I

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Organization Structure
Struktur Organisasi adalah suatu susunan dan hubungan antara tiap bagian yang ada pada suatu organisasi atau perusahaan dalam menjalankan kegiatan operasional untuk mencapai tujuan. Tipe tipe struktur organisasi terbagi menjadi 3 yaitu : - Functional OrganizationStructure - Project/Divisional Organization Structure - Matrix OrganizationStructure :: Tiga tipe Struktur Organisasi :::

A. Functional OrganizationStructure
Disebut organisasi fungsional karena organisasi ini dipecah atau dikelompokkan menjadi unit berdasarkan fungsinya. Ciri utama organisasi fungsional ialah memiliki strutur piramida dengan konsep otoritas dan hirarki vertikal dengan sifat-sifat berikut : 1. Prinsip komando tunggal dimana masing-masing personil hanya memiliki satu atasan 2. Setiap personil mempunyai wewenang dan tanggung jawab yang jelas. 3. Arus informasi dan pelaporan bersifat vetikal. 4. Hubungan horizontal diatur dengan prosedur kerja, kebijakan, dan petunjuk pelaksana. 5. Mekanisme koordinasi perunit, bila diperlukan dilakukan, dengan rapat-rapat atau membentuk panitia perwakilan.

Keuntungan-keuntungan organisasi fungsional :

1. Memudahkan pengawasan karena personil melapor hanya kepada satu atasan. 2. Adanya potensi meningkatkan keterampilan dan keahlian individu serta kelompok untuk menjadi spesialis pada bidangnya. 3. Konsentrasi personil terpusat pada sasaran bidang yang bersangkutan.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

4. Penggunaan sumber daya yang efisian sebai akibat pekerjaan yang sejenis dan berulang-ulang. 5. Memudahkan pengendalian kinerja personil serta biaya, jadwal dan mutu produk.

Kelemahan organisasi fungsional

1. Sesuai dengan maksud pembentukannya,struktur fungsional ditujukan untuk menangani kegiatan atau masalah yang dapat diantisipasi dan diklasifikasi. Kesulitan yang dihadapi biasanya keterbatasan struktur fungsional, ialah : 2. Cenderung memprioritaskan kinerja dan keluaran masing-masing bidang. Hal ini dapat mengurangi perhatian tujuan perusahaan secara menyeluruh. 3. Makin besar organisasi, makin panjang prosedur pengambilan keputusan, hal ini memungkinkan terjadinya distorsi informasi dan urgensi. 4. Sulit mengkoordinasi dan mengintegrasikan pekerjaan yang multidisiplin dan melibatkan banyak pihak diluar organisasi. 5. Kurangnya jalur komunikasi horizontal.

Contoh struktur organisasi fungsional

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Contoh organisasi fungsional

B. Project/Divisional Organization Structure

Yakni struktur organisasi dimana pembagian divisinya berdasarkan proyek/kegiatan yang sedang dijalankan.

Keuntungan-keuntungan organisasi project/divisional :

1. Fokus pada pembagian berdasarkan proyek yang sedang dikerjakan 2. Masing2 kegiatan proyek mempunyai struktur sendiri, mulai dari pemimpin proyek sampai divisi2nya 3. Komunikasi di dalam proyek lebih terkendali dan fungsi pengawasan pemimpin proyek terhadap proyeknya juga mudah 4. Dibutuhkan lebih banyak SDA untuk masing2 proyek

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

5. Ada kemudahan dalam memasukkan konsultan luar (outsourcing) dalam pengerjaan proyek 6. Setiap karyawan dituntut untuk mempunyai rasa tanggung jawab dan inisiatif yang tinggi

Kelemahan organisasi project/divisional :

1. Kurang cocok untuk organisasi yang membutuhkan banyak proses administrasi dan birokrasi

Contoh struktur organisasi project/divisional

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Contoh struktur organisasi project

C. Matrix OrganizationStructure
Organisasi Proyek Matriks adalah organisasi proyek murni yang melekat pada divisi fungsional pada organisasi induk sehingga pada dasarnya organisasi fungsional dengan organisasi proyek murni.
o

menggabungkan kelebihan dari

Ada tiga sub dari tipe ini, diantaranya :

Weak Matrix => peran Manajer Proyek kuat, peran Manajer Fungsional lemah. Manajer Fungsional hanya sebagai penyedia SDA yang ada.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Balanced Matrix => peran Manajer Proyek dan Manajer Fungsional setara. Strong Matrix => peran Manajer Proyek lemah, peran Manajer Fungsional kuat. Manjer Proyek hanya sebagai koordinator proyek.

Keuntungan-keuntungan organisasi matrik :

1. Proyek mendapat perhatian yang cukup 2. Karena organisasi matriks melekat pada unit fungsionai organisasi induk maka mudah untuk mendapatkan orang potensial yang dibutuhkan dari setiap unit fungsional 3. Tidak ada masalah yang berat berkenaan dengan nasib pekerja proyek jika proyek selesai 4. Tanggapan terhadap keinginan klien dapat dengan cepat diberikan seperti pada organisasi proyek murni. 5. Dengan manajemen matrik proyek akan mempunyai akses perwakilan dan divisi administrasi perusahaan induk, sehingga konsistensinya dengan kebijaksanaan, prosedur dan perusahaan induk bisa dijaga. 6. Bila ada proyek yang bersamaan, memungkinkan distribusi sumberdaya yang lebih seimbang untuk mencapai berbagai target proyek yang berbeda-beda Kelemahan organisasi matrik : 1. Terdapat kekuatan berimbang antara Manager Fungsional dan Project Manager sehingga bila terdapat keraguan siapa yg mesti terkena beban, pekerjaan proyek jadi terbengkalai 2. Perpindahan sumberdaya antar proyek bisa meningkatkan persaingan antar masingmasing Project Manager karena ingin memastikan proyeknyalah yang sukses, bukan target organisasi secara keseluruhan. 3. Manajemen matriks melanggar prinsip utama manajemen,yaitu kesatuan komando (unity of command

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Contoh struktur organisasi matriks

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

KONTRAK
A. PENGERTIAN KONTRAK
Kontrak adalah sebuah kesepakatan terbentuk dalam perjanjian tertulis (dokumen) yang mengikat antara dua atau lebih pihak yang berkompeten dalam hal tertentu dan berdasarkan hukum tertentu pula yang menciptakan kewajiban untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu. Sebuah perjanjian adalah suatu kontrak diberlakukan secara hukum jika: 1) Perjanjian tersebut harus "saling" (semua pihak memiliki pemahaman yang sama tentang makna perjanjian mereka - ada "pertemuan pikiran"); 2) Perjanjian tersebut harus "sukarela" (tidak ada pihak yang setuju di bawah pengaruh ancaman kekerasan atau penipuan keliru dari fakta-fakta); 3) Harus ada sebenarnya "pertimbangan" dibayarkan (yaitu, masing-masing pihak harus mencapai keuntungan dengan memberikan suatu kontrol untuk mendapatkan sesuatu lain kontrol pihak dalam pertukaran: janji satu sisi sederhana untuk memberikan orang lain manfaat serampangan bukan kontrak); 4) Substansi perjanjian tidak boleh "bertentangan dengan kebijakan publik" Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masingmasing pihak untuk mengatasinya. Kerugian proyek terbesar disebabkan oleh kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksi.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

B. Ketentuan-ketentuan umum dlm hukum kontrak

1. SOMASI Somasi diatur dlm ps 1238 KUHPER dan ps 1243 KUHPER. Somasi adalah teguran dari kreditur kpd debitur agar dpt memenuhi prestasi sesuai dgn isi perjanjian yg telah disepakati antara keduanya. Beberapa hal yg menyebabkan somasi: Debitur melaksanakan prestasi yg keliru Debitur terlambat atau tdk memenuhi prestasi sama sekali Prestasi yg dilaksanakan debitur tdk lagi berguna bagi kreditur krn sudah lewat waktu yg dijanjikan. a. BENTUK DAN ISI SOMASI Somasi disampaikan kreditur kpd debitur dlm bentuk surat perintah atau akta yg sejenis. Yang berwenang mengeluarkan surat perintah adalah : kreditur atau pejabat yg berwenang yakni juru sita, badan urusan piutang negara dll. Isi atau hal-hal yg harus dimuat dlm surat somasi a) Apa yg dituntut (pembayaran pokok kredit dan bunganya); b) Dasar tuntutan (perjanjian kredit yg dibuat antara kreditur dan debitur); c) Tanggal paling lambat melakukan pembayaran angsuran, pd tgl

2. WANPRESTASI Wanprestasi adalah suatu keadaan di mana debitur tdk memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sbgmn yg ditentukan dlm perjanjian yg dibuat antara kreditur dgn debitur.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Akibat adanya wanprestasi Perikatan tetap ada Debitur harus membayar ganti rugi Beban risiko beralih utk kerugian debitur Pd perjanjian timbal balik, kreditur dapat membebaskan diri dari kewajibannya memberikan kontra prestasi dgn menggunakan ps 1266KUHPER Tuntutan atas dasar wanprestasi a. Kreditur dpt meminta pemenuhan prestasi saja b. Menuntut ganti rugi c. Menuntut pemenuhan prestasi disertai ganti rugi d. menuntut pembatalan perjanjian e. Menuntut pembatalan perjanjian disertai ganti rugi

3. GANTI RUGI Ada dua sebab timbulnya ganti rugi yaitu karena : Wanprestasi dan perbuatan melawan hukum Ganti rugi krn wanprestasi adalah suatu bentuk ganti rugi yg dibebankan kpd debitur yg tdk memenuhi isi perjanjian yg telah dibuat antara debitur dan kreditur. Ganti rugi krn perbuatan melawan hukum adalah suatu bentuk ganti rugi yg dibebankan kpd orang yg telah menimbulkan kesalahan kpd pihak yg telah dirugikan Ganti rugi dari perbuatan melawan hukum disebabkan krn ada suatu kesalahan yg melanggar UU sedang ganti rugi wanprestasi krn adanya pelanggaran ketentuan yg ditetapkan dlm perjanjian.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

10

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Ganti rugi yg dpt dituntut Biaya Rugi, dan bunga

4. KEADAAN MEMAKSA Adalah suatu keadaan di mana debitur tdk dpt melakukan prestasi, yg disebabkan adanya suatu peristiwa yg tdk terduga pd saat dibuatnya kontrak yg berada di luar kekuasaannya. Misalnya krn adanya gempa bumi, banjir, gunung meletus dsbnya. keadaan memaksa diatur dlm ps 1244 KUHPER dan ps 1245 KUHPER 2 macam keadaan memaksa Keadaan memaksa absolut atau objektif, dan Keadaan memaksa relatif atau subjektif Berdasarkan jangka waktunya keadaan memaksa dibedakan : Keadaan memaksa permanen, dan Keadaan memaksa temporer

5. RISIKO Adalah suatu ajaran yg menyatakan bahwa seseorang berkewajiban utk memikul kerugian, jika ada suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak yg menimpa benda yg menjadi objek perjanjian. Pihak yg berkewajiban memikul risiko

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

11

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Pada perjanjian timbal balik : Perjanjian jual-beli utk barang yg sudah ditentukan, risiko atas musnahnya barang dipikul oleh pembeli (ps1460KUHPER), ttp berdasarkan SEMA no 3 tahun 1963 pasal tsb telah dicabut. Utk barang yg dijual menurut berat,jumlah atau ukuran (ps1461) risiko ada pd penjual hingga barang ditimbang. Utk barang yg ditumpuk (ps1462), risiko ada pd pembeli Perjanjian tukar-menukar, risiko dipikul oleh pemilik barang, (ps1545KUHPER)

Perjanjian sewa-menyewa, risiko dipikul oleh pemilik barang, (ps1553KUHPER) Menurut prof Subekti bahwa apa yg ditetapkan utk perjanjian tukar-menukar, harus dipandang sbg asas yg berlaku pada umumnya dlm perjanjian timbal balik. Risiko dalam perjanjian sepihak Pada perjanjian sepihak seperti hibah, risiko atas musnahnya barang yg akan diberikan dipikul oleh si penerimah barang

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

12

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

C. MACAM-MACAM KONTRAK

1) BUILD CONTRACT
Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari RENCANA DESAIN PROYEK yang sudah ada. Tugas pemborong hanya membangun saja. Kontrak jenis ini dibagai menjadi dua kategori yaitu :

a) FIXED PRICE CONTRACTS Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

13

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan. Keuntungan bagi pihak pemilik mencakup hal-hal sebagai berikut ini : 1. Sistem-sistem ini telah diterima dan mandapatkan dukungan secara historis dengan preseden-preseden yang legal dan kontraktual yang telah dibuat dengan sempurna. 2. Jenis harga menyeluruh memungkinkan untuk menentukan biaya keseluruhan, sebelum kontrak konstruksi itu dibuat. 3. 4. Dalam proses konstruksi diperlukan keterlibatan minimal pemilik. Pemilik dapat mengambil manfaat dari persaingan harga dalam situasi yang kompetitif. Fixed Price contract terbagi menjadi 2 yaitu : a. LUMP-SUM CONTRACT Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.Kontrak ini merupakan pengadaan barang / jasa untuk

penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana. Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan, memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

14

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum. Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk : 1. Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana & spek teknisnya. 2. Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya unpredictable cost seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya ketidak-sempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang, Spesifikasi teknis, atau Bill of Quantity yang ada. Dengan system kontrak ini diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost tersebut karena harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat). Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah : 1. Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang. 2. Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus dijelaskan dalam Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut. 3. Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

15

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

4. Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan 5. Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan. 6. Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila:

Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang instruksinya dilakukan secara tertulis.

Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh Pemberi Tugas

Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.

Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat.

Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan : 1. Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak tercantum dalam Bill of Quantity

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

16

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

2. Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill of Quantity yang ada. 3. Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam BQ.

b. UNIT PRICE CONTRACT Suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya tak dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate). Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk : 1. Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume

pekerjaan yang tajam/pasti diperlukan adanya Survey dan penelitian yang sangat dalam Detail dan sample yang sangat banyak Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan. 2. Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan untuk digunakan system kontrak Lumpsum.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

17

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price / Harga Satuan ini adalah : a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price ini karena :

Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.

Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek

b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak. Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan. b) PRIME COST CONTRACTS Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

18

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost contract yaitu : a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT

Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan. Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat. b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi. c. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor. Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

19

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

d. CONVERTIBLE COST CONTRACT Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang memadai. Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price. e. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.

2) DESIGN AND BUILD CONTRACT

a. Kontrak Tradisional b. Design Contract c. Design + Managee Contract d. Turn Key Contract

a. Tradisional Contract Dalam kontrak tradisional, Owner akan berhubungan dengan beberapa kontraktor untuk menyelesaikan proyek. Kontrak, misalnya bisa dibagi menjadi : kontrak engineering dan kontrak konstruksi untuk konstruksi onshore, kontrak bisa dibagi menjadi kontrak pekerjaan sipil dan kontrak pekerjaan MEP material / equipment utama di-supply oleh Owner, dst.

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

20

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Dengan pola ini, Owner akan langsung berhubungan dengan kontraktor spesialis. Para spesialis ini tidak perlu menjadi subkontraktor / vendor dari kontraktorbesar ( EPC ) untuk ambil bagian dalam pekerjaan proyek. Dengan mendapat harga penawaran dari tangan pertama, mestinya harga kontrak akan menjadi lebih rendah. Yang perlu diperhatikan, untuk mengelola proyek dengan banyak kontraktor,Owner butuh resources yang cukup untuk menangani pekerjaan. Padahal saat ini,banyak perusahaan punya kecenderungan untuk lebih ramping Dalam kontrak tradisional, Owner memberi implied warranty kepada kontraktor konstruksi bahwa design yang dibuat oleh kontraktor engineering akan bekerja dengan baik. Bila ada masalah constructability, design error atau revisi design, Owner yang akan menanggung resikonya. Resiko ini tidak bisa dilimpahkan kekontraktor engineering, karena biasanya ada klausul limit of liability dalam kontrak. Koordinasi kerja pada proyek multi kontraktor juga merupakan resiko tersendiri. Poor coordination sangat berpotensi menimbulkan delay claim dari kontraktor. Masalah lain, mungkin ini yang paling penting, adalah waktu penyelesaian. Dengan memisahkan pekerjaan engineering & konstruksi, artinya Owner harus menunggu sampai pekerjaan design substantially complete baru kemudian buat tender untuk proyek konstruksi. Waktu penyelesaian proyek akan lebih lama. Untuk mengatasi permasalahan diatas, beberapa tahun belakangan ini banyak pekerjaan dilakukan dengan sistem EPC. Dalam kontrak jenis ini Owner cukup berhubungan dengan satu kontraktor Waktu penyelesaian proyek lebih singkat, Owner bisa segera berproduksi & masuk pasar

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

21

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Risk & reward sharing, kontraktor akan mengambil alih berbagai resiko yang biasanya ditanggung Owner pada kontrak tradisional. Jika Kontraktor berhasil mengendalikan resiko-resiko tersebut, mereka mendapat reward berupa keuntungan proyek yang lebih besar

b. Kontrak Design & Built. Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari proses perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa satu kontrak yang sama.

c. Construction Management.
Pada kontrak ini, client menggunakan konsultan (design consultant) dan construction manager (CM). Client menetapkan konsep serta memilih konsultan dan CM. Tugas konsultan adalah mengembangkan konsep, menyiapkan dokumen perancangan untuk paket pertama dan paket-paket berikutnya. CM mengkoordinasikan pelaksanaan paket pertama, kemudian disusul dengan paket-paket berikutnya. Pemecahan pekerjaan menjadi paket-paket ini dimaksud agar pelaksanaan pekerjaan bisa dilakukan sedini mungkin (saat konsultan menyiapkan dokumen untuk paket selanjutnya, secara paralel paket pertama sudah bisa dilaksanakan oleh CM). Contractors dan suppliers dipilih oleh client dan/atau CM. Cara pembayarannya adalah client membayar ke konsultan dan ke CM. Pembayaran ke CM dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain: (1) Client bayar ke contractors, suppliers dan CM; (2) CM membayar contractors dan suppliers, kemudian client akan reimburses CM dan membayar management fee; (3) Client membayar CM sesuai pengeluaran dengan pembatasan biaya maksimum (warranted maximum price). Biasanya, apabila total biaya lebih kecil dari batas maksimum atau waktu penyelesaian lebih cepat, maka client akan memberi kepada CM incentive tambahan.
JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

22

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

d. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction). Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada : a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya. b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar

requirement/TOR (Term of Requriement) saja

JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP ITS - SURABAYA 2011

23