BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. Notaris membuat akta otentik yang merupakan alat pembuktian terkuat dan terpenuh yang mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam setiap kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, perbankan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai kegiatan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional maupun internasional. Dengan adanya akta otentik, memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya, dan menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari, dan walaupun

sekiranya sengketa tidak dapat dihindari, akta otentik tersebut merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh dalam proses penyelesaian sengketa.1 Seiring dengan perkembangan era globalisasi dewasa ini, kebutuhan masyarakat akan notaris dan akta-akta yang dibuatnya mengalami perkembangan yang semakin meluas. Masyarakat sekarang lebih mempunyai kesadaran hukum dalam melakukan hubungan-hubungan hukumnya, baik itu hubungan hukum dalam bidang bisnis, perbankan, bahkan kegiatan-kegiatan sosial telah menggunakan jasa notaris untuk membuat akta otentik yang mengikat para pihak dalam kegiatannya. Perkembangan ini juga berpengaruh besar terutama dalam bidang perbankan. Notaris merupakan salah satu unsur yang penting dalam setiap operasional transaksi perbankan, terutama dalam pembuatan akta-akta jaminan kredit/ pembiayaan, surat pengakuan hutang, grosse akta, legalisasi dan waarmerking, dan tugas-tugas lain dari notaris yang telah diatur oleh peraturan perundang-undangan. Dalam praktek perbankan, adanya hubungan hutang piutang dan upaya pinjam meminjam uang dengan jumlah tertentu, adalah merupakan suatu perbuatan lazim yang sering dilakukan. Pihak bank sebagai kreditur, memberikan kredit kepada nasabah sebagai debitur. Praktek pinjam meminjam sejumlah uang dalam sistem perbankan berakibat pada lahirnya pihak pemberi pinjaman (kreditur), yaitu bank, dan pihak penerima pinjaman (debitur), yaitu nasabah. Dengan kata lain, bank sebagai kreditur adalah sebagai pihak pemberi pinjaman, sedangkan nasabah sebagai debitur adalah sebagai penerima pinjaman. Pada bank konvensional yang menggunakan sistem bunga,
1

Penjelasan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

pemberian pinjaman uang kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pemberian kredit, sedangkan pada bank-bank syariah yang berdasarkan pada sistem pemberian imbalan atau bagi hasil, maka pinjaman sejumlah uang yang diberikan kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pembiayaan. Pembiayaan AZ-Murabahah (jual beli) dalam praktek perbankan hanya ada dalam sistem perbankan syariah. Secara yuridis formal, keberadaan bank syariah telah diakui dalam sistem perundang-undangan Negara Republik Indonesia, termasuk keberadaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. Dalam ketentuan Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan), disebutkan, bahwa undang-undang membagi jenis bank menjadi dua macam, yaitu bank umum dan bank perkreditan rakyat. Bank umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan/ atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran; Bank perkreditan rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.2 Ketentuan ini dipertegas dengan keluarnya Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, yang menyebutkan “Bank Syariah adalah Bank yang
Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undangundang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
2

”4 Dalam sistem perbankan dengan prinsip syariah istilah kredit berubah menjadi istilah pembiayaan. Prinsip syariah oleh Pasal 1 angka 12 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan Syariah) diberikan defenisi yaitu: prinsip hukum Islam dalam kegiatan perbankan berdasarkan fatwa yang dikeluarkan oleh lembaga yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa di bidang syariah. “Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah Bank Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. seperti halnya diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan Pasal 1540 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan KUHPerdata). salah satu transaksi yang cukup populer dan dikembangkan dalam sistem perbankan syariah adalah sistem jual beli.menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah”. Dari defenisi di atas. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Pasal 1 angka 9. Dalam literatur 3 4 Pasal 1 angka 7. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah . 3 Undangundang ini juga mengganti istilah Bank Perkreditan Rakyat Syariah menjadi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1 angka 12 Undangundang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan yang menyebutkan: Pembiayaan berdasar Prinsip Syariah adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.

8 Menurut jumhur ulama. Bai Al-istishna merupakan suatu jenis khusus dari akad ba’i assalam. Bai` Al-murabahah (Deferred Payment Sale). apabila barang nelum di produksi. pengertian jual beli sebagaimana diatur dalam KUHPerdata itu. disebut dengan koop en verkoop (bahasa Belanda) dan purhcase and sale (bahasa Inggris). yaitu merupakan bentuk kontrak penjualan antara pembeli dan pembuat barang. dicicil sampai selesai. Dalam akad ini. Jakarta. yaitu 2-6 bulan. jenis ini digunakan di bidang manufaktur. setiap pihak dapat membatalkan kontrak dengan memberitahukan sebelumnya kepada pihak yang lain. Dalam perbankan. Semarang . sedangkan pembayaran dilakukan dimuka. yang 5 6 Yan Pramadya Puspa. namun apabila perusahaan telah memulai produksinya.5 Hanya saja. Bai` As-Salam (In Front Payment Sale). yaitu bentuk jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. kontrak tidak dapat diputuskan secara sepihak. Kamus Hukum. 7 . Bai` Al-Istishna ( Purchase By Order Or Manufacture ). yang menjelaskan tentang pengertian jual beli ini. maka kontrak/ akad istishna muncul. atau di belakang. yaitu pembelian barang yang diserahkan dikemudian hari. Aneka Ilmu. Dengan demikian. yaitu 6: 1. Oleh sebab itu. juga dapat dilihat dari data jumlah nasabah Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang sebagian besar pembiayaannya dengan murabahah. para phqak tidak dapat membatalkan kontrak secara sepihak. 2001. 2. ketentuan ba’i alistishna mengikut ketentuan dan aturan ba’i as-salam. Dalam istishna. 872 Muhammad Syafi’i Antonio. 1977 hal. Dalam akad ini. Kemudian setelah panen petani wajib menjual hasil panennya kepada bank sesuai dengan kualifikasi dan perjanjian yang telah dibuat sebelumnya. salam banyak dipergunakan pada pembiayaan bagi petani dengan jangka waktu yang relatif pendek.8 Dalam praktek sistem perbankan syariah yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia bahwa pembiayaan yang terbesar dilakukan adalah murabahah. pembayaran dapat di muka. dalam fiqih Islam bentuk dan jenisnya dibagi pada tiga cara. Bank memberikan pembiayaan sebagai pembayaran penuh di muka di awal masa tanam sebagai modal bagi petani.hukum perdata. Jika perusahaan mengerjakan untuk memproduksi barang yang dipesan dengan bahan baku dari perusahaan.7 3. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. dalam literatur hukum Islam. Gema Insani. Agar akad istishna menjadi sah. Biasanya. harga harus ditetapkan di awal sesuai kesepakatan dan barang harus memiliki spesifikasi yang jelas yang telah disepakati bersama.

JANUARI 20099 TABEL 2 DATA JUMLAH NASABAH/ REKENING PEMBIAYAAN 9 10 Http://www.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 Laporan Internal Control Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Bulan Oktober 10 .dimaksud dengan Murabahah dalam tesis ini adalah identik dengan istilah jual beli dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata.go.bi. TABEL 1 STATISTIK PERBANKAN SYARIAH (ISLAMIC BANKING STATISTICS). dengan demikian setiap penyebutan istilah murabahah maksudnya adalah jual beli sebagaimana dimaksud dalam KUHPerdata.

Medan . Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. penjual harus memberi tahu harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai 2009 Hasballah Thaib. “Dalam bai` al-murabahah. hal. 2005. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar).121 11 .11 Dalam transaksi jual beli dengan sistem murabahah penjual menyebutkan dengan jelas barang yang akan dibeli termasuk harga pembelian barang dan keuntungan yang akan diambil. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang.Menurut beberapa kitab fiqih. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. Program Pasca Sarjana USU.

tambahannya. kemudian nasabah debitur membeli barang tersebut kepada bank. dapat dilakukan secara angsuran ataupun tunai untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Pada umumnya. Dalam prakteknya di lapangan.”12 Misalnya. Sistem jual beli secara angsuran atau kredit sebenarnya bukanlah merupakan bagian dari syarat dan sistem murabahah. Sistem atau cara pembayaran hutang nasabah debitur yang diberikan melalui pembiayaan murabahah umumnya dilakukan secara angsuran. bank membeli mobil dari showroom pedagang mobil seharga Rp. lalu nasabah debitur membelinya kepada bank. oleh karena memang seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapatkan pinjaman uang 12 Muhammad Syafi`i Antonio.000.150.50. Dapat juga dilakukan. sudah menyepakati tentang lamanya pembiayaan. Hal lain yang sering juga dilakukan.200. besar keuntungan yang akan diambil. bank memberi kuasa kepada nasabah debitur untuk membeli barang atas nama bank. karena murabahah dapat juga dibayar secara tunai. hal. Oleh karena adanya pembelian secara angsuran inilah. Pembeli dalam membayar harga pembelian mobil tersebut kepada bank.cit. Op.000. dan menjualnya kepada pembeli dengan harga Rp. nasabah debitur yang mencari barangnya. kemudian meminta kepada bank untuk membayarnya. umumnya antara bank dengan nasabah debitur.000. yang menyebabkan terjadinya perbuatan hukum perdata yang melahirkan hubungan hutang piutang dan pinjam meminjam.000.101 .000.000. bank tidak akan memesan barang yang akan dijual kepada nasabah debitur. serta besarnya angsuran yang akan dibayar. sebelum ada pemesanan dari calon pembeli. Kemudian ia menambahkan keuntungan sebesar Rp.

Dalam kegiatan perbankan. sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat. Dalam Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan sama sekali tidak disebutkan defenisi jaminan. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktek pelaksanaan jual beli dengan sistem murabahah. Sebagai realisasi dari hubungan antara nasabah debitur dengan bank ini biasanya diikat dengan perjanjian antara kedua belah pihak.kemudian membayarnya secara angsur. Keberadaan jaminan tersebut merupakan jalan untuk memperkecil resiko bank dalam menyalurkan kredit. Untuk mengurangi resiko tersebut jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Pemberian jaminan ini dapat diberikan terhadap barang bergerak maupun tidak . Hal ini disebabkan karena dari 863 kali pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Namun dalam Penjelasan Pasal 8 angka 1 menyatakan: Kredit atau Pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung resiko. Namun bank pada prakteknya memerlukan jaminan untuk mendapat kepastian hukum bahwa pembiayaan yang diberikan pada nasabah akan dapat diterima kembali. Pada dasarnya. sesuai dengan prinsipnya pembiayaan tidaklah memerlukan suatu jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur kepada bank sebagai kreditur. seluruhnya atau 100 % cara pembayaran dan pengembaliannya adalah dengan sistem angsuran.

dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat. hipotek kapal maupun dengan hak tanggungan. jaminan perseorangan (bortogh). Oleh karena itu menjadi pertanyaan bagaimana kekuatan hukum tanah belum bersersertifikat sebagai objek barang jaminan dalam suatu pembiayaan hutang. namun terhadap tanah yang belum bersertifikat. Akan tetapi.bergerak. belum ada lembaga jaminannya secara resmi. tentu hal ini akan menimbulkan pertanyaan bagaimana notaris menerapkan dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. notaris berhak untuk membuat semua akta yang diperlukan oleh para pihak sepanjang kewenangan untuk . Tanah bersertifikat lembaga jaminannya adalah hak tanggungan. hypotek terhadap tanah bersertifikat diganti menjadi hak tanggungan. pihak bank akan meminta pada notaris untuk membuat suatu akta otentik mengenai hubungan hukum yang mengikat pihak bank dengan debitur. Walaupun tidak adanya aturan hukum mengenai tanah yang belum bersertifikat untuk dijadikan jaminan. Dahulu berlaku hypotek terhadap tanah bersertifikat. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat tidak ada aturan hukum yang mengaturnya lebih lanjut. Setelah keluarnya Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Sesuai dengan kewenangannya dalam membuat akta. Dalam hal pemberian kredit ataupun pembiayaan. gadai. pihak bank dan nasabah peminjam tetap menjadikan tanah tersebut untuk dijadikan jaminan. dengan lembaga jaminan fidusia. terdapat tanah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat. khusus dengan tanah.

pada bank-bank swasta. misalnya pembuatan akta nikah oleh Kantor Urusan Agama ataupun akta kelahiran yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil. maka notaris berhak dan berwenang untuk membuat seluruh akta yang diminta oleh para pihak.000.membuat akta tersebut tidak dikecualikan kepada pihak lain (openbaar ambtenaar). . dimana jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur adalah tanah. Namun. dan dilanjutkan dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan setelah sertifikatnya selesai. bank-bank pemerintah tidak menerima tanah yang belum bersertifikat tersebut untuk dijadikan jaminan hutang. dimana kadang kala nasabah debitur meminjam uang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Di lain pihak. Berdasarkan hal tersebut kemudian timbul persoalan.-. mereka menerima jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut.000. Pemberian hutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat ini pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani biasanya diberikan dengan nilai di bawah Rp. Apabila dikaitkan dengan pembuatan akta antara bank dan nasabah peminjam. khususnya bank-bank kecil semisal bank perkreditan rakyat ataupun bank pembiayaan rakyat syariah. namun dibuat oleh notaris dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual. 50. maka tanah yang dijaminkan adalah tanah yang telah bersertifikat. Untuk pengikatan hutangnya bukan dengan hak tanggungan karena tanah tersebut belum bersertifikat. kecuali apabila jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut dibuatkan surat kuasa untuk mengurus pembuatan sertifikat hak oleh bank. pihak dalam pemberian hutang dengan jaminan. Hal ini karena tidak ada lembaga jaminan resmi bagi tanah yang belum bersertifikat. Biasanya.

dibuat berdasarkan kewenangan notaris dalam membuat seluruh akta. Berdasarkan semua kenyataan yang ada tersebut. oleh sebab itu diangkatlah sebuah judul yaitu “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat” B. Bagaimana kekuatan hukum atas tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan murabahah? 2. Tujuan Penelitian . Bagaimana resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat? 3. dapat dibuat dengan grosse akta dengan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. maka dianggap bahwa permasalahan di atas adalah merupakan permasalahan yng sangat menarik untuk dibahas dan diteliti. dan juga berdasarkan asas kebebasan berkontak sesuai dengan pasal 1338 KUHPerdata. atas permintaan bank. Perumusan Masalah Sebelum membahas lebih lanjut. Bagaimana peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat? C. Atas latar belakang yang dipaparkan diatas. Akta yang dibuat oleh notaris. perlu untuk mengidentifikasikan permasalahan-permasalahan yang akan dikembangkan dalam penulisan tesis ini. Adapun yang menjadi pemasalahan dalam penulisan tesis ini adalah: 1.

Adapun tujuan dari penulisan ini adalah sebagai berikut: 1. Secara praktis. baik secara praktis maupun teoritis. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk penelitian lebih lanjut dalam upaya untuk membentuk sistem peraturan perundangundangan yang lebih tegas dan terperinci. terutama yang berhubungan dengan bank. D. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat. 2. Mengetahui kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. praktisi bank. Mengetahui resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Secara teoritis. 3. yaitu: 1. Terutama apabila menggunakan tanah yang belum bersertifikat dalam perjanjian hutangnya untuk dijadikan sebagai jaminan hutang. khususnya terhadap hak dan kepentingan hukum masyarakat yang memiliki kemampuan sosial ekonomi menengah ke bawah. dan masyarakat luas sehingga seluruh lapisan masyarakat yang berkepentingan dapat memiliki keyakinan hukum yang kuat dan benar. . sehingga peraturan hukum itu dapat melindungi hak dan kepentingan hukum semua lapisan masyarakat. Mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi para notaris. 2.

Nama NIM Program Studi Judul : Ridha Kurniawan Adnans : 057011074 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan) Permasalahan : a. dengan adanya tesis ini. termasuk topik dan judul pembahasannya. khususnya di lingkungan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. ataupun pada beberapa Kabupaten dan Kota yang ada di propinsi Sumatera Utara.Selanjutnya. Dari hasil penelusuran kepustakaan yang ada di lingkungan Universitas Sumatera Utara. bahwa sudah ada beberapa tesis yang membahas masalah pembiayaan murabahah pada beberapa bank syariah yang ada Kota Medan. E. berbeda dengan masalah dan judul pembahasan yang akan dibahas dalam tesis ini. Bagaimanakah konsep jual beli murabahah menurut syariat . sehingga bisa memberikan kepastian hukum kepada masyarakat luas. Akan tetapi masalah yang dibahas. Beberapa penelitian terkait yang pernah dilakukan adalah penelitian yang dilakukan oleh : 1. Keaslian Penulisan. diharapkan aparat yang berwenang dapat membuat peraturan perundang-undangan yang tepat.

: 077011092 . Bagaimanakah bentuk jaminan dalam perjanjian pembiayaan murabahah? c.Islam? b. Faktor-faktor apa saja yang menjadi kendala dalam pelaksanaan sistem jual beli murabahah terhadap pembiyaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? 2. Bagaimanakah bentuk dari perjanjian (aqad) pembiayaan murabahah pada bank dengan prinsip-prinsip syariah Islam? b. Bagaimanakah penyelesaian pembiayaan macet yang diikat dengan perjanjian murabahah? 3. Nama NIM : Hasbullah Hadi. Nama NIM Program Studi Judul : Rifki Suryadi : 047011055 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank Dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan) Permasalahan : a. Bagaimanakah penerapan sistem jual beli murabahah terhadap pembiayaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? c.

belum ada yang membahasnya. Hal ini juga menambah keyakinan bahwa penelitian ini akan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. . Oleh karena itu judul tesis ini dapat dijamin keasliannya sepanjang mengenai judul dan permasalahan seperti telah diuraikan diatas. Sebagai Dasar Hukum Penjualan Barang Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan).Program Studi Judul : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. Bagaimanakah proses yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan dalam menjual barang jaminan milik nasabah debitur yang ingkar janji? Berdasarkan pembuktian di atas. Bagaimanakah isi perjanjian pembiayaan murabahah yang dilaksanakan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? b. Bagaimanakah kekuatan yuridis dari Akta Kuasa Menjual yang dibuat mengikuti akta perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? c. Permasalahan : a. dapat diyakini bahwa judul tesis yang membahas masalah “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Aqad Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat”.

W.. and proporsitions that presents a systematic view of phenomena by specifying relations among variables. J. hal.F. Refika Aditama. HR. mengatakan bahwa “a theory is a set of inter-related constructs (concepts).S. Teori Hukum.194.Poerwadarminta. 1985. 16 .. juga simbolis. empiris (kenyataannya). Teori merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/ logic).13 Teori berasal dari kata “theoria” dalam bahasa latin yang berarti perenungan. Jakarta: 2003.14 Kamus Umum Bahasa Indonesia menyebutkan. Balai Pustaka. Dalam banyak literatur.Supranto.”15 Menurut Kerlinger seperti yang dikutip oleh J. 2005. Rineka Cipta. defenitions. beberapa ahli menggunakan kata ini untuk menunjukkan bangunan berfikir yang tersusun sistematis. Supranto dalam bukunya. with the purpose of explanning and predicting the phenomena”. Kerangka Teori Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah.21.Supranto. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. Bandung. 15 hal.pendapat. hal 194 hal. defenisi dan proposisi yang disusun secara sistematis.Otje Salman S dan Anton F Susanto. 1. yang pada gilirannya berasal dari kata “thea” dalam bahasa Yunani yang secara hakiki menyiratkan sesuatu yang disebut dengan realitas. Landasan teori merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. caracara dan aturan-aturan untuk melakukan sesuatu. terdiri dari seperangkat konsep atau variabel. bahwa salah satu arti teori ialah: “. Kerangka Teori Dan Konsepsi. Op. logis (rasional).16 Otje Salman dan Anton F Susanto akhirnya menyimpulkan pengertian teori 13 14 J. Jakarta.Cit.J. Kamus Umum Bahasa Indonesia.1055.

menurut pendapat dari berbagai ahli.Op. kebebasan antara nasabah debitur dan bank untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian hutang piutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Hal ini dikarenakan.Otje Salman S dan Anton F Sisanto.192-193.hal 22 J. dengan rumusan sebagai berikut : “Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu. Dalam pembahasan tesis ini.cit. kerangka teori itu digunakan sebagai landasan berfikir untuk menganalisa permasalahan yang dibahas dalam tesis ini. walaupun tanah belum bersertifikat bukan merupakan objek dari suatu lembaga 17 18 HR. meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum. menetapkan suatu kerangka teori adalah merupakan suatu keharusan.”17 “Teori dipergunakan sebagai landasan atau alasan mengapa suatu variabel bebas tertentu dimasukkan dalam penelitian. . Op. yaitu mengenai peran dari seorang notaris dalam membuat akta. hal.Supranto. terutama peranan notaris dalam membuat akta perjanjian pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat.. dalam hal ini. Jadi kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian.” 18 Dalam penelitian ini.Cit. karena berdasarkan teori tersebut variabel yang bersangkutan memang bisa mempengaruhi variabel tak bebas atau merupakan salah satu penyebab. kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan hukum perikatan atau perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban yang timbul akibat adanya suatu perjanjian hutang piutang di dalamnya.

Hal ini dikarenakan kesepakatan atau persetujuan dalam suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang yang mengikat bagi para pihak yang berjanji. 2.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. Berdasarkan hal tersebut. yaitu: 1. Apabila telah dipenuhinya syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan. semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUHPerdata . Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu hal tertentu. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang berbunyi “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. dan juga berdasarkan kewenangan notaris untuk membuat akta otentik. sebagaimana diatur dalam hukum perjanjian dan hukum jaminan.jaminan. Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan. kebiasaan dan undang-undang. 4. maka segala perjanjian dan perikatan yang dibuat oleh kedua belah pihak adalah sah dan mengikat keduanya seperti undang-undang. maka kemudian notaris membuat akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Suatu sebab yang halal. 3. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian. bahwa suatu perjanjian dianggap sah apabila telah memenuhi empat persyaratan pokok.

dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. Sehubungan dengan hal tersebut di atas. maka pembuatan akta harus sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang telah dibuat. maka dibutuhkanlah suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang notaris.yang menyebutkan. Untuk mengikat perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. Dalam Pasal 1868 KUHPerdata tersebut. dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. sampai dimana . kebiasaan dan undang-undang. setiap orang yang membuat perjanjian. juga tidak dijelaskan tempat dimana dia berwenang. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1867 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa “pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan”. Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. Akta sengaja dibuat untuk dapat dijadikan alat bukti tentang suatu peristiwa hukum dan ditandatangani. Berdasarkan ketentuan pasal tersebut. hanya menerangkan apa yang dinamakan “akta otentik”. maka akta berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan menghindari sengketa di kemudian hari.” Jadi. diharuskan oleh kepatutan. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. Adapun maksud dan tujuan dibuat dalam suatu akta otentik adalah dalam rangka untuk membuat suatu alat bukti. akan tetapi tidak menjelaskan siapa yang dimaksud dengan pejabat umum.

untuk kewenangan notaris. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. sehingga dapat dikatakan bahwa Peraturan Jabatan Notaris adalah merupakan peraturan pelaksana dari Pasal 1868 KUHPerdata. 1991. yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak jugaditugaskan atau 19 GHS Lumban Tobing. menyimpan akta. notarislah yang dimaksud dengan pejabat umum itu. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. hal . 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. salinan dan kutipan akta.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. Jakarta.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum. Erlangga. Lembaran Negara Republik Indonesia nomor 117 Tahun 2004.batas-batas kewenangannya dan bagaimana bentuk menurut hukum yang dimaksud. memberikan grosse. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb.19 Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Dengan demikian. 35 . Hal-hal tersebut diatas diatur oleh Peraturan Jabatan Notaris. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Peraturan Jabatan Notaris. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik.

hal 31. Dalam pembuktiannya apa yang tersebut dalam akta otentik pada pokoknya dianggap benar. Sutrisno menyatakan pengertian notaris seperti yang disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 UUJN adalah pengertian notaris secara umum. hal 116-117. yaitu: kewenangan menyangkut akta yang dibuat. Tanpa Tahun.1860 nomor 3. . dimana notaris dijadikan sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar) sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam pasal 1868 KUHPerdata. Dalam hal kewenangan utama notaris adalah untuk membuat akta otentik. maka otensitas dari akta notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN. bahwa notaris karena oleh undang-undang diberi wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak. tempat dan waktu pembuatan akta. Disinilah letak arti pentingnya profesi notaris. Apabila salah satu dari persyaratan tersebut tidak dipenuhi. Hal ini sangat penting bagi mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan. Medan. diuraikan lebih lanjut dalam Pasal 15 ayat 1 UUJN. yang dibuat sejak semula dengan 20 Ibid. baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk kepentingan suatu usaha.dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undangundang. Buku I. sehingga pengertian tersebut sama dengan pengertian yang disebutkan dengan ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. lihat juga Sutrisno. yang membuat peristiwaperistiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak perikatan. maka akta yang dibuat menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti halnya akta yang dibuat di bawah tangan apabila akta ditandatangani oleh para pihak. para pihak yang menghadap. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Akta adalah surat yang diberi tanda tangan.20 Kewenangan notaris dalam membuat akta otentik meliputi 4 hal. untuk defenisi apa itu notaris. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara.

Liberty. 1981.sengaja untuk pembuktian. Notaris menjamin isi dalam legalisasi tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang. Hukum Acara Perdata. akta yang paling umum dibuat adalah akta pengakuan hutang. Ketentuan ini merupakan legalisasi akta di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh perseorangan atau oleh para pihak di atas kertas bermaterai cukup dengan jalan pendaftaran dalam buku khusus yang disediakan notaris. Yogyakarta.22 Grosse akta dikeluarkan oleh notaris atas permintaan yang berkepentingan. menjamin tanggal dan 21 22 Sudikno Merto Kusumo. maupun surat-surat atau akta-akta lainnya yang dibutuhkan oleh pihak bank ataupun debitur dalam perjanjiannya. Keharusan ditanda tangani surat untuk dapat disebut akta dinyatakan dalam Pasal 1868 KUHPerdata.21 Dalam dunia perbankan. yang mempunyai kekuatan eksekutorial. namun tersirat sebagaimana diatur dalam pasal 15 ayat (2) huruf a UUJN yang menyatakan notaris berwenang mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Jenis akta lainnya yang biasanya dibuat adalah legalisasi dan waarmerking surat di bawah tangan. maka surat harus ditanda tangani. Jadi untuk dapat digolongkan dalam pengertian akta. maupun akta di bawah tangan yang dibuat oleh pihak bank dengan debiturnya. 110 Pasal 1 angka 11 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Nabatan Notaris. yaitu kreditur (bank). Grosse akta adalah salah satu salinan akta untuk pengakuan hutang degan kepala akta “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. . Legalisasi tidak disebutkan secara tersurat. baik itu grosse akta yang dibuat secara otentik oleh notaris. hal.

Pengertian akta otentik diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata. hanya sekedar diakui telah datang ke kantor notaris. namun pada bank syariah. kekuatan waarmerking tidak menjamin tanggal. pemberian hutang piutang ini biasanya disebut dengan Akta Perjanjian Kredit. Try Widiyono. 2006. lazim disebut dengan Aqad Pembiayaan Murabahah. Ghalia Indonesia. 61 23 .tanda tangan para penghadapnya. Bogor. pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. hal. kebebasan mengadakan perjanjian dalam suatu akad perjanjian. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. dan dimasukkan dalam buku waarmerking. Namun. dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya. Sama halnya dengan legalisasi. waarmerking juga disebut secara tersirat. dan surat tersebut telah dibacakan dan diterangkan oleh notaris. diberi nomor. suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak daripada mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. tanda tangan. Nilai esensi yang terkandung di dalamnya sama. yang menyatakan suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. namun terdapat perbedaan prinsip-prinsip Islam di dalamnya. disebut dengan Perjanjian Jual Beli Murabahah. Dalam hukum perikatan Islam. dan isi surat tersebut. yaitu dalam pasal 15 ayat (2) huruf b UUJN yang menyatakan notaris berwenang membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.23 Pada bank kovensional. Pasal 1870 KUHPerdata menyatakan.

makna dan esensi dasarnya dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. Yayasan Penyelenggara Penterjemah/ Pentafsir Al-Quran.Istilah verbintenis yang dalam bahasa Belanda berarti mengadakan perjanjian. hal. Op. Jakarta. dan disebut dengan lafal alaqdu. 25 Ibid. dan menggabungkan. 1998.Zuhdi Muhdlor.adalah merupakan hak yang dimiliki setiap manusia. 29 Gemala Dewi dkk. dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan sesamanya.25 Berdasarkan firman Allah SWT.. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. 1971. yang berarti mengikat.”29 Al-Quran Dan Terjemahnya. menyimpulkan. 27 Atabik Ali dan A.1305. atau kontrak. 24 .28 Selanjutnya para ahli fiqih memberikan rumusan pengertian aqad sebagai berikut: ”Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara` yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya. Kencana Prenada Media. hal. Dalam Al-Quran Surat Al-Maidah ayat 1.156.861..cit. Allah SWT.27 Kemudian kata `aqada sebagai kata kerja berubah menjadi kata benda.dari akar kata `aqada.Hai orang-orang yang beriman.24 Ahli pentafsir Al-Quran menjelaskan. Jakarta. “ Al `aqdu artinya adalah persepakatan.1306. 26 Yan Pramadya Puspa. bahwa makna aqad dalam firman Allah SWT. Multi Karya Grafika. syariat Islam menetapkan. . Kamus Kontemporer Arab Indonesia. bahwa setiap manusia diminta untuk memenuhi aqadnya atau janjinya. penuhilah aqadaqad itu. tersebut diatas adalah : “Aqad (perjanjian) mencakup janji prasetia hamba kepada Allah. berfirman yang menyatakan : . yaitu: “. 28 Ibid. dimana orang yang berjanji harus memenuhi janjinya. hal. atau yang dalam literatur Indonesia dikenal dengan istilah aqad. Istilah al-aqdu. hal. Jogyakarta.26 Sedangkan istilah aqad dalam bahasa Indonesia adalah berasal dari bahasa Arab. tersebut diatas. perjanjian.

30 Masalah keseimbangan ini. maka terjadilah aqdu (perikatan). terpaksa diterima. Dibuatnya perjanjian dengan perjanjian baku kadang kala menyebabkan munculnya ketidakseimbangan antara nasabah debitur dan bank. baik dalam hukum Islam maupun secara perdata.Dari pengertian tersebut. Citra Aditya Bakti. Situasi demikian merupakan konsekuensi kebebasan yang dapat memuaskan semua pihak sepanjang pihak lawan tidak mengabaikan hak-hak dan peluang-peluangnya sendiri. hal 322. 2006. hal. Asas keseimbangan juga merupakan hal penting yang harus dipenuhi. yang oleh pihak lawan.45-46. maka dapat dilihat. Berdasarkan essensi dasar ini. sepanjang telah terjadi pembiacaraan dan tawar menawar antara pihak bank dan nasabah debitur. karena posisi tawar yang rendah. Bandung. Hal ini dapat terjadi apabila salah satu pihak yang lebih kuat mengambil keuntungan dari situasi yang lebih menguntungkannya. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. Karena apabila dua janji antara para pihak telah disepakati. bahwa kesepakatan kedua belah pihak yang ada dalam ijab dan kabul adalah menjadi syarat utama sahnya suatu perjanjian. sepanjang adanya 2005. dapat diketahui bahwa dalam hukum perikatan Islam titik tolak yang menjadi essensi dasar terjadinya suatu perikatan adalah adanya unsur ikrar (ijab dan kabul) dalam setiap transaksi. situasi ini dapat diterima sepanjang tidak menimbulkan keadaan dengan klusul yang tidak wajar. kemudian dilanjutkan dengan ikrar (ijab dan kabul). tidak melanggar nilai-nilai syariah yang terkandung di dalamnya. hanya menguntungkan salah satu pihak. . Akan tetapi. 30 Herlien Budiono.

MA pada 2 Mei 2009 .Dr.H. yaitu perbankan dengan prinsip syariah.Hasballah Thaib. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria untuk melaksanakan kewenangan tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). memberikan suatu hak baru atas tanah.31 Pasal 19 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa setiap perjanjian yang dimaksud memindahkan hak atas tanah. Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad (kontrak) dan prinsip operasional transaksi perbankannya yang 31 Wawancara dengan Prof. harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.M. peralihan hak atas tanahnya dibuat oleh notaris. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional. yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan.kesepakatan kedua belah pihak. Kewenangan PPAT sebagaimana dimaksud PP Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah untuk membuat akta peralihan hak atas tanah-tanah yang telah memiliki hak atau tanah bersertifikat. Dalam dunia perbankan Islam. juga menerapkan jaminan atas perjanjian pembiayaan antara bank dengan nasabah peminjam seperti halnya pada bank konvensional. menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. sedangkan untuk tanah yang belum bersertifikat.

Dengan demikian. Dengan demikian. walaupun prinsip utamanya murabahah dapat juga dilakukan dengan tunai. pembiayaan berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah). Pembiayaan murabahah. Bank meminta kepada nasabah debitur untuk menyerahkan jaminannya. melainkan surat-surat kepemilikannya.berdasar pada syariah. namun bentuk jaminannya adalah sama. bukan tanahnya yang diserahkan kepada pihak bank. atau dengan adanya pilihan pemindahan kepemilikan atas barang yang disewa dari pihak bank oleh pihak lain (ijarah wa iqtina) juga membutuhkan jaminan dalam pelaksanaannya. sebagai salah satu produk dari bank syariah yang sangat populer pelaksanaannya. prinsip jual beli barang dengan memperoleh keuntungan (murabahah). . maupun Akta Penyerahan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh notaris. pembiayaan berdasarkan prinsip penyertaan modal (musyarakah). Oleh karena adanya praktek angsuran. yang mengacu pada jual beli barang dengan tambahan keuntungan yang telah disepakati. adalah merupakan salah satu bentuk jual beli dalam islam. Dalam prakteknya di dunia perbankan. tentunya bank menjual barang kepada nasabahnya dengan cara kredit atau angsur. atau pembiayaan barang modal berdasarkan prinsip sewa murni tanpa pilihan (ijarah). umumnya di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani nasabah menyerahkan Surat Keterangan atas tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. SK Gubernur. SK Bupati. dalam hal ini dapat berbentuk Surat Keputusan (SK) Camat. tentunya bank merasa perlu adanya jaminan dari debitur untuk pembayaran kembali atas hutang yang telah diberikan.

Dr. Condition of economy (kondisi).MA pada 2 Mei 2009 . dan condition of economy32.Hasballah Thaib.Dalam pemberian pembiayaan pada bank konvensional maupun bank syariah dilakukan atas dasar pertimbangan prinsip 5C. Capacity (Kemampuan).M. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Bahkan dalam penerapan operasional transaksi perbankannya. yaitu character. collateral. kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. Prinsip 5C pada bank konvensional ini dipergunakan pada bank syariah karena prinsip-prinsip ini adalah merupakan prinsip yang bersifat universal sehingga tidak menyalahi nilai-nilai Islam yang diusung oleh perbankan syariah itu sendiri. yang berbeda hanya pengunaan istilahnya saja. Yang berbeda mungkin 32 Character (karakter). Jaminan diberikan sebagai langkah preventif untuk memastikan bahwa modal yang disalurkan ataupun uang yang dipinjamkan akan dapat dipenuhi oleh pihak yang dimodali atau yang diberikan hutang. dan Collateral (jaminan). Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada berlangsungnya pembiayaan. dimana apabila tidak ada faktor collateral atau jaminan ini maka kredit sangat sulit -kalau tidak mau dikatakan tidak mungkin. Capital (Modal). 33 Wawancara dengan Prof.H. analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. prinsip 5C ini adalah prinsipprinsip yang bersumber dari nilai-nilai Islam yang diadopsi oleh perbankan konvensional. bank syariah hampir sama dengan bank konvensional. capital. analisa mengenai karakter ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan. Bahkan pada dasarnya.untuk diberikan. capacity.33 Faktor collateral atau faktor jaminan adalah faktor yang sangat penting yang tidak dapat terlepas dari faktor-faktor lainnya.

ada juga yang tidak memerlukan jaminan. namun hanya merupakan tambahan yang diberikan nasabah debitur untuk kepastian dalam pembayaran. orang tersebut sudah sangat dikenal. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. Pada bank syariah. misalnya Standard Chartered Bank yang mengundang para pengambil kredit tanpa jaminan tetapi dengan bunga yang tinggi. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. debiturnya juga dipilih oleh bank. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C.34 Akan tetapi. Jaminan berdasarkan hukum Islam bukanlah sesuatu yang mutlak harus ada. Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. hanya sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. berwujud ataupun tidak berwujud. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. Pertama. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah. namun unsur 34 . pelaksanaan kredit yang diberikan oleh bank.hanya karena adanya nilai-nilai ukhuwah sesama muslim yang menyebabkan mereka lebih memilih perbankan syariah daripada perbankan konvensional. Pada bank konvensional.

yang mempunyai ciri-ciri mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu. Raja Grafindo Persada.yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. baik itu jaminan yang bersifat perseorangan. jaminan kebendaan adalah: “Jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya. Jakarta. 2004. selalu mengikuti bendanya dan dapat dialihkan. Untuk melengkapi perjanjian pembiayaan ini. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. dapat dipertahankan terhadap siapapun.”35 Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Salim Hs. 35 . termasuk di dalamnya jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat. Menurut Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan tersebut adalah kepercayaan. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. dibuat juga suatu perjanjian jaminan hutang. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang membutuhkan dana. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. hal. maupun jaminan kebendaan.24. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan.

Jadi apabila antara para pihak yang membuat perjanjian itu terjadi sengketa.37 Sebagai suatu perjanjian hutang piutang.Bahsan. Disinilah letak arti penting dari akta otentik yang dalam praktek hukum sehari-hari memudahkan pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat. hal. hal. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. maka apa yang tersebut dalam akta otentik itu merupakan bukti yang sempurna. 68 Salim Hs.cit. apalagi apabila akta itu memuat perjanjian yang mengikat kedua belah pihak yang membuat perjanjian itu. sehingga tidak perlu dibuktikan lagi dengan alat-alat pembuktian lain. Dengan adanya akta otentik berarti mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat. dalam hal ini adalah perjanjian pembiayaan murabahah yang menggunakan jaminan tanah yang belum bersertifikat dalam transaksinya. 2006. Menurut M.36 Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Jakarta.Op. jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”. atau dikuatkan lagi dengan alat-alat pembuktian 36 37 Hermansyah. Berbeda dengan akta dibawah tangan yang masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak. Kencana. diperlukan notaris dalam pembuatan akta otentiknya. 22 .nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.

Jakarta. sebuah konsep berkaitan dengan defenisi operasional.”40 Defenisi operasional perlu disusun. Karena istilah yang digunakan untuk membahas suatu masalah. antara abstraksi dan realitas”. 70 40 Sumandi Suryabrata. tidak boleh memiliki makna ganda.38 Konsep merupakan dasar dari semua pemikiran dan komunikasi. LP3ES. “Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi. Metodologi Penelitian. 1999.lainnya. Op. Cit. Di dalam penelitian. Karena itu dikatakan bahwa akta dibawah tangan itu merupakan permulaan bukti tertulis. hal 3 . hal. Supranto. Konsepsi Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Tan Kamello mengatakan sebagai berikut : ”Pentingnya defenisi operasional adalah 38 39 Masri Singarimbun dkk. RajaGrafindo Persada. Terhadap pentingnya disusun defenisi operasional ini. yang disebut dengan defenisi operasional. hal 34 J. untuk memberi pengertian yang jelas atas masalah yang dibahas.39 Selanjutnya. Jakarta. 2. 1998. Karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran. Sumandi Suryabrata memberikan arti khusus apa yang dimaksud dengan konsep. “Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus. Metode Penelitian Survey. Menurut beliau. masalah khusus sangat membutuhkan ketepatan suatu konsep dan keahlian untuk menemukannya atau menciptakannya (inventiveness). namun sering kurang diperhatikan apa konsep itu dan masalah yang ditemui dalam penggunaannya.

Bandung. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris 41 . konsepsi juga digunakan untuk memberikan pegangan pada proses penelitian. Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. Disamping itu. 2004. maka kemudian dikemukakan konsepsi dalam bentuk defenisi operasional sebagai berikut : a. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. salinan dan kutipan akta. untuk menghindari terjadinya salah pengertian dan pemahaman yang berbeda tentang tujuan yang akan dicapai dalam penelitian ini. dengan adanya penegasan kerangka konsepsi ini. dalam rangka penelitian ini. Alumni. baik dipandang dari aspek yuridis.42 Tan Kamello. diperoleh suatu persamaan pandangan dalam menganalisa masalah yang diteliti. memberikan grosse. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. sehingga dengan demikian tidak akan menimbulkan perbedaan penafsiran atas sejumlah istilah dan masalah yang dibahas. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan.untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. Oleh karena itu. Selanjutnya. perlu dirumuskan serangkaian defenisi operasional atas beberapa variabel yang digunakan. Hukum Jaminan Fidusia. maupun dipandang dari aspek sosiologis.”41 Selain itu. menyimpan akta. Hal 31 42 Pasal 1 angka 1 jo.

yang besarnya telah disepakati bersama antara kedua belah pihak. Akad pembiayaan murabahah. c. Akad Pembiayaan Murabahah (jual beli) ini. dikhususkan jaminan terhadap benda tidak bergerak. adalah suatu ikatan perjanjian antara nasabah debitur dengan Bank Syariah.b. dengan harga jual dari bank ditentukan berdasarkan harga beli dari pemasok barang ditambah sejumlah nominal tertentu untuk keuntungan bank. dan menentukan besarnya keuntungan yang diperoleh sebagai tambahannya. Jaminan adalah sesuatu barang yang diberikan oleh nasabah peminjam kepada bank untuk menimbulkan keyakinan bahwa nasabah debitur akan memenuhi kewajibannya dari suatu perjanjian hutang piutang. dimana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah debitur sebasgai pembeli. dengan harga jual dari bank berdasarkan harga jual asal dari pemasok barang ditambah dengan persentase tambahan keuntungan untuk bank. yang berisi transaksi jual beli. Barang jaminan dapat berupa benda bergerak dan benda tidak bergerak. yaitu tanah yang belum bersertifikat. . Dalam hal ini. Dalam tesis ini. pihak bank harus memberi tahu harga awal produk yang dia beli. dimana bank bertindak sebagai penjual. yang besaran persentasenya disesuaikan dengan kesepakatan bersama. Biasanya pembayaran harga dalam transaksi jual beli ini dilangsungkan dengan cara angsuran. d. Pembiayaan murabahah adalah pemberian pinjaman atau hutang kepada debitur atau nasabah peminjam terhadap transaksi jual beli barang. adalah suatu transaksi sebagaimana diatur dalam KUH Perdata dan Hukum Islam. dan nasabah debitur sebagai pembeli.

yang alamat kantor dan tempat kedudukan untuk H. SK Gubernur juga dengan Grand Sultan.e.89 43 . 2. hal 2. Tanah yang belum bersertifikat disamakan dengan tanah yang tidak bersertifikat. 44 Bambang Sunggono. atau sama sekali tidak ada/ belum ada. Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Pendaftaran Tanah dan PPAT. 2002. Penelitian ini dilakukan pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Tembung Deli Serdang. hal. Pendekatan yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis sosiologis/ empiris. yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan atau menggambarkan dan menganalisis data yang diperoleh secara sistematis. misalnya berupa SK Lurah. Jakarta. Metodologi Penelitian 1.44 yang dalam perumusan dan pembahasan masalahnya bersifat kualitatif (tidak berbentuk angka). SK Camat. Raja Grafindo Persada. yaitu suatu penelitian hukum yang dilakukan dengan melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri di tengah masyarakat. Metode Penelitian Hukum. Lokasi Penelitian. SK Bupati.43 G. Rustam Effendi Rasyid. termasuk di dalamnya peraturan perundangundangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan di atas. Tanpa Tahun. tetapi belum disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997. faktual dan akurat. Medan. Tanah yang belum bersertifikat adalah tanah yang telah ada tanda bukti haknya menurut peraturan lama. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara.

Kabupaten Deli Serdang. juga dilakukan penelitian pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah lainnya. Sumber data dalam penelitian ini adalah terdiri dari dua sumber. Selain itu. makalah. 3.melaksanakan kegiatan usahanya terletak di Jalan Pekan Raya nomor 13 A. Data primer Data primer dalam penelitian ini diperoleh dengan cara pengumpulan data secara langsung melalui wawancara. Adapun alasan dipilihnya lokasi tersebut adalah karena Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Medan merupakan salah satu Bank Pembiayaan Rakyat Syariah dimana banyak perjanjian pembiayaan murabahah yang dilakukan dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. dimana dua orang atau lebih bertatap muka mendengarkan langsung informasi atau keterangan-keterangan mengenai masalah yang diteliti. Sumber Data. literatur-literatur. peraturan perundang- . Kecamatan Percut Sei Tuan. untuk mendapatkan data pendukung. b. Data sekunder Data sekunder dalam penelitian ini adalah data-data yang diperoleh dari penelusuran kepustakaan. yaitu pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah dan juga pada beberapa nasabah debitur dari Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yaitu: a. yaitu proses tanya jawab dalam penelitian yang berlangsung secara lisan.

46 a. karya ilmiah seperti makalah. Pengantar Penelitian Hukum. dan wawancara. buku-buku atau literatur. Penerbit UI Press. baik data primer maupun sekunder. Lihat: Soerjono Soekanto. yaitu dengan menghimpun data yang berasal dari kepustakaan yang berupa peraturan perundang-undangan. Jakarta.45 4. hal. sekunder dan tersier. pengamatan atau observasi. yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan logis agar dapat memberikan jawaban atas Bahan hukum primer adalah bahan-bahan hukum yang mengikat.55 46 Di dalam penelitian dikenal tiga jenis alat pengumpul data. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer. pengumpulan data dilakukan melalui wawancara kepada pihak-pihak yang ada kaitannya dengan permasalahan yang diteliti. artikel-artikel yang terdapat pada majalah-majalah maupun koran. yakni berupa normanorma hukum seperti antara lain: peraturan perundang-undangan. Selanjutnya bahan hukum tersier adalah bahan yang memberikan petunjuk ataupun penjelasan terhadap bahan-bahan hukum primer dan sekunder. Ibid. jurnal. Lihat: Soerjono Soekanto. hal. Analisis Data Setelah semua data dalam penelitian ini diperoleh. yaitu studi dokumen atau bahan pustaka. dan segala tulisan yang mempunyai hubungan dengan permasalahan yang diteliti. maka dalam menganalisis data yang digunakan adalah analisa kualitatif. Terhadap Data Sekunder. Terhadap Data Primer. Pengumpulan data dilakukan dengan cara studi dokumen.undangan serta sumber-sumber lainnya yang berhubungan dengan penyusunan tesis ini yang dapat dibedakan atas bahan hukum primer. Untuk mendapatkan hasil yang objektif dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya secara ilmiah. Alat Pengumpul Data. 1986.66 45 . 5. maka data dalam penelitian ini diperoleh melalui: a.

permasalahan yang telah dipaparkan dan selanjutnya dianalisa secara kualitatif dengan kalimat yang sistematis dan akhirnya ditariklah suatu kesimpulan dengan cara deduktif. .

hal. Jaminan ini diserahkan oleh debitur oleh pihak yang membutuhkan dana pada bank. op. Pandangan Umum Tentang Jaminan 1.BAB II KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH A. Agunan dalam konstruksi ini merupakan jaminan tambahan (accessoir). Zekerheid atau cautie mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhinya tagihannya. 2. istilah jaminan dalam Pasal 1 Angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan yaitu : “Jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah”. disamping pertanggungjawaban debitur terhadap barangbarangnya.cit. 21 .47 Selain istilah jaminan dikenal juga istilah agunan. Merupakan jaminan tambahan Diserahkan oleh debitur pada bank 3. dimana tujuan agunan ini adalah untuk mendapatkan fasilitas dari bank. Unsur-unsur dari suatu agunan adalah : 1. Untuk mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan 47 Salim Hs. Pengertian Jaminan Istilah jaminan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda yaitu zekerheid atau cautie.

Jaminan menurut Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan diberi arti sebagai “keyakinan akan i’tikad baik dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”.48 Sedangkan dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, tidak ada menyebutkan tentang jaminan tetapi disebut dengan agunan. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa agunan merupakan jaminan tambahan, baik berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak yang diserahkan oleh pemilik agunan kepada Bank Syariah dan/atau Unit Usaha Syariah, guna menjamin pelunasan kewajiban nasabah penerima fasilitas. Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.49 Dalam Seminar Pembinaan Badan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Jogjakarta tanggal 20 sampai dengan 30 Juli 1977 disimpulkan pengertian jaminan. Jaminan adalah “Menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda.50 Pengertian jaminan tersebut memiliki kesamaan dengan pengertian jaminan
Rachmadi Usman, Aspek -Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia, Gramedia Pusaka Utama, Jakarta, 2001, hal.282 49 Hermansyah, op. cit, hal. 68 50 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-Bab tentang Kredit Perbankan, Gadai dan Fidusia, Cetakan IV, Bandung, Alumni 1987, hal. 227-265
48

yang dikemukakan oleh Hartono Hadisoeprapto dan M.Bahsan. Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Menurut M.Bahsan, jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”.51 Dengan adanya pemberian jaminan oleh pihak debitur kepada kreditur, dimaksudkan dapat memberikan keyakinan bahwa pemberian fasilitas pembiayaan akan dilunasi sesuai dengan perjanjian. Untuk dapat memberikan keyakinan tersebut maka sesuatu yang menjadi jaminan harus memenuhi persyaratan baik secara hukum/ yuridis maupun secara ekonomis yang baik dan benar. Syarat-syarat hukum/yuridis meliputi: a. Jaminan harus mempunyai wujud nyata (tangiable). b. Jaminan harus merupakan milik debitor dengan bukti-bukti surat-surat autentiknya. c. Jika jaminan berupa barang yang dikuasakan, pemiliknya harus ikut menandatangani akad kredit/ pembiayaan. d. Jaminan tidak dalam proses pengadilan. e. Jaminan bukan sedang dalam keadaan sengketa. f. Jaminan bukan yang terkena proyek pemerintah.52
51 52

Salim Hs.Op.cit, hal. 22 H. Malayu SP Hasibuan, Dasar-Dasar Perbankan, Citra Aditya Bakti, Jakarta, 2001, hal

110

Syarat-syarat ekonomis jaminan: 1) Jaminan harus mempunyai nilai ekonomis pasar. 2) Nilai jaminan kredit/ pembiayaan harus lebih besar dari pada pembiayaan. 3) Marketability yaiut jaminan harus mempunyai pasar yang cukup luas atau mudah dijual.

4) Ascertainability of value yaitu jaminan kredit/ pembiayaan yang diajukan oleh
debitur harus mempunyai standar harga tertentu (harga pasar).

5) Transferable yaitu jaminan kredit/pembiayaan yang diajukan debitur harus
mudah dipindahtangankan baik secara fisik maupun hukum.53 Oleh karena lembaga jaminan mempunyai tugas melancarkan dan mengamankan pemberian kredit/ pembiayaan, maka jaminan yang baik (ideal) adalah: a) Yang dapat secara mudah membantu memperoleh pembiayaan/kredit itu oleh pihak yang memerlukannya. b) Yang tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari pembiayaan/kredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya. c) Yang memberikan kepastian kepada si pemberi pembiayaan/kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu dapat mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya si penerima (pengambil) fasilitas pembiayaan/kredit.54 Dalam hukum Islam, seluruh mazhab hukum syariah tidak membenarkan
ibid, hal 111 R.Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Citra Aditya bakti, Bandung, 1996, hal 3
54 53

disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. yaitu adanya kesediaan pihak penjamin (al-kafil. addhamin atau al-za’im) untuk menghadirkan orang yang ia tanggung kepada yang janjikan tanggungan (makful lah). cet 6. 2002.55 Sehingga. M.meminta jaminan untuk akad yang bertujuan untuk melakukan transaksi berdasarkan kemitraaan. para ulama memaknainya sebagai “menjadikan barang berharga sebagai jaminan suatu hutang”. Amir Syarifuddin. Dar al-fikr. Kafalah menurut etimologi berarti al-dhamanah. 2003. Azharuddin Lathif. Kafalah dengan jiwa dikenal pula dengan kafalah bi al-wajhi. yang dikenal dengan istilah rahn. Jakarta. Namun dalam perbankan syariah. garis-garis Besar Fiqih. Sedangkan menurut terminologi kafalah adalah “jaminan yang diberikan kafiil (penanggung) kepada pihak ketiga atas kewajiban/prestasi yang haris ditunaikan pihak kedua (tertanggung). 56 55 . al-fiqh al-Islamy waa adillatuhu. hal 4141.Ag. dan za’aamah. hamalah. Prenada Media.”56 Kafalah dibagi menjadi dua bagian. agunan itu berhubungan dengan hutang piutang yang timbul dari padanya. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. yaitu jaminan yang berupa orang (personal guarancy). ada akad yang disebut dengan rahn. Secara umum jaminan dalam hukum Islam (fiqh) dibagi menjadi dua. yaitu kafalah dengan jiwa (kafalah binnafs) dan kafalah dengan harta (kafalah bil-maal). yakni menjamin atau menanggung. dan yang kedua adalah jaminan berupa harta benda. Beirut. hal 227 Wahbah Zuhaili. yang mengandung makna ”tetap dan tertahan”. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. Jakarta. yang sering dikenal dengan istilah homan atau kafalah. ketiga istilah tersebut memiliki arti yang sama. dalam makalah AH.

kafalah dengan ‘aib. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. yaitu kewajiban membayar hutang yang menjadi beban orang lain.Kafalah yang kedua adalah kafalah harta. Dar al-fikr. secara etimologi berarti tetap.58 Akad rahn menurut syara’ adalah menahan sesuatu dengan cara yang dibenarkan yang memungkinkan untuk ditarik kembali. Sedangkan menurut istilah ar-rahn adalah harta yang dijadikan pemiliknya sebagai jaminan hutang yang bersifat mengikat. kafalah bi al-dayn. ketiga. Jakarta. kekal. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. Sedangkan rahn. jilid III hal. M. jaminan. yaitu kewajiban menyerahkan benda-benda tertentu yang ada di tangan orang lain. kafalah dengan penyerahan benda. syarh al-shagir bi syarh ash-shawi. 58 57 . hal. dalam makalah AH Azharuddin Lathif. yaitu: pertama.57 Akad arrahn dalam istilah hukum positif disebut dengan barang jaminan/agunan. maksudnya adalah jaminan bahwa jika arang yang dijual ternyata mengandung cacat. maka penjamin (pembawa barang) bersedia memberi jaminan kepada penjual untuk memenuhi kepentingan pembeli (mengganti barang yang cacat tersebut). op. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. 303. kedua. yaitu kewajiban yang mesti ditunaikan oleh dhamin atau kafil dengan pembayaran (pemenuhan) berupa harta. 133 Ad-Dardir. Maksud menahan sesuatu barang adalah barang yang mempuyai nilai harta menurut pandangan syara’ yang dijadikan sebagai jaminan hutang. Mesir. kemudian si pemilik harta tersebut diperbolehkan Gemala Dewi.cit. seperti mengembalikan barang yang di-ghashab dan menyerahkan barang jualan kepada pembeli. karena waktu yang terlalu lama atau karena hal-hal lainnya. 1978.Ag. Kafalah harta ada tiga macam.

Apabila barang jamainan itu berupa benda tidak bergerak. Artinya barang jaminan itu berada dalam kekuasaan orang yang memberikan pembiayaan. tapi dapat berupa alat bukti hak (sertifikat). seperti rumah dan tanah. yaitu dalam hal ini adalah bank. Syarat ini menjadi penting karena Allah dalam Surat Al-Baqarah ayat 283 menyatakan “fa rihanun magbudhah” (barang jaminan itu dikuasai [secara hukum]). maka tidak mungkin tanah itu diberikan secara fisik.59 Defenisi ini mengandung pengertian bahwa barang yang boleh dijadikan jaminan atau agunan hutang itu hanya yang bersifat materi. demikian 59 Muamalat Institute. Barang yang termasuk rahn adalah transaksi yang menggunakan surat berharga (sebagai jaminan dengan barang). 1999 .mengambil hutang seharga nilai barangnya atau sebahagian. cukup surat-surat jaminan tanah itu atau surat-surat rumah itu yang dipegang oleh pemberi hutang. Tentu saja penyerahan barang dari orang yang berhutang kepada bank yang memberikan pembiayaan itu sesuai dengan barang jaminannya. Para ulama fiqh sepakat mengatakan bahwa ar-rahn baru dianggap sempurna apabila barang yang dirahnkan itu secara hukum telah berada di tangan pemberi hutang. Oleh karena itu jika barang jaminan berupa tanah. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. Barang jaminan itu boleh dijual apabila hutang tidak dapat dilunasi dalam waktu yang disepakati kedua belah pihak. dan uang yang dibutuhkan telah diterima peminjam uang. tidak termasuk manfaat sebagaimana yang dikemukakan ulama mazhab Maliki. Syarat yang terakhir (kesempurnaaan ar-rahn) oleh para ulama disebut almarhun (barang jaminan dikuasai secara hukum).

sedangkan jaminan yang terkait dengan benda/harta yang harus diberikan ebitur (orang yang berhutang) kepada kreditur (orang yang berpiutang) disebut dengan rahn. Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri “kebendaan” dalam arti memberikan hak mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang bersangkutan. artinya sebagai akad tambahan. Sedangkan jaminan perorangan tidak memberikan hak mendahului atas benda-benda tertentu.cit. tapi hanya dijamin oleh harta kekayaan seorang lewat orang yang menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan. op. dalam sistem yang berlaku di Indonesia. rahn diaplikasikan kedalam dua bentuk yaitu : (1) Sebagai produk pelengkap Rahn dipakai sebagai produk pelengkap. jaminan (collateral) terhadap produk lain seperti dalam pembiayaan ba’i almurabahah. jelas bahwa eksistensi jaminan diakui dalam hukum Islam. yaitu jaminan materiil (kebendaan) dan jaminan immateriil (perorangan. bortogh). Untuk jaminan yang diberikan oleh pihak lain atas kewajiban prestasi yang harus dilaksanakan oleh pihak yang dijamin (debitur) kepada pihak yang berhak menerima pemenuhan kewajiban (kreditur) disebut dengan kafalah. mudharabah.juga jika jaminan itu mobil atau sepeda motor. Dari uraian tentang kedua konsep jaminan tersebut. hal 23 . maka bank dapat meminta nasabah untuk menyerahkan 60 Salim HS. maka yang diserahkan dapat berupa alat bukti kepemilikannya (BPKB). jaminan digolongkan menjadi dua macam. Sebagai perbandingan. dan lainnya.60 Dalam dunia perbankan.

akad rahn telah dipakai sebagai alternatif dari pegadaian konvensional. yang dipungut dari nasabah adalah iaya penitipan. pemeliharaan. Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. diantaranya adalah Malaysia. Jaminan yang masih berlaku dalam KUH Perdata hanyalah gadai (pand) dan hipotek kapal laut dan pesawat udara. nasabah tidak dikenakan bunga. Keuntungan yang diperoleh bank hanya berasal dari biaya-biaya tersebut diatas. (2) Sebagai produk tersendiri Dibeberapa negara Islam. 2. Ketentuan tentang hipotek atas tanah kini sudah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak . Gadai (pand) diatur dalam Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1160 KUH Perdata. sedangkan hipotek atas tanah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.jaminan. Bank dapat menahan barang nasabah sebagai konsekuensi dari akad tersebut. Bedanya dengan pegadaian biasa. penjagaan serta penaksiran. maka barang gadai akan dikembalikan pada nasabah. Sedangkan hipotek diatur dalam Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH Perdata. Apabila pinjaman telah lunas. dalam rahn. Dasar Hukum Jaminan di Indonesia Adapun yang menjadi dasar hukum jaminan di Indonesia yang merupakan sumber hukum jaminan tertulis adalah : a.

Jumlah Pasal KUHDagang sebanyak 754 Pasal dan Pasal-pasal yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal-pasal yang berkaitan dengan hipotek kapal laut. Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25. Pasal 51 UUPA berbunyi “Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik. 1847 Nomor 23. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. yaitu Buku I tentang Dagang pada umumnya. Jaminan diatur dalam KUHDagang dalam Stb. yang muatannya 20 m3 lebih. . UHDagang terdiri atas 2 Buku. an Buku II tentang hak-hak dan kewajiban yang timbul dalam pelayaran. 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Stb. 33. 1937-190”. b. maka yang berlaku adalah ketentuanketentuan mengenai hypotheek tersebut dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan credietverband tersebut dalam Stb. Sedangkan dalam Pasal 57 UUPA berbunyi “Selama Undang-Undang mengenai hak tanggungan tersebut dalam Pasal 51 belum terbentuk. dan 39 diatur dengan Undang-Undang”. c. sedangkan ketentuan yang masih berlaku.Tanggungan. Ketentuan-ketentuan yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal 51 dan Pasal 57 UUPA. yaitu Pasal 314 sampai dengan Pasal 316 KUH Dagang. hanya ketentuanketentuan yang berkaitan dengan hipotek kapal laut dan pesawat udara.

sehubungan dengan perkembangan tata perekonomian Indonesia. Tujuan pencabutan ketentuan yang tercantum dalam Buku II KUHPerdata dan Stb. 2) Ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah. pengalihan. f. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. e. 1937190. 1908-542 sebagaimana telah diubah dalam Stb. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Undang-Undang ini terdiri atas 7 Bab dan 41 Pasal. dan eksekusi jaminan fidusia.d. Terhadap tanah yang belum bersertifikat. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran. Hal-hal yang diatur dalam Undang-Undang ini meliputi pembebanan pendaftaran. dan hapusnya jaminan fidusia. tentu tidak bisa dijaminkan dengan lembaga jaminan yang berlaku di Indonesia. untuk . karena hanya tanah yang bersertifikat saja yang dapat dijaminkan. Oleh karena itu. sepanjang mengenai tanah dan ketentuan mengenai credietverband dalam Stb. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 tentang Pelayaran berbunyi: 1) Kapal yang telah didaftar dapat dibebani hipotek. Undang-Undang ini mencabut berlakunya hipotek sebagaimana yang diatur dalam Buku II KUH Perdata. hak mendahulu. yaitu dengan lembaga Hak Tanggungan. 1937-190 adalah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan.

gedung. untuk agunan berupa tanah.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. Akta tersebut didasarkan pada asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. mengakui dan menerima tanah tidak bersertifikat menjadi barang jaminan. hak pakai. bagian ketiga Pasal 19 tentang penilaian agunan. . Di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya. nilai agunan yang dapat diperhitungkan paling tinggi sebesar: a) 80% dari nilai tanggungan untuk agunan berupa tanah bangunan dan rumah bersertifikat yang diikat dengan hak tanggungan.mengatasinya biasanya pihak bank menggunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk mengikat perjanjian tersebut. Dalam pasal 20 disebutkan. dan rumah bersertifikat. akta tersebut dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. bangunan. c) 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. dilakukan dengan pembuatan akta kuasa menjual. tanpa hak tanggungan. tetapi Bank Indonesia dalam Peraturan Bank Indonesia No. Untuk pengikatan atas jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan tidak bersertifikat. b) 60% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah. dan rumah tinggal. Untuk tanah tidak bersertifikat.

bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian. bahwa untuk sahnya perjanjian-perjanjian diperlukan . dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. 61 Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan.Sebagai salah satu asas yang ada dalam kaedah hukum perjanjian. setiap orang yang membuat perjanjian.” Jadi. ada pula yang mendasarkannya pada Pasal 1320 KUH Perdata61 . semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang menyebutkan. Kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini didasarkan pada Pasal 1338 ayat 1 KUH Perdata. Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini. yang mengatur tentang syarat-syarat sahnya sebuah perjanjian. sehingga tidak ada perjanjian kalau kesepakatan dan persetujuan tidak ada. maka asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan salah satu faktor yang sangat penting. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Karena dalam setiap perjanjian harus ada kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak yang berjanji. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan. yang menyebutkan bahwa: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. diharuskan oleh kepatutan. kebiasaan dan undang-undang. kebiasaan dan undang-undang.

(3) Bebas menentukan isi atau klausul perjanjian. (2) Bebas menentukan dengan siapa ia akan melakukan perjanjian. empat syarat. Hal ini juga didasarkan pada teori hukum perikatan atau perjanjian. Tentang kebebasan untuk mengadakan perjanjian ini. Hal ini juga tidak terlepas dari sifat Buku III KUH Perdata. RajaGrafindo Persada. yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Jakarta. dengan ketentuan. yang hanya merupakan hukum yang mengatur sehingga para pihak dapat mengenyampingkannya. bahwa pemindahan hak dan wewenang itu harus berdasarkan pada kesepakatan dan persetujuan kedua belah pihak.4 . dan suatu sebab yang halal.62 Apabila terjadi wan prestasi. hal. kecuali terhadap pasalpasal tertentu yang sifatnya memaksa. suatu hal tertentu. (4) Bebas menentukan bentuk perjanjian. 2007. maka Akta Pengakuan Hutang Dengan Kuasa Menjual Dan Pemberian Jaminan menjadi dasar bagi bank untuk melakukan eksekusi. kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. undang-undang memberi hak dan kewenangan pada setiap orang untuk dapat memindahkan hak dan wewenangnya kepada orang lain melalui pemberian kuasa.Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan suatu dasar yang menjamin kebebasan orang dalam melakukan perjanjian. 62 Ahmadi Miru.dan (5) Kebebasan-kebebasan lainnya yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. Ahmadi Miru menyebutkan lagi dalam Bukunya sebagai berikut : Kebebasan berkontrak memberikan jaminan kebebasan kepada seseorang untuk secara bebas dalam beberapa hal yang berkaitan dengan perjanjian. diantaranya : (1) Bebas menentukan apakah ia akan melakukan perjanjian atau tidak.

maka hendaklah ada barang tanggungan yang dipegang. sama halnya dengan perjanjian kredit pada bank konvensional. memang Akta Pengakuan Hutang dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual yang digunakan untuk menjadikan tanah belum bersertifikat sebagai jaminan bukanlah merupakan sebuah lembaga jaminan. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. tentu ini adalah solusi terbaik yang tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku apabila terjadi kasus ingkar janji dari pihak nasabah. 89 63 . Semarang. hal.Dengan demikian. 3. Hal ini diperlukan oleh bank untuk menjaga dana masyarakat yang disimpan dan dikelola oleh bank. Fungsi Jaminan dalam Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada bank dengan prinsip syariah. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah AlQur’an. dapat menguatkan posisi bank guna menjamin kepastian pembayaran kembali dana yang telah dikeluarkannya pada nasabah. Sehingga dengan pembuatan surat kuasa khusus untuk menjual barang jaminan. hal ini diperbolehkan sesuai dengan petunjuk dalam surat al-baqarah ayat 283: “Jika kamu dalam perjalanan (dan bermuamalah tidak secara tunai) sedang kamu tidak memperoleh seorang penulis. diperbolehkan untuk meminta jaminan. Tapi perjanjian antara kedua belah pihak yang memperjanjikan akan menjual barang jaminan yang diperkuat lagi dengan akta surat kuasa menjual yang dibuat dalam sebuah akta otentik oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang yaitu notaris. Karya Toha Putra.”63 Jaminan dibolehkan dalam Islam karena berdasarkan Hadits Riwayat Abu Daud Al-Qur’an Dan Terjemahnya.

Nasai dan Ibnu Majah.64 Meminta jaminan atas hutang pada dasarnya bukanlah sesuatu yang tercela.65 Oleh karena itu. hal 309-313 Abdullah Saeed. sesuai dengan petunjuk surat AZ-Baqarah ayat 283 tersebut. sewaktu menghutang gandum untuk kebutuhan rumah tangganya. pada bank dengan prinsip syariah. Jaminan adalah salah satu cara untuk memastikan bahwa hak-hak kreditur tidak akan dihilangkan dan untuk menghindarkan diri dari “memakan harta orang dengan cara yang bathil”. bank juga dapat meminta jaminan tambahan. Dalam sejarah Nabi pernah menjaminkan baju besi beliau kepada seorang Yahudi di Madinah. op. baik bank umum syariah maupun bank Pembiayaan rakyat syariah. yang dijadikan jaminan adalah barang yang pengadaannya dibiayai oleh bank. Dalam praktek bank Islam. bahwa hutang itu harus dilunaskan dan orang yang menjamin harus juga membayarnya. Dalam sejumlah kesempatan. Jakarta.cit. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk 64 65 Sulaiman Rasyid. dan jika perlu meminta jaminan atas hutang itu.dan tarmizi. 2003. hal ini diceritakan oleh sahabatnya Anas dan kemudian diriwayatkan oleh Ahmad. juga menerapkan jaminan seperti halnya pada bank-bank konvensional. hal. demikian menurut Al-Qur’an dan Sunnah. Bukhari. apabila perlu. 136 . Nabi bersabda yang maknanya yaitu. Nabi memberikan jaminannya kepada para krediturnya atas hutang beliau. Al-qur’an memerintahkan umat Islam untuk menulis tagihan hutang mereka. Fiqih Islam. Sinar Baru Agensindo. Selain barang yang pengadaannya dibiayai bank yang dijadikan jaminan.

Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad-akad (kontrak) dan prinsip-prinsip operasional transaksi perbankannya yang berdasar pada syariah. apabila usaha nasabah berhasil maka akan memperoleh bagi hasil yang lebih besar. sedangkan bank syariah melalui skim pembiayaan. Pembiayaan ada kalanya mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan (profit margin). Pemikiran lainnya. bank syariah berbeda dengan perbankan konvensional yang dalam penyaluran dananya melalui skim kredit. namun bentuk jaminannya adalah sama. Hal inilah yang menjadi konsekuensi dari skim pembiayaan dengan prinsip bagi hasil (profit and loss sharing). 40%-60%. yang biasanya berkisar 30%-70%. ini karena di antara kedua pihak telah ada kesepakatan bagi hasilnya. Bank syariah dalam penyaluran dananya kepada nasabah penerima pembiayaan tidak dapat dipastikan memperoleh keuntungan tertentu (modal pembiayaan ditambah return) sebagaimana dalam skim pembiayaan yang mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan.jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional. Atas dasar tingkat spekulasi yang tinggi dalam skim pembiayaan. yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. maka umumnya bank syariah sangat berhati-hati dalam melakukan penyaluran dana melalui . Namun sebaliknya. justru pihak bank sangat memungkinkan mengalami kerugian apabila usaha nasabahnya mengalami kegagalan atau kebangkrutan. atau 50%. Apabila dibandingkan penyaluran dana melalui skim pembiayaan berdasarkan margin keuntungan.50%. Akan tetapi.

nasabah debitur akan tetap berusaha serius dan dengan jujur mengembalikan dana pembiayaan yang telah disepakati dalam perjanjian. Sebagai wujud dari sikap kehati-hatian bank melakukan penyaluran dananya melalui skim pembiayaan ini. yang oleh karenanya . Di samping itu. pihak bank harus melakukan penelitian dan penilaian yang seksama terhadap calon nasabah debiturnya. keberadaan agunan menjadi sangat penting. yaitu: Character. dan hal ini berhubungan dengan filosofi dasar dari dana bank. karena jika karakternya baik. Memang secara teorits bahwa yang terpenting pertama adalah karakter dari nasabah calon penerima pembiayaan (nasabah debitur). sekalipun kondisinya buruk.skim ini. yaitu bahwa dana bank adalah dana nasabah. tidak dapat dipungkiri bahwa pada kenyataannya jaminan sangat menentukan tingkat keamanan pembiayaan yang disalurkan oleh bank. Capacity and Condition of Economy. yaitu dengan melakukan prinsip 5C. Collateral. dimana dana yang dikelola oleh bank sebagian besar merupakan dana pihak ketiga (nasabah kreditur) baik yang berupa dana tabungan (titipan/wadi’ah) maupun dana investasi yang berupa deposito (mudharabah natau musyarakah). Terlebih apabila mengingat bahwa bank syariah sebagaimana bank konvensional adalah merupakan lembaga intermediary keuangan. Capital. Namun. Sebagaimana lazimnya bahwa dana nasabah tersebut dalam sewaktu-waktu atau dalam jangka waktu tertentu akan diambil kembali oleh nasabah dengan tambahan keuntungan baik yang berupa bagi hasil (bila merupakan dana investasi) atau bonus (bila berupa dana titipan). dana masyarakat. sebelum memberikan persetujuan pembiayaan.

2006 67 Ibid. Untuk memperoleh keyakinan tersebut. atau setidaknya bank tidak akan mengalami kerugian yang begitu besar. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah.67 Atas dasar beberapa pertimbangan tersebut.66 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan disebutkan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang dijanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank.harus dilindungi dan digunakan secara sangat hati-hati. Kenyataan di atas. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Pentingnya jaminan dalam kredit ataupun pembiayaan bank adalah sebagai salah satu sarana perlindungan hukum bagi keamanan bank dalam mengatasi resiko yaitu agar terdapat suatu kepastian bahwa nasabah debitur akan melunasi pinjamannya. menunjukkan bahwa jaminan mutlak diperlukan untuk memberikan kepastian bahwa dana tersebut dapat dikembalikan. karena debitur bertindak semaunya atau Tan Kamello. bank melakukan penilaian atas jaminan (collateral) sebelum memberikan kredit kepada nasabah debitur dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian. 66 . jika misalnya ternyata hanya dapat mengeksekusi jaminan yang telah diberikan. maka pengajuan pembiayaan di bank syariah yang menggunakan skim murabahah dikenakan kewajiban memberikan jaminan/ agunan. Medan.

hal. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit.cit. Op.asal-asalan dalam menjalankan usaha bisnisnya.68 Dari hal-hal yang diuraikan diatas. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. c. b. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. Pada bank konvensional. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. Apakah proyek merugikan syiar Islam. e. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. beruwujud ataupun tidak berwujud. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. diantaranya adalah sebagai berikut: a. d. f. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. Dalam perbankan syariah. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. hanya 68 Gemala dewi. 109 . baik secara langsung maupun tidak langsung. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh dilanggar. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya.

Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang mem butuhkan dana. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan.sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. orang tersebut sudah sangat dikenal. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. dimana collateral atau njaminan adalah faktor yang penting dalam pemberian pembiayaan. Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. Pada bank syariah. Pertama. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan . Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. namun unsur yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan.

tersebut adalah kepercayaan. . agar nasabah dalam melakukan pembelian barang yang pembayarannya dilakukan secara tangguh atau angsur. Jaminan menempatkan pembeli untuk bertanggung jawab sesuai dengan kesepakatan bersama. jelaslah bahwa urgensi dalam perjanjian murabahah mutlak harus menggunakan jaminan. Dengan demikian. tidak menyimpang dari ketentuan-ketentuan yang ada di dalam perjanjian yang telah disepakati bersama.

yang menyatakan bahwa segala kebendaan si berhutang. hal. Suatu Tinjauan Yuridis.69 Dalam KUHPerdata. Di sana diatur prinsip tanggung jawab seorang debitur terhadap hutang-hutangnya dan juga kedudukan semua kreditur atas tagihan yang dipunyai olehnya terhadap debiturnya. Apabila debitur tidak dapat mematuhi kewajibannya untuk membayar hutangnya kepada kreditur. Gatot Supramono. dimana debitur memperjanjikan sejumlah hartanya untuk pelunasan hutang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Tanpa adanya perjanjian para pihak. Djambatan. yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari akan menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangannya. Perbankan Dan Masalah Kredit. Jaminan yang terjadi karena undang-undang merupakan jaminan yang keberadaannya ditunjuk undang-undang. apabila dalam waktu yang ditentukan terjadi kemacetan pembayaran hutang si debitur. 56 69 . ketentuan umum mengenai jaminan diletakkan dalam Pasal 1131 sampai dengan Pasal 1138.B. maka segala kebendaan milik debitur dapat dijual kepada umum dan hasil penjualan benda tersebut dibagi kepada para kreditur seimbang sesuai dengan besar piutang masing-masing kreditur. baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak. Dengan demikian berarti seluruh benda debitur menjadi jaminan bagi seluruh kreditur. yaitu yang diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata. Jakarta. 1995. Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Barang jaminan adalah suatu perikatan antara kreditur dengan debitur.

tidak dengan persoon debitur.Dari Pasal 1131 dapat disimpulkan asas-asas hubungan ekstern debitur sebagai berikut: 1. Satrio. yaitu besar kecilnya piutang masing-masing kreditur. Selain jaminan yang ditunjuk oleh undang-undang. Op. hasil penjualan barang-barang itu dibagibagikan menurut keseimbangan. Tanpa adanya perjanjian yang diadakan para pihak lebih dulu. 1999. kecuali diantara kreditur mempunyai hak untuk didahulukan. 3. Setiap bagian kekayaan debitur dapat dijual guna pelunasan tagihan kreditur. Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta benda debitur saja. dimana para kreditur konkuren ini semuanya bersama-sama memperoleh jaminan yang diberikan oleh undang-undang itu. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya. Alumni. Bandung. Seorang debitur boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harta kekayaan debitur. hal.71 Menurut Pasal 1132 KUHPerdata.70 Debitur dalam perjanjian ini bersifat pasif karena debitur tidak perlu membuat perjanjian jaminan atas harta bendanya. karena perikatannya sudah diatur oleh undangundang. sesuai dengan asas konsensualitas dalam hukum perjanjian. 2.cit. 4-5. hal 58 . para kreditur mempunyai kedudukan yang disebut dengan kreditur konkuren. Gatot Supramono. Perjanjian jaminan ini merupakan 70 71 J. undang-undang memungkinkan para pihak untuk melakukan perjanjian penjaminan yang ditujukan untuk menjamin pelunasan atau pelaksanaan kewajiban debitur kepada kreditur.

dan jaminan yang bersifat perorangan.perjanjian assesoir yang melekat pada perjanjian dasar atau perjanjian pokok yang menerbitkan hutang piutang antara debitur dengan kreditur. hipotek. . Pemegang jaminan khusus mempunyai kedudukan sebagai kreditur preferen bisa karena memang telah ditetapkan oleh undang-undang.72 Timbulnya jaminan khusus ini karena adanya perjanjian yang khusus diadakan antara kreditur dan debitur yang berupa jaminan yang bersifat kebendaan. artinya semua kreditur mempunyai yang sama dan masing-masing memperoleh pembayaran yang proporsional dengan besarnya piutang masing-masing. hipotek atas 72 Lihat Pasal 1133 KUHPerdata. Jaminan khusus ini dapat berupa jaminan kebendaan. yaitu adanya benda tertentu yang dijadikan jaminan (zakelijk). yaitu adanya orang tertentu yang sangup membayar hutang debitur apabila debitur wan prestasi. maka sesuai dengan Pasal 1139 dan 1149 KUHPerdata. maka sesuai dengan Pasal 1132 KUHPerdata. kreditur yang bersangkutan bukanlah kreditur yang diistimewakan. atau bisa juga karena kreditur memperjanjikannya dengan debitur/ pemberi jaminan. Apabila dalam perjanjian yang dibuat oleh debitur dengan kreditur tidak ada suatu perjanjian tambahan apapun. ataupun bentuk-bentuk jaminan lainnya. seperti gadai. Karena jika debitur lalai memenuhi kewajibannya dan harta kekayaannya tidak mencukupi untuk melunasi semua hutangnya terhadap beberapa kreditur. kreditur yang demikian hanya memiliki hak atau kedudukan sebagai kreditur konkuren. baik jaminan itu dalam bentuk gadai.

seperti Penanggung (borg) yaitu orang lain yang dapat ditagih. hal dapat dilihat dari bagaimana pembayaran debitur pada pembiayaan sebelumnya apabila ia telah pernah memperoleh pembiayaan sebelumnya. akibat hak dari tanggung renteng pasif. atau orang-orang yang tidak memiliki integritas untuk membayar pembiayaan yang telah diberikan. prinsip yang paling diutamakan adalah character apabila dibandingkan dengan prinsip 5C lainnya dalam proses penilaian pemberian pembiayaan. Dari prinsip 5C yang dijalankan bank untuk persetujuan pemberian pembiayaan terhadap seseorang. sangat tidak mungkin pihak bank akan memberikan pembiayaannya kepada seorang pemabuk.kapal laut dan pesawat udara. Disamping kepercayaan. Bank harus memiliki kepercayaan. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Penilaian character nasabah sangat penting demi kelancaran pembayaran pembiayaan yang diberikan oleh pihak bank kepada nasabah. hak tanggungan dan fidusia. baru setelah itu dilihat dari capasity atau kapasitasnya. dan perjanjian garansi (Pasal 1316 KUHPerdata). dalam pemberian pembiayaan. dilihat juga dari besar . baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. Selain itu dapat juga berupa jaminan perorangan. yaitu bertanggung jawab guna kepentingan pihak ketiga. prinsip yang paling diutamakan adalah kepercayaan. Capasity (kapasitas) adalah penilaian kemampuan debitur membayar kewajibannya pada bank. bank juga tidak boleh mengenyampingkan prinsip 5C dalam penilaiannya. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. tanggung-menanggung yang serupa dengan tanggung renteng. penjudi.

Akan tetapi penyimpangan ini sangat jarang terjadi. melainkan diusahakan terlebih dahulu dengan jalan musyawarah. Pada Bank Perkreditan Rakyat. khususnya pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. ataupun dengan mensurvey secara langsung ke lapangan. Debitur juga dapat mengajukan kembali permohonannya apabila jaminannya ditolak setelah ada jaminan yang baru. Maksud dari perkataan lebih lunak disini adalah terutama pada saat ketika debitur tidak mampu untuk membayar pinjamannya.penghasilan yang diterimanya. Hal ini adalah suatu penyimpangan yang biasanya terjadi apabila debitur tersebut adalah benar-benar dapat dipercaya ataupun permohonannya hanya dengan nilai yang kecil. namun terkadang ada juga pembiayaan yang diberikan tanpa adanya jaminan. pada tanggal 2 Desember 2009 73 . pihak bank tidak serta merta langsung mengeksekusi barang jaminan setelah surat peringatan dikeluarkan seperti halnya pada bank-bank lain. Kemudian juga dapat dilihat dari tidak adanya sengketa yang sampai diajukan ke Pengadilan dalam penyelesaian perkaranya. pelaksanaan operasionalnya lebih lunak apabila dibandingkan dengan bank-bank umum. Hal ini disebabkan karena kegiatan operasionalnya Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti.73 Pembiayaan yang diberikan biasanya harus dengan jaminan dari debitur. yaitu di bawah 5 juta. apakah dengan perpanjangan waktu pembayaran ataupun dengan kebijakan-kebijakan lain yang telah ditetapkan oleh pihak bank untuk menyelesaikan permasalahan tersebut. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. baik itu bank konvensional maupun bank syariah.

(2) Mesin-mesin (3) Pesediaan barang. (4) Perhiasan (5) Deposito. Jaminan yang bersifat kebendaan. Jaminan tanah yang dapat diterima Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah: (a) Sertifikat hak milik. Jenis barang jaminan yang diterima Bank Pembiayaan rakyat syariah adalah: a. . (2) Jaminan perusahaan (company guarantee) (3) Jaminan bank. namun tetap dengan menerapkan prinsip kehati-hatian.lebih pada untuk membantu nasabahnya sesuai dengan nilai-nilai syariah. Sehingga tanpa adanya jaminan. (b) Hak guna bangunan. (6) Saham. pembiayaan juga dapat diberikan. seperti. b. (c) Hak guna usaha. (1) Jaminan orang (borgtocht). (7) Tanah. (8) Bangunan. seperti: (1) Kendaraan bermotor. Jaminan yang bukan kebendaan.

sehingga secara moril tetap bank menerima tanah yang belum bersertifikat sebagai jaminan hutang.(d) Sertifikat camat. sesuai dengan peruntukannya untuk membantu masyarakat ekonomi mikro. pada tanggal 2 Desember 2009 75 Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah 74 . yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya75. bank juga merasa memiliki tanggung jawab sosial kepada masyarakat. dan juga biasanya permohonan pembiayaan yang diajukan dengan jumlah kecil dan dilakukan di bawah tangan. jenis jaminan yang biasanya diterima adalah tanah yang belum bersertifikat. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Hal ini mengingat walaupun dinilai dengan jumlah yang lebih kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. tanah yang belum bersertifikat tetap memiliki nilai. dan deposito. dan kalaupun ada biasanya dapat diselesaikan dengan baik. namun hanya merupakan jaminan tambahan dari jaminan pokoknya. tanah yang belum bersertifikat tetap diterima oleh bank sebagai jaminan hutang.74 BPKB kendaraan bermotor. Jaminan perseorangan juga diterapkan. Selain itu. yaitu tanah dengan SK Camat (hampir 90% dari keseluruhan jaminan yang diterima oleh bank). Walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya secara baku. yaitu Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Walaupun demikian. pada prakteknya pihak bank tidak pernah mengalami kesulitan untuk memperoleh angsuran dari debitur. (e) Sertifikat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). (f) Surat jual beli. dan juga dengan nilai yang sangat kecil.

barang yang dibeli secara murabahah itulah yang menjadi jaminan utamanya. Namun. Jaminan tersebut di atas merupakan jaminan tambahan atas pembiayaan yang diberikan.jaminan kebendaan. sesuai dengan sifatnya yang accessoir. Nasabah debitur beranggapan. sehingga mereka merasa kesulitan dalam memperoleh pinjaman. (4) Hak tanggungan. dengan diterimanya tanah mereka sebagai jaminan. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan. juga diakui oleh beberapa nasabah debitur bank yang diberikan pembiayaan padanya. berupa barang jaminan dalam bentuk BPKB kendaraan bermotor. jenis jaminan yang ada Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah: (1) Gadai. berupa barang jaminan dalam bentuk deposito (yang disimpan oleh bank adalah surat bilyet deposito). (3) Kuasa menjual. maka telah sangat menolong perbaikan kualitas kehidupannya. (2) Fidusia. namun jaminan ini sangat jarang terjadi. sebagai jaminan pokoknya. Hal ini dikarenakan sebagian bank-bank umum tidak menerima tanah belum bersertifikat mereka sebagai jaminan hutang. Kenyataan besarnya pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat di Bank Pembiyaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Jadi dengan demikian. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah bersertifikat. Berikut tabel hasil wawancara yang .

Pada prakteknya di lapangan. Namun. Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah. Dalam sistem hukum Indonesia dikenal ada beberapa lembaga jaminan. terutama pada kredit 76 Data primer yang telah diolah dari wawancara terhadap bank dan nasabah debitur .76 C.dilakukan penulis dengan beberapa nasabah debitur Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. tidak satu lembaga jaminanpun yang mengatur tentang tanah yang belum bersertifikat di dalamnya. tanah yang belum bersertifikat sangat banyak dijadikan sebagai jaminan hutang oleh masyarakat.

Akta Kuasa Menjual dibuat terpisah dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan.78 Bank Indonesia juga melihat kebutuhan ini. dalam Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. baik itu bank konvensional maupun syariah.ataupun pembiayaan pada bank perkreditan rakyat. dimana Akta Kuasa Menjual tersebut bukanlah bagian dari Akta Pengakuan Hutang. namun tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang itu sendiri. Surat kuasa menjual itu dapat dibuat tergabung dengan akta pengakuan hutang debitur. Masyarakat ekonomi bawah sangat banyak bergantung kepada tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. biasanya dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Memberikan Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. biasanya digunakan surat kuasa menjual untuk mengisi kekosongan hukum tersebut. Account Officer Bank Pembiayaan Rakyat Syariah AlWashliyah.77 Hal yang sama juga terjadi pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah yang menerima hampir 60% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. dan oleh karena itu. Hal ini dapat dilihat pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang menerima hampir 90% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. Oleh karena itu. Bentuk lainnya. diatur tentang nilai agunan Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. pada tanggal 2 Desember 2009 78 Hasil wawancara dengan Ali Aman. pada tanggal 2 Desember 2009 77 . Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dimana surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta tersebut.

yang dapat diperhitungkan adalah 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih kecil dari 25 juta rupiah. pada tanggal 2 desember 2009 79 . Tanah dinilai berdasarkan Nilai Jual Objek Pajaknya. hanya 5% . berkisar dari 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. Pengikatan yang dilakukan pun hanya dengan akta notaris. disamping aqad perjanjian murabahah itu sendiri tentunya. terutama Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani bernilai kecil. Terlebih karena jumlah pembiayaan yang disalurkan oleh bank pembiayaan rakyat. Itupun apabila pembiayaan yang diberikan lebih dari 25 juta rupiah. Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. bagi sebagian nasabah menimbulkan suatu permasalahan juga.79 Akan tetapi. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. mengingat pembuatan sertifikat memakan biaya yang besar. maka hanya dibuat surat di bawah tangan antara nasabah debitur dengan bank. hal ini cukup membantu kesulitan masyarakat ekonomi mikro. Walaupun nilainya kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat.10% yang menaikkan status hak tanahnya ke dalam sertifikat. karena bank hanya memberikan pilihan pada nasabah. Dari keseluruhan nasabah yang mengajukan pembiayaan. yaitu dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. selebihnya tidak. bukan berdasarkan harga pasar yang berlaku. sehingga ditakutkan akan memberatkan nasabah debitur nantinya. walaupun diterimanya tanah belum bersertifikat sebagai jaminan hutang.

Hal ini yang kemudian menimbulkan tanda tanya di benak nasabah dan menjadi kekecewaan tersendiri bagi dirinya. Terlebih lagi nilai tanah yang dihitung hanya 50% dari NJOPnya. Kondisi inilah yang menjadi alasan bagi Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Hal ini justru akan memberatkan nasabah. Penurunan nilai tanah berdasarkan NJOP ini biasanya terjadi karena nasabah hanya membayar pajak untuk tanah miliknya. sehingga bangunan tersebut tidak dikenakan pajak. juga nasabah atau debitur mengeluarkan dana yang cukup besar.Hal ini menyebabkan nilai tanahnya menjadi lebih kecil. penggunaan surat kuasa menjual merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam eksekusi barang jaminan karena hutang tidak dibayar. sedangkan bangunan yang telah didirikan di atasnya tidak dilaporkannya. Menurut keterangan Mailiswarti di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. bahwa jumlah dana pembiayaan yang dikeluarkan oleh bank umumnya pada kisaran antara 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta. dari pada yang menurut nasabah seharusnya dapat dinilai lebih tinggi. Dalam praktek perbankan. yang menyebabkan nilai tanah semakin kecil. disamping prosesnya panjang. mengapa tidak menggunakan lembaga jaminan semisal Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia untuk menjamin hutang-hutang nasabahnya. Memang ada nasabah yang dibiayai antara 100 juta rupiah . karena nasabah debitur telah membayangkan dengan jaminan tanah yang dimilikinya. Apabila menggunakan lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau fidusia. beliau menyatakan. maka dia akan memperoleh pembiayaan sesuai yang dibutuhkannya.

dengan dana pembiayaan yang diterimanya sebagai hutang dan harus dibayarnya pada bank. tetapi kasusnya kecil sekali. nasabah harus mengeluarkan biaya yang terlalu besar. Sehingga langkah yang paling effisien dan effektif adalah dengan menggunakan Akta Surat Kuasa Menjual. Sehingga antara pengeluran yang harus dibayar nasabah sebagai kewajibannya untuk mendapatkan dana pembiayaan dari bank. Karena biaya yang dikeluarkan tersebut adalah merupakan tanggungan nasabah. Hal ini dilakukan oleh bank. adalah untuk menghindari biaya administrasi ataupun biayabiaya lainnya yang terlalu tinggi. Padahal nasabah hanya menerima dana pembiayaan dari bank besarannya hanya sekitar antara 5 Juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. .sampai 200 juta rupiah. menjadi tidak sebanding. Jadi dengan pinjaman atau hutang yang jumlahnya relatif kecil.

pengawasan Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo. hal. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. Ghalia Indonesia.Abdurrahman dalam Ensiklopedi Ekonomi Keuangan dan Perdagangan mengartikan bank sebagai suatu jenis lembaga keuangan yang melaksanakan berbagai macam jasa. 2005. seperti memberikan pinjaman.pdf diakses pada 22 Desember 2009. Bank pertama yang sudah berdiri di Italia pada waktu itu adalah di kota Venice tahun 1157. 80 . perkembangan perbankan agak tersendat bahkan sampai zaman European Renaissence. Kata tersebut dipopulerkan karena segala aktifitas pertukaran uang orang-orang Italia menggunakan bangku atau counter. kata bank berasal dari bahasa Italia. Meskipun demikian. Bogor. 16 81 A.80 Menurut bahasa Eropa (Italia). kemudian bank yang secara resmi menggunakan deposito adalah Barcelona pada 1401. mengedarkan mata uang. Bank disebut demikian karena pada abad pertengahan orang-orang yang memberikan pinjaman melakukan usahanya diatas bangku-bangku. 2003. Mengapa Memilih Bank Syariah?. yaitu dari kata banca yang berarti bangku/ tempat duduk.BAB III RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A. Riawan Amin.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Syariah_Berkeadilan. http://www.rumahilmuindonesia. Perbankan Syariah Secara Umum. bank berasal dari kata “Banco” yang artinya bangku atau counter. Secara etimologis.81 A.

cit. A. Bank Umum. sehingga menimbulkan 82 83 Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo. op.” “Bank Umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.82 Bank menurut bahasa Arab berasal dari kata mashrif. .83 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Pasal 1 pengertian Bank. membiayai usaha perusahaan-perusahaan dan lain-lain.” “Bank Perkreditan Rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. bertindak sebagai tempat penyimpanan benda-benda berharga. Kata mashrif sendiri merupakan istilah nama untuk suatu tempat. dan Bank Perkreditan Rakyat disempurnakan menjadi sebagai berikut: “Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau dalam ke bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.terhadap mata uang. yaitu penjualan mata uang dengan mata uang yang lain. Dia juga menjelaskan bahwa bank merupakan perantara keuangan (financial intermediaries).cit. yang artinya pertukaran (exchange).” Mishkin secara sederhana menjelaskan bank sebagai lembaga keuangan yang menerima deposito dan memberikan pinjaman. Riawan Amin. Op. Namun demikian sama artinya dengan kata bank.

Oleh karenanya. dan nantinya disalurkan bagi masyarakat yang memenuhi kriteria untuk meningkatkan produktifitas usaha. walaupun prinsip utama dalam pembiayaan yang diberikan oleh bank syariah adalah kepercayaan. karena menimbulkan aliran dana dari pihak yang tidak produktif kepada pihak yang tidak produktif dalam mengelola dana. dan ruang lingkup usaha bank). dengan orang yang memiliki kelebihan dana dan berusaha menjaga keuangannya dalam bentuk tabungan dan deposito lainnya di bank. Financial intermediaries ini merupakan suatu aktivitas penting dalam perekonomian. Oleh karena itu bank sebagai lembaga intermediary memang harus diatur secara ketat. di mana bukan hanya sebagai lembaga Karakteristik perbankan (pengertian.interaksi antara orang yang membutuhkan pinjaman untuk membiayai kebutuhan hidupnya. sebagai lembaga yang menyalurkan dana ke masyarakat dalam bentuk kredit. Nurul hadi menyebutkan. http://blognyamyun.blogspot. karena dana yang dihimpun oleh bank adalah dana yang berasal dari masyarakat. dan sebagai lembaga yang melancarkan transaksi perdagangan dan peredaran uang.84 Bank Indonesia mengkategorikan fungsi bank sebagai sebagai financial intermediaries ini ke dalam tiga hal. bahwa bank syariah adalah merupakan lembaga keuangan yang unik. fungsi. Bank sebagai lembaga intermediary ini juga diterapkan oleh bank-bank syariah. yaitu sebagai lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. Sedikit perbedaannya A. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 84 . bank tetap harus meminta jaminan untuk kepastian pengembalian hutangnya.com/2008/08/karakteristik-perbankan-pengertian.html.

dapat memiliki aktiva tetap yang dapat disewakan. konsep bank bukanlah suatu konsep yang baru.86 Kedudukan bank syariah dalam hubungannya dengan nasabah adalah mitra investor dan pedagang. Woefel menjelaskan investement banking sebagai berikut: The investement banker is the middleman between issuers of securities requiring capital (publik bodies as well as private business firms) and the ultimate investors. Hal ini tidak mungkin dilakukan oleh bank konvensional. meminjamkan uang uang untuk keperluan konsumsi ataupun bisnis. artinya umat Islam sudah mengenal bahkan mempraktekkan fungsi-fungsi perbankan dalam kehidupan perekonomiannya.87 Dalam perbankan Islam. Praktek-praktek perbankan seperti menerima titipan harta.85 Charles J.asp?Berita=Opini&id=39924.intermediary seperti layaknya bank konvensional tetapi juga sebagai investment banking. A. serta melakukan pengiriman uang telah lazim dilaksanakan sejak zaman Rasulullah Saw. Nurul Hadi. Oleh karena itu para bankir syariah harus merubah paradigma baik secara konseptual maupun tindakan.com/berita/index. Oleh karena itu pemenuhan kebutuhan permodalan (equity financing) baik melalui skim musyarakah (joint venture profit sharing) maupun melalui skim mudharabah (trustee profit sharing) dan kebutuhan pembiayaan (debt financing) dilakukan melalui metoda investasi dan metoda jual-beli (Bai’). Sehingga bank syariah secara prinsip juga dapat memiliki persediaan. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 86 Ibid 87 Ibid 85 . Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. who have money to invest. http://www.radarbanjarmasin. institutional and individual.

dan jihbiz. Setelah wafat. ia digantikan oleh Ratu Elizabeth I yang kembali memperbolehkan praktek pembungaan uang. Transaksi ini merebak ketika Raja Henry VIII pada tahun 1545 membolehkan bunga (interest) meskipun tetap mengharamkan riba (usury) dengan syarat bunganya tidak boleh berlipat ganda (excessive). ketiga fungsi perbankan. Raja Henry VIII digantikan oleh Raja Edward VI yang membatalkan kebolehan bunga uang. Ketika bangsa Eropa mulai menjalankan praktek perbankan. Analisis Fiqih dan Keuangan. dilakukan oleh satu individu. Baru kemudian di zaman Bani Abbasiyah. RajaGrafindo Persada. Perbankan mulai berkembang pesat ketika beredar banyak jenis mata uang pada masa itu sehingga diperlukan satu keahlian khusus untuk membedakan satu mata uang dengan mata uang lainnya.89 Ketika bangsa Eropa mulai melakukan penjelajahan dan penjajahan ke seluruh Adiwarman A. Orang yang mempunyai keahlian khusus ini disebut naqid. yaitu menerima deposit. Bank Islam. Jakarta. kegiatan yang dilakukan oleh perorangan (jihbiz) kemudian dilakukan oleh institusi yang saat ini dikenal sebagai bank. hal 22 88 . 2006. sarraf. Hal ini diperlukan karena setiap mata uang mengandung logam mulia yang berlainan sehingga mempunyai nilai yang berbeda pula.namun fungsi tersebut biasanya dilakukan oleh perorangan yang hanya melakukan satu fungsi. Ketika wafat. Karim. hal 17-21. 89 Ibid. Aktivitas ini merupakan cikal bakal money changer.88 Dalam perkembangan berikutnya. menyalurkan dana dan mentransfer dana. persoalan mulai timbul karena transaksi yang dilakukan menggunakan instrumen bunga yang dalam pandangan fiqih adalah haram.

Uang tidak akan bernilai tanpa digunakan sebagai alat pembayaran. di sejumlah negara Islam dan berpenduduk mayoritas muslim mulai timbul usahausaha untuk mendirikan lembaga bank alternatif non-ribawi. Islam mudah dan logis untuk dipahami.90 Hal ini disebabkan. dan berlangsung terus sampai zaman modern ini. serta dapat diterapkan. karena memiliki akar syariah yang menjadi sumber dan panduan setiap muslim dalam menjalankan setiap kehidupannya. Kifayatul Akhyar. 1990. 42. hal. Islam merumuskan sistem ekonomi berbeda dari sistem ekonomi lain. Oleh karena itu uang yang bertumpuk tidak sama dengan uang yang ibid. Abu Ahmadi. hal.91 Segala tindakan yang berupaya meningkatkan tujuan-tujuan syariah tersebut merupakan upaya yang memang seharusnya dilakukan serta sesuai kemaslahatan umum. Oleh karena bunga uang secara fiqih dikategorikan sebagai riba yang berarti haram. Dalam hal ini Islam memiliki tujuantujuan syariah (muqosidays-syariah) serta petunjuk untuk mencapai maksud tersebut.dunia. aktifitas perekonomian didominasi oleh mereka. dan H. Jakarta. Dalam hal ini ekonomi Islam sebagai bagian kegiatan muamalah sesuai kaidah syariah. termasuk di dalamnya perbankan dengan sistem bunga. Rineka Cipta. dapat diartikan sebagai ilmu ekonomi yang dilandasi ajaran Islam yang bersumber kesepakatan ulama dan analogi.92 Ekonomi Islam memiliki pandangan yang khusus terhadap uang dan jaminan dalam konteks terbatas. 92 Ibid. Abdul Malik Idris. 42-43. 91 90 . Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. termasuk di dalam kaidah-kaidah muamalahnya (tata hubungan sosial ekonomi).

op. hal. prinsip utama adalah penambahan dan menurut syariah riba berarti penambahan atas harga pokok tanpa adanya transaki yang riil. Karim.cit. tetapi usaha ini tidak sukses. dimana suatu lembaga perkreditan tanpa bunga didirikan di pedesaan negara itu.96 93 94 Ibid. berarti kita telah menyalahi fungsi uang yang sebenarnya. Muhammad Muslehuddin. sedangkan prinsip utama bank Islam terdiri dari larangan riba pada semua jenis transaksi. Hal inilah yang membuat orang terangsang untuk membungakan uang.95 Eksperimen pendirian bank syariah yang paling sukses dan inovatif di masa modern ini dilakukan di Mesir pada tahun 1963 dengan berdirinya Mit Ghamr Local Saving Bank. Jakarta. hal. Adiwarman A Karim.94 Usaha modern pertama untuk mendirikan bank tanpa bunga pertama kali dilakukan di Malaysia pada pertengahan tahun 1940-an. Menumpuk uang berarti menganggap bahwa harta itu kekal dan orang itu cenderung berbuat sewenang-wenang dengannya. op.cit. dikutip dari Adiwarman A.93 Tujuan dari bank syariah secara umum adalah untuk mendorong dan mempercepat kemajuan ekonomi suatu masyarakat dengan melakukan kegiatan perbankan. hal 23. karena merasa memiliki power (kekuasaan) terhadap pihak lainnya. Menurut Badrad-Dien al-Ayni dalam kitab Umdatul Qori. Rineka Cipta.22 95 96 . Jika kita menganggap uang yang disimpan memiliki nilai. 1990. dan investasi sesuai kaidah syariah. financial. komersial. Eksperimen lain dilakukan di Pakistan pada akhir tahun 1950-an. Sistem Perbankan Dalam Islam. Sudin Haron.beredar. Hal ini berbeda dengan bank konvensional yang tujuan utamanya adalah percapaian keuntungan yang setinggi-tingginya (profit maximization).44.

Karim. op. serta BPRS Amanah Rabaniah. sebenarnya Bank Muamalat bukanlah lembaga keuangan syariah yang pertama kali berdiri di Indonesia.Kesuksesan Mit Ghamr ini memberikan inspirasi bagi umat muslim di seluruh dunia. karena sebelumnya telah pernah berdiri Bank Perkreditan Rakyat Syariah (BPRS) Berkah Amal Sejahtera. bank umum maupun bank perkreditan rakyat yang pada awalnya hanya dapat menjalankan kegiatan usahanya secara konvensional sebagaimana yang diatur dalam Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. 98 97 . Op. cit hal 108) 99 Muhammad Syafi’i Antonio. Hal ini kemudian ditindaklanjuti dengan membentuk kelompok kerja yang disebut Tim Perbankan MUI. Walaupun banyak pihak berpendapat bahwa Bank Muamalat sebagai bank syariah pertama yang pernah ada di Indonesia. Bogor. dan pada tahun 1991 berdirilah Bank Muamalat Indonesia sebagai pelopor98 bank syariah di Indonesia.cit. setelah keluarnya Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. (lihat: Gemala Dewi. op. hal 62). keduanya dapat menjalankan usaha perbankan berdasarkan prinsip syariah. sehingga timbullah kesadaran bahwa prinsip-prinsip Islam ternyata masih dapat diaplikasikan dalam bisnis modern. dan dibahas lebih mendalam pada Musyawarah Nasional IV Majelis Ulama Indonesia (MUI) yang menghasilkan kesepakatan untuk mendirikan Bank Islam di Indonesia. Jawa Barat. hal 25. dan BPRS Dana Mardhatillah. yang berawal dari lokakarya yang diselenggarakan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) pada tanggal 18-20 Agustus 1990 tentang Bunga Bank Dan Perbankan di Cisarua.99 Dalam perkembangannya.97 Prakarsa untuk mendirikan bank Islam di Indonesia baru dilakukan pada tahun 1990. Bahkan jauh sebelum itu sudah pernah berdiri lembaga keuangan syariah Baitul Tamwil Teknosa di Bandung dan Baitul Tamwil Ridho Gusti di Jakarta (lihat Adiwarman A. khusus dimungkinkan Ibid.cit.

Ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai prinsip kehati-hatian. diakses pada 22 Desember 2009 100 . sehingga yang berlaku sekarang adalah Undang-undang yang lama. atau menambah beberapa pasal dari Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992. 3.pikiranrakyat. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 mengubah dan mengganti. baik bank konvensional maupun bank dengan prinsip syariah adalah Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan. di Indonesia yang mengatur tentang perbankan secara keseluruhan. Standar akuntansi. untuk melakukan dual banking system sehingga bank umum tersebut dapat juga melakukan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah (Pasal 1 angka 3 dan 4) . Memberikan kepercayaan kepada Perguruan Tinggi yang berkompeten syariah. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. Instrumen moneter yang sesuai dengan prinsip syariah untuk keperluan pelaksanaan tugas bank sentral. dan lain sebagainya. 4.com/cetak/2005/0305/21/0802. 2.101 Secara yuridis formal.100 Ada beberapa hal yang perlu disempurnakan dalam upaya menjadikan bank syariah sebagai perbankan yang mendapat kepercayaan dan keyakinan masyarakat serta terpisah dari bank konvensional antara lain mengenai: 1. 101 Rachmat Syafi’i. http://www. yaitu Dual banking system adalah suatu sistem yang memberi kemungkinan bagi bank-bank konvensional untuk dapat membuka unit syariah dengan tetap dapat menjalankan fungsinya sebagai bank umum (lihat: Penjelasan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan pasal 1 angka 3 dan 4). audit dan pelaporan.htm. Universitas Islam Negeri atau Institut Agama Islam Negeri misalnya.bagi bank umum yang pada awalnya bergerak sebagai bank konvensional.

Dalam pertimbangannya diakui. dimana dalam pasal 36 menerangkan bahwa bank wajib menerapkan prinsip syariah dan prinsip kehati-hatian dalam melakukan kegiatan usahanya yang meliputi antara lain penyaluran dana melalui prinsip jual beli berdasarkan akad antara lain murabahah. bahwa Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan belum spesifik sehingga perlu diatur secara khusus dalam suatu undang-undang tersendiri.terhadap pasal-pasalnya yang belum diubah. bank harus beroperasi mengacu kepada ketentuan-ketentuan Al-Qur’an dan Hadist. namun juga bersandar pada ketentuan-ketentuan yang berlaku dalam bermuamalah sesuai dengan syariah Islam. misalnya Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 1992 tentang bank berdasarkan prinsip bagi hasil. Terhadap bank syariah sendiri. tidak hanya ketentuan perundang-undangan secara formal saja yang mengatur kegiatan usahanya. Ketentuan lain yang hierarkinya lebih rendah dapat dilihat dalam berbagai peraturan. maupun undang-undang yang baru. maupun dalam fatwa-fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia tentang produkproduk perbankan dan ekonomi syariah. Secara baku perbankan syariah juga tunduk pada Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah yang dikeluarkan pada tanggal 16 Juli 2008. khususnya yang menyangkut tata cara . diantaranya Peraturan Bank Indonesia nomor 6/24/PIB/2004. dalam Peraturan Bank Indonesia. Dalam prinsip ekonomi Islam. baik itu dalam berbagai Peraturan Pemerintah. dalam Surat Edaran Bank Indonesia.

bermuamalah yang berisi kegiatan-kegiatan investasi atas dasar bagi hasil dan pembiayaan perdagangan. bank syariah juga menawarkan nasabah dengan beragam produk perbankan. RajaGrafindo Persada. bank syariah melakukan kegiatan usahanya memiliki produk-produk tersendiri yang berbeda dengan bank konvensional pada umumnya. dan bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat. Hal yang paling mencolok yang tidak boleh dilakukan oleh bank syariah dalam produknya adalah apabila hal tersebut bertentangan dengan syariat Islam. Apabila dilihat berdasarkan Pasal 6 Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 sebagaimana di ubah Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan dan Pasal 19 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah. produk-produk bank syariah ini pada dasarnya hampir sama dengan produkproduk bank konvensional.102 Dalam operasionalnya. 189. termasuk dalam memberika pelayanan kepada nasabahnya. Produk-produk yang ditawarkan sudah tentu saja islami. hal. Hanya saja bedanya dari bank konvensional adalah dalam hal penentuan harga. Jakarta. 2008. Sama halnya dengan bank konvensional. baik terhadap harga jual maupun harga belinya. yaitu sebagai penghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. menyalurkannya dalam bentuk kredit/ pembiayaan. Namun. yang berbeda hanyalah pada bank konvensional digunakan sistem bunga terhadap 102 Kashmir. . Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. kegiatan usaha bank umum baik itu bank konvensional maupun syariah adalah sama.

. Produk yang sama sekali tidak ada di bank syariah adalah kartu kredit yang tentu saja bertentangan dengan syariah Islam karena sistem bunga yang terkait padanya. Raj aGrafindo Persada. c. yang secara garis besar dapat dikelompokkan ke dalam produk pendanaan. Produk-produk bank syariah muncul karena didasari oleh operasionalisasi fungsi bank syariah. sedangkan pada bank syariah bunga adalah riba yang berarti haram. hal. Sebagai penyedia lalu lintas pembayaran dan jasajasa lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. Sebagai pengelola fungsi sosial.104 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya 103 104 Ascarya. Sebagai pengelola investasi atas dana yang dimiliki pemilik dana/shahibul maal sesuai dengan arahan investasi yang dikehenddaki oleh pemilik dana. 2008. bank syariah mengambil keuntungan berdasarkan bagi hasil dari margin yang telah disepakatoi sebelumnya. b. produk jasa perbankan. d. 112 Ibid.produk-produk yang dikeluarkannya. Akad dan Produk Bank Syariah. Dalam menjalankan operasinya bank syariah memiliki empat fungsi sebagai berikut: a. dan produk kegiatan sosial. Sebagai penerima amanah untuk melakukan investasi dana-dana yang dipercayakan oleh pemegang rekening investasi/deposan atas prinsip bagi hasil sesuai dengan kebijkan investasi bank. Jakarta.103 Dari keempat fungsi operasional tersebut kemudian diturunkan menjadi produkproduk bank syariah. produk pembiayaan.

sehingga kegiatan usaha bank pembiayaan rakyat syariah menurut pasal 21 Undang-undang Perbankan Syariah meliputi: 1) Menghimpun dana masyarakat dalam bentuk: a) Simpanan berupa tabungan atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad wadi’ah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan Prinsip Syariah. b) Pembiayaan berdasarkan akad murabahah. jo. Peraturan Bank Indonesia Nomor 6/24/PBI/2004 BAB V pasal 36. c) Pembiayaan beradasarkan akad qardh. d) Pembiyaan penyewaan barang bergerak atau tidak bergerak kepada nasabah berdasarkan akad ijarah atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik. 2) Menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk: a) Pembiayaan bagi hasil berdasarkan akad mudharabah atau muyarakah. b) Investasi berupa Deposito atau tabungan atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad mudharabah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. salam. atau istishna. bank pembiayaan rakyat syariah tidak memiliki kewenangan dalam lalu lintas pembayaran dan beberapa kegiatan perbankan lainnya seperti halnya bank umum syariah. pasal 19 angka (1). menentukan kegiatan usaha bank umum syariah. Sedikit berbeda dengan bank umum syariah. .disebut dengan Undang-Undang Perbankan Syariah).

dikenal ada tiga cara yang dilakukan dalam praketk sehari-hari. bai’ dalam bahasa arab). Murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan atau tambahan harga yang telah disepakati dan transparan. 5) Menyediakan produk atau melakukan kegiatan usaha bank syariah lainnya yang sesuai dengan prinsip syariah berdasarkan persetujuan Bank Indonesia. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah. dan unit usaha syariah. baik untuk kepentingan sendiri maupun untuk kepentingan nasabah melalui rekening bank pembiayaan rakyat syariah yang ada di bank umum syariah. diantara ketiga bentuk sistem jual beli ini.e) 3) Pengambilalihan hutang berdasarkan akad hawalah. Sesuai dengan pengertiannya. murabahah adalah jual beli barang dengan harga asal ditambah dengan . Namun dalam praktek perbankan syariah. yaitu bai’ al-murabahah. Diantara sekian banyak produk perbankan yang dikembangkan dalam sistem perbankan syariah. B. bank konvensional. Dalam sistem jual beli ini. salah satunya adalah sistem jual beli (sale and purchase dalam bahasa inggris. bai’ assalam. 4) Memindahkan uang. dan bai’ al-istishna. yang banyak dilakukan adalah sistem jual beli bai’ almurabahah dan selalu disebut secara ringkas dengan sistem murabahah. Menempatkan dana pada bank syariah lain dalam bentuk titipan berdasarkan akad wadi’ah atau investasi berdasarkan akad mudharabah dan/atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.

keuntungan yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. hal. sehingga ia mencarai jasa seorang perantara. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. op. atau ketika si pembeli tidak mau susahsusah mendapatkannya sendiri.cit.cit.107 105 106 Hasballah Thaib.105 Udovitch menyatakan bahwa murabahah adalah suatu bentuk jual beli dalam komisi. Menurut beberapa kitab fiqih. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. dimana si pembeli biasanya tidak dapat memperoleh barang yang dia inginkan kecuali lewat seorang perantara. Op. hal. 121 Abdullah Saeed. dkk. 111 .cit. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar). Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang.106 Kemudian Gemala Dewi dalam bukunya menyatakan bahwa Murabahah adalah pembelian oleh satu pihak kepada pihak lain yang telah mengajukan permohonan pembelian terhadap suatu barang dengan keuntungan atau tambahan harga yang transparan. op. Murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang dibenarkan oleh syari’ah dan merupakan implementasi muamalat tijariyah (interaksi bisnis). Dalam jual beli ini. 119 107 Gemala Dewi. penjual harus memberi tahu harga pokok pembelian barang dan menentukan tingkat keuntungan tertentu sebagai tambahan dan menjelaskannya secara transparan kepada pembeli. hal. Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang.

As-Shiddieqy menjelaskan dalam bukunya bahwa jual beli murabahah ini merupakan jual beli yang kurang disukai oleh kalangan sahabat Nabi saw. namun oleh beberapa imam mazhab bentuk jual beli murabahah ini dibolehkan. Para ulama generasi awal semisal Malik dan Syafi’i yang secara khusus mengatakan bahwa jual beli murabahah adalah halal. pada dasarnya murabahah adalah suatu bentuk jual beli. op. dalam prakteknya.110 Abdullah Saeed berpendapat bahwa para teoritisi perbankan Islam berargumen bahwa perbankan Islam harus didasarkan pada Profit and Loss Sharing (PLS). Abdullah Saeed.108 Menurut Abdullah Saeed. namun bukanlah suatu bentuk transaksi jual beli yang dikenal dalam Islam karena tidak ada hadits yang menjelaskan bentuk jual beli murabahah ini.109 Lebih ekstrem lagi Abdullah Saeed menyatakan murabahah adalah suatu pembiayaan “mirip bunga”. Hukum-Hukum Fiqih Islam.cit. Problem-problem praktis yang terkait dengan pembiayaan ini telah mengakibatkan penurunan bertahap penggunaannya dalam perbankan Islam. Namun. bank-bank Islam sejak awal telah menemukan bahwa perbankan berdasarkan pada Profit and Loss Sharing adalah sulit untuk diterapkan karena penuh dengan resiko dan tidak pasti. 119 110 ibid.111 108 109 Hasbi As-shiddieqy. tidak memperkuat pendapat menerka dengan satu hadits pun. bukan berdasarkan bunga. Jakarta. Penerbit Bulan Bintang. hal. dan mengakibatkan peningkatan yang terus menerus penggunaan mekanismemekanisme pembiayaan “mirip bunga”. hal 118 111 Ibid .

sehingga dia memerlukan perantara untuk bisa membeli dan mendapatkannya. Dalam proses ini. suatu model jual beli yang pihak pembeli –karena satu dan lain hal– tidak bisa membeli langsung barang yang diperlukannya dari pihak penjual. Produk ini kemudian menjadi bisnis yang paling populer dan disenangi oleh bank-bank Islam karena nyaris tanpa resiko.112 112 ibid .Mereka (bank syariah) menemukan apa yang di dalam fiqih disebut dengan murabahah. si perantara biasanya menaikkan harga sekian persen dari harga aslinya.

dan Surat An-Nisa ibid M. Dalil yang dapat dijadikan dasar dalam transaksi murabahah merupakan dalildalil transaksi jual beli. 292. hal.113 Dalam hukum Islam. 114 113 . karena itu dasar-dasar syariah mengenai jual beli dijadikan pula sebagai dasar syariah pada transaksi murabahah. dan karena dianggap tidak bertentangan dengan syariat Islam maka hukumnya dikembalikan kepada hukum asal muamalah yang menyatakan “segala sesuatunya diperbolehkan kecuali ada larangan dalam Qur’an taupun Sunnah”. Jakarta. 2003.114 Dengan demikian. surat Al-Baqarah ayat 275 yang artinya: “dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba”. Adapun dalil-dalil tersebut antara lain. sekiranya lebih dari sekian. para tokoh ulama mulai menyatakan pendapat mereka tentang murabahah pada seperempat pertama abad kedua hijriyah. dibolehkannya jual beli dengan memakai jasa perantara ini didasarkan pada pendapat Ibnu Abbas yang berkata “Juallah pakaian ini. Menurutnya.Ali Hasan.Al-kaff. dapat dikatakan bahwa transaksi murabahah adalah transaksi jual beli yang termasuk dalam bidang muamalah yang tidak dikenal pada zaman nabi. atau bahkan lebih akhir lagi. RajaGrafindo Persada. dan baru berkembang di kemudian hari pada masyarakat Madinah sehingga ia merupakan urf (adat istiadat atau kebiasaan setempat) di bidang mualamalah. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). seorang kritikus murabahah kontemporer. maka untuk anda”. menyimpulkan bahwa murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang tidak dikenal pada zaman nabi atau para sahabatnya.

op.cit.” TABEL 4 PERBANDINGAN KARAKTERISTIK POKOK PEMBIAYAAN MURABAHAH 115 DALAM LITERATUR KLASIK DAN PRAKTIK DI INDONESIA 115 Ascarya. kecuali melalui perniagaan yang berlaku suka sama suka di antara kamu. hal 221-222 .ayat 29 yang artinya: “Hai orang-orang yang beriman. janganlah kamu memakan harta sesama kamu dengan jalan bathil.

ketika bank menawarkan skim pembiayaan murabahah. Murabahah tetap merupakan salah satu produk yang populer dalam praktek pembiayaan pada perbankan syariah. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 116 . maka sebenarnya bank menawarkan kepercayaan dan good-will yang tinggi kepada nasabah.Pembiayaan murabahah yang umum dipraktekkan oleh perbankan syariah di Indonesia juga memiliki perbedaan dengan konsep klasik murabahah. murabahah juga memiliki beberapa kesamaan (yang bukan prinsipil) dengan sistem kredit pada perbankan konvensional. nasabah juga memberikan kepercayaan yang penuh kepada pihak bank. dan sebaliknya. Perbedaan karakteristik pokok pembiayaan murabahah dalam literatur klasik dan praktik di Indonesia dapat dilihat pada tabel. dalam transaksi simpan-pinjam dana. Selain mudah perhitungannya bagi nasabah maupun bagi manajemen bank karena harga yang dibuat secara transparan dan tanpa adanya pembayaran dengan sistem bunga berjalan. Murabahah adalah transaksi kepercayaan (trustsworthiness). Oleh karena itu. Konsep amanah dan saling mempercayai inilah yang membedakan murabahah dengan pinjaman yang berbasiskan bunga tetap. murabahah sangat jauh berbeda dengan suku bunga dalam perbankan konvensional.116 Secara konvensional. secara prinsip. si pemberi pinjaman mengambil tambahan dalam bentuk bunga tanpa adanya suatu penyeimbang yang Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. Meskipun demikian. sebab pembeli telah mempercayakan penjual untuk menentukan harga asal barang yang dibelinya. Namun demikian.

dan al-wakalah.diterima si peminjam kecuali kesempatan dan faktor waktu yang berjalan selama proses peminjaman tersebut. atau bagi hasil proyek. Penyeimbang maksudnya adalah adanya suatu transaksi bisnis atau komersial yang melegitimasi adanya penambahan tersebut secara adil. al-musyarakah. karena sangatlah tidak adil jika si pemilik dana telah mengkontribusikan dana bersama mitranya. al-kafalah. seperti transaksi jual beli. bukan meminjamkan uang dengan menarik bunga tanpa menghiraukan apa yang terjadi di sektor riil. Pemilik dana dapat menginvestasikan dananya melalui bai’ al-murabahah. dan pasti untung dalam setiap penggunaan kesempatan tersebut. mutlak. bai’ al-istishna. harus. Secara syariah. Hal tersebut dapat dilakukan dengan melakukan kerja sama usaha dan berbagi keuntungan. gadai. penentuan bunga dibuat dengan asumsi harus selalu untung. Dana tersebut tidak akan berkembang dengan sendirinya hanya dengan faktor waktu semata tanpa adanya faktor orang yang menjalankan atau mengusahakannya. bai’ al-mudharabah. Yang tidak adil disini adalah si peminjam diwajibkan untuk selalu. Dari transaksi bisnis tersebut pemilik dana boleh mengambil keuntungan dari hasil yang diperoleh. al-hawalah. bai’ al-ijarah. dibenarkan menginvestasikan modal atau dana yang dimilikinya untuk memperoleh keuntungan. orang tersebut tetap harus membayar bunga seperti yang telah diperjanjikan. sewa. Bahkan walaupun peminjam tersebut mengusakannya. hasil akhirnya tetap terdapat kemungkinan untung ataupun rugi. Apabila hasilnya rugi. karena pada awal terjadinya transaksi. tidak boleh tidak. sementara seluruh keuntungan diambil mitra serta tidak .

Oleh karena itu. maka jumlah pembagian laba meningkat sesuai dengan peningkatan jumlah pendapatan. Dengan demikian. Margin atau keuntungan yang diperoleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak. Apabila bank mengambil pembiayaan dari bank lain juga. semakin besarnya keuntungan dari usaha yang dilakukan. Namun yang dilarang dalam perolehan keuntungan tersebut adalah pematokan imbalan pada awal transaksi secara tetap dan harus pasti. maka kepada nasabahnya Bank Pembiayan Rakyat Syariah Puduarta . namun nilainya tidak dibuat dibawah besarnya nilai persentase dari tabungan atau deposito bank.memberikan sesuatu kepada si investor. dan sebaliknya. semisal dari Bank Sumut. yaitu antara bank dengan nasabah debiturnya. Hal yang demikian tentu akan lebih adil apabila dibandingkan dengan sistem bunga yang diterapkan oleh bank konvensional. apabila usaha yang dilakukan merugi. maka dalam menyalurkan pembiayaannya kepada nasabah debitur. karena tidak semua transaksi yang dilakukan pasti memperoleh keuntungan. maka kerugian akan ditanggung bersama oleh kedua belah pihak. penentuan besarnya keuntungan yang diperoleh oleh pemilik modal ditentukan oleh besarnya rasio/ nisbah bagi hasil yang dibuat pada waktu akad dengan berpedoman pada kemungkinan untung rugi. Misalnya bank mendapat pinjaman dengan persentase 13% setahun dari Bank Sumut. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani harus menaikkan keuntungan minimal 6% dari besarnya persentase pembiayaan dari bank lain tersebut.

Harga jual bank kepada debitur = Rp. 566..000.000.670. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh . Dalam menentukan marginnya.3. Oleh karena itu = Rp. Bank hanya meminta 0% keuntungan bagi nasabah yang telah bermasalah dan hanya mewajibkan untuk mengembalikan pembiayaan pokok tanpa margin.-.000. 10..670.per bulan. bank memulai dari 0% sampai dengan 38% keuntungan. Dengan demikian nasabah debitur membayar Rp.000.600.-.000. Perhitungan bank cukup sederhana dalam menentukan margin dan memberikan pembiayaan kepada nasabah debiturnya. 13.600.600.000. Bank meminta margin keuntungannya sebesar 18% pertahun dalam jangka waktu 24 bulan/ 2 tahun. 10.3..x 18% x 2 tahun = Rp. tergantung kesepakatan para pihak.10..+ Rp.000.per bulan kepada bank selama 24 bulan/ 2 tahun. 566. ataupun bagi nasabah yang mengambil qardh (pinjaman kebajikan) yang memang tanpa margin keuntungan.Insani harus menyalurkan kepada nasabah debiturnya sebesar 19% setahun untuk margin keuntungannya. Berikut contoh perhitungan pembiayaan yang diberikan bank kepada nasabah debitur..000.= Rp.000. Misalnya nasabah debitur akan membeli suatu barang dengan harga Rp./ 24 bulan = Rp.

baik secara langsung maupun tidak langsung. 3. b. Apakah proyek merugikan syiar Islam. 2. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya. Dalam perbankan syariah. Op. Modal yang digunakan untuk membeli komoditas harus merupakan barang mitsli. Adanya kejelasan margin/ keuntungan yang diinginkan oleh bank. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. alangkah baiknya apabila menggunakan uang. dalam arti terdapat padanannya di pasaran. 109 . atau bisa dengan menyebutkan persentase dari harga pokok pembelian. diantaranya adalah sebagai berikut: 1. Mengetahui harga pokok pembelian bagi nasabah. 4. 5. jual beli murabahah dapat dikatakan sah apabila memenuhi beberapa syarat berikut ini: a. 117 Gemala dewi.117 Menurut Al-Kasani. hal. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. c. hal ini merupakan syarat mutlak bagi keabsahan jual beli murabahah. pihak bank harus men-disclose harga pokok pembelian pada nasabah. 6. keuntungan harus dijelaskan kepada nasabah.dilanggar. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok.cit.

Imam Syafi’i menamai transaksi sejenis ini dengan istilah al-aamir bisy-syira.118 Jual beli secara al-murabahah dilakukan hanya untuk barang ataupun produk yang memang telah dikuasai atau telah dimiliki oleh penjual pada waktu negosiasi dan berkontrak. Nasabah berjanji untuk ganti membeli barang tersebut dengan memberi bank tambahan keuntungan. 103 120 Ibid. yang biasanya dilakukan secara angsur. 2) Mencari pembiayaan. maka trasaksi jual beli yang dilakukan pihak bank dengan nasabah akan menjadi rusak dan batal akadnya. Hal ini dinamakan demikian karena si penjual semata-mata mengadakan barang untuk memenuhi kebutuhan si pembeli yang memesannya. Apabila barang atau produk yang menjadi objek dari jual beli tersebut tidak atau belum dimiliki oleh penjual. 118 .04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 119 Muhammad Syafi’i Antonio. Akad jual beli pertama (antara pihak bank dan suplier) harus sah adanya. hal.d. Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. Nasabah meminta kepada bank untuk membeli sesuatu barang. maka sistem yang digunakan adalah Murabahah Kepada Pemesan Pembelian (KPP). jika tidak.cit. lebih karena ingin mencari informasi dibanding alasan kebutuhan yang mendesak terhadap aset tersebut. Op. Nasabah memilih sistem pembelian ini.119 Ide tentang jual beli murabahah KPP tampaknya berakar pada:120 1) Mencari pengalaman. Dalam kitab al-Umm.

Dalam operasi perbankan syariah. hal ini tentunya barang atau komoditas yang ditawarkan oleh bank harus sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan pada saat kesepakatan. Jika telah terjadi kesepakatan antara bank dan nasabah mengenai jual beli tersebut. motif pemenuhan pengadaan barang atau modal kerja merupakan alasan utama yang mendorong nasabah datang ke bank. baru kemudian pihak bank dan nasabah dapat melakukan kontrak jual beli. Karena biasanya pihak bank belum memiliki barang atau komoditas yang diperjanjikan tersebut. maka yang terjadi selanjutnya adalah praktek pembiayaan murabahah kepada pemesan pembelian (KPP). Setelah komoditas tersebut telah menjadi milik bank sepenuhnya. kemudian bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. besarnya margin atau keuntungan. Setelah terjadinya kesepakatan antara bank dengan nasabah mengenai barang atau komoditas yang ditawarkan tersebut. Dalam hal ini. pihak bank membeli komoditas dari supplier atas nama bank sendiri. bank harus menyampaikan segala hal yang berkaitan dengan pembelian. Berdasarkan kesepakatan tersebut. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktik pelaksanaan kedua jenis murabahah tersebut. dikarenakan seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapat kredit atau pembiayaan dan membayar secara angsur. Cara menjual secara angsur atau cicil sebenarnya bukan bagian dari syarat sistem murabahah atau murabahah KPP. dan kontrak pertama antara pihak bank dengan supplier ini harus bebas dari riba. Meskipun demikian. termasuk apabila pembelian tersebut dilakukan secara hutang. seperti harga pokok pembelian. barang dan .

Dalam yurisprudensi Islam. Hal ini lazim disebut dengan bai’ ‘arbun atau oleh beberapa bank Islam digunakan istilah arboun. bank diperbolehkan meminta uang muka kepada nasabah pada saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan. Selanjutnya. dimana pihak bank memberikan otoritas kepada nasabah untuk menjadi agennya guna membeli komoditas dari pihak ketiga atas nama bank. lalu pihak bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. Apabila pihak bank ingin mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga (supplier). Ringkasnya. nasabah menjadi wakil bank untuk membeli komoditas.dokumen-dokumen dikirimkan kepada nasabah. hal ini memang tidak diperbolehkan. dan terbentuklah kontrak jual beli dan komoditas tersebut kemudian berpindah menjadi milik nasabah dengan segala resikonya. dan kepemilikannya hanya sebatas pada sebagai agen dari pihak bank. Dengan kata lain. nasabah memberitahukan kepada pihak bank bahwa ia telah membeli komoditas yang dimaksud. arboun adalah jumlah uang yang dibayar dimuka kepada penjual. Kemudian nasabah membeli komoditas atas nama bank. Dalam jual beli ini. Menurut Jumhur Ulama. dan selanjutnya nasabah memiliki kewajiban untuk membayar harga barang yang telah disepakati pada jangka waktu yang telah ditentukan. resiko atau potensi untuk memakan harta orang lain tanpa adanya . maka kedua belah pihak harus menandatangani kesepakatan agensi (agency contract). karena dalam jual beli ‘arbun tersebut terdapat gharar. arboun adalah uang muka untuk sebuah pembelian.

Apabila nasabah menjual kembali barang tersebut kepada pihak ketiga sebelum masa angsurannya berakhir. uang muka yang telah dibayar tersebut digunakan sebagai pengurang atas harga yang telah disepakati. Namun apabila kita bersandar pada pendapat Imam Ahmad Bin Hambal.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah Tanggal 1 April 2000 . yaitu: “Rasulullah SAW ditanya tentang ‘urban (uang muka) dalam jual beli. ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya. uang muka yang telah dibayar tadi menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut. Hal ini dikarenakan transaksi penjualan yang dilakukan nasabah kepada pihak ketiga adalah 121 Fatwa Dewan Syariah Nasional No. Nasabah wajib menyelesaikan angsurannya sampai hutangnya lunas. jual beli tersebut diperbolehkan berdasarkan Hadist Riwayat Abdul Razzaq dari Zaid bin Aslam. bank harus mengembalikan kelebihan tersebut kepada nasabah.”121 Apabila nasabah memutuskan untuk membeli barang atau komoditas tersebut. namun nasabah tetap harus menyelesaikan pinjamannya sesuai dengan kesepakatan awal. Dengan demikian. Akan tetapi. sehingga nasabah hanya tinggal membayar sisa harga. Namun apabila uang muka tersebut melebihi kerugian. maka beliau menghalalkannya.pembanding. biaya riil pembelian yang telah dikeluarkan bank harus dibayar dari uang muka. maka bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya pada nasabah. Apabila uang muka tersebut lebih sedikit dari kerugian yang harus dikeluarkan oleh bank. apabila nasabah batal membeli.

merupakan akad yang benar-benar terpisah dari akad al-murabahah yang pertama dengan bank. namun biasanya pihak bank meminta jaminan tersebut dengan maksud agar nasabah serius dengan kontrak jual beli yang dilakukan. dan lainnya. hipotek kapal. Dalam teknis operasionalnya. Terdapat barang-barang yang bersifat kebendaan. Dalam pembelian dengan sistem murabahah ini juga diperbolehkan diadakannya jaminan dari nasabah oleh bank. hak tanggungan. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. terhadap tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dijadikan sebagai barang jaminan. walaupun tanah yang belum bersertifikat tersebut . berwujud maupun tidak berwujud. ataupun barang-barang yang bukan kebendaan. Dari hal-hal yang diuraikan diatas. fidusia. bergerak maupun tidak bergerak. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. Yang menarik disini. Adapun barang-barang yang dijadikan jaminan dalam pembiayaan yang diberikan. seperti gadai. barangbarang yang dipesan dapat menjadi salah satu jaminan untuk pembayaran hutang. Bank boleh meminta jaminan yang bernilai ekonomis dan sesuai dengan jumlah transaksi yang dilakukan. sama dengan barang-barang jaminan seperti halnya pada bank konvensional. Walaupun pada dasarnya jaminan ini bukanlah suatu syarat yang mutlak harus dipenuhi. sesuai dengan lembaga jaminannya masing-masing.

Namun hal tersebut hanya dilakukan apabila jumlah nilai pembiayaan yang diberikan besar. langsung diberikan pembebanan hak tanggungan pada tanah tersebut. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih dari 50 juta rupiah. Akan tetapi. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat ini dapat dijadikan barang jaminan karena kecilnya pembiayaan yang diambil oleh nasabah debitur. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Menurut pihak bank. maka oleh nasabah dibuat surat kuasa kepada bank untuk mengurus pembuatan sertifikatnya untuk kemudian setelah keluar serfitifikatnya. pihak bank tidak membuat pengikatan secara notariil. tetapi pihak bank. pihak bank cukup menjual barang jaminannya tersebut secara langsung berdasarkan akta tersebut. sehingga pengikatannya cukup dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. untuk pembiayaan yang nilainya kecil sekali. misalnya sekitar 5 juta rupiah. Sebagai lembaga intermediary dan seiring dengan situasi lingkungan eksternal . namun hanya dengan akta di bawah tangan. apabila kecil maka cukup dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Pengakuan Hutang C. yaitu biasanya di bawah 50 juta rupiah. Bahkan.bukanlah merupakan bagian dari satu lembaga jaminan manapun. dalam hal ini. tetap menerimanya sebagai barang jaminan terhadap hutang nasabah debitur. Apabila debiturnya wan prestasi.

pihak bank menerapkan tahapan proses pemberian. Oleh karena itu. Resiko dalam konteks perbankan merupakan suatu kejadian yang potensial. mengukur. Dalam pemberian pembiayaan kepada debitur. dan mengendalikan resiko yang timbul dari kegiatan usaha. bank syariah akan selalu berhadapan dengan berbagai jenis resiko dengan tingkat kompleksitas yang beragam dan melekat pada kegiatan usahanya. maupun yang tidak dapat diperkirakan (unanticipated) yang berdampak negatif terhadap pendapatan dan permodalan bank. sebagaimana lembaga perbankan pada umumnya. memantau.dan internal perbankan nyang mengalami perkembangan pesat. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. baik yang dapat diperkirakan (anticipated). prosedur dan metodologi yang dipergunakan dalam pemberian pembiayaan tidak jauh berbeda dengan bank syariah pada umumnya. tetapi dapat dikelola dan dikendalikan. Resiko-resiko tidak dapat dihindari. yaitu: . bank syariah juga memerlukan serangkaian prosedur dan metodologi yang dapat dipergunakan untuk mengidentifikasi.

baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk slump sum (sekaligus). Dengan demikian. hal 263 .Dalam pembiayaan murabahah. pemberian pembiayaan murabahah dengan jangka waktu panjang menimbulkan resiko tidak bersaingnya bagi hasil kepada dana pihak ketiga.122 122 Adiwarman A. Karim.cit. dimana merupakan pembiayaan yang dicirikan dengan adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian. op.

123 Cara lain yang harus dipenuhi untuk memperkecil resiko bank dalam pemberian pembiayaan adalah dengan memperhatikan asas-asas pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat dan berdasarkan prinsip kehati-hatian.Oleh karena itu. bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap berbagai aspek. Semakin cepat perubahan ICRM diperkirakan akan terjadi. Semakin cepat perubahan DCRM diperkirakan akan terjadi. yang harus dinilai oleh bank sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah watak. . kemampuan. sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. hal 264. modal. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Suku bunga kredit saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan konvensional (Indirect Competitor’s Market RateICRM). Ekspektasi Bagi Hasil kepada dana pihak ketiga yang kompetitif di pasar perbankan syariah (Expected Competitive Return For Investor’s-ECRI). 1. Semakin besar perubahan ECRI diperkirakan akan terjadi. Untuk itu. 3. bank dapat menetapkan jangka waktu maksimal untuk pembiayaan murabahah dengan mempertimbangkan hal-hal berikut: 1. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. 123 Ibid. Berdasarkan penjelasan pasal 8 Undang-undang Perbankan. Tingkat (marjin) keuntungan saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan syariah (Direct Competitor’s Market Rate-DCRM). semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan.

penipu. 2001. op. pelaku kejahatan dan lain-lain. Penilaian watak (character) Analisa mengenai karakter ini merupakan analisa kualitatif yang tidak dapat dideteksi secara numerik. Hal ini dapat diperoleh terutama didasarkan kepada hubungan yang telah terjalin antar bank dan calon nasabah debitur atau informasi yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral.124 Pada sasarannya konsep 5C ini akan dapat memberikan informasi mengenai i’tikad baik (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. Manajemen Bank Umum. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada kemungkinan pembiayaan terhadap orang yang beritikad buruk seperti berniat membobol bank. Dahlan Siamat. atau prinsip 5C. Jakarta. hal. hal 246-248. pemabuk. yang terkenal dengan sebutan the five C of Credit Analysis. Zikrul Hakim. Namun demikian hal ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan. dan propek usaha dari nasabah debitur. kepribadian dan perilaku calon debitur dalam kehidupan Rachmadi Usman. Intermedia.agunan. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. hal. Penilaian watak atau kepribadian calon debitur dimaksudkan untuk mengetahui kejujuran dan i’tikad baik calon debitur untuk melunasi atau mengembalikan pinjamnnya. hal 246. Lihat juga Zulkifli Sunarto. 2003. 125 124 . 144.125 Prinsip analisa 5C ini yaitu:126 a.cit. op. pemalas. 1993. sehingga tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari.cit. Jakarta. 99 126 Rachmadi Usman.

Untuk perorangan hal ini dapat dilihat dari referensi ataupun Curriculum Vitae yang dimilikinya.kesehariannya. maka trend atau kinerja bisnisnya tersebut dipastikan akan semakin membaik. yang dapat menggambarkan pengalaman kerja/bisnis yang bersangkutan. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan perusahaan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. 2) BI (Bank Indonesia) checking. 4) Trade Checking b.127 127 Munir Fuady. Kalau kemampuan bisnisnya kecil. Bandung. hal. tentu tidak layak diberikan kredit dalam skala besar. Hal ini dapat dipahami karena watak yang baik semata-mata tidak menjamin sesorang mampu berbisnis dengan baik. Untuk perusahaan hal ini dapat dilihat dari laporan keuangan dan past performance usaha. 1996. Demikian juga jika trend bisnisnya atau kinerja bisnisnya menurun. Hukum Perkreditan Kontemporer. Untuk memperkuat data ini dapat dilakukan hal-hal sebagai berikut : 1) Wawancara. . Citra Aditya Bakti. 3) Bank Checking. Penilaian Kemampuan (capasity) Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. maka kredit juga semestinya tidak diberikan. Kecuali jika penurunan itu karena kekurangan biaya sehingga dapat diantisipasi bahwa dengan tambahan biaya lewat peluncuran kredit.

Untuk mengetahui hal ini. calon debitur umumnya wajib menyediakan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi dan mudah dicairkan 23 . 2) Angka-angka penjualan dan pembelian. 4) Data finansial perusahaan beberapa tahun terakhir yang tercermin dalam neraca laporan keuangan. Penilaian terhadap agunan (collateral). Penilaian terhadap modal (capital) Analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Bank harus melakukan analisis terhadap posisi keuangan secara menyeluruh mengenai masa lalu dan yang akan datang. bank harus memperhatikan : 1) Angka-angka hasil produksi. 3) Perhitungan rugi-laba perusahaan saat ini dan proyeksinya. Untuk menanggung pembayaran kredit macet. Jika nasabah sendiri tidak yakin atas usahanya. maka bank harus melakukan hal-hal sebagai berikut: 1) Melakukan analisa neraca sedikitnya 2 tahun terakhir. d. sehingga dapat diketahui kemampuan permodalan calon debitur dalam menunjang pembiayaan calon debitur yang berasangkutan. dan rentabilitas dari perusahaan yang dimaksud. c. solvabilitas. maka orang lain akan lebih tidak yakin. 2) Melakukan analisa ratio untuk mengetahui likuiditas.Untuk mengetahui kapasitas nasabah.

maka semakin tinggi kepercayaan bank terhadap kesungguhan calon nasabah. sehingga masa depan pemasaran dari hasil proyek atau . 4) Memperhatikan pengikatannya. 5) Rasio jaminan terhadap jumlah pembiayaan. 6) Marketabilitas jaminan. sehingga secara legal bank dapat dilindungi. Analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan. Rumah yang berharga jutaan rupiah bisa turun hanya karena terletak dilokasi yang sangat sulit dijangkau. Jaminan dimaksud harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. Penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy). 2) Mengukur dan memperkirakan stabilitas harga jaminan dimaksud. Semakin tinggi rasio tersebut.yang nilainya minimal sebesar jumlah kredit atau pembiayaan yang diberikan padanya. Untuk itu sudah seharusnya bank meminta agunan tambahan dengan maksud jika calon debitur tidak dapat melunasi kredit atau pembiayaannya. Bank harus menganalisis keadaan pasar di dalam dan di luar negeri baik masa lalu maupun yang akan datang. 3) Memperhatikan kemampuan untuk dijadikan uang dalam waktu relatif singkat tanpa harus mengurani nilainya. maka agunan tambahan tersebut dapat dicairkan guna menutupi pelunasan atau pengembalian kredit atau pembiayaan yang tersisa. Jenis dan lokasi jaminan sangat menentukan tingkat marketable suatu jaminan. Analisis dilakukan antara lain : 1) Meneliti kepemilikan jaminan yang diserahkan. e.

Kondisi ekonomi yang diperhatikan bank antara lain : 1) Keadaan ekonomi yang akan mempengaruhi perkembangan usaha calon nasabah 2) Kondisi usaha calon nasabah. 4) Prospek usaha dimasa yang akan datang. demi menjamin pembayaran kembali pembiayaan yang . pelarangan ekspor pasir laut. meskipun tidak boleh juga mengenyampingkan prinsip 5C tersebut. Analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. dan lokasi lingkungan wilayah usahanya. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. 5) Kebijakan pemerintah yang mempengaruhi prospek industri dimana perusahaan calon nasabah terkait didalamnya. Bank harus memiliki kepercayaan. seperti kebijakan pembatasan usaha properti. utamanya bank syariah tetap harus berpegang pada prinsip kepercayaan. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. perbandingan dengan usaha sejenis. 3) Keadaan pemasaran dari hasil usaha calon nasabah.usaha calon debitur yang dibiayai bank dapat diketahui. trend PHK besar-besaran usaha sejenis dan lain-lain. Meskipun demikian. Walaupun prinsip 5C ini menjadi acuan penilaian bagi bank dalam penyaluran pembiayaannya.

Dengan demikian. khususnya Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Kegunaan agunan adalah untuk mendapatkan pembayaran kembali sepenuhnya bila first way out (dari hasil usaha) gagal. bank tetap meminta nasabah debitur untuk memberikan agunan atas pembiayaannya. nilai agunan yang dapat diperhitungkan bagi tanah yang belum bersertifikat adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya.telah disalurkan bank kepada nasabah debiturnya. Hal ini mengacu pada Peraturan Bank Indonesia nomor 8/24/PBI/2006 tentang penilaian kualitas aktiva bagi bank perkreditan rakyat berdasarkan prinsip syariah.128 Salah satu agunan yang diterima oleh bank. Oleh karena tanah yang belum bersertifikat belum ada lembaga jaminan resmi yang mengaturnya. adalah tanah yang belum bersertifikat. bank tetap menerima tanah belum bersertifikat sebagai agunan atas pembiayaan yang diberikannya.Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Walaupun tanah yang belum bersertifikat ini bukan merupakan objek jaminan dari satu lembaga jaminan pun yang ada di Indonesia. walaupun dengan nilai yang sangat rendah. untuk menjamin resiko yang mungkin timbul. Nasabah debitur memberikan kuasa secara khusus untuk Standar Operasi Dan Prosedur Penilaian Jaminan Pembiayaan PT. 128 . Karena itu harus diyakinkan bahwa nilai jaminan cukup untuk mengcover total pembiayaan yang diberikan. maka biasanya bank mempergunakan surat kuasa menjual sebagai pengikatan jaminannya. dimana dalam pasal 20 disebutkan. tanah tersebut tetap dapat dijadikan agunan karena merupakan barang yang memiliki nilai. Disamping itu benda jaminan perlu disuransikan.

bank memiliki hak untuk menjual barang jaminan. dan pemberian kuasa tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam pasal 1813 KUHPerdata. dengan perkawinannya si perempuan yang memberikan atau menerima kuasa. dengan meninggalnya. dengan pemebritahuan pengehntian kuasanya oleh si kuasa. Disini perlu ditegaskan bahwa surat kuasa menjual atau kewenangan menjual yang digunakan untuk menjual barang jaminan.129 Surat kuasa tersebut merupakan cara pembayaran kembali (betalingsregeling) dilaksanakan segera setelah hutang debitur dapat ditagih oleh siapapun juga. ada tiga cara yang dapat Pasal 1813 KUHPerdata menyebutkan pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasanya si kuasa. Disamping itu diperjanjikan pula bahwa pemberian kuasa dimaksud merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya. yaitu hutang piutang. ataub pailitnya si pemberi kuasa maupun si kuasa. bukanlah sebagai accessoir atau tambahan dari suatu akta lembaga jaminan yang baku.menjual tanah belum bersertifikat tersebut kepada bank selaku kreditur apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. Akibat hukum dari akta ini. sehingga suatu peringatan dengan surat juru sita atau surat serupa itu sudah tidak diperlukan lagi. dalam hal ini lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa debitur telah melalaikan kewajibannya. dalam hal ini adalah tanah yang belum bersertifikat. apabila debitur wan prestasi. biasanya terhadap tanah yang belum bersertifikat dibuat Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. 129 . dengan pengampuannya. Dalam lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau jaminan fidusia.

pelaksanaan eksekusi atas titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan dan sertifikat jaminan fidusia. Pada dasarnya apa yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yaitu dengan menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum.dilakukan untuk mengeksekusi barang jaminan. Penjualan ini dilakukan tanpa melalui penjualan di Kantor Lelang Negara dan juga tanpa melalui putusan pengadilan. atau dengan eksekusi melalui penjualan objek jaminan secara di bawah tangan yang dilakukan berdasar kesepakatan kedua belah pihak jika dengan cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak. Hal ini disebabkan nasabah-nasabah yang memperoleh pembiayaan dari bank tidak seluruhnya dapat mengembalikannya dengan baik tepat pada waktu yang diperjanjikan.130 Sedangkan dalam kasus penjualan barang jaminan di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah surat kuasa menjual yang dibuat menyertai atau sebagai perjanjian accessoir yang bergantung padanya perjanjian pokok. Dalam prakteknya di bank pembiayaan rakyat syariah puduarta insani. kuasa menjual yang ada dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah selalu digunakan untuk menjual barang jaminan milik nasabah apabila terjadi kasus kredit macet atau keadaan tak mampu bayar dari nasabah. dan pemberian jaminan serta akad perjanjian al-murabahah. Pada Lihat pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Pasal 29 Undang Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia 130 . adalah merupakan eksekusi dari perbuatan cedera janji pihak debitur atas perjanjian hutang piutang yang dibuatnya dengan bank. yaitu pengakuan hutang.

hal 237-238.cit.cit. sering juga disebut dengan istilah wan prestasi dan ingkar janji.132 131 132 Gatot Supramono. istilah cidera janji dalam hukum perikatan. dan tetap melalaikannya untuk membayar padahal sudah diperingatkan atau diperintahkan untuk membayar.kenyataannya selalu ada sebagian nasabah yang karena suatu sebab tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang diberikan padanya. dapat dipahami bahwa seseorang dikatakan cedera janji. 92 Tan Kamello. barulah mulai diwajibkan. op.131 Keadaan yang demikian dalam hukum perdata disebut dengan wan prestasi atau ingkar janji. Secara lengkap Pasal 1243 Kitab UndangUndang Hukum Perdata mengatur sebagai berikut : Penggantian biaya. hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya. apabila ia lalai memenuhi perikatannya. Op. . Menurut Tan Kamello. jika seorang debitur tidak memenuhi isi perjanjian atau tidak melakukan hal-hal yang dijanjikan. “Kredit macet adalah suatu keadaan dimana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya”. hal. setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya. dalam hukum perjanjian. rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan. tetap melalaikannya. Akibat nasabah tidak dapat membayar lunas pembiayaan yang diberikan padanya. atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya. Bila melihat pada ketentuan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. debitur tersebut telah melakukan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya. Dalam terminologi hukum di Indonesia. maka menjadikan pembiayaan menjadi terhenti atau macet. apabila si berhutang.

hak kreditur muncul adalah karena disebabkan debitur tidak melaksanakan kewajibannya.” “Dalam tiap-tiap perikatan untuk memberikan sesuatu adalah termaktub kewajiban si berhutang untuk menyerahkan kebendaan yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang bapak rumah yang baik. Kewajiban yang terakhir ini adalah kurang atau lebih luas terhadap persetujuan-persetujuan tertentu yang akibat-akibatnya mengenai hal ini akan ditunjuk dalam bab-bab yang bersangkutan”. sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang- . berdasarkan kekuatan eksekutorial dari grosse akta perjanjian hutang piutang antara debitur dengan bank. “Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. bahwa setiap perjanjian antara para pihak melahirkan hak dan kewajiban. untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. sampai pada saat penyerahan.Bertitik tolak dari keadaan debitur yang ingkar janji inilah yang melahirkan hak bagi bank atau kreditur untuk menjual barang jaminan milik nasabah yang dijadikan sebagai jaminan hutang nasabah pada bank. 1235 dan 1239 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Padahal menurut kaedah hukum perdata yang dianut dalam sistem hukum perdata Indonesia menyebutkan. Kaedah hukum ini antara lain jelas dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1234. Jadi.” Hak dan kewajiban inilah yang membuktikan bahwa suatu perjanjian atau perikatan adalah suatu hubungan antara para pihak yang melahirkan hubungan hukum. Karena perjanjian itu sendiri adalah merupakan perikatan yang lahir dari suatu perjanjian. apabila si berhutang tidak memenuhi kewajibannya. Dalam ketiga Pasal undang-undang tersebut dinyatakan sebagai berikut: “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu. mendapatkan penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan penggantian biaya rugi dan bunga.

yaitu Pasal yang mengatur tentang akibat yang timbul karena adanya suatu perjanjian.hal 92 133 . baik karena undang-undang. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.cit. Pembayaran angsuran kredit tidak dipersoalkan apakah nasabah telah membayar sebagian besar atau sebagian kecil Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian. c) Debitur terlambat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut dinyatakan sebagai berikut : “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. b) Debitur melaksanakan sebagian apa yang telah diperjanjikan. op. (1) Nasabah membayar sebagian angsuran kredit.” Dari macam-macam wan prestasi yang dikenal selama ini. 134 Gatot Supramono. maka ada tiga macam perbuatan yang tergolong wan prestasi. yaitu: (1) Nasabah sama sekali tidak dapat membayar angsuran kredit. d) Debitur menyerahkan sesuatu yanag tidak deperj anj ikan . berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.133 Ketentuan ini jugalah yang melahirkan kaedah hukum yang menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. yaitu: a) Debitur tidak melaksanakan sama sekali apa yang telah diperjanjikan.134 Apabila dihubungkan dengan kredit macet. e) Debitur melakukan perbuatan yang dilarang oleh perjanjian yang telah diperbuatnya.Undang Hukum Perdata. Ketentuan ini dicantumkan dalam Pasal 1338.

angsuran. karena telah terjadi perubahan perjanjian yang disepakati bersama. yaitu dengan upaya litigasi dan non litigasi. dalam melakukan penagihan. (2) Nasabah membayar lunas kredit setelah jangka waktu yang diperjanjikan berakhir. Namun. Namun. baik dilakukan pada jam kerja maupun di luar jam kerja. tetap tergolong kreditnya sebagai kredit macet. bahwa selain kedua alternatif tersebut di atas. menyadari akan keterbatasan waktu untuk melakukan kunjungan terhadap nasabah yang bermasalah tersebut. ada juga bank-bank tertentu yang melakukan penagihan kredit macet dengan menggunakan jasa debt collector yang dilakukan oleh orang atau badan yang tidak berwenang melakukan hal itu. maka bank melakukan kerja sama bekerja paruh waktu (part time) kepada pihak di luar bank untuk melakukan penagihan secara intensif.135 Biasanya oleh bank-bank tertentu. dalam upaya penyelesaian terhadap kasus kredit macet ini dilakukan dengan dua alternatif tindakan. 136 135 . itu soal lain. Walaupun nasabah kurang membayar satu kali angsuran. Soal bank melepaskan haknya. dilakukan pembagian acount kepada marketing agar dapat diminta pertanggung jawabannya untuk menindaklanjuti secara intensif. selalu juga dijumpai. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. namun tetap Ibid Kebijakan penyelesaian penyaluran dana bermasalah pada Standar Operasi dan Prosedur Jual Beli dan Pembiayaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Hal ini tidak termasuk nasabah membayar lunas setelah disetujui bank atas permohonan nasabah.136 Pihak Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani juga menggunakan istilah debt collector terhadap penagihan yang dilakukan oleh tenaga lepas yang berasal dari pihak luar bank.

dilakukan dengan santun. Pihak bank sengaja memilih orangorang yang mampu untuk melakukan pendekatan yang lebih baik terhadap nasabah yang bermasalah, sehingga permasalahan dapat terselesaikan. Penggunaan tenaga lepas ini juga sudah tidak dilakukan lagi dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir. Terlepas dari semua fakta di atas, yang menjadi kenyataan di lapangan adalah bahwa banyak tindakan yang dilakukan untuk mengembalikan uang kreditur (bank) bila terjadi kasus kredit macet. Kalau melakukannya dengan upaya formal dalam koridor hukum, maka penyelesaian kasus kredit bermasalah atau kredit macet adalah tersebut adalah dilakukan dengan dua cara di atas, yaitu : (a) Upaya ligitasi, dan (b) Upaya non litigasi.. Penyelesaian dengan cara atau upaya ligitasi, adalah dengan mendayagunakan lembaga peradilan yang ada, yaitu Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, ataupun melalui Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), bagi bank-bank milik pemerintah, atau bank yang termasuk dalam kategori Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau juga melalui permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara. Pada prakteknya, penyelesaian kredit macet atau kredit bermasalah dengan cara atau upaya ligitasi ini, dilakukan dengan proses pengajuan gugatan ke Pengadilan Negeri dan Pengadilan Niaga, atau langsung mohon dilakukan eksekusi kepada Lembaga Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, dan Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), atau dengan cara melakukan permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara.

Sedangkan penyelesaian melalui upaya dan cara non litigasi adalah melakukan penyelesaian dengan cara musyawarah antara kreditor (bank) dengan debitur (nasabah), yaitu melalui lembaga arbitrase, yaitu Badan Atbitrase Nasional Indonesia dan Pilihan Penyelesaian Sengketa yang dapat dilaksanakan dalam dua bentuk yaitu negoisasi dan mediasi. Penyelesaian secara musyawarah ini dapat juga dilakukan dengan cara dibawah tangan. Dengan berbagai pertimbangan hukum dan juga berbagai kondisi riil yang ada di lapangan inilah, yang menjadi dasar kebijakan bagi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani untuk menggunakan akta Surat Kuasa Menjual dalam menjual barang jaminan, apabila terjadi kasus kredit macet. Tindakan menjual barang jaminan ini dilakukan oleh bank tanpa melalui putusan pengadilan dan kantor lelang negara. Jadi tindakan yang diambil bukanlah melalui upaya atau cara ligitasi, tapi adalah semata-mata karena hak dan wewenang yang telah diberikan oleh undangundang dalam pemberian kuasa. Karena secara teori, pemberian kuasa yang merupakan suatu perikatan atau perjanjian adalah berisi hak dan kewajiban antara si pemberi kuasa dan si penerima kuasa. Dalam pemberian kuasa ini, si penerima kuasa berhak menjalankan kuasanya apabila si pemberi kuasa melakukan tindakan ingkar janji. Hal ini sejalan dengan apa yang dikemukakan oleh J.Satrio yang menyatakan: Pada asasnya, kalau kewajiban perikatan tidak dipenuhi secara suka rela dengan baik dan sebagaimana mestinya, maka kreditur berhak untuk menuntut pemenuhan tersebut, kalau perlu ia dapat meminta bantuan hukum agar debitur dihukum untuk memenuhinya atau memenuhi sebagaimana mestinya.137
137

J. Satrio, op.cit, hal 55

Dalam wawancara dengan Mailiswarty tentang penjualan barang jaminan ini, dijelaskan bahwa ada beberapa kasus yang pernah dilakukan oleh bank dalam penjualan barang jaminan yang disebabkan karena debitur inkar janji. Tapi umumnya tindakan itu dilakukan setelah melalui upaya negoisasi dan musyawarah antara pihak bank dengan pihak nasabah. Apabila kemudian terjadi gangguan dalam pembiayaan yang diberikan, yang menyebabkan debitur tidak mempu membayar angsurannya, pihak bank tidak langsung menjual barang yang dijaminkan padanya, melainkan masih tetap membantu debitur untuk keluar dari masalahnya. Pihak bank akan melihat terlebih dahulu sebab-sebab debitur tidak mampu membayar angsurannya, misalnya karena pada saat menjalankan usahanya terjadi keadaan yang menyebabkan usahanya gagal, atau anak debitur sakit sehingga ia dalam menjalankan usahanya tidak maksimal dan membutuhkan dana yang besar bagi pengobatan anaknya, ataupun alasan-alasan lain yang menyebabkan gagalnya usaha debitur. Penyelesaian dari cidera janji yang dilakukan oleh debitur sedapat mugkin dilakukan dengan jalan musyawarah dan bukan melalui pengadilan. Hal ini disebabkan karena apabila penyelesaiannya dilakukan melalui pengadilan akan memakan waktu yang lama, biaya yang besar dan urusan yang rumit, maka oleh bank penyelesaian secara musyawarah adalah jalan yang paling baik dan efektif.138 Terhadap keadaan ini, pihak bank akan melakukan tindakan: 1. Perpanjangan pembiayaan.
138

Wawancara dengan Ibu Mailiswarti, Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani, pada 2 Desember 2009

3. 7. 4. Tanah yang belum bersertifikat . dimana debitur telah menyerahkan surat kuasa menjual pada bank untuk menjual barang jaminannya pada awal masa pengikatan pembiayaan. maka jalan satu-satunya yang ditempuh adalah penjualan barang jaminan. sesuai dengan persetujuan para pihak. Menghapuskan pembiayaan. Apabila penjualan tersebut dilakukan oleh debitur. Terkait dengan resiko bank atas pembiayaan murabahah yang diberikannya kepada nasabah debitur dengan jaminan tanah yang belum bersertifkat. 6. Penjualan barang jaminan ini dapat dilakukan oleh debitur sendiri ataupun oleh bank. adalah sama halnya dengan apabila bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada diatur dalam lembaga jaminan resmi di Indonesia. Menyerahkan penagihan kepada pengadilan negeri. rescheduling. Persyaratan kembali pembiayaan (reconditioning). reconditioning. Apabila tindakan-tindakan perpanjangan pembiayaan. Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak mampu untuk menjual barang jaminannya. 5. maka penjualan barang jaminan dilakukan oleh bank. Penjualan barang jaminan.2. Penataan kembali pembiayaan (restructuring). dan restructuring yang dilakukan oleh bank tidak berhasil. maka ditentukan jangka waktunya untuk menjual barang tersebut. Penjadwalan kembali pembiayaan (rescheduling). Penjualan barang jaminan ini adalah jalan terakhir yang diambil oleh bank apabila debitur benar-benar tidak mampu lagi membayar angsuran pembiayaannya.

yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Tanahnya. Ketika sudah tiga bulan debitur menunggak pembayaran. dan ketiga. ketika nasabah debitur akan melakukan pengikatan dengan bank. Dengan demikian. tanpa menggunakan lembaga lelang ataupun pengadilan. Hal ini sebenarnya dilakukan hanya untuk memberikan efek psikologis bagi debitur untuk segera membayar tagihannya. melainkan dibuat terlebih dahulu melalui proses musyawarah. tetap diakui oleh Bank Indonesia sebagai jaminan hutang. maka di atas tanah yang dijadikan jaminan hutang akan didirikan plang yang isinya menyatakan bahwa tanah tersebut adalah merupakan kawasan bank. Disamping itu.walaupun tidak ada lembaga jaminan resminya. dimungkinkan untuk pelunasan dan penyelesaiannya dengan penjualan tanah belum bersertifikat tersebut. maka akan diberikan surat peringatan. bank dapat langsung menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi. nasabah debitur juga diminta untuk membuat surat pernyataan bahwa apabila debitur menunggak pembayaran. debitur diharapkan . baik pertama. meski nilainya sangat kecil. sesuai dengan perjanjian. Namun hal ini biasanya dilakukan apabila pembiayaan tersebut memang sudah tidak bisa terselamatkan lagi. Dengan pemasangan plang ini. Penjualan juga tidak serta merta dilakukan. kedua. yang diharapkan akan menguntungkan kedua belah pihak. tetap memiliki nilai eksekutorial. Hal ini karena tanah belum bersertifikat tetap memiliki nilai pasar yang apabila dikemudian hari debitur wan prestasi. Pengikatan jaminan atas tanah yang belum bersertifikat dengan Akta Kuasa Menjual Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual.

sehingga apabila debitur meninggal dunia. Dengan demikian. selain semua pembiayaan dapat diselesaikan dengan baik. ataupun kemungkinan timbulnya rasa malu bagi debitur. hanya sebesar 2%-3%. salah satu syarat administratif yang harus dilengkapi oleh debitur adalah diserahkannya surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat/ lurah. maka nasabah debitur bertanggung jawab penuh terhadap pelunasan pelunasan pembiayaan.takut kalau tanahnya akan disita oleh bank. juga membantu masyarakat ekonomi mikro dalam mengembangkan Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. maka ahli waris yang berkewajiban untuk membayar semua pelunasan pembiayaan yang telah diberikan. Asuransi jiwa ini berfungsi untuk mengcover kerugian yang timbul apabila debitur nantinya meninggal dunia. Namun apabila tidak. Penyimpangan ini sangat kecil terjadi. pada 2 Desember 2009 139 . maka asuransi lah yang akan membayar sisa pelunasan pembiayaannya. sehingga pembayaran hutang debitur dapat segera diselesaikan. Sedikit berbeda dengan barang yang menjadi objek pembiayaan. sehingga terhindar dari praktek surat palsu atau ganda.139 Selain itu. nasabah debitur boleh tidak mengasuransikannya. bank mewajibkan debitur untuk mengasuransikan dirinya dan juga barang yang menjadi objek pembiayaan. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Hal lain yang juga dilakukan bank untuk memperkecil resiko yang timbul atas pembiayaan yang diberikan. sangat kecil resiko bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan tanah belum bersertifikat. namun oleh bank dibuat surat perjanjian apabila objek pembiayaan hilang atau musnah.

.kehidupannya.

perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. menyimpan akta. Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 ini adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang- . memberikan grosse. Pandangan Umum tentang Notaris. salinan dan kutipan akta.BAB IV PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A. untuk kewenangan notaris. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb.

cit.undang. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. op. Buku I. hal 116-117 140 . 1. Otentisitas itu untuk memenuhi kehendak Undang-Undang Burgerlijk Wetboek (KUHPerdata) Pasal 1868. dikatakan pejabat umum karena: 1. tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian. peran sebagai pejabat umum dapat dianggap suatu kehormatan mengingat hal serupa tidak ada pada profesi lain di luar notaris. Ketentuan undang-undang memberikan kewenangan kepada notaris untuk membuat dokumen atau catatan yang berkekuatan pembuktian otentik. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris.140 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya.Cit. Op. karena disamping dia seorang profesional dia juga merupakan seorang pejabat negara yaitu pejabat umum negara yang melaksanakan tugasnya untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat umum dalam bidang hukum perdata. Notaris merupakan pejabat umum. bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. ketertiban dan perlindungan hukum. hal 31. Notaris merupakan pejabat profesi yang mempunyai kekhususan tersendiri. lihat juga Sutrisno. GHS Lumban Tobing. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian.

apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan. menghendaki ditulisnya perjanjian tersebut.cit. Profesi Notaris. Di Indonesia. Al-Qur’an dan terjemahannya. hutang piutang. namun yang jelas tersebut adalah orang yang menuliskan haruslah orang yang terpercaya dan bertaqwa sehingga dapat menuliskan dengan benar. hendaklah kamu menuliskannya. yang dalam hal ini dilakukan oleh notaris. khususnya Bank Indonesia dalam hal pemberian hutang piutang. Oleh karena itu. hal 88 .141 Pembuatan akta otentik terhadap perbuatan hukum yang dilakukan juga ada diatur dalam Islam. Menurut syariah Islam. secara fungsionalnya adalah merupakan tugas yang dilakukan notaris. . dan hendaklah ia bertaqwa kepada Allah Tuhannya. Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar. . Tugas tulis menulis ini dalam sistem civil law. Media Notariat.tetapi sebaliknya ruang gerak dibatasi oleh berbagai sanksi hukuman. 1999. sebagai penganut aliran civil law. dan hendaklah orang yang berhutang tersebut mengimlakkan (apa yang akan ditulis itu). Quo Vadis. op. maka hendaklah ia menulis. 3. kewajiban untuk menuliskan setiap kegiatan muamalah baik itu jual beli. disebutkan dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 yang menyatakan: Hai orang-orang yang beriman. Oktober. sewa menyewa. hal 82.142 Dalam ayat tersebut di atas memang tidak dijelaskan siapa yang harus menuliskannya. Notaris merupakan salah satu diantara sedikit pejabat negara yang mempunyai alas hak pemakaian simbol lambang negara pada cap teranya sesuai dengan ketentuan Pasal 19 Peraturan Jabatan Notaris. apa 141 142 Zainun Ahmadi. Dan janganlah penulis enggan menuliskannya sebagaimana Allah telah mengajarkannya. dan janganlah ia mengurangi sedikitpun dari hutangnya. . dan lain sebagainya. sehingga sulit untuk leluasa menjalankan jabatan selain mematuhinya.

lembaga notariat mulai dikenal pada abad ke1 1 atau abad ke-12 di daerah pusat perdagangan yang sangat berkuasa pada zaman itu di Italia Utara. kemudian pada abad ke 13 buku dengan judul yang sama 143 http://id. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . Pada masa itu.wikipedia.Lumban Tobing. Latijnse notariat ini murni berasal dari Italia Utara. dimana mereka dikenal sebagai scibae. mereka adalah golongan yang mencatat pidato. termasuk di dalamnya Indonesia. Sejarah lahirnya lembaga notariat ini sampai sekarang masih belum dapat terjawab. dalam rangka peringatan 8 abad sekolah hukum Bologna. baik oleh para ahli sejarah maupun oleh para sarjana lainnya. yang kemudian menjadi istilah/titel bagi golongan orang penulis cepat atau stenografer. bukan sebagai pengaruh hukum romawi kuno.org/wiki/notaris. adalah sama dengan fungsi notaris yang di anut oleh sistem civil law. Daerah inilah yang merupakan tempat asal dari notariat yang dinamakan Latijnse Notariaat dan notaris diangkat oleh penguasa umum untuk kepentingan masyarakat umum dan menerima uang jasanya dari masyarakat umum pula. Pada tahun 1888.yang dimaksud dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 tentang siapa berwenang untuk menulis kegiatan muamalah yang dilakukan. Notaris adalah salah satu cabang dari profesi hukum yang tertua di dunia. terbitlah buku Formularium Tabellionum oleh Imerius. tabellius atau notarius.143 Menurut G. Notaris adalah sebuah profesi yang dapat dilacak balik ke abad ke 2-3 pada masa Roma kuno.H. pendiri sekolah Bologna. Istilah notaris diambil dari nama pengabdinya. Notarius. Berturut-turut seratus tahun kemudian diterbitkan Summa Artis Notariae oleh Rantero dari Perugia.S.

kewenangan dan kewajibankewajibannya. Ordonantie 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris. yaitu: a. c. Reglement atau ketentuan ini bisa dibilang adalah kopian dari Notariswet yang berlaku di Belanda. Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesia (Stb. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . Peraturan jabatan notaris terdiri dari 66 pasal. yaitu Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris pada tanggal 6 Oktober 2004.3) yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 1860.wikipedia. no.diterbitkan oleh Rolandinus Passegeri. b. Bukubuku tersebut menjelaskan defenisi notaris.144 Kelembagaan notariat di Indonesia baru memiliki dasar yang kuat setelah Pemerintah Belanda menyesuaikan peraturan-peraturan mengenai jabatan notaris di Indonesia dengan peraturan yang berlaku di Negeri Belanda. Notaris Reglement Stb 1860 no. yang mencabut berbagai macam peraturan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelumnya tentang kenotariatan di Indonesia. Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954 Tentang Wakil Notaris dan Wakil 144 http://id. fungsi. 1860:3) sebagaimana telah diubah terakhir dalam Lembaran Negara Tahun 1945 Nomor 101. Rolandinus Passegeri kemudian juga menerbitkan Flos Tamentorum. Dengan keluarnya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 ini mencabut beberapa peraturan perundang-undangan sebelumnya yang berhubungan dengan kenotariatan. dan sebagai pengganti dari peraturan-peraturan yang lama diundangkanlah Peraturan Jabatan Notaris (Notaris Reglement) pada tanggal 26 Januari 1860 (Stb.3 tersebut dinyatakan tidak berlaku lagi setelah keluarnya peraturan jabatan notaris yang baru.org/wiki/notaris.

145 Ketentuan Penutup. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. e. Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 1949 tentang Sumpah/ Janji Jabatan Notaris. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4379).145 Mengenai tugas ataupun pekerjaan notaris. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. a. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. tidak ada disebut secara tegas dan lengkap baik itu oleh Stb. menjamin kepastian tanggalnya. Pasal 91 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . menyimpan aktanya dan memberikan grosse.Notaris Sementara (Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101. perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. salinan dan kutipannya. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Tambahan Lembaran Negara Nomor 700). Pasal 54 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 Tentang Peradilan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 34.

Pasal-pasal tersebut tidak secara lengkap memberi uraian mengenai tugas dan wewenang notaris. Dikatakan demikian, oleh karena selain untuk membuat aktaakta otentik, notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan mensyahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat dibawah tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan. Sesuai dengan perkembangan waktu, tugas notaris sebagaimana yang diatur dalam undang-undang sangat berbeda dengan tugas notaris di dalam praktek, sehingga sulit untuk memberikan defenisi yang lengkap mengenai tugas seorang notaris. Dari ketentuan di atas sebenarnya masih dapat di tambahkan dengan “yang diperlengkapi dengan kekuasaan umum” (met openbaar gezag bekleed), oleh karena grosse dari akta notaris yang memuat kewajiban utnuk melunasi suatu jumlah uang, yang pada bagian atas memuat perkataan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama seperti yang diberikan pada putusan hakim (Pasal 440 KUHPerdata). Menurut Komar Andasasmita, notaris selain membuat akta otentik, seharihari dia juga melakukan: 1) Bertindak selaku penasehat hukum, terutama yang menyangkut masalah hukum perdata. 2) Mendaftarkan akta-akta/ surat-surat di bawah tangan (stukken), melakukan waarmerking. 3) Melegalisir tanda tangan.

4) Membuat dan mensahkan (waarmeken) salinan/ turunan berbagai dokumen. 5) Mengusahakan disahkannya badan-badan, seperti perseroan terbatas dan perkumpulan, agar memperoleh persetujuan/ pengesahan sebagai badan hukum dari menteri kehakiman. 6) Membuat keterangan hak waris (di bawah tangan). 7) Pekerjaan-pekerjaan lain yang bertalian denpn lapangan yuridis dan perpajakan, seperti urusan bea materai dan sebagainya.146 Pada dasarnya, tugas dan wewenang notaris yang utama adalah membuat akta otentik. Otentitas dari akta notaris bersumber dari Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris, dimana notaris adalah sebagai pejabat umum, sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik, seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas yang terdapat pada akta notaris, maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata, akta tersebut harus memenuhi persyaratan-persyaratan berikut: a) Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum.

b) Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. c) Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Dari Stb. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris, maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat, bahwa
146

Komar Andasasmita, Notaris Selayang Pandang, Bandung, Alumni, 1983, hal. 7

yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum, sedangkan kewenangan para pejabat lainnya untuk membuat akta, hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. Sejak berlaku Undang-undang Jabatan Notaris yang baru ini, melahirkan perkembangan hukum yang berkaitan langsung dengan dunia kenotariatan saat ini. Pertama, adanya “perluasan kewenangan Notaris”, yaitu kewenangan yang dinyatakan dalam Pasal 15 ayat (2) butir f, yakni: “kewenangan membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan”. Kewenangan selanjutnya adalah kewenangan untuk membuat akta risalah lelang. Akta risalah lelang ini sebelum lahirnya Undang-undang tentang Jabatan Notaris menjadi kewenangan juru lelang dalam Badan Urusan Hutang Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) berdasarkan Undang-undang Nomor 49 Prp Tahun 1960. Kewenangan lainnya adalah memberikan kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan-perundang-undangan. Kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan ini merupakan kewenangan yang perlu dicermati, dicari dan diketemukan oleh Notaris, karena kewenangan ini bisa jadi sudah ada dalam dalam peraturanperundang-undangan, dan juga kewenangan yang baru akan lahir setelah lahirnya peraturan perundang-undangan yang baru.147 Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, sehingga selain untuk
http://majalah.dephumkam.go.id Majalah Online Hukum Dan Ham, Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi, diakses pada 30 Mei 2007.
147

(4)Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. namun berdasarkan Pasal 18 ayat (2) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris diperluas menjadi meliputi wilayah provinsi.membuat akta otentik. Selain kewenangan yang disebutkan diatas. (6)Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. Pelaksanaan tugas dan wewenang tersebut harus dilandasi pada suatu integritas . (5)Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. (3) Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. Jabatan Notaris juga memberikan perluasan wilayah kewenangan (yuridiksi) yang oleh Undang-undang Jabatan Notaris disebut sebagai wilayah jabatan. (2)Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. notaris berwenang pula: (1) Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Wilayah jabatan ini. dengan tempat kedudukan di kota/kabupaten. (7)Membuat akta risalah lelang. sebelum berlaku Undang-undang Jabatan Notaris. notaris juga mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. yaitu Peraturan Jabatan Notaris. adalah meliputi Kabupaten/Kota.

dan kejujuran yang tinggi dari pihak notaris itu sendiri, karena hasil dari pekerjaannya adalah berupa akta-akta sebagai alat bukti otentik yang sangat penting dalam penerapan hukum pembuktian sebagai jalan dalam memperoleh suatu keadilan, maka oleh sebab itu dalam pelaksanaan tugas jabatan notaris harus didukung suatu itikad moral yang dapat dipertanggungjawabkan. Pada dasarnya para notaris sedikit banyak telah menyadari hal ini, terbukti dengan telah diciptakannya suatu kode etik jabatan notaris yang berlaku dan mengikat bagi para notaris di seluruh Indonesia. Hal ini sedikit banyak merupakan tolok ukur dan pertimbangan dalam pengawasan dan pembinaan para notaris dalam melaksanakan tugas jabatannya. Pengawasan tersebut dapat berupa diberlakukannya kode etik jabatan notaris yang dibuat oleh para notaris itu sendiri melalui Ikatan Notaris Indonesia (INI), maupun pengawasan yang dilakukan oleh menteri melalui Majelis Pengawas notaris, baik yang dilakukan oleh Majelis Pengawas Daerah, Majelis Pengawas Wilayah, maupun Majelis Pengawas Pusat seperti yang telah tercantum dalam Pasal 67 sampai dengan Pasal 81 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dan berdasarkan Pasal 81 undang-undang tersebut, Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia telah mengeluarkan Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: M.02.PR.08.10 Tahun 2004 tentang Tata Cara Pengangkatan Anggota, Pemberhentian Anggota, Susunan Organisasi, Tata Kerja, dan Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Notaris. Pengawasan yang dilakukan terhadap notaris tersebut meliputi perilaku notaris

dan tindakan-tindakan yang dilakukan oleh notaris sehubungan dengan pelaksanaan jabatannya sebagai notaris. Pengawasan tersebut diperlukan agar tugas notaris selalu sesuai dengan norma dan kaidah-kaidah hukum sehingga terhindar dari

penyalahgunaan kewenangan atau kekuasaan yang dimilikinya.

B. Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat Berdasarkan terminologinya, di Indonesia umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan istilah Belanda verbintenis dan “perjanjian” sebagai padanan istilah belanda overeenkomst. Namun ada pula yang menggunakan istilah “perjanjian:” dan “perhutangan” sebagai padanan kata verbintanis dan “persetujuan” untuk padanan kata overeenkomst. Akan tetapi, pada umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan kata Belanda verbintenis dan “perjanjian” –dalam hal ini diidentikkan dengan “persetujuan” bahkan “kontrak”– sebagai terjemahan istilah overeenkomst.148 Dengan demikian, terdapat tiga padanan kata untuk verbintenis, yaitu perikatan, perjanjian dan perhutangan, sedangkan untuk overeenkomst terdapat dua padanan kata, yaitu perjanjian dan persetujuan. Dalam hukum Islam kontemporer digunakan istilah iltizam untuk menyebut perikatan (verbintenis) dan istilah “akad” untuk menyebut perjanjian (overeenkomst) dan bahkan kontrak. Iltizam merupakan istilah baru untuk menyebut perikatan secara
Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah, Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2007. hal 42-43
148

umum, meskipun istilah tersebut sendiri sudah tua. Semula dalam hukum Islam pra modern, istilah iltizam hanya dipakai untuk menunjukkan perikatan yang timbul dari dari kehendak sepihak saja, hanya kadang-kadang saja dipakai dalam arti perikatan

yaitu al.‘aqdu (akad) dan al. Mustafa Ahmad az-Zarqa’149 mendefenisikan perikatan (iltizam) sebagai keadaan dimana seseorang diwajibkan menurut hukum syara’ untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu bagi kepentingan orang lain. setidaknya ada dua istilah dalam Al-Quran yang berhubungan dengan perjanjian. 47-49 151 Gemala dewi. menyambung atau menghubungkan. yaitu suatu pernyataan dari seseorang untuk mengerjakan sesuatu yang tidak berkaitan dengan orang lain. Istilah ini terdapat dalam QS. mengikat. Al. istilah al. Kata alaqdu terdapat dalam QS.Maidah ayat 1.150 Menurut Gemala Dewi. sedangkan istilah al.”151 Pengertian aqad secara bahasa adalah ikatan.‘aqdu ini dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. dkk. Op. Sedangkan istilah “akad” sendiri adalah merupakan istilah tua yang sudah digunakan sejak zaman klasik sehingga sudah sangat baku. op. Dikatakan ikatan (al-rabth) maksudnya adalah mengimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengukatkan salah satunya pada yang lainnya 149 150 Pakar fiqih Yordania asal Syria Syamsul Anwar.yang timbul dari perjanjian. hal 45 . bahwa manusia diminta untuk memenuhi akadnya.‘ahdu dapat disamakan dengan istilah perjanjian atau overeenkomst. maka sesungguhnya Allah menyukai orang-orang yang bertaqwa. Baru pada zaman modern. Menurut Faturrahman Djamil. Ali Imran ayat 76 yaitu : “Sebenarnya siapa yang menepati janji (yang dibuat)nya dan bertaqwa. istilah iltizam digunakan untuk menyebut perikatan secara keseluruhan.cit.‘ahdu (janji).cit.

Menurut Pasal 262 Mursyid al-Hairan.‘Ahdu (perjanjian). Cet 1. 2.152 Sebagai suatu istilah hukum Islam. Janji ini mengikat orang yang menyatakannya untuk melaksanakan janjinya tersebut.cit. Persetujuan tersebut harus sesuai dengan janji pihak pertama. hal 45-46. Apabila dua buah janji dilaksanakan maksudnya oleh para pihak. yaitu pernyataan dari seseorang untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu dan tidak ada sangkut pautnya dengan kemauan orang lain.hingga keduanya bersambung dan menjadi seperti seutas tali yang satu. Al. hal 75 153 Syamsul Anwar. Ali Imran ayat 76. hal 68 154 Ibid. 152 . Op. 3. Mas’adi.cit. yaitu pernyataan setuju dari pihak kedua untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu sebagai reaksi terhadap janji yang dinyatakan oleh pihak pertama. 2002. akad merupakan “pertemuan ijab yang diajukan oleh salah satu pihak dengan kabul dari pihak lain yang menimbulkan akibat hukum pada objek akad. yaitu: 1. Op. Fiqih Muamalah Kontekstual.155 Abdoerraoef mengemukakan terjadinya suatu perikatan (al-aqdu) melalui tiga tahap. seperti yang difirmankan oleh Allah SWT dalam QS. Jakarta.154 Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara’ yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya. 155 Gemala dewi. akad adalah pertemuan ijab dan kabul sebagai pernyataan kehendak dua pihak atau lebih untuk melahirkan suatu akibat hukum pada objeknya. maka terjadilah Ghufron A. RajaGrafindo Persada. ada beberapa defenisi yang diberikan pada akad (perjanjian).153 Menurut syamsul anwar. Persetujuan.

Mashudi dan Moch.” Dengan adanya perjanjian ini maka menimbulkan hubungan hukum antara orang-orang yang melakukan perikatan. tetapi ‘akdu.”157 Sedangkan perjanjian menurut Subekti adalah “suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Hukum Perjanjian. berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut segala sesuatu hal dari pihak yang lain. hal 46 R. Dengan demikian. perikatan adalah “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak.Chidir Ali. Intermasa. Menurut Subekti.”159 Defenisi perjanjian sendiri telah disebutkan dalam Pasal 1313 KUH Perdata. 2001. Maka. yang mengikat masing-masing pihak sesudah pelaksanaan perjanjian itu bukan lagi perjanjian atau ‘ahdu itu.”158 Hofmann memberikan defenisi perikatan sebagai “suatu hubungan hukum antara sejumlah terbatas subjek-subjek hukum sehubungan dengan itu seorang atau beberapa orang daripadanya (debitur atau para debitur) mengikatkan dirinya untuk bersikap menurut cara-cara tertentu terhadap pihak yang lain. Bandung. Mandar Maju.apa yang dinamakan “akdu” oleh Al-Qur’an yang terdapat dalam QS. hal 23 157 156 . yang berhak atas sikap yang demikian itu. 159 H. hubungan antara perikatan Ibid. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. Al-Maidah ayat 1. yaitu “suatu perbuatan dimana seseorang atau beberapa orang mengikatkan diri untuk sesuatu hak terhadap seseorang beberapa orang lainnya.156 Proses perikatan yang disampaikan oleh Abdoerraoef ini tidak jauh berbeda dengan proses perikatan yang didasarkan pada KUH Perdata. dan dari pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu . Subekti. hal 1 158 Ibid. 1992. Jakarta.

hal 77. perjanjian antara pihak pertama dan pihak kedua adalah satu tahap yang tidak terpisah. hal 1114. Jakarta.cit. 161 160 . yang kemudian melahirkan perikatan antara keduanya. sedangkan pada KUH Perdata. 2002. Musthafa Ahmad az-Zarqa menyatakan bahwa tasharruf adalah segala sesuatu (perbuatan) yang bersumber dari kehendak seseorang dan syara’ menetapkan atasnya sejumlah akibat hukum (hak dan kewajiban). hal 966 163 Ibid.”163 Menurut Gemala dewi. Balai Pustaka. 162 Departemen Pendidikan Nasional. hal 47 Ghufron A. Op. seperti yang tercantum dalam Pasal 1233 KUH Perdata. Mas’adi. Pada hukum perikatan Islam.162 sedangkan syarat adalah “ketentuan (peraturan. Perbedaan yang terjadi dalam proses perikatan antara hukum Islam dan KUH Perdata adalah pada tahap perjanjiannya. untuk terbentuknya suatu akad (perjanjian) yang sah dan mengikat haruslah dipenuhi rukun dan syarat akad. rukun adalah “yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan”. baru kemudian lahir perikatan.161 Dalam hukum Islam. Secara bahasa. petunjuk) yang harus diindahkan dan dilakukan.160 Akad adalah salah satu bentuk perbuatan hukum (tasharruf) yang menimbulkan akibat hukum terhadap objek hukum yang diperjanjikan oleh para pihak dan juga memberikan konsekuensi hak dan kewajiban yang mengikat para pihak. dimana terjadi dua tahap dalam prosesnya. bahwa perjanjian merupakan salah satu sumber perikatan. Kamus Besar Bahasa Indonesia.cit.dengan perjanjian adalah perjanjian menerbitkan perikatan. Op. janji pihak pertama adalah terpisah dengan janji pihak kedua.

”165 Sebagai contoh. rukun akad terdiri dari: a. Ensiklopedi Hukum Islam.syariah. namun berdasarkan pendapat jumhur ulama. maka sholat itu juga batal. 165 Ibid. Para pihak yang menbuat akad (al. maka sholat itu batal. 1996.166 Rukun pertama.cit. harus memenuhi dua syarat terbentuknya akad. Ichtisar Baru Van Hoeve.‘aqd) Objek akad (mahallul. tidak sah. hal 51. rukuk dan sujud adalah rukun sholat. lihat juga Syamsul Anwar Op. Sedangkan salah satu syarat dari sholat adalah wudhu. rukun dan syarat sama-sama menentukan sah atau tidaknya suatu transaksi. Jakarta. Secara defenisi. dimana wudhu adalah bukan merupakan bagian dari sholat itu sendiri. Selain dari ketiga rukun tersebut.‘aqd) sebagai salah satu rukun akad. yang ketiadaannya menyebabkan hukum pun tidak ada. hal 1691 166 Gemala Dewi Op. cit hal 96 dan Hasballah Thaib Op. rukun adalah “suatu unsur yang merupakan bagian tak terpisahkan dari suatu perbuatan atau lembaga yang menentukan sah atau tidaknya perbuatan tersebut dan ada atau tidak adanya sesuatu itu. c. b.”164 Defenisi syarat adalah “sesuatu yang tergantung padanya keberadaan hukum syar’i dan dia berada di luar hukum itu sendiri.‘aqidan) Pernyataan kehendak para pihak (mahallul. Para pihak ini bisa saja manusia atau 164 Abdul Azis Dahlan. Jilid 5. cit hal 4 167 Tamyiz yaitu orang yang telah dapat membedakan baik dan buruk dari tindakan yang . tidak sah. Namun tanpa adanya wudhu. yaitu tamyiz167 dan berbilang (al-ta’addud). dimana keduanya merupakan bagian dari sholat itu sendiri. hal 1510. yaitu para pihak. tanpa rukuk dan sujud.‘aqd). Musthafa Ahmad az-Zarqa menambahkan tujuan akad (maudhu’ al. Terdapat perbedaan pendapat para ulama fiqih dalam menentukan rukun aqad.

dan objek itu dapat ditransaksikan. dan semuanya terdiri dari delapan syarat.Rukun ketiga. Kedelapan syarat ini beserta rukun akad disebut pokok (al-ashl). maksudnya tidak memiliki wujud yuridis syar’i apapun. dan kesatuan majelis akad. hal 107 169 168 . Apabila dibandingkan dengan syarat-syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata. Berikut dibuat dalam bentuk bagan. yaitu pernyataan kehendak. Rukun keempat memerlukan satu syarat. harus memenuhi dua syarat juga. Syamsul Anwar. hal 98 Akad batil menurut ahli-ahli hukum Hanafi adalah akad yang menurut syara’ tidak sah pokoknya.op. 170 Syamsul Anwar. harus memenuhi tiga syarat. yaitu tidak bertentangan dengan syara’. Apabila pokok ini tidak terpenuhi. Tentunya dalam kata ijab dan qabul ini tidak ada unsur paksaan yang terkandung di dalamnya. maka akad sudah terbentuk. maka terlihat adanya kesamaan secara garis besar.168 Syarat-syarat yang terkait dengan rukun akad ini disebut dengan syarat terbentuknya akad (syuruth al-in’iqad). maka tidak terjadi akad. dan akad semacam ini disebut sebagai akad batil. tertentu atau dapat ditentukan. Op.170 dilakukan. yaitu adanya persesuaian ijab dan kabul. dengan kata lain tercapainya kata sepakat.cit.169 Apabila rukun dan syarat terbentuknya akad telah terpenuhi. yaitu objek itu dapat diserahkan. yaitu objek akad. Rukun kedua. yaitu tidak terpenuhi rukun dan syarat terbentuknya.cit.badan hukum.

terutama apabila jaminan yang diberikan adalah tanah yang belum bersertifikat. bahwa yang dijadikan sebagai landasan dasar dari filosofi hukumnya adalah hukum Islam. Untuk mengikat barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. maka biasanya bank melakukannya dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Hal ini dilakukan karena tanah belum bersertifikat tidak ada lembaga . yaitu pengikatan barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. timbul perjanjian accessoir dari perjanjian murabahah tersebut.Akad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayan murabahah adalah merupakan salah satu produk perbankan syariah. Sebagai runtutannya. Hal ini tentunya sudah dapat dipastikan. Akad pembiayaan ini mengikat bank dan nasabah debitur sehingga timbul hak dan kewajiban antara keduanya.

171 Penggunaan surat kuasa menjual dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah adalah merupakan perbuatan hukum yang tidak bertentangan dengan sistem hukum perdata yang dianut oleh Kitab Undang-undang Hukum Perdata. tetap memiliki kekuatan hukum. Jadi cukup hanya dalam satu akta saja. maka surat kuasa menjual tersebut biasanya berjudul akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. akta tersebut adalah akta yang berdiri sendiri. Nilai esensinya sama. Rabu. namun surat kuasa menjual yang dibuat tersendiri tentu akan lebih memudahkan administrasi apabila surat kuasa dibuat dengan akta tersendiri. Akan tetapi. kalau akta tersebut dibuat terpisah.hukum yang mengaturnya secara baku. Dengan demikian. Akta kuasa menjual ini dapat dibuat secara terpisah ataupun tergabung dengan akta pengakuan hutang. yang isinya sudah mencakup tentang pengakuan hutang. tetapi tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pembiayaan murabahah dan akta pengakuan hutang dan pemberian jaminan yang telah dibuat terlebih dahulu. Dengan kata lain aqad pembiayaan dalam akta perjanjian pembiayaan murabahah itu tidak akan dibuat kalau akta pengakuan hutang. dan 171 Wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. pemberian jaminan dan juga pemberian kuasa menjual. 2 Desember 2009 . Apabila dibuat tergabung. atau janji akan membayar secara angsuran. Surat kuasa menjual atas barang jaminan itu dibuat sebagai suatu klausul dalam salah satu atau beberapa Pasal yang ada pada akta tersebut. surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta kuasa menjual. maka akta tersebut bukan merupakan merupakan bagian dari akta pengakuan hutang. pemberian jaminan dan akta pemberian kuasa menjual atas barang jaminan ini tidak ada.

Essensi dasar dari makna pemberian kuasa menjual adalah merupakan pemberian wewenang atau hak yang dimiliki seseorang kepada orang lain untuk memindahkan hak yang dimilikinya kepada siapapun juga dengan cara jual beli. yaitu: (1) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta otentik.” Apabila ditinjau dari aspek yuridis dan legalitas kekuatan hukum. maka kuasa dapat dibagi pada tiga macam. bahkan . yang dibuat oleh pemberi kuasa dengan tanpa menghadap pada pejabat umum yang berwenang. yaitu kuasa yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang (misalnya notaris). untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. bagi penerima kuasa. yaitu kuasa yang dibuat secara tertulis atau dalam bentuk sepucuk surat. (2) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan.juga tidak bertentangan dengan sistem hukum Islam. yaitu kuasa yang disampaikan secara lisan oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa. Dasar hukum untuk melakukan pemberian kuasa ini ialah berdasarkan Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa : “Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seseorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain yang menerimanya. Selanjutnya. kuasa itu dapat diterima secara lisan. (3) Kuasa lisan. Surat kuasa menjual merupakan pemberian kuasa secara tertulis melalui pembuatan surat kuasa otentik yang dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang.

penerima kuasa dapat juga menerima kuasa secara tertulis melalui akta otentik ataupun secara dibawah tangan. bahwa yang dimaksud dengan surat kuasa itu adalah kuasa secara tertulis yang berisi persetujuan dan pelimpahan hak dan wewenang dari si pemberi kuasa kepada si penerima kuasa untuk menjalankan hak dan wewenang yang dimiliki oleh si pemberi kuasa. Uraian diatas adalah berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1793 KUH Perdata.” Dengan uraian diatas dapat dipahami.juga dapat diterima secara diam-diam. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa. dalam suatu tulisan dibawah tangan. bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan lisan. yang menyebutkan :“Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum. Selain itu. Terhadap pengertian surat kuasa ini. Yan Pramadya Puspa menyatakan dalam Buku Kamus Hukum yang disusunnya dengan ungkapan sebagai berikut: . serta menyelesaikan sesuatu urusan atas nama dan kepentingan si pemberi kuasa. yang dibuktikan oleh penerima kuasa dengan melaksanakan kuasa yang diberikan padanya.

cit.“Surat kuasa adalah surat yang berisi suatu persetujuan dengan seseorang yang memberikan kekuasaan kepada si penerima persetujuan tersebut untuk menyelesaikan sesuatu urusan atas nama si pemberi. memberi kuasa sama artinya dengan mengangkat orang lain sebagai wakil dari diri seseorang. Zuhdi Muhdlor. menjadikan atau menunjuk sebagai wakil. 91 174 Atabik Ali. makna Wakalah bisa juga berarti Tafwidh = mempercayakan. QS.cit. istilah kuasa yang dikenal dalam hukum perdata.”172 Dalam konteks hukum Islam. cit. Kata wakil disini berarti Al-Hafizh “Yang Menjaga” Selain itu.Op. Secara etimologi. untuk melakukan sesuatu perbuatan sesuai dengan apa yang dikehendaki oleh orang tersebut. memiliki makna yang sama seperti apa yang dicantumkan dalam Kamus Kontemporer Arab Indonesia yang menyebutkan bahwa arti “wakala adalah menyerahkan.”174 Jadi dalam pengertian hukum Islam. hal. Op. menyerahkan mandat atau menjadi wakil. Ali `Imran(3):173. 899. Sulaiman Rasyid dalam Bukunya Fiqih Islam merumuskan pengertian wakalah atau kuasa dengan istilah berwakil. Dia mengatakan : 172 173 Yan Pramadya Puspa. hal. hal. Hasballah Thaib. Seperti dalam firman Allah: “wa qaaluu hasbunallahu wani`mal wakiil” artinya Maha Suci Allah Dialah yang memberikan segala nikmat dan Allah adalah sebaik-baik wakil. Wakalah berasal dari kata “wakala” yang berarti menjaga. . 2037. mempercayakan.”173 Pengertian wakalah seperti yang dikemukakan diatas. menguasakan. maka dalam terminologi hukum Islam dikenal dengan istilah wakalah. Op. dan A.

cit.316. Bintang Pelajar. Juga pernah diriwayatkan dalam Hadits Rasulullah SAW.Multazam. Sawahan. mewakilkan kepada Urwah Al-Bariqiy untuk membeli dan menjualkan kambing sebagai wakil atau kuasa dari Rasulullah SAW. Antara lain dalam ayat Al-Quran Surat Al-Kahfi (QS. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A..”176 Sulaiman Rasyid. maka boleh juga ia mewakilkan (kepada orang lain) atau menjadi wakil (untuk orang lain). hal. 176 175 . op. Perwakilan itu adalah aqad yang dibolehkan dan bagi setiap orang dari keduanya boleh membatalkan kapan saja ia kehendaki dan batal pula sebab matinya salah seorang dari keduanya.18:19) yang isinya menjelaskan tentang wakalah atau kuasa dalam membeli. dan Ijma’ Ulama adalah jaiz (diperbolehkan). Sunarto dan M. Mustafa Diibul Bigha. kadang-kadang menjadi wajib kalau terpaksa. Hukum berwakil sunat. baik didalam ataupun diluar pengadilan. berarti hukum Islam membolehkan seseorang atau setiap subjek hukum untuk mengangkat seorang wakil atau kuasa yang akan mewakili dirinya dalam bertindak secara hukum. dan haram kalau pekerjaan yang diwakilkan itu pekerjaan yang haram. Selanjutnya dalam kitab Fiqih Syafii Terjemah At Tahzib ada menyebutkan sebagai berikut : “Apa saja yang boleh bagi seseorang untuk bertindak sendiri didalamnya.“Berwakil yaitu menyerahkan pekerjaan yang boleh dikerjakannya kepada kepada yang lain. dan makruh kalau pekerjaan itu makruh. yang diriwayatkan oleh Turmuzi dari Urwah Al Bariqiy yang menjelaskan bahwa Rasulullah SAW. Hukum wakalah atau kuasa menurut Al-Quran.”175 Dalam pengertian seperti telah diuraikan diatas. 1984.306. al-Hadits. agar dikerjakannya (wakil) semasa hidupnya (yang berwakil). hal.

Adapun format perjanjian tertulis yang dipakai menggunakan judul dengan nama Perjanjian Jual Beli Al-Murabahah. Dimana kuasa bersumber dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam hal ini. keduanya sama-sama dapat diterapkan dalam suatu perbuatan hukum dibawah satu sistem hukum nasional Indonesia. juga seluruhnya diikat dengan akta notariel.177 diketahui bahwa bila pembiayaan yang diberikan bank nilainya dibawah 25 juta rupiah. walaupun berasal dari dua sumber hukum yang berbeda. Karena kuasa dan wakalah adalah merupakan satu kesatuan format hukum yang tidak memiliki perbedaan. Sedangkan bila jumlah pembiayaan yang diberikan bank jumlahnya diatas 25 juta rupiah. ada dua jenis akta yang harus Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti.Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa istilah kuasa dalam hukum perdata adalah memiliki makna yang sama dengan istilah wakalah dalam hukum Islam. maka disamping diikat dengan akta dibawah tangan sebagaimana telah disebutkan di atas. setiap pembiayaan yang diberikan kepada nasabah seluruhnya diikat dengan perjanjian tertulis. Aqad perjanjian pembiayan almurabahah dituangkan dalam perjanjian tertulis dan cukup hanya ditandatangani oleh pihak bank dan nasabah. Selanjutnya bila ditinjau dari aspek yuridis. maka pembiayaan itu cukup diikat dengan akta dibawah tangan dalam bentuk perjanjian pembiayaan al-murabahah. Namun keduanya adalah merupakan bagian dari sub sistem yang berada dalam satu sistem hukum nasional Indonesia. Menurut Mailiswarti. sedangkan wakalah bersumber dari Hukum Syariat Islam. Di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 177 .

maka bersamaan dengan itu juga dibuat akta kuasa menjual atas barang jaminan. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. tentu biaya yang dikeluarkan akan . Akta pertama yang harus disetujui dan dan ditandatangani adalah akta dibawah tangan. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani membuat surat kuasa menjual yang tidak terpisah dengan pengakuan hutang.Murabahah. yaitu Pengakuan Hutang. sehingga judul akta yang dibuat adalah Akta Pengakuan Hutang. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. yaitu Aqad Pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah. yaitu akta yang dibuat dan ditandatangani oleh dan dihadapan notaris sebagai pejabat umum yang berwenang. Akta kedua yang harus disetujui dan ditandatangani adalah akta notariel atau akta otentik. Hal ini tergambar dari judul akta notariel yang digunakan. Dari nama judul yang digunakan tersebut dapat diketahui. Substansi pokok dari akta notariel ini. apabila akta tersebut dibuat terpisah. maka akan memberatkan nasabah yang diberikan pembiyaan. pada prinsipnya berisi tiga hal. karena bank merasa apabila kuasa menjual dibuat terpisah. adalah surat kuasa menjual yang tergabung dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. Judul akta yang digunakan dalam perjanjian ini adalah Perjanjian jual beli Al. pemberian jaminan dan kuasa menjual. yaitu aqad atau perjanjian tentang pengakuan hutang. bahwa dalam setiap pembuatan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah tersebut. Bentuk surat kuasa menjual yang dibuat tersebut. apabila nantinya debitur ingkar janji dan terjadi kasus pembayaran hutang macet. Hal ini disebabkan.ditanda tangani dan disetujui oleh pihak bank dan nasabah.

yaitu akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. baik hutang yang telah ada maupun yang akan ada di kemudian hari. (untuk seterusnya disebut yang berhutang dan sekaligus pemberi jaminan) menerangkan bahwa untuk menjamin kepastian pembayaran kembali hutang penerima kredit pembiayaan kepada bank sebagaimana mestinya. termasuk di dalamnya biaya akta. maka penghadap pihak kedua sebagai penerima pembiayaan menyerahkan sebagai jaminan kepada Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. dan juga akta kuasa menjual.Selanjutnya pihak kedua tersebut. karena segala biaya yang timbul. maka lewat waktu saja telah menjadi bukti akan kelalaian yang berhutang. sehingga peringatan dengan surat juru sita tidak diperlukan lagi. akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak nasabah debitur. disini akan disampaikan beberapa contoh klausul Pasal dalam akta yang mencantumkan ketentuan kuasa menjual barang jaminan. Klausul kuasa menjual itu ada dalam satu akta yang tidak terpisah dari akta Pengakuan Hutang. maka akan memberatkan nasabah debitur.178 Sebagai ilustrasi. termasuk nisbah bank dan biaya-biaya lainnya. Tentunya dengan tambahan biaya akta dikeluarkan dibanding dengan pemberian pembiayaan dengan nilai tidak terlalu besar. Contoh klausul Pasal yang mencantumkan kuasa menjual dalam satu kesatuan akta yang berkaitan dengan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah puduarta Insani dapat dilihat sebagai berikut : .bertambah menjadi dua akta. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 178 .

untuk menjual dan menyerahkan atau memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang-undang. yaitu: .179(dan seterusnya yang menjelaskan tentang objek jaminan dan pemberian kuasa. atau bila diperlukan untuk melelang dan memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang undang Contoh akta Pengakuan Hhutang. yaitu: Hak atas sebidang tanah. untuk menjual di bawah tangan ataupun dihadapan pejabat umum yang berwenang dengan harga dan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh bank sebagai penerima kuasa. 179 . dan bersamaan dengan penyerahan jaminan itu..Jika yang berhutang tidak memenuhi perjanjian-perjanjian atau surat perjanjian pembiayaan atau surat pinjam meminjam dan/atau tidak membayar hutanghutangnya sebagaimana mestinya. pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa.) Di dalam akta tersebut juga dibuat syarat-syarat dan perjanjian-perjanjian yang isinya menerangkan adanya kuasa menjual yang diberikan kepada bank apabila debitur wan prestasi. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual pada bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yang disebut juga sebagai pemberi jaminan dan yang memberi kuasa. untuk dan atas nama. maka penghadap pihak kedua sebagai pemilik barang jaminan. serta mewakili pemberi kuasa dengan hak substitusi.bank. dengan akta ini memberi kuasa kepada pihak pertama yang disebut juga sebagai penerima kuasa. dengan akta ini menerangkan memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa dengan hak subtitusi..

atau segala sesuatu yang harus dibayar oleh yang berhutang kepada bank....atas objek jaminan tersebut. . dan... guna pembayaran hutang penghadap pihak kedua kepada bank.... menerima pendapatan penjualan tersebut atau meminta akseptasi atau tanda terima atas nama bank untuk pendapatan lelang itu.. menetapkan perjanjian penjualan atau lelang itu.. menerima dan memberi kwitansi untuk segala penerimaan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu yang berguna untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut tidak ada tindakan yang dikecualikan.Selanjutnya dalam akte ini.... .. berikut nisbah..... dengan ini memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa.... denda-denda dan biayabiaya lainnya yang berkaitan dengan penjualan atau lelang itu........ uang administrasi.. dan mempergunakan pendapatan dari hasil penjualan atau lelang tersebut. untuk membuat akta dibawah tangan ataupun akta yang dibuat dihadapan pejabat umum yang . Baik bersama-sama maupun masing-masing...... penghadap pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa... ..

atau menghadap siapa saja sebagai pihak pihak yang berwenang guna menjalankan hak-hak pihak kedua dengan sepenuhnya. Karena kewenangan utamanya adalah untuk membuat akta otentik. serta membuat dan menanda tangani akta-akta. surat-surat atau segala macam dokumen lainnya.180 C. . akta yang dibuat oleh notaris adalah akta otentik. dimana otentisitas dari akta yang dibuatnya bersumber dari Pasal 1 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang menjadikan notaris sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar). perjanjian 180 Ibid. Jadi dengan demikian.berwenang. termasuk untuk menjual. yang merupakan produk atau hasil pekerjaan notaris adalah berupa akta yang dibuat oleh notaris. dengan tidak ada tindakan yang dikecualikan. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Akta-akta yang dibuat oleh notaris harus benarbenar dapat diterima sebagai alat bukti sempurna di antara para pihak yang menghadap padanya. seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUBPerdata. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Menurut hukum. atau memindahkan hak dengan cara apapun yang diperkenankan oleh undang-undang. maka dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam Akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat.

pengakuan. pengakuan. Dari Stb. bukti dengan saksi-saksi. sedangkan kewenangan para pejabat Pasal 1866 KUHPerdata menyebutkan alat-alat bukti terdiri atas bukti tulisan. 181 . persangkaan. persangkaan. dalam fungsinya sebagai pejabat umum. dan memberi penguatan kepada para pihak yang berkontrak dengan sifat otentitasnya.dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. Hal demikian ini diulangi lagi dalam hukum acara perdata seperti yang dijumpai pada Pasal 164 HIR yang merupakan hukum formal. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. bahwa yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. berdasarkan Pasal 1866 KUHPerdata181 sebagai bukti tertulis yang dibuat secara otentik. dan sumpah. Dengan demikian. maka notaris berwenang untuk membuat akta otentik. menjamin kepastian tanggalnya. Akta otentik. memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. Oleh karena itu. sebagai pembuat akta. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum. menempati urutan tertinggi dibandingkan dengan alat bukti lainnya. menyimpan aktanya dan memberikan grosse. yaitu bukti dengan saksi-saksi. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat. notaris. salinan dan kutipannya. yaitu menurut urutan yang berada dibawahnya. Notaris mencatat.

Membuat akta risalah lelang. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. 6. 2. hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Akta dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. b. 7. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan.lainnya untuk membuat akta. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. 3. 5. maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. akta yang bersangkutan harus memenuhi persyaratan berikut: a. sebagaimana yang terdapat dalam akta notaris. sehingga selain untuk membuat akta otentik. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas. Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. . Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. notaris berwenang pula: 1. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. 4.

Perbedaan antara akta otentik dengan perjanjian di bawah tangan adalah: 1) Dalam perjanjian di bawah tangan. berarti akta notaris tersebut kehilangan sifat otentisitasnya dan kekuatan eksekutorialnya apabila ia dibuat dalam bentuk grosse akta.” Apabila timbul sutau masalah tentang suatu perjanjian antara para pihak yang memerlukan pembuktian. akan tetapi perjanjian dibuat di bawah tangan. meskipun secara fisik perjanjian dimaksud ada. Apabila akta notaris tersebut hanya mempunyai kekuatan seperti akta di bawah tangan. Menurut Pasal 41 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. maka masih diperlukan pembuktian lebih . harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. akta notaris akan kehilangan sifat otentisitasnya dan hanya berlaku sebagai akta di bawah tangan apabila di dalam akta tersebut tidak dipenuhi ketentuanketentuan yang diatur dalam Pasal 39 dan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat. Pasal 1876 KUHPerdata menentukan: “Barang siapa yang terhadapnya dimajukan suatu tulisan di bawah tangan.c. tetapi bagi para ahli warisnya atau orang yang mendapat hak daripadanya adalah cukup jika mereka menerangkan tidak mengakui tulisan atau tanda tangan itu sebagai tulisan atau tanda tangan orang yang mereka wakili. Hal ini tentu saja merugikan para pihak yang menghadap padanya. diwajibkan secara tegas mengakui atau memungkiri tanda tangannya.

Sehingga tidak memerlukan pembuktian lebih lanjut. Yang lebih menambah kesulitan akibat dari perjanjian yang dibuat di bawah tangan adalah pemungkiran dari para ahli waris ataupun yang mendapatkan hak dari salah satu pihak cukup dilakukan dengan sebuah keterangan bahwa mereka tidak mengakui tulisan atau tanda tangan yang mereka wakili. Op. pada setiap akta otentik sebagaimana juga pada akta notaris. pemberian suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. berhenti atau tempat kedudukan yang bersangkutan masih dapat dimintakan salinannya kepada notaris pemegang protokol. dibedakan pada 3 kekuatan pembuktian yaitu:182 182 G. sedang akta yang dibuat di bawah tangan tidak pernah mempunyai kekuatan eksekutorial. berarti merupakan bukti yang sempurna mengenai: a) Kepastian tanggal dibuatnya akta b) Kepastian penandatanganan pihak-pihak yang dibuat akta c) Kepastian isi akta yang dibuat oleh para pihak.S Lumban Tobing.lanjut dengan pembuktian atau pemungkiran secara tegas oleh para pihak.cit. Menurut pendapat umum. 2) Grosse dari akta otentik dalam beberapa hal mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan hakim. pensiun. Sedangkan dalam akta otentik. Manakala notaris yang membuat akta meninggal. Minuta akta sebagai dokumen negara selalu disimpan secara rapi oleh notaris. 3) Kemungkinan akan hilangnya akta yang dibuat di bawah tangan lebih besar dibandingkan dengan akta otentik. Hal 55-63 .H.

terhadap siapa akta itu digunakan. dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai akta otentik dan kemampuan ini berdasarkan pada Pasal 1875 KUH Perdata tidak dapat diberikan pada akta dibawah tangan. apabila yang menandatanganinya mengakui kebenaran dari tanda tangannya itu atau apabila dengan cara yang sah menurut hukum dapat dianggap sebagai telah diakui oleh yang bersangkutan. Kekuatan pembuktian lahiriah ini tidak ada pada akta yang dibuat dibawah tangan. (2) Kekuatan Pembuktian Formal (Formele Bewijskracht) Akta otentik dengan kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa suatu kejadian dan fakta yang dituangkan dalam akta tersebut benar-benar dilakukan oleh notaris atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap. Akta otentik membuktikan sendiri keabsahannya. dimana dalam bahasa latin disebut “acta publica probant sese ipsa”.(1) Kekuatan pembuktian lahiriah (Uitwendige Bewijskracht) Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari akta itu sendiri untuk membuktikan dirinya sebagai akta otentik. suatu akta selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau . Dengan kekuatan pembuktian formal ini. dimana akta dibawah tangan baru berlaku sah apabila berasal dari orang. maka akta itu terhadap setiap orang dianggap sebagai akta otentik sampai dapat dibuktikan sebaliknya. Dengan kekuatan lahiriah ini. Suatu akta yang otentik dapat dilihat dari kata-kata yang tercantum dalam akta tersebut dan dari pejabat dimana akta itu dibuat.

Kekuatan pembuktian material ini tidak hanya pada kenyataan bahwa adanya dinyatakan sesuatu yang dibuktikan oleh akta itu akan tetapi isi dari akta itu dianggap dibuktikan sebagai yang benar terhadap setiap orang. dan dilakukan oleh notaris juga menjamin kebenaran tentang tanggal. didengar. Berkaitan dengan hal ini arti formal dalam akta pejabat dapat dijelaskan bahwa selain akta itu membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yaitu yang dilihat.notaris telah menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya. dengan pengertian bahwa kedua golongan akta itu mempunyai kekuatan pembuktian formal dan berlaku pada setiap orang yakni apa yang ada dan terdapat di atas tanda tangan mereka. Mengenai kekuatan pembuktian formal ini yang merupakan pembuktian lengkap maka akta partij dan akta pejabat dalam hal ini adalah sama. yang meminta untuk dibuat akta sebagai tanda bukti terhadap dirinya. (3) Kekuatan Pembuktian Material (Materiele Bewisjkracht) Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut dalam akta merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum kecuali pada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs). sehingga akta itu mempunyai . tanda tangan dan identitas dari para pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu. juga menegaskan bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan dan disaksikan oleh notaris.

Dengan berubahnya nilai otentisitas akta tersebut. akta itu memberikan pembuktian yang lengkap tentang kebenaran dari akta yang tercantum dalam akta itu. dan 1875 KUH Perdata yang mengatur antara para pihak yang bersangkutan dan para ahli waris serta penerima hak mereka. Apabila akta yang dikeluarkan notaris itu kehilangan sifat otentitasnya maka akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. . dengan pengecualian dari apa yang dicantumkan didalamnya hanya sebagai suatu pemberitahuan semata dan yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan yang menjadi pokok dalam akta itu. selain berisikan surat kuasa menjual bagi bank apabila debitur wan prestasi. Di dalam Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual yang dibuat notaris. dimana pada kepala aktanya memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” adalah salinan akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial.kekuatan pembuktian material. maka berubah pula kekuatan pembuktian dari kekuatan eksekutorialnya. Sebagaimana yang ada pada grosse akta pengakuan hutang (pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani berjudul Akta Pengakuan Hutang. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual) yang dibuat dihadapan notaris. di dalamnya juga termaktub kuasa untuk mengurus sertifikat atas tanah dan apabila sertifikat telah selesai dan telah melekat hak pada tanah tersebut. Kekuatan pembuktian inilah yang dimaksud dalam Pasal 1870. 1871. maka debitur memberikan kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah tersebut.

Bentuk suatu grosse akta harus memuat pada bagian kepala akta irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” dan pada bagian akhir atau penutup akta memuat frase “ diberikan sebagai grosse pertama” dengan menyebutkan nama orang yang memintanya dan untuk siapa grosse dikeluarkan dan tanggal pengeluarannya. dalam ruang lingkup jabatannya notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan . misalnya tuntutan untuk menyerahkan benda atau barang bergerak. kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan. Hal ini disebabkan grosse akta notaris mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan kekuatan putusan hakim. maka dalam hal itu grosse tersebut tidaklah dapat dipergunakan untuk dieksekusi. Grosse akta kedua hanya dapat diberikan pada orang yang berkepentingan langsung pada akta. akan tetapi juga tuntutan (verderingen) lain. ahli waris. Hanya dengan grosse yang dibuat dengan memenuhi syarat-syarat bentuk eksekutorial dapat dilakukan eksekusi tanpa perantaraan hakim. artinya terdapat kekurangan pada bagian atas atau bawah dari grosse akta itu. Selain tugas utama dari seorang notaris untuk membuat akta otentik. Tidak hanya tagihan dalam bentuk uang yang dapat dieksekusi berdasarkan grosse akta notaris. maka dapat langsung dieksekusi sesuai dengan isi dari grosse akta tersebut tanpa harus menunggu adanya putusan pengadilan.Akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial ini maksudnya adalah bahwa apabila pihak debitur atau pihak yang berhutang cidera janji. ataupun yang memperoleh hak. Apabila syarat-syarat tersebut tidak dipenuhi.

atas permohonan bank dan nasabah debitur. Sebelum penandatanganan akta. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Notaris berwenang sebagai pejabat umum untuk membuat akta otentik sebagaimana yang dibutuhkan bank dan nasabahnya. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai akta yang akan dibuat olehnya kepada para pihak yang menghadapnya. namun juga dilakukan sebelum akta itu dibuat. bahkan telah dilakukan ketika para pihak menghadap notaris untuk dibuatkan akta otentik yang mereka kehendaki. Dalam hal ini biasanya para pihak meminta terlebih dahulu pertimbangan-pertimbangan dan penjelasan hukum dari notaris mengenai akta yang akan mereka buat. baru kemudian persetujuan untuk membuat akta otentik itu dilakukan. maka akta tersebut menjadi akta otentik yang mengikat para pihak. terhadap pembiayaan murabahah. Dalam dunia perbankan juga dilakukan hal yang sama. notaris harus terlebih dahulu memberikan penjelasan dan keterangan mengenai akta yang akan mereka tanda tangani. Pemberian nasehat hukum tersebut bukan hanya dilakukan pada saat akan dilaksanakannya penandatangan akta. Setelah para pihak paham dan mengerti apa yang akan dicantumkan pada akta tersebut. Apabila isi dari akta tersebut telah dipahami dan para pihak setuju dengan isi dari akta tersebut.mensahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat di bawah tangan. Setelah penandatanganan akta itu dilakukan. notaris membuat . kemudian dibacakan di hadapan para pihak. para pihak menandatangani akta tersebut dengan saksi-saksi dan notaris itu sendiri.

Selain itu. notaris juga membuat akta pengakuan hutangnya. walaupun tidak tetutup kemungkinan untuk meminta nasehat pada notaris mengenai hal-hal ataupun permasalahan lain yang dihadapi oleh pihak bank.183 Dalam proses pembuatan akta pengikatan jaminan yang dilakukan oleh notaris. notaris membuat akta yang berjudul Akta Pengakuan Hutang. Surat kuasa menjual ini adalah merupakan perjanjian accessoir yang bergantung pada perjanjian pokok. biasanya konsultasi ataupun meminta nasehat hukum pada notaris adalah mengenai jaminan yang diberikan oleh calon debitur dalam permohonan pembiayaan yang diajukan pada pihak bank. hibah. baik sebelum. misalnya mengenai keabsahan dari surat-surat yang diajukan calon debitur. . 183 Hasil wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. dalam hal ini adalah bank selaku kreditur dan nasabah peminjam selaku debitur. Disamping itu. pada saat. Terhadap tanah belum bersertifikat yang dijadikan jaminan hutang atas pembiayaan murabahah yang diberikan. dan lain-lain. Pada prakteknya. ataupun setelah akta notaris tersebut ditandatangani.Akta Perjanjian Jual Beli Murabahah. terutama yang berhubungan dengan hukum. dapat meminta nasehat hukum pada notaris tentang pengikatan ataupun perjanjian yang akan mereka buat dan akan dikonstatir dalam akta notaris. pada tanggal 2 Desember 2009. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual antara bank dan nasabah debitur yang mempunyai kekuatan eksekutorial apabila debitur wan prestasi. yaitu pengakuan hutang dengan pemberian jaminan serta perjanjian jual beli murabahah. di Bank Perkreditan Rakyat Puduarta Insani. para pihak. misalnya yang berkaitan dengan waris.

Kesimpulan Berdasarkan penelitian dan pembahasan Kajian Hukum Terhadap Peranan . BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Calon debitur pada umumnya tidak mempermasalahkan persyaratan-persyaratan yang diajukan Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani selaku kreditur karena tujuan utama mereka untuk mendapatkan pembiayaan dari bank tersebut. termasuk di dalamnya pengurusan surat-surat yang diperlukan dalan perjanjian pembiayaan tersebut. terutama mengenai keabsahan dari jaminan yang diajukan oleh calon debitur.biasanya hanya pihak bank yang melakukan konsultasi pada notaris. Hal ini disebabkan karena calon debitur menyerahkan semua urusannya yang berkaitan dengan permohonan pembiayaan tersebut kepada bank. jadi apapun persyaratan yang diminta oleh pihak bank disetujui oleh calon debitur dan diserahkan pengurusannya kepada bank. Calon debitur biasanya hanya meminta nasehat hukum pada notaris pada saat akan ditandatanganinya akta ketika isi akta tersebut dibacakan oleh notaris pada saat akan dilaksanakannya penandatanganan akta oleh para pihak.

dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. bank juga mewajibkan asuransi bagi . Di dalam akta tersebut bank diberi kuasa untuk menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi. Tanah yang belum bersertifikat tetap mempunyai kekuatan hukum untuk dijadikan sebagai objek jaminan dalam pembiayaan. apabila nantinya debitur wan prestasi. Selain itu. Resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada lembaga jaminannya tersendiri. Hal ini sesuai dengan keluarnya Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. bank tetap dapat mengeksekusi barang jaminan tanpa harus melalui pengadilan maupun lembaga lelang negara berdasarkan grosse akta yang berkekuatan eksekutorial tersebut. sehingga apabila nantinya debitur wan prestasi. Hanya nilainya saja yang kecil apabila dibandingkan dengan tanah yang telah bersetifikat. pada pasal 20 Peraturan Bank Indonesia ini mengatur tentang nilai agunan yang dapat diperhitungkan adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Tanah terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C).Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani). 2. Pengikatan jaminan atas tanah belum bersertifikat dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Atas agunan ini dibuat surat kuasa menjualnya oleh debitur kepada bank.

Saran-saran. B. Oleh sebab itu hendaknya pemerintah dapat melahirkan peraturan perundang-undangan tentang pemberian jaminan dan penjualan barang jaminan yang mengakomodir kepentingan ekonomi masyarakat dimana kebutuhan pinjamannya di bank jumlahnya relatif kecil. ketika. 1.debitur. bank juga diberi kuasa untuk mengurus sertifikat tanah. notaris berwenang untuk membuat akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifkat. dan setelah akta ditandatangani. Sesuai dengan kewenangannya untuk membuat akta otentik. sehingga tidak akan terkendala apabila debitur meninggal dunia. 3.Di dalam akta tersebut selain memberikan kuasa menjual bagi bank jika debitur wan prestasi. sesuai dengan perjanjian yang dibuat oleh para pihak berdasarkan Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata. apabila sertifikat telah selesai debitur memberi kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan hat Tanggungan atas tanah tersebut. notaris juga berperan sebagai penasehat hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. Selain itu. baik sebelum. Penggunaan jaminan tanah belum bersertifikat atas pembiayaan yang diberikan sudah menjadi kenyataan hukum di tengah-tengah masyarakat. yang dibuat dalam bentuk Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Resiko yang dihadapi bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan . 2. terutama atas tanah belum bersertifikat.

apabila akan dijadikan jaminan hutang. Sama-sama dapat dieksekusi. bank mempunyai hak untuk memasang APHT. sertifikat serta pembuktiannya lebih kuat. menerima tanah yang belum bersertifkat sebagai jaminan atas pembiayaannya. untuk menghindari terjadinya surat tanah ganda atau palsu. Karenanya. dan jelas serta mudah eksekusinya. terutama bank-bank besar. Hal ini dikarenakan tidak adanya cek bersih seperti halnya tanah bersertifikat. sehingga bank memperoleh hak istimewa. hendaknya bank sebagai pemberi pembiayaan.tanah yang belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang telah ada lembaganya tersendiri. notaris harus memintakan kepada debitur untuk menyertakan surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat /lurah. Oleh karena itu. yaitu apabila debitur wan prestasi. Akan tetapi tanah yang telah bersertifikat memiliki keunggulan daripada tanah yang belum bersertifikat. terutama menyangkut penerbitan akta jaminan dengan tanah belum bersertifikat. Oleh karena itu. notaris harus selalu menjunjung prinsip kehati-hatian dalam penerbitan setiap aktanya. 3. akan lebih baik lagi kalau yang dijadikan jaminan adalah tanah yang telah bersertifikat. sehingga dimungkinkan terjadinya surat tanah (letter C) palsu. Hendaknya notaris dalam menjalankan tugasnya sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik. .

2008 As-shiddieqy. 1984. Abdul Azis. Jakarta. . Cetakan IV. Anwar. 1998 Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Buku Ali. Budiono. Hukum Perjanjian Syariah. Citra Aditya Bakti. 2006. 1987. Bandung. Jilid 5. Semarang Andasasmita. 2001. Bandung. Alumni. Akad dan Produk Bank Syariah. 1983. Gadai dan Fidusia. 2007 Ascarya. Karya Toha Putra. Multi Karya Grafika. Bintang Pelajar. Bigha. Mustafa Diibul. Dahlan. Sunarto dan M. Muhammad Syafi’i. Raj aGrafindo Persada. Antonio. Jakarta. Jogyakarta. Ensiklopedi Hukum Islam.Multazam. Gema Insani. Jakarta. Komar. Syamsul. Alumni. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. Badrulzaman. Atabik dan A. Mariam Darus.DAFTAR PUSTAKA I. Kamus Kontemporer Arab Indonesia. Hukum-Hukum Fiqih Islam. Bab-Bab tentang Kredit Perbankan. Sawahan. Jakarta. Bandung. Hasbi. Herlien. Ichtisar Baru Van Hoeve. Notaris Selayang Pandang. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah Al-Qur’an.Zuhdi Muhdlor. Penerbit Bulan Bintang. Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat. RajaGrafindo Persada.

Rineka Cipta. Karim. Jakarta. Munir. 1996. Kamello. Bandung. Fuady. dan Moch. Salim. Jakarta. Kashmir. 2008 Mashudi. RajaGrafindo Persada. Jakarta. H. M. Adiwarman A. Idris. 2001 Hermansyah. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. Malayu SP. Jakarta. RajaGrafindo Persada. Gemala. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. . Bank Islam. Hukum Jaminan Fidusia. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. Hukum Perkreditan Kontemporer. Bandung. Hasan. Jakarta.Ali. 2006. Jakarta. Analisis Fiqih dan Keuangan. Kifayatul Akhyar. RajaGrafindo Persada. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap.Chidir Ali. Balai Pustaka. Alumni.Jakarta. Jakarta. 1996. 2003. Hasibuan. 2002. Jakarta. Mandar Maju. Jakarta. dkk. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). Dewi. Departemen Pendidikan Nasional. H. Citra Aditya Bakti. 2001. Raja Grafindo Persada. Kencana Prenada Media. Abu Ahmadi. 2006 Hs. Tan. Citra Aditya Bakti. dan H. 2004. 1990. Bandung. 2005. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. Abdul Malik. Dasar-Dasar Perbankan. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Kencana.

Rineka Cipta. Ghufron A. J. Alumni. Teori Hukum. Jakarta. Ahmadi. 1993. Sulaiman.. 2004.S. Bandung. Siamat. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya. Medan. 2003. Hukum Acara Perdata. 1999. Balai Pustaka. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. 2007.Mas’adi. Salman S. Saeed. Muhammad. Jakarta. Abdullah. Cet 1. RajaGrafindo Persada. Jakarta. Jakarta. Sudikno. Tanpa Tahun Rasyid. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. W. hal. Refika Aditama. 1985. Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neo-Revivalis. Satrio. Yogyakarta. 1977 Rasyid. Intermedia. Dahlan. 1999 Muslehuddin. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. Jakarta. Manajemen Bank Umum. 2002 Mertokusumo. Yan Pramadya. dan Anton F Susanto. Jakarta. Kamus Hukum. RajaGrafindo Persada. Semarang . 1981. Paramadina. Bandung. Sinar Baru Agensindo. Aneka Ilmu. . Poerwadarminta. Fiqih Islam. Liberty. H.Otje. Miru. Pendaftaran Tanah dan PPAT. Jakarta. Puspa. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Fiqih Muamalah Kontekstual.J. 2005.21. HR. Sistem Perbankan Dalam Islam. 1990. Menyoal Bank Syariah. Muamalat Institute. Rustam Effendi.

Tobing. Soerjono. Raja Grafindo Persada. Bandung. LP3ES. Hukum Perjanjian. Jakarta. Metode Penelitian Hukum. Jakarta. 2005. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Peraturan Jabatan Notaris. 1992. 2003. Subekti. RajaGrafindo Persada. Erlangga. Subekti. Soekanto. Zikrul Hakim. Thaib. Program Pasca Sarjana USU. Jakarta. Jakarta. Gatot. Medan. 2003. Prenada Media. Citra Aditya bakti. 2003. Jakarta. 2002. Penerbit UI Press. Supranto.Singarimbun. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Supramono. J. Pengantar Penelitian Hukum. Hasballah. 1996. 2001. Jakarta. Jakarta. Sutrisno. Djambatan. Jakarta. Sunarto. Rineka Cipta. Metode Penelitian Survey. R. Jakarta. Tanpa Tahun Syarifuddin. Intermasa. 1991 Usman. Jakarta. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. garis-garis Besar Fiqih. Sumandi. Medan . Amir. GHS Lumban. Metodologi Penelitian. Suatu Tinjauan Yuridis. Suryabrata. Bambang. 1998. Sunggono. R. Masri dkk. Rachmadi. 1986. Jakarta. 1995. . Aspek-Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia. Zulkifli. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. 1999. Buku I. Permasalahan Dan Masalah Kredit. Gramedia Pusaka Utama.

Wibowo. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Karya Ilmiah/ Artikel/ Media Internet. Ghalia Indonesia. Ghalia Indonesia. 2006. NIM 077011092. sebagai Dasar Hukum Penjualan Barabng Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). Hasbullah Hadi. Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan). NIM 047011055. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan). 2005. Bogor. Widiyono. Bogor. Ridha Kurniawan Adnans. 2007 (tesis). 2009 (tesis). Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. . II. Mengapa Memilih Bank Syariah?. 2006 (tesis). NIM 057011074. Rifki Suryadi. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Try. Edy dan Untung Hendi Widodo. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara.

com/2008/08/karakteristik-perbankanpengertian. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. Profesi Notaris.asp?Berita=Opini&id=39924 di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Karakteristik perbankan (pengertian.com/berita/index. A.blogspot. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Rachmat Syafi’i. Riawan Amin. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. Quo Vadis. 1999. Tan. Medan. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Kamello. http://www.Lathif.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Sy ariah_Berkeadilan. http://blognyamyun.htm.bi.pikiranrakyat.go.html. Media Notariat. fungsi. A. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. 2003. Jakarta.radarbanjarmasin. 2006 Zainun Ahmadi. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan.pdf diakses pada 22 Desember 2009.rumahilmuindonesia. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah. Oktober. AH. diakses pada 22 Desember 2009 Http://www. Azharuddin.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 . http://www. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. dan ruang lingkup usaha bank).com/cetak/2005/0305/21/0802. http://www. Nurul Hadi.

Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. 46/DSN-MUI/II/2005 tentang Potongan Tagihan Murabahah (Khashm Fi Al-Murabahah) tanggal 17 Februari 2005 . Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Kitab Undang-undang Hukum Dagang (Wetboek van Koophandel) Peraturan Bank Indonesia No. Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah Fatwa Dewan Syariat Nasional No. Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi.org/wiki/notaris. diakses pada 22 Desember 2009 http://majalah. diakses pada 22 Desember 2009 III.dephumkam.id Majalah Online Hukum Dan Ham. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.http://id. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Undang-undang Nomor 30 tahun 2004n tentang Jabatan Notaris.wikipedia.go.

Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 .

Dengan demikian. Di dalam penulisan tesis ini dipergunakan metode penelitian deskriptif analitis. atas perjanjian jual beli beli mugabahah yang dibayar secara angsur sehingga menimbulkan hutang piutang. tanah belum bersertifikat bukanlah salah satu objek jaminan dalam lembaga jaminan manapun di Indonesia. notaris dengan kewenangannya membuat akta otentik mengikat perjanjian hutang piutang bank dan nasabah debitur dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. artinya dengan penelitian ini dapat memberikan gambaran yang seteliti mungkin tentang peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui resiko bank atas pembiayaan mugabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Dalam pembiayaannya. terutama bank mikro seperti bank pembiayaan rakyat syariah.ABSTRAK Murabahah adalah salah satu produk pembiayaan yang paling berkembang pada bank syariah. Hal ini dikarenakan tanah belum bersertifikat diikat dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. dengan studi kasus pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. tanah belum bersertifikat tersebut juga memiliki kedudukan hukum seperti halnya objek jaminan pada lembaga jaminan resmi. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat. padahal. Dalam penelitian ini diperoleh kesimpulan. Oleh karena itu. oleh notaris digunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk pengikatannya. sering digunakan tanah belum bersertifikat sebagai jaminannya. Kata kunci : murabahah. notaris. kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. serta mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. Berdasarkan hal tersebut. Bank Indonesia juga mengakui keberadaan tanah belum bersertifikat ini sebagai barang agunan sebagaimana disebut dalam pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. . kemudian melakukan pengumpulan dan pengolahan data-data tersebut sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruh mengenai permasalahan yang diteliti. resiko bank atas pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang menjadi objek dalam lembaga jaminan yang baku di Indonesia. yang mempunyai kekuatan eksekutorial. sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan putusan pengadilan.

In writing this thesis used a descriptive analytical research method.ABSTRACT Murabaha financing facility is one of the most developed in the Islamic bank. so have the same legal force court decisions. guarantees for the land has not been certified. In finance. The aim of this research is to determine the risk of the bank of murabaha financing with collateral has not been certified land. Based on that. with a case study on Puduarta Insani Bank Financing Of Islamic People with laws and regulations that apply. So. the land has not been certified legal force as the object of collateral debt financing. also know the role of notaries in the manufacture of guarantee note of murabaha financing aqad for land that has not been certified. notary by its authority make authentics agreements between the bank and the debtor with Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell Keywords: murabaha. Bank Indonesia also recognizes the existence of this land has not been certified as a guarantee of the goods referred to in Article 20 Bank Indonesia Regulation No. 8/24/PBI/2006 regarding Asset Quality of Rural Banks Based on Sharia Principles. the land has not been certified is not one of the objects in the security institutions in Indonesia. often using land has not been certified as collateral. and then collecting and processing these data in order to obtain a comprehensive picture about the problems being investigated. This is because the land has not been certified tied to Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell. which have enforceable. notary used Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell for the action. notary . Therefore. especially micro-banks such as Bank Financing Of Islamic People. In this study concluded. the risk of bank financing with land has not been certified as collateral is the same with the collateral that the objects in a standard security institutions in Indonesia. meaning that with this research to present a picture as possible about the role of a notary public in making the deed of guarantee in the contract murabahah on land that has not been certified. though. murabaha sale and purchase agreement which will be paid gradually which resulting receivable debt. the land has not been certified also has legal status as objects of security at the official security agencies.

...1 A............ 14 F. Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani..............................................................................12 C................ Kerangka Teori Dan Konsepsi................................... Perumusan Masalah..............................................................................i ABSTRACT................................................................................................................................................................................................ Manfaat Penelitian............. Keaslian Penulisan............. 41 A......... Pandangan Umum tentang Jaminan ................................ 13 D......1 B............................... 37 BAB II : KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH ........................................................................ix DAFTAR TABEL..................................................41 B......................................................... 13 E............iii RIWAYAT HIDUP.........................................viii DAFTAR ISI............63 ..ii KATA PENGANTAR............................................................................ Metodologi Penelitian.................................................................................................................................................................................................................................DAFTAR ISI ABSTRAK.................................................................................................... Tujuan Penelitian..........................................................xii BAB I : PENDAHULUAN....................................... 17 G... Latar Belakang.......

.........................................76 A................................... Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah........ Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat................. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang Belum Bersertifikat 158 BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN................................... 139 C............ 128 A.................................... 71 BAB III : RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT..................90 C........................ Perbankan Syariah secara Umum......171 DAFTAR PUSTAKA ......................... Kesimpulan. B.......................................................................76 B... Pandangan Umum tentang Notaris ......... Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat........C.......... 106 BAB IV : PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT ..............................170 A............ Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah...................................... 128 B.............170 Saran..............