Pedoman Teknis Ketata Kotaan tentang Bangunan

Tipe Tunggal
professional design studio 01
04 februari 2011
 Daerah Perencanaan

Nilai Batasan Intensitas

Bangunan

Batasan Intensitas Bangunan

(BIB)
 Daerah Perencanaan

• Lahan efektif yang dikuasai dan atau direncanakan

• Luasnya meliputi luas lahan bruto dikurangi luas lahan untuk rencana jalan, saluran, dan atau luas lahan jenis
peruntukan lain (luas lahan bruto – luas lahan rencana umum)
• Lahan pedestrian dan atau plaza dapat diperhitungkan pada perhitungan luas DP dan dapat
menggabung bagian DP yang terbelah oleh rencana pedestiran asalkan jenis
peruntukannya sesuai ketentuan.

• Apabila suatu DP dibelah oleh rencana jalan, maka luas

DP dihitung masing-masing bila rencana
jalan tersebut bersifat umum; dan luas DP dihitung secara utuh bila rencana jalan
tersebut bersifat internal.
 Daerah Perencanaan

Nilai Batasan Intensitas

Bangunan

Batasan Intensitas Bangunan

(BIB)
 KDB

KLB

KB
Batasan Intensitas Bangunan
(BIB)

KDH
• Ialah nilai hasil perbandingan
suatu
antara luas seluruh lantai dasar
bangunan dan luas daerah
KDB
perencanaan (dinyatakan dalam persen (%)).
• Total luas lantai dasar yang diperkenankan
pada DP tersebut = batasan KDB (%) x luas
DP (m2)
• Apabila
pada DP terdapat lebih dari satu nilai
ketetapan batasan KDB, maka batasan KDB Batasan Intensitas Bangunan
yang berlaku adalah batasan KDB (BIB)
rata-rata dengan rumus: Batasan KDB =
R
• Ialah suatu
nilai hasil perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan dan
luas daerah perencanaan (dinyatakan tanpa satuan (seperti indeks)).
• Total luas lantai bangunan yang diperkenankan pada DP tersebut = batasan KLB x luas
DP (m2)
• Apabila pada DP terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KLB, maka batasan KLB
yang berlaku adalah batasan KLB rata-rata dengan rumus
Batasan KLBR =
KLB

Batasan Intensitas Bangunan

(BIB)
• Ialah
nilai yang menyatakan jumlah lapis/lantai (storey) maksimum pada
daerah perencanaan (dinyatakan dalam satuan lapis atau lantai).
• Apabila pada DP terdapat lebih dari satu nilai ketetapan batasan KB, maka nilai paling besar
yang menjadi KB yang baru dan berlaku pada keseluruhan DP tersebut.
• Batasan KB dapat berubah terkait penambahan ketinggian bangunan, pemberian insentif
pembangunan rumah susun di DKI Jakarta, dan terkait pembebasan lahan dan pemberian izin perubahan
peruntukan dari perumahan menjadi 35% komersil dan 65% wisma susun (wajib membangun rumah susun murah
(RSM) di atas lahan seluas 20% luas lahan manfaat (DP netto)).

KB
Batasan Intensitas Bangunan
(BIB)

• Pada lokasi yang ditetapkan KLB-nya 5,0 atau lebih, dimungkinkan memiliki KB lebih
dari 32 lantai asalkan keseluruhan lantai bangunannya tidak melebihi batasan KLB yang
ditetapkan.
• Ialah
suatu nilai hasil pengurangan antara luas DP dengan luas
proyeksi tapak bangunan dan tapak basement dibagi luas DP.
• Dinyatakan dalam satuan persen (%).

Batasan Intensitas Bangunan

(BIB)

KDH
 Bab V
Ketentuan Detail Teknis Tentang Bangunan Layang,
Ruang Terbuka Pada Lantai Dasar & Bangunan Di
Bawah Tanah (Basement)
 Bangunan Di Bawah Tanah (Basement)
• Digunakan untuk fasilitas pendukung dan fasilitas untuk sektor
informal.
• Harus dapat memenuhi ketentuan batasan koefisien Tapak Basement

dan Koefisien Daerah Hijau.

• Dinding terluar bangunan tersebut harus berjarak minimum 3 m

dari GSJ, dan atau garis pengaman saluran.
• Harus memenuhi ketentuan teknis Perda 4 tahun 1975 dan Perda 7 tahun 1992.
• Tinggi bangunan semi basement maksimum di bawah 1,2 m dari atas
permukaan tanah.
• Luas proyeksi basement dibanding luas DP disarankan maksimum 75% untuk
PSL padat dan kurang padat dan 50% untuk PSL tidak padat.
 Bangunan Jalan (Kendaraan) Layang
• Hanya berfungsi sebagai jalan kendaraan roda empat
• Lebar minimum untuk satu arah 3,50 m, untuk dua arah lebar minimum 7,50 m
termasuk pembatas jalan (lebar 50 cm dan tinggi 15 cm)
• Tepi platform bangunan harus diberi dinding pengaman (railing) setinggi 90 cm
sepanjang jalan tersebut.
• Sudut tanjakan dengan kemiringan minimum 1:7.
• Radius terkecil (dari as lajur ke titik pusat lingkaran) minimum 7 m.
• Jarak terdekat dengan bidang terluar suatu massa bangunan minimum 3 m.
• Harus dilengkapi dengan penerangan dan rambu-rambu lalu lintas yang memadai.
• Termasuk kategori sarana/prasarana, sehingga memperoleh insentif berupa tidak dihitung
dalam perhitungan KDB dan KLB rencana.
• Apabila bangunan dimaksud berfungsi
sebagai jalan internal, maka bangunan
tersebut tetap milik yang bersangkutan. Bila berfungsi sebgai jalan umum,
maka merupakan milik Pemda DKI Jakarta.
 Bangunan Pedestrian Layang
• Hanya berfungsi
untuk pejalan kaki.
• Lebar minimal 4 m.
• Harus beratap dan berdinding transparan.
• Letak bangunan yang dimaksud harus dikonsultasikan terlebih dahulu dengan
Pemda DKI Jakarta (Dinas Tata Kota DKI Jakarta).
• Bangunan tersebut diberi indeks KDB=1,0 dan KLB=0 (tidak dihitung).
 Bangunan Komersial Layang
• Dapat berfungsi
untuk komersial dan pedestrian.
• Lebar minimum 7 m dan maksimum 12 m.
• Letak bangunan harus dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Pemda DKI.
• Proyeksi bangunan tersebut pada muka tanah dan penjumlahan luas lantai dasar massa-
massa bangunan yang lain di dalam DP dapat memenuhi ketentuan KDB dan KLB
yang ditetapkan.
• Bagian proyeksi bangunan ke jalan umum dan satu saluran umum tidak
diperhitungkan pada perhitungan KDB dan KLB, namun sisanya tetap diperhitungkan
sesuai ketentuan.
• Tinggi bersih (tinggi kolong) minimum 7 m dari muka tanah rata-rata persil
tersebut.
• Pemilihan jenis konstruksi harus menjamin keamanan dan keselamatan
pemakai dan lainnya.
• Pemilihan desain, konstruksi , warna, dan bahan harus sedemikian rupa sehingga dapat
selaras dengan massa-massa bangunan dan lingkungan di
sekitarnya.
• Bagian proyeksi bangunan tersebut ke jalan umum dan saluran umum menjadi
aset Pemda DKI Jakarta yang harus diserahkan kepada Pemda DKI Jakarta atas biaya pemohon,
namun hak pengelolaannya dapat dimohonkan dan pembagian keuntungan akan
diatur kemudian.
 BAB VI Ketentuan tentang
BATAS LAHAN YANG Jarak Bebas dan Jarak
SUDAH DIKUASAI Lantai- Lantai
DENGAN SAH DALAM Bangunan
PERPETAKAN YANG Jarak bebas ialah jarak minimum yang
SESUAI DENGAN diperkenankan dari bidang terluar
RENCANA KOTA suatu massa bangunan ke:
- Garis Sempadan Jalan (GSJ)
- Antar massa bangunan lainnya
- Pagar / batas lahan yang dikuasai
- Rencana saluran, jaringan tegangan
tinggi listrik dan jaringan pipa gas
dan sebagainya.

6.1 Jarak Bebas dan

Ketinggian Bangunan
Jarak bebas sangat terkait dengan
ketinggian bangunan. Penetapan jarak
bebas sesuai PERDA Nomor 4 tahun
1975 dan Surat Keputusan Gubernur
Nomor 678 Tahun 1994 dapat dilihat
contoh jika jumlah lapis n = 4, pada gambar di samping.
maka jarak bebas minimum
bidang terluar terhadap massa Adapun
(Y)nrumus
= (3,50jarak
+ n/2)bebas:
meter
5.50 bangunan adalah:
(Y)4 = (3,50 + 4/2) meter =
5,50 m
LANTAI DASAR / LANTAI 1 n = jumlah lapis
Y = jarak bebas (m)
 JIKA KEDUA MASSA
TRANSPARAN
maka jarak bebas minimum = Ya +
Yb

6.2 Jarak Bebas antar

Massa Bangunan
dalam Satu Daerah
Perencanaan (DP)
JIKA SALAH SATU MASIF /
TRANSPARAN
= 0,5 Ya
maka jarak bebas minimum 6.2.1 Apabila kedua massa
+ Yb bangunan mempunyai
dinding berjendela /
transparan maka jarak
bebas minimum = YA
+YB.

6.2.2 Apabila salah satu massa

bangunan berdinding masif /
tanpa jendela dan massa
JIKA KEDUA MASSA
bangunan lainnya berdinding
maka jarak bebasBERDINDING
minimum = 0,5MASIF
Ya + transparan maka jarak
0,5 Yb bebas minimum = 0,5 YA +
YB.
 6.2.4 Apabila nilai jarak GSB -
JIKA JARAK BEBAS Y(n) > JARAK GSB
GSJ kurang dari Y, maka
TERHADAP GSJ
untuk :
• Ketinggian bangunan
lebih dari 4 lapis maka
jarak bebas minimum
JIKA KETINGGIAN bidang terluar massa
JIKA KETINGGIAN
BANGUNAN
maka > 4minimum
jarak bebas LANTAI
BANGUNAN
maka ≤ minimum
jarak bebas 4 LANTAIbidang bangunan dengan GSJ =
bidang terluar bangunan dengan
terluar bangunan dengan G SJ= Yn.
G S J = Yn
nilai G S B • Ketinggian bangunan
kurang dari sama
dengan 4 lapis maka
JIKA DENAH LANTAI DASAR
jarak bebas minimum
– LANTAI TERTINGGI
MEMBENTUK bidang terluar massa
maka jarak bebas BIDANG
minimum diberi
VERTIKAL bangunan dengan GSJ =
reduksi sebesar 10% dari nilai GSB.
ketentuannya.
10 6.2.5 Apabila dari denah lantai
% dasar suatu massa
bangunan sampai dengan
denah lantai tertinggi
membentuk bidang
JIKA BENTUK MASSA = HURUF U DAN vertikal (yang lurus),
ATAU HURUF H maka jarak bebas
bila kedalaman lekukan
minimum diberi reduksi
melebihi Y(n) maka bangunan
sebesar 10% dari
dianggap dua massa dan lebar
ketentuannya.
minimum lekukan antara kedua
massa harus = Y(n) 6.2.6 Apabila suatu massa bangunan
denah membentuk
huruf U dan atau
 6.2.7 Jarak Bebas antara Massa
Bangunan dengan Pagar, diatur
sebagai berikut :

JIKA DINDING MASIF DAN BUKAN

PERUMAHAN
• Jarak bebas = Y/2 bila
maka jarak bebas antara massa dindingnya masif dan
bangunan dengan batas DP = peruntukan lahan di
sebelahnya bukan
Y(n) / 2
perumahan.
JIKA PERSYARATAN DI ATAS
TIDAK
maka DAPAT
jarak DIPENUHI
bebas antara massa • Jarak bebas = Y bila
bangunan dengan batas DP = Y persyaratan di atas tidak dapat
dipenuhi.

• Jarak bebas = Y/2 bila

sudut bangunan
JIKA TERDAPAT JARINGAN TEGANGAN membentuk sudut
maka Y LISTRIK
TINGGI = 20 m minimum 30° dengan
bidang pagar dan peruntukan di
sebelahnya bukan perumahan,
dinding bangunan
diperkenankan tidak masif..

6.2.8 Jarak bebas antara massa

bangunan dengan jaringan
tegangan tinggi listrik, jarak
bebas minimum diatur
sesuai gambar. di samping

JIKA BANGUNAN MEMBENTUK SUDUT 30° 6.2.6 Jarak bebas antara massa
TERHADAP BIDANG PAGAR / BATAS bangunan dengan "platform"
jalan kendaraan layang yang
maka dindingDAN
SEBELAHNYA bangunan diperkenankan
BUKAN PERUMAHAN
bersifat umum/eksternal
tidak masif

GAMBAR
GAMBAR
lebar overstek < 1,506.3.2
m paling
6.3.1 lebar overstek < 1,50 m
digunakan sebagai lantai
tidak digunakan sebagai lantai bangunan
bangunan garis proyeksi bidang
as kolom bangunan paling luar
vertikal terluar overstek
GAMBAR
lebar overstek > 1,506.3.3
m proyeksi bidang vertikal
digunakan / tidak sebagai lantai
bangunan
garis proyeksi bidang
vertikal terluar overstek
GAMBAR
lebar overstek variasi dan > 1,506.3.4
m vertikal terluar overstek
digunakan / tidak sebagai lantai
bangunan
garis proyeksi bidang vertikal
terluar overstek maksimum
6.3 Jarak Bebas dan
Overstek
6.3.1 Lebar overstek tidak lebih
dari 1,50 meter dan bidang
mendatarnya tidak
digunakan sebagai lantai
bangunan maka jarak bebas
diperhitungkan dari as kolom
luar blok
bangunan.
6.3.2 Lebar overstek tidak lebih
dari 1,50 m dan bidang
mendatarnya digunakan
sebagai lantai bangunan
maka jarak bebas bangunan
diperhitungkan dari garis
terluar overstek tersebut.
6.3.3 Lebar overstek lebih dari
1,50 m dimana bidang
mendatarnya digunakan atau
tidak digunakan sebagai
lantai bangunan maka jarak
bebas bangunan diperhitungkan
dari garis proyeksi bidang
tersebut.
6.3.4 Lebar overstek bervariasi dan
ada yang melebihi 1,50 m
6.4 Jarak Lantai ke Lantai
Bangunan
6.4.1 Jarak vertikal dari
permukaan lantai dasar
(atau lantai 1) ke
permukaan lantai 2
maksimum 10 (sepuluh)
meter.

6.4.2 Jarakvertikal lantai-

lantai selanjutnya
maksimum 5 (lima) meter.
 TINGKAT / STANDAR PARKIR 1
NO. PENGGUNAAN
PREDIKAT (SATU) MOBIL
1. Perkantoran - Setiap 100 m2 lt bruto
2. Jasa Perdagangan / Toko - Setiap 60 m2 lt bruto
3. Bioskop Kelas A – 1 Setiap 7 kursi
Kelas A – II Setiap 10 kursi
Kelas A – III Setiap 15 kursi
4. Hotel Kelas I (Btg. 4 – 5)
Setiap 5 unit kamar
Kelas II (Btg. 2 – 3)
Setiap 7 unit kamar
Kelas III (Btg. 1 ke
Setiap 10 unit kamar
bawah) BAB VII K e t e n t u a n P
5. Restoran / Hiburan Kelas I Setiap 10 m2 lt bruto arkir
Kelas II Setiap 20 m2 lt bruto Pada perencanaan bangunan tipe
tunggal kewajiban penyediaan fasilitas
6. Pasar Tingkat Kota Setiap 100 m2 lt bruto parkir dapat diterapkan pada:
Tingkat Wilayah Setiap 200 m2 lt bruto 1. Bagian halaman / pelataran di
Tingkat Lingkungan Setiap 300 m2 lt bruto dalam DP.
2. Bangunan (sebagian bangunan
7. Gedung Pertemuan / Padat Setiap 4 m2 lt bruto utama, bangunan khusus parkir,
Konvensi Non Padat Setiap 10 m2 lt bruto dan atau basement).
8. Bangunan Olah Raga Setiap 15 penonton atau
- kursi 7.1 Standar Jumlah Parkir
Standar jumlah parkir yang wajib
9. Rumah Sakit VIP Setiap 1 tempat tidur disediakan dapat diuraikan seperti pada
Kelas I Setiap 5 tempat tidur tabel di samping.
Kelas II Setiap 10 tempat tidur Catatan:
- luas lantai bruto termsuk
10. Perguruan Tinggi - Setiap 200 m2 lt bruto toilet, gudang, dan
11. Sekolah sebagainya.
- untuk pasar, masing-masing
 PARKIR 90° - 1
LAJUR Dimensi Truk
Parkir Menyudut
PARKIR 90° - 2 (90°)
LAJUR 7.2 Tata Letak dan Dimensi
Dimensi Parkir
Mobil
7.2.1 Ukuran unit parkir satu mobil
PARKIR 60° - 1 Parkir
(sedan/van) ditentukan
LAJUR Sejajar
Dimensi Mobil minimum lebar 2,30 m dan
PARKIR 60° - 2 Parkir Menyudut panjang 4,50 m pada
LAJUR (90°) posisi tegak lurus..
Khusus untuk parkir sejajar
PARKIR 45° - 1 ditentukan minimum lebar
LAJUR
3.00 meter 2,30 m dan panjang 6,0 m.
ruang untuk Ratio parkir d dalam
PARKIR 45° - 2
manuver bangunan 25 m2/mobil.
LAJUR
kendaraan.
7.2.2 Alternatif tata letak (layout)
PARKIR 30° - 1 dijelaskan seperti pada gambar di
LAJUR samping.

PARKIR 30° - 2 7.2.3 Apabila pada salah satu

LAJUR ujung jalan pada tempat
parkir tersebut buntu
1.50 meter
lebar minimum
maka harus disediakan
PARKIR SEJAJAR -
1 LAJUR pedestrian. ruang manuver agar
kendaraan dapat parkir
PARKIR SEJAJAR - dan keluar kembali
2 LAJUR dengan mudah.

7.2.4 Apabila disediakan

pedestrian pada posisi
 7.3 Parkir di Halaman
7.3.1 Pada penataan halaman parkir
harus mengupayakan adanya
pohon-pohon peneduh dan
untuk jumlah parkir lebih
dari 20 mobil harus
disediakan ruang duduk /
tunggu untuk supir
dengan ukuran minimum
2 x 3 m2.

7.3.2 Perkerasan halaman parkir harus

menggunakan material resap air.

7.3.3 Pengaturan parkir pada

ruang terbuka di antara
N LEBAR / RENCANA JALAN (L) LUAS MAKSIMUM LAHAN
GSJ – GSB PARKIR
diatur sebagai
O.
berikut::
1. L < 30 meter diperbolehkan sampai dengan 100%
2. 30 meter < L < 50 meter diperbolehkan sampai dengan 50%
3. L > 50 meter mutlak harus dihijaukan

tikung
an 7.3.4 Pintu keluar/masuk ke
min. 20 meter
pintu keluar / daerah perencanaan
masuk. minimum 20 m dari
tikungan.
7.3.5 Bagi yang tidak dapat memenuhi,
letak pintu /keluar / masuk ke
daerah perencanaan diletakkan
pada ujung sisi muka
 7.4 Parkir di Dalam
Bangunan
7.4.1 Tinggi maksimal ruang
t = 2.25 bebas struktur (head
m room) untuk ruang parkir
tinggi ditentukan 2, 25 meter.
maks. head
room
7.4.2 Radius pelayanan tangga
sirkulasi vertikal adalah 25
meter untuk yang tidak
7.4.5 Ramp spiral dua arah ditentukan jari-jari terpendek 4 m dengan lebar ramp dilengkapi sprinkler dan
minimum 3,50 m setiap arah serta ada pemisah selebar 50 cm sehingga lebar atau 40 meter untuk yang
minimum (3,50 + 0,50 + 3,50) m. dilengkapi sprinkler.
Bagi bangunan parkir yang menggunakan ramp spiral maka ketinggian
banguan tersebut tidak boleh melebihi 5 (lima) lapis. 7.4.3 Pada setiap lantai sebagai
ruang parkir bila luas
lantainya mencapai 500
m2 atau lebih harus
dilengkapi ramp naik dan
turun minimum masing-
jari-jari minimum masing 2 unit.
=4m
7.4.4 Lebar ramp lurus 1 (satu)
arah minimum 3 m dan
untuk 2 (dua) arah harus
7.4.6 Kemiringan ramp lurus
ditentukan maksimum 1
banding 5 atau 12°
dengan ruang bebas
struktur di kanan dan kiri
selebar 60 cm.

7.4.7 Ramp di luar bangunan

minimum berjarak 60 cm
dari pagar / batas daerah
perencanaan.
Ramp di luar bangunan
minimum berjarak 3 m
dari GSJ.

7.4.8 Ketentuan tata letak dan dimensi

parkit seperti pada butir 7.2.2 di
atas.

7.4.9 Pada setiap lantai untuk

ruang parkir bila dapat
menampung lebih dari 20
kendaraan harus
disediakan ruang tunggu /
kantin supir.

7.4.10Perencanaan luas bangunan

basement dan atau substruktur
harus sedemikian rupa sehingga
dapat memenuhi batasan KDH
yang ditetapkan.

7.4.11 Bangunan basement wajib

 Pedoman detail teknis ketatakotaan tentang bangunan tipe tunggal
BAB8.
PERHITUNGAN KDB & KLB RENCANA BANGUNAN
YANG DIMOHONKAN RTLBNYA
PRINSIP PERHITUNGAN

KDB rencana:
Nilai dalam satuan persen.
(Jumlah seluruh luas lantai dasar bangunan-
bangunan yg ada dlm daerah perencanaan) / (luas
daerah perencanaan)
Dimensi yg digunakan adl meter

KLB rencana:
Suatu nilai tanpa satuan.
(jumlah keseluruhan luas lantai bangunan-
bangunan—basement, lt dasar, lt atas—yg ada dlm
daerah perencanaan) / (luas daerah perencanaan)
Dimensi yg digunakan adl meter persegi

KDH rencana:
Suatu nilai dlm satuan persen.
(Hasil pengurangan luas DP dengan luas proyeksi
lantai dasar dan atau basement) / (luas DP)
Ukuran luas menggunakan meter persegi