Pengertian Hak Milik
• Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun, terkuat dan terpenuh. Kata “terkuat” dan “terpenuh” tidak berarti bahwa hak milik itu merupakan hak yang mutlak, tidak dapat diganggu gugat dan tidak terbatas seperti Hak Eigendom, akan tetapi kata terkuat dan terpenuh itu dimaksudkan untuk membedakan dengan hak-hak lainnya, yaitu untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah maka Hak Milik yang terkuat dan terpenuh.

. 24/1997. berarti jangka waktunya tidak terbatas. oleh karena itu harus didaftarkan menurut PP No. ini menandakan kewenangan pemegang hak milik itu paling penuh dengan dibatasi ketentuan pasal 6 UUPA tentang fungsi sosial tanah. artinya Hak Milik tidak mudah hapus dan musnah serta mudah dipertahankan terhadap hak pihak lain. karena itu tidak meliputi pemilikan kekayaan alam yang terkandung dalam tubuh bumi dan yang ada di bawah/di dalamnya. (3) turun temurun. (2) terpenuh. Hak Milik adalah hak atas tanah. dapat beralih karena perbuatan hukum dan peristiwa hukum.Sifat Hak Milik (1) merupakan hak yang tekuat.

. (4) WNI Tunggal (asas khusus). yaitu: a. (3) Warganegara Indonesia merupakan pelaksana asas kebangsaaan sebagai salah satu dasar UUPA (pasal 21 ayat 1 UUPA). Badan-badan Keagamaan. (2) Asas umum: Perorangan (pasal 20 ayat 1 UUPA).Subyek Yang Menjadi Pemegang Tanah Hak Milik (1) Menganut asas kewarganegaraan dan asas persamarataan bagi pria dan wanita (pasal 9 UUPA). b. Badan-badan Koperasi Pertanian. Badan-badan Sosial. UUPA memandang seorang yang mempunyai 2 kewarganegaraan (dwikewarganegaraan/bipatride) sebagai orang asing (pasal 21 ayat 4 UUPA). d. karena pada saat lahirnya UUPA masih dikenal dwi-kewarganegaraan. c. (5) Badan-badan Hukum tertentu (pasal 21 ayat 2 UUPA) yang berdasarkan PP 38/1963 dapat mempunyai Hak Milik. Bank-bank Pemerintah.

Pewarisan tanpa wasiat (pewarisan ab intestato). c. badan hukum Indonesia (kecuali yang ditetapkan dalam PP No. masih diakui/diperbolehkan oleh UUPA dengan syarat orang asing tersebut tidak boleh memegang Hak Milik itu lebih dari 1 tahun dan harus mengalihkannya kepada pihak yang memenuhi syarat. Percampuran harta karena perkawinan campuran. (2) Peristiwa hukum yang menyebabkan beralihnya Hak Milik kepada pihak-pihak yang tidak berwenang sebagai pemegang Hak Milik seperti warga negara asing. WNI kehilangan status kewarganegaraan Indonesianya (peralihan dari WNI menjadi WNA).Permasalahan Hukum (1) Larangan pemindahan Hak Milik kepada warga negara asing. 38/1963) dan badan hukum asing (pasal 26 ayat 2 UUPA). b. . Peristiwa hukum yang menyebabkan berakhirnya Hak Milik kepada WNA adalah: a.

perkebunan dan peternakan . perikanan.• Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara selama jangka waktu tertentu guna usaha pertanian.

. sifat dan tujuan pemberian hak tersebut. Syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU: (1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan. (2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. (2) Tanaman muda: 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.Jangka waktu HGU (1) Tanaman keras: 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi. (4) diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut. (3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU. Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir. pemegang hak dapat mengajukan pembaharuan HGU di atas tanah yang sama.

(3)Untuk meningkatkan penanaman modal asing dalam sektor perkebunan ditetapkan berdasarkan Keppres No.Subyek HGU (1) Warganegara Indonesia. . (2) Badan Hukum Indonesia. 23/1980. bahwa Hak Guna Usaha dapat langsung diberikan kepada perusahaan PMA yang berbentuk Perusahaan Patungan yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

perkebunan. perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.Kewajiban dan Hak Pemegang HGU Pemegang HGU berkewajiban untuk : (1) Membayar uang pemasukan kepada Negara. (7) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara sesudah HGU tersebut hapus. . (4) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU. (2) Melaksanakan usaha pertanian. (2) Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah HGU untuk mendukung pelaksanaan usaha pada nomor (1). Pemegang HGU berhak untuk : (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian. (6) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU. (3) Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis. perikanan dan atau peternakan. mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (8) Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. (5) Memelihara kesuburan tanah.

. . Pasal 5 PP 40/1996) (2) Maksimum : .Luas Tanah HGU (1) Minimum 5 hektar (pasal 28 UUPA jo.untuk badan hukum: ditetapkan oleh Menteri Agraria dengan pertimbangan dari pejabat yang berwenang dan luas tanah yang diperlukan untuk usaha tersebut.untuk perorangan: 25 hektar.

tukar menukar.. pewarisan. Peralihan tersebut harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. hibah.Peralihan Hak Guna Usaha (1) (2) (3) (4) (5) jual beli. (PPAT HGU ADALAH DIREKTUR PENDAFTARAN TANAH-BPN PUSAT. Peralihan karena jual beli kecuali melalui lelang. penyertaan dalam modal. tukar menukar. BUKAN PPAT BIASA) Sedangkan jual beli melalui lelang dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.…. penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta PPAT. dan peralihan karena pewarisan dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang .

pemberian/permohonan hak (HGB-HAT PRIMER) Perjanjian pembebanan HGB di atas tanah Hak Milik kepunyaan orang lain (HGB-HAT SKUNDER) Luas Tanah HGB: Tidak ada pembatasan. 2. . Pengertian bukan miliknya sendiri. tetapi disesuaikan dengan kebutuhan hanya ada ketentuan bahwa apabila satu keluarga telah mempunyai 5 (lima) sertipikat tanah maka untuk setiap perubahannya harus mendapat izin dari BPN.Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu (pasal 35 ayat 1 UUPA). berarti HGB dapat lahir dari: 1.

(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB. sifat dan tujuan pemberian hak tersebut. . Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB. Untuk perpanjangan atau pembaharuan HGB atas tanah Hak Pengelolaan.Untuk HGB di atas Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan. Pasal 25 PP 40/1996). maksimum 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi (pasal 35 ayat 1 UUPA jo. (2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. . Adapun syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGB: (1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan. selain dengan syarat tersebut di atas. pemegang HGB di atas tanah Negara dapat mengajukan pembaharuan hak. maka HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftar di Kantor pertanahan.JANGKA WAKTU HGB . paling lama 30 tahun (pasal 29 ayat 1 PP 40/1996). harus dengan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.Sedangkan untuk HGB di atas tanah Hak Milik. (5) permohonan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut. (4) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan. Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir.

(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena Keadaan geografis atau sebab lain. (3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian hidup. (2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan. (5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara. serta (2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.Kewajiban dan Hak Pemegang HGB Kewajiban: (1) Membayar uang pemasukan kepada Negara. pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB tersebut hapus. (6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. . Pemegang HGB berhak untuk : (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya.

Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir. 20/1961).Hapusnya HGB 1. Dicabut untuk kepentingan umum (UU No. Tanahnya ditelantarkan. 5. Jangka waktunya berakhir. 3. Tanahnya musnah. 6. 2. 7. 4. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGB .

 kata “memungut hasil” menunjukkan bahwa tanah dapat digunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor produksi). . yaitu:  Kata “menggunakan”. menunjukkan bahwa tanah itu dapat digunakan untuk bangunan (sebagai wadah).Hak Pakai (pasal 41 UUPA) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain. yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat keputusan pemberian haknya (tanah negara) atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (tanah milik orang lain) Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalah hak atas tanah yang dapat dipergunakan untuk non pertanian dan pertanian.

PP No. (2) Luar UUPA: UU No. tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan . 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan Ketentuan -ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan. PMA No. pasal 49 ayat 1. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia.Peraturan (dasar hukumnya) HAK PAKAI (1) UUPA: pasal 41 s/d 43. PP No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. Pasal 1 PMA No. pasal 50 ayat 2 jo. Pasal 52. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing. 9 Tahun 1999. UU No. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara.

sosial serta perwakilan negara asing dan badan internasional.atas tanah Negara adalah 25 tahun.atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. . dapat diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui. keagamaan. yaitu kepentingan instansi pemerintah.Jangka waktu HAK PAKAI (1) Untuk penggunaan umum (individual): . . dan dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan (2)Hak Pakai khusus jangka waktu haknya adalah diberikan selama dipergunakan untuk keperluan khusus.

(4) Badan-badan keagamaan dan sosial. dan Pemerintah Daerah. (7) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional . Lembaga Pemerintah Non Departemen. (2) Badan Hukum Indonesia. (6) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. (5) Warganegara asing yang berkedudukan di Indonesia.SUBYEK PEMEGANG HAK PAKAI (1) Warganegara Indonesia. (3) Departemen.

(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian hidup. (2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan persyaratan. pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus. Pemegang Hak Pakai berhak untuk : (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya. serta (2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya. (6) Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. (4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena keadaan geografis atau sebab lain. . (5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara.Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai Pemegang Hak Pakai berkewajiban untuk : (1) Membayar uang pemasukan kepada Negara.

. Terjadinya (pasal 41 ayat 1) . .LUAS TANAH DAN TERJADINYA Luas Tanah (1) Untuk tanah bangunan : tidak terbatas (2) Untuk tanah pertanian : dibatasi dengan UU No. 56/Prp/1960.Jika asal tanah adalah Tanah Negara.Jika berasal dari tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu (Hak Milik dan Hak Pengelolaan) maka terjadinya melalui perjanjian antara pemilik tanah tersebut dengan pihak yang akan memperoleh Hak Pakai.Berasal dari konversi hak-hak lama pada tanggap 24 September 1960 . maka terjadinya adalah melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH).

2. Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang meliputi segi peruntukkan. segi jangka waktu dan segi keuangannya. 5/1974) Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk : Pengertian dan Isi kewenangan 1. segi penggunaan. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya. 3.(Baca : Pasal 3 PMDN No. . Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri.

digunakan oleh instansi pemerintah untuk keperluan sendiri. yaitu hak penguasaan atas tanah negara yang dengan PMA No. Jika tanah Hak Beheer tsb. . maka Hak Beheer dikonversi menjadi Hak Pengelolaan.Sejarah HPL • Hak Pengelolaan ini berasal dari “Hak Beheer”. penggunaan dan jangka waktu dan keuangan. 2. tidak hanya digunakan sendiri tetapi akan diserahkan kepada pihak ketiga bagian-bagian dari tanah lainnya yang meliputi segi peruntukkan. maka dikonversi menjadi Hak Pakai. Jika tanah Hak Beheer tsb.9/1965 dikonversi menjadi hak atas tanah menurut hukum tanah nasional : 1.

PMDN No. PMA Nomor 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan Ketentuan-ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya c. PMA No. 9 Tahun 1999. (2) Di luar UUPA: a. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan f. (2).Peraturan (Dasar Hukumnya) (1) Di dalam UUPA: UUPA tidak secara tegas mengatur dan memuat definisi HPL. PP No. 3/1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak atas Tanah untuk keperluan Pembangunan Perumahan . tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan menggantikan PMDN 1/19777 e. 5/1974 tentang Ketentuan-ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan d. tetapi hanya tersirat dalam Penjelasan Umum bagian A. PMDN No. 8/1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara b. II.

.Setelah jangka waktu hak atas tanah yang diberikan kepada pihak ketiga itu berakhir maka tanah tersebut kembali lagi ke dalam penguasaan sepenuhnya pemegang Hak Pengelolaan dalam keadaan bebas dari hakhak yang membebaninya.

Sifat dan Ciri-ciri HPL • • • • • Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah Tidak dapat dipindahtangankan Tidak dapat dijadikan jaminan hutang Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut dipergunakan sesuai ketentuan dalam pemberian HPL tsb. .

Siapa saja yang dapat menjadi Subyek HPL ??? • Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis dengan industri dan pelabuhan (BUMN dan BUMD) Lembaga dan instansi pemerintah pusat dan pemda • .

• Luas Tanah HPL: Tidak dibatasi tetapi disesuaikan dengan kebutuhan peruntukan dan penggunaan tanahnya • Apa saja yang menjadi sebab hapusnya HPL ??? (1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak) (2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak) (3) Diterlantarkan (4) Tanahnya musnah .More About HPL • Bagaimana Lahirnya HPL ??? • Melalui Penetapan Pemerintah (PEMBERIAN HAK) karenanya HPL dapat digolongkan Jenis HAK ATAS TANAH PRIMER/ORIGINER.