A.

Pengertian Hak Tanggungan

Dalam Kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai barang yang dijadikan jaminan. Sedangkan jaminan itu sendiri artinya tanggungan atas pinjaman yang diterima (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 1989 : 899). Dalam Pasal 1 ayat (1) Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996 disebutkan pengertian hak tanggungan. Yang dimaksud dengan hak tanggungan adalah : ³Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang -Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.´ Unsur-unsur yang tercantum dalam pengertian hak tanggungan disajikan berikut ini. 1. Hak jaminan yang dibebankan hak atas tanah Yang dimaksud dengan hak jaminan atas tanah adalah hak penguasaan yang secara khusus dapat diberikan kepada kreditur, yang memberi wewenang kepadanya untuk, jika debitur cedera janji, menjual lelang tanah yang secara khusus pula ditunjuk sebagai agunan piutangnya dan mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan hutangnya tersebut, dengan hak mendahulu daripada kreditur -kreditur lain (droit de preference). 2. Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda -benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Pada dasarnya, hak

Prof. 4. tetapi dapat juga hak atas tanah tersebut berikut dengan benda benda yang ada di atasnya. melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan . Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kredi tur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. yang berbunyi : ³Apabila debitur cedera janji. berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. kreditur pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual objek yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangny a dari hasil penjualan tersebut. Maksud untuk pelunasan hutang tertentu adalah hak tanggungan itu dapat membereskan dan selesai dibayar hutang-hutang debitur yang ada pada kreditur. dengan hak mendahulu daripada kreditur -kreditur lain yang bukan pemegang hak tanggungan atau kreditur pemegang hak tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah´.tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah semata -mata. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka (1) dan Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Hak yang istimewa ini tidak dipunyai oleh kreditur bukan pem egang hak tanggungan. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya lazimnya disebut droit de preference. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan. Budi Harsono mengartikan hak tanggungan adalah : ³Penguasaan hak atas tanah. 3. Untuk pelunasan hutang tertentu.

Dasar Hukum Hak Tanggungan Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. dan hasil karya yang telah ada atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan. hak guna usaha dan hak guna bangunan. tetapi ditambah dengan hak pakai dan hak atas tanah berikut bangunan. hak guna usaha. . B. Ketidaksesuaian ini karena pada undang -undang lama yang dapat dijadikan objek hipotek dan credietverband hanyalah hak milik. Pasal 51 UUPA berbunyi ³Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik.mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya´ (Budi Harsono. sedangkan pada Undang Undang Nomor 4 Tahun 1999. Lahirnya undang-undang tentang hak tanggungan karena adanya perintah dalam Pasal 51 UUPA. 1999 : 24). karena tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan di Indonesia. Kedua ketentuan tersebut sudah tidak berlaku lagi. tanaman. maka peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang pembebanan hak atas tanah adalah Bab 21 Buku II KUH Perdata. yang berkaitan dengan hipotek dan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190. yang menjadi objek hak tanggungan tidak hanya ketiga hak atas tanah tersebut.

sehingga diperlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak -pihak yang berkepentingan. 2. maka digunakan ketentuan tentang hipotek sebagaimana yang diatur dalam KUH Perdata dan Credietverband. Ada 4 pertimbangan dibentuknya Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1999. bahwa bertambah meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi. bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana yang diatur dalam Buku II Kitab Undang -Undang Hukum Perdata Indonesia . Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 ditetapkan pada tanggal 9 April 1996.dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25. dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar. 3. yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera. Perintah Pasal 51 UUPA baru terwujud setelah menunggu selama 36 tahun. Tetapi dalam Pasal 57 UUPA disebutkan bahwa selama undang -undang hak tanggungan belum terbentuk. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 terdiri atas 11 bab dan 31 pasal. Pasal 33 da n Pasal 39 diatur dalam undang -undang´. bahwa sejak berlakunya Undang -Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai dengan saat ini. yaitu : 1. adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945.

hak guna usaha. Ketentuan Umum (Pasal 1 sampai dengan Pasal 2 Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996). sebagaimana dimaksud dalam Undang -Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. bahwa berhubung dengan hal -hal tersebut di atas. 5. bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi bidang pengaturan dan admin istrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak. yang berdasarkan Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. 4.sepanjang mengenai tanah . adalah meliputi : 1. selain hak milik. perlu dibentuk undang-undang yang mengatur hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. 2. dan hak guna bangunan yang telah ditunjuk sebagai objek hak tanggungan oleh Undang -Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -Pokok Agraria. . sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional. dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190. Objek Hak Tanggungan (Pasal 3 sampai dengan Pasal 7 Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996). Hal-hal yang diatur dalam Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996.

3. 6. Asas -asas itu disajikan berikut ini. Ketentuan Penutup (Pasal 27 sampai dengan Pasal 31 Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996). Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan (Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996). 1. Pencoretan Hak Tanggungan (Pasal 22 Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996). Asas-Asas Hak Tanggungan Di dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dikenal beberapa asas hak tanggungan. Sanksi Administrasi (Pasal 23 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996). Tata Cara Pemberian. 7. dan 9. Pendaftaran. Ketentuan Peralihan (Pasal 24 sampai dengan Pasal 26 Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996). 8. Peralihan dan Hapusnya Hak Tanggungan (Pasal 10 sampai dengan Pasal 19 Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996). . C. Eksekusi Hak Tanggungan (Pasal 20 sampai dengan Pasal 21 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996). mempunyai kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang hak tanggungan (Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996). 5. 4.

dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah tersebut (Pasal 4 ayat (4) Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996). D. Pemegang hak tanggungan terdiri dari perorangan atau badan huukm. Subjek Hak Tanggungan Subjek hak tanggungan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. yaitu orang meminjamkan uang di lembaga . 4. Pemberi hak tanggungan dapat perorangan atau badan hukum. tidak dapat dibagi-bagi ( Pasal 2 ayat (1) Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996). yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan. Biasanya dalam praktik pemberi hak tanggungan disebut dengan debitur. Dalam kedua pasal itu ditentukan bahwa yang dapa t menjadi subjek hukum dalam pembebanan hak tanggungan adalah pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan. dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada di kemudian hari (Pasal 4 ayat (4) UndangUndang Nomor 4 Tahun 1996). hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada (Pasal 2 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996). yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang. 5. Dengan syarat diperjanjikan secara tegas.2. 3.

tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut. karena harus memenuhi syarat publisitas. Pendaftaran Hak Tanggungan Pendaftaran hak tanggungan diatur d alam Pasal 13 sampai dengan Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. 1996 : 5). dan 4. . mempunyai sifat dapat dipindahtangankan. 1. termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum. F. 2. yaitu orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang. Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan. Objek Hak Tanggungan Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang.perbankan. E. karena apabila debitur cedera janji benda yang dijadkan jaminan utang akan dijual dimuka umum. Secara sistematis tata cara pendaftaran dikemukakan berikut ini. dapat dinilai dengan uang. memerlukan penunjukan dengan undang -undang (Budi Harsono. sedangkan penerima h ak tanggungan disebut dengan istilah kreditur. 3. karena utang yang dijamin berupa uang. 1. Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh PPAT wajib didaftarkan.

Surat Pengantar dari PPAT yang dib uat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan.2. Lembar kedua akta pemberian hak tanggungan. 3. Sertifikat asli hak atas tanah atau h ak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek hak tanggungan. . Berkas itu meliputi : a. Salinan akta pemberian hak tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan sertifikat hak tanggungan. d. e. f. Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan. Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. b. PPAT dalam waktu 7 hari setelah ditandatangani pemberian hak tanggungan wajib mengirimkan akta pendaftaran hak tanggungan dan warkah lainnya kepada Kantor Pertanahan serta berkas yang diperlukan. Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari penerima hak tanggungan. c.

: (1) kreditur Subrogasi menerima dengan pembayaran baik untuk sebagian mau pun untuk seluruhnya dari pihak ketiga.4. Peralihan Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan cara (1) cessi. dan serta merta mengalihkan hak dan tuntutan yang dimilikinya terhadap orang ketiga tersebut. Cessi adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang hak tanggungan kepada pihak lainnya. . yaitu (1) perjanjian kontraktual (kontraktual). dan (4) sebab-sebab lainnya. (3) pewarisan. Cessi harus dilakukan dengan akta autentuk dan akta di bawah tangan. dilakukan dan (2) cara Undang -Undang. dan sekaligus menempatkan pihak ketiga tadi menggantikan kedudukan semula terhadap diri debitur. (2) subrogasi. Secara lisan tidak sah. (2) pihak ketiga membantu debitur. G. Ada dua cara terjadinya subrogasi. Peralihan Hak Tanggungan Pada dasarnya hak tanggungan dapat dialihkan kepada pihak lainnya. Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat -surat yang diperlukan bagi pendaftarannya. Debitur meminjamkan uang dari pihak ketiga yang dipergunakan untuk membayar hutang kepada kreditur. Subrogasi adalah pengganti an kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi hutang debitur. Peralihan hak tanggungan ini diatur dalam Pasal 16 sampai dengan Pasal 17 Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996.

mengemukakan 6 (enam) cara berakhirnya atau hapusnya hak tanggungan. hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan. bahwa uang pembayaran hutang yang diserahkan kepada kreditur. Yang dimaksud dengan hapusnya hak tanggungan adalah tidak berlakunya lagi hak tanggungan. pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. 3. 2. 4. yaitu : 1. dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan. Sudikno Mertokusumo. Hapusnya Hak Tanggungan Hapusnya hak tanggungan diatur dalam Pasal 18 sampai dengan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. dan (3) tanda pelunasan berisi pernyataan.Supaya subrogasi ini dianggap sah. Dilunasinya hutang atau dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh debitur. H. maka harus diikuti tata cara sebagai berikut : (1) pinjaman uang mesti ditetapkan dengan akta autentik. Keenam cara tersebut disajikan sebagai berikut ini. 1. Disini tidak terjadi cedera janji atau sengketa. Ada empat sebab hapusnya hak tanggungan. (2) dalam akta autentik mesti dijelaskan besarnya jumlah pinjaman dan diperuntukkan melunasi hutang debitur. adalah uang yang berasal dari pihak ketiga. . hapusnya hak atas tanah yang dibebani h ak tanggungan.

Debitur cedera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi maka debitur digugat oleh kreditur. Debitur cedera janji. 6. Dengan dilunasi utang dari hasil penjualan lelang. maka kreditur dapat mengajukan sertifikat hak tanggungan ke pengadilan untuk dieksekusi berdasarkan Pasal 224 HIR yang diikuti pelelangan umum. yang berakibat debitur akan ditegur oleh kreditur untuk memenuhi prestasinya. maka perjanjian utang piutang berakhir.2. 3. Dengan adanya cedera janji tersebut. 4. maka kreditur dapat mengadakan parate executie dengan menjual lelang barang yang dijaminkan tanpa melibatkan pengadilan. Disini tidak terjadi gugatan. sehingga denga n demikian utang debitur lunas dan perjanjian utang piutang berakhir. Debitur tidak memenuhi tepat pada waktu. 1996 : 8-9). Debitur cedera janji. Debitur tidak mau melaksanakan pu tusan pengadilan yang mengalahkannya dan menghukum melunasi utangnya maka putusan pengadilan dieksekusi secara paksa dengan pelelangan umum yang hasilnya digunakan untuk melunasi hutang debitur. yang kemudian diikuti oleh putusan pengadilan yang memenangkan kreditur (kalau terbukti!). Teguran ini tidak jarang disambut dengan dipenuhinya prestasi oleh debitur secara sukarela. dan mengakibatkan perjanjian utang piutang berakhir (Soedikno Mertokusumo. 5. .

.I.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful