P. 1
Panduan Praktek Penilaian Indonesia 6

Panduan Praktek Penilaian Indonesia 6

|Views: 181|Likes:
Published by sweetice79

More info:

Published by: sweetice79 on Apr 18, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

04/07/2013

pdf

text

original

Panduan Praktek Penilaian Indonesia 6 (PPPI 6) Penilaian Usaha

1.0 Pendahuluan 1. Panduan Praktek Penilaian Indonesia (PPPI) ini diterapkan agar penilaian bisnis dilaksanakan oleh para penilai dengan lebih konsisten dan lebih bermutu sehingga bermanfaat bagi pengguna jasa penilaian. 2. Penilaian bisnis biasanya dilakukan menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian dengan menerapkan SPI 1. Sedangkan untuk penerapan Dasar Penilaian selain Nilai Pasar harus diberikan penjelasan yang memadai sesuai dengan SPI 2. 3. Secara umum, penilaian bisnis menerapkan konsep, proses dan metode yang biasa digunakan untuk penilaian-penilaian lainnya. Beberapa istilah mungkin bisa memiliki arti atau penggunaan yang berbeda dan perlu penjelasan apabila digunakan. Beberapa definisi penting yang digunakan dalam penilaian bisnis dikemukakan dalam panduan ini. 4. Penilai dan pengguna jasa penilaian hendaknya berhati-hati dalam membedakan antara nilai suatu entitas usaha, nilai sebuah aset yang dimiliki oleh suatu entitas, dan berbagai kemungkinan penerapan bisnis atau pertimbangan untuk bisnis yang sedang berjalan yang diperhitungkan dalam penilaian hak atas real properti. Sebagai contoh adalah penilaian properti yang memiliki potensi perdagangan/usaha. (Lihat Tipe-tipe properti, para. 4.3.2). 2.0 Ruang Lingkup 1. Panduan ini dimaksudkan untuk membantu dalam rangka penyusunan maupun penggunaan penilaian bisnis.. 2. Sebagai tambahan terhadap hal-hal yang umum terdapat pada panduan lainnya dalam SPI, panduan ini memuat pembahasan yang lebih luas mengenai proses penilaian bisnis. Termasuk berbagai hal yang biasanya terkait dalam penilaian bisnis. dan dasar perbandingan dengan jenis-jenis penilaian lainnya, namun pembahasan ini tidak dianggap sebagai mandat atau batasan kecuali dicantumkan dalam PPPI atau SPI. 3. Karena prinsip-prinsip penilaian dasar, SPI dan panduan-panduan lainnya juga dapat diterapkan dalam penilaian bisnis. Panduan ini hendaknya dipahami dan diterapkan secara bersama-sama dengan bagian lain dari SPI. 3.0 Definisi 1. Nilai Buku Yang Disesuaikan. Nilai buku yang dihasilkan ketika satu atau lebih aset atau kewajiban ditambahkan, dikurangkan, atau diubah dari jumlah yang dilaporkan dalam buku. 2. Pendekatan Berbasis Aset. Suatu cara memperkirakan nilai suatu bisnis dan/atau ekuitas menggunakan metode yang didasarkan pada Nilai Pasar aset bisnis secara individu dikurangi dengan kewajiban. 3. Nilai Buku

a. Dengan mengacu pada aset, merupakan biaya perolehan aset yang dikapitalisasi dikurangi akumulasi penyusutan, deplesi atau amortisasi yang tertera pada laporan akuntansi usaha. b. Dengan mengacu pada perusahaan/entitas usaha, adalah perbedaan antara jumlah aset (bebas dari penyusutan, deplesi dan amortisasi) dan jumlah kewajiban suatu bisnis sebagaimana tercantum dalam neraca. c. Penilai Usaha. Seseorang yang memiliki kualifikasi pendidikan, pelatihan, dan pengalaman untuk melakukan suatu penilaian usaha, hak atas kepemilikan usaha, surat berharga, dan/atau aset tak berwujud. 4. Perusahaan/Entitas Usaha. Suatu organisasi komersial, industri, atau jasa yang melakukan aktivitas/kegiatan ekonomi. 5. Penilaian Usaha. Suatu kegiatan atau proses untuk memperoleh pendapat atau perkiraan nilai suatu bisnis atau perusahaan/entitas atau suatu kepemilikan di dalamnya. 6. Kapitalisasi a. Konversi pendapatan menjadi sebuah nilai. Pada tanggal yang ditentukan, merupakan konversi menjadi nilai modal yang setara dari suatu realisasi atau perkiraan pendapatan bersih atau serangkaian penerimaan bersih, untuk lebih dari satu masa/periode. b. Struktur permodalan usaha. Dalam penilaian usaha, istilah ini merujuk pada struktur permodalan suatu bisnis dari sebuah perusahaan/entitas usaha. c. Dalam penilaian usaha, istilah ini juga merujuk pada pengakuan suatu pengeluaran sebagai aset/barang modal lebih daripada sebagai pengeluaran berkala. 7. Faktor Kapitalisasi. Setiap pengali yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan menjadi sebuah nilai. 8. Rate Kapitalisasi. Setiap pembagian (biasanya ditunjukkan dalam persentase) yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan menjadi sebuah nilai. 9. Struktur Modal. Komposisi modal yang diinvestasikan. 10. Arus Kas. a. Arus Kas Kotor; Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan komponen bukan kas seperti depresiasi dan amortisasi. b. Arus Kas Bersih; Sejumlah kas yang tersisa setelah semua kebutuhan kas untuk bisnis terpenuhi selama masa operasi. c. Arus Kas Bersih Ekuitas; Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan depresiasi dan komponen bukan kas lainnya, dikurangi kenaikan modal kerja, dikurangi pengeluaran modal/investasi, dikurangi penurunan pokok pinjaman investasi, ditambah kenaikan pokok pinjaman investasi. d. Arus Kas Bersih Modal Instasi; Arus kas bersih ekuitas, ditambah dengan pembayaran bunga bebas pajak, dikurangi kenaikan bersih pokok pinjaman. 11. Kendali. Kekuasaan untuk mengatur pengelolaan dan kebijakan suatu bisnis. 12. Premi Kendali. Nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan adanya kekuatan kendali, kebalikan dengan suatu kepemilikan minoritas. 13. Diskon Minoritas (Discount for Lack of Control). Suatu jumlah atau persentase pengurang dari saham rata-rata dari nilai 100% kepemilikan ekuitas dalam suatu bisnis untuk menggambarkan tidak adanya sebagian atau seluruh kekuatan pengendali.

sistem dan prosedur pada tempatnya. Hal ini melekat pada kekhususan perdagangan properti dan akan dialihkan melalui penjualan kepada pemilik baru. atau sekuritas menggunakan satu atau lebih metode dimana nilai diperkirakan dengan mengkonversi keuntungan yang diansipasi menjadi nilai modal. dan ijin-ijin yang diperlukan. 20. 21. Unsur nilai yang tidak berwujud dalam suatu pengoperasian bisnis yang dihasilkan dari faktor-faktor tertentu. Goodwill yang dapat dialihkan (Transferable Goodwill ). 17. atau atas adanya sebuah hak/kepentingan. 24. biaya pinjaman dan modal yang diinvestasikan dalam bisnis. Umur Ekonomis. hak atas kepemilikan usaha. b. . produk dan faktor sejenis yang menghasilkan keuntungan ekonomis. 22. Suatu tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversi sejumlah uang yang dapat dibayarkan atau diterima di masa yang akan datang. pabrik yang beroperasi. Diasumsikan bahwa entitas tidak memiliki maksud atau keperluan untuk likuidasi atau memendekkan secara material atas lingkup operasinya. Cara yang lazim untuk memperkirakan indikasi nilai suatu usaha/bisnis. 23. Perusahaan Induk (Holding Company). Bisnis yang Sedang Berjalan (Going Concern). Kendali Mayoritas (Majority Control). Modal yang Diinvestasikan. c. Tingkat Diskonto. b. c. Nilai suatu usaha/bisnis. Nilai keuntungan yang melebihi dan di atas harapan pasar. Tingkat kendali yang dimiliki karena posisi kepemilikan mayoritas. 19. yaitu kegiatan operasi yang berlangsung sampai masa mendatang. Jumlah hutang dan ekuitas dalam suatu usaha/bisnis jangka panjang.14. Usaha/Bisnis yang sedang beroperasi. Entitas biasanya dianggap sebagai bisnis yang sedang berjalan. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan. menjadi nilai sekarang (present value). tidak termasuk penjualan properti yang diperdagangkan secara khusus. 18. seperti perpajakan. dukungan pelanggan. Nilai Bisnis yang Sedang Berjalan (Going Concern Value) a. a. Kepemilikan Mayoritas (Majority Interest). Adopsi premis bisnis yang sedang berjalan mengijinkan suatu bisnis dinilai di atas nilai likuidasi dan diperlukan untuk pengembangan Nilai Pasar untuk sebuah usaha/bisnis. 16. Suatu usaha/bisnis yang menerima pemasukan dari asetnya. Manfaat ekonomis masa mendatang yang diperoleh dari aset yang tidak dapat diidentifikasi secara individu/pribadi maupun diakui secara terpisah. Tanggal Efektif. 15. Suatu kondisi dimana Penilai dan akuntan mempertimbangkan suatu usaha/bisnis sebagai perusahaan telah berdiri yang akan terus beroperasi. Goodwill a. sebagai bisnis yang sedang berjalan. Premis bisnis yang sedang berjalan merupakan alternatif untuk premis likuidasi. b. 25. sekaligus dengan factor keuangan yang terkait secara spesifik dengan pengelola bisnis pada saat itu. Lihat bisnis perusahaan/entitas usaha. Posisi kepemilikan yang lebih dari 50% dari hak suara dalam perusahaan. Personal Goodwill. seperti memiliki tenaga kerja yang terlatih. Masa selama properti masih menguntungkan untuk digunakan. Aset tak berwujud yang muncul sebagai akibat dari nama khusus dan reputasi. lokasi. kebijakan depresiasi. Perusahaan. Tanggal dimana opini nilai dari seorang Penilai diaplikasikan.

menjual. Biaya Reproduksi Baru. Sebuah bisnis yang menjalankan aktivitas ekonomi dengan membuat. 37. 46. Rasio Penilaian. Kepemilikan Minoritas (Minority Interest). 47. Biaya Penggantian Baru. Cara tertentu untuk mengestimasi sebuah nilai dalam suatu pendekatan penilaian. Perusahaan yang Beroperasi. Pendapatan Bersih. Pengurangan karena kurangnya/ketiadaan hak pengendali dapat diaplikasikan pada suatu kepemilikan minoritas. Pendekatan Penilaian. 31. Nilai dari suatu perusahaan atau saham atau kepentingan dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap seorang investor. Modal Kerja.26. hak atas kepemilikan usaha/bisnis. 38. Diskon Marketabilitas (Marketability Discount). Nilai Investasi. cara mengestimasi nilai menggunakan satu atau lebih metode penilaian yang spesifik. Nilai Wajar. Tindakan. 40. Tanggal Laporan Penilaian. 42. Prosedur Penilaian. 36. Lihat SPI 1-3. Perkiraan jumlah uang tunai bersih atau yang bersifat ekivalen yang dapat diperoleh jika bisnis suatu perusahaan dihentikan dan asetnya dijual secara terpisah dalam suatu proses penjualan yang bersifat normal. atau sekuritas menggunakan satu atau lebih metode yang membandingkannya dengan usaha/bisnis yang sama.5 29. Aset Bersih (Net Asset). Secara umum. atau sekuritas sejenis yang telah dijual. 43. 32.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi . Biaya sekarang untuk perolehan barang baru yang sejenis mempunyai penggunaan yang hampir sama dengan obyek yang sedang dinilai. Sejumlah pendapatan (kerugian) dan/atau perubahan dalam nilai yang terealisasi atau diantisipasi dalam suatu investasi. Tanggal Laporan. hak atas kepemilikan usaha/bisnis. dan teknik pelaksanaan langkah-langkah dalam suatu metode penilaian. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan. atau memperjual-belikan produk atau jasa. operasional. 34. Suatu jumlah atau persentase pengurang dari indikasi nilai ekuitas suatu perusahaan yang menggambarkan keterbatasannya untuk dapat dipasarkan. Cara yang lazim untuk memperkirakan indikasi nilai suatu usaha/bisnis. dan Pendekatan berbasis Aset) 44. Nilai Pasar Wajar. Nilai Likuidasi Paksa. Metode Penilaian. 39. Kemungkinan sama dengan atau berbeda dari tanggal penilaian. Tingkat Pengembalian/Balikan (Rate of Return). Nilai Likuidasi. 4. Nilai Pasar.1 28. 30. Nilai dari perusahaan atau saham yang berlaku secara khusus untuk kasus adanya pemegang saham yang berbeda pendapat (dissenting shareholder). Lihat SPI 1-3. Pendekatan Pasar. dinyatakan dalam persentase dalam investasi tersebut. (lihat definisi Pendekatan Pasar. misalnya pelelangan. termasuk pajak. 45. atau data fisik yang disiapkan sebagai penyebut. Total aset dikurangi total kewajiban. Jumlah dimana aset yang sekarang melebihi kewajiban sekarang. Biaya sekarang untuk perolehan barang baru yang sama/identik. 41. Pendapatan dikurangi pengeluaran. cara. 27. Perkiraan jumlah uang tunai bersih atau yang bersifat ekivalen yang dapat diperoleh jika bisnis suatu perusahaan dihentikan dan asetnya dijual secara terpisah dalam waktu yang sesingkat mungkin. didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan tertentu dari seorang atau kelompok investor. Faktor dimana nilai atau harga bertindak sebagai pembilang dan keuangan. Posisi kepemilikan yang kurang dari 50% dari hak suara dalam perusahaan. 33. Diskon Minoritas. 35.

dengan memperhatikan kesepakatan yang menggambarkan pengaruh perubahan harga. 2.menggambarkan Nilai Pasar semua komponen dalam neraca bisnis untuk memenuhi Standar Akuntansi. Meskipun banyak prinsip. mengungkapkan fakta bahwa tidak ada langkah verifikasi yang diambil. penilaian bisnis memerlukan pendidikan khusus. jika memungkinkan. b. 5. 4. tetapi kombinasi jasa oleh Penilai bisnis dan. penilai akan mengaplikasikan definisi. dan metode yang konsisten dengan provisi dalam SPI 1. 3. adalah di luar ruang lingkup penilai untuk melakukan verifikasi lengkap mengenai akurasi dan kelayakan sumber data sekunder atau tersier yang akan digunakan dalam penilaian. . Pertimbangan lain yang terkait dengan hubungan dalam penilaian bisnis dan Standar Akuntansi adalah sejenis dengan provisi yang dibahas dalam Penerapan Penilaian Indonesia (PPI) 1. Penilaian bisnis biasa digunakan sebagai dasar pengalokasian berbagai asset untuk membantu pembentukan atau penyusunan kembali laporan keuangan. metode. melakukan langkah verifikasi yang diperlukan untuk meyakinkan bahwa jasa tersebut dilakukan secara kompeten dan kesimpulan yang dihasilkan wajar dan dapat dipercaya. dan teknik penilaian bisnis sejenis dengan bidang penilaian lainnya. Penilai bisnis. penggabungan. 6. atau b. mendefinisikan nilai. a. Penilai bisnis sering kali bersandar kepada informasi yang diterima dari klien atau dari perwakilan klien.1. ketrampilan dan pengalaman. Persyaratan penyusunan Laporan Penilaian tersebut akan mengikuti KEPI dan SPI 3 tentang Laporan Penilaian. Jika dalam opini Penilai aspek tertentu dalam suatu penugasan mengindikasikan bahwa adanya penyimpangan dari SPI atau dari PPPI ini harus diungkapkan dan dasar untuk penyimpangan diungkapkan Laporan Penilaian yang diterbitkan oleh Penilai. penilaian kepemilikan pemegang saham. proses. Sumber data tersebut akan dikutip oleh Penilai dalam Laporan Penilaian dan data tersebut hendaknya telah diverifikasi. Penilai akan mengambil langkah untuk meyakinkan bahwa semua sumber data dapat diandalkan dan layak untuk melaksanakan penilaian. penilaian bisnis dapat atau tidak dapat menjadi alasan prinsip untuk suatu penilaian. 3. 5. 2. pelatihan.0 Panduan Penerapan 1. Pada umumnya. dan sejenisnya. Dalam beberapa kasus penilaian bisnis menyediakan dasar untuk memperkirakan perluasan keusangan aset tetap tertentu. Dalam beberapa kasus. Dalam konteks ini. Contoh yang umum adalah ketergantungan pada Penilai properti dalam menilai komponen real estat yang dimiliki oleh sebuah bisnis. dan mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk membedakan perkiraan nilai dari perkiraan Nilai Pasar. Apabila tujuan penilaian memerlukan perkiraan Nilai Pasar. Di mana jasa para ahli lainnya digunakan. misalnya Penilai real properti perlu untuk mengalokasikan secara layak dan menggambarkan Nilai Pasar aset untuk dicantumkan dalam laporan keuangan. Penilai bisnis akan : a. Penilaian bisnis mungkin diperlukan untuk sejumlah kegunaan. Penilai akan mengidentifikasikan secara jelas jenis nilai yang terkait. Penilai bisnis sering kali tergantung pada jasa Penilai properti dan/atau tenaga ahli profesional lainnya. Ketika penugasan memerlukan dasar nilai selain Nilai Pasar. termasuk akuisisi dan penjualan usaha-usaha individu.

Karakteristik dan sejarah bisnis. anggaran dasar dan rumah tangga. 8. termasuk keadaan politik dan kebijakan pemerintah. Hal-hal seperti nilai tukar. b. pajak. Penilai bisnis melakukan identifikasi dan menilai dampak berbagai pertimbangan dalam penilaian dan Laporan Penilaian. b. e. Tercantum hak dan kondisi/persyaratan dalam perjanjian pemilik atau pertukaran korespondensi. atau kondisi yang melekat pada hak kepemilikan. ii. kemudahan. sejarah bisnis berguna untuk memberikan panduan untuk harapan bisnis di masa yang akan datang. Hak. Hak kepemilikan bisnis ditetapkan dalam berbagai dokumen hukum. c. i. Dalam likuidasi. Pengeluaran yang berhubungan dengan likuidasi (imbalan jasa penjualan. atau sekuritas yang dinilai. 9. dan hak tersebut dapat atau tidak dapat dipindahkan kepada pemilik hak yang baru. dan nilai dari semua aset berwujud menggambarkan keadaan likuidasi. Premis bisnis yang sedang berjalan sebagai alternatif untuk premis likuidasi. Karena nilai merupakan manfaat dari suatu kepemilikan yang akan datang.7. hak kepemilikan bisnis. Dokumen dapat berisi larangan untuk pengalihan hak dan mungkin berisi ketentuan yang mengatur dasar penilaian yang harus diterapkan dalam kegiatan pengalihan hak. hak kepemilikan yang dinilai dan hak yang menyertai hak lainnya harus dipertimbangkan di luar tersebut. Dalam mengestimasi Nilai Pasar dari sebuah bisnis. nilai dari kebanyakan aset tak berwujud (misalnya goodwill/reputasi) cenderung menuju ke nol. a. kemitraan atau perorangan. Faktor yang dipertimbangkan oleh Penilai dalam penilaian bisnis mencakup : a. biaya administrasi selama penutupan. dan suku bunga mungkin mempengaruhi bisnis yang beroperasi dalam sektor yang berbeda dalam situasi ekonomi yang sangat berbeda. d. . Dalam setiap kasus. Maksud dan tujuan penilaian. inflasi. komisi. Tanggal efektif penilaian. Pemahaman terhadap aktivitas pasar sekarang dan pengetahuan tentang perkembangan dan tren ekonomi yang relevan adalah penting untuk suatu penilaian bisnis yang kompeten. Di Indonesia dokumen tersebut adalah akte pendirian dan perubahannya. Siapapun yang memiliki hak kepemilikan bisnis terikat oleh dokumen bisnis. 10. biaya penutupan lainnya. dan perjanjian pemegang saham. Definisi nilai. c. Dalam beberapa konteks. Bisnis yang sedang berjalan mempunyai beberapa arti dalam akuntansi dan penilaian. Deskripsi penugasan Penilaian bisnis harus mencakup : a. perjanjian kemitraan. bisnis yang sedang berjalan sebagai premis di mana Penilai dan akuntan mempertimbangkan bahwa perusahaan merupakan suatu entitas yang telah berdiri dan akan terus beroperasi selamanya. Identifikasi bisnis. dan kerugian nilai dalam persediaan) juga diperhitungkan dan dikurangkan dari estimasi nilai bisnis. Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi bisnis. Penerapan premis bisnis yang sedang berjalan mengijinkan suatu bisnis dinilai di atas nilai likuidasi dan diperlukan untuk pengembangan Nilai Pasar untuk sebuah usaha/bisnis. iii. i. apakah dalam bentuk perusahaan. Pemilik bisnis.

ekuitas dan kondisi keuangan suatu bisnis. Apakah sebuah bisnis mempunyai nilai aset tak berwujud : i. Nilai aset tak berwujud dapat berupa nilai atas aset tak berwujud yang dapat diidentifikasi seperti paten. h. Data yang dapat diperbandingkan seharusnya selalu digunakan dengan hati-hati. ii. Ukuran relatif terhadap hak kepemilikan yang dinilai : i. hak cipta. kerugian karena kurangnya likuiditas. Laba dan kapasitas/kemampuan membayar deviden dari sebuah bisnis. akan melakukan tindakan tertentu. terlepas apakah aset tak berwujud yang dapat diidentifikasi telah dinilai secara terpisah ataupun tidak. keuntungan sebagai pengendali. Ketika menggunakan harga pasar yang menggambarkan penjualan kepada masyarakat umum. dan lain-lain. Harga pasar dari barang yang diperdagangkan kepada umum atau kepemilikan atas suatu kemitraan. seperti tingkat pengembalian pada investasi alternatif. syaratsyarat apa yang diberikan atau didapat. dan berbagai penyesuaian perlu dilakukan. Setiap informasi relevan lainnya yang dipercaya oleh Penilai. l. ii. yang mungkin membutuhkan lebih dari 50% hak suara. Penyesuaian harus dibuat karena perbedaan-perbedaan yang muncul dikarenakan oleh perbedaan tingkat kendali. e. informasi yang memadai seringkali sulit atau tidak mungkin didapatkan. ii. Ada perbedaan tingkat kendali (lack of control) yang dihasilkan dari perbedaan ukuran hak kepemilikan. Penilai harus mengingat bahwa harga pasar berasal dari transaksi untuk pemegang saham minoritas kecil. . Nilai aset tak berwujud mungkin berupa aset yang tidak dapat dipisahkan. Jika suatu bisnis/bisnis memiliki aset tak berwujud. Terutama dalam praktek transaksi akuisisi. Penilai harus meyakini bahwa nilai aset tak berwujud sudah dicerminkan seluruhnya. pengetahuan.d. Meskipun jika seseorang memiliki lebih dari 50% hak suara dan memiliki kendali operasional. Dalam beberapa contoh kendali efektif mungkin diperoleh dengan kurang dari 50% hak suara. Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik yang dapat mempengaruhi bisnis. harga perolehan untuk kepemilikan suatu bisnis atau perjanjian kerjasama bisnis dengan jaringan bisnis yang sama atau sejenis. biasa disebut goodwill. g. seperti menutup bisnis. merek dagang. basis data. kewajiban. Penilai mungkin tidak mengetahui garansi dan ganti rugi yang diberikan oleh penjual. dan bahkan membutuhkan persetujuan dari semua pemilik. Aset. f. Penilai perlu memperhatikan batasan dan persyaratan hukum yang berlaku di daerah bisnis tersebut berada. Harga akuisisi untuk keseluruhan perusahaan menggambarkan 100% bisnisnya. k. iii. Data pasar lainnya. Sementara harga transaksi yang sebenarnya mungkin diketahui. atau apakah pengaruh perencanaan perpajakan terhadap transaksi. apakah berupa kas atau aset lainnya yang diambil dari bisnis tersebut sebelum diakuisisi. Catatan bahwa nilai good will dalam konteks ini sama dengan good will dalam pengertian akuntansi yang keduanya merupakan nilai sisa (biaya historis dalam istilah akuntansi) setelah semua aset lainnya telah diperhitungkan. i. i. Transaksi sebelumnya atas hak kepemilikan bisnis tersebut. j. dan lain-lain.

. laporan keuangan seharusnya dianalisis dalam hal : 1) nominal uang. Kegunaan laporan keuangan a. a. 12. Untuk hak pengendalian. penyesuaian umum terhadap laporan keuangan dilakukan agar lebih mendekati realitas ekonomi. atau diantara pos-pos neraca untuk suatu bisnis dari waktu ke waktu dan di antara bisnis yang sejenis. Untuk membantu pemahaman ekonomi dan risiko dalam suatu kepemilikan bisnis. iv. mungkin tergantung pada tingkat kendali yang dipunyai oleh pemegang hak kepemilikan yang sedang dinilai. ii. Analisis persentase digunakan untuk membandingkan sebuah tren hubungan. baik terhadap laporan laba-rugi maupun neraca. 2) persentase (persentase penjualan untuk pos-pos dalam laporan laba rugi dan persentase total aset untuk pos-pos di neraca). c. misalnya antara pendapatan dan pengeluaran. b. Penyesuaian laporan keuangan historis untuk mengestimasi kemampuan ekonomi dan prospek suatu bisnis. Penyesuaian dapat dilakukan karena : i. Untuk melakukan penyesuaian dari nilai yang dilaporkan menjadi Nilai Pasar. Untuk melakukan penyesuaian terhadap aset dan kewajiban nonoperasional serta pendapatan dan pengeluaran yang terkait. a. Untuk penilaian i. Apakah penyesuaian tersebut wajar atau tidak. Perbandingan dengan bisnis yang sejenis untuk mengevalusi risiko dan parameter nilai. Tren dan hubungan ini digunakan untuk mengevaluasi arus pendapatan yang diharapkan di masa mendatang sejalan dengan modal yang dibutuhkan untuk menjalankan suatu bisnis untuk menghasilkan pendapatan. Untuk melakukan penyesuaian terhadap pendapatan atau pengeluaran yang bersifat non-ekonomi. Untuk menyediakan data keuangan obyek dan perusahaan pembanding / pedoman pada landasan yang konsisten. b. penyesuaian yang besar mungkin pantas jika pemilik dapat melakukan perubahan sebagaiman terwakili oleh besarnya penyesuaian. Analisis dalam persentase membandingkan akun dalam laporan laba-rugi terhadap pendapatan dan akun dalam neraca terhadap total aset. Terdapat tiga tujuan dalam analisis dan penyesuaian keuangan : Pemahaman hubungan yang ada dalam laporan laba-rugi dan neraca termasuk tren dari masa ke masa untuk mengevaluasi risiko yang timbul dalam operasional bisnis dan prospek kinerjanya di masa mendatang. dan 3) rasio keuangan. 13.11. Untuk menyesuaikan pendapatan dan pengeluaran yang wajar untuk operasional yang berkelanjutan sebagaimana diharapkan. ii. Untuk memperkirakan Nilai Pasar suatu bisnis. iii. Penyesuaian laporan keuangan seharusnya dilakukan terhadap informasi keuangan untuk pos-pos yang relevan dan signifikan terhadap proses penilaian. Analisis rasio keuangan digunakan untuk membandingkan risiko secara relatif terhadap suatu bisnis sepanjang waktu dan di antara bisnis yang sejenis. v. Analisis dalam nominal uang sesuai dengan yang dinyatakan dalam laporan keuangan digunakan untuk mengetahui tren dan hubungan antara pendapatan dan pengeluaran dalam suatu kepemilikan bisnis sepanjang waktu. termasuk hak kepemilikan 100%.

jika tidak biasa  Permulaan pabrik baru  Fenomena cuaca. Hapuskan kompensasi pengeluaran dan pajak yang terkait serta sesuaikan pajak pendapatan. Penilai harus berhati-hati dalam menyesuaikan akun-akun seperti akun Bukan Karyawan Inti dalam menghitung keuntungan yang dapat dikelola.  Penjualan aset jika tidak biasa ii. . namun di setiap tahun kemunculannya sebagai hasil dari kejadian yang berbeda. Eliminasi pengaruh akun non-operasional terhadap neraca dan laporan laba-rugi dalam konteks penilaian hak pemegang saham pengendali. (Setelah bisnis dinilai. pembeli hak tidak akan mengharapkan hal tersebut terjadi dan tidak akan memasukkannya ke dalam arus pendapatan. Penyesuaian terhadap laporan laba-rugi tidak menyertakan pendapatan dan pengeluaran yang muncul dari aset nonoperasional termasuk dampak perpajakannya. maka harus dihilangkan dan dinilai secara terpisah dari operasional bisnisnya. Penyesuaian yang umum meliputi : i.  Bukan aset inti / non-essential assets (seperti pesawat terbang). Penilai seharusnya lebih teliti dalam merefleksikan kenyataan ketika mempertimbangkan penyesuaian yang potensial. Penyesuaian pajak mungkin diperlukan. seperti banjir. Contoh-contoh kejadian yang tidak berulang antara lain:  Unjuk rasa pekerja. Penilai harus berhati-hati dalam melakukan penyesuaian untuk hal-hal yang hanya terjadi sesekali ketika ternyata muncul seringkali. atau untuk siapa Penilai bekerja yang sebenarnya mempunyai kekuasaan untuk mengendalikan. Jenis penyesuaian tersebut biasanya dilakukan baik untuk penilaian hak mayoritas maupun hak minoritas. termasuk pajak. jika ada). untuk membuat perubahan dan berniat menghapus karyawan yang tidak diperhitungkan.hak minoritas. Contoh-contoh akun non-operasional dan penyesuaian yang sesuai mencakup :  Bukan karyawan inti (non-essential personnel). iii. Biaya penjualan harus diperhitungkan. Eliminasi pengaruh laporan laba-rugi dan pengaruh neraca. Dalam konteks penilaian hak pemegang saham minoritas. Karena kejadian tersebut sepertinya jarang terjadi lagi. penyesuaian ini mungkin tidak diperlukan. dan lain-lain jika tidak biasa. ada risiko terhadap penilaian yang terlalu tinggi terhadap suatu bisnis jika pengeluaran ditambahkan kembali ke dalam laba. dari Kejadian Sesekali (non-recurring events). Jika akun non-operasional ada dalam neraca. di mana pemilik tidak mempunyai kemampuan untuk merubah banyak hal. angin topan. jika ada. nilai aset yang bukan inti ditambahkan untuk rekonsiliasi nilai bisnis bersih dari biaya penjualan. Hapuskan aset yang bukan inti dan aset penunjang serta kewajiban lain dari neraca. Kebanyakan bisnis mengalami hal-hal yang terjadi sesekali di setiap tahun dan Penilai seharusnya membuat provisi cadangan untuk pengeluaran tersebut. Apabila Penilai tidak mengetahui bahwa pembeli. Penyesuaian mungkin diperlukan dalam perpajakan. Akun non-operasional harus dinilai pada Nilai Pasar.

first-in-first-out (FIFO) mungkin lebih akurat menggambarkan nilai persediaan ketika menyusun neraca Nilai Pasar. investasi pada sebidang tanah.  Aset berlebih (surplus/berlebih atau tidak dibutuhkan untuk bisnis) harus dibahas dalam Laporan Penilaian seperti akun non-operasional. kontrak atau dikontrakan ke pihak ke tiga perlu disesuaikan untuk mencerminkan Nilai Pasar pembayaran. atau agar lebih akurat merefleksikan realitas ekonomi. Nilai realisasi bersih dari aset berlebih (setelah pajak penghasilan dan biaya penjualan) harus ditambahkan sebagai arus masuk arus kas bersih operasional. Hapuskan pada laporan laba-rugi dampak dari memiliki aset yang bukan inti termasuk pengeluaran dan pendapatan penunjang dan. penyesuaian pajak perlu dilakukan. waralaba. Contohnya. dan kelebihan kas atau deposito berjangka. penyesuaian pajak juga perlu dilakukan. Penyesuaian pajak perlu dilakukan. Aset tersebut secara prinsip termasuk ijin. pembeli seharusnya memahami bahwa nilai yang diperoleh setelah penyesuaian menggambarkan nilai maksimal yang harus dibayar. Dalam hal ini. terutama pada awal tahun pertama periode proyeksi. Dalam hal ini.  Biaya akun sewa. Kontrak Jasa dengan pegawai senior perlu diteliti dan jika perlu disesuaikan.iv. Sebagai contoh. sewa bangunan dan kelebihan peralatan. hak cipta dan hak paten yang tidak digunakan. Penyesuaian persediaan dapat berbeda ketika mempertimbangkan laporan laba-rugi dan neraca. Penyesuaian pajak mungkin perlu dilakukan. Tetapi ketika mengevaluasi laporan labarugi last-in-first-out (LIFO) mungkin akan lebih akurat menggambarkan tingkat pendapatan terhadap inflasi atau deflasi. Penyesuaian laporan laba-rugi dilakukan untuk membantu Penilai mencapai kesimpulan penilaian. Jika Penilai bertindak sebagai konsultan bagi pembeli maupun penjual dalam transaksi tersebut. portofolio sekuritas yang dapat diperdagangkan.  Kompensasi kepada pemilik perlu disesuaikan untuk menggambarkan kompensasi wajar untuk menggantikan kompensasi tenaga kerja pemilik.  Depresiasi mungkin perlu disesuaikan dari depresiasi untuk pajak atau akuntansi yang ditunjukkan dalam laporan laba-rugi yang dilaporkan ke perkiraan yang lebih akurat dibandingkan dengan depresiasi untuk bisnis yang sejenis. investasi pada bisnis lainnya. Pesangon untuk karyawan bukan inti perlu dipertimbangkan. penyesuaian harus dipahami oleh klien. Jika pembeli tidak . Beberapa penyesuaian yang akan dilakukan dalam konteks penilaian terhadap keseluruhan bisnis mungkin tidak perlu dilakukan dalam konteks penilaian hak bukan pengendali dalam sebuah entitas ketika hak bukan pengendali tidak mampu melakukan penyesuaian. v.  Akuntansi persediaan perlu disesuaikan agar lebih akurat sesuai dengan bisnis yang sejenis yang akunnya mungkin masih dalam basis yang berbeda dengan obyek bisnisnya.

Penyesuaian yang dibuat seharusnya dijelaskan dan didukung sepenuhnya. ii. Tiga sumber data yang umum digunakan dalam pendekatan pasar adalah pasar modal (bursa efek) di mana hak kepemilikan bisnis yang sejenis diperdagangkan. Penilai seringkali menghitung rasio penilaian. Pendekatan pasar membandingkan subjek bisnis yang sejenis.  Melalui analisis terhadap perusahaan publik atau akuisisi. hak kepemilikan suatu bisnis dan sekuritas yang telah dijual di pasar. dan transaksi sebelumnya atas kepemilikan obyek bisnis. c. Pendekatan pasar i. . biasanya harga dibagi dengan beberapa ukuran pendapatan atau aset bersih. Harus ada dasar yang cukup memadai untuk membandingkan dengan dan bersandar pada bisnis yang sejenis dalam pendekatan pasar. Faktor yang dipertimbangkan agar memiliki dasar yang dapat dipertanggung jawabkan untuk perbandingan antara lain :  Kesamaan karakteristik dengan obyek bisnis. Penilai harus berhati-hati dalam membuat penyesuaian data historis. Selain itu harus berhati-hati dalam menghitung dan menyeleksi rasio tersebut. Pendekatan penilaian bisnis a.percaya pengembangan operasional atau keuangan yang dapat dilakukan.  Rasio harus mempunyai informasi yang bermakna tentang nilai suatu bisnis.  Analisis komparatif terhadap persamaan dan perbedaan secara kualitatif dan kuantitatif di antara bisnis yang sejenis dan obyek yang dinilai. Bisnis yang sejenis ini seharusnya dalam industri yang sama atau pada industri yang memiliki variabel ekonomi yang sama.  Apakah harga bisnis yang sejenis menggambarkan transaksi yang bebas ikatan (arm’s-length)  Pencarian yang detail dan tidak bias untuk bisnis yang sejenis diperlukan guna menghasilkan sebuah penilaian yang independen dan terpercaya. baik secara kualitatif dan kuantitatif. Pencarian hendaknya memasukkan kriteria yang sederhana dan obyektif dalam menyeleksi bisnis yang sejenis.  Data yang berasal dari bisnis yang sejenis yang digunakan untuk menghitung rasio harus akurat. pasar akuisisi di mana seluruh bisnis dibeli dan dijual. vi. Perbandingan harus dilakukan dengan benar dan tidak boleh menyesatkan. Penyesuaian tersebut seharusnya didiskusikan dengan jelas dengan klien. iii. harga yang lebih rendah mungkin lebih layak. Penilai seharusnya membuat penyesuaian hanya setelah data mengenai bisnisnya cukup memadai untuk mendukung validitasnya.  Jumlah dan verifikasi data terhadap bisnis yang sejenis.

Dua metode yang umum adalah kapitalisasi pendapatan dan analisis diskonto arus kas (discounted cash flow) atau metode dividen (dividends method).  Semua perhitungan harus dilakukan dengan cara yang sama. Bagaimanapun. baik untuk bisnis yang sejenis maupun untuk obyek bisnis. penyesuaian dilakukan sedemikian hingga antara bisnis yang sejenis dan bisnis yang dinilai lebih dapat diperbandingkan. Jika data tersebut adalah rata-rata.  Beberapa nilai indikasi dapat diperoleh karena beberapa pengganda penilaian diseleksi dan diaplikasikan terhadap bisnis yang dinilai. maka periode waktu yang diperhitungkan dan metode rata-rata tersebut harus sesuai.  Jika transaksi sebelumnya atas suatu bisnis yang dinilai biasa digunakan sebagai panduan dalam penilaian. jika diperlukan. penyesuaian mungkin diperlukan untuk waktu tersebut dan untuk kondisi ekonomi.   .  Aturan penilaian yang tidak tertulis mungkin berguna dalam penilaian suatu bisnis.  Penyesuaian diperlukan untuk akun yang sesekali. industri. Pendekatan pendapatan  Pendekatan pendapatan memperkirakan nilai suatu bisnis. yang jarang terjadi. hak kepemilikan bisnis atau sekuritas. jika tidak dapat diandalkan oleh baik pembeli maupun penjual. Perhitungan rasio harus akurat.  Data harga yang digunakan dalam rasio harus valid pada tanggal penilaian. atau dapat dipasarkan (marketability) atau kurang dapat dipasarkan (lack of marketability) harus dilakukan. dan bisnis yang berubah.iv. hak kepemilikan bisnis atau sekuritas dengan menghitung nilai kini (present value) dari keuntungan yang diantisipasi.  Jika diperlukan.  Rasio yang dipilih harus sesuai dalam hal perbedaan dalam risiko dan harapan terhadap bisnis yang sejenis dan bisnis yang dinilai.  Penyesuaian yang lebih tepat untuk perbedaan terhadap hak kepemilikan suatu bisnis dan hak dalam bisnis yang sejenis terkait dengan hak kendali (control) ataupun kurangnya kendali (lack of control). atau yang bersifat non-operasional. indikasi nilai yang diperoleh dari penggunaan suatu aturan tidak semestinya diberikan bobot yang penting.

ketika mengenakan diskonto terhadap arus kas. Penilai harus mempertimbangkan beberapa faktor seperti tingkat suku bunga. Penerimaan ini dikonversi menjadi nilai oleh aplikasi tingkat diskonto menggunakan teknik nilai kini.  Dalam analisis diskonto arus kas dan/atau metode dividen. Beberapa definisi arus kas dapat digunakan. harapan ke depannya dan faktor-faktor industri dan ekonomi. Secara teori. ketika mengkapitalisasi pendapatan untuk mendapatkan nilai. tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor pada investasi sejenis. Dalam prakteknya. Dalam mengestimasi tingkat diskonto yang sesuai.  Pendekatan pendapatan memerlukan estimasi tingkat kapitalisasi. tingkat penerimaan dibagi dengan tingkat kapitalisasi atau dikalikan dengan pengganda pendapatan untuk mengkonversi pendapatan menjadi nilai. arus kas bersih (arus kas yang dapat didistribusikan oleh pemegang saham). pendapatan mempunyai definisi yang berbeda dari segi penerimaan dan arus kas. atau tingkat diskonto. Pendapatan atau keuntungan yang diantisipasi dikonversi menjadi nilai menggunakan perhitungan yang mempertimbangkan pertumbuhan yang diharapkan dan waktu. Tingkat diskonto harus sesuai dengan definisi arus kas yang digunakan.  Tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto diperoleh dari pasar dan diekspresikan sebagai pengganda harga (didapat dari data peresahaan publik) atau tingkat bunga (diambil dari data dalam investasi alternatif). Dalam prakteknya.  . dan nilai uang dan waktu. penerimaan kas diperkirakan untuk setiap periode di masa yang akan datang. atau dividen aktual (terutama dalam kasus pemegang saham minoritas) biasa digunakan. dan risiko yang melekat pada keuntungan yang diantisipasi.  Pendapatan atau keuntungan yang diantisipasi seharusnya diestimasi dengan mempertimbangkan struktur modal dan kinerja historis suatu bisnis. penerimaan yang diukur biasanya berupa pendapatan sebelum pajak atau pendapatan setelah pajak. Tingkat kapitalisasi harus disesuaikan dengan definisi pendapatan yang digunakan. Dalam kapitalisasi (langsung) pendapatan. risiko yang terkait dengan keuntungan.

Contohnya. Dengan kata lain. Pendekatan aset harus dipertimbangkan dalam penilaian hak pengendali entitas bisnis yang mencakup satu atau lebih hal berikut :  Sebuah investasi atau induk perusahaan. tingkat/rate diskonto sebelum pajak harus digunakan dengan keuntungan sebelum pajak. iv. Jika nilai pasar atau nilai likuidasi diaplikasikan. Dalam penerapan pendekatan aset.  Jika prediksi pendapatan dinyatakan dalam bentuk nominal. diskonto pendapatan bersih setelah pajak harus digunakan dengan keuntungan bersih setelah pajak. Dalam metode kapitalisasi yang menggunakan diskonto. yaitu sebuah aset bernilai tidak lebih dari biaya untuk menggantikan seluruh bagiannya.  Tingkat kapitalisasi atau tingkat diskonto harus konsisten terhadap jenis antisipasi keuntungan yang digunakan. pendekatan aset adalah sejenis dengan pendekatan biaya yang digunakan oleh Penilai untuk jenis properti yang berbeda. ii. diskonto nominal harus digunakan. Pendekatan aset didasarkan oleh prinsip substitusi. Pajak perlu dipertimbangkan. Hubungan. atau pendapatan. Y adalah tingkat diskonto. Pendekatan aset (Asset based approach) i. seperti bisnis properti atau bisnis pertanian. tingkat pertumbuhan jangka panjang yang diharapkan dari pendapatan hendaknya didokumentasi dan secara jelas dinyatakan dalam nominal atau riil. pertumbuhan yang diharapkan sudah termasuk dalam tingkat kapitalisasi. di mana R adalah tingkat kapitalisasi. adalah tingkat diskonto dikurangi tingkat pertumbuhan jangka panjang sama dengan tingkat kapitalisasi (R = Y . biaya penjualan dan pengeluaran lainnya mungkin perlu dipertimbangkan. dinyatakan dalam rumus. pertumbuhan yang diharapkan secara eksplisit dipertimbangkan dalam estimasi keuntungan di masa yang akan datang.  .∆a. dan ∆a adalah perubahan nilai tahunan). dan diskonto arus kas bersih harus digunakan dengan keuntungan arus kas bersih. neraca atas dasar biaya digantikan dengan neraca yang melaporkan semua aset berwujud dan tak berwujud serta semua kewajiban pada Nilai Pasar atau nilai saat ini yang lebih tepat. dan jika prediksi pendapatan dinyatakan dalam kondisi yang riil diskonto riil harus digunakan.  Dalam metode kapitalisasi yang tidak menggunakan diskonto. iii. Dalam penilaian bisnis.v.

Jika penilaian sebuah bisnis yang beroperasi bukan dengan basis sebagai bisnis yang sedang berjalan. Maksud dan Tujuan penilaian. .v. aset hendaknya dinilai dengan basis Nilai Pasar atau dengan dasar yang mengasumsikan dalam periode waktu yang pendek ditawarkan di pasar. dan ii. merk dagang. jenis sekuritas (tercatat dan tidak tercatat). i. vii. likuiditas dan ukuran dari sekuritas mungkin relevan dan mungkin mengarah pada deviasi dari harga yang tercatat di bursa. b. kecuali diminta untuk digunakan oleh penjual dan pembeli. Proses rekonsiliasi a. Definisi nilai. Penilai harus mendukung pemilihan pendekatan ini. Nilai Pasar seharusnya diperoleh dari setiap properti. Semua informasi yang relevan pada tanggal penilaian diperlukan dalam kaitannya dengan ruang lingkup penugasan. Aset tak berwujud seperti goodwill mungkin tidak mempunyai nilai dalam kondisi ini. Bisnis yang dinilai dengan basis selain sebagai bisnis yang sedang berjalan. dan prosedur yang sesuai tergantung pada pertimbangan Penilai. Pemilihan terhadap dan keyakinan pada pendekatan. Pendekatan aset seharusnya bukan satu-satunya pendekatan dalam penilaian yang digunakan dalam penugasan berkaitan dengan bisnis yang dinilai sebagai bisnis yang sedang berjalan. metode. viii. i. Pada beberapa kasus. . Semua biaya yang berhubungan dengan penjualan aset atau penutupan bisnis perlu diperhitungkan dalam penilaian jenis ini. atau merk mungkin masih memiliki nilai. Penilai harus memberikan pertimbangan yang rasional dalam menentukan metode penilaian yang digunakan dan bobot tertimbang atas metode tersebut dalam mencapai nilai yang direkonsiliasi. Penilai harus menggunakan pertimbangan ketika mengestimasi bobot relatif untuk setiap estimasi indikasi nilai yang dihasilkan dalam proses penilaian. Jika induk perusahaan investasi dinilai.  14. Jika induk perusahaan properti memiliki properti dan menerima pendapatan investasi dari properti. jika hal tersebut diperlukan. meskipun aset tak berwujud lainnya seperti hak paten. Kesimpulan nilai juga didasarkan pada estimasi nilai dari metode penilaian yang digunakan. vi. Kesimpulan nilai didasarkan pada : .

184 1.86% 100.167 0% 2% 2% 14. 000 % .000 5.587.629 8.633.04% 0.300.639 86.709.115.199.78% 26.184 22.500.112.341.55% 6. Berikut ini adalah langkah-langkah dalam menentukan WACC dengan menggunakan contoh kasus.990.985.439.000 8.000.64% 3.072.633.000 1.74% 1.000 483. sebesar Rp 86.541.350 62.633.985.000.000 1. yaitu : Biaya proyek pembangunan Villa oleh PT.439.946.732 3.540.887.55% 28. MENGHITUNG WACC Dalam menentukan kelayakan menggunakan IRR (Iinternal rate of return) maupun NPV (net present value) dalam studi kelayakan usaha ( feasibility study ) tentunya harus menghitung terlebih dahulu discount rate berupa Weighted Average Cost f Capital (WACC).870.332.47% 9.823 900.59% 1.342.990 1.56% 1.81% 1.00% Nilai Buku Rp 000 % Sedangkan komposisi permodalan untuk investasi tersebut adalah sebagai berikut : Komposisi Permodalan Investasi Pinjaman KI Modal Sendiri Sub Total Investasi IDC KI IDC Modal Sendiri Sub total IDC 1. AAA ini terdiri dari aktiva tetap dan modal kerja.167 24.STUDI KELAYAKAN 1.269.327.798.341.000. KETERANGAN INVESTASI Tanah Bangunan Infrastruktur External Mesin Inventaris Kendaraan Biaya Perijinan & Pra Operasi sub total IDC Total Investasi Modal Kerja Total Biaya Proyek 1.184 16% 10% 27% Rp.000 2.-.167 1.14% 71.541.341.709.709.000.000.

dibiayai dari modal sendiri.935%.dan sisanya sebesar Rp 8. dan WACC Equity = CoE x Weight.pajak yang berlaku).26% x (116%-47%)= 7.990 47% 25% 72% 100% Sumber dana dalam proyek ini dengan komposisi seperti dalam tabel diatas dapat dijelaskan sebagai berikut : 1.341. Langkah selanjutnya adalah menghitung WACC (Weighted Average Cost of Capital).112.5% per tahun sedangkan KMK 14%.5%) + 0% + 2% = 20. Maka CoE adalah = 7.373. terdapat dua jenis pinjaman (debt) yaitu pinjaman Kredit Investasi (KI) dan Kredit Modal Kerja (KMK).dibiayai dari modal sendiri..739.199.199. WACC KMK dan WACC Ekuitas (modal sendiri). Equity Risk Premium 7. CoD KMK = tingkat suku bunga KMK x (1.pajak yang berlaku).439. maka WACC proyek adalah WACC KI + WACC KMK + WACC Equity = 1. sehingga WACC Equity = 20. Country Risk Premium 0%. Perhitungannya adalah sebagai berikut.000. asumsi Beta adalah 1.875% x 16% = 1. 3. Pertama kita akan menghitung WACC ki dengan rumus sebagai berikut WACC KI = CoD KI x Weight KI.4962%. 2.115.167.4962% = 14.Modal Kerja KMK Modal Sendiri Sub Total Modal Kerja Total Cost of Project 40.000.199.74% + 4.639 86. Interst During Construction sebesar Rp.26%. Langkah pertama adalah menghitung cost of debt (CoD) terlebih dahulu. akan ada tiga perhitungan yaitu menghitung WACC KI.199... 3.dan sisanya sebesar Rp 21. Risk free rate di ambil dari Surat Utang Negara (SUN) yang berlaku. diasumsikan SUN sebesar 7. WACC KMK = CoD KMK x Weight KMK.KMK dan Equity diketahui.633.. Kebutuhan modal kerja sebesar Rp 62.639 62.000. sehingga WACC KI = 10. .9156% tgl 24 juni 2010.639.541.38 .935% + 7.5%. Dalam kasus ini.875% .184. 4.000 21. 1.dibiayai dari pinjaman atau kredit invetasi (KI) sebesar Rp 14.000.639 dibiayai dari modal sendiri.709. CoD KI = 14. 2.870. pada tahapan ini.5% x (125%) = 10. dan Specific Risk 2%. Rumus yang akan digunakan adalah CoE = Risk Free Rate + (Beta x Equity Risk Premium) + Country Risk Premium + Specific Risk.9156% + (1. Kebutuhan investasi sebesar Rp 22.. Setelah WACC KI.373. Langkah selanjutnya adalah menghitung Cost of Equity (CoE).633.739. CoD KMK = 14% x (1-25%) = 10.nya.112.5%.184. sehingga WACC KMK = 10.000.5% x 47% = 4. Berikut ini adalah langkah-langkah untuk menghitung WACC (Weighted Average Cost of Capital) : 1.dibiayai dari pinjaman atau kredit modal kerja (KMK) sebesar Rp 40. sehingga kedua pinjaman (debt) tersebut harus kita hitung terlebih dahulu cost of debt ..38 x 7.74%.1712%. Rumus yang digunakan untuk menghitung cost of debt adalah CoD KI = tingkat suku bunga KI x (1.985. Tingkat bunga pinjaman KI sebesar 14.

Investasi : Rp.000.113."> Selanjutnya.500. NPV > 0. maka WACC tersebut dapat dijadikan dasar untuk menentukan layak atau tidaknya sebuah proyek dengan menggunakan IRR (internal rate of return) dan NPV (net present value).Dasar penentuan kelayakan proyek : Jika NPV > 0.000. . tahun ke-6 Rp 5.Setelah WACC Proyek diketahui.000.000. 10. Selanjutnya ketik rumus =NPV(B2. Payback Period.-.-.289.000.Rate : 25% . akan dijelaskan dengan menggunakan contoh kasus.000.-.000.000. untuk memudahkan. Pembahasan pertama adalah bagaimana menentukan kelayakan proyek dengan menggunakan Net Present Value (NPV). Net Cash Flow: Tahun ke-1 Rp 3.500. tahun ke-6 Rp 5.000. investasi layak. Untuk lebih memudahkan dalam mencari NPV di dalam Ms. penjelasan : B2 : Discount Rate 25% B3:B10 : Net Cash Flow Tahun ke 1 s/d ke 6 Hasilnya adalah NPV menjadi 1. maka proyek layak untuk dilaksanakan.B3:B10). penyusunan data di sesuaikan dengan gambar di atas. Disc.000.value1. 2. jika NPV < npv =" 0. Excel. dan lain-lain.-.….[value2].600. Internal Rate of Return. Benefit Cost Ratio. Rumus untuk mencari Net Present Value adalah =NPV(rate.000. tahun ke-2 Rp 3.-.000.500.000.000.-. tahun ke-3 Rp 4.000. Misalnya adalah Net Present Value.000.000. MENGHITUNG NPV Untuk menentukan layak atau tidaknya sebuah investasi dalam laporan studi kelayakan usaha (feasibility study) dapat di ukur dengan berbagai macam parameter. tahun ke-5 Rp 4.000.

4. Kemampuan likuiditas. Misalnya untuk mengetahui IRR setelah tahun ke empat.000.12%. 2.3. arus kas (cash flow). A mempunyai usaha rumah makan dengan Investasi awal Rp70. tahun ke tiga Rp18.000. PENILAIAN INVESTASI METODA IRR Pada edisi 231 (Tabloid PC Plus) sebelumnya. sehingga akan didapat hasil IRR setelah tahun ke empat adalah –2. solvabilitas dan kemapuan untuk menutup biaya operasi tentu harus dipertimbangkan dalam menyusun studi kelayakan usaha / studi kelayakan proyek / studi kelayakan bisnis (Feasibility Study of business).66%. idalam proyeksi keuangan. gunakan IRR worksheet function IRR(C3:C7). . selain metode tersebut ada metode yang lain yang bisa digunakan untuk menilai sebuah bisnis (investasi). Penerimaan pada tahun pertama adalah sebesar Rp12. Masukkan data tersebut seperti pada gambar. perlu dilakukan analisa rasio keuangan yang tentu sebelumnya harus membuat terlebih dahulu proyeksi laba rugi (income statement).000. 3. Alat untuk mengukur rasio likuiditas adalah Current Ratio dan Cash Ratio. tahun ke dua Rp15. tahun ke empat Rp21. Likuiditas perusahaan ditunjukkan oleh besar kecilnya aktiva lancar. Selamat mencoba. yaitu IRR (Internal Rate of Return). ikuti langkah-langkah dibawah ini: 1.000. Semakin tinggi Current Ratio berarti semakin besar kemampuan aktiva lancar perusahaan untuk memenuhi kewajiban financial jangka pendek. dan akan didapat hasil IRR sebesar 8. dan neraca (balance sheet). Oleh sebab itu. gunakan IRR(C3:C8).000.000 . Untuk menilai studi kelayakan usaha (feasibility study) layak atau tidak dijalankan. Jika Ingin mengetahui IRR setelah tahun ke lima. dan tahun ke lima adalah Rp26.  Current Ratio diperoleh dari total aktiva lancar dibagi total hutang lancar. telah dibahas metode penilaian investasi dengan metode NPV (Net Present Value) dengan menggunakan Ms.Excel. Untuk menjalankannya. Kita ambil contoh saja. berikut ini adalah beberapa analisa rasio keuangan yang sering digunakan dalam laporan studi kelayakan : ANALISA RATIO KEUANGAN Liquidity Ratio (Rasio Likuiditas) Rasio ini menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar kewajiban financial jangka pendek tepat pada waktunya.

Rasio ini diperoleh dengan cara membandingkan rasio aktivitas dengan standar industri. Semakin tinggi FATO menunjukkan semakin tinggi pula perputaran aset tetap yang dilakukan perusahaan untuk memperoleh laba. . Terdapat beberapa alat yang dapat digunakan untuk menghitung rasio aktivitas. FATO diperoleh dari nilai penerimaan dibagi total aktiva tetap yang dimiliki perusahaan. salah satunya adalah Fixed Assets Turn Over dan Total Assets Turn Over. sehingga dapat diketahui tingkat efisiensi dalam mengelola aset yang dimiliki oleh perusahaan terhadap industri. Cash Ratio diperoleh dari total kas dan bank dibagi total hutang lancar. Semakin tinggi Cash Ratio berarti semakin besar kemampuan kas dan bank perusahaan untuk memenuhi kewajiban financial jangka pendek. Activity Ratio (Rasio Aktivitas) Rasio aktivitas menunjukkan bagaimana optimalisasi pemanfaatan sumber daya.  Fixed Assets Turn Over menunjukkan efektivitas perusahaan dalam menggunakan keseluruhan aktiva tetap untuk menciptakan penerimaan dan laba.

Rasio ini menunjukkan seberapa besar total aktiva yang dimiliki perusahaan yang berasal dari pembiayaan hutang. maka semakin rendah proporsi modal pinjaman. Perusahaan yang tidak mempunyai leverage artinya perusahaan tersebut menggunakan 100 persen modal sendiri untuk membiayai investasi. Semakin rendah rasio hutang jangka panjang perusahaan. Semakin rendah rasio hutang terhadap kekayaan pemilik. Long Term Debt to Equity = Long Term Debt Equity  Debt to Equity Ratio diperoleh dari total kewajiban terhadap kekayaan pemilik (Ekuitas).  Long Term Debt to Equity diperoleh dari hutang jangka panjang terhadap kekayaan pemilik (Ekuitas). Debt to Total Asset. Rasio ini dapat menunjukkan keamanan pinjaman yang diberikan oleh kreditur. Semakin tinggi TATO menunjukkan semakin tinggi pula perputaran aset yang dilakukan perusahaan. maka semakin tinggi pula risiko yang dihadapi. Hal ini dapat menyebabkan investor meminta tingkat keuntungan yang semakin tinggi pula. dan Debt Service Coverage. TATO diperoleh dari nilai penerimaan dibagi total aktiva yang dimiliki perusahaan. Long Term Debt to Total Equity. .  Debt to Total Asset diperoleh dari total hutang terhadap total aktiva. Rasio ini dapat menunjukkan keamanan atas pinjaman yang diberikan oleh bank (kreditur). maka semakin rendah proporsi modal pinjaman. Leverage Ratio (Rasio Leverage) Rasio leverage menunjukkan kemampuan perusahaan atas proporsi penggunaan hutang dalam membiayai investasi. Total Assets Turn Over dapat menunjukkan efektivitas perusahaan dalam menggunakan keseluruhan total aktiva untuk menciptakan penerimaan dan laba. Beberapa alat yang bisa digunakan untuk menghitung rasio leverage adalah Debt to Equity. Semakin tinggi rasio hutang.

menunjukkan bahwa perusahaan semakin efektif dalam mengelola hutang-hutang yang dimilikinya. Ada beberapa alat yang bisa digunakan untuk menghitung rasio profitabilitas. Rasio ini dapat digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba untuk melunasi angsuran atas kewajiban jatuh temponya.  Return on Asset diperoleh dari laba bersih terhadap total aset. Semakin tinggi nilai ROA menunjukkan semakin tinggi pula kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba dari total aset yang dikelolanya. Apabila angka rasio yang didapat lebih dari 100%.  Operating Profit Margin diperoleh atas laba usaha dari operasional terhadap pendapatan. Semakin tinggi NPM maka menunjukkan bahwa perolehan laba bersih perusahaan semakin besar. Debt Service Coverage = Laba Bersih Total Angsuran Pinjaman Rasio Profitabilitas Rasio profitabilitas mampu menunjukkan kemampuan perusahaan dalam memperoleh laba. yaitu . Semakin tinggi Operating Profit Margin menunjukkan semakin tinggi perolehan laba usaha dari operasional perusahaan. ROA= Net Income ÷ Total Asset  Return on Equity diperoleh dari laba bersih perusahaan terhadap kekayaan pemilik (Ekuitas).  Net Profit Margin diperoleh dari laba bersih terhadap pendapatan. Return on Equity (Return on Net Worth). . Net Profit Margin. Return on Asset (Return on Investment). ROE menunjukkan tingkat kemampuan perusahaan untuk memperoleh laba bagi pemegang saham. Debt Service Coverage diperoleh dari laba bersih terhadap total angsuran. Apabila proporsi hutang semakin besar maka semakin besar pula rasio ini. Rasio ini dipengaruhi oleh besar kecilnya hutang perusahaan.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->