DASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985 jo UU No. 12 Tahun 1994

PP No. 46 Tahun 2000

KMK No. 201/KMK.04/2000

KEP-251/PJ.6/2000

811

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)
ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA: • MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BUMI, DAN/ATAU • MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BANGUNAN
812

Objek PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BUMI

BANGUNAN

ADALAH : PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI TANAH DAN PERAIRAN PEDALAMAN SERTA LAUT WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YG ADA DIBAWAHNYA Pasal 1 angka 1

ADALAH : KONSTRUKSI TEKNIK YG DITANAM ATAU DILEKATKAN SECARA TETAP PADA TANAH DAN/ATAU PERAIRAN Pasal 1 angka 2

813

air dan gas. pabrik.Objek PAJAK Pasal 2 ayat (1) BANGUNAN  TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan Pasal 1 angka 2) : Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel. dermaga. Galangan kapal. Taman mewah. Fasilitas lain yang memberikan manfaat. dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut. Tempat olah raga. Tempat penampungan/kilang minyak. pipa minyak. Kolam renang. Jalan tol. Pagar mewah. dan emplasemennya. 814 .

Dan lain-lain BANGUNAN .Dan lain-lain 815 .Letak .Pemanfaatan .Bahan bangunan .Kondisi lingkungan .Rekayasa .FAKTOR YANG MENENTUKAN KLASIFIKASI Objek PAJAK Pasal 2 ayat (2) BUMI/TANAH .Kondisi lingkungan .Letak .Peruntukan .

§ Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan. kesehatan. § Merupakan hutan lindung. dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak. sosial.Objek PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN PBB Pasal 3 ayat (1) ADALAH Objek PAJAK YANG : § Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah. § Digunakan untuk kuburan. hutan suaka alam. pendidikan dan kebudayaan nasional. tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa. hutan wisata. yang nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan. taman nasional. peninggalan purbakala. 816 . atau yang sejenis dengan itu. konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. § Digunakan oleh perwakilan diplomatik.

OBJEK PAJAK YANG DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAAN PEMERINTAHAN Pasal 3 Ayat (2) PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR LEBIH LANJUT DENGAN PERATURAN PEMERINTAH 817 .

menguasai bangunan Pasal 4 ayat (2) Mempunyai suatu hak atas bumi SUBJEK PAJAK Dikenakan kewajiban membayar pajak 818 WAJIB PAJAK .SUBJEK PAJAK Pasal 4 ayat (1) ORANG ATAU BADAN Memperoleh manfaat atas bangunan Memperoleh manfaat atas bumi Memiliki.

SUBJEK PAJAK Pasal 4 ayat (3) Dirjen Pajak menetapkan Subjek Pajak Objek Pajak yang belum jelas Wajib Pajaknya 819 .

000. yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek pajak yang nilainya terbesar.  Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan.04/2000 NJOPTKP Setinggi-tingginya Rp. 12.NILAI JUAL Objek PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP) Pasal 3 Ayat (3) KMK 201/kmk. 820 .000.  Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek pajak.00  Per Wajib Pajak.

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan.DASAR PENGENAAN Pasal 6 Ayat (1). atau .Nilai Jual Objek Pajak pengganti. Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui : . (2) NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli.nilai perolehan baru. kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya 821 .atau .perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis.

PENENTUAN NJOP PENILAIAN Objek PBB  PENDEKATAN PENILAIAN  Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)  Pendekatan Biaya (Cost Approach)  Pendekatan Pendapatan (Income Approach)  CARA PENILAIAN  Penilaian Massal  Penilaian Individual 822 .

PENDEKATAN PENILAIAN  Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)  NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.  Pendekatan Pendapatan (Income Approach)  Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya.  Pendekatan Biaya (Cost Approach)  Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan phisiknya. namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.  Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah. tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut  Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau objek perairan 823 .

 Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer Assisted Valuation / CAV). 824 .  Penilaian Individual (Individual Appraissal) Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus. golf. perhutanan.CARA PENILAIAN  Penilaian Massal (Mass Appraissal)  NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Ratarata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). jalan tol. pompa bensin. antara lain :  Jalan tol  Pelabuhan laut/sungai/udara  Lapangan golf  Industri semen/pupuk  PLTA.  NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi penyusutan phisik. dan pertambangan. PLTG  Pertambangan  Tempat rekreasi  Dan lain-lain sejenisnya  Objek pajak tertentu. lap. seperti rumah mewah. Objek rekreasi. PLTU. usaha perkebunan.

DASAR PENGHITUNGAN Pasal 6 ayat (3) dan (4) NILAI JUAL KENA PAJAK SERENDAH-RENDAHNYA 20 % DAN SETINGGI-TINGGINYA 100 % PERSENTASE NJKP DITETAPKAN DENGAN PERATURAN PEMERINTAH 825 .

000.1. 25 TAHUN 2002) NILAI JUAL KENA PAJAK 1.000. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA KURANG DARI Rp.000.1.000.00 (satu milliar rupiah). 40% X NJOP 20% X NJOP 826 .000. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN 2. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN 4.PENETAPAN BESARNYA NILAI JUAL KENA PAJAK (PP No.000. OBJEK PAJAK KEHUTANAN 3. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP-NYA Rp.00 (satu milliar rupiah) atau lebih.

5 % 827 .TARIF Pasal 5 TARIF TUNGGAL 0.

5% x 20% x NJOP 0.CARA MENGHITUNG PBB = TARIF x = = NJKP 0.5% x 40% x NJOP NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN)  NJOPTKP 828 .

TAHUN PAJAK. 829 . Saat yang menentukan pajak terutang Adalah menurut keadaan Objek pajak pada tanggal 1 Januari. DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG Pasal 8 ayat (1). di wilayah Kabupaten atau Kota. (2). yaitu dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember. di wilayah DKI Jakarta. SAAT. (3) Tahun Pajak Adalah jangka waktu satu tahun takwim.  untuk daerah lainnya. yang meliputi letak Objek pajak. Tempat Pajak Terutang :  untuk daerah Jakarta.

(3) WAJIB PAJAK MENGISI SPOP • JELAS • BENAR • LENGKAP • DITANDATANGANI 830 . (2).PENDATAAN Pasal 9 ayat (1).

PENERBITAN KETETAPAN Pasal 10 SPOP tidak disampaikan dalam waktu 30 hari disampaikan dalam waktu 30 hari Setelah ditegor secara tertulis SPPT SKP BERDASARKAN PEMERIKSAAN/ DATA LAIN SPOP TIDAK BENAR 831 .

.BUPATI/WALIKOTA 832 .TATA CARA PEMBAYARAN DAN PENAGIHAN Pasal 11. . 13. dan 14 DASAR PENAGIHAN SPPT 6 bulan SEJAK D I T E R I M A 1 bulan SKP 1 bulan STP TEMPAT PEMBAYARAN .Tempat lain yg ditunjuk MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN KEWENANGAN PENAGIHAN PAJAK KEPADA : .GUBERNUR DAN/ATAU .Bank. 12.Kantor Pos .

PENAGIHAN. DAN SANKSI ADMINISTRASI Pasal 9 dan 10 SPOP 30 hr DIKEMBALIKAN YA TIDAK SKP + denda 25% dari pokok pajak SPPT 6 bulan JATUH TEMPO Ternyata SPOP tdk benar (Ketetapan kurang) SKP + denda 25% dari selisih pajak terutang 1 bulan Segera 21 hr 1 bln JATUH stlh. SURAT TEGORAN STP TEMPO PAKSA 7 hr + bunga 2% sebulan (maks 24 bulan) 2 X 24 JAM Paling cepat PERMINTAAN JADWAL 10 hr SURAT PERINTAH MELAKUKAN PEWAKTU & TEMPAT KLN NYITAAN PELELANGAN 833 .PENDAFTARAN.

 Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan Pasal 27 UU No.  Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak. atau menambah jumlah pajak terutang. 834 .  Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan WP paling lama 12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.  Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 (tiga) bulan setelah SPPT atau SKP diterima oleh WP kecuali WP dalam keadaan di luar kekuasaannya.  Surat Ketetapan Pajak (SKP).  Atas keberatan yang diajukan.KEBERATAN DAN BANDING Pasal 15 dan 16  Keberatan diajukan atas :  Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). 6 Tahun 1983 tentang KUP sebagaimana telah diubah dengan UU No. 9 Tahun 1994. menolak. Direktur Jenderal Pajak dapat menerima seluruhnya atau sebagian.  Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara Wajib Pajak dan Fiskus  Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan terhadap keputusan Direktur Jenderal Pajak kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak.

SKB DJA-DJP KEP.Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 83/KMK. 50/PJ.6/1996 835 .8 % BIAYA PEMUNGUTAN 10 % 9% . PUSAT 64. 56/A/44/1996 KEP.PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB Pasal 18 DATI I DATI I I 16. 10% bagian pemerintah pusat dibagikan kepada seluruh Daerah Tingkat II .2 % PEM.04/1994 tanggal 19 Maret 1994.

8% DATI II BIAYA PEM.2% 64.ALUR PENERIMAAN PBB TEMPAT PEMBAYARAN Pelimpahan BANK PERSEPSI/ KANTOR POS Pembayaran WAJIB PAJAK Pelimpahan Pembayaran BANK/ OPERASIONAL V PETUGAS PEMUNGUT Pembagian 10% 9% 16. DATI I PUSAT PEMUNGUTAN 836 .

Kondisi tertentu Objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak/sebab sebab tertentu lainnya .PENGURANGAN Pasal 19 dan 20 Menteri Keuangan dalam hal : PAJAK TERUTANG .Objek pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa Dirjen Pajak DENDA ADMINISTRASI atas permintaan WAJIB PAJAK karena hal-hal tertentu 837 .

KEWAJIBAN PEJABAT YANG DALAM JABATAN/TUGAS PEKERJAANNYA BERKAITAN LANGSUNG DENGAN Objek PAJAK Pasal 21 dan 22 1. MENYAMPAIKAN LAPORAN BULANAN MENGENAI SEMUA MUTASI DAN PERUBA HAN Objek PAJAK KEPADA DJP. 2. MEMBERIKAN KETERANGAN YANG DIPERLUKAN ATAS PERMINTAAN DJP KEWAJIBAN TERSEBUT BERLAKU JUGA BAGI PEJABAT LAIN YANG ADA HUBUNGANNYA DENGAN Objek PAJAK KEWAJIBAN UNTUK MERAHASIAKAN DITIADAKAN SEPANJANG MENYANGKUT PELAKSANAAN UNDANG-UNDANG PBB TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN DIKENAKAN SANKSI MENURUT PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU 838 .

UU KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA PERPAJAKAN .HAL-HAL YANG TIDAK DIATUR SECARA KHUSUS DALAM UU PBB Pasal 23 TIDAK DIATUR DALAM UU PAJAK BUMI DAN BANGUNAN BERLAKU KETENTUAN : .PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA 839 .

KETENTUAN PIDANA Pasal 24 KARENA ALPA TIDAK MENGEMBALIKAN SPOP KEPADA DITJEN PAJAK SPOP TIDAK BENAR/ TIDAK LENGKAP DAN/ATAU MELAMPIRKAN KETERANGAN YANG TIDAK BENAR MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA .PIDANA KURUNGAN SELAMA-LAMANYA 6 (ENAM) BULAN. ATAU .DENDA SETINGGI-TINGGINYA 2 (DUA) KALI PAJAK TERUTANG 840 .

DENDA SETINGGI.TINGGINYA 5 (LIMA) KALI PAJAK TERUTANG 841 .PIDANA PENJARA SELAMA-LAMANYA 2 (DUA) TAHUN.KETENTUAN PIDANA Pasal 25 ayat (1) D E N G A N S E N G A J A TIDAK MENGEM BALIKAN/ MENYAM PAIKAN SPOP KEPADA DITJEN PAJAK SPOP TIDAK BENAR/ TIDAK LENGKAP DAN/ATAU MELAMPIR KAN KETERA NGAN YANG TIDAK BENAR MEMPERL IHAT KAN SURAT/ DOKUMEN PALSU ATAU DIPALSU KAN TIDAK MEMPERLI HATKAN/ MEMIN JAMKAN SURAT/ DOKUMEN LAINNYA TIDAK MENUN JUKKAN/ MENYAM PAIKAN DATA/ KETERA NGAN YANG DIPERLU KAN MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA . ATAU .

 Ancaman pidana dilipatkan dua.00 (dua juta rupiah).  Tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lampau waktu 10 (sepuluh) tahun sejak berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan.000.  tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan. dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 2.KETENTUAN PIDANA Pasal 25 ayat (2). (3) dan Pasal 26  Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan. apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat 1 (satu) tahun terhitung sejak selesai menjalani pidana penjara/sejak dibayarnya denda. yang dengan sengaja melakukan tindakan :  tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya.000. 842 .