Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan

:
PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan. Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor . Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya. tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3. Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli.000. bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut). Proses Jual Beli: 1. Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT). melainkan Akta Notaris. harus diselesaikan dulu.5 juta. gak wajib sebenarnya. Contoh: di Surabaya. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. 3. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH).Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas): 1. Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat: PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp.00 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Tiap daerah berbeda. contoh di surabaya dikurangin Rp. 3. krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut. Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak. KTP Direksi dan Komisaris 2.000. Sertipikat Asli (SHM. 75. Kalau ada sengketa. maka tidak bisa deh dijualbelikan. dan SHMSRS)* 2.000. 50.00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli. Tarif Pajak: PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. SHGU. IMB (Izin Mendirikan Bangunan). SHGB. Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT) Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan): 1. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan. apakah ada sengketa/tidak.

dsb. jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. 2. Kalau cuma . dsb.. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. Apabila sudah selesai. tergantung kondisi. hehehe. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. Pajak Waris: BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2.) 6. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. 6. baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih). (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). seperti Proses Jual Beli di atas. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya. 5. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT. 7. 4. Setelah dibayar lunas. agan disuruh ngambil. 3. maka bisa dijuallah rumah itu. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum? 1. 400jt Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT? Sederhananya. apa aja yg ikut termasuk dijual. biasa sih 50% 50%. 2.Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. mungkin ada air. IMB. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan. Contoh di Surabaya Rp. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli. listrik brp watt. 3. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa. bukti pembayaran telpon/listrik/air. Checking kurang lebih 1-5 hari. biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB. telpon. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa.

Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3. Gak bisa gan. Tanya jawab + sharing seru deh..Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya. Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.. jgn mau gan.. Gan. buat nambahin wawasan kita bersama. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. kecuali emang orangnya punya itikad baik. tapi duit ane kurang separuh. maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat. bukan dgn Akta Jual Beli PPAT. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah. Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah. semoga membantu. tentu tidak masalah.. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB. Yang namanya Penjual. jd rencananya ane mau cicil 2x.. Quote: Gan. ane mau beli rumah nih. Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja. Penjualnya jg uda setuju. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. Namun. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu.buat perjanjian jual beli biasa saja. AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) . Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. apabila seperti kasus agan.. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. Kalau Penjual tidak keberatan. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. ane mau beli rumah nih.. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas.. apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau. bukan PBB. mana mau balik. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. pasti kurang bayar tuh. habis transaksi n udah dapet duit. yaitu TERANG dan TUNAI. Quote: . PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat.. malah ribet. Oleh karena itu. tidak bisa dibalik nama.

Duit ane baru ada 2 bulan lagi. ane mau beli rumah nih. lumayan gan hemat banyak. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. yaitu TERANG dan TUNAI. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Namun. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. jd rencananya ane mau cicil 2x. tp di PBB gak keliatan ada bangunannya.. agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank. sehingga setelah agan lunasin kreditnya. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. ane mau beli rumah. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa. tapi duit ane kurang separuh. tentu tidak masalah. agan bisa langsung ttd AJB.. sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur). Kalau Penjual tidak keberatan. apabila seperti kasus agan.Gan. Namun.. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. ane mau beli rumah nih. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan. Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut. trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. Penjualnya jg uda setuju. tapi sedikit. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke . Apabila agan kuatir. maka agan dapat mengambilnya. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih. cuma keliatan luas tanah doank. Quote: Gan. tapi tentunya sedikit lebih repot. Oleh karena itu. meski itu fotocopy yg dilegalisir.

malah merepotkan agan dikemudian hari. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik. gak ada gunanya itu. Quote: Gan. biasa disebut Strata Tittle. oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. Akta Pemberian HGB/HP atas HM. tapi tidak bisa lgs ttd AJB.. jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok. apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan. bukan Notaris. apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris. ketauan deh agan kurang bayar pajak. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama.. Oleh karena itu.lapangan. dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS. tapi kadang PPAT. jd agan bisa bayar pajak. Mending keluar uang gede dulu sekarang. Akta untuk Sewa Menyewa. dst. saya menyebut di sini PPAT. yang dipake untuk Apartment itu). ane mau beli rumah nih. Girik. misal Petok D. PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan. Akta Tukar menukar. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng). Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama. dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama. Girik. selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM. SGHB. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan. Letter C. Akta Pembagian Hak Bersama. dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) . Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya. Quote: Gan. melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. Akta Hibah. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. Letter. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja. tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. Contoh: Akta Jual Beli. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara.

4.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. dan daerah letak tanah agan. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB).Jadi deh sertipikat atas nama agan.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut. IJB dilakukan oleh Notaris. Ini dinamakan IJB Lunas. maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama.Langkah2: 1. situasi. 2. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris) . kondisi. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun. karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas. 3.Apabila Sertipikat sudah jadi. Biaya tergantung luas. *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB. AJB dilakukan oleh PPAT.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful