Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan

:
PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

000. bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta).00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH). 75. dan SHMSRS)* 2. Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut. Contoh: di Surabaya. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor .00 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Tiap daerah berbeda. maka tidak bisa deh dijualbelikan. kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah. SHGB. Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. melainkan Akta Notaris. 3. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. 50. Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT). Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT) Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan): 1. biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan. SHGU. Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat: PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp.Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas): 1. gak wajib sebenarnya. Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang. contoh di surabaya dikurangin Rp. harus diselesaikan dulu. Kalau ada sengketa. IMB (Izin Mendirikan Bangunan).000. Proses Jual Beli: 1. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut). 3. apakah ada sengketa/tidak. Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak. Sertipikat Asli (SHM. maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan.000. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya. Tarif Pajak: PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. KTP Direksi dan Komisaris 2.

Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa. biasa sih 50% 50%. bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB. Pajak Waris: BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa. Setelah dibayar lunas. hehehe. tergantung kondisi. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum? 1. Apabila sudah selesai. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya.. 7. agan disuruh ngambil. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). Kalau cuma . bukti pembayaran telpon/listrik/air.) 6. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih). 400jt Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT? Sederhananya. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan. supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. 2. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh. 5. 6. 3. mungkin ada air. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama. Checking kurang lebih 1-5 hari. seperti Proses Jual Beli di atas. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. telpon. maka bisa dijuallah rumah itu. jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. apa aja yg ikut termasuk dijual. IMB. listrik brp watt. baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW.Pertanahan. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. 3. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli. 4. biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. dsb. dsb. 2. Contoh di Surabaya Rp. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT.

apabila seperti kasus agan. bukan dgn Akta Jual Beli PPAT. AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) . mana mau balik. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. bukan PBB. tapi duit ane kurang separuh. apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat.. Duit ane baru ada 2 bulan lagi.Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya.buat perjanjian jual beli biasa saja. jgn mau gan. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. malah ribet. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. buat nambahin wawasan kita bersama. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB. tidak bisa dibalik nama. kecuali emang orangnya punya itikad baik. pasti kurang bayar tuh. jd rencananya ane mau cicil 2x. Yang namanya Penjual. Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. habis transaksi n udah dapet duit. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah. Gak bisa gan. Penjualnya jg uda setuju. Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja.. Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. Namun.... semoga membantu. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau. Gan.. Kalau Penjual tidak keberatan. yaitu TERANG dan TUNAI. ane mau beli rumah nih. Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3. tentu tidak masalah. ane mau beli rumah nih. Tanya jawab + sharing seru deh. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat.. Oleh karena itu. Quote: . Quote: Gan. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama... bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian.

TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. Quote: Gan. kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke . Namun. Namun. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan. Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu. tapi sedikit. Oleh karena itu. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan. Penjualnya jg uda setuju... agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa. meski itu fotocopy yg dilegalisir. sehingga setelah agan lunasin kreditnya. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. apabila seperti kasus agan. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. ane mau beli rumah nih.Gan. tapi tentunya sedikit lebih repot. maka agan dapat mengambilnya. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. jd rencananya ane mau cicil 2x. tentu tidak masalah. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). lumayan gan hemat banyak. cuma keliatan luas tanah doank. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut. Kalau Penjual tidak keberatan. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Apabila agan kuatir. agan bisa langsung ttd AJB. sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur). sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. tapi duit ane kurang separuh. Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy. tp di PBB gak keliatan ada bangunannya.. trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. ane mau beli rumah. ane mau beli rumah nih. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. yaitu TERANG dan TUNAI.

apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris. selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM. oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. Quote: Gan. melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. yang dipake untuk Apartment itu). tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan. Oleh karena itu. gak ada gunanya itu. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja. Mending keluar uang gede dulu sekarang. bukan Notaris. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). malah merepotkan agan dikemudian hari. jd agan bisa bayar pajak. jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan. Quote: Gan. dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS. biasa disebut Strata Tittle. Letter C. Letter. Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng). Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok. Girik. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. Girik. Akta Pembagian Hak Bersama.lapangan. dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) . Akta Tukar menukar. misal Petok D. saya menyebut di sini PPAT.. tapi tidak bisa lgs ttd AJB. Akta untuk Sewa Menyewa. Akta Pemberian HGB/HP atas HM. apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan. SGHB. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. dst. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya.. tapi kadang PPAT. Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara. ane mau beli rumah nih. Akta Hibah. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan. ketauan deh agan kurang bayar pajak. tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Contoh: Akta Jual Beli.

Biaya tergantung luas. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris) . 3. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun.Langkah2: 1. 2. karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas. situasi. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB). *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB.Jadi deh sertipikat atas nama agan.Apabila Sertipikat sudah jadi.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. IJB dilakukan oleh Notaris. dan daerah letak tanah agan. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. kondisi. maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. Ini dinamakan IJB Lunas. AJB dilakukan oleh PPAT.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut. 4.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful