KOMPONEN-KOMPONEN DALAM KAJIAN KEMUNGKINAN Bagi pembangunan projek perumahan, diantara komponen-komponen yang penting dalam laporan kajian

kemungkinan adalah seperti kajian rekabentuk pembangunan dan analisis kewangan (Badiru dan Pulat, 1995). Selain itu, kajian tapak atau lokasi, kajian ekonomi dan kajian pasaran juga merupakan komponen-komponen yang penting dalam penyediaan laporan kajian kemungkinan yang menyeluruh (Norhaya dan Rosadah, 1993). Setiap komponenkomponen yang dikaji dalam kajian kemungkinan boleh menyumbang kepada kejayaan sesuatu projek pembangunan. Oleh yang demikian, kesemua faktor-faktor tersebut perlu diberi pertimbangan yang mendalam. Tanpa maklumat-maklumat yang mencukupi, pelaksanaan kajian kemungkinan adalah tidak efektif (Faizul Azli, 2006).

i.

Kajian Tapak/Lokasi

Sebelum pembelian sesebuah tapak, adalah penting kerana kajian tapak dapat mengenalpasti kesesuaian pembangunan yang hendak dilaksanakan pada tapak berkenaan dengan melihat kepada keadaan fizikalnya (Cadmandan Topping, 1995). Setiap tapak mempunyai ciri-ciri yang unik dan ini boleh mempengaruhi kesesuaian tapak tersebut untuk pembangunan sesebuah projek (Norhaya dan Rosadah, 1993). Selain itu, ciri-ciri pada tapak boleh mempengaruhi kos pembangunan pada tapak berkenaan (Thrall, 2002). Nilai bagi sesebuah tapak dipengaruhi oleh lokasi tapak tersebut dan kegunaan tapak dari segi jenis-jenis pembangunan yang boleh dilaksanakan dalam tapak itu (Ashworth, 1997). Oleh itu, kajian tapak adalah penting bagi menentukan sama ada tapak tersebut boleh dibangunkan dari segi fizikal dan mengikut kehendak undang-undang (Cheong, 1994).

Kajian tapak perlu dilaksanakan supaya dapat mengenalpasti potensi pembangunan pada tapak selain dapat mengoptimumkan kegunaan tapak berkenaan (Fisher, 1994). Halanganhalangan yang akan mempengaruhi proses pembangunan di tapak pembinaan juga akan dipertimbangkan (Johnson, 2001). Lokasi sesebuah tapak pembangunan adalah penting kepada pemaju dalam menentukan jenis pembangunan yang hendak dilaksanakan. Tapak yang terletak di kawasan yang padat akan menghadapi masalah seperti ruang pembangunan yang terhad dan masalah pembinaan akan wujud kerana berdekatan dengan struktur struktur dan bangunan sedia

ada. Manakala tapak yang terletak berjauhan dari kawasan bandar akan menghadapi masalah untuk mendapatkan sumber-sumber seperti bahan binaan dan buruh (Ashworth, 1997).

ii.

Kajian Ekonomi

Dalam membuat kajian ekonomi, data-data mengenai keadaan ekonomi yang terdahulu haruslah dikaji semula supaya unjuran terhadap pembangunan masa hadapan dapat dilakukan (Lukens, 1972). Peningkatan jumlah penduduk dan pembentukan isi rumah merupakan satu faktor yang penting dalam menentukan aktiviti pembinaan projek perumahan. Oleh itu, analisis trend kepadatan penduduk adalah penting kerana kejayaan projek yang bakal dibangunkan itu akan bergantung kepada trend permintaan penduduk di kawasan tersebut. Selain itu, analisis yang terperinci ke atas statistik jumlah penduduk adalah penting untuk menilai daya maju sesebuah projek pembangunan yang akan dibina.

Ciri-ciri yang ada pada penduduk seperti agihan umur, saiz isi rumah, tahap pendidikan, jumlah pendapatan boleh mempengaruhi potensi kejayaan projek yang hendak dibangunkan (Lukens, 1972). Disamping itu, analisis ke atas statistik perniagaan yang dijalankan pada sekitar kawasan yang hendak dibangunkan adalah penting. Ini kerana hasil dari analisis tersebut boleh mengenalpasti kestabilan ekonomi tempatan bagi sesuatu kawasan (Lukens, 1972).

iii.

Kajian Pasaran

Kajian pasaran merupakan komponen yang paling penting dalam kajian kemungkinan selain mampu menyokong projek yang hendak dibangunkan itu (Cheong, 1994). Ciri-ciri yang unik pada pasaran harta tanah menyebabkan kajian pasaran menjadi semakin penting dalam proses pembangunan. Ini kerana ianya dapat membantu pemaju untuk menganalisis dan meramal permintaan terhadap jenis-jenis harta tanah di pasaran pada masa akan datang dan menganalisis jumlah permintaan tersebut dengan jumlah penawaran yang wujud pada masa kini. Pemaju memerlukan kajian kemungkinan untuk mengetahui tahap permintaan, keadaan sosial dan halangan fizikal yang berkemungkinan wujud selain meramalkan jumlah unit yang boleh dijual dalam tempoh masa tertentu, persaingan yang wujud dan menentukan harga yang patut ditawarkan di pasaran itu (Lee, 1994).

Kajian pasaran boleh dilakukan secara in-house atau dengan melantik perunding pakar ekonomi (Best dan Valence, 1999). Analisis pasaran yang lengkap merangkumi faktor-faktor seperti kajian demografi, ekonomi, politik, trend, citarasa dan keadaan-keadaan lain yang boleh mempengaruhi jumlah penawaran dan permintaan bagi sesuatu jenis harta tanah (Fisher, 1994). Selain ianya dapat memberi gambaran keseluruhan keadaan pasaran serta menunjukkan trend pasaran bagi jenis harta tanah yang hendak dibangunkan (Thrall, 2002). Kepentingan kajian pasaran juga digunakan sebagai panduan kepada pemaju dalam merancang pembangunan penjanaan modal. Ini kerana institusi-institusi kewangan akan memberi pertimbangan untuk membiayai projek pemaju dengan melihat kepada kajian pasaran bagi projek yang hendak dibangunkan itu (Greendale dan Knock, 1976).

Pada kebiasaannya, kajian pasaran mementingkan aspek-aspek seperti saiz, ciri-ciri dan potensi pada pasaran sedia ada (Clifton dan Fyffe, 1977). Walaubagaimanapun, menurut Shahabudin (1999) komponen-komponen bagi kajian pasaran yang dipraktiskan di Malaysia hanyalah tertumpu kepada:

Keadaan ekonomi semasa, sosial, politik dan trend demografi Analisis terhadap potensi permintaan Analisis penawaran dan unjuran

iv.

Kajian Rekabentuk Pembangunan

Peruntukan kepadatan pada tapak merupakan salah satu daripada alat kawalan pembangunan yang digunakan oleh pihak berkuasa tempatan dalam membuat pertimbangan meluluskan permohonan pemaju untuk menjalankan aktiviti pembangunan pada sesuatu kawasan. Kepadatan pada tapak dikira dalam bentuk bilangan orang atau unit rumah/unit kawasan. Kawalan kepadatan adalah penting bagi pemaju perumahan kerana unit-unit kediaman merupakan elemen jualan yang akan menentukan pembangunan itu berdaya maju atau tidak (Abdul Rahim, 2001).

Oleh yang demikian, pemaju haruslah menentukan susun atur pembangunan perumahan yang telah dirancangkan selain menetapkan jenis dan rekabentuk perumahan yang hendak dibina.

Bagi pembangunan projek yang besar, pemaju boleh menentukan fasa-fasa pembangunan bagi projek tersebut (Norhaya dan Rosadah, 1993). Fasa yang telah siap dibina akan dijual dan ini membolehkan pemaju membuat pusingan modal untuk membina fasa yang seterusnya (Blake dan Golland, 2003). Pembangunan berfasa membantu pemaju dalam mendapatkan pembeli bagi unit-unit rumah yang dibina. Apabila projek pembangunan difasakan, ini bermaksud pelancaran penjualan rumah dapat dilakukan pada masa-masa yang sesuai bagi menarik pembeli.

Strategi pemasaran yang berlainan juga dapat dirancang dan dinilai bagi setiap fasa demi memastikan kejayaan penjualan (Soo, 2001). Selain itu, pembangunan berfasa dilakukan untuk menguji pasaran dan sambutan pembeli terhadap jenis dan harga rumah yang mereka minati. Tanpa pembangunan berfasa, penawaran rumah mungkin berlebihan pada masa yang tidak sesuai dan menimbulkan masalah mendapatkan pembeli (Soo, 2001). Oleh itu, keputusan dalam menentukan sama ada projek pembangunan hendak dipecahkan kepada fasa-fasa boleh ditentukan dalam analisis rekabentuk pembangunan (Faizul, 2006).

v.

Kajian Analisis Kewangan

Kajian analisis kewangan merupakan satu lanjutan daripada analisis pasaran dan ianya dapat menentukan kejayaan bagi sesebuah projek yang hendak dibangunkan (OMara, 1982). Maklumat-maklumat seperti analisis tapak, analisis ekonomi, analisis pasaran dan analisis rekabentuk pembangunan adalah penting dalam menyediakan analisis kewangan (Faizul, 2006). Kajian ini mesti dilakukan supaya dapat menentukan daya maju kewangan bagi sesebuah projek (Kwok, 1996). Objektif utama dalam menyediakan analisis kewangan adalah untuk mengenalpasti keuntungan yang boleh diperolehi dan daya maju sesebuah pembangunan (Shahabudin, 1999).

Kajian ini akan melibatkan analisis ke atas hasil dan perbelanjaaan yang dijangkakan bagi sesebuah projek. Pertimbangan adalah perlu ke atas sumber-sumber yang boleh diperolehi bagi pembiayaan projek (Kwok, 1996). Analisis kewangan membenarkan penilaian dari segi keuntungan yang akan diperolehi serta menentukan jenis pembiayaan yang diperlukan bagi projek pembangunan tersebut (Clifton dan Fyffe, 1977). Di antara aspek-aspek yang dikaji dalam analisis kewangan adalah seperti pulangan dari pelaburan, tempoh pembayaran balik dan risiko

yang perlu ditanggung oleh pemaju. Analisis kewangan disediakan untuk menentukan kos dan faedah yang boleh diperolehi dari pembangunan sesebuah projek dengan membuat perbandingan diantara alternatif-alternatif yang ada (Ardalan, 2000). Mengikut Norhaya dan Rosadah (1993), elemen yang paling penting dalam membuat analisis kewangan adalah untuk mendapatkan gambaran ke atas pembangunan yang hendak dilaksanakan.

Rujukan: Badiru, A.B. and Pulat, P.S. (1995). Comprehensive Project Management. New Jersey: Prentice Hall. Norhaya Kamarudin dan Rosadah Mahmud (1993). Feasibility Studies on Housing Development in Johor Bahru. Apres Conference, Langkawi, Malaysia. November 6-7. Langkawi: APRES. Faizul Azli Mohd. Rahim. (2006). The Importance of Information During a Feasibility Study. The Malaysia Surveyor. 30-35. Ardalan, A. (2000). Economic & Financial Analysis for Engineering & Project Management. Lancaster: Technomic Publishing. 16-17. Clifton, D.S. Jr. and Fyffe, D.E. (1977). Project Feasibility Analysis: A Guide to Profitable New Ventures. Canada: John Wiley and Sons Inc. Shahabudin Abdullah. (1999). Feasibility Study: Theory and Practical Usage in Malaysia. Universiti Teknologi Malaysia. Tesis Sarjana. OMara. (1985). Community Builders Handbook Series: Office Development Handbook. The Urban Land Institute. Soo, Pim Ning. (2001). Pembangunan Berfasa: Pelaksanaannya Dalam Projek Perumahan, Universiti Teknologi Malaysia. Tesis Sarjana. Clifton, D.S. Jr. and Fyffe, D.E. (1977). Project Feasibility Analysis: A Guide to Profitable New Ventures. Canada: John Wiley and Sons Inc. Thrall G.I. (2002). Business Geography and New Real Estate Market Analysis. New York: Oxford University Press.11-331