KISI-KISI A. Pengertian hak atas tanah?

Hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut menguasai Negara. Kewajibanya yaitu menjaga, mengolah dll. yang berasal dari hak

B. Dasar hukum hak atas tanah di Indonesia UU No 5 tahun 1960, pasal 16 ayat 1 dan tertib hukum pertanahan( kepres 7 tahun 1979, pasal 4 ayat 1 dan 2, pasal 16 ayat 1, pasal 53 ayat 1). 1. Pasal 4 tercantum makna bahwa hak menguasai dari Negara terhadap bumi, air serta ruang angkasa yang ada diatasnya. Menurut Budi harsono, Hak dari Negara bukan berarti memiliki tetapi memberi wewenang pada Negara sebagai organisasi kekuasaan yang tertinggi. Wewenang tersebut untuk 3 hal: a. Wewenang mengatur dan menyelenggarakan, peruntukkan penggunaan, persediaan, dan pemeliharaannya. b. Wewenang untuk menentukan dan mengatur hak2 yang dapat dipunyai atas bumi air dan ruang angkasa c. Wewenang dalam menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang2 dengan objek tanah. 2. Pasal 16 ayat 1 (hak2 atas tanah) 3. Pasal 53 ayat 1 (sifatnya sementara) Hak tersebut makin lama akan menghilang. Hak milik a. sifatnya terbatas. b. Orang asing tidak boleh punya hak milik

C. Jenis2 hak atas tanah! ( pasal 16 ayat 1) a. Hak milik hak turun-menurun, terkuat (bisa dibuktikan atau dengan status hokum kuat) dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan yg berlaku pada pasal 6. Biasanya menggunakan system publikasi negative yaitu

pembuktian dengan sertifikat. Subjeknya Orang asing yang mewarisi dari istrinya, Badan hukum, warga Negara Indonesia, dll. Apabila punya kewarganegaraan rangkap, jika belum berumur 17 tahun, dia boleh kewarganegaraan rangkap, jika lebih, dia harus memilih. Ia juga tidak diperkenankan atas hak milik tanah. Namun bila ia mendapat wasiat, ia punya kesempatan untuk mengurus urusan kepemilikan hak miliknya. 1. Terjadinya dan cara mendapatkan hak milik Menurut hukum adat, hak milik dengan penetapan pemerintah, ketentuan UU yaitu terjadi karena konversi berbagai ketentuan2 yang ada setelah UUPA. 2. Jual beli hak milik Jika secara adat, dengan perjanjian kedua belah pihak. Jika belum bersertifikat harus ada perjanjian jual beli. 3. Hapusnya hak milik a. Ditelantarkan b. Pencabutan hak c. Tanahnya musnah d. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya b. HGU hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

c. HGB hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun lagi. d. Hak pakai hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang. e. Hak sewa

Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

f. Hak membuka tanah dan Hak memungut hasil hutan Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. g. Hak-hak lain yg tidak termasuk dalam hak2 tersebut diatas yg akan ditetapkan dengan UU serta hak-hak yg sifatnya sementara

D. Prosedur pengurusan hak atas tanah

a. Pemohon mengajukan permohonan Hak Milik kepada pejabat yang berwenang

melalui Bupati Walikota Kepala Daerah c.q. Kepala Sub Direktorat Agraria Kabupaten atau Kotamadya yang bersangkutan secara tertulis.
b. Permohonan

tersebut

harus

memuat

antara

lain,

sebagai

berikut

1) Pemohon
a) Jika pemohon adalah perorangan, harus memuat keterangan berupa nama, umur,

kewarganegaraan, tempat tinggal, dan pekerjaannya serta jumlah isteri dan anaknya yang masih menjadi tanggungannya. Jika ia seorang isteri, juga disebutkan keterangan mengenai suaminya.
b) Jika pemohon adalah badan hukum, harusmemuat nama, tempat kedudukan, akta

atau peraturan pendiriannya, tanggal dan nomor surat Keputusan Menteri Dalam Negeri tentang penunjukannya sebagai badan hukum yang boleh mempunyai tanahdengan Hak Milik.
2) Tanahnya memuat tentang : a) Letak, luas, dan batas-batasnya. b) Status tanahnya. c) Jenis tanahnya d) Tanah tersebut telah atau belum dikuasaipemohon. Apabila telah dikuasi

sebelumnya,atas dasar apa ia memperoleh atau menguasainya.

e) Penggunaannya. 3) Lain-lain : a) Melampirkan keterangan-keterangan mengenai status hukum, letak dan tanda

bukti dari tanah-tanah yang telah dimiliki oleh pemohon termasuk yang

dimiliki oleh suami atau isteri serta anak-anaknya yang masih menjadi tanggungannya.
b) Keterangan lain yang dianggap perlu. c) Permohonan tersebut di atas harus dilampiri dengan : 1.1 Mengenai diri pemohon : 1.1.1 1.1.2

Perorangan. Badan hukum.

1.2 Mengenai tanahnya. 1.3 Turunan dari surat-surat bukti perolehan hak secara beruntun mengenai

penguasaan tanah oleh pemohon. E. Hak2 atas tanah ulayat Hak yang menggambarkan hub2 hukum antara masyarakat hokum adat tertentu dengan tanah adat setempat. Pertama, tanah ulayat suku (TUS) berwenang mengatur pemanfaatannya adalah mamak kepala waris/mamak kepala suku. Mamak kepala waris itu adalah laki-laki tertua dalam kaum suatu suku atau artinya tanah cadangan yang dikuasai oleh suku/kepala suku menurut bari balabeh, setiap nagari yang wewenangnya dipegang oleh suku yang bersangkutan yang diperuntukan kepada anggota suku. Kedua, tanah ulayat kaum (TUK), yang berwenang mengatur pemanfaatannya adalah penghulu kaum atau mamak kepala kaum. Mamak kepala kaum adalah seorang penghulu dalam kaum yang bergelar datuk. Tanah yang dipegang oleh kaum atas pemberian suku yang diperuntukan kepada anggota kaum yakni pada paruik. Kaum itu terminologinya sepadan dengan Jurai, sedangkan paruik sepadan artinya dengan Indu. Tiba di paruik inilah dipakai istilah ganggam bauntuak. Hak pada pemegang ganggam bauntuak itu hanyalah hak garap. Ganggam bauntuak ini contohnya tanah perumahan, tanah parak/ ladang, tanah sawah, tidak boleh dijual. Ketiga, tanah ulayat nagari (TUN) yang berwenang mengatur pemanfatannya adalah Kerapatan Adat Nagari (KAN) (semacam aliansi penghulu kaum dalam nagari yang disebut pangulu pucuak di Kelarasan Koto Piliang dan Pangulu Tuo di Kelarasan Bodi Caniago) atau tanah yang dikuasai oleh nagari yang belum diperuntukan kepada suku sesuai dengan barih balabeh adat nagari yang bersangkutan. Keempat, tanah ulayat rajo (TUR) atau kawasan yang belum dikandonoi yang berwenang mengatur pemanfaatannya adalah para penghulu pucuak atau pangulu tuo

yang dianggap tak rajo kaganti rajo, rajo di sini bukan kerajaan, tetapi kebenaran bukan pula pemiliknya tetapi pengawasnya. F. Hak atas rumah susun (UU No 16 Tahun 1985) Menurut Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan peundang-undangan yang berlaku. Untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunannya terlebih dahulu sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan. Satuan rumah susun dapat dimiliki baik oleh perseorangan maupun badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah, dan untuk mencapai tertib administrasi pertanahan serta memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemilik hak atas satuan rumah susun, maka sesuai dengan Pasal 9 ayat (1) sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan sertipikat hak milik. Hak milik atas satuan rumah susun dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, yang mana pemindahan hak tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan didaftarkan pada Kantor Agraria/Badan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Peralihan hak dengan pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pewaris, sedangkan pemindahan hak tersebut dapat dengan jual beli, tukar menukar dan hibah. Berdasarkan Pasal 12 Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan atau fidusia. Dapat dibebani hak tanggungan apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan, dan dibebani fidusia apabila dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Hal ini dimaksudkan supaya dapat dimungkinkan adanya pemilikan satuan rumah susun dengan cara jual beli yang pembayarannya dilakukan secara bertahap atau angsuran.

G. Iktisar tentang hak yang bersifat primer (4) dan sekunder Primer (individual) a. Hak milik 1) Kapan Berakhirnya

2) Proses Pengurusannya b. Hak Guna Usaha 1) Kapan Berakhirnya Waktu paling penggunaan antara 25 s/d 35 tahun (pasal 29 ayat 1 dan 2) 2) Proses Pengurusannya c. Hak Guna Bangunan 1) Kapan Berakhirnya Waktu paling lama 30 tahun (pasal 35 ayat 1), serta dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun 2) Proses Pengurusannya d. Hak Pakai (berasal dari Negara ataupun pemilik tanah) 1) Kapan Berakhirnya Sesuai dengan perjanjian atau ketentuan yg telah ditetapkan 2) Proses Pengurusannya

Sekunder a. Hak gadai 1) Waktu Yang tidak ditentukan (1 kali masa panen) dan ditentukan (Tergantung perjanjian) 2) Proses pengurusan Hak gadai (Gadai Tanah) pada umumnya dilakukan tanpa sepengetahuan kepala desa/kepala adat. Hak Gadai (Gadai Tanah) hanya dilakukan oleh pemilik tanah dan pihak yang memberikan uang gadai, dan dilakukan tidak tertulis. b. Hak bagi hasil 1) Waktu Semula menurut Hukum Adat, jangka waktu Hak Usah Bagi Hasil (Perjanian Bagi Hasil) hanya berlaku satu tahun dan dapat diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya tergangtung pada kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak. 2) Prosedur

Mneurut UU No. 2 Tahun 1960, perjanjian bagi hasil harus dibuat secara tertulis di muka kepala desa, disaksikan oleh oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh Camat setempat serta diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan. Ketentuan ini dimaksudkan untuk upaya preventif menghindarkan perselisihan mengenai hak dan kewajiban kedua belah pihak. c. Hak menumpang 1) Waktu d. Hak menyewa atas pertanian\ Jangka waktu tergantung kesepakatan atau perjanjian yang telah ditetapkan

H. Hak-hak atas tanah sebelum UUPA I. Hak penguasaan atas tanah 1. Hak bangsa Indonesia Hak menguasaan dalam hub hukum antara bangsa Indonesia dengan seluruh wilayah yang menyangkut bumi, air dan luar angkasa dan kekayaan alam yang ada didalamnya. Hubungan hukum tersebut bersifat abadi. Entry pointnya dari eksklusifitas. 2. Hak menguasai dari Negara Bukan memiliki, tp kewenangan tertentu dari negara untuk mengatur agar kemanfaatan tanah dapat maksimal. Entry pointnya managemen

J. Hak2 indvidual Terdiri dari 3 macam 1. Hak-hak atas tanah yang bersifat tetap a. Hak milik b. HGU c. HGB d. HGP 2. Hak-hak atas tanah yang bersifat sementara a. Hak menumpang 3. Hak-hak lain yang berhubungan dengan tanah Contoh: Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan. Hak2 untuk membuat bangunan bawah tanah. Hak guna ruang angkasa.

K. Buat table jenis2 hak, perbedaan dan persamaan Beda Hak guna usaha dan hak guna bangunan 1. Dari tujuan penggunaannya, HGU untuk membuka perkebunan, pertanian dan perternakan, sementara HGB untuk mendirikan bangunan2. 2. Dari segi asal tanah, HGU mutlak dari Negara, sementara HGB bisa diusahakan kepada Negara maupun perseorangan. 3. Dari segi batas waktu, HGU 25-30 thun, penambahan, 25 tahun, ditambah 30, tambah 25 tahun lagi, HGB, 30 tahun, tambah 25 tahun. 4. Dari segi Batas luas, HGU minimal 5 ha, HGB tidak ditentukan karena tergantung bangunan apa yang akan dibangun.

Hapusnya HGU dan HGB Diatur pasal 34 dan 40 UUPA 1. Jangka waktunya berakhir 2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena suatu syarat tidak dipenuhi. 3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir 4. Dicabut untuk kepentingan umum, misal izin perikanan yang ternyata ada kandungan minyak potensial untuk Negara. 5. Tanahnya ditelantarkan 6. Tanahnya musnah, misalnya karena bencana alam 7. Orang/badan hokum yg punya hak tersebut tidak lagi memenuhi syarat u memenuhi hak tsb.

Persamaa hak pakai dan hak sewa 1. Sama2 memiliki batasan penggunaan tanah 2. Sama tidak bisa dijadikan jaminan hutang Berbedaannya 1. Hak sewa Memakai pembayaran sewa, sedangkan hak pakai tidak, karena punya konssekuensi tertentu 2. Hak pakai dapat dialihkan, hak sewa tidak. 3. Hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu

4. Hak sewa tak ada aturan tertentu, namun dalam pelaksanaannya sering mengacu pada hak pakai. L. Kapan hak2 yag bersifat sementara bisa dicabut Diatur dalam Pasal 53 UUPA 1. Hak usaha bagi hasil 2. Hak menumpang 3. HAk sewa pertanian (pasal 10 ayat 1) 4. HAk pengelolaan: adalah hak untuk mengelolakan tanah untuk keperluan badanbadan pemerintah, diatur permendagri no 1 tahun 1967, dengan waktu 6 tahun. Contoh:kementian lingkungan hidup untuk eksperimen pencemaran. 5. Hak Pengusahaan hutan Diberikan pemerintah dalam jangka waktu 20 tahun. Dapat diusahakan oleh orang asing. 6. Hak pertambangan atau kuasa pertambangan Hak untuk menggunakan tanah yang tidak termasuk kekayaan yang ada didalam tanah. Misalnya:tambang pasir, batu2an.