HUKUM AGRARIA

7.

PENGERTIANAGRARIA DAN HUKUM AGRARIA
Kata "agraria" menurut Boedi Harsono, berasal dari kata agrarius, ager (latin) atau agros (Yunani), Akker (Belanda) yang artinya tanah pertanian. Kementrian Agraria yang dibentuk tahun 1955, yang berubah menjadi Departemen Agraria dan kemudian dijadikan Direktorat Jenderal Agraria di bawah Departemen Dalam Negeri, menurut segi yuridisnya. Sekarang instansi termaksud menjadi Badan Pertanahan Nasional (Kepres N. 2611988). Dalam Kamus Umum Bahasa Indonesia, susunan W.J.S. Purwodarminta, disebutkan bahwa kata agraria itu (E), berasal dari Eropa, dan berarti urusan tanah pertanian (perkebunan). Dalam Black's Law Dictionary, disebutkan bahwa agraria itu relating to land or to a division or distribution of land; esp, from land or land ownership: Agraria laws (problems, disputes). Sebagai kata sifat, agraris dipergunakan untuk membedakan corak kehidupan (ekonomi) masyarakat pertanian di pedesaan dari masyarakat non-agraris (perdagangan dan industri di perkotaan). Dikaitkan dengan masalah pertanahan maka selain tanah pertanian/perkebunan (ager), telah berkembang pula masalah tanah perkotaan yaitu masalah tanah pemukiman tanah untuk industri. UUPA (UU No. 5/1960) sendiri tidak memberikan batas mengenai arti agraria. Tapi dari pelbagai rumusan yang terdapat dalam undang-undang, yaitu: a. b. c. Konsiderans "menimbang" huruf a dan "berpendapat" hump a; Pengaturan Pasal 1, Pasal 2 ayat (1), Pasal 4, 5, 14, 16, 46, 47, 48; Penjelasan undang-undang. . Dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut: 1. 2. 3. Kata "agraris" digunakan untuk menggambarkan corak dari susunan kehidupan, termasuk perekonomiannya, rakyat Indonesia. Materi yang diatur menyangkut pengolahan bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam di dalarnnya. Hak-hak yang diatur meliputi hak-hak atas tanah (sebagai lapisan permukaan bumi termasuk yang dibawah air) dan tubuh bumi, juga hak guna air, pemeliharaan dan penangkapan ikan serta hak guna ruang angkasa.

140

Dalam Black Law Dictionary, Agrarian Laws diterangkan sebagai berikut: "In Roman Lawa" Laws for the distribution among the people by public autority, of the lands costituting the publik domain, usuay territory conquered from an enemy (hukum untuk: pembagian tanah milik negara, biasanya rampasan perang, di antara rakyatnya, oleh penguasa). In Common parlance the term is frequently alied to laws which have for their object the more equal division or distribution of landed properti, law for subdividing large properties and increasing the number of landholders. " Menurut Boedi Harsono, hukum agraria tidak selalu dipakai dalam pengertian yang sarna, baik mengenai ruang lingkup maupun tempatnya dalam sistematika tata hukum. UUP A menganut arti dan ruang lingkup hukum agraria yang luas, yaitu merupakan suatu kelompok dari berbagai hukum yang mengatur hak-hak penguasaan atas sumber-sumber alam, yang berupa lembaga-lembaga hukum dan hubunganhubungan hukum kongkret dengan sumber-sumber alam, yaitu hukum tanah, hukum air, hukum pertambangan dan hukum yang mengatur penguasaan (unsur-unsur tertentu dari ruang angkasa). Selain itu perlu diperhatikan bahwa lingkup hukum di bidang agraria, tidak hanya hukum perdata (Boedi Harsono: Hukum Agraria/I'anah Perdata) tapi juga hukum publik dibidang administrasi negara (Boedi Harsono: Hukum Agraria Administratif). Dalam sejarah hukum agraria, hukum perdata di bidang agraria diatur terutama dalam BW Buku II dan hukum agraria/tanah adat. Sedang hukum administrasi agraria, ditemukan dalam AgrarischeWet 1870, Agrarische Besluit S. 1870: 118 dengan domein verklaring-nya dalam pelbagai ordonansi. Sekarang kedua bidang tersebut tercakup dalam UUP A dan perundang-undangan pelaksanaannya. Subektiffjitosoedibjo (Kamus Hukum, 1969) menurut Boedi Harsono, memberikan arti yang luas pada hukum agraria, karena mencakup seluruh ketentuan, baik hukum perdata, hukum tata negara maupun hukum tata usaha negara, yang mengatur hubungan-hubungan antara orang, termasuk badan hukurn, dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam seluruh wilayah negara dan mengatur pula wewenangwewenang yang bersumber pada hubungan-hubungan tersebut. Pengertian hukum agraria oleh Gouwgiokssiong, menurut Boedi Harsono, ada1ah pengertian dalam arti yang sempit yaitu identik dengan hukum tanah. Dalam buku Sudargo Gautama/Boedi Harsono, Agrarian Law 1972 untuk Agrarian Law. E. Utrecht (Pengantar dalam Hukum Indonesia, Jakarta 1961) menurut Boedi Harsono, memberikan secara tegas pengertian yang sama kepada "hukum agraria" dan "hukum tanah". Menurut Utrecht, hukum agraria (hukum tanah) menjadi hukum tata usaha negara.

141

,----------------------------------------------

W.L.G. Lemaire (Het Recht in Indonesia 1952) membicarakan hukum agraria suatu kelompok hukum yang bulat meliputi bagian hukum privat maupun bagian hukum tata negara dan hukum administrasi negara. Kiranya dari uraian tadi dapat disimpulkan, bahwa pengertian agraria dapat diartikan luas maupun sempit. Dalam arti sempit, agraria diartikan sebagai tanah pertanian yang dipertentangkan dengan tanah pemukiman/tanah perkotaan. Lebih sempit lagi masalah agraria diartikan sebagai masalah pemecahan atau pembagian (distribusi) tanah. Dalam arti luas, agraria dimaksudkan sebagai sesuatu yang berkaitan dengan tanah. Jadi hukum agraria disamakan dengan hukum tanah. Lebih luas lagi arti agraria dalam UUP A, karena diatur bukan saja berkaitan dengan tanah (yang merupakan lapisan permukaan bumi), tetapi juga berkaitan dengan tubuh bumi itu, dengan air dan dengan ruang angkasa termasuk kekayaan didalamnya. Dengan "demikian, maka menurut UUPAyang dimaksud dengan hukum agraria adalahjauh lebih luas dari pada hukum (per)tanah(an), yang meliputi hukum perairan, keruang angkasaan, pertambangan, perikanan, dan sebagainya. Dalam pada itu, hukum agraria pun telah berkembang ke arah pembahasan secara bulat, baik yang berkaitan dengan bagian hukum privat maupun hukum publiknya.

LANDASAN HUKUM DALAM UUD 7945
Landasan hukum dalam Undang-Undang Dasar 1945 mengenai pengaturan keagrariaan atau pertanahan terdapat dalam Bab tentang kesejahteraan sosial, Pasal 33 ayat (3) yang berbunyi sebagai berikut: "Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesarbesar kemakmuran rakyat". Adapun rumusan yang terdapat dalam penjelasan Pasal 33 UUD 1945 sebagai berikut : "Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi adalah pokok-pokok kemakmuran rakyat. Sebab itu harus dikuasai oleh negara dan dipergunakan oleh untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat".

142

c. b. Bahwa pengaturan keagrarian/pertanahan UUP A yaitu untuk mengatur pemilikan dan memimpin penggunaannya. bahwa salah satu dari tiga tujuan pembentukan UUP A adalah meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran. Cara pengelolaan dikuasai oleh negara. Kiranya dapat disimpulkan kembali. Landasan hukum yang terdapat dalam konstitusi itu berarti landasan hukum dasar. c. keadilan serta kepastian hukum. Dalarn penjelasan umum UUP A angka I. kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat tani dalarn rangka masyarakat adil dan makmur. merupakan sumber hukum (materiil) dalarn pembinaan hukum agraria nasional. Pasal33 ayat (3) UUD 1945 yang merupakan dasar hukum bagi pembentukan UUP A (UU No. Hubungan antara Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dengan UUPA (UU Nomor 5/ 1960) : a. Juga ditegaskan dalarn rumusan ~al 2 ayat (1) UUPA. Juga dirumuskan dalarn penjelasan umum angka I itu. bahwasanya: a. Bahwa UUPA harus pula meletakkan dasar-dasar bagi hukum agraria nasional yang akan dapat membawa kemakmuran. Dalarn konsiderans ''Mengingat'' UUP A. air dan kekayaan alarn yang terkandung di dalarnnya. 143 . dirumuskan bahwa hukum agraria nasional hams mewujudkan penjelmaan daripada asas kerohanian negara dan cita-cita bangsa yaitu Pancasila serta secara khusus merupakan pelaksanaan dari ketentuan Pasal33 UUD 1945 dan Garis-garis besar haluan negara (GBHN). b. Materi pokok-pokok kemakmuran yang dikelola: bumi. b. hams merupakan perwujudan dan pengamalan dasar negara Pancasila dan merupakan pelaksanaan dari UUD (1945) dan Garis-Garis Besar Haluan Negara (GBHN).~ ~---------------------------------------------Analisis daripada rumusan mengenai pengaturan kesejahteraan sosial : a. Tujannya pengelolaan : sesuai dengan judul Bab XN tentang kesejahteraan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. bagi bangsa dan negara. 5/1960). kebahagiaan. Pasal 33 UUD 1945 itu dijadikan dasar hukum bagi pembentukan UUP A dan merupakan sumber hukum (matriil) bagi pengaturannya. c.

dan Sulawesi Selatan oleh Kantor-kantor Landrente atau pajak Bumi bukan pendaftaran yang kita maksudkan. Madura. tanah-tanah milik di dalam kota Yogyakarta (Rijksblad Yogyakarta tabun 1926 No.----------------------------- . tanah-tanah grant di Sumatra Timur. tanah-tanah milik di dalam kota di daerah Surakarta (Rijksblad Surakarta tabun 1938 No.') Tanah-tanah barat ini tunduk pada ketentuan-ketentuan hukum agraria barat.. Misalnya tanah eigendom tidak dapat digadaikan menurut ketentuan hukum agraria adat. SEJARAH HUKUM AGRARIA Sebelum Berlakunya UUP A 2. pembebanannya dengan hakhak lain dan wewenang-wewenang serta kewajiban-kewajiban yang empunya hak.. lenyapnya (hapusnya). tanah gogolan. Tanah-tanah Barat ini tidak sebanyak tanah-tanah Indonesia.. Perbuatan-perbuatan hukum yang dapat diadakan mengenai tanah-tanah itu pada asalnya terbatas pada yang dimungkinkan oleh hukum agraria Barat. tanah-tanah lautan tanah-tanah Indonesia" . tanah usaha. karena tujuannya adalah untuk keperluan pemungutan pajak bumi ("fiscaal kadaster"). suatu lembaga hukum yang sebagaimana kita maklum diatur di dalam KUH Perdata..) Yang pertama lazim disebut tanah-tanah Barat atau tanah-tanah Eropa dan hampir semuanya terdaftar pada Kantor Pendaftaran Tanah menurut Overschrijvingsordonnantie atau Ordonansi Balik Nama (S. tanah erfacht. tanah milik.. Pendaftaran tanah-tanah milik yang diselenggarakan di daerah-daerah lainnya di Jawa.. misalnya tanah-tanah ulayat. tanah agrarich eigendom.. 2. HUKUM AGRARIA LAMA BERSIFATDUALI5nS Pada zaman kolonial ada tanah-tanah dengan hak-hak barat.. halaman 570 dan selanjutnya. 1837-27) dimuat di dalam Engelbercht tabun 1954. hampir semuanya belum terdaftar. tanah bengkok. peralihannya. Lombok..13).. tetapi hanya dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotik. 144 .-----------------------. sedang pendaftaran yang kita maksudkan itu adalah pendaftaran yang diadakan untuk memberikan kepastian hak dan kepastian hukum (rechtskadaster). 14). yaitu tanah-tanah dengan hak-hak Indonesia. tanah opstal dan lain-lain.7. kecuali tanah-tanah agrarisch eigendom (S 1873-38).. misalnya tanah eigendom. .... dan lainlain. misalnya mengenai cara memperolehnya. Tanah-tanah Indonesia. tetapi ada pula tanah-tanah yang dikenal dengan hak-hak Indonesia.

HUKUM AGRARIA -BARAT BERJIWA UBERAL INDVIDUAunS Berhubung dengan dianutnya asakonkordansi di dalam penyusunan perundangundangan Hindia Belanda dulu. maka hukum agraria Barat berjiwa. yang merupakan pengkodifikasian hukum perdata Perancis adalah Revolusi Perancis tabun 1789. Landerijenbezitrecht adalah hak yang dengan sendirinya diperoleh soerang Timer Asing pemegang hak usaha di atas tanah partikelir. melalui Burgerlijk Wetboek Belanda Code Civil Perancis. Oleh karena ketentuan-ketentuan pokok dan asas-asas hukum agraria Barat itu bersumber pada KUH Perdata Barat. Oleh karena itu menurut sifatnya sebenamya hak tersebut tidaklah lain dari pada hak milik. jika jatuh di tangan orang Indonesia (asli) karena hukum statusnya menjadi hak milik. Gouw Giok siong di dalam bukunya "Hukum Agraria Antara Golongan" halaman 8 menunjuk pada yang disebutya ''tanah-tanah Tionghwa". terutama Timur Asing Tionghwa. sepanjang tidak diadakan ketentuan yang khusus untuk hak-hak tertentu. pasti berjiwa liberal individualistis: 145 . misalnya tanah agrarisch eigendom yang didasarkan kepada ketentuan ayat 6 pasal 51 I. karena Revolusi Perancis itu suatu revolusi borjuis. Misalnya untuk agrarisch eigendom berlaku ketentuan yang dimuat didalam S.2. yang berjiwa liberal individualistis. Mengapa demikian. yaitu tanah-tanah yang dipunyai dengan landerijenbezitrecht. Dan Burgerlijk Wetboek Belanda itu disusun berdasarkan Code Civil Perancis. maka KUH Perdata Indonesia juga konkordansi dengan Buggerlijk Wetboek Belanda. 1872-117. liberal individualistis. 2. S. Keistimewahan hak ini adalah bahwa (tidak terbatas pada Timur Asing (tidak terbats pada Timur Asing Tionghwa saja). Selain tanah-tanah Barat dan tanah-tanah Indonesia. jika KUH Perdata Indonesiapun. 1926-421. yaitu hak Indonesia yang subjeknya terbatas pada orang-orang dari golongan Timur Asing.Karawang dan Bekasi. maka mudah difahami. sewaktuwaktu tanah partikelir itu dibeli kembali oleh Pemerintab (pasal 3. Tanah-tanah landerjenbezitrecht itu hampir semuanya berada di tangan orangorang Tionghwa dan sebagian terbesar terdapat di sekitar Jakarta.S.Tidak semua tanah-tanah Indonesia ini adalah tanah-tanah yang mempunyai status sebagai hak -hak asli adat. Tanah-tanah di Indonesia tunduk pada hukum agraria adat. 1913-702 setelah diubah dengan S. Tangerang . tetapi ada juga yang berstatus buatan atau ciptaan pemerintab.

Mengingat apa yang disebutkan di atas ia bebas di dalam mempergunakan atau mengambil manfaat dari benda itu dan iapun bebas untuk tidak mempergunakannya. Sedang pembatasan oleh hak-hak orang lain juga ditafsirkan sangat sempit dan legistis. Hak eigendom tidak lagi bersifat mutlak. Kepentingan pribadilah yang menjadi pedoman. kebebasan untuk berusaha dan kebebasan untuk bersaing. misalnya arrest Hoge Raad Belanda tanggal 31 Januari 1919 yang memberikan tafsiran yang berlainan pada pengertian "onerchtmatige daad" perbuatan melawan hukum dari pada arrest yang disebutkan di atas. Perkembangan yirisprudensipun menunjukkan perubahan. Kepentingan masyarakat lebih mendapat perhatian di dalam melaksanakan hak-hak individu. bukan kepentingan masyarakat. seorang eigenar tidak lagi mempunyai kebebasan penuh untuk berbuat dengan benda yang dimiliknya. Arrest tanggal 31 Januari 1919 itu kemudian menjadi "standaard-assert" atau yurisprudensi tetap. Konsepsi eigendom. sehingga dianggap perlu untuk membatasi kebebasan individu. sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya yang ditetapkan oleh badanbadan penguasa yang berwewenang dan tidak rnengganggu hak-hak orang lain. Konsepsi itu berpengaruh juga pada isi hak eigendom yang pada kenyatannya berakibat membatasi luasnya kebebasan dan wewenang yang ada pada seorang eigenaar. yang untuk mencapai masyarakat yang adil dan makmur supaya Negara memperhatikan dan mengatur kehidupan masyarakat. Sesuai dengan jiwa liberalisme dan individualisme yang rneliputi seluruh isi KUH Perdata. hak eigendom itu adalah hak yang memberi wewenang penuh untuk menikmati penggunaan sesuatu benda (tanah) untuk berbuat bebas terhadap benda (tanah itu dengan kekuasan penuh.Ketentuan-ketentuan hukum agraria berpangkal dan berpusat pada individu serta pengertian hak eigendom sebaik hak atas benda. Menurut pasal570 KUH Perdata. yaitu tanah yang penuh dan mutlak. yang dikenal dengan "vermaatschaelijk". Tetapi kemudian terjadilah perubahan di dalam alam fikiran masyarakat Barat. maka pembatasan-pembatasan yang diadakan dengan undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya terbadap hak eigendom itu semula tidak beberapa banyaknya. Masyarakat yang berkonsepsi liberalisme dan individualisme ltU mengalami pengaruh dari konsepsi sosialisme. Dengan demikian maka hak eigendom yang merupakan pusat dari hukum agraria Barat itu benar-benar merupakan hak yang memberi wewenang yang sepenuhnya kepada yang empunya benda (eigenaar) untuk berbuat bebas dengan benda yang bersangkutan. atau mengalami socialiseringsprece. mengandung pula unsur-unsur kemasyarakatan. 146 . memang berpangkal pada adanya kebebasan individu.

penggunaan. Bahkan pengertian domein Negara dihapuskan oleh UUPA. Sebelum UUP A ada sementara orang menafsirkan perkataan "dikuasai" itu sebagai "dirniliki". tidak dikenal dalam hukum agraria yang barn.Tetapi biarpun demikian pada asasnya jiwanya masih tetap individualistis. mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan. Memori Penjelasan angka 1112menegaskan. sehingga tidak sesuai bahkan bertentangan dengan konsepsi Pancasila yang berjiwa gotong royong dan kekeluargaan. bahwa perkataan "dikuasai" dalam pasal ini bukanlah berarti "dirniliki" akan tetapi pengertian yang memberi wewenang kepada Negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa Indonesia. 147 .termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalarnnya itu pada tingkatan yang tertinggi dikuasai oleh negara.. bahwa : "Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar dan halhal sebagai yang dimaksud dalam pasall. Hak menguasai dari Negara itu tidak saja di dasarkan atas ketentuan pasal 1 di mana Negara dianggap sebagai organisasi kekuasaan rakyat. tetapi UUPA dengan tegas menyatakan. menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas burni dan lain-lainnya itu). bahwa perkataan tersebut bukan berarti dimiliki. Hak Menguasai Dati Negara Dalam pasal 2 ayat 1 ditentukan . air dan ruang angkasa tersebut. sebelum disebut sebagai badan Penguasa pada tingkatan tetinggi untuk : a. O!eh karena itu hukum agraria barat inipun tidak dapat terus dipertahankan. "Asas domein" . sebagai alat bangsa tetapi dicari juga dasar hukumnya pada ketentuan pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar.. lsi pasal tersebut telah kita ketahui di atas. resrni interprestasi otenti mengenai arti perkataan "dikuasai" yang dipergunakan di dalam pasal 33 ayat 3 Undang-ndang Dasar itu. Dalam Memori Penjelasan ketentuan ini digolongkan pada ketentuan dasar nasional hukum agraria yang barn. persediaan menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan burni dan lain-lainnya itu (dengan perkataan lain. yang menjiwai hukum nasional. Sesudah Berlakunya UUP A 1. demikian Memori Penjelasan angka 1112. Dengan demikian maka pasal 2 UUP A memberikan sekaligus suatu tafsiran . pemeliharaan burni. b. burni dan air dan ruang angkasa. sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat".

terjadinya serta hapusnya hak-hak tersebut dan sebagainya. siapa atau instansi manakah dalam kongkretnya yang akan menjalankan wewenang-wewenang yang bersumber pada keuntungan itu. sampai dengan 11 dan ketentuan-ketentuan dalam Bab II tentang Hak-hak atas tanah. sebagai kunei dalam pasal 2 ayat 2 tersebut di atas ? Sebagaimana kita ketahui maka yang melaksanakan hak ulayat adalah penguasa adat. Penegasan mengenai arti perkataan "dikuasai" dinyatakan dalam pasal 2 ayat 2. penggunaan. air dan ruang angkasa. Mengenai hal-hal dalam bidang legislatif wewenang itu dijalankan oleh badanbadan perundang-undangan yaitu pemerintah bersama DPR (pembentuk dan undangundang). yaitu ketentuan pasal 14 UUPA. Pemerintah atas dasar pasal 5 ayat 2 atau pasal 22 UUD dan mungkin juga seorang Menteri atas dasar delegasi kekuasaan perundang-undangan.e. hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang empunya. 148 . termasuk menambah kesuburan serta rnencegah kerusakannya yang disertai sangsi pidana (pasal 52). Mengenai soal mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan. siapa yang dapat mempunyai. air. Instansi Pelaksana dati Hak Menguasai Tersebut Kalau hak menguasai itu ada pada Negara. yang mewajibkan Pemerintah membuat suatu reneana umum. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi. (Segala sesuatu itu tentunya termasuk juga kekayaan alam yang terkandung di dalamnya). siapa yang dapat dipunyai. Ketentuan-ketentuan tentang hak-hak apa saja yang dapat dipunyai. merupakan wewenang badan legislatif untuk menetapkannya. 2. persediaan dan pemeliharaan bumi dan lain-lainnya itu (hurup a) terdapat ketentuan yang khusus dalam UUPA. suatu nasional planning. Mengenai wewenang yang disebut dalam huruf b di atas UUP A rnengadakan ketentuan lebih lanjut dalam pasal 4. ruang angkasa serta pendaptaran. Sebagaimana ditentukan dalam pasal 2 ayat 4 maka pelaksanaan dari pada hak menguasai dari pada Negara tersebut dapat dikuasai atau dilimpahkan kepada Daerahdaerah Swantara dan masyarakat hukum Adat. yang kemudian akan diperinci dengan planning-planning daerah rigional planning yang dibuat oleh Pemerintah Daerah. tanah. Sedangkan di dalam pasal 15 terdapat ketentuan-ketentuan tentang kewajiban memelihara tanah. Mengenai hal-hal yang terletak dalam bidang eksekutif wewenang negara itu dijalankan oleh Presiden (Pemerintah) atau pemerintah. Dengan demikian maka pelaksanaan wewenang-wewenang yang dimaksudkan itu dijalankan oleh Pemerintah Daerah atau penguasa adat yang bersangkutan.

Sedangkan wewenang yang diatur dalam hurup c dijumpai pula ketentuanketentuannya lebih lanjut dalam pasal-pasal UUPA. Dahulu. Sebagai contoh kemutlakan hak milik ini dibuktikan dengan adanya Arrest 14 Maret 1904. Hak milik atas tanah dalam pengertian pasal 20 ayat 1 UUP A. meskipun hal itu perlu untuk kepentingan umum. HAK-HAK ATAS TANAH YANG TERPENTINGMENURUT UUPA A HAKMIUK 1. misalnya pasal 12 dan 13 mengenai usaha dalam lapangan agraria. di mana kepentingan individu menonjol sekali. yaitu Lantaarpaal Arrest. karena membatasi hak milik perseorangan. 1870-1188) dalam bab berilrutnya berdasarkan pasall Agrarisch 3. adalah sebagai. pasal 26 tentang peralihan hak milik dan pasal 49 ayat 3 mengenai perwakafan tanah milik. hak milik dalam pengertian Hokum Barat bersifat mutlak. Hal ini sesuai paham yang mereka anut yaitu. oleh Hakim dianggap bertentangan dengan undang-undang. Selanjutnya marilah kita membahas asas domein Besluit (S.5 Tahun 1960 (UUPA). hak perseorangan ada dan diikuti oleh Negara. Konsepsi hak milik semacam ini pada zaman sekarang sudah tidak dapat diterima lagi. Hal ini dibuktikan antara lain dengan adanya Peraturan Dasar-dasar Pokok-pokok Agraria yang diatur dalam UU No. di mana individu diberi kekuasaan bebas dan penuh terhadap miliknya. Akibat adanya ketentuan demikian. Hak milik tadi tidak dapat digugat-gugat. sebagaimana ten::antum dalam 149 . Jadi secara Yuridis formil. maka Pemerintah tidak dapat bertindak terhadap milik seseorang. Pengerlian Hak Mink Landasan idiil dari pada hak milik (batas atas tanah maupun atas barangbarang dan hak-hak lain) adalah pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. sehingga perbuatan Kotapraja yang waktu itu memerintahkan penyediaan kira-kira satu meter persegi tanah dari seorang pemilik tanah untuk menancapkan tiang lentera bagi penerangan umum. sekarang. individualisme.

negara tetap berhak untuk menentukan penggunaan tanah hak milik tersebut. Pendirian hak milik mempunyai fungsi sosial ini didasarkan pada pemikiran. Apalagi kita menganut paham bahwa hak milik mempunyai fungsi sosial. Dasar hukum fungsi sosial tercantum di dalam pasal 33 ayat (3) UUD 45 berbunyi sebagai berikut : . . Ini dimaksudkan untuk membedakannya dengan hak-hak atas tanah lainnya yang dimiliki oleh individu. tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Sekalipun sebidang tanah menjadi hak milik perseorangan. Jadi hak milik ini harus mempunyai fungsi kemasyarakatan. yang memberikan berbagai hak bagi orang lain. Terkuat dan terpenuh di sini tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak yang mutlak. sesuai dengan pola pembangunan dan ketentuan hukum mengenai tata guna tanah secara nasional maupun regional. dalam rangka mencegah penggunaan hak milik yang tidak sesuai dengan fungsi dan tujuannya."Hak milik adalah tanah hak turun-temurun. 150 . bahwa hak milik atas tanah tersebut perlu dibatasi dengan fungsi sosial. tetapi juga untuk kepentingan masyarakat rakyat banyak. Arti dari pada hak milik mempunyai fungsi sosial ini ialah hak milik yang dipunyai oleh seseorang tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi atau perseorangan. Seseorang yang mempunyai hak milik dapat berbuat apa saja sekendak hatinya atas miliknya itu. Jadi harus pula diingat kepentingan umum. ''Bumi dan air serta kekayaan alam yang terkandung di dalarnnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besamya kemakmuran rakyat". namun karena hak milik itu dipandang berada diatas Hak Ulayat Negara. dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. maka dalam batas-batas tertentu (misalnya untuk keperluan jalan raya. Sehingga si pemilik mempunyai hak untuk menuntut kembali di tangan siapapun benda itu berada. tetapi bukan untuk pendirian hotel. terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. casino dan lain-lain. Menurut pasal 6 dari UUP A semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. hak milik yang merupakan hak yang paling kuat dan paling penuh diantara semua hak-hak atas tanah lainnya. asal saja tindakan nya itu tidak bertentangan dengan undangundang atau melanggar hak atau kepentingan orang lain. seperti telah disebutkan dalam pasal 6 UUPA tadi. Dengan lain perkataan.

hibah pemberian dengan wasiat atau warisan. Apabila undang-undang tentang hak milik Atas Tanah selesai dibentuk. 151 . Cara memperoleh hak milik demikian itu disebut origin air. hak guna usaha atau hak pakai). akan tetapi semua pemilikan tanah akan bersifat pemilikan tanah secara sekunder (derivatief afgeledid). tukar-menukar. 2. misaInya karena juaI-beli. tanah mana sebelum itu berstatus tanah Negara atau tanah hak lain (tanah hak guna bangunan. Barn dengan terjadinya hak milik itu tanah yang bersangkutan berstatus tanah hak milik.Sedangkan dasar hukum pembatasannya terurai daIam pasa127 ayat (2) yang isinya adaIah sebagai berikut : "Tiap-tiap warga Negara berhak atas pekerjaan dan penghidupan yang layak bagi kemanusiaan". c. tanpa izin Pemerintah yang diberikan sebelumnya. seperti haInya dengan pembukuan tanah menurut Hukum Adat atau pemilikan tanah timbul. karena undang-undang. Hak milik bisa juga diperoleh secara derivatin. Menurut cara ini suatu subjek rnemperoleh tanah dari subjek lain yang semua sudah berstatus tanah hak milik. Karena penetapan Pemerintah. Dengan terjadinya hak milik itu maka timbuah hubungan hukum antara subjek dengan bidang tanah tertentu yang isi. Perlu dipersoaIkan untuk mencantumkan atas dari pada Hak Milik sebagai berikut : "Tiap hak milik dianggap bebas dari segaIa beban pembuktian sedangkan orang orang yang mengaku mempunyai suatu hak atas tanah itu harus memberikan pembuktian". menurut hukum adat. Terjadinya Hak Milik Menurut pasaI 22 maka hak milik terjadi : a. sifat dan ciri-cirinya sebagai yang di uraikan di atas. b. maka tidak akan diperbolehkan lagi pemilikan tanah secara originer. Dengan terjadinya peristiwa-peristiwa hukum itu maka hak milik yang sudah ada beralih dari subjek yang satu kepada yang lain.

Terjadinya Hak Milik Menurut Hukum Adat. Instansi yang berwewenang memberikan hak milik adalah Menteri Dalam Negeri/Dirjen Agraria. Menyerahkan pengaturan pembukaan tanah kepada para Kepala. Tetjadinya hak atas tanah menurut Hukum Adat lazimnya bersumber pada pembukaan hutan yang merupakan bagian tanah ulayat suatu masyarakat Hukum Adat. Suadah barang tentu penggunaan ketentuan-ketentuan peraturan tersebut harus disesuaikan dengan jiwa ketentuan-ketentuan UUPA. banjir dan sebagainya. b. Pejabat-pejabat yang berwewenang memberikan hak milik pengaturannya terdapat dalam PMDN No. Hingga kini peraturan Pemerintah yang dimaksudkan di atas itu belum ada. hak guna bangunan atau hak-hak pakai. Adat bisa mengakibatkan pemborosan. Dalam hal tersebut dibawah ini Gubemur I Kepala Daerah diberi wewenang untuk memberikan hak rmlik. misalnya hak guna usaha. sebagaimana yang sering terjadi dibeberapa daerah transmigrasi di luar Jawa. . Pembukaan hutang seeara yang tidak teratur dapat membawa akibat yang sungguh merugikan kepentingan umum dan Negara. 152 . berupa kerusakan tanah. Dalam kedua hal itu hak miliknya diperoleh seeara originair. Menurut pasal 22 hal ini harus diatur dengan peraturan Pemerintah supaya tidak terjadi hal-hal yang merugikan kepentingan umum dan Negara. Sebagaimana telah disinggung di atas maka tanah yang diberikan dengan hak milik itu semula berstatus tanah Negara. erosi. Hak milik yang oleh UUPA dikatakan terjadi karena Penetapan Pemerintah itu diberikan oleh Instansi yang berwewenang menurut eara dan dengan syarat-syarat yang ditetapkan dengan peraturan-peraturan Pemerintah.a. Demikian Pasal 22 Ayat 2 huruf a. Hak Milik itupun dapat diberikan perubahan dari pada yang sudah dipunyai oleh pemohon. tanah longsor. Demikian penjelasan dari hukum tersebut. Hak milik inipun merupakan pemberian hak baru. Terjadinya Hak Milik Karena Penetapan Pemerintah. yaitu Peraturan Menteri Muda Agraria No.I5 Tahun 1959 tentang pemberian dan pembaharuan beberapa hak atas tanah serta pedoman mengenai tata eara ketja bagi pejabat-pejabat yang bersangkutan.1 Tahun 1967 tentang pembagian tugas dan wewenang agraria. keeuali dalam hal-hal di mana wewenang untuk mernberikan hak atas tanah dilimpahkan kepada Gubemur/Kepala Daerah. Oleh karena itu maka berdasarkan pasal56 masih dapat dipergunakan ketentuanketentuan yang berlaku sebelum UUP A.

(d). peruntukan tanah yang dimohon : untuk usaha pertanian. (kalau pemohon itu badan hukum narnanya. letak. tanah yang dimohon : maeamnya (tanah pertanian atau tanah bangunan). 153 . kebangsaan dan pekerjaan. Pennohonan tersebut antara lain harus memuat keterangan tentang : (a). alamat dan tempat kedudukannya serta surat keputusan penunjukannya sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik. c. Hak milik tersebut diberikan atas pennohonan yang bersangkutan. tempat tinggal.(a). luas dan batas-batasnya. Kepala Kantor Agraria Daerah yang bersangkutan. (b). kalau belum ada eukup gambar kasar. Jika pemberian hak itu dilakukan di dalam rangka pelaksanaan landrefonn. (d). tanah-tanah yang sudah dipunyai pemohon : letaknya. Sudah barang tentu pemohon harus memenuhi syarat untuk memperoleh dan mempunyai tanah dengan hak milik sebagai yang telah diuraikan di atas. (c). Permohonan untuk mendapatkan hak milik itu diajukan oleh pemohon seeara tertulis kepada pejabat yang berwewenang dengan perantaraan BupatiIWalikota KepaJa Daerah i. sepanjang tanahnya merupakan bekas tanah golongan tidak tetap. Jika hak itu diberikan kepada transmigran dan keluarganya. tempat tinggal dan sebagainya. haknya dan keteranganketerangan lain yang dianggap perIu.000 meter: persegi. Di luar hal-hal tersebut di atas jika tanah diberikan dengan hak milik itu merupakan tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5. (b). keterangan mengenai status tanah tersebut sebelum menjadi tanah Negara. diri pemohon : Nama. jika sudah ada disertai surat ukurnya.e. (c). _Jika hak itu diberikan kepada para bekas gogol tidak tetap. Termasuk dalam pengertian ini juga tanah-tanah yang dipunyai oleh isteri (isteri) dan anak-anak pemohon yang masih menjadi tanggungannya. Pemberian Hak Milik atas Tanah Negara. Sebagaimana telah diuraikan di atas maka pelaksanaan wewenang Gubernur tersebut dilakukan oleh para Kepala Kantor Inspeksi Agraria yang bersangkutan atas nama Gubernur.

Sesudah itu maka tanah tersebut dimohon (kembali) dengan hak milik. (d). melalui acara sebagai yang telah diuraikan di atas. yang disusun menurut contoh yang ditetapkan sebagai lampiran Peraturan Menteri Muda Agraria tersebut di atas. antara lain. 8 Tahun 1961. kelalaian memenuhi kewajiban tersebut pada hak b dan c di atas mengakibatkan batalnya surat keputusan pemberian hak itu. yaitu di dalam menyelesaikan perubahan hak eigendom menjadi hak milik Adat. Seringkali tidak dilakukan pemeriksaan setempat kalau sudah ada surat tanda bukti haknya dan surat ukumya pun masih memenuhi syarat. hak yang diberikan sesuai dengan ketentuan pasal23 UUPA wajib didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Tanah yang bersangkutan di dalam waktu yang ditetapkan dalam surat keputusan pemberian haknya itu. hams dibayar apa yang disebut uang pemasukan (dulu disebut ganti rugi) kepada Negara di dalam waktu yang ditentukan. bahwa 154 . d. tanahnya (kalau belum ada) hams diberi tanda-tanda batas yang memenuhi syarat sebagai yang ditetapkan dalm PMA No. Menurut PMA No. 10 Tahun 1965 tentang pungutan uang pemasukan dan pengganti harga formulir maka selain uang pemasukan kepada Negara yang disetor pada Kantor Bendahara Negara. agar haknya itu diubah rnenjadi hak milik.Oleh instansi yang berwewenang hak milik yang dimohon itu diberikan dengan menerbitkan suatu surat keputusan pemberian hak milik. (b). Pemberian Hak Milik Sebagai Perubahan Hak Pihak yang mempunyai tanah dengan hak guna usaha. bahwa : (a). Selain syarat-syarat disesuaikan dengan keadaan dan peruntukan tanahnya. Semula sesuai dengan praktek agraria sebelum berlakunya UUP A. Jumlah uang yang wajib dibayar pada Yayasan Dana Landreform itu serta waktu melunasinya disebutkan juga dalam surat keputusan pemberian haknya. pemohon lebih dahulu harus melepaskan haknya hingga tanahnya menjadi tanah Negara. hak guna bangunan atau hak pakai. Kelemahan dari pada cara yang demikian itu adalah. wajib dibayar pula uang pemasukan kepada Yayasan Dana Landreform sebesar 50% dari jumlah yang dibayar pada Kantor Bendahara Negara itu. (c). maka di dalam surat keputusan pemberian hak milik itu dimuat pula syarat-syarat umum. jika rrienghendaki dan memenuhi syarat-syaratnya dapat mengajukan permintaan kepada instansi yang berwewenang. yang jumlahnya dinyatakan dalam surat keputusan pemberian hak itu.

ciri-ciri Hak Milik Hak Milik mempunyai ciri-ciri tertentu. f. artinya dapat dialihkan pada ahli waris yang berhak.antara saat haknya dilepaskan oleh pemohon dan dilakukan pembukuan hak milikoya 0100Kepala KPf terdapat satu vacuum dalam hubungan hukumnya antara pemohon dan tanah yang bersangkutan. Yang dapat Mempunyai Hak Milik Yang dapat mempunyai hak milik menurut pasal21 UUPA.. hak pakai. 4. artinya mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. sedang hak yang barn tidak diperolehnya. d. Dapat dilepaskan oleh yang punya. hak penumpang. Warga Negar Indonesia Badan-badan Hukum tertentu 155 . Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotik atau Credietverband. ditukar dengan benda lain dihibahkan dan diberikan dengan wasiat. seperti hak guna bangunan. Bahkan menurut pasal 20 UUP A adalah yang terkuat. Dapat diwakafkan. yaitu : a b. tetapi tidak dapat berinduk pada hak-hak atas tanah lainnya. Di dalam hal yang demikian maka pemohon telah kehilangan haknya yang semula. Hal itu menempatkan pemohon pada kedudukan yang belum menentu. g. Dapat menjadi hak induk. hak gadai. c. h. sehingga tanahnya menjadi milik Negara. sebagai berikut : a. b. Merupakan hak atas tanah yang kuat. hak usaha bagi hasil. Dapat dialihkan yaitu dijual. hak sewa. e. Si pemilik mempunyai hak untuk menuntut kembali di tangarr siapapun benda itu berada. 3. Ini berarti bahwa hak milik dapat dibebani dengan hak-hak atas tanah lainnya. Merupakan hak turun temurun dan dapat beralih. lebihlebih jika diingat adanya kemungkinan bahwa hak yang diberikan kepadanya dengan surat keputusan pemberian hak milik itu menjadi gugur karena salah satu syarat tidak dipenuhi.

sedangkan secara khusus Hak Guna Usaha oleh UUPA dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34. sebagai salah satu hak atas tanah. baik berupa uang maupun hasil in natura. Badan-badan hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan keagamaan sepanjang tanahnya dipergunakan untuk itu. HAK GUNA USAHA 7. Pengerlian Hak Guna Usaha Seperti halnya hak milik. Hak Guna Usaha dalam pengertian Hukum Barat sebelum dikonversi berasal dari hak erfacht. hak guna usahapun diatur dalam pasal 16 ayat (1) UUP A No. (b). b. pencabutan hak. yang pengaturannya terdapat dalam pasal720 B. berdasarkan ketentuan pasal21 ayat (3) dan pasal26 ayat (2) UUPA. Hak Guna Usaha dalam pengertian sekarang. Hapusnya Hak Milik Menuruf Pasal27 UUPA. (d). Tanahnya musnah. perikanan atau petemakan". dengan kewajiban membayar pacht (canon) tiap tahun. 5. penyerahan sukarela oleh pemiliknya.. (c). 156 . B. Tanahnya jatuh kepada Negara. karena : (a). kemudian disebut-sebut juga dalam pasal 50 dari pasal 52 UUPA. sebagaimana ditetapkan dalam pasal 28 ayat (I) UUP A adalah : "Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu tertentu yang dipergunakan untuk keperluan perusahaan pertanian. 5 tahun 1960.W.c. diterlantarkan. adalah suatu hak kebendaan untuk mengenyam kenikmatan yang penuh (voe genot) atas suatu benda yang tidak bergerak kepunyaan orang lain. sebagai pengakuan eigendom kepada yang empunya. hak milik hapus karena : a.

sedangkan untuk pelaksanaannya masih diperlukan peraturan pelaksanaan. berupa peraturan Pemerintah atau peraturan menteri. maka Hak Guna Usaha tidak memberi wewenang kepada pemiliknya untuk mengambil kekayaan alam yang terkandung di dalam tubuh bumi atau di bawah tanah yang dikuasai dengan 'hak tersebut. bahwa : "Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 diatur pengambilan kekayaan alam yang terkandung dalam bumi. petemakan. Dalam pengertian pertanian tennasuk juga perkebunan meskipun tanah yang dipunyai Hak Guna Usaha itu khusus diperuntukkan bagi usaha pertanian. bahwa menurut ketentuan dalam pasal 4 ayat (2) hak-hak atas tanah itu hanya memberi hak atas pennukaan bumi saja.Apa yang diatur dalam UUP A adalah merupakan ketentuan-ketentuan pokok saja. perikanan. 157 . Pasal8 UUPA menetapkam. perikanan dan petemakan itu saja boleh saja didirikan di atas tanah yang bersangkutan. Ketentuan ini merupakan pangkal bagi perundang-undangan pertambangan dan lain-lainnya. air dan ruang angkasa. tanpa memerlukan hak guna bangunan atau hak pakai secara terpisah. Oleh karena itu maka pengambilan kekayaan yang dimaksud dalam pasal 8 di atas memerlukan pengaturan tersendiri. yaitu pada usaha pertanian. maka wewenang-wewenang yang bersumber dari padanya tidaklah mengenai kekayaan-kekayaan alam yang terkandung di dalam tubuh bumi. tetapi tidaklah berarti bahwa orang yang empunya hak tidak boleh mendirikan bangunan-bangunan di atasnya. akan diatur lebih lanjut dengan peraturan. Sebagaimana tercantum dalam penjelasan dari pasal tersebut. N amun bangunan-bangunan yang berhubungan dengan usaha pertan ian . perikanan dan petemakan. Jadi berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas. air dan ruang angkasa". Berlainan dengan hak milik. Menurut pasal 50 ayat (20) ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha. maka tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak guna usaha itu terbatas.

b. namun hak guna usaha tergolong hak atas tanah yang kuat. Warga Negara Indonesia Badan hukum yang didirikan menurnt Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 3. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi. jo pasal 10 No. dihibahkan atau diberikan dengan wasiat atau di "legat" kan pasal 28 ayat (3). Oleh karena itu maka Hak Guna Usaha termasuk salah satu hal yang wajib didaftarkan (pasal 32 UUPA. c. artinya pada suatu waktu pasti berakhir (pasal 29). 158 . Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. 10 Tahun 1961). Hak guna usaha dapat beralih artinya dapat diwariskan kepada ahli waris yang empunya hak (pasal 28 ayat 3). Hapusnya Hak Guna l!saha Menurnt pasal 34 UUP A Hak Guna Usaha hapus karena : a. Akan tetapi berlainan dengan hak milik. b. e. Hak Guna Usaha jangka waktunya terbatas. Hak Guna Usaha dapat dialihkan kepada pihak lain. Sifat-sifatdan Citi-citinya Sebagian sifat-sifat dan ciri-ciri hak guna usaha dapat disebutkan antara lain : a. b. yaitu dijual.2. ditukarkan dengan benda lain. Hak Guna Usaha dapat juga. Sesungguhnya tidak sekuat hak milik. Jangka waktunya berakhir. artinya tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. d. dilepaskan oleh yang empunya hingga tanah nya menjadi tanah Negara (pasal 34 hurnf e). 4. c. sebagai berikut : a. Yang Dapat Mempunyai Hak Guna Usaha Baik perorangan maupun badan-badan hukum dapat mempunyai Hak Guna Usaha sebagaimana ditetapkan dalam pasal 30 ayat (1) UUPA.

159 . teh. 5. g. hal itu dapat kita ketahui dari ketentuan pasal 29 yang berbunyi : "Menurut sifat dan tujuan Hak Guna Usaha itu jangka waktunya terbatas. Karena ketentuan pasal 30 ayat (2). Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun. e. kopi. Jangka waktu tersebut oleh UUPA dipandang sudah cukup lama. Luas Tanah Yang Dikuasai Dengan Hak Guna Usaha Pasa/ 28 ayal 20 menelapkan. untuk keperluan pengusahaan tanaman-tanaman yang berumur panjang seperti karet. f. Jangka Waklu Hak Guna Usaha Hak guna Usaha itu jangka waktunya terbatas. sesuai dengan perkembangan zaman". Jangka waktu 25 atau 35 tahun dengan kemungkinan memperpanjang dengan 25 tahun dipandang sudah cukup lama untuk keperluan pengusahaan tanamantanaman yang berumur panjang Penetapan jangka waktu 35 tahun misalnya mengingat pada tanaman kelapa sawit". kelapa sawit dan lain-lainnya. Jadi Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Tanahnya musnah. Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih sebagai misal penjelasan pasal 29 menyebut tanaman kelapa sawit. Dicabut untuk kepentingan umum. bahwa : "Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar hams memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik. 6.d. dapat diberikan hak guna usaha untuk paling lama waktu 35 tahun. Tanahnya diterlantarkan.

Pasal 35 ayat (1) menetapkan bahwa: "Hak guna bangunan adalah hak milik untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun". Apa yang diatur dalam UUP A barulah merupakan ketentuan pokok saja sebagaimana terlihat dalam pasal 50 ayat (2) bahwa ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna bangunan akan diatur dengan peraturan perundangan. dapat diberikan atas tanah milik seseorang. maka memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan tanah yang bersangkutan untuk mendirikan dan memiliki bangunan-bangunan di atasnya. maka hak guna bangunan tidak memberi wewenang untuk mengambil kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. baik berupa peraturan maupun peraturan Menteri.C. yang diatur dalam pasal 711 KUH perdata. Karena hak guna bangunan merupakan suatu hak atas tanah. Hak Guna Bangunan dalam pengertian hukum Barat sebelum dikonversi berasal dari opstal. Oleh karen a itu maka pengambilan kekayaan yang dimaksudkan itu memerlukan pengaturan tersendiri. sebagai salah satu hak atas tanah. HAK GUNA BANGUNAN 7. . Pengertian Dan Hukumnya. 160 . Hukumnya seslalu disebut dalam pasal16 ayat (1) UUPA Tahun 1960. Apakah pemegang hak guna bangunan dapat rnengambil kekayaan alam yang terkandung di dalamnya ? Berdasarkan pasal 8 dari penjelasan UUP A maka sebagai hak Atas tanah. kemudian disebut-sebut juga dalam pasal 50 dan pasal 52 UUPA. seperti halnya hak milik dan hak guna usaha maka Hak Guna Bangunan secara khusus diatur oleh UUP A dalam pasal 35 sampai dengan pasal 40. Berdasarkan penjelasan pasal35 UUPA bahwa bangunan dengan dengan hak guna usaha maka hak guna bangunan tidak mengenai tanah pertanian. Oleh karena itu selain atas tanah yang dikuasai oleh Negara.

2. c. yaitu dijual. artinya pada suatu waktu pasti berakhir (pasal 35 ayat 1 dan 2). jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun". 161 . Hak guna bangunan dapat juga dilepaskan oleh yang empunya hingga tanahnya menjadi tanah Negara (pasal 40 huruf c). artinya tidak mudah hapus dan dapat dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. hipotik atau Creditverband (pasal 39). d. Hak guna bangunan dapat dialihkan kepada pihak lain. artinya dapat diwaris oleh ahli waris yang empunya hak (pasal 35 ayat 3). Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Jangka Waklu Hak Guna Bangunan Bahwa hak guna bangunan jangka waktunya terbatas. 10 Tahun 1971). Hak Guna Bangunan dapat beralih. Sesungguhnya tidak sekuat hak milik. "Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. f. Sifat-sifatdan Ciri-cirinya Sebagai sifat-sifat dan ciri-ciri hak guna bangunan dapat disebutkan antara lain: a. e. hak guna bangunanpun tergolong hak-hak yang kuat. b. Jadi hak guna bangunan diberikan paling lama 30 tabun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tabun. b. Sebagaimana halnya dengan hak guna usaha. dengan jangka waktu paling lama 30 tahun". hal ini dapat diketabui dari ketentuan pasal 35 ayat (1) dan (2) yang menetapkan sebagai berikut : a. ditukarkan dengan lain dihibahkan atau diberikan dengan wasiat (di "legat" kan) (pasal35 ayat 3). namun sebagaimana halnya dengan hak guna usaha. Oleh karena itu maka hak guna bangunan tennasuk salah satu hak yang wajib di daftarkan (pasal 38 UUPA dan pasal 10 No. maka hak guna bangunan jangka waktunya terbatas. "Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya. 3.

c. Diterlantarkan. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelurn jangka waktunya berakhir. Dihentikan sebelurn jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuni. Yang Boleh Memiliki Hak Guna Bangunan Baik perseorangan rnaupun badan-badan hukum. yaitu hak-hak tersebut dapat dipertahankan terhadap siapapun dan dapat dilakukan penentuan di tangan siapapun benda itu berada droit de suit. Badan hukurn yang didirikan menurut hukurn Indonesia dan berkedudukan di 'Indonesia. Sampai sekarang peraturan Pemerintah tersebut belurn ada. b. Ketentuan dalarn pasal 36 ayat (2). erfacht dan opstal yang mernpunyai sifat kebendaan atau zakelijk karakter. Dernikianlah hak-hak atas tanah yang terpenting dalarn UUPA (UU No. 56 (Prp) Tabun 1960 tentang Penetapan Iuas tanah pertanian rnaksirnurn luas dim jurnlah tanah untuk perusahaan dan pernbangunan lainnya akan diatur dengan peraturan Pemerintah. 6. Tanahnya rnusnah. f. Warganegara Indonesia. e. Hapusnya Hak Guna Bangunan Menurut pasal 40 Hak Guna Bangunan hapus karena : a. Luas Tanah Yang Dikuasai Dengan Hak Guna Bangunan Berdasarkan pasal 12 UU No. berdasarkan pasal36 ayat (1) yang dapat rnernpunyai hak guna bangunan ialah : a. Jangka waktu berakhir. g.4. Dicabut untuk kepentingan urnurn. b. 5. d. dengan ciri-ciri diantaranya sebagai berikut : 162 .5 Tahun 1960) yang bisa diteliti dan dibandingkan dengan hak-hak di dalam Burgerlijk Wetboek hampir sarna dengan eigendom.

Apa yang diamr dalam UUP A barulah merupakan ketentuan-ketentuan pokok saja. b. Ka 27/41 3 diinstruksikan. e. pasal Vi dan pasal VII ayat 2. dapat dihibahkan.1 Tahun 1960 Bah IV dan Bah V. Peraturan itu bisa berbentuk undang-undang. dapat dijual. c. bersangkutan dengan pengaturannya lebih lanjut dan akhirnya dalam pasal-pasal dari ketentuanketentuan Komversi. d. HAK PAKAI Hak pakai selain disebut dalam pasal 16 ayat I sebagai salah satu hak atas tanah. Hak pakai disebut-sebut dalam pasal14 UU No. karena Negara bukan pemilik tanah maka tidak dilakukan persewaan dan bentuk pemberian haknya tidak lagi berupa suatu perjanjian. 15 Tahun 1959 PMA No. Menurut pasal52 ayat 2 peraturan perundangan tersebut dapat memberikan ancaman pidana atas pelanggaran peraturannya dengan hukuman kurungan selama-Iamanya 3 bulan atau denda setinggi-tingginya Rp.a. dapat dijaminkan. yaitu pasal 1 ayat 2. Dengan surat edaran Menteri. pasal 50 ayat 2 jo pasal 52. dengan catatan bahwa apa yang disebut hak sewa hams dibaca hak pakai. tetapi bisa juga peraturan pemerintah ataupun peraturan menteri. dapat ditukar. maka secara khusus hak pakai diatur oleh UUP A dalam pasal 41 sampai dengan 43. 10. melainkan berupa surat keputusan sebagai yang dimaksudkan dalam pasal 41 ayat 1. Hingga kini peraturan yang lengkap mengenai hak pakai itu belum ada. Dengan sendirinya ketentuan-ketentuan Bah I dan Bah II dari diktum Pertama UUP A juga berlaku terhadap hak pakai. demikian pula akibat dari pada dicabutnya berbagai peraturan sebagai yang telah dibahas di atas. Kemudian disebut-sebut juga dalam pasal 49 ayat 2 untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya. 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing.Tindak pidana itu digolongkan sebagai pelanggaran.Agraria tanggal 20 Pebruari 1961 No. dapat diwariskan. dapat disewakan. f. ~gar istilah persewaan tanah Negara dalam peraturan menteri 163 . Menurut pasal 50 ayat' 2 ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak pakai akan diatur dengan peraturan perundang-undangan. D.000. Berdasarkan ketentuan pasal 58 kiranya masih dapat diperlukan ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Peraturan Menteri Muda Agraria No.

maka secara khusus hak sewa diatur dalam pasal 44 dan 45. tembakau. Peraturan yang dimaksudkan 164 . sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA. Hak sewa tanab pertanian disebutsebut dalam pasal 53 yang merupakan salab satu pasal dari Bab IV yang memuat Ketentuan-ketentuan Peralihan. 14 Tabun 1961. Kedua pasal itu khusus mengenai hak sewa untuk bangunan. 1 Tabun Untuk selanjutnya maka semua hak pakai atas tanab Negara didaftar dan peralihannya memerlukan izin pemindaban hak sebagai yang dimaksud dalam No. Hak sewa tanah pertanian pengaturannya dimasukkan dalam ketentuan-ketentua peralihan. Ketentuan yang serupa terdapat pula dalam pasal 9 PMA No. 1966. Dalam hubungannya dengan persewaan tanah rakyat oleh perusahaan-perusaan gula. Sk. Berlainan dengan penguasan tanah pertanian dalam hubungan gadai dan bagi hasil maka dalam sewa-rnenyewa itu tidak 'dapat secara umum dikatakan siapa yang merupakan pihak yang lemah dan memerlukan perlindungan oleh hukum. karena oleh UUP A diberi sifat sementara. setiap PMA E. . Mengenai pendaftarannya hak pakai diatur dalam Surat keputusan Menteri Agraria No. dalam arti bahwa dikemudian hari lembaga sewa tanah pertanian itu akan diadakan. Pada surat edaran itu disertakan juga contoh surat keputusan pemberian hak pakai. sebagai perubaban mengenai perjanjian sewa-menyewa. 44 dan pasal45. rosea dan corkhorus. pihak yang menyewa ataukah yang menyewakan. khususnya untuk menghindarkan jangan sampai dalam hubungan sewa-menyewa tanah pertanian itu terjadi praktek-praktek pemerasan. penjelasan pasal 16.9 Tabun Ketentuan mengenai pendaftaran itu telah diubab dengan PMA No. 1965.tersebut dibaca hak dipakai atas tanab yang dikuasai langsung oleh Negara dan uang sewa selanjutnya disebut uang wajib. Selama belum dihapuskan maka menurut pasal 53 hak terse but harns diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan UUPA. karena bertentangan dengan asas yang disebutkan dalam pasal 10. Terhadap hak pakai yang berasal dari konversi pada umunya berlaku Hukum Adat atau yang diperjanjikan pada waktu hak yang dikonversi itu diberikan. HAK SEWA Hak sewa selain disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 sebagai salab satu hak atas tanab. VI/5/Ka tanggal 20 Januari 1962 terbatas pada hak pakai yang berjangka waktu lebih 5 tabun jika tidak ditentukan jangka waktunya dianggap sebagai lebih dari 5 tabun.

000. itu untuk mengarnbil didahulukan daripada biaya untuk rnelelang yang telah dikeluarkan fiskal. (biaya mana harus didahulukan) biaya untuk menyelamatkan barang tersebut dan utang-utang utang-utang mana harns didahulukan. Menurut pasal 50 ayat 2 ketentuanketentuan lebih lanjut rnengenai hak sewa untuk bangunan akan diatur dengan peraturan perundangan. Dengan sendirinya ketentuan-ketentuan Bab I dan Bab II dari Dikturn Pertama UUP A berlaku pula terhadap hak sewa. baik tanah untuk bangunan rnaupun tanah pertanian ialah Hukurn Adat. Terhadap hak sewa berlaku juga pasal 50 ayat 2 jo pasal 52 ayat 2. BATASAN Menurut pasal 1162 KUHP : hipotek adalah suatu hak kebendaan atas bendabenda tidak bergerak. demikian juga akibat dari pada dicabutnya berbagai peraturan yang telah dibahas di atas. Tindak pidana itu digolongkan sebagai pelanggaran. 10. Peraturan Pernerintah atau Peraturan Menteri.oleh pasal 53 tersebut di atas hingga kini belurn ada. Apa yan~ diatur dalam UUP A barnlah rnerupakan ketentuan-ketentuan pokok saja. Suatu barang tidak bergerak. 4. biaya-biaya dan 165 . Peraturan itu bisa berbentuk undang-undang. b. untuk rnengarnbil penggantian daripadanya bagi suatu perikatan. Yang mernberikan kekuasaan kepada si berpiutang pelunasan dari hasil eksekusi barang tersebut secara orang-orang berpiutang lainnya. sepanjang dan selama soalnya belurn ada pengaturannya di dalam UUP A dan peraturan-peraturan tertulis lainnya.-. Hingga kini peraturan yang lengkap rnengenai hak sewa untuk bangunan itu belurn ada. c. HIPOTEK 7. Hak kebendaan yang diperoleh seorang berpiutang atas. dengan kekecualian barang tersebut. Beda dengan gadai untuk hipotek Undang-undang tidak rnernberikan definisi secara terperinci. Berdasarkan ketentuan pasal 58 maka hukurn yang berlaku terhadap sewa-menyewa tanah. Bila hendak diperinci lebih lanjut rnaka akan berbunyi sebagai berikut: a. Peraturan yang dirnaksudkan itu menurut pasal 52 ayat 2 dapat rnernberikan ancaman pidana atas pelanggaran peraturannya hukurnan kurungan selama-Iamanya 3 bulan atau denda setinggi-tingginya Rp.

bahwa karen a hipotek itu tergantung pada suatu perjanjian (utangutang) yang bersifat obligatoir. bahwa peminjaman uang dari si pemilik benda itu akan mendapat pembayaran dilunasi dari pendapatan penjualan benda itu secara didahulukan dari pinjaman-pinjamanJ utang-utang lainnya.kepada pemegang jaminan bagi pelaksanaan kewajiban seorang debitur. Ada yang berpendapat bahwa hipotek merupakan hak kebendaan (dan berdasarkan pendapat tersebut) karena hipotek itu tidak akan hilang. karen a hak tersebut tidak memberikan kekuasaan yang Jangsung terhadap benda yang bersangkutan. misaInya hak eigendom. yaitu bahwa hak yang lebih tua selalu dimenangkan terhadap hak yang lebih muda. termasuk dalam golongan ini gadai hipotek. hak erfpacht dan sebagainya. Hak atas benda atau hak kebendaan mempunyai sifat "droit de suite". memberikan kepada pemegangnya hak untuk menikrnati benda tersebut (rnempergunakan benda tersebut) dan kita juga mengenal apa yang disebut "hak atas benda jaminan/hak jaminan kebendaan". Wirjono Prodjodikoro berpendapat bahwa hipotek sukar dimasukkan golongan hak kebendaan. Sifat yang lain dari hak kebendaan itu. hal itu mengikuti benda di dalam tangan siapapun benda tersebut berada. Scholten ada perbedaan pendapat mengenai apakah hak hipotek merupakan hak kebendaan atau tidak. HAK-HAK HIPOTEK Hak hipotek adalah suatu hak kebendaan. Menurut Mr. yang rnemberi . Kita mengenal "hak atas benda" (ius in re) dan "hak terhadap orang" (ius ad rem). yaitu mempunyai daya mengikuti benda. yaitu sifat perhubungan lang sung antara pemegang hipotek di satu pihak dan benda yang dibebani hipotek 166 . merupakan hak absolut. Benda yang dibebani hipotek hanya ditentukan sebagai jaminan. Hanya saja hipotek mempunyai sifat kebendaan. Pendapat yang menganggap hipotek bukan sebagai hak kebendaan didasarkan pada alasan. Dr.2. Tentang hal ini Prof. Kita mengenal hak kebendaan yang termasuk golongan "hak atas benda kenikrnatan". karena dasamya bersifat obligatoir maka dengan sendirinya sesuatu yang bergantung kepadanya juga mempunyai sifat yang demikian. Selain ini hak kebendaan itu juga mempunyai sifat "dapat dipertahankail terhadap setiap fihak". melainkan mengikuti benda yang menjadi obyek hak hipotek itu. di mana atau di dalam tangan siapapun benda tersebut berada.

menimbulkan hak-hak dan kewajiban yang bersifat perseorangan. 5 juta dari utangnya. hak hipotek itu tetap berada di atas semua benda-benda jaminan. A tidak dapat minta supaya salah satu di antara persil-persil tersebut dibebaskan dari hak hipotek. dan A memberi sebagai jaminan hak hipotek atas dua buah persil miliknya kepada B. meskipun hak milik atas benda itu berpindah ke tangan orang lain. Jadi hak hipotek merupakan hak kebendaan yang memperkuat suatu hak perorangan.di lain pihak: sedemikian rupa. dapat kita simpulkan. hak hipotek tidak dapat berdiri sendiri melainkan bersifat accessoir. Hak menagih ini merupakan suatu hak perseorangan. PERUMUSAN HIPOTEK Dalam perumusan dari pengertian hipotek seperti yang tercantum di dalam pasal 1162 KUH 'Perdata. berarti hak hipotek tak dapat dibagibagi. Dengan cara subrogasi atau cessie hak hipotek dapat beralih ke tangan orang lain. yaitu dari perkataan " atas benda-bend a tidak bergerak ". maka hak hipoteknya sebagai hubungan accessoir pun berakhir. tergantung dari suatu hubungan pokok lain. Baca pasal 1163 KUH Perdata. yaitu debitur dan kreditur dapat menyimpang dari asas ini dengan membuat perjanjian tentang penyimpangan ini pada waktu hak hipotek tersebut diberikan. artinya : Bila A berutang kepada B Rp. bahwa hak hipotek itu tetap berada di atas benda tersebut. 167 . maka bila A telah membayar kembali Rp. Hubungan pokok ini bersifat obligatoir. 10 juta. oleh karena (hanya) dapat . bahwa hipotek hanya mengenai benda-benda tidak bergerak. Pihak-pihak. Jadi selama utang belum dilunasi seluruhnya. Hak hipotek merupakan hak yang tidak bergerak oleh karena menyangkut benda tidak bergerak. Bila hubungan ini berakhir. maka bila tidak diperjanjikan terlebih dahulu antara A dan B. 3.dipertahankan terhadap seorang (yaitu debitur) tertentu saja. yaitu dikenal sebagai azas yang tidak dapat dipecah-pecah. (Masih ada satu) sifat dari hak hipotek yang juga perlu dibahas. yaitu menimbulkan adanya hak menagih bagi kreditur. Hak hipotek merupakan suatu hak jaminan kebendaan sebagai suatu hak jaminan.

Tetapi pasal 1200 KUH Perdata memaksa kreditur untuk menjual bagian-bagian tersebut menurut urutan tertentu. hak guna usaha dan hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (hak hipotek).33 dan 39 UUPA. Pemegang hipotek termasuk kreditur preferen dari pemberi hipotek.Pasal 1200 KUH Perdata juga menyimpang dari asas yang tidak dapat dipecahpecah. hak rnilik. Tetap tidak semua benda-benda. Demikian pula pasal43 dari Undang-undang pegcabutan hak rnilik menyimpang dari asas yang tidak dapat dipecah-pecah. Bila temyata dikemudian hari diadakan eksekusi atau penjualan dimuka umum dari barang yang dihipotekkan itu. Benda dengan gadai barang yang dijadikan obyek hipotek tetap berada di tangannya debitur. Jadi yang dapat merupakan obyek hak hipotek ialah benda tidak bergerak baik yang berwujud. Ada benda-benda yang dapat dipindah tangankan dan benda-benda yang tidak dapat dipindah tangankan. maka kreditur cukup terjamin. maka pemegang hipotek berhak untuk mendapatkan pelunasan terlebih dahulu daripada para kreditur lainnya.Bila untuk kepentingan umum sebuah benda yang telah dibebani hipotek dicabut hak rniliknya dari tangannya debitur maka kreditur juga kehilangan hak hipotek atas benda tersebut. beserta segala perlengkapannya. Dengan adanya keharnsan untuk mendaftarkan hak-hak hipotek. Menurut pasal 25. hanya benda tidak bergerak yang dapat dipindah tangankan. sekedar yang terakhir ini dianggap sebagai benda tidak bergerak. 4. Di dalam Undang-undang disebutkan secara lirnitatif benda-benda yang dapat dibebani hipotek. maupun yang tidak berwujud. sehingga pemegang hipotek dapat menjual bagianbagian tersebut satu persatu secara berturut-turut atau sekaligus. Benda-benda yang dapat dipidah tangankan ialah benda-benda yang mempunyai tujuan melayani kepentingan umum. seperti : 168 . sesuai dengan keinginan kreditur. BENDA-BENDA YANG DAPAT DIBEBANI HIPOTEK. jadi yang sedikit ban yak mempunyai arti yangberkaitan dengan kepentingan umum. biaya-biaya dan utang-utang mana harus lebih didahulukan. kecuali biaya-biaya dan utang-utang yang disebutkan di atas. oleh karena asas itu berarti pula bahwa semua bagian dari benda yang dihipotekkan sama nilainya. tidak bergerak dapat dijadikan obyek hak hipotek.

2. jadi dengan adanya hak guna bangunan. amunisi. tujuannya. pulau-pulau (kecil besar). pohon-pohonan.: walaupun menurut sifatnya adalah benda-benda bergerak. karena Undang-undan= menggolongkannya ke dalam benda tidak bergerak tersebut. Hak guna bangunan mernisahkan bangunan dari tanah di atas mana bangunan tersebut didirikan. kecuali hak rniliklkepunyaan yang oleh Undang-undang dipersamakan dengan obyeknya. sehingga menjadi satu kesatuan dengan tanah itu termasuk obyek hak hipotek. gedung pemerintah. Benda-benda yang tidak dapat dipiridah tangankan tidak dapat dieksekusi. ambulance dan sebagainya. karen a : 1. pelabuhan-pelabuhan. maka pemegang hipotek hilang hak hipoteknya atas alat-alat perlengkapan itu. tanaman. alat-alat percetakkan di dalam gedung percetakkan. seperti rnisalnya bangunan. alat-alat perang seperti canon. sifatnya.maka segala sesuatu yang berada tetap di atas tanah itu. "Beserta segala perlengkapannya" berarti termasuk obyek hipotek juga semua benda yang karena pelekatan dan karena tujuannya menjadi satu dengan benda tidak bergerak yang di hipotekkan. sungai-sungai yang dipergunakan untuk pelayaran umum. karena itu tidak dapat menjadi barang jaminan. tidak meliputi bangunan yang berada di atas tanah tersebut yang dirniliki oleh B berdasarkan hak guna bangunan itu. gedung kotapraja. Yang termasuk golongan benda tidak bergerak karena Undang-undang menggolongkannya ke dalam golongan itu ialah segala hak atas benda tidak bergerak. Bila pemberi hipotek menjual alat-alat perlengkapan itu secara tersendiri kepada seorang pihak ketiga yang dipercaya/diberi kepercayaan. tank-tank. tetapi piutangnya pemegang hipotik dapat ditagih seketika itu juga berdasarkan pasal 1271 KUH Perdata. kapal perang. tetapi karena tujuannya digolongkan ke dalam golongan benda-benda tidak bergerak. Kita sudah mengetahui bahwa sesuatu benda dimasukkan ke dalam golongan benda tidak bergerak. Contoh : Penggilingan yang ditempatkan di dalam gedung penggilingan beras.Jalan-jalan umum/raya. museum. oleh Di atas dikatakan pula "beserta segala perlengkapannya".S. serta lukisan-Iukisan dalam museum tersebut. Contoh : Bila yang dihipotekkan adalah sebidang tanah . yang' bunyinya sebagai berikut : 169 . pantai-pantai. maka hak hipotek atas sebidang tanah rnilik A.

atau pada umumnya jika seorang berutang telah berjanji kepada 170 . maka mesin barn ini juga terikat dalam hubungan hipotek tersebut. Pasal 1165 KUH Perdata : Setiap Hipotek meliputi segala perbaikan dikemudian hari pada benda yang dibebani hipotek. kepada seorang istri dalam perjanjian kawin telah dijanjikan hipotek. . Hipotek atas benda-benda yang barn akan ada dikemudian hari adalah batal. Bila di dalam sebuah pabrik yang telah dihipotekkan ditempatkan sebuah mesin barn. Demikian pula bila mesin tersebut bukan miliknya pemberi hipotek (pemilik pabrik). Benda-benda tidak berwujud sebenamya bila dibandingkan dengan bendabenda berwujud kurang aman sebagai benda jaminan. oleh karena hak hipotek atas hak guna bangunan dan hak guna usaha berakhir dengan berakhimya jangka waktu hak tersebut. sehingga mesin ini karena tujuannya tergolong dalam golongan benda tidak bergerak. Jadi untuk mencegahnya harnslah diperjanjikan terlebih dahulu pada waktu hak hipotek tersebut diberikan. atau jika karena kesalahannya jaminan yang diberikannya bagi si berpiutang telah merosot. oleh karen a telah menjadi satu dengan pabrik tersebut. juga segala apa yang menjadi satu dengan beban itu karen a pertumbuhan atau pembangunan. yaitu pasal 314 KUH Dagang : kapal-kapal yang berukuran minimum 20 m' . Pasal 1175 KUH Perdata : Hipotek hanya dapat diletakkan atas benda-benda yang sudah ada. jika ia telah dinyatakan pailit. KUH Perdata : Jika namun demikian.Si berutang tak lagi dapat menarik manfaat dari suatu ketetapan waktu. Pasal 1175 : 2. bahwa penempatan mesin-mesin barn di dalam pabrik yang dihipotekkan itu tidak akan rnengakibatkan tertariknya mesin tersebut ke dalam ikatan hipotek. kecuali bila hak-hak tersebut berakhir karena pelepasan secara suka rela oIeh pemegang hak guna bangunanlusaha atau karena percampuran sebagai akibat penyerahan atau pewarisan. Masih ada benda yang dapat menjadi obyek hak hipotek karena Undang-undang menyebutkanlmenetapkan demikian. Pasal 1175 KUH Perdata mempunyai hubungan yang sangat erat dengan pasaI 1168 KUH Perdata : seseorang harus merupakan pemilik atas sesuatu benda tidak bergerak untuk dapat meletakkan hipotek atas benda tersebut.

misalnya tiap kali ia meminjam Rp. Hipotek yang harus diberikan oleh wali (pasal 334 KUHP). tetapi dia tidak perlu meminjam sekaligus dalam jumlah yang besar sekali. tetapi ia diperbolehkan meminjam sampai maksimum Rp. Ia memperoleh kredit sampai misalnya Rp. makin naik harga barang jaminan. Belum tentu hak menagih ini akan tercipta oleh karena bila umpamanya mendadak: pihak yang perlu uang dapat memperoleh uang dengan jalan lain. UTANG YANG DAPAT DIBERIKAN HAK HIPOTEK Untuk utang-utang yang diakibatkan karena peminjaman uang. atau dari seorang kreditur yang mau meminjamkan uang dengan bunga yang 171 . 1. makin dapat dipertanggungjawabkan peminjam uang tersebut. Ayat ke-2 ini menyinggung tentang kemungkinan diperjanjikan hipotek dari seorang yang belum merupakan pemilik. yaitu tanah berikut bangunan-bangunan di atasnya. 10 juta. 100 juta. 100 juta. Undang-undang dengan demikian menunjukkan bahwa adakalanya secara obligatoir sesuatu mungkin dilaksanakan apa yang secara kebendaan tidak mungkin dilaksanakan.dia perlu pinjam uang. Makin maju pembangunan perumahan tersebut. 100 juta tersebut. 5. Ia tidak sekaligus meminjam Rp. seperti : a. 2. Seorang pemilik tanah hendak membangun rumah-rumah di atas tanahnya dan untuk ini . maka si suami atau si berutang itu dapat dipaksa memenuhi kewajibannya. Persamaan antara hipotek yang harus diberikan oleh wali dan kredit hipotek : dalam kedua hal ada suatu hubungan hokum yang dapat melahirkanlmenciptakan hak menagih bagi kreditur. Untuk utang sementara. b. Apa yang secara obligatoir mungkin dilaksanakan belum tentu secara hukum kebendaan bisa dilaksanakan. barn bersifat obligatoir. tetapi hanya meminjam seperlunya saja.si berpiutang untuk memberikan hipotek. Ini barn dalam tahap memperjanjikan hipotek. Kreditur hipotek : sering terjadi dalam hubungan antara Bank dan klient dalam dunia pembangunan perumahan. juga dengan penunjukkan benda-benda yang diperolehnya sesudah lahimya perikatan. Pihak yang diperbolehkan meminjam uang memperoleh hak hipotek atas tanah berikut bangunan-bangunan yang didirikan di atas tanah tersebut.

1960 No. Persetujuan obligatoir diatur dalam buku ke-3 KUH Perdata. L. 172 . yaitu tentang yang tereantum dalam pasal 1320 KUH Perdata. Ini . Jadi mengenai bentuknya. 4. yaitu perjanjian pinjam meminjam uang. bahwa segala persetujuan bagaimanapun juga eara diadakannya. 104).N. Karena itu untuk adanya perjanjian hipotik itu pertama-tama harus lebih dulu ada persetujuan pokok yaitu umpamanya persetujuan utang piutang itu.5 tahun 1960. walaupun besarnya kerugian belum dapat diketahui terlebih dahulu dan kemungkinan terjadinya kerugian juga belum pasti. bahwa A meletakkan hipotek atas persil miliknya sebagai jaminan atas utangnya X kepada Y.lebih rendah. 6. dimana fihak yang berhutang (atau fihak ketiga yang mau menanggung utang tersebut) berjanji untuk memberikan hipotik kepada si berpiutang sebagai jaminan bagi pembayaran kembali utang tersebut. Fase kedua : persetujuan utang piutang tersebut kemudian disusul dengan persetujuan hipotik. Bisa juga terjadi. Sistem KUH Perdata mengadakan perbedaan yang nyata mengenai eara mengadakan persetujuan obligatoir dengan cara mengadakan persetujuan kebendaan. Hipotek juga mungkin diberikan untuk menjamin pembayaran ganti kerugian yang timbul akibat terjadinya wanprestasi.dapat juga digolongkan utang sementara. 3. maka barangkali kredit yang telah disediakan sarna sekali tidak akan dipergunakan. sudah bersifat mengikat kedua belah pihak. Perlu diperhatikan ketentuan pasal 1176 dan 1186 KUH Perdata sub 3. Fase pertama : hipotek seperti halnya dengan gadai bersifat aeeessoir. CARA TERJADINYA HIPOTEK Ditinjau dari ketentuan-ketentuan hukum Perdata Barat yang berlaku sebelum diundangkannya UUPA (UU No. Berlainan dengan persetujuan hipotik bersifat kebendaan. asal saja terbentuk menurut syarat -syarat yang ditentukan oleh Undang-undang. dimana dalam pasaJ 1338 KUH Perdata ditentukan. maka eara terjadinya hipotek dapat kita perinci menjadi tiga fase/tahap. persetujuan obligatoir bersifat bentuk bebas. ini berarti hipotik diadakan sebagai tambahan belaka dari suatu perjanjian pokok.

1963. akte mana menurut S. (Mr. sekarang Menteri Dalam Negri cq. karena sejak tanggal 3 Nopember 1966 jabatan Menteri Agraria telah ditiadakan dan wewenangnya sekarang diserahkan kepada Direktorat Jendral Agraria yang bemaung di bawah lingkungan Departemen Dalam Negeri (Keputusan Presidium Kabinet No. 15/1961 TLN.2347 ditetapkan. cetakan ke-3. Demikian pula halnya dengan persetujuan hipotik. PT Pembimbing Masa. hal mana mula-mula diatur oleh pasal 1171: 1 dan 1172 KUH Perdata. 1947: 53 hams dibuat di muka Kepala Kantor Pendaftaran Tanah. dimana ditentukan bahwa perjanjian hipotik hams dibuat dengan suatu akte otentik. Menurut ketentuan yang berlaku sekarang. bahwa : hipotek agar sah hams didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Tanah yang wilayahnya meliputi letak tanah atau rumah yang dibebani hipotek. Akte hipotek harus didaftarkan kepada "Pegawai Pengurusan Balik Nama" yang wilayahnya meliputi tempat dimana persil atau rumah yang dihipotekkan itu terletak. Direktorat Jendral Agraria ( sekarang Badan Pertanahan Nasional ).l13). 173 . Hukum Perdata Tentang Hakhak atas Benda. Tetapi dengan selesainya fase kedua ini. Wirjono Prodjokoro. karena notaris adalah seorang penjabat yang diwajibkan untuk rnembuat akte otentik. Sedangkan menurut peraturan menurut yang berlaku sekarang rnengenai pembuatan akte hipotek. yakni pasal19 P. Dengan dibuatnya akte hipotek tersebut.Ini dapat disimpulkan dari bunyi kata-kata pasal 1338 KUH Perdata:"suatu persetujuan bagimanapun juga caranya diadakan " Lain halnya dengan persetujuan kebendaan yang diatur dalam buku ke-2 KUH Perdata di mana ditentukan cara-cara tertentu untuk membuat persetujuan-persetujuan kebendaan tersebut. melainkan masih hams dilanjutkan dengan fase ketiga Fase Ketiga : Dulu. 10/1961 ditetapkan bahwa akte hipotekl akte perjanjian pemberian hipotek harus dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh dahulu : Menteri Agraria. hal. yaitu dengan membuat suatu akte yang dibuat di hadapan seorang penjabat tertentu. 75/U/Kep/1111966 tentang Struktur Organisasi dan Pembagian Tugas Departernen-departemen). yang menentukan bahwa satu sarna lain hams dilakukan secara membuat akte kehakiman rnenurut pasal 1 dari Stb. belum timbul hak hipotek. yaitu pembuatan akte hipotek. 1834: 27. maka fase kedua ini selesai. Jadi yang berfungsi sebagai penyimpan hipotek sekarang adalah Kepala Kantor Pendaftaran Tanah. Tetapi kedua pasal tersebut tidak berlaku lagi menurut pasal 31 Peraturan Peralihan Perundang-undangan tahun 1848. 1961 No. Jakarta.P. antara lain sering akte notaris. Yaitu pasal 2 Peraturan Menteri Agraria No.

Janji-janji yang sering dimuat dalam suatu akte hipotek ialah : 1. Dalam hal ini tingkatan dari pemegang hipotek yang didaftarkan atas urutan tanggal pendaftaran masing-masing hipotek. maka hipotek kedua menjadi hipotek pertama. Pentingnya penentuan kedudukan sebagai pemegang hipotek pertama. 7. Tingkat-tingkat dari pelbagai hipotek atas tanah. terasa apabila benda yang dibebani hipotek-hipotek tersebut dilelang karena wanprestasi dari pihak debitur dan ternyata hasil pelelangan tidak untuk melunasi semua utang-utang yang dijamin dengan hak hipotek atas persil tersebut. Jonji untuk menjuol sendiri pasol 1178 oyaf 2 KUH Perdafo. kedua. lSI AKTA HIPOTEK Selain hams memenuhi syarat-syarat tiap-tiap akta yang dibuat oleh seorang penjabat agraria.Pendaftaran ini perIu. kalau utang yang ditanggung dengan hipotek pertama sudah dilunasi. yang menentukan. Untuk dapat melakukan 174 . Setelah pendaftarannya ini dilakukan barulah hak hipotek itu timbul sebagai hak kebendaan yang mempunyai kekuatan hukum terhadap orang-orang pihak ketiga. beralihnya dan hapusnya hak hipotek tersebut. hipotek ketiga menjadi hipotek kedua dan seterusnya. mengingat sifat "droit de suite" dari hak hipotek tersebut. maka akta hipotek itu juga hams memenuhi syarat-syarat sebagai mana ditetapkan dalam pasal 1186 ayat 2 KUH Perdata. ketiga dan seterusnya. hipotek kedua dan seterusnya. Hutang yang hak hipoteknya lebih dahulu didaftarkan ada didahulukan untuk dilunasi (pasal 1181 KUH Perdata). sehingga perlu diberi tahukan kepada umum mengenai terjadinya. Berbeda halnya dengan gadai yang hanya dapat dipergunakan sebagai jaminan bagi satu utang saja. Di sini berlaku suatu "sistem penggeseran". artinya. maka berhaklah kreditur untuk menjuallelangl mengeksekusikan benda yang merupakan obyek hak hipotek. jadi debitur melakukan wanprestasi. yaitu dengan jalan pendaftaran dengan register tersebut. Bila debitur tidak dapat melunasi utangnya pada waktu yang telah diperjanjikan. Undang-undang memungkinkan diadakannyalebih dari satu hipotek yang dibebankan pada sebidang tanah. sebab itu ada hipotek pertama.

hal ini (mengeksekusikan) kreditur harns mendapatkan ijin dan ilakim terlebih dahulu. Jadi hams dibuatjanji untuk menjual sendiri antara pemberi dan pemegang hipotek. maka apabila debitur melakukan wanprestasi. maupllLQunga. Pasal 1178 ayat 2 menghasilkan suatu cara eksekusi yang dipermudah. Pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata memungkinkan kreditur yang piutangnya dijamin dengan hak hipotek pertama. bila debitur tidak dapat melunasi utangnya. sedangkan penjualan lelang harus dilakukan menurut cara sebagaimana . Perjanjian ini harns dengan tegas dinyatakan dalam akta hiporek . maka pemegang hipotek pertama itu diberi kuasa yang tidak dapat ditarik kembali/ dicabut kembali untuk menjual lelang benda yang dihipotekkan itu dan untuk mengambil pelunasan utang pokok rnaupun bunga.jtatur dalam pasal 1211 KUH Perdata. bahwa pemegang hipotek akan memiliki benda yang dihipotekkan. Jadi hams melalui prosedur yang memakan banyak waktu itu sering dibuat janji untuk menjual sendiri. Bertentangan dengan gadai..is dasar ketentuan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata oleh pemegang hipotek pertama dilakukan berdasarkan haknya pemegang hipotek pertama tersebut ataukah dalam hal ini dia hanya bertindak sebagai kuasa dari pemilik benda tersebut? Jadi apakah pemegang hipotik pertarna 175 . Seperti pada gadai pada hipotek juga tidak boleh diperjanjikan. untuk mengambil pelunasan uang pokok. melainkan harns diperjanjikan secara tegas terlebih dahulu. bahwa jika uang pokok tidak dilunasi semestinya. Janji yang dinamakan janji untuk menjual sendiri itu menurut Undang-undang hanya dapat diperjanjikan antara pemilik benda dengan pemeg3f1g hipotek pertama. ia secara mutlak dikuasakan menjual persil ~ dIg riDeriJc-~~tl di muka umum.1. Janji ini harns dibukukan dalam register-register umum. Apabila tidak secara tegas dinyatakan dalam -~ hipotek yang bersangkutan. sebagaimana ditentukan di dalam pasal 1178 : 2 KUH Perdata : si berpiutang/pemegang : Hipotek pertarna minta diperjanjikan. ser» \iaya dari hasil penjualan itu. maka pada hipotek wewenang untuk menjual benda yang dihipotekkan itu tanpa melalui hakim terlebih dahulu tidak diberikan secara melalui hukum. di mana-pernegang gadai secara otomatis dapat menjual barang gadai di muka umum tanpa perantaraan hakim. ~ serta pelelangan bend a jaminan hams dilakukan dengan perantaraan hakim. serta biaya dari hasil pelelangan itu. eksekusi yang disempurnakan/ disederhana-kan. Pada pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata Seringkali dipersoalkan apakah penjualan lelang at. bahwa bila debitur melakukan wanprestasi.111 didaftarkan dalam register umum. untuk mengadakan perjanjian dengan debiturl pemilik persil yang dibebani hipotek itu.

176 . sedangkan justru tidak ada penjualan yang lebih bertentangan dengan kehendak:perniliknya daripada penjualan berdasarkan pasal 1178 ayat 2 ini. sehingga ini berarti bahwa penjualan benda dalam hal ini merupakan penjualan secara suka rela. tidak menjalankan haknya pernilik. Tetapi dengan berbuat demikian tetap timbul persoalanpersoalan di dalam praktek.yang mempergunakan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata menjual benda yang merupakan objek hak hipotik itu sebagai penerima hipotik dari pemilik benda ataukah ia menjualnya berdasarkan haknya sendiri? (haknya yang ia peroleh sebagai akibat perjanjian utang-piutang yang dijamin dengan hak hipotik). Wirjono Prodjodikoro. Ke1emahan teori mandat: Menurut teori mandat pemegang hipotik pertama bertindak sebagai pemberi hipotik. Waktu hipotik diletakkan debitur tentunya mengharap bahwa ia akan dapat menyelesaikan utangnya dengan baik. Pitlo lebih tepat untuk tidak berbicara tentang pemberian kuasa tetapi untuk memandang penjualan yang dilakukan oleh pemegang hipotik pertarna sebagai wewenang yang berdasarkan haknya sebagai penagih yang tagihannya dijamin dengan hak hipotik pertama itu. Dalam kenyataan pemegang hak hipotik pertama bertindak: untuk dirinya sendiri. Teori eksekusi yang dipermudah mengatakan bahwa pemegang hipotik pertama yang bertindak atas dasar ketentuan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata adalah bertindak atas dasar haknya sendiri. dia tidak bertindak untuk pemilik. dia menjalankan haknya sendiri. (tindakan pernilik benda/penerima hipotik adalah tindakan pemberian kuasa). yaitu pemberian kuasa guna kepentingan fihak yang diberi kuasa (tetapi dengan menunjukkan kepada/mempergunakan teori paralel keberatan-keberatan di dalam praktek tidak terjawab). Memang oleh teori mandat dipergunakan istilah "Procuratio in rem suam". Dr. Penganut ajaran eksekusi yang dipermudah adalah antara lain Asser-Scholten. sehingga tidak akan sampai pada prosedur penjualan bendanya secara lelang. jadi ini berarti bahwa yang menjual benda tersebut sebenamya adalah pemiliknya. Pendapat yang mengatakan bahwa pemegang hipotik pertama merupakan penerirna hipotiknya pemilik benda/pemberi hipotik menganut terori mandat. Suyling dan juga Prof. Menurut Mr. Mereka yang mengatakan bahwa pemegang hipotik pertarna menjualnya berdasarkan haknya sendiri menganut ajaran eksekusi yang dipermudah. Konsekuensi yang aneh dari teori mandat ini yaitu bahwa pemegang hipotik pertama yang dianggap sebagai kuasa dari pemberi hipotik harus menyerahkan uang hasil penjualan lelang dari benda jarninan tersebut kepada pemberi kuasa/ pemiliknya/pemberi hipotik.

maka apabila dikemudian hari pemberi hipotek tidak dapat menyelesaikan utangnya (melakukan wanprestasi) dengan akibat rumah tersebut hams dijuallelang oleh pemegang hipotek pertama. Khususnya tentang wewenang pemilik untuk menyewakan benda jaminan itu oleh Undang-undang dimungkinkan diadakannya perjanjian antara pemegang dan pemberi hipotek yang bertujuan membatasi wewenang (pemberi) pemilik dalam menyewakan benda jaminan tersebut. Jadi ia boleh meletakkan hipotek-hipotek lain di atas benda tersebut. pembeli tidak akan menerima uang sewa lagi oleh karena telah dibayar di muka kepada pemilik lama. maka harga rumah itu merosot. justru merekalah yang sangat berkepentingan. Menurut pasall185 KUH Perdata. . ia boleh menjual benda tersebut. lebih-lebih dari pemegang hipotek pertama. Pemiliklpemberi hipotek tetap berwenang untuk melakukan tindakan-tindakan menguasai terhadap benda tidak bergerak yang telah dijadikan obyek hak hipotek itu. boleh pula menyewakannya. oleh karena rumah itu tidak dalam keadaan kosong (segera dapat dipakai oleh Pembeli). bahwa bend a jaminan akan dapat menghasilkan sebanyak mungkin. Pembatasan ini meliputi baik cara melakukan sewa-menyewa maupun jangka waktunya dan pembayaran uang sewanya. maka janji sewa pun· hams didaftarkan dalam register umum agar pihak ketiga mengetahuinya juga. tetapi ia tidak boleh melakukan tindakan-tindakan hukum yang mengakibatkan berkurangnya nilai benda jaminan bagi pemegang hipotek. Juga pemegang hipotek kedua dan berikutnya dapat membuat janji ini. Juga bila uang sewa telah dibayar di muka.pasol 1185 KUH Perdafa. oleh karena pemegang hipotek pertama tentu sudah lebih terjamin kedudukannya daripada yang kedua. Bila sebuah rumah misaloya yang telah dihipotekkan oleh pemiliklpemberi hipotek disewakan untuk jangka waktu yang lama. jWJji sewa ini mempunyai kekuatan sebagai suatu hak kebendaan. maka rumah itu tentu tidak akan dapat dijual dengan harga yang baik. jadi berlaku juga terhadap orang-orang pihak ketiga. Janji mengenai sewa-menyewa benda yang merupakan obyek hak hipotek . atau dengan pembayaran uang sewa di muka. Dan justru karena janji sewa itu sebagaimana halnya dengan janji untuk menjual sendiri mempunyai kekuatan berlaku terhadap pihak ketiga. ketiga dan seterusnya.2. dengan uang sewa yang sangat rendah.

sehingga tidak cukup lagi untuk menjamin pelunasan semua utang-utang yang dijamin dengan hak-hak hipotek atau benda tersebut. Hipotek merupakan hak kebendaan. Pertentangan antara sifat kebendaan dari hak hipotek ini dan perlunya mudah seterusnya diperjual-belikannya benda yang merupakan obyek hak hipotek itu menimbulkan lembaga yang disebut "pembersihan" itu. . maka harga benda tersebut bisa turon.3. PerIu diperhatikan bahwa pembersihan itu hanya mungkin dijalankan pada penjualan secara terpaksa di muka umum. Akibatnya pemegang hipotek pertama. jadi hak hipotek mengikuti benda itu dalam tangan siapapun benda tersebut berada. Atau dapat pula terjadi.pasal 7270 ayat 2 KUH Perdata. Lembaga pembersihan/pemumi adalah alat/upaya hukum yang mengakibatkan pembebasan sebuah benda dari hipotek-hipotek yang rnelebihi harga penjualan benda jaminan sebetulnya melanggar sifat kebendaan dari hak-hak hipotek itu. Bila yang dilelang 178 . maka benda yang dilelang itu hams terjual. Bila sebuah persil sudah terlampau berat dibebani hak-hak hipotek. jadi eksekusi itu harus membawa hasil yang nyata. oleh karena kreditur semata-mata tertarik akan bunga tinggi yang dipetjanjikan pemberi hipotekldebitur kepadanya. Hak hipotek merupakan hak kebendaan. bahwa seorang kreditur mau menerima sebagai jarninan hipotek atas sebuah benda tidak bergerak yang sebetulnya sudah terlampau berat dibebani hak-hak hipotek lainnya. mengakibatkan persil dibebani melebihi nilainya. jadi demi kepentingan para kreditur/pemegang hipotek yang piutang-piutarignya benar-benar tetjamin dengan hak-hak hipotek (yang diletakkan di atas benda jaminan) dapat dipertanggung jawabkan. Seperti kita sudah ketahui. sebuah benda tidak bergerak dapat dijadikan jarninan bagi berbagai utang. Harus dibedakan antara jual beli di bawah tangan dan jual beli di muka umum. Bila benda jarninan ini tidak dipelihara dengan baik. Tetapi pengorbanan ini perlu dilakukan demi dapat tetjualnya benda jarninan. Pada penjualan secara terpaksa di muka umum. kedua dan ketiga dirugikan dan ini disebabkan oleh pemegang hipotek keempat yang bersifat avonturir itu dan yang . jadi hak hipotek mengikuti benda tersebut dalam tangan siapapun itu berada. Janji unlllk lidak membersihkan benda yang dihipotek illl dati hak-hak hipotek yang melebihi harga penjualan banda tersebut . oleh karena pembebasan mengakibatkan dengan dijualnya benda jarninan ada pemegang hipotek yang kehilangan hak hipoteknya. maka tidak ada seorangpun yang mau membeli persil itu. Penjualan di muka umum ada yang bersifat secara suka rela dan ada yang secara terpaksa. jadi dapat dibebani dengan beberapa hak hipotek.

adalah benda yang terlampau berat dibebani dan tidak boleh dilakukan pembersihan. maka pembersihan itu harns dilaksanakan. sehingga akan tercapai kata sepakat mengenai cara-cara pelunasan utang-utang itu. maka semua piutang-piutang pada saat itu dapat ditagih pelunasannya. Anehnya justru pemegang hipotek yang paling tidak usah takut akan pembersihan itu yaitu pemegang hipotek pertamalah yang hanya dapat rnembuat janji tanpa pembersihan. maupun terhadap pemilik-pemilik berikutnya. Pemegang hipotek kedua tidak menarik keuntungan dari janji tanpa pembersihan yang dibuat oleh pemegang hipotek pertama. hila hipotek pertama ini sudah dilunasi. dalam arti janji tanpa pembersihan yang dimuat dalam akte hipotek pertama sajalah yang mempunyai kekuatan mengikat pihak ketiga. Janji ini hanya dapat dibuat oleh pemegang hipotek yang pertama rnenurut pasal 1210 ayat 3 KUH Perdata. segera dapat ditagih. Maka sebelum pemilik rnenjual benda jarninan itu ia pasti berunding terlebih dahulu dengan para pemegang hipotek. Oleh karena itu menurut Mr. tetapi boleh dibersihkan dari hipotek kedua dan seterusnya. bahwa pada penjualan secara suka rela pembeli tidak dapat menuntut supaya persil yang dibelinya itu dibebaskan dari segala beban hipotek yang melebihi harga pembelian (pasal 1210 ayat 2 KUH Perdata). Pitlo pembuat Undangundang dalam hal ini keliru dengan diberikannya hak untuk membuat janji tanpa pembersihan ini hanya kepada pemegang hipotek pertama. janji tanpa pembersihan ini selalu dimuat dalam tiap-tiap akte hipotek. baik terhadap mereka yang hendak rnembeli bendajaminan. Pemilik sebuah benda tidak bergerak yang telah dibebani beberapa hipotek tidak akan begitu saja menjual benda tersebut. Pemegang hipotek kedua tidak menarik keuntungan dari janjijanji yang dibuatnya sendiri. Di dalam tiap-tiap akte hipotek selalu dimuat ketentuan bahwa bila persill benda jarninan dijual oleh pemilik. Jadi untuk penjualan di muka umum secara terpaksa. Tiap-tiap pernegang hipotek hanya dapat menarik manfaat dari janji-janji yang dibuatnya sendiri. maka kemungkinan besar benda tersebut tidak akan laku. Tetapi seperti pada janji sewa-menyewa. Janji tanpa pembersihan itu berlaku terhadap pihak ketiga. Mengingat se1alu ada kemungkinan penggeseran dari hipotek kedua menjadi hipotek pertama. Dengan dijuaInya benda itu. .p. d. juga dalam akte hipotek kedua dan seterusnya. 179 . Janji tanpa pembersihan hanya berlaku pada penjualan suka rela.1. maka piutang-piutang yang sebetulnya belum jauh waktu penagihannya. pada penjualan secara suka rela di muka umum benda jaminan tidak bisa dibersihkan dari hipotek pertama. jika janji tersebut didaftarkan di dalam register-register yang disediakan untuk itu. Janji pembersihan yaitu suatu janji antara pemegang hipotek dan pemberi hipotek.

180 . sebab dia yang mengadakan persetujuan asuransi itu. janji tanpa pembersihan di sini tidak pada tempatnya dan memang dalam hal ini tidak berlaku lagi. banjir serta bahaya-bahaya lainnya. Pendapat yang demikian cocok sekali dengan hasil yang diinginkan. Benda-benda yang dibebani dengan hipotek seperti halnya dengan benda-benda lainnya tidak luput dari kemungkinan menderita kemusnahan atau kerusakan. Maka dari itu pasal 297 KUH Dagang memperkenankan si pemegang hipotek untuk mengadakan perjanjian dengan pemberi hipotek. Akibat dari pendapat ini adalah. pemegang hipotek belum tertolong. bahwa pemberi hipotek diharuskan untuk mengasuransikan benda-benda yang dihipotekkan itu terhadap misalnya bahaya kebakaran. Janji asuransi . maka sudah barang tentu si pemegang hipotek juga akan dirugikan sebab dengan demikian ia akan kehilangan jaminannya atau jaminannya akan berkurang nilainya. supaya dengan uang itu dibayarlah utang-utang yang dijamin dengan hipotek itu. hal mana membawa konsekwensi yang tidak dapat diterima. jadi ini merupakan penjualan secara terpaksa. maka seringkali dijanjikan. pemegang hipotek di sini hanya merupakan kuasanya pemilik. bahwa janji tanpa pembersihan di sini tetap berlaku. Janji tentang asuransi itu harus diberitahukan kepada perusahaan asuransi tersebut tidak terikat pada perjanjian yang diadakan antara pembeli dan pemegang hipotek. sebab andaikata kecelakaan itu terjadi tentunya yang akan menerima penggantian kerugian dari perusahaan asuransi adalah pemberi hipotek/pemilik. Penjualan ini dalam kenyataan lain dari suatu eksekusi.Penjualan yang dilakukan berdasarkan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata. 4. Untuk menghindari kerugian yang mungkin diderita oleh pemegang hipotek karena hal-hal yang demikian itu. oleh para penulis ditinjau sebagai penjualan/tindakan yang dilakukan atas inisiatifnya pemegang hipotek. dan apabila hal yang demikian . Tetapi dengan adanya asuransi ini saja. itu terjadi. Sedangkan menurut Mahkamah Agung. penjualan berdasarkan pasal 1178 ayat 2 KUH Perdata merupakan penjualan sec~ra sukarela. bahwa andaikata bend a yang dihipotekkan itu musnah atau menderita kerugian karena kebakaran atau banjir atau bahaya-bahaya lain yang disebutkan dalam persetujuan asuransi maka uang asuransi (penggantian kerugian dari perusahaan asuransi) itu harus diperhitungkan oleh perusahaan asuransi yang bersangkutan dengan pemegang hipotek itu.pasal 297 KUH Dagang Janji ini diatur dalam pasal 297 KUH Dagang.

PELAKSANAAN HIPOTEK Dalam hukum berlaku asas bahwa orang tidak diperbolehkan menjadi hakim sendiri dalam perkara-perkara yang dihadapinya.8. biasa bersama-sarna dengan para kreditur konkuren lainnya. Apabila hasil penjualan lelang dari benda yang dihipotekkan itu sarna besamya dengan jumlah utang-utang si berutang yang dijamin dengan hipotek atas bend a tersebut. Penjualan itu harns dilakukan di hadapan umum atau dilelang agar rnernperoleh harga yang setinggi-tingginya. karena tidak rnencukupi. si berpiutang akan berhak rnelaksanakan sendiri hak-haknya menurut perjanjian dengan tidak melewati hakim. (Dahulu ia termasuk kreditur preferen). Tetapi sering terjadi bahwa si berutang sendiri sejak semula sudah memberikan persetujuannya. Seorang berpiutang yang menghendaki suatu pelaksanaan perjanjian dari seorang berutang yang tidak memenuhi kewajibannya harns minta perantaraan Pengadilan. Jika hasil pelelangan itu lebih besar dari jurnlah utang-utang yang dijamin dengan hipotek-hipotek di atas benda yang bersangkutan. bahwa apabila ia sarnpai lalai. untuk mengambil pelunasan utang-utang yang dijamin dengan hipotek atas persil/rumah yang bersangkutan dari pendapatan/hasil penjualan itu. sesuai dengan "rang!urutannyaltingkatannya. bahwa apabila ia lalai. barang pertanggungan akan dijual oleh pemegang hipotek pertama dengan tidak usah minta perantaraan hakim. Dalarn hal ini hasil penjualan lelang itu pertama-tama akan dipergunakan untuk rnelunasi utang kepada pernegang hipotek pertama dan kalau ada sisanya. maka hasil penjualan lelang seluruhnya dipergunakan untuk melunasi sernua utang-utang itu. rnaka seluruh utang-utang itu dilunasi dahulu dan sisanya dikembalikan kepada debitur. Pelaksanaan yang demikian oleh seorang kreditur dinarnakan "Parate Eksekusi". Begitu pula halnya dengan seorang pemberi hipotek dengan "janji untuk menjual sendiri". ia sejak sernula sudah memberi izin kepada pemegang hipotek pertama. maka untuk sisa utang yang belurn terbayar itu pernegang hipotek yang bersangkutan hanya dapat rnenuntut pembayarannya sebagai kreditur konkuren. 181 . Kesulitan timbul bila hasil penjualan itu lebih kecil dari jurnlah utang-utang yang ditanggung dengan hipotek atas benda tersebut. sehingga pernegang hipotek yang belakangan akan menerima kurang atau bahkan tidak rnenerima pembayaran sarna sekali dari hasil pelelangan itu. dalam hal demikian. untuk rnelunasi pemegang hipotek kedua dan seterusnya.

Dengan berakhimya jangka waktu untuk mana hak hipotek tersebut diberikan hapuskan hak hipotek tersebut. Dengan berakhimya perikatan pokok. Dengan musnahnya bend a yang dihipotekkan itu. bisa karena utang itu dilunasi.9. kalau pemilik benda bergerak yang dihipotekkan itu hanya mempunyai hak bersyarat atas benda tersebut dan hak bersyarat itu terhenti. jadi apabila dengan perantaraan hakim diadakan pembagian uang pendapatan lelang dari benda yang dihipotekkan itu kepada para kreditur. 182 . jadi apabila utang yang dijamin dengan hak hipotek itu lenyap. yaitu : 4. Dalam praktek pembayaran utang yang dijamin dengan hak hipotek itu dan pembersihan yang merupakan cara-cara yang paling sering mengakibatkan hapusnya hak hipotek. Tidaklah cukup dengan memberitahukan maksud hendak melepaskan hak hipotek oleh pemegang hipotek kepada sembarang orang pihak ketiga umpamanya. 5. 2. Dari pelbagai peraturan dapat juga disimpulkan cara-cara hapusnya hak hipotek seperti misalnya dari pasal 1169 KUH Perdata. 3. Karena penetapan tingkat oleh hakim. atau tanah longsor. misalnya dengan lenyapnya tanah yang merupakan obyek hak hipotek itu oleh karena tenggelam. BERAKHIRNYA HIPOTEK Di dalam pasal 1209 KUH Perdata disebutkan 3 cara berakhirnya hak hipotek. pelepasan dengan sukarela ini tidak ditentukan bentuk hukumnya. bisa juga karena perikatan pokoknya lenyap karena daluarsa yang membebaskan seseorang dari suatu kewajiban (daluarsa ekstinktif). kreditur yang tidak kebagian pelunasan piutangnya kehilangan hak hipoteknya oleh karena pembersihan. Harus diperhatikan bahwa pencoretan atau "roya" bukan merupakan salah satu cara hapusnya hak hipotek. Karena pelepasan hipoteknya oleh si berpiutang. Di samping cara-cara tersebut di atas· masih ada cara-cara lain hapusnya hak hipotek. jadi apabila kreditur yang bersangkutan melepaskan dengan sukarela hak hipoteknya. Biasanya pelepasan ini dilakukan dengan pemberitahuan kepada pemilik dari benda yang terikat dengan hak hipotek itu. tetapi tentunya harus secara jelas atau tegas. 6. yaitu : 1.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful