DASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985 jo UU No. 12 Tahun 1994

PP No. 46 Tahun 2000

KMK No. 201/KMK.04/2000

KEP-251/PJ.6/2000

811

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)
ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA: • MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BUMI, DAN/ATAU • MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BANGUNAN
812

Objek PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BUMI

BANGUNAN

ADALAH : PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI TANAH DAN PERAIRAN PEDALAMAN SERTA LAUT WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YG ADA DIBAWAHNYA Pasal 1 angka 1

ADALAH : KONSTRUKSI TEKNIK YG DITANAM ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP PADA TANAH DAN/ATAU PERAIRAN Pasal 1 angka 2

813

dermaga. pipa minyak. dan emplasemennya. Pagar mewah. Tempat penampungan/kilang minyak. 814 . Fasilitas lain yang memberikan manfaat.Objek PAJAK Pasal 2 ayat (1) BANGUNAN  TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan Pasal 1 angka 2) : Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel. pabrik. Galangan kapal. Tempat olah raga. dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut. air dan gas. Kolam renang. Taman mewah. Jalan tol.

Letak .Rekayasa .Dan lain-lain BANGUNAN .Bahan bangunan .Kondisi lingkungan .Peruntukan .Dan lain-lain 815 .FAKTOR YANG MENENTUKAN KLASIFIKASI Objek PAJAK Pasal 2 ayat (2) BUMI/TANAH .Pemanfaatan .Letak .Kondisi lingkungan .

kesehatan. pendidikan dan kebudayaan nasional. yang nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan. taman nasional. § Digunakan untuk kuburan. atau yang sejenis dengan itu. tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa. hutan wisata. § Digunakan oleh perwakilan diplomatik. peninggalan purbakala. § Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan. hutan suaka alam. dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak. konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. 816 .Objek PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN PBB Pasal 3 ayat (1) ADALAH Objek PAJAK YANG : § Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah. sosial. § Merupakan hutan lindung.

OBJEK PAJAK YANG DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAAN PEMERINTAHAN Pasal 3 Ayat (2) PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR LEBIH LANJUT DENGAN PERATURAN PEMERINTAH 817 .

menguasai bangunan Pasal 4 ayat (2) Mempunyai suatu hak atas bumi SUBJEK PAJAK Dikenakan kewajiban membayar pajak 818 WAJIB PAJAK .SUBJEK PAJAK Pasal 4 ayat (1) ORANG ATAU BADAN Memperoleh manfaat atas bangunan Memperoleh manfaat atas bumi Memiliki.

SUBJEK PAJAK Pasal 4 ayat (3) Dirjen Pajak menetapkan Subjek Pajak Objek Pajak yang belum jelas Wajib Pajaknya 819 .

yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek pajak yang nilainya terbesar.04/2000 NJOPTKP Setinggi-tingginya Rp. 12.  Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan.00  Per Wajib Pajak.000. 820 .000.  Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek pajak.NILAI JUAL Objek PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP) Pasal 3 Ayat (3) KMK 201/kmk.

perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis. (2) NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli.Nilai Jual Objek Pajak pengganti.DASAR PENGENAAN Pasal 6 Ayat (1). atau . Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui : .atau .nilai perolehan baru. kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya 821 . NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan.

PENENTUAN NJOP PENILAIAN Objek PBB  PENDEKATAN PENILAIAN  Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)  Pendekatan Biaya (Cost Approach)  Pendekatan Pendapatan (Income Approach)  CARA PENILAIAN  Penilaian Massal  Penilaian Individual 822 .

 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)  Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya.  Pendekatan Biaya (Cost Approach)  Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan phisiknya. tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut  Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau objek perairan 823 . namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.  Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah.PENDEKATAN PENILAIAN  Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)  NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.

lap. 824 . antara lain :  Jalan tol  Pelabuhan laut/sungai/udara  Lapangan golf  Industri semen/pupuk  PLTA. PLTG  Pertambangan  Tempat rekreasi  Dan lain-lain sejenisnya  Objek pajak tertentu. seperti rumah mewah.CARA PENILAIAN  Penilaian Massal (Mass Appraissal)  NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Ratarata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). PLTU. golf.  Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer Assisted Valuation / CAV). jalan tol.  NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi penyusutan phisik. Objek rekreasi. perhutanan.  Penilaian Individual (Individual Appraissal) Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus. pompa bensin. usaha perkebunan. dan pertambangan.

DASAR PENGHITUNGAN Pasal 6 ayat (3) dan (4) NILAI JUAL KENA PAJAK SERENDAH-RENDAHNYA 20 % DAN SETINGGI-TINGGINYA 100 % PERSENTASE NJKP DITETAPKAN DENGAN PERATURAN PEMERINTAH 825 .

OBJEK PAJAK KEHUTANAN 3.000. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN 4. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA KURANG DARI Rp.PENETAPAN BESARNYA NILAI JUAL KENA PAJAK (PP No.000.000.000.000. 40% X NJOP 20% X NJOP 826 .000.1.00 (satu milliar rupiah). 25 TAHUN 2002) NILAI JUAL KENA PAJAK 1. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN 2.1. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA Rp.00 (satu milliar rupiah) atau lebih.

TARIF Pasal 5 TARIF TUNGGAL 0.5 % 827 .

5% x 40% x NJOP NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN)  NJOPTKP 828 .CARA MENGHITUNG PBB = TARIF x = = NJKP 0.5% x 20% x NJOP 0.

(2). di wilayah Kabupaten atau Kota. Tempat Pajak Terutang :  untuk daerah Jakarta.  untuk daerah lainnya. di wilayah DKI Jakarta. SAAT. DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG Pasal 8 ayat (1). yang meliputi letak Objek pajak. 829 . Saat yang menentukan pajak terutang Adalah menurut keadaan Objek pajak pada tanggal 1 Januari.TAHUN PAJAK. yaitu dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember. (3) Tahun Pajak Adalah jangka waktu satu tahun takwim.

(2).PENDATAAN Pasal 9 ayat (1). (3) WAJIB PAJAK MENGISI SPOP • JELAS • BENAR • LENGKAP • DITANDATANGANI 830 .

PENERBITAN KETETAPAN Pasal 10 SPOP tidak disampaikan dalam waktu 30 hari disampaikan dalam waktu 30 hari Setelah ditegor secara tertulis SPPT SKP BERDASARKAN PEMERIKSAAN/ DATA LAIN SPOP TIDAK BENAR 831 .

. .Kantor Pos . dan 14 DASAR PENAGIHAN SPPT 6 bulan SEJAK D I T E R I M A 1 bulan SKP 1 bulan STP TEMPAT PEMBAYARAN .TATA CARA PEMBAYARAN DAN PENAGIHAN Pasal 11. 13.Bank.GUBERNUR DAN/ATAU .Tempat lain yg ditunjuk MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN KEWENANGAN PENAGIHAN PAJAK KEPADA : . 12.BUPATI/WALIKOTA 832 .

DAN SANKSI ADMINISTRASI Pasal 9 dan 10 SPOP 30 hr DIKEMBALIKAN YA TIDAK SKP + denda 25% dari pokok pajak SPPT 6 bulan JATUH TEMPO Ternyata SPOP tdk benar (Ketetapan kurang) SKP + denda 25% dari selisih pajak terutang 1 bulan Segera 21 hr 1 bln JATUH stlh. PENAGIHAN.PENDAFTARAN. SURAT TEGORAN STP TEMPO PAKSA 7 hr + bunga 2% sebulan (maks 24 bulan) 2 X 24 JAM Paling cepat PERMINTAAN JADWAL 10 hr SURAT PERINTAH MELAKUKAN PEWAKTU & TEMPAT KLN NYITAAN PELELANGAN 833 .

 Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak. 834 .KEBERATAN DAN BANDING Pasal 15 dan 16  Keberatan diajukan atas :  Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). atau menambah jumlah pajak terutang.  Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 (tiga) bulan setelah SPPT atau SKP diterima oleh WP kecuali WP dalam keadaan di luar kekuasaannya.  Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara Wajib Pajak dan Fiskus  Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan terhadap keputusan Direktur Jenderal Pajak kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak.  Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan WP paling lama 12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.  Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan Pasal 27 UU No. 9 Tahun 1994. Direktur Jenderal Pajak dapat menerima seluruhnya atau sebagian.  Surat Ketetapan Pajak (SKP). 6 Tahun 1983 tentang KUP sebagaimana telah diubah dengan UU No.  Atas keberatan yang diajukan. menolak.

SKB DJA-DJP KEP.2 % PEM. PUSAT 64.PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB Pasal 18 DATI I DATI I I 16. 56/A/44/1996 KEP. 10% bagian pemerintah pusat dibagikan kepada seluruh Daerah Tingkat II .8 % BIAYA PEMUNGUTAN 10 % 9% .Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 83/KMK. 50/PJ.04/1994 tanggal 19 Maret 1994.6/1996 835 .

ALUR PENERIMAAN PBB TEMPAT PEMBAYARAN Pelimpahan BANK PERSEPSI/ KANTOR POS Pembayaran WAJIB PAJAK Pelimpahan Pembayaran BANK/ OPERASIONAL V PETUGAS PEMUNGUT Pembagian 10% 9% 16.8% DATI II BIAYA PEM. DATI I PUSAT PEMUNGUTAN 836 .2% 64.

PENGURANGAN Pasal 19 dan 20 Menteri Keuangan dalam hal : PAJAK TERUTANG .Kondisi tertentu Objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak/sebab sebab tertentu lainnya .Objek pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa Dirjen Pajak DENDA ADMINISTRASI atas permintaan WAJIB PAJAK karena hal-hal tertentu 837 .

2.KEWAJIBAN PEJABAT YANG DALAM JABATAN/TUGAS PEKERJAANNYA BERKAITAN LANGSUNG DENGAN Objek PAJAK Pasal 21 dan 22 1. MEMBERIKAN KETERANGAN YANG DIPERLUKAN ATAS PERMINTAAN DJP KEWAJIBAN TERSEBUT BERLAKU JUGA BAGI PEJABAT LAIN YANG ADA HUBUNGANNYA DENGAN Objek PAJAK KEWAJIBAN UNTUK MERAHASIAKAN DITIADAKAN SEPANJANG MENYANGKUT PELAKSANAAN UNDANG-UNDANG PBB TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN DIKENAKAN SANKSI MENURUT PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU 838 . MENYAMPAIKAN LAPORAN BULANAN MENGENAI SEMUA MUTASI DAN PERUBA HAN Objek PAJAK KEPADA DJP.

HAL-HAL YANG TIDAK DIATUR SECARA KHUSUS DALAM UU PBB Pasal 23 TIDAK DIATUR DALAM UU PAJAK BUMI DAN BANGUNAN BERLAKU KETENTUAN : .PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA 839 .UU KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA PERPAJAKAN .

KETENTUAN PIDANA Pasal 24 KARENA ALPA TIDAK MENGEMBALIKAN SPOP KEPADA DITJEN PAJAK SPOP TIDAK BENAR/ TIDAK LENGKAP DAN/ATAU MELAMPIRKAN KETERANGAN YANG TIDAK BENAR MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA .PIDANA KURUNGAN SELAMA-LAMANYA 6 (ENAM) BULAN.DENDA SETINGGI-TINGGINYA 2 (DUA) KALI PAJAK TERUTANG 840 . ATAU .

ATAU .DENDA SETINGGI.PIDANA PENJARA SELAMA-LAMANYA 2 (DUA) TAHUN.TINGGINYA 5 (LIMA) KALI PAJAK TERUTANG 841 .KETENTUAN PIDANA Pasal 25 ayat (1) D E N G A N S E N G A J A TIDAK MENGEM BALIKAN/ MENYAM PAIKAN SPOP KEPADA DITJEN PAJAK SPOP TIDAK BENAR/ TIDAK LENGKAP DAN/ATAU MELAMPIR KAN KETERA NGAN YANG TIDAK BENAR MEMPERL IHAT KAN SURAT/ DOKUMEN PALSU ATAU DIPALSU KAN TIDAK MEMPERLI HATKAN/ MEMIN JAMKAN SURAT/ DOKUMEN LAINNYA TIDAK MENUN JUKKAN/ MENYAM PAIKAN DATA/ KETERA NGAN YANG DIPERLU KAN MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA .

 tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan. yang dengan sengaja melakukan tindakan :  tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya.  Ancaman pidana dilipatkan dua.  Tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lampau waktu 10 (sepuluh) tahun sejak berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan. apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat 1 (satu) tahun terhitung sejak selesai menjalani pidana penjara/sejak dibayarnya denda. 842 .000.KETENTUAN PIDANA Pasal 25 ayat (2).00 (dua juta rupiah). (3) dan Pasal 26  Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan. dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 2.000.