Pengertian Hak Milik
• Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun, terkuat dan terpenuh. Kata “terkuat” dan “terpenuh” tidak berarti bahwa hak milik itu merupakan hak yang mutlak, tidak dapat diganggu gugat dan tidak terbatas seperti Hak Eigendom, akan tetapi kata terkuat dan terpenuh itu dimaksudkan untuk membedakan dengan hak-hak lainnya, yaitu untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah maka Hak Milik yang terkuat dan terpenuh.

Sifat Hak Milik (1) merupakan hak yang tekuat. Hak Milik adalah hak atas tanah. 24/1997. berarti jangka waktunya tidak terbatas. karena itu tidak meliputi pemilikan kekayaan alam yang terkandung dalam tubuh bumi dan yang ada di bawah/di dalamnya. . ini menandakan kewenangan pemegang hak milik itu paling penuh dengan dibatasi ketentuan pasal 6 UUPA tentang fungsi sosial tanah. oleh karena itu harus didaftarkan menurut PP No. (2) terpenuh. (3) turun temurun. artinya Hak Milik tidak mudah hapus dan musnah serta mudah dipertahankan terhadap hak pihak lain. dapat beralih karena perbuatan hukum dan peristiwa hukum.

c. UUPA memandang seorang yang mempunyai 2 kewarganegaraan (dwikewarganegaraan/bipatride) sebagai orang asing (pasal 21 ayat 4 UUPA). (5) Badan-badan Hukum tertentu (pasal 21 ayat 2 UUPA) yang berdasarkan PP 38/1963 dapat mempunyai Hak Milik. d. Bank-bank Pemerintah. . (2) Asas umum: Perorangan (pasal 20 ayat 1 UUPA). Badan-badan Sosial. (3) Warganegara Indonesia merupakan pelaksana asas kebangsaaan sebagai salah satu dasar UUPA (pasal 21 ayat 1 UUPA).Subyek Yang Menjadi Pemegang Tanah Hak Milik (1) Menganut asas kewarganegaraan dan asas persamarataan bagi pria dan wanita (pasal 9 UUPA). Badan-badan Keagamaan. (4) WNI Tunggal (asas khusus). Badan-badan Koperasi Pertanian. karena pada saat lahirnya UUPA masih dikenal dwi-kewarganegaraan. yaitu: a. b.

WNI kehilangan status kewarganegaraan Indonesianya (peralihan dari WNI menjadi WNA). b. masih diakui/diperbolehkan oleh UUPA dengan syarat orang asing tersebut tidak boleh memegang Hak Milik itu lebih dari 1 tahun dan harus mengalihkannya kepada pihak yang memenuhi syarat.Permasalahan Hukum (1) Larangan pemindahan Hak Milik kepada warga negara asing. Percampuran harta karena perkawinan campuran. c. badan hukum Indonesia (kecuali yang ditetapkan dalam PP No. 38/1963) dan badan hukum asing (pasal 26 ayat 2 UUPA). (2) Peristiwa hukum yang menyebabkan beralihnya Hak Milik kepada pihak-pihak yang tidak berwenang sebagai pemegang Hak Milik seperti warga negara asing. . Pewarisan tanpa wasiat (pewarisan ab intestato). Peristiwa hukum yang menyebabkan berakhirnya Hak Milik kepada WNA adalah: a.

perkebunan dan peternakan .• Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara selama jangka waktu tertentu guna usaha pertanian. perikanan.

sifat dan tujuan pemberian hak tersebut.Jangka waktu HGU (1) Tanaman keras: 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi. (2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. pemegang hak dapat mengajukan pembaharuan HGU di atas tanah yang sama. . Syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU: (1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan. (4) diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut. Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir. (3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU. (2) Tanaman muda: 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.

(2) Badan Hukum Indonesia. 23/1980. (3)Untuk meningkatkan penanaman modal asing dalam sektor perkebunan ditetapkan berdasarkan Keppres No.Subyek HGU (1) Warganegara Indonesia. . bahwa Hak Guna Usaha dapat langsung diberikan kepada perusahaan PMA yang berbentuk Perusahaan Patungan yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

(2) Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah HGU untuk mendukung pelaksanaan usaha pada nomor (1). mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pemegang HGU berhak untuk : (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian. (8) Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. (3) Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis. (7) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara sesudah HGU tersebut hapus. (4) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU. . (6) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU. perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya. (2) Melaksanakan usaha pertanian.Kewajiban dan Hak Pemegang HGU Pemegang HGU berkewajiban untuk : (1) Membayar uang pemasukan kepada Negara. perikanan dan atau peternakan. (5) Memelihara kesuburan tanah. perkebunan.

untuk badan hukum: ditetapkan oleh Menteri Agraria dengan pertimbangan dari pejabat yang berwenang dan luas tanah yang diperlukan untuk usaha tersebut.Luas Tanah HGU (1) Minimum 5 hektar (pasal 28 UUPA jo. .untuk perorangan: 25 hektar. . Pasal 5 PP 40/1996) (2) Maksimum : .

penyertaan dalam modal. Peralihan tersebut harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.…. hibah. (PPAT HGU ADALAH DIREKTUR PENDAFTARAN TANAH-BPN PUSAT. tukar menukar.. pewarisan. penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta PPAT. BUKAN PPAT BIASA) Sedangkan jual beli melalui lelang dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.Peralihan Hak Guna Usaha (1) (2) (3) (4) (5) jual beli. tukar menukar. dan peralihan karena pewarisan dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang . Peralihan karena jual beli kecuali melalui lelang.

. berarti HGB dapat lahir dari: 1. 2.Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu (pasal 35 ayat 1 UUPA). tetapi disesuaikan dengan kebutuhan hanya ada ketentuan bahwa apabila satu keluarga telah mempunyai 5 (lima) sertipikat tanah maka untuk setiap perubahannya harus mendapat izin dari BPN. pemberian/permohonan hak (HGB-HAT PRIMER) Perjanjian pembebanan HGB di atas tanah Hak Milik kepunyaan orang lain (HGB-HAT SKUNDER) Luas Tanah HGB: Tidak ada pembatasan. Pengertian bukan miliknya sendiri.

pemegang HGB di atas tanah Negara dapat mengajukan pembaharuan hak. . maka HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftar di Kantor pertanahan. maksimum 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi (pasal 35 ayat 1 UUPA jo. paling lama 30 tahun (pasal 29 ayat 1 PP 40/1996). .Sedangkan untuk HGB di atas tanah Hak Milik. Untuk perpanjangan atau pembaharuan HGB atas tanah Hak Pengelolaan. sifat dan tujuan pemberian hak tersebut. Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB. (5) permohonan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut. selain dengan syarat tersebut di atas. Adapun syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGB: (1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan. harus dengan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Pasal 25 PP 40/1996). (3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB. Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir. (4) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan. (2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.JANGKA WAKTU HGB .Untuk HGB di atas Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan.

pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB tersebut hapus. (4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena Keadaan geografis atau sebab lain. (5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara.Kewajiban dan Hak Pemegang HGB Kewajiban: (1) Membayar uang pemasukan kepada Negara. serta (2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya. . (6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. (2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan. Pemegang HGB berhak untuk : (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya. (3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian hidup.

Tanahnya musnah. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGB . Tanahnya ditelantarkan.Hapusnya HGB 1. Dicabut untuk kepentingan umum (UU No. 2. 6. 3. Jangka waktunya berakhir. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir. 4. 7. 20/1961). 5. Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi.

yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat keputusan pemberian haknya (tanah negara) atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (tanah milik orang lain) Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalah hak atas tanah yang dapat dipergunakan untuk non pertanian dan pertanian. yaitu:  Kata “menggunakan”. . menunjukkan bahwa tanah itu dapat digunakan untuk bangunan (sebagai wadah).Hak Pakai (pasal 41 UUPA) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain.  kata “memungut hasil” menunjukkan bahwa tanah dapat digunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor produksi).

Peraturan (dasar hukumnya) HAK PAKAI (1) UUPA: pasal 41 s/d 43. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan Ketentuan -ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya. pasal 49 ayat 1. Pasal 1 PMA No. pasal 50 ayat 2 jo. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara. Pasal 52. 9 Tahun 1999. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha. UU No. PMA No. tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan . 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. PP No. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing. PP No. (2) Luar UUPA: UU No.

atas tanah Negara adalah 25 tahun. keagamaan. . yaitu kepentingan instansi pemerintah.Jangka waktu HAK PAKAI (1) Untuk penggunaan umum (individual): . . dan dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan (2)Hak Pakai khusus jangka waktu haknya adalah diberikan selama dipergunakan untuk keperluan khusus. dapat diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui. sosial serta perwakilan negara asing dan badan internasional.atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang.

Lembaga Pemerintah Non Departemen. (7) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional . dan Pemerintah Daerah. (5) Warganegara asing yang berkedudukan di Indonesia. (3) Departemen. (4) Badan-badan keagamaan dan sosial.SUBYEK PEMEGANG HAK PAKAI (1) Warganegara Indonesia. (6) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. (2) Badan Hukum Indonesia.

(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara. (6) Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. (3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian hidup. pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus. Pemegang Hak Pakai berhak untuk : (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya.Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai Pemegang Hak Pakai berkewajiban untuk : (1) Membayar uang pemasukan kepada Negara. (4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena keadaan geografis atau sebab lain. serta (2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya. . (2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan persyaratan.

Berasal dari konversi hak-hak lama pada tanggap 24 September 1960 . . Terjadinya (pasal 41 ayat 1) . .Jika asal tanah adalah Tanah Negara.Jika berasal dari tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu (Hak Milik dan Hak Pengelolaan) maka terjadinya melalui perjanjian antara pemilik tanah tersebut dengan pihak yang akan memperoleh Hak Pakai. 56/Prp/1960. maka terjadinya adalah melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH).LUAS TANAH DAN TERJADINYA Luas Tanah (1) Untuk tanah bangunan : tidak terbatas (2) Untuk tanah pertanian : dibatasi dengan UU No.

5/1974) Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk : Pengertian dan Isi kewenangan 1. 2. Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri. Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang meliputi segi peruntukkan. . 3. segi jangka waktu dan segi keuangannya. segi penggunaan. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya.(Baca : Pasal 3 PMDN No.

2.9/1965 dikonversi menjadi hak atas tanah menurut hukum tanah nasional : 1. Jika tanah Hak Beheer tsb. maka dikonversi menjadi Hak Pakai. maka Hak Beheer dikonversi menjadi Hak Pengelolaan.Sejarah HPL • Hak Pengelolaan ini berasal dari “Hak Beheer”. digunakan oleh instansi pemerintah untuk keperluan sendiri. . yaitu hak penguasaan atas tanah negara yang dengan PMA No. penggunaan dan jangka waktu dan keuangan. tidak hanya digunakan sendiri tetapi akan diserahkan kepada pihak ketiga bagian-bagian dari tanah lainnya yang meliputi segi peruntukkan. Jika tanah Hak Beheer tsb.

5/1974 tentang Ketentuan-ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan d. PMA Nomor 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan Ketentuan-ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya c. PP No. 9 Tahun 1999. PMDN No.Peraturan (Dasar Hukumnya) (1) Di dalam UUPA: UUPA tidak secara tegas mengatur dan memuat definisi HPL. II. tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan menggantikan PMDN 1/19777 e. 3/1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak atas Tanah untuk keperluan Pembangunan Perumahan . 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan f. tetapi hanya tersirat dalam Penjelasan Umum bagian A. (2). PMA No. 8/1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara b. (2) Di luar UUPA: a. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. PMDN No.

.Setelah jangka waktu hak atas tanah yang diberikan kepada pihak ketiga itu berakhir maka tanah tersebut kembali lagi ke dalam penguasaan sepenuhnya pemegang Hak Pengelolaan dalam keadaan bebas dari hakhak yang membebaninya.

.Sifat dan Ciri-ciri HPL • • • • • Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah Tidak dapat dipindahtangankan Tidak dapat dijadikan jaminan hutang Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut dipergunakan sesuai ketentuan dalam pemberian HPL tsb.

Siapa saja yang dapat menjadi Subyek HPL ??? • Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis dengan industri dan pelabuhan (BUMN dan BUMD) Lembaga dan instansi pemerintah pusat dan pemda • .

More About HPL • Bagaimana Lahirnya HPL ??? • Melalui Penetapan Pemerintah (PEMBERIAN HAK) karenanya HPL dapat digolongkan Jenis HAK ATAS TANAH PRIMER/ORIGINER. • Luas Tanah HPL: Tidak dibatasi tetapi disesuaikan dengan kebutuhan peruntukan dan penggunaan tanahnya • Apa saja yang menjadi sebab hapusnya HPL ??? (1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak) (2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak) (3) Diterlantarkan (4) Tanahnya musnah .