Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan

:
PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas): 1. contoh di surabaya dikurangin Rp. Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang. bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). SHGU.000. 3.000. krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut. 3. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. Sertipikat Asli (SHM. kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah. tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya.000. Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan. gak wajib sebenarnya. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut. biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH). maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut).00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli. dan SHMSRS)* 2. maka tidak bisa deh dijualbelikan. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat: PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp. IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor . Kalau ada sengketa. melainkan Akta Notaris. Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT). Contoh: di Surabaya. 75. Proses Jual Beli: 1. 50. SHGB. Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT) Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan): 1.00 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Tiap daerah berbeda. harus diselesaikan dulu. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli. Tarif Pajak: PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. apakah ada sengketa/tidak.5 juta. KTP Direksi dan Komisaris 2.

Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. 400jt Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT? Sederhananya.) 6. listrik brp watt. dsb. mungkin ada air. Pajak Waris: BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2. telpon. 7. 4. Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum? 1. supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. 2. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. maka bisa dijuallah rumah itu. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). IMB. jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. 3. Checking kurang lebih 1-5 hari. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih). hehehe. 3. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. seperti Proses Jual Beli di atas. Apabila sudah selesai. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan. apa aja yg ikut termasuk dijual. Kalau cuma . tergantung kondisi. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. 5. Contoh di Surabaya Rp. bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB. baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. agan disuruh ngambil. bukti pembayaran telpon/listrik/air. dsb. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli.Pertanahan. biasa sih 50% 50%.. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. Setelah dibayar lunas. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya. 6. 2.

Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya. Penjualnya jg uda setuju. yaitu TERANG dan TUNAI. Quote: Gan. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. pasti kurang bayar tuh. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. ane mau beli rumah nih. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. ane mau beli rumah nih. bukan PBB. jgn mau gan.. bukan dgn Akta Jual Beli PPAT. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. jd rencananya ane mau cicil 2x. Yang namanya Penjual. maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. Gan... mana mau balik. Gak bisa gan. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah. habis transaksi n udah dapet duit. buat nambahin wawasan kita bersama. semoga membantu. kecuali emang orangnya punya itikad baik.. tidak bisa dibalik nama.. Kalau Penjual tidak keberatan. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB.. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama.. Namun.. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau. Quote: . Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja. AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) . tentu tidak masalah. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. apabila seperti kasus agan. tapi duit ane kurang separuh. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3. apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat.. Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. malah ribet. Tanya jawab + sharing seru deh. Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah. Oleh karena itu.buat perjanjian jual beli biasa saja. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas.

trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. ane mau beli rumah nih. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan. Apabila agan kuatir. kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke . trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. tapi duit ane kurang separuh. sehingga setelah agan lunasin kreditnya. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa. cuma keliatan luas tanah doank. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan. saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank. apabila seperti kasus agan. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. agan bisa langsung ttd AJB. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut.. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT.. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. Namun. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy. maka agan dapat mengambilnya. yaitu TERANG dan TUNAI. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. ane mau beli rumah. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut.. lumayan gan hemat banyak. tapi tentunya sedikit lebih repot. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur). tp di PBB gak keliatan ada bangunannya. tapi sedikit. Penjualnya jg uda setuju. Kalau Penjual tidak keberatan. ane mau beli rumah nih. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih. Oleh karena itu. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak.Gan. Quote: Gan. meski itu fotocopy yg dilegalisir. tentu tidak masalah. Namun. jd rencananya ane mau cicil 2x. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu.

Oleh karena itu. yang dipake untuk Apartment itu). dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS. Quote: Gan. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng). selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM. dst. malah merepotkan agan dikemudian hari. Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok. Akta Pemberian HGB/HP atas HM. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan. Letter C. Girik. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. tapi tidak bisa lgs ttd AJB. Akta Pembagian Hak Bersama. Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama. Mending keluar uang gede dulu sekarang. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja. apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan. tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi.. oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan. Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya. Contoh: Akta Jual Beli. bukan Notaris. Akta untuk Sewa Menyewa. tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan. misal Petok D. jd agan bisa bayar pajak. Letter. ane mau beli rumah nih.lapangan. gak ada gunanya itu. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama. apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) . SGHB. Quote: Gan. Girik. dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). biasa disebut Strata Tittle. tapi kadang PPAT. saya menyebut di sini PPAT. PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. ketauan deh agan kurang bayar pajak. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara. Akta Tukar menukar. Akta Hibah. melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik..

maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. dan daerah letak tanah agan. 4.Langkah2: 1. 2. 3. kondisi. Ini dinamakan IJB Lunas. AJB dilakukan oleh PPAT. situasi.Jadi deh sertipikat atas nama agan. Biaya tergantung luas.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut. IJB dilakukan oleh Notaris. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris) . Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB. karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB).Apabila Sertipikat sudah jadi.