I

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

Organization Structure
Struktur Organisasi adalah suatu susunan dan hubungan antara tiap bagian yang ada pada suatu organisasi atau perusahaan dalam menjalankan kegiatan operasional untuk mencapai tujuan. Tipe – tipe struktur organisasi terbagi menjadi 3 yaitu : - Functional OrganizationStructure - Project/Divisional Organization Structure - Matrix OrganizationStructure :: Tiga tipe Struktur Organisasi :::

A. Functional OrganizationStructure
Disebut organisasi fungsional karena organisasi ini dipecah atau dikelompokkan menjadi unit berdasarkan fungsinya. Ciri utama organisasi fungsional ialah memiliki strutur piramida dengan konsep otoritas dan hirarki vertikal dengan sifat-sifat berikut : 1. Prinsip komando tunggal dimana masing-masing personil hanya memiliki satu atasan 2. Setiap personil mempunyai wewenang dan tanggung jawab yang jelas. 3. Arus informasi dan pelaporan bersifat vetikal. 4. Hubungan horizontal diatur dengan prosedur kerja, kebijakan, dan petunjuk pelaksana. 5. Mekanisme koordinasi perunit, bila diperlukan dilakukan, dengan rapat-rapat atau membentuk panitia perwakilan.

 Keuntungan-keuntungan organisasi fungsional :
1. Memudahkan pengawasan karena personil melapor hanya kepada satu atasan. 2. Adanya potensi meningkatkan keterampilan dan keahlian individu serta kelompok untuk menjadi spesialis pada bidangnya. 3. Konsentrasi personil terpusat pada sasaran bidang yang bersangkutan.

JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA 2011

1

I

LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE

4. Penggunaan sumber daya yang efisian sebai akibat pekerjaan yang sejenis dan berulang-ulang. 5. Memudahkan pengendalian kinerja personil serta biaya, jadwal dan mutu produk.

 Kelemahan organisasi fungsional
1. Sesuai dengan maksud pembentukannya,struktur fungsional ditujukan untuk menangani kegiatan atau masalah yang dapat diantisipasi dan diklasifikasi. Kesulitan yang dihadapi biasanya keterbatasan struktur fungsional, ialah : 2. Cenderung memprioritaskan kinerja dan keluaran masing-masing bidang. Hal ini dapat mengurangi perhatian tujuan perusahaan secara menyeluruh. 3. Makin besar organisasi, makin panjang prosedur pengambilan keputusan, hal ini memungkinkan terjadinya distorsi informasi dan urgensi. 4. Sulit mengkoordinasi dan mengintegrasikan pekerjaan yang multidisiplin dan melibatkan banyak pihak diluar organisasi. 5. Kurangnya jalur komunikasi horizontal.

 Contoh struktur organisasi fungsional

JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS - SURABAYA 2011

2

› Keuntungan-keuntungan organisasi project/divisional : 1. Fokus pada pembagian berdasarkan proyek yang sedang dikerjakan 2. mulai dari pemimpin proyek sampai divisi2nya 3. Komunikasi di dalam proyek lebih terkendali dan fungsi pengawasan pemimpin proyek terhadap proyeknya juga mudah 4.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE  Contoh organisasi fungsional B. Dibutuhkan lebih banyak SDA untuk masing2 proyek JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Project/Divisional Organization Structure Yakni struktur organisasi dimana pembagian divisinya berdasarkan proyek/kegiatan yang sedang dijalankan.SURABAYA 2011 3 . Masing2 kegiatan proyek mempunyai struktur sendiri.

Kurang cocok untuk organisasi yang membutuhkan banyak proses administrasi dan birokrasi › Contoh struktur organisasi project/divisional JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Setiap karyawan dituntut untuk mempunyai rasa tanggung jawab dan inisiatif yang tinggi › Kelemahan organisasi project/divisional : 1.SURABAYA 2011 4 . Ada kemudahan dalam memasukkan konsultan luar (outsourcing) dalam pengerjaan proyek 6.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE 5.

o menggabungkan kelebihan dari Ada tiga sub dari tipe ini. peran Manajer Fungsional lemah. JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS .I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE › Contoh struktur organisasi project C. Manajer Fungsional hanya sebagai penyedia SDA yang ada. Matrix OrganizationStructure Organisasi Proyek Matriks adalah organisasi proyek murni yang melekat pada divisi fungsional pada organisasi induk sehingga pada dasarnya organisasi fungsional dengan organisasi proyek murni. diantaranya :  Weak Matrix => peran Manajer Proyek kuat.SURABAYA 2011 5 .

Tidak ada masalah yang berat berkenaan dengan nasib pekerja proyek jika proyek selesai 4. Strong Matrix => peran Manajer Proyek lemah. Manjer Proyek hanya sebagai koordinator proyek. 6. 3. memungkinkan distribusi sumberdaya yang lebih seimbang untuk mencapai berbagai target proyek yang berbeda-beda  Kelemahan organisasi matrik : 1.yaitu kesatuan komando (unity of command JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . pekerjaan proyek jadi terbengkalai 2. peran Manajer Fungsional kuat. Tanggapan terhadap keinginan klien dapat dengan cepat diberikan seperti pada organisasi proyek murni. prosedur dan perusahaan induk bisa dijaga. 5. Manajemen matriks melanggar prinsip utama manajemen.SURABAYA 2011 6 . Terdapat kekuatan berimbang antara Manager Fungsional dan Project Manager sehingga bila terdapat keraguan siapa yg mesti terkena beban.  Keuntungan-keuntungan organisasi matrik : 1. Karena organisasi matriks melekat pada unit fungsionai organisasi induk maka mudah untuk mendapatkan orang potensial yang dibutuhkan dari setiap unit fungsional 3. bukan target organisasi secara keseluruhan. Bila ada proyek yang bersamaan. Perpindahan sumberdaya antar proyek bisa meningkatkan persaingan antar masingmasing Project Manager karena ingin memastikan proyeknyalah yang sukses. Dengan manajemen matrik proyek akan mempunyai akses perwakilan dan divisi administrasi perusahaan induk.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE   Balanced Matrix => peran Manajer Proyek dan Manajer Fungsional setara. Proyek mendapat perhatian yang cukup 2. sehingga konsistensinya dengan kebijaksanaan.

I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE  Contoh struktur organisasi matriks JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS .SURABAYA 2011 7 .

PENGERTIAN KONTRAK Kontrak adalah sebuah kesepakatan terbentuk dalam perjanjian tertulis (dokumen) yang mengikat antara dua atau lebih pihak yang berkompeten dalam hal tertentu dan berdasarkan hukum tertentu pula yang menciptakan kewajiban untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masingmasing pihak untuk mengatasinya. 2) Perjanjian tersebut harus "sukarela" (tidak ada pihak yang setuju di bawah pengaruh ancaman kekerasan atau penipuan keliru dari fakta-fakta). Sebuah perjanjian adalah suatu kontrak diberlakukan secara hukum jika: 1) Perjanjian tersebut harus "saling" (semua pihak memiliki pemahaman yang sama tentang makna perjanjian mereka .SURABAYA 2011 8 .ada "pertemuan pikiran"). 4) Substansi perjanjian tidak boleh "bertentangan dengan kebijakan publik" Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. masing-masing pihak harus mencapai keuntungan dengan memberikan suatu kontrol untuk mendapatkan sesuatu lain kontrol pihak dalam pertukaran: janji satu sisi sederhana untuk memberikan orang lain manfaat serampangan bukan kontrak). 3) Harus ada sebenarnya "pertimbangan" dibayarkan (yaitu. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE KONTRAK A. Kerugian proyek terbesar disebabkan oleh kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksi. JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS .

• Yang berwenang mengeluarkan surat perintah adalah : kreditur atau pejabat yg berwenang yakni juru sita. Somasi adalah teguran dari kreditur kpd debitur agar dpt memenuhi prestasi sesuai dgn isi perjanjian yg telah disepakati antara keduanya. Isi atau hal-hal yg harus dimuat dlm surat somasi a) Apa yg dituntut (pembayaran pokok kredit dan bunganya). JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . c) Tanggal paling lambat melakukan pembayaran angsuran. SOMASI Somasi diatur dlm ps 1238 KUHPER dan ps 1243 KUHPER. a. badan urusan piutang negara dll. WANPRESTASI Wanprestasi adalah suatu keadaan di mana debitur tdk memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sbgmn yg ditentukan dlm perjanjian yg dibuat antara kreditur dgn debitur. pd tgl …… 2. b) Dasar tuntutan (perjanjian kredit yg dibuat antara kreditur dan debitur). Ketentuan-ketentuan umum dlm hukum kontrak 1.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE B. Beberapa hal yg menyebabkan somasi: • • • Debitur melaksanakan prestasi yg keliru Debitur terlambat atau tdk memenuhi prestasi sama sekali Prestasi yg dilaksanakan debitur tdk lagi berguna bagi kreditur krn sudah lewat waktu yg dijanjikan.SURABAYA 2011 9 . BENTUK DAN ISI SOMASI • Somasi disampaikan kreditur kpd debitur dlm bentuk surat perintah atau akta yg sejenis.

Menuntut pemenuhan prestasi disertai ganti rugi d. Ganti rugi krn perbuatan melawan hukum adalah suatu bentuk ganti rugi yg dibebankan kpd orang yg telah menimbulkan kesalahan kpd pihak yg telah dirugikan Ganti rugi dari perbuatan melawan hukum disebabkan krn ada suatu kesalahan yg melanggar UU sedang ganti rugi wanprestasi krn adanya pelanggaran ketentuan yg ditetapkan dlm perjanjian.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE Akibat adanya wanprestasi • • • • Perikatan tetap ada Debitur harus membayar ganti rugi Beban risiko beralih utk kerugian debitur Pd perjanjian timbal balik. Menuntut pembatalan perjanjian disertai ganti rugi 3. kreditur dapat membebaskan diri dari kewajibannya memberikan kontra prestasi dgn menggunakan ps 1266KUHPER Tuntutan atas dasar wanprestasi a.SURABAYA 2011 10 . JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . menuntut pembatalan perjanjian e. GANTI RUGI Ada dua sebab timbulnya ganti rugi yaitu karena : • • Wanprestasi dan perbuatan melawan hukum Ganti rugi krn wanprestasi adalah suatu bentuk ganti rugi yg dibebankan kpd debitur yg tdk memenuhi isi perjanjian yg telah dibuat antara debitur dan kreditur. Kreditur dpt meminta pemenuhan prestasi saja b. Menuntut ganti rugi c.

Pihak yg berkewajiban memikul risiko JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . jika ada suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak yg menimpa benda yg menjadi objek perjanjian. RISIKO Adalah suatu ajaran yg menyatakan bahwa seseorang berkewajiban utk memikul kerugian. keadaan memaksa diatur dlm ps 1244 KUHPER dan ps 1245 KUHPER 2 macam keadaan memaksa • • Keadaan memaksa absolut atau objektif.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE Ganti rugi yg dpt dituntut • • • Biaya Rugi. banjir. KEADAAN MEMAKSA Adalah suatu keadaan di mana debitur tdk dpt melakukan prestasi. dan Keadaan memaksa relatif atau subjektif Berdasarkan jangka waktunya keadaan memaksa dibedakan : • • Keadaan memaksa permanen. gunung meletus dsbnya.SURABAYA 2011 11 . Misalnya krn adanya gempa bumi. dan Keadaan memaksa temporer 5. yg disebabkan adanya suatu peristiwa yg tdk terduga pd saat dibuatnya kontrak yg berada di luar kekuasaannya. dan bunga 4.

risiko atas musnahnya barang yg akan diberikan dipikul oleh si penerimah barang JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS .I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE Pada perjanjian timbal balik : • Perjanjian jual-beli utk barang yg sudah ditentukan. harus dipandang sbg asas yg berlaku pada umumnya dlm perjanjian timbal balik.jumlah atau ukuran (ps1461) risiko ada pd penjual hingga barang ditimbang. risiko atas musnahnya barang dipikul oleh pembeli (ps1460KUHPER). • Utk barang yg ditumpuk (ps1462). (ps1553KUHPER) Menurut prof Subekti bahwa apa yg ditetapkan utk perjanjian tukar-menukar. ttp berdasarkan SEMA no 3 tahun 1963 pasal tsb telah dicabut. risiko ada pd pembeli Perjanjian tukar-menukar.SURABAYA 2011 12 . Risiko dalam perjanjian sepihak Pada perjanjian sepihak seperti hibah. (ps1545KUHPER) Perjanjian sewa-menyewa. risiko dipikul oleh pemilik barang. • Utk barang yg dijual menurut berat. risiko dipikul oleh pemilik barang.

JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Kontrak jenis ini dibagai menjadi dua kategori yaitu : a) FIXED PRICE CONTRACTS Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor. Tugas pemborong hanya membangun saja.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE C.SURABAYA 2011 13 . MACAM-MACAM KONTRAK 1) BUILD CONTRACT Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari RENCANA DESAIN PROYEK yang sudah ada.

LUMP-SUM CONTRACT Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas. Keuntungan bagi pihak pemilik mencakup hal-hal sebagai berikut ini : 1. 3. memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Sistem-sistem ini telah diterima dan mandapatkan dukungan secara historis dengan preseden-preseden yang legal dan kontraktual yang telah dibuat dengan sempurna.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan. Dalam proses konstruksi diperlukan keterlibatan minimal pemilik. 2. spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut. sebelum kontrak konstruksi itu dibuat.SURABAYA 2011 14 . 4. serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana. Pemilik dapat mengambil manfaat dari persaingan harga dalam situasi yang kompetitif.Kontrak ini merupakan pengadaan barang / jasa untuk penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu. dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap. Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan. Jenis harga menyeluruh memungkinkan untuk menentukan biaya keseluruhan. Fixed Price contract terbagi menjadi 2 yaitu : a.

Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran. Gambar lelang. Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah : 1. Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan. Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang. Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk : 1. 2. atau Bill of Quantity yang ada.SURABAYA 2011 15 . Dengan system kontrak ini diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost tersebut karena harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat). JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana & spek teknisnya.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum. Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya “unpredictable cost” seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya ketidak-sempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan. harus dijelaskan dalam Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut. 3. 2. Spesifikasi teknis.

 Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh Pemberi Tugas  Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik. Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga. saat rapat penjelasan lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan 5. Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila:  Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang instruksinya dilakukan secara tertulis. Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan : 1.SURABAYA 2011 16 .I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE 4. Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi.  Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat. karena setelah terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan. 6. Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak tercantum dalam Bill of Quantity JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS .

Kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan. Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume pekerjaan yang tajam/pasti diperlukan adanya › Survey dan penelitian yang sangat dalam › Detail dan sample yang sangat banyak › Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan. tetapi jumlah volume atau panjangnya tak dapat diketahui dengan tepat. atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate). JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill of Quantity yang ada. 3. Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan. UNIT PRICE CONTRACT Suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. b. 2. Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk : 1.SURABAYA 2011 17 . Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam BQ. perunit panjang ataupun per unit berat. sehingga tidak memungkinkan untuk digunakan system kontrak Lumpsum.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE 2. Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate).

Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan.SURABAYA 2011 18 .  Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek b. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya bangunan gedung. JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak. b) PRIME COST CONTRACTS Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan. maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price ini karena :  Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama. ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price / Harga Satuan ini adalah : a.

Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat. c. maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan. Macam-macam prime cost contract yaitu : a. Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan.SURABAYA 2011 19 . COST PLUS FIXED FEE CONTRACT Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi. Secara teknis dan pembiayaan. b.

tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang “memadai”. 2) DESIGN AND BUILD CONTRACT a. Owner akan berhubungan dengan beberapa kontraktor untuk menyelesaikan proyek. Design Contract c. dst. Kontrak Tradisional b. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya. Tradisional Contract Dalam kontrak tradisional.SURABAYA 2011 20 . kontrak bisa dibagi menjadi kontrak pekerjaan sipil dan kontrak pekerjaan MEP  material / equipment utama di-supply oleh Owner. Kontrak.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE d. Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price. e. CONVERTIBLE COST CONTRACT Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract. Design + Managee Contract d. JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Turn Key Contract a. misalnya bisa dibagi menjadi : kontrak engineering dan kontrak konstruksi  untuk konstruksi onshore. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja.

Untuk mengatasi permasalahan diatas. mestinya harga kontrak akan menjadi lebih rendah. Owner memberi implied warranty kepada kontraktor konstruksi bahwa design yang dibuat oleh kontraktor engineering akan bekerja dengan baik. Dalam kontrak jenis ini › › Owner cukup berhubungan dengan satu kontraktor Waktu penyelesaian proyek lebih singkat. untuk mengelola proyek dengan banyak kontraktor. mungkin ini yang paling penting.Owner butuh resources yang cukup untuk menangani pekerjaan. Masalah lain. artinya Owner harus menunggu sampai pekerjaan design substantially complete baru kemudian buat tender untuk proyek konstruksi. Owner bisa segera berproduksi & masuk pasar JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Owner yang akan menanggung resikonya. Koordinasi kerja pada proyek multi kontraktor juga merupakan resiko tersendiri.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE Dengan pola ini. Para spesialis ini tidak perlu menjadi subkontraktor / vendor dari kontraktorbesar ( EPC ) untuk ambil bagian dalam pekerjaan proyek. design error atau revisi design.SURABAYA 2011 21 . Resiko ini tidak bisa dilimpahkan kekontraktor engineering. Waktu penyelesaian proyek akan lebih lama. adalah waktu penyelesaian. Bila ada masalah constructability. karena biasanya ada klausul limit of liability dalam kontrak. Dengan memisahkan pekerjaan engineering & konstruksi. Yang perlu diperhatikan. beberapa tahun belakangan ini banyak pekerjaan dilakukan dengan sistem EPC.banyak perusahaan punya kecenderungan untuk lebih ramping Dalam kontrak tradisional. Poor coordination sangat berpotensi menimbulkan delay claim dari kontraktor. Owner akan langsung berhubungan dengan kontraktor spesialis. Dengan mendapat harga penawaran dari tangan pertama. Padahal saat ini.

Pembayaran ke CM dapat dilakukan dengan beberapa cara.SURABAYA 2011 22 . Construction Management. c. Client menetapkan konsep serta memilih konsultan dan CM. secara paralel paket pertama sudah bisa dilaksanakan oleh CM). mereka mendapat reward berupa keuntungan proyek yang lebih besar b. maka client akan memberi kepada CM incentive tambahan. Contractors dan suppliers dipilih oleh client dan/atau CM. JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . (2) CM membayar contractors dan suppliers. Cara pembayarannya adalah client membayar ke konsultan dan ke CM. Biasanya. antara lain: (1) Client bayar ke contractors. Tugas konsultan adalah mengembangkan konsep. menyiapkan dokumen perancangan untuk paket pertama dan paket-paket berikutnya. (3) Client membayar CM sesuai pengeluaran dengan pembatasan biaya maksimum (warranted maximum price). apabila total biaya lebih kecil dari batas maksimum atau waktu penyelesaian lebih cepat. client menggunakan konsultan (design consultant) dan construction manager (CM). Pada kontrak ini. kemudian disusul dengan paket-paket berikutnya. Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari proses perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa satu kontrak yang sama. suppliers dan CM. CM mengkoordinasikan pelaksanaan paket pertama. kemudian client akan reimburses CM dan membayar management fee. Jika Kontraktor berhasil mengendalikan resiko-resiko tersebut.I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE › Risk & reward sharing. Kontrak Design & Built. kontraktor akan mengambil alih berbagai resiko yang biasanya ditanggung Owner pada kontrak tradisional. Pemecahan pekerjaan menjadi paket-paket ini dimaksud agar pelaksanaan pekerjaan bisa dilakukan sedini mungkin (saat konsultan menyiapkan dokumen untuk paket selanjutnya.

b.SURABAYA 2011 23 .I LAPORAN MANAGEMENT KONSTRUKSI ORGANITATION STRUCTURE d. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja. dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya. Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada : a. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction). Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar requirement/TOR (Term of Requriement) saja JURUSAN TEKNIK SIPIL – FTSP – ITS . Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari segi perencanaan ataupun konstruksinya.