Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan

:
PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli.000. maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan.00 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Tiap daerah berbeda. Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut. harus diselesaikan dulu. maka tidak bisa deh dijualbelikan. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. contoh di surabaya dikurangin Rp.000. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya. KTP Direksi dan Komisaris 2. tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli. Sertipikat Asli (SHM. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH). 75.5 juta. Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT). IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT) Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan): 1. SHGB. Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat: PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp. Tarif Pajak: PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang. 50. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor . Proses Jual Beli: 1. Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak. bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). melainkan Akta Notaris. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut). kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah.Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas): 1. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan. biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3.000. apakah ada sengketa/tidak. gak wajib sebenarnya. Kalau ada sengketa. dan SHMSRS)* 2. 3. 3. krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut. SHGU. Contoh: di Surabaya.

seperti Proses Jual Beli di atas. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli. Pajak Waris: BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2. 2. telpon.Pertanahan. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum? 1. mungkin ada air. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa. 400jt Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT? Sederhananya. biasa sih 50% 50%. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. apa aja yg ikut termasuk dijual. 6. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. IMB. Setelah dibayar lunas. Apabila sudah selesai. listrik brp watt. baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT. dsb. 2. 3. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya. maka bisa dijuallah rumah itu. 4. biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB. 5. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. bukti pembayaran telpon/listrik/air. tergantung kondisi.) 6. agan disuruh ngambil. hehehe. Contoh di Surabaya Rp. dsb. Kalau cuma . Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. 3. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB. jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. Checking kurang lebih 1-5 hari. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih). Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli.. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama. 7. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa.

AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) . barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Quote: . Yang namanya Penjual.. Gan. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB. tentu tidak masalah.. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. Namun. malah ribet. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah. Penjualnya jg uda setuju. tapi duit ane kurang separuh. tidak bisa dibalik nama. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. jgn mau gan. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat. Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja. bukan dgn Akta Jual Beli PPAT. ane mau beli rumah nih. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau. Tanya jawab + sharing seru deh. jd rencananya ane mau cicil 2x. yaitu TERANG dan TUNAI. habis transaksi n udah dapet duit.. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak.. Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian. buat nambahin wawasan kita bersama.. ane mau beli rumah nih.. apabila seperti kasus agan. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. bukan PBB.. Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. mana mau balik.. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. Gak bisa gan. semoga membantu. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya.. Oleh karena itu. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah.buat perjanjian jual beli biasa saja. pasti kurang bayar tuh. Quote: Gan.Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya. maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat. kecuali emang orangnya punya itikad baik. apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat. Kalau Penjual tidak keberatan. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu.

Penjualnya jg uda setuju. trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu.. lumayan gan hemat banyak. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. tapi tentunya sedikit lebih repot. jd rencananya ane mau cicil 2x. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa. tapi sedikit. Quote: Gan.. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. agan bisa langsung ttd AJB. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. tp di PBB gak keliatan ada bangunannya. tentu tidak masalah. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. meski itu fotocopy yg dilegalisir. Oleh karena itu. Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. ane mau beli rumah nih. sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur). maka agan dapat mengambilnya. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan. yaitu TERANG dan TUNAI. ane mau beli rumah nih. Namun. Kalau Penjual tidak keberatan. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank. Namun. sehingga setelah agan lunasin kreditnya. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak. trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan. Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut. Apabila agan kuatir. ane mau beli rumah.. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. apabila seperti kasus agan. kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke . cuma keliatan luas tanah doank. tapi duit ane kurang separuh. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya.Gan. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama.

Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan. apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan.lapangan. melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. Girik. Letter C. tapi kadang PPAT. apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris. ane mau beli rumah nih. PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Oleh karena itu. ketauan deh agan kurang bayar pajak. jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan. tapi tidak bisa lgs ttd AJB. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. biasa disebut Strata Tittle. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Akta Pemberian HGB/HP atas HM. Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. Quote: Gan. Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok. bukan Notaris. SGHB. Mending keluar uang gede dulu sekarang. dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS. dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) . oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. Girik. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng). malah merepotkan agan dikemudian hari. misal Petok D. tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. jd agan bisa bayar pajak. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama. tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan. Letter. Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. Akta Pembagian Hak Bersama. Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. gak ada gunanya itu. selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM. Contoh: Akta Jual Beli. yang dipake untuk Apartment itu).. Quote: Gan. Akta Tukar menukar. Akta untuk Sewa Menyewa. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik. saya menyebut di sini PPAT.. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja. dst. Akta Hibah.

Ini dinamakan IJB Lunas.Langkah2: 1.Jadi deh sertipikat atas nama agan. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB). Estimasi waktu paling cepat 1 tahun. situasi. 2. 4.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. 3. IJB dilakukan oleh Notaris. maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. AJB dilakukan oleh PPAT. dan daerah letak tanah agan. Biaya tergantung luas. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris) . kondisi. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB.Apabila Sertipikat sudah jadi.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut. karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful