METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR (DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

A. PENDAHULUAN Pendekatan penilaian perbandingan data pasar merupakan metode penilaian yang tidak saja merupakan pusat atau dasar dari penilaian, melainkan pendekatan ini sangat unik. Dikatakan unik karena semua metode penilaian yang diterapkan oleh penilai, harus mengaplikasikan metode ini. Misalnya, kita perlu membuat perbandingan untuk nilai tanah dalam hal kita menggunakan metode biaya, demikian juga dalam hal penggunaan pendekatan pendapatan maka kita juga harus membuat perbandingan dan menghitung nilai sewa, selanjutnya perbandingan juga diperlukan ketika memilih tingkat kapitalisasi dari analisa penjualan dalam metode pendapatan. Dalam mengembangkan metode,

perbandingan dibutuhkan untuk memastikan harga jual. Pendekatan perbandingan data pasar/data penjualan adalah proses dimana suatu estimasi nilai pasar yang diperoleh dari analisa terhadap pasar atas properti yang serupa dan kemudian membandingkan properti-properti yang akan dinilai. Nilai pasar diestimasikan dengan membandingkan dengan properti yang serupa terhadap properti yang dinilai yang baru saja terjual, ditawarkan untuk dijual atau yang kontraknya telah ditanda tangani. Analisa perbandingan memusatkan analisisnya pada kesamaan dan perbedaan diantara properti yang diteliti serta transaksinya yang berpengaruh terhadap nilai. Perbedaan bisa meliputi hak yang ada pada properti, motivasi pembeli dan penjual, persyaratan pembiayaan, kondisi pasar pada waktu penjualan, ukuran, lokasi, bentuk properti, ciri-ciri secara ekonomis, dan pendapatan yang diperoleh bila properti merupakan income producing property. Semua unsur-unsur perbandingan itu dengan bukti-bukti yang ada di pasar guna mengestimasi unsur mana yang peka terhadap perubahan dan bagaimana mereka berpengaruh terhadap nilai. Konsepsi perubahan dan antisipasi yang mendasari permintaan dan penawaran, subtitusi, keseimbangan dan juga eksternaliti merupakan dasar dari pendekatan perbandingan data pasar. Harga properti terbentuk oleh negosiasi yang terjadi antara pembeli yang menimbulkan permintaan dan penjual yang menawarkan properti dan membuat terjadinya supply. Bila permintaan terhadap suatu properti tertentu naik, maka harga akan cenderung naik, sebaliknya bila permintaan rendah maka harga akan cenderung turun. Bergesernya penawaran biasanya tidak dapat mengikuti bergesernya permintaan karena untuk memenuhi permintaan tersebut yang meningkat diperlukan waktu untuk membangun atau merubah properti yang ada ke dalam jenis properti yang dikehendaki masyarakat.
1 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

Oleh karena itu dalam analisis real estat dalam suatu waktu tertentu hendaknya dipusatkan kepada permintaan walaupun penawaran juga diperhatikan. Untuk itu maka pembeli atau pemakai yang potensial atas suatu properti tertentu, daya belinya, cita rasa dan kesukaannya harus diperhatikan. Sedang penawaran harus dipusatkan pada properti yang tidak terjual, properti yang tidak tersewa, yang masih dalam pembangunan dan sebagainya. Demikian juga aspek pembiayaan perbankan atau sarana lain juga harus diperhatikan karena bisa memacu atau memperlambat permintaan properti di pasar. Adanya perubahan permintaan dan lambatnya pengembang dalam mengantisipasi dan merespon perubahan yang ada, menyebabkan keseimbangan dalam pasar real estat seringkali sulit untuk terjadi. Sedang prinsip subtitusi ditentukan oleh harga yang dibayar untuk memperoleh properti pengganti yang dapat memberikan kepuasan yang sama dalam tenggang waktu yang masuk akal. Selanjutnya, eksternaliti bisa berpengaruh positif atau negatif atas harga properti. Stasiun kereta bawah tanah bisa berpengaruh positif atas properti komersial di dekatnya, demikian juga jalan raya yang sibuk berpengaruh positif terhadap pusat perbelanjaan di sampingnya dan pembangunan perumahan mewah dapat berpengaruh baik atas perumahan di lingkungannya. Sebaliknya pabrik yang gaduh dan berdampak mengotori lingkkungan seperti pabrik semen berdampak negatif terhadap lingkungan. Area parkir yang luas berdampak baik terhadap perkantoran komersial namun berdampak buruk atas perumahan. Penilai harus memperhatikan hal-hal semacam itu semua. Dalam praktek penilaian, akan sedikit dimungkinkan untuk membuat perbandingan langsung antara 2 properti karena selalu ditemui adanya perbedaan diantara kedua properti tersebut. Secara teoritis, tidak ada properti yang bisa persis sama bahkan bila tida ada yang berbeda sekalipun, maka lokasi dari properti itu selalu bersifat unik, karena suatu properti tidak akan menempati suatu ruang yang sama secara bersamaan. Dalam banyak kejadian, adanya perbedaan diantara properti yang terjual menjadi alasan untuk menetapkan harga yang berbeda, dan metode perbandingan ditujukan pada akuntansi untuk perbedaan tersebut guna melakukan penyesuaian dalam harga jual.

B. DASAR PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR Pendekatan perbandingan data pasar merupakan jantung dari penilaian dan merupakan bagian terpenting dari proses pembuatan keputusan penilaian. Pendekatan ini secara langsung berlandaskan pada penerapan teknis inferensial (teknik pengambilan kesimpulan). Dalam metode ini sistem yang dipakai adalah melakukan penyesuaian hargaharga properti serupa yang terjual sehingga perbedaan-perbedaan yang ada antara properti yang dinilai dengan properti pembanding yang terjual dapat dihitung secara akurat. Metode
2 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

ini nampaknya merupakan metode yang paling terpercaya karena kedekatan dari proses yang dilakukan terhadap transaksi dipasar dan tidak adanya asumsi secara acak atau proses perhitungan yang subyektif. Kita buat asumsi bahwa pembeli diberikan informasi tentang properti yang diperdagangkan di pasar dan mereka akan menyadari akan harga yang diperoleh bagi properti berlainan. Kemudian berdasarkan persyaratan yang dikemukakan oleh setiap individu dan mekanisme harga masing-masing atas fitur yang diinginkan atau yang tidak dikehendaki, mereka menetapkan harga penawaran yang mencerminkan posisi mereka di pasar. Bila kemudian penjual dan pembeli sepakat atas harga dan jual beli terjadi, maka harga tersebut akan menjadi data pasar yang dapat digunakan oleh penilai dalam melakukan penilaian atas properti yang serupa. Oleh karena itulah maka metode perbandingan data pasar ini dianggap sebagai metode penilaian yang paling baik dan paling sedikit resikonya. C. PROSEDUR PENILAIAN DENGAN METODE DATA PASAR Untuk melakukan penilaian dengan menggunakan data pasar maka penilai harus mengikuti prosedur dengan sistematis. Tata urutan umum yang harus dijalani adalah sebagai berikut: 1. Penilai harus melakukan penelitian pasar tentang informasi yang berkenaan transaksi penjualan yang terjadi, pendaftaran dan penawaran atas permintaan properti yang serupa dengan properti yang akan dinilai mencakup ciri-ciri jenis properti, ukuran, kondisi properti secara fisik, lokasi dan zoning. 2. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa data yang diperoleh itu akurat dan transaksi mencerminkan suatu transaksi yang wajar antara willing seller dan willing buyer, mencerminkan kondisi pasar. Verifikasi akan mendatangkan tambahan informasi tentang pasar. 3. Selanjutnya penilai harus memilih properti pembanding yang relevan seperti harga per hektar, harga per meter persegi dan sebagainya dan mengembangkan analisis terhadap setiap unit properti tersebut. 4. Bandingkan harga properti pembanding dengan properti yang dinilai berdasarkan unsurunsur yang dibandingkan dan sesuaikan harga setiap pembanding dengan properti yang dinilai. 5. Lakukan rekonsiliasi berbagai macam indikasi yang diperoleh dari analisa ke dalam satu nilai indikasi atau kisaran nilai. Dalam pasar yang penuh ketidakpastian karena perubahan okupansi dan kondisi ekonomi, kisaran nilai merupakan konklusi yang lebih baik dibandingkan dengan satu nilai indikasi.

3 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

D. DATA YANG DIPERLUKAN Untuk menerapkan metode perbandingan data pasar maka penilai harus mengumpulkan data penjualan properti, data kontrak penggunaan properti, data penawaran, daftar properti yang merupakan pesaing dan sebanding dengan properti yang dinilai, serta pilihan lain. Data yang berasal dari transaksi yang terjadi merupakan data indikator yang terpercaya. Penilai harus meneliti harga-harga, hak atas properti, pembiayaannya, motif penjual dan pembeli, serta tanggal transaksi. Selanjutnya lokasi dari peoperti secara rinci, kondisi fisik dan fungsinya, serta kondisi dari segi ekonomis (pengaruh dan perubahan lingkungan dan sebagainya). Karena kesimpulan harus berdasarkan data dari pasar, penilai harus memusatkan perhatian pada kegiatan wawancara, kontak perorangan serta penelitian individual. Kebanyakan penilai memelihara data secara rinci tentang transaksi yang terjadi di pasar dan menambahkan informasi berkenaan dengan terjadinya transaksi yang baru. Sumber data yang potensial sangat banyak dan bervariasi seperti PPAT (notaris dan camat), realty, broker, agen properti, maupun pemilik properti itu sendiri, manajer properti, peminjam termasuk juga file pengadilan dan kantor pajak. Penilai harus mengkaji kebenaran informasi untuk meyakinkan keakuratan dan mengerti motif dari setiap transaksi. Pandangan pembeli terhadap apa yang dibeli pada saat jual beli adalah sangat penting. Jual beli yang bukan oleh willing seller dan buyer harus diperhatikan secara seksama. Untuk memverifikasi data penjualan penilai

mengkonfirmasikan fakta yang ada dengan prinsipal dari transaksi bila mungkin, atau dengan broker, agen poperti, ataupun kreditur. Pemilik dan penyewa properti yang bertetangga juga bisa menyediakan informasi yang berguna. Batas geografis penelitian penilai atas data penjualan tergantung kepada sifat alami dan jenis properti yang dinilai. Batas pasar akan menentukan area dimana pembeli potensial akan melihat. Bila properti akan serupa secara umum diperjualbelikan berdekatan dengan properti yang akan dinilai, maka penelitian akan menjadi sangat terbatas. Dalam hal sebaliknya, maka penilai harus memperluas area penelitiannya. Berbagai jenis properti tertentu mempunyai pasar regional, nasional atau bahkan internasional. Untuk menilai pusat perbelanjaan ataupun mal, gedung perkantoran, hotel resor, kompleks dari berbagai kegiatan dan properti perindustrian yang luas, penilai bisa melakukan sekrutinisasi (pemeriksaan dengan cermat) data dari suatu daerah geografis yang luas diantara mana properti itu terletak. Informasi harga penjualan mencerminkan berbagai faktor yang berbeda yang berpengaruh pada nilai properti pada tingkatan yang berbeda. Teknik kualitatif dan kuantitatif digunakan untuk menentukan signifikansi secara relatif dari berbagai faktor itu. Setelah informasi penjualan diperoleh dan dikonfirmasikan, selanjutnya diorganisasikan
4 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

menurut berbagai cara. Salah satu cara yang memadai dan umum digunakan adalah dengan cara menyusun data berdasarkan jaringan data pasar. Setiap perbedaan yang penting antara properti yang sebanding dan properti yang dinilai yang berpengaruh terhadap nilai properti dipertimbangkan sebagai satu unsur dari perbandingan. Setelah verifikasi data penjualan dilakukan, maka analisis harus dilakukan secara sistematis. Analisis harus dilakukan berdasarkan unit dan tergantung kepada bentuk alami dari properti dan masalah penilaian yang dihadapi. Apartemen misalnya, harus dianalisis berdasarkan harga apartemen per unit, harga bangunan per meter persegi atau harga sewa bruto yang secara umum diterapkan. Unsur-unsur yang dibandingkan adalah ciri-ciri properti dan transaksi yang menyebabkan harga properti berubah. Penilai mempertimbangkan dan membandingkan semua perbedaan antara properti yang sebanding dan properti yang dinilai dapat mempengaruhi nilai. Bukti di pasar diuji untuk mengidentifikasi veriabel terhadap mana nilai properti itu peka. Besaran statistik seperti standar deviasi dan koefisien veriabel bisa digunakan dalam proses penilaian. Ada 10 (sepuluh) unsur dasar perbandingan yang harus dipertimbangkan, yaitu: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Hak atas tanah Persyaratan pembiayaan dan jual beli Pengeluaran yang harus segera dilakukan setelah pembelian Keadaan pasar dan lokasi Ciri-ciri fisik (ukuran tanah, kualitas bangunan dsb) Ciri-ciri ekonomis (biaya operasional, ketentuan sewa) Zoning dan unsur nilai yang bukan tanah dan bangunan Unsur lain seperti ketentuan pemerintah berkenaan dengan konservasi alam Batas ketinggian gedung (Pemda Bali melaran membangun gedung yang tingginya melampaui pohon kelapa) 10. Akses ke properti E. IDENTIFIKASI DAN PENYESUAIAN Teknik analisis digunakan untuk mengidentifikasi dan melakukan penyesuaian. Analisis perbandingan termasuk pertimbangan atas faktor yang bersifat kualitatif dan kuantitatif. Penyesuaian kuantitatif dikembangkan menurut nilai nominal rupiah atau presentasi. Sedang faktor yang tidak mungkin dikuantifikasikan dilakukan penyesuaian kualitatif. Pokok permasalahan pentingnya adalah sejauh mana calon kuat pembeli dan property yang dinilai bisa digantikan oleh pembeli sebenarnya dan property benar-benar dibeli. Pertimbangan dari pemikiran tersebut adalah bahwa setiap pembeli dengan kategori
5 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

yang berbeda mempunyai pedoman yang berbeda tentang suatu yang penting dan sesuatu yang kurang penting. Bila kita mampu menghasilkan kesimpulan untuk setiap isu berikut ini, maka kita dalam posisi untuk membuat suatu keputusan yang diinformasikan tentang nilai pasar dari property yang menjadi sasaran. Cara yang dapat kita lakukan untuk menghitung property yang telah terjual memerlukan kondisi yang harus dipenuhi: a. Dapatkah kita melihat adanya perbedaan pada cirri-cirinya? b. Dapatkah kita memutuskan apakah ada perbedaan atau tidak yang berkaitan dengan perbedaan nilai? c. Dapatkah kita membuat estimasi yang rasional tentang implikasi pada kas karena perbedaan itu? d. Dapatkah kita mengestimasi nilai akhir property dengan menyesuaikan perbedaan-perbedaan tersebut? F. PENYESUAIAN SECARA MENYELURUH (OVERALL ADJUSTMENT) Penyesuaian ini sangat bersifat subjektif dan sering digunakan dalam menyusun urutan/rangking untuk menempatkan property yang dinilai diantara peringkat harga property. Peringkat dibuat berdasarkan pengkajian menyeluruh kualitas. Misal ada 6 buah property A, B, C, D, E, F yang dibandingkan.Kesimpulan pengamatan penilai adalah sebagai berikut: a. Property yang dinilai sedikit lebih baik dari property E b. Property yang dinilai jauh lebih buruk dari property B c. Property yang dinilai jauh lebih baik dari property F d. Property yang dinilai jauh lebih jelek dari property A e. Property yang dinilai sedikit lebih buruk dari property D f. Property yang dinilai agak sedikit lebih jelek dari property C Dalam perbandingan tersebut tidak ada proses formal untuk menentukan perbedaan kuantitatif diantara property dan akan sangat sulit bagi penilai untuk membuktikan pendapat akhirnya secara pasti. Pendekatan tersebut dilakukan penilai ketika mereka tidak menyadari adanya aspek teknis yang mengizinkannya untuk mendapatkan pilihan yang akurat untuk melakukan analisis pasar secara formal. Pendekatan itu sering memberikan hasil yang realistis namun tidak memberikan tambahan nilai terhadap pengetahuan penilai atas pasar serta tidak mampu memberikan penafsiran tentang hubungan sebab akibat.

G. PENYESUAIAN BERDASARKAN PRESENTASI Dalam kasus ini proses dilakukan secara lebih sistematik, walaupun masih bersifat subjektif dalam dasar penyesuainnya.Kemajuan dibuat dalam mengamati presentasi perbedaan atas keseluruhan nilai dari setiap property dibandingkan dengan property yang dinilai.
6 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

Property

Harga

% lebih baik

% lebih jelek

Harga disesuaikan

1 2 3 4 5 6

Rp82.000.000 Rp72.000.000 Rp90.000.000 Rp87.000.000 Rp93.000.000 Rp70.000.000 Rata-rata

9.5% 0% 17% 13% 21% 0%

0% 6.5% 0% 0% 0% 10%

Rp74.210.000 Rp76.680.000 Rp74.700.000 Rp75.690.000 Rp73.470.000 Rp77.000.000 Rp75.291.670

Proses penyesuaian menghendaki kita untuk memberikan saran bahwa nilai sebenarnya terletak diantara kisaran dari Rp74.210.000 sampai dengan Rp77.000.000 sehingga memudahkan dalam pengambilan keputusan atas nilai paling mendekati dibandingkan dengan apabila kita hanya mempertimbangkan harga yang tidak disesuaikan. H. PENYESUAIAN BIAYA Pendekatan ini secara intuitif adalah menarik, namun pendekatan ini didasarkan kepada asumsi yang belum dibuktikan berkenaan dengan hubungan timbal balik antara biaya dengan nilai secara implicit berarti bahwa secara kuantitatif, perbedaan structural diantara property dapat dikonversi menjadi perbedaan biaya konstruksi yang selanjutnya akan menyebabkan keseimbangan dalam perbedaan nilai. Misal bahwa sejumlah property yang serupa telah terjual dan perbedaan terbesar diantara mereka adalah bahwa beberapa diantaranya diperlukan untuk diperbaiki pada tataran yang berbeda, beberapa mempunyai kamar tidur, dan beberapa tempat parkir. Property Harga Jual (juta) 1 2 3 4 Rp 850 Rp 950 Rp 800 Rp 700 -Rp30 -Rp60 +Rp30 +Rp30 Garasi Kmr Tidur -Rp25 -Rp50 0 +Rp25 Kmr Suite +Rp35 -Rp30 0 +Rp35 -Rp10 +Rp20 -Rp20 +Rp40 Tidur Perbaikan Harga Penyesuaian Rp820 Rp830 Rp810 Rp839 Rp811,25

Rata-rata

I. PERBANDINGAN BERPASANGAN Pendekatan ini digunakan untuk menemukan nilai dengan cara deduksi terhadap nilai dari setiap nilai yang berkaitan dengan setiap perbedaan fitur yang mendasar setiap properti yang berbeda yang ditunjukkan oleh properti yang dinilai dalam hubungannya
7 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

dengan berbagai penjualan properti. Asumsi dibelakang pemikiran itu adalah perbedaan pokok pada fitur properti seperti ukuran, fasilitas, keserasian dan sebagainya dari dua properti yang terjual. Selanjutnya perbedaan harga dari keduanya menunjukkan nilai dari masing-masing dalam perbedaannya. Bila ada beberapa perbedaan maka kita akan perlukan beberapa penjualan agar dapat mengisolasi perbedaan nilai dan kita bisa mempunyai proses yang panjang untuk menghilangkannya agar setiap perbedaan itu telah dipertimbangkan. Misal kita mempunyai informasi dari penjualan properti A sampai dengan F yang masing-masing berbeda fiturnya satu atau lebih. Kita dapat melaksanakan proses pengurangan yang sederhana untuk mengidentifikasi nilai dari setiap fiturnya. Rumah A B C D E F Spesifikasi Carport+rumah+kolam renang Carport+rumah Rumah+kolam renang+AC Rumah+AC+garasi Rumah+garasi+tennis court Rumah+kolam renang Nilai jual Rp. 820.000.000 Rp. 720.000.000 Rp. 900.000.000 Rp. 870.000.000 Rp. 930.000.000 Rp. 780.000.000

Rumah yang dinilai = Rumah+kolam renang+garasi+carport Asumsi perhitungan spesifikasi perbedaan Perbedaan A dengan B : Kolam renang = Rp. 100.000.000 (Rp. 820.000.000 - Rp. 720.000.000) Perbedaan A dengan F : Carport Perbedaan C dengan F : AC Dari F perbedaannya : Rumah Dari D perbedaannya : Garasi = Rp. 40.000.000 (Rp. 820.000.000 - Rp. 780.000.000) = Rp. 120.000.000 (Rp. 900.000.000 - Rp. 780.000.000) = Rp. 680.000.000 (Rp. 780.000.000 - Rp. 100.000.000) = Rp. 70.000.000 (Rp. 870.000.000 (Rp. 680.000.000 + Rp. 120.000.000)

Jadi total harga dari rumah yang dinilai yakni: Rumah = Rp. 680.000.000 Kolam renang = Rp. 100.000.000
8 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

 Garasi Carport Total

= Rp. 70.000.000 = Rp. 40.000.000 + = Rp. 890.000.000

Metode ini ideal dalam arti bahwa seseorang harus mengasumsikan bahwa setiap transaksi adalah suatu transaksi adalah suatu indikator yang tidak bias tentang nilai yang benar dan bahwa disitu ada urutan transaksi yang logis yang menunjukkan keyakinan dan perbedaan individual yang memungkinkan dengan cara proses dikurangi, perhitungan atas bagian tersebut harga penjualan yang secara langsung berkaitan dengan setiap perbedaan resiko. Resiko yang ada tidak diperhitungkan ketika mengasumsikan bahwa setiap penjualan dapat dianggap sebagai indikasi yang terpercaya tentang nilai pasar yang benar yang merupakan atribut dari penjualan yang unik tersebut. Pengetahuan kita tentang perilaku pasar menyarankan bahwa hal semacam itu bukan suatu asumsi yang bagus dalam banyak kejadian dan waktu. Karena dalam praktek sering tidak akan terjadi seperti itu sehingga kita harus kembali menemukan penjualan pendekatan dan yang lebih baik hal-hal untuk yang

membandingkannya mempengaruhi nilai. J. QUALITY RATING

dengan

bukti

mengidentifikasi

Metode ini sistematik dan tidak benar-benar ilmiah (pseudo-scientific). Asumsi yang digunakan dalam pendekatan ini adalah: 1. Ada faktor-faktor tertentu yang mempengaruhi nilai secara sistematis. 2. Ada pengaruh kuantitatif yang proporsional dengan mutu yang nyata dari faktor-faktor tersebut. 3. Skala pengukuran subyektif linear sederhana dapat digunakan untuk mencatat pengaruh dari faktor-faktor tersebut. Langkah yang dilakukan untuk mengaplikasikan metode ini adalah: 1. Mengidentifikasi pembeli tipikal yang kemungkinan besar akan menjadi pembeli properti yang dinilai 2. Memilih faktor-faktor yang dianggap mempengaruhi nilai (3 s/d 5 faktor) 3. Memberikan bobot setiap faktor dalam persen sehingga jumlah seluruh bobot adalah 100% 4. Memberikan skor dalam skala subyektif tetapi sistematis untuk setiap properti pembanding (misal 0 s/d 9) untuk menunjukkan peringkat dalam tiap faktor 5. Menjumlahkan hasil perkalian dari tiap skor dan bobotnya untuk tiap properti.
9 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

Kelemahan dari metode ini adalah pada tahap awal kita dapat mengasumsikan dua hal penting, yaitu faktor apa yang mempengaruhi nilai dan berapa bobot yang harus kita berikan untuk faktor-faktor tersebut. Kita berasumsi bahwa ada hubungan yang sistematis antara nilai dengan mutu properti secara keseluruhan. Hubungan tersebut dapat dirumuskan sebagai berikut: QSi = Wj Rij Dimana : QSi Wj Rij = skor mutu untuk properti i = bobot untuk faktor j = peringkat properti i untuk faktor j

Misal,ada tiga faktor yang diidentifikasi berpengaruh terhadap nilai yaitu F1, F2, dan F3 dengan bobot masing-masing (dalam kurung) secara berturutan, yaitu 40%, 20&, dan 40%, sedang fitur masing-masing properti diberikan peringkat atau skor.

Properti 1 2 3 4 Target

Harga Rp 160 jt Rp 180 jt Rp 170 jt Rp 175 jt

F1 (40%) F2 (20%) F3 (40%) 10 2 1 5 3 4 3 8 6 5 9 4 4 5 6

Q Score 480 420 520 540 500

K. PENERAPANNYA BERDASARKAN PENYESUAIAN KUANTITATIF Misalnya penilaian atas sebuah unit perkantoran kecil yang terletak di dalam kompleks perkantoran. Data pembanding yang ada adalah tarif sewa dari 4 buah bangunan yang sejenis. Data yang berhasil dikumpulkan disusun dalam bentuk tabel sebagai berikut: Faktor pembanding Sewa Tanggal sewa Aksesibilitas Kondisi Luas Sekarang Baik Cukup 120 Obyek penilaian Pembanding i 45 juta 1 bulan Sangat baik Cukup 110 Pembanding ii 60 juta 3 bulan Baik Baik 135 Pembanding iii 52 juta 1 bulan Buruk Buruk 115

Faktor yang disesuaikan adalah tanggal sewa, aksesibilitas, kondisi dan luas bangunan.
10 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

Diperlukan data tanggal sewa baik tingkat pertumbuhannya maupun penurunannya perbulan atau triwulan. Apabila diasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan tingkat sewa per bulan sebesar 0,25% maka angka hasil penyesuaian dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Ringkasan penyesuaian Pembanding I Sewa 112.500 45.112.50 0 Akses 54.135.00 0 Kondisi 0 36.669.00 0 30.225.60 0
Penyesuaian total

Pembanding II 451.130 60.451.13 0 0 60.451.13 0

Pembanding III 130.000 52.130.00 0 62.556.00 0 58.385.60 0

39.699.00 0

57.428.57 0

29.192.80 0

61.304.88 0

53.000.00 0

25.694.30 0

93.078.80 0

Penyesuaian per m Total penyesuaian absolut

2

-48.180

-19.030

80.940 39.304.88 0

5.526.000

3.473.680

Berdasarkan asumsi dan data tersebut dimuka, diperoleh angka penyesuaian sebagai berikut: 1. Tingkat sewa diasumsikan meningkat sebesar 0,25%, sehingga 0,25% x 45 juta = Rp. 112.500,- dan sewa pembanding I menjadi Rp. 45.112.500,- dengan cara yang sama, diperoleh harga sewa pembanding II menjadi Rp. 60.451.130 dan pembanding III menjadi Rp. 52.130.000,2. Dari faktor aksesibilitas, perbedaan rata-rata setiap daerah adalah 12%. Karena properti yang dinilai (obyek penilaian) yang dijadikan acuan, maka pembanding I yang kondisinya sangat baik harus disesuaikan menjadi baik, sehingga harus dikurangi dengan angka penyesuaian sebesar 12% x Rp. 45.112.500 = Rp. 54.135.000 sedang pembanding III disesuaikan dengan 12% x Rp. 54.135.000 = Rp. 6.255.600,- sehingga harga sewanya menjadi Rp. 58.385.000,-. 3. Kondisi kantor dihitung berdasarkan estimasi biaya upgrade untuk menentukan variasi estimasi biaya sewa yang berkisar antara 4,5% sampai dengan 6%. Karena kondisi
11 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

obyek yang dinilai adalah rata-rata (cukup), maka pembanding I tidak perlu disesuaikan, sedang pembanding II perlu dikurangi karena kondisinya bagus, dan pembanding II perlu ditambah agar kondisinya serupa dengan obyek yang dinilai.

Dari besarnya penyesuaian menunjukkan bahwa pembanding II paling mendekati obyek penilaian sehingga perhatian lebih diberikan kepada pembanding itu. Selanjutnya untuk membobot pembanding agar diperoleh estimasi yang baik, kita mengubah perbedaan itu menjadi pecahan dan menjumlahkannya. Dalam hal ini kita akan menggunakan perbedaan absolut (semua angka dianggap positif) untuk menetralisir pengaruh positif dan negatif. Jumlah semua total absolut penyesuaian, dan hitunglah perbandingan masingmasing. Berikutnya ubah kesamaannya, dan hitung perbandingan secara total untuk mendapatkan bobot kesamaannya. Jelasnya lihat tabel dibawah ini:

Penyesuaian 1 2 3 Total 5.526.000 3.473.680 9.304.880 18.304.560

Proporsi 0,30 0,19 0,51 1,00

Kebalikan 3,31 5,27 1,97 10,55

Proporsi 0,30 0,19 0,51 1,00

Bobot sewa 11.984.810 10.898.290 31.163.520 54.046.630

Jumlah total penyesuaian adalah 18.304.560, dan proporsi 1 diperoleh dengan menghitung 5.526.000/18.304.560 = 0,30. Untuk kebalikannya adalah 18.304.560/5.526.000 = 3,31 dan seterusnya. Untuk bobot 1 dihitung dengan cara 0,30 x 39.699.000 = 11.984.810,-. Yang kedua adalah 0,19 x 57.428.570 = 10.898.290 dan ketiga= 0,51 x 61.304.880 = 31.163.520. Berdasarkan pada perhitungan tersebut maka estimasi akhir adalah sekitar Rp. 54.000.000,-.

12 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)

DAFTAR PUSTAKA

Agus, Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta

MAPPI, 2007, Standar Penilaian indonesia (SPI), Jakarta

Wahyu, Hidayati, dan Budi, Harjanto, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta

13 | METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR

(DIRECT COMPARISON ATAU COMPARABLE SALES APPROACH)