TIPS Jual Beli Tanah

Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan

:
PERHATIKAN: 1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak) Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst. 2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb? Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya. 3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda. Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente. 4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum. Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja. 5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. 6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi. Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut. 7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli: Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan -Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd) -Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta. 2. KK 3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA) 4. NPWP (untuk byr Pajak) 5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan) 6. Surat Ganti Nama *Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Sertipikat Asli (SHM. apakah ada sengketa/tidak. maka tidak bisa deh dijualbelikan. Tarif Pajak: PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli** BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*]) *tiap daerah beda2. 50. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor . Pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia 4. 3.000. SHGU. tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Contoh: di Surabaya. Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Per Sertipikat: PNBP = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp.000.00 ** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli.5 juta. 75. Surat Pernyataan (kalo yg dialihkan hanya sebagian kecil dari aset PT) Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan): 1. bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut). Kalau ada sengketa. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya. melainkan Akta Notaris. dan SHMSRS)* 2. 3. krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut. maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan.Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas): 1. SHGB. Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT). Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah.00 Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) : Tiap daerah berbeda. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH). Checking Asli Sertipikat Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang. *Selain 4 jenis Sertipikat tersebut. kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah.000. Proses Jual Beli: 1. gak wajib sebenarnya. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir. biaya AJB + Balik Nama minimum antara 3 sampai 3. Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak. harus diselesaikan dulu. KTP Direksi dan Komisaris 2. contoh di surabaya dikurangin Rp. IMB (Izin Mendirikan Bangunan).

Apabila sudah selesai. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan. mungkin ada air. Pajak Waris: BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris) *Besarnya tergantung daerah masing2. 7.. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an). Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT. biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB. Contoh di Surabaya Rp. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli. telpon. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli. 3. dsb. IMB. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. dsb. 2. baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. 3. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum.Pertanahan. Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum? 1. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh. 6. jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa. maka bisa dijuallah rumah itu. apa aja yg ikut termasuk dijual. Kalau mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa. Checking kurang lebih 1-5 hari. 4. hehehe. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu. Setelah dibayar lunas. supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. tergantung kondisi. bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB.) 6. Kalau cuma . 5. listrik brp watt. biasa sih 50% 50%. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama. agan disuruh ngambil. 400jt Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT? Sederhananya. bukti pembayaran telpon/listrik/air. seperti Proses Jual Beli di atas. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih). 2. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan.

Silahkan ditambahin kalo ada yg kurang atau dibenerin kalo ada yg salah. jgn mau gan. Daftar Singkatan yang berkaitan dgn Jual-Beli bisa disimak di post nomor 3. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. ane mau beli rumah nih.. Penjualnya jg uda setuju. Tanya jawab + sharing seru deh.Selain itu bukan disebut AJB! Mungkin itu sedikit tips dari saya. apabila seperti kasus agan. Quote: Gan. buat nambahin wawasan kita bersama. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Gan. Pertanyaan seputar Jual Beli Rumah bisa disimak di post nomor 3. habis transaksi n udah dapet duit. Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. mana mau balik. PPAT pasti akan menghitung dari luas di Sertipikat. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. bukan PBB. yaitu TERANG dan TUNAI. semoga membantu. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau.buat perjanjian jual beli biasa saja. malah ribet. jd rencananya ane mau cicil 2x.. Yang namanya Penjual.. apabila ada perbedaan luas antara PBB dan Sertipikat. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak.. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. tentu tidak masalah. ane mau beli rumah nih. Kalau Penjual tidak keberatan.. Tapi luas di Sertipikat koq beda sm luas di PBB aja yah? Pajaknya ntar ngitung dari PBB yah? Kan lebih murah. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu.. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas. Oleh karena itu. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. tidak bisa dibalik nama. AJB = AJB PPAT (Akta PPAT) .. Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja. bukan dgn Akta Jual Beli PPAT. Gak bisa gan. kecuali emang orangnya punya itikad baik. Namun. pasti kurang bayar tuh. maka yg dijadikan dasar perhitungan ialah luas di Sertipikat. Kalau agan paksa bayar sesuai luas PBB. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan. tapi duit ane kurang separuh... Quote: .

Cara yg umum dilakukan ialah agan menggunakan PPAT yg memiiki kerjasama dengan Bank tersebut. Nanti pada saat agan sudah bisa melunasi sisanya. trus ke Bank (bersama-sama dengan Penjual) untuk melunasi kreditnya dan mengambil Sertipikat dan berkas-berkas yg berkaitan. ane mau beli rumah nih. cuma keliatan luas tanah doank. Quote: Gan. Apabila agan kuatir. meski itu fotocopy yg dilegalisir. Oleh karena itu.. yaitu TERANG dan TUNAI. Karena Bank sebagai kreditur tidak akan sembarangan mengeluarkan Sertipikat untuk dichecking (baca penjelasan saya mengenai pentingnya checking Asli Sertipikat). tapi sedikit. tp di PBB gak keliatan ada bangunannya. Ada beberapa bank yang tidak keberatan dipinjam ke PPAT yg tidak ada kerjasama dengan bank tersebut. NOTE: Pastikan bahwa Sertipikat dan berkas-berkas lainnya dapat dikeluarkan pada hari yg sama pada saat pelunasan. apabila seperti kasus agan. Kalau Penjual tidak keberatan. tapi duit ane kurang separuh. Kelengkapan yg agan perlu minta dari bank yaitu: Surat Peroyaan (untuk menghapus jaminan) dan Surat Keterangan Lunas. Namun. Bisa ga ya? Prosesnya gimana yah? Trus si Penjual juga kagak punya duit buat melunasi kreditnya dulu.. Hal ini digunakan untuk pengurusan di Kantor Pertanahan Quote: Gan. tapi tentunya sedikit lebih repot. sebab ada Bank yg tidak mau alais harus Debitur). melainkan menandatangani Akta PPJB/IJB (Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli/Ikatan Jual Beli) dahulu. Memang betul PemKot dan BPN gak tau kalo saat itu tanahnya sudah ada bangunannya atau tidak. trus ane n penjual jg sepakat gak bilang notarisnya biar pajaknya murah. Sehingga nanti pihak PPAT yg akan meminjam dari Bank untuk dilakukan cheking dan akan dikembalikan ke Bank setelah selesai. sedangkan TUNAI artinya dibayar lunas.. TERANG artinya dilakukan dihadapan PPAT. lumayan gan hemat banyak. jd rencananya ane mau cicil 2x. Duit ane baru ada 2 bulan lagi. maka agan dapat mengambilnya. Hal ini berkaitan dengan Prinsip yang ada di dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan. gpp kan gan? Pemkot n BPN kan g tau gan. Masa ane bayarkan pake duit ane dulu gan? Ntar habis gw lunasin trus Sertipikatnya dibw lari gmn nasib ane gan? Bisa.Gan. Penjualnya jg uda setuju. Tapi rumah yang ane mau beli lagi dijaminkan di Bank X. Selain itu untuk transaksi Jual Beli tidak bisa menggunakan fotocopy. Setelah selesai checking dan dinyatakan bersih. tentu tidak masalah. kemungkinan besar pasti akan disurvey/ditinjau ke . sehingga setelah agan lunasin kreditnya. agan bisa langsung ttd AJB. maka dibuatlah PPJB/IJB (tidak lunas) terlebih dahulu. Namun. agan tidak bisa langsung menantangani AJB dan Balik Nama saat itu. ane mau beli rumah. saat ini PemKot gak akan begitu saja percaya melihat PBB agan hanya tanah kosong doank. bisa gak ya gan ttd jual beli skg? ntar 2 bulan lagi pasti ane bayar sesuai perjanjian. agan dapat meminta Notaris untuk membuatkan Surat Kuasa dari Penjual Kepada agan untuk mengambil Sertipikat dan berkas-berkasnya di Bank (pastikan Bank yg bersangkutan tidak keberatan menggunakan Surat Kuasa. ane mau beli rumah nih. barulah ditandatangani AJB dan diuruskan Balik Nama. Setelah itu agan bawa ke PPAT berkas2nya untuk diproses Balik Nama.

Girik. dst. biasa disebut Strata Tittle.lapangan. selain yang berhubungan dengan Hak atas Tanah (SHM. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). gak ada gunanya itu. atau terkadang dimungkinkan untuk menghitung pajak bangunan dr PBB tetangga sebelah. tapi tidak bisa lgs ttd AJB. untuk pengurusannya memakan waktu cukup lama. Quote: Gan. dst bukan Sertipikat Hak atas Tanah) . jd agan bisa bayar pajak. bukan Notaris. Quote: Gimana kalo mau beli rumah yg blm ada sertipikatnya. Mending keluar uang gede dulu sekarang. Akta Tukar menukar. tapi kadang PPAT. Quote: Gan. apakah bisa ane beli trus dibuatkan SHM/SHGB? Bagaimana langkah2nya? Berapa lama pengurusan dan biayanya? Bisa gan. malah agan harus betulin PBB dulu supaya keliatan bangunannya. tapi kalo gak bisa balik nama buat apa kan. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng). Contoh: Akta untuk Perjanjian Kerjasama. oleh karena itu biasanya dalam praktek terpaksa ttd PPJB/IJB dulu. dengan demikian agan bisa AJB+BN langsung. malah merepotkan agan dikemudian hari. yang dipake untuk Apartment itu). tapi nanti agan sudah gak kepikiran lagi. Karena jual beli dengan perjanjian biasa seperti itu tidak bisa dijadikan dasar untuk balik nama. Peraturan menyebutkan bahwa hanya Akta PPAT yg bisa digunakan untuk proses balik nama. Letter. Kalo ditanya sah atau tidak sih jawabannya sah-sah saja. misal Petok D. PPAT itu Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. jd yg dijual belikan hanya bangunan saja) Sedangkan. dan pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). apa bedanya sih Notaris dengan PPAT? Kadang ada orang beli rumah koq Aktanya Notaris. Akta Jual Beli Bangunan (karena tanahnya sewa dari Negara. Letter C. dan SHU) atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS. ketauan deh agan kurang bayar pajak. Tp biar hemat ongkos ane buat perjanjian jual beli dgn ttd di atas materai plus diketahui RT/RW/Lurah/Camat + Saksi-saksi aja gmn gan? Udah sah kan gan? Jangan gan. ane mau beli rumah nih. SGHB. Hal ini dikarenakan atas tanah tersebut belum bersertipikat (Petok.. Contoh: Akta Jual Beli. Akta untuk Sewa Menyewa. Yg bener yg mana nih? Notaris itu Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik. saya menyebut di sini PPAT. melainkan Ikatan Jual Beli (Lunas) terlebih dahulu.. Oleh karena itu. Girik. Akta Pembagian Hak Bersama. Akta Hibah. Akta Pemberian HGB/HP atas HM.

3. 4. IJB dilakukan oleh Notaris. maka selanjutnya tinggal dibuatkan AJB untuk kemudian dilakukan Balik Nama. *Penjual tidak perlu dihadirkan lagi untuk tanda tangan AJB.Langkah2: 1.Apabila Sertipikat sudah jadi. Ini dinamakan IJB Lunas. dan daerah letak tanah agan. Biaya tergantung luas.Jadi deh sertipikat atas nama agan. Contoh kalo di surabaya paling murah sekitar 15jt. Daftar Singkatan: AJB (Akta Jual Beli) AW (Ahli Waris) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak) BPN (Badan Pertanahan Nasional) SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan) SHGU (Sertipikat Hak Guna Usaha) SHM (Sertipikat Hak Milik) HM (Hak Milik) HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan) HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai) IMB (Izin Mendirikan Bangunan) KTP (Kartu Tanda Penduduk) KK (Kartu Keluarga) NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) PPH Final (Pajak Penghasilan Final) SHMSRS (Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) SKW (Surat Keterangan Waris) . Jadi di dalam IJB tsb telah ada kuasa dari penjual ke pembeli untuk melakukan Jual Beli (ttd AJB). situasi. Estimasi waktu paling cepat 1 tahun.Pengurusan penerbitan Sertipikat atas tanah tersebut.Buat IJB atas tanah tersebut dengan melunasi seluruh harga jual beli kepada penjual. 2. AJB dilakukan oleh PPAT. kondisi. karena IJB yang dibuat sebelumnya sudah lunas.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful