Pedoman Teknis Ketata Kotaan tentang Bangunan Tipe Tunggal

professional design studio 01 04 februari 2011

Daerah Perencanaan

Nilai Batasan Intensitas Bangunan

Batasan Intensitas Bangunan (BIB)

Daerah Perencanaan

‡ Lahan efektif yang dikuasai dan atau direncanakan
‡ Luasnya meliputi luas lahan bruto dikurangi luas lahan untuk rencana jalan, saluran, dan atau luas lahan jenis peruntukan lain (luas

lahan bruto luas lahan rencana umum)

‡ Lahan pedestrian dan atau plaza dapat diperhitungkan pada perhitungan luas DP dan dapat menggabung bagian DP yang terbelah oleh rencana pedestiran asalkan jenis peruntukannya sesuai ketentuan.
‡ Apabila suatu DP dibelah oleh rencana jalan, maka luas

DP dihitung masing-masing bila rencana jalan tersebut bersifat umum; dan luas DP dihitung secara utuh bila rencana jalan

tersebut bersifat internal.

Daerah Perencanaan Nilai Batasan Intensitas Bangunan Batasan Intensitas Bangunan (BIB) .

KDB KLB KB Batasan Intensitas Bangunan (BIB) KDH .

maka batasan KDB yang berlaku adalah batasan KDB rata-rata dengan rumus: Batasan KDBR = Batasan Intensitas Bangunan (BIB) . suatu KDB ‡ Total luas lantai dasar yang diperkenankan pada DP tersebut = batasan KDB (%) x luas DP (m2) ‡ Apabila pada DP terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KDB.‡ Ialah nilai hasil perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan dan luas daerah perencanaan (dinyatakan dalam persen (%)).

maka batasan KLB yang berlaku adalah batasan KLB rata-rata dengan rumus KLB Batasan Intensitas Bangunan (BIB) . DP (m2) ‡ Total luas lantai bangunan yang diperkenankan pada DP tersebut = batasan KLB x luas ‡ Apabila pada Batasan KLBR = DP terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KLB.‡ Ialah suatu nilai hasil perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan dan luas daerah perencanaan (dinyatakan tanpa satuan (seperti indeks)).

. DP terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KB. dimungkinkan memiliki KB lebih dari 32 lantai asalkan keseluruhan lantai bangunannya tidak melebihi batasan KLB yang ditetapkan. pemberian insentif pembangunan rumah susun di DKI Jakarta.‡ Ialah nilai yang menyatakan jumlah lapis/lantai (storey) maksimum pada daerah perencanaan (dinyatakan dalam satuan lapis atau lantai). dan terkait pembebasan lahan dan pemberian izin perubahan peruntukan dari perumahan menjadi 35% komersil dan 65% wisma susun (wajib membangun rumah susun murah (RSM) di atas lahan seluas 20% luas lahan manfaat (DP netto)).0 atau lebih. maka nilai paling besar ‡ Apabila pada yang menjadi KB yang baru dan berlaku pada keseluruhan DP tersebut. KB Batasan Intensitas Bangunan (BIB) ‡ Pada lokasi yang ditetapkan KLB-nya 5. ‡ Batasan KB dapat berubah terkait penambahan ketinggian bangunan.

Batasan Intensitas Bangunan (BIB) KDH .‡ Ialah suatu nilai hasil pengurangan antara luas DP dengan luas proyeksi tapak bangunan dan tapak basement dibagi luas DP. ‡ Dinyatakan dalam satuan persen (%).

Ruang Terbuka Pada Lantai Dasar & Bangunan Di Bawah Tanah (Basement) .Bab V Ketentuan Detail Teknis Tentang Bangunan Layang.

Bangunan Di Bawah Tanah (Basement) ‡ Digunakan untuk fasilitas pendukung dan fasilitas untuk sektor informal. dan atau garis pengaman saluran.2 m dari atas permukaan tanah. ‡ Dinding terluar bangunan tersebut harus berjarak minimum 3 m dari GSJ. ‡ Luas proyeksi basement dibanding luas DP disarankan maksimum 75% untuk PSL padat dan kurang padat dan 50% untuk PSL tidak padat. . ‡ Harus memenuhi ketentuan teknis Perda 4 tahun 1975 dan Perda 7 tahun 1992. ‡ Tinggi bangunan semi basement maksimum di bawah 1. ‡ Harus dapat memenuhi ketentuan batasan koefisien Tapak Basement dan Koefisien Daerah Hijau.

‡ Lebar minimum untuk satu arah 3. ‡ Jarak terdekat dengan bidang terluar suatu massa bangunan minimum 3 m. . maka merupakan milik Pemda DKI Jakarta. ‡ Radius terkecil (dari as lajur ke titik pusat lingkaran) minimum 7 m. sehingga memperoleh insentif berupa tidak dihitung dalam perhitungan KDB dan KLB rencana.50 m. ‡ Harus dilengkapi dengan penerangan dan rambu-rambu lalu lintas yang memadai. untuk dua arah lebar minimum 7.Bangunan Jalan (Kendaraan) Layang ‡ Hanya berfungsi sebagai jalan kendaraan roda empat termasuk pembatas jalan (lebar 50 cm dan tinggi 15 cm) ‡ Tepi platform bangunan harus diberi dinding sepanjang jalan tersebut. Bila berfungsi sebgai jalan umum. ‡ Termasuk kategori sarana/prasarana. ‡ maka bangunan tersebut tetap milik yang bersangkutan. Apabila bangunan dimaksud berfungsi sebagai jalan internal.50 m pengaman (railing) setinggi 90 cm ‡ Sudut tanjakan dengan kemiringan minimum 1:7.

‡ Lebar minimal 4 m. . ‡ Letak bangunan yang dimaksud harus dikonsultasikan terlebih dahulu dengan Pemda DKI Jakarta (Dinas Tata Kota DKI Jakarta). ‡ Harus beratap dan berdinding transparan.Bangunan Pedestrian Layang ‡ untuk pejalan kaki.0 dan KLB=0 (tidak dihitung). Hanya berfungsi ‡ Bangunan tersebut diberi indeks KDB=1.

‡ Lebar minimum 7 m dan maksimum 12 m. ‡ Dapat berfungsi ‡ Letak bangunan harus dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Pemda DKI. ‡ Proyeksi bangunan tersebut pada muka tanah dan penjumlahan luas lantai dasar massamassa bangunan yang lain di dalam DP dapat memenuhi ketentuan KDB dan KLB yang ditetapkan.Bangunan Komersial Layang untuk komersial dan pedestrian. namun sisanya tetap diperhitungkan sesuai ketentuan. ‡ Bagian proyeksi bangunan ke jalan umum dan satu saluran umum tidak diperhitungkan pada perhitungan KDB dan KLB. .

‡ Bagian proyeksi bangunan tersebut ke jalan umum dan saluran umum menjadi aset Pemda DKI Jakarta yang harus diserahkan kepada Pemda DKI Jakarta atas biaya pemohon. dapat dimohonkan dan pembagian keuntungan akan . Pemilihan jenis kolong) minimum 7 m dari muka tanah rata-rata persil konstruksi harus menjamin keamanan dan keselamatan pemakai dan lainnya. ‡ Pemilihan desain. dan bahan harus sedemikian rupa sehingga dapat selaras dengan massa-massa bangunan dan lingkungan di sekitarnya.‡ ‡ Tinggi bersih (tinggi tersebut. warna. namun hak pengelolaannya diatur kemudian. konstruksi .

50 + 4/2) meter = 5.Garis Sempadan Jalan (GSJ) . 6. maka jarak bebas minimum bidang terluar terhadap massa bangunan adalah: (Y)4 = (3.Antar massa bangunan lainnya .BATAS LAHAN YANG SUDAH DIKUASAI DENGAN SAH DALAM PERPETAKAN YANG SESUAI DENGAN RENCANA KOTA BAB VI Ketentuan tentang Jarak Bebas dan Jarak Lantai. Penetapan jarak bebas sesuai PERDA Nomor 4 tahun 1975 dan Surat Keputusan (Y)n Nomor + n/2) meter Gubernur= (3.Rencana saluran. jaringan tegangan tinggi listrik dan jaringan pipa gas dan sebagainya.50 678 Tahun 1994 dapat dilihat pada gambar di samping.50 contoh jika jumlah lapis n = 4.50 m LANTAI DASAR / LANTAI 1 Jarak bebas sangat terkait dengan ketinggian bangunan.Pagar / batas lahan yang dikuasai .Lantai Bangunan Jarak bebas ialah jarak minimum yang diperkenankan dari bidang terluar suatu massa bangunan ke: . Adapun rumus jarak bebas: n= jumlah lapis .1 Jarak Bebas dan Ketinggian Bangunan 5.

6.5 Yb berdinding transparan maka jarak bebas minimum = 0.2 Apabila JIKA KEDUA MASSA BERDINDING MASIF maka jarak bebas minimum = 0.5 6.JIKA KEDUA MASSA TRANSPARAN maka jarak bebas minimum = Ya + Yb 6.1 Apabila Ya + Yb kedua massa bangunan mempunyai dinding berjendela / transparan maka jarak bebas minimum = YA +YB.2.2.2 Jarak Bebas antar Massa Bangunan dalam Satu Daerah Perencanaan (DP) JIKA SALAH SATU MASIF / TRANSPARAN maka jarak bebas minimum = 0.3 Apabila kedua massa .2.5 Ya + 0. salah satu massa bangunan berdinding masif / tanpa jendela dan massa bangunan lainnya 6.5 YA + YB.

GSJ kurang dari Y. JIKA DENAH LANTAI DASAR ± LANTAI TERTINGGI MEMBENTUK BIDANG maka jarak bebas minimum VERTIKAL diberi reduksi sebesar 10% dari ketentuannya. maka jarak bebas minimum diberi reduksi sebesar 10% dari ketentuannya.2.5 Apabila bila kedalaman lekukan melebihi Y(n) maka bangunan dianggap dua massa dan lebar minimum lekukan antara kedua massa harus = Y(n) JIKA BENTUK MASSA = HURUF U DAN ATAU HURUF H dari denah lantai dasar suatu massa bangunan sampai dengan denah lantai tertinggi membentuk bidang vertikal (yang lurus). maka untuk : ‡ Ketinggian bangunan lebih dari 4 lapis maka jarak bebas minimum bidang terluar massa bangunan dengan GSJ = Yn. suatu massa bangunan denah membentuk 6. 10 % 6.4 JIKA KETINGGIAN BANGUNAN ” 4 LANTAI maka jarak bebas minimum bidang terluar bangunan dengan JIKA KETINGGIAN BANGUNAN > 4 minimum maka jarak bebas LANTAI bidang terluar bangunan dengan G G S J = nilai G S B S J = Yn Apabila nilai jarak GSB .2. ‡ Ketinggian bangunan kurang dari sama dengan 4 lapis maka jarak bebas minimum bidang terluar massa bangunan dengan GSJ = nilai GSB.6 Apabila huruf U dan atau .2.JIKA JARAK BEBAS Y(n) > JARAK GSB TERHADAP GSJ 6.

2.6. dinding bangunan diperkenankan tidak masif. jarak bebas minimum diatur sesuai gambar. bangunan dengan batas DP = Y JIKA TERDAPAT JARINGAN TEGANGAN TINGGI 20 m maka Y =LISTRIK ‡ Jarak bebas = Y/2 bila sudut bangunan membentuk sudut minimum 30° dengan bidang pagar dan peruntukan di sebelahnya bukan perumahan..8 Jarak bebas antara massa bangunan dengan jaringan tegangan tinggi listrik.7 Jarak Bebas antara Massa Bangunan dengan Pagar.2. 6.6 Jarak bebas antara massa diperkenankan tidak masif bangunan dengan "platform" jalan kendaraan layang yang bersifat umum/eksternal . di samping JIKA BANGUNAN MEMBENTUK SUDUT 30° TERHADAP BIDANG PAGAR / BATAS SEBELAHNYA DAN BUKAN PERUMAHAN maka dinding bangunan 6.2. masif dan lahan di bukan bangunan dengan batas DP = Y(n) / 2 JIKA PERSYARATAN DI ATAS TIDAK DAPAT DIPENUHI maka jarak bebas antara massa ‡ Jarak bebas = Y bila persyaratan di atas tidak dapat dipenuhi. diatur sebagai berikut : JIKA DINDING MASIF DAN BUKAN PERUMAHAN maka jarak bebas antara massa ‡ Jarak bebas = Y/2 bila dindingnya peruntukan sebelahnya perumahan.

3 Lebar GAMBAR 6.2 lebar overstek < 1. 6.3. 6.50 m tidak digunakan sebagai lantai bangunan as kolom bangunan paling luar GAMBAR 6.50 m digunakan / tidak sebagai lantai bangunan garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek jarak bebas bangunan diperhitungkan dari garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut. .50 m dimana bidang mendatarnya digunakan atau tidak digunakan sebagai lantai bangunan maka jarak bebas bangunan diperhitungkan dari garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut.50 meter dan bidang mendatarnya tidak digunakan sebagai lantai bangunan maka jarak bebas diperhitungkan dari as kolom paling luar GAMBAR 6.2 Lebar bidang overstek tidak lebih dari 1.1 lebar overstek < 1.3.50 m dan mendatarnya digunakan sebagai lantai bangunan maka GAMBAR 6.3.50 m digunakan / tidak sebagai lantai bangunan garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek overstek lebih dari 1.1 Lebar dan overstek tidak lebih dari 1.3.3 lebar overstek > 1.50 m digunakan sebagai lantai bangunan garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek blok bangunan.4 lebar overstek variasi dan > 1.3.6.3 Jarak Bebas Overstek 6.3.3.

1 Jarak ke vertikal dari permukaan lantai dasar (atau lantai 1) ke permukaan lantai 2 maksimum 10 (sepuluh) meter.4. vertikal lantailantai selanjutnya maksimum 5 (lima) 6.6.2 Jarak .4.4 Jarak Lantai Lantai Bangunan 6.

2 ± 3) Kelas III (Btg. 4 ± 5) Kelas II (Btg. 3.luas lantai bruto termsuk toilet. PENGGUNAAN Perkantoran Jasa Perdagangan / Toko Bioskop TINGKAT / PREDIKAT Kelas A ± 1 Kelas A ± II Kelas A ± III Kelas I (Btg. 5. Bagian halaman / pelataran di dalam DP. dan atau basement). Catatan: 10. gudang. 1 ke bawah) Kelas I Kelas II Tingkat Kota Tingkat Wilayah Tingkat Lingkungan Padat Non Padat VIP Kelas I Kelas II - STANDAR PARKIR 1 (SATU) MOBIL Setiap 100 m2 lt bruto Setiap 60 m2 lt bruto Setiap 7 kursi Setiap 10 kursi Setiap 15 kursi Setiap 5 unit kamar Setiap 7 unit kamar Setiap 10 unit kamar Setiap 10 m2 lt bruto Setiap 20 m2 lt bruto Setiap 100 m2 lt bruto Setiap 200 m2 lt bruto Setiap 300 m2 lt bruto Setiap 4 m2 lt bruto Setiap 10 m2 lt bruto Setiap 15 penonton atau kursi Setiap 1 tempat tidur Setiap 5 tempat tidur Setiap 10 tempat tidur Setiap 200 m2 lt bruto 4. dan . 6.1 Standar Parkir Jumlah Standar jumlah parkir yang wajib disediakan dapat diuraikan seperti pada tabel di samping. 1. Gedung Pertemuan / Konvensi Bangunan Olah Raga Rumah Sakit 7. 2. bangunan khusus parkir. 8. 2. 9. Perguruan Tinggi Sekolah . Restoran / Hiburan Pasar 7. Bangunan (sebagian bangunan utama. Hotel BAB VII K e t e n t u a n Parkir Pada perencanaan bangunan tipe tunggal kewajiban penyediaan fasilitas parkir dapat diterapkan pada: 1. 11.NO.

1 LAJUR PARKIR 45° . minimum lebar 2..2.2.30 m dan panjang 6.30 m dan panjang 4.1 LAJUR PARKIR 60° .4 Apabila disediakan pedestrian pada posisi . 7. Khusus untuk parkir sejajar ditentukan minimum lebar 2.2 LAJUR 7.2 LAJUR PARKIR 45° . 7.2 LAJUR Dimensi Truk Parkir Menyudut (90°) Dimensi Mobil Parkir Sejajar Dimensi Mobil Parkir Menyudut (90°) 7.2.1 LAJUR PARKIR 30° .2Alternatif tata letak (layout) dijelaskan seperti pada gambar di samping. ujung jalan pada tempat parkir tersebut buntu maka harus disediakan ruang manuver agar kendaraan dapat parkir dan keluar kembali dengan mudah.50 meter PARKIR SEJAJAR .3 Apabila pada salah satu 1.2 LAJUR lebar minimum pedestrian.1Ukuran unit parkir satu mobil (sedan/van) ditentukan 3.2 Tata Letak Dimensi Parkir dan PARKIR 60° .00 meter ruang untuk manuver kendaraan.1 LAJUR PARKIR SEJAJAR .2 LAJUR PARKIR 30° . Ratio parkir d dalam bangunan 25 m2/mobil. 7.2.1 LAJUR PARKIR 90° .0 m.50 m pada posisi tegak lurus.PARKIR 90° .

letak pintu /keluar / masuk ke daerah perencanaan diletakkan pada . 1.3. 3. 7. 7. 20 meter pintu keluar / masuk.3.2Perkerasan halaman parkir harus menggunakan material resap air. 7.3.7.1Pada penataan halaman parkir harus mengupayakan adanya pohon-pohon peneduh dan untuk jumlah parkir lebih dari 20 mobil harus disediakan ruang duduk / tunggu untuk supir dengan ukuran minimum 2 x 3 m2.4 Pintu keluar/masuk ke daerah minimum tikungan. LEBAR / RENCANA JALAN (L) L < 30 meter 30 meter < L < 50 meter L > 50 meter LUAS MAKSIMUM terbuka PARKIR ruang LAHAN di antara GSJ ± GSB diatur sebagai berikut:: diperbolehkan sampai dengan 100% diperbolehkan sampai dengan 50% mutlak harus dihijaukan tikung an min. 2. perencanaan 20 m dari 7.3 Pengaturan parkir pada N O.3.3.5Bagi yang tidak dapat memenuhi.3 Parkir di Halaman 7.

meter untuk yang tidak dilengkapi sprinkler dan atau 40 meter untuk yang dilengkapi sprinkler.5 Ramp spiral dua arah ditentukan jari-jari terpendek 4 m dengan lebar ramp minimum 3. Bagi bangunan parkir yang menggunakan ramp spiral maka ketinggian banguan tersebut tidak boleh melebihi 5 (lima) lapis.4 Lebar .4 Parkir di Bangunan t = 2. ramp lurus 1 7.1 Tinggi maksimal ruang bebas struktur (head room) untuk ruang parkir ditentukan 2.3 Pada jari-jari minimum =4m setiap lantai sebagai ruang parkir bila luas lantainya mencapai 500 m2 atau lebih harus dilengkapi ramp naik dan turun minimum masingmasing 2 unit.25 m tinggi maks. 7.4.7.4.4.50 + 3. 7.50) m.50 m setiap arah serta ada pemisah selebar 50 cm sehingga lebar minimum (3.4.50 + 0.2Radius pelayanan tangga sirkulasi vertikal adalah 25 7. head room Dalam 7.4. 25 meter.

Ramp di luar bangunan minimum berjarak 3 m dari GSJ.2 di atas.7 Ramp di luar bangunan minimum berjarak 60 cm dari pagar / batas daerah perencanaan. .4.4.7. 7.4.4.8 Ketentuan tata letak dan dimensi parkit seperti pada butir 7.2.9 Pada setiap lantai untuk ruang parkir bila dapat menampung lebih dari 20 kendaraan harus disediakan ruang tunggu / kantin supir. 7. 7.4.10 Perencanaan luas bangunan basement dan atau substruktur harus sedemikian rupa sehingga dapat memenuhi batasan KDH yang ditetapkan.6 Kemiringan ramp lurus ditentukan maksimum 1 banding 5 atau 12° dengan ruang bebas struktur di kanan dan kiri selebar 60 cm. 7.

Pedoman detail teknis ketatakotaan tentang bangunan tipe tunggal BAB8. PERHITUNGAN KDB & KLB RENCANA BANGUNAN YANG DIMOHONKAN RTLBNYA .

PRINSIP PERHITUNGAN KDB rencana: Nilai dalam satuan persen. (jumlah keseluruhan luas lantai bangunanbangunan³basement. (Jumlah seluruh luas lantai dasar bangunanbangunan yg ada dlm daerah perencanaan) / (luas daerah perencanaan) Dimensi yg digunakan adl meter KLB rencana: Suatu nilai tanpa satuan. lt dasar. lt atas³yg ada dlm daerah perencanaan) / (luas daerah perencanaan) Dimensi yg digunakan adl meter persegi KDH rencana: Suatu nilai dlm satuan persen. (Hasil pengurangan luas DP dengan luas proyeksi lantai dasar dan atau basement) / (luas DP) Ukuran luas menggunakan meter persegi .