P. 1
murabahah

murabahah

|Views: 852|Likes:

More info:

Published by: Anisha Desiliana Resti on Apr 28, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOC, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

06/13/2013

pdf

text

original

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. Notaris membuat akta otentik yang merupakan alat pembuktian terkuat dan terpenuh yang mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam setiap kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, perbankan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai kegiatan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional maupun internasional. Dengan adanya akta otentik, memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya, dan menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari, dan walaupun

sekiranya sengketa tidak dapat dihindari, akta otentik tersebut merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh dalam proses penyelesaian sengketa.1 Seiring dengan perkembangan era globalisasi dewasa ini, kebutuhan masyarakat akan notaris dan akta-akta yang dibuatnya mengalami perkembangan yang semakin meluas. Masyarakat sekarang lebih mempunyai kesadaran hukum dalam melakukan hubungan-hubungan hukumnya, baik itu hubungan hukum dalam bidang bisnis, perbankan, bahkan kegiatan-kegiatan sosial telah menggunakan jasa notaris untuk membuat akta otentik yang mengikat para pihak dalam kegiatannya. Perkembangan ini juga berpengaruh besar terutama dalam bidang perbankan. Notaris merupakan salah satu unsur yang penting dalam setiap operasional transaksi perbankan, terutama dalam pembuatan akta-akta jaminan kredit/ pembiayaan, surat pengakuan hutang, grosse akta, legalisasi dan waarmerking, dan tugas-tugas lain dari notaris yang telah diatur oleh peraturan perundang-undangan. Dalam praktek perbankan, adanya hubungan hutang piutang dan upaya pinjam meminjam uang dengan jumlah tertentu, adalah merupakan suatu perbuatan lazim yang sering dilakukan. Pihak bank sebagai kreditur, memberikan kredit kepada nasabah sebagai debitur. Praktek pinjam meminjam sejumlah uang dalam sistem perbankan berakibat pada lahirnya pihak pemberi pinjaman (kreditur), yaitu bank, dan pihak penerima pinjaman (debitur), yaitu nasabah. Dengan kata lain, bank sebagai kreditur adalah sebagai pihak pemberi pinjaman, sedangkan nasabah sebagai debitur adalah sebagai penerima pinjaman. Pada bank konvensional yang menggunakan sistem bunga,
1

Penjelasan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

pemberian pinjaman uang kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pemberian kredit, sedangkan pada bank-bank syariah yang berdasarkan pada sistem pemberian imbalan atau bagi hasil, maka pinjaman sejumlah uang yang diberikan kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pembiayaan. Pembiayaan AZ-Murabahah (jual beli) dalam praktek perbankan hanya ada dalam sistem perbankan syariah. Secara yuridis formal, keberadaan bank syariah telah diakui dalam sistem perundang-undangan Negara Republik Indonesia, termasuk keberadaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. Dalam ketentuan Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan), disebutkan, bahwa undang-undang membagi jenis bank menjadi dua macam, yaitu bank umum dan bank perkreditan rakyat. Bank umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan/ atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran; Bank perkreditan rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.2 Ketentuan ini dipertegas dengan keluarnya Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, yang menyebutkan “Bank Syariah adalah Bank yang
Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undangundang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
2

Prinsip syariah oleh Pasal 1 angka 12 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan Syariah) diberikan defenisi yaitu: prinsip hukum Islam dalam kegiatan perbankan berdasarkan fatwa yang dikeluarkan oleh lembaga yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa di bidang syariah. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Pasal 1 angka 9. salah satu transaksi yang cukup populer dan dikembangkan dalam sistem perbankan syariah adalah sistem jual beli. Dari defenisi di atas. seperti halnya diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan Pasal 1540 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan KUHPerdata). “Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah Bank Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. 3 Undangundang ini juga mengganti istilah Bank Perkreditan Rakyat Syariah menjadi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah . Dalam literatur 3 4 Pasal 1 angka 7.menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah”. hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1 angka 12 Undangundang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan yang menyebutkan: Pembiayaan berdasar Prinsip Syariah adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.”4 Dalam sistem perbankan dengan prinsip syariah istilah kredit berubah menjadi istilah pembiayaan.

Kamus Hukum.8 Dalam praktek sistem perbankan syariah yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia bahwa pembiayaan yang terbesar dilakukan adalah murabahah. yang menjelaskan tentang pengertian jual beli ini. 872 Muhammad Syafi’i Antonio. Dalam istishna. yaitu 6: 1. salam banyak dipergunakan pada pembiayaan bagi petani dengan jangka waktu yang relatif pendek. dalam literatur hukum Islam. Agar akad istishna menjadi sah. Dalam akad ini. yaitu 2-6 bulan. Gema Insani. Dengan demikian. yaitu pembelian barang yang diserahkan dikemudian hari. 2. Jakarta. yang 5 6 Yan Pramadya Puspa. disebut dengan koop en verkoop (bahasa Belanda) dan purhcase and sale (bahasa Inggris). Aneka Ilmu. juga dapat dilihat dari data jumlah nasabah Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang sebagian besar pembiayaannya dengan murabahah. 7 . Jika perusahaan mengerjakan untuk memproduksi barang yang dipesan dengan bahan baku dari perusahaan. pembayaran dapat di muka. 1977 hal. Kemudian setelah panen petani wajib menjual hasil panennya kepada bank sesuai dengan kualifikasi dan perjanjian yang telah dibuat sebelumnya. 8 Menurut jumhur ulama. 2001. yaitu bentuk jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. Dalam perbankan. yaitu merupakan bentuk kontrak penjualan antara pembeli dan pembuat barang.5 Hanya saja. atau di belakang. kontrak tidak dapat diputuskan secara sepihak. setiap pihak dapat membatalkan kontrak dengan memberitahukan sebelumnya kepada pihak yang lain. harga harus ditetapkan di awal sesuai kesepakatan dan barang harus memiliki spesifikasi yang jelas yang telah disepakati bersama. Biasanya. jenis ini digunakan di bidang manufaktur. para phqak tidak dapat membatalkan kontrak secara sepihak. pengertian jual beli sebagaimana diatur dalam KUHPerdata itu. Bai Al-istishna merupakan suatu jenis khusus dari akad ba’i assalam. dalam fiqih Islam bentuk dan jenisnya dibagi pada tiga cara. Oleh sebab itu. dicicil sampai selesai. Bai` As-Salam (In Front Payment Sale). namun apabila perusahaan telah memulai produksinya. Semarang .7 3. Dalam akad ini. sedangkan pembayaran dilakukan dimuka. Bai` Al-murabahah (Deferred Payment Sale). Bank memberikan pembiayaan sebagai pembayaran penuh di muka di awal masa tanam sebagai modal bagi petani. ketentuan ba’i alistishna mengikut ketentuan dan aturan ba’i as-salam. Bai` Al-Istishna ( Purchase By Order Or Manufacture ).hukum perdata. apabila barang nelum di produksi. maka kontrak/ akad istishna muncul. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik.

id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 Laporan Internal Control Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Bulan Oktober 10 . JANUARI 20099 TABEL 2 DATA JUMLAH NASABAH/ REKENING PEMBIAYAAN 9 10 Http://www.go.bi. dengan demikian setiap penyebutan istilah murabahah maksudnya adalah jual beli sebagaimana dimaksud dalam KUHPerdata.dimaksud dengan Murabahah dalam tesis ini adalah identik dengan istilah jual beli dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. TABEL 1 STATISTIK PERBANKAN SYARIAH (ISLAMIC BANKING STATISTICS).

121 11 . Program Pasca Sarjana USU. “Dalam bai` al-murabahah.11 Dalam transaksi jual beli dengan sistem murabahah penjual menyebutkan dengan jelas barang yang akan dibeli termasuk harga pembelian barang dan keuntungan yang akan diambil. hal. Medan . 2005. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar). Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. penjual harus memberi tahu harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai 2009 Hasballah Thaib.Menurut beberapa kitab fiqih.

50. kemudian meminta kepada bank untuk membayarnya. sudah menyepakati tentang lamanya pembiayaan. Dalam prakteknya di lapangan. besar keuntungan yang akan diambil. serta besarnya angsuran yang akan dibayar. dan menjualnya kepada pembeli dengan harga Rp. yang menyebabkan terjadinya perbuatan hukum perdata yang melahirkan hubungan hutang piutang dan pinjam meminjam.150. bank memberi kuasa kepada nasabah debitur untuk membeli barang atas nama bank. Dapat juga dilakukan. dapat dilakukan secara angsuran ataupun tunai untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.000.200. Sistem atau cara pembayaran hutang nasabah debitur yang diberikan melalui pembiayaan murabahah umumnya dilakukan secara angsuran.000. Pembeli dalam membayar harga pembelian mobil tersebut kepada bank.tambahannya. sebelum ada pemesanan dari calon pembeli.cit. lalu nasabah debitur membelinya kepada bank. kemudian nasabah debitur membeli barang tersebut kepada bank. bank tidak akan memesan barang yang akan dijual kepada nasabah debitur. bank membeli mobil dari showroom pedagang mobil seharga Rp. Sistem jual beli secara angsuran atau kredit sebenarnya bukanlah merupakan bagian dari syarat dan sistem murabahah. Op.000.”12 Misalnya.101 . hal. Oleh karena adanya pembelian secara angsuran inilah.000. nasabah debitur yang mencari barangnya. oleh karena memang seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapatkan pinjaman uang 12 Muhammad Syafi`i Antonio. Kemudian ia menambahkan keuntungan sebesar Rp. umumnya antara bank dengan nasabah debitur.000.000. karena murabahah dapat juga dibayar secara tunai. Hal lain yang sering juga dilakukan. Pada umumnya.

Sebagai realisasi dari hubungan antara nasabah debitur dengan bank ini biasanya diikat dengan perjanjian antara kedua belah pihak. Keberadaan jaminan tersebut merupakan jalan untuk memperkecil resiko bank dalam menyalurkan kredit. Namun dalam Penjelasan Pasal 8 angka 1 menyatakan: Kredit atau Pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung resiko. Namun bank pada prakteknya memerlukan jaminan untuk mendapat kepastian hukum bahwa pembiayaan yang diberikan pada nasabah akan dapat diterima kembali.kemudian membayarnya secara angsur. sesuai dengan prinsipnya pembiayaan tidaklah memerlukan suatu jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur kepada bank sebagai kreditur. sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktek pelaksanaan jual beli dengan sistem murabahah. Dalam kegiatan perbankan. Pemberian jaminan ini dapat diberikan terhadap barang bergerak maupun tidak . Pada dasarnya. Untuk mengurangi resiko tersebut jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. seluruhnya atau 100 % cara pembayaran dan pengembaliannya adalah dengan sistem angsuran. Dalam Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan sama sekali tidak disebutkan defenisi jaminan. Hal ini disebabkan karena dari 863 kali pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.

Tanah bersertifikat lembaga jaminannya adalah hak tanggungan. Setelah keluarnya Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Sesuai dengan kewenangannya dalam membuat akta. terdapat tanah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat. belum ada lembaga jaminannya secara resmi. jaminan perseorangan (bortogh). Dalam hal pemberian kredit ataupun pembiayaan. namun terhadap tanah yang belum bersertifikat. dengan lembaga jaminan fidusia. Walaupun tidak adanya aturan hukum mengenai tanah yang belum bersertifikat untuk dijadikan jaminan. hypotek terhadap tanah bersertifikat diganti menjadi hak tanggungan. khusus dengan tanah. Dahulu berlaku hypotek terhadap tanah bersertifikat. hipotek kapal maupun dengan hak tanggungan. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat tidak ada aturan hukum yang mengaturnya lebih lanjut. tentu hal ini akan menimbulkan pertanyaan bagaimana notaris menerapkan dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. pihak bank akan meminta pada notaris untuk membuat suatu akta otentik mengenai hubungan hukum yang mengikat pihak bank dengan debitur. gadai. pihak bank dan nasabah peminjam tetap menjadikan tanah tersebut untuk dijadikan jaminan. Oleh karena itu menjadi pertanyaan bagaimana kekuatan hukum tanah belum bersersertifikat sebagai objek barang jaminan dalam suatu pembiayaan hutang.bergerak. notaris berhak untuk membuat semua akta yang diperlukan oleh para pihak sepanjang kewenangan untuk . Akan tetapi.

Hal ini karena tidak ada lembaga jaminan resmi bagi tanah yang belum bersertifikat. Berdasarkan hal tersebut kemudian timbul persoalan. Di lain pihak. dimana kadang kala nasabah debitur meminjam uang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. . Apabila dikaitkan dengan pembuatan akta antara bank dan nasabah peminjam. Untuk pengikatan hutangnya bukan dengan hak tanggungan karena tanah tersebut belum bersertifikat. namun dibuat oleh notaris dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual. 50. pihak dalam pemberian hutang dengan jaminan. bank-bank pemerintah tidak menerima tanah yang belum bersertifikat tersebut untuk dijadikan jaminan hutang. maka notaris berhak dan berwenang untuk membuat seluruh akta yang diminta oleh para pihak. mereka menerima jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut. misalnya pembuatan akta nikah oleh Kantor Urusan Agama ataupun akta kelahiran yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil.-.000.000.membuat akta tersebut tidak dikecualikan kepada pihak lain (openbaar ambtenaar). Pemberian hutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat ini pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani biasanya diberikan dengan nilai di bawah Rp. dan dilanjutkan dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan setelah sertifikatnya selesai. khususnya bank-bank kecil semisal bank perkreditan rakyat ataupun bank pembiayaan rakyat syariah. kecuali apabila jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut dibuatkan surat kuasa untuk mengurus pembuatan sertifikat hak oleh bank. pada bank-bank swasta. dimana jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur adalah tanah. maka tanah yang dijaminkan adalah tanah yang telah bersertifikat. Biasanya. Namun.

perlu untuk mengidentifikasikan permasalahan-permasalahan yang akan dikembangkan dalam penulisan tesis ini. Berdasarkan semua kenyataan yang ada tersebut. Bagaimana peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat? C. Tujuan Penelitian .dibuat berdasarkan kewenangan notaris dalam membuat seluruh akta. Akta yang dibuat oleh notaris. dan juga berdasarkan asas kebebasan berkontak sesuai dengan pasal 1338 KUHPerdata. atas permintaan bank. oleh sebab itu diangkatlah sebuah judul yaitu “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat” B. Atas latar belakang yang dipaparkan diatas. Bagaimana kekuatan hukum atas tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan murabahah? 2. Perumusan Masalah Sebelum membahas lebih lanjut. maka dianggap bahwa permasalahan di atas adalah merupakan permasalahan yng sangat menarik untuk dibahas dan diteliti. Adapun yang menjadi pemasalahan dalam penulisan tesis ini adalah: 1. dapat dibuat dengan grosse akta dengan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Bagaimana resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat? 3.

yaitu: 1. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi para notaris. baik secara praktis maupun teoritis. dan masyarakat luas sehingga seluruh lapisan masyarakat yang berkepentingan dapat memiliki keyakinan hukum yang kuat dan benar. Terutama apabila menggunakan tanah yang belum bersertifikat dalam perjanjian hutangnya untuk dijadikan sebagai jaminan hutang. terutama yang berhubungan dengan bank. praktisi bank. 2. 3. Secara praktis. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat. D. Secara teoritis. 2. . Mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat. sehingga peraturan hukum itu dapat melindungi hak dan kepentingan hukum semua lapisan masyarakat. Mengetahui resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Mengetahui kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang.Adapun tujuan dari penulisan ini adalah sebagai berikut: 1. khususnya terhadap hak dan kepentingan hukum masyarakat yang memiliki kemampuan sosial ekonomi menengah ke bawah. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk penelitian lebih lanjut dalam upaya untuk membentuk sistem peraturan perundangundangan yang lebih tegas dan terperinci.

berbeda dengan masalah dan judul pembahasan yang akan dibahas dalam tesis ini. bahwa sudah ada beberapa tesis yang membahas masalah pembiayaan murabahah pada beberapa bank syariah yang ada Kota Medan. ataupun pada beberapa Kabupaten dan Kota yang ada di propinsi Sumatera Utara. dengan adanya tesis ini. Nama NIM Program Studi Judul : Ridha Kurniawan Adnans : 057011074 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan) Permasalahan : a. Bagaimanakah konsep jual beli murabahah menurut syariat . sehingga bisa memberikan kepastian hukum kepada masyarakat luas.Selanjutnya. Beberapa penelitian terkait yang pernah dilakukan adalah penelitian yang dilakukan oleh : 1. Akan tetapi masalah yang dibahas. E. Dari hasil penelusuran kepustakaan yang ada di lingkungan Universitas Sumatera Utara. Keaslian Penulisan. termasuk topik dan judul pembahasannya. diharapkan aparat yang berwenang dapat membuat peraturan perundang-undangan yang tepat. khususnya di lingkungan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara.

Bagaimanakah bentuk dari perjanjian (aqad) pembiayaan murabahah pada bank dengan prinsip-prinsip syariah Islam? b. Faktor-faktor apa saja yang menjadi kendala dalam pelaksanaan sistem jual beli murabahah terhadap pembiyaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? 2. Bagaimanakah penyelesaian pembiayaan macet yang diikat dengan perjanjian murabahah? 3. Bagaimanakah penerapan sistem jual beli murabahah terhadap pembiayaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? c. Nama NIM Program Studi Judul : Rifki Suryadi : 047011055 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank Dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan) Permasalahan : a.Islam? b. Bagaimanakah bentuk jaminan dalam perjanjian pembiayaan murabahah? c. Nama NIM : Hasbullah Hadi. : 077011092 .

Bagaimanakah kekuatan yuridis dari Akta Kuasa Menjual yang dibuat mengikuti akta perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? c. . Oleh karena itu judul tesis ini dapat dijamin keasliannya sepanjang mengenai judul dan permasalahan seperti telah diuraikan diatas. Hal ini juga menambah keyakinan bahwa penelitian ini akan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. belum ada yang membahasnya. Sebagai Dasar Hukum Penjualan Barang Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan).Program Studi Judul : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. dapat diyakini bahwa judul tesis yang membahas masalah “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Aqad Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat”. Bagaimanakah isi perjanjian pembiayaan murabahah yang dilaksanakan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? b. Permasalahan : a. Bagaimanakah proses yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan dalam menjual barang jaminan milik nasabah debitur yang ingkar janji? Berdasarkan pembuktian di atas.

Teori Hukum.Supranto. terdiri dari seperangkat konsep atau variabel. Dalam banyak literatur. hal.13 Teori berasal dari kata “theoria” dalam bahasa latin yang berarti perenungan. Kerangka Teori Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah.Cit. 16 .21. Rineka Cipta. juga simbolis. mengatakan bahwa “a theory is a set of inter-related constructs (concepts). defenisi dan proposisi yang disusun secara sistematis. logis (rasional).F.S. 1. Jakarta. J.1055. empiris (kenyataannya). Refika Aditama. W. 15 hal.14 Kamus Umum Bahasa Indonesia menyebutkan.. and proporsitions that presents a systematic view of phenomena by specifying relations among variables.Supranto. Balai Pustaka.J. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. Kerangka Teori Dan Konsepsi.pendapat. Kamus Umum Bahasa Indonesia. hal 194 hal. 1985. Bandung. Op. yang pada gilirannya berasal dari kata “thea” dalam bahasa Yunani yang secara hakiki menyiratkan sesuatu yang disebut dengan realitas. 2005. Landasan teori merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. HR.Otje Salman S dan Anton F Susanto. Jakarta: 2003. bahwa salah satu arti teori ialah: “.. with the purpose of explanning and predicting the phenomena”. Supranto dalam bukunya.194. defenitions.Poerwadarminta. beberapa ahli menggunakan kata ini untuk menunjukkan bangunan berfikir yang tersusun sistematis.16 Otje Salman dan Anton F Susanto akhirnya menyimpulkan pengertian teori 13 14 J. caracara dan aturan-aturan untuk melakukan sesuatu.”15 Menurut Kerlinger seperti yang dikutip oleh J. Teori merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/ logic).

”17 “Teori dipergunakan sebagai landasan atau alasan mengapa suatu variabel bebas tertentu dimasukkan dalam penelitian. Dalam pembahasan tesis ini. .Op. hal. kerangka teori itu digunakan sebagai landasan berfikir untuk menganalisa permasalahan yang dibahas dalam tesis ini. meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum.” 18 Dalam penelitian ini. yaitu mengenai peran dari seorang notaris dalam membuat akta. dengan rumusan sebagai berikut : “Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu. dalam hal ini.Cit.hal 22 J. karena berdasarkan teori tersebut variabel yang bersangkutan memang bisa mempengaruhi variabel tak bebas atau merupakan salah satu penyebab. terutama peranan notaris dalam membuat akta perjanjian pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat.Supranto.menurut pendapat dari berbagai ahli. Op. menetapkan suatu kerangka teori adalah merupakan suatu keharusan. Hal ini dikarenakan..192-193. kebebasan antara nasabah debitur dan bank untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian hutang piutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat.Otje Salman S dan Anton F Sisanto. kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan hukum perikatan atau perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban yang timbul akibat adanya suatu perjanjian hutang piutang di dalamnya. walaupun tanah belum bersertifikat bukan merupakan objek dari suatu lembaga 17 18 HR. Jadi kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian.cit.

semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUHPerdata . maka segala perjanjian dan perikatan yang dibuat oleh kedua belah pihak adalah sah dan mengikat keduanya seperti undang-undang. dan juga berdasarkan kewenangan notaris untuk membuat akta otentik. Suatu hal tertentu. maka kemudian notaris membuat akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.jaminan. bahwa suatu perjanjian dianggap sah apabila telah memenuhi empat persyaratan pokok. Hal ini dikarenakan kesepakatan atau persetujuan dalam suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang yang mengikat bagi para pihak yang berjanji.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. 2. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan. yaitu: 1. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian. 4. Berdasarkan hal tersebut. Apabila telah dipenuhinya syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian. kebiasaan dan undang-undang. sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang berbunyi “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. 3. Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan. Suatu sebab yang halal. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. sebagaimana diatur dalam hukum perjanjian dan hukum jaminan.

yang menyebutkan. kebiasaan dan undang-undang. Berdasarkan ketentuan pasal tersebut. Sehubungan dengan hal tersebut di atas. diharuskan oleh kepatutan. Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. maka dibutuhkanlah suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang notaris. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. Adapun maksud dan tujuan dibuat dalam suatu akta otentik adalah dalam rangka untuk membuat suatu alat bukti. Akta sengaja dibuat untuk dapat dijadikan alat bukti tentang suatu peristiwa hukum dan ditandatangani. setiap orang yang membuat perjanjian. akan tetapi tidak menjelaskan siapa yang dimaksud dengan pejabat umum. Untuk mengikat perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. maka akta berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan menghindari sengketa di kemudian hari. hanya menerangkan apa yang dinamakan “akta otentik”. maka pembuatan akta harus sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang telah dibuat. juga tidak dijelaskan tempat dimana dia berwenang. sampai dimana . bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1867 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa “pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan”. Dalam Pasal 1868 KUHPerdata tersebut.” Jadi. dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan.

menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. 35 . Peraturan Jabatan Notaris. notarislah yang dimaksud dengan pejabat umum itu.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1.19 Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. salinan dan kutipan akta.batas-batas kewenangannya dan bagaimana bentuk menurut hukum yang dimaksud. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. menyimpan akta. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak jugaditugaskan atau 19 GHS Lumban Tobing. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. Hal-hal tersebut diatas diatur oleh Peraturan Jabatan Notaris. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. Erlangga. Dengan demikian. memberikan grosse. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. 1991. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. sehingga dapat dikatakan bahwa Peraturan Jabatan Notaris adalah merupakan peraturan pelaksana dari Pasal 1868 KUHPerdata.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. untuk kewenangan notaris. Jakarta. yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. Lembaran Negara Republik Indonesia nomor 117 Tahun 2004. hal .

hal 116-117.1860 nomor 3. baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk kepentingan suatu usaha. maka otensitas dari akta notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN. lihat juga Sutrisno. maka akta yang dibuat menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti halnya akta yang dibuat di bawah tangan apabila akta ditandatangani oleh para pihak. diuraikan lebih lanjut dalam Pasal 15 ayat 1 UUJN. Tanpa Tahun.20 Kewenangan notaris dalam membuat akta otentik meliputi 4 hal. Medan. Buku I. . sehingga pengertian tersebut sama dengan pengertian yang disebutkan dengan ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb.dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undangundang. Disinilah letak arti pentingnya profesi notaris. untuk defenisi apa itu notaris. Sutrisno menyatakan pengertian notaris seperti yang disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 UUJN adalah pengertian notaris secara umum. tempat dan waktu pembuatan akta. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. yaitu: kewenangan menyangkut akta yang dibuat. Dalam pembuktiannya apa yang tersebut dalam akta otentik pada pokoknya dianggap benar. hal 31. bahwa notaris karena oleh undang-undang diberi wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. yang membuat peristiwaperistiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak perikatan. Hal ini sangat penting bagi mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan. Dalam hal kewenangan utama notaris adalah untuk membuat akta otentik. para pihak yang menghadap. Apabila salah satu dari persyaratan tersebut tidak dipenuhi. dimana notaris dijadikan sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar) sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam pasal 1868 KUHPerdata. yang dibuat sejak semula dengan 20 Ibid. Akta adalah surat yang diberi tanda tangan.

baik itu grosse akta yang dibuat secara otentik oleh notaris. 1981.21 Dalam dunia perbankan. Grosse akta adalah salah satu salinan akta untuk pengakuan hutang degan kepala akta “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. menjamin tanggal dan 21 22 Sudikno Merto Kusumo. maupun akta di bawah tangan yang dibuat oleh pihak bank dengan debiturnya.sengaja untuk pembuktian. Hukum Acara Perdata. Ketentuan ini merupakan legalisasi akta di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh perseorangan atau oleh para pihak di atas kertas bermaterai cukup dengan jalan pendaftaran dalam buku khusus yang disediakan notaris. hal. yaitu kreditur (bank). . yang mempunyai kekuatan eksekutorial. akta yang paling umum dibuat adalah akta pengakuan hutang. maupun surat-surat atau akta-akta lainnya yang dibutuhkan oleh pihak bank ataupun debitur dalam perjanjiannya. namun tersirat sebagaimana diatur dalam pasal 15 ayat (2) huruf a UUJN yang menyatakan notaris berwenang mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Liberty. Yogyakarta.22 Grosse akta dikeluarkan oleh notaris atas permintaan yang berkepentingan. Notaris menjamin isi dalam legalisasi tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang. Legalisasi tidak disebutkan secara tersurat. Jadi untuk dapat digolongkan dalam pengertian akta. maka surat harus ditanda tangani. Keharusan ditanda tangani surat untuk dapat disebut akta dinyatakan dalam Pasal 1868 KUHPerdata. 110 Pasal 1 angka 11 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Nabatan Notaris. Jenis akta lainnya yang biasanya dibuat adalah legalisasi dan waarmerking surat di bawah tangan.

yaitu dalam pasal 15 ayat (2) huruf b UUJN yang menyatakan notaris berwenang membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. dan surat tersebut telah dibacakan dan diterangkan oleh notaris. tanda tangan. Pasal 1870 KUHPerdata menyatakan. dan dimasukkan dalam buku waarmerking. dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.23 Pada bank kovensional. hal. yang menyatakan suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. kebebasan mengadakan perjanjian dalam suatu akad perjanjian. Ghalia Indonesia. 2006. disebut dengan Perjanjian Jual Beli Murabahah. Pengertian akta otentik diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata. waarmerking juga disebut secara tersirat. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. hanya sekedar diakui telah datang ke kantor notaris. Sama halnya dengan legalisasi. Nilai esensi yang terkandung di dalamnya sama. pemberian hutang piutang ini biasanya disebut dengan Akta Perjanjian Kredit. dan isi surat tersebut. namun terdapat perbedaan prinsip-prinsip Islam di dalamnya. Dalam hukum perikatan Islam. namun pada bank syariah. suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak daripada mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. 61 23 . Bogor. Namun. lazim disebut dengan Aqad Pembiayaan Murabahah. pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Try Widiyono.tanda tangan para penghadapnya. diberi nomor. kekuatan waarmerking tidak menjamin tanggal.

dan disebut dengan lafal alaqdu. 28 Ibid. Istilah al-aqdu. 27 Atabik Ali dan A.26 Sedangkan istilah aqad dalam bahasa Indonesia adalah berasal dari bahasa Arab. Multi Karya Grafika.1305.Hai orang-orang yang beriman. hal. Kencana Prenada Media.Zuhdi Muhdlor.1306.cit.. perjanjian. Jogyakarta.. yang berarti mengikat. penuhilah aqadaqad itu. tersebut diatas adalah : “Aqad (perjanjian) mencakup janji prasetia hamba kepada Allah.adalah merupakan hak yang dimiliki setiap manusia. 1998.”29 Al-Quran Dan Terjemahnya. Jakarta. hal. menyimpulkan.Istilah verbintenis yang dalam bahasa Belanda berarti mengadakan perjanjian.27 Kemudian kata `aqada sebagai kata kerja berubah menjadi kata benda. 1971. Yayasan Penyelenggara Penterjemah/ Pentafsir Al-Quran.156. bahwa makna aqad dalam firman Allah SWT.28 Selanjutnya para ahli fiqih memberikan rumusan pengertian aqad sebagai berikut: ”Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara` yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya. yaitu: “.25 Berdasarkan firman Allah SWT. 29 Gemala Dewi dkk. Op. hal. Dalam Al-Quran Surat Al-Maidah ayat 1. dan menggabungkan. dimana orang yang berjanji harus memenuhi janjinya. atau yang dalam literatur Indonesia dikenal dengan istilah aqad. hal.dari akar kata `aqada. 26 Yan Pramadya Puspa. atau kontrak. tersebut diatas. makna dan esensi dasarnya dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. bahwa setiap manusia diminta untuk memenuhi aqadnya atau janjinya. Allah SWT.24 Ahli pentafsir Al-Quran menjelaskan. berfirman yang menyatakan : . syariat Islam menetapkan. “ Al `aqdu artinya adalah persepakatan. dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan sesamanya. .861. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. Jakarta. Kamus Kontemporer Arab Indonesia. 25 Ibid. 24 .

terpaksa diterima. Berdasarkan essensi dasar ini. maka dapat dilihat. kemudian dilanjutkan dengan ikrar (ijab dan kabul). dapat diketahui bahwa dalam hukum perikatan Islam titik tolak yang menjadi essensi dasar terjadinya suatu perikatan adalah adanya unsur ikrar (ijab dan kabul) dalam setiap transaksi. Citra Aditya Bakti. tidak melanggar nilai-nilai syariah yang terkandung di dalamnya.30 Masalah keseimbangan ini. karena posisi tawar yang rendah. hal 322. hanya menguntungkan salah satu pihak. maka terjadilah aqdu (perikatan). 30 Herlien Budiono. Asas keseimbangan juga merupakan hal penting yang harus dipenuhi. bahwa kesepakatan kedua belah pihak yang ada dalam ijab dan kabul adalah menjadi syarat utama sahnya suatu perjanjian. 2006. Karena apabila dua janji antara para pihak telah disepakati. yang oleh pihak lawan. baik dalam hukum Islam maupun secara perdata. hal. Dibuatnya perjanjian dengan perjanjian baku kadang kala menyebabkan munculnya ketidakseimbangan antara nasabah debitur dan bank. sepanjang adanya 2005.Dari pengertian tersebut. situasi ini dapat diterima sepanjang tidak menimbulkan keadaan dengan klusul yang tidak wajar. sepanjang telah terjadi pembiacaraan dan tawar menawar antara pihak bank dan nasabah debitur.45-46. Akan tetapi. Hal ini dapat terjadi apabila salah satu pihak yang lebih kuat mengambil keuntungan dari situasi yang lebih menguntungkannya. Bandung. Situasi demikian merupakan konsekuensi kebebasan yang dapat memuaskan semua pihak sepanjang pihak lawan tidak mengabaikan hak-hak dan peluang-peluangnya sendiri. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. .

Dr.M. sedangkan untuk tanah yang belum bersertifikat. memberikan suatu hak baru atas tanah. yaitu perbankan dengan prinsip syariah. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad (kontrak) dan prinsip operasional transaksi perbankannya yang 31 Wawancara dengan Prof. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional. juga menerapkan jaminan atas perjanjian pembiayaan antara bank dengan nasabah peminjam seperti halnya pada bank konvensional.Hasballah Thaib. Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria untuk melaksanakan kewenangan tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan.31 Pasal 19 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa setiap perjanjian yang dimaksud memindahkan hak atas tanah.H. Kewenangan PPAT sebagaimana dimaksud PP Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah untuk membuat akta peralihan hak atas tanah-tanah yang telah memiliki hak atau tanah bersertifikat.kesepakatan kedua belah pihak. Dalam dunia perbankan Islam.MA pada 2 Mei 2009 . harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria. peralihan hak atas tanahnya dibuat oleh notaris. menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan.

pembiayaan berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah). tentunya bank menjual barang kepada nasabahnya dengan cara kredit atau angsur. SK Gubernur. walaupun prinsip utamanya murabahah dapat juga dilakukan dengan tunai.berdasar pada syariah. prinsip jual beli barang dengan memperoleh keuntungan (murabahah). Bank meminta kepada nasabah debitur untuk menyerahkan jaminannya. namun bentuk jaminannya adalah sama. maupun Akta Penyerahan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh notaris. Dengan demikian. Dengan demikian. melainkan surat-surat kepemilikannya. adalah merupakan salah satu bentuk jual beli dalam islam. atau dengan adanya pilihan pemindahan kepemilikan atas barang yang disewa dari pihak bank oleh pihak lain (ijarah wa iqtina) juga membutuhkan jaminan dalam pelaksanaannya. . Oleh karena adanya praktek angsuran. sebagai salah satu produk dari bank syariah yang sangat populer pelaksanaannya. pembiayaan berdasarkan prinsip penyertaan modal (musyarakah). Pembiayaan murabahah. umumnya di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani nasabah menyerahkan Surat Keterangan atas tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. yang mengacu pada jual beli barang dengan tambahan keuntungan yang telah disepakati. bukan tanahnya yang diserahkan kepada pihak bank. dalam hal ini dapat berbentuk Surat Keputusan (SK) Camat. atau pembiayaan barang modal berdasarkan prinsip sewa murni tanpa pilihan (ijarah). SK Bupati. Dalam prakteknya di dunia perbankan. tentunya bank merasa perlu adanya jaminan dari debitur untuk pembayaran kembali atas hutang yang telah diberikan.

33 Wawancara dengan Prof. Capacity (Kemampuan). yaitu character. analisa mengenai karakter ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan. yang berbeda hanya pengunaan istilahnya saja. analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah.33 Faktor collateral atau faktor jaminan adalah faktor yang sangat penting yang tidak dapat terlepas dari faktor-faktor lainnya. Jaminan diberikan sebagai langkah preventif untuk memastikan bahwa modal yang disalurkan ataupun uang yang dipinjamkan akan dapat dipenuhi oleh pihak yang dimodali atau yang diberikan hutang. dan condition of economy32. kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis.M. analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri.MA pada 2 Mei 2009 .H.untuk diberikan. analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. capital. Bahkan pada dasarnya. Bahkan dalam penerapan operasional transaksi perbankannya.Dr.Dalam pemberian pembiayaan pada bank konvensional maupun bank syariah dilakukan atas dasar pertimbangan prinsip 5C. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan.Hasballah Thaib. collateral. capacity. bank syariah hampir sama dengan bank konvensional. Yang berbeda mungkin 32 Character (karakter). Capital (Modal). Condition of economy (kondisi). Prinsip 5C pada bank konvensional ini dipergunakan pada bank syariah karena prinsip-prinsip ini adalah merupakan prinsip yang bersifat universal sehingga tidak menyalahi nilai-nilai Islam yang diusung oleh perbankan syariah itu sendiri. dimana apabila tidak ada faktor collateral atau jaminan ini maka kredit sangat sulit -kalau tidak mau dikatakan tidak mungkin. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada berlangsungnya pembiayaan. prinsip 5C ini adalah prinsipprinsip yang bersumber dari nilai-nilai Islam yang diadopsi oleh perbankan konvensional. dan Collateral (jaminan).

Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. namun unsur 34 . Pertama. hanya sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. debiturnya juga dipilih oleh bank. Jaminan berdasarkan hukum Islam bukanlah sesuatu yang mutlak harus ada. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. namun hanya merupakan tambahan yang diberikan nasabah debitur untuk kepastian dalam pembayaran. Pada bank syariah.hanya karena adanya nilai-nilai ukhuwah sesama muslim yang menyebabkan mereka lebih memilih perbankan syariah daripada perbankan konvensional. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. misalnya Standard Chartered Bank yang mengundang para pengambil kredit tanpa jaminan tetapi dengan bunga yang tinggi. ada juga yang tidak memerlukan jaminan.34 Akan tetapi. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. pelaksanaan kredit yang diberikan oleh bank. Pada bank konvensional. berwujud ataupun tidak berwujud. orang tersebut sudah sangat dikenal.

jaminan kebendaan adalah: “Jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda.yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. Jakarta. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. maupun jaminan kebendaan. yang mempunyai ciri-ciri mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu. hal. Untuk melengkapi perjanjian pembiayaan ini. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. 2004. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya. dibuat juga suatu perjanjian jaminan hutang. selalu mengikuti bendanya dan dapat dialihkan. baik itu jaminan yang bersifat perseorangan. Raja Grafindo Persada. Menurut Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang membutuhkan dana. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan tersebut adalah kepercayaan. bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. termasuk di dalamnya jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. dapat dipertahankan terhadap siapapun. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. 35 .24.”35 Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Salim Hs.

Kencana. diperlukan notaris dalam pembuatan akta otentiknya. 68 Salim Hs. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. apalagi apabila akta itu memuat perjanjian yang mengikat kedua belah pihak yang membuat perjanjian itu. maka apa yang tersebut dalam akta otentik itu merupakan bukti yang sempurna. Disinilah letak arti penting dari akta otentik yang dalam praktek hukum sehari-hari memudahkan pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat. dalam hal ini adalah perjanjian pembiayaan murabahah yang menggunakan jaminan tanah yang belum bersertifikat dalam transaksinya. 22 . Berbeda dengan akta dibawah tangan yang masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak. hal. sehingga tidak perlu dibuktikan lagi dengan alat-alat pembuktian lain.37 Sebagai suatu perjanjian hutang piutang. jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”. Dengan adanya akta otentik berarti mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat. 2006. hal.36 Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”.Op.nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan. Menurut M. Jakarta.Bahsan.cit. Jadi apabila antara para pihak yang membuat perjanjian itu terjadi sengketa. atau dikuatkan lagi dengan alat-alat pembuktian 36 37 Hermansyah.

”40 Defenisi operasional perlu disusun. Konsepsi Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Op. Karena istilah yang digunakan untuk membahas suatu masalah. Karena itu dikatakan bahwa akta dibawah tangan itu merupakan permulaan bukti tertulis. untuk memberi pengertian yang jelas atas masalah yang dibahas. 1998. hal. “Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus. Karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran. Jakarta. RajaGrafindo Persada. Metode Penelitian Survey. 70 40 Sumandi Suryabrata.39 Selanjutnya. antara abstraksi dan realitas”. tidak boleh memiliki makna ganda. 2. Supranto. LP3ES. hal 3 .38 Konsep merupakan dasar dari semua pemikiran dan komunikasi. masalah khusus sangat membutuhkan ketepatan suatu konsep dan keahlian untuk menemukannya atau menciptakannya (inventiveness). Menurut beliau. Tan Kamello mengatakan sebagai berikut : ”Pentingnya defenisi operasional adalah 38 39 Masri Singarimbun dkk. Di dalam penelitian.lainnya. Metodologi Penelitian. Terhadap pentingnya disusun defenisi operasional ini. yang disebut dengan defenisi operasional. Jakarta. Sumandi Suryabrata memberikan arti khusus apa yang dimaksud dengan konsep. namun sering kurang diperhatikan apa konsep itu dan masalah yang ditemui dalam penggunaannya. Cit. sebuah konsep berkaitan dengan defenisi operasional. “Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi. hal 34 J. 1999.

Bandung. menyimpan akta. untuk menghindari terjadinya salah pengertian dan pemahaman yang berbeda tentang tujuan yang akan dicapai dalam penelitian ini. Selanjutnya. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. 2004. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. memberikan grosse. baik dipandang dari aspek yuridis. Hukum Jaminan Fidusia.42 Tan Kamello. sehingga dengan demikian tidak akan menimbulkan perbedaan penafsiran atas sejumlah istilah dan masalah yang dibahas. Alumni. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. diperoleh suatu persamaan pandangan dalam menganalisa masalah yang diteliti. Hal 31 42 Pasal 1 angka 1 jo. salinan dan kutipan akta. dengan adanya penegasan kerangka konsepsi ini.untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. perlu dirumuskan serangkaian defenisi operasional atas beberapa variabel yang digunakan. konsepsi juga digunakan untuk memberikan pegangan pada proses penelitian. Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris 41 .”41 Selain itu. Oleh karena itu. maupun dipandang dari aspek sosiologis. dalam rangka penelitian ini. maka kemudian dikemukakan konsepsi dalam bentuk defenisi operasional sebagai berikut : a. Disamping itu.

Dalam hal ini. dan nasabah debitur sebagai pembeli. yang berisi transaksi jual beli. dengan harga jual dari bank berdasarkan harga jual asal dari pemasok barang ditambah dengan persentase tambahan keuntungan untuk bank. d.b. Biasanya pembayaran harga dalam transaksi jual beli ini dilangsungkan dengan cara angsuran. adalah suatu transaksi sebagaimana diatur dalam KUH Perdata dan Hukum Islam. Dalam tesis ini. dengan harga jual dari bank ditentukan berdasarkan harga beli dari pemasok barang ditambah sejumlah nominal tertentu untuk keuntungan bank. Jaminan adalah sesuatu barang yang diberikan oleh nasabah peminjam kepada bank untuk menimbulkan keyakinan bahwa nasabah debitur akan memenuhi kewajibannya dari suatu perjanjian hutang piutang. Pembiayaan murabahah adalah pemberian pinjaman atau hutang kepada debitur atau nasabah peminjam terhadap transaksi jual beli barang. . yang besaran persentasenya disesuaikan dengan kesepakatan bersama. adalah suatu ikatan perjanjian antara nasabah debitur dengan Bank Syariah. Barang jaminan dapat berupa benda bergerak dan benda tidak bergerak. Akad pembiayaan murabahah. yang besarnya telah disepakati bersama antara kedua belah pihak. c. dan menentukan besarnya keuntungan yang diperoleh sebagai tambahannya. pihak bank harus memberi tahu harga awal produk yang dia beli. dimana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah debitur sebasgai pembeli. Akad Pembiayaan Murabahah (jual beli) ini. yaitu tanah yang belum bersertifikat. dikhususkan jaminan terhadap benda tidak bergerak. dimana bank bertindak sebagai penjual.

yaitu suatu penelitian hukum yang dilakukan dengan melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri di tengah masyarakat. 44 Bambang Sunggono. SK Camat. termasuk di dalamnya peraturan perundangundangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan di atas. Pendekatan yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis sosiologis/ empiris. Metode Penelitian Hukum. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Tanah yang belum bersertifikat adalah tanah yang telah ada tanda bukti haknya menurut peraturan lama.43 G. misalnya berupa SK Lurah. 2002. Pendaftaran Tanah dan PPAT. yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan atau menggambarkan dan menganalisis data yang diperoleh secara sistematis. Lokasi Penelitian. SK Bupati. tetapi belum disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997. Jakarta. Penelitian ini dilakukan pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Tembung Deli Serdang.e.44 yang dalam perumusan dan pembahasan masalahnya bersifat kualitatif (tidak berbentuk angka). hal 2. faktual dan akurat.89 43 . Rustam Effendi Rasyid. 2. yang alamat kantor dan tempat kedudukan untuk H. Tanpa Tahun. Medan. Tanah yang belum bersertifikat disamakan dengan tanah yang tidak bersertifikat. SK Gubernur juga dengan Grand Sultan. Raja Grafindo Persada. atau sama sekali tidak ada/ belum ada. hal. Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Metodologi Penelitian 1.

Data sekunder Data sekunder dalam penelitian ini adalah data-data yang diperoleh dari penelusuran kepustakaan. literatur-literatur. Kecamatan Percut Sei Tuan. b. yaitu proses tanya jawab dalam penelitian yang berlangsung secara lisan. makalah. Kabupaten Deli Serdang. dimana dua orang atau lebih bertatap muka mendengarkan langsung informasi atau keterangan-keterangan mengenai masalah yang diteliti. yaitu pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah dan juga pada beberapa nasabah debitur dari Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. juga dilakukan penelitian pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah lainnya. yaitu: a.melaksanakan kegiatan usahanya terletak di Jalan Pekan Raya nomor 13 A. Adapun alasan dipilihnya lokasi tersebut adalah karena Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Medan merupakan salah satu Bank Pembiayaan Rakyat Syariah dimana banyak perjanjian pembiayaan murabahah yang dilakukan dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Sumber Data. untuk mendapatkan data pendukung. Sumber data dalam penelitian ini adalah terdiri dari dua sumber. Data primer Data primer dalam penelitian ini diperoleh dengan cara pengumpulan data secara langsung melalui wawancara. peraturan perundang- . Selain itu. 3.

karya ilmiah seperti makalah. hal. pengamatan atau observasi. Pengumpulan data dilakukan dengan cara studi dokumen.46 a. yakni berupa normanorma hukum seperti antara lain: peraturan perundang-undangan. artikel-artikel yang terdapat pada majalah-majalah maupun koran. Alat Pengumpul Data. maka dalam menganalisis data yang digunakan adalah analisa kualitatif. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer. yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan logis agar dapat memberikan jawaban atas Bahan hukum primer adalah bahan-bahan hukum yang mengikat. 5. Selanjutnya bahan hukum tersier adalah bahan yang memberikan petunjuk ataupun penjelasan terhadap bahan-bahan hukum primer dan sekunder. Jakarta. hal. yaitu studi dokumen atau bahan pustaka. Lihat: Soerjono Soekanto. baik data primer maupun sekunder.66 45 . Penerbit UI Press. yaitu dengan menghimpun data yang berasal dari kepustakaan yang berupa peraturan perundang-undangan.45 4. Analisis Data Setelah semua data dalam penelitian ini diperoleh. dan wawancara.55 46 Di dalam penelitian dikenal tiga jenis alat pengumpul data. 1986. Lihat: Soerjono Soekanto. sekunder dan tersier. Ibid. jurnal. Pengantar Penelitian Hukum. Untuk mendapatkan hasil yang objektif dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya secara ilmiah. maka data dalam penelitian ini diperoleh melalui: a. pengumpulan data dilakukan melalui wawancara kepada pihak-pihak yang ada kaitannya dengan permasalahan yang diteliti. buku-buku atau literatur. Terhadap Data Sekunder. dan segala tulisan yang mempunyai hubungan dengan permasalahan yang diteliti. Terhadap Data Primer.undangan serta sumber-sumber lainnya yang berhubungan dengan penyusunan tesis ini yang dapat dibedakan atas bahan hukum primer.

permasalahan yang telah dipaparkan dan selanjutnya dianalisa secara kualitatif dengan kalimat yang sistematis dan akhirnya ditariklah suatu kesimpulan dengan cara deduktif. .

2. Agunan dalam konstruksi ini merupakan jaminan tambahan (accessoir). Pandangan Umum Tentang Jaminan 1. 21 . Jaminan ini diserahkan oleh debitur oleh pihak yang membutuhkan dana pada bank.BAB II KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH A.47 Selain istilah jaminan dikenal juga istilah agunan.cit. op. istilah jaminan dalam Pasal 1 Angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan yaitu : “Jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah”. Pengertian Jaminan Istilah jaminan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda yaitu zekerheid atau cautie. Merupakan jaminan tambahan Diserahkan oleh debitur pada bank 3. Unsur-unsur dari suatu agunan adalah : 1. Zekerheid atau cautie mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhinya tagihannya. hal. disamping pertanggungjawaban debitur terhadap barangbarangnya. dimana tujuan agunan ini adalah untuk mendapatkan fasilitas dari bank. Untuk mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan 47 Salim Hs.

Jaminan menurut Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan diberi arti sebagai “keyakinan akan i’tikad baik dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”.48 Sedangkan dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, tidak ada menyebutkan tentang jaminan tetapi disebut dengan agunan. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa agunan merupakan jaminan tambahan, baik berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak yang diserahkan oleh pemilik agunan kepada Bank Syariah dan/atau Unit Usaha Syariah, guna menjamin pelunasan kewajiban nasabah penerima fasilitas. Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.49 Dalam Seminar Pembinaan Badan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Jogjakarta tanggal 20 sampai dengan 30 Juli 1977 disimpulkan pengertian jaminan. Jaminan adalah “Menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda.50 Pengertian jaminan tersebut memiliki kesamaan dengan pengertian jaminan
Rachmadi Usman, Aspek -Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia, Gramedia Pusaka Utama, Jakarta, 2001, hal.282 49 Hermansyah, op. cit, hal. 68 50 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-Bab tentang Kredit Perbankan, Gadai dan Fidusia, Cetakan IV, Bandung, Alumni 1987, hal. 227-265
48

yang dikemukakan oleh Hartono Hadisoeprapto dan M.Bahsan. Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Menurut M.Bahsan, jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”.51 Dengan adanya pemberian jaminan oleh pihak debitur kepada kreditur, dimaksudkan dapat memberikan keyakinan bahwa pemberian fasilitas pembiayaan akan dilunasi sesuai dengan perjanjian. Untuk dapat memberikan keyakinan tersebut maka sesuatu yang menjadi jaminan harus memenuhi persyaratan baik secara hukum/ yuridis maupun secara ekonomis yang baik dan benar. Syarat-syarat hukum/yuridis meliputi: a. Jaminan harus mempunyai wujud nyata (tangiable). b. Jaminan harus merupakan milik debitor dengan bukti-bukti surat-surat autentiknya. c. Jika jaminan berupa barang yang dikuasakan, pemiliknya harus ikut menandatangani akad kredit/ pembiayaan. d. Jaminan tidak dalam proses pengadilan. e. Jaminan bukan sedang dalam keadaan sengketa. f. Jaminan bukan yang terkena proyek pemerintah.52
51 52

Salim Hs.Op.cit, hal. 22 H. Malayu SP Hasibuan, Dasar-Dasar Perbankan, Citra Aditya Bakti, Jakarta, 2001, hal

110

Syarat-syarat ekonomis jaminan: 1) Jaminan harus mempunyai nilai ekonomis pasar. 2) Nilai jaminan kredit/ pembiayaan harus lebih besar dari pada pembiayaan. 3) Marketability yaiut jaminan harus mempunyai pasar yang cukup luas atau mudah dijual.

4) Ascertainability of value yaitu jaminan kredit/ pembiayaan yang diajukan oleh
debitur harus mempunyai standar harga tertentu (harga pasar).

5) Transferable yaitu jaminan kredit/pembiayaan yang diajukan debitur harus
mudah dipindahtangankan baik secara fisik maupun hukum.53 Oleh karena lembaga jaminan mempunyai tugas melancarkan dan mengamankan pemberian kredit/ pembiayaan, maka jaminan yang baik (ideal) adalah: a) Yang dapat secara mudah membantu memperoleh pembiayaan/kredit itu oleh pihak yang memerlukannya. b) Yang tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari pembiayaan/kredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya. c) Yang memberikan kepastian kepada si pemberi pembiayaan/kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu dapat mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya si penerima (pengambil) fasilitas pembiayaan/kredit.54 Dalam hukum Islam, seluruh mazhab hukum syariah tidak membenarkan
ibid, hal 111 R.Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Citra Aditya bakti, Bandung, 1996, hal 3
54 53

Sedangkan menurut terminologi kafalah adalah “jaminan yang diberikan kafiil (penanggung) kepada pihak ketiga atas kewajiban/prestasi yang haris ditunaikan pihak kedua (tertanggung). Kafalah menurut etimologi berarti al-dhamanah.Ag. hal 227 Wahbah Zuhaili. ada akad yang disebut dengan rahn. hal 4141. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. hamalah.55 Sehingga. Jakarta. yang dikenal dengan istilah rahn. agunan itu berhubungan dengan hutang piutang yang timbul dari padanya. Secara umum jaminan dalam hukum Islam (fiqh) dibagi menjadi dua. dan za’aamah. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. Kafalah dengan jiwa dikenal pula dengan kafalah bi al-wajhi.”56 Kafalah dibagi menjadi dua bagian. yaitu adanya kesediaan pihak penjamin (al-kafil. addhamin atau al-za’im) untuk menghadirkan orang yang ia tanggung kepada yang janjikan tanggungan (makful lah).meminta jaminan untuk akad yang bertujuan untuk melakukan transaksi berdasarkan kemitraaan. M. yakni menjamin atau menanggung. Namun dalam perbankan syariah. Amir Syarifuddin. 2003. Jakarta. cet 6. garis-garis Besar Fiqih. yaitu kafalah dengan jiwa (kafalah binnafs) dan kafalah dengan harta (kafalah bil-maal). Prenada Media. dalam makalah AH. yaitu jaminan yang berupa orang (personal guarancy). 2002. Dar al-fikr. al-fiqh al-Islamy waa adillatuhu. para ulama memaknainya sebagai “menjadikan barang berharga sebagai jaminan suatu hutang”. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. 56 55 . ketiga istilah tersebut memiliki arti yang sama. dan yang kedua adalah jaminan berupa harta benda. Beirut. yang mengandung makna ”tetap dan tertahan”. yang sering dikenal dengan istilah homan atau kafalah. Azharuddin Lathif.

di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. maka penjamin (pembawa barang) bersedia memberi jaminan kepada penjual untuk memenuhi kepentingan pembeli (mengganti barang yang cacat tersebut). yaitu: pertama. kafalah bi al-dayn. M. Jakarta. secara etimologi berarti tetap. Sedangkan rahn. kafalah dengan ‘aib. op. yaitu kewajiban menyerahkan benda-benda tertentu yang ada di tangan orang lain. jilid III hal. maksudnya adalah jaminan bahwa jika arang yang dijual ternyata mengandung cacat. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. 58 57 . 133 Ad-Dardir. seperti mengembalikan barang yang di-ghashab dan menyerahkan barang jualan kepada pembeli. Mesir. Sedangkan menurut istilah ar-rahn adalah harta yang dijadikan pemiliknya sebagai jaminan hutang yang bersifat mengikat. yaitu kewajiban membayar hutang yang menjadi beban orang lain. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. kekal. karena waktu yang terlalu lama atau karena hal-hal lainnya.Ag.cit.Kafalah yang kedua adalah kafalah harta. yaitu kewajiban yang mesti ditunaikan oleh dhamin atau kafil dengan pembayaran (pemenuhan) berupa harta. kafalah dengan penyerahan benda. Maksud menahan sesuatu barang adalah barang yang mempuyai nilai harta menurut pandangan syara’ yang dijadikan sebagai jaminan hutang.57 Akad arrahn dalam istilah hukum positif disebut dengan barang jaminan/agunan. syarh al-shagir bi syarh ash-shawi. 303. dalam makalah AH Azharuddin Lathif. Dar al-fikr. ketiga.58 Akad rahn menurut syara’ adalah menahan sesuatu dengan cara yang dibenarkan yang memungkinkan untuk ditarik kembali. Kafalah harta ada tiga macam. kemudian si pemilik harta tersebut diperbolehkan Gemala Dewi. 1978. jaminan. kedua. hal.

Artinya barang jaminan itu berada dalam kekuasaan orang yang memberikan pembiayaan.59 Defenisi ini mengandung pengertian bahwa barang yang boleh dijadikan jaminan atau agunan hutang itu hanya yang bersifat materi. Barang yang termasuk rahn adalah transaksi yang menggunakan surat berharga (sebagai jaminan dengan barang). Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. demikian 59 Muamalat Institute. maka tidak mungkin tanah itu diberikan secara fisik. dan uang yang dibutuhkan telah diterima peminjam uang. Apabila barang jamainan itu berupa benda tidak bergerak. Tentu saja penyerahan barang dari orang yang berhutang kepada bank yang memberikan pembiayaan itu sesuai dengan barang jaminannya. Oleh karena itu jika barang jaminan berupa tanah. Para ulama fiqh sepakat mengatakan bahwa ar-rahn baru dianggap sempurna apabila barang yang dirahnkan itu secara hukum telah berada di tangan pemberi hutang. tapi dapat berupa alat bukti hak (sertifikat). cukup surat-surat jaminan tanah itu atau surat-surat rumah itu yang dipegang oleh pemberi hutang. tidak termasuk manfaat sebagaimana yang dikemukakan ulama mazhab Maliki. 1999 . seperti rumah dan tanah. Barang jaminan itu boleh dijual apabila hutang tidak dapat dilunasi dalam waktu yang disepakati kedua belah pihak.mengambil hutang seharga nilai barangnya atau sebahagian. Syarat ini menjadi penting karena Allah dalam Surat Al-Baqarah ayat 283 menyatakan “fa rihanun magbudhah” (barang jaminan itu dikuasai [secara hukum]). yaitu dalam hal ini adalah bank. Syarat yang terakhir (kesempurnaaan ar-rahn) oleh para ulama disebut almarhun (barang jaminan dikuasai secara hukum).

Dari uraian tentang kedua konsep jaminan tersebut.juga jika jaminan itu mobil atau sepeda motor. Sebagai perbandingan. dan lainnya. tapi hanya dijamin oleh harta kekayaan seorang lewat orang yang menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan. Sedangkan jaminan perorangan tidak memberikan hak mendahului atas benda-benda tertentu. mudharabah.60 Dalam dunia perbankan. artinya sebagai akad tambahan. sedangkan jaminan yang terkait dengan benda/harta yang harus diberikan ebitur (orang yang berhutang) kepada kreditur (orang yang berpiutang) disebut dengan rahn. maka yang diserahkan dapat berupa alat bukti kepemilikannya (BPKB). dalam sistem yang berlaku di Indonesia. op. Untuk jaminan yang diberikan oleh pihak lain atas kewajiban prestasi yang harus dilaksanakan oleh pihak yang dijamin (debitur) kepada pihak yang berhak menerima pemenuhan kewajiban (kreditur) disebut dengan kafalah. Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri “kebendaan” dalam arti memberikan hak mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang bersangkutan. yaitu jaminan materiil (kebendaan) dan jaminan immateriil (perorangan. maka bank dapat meminta nasabah untuk menyerahkan 60 Salim HS.cit. jaminan digolongkan menjadi dua macam. hal 23 . bortogh). jelas bahwa eksistensi jaminan diakui dalam hukum Islam. jaminan (collateral) terhadap produk lain seperti dalam pembiayaan ba’i almurabahah. rahn diaplikasikan kedalam dua bentuk yaitu : (1) Sebagai produk pelengkap Rahn dipakai sebagai produk pelengkap.

sedangkan hipotek atas tanah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Sedangkan hipotek diatur dalam Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH Perdata. 2. dalam rahn. Keuntungan yang diperoleh bank hanya berasal dari biaya-biaya tersebut diatas. diantaranya adalah Malaysia. Gadai (pand) diatur dalam Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1160 KUH Perdata. pemeliharaan. Bedanya dengan pegadaian biasa. Dasar Hukum Jaminan di Indonesia Adapun yang menjadi dasar hukum jaminan di Indonesia yang merupakan sumber hukum jaminan tertulis adalah : a. (2) Sebagai produk tersendiri Dibeberapa negara Islam. akad rahn telah dipakai sebagai alternatif dari pegadaian konvensional. penjagaan serta penaksiran. Bank dapat menahan barang nasabah sebagai konsekuensi dari akad tersebut. yang dipungut dari nasabah adalah iaya penitipan. Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.jaminan. maka barang gadai akan dikembalikan pada nasabah. Jaminan yang masih berlaku dalam KUH Perdata hanyalah gadai (pand) dan hipotek kapal laut dan pesawat udara. Apabila pinjaman telah lunas. Ketentuan tentang hipotek atas tanah kini sudah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak . nasabah tidak dikenakan bunga.

1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Stb. UHDagang terdiri atas 2 Buku. Jumlah Pasal KUHDagang sebanyak 754 Pasal dan Pasal-pasal yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal-pasal yang berkaitan dengan hipotek kapal laut. dan 39 diatur dengan Undang-Undang”. Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. 33. b. Sedangkan dalam Pasal 57 UUPA berbunyi “Selama Undang-Undang mengenai hak tanggungan tersebut dalam Pasal 51 belum terbentuk. 1937-190”. an Buku II tentang hak-hak dan kewajiban yang timbul dalam pelayaran. Jaminan diatur dalam KUHDagang dalam Stb. sedangkan ketentuan yang masih berlaku. hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25. . 1847 Nomor 23. yaitu Buku I tentang Dagang pada umumnya. c. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Ketentuan-ketentuan yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal 51 dan Pasal 57 UUPA. Pasal 51 UUPA berbunyi “Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik. yang muatannya 20 m3 lebih. maka yang berlaku adalah ketentuanketentuan mengenai hypotheek tersebut dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan credietverband tersebut dalam Stb. hanya ketentuanketentuan yang berkaitan dengan hipotek kapal laut dan pesawat udara. yaitu Pasal 314 sampai dengan Pasal 316 KUH Dagang.Tanggungan.

sepanjang mengenai tanah dan ketentuan mengenai credietverband dalam Stb.d. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran. hak mendahulu. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. karena hanya tanah yang bersertifikat saja yang dapat dijaminkan. tentu tidak bisa dijaminkan dengan lembaga jaminan yang berlaku di Indonesia. dan hapusnya jaminan fidusia. Tujuan pencabutan ketentuan yang tercantum dalam Buku II KUHPerdata dan Stb. Oleh karena itu. untuk . 1937190. 1937-190 adalah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan. sehubungan dengan perkembangan tata perekonomian Indonesia. 1908-542 sebagaimana telah diubah dalam Stb. dan eksekusi jaminan fidusia. Undang-Undang ini mencabut berlakunya hipotek sebagaimana yang diatur dalam Buku II KUH Perdata. Terhadap tanah yang belum bersertifikat. pengalihan. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 tentang Pelayaran berbunyi: 1) Kapal yang telah didaftar dapat dibebani hipotek. Undang-Undang ini terdiri atas 7 Bab dan 41 Pasal. yaitu dengan lembaga Hak Tanggungan. e. 2) Ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah. f. Hal-hal yang diatur dalam Undang-Undang ini meliputi pembebanan pendaftaran.

hak pakai. akta tersebut dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. c) 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. Untuk tanah tidak bersertifikat. dan rumah bersertifikat. dan rumah tinggal. Akta tersebut didasarkan pada asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. tanpa hak tanggungan. Untuk pengikatan atas jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan tidak bersertifikat. bangunan. Di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani.mengatasinya biasanya pihak bank menggunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk mengikat perjanjian tersebut. Dalam pasal 20 disebutkan. untuk agunan berupa tanah. dilakukan dengan pembuatan akta kuasa menjual. gedung.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. mengakui dan menerima tanah tidak bersertifikat menjadi barang jaminan. tetapi Bank Indonesia dalam Peraturan Bank Indonesia No. nilai agunan yang dapat diperhitungkan paling tinggi sebesar: a) 80% dari nilai tanggungan untuk agunan berupa tanah bangunan dan rumah bersertifikat yang diikat dengan hak tanggungan. b) 60% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah. . bagian ketiga Pasal 19 tentang penilaian agunan. walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya.

maka asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan salah satu faktor yang sangat penting. sehingga tidak ada perjanjian kalau kesepakatan dan persetujuan tidak ada. bahwa untuk sahnya perjanjian-perjanjian diperlukan . dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang menyebutkan. ada pula yang mendasarkannya pada Pasal 1320 KUH Perdata61 .Sebagai salah satu asas yang ada dalam kaedah hukum perjanjian. kebiasaan dan undang-undang.” Jadi. Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. Kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini didasarkan pada Pasal 1338 ayat 1 KUH Perdata. yang menyebutkan bahwa: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian. bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. setiap orang yang membuat perjanjian. Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. 61 Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan. diharuskan oleh kepatutan. Karena dalam setiap perjanjian harus ada kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak yang berjanji. dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. yang mengatur tentang syarat-syarat sahnya sebuah perjanjian. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. kebiasaan dan undang-undang.

Ahmadi Miru menyebutkan lagi dalam Bukunya sebagai berikut : Kebebasan berkontrak memberikan jaminan kebebasan kepada seseorang untuk secara bebas dalam beberapa hal yang berkaitan dengan perjanjian.dan (5) Kebebasan-kebebasan lainnya yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. (4) Bebas menentukan bentuk perjanjian. 2007. kecuali terhadap pasalpasal tertentu yang sifatnya memaksa. kecakapan untuk membuat suatu perikatan. (3) Bebas menentukan isi atau klausul perjanjian. diantaranya : (1) Bebas menentukan apakah ia akan melakukan perjanjian atau tidak. Hal ini juga didasarkan pada teori hukum perikatan atau perjanjian. Hal ini juga tidak terlepas dari sifat Buku III KUH Perdata. dengan ketentuan. hal. undang-undang memberi hak dan kewenangan pada setiap orang untuk dapat memindahkan hak dan wewenangnya kepada orang lain melalui pemberian kuasa. yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Jakarta. Tentang kebebasan untuk mengadakan perjanjian ini. empat syarat. RajaGrafindo Persada. yang hanya merupakan hukum yang mengatur sehingga para pihak dapat mengenyampingkannya. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. 62 Ahmadi Miru.Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan suatu dasar yang menjamin kebebasan orang dalam melakukan perjanjian. suatu hal tertentu.62 Apabila terjadi wan prestasi. dan suatu sebab yang halal. maka Akta Pengakuan Hutang Dengan Kuasa Menjual Dan Pemberian Jaminan menjadi dasar bagi bank untuk melakukan eksekusi. (2) Bebas menentukan dengan siapa ia akan melakukan perjanjian. bahwa pemindahan hak dan wewenang itu harus berdasarkan pada kesepakatan dan persetujuan kedua belah pihak.4 .

tentu ini adalah solusi terbaik yang tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku apabila terjadi kasus ingkar janji dari pihak nasabah. maka hendaklah ada barang tanggungan yang dipegang. 89 63 .”63 Jaminan dibolehkan dalam Islam karena berdasarkan Hadits Riwayat Abu Daud Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Karya Toha Putra. Fungsi Jaminan dalam Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada bank dengan prinsip syariah. Tapi perjanjian antara kedua belah pihak yang memperjanjikan akan menjual barang jaminan yang diperkuat lagi dengan akta surat kuasa menjual yang dibuat dalam sebuah akta otentik oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang yaitu notaris. hal ini diperbolehkan sesuai dengan petunjuk dalam surat al-baqarah ayat 283: “Jika kamu dalam perjalanan (dan bermuamalah tidak secara tunai) sedang kamu tidak memperoleh seorang penulis. Hal ini diperlukan oleh bank untuk menjaga dana masyarakat yang disimpan dan dikelola oleh bank. Semarang. sama halnya dengan perjanjian kredit pada bank konvensional. Sehingga dengan pembuatan surat kuasa khusus untuk menjual barang jaminan. hal. 3. diperbolehkan untuk meminta jaminan. dapat menguatkan posisi bank guna menjamin kepastian pembayaran kembali dana yang telah dikeluarkannya pada nasabah. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah AlQur’an. memang Akta Pengakuan Hutang dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual yang digunakan untuk menjadikan tanah belum bersertifikat sebagai jaminan bukanlah merupakan sebuah lembaga jaminan.Dengan demikian. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah.

apabila perlu. Sinar Baru Agensindo. pada bank dengan prinsip syariah. juga menerapkan jaminan seperti halnya pada bank-bank konvensional.64 Meminta jaminan atas hutang pada dasarnya bukanlah sesuatu yang tercela. hal 309-313 Abdullah Saeed. bahwa hutang itu harus dilunaskan dan orang yang menjamin harus juga membayarnya. Dalam sejumlah kesempatan. Selain barang yang pengadaannya dibiayai bank yang dijadikan jaminan.cit. hal. sesuai dengan petunjuk surat AZ-Baqarah ayat 283 tersebut. Nasai dan Ibnu Majah. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk 64 65 Sulaiman Rasyid. 136 .65 Oleh karena itu. Dalam sejarah Nabi pernah menjaminkan baju besi beliau kepada seorang Yahudi di Madinah. hal ini diceritakan oleh sahabatnya Anas dan kemudian diriwayatkan oleh Ahmad. 2003. Dalam praktek bank Islam. sewaktu menghutang gandum untuk kebutuhan rumah tangganya. yang dijadikan jaminan adalah barang yang pengadaannya dibiayai oleh bank. Nabi bersabda yang maknanya yaitu. baik bank umum syariah maupun bank Pembiayaan rakyat syariah. Al-qur’an memerintahkan umat Islam untuk menulis tagihan hutang mereka. demikian menurut Al-Qur’an dan Sunnah.dan tarmizi. op. Bukhari. bank juga dapat meminta jaminan tambahan. Nabi memberikan jaminannya kepada para krediturnya atas hutang beliau. dan jika perlu meminta jaminan atas hutang itu. Jaminan adalah salah satu cara untuk memastikan bahwa hak-hak kreditur tidak akan dihilangkan dan untuk menghindarkan diri dari “memakan harta orang dengan cara yang bathil”. Jakarta. Fiqih Islam.

jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional. maka umumnya bank syariah sangat berhati-hati dalam melakukan penyaluran dana melalui . sedangkan bank syariah melalui skim pembiayaan. Akan tetapi. yang biasanya berkisar 30%-70%. ini karena di antara kedua pihak telah ada kesepakatan bagi hasilnya. Hal inilah yang menjadi konsekuensi dari skim pembiayaan dengan prinsip bagi hasil (profit and loss sharing). justru pihak bank sangat memungkinkan mengalami kerugian apabila usaha nasabahnya mengalami kegagalan atau kebangkrutan. Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad-akad (kontrak) dan prinsip-prinsip operasional transaksi perbankannya yang berdasar pada syariah. Apabila dibandingkan penyaluran dana melalui skim pembiayaan berdasarkan margin keuntungan. Pemikiran lainnya. bank syariah berbeda dengan perbankan konvensional yang dalam penyaluran dananya melalui skim kredit. Pembiayaan ada kalanya mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan (profit margin). Bank syariah dalam penyaluran dananya kepada nasabah penerima pembiayaan tidak dapat dipastikan memperoleh keuntungan tertentu (modal pembiayaan ditambah return) sebagaimana dalam skim pembiayaan yang mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan. Atas dasar tingkat spekulasi yang tinggi dalam skim pembiayaan. yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. Namun sebaliknya. apabila usaha nasabah berhasil maka akan memperoleh bagi hasil yang lebih besar. atau 50%. 40%-60%.50%. namun bentuk jaminannya adalah sama.

pihak bank harus melakukan penelitian dan penilaian yang seksama terhadap calon nasabah debiturnya. tidak dapat dipungkiri bahwa pada kenyataannya jaminan sangat menentukan tingkat keamanan pembiayaan yang disalurkan oleh bank. sebelum memberikan persetujuan pembiayaan. nasabah debitur akan tetap berusaha serius dan dengan jujur mengembalikan dana pembiayaan yang telah disepakati dalam perjanjian. Sebagaimana lazimnya bahwa dana nasabah tersebut dalam sewaktu-waktu atau dalam jangka waktu tertentu akan diambil kembali oleh nasabah dengan tambahan keuntungan baik yang berupa bagi hasil (bila merupakan dana investasi) atau bonus (bila berupa dana titipan). yang oleh karenanya . Di samping itu. Namun. Capacity and Condition of Economy. dana masyarakat.skim ini. yaitu bahwa dana bank adalah dana nasabah. yaitu dengan melakukan prinsip 5C. dan hal ini berhubungan dengan filosofi dasar dari dana bank. Terlebih apabila mengingat bahwa bank syariah sebagaimana bank konvensional adalah merupakan lembaga intermediary keuangan. dimana dana yang dikelola oleh bank sebagian besar merupakan dana pihak ketiga (nasabah kreditur) baik yang berupa dana tabungan (titipan/wadi’ah) maupun dana investasi yang berupa deposito (mudharabah natau musyarakah). yaitu: Character. Sebagai wujud dari sikap kehati-hatian bank melakukan penyaluran dananya melalui skim pembiayaan ini. sekalipun kondisinya buruk. Collateral. Memang secara teorits bahwa yang terpenting pertama adalah karakter dari nasabah calon penerima pembiayaan (nasabah debitur). Capital. keberadaan agunan menjadi sangat penting. karena jika karakternya baik.

2006 67 Ibid. 66 .66 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan disebutkan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang dijanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah.67 Atas dasar beberapa pertimbangan tersebut. Medan. maka pengajuan pembiayaan di bank syariah yang menggunakan skim murabahah dikenakan kewajiban memberikan jaminan/ agunan. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. atau setidaknya bank tidak akan mengalami kerugian yang begitu besar. menunjukkan bahwa jaminan mutlak diperlukan untuk memberikan kepastian bahwa dana tersebut dapat dikembalikan.harus dilindungi dan digunakan secara sangat hati-hati. Kenyataan di atas. Untuk memperoleh keyakinan tersebut. Pentingnya jaminan dalam kredit ataupun pembiayaan bank adalah sebagai salah satu sarana perlindungan hukum bagi keamanan bank dalam mengatasi resiko yaitu agar terdapat suatu kepastian bahwa nasabah debitur akan melunasi pinjamannya. bank melakukan penilaian atas jaminan (collateral) sebelum memberikan kredit kepada nasabah debitur dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian. jika misalnya ternyata hanya dapat mengeksekusi jaminan yang telah diberikan. karena debitur bertindak semaunya atau Tan Kamello.

f. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. diantaranya adalah sebagai berikut: a. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. c. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian.cit. 109 . b. Pada bank konvensional. baik secara langsung maupun tidak langsung. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. e. d. hanya 68 Gemala dewi. Op. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat.68 Dari hal-hal yang diuraikan diatas. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. beruwujud ataupun tidak berwujud. hal.asal-asalan dalam menjalankan usaha bisnisnya. Apakah proyek merugikan syiar Islam. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh dilanggar. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. Dalam perbankan syariah. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak.

Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang mem butuhkan dana. dimana collateral atau njaminan adalah faktor yang penting dalam pemberian pembiayaan. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. Pada bank syariah. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. Pertama.sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. orang tersebut sudah sangat dikenal. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan . namun unsur yang paling utama adalah prinsip kepercayaan.

Jaminan menempatkan pembeli untuk bertanggung jawab sesuai dengan kesepakatan bersama. tidak menyimpang dari ketentuan-ketentuan yang ada di dalam perjanjian yang telah disepakati bersama. jelaslah bahwa urgensi dalam perjanjian murabahah mutlak harus menggunakan jaminan. Dengan demikian. .tersebut adalah kepercayaan. agar nasabah dalam melakukan pembelian barang yang pembayarannya dilakukan secara tangguh atau angsur.

Tanpa adanya perjanjian para pihak. ketentuan umum mengenai jaminan diletakkan dalam Pasal 1131 sampai dengan Pasal 1138. Jakarta. Djambatan. Di sana diatur prinsip tanggung jawab seorang debitur terhadap hutang-hutangnya dan juga kedudukan semua kreditur atas tagihan yang dipunyai olehnya terhadap debiturnya. yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari akan menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangannya. hal. Perbankan Dan Masalah Kredit. Gatot Supramono. baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak. Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Barang jaminan adalah suatu perikatan antara kreditur dengan debitur. maka segala kebendaan milik debitur dapat dijual kepada umum dan hasil penjualan benda tersebut dibagi kepada para kreditur seimbang sesuai dengan besar piutang masing-masing kreditur. yang menyatakan bahwa segala kebendaan si berhutang. 1995. Jaminan yang terjadi karena undang-undang merupakan jaminan yang keberadaannya ditunjuk undang-undang. Dengan demikian berarti seluruh benda debitur menjadi jaminan bagi seluruh kreditur. apabila dalam waktu yang ditentukan terjadi kemacetan pembayaran hutang si debitur.69 Dalam KUHPerdata.B. yaitu yang diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata. Apabila debitur tidak dapat mematuhi kewajibannya untuk membayar hutangnya kepada kreditur. Suatu Tinjauan Yuridis. dimana debitur memperjanjikan sejumlah hartanya untuk pelunasan hutang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 56 69 .

Bandung.Dari Pasal 1131 dapat disimpulkan asas-asas hubungan ekstern debitur sebagai berikut: 1. Selain jaminan yang ditunjuk oleh undang-undang. sesuai dengan asas konsensualitas dalam hukum perjanjian. para kreditur mempunyai kedudukan yang disebut dengan kreditur konkuren. hal 58 . Satrio. Tanpa adanya perjanjian yang diadakan para pihak lebih dulu. 1999. Setiap bagian kekayaan debitur dapat dijual guna pelunasan tagihan kreditur. Gatot Supramono. Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta benda debitur saja. Op. Alumni. hal. karena perikatannya sudah diatur oleh undangundang. kecuali diantara kreditur mempunyai hak untuk didahulukan. Seorang debitur boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harta kekayaan debitur.70 Debitur dalam perjanjian ini bersifat pasif karena debitur tidak perlu membuat perjanjian jaminan atas harta bendanya. hasil penjualan barang-barang itu dibagibagikan menurut keseimbangan. 4-5. undang-undang memungkinkan para pihak untuk melakukan perjanjian penjaminan yang ditujukan untuk menjamin pelunasan atau pelaksanaan kewajiban debitur kepada kreditur.cit.71 Menurut Pasal 1132 KUHPerdata. dimana para kreditur konkuren ini semuanya bersama-sama memperoleh jaminan yang diberikan oleh undang-undang itu. 2. 3. yaitu besar kecilnya piutang masing-masing kreditur. Perjanjian jaminan ini merupakan 70 71 J. tidak dengan persoon debitur. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya.

ataupun bentuk-bentuk jaminan lainnya. artinya semua kreditur mempunyai yang sama dan masing-masing memperoleh pembayaran yang proporsional dengan besarnya piutang masing-masing. hipotek atas 72 Lihat Pasal 1133 KUHPerdata. hipotek. kreditur yang bersangkutan bukanlah kreditur yang diistimewakan. yaitu adanya benda tertentu yang dijadikan jaminan (zakelijk). kreditur yang demikian hanya memiliki hak atau kedudukan sebagai kreditur konkuren. Pemegang jaminan khusus mempunyai kedudukan sebagai kreditur preferen bisa karena memang telah ditetapkan oleh undang-undang.72 Timbulnya jaminan khusus ini karena adanya perjanjian yang khusus diadakan antara kreditur dan debitur yang berupa jaminan yang bersifat kebendaan. yaitu adanya orang tertentu yang sangup membayar hutang debitur apabila debitur wan prestasi. . Jaminan khusus ini dapat berupa jaminan kebendaan. maka sesuai dengan Pasal 1132 KUHPerdata. maka sesuai dengan Pasal 1139 dan 1149 KUHPerdata. atau bisa juga karena kreditur memperjanjikannya dengan debitur/ pemberi jaminan.perjanjian assesoir yang melekat pada perjanjian dasar atau perjanjian pokok yang menerbitkan hutang piutang antara debitur dengan kreditur. dan jaminan yang bersifat perorangan. baik jaminan itu dalam bentuk gadai. seperti gadai. Karena jika debitur lalai memenuhi kewajibannya dan harta kekayaannya tidak mencukupi untuk melunasi semua hutangnya terhadap beberapa kreditur. Apabila dalam perjanjian yang dibuat oleh debitur dengan kreditur tidak ada suatu perjanjian tambahan apapun.

penjudi. tanggung-menanggung yang serupa dengan tanggung renteng. hal dapat dilihat dari bagaimana pembayaran debitur pada pembiayaan sebelumnya apabila ia telah pernah memperoleh pembiayaan sebelumnya. dilihat juga dari besar . hak tanggungan dan fidusia. seperti Penanggung (borg) yaitu orang lain yang dapat ditagih. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya.kapal laut dan pesawat udara. Bank harus memiliki kepercayaan. Selain itu dapat juga berupa jaminan perorangan. baru setelah itu dilihat dari capasity atau kapasitasnya. yaitu bertanggung jawab guna kepentingan pihak ketiga. bank juga tidak boleh mengenyampingkan prinsip 5C dalam penilaiannya. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Dari prinsip 5C yang dijalankan bank untuk persetujuan pemberian pembiayaan terhadap seseorang. dan perjanjian garansi (Pasal 1316 KUHPerdata). prinsip yang paling diutamakan adalah character apabila dibandingkan dengan prinsip 5C lainnya dalam proses penilaian pemberian pembiayaan. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. prinsip yang paling diutamakan adalah kepercayaan. akibat hak dari tanggung renteng pasif. atau orang-orang yang tidak memiliki integritas untuk membayar pembiayaan yang telah diberikan. sangat tidak mungkin pihak bank akan memberikan pembiayaannya kepada seorang pemabuk. Disamping kepercayaan. Capasity (kapasitas) adalah penilaian kemampuan debitur membayar kewajibannya pada bank. Penilaian character nasabah sangat penting demi kelancaran pembayaran pembiayaan yang diberikan oleh pihak bank kepada nasabah. dalam pemberian pembiayaan.

Hal ini disebabkan karena kegiatan operasionalnya Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Hal ini adalah suatu penyimpangan yang biasanya terjadi apabila debitur tersebut adalah benar-benar dapat dipercaya ataupun permohonannya hanya dengan nilai yang kecil. baik itu bank konvensional maupun bank syariah. pelaksanaan operasionalnya lebih lunak apabila dibandingkan dengan bank-bank umum. namun terkadang ada juga pembiayaan yang diberikan tanpa adanya jaminan. Maksud dari perkataan lebih lunak disini adalah terutama pada saat ketika debitur tidak mampu untuk membayar pinjamannya. ataupun dengan mensurvey secara langsung ke lapangan. Debitur juga dapat mengajukan kembali permohonannya apabila jaminannya ditolak setelah ada jaminan yang baru. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.73 Pembiayaan yang diberikan biasanya harus dengan jaminan dari debitur. pihak bank tidak serta merta langsung mengeksekusi barang jaminan setelah surat peringatan dikeluarkan seperti halnya pada bank-bank lain. pada tanggal 2 Desember 2009 73 . Akan tetapi penyimpangan ini sangat jarang terjadi. Kemudian juga dapat dilihat dari tidak adanya sengketa yang sampai diajukan ke Pengadilan dalam penyelesaian perkaranya. Pada Bank Perkreditan Rakyat. apakah dengan perpanjangan waktu pembayaran ataupun dengan kebijakan-kebijakan lain yang telah ditetapkan oleh pihak bank untuk menyelesaikan permasalahan tersebut. khususnya pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yaitu di bawah 5 juta.penghasilan yang diterimanya. melainkan diusahakan terlebih dahulu dengan jalan musyawarah.

b. (2) Jaminan perusahaan (company guarantee) (3) Jaminan bank. seperti: (1) Kendaraan bermotor. (4) Perhiasan (5) Deposito.lebih pada untuk membantu nasabahnya sesuai dengan nilai-nilai syariah. (2) Mesin-mesin (3) Pesediaan barang. Jaminan yang bukan kebendaan. (c) Hak guna usaha. Sehingga tanpa adanya jaminan. Jaminan yang bersifat kebendaan. namun tetap dengan menerapkan prinsip kehati-hatian. Jaminan tanah yang dapat diterima Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah: (a) Sertifikat hak milik. (1) Jaminan orang (borgtocht). seperti. (8) Bangunan. (7) Tanah. (b) Hak guna bangunan. . pembiayaan juga dapat diberikan. Jenis barang jaminan yang diterima Bank Pembiayaan rakyat syariah adalah: a. (6) Saham.

(f) Surat jual beli. sehingga secara moril tetap bank menerima tanah yang belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. dan deposito. pada prakteknya pihak bank tidak pernah mengalami kesulitan untuk memperoleh angsuran dari debitur. tanah yang belum bersertifikat tetap diterima oleh bank sebagai jaminan hutang. Walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya secara baku. jenis jaminan yang biasanya diterima adalah tanah yang belum bersertifikat. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Jaminan perseorangan juga diterapkan. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dan kalaupun ada biasanya dapat diselesaikan dengan baik. namun hanya merupakan jaminan tambahan dari jaminan pokoknya. pada tanggal 2 Desember 2009 75 Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah 74 . bank juga merasa memiliki tanggung jawab sosial kepada masyarakat.(d) Sertifikat camat. sesuai dengan peruntukannya untuk membantu masyarakat ekonomi mikro. yaitu tanah dengan SK Camat (hampir 90% dari keseluruhan jaminan yang diterima oleh bank). dan juga biasanya permohonan pembiayaan yang diajukan dengan jumlah kecil dan dilakukan di bawah tangan. Hal ini mengingat walaupun dinilai dengan jumlah yang lebih kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya75.74 BPKB kendaraan bermotor. Walaupun demikian. (e) Sertifikat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). yaitu Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. tanah yang belum bersertifikat tetap memiliki nilai. dan juga dengan nilai yang sangat kecil. Selain itu.

namun jaminan ini sangat jarang terjadi. (3) Kuasa menjual. Kenyataan besarnya pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat di Bank Pembiyaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. sebagai jaminan pokoknya. barang yang dibeli secara murabahah itulah yang menjadi jaminan utamanya.jaminan kebendaan. Berikut tabel hasil wawancara yang . Namun. berupa barang jaminan dalam bentuk deposito (yang disimpan oleh bank adalah surat bilyet deposito). Jaminan tersebut di atas merupakan jaminan tambahan atas pembiayaan yang diberikan. sesuai dengan sifatnya yang accessoir. Nasabah debitur beranggapan. (2) Fidusia. dengan diterimanya tanah mereka sebagai jaminan. maka telah sangat menolong perbaikan kualitas kehidupannya. (4) Hak tanggungan. juga diakui oleh beberapa nasabah debitur bank yang diberikan pembiayaan padanya. jenis jaminan yang ada Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah: (1) Gadai. berupa barang jaminan dalam bentuk BPKB kendaraan bermotor. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah bersertifikat. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan. Hal ini dikarenakan sebagian bank-bank umum tidak menerima tanah belum bersertifikat mereka sebagai jaminan hutang. Jadi dengan demikian. sehingga mereka merasa kesulitan dalam memperoleh pinjaman.

terutama pada kredit 76 Data primer yang telah diolah dari wawancara terhadap bank dan nasabah debitur . Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah.76 C. tidak satu lembaga jaminanpun yang mengatur tentang tanah yang belum bersertifikat di dalamnya. Namun. Dalam sistem hukum Indonesia dikenal ada beberapa lembaga jaminan. tanah yang belum bersertifikat sangat banyak dijadikan sebagai jaminan hutang oleh masyarakat.dilakukan penulis dengan beberapa nasabah debitur Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Pada prakteknya di lapangan.

pada tanggal 2 Desember 2009 78 Hasil wawancara dengan Ali Aman. baik itu bank konvensional maupun syariah. biasanya dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Memberikan Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. dimana Akta Kuasa Menjual tersebut bukanlah bagian dari Akta Pengakuan Hutang. Akta Kuasa Menjual dibuat terpisah dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan. pada tanggal 2 Desember 2009 77 . dan oleh karena itu. biasanya digunakan surat kuasa menjual untuk mengisi kekosongan hukum tersebut. diatur tentang nilai agunan Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Masyarakat ekonomi bawah sangat banyak bergantung kepada tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. Surat kuasa menjual itu dapat dibuat tergabung dengan akta pengakuan hutang debitur. Account Officer Bank Pembiayaan Rakyat Syariah AlWashliyah. Bentuk lainnya.78 Bank Indonesia juga melihat kebutuhan ini.ataupun pembiayaan pada bank perkreditan rakyat.77 Hal yang sama juga terjadi pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah yang menerima hampir 60% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. Oleh karena itu. Hal ini dapat dilihat pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang menerima hampir 90% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. namun tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang itu sendiri. dalam Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. dimana surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta tersebut.

Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Dari keseluruhan nasabah yang mengajukan pembiayaan. Pengikatan yang dilakukan pun hanya dengan akta notaris. Tanah dinilai berdasarkan Nilai Jual Objek Pajaknya. yaitu dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. hal ini cukup membantu kesulitan masyarakat ekonomi mikro.yang dapat diperhitungkan adalah 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. selebihnya tidak. walaupun diterimanya tanah belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. disamping aqad perjanjian murabahah itu sendiri tentunya. terutama Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani bernilai kecil. karena bank hanya memberikan pilihan pada nasabah. maka hanya dibuat surat di bawah tangan antara nasabah debitur dengan bank. berkisar dari 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.10% yang menaikkan status hak tanahnya ke dalam sertifikat. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih kecil dari 25 juta rupiah. bukan berdasarkan harga pasar yang berlaku. mengingat pembuatan sertifikat memakan biaya yang besar. sehingga ditakutkan akan memberatkan nasabah debitur nantinya. pada tanggal 2 desember 2009 79 . Itupun apabila pembiayaan yang diberikan lebih dari 25 juta rupiah. hanya 5% . Walaupun nilainya kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat.79 Akan tetapi. bagi sebagian nasabah menimbulkan suatu permasalahan juga. Terlebih karena jumlah pembiayaan yang disalurkan oleh bank pembiayaan rakyat.

sedangkan bangunan yang telah didirikan di atasnya tidak dilaporkannya. karena nasabah debitur telah membayangkan dengan jaminan tanah yang dimilikinya. Penurunan nilai tanah berdasarkan NJOP ini biasanya terjadi karena nasabah hanya membayar pajak untuk tanah miliknya. Terlebih lagi nilai tanah yang dihitung hanya 50% dari NJOPnya. penggunaan surat kuasa menjual merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam eksekusi barang jaminan karena hutang tidak dibayar. sehingga bangunan tersebut tidak dikenakan pajak. dari pada yang menurut nasabah seharusnya dapat dinilai lebih tinggi. mengapa tidak menggunakan lembaga jaminan semisal Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia untuk menjamin hutang-hutang nasabahnya. Menurut keterangan Mailiswarti di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Hal ini justru akan memberatkan nasabah. juga nasabah atau debitur mengeluarkan dana yang cukup besar. Dalam praktek perbankan. Memang ada nasabah yang dibiayai antara 100 juta rupiah . Kondisi inilah yang menjadi alasan bagi Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. bahwa jumlah dana pembiayaan yang dikeluarkan oleh bank umumnya pada kisaran antara 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta.Hal ini menyebabkan nilai tanahnya menjadi lebih kecil. beliau menyatakan. Apabila menggunakan lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau fidusia. yang menyebabkan nilai tanah semakin kecil. Hal ini yang kemudian menimbulkan tanda tanya di benak nasabah dan menjadi kekecewaan tersendiri bagi dirinya. disamping prosesnya panjang. maka dia akan memperoleh pembiayaan sesuai yang dibutuhkannya.

nasabah harus mengeluarkan biaya yang terlalu besar. Padahal nasabah hanya menerima dana pembiayaan dari bank besarannya hanya sekitar antara 5 Juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. dengan dana pembiayaan yang diterimanya sebagai hutang dan harus dibayarnya pada bank. Jadi dengan pinjaman atau hutang yang jumlahnya relatif kecil. Hal ini dilakukan oleh bank. Karena biaya yang dikeluarkan tersebut adalah merupakan tanggungan nasabah. tetapi kasusnya kecil sekali. .sampai 200 juta rupiah. menjadi tidak sebanding. adalah untuk menghindari biaya administrasi ataupun biayabiaya lainnya yang terlalu tinggi. Sehingga antara pengeluran yang harus dibayar nasabah sebagai kewajibannya untuk mendapatkan dana pembiayaan dari bank. Sehingga langkah yang paling effisien dan effektif adalah dengan menggunakan Akta Surat Kuasa Menjual.

81 A. 80 .net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Syariah_Berkeadilan. perkembangan perbankan agak tersendat bahkan sampai zaman European Renaissence. Mengapa Memilih Bank Syariah?. yaitu dari kata banca yang berarti bangku/ tempat duduk. hal. Bogor. 2003.rumahilmuindonesia. Perbankan Syariah Secara Umum. seperti memberikan pinjaman.80 Menurut bahasa Eropa (Italia). Meskipun demikian. http://www. Riawan Amin. Ghalia Indonesia. Bank disebut demikian karena pada abad pertengahan orang-orang yang memberikan pinjaman melakukan usahanya diatas bangku-bangku. 16 81 A. Bank pertama yang sudah berdiri di Italia pada waktu itu adalah di kota Venice tahun 1157.BAB III RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A. Secara etimologis.pdf diakses pada 22 Desember 2009. kemudian bank yang secara resmi menggunakan deposito adalah Barcelona pada 1401. 2005. bank berasal dari kata “Banco” yang artinya bangku atau counter.Abdurrahman dalam Ensiklopedi Ekonomi Keuangan dan Perdagangan mengartikan bank sebagai suatu jenis lembaga keuangan yang melaksanakan berbagai macam jasa. pengawasan Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo. mengedarkan mata uang. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. kata bank berasal dari bahasa Italia. Kata tersebut dipopulerkan karena segala aktifitas pertukaran uang orang-orang Italia menggunakan bangku atau counter.

yaitu penjualan mata uang dengan mata uang yang lain. sehingga menimbulkan 82 83 Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo. Bank Umum. . Op.cit.83 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Pasal 1 pengertian Bank.” “Bank Perkreditan Rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. membiayai usaha perusahaan-perusahaan dan lain-lain. Kata mashrif sendiri merupakan istilah nama untuk suatu tempat. dan Bank Perkreditan Rakyat disempurnakan menjadi sebagai berikut: “Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau dalam ke bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.terhadap mata uang.82 Bank menurut bahasa Arab berasal dari kata mashrif. Riawan Amin.cit.” “Bank Umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.” Mishkin secara sederhana menjelaskan bank sebagai lembaga keuangan yang menerima deposito dan memberikan pinjaman. A. bertindak sebagai tempat penyimpanan benda-benda berharga. Dia juga menjelaskan bahwa bank merupakan perantara keuangan (financial intermediaries). Namun demikian sama artinya dengan kata bank. yang artinya pertukaran (exchange). op.

blogspot. dan sebagai lembaga yang melancarkan transaksi perdagangan dan peredaran uang. bank tetap harus meminta jaminan untuk kepastian pengembalian hutangnya.html. Nurul hadi menyebutkan. Sedikit perbedaannya A.com/2008/08/karakteristik-perbankan-pengertian.84 Bank Indonesia mengkategorikan fungsi bank sebagai sebagai financial intermediaries ini ke dalam tiga hal. walaupun prinsip utama dalam pembiayaan yang diberikan oleh bank syariah adalah kepercayaan. sebagai lembaga yang menyalurkan dana ke masyarakat dalam bentuk kredit.interaksi antara orang yang membutuhkan pinjaman untuk membiayai kebutuhan hidupnya. Financial intermediaries ini merupakan suatu aktivitas penting dalam perekonomian. yaitu sebagai lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. http://blognyamyun. Bank sebagai lembaga intermediary ini juga diterapkan oleh bank-bank syariah. karena dana yang dihimpun oleh bank adalah dana yang berasal dari masyarakat. fungsi. bahwa bank syariah adalah merupakan lembaga keuangan yang unik. Oleh karenanya. dan ruang lingkup usaha bank). karena menimbulkan aliran dana dari pihak yang tidak produktif kepada pihak yang tidak produktif dalam mengelola dana. dan nantinya disalurkan bagi masyarakat yang memenuhi kriteria untuk meningkatkan produktifitas usaha. dengan orang yang memiliki kelebihan dana dan berusaha menjaga keuangannya dalam bentuk tabungan dan deposito lainnya di bank. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 84 . di mana bukan hanya sebagai lembaga Karakteristik perbankan (pengertian. Oleh karena itu bank sebagai lembaga intermediary memang harus diatur secara ketat.

meminjamkan uang uang untuk keperluan konsumsi ataupun bisnis. Woefel menjelaskan investement banking sebagai berikut: The investement banker is the middleman between issuers of securities requiring capital (publik bodies as well as private business firms) and the ultimate investors. who have money to invest. Oleh karena itu pemenuhan kebutuhan permodalan (equity financing) baik melalui skim musyarakah (joint venture profit sharing) maupun melalui skim mudharabah (trustee profit sharing) dan kebutuhan pembiayaan (debt financing) dilakukan melalui metoda investasi dan metoda jual-beli (Bai’). artinya umat Islam sudah mengenal bahkan mempraktekkan fungsi-fungsi perbankan dalam kehidupan perekonomiannya. http://www.com/berita/index. Praktek-praktek perbankan seperti menerima titipan harta. serta melakukan pengiriman uang telah lazim dilaksanakan sejak zaman Rasulullah Saw. Sehingga bank syariah secara prinsip juga dapat memiliki persediaan. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 86 Ibid 87 Ibid 85 . Hal ini tidak mungkin dilakukan oleh bank konvensional. konsep bank bukanlah suatu konsep yang baru. Oleh karena itu para bankir syariah harus merubah paradigma baik secara konseptual maupun tindakan.87 Dalam perbankan Islam.86 Kedudukan bank syariah dalam hubungannya dengan nasabah adalah mitra investor dan pedagang.85 Charles J. institutional and individual.radarbanjarmasin.asp?Berita=Opini&id=39924. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. A.intermediary seperti layaknya bank konvensional tetapi juga sebagai investment banking. dapat memiliki aktiva tetap yang dapat disewakan. Nurul Hadi.

Raja Henry VIII digantikan oleh Raja Edward VI yang membatalkan kebolehan bunga uang. Aktivitas ini merupakan cikal bakal money changer. dan jihbiz. Ketika wafat. Setelah wafat. hal 22 88 .89 Ketika bangsa Eropa mulai melakukan penjelajahan dan penjajahan ke seluruh Adiwarman A. dilakukan oleh satu individu. persoalan mulai timbul karena transaksi yang dilakukan menggunakan instrumen bunga yang dalam pandangan fiqih adalah haram. RajaGrafindo Persada. hal 17-21.88 Dalam perkembangan berikutnya.namun fungsi tersebut biasanya dilakukan oleh perorangan yang hanya melakukan satu fungsi. menyalurkan dana dan mentransfer dana. Bank Islam. ia digantikan oleh Ratu Elizabeth I yang kembali memperbolehkan praktek pembungaan uang. Orang yang mempunyai keahlian khusus ini disebut naqid. Perbankan mulai berkembang pesat ketika beredar banyak jenis mata uang pada masa itu sehingga diperlukan satu keahlian khusus untuk membedakan satu mata uang dengan mata uang lainnya. Analisis Fiqih dan Keuangan. Hal ini diperlukan karena setiap mata uang mengandung logam mulia yang berlainan sehingga mempunyai nilai yang berbeda pula. Transaksi ini merebak ketika Raja Henry VIII pada tahun 1545 membolehkan bunga (interest) meskipun tetap mengharamkan riba (usury) dengan syarat bunganya tidak boleh berlipat ganda (excessive). Ketika bangsa Eropa mulai menjalankan praktek perbankan. 89 Ibid. ketiga fungsi perbankan. sarraf. kegiatan yang dilakukan oleh perorangan (jihbiz) kemudian dilakukan oleh institusi yang saat ini dikenal sebagai bank. yaitu menerima deposit. Jakarta. Karim. 2006. Baru kemudian di zaman Bani Abbasiyah.

Uang tidak akan bernilai tanpa digunakan sebagai alat pembayaran. 91 90 . dapat diartikan sebagai ilmu ekonomi yang dilandasi ajaran Islam yang bersumber kesepakatan ulama dan analogi. Kifayatul Akhyar. Rineka Cipta. 1990.92 Ekonomi Islam memiliki pandangan yang khusus terhadap uang dan jaminan dalam konteks terbatas. hal. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. Oleh karena itu uang yang bertumpuk tidak sama dengan uang yang ibid. aktifitas perekonomian didominasi oleh mereka. 42. Abu Ahmadi. termasuk di dalam kaidah-kaidah muamalahnya (tata hubungan sosial ekonomi).90 Hal ini disebabkan. 92 Ibid. Dalam hal ini ekonomi Islam sebagai bagian kegiatan muamalah sesuai kaidah syariah. dan H. Abdul Malik Idris.dunia. Oleh karena bunga uang secara fiqih dikategorikan sebagai riba yang berarti haram. karena memiliki akar syariah yang menjadi sumber dan panduan setiap muslim dalam menjalankan setiap kehidupannya. serta dapat diterapkan. Dalam hal ini Islam memiliki tujuantujuan syariah (muqosidays-syariah) serta petunjuk untuk mencapai maksud tersebut.91 Segala tindakan yang berupaya meningkatkan tujuan-tujuan syariah tersebut merupakan upaya yang memang seharusnya dilakukan serta sesuai kemaslahatan umum. Jakarta. Islam merumuskan sistem ekonomi berbeda dari sistem ekonomi lain. hal. dan berlangsung terus sampai zaman modern ini. di sejumlah negara Islam dan berpenduduk mayoritas muslim mulai timbul usahausaha untuk mendirikan lembaga bank alternatif non-ribawi. 42-43. Islam mudah dan logis untuk dipahami. termasuk di dalamnya perbankan dengan sistem bunga.

hal. karena merasa memiliki power (kekuasaan) terhadap pihak lainnya.22 95 96 .cit. prinsip utama adalah penambahan dan menurut syariah riba berarti penambahan atas harga pokok tanpa adanya transaki yang riil. op. Hal inilah yang membuat orang terangsang untuk membungakan uang. Karim.93 Tujuan dari bank syariah secara umum adalah untuk mendorong dan mempercepat kemajuan ekonomi suatu masyarakat dengan melakukan kegiatan perbankan. sedangkan prinsip utama bank Islam terdiri dari larangan riba pada semua jenis transaksi. dan investasi sesuai kaidah syariah. Rineka Cipta.beredar.cit. financial. Jika kita menganggap uang yang disimpan memiliki nilai. op. Sudin Haron. 1990. Menumpuk uang berarti menganggap bahwa harta itu kekal dan orang itu cenderung berbuat sewenang-wenang dengannya. Sistem Perbankan Dalam Islam.94 Usaha modern pertama untuk mendirikan bank tanpa bunga pertama kali dilakukan di Malaysia pada pertengahan tahun 1940-an. hal. hal 23. Eksperimen lain dilakukan di Pakistan pada akhir tahun 1950-an. dimana suatu lembaga perkreditan tanpa bunga didirikan di pedesaan negara itu. komersial. Adiwarman A Karim. berarti kita telah menyalahi fungsi uang yang sebenarnya.95 Eksperimen pendirian bank syariah yang paling sukses dan inovatif di masa modern ini dilakukan di Mesir pada tahun 1963 dengan berdirinya Mit Ghamr Local Saving Bank. Hal ini berbeda dengan bank konvensional yang tujuan utamanya adalah percapaian keuntungan yang setinggi-tingginya (profit maximization).44. tetapi usaha ini tidak sukses. Muhammad Muslehuddin. Menurut Badrad-Dien al-Ayni dalam kitab Umdatul Qori. dikutip dari Adiwarman A.96 93 94 Ibid. Jakarta.

op. setelah keluarnya Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. khusus dimungkinkan Ibid. dan dibahas lebih mendalam pada Musyawarah Nasional IV Majelis Ulama Indonesia (MUI) yang menghasilkan kesepakatan untuk mendirikan Bank Islam di Indonesia. (lihat: Gemala Dewi. 98 97 . sebenarnya Bank Muamalat bukanlah lembaga keuangan syariah yang pertama kali berdiri di Indonesia.cit. Op. dan BPRS Dana Mardhatillah. cit hal 108) 99 Muhammad Syafi’i Antonio. hal 25. Hal ini kemudian ditindaklanjuti dengan membentuk kelompok kerja yang disebut Tim Perbankan MUI. Bogor. Jawa Barat. Bahkan jauh sebelum itu sudah pernah berdiri lembaga keuangan syariah Baitul Tamwil Teknosa di Bandung dan Baitul Tamwil Ridho Gusti di Jakarta (lihat Adiwarman A. Karim.cit. keduanya dapat menjalankan usaha perbankan berdasarkan prinsip syariah.Kesuksesan Mit Ghamr ini memberikan inspirasi bagi umat muslim di seluruh dunia. dan pada tahun 1991 berdirilah Bank Muamalat Indonesia sebagai pelopor98 bank syariah di Indonesia. hal 62). Walaupun banyak pihak berpendapat bahwa Bank Muamalat sebagai bank syariah pertama yang pernah ada di Indonesia. karena sebelumnya telah pernah berdiri Bank Perkreditan Rakyat Syariah (BPRS) Berkah Amal Sejahtera. sehingga timbullah kesadaran bahwa prinsip-prinsip Islam ternyata masih dapat diaplikasikan dalam bisnis modern. serta BPRS Amanah Rabaniah.99 Dalam perkembangannya. op.97 Prakarsa untuk mendirikan bank Islam di Indonesia baru dilakukan pada tahun 1990. yang berawal dari lokakarya yang diselenggarakan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) pada tanggal 18-20 Agustus 1990 tentang Bunga Bank Dan Perbankan di Cisarua. bank umum maupun bank perkreditan rakyat yang pada awalnya hanya dapat menjalankan kegiatan usahanya secara konvensional sebagaimana yang diatur dalam Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan.

Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 mengubah dan mengganti. diakses pada 22 Desember 2009 100 . 4.htm. di Indonesia yang mengatur tentang perbankan secara keseluruhan. Universitas Islam Negeri atau Institut Agama Islam Negeri misalnya.bagi bank umum yang pada awalnya bergerak sebagai bank konvensional. sehingga yang berlaku sekarang adalah Undang-undang yang lama. 101 Rachmat Syafi’i. dan lain sebagainya. Standar akuntansi.com/cetak/2005/0305/21/0802. audit dan pelaporan. atau menambah beberapa pasal dari Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992. baik bank konvensional maupun bank dengan prinsip syariah adalah Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan.100 Ada beberapa hal yang perlu disempurnakan dalam upaya menjadikan bank syariah sebagai perbankan yang mendapat kepercayaan dan keyakinan masyarakat serta terpisah dari bank konvensional antara lain mengenai: 1.101 Secara yuridis formal. yaitu Dual banking system adalah suatu sistem yang memberi kemungkinan bagi bank-bank konvensional untuk dapat membuka unit syariah dengan tetap dapat menjalankan fungsinya sebagai bank umum (lihat: Penjelasan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan pasal 1 angka 3 dan 4). Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. Memberikan kepercayaan kepada Perguruan Tinggi yang berkompeten syariah. 3.pikiranrakyat. 2. Instrumen moneter yang sesuai dengan prinsip syariah untuk keperluan pelaksanaan tugas bank sentral. http://www. Ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai prinsip kehati-hatian. untuk melakukan dual banking system sehingga bank umum tersebut dapat juga melakukan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah (Pasal 1 angka 3 dan 4) .

bahwa Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan belum spesifik sehingga perlu diatur secara khusus dalam suatu undang-undang tersendiri. Terhadap bank syariah sendiri. dalam Surat Edaran Bank Indonesia. baik itu dalam berbagai Peraturan Pemerintah. Dalam prinsip ekonomi Islam.terhadap pasal-pasalnya yang belum diubah. dalam Peraturan Bank Indonesia. Dalam pertimbangannya diakui. Secara baku perbankan syariah juga tunduk pada Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah yang dikeluarkan pada tanggal 16 Juli 2008. bank harus beroperasi mengacu kepada ketentuan-ketentuan Al-Qur’an dan Hadist. namun juga bersandar pada ketentuan-ketentuan yang berlaku dalam bermuamalah sesuai dengan syariah Islam. diantaranya Peraturan Bank Indonesia nomor 6/24/PIB/2004. dimana dalam pasal 36 menerangkan bahwa bank wajib menerapkan prinsip syariah dan prinsip kehati-hatian dalam melakukan kegiatan usahanya yang meliputi antara lain penyaluran dana melalui prinsip jual beli berdasarkan akad antara lain murabahah. maupun undang-undang yang baru. maupun dalam fatwa-fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia tentang produkproduk perbankan dan ekonomi syariah. misalnya Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 1992 tentang bank berdasarkan prinsip bagi hasil. tidak hanya ketentuan perundang-undangan secara formal saja yang mengatur kegiatan usahanya. khususnya yang menyangkut tata cara . Ketentuan lain yang hierarkinya lebih rendah dapat dilihat dalam berbagai peraturan.

bank syariah juga menawarkan nasabah dengan beragam produk perbankan. termasuk dalam memberika pelayanan kepada nasabahnya. Produk-produk yang ditawarkan sudah tentu saja islami. 189. RajaGrafindo Persada. Sama halnya dengan bank konvensional. Apabila dilihat berdasarkan Pasal 6 Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 sebagaimana di ubah Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan dan Pasal 19 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah. yang berbeda hanyalah pada bank konvensional digunakan sistem bunga terhadap 102 Kashmir. . 2008. Hanya saja bedanya dari bank konvensional adalah dalam hal penentuan harga. Hal yang paling mencolok yang tidak boleh dilakukan oleh bank syariah dalam produknya adalah apabila hal tersebut bertentangan dengan syariat Islam. produk-produk bank syariah ini pada dasarnya hampir sama dengan produkproduk bank konvensional. dan bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat. yaitu sebagai penghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. baik terhadap harga jual maupun harga belinya. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Jakarta.102 Dalam operasionalnya.bermuamalah yang berisi kegiatan-kegiatan investasi atas dasar bagi hasil dan pembiayaan perdagangan. kegiatan usaha bank umum baik itu bank konvensional maupun syariah adalah sama. menyalurkannya dalam bentuk kredit/ pembiayaan. bank syariah melakukan kegiatan usahanya memiliki produk-produk tersendiri yang berbeda dengan bank konvensional pada umumnya. hal. Namun.

Jakarta. dan produk kegiatan sosial. produk pembiayaan. Sebagai pengelola fungsi sosial. Sebagai pengelola investasi atas dana yang dimiliki pemilik dana/shahibul maal sesuai dengan arahan investasi yang dikehenddaki oleh pemilik dana. 112 Ibid. .103 Dari keempat fungsi operasional tersebut kemudian diturunkan menjadi produkproduk bank syariah. 2008. d.104 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya 103 104 Ascarya. Dalam menjalankan operasinya bank syariah memiliki empat fungsi sebagai berikut: a. c. b.produk-produk yang dikeluarkannya. Raj aGrafindo Persada. bank syariah mengambil keuntungan berdasarkan bagi hasil dari margin yang telah disepakatoi sebelumnya. Akad dan Produk Bank Syariah. yang secara garis besar dapat dikelompokkan ke dalam produk pendanaan. hal. Produk-produk bank syariah muncul karena didasari oleh operasionalisasi fungsi bank syariah. produk jasa perbankan. sedangkan pada bank syariah bunga adalah riba yang berarti haram. Sebagai penerima amanah untuk melakukan investasi dana-dana yang dipercayakan oleh pemegang rekening investasi/deposan atas prinsip bagi hasil sesuai dengan kebijkan investasi bank. Produk yang sama sekali tidak ada di bank syariah adalah kartu kredit yang tentu saja bertentangan dengan syariah Islam karena sistem bunga yang terkait padanya. Sebagai penyedia lalu lintas pembayaran dan jasajasa lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.

sehingga kegiatan usaha bank pembiayaan rakyat syariah menurut pasal 21 Undang-undang Perbankan Syariah meliputi: 1) Menghimpun dana masyarakat dalam bentuk: a) Simpanan berupa tabungan atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad wadi’ah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan Prinsip Syariah. salam. b) Pembiayaan berdasarkan akad murabahah. Peraturan Bank Indonesia Nomor 6/24/PBI/2004 BAB V pasal 36. . menentukan kegiatan usaha bank umum syariah. d) Pembiyaan penyewaan barang bergerak atau tidak bergerak kepada nasabah berdasarkan akad ijarah atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik. bank pembiayaan rakyat syariah tidak memiliki kewenangan dalam lalu lintas pembayaran dan beberapa kegiatan perbankan lainnya seperti halnya bank umum syariah. 2) Menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk: a) Pembiayaan bagi hasil berdasarkan akad mudharabah atau muyarakah.disebut dengan Undang-Undang Perbankan Syariah). Sedikit berbeda dengan bank umum syariah. atau istishna. pasal 19 angka (1). jo. b) Investasi berupa Deposito atau tabungan atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad mudharabah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. c) Pembiayaan beradasarkan akad qardh.

B. 5) Menyediakan produk atau melakukan kegiatan usaha bank syariah lainnya yang sesuai dengan prinsip syariah berdasarkan persetujuan Bank Indonesia. yang banyak dilakukan adalah sistem jual beli bai’ almurabahah dan selalu disebut secara ringkas dengan sistem murabahah. salah satunya adalah sistem jual beli (sale and purchase dalam bahasa inggris.e) 3) Pengambilalihan hutang berdasarkan akad hawalah. bai’ dalam bahasa arab). Dalam sistem jual beli ini. dikenal ada tiga cara yang dilakukan dalam praketk sehari-hari. murabahah adalah jual beli barang dengan harga asal ditambah dengan . bai’ assalam. Murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan atau tambahan harga yang telah disepakati dan transparan. bank konvensional. Diantara sekian banyak produk perbankan yang dikembangkan dalam sistem perbankan syariah. baik untuk kepentingan sendiri maupun untuk kepentingan nasabah melalui rekening bank pembiayaan rakyat syariah yang ada di bank umum syariah. diantara ketiga bentuk sistem jual beli ini. Namun dalam praktek perbankan syariah. dan unit usaha syariah. Sesuai dengan pengertiannya. Menempatkan dana pada bank syariah lain dalam bentuk titipan berdasarkan akad wadi’ah atau investasi berdasarkan akad mudharabah dan/atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. 4) Memindahkan uang. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah. dan bai’ al-istishna. yaitu bai’ al-murabahah.

106 Kemudian Gemala Dewi dalam bukunya menyatakan bahwa Murabahah adalah pembelian oleh satu pihak kepada pihak lain yang telah mengajukan permohonan pembelian terhadap suatu barang dengan keuntungan atau tambahan harga yang transparan. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. 111 .keuntungan yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. hal. hal. dimana si pembeli biasanya tidak dapat memperoleh barang yang dia inginkan kecuali lewat seorang perantara. penjual harus memberi tahu harga pokok pembelian barang dan menentukan tingkat keuntungan tertentu sebagai tambahan dan menjelaskannya secara transparan kepada pembeli. 119 107 Gemala Dewi.cit.cit. dkk. hal. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar).107 105 106 Hasballah Thaib.cit. atau ketika si pembeli tidak mau susahsusah mendapatkannya sendiri. Murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang dibenarkan oleh syari’ah dan merupakan implementasi muamalat tijariyah (interaksi bisnis). op. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. sehingga ia mencarai jasa seorang perantara. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang. Dalam jual beli ini. op. 121 Abdullah Saeed. Menurut beberapa kitab fiqih.105 Udovitch menyatakan bahwa murabahah adalah suatu bentuk jual beli dalam komisi. Op. Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang.

namun oleh beberapa imam mazhab bentuk jual beli murabahah ini dibolehkan.109 Lebih ekstrem lagi Abdullah Saeed menyatakan murabahah adalah suatu pembiayaan “mirip bunga”. 119 110 ibid. hal 118 111 Ibid .cit. Abdullah Saeed. Hukum-Hukum Fiqih Islam. namun bukanlah suatu bentuk transaksi jual beli yang dikenal dalam Islam karena tidak ada hadits yang menjelaskan bentuk jual beli murabahah ini. Problem-problem praktis yang terkait dengan pembiayaan ini telah mengakibatkan penurunan bertahap penggunaannya dalam perbankan Islam. Namun. op.108 Menurut Abdullah Saeed.111 108 109 Hasbi As-shiddieqy.110 Abdullah Saeed berpendapat bahwa para teoritisi perbankan Islam berargumen bahwa perbankan Islam harus didasarkan pada Profit and Loss Sharing (PLS). bukan berdasarkan bunga. tidak memperkuat pendapat menerka dengan satu hadits pun. dan mengakibatkan peningkatan yang terus menerus penggunaan mekanismemekanisme pembiayaan “mirip bunga”. bank-bank Islam sejak awal telah menemukan bahwa perbankan berdasarkan pada Profit and Loss Sharing adalah sulit untuk diterapkan karena penuh dengan resiko dan tidak pasti. pada dasarnya murabahah adalah suatu bentuk jual beli. Para ulama generasi awal semisal Malik dan Syafi’i yang secara khusus mengatakan bahwa jual beli murabahah adalah halal. Jakarta.As-Shiddieqy menjelaskan dalam bukunya bahwa jual beli murabahah ini merupakan jual beli yang kurang disukai oleh kalangan sahabat Nabi saw. dalam prakteknya. Penerbit Bulan Bintang. hal.

112 112 ibid .Mereka (bank syariah) menemukan apa yang di dalam fiqih disebut dengan murabahah. sehingga dia memerlukan perantara untuk bisa membeli dan mendapatkannya. suatu model jual beli yang pihak pembeli –karena satu dan lain hal– tidak bisa membeli langsung barang yang diperlukannya dari pihak penjual. si perantara biasanya menaikkan harga sekian persen dari harga aslinya. Produk ini kemudian menjadi bisnis yang paling populer dan disenangi oleh bank-bank Islam karena nyaris tanpa resiko. Dalam proses ini.

sekiranya lebih dari sekian. hal. para tokoh ulama mulai menyatakan pendapat mereka tentang murabahah pada seperempat pertama abad kedua hijriyah.114 Dengan demikian. dapat dikatakan bahwa transaksi murabahah adalah transaksi jual beli yang termasuk dalam bidang muamalah yang tidak dikenal pada zaman nabi.Al-kaff. Menurutnya. surat Al-Baqarah ayat 275 yang artinya: “dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba”. menyimpulkan bahwa murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang tidak dikenal pada zaman nabi atau para sahabatnya. Adapun dalil-dalil tersebut antara lain. dibolehkannya jual beli dengan memakai jasa perantara ini didasarkan pada pendapat Ibnu Abbas yang berkata “Juallah pakaian ini. maka untuk anda”.113 Dalam hukum Islam. 292. dan Surat An-Nisa ibid M. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). 2003. Dalil yang dapat dijadikan dasar dalam transaksi murabahah merupakan dalildalil transaksi jual beli. Jakarta. atau bahkan lebih akhir lagi. dan karena dianggap tidak bertentangan dengan syariat Islam maka hukumnya dikembalikan kepada hukum asal muamalah yang menyatakan “segala sesuatunya diperbolehkan kecuali ada larangan dalam Qur’an taupun Sunnah”. RajaGrafindo Persada.Ali Hasan. dan baru berkembang di kemudian hari pada masyarakat Madinah sehingga ia merupakan urf (adat istiadat atau kebiasaan setempat) di bidang mualamalah. 114 113 . seorang kritikus murabahah kontemporer. karena itu dasar-dasar syariah mengenai jual beli dijadikan pula sebagai dasar syariah pada transaksi murabahah.

ayat 29 yang artinya: “Hai orang-orang yang beriman. op. kecuali melalui perniagaan yang berlaku suka sama suka di antara kamu. janganlah kamu memakan harta sesama kamu dengan jalan bathil.” TABEL 4 PERBANDINGAN KARAKTERISTIK POKOK PEMBIAYAAN MURABAHAH 115 DALAM LITERATUR KLASIK DAN PRAKTIK DI INDONESIA 115 Ascarya. hal 221-222 .cit.

dalam transaksi simpan-pinjam dana. Murabahah adalah transaksi kepercayaan (trustsworthiness). Selain mudah perhitungannya bagi nasabah maupun bagi manajemen bank karena harga yang dibuat secara transparan dan tanpa adanya pembayaran dengan sistem bunga berjalan. ketika bank menawarkan skim pembiayaan murabahah. Perbedaan karakteristik pokok pembiayaan murabahah dalam literatur klasik dan praktik di Indonesia dapat dilihat pada tabel. Murabahah tetap merupakan salah satu produk yang populer dalam praktek pembiayaan pada perbankan syariah. maka sebenarnya bank menawarkan kepercayaan dan good-will yang tinggi kepada nasabah.Pembiayaan murabahah yang umum dipraktekkan oleh perbankan syariah di Indonesia juga memiliki perbedaan dengan konsep klasik murabahah. murabahah juga memiliki beberapa kesamaan (yang bukan prinsipil) dengan sistem kredit pada perbankan konvensional. nasabah juga memberikan kepercayaan yang penuh kepada pihak bank. secara prinsip. Oleh karena itu. si pemberi pinjaman mengambil tambahan dalam bentuk bunga tanpa adanya suatu penyeimbang yang Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. sebab pembeli telah mempercayakan penjual untuk menentukan harga asal barang yang dibelinya. Meskipun demikian. Konsep amanah dan saling mempercayai inilah yang membedakan murabahah dengan pinjaman yang berbasiskan bunga tetap. murabahah sangat jauh berbeda dengan suku bunga dalam perbankan konvensional. dan sebaliknya. Namun demikian. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 116 .116 Secara konvensional.

harus. bai’ al-istishna. bai’ al-mudharabah. al-musyarakah. dan al-wakalah. Dana tersebut tidak akan berkembang dengan sendirinya hanya dengan faktor waktu semata tanpa adanya faktor orang yang menjalankan atau mengusahakannya. seperti transaksi jual beli. sementara seluruh keuntungan diambil mitra serta tidak . Hal tersebut dapat dilakukan dengan melakukan kerja sama usaha dan berbagi keuntungan. hasil akhirnya tetap terdapat kemungkinan untung ataupun rugi. Apabila hasilnya rugi. al-kafalah.diterima si peminjam kecuali kesempatan dan faktor waktu yang berjalan selama proses peminjaman tersebut. karena sangatlah tidak adil jika si pemilik dana telah mengkontribusikan dana bersama mitranya. gadai. karena pada awal terjadinya transaksi. Bahkan walaupun peminjam tersebut mengusakannya. atau bagi hasil proyek. Dari transaksi bisnis tersebut pemilik dana boleh mengambil keuntungan dari hasil yang diperoleh. Yang tidak adil disini adalah si peminjam diwajibkan untuk selalu. orang tersebut tetap harus membayar bunga seperti yang telah diperjanjikan. Penyeimbang maksudnya adalah adanya suatu transaksi bisnis atau komersial yang melegitimasi adanya penambahan tersebut secara adil. penentuan bunga dibuat dengan asumsi harus selalu untung. sewa. tidak boleh tidak. Pemilik dana dapat menginvestasikan dananya melalui bai’ al-murabahah. al-hawalah. bukan meminjamkan uang dengan menarik bunga tanpa menghiraukan apa yang terjadi di sektor riil. dan pasti untung dalam setiap penggunaan kesempatan tersebut. Secara syariah. bai’ al-ijarah. mutlak. dibenarkan menginvestasikan modal atau dana yang dimilikinya untuk memperoleh keuntungan.

penentuan besarnya keuntungan yang diperoleh oleh pemilik modal ditentukan oleh besarnya rasio/ nisbah bagi hasil yang dibuat pada waktu akad dengan berpedoman pada kemungkinan untung rugi. Apabila bank mengambil pembiayaan dari bank lain juga.memberikan sesuatu kepada si investor. Dengan demikian. maka dalam menyalurkan pembiayaannya kepada nasabah debitur. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani harus menaikkan keuntungan minimal 6% dari besarnya persentase pembiayaan dari bank lain tersebut. Namun yang dilarang dalam perolehan keuntungan tersebut adalah pematokan imbalan pada awal transaksi secara tetap dan harus pasti. Misalnya bank mendapat pinjaman dengan persentase 13% setahun dari Bank Sumut. Margin atau keuntungan yang diperoleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak. Oleh karena itu. semisal dari Bank Sumut. maka jumlah pembagian laba meningkat sesuai dengan peningkatan jumlah pendapatan. namun nilainya tidak dibuat dibawah besarnya nilai persentase dari tabungan atau deposito bank. semakin besarnya keuntungan dari usaha yang dilakukan. yaitu antara bank dengan nasabah debiturnya. maka kepada nasabahnya Bank Pembiayan Rakyat Syariah Puduarta . maka kerugian akan ditanggung bersama oleh kedua belah pihak. karena tidak semua transaksi yang dilakukan pasti memperoleh keuntungan. dan sebaliknya. Hal yang demikian tentu akan lebih adil apabila dibandingkan dengan sistem bunga yang diterapkan oleh bank konvensional. apabila usaha yang dilakukan merugi.

-. Misalnya nasabah debitur akan membeli suatu barang dengan harga Rp. tergantung kesepakatan para pihak..000. 566.3. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh .Insani harus menyalurkan kepada nasabah debiturnya sebesar 19% setahun untuk margin keuntungannya..000..000.per bulan kepada bank selama 24 bulan/ 2 tahun. 10. Bank hanya meminta 0% keuntungan bagi nasabah yang telah bermasalah dan hanya mewajibkan untuk mengembalikan pembiayaan pokok tanpa margin. Perhitungan bank cukup sederhana dalam menentukan margin dan memberikan pembiayaan kepada nasabah debiturnya.600.= Rp.000.670. ataupun bagi nasabah yang mengambil qardh (pinjaman kebajikan) yang memang tanpa margin keuntungan.000.x 18% x 2 tahun = Rp. Berikut contoh perhitungan pembiayaan yang diberikan bank kepada nasabah debitur.3. 10.10.600. Dalam menentukan marginnya. Harga jual bank kepada debitur = Rp.600. 13.000./ 24 bulan = Rp. 566.. Dengan demikian nasabah debitur membayar Rp.-.000.000.per bulan. Oleh karena itu = Rp.+ Rp.000. bank memulai dari 0% sampai dengan 38% keuntungan..670. Bank meminta margin keuntungannya sebesar 18% pertahun dalam jangka waktu 24 bulan/ 2 tahun.

Apakah objek pembiayaan halal atau haram. baik secara langsung maupun tidak langsung. b.dilanggar. Op. jual beli murabahah dapat dikatakan sah apabila memenuhi beberapa syarat berikut ini: a. Adanya kejelasan margin/ keuntungan yang diinginkan oleh bank. 3. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya. hal ini merupakan syarat mutlak bagi keabsahan jual beli murabahah.cit. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. Mengetahui harga pokok pembelian bagi nasabah.117 Menurut Al-Kasani. hal. Apakah proyek merugikan syiar Islam. 4. diantaranya adalah sebagai berikut: 1. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. Modal yang digunakan untuk membeli komoditas harus merupakan barang mitsli. atau bisa dengan menyebutkan persentase dari harga pokok pembelian. 2. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. alangkah baiknya apabila menggunakan uang. dalam arti terdapat padanannya di pasaran. 5. 6. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. 109 . pihak bank harus men-disclose harga pokok pembelian pada nasabah. Dalam perbankan syariah. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. 117 Gemala dewi. keuntungan harus dijelaskan kepada nasabah. c.

04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 119 Muhammad Syafi’i Antonio. Hal ini dinamakan demikian karena si penjual semata-mata mengadakan barang untuk memenuhi kebutuhan si pembeli yang memesannya. 118 .cit. 2) Mencari pembiayaan. Imam Syafi’i menamai transaksi sejenis ini dengan istilah al-aamir bisy-syira. yang biasanya dilakukan secara angsur. Op. 103 120 Ibid. lebih karena ingin mencari informasi dibanding alasan kebutuhan yang mendesak terhadap aset tersebut. maka sistem yang digunakan adalah Murabahah Kepada Pemesan Pembelian (KPP). hal.119 Ide tentang jual beli murabahah KPP tampaknya berakar pada:120 1) Mencari pengalaman. maka trasaksi jual beli yang dilakukan pihak bank dengan nasabah akan menjadi rusak dan batal akadnya. Apabila barang atau produk yang menjadi objek dari jual beli tersebut tidak atau belum dimiliki oleh penjual. Nasabah meminta kepada bank untuk membeli sesuatu barang. jika tidak. Dalam kitab al-Umm. Nasabah memilih sistem pembelian ini. Nasabah berjanji untuk ganti membeli barang tersebut dengan memberi bank tambahan keuntungan.118 Jual beli secara al-murabahah dilakukan hanya untuk barang ataupun produk yang memang telah dikuasai atau telah dimiliki oleh penjual pada waktu negosiasi dan berkontrak. Akad jual beli pertama (antara pihak bank dan suplier) harus sah adanya.d. Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No.

Meskipun demikian. termasuk apabila pembelian tersebut dilakukan secara hutang. besarnya margin atau keuntungan. Karena biasanya pihak bank belum memiliki barang atau komoditas yang diperjanjikan tersebut. seperti harga pokok pembelian. kemudian bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. Dalam hal ini. baru kemudian pihak bank dan nasabah dapat melakukan kontrak jual beli. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktik pelaksanaan kedua jenis murabahah tersebut. Setelah terjadinya kesepakatan antara bank dengan nasabah mengenai barang atau komoditas yang ditawarkan tersebut. motif pemenuhan pengadaan barang atau modal kerja merupakan alasan utama yang mendorong nasabah datang ke bank. barang dan .Dalam operasi perbankan syariah. Setelah komoditas tersebut telah menjadi milik bank sepenuhnya. hal ini tentunya barang atau komoditas yang ditawarkan oleh bank harus sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan pada saat kesepakatan. dikarenakan seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapat kredit atau pembiayaan dan membayar secara angsur. dan kontrak pertama antara pihak bank dengan supplier ini harus bebas dari riba. Berdasarkan kesepakatan tersebut. maka yang terjadi selanjutnya adalah praktek pembiayaan murabahah kepada pemesan pembelian (KPP). pihak bank membeli komoditas dari supplier atas nama bank sendiri. bank harus menyampaikan segala hal yang berkaitan dengan pembelian. Jika telah terjadi kesepakatan antara bank dan nasabah mengenai jual beli tersebut. Cara menjual secara angsur atau cicil sebenarnya bukan bagian dari syarat sistem murabahah atau murabahah KPP.

nasabah menjadi wakil bank untuk membeli komoditas. Apabila pihak bank ingin mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga (supplier). dan kepemilikannya hanya sebatas pada sebagai agen dari pihak bank. nasabah memberitahukan kepada pihak bank bahwa ia telah membeli komoditas yang dimaksud. maka kedua belah pihak harus menandatangani kesepakatan agensi (agency contract). Ringkasnya. Hal ini lazim disebut dengan bai’ ‘arbun atau oleh beberapa bank Islam digunakan istilah arboun. Dengan kata lain. karena dalam jual beli ‘arbun tersebut terdapat gharar. Selanjutnya. dan terbentuklah kontrak jual beli dan komoditas tersebut kemudian berpindah menjadi milik nasabah dengan segala resikonya. Kemudian nasabah membeli komoditas atas nama bank. hal ini memang tidak diperbolehkan. dimana pihak bank memberikan otoritas kepada nasabah untuk menjadi agennya guna membeli komoditas dari pihak ketiga atas nama bank. resiko atau potensi untuk memakan harta orang lain tanpa adanya . Dalam jual beli ini. dan selanjutnya nasabah memiliki kewajiban untuk membayar harga barang yang telah disepakati pada jangka waktu yang telah ditentukan. Menurut Jumhur Ulama. lalu pihak bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. arboun adalah jumlah uang yang dibayar dimuka kepada penjual. bank diperbolehkan meminta uang muka kepada nasabah pada saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan. arboun adalah uang muka untuk sebuah pembelian. Dalam yurisprudensi Islam.dokumen-dokumen dikirimkan kepada nasabah.

biaya riil pembelian yang telah dikeluarkan bank harus dibayar dari uang muka.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah Tanggal 1 April 2000 . apabila nasabah batal membeli. Namun apabila kita bersandar pada pendapat Imam Ahmad Bin Hambal. Namun apabila uang muka tersebut melebihi kerugian. bank harus mengembalikan kelebihan tersebut kepada nasabah. uang muka yang telah dibayar tersebut digunakan sebagai pengurang atas harga yang telah disepakati. maka bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya pada nasabah. Apabila nasabah menjual kembali barang tersebut kepada pihak ketiga sebelum masa angsurannya berakhir. Hal ini dikarenakan transaksi penjualan yang dilakukan nasabah kepada pihak ketiga adalah 121 Fatwa Dewan Syariah Nasional No. yaitu: “Rasulullah SAW ditanya tentang ‘urban (uang muka) dalam jual beli. Nasabah wajib menyelesaikan angsurannya sampai hutangnya lunas. jual beli tersebut diperbolehkan berdasarkan Hadist Riwayat Abdul Razzaq dari Zaid bin Aslam. uang muka yang telah dibayar tadi menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut. Apabila uang muka tersebut lebih sedikit dari kerugian yang harus dikeluarkan oleh bank. namun nasabah tetap harus menyelesaikan pinjamannya sesuai dengan kesepakatan awal.pembanding. maka beliau menghalalkannya. Dengan demikian. ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya. Akan tetapi.”121 Apabila nasabah memutuskan untuk membeli barang atau komoditas tersebut. sehingga nasabah hanya tinggal membayar sisa harga.

tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. hak tanggungan. fidusia. barangbarang yang dipesan dapat menjadi salah satu jaminan untuk pembayaran hutang. sama dengan barang-barang jaminan seperti halnya pada bank konvensional. terhadap tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dijadikan sebagai barang jaminan. ataupun barang-barang yang bukan kebendaan. Adapun barang-barang yang dijadikan jaminan dalam pembiayaan yang diberikan. berwujud maupun tidak berwujud. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. Dalam pembelian dengan sistem murabahah ini juga diperbolehkan diadakannya jaminan dari nasabah oleh bank. Walaupun pada dasarnya jaminan ini bukanlah suatu syarat yang mutlak harus dipenuhi. Bank boleh meminta jaminan yang bernilai ekonomis dan sesuai dengan jumlah transaksi yang dilakukan. seperti gadai. sesuai dengan lembaga jaminannya masing-masing. Yang menarik disini. Dalam teknis operasionalnya. Dari hal-hal yang diuraikan diatas. hipotek kapal. bergerak maupun tidak bergerak.merupakan akad yang benar-benar terpisah dari akad al-murabahah yang pertama dengan bank. dan lainnya. namun biasanya pihak bank meminta jaminan tersebut dengan maksud agar nasabah serius dengan kontrak jual beli yang dilakukan. Terdapat barang-barang yang bersifat kebendaan. walaupun tanah yang belum bersertifikat tersebut .

jaminan atas tanah yang belum bersertifikat ini dapat dijadikan barang jaminan karena kecilnya pembiayaan yang diambil oleh nasabah debitur. apabila kecil maka cukup dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Pengakuan Hutang C. pihak bank tidak membuat pengikatan secara notariil. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih dari 50 juta rupiah. untuk pembiayaan yang nilainya kecil sekali. yaitu biasanya di bawah 50 juta rupiah. Bahkan. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Akan tetapi. misalnya sekitar 5 juta rupiah. sehingga pengikatannya cukup dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual.bukanlah merupakan bagian dari satu lembaga jaminan manapun. Sebagai lembaga intermediary dan seiring dengan situasi lingkungan eksternal . dalam hal ini. Menurut pihak bank. Namun hal tersebut hanya dilakukan apabila jumlah nilai pembiayaan yang diberikan besar. langsung diberikan pembebanan hak tanggungan pada tanah tersebut. tetap menerimanya sebagai barang jaminan terhadap hutang nasabah debitur. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat. namun hanya dengan akta di bawah tangan. Apabila debiturnya wan prestasi. tetapi pihak bank. pihak bank cukup menjual barang jaminannya tersebut secara langsung berdasarkan akta tersebut. maka oleh nasabah dibuat surat kuasa kepada bank untuk mengurus pembuatan sertifikatnya untuk kemudian setelah keluar serfitifikatnya.

dan mengendalikan resiko yang timbul dari kegiatan usaha. Resiko-resiko tidak dapat dihindari. prosedur dan metodologi yang dipergunakan dalam pemberian pembiayaan tidak jauh berbeda dengan bank syariah pada umumnya. mengukur. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Dalam pemberian pembiayaan kepada debitur. bank syariah akan selalu berhadapan dengan berbagai jenis resiko dengan tingkat kompleksitas yang beragam dan melekat pada kegiatan usahanya. maupun yang tidak dapat diperkirakan (unanticipated) yang berdampak negatif terhadap pendapatan dan permodalan bank. Resiko dalam konteks perbankan merupakan suatu kejadian yang potensial. yaitu: . Oleh karena itu. baik yang dapat diperkirakan (anticipated). pihak bank menerapkan tahapan proses pemberian. memantau. bank syariah juga memerlukan serangkaian prosedur dan metodologi yang dapat dipergunakan untuk mengidentifikasi. sebagaimana lembaga perbankan pada umumnya.dan internal perbankan nyang mengalami perkembangan pesat. tetapi dapat dikelola dan dikendalikan.

Karim. hal 263 . op. baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk slump sum (sekaligus).Dalam pembiayaan murabahah.122 122 Adiwarman A.cit. dimana merupakan pembiayaan yang dicirikan dengan adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian. pemberian pembiayaan murabahah dengan jangka waktu panjang menimbulkan resiko tidak bersaingnya bagi hasil kepada dana pihak ketiga. Dengan demikian.

123 Cara lain yang harus dipenuhi untuk memperkecil resiko bank dalam pemberian pembiayaan adalah dengan memperhatikan asas-asas pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat dan berdasarkan prinsip kehati-hatian. hal 264. bank dapat menetapkan jangka waktu maksimal untuk pembiayaan murabahah dengan mempertimbangkan hal-hal berikut: 1. sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. kemampuan. yang harus dinilai oleh bank sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah watak. Semakin cepat perubahan DCRM diperkirakan akan terjadi. 3. Semakin cepat perubahan ICRM diperkirakan akan terjadi. Untuk itu.Oleh karena itu. Suku bunga kredit saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan konvensional (Indirect Competitor’s Market RateICRM). semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Berdasarkan penjelasan pasal 8 Undang-undang Perbankan. Tingkat (marjin) keuntungan saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan syariah (Direct Competitor’s Market Rate-DCRM). semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Ekspektasi Bagi Hasil kepada dana pihak ketiga yang kompetitif di pasar perbankan syariah (Expected Competitive Return For Investor’s-ECRI). bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap berbagai aspek. 123 Ibid. 1. modal. Semakin besar perubahan ECRI diperkirakan akan terjadi. .

op. pelaku kejahatan dan lain-lain. Namun demikian hal ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan.124 Pada sasarannya konsep 5C ini akan dapat memberikan informasi mengenai i’tikad baik (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. op. Lihat juga Zulkifli Sunarto. 144. hal. 2003.agunan. Hal ini dapat diperoleh terutama didasarkan kepada hubungan yang telah terjalin antar bank dan calon nasabah debitur atau informasi yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral. 99 126 Rachmadi Usman. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada kemungkinan pembiayaan terhadap orang yang beritikad buruk seperti berniat membobol bank. Penilaian watak (character) Analisa mengenai karakter ini merupakan analisa kualitatif yang tidak dapat dideteksi secara numerik. hal 246.125 Prinsip analisa 5C ini yaitu:126 a. pemalas. 1993. Jakarta. penipu. Penilaian watak atau kepribadian calon debitur dimaksudkan untuk mengetahui kejujuran dan i’tikad baik calon debitur untuk melunasi atau mengembalikan pinjamnnya. atau prinsip 5C. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Jakarta. dan propek usaha dari nasabah debitur. Dahlan Siamat.cit. Intermedia. hal. pemabuk. sehingga tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari. Zikrul Hakim. Manajemen Bank Umum. hal 246-248.cit. 125 124 . 2001. yang terkenal dengan sebutan the five C of Credit Analysis. kepribadian dan perilaku calon debitur dalam kehidupan Rachmadi Usman.

hal.127 127 Munir Fuady. Untuk perorangan hal ini dapat dilihat dari referensi ataupun Curriculum Vitae yang dimilikinya. yang dapat menggambarkan pengalaman kerja/bisnis yang bersangkutan. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan perusahaan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan.kesehariannya. maka trend atau kinerja bisnisnya tersebut dipastikan akan semakin membaik. Hukum Perkreditan Kontemporer. tentu tidak layak diberikan kredit dalam skala besar. Penilaian Kemampuan (capasity) Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. Untuk memperkuat data ini dapat dilakukan hal-hal sebagai berikut : 1) Wawancara. . maka kredit juga semestinya tidak diberikan. 3) Bank Checking. 1996. Demikian juga jika trend bisnisnya atau kinerja bisnisnya menurun. 2) BI (Bank Indonesia) checking. Bandung. Untuk perusahaan hal ini dapat dilihat dari laporan keuangan dan past performance usaha. Hal ini dapat dipahami karena watak yang baik semata-mata tidak menjamin sesorang mampu berbisnis dengan baik. Citra Aditya Bakti. Kalau kemampuan bisnisnya kecil. 4) Trade Checking b. Kecuali jika penurunan itu karena kekurangan biaya sehingga dapat diantisipasi bahwa dengan tambahan biaya lewat peluncuran kredit.

maka bank harus melakukan hal-hal sebagai berikut: 1) Melakukan analisa neraca sedikitnya 2 tahun terakhir. 2) Melakukan analisa ratio untuk mengetahui likuiditas. Untuk menanggung pembayaran kredit macet. maka orang lain akan lebih tidak yakin. Jika nasabah sendiri tidak yakin atas usahanya. sehingga dapat diketahui kemampuan permodalan calon debitur dalam menunjang pembiayaan calon debitur yang berasangkutan. 3) Perhitungan rugi-laba perusahaan saat ini dan proyeksinya. dan rentabilitas dari perusahaan yang dimaksud. Penilaian terhadap agunan (collateral). Penilaian terhadap modal (capital) Analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Bank harus melakukan analisis terhadap posisi keuangan secara menyeluruh mengenai masa lalu dan yang akan datang. bank harus memperhatikan : 1) Angka-angka hasil produksi. Untuk mengetahui hal ini. 4) Data finansial perusahaan beberapa tahun terakhir yang tercermin dalam neraca laporan keuangan. calon debitur umumnya wajib menyediakan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi dan mudah dicairkan 23 . 2) Angka-angka penjualan dan pembelian. solvabilitas. d.Untuk mengetahui kapasitas nasabah. c.

Jenis dan lokasi jaminan sangat menentukan tingkat marketable suatu jaminan. 3) Memperhatikan kemampuan untuk dijadikan uang dalam waktu relatif singkat tanpa harus mengurani nilainya. 2) Mengukur dan memperkirakan stabilitas harga jaminan dimaksud. e.yang nilainya minimal sebesar jumlah kredit atau pembiayaan yang diberikan padanya. Analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan. Rumah yang berharga jutaan rupiah bisa turun hanya karena terletak dilokasi yang sangat sulit dijangkau. sehingga secara legal bank dapat dilindungi. 5) Rasio jaminan terhadap jumlah pembiayaan. Semakin tinggi rasio tersebut. Bank harus menganalisis keadaan pasar di dalam dan di luar negeri baik masa lalu maupun yang akan datang. Analisis dilakukan antara lain : 1) Meneliti kepemilikan jaminan yang diserahkan. Untuk itu sudah seharusnya bank meminta agunan tambahan dengan maksud jika calon debitur tidak dapat melunasi kredit atau pembiayaannya. sehingga masa depan pemasaran dari hasil proyek atau . 4) Memperhatikan pengikatannya. maka agunan tambahan tersebut dapat dicairkan guna menutupi pelunasan atau pengembalian kredit atau pembiayaan yang tersisa. maka semakin tinggi kepercayaan bank terhadap kesungguhan calon nasabah. 6) Marketabilitas jaminan. Jaminan dimaksud harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. Penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy).

trend PHK besar-besaran usaha sejenis dan lain-lain. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. perbandingan dengan usaha sejenis. Walaupun prinsip 5C ini menjadi acuan penilaian bagi bank dalam penyaluran pembiayaannya. dan lokasi lingkungan wilayah usahanya. utamanya bank syariah tetap harus berpegang pada prinsip kepercayaan. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. seperti kebijakan pembatasan usaha properti. pelarangan ekspor pasir laut. Kondisi ekonomi yang diperhatikan bank antara lain : 1) Keadaan ekonomi yang akan mempengaruhi perkembangan usaha calon nasabah 2) Kondisi usaha calon nasabah. Analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. 4) Prospek usaha dimasa yang akan datang. 3) Keadaan pemasaran dari hasil usaha calon nasabah. meskipun tidak boleh juga mengenyampingkan prinsip 5C tersebut. 5) Kebijakan pemerintah yang mempengaruhi prospek industri dimana perusahaan calon nasabah terkait didalamnya. Meskipun demikian. demi menjamin pembayaran kembali pembiayaan yang .usaha calon debitur yang dibiayai bank dapat diketahui. Bank harus memiliki kepercayaan.

nilai agunan yang dapat diperhitungkan bagi tanah yang belum bersertifikat adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya. Hal ini mengacu pada Peraturan Bank Indonesia nomor 8/24/PBI/2006 tentang penilaian kualitas aktiva bagi bank perkreditan rakyat berdasarkan prinsip syariah. Dengan demikian. khususnya Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. bank tetap meminta nasabah debitur untuk memberikan agunan atas pembiayaannya. Karena itu harus diyakinkan bahwa nilai jaminan cukup untuk mengcover total pembiayaan yang diberikan. untuk menjamin resiko yang mungkin timbul. dimana dalam pasal 20 disebutkan. bank tetap menerima tanah belum bersertifikat sebagai agunan atas pembiayaan yang diberikannya. Nasabah debitur memberikan kuasa secara khusus untuk Standar Operasi Dan Prosedur Penilaian Jaminan Pembiayaan PT.128 Salah satu agunan yang diterima oleh bank.Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. adalah tanah yang belum bersertifikat. Kegunaan agunan adalah untuk mendapatkan pembayaran kembali sepenuhnya bila first way out (dari hasil usaha) gagal. maka biasanya bank mempergunakan surat kuasa menjual sebagai pengikatan jaminannya. walaupun dengan nilai yang sangat rendah.telah disalurkan bank kepada nasabah debiturnya. Walaupun tanah yang belum bersertifikat ini bukan merupakan objek jaminan dari satu lembaga jaminan pun yang ada di Indonesia. 128 . Disamping itu benda jaminan perlu disuransikan. Oleh karena tanah yang belum bersertifikat belum ada lembaga jaminan resmi yang mengaturnya. tanah tersebut tetap dapat dijadikan agunan karena merupakan barang yang memiliki nilai.

dalam hal ini lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa debitur telah melalaikan kewajibannya. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. bank memiliki hak untuk menjual barang jaminan. dengan perkawinannya si perempuan yang memberikan atau menerima kuasa. Akibat hukum dari akta ini.menjual tanah belum bersertifikat tersebut kepada bank selaku kreditur apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. Disamping itu diperjanjikan pula bahwa pemberian kuasa dimaksud merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya.129 Surat kuasa tersebut merupakan cara pembayaran kembali (betalingsregeling) dilaksanakan segera setelah hutang debitur dapat ditagih oleh siapapun juga. dalam hal ini adalah tanah yang belum bersertifikat. 129 . Dalam lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau jaminan fidusia. ada tiga cara yang dapat Pasal 1813 KUHPerdata menyebutkan pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasanya si kuasa. sehingga suatu peringatan dengan surat juru sita atau surat serupa itu sudah tidak diperlukan lagi. dengan meninggalnya. Disini perlu ditegaskan bahwa surat kuasa menjual atau kewenangan menjual yang digunakan untuk menjual barang jaminan. yaitu hutang piutang. dan pemberian kuasa tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam pasal 1813 KUHPerdata. ataub pailitnya si pemberi kuasa maupun si kuasa. dengan pemebritahuan pengehntian kuasanya oleh si kuasa. dengan pengampuannya. apabila debitur wan prestasi. biasanya terhadap tanah yang belum bersertifikat dibuat Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. bukanlah sebagai accessoir atau tambahan dari suatu akta lembaga jaminan yang baku.

Pada dasarnya apa yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. atau dengan eksekusi melalui penjualan objek jaminan secara di bawah tangan yang dilakukan berdasar kesepakatan kedua belah pihak jika dengan cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak. adalah merupakan eksekusi dari perbuatan cedera janji pihak debitur atas perjanjian hutang piutang yang dibuatnya dengan bank. kuasa menjual yang ada dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah selalu digunakan untuk menjual barang jaminan milik nasabah apabila terjadi kasus kredit macet atau keadaan tak mampu bayar dari nasabah. yaitu dengan menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. yaitu pengakuan hutang. Hal ini disebabkan nasabah-nasabah yang memperoleh pembiayaan dari bank tidak seluruhnya dapat mengembalikannya dengan baik tepat pada waktu yang diperjanjikan.dilakukan untuk mengeksekusi barang jaminan. Penjualan ini dilakukan tanpa melalui penjualan di Kantor Lelang Negara dan juga tanpa melalui putusan pengadilan. pelaksanaan eksekusi atas titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan dan sertifikat jaminan fidusia. Dalam prakteknya di bank pembiayaan rakyat syariah puduarta insani. dan pemberian jaminan serta akad perjanjian al-murabahah. Pada Lihat pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Pasal 29 Undang Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia 130 .130 Sedangkan dalam kasus penjualan barang jaminan di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah surat kuasa menjual yang dibuat menyertai atau sebagai perjanjian accessoir yang bergantung padanya perjanjian pokok.

tetap melalaikannya. atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya. dapat dipahami bahwa seseorang dikatakan cedera janji. jika seorang debitur tidak memenuhi isi perjanjian atau tidak melakukan hal-hal yang dijanjikan.cit. hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya. sering juga disebut dengan istilah wan prestasi dan ingkar janji. Bila melihat pada ketentuan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam terminologi hukum di Indonesia.kenyataannya selalu ada sebagian nasabah yang karena suatu sebab tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang diberikan padanya. “Kredit macet adalah suatu keadaan dimana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya”. dalam hukum perjanjian. apabila ia lalai memenuhi perikatannya. dan tetap melalaikannya untuk membayar padahal sudah diperingatkan atau diperintahkan untuk membayar.cit. maka menjadikan pembiayaan menjadi terhenti atau macet. 92 Tan Kamello. Secara lengkap Pasal 1243 Kitab UndangUndang Hukum Perdata mengatur sebagai berikut : Penggantian biaya. .131 Keadaan yang demikian dalam hukum perdata disebut dengan wan prestasi atau ingkar janji. hal. debitur tersebut telah melakukan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya. hal 237-238. Akibat nasabah tidak dapat membayar lunas pembiayaan yang diberikan padanya. Op. setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya.132 131 132 Gatot Supramono. barulah mulai diwajibkan. op. istilah cidera janji dalam hukum perikatan. apabila si berhutang. Menurut Tan Kamello. rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan.

hak kreditur muncul adalah karena disebabkan debitur tidak melaksanakan kewajibannya. “Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang- . Padahal menurut kaedah hukum perdata yang dianut dalam sistem hukum perdata Indonesia menyebutkan. sampai pada saat penyerahan. Jadi. bahwa setiap perjanjian antara para pihak melahirkan hak dan kewajiban.” “Dalam tiap-tiap perikatan untuk memberikan sesuatu adalah termaktub kewajiban si berhutang untuk menyerahkan kebendaan yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang bapak rumah yang baik. Dalam ketiga Pasal undang-undang tersebut dinyatakan sebagai berikut: “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu. Kewajiban yang terakhir ini adalah kurang atau lebih luas terhadap persetujuan-persetujuan tertentu yang akibat-akibatnya mengenai hal ini akan ditunjuk dalam bab-bab yang bersangkutan”.” Hak dan kewajiban inilah yang membuktikan bahwa suatu perjanjian atau perikatan adalah suatu hubungan antara para pihak yang melahirkan hubungan hukum. berdasarkan kekuatan eksekutorial dari grosse akta perjanjian hutang piutang antara debitur dengan bank. 1235 dan 1239 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. mendapatkan penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan penggantian biaya rugi dan bunga. untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. Kaedah hukum ini antara lain jelas dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1234. apabila si berhutang tidak memenuhi kewajibannya.Bertitik tolak dari keadaan debitur yang ingkar janji inilah yang melahirkan hak bagi bank atau kreditur untuk menjual barang jaminan milik nasabah yang dijadikan sebagai jaminan hutang nasabah pada bank. Karena perjanjian itu sendiri adalah merupakan perikatan yang lahir dari suatu perjanjian.

cit. (1) Nasabah membayar sebagian angsuran kredit.hal 92 133 . b) Debitur melaksanakan sebagian apa yang telah diperjanjikan.134 Apabila dihubungkan dengan kredit macet. yaitu: (1) Nasabah sama sekali tidak dapat membayar angsuran kredit. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. d) Debitur menyerahkan sesuatu yanag tidak deperj anj ikan . e) Debitur melakukan perbuatan yang dilarang oleh perjanjian yang telah diperbuatnya. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut dinyatakan sebagai berikut : “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. 134 Gatot Supramono. yaitu: a) Debitur tidak melaksanakan sama sekali apa yang telah diperjanjikan. Pembayaran angsuran kredit tidak dipersoalkan apakah nasabah telah membayar sebagian besar atau sebagian kecil Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian. c) Debitur terlambat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan. Ketentuan ini dicantumkan dalam Pasal 1338.Undang Hukum Perdata. op.133 Ketentuan ini jugalah yang melahirkan kaedah hukum yang menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. yaitu Pasal yang mengatur tentang akibat yang timbul karena adanya suatu perjanjian.” Dari macam-macam wan prestasi yang dikenal selama ini. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. maka ada tiga macam perbuatan yang tergolong wan prestasi. baik karena undang-undang.

Namun. Namun. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. menyadari akan keterbatasan waktu untuk melakukan kunjungan terhadap nasabah yang bermasalah tersebut. ada juga bank-bank tertentu yang melakukan penagihan kredit macet dengan menggunakan jasa debt collector yang dilakukan oleh orang atau badan yang tidak berwenang melakukan hal itu.136 Pihak Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani juga menggunakan istilah debt collector terhadap penagihan yang dilakukan oleh tenaga lepas yang berasal dari pihak luar bank. Soal bank melepaskan haknya. karena telah terjadi perubahan perjanjian yang disepakati bersama. baik dilakukan pada jam kerja maupun di luar jam kerja. yaitu dengan upaya litigasi dan non litigasi. maka bank melakukan kerja sama bekerja paruh waktu (part time) kepada pihak di luar bank untuk melakukan penagihan secara intensif. dilakukan pembagian acount kepada marketing agar dapat diminta pertanggung jawabannya untuk menindaklanjuti secara intensif. namun tetap Ibid Kebijakan penyelesaian penyaluran dana bermasalah pada Standar Operasi dan Prosedur Jual Beli dan Pembiayaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. (2) Nasabah membayar lunas kredit setelah jangka waktu yang diperjanjikan berakhir. 136 135 . dalam upaya penyelesaian terhadap kasus kredit macet ini dilakukan dengan dua alternatif tindakan. Walaupun nasabah kurang membayar satu kali angsuran. itu soal lain.135 Biasanya oleh bank-bank tertentu. bahwa selain kedua alternatif tersebut di atas. dalam melakukan penagihan. Hal ini tidak termasuk nasabah membayar lunas setelah disetujui bank atas permohonan nasabah. tetap tergolong kreditnya sebagai kredit macet.angsuran. selalu juga dijumpai.

dilakukan dengan santun. Pihak bank sengaja memilih orangorang yang mampu untuk melakukan pendekatan yang lebih baik terhadap nasabah yang bermasalah, sehingga permasalahan dapat terselesaikan. Penggunaan tenaga lepas ini juga sudah tidak dilakukan lagi dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir. Terlepas dari semua fakta di atas, yang menjadi kenyataan di lapangan adalah bahwa banyak tindakan yang dilakukan untuk mengembalikan uang kreditur (bank) bila terjadi kasus kredit macet. Kalau melakukannya dengan upaya formal dalam koridor hukum, maka penyelesaian kasus kredit bermasalah atau kredit macet adalah tersebut adalah dilakukan dengan dua cara di atas, yaitu : (a) Upaya ligitasi, dan (b) Upaya non litigasi.. Penyelesaian dengan cara atau upaya ligitasi, adalah dengan mendayagunakan lembaga peradilan yang ada, yaitu Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, ataupun melalui Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), bagi bank-bank milik pemerintah, atau bank yang termasuk dalam kategori Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau juga melalui permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara. Pada prakteknya, penyelesaian kredit macet atau kredit bermasalah dengan cara atau upaya ligitasi ini, dilakukan dengan proses pengajuan gugatan ke Pengadilan Negeri dan Pengadilan Niaga, atau langsung mohon dilakukan eksekusi kepada Lembaga Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, dan Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), atau dengan cara melakukan permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara.

Sedangkan penyelesaian melalui upaya dan cara non litigasi adalah melakukan penyelesaian dengan cara musyawarah antara kreditor (bank) dengan debitur (nasabah), yaitu melalui lembaga arbitrase, yaitu Badan Atbitrase Nasional Indonesia dan Pilihan Penyelesaian Sengketa yang dapat dilaksanakan dalam dua bentuk yaitu negoisasi dan mediasi. Penyelesaian secara musyawarah ini dapat juga dilakukan dengan cara dibawah tangan. Dengan berbagai pertimbangan hukum dan juga berbagai kondisi riil yang ada di lapangan inilah, yang menjadi dasar kebijakan bagi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani untuk menggunakan akta Surat Kuasa Menjual dalam menjual barang jaminan, apabila terjadi kasus kredit macet. Tindakan menjual barang jaminan ini dilakukan oleh bank tanpa melalui putusan pengadilan dan kantor lelang negara. Jadi tindakan yang diambil bukanlah melalui upaya atau cara ligitasi, tapi adalah semata-mata karena hak dan wewenang yang telah diberikan oleh undangundang dalam pemberian kuasa. Karena secara teori, pemberian kuasa yang merupakan suatu perikatan atau perjanjian adalah berisi hak dan kewajiban antara si pemberi kuasa dan si penerima kuasa. Dalam pemberian kuasa ini, si penerima kuasa berhak menjalankan kuasanya apabila si pemberi kuasa melakukan tindakan ingkar janji. Hal ini sejalan dengan apa yang dikemukakan oleh J.Satrio yang menyatakan: Pada asasnya, kalau kewajiban perikatan tidak dipenuhi secara suka rela dengan baik dan sebagaimana mestinya, maka kreditur berhak untuk menuntut pemenuhan tersebut, kalau perlu ia dapat meminta bantuan hukum agar debitur dihukum untuk memenuhinya atau memenuhi sebagaimana mestinya.137
137

J. Satrio, op.cit, hal 55

Dalam wawancara dengan Mailiswarty tentang penjualan barang jaminan ini, dijelaskan bahwa ada beberapa kasus yang pernah dilakukan oleh bank dalam penjualan barang jaminan yang disebabkan karena debitur inkar janji. Tapi umumnya tindakan itu dilakukan setelah melalui upaya negoisasi dan musyawarah antara pihak bank dengan pihak nasabah. Apabila kemudian terjadi gangguan dalam pembiayaan yang diberikan, yang menyebabkan debitur tidak mempu membayar angsurannya, pihak bank tidak langsung menjual barang yang dijaminkan padanya, melainkan masih tetap membantu debitur untuk keluar dari masalahnya. Pihak bank akan melihat terlebih dahulu sebab-sebab debitur tidak mampu membayar angsurannya, misalnya karena pada saat menjalankan usahanya terjadi keadaan yang menyebabkan usahanya gagal, atau anak debitur sakit sehingga ia dalam menjalankan usahanya tidak maksimal dan membutuhkan dana yang besar bagi pengobatan anaknya, ataupun alasan-alasan lain yang menyebabkan gagalnya usaha debitur. Penyelesaian dari cidera janji yang dilakukan oleh debitur sedapat mugkin dilakukan dengan jalan musyawarah dan bukan melalui pengadilan. Hal ini disebabkan karena apabila penyelesaiannya dilakukan melalui pengadilan akan memakan waktu yang lama, biaya yang besar dan urusan yang rumit, maka oleh bank penyelesaian secara musyawarah adalah jalan yang paling baik dan efektif.138 Terhadap keadaan ini, pihak bank akan melakukan tindakan: 1. Perpanjangan pembiayaan.
138

Wawancara dengan Ibu Mailiswarti, Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani, pada 2 Desember 2009

3. Menyerahkan penagihan kepada pengadilan negeri. rescheduling. 5. 6. Apabila penjualan tersebut dilakukan oleh debitur. Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak mampu untuk menjual barang jaminannya. Tanah yang belum bersertifikat . Persyaratan kembali pembiayaan (reconditioning). 4. Apabila tindakan-tindakan perpanjangan pembiayaan. maka penjualan barang jaminan dilakukan oleh bank. Penjadwalan kembali pembiayaan (rescheduling).2. Penataan kembali pembiayaan (restructuring). dimana debitur telah menyerahkan surat kuasa menjual pada bank untuk menjual barang jaminannya pada awal masa pengikatan pembiayaan. Menghapuskan pembiayaan. maka jalan satu-satunya yang ditempuh adalah penjualan barang jaminan. Terkait dengan resiko bank atas pembiayaan murabahah yang diberikannya kepada nasabah debitur dengan jaminan tanah yang belum bersertifkat. Penjualan barang jaminan ini dapat dilakukan oleh debitur sendiri ataupun oleh bank. Penjualan barang jaminan. adalah sama halnya dengan apabila bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada diatur dalam lembaga jaminan resmi di Indonesia. sesuai dengan persetujuan para pihak. dan restructuring yang dilakukan oleh bank tidak berhasil. reconditioning. maka ditentukan jangka waktunya untuk menjual barang tersebut. Penjualan barang jaminan ini adalah jalan terakhir yang diambil oleh bank apabila debitur benar-benar tidak mampu lagi membayar angsuran pembiayaannya. 7.

tetap diakui oleh Bank Indonesia sebagai jaminan hutang. baik pertama. Pengikatan jaminan atas tanah yang belum bersertifikat dengan Akta Kuasa Menjual Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. maka di atas tanah yang dijadikan jaminan hutang akan didirikan plang yang isinya menyatakan bahwa tanah tersebut adalah merupakan kawasan bank. bank dapat langsung menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi. Dengan demikian. dan ketiga. tetap memiliki nilai eksekutorial. yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Tanahnya. debitur diharapkan . Penjualan juga tidak serta merta dilakukan. ketika nasabah debitur akan melakukan pengikatan dengan bank. meski nilainya sangat kecil. Namun hal ini biasanya dilakukan apabila pembiayaan tersebut memang sudah tidak bisa terselamatkan lagi. Disamping itu.walaupun tidak ada lembaga jaminan resminya. nasabah debitur juga diminta untuk membuat surat pernyataan bahwa apabila debitur menunggak pembayaran. dimungkinkan untuk pelunasan dan penyelesaiannya dengan penjualan tanah belum bersertifikat tersebut. Ketika sudah tiga bulan debitur menunggak pembayaran. tanpa menggunakan lembaga lelang ataupun pengadilan. melainkan dibuat terlebih dahulu melalui proses musyawarah. Hal ini sebenarnya dilakukan hanya untuk memberikan efek psikologis bagi debitur untuk segera membayar tagihannya. Dengan pemasangan plang ini. sesuai dengan perjanjian. Hal ini karena tanah belum bersertifikat tetap memiliki nilai pasar yang apabila dikemudian hari debitur wan prestasi. kedua. yang diharapkan akan menguntungkan kedua belah pihak. maka akan diberikan surat peringatan.

pada 2 Desember 2009 139 . maka asuransi lah yang akan membayar sisa pelunasan pembiayaannya. Sedikit berbeda dengan barang yang menjadi objek pembiayaan. Hal lain yang juga dilakukan bank untuk memperkecil resiko yang timbul atas pembiayaan yang diberikan. nasabah debitur boleh tidak mengasuransikannya. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. selain semua pembiayaan dapat diselesaikan dengan baik. Asuransi jiwa ini berfungsi untuk mengcover kerugian yang timbul apabila debitur nantinya meninggal dunia. hanya sebesar 2%-3%. bank mewajibkan debitur untuk mengasuransikan dirinya dan juga barang yang menjadi objek pembiayaan. juga membantu masyarakat ekonomi mikro dalam mengembangkan Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Penyimpangan ini sangat kecil terjadi. sehingga pembayaran hutang debitur dapat segera diselesaikan. salah satu syarat administratif yang harus dilengkapi oleh debitur adalah diserahkannya surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat/ lurah.139 Selain itu. Dengan demikian. sehingga apabila debitur meninggal dunia. ataupun kemungkinan timbulnya rasa malu bagi debitur.takut kalau tanahnya akan disita oleh bank. Namun apabila tidak. maka ahli waris yang berkewajiban untuk membayar semua pelunasan pembiayaan yang telah diberikan. maka nasabah debitur bertanggung jawab penuh terhadap pelunasan pelunasan pembiayaan. sangat kecil resiko bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan tanah belum bersertifikat. namun oleh bank dibuat surat perjanjian apabila objek pembiayaan hilang atau musnah. sehingga terhindar dari praktek surat palsu atau ganda.

.kehidupannya.

menjamin kepastian tanggal pembuatan akta.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. salinan dan kutipan akta. memberikan grosse. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 ini adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. menyimpan akta. untuk kewenangan notaris. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang- . perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum.BAB IV PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1. Pandangan Umum tentang Notaris. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik.

cit. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian. Buku I. peran sebagai pejabat umum dapat dianggap suatu kehormatan mengingat hal serupa tidak ada pada profesi lain di luar notaris. lihat juga Sutrisno. hal 31. Notaris merupakan pejabat profesi yang mempunyai kekhususan tersendiri. Op. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris. Notaris merupakan pejabat umum. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan.140 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Otentisitas itu untuk memenuhi kehendak Undang-Undang Burgerlijk Wetboek (KUHPerdata) Pasal 1868. ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. GHS Lumban Tobing. tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian.undang. hal 116-117 140 . karena disamping dia seorang profesional dia juga merupakan seorang pejabat negara yaitu pejabat umum negara yang melaksanakan tugasnya untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat umum dalam bidang hukum perdata. dikatakan pejabat umum karena: 1.Cit. op. Ketentuan undang-undang memberikan kewenangan kepada notaris untuk membuat dokumen atau catatan yang berkekuatan pembuktian otentik. ketertiban dan perlindungan hukum. 1.

. khususnya Bank Indonesia dalam hal pemberian hutang piutang. Al-Qur’an dan terjemahannya. menghendaki ditulisnya perjanjian tersebut. secara fungsionalnya adalah merupakan tugas yang dilakukan notaris. maka hendaklah ia menulis. disebutkan dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 yang menyatakan: Hai orang-orang yang beriman. dan hendaklah orang yang berhutang tersebut mengimlakkan (apa yang akan ditulis itu). Quo Vadis. sehingga sulit untuk leluasa menjalankan jabatan selain mematuhinya. Media Notariat. dan janganlah ia mengurangi sedikitpun dari hutangnya. yang dalam hal ini dilakukan oleh notaris. Di Indonesia. Menurut syariah Islam. . hal 82. apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan. Notaris merupakan salah satu diantara sedikit pejabat negara yang mempunyai alas hak pemakaian simbol lambang negara pada cap teranya sesuai dengan ketentuan Pasal 19 Peraturan Jabatan Notaris. Dan janganlah penulis enggan menuliskannya sebagaimana Allah telah mengajarkannya. apa 141 142 Zainun Ahmadi. hendaklah kamu menuliskannya. sewa menyewa. dan hendaklah ia bertaqwa kepada Allah Tuhannya. dan lain sebagainya. 1999. Oleh karena itu.cit. sebagai penganut aliran civil law. hutang piutang. Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar. Oktober.141 Pembuatan akta otentik terhadap perbuatan hukum yang dilakukan juga ada diatur dalam Islam. namun yang jelas tersebut adalah orang yang menuliskan haruslah orang yang terpercaya dan bertaqwa sehingga dapat menuliskan dengan benar. kewajiban untuk menuliskan setiap kegiatan muamalah baik itu jual beli. 3. Tugas tulis menulis ini dalam sistem civil law.tetapi sebaliknya ruang gerak dibatasi oleh berbagai sanksi hukuman.142 Dalam ayat tersebut di atas memang tidak dijelaskan siapa yang harus menuliskannya. Profesi Notaris. hal 88 . . op.

kemudian pada abad ke 13 buku dengan judul yang sama 143 http://id.Lumban Tobing. Istilah notaris diambil dari nama pengabdinya. pendiri sekolah Bologna. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . dalam rangka peringatan 8 abad sekolah hukum Bologna. mereka adalah golongan yang mencatat pidato. baik oleh para ahli sejarah maupun oleh para sarjana lainnya. Notaris adalah salah satu cabang dari profesi hukum yang tertua di dunia. Berturut-turut seratus tahun kemudian diterbitkan Summa Artis Notariae oleh Rantero dari Perugia. bukan sebagai pengaruh hukum romawi kuno. Notaris adalah sebuah profesi yang dapat dilacak balik ke abad ke 2-3 pada masa Roma kuno. Daerah inilah yang merupakan tempat asal dari notariat yang dinamakan Latijnse Notariaat dan notaris diangkat oleh penguasa umum untuk kepentingan masyarakat umum dan menerima uang jasanya dari masyarakat umum pula.yang dimaksud dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 tentang siapa berwenang untuk menulis kegiatan muamalah yang dilakukan.H. termasuk di dalamnya Indonesia. Pada tahun 1888. tabellius atau notarius.wikipedia. Latijnse notariat ini murni berasal dari Italia Utara.143 Menurut G. lembaga notariat mulai dikenal pada abad ke1 1 atau abad ke-12 di daerah pusat perdagangan yang sangat berkuasa pada zaman itu di Italia Utara. terbitlah buku Formularium Tabellionum oleh Imerius.S. adalah sama dengan fungsi notaris yang di anut oleh sistem civil law. Pada masa itu. Notarius.org/wiki/notaris. dimana mereka dikenal sebagai scibae. yang kemudian menjadi istilah/titel bagi golongan orang penulis cepat atau stenografer. Sejarah lahirnya lembaga notariat ini sampai sekarang masih belum dapat terjawab.

3) yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 1860. 1860:3) sebagaimana telah diubah terakhir dalam Lembaran Negara Tahun 1945 Nomor 101. no. yaitu Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris pada tanggal 6 Oktober 2004.3 tersebut dinyatakan tidak berlaku lagi setelah keluarnya peraturan jabatan notaris yang baru. fungsi. Reglement atau ketentuan ini bisa dibilang adalah kopian dari Notariswet yang berlaku di Belanda. Rolandinus Passegeri kemudian juga menerbitkan Flos Tamentorum. yaitu: a. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . Bukubuku tersebut menjelaskan defenisi notaris. dan sebagai pengganti dari peraturan-peraturan yang lama diundangkanlah Peraturan Jabatan Notaris (Notaris Reglement) pada tanggal 26 Januari 1860 (Stb. Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954 Tentang Wakil Notaris dan Wakil 144 http://id.diterbitkan oleh Rolandinus Passegeri. b.144 Kelembagaan notariat di Indonesia baru memiliki dasar yang kuat setelah Pemerintah Belanda menyesuaikan peraturan-peraturan mengenai jabatan notaris di Indonesia dengan peraturan yang berlaku di Negeri Belanda. Dengan keluarnya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 ini mencabut beberapa peraturan perundang-undangan sebelumnya yang berhubungan dengan kenotariatan. Ordonantie 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris.wikipedia. c. kewenangan dan kewajibankewajibannya. yang mencabut berbagai macam peraturan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelumnya tentang kenotariatan di Indonesia. Peraturan jabatan notaris terdiri dari 66 pasal. Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesia (Stb.org/wiki/notaris. Notaris Reglement Stb 1860 no.

1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4379). perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. 145 Ketentuan Penutup. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.Notaris Sementara (Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101. Tambahan Lembaran Negara Nomor 700). a. menyimpan aktanya dan memberikan grosse. Pasal 91 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. tidak ada disebut secara tegas dan lengkap baik itu oleh Stb.145 Mengenai tugas ataupun pekerjaan notaris. Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 1949 tentang Sumpah/ Janji Jabatan Notaris. e. Pasal 54 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 Tentang Peradilan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 34. salinan dan kutipannya. menjamin kepastian tanggalnya.

Pasal-pasal tersebut tidak secara lengkap memberi uraian mengenai tugas dan wewenang notaris. Dikatakan demikian, oleh karena selain untuk membuat aktaakta otentik, notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan mensyahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat dibawah tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan. Sesuai dengan perkembangan waktu, tugas notaris sebagaimana yang diatur dalam undang-undang sangat berbeda dengan tugas notaris di dalam praktek, sehingga sulit untuk memberikan defenisi yang lengkap mengenai tugas seorang notaris. Dari ketentuan di atas sebenarnya masih dapat di tambahkan dengan “yang diperlengkapi dengan kekuasaan umum” (met openbaar gezag bekleed), oleh karena grosse dari akta notaris yang memuat kewajiban utnuk melunasi suatu jumlah uang, yang pada bagian atas memuat perkataan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama seperti yang diberikan pada putusan hakim (Pasal 440 KUHPerdata). Menurut Komar Andasasmita, notaris selain membuat akta otentik, seharihari dia juga melakukan: 1) Bertindak selaku penasehat hukum, terutama yang menyangkut masalah hukum perdata. 2) Mendaftarkan akta-akta/ surat-surat di bawah tangan (stukken), melakukan waarmerking. 3) Melegalisir tanda tangan.

4) Membuat dan mensahkan (waarmeken) salinan/ turunan berbagai dokumen. 5) Mengusahakan disahkannya badan-badan, seperti perseroan terbatas dan perkumpulan, agar memperoleh persetujuan/ pengesahan sebagai badan hukum dari menteri kehakiman. 6) Membuat keterangan hak waris (di bawah tangan). 7) Pekerjaan-pekerjaan lain yang bertalian denpn lapangan yuridis dan perpajakan, seperti urusan bea materai dan sebagainya.146 Pada dasarnya, tugas dan wewenang notaris yang utama adalah membuat akta otentik. Otentitas dari akta notaris bersumber dari Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris, dimana notaris adalah sebagai pejabat umum, sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik, seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas yang terdapat pada akta notaris, maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata, akta tersebut harus memenuhi persyaratan-persyaratan berikut: a) Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum.

b) Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. c) Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Dari Stb. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris, maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat, bahwa
146

Komar Andasasmita, Notaris Selayang Pandang, Bandung, Alumni, 1983, hal. 7

yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum, sedangkan kewenangan para pejabat lainnya untuk membuat akta, hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. Sejak berlaku Undang-undang Jabatan Notaris yang baru ini, melahirkan perkembangan hukum yang berkaitan langsung dengan dunia kenotariatan saat ini. Pertama, adanya “perluasan kewenangan Notaris”, yaitu kewenangan yang dinyatakan dalam Pasal 15 ayat (2) butir f, yakni: “kewenangan membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan”. Kewenangan selanjutnya adalah kewenangan untuk membuat akta risalah lelang. Akta risalah lelang ini sebelum lahirnya Undang-undang tentang Jabatan Notaris menjadi kewenangan juru lelang dalam Badan Urusan Hutang Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) berdasarkan Undang-undang Nomor 49 Prp Tahun 1960. Kewenangan lainnya adalah memberikan kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan-perundang-undangan. Kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan ini merupakan kewenangan yang perlu dicermati, dicari dan diketemukan oleh Notaris, karena kewenangan ini bisa jadi sudah ada dalam dalam peraturanperundang-undangan, dan juga kewenangan yang baru akan lahir setelah lahirnya peraturan perundang-undangan yang baru.147 Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, sehingga selain untuk
http://majalah.dephumkam.go.id Majalah Online Hukum Dan Ham, Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi, diakses pada 30 Mei 2007.
147

(2)Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Selain kewenangan yang disebutkan diatas. sebelum berlaku Undang-undang Jabatan Notaris. yaitu Peraturan Jabatan Notaris. Wilayah jabatan ini. (4)Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. (5)Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. notaris juga mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. (7)Membuat akta risalah lelang.membuat akta otentik. dengan tempat kedudukan di kota/kabupaten. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. Jabatan Notaris juga memberikan perluasan wilayah kewenangan (yuridiksi) yang oleh Undang-undang Jabatan Notaris disebut sebagai wilayah jabatan. namun berdasarkan Pasal 18 ayat (2) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris diperluas menjadi meliputi wilayah provinsi. (6)Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. adalah meliputi Kabupaten/Kota. Pelaksanaan tugas dan wewenang tersebut harus dilandasi pada suatu integritas . (3) Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. notaris berwenang pula: (1) Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.

dan kejujuran yang tinggi dari pihak notaris itu sendiri, karena hasil dari pekerjaannya adalah berupa akta-akta sebagai alat bukti otentik yang sangat penting dalam penerapan hukum pembuktian sebagai jalan dalam memperoleh suatu keadilan, maka oleh sebab itu dalam pelaksanaan tugas jabatan notaris harus didukung suatu itikad moral yang dapat dipertanggungjawabkan. Pada dasarnya para notaris sedikit banyak telah menyadari hal ini, terbukti dengan telah diciptakannya suatu kode etik jabatan notaris yang berlaku dan mengikat bagi para notaris di seluruh Indonesia. Hal ini sedikit banyak merupakan tolok ukur dan pertimbangan dalam pengawasan dan pembinaan para notaris dalam melaksanakan tugas jabatannya. Pengawasan tersebut dapat berupa diberlakukannya kode etik jabatan notaris yang dibuat oleh para notaris itu sendiri melalui Ikatan Notaris Indonesia (INI), maupun pengawasan yang dilakukan oleh menteri melalui Majelis Pengawas notaris, baik yang dilakukan oleh Majelis Pengawas Daerah, Majelis Pengawas Wilayah, maupun Majelis Pengawas Pusat seperti yang telah tercantum dalam Pasal 67 sampai dengan Pasal 81 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dan berdasarkan Pasal 81 undang-undang tersebut, Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia telah mengeluarkan Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: M.02.PR.08.10 Tahun 2004 tentang Tata Cara Pengangkatan Anggota, Pemberhentian Anggota, Susunan Organisasi, Tata Kerja, dan Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Notaris. Pengawasan yang dilakukan terhadap notaris tersebut meliputi perilaku notaris

dan tindakan-tindakan yang dilakukan oleh notaris sehubungan dengan pelaksanaan jabatannya sebagai notaris. Pengawasan tersebut diperlukan agar tugas notaris selalu sesuai dengan norma dan kaidah-kaidah hukum sehingga terhindar dari

penyalahgunaan kewenangan atau kekuasaan yang dimilikinya.

B. Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat Berdasarkan terminologinya, di Indonesia umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan istilah Belanda verbintenis dan “perjanjian” sebagai padanan istilah belanda overeenkomst. Namun ada pula yang menggunakan istilah “perjanjian:” dan “perhutangan” sebagai padanan kata verbintanis dan “persetujuan” untuk padanan kata overeenkomst. Akan tetapi, pada umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan kata Belanda verbintenis dan “perjanjian” –dalam hal ini diidentikkan dengan “persetujuan” bahkan “kontrak”– sebagai terjemahan istilah overeenkomst.148 Dengan demikian, terdapat tiga padanan kata untuk verbintenis, yaitu perikatan, perjanjian dan perhutangan, sedangkan untuk overeenkomst terdapat dua padanan kata, yaitu perjanjian dan persetujuan. Dalam hukum Islam kontemporer digunakan istilah iltizam untuk menyebut perikatan (verbintenis) dan istilah “akad” untuk menyebut perjanjian (overeenkomst) dan bahkan kontrak. Iltizam merupakan istilah baru untuk menyebut perikatan secara
Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah, Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2007. hal 42-43
148

umum, meskipun istilah tersebut sendiri sudah tua. Semula dalam hukum Islam pra modern, istilah iltizam hanya dipakai untuk menunjukkan perikatan yang timbul dari dari kehendak sepihak saja, hanya kadang-kadang saja dipakai dalam arti perikatan

Ali Imran ayat 76 yaitu : “Sebenarnya siapa yang menepati janji (yang dibuat)nya dan bertaqwa. Menurut Faturrahman Djamil. 47-49 151 Gemala dewi. op.‘ahdu (janji).yang timbul dari perjanjian. istilah iltizam digunakan untuk menyebut perikatan secara keseluruhan.cit.Maidah ayat 1.”151 Pengertian aqad secara bahasa adalah ikatan. Sedangkan istilah “akad” sendiri adalah merupakan istilah tua yang sudah digunakan sejak zaman klasik sehingga sudah sangat baku.‘ahdu dapat disamakan dengan istilah perjanjian atau overeenkomst.cit. mengikat. Kata alaqdu terdapat dalam QS. Dikatakan ikatan (al-rabth) maksudnya adalah mengimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengukatkan salah satunya pada yang lainnya 149 150 Pakar fiqih Yordania asal Syria Syamsul Anwar. yaitu suatu pernyataan dari seseorang untuk mengerjakan sesuatu yang tidak berkaitan dengan orang lain. hal 45 . Istilah ini terdapat dalam QS. Mustafa Ahmad az-Zarqa’149 mendefenisikan perikatan (iltizam) sebagai keadaan dimana seseorang diwajibkan menurut hukum syara’ untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu bagi kepentingan orang lain. Baru pada zaman modern. istilah al. setidaknya ada dua istilah dalam Al-Quran yang berhubungan dengan perjanjian. sedangkan istilah al. bahwa manusia diminta untuk memenuhi akadnya. Op. maka sesungguhnya Allah menyukai orang-orang yang bertaqwa. menyambung atau menghubungkan.‘aqdu ini dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. yaitu al. dkk.‘aqdu (akad) dan al.150 Menurut Gemala Dewi. Al.

seperti yang difirmankan oleh Allah SWT dalam QS.cit. 2002.‘Ahdu (perjanjian). Al. Janji ini mengikat orang yang menyatakannya untuk melaksanakan janjinya tersebut. RajaGrafindo Persada. 155 Gemala dewi. yaitu pernyataan dari seseorang untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu dan tidak ada sangkut pautnya dengan kemauan orang lain. hal 45-46. Mas’adi. yaitu: 1. Jakarta. akad merupakan “pertemuan ijab yang diajukan oleh salah satu pihak dengan kabul dari pihak lain yang menimbulkan akibat hukum pada objek akad. maka terjadilah Ghufron A. 2.155 Abdoerraoef mengemukakan terjadinya suatu perikatan (al-aqdu) melalui tiga tahap. Op. Ali Imran ayat 76. ada beberapa defenisi yang diberikan pada akad (perjanjian). Op. Cet 1. hal 68 154 Ibid. hal 75 153 Syamsul Anwar. Apabila dua buah janji dilaksanakan maksudnya oleh para pihak. 3.152 Sebagai suatu istilah hukum Islam.hingga keduanya bersambung dan menjadi seperti seutas tali yang satu.153 Menurut syamsul anwar. 152 . Persetujuan. Fiqih Muamalah Kontekstual. Persetujuan tersebut harus sesuai dengan janji pihak pertama. akad adalah pertemuan ijab dan kabul sebagai pernyataan kehendak dua pihak atau lebih untuk melahirkan suatu akibat hukum pada objeknya.154 Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara’ yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya.cit. yaitu pernyataan setuju dari pihak kedua untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu sebagai reaksi terhadap janji yang dinyatakan oleh pihak pertama. Menurut Pasal 262 Mursyid al-Hairan.

berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut segala sesuatu hal dari pihak yang lain.”157 Sedangkan perjanjian menurut Subekti adalah “suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.Chidir Ali. Hukum Perjanjian. perikatan adalah “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak. 1992.”158 Hofmann memberikan defenisi perikatan sebagai “suatu hubungan hukum antara sejumlah terbatas subjek-subjek hukum sehubungan dengan itu seorang atau beberapa orang daripadanya (debitur atau para debitur) mengikatkan dirinya untuk bersikap menurut cara-cara tertentu terhadap pihak yang lain. Intermasa. hal 46 R.apa yang dinamakan “akdu” oleh Al-Qur’an yang terdapat dalam QS. hal 1 158 Ibid. 2001.156 Proses perikatan yang disampaikan oleh Abdoerraoef ini tidak jauh berbeda dengan proses perikatan yang didasarkan pada KUH Perdata. Menurut Subekti. tetapi ‘akdu. dan dari pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu . yaitu “suatu perbuatan dimana seseorang atau beberapa orang mengikatkan diri untuk sesuatu hak terhadap seseorang beberapa orang lainnya.”159 Defenisi perjanjian sendiri telah disebutkan dalam Pasal 1313 KUH Perdata. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. hal 23 157 156 . Bandung. hubungan antara perikatan Ibid. Maka. 159 H.” Dengan adanya perjanjian ini maka menimbulkan hubungan hukum antara orang-orang yang melakukan perikatan. Mandar Maju. Al-Maidah ayat 1.Mashudi dan Moch. Subekti. Jakarta. Dengan demikian. yang berhak atas sikap yang demikian itu. yang mengikat masing-masing pihak sesudah pelaksanaan perjanjian itu bukan lagi perjanjian atau ‘ahdu itu.

janji pihak pertama adalah terpisah dengan janji pihak kedua. Op. rukun adalah “yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan”. yang kemudian melahirkan perikatan antara keduanya. sedangkan pada KUH Perdata. Kamus Besar Bahasa Indonesia. bahwa perjanjian merupakan salah satu sumber perikatan. Op. hal 1114.dengan perjanjian adalah perjanjian menerbitkan perikatan.”163 Menurut Gemala dewi. petunjuk) yang harus diindahkan dan dilakukan. baru kemudian lahir perikatan.162 sedangkan syarat adalah “ketentuan (peraturan. hal 966 163 Ibid. seperti yang tercantum dalam Pasal 1233 KUH Perdata. hal 77. Balai Pustaka.cit. Jakarta. Mas’adi. hal 47 Ghufron A.161 Dalam hukum Islam. Pada hukum perikatan Islam. Musthafa Ahmad az-Zarqa menyatakan bahwa tasharruf adalah segala sesuatu (perbuatan) yang bersumber dari kehendak seseorang dan syara’ menetapkan atasnya sejumlah akibat hukum (hak dan kewajiban).160 Akad adalah salah satu bentuk perbuatan hukum (tasharruf) yang menimbulkan akibat hukum terhadap objek hukum yang diperjanjikan oleh para pihak dan juga memberikan konsekuensi hak dan kewajiban yang mengikat para pihak. untuk terbentuknya suatu akad (perjanjian) yang sah dan mengikat haruslah dipenuhi rukun dan syarat akad. Secara bahasa. 162 Departemen Pendidikan Nasional. Perbedaan yang terjadi dalam proses perikatan antara hukum Islam dan KUH Perdata adalah pada tahap perjanjiannya. perjanjian antara pihak pertama dan pihak kedua adalah satu tahap yang tidak terpisah. 2002. dimana terjadi dua tahap dalam prosesnya. 161 160 .cit.

rukun dan syarat sama-sama menentukan sah atau tidaknya suatu transaksi. Ichtisar Baru Van Hoeve. Para pihak ini bisa saja manusia atau 164 Abdul Azis Dahlan. Selain dari ketiga rukun tersebut.”165 Sebagai contoh. rukuk dan sujud adalah rukun sholat. tidak sah. harus memenuhi dua syarat terbentuknya akad. Secara defenisi. Ensiklopedi Hukum Islam. Para pihak yang menbuat akad (al.cit. dimana keduanya merupakan bagian dari sholat itu sendiri. lihat juga Syamsul Anwar Op. rukun adalah “suatu unsur yang merupakan bagian tak terpisahkan dari suatu perbuatan atau lembaga yang menentukan sah atau tidaknya perbuatan tersebut dan ada atau tidak adanya sesuatu itu. tanpa rukuk dan sujud. maka sholat itu batal. Sedangkan salah satu syarat dari sholat adalah wudhu. Musthafa Ahmad az-Zarqa menambahkan tujuan akad (maudhu’ al.‘aqidan) Pernyataan kehendak para pihak (mahallul. hal 1510. yang ketiadaannya menyebabkan hukum pun tidak ada.‘aqd). cit hal 4 167 Tamyiz yaitu orang yang telah dapat membedakan baik dan buruk dari tindakan yang . Namun tanpa adanya wudhu.”164 Defenisi syarat adalah “sesuatu yang tergantung padanya keberadaan hukum syar’i dan dia berada di luar hukum itu sendiri. 165 Ibid. maka sholat itu juga batal. tidak sah. cit hal 96 dan Hasballah Thaib Op.166 Rukun pertama. b. namun berdasarkan pendapat jumhur ulama.‘aqd) sebagai salah satu rukun akad. Jilid 5.syariah. hal 51. Terdapat perbedaan pendapat para ulama fiqih dalam menentukan rukun aqad. dimana wudhu adalah bukan merupakan bagian dari sholat itu sendiri. Jakarta. yaitu tamyiz167 dan berbilang (al-ta’addud). 1996.‘aqd) Objek akad (mahallul. c. rukun akad terdiri dari: a. yaitu para pihak. hal 1691 166 Gemala Dewi Op.

yaitu pernyataan kehendak.cit. Op. dan semuanya terdiri dari delapan syarat.170 dilakukan. hal 98 Akad batil menurut ahli-ahli hukum Hanafi adalah akad yang menurut syara’ tidak sah pokoknya. Apabila pokok ini tidak terpenuhi. Syamsul Anwar. yaitu objek itu dapat diserahkan. Apabila dibandingkan dengan syarat-syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata. 170 Syamsul Anwar. Tentunya dalam kata ijab dan qabul ini tidak ada unsur paksaan yang terkandung di dalamnya. harus memenuhi dua syarat juga.Rukun ketiga. yaitu tidak bertentangan dengan syara’. maka terlihat adanya kesamaan secara garis besar.op. dan objek itu dapat ditransaksikan. Rukun keempat memerlukan satu syarat. yaitu adanya persesuaian ijab dan kabul. Berikut dibuat dalam bentuk bagan. dan akad semacam ini disebut sebagai akad batil. tertentu atau dapat ditentukan. maka tidak terjadi akad. maka akad sudah terbentuk. yaitu tidak terpenuhi rukun dan syarat terbentuknya. maksudnya tidak memiliki wujud yuridis syar’i apapun.badan hukum. dan kesatuan majelis akad.cit. Rukun kedua. hal 107 169 168 . yaitu objek akad. Kedelapan syarat ini beserta rukun akad disebut pokok (al-ashl). harus memenuhi tiga syarat.168 Syarat-syarat yang terkait dengan rukun akad ini disebut dengan syarat terbentuknya akad (syuruth al-in’iqad).169 Apabila rukun dan syarat terbentuknya akad telah terpenuhi. dengan kata lain tercapainya kata sepakat.

yaitu pengikatan barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. Sebagai runtutannya. Hal ini tentunya sudah dapat dipastikan.Akad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayan murabahah adalah merupakan salah satu produk perbankan syariah. timbul perjanjian accessoir dari perjanjian murabahah tersebut. terutama apabila jaminan yang diberikan adalah tanah yang belum bersertifikat. Untuk mengikat barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. Akad pembiayaan ini mengikat bank dan nasabah debitur sehingga timbul hak dan kewajiban antara keduanya. bahwa yang dijadikan sebagai landasan dasar dari filosofi hukumnya adalah hukum Islam. Hal ini dilakukan karena tanah belum bersertifikat tidak ada lembaga . maka biasanya bank melakukannya dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual.

pemberian jaminan dan akta pemberian kuasa menjual atas barang jaminan ini tidak ada. tetap memiliki kekuatan hukum. dan 171 Wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. kalau akta tersebut dibuat terpisah. namun surat kuasa menjual yang dibuat tersendiri tentu akan lebih memudahkan administrasi apabila surat kuasa dibuat dengan akta tersendiri. tetapi tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pembiayaan murabahah dan akta pengakuan hutang dan pemberian jaminan yang telah dibuat terlebih dahulu.171 Penggunaan surat kuasa menjual dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah adalah merupakan perbuatan hukum yang tidak bertentangan dengan sistem hukum perdata yang dianut oleh Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Dengan kata lain aqad pembiayaan dalam akta perjanjian pembiayaan murabahah itu tidak akan dibuat kalau akta pengakuan hutang. Akan tetapi. maka surat kuasa menjual tersebut biasanya berjudul akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual.hukum yang mengaturnya secara baku. surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta kuasa menjual. atau janji akan membayar secara angsuran. 2 Desember 2009 . akta tersebut adalah akta yang berdiri sendiri. Apabila dibuat tergabung. pemberian jaminan dan juga pemberian kuasa menjual. Dengan demikian. Nilai esensinya sama. Jadi cukup hanya dalam satu akta saja. Rabu. Surat kuasa menjual atas barang jaminan itu dibuat sebagai suatu klausul dalam salah satu atau beberapa Pasal yang ada pada akta tersebut. yang isinya sudah mencakup tentang pengakuan hutang. maka akta tersebut bukan merupakan merupakan bagian dari akta pengakuan hutang. Akta kuasa menjual ini dapat dibuat secara terpisah ataupun tergabung dengan akta pengakuan hutang.

yaitu: (1) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta otentik. bagi penerima kuasa. maka kuasa dapat dibagi pada tiga macam. (2) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan. yang dibuat oleh pemberi kuasa dengan tanpa menghadap pada pejabat umum yang berwenang. Surat kuasa menjual merupakan pemberian kuasa secara tertulis melalui pembuatan surat kuasa otentik yang dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang. yaitu kuasa yang dibuat secara tertulis atau dalam bentuk sepucuk surat. kuasa itu dapat diterima secara lisan. bahkan . untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Selanjutnya. (3) Kuasa lisan. yaitu kuasa yang disampaikan secara lisan oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa. yaitu kuasa yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang (misalnya notaris).juga tidak bertentangan dengan sistem hukum Islam.” Apabila ditinjau dari aspek yuridis dan legalitas kekuatan hukum. Dasar hukum untuk melakukan pemberian kuasa ini ialah berdasarkan Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa : “Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seseorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain yang menerimanya. Essensi dasar dari makna pemberian kuasa menjual adalah merupakan pemberian wewenang atau hak yang dimiliki seseorang kepada orang lain untuk memindahkan hak yang dimilikinya kepada siapapun juga dengan cara jual beli.

juga dapat diterima secara diam-diam. Selain itu. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa. yang menyebutkan :“Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum.” Dengan uraian diatas dapat dipahami. serta menyelesaikan sesuatu urusan atas nama dan kepentingan si pemberi kuasa. Yan Pramadya Puspa menyatakan dalam Buku Kamus Hukum yang disusunnya dengan ungkapan sebagai berikut: . dalam suatu tulisan dibawah tangan. penerima kuasa dapat juga menerima kuasa secara tertulis melalui akta otentik ataupun secara dibawah tangan. bahwa yang dimaksud dengan surat kuasa itu adalah kuasa secara tertulis yang berisi persetujuan dan pelimpahan hak dan wewenang dari si pemberi kuasa kepada si penerima kuasa untuk menjalankan hak dan wewenang yang dimiliki oleh si pemberi kuasa. bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan lisan. Uraian diatas adalah berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1793 KUH Perdata. Terhadap pengertian surat kuasa ini. yang dibuktikan oleh penerima kuasa dengan melaksanakan kuasa yang diberikan padanya.

untuk melakukan sesuatu perbuatan sesuai dengan apa yang dikehendaki oleh orang tersebut. Dia mengatakan : 172 173 Yan Pramadya Puspa. Op. hal. istilah kuasa yang dikenal dalam hukum perdata. Sulaiman Rasyid dalam Bukunya Fiqih Islam merumuskan pengertian wakalah atau kuasa dengan istilah berwakil.”173 Pengertian wakalah seperti yang dikemukakan diatas. Hasballah Thaib. menyerahkan mandat atau menjadi wakil. hal. dan A.cit. hal. 899.Op. Secara etimologi.”174 Jadi dalam pengertian hukum Islam. cit.”172 Dalam konteks hukum Islam. memiliki makna yang sama seperti apa yang dicantumkan dalam Kamus Kontemporer Arab Indonesia yang menyebutkan bahwa arti “wakala adalah menyerahkan. cit. menguasakan. memberi kuasa sama artinya dengan mengangkat orang lain sebagai wakil dari diri seseorang. Kata wakil disini berarti Al-Hafizh “Yang Menjaga” Selain itu. QS. Ali `Imran(3):173. maka dalam terminologi hukum Islam dikenal dengan istilah wakalah. Zuhdi Muhdlor. menjadikan atau menunjuk sebagai wakil. 91 174 Atabik Ali. . Wakalah berasal dari kata “wakala” yang berarti menjaga. 2037. Seperti dalam firman Allah: “wa qaaluu hasbunallahu wani`mal wakiil” artinya Maha Suci Allah Dialah yang memberikan segala nikmat dan Allah adalah sebaik-baik wakil. mempercayakan.“Surat kuasa adalah surat yang berisi suatu persetujuan dengan seseorang yang memberikan kekuasaan kepada si penerima persetujuan tersebut untuk menyelesaikan sesuatu urusan atas nama si pemberi. makna Wakalah bisa juga berarti Tafwidh = mempercayakan. Op.

hal.”175 Dalam pengertian seperti telah diuraikan diatas. Hukum berwakil sunat. hal. dan makruh kalau pekerjaan itu makruh.18:19) yang isinya menjelaskan tentang wakalah atau kuasa dalam membeli.“Berwakil yaitu menyerahkan pekerjaan yang boleh dikerjakannya kepada kepada yang lain. Perwakilan itu adalah aqad yang dibolehkan dan bagi setiap orang dari keduanya boleh membatalkan kapan saja ia kehendaki dan batal pula sebab matinya salah seorang dari keduanya.Multazam. op.316. agar dikerjakannya (wakil) semasa hidupnya (yang berwakil). yang diriwayatkan oleh Turmuzi dari Urwah Al Bariqiy yang menjelaskan bahwa Rasulullah SAW. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. Sunarto dan M. dan haram kalau pekerjaan yang diwakilkan itu pekerjaan yang haram. berarti hukum Islam membolehkan seseorang atau setiap subjek hukum untuk mengangkat seorang wakil atau kuasa yang akan mewakili dirinya dalam bertindak secara hukum. Selanjutnya dalam kitab Fiqih Syafii Terjemah At Tahzib ada menyebutkan sebagai berikut : “Apa saja yang boleh bagi seseorang untuk bertindak sendiri didalamnya. baik didalam ataupun diluar pengadilan. Mustafa Diibul Bigha.. 1984. Hukum wakalah atau kuasa menurut Al-Quran.306.”176 Sulaiman Rasyid. Sawahan. Antara lain dalam ayat Al-Quran Surat Al-Kahfi (QS. mewakilkan kepada Urwah Al-Bariqiy untuk membeli dan menjualkan kambing sebagai wakil atau kuasa dari Rasulullah SAW. al-Hadits. Juga pernah diriwayatkan dalam Hadits Rasulullah SAW. 176 175 . maka boleh juga ia mewakilkan (kepada orang lain) atau menjadi wakil (untuk orang lain). dan Ijma’ Ulama adalah jaiz (diperbolehkan).cit. Bintang Pelajar. kadang-kadang menjadi wajib kalau terpaksa.

keduanya sama-sama dapat diterapkan dalam suatu perbuatan hukum dibawah satu sistem hukum nasional Indonesia. Di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Dimana kuasa bersumber dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam hal ini. Selanjutnya bila ditinjau dari aspek yuridis. Aqad perjanjian pembiayan almurabahah dituangkan dalam perjanjian tertulis dan cukup hanya ditandatangani oleh pihak bank dan nasabah. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 177 . Namun keduanya adalah merupakan bagian dari sub sistem yang berada dalam satu sistem hukum nasional Indonesia. sedangkan wakalah bersumber dari Hukum Syariat Islam.177 diketahui bahwa bila pembiayaan yang diberikan bank nilainya dibawah 25 juta rupiah. Adapun format perjanjian tertulis yang dipakai menggunakan judul dengan nama Perjanjian Jual Beli Al-Murabahah. maka pembiayaan itu cukup diikat dengan akta dibawah tangan dalam bentuk perjanjian pembiayaan al-murabahah. setiap pembiayaan yang diberikan kepada nasabah seluruhnya diikat dengan perjanjian tertulis. Menurut Mailiswarti.Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa istilah kuasa dalam hukum perdata adalah memiliki makna yang sama dengan istilah wakalah dalam hukum Islam. Sedangkan bila jumlah pembiayaan yang diberikan bank jumlahnya diatas 25 juta rupiah. maka disamping diikat dengan akta dibawah tangan sebagaimana telah disebutkan di atas. ada dua jenis akta yang harus Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Karena kuasa dan wakalah adalah merupakan satu kesatuan format hukum yang tidak memiliki perbedaan. walaupun berasal dari dua sumber hukum yang berbeda. juga seluruhnya diikat dengan akta notariel.

Akta pertama yang harus disetujui dan dan ditandatangani adalah akta dibawah tangan. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. yaitu Pengakuan Hutang. bahwa dalam setiap pembuatan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah tersebut. pada prinsipnya berisi tiga hal. pemberian jaminan dan kuasa menjual. yaitu aqad atau perjanjian tentang pengakuan hutang. Hal ini disebabkan. maka akan memberatkan nasabah yang diberikan pembiyaan.ditanda tangani dan disetujui oleh pihak bank dan nasabah. Akta kedua yang harus disetujui dan ditandatangani adalah akta notariel atau akta otentik. sehingga judul akta yang dibuat adalah Akta Pengakuan Hutang. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. maka bersamaan dengan itu juga dibuat akta kuasa menjual atas barang jaminan. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani membuat surat kuasa menjual yang tidak terpisah dengan pengakuan hutang. tentu biaya yang dikeluarkan akan . yaitu Aqad Pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah. Bentuk surat kuasa menjual yang dibuat tersebut. Judul akta yang digunakan dalam perjanjian ini adalah Perjanjian jual beli Al. Hal ini tergambar dari judul akta notariel yang digunakan. apabila nantinya debitur ingkar janji dan terjadi kasus pembayaran hutang macet. apabila akta tersebut dibuat terpisah. Substansi pokok dari akta notariel ini. karena bank merasa apabila kuasa menjual dibuat terpisah. adalah surat kuasa menjual yang tergabung dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. Dari nama judul yang digunakan tersebut dapat diketahui.Murabahah. yaitu akta yang dibuat dan ditandatangani oleh dan dihadapan notaris sebagai pejabat umum yang berwenang.

karena segala biaya yang timbul. maka lewat waktu saja telah menjadi bukti akan kelalaian yang berhutang. yaitu akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. maka penghadap pihak kedua sebagai penerima pembiayaan menyerahkan sebagai jaminan kepada Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak nasabah debitur. dan juga akta kuasa menjual.Selanjutnya pihak kedua tersebut.bertambah menjadi dua akta. sehingga peringatan dengan surat juru sita tidak diperlukan lagi. Contoh klausul Pasal yang mencantumkan kuasa menjual dalam satu kesatuan akta yang berkaitan dengan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah puduarta Insani dapat dilihat sebagai berikut : . Tentunya dengan tambahan biaya akta dikeluarkan dibanding dengan pemberian pembiayaan dengan nilai tidak terlalu besar. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. (untuk seterusnya disebut yang berhutang dan sekaligus pemberi jaminan) menerangkan bahwa untuk menjamin kepastian pembayaran kembali hutang penerima kredit pembiayaan kepada bank sebagaimana mestinya. disini akan disampaikan beberapa contoh klausul Pasal dalam akta yang mencantumkan ketentuan kuasa menjual barang jaminan. Klausul kuasa menjual itu ada dalam satu akta yang tidak terpisah dari akta Pengakuan Hutang.178 Sebagai ilustrasi. termasuk nisbah bank dan biaya-biaya lainnya. maka akan memberatkan nasabah debitur. termasuk di dalamnya biaya akta. baik hutang yang telah ada maupun yang akan ada di kemudian hari. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 178 .

Jika yang berhutang tidak memenuhi perjanjian-perjanjian atau surat perjanjian pembiayaan atau surat pinjam meminjam dan/atau tidak membayar hutanghutangnya sebagaimana mestinya. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual pada bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dengan akta ini menerangkan memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa dengan hak subtitusi. dengan akta ini memberi kuasa kepada pihak pertama yang disebut juga sebagai penerima kuasa. pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa. untuk menjual di bawah tangan ataupun dihadapan pejabat umum yang berwenang dengan harga dan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh bank sebagai penerima kuasa. yaitu: Hak atas sebidang tanah.) Di dalam akta tersebut juga dibuat syarat-syarat dan perjanjian-perjanjian yang isinya menerangkan adanya kuasa menjual yang diberikan kepada bank apabila debitur wan prestasi..bank.. dan bersamaan dengan penyerahan jaminan itu. serta mewakili pemberi kuasa dengan hak substitusi. yaitu: . yang disebut juga sebagai pemberi jaminan dan yang memberi kuasa. maka penghadap pihak kedua sebagai pemilik barang jaminan.179(dan seterusnya yang menjelaskan tentang objek jaminan dan pemberian kuasa. atau bila diperlukan untuk melelang dan memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang undang Contoh akta Pengakuan Hhutang. 179 . untuk dan atas nama. untuk menjual dan menyerahkan atau memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang-undang.

. dan.... berikut nisbah.... menerima pendapatan penjualan tersebut atau meminta akseptasi atau tanda terima atas nama bank untuk pendapatan lelang itu. guna pembayaran hutang penghadap pihak kedua kepada bank...... penghadap pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa. menetapkan perjanjian penjualan atau lelang itu.. atau segala sesuatu yang harus dibayar oleh yang berhutang kepada bank. ....... .atas objek jaminan tersebut. uang administrasi. dan mempergunakan pendapatan dari hasil penjualan atau lelang tersebut......... menerima dan memberi kwitansi untuk segala penerimaan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu yang berguna untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut tidak ada tindakan yang dikecualikan.. dengan ini memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa. denda-denda dan biayabiaya lainnya yang berkaitan dengan penjualan atau lelang itu...Selanjutnya dalam akte ini.... untuk membuat akta dibawah tangan ataupun akta yang dibuat dihadapan pejabat umum yang .. . Baik bersama-sama maupun masing-masing....

atau memindahkan hak dengan cara apapun yang diperkenankan oleh undang-undang. . maka dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik. seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUBPerdata. termasuk untuk menjual. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. yang merupakan produk atau hasil pekerjaan notaris adalah berupa akta yang dibuat oleh notaris. surat-surat atau segala macam dokumen lainnya. Karena kewenangan utamanya adalah untuk membuat akta otentik.180 C. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. atau menghadap siapa saja sebagai pihak pihak yang berwenang guna menjalankan hak-hak pihak kedua dengan sepenuhnya.berwenang. serta membuat dan menanda tangani akta-akta. dengan tidak ada tindakan yang dikecualikan. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam Akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat. dimana otentisitas dari akta yang dibuatnya bersumber dari Pasal 1 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang menjadikan notaris sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar). perjanjian 180 Ibid. Akta-akta yang dibuat oleh notaris harus benarbenar dapat diterima sebagai alat bukti sempurna di antara para pihak yang menghadap padanya. Jadi dengan demikian. Menurut hukum. akta yang dibuat oleh notaris adalah akta otentik.

sebagai pembuat akta. notaris. menyimpan aktanya dan memberikan grosse. Dengan demikian. 181 . salinan dan kutipannya. bukti dengan saksi-saksi. yaitu bukti dengan saksi-saksi. pengakuan. pengakuan. berdasarkan Pasal 1866 KUHPerdata181 sebagai bukti tertulis yang dibuat secara otentik. dan sumpah. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan.dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. sedangkan kewenangan para pejabat Pasal 1866 KUHPerdata menyebutkan alat-alat bukti terdiri atas bukti tulisan. bahwa yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. Oleh karena itu. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat. dan memberi penguatan kepada para pihak yang berkontrak dengan sifat otentitasnya. persangkaan. menempati urutan tertinggi dibandingkan dengan alat bukti lainnya. dalam fungsinya sebagai pejabat umum. yaitu menurut urutan yang berada dibawahnya. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. maka notaris berwenang untuk membuat akta otentik. Dari Stb. Akta otentik. persangkaan. menjamin kepastian tanggalnya. Hal demikian ini diulangi lagi dalam hukum acara perdata seperti yang dijumpai pada Pasal 164 HIR yang merupakan hukum formal. Notaris mencatat.

Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. . Akta dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. 3. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. 6. 5. sehingga selain untuk membuat akta otentik. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum. 7. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. b. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas.lainnya untuk membuat akta. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. notaris berwenang pula: 1. akta yang bersangkutan harus memenuhi persyaratan berikut: a. maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata. 2. hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. sebagaimana yang terdapat dalam akta notaris. 4. Membuat akta risalah lelang. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris.

Menurut Pasal 41 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Perbedaan antara akta otentik dengan perjanjian di bawah tangan adalah: 1) Dalam perjanjian di bawah tangan. berarti akta notaris tersebut kehilangan sifat otentisitasnya dan kekuatan eksekutorialnya apabila ia dibuat dalam bentuk grosse akta. meskipun secara fisik perjanjian dimaksud ada. akta notaris akan kehilangan sifat otentisitasnya dan hanya berlaku sebagai akta di bawah tangan apabila di dalam akta tersebut tidak dipenuhi ketentuanketentuan yang diatur dalam Pasal 39 dan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. maka masih diperlukan pembuktian lebih . Hal ini tentu saja merugikan para pihak yang menghadap padanya. diwajibkan secara tegas mengakui atau memungkiri tanda tangannya. akan tetapi perjanjian dibuat di bawah tangan. Pasal 1876 KUHPerdata menentukan: “Barang siapa yang terhadapnya dimajukan suatu tulisan di bawah tangan. tetapi bagi para ahli warisnya atau orang yang mendapat hak daripadanya adalah cukup jika mereka menerangkan tidak mengakui tulisan atau tanda tangan itu sebagai tulisan atau tanda tangan orang yang mereka wakili. Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat.” Apabila timbul sutau masalah tentang suatu perjanjian antara para pihak yang memerlukan pembuktian. harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu.c. Apabila akta notaris tersebut hanya mempunyai kekuatan seperti akta di bawah tangan.

lanjut dengan pembuktian atau pemungkiran secara tegas oleh para pihak. pada setiap akta otentik sebagaimana juga pada akta notaris.H. 2) Grosse dari akta otentik dalam beberapa hal mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan hakim. sedang akta yang dibuat di bawah tangan tidak pernah mempunyai kekuatan eksekutorial. Sehingga tidak memerlukan pembuktian lebih lanjut. pemberian suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. berarti merupakan bukti yang sempurna mengenai: a) Kepastian tanggal dibuatnya akta b) Kepastian penandatanganan pihak-pihak yang dibuat akta c) Kepastian isi akta yang dibuat oleh para pihak. Hal 55-63 .S Lumban Tobing. Menurut pendapat umum. Minuta akta sebagai dokumen negara selalu disimpan secara rapi oleh notaris. Manakala notaris yang membuat akta meninggal. 3) Kemungkinan akan hilangnya akta yang dibuat di bawah tangan lebih besar dibandingkan dengan akta otentik. Sedangkan dalam akta otentik. dibedakan pada 3 kekuatan pembuktian yaitu:182 182 G. Op.cit. Yang lebih menambah kesulitan akibat dari perjanjian yang dibuat di bawah tangan adalah pemungkiran dari para ahli waris ataupun yang mendapatkan hak dari salah satu pihak cukup dilakukan dengan sebuah keterangan bahwa mereka tidak mengakui tulisan atau tanda tangan yang mereka wakili. pensiun. berhenti atau tempat kedudukan yang bersangkutan masih dapat dimintakan salinannya kepada notaris pemegang protokol.

dimana dalam bahasa latin disebut “acta publica probant sese ipsa”. (2) Kekuatan Pembuktian Formal (Formele Bewijskracht) Akta otentik dengan kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa suatu kejadian dan fakta yang dituangkan dalam akta tersebut benar-benar dilakukan oleh notaris atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap. Dengan kekuatan lahiriah ini. maka akta itu terhadap setiap orang dianggap sebagai akta otentik sampai dapat dibuktikan sebaliknya. Kekuatan pembuktian lahiriah ini tidak ada pada akta yang dibuat dibawah tangan. apabila yang menandatanganinya mengakui kebenaran dari tanda tangannya itu atau apabila dengan cara yang sah menurut hukum dapat dianggap sebagai telah diakui oleh yang bersangkutan. Suatu akta yang otentik dapat dilihat dari kata-kata yang tercantum dalam akta tersebut dan dari pejabat dimana akta itu dibuat. dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai akta otentik dan kemampuan ini berdasarkan pada Pasal 1875 KUH Perdata tidak dapat diberikan pada akta dibawah tangan. dimana akta dibawah tangan baru berlaku sah apabila berasal dari orang. Akta otentik membuktikan sendiri keabsahannya. Dengan kekuatan pembuktian formal ini. suatu akta selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau .(1) Kekuatan pembuktian lahiriah (Uitwendige Bewijskracht) Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari akta itu sendiri untuk membuktikan dirinya sebagai akta otentik. terhadap siapa akta itu digunakan.

dan dilakukan oleh notaris juga menjamin kebenaran tentang tanggal. tanda tangan dan identitas dari para pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu. dengan pengertian bahwa kedua golongan akta itu mempunyai kekuatan pembuktian formal dan berlaku pada setiap orang yakni apa yang ada dan terdapat di atas tanda tangan mereka. juga menegaskan bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan dan disaksikan oleh notaris. yang meminta untuk dibuat akta sebagai tanda bukti terhadap dirinya. Kekuatan pembuktian material ini tidak hanya pada kenyataan bahwa adanya dinyatakan sesuatu yang dibuktikan oleh akta itu akan tetapi isi dari akta itu dianggap dibuktikan sebagai yang benar terhadap setiap orang. Berkaitan dengan hal ini arti formal dalam akta pejabat dapat dijelaskan bahwa selain akta itu membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yaitu yang dilihat.notaris telah menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya. Mengenai kekuatan pembuktian formal ini yang merupakan pembuktian lengkap maka akta partij dan akta pejabat dalam hal ini adalah sama. didengar. sehingga akta itu mempunyai . (3) Kekuatan Pembuktian Material (Materiele Bewisjkracht) Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut dalam akta merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum kecuali pada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs).

. akta itu memberikan pembuktian yang lengkap tentang kebenaran dari akta yang tercantum dalam akta itu. selain berisikan surat kuasa menjual bagi bank apabila debitur wan prestasi. Sebagaimana yang ada pada grosse akta pengakuan hutang (pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani berjudul Akta Pengakuan Hutang. Di dalam Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual yang dibuat notaris. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual) yang dibuat dihadapan notaris. maka berubah pula kekuatan pembuktian dari kekuatan eksekutorialnya. Dengan berubahnya nilai otentisitas akta tersebut. Kekuatan pembuktian inilah yang dimaksud dalam Pasal 1870. maka debitur memberikan kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah tersebut. Apabila akta yang dikeluarkan notaris itu kehilangan sifat otentitasnya maka akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. dimana pada kepala aktanya memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” adalah salinan akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial. 1871. dengan pengecualian dari apa yang dicantumkan didalamnya hanya sebagai suatu pemberitahuan semata dan yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan yang menjadi pokok dalam akta itu. di dalamnya juga termaktub kuasa untuk mengurus sertifikat atas tanah dan apabila sertifikat telah selesai dan telah melekat hak pada tanah tersebut.kekuatan pembuktian material. dan 1875 KUH Perdata yang mengatur antara para pihak yang bersangkutan dan para ahli waris serta penerima hak mereka.

kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan. Tidak hanya tagihan dalam bentuk uang yang dapat dieksekusi berdasarkan grosse akta notaris. akan tetapi juga tuntutan (verderingen) lain. Bentuk suatu grosse akta harus memuat pada bagian kepala akta irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” dan pada bagian akhir atau penutup akta memuat frase “ diberikan sebagai grosse pertama” dengan menyebutkan nama orang yang memintanya dan untuk siapa grosse dikeluarkan dan tanggal pengeluarannya. misalnya tuntutan untuk menyerahkan benda atau barang bergerak. Hal ini disebabkan grosse akta notaris mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan kekuatan putusan hakim. maka dalam hal itu grosse tersebut tidaklah dapat dipergunakan untuk dieksekusi. artinya terdapat kekurangan pada bagian atas atau bawah dari grosse akta itu. maka dapat langsung dieksekusi sesuai dengan isi dari grosse akta tersebut tanpa harus menunggu adanya putusan pengadilan. Selain tugas utama dari seorang notaris untuk membuat akta otentik. ahli waris. ataupun yang memperoleh hak. Grosse akta kedua hanya dapat diberikan pada orang yang berkepentingan langsung pada akta. dalam ruang lingkup jabatannya notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan . Hanya dengan grosse yang dibuat dengan memenuhi syarat-syarat bentuk eksekutorial dapat dilakukan eksekusi tanpa perantaraan hakim. Apabila syarat-syarat tersebut tidak dipenuhi.Akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial ini maksudnya adalah bahwa apabila pihak debitur atau pihak yang berhutang cidera janji.

Dalam dunia perbankan juga dilakukan hal yang sama. maka akta tersebut menjadi akta otentik yang mengikat para pihak. atas permohonan bank dan nasabah debitur. namun juga dilakukan sebelum akta itu dibuat. Setelah penandatanganan akta itu dilakukan. Pemberian nasehat hukum tersebut bukan hanya dilakukan pada saat akan dilaksanakannya penandatangan akta. para pihak menandatangani akta tersebut dengan saksi-saksi dan notaris itu sendiri. Apabila isi dari akta tersebut telah dipahami dan para pihak setuju dengan isi dari akta tersebut.mensahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat di bawah tangan. Setelah para pihak paham dan mengerti apa yang akan dicantumkan pada akta tersebut. baru kemudian persetujuan untuk membuat akta otentik itu dilakukan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai akta yang akan dibuat olehnya kepada para pihak yang menghadapnya. terhadap pembiayaan murabahah. notaris membuat . notaris harus terlebih dahulu memberikan penjelasan dan keterangan mengenai akta yang akan mereka tanda tangani. Notaris berwenang sebagai pejabat umum untuk membuat akta otentik sebagaimana yang dibutuhkan bank dan nasabahnya. kemudian dibacakan di hadapan para pihak. Dalam hal ini biasanya para pihak meminta terlebih dahulu pertimbangan-pertimbangan dan penjelasan hukum dari notaris mengenai akta yang akan mereka buat. bahkan telah dilakukan ketika para pihak menghadap notaris untuk dibuatkan akta otentik yang mereka kehendaki. Sebelum penandatanganan akta. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.

dapat meminta nasehat hukum pada notaris tentang pengikatan ataupun perjanjian yang akan mereka buat dan akan dikonstatir dalam akta notaris. ataupun setelah akta notaris tersebut ditandatangani.Akta Perjanjian Jual Beli Murabahah. pada saat. 183 Hasil wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. . yaitu pengakuan hutang dengan pemberian jaminan serta perjanjian jual beli murabahah. Surat kuasa menjual ini adalah merupakan perjanjian accessoir yang bergantung pada perjanjian pokok. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual antara bank dan nasabah debitur yang mempunyai kekuatan eksekutorial apabila debitur wan prestasi. notaris membuat akta yang berjudul Akta Pengakuan Hutang. baik sebelum. dan lain-lain. hibah. Selain itu. di Bank Perkreditan Rakyat Puduarta Insani. notaris juga membuat akta pengakuan hutangnya. Disamping itu. biasanya konsultasi ataupun meminta nasehat hukum pada notaris adalah mengenai jaminan yang diberikan oleh calon debitur dalam permohonan pembiayaan yang diajukan pada pihak bank. dalam hal ini adalah bank selaku kreditur dan nasabah peminjam selaku debitur. terutama yang berhubungan dengan hukum. para pihak. walaupun tidak tetutup kemungkinan untuk meminta nasehat pada notaris mengenai hal-hal ataupun permasalahan lain yang dihadapi oleh pihak bank. misalnya yang berkaitan dengan waris. pada tanggal 2 Desember 2009. Terhadap tanah belum bersertifikat yang dijadikan jaminan hutang atas pembiayaan murabahah yang diberikan. misalnya mengenai keabsahan dari surat-surat yang diajukan calon debitur.183 Dalam proses pembuatan akta pengikatan jaminan yang dilakukan oleh notaris. Pada prakteknya.

jadi apapun persyaratan yang diminta oleh pihak bank disetujui oleh calon debitur dan diserahkan pengurusannya kepada bank. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Hal ini disebabkan karena calon debitur menyerahkan semua urusannya yang berkaitan dengan permohonan pembiayaan tersebut kepada bank. Calon debitur biasanya hanya meminta nasehat hukum pada notaris pada saat akan ditandatanganinya akta ketika isi akta tersebut dibacakan oleh notaris pada saat akan dilaksanakannya penandatanganan akta oleh para pihak. termasuk di dalamnya pengurusan surat-surat yang diperlukan dalan perjanjian pembiayaan tersebut. Kesimpulan Berdasarkan penelitian dan pembahasan Kajian Hukum Terhadap Peranan .biasanya hanya pihak bank yang melakukan konsultasi pada notaris. Calon debitur pada umumnya tidak mempermasalahkan persyaratan-persyaratan yang diajukan Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani selaku kreditur karena tujuan utama mereka untuk mendapatkan pembiayaan dari bank tersebut. terutama mengenai keabsahan dari jaminan yang diajukan oleh calon debitur.

pada pasal 20 Peraturan Bank Indonesia ini mengatur tentang nilai agunan yang dapat diperhitungkan adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Tanah terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C). Hanya nilainya saja yang kecil apabila dibandingkan dengan tanah yang telah bersetifikat.Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani). Resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada lembaga jaminannya tersendiri. Pengikatan jaminan atas tanah belum bersertifikat dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. bank tetap dapat mengeksekusi barang jaminan tanpa harus melalui pengadilan maupun lembaga lelang negara berdasarkan grosse akta yang berkekuatan eksekutorial tersebut. sehingga apabila nantinya debitur wan prestasi. Di dalam akta tersebut bank diberi kuasa untuk menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi. 2. bank juga mewajibkan asuransi bagi . Tanah yang belum bersertifikat tetap mempunyai kekuatan hukum untuk dijadikan sebagai objek jaminan dalam pembiayaan. Selain itu. Atas agunan ini dibuat surat kuasa menjualnya oleh debitur kepada bank. apabila nantinya debitur wan prestasi. Hal ini sesuai dengan keluarnya Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah.

Resiko yang dihadapi bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan . bank juga diberi kuasa untuk mengurus sertifikat tanah. ketika. baik sebelum. 3. Selain itu. 2. Sesuai dengan kewenangannya untuk membuat akta otentik.debitur.Di dalam akta tersebut selain memberikan kuasa menjual bagi bank jika debitur wan prestasi. Penggunaan jaminan tanah belum bersertifikat atas pembiayaan yang diberikan sudah menjadi kenyataan hukum di tengah-tengah masyarakat. Saran-saran. 1. yang dibuat dalam bentuk Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. sesuai dengan perjanjian yang dibuat oleh para pihak berdasarkan Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata. notaris juga berperan sebagai penasehat hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. sehingga tidak akan terkendala apabila debitur meninggal dunia. dan setelah akta ditandatangani. terutama atas tanah belum bersertifikat. apabila sertifikat telah selesai debitur memberi kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan hat Tanggungan atas tanah tersebut. notaris berwenang untuk membuat akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifkat. Oleh sebab itu hendaknya pemerintah dapat melahirkan peraturan perundang-undangan tentang pemberian jaminan dan penjualan barang jaminan yang mengakomodir kepentingan ekonomi masyarakat dimana kebutuhan pinjamannya di bank jumlahnya relatif kecil. B.

terutama menyangkut penerbitan akta jaminan dengan tanah belum bersertifikat. hendaknya bank sebagai pemberi pembiayaan. menerima tanah yang belum bersertifkat sebagai jaminan atas pembiayaannya. sehingga dimungkinkan terjadinya surat tanah (letter C) palsu. Hendaknya notaris dalam menjalankan tugasnya sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik. akan lebih baik lagi kalau yang dijadikan jaminan adalah tanah yang telah bersertifikat. Akan tetapi tanah yang telah bersertifikat memiliki keunggulan daripada tanah yang belum bersertifikat. Hal ini dikarenakan tidak adanya cek bersih seperti halnya tanah bersertifikat. . notaris harus memintakan kepada debitur untuk menyertakan surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat /lurah.tanah yang belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang telah ada lembaganya tersendiri. 3. apabila akan dijadikan jaminan hutang. terutama bank-bank besar. Oleh karena itu. sertifikat serta pembuktiannya lebih kuat. untuk menghindari terjadinya surat tanah ganda atau palsu. Karenanya. Sama-sama dapat dieksekusi. dan jelas serta mudah eksekusinya. notaris harus selalu menjunjung prinsip kehati-hatian dalam penerbitan setiap aktanya. yaitu apabila debitur wan prestasi. Oleh karena itu. bank mempunyai hak untuk memasang APHT. sehingga bank memperoleh hak istimewa.

Jakarta. Ichtisar Baru Van Hoeve. Raj aGrafindo Persada. Hukum-Hukum Fiqih Islam. Bab-Bab tentang Kredit Perbankan. 1984. Jakarta. Akad dan Produk Bank Syariah. 1998 Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Ensiklopedi Hukum Islam. Jakarta. Hasbi. Jilid 5. Hukum Perjanjian Syariah. Multi Karya Grafika.Zuhdi Muhdlor. Herlien. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. Badrulzaman. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. Dahlan. RajaGrafindo Persada.Multazam. Jogyakarta. Abdul Azis. 1983. Gema Insani. Anwar. Buku Ali. Mustafa Diibul. Semarang Andasasmita. Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat. 2001. Kamus Kontemporer Arab Indonesia. 2008 As-shiddieqy. Alumni.DAFTAR PUSTAKA I. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah Al-Qur’an. Mariam Darus. Syamsul. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. Antonio. Bandung. Citra Aditya Bakti. Notaris Selayang Pandang. 2006. . Alumni. Bandung. Jakarta. Bandung. 1987. Sunarto dan M. Penerbit Bulan Bintang. Bigha. Karya Toha Putra. Komar. Gadai dan Fidusia. Atabik dan A. Bintang Pelajar. 2007 Ascarya. Cetakan IV. Sawahan. Budiono. Muhammad Syafi’i.

Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. Abdul Malik. RajaGrafindo Persada. Hukum Perkreditan Kontemporer. 2001. Abu Ahmadi. M. Departemen Pendidikan Nasional. 1990.Jakarta. dan H. Mandar Maju. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya.Chidir Ali. Kashmir. 2004. dan Moch. Hukum Jaminan Fidusia. . Jakarta. Citra Aditya Bakti. 2006 Hs. Malayu SP. Jakarta. 2008 Mashudi. H. Jakarta. Bandung. Hukum Perbankan Nasional Indonesia.Ali. Dasar-Dasar Perbankan. Jakarta. Munir. Hasan. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Bandung. Analisis Fiqih dan Keuangan. 2002. Kifayatul Akhyar. Salim. 1996. Karim. Jakarta. Bandung. Jakarta. RajaGrafindo Persada. Jakarta. Kencana. RajaGrafindo Persada. Gemala. 2003. 2005. Alumni. Raja Grafindo Persada. Idris. 1996. Balai Pustaka. Fuady. Kencana Prenada Media. Dewi. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. Citra Aditya Bakti. Adiwarman A. Jakarta. Jakarta. dkk. H. Bank Islam. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). Kamus Besar Bahasa Indonesia. 2001 Hermansyah. 2006. Tan. Hasibuan. Rineka Cipta. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. Kamello.

Jakarta. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya. W. J. Jakarta. 2003. Saeed. Manajemen Bank Umum. Siamat. 1985. Paramadina. 2004. Aneka Ilmu. Bandung. Sinar Baru Agensindo. Teori Hukum. Fiqih Muamalah Kontekstual.. Jakarta. Jakarta. Sulaiman. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. 1981. dan Anton F Susanto.21. Satrio. 2007. Fiqih Islam. Sudikno. 1999 Muslehuddin. 2005. 2002 Mertokusumo. Rustam Effendi. Refika Aditama. . Dahlan. Liberty. Ahmadi.Mas’adi. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Jakarta. Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neo-Revivalis. Sistem Perbankan Dalam Islam. 1977 Rasyid. Bandung. Cet 1. RajaGrafindo Persada. Kamus Hukum. Jakarta. Miru. 1990. 1999.S. Tanpa Tahun Rasyid. Alumni. Menyoal Bank Syariah. Poerwadarminta. Jakarta. RajaGrafindo Persada. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. HR. 1993. Salman S. Semarang . Intermedia. Yogyakarta. Yan Pramadya. Medan. Abdullah. Puspa.Otje. Muhammad. Balai Pustaka. hal.J. Ghufron A. H. Rineka Cipta. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Pendaftaran Tanah dan PPAT. Muamalat Institute. Hukum Acara Perdata.

Gramedia Pusaka Utama. Intermasa. Tanpa Tahun Syarifuddin. Prenada Media. J. Jakarta. Masri dkk. garis-garis Besar Fiqih. 2003. Gatot. 1998. GHS Lumban. Suryabrata. Jakarta. . Jakarta. Zulkifli. Sutrisno. Rineka Cipta. Aspek-Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia. 1991 Usman. Soerjono. Zikrul Hakim. Penerbit UI Press. Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia. R. Medan . 2001. Permasalahan Dan Masalah Kredit. 1996. 2003. Bambang. Bandung. Sunggono. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. 2005. Citra Aditya bakti. RajaGrafindo Persada. Hukum Perjanjian. Sumandi. Thaib. Erlangga. Raja Grafindo Persada. Rachmadi. Jakarta. Jakarta. 1986. Medan. Amir. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. LP3ES. Subekti. Supranto. Soekanto. Metodologi Penelitian. 1992. Sunarto. Metode Penelitian Survey. Program Pasca Sarjana USU. Tobing. Subekti. Jakarta. Jakarta. R. 2002. Djambatan. Jakarta. Jakarta. Buku I. Suatu Tinjauan Yuridis. 2003. Jakarta. Supramono.Singarimbun. 1995. Metode Penelitian Hukum. Pengantar Penelitian Hukum. Hasballah. 1999. Jakarta. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. Peraturan Jabatan Notaris.

2009 (tesis). Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. 2006. sebagai Dasar Hukum Penjualan Barabng Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan). 2007 (tesis). Try. NIM 077011092. Mengapa Memilih Bank Syariah?. Hasbullah Hadi. Widiyono. Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan). II. 2005. 2006 (tesis). NIM 057011074. Ridha Kurniawan Adnans. Bogor. . Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Karya Ilmiah/ Artikel/ Media Internet. Ghalia Indonesia. NIM 047011055.Wibowo. Ghalia Indonesia. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. Edy dan Untung Hendi Widodo. Rifki Suryadi. Bogor. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah.

Lathif.pikiranrakyat. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. http://blognyamyun. AH. Tan.com/cetak/2005/0305/21/0802. http://www.htm. dan ruang lingkup usaha bank). di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Rachmat Syafi’i. http://www. Azharuddin. Jakarta. Nurul Hadi.go.html. Oktober. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. A. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. 2006 Zainun Ahmadi. Quo Vadis. Media Notariat.asp?Berita=Opini&id=39924 di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Karakteristik perbankan (pengertian. http://www. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah.radarbanjarmasin. Medan. diakses pada 22 Desember 2009 Http://www.rumahilmuindonesia.blogspot. 2003.com/2008/08/karakteristik-perbankanpengertian. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah.pdf diakses pada 22 Desember 2009. A. 1999. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. Riawan Amin.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 .net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Sy ariah_Berkeadilan. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah.bi.com/berita/index. fungsi. Profesi Notaris. Kamello.

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Undang-undang Nomor 30 tahun 2004n tentang Jabatan Notaris.id Majalah Online Hukum Dan Ham. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. 46/DSN-MUI/II/2005 tentang Potongan Tagihan Murabahah (Khashm Fi Al-Murabahah) tanggal 17 Februari 2005 . diakses pada 22 Desember 2009 http://majalah. Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Undang-undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran.http://id. diakses pada 22 Desember 2009 III.wikipedia.org/wiki/notaris. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Kitab Undang-undang Hukum Dagang (Wetboek van Koophandel) Peraturan Bank Indonesia No.dephumkam.go.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah Fatwa Dewan Syariat Nasional No.

Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 .

. notaris.ABSTRAK Murabahah adalah salah satu produk pembiayaan yang paling berkembang pada bank syariah. tanah belum bersertifikat tersebut juga memiliki kedudukan hukum seperti halnya objek jaminan pada lembaga jaminan resmi. serta mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. Berdasarkan hal tersebut. Bank Indonesia juga mengakui keberadaan tanah belum bersertifikat ini sebagai barang agunan sebagaimana disebut dalam pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. Di dalam penulisan tesis ini dipergunakan metode penelitian deskriptif analitis. atas perjanjian jual beli beli mugabahah yang dibayar secara angsur sehingga menimbulkan hutang piutang. Kata kunci : murabahah. Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui resiko bank atas pembiayaan mugabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Hal ini dikarenakan tanah belum bersertifikat diikat dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat. sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan putusan pengadilan. padahal. dengan studi kasus pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. sering digunakan tanah belum bersertifikat sebagai jaminannya. kemudian melakukan pengumpulan dan pengolahan data-data tersebut sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruh mengenai permasalahan yang diteliti. Oleh karena itu. terutama bank mikro seperti bank pembiayaan rakyat syariah. artinya dengan penelitian ini dapat memberikan gambaran yang seteliti mungkin tentang peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. notaris dengan kewenangannya membuat akta otentik mengikat perjanjian hutang piutang bank dan nasabah debitur dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Dengan demikian. oleh notaris digunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk pengikatannya. resiko bank atas pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang menjadi objek dalam lembaga jaminan yang baku di Indonesia. kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. yang mempunyai kekuatan eksekutorial. tanah belum bersertifikat bukanlah salah satu objek jaminan dalam lembaga jaminan manapun di Indonesia. Dalam penelitian ini diperoleh kesimpulan. Dalam pembiayaannya.

notary by its authority make authentics agreements between the bank and the debtor with Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell Keywords: murabaha. notary . Therefore. Based on that. In this study concluded. guarantees for the land has not been certified. In writing this thesis used a descriptive analytical research method. In finance. The aim of this research is to determine the risk of the bank of murabaha financing with collateral has not been certified land. the land has not been certified is not one of the objects in the security institutions in Indonesia. especially micro-banks such as Bank Financing Of Islamic People.ABSTRACT Murabaha financing facility is one of the most developed in the Islamic bank. So. so have the same legal force court decisions. murabaha sale and purchase agreement which will be paid gradually which resulting receivable debt. with a case study on Puduarta Insani Bank Financing Of Islamic People with laws and regulations that apply. the risk of bank financing with land has not been certified as collateral is the same with the collateral that the objects in a standard security institutions in Indonesia. and then collecting and processing these data in order to obtain a comprehensive picture about the problems being investigated. which have enforceable. the land has not been certified legal force as the object of collateral debt financing. 8/24/PBI/2006 regarding Asset Quality of Rural Banks Based on Sharia Principles. Bank Indonesia also recognizes the existence of this land has not been certified as a guarantee of the goods referred to in Article 20 Bank Indonesia Regulation No. the land has not been certified also has legal status as objects of security at the official security agencies. also know the role of notaries in the manufacture of guarantee note of murabaha financing aqad for land that has not been certified. notary used Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell for the action. This is because the land has not been certified tied to Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell. often using land has not been certified as collateral. meaning that with this research to present a picture as possible about the role of a notary public in making the deed of guarantee in the contract murabahah on land that has not been certified. though.

.................................... 17 G.................................................... 41 A..................................... Latar Belakang..................... Kerangka Teori Dan Konsepsi.........................................................41 B............. 13 E......... Manfaat Penelitian............................................................................................................ Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani................................63 ....................................................................... Perumusan Masalah.....................................................................xii BAB I : PENDAHULUAN.........................ii KATA PENGANTAR.................................................... Tujuan Penelitian...........................ix DAFTAR TABEL.......................................................................... Pandangan Umum tentang Jaminan ....................................................DAFTAR ISI ABSTRAK.............. 14 F.......................................................................................................................................................1 B.................................................................... 37 BAB II : KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH ....... Keaslian Penulisan.....................................................viii DAFTAR ISI...........................iii RIWAYAT HIDUP........... 13 D.................. Metodologi Penelitian.12 C...........................................................................................................................................................................1 A............i ABSTRACT.....

........................................ Perbankan Syariah secara Umum.. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah.............................................C...76 A............ 128 A.................... Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat...... 106 BAB IV : PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT ............................90 C.............................. Pandangan Umum tentang Notaris ..............................76 B............................... 128 B...............171 DAFTAR PUSTAKA ................................. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang Belum Bersertifikat 158 BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN.......... Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah.....................170 Saran.............................................................. Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat....................................... 139 C. B... Kesimpulan....170 A........................... 71 BAB III : RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT....

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->