P. 1
Tinjauan Yuridis Penggunaan Blangko Akta Jual Beli Perumahan di Kota Medan_Agung Yuriandi

Tinjauan Yuridis Penggunaan Blangko Akta Jual Beli Perumahan di Kota Medan_Agung Yuriandi

|Views: 1,034|Likes:
Published by Agung Yuriandi
Penggunaan blangko akta jual beli perumahan diwajibkan kepada konsumen yang mendaftarkan hak atas tanahnya ke BPN. Namun, penggunaan blangko akta jual beli ini menimbulkan berbagai permasalahan.
Penggunaan blangko akta jual beli perumahan diwajibkan kepada konsumen yang mendaftarkan hak atas tanahnya ke BPN. Namun, penggunaan blangko akta jual beli ini menimbulkan berbagai permasalahan.

More info:

Categories:Types, Research, Law
Published by: Agung Yuriandi on Jun 25, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF or read online from Scribd
See more
See less

11/05/2012

1

TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN BLANGKO AKTA JUAL BELI PERUMAHAN DI KOTA MEDAN
Oleh : Agung Yuriandi Medan 2011

2

BAB I PENDAHULUAN

A.

Latar Belakang Kebutuhan manusia dalam kehidupan ini begitu banyak seperti, kebutuhan

untuk makan dan minum, kebutuhan pakaian, kebutuhan untuk tempat tinggal atau perumahan, kebutuhan transportasi dan lain sebagainya. Kebutuhan manusia akan tempat tinggal atau perumahan tersebut sudah merupakan suatu hal yang pokok dalam kehidupan sehari- hari. Hal ini dapat dilihat dari begitu banyaknya program pembangunan yang dicanangkan oleh pemerintah dan salah satunya adalah program pembangunan perumahan untuk rakyat. Berdasarkan program tersebut maka pihak pemerintah maupun swasta berlomba- lomba untuk mengadakan pembangunan perumahan untuk rakyat dengan memanfaatkan lahan yang ada. Alvi Syahrin sebagai ahli hukum lingkungan mengatakan bahwa, “pembangunan perumahan dan pemukiman akan terus meningkat seirama dengan pertambahan penduduk, dinamika kependudukan dan tuntutan ekonomi, sosial budaya yang berkembang”. 1 Dengan berkembangnya pembangunan perumahan seiring dengan

pertumbuhan penduduk maka pihak swasta atau pengembang melaksanakan program pembangunan perumahan dan pemukiman bagi semua pihak, terutama untuk golongan ekonomi menengah ke bawah dengan pengadaan Rumah Sangat Sederhana (selanjutnya disebut RSS). Program pembangunan Rumah Sangat Sederhana (RSS)
Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum Dan Kebijakan Pembangunan Perumahan Dan Pemukinan Berkelanjutan, (Medan : Pustaka Bangsa Press, 2003), hal. 1.
1

3

adalah “program yang ditetapkan untuk memperluas kesempatan bagi masyarakat untuk mendapatkan rumah dan mengurangi kesenjangan sosial, karena harganya disesuaikan dengan daya beli sebagian masyarakat golongan berpenghasilan rendah”. Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS) adalah sebidang tanah yang memenuhi kriteria sebagai berikut 2 : 1. “Harga perolehan tanah dan rumah, dan apabila atas bidang tanah tersebut sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan Tanah dan rumah tersebut tidak lebih daripada Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah); 2. Luasnya tidak lebih daripada 200 m2 ; dan 3. Di atasnya dibangun rumah dalam rangka pembangunan perumahan massal atau kompleks perumahan”. Berdasarkan Keputusan Kepala BPN No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS), Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah untuk RSS dan RS di atas tanah negara termasuk di atas tanah pengelolaan, kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia, atas permohonan pemegang hak atau kuasanya bisa diubah menjadi Hak Milik. Sedangkan tanah RSS dan RS di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) kepunyaan perseorangan WNI yang belum dimiliki dengan HGB, diberikan kepadanya Sertifikat Hak Milik (SHM). 3 Untuk permohonan pendaftaran perubahan HGB menjadi SHM dan perolehannya, dikenai kewajiban pembayaran administrasi kepada negara sebesar Rp. 10.000,- dan sumbangan landreform sebesar Rp. 5.000,- dan biaya pendaftaran sesuai
Pasal 1 huruf d., Keputusan Kepala BPN No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Ru mah Sangat Sederhana (RSS) dan Ru mah Sederhana (RS). 3 Pasal 2 ayat (1), Keputusan Kepala BPN No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Ru mah Sangat Sederhana (RSS) dan Ru mah Sederhana (RS). Lihat juga : Kian Goenawan, Panduan Mengurus Izin Tanah & Properti, Cetakan Pertama, (Yogyakarta : Pustaka Grahatama, 2008), hal. 48.
2

4

dengan ketentuan Keputusan Kepala BPN No. 2 Tahun 1992 tentang Biaya Pendaftaran Tanah. 4 Permohonan pendaftaran perubahan HGB menjadi Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan dokumen sebagai berikut 5 : 1) “Sertifikat Hak Guna Bangunan yang dimohon untuk diubah menjadi Hak Milik; 2) Akta jual beli atau surat perolehan mengenai rumah beserta tanah yang bersangkutan; 3) SPT Pajak Bumi dan Bangunan terakhir, apabila atas bidang tanah tersebut sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan tersendiri; dan 4) Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan”. Akta jual beli inilah (angka 2 di atas) yang harus disertakan untuk mendaftarkan perubahan HGB menjadi Hak Milik. Akta jual beli didapatkan dengan mengisi Blangko Akta Jual Beli yang diperoleh oleh PPAT dari Kantor Wilayah BPN setempat. Namun, akta jual beli dari BPN itu sangat sulit didapat dikarenakan sering kekurangan stok dan proses pengadaan yang tidak transparan. Setelah mendapatkan Akta Jual Beli (AJB) di PPAT. Asas terang dan tunai pada hukum agraria yang berlaku bersumber dari hukum adat. Ini berarti jual beli harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang (PPAT atau Camat) dan harus ada pembayaran atas jual beli tersebut. Bila kedua syarat telah dipenuhi, jual beli dikatakan sah menurut hukum.

Pasal 2 ayat (2), Keputusan Kepala BPN No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Ru mah Sangat Sederhana (RSS) dan Ru mah Sederhana (RS). Lihat juga : Kian Goenawan, Op.cit., hal. 49. 5 Pasal 3 ayat (1), Keputusan Kepala BPN No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Ru mah Sederhana (RS). Lihat juga : Ibid., hal. 49.

4

5

Setelah transaksi dibuktikan dengan adanya AJB, PPAT wajib mendaftarkan jual beli sekaligus balik nama ke atas nama pembeli ke kantor pertanahan setempat. 6 Pelaksanaan program pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilakukan oleh pihak swasta atau pengembang tersebut dengan berbagai cara seperti melalui sistem Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut KPR) yang dilakukan oleh pengembang atau developer sendiri ataupun KPR melalui suatu bank atau lembaga pembiayaan yang ada di daerah tersebut. Selain pemilikan rumah melalui KPR, pihak pengembang atau developer juga memberikan cara pemilikan rumah melalui pembelian secara tunai dengan sistem jual beli kepada para konsumen. Sistem jual beli perumahan yang dilakukan pengembang atau developer kepada para konsumen tersebut didasarkan pada perjanjian jual beli menurut Undang-Undang. Menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata) bahwa, “jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. Sementara itu R. Subekti memberikan definisi tentang perjanjian jual beli yang tidak jauh berbeda dengan definisi dari Pasal 1457 KUHPerdata yang menyatakan bahwa perjanjian jual beli adalah, “suatu perjanjian di mana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan hak milik atas sesuatu barang sedangkan pihak lainnya menyanggupi akan membayar sejumlah uang sebagai harganya”. 7

6 7

Ibid., hal. 40. R. Subekt i, Pokok-Pokok Hukum Perdata, (Jakarta : Intermasa, 1992), hal. 161-162.

6

Berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata dan pernyataan dari R. Subekti tersebut maka ada beberapa unsur dari perjanjian jual beli, yaitu : 1. Ada pihak penjual dan pembeli. 2. Ada objek barang atau benda yang diperjanjikan. 3. Ada penyerahan barang atau benda oleh penjual kepada pembeli. 4. Ada pembayaran uang sebagai harga oleh pembeli kepada penjual.

Setelah melihat definisi dan unsur-unsur dari perjanjian jual beli tersebut, maka dapat dikatakan bahwa perjanjian jual beli tersebut terjadi jika kedua belah pihak mencapai suatu kata sepakat tentang barang atau benda dan harga. Hal ini sesuai dengan yang disebutkan dalam Pasal 1458 KUHPerdata yang menyatakan bahwa : “jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”. Selain dari hal tersebut, R. Subekti menyatakan bahwa dalam perjanjian jual beli, penjual mempunyai dua kewajiban pokok antara lain 8 : 1. Menyerahkan barang serta menjamin dapat memiliki barang tersebut dengan tentram; dan 2. Bertanggungjawab terhadap cacat-cacat yang tersembunyi.

Sementara untuk kewajiban pembeli menurut R. Subekti adalah, “membayar harga pada waktu dan di tempat yang telah ditentukan dan disepakati kedua belah

8

Ibid., hal. 162.

7

pihak”. 9 Terhadap pernyataan dari R. Subekti tersebut tentang kewajiban penjual dan pembeli dari perjanjian jual beli secara umum tersebut maka dapat dilihat bahwa sebenarnya banyak hal yang terjadi dan perlu diuraikan secara lebih mendalam lagi tentang perjanjian jual beli tersebut seperti, mengenai penyerahan barang atau benda, risiko dan lain sebagainya. Tetapi agar lebih akurat dan terperinci uraiannya ditentukanlah objek perjanjian jual beli dalam penelitian ini adalah perumahan oleh pengembang atau developer kepada para konsumen. Terhadap unsur-unsur yang ada dalam perjanjian jual beli yang telah diuraikan sebelumnya jika dihubungkan dengan perjanjian jual beli perumahan oleh pengembang kepada para konsumen, maka dapat diuraikan unsur-unsurnya antara lain : 1. Ada pihak penjual yaitu pengembang dan pihak pembeli; 2. Ada objek barang atau benda yang diperjanjikan yaitu perumahan; 3. Ada penyerahan oleh penjual kepada pembeli yaitu adanya penyerahan perumahan oleh pengembang kepada konsumen; dan 4. Ada pembayaran uang sebagai harga oleh pembeli kepada penjual yaitu adanya pembayaran uang sebagai harga oleh konsumen kepada pengembang.

Berdasarkan unsur-unsur perjanjian jual beli perumahan yang dilakukan oleh pihak pengembang kepada para konsumen yang sebagaimana telah diutarakan sebelumnya, maka dapat dikatakan bahwa jual beli perumahan untuk konsumen yang ekonominya menengah ke atas ataupun menengah ke bawah (RSS) selalu berhubungan dengan tanah sebagai tempat berdirinya rumah tersebut. Sehingga untuk

9

Ibid.

8

sekarang inijual beli perumahan tersebut identik dengan jual beli tanah, karena rumah tersebut merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan tanah. Menurut Urip Sutanto sebagai ahli hukum perdata, “pengertian jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan Hak Milik (penyerahan tanah untuk selama- lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga pembeli menyerahkan sejumlah harganya kepada penjual”. 10 Berdasarkan pernyataan dari Urip Sutanto tersebut, maka jual beli perumahan yang dilakukan oleh pengembang kepada pihak konsumen tersebut merupakan suatu perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah perumahan beserta rumahnya dari pemegang hak (penjual atau pengembang) kepada pihak lain (pembeli atau konsumen) dengan pembayaran sejumlah uang secara tunai yang telah disepakati oleh kedua belah pihak sebagai harga kepada penjual. Peralihan hak atas tanah atau perumahan tersebut yag dilakukan oleh pihak pengembang kepada konsumen pada kenyataannya adalah menggunakan blangko Akta Jual Beli. Sementara untuk suatu peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli adalah merupakan bagian dari kewenangan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) dan hal ini sesuai dengan Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyebutkan bahwa perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut 11 :

Urip Sutanto, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2010), hal. 360. 11 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah..

10

9

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

“Jual beli. Tukar menukar. Pemasukan ke dalam Perusahaan (inbreng). Pembagian hak bersama. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik. Pemberian Hak Tanggungan. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan”.

Berdasarkan Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Blangko Akta Jual Beli yang dikeluarkan Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN) hanya bisa dipergunakan oleh pihak PPAT dimana objek peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli dilangsungkan. PPAT diangkat oleh Pemerintah, dalam hal ini BPN dengan tugas dan kewenangan tertentu dalam rangka melayani kebutuhan masyarakat akan akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. 12 Dalam hal melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan suatu hak atas tanah haruslah di hadapan seorang Notaris atau PPAT yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah dan dibuatkan dengan Akta Otentik. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertifikat jual beli atau pengalihan hak ini dilakukan di hadapan PPAT, tetapi ada kalanya pelaksanaan jual beli ini dilakukan di hadapan Notaris yang dinamakan Perjanjian Jual Beli/Perikatan Jual Beli. 13

Jimly Asshiddiqie, “Independensi dan Akuntabilitas Pejabat Pembuat Akta Tanah”, Renvoi 03 Juni 2003, hal. 31., dalam : Nelly Sriwahyuni Siregar, “Tin jauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)”, (Medan : Tesis, Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, 2008), hal. 2-3. 13 Ibid.

12

10

Kewenangan PPAT yang selama ini diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan yaitu memberikan kewenangan kepada PPAT untuk membuat (to make) akta jual beli perumahan. Hal ini sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 3 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyatakan bahwa “seorang PPAT mempunyai kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di daerah kerjanya. PPAT berwenang membuat akta jual beli, tukar menukar, akta pemasukan dalam perusahaan, dan akta pembagian hak bersama mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek perbuatan hukum. Sesuai dengan aturan hukum yang berlaku, pembuatan akta PPAT tidak pernah sekalipun dilimpahkan kepada instansi lain yaitu kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dalam aturan hukum yang mengatur keberadaan BPN tidak satu pasal pun yang menegaskan bahwa BPN mempunyai kewenangan tertentu terhadap PPAT atau PPAT lahir secara atributif atau delegatif dari kewenangan BPN. Akan tetapi, dalam hal ini PPAT lahir sebagai belesregel atau policy rules dari Pemerintah langsung. 14 Kewenangan PPAT membuat akta (to make) adalah menciptakan, melakukan, mengerjakan sendiri akta PPAT, bukan mengisi (to fill) formulir/blanko. Oleh karena itu, mengisi formulir bukan berarti membuat akta PPAT. Pada kenyataannya, selama ini PPAT masih mengisi formulir/blanko, maka hal ini membuktikan telah terjadi kesalahkaprahan dan penyesatan (misleading) dalam memahami dan menerapkan

Anita Budiman, “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Untuk Mengisi Blanko Akta Tanah”, (Surabaya : Tesis, Universitas Airlangga), hal. ii.

14

11

kewenangan PPAT sesuai dengan tataran hukum yang benar. Akta PPAT yang digunakan sebagai alat bukti bahwa telah terjadi perbuatan hukum tertentu menangani hak atas tanah dan hak milik atas rumah, bentuk dan jenisnya ditentukan oleh Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pengaturan ini tentunya membawa akibat hukum terhadap kekuatan pembuktian akta PPAT itu sendiri. 15 Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada Pasal 38 ayat (2) menyebutkan bahwa : “bentuk, isi, dan cara pembuatan akta-akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diatur oleh Menteri”. Ketentuan ini merupakan perubahan dari Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, bahkan kemudian dipertegas dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah pada Pasal 53 ayat (1) yang mengatakan bahwa : “Akta PPAT dibuat dengan mengisi blangko akta yang tersedia secara lengkap sesuai dengan petunjuk pengisiannya”. PPAT dilahirkan bukanlah untuk mengisi blangko kosong melainkan membuat Akta Otentik. Hal ini bertentangan dengan kewenangan PPAT itu sendiri. 16 Dengan format blangko yang baku tersebut, maka formulir atau blangko yang telah disediakan tersebut tinggal diisi saja. Memang hal ini menjadikan lebih mudah, cepat dan memiliki standard keseragaman sedangkan untuk pembuatan dan
Ibid. Ev i Novita Tri Setyorini, “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Pembuatan Akta Sehubungan Dengan Kekosongan”, (Semarang : Tesis, Un iversitas Diponegoro, 2005), hal. 21.
16 15

12

penerbitan dari blangko akta tersebut dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) Republik Indonesia seperti yang tercantum pada Pasal 51 Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah bahwa : “Blangko akta PPAT dibuat dan diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia dan hanya dibeli oleh PPAT, PPAT Pengganti, PPAT Sementara atau PPAT Khusus”. 17 Hal tersebut kemudian menjadi masalah ketika terjadi kelangkaan yang berujung pada kekosongan blangko atau formulir akta tersebut di Indonesia sampai saat ini. Bahkan beberapa media telah mengupas hal ini, sebagai berikut 18 : “Forum Kepala Desa dan Lurah Kota Tangerang Selatan, Banten, mendatangi Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Tangerang mempertanyakan blanko akte jual beli tanah yang kosong selama enam bulan. Sudah enam bulan blanko akte jual beli tanah kosong, sedangkan permintaan saat ini sudah banyak. Bila ketersediaan blanko akta jual beli tanah tidak disediakan secepatnya, maka akan menghambat sistem pelayanan bagi masyarakat. Tak hanya itu saja, kekosongan blanko akta jual beli tanah juga mempengaruhi Pendapatan Asli Daerah”. Benar bahwa adanya kekosongan Blangko Akta Jual Beli di Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Hal ini sampai mendera hampir di seluruh BPN Republik Indonesia baik di daerah, maupun di perkotaan. Begitu juga di BPN Kota Medan. Kemudian BPN mengeluarkan kebijakan dengan memperbolehkan

Ibid., hal. 22. Robert Adhi Kusumaputra, “Astaga, Blanko Akte Jual Beli Tanah Kosong Enam Bulan”, http://properti.ko mpas.com/read/2011/ 05/ 18/ 20520289/Astaga.Blanko.A kte.Jual.Beli.Tanah.Kosong.E nam.Bu lan., diakses pada 11 Juni 2011. Lihat juga : Tempo Interakt if, “Blangko Akta Tanah Langka, Lurah se-Tangerang Selatan Geruduk BPN”, http://www.tempointerakt if.co m/hg/layanan_publik/2011/05/18/brk,20110518-335110,id.ht ml., diakses pada 11 Juni 2011. Lihat juga : Bataviase, “Blangko Akte Jual Tanah Langka”, http://bataviase.co.id/node/662747., diakses pada 11 Jun i 2011.
18

17

13

PPAT menggunakan blanko akta yang difotokopi, dilegalisir, dan diberi nomor registrasi oleh Badan Pertanahan Nasional Wilayah masing- masing daerah sebagaimana tertuang dalam Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 640-1884 tanggal 31 Juli 2003 tentang Blanko Akta PPAT. Namun kebijakan ini kemudian menimbulkan perdebatan panjang di kalangan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Perdebatan itu pada intinya dalam hal pembuktian. Perdebatan itu pada intinya dalam hal pembuktian. Apalagi untuk transaksi jual beli atas tanah yang bernilai milyaran rupiah, para pihak ragu apabila menggunakan blangko akta tersebut. Bahkan beberapa praktisi dan akademisi saling berbeda pendapat ketika ada yang berargumen bahwa PPAT sebenarnya memiliki kewenangan untuk membuat akta pertanahan tanpa menggunakan blangko akta tersebut. 19 Sehubungan dengan uraian tersebut di atas telah mendorong penulis untuk mengungkapkannya ke dalam penelitian tesis ini dengan judul : “Tinjauan Yuridis Penggunaan Blangko Akta Jual Beli Perumahan di Kota Medan”.

B.

Rumusan Masalah Bertolak dari latar belakang yang sudah dipaparkan maka rumusan masalah

dalam tulisan ilmiah ini, antara lain : 1. Bagaimana pelaksanaan jual beli perumahan dengan menggunakan blangko akta jual beli di Kota Medan?

19

Ev i Novita Tri Setyorini, Op.cit., hal. 23.

14

2. Bagaimana keabsahan penggunaan blangko akta jual beli oleh pengembang di Kota Medan?

3. Bagaimana hambatan-hambatan yang terjadi pada saat penggunaan blangko akta jual beli oleh pengembang di Kota Medan?

C.

Tujuan Penelitian Bertolak dari rumusan masalah yang sudah dipaparkan sebelumnya maka

tujuan dari penelitian ini, antara lain : 1. Untuk mengetahui pelaksanaan jual beli perumahan oleh pengembang dengan menggunakan blangko akta jual beli di Kota Medan.

2. Untuk mengetahui keabsahan penggunaan blangko akta jual beli perumahan oleh pengembang di Kota Medan.

3. Untuk menganalisis hambatan-hambatan yang terjadi pada saat penggunaan blangko akta jual beli perumahan oleh pengembang di Kota Medan.

D.

Manfaat Penelitian Hasil penelitian yang dilakukan ini diharapkan dapat memberi manfaat baik

secara teoritis maupun praktis, yaitu : 1. Secara Teoritis a. Sebagai bahan informasi bagi para akademisi maupun sebagai bahan pertimbangan bagi penelitian selanjutnya.

15

b. Memperkaya khasanah kepustakaan dalam hal literatur mengenai penyertaan modal yang masih sedikit. 2. Secara Praktis a. Sebagai bahan masukan bagi Badan Pertanahan Nasional dalam menerapkan peraturan. b. Sebagai bahan masukan bagi Notaris/PPAT dalam melakukan perikatan antara Developer dengan Masyarakat sebagai pembeli. c. Sebagai bahan masukan bagi Developer dalam melakukan penjualan perumahan. d. Sebagai bahan masukan bagi Masyarakat dalam melakukan pembelian perumahan yang dikembangkan oleh Developer.

E.

Keaslian Penelitian Berdasarkan informasi yang ada dari Perpustakaan Universitas Sumatera

Utara khususnya di lingkungan Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, penelitian dengan judul “Tinjauan Yuridis Penggunaan Blangko Akta Jual Beli Perumahan di Kota Medan”, belum pernah dilakukan oleh peneliti lain sebelumnya. Namun ada penelitian yang menyangkut masalah blangko akta jual beli, antara lain : 1. Tesis atas nama Chairani Bustami dengan judul ”Aspek-Aspek Hukum yang Terkait Dalam Akta Perjanjian Jual Beli yang Dibuat Notaris Dalam Kota

16

Medan”, Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Tahun 2002; 2. Tesis atas nama Alvin Hidayat dengan judul ”Aspek Hukum Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Diperbuat Dihadapan Notaris/PPAT”, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara pada tahun 2008. Dibimbing oleh Sudarmiaty, dan M. Siddik; 3. Tesis atas nama Pantas Situmorang dengan judul ”Problematika Keotentikan Akta PPAT”, Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, di Medan pada tahun 2008. Dibimbing oleh : Bismar Nasution; Muhammad Yamin; dan Syafnil Gani.

Keduanya tesis di atas memiliki rumusan permasalahan dan kajian yang berbeda. Penelitian ini mengkaji mengenai penggunaan blangko akta jual beli perumahan khususnya masalah yang ditimbulkan dari penggunaan blangko akta jual beli dan upaya penanggulangannya. Penelitian ini menjunjung tinggi kode etik penulisan karya ilmiah, oleh karena itu penelitian ini adalah benar keasliannya baik dilihat dari materi, permasalahan, dan kajian dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.

F. 1.

Kerangka Teoritis dan Konsepsi Kerangka Teori Suatu penelitian hukum biasanya ada kerangka konsepsional dan landasan

atau kerangka teori yang merupakan suatu hal yang penting. Pada kerangka

17

konsepsional menurut Soeryono Soekanto, “diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum, dan di dalam landasan/kerangka teoritis diuraikan segala sesuatu yang terdapat dalam teori sebagai sistem atau ajaran”. 20 Kerangka teori adalah, “suatu kerangka berfikir lebih lanjut terhadap masalahmasalah yang diteliti” 21 . Berbicara tentang teori yang digunakan pada penelitian penggunaan blangko akta jual beli oleh pengembang di kota Medan adalah didasarkan pada teori Asas Kebebasan berkontrak yang terdapat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan bahwa, “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang- undang bagi mereka yang membuatnya”. Berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata dapat dilihat bahwa ada kata “semua” dalam kalimat “perjanjian yang dibuat secara sah”. Kata “semua” menurut Sutarno, “memberitahukan kepada setiap orang boleh membuat perjanjian yang syarat dan ketentuan dalam perjanjian ditentukan atau diatur sendiri oleh para pihak dan perjanjian yang dibuat tersebut mengikat bagi para pihak seperti undangundang”. 22 Sementara itu untuk kalimat “perjanjian yang dibuat secara sah” mengandung arti bahwa setiap perjanjian yang dibuat tersebut harus memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian, sehingga baru dapat dikatakan perjanjian tersebut mengikat bagi para

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 6. 21 Ibid. 22 Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, (Bandung : Alfabeta, 2004), hal. 75.

20

18

pihak yang membuatnya seperti undang- undang. Syarat sah suatu perjanjian sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata, antara lain : 1. Kesepakatan dari mereka yang mengikatkan dirinya. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3. Suatu hal tertentu. 4. Suatu sebab yang halal.

Fungsi pendaftaran tanah adalah untuk

menjamin kepastian hukum.

Kedudukan PPAT termasuk akta-aktanya, bentuk akta dan blangko aktanya merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan kegiatan pendaftaran tanah dan secara historis embrio kelahiran PPAT dimulai pada tahun 1961 melalui Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Pada waktu itu dikenal dengan istilah Pejabat yang berwenang membuat Akta (bukan akta otentik) mengenai perbuatan-perbuatan hukum dengan objek hak atas tanah dan hak jaminan atas tanah. 23 Dalam menjalankan jabatannya PPAT wajib menggunakan blangko akta (formulir) yang telah dicetak. Secara historis penggunaan blangko diawali dengan Peraturan Kepala BPN No. 11 Tahun 1961 tentang Bentuk Akta, kemudian setelah berlaku Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, penggunaan blangko akta diatur dalam Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997

Reza Febriantina, “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembuatan Akta Otentik”, (Semarang : Tesis, Un iversitas Diponegoro), hal. 28.

23

19

tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 24 Hal ini menimbulkan persepsi bahwa Badan Pertanahan Nasional terkenal arogan dalam kebijakan yang dibuat berupa Keputusan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006, yang mewajibkan PPAT untuk membeli dan memakai blangko akta PPAT yang dibuat oleh BPN. Padahal berdasarkan Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT dalam jabatannya memiliki kewenangan untuk membuat akta sendiri. 25 Pengaturan penggunaan formulir- formulir akta (blangko akta) dilatar belakangi karena pada waktu itu sebagian besar PPAT dijabat oleh Camat yang karena jabatannya (ex officio) menjalankan sementara Jabatan PPAT, yang sebagian besar tidak bergelar Sarjana Hukum sehingga untuk memudahkan pelaksanaan jabatannya itu dibuatlah formulir- formulir akta dan buku petunjuk pengisian formulir (blangko akta) itu. Blangko yang dibuat oleh BPN adalah yang berkaitan dengan pertanahan, blangko tersebut berwujud form isian dan PPAT hanya mengisi form isian tersebut. Blangko tersebut dicetak oleh yayasan yang dimiliki oleh BPN. Hal ini bertentangan dengan Undang-Undang No. 16 Tahun 2001 tentang Yayasan yang menyebutkan bahwa pendirian Yayasan tidak boleh berbisnis, melainkan untuk

24 25

Ibid., hal. 29. Ibid., hal. 29-30.

20

kepentingan sosial (nirlaba). Saat ini yayasan tersebut sedang diaudit serta diperiksa oleh tim Kejaksaan Agung. 26 Berdasarkan isi aturan hukum yang mengatur eksistensi PPAT sebagaimana diuraikan di atas, bahwa kewenangan PPAT yaitu diberi kewenangan membuat Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah otentik. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia bahwa : ”membuat adalah menciptakan, melakukan, atau mengerjakan”. Dengan demikian PPAT mempunyai kewenangan untuk menciptakan, membuat, dan mengerjakan akta, yang berarti mengerjakan, melakukan, dan membuatnya sendiri akta (PPAT) yang menjadi kewenangannya sebagaimana tersebut dalam Pasal 95 Keputusan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Pasal 2 ayat (2) Keputusan Kepala BPN No. 37 Tahun 1998, yaitu akta : Jual Beli; Tukar-Menukar; Hibah; Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); pembagian hak bersama; pemberian hak tanggungan; pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik; pemberian hak pakai atas tanah hak milik; dan surat kuasa membebankan hak tanggungan. 27 Oleh karena itu, bagaimana mungkin PPAT sebagai Pejabat Umum dalam mengimplementasikan kewenangannya hanya mengisi blangko atau formulir yang bentuk dan isinya ditentukan oleh BPN, tetapi blangko/formulir tersebut dicetak oleh pihak lain. Padahal, kewenangan PPAT tersebut bukan berasal dari kewenangan BPN atau BPN memberikan kewenangannya kepada PPAT. Dalam aturan hukum yang mengatur kewenangannya kepada BPN, yaitu Keputusan Presiden No. 26 Tahun

Huku m Online, “PPAT Gugat BPN Karena Menolak Pendaftaran Akta Jual Beli”, beta.hukumonline.co m/.../ppat-gugat-bpn-karena-menolak-pendaftaran-akta-jual-beli., d iakses pada 14 Juni 2011. 27 Reza Febriantina, Loc.cit., hal. 30-31.

26

21

1988 tidak ada satu pasal pun dalam Keppres tersebut yang menegaskan bahwa BPN mempunyai kewenangan tertentu terhadap PPAT atau PPAT lahir secara atributif ataupun delegatif dari kewenangan BPN. Akan tetapi dalam hal ini PPAT lahir sebagai beleidsregel atau policyrules dari Pemerintah langsung. Dengan kata lain, PPAT bukan lahir dari kewenangan BPN dan juga bukan subordinasi BPN atau bukan pelimpahan dari kewenangan BPN. Sejak semula dibuat lembaga PPAT dengan kewenangan yang melekat pada jabatan PPAT, bahwa kewenangan PPAT tersebut tidak pernah menjadi kewenangan BPN. 28 Dengan demikian, sudah saatnya PPAT untuk kembali melakukan

kewenangannya sebagaimana pengertian membuat akta tersebut di atas. Selain itu, BPN ataupun pihak lainnya agar segera menghentikan kegiatannya melakukan pencetakan formulir akta-akta PPAT yang hanya meraih dan mengeruk keuntungan dari kegiatan menjual formulir- formulir akta PPAT, yang telah dilakukannya sejak keberadaan PPAT tahun 1961.29 Sebagai sarana penting untuk dokumen otentik perbuatan hukum dalam peralihan hak atas tanah, maka blangko akta tanah seharusnya selalu tersedia di Kantor PPAT. Namun, para PPAT yang diberi tugas oleh BPN untuk membuat akta hak atas tanah ini sempat kesulitan karena ketersidaan akta terganggu menunggu penetapan tata cara pengelolaannya oleh Pemerintah. Selain daripada teori Asas Kebebasan berkontrak yang telah disebutkan di atas, maka teori yang juga berhubungan dengan penelitian penggunaan blangko akta jual beli oleh pengembang di kota Medan tersebut adalah teori tentang akta. Hal
Ibid., hal. 32-33. Habib Adjie, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT, (Bandung : Cit ra Aditya Bakt i, 2009), hal. 281. Dalam : Ibid., hal. 33.
29 28

22

tersebut dikarenakan bahwa penelitian ini ada hubungannya dengan akta jual beli dan oleh sebab itu teori tentang akta sesuai dengan penelitian ini. Menurut R. Subekti dan Tjitrosoebadio yang menyatakan bahwa, “akta berasal dari bahasa Latin “acta” yang berarti geschrift atau surat dan kata “acta” merupakan bentuk jamak dari kata “actum” yang berarti perbuatan-perbuatan”.30 Selain itu menurut R. Subekti yang sebagaimana dikutip Sutarno mengatakan bahwa, “akta diartikan sebagai surat atau tulisan yang sengaja dibuat dan ditandatangani, memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak untuk dijadikan alat bukti”. 31 Sedangkan menurut Pitlo dalam buku yang telah diterjemahkan oleh M. Isa Arief yang mengartikan akta itu sebagai “suatu surat yang ditandatangani, diperbuat untuk dipakai sebagai bukti dan dipergunakan oleh orang untuk keperluan siapa surat itu diperbuat”. 32 Kemudian menurut Sudikno Mertokusumo bahwa : “akta adalah surat yang diberi tandatangan, yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak atau perikatan yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian”. 33 Berdasarkan beberapa pendapat dari ahli hukum tersebut di atas tentang pengertian akta, maka dapat ditarik beberapa unsur dari pengertian akta tersebut antara lain : 1. Surat yang sengaja dibuat.
30 31

R. Subekt i dan Tjitrosoedibio, Kamus Hukum, (Jakarta : Pradnya Paramita, 1980), hal. 9. Sutarno, Op.cit., hal. 101. 32 M. Isa Arief, Pembuktian Dan Daluarsa, (Intermasa, 1978), hal 52. 33 Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, (Yogyakarta : Liberty, 1985), hal. 121.

23

2. Diperuntukkan atau dibuat untuk dijadikan sebagai alat bukti tentang suatu peristiwa. 3. Ditandatangani.

Setelah melihat beberapa pengertian dan unsur-unsur pengertian dari akta tersebut, maka dapat dikatakan bahwa tidak semua surat disebut sebagai akta kalau tidak memenuhi unsur- unsur tersebut. Hal yang sama juga dikatakan oleh Victor Situmorang yang menyatakan bahwa, “tidaklah semua surat dapat disebut akta, melainkan hanya surat-surat tertentu yang memenuhi syarat-syarat tertentu pula baru dapat disebut akta”. 34 Berdasarkan pernyataan dari Victor Situmorang di atas maka unsur-unsur dari akta tersebut, harus memenuhi kriteria bahwa dibuat dengan sengaja dan ditandatangani yang bertujuan sebagai alat bukti terhadap suatu peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar suatu hak tertentu. Dengan demikian, suatu surat dikatakan sebagai akta harus dapat menjadi alat bukti dipersidangan. Berdasarkan Pasal 1866 KUHPerdata alat-alat bukti tersebut terdiri atas : 1. Bukti tulisan. 2. Bukti dengan saksi-saksi. 3. Persangkaan-persangkaan. 4. Pengakuan dan sumpah.

Victor Situ morang, Aspek Hukum Akta Catatan Sipil Di Indonesia, (Jakarta : Sinar Grafika, 1996), hal. 52.

34

24

Sebagaimana yang disebut dalam Pasal 1866 KUHPerdata di atas, maka akta merupakan alat bukti tulisan. Pembuktian dengan tulisan tersebut menurut Pasal 1867 KUHPerdata adalah, “pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan”, dan hal yang sama juga disebutkan oleh Sutarno yang mengatakan bahwa 35 : “ada dua bentuk akta yaitu : Akta Otentik; dan Akta di Bawah Tangan”. Mengenai akta otentik tersebut diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata yang menyatakan bahwa, “suatu akta otentik ialah akta yang di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang- undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuatnya”. Sedangkan menurut Sudikno Mertokusumo yang mengatakan bahwa 36 : “suatu akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat yang diberi wewenang untuk itu oleh penguasa, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan, baik dengan maupun tanpa bantuan dari yang berkepentingan, yang mencatat apa yang dimintakan untuk dimuat di dalamnya oleh yang berkepentingan”. Berdasarkan pengertian dari akta otentik yang disebutkan dalam Pasal 1868 KUHPerdata dan definisi akta otentik menurut Sudikno Mertokusumo, maka yang disebut akta otentik apabila memenuhi syarat-syarat antara lain : 1. Akta yang dibuat oleh atau akta yang dibuat di hadapan pegawai-pegawai umum yang ditunjuk oleh undang-undang.

35 36

Sutarno, Op.cit., hal. 101. Sudikno Mertokusumo, Op.cit., hal. 124.

25

2. Bentuk akta ditentukan oleh undang-undang dan cara membuatnya akta harus menurut ketentuan yang ditetapkan oleh undang-undang. 3. Di tempat di mana pejabat berwenang membuat akta tersebut.

Sebagaimana pernyataan yang telah disebutkan di atas tentang akta otentik, bahwa akta otentik dibuat oleh atau di hadapan pejabat yang berwenang yang disebut pejabat umum, namun apabila yang membuatnya pejabat yang tidak cakap atau tidak berwenang ataupun bentuknya cacad maka menurut M. Yahya Harahap “akta tersebut tidak sah atau tidak memenuhi syarat formil akta otentik oleh karena itu tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, namun akta demikian mempunyai nilai kekuatan sebagai akta di bawah tangan dengan syarat apabila akta itu ditandatangani oleh para pihak”. 37 Pernyataan M. Yahya Harahap tersebut sama halnya seperti yang disebutkan dalam Pasal 1869 KUHPerdata yaitu bahwa, “suatu akta yang karena tidak kuasa atau tidak cakapnya pegawai termaksud di atas, atau karena suatu cacad dalam bentuknya, tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, namun demikian mempunyai kekuatan sebagai tulisan di bawah tangan, jika ia ditandatangani oleh para pihak”. Sebagaimana yang telah disebutkan oleh M. Yahya Harahap dan Pasal 1869 KUHPerdata di atas, maka dapat dikatakan bahwa otentik tidaknya suatu akta tidaklah cukup apabila akta itu dibuat oleh atau di hadapan pejabat saja, akan tetapi caranya membuat akta otentik itu haruslah menurut ketentuan yang ditetapkan oleh undang-undang. Selain itu, suatu akta yang dibuat oleh seorang pejabat tanpa

37

M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, (Jakarta : Sinar Grafika, 2005), hal. 566.

26

wewenang dan tanpa ada kemampuan untuk membuatnya atau tidak memenuhi syarat, tidaklah dapat dianggap sebagai akta otentik, tetapi hanya mempunyai kekuatan sebagai akta di bawah tangan jika ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan dengan akta tersebut. Sementara itu, Pejabat yang dimaksud dalam KUHPerdata sebagaimana disebutkan di atas antara lain “Notaris, Panitera, Jurusita, Pegawai Catatan Sipil, Hakim dan sebagainya”. 38 Sedangkan menurut Sutarno tentang pejabat yang dimaksud dalam KUHPerdata tersebut juga tidak jauh berbeda yaitu, “Notaris, Hakim, Juru Sita pada Pengadilan, Pegawai Catatan Sipil dan dalam

perkembangannya seorang Camat karena jabatannya sebagai Pejabat Pembuat Akta Camat (selanjutnya disebut PPAT)”. 39 Dengan demikian sebagaimana yang disebutkan oleh Sudikno Mertokusumo dan Sutarno, maka dapat dikatakan bahwa suatu Akta Notaris, Putusan ataupun Penetapan Hakim, Berita Acara yang dibuat oleh juru sita Pengadilan atau Panitera Pengadilan, Akta Perkawinan yang dibuat oleh Pegawai Catatan Sipil/Kantor Urusan Agama, Akta Kelahiran yang dibuat oleh Pegawai Catatan Sipil, Akta-Akta yang dibuat oleh PPAT seperti akta jual beli tanah/rumah merupakan akta-akta otentik. M. Yahya Harahap sebagai ahli hukum perdata mengatakan bahwa, “pada umumnya akta otentik yang menyangkut bidang perdata dibuat oleh Notaris”. 40 Dan hal ini ditegaskan lagi dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris (selanjutnya disebut UUJN) yang menyatakan bahwa,
38 39

Sudikno Mertokusumo, Op.cit., hal. 124. Sutarno, Op.cit., hal. 102. 40 M.Yahya Harahap, Op.cit., hal. 573.

27

“Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini”. Akan tetapi dalam Pasal 1868 KUHPerdata tentang akta otentik, hanya menerangkan tentang yang dinamakan akta otentik, sedangkan tentang pejabat umum dalam pasal tersebut tidak diberikan penjelasan ataupun pengertian sedikitpun. Namun dalam pasal-pasal yang lain dalam KUHPerdata maupun dalam peraturan-peraturan atau ketentuanketentuan lain ditegaskan adanya pejabat lain yang diberi tugas atau wewenang untuk membuat akta otentik. Menurut Ahmad Sanusi, ada pejabat lain yang ditugaskan dapat membuat akta-akta otentik berdasarkan pasal-pasal yang lain dalam KUHPerdata maupun dalam peraturan-peraturan atau ketentuan-ketentuan lainnya yang dikecualikan dari kewenangan dari Notaris antara lain41 : 1. “Akta Catatan Sipil yang dikeluarkan oleh Dinas Kependudukan berdasarkan Pasal 4 KUHPerdata. 2. Akta yang dibuat oleh PPAT berdasarkan Pasal 6 ayat (2) dan Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah juncto Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akte Tanah. 3. Akta wasiat dalam daerah pertempuran yang dibuat di hadapan perwira minimal berpangkat letnan dengan dihadiri oleh 2 (dua) orang saksi, berdasarkan Pasal 946 KUHPerdata. 4. Kapten Kapal atau Nahkoda atau Mua’lim boleh membuat akta wasiat bagi penumpang yang sedang menghadapi kematiaan dengan dihadiri oleh 2 (dua) orang saksi berdasarkan Pasal 947 KUHPerdata. 5. Bila terjadi penyakit menular di suatu tempat dan orang luar tidak boleh masuk, Notaris tidak ada, Pegawai Umum (Bupati atau Camat) boleh membuat surat wasiat dengan dihadiri oleh 2 (dua) orang saksi berdasarkan Pasal 948 ayat (1) KUHPerdata, demikian juga apabila terjadi gempa bumi, sakit atau kecelakaan yang mengakibatkan kematian, pemberontakan atau bencana alam lainnya yang hebat dalam keadaan yang sungguh-sungguh
Ahmad Sanusi, Pengantar Ilmu Hukum Dan Pengantar Tata Hukum Indonesia, (Bandung : Tarsito, 1999), hal. 89.
41

28

terancam kematian, sedangkan dalam jarak 9 (sembilan) kilometer disekitar itu tidak ada Notaris”.

Namun demikian menurut Victor Situmorang, ada beberapa akta yang menjadi kewenangan Notaris bersama-sama dengan pejabat lain untuk membuatnya, yaitu42 : 1. “Akta pengangkatan anak di luar kawin berdasarkan Pasal 281 KUHPerdata. 2. Berita acara tentang kelalaian pejabat penyimpan hipotik berdasarkan Pasal 1227 KUHPerdata. 3. Berita acara tentang penawaran pembayaran tunai dan konsinyasi berdasarkan Pasal 1405 dan Pasal 1406 KUHPerdata. 4. Akta protes wessel dan cek berdasarkan Pasal 143 KUHPerdata”. Kekosongan formulir Akta PPAT tersebut dimanfaatkan oleh Kantor Wilayah BPN, yaitu dengan menentukan dan mewajibkan formulir akta PPAT tersebut difotocopy dan fotocopynya harus diketahui/dilegalisasi oleh salah satu Kepala Seksi pada Kanwil BPN tersebut. 43 Tentunya legalisasi tersebut tidak gratis, setidaknya harus ada biaya yang sama dengan biaya membeli formulir akta PPAT di kantor pos setempat. Sudah tentu hal ini menyuburkan pungutan liar (transaction cost) 44 dan penyalahgunaan wewenang oleh BPN, dalam arti tidak ada aturan hukum yang bersumber dari kewenangan BPN untuk melegalisasi fotokopi akta PPAT tersebut. 45

Victor Situ morang, Op.cit., hal. 34-35. Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884 tentang Blanko Akta PPAT, tertanggal 13 Juli 2003, yang menyatakan bahwa : “apabila d i daerah Saudara terdapat kelangkaan blanko akta PPAT tertentu agar Saudara segera menerbit kan fotocopy akta yang disahkan sebagaimana surat kami tersebut di atas. Pada halaman pertama akta sebelah kiri atas ditulis Disahkan Penggunaannya dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi atau Pejabat yang ditunjuk serta dibubuhi paraf dan cap dinas setiap halaman”. 44 Pungutan Liar atau Transaction Cost adalah biaya keluar yang disebabkan oleh peraturan tertentu yang berbelit-belit biro krasinya. Biaya ini hanya menambah pengeluaran dari PPAT untuk pengurusan sertifikat tanah. Transaction Cost tidak harus dikeluarkan karena tidak ada peraturan sebagai dasar pengutipannya. 45 Habib Adjie dalam Reza Febriantina, Op.cit., hal. 34.
43

42

29

2.

Kerangka Konsep Konsepsi adalah, “salah satu bagian terpenting dari teori. Peranan konsepsi

dalam penelitian adalah untuk menghubungkan teori dan observasi, antara abstrak dan kenyataan, sedangkan konsep diartikan sebagai kata yang menyatukan abstrasi yang disebut definisi operasional”. 46 Kegunaan dari adanya konsepsi agar ada pegangan dalam melakukan penelitian atau penguraian, sehingga dengan demikian memudahkan bagi orang lain untuk memahami batasan-batasan atau pengertianpengertian yang dikemukakan. Oleh karena itu, di dalam penelitian ini dikemukakan beberapa konsep dasar sebagai berikut : 1. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris; 47 2. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT; 48 3. Akta adalah surat yang diberi tandatangan, yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak atau perikatan yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian; 49

46

Samadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, (Jakarta : Raja

Grafindo Persada, 1998),

hal. 28. Pasal 1 angka 1, Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Pasal 1 angka 1, Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. 49 Sudikno Mertokusumo, Op.cit., hal. 121.
48 47

30

4. Akta PPAT adalah akta tanah yang diuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun; 50 5. Blangko Akta Jual Beli Perumahan adalah formulir kosong (belum diisi) yang didapat dari Kantor Wilayah BPN setempat; 6. Fotocopy Blangko Akta Jual Beli Perumahan adalah rekaman formulir kosong Blangko Akta Jual Beli yang didapat dari Kantor Wilayah BPN setempat; 51 7. Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan; 52 8. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga; 53 9. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan; 54 10. Massal adalah mengikut sertakan atau melibatkan orang banyak; 55 11. Pengembang adalah orang atau perusahaan (badan hukum – legal entity) yang melakukan pembangunan untuk perumahan. 56

Pasal 1 angka 4, Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. 51 Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884, tanggal 31 Juli 2003 tentang Blanko A kta PPAT. 52 Pasal 1457, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. 53 Pasal 1 angka 1, Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permu kiman. 54 Pasal 1 angka 2, Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permu kiman. 55 Kamus Besar Bahasa Indonesia, (Jakarta : Balai Pustaka, 1986), hal. 562. 56 Ibid., hal. 414.

50

31

G.

Metode Penelitian Kegiatan penelitian merupakan sarana ilmu pengetahuan dan teknologi. Hasil-

hasil yang dicapai dan berguna bagi kehidupan manusia dimulai dari kegiatan penelitian bahkan menjadi tradisi yang berlaku dalam pergaulan masyarakat ilmiah. Pengetahuan dan teknologi diperoleh saat ini dipastikan melalui kegiatan penelitian termasuk ilmu- ilmu sosial yang di dalamnya termasuk ilmu hukum. 57 Penelitian mengandung metode atau cara yang harus dilalui sebagai syarat dalam penelitian. Metode dilaksanakan pada setiap kegiatan penelitian didasarkan pada cakupan ilmu pengetahuan yang mendasari kegiatan penelitian. Meskipun masing- masing terdapat karakteristik metode yang digunakan pada setiap kegiatan penelitian, akan tetapi terdapat prinsip-prinsip umum yang harus dipahami oleh semua peneliti seperti pemahaman yang sama terhadap validitas dari hasil capaian termasuk penerapan prinsip-prinsip kejujuran ilmiah. 58 Kejujuran ilmiah adalah kode etik penulisan karya tulis ilmiah, yaitu : 1. Menjunjung tinggi posisi terhormat penulis sebagai orang terpelajar, kebenaran hakiki informasi yang disebarluaskan dan tidak menyesatkan orang lain; 2. Tidak menyulitkan pembaca dengan tulisan yang dibuat; 3. Memperhatikan kepentingan penerbit penyandang dana penerbitan dengan cara mempadatkan tulisan agar biaya pencetakan bisa ditekan; 4. Memiliki kesadaran akan perlunya bantuan penyunting sebagai jembatan penghubung dengan pembaca; 5. Teliti, cermat, mengikuti petunjuk penyunting mengenai format dan sebagainya; 6. Tanggap dan mengikuti usul/saran penyunting; 7. Bersikap jujur mutlak diterapkan kepada diri sendiri dan umum dengan tidak menutupi kelemahan diri;
Muhamad Muhdar, “Bahan Kuliah Metode Penelit ian Hu ku m : Sub Poko k Bahasan Penulisan Huku m”, (Balikpapan : Universitas Balikpapan, 2010), hal. 2. 58 Ibid.
57

32

8. Menjunjung tinggi hak, pendapat, temuan orang lain dengan cara tidak mengambil ide orang lain diakui sebagai ide/gagasan sendiri; 9. Mengakui hak cipta/Hak Kekayaan Intelektual dengan cara tidak melakukan plagiat atas tulisan sendiri dan orang lain. 59 Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif dengan menggunakan pendekatan juridis normatif. 60 Dengan demikian objek penelitian adalah norma hukum yang terwujud dalam kaidah-kaidah hukum dibuat dan ditetapkan oleh pemerintah dalam sejumlah peraturan perundang- undangan dan kebijakan yang terkait secara langsung dengan blangko akta jual beli perumahan yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

1.

Jenis dan Sifat Penelitian Jenis penelitian yang dilakukan adalah penelitian hukum normatif dengan

menggunakan pendekatan peraturan perundang-undangan (statute approach) dalam menggunakan pengkajian terhadap penggunaan blangko akta jual beli perumahan di Kota Medan. Pendekatan tersebut berkaitan dengan pendekatan dilakukan dengan menggunakan teori hukum murni yang berupaya membatasi pengertian hukum pada bidang-bidang hukum saja, bukan karena hukum itu mengabaikan atau memungkiri pengertian-pengertian yang berkaitan, melainkan karena pendekatan seperti ini menghindari pencampuradukan berbagai disiplin ilmu yang berlainan metodologi

Etika Penulisan Ilmiah, (DITJEN DIKTI : Lo kakarya Pelatihan Penulisan Artikel Ilmiah yang diselenggarakan DP2M), hal. 2-6., seperti yang diringkas/disarikan oleh M. A. Rifai., dalam Munandir., “Kode Etik Menulis : Butir-Butir”, www.unissula.ac.id /perpustakaan/.../Munandir%20(kode%20et ik).ppt., 2007, diakses pada 11 Juni 2011. 60 Adapun tahap-tahap dalam analisis yuridis normat if adalah : meru muskan azas-azas hukum dari data hukum positif tertulis; meru muskan pengertian-pengertian hukum; pembentukan standarstandar hukum; dan perumusan kaidah-kaidah hukum. Su mber : A mirudin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Rajawali Press, 2010), hal. 166-167.

59

33

(sinkretisme metodologi) yang mengaburkan esensi ilmu hukum dan meniadakan batas-batas yang ditetapkan pada hukum itu oleh sifat pokok bahasannya. 61 Sifat penelitian adalah penelitian deskriptif yang ditujukan untuk

menggambarkan secara tepat, akurat, dan sistematis gejala-gejala hukum terkait dengan studi terhadap penggunaan blangko akta jual beli di Kota Medan.

2.

Sumber Bahan Hukum Penelitian hukum normatif yang menitikberatkan pada penelitian kepustakaan

dan berdasarkan pada data sekunder, maka sumber bahan hukum yang dapat digunakan dapat dibagi ke dalam beberapa kelompok, yaitu : 1. Bahan hukum primer, meliputi seluruh peraturan perundang-undangan yang relevan dengan permasalahan dan tujuan penelitian, antara lain : a. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek);62 b. Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (Wetboek van Koophandel); 63 c. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; 64 d. Undang-Undang Permukiman; 65 No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

Hans Kelsen, Teori Hukum Murni : Dasar-Dasar Il mu Hukum Normatif, diterjemah kan oleh Raisul Muttaqien, disunting oleh Nurainun Mangunsong, Cetakan Ketiga, (Bandung : Nusamedia & Nuansa, 2007). 62 Kitab Undang-Undang Huku m Perdata, Staatsblad Tahun 1847 No mor 23. 63 Kitab Undang-Undang Huku m Dagang, Staatsblad Tahun 1847 No mor 23. 64 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Po kok Agraria, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 No mor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No mor 2043.

61

34

e. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan; 66 f. Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan; 67 g. Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris; 68 h. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 69 i. Peraturan Pemeirntah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah; 70 j. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; k. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah. 2. Bahan hukum sekunder digunakan untuk membantu memahami berbagai konsep hukum dalam bahan hukum primer, analisis bahan hukum primer dibantu oleh bahan hukum sekunder yang diperoleh dari berbagai sumber baik
Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permu kiman, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 343669. 66 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 No mor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No mor 3632. 67 Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 No mor 44, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No mor 3688. 68 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Le mbaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 No mor 117, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomo r 4432. 69 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 No mor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No mor 3696. 70 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 No mor 52, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No mor 3746.
65

35

jurnal, buku-buku, berita, dan ulasan media, dan sumber-sumber lain yang relevan seperti : a. Keputusan Kepala BPN No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS); b. Keputusan Kepala BPN No. 15 Tahun 1997 tentang Perubahan Keputusan Kepala BPN No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS); c. Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884, tanggal 31 Juli 2003 tentang Blangko Akta PPAT. 3. Bahan hukum tertier diperlukan dipergunakan untuk berbagai hal dalam hal penjelasan makna-makna kata dari bahan hukum sekunder dan bahan hukum primer, seperti : a. Kamus Besar Bahasa Indonesia; b. Black’s Law Dictionary. 71

3.

Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data adalah menggunakan tekhnik studi kepustakaan

(library research) dan studi dokumen yang dipandang relevan. Instrumen yang digunakan ada 2 (dua) hal yaitu : a. Kepustakaan; dan b. Pengumpulan Data melalui Badan Pertanahan Nasional Kota Medan dengan cara wawancara. Wawancara dilakukan sebagai alat pengumpulan data penunjang selain bahan hukum yang

71

Richard A. Garner, Editor, Black’s Law Dictionary, Ed isi Kedelapan, (West Group, 2004).

36

dikumpulkan melalui perpustakaan. Wawancara dilakukan dengan para Staff dan Karyawan Badan Pertanahan Nasional di Medan. Pengumpulan data akan dapat dilakukan dengan baik, jika tahap sebelumnya sudah dilakukan persiapan secara matang. Sebelum melakukan pengumpulan data ke lapangan, maka hal-hal yang perlu dipersiapkan atau disediakan adalah72 : “Surat izin untuk melakukan penelitian, pedoman untuk melakukan wawancara dengan pihak responden atau informan, alat tulis menulis dan lainlain yang dianggap penting dalam melakukan suatu penelitian di lapangan untuk memperoleh data yang diinginkan”.

Metode wawancara yang digunakan adalah in-dept interview atau wawancara mendalam, 73 sedangkan teknik sampel yang digunakan adalah sampling purposive. Dalam sampling purposive,74 pemilihan sekelompok subjek atas ciri-ciri atau sifatsifat tertentu yang dipandang mempunyai sangkut paut yang erat dengan ciri-ciri atau sifat-sifat populasi yang sudah diketahui sebelumnya. Keuntungan menggunakan metode ini adalah dapat meminimalkan biaya penelitian. Responden yang dipilih adalah yang terlibat langsung dalam penggunaan blangko akta jual beli yaitu

72

Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Pratek, (Jakarta : Sinar Grafika, 2002), hal.

49. Wawancara mendalam secara umu m adalah proses mempero leh keterangan untuk tujuan penelitian dengan cara tanya jawab sambil bertatap muka antara pewawancara dengan informan atau orang yang diwawancarai, dengan atau tanpa menggunakan pedoman (guide) wawancara, dimana pewawancara dan informan terlibat dalam kehidupan sosial yang relatif lama. Dengan demikian, kekhasan wawancara mendalam adalah keterlibatannya dalam kehidupan informan. Sepert i yang dikemu kakan o leh Burhan Bungin, Penelitian Kualitatif : Komunikasi, Ekonomi, Kebijakan Publik, dan Ilmu Sosial Lainnya, (Jakarta : Kencana, 2009), hal. 108. 74 Berkenaan dengan tujuan penelitian kualitatif, maka dalam prosedur sampling yang terpenting adalah informan yang diwawancarai haruslah sarat akan informasi yang berkaitan dengan bahasan penelitian. Sampling purposive adalah unsur-unsur yang ditelit i masuk ke dalam sampel yang dituju dalam hal in i adalah para Staff/Pegawai dan Karyawan Badan Pertanahan Nasional karena merupakan informan yang tepat untuk diwawancarai berkaitan dengan penggunaan blanko akta jual beli peru mahan. Seperti yang dikemu kakan o leh Satjipto Rahard jo, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : Un iversitas Indonesia Press, 1986), hal. 196.
73

37

masyarakat yang berada di wilayah kantor Badan Pertanahan Nasional yang sedang melakukan pengajuan permohonan.

4.

Analisis Data Data-data tersebut di atas berupa bahan-bahan hukum dianalisis dengan

menggunakan metode analisis deskriptif kualitatif. Dilihat dari tujuan analisis, maka ada dua hal yang ingin dicapai dalam analisis data kualitatif, yaitu : 1) Menganalisis proses berlangsungnya suatu fenomena sosial dan memperoleh suatu gambaran yang tuntas terhadap proses tersebut; dan 2) Menganalisis makna yang ada di balik informasi, data, dan proses suatu fenomena. 75 Analisis dilakukan secara holistik 76 dan integral untuk menemukan hubungan logis antara berbagai konsep hukum yang sudah ditemukan dengan menggunakan kerangka teoritis yang relevan. Dalam hal ini yang akan diuji hubungan logisnya antara lain meliputi penggunaan blangko akta jual beli, peran notaris dalam mengakomodir penggunaan blangko akta jual beli, penyediaan blangko akta jual beli oleh Badan Pertanahan Nasional, perlindungan hukum terhadap konsumen, dan lainlain yang ditemukan dalam penelitian. Melalui pendekatan holistik dalam ilmu hukum, maka ilmu hukum dapat menjalankan perkembangannya sebagai suatu ilmu pengetahuan yang lebih utuh dan tidak terintegrasi ke dalam ilmu- ilmu lain yang nantinya akan berakibat bagi
Burhan Bungin, Op.cit., hal. 153. Menurut Dilthey, holistik adalah hubungan melingkar antara part (bagian) dan whole (keseluruhan) sebagai perputaran antara bagian dan keseluruhan dalam memahami sesuatu. Bagian yang satu dapat dipahami apabila direlasikan dengan bagian yang lain sehingga membentuk totalitas atau keseluruhan. Dalam : Yusran Darmawan, ”Membincang Holistik dalam Antropologi”, http://timurangin.blogspot.com/2009/ 08/ memb incang-holistik-dalam-antropologi.ht ml., diakses pada 11 Juni 2011.
76 75

38

perkembangan ilmu hukum itu sendiri, oleh sebab itu paradigma tersebut tentunya akan mengubah peta hukum dan pembelajaran hukum selama ini memandu kita dalam setiap kajian-kajian ilmu hukum yang lebih baik dalam prinsip keilmuan.77 Pendekatan secara integral maksudnya adalah suatu konsep yang meliputi seluruh bagian dari penggunaan blangko akta jual beli perumahan di Kota Medan agar menjadikan sebuah penelitian itu lengkap dan sempurna. 78 Penarikan kesimpulan dilakukan dengan menggunakan logika berfikir deduktif – induktif yaitu dilakukan dengan teori yang digunakan dijadikan sebagai titik tolak untuk melakukan penelitian. Deduktif artinya menggunakan teori sebagai alat, ukuran dan bahkan instrumen untuk membangun hipotesis, sehingga secara tidak langsung akan menggunakan teori sebagai “kacamata kuda”- nya dalam melihat masalah dalam penggunaan blangko akta jual beli perumahan di Kota Medan. Teorisasi induktif adalah menggunakan data sebagai awal pijakan melakukan penelitian, bahkan dalam format induktif tidak mengenal teorisasi sama sekali artinya teori dan teorisasi bukan hal yang penting untuk dilakukan. 79 Maka deduktif – induktif adalah penarikan kesimpulan didasarkan pada teori yang digunakan pada awal penelitian dan data-data yang didapat sebagai tunjangan pembuktian teori tersebut apakah80 :

Satjipto Rahardjo, “Pendekatan Holistik Terhadap Huku m”, (Jurnal Progresif, Vo l. 1 No. 2), hal. 5, dalam Ronny Junaidy K., “Ilmu Hu ku m dalam Perspektif Ilmu Pengetahuan Modern”, http://www.legalitas.org/content/ilmu-huku m-dalam-perspektif-ilmu-pengetahuan-modern., diakses pada 11 Juni 2011. 78 Departemen Pendidikan Nasional, “Integral”, Kamus Besar Bahasa Indonesia Online, http://pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/index.php., diakses pada 11 Juni 2011. 79 Burhan Bungin, Op.cit., hal. 26. 80 Ibid., hal. 27-29.

77

39

1. Hasil- hasil penelitian ternyata mendukung teori tersebut sehingga hasil penelitian dapat memperkuat teori yang ada; 2. Apakah teori dalam posisi dapat dikritik karena telah mengalami perubahanperubahan disebabkan karena waktu yang berbeda, lingkungan yang berbeda, atau fenomena yang telah berubah, untuk itu perlu dikritik dan direvisi teori yang digunakan tadi; dan 3. Apakah membantah teori yang digunakan untuk penelitian berdasarkan hasil penelitian, maka semua aspek teori tidak dapat dipertahankan karena waktu, lingkungan, dan fenomena yang berbeda, dengan demikian teori tidak dapat dipertahankan atau direvisi lagi, karena itu teori tersebut harus ditolak kebenarannya dengan menggunakan teori baru.

40

BAB II PELAKSANAAN JUAL BELI PERUMAHAN DENGAN MENGGUNAKAN BLANGKO AKTA JUAL BELI DI KOTA MEDAN

A.

Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Hidup bermasyarakat mengandung arti bahwa, manusia atau setiap individu

saling ketergantungan dengan manusia atau individu lainnya. Hal tersebut tercermin dari berbagai aktifitas yang dilakukan seperti tukar menukar, pinjam meminjam, jual beli terhadap barang atau jasa dan sebagainya. Semua aktifitas tersebut akan menjadi dasar lahirnya suatu perjanjian, karena adanya perikatan untuk saling mengikatkan diri satu sama lainnya bagi pihak-pihak yang berkepentingan. Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian mengatakan bahwa dalam kehidupan sehari- hari, istilah kontrak dipakai ketika seseorang ingin menyewa rumah, tempat usaha, atau bekerja di sebuah perusahaan swasta. Dalam arti lebih sempit, istilah kontrak pemakaiannya ditujukan kepada perjanjian atau persetujuan yang tertulis. 81 Contohnya dapat dilihat pada perjanjian jual beli, perjanjian kerjasama, perjanjian pemborongan pekerjaan, perjanjian utang-piutang, dan lain sebagainya. Bila seorang kontraktor akan menerima pekerjaan merenovasi sebuah rumah maka kontraktor tersebut membuat perjanjian pemborongan pekerjaan dengan pemilik rumah. Dalam pengertian sederhana, perjanjian/kontrak adalah kesepakatan antara dua orang atau lebih tentang sesuatu hal, baik dibuat secara tertulis atau lisan. Para

Yunirman Rijan dan Ira Koesoemawat i, Cara Mudah Membuat Surat Perjanjian/Kontrak dan Surat Penting Lainnya, Cetakan Pertama, (Jakarta : Raih Asa Sukses, 2009), hal. 5.

81

41

pihak yang membuat perjanjian/kontrak. Kini, semua perjanjian/kontrak dibuat dalam bentuk tertulis dengan maksud untuk memudahkan pembuktian di kemudian hari. 82

1.

Perjanjian Merupakan Sumber Perikatan Perjanjian yang ditandatangani oleh para pihak merupakan sumber perikatan

dan mengikat kedua belah pihak atau yang menandatanganinya sejak tanggal ditandatanganinya perjanjian tersebut. Perjanjian yang dibahas dalam penelitian ini adalah yang dimaksudkan dalam Buku III KUHPerdata. Di dalam KUHPerdata ditulis mengenai rumusan tentang perikatan yaitu pada Pasal 1233 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa : “tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan maupun karena undang- undang”. Berdasarkan pasal tersebut dapat dikatakan bahwa perikatan itu terjadi dikarenakan oleh suatu persetujuan antara kedua belah pihak ataupun oleh beberapa pihak. Perikatan itu dapat juga terjadi bukan atas kemauan sendiri tetapi karena dilahirkan oleh undang- undang. 83 Kata “Perikatan” (verbintenis) mempunyai arti lebih luas dari pada 24 “Perjanjian”. Menurut R. Subekti 84 : ”Buku III BW berjudul Perihal Perikatan, perikatan (verbintenis) mempunyai arti yang lebih luas dari perkataan “perjanjian”, sebab dalam buku III itu diatur juga perihal hubungan hukum yang sama sekali tidak bersumber pada suatu persetujuan atau perjanjian, yaitu perihal perikatan yang timbul dari perbuatan yang melanggar hukum (onrechtmatige daad) dan perihal perikatan yang timbul dari pengurusan kepentingan orang lain yang tidak berdasarkan
Ibid. Samuel M.P. Hutabarat, Penawaran dan Peneerimaan Dalam Hukum Perjanjian, (Jakarta : Grasindo, Tanpa Tahun), hal. 24. Lihat juga H.F. Vollmar, Inleiding tot de studie van het Nederlands Burgelijk Recht (1), mengatakan bahwa : “ditinjau dari isinya ternyata bahwa perikatan itu ada selama seseorang itu (debitor) harus melakukan suatu prestasi yang mungkin dapat dipaksakan terhadap kreditor kalau perlu dengan bantuan hukum”. 84 R. Subekt i, Op.cit., hal. 122-123.
83 82

42

persetujuan (zaakwaarneming). Tetapi sebagian besar dari Buku III ditujukan pada perikatan-perikatan yang timbul dari persetujuan atau perjanjian. Adapun yang dimaksud dengan perikatan oleh Buku III BW itu adalah suatu hubungan hukum (mengenai kekayaan harta benda) antara dua orang yang memberi hak. Satu orang untuk menuntut barang sesuatu dari yang lainnya, sedangkan orang yang lainnya ini diwajibkan memenuhi tuntutan itu. Buku II mengatur perihal hubungan- hubungan hukum antara orang dengan orang (hak- hak perseorangan), meskipun mungkin yang menjadi objek juga suatu benda. Oleh karena sifat hukum yang memuat dalam Buku III itu selalu berupa suatu tuntut menuntut, maka isi Buku III itu juga dinamakan hukum perhutangan. Pihak yang berhak menuntut dinamakan pihak yang berpiutang atau krebitur, sedangkan pihak yang wajib memenuhi tuntutan dinamakan pihak berhutang atau debitur. Adapun barang sesuatu yang dapat dituntut dinamakan prestasi, yang menurut undang-undang dapat berupa : 1. Menyerahkan suatu barang. 2. Melakukan suatu perbuatan. 3. Tidak melakukan suatu perbuatan”. Buku III KUHPerdata tidak ada memberikan suatu defenisi dari perikatan. Namun ada beberapa ahli hukum memberikan defenisi tentang perikatan. Menurut Mariam Darus Badrulzaman, “perikatan adalah hubungan yang terjadi di atara dua orang atau lebih yang terletak di dalam lapangan hukum harta kekayaan, dimana pihak yang satu berhak atas prestasi dan pihak lainnya wajib memenuhi prestasi itu”. 85 Sementara itu, J. Satrio menyatakan bahwa 86 : “Mengenai istilah verbintenis terjemahannya dalam Bahasa Indonesia masih belum ada kesatuan pendapat. Ada yang menggunakan istilah “perutangan”, ada yang menggunakan istilah “perikatan”, ada yang menggunakan kedua istilah tersebut bersama-sama, malahan ada yang mengusulkan istilah “perjanjian” untuk mengganti verbintenis, sekalipun diberikan arti yang luas, meliputi juga yang muncul dari hukum Adat dan segi lain lebih sempit dari verbintenis yang selama ini dikenal, karena tidak meliputi yang lahir dari

Mariam Darus Badrulzaman, K UHPerdata Buku ke III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, (Jakarta : Alu mni, 1998), hal. 1. 86 J. Satrio, Hukum Perikatan Pada Umumnya, (Bandung : Alu mni, 1993), hal. 1.

85

43

undang-undang saja onrechtmatigedaad”.

(uit

de

wet

allen)

dan

yang

lahir

dari

Berdasarkan uraian-uraian yang telah disebutkan di atas, maka hal tersebut memberikan kejelasan bahwa suatu perjanjian yang dibuat itu telah menimbulkan perikatan bagi pihak-pihak yang membuatnya dan hak serta kewajiban dengan sendirinya harus dilaksanakan oleh kedua belah pihak, seperti halnya jual beli perumahan oleh pengembang atau developer, di mana pihak pengembang atau developer menjual perumahannya kepada para konsumen yang membeli perumahan tersebut. Para konsumen sebagai pembeli membayar harga rumah sesuai dengan kesepakatan berdasarkan perjanjian jual beli yang telah ditandatangani oleh para pihak.

2.

Asas-Asas Hukum Perjanjian Jual beli perumahan yang dilakukan oleh pengembang kepada para konsumen

merupakan perjanjian jual beli perumahan yang menggunakan blangko akta jual beli. Blangko akta jual beli harus memuat asas-asas untuk keabsahan suatu perjanjian yang benar karena untuk pembuatan perjanjian jual beli perumahan tersebut oleh pengembang harus sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Di samping itu beberapa ahli hukum telah memberikan penjelasan-penjelasan hakikat dari suatu perjanjian dan untuk lebih mendalami hal tersebut maka di bawah ini akan dibahas asas-asas yang harus termuat dalam suatu perjanjian.

44

Menurut Mariam Darus Badrulzaman, dalam hukum perjanjian terdapat beberapa asas, antara lain 87 : 1. “Asas kebebasan mengadakan perjanjian (partij otonomi). Asas ini biasa disebut juga dengan asas kebebasan berkontrak. Dalam Pasal 1320 ayat (1) KHUPerdata disebutkan bahwa, “para pihak sepakat untuk mengikatkan dirinya”. Hal ini terlihat bahwa masing- masing pihak ada kemauan secara sukarela untuk saling mengikatkan diri pada suatu kondisi yang dikehendaki bersama. 2. Asas konsensualisme. Asas ini terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata dan Pasal 1338 KUHPerdata. Dinyatakan dalam pasal-pasal tersebut bahwa setiap orang memiliki kesempatan yang sama untuk menyatakan keinginannya dalam suatu perjanjian. 3. Asas kepercayaan (vertrouwensbeginsel). Asas ini menyatakan bahwa dengan mengadakan perjanjian maka masing- masing pihak akan memegang janjinya, dengan demikian akan tumbuh atau muncul kepercayaan antara pihak yang satu dengan pihak yang lain, sehingga masing- masing pihak akan memberikan prestasinya sesuai dengan yang telah disepakati bersama. 4. Asas kekuatan mengikat. Asas ini menyatakan bahwa dalam suatu perjanjian terkandung makna asas kekuatan mengikat, karena masing- masing pihak yang berjanji terikat untuk melakukan yang telah diperjanjikan, namun tidak semata- mata terbatas pada apa yang telah diperjanjikan, tetapi juga terhadap beberapa unsur lain sepanjang hal tersebut dikehendaki oleh kebiasaan dan kepatutan serta moral. 5. Asas persamaan hukum. Asas ini menyatakan bahwa masing- masing pihak mempunyai kedudukan dan persamaan derajat tanpa dibedakan satu dengan yang lainnya oleh karena perbedaan warna kulit, bangsa, kekayaan, kekuasaan, jabatan dan lain- lain. Masing- masing menghormati perbedaan ini sebagai ciptaan Tuhan. 6. Asas keseimbangan. Pelaksanaan daripada perjanjian tersebut adalah menjadi kehendak dari kedua belah pihak yang berjanji. Asas ini juga merupakan kelanjutan dari asas persamaan hukum. Seorang kreditur mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut perluasan prestasi melalui kekayaan debitur, namun kreditur juga harus memikul beban untuk melaksanakan perjanjian tersebut dengan itikad baik. Kedudukan kreditur yang lebih kuat diimbangi dengan kewajiban untuk memperhatikan itikad baik, sehingga kedudukan kreditur dan debitur seimbang.
87

Mariam Darus Badrulzaman, Loc.cit., hal. 108-115.

45

7. Asas kepastian hukum. Perjanjian mempunyai kekuatan mengikat bagi kedua belah pihak karena perjanjian tersebut menjadi undang-undang bagi para pihak yang membuatnya dan oleh karenanya perjanjian tersebut mempunyai kepastian hukum. 8. Asas moral. Asas ini terlihat dalam perikatan yang wajar, dimana suatu perbuatan sukarela dari seseorang tidak menimbulkan hak baginya untuk menggugat kontra prestasi dari pihak debitur. Juga hal ini terlihat di dalam zaakwaarneming, dimana seseorang yang melakukan suatu perbuatan secara sukarela (moral) yang bersangkutan mempunyai kewajiban (hukum) untuk meneruskan dan menyelesaikan perbuatannya, juga asas ini terdapat dalam Pasal 1339 KUHPerdata. Faktor-faktor yang memberikan motivasi pada yang bersangkutan untuk melakukan perbuatan hukum tersebut berdasarkan pada kesusilaan (moral), sebagai panggilan dari hati nuraninya. 9. Asas kepatutan. Dalam Pasal 1339 KUHPerdata, asas ini berkaitan dengan ketentuan-ketentuan yang dibuat di dalam perjanjian tersebut. Hal ini yang menjadi ukuran tentang hubungan dan rasa keadilan yang satu dengan yang lainnya. 10. Asas kebiasaan. Asas ini diatur dalam Pasal 1339 jo Pasal 1347 KUHPerdata yang dipandang sebagai bagian dari perjanjian. Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk apa yang secara tegas diatur, akan tetapi juga hal- hal yang dalam keadaan dan kebiasaan yang lazin diikuti”.

Berdasarkan uraian yang telah disebutkan di atas mengenai asas-asas yang terdapat dalam suatu perjanjian, maka jual beli perumahan oleh pengembang kepada para konsumen dengan menggunakan Blangko Akta Jual Beli diharapkan dapat memenuhi beberapa asas tersebut.

3.

Jenis-Jenis Perjanjian Penelitian ini juga membahas mengenai jenis-jenis perjanjian pada umumnya,

sehingga dari hal tersebut dapat diketahui bahwa penggunaan blangko akta jual beli oleh pengembang tersebut termasuk dalam suatu jenis perjanjian apa yang akan

46

diutarakan di bawah ini. Ada beberapa jenis perjanjian dalam ruang lingkup hukum perjanjian, antara lain :

a.

Perjanjian Timbal Balik dan Perjanjian Sepihak Menurut Abdulkadir Muhammad sebagai ahli hukum perdata “perjanjian

timbal balik (bilateral contract) adalah perjanjian yang memberikan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak”. 88 Perjanjian ini merupakan kegiatan yang biasa terjadi dalam kehidupan sehari- hari, misalnya perjanjian jual beli, tukar menukar, sewa menyewa dan lain sebagainya. “Sedangkan perjanjian sepihak adalah perjanjian yang hanya memberikan atau membebankan kewajiban kepada salah satu pihak saja tanpa diikuti penerimaan hak dan memberikan hak kepada pihak yang lainnya tanpa dikuti dengan kewajiban”. 89 Perjanjian ini dapat diberikan contoh seperti : pemberian hadiah, hibah dan lain sebagainya. Dalam hal tersebut, pihak pemberi hadiah ataupun pemberi hibah diwajibkan untuk menyerahkan benda yang menjadi objek dari perikatan tersebut, sedangkan pihak lainnya berhak untuk menerima benda yang diberikan atau dihibahkan tersebut.

b.

Perjanjian Cuma-Cuma dan Pe rjanjian Atas Beban “Perjanjian cuma-cuma adalah perjanjian yang memberikan keuntungan bagi

salah satu pihak saja, dan contohnya hibah. Sedangkan perjanjian atas beban adalah perjanjian dimana terhadap prestasi dari pihak yang satu selalu terdapat kontra

88 89

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 1990), hal. 1. Ibid., 2.

47

prestasi dari pihak lain dan antara kedua prestasi tersebut ada hubungannya menurut hukum”. 90

c.

Perjanjian Bernama dan Perjanjian Tidak Bernama Perjanjian bernama adalah perjanjian yang memiliki nama tersendiri. Dengan

kata lain, bahwa perjanjian-perjanjian tersebut telah diatur dan diberi nama oleh pembentuk undang-undang berdasarkan tipe yang paling banyak terjadi dalam kehidupan sehari- hari. Perjanjian bernama terdiri dari91 : 1. Perjanjian yang terdapat dalam Buku III KUHPerdata Bab V – Bab XVII. Contohnya : jual beli, tukar menukar, sewa menyewa, perjanjian kerja, persekutuan perdata, badan hukum, hibah, penitipan barang, pinjam pakai, pinjam pakai habis, bunga tetap, persetujuan untung-untungan, pemberian kuasa, penanggung dan perdamaian; 2. Perjanjian yang diatur dalam KUHD. Contohnya : perjanjian perwalian khusus, perjanjian jual beli perniagaan, makelar, dan asuransi; dan 3. Perjanjian yang diatur dalam Undang-Undang khusus. Contohnya : Perseroan Terbatas, perjanjian pengangkutan udara, Koperasi, dan Yayasan.

Sedangkan perjanjian tidak bernama yaitu perjanjian yang tumbuh berdasarkan asas kebebasan berkontrak dalam mengadakan suatu perjanjian. Perjanjian tidak bernama ini tidak diatur dalam KUHPerdata, akan tetapi di dalam

Ibid., hal. 3. Much. Nurachmad, Buku Pintar Memahami dan Membuat Surat Perjanjian, Cetakan Pertama, (Jakarta : Visimedia, Desember 2010), hal. 14.
91

90

48

kehidupan sehari- hari telah sering terjadi di masyarakat. Jumlah perjanjian ini tidak terbatas, hal ini dikarenakan perjanjian tersebut disesuaikan dengan kebutuhan para pihak yang akan membuat perjanjian tersebut, misalnya perjanjian kerjasama, perjanjian pemasaran, perjanjian kuasa dan sebagainya. 92

d.

Perjanjian Kebendaan Obligatoir

(Zakelijke Overeenkomst) dan

Perjanjian

Perjanjian kebendaan adalah perjanjian hak atas benda yang dialihkan atau diserahkan (transfer of title) kepada pihak lain. 93 Sedangkan perjanjian obligatoir berdasarkan Pasal 1314 KUHPerdata adalah perjanjian di antara pihak-pihak yang mengikatkan diri untuk melakukan penyerahan kepada pihak lain (perjanjian yang menimbulkan perikatan). Menurut Mariam Darus Badrulzaman berdasarkan KUHPerdata perjanjian jual beli saja belum mengakibatkan beralihnya hak milik dari penjual kepada pembeli dan untuk beralihnya hak milik bendanya masih diperlukan satu lembaga lain, yaitu penyerahan. 94 Menurut Pasal 1338 KUHPerdata, perjanjian konsensuil sudah memiliki kekuatan mengikat karena telah tercapai persesuaian kehendak (ada kata sepakat) di antara kedua belah pihak dalam melakukan suatu perikatan. Sedangkan perjanjian riil berlaku atau dianggap sah apabila telah terjadi penyerahan barang (levering). Contohnya : perjanjian penitipan barang yang tercantum dalam Pasal 1694 KUHPerdata dan lain- lain.
Ibid., hal. 14. Mariam Darus Badru lzaman, et.al., Kompilasi Hukum Perikatan, (Bandung : Citra Aditya Bakt i, 2001), hal. 67. 94 Ibid., hal. 20.
93 92

49

e.

Perjanjian Campuran (Contractus Sui Generis) Perjanjian campuran yaitu perjanjian yang mengandung dua atau lebih

ketentuan-ketentuan Undang-Undang dari Perjanjian Bernama. Dengan kata lain, Perjanjian campuran adalah perjanjian yang mengandung berbagai unsur perjanjian. Sebagai contoh seorang pemilik rumah yang menyewakan kamar atau sebagian ruangan rumahnya (yang mana dalam hal ini tergolong dalam sewa menyewa), akan tetapi juga menyajikan makanan kepada penyewa kamar atau sebagian ruangan rumah tersebut (yang dalam hal ini tergolong dalam jual beli). 95

Berdasarkan yang telah diuraikan di atas mengenai beberapa jenis perjanjian, maka dalam penggunaan Blangko Akta Jual Beli oleh pengembang tersebut adalah termasuk dalam beberapa jenis yaitu perjanjian timbal balik, perjanjian tidak bernama, perjanjian kebendaan (zakelijke overeenkomst) dan perjanjian obligatoir.

4.

Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian Sebagaimana suatu perjanjian biasa, maka jual beli perumahan yang

menggunakan blangko akta jual beli oleh pengembang tersebut memiliki syarat-syarat yang harus dipenuhi. Oleh sebab itu, perlu untuk diketahui syarat-syarat sah perjanjian pada umumnya seperti yang tercantum dalam Pasal 1320 KUHPerdata antara lain96 :

Pengurus Pusat Ikatan Notaris Indonesia, Anke Dwi Saputro (editor), 100 Tahun Ikatan Notaris Indonesia : Jati Diri Notaris Indonesia Dulu, Sekarang, dan Masa Datang, (Jakarta : Gramed ia Pustaka Utama, Tanpa Tahun), hal. 82. 96 Fitri Susanti, “Praktek Perjan jian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Notaris di Jakarta Timu r”, (Semarang : Tesis, Universitas Diponegoro, 2008), hal. 6.

95

50

1. Kesepakatan para pihak untuk mengikatkan diri (detoestemning); 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (de bekwaamheid); 3. Suatu hal tertentu (een bepald onderwerp); dan 4. Suatu sebab yang halal (een geoorloofde oorzaak).

Selain syarat umum yang telah disebutkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata, Munir Fuady menyebutkan bahwa dalam hukum perjanjian atau hukum kontrak ada syarat sah umum di luar Pasal 1320 KUHPerdata dan syarat sah yang khusus, sebagai berikut 97 : 1. “Syarat sah umum di luar Pasal 1320 KHUPerdata, terdiri dari : a. Syarat itikad baik. b. Syarat sesuai dengan kebiasaan. c. Syarat sesuai dengan kepatutan. d. Syarat sesuai dengan kepentingan umum. 2. Syarat sah yang khusus, terdiri dari : a. Syarat tertulis untuk kontrak-kontrak tertentu. b. Syarat akta Notaris untuk kontrak-kontrak tertentu. c. Syarat akta pejabat tertentu (yang bukan Notaris) untuk kontrakkontrak tertentu. d. Syarat dari yang berwenang”.

Adanya kata sepakat dalam suatu perjanjian, maka berarti kedua belah pihak haruslah mempunyai kebebasan berkehendak. Bagi para pihak tidak boleh mendapat suatu tekanan yang akan mengakibatkan adanya kecacatan dalam perwujudan kehendak tersebut. Pengertian sepakat dilukiskan sebagai persyaratan kehendak yang disetujui (overeentemende wilsverklaring) antar parapihak. Pernyataan pihak yang

Munir Fuady, Hukum Kontrak : Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, (Bandung : Citra Aditya Bakt i, 1999), hal. 33-34.

97

51

menerima tawaran dinamakan akseptasi (acceptatie). Dilihat dari syarat-syarat perjanjian tersebut, maka dapat dibedakan bagian dari perjanjian, antara lain yaitu 98 : 1. “Bagian inti (wanzenlijke naturalia oorde). 2. Sub bagian inti disebut esensialia adalah bagian yang merupakan sifat yang harus ada di dalam perjanjian, sifat yang menentukan atau menyebabkan perjanjian itu tercipta (contructieve oordeel). 3. Bagian yang bukan inti disebut naturalia adalah bagian yang merupakan sifat bawaan (natuur) perjanjian sehingga secara diam-diam melekat pada perjanjian, seperti menjamin tidak ada cacat dari benda yang dijual (vrijwaring). 4. Bagian aksidentialia adalah bagian yang merupakan sifat yang melekat pada perjanjian yang secara tegas diperjanjikan oleh para pihak”.

Berdasarkan Pasal 1339 KUHPerdata disebutkan bahwa : “semua persetujuan, baik yang mempunyai suatu nama khusus, maupun yang tidak terkenal dengan nama tertentu tunduk pada peraturan-peraturan umum”. Selain dari hal tersebut, Pasal 1339 KUHPerdata juga menyebutkan bahwa : “persetujuan-persetujuan tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang”. Umumnya perjanjian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu, dapat dibuat secara lisan maupun secara tertulis. Jika dibuat secara tertulis, maka dapat berbentuk akta Notaris dan akta di bawah tangan. Akta di bawah tangan dapat berupa perjanjian baku (perjanjian standar) dan hal tersebut bersifat sebagai alat bukti jika terjadi perselisihan dikemudian harinya. Dalam Pasal 1321 KUHPerdata disebutkan bahwa : “jika di dalam suatu perjanjian terdapat kekhilafan, paksaan atau penipuan, berarti di dalam perjanjian itu terjadi cacat pada kesepakatan antar para pihak dan karena itu perjanjian tersebut dapat dibatalkan”.
98

Marian Darus Badru lzaman, et.al., Op.cit., hal. 57.

52

Undang-Undang membedakan dua jenis kekhilafan yaitu khilaf mengenai orang (error inpersonal) dan khilaf mengenai barang yang menjadi pokok perjanjian (error insubtantia). Pasal 1323 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1327 KUHPerdata menjelaskan bahwa paksaan tersebut terjadi apabila seseorang tidak bebas untuk menyatakan kehendaknya. Paksaan ini berwujud kekerasan jasmani atau ancaman (akan membuka rahasia) yang menimbulkan ketakutan pada seseorang sehingga yang bersangkutan membuat perjanjian. Selanjutnya dalam Pasal 1328 KUHPerdata menyebutkan bahwa : “penipuan terjadi apabila salah satu pihak dengan tipu muslihat berhasil sedemikian rupa sehingga pihak yang lain bersedia untuk membuat suatu perjanjian dan perjanjian itu tidak akan terjadi tanpa adanya tipu muslihat tersebut”. Berdasarkan dari ketentuan pasal tersebut, maka perjanjian yang diadakan dengan penipuan tersebut dapat dibatalkan. Sementara mengenai kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum sebagaimana diatur di dalam Pasal 1329 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1331 KUHPerdata pada dasarnya menetapkan setiap orang cakap untuk membuat perikatan, kecuali jika Undang-Undang menyatakan bahwa orang tersebut adalah tidak cakap. Orang-orang yang tidak cakap membuat perjanjian adalah orang-orang yang belum dewasa dan setiap orang yang ditaruh di bawah pengampuan, dalam keadaan pailit. Terhadap suatu hal tertentu, undang- undang menentukan benda-benda yang tidak dapat dijadikan objek dari perjanjian. Benda-benda itu adalah yang dipergunakan untuk kepentingan umum. Suatu perjanjian harus mempunyai objek tertentu sekurang-kurangnya dapat ditentukan benda-benda itu dapat berupa benda yang sekarang ada dan juga benda-benda yang nanti akan ada di kemudian hari.

53

5.

Penyebab Berkahirnya Suatu Perjanjian Sebagaimana perjanjian pada umumnya, jual beli perumahan dengan

menggunakan akta jual beli oleh pengembang juga memiliki ketentuan-ketentuan kapan berakhirnya atau diakhirinya perjanjian tersebut. Oleh sebab itu, di bawah ini akan dibahas mengenai berakhirnya suatu perjanjian. Berdasarkan Pasal 1381 KUHPerdata, suatu perjanjian dapat berakhir atau hapus disebabkan karena, antara lain :

a.

Pembayaran Pembayaran merupakan salah satu alasan yang menyebabkan hapusnya

perikatan, hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1382 sampai dengan Pasal 1403 Bab IV Buku III bagian I KUHPerdata. Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi mengatakan Pasal 1382 KUHPerdata menyebutkan bahwa 99 : ”Tiap-tiap perikatan dapat dipenuhi oleh siapa saja yang berkepentingan, seperti seorang yang turut berhutang atau seseorang penanggung hutang. Suatu perikatan bahkan dapat dipenuhi juga oleh seorang pihak ketiga yang tidak mempunyai kepentingan, asal saja orang pihak ketiga itu bertindak atas nama dan untuk melunasi hutang debitor, atau jika ia bertindak atas namanya sendiri, asal ia tidak menggantikan hak-hak kreditor”.

Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dilihat bahwa KUHPerdata tidak memberikan suatu pengertian tentang pembayaran, hanya saja dari rumusan tersebut disebutkan dan dikatakan secara tegas tentang masalah pemenuhan hutang. Dengan demikian berarti yang dimaksud dengan pembayaran adalah pemenuhan kewajiban

Gunawan Wid jaja dan Kart ini Mu ljad i, Hapusnya Perikatan, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 14.

99

54

debitor kepada kreditor. Pembayaran dalam pengertian hukum perikatan bukan hanya memenuhi, menyerahkan sejumlah uang tetapi juga berupa penyerahan barang sesuai dengan perjanjian. Jadi, bukan saja pembeli membayar uang untuk pembelian tetapi penjual pun dikatan membayar jika penjual menyerahkan barang yang dijualnya. Selain dari hal tersebut di atas, maka ada hal lain yang berhubungan dengan pembayaran yaitu mengenai tempat pembayaran. Menurut Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, tempat pembayaran terbagi dalam dua kelompok, antara lain 100 : 1. “Untuk perikatan yang lahir dari undang-undang, seluruh biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan pembayaran atau pemenuhan perikatan adalah menjadi tanggungan debitor sepenuhnya. 2. Untuk perikatan yang lahir dari perjanjian, tempat pemenuhan perikatan merupakan hal yang penting dalam menentukan luasnya tanggung-jawab debitor atas biaya pembayaran atau pemenuhan perikatan. Untuk itu maka ketentuan dalam Pasal 1393 KUHPerdata menentukan bahwa pembayaran harus dilakukan di tempat yang ditetapkan dalam persetujuan, jika dalam persetujuan tidak ditetapkan pada suatu tempat, maka pembayaran mengenai suatu barang yang sudah ditentukan, harus terjadi di tempat di mana barang tersebut berada sewaktu persetujuannya dibuat”.

b.

Penawaran Pe mbayaran Tunai Diikuti Dengan Penyimpanan Atau Penitipan Ketentuan mengenai penawaran pembayaran tunai yang diikuti dengan

penyimpanan atau penitipan telah diatur dalam Pasal 1404 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1412 KUHPerdata. Hapusnya perikatan karena penawaran pembayaran tunai yang diikuti dengan penyimpanan atau penitipan hanya dapat terjadi terhadap perikatan untuk menyerahkan atau memberikan sesuatu, baik berupa kebendaan dalam arti luas, maupun dalam bentuk uang sebagai pemenuhan hutang dalam arti yang sempit. Bahkan jika diperhatikan makna kata penitipan atau penyimpanan
100

Ibid., hal. 66-67.

55

tersebut di atas jelas bahwa kebendaan yang dimaksud hanya meliputi kebendaan yang bergerak saja, disebabkan karena kebendaan dari penyerahan kebendaan bergerak. Di mana menurut ketentuan Pasal 612 KUHPerdata cukup dilakukan dengan penyerahan fisik dari kebendaan tersebut. Sedangkan kebendaan tidak bergerak secara esensi tidak mungkin dapat dititipkan atau disimpan untuk diserahkan kepada kreditor.

Berdasarkan uraian yang telah diutarakan di atas, maka dapat dilihat bahwa KUHPerdata tersebut bertujuan untuk melindungi kepentingan debitor yang beritikad baik, yang memang bermaksud untuk memenuhi perikatannya atau melakukan pembayaran sesuai dengan kewajibannya.

c.

Pembaharuan Hutang (Novasi) Novasi atau pembaharuan hutang merupakan salah satu cara untuk mengakhiri

suatu perjanjian. Marian Darus Badrulzaman mengatakan bahwa, novasi adalah suatu perjanjian baru dengan mana perikatan yang sudah ada dihapuskan dan sekaligus diadakan suatu perikatan baru. 101 Menurut Sutarno sebagai ahli hukum perdata, Pasal 1413 KUHPerdata menyebutkan bahwa ada tiga cara terjadinya novasi, yaitu102 : 1. Novasi subjektif aktif suatu perjanjian yang bertujuan menggantikan kreditor lama dengan seorang kreditor baru.

101 102

Mariam Darus Badrulzaman, Op.cit., hal. 76. Sutarno, Op.cit., hal. 174.

56

2. Novasi subjektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitor lama dengan debitor baru dan membebaskan debitor lama dari kewajibannya dan biasanya juga disebut dengan alih debitor. 3. Novasi objektif yaitu suatu perjanjian antara kreditor dengan dibitor untuk memperbarui atau merubah objek ataupun isi perjanjian. Pembaruan objek perjanjian ini terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitor diganti dengan prestasi lain.

d.

Perjumpaan Hutang (Kompensasi) Kompensasi atau perjumpaan hutang dapat dilakukan dengan beberapa syarat

yang harus dipenuhi berdasarkan Pasal 1427 KUHPerdata, antara lain : 1. Kedua-duanya berpokok sejumlah uang. 2. Berpokok sejumlah barang yang dapat dihabiskan. Maksud dari barang yang dapat dihabiskan adalah barang yang dapat diganti. 3. Kedua-duanya dapat ditetapkan dan dapat ditagih seketika.

Menurut perkembangannya, untuk menyelesaikan kredit macet debitor dan kreditor dapat melakukan kompensasi antara hutang debitor dengan jaminan yang telah disediakan oleh debitor, bukan dengan hutang saja. Caranya yaitu debitor menyerahkan jaminannya kepada kreditor/bank dan bank menghapuskan hutangnya (hutang dinyatakan lunas) dan kompensasi ini disebut juga set off.103

103

Ibid., hal. 175.

57

e.

Pencampuran Hutang Ketentuan Pasal 1436 KUHPerdata menjelaskan makna percampuran hutang

dengan rumusan sebagai berikut, “apabila kedudukan-kedudukan sebagai orang yang berpiutang dan orang berhutang berkumpul pada satu orang, maka terjadilah demi hukum suatu percampuran hutang, dengan mana piutang dihapuskan”. Berdasarkan pernyataan tersebut, maka dapat dilihat bahwa hanya satu hutang, kewajiban atau perikatan yang saling meniadakan karena berkumpulnya hutang dan piutang pada satu pihak. Berbeda halnya dengan kompensasi yang di dalamnya terkait sekurangkurangnya dua hutang yang saling timbal balik. Menurut Pasal 1437 KUHPerdata, konsekuensi dari adanya percampuran hutang tersebut adalah : “Percampuran hutang yang terjadi pada dirinya si berhutang utama, berlaku juga untuk keuntungan para penanggung hutangnya. Percampuran yang terjadi pada dirinya si penanggung hutang, tak sekali-kali mengakibatkan hapusnya hutang pokok. Percampuran yang terjadi pada dirinya salah satu dari orangorang yang berhutang secara tanggung- menanggung sehingga melebihi bagiannya dalam hutang yang ia sendiri menjadi orang berhutang”.

Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka menjadi lebih jelas lagi bahwa meskipun perikatan pokok (yang bersifat tanggung- menanggung pasif) telah hapus karena terjadinya percampuran hutang, namun para debitor yang secara tanggungmenanggung bertanggung-jawab atas hutang yang telah dipercampurkan tersebut (tidak dibebaskan dari kewajibannya yang terkait secara tanggung- menanggung pasif tersebut) untuk memenuhi bagian hutang atau kewajiban masing- masing terhadap debitor (dalam perikatan tanggung- menanggung pasif tersebut) karena percampuran

58

hutangnya telah dianggap memenuhi kewajiban yang bersifat tanggung- menanggung pasif tersebut.

f.

Pembebasan Hutang Menurut Sutarno, pembebasan hutang adalah perbuatan hukum yang

dilakukan kreditor dengan menyatakan secara tegas tidak menuntut lagi pembayaran hutang dari debitor. Hal ini berarti bahwa kreditor melepaskan haknya dan tidak menghendaki lagi pemenuhan perjanjian yang diadakan, dengan begitu debitor dibebaskan dari prestasi yang sebenarnya harus dilakukan. Secara tegas berarti bahwa kreditor memberitahukan secara lisan atau tulisan kepada debitor bahwa kreditor membebaskan kepada debitor untuk tidak membayar lagi hutangnya. 104 Ketentuan Pasal 1442 KUHPerdata menyatakan bahwa : “Pembebasan suatu hutang atau penglepasan menurut persetujuan, yang diberikan kepada si berhutang utama, membebaskan para penanggung hutang. Pembebasan yang diberikan kepada si penanggung hutang tidak membebaskan si berhutang utama. Pembebasan yang diberikan kepada salah seorang penanggung hutang tidak membebaskan para penanggung lainnya”.

Berdasarkan pernyataan dari Sutarno tentang pembebasan hutang dan ketentuan dari Pasal 1442 KUHPerdata tentang pembebasan hutang, maka secara langsung tidak berkaitan dengan jual beli perumahan dengan menggunakan blangko akta jual beli oleh pengembang karena biasanya pembayaran dilakukan secara tunai, akan tetapi secara tidak langsung mempunyai hubungan dengan jual beli perumahan

104

Sutarno, Op.cit., hal. 88.

59

oleh pengembang jika dilakukan melalui Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut KPR). Hal ini dapat terjadi jika pihak konsumen yang ingin memiliki perumahan melalui KPR, maka pihak konsumen yang berhutang dalam melakukan pembayaran kredit pemilikan perumahan kepada pihak pengembang atau pihak bank, maka dapat dikatakan bahwa pihak pengembang atau bank sebagai kreditor dan pihak konsumen sebagai debitor. Pihak pengembang atau Bank selaku kreditor harus secara tegas menyatakan tidak akan menuntut pembayaran kredit yang terhutang dari pihak konsumen dan pihak konsumen pun akan menggunakan perumahan tersebut tanpa adanya gangguan akan mendapat tuntutan dari pihak pengembang maupun pihak bank selaku kreditor. 105

g.

Musnahnya Barang yang Terhutang Menurut Sutarno sebagai ahli hukum perdata, mengenai musnahnya barang

yang terhutang adalah jika barang yang menjadi objek perjanjian musnah, hilang, tidak dapat lagi diperdagangkan, sehingga barang tersebut tidak diketahui lagi apakah masih ada atau tidak maka perjanjian menjadi hapus, dengan syarat musnahnya barang atau hilangnya barang bukan disebabkan oleh debitor dan sebelum debitor lalai menyerahkan barangnya kepada kreditor. Seandainya debitor lalai menyerahkan barang dan debitor dibebaskan dari pemenuhan prestasi jika debitor dapat membuktikan musnahnya barang atau hilangnya barang tersebut disebabkan kejadian di luar kekuasaannya atau disebabkan overmacht. Apabila barang yang menjadi objek
105

Ibid., hal. 89.

60

dari perjanjian tersebut telah diasuransikan (memiliki hak asuransi atas barang yang musnah/hilang tersebut), maka debitor diwajibkan untuk menyerahkannya kepada kreditor. 106

Berdasarkan pernyataan tersebut mengenai musnahnya barang yang terhutang, maka secara langsung ada hubungannya dengan jual beli perumahan oleh pengembang kepada konsumen, dimana menurut hasil wawancara dengan pihak pengembang, jika rumah tersebut telah dibayar lunas oleh pihak konsumen sementara pihak pengembang belum menyerahkan rumah tersebut kepada pihak konsumen, maka pihak pengembang diwajibkan untuk mengganti rumah tersebut sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam perjanjian. 107

h.

Pembatalan atau Kebatalan Suatu perjanjian dapat dibatalkan ataupun batal jika tidak memenuhi

ketentuan, antara lain : 1. Tidak dipenuhinya syarat subjektif yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Apabila syarat subjektif ini dipenuhi, maka perjanjian tersebut tidak dapat dibatalkan, artinya para pihak tidak melakukan pembatalan atas perjanjian tersebut maka perjanjian tersebut adalah sah dan mengikat serta berlaku bagi para pihak.

Ibid., hal. 90. Wawancara dengan Anton Wijaya selaku Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi, pada tanggal 20 Januari 2011.
107

106

61

2. Tidak dipenuhinya syarat objektif yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Apabila syarat objektif ini tidak dipenuhi, maka perjanjian tersebut dengan sendirinya batal demi hukum, artinya perjanjian tersebut dianggap dari semula tidak pernah ada, dengan begitu tidak ada perjanjian yang dihapus.

Suatu perjanjian dapat juga dibatalkan oleh salah satu pihak bila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya atau wanprestasi walaupun telah terpenuhinya syarat subjektif dan syarat objektif (hal ini sesuai dengan Pasal 1266 KUHPerdata). Hakim berkuasa untuk membatalkan suatu perjanjian jika isi perjanjian

membebankan kewajiban yang tidak seimbang atau membebankan kewajiban yang lebih besar kepada salah satu pihak dan memberikan keuntungan di pihak lainnya yang disebabkan karena kebodohan, kurang pengalaman atau dalam keadaan memaksa dari salah satu pihak. 108

i.

Berlakunya Suatu Syarat Batal Sesuai denga bunyi Pasal 1265 KUHPerdata yang menyatakan bahwa :

“syarat batal adalah syarat yang apabila dipenuhi, menghentikan perikatan dan membawa segala sesuatu kembali pada keadaan semula, seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan”. Syarat ini tidak menangguhkan pemenuhan perikatan, hanyalah mewajibkan si berpiutang mengembalikan apa yang telah diterimanya apabila peristiwa yang dimaksudkan terjadi.

108

R. Subekt i, Op.cit., hal. 161.

62

j.

Lewatnya Waktu (daluarsa) Menurut M. Yahya Harahap, lewatnya waktu (daluwarsa) akan memberikan 2

(dua) pengertian, antara lain109 : 1. “Membebaskan seseorang dari kewajiban setelah lewat jangka waktu tertentu sebagaimana yang telah ditetapkan undang-undang. 2. Memberikan kepada seseorang untuk memperoleh sesuatu hak setelah lewat jangka waktu tertentu sesuai dengan yang dtetapkan undang-undang”.

Selain dari hal tersebut di atas daluwarsa yang menyebabkan seseorang dibebaskan dari kewajibannya dalam perjanjian disebut juga dengan daluarsa extinctive, sedangkan daluwarsa yang menyebabkan seseorang memperoleh suatu hak atas suatu barang disebut dengan daluwarsa acquisitive.110

B.

Proses Jual Beli Perumahan Oleh Pengembang Dengan Menggunakan Blangko Akta Jual Beli di Kota Medan Setiap manusia membutuhkan rumah sebagai tempat tinggal baik untuk

tempat berteduh dari panasnya matahari dan hujan, tempat untuk tidur, tempat untuk berkumpul bersama keluarga dan lain sebagainya. Disisi lain hal- hal tersebut dilihat sebagian orang atau pihak pengembang (developer) merupakan suatu peluang untuk melakukan kegiatan usaha yang memberikan keuntungan bagi dirinya, namun juga memberikan keuntungan bagi pihak-pihak lain yang sedang membutuhkan rumah

109 110

M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, (Bandung : Alu mni, 1986), hal. 166. Ibid., hal. 167.

63

sebagai pemenuhan kebutuhan hidupnya. 111 Pihak pengembang dalam menawarkan produk perumahannya kepada konsumen dengan berbagai macam cara seperti melalui pemasaran dengan menggunakan selebaran yang diberikan dari rumah ke rumah, melalui pemasangan iklan pada billboard di perempatan jalan ataupun di pinggir jalan, pemasangan iklan pada media cetak seperti di koran ataupun majalah, pemasangan iklan pada media elektronik seperti di radio ataupun televisi dan sebagainya. 112 Pemasaran perumahan oleh pihak pengembang kepada konsumen tersebut “menawarkan berbagai macam fasilitas perumahan yang dimiliki seperti spesifikasi teknis dari bangunan, tipe bangunan, pengamanan perumahan (security), kapasitas penerangan setiap rumah (listrik), penerangan jalan pada perumahan, air bersih setiap rumah, alas hak atas tanah setiap tipe rumah/bangunan pada perumahan, dan lain sebagainya”. 113 Selain fasilitas perumahan yang ditawarkan oleh pihak pengembang kepada pihak konsumen, pihak pengembang juga menawarkan cara bagaimana untuk mendapatkan atau memiliki perumahan tersebut seperti dengan cara melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada bank-bank yang telah ditunjuk oleh pihak pengembang atau KPR yang langsung kepada pihak pengembang ataupun pembelian secara langsung tunai oleh pihak konsumen dari pihak pengembang. 114

Hermawan Wijaya, 77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti, Cetakan Pertama, (Yogyakarta : Pustaka Gh ratama, 2009), hal. 11. 112 Budi Santoso, Profit Berlipat Dengan Investasi Tanah dan Rumah, Cetakan Kedua, (Jakarta : Elex Med ia Ko mputindo, Februari 2008), hal. 81-82. 113 Ibid., hal. 36. 114 Ibid., hal. 43-46.

111

64

1.

Pelaksanaan Kredit Pe milikan Rumah (KPR) Oleh Penge mbang Terhadap Konsumen Pengembang memberikan kemudahan kepada pihak konsumen atau

masyarakat dalam hal untuk dapat memiliki perumahan dengan cara KPR melalui bank-bank yang telah ditunjuk oleh pengembang atau tanpa melalui bank atau langsung kepada pihak pengembang itu sendiri. Kemudahan yang diberikan kepada konsumen untuk memiliki perumahan dengan cara KPR melalui bank atau tanpa melalui bank (melalui pihak pengembang sendiri) yang harus memenuhi persyaratan kelengkapan data permohonan kredit dan persyaratan tersebut antara lain 115 : 1. “Kelengkapan Data Pribadi/Keluarga Pihak Konsumen, yaitu : a. Fotocopy kartu identitas atau Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami- isteri; b. Pasphoto suami- isteri; c. Fotocopy kartu keluarga; d. Fotocopy surat nikah/cerai (bagi yang telah bercerai); dan e. Fotocopy buku tabungan bank. 2. Kelengkapan Data Pekerjaan/Usaha Pihak Konsumen yang terdiri atas : a. Terhadap konsumen dengan status Pegawai Negeri Sipil (PNS) atau Pegawai Swasta harus menyediakan, antara lain : 1) Fotocopy Nomor Peserta Wajib Pajak (NPWP) atau Surat Pajak Tahunan Pajak Penghasilan (SPTPPh); 2) Surat Keterangan Tempat Bekerja; 3) Slip gaji/penghasilan terakhir; 4) Fotocopy rekening koran tabungan/giro/deposito suatu bank dalam wakt 3 (tiga) bulan terakhir; dan 5) Surat Kuasa Pemotongan gaji/pensiunan. b. Terhadap konsumen dengan status wiraswasta harus menyediakan, antara lain : 1) Fotocopy Surat Izin Usaha Perusahaan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Surat Izin Tempat Usaha (SITU), NPWP Perusahaan dan izin usaha lainnya; 2) Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan/Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perusahaan dan perubahan terakhirnya;
Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi di Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan, pada tanggal 25 Januari 2011.
115

65

3) Fotocopy Neraca laba-rugi/Laporan penjualan; 4) Fotocopy rekening koran tabungan/giro/deposito perusahaan dalam waktu 3 (tiga) bulan terakhir; dan 5) Daftar rekanan perusahaan/kontrak-kontrak yang telah dilakukan perusahaan. 3. Kelengkapan Data Agunan Pihak Konsumen yang melakukan KPR melalui bank, antara lain : a. Fotocopy sertifikat tanah/bangunan dengan status Sertifikat Hak Milik/Sertifikat Hak Guna Bangunan; b. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan (IMB); c. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB); d. Foto rumah yang menjadi agunan; dan e. Bukti pembayaran rekening listrik, air dan telepon”.

“Persyaratan kelengkapan data permohonan kredit di atas, maka dapat dikatakan bahwa persyaratan kelengkapan tersebut sebagai bahan dasar atau pertimbangan bagi pihak pengembang dalam memberikan KPR kepada konsumen yang ingin memiliki perumahan. Memang pada dasarnya dalam pemberian suatu kredit membutuhkan suatu keyakinan dan kepercayaan bahwa pihak konsumen (debitur) tersebut benar-benar mempunyai kemampuan untuk menyelesaikan KPR tersebut sampai lunas 116 pembayarannya”.

Untuk menentukan bahwa seseorang dipercaya untuk memperoleh kredit, pada umumnya dunia perbankan atau dunia usaha lainnya menggunakan instrumen analisa yang terkenal dan biasa disebut the fives of credit atau disingkat 5 C, yaitu117 : 1. “Charakter (watak) ialah sifat dasar yang ada dalam hati seseorang. Watak dapat berupa baik dan jelek bahkan ada yang terletak di antara baik dan jelek. Watak merupakan bahan petimbangan untuk mengetahui risiko yang dapat terjadi. 2. Capital (modal). Seseorang atau badan usaha yang akan menjalankan usaha atau bisnis sangat memerlukan modal untuk memperlancar kegiatan bisnisnya.

116 117

Ibid. Sutarno, Op.cit., hal. 93-94.

66

3. Capacity (kemampuan). Seorang debitur yang mempunyai karakter atau watak yang baik selalu akan memikirkan mengenai pembayaran kembali hutangnya sesuai waktu yang telah ditentukan. 4. Collateral (jaminan). Jaminan berarti harta kekayaan yang dapat diikat sebagai jaminan untuk menjamin kepastian pelunasan hutang jika dikemudian hari debitur tidak melunasi hutangnya dengan menjual jaminan dan mengambil pelunasan dari penjualan harta kekayaan yang menjadi jaminan tersebut. 5. Condition of economy (kondisi ekonomi). Selain faktor- faktor di atas, yang perlu mendapat perhatian penuh dari analisa adalah kondisi ekonomi negara. Kondisi ekonomi adalah situasi ekonomi pada waktu dan jangka waktu tertentu di mana kredit tersebut diberikan oleh bank kepada pemohon”.

Hal yang sama juga dikatakan oleh Rachmadi Usman yang menyatakan bahwa, “sebelum memberikan kredit atau pembiayaan, pihak kreditur harus menganalisa berdasarkan prinsip 5 C yaitu penilaian watak (charakter), penilaian kemampuan (capacity), penilaian modal (capital), penilaian agunan (collateral) dan penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (codition of economy)”. 118 Namun demikian menurut Munir Fuady sebagaimana yang dikutip oleh Rachmadi Usman juga menambahkan bahwa selain menerapkan prinsip 5 C juga harus menerapkan apa yang dinamakan prinsip 5 P, yaitu119 : 1. “Party (para pihak). Para pihak merupakan titik sentral yang diperhatikan dalam setiap pemberian kredit. Untk itu pihak pemberi kredit harus memperoleh suatu “kepercayaan” terhadap para pihak, dalam hal ini debitur. 2. Purpose (tujuan). Tujuan dari pemberian kredit juga sangat penting diketahui oleh pihak kreditur. Harus dilihat apakah kredit tersebut akan digunakan untuk hal- hal yang positif yang benar-benar dapat menaikkan income perusahaan.

Rach madi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2003, hal. 246. 119 Ibid., hal. 248-249.

118

67

3. Payment (pembayaran). Harus diperhatiakan apakah sumber pembayaran kredit dari calon debitur tersebut cukup tersedia dan cukup aman, sehingga dengan demikian diharapkan kredit yang akan diluncurkan tersebut dapat dibayar. 4. Profitabilty (perolehan laba). Usaha perolehan laba oleh debitur tidak kalah pentingnya dalam pemberian kredit. Untuk itu, kreditur harus berantisipasi apakah laba yang akan diperoleh perusahaan lebih besar dari pada bunga pinjaman dan apakah pendapatan perusahaan dapat menutupi pembayaran kembali kredit, cash flow dan sebagainya. 5. Protection (perlindungan). Diperlukan suatu perlindungan terhadap kredit oleh perusahaan debitur. Untk itu, perlindungan dari kelompok perusahaan, atau jaminan dari holding, atau jaminan pribadi pemilik perusahaan penting diperhatikan”.

Melihat penjabaran tersebut tentang instrumen analisa pemberian kredit atau disebut dengan prinsip 5C yang telah disebutkan di atas dan dihubungkan dengan persyaratan kelengkapan data permohonan KPR maka dapat dikatakan bahwa, antara lain : 1. Untuk perwujudan prinsip dari charakter (watak) dan capital (modal) tersebut dapat tercapai dari kelengkapan data pribadi pihak konsumen. 2. Untuk perwujudan prinsip dari capacity (kemampuan), collateral (jaminan) dan condition of economy (kondisi ekonomi) tersebut dapat tercapai dari kelengkapan data pekerjaan/usaha pihak konsumen dan kelengkapan data agunan pihak konsumen.

Sebagaimana yang telah disebutkan di atas, maka dapat dilihat bahwa pelaksanaan KPR yang dilakukan oleh pengembang terhadap konsumen tersebut adalah sesuai dengan instrumen analisa pemberian kredit atau disebut prinsip 5 C.

68

2.

Pelaksanaan Jual Beli Pe rumahan Oleh Penge mbang Menggunakan Blangko Akta Jual Beli di Kota Medan

Dengan

Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, ”Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. Terhadap definisi jual beli yang disebutkan dalam Pasal 1457 KUHPerdata tersebut jika dihubungkan dengan jual beli perumahan oleh pengembang, maka pihak pengembang mengikatkan dirinya untuk menyerahkan perumahan kepada pihak konsumen (pembeli) dan pihak konsumen (pembeli) tersebut akan membayar harga perumahan sebagaimana yang telah diperjanjikan di dalam suatu Akta Jual Beli perumahan. Perumahan yang diperjualbelikan oleh pengembang kepada pihak konsumen selalu berkaitan dengan tanah sebagai alas hak dari perumahan tersebut. Walaupun yang dujual tersebut oleh pengembang adalah perumahan, namun pada hakikatnya merupakan satu kesatuan dengan tanah sebagai alas hak atas tanah dari perumahan tersebut, karena memang perumahan yang dibangun oleh pengembang tersebut di atas sebidang tanah. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN) Medan, “biasanya yang dilakukan cek bersih untuk jual beli rumah adalah objek tanahnya atau alas hak atas tanah tersebut sesuai atau tidak dengan buku tanah yang terdapat di BPN Medan dan bukan rumahnya”. 120 Hal yang sama juga dikatakan oleh Yulhamdi sebagai salah seorang Pegawai BPN Medan, jika jual beli rumah dengan status alas hak atas tanah Hak Milik (selanjutnya disebut HM) atau Hak Guna Bangunan (selanjutnya disebut HGB), maka

120

Wawancara dengan Bahrum sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 2 Februari 2011.

69

biasanya meminta kepada pihak Notaris/PPAT untuk melakukan pengecekkan secara lisan atau secara tulisan ke BPN Medan yang bertujuan untuk memastikan apakah objek yang bersangkutan tersebut sesuai dengan yang tertera pada buku tanah yang terdapat di BPN seperti apakah sesuai pemiliknya, lokasi, luas tanah dan bangunan, dan kalau ada bangunannya, apakah objek tanah yang bersangkutan tersebut sedang dibebankan Hak Tanggungan atau tidak dan lain sebagainya. 121

Dengan demikian dapat dikatakan bahwa jual beli perumahan yang dilakukan pengembang kepada para konsumen atau masyarakat identik atau sama dengan jual beli tanah pada umumnya. Oleh karena itu jual beli perumahan oleh pengembang kepada para konsumen (masyarakat) dengan menggunakan Blangko Akta Jual Beli di Kota Medan harus memenuhi dua persyaratan, antara lain :

a.

Syarat Materil Syarat materil sangat menentukan sahnya jual beli tanah tersebut. 122 Syarat

materil yang harus dipenuhi untuk suatu jual beli perumahan yang dilakukan pengembang dengan menggunakan Blangko Akta Jual Beli, yaitu123 : 1. “Harus ada pembeli, maksudnya pihak yang akan membeli perumahan; 2. Harus ada penjual, maksudnya pihak yang akan menjual perumahan; dan

121

Wawancara dengan Yu lhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari

2011. Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, (Jakarta : Sinar Grafika, 2007), hal. 77. 123 Wawancara dengan Bahrum Pegawai BPN Medan, pada tanggal 2 Februari 2011.
122

70

3. Objek perumahan yang mau diperjualbelikan tersebut alas hak atas tanahnya tidak dalam sengketa”.

Hal yang sama juga disebutkan oleh Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT di Medan yang mengatakan bahwa jual beli perumahan atau tanah harus memenuhi syarat materiil yaitu124 : 1. “Adanya pihak pembeli yang ingin membeli perumahan atau yang akan diperjualbelikan dan dalam hal ini konsumen atau masyarakat. 2. Adanya pihak penjual yang ingin menjual perumahan atau tanah yang bersangkutan dan dalam hal ini pihak pengembang 3. Objek perumahan atau tanah yang bersangkutan tidak dalam kondisi dipersengketakan”. Syarat materiil jual beli tanah, antara lain125 : 1. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Maksudnya, sebagai penerima hak harus memenuhisyarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah HM, HGB atau Hak Pakai (selanjutnya disebut HP). Menurut Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) yang mempunyai HM atas tanah hanya Warga Negara Indonesia tunggal dan Badan-Badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah berdasarkan Pasal 21 UUPA. Jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing atau suatu Badan Hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah tersebut jatuh kepada negara berdasarkan Pasal 26 ayat (2) UUPA. 2. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan. Maksudnya, yang menjual suatu bidang tanah tentu saja si pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut sebagai pemilik, kalau pemilik sebidang tanah yang tersebut hanya satu orang, maka ia yang berhak untuk menjual sendiri, akan tetapi bila pemilik tanah tersebut lebih dari satu orang atau dua orang, maka yang berhak menjual tanah yang bersangkutan adalah kedua orang tersebut secara bersama-sama dan tidak boleh satu orang saja yang bertindak sebagai penjual.
124 125

Yulhamd i, Op.cit. Adrian Sutedi, Op.cit., hal. 77-78.

71

3. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan jika tidak dalam sengketa. Jika salah satu syarat materiil ini tidak dipenuhi, maka jual beli tanah yang bersangkutan tidak sah dan batal demi hukum.

Mengenai tidak dipenuhinya salah satu syarat materil dalam jual beli tanah atau perumahan tersebut, maka untuk terpenuhinya syarat materil tersebut terutama untuk syarat adanya penjual tanah dan objek tanah yang bersangkutan tidak dalam sengketa harus dilakukan cek bersih, sedangkan untuk syarat pembeli tanah harus sesuai dengan ketentuan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka dituntut pihak Notaris/PPAT yang melakukan perbuatan hukum tersebut harus benar-benar mengidentifikasi secara teliti tentang diri si pembeli. 126 Sementara itu, untuk menjamin suatu kepastian hukum terhadap obyek hak atas tanah dalam hal pembuatan Akta Jual Beli yang dibuat oleh Notaris/PPAT, maka tindakan yang dilakukan Notaris/PPAT adalah melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan setempat yang bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam jual beli tanah tersebut. 127 Berkenaan dengan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah, maka berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana yang diatur dalam Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,

126 127

Wawancara dengan Syafrudin Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Feb ruari 2011. Wawancara dengan Yu lhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari

2011.

72

yang menyebutkan bahwa kewajiban untuk melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut hanya kepada PPAT, bukan kepada Notaris. 128 Jika pihak Notaris hendak melakukan pemeriksaan sertifikat yang berkenaan dengan rencana pembuatan akta, maka para Notaris tersebut biasanya melakukan pemeriksaan secara lisan atau datang ke Kantor Pertanahan setempat untuk melakukan pengecekan secara langsung keadaan tanah yang dimaksud. Dengan kata lain, Notaris tidak dapat melakukan pengecekan secara resmi/formal akan tetapi secara Non-Formal. 129

Pasal 103 ayat (1), Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa : ”PPAT wajib menyampaikan Akta PPAT dan doku men-doku men lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, selambatlambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak d itandatanganinya akta yang bersangkutan”. Didukung dengan Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Feb ruari 2011. 129 Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari 2011.

128

73

Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan di BPN Medan tersebut di atas mengenai cek bersih, maka untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam bagan sebagai berikut :
Bagan Prosedur Pemeriksaan Sertifikat Hak Atas Tanah (Cek Bersih)

Pengajuan Permohonan Melampirkan : 1. Asli Ser tifikat Hak Atas Tanah. 2. Biaya Cek Bersih Rp. 25.000,-

Permohonan Diterima oleh Loket

Pemeriksaan/Pengecekan oleh Petugas (Sub Seksi Peradilan Hak, Pembebanan Hak dan PPAT)

Tidak Bersih 1. Tidak sesuai dgn daftar-daftar yg ada di BPN. 2. Ada sita jaminan. 3. Ada blokir dari pihak-pihak yg berkepentingan

Bersih 1. Sesuai dgn daftar-daftar yg ada di BPN. 2. Tidak ada sita jaminan. 3. Tidak ada blokir dari pihak-pihak yg berkepentingan

Pemberian Tanda Bukti Pemeriksaan

Pengambilan Hasil Pemeriksaan 1. Asli Ser tifikat. 2. Bukti Pembayaran PNBP Rp. 25.000,-

Selanjutnya siap dibuat Akta, setelah memenuhi persyaratan sesuai dengan perundangan yang berlaku.

74

Sebagaimana yang telah disebutkan di atas tentang syarat-syarat materiil dalam suatu jual beli tanah atau perumahan berdasarkan hasil penelitian di lapangan maka dapat dikatakan bahwa jual beli tanah atau perumahan tersebut dapat terlaksana jika syarat-sayarat materil tersebut harus terpenuhi terlebih dahulu. Apabila salah satu syarat materil tersebut tidak terpenuhi maka secara yuridis jual beli yang dilakukan dapat dikatakan batal demi hukum atau dapat juga dikatakan bahwa perbuatan hukum tersebut dianggap sejak awal tidak pernah terjadi.

b.

Syarat Formil “Setelah semua persyaratan materil dipenuhi maka biasanya pihak Notaris/PPAT akan membuat Akta Jual Beli untuk tanah atau perumahan yang bersangkutan. 130 Namun ada juga pihak pengembang yang membuat Akta Jual Belinya karena memang Akta Jual Beli tersebut berbentuk blangko yang telah tersedia di BPN setempat atau di Kantor Pos setempat, sehingga siapa saja dapat memilikinya dengan cara membelinya asalkan ada surat pengantar atau surat keterangan dari Notaris/PPAT setempat untuk pengambilan blangko tersebut, akan tetapi pada akhirnya tetap ditandatangani oleh pihak Notaris/PPAT yang menjadi rekanan dari pihak pengembang. 131

“Sebelum dibuatkan Akta Jual Beli oleh pihak Notaris/PPAT, biasanya pihak pengembang membuat perjanjian jual beli perumahan sementara sebagai pengikatan awal antara pengembang dengan pihak konsumen yang bertujuan untuk menunjukkan keseriusan dari pihak konsumen untuk membeli perumahan yang bersangkutan”. 132

130 131

Wawancara dengan Syafrudin Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Feb ruari 2011. Wawancara dengan Yu lhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari

2011. Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bangun Indah Makmu r Abadi di Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan, pada tanggal 25 Januari 2011.
132

75

Sebagaimana yang telah diutarakan dalam hasil penelitian di atas, maka dapat dikatakan bahwa setelah dipenuhinya syarat-syarat materil dalam jual beli perumahan atau tanah yang bersangkutan, maka pihak Notaris/PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli untuk perumahan atau tanah yang bersangkutan dengan menggunakan blangko Akta Jual Beli yang diperoleh dari BPN setempat (Medan). Walaupun ada juga pihak pengembang yang membuat perjanjian jual beli perumahan sebagai pengikatan sementara yang menunjukkan keseriusan dari pihak konsumen dalam pembelian perumahan tersebut atau hanya mengisi Blangko Akta Jual Beli namun pada akhirnya penandatanganan tetap dilakukan oleh pihak Notaris/PPAT. Ada beberapa syarat kelengkapan yang harus dipenuhi sebelum Akta Jual Beli perumahan atau tanah yang dibuat Notaris/PPAT, antara lain133 : 1. “Fotocopy identitas/KTP para pihak (pihak penjual dan pihak pembeli); 2. Surat Keterangan silang sengketa dari pihak Kelurahan setempat yang diketahui Camat di mana objek perumahan atau tanah yang bersangkutan akan dijual; 3. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan (selanjutnya disebut PBB) dari perumahan atau tanah yang bersangkutan; dan 4. Fotocopy dan aslinya alas hak dari perumahan atau tanah yang bersangkutan”.

“Setelah Akta Jual Beli tersebut dibuat oleh Notaris/PPAT, maka selambatlambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak Akta Jual Beli tersebut ditandatangani oleh para pihak, Notaris/PPAT menyerahkan akta tersebut ke Kantor BPN setempat untuk pendaftaran tanah dalam hal pendaftaran pemindahan hak atas tanahnya”.

“Setelah Akta Jual Beli tersebut ditandatangani oleh para pihak, maka para pihak harus membayar Pajak Penjualan dan Pajak Pembelian jika Nilai Jual Objek Pajak atau nilai transaksi jual beli tanah atau perumahan tersebut di atas Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (selanjutnya disebut NJOPTKP) sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah), serta membayar biaya
133

Wawancara dengan Bahrum Pegawai BPN Medan, pada tanggal 2 Februari 2011.

76

pemasukan ke Kantor BPN Medan untuk pendaftaran tanah dalam hal pemindahan hak atas tanahnya”. 134

Berdasarkan pernyataan dari penelitian lapangan di BPN Medan, maka hal tersebut sesuai dengan Pasal 40 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 24 Tahun 1997) yang menyatakan bahwa : 1. “Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftarkan. 2. PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak”.

Selain itu, untuk pemindahan hak karena jual-beli yang merupakan balik nama dari pemegang sertifikat hak selaku penjual kepada pembeli dengan menggunakan akta Notaris/PPAT yang dimohon oleh pembeli kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui prosedur perolehan sertifikat hak atas tanah dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut 135 : 1. 2. 3. 4. 5. 6. “Surat Permohonan. Surat pengantar pendaftaran akta jual-beli dari Notaris selaku PPAT. Akta jual-beli. Sertifikat hak atas tanah. Fotokopi KTP atau identitas diri penjual dan pembeli. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan. 7. Fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan. 8. Bukti pelunasan BPHTB terhutang.
134

Wawancara dengan Yu lhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari

2011. S. Chandra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan Di Kantor Pertanahan, (Jakarta : Grasindo, 2005), hal. 83-84.
135

77

9. Bukti pelunasan PPh terutang. 10. Pernyataan pembeli tentang batasan pemilikan tanah dan penelantaran tanah serta akibat hukumnya. 11. Izin pemindahan hak dari yang berwenang jika haknya berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau Hak Pakai atas Tanah Negara”.

Mengenai pendaftaran melalui peralihan hak atas tanah tersebut, maka untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam tabel berikut ini :
Tabel 1 Pendaftaran Tanah Mel alui Peralihan Hak Atas Tanah Tahun 2008 – 2010 No 1. 2. 3. 4. Jenis Peralihan Hak Atas Tanah Jual beli Hibah Pewarisan Perwakafan J UM LA H 2008 520 115 205 75 915 2009 537 125 225 82 969 2010 615 145 315 98 1173

Sumber :

Badan Pertanahan Nasional Medan dari Tahun 2008 – 2010.

Berdasarkan Tabel 1 di atas mengenai pendaftaran tanah melalui peralihan hak atas tanah dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010, maka dapat dilihat bahwa untuk peralihan hak atas tanah melalui jual beli dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 lebih banyak dilakukan oleh masyarakat dibandingkan melalui peralihan hibah, pewarisan, dan perwakafan. Hal tersebut dapat terjadi dikarenakan berbagai faktor, di antaranya 136 : 1. “Nilai ekonomis dari tanah atau perumahan setiap saat semakin meningkat, jadi harga jual dari tanah atau perumahan tersebut semakin tinggi dan banyak orang atau masyarakat yang melakukan pembelian sebagai sarana investasi untuk jangka waktu yang lama. 2. Kebutuhan masyarakat terhadap tanah atau perumahan semakin tinggi, karena tanah atau perumahan merupakan salah satu kebtuhan pokok setiap manusia.

136

Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari

2011.

78

3. Semakin bertambahnya jumlah manusia, sedangkan luas tanah tetap bahkan semakin menyempit/berkurang yang disebabkan oleh faktor alam seperti gempa bumi, tsunami, abrasi pantai dan sebagainya”.

Minat masyarakat terhadap peralihan hak atas tanah melalui jual beli tanah atau perumahan dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 semakin tinggi, yaitu dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2009 terjadi penambahan kurang lebih 17 objek peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli dan dari tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 terjadi penambahan kurang lebih 78 objek. Dengan demikian hal ini menunjukkan bahwa keinginan masyarakat terhadap tanah atau perumahan masih tetap tingi. Sebagaimana yang telah disebut dalam hasil penelitian di atas, maka dapat dilihat bahwa Notaris/PPAT sangat berperan dalam peralihan hak atas tanah dalam hal ini jual beli perumahan atau tanah milik pengembang yang diperjualbelikan kepada konsumen dengan menggunakan Blangko Akta Jual Beli menuju proses pendaftaran tanah di Kantor BPN Medan sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 40 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 137

Pasal 40, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan bahwa : “(1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-doku men yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar; (2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan”.

137

79

BAB III KEABSAHAN PENGGUNAAN BLANGKO AKTA JUAL BELI PERUMAHAN OLEH PENGEMBANG DI KOTA MEDAN

A.

Tinjauan Umum Tentang Keabsahan Suatu Akta yang Dibuat Oleh Notaris/PPAT Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya bahwa : “akta adalah surat yang

diberi tandatangan yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak atau perikatan yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian”. 138 Berdasarkan pernyataan maka dalam penelitian ini juga membahas tentang keabsahan suatu akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT.

1.

Kewenangan Notaris/PPAT dalam Pe mbuatan Akta Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

menyatakan bahwa : “Pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenanganlainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini”. Selain itu dalam Pasal 1 angka 7 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyatakan bahwa : “akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam undang- undang ini”. Sementara menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PP No. 37 Tahun 1998) yang menyatakan bahwa, “PPAT adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan

138

Sudikno Mertokusumo, Op.cit., hal. 121.

80

untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Selain itu, dalam Pasal 1 angka 4 PP No. 37 Tahun 1998 ditentukan bahwa : “akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun”. Berdasarkan Pasal 1 angka 1 dan 7 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris maka dapat dilihat dalam definisi tersebut bahwa Notaris merupakan Pejabat Umum yang berwenang dalam pembuatan akta-akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris. Jadi, notaris merupakan Pejabat umum yang tidak membatasi dirinya untuk perbuatan hukum tertentu dalam pembuatan akta kecuali yang menjadi larangan untuk dibuat aktanya atau bertentangan dengan perundang-undangan yang berlaku. Pasal 1 angka 1 dan angka 4 PP No. 37 Tahun 1998 menentukan bahwa PPAT merupakan Pejabat Umum yang berwenang dalam pembuatan akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, jadi PPAT membatasi diri untuk pembuatan akta terhadap perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan ketentuan-ketentuan yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. “Pada prinsipnya Notaris dan PPAT merupakan Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat akta-akta otentik. Hanya saja Notaris dapat membuat akta-akta otentik yang umum sifatnya tetapi tidak dapat membuat akta-akta yang dilarang untuk membuatnya dan akta-akta otentik yang dikeluarkan oleh Pejabat lainnya seperti akta nikah yang dikeluarkan oleh Pejabat Kantor Urusan Agama, akta kelahiran yang dikeluarkan oleh Pejabat Catatan Sipil, Berita Acara yang dibuat oleh Panitera atau Jurusita Pengadilan, Putusan dan Penetapan Pengadilan yang dikeluarkan oleh Hakim Pengadilan Negeri setempat dan lain- lain.

81

Sedangkan PPAT merupakan pejabat umum yang hanya dapat membuat aktaakta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berhubungan dengan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun seperti jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pebagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan dan Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan. Selain itu Notaris dan PPAT yang masing- masing sebagai Pejabat Umum dapat merangkap jabatan sebagai PPAT berdasarkan Pasal 7 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998”. 139

PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris berdasarkan Pasal 7 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 yang menyebutkan bahwa, “PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris, Konsultan atau Penasehat Hukum”. 140 Selain itu perbuatan hukum yang dapat dibuatkan aktanya berdasarkan ketentuan Pasal 2 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 adalah sebagai berikut : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. “Jual beli. Tukar menukar. Pemasukan ke dalam Perusahaan (inbreng). Pembagian hak bersama. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik. Pemberian Hak Tanggungan. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan”.

Sebagaimana yang telah diutarakan di atas mengenai Notaris yang dapat merangkap jabatan sebagai PPAT, maka kewenangannya pun tidak jauh berbeda dalam pembuatan akta-akta otentik. Menurut Mariam Darus Badrulzaman, ada beberapa wewenang Notaris meliputi empat hal, antara lain141 : 1. “Notaris harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuatnya.
139

Wawancara dengan Agusnita CH sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 7 Februari Wawancara dengan Bahrum sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 2 Februari 2011. Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, (Bandung : Alu mni, 1994), hal. 35.

2011.
140 141

82

2. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai orang-orang untuk kepentingan siapa akta itu dibuat. 3. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat di mana akta itu dibuat. 4. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta itu”.

Dapat dikatakan bahwa jika suatu akta dibuat oleh atau di hadapan pejabat yang tidak berwenang untuk itu, maka akta itu bukanlah akta otentik, melainkan hanya berlaku sebagai akta di bawah tangan jika para pihak telah

menandatanganinya. Hal tersebut sesuai dengan yang diatur dalam Pasal 1869 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa, “suatu akta karena tidak berkuasa atau tidak cakapnya pegawai termaksud di atas atau karena suatu cacad dalam bentuknya, tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, namun demikian mempunyai kekuatan sebagai tulisan di bawah tangan, jika ia ditandatangani oleh para pihak”. Meskipun PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris berdasarkan ketentuan Pasal 7 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998, akan tetapi akta yang dibuat oleh PPAT tersebut didasarkan atas perbuatan hukum tertentu sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 2 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Dengan demikian wewenang dari seorang PPAT tersebut adalah membuat semua akta otentik yang berkenaan dengan perbuatan hukum dalam Pasal 2 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 yaitu jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pebagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan

83

dan Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. 142 Mengenai wewenang PPAT, maka hal tersebut sesuai dengan Pasal 3 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 yang menyatakan bahwa : “Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya”. Selain daripada hal yang telah disebutkan di atas mengenai wewenang dari PPAT, oleh karena seorang PPAT tersebut dapat merangkap jabatan sebagai Notaris berdasarkan Pasal 7 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998, maka menurut hasil penelitian yang telah dilakukan bahwa ada penambahan wewenang dari PPAT tersebut antara lain143 : “PPAT berwenang terhadap orang-orang untuk kepentingan siapa akta tersebut dibuat, akan tetapi PPAT dilarang membuat akta apabila untuk PPAT sendiri, suami atau isteri, keluarga sedarah dan semenda dalam garis lurus tanpa batas derajat dan dalam garis lurus ke samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa atau menjadi kuasa dari pihak lain”.

Mengenai penambahan kewenangan dari PPAT yang merangkap jabatan sebagai Notaris tersebut, maka untuk seorang PPAT dilarang untuk melakukan perbuatan hukum tertentu dan diatur dalam Pasal 23 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 yang menentukan bahwa :

142 143

Bahru m, Loc.cit. Wawancara dengan Agusnita CH sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 7 Februari

2011.

84

“PPAT dilarang membuat akta apabila untuk PPAT sendiri, suami atau isteri, keluarga sedarah dan semenda dalam garis lurus tanpa batas derajat dan dalam garis lurus ke samping sampai derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan baik dengan cara bertindak sendiri maupun melalui kuasa atau menjadi kuasa dari pihak lain”.

Pendapat dari Van Dunne yang dikutip oleh Mariam Darus Badrulzaman menyatakan bahwa berdasarkan wewenang Notaris terhadap akta yang dibuatnya, maka dikatakan bahwa : “suatu perjanjian terjadi melalui suatu proses yang terdiri dari tiga fase yakni fase pra-kontrak, fase kontrak dan fase pasca kontrak”. 144 Fasefase atau tahap-tahap yang dilakukan dalam suatu perjanjian atau perbuatan hukum baik oleh pihak Notaris atau PPAT tersebut, antara lain145 : 1. “Tahap pra-kontrak, biasanya terjadi kesepakatan tentang isi pokok perjanjian tersebut dan pada tahap prakontrak ini apabila tidak ditemukan kesepakatan di antara para pihak yang ingin membuat perjanjian tersebut, maka tahap kontrak tidak akan dilanjutkan, tetapi jika ditemukan kesepakatan di antara para pihak maka akan dilanjutkan kepada tahap kontrak; 2. Tahap kontrak, biasanya pada tahap ini kesepakatan mengenai isi perjanjian telah ada, sehingga dengan demikian tahap ini dapat dilanjutkan kepada tahap pasca kontrak; 3. Tahap pasca kontrak, biasanya pada tahap ini telah tercapainya kesepakatan secara terperinci dengan ditandatanganinya perjanjian tersebut, maka timbullah hak dan kewajiban antara para pihak yang membuat perjanjian”.

Kewenangan dari Notaris/PPAT dalam hal pembuatan akta otentik terhadap perbuatan hukum tertentu bagi para pihak yang mengingkannya akan melahirkan suatu tanggung jawab terhadap akta yang telah dibuat oleh Notaris/PPAT tersebut, meskipun akta tersebut sesuai dengan keinginan dari para pihak dan tidak melanggar
144 145

Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Op.cit. Wawancara dengan Yu lhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari

2011.

85

ketentuan perundang-undangan yang berlaku akan tetapi jika dikemudian hari terjadi perselisihan antara para pihak yang membuat akta tersebut atau terhadap pihak ketiga, maka pihak Notaris/PPAT tersebut akan dituntut harus bertanggungjawab terhadap akta yang telah dibuatnya tersebut di Persidangan atau Pengadilan, dan paling tidak posisi Notaris/PPAT tersebut sebagai saksi ahli di persidangan. 146

2.

Akta Notaris dan PPAT sebagai Alat Bukti di Persidangan Pernyataan kehendak dan kata sepakat dari para pihak dalam suatu perbuatan

hukum tertentu yang dituangkan dalam suatu akta yang dibuat oleh Notaris dan PPAT merupakan alat bukti otentik yang dapat dipergunakan dalam suatu persidangan jika terjadi perselisihan dikemudian hari bagi para pihak yang bersangkutan atau salah satu pihak dengan pihak ketiga. Akta yang dibuat oleh Notaris dan PPAT merupakan akta otentik karena akta tersebut merupakan akta yang dibuat oleh seorang Pejabat Umum yang sebagaimana telah ditentukan dalam Pasal 1 angka 7 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris untuk akta Notaris, sedangkan untuk akta PPAT ditentukan dalam Pasal 1 angka 4 PP No. 37 Tahun 1998. 147 “Fungsi akta terpenting dari suatu akta adalah sebagai alat bukti”. Suatu akta mempunyai kekuatan pembuktian yang dapat dibedakan antara lain 148 : 1. “Kekuatan pembuktian lahir, yaitu kekuatan pembuktian yang didasarkan atas keadaan lahir, apa yang tampak pada lahirnya adalah bahwa surat yang tampaknya (dari lahir) seperti akta, dianggap (mempunyai kekuatan) seperti akta sepanjang tidak terbukti sebaliknya.
146

Wawancara dengan Yu lhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari Ibid. Sudikno Mertokusumo, Op.cit., hal. 122-123.

2011.
147 148

86

2. Kekuatan pembuktian formil, yaitu kekuatan pembuktian formil tersebut menyangkut tentang memberikan kepastian terhadap peristiwa, bahwa pejabat dan para pihak menyatakan dan melakukan apa yang termuat dalam suatu akta. 3. Kekuatan pembuktian materiil, yaitu kekuatan pembuktian materiil ini memberikan kepastian tentang materi suatu akta, memberikan kepastian tentang peristiwa bahwa pejabat atau para pihak menyatakan dan melakukan seperti yang dimuat di dalam suatu akta”.

Mengenai akta yang dibuat oleh seorang Notaris/PPAT juga mempunyai kekuatan pembuktian sebagai suatu akta otentik yang terdiri dari149 : 1. “Kekuatan pembuktian secara lahir sebagai akta otentik. Maksudnya akta Notaris dan PPAT tersebut memang diakui sebagai suatu akta otentik karena dibuat oleh seorang Pejabat Umum yang didasarkan kepada ketentuan perundang-undang yang berlaku atau sesuai dengan kewenangannya yaitu berdasarkan UUJN dan PP No. 37 Tahun 1998; 2. Kekuatan pembuktian formil sebagai akta otentik. Maksudnya akta Notaris dan PPAT tersbut secara formil membuktikan kebenaran dari pada apa yang dilihat dan didengar dari para pihak yang kemudian dibuatkan aktanya oleh pihak Notaris dan PPAT; dan 3. Kekuatan pembuktian Materiil sebagai akta otentik. Maksudnya akta Notaris dan PPAT tersebut secara materiil memastikan atau menjamin keaslian mengenai waktu atau tanggal, tempat dan tangdtangan dari para pihak tentang apa yang diinginkan oleh para pihak untuk dibuatkan aktanya oleh Notaris dan PPAT”.

“Mengenai kekuatan pembuktian akta otentik dari Notaris dan PPAT tersebut adalah kekuatan pembuktian akta otentik yang sempurna, artinya akta otentik tersebut dianggap sah dan benar tanpa perlu membuktikan atau menyelidiki keabsahan tandatangan para pihak yang terdapat di dalam akta tersebut. Akta otentik dari Notaris dan PPAT tersebut mempunyai kekuatan pembuktian formal, maksudnya akta Notaris dan PPAT tersebut membuktikan kebenaran daripada yang dilihat, didengar dan dilakukan oleh para pihak, sehingga dapat menjamin kebenaran identitas para pihak, tandatangan para pihak, tempat akta dibuat dan para pihak menjamin keterangan yang diuraikan dalam akta yang
149

Wawancara dengan Yulhamd i sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari 2011

87

bersangkutan. Selain dari hal itu, akta otentik dari Notaris dan PPAT tersebut mempunyai kekuatan pembuktian materiil, maksudnya akta yang bersangkutan isinya mempunyai kepastian sebagai alat bukti yang sah di antara para pihak, para ahli waris dan orang-orang yang memperoleh hak dari akta tersebut”. 150

Mengenai kekuatan pembuktian suatu akta otentik sebagai kekuatan pembuktian yang sempurna, hal tersebut sesuai dengan Pasal 1870 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa, “suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak daripada mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya”. M. Yahya Harahap, “kekuatan pembuktian yang ada pada akta otentik adalah kekuatan pembuktian luar, sehingga akta otentik yang diperlihatkan harus dianggap dan diperlakukan sebagai akta otentik kecuali dapat dibuktikan sebaliknya bahwa akta itu bukan akta otentik”. Selain itu, “suatu perkara yang masuk di pengadilan yang berkaitan dengan akta maka akta itu harus diterima kebenarannya sebagai akta otentik dan jika dapat dibuktikan kepalsuannya, hilang atau gugur kekuatan bukti luar dimaksud, sehingga tidak boleh diterima dan dinilai sebagai akta otentik”. 151

Menyimak teori-teori yang dikemukakan oleh para ahli hukum mengenai kekuatan pembuktian akta yang dibuat Notaris dan PPAT maka dapat dikatakan bahwa akta Notaris dan PPAT sebagai akta otentik yang dapat dijadikan sebagai alat bukti di persidangan. Tanggung jawab Notaris/PPAT adalah hadir di Persidangan

150

Wawancara dengan Agusnita CH sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 7 Februari M. Yahya Harahap, Op .cit., hal. 555.

2011.
151

88

untuk memberikan keterangan kesaksian apabila Akta Otentik yang dibuatnya menimbulkan permasalahan hukum.

B.

Keabsahan Blangko Akta Jual Beli yang Digunakan Pengembang Untuk Jual Beli Perumahan Jual beli dapat dilakukan oleh siapa saja jika sesuai dengan ketentuan yang

berlaku. Sebagaimana yang telah disebutkan pada bab sebelumnya bahwa jual beli perumahan yang dilakukan oleh pengembang tersebut sesuai dengan ketentuan jual beli berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata yang menyatakan bahwa : “suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”.

1.

Keabsahan Blangko Akta Jual Beli yang Digunakan Oleh Penge mbang Secara Massal “Pengembang yang melakukan jual beli perumahan dengan pihak konsumen membuat perjanjian dengan dengan menggunakan Akta Jual Beli. Siapa saja ingin mendapatkan atau membeli blangko Akta Jual Beli yang ada di BPN ataupun di Kantor Pos dapat memperolehnya jika yang berkepentingan membawa Surat Pengantar atau Surat Keterangan dari Notaris/PPAT. Dengan demikian pihak pengembang bisa mendapatkan atau membeli blangko Akta Jual Beli tersebut yang kemudian akan menggunakannya untuk melakukan jual beli perumahan. 152

Namun demikian, tidak satupun pihak pengembang yang langsung melakukan peralihan hak atas tanah melalui jual beli perumahannya, semua peralihan hak atas

152

Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari

2011.

89

tanah dilakukan dengan pembuatan akta oleh pihak Notaris PPAT Medan dan hal ini dapat dilihat dalam Tabel 2 berikut ini :
Tabel 2 Peralihan Hak Atas Tanah Melalui J ual Beli Tahun 2008 – 2010 No. 1. 2. 3. Sumber Pihak Yang Meng alihkan Notaris/PPAT CAMAT PPAT Pengembang 2008 520 Peralihan 2009 537 Peralihan 2010 615 Peralihan -

: BPN Medan Tahun 2008 sampai dengan Tahun 2010.

Berdasarkan Tabel 2 di atas, maka dapat dikatakan bahwa dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 peralihan hak atas tanah melalui jual beli, semuanya dilakukan oleh pihak Notaris/PPAT. “Peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku. Sedangkan peralihan hak atas tanah melalui jual beli yang dibuat oleh Camat/PPAT Medan tidak lagi diperkenankan, karena Camat/PPAT tersebut hanya sebagai PPAT Sementara, jadi sifatnya juga sementara sehingga jika sudah ada di daerah tersebut Notaris/PPAT (Medan) maka Camat/PPAT tidak bisa lagi sebagai PPAT (di Medan)”. 153

Ketentuan tersebut di atas, sesuai dengan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 24 Tahun 1997) yang menyebutkan bahwa : “Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Satuan Rumah Susun emlalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahanhak lainnya kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

153

Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari

2011.

90

Tentang masalah Camat/PPAT sebagai PPAT Sementara, maka hal tersebut sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku yang disebut dalam Pasal 1 angka 2 PP No. 37 Tahun 1998 yang menyatakan bahwa : “Pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT”. Selain itu pada dasarnya seorang PPAT tersebut dilarang merangkap jabatan atau profesi sebagai Pegawai Negeri Sipil dan hal ini berdasarkan Pasal 7 ayat (2) huruf b PP No. 37 Tahun 1998 yang menyatakan bahwa, “PPAT dilarang merangkap jabatan atau profesi sebagai Pegawai Negeri, atau Pegawai Badan Usaha Milik Negara/Daerah”. Melalui wawancara dengan pengembang diketahui bahwa, jual beli perumahan yang dilakukan dengan pihak konsumen atau masyarakat dilakukan dengan dua cara, antara lain154 : 1. “Dengan menggunakan perjanjian jual beli yang dibuat sendiri oleh pihak pengembang dengan konsumen atau masyarakat, di mana pihak konsumen atau masyarakat membayar panjar sebagai uang muka untuk pembelian perumahan yang bersangkutan, jika konsumen serius dalam pembelian tersebut maka akan dibuatkan perjanjian jual beli yang bersifat sementara sebelum lunas pembayarannya; 2. Dengan menggunakan Akta Jual Beli yang dibuat ataupun diisi oleh pihak pengembang, namun pada akhirnya ditandatangani oleh pihak Notaris/PPAT dan juga pihak konsumen atau masyarakat jika telah melakukan pembayaran secara tunai kepada pihak pengembang”.

Dapat dikatakan bahwa perjanjian jual beli perumahan yang dibuat oleh pihak pengembang dengan konsumen tanpa melalui pengikatan yang dibuat oleh Notaris/PPAT apabila konsumen baru membayar uang muka atau panjar untuk
Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bu mi Indah Makmur Abadi d i Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan, pada tanggal 25 Januari 2011.
154

91

pembelian rumah, akan tetapi setelah lunas pembayarannya maka barulah Akta Jual Beli perumahan dibuatkan oleh pihak Notaris/PPAT. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada Tabel 3 berikut ini :
Tabel 3 Jenis Perjanji an Pemilikan Rumah Pada PT. B angun Indah Mak mur Abadi Tahun 2008 – 2010

No. Jenis Perjanjian 1. Kredit Pemilikan Rumah 2. Perjanjian Jual Beli 3. Akta Jual Beli J U ML AH
Sumber

2008 38 Unit Rumah 7 Unit Rumah 5 Unit Rumah 50 Unit Rumah

2009 56 Unit Rumah 8 Unit Rumah 6 Unit Rumah 70 Unit Rumah

2010 67 Unit Rumah 10 Unit Rumah 8 Unit Rumah 85 Unit Rumah

: PT. Bangun Indah Makmur Abadi Tahun 2008 – 2010.

Berdasarkan Tabel 3 di atas dapat dilihat bahwa PT. Bangun Indah Makmur Abadi pada tahun 2008 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak konsumen (masyarakat), dengan cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 38 (tiga puluh delapan) unit rumah dari 50 (lima puluh) unit perumahan yang dibangun. 2. Melalui Perjanjian jual beli sebanyak 7 (tujuh) unit rumah dari 50 (lima puluh) perumahan yang dibangun. 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 5 (lima) unit rumah dari 50 (lima puluh) perumahan yang dibangun.

Pada tahun 2009 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak konsumen (masyarakat), dengan cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 56 (lima puluh enam) unit rumah dari 70 (tujuh puluh) unit perumahan yang dibangun.

92

2. Melalui Perjanjian jual beli sebanyak 8 (delapan) unit rumah dari 70 (tujuh puluh) perumahan yang dibangun. 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 6 (enam) unit rumah dari 70 (tujuh puluh) perumahan yang dibangun.

Pada tahun 2010 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak konsumen (masyarakat) cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 67 (enam puluh tujuh) unit rumah dari 85 (delapan puluh lima) unit perumahan yang dibangun. 2. Melalui Perjanjian jual beli sebanyak 10 (sepuluh) unit rumah dari 85 (delapan puluh lima) perumahan yang dibangun. 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 8 (delapan) unit rumah dari 85 (delapan puluh lima) perumahan yang dibangun.

Melalui penjelasan Tabel 3 di atas : “pemilikan rumah melalui KPR dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 lebih banyak diminati oleh pihak konsumen (masyarakat), karena dengan uang muka atau down payment (DP) yang ringan, suku bunga kredit perbulan yang ringan dan jangka waktu kredit yang cukup lama maka pihak konsumen (masyarakat) sudah dapat memiliki rumah. Sedangkan untuk pembelian secara langsung tunai melalui perjanjian jual beli dan Akta Jual Beli pihak konsumen merasa lebih berat, karena biaya yang harus dikeluarkan jauh lebih besar dan mahal. Namun demikian pada tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 tetap mengalami peningkatan, karena memang kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal atau sebagai investasi jangka panjang bagi pihak konsumen atau masyarakat dianggap sebagai salah satu hal yang menguntungkan. 155

Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bu mi Indah Makmu r Abadi jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan, pada tanggal 25 Januari 2011.

155

93

Selain itu, pihak pengembang lainnya juga melakukan hal yang sama dalam melakukan perjanjian pemilikan rumah sabagaimana yang dapat dilihat pada tabel 4 berikut ini :
Tabel 4 Jenis Perjanji an Pemilikan Rumah Pada PT. Toha Property Tahun 2008 – 2010

No. Jenis Perjanjian 1. Kredit Pemilikan Rumah 2. Perikatan Jual Beli 3. Akta Jual Beli J U ML AH

2008 27 Unit Rumah 5 Unit Rumah 3 Unit Rumah 50 Unit Rumah

2009 38 Unit Rumah 7 Unit Rumah 5 Unit Rumah 50 Unit Rumah

2010 45 Unit Rumah 8 Unit Rumah 6 Unit Rumah 58 Unit Rumah

Sumber : PT. Toha Property Tahun 2008 sampai dengan Tahun 2010.

Berdasarkan Tabel 4 di atas, maka dapat dilihat bahwa PT. Toha Property pada tahun 2008 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak konsumen (masyarakat) cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 27 (dua puluh tujuh) unit rumah dari 35 (tiga puluh lima) unit perumahan yang dibangun; 2. Melalui Perikatan jual beli sebanyak 5 (lima) unit rumah dari 35 (tiga puluh lima) perumahan yang dibangun; dan 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 3 (tiga) unit rumah dari 35 (tiga puluh lima) perumahan yang dibangun.

Pada tahun 2009 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak konsumen (masyarakat) cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 38 (tiga puluh delapan) unit rumah dari 50 (lima puluh) unit perumahan yang dibangun;

94

2. Melalui Perikatan jual beli sebanyak 7 (tujuh) unit rumah dari 50 (lima puluh) perumahan yang dibangun; dan 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 5 (lima) unit rumah dari 50 (lima puluh) perumahan yang dibangun.

Pada tahun 2010 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak konsumen (masyarakat) cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 45 (empat puluh lima) unit rumah dari 58 (lima puluh delapan) unit perumahan yang dibangun; 2. Melalui Perikatan jual beli sebanyak 8 (delapan) unit rumah dari 58 (lima puluh delapan) perumahan yang dibangun; dan 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 6 (enam) unit rumah dari 58 (lima puluh delapan) perumahan yang dibangun.

Melalui penjelasan Tabel 4 tersebut di atas : “Pemilikan rumah melalui KPR dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 lebih banyak diminati oleh pihak konsumen (masyarakat) yaitu dari tahun 2008 sampai dengan 2009 terjadi peningkatan kurang lebih 11 (sebelas) unit rumah dari penambahan 15 (lima belas) unit pembangunan perumahan dan tahun 2009 sampai tahun 2010 terjadi peningkatan 7 (tujuh) unit rumah dari penambahan 8 (delapan) unit pembangunan perumahan, hal tersebut terjadi dikarenakan melalui KPR maka pihak konsumen atau masyarakat akan mendapatkan uang muka yang ringan, cicilan kredit perbulan yang ringan dan jangka waktu kredit yang ditawarkan oleh pengembang yang cukup lama”. 156

Mengenai pihak pengembang yang menggunakan Akta Jual Beli dalam jual beli perumahannya kepada konsumen atau masyarakat memang ada terjadi dan
Wawancara dengan Edwin Marpaung sebagai Staf Legal PT. Toha Property di Jl. AR. Hakim No. 273 Medan, pada tanggal 27 Januari 2011.
156

95

dibolehkan karena Akta Jual Beli tersebut dapat diperoleh atau dibeli di BPN dan Kantor Pos jika ada Surat Pengantar atau Surat Keterangan dari pihak Notaris/PPAT Medan. Namun demikian Blangko Akta Jual Beli yang diisi oleh pihak pengembang tersebut tetap saja harus ditandatangani oleh pihak Notaris/PPAT setempat (Medan), karena untuk pendaftaran tanah melalui peralihan hak atas tanah dengan cara jual beli di BPN setempat (Medan) harus dengan akta Notaris/PPAT setempat (Medan).

2.

Akta Jual Beli Sebagai Bukti Peralihan Hak Atas Tanah Undang-Undang membagi benda dalam beberapa macam antara lain 157 : 1. “Benda yang dapat diganti dan yang tidak dapat diganti. 2. Benda yang dapat diperdagangkan dan yang tidak dapat diperdagangkan. 3. Benda yang dapat dibagi dan yang tidak dapat dibagi. 4. Benda yang bergerak dan yang tidak bergerak”.

Selain itu, benda bergerak dan benda tidak bergerak dapat dibagi ke dalam tiga golongan, antara lain 158 : 1. “Benda bergerak dan benda tidak bergerak karena sifatnya. 2. Benda bergerak dan benda tidak bergerak karena tujuannya. 3. Benda bergerak dan benda tidak bergerak karena ketentuan yang ditentukan oleh undang-undang”.

157 158

R. Subekt i, Op.cit., hal. 60. Ibid., hal. 60-62.

96

Hal yang sama juga disebutkan oleh Sri Soedewi Majschoen Sofwan, bahwa benda tidak bergerak itu dibedakan menjadi tiga golongan, yaitu159 : 1. “Benda tidak bergerak karena sifatnya tetap, seperti tanah dan segala sesuatu yang melekat di atasnya. 2. Benda tidak bergerak karena tujuan pemakaiannya ialah segala apa yang meskipun tidak secara sungguh-sungguh digabungkan dengan tanah atau bangunan yang dimaksudkan untuk mengikuti tanah atau bangun itu untuk waktu yang agak lama seperti mesin- mesin dalam suatu pabrik. 3. Benda tidak bergerak karena telah ditentukan dalam undang-undang. Hal ini berwujud terhadap hak-hak atas benda-benda yang tidak bergerak seperti hak memungut hasil benda tidak bergerak, hak memakai atas benda tidak bergerak, Hak Tanggungan dan lain- lain”.

Selain hal tersebut di atas, ada empat hal penting yang harus diperhatikan terhadap benda bergerak dan benda tidak bergerak, antara lain 160 : 1. Bezit; 2. Levering (penyerahan); 3. Verjaring (kadaluwarsa); dan 4. Bezwaring (pembebanan).

“Bezit adalah suatu keadaan lahir, di mana seorang menguasai suatu benda seolah-olah kepunyaannya sendiri, yang oleh hukum dilindungi dengan tidak mempersoalkan hak milik atas benda itu sebenarnya ada pada siapa”. 161 Bezit terhadap benda tidak bergerak seperti seseorang yang menempati sebuah rumah milik orang tuanya yang berasal dari warisan, di mana orang yang bersangkutan secara sungguh-sungguh mengira bahwa rumah yang dikuasainya tersebut merupakan
Sri Soedewi Majchoen Sofwan, Hukum Perdata (Hukum Benda), (Yogyakarta : Liberty, 1981), hal. 20. 160 Ibid., hal. 22. 161 R. Subekt i, Op.cit., hal. 63.
159

97

miliknya sendiri. Sementara itu, penyerahan (levering) pada benda tidak bergerak adalah penyerahan suatu benda oleh pemilik atau atas namanya kepada orang lain, sehingga orang lain ini memperoleh hak milik atas benda itu. 162 Sedangkan levering (penyerahan) tersebut mempunyai dua arti yaitu163 : 1. Perbuatan yang berupa penyerahan kekuasaan belaka (feitelijke levering). 2. Perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak milik pada orang lain (juridische levering).

Kedua pengertian tersebut di atas dapat dilihat dalam pemindahan hak milik atas benda yang tidak bergerak karena pemindahan ini tidak cukup dilaksanakan dengan pengoperan kekuasaan belaka, malainkan harus pula dibuat suatu surat penyerahan akta Van transport yang harus dikutip dalam daftar eigendom.164 Terhadap jual beli perumahan yang dilakukan oleh pengembang kepada pihak konsumen atau masyarakat, maka sahnya suatu jual beli tersebut berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata, jika pembeli membayar lunas harga rumah dan penjual menyerahkan rumah tersebut kepada pihak konsumen atau masyarakat dengan suatu perjanjian jual beli ataupun Akta Jual Beli. Namun demikian, penyerahan (levering) untuk suatu tanah atau perumahan yang merupakan benda tidak bergerak, penyerahan tersebut tidak dapat langsung beralih hak kepemilikannya kepada pembeli jika ketentuan-ketentuan yang diatur dalam perundang-undang yang berlaku tidak diikuti secara benar.

162 163

Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Op.cit., hal. 67. R. Subekt i, Op.cit., hal. 71. 164 Ibid.

98

“Peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli harus dibuat oleh Notaris/PPAT yang bertujuan untuk membuat pendaftaran hak atas tanah, sedangkan peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli yang dilakukan oleh para pihak sendiri yaitu pihak pembeli dan pihak penjual dengan Akta Jual Beli tetap sah akan tetapi pendaftaran untuk peralihan hak untuk balik nama sertifikat ataupun untuk memperoleh sertifikat jika alas hak atas tanahnya adalah SK Camat atau merupakan tanah negara tidak dapat dipenuhi tanpa akta yang dibuat dan ditandatangani oleh pihak Notaris/PPAT setempat (Medan)”. 165

Pernyataan tentang pendaftaran hak atas tanah melalui peralihan hak atas tanah denagn cara jual beli di BPN setempat harus dengan akta PPAT yaitu pendaftaran jual beli itu hanya dapat (boleh) dilakukan dengan akta PPAT sebagai buktinya. Selain orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan memperoleh sertifikat biarpun jual belinya sah menurut hukum. 166 “Pada prinsipnya untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau perumahan atau secara jual beli harus menggunakan akta Notaris/PPAT, sedangkan untuk peralihan hak atas tanah atau perumahannya saja tanpa memperoleh sertifikat atau balik nama sertifikat dapat dilakukan secara di bawah tangan saja ataupun melalui akta Notaris sudah dianggap sah menurut hukum dan hak atas tanah tersebut sudah dianggap beralih kepemilikannya. Namun untuk lebih sempurnanya bukti kepemilikan tersebut beralih ke tangan si pembeli, maka hak kepemilikan (sertifikat) yang lama digantikan kepemilikannya dengan yang baru (balik nama sertifikat)”. 167

Fungsi akta PPAT merupakan bukti adanya suatu perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah oleh para pihak, di samping itu juga sebagai syarat untuk

165

Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari

2011. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentuan, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta : Djambatan, 1997), hal. 52. 167 Wawancara dengan Yu lhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan, pada tanggal 5 Februari 2011.
166

99

dapat dilakukan pendaftaran pada Kantor Pertanahan. 168 “Maksud adanya pendaftaran tersebut bukan menentukan saat berpindahnya hak kepada penerima, melainkan untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat sekaligus memperluas daya pembuktiannya dengan adanya sifat keterbukaan dari administrasi pendaftaran bagi umum”. 169 Berdasarkan Penjelasan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa : “akta PPAT adalah merupakan bukti untuk dapat dilaksanakannya pendaftaran, bukan syarat sahnya peralihan hak”. Sedangkan dalam ketentuan Pasal 28 ayat (1) huruf a Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 10 Tahun 1961) menentukan bahwa : “fungsi akta PPAT dalam perbuatan hukum pemindahan hak adalah untuk membuktikan, bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan oleh para pihak”. Dengan demikian jika kedua pasal-pasal tersebut digabungkan, maka dapat dikatakan bahwa adanya akta PPAT tersebut merupakan syarat untuk dapat dilakukan pendaftaran perbuatan hukumnya oleh Kantor Pertanahan.

C.

Kedudukan Hukum dan Arti Penting Blangko Akta Tanah Bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai Pe jabat Umum Kedudukan Hukum Blangko Akta Tanah PPAT Satu-satunya Pasal dalam yang merupakan pilar keberadaan akta otentik dan

1.

Pejabat Umum di Indonesia diatur dalam Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal ini menghendaki adanya undang-undang organik yang mengatur
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Hukum Tanah Indonesia), (Jakarta : Djambatan, 2003), hal. 517. 169 Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari 2011.
168

100

tentang bentuk akta otentik dan Pejabat Umum dan tidak mengatur tentang blangko akta otentik. Pelaksanaan Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata diatur dalam Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (sebelumnya diatur dalam Peraturan Jabatan Notaris Staatsblad 1860 : 3). Tugas dan kewenangan Notaris adalah untuk membuat akta otentik sebagaimana diatur dalam UndangUndang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan sebelumnya diatur dalam Peraturan Jabatan Notaris (Staatsblad 1860 : 3). Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris (Staatsblad 1860 : 3), mengemukakan bahwa : “Notaris adalah Pejabat Umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan umum atau oleh yang berkepentingan dikehendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik, menjamin kepastian tanggalnya, menyimpan aktanya dan memberikan grosse, salinan dan kutipannya, semuanya sepanjang perbuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain”.

Sedangkan pada Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyatakan bahwa : “Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang- undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh Undang-Undang”.

Dalam Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris, kewenangan Notaris menggunakan

101

kata “membuat akta” harus diartikan memproduksi akta dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang sebagaimana dalam Pasal 1868 KUHPerdata yang menjadi sumber dari Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris dan Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 itu. Kewenangan memproduksi akta ini yang memberikan stempel otensitas kepada Akta Notaris. Pejabat umum merupakan organ Negara yang mandiri dalam arti Pejabat Umum mempunyai kebebasan dalam membuat akta sesuai dengan bentuk yang ditetapkan oleh Undang-Undang. 170 Kata ”membuat” harus diartikan sebagai memproduksi akta-akta sesuai dengan bentuk yang ditentukan oleh UndangUndang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1868 KUHPerdata, yang menjadi sumber akta otentik dan Pejabat Umum. Dalam kontek PPAT selaku Pejabat Umum yang tunduk pada Pasal 1868 KUHPerdata, Blangko Akta PPAT tidak diperlukan dalam menjalankan jabatannya selaku Pejabat Umum dalam membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Akta Jual Beli, Akta Hibah, Akta Tukar Menukar, dan lain sebagainya. Bahkan menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia membuat mempunyai arti menciptakan, melakukan, mengerjakan, dengan demikian kewenangan PPAT membuat akta otentik harus diartikan menciptakan, membuat dan mengerjakan akta termasuk membuat sendiri akta yang menjadi kewenangannya. Memperhatikan kewenangan Notaris selaku Pejabat Umum dalam membuat akta otentik didasarkan pada dua hal, yaitu : 1. Atas kehendak atau permintaan oleh yang berkepentingan agar perbuatan hukum itu dinyatakan dalam bentuk akta otentik; dan
170

GHS Lu mban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, (Jakarta : Erlangga, 1980), hal. 28.

102

2. Selain karena kehendak atau permintaan oleh yang berkepentingan, juga karena Undang-Undang mengharuskan agar sesuatu perbuatan hukum tertentu mutlak dibuat dalam akta otentik tertentu.

Pembuatan akta otentik berdasarkan atas permintaan yang berkepentingan mengandung arti Notaris hanya berwenang membuat akta otentik di bidang hukum perdata dan tidak berwenang membuat akta otentik secara jabatan ataupun di bidang hukum publik, perbuatan hukum yang tertuang dalam akta Notaris bukanlah merupakan perbuatan hukum dari Notaris itu. Penggunaan blangko terhadap akta-akta PPAT sebagai akta otentik yang isinya merupakan kehendak atau atas permintaan yang berkepentingan, maka blangko akta tidak memiliki urgensi hukum karena dengan menggunakan blangko berarti isi perjanjian sudah diatur dalam hukum publik atau karena jabatan dan hal ini bertentangan dengan azas kebebasan berkontrak bagi Akta PPAT sebagai perbuatan hukum kontraktual. Lain halnya bila PPAT tidak memenuhi kriteria sebagai Pejabat Umum, maka penggunaan Blangko Akta PPAT merupakan hal yang dapat diterima mengingat tugas dan kewenangan PPAT merupakan bagian dari urusan pemerintah di bidang pendaftaran tanah. Foto Copy Blangko Akta sebagai ganti Blangko Akta PPAT yang dicetak, menjadi masalah hukum tersendiri ditinjau dari aspek bentuk produk hukum dan keabsahannya. Foto Copy Blangko Akta diatur dalam bentuk surat Kepala BPN No. 640-1884 sedangkan pengaturan Blangko Akta PPAT yang dicetak diatur dalam Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 sehingga surat bukanlah suatu produk hukum. Ditinjau dari Undang-Undang No. 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan

103

Peraturan Perundang-Undangan kewenangan mengeluarkan Foto Copy Blangko Akta yang dilegalisir, tidak ada aturan hukumnya yang memberikan wewenang kepada BPN untuk mengeluarkan Blangko Akta dalam bentuk Foto Copy. Tujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum, sedangkan kehadiran Blangko Akta PPAT tidak lebih hanya berfungsi sebagai dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah dan tidak menentukan otensitas dan keabsahan suatu perbuatan hukum yang dimuat dalam akta tersebut sehingga blangko akta tidak memiliki urgensi hukum dalam menentukan kepastian hukum suatu perbuatan hukumnya. Kewenangan PPAT dalam membuat akta-akta jual beli, tukar menukar yang menggunakan blangko atau formulir akta yang disediakan BPN merupakan intervensi atau campur tangan Pejabat Administrasi Negara terhadap kebebasan para pihak dalam Bidang Hukum Perdata. Tugas PPAT dalam membuat akta-akta tanah yang berfungsi sebagai alat bukti tulisan yagn dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah dan karena itu terdapat perbedaan tugas PPAT dalam membuat akta tanah yang bersumber dari hukum perdata dengan pendaftaran perubahan atau pendaftaran tanah yang bersumber dari Hukum Administrasi Negara.

2.

Arti Penting Blangko Akta Bagi PPAT Keberadaan Blangko Akta sebenarnya dapat membantu kinerja PPAT

Sementara dan PPAT yang baru diangkat menjadi PPAT karena dapat memudahkan PPAT Sementara dan PPAT baru dalam pembuatan akta. Selain itu, dapat memudahkan BPN dalam pemeriksaan, serta agar terdapat keseragaman dalam

104

bentuk akta PPAT. Berdasarkan Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, jika Blangko Akta PPAT tidak digunakan dalam membuat akta PPAT mengakibatkan akta PPAT tersebut akan ditolak oleh petugas Kantor Pertanahan. Namun, tidak dapat dipungkiri pula adanya kelemahan dalam penggunaan blangko akta apabila sewaktuwaktu terjadi kelangkaan atau kekosongan blangko akta seperti yang pernah terjadi di tahun 2007 yang lalu. Apabila PPAT tetap menggunakan blangko akta dalam menjalankan wewenangnya dalam pembuatan akta otentik maka pelayanan kepada masyarakat akan terhambat, karena dengan tidak adanya blangko akta PPAT tidak dapat membuat akta. Ada dua aspek di dalam suatu akta yang sudah selesai (jadi), yaitu aspek hukum yang berhubungan dengan perbuatan atau peristiwa hukum, ini adalah ranah pekerjaan PPAT dan aspek administratif untuk memenuhi azas publisitas, ini adalah ranah pekerjaan BPN. Blangko seharusnya dengan mudah didapatkan di BPN tidak harus mengajukan permohonan, pencatatan nomor seri blangko kemana perginya, masa tunggu. Tetapi yang terjadi adalah kesulitan untuk mendapatkan blangko dengan penerbitan berbagai macam peraturan oleh BPN sebagai regulator. Tidak diperjualbelikan blangko itu oleh BPN malah menimbulkan kecurigaan, dimana BPN telah membawa PPAT dalam pusaran untuk menikmati uang rakyat yang nantinya berujung pada korupsi lembaga BPN sama dengan korupsi lembaga PPAT karena telah sama-sama menikmati uang rakyat dengan melalui tidak dijualnya blangko

105

tersebut disadari atau tidak disadari, PPAT telah masuk perangkap rayuan (fait accompli) BPN.171 Dalam bentuk peristiwa atau perbuatan hukum yang akhirnya terjamin otensitas akta bagi para pihak tidaklah didasarkan tertib atau tidak tertibnya asal muasal blangko, gratis atau dibeli, warna kertas merah atau hitam, dicetak BPN atau tidak, pakai nomor seri atau nomor bantu adalah dijalani prosedur proses hukum yang benar oleh PPAT dengan pihak yang terlibat dalam akta tersebut. Fotocopy mlangko akta yang dilegalisir oleh Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor BPN selama Blangko Akta Tanah tidak ada tidak masalah dan dibenarkan oleh BPN. Terlihat janggal kalau BPN mengatur peredaran blangko sekompleks mungkin seolah-olah dalam hal ini telah menganggap para PPAT pihak yang harus diayomi seperti anak taman kanak-kanak. BPN lupa sejarah hukum perjanjian dengan kertas dari daun kayu pun kalau telah memenuhi Pasal 1320 KUHPerdata perjanjian itu adalah sah. 172 Sejak BPN menjadi administrator dan sekaligus regulator blangko akta, sejak itu pula PPAT mendapatkan blangko akta secara gratis dari BPN. Tidak ada sistem yang valid atau wajar saja tetapi sesuatu yang bisa berjalan dnegan mudah kenapa harus dipersulit. Karena dengan gratisnya blangko akta itu oleh BPN, PPAT wajib melaporkan seluruh lalup- lintas penggunaan blangko yang telah diterima sebelumnya. Hal ini akan menambah pekerjaan yang seharusnya tidak perlu ada. Sering blangko tersebut hilang timbul keberadaannya di Kantor Pertanahan, jumlah yang terbatas itu jadi tetap harus dibayar di masing- masing Kantor Pertanahan. Semuanya itu adalah
171

Yonsah Miranda, Blangko (Lagi) Akta, Majalah Renvoi Nomor 2.74.VII, Th. 07/2009, hal. Ibid.

4.
172

106

hambatan yang harus dilewati PPAT. Pelayanan BPN dalam hal blangko akta gratis masih banyak kedala sehingga pelayanan BPN belum menunjukkan hasil yang optimal. Proses untuk mencapai yang ideal memang diperlukan oleh semua pihak yang terkait. Kendati pihak BPN telah membuat standar-standar pelayanan yang optimal termasuk menggratiskan blangko akta PPAT. Namun, masih terjadi ketimpangan di sana-sini seperti pendistribusian blangko gratis yang ditandatangani langsung oleh BPN dengan harapan agar terjadi pelayanan yang cepat dan tepat ternyata masih terdapat ketimpangan. Implikasinya justru menghambat proses pelayanan. Blangko yang dicetak dengan dana APBN dan diberikan secara gratis ini, faktanya sulit diperoleh. Permohonan kebutuhan yang diajukan seorang PPAT pada Kantor Pertanahan tidak serta merta dipenuhi, karena adanya beragam pertimbangan dari pihak Kantor Pertanahan. Padahal, pengurangan jatah tersebut membuat keinginan masyarakat dalam pembuatan akta tidak terpenuhi atau tertunda. Blangko yang sering disebut gratis tersebut, ternyata pada kenyataannya masih diperoleh dnegan mengeluarkan sejumlah biaya (transaction cost).

107

D.

Kekuatan Pembuktian Dari Akta Pertanahan yang Dibuat Oleh PPAT Dengan Menggunakan Foto Copy Blangko Akta yang Dilegalisir Oleh Kepala Kantor Wilayah BPN Foto Copy Blangko Akta yang dilegalisir oleh Kepala Kantor Wilayah BPN

berasal dari Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884 tanggal 31 Juli 2003 tentang Blangko Akta PPAT, yang isinya sebagai berikut 173 : 1. ”Apabila di daerah Saudara terdapat kelangkaan blangko akta PPAT tertentu agar Saudara segera menerbitkan fotocopy akta yang disahkan sebagaimana surat kami tersebut di atas. Pada halaman pertama akta sebelah kiri atas ditulis Disahkan Pengguna-annya dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi atau Pejabat yang ditunjuk serta dibubuhi paraf dan cap dinas pada setiap halaman. 2. Fotocopy blangko akta dimaksud haruslah berdasarkan suatu blangko akta dengan nomor porporasi tertentu yang dimiliki oleh Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi dan asli blangkonya merupakan asli dari setiap fotocopy blangko yang diserahkan kepada PPAT. 3. Penggunaan blangko akta fotocopy dimaksud angka 1 di atas hanya dalam keadaan tertentu, apabila terjadi kelangkaan blangko akta, setelah Saudara terlebih dahulu mengadakan pengecekan ke Kantor Pos setempat atau Kantor PT. Pos Indonesia di Bandung telepon nomor 022-7206329, 7206281 pesawat 121”.

Keberadaan blangko akta yang difotokopi dan dilegalisir oleh Kantor Wilayah BPN tersebut ternyata masih menimbulkan banyak permasalahan. Kebijakan tersebut membuahkan perdebatan panjang di kalangan PPAT. Akta dengan menggunakan blangko yang telah difotokopi dan dilegalisir tersebut dapat dijadikan sebagai alat bukti. Alasannya adalah asli atau tidak terletak pada tanda tangan para pihak bukan terletak pada blangko akta fotokopi tersebut. 174 Sedangkan untuk permasalah tersebut

173

Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884 tanggal 31 Juli 2003 tentang Blangko Akta Boedi Harsono, Op.cit.

PPAT.
174

108

sebelumnya harus dikembalikan lagi kepada apa yang dimaksu dengan akta otentik, dalam hal ini akta PPAT. Hal ini dapat dikembalikan pada Pasal 19 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, pendaftaran tanah tersebut meliputi pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. Kewenangan inilah yang diserahkan oleh Pemerintah untuk menjadi bidang pekerjaan PPAT. Atas dasar Pasal 19 inilah maka lahir Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian dalam perjalanannya diubah menjadi Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah hanya memuat akta PPAT sebagai alat bukti atau pendaftaran tanah maka keluarlah Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 yang menguatkan kedudukan profesi PPAT dan lingkup pekerjaannya. Hal ini dijelaskan dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang mengatakan bahwa ”PPAT adalah Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Pada ayat (4) ditegaskan bahwa : ”Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, disebutkan juga bahwa : ”Tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta, sebagai bukti telah dilakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

109

yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu”.

Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud adalah berkaitan dengan jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan dan pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan. Dalam Pasal 3 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah disebutkan pula untuk tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2). Mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. Dengan demikian jelas yang menjadi tugas PPAT, seperti yang diamanatkan dalam ketentuan perundang- undangan. Kaitannya dengan pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, Pasal 37 dikatakan peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. Kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sah atau tidaknya suatu akta sebagai akta otentik tidak berdasarkan akan bahan atau kertas yang digunakan tetapi telah terpenuhinya unsur- unsur dalam perjanjian dan telah berdsarkan peraturan perundang- undangan. Dengan demikian penggunaan Fotocopy Blangko Akta Jual Beli yang telah dilegalisir untuk pembuatan akta PPAT memiliki kekuatan pembuktian yang sama dengan blangko asli. Karena kedua-duanya sama-sama memiliki dasar hukum.

110

BAB IV HAMBATAN YANG TERJADI PADA SAAT PENGGUNAAN BLANGKO AKTA JUAL BELI PERUMAHAN OLEH PENGEMBANG DI KOTA MEDAN

A.

Kekosongan Blangko Akta Jual Beli Perumahan di BPN Medan Dalam pembuatan akta pertanahan, seorang PPAT diharuskan menggunakan

blangko yang telah disediakan. Keberadaan blangko akta tersebut untuk pertama kali muncul dengan adanya Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang tercantum dalam Pasal 38 ayat (2), bahwa : “Bentuk, isi, dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri”. Kemudian dalam Pasal 96 ayat (1) dan (2) Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai peraturan pelaksanaannya disebutkan bahwa : (1) “Bentuk-bentuk akta yang dipergunakan di dalam pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan (2) dan cara pengisiannya adalah sebagaimana tercantum dalam lampiran 16 s/d 23 dan terdiri dari bentuk : a. Akta Jual Beli (lampiran 16); b. Akta Tukar Menukar (lampiran 17); c. Akta Hibah (lampiran 18); d. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan (lampiran 19); e. Akta Pemberian Hak Tanggungan (lampiran 21); f. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik (lampiran 22); dan g. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (lampiran 23). (2) Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan (2) harus dilakukan dengan menggunakan formulir sesuai dengan bentuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang disediakan”.

111

Tidak itu saja bahkan dalam Pasal 21 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah juga disebutkan, bahwa : “Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri”. Kemudian dipertegas lagi dalam Peraturan Pelaksanaannya yaitu dalam Pasal 51 dan Pasal 53 ayat (1) Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam Pasal 51 menyebutkan bahwa : “Blanko Akta PPAT dibuat dan diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia dan hanya boleh dibeli oleh PPAT, PPAT Pengganti, PPAT Sementara atau PPAT Khusus”. Sementara itu, pada Pasal 53 menyebutkan bahwa : (1) “Akta PPAT dibuat dengan mengisi blangko akta yang tersedia secara lengkap sesuai petunjuk pengisiannya; (2) Pengisian blangko akta dalam rangka pembuatan akta PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilakukan sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundangundangan; (3) Pembuatan akta PPAT dilakukan dengan kesaksian oleh 2 (dua) orang saksi yang memberi kesaksian mengenai : a. Identitas dan kapasitas penghadap; b. Kehadiran para pihak atau kuasanya; c. Kebenaran data fisik dan data yuridis objek perbuatan hukum dalam hal objek tersebut sebelum terdaftar; d. Keberadaan dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta; e. Telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan. (4) Yang dapat menjadi saksi adalah orang yang telah memenuhi syarat sesuai dengan peraturan perundang- undangan”.

Dari seluruh ketentuan mengenai Blangko Akta Jual Beli dapat dilihat bahwa penggunaan Blangko Akta Jual Beli adalah suatu hal yang wajib dilakukan oleh setiap Notaris/PPAT yang akan melakukan pendaftaran/pengalihan hak atas tanah.

112

Permohonan pendaftaran hak atas tanah dilakukan di BPN. Namun, kenyataannya keberadaan Blangko Akta Jual Beli di BPN seluruh Indonesia mengalami kekosongan. Adapun tujuan penyeragaman format blangko adalah agar ada kekhususan akta demi keteraturan. Hal ini dikarenakan profesi PPAT hanya ada di Indonesia dan di negara lain tidak ada. 175 Kekosongan Blangko Akta Jual Beli yang disediakan oleh BPN ini juga dapat dilihat pada kutipan berita berikut 176 : “Kantor Pos mengaku telah mendistribusikan blangko akta secara merata sejak dua bulan terkahir, sejumlah PPAT di daerah terpaksa mengalami kefakuman dalam menjalankan aktivitasnya. Pasalnya Blangko Akta Jual Beli tanah yang disediakan PT. Kantor Pos, tidak lagi dapat memenuhi permintaan. Padahal, menurut pengakuan supervisor sebagai distributor PT. Kantor Pos telah menjual Blangko Akta Jual Beli secara merata dan itu dikhususkan bagi PPAT di tingkat Kecamatan. Dalam prosedur permintaan Blangko Akta Jual Beli, merupakan kewenangan instansi Badan Pertanahan Nasional (BPN) daerah yang memintanya langsung ke pusat. Namun, karena blangko sedang diperbanyak sehingga memerlukan proses panjang untuk sampai ke daerah. Prosedurnya memang seperti itu dan terkait pengadaannya merupakan kewenangan BPN. Sementara itu, blangko dapat diperbanyak dengan melakukan fotocopy, dan selanjutnya meminta rekomendasi pada Kanwil BPN sebagai bukti, bahwa blangko akan digunakanuntuk pengurusan jual beli. Dalam hal ini, diharapkan memfotocopy Blangko Akta Jual Beli menjadi solusi jadi kekosongan blangko bukan lagi menjadi kendala dalam menjalankan aktivitasnya”.

Dari keterangan kutipan berita di atas, diketahui bahwa diperbolehkan untuk memfotocopy blangko apabila terjadi kekosongan di BPN atau di Kantor Pos. Jadi, Notaris/PPAT boleh memfotocopy dengan meminta legalisasi dari Kepala Kantor

Boedi Harsono, “Polemik Kelangkaan Blangko Kembalikan Pada Filosofinya”, Jakarta, Majalah Renvoi No. 8.44.IV tanggal 03 Januari 2007, hal. 8. 176 Harian Ko mentar, “Terkait Kekosongan AJB Tanah”, http://www.harianko mentar.co m/arsip/arsip_2006/sep_09/eko04.ht ml., d iakses pada 18 Juni 2011.

175

113

BPN setempat sehingga hal ini tidak menghambat apabila ada permohonan pendaftaran/peralihan hak di BPN.177 Namun, jika dengan memfotocopy dan

melegalisasi melalui Kepala Kantor BPN setempat maka hal ini akan dijadikan sebagai upaya untuk melakukan pungutan liar (transaction cost) oleh oknum-oknum yang tidak bertanggung jawab. Dasar memfotocopy Blangko Akta Jual Beli ini adalah melalui Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884, tanggal 31 Juli 2003 tentang Blangko Akta PPAT. Sebenarnya kebijakan yang dibuat untuk memfotocopy Blangko Akta Jual Beli tersebut sudah merupakan suatu solusi untuk mengatasi kelangkaan Blangko Akta Jual Beli. Pungutan liar itulah yang menyebabkan peraturan itu tidak baik, hal ini terkait dengan perilaku para pejabat di instansi BPN. 178 Dengan kata lain, budaya hukumnya masih budaya suap. Inilah yang menyebabkan suatu kebijakan itu menjadi tidak baik. Jadi, sebaiknya pihak BPN hanya mengutip biaya administrasi yang tertera pada papan pengumuman daftar harga blangko di BPN yaitu sebesar Rp. 25.000,-. 179 Mengenai budaya suap di BPN dapat dilihat pada kutipan di bawah ini 180 :

177

Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884, tanggal 31 Juli 2003 tentang Blangko Akta

PPAT. Lawrence M. Fried man. American Law An Introduction, Edisi Kedua, diterjemahkan oleh Wishnu Basuki, Hukum Amerika Sebuah Pengantar, (Jakarta : Tata Nusa, 2001), hal. 7. Mengatakan bahwa : “huku m terdiri dari tiga unsur yakni struktur huku m, substansi hukum, dan kultur huku m. Terkait dengan Fotocopy Blangko Akta Jual Beli, substansi hukumnya adalah Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1884, tanggal 31 Ju li 2003 tentang Blangko Akta PPAT, struktur hukumnya adalah para Pejabat Pengawai Negeri Sip il d i lingkungan Kantor Badan Pertanahan Nasional, dan kultur hukum (budaya hukum) adalah menyangkut sikap manusia terhadap hukum dan sistem huku m. Budaya hukum inilah yang masih merupakan budaya hukum suap dari Pejabat Pegawai Negeri Sip il d i Lingkungan BPN setempat. 179 Blangko Akta PPAT di BPN memang tidak perlu bayar namun Notaris/PPAT harus mengganti biaya transportasi dari BPN Pusat ke BPN Daerah. 180 Liston Damanik, “Henry Sinaga Sudah Adukan Kinerja Kepala BPN Pematang Siantar Tiga Kali”, Harian Tribun Medan, diterbit kan Minggu 10 April 2011.
178

114

“Surat pengaduan bertanggal 04 April 2011 yang dibuat Notaris dan PPAT Henry Sinaga terkait perilaku kinerja Oberlin Malau beserta stafnya merupakan laporan ketiga. Oktober 2010 yang lalu, Henry melaporkan pembuatan Surat Perintah Tugas fiktif dan terindikasi korupsi oleh oknum BPN Pematang Siantar dan pungutan liar di instansi pemerintah itu. Pada Februari lalu Henry kembali mengadukan Oberlin Sinaga perihal pembangkangan Kepalan BPN itu terhadap Peraturan Menteri Keuangan mengenai BPHTB. Selain itu, Oberlin juga dilaporkan telah berlaku kasar, menghina, dan mengusir sesama pejabat negara itu saat sedang menjalankan tugas”.

Perlakuan seperti menghina dan pengusiran di BPN inilah yang terkadang membuat kesal para Notaris/PPAT. Penghinaan dan pengusiran sesama pejabat negara yang tidak berlandaskan atas azas etika dan perilaku merupakan perlakuan yang sering diterapkan oleh para Pejabat Pegawai Negeri Sipil di lingkungan instansi pemerintahan BPN. Dalam hal Blangko Akta Jual Beli perumahan, perlakuan para pegawai juga demikian. Mengenai kekosongan Blangko Akta Jual Beli atau disebut Blangko PPAT yang tersedia di BPN, jika ditarik ke belakang dapat dilihat dari segi pengadaannya. Seharusnya diadakan melalui tender pengadaan barang dan jasa berdasarkan Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Peraturan tersebut memerintahkan agar setiap pengadaan barang di instansi pemerintahan menggunakan pelelangan umum atau tender terbuka. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat di bawah ini 181 : “Selama ini PPAT harus membeli blangko resmi akta jual beli yang dikeluarkan oleh Yayasan Agraria seharga Rp. 17.500,- atau fotokopi blangko yang sudah dilegalisir BPN seharga Rp. 20.000,- sampai dengan Rp. 50.000,akta berlaku di seluruh Indonesia, dan harga tergantung kantor wilayahnya.

Huku m On line, “PPAT Gugat BPN Karena Menolak Pendaftaran Akta Jual Beli”, http://www.huku monline.co m/berita/baca/hol17415/ppat-gugat-bpn-karena-menolak-pendaftaran-aktajual-beli., d iakses 19 Juni 2011.

181

115

Sementara itu Tina, Kepala Humas BPN Pusat, ketika dihubungi via telepon menekankan kewajiban menggunakan blangko resmi maupun fotokopi blangko yang telah dilegalisir wajib hukumnya bagi seluruh PPAT berdasarkan keputusan menteri – yang ia lupa nomornya –. Kewajiban menggunakan blangko resmi atau legalisir tidak membatasi kewenangan PPAT. Untuk mengisi blangko PPAT harus memiliki kemampuan, tidak semua orang bisa. Hanya BPN sudah punya atiran standar yang harus diikuti”.

Dalam hal Blangko Akta Jual Beli ini, tidak dilakukan pelelangan umum dikarenakan yang mengadakan Blangko PPAT tersebut adalah sebuah Yayasan yang didirikan oleh BPN itu sendiri. 182 Jelas bertentangan dengan Pasal 1 angka 1 UndangUndang No. 16 Tahun 2001 tentang Yayasan yang menyebutkan bahwa : “Yayasan adalah badan hukum yang terdiri atas kekayaan yang dipisahkan dan diperuntukkan untuk mencapai tujuan tertentu di bidang sosial, keagamaan, dan kemanusiaan yang tidak mempunyai anggota. Jadi, yayasan dibentuk dengan tujuan untuk nirlaba maksudnya adalah bahwa yayasan bertujuan sosial demi kemaslahatan masyarakat banyak. 183 Dengan tujuan sosial tersebut dengan kata lain yayasan dibentuk bukanlah untuk kegiatan yang menghasilkan keuntungan. Mengenai Blangko Akta PPAT yang dicetak oleh Yayasan ini, sudah menjadi rahasia umum tetapi tidak ada satu orangpun yang perduli bahwa BPN salah dalam menerapkan peraturan. Seharusnya dalam pengadaan Blangko Akta PPAT tersebut dilakukan tender umum dengan cara mengundang perusahaan-perusahaan percetakan yang ada di Indonesia untuk bersaing harga.
Notariat Watch, “Monopoli Akta”, http://notariatwatch.blogspot.com/2008/ 05/ monopoliakta.html., diakses pada 19 Juni 2011. Lihat juga : Tempo Interakt if, “Lenyapnya Blangko Kami”, http://majalah.tempointeraktif.co m/id/arsip/2005/09/26/ HK/ mb m.20050926.HK116689.id.html., diakses pada 19 Juni 2011. 183 Louis E. Boone dan David L. Kurt z, Contemporary Business, 11th Edit ion, diterjemahkan Ali Akbar Yu lianto dan Krista, Pengantar Bisnis Kontemporer, Edisi Kesebelas, (Jakarta : Salemba, 2007), hal. 2.
182

116

Harga yang lebih murah tentu saja dijadikan sebagai pemenang tender, maksudnya perusahaan yang mengajukan harga murah tersebut berhak untuk mencetak Blangko PPAT. Percetakan itu harus berbiaya murah, pelaksanaan pelelangan harus transparan dan akuntabel sesuai dengan azas yang tersirat di dalam Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah.

B.

Kewenangan Notaris/PPAT dalam Membuat Akta Jual Beli Perumahan Mengenai kewenangan Notaris/PPAT dalam membuat Akta Jual Beli

perumahan terletak pada Pasal 1 angka 4 Undang-Undang No. 4 Tahun 1994 tentang Hak Tanggungan dinyatakan bahwa : “PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat Akta Pemindahan Hak Atas Tanah, Akta Pembebanan Hak Atas Tanah dan Akta Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Pejabat umum adalah seorang yang diangkat oleh Pemerintah dengan tujuan dan kewenangan memberikan tugas dan kewenangan memberikan pelayanan kepada umum di bidang tertentu. Berarti PPAT berkewajiban untuk melakukan public service yang diberikan kewenangan oleh Undang-Undang/Pemerintah. Jadi, kewenangan PPAT bukan berasal dari Badan Pertanahan Nasional yang dikurangi wewenangnya oleh Pemerintah dan diberikan kepada PPAT. Melainkan kewenangan PPAT didapat dari Pemerintah itu sendiri. PPAT diangkat oleh Pemerintah dengan tugas dan kewenangan memberikan pelayanan dalam bentuk pembuatan akta, atas permintaan orang-orang dan badanbadan hukum yang melakukan perbuatan-perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, pembebanan hak atas tanah dengan hak tanggungan dan pemberian kerjanya

117

menurut ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Berdasarkan isi dan aturan hukum yang mengatur eksistensi PPAT sebagaimana diuraikan di atas, bahwa kewenangan PPAT yaitu diberi wewenang untuk membuat akta otentik. Disinilah kemudian banyak sekali argumen yang bermunculan. Dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah menyebutkan bahwa : “PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Dari pasal tersebut, berarti sudah memberikan kewenangan kepada PPAT untuk membuat akta otentik. Namun kemudian hal tersebut bertentangan dengan peraturan selanjutnya Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu Pasal 51 menyebutkan bahwa : “Blangko Akta PPAT dibuat dan diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional dan hanya dapat dibeli oleh PPAT, PPAT Pengganti, PPAT Sementara atau PPAT Khusus”. Pasal 53 ayat (1) menyebutkan bahwa : “Akta PPAT dibuat dengan mengisi blangko akta yang tersedia secara lengkap sesuai petunjuk pengisiannya”. Hal ini kemudian menyebabkan kewenangan PPAT seakan-akan tercampuri oleh BPN.

118

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), bahwa membuat adalah menciptakan, melakukan, mengerjakan. 184 Dengan demikian, PPAT mempunyai kewenangan untuk menciptakan, membuat, mengerjakan akta, melakukan, membuat sendiri akta (PPAT) yang menjadi kewenangannya sebagaimana tersebut dalam Pasal 95 Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 jo Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

C.

Kesadaran Hukum Penge mbang, Konsumen (Masyarakat) Masih Rendah Dalam Menggunakan Jasa Notaris/PPAT Untuk Pendaftaran/Peralihan Hak Atas Tanah Atau Pe rumahan Melalui Jual Beli Ternyata setelah ditelusuri mengenai penggunaan Blangko Akta Jual Beli

perumahan didapat bahwa kesadaran hukum pengembang, konsumen (masyarakat) masih rendah dalam menggunakan jasa PPAT untuk melakukan

pendaftaran/peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli. Dapat dilihat pada kutipan wawancara berikut ini185 : “Sebelum dilakukannya pengikatan jual beli tanah atau perumahan dilakukan oleh pengembang biasanya dilakukan cek bersih oleh pihak pembeli melalui perantaraan Notaris/PPAT ke BPN dan jika pengikatan yang dilakukan oleh pihak pengembang dengan menggunakan Balngko Akta Jual Beli, maka prosedur tersebut tidak akan dilakukan dan hal tersebut akan merugikan pihak konsumen atau masyarakat (pembeli); Objek hak atas tanah dari perumahan tersebut masih diikat dengan Hak Tanggungan dan belum dilakukan roya parsial ataupun roya secara keseluruhan; dan Pendaftaran untuk peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli yang menggunakan Blangko Akta Jual Beli dari pihak pengembang tanpa
184 185

Kamus Besar Bahasa Indonesia, Op.cit. Yulhamd i sebagai Notaris/PPAT d i Medan, Op.cit.

119

pembuatan Akta Jual Beli dari pihak Notaris/PPAT tidak akan diterima dan tidak diproses sesuai dengan ketentuan yang berlaku meskipun secara prinsipnya jual beli tersebut sah menurut hukum”.

Selanjutnya Blangko Akta Jual Beli yang disediakan oleh BPN tidak bisa dibeli oleh pengembang. Harus dengan menggunakan surat keterangan dari Notaris/PPAT. Jika tidak menyertakan surat keterangan dari Notaris/PPAT ini maka pihak BPN tidak akan melayani walaupun diberikan sejumlah uang. Hal ini jelas seperti yang dikatakan oleh Pasal 51 Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. “Pengambilan atau pembelian Blangko Akta Jual Beli di BPN ataupun Kantor Pos tidak menggunakan Surat Pengantar atau Surat Keterangan dari Notaris/PPAT Medan, maka pembelian ataupun pengambilan Blangko Akta Jual Beli tersebut tidak akan dilayani. Maksudnya, meskipun bisa siapa saja membeli Blangko Akta Jual Beli tersebut di BPN ataupun Kantor Pos, akan tetapi harus menggunakan Surat Pengantar atau Surat Keterangan dari Notaris/PPAT Medan ataupun kalau tidak pihak yang menginginkan blangko tersebut dikenal oleh pegawai di BPN, sehingga Blangko Akta Jual Beli tersebut tidak disalahgunakan oleh pihak-pihak tertentu atau pihak yang tidak bertanggungjawab terhadap perbuatan hukum yang telah dilakukan”. 186

Kesadaran hukum berasal dari dalam diri seseorang (law from inside to outside). 187 Jika para Staf BPN, Pengembang, dan PPAT mempunyai kesadaran hukum yang tinggi dalam hal penggunaan Blangko Akta Jual Beli perumahan ini maka tidak akan jadi masalah jika terjadi kekosongan blangko. Semuanya akan
186 187

Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bu mi Indah Makmu r Abadi, Op.cit. Teori empati (empathy theory) menyatakan bahwa : “pada dasarnya semua bentuk pelanggaran hukum yang terjadi adalah dikarenakan pelaku t idak memiliki empat terhadap orang lain atau lingkungannya. Jika seseorang memiliki rasa empati tehradap orang lain atau lingkungannya, maka seseorang tersebut tidak akan melakukan pelanggaran hukum”. Su mber : Sat jipto Rahard jo, Penegakan Hukum Progresif, (Jakarta : Ko mpas, Agustus 2010), hal. 52.

120

dengan mudah teratasi karena saling hidup berdampingan seiring sejalan dan saling membutuhkan. Sebagai contoh : apabila pihak pengembang ingin melakukan pendaftaran/peralihan hak atas tanah ke BPN harus menghubungi rekanannya yaitu PPAT selanjutnya barulah bisa berhubungan dengan BPN. Setelah itu, BPN juga harus membantu (tidak mengutip bayaran) PPAT yang melakukan

pendaftaran/peralihan hak atas tanah demi kebutuhan pengembang yang mewakili konsumen (masyarakat). Pembayaran juga dilakukan berdasarkan tarif yang berlaku atau tidak ada tambahan apapun dari pihak BPN. Dengan begitu, seluruh pihak tidak ada yang dirugikan.

121

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

A.

Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasannya sebagaimana yang telah

dipaparkan pada bab-bab sebelumnya, maka dapat disimpulkan beberapa hal yang menjadi kesimpulan, antara lain : 1. Pelaksanaan jual beli perumahan dengan menggunakan Blangko Akta Jual Beli di Kota Medan harus ada kerjasama antara Pengembang dan Notaris/PPAT yang melakukan permohonan ke BPN. Hal ini dikarenakan pihak BPN tidak akan menyerahkan Blangko Akta Jual Beli kepada pihak yang tidak ada Surat Pengantar dari Notaris/PPAT. Dengan kata lain, Notaris/PPAT harus membeli sendiri Blangko Akta Jual Beli atau memberikan kuasa kepada pihak lain untuk mengambil Blangko Akta Jual Beli di BPN. Pihak Pengembang dan Pembeli tidak bisa mengambil Blangko Akta Jual Beli di BPN karena bertentangan dengan Pasal 51 Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

2. Penggunaan Blangko Akta Jual Beli oleh pihak pengembang yang bekerja sama dengan Notaris/PPAT di Kota Medan pada prinsipnya sah menurut hukum meskipun Akta Jual Beli tersebut tidak dibuat oleh pihak Notaris/PPAT Medan, akan tetapi untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli perumahan tersebut tidak akan diterima di

122

Kantor BPN Medan kalau Akta Jual Beli tersebut tidak dibuat oleh pihak Notaris/PPAT Medan. Akta PPAT dengan menggunakan Fotocopy Blangko Akta Jual Beli dan dilegalisir memiliki kekuatan pembuktian yang sama dengan akta yang dibuat dengan menggunakan Blangko Akta Jual Beli. Hal ini bahwa pengadaan Blangko Fotocopy dan legalisir tersebut memiliki dasar hukum, yaitu : a. Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1887 tanggal 16 Juli 2002 perihal Blangko Akta PPAT; dan b. Surat Edaran Kepala BPN No. 640-1887 tanggal 31 Juli 2003 perihal Blangko Akta PPAT. Selain itu, walaupun menggunakan Fotocopy Blangko Akta Jual Beli yang telah dilegalisir namun apabila akta PPAT tersebut telah memenuhi syarat untuk disebut sebagai akta otentik sebagaimana Pasal 1868 KUHPerdata dan memiliki keuatan pembuktian, yaitu : kekuatan pembuktian lahiriah (uitwendige bewijskracht), kekuatan pembuktian formal (formale

bewijskracht), kekuatan pembuktian material (materiale bewujskracht). Karena hal yang otentik adalah tanda tangan para pihak bukan jenis kertasnya. Jika Fotocopy Blangko Akta Jual Beli sudah di tanda tangani oleh para pihak dan dilegalisir juga di paraf oleh Kepala Kantor Pertanahan maka Fotocopy Blangko Akta Jual Beli tersebut sah menurut hukum dan mempunyai kekuatan hukum untuk melakukan pembuktian di Pengadilan.

123

3. Hambatan dalam penggunaan Blangko Akta Jual Beli perumahan di Kota Medan, antara lain : a. Kekosongan Blangko Akta Jual Beli di BPN dan Kantor Pos. Awal mula kekosongan blangko berangkat dari sistem pengadaan di BPN Pusat tidak menggunakan pelelangan umum berdasarkan Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah melainkan menunjuk langsung Yayasan Agraria yang didirikan oleh BPN untuk mencetak blangko; b. Pasal 51 Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 jelas bertentangan dengan peraturan diatasnya yaitu Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah. BPN mengakui bahwa digunakannya Blangko PPAT guna menyeragamkan seluruh permohonan pendaftaran/peralihan hak atas tanah di BPN. Namun, hal ini menjadi polemik di masyarakat bahwa banyak sekali pungutan liar dalam hal pengambilan Blangko PPAT di BPN. Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 hanya untuk melegalisasi pungutan yang dilakukan oleh Pejabat Pegawai Negeri Sipil di lingkungan instansi BPN. Apalagi ditambah dengan Surat Edaran No. 640-1887 tanggal 31 Juli 2003 perihal Blangko Akta PPAT yang memperbolehkan setiap PPAT untuk memfotocopy blangko tersebut dengan catatan harus mendapatkan paraf dari Kepala Kantor BPN. Jelas sudah Surat Edaran ini yang tidak mempunyai kekuatan hukum sangat mengada-ada. Apalagi Surat Edaran

124

itu berlandaskan Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 (sebagai ketentuan pelaksanaan) yang sudah bertentangan dengan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 (peraturan yang akan dilaksanakan); dan c. Kesadaran hukum pengembang, konsumen (masyarakat) masih rendah dalam menggunakan jasa PPAT untuk pendaftaran/peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli. Dapat dilihat bahwa pengembang tidak mempunyai rekanan (PPAT) tetap untuk melaksanakan akad jual beli kepada konsumen. Hal ini mengakibatkan sulitnya untuk melakukan pendaftaran/peralihan hak atas tanah di BPN yang merupakan langkah selanjutnya setelah dilakukannya pembayaran.

B.

Saran Berdasarkan analisis dari kesimpulan di atas, selanjutnya akan disarankan hal-

hal sebagai berikut sebagai pemecahan masalah : 1. Sebaiknya pihak BPN Medan agar lebih selektif lagi dalam memberikan atau menjual Blangko Akta Jual Beli kepada pihak-pihak yang lebih membutuhkan seperti pihak Notaris/PPAT Medan, sehingga BPN Medan tidak mengalami kehabisan dalam penyediaan blangko Akta Jual Beli tersebut. Selama ketentuan yang mengharuskan PPAT untuk menggunakan Blangko Akta Jual Beli maupun penggantinya (Fotocopy Blangko Akta Jual Beli telah dilegalisir) masih berlaku, maka PPAT harus menjalankannya. Peraturanperaturan yang membatasi kewenangan PPAT seperti keharusan penggunaan

125

Blangko Akta dalam pembuatan akta, dalam hal ini mengenai ketentuan penggunaan blangko akta agar segera direvisi, supaya semakin jelas kewenangan yang dimiliki oleh PPAT sehingga tidak terkesan rancu atau contradictio in terminis.

2. Sebaiknya kepada pihak pengembang tidak menggunakan lagi Blangko Akta Jual Beli dalam hal jual beli perumahannya secara sepihak tanpa melibatkan pihak Notaris/PPAT dalam pembuatan Akta Jual Beli yang merupakan kewenangannya. Karena jika tidak ada tanda tangan atau legalisasi dari Notaris/PPAT maka Blangko Akta Jual Beli yang diajukan oleh pengembang tidak diterima oleh Kantor Wilayah BPN.

3. Sebaiknya kepada pihak pengembang agar selalu bekerja sama dengan pihak Notaris/PPAT untuk membuat peralihan hak atas tanah melalui jual beli agar pendaftaran peralihan hak atas tanah melalui jual beli tersebut di BPN Medan dapat terpenuhi sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Caranya Pemerintah membuat suatu aturan dapat berupa Peraturan Pemerintah bagi perusahaan pengembang untuk mewajibkan agar menggunakan PPAT. Apabila aturan hukumnya sudah dibuat maka akan menimbulkan kewajiban bagi perusahaan pengembang dengan sendirinya perusahaan akan mematuhi dan memilih PPAT sebagai rekanannya. Sehingga setiap ada terjadi akad perjanjian jual beli, maka disitulah PPAT berperan dalam hal peralihan hak atas tanah.

126

DAFTAR PUSTAKA

BUKU Arief, M. Isa., Pembuktian Dan Daluarsa, Intermasa, 1978.

Amirudin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Jakarta : Rajawali Press, 2010.

Badrulzaman, Mariam Darus., Aneka Hukum Bisnis, Bandung : Alumni, 1994.

-----------------------------------., KUHPerdata Buku ke III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, Jakarta : Alumni, 1998.

-----------------------------------., et.al., Kompilasi Hukum Perikatan, Bandung : Citra Aditya Bakti, 2001.

Bungin, Burhan., Penelitian Kualitatif : Komunikasi, Ekonomi, Kebijakan Publik, dan Ilmu Sosial Lainnya, Jakarta : Kencana, 2009.

Budiman, Anita., “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Untuk Mengisi Blanko Akta Tanah”, Surabaya : Tesis, Universitas Airlangga. Boone, Louis E., dan David L. Kurtz, Contemporary Business, 11th Edition, diterjemahkan Ali Akbar Yulianto dan Krista, Pengantar Bisnis Kontemporer, Edisi Kesebelas, Jakarta : Salemba, 2007.

Chandra, S., Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan Di Kantor Pertanahan, Jakarta : Grasindo, 2005.

Friedman, Lawrence M., American Law An Introduction, Edisi Kedua, diterjemahkan oleh Wishnu Basuki, Hukum Amerika Sebuah Pengantar, Jakarta : Tata Nusa, 2001.

127

Fuady, Munir., Hukum Kontrak : Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, Bandung : Citra Aditya Bakti, 1999.

Goenawan, Kian., Panduan Mengurus Izin Tanah & Properti, Cetakan Pertama, Yogyakarta : Pustaka Grahatama, 2008.

Harahap, M. Yahya., Hukum Acara Perdata, Jakarta : Sinar Grafika, 2005.

------------------------., Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung : Alumni, 1986.

Harsono, Boedi., Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentuan, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta : Djambatan, 1997.

---------------------., Hukum Agraria Indonesia (Hukum Tanah Indonesia), Djambatan, Jakarta, 2003.

Hutabarat, Samuel M.P., Penawaran dan Peneerimaan Dalam Hukum Perjanjian, Jakarta : Grasindo, Tanpa Tahun.

Kelsen, Hans., Teori Hukum Murni : Dasar-Dasar Ilmu Hukum Normatif, diterjemahkan oleh Raisul Muttaqien, disunting oleh Nurainun Mangunsong, Cetakan Ketiga, Bandung : Nusamedia & Nuansa, 2007.

Lumban Tobing, GHS., Peraturan Jabatan Notaris, Jakarta : Erlangga, 1980.

Mertokusumo, Sudikno., Hukum Acara Perdata Indonesia, Yogyakarta : Liberty, 1985.

Muhammad, Abdulkadir., Hukum Perikatan, Bandung : Citra Aditya Bakti, 1990.

Muhdar, Muhamad., “Bahan Kuliah Metode Penelitian Hukum : Sub Pokok Bahasan Penulisan Hukum”, Balikpapan : Universitas Balikpapan, 2010.

128

Nurachmad, Much., Buku Pintar Memahami dan Membuat Surat Perjanjian, Cetakan Pertama, Jakarta : Visimedia, Desember 2010.

Pengurus Pusat Ikatan Notaris Indonesia, Anke Dwi Saputro (editor), 100 Tahun Ikatan Notaris Indonesia : Jati Diri Notaris Indonesia Dulu, Sekarang, dan Masa Datang, Jakarta : Gramedia Pustaka Utama, Tanpa Tahun.

Rahardjo, Satjipto., Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta : Universitas Indonesia Press, 1986.

-----------------------., Penegakan Hukum Progresif, Jakarta : Kompas, Agustus 2010.

Sanusi, Ahmad., Pengantar Ilmu Hukum Dan Pengantar Tata Hukum Indonesia, Bandung : Tarsito, 1999.

Santoso, Budi., Profit Berlipat Dengan Investasi Tanah dan Rumah, Cetakan Kedua, Jakarta : Elex Media Komputindo, Februari 2008.

Satrio, J., Hukum Perikatan Pada Umumnya, Bandung : Alumni, 1993.

Setyorini, Evi Novita Tri., “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Pembuatan Akta Sehubungan Dengan Kekosongan”, Semarang : Tesis Universitas Diponegoro, 2005.

Siregar, Nelly Sriwahyuni., “Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)”, Medan : Tesis, Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, 2008.

Situmorang, Victor., Aspek Hukum Akta Catatan Sipil Di Indonesia, Jakarta : Sinar Grafika, 1996.

Soekanto, Soerjono., dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2003.

129

Sofwan, Sri Soedewi Majchoen., Hukum Perdata (Hukum Benda), Yogyakarta : Liberty, 1981.

Subekti, R., dan Tjitrosoedibio, Kamus Hukum, Jakarta : Pradnya Paramita, 1980.

Subekti, R., Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta : Intermasa, 1992.

Suryabrata, Samadi., Metodologi 1998.

Penelitian, Jakarta : Raja

Grafindo

Persada,

Sutanto, Urip., Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2010

Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Bandung : Alfabeta, 2004.

Sutedi, Adrian., Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Jakarta : Sinar Grafika, 2007.

Syahrin, Alvi., Pengaturan Hukum Dan Kebijakan Pembangunan Perumahan Dan Pemukinan Berkelanjutan, Medan : Pustaka Bangsa Press, 2003.

Rijan,

Yunirman., dan Ira Koesoemawati, Cara Mudah Membuat Surat Perjanjian/Kontrak dan Surat Penting Lainnya, Cetakan Pertama, Jakarta : Raih Asa Sukses, 2009.

Waluyo, Bambang., Penelitian Hukum Dalam Pratek, Jakarta : Sinar Grafika, 2002.

Wijaya, Hermawan., 77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti, Cetakan Pertama, Yogyakarta : Pustaka Ghratama, 2009.

Widjaja, Gunawan., dan Kartini Muljadi, Hapusnya Perikatan, Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2003.

130

ARTIKEL INTERNET DAN MEDIA MASSA Bataviase, “Blangko Akte Jual Tanah Langka”, http://bataviase.co.id/node/662747., diakses pada 11 Juni 2011.

Damanik, Liston., “Henry Sinaga Sudah Adukan Kinerja Kepala BPN Pematang Siantar Tiga Kali”, Harian Tribun Medan, diterbitkan Minggu 10 April 2011.

Darmawan, Yusran., ”Membincang Holistik dalam Antropologi”, http://timurangin.blogspot.com/2009/08/membincang- holistik-dalamantropologi.html., diakses pada 11 Juni 2011.

Departemen Pendidikan Nasional, “Integral”, Kamus Besar Bahasa Indonesia Online, http://pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/index.php., diakses pada 11 Juni 2011.

Harsono, Boedi., “Polemik Kelangkaan Blangko Kembalikan Pada Filosofinya”, Jakarta, Majalah Renvoi No. 8.44.IV tanggal 03 Januari 2007.

Hukum Online, “PPAT Gugat BPN Karena Menolak Pendaftaran Akta Jual Beli”, beta.hukumonline.com/.../ppat- gugat-bpn-karena- menolak-pendaftaran-aktajual-beli., diakses pada 14 Juni 2011.

K., Ronny Junaidy., “Ilmu Hukum dalam Perspektif Ilmu Pengetahuan Modern”, http://www.legalitas.org/content/ilmu- hukum-dalam-perspektif- ilmupengetahuan- modern., diakses pada 11 Juni 2011.

Kusumaputra, Robert Adhi., “Astaga, Blanko Akte Jual Beli Tanah Kosong Enam Bulan”, http://properti.kompas.com/read/2011/05/18/20520289/Astaga.Blanko.Akte.J ual.Beli.Tanah.Kosong.Enam.Bulan., diakses pada 11 Juni 2011.

Miranda, Yonsah., Blangko (Lagi) Akta, Majalah Renvoi Nomor 2.74.VII, Th. 07/2009

131

Munandir., “Kode Etik Menulis : Butir-Butir”, www.unissula.ac.id /perpustakaan/.../Munandir%20(kode%20etik).ppt., 2007, diakses pada 11 Juni 2011.

Notariat Watch, “Monopoli Akta”, http://notariatwatch.blogspot.com/2008/05/monopoli-akta.html., diakses pada 19 Juni 2011.

Tempo Interaktif, “Blangko Akta Tanah Langka, Lurah se-Tangerang Selatan Geruduk BPN”, http://www.tempointeraktif.com/hg/layanan_publik/2011/05/18/brk,20110518 -335110,id.html., diakses pada 11 Juni 2011.

Tempo

Interaktif, “Lenyapnya Blangko Kami”, http://majalah.tempointeraktif.com/id/arsip/2005/09/26/HK/mbm.20050926.H K116689.id.html., diakses pada 19 Juni 2011.

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Staatsblad Tahun 1847 Nomor 23.

Kitab Undang-Undang Hukum Dagang, Staatsblad Tahun 1847 Nomor 23.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696.

132

Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 52, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3746.

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043.

Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 343669.

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632.

Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 44, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3688.

Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 117, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4432.

KAMUS Departemen Pendidikan Dan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta : Balai Pustaka, 1986.

Garner, Richard A., (Editor), Black’s Law Dictionary, Edisi Kedelapan, West Group, 2004.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->