BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang.
Sejalan dengan pertambahan penduduk, khususnya di kota -kota terus meningkat
dengan adanya urbanisasi dari daerah-daerah dan kota-kota lain sehingga dinamika
aspirasi masyarakat terus meningkat dengan sendiri tuntutan masyarakat terhadap
pembangunan untuk kepentingan umum semakin mengemuka, namun aktifitas untuk
memenuhi tuntutan ini berhadapan dengan ketersediaan tanah yang semakin terbatas
dan pasar tanah yang belum terbangun dengan baik, hal ini mendorong kenaikan
harga tanah secara tak terkendali sehingga menyulitkan Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum.
Tanah mempunyai peranan penting dalam hidup dan kehidupan masyarakat
diantaranya sebagai prasarana dalam bidang Perindustrian, Perumahan, Jalan. Tanah
dapat dinilai sebagai benda tetap yang dapat digunakan sebagai tabungan masa depan.
Tanah merupakan tempat pemukiman dari sebagian besar umat manusia, disamping
sebagai sumber penghidupan bagi manusia yang mencari nafkah melalui usaha tani
dan perkebunan, yang akhirnya tanah juga yang dijadikan persemayaman terakhir
bagi seorang yang meninggal dunia. Di sisi lain tanah harus dipergunakan dan
dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kesejahteraan rakyat secara adil dan merata,
juga harus dijaga kelestariannya. Tanah merupakan salah satu sarana kebutuhan yang
amat penting dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum tidaklah mudah untuk
dipecahkan, mengingat konsep pembangunan Indonesia pada dasarnya menggunakan
konsep pembangunan berkelanjutan. Pembangunan yang berkelanjutan merupakan
standar yang tidak hanya ditujukan bagi perlindungan lingkungan, melainkan juga
bagi kebijakan pembangunan, artinya dalam penyediaan, penggunaan, peningkatan
kemampuan sumber daya alam dan peningkatan taraf ekonomi, perlu menyadari
pentingnya pelestarian fungsi lingkungan hidup, kesamaan derajat antar generasi,
kesadaraan akan hak dan kewajiban masyarakat, pencegahan terhadap pembangunan
yang merusak dan tidak bertanggung jawab terhadap lingkungan serta kewajiban
untuk turut serta dalam melaksanakan pembangunan berkelanjutan pada setiap lapisan
masyarakat.
Dalam hal pemerintah memerlukan tanah untuk kepentingan umum, Pemerintah
menghadapi banyak masalah, diantaranya masalah Pelepasan atau Penyerahan Hak
Atas Tanah dan Pencabutan Hak Atas Tanah serta masalah Ganti Rugi. Masalah
tersebut timbul dalam hal Pemerintah membutuhkan tanah yang dikuasai atau dimilik
rakyat, karena disini menyangkut dua kepentingan yaitu kepentingan Pemerintah yang
berhadapa dengan Kepentingan Rakyat.
Hal tersebut sering terjadi biasanya disebabkan oleh faktor tarik menarik kepentingan
yang ada di dalam masyarakat, untuk menentukan siapa yang paling berhak dalam
memanfaatkan fungsi tanah demi kepentingan masing-masing kelompok marjinal,
kelompok pengusaha atau pemilik modal dan kelompok struktur pemerintah.
Salah satu upaya untuk mencapai tujuan tersebut adalah melalui perencanaan
pembangunan suatu Negara. Pembangunan yang dilakukan Pemerintah dewasa ini
antara lain pemenuhan kebutuhan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum,
sebagaimana tertuang dalam pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik
Indonesia Tahun 1945, Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan diperlukan
pendekatan yang mencerminkan pola pikir yang proaktif yang dilandasi sikap kritis
dan obyektif, guna mewujudkan cita-cita yang luhur bangsa Indonesia, maka
diperlukan komitmen politik yang sungguh-sungguh untuk memberikan dasar dan
arah yang adil dalam pengelolaan sumber daya alam berkelanjutan dan ramah
lingkungan dengan tidak menyengsarakan rakyat, sehingga adanya keseimbangan
antara kepentingan Pemerintah dan kebutuhan masyarakat.
Undang-Undang Dasar 1945 telah memberikan landasan sebagaimana dalam Pasal 33
ayat (3) Bahwa bumi dan air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
dikuasai oleh negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
Dari ketentuan dasar ini dapat diketahui bahwa kemakmuran masyarakatlah yang
menjadi tujuan utama dalam pemanfaatan fungsi bumi, air dan ruang angkasa serta
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.
Sebagai wujud nyata dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, maka
lahirlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria yang lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria. Dalam Pasal 2
ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria ini disebutkan bahwa: “Bumi, air dan ruang
angkasa termasuk kekayaan alam di dalamnya pada tingkat yang tertinggi dikuasai
oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat”.
Melalui hak menguasai dari Negara inilah maka Negara selaku badan penguasa akan
dapat senantiasa mengendalikan atau mengarahkan pengelolaan fungsi bumi, air dan
ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sesuai dengan
peraturan dan kebijakan yang ada, yaitu dalam lingkup penguasaan secara yuridis
yang beraspek publik.
Namun untuk pembangunan fasilitas-fasilitas umum seperti tersebut di atas,
memerlukan tanah sebagai wadahnya. Dalam hal persediaan tanah masih luas,
pembangunan fasilitas umum tersebut tidak menemui masalah. Tetapi persoalannya
tanah merupakan sumberdaya alam yang sifatnya terbatas, dan tidak pernah
bertambah luasnya. Tanah yang tersedia sudah banyak yang dilekati dengan hak
(tanah hak), dan tanah negara sudah sangat terbatas persediaannya.
Pada masa sekarang ini adalah sangat sulit melakukan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum di atas tanah Negara, dan sebagai jalan keluar yang ditempuh
adalah dengan mengambil tanah- tanah hak. Kegiatan “mengambil” tanah (oleh
pemerintah dalam rangka pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum) inilah
yang kemudian disebut dengan pengadaan tanah (Pasal 1 Peraturan Presiden Nomor
65 Tahun 2006).
Undang-Undang Pokok Agraria sendiri memberikan landasan hukum bagi
pengambilan tanah hak, sebagaimana diatur dalam Pasal 18 yaitu Untuk Kepentingan
Umum, termasuk kepentingan Bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari
rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti rugi yang layak
menurut cara yang diatur dengan Undang-Undang.
Dengan keluarnya Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2006,
tentang perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, membawa
pengaturan yang jauh berbeda dengan yang diatur dalam peraturan-peraturan
perundangan sebelumnya, baik tentang pengertian pengadaan tanah, tentang bentuk
ganti rugi dan cara penetapan besarnya ganti kerugian.
Bentuk dan dasar perhitungan ganti kerugian juga ditentukan secara lebih tegas dan
lebih adil yaitu didasarkan atas nilai nyata dengan memperhatikan nilai jual obyek
pajak yang terakhir untuk tanah
yang bersangkutan.
Lebih lanjut Peraturan Presiden ini menentukan bahwa untuk Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Untuk Kepentingan Umum yang dilakukan pemerintah atau pemerintah
daerah dilakukan dengan cara pelepasan hak atau penyerahan hak atas tanah
sedangkan pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan
umum oleh pemerintah atau pemerintah daerah dengan cara jual beli, tukar menukar
atau cara lain yang disepakati kedua belah pihak (Pasal 2 ayat (1), (2)).
Untuk melaksanakan Peraturan Presiden tersebut telah dikeluarkan Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2007, tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006, tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis ingin mengangkat permasalahan dalam
makalah ini yakni : Bagaimana dampak dari Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum

1. Pengertian Pengadaan Tanah.

Menurut John Salindeho arti atau istilah menyediakan kita mencapai keadaan ada,
karena didalam mengupayakan, menyediakan sudah terselib arti mengadakan atau
keadaan ada itu, sedangkan dalam mengadakan tentunya kita menemukan atau
tepatnya mencapai sesuatu yang tersedia, sebab sudah diadakan, kecuali tidak berbuat
demikan, jadi kedua istilah tersebut namun tampak berbeda, mempunyai arti yang
menuju kepada satu pengertian (monosematic) yang dapat dibatasi kepada suatu
perbuatan untuk mengadakan agar tersedia tanah bagi kepentingan pemerintah.
Sedangkan menurut Imam Koeswahyono pengadaan tanah sebagai suatu perbuatan
hukum yang dilakukan oleh pemerintah untuk mendapatkan tanah bagi kepentingan
tertentu dengan cara memberikan ganti kerugian kepada si empunya (baik perorangan
atau badan hukum) tanah menurut tata cara dan besaran nominal tertentu.
Dalam Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 Pasal 1 yaitu Pengadaan Tanah
adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi
kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman dan benda-
benda yang berkaitan dengan tanah.

2. Pengertian Kepentingan Umum.

Pembangunan pertanahan tidak lepas dari pemahaman tentang
kepentingan umum. menurut John Salindeho belum ada definisi yang sudah
dikentalkan mengenai pengertian kepentingan umum, namun cara sederhana dapat
ditarik kesimpulan atau pengertian bahwa kepentingan umum dapat saja dikatakan
untuk keperluan, kebutuhan atau kepentingan orang banyak atau tujuan sosial yang
luas. Oleh karena itu rumusan demikian terlalu umum, luas dan tak ada batasnya,
maka untuk mendapatkan rumusan terhadapnya, kiranya dapat dijadikan pegangan
sambil menanti pengentalannya yakni kepentingan umum adalah termasuk
kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, dengan
memperhatikan segi-segi sosial, politik, psikologis dan hankamnas atas dasar azas-
azas Pembangunan Nasional dengan mengindahkan Ketahanan Nasional serta
wawasan Nusantara.24 Sedangkan dalam Peraturan pemerintah Nomor 36 Tahun
2005 Pasal 1 ayat (5) yaitu kepentingan umum
adalah kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat.

B. Pelepasan Hak Untuk Kepentingan Umum

1. Pengertian Pelepasan Hak Atas Tanah.

Pelepasan hak atas tanah adalah suatu penyerahan kembali hak itu kepada Negara
dengan sukarela.27 Perbuatan ini dapat bertujuan agar tanah tersebut diberikan
kembali kepada suatu pihak tertentu dengan suatu hak tanah baru sesuai ketentuan-
ketentuan dan syarat-syarat yang berlaku.
Sedangkan menurut Prof Boedi Harsono, SH, yang dimaksud pelepasan hak atas
tanah adalah setiap perbuatan yang dimaksud langsung maupun tidak langsung
melepaskan hubungan hukum yang ada antara pemegang hak atau penguasa atas
tanahnya dengan cara memberikan ganti rugi yang berhak atau penguasa tanah itu.

2. Maksud Dan Tujuan Pelepasan Hak Atas Tanah.

Pelepasan hak atas tanah dapat dilakukan atas dasar persetujuan dari pemegang hak
baik mengenai teknis pelaksanaannya maupun bentuk atau besar ganti rugi kalau si
pemegang hak tidak bersedia melepaskan atau menyerahkan tanahnya maka
pemerintah melalui musyawarah baik dengan instansi terkait serta para pemilik tanah
yang terkena proyek pembangunan pembuatan pelebaran jalan umum dengan
diberikan ganti rugi agar tanah tersebut bisa digunakan proyek tersebut.
Oleh karena itu dalam acara pelepasan hak dilihat dari para pemegang hak yaitu
melepaskan haknya kepada Negara untuk kepentingan umum atau kepentingan
bersama diberikan ganti rugi yang layak sesuai dengan harga dasar yang ditentukan
pada tempat proyek pembangunan tersebut dilaksanakan.
Namun untuk pembebasan hak atas tanah apabila dikaitkan dengan kepentingan
umum para pemegang hak atas tanah dituntut kesadaran lain tidak hanya terdapat
pertimbangan harga ganti rugi yang telah diberikan para pihak yang memerlukan
tanah untuk proyek pembangunan untuk kepentingan umum tersebut, karena maksud
dan tujuan pelepasanan hak atas tanah tersebut sekedar melihat dari pandangan
kepentingan individu saja melainkan dihubungkan dengan kepentingan umum.
Maka dari itu dilihat dari sudut pelepasan hak atas tanah adalah melepaskan hak dari
pemilik kepada para pihak yang memerlukannya dengan dasar memberikan ganti rugi
hak atas tanah yang diperlukan oleh para pihak yang membutuhkan pembangunan
untuk kepentingan umum. tanah untuk proyek

3. Hak Atas Tanah.

Hak atas tanah adalah hak yang memberikan kewenangan kepada yan empunya hak
untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.29
Pengertian hak atas tanah berbeda dengan pengertian agraria. Hak agraria pada
dasarnya terdiri dari tiga hal yaitu hak atas tanah, hak tanggungan, dan hak agraria
lainnya.
Ciri khusus dari hak atas tanah adalah si empunya hak berwenang untuk
mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya. Hak atas tanah
diatur dalam Bab II UU No.5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria.
Bila melihat pengaturan yang terdapat dalam UUPA maka hak- hak tanah terdiri dari;
a. Hak milik
Sebagaimana diatur dalam Pasal 20 UUPA menyebutkan bahwa Hak Milik adalah hak
turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik
dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Dapat dikatakan bahwa sifat khas dari
hak milik adalah turun temurun, terkuat, terpenuh. Hak yang tidak mempunyai ketiga
ciri sekaligus bukan merupakan hak milik. Bersifat turun temurun artinya hak milik
tidak hanya berlangsung selama hidupnya orang yang mempunyai, tetapi dapat
dilanjutkan oleh ahli warisnya apabila pemiliknya meninggal dunia.

Terkuat menunjukan ;
1. Jangka waktu haknya tidak terbatas. Jadi berlainan dengan hak guna usaha
atau hak guna bangunan yang jangka waktunya tertentu.
2. Hak yang terdaftar dan adanya tanda bukti hak terpenuh artinya
• Hak Milik itu memberikan kewenangan kepada yang empunya yang paling
luas jika dibandingkan dengan hak lain.
• Hak Milik merupakan induk dari hak-hak lain artinya seorang pemilik
tanah bisa memberikan tanah kepada pihak lain dengan hak-hak yang kuran dari pada
hak milik.
• Hak Milik tidak berinduk kepada hak atas tanah lain, karena hak milik
adalah hak yang paling penuh, sedangkan hak lain kurang penuh.
• Dilihat dari peruntukannya hak milik juga tidak terbatas.
Seorang pemilik tanah dengan hak milik pada dasarnya bebas menggunakan
tanahnya. Pembatasan penggunaan tanah berkaitan dengan fungsi sosial dari tanah.
Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaan dan sifat haknya, sehingga
bermanfaat bagi kesejahteraan dan kebahagian yang mempunyai hak maupun bagi
masyarakat dan Negara.
Hal yang tidak dikehendaki dan tidak dibenarkan adalah apabila tanah itu
dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadinya, apalagi hak itu
menimbulkan kerugian bagi masyakarat (penjelasaan Pasal 6 UU No.5 Tahun 1960).
Berkaitan dengan fungsi sosial, sudah sewajarnya apabila tanah itu dipelihara dengan
baik agar bertambah kesuburannya serta disegah kerusakannya (ketentuan Pasal 15
UU Nomor 5 Tahun 1960). Kewajiban itu tidak hanya dibebankan kepada pemegang
hak atas tanah yang bersangkutan, tetapi juga kepada setiap orang, badan hukum atau
instansi yang mempunyai hubungan Hukum dengan tanah itu.
Hak Milik pada dasarnya mempunyai mempunyai ciri-ciri
sebagai berikut;
a. Hak Milik dapat dijadikan hutang
b. Boleh digadaikan
c. Hak Milik dapat dialihkan kepada orang lain
d. Hak Milik dapat dilepaskan dengan sukarela
Ketentuan Pasal 27 UUPA menyebutkan bahwa hak milik hapus
apabila;
a. Tanahnya jatuh kepada Negara;
1. Pencabutan hak berdasarkan ketentuan Pasal 18 UUPA.
2. Karena dengan penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya.
3. Karena diterlantarakan
4. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2)
b. Tanahnya musnah.
b. Hak Guna Usaha
Dalam ketentuan Pasal 29 UUPA menyebutkan bahwa Hak Guna Usaha adalah hak
untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara selama jangka waktu
tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan. Hak Guna Usaha
terbatas pada usaha pertanian, perikanan, peternakan.
Namun walaupun tanah yang dipunyai dengan hak guna usaha tetapi boleh
mendirikan bangunan diatasnya. Bangunan- bangunan yang dihubungkan dengan
usaha pertanian, perikanan, peternakan, tanpa memerlukan hak lain.
Hak Guna Usaha mempunyai ciri khusus yaitu;
Hak Guna Usaha tergolong hak atas tanah yang kuat artinya tidak mudah hapus dan
mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. Oleh karena itu hak guna usaha
salah satu hak yang wajib didaftar.
1. Hak Guna Usaha dapat beralih yaitu diwaris oleh ahli waris yang
2. empunya hak.
3. Hak Guna Usaha jangka waktunya terbatas, pada suatu waktu pasti
4. berakhir.
5. Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
6. hak tanggungan.
7. Hak Guna Usaha dapat dialihkan kepada pihak lain, yaitu dijual,
8. ditukarkan dengan benda lain, dihibahkan atau diberikan dengan
9. wasiat.
10. Hak Guna Usaha dapat dilepaskan oleh empunya, hingga tanahnya
11. menjadi tanah Negara.
12. Hak Guna Usaha hanya dapat diberikan guna keperluan usaha
13. pertanian, perikanan, dan peternakan.
Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu 25 tahun. Atas permintaan pemegang
hak maka jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu 25 tahun.
Masalah subyek Hak Guna Usaha diatur dalam Pasal 30 UUPA
(1). Subyek dari Hak Guna Usaha adalah;
a) Warga Negara Indonesia.
b) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
(2). Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Usaha dan tidak lagi
memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat (1 ) Pasal ini dalam jangka
waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak yang
memenuhi syarat.
Hak Guna Usaha terjadi karena adanya penetapan pemerintah, sedangkan hak ini
dapat hapus karena;
1. Jangka waktu berakhir.
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu
syarat tidak dipenuhi.
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir.
4. Dicabut untuk kepentingan umum.
5. Tanahnya diterlantarkan.
6. Tanahnya musnah.
7. Karena ketentuan Pasal 30 ayat 2 UUPA.
c. Hak Guna Bangunan.
Pasal 35 ayat (1) UUPA menyebutkan bahwa Hak Guna Bangunan adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun. Berlainan dengan Hak Guna Usaha, peruntukan
dari hak guna bangunan adalah untuk bangunan. Sungguhpun khusus diperuntukan
mendirikan bangunan, namun hal itu tidak berarti bahwa diatas tanah tersebut, pemilik
hak tidak diperbolehkan menanam sesuatu, memelihara ternak atau mempunyai kolam
untuk memelihara ikan, asal tujuan penggunaan tanahnya yang pokok adalah untuk
bangunan. Sebagaimana Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan diadakan untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat modern. Hak ini bukan hak yang berasal dari
hukum adat.
Berkaitan dengan subyek Hak Guna Bangunan telah diatur dalam ketentuan Pasal 36
ayat (1), yaitu;
a) Warga Negara Indonesia.
b) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
Hak Guna Bangunan pada dasarnya mempunyai ciri sebagai berikut;
a). Hak Guna Bangunan tergolong hak yang kuat, artinya tidak mudah
hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. Oleh
karena itu hak ini termasuk salah satu hak yang wajib didaftarkan.
b). Hak Guna Bangunan dapat beralih, artinya dapat diwaris oleh ahli waris
yang empunya hak.
c). Hak Guna Bangunan jangka waktunya terbatas, artinya pada suatu waktu
pasti berakhir.
d). Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan
dibebani hak tanggungan.
e). Hak Guna Bangunan dapat dialihkan kepada pihak lain yaitu dijual,
ditukarkan dengan benda lain, dihibahkan atau diberikan dengan wasiat.
f). Hak Guna Bangunan dapat dilepaskan oleh yang empunya hingga
tanahnya menjadi tanah Negara.
g). Hak Guna Bangunan hanya dapat diberikan untuk keperluan
pembangunan bangunan-bangunan.
Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Atas
permintaan pemegang haknya dan dengan mengingat keperluan serta keadaan
bangunan, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20
tahun.
Hak Guna Bangunan terjadi karena;
a). Mengenai tanah yang dikuasai oleh Negara karena penetapan pemerintah.
b). Mengenai tanah milik, Karena perjanjian yang berbentuk autentik antara pemilik
tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan
itu yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
Hak Guna Bangunan hapus karena;
a) Jangka waktunya berakhir.
b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi.
c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
d) Dicabut untuk kepentingan Umum.
e) Diterlantarkan.
f) Tanahnya musnah.
g) ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA.
d. Hak Pakai.
Pasal 41 ayat (1) UUPA pada dasarnya menyebutkan bahwa Hak Pakai adalah hak
untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberikan wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa.
Subyek dari hak pakai adalah;
a) Warga Negara Indonesia
b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
c) Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia.
d) Badan-badan hukum yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
UUPA pada dasarnya tidak memuat ketentuan khusus mengenai hapusnya hak pakai.
Biarpun demikian dapat dikemukakan bahwa hak tersebut jika;
a). Jangka waktu berakhir
b). Diberhentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu yang
harus dipenuhi oleh pemegang haknya yang bersangkutan dengan
statusnya.
c). Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
d). Dicabut untuk kepentingan umum.
e). Tanahnya musnah.
e. Hak Sewa
Pasal 44 UUPA menyebutkan bahwa;
a) Seorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia
berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
b) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan;
a). satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu.
b). sebelum atau sesudah tanah dipergunakan.
c) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai
syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Berdasarkan isi dari ketentuan Pasal tersebut dapat dikatakan bahwa hak sewa adalah
hak yang member kewenangan kepada orang lain untuk menggunakan tanahnya.
Perbedaannya dengan hak pakai adalah dalam hak sewa penyewa harus membayar
uang sewa.
Hak sewa untuk bangunan harus dibedakan dengan hak sewa atas bangunan. Dalam
menyerahkan tanahnya hal sewa untuk bangunan, pemilik dalam keadaan kosong
kepada penyewa, dengan maksud supaya penyewa dapat mendirikan bangunan diatas
tanah itu.

4. Fungsi Tanah
Kata tanah atau land memilki definisi yang luas. Apabila diterjemahkan secara
harfiah, maka terdapat banyak definisi tentang tanah . Menurut Prof Boedi Harsono,
tanah adalah permukaan bumi, yang penggunaannya meliputi juga sebagian tubuh
bumi yang berada dibawahnya dan sebagian dari ruang yang ada diatasnya, dengan
pembatasan dalam Pasal 4 UUPA yaitu sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan, dalam batas-
batas menurut UUPA dan peraturan- peraturan lain yang lebih tinggi.
Sedangkan menurut Prof. Imam Sudayat, S.H., sebagai pengertian geologis-
agronomis, tanah adalah lapisan lepas permukaan bumi yang paling atas, yang dapat
dimanfaatkan untuk menaman tumbuh-tumbuhan disebut penggarap, tanah
pekarangan, tanah pertanian, tanah perkebunan, sedangkan untuk digunakan untuk
mendirikan bangunan dinamakan tanah bangunan.
Tanah merupakan faktor produksi, yang dapat diartikan bahwa manusia mempunyai
fungsi untuk mengolah tanah, sehingga mempunyai nilai tambah bagi manusia itu
untuk dapat dimanfaatkan eksitensinya bagi kehidupan manusia itu sendiri, kehidupan
masyarakat bahkan sebagai penunjang kemakmuran bangsa dan Negara. Hal ini
berarti tanah mempunyai korelasi yang erat atas peranan tana sebagai lahan pertanian,
yang dapat dimanfaatkan kesuburannya bagi manusi pada umumnya khususnya para
petani.
Tanah juga dapat dijadikan tabungan, karena nilainya semakin bertambah seiring
dengan pertumbuhan penduduk yang meningkat, oleh karena itu tanah akan menjadi
barang yang langka. Hal ini dapat menimbulkan dampak pada manusia untuk berfikir
memanfaatkan tanah demi kelangsungan hidup manusia. Misalnya tanah dijadikan
obyek perdagangan Jual-beli.
Fungsi tanah memang beraneka ragam dimana tanah dapat dipandang dari sudut
faktor produksi, yang secara ekonomi sangat diperlukan untuk memenuhi kebutuhan
hidup manusia dan menunjang keperluan manusia, misalnya tanah sebagai tabungan
di hari tua, sarana investasi dan sarana untuk mengembangkan usaha. Jika dilihat dari
sosial dan budaya, tanah merupakan warisan dari leluhur yang ditujukan untuk
generasi yang akan datang. Dengan demikian pengelolaan tanah adalah amanat yang
harus di emban untuk kepentingan manusia.
Dalam rangka pembagian ruang (lingkungan) kehidupan dilakukan pengembangan
dalam pembangunan, semua hak-hak tersebut diperlukan untuk memenuhi kebutuhan
manusia, sebagai berikut;
a. Marga (circulation), yaitu untuk memenuhi kebutuhan manusia dibidang
perhubungan, baik didalam kota maupun diluar kota.
b. Wisma (home), yaitu untuk memenuhi kebutuhan manusia sebagai tempa
tinggal bagi keluarga beserta keturunannya.
c. Karya (work), yaitu untuk memenuhi kebutuhan manusia dalam rangk
tercapainya tujuan pekerjaan atas bangunan wujud karya manusia.
d. Suka (recreation), yaitu untuk memenuhi kebutuhan manusia dalam
rangka memuaskan kebutuhan batin, sebagai tempat rekreasi bagi manusia.
e. Penyempurnaan, yaitu guna menumpang segala keperluan manusia yang
tidak termasuk empat poin diatas, misalnya;
a) Jasmasi (olah raga).
b) Rohani (agama).
c) Pendidikan.
 d) Kesenian.
e) Lembaga-lembaga ilmu pengetahuan.
f) Pemakaman.
Dengan demikian jelaslah bahwa, semua hak atas tanah dibagi sesuai dengan fungsi
untuk sebesar-besarnya kebutuhan manusia agar tercapai kemakmuran dan
kesejahteraan seluruh manusia khususnya di Indonesia.

5. Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Suatu norma hukum akan dihargai oleh warga masyarakat apabila ia telah
mengetahui, memahami dan menaatinya. Artinya, dia benar-benar dapat merasakan
bahwa hukum tersebut menghasilkan ketertiban serta ketentraman dalam dirinya.
Hukum tidak hanya berkaitan dengan segi lahiriah dari manusia, akan tetapi juga dari
segi batiniah.
Dalam ketentuan perundang-undangan mengenai Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang berlaku sekarang perlu dirumuskan
kembali sesuai dengan nilai-nilai sosial yang berkembang dimasyarakat, agar
menghasilkan ketertiban dan ketenteraman didalam masyarakat. Perlu dirumuskan
kembali Perpres No. 65 Tahun 2006, mengingat potensi masalah yang akan timbul
dimasyarakat, yakni:
• Pendefinisian yang konkret tentang pengertian Kepentingan Umum, menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku sekarang.
Pengertian kepentingan umum dirumuskan secara abstrak, yaitu kepentingan sebagian
besar masyarakat. Pengertian kepentingan umum dibatasi untuk kepentingan
pembangunan yang tidak bertujuan komersial. Batasan tentang pengertian
kepentingan umum terlihat abstrak, sehingga menimbulkan penafsiran yang berbeda-
beda dalam masyarakat. Akibat yang ditimbulkan adalah ketidakpastian hukum dan
menjurus pada munculnya konflik dalam masyarakat.
Pembatasan kepentingan umum dalam dua hal, pembangunan itu dilaksanakan
pemerintah/pemda yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki pemerintah/pemda.
Pengurangan pembangunan untuk kepentingan umum dari 21 menurut Perpres 36
Tahun 2005 menjadi 7 jenis dalam Perpres No. 65 Tahun 2006. Pengurangan tersebut
akan menimbulkan permasalahan manakala pemerintah/pemda akan membangun
puskesmas/rumah sakit umum, tempat pendidikan atau sekolah, lembaga
pemasyarakatan atau rumah tahanan, kantor pemerintah/pemda, pasar
umum/tradisional.
• Penitipan ganti rugi ke pengadilan negeri bila proses musyawarah mengenai
harga tanah tidak selesai.
Masalah utamanya adalah mekanisme penitipan ganti rugi kepada pengadilan
negeri, permasalahan penitipan uang ganti kerugian kepada pengadilan negeri bila
lokasi pembangunan tidak dapat dipindahkan, namun musyawarah tidak mencapai
hasil setelah berlangsung 120 hari kalender (sebelumnya 90 hari) dalam pasal 10.
Penerapan lembaga penawaran pembayaran yang diikuti dengan penitipan pada
pengadilan negeri yang diatur dalam pasal 1404 KUH Perdata keliru diterapkan dalam
Perpres ini.
Pengadaaan tanah adalah perbuatan pemerintah/pemda yang masuk dalam
ranah hukum administrasi, sedangkan lembaga penawaran pembayaran dalam pasal
1404 KUH Perdata mengatur hubungan hukum keperdataan diantara para pihak.
Selain keliru menerapkan konsep dan terkesan memaksakan kehendak sepihak, pasal
10 ini tidak final. Sepanjang masyarakat tetap keberatan dengan ganti kerugian,
meski ganti kerugian telah dititipkan kepada pengadilan negeri, tetap terbuka proses
pengusulan pencabutan hak atas tanah melalui Pasal 18 Perpres ini, sesuai UU No. 20
Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak atas Tanah yang merupakan pelaksanaan amanat
pasal 18 UUPA. Pencabutan hak baru dapat ditempuh jika upaya musyawarah gagal
dan merupakan upaya terakhir yang dimungkinkan oleh hukum. Penetapan jangka
waktu 120 hari diharapkan dapat dicegah berlarutnya proses musyawarah sekaligus
menimbulkan tekanan psikis pada masyarakat yang enggan berhubungan dengan
lembaga peradilan. Secara hukum pasal 10 Perpres ini tidak relevan karena tanpa
menitipkan ganti kerugian pada pengadilan negeri sudah ada jalan keluar yang diatur
dalam UU No. 20 Tahun 1961.
• Pengaturan tentang permukiman kembali tidak diatur lebih lanjut, sehingga
permukiman kembali dilaksanakan hanya sekedar memindahkan warga masyarakat
yang terkena proyek pembebasan dari tempat yang lama ketempat yang baru, tanpa
diikuti dengan kegiatan untuk memulihkan kehidupan sosial ekonomi mereka.
Paradigma baru tentang pemulihan sosial ekonomi warga masyarakat yang
terkena proyek pembebasan adalah perlu adanya upaya untuk memulihkan kegiatan
ekonomi mereka dengan memperhitungkan kerugian yang dialami oleh warga yang
terkena dampak pembebasan tanahnya. Bagi warga masyarakat yang sebelumnya
tanah merupakan aset yang berharga, sebagai tempat usaha, bertani, berkebun dan
sebagainya, terpaksa kehilangan aset ini kerena mereka dipindahkan ketempat
pemukiman yang baru. Pemulihan lokasi pemukiman yang baru bagi warga
masyarakat seharusnya dibarengi dengan perencanaan pembangunan infrastruktur
yang mendukung kegiatan dalam upaya pemulihan kehidupan sosial ekonomi warga
masyarakat. Setidak-tidaknya masyarakat tidak akan menjadi lebih miskin sebelum
tanah dibebaskan.
Perlu adanya pemikiran tentang lokasi tempat pemukiman yang baru, harus
ditata sesuai dengan rencana tata ruang daerah atau kota, dengan diikuti oleh proyek
konsolidasi tanah perkotaan atau perdesaan. Konsekwensi dari pemikiran ini
diharapkan agar pembebasan tanah ini sekaligus akan terjadi pengembangan wilayah
baru yang tertib dan membangun sentral-sentral ekonomi baru bagi masyarakat.
• Panitia pencabutan hak-hak atas tanah harus juga bertanggungjawab terhadap
upaya pemulihan kondisi sosial ekonomi masyarakat yang terkena dampak
pembebasan. Keanggotaan penitia pembebasan tanah tidak hanya didominasi oleh
instansi pemerintah saja, tetapi harus juga melibatkan masyarakat/LSM dan wakil dari
perguruan tinggi, agar netralitas kepanitiaan tetap terjaga.
Hubungan Perpres No. 65 Tahun 2006 Perubahan atas Perpres No. 36 Tahun
2005 dengan Keppres atau UU sebelumnya mengenai persoalan terkait hanya sebagai
legitimasi bahwa kebijakan yang dimaksud itu tidak memenuhi tuntutan pasar. Situasi
politik, ekonomi dan sosialnya sudah berbeda dan berkembang. Diharapkan akan
menarik investor berdatangan. Sebaliknya yang terjadi adalah makin terjadi
konsentrasi penguasaan atas tanah dan lepasnya penguasaan tanah oleh banyak warga
masyarakat pada segelintir orang saja.
Peraturan perundang-undangan dibidang agraria, memberi kekuasaan yang
besar kepada negara untuk menguasai semua tanah yang ada diwilayah Indonesia,
sehingga berpotensi melanggar hak ulayat dan hak perorangan atas tanah. Pengadaan
tanah sebagai suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemerintah untuk
mendapatkan tanah untuk kepentingan tertentu dengan cara memberikan ganti
kerugian kepada pemilik tanah baik perorangan atau badan hukum menurut tata cara
dan besaran nominal tertentu. Pemerintah atas nama negara memerlukan tanah untuk
pembangunan namun karena ketersediaan tanah yang dikuasai negara terbatas maka
dasar hukum yang digunakan adalah Pasal 6 UUPA tentang fungsi sosial tanah, maka
pemerintah mengambil tanah-tanah hak yang dikuasai oleh perorangan atau badan
hukum dengan memberikan penggantian yang layak.
Aktifitas pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan secara teoritik
didasarkan pada azas/prinsip tertentu dan terbagi menjadi dua subsistem:
1. Pengadaan tanah oleh pemerintah karena kepentingan umum,
 2. Pengadaan tanah oleh pemerintah karena bukan kepentingan umum
(komersial).
Walaupun tersebut secara normatif dalam Perpres No. 65 Tahun 2006 tentang
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum, sesungguhnya jalan tol tidak dapat
dimasukkan dalam ranah kepentingan umum. Argumentasinya menurut Kitay (1985)
kepentingan umum mengandung tiga unsur esensial yakni; dilakukan oleh
pemerintah, dimiliki oleh pemerintah dan non profit. Realitas menunjukan bahwa
jalan tol pasti bermotif profit. Sehingga argumentasi hukumnya yang tepat untuk
jalan tol cara perolehan tanah oleh pemerintah bukan dengan pengadaan tanah,
melainkan dengan jual beli.
Menurut Soemardjono, kelemahan regulasi yang mengatur masalah aktivitas
pengadaan tanah untuk kepentingan umum beberapa variabel diantaranya adalah:
1. Wujud produk hukum mestinya berupa undang-undang karena aspek
yang diatur (substansi) menyangkut hajat hidup orang banyak, bersifat esensial
(hak asasi manusia), konkritnya bertautan pangan, papan dalam konteks
negara agraris.
2. Masih luasnya makna kepentingan umum, persoalan yang mengemuka,
istilah tanpa batas yang jelas dan tegas. Ada satu dari tiga alaternatif pertama
hanya pedoman umum sehingga mendorong penafsiran terbuka, kedua
mencantumkannya dalam daftar kegiatan (list provision) atau gabungan dari
keduannya.
3. Belum dipisahkan secara jelas dan tegas perbedaan kegiatan
pembangunan untuk kepentingan umum dan bukan kepentingan umum.
4. Bentuk ganti rugi yang dimuat bersifat fisik dan tidak mencantumkan
yang non fisik. Padahal harga perubahan status pemegang hak dari profesi
petani menjadi menjadi yang lain sangat mahal misalnya menjadi buruh kasar,
kuli bangunan, pemulung.
5. Peran dan kedudukan panitia pengadaan tanah, terutama masalah
independensinya sehingga mampu memetakan dirinya sebagai fasilitator para
pihak secara independen.
6. Regulasi menafsirkan secara keliru dan menunjukan pemaksaan
kehendak dalam penetapan ganti kerugian yang tidak disepakati subjek dengan
menganalogkan konsinyasi (penitipan barang dipanitera pengadilan menurut
pasal 1404 KUH Perdata)
 Dari sisi hukum dimensi keadilan harus dikedepankan artinya makna fungsi
sosial terjadinya keseimbangan antara kepentingan umum dan kepentingan
perorangan. Tegasnya hak-hak yang sah dari subyek hak atas tanah harus dilindungi
dan dihargai. Disisi lain, keikhlasan pemegang hak demi kepentingan masyarakat
yang lebih luas juga sepantasnya dihargai oleh pemerintah/pemda dan panitia
pengadaan tanah.
Pengadaan tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum
oleh pemerintah dialakukan secara musyawarah antara pemerintah dan perseorangan
atau badan hukum yang menguasai hak milik atas tanah. Adapun syarat untuk
terjadinya musyawarah, yakni:
1. Didasarkan pada suatu bentuk kebijakan yang dituangkan dalam suatu
produk hukum.
2. Kesamaan prespektif tentang kepentingan umum, musyawarah,
substansi penggantian yang layak.
3. Dilakukan secara langsung, bersama (egaliter/setara), efektif.
4. Saling menerima dan memberi (take and give) pendapat/pandangan,
saran, kritik dan usul.
5. Hanya dapat dilaksanakan dengan hasil yang optimal, jika diketahui
materi/substansi yang dimusyawarahkan, tujuan, hambatan, target yang
konkret, peran yang jelas dan solusi yang adil.
6. Musyawarah tidak boleh ada pemaksaan kehendak pihak yang satu
terhadap pihak yang lain.
7. Pelibatan secara setara pemangku kepentingan dalam forum
musyawarah tanpa ada egosektoral/mengedepankan kepentingan
individu/kelompok/ golongan.
Baik acara perolehan tanah melalui kegiatan pengadaan tanah dengan kata
sepakat maupun pencabutan hak (sebagai suatu upaya hukum pemungkas dan final
jika pengadaan tanah musyawarah untuk mencapai mufakat gagal dilakukan dan tidak
dimungkinkan pemindahan lokasi kegiatan ketempat lain), terhadap subyek hak wajib
diberi imbalan yang layak berupa uang, fasilitas/tanah pengganti sehingga keadaan
sosial-ekonominya tidak merosot/menurun.
Keterlibatan panitia pengadaan tanah yang memiliki netralitas dalam
pemecahan pengadaan tanah untuk kepentingan umum tidak hanya selesai pada
proses ganti kerugian tetapi juga menyangkut penyelesaian sesudah proses ganti
kerugian, yakni menyangkut profesi perorangan yang melekat dengan tanah seperti
petani, pemilik kebun, dll, yang harus dipikirkan mengenai profesi selanjutnya setelah
proses pengadaan tanah guna dapat menyambung ekonomi demi menunjang
kehidupan.
Persoalan yang esensial dari dimensi hukum bahwa perbuatan hukum itu
menjadi benar, adil dengan terpenuhinya prosedur atau tata cara saja. Namun yang
justru mendasar adalah:
1. Apakah panitia pengadaan tanah termasuk tim penilai benar-benar
secara jujur mengakomodasi kepentingan si pemilik tanah?
2. Dalam pembagian peran pada P2T biasanya leading sektor adalah
pemda (sebagai penggagas) kurang melakukan koordinasi dan peran setara
dengan institusi terkait BPN, kantor pelayanan PBB Pajak Pratama, Dinas
Kimpraswil, Badan Urusan Tanah dan Rumah, dsb, akibatnya dalam taksasi
nilai tanah tidak sesuai dengan kewajaran sehingga memicu adanya
konflik/sengketa hukum.
3. Tidak terfikirkan terhadap si empunya tanah skenarionya tidak
diberikan penggantian yang layak dalam bentuk uang/relokasi melainkan,
misalnya penyertaan saham jalan tol denganassesment yang teliti berapa
besaran disesuaikan dengan luas lahannya.
Dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum merupaka prosedur yang
menyangkut persoalan esensial dalam upaya penegakkan hukum yang berujung pada
tercapainya keadilan. Dalam konteks sosial sesungguhnya prosedur atau mekanisme
merupakan sebuah kontrak sosial yang merupakan kesepahaman antara regulator
dengan rakyat mengenai urut-urutan kegiatan yang harus ditempuh dalam suatu
kegiatan. Dalam penyusuna prosedur menurut Nonet dan Selznick harus bersifat jelas
(tidak multitafsir), sederhana dan mudah dilaksanakan (tidak birokratik), bertujuan
jelas, mengedepankan kemaslahatan masyarakat daripada kepentingan regulator.
Menurut Satjipto Rahardjo, produk hukum yang lebih banyak melayani
kepentingan golongan atas dan belum menyentuh masyarakat stratum bawah. Oleh
karena itu dalam proses pembuatan hukum, legislator sangat dituntut kesadarannya
untuk mencermati berbagai kekuatan yang ikut bermain dalam proses dengan antara
lain secara sistematis memasukan komponen asas hukum untuk mengalirkan nilai-
nilai yang dianut masyarakat.
Lebih lanjut Satjipto Rahardjo mengatakan bahwa pembahasan eksekusi
sebagai suatu permainan bahasa dari banyak keinginan, kepentingan mengubah
menjadi harapan dan keinginan. Seringkali peraturan diciptakan dengan wawasan
yang sangat sempit, bebas emosi, menempatkan kepentingan masyarakat sebagai
urutan pertama, merupakan aktifitas berkesinambungan. Sehingga implikasi yang
timbul, harus dicermati dari sekian variabel dari proses panjang prosedur dan
eksekusinya. Berbicara hukum tidak hanya terbatas pada apa yang tertuang dalam
teks, seperti hukum alam atau matematis segala sesuatu terkuantifikasi. Dalam
penafsiran bukan menggunakan logika peraturan semata, melainkan kenyataan yang
ada dimasyarakat.
Berkaitan dengan kebijakan (policy), maka suatu kebijakan yang diambil pada
tataran, nasional, regional, lokal dalam pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan wajib mempertimbangkan produk hukum apa yang akan dihasilkan,
artinya bagaimana wujud pengkaidahan kebijakan yang akan dibuat, kemana hukum
hendak diarahkan, variabel apa yang secara signifikan dapat mengubah hukum yang
diberlakukan. Bagaimana implikasi kebijakan dapat dikatakan sebagai kebijakan yang
tidak implementatif, otoriter, tidak realistik, terlepas dari nilai-nilai keadilan dan etika
berbangsa dan bernegara (principle of good governence).
Salah satu permasalahan muncul sebagai akibat dari pengadaan tanah untuk
kepentingan pembangunan adalah terhadap petani yang kehilangan tanahnya harus
berubah menjadi non petani: buruh tani, buruh pabrik, penarik becak, buruh bangunan
yang sebelumnya tidak pernah terbayangkan. Apakah sengaja atau tidak mengabaikan
kalkulasi kerugian akibat pengadaan tanah terhadap perubahan tata guna lahan yang
semula sawah beririgasi teknis yang dulu dibiayai dengan hutang luar negeri menjadi
peruntukan lain, misalnya bendungan pengairan, prasarana/sarana jaringan
transportasi darat. Berapa biaya yang harus dikeluarkan pemerintah untuk melakukan
perubahan peta tata ruang nasional/propinsi/kabupaten/kota sebagai akibat dari
pengadaan tanah atau sebaliknya. Berapa biaya yang harus dikeluarkan oleh pihak
yang memerlukan tanah untuk pengamanan infrastruktur yang akan atau sedang
dibangun oleh aparatur keamanan akibat mendapatkan resistensi atau penolakan
warga masyarakat kerena sebab tertentu. Bila dilakukan dengan pendekatan legal-
positivistik akan sia-sia, karena ketidakmampuan mengungkap akar persoalan,
mengapa setiap aktifitas pengadaan tanah pada tataran implementatif mengalami
resistensi dari publik.
Persoalan pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan bagi kepentingan
umum hanyalah berakar pada pengalokasian anggaran untuk pembayaran ganti
kerugian kepada subyek eks pemegang hak atas tanah sebagaimana diatur dalam
Peraturan Menteri Keuangan No. 58/PMK.02/2008. Tidak pernah terfikirkan
bagaimana implikasi sosial-ekonomi-budaya perubahan hidup eks pemegang hak atas
tanah sesudah tanahnya diambil oleh pemerintah.
Menurut Undang-undang No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia, dinyatakan:
Pasal 36
1) Setiap orang berhak mempunyai milik, baik sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain demi pengembangan dirinya, keluarga, bangsa, dan masyarakat
dengan cara yang tidak melanggar hukum,
2) Tidak seorangpun boleh dirampas miliknya dengan sewenang-wenang dan cara
melawan hukum,
3) Hak milik mempunyai fungsi sosial.
Pasal 37
1) Pencabutan hak milik atas suatu benda demi kepentingan umum, hanya
diperbolehkan dengan mengganti kerugian yang wajar dan segera serta
pelaksanaannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
2) Apabila sesuatu benda berdasarkan ketentuan hukum demi kepentingan umum
harus dimusnahkan atau tidak diberdayakan baik untuk selamanya maupun untuk
sementara waktu maka hal itu dilakukan dengan mengganti kerugian sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan kecuali ditentukan lain.
Mengacu pada ketentuan Pasal 36 dan Pasal 37 UU No. 39 Tahun 1999
tentang Hak Asasi Manusia maka kaidah hukum yang mengatur mengenai Pengadaan
Tanah untuk Pembangunan bagi kepentingan umum berupa undang-undang bukan
Perpres sebagaimana selama ini berlaku. Mengingat masalah hak atas tanah
merupakan sesuatu yang bersifat fundamental serta merupakan bagian dari Hak Asasi
Manusia. Tidak dibenarkan hak atas tanah seseorang termasuk didalamnya hak Ulayat
(hak Adat) atas tanah diambil oleh pihak lain apalagi secara paksa dengan
mengabaikan aspirasi si subyek hak atas tanah.

6. Bentuk Dan Dasar Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum.
Sebagaimana diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang
Perubahan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pelaksanaan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pasal 13, bentuk ganti rugi
dapat berupa;
a). uang; dan atau
b). Tanah pengganti; dan atau
c). Pemukiman kembali; dan atau
d). Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud
dalam huruf a, huruf b, huruf c;
e). Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
Dengan dasar perhitungan sebagaimana diatur dalam Pasal 15
yaitu;
1) Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas;
a. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau Nilai nyata/sebenarnya dengan
memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tahun berjalan
berdasarkan Penilaian Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk
oleh Panitia;
b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang
bertanggung jawab di bidang pembangunan;
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang
bertanggungjawab dibidang pertanian.
2) Dalam rangka penetapan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Propinsi
Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Sedangkan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Yang Luasnya Kurang Dari
Satu Hektar menurut Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
2007 Pasal 59 ayat ;
(1) Bentuk dan/atau besarnya ganti rugi pengadaan tanah secara langsung ditetapkan
berdasarkan musyawarah antara instansi pemerintah yang memerlukan tanah dengan
pemilik.
(2) Musyawarah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berpedoman pada NJOP
atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan di sekitar
lokasi. Dalam Pasal 15 ayat (1a) sebagaimana mana tersebut maka penuliskan
menguraikan pendapat John Salindeho mengenai pengertian harga dasar dan harga
umum setempat atas tanah yang terkena pembebasan hak atas tanah.45Karena
dikatakan Harga dasar atau NJOP maka harus menjadi dasar untuk menentukan harga
tanah/uang ganti rugi untuk tanah. Sedangkan harga umum setempat diartikan suatu
harga tanah yang terdapat secara umum dalam rangka transaksi tanah di suatu tempat.
Boleh dikata harga umum yaitu setempat atau harga pasaran adalah hasil rata-
rat harga penjualan pada suatu waktu tertentu, sedangkan tempat berarti suatu
wilayah/lokasi didalam suatu kabupaten/kota dapat saja bervariasi menurut keadaan
tanah, harga dasar yang tumbuh dari dan berakar pada harga umum setempat, ditinjau
harga umum tahun berjalan.
Sehubungan dengan hal tersebut, maka perlu kiranya dikemukakan pendapat
Boedi Harsono yaitu bahwa hak milik atas tanah yang diperlukan itu dilepaskan oleh
pemiliknya setelah ia menerima uang ganti kerugian dari pihak yang mengadakan
pembebasan, ganti rugi tersebut sudah barang tentu sama dengan harga tanah
sebenarnya. Jadi jelas bahwa pengertian uang ganti itu sama dengan harga tanah.
Dari uraian tersebut yang menjadi subtansi ganti rugi harus
didasarkan diantaranya;
1. didasarkan pada produk hukum putusan yang bersifat mengatur.
2. ganti rugi baru dapat dibayarkan setelah diperoleh hasil keputusan final
musyawarah.
3. mencakup bidang tanah, bangunan serta tanaman yang dihitung berdasarkan tolok-
ukur yang telah disepakati.
4. wujud ganti rugi: uang dan/atau tanah pengganti dan/atau pemukiman
kembali, gabungan atau bentuk lain yang disepakati para pihak.
 BAB III
KESIMPULAN

Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum

telah menimbulkan permasalahan didalam masyarakat khususnya masyarakat sebagai
perseorangan maupun badan hukum yang terkena proyek pembebasan tanah.
Pemasalahannya tidak hanya terhenti pada dibayarkannya ganti rugi oleh
pemerintah/pemda sehingga pemerintah/pemda merasa sudah memenuhi
kewajibannya.
Dalam hal proses ganti rugi maupun permukiman kembali harus diikuti
dengan kegiatan untuk memulihkan kehidupan sosial ekonomi masyarakat. Perlu
adanya upaya untuk memulihkan kegiatan ekonomi mereka dengan memperhitungkan
kerugian yang dialami oleh warga yang terkena dampak pembebasan tanahnya. Bagi
warga masyarakat yang sebelumnya tanah merupakan aset yang berharga, sebagai
tempat usaha, bertani, berkebun dan sebagainya, terpaksa kehilangan aset ini kerena
mereka dipindahkan ketempat pemukiman yang baru.
Pemulihan lokasi pemukiman yang baru bagi warga masyarakat seharusnya
dibarengi dengan perencanaan pembangunan infrastruktur yang mendukung kegiatan
dalam upaya pemulihan kehidupan sosial ekonomi warga masyarakat. Setidak-
tidaknya masyarakat tidak akan menjadi lebih miskin sebelum tanah dibebaskan.
Perlu adanya pemikiran tentang lokasi tempat pemukiman yang baru, harus
ditata sesuai dengan rencana tata ruang daerah atau kota, dengan diikuti oleh proyek
konsolidasi tanah perkotaan atau perdesaan. Konsekwensi dari pemikiran ini
diharapkan agar pembebasan tanah ini sekaligus akan terjadi pengembangan wilayah
baru yang tertib dan membangun sentral-sentral ekonomi baru bagi masyarakat.
TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Oleh:
Arnold Nurdi W.
09410205

Fakultas Hukum
Universitas Islam Indonesia
2011