THE SIXTH GANK

•HILMAN
•M. ARIF
•NAZARUDIN
•PUTRIANE
•RICKO

P R E S E NT S …

G A N GOL F
I A N L A PAN
PEN IL A
 DASAR PENILAIAN LAPANGAN GOLF
DASAR PENILAIAN UNTUK OBYEK LAPANGAN GOLF MENGGUNAKAN METODE BIAYA YAITU MENGHITUNG NILAI
TANAH DI JUMLAHKAN DENGAN NILAI BANGUNAN.

 TANAH
Penilaian tanah dapat dilakukan dengan mengelompokkan
tanah menjadi :
 TANAH YANG SUDAH DIKEMBANGKAN
 TANAH LAPANGAN GOLF
NILAI TANAH = HARGA DASAR + BIAYA INVESTASI ( PENGEMBANGAN )
Harga dasar adalah harga tanah sekitarnya setelah dilakukan penyesuaian berdasarkan
prinsip dasar penilaian dengan mempertimbangkan peruntukan tata guna tanah.
Biaya investasi ditentukan oleh Direktorat PBB setiap tahunnya berdasarkan standar
masing kelas dan jenis komponen lapangan golf.
 TANAH UNTUK FASILITAS
Nilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi
 TANAH UNTUK JALAN
Nilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi
 TANAH UNTUK BANGUNAN
Nilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi
 TANAH YANG BELUM DIKEMBANGKAN
Nilai tanah adalah harga dasar tanah tanpa biaya investasi
 TANAH YANG TIDAK DAPAT DIKEMBANGKAN
Nilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah disekitar
lokasi
BANGUNAN
Pada prinsipnya proses penilaian bangunan dengan metode biaya dilakukan
dengan cara menganalisa dan menghitung seluruh biaya yang perlu
dikeluarkan untuk membangun bangunan baru yang sejenis dari setiap
bangunan yang ada di lokasi yang kemudian dikurangi dengan penyusutan.

Club House yang mempunyai karakteristik khusus dihitung dengan

menggunakan quantity survey method dimungkinkan juga menggunakan
DBKB dari bangunan lain yang mempunyai kontruksi dan fasilitas yang
hampir sama dengan club house, misalnya DBKB hotel.

Bagi bangunan non standard digunakan DBKB non standard

Bagi bangunan standard digunakan DBKB standard

Penyusutan bangunan berdasarkan tabel penyusutan pada KEP-04/PJ.6/1998

tanggal 16 Juni 1998.
 KOMPONEN LAPANGAN GOLF

KAWASAN YANG SUDAH DIKEMBANGKAN

 KAWASAN LAPANGAN  KAWASAN UNTUK FASILITAS ;
GOLF ;  Driving range
 Green  Lapangan tennis/squash
 Tee box  Kolam renang
 Bunker  Restoran dan mini bar
 Fairway  Ruang rapat
 Rough  Banquet dan function
 Bushes room
 Lake  Pusat kebugaran
 Salon/massage
 Sport club/kids club
 Lain-lain
 KAWASAN UNTUK JALAN ;
 Jalan utama
 Jalan sekunder / maintenance
 Tempat parkir dan lain-lain
 KAWASAN UNTUK BANGUNAN ;
 KAWASAN YANG BELUM
DIKEMBANGKAN ;
 perluasan lapangan golf
 pengembangan fasilitas
 lain-lain

 Kantor administrasi  KAWASAN YANG TIDAK DAPAT

 DIKEMBANGKAN;
Club house
 Bangunan pemeliharaan
 Jembatan / terowongan/ escalator  tebing curam, jurang, hutan
 Golf cart path  sungai
 Caddy house  tanah terjal, batu-batuan
 Starter house/generator  lain-lain
room/pump house
 Bak penampungan air
 Lain-lain
Perkembangan pembangunan
lapangan golf dan banyaknya
Golf courses / Club golf makin
menjanjikan merupakan suatu usaha
yang sangat menguntungkan.
 FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
LAPANGAN GOLF
 LOKASI
Lokasi sangat menentukan nilai lapangan golf khususnya terhadap nilai
tanahnya. Faktor lokasi terkait erat dengan prasarana dan infrastruktur
yang tersedia di sekitar lapangan golf.
 LANDSCAPE / DESIGN
Daya tarik utama lapangan golf terletak pada keindahan, tantangan,
keasyikan dan dayab tarik landscape / konsep desain.
 FASILITAS YANG TERSEDIA
Tersedianya jumlah fasilitas yang lengkap akan mempengaruhi daya
tarik tambahan bagi pemain dan pengunjung lapangan golf.
 PROSPEK
Golf adalah olahraga yang memiliki aturan dan etika yang ketat.
Bahkan dari golf dapat diambil pelajaran dan filosofi dalam menjalani
kehidupan dan bisnis.
Lapangan golf dirancang dan dibangun
berdasarkan suatu disain yang diinginkan
dengan suatu arsitektur yang sangat
diperhitungkan dari segi keuntungan,
keindahan dan tingkat kenikmatan tinggi
serta berpemandangan indah alami ,
menyegarkan / menyehatkan.
Tipe pengoperasian padang golf merupakan refleksi
jenis,
anggaran dasar dan aturan permainan dari asosiasi
perusahaan / club yang mengelola.
Keanggotaan mungkin diatur dibawah Kelompok
management atau pengusaha yang menguasainya
antara lain termasuk iuran / fee atau pendaftaran
anggota ataupun uang pangkalnya.

Tiga basic katagori operasional, yaitu :

1. Fee / biaya harian permainan (Courses) .

2. Kelompok Swasta atau Asosiasi .

3. Klub pribadi .
Desain / Rekayasa / Rancang Bangun Padang
Golf / Golf Courses

Desain fisik nyata dan konstruksi sebuah padang golf

ditentukan menurut dua factor:
• Tipe bangunan atau rekayasa padang golf ;

• Kontur atau tumpak – lego dataran

( layout ) dari tanah yang akan dibangun
atau dibentuk.
 Padang golf juga dapat ditentukan dalam tingkat tipe
berdasarkan panjang dan tingkat kesukaran / tantangan dari
padang tersebut. Sebagai pengetahuan selanjutnya kami
sajikan beberapa tipe dan data umum berdasarkan data
yang dapat kami kumpulkan sebagai berikut :
No. Tipe Padang Golf Banyaknya Par Rata-rata Luas
Hole/Lubang Panjang Alur Tapak /
(yards) Padang /
Dataran

1. Picth & Putt 9 N/A 1,000 7 – 10 ha

2. Par 3 9 54 1,400 10 – 20 ha
3. Executive 18 60 4,800 30 – 40 ha
4. Regulation :
a.Minimal 18 64 5,700 40 ha
b.Simple 18 67 6,200 50 ha
c.Private Club 18 70 6,500 60 ha
d.Championship 18 72 6,900 70 ha
Keterangan :

1. Pitch and Putt :

a. Jarak Lubang / Hole biasanya kurang dari 100 yard ;
b. Permainan mempergunakan sebuah pitching iron
(Tongkat besi pendek untuk pitching dan atau tongkat
putter untuk memasukkan bola kedalam lobang).

2. Par 3 :
Mungkin terdiri dari 9 sampai dengan 18 lubang / hole ;
Maximum jarak alur terpanjang adalah 250 yard ;
Semua lubang atau alur dibangun dengan par 3 ;
Permainan hanya mempergunakan tongkat besi saja.

3. Executives :
Semua lubang / hole dibangun lebih dari Par 3 .
4. Regulation :

a.18 Hole padang golf biasanya lebih panjang dari 7,500 yards ;

b.Par seluas dari 40 ha sampai dengan 50 ha tergantung dari panjang dan

tingkat kesukaran atau tantangannya.

Untuk jenis padang golf semacam ini biasanya diarahkan pada

rancang bangun pada lima configurasi yang dirancang sebagai
berikut :
Luas Lahan /
Tipe Padang Golf Padang
1. Alur Tunggal 18 lubang dengan permainan balik 9 60 - 70 ha

2. Alur Tunggal Langsung 18 Lubang 60 – 70 ha

3.Alur Ganda 18 Lubang dengan permainan balik 9 40 – 50 ha

4. Alur Ganda Langsung 18 Lubang 40 – 50 ha

5. Padang berbentuk Pusat / Hati / Lingkaran 30 – 40 ha

Sebuah padang golf membutuhkan konstruksi yang
secara penampakan fisik sengaja dibangun sebagai
padang golf.
Topografi tanah biasanya dibangun atau dimodifikasi
dengan kreasi membuang bentuk yang tidak indah /
tidak perlu kalau perlu ditata dengan diberikan
gunungan atau lembah turunan sehingga menarik.

Pohon diatur kalau perlu dipindah atau ditanamkan

sesuai rancangan alur, bangunan dan taman dirancang
sedemikian rupa sesuai dengan disain yang diinginkan.
Pembangunan Lapangan Golf dapat ditentukan
dalam 3 tipe utama, yaitu :

1. Pembangunan / Penyempurnaan bentuk

dan topografi tanah (land);
2. Pembangunan Gedung-gedung
(building).
3. Pembangunan bukan gedung seperti
taman, tanaman, rumput, Jebakan, pipa,
pengairan, listrik dan alur (other
improvement);
Bentuk Bangun Lapangan Golf

Sand Traps
Hol
Hole e

Water Traps

Fairways

Tee Box Tee Box

1. Multiple Tees

2. Small Level Tees 3. Artificial Surface Tees

4. Free Form Tees

 Beberapa bentuk dan penampakan Jebakan Pasir atau Bunker :

Pot Trap, bibir permukaan Raised Trap, bibir permukaan

berbentuk Lingkaran rata . tidak teratur rata.

Penampang Pot Trap Penampang Raised Trap

diiris dari samping. diiris dari samping.
 Penghitungan Penilaian Lapangan
Golf dengan Pendekatan Biaya

1. Mengisi Lembar Kerja Objek Khusus L. Golf

(Formulir 1) .

Survey langsung ke Objek dan berdasarkan

Gambar denah / lay out L.Golf:
a. Hitung luas meter persegi Teebox,
Fairway, Green, bunker, dan Waterhazard.
b. Hitung panjang Hole (dalam meter) dan
jumlah sprinkler.
Dihitung dengan persamaan :

Luas Fairway / green / Teebox

Jumlah Sprinkler =
Luas Pancar

Luas Pancar = 22 X R P S X R P S
7
RPS = Radius Pancar Sprinkler.
A. Perhitungan biaya persiapan termasuk ijin,administrasi,design, dan infra struktur.
B. Perhitungan Pipa Utama berdasarkan panjang setiap hole dikalikan dengan faktor
penyesuaian 1,25.
C. Perhitungan pipa lain berdasarkan pipa hole dengan memperhatikan jumlah saluran
setiap hole dikalikan dengan faktor penyesuaian 1,25.
D. Perhitungan ongkos panel termasuk biaya pompa, ruang pompa, dan kolam air.
E. Perhitungan pasir / batu split berdasarkan luas meter persegi dari keluasan Teebox,
fairway, green, dan bunker.
F. Perhitungan tanaman berdasarkan harga tanaman permeter persegi ditambah biaya
perawatan atau pupuk dengan rincian sbb :

No. Area Jenis Tanaman Luas Harga/m2

1. Teebox ……………. ……… Rp……..

2. Fairway ……………. ……… Rp……..
3. Green ……………. ……… Rp……..
4. Kawasan ……………. ……… Rp……..
Lain
I. Harga Dasar Tanah :
………….. M2 X Rp …….= Rp…………..
II.Biaya Pengembangan / Investasi :
1. Biaya Persiapan ;
A. Biaya Ijin Rp …….
B. Biaya Administrasi Rp …….
C. Biaya Design Rp …….
D. Biaya Infr. Struktur Rp …….
2. Pembersihan ,Galian & Urug :
…………m2 X Rp ……..= Rp …….
3. Drainage / Irigasi :
…………m2 X Rp …….= Rp …….
4. Instalasi Sprinkler :
a. Pipa Utama ….m X Rp …. = Rp …
b. Pipa Lain ….m X Rp .. = Rp ….
c. Kran Tutup … bh X Rp ….= Rp ….
d. Sprinkler ….bh X Rp ….= Rp ….
e. Ongkos Panel Rp ….. +
Jumlah Instalasi Sprinkler Rp ……..
Penyusutan Sprinkler ….% = Rp ……..
Jumlah 1 s/d 4 = Rp ……
5. Pasir / Batu Split ….m2 X Rp ….. = Rp …….
6. Tanaman ….m2 X Rp ……= Rp …….
Arsitek / Konsultan @ ……% = Rp …….
Bunga @ ……% = Rp ……. +
Rp ………….. +
Nilai Tanah Rp …………..
Nilai Tanah per m2 Rp …………..
PERHITUNGAN NILAI BANGUNAN
Data dan Nilai Komponen Utama serta Komponen Material

Nama Objek  
Nama Bangunan   Jenis Penggunaan Bangunan
Luas   m2
Jumlah Lantai   tingkat
Tahun Bangunan    

Item Uraian Bahan Nilai/m2

Konstruksi Utama Rp
Dinding Rp
Lantai Rp
Langit-langit Rp
Atap Rp
Jumlah Rp
Biaya Komponen Utama + Material per m2 Rp
Pemadam Kebakaran   Rp
AC Central ….. m2 x Rp…….. Rp
  Total Rp
Luas …. m2 x Rp Rp
Fasilitas   Rp
  Nilai sebelum disusutkan Rp
Penyusutan …..%   Rp
  Nilai setelah disusutkan Rp
Fasilitas yang tak disusutkan  
a. Listrik … KVA x Rp…. Rp
b. AC Windows …bh x Rp…. Rp
c. AC Split … bh x Rp… Rp
  NJOP Bangunan Rp
  NJOP per m2 Rp
Jenis Fasilitas   Jumlah
1. Kolam Renang …m2 x Rp…..  
Luas …m2 x Rp….. Rp
2.Perkerasan Halaman    
-ringan …m2 x Rp….. Rp
-sedang …m2 x Rp….. Rp
-berat …m2 x Rp….. Rp
3.Lapangan Tenis    
-beton …m2 x Rp….. Rp
-aspal …m2 x Rp….. Rp
-tanah liat …m2 x Rp….. Rp
4.Lift    
-penumpang …bh x Rp…. Rp
-kapsul …bh x Rp…. Rp
-barang …bh x Rp…. Rp
5.Tangga Berjalan    
-< 0.8 m …bh x Rp…. Rp
-> 0.8 m …bh x Rp…. Rp
6.Pagar    
-besi ….m x Rp….. Rp
-batu bata ….m x Rp….. Rp
7.Genset    
Jumlah ….Kva x Rp… Rp

8.Pesawat PABX/Telepon, jumlah ….bh x Rp…. Rp

9.Sumur Artesis kedalaman ….m x Rp….. Rp
  Jumlah Rp
Penghitungan Penilaian Lapangan Golf dengan
Pendekatan Pendapatan
PENDAPATAN KOTOR $2,772,403.00

BIAYA OPERASIONAL $2,467,744.00 -

PENDAPATAN BERSIH $305,659.00

G. TINGKAT KAPITALISASI 12 % = 8.33 X $305,659.00 = $2,546,139.00

NILAI INDIKASI MODAL = $2,546,200.00