Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan:

PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:

1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas):

1. KTP Direksi dan Komisaris 2. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. 3. Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT), Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT)

Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan):

1. Sertipikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS)* 2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan), gak wajib sebenarnya, tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli, kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah. 3. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan, bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan, melainkan Akta Notaris.

Tarif Pajak:
PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. contoh di surabaya dikurangin Rp. 75.000.000,00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut), krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut.

Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat:

PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp. 50.000,00

Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) :

Tiap daerah berbeda. Contoh: di Surabaya, biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya.

Proses Jual Beli:

1. Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa/tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak bisa deh dijualbelikan, harus diselesaikan dulu. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH), Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor

Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). Checking kurang lebih 1-5 hari, tergantung kondisi. 2. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan, jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. 3. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih), bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB. 4. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya, apa aja yg ikut termasuk dijual, mungkin ada air, listrik brp watt, telpon, dsb. 5. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. 6. Setelah dibayar lunas, biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB, IMB, bukti pembayaran telpon/listrik/air, dsb.) 6. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasa sih 50% 50%. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. 7. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh, agan disuruh ngambil. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa, hehehe..

Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum?
1. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. 2. Apabila sudah selesai, baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama. 3. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli, maka bisa dijuallah rumah itu. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa, seperti Proses Jual Beli di atas.

Pajak Waris:
BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2. Contoh di Surabaya Rp. 400jt

Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT?
Sederhananya, supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Kalau cuma

buat perjanjian jual beli biasa saja, bukan dgn Akta Jual Beli PPAT, tidak bisa dibalik nama. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau. Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian. Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja, jgn mau gan. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. Yang namanya Penjual, habis transaksi n udah dapet duit, mana mau balik, kecuali emang orangnya punya itikad baik. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) - Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya, semoga membantu. Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah...

Tanya jawab + sharing seru deh, buat nambahin wawasan kita bersama...

Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3.

Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. Gan, ane mau beli rumah nih.. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah.. Gak bisa gan, apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat, maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat, bukan PBB. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB, pasti kurang bayar tuh, malah ribet.. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat.. Quote: Gan, ane mau beli rumah nih, tapi duit ane kurang separuh. Duit ane baru ada 2 bulan lagi, jd rencananya ane mau cicil 2x, Penjualnya jg uda setuju, bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian.. Kalau Penjual tidak keberatan, tentu tidak masalah. Namun, agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu, melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya, barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan, yaitu TERANG dan TUNAI. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT, sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. Oleh karena itu, apabila seperti kasus agan, maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Quote:

Gan, ane mau beli rumah. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa, tapi tentunya sedikit lebih repot. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy, meski itu fotocopy yg dilegalisir. Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut, tapi sedikit. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih, agan bisa langsung ttd AJB, trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. Apabila agan kuatir, agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa, sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur), sehingga setelah agan lunasin kreditnya, maka agan dapat mengambilnya. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan, ane mau beli rumah nih, tapi duit ane kurang separuh. Duit ane baru ada 2 bulan lagi, jd rencananya ane mau cicil 2x, Penjualnya jg uda setuju, bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian.. Kalau Penjual tidak keberatan, tentu tidak masalah. Namun, agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu, melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya, barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan, yaitu TERANG dan TUNAI. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT, sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. Oleh karena itu, apabila seperti kasus agan, maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Quote: Gan, ane mau beli rumah nih, tp di PBB gak keliatan ada bangunannya, cuma keliatan luas tanah doank. trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan.. lumayan gan hemat banyak.. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak. Namun, saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank, kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke

lapangan. ketauan deh agan kurang bayar pajak. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama, oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. jd agan bisa bayar pajak. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. Quote: Gan, apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris, tapi kadang PPAT. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik, selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM, SGHB, dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS, biasa disebut Strata Tittle, yang dipake untuk Apartment itu). Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama, Akta untuk Sewa Menyewa, Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara, jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan, PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Contoh: Akta Jual Beli, Akta Tukar menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng), Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian HGB/HP atas HM, Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Oleh karena itu, saya menyebut di sini PPAT, bukan Notaris. Quote: Gan, ane mau beli rumah nih.. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan, gak ada gunanya itu, malah merepotkan agan dikemudian hari. Mending keluar uang gede dulu sekarang, tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja, tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan.. Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya, misal Petok D, Letter C, Girik, dst, apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan, tapi tidak bisa lgs ttd AJB, melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok, Letter, Girik, dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah)

Langkah2: 1.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. Ini dinamakan IJB Lunas. 2.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut. 3.Apabila Sertipikat sudah jadi, maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB, karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB). 4.Jadi deh sertipikat atas nama agan. IJB dilakukan oleh Notaris, AJB dilakukan oleh PPAT. Biaya tergantung luas, situasi, kondisi, dan daerah letak tanah agan. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris)