HUKUM AGRARIA

7.

PENGERTIANAGRARIA DAN HUKUM AGRARIA
Kata "agraria" menurut Boedi Harsono, berasal dari kata agrarius, ager (latin) atau agros (Yunani), Akker (Belanda) yang artinya tanah pertanian. Kementrian Agraria yang dibentuk tahun 1955, yang berubah menjadi Departemen Agraria dan kemudian dijadikan Direktorat Jenderal Agraria di bawah Departemen Dalam Negeri, menurut segi yuridisnya. Sekarang instansi termaksud menjadi Badan Pertanahan Nasional (Kepres N. 2611988). Dalam Kamus Umum Bahasa Indonesia, susunan W.J.S. Purwodarminta, disebutkan bahwa kata agraria itu (E), berasal dari Eropa, dan berarti urusan tanah pertanian (perkebunan). Dalam Black's Law Dictionary, disebutkan bahwa agraria itu relating to land or to a division or distribution of land; esp, from land or land ownership: Agraria laws (problems, disputes). Sebagai kata sifat, agraris dipergunakan untuk membedakan corak kehidupan (ekonomi) masyarakat pertanian di pedesaan dari masyarakat non-agraris (perdagangan dan industri di perkotaan). Dikaitkan dengan masalah pertanahan maka selain tanah pertanian/perkebunan (ager), telah berkembang pula masalah tanah perkotaan yaitu masalah tanah pemukiman tanah untuk industri. UUPA (UU No. 5/1960) sendiri tidak memberikan batas mengenai arti agraria. Tapi dari pelbagai rumusan yang terdapat dalam undang-undang, yaitu: a. b. c. Konsiderans "menimbang" huruf a dan "berpendapat" hump a; Pengaturan Pasal 1, Pasal 2 ayat (1), Pasal 4, 5, 14, 16, 46, 47, 48; Penjelasan undang-undang. . Dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut: 1. 2. 3. Kata "agraris" digunakan untuk menggambarkan corak dari susunan kehidupan, termasuk perekonomiannya, rakyat Indonesia. Materi yang diatur menyangkut pengolahan bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam di dalarnnya. Hak-hak yang diatur meliputi hak-hak atas tanah (sebagai lapisan permukaan bumi termasuk yang dibawah air) dan tubuh bumi, juga hak guna air, pemeliharaan dan penangkapan ikan serta hak guna ruang angkasa.

140

Dalam Black Law Dictionary, Agrarian Laws diterangkan sebagai berikut: "In Roman Lawa" Laws for the distribution among the people by public autority, of the lands costituting the publik domain, usuay territory conquered from an enemy (hukum untuk: pembagian tanah milik negara, biasanya rampasan perang, di antara rakyatnya, oleh penguasa). In Common parlance the term is frequently alied to laws which have for their object the more equal division or distribution of landed properti, law for subdividing large properties and increasing the number of landholders. " Menurut Boedi Harsono, hukum agraria tidak selalu dipakai dalam pengertian yang sarna, baik mengenai ruang lingkup maupun tempatnya dalam sistematika tata hukum. UUP A menganut arti dan ruang lingkup hukum agraria yang luas, yaitu merupakan suatu kelompok dari berbagai hukum yang mengatur hak-hak penguasaan atas sumber-sumber alam, yang berupa lembaga-lembaga hukum dan hubunganhubungan hukum kongkret dengan sumber-sumber alam, yaitu hukum tanah, hukum air, hukum pertambangan dan hukum yang mengatur penguasaan (unsur-unsur tertentu dari ruang angkasa). Selain itu perlu diperhatikan bahwa lingkup hukum di bidang agraria, tidak hanya hukum perdata (Boedi Harsono: Hukum Agraria/I'anah Perdata) tapi juga hukum publik dibidang administrasi negara (Boedi Harsono: Hukum Agraria Administratif). Dalam sejarah hukum agraria, hukum perdata di bidang agraria diatur terutama dalam BW Buku II dan hukum agraria/tanah adat. Sedang hukum administrasi agraria, ditemukan dalam AgrarischeWet 1870, Agrarische Besluit S. 1870: 118 dengan domein verklaring-nya dalam pelbagai ordonansi. Sekarang kedua bidang tersebut tercakup dalam UUP A dan perundang-undangan pelaksanaannya. Subektiffjitosoedibjo (Kamus Hukum, 1969) menurut Boedi Harsono, memberikan arti yang luas pada hukum agraria, karena mencakup seluruh ketentuan, baik hukum perdata, hukum tata negara maupun hukum tata usaha negara, yang mengatur hubungan-hubungan antara orang, termasuk badan hukurn, dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam seluruh wilayah negara dan mengatur pula wewenangwewenang yang bersumber pada hubungan-hubungan tersebut. Pengertian hukum agraria oleh Gouwgiokssiong, menurut Boedi Harsono, ada1ah pengertian dalam arti yang sempit yaitu identik dengan hukum tanah. Dalam buku Sudargo Gautama/Boedi Harsono, Agrarian Law 1972 untuk Agrarian Law. E. Utrecht (Pengantar dalam Hukum Indonesia, Jakarta 1961) menurut Boedi Harsono, memberikan secara tegas pengertian yang sama kepada "hukum agraria" dan "hukum tanah". Menurut Utrecht, hukum agraria (hukum tanah) menjadi hukum tata usaha negara.

141

,----------------------------------------------

W.L.G. Lemaire (Het Recht in Indonesia 1952) membicarakan hukum agraria suatu kelompok hukum yang bulat meliputi bagian hukum privat maupun bagian hukum tata negara dan hukum administrasi negara. Kiranya dari uraian tadi dapat disimpulkan, bahwa pengertian agraria dapat diartikan luas maupun sempit. Dalam arti sempit, agraria diartikan sebagai tanah pertanian yang dipertentangkan dengan tanah pemukiman/tanah perkotaan. Lebih sempit lagi masalah agraria diartikan sebagai masalah pemecahan atau pembagian (distribusi) tanah. Dalam arti luas, agraria dimaksudkan sebagai sesuatu yang berkaitan dengan tanah. Jadi hukum agraria disamakan dengan hukum tanah. Lebih luas lagi arti agraria dalam UUP A, karena diatur bukan saja berkaitan dengan tanah (yang merupakan lapisan permukaan bumi), tetapi juga berkaitan dengan tubuh bumi itu, dengan air dan dengan ruang angkasa termasuk kekayaan didalamnya. Dengan "demikian, maka menurut UUPAyang dimaksud dengan hukum agraria adalahjauh lebih luas dari pada hukum (per)tanah(an), yang meliputi hukum perairan, keruang angkasaan, pertambangan, perikanan, dan sebagainya. Dalam pada itu, hukum agraria pun telah berkembang ke arah pembahasan secara bulat, baik yang berkaitan dengan bagian hukum privat maupun hukum publiknya.

LANDASAN HUKUM DALAM UUD 7945
Landasan hukum dalam Undang-Undang Dasar 1945 mengenai pengaturan keagrariaan atau pertanahan terdapat dalam Bab tentang kesejahteraan sosial, Pasal 33 ayat (3) yang berbunyi sebagai berikut: "Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesarbesar kemakmuran rakyat". Adapun rumusan yang terdapat dalam penjelasan Pasal 33 UUD 1945 sebagai berikut : "Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi adalah pokok-pokok kemakmuran rakyat. Sebab itu harus dikuasai oleh negara dan dipergunakan oleh untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat".

142

kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat tani dalarn rangka masyarakat adil dan makmur. Bahwa UUPA harus pula meletakkan dasar-dasar bagi hukum agraria nasional yang akan dapat membawa kemakmuran. Pasal 33 UUD 1945 itu dijadikan dasar hukum bagi pembentukan UUP A dan merupakan sumber hukum (matriil) bagi pengaturannya. 5/1960). c. Kiranya dapat disimpulkan kembali. Tujannya pengelolaan : sesuai dengan judul Bab XN tentang kesejahteraan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. c. Materi pokok-pokok kemakmuran yang dikelola: bumi. air dan kekayaan alarn yang terkandung di dalarnnya. bahwasanya: a. Dalarn penjelasan umum UUP A angka I. hams merupakan perwujudan dan pengamalan dasar negara Pancasila dan merupakan pelaksanaan dari UUD (1945) dan Garis-Garis Besar Haluan Negara (GBHN). Landasan hukum yang terdapat dalam konstitusi itu berarti landasan hukum dasar. merupakan sumber hukum (materiil) dalarn pembinaan hukum agraria nasional. b. Cara pengelolaan dikuasai oleh negara. b. Bahwa pengaturan keagrarian/pertanahan UUP A yaitu untuk mengatur pemilikan dan memimpin penggunaannya. Hubungan antara Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dengan UUPA (UU Nomor 5/ 1960) : a. bahwa salah satu dari tiga tujuan pembentukan UUP A adalah meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran. Dalarn konsiderans ''Mengingat'' UUP A. Juga ditegaskan dalarn rumusan ~al 2 ayat (1) UUPA.~ ~---------------------------------------------Analisis daripada rumusan mengenai pengaturan kesejahteraan sosial : a. c. kebahagiaan. Juga dirumuskan dalarn penjelasan umum angka I itu. bagi bangsa dan negara. dirumuskan bahwa hukum agraria nasional hams mewujudkan penjelmaan daripada asas kerohanian negara dan cita-cita bangsa yaitu Pancasila serta secara khusus merupakan pelaksanaan dari ketentuan Pasal33 UUD 1945 dan Garis-garis besar haluan negara (GBHN). keadilan serta kepastian hukum. Pasal33 ayat (3) UUD 1945 yang merupakan dasar hukum bagi pembentukan UUP A (UU No. 143 . b.

suatu lembaga hukum yang sebagaimana kita maklum diatur di dalam KUH Perdata.. tetapi hanya dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotik. tanah-tanah milik di dalam kota Yogyakarta (Rijksblad Yogyakarta tabun 1926 No. tanah bengkok...-----------------------. misalnya tanah-tanah ulayat. tanah usaha. sedang pendaftaran yang kita maksudkan itu adalah pendaftaran yang diadakan untuk memberikan kepastian hak dan kepastian hukum (rechtskadaster). Tanah-tanah Barat ini tidak sebanyak tanah-tanah Indonesia. tanah agrarich eigendom. kecuali tanah-tanah agrarisch eigendom (S 1873-38). tanah-tanah lautan tanah-tanah Indonesia" . Madura. tanah erfacht. tanah gogolan.. hampir semuanya belum terdaftar.. . halaman 570 dan selanjutnya. lenyapnya (hapusnya). dan lainlain. SEJARAH HUKUM AGRARIA Sebelum Berlakunya UUP A 2. pembebanannya dengan hakhak lain dan wewenang-wewenang serta kewajiban-kewajiban yang empunya hak... yaitu tanah-tanah dengan hak-hak Indonesia. tanah-tanah milik di dalam kota di daerah Surakarta (Rijksblad Surakarta tabun 1938 No. Pendaftaran tanah-tanah milik yang diselenggarakan di daerah-daerah lainnya di Jawa. tetapi ada pula tanah-tanah yang dikenal dengan hak-hak Indonesia.. 2.. 14).13). misalnya tanah eigendom. misalnya mengenai cara memperolehnya. karena tujuannya adalah untuk keperluan pemungutan pajak bumi ("fiscaal kadaster").. Tanah-tanah Indonesia.----------------------------- . tanah-tanah grant di Sumatra Timur.7.) Yang pertama lazim disebut tanah-tanah Barat atau tanah-tanah Eropa dan hampir semuanya terdaftar pada Kantor Pendaftaran Tanah menurut Overschrijvingsordonnantie atau Ordonansi Balik Nama (S.') Tanah-tanah barat ini tunduk pada ketentuan-ketentuan hukum agraria barat. 1837-27) dimuat di dalam Engelbercht tabun 1954. Misalnya tanah eigendom tidak dapat digadaikan menurut ketentuan hukum agraria adat. Lombok. tanah opstal dan lain-lain. 144 .. peralihannya. dan Sulawesi Selatan oleh Kantor-kantor Landrente atau pajak Bumi bukan pendaftaran yang kita maksudkan. tanah milik.. HUKUM AGRARIA LAMA BERSIFATDUALI5nS Pada zaman kolonial ada tanah-tanah dengan hak-hak barat.. Perbuatan-perbuatan hukum yang dapat diadakan mengenai tanah-tanah itu pada asalnya terbatas pada yang dimungkinkan oleh hukum agraria Barat..

Oleh karena ketentuan-ketentuan pokok dan asas-asas hukum agraria Barat itu bersumber pada KUH Perdata Barat. Selain tanah-tanah Barat dan tanah-tanah Indonesia. Keistimewahan hak ini adalah bahwa (tidak terbatas pada Timur Asing (tidak terbats pada Timur Asing Tionghwa saja). Gouw Giok siong di dalam bukunya "Hukum Agraria Antara Golongan" halaman 8 menunjuk pada yang disebutya ''tanah-tanah Tionghwa". sepanjang tidak diadakan ketentuan yang khusus untuk hak-hak tertentu. Landerijenbezitrecht adalah hak yang dengan sendirinya diperoleh soerang Timer Asing pemegang hak usaha di atas tanah partikelir. Mengapa demikian. maka mudah difahami. 2.2. sewaktuwaktu tanah partikelir itu dibeli kembali oleh Pemerintab (pasal 3. yaitu hak Indonesia yang subjeknya terbatas pada orang-orang dari golongan Timur Asing. 1872-117. HUKUM AGRARIA -BARAT BERJIWA UBERAL INDVIDUAunS Berhubung dengan dianutnya asakonkordansi di dalam penyusunan perundangundangan Hindia Belanda dulu. Tanah-tanah di Indonesia tunduk pada hukum agraria adat. yang berjiwa liberal individualistis.S. melalui Burgerlijk Wetboek Belanda Code Civil Perancis. jika jatuh di tangan orang Indonesia (asli) karena hukum statusnya menjadi hak milik. tetapi ada juga yang berstatus buatan atau ciptaan pemerintab. maka KUH Perdata Indonesia juga konkordansi dengan Buggerlijk Wetboek Belanda. S. Misalnya untuk agrarisch eigendom berlaku ketentuan yang dimuat didalam S. jika KUH Perdata Indonesiapun. Oleh karena itu menurut sifatnya sebenamya hak tersebut tidaklah lain dari pada hak milik. karena Revolusi Perancis itu suatu revolusi borjuis. misalnya tanah agrarisch eigendom yang didasarkan kepada ketentuan ayat 6 pasal 51 I. Dan Burgerlijk Wetboek Belanda itu disusun berdasarkan Code Civil Perancis. terutama Timur Asing Tionghwa.Karawang dan Bekasi. 1913-702 setelah diubah dengan S. 1926-421. maka hukum agraria Barat berjiwa. pasti berjiwa liberal individualistis: 145 . Tanah-tanah landerjenbezitrecht itu hampir semuanya berada di tangan orangorang Tionghwa dan sebagian terbesar terdapat di sekitar Jakarta. Tangerang .Tidak semua tanah-tanah Indonesia ini adalah tanah-tanah yang mempunyai status sebagai hak -hak asli adat. yaitu tanah-tanah yang dipunyai dengan landerijenbezitrecht. liberal individualistis. yang merupakan pengkodifikasian hukum perdata Perancis adalah Revolusi Perancis tabun 1789.

kebebasan untuk berusaha dan kebebasan untuk bersaing.Ketentuan-ketentuan hukum agraria berpangkal dan berpusat pada individu serta pengertian hak eigendom sebaik hak atas benda. yang dikenal dengan "vermaatschaelijk". Tetapi kemudian terjadilah perubahan di dalam alam fikiran masyarakat Barat. sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya yang ditetapkan oleh badanbadan penguasa yang berwewenang dan tidak rnengganggu hak-hak orang lain. yaitu tanah yang penuh dan mutlak. sehingga dianggap perlu untuk membatasi kebebasan individu. memang berpangkal pada adanya kebebasan individu. Arrest tanggal 31 Januari 1919 itu kemudian menjadi "standaard-assert" atau yurisprudensi tetap. maka pembatasan-pembatasan yang diadakan dengan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya terbadap hak eigendom itu semula tidak beberapa banyaknya. misalnya arrest Hoge Raad Belanda tanggal 31 Januari 1919 yang memberikan tafsiran yang berlainan pada pengertian "onerchtmatige daad" perbuatan melawan hukum dari pada arrest yang disebutkan di atas. Sedang pembatasan oleh hak-hak orang lain juga ditafsirkan sangat sempit dan legistis. Sesuai dengan jiwa liberalisme dan individualisme yang rneliputi seluruh isi KUH Perdata. mengandung pula unsur-unsur kemasyarakatan. Dengan demikian maka hak eigendom yang merupakan pusat dari hukum agraria Barat itu benar-benar merupakan hak yang memberi wewenang yang sepenuhnya kepada yang empunya benda (eigenaar) untuk berbuat bebas dengan benda yang bersangkutan. Konsepsi itu berpengaruh juga pada isi hak eigendom yang pada kenyatannya berakibat membatasi luasnya kebebasan dan wewenang yang ada pada seorang eigenaar. Mengingat apa yang disebutkan di atas ia bebas di dalam mempergunakan atau mengambil manfaat dari benda itu dan iapun bebas untuk tidak mempergunakannya. yang untuk mencapai masyarakat yang adil dan makmur supaya Negara memperhatikan dan mengatur kehidupan masyarakat. Masyarakat yang berkonsepsi liberalisme dan individualisme ltU mengalami pengaruh dari konsepsi sosialisme. Kepentingan masyarakat lebih mendapat perhatian di dalam melaksanakan hak-hak individu. hak eigendom itu adalah hak yang memberi wewenang penuh untuk menikmati penggunaan sesuatu benda (tanah) untuk berbuat bebas terhadap benda (tanah itu dengan kekuasan penuh. seorang eigenar tidak lagi mempunyai kebebasan penuh untuk berbuat dengan benda yang dimiliknya. Konsepsi eigendom. 146 . Hak eigendom tidak lagi bersifat mutlak. atau mengalami socialiseringsprece. Perkembangan yirisprudensipun menunjukkan perubahan. Menurut pasal570 KUH Perdata. bukan kepentingan masyarakat. Kepentingan pribadilah yang menjadi pedoman.

pemeliharaan burni. Memori Penjelasan angka 1112menegaskan.Tetapi biarpun demikian pada asasnya jiwanya masih tetap individualistis. Dalam Memori Penjelasan ketentuan ini digolongkan pada ketentuan dasar nasional hukum agraria yang barn.. Hak menguasai dari Negara itu tidak saja di dasarkan atas ketentuan pasal 1 di mana Negara dianggap sebagai organisasi kekuasaan rakyat. Sebelum UUP A ada sementara orang menafsirkan perkataan "dikuasai" itu sebagai "dirniliki". bahwa : "Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar dan halhal sebagai yang dimaksud dalam pasall. sehingga tidak sesuai bahkan bertentangan dengan konsepsi Pancasila yang berjiwa gotong royong dan kekeluargaan. Dengan demikian maka pasal 2 UUP A memberikan sekaligus suatu tafsiran . sebagai alat bangsa tetapi dicari juga dasar hukumnya pada ketentuan pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar. bahwa perkataan "dikuasai" dalam pasal ini bukanlah berarti "dirniliki" akan tetapi pengertian yang memberi wewenang kepada Negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa Indonesia. resrni interprestasi otenti mengenai arti perkataan "dikuasai" yang dipergunakan di dalam pasal 33 ayat 3 Undang-ndang Dasar itu. tidak dikenal dalam hukum agraria yang barn.. b. Sesudah Berlakunya UUP A 1. burni dan air dan ruang angkasa. penggunaan. Hak Menguasai Dati Negara Dalam pasal 2 ayat 1 ditentukan . persediaan menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan burni dan lain-lainnya itu (dengan perkataan lain. sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat". yang menjiwai hukum nasional. tetapi UUPA dengan tegas menyatakan. 147 . O!eh karena itu hukum agraria barat inipun tidak dapat terus dipertahankan. sebelum disebut sebagai badan Penguasa pada tingkatan tetinggi untuk : a. menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas burni dan lain-lainnya itu). "Asas domein" . demikian Memori Penjelasan angka 1112. air dan ruang angkasa tersebut. lsi pasal tersebut telah kita ketahui di atas.termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalarnnya itu pada tingkatan yang tertinggi dikuasai oleh negara. bahwa perkataan tersebut bukan berarti dimiliki. mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan. Bahkan pengertian domein Negara dihapuskan oleh UUPA.

penggunaan. siapa yang dapat mempunyai. sebagai kunei dalam pasal 2 ayat 2 tersebut di atas ? Sebagaimana kita ketahui maka yang melaksanakan hak ulayat adalah penguasa adat. ruang angkasa serta pendaptaran. yang mewajibkan Pemerintah membuat suatu reneana umum. Instansi Pelaksana dati Hak Menguasai Tersebut Kalau hak menguasai itu ada pada Negara. suatu nasional planning. Dengan demikian maka pelaksanaan wewenang-wewenang yang dimaksudkan itu dijalankan oleh Pemerintah Daerah atau penguasa adat yang bersangkutan. Pemerintah atas dasar pasal 5 ayat 2 atau pasal 22 UUD dan mungkin juga seorang Menteri atas dasar delegasi kekuasaan perundang-undangan. persediaan dan pemeliharaan bumi dan lain-lainnya itu (hurup a) terdapat ketentuan yang khusus dalam UUPA. merupakan wewenang badan legislatif untuk menetapkannya. air. Sedangkan di dalam pasal 15 terdapat ketentuan-ketentuan tentang kewajiban memelihara tanah. Penegasan mengenai arti perkataan "dikuasai" dinyatakan dalam pasal 2 ayat 2. siapa yang dapat dipunyai. sampai dengan 11 dan ketentuan-ketentuan dalam Bab II tentang Hak-hak atas tanah. siapa atau instansi manakah dalam kongkretnya yang akan menjalankan wewenang-wewenang yang bersumber pada keuntungan itu. Ketentuan-ketentuan tentang hak-hak apa saja yang dapat dipunyai. Mengenai hal-hal dalam bidang legislatif wewenang itu dijalankan oleh badanbadan perundang-undangan yaitu pemerintah bersama DPR (pembentuk dan undangundang). Mengenai wewenang yang disebut dalam huruf b di atas UUP A rnengadakan ketentuan lebih lanjut dalam pasal 4. yaitu ketentuan pasal 14 UUPA. yang kemudian akan diperinci dengan planning-planning daerah rigional planning yang dibuat oleh Pemerintah Daerah. Sebagaimana ditentukan dalam pasal 2 ayat 4 maka pelaksanaan dari pada hak menguasai dari pada Negara tersebut dapat dikuasai atau dilimpahkan kepada Daerahdaerah Swantara dan masyarakat hukum Adat.e. tanah. terjadinya serta hapusnya hak-hak tersebut dan sebagainya. termasuk menambah kesuburan serta rnencegah kerusakannya yang disertai sangsi pidana (pasal 52). menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi. Mengenai hal-hal yang terletak dalam bidang eksekutif wewenang negara itu dijalankan oleh Presiden (Pemerintah) atau pemerintah. 148 . air dan ruang angkasa. hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang empunya. Mengenai soal mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan. 2. (Segala sesuatu itu tentunya termasuk juga kekayaan alam yang terkandung di dalamnya).

Dahulu. Sebagai contoh kemutlakan hak milik ini dibuktikan dengan adanya Arrest 14 Maret 1904. yaitu Lantaarpaal Arrest. maka Pemerintah tidak dapat bertindak terhadap milik seseorang. Akibat adanya ketentuan demikian. Selanjutnya marilah kita membahas asas domein Besluit (S. di mana individu diberi kekuasaan bebas dan penuh terhadap miliknya. misalnya pasal 12 dan 13 mengenai usaha dalam lapangan agraria. adalah sebagai. Jadi secara Yuridis formil. Hal ini dibuktikan antara lain dengan adanya Peraturan Dasar-dasar Pokok-pokok Agraria yang diatur dalam UU No. sehingga perbuatan Kotapraja yang waktu itu memerintahkan penyediaan kira-kira satu meter persegi tanah dari seorang pemilik tanah untuk menancapkan tiang lentera bagi penerangan umum. karena membatasi hak milik perseorangan. sekarang. oleh Hakim dianggap bertentangan dengan undang-undang. Hal ini sesuai paham yang mereka anut yaitu. Konsepsi hak milik semacam ini pada zaman sekarang sudah tidak dapat diterima lagi. individualisme. hak perseorangan ada dan diikuti oleh Negara. Hak milik atas tanah dalam pengertian pasal 20 ayat 1 UUP A. sebagaimana ten::antum dalam 149 . Hak milik tadi tidak dapat digugat-gugat. HAK-HAK ATAS TANAH YANG TERPENTINGMENURUT UUPA A HAKMIUK 1. di mana kepentingan individu menonjol sekali. meskipun hal itu perlu untuk kepentingan umum. pasal 26 tentang peralihan hak milik dan pasal 49 ayat 3 mengenai perwakafan tanah milik.Sedangkan wewenang yang diatur dalam hurup c dijumpai pula ketentuanketentuannya lebih lanjut dalam pasal-pasal UUPA.5 Tahun 1960 (UUPA). Pengerlian Hak Mink Landasan idiil dari pada hak milik (batas atas tanah maupun atas barangbarang dan hak-hak lain) adalah pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. 1870-1188) dalam bab berilrutnya berdasarkan pasall Agrarisch 3. hak milik dalam pengertian Hokum Barat bersifat mutlak.

seperti telah disebutkan dalam pasal 6 UUPA tadi. Sekalipun sebidang tanah menjadi hak milik perseorangan. Terkuat dan terpenuh di sini tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak yang mutlak. sesuai dengan pola pembangunan dan ketentuan hukum mengenai tata guna tanah secara nasional maupun regional. ''Bumi dan air serta kekayaan alam yang terkandung di dalarnnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besamya kemakmuran rakyat". hak milik yang merupakan hak yang paling kuat dan paling penuh diantara semua hak-hak atas tanah lainnya. tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Menurut pasal 6 dari UUP A semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. casino dan lain-lain. . Ini dimaksudkan untuk membedakannya dengan hak-hak atas tanah lainnya yang dimiliki oleh individu. Jadi harus pula diingat kepentingan umum."Hak milik adalah tanah hak turun-temurun. maka dalam batas-batas tertentu (misalnya untuk keperluan jalan raya. Arti dari pada hak milik mempunyai fungsi sosial ini ialah hak milik yang dipunyai oleh seseorang tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi atau perseorangan. bahwa hak milik atas tanah tersebut perlu dibatasi dengan fungsi sosial. Seseorang yang mempunyai hak milik dapat berbuat apa saja sekendak hatinya atas miliknya itu. yang memberikan berbagai hak bagi orang lain. tetapi juga untuk kepentingan masyarakat rakyat banyak. tetapi bukan untuk pendirian hotel. 150 . Dengan lain perkataan. dalam rangka mencegah penggunaan hak milik yang tidak sesuai dengan fungsi dan tujuannya. Sehingga si pemilik mempunyai hak untuk menuntut kembali di tangan siapapun benda itu berada. negara tetap berhak untuk menentukan penggunaan tanah hak milik tersebut. Dasar hukum fungsi sosial tercantum di dalam pasal 33 ayat (3) UUD 45 berbunyi sebagai berikut : . Apalagi kita menganut paham bahwa hak milik mempunyai fungsi sosial. asal saja tindakan nya itu tidak bertentangan dengan undangundang atau melanggar hak atau kepentingan orang lain. Jadi hak milik ini harus mempunyai fungsi kemasyarakatan. terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Pendirian hak milik mempunyai fungsi sosial ini didasarkan pada pemikiran. dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. namun karena hak milik itu dipandang berada diatas Hak Ulayat Negara.

hak guna usaha atau hak pakai). seperti haInya dengan pembukuan tanah menurut Hukum Adat atau pemilikan tanah timbul. b. Cara memperoleh hak milik demikian itu disebut origin air. hibah pemberian dengan wasiat atau warisan. akan tetapi semua pemilikan tanah akan bersifat pemilikan tanah secara sekunder (derivatief afgeledid). Karena penetapan Pemerintah. Barn dengan terjadinya hak milik itu tanah yang bersangkutan berstatus tanah hak milik. Hak milik bisa juga diperoleh secara derivatin. Dengan terjadinya peristiwa-peristiwa hukum itu maka hak milik yang sudah ada beralih dari subjek yang satu kepada yang lain. Menurut cara ini suatu subjek rnemperoleh tanah dari subjek lain yang semua sudah berstatus tanah hak milik. Perlu dipersoaIkan untuk mencantumkan atas dari pada Hak Milik sebagai berikut : "Tiap hak milik dianggap bebas dari segaIa beban pembuktian sedangkan orang orang yang mengaku mempunyai suatu hak atas tanah itu harus memberikan pembuktian". sifat dan ciri-cirinya sebagai yang di uraikan di atas. 2. tanah mana sebelum itu berstatus tanah Negara atau tanah hak lain (tanah hak guna bangunan. karena undang-undang. Apabila undang-undang tentang hak milik Atas Tanah selesai dibentuk.Sedangkan dasar hukum pembatasannya terurai daIam pasa127 ayat (2) yang isinya adaIah sebagai berikut : "Tiap-tiap warga Negara berhak atas pekerjaan dan penghidupan yang layak bagi kemanusiaan". menurut hukum adat. c. maka tidak akan diperbolehkan lagi pemilikan tanah secara originer. tanpa izin Pemerintah yang diberikan sebelumnya. Dengan terjadinya hak milik itu maka timbuah hubungan hukum antara subjek dengan bidang tanah tertentu yang isi. 151 . Terjadinya Hak Milik Menurut pasaI 22 maka hak milik terjadi : a. misaInya karena juaI-beli. tukar-menukar.

1 Tahun 1967 tentang pembagian tugas dan wewenang agraria. Suadah barang tentu penggunaan ketentuan-ketentuan peraturan tersebut harus disesuaikan dengan jiwa ketentuan-ketentuan UUPA. Dalam hal tersebut dibawah ini Gubemur I Kepala Daerah diberi wewenang untuk memberikan hak rmlik. Adat bisa mengakibatkan pemborosan. Tetjadinya hak atas tanah menurut Hukum Adat lazimnya bersumber pada pembukaan hutan yang merupakan bagian tanah ulayat suatu masyarakat Hukum Adat. 152 . b. banjir dan sebagainya. Pembukaan hutang seeara yang tidak teratur dapat membawa akibat yang sungguh merugikan kepentingan umum dan Negara.a. yaitu Peraturan Menteri Muda Agraria No.I5 Tahun 1959 tentang pemberian dan pembaharuan beberapa hak atas tanah serta pedoman mengenai tata eara ketja bagi pejabat-pejabat yang bersangkutan. Dalam kedua hal itu hak miliknya diperoleh seeara originair. erosi. berupa kerusakan tanah. Menurut pasal 22 hal ini harus diatur dengan peraturan Pemerintah supaya tidak terjadi hal-hal yang merugikan kepentingan umum dan Negara. Demikian penjelasan dari hukum tersebut. Instansi yang berwewenang memberikan hak milik adalah Menteri Dalam Negeri/Dirjen Agraria. misalnya hak guna usaha. keeuali dalam hal-hal di mana wewenang untuk mernberikan hak atas tanah dilimpahkan kepada Gubemur/Kepala Daerah. Demikian Pasal 22 Ayat 2 huruf a. Hak milik inipun merupakan pemberian hak baru. Terjadinya Hak Milik Karena Penetapan Pemerintah. sebagaimana yang sering terjadi dibeberapa daerah transmigrasi di luar Jawa. Pejabat-pejabat yang berwewenang memberikan hak milik pengaturannya terdapat dalam PMDN No. Hingga kini peraturan Pemerintah yang dimaksudkan di atas itu belum ada. Hak Milik itupun dapat diberikan perubahan dari pada yang sudah dipunyai oleh pemohon. Oleh karena itu maka berdasarkan pasal56 masih dapat dipergunakan ketentuanketentuan yang berlaku sebelum UUP A. Terjadinya Hak Milik Menurut Hukum Adat. Menyerahkan pengaturan pembukaan tanah kepada para Kepala. Hak milik yang oleh UUPA dikatakan terjadi karena Penetapan Pemerintah itu diberikan oleh Instansi yang berwewenang menurut eara dan dengan syarat-syarat yang ditetapkan dengan peraturan-peraturan Pemerintah. hak guna bangunan atau hak-hak pakai. Sebagaimana telah disinggung di atas maka tanah yang diberikan dengan hak milik itu semula berstatus tanah Negara. . tanah longsor.

(c). tempat tinggal.(a). luas dan batas-batasnya. keterangan mengenai status tanah tersebut sebelum menjadi tanah Negara. tanah-tanah yang sudah dipunyai pemohon : letaknya. sepanjang tanahnya merupakan bekas tanah golongan tidak tetap. Termasuk dalam pengertian ini juga tanah-tanah yang dipunyai oleh isteri (isteri) dan anak-anak pemohon yang masih menjadi tanggungannya. haknya dan keteranganketerangan lain yang dianggap perIu. (b). Hak milik tersebut diberikan atas pennohonan yang bersangkutan. (c). peruntukan tanah yang dimohon : untuk usaha pertanian.e. Sudah barang tentu pemohon harus memenuhi syarat untuk memperoleh dan mempunyai tanah dengan hak milik sebagai yang telah diuraikan di atas. c. (b). diri pemohon : Nama. (d).000 meter: persegi. Permohonan untuk mendapatkan hak milik itu diajukan oleh pemohon seeara tertulis kepada pejabat yang berwewenang dengan perantaraan BupatiIWalikota KepaJa Daerah i. letak. kalau belum ada eukup gambar kasar. (d). Jika pemberian hak itu dilakukan di dalam rangka pelaksanaan landrefonn. alamat dan tempat kedudukannya serta surat keputusan penunjukannya sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik. (kalau pemohon itu badan hukum narnanya. tempat tinggal dan sebagainya. Pennohonan tersebut antara lain harus memuat keterangan tentang : (a). kebangsaan dan pekerjaan. 153 . Di luar hal-hal tersebut di atas jika tanah diberikan dengan hak milik itu merupakan tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5. jika sudah ada disertai surat ukurnya. tanah yang dimohon : maeamnya (tanah pertanian atau tanah bangunan). _Jika hak itu diberikan kepada para bekas gogol tidak tetap. Pemberian Hak Milik atas Tanah Negara. Jika hak itu diberikan kepada transmigran dan keluarganya. Kepala Kantor Agraria Daerah yang bersangkutan. Sebagaimana telah diuraikan di atas maka pelaksanaan wewenang Gubernur tersebut dilakukan oleh para Kepala Kantor Inspeksi Agraria yang bersangkutan atas nama Gubernur.

Menurut PMA No. hams dibayar apa yang disebut uang pemasukan (dulu disebut ganti rugi) kepada Negara di dalam waktu yang ditentukan. bahwa : (a). agar haknya itu diubah rnenjadi hak milik. 8 Tahun 1961. bahwa 154 . wajib dibayar pula uang pemasukan kepada Yayasan Dana Landreform sebesar 50% dari jumlah yang dibayar pada Kantor Bendahara Negara itu. (d). hak guna bangunan atau hak pakai. jika rrienghendaki dan memenuhi syarat-syaratnya dapat mengajukan permintaan kepada instansi yang berwewenang. 10 Tahun 1965 tentang pungutan uang pemasukan dan pengganti harga formulir maka selain uang pemasukan kepada Negara yang disetor pada Kantor Bendahara Negara. tanahnya (kalau belum ada) hams diberi tanda-tanda batas yang memenuhi syarat sebagai yang ditetapkan dalm PMA No. d. Jumlah uang yang wajib dibayar pada Yayasan Dana Landreform itu serta waktu melunasinya disebutkan juga dalam surat keputusan pemberian haknya. antara lain. Sesudah itu maka tanah tersebut dimohon (kembali) dengan hak milik. Seringkali tidak dilakukan pemeriksaan setempat kalau sudah ada surat tanda bukti haknya dan surat ukumya pun masih memenuhi syarat. kelalaian memenuhi kewajiban tersebut pada hak b dan c di atas mengakibatkan batalnya surat keputusan pemberian hak itu. Selain syarat-syarat disesuaikan dengan keadaan dan peruntukan tanahnya. (b).Oleh instansi yang berwewenang hak milik yang dimohon itu diberikan dengan menerbitkan suatu surat keputusan pemberian hak milik. yang jumlahnya dinyatakan dalam surat keputusan pemberian hak itu. Semula sesuai dengan praktek agraria sebelum berlakunya UUP A. Kelemahan dari pada cara yang demikian itu adalah. (c). maka di dalam surat keputusan pemberian hak milik itu dimuat pula syarat-syarat umum. yaitu di dalam menyelesaikan perubahan hak eigendom menjadi hak milik Adat. melalui acara sebagai yang telah diuraikan di atas. pemohon lebih dahulu harus melepaskan haknya hingga tanahnya menjadi tanah Negara. Pemberian Hak Milik Sebagai Perubahan Hak Pihak yang mempunyai tanah dengan hak guna usaha. hak yang diberikan sesuai dengan ketentuan pasal23 UUPA wajib didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Tanah yang bersangkutan di dalam waktu yang ditetapkan dalam surat keputusan pemberian haknya itu. yang disusun menurut contoh yang ditetapkan sebagai lampiran Peraturan Menteri Muda Agraria tersebut di atas.

e.. b. lebihlebih jika diingat adanya kemungkinan bahwa hak yang diberikan kepadanya dengan surat keputusan pemberian hak milik itu menjadi gugur karena salah satu syarat tidak dipenuhi. Hal itu menempatkan pemohon pada kedudukan yang belum menentu. Merupakan hak atas tanah yang kuat. sebagai berikut : a. Yang dapat Mempunyai Hak Milik Yang dapat mempunyai hak milik menurut pasal21 UUPA. d. artinya mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. 4. Dapat menjadi hak induk. Bahkan menurut pasal 20 UUP A adalah yang terkuat. hak usaha bagi hasil. Dapat diwakafkan. tetapi tidak dapat berinduk pada hak-hak atas tanah lainnya. Dapat dialihkan yaitu dijual. artinya dapat dialihkan pada ahli waris yang berhak. g. hak penumpang. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotik atau Credietverband. yaitu : a b. h. ciri-ciri Hak Milik Hak Milik mempunyai ciri-ciri tertentu. 3. Di dalam hal yang demikian maka pemohon telah kehilangan haknya yang semula. sedang hak yang barn tidak diperolehnya. c.antara saat haknya dilepaskan oleh pemohon dan dilakukan pembukuan hak milikoya 0100Kepala KPf terdapat satu vacuum dalam hubungan hukumnya antara pemohon dan tanah yang bersangkutan. Merupakan hak turun temurun dan dapat beralih. hak sewa. hak pakai. Ini berarti bahwa hak milik dapat dibebani dengan hak-hak atas tanah lainnya. Warga Negar Indonesia Badan-badan Hukum tertentu 155 . Dapat dilepaskan oleh yang punya. Si pemilik mempunyai hak untuk menuntut kembali di tangarr siapapun benda itu berada. seperti hak guna bangunan. ditukar dengan benda lain dihibahkan dan diberikan dengan wasiat. f. hak gadai. sehingga tanahnya menjadi milik Negara.

sebagaimana ditetapkan dalam pasal 28 ayat (I) UUP A adalah : "Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu tertentu yang dipergunakan untuk keperluan perusahaan pertanian. (c). baik berupa uang maupun hasil in natura. 5. B.W.. kemudian disebut-sebut juga dalam pasal 50 dari pasal 52 UUPA. dengan kewajiban membayar pacht (canon) tiap tahun. sebagai pengakuan eigendom kepada yang empunya. karena : (a). perikanan atau petemakan". (b). Hapusnya Hak Milik Menuruf Pasal27 UUPA. hak milik hapus karena : a. (d). 5 tahun 1960. Hak Guna Usaha dalam pengertian sekarang. 156 . hak guna usahapun diatur dalam pasal 16 ayat (1) UUP A No. Badan-badan hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan keagamaan sepanjang tanahnya dipergunakan untuk itu. diterlantarkan. berdasarkan ketentuan pasal21 ayat (3) dan pasal26 ayat (2) UUPA. adalah suatu hak kebendaan untuk mengenyam kenikmatan yang penuh (voe genot) atas suatu benda yang tidak bergerak kepunyaan orang lain. HAK GUNA USAHA 7. Tanahnya jatuh kepada Negara. Pengerlian Hak Guna Usaha Seperti halnya hak milik. sebagai salah satu hak atas tanah. sedangkan secara khusus Hak Guna Usaha oleh UUPA dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34. pencabutan hak. b. Tanahnya musnah. Hak Guna Usaha dalam pengertian Hukum Barat sebelum dikonversi berasal dari hak erfacht. yang pengaturannya terdapat dalam pasal720 B. penyerahan sukarela oleh pemiliknya.c.

Pasal8 UUPA menetapkam. Berlainan dengan hak milik. 157 . Menurut pasal 50 ayat (20) ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha. maka Hak Guna Usaha tidak memberi wewenang kepada pemiliknya untuk mengambil kekayaan alam yang terkandung di dalam tubuh bumi atau di bawah tanah yang dikuasai dengan 'hak tersebut. Sebagaimana tercantum dalam penjelasan dari pasal tersebut. air dan ruang angkasa.Apa yang diatur dalam UUP A adalah merupakan ketentuan-ketentuan pokok saja. perikanan dan petemakan. perikanan. berupa peraturan Pemerintah atau peraturan menteri. Ketentuan ini merupakan pangkal bagi perundang-undangan pertambangan dan lain-lainnya. Oleh karena itu maka pengambilan kekayaan yang dimaksud dalam pasal 8 di atas memerlukan pengaturan tersendiri. bahwa menurut ketentuan dalam pasal 4 ayat (2) hak-hak atas tanah itu hanya memberi hak atas pennukaan bumi saja. sedangkan untuk pelaksanaannya masih diperlukan peraturan pelaksanaan. yaitu pada usaha pertanian. petemakan. maka wewenang-wewenang yang bersumber dari padanya tidaklah mengenai kekayaan-kekayaan alam yang terkandung di dalam tubuh bumi. Dalam pengertian pertanian tennasuk juga perkebunan meskipun tanah yang dipunyai Hak Guna Usaha itu khusus diperuntukkan bagi usaha pertanian. tanpa memerlukan hak guna bangunan atau hak pakai secara terpisah. tetapi tidaklah berarti bahwa orang yang empunya hak tidak boleh mendirikan bangunan-bangunan di atasnya. N amun bangunan-bangunan yang berhubungan dengan usaha pertan ian . akan diatur lebih lanjut dengan peraturan. maka tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak guna usaha itu terbatas. air dan ruang angkasa". bahwa : "Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 diatur pengambilan kekayaan alam yang terkandung dalam bumi. Jadi berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas. perikanan dan petemakan itu saja boleh saja didirikan di atas tanah yang bersangkutan.

Sesungguhnya tidak sekuat hak milik. Sifat-sifatdan Citi-citinya Sebagian sifat-sifat dan ciri-ciri hak guna usaha dapat disebutkan antara lain : a. dihibahkan atau diberikan dengan wasiat atau di "legat" kan pasal 28 ayat (3). c. c. 3. 4. b. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. 10 Tahun 1961). Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi. yaitu dijual. Yang Dapat Mempunyai Hak Guna Usaha Baik perorangan maupun badan-badan hukum dapat mempunyai Hak Guna Usaha sebagaimana ditetapkan dalam pasal 30 ayat (1) UUPA. sebagai berikut : a. Hak Guna Usaha dapat dialihkan kepada pihak lain. e.2. Hapusnya Hak Guna l!saha Menurnt pasal 34 UUP A Hak Guna Usaha hapus karena : a. ditukarkan dengan benda lain. Hak Guna Usaha jangka waktunya terbatas. Hak guna usaha dapat beralih artinya dapat diwariskan kepada ahli waris yang empunya hak (pasal 28 ayat 3). Hak Guna Usaha dapat juga. d. artinya pada suatu waktu pasti berakhir (pasal 29). b. artinya tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. dilepaskan oleh yang empunya hingga tanah nya menjadi tanah Negara (pasal 34 hurnf e). Akan tetapi berlainan dengan hak milik. Oleh karena itu maka Hak Guna Usaha termasuk salah satu hal yang wajib didaftarkan (pasal 32 UUPA. namun hak guna usaha tergolong hak atas tanah yang kuat. Warga Negara Indonesia Badan hukum yang didirikan menurnt Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 158 . Jangka waktunya berakhir. b. jo pasal 10 No.

g. teh. Tanahnya musnah. Jangka Waklu Hak Guna Usaha Hak guna Usaha itu jangka waktunya terbatas. sesuai dengan perkembangan zaman". dapat diberikan hak guna usaha untuk paling lama waktu 35 tahun. Dicabut untuk kepentingan umum. kelapa sawit dan lain-lainnya. Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk paling lama 25 tahun. bahwa : "Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar hams memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik. 159 . Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun. Jangka waktu 25 atau 35 tahun dengan kemungkinan memperpanjang dengan 25 tahun dipandang sudah cukup lama untuk keperluan pengusahaan tanamantanaman yang berumur panjang Penetapan jangka waktu 35 tahun misalnya mengingat pada tanaman kelapa sawit". Tanahnya diterlantarkan. untuk keperluan pengusahaan tanaman-tanaman yang berumur panjang seperti karet. hal itu dapat kita ketahui dari ketentuan pasal 29 yang berbunyi : "Menurut sifat dan tujuan Hak Guna Usaha itu jangka waktunya terbatas. 6. f. 5. Karena ketentuan pasal 30 ayat (2). Jangka waktu tersebut oleh UUPA dipandang sudah cukup lama. Luas Tanah Yang Dikuasai Dengan Hak Guna Usaha Pasa/ 28 ayal 20 menelapkan. e.d. Jadi Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. kopi. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih sebagai misal penjelasan pasal 29 menyebut tanaman kelapa sawit.

dapat diberikan atas tanah milik seseorang.C. Pengertian Dan Hukumnya. seperti halnya hak milik dan hak guna usaha maka Hak Guna Bangunan secara khusus diatur oleh UUP A dalam pasal 35 sampai dengan pasal 40. HAK GUNA BANGUNAN 7. Oleh karen a itu maka pengambilan kekayaan yang dimaksudkan itu memerlukan pengaturan tersendiri. 160 . Apa yang diatur dalam UUP A barulah merupakan ketentuan pokok saja sebagaimana terlihat dalam pasal 50 ayat (2) bahwa ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna bangunan akan diatur dengan peraturan perundangan. Hak Guna Bangunan dalam pengertian hukum Barat sebelum dikonversi berasal dari opstal. Berdasarkan penjelasan pasal35 UUPA bahwa bangunan dengan dengan hak guna usaha maka hak guna bangunan tidak mengenai tanah pertanian. Hukumnya seslalu disebut dalam pasal16 ayat (1) UUPA Tahun 1960. maka hak guna bangunan tidak memberi wewenang untuk mengambil kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Apakah pemegang hak guna bangunan dapat rnengambil kekayaan alam yang terkandung di dalamnya ? Berdasarkan pasal 8 dari penjelasan UUP A maka sebagai hak Atas tanah. . yang diatur dalam pasal 711 KUH perdata. Pasal 35 ayat (1) menetapkan bahwa: "Hak guna bangunan adalah hak milik untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun". sebagai salah satu hak atas tanah. kemudian disebut-sebut juga dalam pasal 50 dan pasal 52 UUPA. Karena hak guna bangunan merupakan suatu hak atas tanah. baik berupa peraturan maupun peraturan Menteri. maka memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan tanah yang bersangkutan untuk mendirikan dan memiliki bangunan-bangunan di atasnya. Oleh karena itu selain atas tanah yang dikuasai oleh Negara.

hak guna bangunanpun tergolong hak-hak yang kuat. hal ini dapat diketabui dari ketentuan pasal 35 ayat (1) dan (2) yang menetapkan sebagai berikut : a. jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun". ditukarkan dengan lain dihibahkan atau diberikan dengan wasiat (di "legat" kan) (pasal35 ayat 3). Jangka Waklu Hak Guna Bangunan Bahwa hak guna bangunan jangka waktunya terbatas. b. "Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. maka hak guna bangunan jangka waktunya terbatas. artinya pada suatu waktu pasti berakhir (pasal 35 ayat 1 dan 2). yaitu dijual. b. Hak guna bangunan dapat juga dilepaskan oleh yang empunya hingga tanahnya menjadi tanah Negara (pasal 40 huruf c). artinya tidak mudah hapus dan dapat dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. 161 . namun sebagaimana halnya dengan hak guna usaha. Sifat-sifatdan Ciri-cirinya Sebagai sifat-sifat dan ciri-ciri hak guna bangunan dapat disebutkan antara lain: a. Jadi hak guna bangunan diberikan paling lama 30 tabun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tabun. Sesungguhnya tidak sekuat hak milik. hipotik atau Creditverband (pasal 39). c. dengan jangka waktu paling lama 30 tahun". e.2. f. artinya dapat diwaris oleh ahli waris yang empunya hak (pasal 35 ayat 3). 10 Tahun 1971). d. Sebagaimana halnya dengan hak guna usaha. Hak guna bangunan dapat dialihkan kepada pihak lain. Oleh karena itu maka hak guna bangunan tennasuk salah satu hak yang wajib di daftarkan (pasal 38 UUPA dan pasal 10 No. 3. Hak Guna Bangunan dapat beralih. "Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya.

b. Warganegara Indonesia. Yang Boleh Memiliki Hak Guna Bangunan Baik perseorangan rnaupun badan-badan hukum. 5. erfacht dan opstal yang mernpunyai sifat kebendaan atau zakelijk karakter. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelurn jangka waktunya berakhir. Sampai sekarang peraturan Pemerintah tersebut belurn ada. dengan ciri-ciri diantaranya sebagai berikut : 162 . Tanahnya rnusnah. Dernikianlah hak-hak atas tanah yang terpenting dalarn UUPA (UU No. berdasarkan pasal36 ayat (1) yang dapat rnernpunyai hak guna bangunan ialah : a. d. Dihentikan sebelurn jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuni. Ketentuan dalarn pasal 36 ayat (2). c.5 Tahun 1960) yang bisa diteliti dan dibandingkan dengan hak-hak di dalam Burgerlijk Wetboek hampir sarna dengan eigendom. Jangka waktu berakhir. Badan hukurn yang didirikan menurut hukurn Indonesia dan berkedudukan di 'Indonesia. b. Luas Tanah Yang Dikuasai Dengan Hak Guna Bangunan Berdasarkan pasal 12 UU No. Dicabut untuk kepentingan urnurn. 56 (Prp) Tabun 1960 tentang Penetapan Iuas tanah pertanian rnaksirnurn luas dim jurnlah tanah untuk perusahaan dan pernbangunan lainnya akan diatur dengan peraturan Pemerintah.4. Diterlantarkan. f. g. Hapusnya Hak Guna Bangunan Menurut pasal 40 Hak Guna Bangunan hapus karena : a. 6. e. yaitu hak-hak tersebut dapat dipertahankan terhadap siapapun dan dapat dilakukan penentuan di tangan siapapun benda itu berada droit de suit.

D. demikian pula akibat dari pada dicabutnya berbagai peraturan sebagai yang telah dibahas di atas.1 Tahun 1960 Bah IV dan Bah V. Hingga kini peraturan yang lengkap mengenai hak pakai itu belum ada. Berdasarkan ketentuan pasal 58 kiranya masih dapat diperlukan ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Peraturan Menteri Muda Agraria No. melainkan berupa surat keputusan sebagai yang dimaksudkan dalam pasal 41 ayat 1. e. Dengan surat edaran Menteri. Dengan sendirinya ketentuan-ketentuan Bah I dan Bah II dari diktum Pertama UUP A juga berlaku terhadap hak pakai. d. dapat diwariskan.Agraria tanggal 20 Pebruari 1961 No.000. Apa yang diamr dalam UUP A barulah merupakan ketentuan-ketentuan pokok saja. Kemudian disebut-sebut juga dalam pasal 49 ayat 2 untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya. dapat dijual. dengan catatan bahwa apa yang disebut hak sewa hams dibaca hak pakai. Peraturan itu bisa berbentuk undang-undang. ~gar istilah persewaan tanah Negara dalam peraturan menteri 163 . c. Hak pakai disebut-sebut dalam pasal14 UU No.a. pasal 50 ayat 2 jo pasal 52. dapat disewakan. Menurut pasal52 ayat 2 peraturan perundangan tersebut dapat memberikan ancaman pidana atas pelanggaran peraturannya dengan hukuman kurungan selama-Iamanya 3 bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing. tetapi bisa juga peraturan pemerintah ataupun peraturan menteri. b. HAK PAKAI Hak pakai selain disebut dalam pasal 16 ayat I sebagai salah satu hak atas tanah. Ka 27/41 3 diinstruksikan.Tindak pidana itu digolongkan sebagai pelanggaran. bersangkutan dengan pengaturannya lebih lanjut dan akhirnya dalam pasal-pasal dari ketentuanketentuan Komversi. dapat ditukar. f. maka secara khusus hak pakai diatur oleh UUP A dalam pasal 41 sampai dengan 43. Menurut pasal 50 ayat' 2 ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak pakai akan diatur dengan peraturan perundang-undangan. pasal Vi dan pasal VII ayat 2. yaitu pasal 1 ayat 2. dapat dijaminkan. dapat dihibahkan. 15 Tahun 1959 PMA No. karena Negara bukan pemilik tanah maka tidak dilakukan persewaan dan bentuk pemberian haknya tidak lagi berupa suatu perjanjian. 10.

Hak sewa tanab pertanian disebutsebut dalam pasal 53 yang merupakan salab satu pasal dari Bab IV yang memuat Ketentuan-ketentuan Peralihan. penjelasan pasal 16.9 Tabun Ketentuan mengenai pendaftaran itu telah diubab dengan PMA No. 1 Tabun Untuk selanjutnya maka semua hak pakai atas tanab Negara didaftar dan peralihannya memerlukan izin pemindaban hak sebagai yang dimaksud dalam No. karena oleh UUP A diberi sifat sementara. Pada surat edaran itu disertakan juga contoh surat keputusan pemberian hak pakai. dalam arti bahwa dikemudian hari lembaga sewa tanah pertanian itu akan diadakan. Peraturan yang dimaksudkan 164 . Terhadap hak pakai yang berasal dari konversi pada umunya berlaku Hukum Adat atau yang diperjanjikan pada waktu hak yang dikonversi itu diberikan. VI/5/Ka tanggal 20 Januari 1962 terbatas pada hak pakai yang berjangka waktu lebih 5 tabun jika tidak ditentukan jangka waktunya dianggap sebagai lebih dari 5 tabun. 44 dan pasal45. Kedua pasal itu khusus mengenai hak sewa untuk bangunan. HAK SEWA Hak sewa selain disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 sebagai salab satu hak atas tanab.tersebut dibaca hak dipakai atas tanab yang dikuasai langsung oleh Negara dan uang sewa selanjutnya disebut uang wajib. setiap PMA E. Selama belum dihapuskan maka menurut pasal 53 hak terse but harns diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan UUPA. Dalam hubungannya dengan persewaan tanah rakyat oleh perusahaan-perusaan gula. 14 Tabun 1961. 1966. tembakau. . Berlainan dengan penguasan tanah pertanian dalam hubungan gadai dan bagi hasil maka dalam sewa-rnenyewa itu tidak 'dapat secara umum dikatakan siapa yang merupakan pihak yang lemah dan memerlukan perlindungan oleh hukum. sebagai perubaban mengenai perjanjian sewa-menyewa. 1965. rosea dan corkhorus. sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA. karena bertentangan dengan asas yang disebutkan dalam pasal 10. maka secara khusus hak sewa diatur dalam pasal 44 dan 45. Hak sewa tanah pertanian pengaturannya dimasukkan dalam ketentuan-ketentua peralihan. khususnya untuk menghindarkan jangan sampai dalam hubungan sewa-menyewa tanah pertanian itu terjadi praktek-praktek pemerasan. pihak yang menyewa ataukah yang menyewakan. Sk. Ketentuan yang serupa terdapat pula dalam pasal 9 PMA No. Mengenai pendaftarannya hak pakai diatur dalam Surat keputusan Menteri Agraria No.

biaya-biaya dan 165 . b. Terhadap hak sewa berlaku juga pasal 50 ayat 2 jo pasal 52 ayat 2. Berdasarkan ketentuan pasal 58 maka hukurn yang berlaku terhadap sewa-menyewa tanah. Apa yan~ diatur dalam UUP A barnlah rnerupakan ketentuan-ketentuan pokok saja. dengan kekecualian barang tersebut. Yang mernberikan kekuasaan kepada si berpiutang pelunasan dari hasil eksekusi barang tersebut secara orang-orang berpiutang lainnya. sepanjang dan selama soalnya belurn ada pengaturannya di dalam UUP A dan peraturan-peraturan tertulis lainnya.-. BATASAN Menurut pasal 1162 KUHP : hipotek adalah suatu hak kebendaan atas bendabenda tidak bergerak. Beda dengan gadai untuk hipotek Undang-undang tidak rnernberikan definisi secara terperinci. Suatu barang tidak bergerak.000. itu untuk mengarnbil didahulukan daripada biaya untuk rnelelang yang telah dikeluarkan fiskal. Menurut pasal 50 ayat 2 ketentuanketentuan lebih lanjut rnengenai hak sewa untuk bangunan akan diatur dengan peraturan perundangan. Dengan sendirinya ketentuan-ketentuan Bab I dan Bab II dari Dikturn Pertama UUP A berlaku pula terhadap hak sewa. untuk rnengarnbil penggantian daripadanya bagi suatu perikatan. baik tanah untuk bangunan rnaupun tanah pertanian ialah Hukurn Adat. 10. demikian juga akibat dari pada dicabutnya berbagai peraturan yang telah dibahas di atas. Tindak pidana itu digolongkan sebagai pelanggaran. Peraturan yang dirnaksudkan itu menurut pasal 52 ayat 2 dapat rnernberikan ancaman pidana atas pelanggaran peraturannya hukurnan kurungan selama-Iamanya 3 bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. c. 4. Hingga kini peraturan yang lengkap rnengenai hak sewa untuk bangunan itu belurn ada. Peraturan Pernerintah atau Peraturan Menteri. HIPOTEK 7. Peraturan itu bisa berbentuk undang-undang.oleh pasal 53 tersebut di atas hingga kini belurn ada. Hak kebendaan yang diperoleh seorang berpiutang atas. (biaya mana harus didahulukan) biaya untuk menyelamatkan barang tersebut dan utang-utang utang-utang mana harns didahulukan. Bila hendak diperinci lebih lanjut rnaka akan berbunyi sebagai berikut: a.

Kita mengenal "hak atas benda" (ius in re) dan "hak terhadap orang" (ius ad rem). Dr. Selain ini hak kebendaan itu juga mempunyai sifat "dapat dipertahankail terhadap setiap fihak". yang rnemberi .kepada pemegang jaminan bagi pelaksanaan kewajiban seorang debitur.2. misaInya hak eigendom. Kita mengenal hak kebendaan yang termasuk golongan "hak atas benda kenikrnatan". melainkan mengikuti benda yang menjadi obyek hak hipotek itu. karena dasamya bersifat obligatoir maka dengan sendirinya sesuatu yang bergantung kepadanya juga mempunyai sifat yang demikian. bahwa peminjaman uang dari si pemilik benda itu akan mendapat pembayaran dilunasi dari pendapatan penjualan benda itu secara didahulukan dari pinjaman-pinjamanJ utang-utang lainnya. Pendapat yang menganggap hipotek bukan sebagai hak kebendaan didasarkan pada alasan. termasuk dalam golongan ini gadai hipotek. hal itu mengikuti benda di dalam tangan siapapun benda tersebut berada. memberikan kepada pemegangnya hak untuk menikrnati benda tersebut (rnempergunakan benda tersebut) dan kita juga mengenal apa yang disebut "hak atas benda jaminan/hak jaminan kebendaan". karen a hak tersebut tidak memberikan kekuasaan yang Jangsung terhadap benda yang bersangkutan. Wirjono Prodjodikoro berpendapat bahwa hipotek sukar dimasukkan golongan hak kebendaan. yaitu sifat perhubungan lang sung antara pemegang hipotek di satu pihak dan benda yang dibebani hipotek 166 . Sifat yang lain dari hak kebendaan itu. Hanya saja hipotek mempunyai sifat kebendaan. HAK-HAK HIPOTEK Hak hipotek adalah suatu hak kebendaan. merupakan hak absolut. di mana atau di dalam tangan siapapun benda tersebut berada. yaitu mempunyai daya mengikuti benda. Scholten ada perbedaan pendapat mengenai apakah hak hipotek merupakan hak kebendaan atau tidak. bahwa karen a hipotek itu tergantung pada suatu perjanjian (utangutang) yang bersifat obligatoir. Hak atas benda atau hak kebendaan mempunyai sifat "droit de suite". Menurut Mr. Benda yang dibebani hipotek hanya ditentukan sebagai jaminan. yaitu bahwa hak yang lebih tua selalu dimenangkan terhadap hak yang lebih muda. hak erfpacht dan sebagainya. Ada yang berpendapat bahwa hipotek merupakan hak kebendaan (dan berdasarkan pendapat tersebut) karena hipotek itu tidak akan hilang. Tentang hal ini Prof.

yaitu dikenal sebagai azas yang tidak dapat dipecah-pecah. Bila hubungan ini berakhir. Baca pasal 1163 KUH Perdata. Jadi selama utang belum dilunasi seluruhnya. bahwa hak hipotek itu tetap berada di atas benda tersebut. dan A memberi sebagai jaminan hak hipotek atas dua buah persil miliknya kepada B. PERUMUSAN HIPOTEK Dalam perumusan dari pengertian hipotek seperti yang tercantum di dalam pasal 1162 KUH 'Perdata. 3. hak hipotek itu tetap berada di atas semua benda-benda jaminan. Dengan cara subrogasi atau cessie hak hipotek dapat beralih ke tangan orang lain.di lain pihak: sedemikian rupa. Hak hipotek merupakan hak yang tidak bergerak oleh karena menyangkut benda tidak bergerak. yaitu menimbulkan adanya hak menagih bagi kreditur. yaitu debitur dan kreditur dapat menyimpang dari asas ini dengan membuat perjanjian tentang penyimpangan ini pada waktu hak hipotek tersebut diberikan. Hubungan pokok ini bersifat obligatoir. 10 juta. bahwa hipotek hanya mengenai benda-benda tidak bergerak. menimbulkan hak-hak dan kewajiban yang bersifat perseorangan. (Masih ada satu) sifat dari hak hipotek yang juga perlu dibahas. meskipun hak milik atas benda itu berpindah ke tangan orang lain. tergantung dari suatu hubungan pokok lain. 5 juta dari utangnya.dipertahankan terhadap seorang (yaitu debitur) tertentu saja. maka bila tidak diperjanjikan terlebih dahulu antara A dan B. Pihak-pihak. Jadi hak hipotek merupakan hak kebendaan yang memperkuat suatu hak perorangan. hak hipotek tidak dapat berdiri sendiri melainkan bersifat accessoir. maka hak hipoteknya sebagai hubungan accessoir pun berakhir. Hak menagih ini merupakan suatu hak perseorangan. Hak hipotek merupakan suatu hak jaminan kebendaan sebagai suatu hak jaminan. maka bila A telah membayar kembali Rp. berarti hak hipotek tak dapat dibagibagi. oleh karena (hanya) dapat . A tidak dapat minta supaya salah satu di antara persil-persil tersebut dibebaskan dari hak hipotek. dapat kita simpulkan. yaitu dari perkataan " atas benda-bend a tidak bergerak ". artinya : Bila A berutang kepada B Rp. 167 .

Benda dengan gadai barang yang dijadikan obyek hipotek tetap berada di tangannya debitur. 4. hak rnilik. Di dalam Undang-undang disebutkan secara lirnitatif benda-benda yang dapat dibebani hipotek. BENDA-BENDA YANG DAPAT DIBEBANI HIPOTEK. Pemegang hipotek termasuk kreditur preferen dari pemberi hipotek. maka kreditur cukup terjamin.Bila untuk kepentingan umum sebuah benda yang telah dibebani hipotek dicabut hak rniliknya dari tangannya debitur maka kreditur juga kehilangan hak hipotek atas benda tersebut. Ada benda-benda yang dapat dipindah tangankan dan benda-benda yang tidak dapat dipindah tangankan. sekedar yang terakhir ini dianggap sebagai benda tidak bergerak. maka pemegang hipotek berhak untuk mendapatkan pelunasan terlebih dahulu daripada para kreditur lainnya. sesuai dengan keinginan kreditur. Menurut pasal 25. Demikian pula pasal43 dari Undang-undang pegcabutan hak rnilik menyimpang dari asas yang tidak dapat dipecah-pecah. biaya-biaya dan utang-utang mana harus lebih didahulukan. hanya benda tidak bergerak yang dapat dipindah tangankan. seperti : 168 . Bila temyata dikemudian hari diadakan eksekusi atau penjualan dimuka umum dari barang yang dihipotekkan itu. Tetapi pasal 1200 KUH Perdata memaksa kreditur untuk menjual bagian-bagian tersebut menurut urutan tertentu. sehingga pemegang hipotek dapat menjual bagianbagian tersebut satu persatu secara berturut-turut atau sekaligus. jadi yang sedikit ban yak mempunyai arti yangberkaitan dengan kepentingan umum. oleh karena asas itu berarti pula bahwa semua bagian dari benda yang dihipotekkan sama nilainya. beserta segala perlengkapannya.Pasal 1200 KUH Perdata juga menyimpang dari asas yang tidak dapat dipecahpecah. tidak bergerak dapat dijadikan obyek hak hipotek. maupun yang tidak berwujud. Dengan adanya keharnsan untuk mendaftarkan hak-hak hipotek. Jadi yang dapat merupakan obyek hak hipotek ialah benda tidak bergerak baik yang berwujud. kecuali biaya-biaya dan utang-utang yang disebutkan di atas.33 dan 39 UUPA. hak guna usaha dan hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (hak hipotek). Tetap tidak semua benda-benda. Benda-benda yang dapat dipidah tangankan ialah benda-benda yang mempunyai tujuan melayani kepentingan umum.

"Beserta segala perlengkapannya" berarti termasuk obyek hipotek juga semua benda yang karena pelekatan dan karena tujuannya menjadi satu dengan benda tidak bergerak yang di hipotekkan. museum. kapal perang. seperti rnisalnya bangunan.maka segala sesuatu yang berada tetap di atas tanah itu. alat-alat percetakkan di dalam gedung percetakkan. yang' bunyinya sebagai berikut : 169 . Contoh : Bila yang dihipotekkan adalah sebidang tanah . pelabuhan-pelabuhan. tetapi karena tujuannya digolongkan ke dalam golongan benda-benda tidak bergerak. maka hak hipotek atas sebidang tanah rnilik A.: walaupun menurut sifatnya adalah benda-benda bergerak.S. Hak guna bangunan mernisahkan bangunan dari tanah di atas mana bangunan tersebut didirikan. pantai-pantai. amunisi. Benda-benda yang tidak dapat dipiridah tangankan tidak dapat dieksekusi. sungai-sungai yang dipergunakan untuk pelayaran umum. Kita sudah mengetahui bahwa sesuatu benda dimasukkan ke dalam golongan benda tidak bergerak. tujuannya. maka pemegang hipotek hilang hak hipoteknya atas alat-alat perlengkapan itu. sifatnya. pohon-pohonan. gedung pemerintah. tanaman. tidak meliputi bangunan yang berada di atas tanah tersebut yang dirniliki oleh B berdasarkan hak guna bangunan itu. sehingga menjadi satu kesatuan dengan tanah itu termasuk obyek hak hipotek. Bila pemberi hipotek menjual alat-alat perlengkapan itu secara tersendiri kepada seorang pihak ketiga yang dipercaya/diberi kepercayaan. tetapi piutangnya pemegang hipotik dapat ditagih seketika itu juga berdasarkan pasal 1271 KUH Perdata. oleh Di atas dikatakan pula "beserta segala perlengkapannya". karena Undang-undan= menggolongkannya ke dalam benda tidak bergerak tersebut.Jalan-jalan umum/raya. ambulance dan sebagainya. karena itu tidak dapat menjadi barang jaminan. 2. gedung kotapraja. karen a : 1. serta lukisan-Iukisan dalam museum tersebut. kecuali hak rniliklkepunyaan yang oleh Undang-undang dipersamakan dengan obyeknya. tank-tank. pulau-pulau (kecil besar). alat-alat perang seperti canon. Contoh : Penggilingan yang ditempatkan di dalam gedung penggilingan beras. Yang termasuk golongan benda tidak bergerak karena Undang-undang menggolongkannya ke dalam golongan itu ialah segala hak atas benda tidak bergerak. jadi dengan adanya hak guna bangunan.

Masih ada benda yang dapat menjadi obyek hak hipotek karena Undang-undang menyebutkanlmenetapkan demikian. atau pada umumnya jika seorang berutang telah berjanji kepada 170 . Jadi untuk mencegahnya harnslah diperjanjikan terlebih dahulu pada waktu hak hipotek tersebut diberikan. oleh karena hak hipotek atas hak guna bangunan dan hak guna usaha berakhir dengan berakhimya jangka waktu hak tersebut. jika ia telah dinyatakan pailit. Pasal 1165 KUH Perdata : Setiap Hipotek meliputi segala perbaikan dikemudian hari pada benda yang dibebani hipotek. juga segala apa yang menjadi satu dengan beban itu karen a pertumbuhan atau pembangunan. Demikian pula bila mesin tersebut bukan miliknya pemberi hipotek (pemilik pabrik). Pasal 1175 : 2. Bila di dalam sebuah pabrik yang telah dihipotekkan ditempatkan sebuah mesin barn. KUH Perdata : Jika namun demikian. oleh karen a telah menjadi satu dengan pabrik tersebut. sehingga mesin ini karena tujuannya tergolong dalam golongan benda tidak bergerak. yaitu pasal 314 KUH Dagang : kapal-kapal yang berukuran minimum 20 m' . Hipotek atas benda-benda yang barn akan ada dikemudian hari adalah batal. kecuali bila hak-hak tersebut berakhir karena pelepasan secara suka rela oIeh pemegang hak guna bangunanlusaha atau karena percampuran sebagai akibat penyerahan atau pewarisan. Pasal 1175 KUH Perdata mempunyai hubungan yang sangat erat dengan pasaI 1168 KUH Perdata : seseorang harus merupakan pemilik atas sesuatu benda tidak bergerak untuk dapat meletakkan hipotek atas benda tersebut. atau jika karena kesalahannya jaminan yang diberikannya bagi si berpiutang telah merosot. Pasal 1175 KUH Perdata : Hipotek hanya dapat diletakkan atas benda-benda yang sudah ada. Benda-benda tidak berwujud sebenamya bila dibandingkan dengan bendabenda berwujud kurang aman sebagai benda jaminan. bahwa penempatan mesin-mesin barn di dalam pabrik yang dihipotekkan itu tidak akan rnengakibatkan tertariknya mesin tersebut ke dalam ikatan hipotek. maka mesin barn ini juga terikat dalam hubungan hipotek tersebut. . kepada seorang istri dalam perjanjian kawin telah dijanjikan hipotek.Si berutang tak lagi dapat menarik manfaat dari suatu ketetapan waktu.

dia perlu pinjam uang. yaitu tanah berikut bangunan-bangunan di atasnya. makin naik harga barang jaminan. juga dengan penunjukkan benda-benda yang diperolehnya sesudah lahimya perikatan. 1.si berpiutang untuk memberikan hipotek. 10 juta. Hipotek yang harus diberikan oleh wali (pasal 334 KUHP). makin dapat dipertanggungjawabkan peminjam uang tersebut. Ayat ke-2 ini menyinggung tentang kemungkinan diperjanjikan hipotek dari seorang yang belum merupakan pemilik. Makin maju pembangunan perumahan tersebut. atau dari seorang kreditur yang mau meminjamkan uang dengan bunga yang 171 . 100 juta. tetapi hanya meminjam seperlunya saja. misalnya tiap kali ia meminjam Rp. Belum tentu hak menagih ini akan tercipta oleh karena bila umpamanya mendadak: pihak yang perlu uang dapat memperoleh uang dengan jalan lain. 100 juta tersebut. Kreditur hipotek : sering terjadi dalam hubungan antara Bank dan klient dalam dunia pembangunan perumahan. Ini barn dalam tahap memperjanjikan hipotek. seperti : a. Ia tidak sekaligus meminjam Rp. barn bersifat obligatoir. Persamaan antara hipotek yang harus diberikan oleh wali dan kredit hipotek : dalam kedua hal ada suatu hubungan hokum yang dapat melahirkanlmenciptakan hak menagih bagi kreditur. 100 juta. tetapi dia tidak perlu meminjam sekaligus dalam jumlah yang besar sekali. Untuk utang sementara. UTANG YANG DAPAT DIBERIKAN HAK HIPOTEK Untuk utang-utang yang diakibatkan karena peminjaman uang. maka si suami atau si berutang itu dapat dipaksa memenuhi kewajibannya. Pihak yang diperbolehkan meminjam uang memperoleh hak hipotek atas tanah berikut bangunan-bangunan yang didirikan di atas tanah tersebut. b. Ia memperoleh kredit sampai misalnya Rp. Seorang pemilik tanah hendak membangun rumah-rumah di atas tanahnya dan untuk ini . tetapi ia diperbolehkan meminjam sampai maksimum Rp. 2. Undang-undang dengan demikian menunjukkan bahwa adakalanya secara obligatoir sesuatu mungkin dilaksanakan apa yang secara kebendaan tidak mungkin dilaksanakan. 5. Apa yang secara obligatoir mungkin dilaksanakan belum tentu secara hukum kebendaan bisa dilaksanakan.

L. 1960 No. 6. Persetujuan obligatoir diatur dalam buku ke-3 KUH Perdata.dapat juga digolongkan utang sementara. sudah bersifat mengikat kedua belah pihak. bahwa segala persetujuan bagaimanapun juga eara diadakannya. Perlu diperhatikan ketentuan pasal 1176 dan 1186 KUH Perdata sub 3. maka eara terjadinya hipotek dapat kita perinci menjadi tiga fase/tahap. walaupun besarnya kerugian belum dapat diketahui terlebih dahulu dan kemungkinan terjadinya kerugian juga belum pasti. Bisa juga terjadi. Jadi mengenai bentuknya. 4. bahwa A meletakkan hipotek atas persil miliknya sebagai jaminan atas utangnya X kepada Y.lebih rendah. yaitu perjanjian pinjam meminjam uang. persetujuan obligatoir bersifat bentuk bebas. CARA TERJADINYA HIPOTEK Ditinjau dari ketentuan-ketentuan hukum Perdata Barat yang berlaku sebelum diundangkannya UUPA (UU No. Fase pertama : hipotek seperti halnya dengan gadai bersifat aeeessoir. dimana fihak yang berhutang (atau fihak ketiga yang mau menanggung utang tersebut) berjanji untuk memberikan hipotik kepada si berpiutang sebagai jaminan bagi pembayaran kembali utang tersebut. Fase kedua : persetujuan utang piutang tersebut kemudian disusul dengan persetujuan hipotik. 104). Berlainan dengan persetujuan hipotik bersifat kebendaan. maka barangkali kredit yang telah disediakan sarna sekali tidak akan dipergunakan. 3. ini berarti hipotik diadakan sebagai tambahan belaka dari suatu perjanjian pokok.N. dimana dalam pasaJ 1338 KUH Perdata ditentukan. yaitu tentang yang tereantum dalam pasal 1320 KUH Perdata. Sistem KUH Perdata mengadakan perbedaan yang nyata mengenai eara mengadakan persetujuan obligatoir dengan cara mengadakan persetujuan kebendaan. asal saja terbentuk menurut syarat -syarat yang ditentukan oleh Undang-undang. Hipotek juga mungkin diberikan untuk menjamin pembayaran ganti kerugian yang timbul akibat terjadinya wanprestasi. 172 . Karena itu untuk adanya perjanjian hipotik itu pertama-tama harus lebih dulu ada persetujuan pokok yaitu umpamanya persetujuan utang piutang itu. Ini .5 tahun 1960.

Tetapi kedua pasal tersebut tidak berlaku lagi menurut pasal 31 Peraturan Peralihan Perundang-undangan tahun 1848. 1947: 53 hams dibuat di muka Kepala Kantor Pendaftaran Tanah. 1963. (Mr. maka fase kedua ini selesai.2347 ditetapkan. Akte hipotek harus didaftarkan kepada "Pegawai Pengurusan Balik Nama" yang wilayahnya meliputi tempat dimana persil atau rumah yang dihipotekkan itu terletak. akte mana menurut S. Tetapi dengan selesainya fase kedua ini. 1961 No. yaitu dengan membuat suatu akte yang dibuat di hadapan seorang penjabat tertentu. Dengan dibuatnya akte hipotek tersebut.l13). Wirjono Prodjokoro. antara lain sering akte notaris. PT Pembimbing Masa. hal mana mula-mula diatur oleh pasal 1171: 1 dan 1172 KUH Perdata. dimana ditentukan bahwa perjanjian hipotik hams dibuat dengan suatu akte otentik. Yaitu pasal 2 Peraturan Menteri Agraria No. melainkan masih hams dilanjutkan dengan fase ketiga Fase Ketiga : Dulu. yang menentukan bahwa satu sarna lain hams dilakukan secara membuat akte kehakiman rnenurut pasal 1 dari Stb. yaitu pembuatan akte hipotek. karena notaris adalah seorang penjabat yang diwajibkan untuk rnembuat akte otentik. yakni pasal19 P. cetakan ke-3. 173 .Ini dapat disimpulkan dari bunyi kata-kata pasal 1338 KUH Perdata:"suatu persetujuan bagimanapun juga caranya diadakan " Lain halnya dengan persetujuan kebendaan yang diatur dalam buku ke-2 KUH Perdata di mana ditentukan cara-cara tertentu untuk membuat persetujuan-persetujuan kebendaan tersebut. belum timbul hak hipotek. Sedangkan menurut peraturan menurut yang berlaku sekarang rnengenai pembuatan akte hipotek. Direktorat Jendral Agraria ( sekarang Badan Pertanahan Nasional ). hal. bahwa : hipotek agar sah hams didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Tanah yang wilayahnya meliputi letak tanah atau rumah yang dibebani hipotek. Demikian pula halnya dengan persetujuan hipotik. Jadi yang berfungsi sebagai penyimpan hipotek sekarang adalah Kepala Kantor Pendaftaran Tanah. Menurut ketentuan yang berlaku sekarang. 10/1961 ditetapkan bahwa akte hipotekl akte perjanjian pemberian hipotek harus dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh dahulu : Menteri Agraria. 15/1961 TLN. 1834: 27. karena sejak tanggal 3 Nopember 1966 jabatan Menteri Agraria telah ditiadakan dan wewenangnya sekarang diserahkan kepada Direktorat Jendral Agraria yang bemaung di bawah lingkungan Departemen Dalam Negeri (Keputusan Presidium Kabinet No. Hukum Perdata Tentang Hakhak atas Benda.P. Jakarta. 75/U/Kep/1111966 tentang Struktur Organisasi dan Pembagian Tugas Departernen-departemen). sekarang Menteri Dalam Negri cq.

Untuk dapat melakukan 174 . jadi debitur melakukan wanprestasi. maka berhaklah kreditur untuk menjuallelangl mengeksekusikan benda yang merupakan obyek hak hipotek. hipotek kedua dan seterusnya. mengingat sifat "droit de suite" dari hak hipotek tersebut. yang menentukan. Jonji untuk menjuol sendiri pasol 1178 oyaf 2 KUH Perdafo. sebab itu ada hipotek pertama. hipotek ketiga menjadi hipotek kedua dan seterusnya. Bila debitur tidak dapat melunasi utangnya pada waktu yang telah diperjanjikan. kalau utang yang ditanggung dengan hipotek pertama sudah dilunasi. Setelah pendaftarannya ini dilakukan barulah hak hipotek itu timbul sebagai hak kebendaan yang mempunyai kekuatan hukum terhadap orang-orang pihak ketiga. Tingkat-tingkat dari pelbagai hipotek atas tanah. maka hipotek kedua menjadi hipotek pertama. lSI AKTA HIPOTEK Selain hams memenuhi syarat-syarat tiap-tiap akta yang dibuat oleh seorang penjabat agraria. terasa apabila benda yang dibebani hipotek-hipotek tersebut dilelang karena wanprestasi dari pihak debitur dan ternyata hasil pelelangan tidak untuk melunasi semua utang-utang yang dijamin dengan hak hipotek atas persil tersebut. Dalam hal ini tingkatan dari pemegang hipotek yang didaftarkan atas urutan tanggal pendaftaran masing-masing hipotek. ketiga dan seterusnya. beralihnya dan hapusnya hak hipotek tersebut. Di sini berlaku suatu "sistem penggeseran". sehingga perlu diberi tahukan kepada umum mengenai terjadinya. Pentingnya penentuan kedudukan sebagai pemegang hipotek pertama. 7. Janji-janji yang sering dimuat dalam suatu akte hipotek ialah : 1. maka akta hipotek itu juga hams memenuhi syarat-syarat sebagai mana ditetapkan dalam pasal 1186 ayat 2 KUH Perdata. Undang-undang memungkinkan diadakannyalebih dari satu hipotek yang dibebankan pada sebidang tanah. Berbeda halnya dengan gadai yang hanya dapat dipergunakan sebagai jaminan bagi satu utang saja. Hutang yang hak hipoteknya lebih dahulu didaftarkan ada didahulukan untuk dilunasi (pasal 1181 KUH Perdata). artinya. yaitu dengan jalan pendaftaran dengan register tersebut. kedua.Pendaftaran ini perIu.

untuk mengadakan perjanjian dengan debiturl pemilik persil yang dibebani hipotek itu. bahwa jika uang pokok tidak dilunasi semestinya.jtatur dalam pasal 1211 KUH Perdata. melainkan harns diperjanjikan secara tegas terlebih dahulu. Perjanjian ini harns dengan tegas dinyatakan dalam akta hiporek . eksekusi yang disempurnakan/ disederhana-kan.1.111 didaftarkan dalam register umum. ser» \iaya dari hasil penjualan itu. Jadi hams dibuatjanji untuk menjual sendiri antara pemberi dan pemegang hipotek. sebagaimana ditentukan di dalam pasal 1178 : 2 KUH Perdata : si berpiutang/pemegang : Hipotek pertarna minta diperjanjikan. Jadi hams melalui prosedur yang memakan banyak waktu itu sering dibuat janji untuk menjual sendiri. sedangkan penjualan lelang harus dilakukan menurut cara sebagaimana . Janji ini harns dibukukan dalam register-register umum. maka pada hipotek wewenang untuk menjual benda yang dihipotekkan itu tanpa melalui hakim terlebih dahulu tidak diberikan secara melalui hukum. Pada pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata Seringkali dipersoalkan apakah penjualan lelang at. Pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata memungkinkan kreditur yang piutangnya dijamin dengan hak hipotek pertama. Bertentangan dengan gadai.is dasar ketentuan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata oleh pemegang hipotek pertama dilakukan berdasarkan haknya pemegang hipotek pertama tersebut ataukah dalam hal ini dia hanya bertindak sebagai kuasa dari pemilik benda tersebut? Jadi apakah pemegang hipotik pertarna 175 . Apabila tidak secara tegas dinyatakan dalam -~ hipotek yang bersangkutan. maka apabila debitur melakukan wanprestasi. ~ serta pelelangan bend a jaminan hams dilakukan dengan perantaraan hakim. di mana-pernegang gadai secara otomatis dapat menjual barang gadai di muka umum tanpa perantaraan hakim.. maupllLQunga. untuk mengambil pelunasan uang pokok. bahwa pemegang hipotek akan memiliki benda yang dihipotekkan. bahwa bila debitur melakukan wanprestasi. serta biaya dari hasil pelelangan itu. Seperti pada gadai pada hipotek juga tidak boleh diperjanjikan. bila debitur tidak dapat melunasi utangnya. ia secara mutlak dikuasakan menjual persil ~ dIg riDeriJc-~~tl di muka umum. maka pemegang hipotek pertama itu diberi kuasa yang tidak dapat ditarik kembali/ dicabut kembali untuk menjual lelang benda yang dihipotekkan itu dan untuk mengambil pelunasan utang pokok rnaupun bunga. Pasal 1178 ayat 2 menghasilkan suatu cara eksekusi yang dipermudah. Janji yang dinamakan janji untuk menjual sendiri itu menurut Undang-undang hanya dapat diperjanjikan antara pemilik benda dengan pemeg3f1g hipotek pertama.hal ini (mengeksekusikan) kreditur harns mendapatkan ijin dan ilakim terlebih dahulu.

176 . jadi ini berarti bahwa yang menjual benda tersebut sebenamya adalah pemiliknya. Menurut Mr. Pendapat yang mengatakan bahwa pemegang hipotik pertama merupakan penerirna hipotiknya pemilik benda/pemberi hipotik menganut terori mandat. Pitlo lebih tepat untuk tidak berbicara tentang pemberian kuasa tetapi untuk memandang penjualan yang dilakukan oleh pemegang hipotik pertarna sebagai wewenang yang berdasarkan haknya sebagai penagih yang tagihannya dijamin dengan hak hipotik pertama itu. Teori eksekusi yang dipermudah mengatakan bahwa pemegang hipotik pertama yang bertindak atas dasar ketentuan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata adalah bertindak atas dasar haknya sendiri. dia menjalankan haknya sendiri. tidak menjalankan haknya pernilik. (tindakan pernilik benda/penerima hipotik adalah tindakan pemberian kuasa). Tetapi dengan berbuat demikian tetap timbul persoalanpersoalan di dalam praktek. Ke1emahan teori mandat: Menurut teori mandat pemegang hipotik pertama bertindak sebagai pemberi hipotik. Memang oleh teori mandat dipergunakan istilah "Procuratio in rem suam". Wirjono Prodjodikoro. Penganut ajaran eksekusi yang dipermudah adalah antara lain Asser-Scholten. Mereka yang mengatakan bahwa pemegang hipotik pertarna menjualnya berdasarkan haknya sendiri menganut ajaran eksekusi yang dipermudah. sedangkan justru tidak ada penjualan yang lebih bertentangan dengan kehendak:perniliknya daripada penjualan berdasarkan pasal 1178 ayat 2 ini. Suyling dan juga Prof.yang mempergunakan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata menjual benda yang merupakan objek hak hipotik itu sebagai penerima hipotik dari pemilik benda ataukah ia menjualnya berdasarkan haknya sendiri? (haknya yang ia peroleh sebagai akibat perjanjian utang-piutang yang dijamin dengan hak hipotik). sehingga ini berarti bahwa penjualan benda dalam hal ini merupakan penjualan secara suka rela. Dalam kenyataan pemegang hak hipotik pertama bertindak: untuk dirinya sendiri. Konsekuensi yang aneh dari teori mandat ini yaitu bahwa pemegang hipotik pertama yang dianggap sebagai kuasa dari pemberi hipotik harus menyerahkan uang hasil penjualan lelang dari benda jarninan tersebut kepada pemberi kuasa/ pemiliknya/pemberi hipotik. yaitu pemberian kuasa guna kepentingan fihak yang diberi kuasa (tetapi dengan menunjukkan kepada/mempergunakan teori paralel keberatan-keberatan di dalam praktek tidak terjawab). Waktu hipotik diletakkan debitur tentunya mengharap bahwa ia akan dapat menyelesaikan utangnya dengan baik. sehingga tidak akan sampai pada prosedur penjualan bendanya secara lelang. dia tidak bertindak untuk pemilik. Dr.

Khususnya tentang wewenang pemilik untuk menyewakan benda jaminan itu oleh Undang-undang dimungkinkan diadakannya perjanjian antara pemegang dan pemberi hipotek yang bertujuan membatasi wewenang (pemberi) pemilik dalam menyewakan benda jaminan tersebut. tetapi ia tidak boleh melakukan tindakan-tindakan hukum yang mengakibatkan berkurangnya nilai benda jaminan bagi pemegang hipotek. ketiga dan seterusnya. jadi berlaku juga terhadap orang-orang pihak ketiga. Pembatasan ini meliputi baik cara melakukan sewa-menyewa maupun jangka waktunya dan pembayaran uang sewanya. dengan uang sewa yang sangat rendah. oleh karena rumah itu tidak dalam keadaan kosong (segera dapat dipakai oleh Pembeli). boleh pula menyewakannya. justru merekalah yang sangat berkepentingan. oleh karena pemegang hipotek pertama tentu sudah lebih terjamin kedudukannya daripada yang kedua. pembeli tidak akan menerima uang sewa lagi oleh karena telah dibayar di muka kepada pemilik lama. maka janji sewa pun· hams didaftarkan dalam register umum agar pihak ketiga mengetahuinya juga. Jadi ia boleh meletakkan hipotek-hipotek lain di atas benda tersebut. Janji mengenai sewa-menyewa benda yang merupakan obyek hak hipotek . Menurut pasall185 KUH Perdata. maka apabila dikemudian hari pemberi hipotek tidak dapat menyelesaikan utangnya (melakukan wanprestasi) dengan akibat rumah tersebut hams dijuallelang oleh pemegang hipotek pertama. ia boleh menjual benda tersebut.2. bahwa bend a jaminan akan dapat menghasilkan sebanyak mungkin. . Juga bila uang sewa telah dibayar di muka. jWJji sewa ini mempunyai kekuatan sebagai suatu hak kebendaan. Dan justru karena janji sewa itu sebagaimana halnya dengan janji untuk menjual sendiri mempunyai kekuatan berlaku terhadap pihak ketiga.pasol 1185 KUH Perdafa. Juga pemegang hipotek kedua dan berikutnya dapat membuat janji ini. Pemiliklpemberi hipotek tetap berwenang untuk melakukan tindakan-tindakan menguasai terhadap benda tidak bergerak yang telah dijadikan obyek hak hipotek itu. lebih-lebih dari pemegang hipotek pertama. maka rumah itu tentu tidak akan dapat dijual dengan harga yang baik. maka harga rumah itu merosot. atau dengan pembayaran uang sewa di muka. Bila sebuah rumah misaloya yang telah dihipotekkan oleh pemiliklpemberi hipotek disewakan untuk jangka waktu yang lama.

Seperti kita sudah ketahui. Penjualan di muka umum ada yang bersifat secara suka rela dan ada yang secara terpaksa. Hak hipotek merupakan hak kebendaan. mengakibatkan persil dibebani melebihi nilainya. Akibatnya pemegang hipotek pertama. Atau dapat pula terjadi. Harus dibedakan antara jual beli di bawah tangan dan jual beli di muka umum. kedua dan ketiga dirugikan dan ini disebabkan oleh pemegang hipotek keempat yang bersifat avonturir itu dan yang .pasal 7270 ayat 2 KUH Perdata. PerIu diperhatikan bahwa pembersihan itu hanya mungkin dijalankan pada penjualan secara terpaksa di muka umum. Bila benda jarninan ini tidak dipelihara dengan baik. Pada penjualan secara terpaksa di muka umum. Pertentangan antara sifat kebendaan dari hak hipotek ini dan perlunya mudah seterusnya diperjual-belikannya benda yang merupakan obyek hak hipotek itu menimbulkan lembaga yang disebut "pembersihan" itu. jadi eksekusi itu harus membawa hasil yang nyata. Bila sebuah persil sudah terlampau berat dibebani hak-hak hipotek. jadi demi kepentingan para kreditur/pemegang hipotek yang piutang-piutarignya benar-benar tetjamin dengan hak-hak hipotek (yang diletakkan di atas benda jaminan) dapat dipertanggung jawabkan. maka benda yang dilelang itu hams terjual. .3. Bila yang dilelang 178 . Tetapi pengorbanan ini perlu dilakukan demi dapat tetjualnya benda jarninan. sehingga tidak cukup lagi untuk menjamin pelunasan semua utang-utang yang dijamin dengan hak-hak hipotek atau benda tersebut. Lembaga pembersihan/pemumi adalah alat/upaya hukum yang mengakibatkan pembebasan sebuah benda dari hipotek-hipotek yang rnelebihi harga penjualan benda jaminan sebetulnya melanggar sifat kebendaan dari hak-hak hipotek itu. Hipotek merupakan hak kebendaan. oleh karena kreditur semata-mata tertarik akan bunga tinggi yang dipetjanjikan pemberi hipotekldebitur kepadanya. maka harga benda tersebut bisa turon. maka tidak ada seorangpun yang mau membeli persil itu. jadi dapat dibebani dengan beberapa hak hipotek. oleh karena pembebasan mengakibatkan dengan dijualnya benda jarninan ada pemegang hipotek yang kehilangan hak hipoteknya. Janji unlllk lidak membersihkan benda yang dihipotek illl dati hak-hak hipotek yang melebihi harga penjualan banda tersebut . sebuah benda tidak bergerak dapat dijadikan jarninan bagi berbagai utang. jadi hak hipotek mengikuti benda itu dalam tangan siapapun benda tersebut berada. bahwa seorang kreditur mau menerima sebagai jarninan hipotek atas sebuah benda tidak bergerak yang sebetulnya sudah terlampau berat dibebani hak-hak hipotek lainnya. jadi hak hipotek mengikuti benda tersebut dalam tangan siapapun itu berada.

maka piutang-piutang yang sebetulnya belum jauh waktu penagihannya. tetapi boleh dibersihkan dari hipotek kedua dan seterusnya. pada penjualan secara suka rela di muka umum benda jaminan tidak bisa dibersihkan dari hipotek pertama. juga dalam akte hipotek kedua dan seterusnya. Mengingat se1alu ada kemungkinan penggeseran dari hipotek kedua menjadi hipotek pertama. Di dalam tiap-tiap akte hipotek selalu dimuat ketentuan bahwa bila persill benda jarninan dijual oleh pemilik. Pemegang hipotek kedua tidak menarik keuntungan dari janjijanji yang dibuatnya sendiri. bahwa pada penjualan secara suka rela pembeli tidak dapat menuntut supaya persil yang dibelinya itu dibebaskan dari segala beban hipotek yang melebihi harga pembelian (pasal 1210 ayat 2 KUH Perdata). Janji tanpa pembersihan itu berlaku terhadap pihak ketiga. Pitlo pembuat Undangundang dalam hal ini keliru dengan diberikannya hak untuk membuat janji tanpa pembersihan ini hanya kepada pemegang hipotek pertama. Anehnya justru pemegang hipotek yang paling tidak usah takut akan pembersihan itu yaitu pemegang hipotek pertamalah yang hanya dapat rnembuat janji tanpa pembersihan. sehingga akan tercapai kata sepakat mengenai cara-cara pelunasan utang-utang itu. 179 .1.p. Tetapi seperti pada janji sewa-menyewa. baik terhadap mereka yang hendak rnembeli bendajaminan. Tiap-tiap pernegang hipotek hanya dapat menarik manfaat dari janji-janji yang dibuatnya sendiri. . janji tanpa pembersihan ini selalu dimuat dalam tiap-tiap akte hipotek. Janji pembersihan yaitu suatu janji antara pemegang hipotek dan pemberi hipotek. Jadi untuk penjualan di muka umum secara terpaksa. Maka sebelum pemilik rnenjual benda jarninan itu ia pasti berunding terlebih dahulu dengan para pemegang hipotek. jika janji tersebut didaftarkan di dalam register-register yang disediakan untuk itu. Oleh karena itu menurut Mr. maupun terhadap pemilik-pemilik berikutnya. maka pembersihan itu harns dilaksanakan.adalah benda yang terlampau berat dibebani dan tidak boleh dilakukan pembersihan. Pemegang hipotek kedua tidak menarik keuntungan dari janji tanpa pembersihan yang dibuat oleh pemegang hipotek pertama. segera dapat ditagih. d. maka semua piutang-piutang pada saat itu dapat ditagih pelunasannya. hila hipotek pertama ini sudah dilunasi. Pemilik sebuah benda tidak bergerak yang telah dibebani beberapa hipotek tidak akan begitu saja menjual benda tersebut. maka kemungkinan besar benda tersebut tidak akan laku. Janji tanpa pembersihan hanya berlaku pada penjualan suka rela. Janji ini hanya dapat dibuat oleh pemegang hipotek yang pertama rnenurut pasal 1210 ayat 3 KUH Perdata. Dengan dijuaInya benda itu. dalam arti janji tanpa pembersihan yang dimuat dalam akte hipotek pertama sajalah yang mempunyai kekuatan mengikat pihak ketiga.

Untuk menghindari kerugian yang mungkin diderita oleh pemegang hipotek karena hal-hal yang demikian itu. Penjualan ini dalam kenyataan lain dari suatu eksekusi. Janji tentang asuransi itu harus diberitahukan kepada perusahaan asuransi tersebut tidak terikat pada perjanjian yang diadakan antara pembeli dan pemegang hipotek. bahwa janji tanpa pembersihan di sini tetap berlaku. maka seringkali dijanjikan. Janji asuransi . jadi ini merupakan penjualan secara terpaksa. Tetapi dengan adanya asuransi ini saja.pasal 297 KUH Dagang Janji ini diatur dalam pasal 297 KUH Dagang. bahwa pemberi hipotek diharuskan untuk mengasuransikan benda-benda yang dihipotekkan itu terhadap misalnya bahaya kebakaran.Penjualan yang dilakukan berdasarkan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata. bahwa andaikata bend a yang dihipotekkan itu musnah atau menderita kerugian karena kebakaran atau banjir atau bahaya-bahaya lain yang disebutkan dalam persetujuan asuransi maka uang asuransi (penggantian kerugian dari perusahaan asuransi) itu harus diperhitungkan oleh perusahaan asuransi yang bersangkutan dengan pemegang hipotek itu. 180 . banjir serta bahaya-bahaya lainnya. hal mana membawa konsekwensi yang tidak dapat diterima. penjualan berdasarkan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata merupakan penjualan sec~ra sukarela. Akibat dari pendapat ini adalah. 4. Benda-benda yang dibebani dengan hipotek seperti halnya dengan benda-benda lainnya tidak luput dari kemungkinan menderita kemusnahan atau kerusakan. janji tanpa pembersihan di sini tidak pada tempatnya dan memang dalam hal ini tidak berlaku lagi. maka sudah barang tentu si pemegang hipotek juga akan dirugikan sebab dengan demikian ia akan kehilangan jaminannya atau jaminannya akan berkurang nilainya. itu terjadi. pemegang hipotek belum tertolong. dan apabila hal yang demikian . supaya dengan uang itu dibayarlah utang-utang yang dijamin dengan hipotek itu. Maka dari itu pasal 297 KUH Dagang memperkenankan si pemegang hipotek untuk mengadakan perjanjian dengan pemberi hipotek. sebab andaikata kecelakaan itu terjadi tentunya yang akan menerima penggantian kerugian dari perusahaan asuransi adalah pemberi hipotek/pemilik. oleh para penulis ditinjau sebagai penjualan/tindakan yang dilakukan atas inisiatifnya pemegang hipotek. Pendapat yang demikian cocok sekali dengan hasil yang diinginkan. pemegang hipotek di sini hanya merupakan kuasanya pemilik. sebab dia yang mengadakan persetujuan asuransi itu. Sedangkan menurut Mahkamah Agung.

PELAKSANAAN HIPOTEK Dalam hukum berlaku asas bahwa orang tidak diperbolehkan menjadi hakim sendiri dalam perkara-perkara yang dihadapinya. untuk rnelunasi pemegang hipotek kedua dan seterusnya. rnaka seluruh utang-utang itu dilunasi dahulu dan sisanya dikembalikan kepada debitur. barang pertanggungan akan dijual oleh pemegang hipotek pertama dengan tidak usah minta perantaraan hakim. Begitu pula halnya dengan seorang pemberi hipotek dengan "janji untuk menjual sendiri". biasa bersama-sarna dengan para kreditur konkuren lainnya. karena tidak rnencukupi. Penjualan itu harns dilakukan di hadapan umum atau dilelang agar rnernperoleh harga yang setinggi-tingginya. bahwa apabila ia lalai. (Dahulu ia termasuk kreditur preferen). Dalarn hal ini hasil penjualan lelang itu pertama-tama akan dipergunakan untuk rnelunasi utang kepada pernegang hipotek pertama dan kalau ada sisanya. bahwa apabila ia sarnpai lalai. Seorang berpiutang yang menghendaki suatu pelaksanaan perjanjian dari seorang berutang yang tidak memenuhi kewajibannya harns minta perantaraan Pengadilan. maka hasil penjualan lelang seluruhnya dipergunakan untuk melunasi sernua utang-utang itu. Apabila hasil penjualan lelang dari benda yang dihipotekkan itu sarna besamya dengan jumlah utang-utang si berutang yang dijamin dengan hipotek atas bend a tersebut. Jika hasil pelelangan itu lebih besar dari jurnlah utang-utang yang dijamin dengan hipotek-hipotek di atas benda yang bersangkutan. dalam hal demikian. ia sejak sernula sudah memberi izin kepada pemegang hipotek pertama. Tetapi sering terjadi bahwa si berutang sendiri sejak semula sudah memberikan persetujuannya. sehingga pernegang hipotek yang belakangan akan menerima kurang atau bahkan tidak rnenerima pembayaran sarna sekali dari hasil pelelangan itu. Pelaksanaan yang demikian oleh seorang kreditur dinarnakan "Parate Eksekusi". maka untuk sisa utang yang belurn terbayar itu pernegang hipotek yang bersangkutan hanya dapat rnenuntut pembayarannya sebagai kreditur konkuren. sesuai dengan "rang!urutannyaltingkatannya. si berpiutang akan berhak rnelaksanakan sendiri hak-haknya menurut perjanjian dengan tidak melewati hakim.8. untuk mengambil pelunasan utang-utang yang dijamin dengan hipotek atas persil/rumah yang bersangkutan dari pendapatan/hasil penjualan itu. Kesulitan timbul bila hasil penjualan itu lebih kecil dari jurnlah utang-utang yang ditanggung dengan hipotek atas benda tersebut. 181 .

misalnya dengan lenyapnya tanah yang merupakan obyek hak hipotek itu oleh karena tenggelam. tetapi tentunya harus secara jelas atau tegas. Dalam praktek pembayaran utang yang dijamin dengan hak hipotek itu dan pembersihan yang merupakan cara-cara yang paling sering mengakibatkan hapusnya hak hipotek. atau tanah longsor. 5. 2. bisa juga karena perikatan pokoknya lenyap karena daluarsa yang membebaskan seseorang dari suatu kewajiban (daluarsa ekstinktif). Dengan berakhimya perikatan pokok. Karena penetapan tingkat oleh hakim. BERAKHIRNYA HIPOTEK Di dalam pasal 1209 KUH Perdata disebutkan 3 cara berakhirnya hak hipotek. yaitu : 1. 6. Karena pelepasan hipoteknya oleh si berpiutang. Tidaklah cukup dengan memberitahukan maksud hendak melepaskan hak hipotek oleh pemegang hipotek kepada sembarang orang pihak ketiga umpamanya. yaitu : 4. Dengan musnahnya bend a yang dihipotekkan itu. kalau pemilik benda bergerak yang dihipotekkan itu hanya mempunyai hak bersyarat atas benda tersebut dan hak bersyarat itu terhenti. 182 . pelepasan dengan sukarela ini tidak ditentukan bentuk hukumnya. Di samping cara-cara tersebut di atas· masih ada cara-cara lain hapusnya hak hipotek. kreditur yang tidak kebagian pelunasan piutangnya kehilangan hak hipoteknya oleh karena pembersihan. jadi apabila kreditur yang bersangkutan melepaskan dengan sukarela hak hipoteknya. bisa karena utang itu dilunasi. Biasanya pelepasan ini dilakukan dengan pemberitahuan kepada pemilik dari benda yang terikat dengan hak hipotek itu. jadi apabila utang yang dijamin dengan hak hipotek itu lenyap. Dengan berakhimya jangka waktu untuk mana hak hipotek tersebut diberikan hapuskan hak hipotek tersebut. 3. Harus diperhatikan bahwa pencoretan atau "roya" bukan merupakan salah satu cara hapusnya hak hipotek. Dari pelbagai peraturan dapat juga disimpulkan cara-cara hapusnya hak hipotek seperti misalnya dari pasal 1169 KUH Perdata.9. jadi apabila dengan perantaraan hakim diadakan pembagian uang pendapatan lelang dari benda yang dihipotekkan itu kepada para kreditur.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful