas penguasaan/pemilikan tanah (dengan garis tegas). Petunjuk mengenai standarisasi Peta Digital akan diatur dalam aturan tersendiri. Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat. Tata cara pembuatan sket/peta desa/kelurahan dapat dilihat pada Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Kegiatan tersebut dilakukan oleh bukan petugas yang merekam data dari desa/kelurahan yang sedang divalidasi. Mengetahui objek-objek janggal untuk diteliti ulang. F. sungai. c. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel. Sket/peta Blok yang sudah selesai digambar kemudian di lichtdruk/fotocopy. dan peta ZNT yang bersangkutan. Petugas gambar memindahkan sket/peta blok dari milimeter blok ke drafting film sesuai dengan Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. sehingga memudahkan penempatan dan pencairan kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). b. . Pembuatan Sket/Peta Desa/Kelurahan Sket/peta desa/kelurahan dibuat berdasarkan sket/peta blok yang ada pada drafting film/ kalkir dengan cara menggambar batas bloknya. peta blok. Penggunaan Hasil Validasi a. Yang digambarkan pada peta blok. pajak yang tidak dikenakan/dikecualikan dari pengenaan pajak. Yang perlu diperhatikan dalam penggambaran sket/peta desa/kelurahan adalah pada waktu penyesuaian batas¬batas blok.

Setiap terjadi perubahan harus dilaporkan secara hirarkis sesuai dengan rentang kendali pengawasan.00. Khusus pada penyimpanan sket/peta blok. setiap gantungan sket/peta blok lembar pertama ditempel karton berwarna bertuliskan indeknya sebagai penunjuk. Sket/Peta yang digambar diatas drafting film/kalkir disimpan didalam lemari gantung peta yang dapat memuat segala jenis sket/peta. Pada kanan atas gantungan sket/peta diberi indeks yang diambil dari kode wilayah sesuai dengan jenis sket/peta yang bersangkutan.00.00. Pembuatan Sket/Peta ZNT 5. G. Penyimpanan Sket/Peta a. e. Pada setiap gantungan sket/peta blok lembaran pertama untuk kelurahan dalam setiap kecamatan. dibelakang kode wilayah dimaksud diberi tanda jumlah lembar. serta disimpan pada lemari peta yang cocok untuk itu. Perubahan data grafis pada peta ini dilaksanakan oleh petugas khusus yang ditunjuk Kepala Kantor Pelayanan PBB.000. atau zona nilai tanah. batas setiap desa/kelurahan. Sket/peta yang disimpan tersebut di atas agar dibuatkan buku penjagaannya untuk mengetahui jenis dan jumlah lembar sket/peta yang ada. Dalam hal terjadi perubahan sebagaimana dimaksud diatas. Peta ini merupakan peta kerja bagi setiap keperluan administrasi PBB. Pemutakhiran Data Selama dalam proses pembentukan basis data dimungkinkan terjadi perubahan objek pajak. maka pemutakhiran datanya dapat dilaksanakan sebagai berikut : 1. di pisahkan oleh tanda titik) c. Apabila sket/peta tersebut terdiri atas lebih dari satu lembar.000. (00) Nomor Lembar Sket/Peta Nomor Blok Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri. Sistematika indeks sket/peta ditentukan sebagai berikut : i. diberi identitas dan kode wilayah administrasi pemerintaharinya dan disusun berurutan sesuai dengan kode wilayah desa/kelurahan.000. d. Perubahan Data Objek Pajak . Sket/peta desa/kelurahan dan ZNT 00. di pisahkan oleh tanda titik) ii. b. ditempel karton berwarna lain yang bertuliskan sket/peta tersebut sebagai batas dari setiap Kecamatan. Sket/peta Blok hasil lichtdruk/fotocopy dibendel per desa/kelurahan.000. Sket/ peta blok 00.4. subjek pajak.(00) Nomor Lembar Sket/Peta Kode Desa/Kelurahan Kode Kecamatan Kode Daerah Kabupaten/Kota Kode Daerah Propinsi (berurutan dari kanan ke kiri.

a. juga dibuatkan daftar perubahannya dalam Formulir Pemuktahiran Kode Zona Nilai Tanah. Setiap perubahan NIR agar dibuatkan daftar perubahannya. Hal ini sangat diperlukan guna menentukan NOP bagi pecahan bidang objek pajak dimaksud. juga diadakan perubahan pada peta-peta yang berkaitan dengan perubahan-perubahan dimaksud. Peta Desa/Kelurahan Manual dan/atau Digital 3. Setelah diteliti seperlunya. dapat dilaksanakan pada DHR yang diterbitkan sehubungan dengan standarisasi nama jalan atau persiapan pembuatan Lampiran Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak tentang klasifikasi NJOP. Produk Keluaran 1. 2. Peta ZNT 4. misalnya penulisan nama jalan dan sebagainya. Setelah diteliti seperlunya. laporan instansi/pihak terkait (ps 21) • Untuk ketetapan tahun pajak berjalan dan atau tahun pajak yang akan datang • Sesuai prosedur PST/TPT . Untuk membedakan dengan SPOP yang telah dibuat terdahulu atas objek pajak yang berubah. Perubahan data objek pajak dapat terjadi antara lain karena perubahan nama subjek pajak. b. selain diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. Setiap terjadi perubahan khususnya yang menyangkut perubahan NOP dan ZNT. Dalam hal tidak disertai dengan informasi grafisnya. d. Pemberian tanda dimaksud dapat ditulis tangan atau dicap. Pemutakhiran data yang menyangkut data karakteristik objek pajak dilakukan per bidang objek pajak. Peta Blok Manual dan/ atau Digital 2. PEMUTAKHIRAN DATA PASIF • Dilaksanakan atas permintaan WP. maka SPOP yang diberi tanda “PERBAIKAN” tersebut dibendel secara khusus dan selanjutnya diadakan pemutakhiran datanya pada komputer. dan NIR yang baru. Dalam daftar perubahan tersebut dicatat kode ZNT-nya. Dalam daftar tersebut dicatat NOP-NOP yang termasuk dalam ZNT lama maupun yang baru. Khususnya perubahan data objek pajak karena adanya pemecahan bidang harus disertakan informasi grafisnya. agar dibuatkan SPOP. maka daftar-daftar sebagaimana dimaksud huruf (a) dan (b) di atas dibendel. pemecahan atau penggabungan bidang objek pajak. Setiap terjadi perubahan data objek pajak khususnya perubahan yang berhubungan dengan karakteristik objek pajak. e. maka disamping dibuat daftar perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (a). kesalahan dalam pengukuran objek pajak. Perubahan data lainnya. Perubahan NIR dan / atau kode ZNT a. maka pada SPOP tersebut diberi tanda “PERBAIKAN”. NIR lama. b. c. Apabila terjadi perubahan NIR yang mengakibatkan perubahan batas ZNT. dan selanjutnya diadakan pemutakhiran data pada komputer. H. DHR yang telah divalidasi PEMELIHARAAN BASIS DATA PENGERTIAN Pemeliharaan basis data adalah kegiatan memperbaharui atau menyesuaikan basis data yang dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama mengenai objek/subjek pajak berupa penyempurnaan ZNT/NIR dan peta grafis. c. maka perlu diadakan peninjauan ke lapangan.

Petugas pada tempat pengambilan dan pengembalian SPOP yang mempunyai kewajiban memberikan.Belum adanya analisis NJOP bumi untuk wilayah non SISMIOP 2. digunakan untuk ketetapan tahun pajak yang akan datang. Faktor Eksternal . (lebih lengkap ada di KEP-533) PEMELIHARAAN BASIS DATA KOLEKTIF (mis: terhadap desa yang kurang potensial dan letaknya sangat jauh dari tempat kedudukan KPPBB ybs) Kepala Desa menghimpun perubahan Perubahan berkaitan dengan bangunan dilengkapi LSPOP Melampirkan sket lokasi bidang OP yang mengalami perubahan dengan dilengkapi nama wajib pajak dan NOP bidang yang berbatasan Daftar Perubahan Data OP dan Subjek PBB setelah ditandatangani Kepala Desa disampaikan ke KP PBB PEMELIHARAAN BASIS DATA AKTIF • Dilaksanakan untuk tahun pajak berjalan. akuntabilitas dalam penentuan NJOP . 3.Peningkatan kualitas NJOP yang didukung oleh data dan analisis yang benar .Tuntutan masyarakat untuk transparansi dan akuntabilitas dalam penentuan njop .Sejalan dengan kebijakan direktorat PBB dan BPHTB. benar dan lengkap ke KP PBB atau di mana formulir tersebut diperoleh. menerima dan meneliti serta melaporkan SPOP yang sudah dikembalikan kepada atasannya. Pemeliharaan Basis Data untuk Penyempurnaan ZNT/NIR Menentukan/mengevaluasi NIR Mengadakan penyempurnaan NIR dan kode ZNT 2. dan pada umumnya secara massal • Dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama • Berdasarkan RK • Dalam satuan wilayah tertentu • Sesuai prosedur SISMIOP 1.1. mengisi dan mengembalikan SPOP yang sudah diisi dengan jelas. Pelaksanaan Tiga unsur yang terkait pada pelaksanaannya yaitu : Subjek Pajak yang mempunyai kewajiban mengambil. Pemeliharaan Basis Data Peta Digital • Untuk suatu wilayah administrasi pemerintahan tertentu yang telah berbasis data SISMIOP dan mempunyai peta garis (data grafis) tetapi belum menerapkan SIG PBB • Bagi KP PBB yang telah melaksanakan aplikasi SIG PBB. data grafis peta digital yang ada harus selalu diadakan pemutakhiran dan penyesuaian dengan keadaan di lapangan TATA CARA PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR LATAR BELAKANG 1. menerangkan dan menerima berkas SPOP Petugas KP PBB yang mempunyai kewajiban menyusun buku penjagaan penyampaian dan pengembalian SPOP. yaitu peningkatan transparansi. Pemeliharaan Basis Data Objek dan atau Subjek Pajak. Faktor Internal . Pemeliharaan ini melalui kegiatan verifikasi data objek pajak apabila ketidakcocokan basis data dengan keadaan di lapangan minimal 20 %.

 Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu kemudian penyesuaian waktu. Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada peta kerja ZNT.317 100 TUJUAN  Tertib administrasi  Peningkatan kualitas NJOP (dgn dukungan basis data yang benar)  Terciptanya analisis NJOP bumi yang dapat dipertanggungjawabkan WILAYAH DENGAN JENIS DATA SISMIOP PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL 1. termasuk yang berada di wilayah kerja KP PBB/ KPP Pratama yang lain PENYESUAIAN DATA  Penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu dilakukan secara terpisah. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. 3. Data harga jual  harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)  harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)  harga sewa.  Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaian PENENTUAN OBJEK ACUAN .800 55 TOTAL 68.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR MEMBUAT BATAS IMAJINER ZNT 1.Antisipasi pemanfaatan NJOP untuk kepentingan lain KONDISI BASIS DATA PBB SAMPAI 2005 JENIS DATA KEL/DESA Persentase (%) SISMIOP 30. dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan. Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :  Mempunyai potensi nilai yang mirip  Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama. Lokasi data Harga jual  diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis. Jumlah dan sebaran data harga jual  diupayakan tersebar merata. dengan tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar tanah yang ada.  Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ.  merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis. 2. OBJEK ACUAN  Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis.517 45 NON-SISMIOP 37.  Nilainya telah diketahui..  Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda 3. 2. dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu.

Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3(tiga) atau lebih  penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain. ORIENTASI LAPANGAN  Untuk mengetahui keadaan lingkungan wilayah yang akan dianalisis.  pengumpulan data harga jual.  hasil pemutahiran akan mengelompokan kelas bumi. Transmital iii. 2. Lembar pengesahan v.Formulir yang digunakan . Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual.  Apabila tidak/sulit diperoleh.  pembuatan sket/peta desa (bila belum ada sket/peta desa). Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga  penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a.  Agar dapat digunakan sebagai penunjuk relatif letak objek pajak. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. Halaman judul ii. Lampiran . PLOTTING KELAS BUMI PADA SKET/PETA DESA . 3. fisik.  Untuk memenuhi satu ZNT terdapat minimal tiga data pembanding. PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL  Menggunakan Formulir 1 (Lampiran 7a SE-45). jenis penggunanan.  Sistematika laporan : i. dicari informasi nilai tanah per M2 tertinggi dan terendah pada tiap area.Peta ZNT WILAYAH DENGAN JENIS DATA NON-SISMIOP TAHAP PERSIAPAN  Penyediaan Sket/Peta Desa sebagai peta kerja. penentuan NIR dilakukan dengan cara: 1. Sertifikasi Nilai iv. Diperlukan dalam hal satu ZNT data harga jualnya kurang dari tiga. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan Formulir 2a.  merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. sebagaimana Formulir 3a.  Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja. KRITERIA PEMILIHAN OBJEK ACUAN  Mengambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona nya. HASIL AKHIR KEGIATAN  Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa.  Sebarannya cukup merata pada zona yang dinilai ANALISIS DATA PENENTUAN NIR 1. STANDARDISASI NAMA JALAN DAN IDENTIFIKASI KELAS BUMI  melakukan pemutakhiran nama jalan pada SK-Kakanwil. sehingga terpenuhi tiga data pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding tersebut atau.  Cetak SK-KaKanwil tentang Klasifikasi dan besarnya NJOP tahun berjalan. 2.

 batas imajiner yang membatasi zona dengan NIR (NJOP) yang sama dapat dihilangkan. Dit. Untuk mengumpulkan data tsb.6/2000. ANALISIS ZNT/NIR Dilakukan terhadap informasi nilai yang dikumpulkan dengan formulir 1b BIAYA MENGACU PADA STANDAR BIAYA PELAKSANAAN KEGIATAN ANALISIS DAN PENYEMPURNAAN ZNT/NIR (Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE15/PJ.  Plot OP sampel dalam sket/peta desa serta mencantumkan kelas bumi dan NJOPnya pada sket/Peta Desa.  identifikasi lokasi OP sampel. ambil sampel OP tiap alamat tiap kelas. yg selanjutnya akan dikelola dalam sebuah RDBMS yg disebut SISMIOP PETA PBB • Peta Desa/kelurahan – Batas Desa/kelurahan – Nomor blok • Peta ZNT – Batas ZNT/NIR – Kode ZNT • Peta Blok – Bidang2 OP dlm blok – Nomor NOP TAHAP PEMBUATAN PETA • Orientasi Lapangan – Mencocokkan keadaan lapangan dg sket – Menentukan detail sebagai batas blok • Penentuan Batas – Batas desa/kelurahan – Batas blok • Pemberian Nomor Blok . KP PBB melakukan kegiatan pendataan dan penilaian OP dg alat pokok berupa SPOP dan peta blok.  variasi kelas tanah dalam nama jalan/alamat yang sama.6/2006 LAMPIRAN 10) SKALA PRIORITAS PEKERJAAN JENIS DATA THN PROGRESS SISMIOP 2007 100% dari seluruh Desa/Kel SISMIOP NON SISMIOP 2007 25% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2008 75% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP 2009 100% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP PEMETAAN Dalam pelaksanaan tugas dan fungsinya. PEMBUATAN BATAS IMAJINER ZNT DAN KODE ZNT  memperhatikan kemiripan karakter. PBB dan BPHTB mengelola data OP dan WP yang kurang lebih terdiri dari data 90 juta OP dan 51 juta WP. yaitu berupa data atribut dan data spasial.  zona yang telah diberi batas imajiner diberi kode sesuai dengan Kep533/PJ. Dari kedua jenis media tsb akan diperoleh dua jenis data PBB.

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). tehnologi bangunan. Sedangkan sebagai sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai. penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu pada saat (tanggal) yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang ada pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar. Penilai.• Penggambaran bidang OP • Pemberian NOP PETA ZNT CONTOH TAMPILAN SIG RENCANA KERJA PENDATAAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) MATERI DALAM RK • Sasaran dan Volume Pekerjaan • Alternatif Kegiatan • Standard prestasi kerja • Jadwal Pelaksanaan • Organisasi dan Jumlah Personal • Jumlah Biaya • Perkiraan Peningkatan • Hasil Akhir SIFAT RK • Fleksibelitas • Konsisten KONSEP DASAR PENILAIAN I. II. perhitungan matematika. Nilai dan Harga Nilai (value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan dibayarkan oleh pembeli pada kondisi pasar wajar. sebagai mana yang didefinisikan dalam Standard Penilai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI). Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di dalam maupun di luar negeri. penilaian banyak dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai sendiri setelah menganalisis faktor yang mempengaruhi nilai tersebut. Harga (price) adalah . Nilai sebagai kesimpulan dari proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas kepemilikan suatu properti. dan standard keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain keadaan perekonomian. Pengertian Penilaian Secara harafiah penilaian merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk mengestimasi nilai dari suatu properti. karakteristik investasi.

dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama untuk ikut bertransaksi 5. Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari harga apabila pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Pasar dalam keadaan terbuka. Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga. artinya transaksi terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat memenuhi kondisi pasar wajar. Nilai Pertukaran (exchange value) Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas pemilikan suatu property saat ini. Terdapat waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi 4. artinya antara pembeli dan penjual memenuhi syarat : 1. Nilai dan harga akan sama apabila transaksi terjadi pada kondisi pasar wajar. III. Nilai Penjualan (sales value) Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property tersebut akan dijual 5. Nilai Modal (capital value) Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau benda 3. Jenis Nilai yang paling sering digunakan antara lain : 1. Nilai spekulasi (speculation value) Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa yang akan datang 7. Jenis Nilai Istilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi diikuti dengan keterangan lain. Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada saat transaksi . Nilai Pasar Wajar (fair market value) Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang terjadi pada kondisi pasar wajar. namun bisa juga nilai dan harga pada satu saat tertentu sama. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang sepatutnya diterima atas kepemilikan suatu property. seandainya property tersebut akan ditukarkan kemudian hari . Nilai penggunaan (usage value) Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam menggunakan property tersebut 8. sehingga pengertian nilai akan menjadi lebih spesifik. Nilai Sewa (rental value) Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati 4.sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara penjual dan pembeli atas satu transaksi. Memiliki informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan 3. Antara penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa. 2. Mempunyai kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness) 2. Nilai akan lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak mempunyai opsi. Nilai Potensi (potensial value) Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property tersebut saat ini 6. Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya diterima (masih berupa harapan) sedangkan harga adalah apa/berapa yang telah disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi).

9. Dalam analisis demand meliputi : • pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan jumlah populasi. Nilai sentimental (centimental value) Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya karena sangat sayang terhadap property tersebut 10. pendapatan penduduk dan kemampuan penduduk secara finansial yang dapat mempengaruhi pasar (market area) • pembeli potensial berkaitan dengan preferensi. lebar depan. Nilai sisa (Scrap value) Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai fungsinya 11. Scarcity (kelangkaan) Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. selera dan ekspektasi mereka (potensial market) • kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman (mortgage segmentation) • ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh masyarakat (mortgage availability) Berdasarkan atas analisis demand tersebut. Analisis scarcity berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. serta zoning 3. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar. Ciri-ciri Nilai Suatu property akan mempunyai nilai apabila dapat memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. bentuk. Untuk mendapatkan data yang valid dalam menganalisis demand tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data. 2. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis scarcity antara lain : • Suplier. namun harus dilakukan riset pasar sehingga diperoleh data primer. pajang. Beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain : • Hukum dan perundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penggunaan property • Hak dan batasan dalam penggunaan property • Lokasi dan lingkungan • Berkaitan dengan fisik seperti ukuran. berkaitan dengan keberadaan jumlah serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut . maka akan dapat diketahui besarnya effective demand. yang nantinya akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam suatu area pasar. Nilai jual paksa (forced sale value) Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara paksa. Nilai Buku (book value) Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan yang ditujukan utnuk tujuan akuntansi atau perpajakan IV. Utility (manfaat) Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property. Eldred dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan mempunyai nilai apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut : 1. Demand (permintaan) Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada permintaan atas property tersebut. 12. seperti lelang. topografi.

Prinsip dasar tersebut antara lain : • Prinsip Antisipasi (the principle of anticipation) Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property saat ini. Prinsip Dasar Penilaian Pada proses penilaian property hendaknya memperhatikan prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis property dan semua jenis nilai. • Prinsip perubahan (the principle of change) Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat dinamis. tehnologi dll 4. artinya untuk dapat mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi keempat ciri tersebut secara bersama-sama. Analisis ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu property oleh penjual maupun pembeli. U. • Prinsip substitusi (the principle of substitution) Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang mempunyai manfaat yang sama. Demikian juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property. berkaitan dengan keberadaan kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari property sejenis • Faktor yang menentukan supply seperti ketersedian sumber. Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka . analisis transferbility juga sangat berkaitan dengan proses dalam transfer tersebut. Transferbility (dapat dipindahkan) Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu property untuk dipindahtangankan. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah : • Peran perantara atau broker • Konsep promosi yang diterapkan • Konsep negosiasi • Jenis transfer • Biaya transaksi Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat komulatif. maka barang atau jasa yang harganya paling rendah yang akan paling banyak diminati. S. and closing. negotiating. T) Dimana : V : adalah nilai property D : adalah permintaan S : adalah scarcity T : adalah transperbility V. artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu kewaktu.• Kompetitor. Harapan yang dimiliki oleh penjual serta calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut. Perubahan tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property. Proses transfer atas suatu property meliputi proses marketing. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu property sangat tergantung dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang jika membeli property tersebut saat ini. Secara matematis dapat diformulasikan sbb : V = f (D.

jika satu faktor produksi ditambahkan secara terusmenerus dengan asumsi faktor produksi lainnya tetap. Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat. Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari tugas penilaian itu. VI. serta secara finansial memungkinkan untuk memperoleh keuntungan saat ini maupun pada masa yang akan datang. kompetisi/persaingan akan semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi. • Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use) Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan harapan keuntungan yang maksimal. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara fisik memungkinkan. demikian sebaliknya semakin tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap maka harga akan meningkat pula. Demikian juga pada sektor property. • Prinsip Kompetisi (the principle of competition) Dalam kondisi pasar terbuka. BPHTB) • Ganti rugi • Jual beli • Agunan • Asuransi . Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara lain : • Perpajakan (PBB. Hal ini penting. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh interaksi dari permintaan dan penawaran. yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat keuntungan dari para pihak. Tujuan Penilaian Kesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. • Prinsip kontribusi (the principle of contribution) Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property tersebut. • Prinsip penawaran dan permintaan (the principle of supply and demand) Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan penawaran.dalam membuat satu kesimpulan nilai dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal penilaian. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun. maka tingkat keuntungan yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan penambahan faktor tersebut. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi permintaan tetap maka harga akan cenderung turun. mengingat untuk tujuan berbeda maka diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula. kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak berpengaruh lagi terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi keuntungan/membikin rugi. didukung oleh aturan perizinan. • Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan berkurang (the principle of increasing and decreasing return) Dalam suatu proses produksi. Atau sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan bila bagian dari property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada. hingga pada satu titik tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut.

keadaan lingkungan dll • Faktor Ekonomi Faktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai adalah faktor pemintaan dan penawaran • Faktor Hukum Faktor hukum berkaitan dengan zoning. hal ini berkaitan dengan perubahan yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. ukuran. VIII. ukuran dll • Faktor Lokasi/lingkungan Faktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan disekitar serta asseibilitas seperti lokasi. keberadaa objek dll o Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi pasar. letak. Pendekatan Penilaian Pendekatan penilaian atau sering disebut sebagai metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian terdiri dari : 1. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding. . Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Nilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Perbedaan tanggal penilaian akan mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan. Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan nilai dari bjek yang dinilai. Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property tersebut dengan satu tingkat kapitalisasi tertentu. peruntukan. Pendekatan Pendapatan (income approach) Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property tersebut saat ini dan masa yang akan datang.• Pengembangan tanah dll VII. jenis transaksi o Berkaitan dengan faktor hukum seperti kepemilikan. kepemilikan. zoning dll 2. untuk mengetahui besarnya penyesuaian (adjusment) yang harus diberikan. Pendekatan Biaya (cost approach) Nilai suatu objek/property ditentukan dengan menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru (production cost new ) atau biaya penggantian baru (reproduction cost new) dikurangi dengan penyusutan yang terjadi. luas dll o Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi. Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain : • Faktor fisik Faktor fisik disini yaitu berkaitan dengan kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti bentuk. Tanggal Penilaian Tanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai. waktu. Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain : o Berkaiatn dengan fisik seperti bentuk. situasi politik dll IX. Pendekatan Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach) Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. 3.

kolam renang.Objek penilaian (Pasal 2 ayat (1)) o Tanah : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di dalamnya o Bangunan : Konstruksi teknis yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. TAHAPAN PROSES PENILAIAN • Identifikasi Permasalahan . Rekonsiliasi nilai Dalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan lebih dari satu metode atau pendekatan penilaian.Jenis/Definisi Nilai Wajar : Nilai Pasar (Pasal 1 angka 3) • Survey Pendahuluan o Data yang diperlukan o Sumber Data o SDM dan Waktu o Perencanaan Kegiatan/Time Schedule • Pengumpulan Data o Data Umum (ekternal property) • Lokasional • Zoning • Faktor Ekonomi o Data Khusus (internal property) • Tapak (site) • Bangunan (improvement) • Dokumen • Analisis Data dan Penerapan Metode Penilaian o Bumi/tanah : Perbandingan Data Pasar (Membandingkan Objek yang dinilai dengan objek lain yang sejenis dan diketahui harga pasarnya) • Persiapan • Pengumpulan Data Pasar • Kompilasi Data • Penyesuaian Waktu Data Pasar per M2 • Penyesuaian Jenis Transaksi . kilang/silo.X. Penilaian massal biasanya dilaksanakan untuk menilai objek pajak umum standar.Tanggal Penilaian : 1 Januari (Pasal 8 ayat (2)) .Tujuan Penilaian : NJOP . dan lain-lain . baik atas bumi maupun atas bangunan. misalnya jalan tol. Administrasi Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan Objek Pajak sebagai objek penilaian dibagi menjadi objek pajak umum yang meliputi objek pajak standar dan obek pajak non standar serta objek pajak khusus. Penilaian individual dilaksanakan untuk menilai objek pajak non standar maupun objek pajak khusus. Sarana dalam melaksanakan penilaian objek PBB adalah Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran SPOP. tempat olah raga. Penilaian untuk menentukan NJOP dilaksanakan dengan cara Penilaian Massal dan Penilaian Individual. Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang lebih objektif dan dapat dipertanggung jawabkan. dermaga.

1 JENIS-JENIS OBJEK PAJAK A. Objek pajak umum terdiri atas : 1. pompa bensin dan lain-lain. OBJEK PAJAK UMUM Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. C. Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah Objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai.3. berikut : Tanah : > 10. pelabuhan udara.3 PENILAIAN 2. Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : Tanah : < 10. jalan tol.000 m2 Bangunan : Jurnlah lantai < 4 Luas bangunan : < = 1.000 m2 B. OBJEK PAJAK KHUSUS Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki yang khusus seperti : lapangan golf.000 m2 2.• Peta Taburan Data Pembanding • Pembuatan Batas Imajiner • Tentukan Objek Acuan • Analisis • Perbandingan Fisik • Perbandingan Lokasi • Penentuan NIR o Bangunan : • Pendekatan Biaya o Menghitung Biaya Pembuatan Baru o Menentukan Besarnya Penyusutan o Diperoleh Nilai Bangunan • Pendekatan Pendapatan (Dg mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh atas operasi properti tersebut) o Pendapatan Kotor o Tingkat Kekosongan o Pendapatan lainnya o Pendapatan Kotor Efektif o Total Biaya/pembelanjaan o Pendapatan Bersih Operasi o Tingkat Kapitalisasi o Nilai Properti • Rekonsiliasi Nilai • Kesimpulan Nilai MEKANISME PENILAIAN UNTUK PENENTUAN NJOP 2.000 m2 Bangunan : juiniah lantai > 4 Luas bangunan : > 1. CARA PENILAIAN . pelabuhan laut.

ii. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah iii. 2. File data tahun terakhir serta DHKP. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT. seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK) 4. data NIR dan ZNT lama. Satu lembar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir. SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Burni dan sebagainya. b.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR a. iii. Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DIP) tahun terakhir. Pengumpulan data harga jual . PENILAIAN MASSAL 1. 2. 3. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/Peta ZNT i.3. Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar./CAV). Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil. ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan. PENILAIAN TANAH 1. ii. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah. baik objek pajak khusus. Penilaian Massal Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT. seperti data dari laporan Notaris/PPAT.3 PELAKSANAAN PENILAIAN A. Bahan-bahan yang diperlukan i. sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang yang tersedia sangat terbatas. Peta kelurahan/ desa yang telah ada batas-batas bloknya. Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok. Perhitungan Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT i. maka pelaksanaan dengan dua cara yaitu : 1. 2. Peta Desa/Kelurahan. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut. sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT. Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna c. Tahap Persiapan Tahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan : 1. meliputi Peta Wilayah.biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan ini).Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar diseluruh wilayah Indonesia. Penilaian Individual Penilaian Individual diterapkan untuk objek Pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu). ZNT dibuat per kelurahan/desa ii. iv. Data ini dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi nama jalan. Data ini diperlukan untuk standardisasi nama jalan.

Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data. Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data. . agen direktori. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data : Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 januari tahun pajak bersangkutan. Misalnya data hipotik/agunan di Bank. Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan. 2. 3. pameran dan sebagainya. tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Sumber data berasal dari PPAT. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT 1. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Transaksi Properti (Lampiran 30) 5. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35% sesuai analisis dilapangan. 2. Kompilasi Data 1. Semua data yag diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2 : Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Lampiran 30). tingkat inflasi. Untuk mendapatkan nilai tanah data yag digunakan adalah data transaski jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar. juga diadakan inventarisasi namanama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderung meningkat. iv. 2. notaris. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dengan persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis dilapangan. lurah/ kepala desa. Variasi besarnya prosentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari Nilai Pasar. seperti keadaan pasar properti. Nomor data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yag tertulis pada Formulir 2. data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan.1. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun. Penulisan nama jalan disesuai dengan Standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan iii. Data Lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh dilapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. keadaan ekonomi. data penawaran. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan dilapangan. 3. 4. Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. Oleh karena itu pencairan data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh dikantor. Dalam rangka pengumpulan data harga jual.

Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa. Membuat batas imajiner ZNT Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi. persentase penyesuaian diatas bukan merupakan angka yang mutlak. v. . Pembuatan Peta ZNT Akhir 1). Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi. Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja ZNT. c. data dan fakta dilapangan dan dianalisis terlebih dahulu. Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi. 2. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah : 1. viii. 3. Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut : o Data relatif baru o Data Transaksi atau penawaran yang wajar o Lokasi yang relatif berdekatan o Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama o Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama 2.Angka. nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut : a. b. 2). Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya. Analisa Data Penentuan NIR 1. sehingga di setiap wilayah dapat berbeda. vi. jenis penggunaan tanah dan keluasan persil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30). Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30). penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yaang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi. Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satu meter persegi. Tanah kosong. 2. Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut: Nilai Pasar Tanah yang hampir sama Memperoleh’aes fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda Mempunyai potensi nilai yang sama. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya. Tanah dan bangunan. Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi 1. vii. Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT. Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyataan.

pusat-pusat perbelanjaan. 3. 15) Konstruksi = 1. 2. 9) Luas bangunan > 0. (iii) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajak Data luas tanah dan detail bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. Contoh Analisis Data (Hal. lift. Penyusunan DBKB (dibahas di bab DBKB) 3. 3 atau 4. alat pemadam kebakaran. 19) Langit-langit = 1. 6) Jumlah bangunan > 0. Bangunan ke tidak boleh > dari pada jundah bangunan. tahun renovasi < tahun perekaman. 4). 3. data yang Diperlukan CAV untuk terlaksananya program ini harus tersedia data sebagai berikut : (i) ZNT untuk penilaian tanah Data ZNT yang telah siap secara otomatis akan diprgunakan dalam proses CAV.4 atau 5. 3. b. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. 2) Status wajib pajak = 1. 3 atau 4. AC. 2. 4 atau 5. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 10) Jumlah lantai bangunan > 1. Setelah itu. Cantumkan NIR ( nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja. 2. 2. • 4) Dalarn hal “bangunan tanpa tanah” perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi. 4 atau 5. 7) Bangunan ke > 1.3). lapangan tenis. bila jumlah LSPOP sama dengan jumlah bangunan. 20) Untuk bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang. 2 atau 3. 13) Daya listrik > 0. 29-32) 2. hotel . validasinya dilanjutkan dengan fasilitas. 2. 4 atau 5 17) Dinding = 1. 4 atau 5. maka SPOP akan ditolak. 3. 8) Jenis penggunaan bangunan =1 sampai dengan 16. Penilaian dengan Bantuan Komputer (CAV) a. data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis. Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT. 14) Kondisi pada umumnya = 1. Data Baru lengkap. 3 atau 4. 5) Jenis tanah = = 1. 16) Atap = 1. 3) Pekerjaan wajib pajak = 1. 2. Validasi Data Data SPOP •dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut : (i) Data Tanah dan Bangunan 1) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. Bila tidak ditemui dalam tabel. 21) Untuk bangunan-bangunan bertingkat dan mempunyai kelas¬kelas/bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi. 3. 2. kecuali tangki minyak (JPB = 15) 11) Tahun dibangun < tahun perekaman 12) Tahun renovasi > tahun dibangun atau. (ii) DBKB objek pajak standar untuk penilaian bangunan Data DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV. 18) Lantai = 1. 2.

5) Fasilitas AC sentral : 1 ada. validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut : Tinggi kolom > 0 Lebar bentang > 0 Daya dukung lantai > 0 Keliling dinding > 0 Luas mezzanine > 0 23) Untuk tangki. dan sejenisnya. 9) Kedalaman sumur pantek = kosong atau numeric. (ii) Fasilitas 1) Kolam Renang Diisi : 1 = diplester 2 = dengan pelapis 2) Lapangan tenis (6x) = kosong atau numeric 3) Alat pemadain kebakaran : hydrant. springkler. 100. atau 2 = tidak ada. NJOP bangunan berdasarkan : 1) kelas/bintang/ tipe 2) komponen bangunan utama 3) komponen material 4) komponen fasilitas/ m2 5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan 6) penyusutan 7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan . NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT. 7) Jumlah AC window = kosong atau numeric. 15 = 0 (tidak diisi) 10) Jumlah lift (3x) = kosong atau numeric.resort/non resort. Contoh Penilaian Objek Bumi • . bahan harus 1 = baja/besi.00 = Rp.000. validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan. Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi. apartemen. DBKB objek pajak standar dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer. 6) Jumlah AC split = kosong atau numeric. kemudian dikalikan dengan luas bumi. gudang. 20. 100. validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya. 11) Jumlah tangga berjalan (2x) = kosong atau numeric. 12) Perkerasan halaman (4x) = kosong atau numeric. 14. Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP bumi = 200 m2 x Rp. luas perkerasan < = luas tanah. 8) Jumlah saluran pesawat PABX = kosong atau numeric. 4) Panjang pagar Bila panjangnya > 0. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) = Rp. (i) Perhitungan Nilai Tanah NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP.000. JPB 1. atau 2 = bata/batako. c.(ii) Perhitungan Nilai Bangunan Dalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karekter objek tersebut. Tata Cam Perhitungan Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT. atau 2 = tidak ada.-. fire alarm diisi 1 = ada. 22) Untuk bangunan perindustrian seperti pabrik.000.

 Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat “individual” untuk dapat mengakomodasi “kerakteristik khusus “  Belum adanya peraturan yang mengatur tata cara penilaian individual atas tanah kosong berkarakteristik khusus.8) kapasitas dan letak (khusus tangki) Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif.  Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi yang berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda meskipun bersebelahan.lain. Contoh Tahun pajak adalah tahun 1993. Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong atau (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) > 10. hotel. umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya. penentuan umur efektifnya sebagai berikut : Tahun Pajak – Tahun Dibangun + (2 Tahun Pajak – 2 Tahun Direnovasi) 3 Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) < 10 dan Tahun Direnovasi adalah 0 atau kosong. pengunaan dan fisik (elevasi. . terutama bidang tanah berkarakteristik khusus dalam kawasan. keluasan. maka perlu dianggap tahun direnovasi=tahun pajak – 10. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai beriku t : Umur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Dibangun Bila tahun direnovasi terisi. topografi. dll).  Karekaterisitk khusus op tanah kosong disebabkan oleh lokasi.  Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan (penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi kerakteristik khusus objek pajak tanah kosong.  Setiap bidang tanah mempunyai alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang berbeda. maka UMUR EFEKTIF = Tahun Pajak tahun dibangun. apartemen dan lain. keluasan dan kondisi bangunan. dan dituangkan dalam satu daftar penyusutan (Lampiran 29). Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan/ pengganti baru bangunan per meter persegi. (iii) Penyusutan Bangunan Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. PENDEKATAN PENILAIAN  Sales Comparison Approach. • Mengumpulkan data pasar yang relevan. PENILAIAN TANAH (LAND EVALUATION) PERMASALAHAN  Keberadaan objek pajak tanah kosong yang berkarakteristik khusus cukup banyak. Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik bangunan. maka : Urnur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Direnovasi Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran. Dalam hal itu faktor (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) adalah 10. Untuk Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir lampiran 28. dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut diatas.

 Subdivision DCF Approach (Land Development Approach). jumlah rupiah. • Menentukan unit perbandingan penyesuaian ie. o Tetapkan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti. • Menentukan besarnya penyesuaian (adjusment) dari perbedaan karakteristik yang telah diidentifikasi.• Mengidentifikasi persamaan dan perbedaan karakteristik antara objek dinilai dengan data pasar untuk menentukan faktor penyesuaian. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan teknik rata-rata. • Penentuan tingkat kapitalisasi yang mencerminkan kondisi pasar dengan cara menghitung ratio sewa pasar terhadap nilai pasar. • Menentukan indikasi nilai pasar setiap data pasar berdasarkan jumlah penyesuaian (adjusment). • Pendekatan ini dapat dilakukan setelah diperoleh cukup data pasar sehingga dapat dianalisis dan ditentukan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti secara keseluruhan. • Penentuan lokasi kontribusi NOI dari bangunan : cara mengalikan indikasi nilai bangunan dengan tingkat kapitalisasi bangunan • Penentuan alokasi kontribusi NOI dari tanah : cara mengurangi NOI properti dengan NOI bangunan • Estimasi nilai tanah : cara mengkapitalisasi kontribusi NOI dari tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah  Ground Rent Capitalization Approach. • Pendekatan ini dilakukan dengan langkah sbb o Tentukan indikasi nilai pasar properti (tanah dan bangunan. atau dari developer. tipikal ratio dari penilaian untuk perpajakan. pembobotan. • Mengestimasi besarnya penyusutan (depresiasi/D) atas bangunan dan improvement. pemahaman perilaku data.  Extraction Approach. • Penentuan tingkat kapitalisasi tanah. • Menentukan biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan improvement.  Allocation Approach. • Menentukan indikasi nilai tanah dengan cara mengurangi nilai pasar subjek dinilai terhadap indikasi nilai bangunan. • Pengumpulan data nilai pasar dan data sewa pasar. atau pilih salah satu. o Tentukan indikasi nilai tanah dengan menggunakan ratio nilai tanah yang telah ditentukan. • Estimasi pendapatan bersih hasil operasi “net operating incomes” properti (tanah & bangunan) • Penentuan tingkat kapitalisasi bangunan. paling sesuai untuk tanah kosong yg berpotensi untuk pembangunan. • Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangi BRB terhadap depresiasi. • Mengestimasi nilai pasar subjek dinilai (termasuk bangunan dan improvement diatas tanah). • Estimasi indikasi nilai bangunan. • Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan cara kapitalisasi sewa pasarnya dengan tingkat kapitalisasi yang telah disesuaikan. prosentase. • Kesesuaian : .  Land Residual Approach. • Pola ratio ini dapat ditentukan dari berbagai sumber ie.

o Mengestimasi besarnya “development cost/DC” yaitu biaya pembangunan berdasarkan biaya langsung dan tak langsung.o Pendekatan yang paling umum digunakan untuk menilai tanah kosong dengan karakteristik khusus (lokasi. o Mengestimasi besarnya “enterprenurial profit/EP” sebagai kompensasi atas resiko pengembangan yang dilakukan. o Kriteria pengembangan harus memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (highest and best use) baik dari aspek legal. topografi. pengunaan. o Menentukan besaran arus kas bersih “net cash flow”. finansial dan produktifitas maksimal.“cash outflow (DC)” dan “enterprenurial profit/EP” sepanjang skenario progres penjualan/sewa. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV) 4. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (tanah) saat ini. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land 6. MASS APPRAISAL PENDEKATAN PENILAIAN Dipergunakan 3 pendekatan: • Pendekaan Perbandingan dgn objek lain yang sejenis (data pasar): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Tentukan konsep pengembangan berdasarkan masterplan atau highest and best use dari site 2. keluasan. o Mengestimasi besarnya “gross development value/GDV” berdasarkan estimasi harga jual/sewa dan skenario progres tahap penjualan/sewa yang wajar. • Teknis Penilaian : o Pembuatan lembar analisis “discounted cash flow/DCF” untuk menggambarkan aliran “cash inflow (GDV)” . • Langkah-Langkah : o Menentukan konsep pembangunan diatas tanah kosong tersebut yang memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (hypotetical development). o Menjumlahkan besarnya arus kas bersih yang telah didiskonto untuk menggambarkan nilai potensial tanah kosong “potential land value” TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN “LAND DEVELOPMENT APPROACH” 1. dll). Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan 3. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC) 5. . o Tanah kosong yang mempunyai potensi dikembangkan (potential development) untuk mengestimasi potensi nilai (potensial value). o Menentukan besaran tingkat diskonto untuk mendiskonto arus kas bersih yang diharapkan. fisik : elevasi. fisik. o Pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat dilakukan karena tidak ada data pembanding. o Mengestimasi nilai potensial tanah (land potential value) dengan cara mengurangkan “gross development value” atas “development cost” dan “enterprenurial profit” (GDV-(DC+EP).

• Nilai perolehan baru (Pendekatan Biaya): suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan. sebagai pelengkap. hotel. pelabuhan laut/udara.Jenis hak atas tanah. Menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual 4.NIR di mana objek pajak berada b. besarnya penyesuaian berdasarkan pengetahuan dan pengalaman penilai) . Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar . PENILAIAN MASSAL Dilakukan terhadap objek pajak yang karakteristiknya cenderung homogen atau mirip. seperti: perumahan. PENILAIAN INDIVIDUAL Dilakukan terhadap objek pajak yang mempunyai karakteristik khusus Contoh : lapangan golf. biaya pemungutan pajak harus lebih kecil dari penerimaan pajaknya. LSPOP. pusat perbelanjaan. SISTEM PENILAIAN 1. Mengumpulkan data-data lama. Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan: .Lebar depan (terutama untuk objek komersil) . persawahan. PENILAIAN INDIVIDUAL PERSIAPAN (sama dengan massal) 1. apartemen. dll 2. dan LKOK 3. Penilaian a.Penggunaan tanah . Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan objek pajak yang dinilai b. Menyusun rencana kerja 2. Faktor-faktor pembanding (pilih minimal 3. perkantoran dll Latar belakang penilaian massal • Jumlah objek pajak yang sangat besar (87 juta op) dibanding jumlah penilai pbb yang sangat kecil • Asas efisiensi dalam pemungutan pajak. yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi obyek tersebut.Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran) .Bentuk tanah .Lokasi . Menyiapkan SPOP.Elevasi . Lokasi dan waktu transaksi yang wajar 2. Pengumpulan data a.Waktu transaksi . c. dari objek-objek yang akan dinilai PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR (terhadap tanah) 1. dll. • NJOP pengganti (pendekatan pendapatan): adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut.Aksesibilitas .Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul .

hotel. dilakukan dengan mengisi SPOP dan mengumpulkan datadata: a. gedung bioskop.Pendapatan dari penjualan. berupa: .. Elevasi f.Pendapatan dari sewa.Jika selisih terhadap NIR >10%. Pengumpulan data . dan LKOK b. mis: pompa bensin. Lokasi tanah h.Jika selisih terhadap NIR <10%. Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak. PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATAN Pendekatan biaya digunakan dengan cara menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. 1. dan fasilitas bangunan. Penilaian bangunan (penilaian tanah sesuai pendekatan data pasar) Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai Perolehan Baru Bangunan dikurangi penyusutan bangunan. bandar udara. baru kemudian dikonversi menjadi NJOP bangunan. Mengumpulkan data lain yang belum tercatat dalam catatan tersendiri 2. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak. Kegunaan e. Nilai Perolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/ membangun bangunan baru. 1. Aksesibilitas d. konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan. Lebar depan c. Untuk objek pajak yang terdiri dari lebih dari satu bangunan. tempat rekreasi . mis: perkantoran. Lingkungan sekitar i. komponen material. Luas b. Data transaksi di lokasi sekitar . 3. dasar ketetapan PBB adalah NIR . Pengumpulan data a. Konversi NJOP Konversi dilakukan dengan menggunakan KMK 273/1995 (Klasifikasi NJOP). hasil penilaian dijadikan bahan rekomendasi penentuan NIR tahun pajak berikutnya (sumber informasi KPP) PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA (terhadap bangunan) Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan dengan nilai tanah. pusat perbelanjaan . Mengumpulkan data objek pajak dengan SPOP. Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data 3 tahun terakhir) dari hasil operasi objek pajak.Pengumpulan data bangunan a. dengan alat bantu berupa DBKB. Kontur tanah g.Pengumpulan data tanah. meliputi biaya komponen utama. LSPOP.

Untuk hotel juga ada biaya lain seperti pemberian diskon atau komisi kepada biro perjalanan. Tingkat kapitalisasi. perbaikan. 3. yaitu biaya pengurusan. yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih yang disewakan. • Mengurangi nilai sewa kotor setahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. pajak (PBB) dan asuransi. diskon. yaitu besarnya persentase akibat terdapatnya luas lantai yang tidak tersewa. • Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun. asuransi. seperti gaji karyawan. • Menghitung biaya-biaya operasi (outgoings) dalam satu tahun. Pendapatan dari penjualan • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. e.b. • Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun. serta komisi yang dikeluarkan selama pengoperasian objek pajak. iklan/ pemasaran. atau jumlah kursi yang tidak terjual dalam satu tahun. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. Pendapatan dari sewa • Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun. c. jumlah kamar hotel yang tidak terisi. • Menambahkan pendapatan dari sumber-sumber lain ke dalam pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. 2. d. diskon. • Menghitung biaya-biaya operasional dalam satu tahun. pajak (PBB) dan asuransi. Penilaian a. • Kurangkan hak pengusaha (operator’s share) sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih dalam satu tahun sehingga menyisakan nilai sewa kotor setahun. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun. • Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan keuntungan bersih dalam satu tahun. • Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi. Tentukan nilai properti: . dan komisi sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun. Penentuan tingkat kapitalisasi Tingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti yang dinilai. Tingkat kekosongan. • Menghitung biaya-biaya operasi lainnya (outgoings) dalam satu tahun. biasanya sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih. pajak. Bagian pengusaha/operator’s share (untuk pendapatan penjualan). • Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan. besarnya tergantung dari jenis penggunaan pajak. a. pemeliharaan. yaitu biaya pengurusan. yaitu seluruh pendapatan dari penjualan. Biaya operasi yang dikeluarkan dalam satu tahun. b.

c. Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek (mis: hotel) di suatu kota. Bangunan umum/sosial (tempat ibadah. Merupakan bangunan dg. pertokoan). pelabuhan). CARA PENILAIAN • Penilaian Massal • NJOP tanah dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT (zona nilai tanah) • NJOP bangunan dihitung menggunakan DBKB melalui program CAV (computer assisted valuation) • Penilaian Individual • NJOP bangunan dihitung secara terpisah dengan memperhitungkan secara detail seluruh karakteristik dari obyek pajak tersebut • Mulai tahun 2000. DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (BUILDING COST TABLE/DBKB) • Penentuan nilai bangunan yang dilakukan selama ini menggunakan tools berupa program aplikasi berbasis komputer. . hotel. rumah susun).Transaksi jual beli . Data tersebut kemudian dihitung seperti contoh di atas. Menurut Jenis Penggunaannya: 1. baja. Bangunan industri (sbg tempat utk proses produksi). 3. baja. Konstruksi utamanya terbuat dr bhn ringan spt kayu dg umur bangunan kurang dr 15 thn Menurut Jumlah lantainya: 1. 2. DBKB non standar → terintegrasi dalam aplkasi SISMIOP namun tidak terdapat proses perhitungan dan pembentukannya. diperlukan banyak data dan analisis. 3. DBKB 2000 → terdapat dalam aplikasi BDNPP dan terpisah dari SISMIOP. batu dg umur bangunan lebih dr 15 thn. 2. batu dg umur bangunan kurang dr 15 thn. Tingkat kapitalisasi = 45 juta / 500 juta = 9% d. Bangunan hunian (rumah tinggal. Merupakan bangunan yg hanya sebagian konstruksinya menggunakan beton. Bangunan komersial (perkantoran. Merupakan bangunan yg hanya dipakai utk sementara waktu dg. Bangunan bertingkat. kemudian ditentukan suatu tingkat kapitalisasi yang standar. bandara. digunakan program DBKB 2000 untuk menghitung obyek pajak non standar Jenis Bangunan menurut fungsinya: 1.jalan kereta api. DBKB standar (CAV) → terintegrasi dalam aplikasi SISMIOP. Contoh perhitungan Sebuah hotel “A” mempunyai nilai jual di pasar wajar Rp 500 juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 juta. • Program aplikasi yang digunakan selama ini terdiri dari 3 jenis yaitu: 1. 2. Bangunan permanen. 2. 4. Konstruksi utamanya terdiri dari beton. Bangunan sementara. 5. Bangunan semi permanen. Bangunan tidak bertingkat.. pendidikan dan sarana umum).Nilai investasi ditambah keuntungan b. Bangunan khusus (bendungan. 3. Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi.

Konstruksi Baja Merupakan sistem konstruksi bangunan yg pd umumnya digunakan pada bng industri. Penggunaan : Struktur atas konstruksi bangunan. Kawat beton. Komponen: 1. keruing dll. Hanya dr segi keindahan kurang. kamper. Bangunan semi permanen. rangka langit-langit. Sambungan konstruksi menggunakan las dan atau baut. paku keling & plat. ringan. meranti. STRUKTUR BANGUNAN Struktur Bawah (sub structure). Sengkang. utk. B. ttp tdk dpt menahan gaya tarik. Merupakan campuran butiran mineral yg terdiri dr. Jumlah lantai lebih dari 4. Jenis : Jati. Penggunaan : Struktur bawah & atas konstruksi bangunan. JENIS KONSTRUKSI BANGUNAN A. Konstruksi Beton Merupakan sistem konstruksi terbaik yg dpt bertahan thd api sampai suhu 600oC. Konstruksi ini digunakan utk. C. Komponen: 1. balok. Bangunan bertingkat sebagian (composite building). tangga. Merupakan bahan kimia penambah kekuatan beton. Agregat. • Bangunan bertingkat tinggi (high rise building). 2. Jenis: 1. 3. sedang (U-32) & keras (U-39). air. Sistem pembuatannya dpt di cor langsung ataupun pracetak. Bng permanen hanya bagian tertentu saja. semen & kerikil. 3.• Bangunan bertingkat rendah (low rise building). Profil L dipakai utk rangka atap. Jarak min 30 cm. Sbg tulangan penghubung sbg pengikat tulangan pokok & sbg penahan gaya geser. Bahan additif. Jenis : lunak (U-22). Profil Cannal C digunakan utk balok. berfungsi sbg penyangga bng. efisien & ekonomis. Profil Z dipakai utk rangka atap ttp. 4. 2. Disamping pelaksanaannya mudah & cepat. Jenis: • Sloof : berfungsi sebagai perata beban dinding di atasnya yg ditransfer ke pondasi. kolom dg 2 profil dipadu mjd 1. 3. Berfungsi sbg penahan gaya tarik yg tdk dpt dilakukan oleh beton. . Profil I atau T digunakan utk kolom. kolom. 3. Jumlah lantai kurang atau sama dg 4. Penggunaannya pd umumnya tdk saju jenis tergantung pd kebutuhan. disamping itu jg dpt menahan gaya tekan. Tul pokok. Diameter min 10 mm dg. 5. Bagian struktur bng yg berada di bawah permukaan tanah. Baja tulangan. Berfungsi sbg pengikat sengkang dg. 2. pasir. Merupakan sistem yg mudah pengerjaannya & mudah diperoleh. Penggunaan : rangka atap. Batang profil. Konstruksi Kayu. 4. Jarang dipakai. rasamala. berbentang panjang.

4. 5. BTKP – JPB12.• Pile cap : berfungsi sebagai perangkai beberapa pondasi tiang atau sejenis & sbg transfer beban kolom ke ms2 pondasi. Pondasi Anchors. • Kolom (struktur dan non struktur) : berfungsi sebagai pendukung beban atap. Pondasi setempat (individual footing). Jenis : • Balok : sbg penerus beban plat. bangunan parkir – JPB13. Struktur Atas (super structure). Jenis Pondasi: Pondasi dangkal (shallow fondation) : 1. Pondasi pressure injected. toko/apotik – JPB5. • Pondasi (dalam/ dangkal). JENIS KEGUNAAN/PENGGUNAAN BANGUNAN – JPB1. perkantoran – JPB3. 4. Pondasi rakit/plat (raft footing). lain-lain – JPB11. • Plat lantai/atap: sbg tempat tumpuan penghubi bng & sbg pengaku horisontal gedung. Pondasi tiang pancang (pile). 5. pengaku dinding & pengikat balok. • Ring balk : sbg pengaku dinding & kolom bagian atas & penyangga rangka atap. • Tie beam : sbg balok pengikat/ pengaku antar kolom di lantai bawah. • Rangka atap : sbg rangka penutup atap. bengkel/gudang/ pertanian – JPB9. 7. • Shear wall & core wall : sbg penahan gaya horisontal & pengaku bng. Pondasi Mandrel. olahraga/rekreasi – JPB7. dinding pd kolom tumpuan. Pondasi Auger. Pondasi dalam (deep fondation) : 1. Pondasi Frankie pile. perumahan – JPB2. • Retaining wall : sebagai dinding penahan tanah. pabrik – JPB4. • Diagonal bracing : sbg pengaku bng & penahan gaya geser. • Tangga : sarana tarnsportasi vertikal gedung. apartemen /kondominium . Pondasi memanjang (continous footing). Pondasi sumuran. 2. rumah sakit/klinik – JPB6. gedung pemerintah – JPB10. 3. hotel/restoran/wisma – JPB8. 2. 3. Pondasi gabungan (combined footing). 6. Berfungsi sbg transfer beban bangunan ke dalam tanah & sbg pengikat bng dengan tanah. Bagian struktur bng yg berada di atas permukaan tanah. Pondasi bor (bored pile).

Karena cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di lapangan.metode perhitungan yang lain. maka dalam perhitungan ini digunakan faktor koreksi. Dengan metode survey kuantitas dan dasar perhitungan analisis BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya. tata letak dan mutu bahan bangunan. Menu layanan model-model tersebut tersedia di dalam program komputer. Tahap 2 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. komponen material dan komponen fasilitas bangunan. DBKB Standar (i) Tahapan Pembuatan DBKB Tahap 1 : Menentukan dan membuat tipikal kelompok bangunan sebagai model yang dianggap dapat mewakili bangunan yang akan dinilai. akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan. A. harus diperhatikan skala yang dipakai. gedung sekolah FORMULASI MODEL DBKB PENYUSUNAN DBKB Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. Tahap 5 : Memasukkan volume setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 2) dan harga satuan setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 4) ke dalam suatu format rencana anggaran biaya bangunan agar diperoleh biaya dasar setiap jenis pekerjaan atau biaya dasar total yang dikeluarkan untuk pembuatan sebuah model bangunan. maka biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama. pompa bensin/ kanopi – JPB15. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/menghitung panjang. Pengukuran/perhitungan atas dasar data yang berupa gambar. . seperti metode unit terpasang. untuk mendapatkan harga satuan pekerjaan. metode meter persegi dan metode indeks. tangki minyak – JPB16... baik dari gambar deuah. Oleh karena itu dalam tahap 1 ini pekerjaan utama yang harus dilakukan adalah menentukan/membuat model bangunan. Harga bahan bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk mendapatkan harga pasar yang wajar. Tahap 4 : Harga bahan bangunan dn upah pekerja setempat yang sudah dianalisis (hasil pekerjaan tahap 3) dimasukkan ke dalam formula analisis BOW yang sudah tersedia dalam program komputer (CAV). Sehubungan dengan kebutuhan progran komputer (CAV). Tahap 3 : Mengumpulkan data upah pekerja dan harga bahan bangunan setempat.luas bangunan. dalam arti harga/upah tersebut tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di kawasan setempat. konstruksi serta. tampak potongan atau peninjauan langsung ke lapangan. metode. Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW karena cara ini merupakan satu-satunya cara untuk mendapatkan keseragaman menghitung biaya pembuatan baru bangunan. Metode survai kuantitas dipilih menjadi dasar metode yang dipergunakan karena metode inilah yang paling mendasar bila dibandingkan dengan.– JPB14.Kriteria untuk menentukan kelompok bangunan dapat ditinjau dari segi arsitektur.

hasil dari tahap 9. Koreksi BOW. 3) Pekerjaan Beton/Beton Bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. Unsur-unsur Komponen Utama 1) Pekerjaan Persiapan (pembersihan. Perijinan. 5. Biaya-biaya tak terduga proyek. Jasa/fee konsultan perancang dan pengawas. yaitu pengelompokkan ke dalam komponen utama. 4) Pekerjaan Dinding Luar (plester. bouzoplank). Suku bunga kredit selama pembangunan. Pengelompokan ini ditujukan agar dapát dibedakan antara biaya yang keluarkan untuk pekerjaan struktur utama. 6) Pekerjaan Sanitasi. (ii) Biaya Komponen Bangunan . setelah memperhitungkan adanya faktor penyusutan. Tahap 9 : Setelah diperoleh biaya dasar per komponen bangunan maka dengan cara menjumlahkan setiap komponen yang ada akan diperoleh biaya dasar keseluruhan bangunan.1) Biaya Komponen Utama Biaya konstruksi utama bangunan ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. Tahap 11 : Penilaian terhadap suatu bangunan dilakukan atas dasar biaya pembuatan baru per meter persegi lantai bangunan setiap komponen bangunan. lantai dan plat lantai). komponen material dan komponen fasilitas. PPN. Tahap 8 : Membagi biaya dasar setiap komponen bangunan dengan luas bangunan keseluruhan untuk mendapatkan biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan. direksi keet. Tahap 10 : Dengan mensubstitusikan faktor-faktor penyelaras. kuda-kuda dan rangkap atap kecuali kaso dan reng). Selanjutnya untuk memperoleh Biaya Pembuatan Baru Bangunan maka perlu dilakukan penyesuaian dengan cara mensubstitusikan faktor-foktor biaya (FAKTOR PENYELARAS) yang memperngaruhi biaya dasar bangunan kt: dalam perhitungan biaya dasar. pintu. jendela. (komponen utama). 7) Pekerjaan Instalasi Air Bersih 8) Pekerjaan Instalasi Listrik . 6. Tahap 7 : Melakukan penjumlahan dari biaya setiap jenis pekerjaan dari masingmasing komponen pada tahap 6 agar diperoleh biaya dasar per komponen bangunan untuk keseluruhan model bangunan. Jasa pemborong. perkerasan halaman. 2) Pekerjaan Pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). 7. Faktor-faktor penyelaras tersebut adalah : 1. elemen estetika. bangunan yang telah diperoleh. 2. terhadap biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan maka akan diperoleh biaya pembuatan baru setiap komponen bangunan per meter persegi lantai banguan.Tahap 6 : Melakukan pengelompokan biaya dasar jenis pekerjaan pada tahap 5. pekerjaan finishing arsitektural (komponen material) serta pekerjaan tambahan lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan mekanikal/elektrikal. pekerjaan rat). 3. lansekap dan sebagainya (komponen fasilitas). 5) Pekerjaan Kayu dan Pengawetan termasuk pekerjaan cat (kusen. 4.

DBKB Non Standar (i). Upah 4. tangga berjalan. langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. triplek jika ada) 3. dimana sistem struktur dan sub struktur sebagai komponen utama dalain bangunan dijadikan satu rangkaian ke dalam komponen utama. AC. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3). Fakor penyesuaian dinding bagian dalam terhadap luas bangunan adalah 0. lift. Dimana nila DBKB untuk masing-masing JPB Non Standar tergantung pada jenis komponen utama. Upah 3. Bahan langit-langit (pekerjaan cat) 2. dinding. Setiap tahun DBK13 harus dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis bahan/ material bangunan dan upah pekerja yang berlaku di wilayah KP PBB bersangkutan. Kaso. elemen estetika dan lansekap. kolam renang. Faktor penyesuaian kemiringan atap terhadap luas bangunan adalah 1. jendela) 1. lapangan tenis. Adapun pengertian dari ketiga komponen tersebut adalah sebagai berikut : . Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 4.2 untuk asbes dan seng (dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atap di daerah). Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3) 5. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2) 3) Biaya Komponen Fasilitas Bangunan Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membayar seluruh unsur-unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas bangunan. b) DINDING (Dinding dalam tanpa pintu. c) LANGIT-LANGIT 1. Proses penyusunan DBKB Non Standar Untuk Objek Pajak Non Standar tahapan-tahapan pembentukan DBKB-nya sedikit berbeda dengan Objek Pajak Standar. Upah 4. Sedangkan kedua komponen lainnya merupakan sistem pendukung dari komponen utama.9) Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat) 2. dari jumlah 1) sampai dengan 8) 2) Biaya Komponen Material Bangunan Biaya material atap. Bahan penutup atap 2. genset. Unsur¬unsur yang termasuk dalam komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana pelengkap dari bangunan seperti .60. B. Spesi (3 cm.3 dan 1. perkerasan baik halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu. Upah 4. Rangka dan penggantung 3. 1 : 5) 3. Konsep penyusunan DBKB Non Standar disesuaikan dengan sistem struktur bangunan yang telah dijelaskan sebelumnya. material dan fasilitas yang digunakan oleh bangunan tersebut. reng (aluminium foil. d) LANTAI 1. Unsur-unsur Material Bangunan a) ATAP 1. Bahan penutup lantai 2.

Contoh: Kaca. balok. • Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali). Contoh: Kaca. Contoh: Plat beton. Genteng sirap dan Spandek. merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) dari MDD. AC window. merupakan material bangunan yang berfungsi sebagai pelapis lantai. Struktur bangunan bawah tanah/basemen dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama. 3. Contoh : AC split. • Langit-langit (LL). Unsur-unsur Komponen Utama : • Pekerjaan persiapan (pembersihan. merupakan AC per unit yang pendingin dan compressornya menyatu dan dipasang pada dinding dengan cara membuat lubang. Keramik. Wallpaper. Triplex dan Eternite. Celcon (cilicon block) dan Pasangan dinding bata. Vinil. merupakan material penutup rangka atap atau plat lantai bagian bawah. Marmer. • Penutup Lantai (PL). merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) MDL. tangga dan dinding geser. • Sistem pendinginan unit. Marmer. bouwplank). Plywood (kayu lapis). dibedakan menjadi tujuh jenis: • Material Dinding Dalam (MDD). merupakan AC per unit berbentuk lemari yang memiliki kapasitas besar untuk mendinginkan ruangan dengan luasan besar. Keramik dan Cat. Granit. Contoh: Gypsum board. Kaca. yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi bangunan. Biaya konstruksi komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari struktur bawah dan struktur atas serta ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai. dinding. langit-langit dan lantai per meter persegi lantai. Contoh: Beton pra cetak. Karpet. Contoh: Granit. merupakan fasilitas pendingin ruangan. Genteng press beton. . Genteng keramik. merupakan AC per unit yang memiliki 2 mesin yaitu blower dan compressor. Kayu (parquet). Marmer. Genteng tanah liat. • Material Dinding Luar (MDL). • Penutup Atap (PA). Ubin teraso dan Semen. Asbes gelombang. di mana pengaturan sistem pendinginan dilakukan terpusat pada satu ruang kontrol. komponen fasilitas. direksi keet. yaitu komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan meliputi biaya material atap. Akustik. • Air conditioner (AC). Granit. komponen struktur utama. • AC floor. 2. pelat lantai. Contoh: Gypsum board. • Pelapis Dinding Dalam (PDD). komponen struktur material. Ubin PC abu-abu. yaitu komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi. • Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB.1. • Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam. merupakan material penutup rangka atap bagian atas. kolom. merupakan material pembentuk bangunan yang berfungsi sebagai penutup (kulit) rangka struktur bangunan bagian luar. Keramik dan Cat. merupakan material pembentuk ruang (pemisah) dalam struktur bangunan. Triplex dan Pasangan dinding bata. Sistem pendinginan dibedakan menjadi dua bagian : • Sistem pendinginan terpusat (central). Seng gelombang. di mana sistem pengontrol pendingin terdapat pada masing-masing alat pendingin. • Pelapis Dinding Luar (PDL). lantai dan plat lantai).

merupakan alat peringatan terjadinya kebakaran. Splinkler. • Perkerasan halaman. Tipe konstruksi sedang. merupakan fasilitas sistem pertelevisian yang terdapat di dalam gedung. merupakan fasilitas penampungan air pada bangunan gedung yang terbuat dari beton bertulang pada salah satu lantai. merupakan fasilitas pemisah atau pembatas bangunan.• Elevator (lift). CCTV (close circuit television). • Sistem perpipaan (plumbing). merupakan fasilitas penghubung antar ruangan (lantai) dengan ruang pemanggil. • Kolam renang. • Sistem PABX. Intercom. merupakan fasilitas untuk sistem instalasi tata suara di dalam gedung. • Lapangan tenis. • Genset. merupakan sistem jaringan televisi penerima gambar di dalam gedung. merupakan fasilitas pembangkit tenaga listrik yang pada umumnya digunakan sebagai tenaga listrik cadangan. merupakan fasilitas untuk sistem pengolahan limbah lingkup kecil yang terdapat di dalam bangunan contohnya seperti septictank. merupakan fasilitas instalasi sistem perpipaan baik pipa air kotor maupun air bersih di dalam bangunan. • Pagar. pada umumnya terdapat pada bangunan apartemen. yaitu: Tipe konstruksi ringan. merupakan alat berupa pipa untuk menyiram air. . merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air panas. Yang dimaksud sistem PABX disini adalah jumlah saluran telepon di dalam gedung yang dihasilkan oleh mesin PABX (saluran extension). • Sistem pertelevisian. merupakan alat angkut berbentuk ruangan kecil (kotak) yang berfungsi untuk sirkulasi barang atau penumpang secara vertikal. Terdiri dari: Hydrant. merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air bersih selain air yang berasal dari PAM. merupakan fasilitas proteksi terhadap bahaya kebakaran. • Sistem air panas. merupakan fasilitas sanitasi atau sistem pembuangan air kotor yang terdapat di dalam bangunan. Alaram kebakaran. • Sistem proteksi api. merupakan fasilitas telekomunikasi di dalam gedung bertingkat. • Reservoir. • Sistem video intercom. tebal rata-rata lebih dari 10 cm dan pada umumnya menggunakan bahan beton bertulang dengan atau tanpa aspal beton (hot mix). tebal rata-rata 6 cm dan biasanya menggunakan bahan seperti paving block atau tanah yang dipadatkan. • Sistem tata suara. dibedakan menjadi dua jenis yaitu: MATV. dibedakan menjadi tiga jenis. merupakan alat komunikasi untuk peringatan jika terjadi kebakaran. • Sistem kelistrikan. • Sumur artetis. • Eskalator. Tipe konstruksi berat. • Sistem sanitasi. tebal rata-rata 10 cm dan biasanya menggunakan beton ringan atau aspal ringan. merupakan jaringan kamera untuk scurity system. kedalaman sumur ini pada umumnya lebih dari 30 m. merupakan alat angkut berupa tangga berjalan yang berfungsi untuk sirkulasi penumpang secara vertikal maupun horisontal. • Sistem pengolah limbah. alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas. merupakan fasilitas instalasi sistem kelistrikan di dalam bangunan. • Sistem penangkal petir. peresapan atau STP (sawage treatment plant). merupakan fasilitas untuk untuk menangkal sambaran petir pada gedung-gedung tinggi.

Untuk JPB 3 dan 8 biaya komponen bangunan .7. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen utama per JPB untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”. Untuk JPB 1. Tahapan-tahapan tersebut antara lain . (iii) Biaya Komponen Bangunan Untuk menghitung biaya komponen bangunan yaitu dengan cara menjumlahkan biaya konstruksi yang terdiri : 1. . Tahap 1 : Menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan komponen struktur bangunan. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/ menghitung panjang.6. Tahap 3 : Menentukan model tipikal bangunan sebagai bangunan yang mewakili struktur bangunan yang akan dinilai. Tahap 4 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan.5.16 biaya komponen bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas dan basemen) + komponen material + komponen fasilitas. sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen material per jenis pelapis untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”. kontraktor.4. biaya transportasi berdasarkan informasi yang diperoleh dari buku Jurnal• Harga Satuan. mezzanin dan daya dukung lantai) + komponen material + komponen fasilitas. tampak. 2. luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul. struktur bawah.(ii) Pembuatan DBKB Non Standar Pembuatan DBKB Non Standar ini dilakukan secara bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal.sama dengan biaya komponen utama (struktur atas.13. dalam hal ini per JPB minimal diambil 5 model bangunan dengan jumlah lantai yang bervariasi. Tahap 8 : Menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan. developer.faktor inflasi. Tahap 2 : Melakukan analisa harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit in place bagi kornponen material dan fasilitas. Tahap 7 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen material dari setiap jenis material pelapis bangunan yang dibantu dengan metode statistik tertentu. Tahap 5 : Menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan masing-Masing model yang telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi. komponen material dan komponen fasilitas. Tahap 6 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dari setiap model dalam satu JPB yang dibantu dengan metode statistik tertentu.12. Dinas Pekerjaan Umum dan instansi terkait lainnya. Tahap 9 : Menghitung nilai DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB komponen utama. Tahap 11 : Besarnya penyusutan fisik dihitung berdasarkan tabel yang tercantum dalam lampiran keputusan ini (lampiran 29). baik dari gambar denah. sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas lengkap dengan sistem pendukungnya. potongan atau peninjauan langung ke lapangan. dimana biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost).2. Tahap 10 : Melakukan penyesuaian nilai (up dating) DBKB dengan cara meng-up date harga-harga material (harga resources) dengan memperhitungkan fluktuasi harga material bangunan di pasar.

mempunyai 4 (empat) kriteria. IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah hukum 3. komponen utama. Profit kontraktor 5. terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah mengalami pembangunan. Biaya perencanaan bangunan (arsitektur) 4.3. keinginan dan daya beli yang tinggi. Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik. Substitusi. Secara finansial layak (financial affordability) d. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan yang dinilai. Balance. analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang bersangkutan. kelangkaan. Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. (maximum profitability which result in highest property value) . Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand. BIAYA TIDAK LANGSUNG YANG DIPERHITUNGKAN 1. yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility) b. developer. melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. yaitu sebagai berikut : a. pada dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip ekonomi. Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan. seperti kegunaan. dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan. Oleh karena itu. Untuk JPB 14 dan 15 biaya komponen bangunan sama dengan biaya . PPN 2. jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Harga Pasar dari suatu Lahan. Asuransi dll HIGHEST AND BEST USE “Highest and Best Use “ artinya penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan. maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai. Secara hukum diizinkan (legal permissibility) c. Highest and Best Use. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran. juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat.

c. Lokasi c. BANGUNAN KOMERSIAL (PROPERTI) Faktor-faktor yang berhubungan dengan Penggunaan terbaik dan tertinggi dari Properti. maka akan memberikan manfaat yang tertinggi. d. Kelengkapan Utilitas Keterangan : a. Supply dan Demand Properti. antara lain : • Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota • KDB (Koefisien Dasar Bangunan) • KLB (Koefisien Lantai Bangunan) • KDH (Koefisien Dasar Hijau) • GSB (Garis Sempadan Bangunan) • Tinggi Maksimum Bangunan. Permintaan Pasar d. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat. Bila dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai dengan rencana tata kota. adalah : e. Peraturan Pemerintah. Waktu Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan. Bentuk tanah dan ukuran tanah b. Fisik. Sarana dan Prasarana b. antara lain : • Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar • Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan. Teknologi membangun f. Waktu b. • Harga sewa dari Properti sejenis • Harga jual dari Properti Sejenis. Keadaan topografi tanah e. Lokasi tanah / Letak tanah d.UNTUK BANGUNAN RUMAH.. antara lain : a. terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. . UNTUK PABRIK A. Topografi tanah c. adalah : a. Tanah & Bangunan (Real Estate) Faktor-faktor yang berhubungan dengan penentuan penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) dari Real Estate.

maka highest and best use dari properti yang menjadi objek penilaian ini adalah tetap ‘property as improved’ CONTOH • Sebuah kompleks townhouse terletak di daerah komersial. Kelengkapan Utilitas Misalnya suplai air. e. secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi. JENIS • Highest and Best Use of the land as though vacant o Apakah lahan kosong yang menjadi objek penilaian ini tetap dibiarkan kosong atau dikembangkan ? o Jenis pengembangan apa yang sebaiknya dilakukan atas lahan ini ? • Highest and Best Use of the property as improved o Apakah bangunan yang ada saat ini diteruskan penggunaannya atau o Apakah sebaiknya dikembangkan bangunan baru yang lebih bernilai ? • Apabila nilai ‘property as improved’ lebih besar dibandingkan dengan nilai ‘land as though vacant’. d. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan. Keadaan Topografi Tanah Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi. pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik. apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. . Lokasi Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting. Teknologi Membangun Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit.b. Mesin-mesin dan Peralatannya (Plant and Machinery) Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery). Permintaan Pasar Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar. maka highest and best use dari properti ini adalah tetap kompleks townhouse. • Apabila nilai properti sebagai kompleks townhouse lebih tinggi dibandingkan dengan nilai lahan sebagai komersial dikurangi dengan biaya perombakan. B. akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun) f. c.

6. PELAPORAN. lengkap. dan mendukung upaya menghilangkan hambatan/penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. 4. Pemberian NOP pada objek PBB dan pada SPOP harus sama dengan penomoran pada peta kerja/ konsep peta blok. Pengawasan pengumpulan data harga jual Pengawasan ini dilaksanakan agar data yang diperoleh dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya dengan cara mengadakan: 1. 2. Dalam hal pengawas tidak dapat mengatasi. maka hampir dapat dipastikan maka highest and best use atas lahan tersebut adalah untuk penggunaan komersial. C. SPOP yang telah diisi dengan jelas. 2. Pengumpulan data dan pemberian NOP dimulai secara berurutan dari barat laut (kiri atas peta) pada tiap blok. 4. 3. RUANG LINGKUP A. DAN EVALUASI PENGAWASAN PEKERJAAN LAPANGAN • Ditekankan pada kendali mutu pekerjaan lapangan • Dilakukan agar pekerjaan lapangan sesuai dengan jadwal. • Berfungsi untuk mencarikan alternatif/jalan keluar penyelesaian terbaik dan secepat mungkin dengan tetap berpedoman pada rencana kerja serta petunjuk yang berwenang. SPOP yang telah diterima dari petugas diperiksa dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang serta dilengkapi NIP dan tanggal pemeriksaan. PENGAWASAN. Memberikan arahan dan bimbingan kepada petugas apabila petugas menghadapi kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan lapangan. SPOP diisi dengan jelas. Pengawasan pelaksanaan pemberian NOP. yang selanjutnya urutan pengumpulan/penomoran diusahakan berbentuk spiral. dan lengkap sesuai dengan data objek/subjek pajak yang bersangkutan. Penyesuaian terhadap data yang diragukan kebenarannya sehingga mendekati nilai pasar yang sebenarnya. prosedur. Para petugas mengetahui dengan pasti batas blok yang menjadi tanggung jawabnya. 2. B. 5. dan materi dalam rencana kerja yang telah disetujui oleh pejabat yang berwenang • Dimaksudkan untuk mengetahui secara dini apabila terdapat hambatan atau penyimpangan dalam pekerjaan lapangan. Pengecekan langsung ke lapangan terhadap data yang diragukan kebenarannya. dan benar ditandatangani oleh petugas lapangan dan oleh subjek pajak atau yang mewakilinya. benar. Penempelan stiker NOP serta pengisian NOP ke dalam SPOP dilakukan pada saat yang bersamaan di lapangan.Namun apabila terdapat tingkat permintaan yang sangat tinggi untuk bangunan komersial. . Untuk itu diperlukan orientasi lapangan secara bersamaan antara pengawas dan petugas lapangan dengan berpedoman pada peta kerja yang telah ditentukan. dilakukan agar: 1. Penempelan stiker NOP hanya pada objek pajak bangunan di tempat yang mudah terlihat. Objek bangunan digambarkan dengan garis putus-putus (—–). meningkatkan koordinasi pengawasan. Pengawasan pengumpulan data fisik. kode tingkat bangunan ditulis dengan angka Romawi. 3. Ukuran sisi bidang tanah dan bangunan harus dicantumkan dengan jelas dan benar pada peta kerja. dilaksanakan agar: 1. pengawas melaporkan kepada koordinator pekerjaan lapangan.

Laporan Mingguan 1. Korlap menghimpun laporan mingguan untuk selanjutnya dilaporkan kepada Ketua Tim melalui Sekretaris Tim. 5. Membawa surat tugas dan memakai tanda pengenal. setiap minggunya diserahkan kepada Koordinator Pekerjaan Lapangan (Korlap) ybs disertai rekapitulasi hasil pekerjaan lapangan di dalam Daftar Laporan Perkembangan Pengumpulan Data Objek Pajak. Mengisi buku produksi untuk mencatat hasil kerja setiap hari. Pengawas lapangan diwajibkan mengawasi petugas lapangan yang menjadi tanggung jawabnya dan berhak menegur serta memberikan pengarahan kepada petugas lapangan. Pengawas lapangan harus memeriksa buku produksi. Apabila dalam minggu ybs terdapat blok-blok yang dapat diselesaikan. 3. 3. Setiap minggu Koordinator Pekerjaan Administrasi Komputerisasi (Koradkom) membuat laporan perkembangan perekaman data dan pembuatan peta kepada Ketua Tim. 8. 7. PELAPORAN A. Apabila terdapat kesalahan/kekurangan. 2. d. Pengawas lapangan harus mengisi Daftar Pengawasan pada saat meninjau ke lapangan. SPOP yang telah diteliti oleh Pengawas Petugas Lapangan. Laporan Bulanan . 5. Selanjutnya para Pengawas Petugas Lapangan meneliti SPOP yang diterimanya dari petugas lapangan yang diawasi. setelah selesai melaksanakan pekerjaan di lapangan. Selanjutnya Korlap menghimpun laporan-laporan mingguan yang diterima dari pengawas petugas lapangan beserta net konsep peta blok.CARA PENGAWASAN Pengawasan diterapkan dengan pola berjenjang. melaporkan sekaligus menyerahkan SPOP yang dapat diselesaikan pada minggu tersebut kepada pengawas petugas lapangan. Pengawas lapangan mengharuskan kepada setiap petugas lapangan untuk: a. c. Daftar Pengawasan tersebut harus ditandatangani pengawas maupun petugas lapangan dan dibuat dalam rangkap dua. Apabila satu blok telah selesai didata. B. mulai dari Penanggung Jawab sampai dengan Petugas Lapangan. 2. Petugas lapangan setiap minggunya. Mengisi daftar hadir di tempat yang sudah ditentukan. maka dalam laporan mingguan agar dilampirkan net konsep peta blok yang telah dilengkapi dengan batas-batas ZNT. Memberitahukan secara langsung atau tidak langsung ke mana petugas lapangan yang bersangkutan akan bertugas. petugas lapangan juga harus menyerahkan net konsep peta blok kepada pengawas petugas lapangan. b. Pengawas lapangan harus mengadakan uji petik terhadap hasil pekerjaan petugas lapangan minimal lima objek untuk setiap blok dengan menggunakan Berita Acara Hasil Uji Petik. 4. 6. Cara pengawasan kepada Petugas Lapangan adalah sebagai berikut: 1. 4. maka selain SPOP. SPOP tersebut dikembalikan kepada petugas lapangan yang bersangkutan untuk diperbaiki. satu untuk laporan dan satu untuk petugas ybs. konsep sket/peta blok yang sedang dikerjakan oleh petugas lapangan dan membubuhkan parafnya pada buku produksi tersebut.

Pengarahan teknis secara umum dari Ketua Tim atas hasil pekerjaan. Direktur PBB. Koradkom/Kasi DAI. Kepala KP PBB membuat laporan akhir yang disampaikan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Materi yang dibahas dalam evaluasi mingguan: a. Laporan Triwulan Setiap triwulan Kakanwil DJP melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan hasil rekapitulasi laporan bulanan KP PBB kepada Ditjen Pajak u. Semua Pengawas Petugas Lapangan. Selanjutnya Kakanwil DJP melaporkannya kepada Ditjen Pajak up. Direktur PBB D. Evaluasi mingguan tersebut dihadiri oleh: a. Laporan Koradkom tentang pelaksanaan perekaman dan penggambaran peta kepada Ketua Tim. b. Evaluasi akhir oleh Kepala KP PBB dengan memberikan petunjuk dan pengarahan secara umum. b. c. . EVALUASI 1. 3. d. Pendanil. Langkah pengendalian pelaksanaan kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data SISMIOP dilakukan dengan mengadakan evaluasi terhadap pelaksanaan pekerjaan lapangan dan administrasi yang dilaksanakan setiap minggu. 2.Setiap bulan Kepala KP PBB melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Laporan Akhir Setiap akhir penyelesaian kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data. C. Laporan dari Korlap tentang semua hasil yang telah dicapai selama satu minggu kepada Ketua Tim.p. Korlap/Kasi Pendanil/Kasubsi/Petugas di Sie. c. d. Ketua Tim Pelaksana.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful