Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan

:
PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

5 juta. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH). Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. Kalau ada sengketa. melainkan Akta Notaris. contoh di surabaya dikurangin Rp. 50. Sertipikat Asli (SHM. Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. 75. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut. Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat: PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya. maka tidak bisa deh dijualbelikan.000. 3. biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3. 3. Contoh: di Surabaya. harus diselesaikan dulu.Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas): 1. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut. Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT) Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan): 1. maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan. Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan. gak wajib sebenarnya. KTP Direksi dan Komisaris 2. tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Tarif Pajak: PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor . SHGB. Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. dan SHMSRS)* 2. Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak.000.00 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Tiap daerah berbeda. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli. IMB (Izin Mendirikan Bangunan). apakah ada sengketa/tidak.000. kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah. SHGU.00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli. bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT). Proses Jual Beli: 1. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut). Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang.

Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT. Checking kurang lebih 1-5 hari. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. listrik brp watt. 6.) 6. 5. agan disuruh ngambil. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh. bukti pembayaran telpon/listrik/air. Kalau cuma . Setelah dibayar lunas. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih). 400jt Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT? Sederhananya. jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. tergantung kondisi. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa. Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum? 1. baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa. Pajak Waris: BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2. telpon. IMB. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya. biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB. 2. maka bisa dijuallah rumah itu. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. hehehe..Pertanahan. Contoh di Surabaya Rp. apa aja yg ikut termasuk dijual. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. 7. 2. Apabila sudah selesai. seperti Proses Jual Beli di atas. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan. 4. 3. mungkin ada air. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama. biasa sih 50% 50%. 3. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. dsb. dsb. supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli.

ane mau beli rumah nih. yaitu TERANG dan TUNAI. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat. malah ribet. Tanya jawab + sharing seru deh. kecuali emang orangnya punya itikad baik. apabila seperti kasus agan. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian.. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB.. mana mau balik. semoga membantu. Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah. Duit ane baru ada 2 bulan lagi.buat perjanjian jual beli biasa saja. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah. apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat. tapi duit ane kurang separuh. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Penjualnya jg uda setuju. Gan. Quote: . tidak bisa dibalik nama. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. Kalau Penjual tidak keberatan. tentu tidak masalah. Yang namanya Penjual.. jd rencananya ane mau cicil 2x. Namun.. bukan PBB. ane mau beli rumah nih. Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. bukan dgn Akta Jual Beli PPAT. maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat. jgn mau gan. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan.. Gak bisa gan. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau. habis transaksi n udah dapet duit.. Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian. buat nambahin wawasan kita bersama. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3..Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya.. Quote: Gan. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) .. pasti kurang bayar tuh. Oleh karena itu.

Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy. trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. ane mau beli rumah nih. saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank. meski itu fotocopy yg dilegalisir. Namun. sehingga setelah agan lunasin kreditnya. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. tentu tidak masalah. trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu. kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke . agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. Oleh karena itu. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. Apabila agan kuatir. sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur). tp di PBB gak keliatan ada bangunannya. cuma keliatan luas tanah doank. yaitu TERANG dan TUNAI. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. Kalau Penjual tidak keberatan. tapi duit ane kurang separuh. tapi tentunya sedikit lebih repot. Penjualnya jg uda setuju. jd rencananya ane mau cicil 2x. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan. agan bisa langsung ttd AJB. Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut.. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. lumayan gan hemat banyak.. maka agan dapat mengambilnya. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu.. tapi sedikit. Namun. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak.Gan. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. apabila seperti kasus agan. ane mau beli rumah. ane mau beli rumah nih. Quote: Gan. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu.

malah merepotkan agan dikemudian hari. tapi tidak bisa lgs ttd AJB. Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok. Letter C. Akta Pemberian HGB/HP atas HM. apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan. SGHB. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. ketauan deh agan kurang bayar pajak. tapi kadang PPAT. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik. PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.. Quote: Gan. apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris. tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. Quote: Gan. misal Petok D. ane mau beli rumah nih. Mending keluar uang gede dulu sekarang. dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) . Contoh: Akta Jual Beli. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama. yang dipake untuk Apartment itu). Oleh karena itu. dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu. Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama. Akta Tukar menukar. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. Letter. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng). saya menyebut di sini PPAT. Akta Pembagian Hak Bersama. Akta Hibah.. gak ada gunanya itu. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan. Akta untuk Sewa Menyewa. dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS. jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah.lapangan. Girik. dst. Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya. biasa disebut Strata Tittle. selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM. Girik. jd agan bisa bayar pajak. Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. bukan Notaris. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja.

*Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB. maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt.Apabila Sertipikat sudah jadi. situasi. Biaya tergantung luas. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris) . dan daerah letak tanah agan. 2. 4.Langkah2: 1. Ini dinamakan IJB Lunas.Jadi deh sertipikat atas nama agan. karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB). 3. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun. AJB dilakukan oleh PPAT. IJB dilakukan oleh Notaris. kondisi.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut.