P. 1
TIPS Jual Beli Tanah

TIPS Jual Beli Tanah

|Views: 272|Likes:
Published by aribob

More info:

Published by: aribob on Jan 24, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

06/28/2014

pdf

text

original

Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan

:
PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

3. Proses Jual Beli: 1. 3. Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat: PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp. 50. maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. melainkan Akta Notaris. KTP Direksi dan Komisaris 2.000. krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut. bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). maka tidak bisa deh dijualbelikan.Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas): 1. SHGU. gak wajib sebenarnya. harus diselesaikan dulu. kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah. Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut). Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak.00 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Tiap daerah berbeda. Tarif Pajak: PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. dan SHMSRS)* 2. 75. SHGB.00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli. tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Kalau ada sengketa. Contoh: di Surabaya. Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang. contoh di surabaya dikurangin Rp. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT) Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan): 1. biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3. Sertipikat Asli (SHM. Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor . Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan.000. apakah ada sengketa/tidak. IMB (Izin Mendirikan Bangunan).5 juta. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH). Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli.000. Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT).

Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. 5. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. seperti Proses Jual Beli di atas. 400jt Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT? Sederhananya. Pajak Waris: BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. tergantung kondisi. baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Contoh di Surabaya Rp. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa. Apabila sudah selesai. apa aja yg ikut termasuk dijual. agan disuruh ngambil. Kalau cuma . Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. Checking kurang lebih 1-5 hari. 3. hehehe. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih). Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama.Pertanahan. listrik brp watt. IMB. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan. 2. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa. 2. dsb. telpon. jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. dsb. 7.. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). 4. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. 3. biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT. biasa sih 50% 50%.) 6. maka bisa dijuallah rumah itu. Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum? 1. 6. bukti pembayaran telpon/listrik/air. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh. mungkin ada air. bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB. Setelah dibayar lunas. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya.

tapi duit ane kurang separuh. Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian. buat nambahin wawasan kita bersama. Yang namanya Penjual. bukan PBB. malah ribet. Gak bisa gan. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. jgn mau gan.Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya. Gan. maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat. tentu tidak masalah. mana mau balik. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) . Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. semoga membantu. Quote: . pasti kurang bayar tuh. Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. jd rencananya ane mau cicil 2x. Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. ane mau beli rumah nih. kecuali emang orangnya punya itikad baik. apabila seperti kasus agan. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau.. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan... apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat. Tanya jawab + sharing seru deh. Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3.... Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB.. Namun. Kalau Penjual tidak keberatan. yaitu TERANG dan TUNAI.buat perjanjian jual beli biasa saja.. Penjualnya jg uda setuju. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat. habis transaksi n udah dapet duit. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. Oleh karena itu.. bukan dgn Akta Jual Beli PPAT. Quote: Gan. tidak bisa dibalik nama. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah. ane mau beli rumah nih.

Quote: Gan. tapi sedikit. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu.. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy. sehingga setelah agan lunasin kreditnya. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak. Namun. agan bisa langsung ttd AJB. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. ane mau beli rumah nih. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. ane mau beli rumah. saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. maka agan dapat mengambilnya. Penjualnya jg uda setuju. agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa.. meski itu fotocopy yg dilegalisir. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur). gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan.. tentu tidak masalah.Gan. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Namun. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. cuma keliatan luas tanah doank. Kalau Penjual tidak keberatan. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. lumayan gan hemat banyak. tapi tentunya sedikit lebih repot. tapi duit ane kurang separuh. Apabila agan kuatir. ane mau beli rumah nih. jd rencananya ane mau cicil 2x. kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke . maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Oleh karena itu. Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. yaitu TERANG dan TUNAI. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih. tp di PBB gak keliatan ada bangunannya. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. apabila seperti kasus agan.

Quote: Gan. SGHB. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. yang dipake untuk Apartment itu). jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan. Akta Pemberian HGB/HP atas HM. ketauan deh agan kurang bayar pajak. biasa disebut Strata Tittle. dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) . Letter. Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama. selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM. dst. Mending keluar uang gede dulu sekarang. Quote: Gan. Akta untuk Sewa Menyewa. dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Akta Hibah. Girik. Girik.lapangan. gak ada gunanya itu. misal Petok D. PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. bukan Notaris.. Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya. oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. Oleh karena itu. tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok. ane mau beli rumah nih. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara.. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng). Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik. tapi tidak bisa lgs ttd AJB. tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS. jd agan bisa bayar pajak. saya menyebut di sini PPAT. Akta Pembagian Hak Bersama. Letter C. apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan. tapi kadang PPAT. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. Contoh: Akta Jual Beli. Akta Tukar menukar. apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris. malah merepotkan agan dikemudian hari.

AJB dilakukan oleh PPAT. kondisi. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris) .Langkah2: 1. IJB dilakukan oleh Notaris.Apabila Sertipikat sudah jadi.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut. dan daerah letak tanah agan. 2. karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. 4. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun.Jadi deh sertipikat atas nama agan. Ini dinamakan IJB Lunas. situasi. maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB. Biaya tergantung luas. 3. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB).

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->