P. 1
Metode Penilaian Per Banding An Data Pasar Finishing)

Metode Penilaian Per Banding An Data Pasar Finishing)

|Views: 101|Likes:
Published by Muhammad Ansar

More info:

Published by: Muhammad Ansar on Dec 29, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

12/15/2012

pdf

text

original

METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH

)

A. PENDAHULUAN Pendekatan penilaian perbandingan data pasar merupakan metode penilaian yang tidak saja merupakan pusat atau dasar dari penilaian, melainkan pendekatan ini sangat unik. Dikatakan unik karena semua metode penilaian yang diterapkan oleh penilai, harus mengaplikasikan metode ini. Misalnya, kita perlu membuat perbandingan untuk nilai tanah dalam hal kita menggunakan metode biaya, demikian juga dalam hal penggunaan pendekatan pendapatan maka kita juga harus membuat perbandingan dan menghitung nilai sewa, selanjutnya perbandingan juga diperlukan ketika memilih tingkat kapitalisasi dari analisa penjualan dalam metode pendapatan. Dalam mengembangkan metode,

perbandingan dibutuhkan untuk memastikan harga jual. Pendekatan perbandingan data pasar/data penjualan adalah proses dimana suatu estimasi nilai pasar yang diperoleh dari analisa terhadap pasar atas properti yang serupa dan kemudian membandingkan properti-properti yang akan dinilai. Nilai pasar diestimasikan dengan membandingkan dengan properti yang serupa terhadap properti yang dinilai yang baru saja terjual, ditawarkan untuk dijual atau yang kontraknya telah ditanda tangani. Analisa perbandingan memusatkan analisisnya pada kesamaan dan perbedaan diantara properti yang diteliti serta transaksinya yang berpengaruh terhadap nilai. Perbedaan bisa meliputi hak yang ada pada properti, motivasi pembeli dan penjual, persyaratan pembiayaan, kondisi pasar pada waktu penjualan, ukuran, lokasi, bentuk properti, ciri-ciri secara ekonomis, dan pendapatan yang diperoleh bila properti merupakan income producing property. Semua unsur-unsur perbandingan itu dengan bukti-bukti yang ada di pasar guna mengestimasi unsur mana yang peka terhadap perubahan dan bagaimana mereka berpengaruh terhadap nilai. Konsepsi perubahan dan antisipasi yang mendasari permintaan dan penawaran, subtitusi, keseimbangan dan juga eksternaliti merupakan dasar dari pendekatan perbandingan data pasar. Harga properti terbentuk oleh negosiasi yang terjadi antara pembeli yang menimbulkan permintaan dan penjual yang menawarkan properti dan membuat terjadinya supply. Bila permintaan terhadap suatu properti tertentu naik, maka harga akan cenderung naik, sebaliknya bila permintaan rendah maka harga akan cenderung turun. Bergesernya penawaran biasanya tidak dapat mengikuti bergesernya permintaan karena untuk memenuhi permintaan tersebut yang meningkat diperlukan waktu untuk membangun atau merubah properti yang ada ke dalam jenis properti yang dikehendaki masyarakat.
1 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

Sedang penawaran harus dipusatkan pada properti yang tidak terjual. akan sedikit dimungkinkan untuk membuat perbandingan langsung antara 2 properti karena selalu ditemui adanya perbedaan diantara kedua properti tersebut. Penilai harus memperhatikan hal-hal semacam itu semua. Dalam praktek penilaian. Metode 2 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . karena suatu properti tidak akan menempati suatu ruang yang sama secara bersamaan. tidak ada properti yang bisa persis sama bahkan bila tida ada yang berbeda sekalipun. Sebaliknya pabrik yang gaduh dan berdampak mengotori lingkkungan seperti pabrik semen berdampak negatif terhadap lingkungan. Secara teoritis. Pendekatan ini secara langsung berlandaskan pada penerapan teknis inferensial (teknik pengambilan kesimpulan). Stasiun kereta bawah tanah bisa berpengaruh positif atas properti komersial di dekatnya. demikian juga jalan raya yang sibuk berpengaruh positif terhadap pusat perbelanjaan di sampingnya dan pembangunan perumahan mewah dapat berpengaruh baik atas perumahan di lingkungannya. adanya perbedaan diantara properti yang terjual menjadi alasan untuk menetapkan harga yang berbeda. cita rasa dan kesukaannya harus diperhatikan. daya belinya. Area parkir yang luas berdampak baik terhadap perkantoran komersial namun berdampak buruk atas perumahan.Oleh karena itu dalam analisis real estat dalam suatu waktu tertentu hendaknya dipusatkan kepada permintaan walaupun penawaran juga diperhatikan. Dalam metode ini sistem yang dipakai adalah melakukan penyesuaian hargaharga properti serupa yang terjual sehingga perbedaan-perbedaan yang ada antara properti yang dinilai dengan properti pembanding yang terjual dapat dihitung secara akurat. Demikian juga aspek pembiayaan perbankan atau sarana lain juga harus diperhatikan karena bisa memacu atau memperlambat permintaan properti di pasar. Dalam banyak kejadian. eksternaliti bisa berpengaruh positif atau negatif atas harga properti. yang masih dalam pembangunan dan sebagainya. Untuk itu maka pembeli atau pemakai yang potensial atas suatu properti tertentu. Sedang prinsip subtitusi ditentukan oleh harga yang dibayar untuk memperoleh properti pengganti yang dapat memberikan kepuasan yang sama dalam tenggang waktu yang masuk akal. maka lokasi dari properti itu selalu bersifat unik. Adanya perubahan permintaan dan lambatnya pengembang dalam mengantisipasi dan merespon perubahan yang ada. dan metode perbandingan ditujukan pada akuntansi untuk perbedaan tersebut guna melakukan penyesuaian dalam harga jual. Selanjutnya. properti yang tidak tersewa. DASAR PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR Pendekatan perbandingan data pasar merupakan jantung dari penilaian dan merupakan bagian terpenting dari proses pembuatan keputusan penilaian. menyebabkan keseimbangan dalam pasar real estat seringkali sulit untuk terjadi. B.

Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa data yang diperoleh itu akurat dan transaksi mencerminkan suatu transaksi yang wajar antara willing seller dan willing buyer. Kemudian berdasarkan persyaratan yang dikemukakan oleh setiap individu dan mekanisme harga masing-masing atas fitur yang diinginkan atau yang tidak dikehendaki. 5. maka harga tersebut akan menjadi data pasar yang dapat digunakan oleh penilai dalam melakukan penilaian atas properti yang serupa. Verifikasi akan mendatangkan tambahan informasi tentang pasar. ukuran. lokasi dan zoning. 4. 3. kisaran nilai merupakan konklusi yang lebih baik dibandingkan dengan satu nilai indikasi. kondisi properti secara fisik. Kita buat asumsi bahwa pembeli diberikan informasi tentang properti yang diperdagangkan di pasar dan mereka akan menyadari akan harga yang diperoleh bagi properti berlainan. Dalam pasar yang penuh ketidakpastian karena perubahan okupansi dan kondisi ekonomi. Bandingkan harga properti pembanding dengan properti yang dinilai berdasarkan unsurunsur yang dibandingkan dan sesuaikan harga setiap pembanding dengan properti yang dinilai. mencerminkan kondisi pasar. Oleh karena itulah maka metode perbandingan data pasar ini dianggap sebagai metode penilaian yang paling baik dan paling sedikit resikonya. Penilai harus melakukan penelitian pasar tentang informasi yang berkenaan transaksi penjualan yang terjadi.ini nampaknya merupakan metode yang paling terpercaya karena kedekatan dari proses yang dilakukan terhadap transaksi dipasar dan tidak adanya asumsi secara acak atau proses perhitungan yang subyektif. Tata urutan umum yang harus dijalani adalah sebagai berikut: 1. C. Selanjutnya penilai harus memilih properti pembanding yang relevan seperti harga per hektar. 3 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . mereka menetapkan harga penawaran yang mencerminkan posisi mereka di pasar. PROSEDUR PENILAIAN DENGAN METODE DATA PASAR Untuk melakukan penilaian dengan menggunakan data pasar maka penilai harus mengikuti prosedur dengan sistematis. harga per meter persegi dan sebagainya dan mengembangkan analisis terhadap setiap unit properti tersebut. pendaftaran dan penawaran atas permintaan properti yang serupa dengan properti yang akan dinilai mencakup ciri-ciri jenis properti. 2. Bila kemudian penjual dan pembeli sepakat atas harga dan jual beli terjadi. Lakukan rekonsiliasi berbagai macam indikasi yang diperoleh dari analisa ke dalam satu nilai indikasi atau kisaran nilai.

DATA YANG DIPERLUKAN Untuk menerapkan metode perbandingan data pasar maka penilai harus mengumpulkan data penjualan properti. serta pilihan lain. Penilai harus meneliti harga-harga. Karena kesimpulan harus berdasarkan data dari pasar. kontak perorangan serta penelitian individual.D. agen properti. Data yang berasal dari transaksi yang terjadi merupakan data indikator yang terpercaya. pembiayaannya. data penawaran. serta tanggal transaksi. maupun pemilik properti itu sendiri. maka penelitian akan menjadi sangat terbatas. Selanjutnya lokasi dari peoperti secara rinci. hak atas properti. hotel resor. Penilai harus mengkaji kebenaran informasi untuk meyakinkan keakuratan dan mengerti motif dari setiap transaksi. serta kondisi dari segi ekonomis (pengaruh dan perubahan lingkungan dan sebagainya). broker. Informasi harga penjualan mencerminkan berbagai faktor yang berbeda yang berpengaruh pada nilai properti pada tingkatan yang berbeda. Jual beli yang bukan oleh willing seller dan buyer harus diperhatikan secara seksama. atau dengan broker. peminjam termasuk juga file pengadilan dan kantor pajak. manajer properti. Pandangan pembeli terhadap apa yang dibeli pada saat jual beli adalah sangat penting. maka penilai harus memperluas area penelitiannya. kompleks dari berbagai kegiatan dan properti perindustrian yang luas. motif penjual dan pembeli. Setelah informasi penjualan diperoleh dan dikonfirmasikan. Kebanyakan penilai memelihara data secara rinci tentang transaksi yang terjadi di pasar dan menambahkan informasi berkenaan dengan terjadinya transaksi yang baru. ataupun kreditur. Berbagai jenis properti tertentu mempunyai pasar regional. Teknik kualitatif dan kuantitatif digunakan untuk menentukan signifikansi secara relatif dari berbagai faktor itu. gedung perkantoran. agen poperti. Batas geografis penelitian penilai atas data penjualan tergantung kepada sifat alami dan jenis properti yang dinilai. Batas pasar akan menentukan area dimana pembeli potensial akan melihat. Bila properti akan serupa secara umum diperjualbelikan berdekatan dengan properti yang akan dinilai. penilai harus memusatkan perhatian pada kegiatan wawancara. penilai bisa melakukan sekrutinisasi (pemeriksaan dengan cermat) data dari suatu daerah geografis yang luas diantara mana properti itu terletak. data kontrak penggunaan properti. Untuk menilai pusat perbelanjaan ataupun mal. Untuk memverifikasi data penjualan penilai mengkonfirmasikan fakta yang ada dengan prinsipal dari transaksi bila mungkin. selanjutnya diorganisasikan 4 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . realty. Pemilik dan penyewa properti yang bertetangga juga bisa menyediakan informasi yang berguna. daftar properti yang merupakan pesaing dan sebanding dengan properti yang dinilai. Sumber data yang potensial sangat banyak dan bervariasi seperti PPAT (notaris dan camat). kondisi fisik dan fungsinya. Dalam hal sebaliknya. nasional atau bahkan internasional.

6. IDENTIFIKASI DAN PENYESUAIAN Teknik analisis digunakan untuk mengidentifikasi dan melakukan penyesuaian. Besaran statistik seperti standar deviasi dan koefisien veriabel bisa digunakan dalam proses penilaian. 8. Bukti di pasar diuji untuk mengidentifikasi veriabel terhadap mana nilai properti itu peka. Unsur-unsur yang dibandingkan adalah ciri-ciri properti dan transaksi yang menyebabkan harga properti berubah.menurut berbagai cara. Setelah verifikasi data penjualan dilakukan. harus dianalisis berdasarkan harga apartemen per unit. harga bangunan per meter persegi atau harga sewa bruto yang secara umum diterapkan. Penyesuaian kuantitatif dikembangkan menurut nilai nominal rupiah atau presentasi. 7. Setiap perbedaan yang penting antara properti yang sebanding dan properti yang dinilai yang berpengaruh terhadap nilai properti dipertimbangkan sebagai satu unsur dari perbandingan. Analisis harus dilakukan berdasarkan unit dan tergantung kepada bentuk alami dari properti dan masalah penilaian yang dihadapi. Sedang faktor yang tidak mungkin dikuantifikasikan dilakukan penyesuaian kualitatif. Pokok permasalahan pentingnya adalah sejauh mana calon kuat pembeli dan property yang dinilai bisa digantikan oleh pembeli sebenarnya dan property benar-benar dibeli. 3. 4. Ada 10 (sepuluh) unsur dasar perbandingan yang harus dipertimbangkan. ketentuan sewa) Zoning dan unsur nilai yang bukan tanah dan bangunan Unsur lain seperti ketentuan pemerintah berkenaan dengan konservasi alam Batas ketinggian gedung (Pemda Bali melaran membangun gedung yang tingginya melampaui pohon kelapa) 10. Hak atas tanah Persyaratan pembiayaan dan jual beli Pengeluaran yang harus segera dilakukan setelah pembelian Keadaan pasar dan lokasi Ciri-ciri fisik (ukuran tanah. Analisis perbandingan termasuk pertimbangan atas faktor yang bersifat kualitatif dan kuantitatif. Akses ke properti E. 2. 5. Penilai mempertimbangkan dan membandingkan semua perbedaan antara properti yang sebanding dan properti yang dinilai dapat mempengaruhi nilai. 9. Salah satu cara yang memadai dan umum digunakan adalah dengan cara menyusun data berdasarkan jaringan data pasar. Pertimbangan dari pemikiran tersebut adalah bahwa setiap pembeli dengan kategori 5 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . maka analisis harus dilakukan secara sistematis. yaitu: 1. kualitas bangunan dsb) Ciri-ciri ekonomis (biaya operasional. Apartemen misalnya.

PENYESUAIAN BERDASARKAN PRESENTASI Dalam kasus ini proses dilakukan secara lebih sistematik. Pendekatan tersebut dilakukan penilai ketika mereka tidak menyadari adanya aspek teknis yang mengizinkannya untuk mendapatkan pilihan yang akurat untuk melakukan analisis pasar secara formal. Cara yang dapat kita lakukan untuk menghitung property yang telah terjual memerlukan kondisi yang harus dipenuhi: a. Property yang dinilai jauh lebih baik dari property F d. Dapatkah kita memutuskan apakah ada perbedaan atau tidak yang berkaitan dengan perbedaan nilai? c.Kemajuan dibuat dalam mengamati presentasi perbedaan atas keseluruhan nilai dari setiap property dibandingkan dengan property yang dinilai. Property yang dinilai sedikit lebih buruk dari property D f. Dapatkah kita melihat adanya perbedaan pada cirri-cirinya? b. maka kita dalam posisi untuk membuat suatu keputusan yang diinformasikan tentang nilai pasar dari property yang menjadi sasaran. Property yang dinilai agak sedikit lebih jelek dari property C Dalam perbandingan tersebut tidak ada proses formal untuk menentukan perbedaan kuantitatif diantara property dan akan sangat sulit bagi penilai untuk membuktikan pendapat akhirnya secara pasti. Property yang dinilai jauh lebih buruk dari property B c. Property yang dinilai jauh lebih jelek dari property A e. Misal ada 6 buah property A. F yang dibandingkan. 6 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) .yang berbeda mempunyai pedoman yang berbeda tentang suatu yang penting dan sesuatu yang kurang penting. Dapatkah kita membuat estimasi yang rasional tentang implikasi pada kas karena perbedaan itu? d. Peringkat dibuat berdasarkan pengkajian menyeluruh kualitas. walaupun masih bersifat subjektif dalam dasar penyesuainnya. B. PENYESUAIAN SECARA MENYELURUH (OVERALL ADJUSTMENT) Penyesuaian ini sangat bersifat subjektif dan sering digunakan dalam menyusun urutan/rangking untuk menempatkan property yang dinilai diantara peringkat harga property. Dapatkah kita mengestimasi nilai akhir property dengan menyesuaikan perbedaan-perbedaan tersebut? F. E. D. Property yang dinilai sedikit lebih baik dari property E b. C.Kesimpulan pengamatan penilai adalah sebagai berikut: a. Pendekatan itu sering memberikan hasil yang realistis namun tidak memberikan tambahan nilai terhadap pengetahuan penilai atas pasar serta tidak mampu memberikan penafsiran tentang hubungan sebab akibat. Bila kita mampu menghasilkan kesimpulan untuk setiap isu berikut ini. G.

000.210.000 Rp70.000 Rp75.000 Rp73.291.000 Rp72.25 Rata-rata I. perbedaan structural diantara property dapat dikonversi menjadi perbedaan biaya konstruksi yang selanjutnya akan menyebabkan keseimbangan dalam perbedaan nilai.470.000 sampai dengan Rp77. PENYESUAIAN BIAYA Pendekatan ini secara intuitif adalah menarik.680.000 Rp77.000.000 Rp90.5% 0% 17% 13% 21% 0% 0% 6. namun pendekatan ini didasarkan kepada asumsi yang belum dibuktikan berkenaan dengan hubungan timbal balik antara biaya dengan nilai secara implicit berarti bahwa secara kuantitatif.000 sehingga memudahkan dalam pengambilan keputusan atas nilai paling mendekati dibandingkan dengan apabila kita hanya mempertimbangkan harga yang tidak disesuaikan.000.5% 0% 0% 0% 10% Rp74. Property Harga Jual (juta) 1 2 3 4 Rp 850 Rp 950 Rp 800 Rp 700 -Rp30 -Rp60 +Rp30 +Rp30 Garasi Kmr Tidur -Rp25 -Rp50 0 +Rp25 Kmr Suite +Rp35 -Rp30 0 +Rp35 -Rp10 +Rp20 -Rp20 +Rp40 Tidur Perbaikan Harga Penyesuaian Rp820 Rp830 Rp810 Rp839 Rp811. dan beberapa tempat parkir.000 Rata-rata 9.670 Proses penyesuaian menghendaki kita untuk memberikan saran bahwa nilai sebenarnya terletak diantara kisaran dari Rp74.000.000 Rp76. H.000.000 Rp87.700.000 Rp75.690.000.000 Rp74.Property Harga % lebih baik % lebih jelek Harga disesuaikan 1 2 3 4 5 6 Rp82. PERBANDINGAN BERPASANGAN Pendekatan ini digunakan untuk menemukan nilai dengan cara deduksi terhadap nilai dari setiap nilai yang berkaitan dengan setiap perbedaan fitur yang mendasar setiap properti yang berbeda yang ditunjukkan oleh properti yang dinilai dalam hubungannya 7 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . Misal bahwa sejumlah property yang serupa telah terjual dan perbedaan terbesar diantara mereka adalah bahwa beberapa diantaranya diperlukan untuk diperbaiki pada tataran yang berbeda.000.000. beberapa mempunyai kamar tidur.210.000 Rp93.

000.000.000 – (Rp. 820.000.000.000 (Rp. 720.000) = Rp.Rp.000 . 120. 40. 780. 100.Rp.000. 680. 870. 70.000 8 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . Rumah A B C D E F Spesifikasi Carport+rumah+kolam renang Carport+rumah Rumah+kolam renang+AC Rumah+AC+garasi Rumah+garasi+tennis court Rumah+kolam renang Nilai jual Rp.000 . 120.000.000 (Rp. 870.Rp. 720. fasilitas. 820. 100. 820. Misal kita mempunyai informasi dari penjualan properti A sampai dengan F yang masing-masing berbeda fiturnya satu atau lebih.000.000 Rp.000.000) = Rp. 780.000 (Rp.000 Rp.000.000) Jadi total harga dari rumah yang dinilai yakni:  Rumah = Rp.000)  Perbedaan A dengan F : Carport  Perbedaan C dengan F : AC  Dari F perbedaannya : Rumah  Dari D perbedaannya : Garasi = Rp.000 .dengan berbagai penjualan properti. 780.000.000 + Rp.000 (Rp.000) = Rp.000.Rp. 930.000.000.000 Rp.000 (Rp. 680.000 Rp.000 Rp. keserasian dan sebagainya dari dua properti yang terjual.000.000.000.000.000.000. Kita dapat melaksanakan proses pengurangan yang sederhana untuk mengidentifikasi nilai dari setiap fiturnya. 780.000.000 Rumah yang dinilai = Rumah+kolam renang+garasi+carport Asumsi perhitungan spesifikasi perbedaan  Perbedaan A dengan B : Kolam renang = Rp.000 .000.000.000. 680. Selanjutnya perbedaan harga dari keduanya menunjukkan nilai dari masing-masing dalam perbedaannya. Asumsi dibelakang pemikiran itu adalah perbedaan pokok pada fitur properti seperti ukuran. Bila ada beberapa perbedaan maka kita akan perlukan beberapa penjualan agar dapat mengisolasi perbedaan nilai dan kita bisa mempunyai proses yang panjang untuk menghilangkannya agar setiap perbedaan itu telah dipertimbangkan. 900. 900. 100.000  Kolam renang = Rp.000.

000. Mengidentifikasi pembeli tipikal yang kemungkinan besar akan menjadi pembeli properti yang dinilai 2. 70. 890.000.000 = Rp. Memilih faktor-faktor yang dianggap mempengaruhi nilai (3 s/d 5 faktor) 3. Skala pengukuran subyektif linear sederhana dapat digunakan untuk mencatat pengaruh dari faktor-faktor tersebut. 9 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . Asumsi yang digunakan dalam pendekatan ini adalah: 1. Memberikan bobot setiap faktor dalam persen sehingga jumlah seluruh bobot adalah 100% 4.000 Metode ini ideal dalam arti bahwa seseorang harus mengasumsikan bahwa setiap transaksi adalah suatu transaksi adalah suatu indikator yang tidak bias tentang nilai yang benar dan bahwa disitu ada urutan transaksi yang logis yang menunjukkan keyakinan dan perbedaan individual yang memungkinkan dengan cara proses dikurangi. QUALITY RATING dengan bukti mengidentifikasi Metode ini sistematik dan tidak benar-benar ilmiah (pseudo-scientific). Menjumlahkan hasil perkalian dari tiap skor dan bobotnya untuk tiap properti. Resiko yang ada tidak diperhitungkan ketika mengasumsikan bahwa setiap penjualan dapat dianggap sebagai indikasi yang terpercaya tentang nilai pasar yang benar yang merupakan atribut dari penjualan yang unik tersebut.000. Ada faktor-faktor tertentu yang mempengaruhi nilai secara sistematis. Karena dalam praktek sering tidak akan terjadi seperti itu sehingga kita harus kembali menemukan penjualan pendekatan dan yang lebih baik hal-hal untuk yang membandingkannya mempengaruhi nilai. Memberikan skor dalam skala subyektif tetapi sistematis untuk setiap properti pembanding (misal 0 s/d 9) untuk menunjukkan peringkat dalam tiap faktor 5. perhitungan atas bagian tersebut harga penjualan yang secara langsung berkaitan dengan setiap perbedaan resiko. 2. Pengetahuan kita tentang perilaku pasar menyarankan bahwa hal semacam itu bukan suatu asumsi yang bagus dalam banyak kejadian dan waktu. Ada pengaruh kuantitatif yang proporsional dengan mutu yang nyata dari faktor-faktor tersebut. Langkah yang dilakukan untuk mengaplikasikan metode ini adalah: 1. J. Garasi  Carport Total = Rp. 3.000 + = Rp. 40.

yaitu faktor apa yang mempengaruhi nilai dan berapa bobot yang harus kita berikan untuk faktor-faktor tersebut. dan 40%. aksesibilitas.ada tiga faktor yang diidentifikasi berpengaruh terhadap nilai yaitu F1. 10 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . F2. sedang fitur masing-masing properti diberikan peringkat atau skor. Properti 1 2 3 4 Target Harga Rp 160 jt Rp 180 jt Rp 170 jt Rp 175 jt F1 (40%) F2 (20%) F3 (40%) 10 2 1 5 3 4 3 8 6 5 9 4 4 5 6 Q Score 480 420 520 540 500 K. 20&. yaitu 40%. PENERAPANNYA BERDASARKAN PENYESUAIAN KUANTITATIF Misalnya penilaian atas sebuah unit perkantoran kecil yang terletak di dalam kompleks perkantoran. Kita berasumsi bahwa ada hubungan yang sistematis antara nilai dengan mutu properti secara keseluruhan. kondisi dan luas bangunan. dan F3 dengan bobot masing-masing (dalam kurung) secara berturutan. Data pembanding yang ada adalah tarif sewa dari 4 buah bangunan yang sejenis.Kelemahan dari metode ini adalah pada tahap awal kita dapat mengasumsikan dua hal penting. Data yang berhasil dikumpulkan disusun dalam bentuk tabel sebagai berikut: Faktor pembanding Sewa Tanggal sewa Aksesibilitas Kondisi Luas Sekarang Baik Cukup 120 Obyek penilaian Pembanding i 45 juta 1 bulan Sangat baik Cukup 110 Pembanding ii 60 juta 3 bulan Baik Baik 135 Pembanding iii 52 juta 1 bulan Buruk Buruk 115 Faktor yang disesuaikan adalah tanggal sewa. Hubungan tersebut dapat dirumuskan sebagai berikut: QSi =  Wj Rij Dimana : QSi Wj Rij = skor mutu untuk properti i = bobot untuk faktor j = peringkat properti i untuk faktor j Misal.

112.dengan cara yang sama.600. sehingga 0. perbedaan rata-rata setiap daerah adalah 12%.428.50 0 Akses 54.385.88 0 53.25%.000 sedang pembanding III disesuaikan dengan 12% x Rp.130.000.304.680 Berdasarkan asumsi dan data tersebut dimuka.80 0 Penyesuaian per m Total penyesuaian absolut 2 -48.Diperlukan data tanggal sewa baik tingkat pertumbuhannya maupun penurunannya perbulan atau triwulan.135.00 0 62.13 0 0 60.473.000.669. maka pembanding I yang kondisinya sangat baik harus disesuaikan menjadi baik.. 45.57 0 29.5% sampai dengan 6%. Apabila diasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan tingkat sewa per bulan sebesar 0.112.00 0 30. 6. 58.451.60 0 Penyesuaian total Pembanding II 451.112.00 0 25.500.000.451.526.135.304.130 60.30 0 93.130. Tingkat sewa diasumsikan meningkat sebesar 0.000 3.000 = Rp.500.078.135.00 0 57.sehingga harga sewanya menjadi Rp. diperoleh angka penyesuaian sebagai berikut: 1.451.13 0 Pembanding III 130.255.60 0 39. Karena kondisi 11 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) .80 0 61.88 0 5. 45..2..192. sehingga harus dikurangi dengan angka penyesuaian sebesar 12% x Rp.25% x 45 juta = Rp.940 39.-. 60. 3. Kondisi kantor dihitung berdasarkan estimasi biaya upgrade untuk menentukan variasi estimasi biaya sewa yang berkisar antara 4. 54.25% maka angka hasil penyesuaian dapat dilihat pada tabel dibawah ini. 112.694.699. Karena properti yang dinilai (obyek penilaian) yang dijadikan acuan. 54.130 dan pembanding III menjadi Rp. Dari faktor aksesibilitas.385.030 80.556. diperoleh harga sewa pembanding II menjadi Rp.dan sewa pembanding I menjadi Rp.00 0 58.000 52.180 -19.225.500 = Rp. 52.500 45. Ringkasan penyesuaian Pembanding I Sewa 112.00 0 Kondisi 0 36.

520.810 10.30.304. Berdasarkan pada perhitungan tersebut maka estimasi akhir adalah sekitar Rp.880 = 31. Berikutnya ubah kesamaannya.19 x 57.97 10. Untuk kebalikannya adalah 18.30 x 39.984. Dari besarnya penyesuaian menunjukkan bahwa pembanding II paling mendekati obyek penilaian sehingga perhatian lebih diberikan kepada pembanding itu. dan proporsi 1 diperoleh dengan menghitung 5.000 = 3.680 9.290 dan ketiga= 0.984.163.31 dan seterusnya.55 Proporsi 0.000.898. 54.699.00 Kebalikan 3.30 0.000 3.31 5.51 x 61.570 = 10.304.obyek yang dinilai adalah rata-rata (cukup). dan pembanding II perlu ditambah agar kondisinya serupa dengan obyek yang dinilai.000. Yang kedua adalah 0.000/18.304.810.19 0. dan hitunglah perbandingan masingmasing.560 Proporsi 0.-.000 = 11.19 0.30 0. sedang pembanding II perlu dikurangi karena kondisinya bagus.046.520 54.630 Jumlah total penyesuaian adalah 18.163.51 1. Untuk bobot 1 dihitung dengan cara 0. kita mengubah perbedaan itu menjadi pecahan dan menjumlahkannya.51 1.00 Bobot sewa 11.560 = 0. Dalam hal ini kita akan menggunakan perbedaan absolut (semua angka dianggap positif) untuk menetralisir pengaruh positif dan negatif.880 18. Jelasnya lihat tabel dibawah ini: Penyesuaian 1 2 3 Total 5.526.526.560/5. Selanjutnya untuk membobot pembanding agar diperoleh estimasi yang baik.560. dan hitung perbandingan secara total untuk mendapatkan bobot kesamaannya.304. Jumlah semua total absolut penyesuaian.27 1.428.898.473. maka pembanding I tidak perlu disesuaikan.-.526. 12 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) .304.290 31.304.

dan Budi. Harjanto. 2003. Yogyakarta 13 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH) . Jakarta Wahyu. 2007. BPFE.DAFTAR PUSTAKA Agus. Yogyakarta MAPPI. Prawoto. Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama. BPFE. Teori dan Praktek Penilaian Properti. Standar Penilaian indonesia (SPI). 2003. Hidayati.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->