Studi Investasi Pariwisata Pantai Manggar, Balikpapan

14 Oktober 2010
Studi, Investasi Pariwisata Daerah
KONSEP BISNIS UNIT USAHA

INVESTASI PARIWISATA PANTAI MANGGAR
BALIKPAPAN
Bab I
Konsep Dan Perencanaan Investasi Pariwisata
1.1. LATAR BELAKANG
Salah satu wujud kesejahteraan masyarakat secara berkelanjutan di Manggar

adalah dengan pengembangan pariwisata lokal. Pengembangan pariwisata ini
diharapkan dapat meningkatkan pendapatan dan kesejahteraan masyarakat
Manggar.
Bila dibandingkan dengan kabupaten dan kota lain di Kalimantan Timur,

Balikpapan merupakan salah satu wilayah dengan pendapatan per kapita yang
tinggi dibanding beberapa kabupaten dan kota di Kalimantan Timur. PDRB per
kapita Balikpapan pada tahun 2008 mencapai 50.539.490 rupiah (BPS Kodya
Balikpapan, 2008).
Misi Kota Balikpapan adalah mampu mewadani terlaksananya program

pengentasan kemiskinan; peningkatan kualitas SDM; infrastruktur dan investasi;
pariwisata dan lingkungan hidup; pemberantasan korupsi dan bidang kesejahteraan
keluarga.
Menjembatani misi pemerintah untuk mengembangkan sumber daya manusia

dan pariwisata timbul konsep pembuatan wahana rekreasi yang mengandung nilai
hiburan dan edukasi secara terpadu di Pantai Manggar dan akan diwujudkan dalam
konsep Manggar Education–recreation Zone (MEZo). Sebuah taman terpadu yang
menggabungkan konsep rumah pintar, dimana terdapat berbagai wahana belajar
interaktif dengan konsep taman rekreasi air dan outbound.
Salah satu nilai strategis proyek MEZo bagi pengembangan SDM sesuai dengan
salah satu sasaran dalam misi Kota Balikpapan, yakni mengupayakan agar warga
Balikpapan mampu “menjadi tuan dirumah sendiri”. Hal ini tercermin dari hadirnya
salah satu gedung rumah pintar yang dinamai gedung perut bumi, dimana
diharapkan para pelajar dapat membangun pola pikir yang terbuka dan mencintai
Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

1
14 Oktober 2010
ilmu geologi secara khusus sehingga kelak bisa menjadi “tuan rumah sendiri” bagi
kekayaan alam mineral yang melimpah di Kota Balik papan.
Selain hal tersebut, nilai strategis lainnya adalah belum adanya tempat
hiburan/pembelajaran dengan konsep serupa di seluruh Kalimantan Timur.
Diharapkan Balikpapan akan menjadi barometer dan pionir dalam memperkenalkan
konsep tempat hiburan sekaligus pembelajaran yang mengasyikkan bagi seluruh
warga masyarakat.
Sebagai aset masyarakat Balikpapan, tentu dibutuhkan analisa dan perhitungan

yang matang agar wahana ini dapat menjadi investasi yang menguntungkan
sekaligus berkesinambungan. Dibutuhkan pengujian secara kualitatif dan kuantitatif
yang rinci untuk menguji apakah investasi tersebut layak atau tidak untuk
diwujudkan.
Oleh karena itu, melalui konsep ini akan dianalisis secara makro (melalui
indikator-indikator sensitif dalam investasi), manajemen pemasaran, manajemen
operasi, manajemen sumber daya manusia, hingga manajemen keuangan. Dengan
demikian akan ditemukan kelayakan investasi tersebut.
I.2 Analisa SWOT

Bisnis yang akan di jalankan di Balikpapan adalah pembuatan Zona edukasi dan
hiburan “Manggar Edu-tainment Zone (MEZo)” di kawasan Pantai Manggar
Balikpapan.
“Manggar Edu-tainment Zone (MEZo)” berbentuk sebuah taman bermain

dengan berbagai macam permainan yang terintegerasi dengan zona pembelajaran
interaktif bagi para pelajar dan masyarakat umum. MEZo ini terbagi dalam 4 zona,
yakni :
1. Playground
2. Gedung Perut Bumi (sebuah bangunan dengan berbagai display, diorama,
dan permainan interaktif tentang eksplorasi minyak bumi)
3. Gedung Kotak (berisi berbagai display, diorama, dan permainan interaktif
tentang ilmu-ilmu alam - yang lebih umum- dan sejarah Balikpapan)
4. Water Park (setelah pengunjung mencoba berbagai permainan edukatif,
diakhir jalur, pengunjung bisa menikmati berbagai permainan air di water
park.
5. Outdoor zone (berisi, outbound area),
6. ATV Circuit
7. Paintball War Zone

2
14 Oktober 2010
Adapun analisa SWOT terhadap konsep ini adalah sebagai berikut :
Kekuatan (Strength) dari konsep pembuatan waterpark ini adalah :

1. Letaknya di Pantai Manggar yang merupakan pusat tujuan wisata bagi
seluruh masyarakat Balikpapan dan sekitarnya
2. Pengunjung yang datang ke Pantai Manggar sangat besar berkisar 3000 -
5000 per minggu.
3. MEZo ini menyajikan konsep taman hiburan terlengkap , termasuk
didalamnya ada unsur pendidikan, dan juga rekreasi.
4. Jarak yang cukup dekat dengan pusat kota
5. Sudah memiliki infrastruktur darat yang cukup.
6. Sikap pemerintah setempat yang sangat kooperatif terhadap Investor.
Kelemahan (Weakness) :
1. Pemandangan Pantai Manggarnya sendiri kurang bagus.
Peluang (Opportunities) yang terbuka pada konsep ini adalah :

1. Belum ada saingan untuk konsep yang sama di Balikpapan.
2. Sangat sedikitnya tempat hiburan dan rekreasi yang bagus yang ada di
Balikpapan.
3. Bisa menjadi pusat taman hiburan tidak hanya bagi penduduk Balikpapan,
tapi juga bagi penduduk kota sekitar, dan bisa juga di targetkan menjangkau
negara- negara tetangga yang berbatasan dengan kota Balikpapan, seperti
Malaysia.
Ancaman ( Threat) terhadap bisnis atau usaha ini :

1. Menurunnya minat pengunjung ke Taman hiburan sering dialami oleh
banyak daerah yang membangunnya.
2. Perlu diwaspadai adanya bencana alam yang sering tidak terduga
terjadinya di Indonesia.
3. Terjadinya pengikisan pantai atau abrasi serta terjadinya intrusi air laut
secara periodik sering menjadi ancaman.
4. Pasar domestik di Balikpapan bisa menjadi turun jumlahnya bila
strategi pasar yang dijalankan tidak tepat.
5. Terjadinya konflik antar etnis ( madura dan dayak).
Selain pengujian indikator /pilar di atas, dukungan dari masyarakat lokal, para
pelaku usaha tentu penting dalam pengembangan wisata Pantai Manggar. Berikut
hasil uji sample yang dilakukan terhadap pengembangan potensi wisata pantai
Manggar menjadi Taman Rekreasi.

3
14 Oktober 2010
Sumber: Studi Kelayakan dan Pengembangan

Ecowisata Terpadu Kota Balikpapan Tahun 2002
Berikut beberapa data riset yang dapat dijadikan acuan dalam pembangunan
wahana MEZo :
1. Tingkat popularitas Pantai Manggar sebagai tempat hiburan masyarakat :
Dari diagram diatas didapatkan bahwa 88,4% masyarakat Balikpapan pernah
mengunjungi pantai tersebut. Hanya 11,6% yang belum pernah.
2. Pie Chart / Diagram tentang respon masyrakat, pelaku usaha, pengunjung

mengenai rencana pengembangan Kawasan Wisata Pantai Manggar
0,7%
99,3%
Sumber: Studi Kelayakan dan Pengembangan

Ecowisata Terpadu Kota Balikpapan Tahun 2002
Berdasarkan studi kelayakan pengembangan ekowisata kota Balikpapan tahun

2002 , terlihat dari hasil survey yang diadakan kepada pelaku usaha serta
pengunjung Pantai Manggar didapatkan bahwa 99,3% masyarakat Balikpapan
setuju atas pengembangan pantai tersebut. Hanya 0,7% yang menyatakan tidak
setuju, seperti yang tergambar pada diagram diatas.

4
14 Oktober 2010
Bab II
Unit Usaha Pariwisata Di Pantai Manggar
Seperti yang telah dijelaskan dalam analisa SWOT, bahwa unit usaha yang akan
dibangun di Pantai Manggar adalah Zona edukasi dan hiburan “Manggar Edu-
tainment Zone (MEZo)”
Detail unit usaha Zona edukasi dan hiburan “Manggar Edu-tainment Zone
(MEZo)” ini adalah sebuah wahana terintegerasi yang memadukan wahana
pembelajaran interaktif dengan wahana hiburan rekreatif. Wahana ini terbagi
menjadi 6 Zona, yaitu :
Bagan pengembangan Kawasan wisata Pantai manggar
1. Playground
Luas : 700m2 Berupa taman bermain anak-anak (usia TK) yang mengandung
unsur edukasi
Antara lain :
a. Pipa Berbisik (mengenalkan konsep perambatan suara)
b. Perkusi berpanduan lampu (psikomotorik)
c. Istana Pasir
d. Rumah Pohon
e. Air mancur berirama
f. Gempa bumi
2. Zona Gedung Perut Bumi

Luas : 20m x 50m. Merupakan arena pembelajaran tentang perut bumi.
Kekayaan alam yang terbesar di Balikpapan berasal dari perut bumi, berupa
hasil-hasil pertambangan minyak bumi, batubara, logam, dan lain-lain.
Gate : i

5
14 Oktober 2010
Rute :
Naik lift ke lantai 3.
line 1 : Lantai 3 ke lantai 1

Pengunjung diajak seolah melewati sebuah lorong (terowongan) tambang di
bawah tanah di mana terdapat banyak peraga tentang isi perut bumi. Di sini
mereka bisa belajar tentang geologi, lapisan-lapisan bumi, Pembelajaran
dilakukan melalui relief sepanjang dinding dome, alat peraga interaktif, dan
software multimedia interaktif.
Penampang kulit bumi

akan diwujudkan dalam
perjalanan tangga dari
lantai 3 ke lantai 1
line 2 : Lantai 1
Vulkanologi, warisan pra-sejarah yang terkubur dalam bumi, lapisan minyak
bumi, batubara, logam, dan lain-lain.
line 3 : Lantai 2

6
14 Oktober 2010
Vulkanologi, warisan pra-sejarah yang terkubur dalam bumi, lapisan minyak

bumi, batubara, logam, dan lain-lain.
Diorama ukuran besar: anjungan pengeboran
Lepas pantai
line 4 : Lantai 3
Teknologi pengolahan minyak bumi dan gas, Peralatan-peralatan, mulai dari
kegiatan eksplorasi sampai hasil jadi.
3. Zona Gedung Kotak

Luas : 20m x 150m. Bangunan ini direncanakan sebagai tempat berbagai
booth pembelajaran. Gedung ini akan dibagi menjadi beberapa zona, yakni:
a. Zona Ilmu Fisika
b. Zona Ilmu Biologi
c. Zona Ilmu Bahasa Inggris
4. Arena Permainan Outbound

7
14 Oktober 2010
Luas: 40m x 200m. Terdiri dari berbagai permainan outbound (high rope/tali
tinggi) yang amat menantang pengunjung, antara lain :
a. Flying fox
b. V-Burma
c. Cargo net
d. dll
5. Sirkuit ATV
Luas: 40m x 200m. Salah satu permainan pemacu adrenanlin yang membuat
pengunjung kecanduan untuk mencoba lagi, yaitu permaian ATV (All Terrain
Vehicles).
Selain kelima Zona tersebut diatas, dibuat pula fasilitas pendukung berupa :
1. Foodcourt
Dapat memuat lebih dari 50 pedagam
2. Information, Tiket Box, Gudang, Toliet, P3K

8
14 Oktober 2010
Lahan untuk Information, Tiket Box, Gudang, Toliet, P3K akan dibangun
dalam lahan seluas 500 m2 .
3. Kantor Pengelola (administrasi)
Lahan untuk kantor pengelola (administrasi) akan dibangun dalam lahan seluas
750 m2.
4. Gerbang
Lahan untuk Gerbang akan dibangun dalam lahan seluas 800 m2.
5. Hall & Koridor Penerima
Lahan untuk Hall & Koridor Penerima akan dibangun dalam lahan seluas 800
m2.
6. Plaza Penerima
Lahan untuk Plaza Penerima akan dibangun dalam lahan seluas 850 m2.
7. Parkir
Lahan untuk Parkir akan dibangun dalam lahan seluas 22.000 m2.
BAB III
Kesiapan Daerah
Selain analisa SWOT perlu juga analisa mengenai kesiapan suatu daerah, ini
bertujuan untuk menentukan apakah suatu daerah siap untuk menerima investasi.
Ada 14 pilar atau indikator yang akan digunakan untuk menilai kesiapan kota
Balikpapan untuk dikembangkan unit usaha Taman rekreasi di Pantai Manggar.
Pilar tersebut adalah sebagai berikut :
1. Peraturan dan Regulasi

Dari segi peraturan dan regulasi, kota Balikpapan memiliki indeks investasi
sebesar 65,7%. Hal ini disebabkan karena kota balikpapan memiliki perda yang
mengatur tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) daerah wisata. Ketentuan
tersebut diresmikan melalui Peraturan Daerah Kota Balikapan nomor 21 tahun
2002. Selain itu, jumlah kepemilikan usaha oleh WNA di kota Balikpapan
berjumlah lebih dari 12 unit dengan ketentuan yang telah diatur dalam Perda
setempat. Kontribusi pemerintah kota balikpapan dalam menanggapi kepemilikan
usaha oleh warga asing dinilai serius. Ini ditunjukkan dari adanya Perda, Badan

9
14 Oktober 2010
Koordinasi Penanaman Modal Daerah (BKPMD), dan Pelayanan Terpadu Satu

Pintu (PTSP) yang mengatur dan memperlancar pendirian usaha milik WNA di
kota Balikpapan. Pemerintah daerah Balikpapan juga telah memberi informasi yang
lengkap mengenai hak kepemilikan di daerah tersebut sekaligus memberikan
jaminan hukum. Jumlah hari yang dibutuhkan untuk memulai usaha di Balikpapan
adalah 48 hari dengan biaya yang harus dikeluarkan adalah lebih dari Rp.
7.000.000.
2. Kelangsungan Lingkungan Hidup

Untuk kelangsungan lingkungan hidup, kota Balikpapan memiliki indeks
investasi sebesar 71,43%. Hal ini disebabkan karena kota Balikpapan memiliki
beberapa Perda yang mengatur tentang pengelolaan hutan lindung, pengelolaan
limbah, dan pengolaan sampah, dan juga penataan kota yang menentukan 50 % dari
lahan kota menjadi lahan hijau. Namun, Pemda Balikpapan belum memiliki Perda
yang mengatur tentang larangan serta hukuman bagi pelaku pembakaran hutan dan
penebangan mangrove, sehingga di Balikpapan masih banyak terdapat penebangan
liar dan pembakaran hutan. Dalam kota Balikpapan terdapat spesies langka yang
jumlahnya semakin berkurang, seperti duyung, bekantan, dan pesut mahakam yang
terancam punah karena adanya aktivitas pertambangan yang dapat merusak indera
pendengaran mereka, sehingga mereka sulit untuk mencari makanan. Meskipun
demikian, Balikpapan telah mendapatkan lebih dari tujuh penghargaan nasional
tentang kelangsungan lingkungan hidup serta beberapa penghargaan internasional
dalam bidang yang sama.
Beruang madu , sumber : lepmida
3. Keselamatan dan Keamanan

Keselamatan dan kebersihan, kota Balikpapan memiliki indeks investasi
sebesar 65%. Hal ini disebabkan karena 1) kota Balikpapan menempati peringkat

10
14 Oktober 2010
kedua di Kalimantan Timur dalam hal kecelakaan lalu lintas, dimana pada tahun
2008 tercatat 176 kasus kecelakaan lalu lintas dengan korban meninggal sebanyak
72 orang dan 2) dalam 10 tahun terakhir, terdapat bencana longsor sebanyak dua
kali di kota Balikpapan yang mengakibatkan meninggalnya korban jiwa. Oleh
karena itu, diperlukan adanya komitmen dari pemerintah untuk membenahi
kawasan-kawasan rawan longsor di Balikpapan dengan menertibkan penggunaan
lahan pemukiman di daerah sekitar rawan longsor demi keselamatan jiwa penduduk
Balikpapan. Selain itu, pemerintah Balikpapan perlu mempertegas hukum yang
mengatur tentang penggunaan jalan sekaligus menertibkan aparat penegak hukum
agar serius dalam memberikan pengawasan lalu lintas. Meskipun terdapat beberapa
kekurangan tersebut, namun kota Balikpapan masih memiliki keunggulan dari segi
keselamatan dan keamanan. Keunggulan tersebut rendahnya tingkat kriminalitas
yang ada disana.
4. Kesehatan dan Kebersihan

Segi kesehatan dan kebersihan, kota Balikpapan memiliki indeks investasi
sebesar 78.57%. angka indeks ini sudah cukup dikarenakan kesadaran
masyarakatnya akan kebersihan sudah cukup tinggi, sehingga kota ini pernah
mendapatkan penghargaan Adipura sebagai kota terbersih. Selain itu ditunjang juga
dengan jumlah prasarana dan sarana kesehatan yang cukup banyak jumlah
ketersediaan tempat tidur pada Rumah Sakit yang ada di kota Balikpapan hanya
sebesar 906 buah, dengan jumlah rumah sakit dan puskesmas sebanyak 128
lembaga kesehatan. Akses untuk mendapatkan air bersih sudah tergolong cukup,
tapi untuk total pelanggan air minum baru 65.240 orang, masih perlu ditingkatkan
oleh pemerintah. Oleh karena itu, diperlukan adanya komitmen dari pemerintah
untuk membenahi beberapa fasilitas publik tersebut yang jumlahnya dinilai masih
kurang. Meskipun terdapat kekurangan tersebut, namun kota Balikpapan masih
memiliki keunggulan dari segi kesehatan dan kebersihan. Keunggulan tersebut
adalah besarnya jumlah dokter di kota Balikpapan, yaitu sebesar 1.480 dokter atau
sama dengan 37 dokter per-25.000 penduduk, sehingga dengan besarnya jumlah
dokter tersebut kebutuhan kesehatan masyarakat Balikpapan dapat terpenuhi.
5. Prioritas pada Sektor Travel dan Pariwisata

Dari segi prioritas pada sektor travel dan pariwisata, kota Balikpapan
memiliki indeks investasi sebesar 83,33%. Hal ini disebabkan karena Pemda
Balikpapan telah menunjukkan keseriusan mereka dalam mengembangkan industri
travel dan pariwisata yang ditunjukkan dari besarnya persentase pengeluaran
pemerintah daerah dalam sektor industri pariwisata terhadap total anggaran daerah,
yaitu sebesar 30%-50%. Selain itu, terlihat pula kota Balikpapan memiliki Objek
Daya Tarik Wisata (ODTW) yang berjumlah lebih dari 7 objek. Kota Balikpapan
juga telah mengikuti beberapa pameran pariwisata nasional dan internasional.

11
14 Oktober 2010
6. Infrastruktur Transportasi Udara

Dari segi Infrastruktur Transportasi Udara, kota Balikpapan memiliki indeks
investasi sebesar 97,14%. Bandara yang ada di Balikpapan adalah bandara kelas I,
yaitu Bandara Sepinggan yang berjarak 13 Km dari pusat kota. Selain itu, terdapat
lebih dari 5 maskapai yang melayani penerbangan untuk tujuan domestik dan
terdapat pula maskapai yang melayani penerbangan untuk tujuan internasional.
Frekuensi penerbangan ke dan dari Balikpapan oleh setiap maskapai adalah lebih
dari 5 kali setiap hari. Ini menunjukkan, bahwa permintaan jasa penerbangan ke dan
dari kota Balikpapan cukup tinggi.
Gambar Bandara Sepinggan
7. Infrastruktur transportasi darat dan laut
Dari segi infrastruktur transportasi darat dan laut, kota Balikpapan memiliki
indeks investasi sebesar 60%. Jalan utama yang menghubungkan kota Balikpapan
adalah jalan dengan klasifikasi kelas III C dan memiliki kondisi yang sangat baik.
Selain itu, tidak terdapat kereta api di Balikpapan. Frekuensi transportasi jalan darat
yang menuju tempat wisata dan pusat perekonomian adalah sebanyak 1-3 kali.
Pelabuhan yang terdapat di Balikpapan adalah pelabuhan kelas I dengan fungsi
yang berbeda-beda.

12
14 Oktober 2010
Jalan utama kota Balikpapan
Pelabuhan kecil kota Balikpapan
8. Infrastruktur Pariwisata
Untuk infrastruktur pariwisata, Balikpapan termasuk sudah baik, karena
hampir semua ada, mulai dari hotel dari klas melati sampai bintang 5 ada sekitar 42
hotel dengan total sebanyak 2.650 kamar. Selain itu ketersediaan lembaga
keuangan seperti bank dan money changerpun dapat ditemui dengan mudah karena
jumlahnya yang cukup banyak, totalnya ada 26 bank. Apotik serta toserba 24 jam
sudah banyak ditemui disana. Jadi total nilai dari pilar ke 8 ini adalah 76.79 %.
9. Infrastruktur Pendukung (Internet , Telepon, listrik)

Berdasarkan data tahun 1999 , kota Balikpapan telah memiliki 44.950 Satuan
Sambungan Terpasang (SST), untuk kapasitas sentral telepon dengan 38.840 SST
pelanggan dan juga terdapat 125 buah wartel. Juga terdapatnya fasilitas telepon
umum di tempat umum, seperti jalan, bandara, yang dekat dengan fasilitas sosial
dan pusat kegiatan masyarakat. Tidak hanya itu pemerintah Balikpapan juga telah
dikembangkan juga sarana telepon dengan menggunakan jaringan akses radio WLL
( wireless Local Loop) dan ultraphone untuk lokasi pelanggan yang tidak
terjangkau oleh jaringan fisik, termasuk didalamnya adalah jaringan penggunaan
internet. Infrastruktur listrik juga sudah cukup baik, karena hampir seluruh kota
sudah bisa menikmati fasilitas listrik 24 jam. Nilai dari pilar ini adalah 78.57 %.
10. Keunggulan harga dalam industri travel dan pariwisata

Dari segi Keunggulan harga dalam industri travel dan pariwisata, kota
Balikpapan memiliki indeks investasi sebesar 77.14%. Hal ini disebabkan karena
harga-harga komoditas dan jasa di Balikpapan tergolong standar untuk ukuran kota

13
14 Oktober 2010
besar, seperti contohnya harga beras adalah Rp 184.000 setiap karung dan harga
sewa kamar hotel bintang 3 adalah kurang lebih dari Rp 250.000-300.000 per-
malam. Selain itu, tarif angkutan umum di Balikpapan adalah Rp 3.000 dengan
harga bahan bakar premium sebesar Rp 4.500 per-liter, dimana harga tersebut
adalah sama dengan harga di Jakarta.
11. Sumber Daya Manusia

Untuk sumber daya manusia , Balikpapan mendapat nilai 82,86 % terlihat
dari sarana dan prasana pendidikan yang tersedia dikota Balikpapan. Jumlah SMP/
MTs dan SMU/K / MAN sebanyak 120 sekolah, dan 12 perguruan tinggi.
Berdasarkan data tahun 2009 menunjukan bahwa 47,98 % guru di Kaltim telah
memiliki kualifikasi pendidikan S1 atau D4, data ini melampaui target nasional
tahun 2009 yaitu 37,5%. Bahkan untuk sekolah bertaraf internasionalpun sudah
banyak jumlahnya di Balikpapan.
12. Keterbukaan masyarakat terhadap pariwisata

Dari segi keterbukaan masyarakat terhadap pariwisata, kota Balikpapan
memiliki indeks investasi sebesar 85,71%. Hal ini disebabkan karena masyarakat
kota Balikpapan memiliki sifat yang terbuka terhadap pendatang, baik warga
negara asing maupun domestik.
13. Kekayaan alam

Dari segi kekayaan alam, kota Balikpapan memiliki indeks investasi sebesar
76.19 % Hal ini disebabkan karena keindahan warisan alam dunia di kota tersebut
cukup bagus dan banyak jumlahnya. Selain itu, karena kota Balikpapan termasuk
kota yang cukup maju, maka kualitas lingkungan di kota tersebut tergolong baik,
terlihat dari kebersihannya yang terjaga.
Bukit Bangkirai Pantai Manggar
14. Kekayaan budaya

Meskipun dari segi kekayaan alam kota Balikpapan hanya bernilai rata-rata,
namun dari segi kekayaan budaya, kota Balikpapan memiliki indeks investasi
sebesar85.71%. Hal ini disebabkan karena kota Balikpapan memiliki keragaman

14
14 Oktober 2010
seni dan budaya yang sangat tinggi. Keragaman budaya inilah yang dapat
dimanfaatkan sebagai nilai jual kota Balikpapan sebagai tujuan pariwisata dan kota
pengekspor kerajinan daerah. Contoh keragaman seni di balikpapan adalah :
• Seni suara Bedeguuq
• Seni suara Enluei
• Musik tingkilan
• Musik sempek
• Tarian Besyitan dari suku Tidung (Kabupaten Malinau)
• Tarian Gantar dari Suku Dayak Benuaq
• Tarian Ngeleway dari Suku Dayak Benuaq
Selain itu juga terdapat beberapa upcara adat seperti:
• Ngompokng
• Kwangkey
• Parepm Api.
Dari penilaian 14 indikator diatas tentang kelayakan investasi di kota Balikpapan,

dapat disimpulkan sebagai berikut :
Pilar I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV Total

65,7 71,4 65,0 78.5 83,3 97,1 60,0 76,7 78,5 77.1 82.8 85,7 76.1 85,7
Indeks 0 3 0 7 3 4 0 9 7 4 6 1 9 1 76.80

15
14 Oktober 2010
14Pilar KesiapanDaerah
85.71
14
13 76.19
12 85.71
11 82.86
10 77.14
9 78.57
8 76.79
7 60 14 Pilar Kesiapan Daerah
6 97.14
5 83.33
4 78.57
3 65
2 71.43
1 65.7
0 20 40 60 80 100 120
Bab IV
Kepemilikan
Lahan seluas 13.000 m2 di sepanjang pantai manggar ditawarkan pemerintah

daerah kota Balikpapan untuk dikembangkan taman hiburan dan dikelola oleh
pihak swasta atau investor. Kepemilikan yang ditawarkan oleh pemerintah adalah
hak guna bangun dan hak guna usaha.
Untuk kepengurusan ijin usaha bisa didaftarkan ke BPMP2T , bidang perijinan.
Adapun dasar hukum untuk surat izin usaha kepariwisataan (SIUK) adalah undang
– undang No. 9 tahun 1990 dan peraturan daerah no. 26 tahun 2000. Lamanya
prosedur pengurusan ijin usaha di targetkan pemerintah selesai dalam waktu 7 hari.
BAB V

16
14 Oktober 2010
Analisa Pasar
Analisa pasar sangatlah penting untuk dilakukan, karena dengan menganalisa
pasar yang ada akan diketahui berapa besar peluang keuntungan yang dapat diraih
dari pasar yang ada.
Berikut beberapa analisa yang dilakukan untuk melihat pangsa pasar taman
hiburan atau wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Pantai Manggar :
1. Lokasi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi : Kawasan Pantai
Manggar, yang merupakan lokasi strategi, karena menjadi pusat wisata bagi
masyarakat Balikpapan.
2. Segmentasi atas dasar Geografis: Pangsa pasar terbagi menjadi 2 zona :
a. Zona pangsa utama : Penduduk Kota Balikpapan, dengan tingkat
kunjungan lebih dari 3 kali dalam setahun.
b. Zona Pangsa pendukung : Penduduk daerah sekitar, yaitu :
Samarinda, Kutai Kertanegara, Kutai Barat.
3. Segmentasi atas dasar Demografis:
a. Komposisi target pasar berdasar usia :
• Umur 0 - 14 th = 23 %
• Umur 15 - 64 th = 64 %
• Umur > 45 th = 13 %
b. Jenis Kelamin : Laki-laki dan perempuan
c. Golongan penghasilan : (tidak terbatas)
4. Segmentasi atas dasar pshycografis
Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi didesain untuk memenuhi
beberapa karakter menikmat hiburan, yakni :
a. Pelajar dan penikmat iptek (gedung perut bumi dan gedung kotak)
b. Penikmat sport (fasilitas olah raga,)
c. Penikmat petualangan (ATV, outbound)
d. Penikmat kuliner (foodcourt)
5. Populasi Balikpapan pada tahun 2009 adalah 621.862 orang.
6. Jumlah pengunjung Pantai Manggar sebanyak 3.000 - 3.900 orang
perminggu (sebelum ada wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi).
7. Dari berbagai analisa diatas, ditetapkan pasar sasaran MEZo adalah :
a. Pengunjung Pantai Manggar yang mencapai 3.000 – 3.900 orang
per minggu.
b. Pelajar di Balikpapan dan kota sekitar
c. Usia 0-14 tahun dan 15 – 45 tahun
d. Zona pangsa utama : Penduduk Balikpapan, Zona pendukung :
daerah sekitar Balikpapan ( Samarinda, Kutai Kertanegara, Kutai Barat).
BAB VI

17
14 Oktober 2010
Analisa Pesaing
Dalam hal persaingan, unit usaha Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di
Balikpapan masih tergolong mengguntungkan, karena belum adanya usaha sejenis.
Berikut analisa pesaing untuk unit usaha Wahana pembelajaran-rekreasi
terintegerasi di Pantai Manggar Balikpapan :
1. Usaha Taman rekreasi berupa wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi
belum ada di Balikpapan dan beberapa kota sekitarnya seperti Samarinda,
Kutai Kertanegara, Kutai Barat, bahkan se Kalimantan Timur. Jadi peluang
untuk keberhasilan usaha ini cukup besar.
2. Pesaing yang ada di kawasan sekitar baru di Kota Kutai Kertanegara yaitu
sebuah wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi dan kereta gantung. Hanya
saja wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Kutai Kertanegara ini tidak
berjalan baik dikarenakan mahalnya capital cost, sehingga operator merugi.
Secara skala dan titik daya tarik utama, terdapat bedaan konsep antara wahana
di Pantai Manggar dengan di Kutai Kertanegara, sehingga Wahana di Kutai
Kertanegara tidak secara langsung dan setara menjadi pesaing Wahana di
Pantai Manggar yang akan direalisasikan.
3. Dilihat dari target pasarnya, belum ada tempat hiburan yang menyasar
pangsa pelajar secara khusus. Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di
Balikpapan ini bisa berhasil , jika :
•Harga yang ditawarkan cukup terjangkau oleh masyarakat.
• Promosi dengan model membership (terutama untuk outbound dan
ATV) yang dapat meningkatkan tingkat kunjungan kembali masyarakat.
• Penyediaan beragam wahana bermain di dalam wahana
pembelajaran-rekreasi terintegerasi ini.
• Periklanan dan pemasaran yang mengarah ke target market utama
wahana pembelajaran, yakni pelajar, dengan sistem kolektif lewat sekolah.
BAB VII

18
14 Oktober 2010
Strategi Pasar
Untuk meraih kesuksesan dalam memasarkan taman hiburan ini maka ada
beberapa strategi pasar yang di terapkan untuk wahana pembelajaran-rekreasi
terintegerasi di Pantai Manggar ini adalah :
1. Strategi pemasaran terkait dengan persaingan dengan usaha sejenis mengambil

posisi sebagai Leader. Hal ini mengingat wahana pembelajaran-rekreasi
terintegerasi yang akan dibangun di Pantai Manggar memiliki konsep yang berbeda
dengan pesaing di Kutai Kertanegara.
2. Hal tersebut diatas diwujudkan dengan selalu mengembangkan diversifikasi

produk layanan yang ditawarkan, seperti : zona pendidikan yang ditambah alat
peraganya, zona ketangkasan, zona anak- anak, serta foodcourt, sehingga wahana
pembelajaran-rekreasi terintegerasi ini menjadi “one stop family recreation”.
3. Relaunching selalu diadakan setiap ada penambahan peraga atau wahana baru,
serta didukum publikasi yang cukup
4. Pada tahap awal, penetapan pangsa utama yang lebih spesifik adalah Pelajar
(dari tingkat TK, SD, SMP dan SMA), dan ditawarkan secara kolektif lewat
sekolah masing-masing.
5. Pengunjung Pantai Manggar, yang sebelum wahana pembelajaran-rekreasi

terintegerasi didirikan telah mencapai 3.000 -4.000 orang per minggu.
6. Berbasis pada analisa pangsa pasar, Pangsa pasar dikembangkan untuk meraup
15% potensi pangsa pasar utama, yakni zona Balikpapan, segmen usia 15-65 tahun.
7. Untuk permainan outbound dan ATV karena bersifat mencandu (addiction),

maka dibuat promo membership serta diprakarsai adanya club-club hobi. Secara
berkala member diundang dalam event kompetisi rutin.
8. Pengembangan pangsa pasar selanjutnya diarahkan ke daerah Samarinda, Kutai

Kertanegara, Kutai Barat.
BAB VIII

19
14 Oktober 2010
Strategi Harga
Dalam menentukan harga pasar tiket masuk Wahana pembelajaran-rekreasi
terintegerasi yang dibangun, perlu dilakukan:
1. Analisis atas harga produk serupa oleh pesaing. Dalam hal ini, perbandingan
harga dibandingkan dengan wahana taman pintar Yogyakarta yang secara
konseptual hampir mirip dengan mempertimbangkan inflasi harga di Kota
Balikpapan. Ini bertujuan untuk mengetahui berapa harga yang sesuai untuk
ditetapkan dalam unit usaha.
2. Analisis yang perlu dilakukan adalah perkembangan harga dalam setiap unit
usaha (bagaimana tren harga setiap tahunnya).
3. Untuk harga yang berbeda, pertama, tentu dipengaruhi segmentasi unit usaha
yang dikembangkan. Segmentasi tersebut masih di spesifikasi lebih mendetail
pada setiap wahana, yaitu :
- Wahana pembelajaran dengan segmen Pelajar (TK, SD, SMP, SMA)
- Wahana Outbound khusus (ATV, Trampolin, Flying fox) dengan segmen
umum, usia 15 – 45 tahun, Strata ekonomi menengah dan menengah keatas.
4. Dengan penetapan harga, dengan perhitungan pendapatan dan analisis biaya,
akan ditemukan berapa profit kotor dan tahun keberapa modal kembali (
Payback Period ).
5. Penentuan harga juga terkait positioning. Semakin kuat posisi unit usaha,
semakin besar juga potensi dalam menyesuaikan harga yang lebih pantas.
Wahana ini memposisikan diri sebagai market leader, karena belum ada wahana
dengan konsep serupa di seluruh Kalimantan Timur.
Pada unit investasi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi pantai Manggar,
dapat ditentukan penetapan harga sesuai dengan perimbangan-pertimbangan yang
dilakukan. Dengan demikian gambaran estimasi dapat di uraikan sebagai berikut.
Fitur Keterangan Harga Keterangan

(Rupiah) Harga
Parkir Harga parkir sama untuk semua jam 1000 roda 2
3000 roda 4
Rumah pintar 17.500 Weekend
- Playground 15.000 Hari biasa
- G. Perut Bumi
- G. Kotak
- Outbound area
Outbound special 6.000 sama
- Trampolin
Outbound special 20.000 sama
- Flying fox

20
14 Oktober 2010
Kisaran harga diatas digunakan untuk mengetahui aspek pengelolaan keuangan sebagai
berikut:
MODAL BIAYA PREDIKSI

UNIT INVESTASI SEGMEN TARGET AWAL OPERASIONAL BALIK
(Rp) (Rp/tahun) MODAL
Wahana
pembelajaran- 204.000
rekreasi nasional orang/ 22 M 6M 4 tahun
terintegerasi Pantai tahun
Manggar
BAB IX
Iklan Dan Promosi
Iklan dan promosi adalah dua dari sebagian besar alat pemasaran. Iklan adalah
salah satu strategi dalam merebut pasar. Ini dilakukan untuk menunjukkan bahwa
produk/unit usaha yang ditawarkan ada dan berkualitas. Begitu halnya dalam unit
usaha pariwisata. Semakin banyak pihak yang mengetahui keindahan, kenyamanan
suatu objek wisata, maka itu akan jadi pertimbangan khusus untuk dikunjungi.
Iklan yang dirancang dalam pengembangan Wahana pembelajaran-rekreasi
terintegerasi Pantai Manggar meliputi:
1. Penentuan tujuan iklan dan promosi
Tujuan iklan dan promosi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi pantai
Manggar adalah untuk membagi informasi, membujuk, dan mengingatkan
masyarakat Balikpapan dan sekitarnya atas adanya Wahana pembelajaran-
rekreasi terintegerasi di pantai Manggar.
2. Anggaran iklan dan promosi
Anggaran iklan dan promosi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi pantai
Manggar pada tahun pertama diestimasi sekitar 2 milyar yang terdiri dari:
o Anggaran di surat kabar Rp 500.000.000
o Anggaran di majalah Rp 400.000.000
o Anggaran di Televisi Rp 700.000.000
o Anggaran di Brosur+ Famflet+ selebaran lain Rp. 400.000.000
IKLAN MAJALAH
Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar memasang iklan
hanya kepada majalah-majalah yang memiliki segmen pembaca yang hampir sama
dengan Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar. Majalah yang
cukup terkenal di Balikpapan adalah Balikpapan expose.

21
14 Oktober 2010
Majalah Balikpapan Expose, Pemasangan setiap 6 bulan, dengan iklan Full

Page dan seterusnya pada Tahun 2,3,5 dengan asumsi tingkat suku bunga naik
sebesar 10 %
Cost : (Rp.17.500.000 X 2) = Rp.35.000.000.
IKLAN SURAT KABAR

Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar turut memasang
iklan di koran. Ada tiga merk koran ternama yang dipilih Wahana pembelajaran-
rekreasi terintegerasi Pantai Manggar untuk memasang iklan, diantaranya adalah
Balikpapan Post. Alasan terpilihnya koran itu adalah karena segmen pasarnya lokal
hingga kota-kota sekitar Balikpapan dan saat ini menjadi koran yang paling banyak
terjual di daerah Balikpapan dan sekitarnya. Adapun jenis iklan yang akan dipasang
ada 2 macam yaitu:
a. Umum / Display
Iklan biasa pada umumnya. Disertai slogan, informasi singkat dan gambar.
b. Advertorial
Advertorial berisi informasi dan konsep produk secara rinci dan lengkap.
Melalui advertorial, Pantai Manggar bisa menjelaskan seluruh kebaikan
produknya dalam bahasa yang ringan dan informatif sehingga pembaca
menjadi lebih paham dan tertarik akan Wahana pembelajaran-rekreasi
terintegerasi Pantai Manggar.
Berikut adalah rincian pemasangan iklan Pantai Manggar untuk jangka waktu 1
tahun di pertama koran tersebut: (Asumsi: seluruh harga pemasangan iklan
memakai data real yang sama dengan koran kompas)
a. Umum / Display
24 kali 1 hlm reguler1 SC.
= 24 X Rp.73.000 = Rp. 1.379.700.
b. Advertorial
= Rp 18.620.300
BROSUR, POSTER, PAMFLET

Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar menggunakan
brosur, poster, dan pamflet untuk mengaet segmen-segmen yang spesifik, seperti
pelajar (brosur,poster dan pamflet di distribusikan di sekolah), penduduk dengan
strata ekonomi menengah dan menengah keatas (distribusi di mall, café, dan tempat
berkumpul lainnya)
Pencetakan Brosur per 10.000 exp = Rp. 6.000.000,-
1
1 hlm regular = 3780 mmk, 1 mmk SC = Rp.73.000.

22
14 Oktober 2010
Pencetakan Poster per 1000 exp = Rp. 5.000,-

Pencetakan pamflet per 10.000 exp. = Rp. 4.000.000,-
3. Rancangan Pesan iklan dan promosi

Rancangan pesan iklan dan promosi meliputi:
a. Pengumpulan ide pesan
Ide pesan dapat dicari melalui wawancara dengan semua pihak yang
berhubungan dengan pariwisata.
b. Evaluasi pesan
Langkah berikutnya adalah menyeleksi masukan untuk penyusunan pesan-
pesan terkumpul.
c. Penetapan pesan
Penetapan pesan dilakukan dengan memperhatikan kata-kata, tone, gaya dan
format pesan.
4. Media yang digunakan untuk iklan dan promosi

Media yang digunakan untuk iklan dan promosi adalah media televisi lokal dan
nasional. Dengan kuantitas penayangan di media televisi lokal (Balikpapan TV)
lebih banyak dari media televisi nasional. Media yang lain adalah surat kabar lokal
dan nasional, website serta berbagai brosur yang ditujukan ke sekolah, kantor, pusat
perbelanjaan, dan hiburan lainnya. Selain itu ikut serta didalam pameran- pameran
wisata yang ada di dalam maupun luar negeri.
5. Memilih waktu (moment) yang tepat

Moment yang tepat dalam pemasangan iklan adalah
a. Menayangkan iklan dalam jangka waktu yang pendek dengan

pertimbangan akan menarik perhatian secara maksimum dari pendengar.
b. Memasang iklan secara terus-menerus dengan tujuan untuk mengingatkan
masyarakat.
c. Memasang iklan yang sebentar-bentar gencar, kemudian menghilang,
lalu ditutup dengan iklan yang gencar lagi.
Selain iklan, alat yang digunakan adalah promosi. Bentuk promosi yang kita
gunakan dalam analisis ini adalah promosi penjualan (sales promotion). Promosi
penjualan adalah bentuk promosi melalui pemberian insentif jangka pendek untuk
mendorong pembelian tiket masuk atau layanan. Pengelola Wahana pembelajaran-
rekreasi terintegerasi Pantai Manggar memberikan diskon 10 % di hari-hari besar
keagamaan, 5 % di hari senin-jumat.

23
14 Oktober 2010
BAB X
Manajemen Operasi
Manajemen operasi merupakan rangkaian proses pengolahan keseluruhan
sumber daya perusahaan yang dibutuhkan untuk menghasilkan barang atau jasa
yang akan ditawarkan kepada konsumen.
Unit usaha wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi adalah wahana hiburan
terpadu yang terdiri dari:
a. Peraga-peraga iptek, peralatan ini hanya memiliki jangka pakai yang cukup
lama. Hanya diperlukan maintain
b. Listrik, Hampir semua alat peraga iptek berbasis elektronis, sehingga suplai
listrik harus terjamin.
c. BBM (bensin), untuk kendaraan ATV
d. Foodcourt, yang membutuhkan suplai makanan, gas elpiji, air bersih.
Standar minimum ketersediaan

a.Kebutuhan minimum listrik setiap hari adalah 5000 watt.
b. Kebutuhan air bersih setiap minggu adalah 500 liter.
c.Kebutuhan BBM berupa bensin adalah 200 liter per minggu.
d. Kebutuhan Elpiji adalah 10 tabung elpiji 12 kg/hari
Manajemen pemenuhan kebutuhan

a. Listrik saat ini telah tersedia di pantai Manggar. Selain itu, sebagai
cadangan, pengadaan 1 unit genset juga menunjang ketersediaan listrik.
b. Kebutuhan air bersih dapat diperoleh dengan relatif mudah karena di
Manggar terdapat pusat pengolahan air laut menjadi air tawar yang dipasok ke
seluruh pelosok Balikpapan.
c. Kebutuhan BBM dan Gas Elpiji terpenuhi dari SPBU terdekat berjarak 5
km dari lokasi wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi.
Manajemen pemeliharaan peralatan:

a. Setiap wahana ditempatkan personel yang bertugas mengecek kondisi
wahana setiap hari (sebelum pelayanan wahana dibuka).
b. Maintaince diadakan setiap hari senin (saat paling sepi pengunjung).
c. Membuat catatan tentang umur pakai di semua peralatan peraga maupun
permainan sehingga didapatkan jadwal penggantian alat. Listing ini termasuk
dengan rekomendasi pergantian total atau pergantian komponen-komponen
tertentu.
BAB XI

24
14 Oktober 2010
Manajemen Sumber Daya Manusia

Dalam unit investasi Taman rekreasi Pantai Manggar, sumber daya manusia
merupakan salah satu kunci kesuksesan. Manajemen sumber daya manusia itu
sendiri adalah suatu ilmu atau cara bagaimana mengatur sumber daya yang dimiliki
oleh individu sehingga sumber daya manusia yang dimiliki dapat bekerja secara
efektif dapat dan maksimal guna pencapaian tujuan (goal) dari unit bisnis tersebut.
Sumber daya manusia ini merupakan suatu bentuk investasi yang memainkan
peranan penting dalam suatu perusahaan yang akan mendukung kinerja faktor
produksi lainnya.
Untuk sumber daya manusia, pada tahap awal, wahana pembelajaran-rekreasi t
erintegerasi ini merekrut 27 karyawan dengan susunan sebagai berikut :
Jumlah
Jabatan Job deskription
(orang)
Manager Keuangan 1 Mengatur keuangan
Manajerial Manajer Pemasaran 1 Mengatur Pemasaran
Manager Operasi 1 Mengatur Operasional
Staff keuangan 2 Membantu Manajer
Staff Staff Pemasaran 2
Staf operasional 4
Bertanggung jawab atas kebersihan,

dan bertanggung jawab atas
OB 5 berfungsinya semua utilitas dan
peralatan
Kasir 5 Bertanggung jawab dalam segala

transaksi keuangan dengan
pengunjung
Supervisor zona 6 Bertanggung jawab mengawasi setiap

zona, memastikan tidak ada bahaya
dalam setiap zona, bertindak sebagai
instruktur dalam setiap zona
Perekrutan karyawan berikutnya berdasarkan kebutuhan, misalnya penambahan wahana

baru.
Standar Tingkat pendidikan yang dibutuhkan :

25
14 Oktober 2010
Jabatan Pendidikan Pengalaman

Manager Min S1 5 Tahun
Supervisor Min D3 3 Tahun
Staf Min D2 2 Tahun
Kasir Min D1 1 Tahun
OB SMU 1 Tahun
BAB XII
Pemberdayaan Masyarakat
Pemberdayaan masyarakat merupakan suatu komitmen unit usaha untuk selalu

memberikan dampak sosial dan ekonomi yang positif bagi masyarakat, khususnya
masyarakat sekitar wahana.
Terkait dengan sifat wahana yang kental bernuansa edukatif, maka konsep
pemberdayaan masyarakatnya juga banyak diarahkan pada peningkatan kualitas
pendidikan dan ketrampilan masyarakat sekitar
Konsep Pemberdayaan Masyarakat di Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi
Pantai Manggar adalah sebagai berikut :
• Pemberdayaan di sektor Ekonomi masyarakat di sekitar Wahana
pembelajaran-rekreasi terintegerasi berupa permodalan bunga ringan untuk
penyediaan jasa, barang souvenir, makanan (untuk mengisi foodcourtnya),
sekaligus pelatihan manajemen keuangan bagi UKM.
• Pemberdayaan di sektor Pendidikan, terdapat beberapa bentuk
pemberdayaan di sektor ini, yakni :
- Pelatihan kesenian daerah (dari berbagai daerah, terutama Kaltim) bagi
anak-anak sekolah di sekitar wahana, sekaligus sebagai pelaku/pemain di
atraksi-atraksi kesenian yang secara rutin akan diadakan di wahana ini.
Keuntungan yang di dapatkan anak-anak di konversi dalam bentuk beasiswa
dan bantuan sarana/peralatan sekolah.
- Pelatihan manajemen outbound bagi pemuda-pemuda sekitar wahana,
sekaligus sebagai perekrutan staff wahana outbound dan kemungkinan
pengembangan ke pembuatan operator outbound training.
- Pembinaan atlet-atlet motorcross dan grasstrack yang diberikan fasilitas di
sirkuit ATV.
BAB XIII
Analisa Keuangan

26
14 Oktober 2010
Estimasi modal dasar yang diperlukan sekitar Rp 14,544,069,760. Perincian biaya

investasi adalah sebagai berikut:
Nilai di Inflasi barang Biaya

Balikpapan modal
Land clearing 3,204,000,000 3,204,000,000
Taman Pintar 18,249,984,000 6.61% 19,456,307,942
ATV 738,522,000 6.61% 787,338,304
Outbound 188,822,400 6.61% 201,303,561
Genset 213,600,000 213,600,000
Bangunan kantor dan pos 1,602,000,000 1,602,000,000
satpam
760,000
Instalasi Listrik, Air, 1,068,000,000 1,068,000,000
Internet, Telepon
Legal cost 8,000,000
General and Adm 10,000,000
Food Court 825,000,000 6.61% 879,532,500
Parkir 341,760,000 6.61% 364,350,336
Commissioning and 106,800,000 106,800,000
Finishing
Total 24,697,992,643
Pendanaan investasi direncanakan 40% dari modal sendiri, sisanya, 60%, berasal
dari pinjaman bank. Rinciannya adalah sebagai berikut:
Pendanaan Porsi Tingkat Jangka Waktu Bunga setelah Perkalian

Investasi Bunga (Tahun) pajak
Modal Sendiri 40% 25% 25% 10.0%
(Ekuitas)
Pinjaman 60% 18% 5 13% 7.6%
Total 100% WACC 17.6%
Dengan demikian, dapat dirinci program pelunasan utang sebagai berikut:
0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Total

27
14 Oktober 2010
Pinjaman 18,075,520,51 15,548,963,27 12,567,625,71 9,049,647,40 4,898,433,00 0

pokok 8 1 9 8 0
Present value 18% 0.8475 0.7182 0.6086 0.5158 0.4371 3.1272
Biaya Bunga + 5,780,150,941 5,780,150,941 5,780,150,94 5,780,150,94 5,780,150,94

Cicilan 1 1 1
Biaya Bunga 3,253,593,693 2,798,813,389 2,262,172,62 1,628,936,53 881,717,940

9 3
Cicilan 5 2,526,557,247 2,981,337,552 3,517,978,31 4,151,214,40 4,898,433,00
1 7 0
Pengunjung pantai manggar per tanggal 2009 sebanyak 146,000. Dengan kehadiran
objek wisata rumah pintar, ATV, outbound, dan food court, didukung oleh analisis
pasar, strategi harga dan strategi promosi yang baik, dapat diestimasikan terjadi
peningkatan jumlah pegunjung pantai manggar dari tahun 1 sampai tahun 5 adalah
sebagai berikut:
2009 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

Peningkatan
jumlah
pengunjung dari
tahun 2009 10% 20% 30% 40% 50%
Pengunjung
Pantai Manggar 146,000 160,600 175,200 189,800 204,400 219,000
Revenue yang didapatkan pada unit bisnis taman pintar, ATV, outbound, food
court, dan parkir dari tahun 1 sampai tahun 5, adalah sebagai berikut:
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

Taman 1,686,300,000 2,146,200,000 2,657,200,000 2,503,900,000 2,299,500,000
pintar
ATV 3,219,300,000 735,840,000 827,820,000 735,840,000 643,860,000
Outbound 7,066,400,000 13,875,840,00 16,702,400,00 16,188,480,00 9,636,000,000
0 0 0
Food 137,500,000 137,500,000 137,500,000 137,500,000 137,500,000
Court

28
14 Oktober 2010
Parkir 224,840,000 245,280,000 265,720,000 286,160,000 306,600,000
BAB XIV
Resiko Investasi
Setiap Investasi atau usaha pasti memiliki risiko yang bisa menyebabkan kerugian.
Untuk Usaha Waterpark ini risiko investasi yang bisa terjadi adalah :
1. Jumlah pengunjung tidak sesuai target.

2. Bahaya terkait permainan high risk yang ada wahana (trampolin, Flying
fox, dan ATV).
3. Kebakaran
4. Bencana alam, yakni Banjir periodik terkait lokasi wahana di bibir pantai
Manggar.
Antisipasi yang dapat dilakukan untuk mengurangi kerugian terjadinya risiko

kerugian atau kebangkrutan :
1. Melakukan inovasi–inovasi baru, serta iklan dan promosi yang gencar,

terutama di tahun-tahun pertama.
2. Penerapan prosedur keselamatan (savety prosedure) secara ketat dan
konsisten.
3. Pengecekan peralatan secara berkala.
4. Asuransi bagi pengguna permainan high risk.
5. Membangun bangunan dengan ketinggian yang lebih dari daerah banjir
atau tanggul.

29
14 Oktober 2010
BAB XV
Struktur Permodalan
Sistem kemitraan yang ditawarkan pemerintah adalah BOT, dengan insentif dari
pemerintah adalah lahan sebesar 13.000m2 , selama 30 tahun sesuai dengan undang-
undang yang berlaku dan dapat diperpanjang sampai dengan 80 tahun. Dan pada
akhir tahun masa kontrak pihak ketiga menyerahkan kembali kepada pemerintah.
Struktur permodalan yang diperlukan selain lahan dari pemerintah, adalah berasal
dari dana sendiri dan pinjaman dari bank dengan perbandingan presentase
40%:60% .
Analis
Fadjar AD, Direktur Eksekutif Susan Meliana, Deputi Direktur Riset
fadjar@lepmida.com susan.meliana@lepmida.com
Joseph Sumantri, Partner Andreas Tarigan, Partner

joseph.sumantri@lepmida.com Andreas.tarigan@lepmida.com
Disclaim
erThe information provided on this report is not intended for distribution to, or use by, any person or entity in any jurisdiction
or country where such distribution or use would be contrary to law or regulation or which would subject Lepmida.com or any
of its affiliates and subsidiaries to any registration requirement within such jurisdiction or country. Neither the information,
nor any opinion contained in this report constitutes a solicitation, or offer by Lepmida.com to buy or sell any securities,
futures, options or other financial instruments or provide any investment advice or service. Disclaimer of Warranty and
Limitation of Liability of The information on this report is provided "AS IS". Although the information provided on this
report is obtained or compiled from sources Lepmida.com believes to be reliable, Lepmida.com does not guarantee the

30
14 Oktober 2010
accuracy, validity, timeliness or completeness of any information or data made available on this report for any particular
purpose. Neither Lepmida.com, nor any of its directors, officers or employees, will be liable or have any responsibility of any
kind for any loss or damage incurred by the viewer in the event of any failure or interruption of this site, or resulting from the
act or omission of any other party involved in making this site or the data contained therein available to the viewer , or from
any other cause relating to the access to, inability to access, or use of the report or these materials, whether or not the
circumstances giving rise to such cause may have been within the control of Lepmida.com or of any vendor providing
software or services support. In no event will Lepmida.com or any such parties be liable to the viewer for any direct, special,
indirect, consequential, incidental damages or any other damages of any kind even if Lepmida.com have been advised of the
possibility thereof.

31

Studi Investasi Pariwisata Pantai Manggar, Balikpapan

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Studi Investasi Pariwisata Pantai Manggar, Balikpapan

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

14 Oktober 2010

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

KONSEP BISNIS UNIT USAHA

1.1. LATAR BELAKANG

Salah satu wujud kesejahteraan masyarakat secara berkelanjutan di Manggar

Bila dibandingkan dengan kabupaten dan kota lain di Kalimantan Timur,

Misi Kota Balikpapan adalah mampu mewadani terlaksananya program

Menjembatani misi pemerintah untuk mengembangkan sumber daya manusia

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Sebagai aset masyarakat Balikpapan, tentu dibutuhkan analisa dan perhitungan

I.2 Analisa SWOT

“Manggar Edu-tainment Zone (MEZo)” berbentuk sebuah taman bermain

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Adapun analisa SWOT terhadap konsep ini adalah sebagai berikut :

Kekuatan (Strength) dari konsep pembuatan waterpark ini adalah :

Peluang (Opportunities) yang terbuka pada konsep ini adalah :

Ancaman ( Threat) terhadap bisnis atau usaha ini :

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Sumber: Studi Kelayakan dan Pengembangan

2. Pie Chart / Diagram tentang respon masyrakat, pelaku usaha, pengunjung

Sumber: Studi Kelayakan dan Pengembangan

Berdasarkan studi kelayakan pengembangan ekowisata kota Balikpapan tahun

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Bagan pengembangan Kawasan wisata Pantai manggar

2. Zona Gedung Perut Bumi

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

line 1 : Lantai 3 ke lantai 1

Penampang kulit bumi

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Vulkanologi, warisan pra-sejarah yang terkubur dalam bumi, lapisan minyak

Diorama ukuran besar: anjungan pengeboran

3. Zona Gedung Kotak

4. Arena Permainan Outbound

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

1. Peraturan dan Regulasi

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Koordinasi Penanaman Modal Daerah (BKPMD), dan Pelayanan Terpadu Satu

2. Kelangsungan Lingkungan Hidup

Beruang madu , sumber : lepmida

3. Keselamatan dan Keamanan

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

4. Kesehatan dan Kebersihan

5. Prioritas pada Sektor Travel dan Pariwisata

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

6. Infrastruktur Transportasi Udara

Gambar Bandara Sepinggan

7. Infrastruktur transportasi darat dan laut

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved

Studi, Investasi Pariwisata Daerah

Jalan utama kota Balikpapan

Pelabuhan kecil kota Balikpapan

9. Infrastruktur Pendukung (Internet , Telepon, listrik)