BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. Notaris membuat akta otentik yang merupakan alat pembuktian terkuat dan terpenuh yang mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam setiap kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, perbankan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai kegiatan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional maupun internasional. Dengan adanya akta otentik, memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya, dan menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari, dan walaupun

sekiranya sengketa tidak dapat dihindari, akta otentik tersebut merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh dalam proses penyelesaian sengketa.1 Seiring dengan perkembangan era globalisasi dewasa ini, kebutuhan masyarakat akan notaris dan akta-akta yang dibuatnya mengalami perkembangan yang semakin meluas. Masyarakat sekarang lebih mempunyai kesadaran hukum dalam melakukan hubungan-hubungan hukumnya, baik itu hubungan hukum dalam bidang bisnis, perbankan, bahkan kegiatan-kegiatan sosial telah menggunakan jasa notaris untuk membuat akta otentik yang mengikat para pihak dalam kegiatannya. Perkembangan ini juga berpengaruh besar terutama dalam bidang perbankan. Notaris merupakan salah satu unsur yang penting dalam setiap operasional transaksi perbankan, terutama dalam pembuatan akta-akta jaminan kredit/ pembiayaan, surat pengakuan hutang, grosse akta, legalisasi dan waarmerking, dan tugas-tugas lain dari notaris yang telah diatur oleh peraturan perundang-undangan. Dalam praktek perbankan, adanya hubungan hutang piutang dan upaya pinjam meminjam uang dengan jumlah tertentu, adalah merupakan suatu perbuatan lazim yang sering dilakukan. Pihak bank sebagai kreditur, memberikan kredit kepada nasabah sebagai debitur. Praktek pinjam meminjam sejumlah uang dalam sistem perbankan berakibat pada lahirnya pihak pemberi pinjaman (kreditur), yaitu bank, dan pihak penerima pinjaman (debitur), yaitu nasabah. Dengan kata lain, bank sebagai kreditur adalah sebagai pihak pemberi pinjaman, sedangkan nasabah sebagai debitur adalah sebagai penerima pinjaman. Pada bank konvensional yang menggunakan sistem bunga,
1

Penjelasan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

pemberian pinjaman uang kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pemberian kredit, sedangkan pada bank-bank syariah yang berdasarkan pada sistem pemberian imbalan atau bagi hasil, maka pinjaman sejumlah uang yang diberikan kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pembiayaan. Pembiayaan AZ-Murabahah (jual beli) dalam praktek perbankan hanya ada dalam sistem perbankan syariah. Secara yuridis formal, keberadaan bank syariah telah diakui dalam sistem perundang-undangan Negara Republik Indonesia, termasuk keberadaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. Dalam ketentuan Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan), disebutkan, bahwa undang-undang membagi jenis bank menjadi dua macam, yaitu bank umum dan bank perkreditan rakyat. Bank umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan/ atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran; Bank perkreditan rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.2 Ketentuan ini dipertegas dengan keluarnya Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, yang menyebutkan “Bank Syariah adalah Bank yang
Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undangundang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
2

“Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah Bank Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. Dari defenisi di atas. 3 Undangundang ini juga mengganti istilah Bank Perkreditan Rakyat Syariah menjadi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1 angka 12 Undangundang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan yang menyebutkan: Pembiayaan berdasar Prinsip Syariah adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. Dalam literatur 3 4 Pasal 1 angka 7. Prinsip syariah oleh Pasal 1 angka 12 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan Syariah) diberikan defenisi yaitu: prinsip hukum Islam dalam kegiatan perbankan berdasarkan fatwa yang dikeluarkan oleh lembaga yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa di bidang syariah. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Pasal 1 angka 9. seperti halnya diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan Pasal 1540 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan KUHPerdata).menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah”.”4 Dalam sistem perbankan dengan prinsip syariah istilah kredit berubah menjadi istilah pembiayaan. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah . salah satu transaksi yang cukup populer dan dikembangkan dalam sistem perbankan syariah adalah sistem jual beli.

yaitu 2-6 bulan. Dengan demikian. Bai` As-Salam (In Front Payment Sale). apabila barang nelum di produksi. kontrak tidak dapat diputuskan secara sepihak. dicicil sampai selesai. pembayaran dapat di muka. yaitu pembelian barang yang diserahkan dikemudian hari. atau di belakang. 2. 8 Menurut jumhur ulama. yaitu 6: 1. juga dapat dilihat dari data jumlah nasabah Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang sebagian besar pembiayaannya dengan murabahah. 7 . 872 Muhammad Syafi’i Antonio. yang 5 6 Yan Pramadya Puspa. para phqak tidak dapat membatalkan kontrak secara sepihak. Dalam akad ini. Oleh sebab itu. yang menjelaskan tentang pengertian jual beli ini. Dalam istishna.7 3. disebut dengan koop en verkoop (bahasa Belanda) dan purhcase and sale (bahasa Inggris). Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. Kemudian setelah panen petani wajib menjual hasil panennya kepada bank sesuai dengan kualifikasi dan perjanjian yang telah dibuat sebelumnya. salam banyak dipergunakan pada pembiayaan bagi petani dengan jangka waktu yang relatif pendek. ketentuan ba’i alistishna mengikut ketentuan dan aturan ba’i as-salam. jenis ini digunakan di bidang manufaktur. dalam literatur hukum Islam. 1977 hal. Jika perusahaan mengerjakan untuk memproduksi barang yang dipesan dengan bahan baku dari perusahaan. Bai` Al-Istishna ( Purchase By Order Or Manufacture ). setiap pihak dapat membatalkan kontrak dengan memberitahukan sebelumnya kepada pihak yang lain. yaitu bentuk jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. sedangkan pembayaran dilakukan dimuka. Kamus Hukum. harga harus ditetapkan di awal sesuai kesepakatan dan barang harus memiliki spesifikasi yang jelas yang telah disepakati bersama. dalam fiqih Islam bentuk dan jenisnya dibagi pada tiga cara. 2001. pengertian jual beli sebagaimana diatur dalam KUHPerdata itu. Dalam perbankan.8 Dalam praktek sistem perbankan syariah yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia bahwa pembiayaan yang terbesar dilakukan adalah murabahah. Aneka Ilmu. Bank memberikan pembiayaan sebagai pembayaran penuh di muka di awal masa tanam sebagai modal bagi petani.hukum perdata. Jakarta. namun apabila perusahaan telah memulai produksinya. maka kontrak/ akad istishna muncul. Bai Al-istishna merupakan suatu jenis khusus dari akad ba’i assalam. Semarang .5 Hanya saja. Bai` Al-murabahah (Deferred Payment Sale). Biasanya. Gema Insani. Dalam akad ini. yaitu merupakan bentuk kontrak penjualan antara pembeli dan pembuat barang. Agar akad istishna menjadi sah.

go.dimaksud dengan Murabahah dalam tesis ini adalah identik dengan istilah jual beli dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. dengan demikian setiap penyebutan istilah murabahah maksudnya adalah jual beli sebagaimana dimaksud dalam KUHPerdata. JANUARI 20099 TABEL 2 DATA JUMLAH NASABAH/ REKENING PEMBIAYAAN 9 10 Http://www.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 Laporan Internal Control Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Bulan Oktober 10 . TABEL 1 STATISTIK PERBANKAN SYARIAH (ISLAMIC BANKING STATISTICS).bi.

harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang. penjual harus memberi tahu harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai 2009 Hasballah Thaib. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar). Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang. 2005. hal. Program Pasca Sarjana USU. “Dalam bai` al-murabahah. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah.121 11 .11 Dalam transaksi jual beli dengan sistem murabahah penjual menyebutkan dengan jelas barang yang akan dibeli termasuk harga pembelian barang dan keuntungan yang akan diambil. Medan .Menurut beberapa kitab fiqih.

000.000. yang menyebabkan terjadinya perbuatan hukum perdata yang melahirkan hubungan hutang piutang dan pinjam meminjam. sudah menyepakati tentang lamanya pembiayaan. nasabah debitur yang mencari barangnya. Oleh karena adanya pembelian secara angsuran inilah.000.50. hal.101 . Pada umumnya.”12 Misalnya. sebelum ada pemesanan dari calon pembeli. bank memberi kuasa kepada nasabah debitur untuk membeli barang atas nama bank. karena murabahah dapat juga dibayar secara tunai. serta besarnya angsuran yang akan dibayar. Sistem jual beli secara angsuran atau kredit sebenarnya bukanlah merupakan bagian dari syarat dan sistem murabahah.000.150.000. Dalam prakteknya di lapangan. Hal lain yang sering juga dilakukan. umumnya antara bank dengan nasabah debitur. dapat dilakukan secara angsuran ataupun tunai untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. besar keuntungan yang akan diambil. oleh karena memang seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapatkan pinjaman uang 12 Muhammad Syafi`i Antonio. bank membeli mobil dari showroom pedagang mobil seharga Rp.tambahannya. Kemudian ia menambahkan keuntungan sebesar Rp. kemudian meminta kepada bank untuk membayarnya. bank tidak akan memesan barang yang akan dijual kepada nasabah debitur. Op. lalu nasabah debitur membelinya kepada bank. dan menjualnya kepada pembeli dengan harga Rp. Dapat juga dilakukan. Pembeli dalam membayar harga pembelian mobil tersebut kepada bank.000. kemudian nasabah debitur membeli barang tersebut kepada bank. Sistem atau cara pembayaran hutang nasabah debitur yang diberikan melalui pembiayaan murabahah umumnya dilakukan secara angsuran.cit.200.

sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat. Sebagai realisasi dari hubungan antara nasabah debitur dengan bank ini biasanya diikat dengan perjanjian antara kedua belah pihak. Dalam kegiatan perbankan. Dalam Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan sama sekali tidak disebutkan defenisi jaminan. Namun bank pada prakteknya memerlukan jaminan untuk mendapat kepastian hukum bahwa pembiayaan yang diberikan pada nasabah akan dapat diterima kembali. Untuk mengurangi resiko tersebut jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Namun dalam Penjelasan Pasal 8 angka 1 menyatakan: Kredit atau Pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung resiko. Pada dasarnya.kemudian membayarnya secara angsur. Keberadaan jaminan tersebut merupakan jalan untuk memperkecil resiko bank dalam menyalurkan kredit. Hal ini disebabkan karena dari 863 kali pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. sesuai dengan prinsipnya pembiayaan tidaklah memerlukan suatu jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur kepada bank sebagai kreditur. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktek pelaksanaan jual beli dengan sistem murabahah. seluruhnya atau 100 % cara pembayaran dan pengembaliannya adalah dengan sistem angsuran. Pemberian jaminan ini dapat diberikan terhadap barang bergerak maupun tidak .

tentu hal ini akan menimbulkan pertanyaan bagaimana notaris menerapkan dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. hypotek terhadap tanah bersertifikat diganti menjadi hak tanggungan. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat. notaris berhak untuk membuat semua akta yang diperlukan oleh para pihak sepanjang kewenangan untuk . belum ada lembaga jaminannya secara resmi. namun terhadap tanah yang belum bersertifikat. Sesuai dengan kewenangannya dalam membuat akta. gadai. Dahulu berlaku hypotek terhadap tanah bersertifikat. Tanah bersertifikat lembaga jaminannya adalah hak tanggungan. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat tidak ada aturan hukum yang mengaturnya lebih lanjut. Oleh karena itu menjadi pertanyaan bagaimana kekuatan hukum tanah belum bersersertifikat sebagai objek barang jaminan dalam suatu pembiayaan hutang. Dalam hal pemberian kredit ataupun pembiayaan. hipotek kapal maupun dengan hak tanggungan.bergerak. khusus dengan tanah. pihak bank akan meminta pada notaris untuk membuat suatu akta otentik mengenai hubungan hukum yang mengikat pihak bank dengan debitur. Setelah keluarnya Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. pihak bank dan nasabah peminjam tetap menjadikan tanah tersebut untuk dijadikan jaminan. jaminan perseorangan (bortogh). Akan tetapi. terdapat tanah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat. dengan lembaga jaminan fidusia. Walaupun tidak adanya aturan hukum mengenai tanah yang belum bersertifikat untuk dijadikan jaminan.

bank-bank pemerintah tidak menerima tanah yang belum bersertifikat tersebut untuk dijadikan jaminan hutang.membuat akta tersebut tidak dikecualikan kepada pihak lain (openbaar ambtenaar). Namun. Di lain pihak. misalnya pembuatan akta nikah oleh Kantor Urusan Agama ataupun akta kelahiran yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil.000. . Pemberian hutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat ini pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani biasanya diberikan dengan nilai di bawah Rp. kecuali apabila jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut dibuatkan surat kuasa untuk mengurus pembuatan sertifikat hak oleh bank. dan dilanjutkan dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan setelah sertifikatnya selesai. pada bank-bank swasta.-.000. Untuk pengikatan hutangnya bukan dengan hak tanggungan karena tanah tersebut belum bersertifikat. namun dibuat oleh notaris dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual. maka notaris berhak dan berwenang untuk membuat seluruh akta yang diminta oleh para pihak. dimana jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur adalah tanah. khususnya bank-bank kecil semisal bank perkreditan rakyat ataupun bank pembiayaan rakyat syariah. Biasanya. Berdasarkan hal tersebut kemudian timbul persoalan. mereka menerima jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut. dimana kadang kala nasabah debitur meminjam uang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. maka tanah yang dijaminkan adalah tanah yang telah bersertifikat. Apabila dikaitkan dengan pembuatan akta antara bank dan nasabah peminjam. Hal ini karena tidak ada lembaga jaminan resmi bagi tanah yang belum bersertifikat. 50. pihak dalam pemberian hutang dengan jaminan.

Akta yang dibuat oleh notaris. Bagaimana resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat? 3. dan juga berdasarkan asas kebebasan berkontak sesuai dengan pasal 1338 KUHPerdata. Bagaimana kekuatan hukum atas tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan murabahah? 2. maka dianggap bahwa permasalahan di atas adalah merupakan permasalahan yng sangat menarik untuk dibahas dan diteliti. perlu untuk mengidentifikasikan permasalahan-permasalahan yang akan dikembangkan dalam penulisan tesis ini. Tujuan Penelitian . Bagaimana peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat? C. Atas latar belakang yang dipaparkan diatas. Perumusan Masalah Sebelum membahas lebih lanjut. Berdasarkan semua kenyataan yang ada tersebut.dibuat berdasarkan kewenangan notaris dalam membuat seluruh akta. Adapun yang menjadi pemasalahan dalam penulisan tesis ini adalah: 1. dapat dibuat dengan grosse akta dengan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. oleh sebab itu diangkatlah sebuah judul yaitu “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat” B. atas permintaan bank.

2. sehingga peraturan hukum itu dapat melindungi hak dan kepentingan hukum semua lapisan masyarakat. 2. Mengetahui resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. praktisi bank. terutama yang berhubungan dengan bank. Mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat. Terutama apabila menggunakan tanah yang belum bersertifikat dalam perjanjian hutangnya untuk dijadikan sebagai jaminan hutang.Adapun tujuan dari penulisan ini adalah sebagai berikut: 1. Mengetahui kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. D. baik secara praktis maupun teoritis. yaitu: 1. dan masyarakat luas sehingga seluruh lapisan masyarakat yang berkepentingan dapat memiliki keyakinan hukum yang kuat dan benar. . Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat. Secara teoritis. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk penelitian lebih lanjut dalam upaya untuk membentuk sistem peraturan perundangundangan yang lebih tegas dan terperinci. 3. Secara praktis. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi para notaris. khususnya terhadap hak dan kepentingan hukum masyarakat yang memiliki kemampuan sosial ekonomi menengah ke bawah.

Nama NIM Program Studi Judul : Ridha Kurniawan Adnans : 057011074 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan) Permasalahan : a. Akan tetapi masalah yang dibahas. Dari hasil penelusuran kepustakaan yang ada di lingkungan Universitas Sumatera Utara. dengan adanya tesis ini. bahwa sudah ada beberapa tesis yang membahas masalah pembiayaan murabahah pada beberapa bank syariah yang ada Kota Medan.Selanjutnya. Keaslian Penulisan. ataupun pada beberapa Kabupaten dan Kota yang ada di propinsi Sumatera Utara. sehingga bisa memberikan kepastian hukum kepada masyarakat luas. khususnya di lingkungan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. termasuk topik dan judul pembahasannya. berbeda dengan masalah dan judul pembahasan yang akan dibahas dalam tesis ini. diharapkan aparat yang berwenang dapat membuat peraturan perundang-undangan yang tepat. E. Beberapa penelitian terkait yang pernah dilakukan adalah penelitian yang dilakukan oleh : 1. Bagaimanakah konsep jual beli murabahah menurut syariat .

: 077011092 . Bagaimanakah penerapan sistem jual beli murabahah terhadap pembiayaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? c. Bagaimanakah penyelesaian pembiayaan macet yang diikat dengan perjanjian murabahah? 3. Nama NIM Program Studi Judul : Rifki Suryadi : 047011055 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank Dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan) Permasalahan : a. Nama NIM : Hasbullah Hadi.Islam? b. Faktor-faktor apa saja yang menjadi kendala dalam pelaksanaan sistem jual beli murabahah terhadap pembiyaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? 2. Bagaimanakah bentuk jaminan dalam perjanjian pembiayaan murabahah? c. Bagaimanakah bentuk dari perjanjian (aqad) pembiayaan murabahah pada bank dengan prinsip-prinsip syariah Islam? b.

Program Studi Judul : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. belum ada yang membahasnya. Bagaimanakah proses yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan dalam menjual barang jaminan milik nasabah debitur yang ingkar janji? Berdasarkan pembuktian di atas. Sebagai Dasar Hukum Penjualan Barang Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). . Permasalahan : a. Bagaimanakah isi perjanjian pembiayaan murabahah yang dilaksanakan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? b. Hal ini juga menambah keyakinan bahwa penelitian ini akan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Bagaimanakah kekuatan yuridis dari Akta Kuasa Menjual yang dibuat mengikuti akta perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? c. dapat diyakini bahwa judul tesis yang membahas masalah “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Aqad Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat”. Oleh karena itu judul tesis ini dapat dijamin keasliannya sepanjang mengenai judul dan permasalahan seperti telah diuraikan diatas.

W. yang pada gilirannya berasal dari kata “thea” dalam bahasa Yunani yang secara hakiki menyiratkan sesuatu yang disebut dengan realitas..14 Kamus Umum Bahasa Indonesia menyebutkan..21. with the purpose of explanning and predicting the phenomena”.pendapat. hal. and proporsitions that presents a systematic view of phenomena by specifying relations among variables.13 Teori berasal dari kata “theoria” dalam bahasa latin yang berarti perenungan. Kerangka Teori Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah. hal 194 hal. bahwa salah satu arti teori ialah: “. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik.Poerwadarminta.Otje Salman S dan Anton F Susanto.Supranto. empiris (kenyataannya). Kamus Umum Bahasa Indonesia. caracara dan aturan-aturan untuk melakukan sesuatu. Op. 1.194.Cit. defenitions. Teori Hukum. 15 hal. Teori merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/ logic). Kerangka Teori Dan Konsepsi. 2005. defenisi dan proposisi yang disusun secara sistematis.J.1055. terdiri dari seperangkat konsep atau variabel. Bandung.Supranto. Rineka Cipta. Supranto dalam bukunya. beberapa ahli menggunakan kata ini untuk menunjukkan bangunan berfikir yang tersusun sistematis. 16 .16 Otje Salman dan Anton F Susanto akhirnya menyimpulkan pengertian teori 13 14 J. Jakarta: 2003. J.S. logis (rasional). Dalam banyak literatur. HR.”15 Menurut Kerlinger seperti yang dikutip oleh J. Landasan teori merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. mengatakan bahwa “a theory is a set of inter-related constructs (concepts). juga simbolis. 1985. Jakarta. Balai Pustaka. Refika Aditama.F.

Supranto. walaupun tanah belum bersertifikat bukan merupakan objek dari suatu lembaga 17 18 HR.hal 22 J. karena berdasarkan teori tersebut variabel yang bersangkutan memang bisa mempengaruhi variabel tak bebas atau merupakan salah satu penyebab. dalam hal ini. . kerangka teori itu digunakan sebagai landasan berfikir untuk menganalisa permasalahan yang dibahas dalam tesis ini.”17 “Teori dipergunakan sebagai landasan atau alasan mengapa suatu variabel bebas tertentu dimasukkan dalam penelitian. Op.Op. Hal ini dikarenakan. terutama peranan notaris dalam membuat akta perjanjian pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat.. dengan rumusan sebagai berikut : “Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu.192-193. yaitu mengenai peran dari seorang notaris dalam membuat akta. menetapkan suatu kerangka teori adalah merupakan suatu keharusan.menurut pendapat dari berbagai ahli. meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum.Cit.cit.Otje Salman S dan Anton F Sisanto. Jadi kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. hal. kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan hukum perikatan atau perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban yang timbul akibat adanya suatu perjanjian hutang piutang di dalamnya.” 18 Dalam penelitian ini. Dalam pembahasan tesis ini. kebebasan antara nasabah debitur dan bank untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian hutang piutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat.

sebagaimana diatur dalam hukum perjanjian dan hukum jaminan. bahwa suatu perjanjian dianggap sah apabila telah memenuhi empat persyaratan pokok. Hal ini dikarenakan kesepakatan atau persetujuan dalam suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang yang mengikat bagi para pihak yang berjanji. 4. sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang berbunyi “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. Berdasarkan hal tersebut. kebiasaan dan undang-undang. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan. Suatu sebab yang halal. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 3. Apabila telah dipenuhinya syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian.jaminan. dan juga berdasarkan kewenangan notaris untuk membuat akta otentik. semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUHPerdata . maka kemudian notaris membuat akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. 2. maka segala perjanjian dan perikatan yang dibuat oleh kedua belah pihak adalah sah dan mengikat keduanya seperti undang-undang. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. yaitu: 1. Suatu hal tertentu.

Dalam Pasal 1868 KUHPerdata tersebut. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. hanya menerangkan apa yang dinamakan “akta otentik”. dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut.” Jadi. Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. maka dibutuhkanlah suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang notaris. setiap orang yang membuat perjanjian. Akta sengaja dibuat untuk dapat dijadikan alat bukti tentang suatu peristiwa hukum dan ditandatangani. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1867 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa “pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan”. maka akta berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan menghindari sengketa di kemudian hari. juga tidak dijelaskan tempat dimana dia berwenang.yang menyebutkan. maka pembuatan akta harus sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang telah dibuat. bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. kebiasaan dan undang-undang. sampai dimana . dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. Sehubungan dengan hal tersebut di atas. akan tetapi tidak menjelaskan siapa yang dimaksud dengan pejabat umum. diharuskan oleh kepatutan. Adapun maksud dan tujuan dibuat dalam suatu akta otentik adalah dalam rangka untuk membuat suatu alat bukti. Berdasarkan ketentuan pasal tersebut. Untuk mengikat perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak.

hal .batas-batas kewenangannya dan bagaimana bentuk menurut hukum yang dimaksud. Hal-hal tersebut diatas diatur oleh Peraturan Jabatan Notaris. Dengan demikian. Peraturan Jabatan Notaris. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. notarislah yang dimaksud dengan pejabat umum itu. sehingga dapat dikatakan bahwa Peraturan Jabatan Notaris adalah merupakan peraturan pelaksana dari Pasal 1868 KUHPerdata. Jakarta. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1. Lembaran Negara Republik Indonesia nomor 117 Tahun 2004. Erlangga. salinan dan kutipan akta. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak jugaditugaskan atau 19 GHS Lumban Tobing. yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. 35 . yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum. memberikan grosse. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan.19 Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. 1991. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. menyimpan akta. untuk kewenangan notaris.

diuraikan lebih lanjut dalam Pasal 15 ayat 1 UUJN.dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undangundang. lihat juga Sutrisno. Hal ini sangat penting bagi mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan. Apabila salah satu dari persyaratan tersebut tidak dipenuhi. Tanpa Tahun. sehingga pengertian tersebut sama dengan pengertian yang disebutkan dengan ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb.1860 nomor 3. Disinilah letak arti pentingnya profesi notaris. Dalam pembuktiannya apa yang tersebut dalam akta otentik pada pokoknya dianggap benar. Sutrisno menyatakan pengertian notaris seperti yang disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 UUJN adalah pengertian notaris secara umum. untuk defenisi apa itu notaris. dimana notaris dijadikan sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar) sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam pasal 1868 KUHPerdata.20 Kewenangan notaris dalam membuat akta otentik meliputi 4 hal. Akta adalah surat yang diberi tanda tangan. maka akta yang dibuat menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti halnya akta yang dibuat di bawah tangan apabila akta ditandatangani oleh para pihak. baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk kepentingan suatu usaha. yang dibuat sejak semula dengan 20 Ibid. bahwa notaris karena oleh undang-undang diberi wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak. yang membuat peristiwaperistiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak perikatan. . Buku I. hal 116-117. hal 31. yaitu: kewenangan menyangkut akta yang dibuat. maka otensitas dari akta notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN. Dalam hal kewenangan utama notaris adalah untuk membuat akta otentik. Medan. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. tempat dan waktu pembuatan akta. para pihak yang menghadap.

Yogyakarta. maka surat harus ditanda tangani. Notaris menjamin isi dalam legalisasi tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang.sengaja untuk pembuktian. . Liberty. akta yang paling umum dibuat adalah akta pengakuan hutang. Grosse akta adalah salah satu salinan akta untuk pengakuan hutang degan kepala akta “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. 110 Pasal 1 angka 11 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Nabatan Notaris. Jenis akta lainnya yang biasanya dibuat adalah legalisasi dan waarmerking surat di bawah tangan. maupun akta di bawah tangan yang dibuat oleh pihak bank dengan debiturnya. 1981. Hukum Acara Perdata. menjamin tanggal dan 21 22 Sudikno Merto Kusumo. yaitu kreditur (bank). yang mempunyai kekuatan eksekutorial. Ketentuan ini merupakan legalisasi akta di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh perseorangan atau oleh para pihak di atas kertas bermaterai cukup dengan jalan pendaftaran dalam buku khusus yang disediakan notaris. namun tersirat sebagaimana diatur dalam pasal 15 ayat (2) huruf a UUJN yang menyatakan notaris berwenang mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.22 Grosse akta dikeluarkan oleh notaris atas permintaan yang berkepentingan. hal.21 Dalam dunia perbankan. baik itu grosse akta yang dibuat secara otentik oleh notaris. maupun surat-surat atau akta-akta lainnya yang dibutuhkan oleh pihak bank ataupun debitur dalam perjanjiannya. Keharusan ditanda tangani surat untuk dapat disebut akta dinyatakan dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Jadi untuk dapat digolongkan dalam pengertian akta. Legalisasi tidak disebutkan secara tersurat.

kekuatan waarmerking tidak menjamin tanggal. waarmerking juga disebut secara tersirat. tanda tangan. diberi nomor. yaitu dalam pasal 15 ayat (2) huruf b UUJN yang menyatakan notaris berwenang membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Bogor. hanya sekedar diakui telah datang ke kantor notaris. dan isi surat tersebut. Namun. Nilai esensi yang terkandung di dalamnya sama. Dalam hukum perikatan Islam. namun pada bank syariah. yang menyatakan suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.23 Pada bank kovensional. pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dan dimasukkan dalam buku waarmerking. Try Widiyono. dan surat tersebut telah dibacakan dan diterangkan oleh notaris.tanda tangan para penghadapnya. lazim disebut dengan Aqad Pembiayaan Murabahah. Ghalia Indonesia. Sama halnya dengan legalisasi. 61 23 . kebebasan mengadakan perjanjian dalam suatu akad perjanjian. namun terdapat perbedaan prinsip-prinsip Islam di dalamnya. pemberian hutang piutang ini biasanya disebut dengan Akta Perjanjian Kredit. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. disebut dengan Perjanjian Jual Beli Murabahah. 2006. Pengertian akta otentik diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata. suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak daripada mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. hal. Pasal 1870 KUHPerdata menyatakan.

24 . dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan sesamanya.Zuhdi Muhdlor. dan disebut dengan lafal alaqdu. Op. yang berarti mengikat. bahwa setiap manusia diminta untuk memenuhi aqadnya atau janjinya. hal. Dalam Al-Quran Surat Al-Maidah ayat 1.adalah merupakan hak yang dimiliki setiap manusia. hal. Jogyakarta.24 Ahli pentafsir Al-Quran menjelaskan. dimana orang yang berjanji harus memenuhi janjinya. 29 Gemala Dewi dkk. syariat Islam menetapkan.27 Kemudian kata `aqada sebagai kata kerja berubah menjadi kata benda. tersebut diatas adalah : “Aqad (perjanjian) mencakup janji prasetia hamba kepada Allah. 28 Ibid..Hai orang-orang yang beriman. atau kontrak.Istilah verbintenis yang dalam bahasa Belanda berarti mengadakan perjanjian. “ Al `aqdu artinya adalah persepakatan. hal. perjanjian. 26 Yan Pramadya Puspa.25 Berdasarkan firman Allah SWT. . penuhilah aqadaqad itu. Jakarta. tersebut diatas. menyimpulkan. Yayasan Penyelenggara Penterjemah/ Pentafsir Al-Quran. 1998.”29 Al-Quran Dan Terjemahnya.. Multi Karya Grafika.1306. Jakarta.26 Sedangkan istilah aqad dalam bahasa Indonesia adalah berasal dari bahasa Arab.156.1305.861.28 Selanjutnya para ahli fiqih memberikan rumusan pengertian aqad sebagai berikut: ”Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara` yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. Istilah al-aqdu.dari akar kata `aqada. Kencana Prenada Media. atau yang dalam literatur Indonesia dikenal dengan istilah aqad. berfirman yang menyatakan : . 25 Ibid. 27 Atabik Ali dan A. yaitu: “. dan menggabungkan. hal. makna dan esensi dasarnya dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. Kamus Kontemporer Arab Indonesia.cit. 1971. Allah SWT. bahwa makna aqad dalam firman Allah SWT.

30 Herlien Budiono. maka terjadilah aqdu (perikatan).Dari pengertian tersebut. Asas keseimbangan juga merupakan hal penting yang harus dipenuhi. Dibuatnya perjanjian dengan perjanjian baku kadang kala menyebabkan munculnya ketidakseimbangan antara nasabah debitur dan bank. terpaksa diterima. sepanjang telah terjadi pembiacaraan dan tawar menawar antara pihak bank dan nasabah debitur. Situasi demikian merupakan konsekuensi kebebasan yang dapat memuaskan semua pihak sepanjang pihak lawan tidak mengabaikan hak-hak dan peluang-peluangnya sendiri. Berdasarkan essensi dasar ini. sepanjang adanya 2005. tidak melanggar nilai-nilai syariah yang terkandung di dalamnya. 2006. situasi ini dapat diterima sepanjang tidak menimbulkan keadaan dengan klusul yang tidak wajar. Bandung. karena posisi tawar yang rendah. dapat diketahui bahwa dalam hukum perikatan Islam titik tolak yang menjadi essensi dasar terjadinya suatu perikatan adalah adanya unsur ikrar (ijab dan kabul) dalam setiap transaksi. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. bahwa kesepakatan kedua belah pihak yang ada dalam ijab dan kabul adalah menjadi syarat utama sahnya suatu perjanjian. yang oleh pihak lawan. maka dapat dilihat. kemudian dilanjutkan dengan ikrar (ijab dan kabul). Citra Aditya Bakti. baik dalam hukum Islam maupun secara perdata. hanya menguntungkan salah satu pihak. hal 322. Akan tetapi.30 Masalah keseimbangan ini. hal. . Karena apabila dua janji antara para pihak telah disepakati. Hal ini dapat terjadi apabila salah satu pihak yang lebih kuat mengambil keuntungan dari situasi yang lebih menguntungkannya.45-46.

peralihan hak atas tanahnya dibuat oleh notaris.Hasballah Thaib. harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.MA pada 2 Mei 2009 .M.H.kesepakatan kedua belah pihak. menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad (kontrak) dan prinsip operasional transaksi perbankannya yang 31 Wawancara dengan Prof. memberikan suatu hak baru atas tanah. juga menerapkan jaminan atas perjanjian pembiayaan antara bank dengan nasabah peminjam seperti halnya pada bank konvensional.Dr. Dalam dunia perbankan Islam. yaitu perbankan dengan prinsip syariah. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria untuk melaksanakan kewenangan tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). sedangkan untuk tanah yang belum bersertifikat.31 Pasal 19 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa setiap perjanjian yang dimaksud memindahkan hak atas tanah. yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. Kewenangan PPAT sebagaimana dimaksud PP Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah untuk membuat akta peralihan hak atas tanah-tanah yang telah memiliki hak atau tanah bersertifikat. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional.

adalah merupakan salah satu bentuk jual beli dalam islam. pembiayaan berdasarkan prinsip penyertaan modal (musyarakah). tentunya bank menjual barang kepada nasabahnya dengan cara kredit atau angsur. pembiayaan berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah). SK Gubernur. prinsip jual beli barang dengan memperoleh keuntungan (murabahah). atau pembiayaan barang modal berdasarkan prinsip sewa murni tanpa pilihan (ijarah). SK Bupati. yang mengacu pada jual beli barang dengan tambahan keuntungan yang telah disepakati. Dalam prakteknya di dunia perbankan. Oleh karena adanya praktek angsuran. Dengan demikian. namun bentuk jaminannya adalah sama. maupun Akta Penyerahan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh notaris. umumnya di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani nasabah menyerahkan Surat Keterangan atas tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. Pembiayaan murabahah. . bukan tanahnya yang diserahkan kepada pihak bank. walaupun prinsip utamanya murabahah dapat juga dilakukan dengan tunai.berdasar pada syariah. dalam hal ini dapat berbentuk Surat Keputusan (SK) Camat. tentunya bank merasa perlu adanya jaminan dari debitur untuk pembayaran kembali atas hutang yang telah diberikan. sebagai salah satu produk dari bank syariah yang sangat populer pelaksanaannya. Dengan demikian. melainkan surat-surat kepemilikannya. Bank meminta kepada nasabah debitur untuk menyerahkan jaminannya. atau dengan adanya pilihan pemindahan kepemilikan atas barang yang disewa dari pihak bank oleh pihak lain (ijarah wa iqtina) juga membutuhkan jaminan dalam pelaksanaannya.

33 Faktor collateral atau faktor jaminan adalah faktor yang sangat penting yang tidak dapat terlepas dari faktor-faktor lainnya.Dalam pemberian pembiayaan pada bank konvensional maupun bank syariah dilakukan atas dasar pertimbangan prinsip 5C.MA pada 2 Mei 2009 . collateral.Hasballah Thaib. 33 Wawancara dengan Prof.Dr. yang berbeda hanya pengunaan istilahnya saja. dimana apabila tidak ada faktor collateral atau jaminan ini maka kredit sangat sulit -kalau tidak mau dikatakan tidak mungkin. kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. bank syariah hampir sama dengan bank konvensional. Bahkan dalam penerapan operasional transaksi perbankannya. dan condition of economy32. Capital (Modal). Bahkan pada dasarnya.H. capital. yaitu character. Capacity (Kemampuan). Yang berbeda mungkin 32 Character (karakter).M. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada berlangsungnya pembiayaan. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Condition of economy (kondisi). prinsip 5C ini adalah prinsipprinsip yang bersumber dari nilai-nilai Islam yang diadopsi oleh perbankan konvensional. Jaminan diberikan sebagai langkah preventif untuk memastikan bahwa modal yang disalurkan ataupun uang yang dipinjamkan akan dapat dipenuhi oleh pihak yang dimodali atau yang diberikan hutang. analisa mengenai karakter ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan. capacity. Prinsip 5C pada bank konvensional ini dipergunakan pada bank syariah karena prinsip-prinsip ini adalah merupakan prinsip yang bersifat universal sehingga tidak menyalahi nilai-nilai Islam yang diusung oleh perbankan syariah itu sendiri. dan Collateral (jaminan). analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah.untuk diberikan.

Pada bank konvensional. misalnya Standard Chartered Bank yang mengundang para pengambil kredit tanpa jaminan tetapi dengan bunga yang tinggi. hanya sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. berwujud ataupun tidak berwujud. namun unsur 34 . orang tersebut sudah sangat dikenal. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. Pertama.hanya karena adanya nilai-nilai ukhuwah sesama muslim yang menyebabkan mereka lebih memilih perbankan syariah daripada perbankan konvensional. pelaksanaan kredit yang diberikan oleh bank. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. debiturnya juga dipilih oleh bank. namun hanya merupakan tambahan yang diberikan nasabah debitur untuk kepastian dalam pembayaran. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. Jaminan berdasarkan hukum Islam bukanlah sesuatu yang mutlak harus ada. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. Pada bank syariah. ada juga yang tidak memerlukan jaminan. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan.34 Akan tetapi. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah.

bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. 35 . Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Raja Grafindo Persada. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan tersebut adalah kepercayaan. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang membutuhkan dana.yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. 2004. Untuk melengkapi perjanjian pembiayaan ini. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. maupun jaminan kebendaan.24. jaminan kebendaan adalah: “Jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda. yang mempunyai ciri-ciri mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya.”35 Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Salim Hs. hal. selalu mengikuti bendanya dan dapat dialihkan. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. dibuat juga suatu perjanjian jaminan hutang. dapat dipertahankan terhadap siapapun. termasuk di dalamnya jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat. baik itu jaminan yang bersifat perseorangan. Menurut Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. Jakarta.

Hukum Perbankan Nasional Indonesia. 22 . Menurut M. Kencana. maka apa yang tersebut dalam akta otentik itu merupakan bukti yang sempurna. dalam hal ini adalah perjanjian pembiayaan murabahah yang menggunakan jaminan tanah yang belum bersertifikat dalam transaksinya.cit.nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan. Berbeda dengan akta dibawah tangan yang masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak. Disinilah letak arti penting dari akta otentik yang dalam praktek hukum sehari-hari memudahkan pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat. jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”. diperlukan notaris dalam pembuatan akta otentiknya. 68 Salim Hs. 2006.Bahsan.36 Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. apalagi apabila akta itu memuat perjanjian yang mengikat kedua belah pihak yang membuat perjanjian itu. atau dikuatkan lagi dengan alat-alat pembuktian 36 37 Hermansyah. hal. Jakarta.Op. Dengan adanya akta otentik berarti mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat. sehingga tidak perlu dibuktikan lagi dengan alat-alat pembuktian lain.37 Sebagai suatu perjanjian hutang piutang. hal. Jadi apabila antara para pihak yang membuat perjanjian itu terjadi sengketa.

Karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran. Konsepsi Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori. hal 3 . masalah khusus sangat membutuhkan ketepatan suatu konsep dan keahlian untuk menemukannya atau menciptakannya (inventiveness).lainnya. Cit. Tan Kamello mengatakan sebagai berikut : ”Pentingnya defenisi operasional adalah 38 39 Masri Singarimbun dkk. Karena istilah yang digunakan untuk membahas suatu masalah. 1999. LP3ES. “Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi. hal. “Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus. Supranto. Sumandi Suryabrata memberikan arti khusus apa yang dimaksud dengan konsep. Terhadap pentingnya disusun defenisi operasional ini. Op. RajaGrafindo Persada. 70 40 Sumandi Suryabrata. namun sering kurang diperhatikan apa konsep itu dan masalah yang ditemui dalam penggunaannya.39 Selanjutnya. Jakarta. 1998. Metode Penelitian Survey. 2. tidak boleh memiliki makna ganda. yang disebut dengan defenisi operasional. antara abstraksi dan realitas”. Karena itu dikatakan bahwa akta dibawah tangan itu merupakan permulaan bukti tertulis.38 Konsep merupakan dasar dari semua pemikiran dan komunikasi. Metodologi Penelitian. sebuah konsep berkaitan dengan defenisi operasional. untuk memberi pengertian yang jelas atas masalah yang dibahas. hal 34 J. Di dalam penelitian.”40 Defenisi operasional perlu disusun. Menurut beliau. Jakarta.

42 Tan Kamello. 2004. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. sehingga dengan demikian tidak akan menimbulkan perbedaan penafsiran atas sejumlah istilah dan masalah yang dibahas. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Disamping itu. maka kemudian dikemukakan konsepsi dalam bentuk defenisi operasional sebagai berikut : a. salinan dan kutipan akta. memberikan grosse. Oleh karena itu. Hal 31 42 Pasal 1 angka 1 jo. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. diperoleh suatu persamaan pandangan dalam menganalisa masalah yang diteliti. menyimpan akta.untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. maupun dipandang dari aspek sosiologis. Alumni. perlu dirumuskan serangkaian defenisi operasional atas beberapa variabel yang digunakan. baik dipandang dari aspek yuridis. Selanjutnya. dengan adanya penegasan kerangka konsepsi ini. untuk menghindari terjadinya salah pengertian dan pemahaman yang berbeda tentang tujuan yang akan dicapai dalam penelitian ini. Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris 41 . dalam rangka penelitian ini. Bandung.”41 Selain itu. konsepsi juga digunakan untuk memberikan pegangan pada proses penelitian. Hukum Jaminan Fidusia.

yang besarnya telah disepakati bersama antara kedua belah pihak. adalah suatu transaksi sebagaimana diatur dalam KUH Perdata dan Hukum Islam. Pembiayaan murabahah adalah pemberian pinjaman atau hutang kepada debitur atau nasabah peminjam terhadap transaksi jual beli barang. Barang jaminan dapat berupa benda bergerak dan benda tidak bergerak. dan menentukan besarnya keuntungan yang diperoleh sebagai tambahannya. Akad Pembiayaan Murabahah (jual beli) ini. dikhususkan jaminan terhadap benda tidak bergerak. Dalam tesis ini. yang berisi transaksi jual beli. Jaminan adalah sesuatu barang yang diberikan oleh nasabah peminjam kepada bank untuk menimbulkan keyakinan bahwa nasabah debitur akan memenuhi kewajibannya dari suatu perjanjian hutang piutang. dimana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah debitur sebasgai pembeli. pihak bank harus memberi tahu harga awal produk yang dia beli. dengan harga jual dari bank ditentukan berdasarkan harga beli dari pemasok barang ditambah sejumlah nominal tertentu untuk keuntungan bank. Akad pembiayaan murabahah. adalah suatu ikatan perjanjian antara nasabah debitur dengan Bank Syariah. c. . yang besaran persentasenya disesuaikan dengan kesepakatan bersama. Dalam hal ini. dan nasabah debitur sebagai pembeli.b. d. dengan harga jual dari bank berdasarkan harga jual asal dari pemasok barang ditambah dengan persentase tambahan keuntungan untuk bank. yaitu tanah yang belum bersertifikat. Biasanya pembayaran harga dalam transaksi jual beli ini dilangsungkan dengan cara angsuran. dimana bank bertindak sebagai penjual.

e. SK Bupati. tetapi belum disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997. misalnya berupa SK Lurah. Pendaftaran Tanah dan PPAT. Tanah yang belum bersertifikat adalah tanah yang telah ada tanda bukti haknya menurut peraturan lama. Rustam Effendi Rasyid. SK Camat. 2. yaitu suatu penelitian hukum yang dilakukan dengan melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri di tengah masyarakat. 2002.44 yang dalam perumusan dan pembahasan masalahnya bersifat kualitatif (tidak berbentuk angka). Raja Grafindo Persada. 44 Bambang Sunggono. yang alamat kantor dan tempat kedudukan untuk H. hal. Penelitian ini dilakukan pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Tembung Deli Serdang. Tanah yang belum bersertifikat disamakan dengan tanah yang tidak bersertifikat. yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan atau menggambarkan dan menganalisis data yang diperoleh secara sistematis. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Pendekatan yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis sosiologis/ empiris. hal 2. atau sama sekali tidak ada/ belum ada. Lokasi Penelitian. Medan.89 43 . Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Metode Penelitian Hukum. faktual dan akurat. Jakarta. SK Gubernur juga dengan Grand Sultan. termasuk di dalamnya peraturan perundangundangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan di atas.43 G. Tanpa Tahun. Metodologi Penelitian 1.

melaksanakan kegiatan usahanya terletak di Jalan Pekan Raya nomor 13 A. yaitu: a. yaitu proses tanya jawab dalam penelitian yang berlangsung secara lisan. Data primer Data primer dalam penelitian ini diperoleh dengan cara pengumpulan data secara langsung melalui wawancara. Kabupaten Deli Serdang. untuk mendapatkan data pendukung. yaitu pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah dan juga pada beberapa nasabah debitur dari Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Adapun alasan dipilihnya lokasi tersebut adalah karena Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Medan merupakan salah satu Bank Pembiayaan Rakyat Syariah dimana banyak perjanjian pembiayaan murabahah yang dilakukan dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. b. Selain itu. Kecamatan Percut Sei Tuan. makalah. Data sekunder Data sekunder dalam penelitian ini adalah data-data yang diperoleh dari penelusuran kepustakaan. juga dilakukan penelitian pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah lainnya. 3. peraturan perundang- . literatur-literatur. Sumber data dalam penelitian ini adalah terdiri dari dua sumber. Sumber Data. dimana dua orang atau lebih bertatap muka mendengarkan langsung informasi atau keterangan-keterangan mengenai masalah yang diteliti.

dan segala tulisan yang mempunyai hubungan dengan permasalahan yang diteliti. Ibid.46 a.55 46 Di dalam penelitian dikenal tiga jenis alat pengumpul data. sekunder dan tersier. hal. Pengantar Penelitian Hukum. yakni berupa normanorma hukum seperti antara lain: peraturan perundang-undangan. yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan logis agar dapat memberikan jawaban atas Bahan hukum primer adalah bahan-bahan hukum yang mengikat. Analisis Data Setelah semua data dalam penelitian ini diperoleh. yaitu dengan menghimpun data yang berasal dari kepustakaan yang berupa peraturan perundang-undangan. 5. Lihat: Soerjono Soekanto. karya ilmiah seperti makalah. 1986. buku-buku atau literatur. Alat Pengumpul Data. artikel-artikel yang terdapat pada majalah-majalah maupun koran. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer.45 4. baik data primer maupun sekunder. Terhadap Data Sekunder. dan wawancara. Selanjutnya bahan hukum tersier adalah bahan yang memberikan petunjuk ataupun penjelasan terhadap bahan-bahan hukum primer dan sekunder. pengumpulan data dilakukan melalui wawancara kepada pihak-pihak yang ada kaitannya dengan permasalahan yang diteliti. Lihat: Soerjono Soekanto. Terhadap Data Primer. maka dalam menganalisis data yang digunakan adalah analisa kualitatif. jurnal. Jakarta. maka data dalam penelitian ini diperoleh melalui: a. yaitu studi dokumen atau bahan pustaka.undangan serta sumber-sumber lainnya yang berhubungan dengan penyusunan tesis ini yang dapat dibedakan atas bahan hukum primer. Penerbit UI Press.66 45 . Untuk mendapatkan hasil yang objektif dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya secara ilmiah. pengamatan atau observasi. hal. Pengumpulan data dilakukan dengan cara studi dokumen.

.permasalahan yang telah dipaparkan dan selanjutnya dianalisa secara kualitatif dengan kalimat yang sistematis dan akhirnya ditariklah suatu kesimpulan dengan cara deduktif.

Unsur-unsur dari suatu agunan adalah : 1. dimana tujuan agunan ini adalah untuk mendapatkan fasilitas dari bank. Untuk mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan 47 Salim Hs. istilah jaminan dalam Pasal 1 Angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan yaitu : “Jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah”. 21 . 2.cit. disamping pertanggungjawaban debitur terhadap barangbarangnya. Jaminan ini diserahkan oleh debitur oleh pihak yang membutuhkan dana pada bank. Pandangan Umum Tentang Jaminan 1. op.47 Selain istilah jaminan dikenal juga istilah agunan. Pengertian Jaminan Istilah jaminan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda yaitu zekerheid atau cautie. Merupakan jaminan tambahan Diserahkan oleh debitur pada bank 3. Zekerheid atau cautie mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhinya tagihannya.BAB II KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH A. Agunan dalam konstruksi ini merupakan jaminan tambahan (accessoir). hal.

Jaminan menurut Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan diberi arti sebagai “keyakinan akan i’tikad baik dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”.48 Sedangkan dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, tidak ada menyebutkan tentang jaminan tetapi disebut dengan agunan. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa agunan merupakan jaminan tambahan, baik berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak yang diserahkan oleh pemilik agunan kepada Bank Syariah dan/atau Unit Usaha Syariah, guna menjamin pelunasan kewajiban nasabah penerima fasilitas. Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.49 Dalam Seminar Pembinaan Badan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Jogjakarta tanggal 20 sampai dengan 30 Juli 1977 disimpulkan pengertian jaminan. Jaminan adalah “Menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda.50 Pengertian jaminan tersebut memiliki kesamaan dengan pengertian jaminan
Rachmadi Usman, Aspek -Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia, Gramedia Pusaka Utama, Jakarta, 2001, hal.282 49 Hermansyah, op. cit, hal. 68 50 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-Bab tentang Kredit Perbankan, Gadai dan Fidusia, Cetakan IV, Bandung, Alumni 1987, hal. 227-265
48

yang dikemukakan oleh Hartono Hadisoeprapto dan M.Bahsan. Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Menurut M.Bahsan, jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”.51 Dengan adanya pemberian jaminan oleh pihak debitur kepada kreditur, dimaksudkan dapat memberikan keyakinan bahwa pemberian fasilitas pembiayaan akan dilunasi sesuai dengan perjanjian. Untuk dapat memberikan keyakinan tersebut maka sesuatu yang menjadi jaminan harus memenuhi persyaratan baik secara hukum/ yuridis maupun secara ekonomis yang baik dan benar. Syarat-syarat hukum/yuridis meliputi: a. Jaminan harus mempunyai wujud nyata (tangiable). b. Jaminan harus merupakan milik debitor dengan bukti-bukti surat-surat autentiknya. c. Jika jaminan berupa barang yang dikuasakan, pemiliknya harus ikut menandatangani akad kredit/ pembiayaan. d. Jaminan tidak dalam proses pengadilan. e. Jaminan bukan sedang dalam keadaan sengketa. f. Jaminan bukan yang terkena proyek pemerintah.52
51 52

Salim Hs.Op.cit, hal. 22 H. Malayu SP Hasibuan, Dasar-Dasar Perbankan, Citra Aditya Bakti, Jakarta, 2001, hal

110

Syarat-syarat ekonomis jaminan: 1) Jaminan harus mempunyai nilai ekonomis pasar. 2) Nilai jaminan kredit/ pembiayaan harus lebih besar dari pada pembiayaan. 3) Marketability yaiut jaminan harus mempunyai pasar yang cukup luas atau mudah dijual.

4) Ascertainability of value yaitu jaminan kredit/ pembiayaan yang diajukan oleh
debitur harus mempunyai standar harga tertentu (harga pasar).

5) Transferable yaitu jaminan kredit/pembiayaan yang diajukan debitur harus
mudah dipindahtangankan baik secara fisik maupun hukum.53 Oleh karena lembaga jaminan mempunyai tugas melancarkan dan mengamankan pemberian kredit/ pembiayaan, maka jaminan yang baik (ideal) adalah: a) Yang dapat secara mudah membantu memperoleh pembiayaan/kredit itu oleh pihak yang memerlukannya. b) Yang tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari pembiayaan/kredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya. c) Yang memberikan kepastian kepada si pemberi pembiayaan/kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu dapat mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya si penerima (pengambil) fasilitas pembiayaan/kredit.54 Dalam hukum Islam, seluruh mazhab hukum syariah tidak membenarkan
ibid, hal 111 R.Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Citra Aditya bakti, Bandung, 1996, hal 3
54 53

yaitu adanya kesediaan pihak penjamin (al-kafil. dalam makalah AH. Kafalah menurut etimologi berarti al-dhamanah. garis-garis Besar Fiqih.55 Sehingga. 2002. Jakarta. Namun dalam perbankan syariah. para ulama memaknainya sebagai “menjadikan barang berharga sebagai jaminan suatu hutang”. yaitu kafalah dengan jiwa (kafalah binnafs) dan kafalah dengan harta (kafalah bil-maal). 56 55 . hal 227 Wahbah Zuhaili.Ag. yang dikenal dengan istilah rahn. ada akad yang disebut dengan rahn. dan za’aamah. hamalah. Jakarta. Dar al-fikr. Secara umum jaminan dalam hukum Islam (fiqh) dibagi menjadi dua. M. yang sering dikenal dengan istilah homan atau kafalah. cet 6. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. Beirut. addhamin atau al-za’im) untuk menghadirkan orang yang ia tanggung kepada yang janjikan tanggungan (makful lah). al-fiqh al-Islamy waa adillatuhu. Azharuddin Lathif. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. Amir Syarifuddin. Sedangkan menurut terminologi kafalah adalah “jaminan yang diberikan kafiil (penanggung) kepada pihak ketiga atas kewajiban/prestasi yang haris ditunaikan pihak kedua (tertanggung). 2003. Kafalah dengan jiwa dikenal pula dengan kafalah bi al-wajhi. ketiga istilah tersebut memiliki arti yang sama. dan yang kedua adalah jaminan berupa harta benda.”56 Kafalah dibagi menjadi dua bagian.meminta jaminan untuk akad yang bertujuan untuk melakukan transaksi berdasarkan kemitraaan. agunan itu berhubungan dengan hutang piutang yang timbul dari padanya. hal 4141. yakni menjamin atau menanggung. yaitu jaminan yang berupa orang (personal guarancy). yang mengandung makna ”tetap dan tertahan”. Prenada Media.

maka penjamin (pembawa barang) bersedia memberi jaminan kepada penjual untuk memenuhi kepentingan pembeli (mengganti barang yang cacat tersebut). M. yaitu: pertama. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. jilid III hal. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. seperti mengembalikan barang yang di-ghashab dan menyerahkan barang jualan kepada pembeli. Sedangkan rahn.Ag. 133 Ad-Dardir. maksudnya adalah jaminan bahwa jika arang yang dijual ternyata mengandung cacat.58 Akad rahn menurut syara’ adalah menahan sesuatu dengan cara yang dibenarkan yang memungkinkan untuk ditarik kembali. Sedangkan menurut istilah ar-rahn adalah harta yang dijadikan pemiliknya sebagai jaminan hutang yang bersifat mengikat. Mesir. hal. Jakarta. dalam makalah AH Azharuddin Lathif. ketiga. kafalah bi al-dayn. yaitu kewajiban yang mesti ditunaikan oleh dhamin atau kafil dengan pembayaran (pemenuhan) berupa harta.cit. yaitu kewajiban menyerahkan benda-benda tertentu yang ada di tangan orang lain. syarh al-shagir bi syarh ash-shawi. yaitu kewajiban membayar hutang yang menjadi beban orang lain. 303. secara etimologi berarti tetap. karena waktu yang terlalu lama atau karena hal-hal lainnya. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. jaminan.Kafalah yang kedua adalah kafalah harta. kafalah dengan ‘aib. 58 57 . op. Dar al-fikr. Kafalah harta ada tiga macam. 1978. kemudian si pemilik harta tersebut diperbolehkan Gemala Dewi. kekal. kedua.57 Akad arrahn dalam istilah hukum positif disebut dengan barang jaminan/agunan. Maksud menahan sesuatu barang adalah barang yang mempuyai nilai harta menurut pandangan syara’ yang dijadikan sebagai jaminan hutang. kafalah dengan penyerahan benda.

tidak termasuk manfaat sebagaimana yang dikemukakan ulama mazhab Maliki. Syarat ini menjadi penting karena Allah dalam Surat Al-Baqarah ayat 283 menyatakan “fa rihanun magbudhah” (barang jaminan itu dikuasai [secara hukum]). Barang yang termasuk rahn adalah transaksi yang menggunakan surat berharga (sebagai jaminan dengan barang). maka tidak mungkin tanah itu diberikan secara fisik. dan uang yang dibutuhkan telah diterima peminjam uang. Barang jaminan itu boleh dijual apabila hutang tidak dapat dilunasi dalam waktu yang disepakati kedua belah pihak. Para ulama fiqh sepakat mengatakan bahwa ar-rahn baru dianggap sempurna apabila barang yang dirahnkan itu secara hukum telah berada di tangan pemberi hutang. cukup surat-surat jaminan tanah itu atau surat-surat rumah itu yang dipegang oleh pemberi hutang. Oleh karena itu jika barang jaminan berupa tanah. tapi dapat berupa alat bukti hak (sertifikat). yaitu dalam hal ini adalah bank. demikian 59 Muamalat Institute. Artinya barang jaminan itu berada dalam kekuasaan orang yang memberikan pembiayaan. Tentu saja penyerahan barang dari orang yang berhutang kepada bank yang memberikan pembiayaan itu sesuai dengan barang jaminannya. Syarat yang terakhir (kesempurnaaan ar-rahn) oleh para ulama disebut almarhun (barang jaminan dikuasai secara hukum).59 Defenisi ini mengandung pengertian bahwa barang yang boleh dijadikan jaminan atau agunan hutang itu hanya yang bersifat materi. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi.mengambil hutang seharga nilai barangnya atau sebahagian. 1999 . seperti rumah dan tanah. Apabila barang jamainan itu berupa benda tidak bergerak.

maka yang diserahkan dapat berupa alat bukti kepemilikannya (BPKB).60 Dalam dunia perbankan. rahn diaplikasikan kedalam dua bentuk yaitu : (1) Sebagai produk pelengkap Rahn dipakai sebagai produk pelengkap. Untuk jaminan yang diberikan oleh pihak lain atas kewajiban prestasi yang harus dilaksanakan oleh pihak yang dijamin (debitur) kepada pihak yang berhak menerima pemenuhan kewajiban (kreditur) disebut dengan kafalah.cit. Dari uraian tentang kedua konsep jaminan tersebut. maka bank dapat meminta nasabah untuk menyerahkan 60 Salim HS. artinya sebagai akad tambahan. tapi hanya dijamin oleh harta kekayaan seorang lewat orang yang menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan. Sedangkan jaminan perorangan tidak memberikan hak mendahului atas benda-benda tertentu. op. Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri “kebendaan” dalam arti memberikan hak mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang bersangkutan.juga jika jaminan itu mobil atau sepeda motor. dan lainnya. dalam sistem yang berlaku di Indonesia. hal 23 . Sebagai perbandingan. mudharabah. jelas bahwa eksistensi jaminan diakui dalam hukum Islam. sedangkan jaminan yang terkait dengan benda/harta yang harus diberikan ebitur (orang yang berhutang) kepada kreditur (orang yang berpiutang) disebut dengan rahn. jaminan (collateral) terhadap produk lain seperti dalam pembiayaan ba’i almurabahah. bortogh). yaitu jaminan materiil (kebendaan) dan jaminan immateriil (perorangan. jaminan digolongkan menjadi dua macam.

(2) Sebagai produk tersendiri Dibeberapa negara Islam. penjagaan serta penaksiran. nasabah tidak dikenakan bunga. diantaranya adalah Malaysia. dalam rahn. yang dipungut dari nasabah adalah iaya penitipan. Jaminan yang masih berlaku dalam KUH Perdata hanyalah gadai (pand) dan hipotek kapal laut dan pesawat udara. Apabila pinjaman telah lunas. 2. Keuntungan yang diperoleh bank hanya berasal dari biaya-biaya tersebut diatas. Gadai (pand) diatur dalam Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1160 KUH Perdata. Sedangkan hipotek diatur dalam Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH Perdata.jaminan. Bank dapat menahan barang nasabah sebagai konsekuensi dari akad tersebut. Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Ketentuan tentang hipotek atas tanah kini sudah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak . pemeliharaan. maka barang gadai akan dikembalikan pada nasabah. Dasar Hukum Jaminan di Indonesia Adapun yang menjadi dasar hukum jaminan di Indonesia yang merupakan sumber hukum jaminan tertulis adalah : a. akad rahn telah dipakai sebagai alternatif dari pegadaian konvensional. Bedanya dengan pegadaian biasa. sedangkan hipotek atas tanah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

1937-190”. Pasal 51 UUPA berbunyi “Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik. dan 39 diatur dengan Undang-Undang”. . yaitu Pasal 314 sampai dengan Pasal 316 KUH Dagang. hanya ketentuanketentuan yang berkaitan dengan hipotek kapal laut dan pesawat udara. c. sedangkan ketentuan yang masih berlaku.Tanggungan. maka yang berlaku adalah ketentuanketentuan mengenai hypotheek tersebut dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan credietverband tersebut dalam Stb. Sedangkan dalam Pasal 57 UUPA berbunyi “Selama Undang-Undang mengenai hak tanggungan tersebut dalam Pasal 51 belum terbentuk. Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. yaitu Buku I tentang Dagang pada umumnya. Jaminan diatur dalam KUHDagang dalam Stb. Ketentuan-ketentuan yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal 51 dan Pasal 57 UUPA. yang muatannya 20 m3 lebih. 33. UHDagang terdiri atas 2 Buku. Jumlah Pasal KUHDagang sebanyak 754 Pasal dan Pasal-pasal yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal-pasal yang berkaitan dengan hipotek kapal laut. 1847 Nomor 23. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. b. an Buku II tentang hak-hak dan kewajiban yang timbul dalam pelayaran. hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25. 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Stb.

tentu tidak bisa dijaminkan dengan lembaga jaminan yang berlaku di Indonesia. pengalihan. Hal-hal yang diatur dalam Undang-Undang ini meliputi pembebanan pendaftaran. sepanjang mengenai tanah dan ketentuan mengenai credietverband dalam Stb. f. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 tentang Pelayaran berbunyi: 1) Kapal yang telah didaftar dapat dibebani hipotek. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. 1908-542 sebagaimana telah diubah dalam Stb. dan hapusnya jaminan fidusia. karena hanya tanah yang bersertifikat saja yang dapat dijaminkan. 1937-190 adalah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan. Tujuan pencabutan ketentuan yang tercantum dalam Buku II KUHPerdata dan Stb. e. untuk . Undang-Undang ini terdiri atas 7 Bab dan 41 Pasal. Oleh karena itu. Terhadap tanah yang belum bersertifikat. yaitu dengan lembaga Hak Tanggungan. dan eksekusi jaminan fidusia.d. 2) Ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah. Undang-Undang ini mencabut berlakunya hipotek sebagaimana yang diatur dalam Buku II KUH Perdata. 1937190. sehubungan dengan perkembangan tata perekonomian Indonesia. hak mendahulu.

mengakui dan menerima tanah tidak bersertifikat menjadi barang jaminan. akta tersebut dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual.mengatasinya biasanya pihak bank menggunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk mengikat perjanjian tersebut. Untuk pengikatan atas jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan tidak bersertifikat. nilai agunan yang dapat diperhitungkan paling tinggi sebesar: a) 80% dari nilai tanggungan untuk agunan berupa tanah bangunan dan rumah bersertifikat yang diikat dengan hak tanggungan. bangunan. c) 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. gedung. . bagian ketiga Pasal 19 tentang penilaian agunan. dan rumah tinggal. Dalam pasal 20 disebutkan. dilakukan dengan pembuatan akta kuasa menjual. Akta tersebut didasarkan pada asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. hak pakai.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. Di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya. untuk agunan berupa tanah. tetapi Bank Indonesia dalam Peraturan Bank Indonesia No. dan rumah bersertifikat. b) 60% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah. tanpa hak tanggungan. Untuk tanah tidak bersertifikat.

” Jadi. diharuskan oleh kepatutan. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian. yang mengatur tentang syarat-syarat sahnya sebuah perjanjian.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. ada pula yang mendasarkannya pada Pasal 1320 KUH Perdata61 . Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. setiap orang yang membuat perjanjian. Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini. bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. yang menyebutkan bahwa: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang menyebutkan. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan. Kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini didasarkan pada Pasal 1338 ayat 1 KUH Perdata. kebiasaan dan undang-undang. sehingga tidak ada perjanjian kalau kesepakatan dan persetujuan tidak ada. kebiasaan dan undang-undang. dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. bahwa untuk sahnya perjanjian-perjanjian diperlukan . dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan.Sebagai salah satu asas yang ada dalam kaedah hukum perjanjian. maka asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan salah satu faktor yang sangat penting. Karena dalam setiap perjanjian harus ada kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak yang berjanji. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. 61 Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan.

Jakarta. maka Akta Pengakuan Hutang Dengan Kuasa Menjual Dan Pemberian Jaminan menjadi dasar bagi bank untuk melakukan eksekusi. diantaranya : (1) Bebas menentukan apakah ia akan melakukan perjanjian atau tidak. undang-undang memberi hak dan kewenangan pada setiap orang untuk dapat memindahkan hak dan wewenangnya kepada orang lain melalui pemberian kuasa. suatu hal tertentu.Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan suatu dasar yang menjamin kebebasan orang dalam melakukan perjanjian. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Ahmadi Miru menyebutkan lagi dalam Bukunya sebagai berikut : Kebebasan berkontrak memberikan jaminan kebebasan kepada seseorang untuk secara bebas dalam beberapa hal yang berkaitan dengan perjanjian.4 .dan (5) Kebebasan-kebebasan lainnya yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. kecakapan untuk membuat suatu perikatan. kecuali terhadap pasalpasal tertentu yang sifatnya memaksa.62 Apabila terjadi wan prestasi. (4) Bebas menentukan bentuk perjanjian. Hal ini juga didasarkan pada teori hukum perikatan atau perjanjian. (3) Bebas menentukan isi atau klausul perjanjian. 2007. (2) Bebas menentukan dengan siapa ia akan melakukan perjanjian. RajaGrafindo Persada. 62 Ahmadi Miru. hal. empat syarat. yang hanya merupakan hukum yang mengatur sehingga para pihak dapat mengenyampingkannya. dan suatu sebab yang halal. dengan ketentuan. Hal ini juga tidak terlepas dari sifat Buku III KUH Perdata. bahwa pemindahan hak dan wewenang itu harus berdasarkan pada kesepakatan dan persetujuan kedua belah pihak. yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Tentang kebebasan untuk mengadakan perjanjian ini.

Hal ini diperlukan oleh bank untuk menjaga dana masyarakat yang disimpan dan dikelola oleh bank. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. maka hendaklah ada barang tanggungan yang dipegang.Dengan demikian. memang Akta Pengakuan Hutang dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual yang digunakan untuk menjadikan tanah belum bersertifikat sebagai jaminan bukanlah merupakan sebuah lembaga jaminan. Semarang. diperbolehkan untuk meminta jaminan. tentu ini adalah solusi terbaik yang tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku apabila terjadi kasus ingkar janji dari pihak nasabah. Karya Toha Putra. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah AlQur’an. hal ini diperbolehkan sesuai dengan petunjuk dalam surat al-baqarah ayat 283: “Jika kamu dalam perjalanan (dan bermuamalah tidak secara tunai) sedang kamu tidak memperoleh seorang penulis. hal.”63 Jaminan dibolehkan dalam Islam karena berdasarkan Hadits Riwayat Abu Daud Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Tapi perjanjian antara kedua belah pihak yang memperjanjikan akan menjual barang jaminan yang diperkuat lagi dengan akta surat kuasa menjual yang dibuat dalam sebuah akta otentik oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang yaitu notaris. 3. 89 63 . sama halnya dengan perjanjian kredit pada bank konvensional. Fungsi Jaminan dalam Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada bank dengan prinsip syariah. dapat menguatkan posisi bank guna menjamin kepastian pembayaran kembali dana yang telah dikeluarkannya pada nasabah. Sehingga dengan pembuatan surat kuasa khusus untuk menjual barang jaminan.

sesuai dengan petunjuk surat AZ-Baqarah ayat 283 tersebut. Dalam sejarah Nabi pernah menjaminkan baju besi beliau kepada seorang Yahudi di Madinah. Dalam sejumlah kesempatan. 136 . yang dijadikan jaminan adalah barang yang pengadaannya dibiayai oleh bank. bank juga dapat meminta jaminan tambahan. Sinar Baru Agensindo. 2003. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk 64 65 Sulaiman Rasyid. dan jika perlu meminta jaminan atas hutang itu. Nabi bersabda yang maknanya yaitu. Nasai dan Ibnu Majah. Jakarta.65 Oleh karena itu.cit. hal ini diceritakan oleh sahabatnya Anas dan kemudian diriwayatkan oleh Ahmad. Dalam praktek bank Islam. Fiqih Islam.64 Meminta jaminan atas hutang pada dasarnya bukanlah sesuatu yang tercela. hal. juga menerapkan jaminan seperti halnya pada bank-bank konvensional. Al-qur’an memerintahkan umat Islam untuk menulis tagihan hutang mereka. Jaminan adalah salah satu cara untuk memastikan bahwa hak-hak kreditur tidak akan dihilangkan dan untuk menghindarkan diri dari “memakan harta orang dengan cara yang bathil”. hal 309-313 Abdullah Saeed. op.dan tarmizi. pada bank dengan prinsip syariah. Bukhari. bahwa hutang itu harus dilunaskan dan orang yang menjamin harus juga membayarnya. Selain barang yang pengadaannya dibiayai bank yang dijadikan jaminan. Nabi memberikan jaminannya kepada para krediturnya atas hutang beliau. demikian menurut Al-Qur’an dan Sunnah. apabila perlu. sewaktu menghutang gandum untuk kebutuhan rumah tangganya. baik bank umum syariah maupun bank Pembiayaan rakyat syariah.

ini karena di antara kedua pihak telah ada kesepakatan bagi hasilnya. Pemikiran lainnya. apabila usaha nasabah berhasil maka akan memperoleh bagi hasil yang lebih besar. Atas dasar tingkat spekulasi yang tinggi dalam skim pembiayaan.50%. Apabila dibandingkan penyaluran dana melalui skim pembiayaan berdasarkan margin keuntungan. Pembiayaan ada kalanya mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan (profit margin). justru pihak bank sangat memungkinkan mengalami kerugian apabila usaha nasabahnya mengalami kegagalan atau kebangkrutan. yang biasanya berkisar 30%-70%. yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. sedangkan bank syariah melalui skim pembiayaan. atau 50%. Bank syariah dalam penyaluran dananya kepada nasabah penerima pembiayaan tidak dapat dipastikan memperoleh keuntungan tertentu (modal pembiayaan ditambah return) sebagaimana dalam skim pembiayaan yang mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan.jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional. maka umumnya bank syariah sangat berhati-hati dalam melakukan penyaluran dana melalui . Akan tetapi. bank syariah berbeda dengan perbankan konvensional yang dalam penyaluran dananya melalui skim kredit. namun bentuk jaminannya adalah sama. 40%-60%. Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad-akad (kontrak) dan prinsip-prinsip operasional transaksi perbankannya yang berdasar pada syariah. Namun sebaliknya. Hal inilah yang menjadi konsekuensi dari skim pembiayaan dengan prinsip bagi hasil (profit and loss sharing).

sekalipun kondisinya buruk.skim ini. yang oleh karenanya . Terlebih apabila mengingat bahwa bank syariah sebagaimana bank konvensional adalah merupakan lembaga intermediary keuangan. dimana dana yang dikelola oleh bank sebagian besar merupakan dana pihak ketiga (nasabah kreditur) baik yang berupa dana tabungan (titipan/wadi’ah) maupun dana investasi yang berupa deposito (mudharabah natau musyarakah). Di samping itu. Memang secara teorits bahwa yang terpenting pertama adalah karakter dari nasabah calon penerima pembiayaan (nasabah debitur). Sebagaimana lazimnya bahwa dana nasabah tersebut dalam sewaktu-waktu atau dalam jangka waktu tertentu akan diambil kembali oleh nasabah dengan tambahan keuntungan baik yang berupa bagi hasil (bila merupakan dana investasi) atau bonus (bila berupa dana titipan). pihak bank harus melakukan penelitian dan penilaian yang seksama terhadap calon nasabah debiturnya. keberadaan agunan menjadi sangat penting. Sebagai wujud dari sikap kehati-hatian bank melakukan penyaluran dananya melalui skim pembiayaan ini. Collateral. sebelum memberikan persetujuan pembiayaan. karena jika karakternya baik. Namun. nasabah debitur akan tetap berusaha serius dan dengan jujur mengembalikan dana pembiayaan yang telah disepakati dalam perjanjian. yaitu dengan melakukan prinsip 5C. tidak dapat dipungkiri bahwa pada kenyataannya jaminan sangat menentukan tingkat keamanan pembiayaan yang disalurkan oleh bank. dan hal ini berhubungan dengan filosofi dasar dari dana bank. dana masyarakat. Capacity and Condition of Economy. yaitu bahwa dana bank adalah dana nasabah. Capital. yaitu: Character.

menunjukkan bahwa jaminan mutlak diperlukan untuk memberikan kepastian bahwa dana tersebut dapat dikembalikan. 2006 67 Ibid. atau setidaknya bank tidak akan mengalami kerugian yang begitu besar.67 Atas dasar beberapa pertimbangan tersebut. maka pengajuan pembiayaan di bank syariah yang menggunakan skim murabahah dikenakan kewajiban memberikan jaminan/ agunan. Medan. Kenyataan di atas. jika misalnya ternyata hanya dapat mengeksekusi jaminan yang telah diberikan. 66 .66 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan disebutkan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang dijanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut. bank melakukan penilaian atas jaminan (collateral) sebelum memberikan kredit kepada nasabah debitur dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian.harus dilindungi dan digunakan secara sangat hati-hati. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Pentingnya jaminan dalam kredit ataupun pembiayaan bank adalah sebagai salah satu sarana perlindungan hukum bagi keamanan bank dalam mengatasi resiko yaitu agar terdapat suatu kepastian bahwa nasabah debitur akan melunasi pinjamannya. karena debitur bertindak semaunya atau Tan Kamello.

jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. Op. c. f. Dalam perbankan syariah. Pada bank konvensional. beruwujud ataupun tidak berwujud. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. hal. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. baik secara langsung maupun tidak langsung. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional.cit. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. d. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. hanya 68 Gemala dewi. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. b.asal-asalan dalam menjalankan usaha bisnisnya. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh dilanggar. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya. Apakah objek pembiayaan halal atau haram.68 Dari hal-hal yang diuraikan diatas. Apakah proyek merugikan syiar Islam. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. e. diantaranya adalah sebagai berikut: a. 109 .

Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. namun unsur yang paling utama adalah prinsip kepercayaan.sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. Pada bank syariah. orang tersebut sudah sangat dikenal. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan . Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. Pertama. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya. bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah. dimana collateral atau njaminan adalah faktor yang penting dalam pemberian pembiayaan. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang mem butuhkan dana. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut.

tersebut adalah kepercayaan. agar nasabah dalam melakukan pembelian barang yang pembayarannya dilakukan secara tangguh atau angsur. Dengan demikian. . Jaminan menempatkan pembeli untuk bertanggung jawab sesuai dengan kesepakatan bersama. tidak menyimpang dari ketentuan-ketentuan yang ada di dalam perjanjian yang telah disepakati bersama. jelaslah bahwa urgensi dalam perjanjian murabahah mutlak harus menggunakan jaminan.

Djambatan. Di sana diatur prinsip tanggung jawab seorang debitur terhadap hutang-hutangnya dan juga kedudukan semua kreditur atas tagihan yang dipunyai olehnya terhadap debiturnya. Gatot Supramono. Jaminan yang terjadi karena undang-undang merupakan jaminan yang keberadaannya ditunjuk undang-undang. yang menyatakan bahwa segala kebendaan si berhutang. Dengan demikian berarti seluruh benda debitur menjadi jaminan bagi seluruh kreditur. Suatu Tinjauan Yuridis. Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Barang jaminan adalah suatu perikatan antara kreditur dengan debitur. ketentuan umum mengenai jaminan diletakkan dalam Pasal 1131 sampai dengan Pasal 1138. Jakarta.B.69 Dalam KUHPerdata. dimana debitur memperjanjikan sejumlah hartanya untuk pelunasan hutang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. hal. yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari akan menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangannya. 1995. 56 69 . apabila dalam waktu yang ditentukan terjadi kemacetan pembayaran hutang si debitur. yaitu yang diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata. baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak. Perbankan Dan Masalah Kredit. Tanpa adanya perjanjian para pihak. Apabila debitur tidak dapat mematuhi kewajibannya untuk membayar hutangnya kepada kreditur. maka segala kebendaan milik debitur dapat dijual kepada umum dan hasil penjualan benda tersebut dibagi kepada para kreditur seimbang sesuai dengan besar piutang masing-masing kreditur.

dimana para kreditur konkuren ini semuanya bersama-sama memperoleh jaminan yang diberikan oleh undang-undang itu. Selain jaminan yang ditunjuk oleh undang-undang.cit. Alumni. hasil penjualan barang-barang itu dibagibagikan menurut keseimbangan. tidak dengan persoon debitur. 4-5.70 Debitur dalam perjanjian ini bersifat pasif karena debitur tidak perlu membuat perjanjian jaminan atas harta bendanya. Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta benda debitur saja. 3. yaitu besar kecilnya piutang masing-masing kreditur. 2. kecuali diantara kreditur mempunyai hak untuk didahulukan. Perjanjian jaminan ini merupakan 70 71 J. sesuai dengan asas konsensualitas dalam hukum perjanjian. Tanpa adanya perjanjian yang diadakan para pihak lebih dulu. hal 58 . Seorang debitur boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harta kekayaan debitur. Op. Satrio.71 Menurut Pasal 1132 KUHPerdata. para kreditur mempunyai kedudukan yang disebut dengan kreditur konkuren. hal. Bandung. 1999. karena perikatannya sudah diatur oleh undangundang. Setiap bagian kekayaan debitur dapat dijual guna pelunasan tagihan kreditur. Gatot Supramono.Dari Pasal 1131 dapat disimpulkan asas-asas hubungan ekstern debitur sebagai berikut: 1. undang-undang memungkinkan para pihak untuk melakukan perjanjian penjaminan yang ditujukan untuk menjamin pelunasan atau pelaksanaan kewajiban debitur kepada kreditur. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya.

kreditur yang bersangkutan bukanlah kreditur yang diistimewakan. Apabila dalam perjanjian yang dibuat oleh debitur dengan kreditur tidak ada suatu perjanjian tambahan apapun. seperti gadai. atau bisa juga karena kreditur memperjanjikannya dengan debitur/ pemberi jaminan. yaitu adanya orang tertentu yang sangup membayar hutang debitur apabila debitur wan prestasi. maka sesuai dengan Pasal 1132 KUHPerdata. Jaminan khusus ini dapat berupa jaminan kebendaan. kreditur yang demikian hanya memiliki hak atau kedudukan sebagai kreditur konkuren. artinya semua kreditur mempunyai yang sama dan masing-masing memperoleh pembayaran yang proporsional dengan besarnya piutang masing-masing.72 Timbulnya jaminan khusus ini karena adanya perjanjian yang khusus diadakan antara kreditur dan debitur yang berupa jaminan yang bersifat kebendaan.perjanjian assesoir yang melekat pada perjanjian dasar atau perjanjian pokok yang menerbitkan hutang piutang antara debitur dengan kreditur. hipotek atas 72 Lihat Pasal 1133 KUHPerdata. maka sesuai dengan Pasal 1139 dan 1149 KUHPerdata. Karena jika debitur lalai memenuhi kewajibannya dan harta kekayaannya tidak mencukupi untuk melunasi semua hutangnya terhadap beberapa kreditur. yaitu adanya benda tertentu yang dijadikan jaminan (zakelijk). ataupun bentuk-bentuk jaminan lainnya. . baik jaminan itu dalam bentuk gadai. Pemegang jaminan khusus mempunyai kedudukan sebagai kreditur preferen bisa karena memang telah ditetapkan oleh undang-undang. dan jaminan yang bersifat perorangan. hipotek.

hak tanggungan dan fidusia. Dari prinsip 5C yang dijalankan bank untuk persetujuan pemberian pembiayaan terhadap seseorang. Selain itu dapat juga berupa jaminan perorangan. dilihat juga dari besar . bank juga tidak boleh mengenyampingkan prinsip 5C dalam penilaiannya. dan perjanjian garansi (Pasal 1316 KUHPerdata). Penilaian character nasabah sangat penting demi kelancaran pembayaran pembiayaan yang diberikan oleh pihak bank kepada nasabah. Bank harus memiliki kepercayaan. prinsip yang paling diutamakan adalah character apabila dibandingkan dengan prinsip 5C lainnya dalam proses penilaian pemberian pembiayaan. penjudi. seperti Penanggung (borg) yaitu orang lain yang dapat ditagih. sangat tidak mungkin pihak bank akan memberikan pembiayaannya kepada seorang pemabuk.kapal laut dan pesawat udara. Disamping kepercayaan. atau orang-orang yang tidak memiliki integritas untuk membayar pembiayaan yang telah diberikan. yaitu bertanggung jawab guna kepentingan pihak ketiga. tanggung-menanggung yang serupa dengan tanggung renteng. baru setelah itu dilihat dari capasity atau kapasitasnya. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. hal dapat dilihat dari bagaimana pembayaran debitur pada pembiayaan sebelumnya apabila ia telah pernah memperoleh pembiayaan sebelumnya. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dalam pemberian pembiayaan. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. Capasity (kapasitas) adalah penilaian kemampuan debitur membayar kewajibannya pada bank. akibat hak dari tanggung renteng pasif. prinsip yang paling diutamakan adalah kepercayaan.

apakah dengan perpanjangan waktu pembayaran ataupun dengan kebijakan-kebijakan lain yang telah ditetapkan oleh pihak bank untuk menyelesaikan permasalahan tersebut. Pada Bank Perkreditan Rakyat. yaitu di bawah 5 juta. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. khususnya pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. melainkan diusahakan terlebih dahulu dengan jalan musyawarah. Kemudian juga dapat dilihat dari tidak adanya sengketa yang sampai diajukan ke Pengadilan dalam penyelesaian perkaranya. Hal ini adalah suatu penyimpangan yang biasanya terjadi apabila debitur tersebut adalah benar-benar dapat dipercaya ataupun permohonannya hanya dengan nilai yang kecil. namun terkadang ada juga pembiayaan yang diberikan tanpa adanya jaminan.73 Pembiayaan yang diberikan biasanya harus dengan jaminan dari debitur. ataupun dengan mensurvey secara langsung ke lapangan. pelaksanaan operasionalnya lebih lunak apabila dibandingkan dengan bank-bank umum. Hal ini disebabkan karena kegiatan operasionalnya Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti.penghasilan yang diterimanya. Maksud dari perkataan lebih lunak disini adalah terutama pada saat ketika debitur tidak mampu untuk membayar pinjamannya. pada tanggal 2 Desember 2009 73 . Debitur juga dapat mengajukan kembali permohonannya apabila jaminannya ditolak setelah ada jaminan yang baru. pihak bank tidak serta merta langsung mengeksekusi barang jaminan setelah surat peringatan dikeluarkan seperti halnya pada bank-bank lain. Akan tetapi penyimpangan ini sangat jarang terjadi. baik itu bank konvensional maupun bank syariah.

(1) Jaminan orang (borgtocht). (2) Jaminan perusahaan (company guarantee) (3) Jaminan bank. (4) Perhiasan (5) Deposito. seperti: (1) Kendaraan bermotor. (6) Saham. namun tetap dengan menerapkan prinsip kehati-hatian. seperti. Sehingga tanpa adanya jaminan. Jaminan yang bersifat kebendaan. . Jenis barang jaminan yang diterima Bank Pembiayaan rakyat syariah adalah: a. (c) Hak guna usaha. Jaminan tanah yang dapat diterima Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah: (a) Sertifikat hak milik. (2) Mesin-mesin (3) Pesediaan barang. b. pembiayaan juga dapat diberikan. Jaminan yang bukan kebendaan.lebih pada untuk membantu nasabahnya sesuai dengan nilai-nilai syariah. (8) Bangunan. (b) Hak guna bangunan. (7) Tanah.

tanah yang belum bersertifikat tetap diterima oleh bank sebagai jaminan hutang. Walaupun demikian. (e) Sertifikat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). jenis jaminan yang biasanya diterima adalah tanah yang belum bersertifikat. dan deposito. dan juga dengan nilai yang sangat kecil. namun hanya merupakan jaminan tambahan dari jaminan pokoknya. yaitu Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. sehingga secara moril tetap bank menerima tanah yang belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. Hal ini mengingat walaupun dinilai dengan jumlah yang lebih kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. (f) Surat jual beli.74 BPKB kendaraan bermotor. yaitu tanah dengan SK Camat (hampir 90% dari keseluruhan jaminan yang diterima oleh bank). pada prakteknya pihak bank tidak pernah mengalami kesulitan untuk memperoleh angsuran dari debitur. dan kalaupun ada biasanya dapat diselesaikan dengan baik.(d) Sertifikat camat. pada tanggal 2 Desember 2009 75 Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah 74 . dan juga biasanya permohonan pembiayaan yang diajukan dengan jumlah kecil dan dilakukan di bawah tangan. sesuai dengan peruntukannya untuk membantu masyarakat ekonomi mikro. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya secara baku. bank juga merasa memiliki tanggung jawab sosial kepada masyarakat. Jaminan perseorangan juga diterapkan. Selain itu. tanah yang belum bersertifikat tetap memiliki nilai. yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya75.

juga diakui oleh beberapa nasabah debitur bank yang diberikan pembiayaan padanya. Namun. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan. namun jaminan ini sangat jarang terjadi. Jadi dengan demikian. Hal ini dikarenakan sebagian bank-bank umum tidak menerima tanah belum bersertifikat mereka sebagai jaminan hutang. (4) Hak tanggungan. sehingga mereka merasa kesulitan dalam memperoleh pinjaman. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah bersertifikat. maka telah sangat menolong perbaikan kualitas kehidupannya. sebagai jaminan pokoknya. berupa barang jaminan dalam bentuk BPKB kendaraan bermotor. barang yang dibeli secara murabahah itulah yang menjadi jaminan utamanya. berupa barang jaminan dalam bentuk deposito (yang disimpan oleh bank adalah surat bilyet deposito). Kenyataan besarnya pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat di Bank Pembiyaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. jenis jaminan yang ada Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah: (1) Gadai. dengan diterimanya tanah mereka sebagai jaminan.jaminan kebendaan. Nasabah debitur beranggapan. sesuai dengan sifatnya yang accessoir. Jaminan tersebut di atas merupakan jaminan tambahan atas pembiayaan yang diberikan. Berikut tabel hasil wawancara yang . (3) Kuasa menjual. (2) Fidusia.

dilakukan penulis dengan beberapa nasabah debitur Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. terutama pada kredit 76 Data primer yang telah diolah dari wawancara terhadap bank dan nasabah debitur . Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah. tanah yang belum bersertifikat sangat banyak dijadikan sebagai jaminan hutang oleh masyarakat. Dalam sistem hukum Indonesia dikenal ada beberapa lembaga jaminan. tidak satu lembaga jaminanpun yang mengatur tentang tanah yang belum bersertifikat di dalamnya. Pada prakteknya di lapangan.76 C. Namun.

78 Bank Indonesia juga melihat kebutuhan ini. Bentuk lainnya. pada tanggal 2 Desember 2009 77 . Masyarakat ekonomi bawah sangat banyak bergantung kepada tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. dalam Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. pada tanggal 2 Desember 2009 78 Hasil wawancara dengan Ali Aman. Oleh karena itu. Hal ini dapat dilihat pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang menerima hampir 90% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. Akta Kuasa Menjual dibuat terpisah dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan. dimana surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta tersebut. biasanya digunakan surat kuasa menjual untuk mengisi kekosongan hukum tersebut. Surat kuasa menjual itu dapat dibuat tergabung dengan akta pengakuan hutang debitur. diatur tentang nilai agunan Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti.ataupun pembiayaan pada bank perkreditan rakyat. dimana Akta Kuasa Menjual tersebut bukanlah bagian dari Akta Pengakuan Hutang. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.77 Hal yang sama juga terjadi pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah yang menerima hampir 60% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. namun tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang itu sendiri. Account Officer Bank Pembiayaan Rakyat Syariah AlWashliyah. baik itu bank konvensional maupun syariah. dan oleh karena itu. biasanya dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Memberikan Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual.

mengingat pembuatan sertifikat memakan biaya yang besar.yang dapat diperhitungkan adalah 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan.10% yang menaikkan status hak tanahnya ke dalam sertifikat. Itupun apabila pembiayaan yang diberikan lebih dari 25 juta rupiah. Pengikatan yang dilakukan pun hanya dengan akta notaris. walaupun diterimanya tanah belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. terutama Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani bernilai kecil. pada tanggal 2 desember 2009 79 . Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti.79 Akan tetapi. sehingga ditakutkan akan memberatkan nasabah debitur nantinya. berkisar dari 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih kecil dari 25 juta rupiah. hal ini cukup membantu kesulitan masyarakat ekonomi mikro. selebihnya tidak. bagi sebagian nasabah menimbulkan suatu permasalahan juga. hanya 5% . bukan berdasarkan harga pasar yang berlaku. karena bank hanya memberikan pilihan pada nasabah. Terlebih karena jumlah pembiayaan yang disalurkan oleh bank pembiayaan rakyat. Walaupun nilainya kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. yaitu dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. Tanah dinilai berdasarkan Nilai Jual Objek Pajaknya. Dari keseluruhan nasabah yang mengajukan pembiayaan. maka hanya dibuat surat di bawah tangan antara nasabah debitur dengan bank. disamping aqad perjanjian murabahah itu sendiri tentunya.

dari pada yang menurut nasabah seharusnya dapat dinilai lebih tinggi. Hal ini justru akan memberatkan nasabah. bahwa jumlah dana pembiayaan yang dikeluarkan oleh bank umumnya pada kisaran antara 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta. Dalam praktek perbankan. Terlebih lagi nilai tanah yang dihitung hanya 50% dari NJOPnya. Hal ini yang kemudian menimbulkan tanda tanya di benak nasabah dan menjadi kekecewaan tersendiri bagi dirinya. sedangkan bangunan yang telah didirikan di atasnya tidak dilaporkannya. penggunaan surat kuasa menjual merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam eksekusi barang jaminan karena hutang tidak dibayar. beliau menyatakan. Kondisi inilah yang menjadi alasan bagi Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. karena nasabah debitur telah membayangkan dengan jaminan tanah yang dimilikinya. Memang ada nasabah yang dibiayai antara 100 juta rupiah . Penurunan nilai tanah berdasarkan NJOP ini biasanya terjadi karena nasabah hanya membayar pajak untuk tanah miliknya. yang menyebabkan nilai tanah semakin kecil. Apabila menggunakan lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau fidusia. disamping prosesnya panjang. maka dia akan memperoleh pembiayaan sesuai yang dibutuhkannya. mengapa tidak menggunakan lembaga jaminan semisal Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia untuk menjamin hutang-hutang nasabahnya. juga nasabah atau debitur mengeluarkan dana yang cukup besar.Hal ini menyebabkan nilai tanahnya menjadi lebih kecil. Menurut keterangan Mailiswarti di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. sehingga bangunan tersebut tidak dikenakan pajak.

Jadi dengan pinjaman atau hutang yang jumlahnya relatif kecil.sampai 200 juta rupiah. Padahal nasabah hanya menerima dana pembiayaan dari bank besarannya hanya sekitar antara 5 Juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. dengan dana pembiayaan yang diterimanya sebagai hutang dan harus dibayarnya pada bank. . Sehingga antara pengeluran yang harus dibayar nasabah sebagai kewajibannya untuk mendapatkan dana pembiayaan dari bank. adalah untuk menghindari biaya administrasi ataupun biayabiaya lainnya yang terlalu tinggi. Sehingga langkah yang paling effisien dan effektif adalah dengan menggunakan Akta Surat Kuasa Menjual. Karena biaya yang dikeluarkan tersebut adalah merupakan tanggungan nasabah. Hal ini dilakukan oleh bank. tetapi kasusnya kecil sekali. menjadi tidak sebanding. nasabah harus mengeluarkan biaya yang terlalu besar.

mengedarkan mata uang. Kata tersebut dipopulerkan karena segala aktifitas pertukaran uang orang-orang Italia menggunakan bangku atau counter. perkembangan perbankan agak tersendat bahkan sampai zaman European Renaissence.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Syariah_Berkeadilan. seperti memberikan pinjaman. Perbankan Syariah Secara Umum.rumahilmuindonesia. hal. kemudian bank yang secara resmi menggunakan deposito adalah Barcelona pada 1401. kata bank berasal dari bahasa Italia. Bogor. bank berasal dari kata “Banco” yang artinya bangku atau counter.pdf diakses pada 22 Desember 2009.80 Menurut bahasa Eropa (Italia). 2005.81 A. yaitu dari kata banca yang berarti bangku/ tempat duduk. Riawan Amin. 2003. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. 80 . 16 81 A. http://www. Mengapa Memilih Bank Syariah?. Secara etimologis. Ghalia Indonesia.BAB III RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A.Abdurrahman dalam Ensiklopedi Ekonomi Keuangan dan Perdagangan mengartikan bank sebagai suatu jenis lembaga keuangan yang melaksanakan berbagai macam jasa. pengawasan Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo. Meskipun demikian. Bank pertama yang sudah berdiri di Italia pada waktu itu adalah di kota Venice tahun 1157. Bank disebut demikian karena pada abad pertengahan orang-orang yang memberikan pinjaman melakukan usahanya diatas bangku-bangku.

” Mishkin secara sederhana menjelaskan bank sebagai lembaga keuangan yang menerima deposito dan memberikan pinjaman. . yaitu penjualan mata uang dengan mata uang yang lain.cit. op. Op.83 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Pasal 1 pengertian Bank. yang artinya pertukaran (exchange).terhadap mata uang.cit. membiayai usaha perusahaan-perusahaan dan lain-lain. Kata mashrif sendiri merupakan istilah nama untuk suatu tempat. bertindak sebagai tempat penyimpanan benda-benda berharga. sehingga menimbulkan 82 83 Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo.” “Bank Umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.82 Bank menurut bahasa Arab berasal dari kata mashrif.” “Bank Perkreditan Rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. Namun demikian sama artinya dengan kata bank. Bank Umum. Dia juga menjelaskan bahwa bank merupakan perantara keuangan (financial intermediaries). Riawan Amin. dan Bank Perkreditan Rakyat disempurnakan menjadi sebagai berikut: “Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau dalam ke bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. A.

dengan orang yang memiliki kelebihan dana dan berusaha menjaga keuangannya dalam bentuk tabungan dan deposito lainnya di bank. yaitu sebagai lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. karena dana yang dihimpun oleh bank adalah dana yang berasal dari masyarakat. Nurul hadi menyebutkan. sebagai lembaga yang menyalurkan dana ke masyarakat dalam bentuk kredit. Oleh karenanya. Oleh karena itu bank sebagai lembaga intermediary memang harus diatur secara ketat. karena menimbulkan aliran dana dari pihak yang tidak produktif kepada pihak yang tidak produktif dalam mengelola dana. Financial intermediaries ini merupakan suatu aktivitas penting dalam perekonomian. di mana bukan hanya sebagai lembaga Karakteristik perbankan (pengertian.blogspot. Sedikit perbedaannya A.com/2008/08/karakteristik-perbankan-pengertian. bank tetap harus meminta jaminan untuk kepastian pengembalian hutangnya.84 Bank Indonesia mengkategorikan fungsi bank sebagai sebagai financial intermediaries ini ke dalam tiga hal. dan ruang lingkup usaha bank). http://blognyamyun. walaupun prinsip utama dalam pembiayaan yang diberikan oleh bank syariah adalah kepercayaan. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 84 . fungsi. bahwa bank syariah adalah merupakan lembaga keuangan yang unik. Bank sebagai lembaga intermediary ini juga diterapkan oleh bank-bank syariah.html.interaksi antara orang yang membutuhkan pinjaman untuk membiayai kebutuhan hidupnya. dan nantinya disalurkan bagi masyarakat yang memenuhi kriteria untuk meningkatkan produktifitas usaha. dan sebagai lembaga yang melancarkan transaksi perdagangan dan peredaran uang.

institutional and individual. serta melakukan pengiriman uang telah lazim dilaksanakan sejak zaman Rasulullah Saw.radarbanjarmasin. artinya umat Islam sudah mengenal bahkan mempraktekkan fungsi-fungsi perbankan dalam kehidupan perekonomiannya. meminjamkan uang uang untuk keperluan konsumsi ataupun bisnis.com/berita/index.asp?Berita=Opini&id=39924. konsep bank bukanlah suatu konsep yang baru. Hal ini tidak mungkin dilakukan oleh bank konvensional.85 Charles J. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. Sehingga bank syariah secara prinsip juga dapat memiliki persediaan. Woefel menjelaskan investement banking sebagai berikut: The investement banker is the middleman between issuers of securities requiring capital (publik bodies as well as private business firms) and the ultimate investors.87 Dalam perbankan Islam. Praktek-praktek perbankan seperti menerima titipan harta. http://www. dapat memiliki aktiva tetap yang dapat disewakan.intermediary seperti layaknya bank konvensional tetapi juga sebagai investment banking. who have money to invest. Oleh karena itu para bankir syariah harus merubah paradigma baik secara konseptual maupun tindakan. A. Nurul Hadi.86 Kedudukan bank syariah dalam hubungannya dengan nasabah adalah mitra investor dan pedagang. Oleh karena itu pemenuhan kebutuhan permodalan (equity financing) baik melalui skim musyarakah (joint venture profit sharing) maupun melalui skim mudharabah (trustee profit sharing) dan kebutuhan pembiayaan (debt financing) dilakukan melalui metoda investasi dan metoda jual-beli (Bai’). di akses pada tanggal 22 Desember 2009 86 Ibid 87 Ibid 85 .

ia digantikan oleh Ratu Elizabeth I yang kembali memperbolehkan praktek pembungaan uang. 2006. ketiga fungsi perbankan. Transaksi ini merebak ketika Raja Henry VIII pada tahun 1545 membolehkan bunga (interest) meskipun tetap mengharamkan riba (usury) dengan syarat bunganya tidak boleh berlipat ganda (excessive). Setelah wafat.namun fungsi tersebut biasanya dilakukan oleh perorangan yang hanya melakukan satu fungsi. Orang yang mempunyai keahlian khusus ini disebut naqid.89 Ketika bangsa Eropa mulai melakukan penjelajahan dan penjajahan ke seluruh Adiwarman A. hal 22 88 . Ketika bangsa Eropa mulai menjalankan praktek perbankan. persoalan mulai timbul karena transaksi yang dilakukan menggunakan instrumen bunga yang dalam pandangan fiqih adalah haram. menyalurkan dana dan mentransfer dana. kegiatan yang dilakukan oleh perorangan (jihbiz) kemudian dilakukan oleh institusi yang saat ini dikenal sebagai bank. yaitu menerima deposit. Aktivitas ini merupakan cikal bakal money changer. dan jihbiz. sarraf. Ketika wafat. Baru kemudian di zaman Bani Abbasiyah. Jakarta. Hal ini diperlukan karena setiap mata uang mengandung logam mulia yang berlainan sehingga mempunyai nilai yang berbeda pula. dilakukan oleh satu individu. Bank Islam. RajaGrafindo Persada. 89 Ibid.88 Dalam perkembangan berikutnya. hal 17-21. Raja Henry VIII digantikan oleh Raja Edward VI yang membatalkan kebolehan bunga uang. Analisis Fiqih dan Keuangan. Perbankan mulai berkembang pesat ketika beredar banyak jenis mata uang pada masa itu sehingga diperlukan satu keahlian khusus untuk membedakan satu mata uang dengan mata uang lainnya. Karim.

Dalam hal ini Islam memiliki tujuantujuan syariah (muqosidays-syariah) serta petunjuk untuk mencapai maksud tersebut.dunia. aktifitas perekonomian didominasi oleh mereka. termasuk di dalamnya perbankan dengan sistem bunga. 92 Ibid. dan H. Oleh karena bunga uang secara fiqih dikategorikan sebagai riba yang berarti haram. karena memiliki akar syariah yang menjadi sumber dan panduan setiap muslim dalam menjalankan setiap kehidupannya. Uang tidak akan bernilai tanpa digunakan sebagai alat pembayaran. hal. Islam mudah dan logis untuk dipahami. di sejumlah negara Islam dan berpenduduk mayoritas muslim mulai timbul usahausaha untuk mendirikan lembaga bank alternatif non-ribawi. termasuk di dalam kaidah-kaidah muamalahnya (tata hubungan sosial ekonomi). dan berlangsung terus sampai zaman modern ini. 42. Dalam hal ini ekonomi Islam sebagai bagian kegiatan muamalah sesuai kaidah syariah. Abdul Malik Idris.92 Ekonomi Islam memiliki pandangan yang khusus terhadap uang dan jaminan dalam konteks terbatas. serta dapat diterapkan. hal. Oleh karena itu uang yang bertumpuk tidak sama dengan uang yang ibid. 91 90 .90 Hal ini disebabkan.91 Segala tindakan yang berupaya meningkatkan tujuan-tujuan syariah tersebut merupakan upaya yang memang seharusnya dilakukan serta sesuai kemaslahatan umum. Abu Ahmadi. Islam merumuskan sistem ekonomi berbeda dari sistem ekonomi lain. 42-43. Kifayatul Akhyar. 1990. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. Jakarta. Rineka Cipta. dapat diartikan sebagai ilmu ekonomi yang dilandasi ajaran Islam yang bersumber kesepakatan ulama dan analogi.

cit. financial. hal.cit.95 Eksperimen pendirian bank syariah yang paling sukses dan inovatif di masa modern ini dilakukan di Mesir pada tahun 1963 dengan berdirinya Mit Ghamr Local Saving Bank. berarti kita telah menyalahi fungsi uang yang sebenarnya. Sudin Haron.22 95 96 .94 Usaha modern pertama untuk mendirikan bank tanpa bunga pertama kali dilakukan di Malaysia pada pertengahan tahun 1940-an. Muhammad Muslehuddin. Jakarta. Hal inilah yang membuat orang terangsang untuk membungakan uang. sedangkan prinsip utama bank Islam terdiri dari larangan riba pada semua jenis transaksi. dimana suatu lembaga perkreditan tanpa bunga didirikan di pedesaan negara itu. dikutip dari Adiwarman A. hal 23. prinsip utama adalah penambahan dan menurut syariah riba berarti penambahan atas harga pokok tanpa adanya transaki yang riil. karena merasa memiliki power (kekuasaan) terhadap pihak lainnya. 1990.93 Tujuan dari bank syariah secara umum adalah untuk mendorong dan mempercepat kemajuan ekonomi suatu masyarakat dengan melakukan kegiatan perbankan. dan investasi sesuai kaidah syariah. Menumpuk uang berarti menganggap bahwa harta itu kekal dan orang itu cenderung berbuat sewenang-wenang dengannya.beredar. Hal ini berbeda dengan bank konvensional yang tujuan utamanya adalah percapaian keuntungan yang setinggi-tingginya (profit maximization).96 93 94 Ibid. Sistem Perbankan Dalam Islam. op. op. komersial. tetapi usaha ini tidak sukses. Eksperimen lain dilakukan di Pakistan pada akhir tahun 1950-an. Menurut Badrad-Dien al-Ayni dalam kitab Umdatul Qori. Jika kita menganggap uang yang disimpan memiliki nilai.44. Adiwarman A Karim. Rineka Cipta. hal. Karim.

sebenarnya Bank Muamalat bukanlah lembaga keuangan syariah yang pertama kali berdiri di Indonesia.cit. yang berawal dari lokakarya yang diselenggarakan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) pada tanggal 18-20 Agustus 1990 tentang Bunga Bank Dan Perbankan di Cisarua.Kesuksesan Mit Ghamr ini memberikan inspirasi bagi umat muslim di seluruh dunia. Bogor. dan pada tahun 1991 berdirilah Bank Muamalat Indonesia sebagai pelopor98 bank syariah di Indonesia. (lihat: Gemala Dewi. dan BPRS Dana Mardhatillah. Karim. cit hal 108) 99 Muhammad Syafi’i Antonio. bank umum maupun bank perkreditan rakyat yang pada awalnya hanya dapat menjalankan kegiatan usahanya secara konvensional sebagaimana yang diatur dalam Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. Jawa Barat. Bahkan jauh sebelum itu sudah pernah berdiri lembaga keuangan syariah Baitul Tamwil Teknosa di Bandung dan Baitul Tamwil Ridho Gusti di Jakarta (lihat Adiwarman A. Walaupun banyak pihak berpendapat bahwa Bank Muamalat sebagai bank syariah pertama yang pernah ada di Indonesia. Hal ini kemudian ditindaklanjuti dengan membentuk kelompok kerja yang disebut Tim Perbankan MUI. keduanya dapat menjalankan usaha perbankan berdasarkan prinsip syariah. dan dibahas lebih mendalam pada Musyawarah Nasional IV Majelis Ulama Indonesia (MUI) yang menghasilkan kesepakatan untuk mendirikan Bank Islam di Indonesia.97 Prakarsa untuk mendirikan bank Islam di Indonesia baru dilakukan pada tahun 1990. hal 62). serta BPRS Amanah Rabaniah. op. karena sebelumnya telah pernah berdiri Bank Perkreditan Rakyat Syariah (BPRS) Berkah Amal Sejahtera.cit. 98 97 .99 Dalam perkembangannya. op. sehingga timbullah kesadaran bahwa prinsip-prinsip Islam ternyata masih dapat diaplikasikan dalam bisnis modern. khusus dimungkinkan Ibid. Op. hal 25. setelah keluarnya Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan.

Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 mengubah dan mengganti. sehingga yang berlaku sekarang adalah Undang-undang yang lama. yaitu Dual banking system adalah suatu sistem yang memberi kemungkinan bagi bank-bank konvensional untuk dapat membuka unit syariah dengan tetap dapat menjalankan fungsinya sebagai bank umum (lihat: Penjelasan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan pasal 1 angka 3 dan 4). Ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai prinsip kehati-hatian. Universitas Islam Negeri atau Institut Agama Islam Negeri misalnya. Instrumen moneter yang sesuai dengan prinsip syariah untuk keperluan pelaksanaan tugas bank sentral.bagi bank umum yang pada awalnya bergerak sebagai bank konvensional.htm. 2. diakses pada 22 Desember 2009 100 . atau menambah beberapa pasal dari Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992. di Indonesia yang mengatur tentang perbankan secara keseluruhan.com/cetak/2005/0305/21/0802. http://www. Standar akuntansi. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah.pikiranrakyat.100 Ada beberapa hal yang perlu disempurnakan dalam upaya menjadikan bank syariah sebagai perbankan yang mendapat kepercayaan dan keyakinan masyarakat serta terpisah dari bank konvensional antara lain mengenai: 1. Memberikan kepercayaan kepada Perguruan Tinggi yang berkompeten syariah. baik bank konvensional maupun bank dengan prinsip syariah adalah Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan. untuk melakukan dual banking system sehingga bank umum tersebut dapat juga melakukan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah (Pasal 1 angka 3 dan 4) . dan lain sebagainya. 4.101 Secara yuridis formal. 101 Rachmat Syafi’i. audit dan pelaporan. 3.

tidak hanya ketentuan perundang-undangan secara formal saja yang mengatur kegiatan usahanya. dalam Peraturan Bank Indonesia. misalnya Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 1992 tentang bank berdasarkan prinsip bagi hasil. diantaranya Peraturan Bank Indonesia nomor 6/24/PIB/2004. dimana dalam pasal 36 menerangkan bahwa bank wajib menerapkan prinsip syariah dan prinsip kehati-hatian dalam melakukan kegiatan usahanya yang meliputi antara lain penyaluran dana melalui prinsip jual beli berdasarkan akad antara lain murabahah. Dalam prinsip ekonomi Islam. maupun dalam fatwa-fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia tentang produkproduk perbankan dan ekonomi syariah. Ketentuan lain yang hierarkinya lebih rendah dapat dilihat dalam berbagai peraturan. baik itu dalam berbagai Peraturan Pemerintah.terhadap pasal-pasalnya yang belum diubah. Secara baku perbankan syariah juga tunduk pada Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah yang dikeluarkan pada tanggal 16 Juli 2008. namun juga bersandar pada ketentuan-ketentuan yang berlaku dalam bermuamalah sesuai dengan syariah Islam. bahwa Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan belum spesifik sehingga perlu diatur secara khusus dalam suatu undang-undang tersendiri. dalam Surat Edaran Bank Indonesia. maupun undang-undang yang baru. Dalam pertimbangannya diakui. Terhadap bank syariah sendiri. khususnya yang menyangkut tata cara . bank harus beroperasi mengacu kepada ketentuan-ketentuan Al-Qur’an dan Hadist.

yaitu sebagai penghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. produk-produk bank syariah ini pada dasarnya hampir sama dengan produkproduk bank konvensional. Namun.bermuamalah yang berisi kegiatan-kegiatan investasi atas dasar bagi hasil dan pembiayaan perdagangan. Jakarta. hal. RajaGrafindo Persada. Hanya saja bedanya dari bank konvensional adalah dalam hal penentuan harga. 189. Hal yang paling mencolok yang tidak boleh dilakukan oleh bank syariah dalam produknya adalah apabila hal tersebut bertentangan dengan syariat Islam.102 Dalam operasionalnya. menyalurkannya dalam bentuk kredit/ pembiayaan. baik terhadap harga jual maupun harga belinya. termasuk dalam memberika pelayanan kepada nasabahnya. yang berbeda hanyalah pada bank konvensional digunakan sistem bunga terhadap 102 Kashmir. Sama halnya dengan bank konvensional. Produk-produk yang ditawarkan sudah tentu saja islami. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. 2008. kegiatan usaha bank umum baik itu bank konvensional maupun syariah adalah sama. . dan bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat. bank syariah juga menawarkan nasabah dengan beragam produk perbankan. bank syariah melakukan kegiatan usahanya memiliki produk-produk tersendiri yang berbeda dengan bank konvensional pada umumnya. Apabila dilihat berdasarkan Pasal 6 Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 sebagaimana di ubah Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan dan Pasal 19 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah.

yang secara garis besar dapat dikelompokkan ke dalam produk pendanaan. Sebagai pengelola fungsi sosial. b. 2008.produk-produk yang dikeluarkannya. Produk-produk bank syariah muncul karena didasari oleh operasionalisasi fungsi bank syariah. bank syariah mengambil keuntungan berdasarkan bagi hasil dari margin yang telah disepakatoi sebelumnya. hal. Dalam menjalankan operasinya bank syariah memiliki empat fungsi sebagai berikut: a. d. Jakarta. Sebagai pengelola investasi atas dana yang dimiliki pemilik dana/shahibul maal sesuai dengan arahan investasi yang dikehenddaki oleh pemilik dana. dan produk kegiatan sosial. Produk yang sama sekali tidak ada di bank syariah adalah kartu kredit yang tentu saja bertentangan dengan syariah Islam karena sistem bunga yang terkait padanya. Raj aGrafindo Persada. produk jasa perbankan. . Sebagai penyedia lalu lintas pembayaran dan jasajasa lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. produk pembiayaan.103 Dari keempat fungsi operasional tersebut kemudian diturunkan menjadi produkproduk bank syariah. Sebagai penerima amanah untuk melakukan investasi dana-dana yang dipercayakan oleh pemegang rekening investasi/deposan atas prinsip bagi hasil sesuai dengan kebijkan investasi bank.104 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya 103 104 Ascarya. Akad dan Produk Bank Syariah. c. sedangkan pada bank syariah bunga adalah riba yang berarti haram. 112 Ibid.

d) Pembiyaan penyewaan barang bergerak atau tidak bergerak kepada nasabah berdasarkan akad ijarah atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik. b) Investasi berupa Deposito atau tabungan atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad mudharabah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. atau istishna. b) Pembiayaan berdasarkan akad murabahah. Peraturan Bank Indonesia Nomor 6/24/PBI/2004 BAB V pasal 36. sehingga kegiatan usaha bank pembiayaan rakyat syariah menurut pasal 21 Undang-undang Perbankan Syariah meliputi: 1) Menghimpun dana masyarakat dalam bentuk: a) Simpanan berupa tabungan atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad wadi’ah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan Prinsip Syariah. Sedikit berbeda dengan bank umum syariah. bank pembiayaan rakyat syariah tidak memiliki kewenangan dalam lalu lintas pembayaran dan beberapa kegiatan perbankan lainnya seperti halnya bank umum syariah. pasal 19 angka (1). menentukan kegiatan usaha bank umum syariah. salam. c) Pembiayaan beradasarkan akad qardh. jo. .disebut dengan Undang-Undang Perbankan Syariah). 2) Menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk: a) Pembiayaan bagi hasil berdasarkan akad mudharabah atau muyarakah.

bank konvensional. Murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan atau tambahan harga yang telah disepakati dan transparan. dikenal ada tiga cara yang dilakukan dalam praketk sehari-hari. dan bai’ al-istishna. yaitu bai’ al-murabahah. Diantara sekian banyak produk perbankan yang dikembangkan dalam sistem perbankan syariah. dan unit usaha syariah. 4) Memindahkan uang. bai’ dalam bahasa arab). Sesuai dengan pengertiannya. B. 5) Menyediakan produk atau melakukan kegiatan usaha bank syariah lainnya yang sesuai dengan prinsip syariah berdasarkan persetujuan Bank Indonesia.e) 3) Pengambilalihan hutang berdasarkan akad hawalah. salah satunya adalah sistem jual beli (sale and purchase dalam bahasa inggris. Namun dalam praktek perbankan syariah. murabahah adalah jual beli barang dengan harga asal ditambah dengan . yang banyak dilakukan adalah sistem jual beli bai’ almurabahah dan selalu disebut secara ringkas dengan sistem murabahah. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah. diantara ketiga bentuk sistem jual beli ini. baik untuk kepentingan sendiri maupun untuk kepentingan nasabah melalui rekening bank pembiayaan rakyat syariah yang ada di bank umum syariah. Menempatkan dana pada bank syariah lain dalam bentuk titipan berdasarkan akad wadi’ah atau investasi berdasarkan akad mudharabah dan/atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. bai’ assalam. Dalam sistem jual beli ini.

106 Kemudian Gemala Dewi dalam bukunya menyatakan bahwa Murabahah adalah pembelian oleh satu pihak kepada pihak lain yang telah mengajukan permohonan pembelian terhadap suatu barang dengan keuntungan atau tambahan harga yang transparan.107 105 106 Hasballah Thaib. Murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang dibenarkan oleh syari’ah dan merupakan implementasi muamalat tijariyah (interaksi bisnis).cit. sehingga ia mencarai jasa seorang perantara. hal. hal. atau ketika si pembeli tidak mau susahsusah mendapatkannya sendiri. hal. op.cit. Dalam jual beli ini. op.105 Udovitch menyatakan bahwa murabahah adalah suatu bentuk jual beli dalam komisi. 111 . dkk. penjual harus memberi tahu harga pokok pembelian barang dan menentukan tingkat keuntungan tertentu sebagai tambahan dan menjelaskannya secara transparan kepada pembeli. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar). 121 Abdullah Saeed. 119 107 Gemala Dewi. Menurut beberapa kitab fiqih. Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli.keuntungan yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. dimana si pembeli biasanya tidak dapat memperoleh barang yang dia inginkan kecuali lewat seorang perantara. Op.cit. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang.

110 Abdullah Saeed berpendapat bahwa para teoritisi perbankan Islam berargumen bahwa perbankan Islam harus didasarkan pada Profit and Loss Sharing (PLS). Jakarta. Para ulama generasi awal semisal Malik dan Syafi’i yang secara khusus mengatakan bahwa jual beli murabahah adalah halal. hal.111 108 109 Hasbi As-shiddieqy. bukan berdasarkan bunga. Abdullah Saeed.As-Shiddieqy menjelaskan dalam bukunya bahwa jual beli murabahah ini merupakan jual beli yang kurang disukai oleh kalangan sahabat Nabi saw. hal 118 111 Ibid . bank-bank Islam sejak awal telah menemukan bahwa perbankan berdasarkan pada Profit and Loss Sharing adalah sulit untuk diterapkan karena penuh dengan resiko dan tidak pasti.108 Menurut Abdullah Saeed. dan mengakibatkan peningkatan yang terus menerus penggunaan mekanismemekanisme pembiayaan “mirip bunga”. dalam prakteknya. op. Hukum-Hukum Fiqih Islam.109 Lebih ekstrem lagi Abdullah Saeed menyatakan murabahah adalah suatu pembiayaan “mirip bunga”. pada dasarnya murabahah adalah suatu bentuk jual beli. Penerbit Bulan Bintang.cit. Problem-problem praktis yang terkait dengan pembiayaan ini telah mengakibatkan penurunan bertahap penggunaannya dalam perbankan Islam. 119 110 ibid. namun oleh beberapa imam mazhab bentuk jual beli murabahah ini dibolehkan. namun bukanlah suatu bentuk transaksi jual beli yang dikenal dalam Islam karena tidak ada hadits yang menjelaskan bentuk jual beli murabahah ini. tidak memperkuat pendapat menerka dengan satu hadits pun. Namun.

sehingga dia memerlukan perantara untuk bisa membeli dan mendapatkannya. suatu model jual beli yang pihak pembeli –karena satu dan lain hal– tidak bisa membeli langsung barang yang diperlukannya dari pihak penjual. Produk ini kemudian menjadi bisnis yang paling populer dan disenangi oleh bank-bank Islam karena nyaris tanpa resiko.Mereka (bank syariah) menemukan apa yang di dalam fiqih disebut dengan murabahah.112 112 ibid . Dalam proses ini. si perantara biasanya menaikkan harga sekian persen dari harga aslinya.

292. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). dapat dikatakan bahwa transaksi murabahah adalah transaksi jual beli yang termasuk dalam bidang muamalah yang tidak dikenal pada zaman nabi. seorang kritikus murabahah kontemporer. 114 113 . dan karena dianggap tidak bertentangan dengan syariat Islam maka hukumnya dikembalikan kepada hukum asal muamalah yang menyatakan “segala sesuatunya diperbolehkan kecuali ada larangan dalam Qur’an taupun Sunnah”. Menurutnya.Al-kaff.Ali Hasan. Dalil yang dapat dijadikan dasar dalam transaksi murabahah merupakan dalildalil transaksi jual beli. 2003. RajaGrafindo Persada. surat Al-Baqarah ayat 275 yang artinya: “dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba”. dan Surat An-Nisa ibid M.113 Dalam hukum Islam. maka untuk anda”. para tokoh ulama mulai menyatakan pendapat mereka tentang murabahah pada seperempat pertama abad kedua hijriyah. sekiranya lebih dari sekian. dan baru berkembang di kemudian hari pada masyarakat Madinah sehingga ia merupakan urf (adat istiadat atau kebiasaan setempat) di bidang mualamalah. karena itu dasar-dasar syariah mengenai jual beli dijadikan pula sebagai dasar syariah pada transaksi murabahah.114 Dengan demikian. menyimpulkan bahwa murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang tidak dikenal pada zaman nabi atau para sahabatnya. Jakarta. atau bahkan lebih akhir lagi. dibolehkannya jual beli dengan memakai jasa perantara ini didasarkan pada pendapat Ibnu Abbas yang berkata “Juallah pakaian ini. hal. Adapun dalil-dalil tersebut antara lain.

cit. janganlah kamu memakan harta sesama kamu dengan jalan bathil. op.ayat 29 yang artinya: “Hai orang-orang yang beriman.” TABEL 4 PERBANDINGAN KARAKTERISTIK POKOK PEMBIAYAAN MURABAHAH 115 DALAM LITERATUR KLASIK DAN PRAKTIK DI INDONESIA 115 Ascarya. hal 221-222 . kecuali melalui perniagaan yang berlaku suka sama suka di antara kamu.

Perbedaan karakteristik pokok pembiayaan murabahah dalam literatur klasik dan praktik di Indonesia dapat dilihat pada tabel. secara prinsip. Namun demikian. Oleh karena itu. si pemberi pinjaman mengambil tambahan dalam bentuk bunga tanpa adanya suatu penyeimbang yang Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. Selain mudah perhitungannya bagi nasabah maupun bagi manajemen bank karena harga yang dibuat secara transparan dan tanpa adanya pembayaran dengan sistem bunga berjalan. Murabahah adalah transaksi kepercayaan (trustsworthiness). 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 116 . dan sebaliknya. Murabahah tetap merupakan salah satu produk yang populer dalam praktek pembiayaan pada perbankan syariah. dalam transaksi simpan-pinjam dana. sebab pembeli telah mempercayakan penjual untuk menentukan harga asal barang yang dibelinya.Pembiayaan murabahah yang umum dipraktekkan oleh perbankan syariah di Indonesia juga memiliki perbedaan dengan konsep klasik murabahah. maka sebenarnya bank menawarkan kepercayaan dan good-will yang tinggi kepada nasabah. murabahah sangat jauh berbeda dengan suku bunga dalam perbankan konvensional. Meskipun demikian. Konsep amanah dan saling mempercayai inilah yang membedakan murabahah dengan pinjaman yang berbasiskan bunga tetap. murabahah juga memiliki beberapa kesamaan (yang bukan prinsipil) dengan sistem kredit pada perbankan konvensional. ketika bank menawarkan skim pembiayaan murabahah.116 Secara konvensional. nasabah juga memberikan kepercayaan yang penuh kepada pihak bank.

diterima si peminjam kecuali kesempatan dan faktor waktu yang berjalan selama proses peminjaman tersebut. Secara syariah. Dari transaksi bisnis tersebut pemilik dana boleh mengambil keuntungan dari hasil yang diperoleh. Pemilik dana dapat menginvestasikan dananya melalui bai’ al-murabahah. karena pada awal terjadinya transaksi. al-hawalah. orang tersebut tetap harus membayar bunga seperti yang telah diperjanjikan. hasil akhirnya tetap terdapat kemungkinan untung ataupun rugi. penentuan bunga dibuat dengan asumsi harus selalu untung. bai’ al-mudharabah. sewa. harus. tidak boleh tidak. karena sangatlah tidak adil jika si pemilik dana telah mengkontribusikan dana bersama mitranya. Penyeimbang maksudnya adalah adanya suatu transaksi bisnis atau komersial yang melegitimasi adanya penambahan tersebut secara adil. atau bagi hasil proyek. dan al-wakalah. Dana tersebut tidak akan berkembang dengan sendirinya hanya dengan faktor waktu semata tanpa adanya faktor orang yang menjalankan atau mengusahakannya. mutlak. Hal tersebut dapat dilakukan dengan melakukan kerja sama usaha dan berbagi keuntungan. bai’ al-ijarah. bai’ al-istishna. seperti transaksi jual beli. al-musyarakah. sementara seluruh keuntungan diambil mitra serta tidak . Apabila hasilnya rugi. gadai. Yang tidak adil disini adalah si peminjam diwajibkan untuk selalu. Bahkan walaupun peminjam tersebut mengusakannya. dibenarkan menginvestasikan modal atau dana yang dimilikinya untuk memperoleh keuntungan. al-kafalah. dan pasti untung dalam setiap penggunaan kesempatan tersebut. bukan meminjamkan uang dengan menarik bunga tanpa menghiraukan apa yang terjadi di sektor riil.

memberikan sesuatu kepada si investor. semisal dari Bank Sumut. apabila usaha yang dilakukan merugi. karena tidak semua transaksi yang dilakukan pasti memperoleh keuntungan. Hal yang demikian tentu akan lebih adil apabila dibandingkan dengan sistem bunga yang diterapkan oleh bank konvensional. Dengan demikian. Misalnya bank mendapat pinjaman dengan persentase 13% setahun dari Bank Sumut. maka dalam menyalurkan pembiayaannya kepada nasabah debitur. semakin besarnya keuntungan dari usaha yang dilakukan. Apabila bank mengambil pembiayaan dari bank lain juga. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani harus menaikkan keuntungan minimal 6% dari besarnya persentase pembiayaan dari bank lain tersebut. namun nilainya tidak dibuat dibawah besarnya nilai persentase dari tabungan atau deposito bank. dan sebaliknya. Oleh karena itu. penentuan besarnya keuntungan yang diperoleh oleh pemilik modal ditentukan oleh besarnya rasio/ nisbah bagi hasil yang dibuat pada waktu akad dengan berpedoman pada kemungkinan untung rugi. maka kerugian akan ditanggung bersama oleh kedua belah pihak. Namun yang dilarang dalam perolehan keuntungan tersebut adalah pematokan imbalan pada awal transaksi secara tetap dan harus pasti. Margin atau keuntungan yang diperoleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak. maka kepada nasabahnya Bank Pembiayan Rakyat Syariah Puduarta . yaitu antara bank dengan nasabah debiturnya. maka jumlah pembagian laba meningkat sesuai dengan peningkatan jumlah pendapatan.

Bank hanya meminta 0% keuntungan bagi nasabah yang telah bermasalah dan hanya mewajibkan untuk mengembalikan pembiayaan pokok tanpa margin.Insani harus menyalurkan kepada nasabah debiturnya sebesar 19% setahun untuk margin keuntungannya. 10. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh .= Rp.per bulan kepada bank selama 24 bulan/ 2 tahun.000. bank memulai dari 0% sampai dengan 38% keuntungan. ataupun bagi nasabah yang mengambil qardh (pinjaman kebajikan) yang memang tanpa margin keuntungan...3.3. Bank meminta margin keuntungannya sebesar 18% pertahun dalam jangka waktu 24 bulan/ 2 tahun. Dengan demikian nasabah debitur membayar Rp. Perhitungan bank cukup sederhana dalam menentukan margin dan memberikan pembiayaan kepada nasabah debiturnya.000. 13.600. Dalam menentukan marginnya.000.600.000.. 566..+ Rp.-.-.000.000.x 18% x 2 tahun = Rp.600.670. Harga jual bank kepada debitur = Rp. 10.per bulan./ 24 bulan = Rp.000.000. 566.000.670.10.. Berikut contoh perhitungan pembiayaan yang diberikan bank kepada nasabah debitur. Misalnya nasabah debitur akan membeli suatu barang dengan harga Rp. tergantung kesepakatan para pihak. Oleh karena itu = Rp.

hal. 2. dalam arti terdapat padanannya di pasaran. Mengetahui harga pokok pembelian bagi nasabah. 6. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. alangkah baiknya apabila menggunakan uang. 5. Adanya kejelasan margin/ keuntungan yang diinginkan oleh bank. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. hal ini merupakan syarat mutlak bagi keabsahan jual beli murabahah. 117 Gemala dewi.117 Menurut Al-Kasani. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya. jual beli murabahah dapat dikatakan sah apabila memenuhi beberapa syarat berikut ini: a. 109 . 3. diantaranya adalah sebagai berikut: 1. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. b. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. atau bisa dengan menyebutkan persentase dari harga pokok pembelian. pihak bank harus men-disclose harga pokok pembelian pada nasabah. 4.cit. keuntungan harus dijelaskan kepada nasabah.dilanggar. c. Apakah proyek merugikan syiar Islam. Modal yang digunakan untuk membeli komoditas harus merupakan barang mitsli. baik secara langsung maupun tidak langsung. Dalam perbankan syariah. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. Op.

maka sistem yang digunakan adalah Murabahah Kepada Pemesan Pembelian (KPP). jika tidak.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 119 Muhammad Syafi’i Antonio. Nasabah memilih sistem pembelian ini. Nasabah meminta kepada bank untuk membeli sesuatu barang. 2) Mencari pembiayaan. maka trasaksi jual beli yang dilakukan pihak bank dengan nasabah akan menjadi rusak dan batal akadnya. Apabila barang atau produk yang menjadi objek dari jual beli tersebut tidak atau belum dimiliki oleh penjual. lebih karena ingin mencari informasi dibanding alasan kebutuhan yang mendesak terhadap aset tersebut.cit. Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. hal. Akad jual beli pertama (antara pihak bank dan suplier) harus sah adanya. Hal ini dinamakan demikian karena si penjual semata-mata mengadakan barang untuk memenuhi kebutuhan si pembeli yang memesannya.119 Ide tentang jual beli murabahah KPP tampaknya berakar pada:120 1) Mencari pengalaman.d. 103 120 Ibid. yang biasanya dilakukan secara angsur.118 Jual beli secara al-murabahah dilakukan hanya untuk barang ataupun produk yang memang telah dikuasai atau telah dimiliki oleh penjual pada waktu negosiasi dan berkontrak. Op. Imam Syafi’i menamai transaksi sejenis ini dengan istilah al-aamir bisy-syira. 118 . Nasabah berjanji untuk ganti membeli barang tersebut dengan memberi bank tambahan keuntungan. Dalam kitab al-Umm.

Setelah terjadinya kesepakatan antara bank dengan nasabah mengenai barang atau komoditas yang ditawarkan tersebut. Cara menjual secara angsur atau cicil sebenarnya bukan bagian dari syarat sistem murabahah atau murabahah KPP. barang dan . Jika telah terjadi kesepakatan antara bank dan nasabah mengenai jual beli tersebut. dikarenakan seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapat kredit atau pembiayaan dan membayar secara angsur. maka yang terjadi selanjutnya adalah praktek pembiayaan murabahah kepada pemesan pembelian (KPP). Dalam hal ini. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktik pelaksanaan kedua jenis murabahah tersebut. Meskipun demikian. Berdasarkan kesepakatan tersebut. baru kemudian pihak bank dan nasabah dapat melakukan kontrak jual beli. Karena biasanya pihak bank belum memiliki barang atau komoditas yang diperjanjikan tersebut. kemudian bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. hal ini tentunya barang atau komoditas yang ditawarkan oleh bank harus sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan pada saat kesepakatan.Dalam operasi perbankan syariah. bank harus menyampaikan segala hal yang berkaitan dengan pembelian. besarnya margin atau keuntungan. seperti harga pokok pembelian. dan kontrak pertama antara pihak bank dengan supplier ini harus bebas dari riba. termasuk apabila pembelian tersebut dilakukan secara hutang. Setelah komoditas tersebut telah menjadi milik bank sepenuhnya. motif pemenuhan pengadaan barang atau modal kerja merupakan alasan utama yang mendorong nasabah datang ke bank. pihak bank membeli komoditas dari supplier atas nama bank sendiri.

lalu pihak bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. arboun adalah uang muka untuk sebuah pembelian. bank diperbolehkan meminta uang muka kepada nasabah pada saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan. dan kepemilikannya hanya sebatas pada sebagai agen dari pihak bank. karena dalam jual beli ‘arbun tersebut terdapat gharar. nasabah menjadi wakil bank untuk membeli komoditas. Ringkasnya. Dalam jual beli ini.dokumen-dokumen dikirimkan kepada nasabah. dan selanjutnya nasabah memiliki kewajiban untuk membayar harga barang yang telah disepakati pada jangka waktu yang telah ditentukan. Apabila pihak bank ingin mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga (supplier). Hal ini lazim disebut dengan bai’ ‘arbun atau oleh beberapa bank Islam digunakan istilah arboun. Menurut Jumhur Ulama. Kemudian nasabah membeli komoditas atas nama bank. Dalam yurisprudensi Islam. nasabah memberitahukan kepada pihak bank bahwa ia telah membeli komoditas yang dimaksud. maka kedua belah pihak harus menandatangani kesepakatan agensi (agency contract). Selanjutnya. resiko atau potensi untuk memakan harta orang lain tanpa adanya . Dengan kata lain. hal ini memang tidak diperbolehkan. arboun adalah jumlah uang yang dibayar dimuka kepada penjual. dan terbentuklah kontrak jual beli dan komoditas tersebut kemudian berpindah menjadi milik nasabah dengan segala resikonya. dimana pihak bank memberikan otoritas kepada nasabah untuk menjadi agennya guna membeli komoditas dari pihak ketiga atas nama bank.

Dengan demikian. jual beli tersebut diperbolehkan berdasarkan Hadist Riwayat Abdul Razzaq dari Zaid bin Aslam. maka beliau menghalalkannya.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah Tanggal 1 April 2000 . yaitu: “Rasulullah SAW ditanya tentang ‘urban (uang muka) dalam jual beli. Namun apabila uang muka tersebut melebihi kerugian.”121 Apabila nasabah memutuskan untuk membeli barang atau komoditas tersebut. Namun apabila kita bersandar pada pendapat Imam Ahmad Bin Hambal.pembanding. Apabila uang muka tersebut lebih sedikit dari kerugian yang harus dikeluarkan oleh bank. apabila nasabah batal membeli. bank harus mengembalikan kelebihan tersebut kepada nasabah. uang muka yang telah dibayar tadi menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut. maka bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya pada nasabah. ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya. sehingga nasabah hanya tinggal membayar sisa harga. biaya riil pembelian yang telah dikeluarkan bank harus dibayar dari uang muka. Akan tetapi. Hal ini dikarenakan transaksi penjualan yang dilakukan nasabah kepada pihak ketiga adalah 121 Fatwa Dewan Syariah Nasional No. uang muka yang telah dibayar tersebut digunakan sebagai pengurang atas harga yang telah disepakati. Nasabah wajib menyelesaikan angsurannya sampai hutangnya lunas. namun nasabah tetap harus menyelesaikan pinjamannya sesuai dengan kesepakatan awal. Apabila nasabah menjual kembali barang tersebut kepada pihak ketiga sebelum masa angsurannya berakhir.

merupakan akad yang benar-benar terpisah dari akad al-murabahah yang pertama dengan bank. Yang menarik disini. Bank boleh meminta jaminan yang bernilai ekonomis dan sesuai dengan jumlah transaksi yang dilakukan. Adapun barang-barang yang dijadikan jaminan dalam pembiayaan yang diberikan. hak tanggungan. barangbarang yang dipesan dapat menjadi salah satu jaminan untuk pembayaran hutang. dan lainnya. bergerak maupun tidak bergerak. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. hipotek kapal. berwujud maupun tidak berwujud. Terdapat barang-barang yang bersifat kebendaan. terhadap tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dijadikan sebagai barang jaminan. sama dengan barang-barang jaminan seperti halnya pada bank konvensional. fidusia. namun biasanya pihak bank meminta jaminan tersebut dengan maksud agar nasabah serius dengan kontrak jual beli yang dilakukan. Walaupun pada dasarnya jaminan ini bukanlah suatu syarat yang mutlak harus dipenuhi. seperti gadai. Dari hal-hal yang diuraikan diatas. Dalam pembelian dengan sistem murabahah ini juga diperbolehkan diadakannya jaminan dari nasabah oleh bank. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. sesuai dengan lembaga jaminannya masing-masing. Dalam teknis operasionalnya. ataupun barang-barang yang bukan kebendaan. walaupun tanah yang belum bersertifikat tersebut .

pihak bank cukup menjual barang jaminannya tersebut secara langsung berdasarkan akta tersebut. Bahkan. namun hanya dengan akta di bawah tangan. misalnya sekitar 5 juta rupiah. Sebagai lembaga intermediary dan seiring dengan situasi lingkungan eksternal . pihak bank tidak membuat pengikatan secara notariil. sehingga pengikatannya cukup dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. untuk pembiayaan yang nilainya kecil sekali. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat ini dapat dijadikan barang jaminan karena kecilnya pembiayaan yang diambil oleh nasabah debitur. maka oleh nasabah dibuat surat kuasa kepada bank untuk mengurus pembuatan sertifikatnya untuk kemudian setelah keluar serfitifikatnya. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih dari 50 juta rupiah. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat. dalam hal ini. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yaitu biasanya di bawah 50 juta rupiah.bukanlah merupakan bagian dari satu lembaga jaminan manapun. langsung diberikan pembebanan hak tanggungan pada tanah tersebut. tetap menerimanya sebagai barang jaminan terhadap hutang nasabah debitur. Menurut pihak bank. apabila kecil maka cukup dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Pengakuan Hutang C. Apabila debiturnya wan prestasi. Akan tetapi. Namun hal tersebut hanya dilakukan apabila jumlah nilai pembiayaan yang diberikan besar. tetapi pihak bank.

dan mengendalikan resiko yang timbul dari kegiatan usaha. yaitu: . Resiko-resiko tidak dapat dihindari. memantau. bank syariah akan selalu berhadapan dengan berbagai jenis resiko dengan tingkat kompleksitas yang beragam dan melekat pada kegiatan usahanya. pihak bank menerapkan tahapan proses pemberian. tetapi dapat dikelola dan dikendalikan. Oleh karena itu. baik yang dapat diperkirakan (anticipated). Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. sebagaimana lembaga perbankan pada umumnya. Dalam pemberian pembiayaan kepada debitur. maupun yang tidak dapat diperkirakan (unanticipated) yang berdampak negatif terhadap pendapatan dan permodalan bank. mengukur. Resiko dalam konteks perbankan merupakan suatu kejadian yang potensial.dan internal perbankan nyang mengalami perkembangan pesat. prosedur dan metodologi yang dipergunakan dalam pemberian pembiayaan tidak jauh berbeda dengan bank syariah pada umumnya. bank syariah juga memerlukan serangkaian prosedur dan metodologi yang dapat dipergunakan untuk mengidentifikasi.

baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk slump sum (sekaligus). dimana merupakan pembiayaan yang dicirikan dengan adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian. pemberian pembiayaan murabahah dengan jangka waktu panjang menimbulkan resiko tidak bersaingnya bagi hasil kepada dana pihak ketiga. op. hal 263 . Karim. Dengan demikian.122 122 Adiwarman A.Dalam pembiayaan murabahah.cit.

Semakin cepat perubahan ICRM diperkirakan akan terjadi. Tingkat (marjin) keuntungan saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan syariah (Direct Competitor’s Market Rate-DCRM). bank dapat menetapkan jangka waktu maksimal untuk pembiayaan murabahah dengan mempertimbangkan hal-hal berikut: 1. Ekspektasi Bagi Hasil kepada dana pihak ketiga yang kompetitif di pasar perbankan syariah (Expected Competitive Return For Investor’s-ECRI). sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. modal. . kemampuan. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. 1. Berdasarkan penjelasan pasal 8 Undang-undang Perbankan. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Suku bunga kredit saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan konvensional (Indirect Competitor’s Market RateICRM).Oleh karena itu. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. 123 Ibid. 3. Untuk itu. Semakin besar perubahan ECRI diperkirakan akan terjadi. bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap berbagai aspek.123 Cara lain yang harus dipenuhi untuk memperkecil resiko bank dalam pemberian pembiayaan adalah dengan memperhatikan asas-asas pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat dan berdasarkan prinsip kehati-hatian. Semakin cepat perubahan DCRM diperkirakan akan terjadi. yang harus dinilai oleh bank sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah watak. hal 264.

144. pemalas. 2003. Intermedia. hal. Hal ini dapat diperoleh terutama didasarkan kepada hubungan yang telah terjalin antar bank dan calon nasabah debitur atau informasi yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral. Dahlan Siamat. Manajemen Bank Umum. op. 125 124 . sehingga tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari.124 Pada sasarannya konsep 5C ini akan dapat memberikan informasi mengenai i’tikad baik (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. penipu. dan propek usaha dari nasabah debitur. 1993. Namun demikian hal ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan. atau prinsip 5C. 2001. pelaku kejahatan dan lain-lain. hal. Lihat juga Zulkifli Sunarto.125 Prinsip analisa 5C ini yaitu:126 a. Zikrul Hakim. Jakarta. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada kemungkinan pembiayaan terhadap orang yang beritikad buruk seperti berniat membobol bank.agunan. yang terkenal dengan sebutan the five C of Credit Analysis. op. 99 126 Rachmadi Usman. pemabuk.cit. Penilaian watak atau kepribadian calon debitur dimaksudkan untuk mengetahui kejujuran dan i’tikad baik calon debitur untuk melunasi atau mengembalikan pinjamnnya. Penilaian watak (character) Analisa mengenai karakter ini merupakan analisa kualitatif yang tidak dapat dideteksi secara numerik. kepribadian dan perilaku calon debitur dalam kehidupan Rachmadi Usman. Jakarta. hal 246.cit. hal 246-248.

Hal ini dapat dipahami karena watak yang baik semata-mata tidak menjamin sesorang mampu berbisnis dengan baik. hal. Kalau kemampuan bisnisnya kecil.127 127 Munir Fuady. Untuk memperkuat data ini dapat dilakukan hal-hal sebagai berikut : 1) Wawancara. Kecuali jika penurunan itu karena kekurangan biaya sehingga dapat diantisipasi bahwa dengan tambahan biaya lewat peluncuran kredit. maka trend atau kinerja bisnisnya tersebut dipastikan akan semakin membaik. Citra Aditya Bakti. Penilaian Kemampuan (capasity) Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. Hukum Perkreditan Kontemporer. maka kredit juga semestinya tidak diberikan. . Untuk perusahaan hal ini dapat dilihat dari laporan keuangan dan past performance usaha.kesehariannya. yang dapat menggambarkan pengalaman kerja/bisnis yang bersangkutan. Untuk perorangan hal ini dapat dilihat dari referensi ataupun Curriculum Vitae yang dimilikinya. 2) BI (Bank Indonesia) checking. tentu tidak layak diberikan kredit dalam skala besar. Bandung. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan perusahaan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. 1996. 4) Trade Checking b. Demikian juga jika trend bisnisnya atau kinerja bisnisnya menurun. 3) Bank Checking.

solvabilitas. 4) Data finansial perusahaan beberapa tahun terakhir yang tercermin dalam neraca laporan keuangan. Bank harus melakukan analisis terhadap posisi keuangan secara menyeluruh mengenai masa lalu dan yang akan datang. c. bank harus memperhatikan : 1) Angka-angka hasil produksi. Untuk mengetahui hal ini. calon debitur umumnya wajib menyediakan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi dan mudah dicairkan 23 . Untuk menanggung pembayaran kredit macet. d. Penilaian terhadap modal (capital) Analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri.Untuk mengetahui kapasitas nasabah. Jika nasabah sendiri tidak yakin atas usahanya. maka bank harus melakukan hal-hal sebagai berikut: 1) Melakukan analisa neraca sedikitnya 2 tahun terakhir. 2) Angka-angka penjualan dan pembelian. maka orang lain akan lebih tidak yakin. 2) Melakukan analisa ratio untuk mengetahui likuiditas. 3) Perhitungan rugi-laba perusahaan saat ini dan proyeksinya. sehingga dapat diketahui kemampuan permodalan calon debitur dalam menunjang pembiayaan calon debitur yang berasangkutan. dan rentabilitas dari perusahaan yang dimaksud. Penilaian terhadap agunan (collateral).

Untuk itu sudah seharusnya bank meminta agunan tambahan dengan maksud jika calon debitur tidak dapat melunasi kredit atau pembiayaannya. Bank harus menganalisis keadaan pasar di dalam dan di luar negeri baik masa lalu maupun yang akan datang. Semakin tinggi rasio tersebut. Analisis dilakukan antara lain : 1) Meneliti kepemilikan jaminan yang diserahkan. Analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan. 6) Marketabilitas jaminan. Jenis dan lokasi jaminan sangat menentukan tingkat marketable suatu jaminan. Rumah yang berharga jutaan rupiah bisa turun hanya karena terletak dilokasi yang sangat sulit dijangkau. maka agunan tambahan tersebut dapat dicairkan guna menutupi pelunasan atau pengembalian kredit atau pembiayaan yang tersisa. Penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy). Jaminan dimaksud harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah.yang nilainya minimal sebesar jumlah kredit atau pembiayaan yang diberikan padanya. maka semakin tinggi kepercayaan bank terhadap kesungguhan calon nasabah. sehingga masa depan pemasaran dari hasil proyek atau . 4) Memperhatikan pengikatannya. 2) Mengukur dan memperkirakan stabilitas harga jaminan dimaksud. 5) Rasio jaminan terhadap jumlah pembiayaan. e. 3) Memperhatikan kemampuan untuk dijadikan uang dalam waktu relatif singkat tanpa harus mengurani nilainya. sehingga secara legal bank dapat dilindungi.

baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. 4) Prospek usaha dimasa yang akan datang.usaha calon debitur yang dibiayai bank dapat diketahui. perbandingan dengan usaha sejenis. 3) Keadaan pemasaran dari hasil usaha calon nasabah. dan lokasi lingkungan wilayah usahanya. utamanya bank syariah tetap harus berpegang pada prinsip kepercayaan. 5) Kebijakan pemerintah yang mempengaruhi prospek industri dimana perusahaan calon nasabah terkait didalamnya. Analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. Meskipun demikian. meskipun tidak boleh juga mengenyampingkan prinsip 5C tersebut. pelarangan ekspor pasir laut. Kondisi ekonomi yang diperhatikan bank antara lain : 1) Keadaan ekonomi yang akan mempengaruhi perkembangan usaha calon nasabah 2) Kondisi usaha calon nasabah. trend PHK besar-besaran usaha sejenis dan lain-lain. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. Bank harus memiliki kepercayaan. seperti kebijakan pembatasan usaha properti. demi menjamin pembayaran kembali pembiayaan yang . Walaupun prinsip 5C ini menjadi acuan penilaian bagi bank dalam penyaluran pembiayaannya.

nilai agunan yang dapat diperhitungkan bagi tanah yang belum bersertifikat adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya. adalah tanah yang belum bersertifikat. tanah tersebut tetap dapat dijadikan agunan karena merupakan barang yang memiliki nilai. maka biasanya bank mempergunakan surat kuasa menjual sebagai pengikatan jaminannya. Hal ini mengacu pada Peraturan Bank Indonesia nomor 8/24/PBI/2006 tentang penilaian kualitas aktiva bagi bank perkreditan rakyat berdasarkan prinsip syariah. dimana dalam pasal 20 disebutkan. khususnya Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Oleh karena tanah yang belum bersertifikat belum ada lembaga jaminan resmi yang mengaturnya.telah disalurkan bank kepada nasabah debiturnya. bank tetap meminta nasabah debitur untuk memberikan agunan atas pembiayaannya. 128 . Karena itu harus diyakinkan bahwa nilai jaminan cukup untuk mengcover total pembiayaan yang diberikan.128 Salah satu agunan yang diterima oleh bank.Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. untuk menjamin resiko yang mungkin timbul. walaupun dengan nilai yang sangat rendah. Disamping itu benda jaminan perlu disuransikan. Nasabah debitur memberikan kuasa secara khusus untuk Standar Operasi Dan Prosedur Penilaian Jaminan Pembiayaan PT. Dengan demikian. bank tetap menerima tanah belum bersertifikat sebagai agunan atas pembiayaan yang diberikannya. Kegunaan agunan adalah untuk mendapatkan pembayaran kembali sepenuhnya bila first way out (dari hasil usaha) gagal. Walaupun tanah yang belum bersertifikat ini bukan merupakan objek jaminan dari satu lembaga jaminan pun yang ada di Indonesia.

Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. 129 . yaitu hutang piutang. dalam hal ini adalah tanah yang belum bersertifikat. Dalam lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau jaminan fidusia. dalam hal ini lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa debitur telah melalaikan kewajibannya. dengan perkawinannya si perempuan yang memberikan atau menerima kuasa. sehingga suatu peringatan dengan surat juru sita atau surat serupa itu sudah tidak diperlukan lagi. dengan meninggalnya.menjual tanah belum bersertifikat tersebut kepada bank selaku kreditur apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. bukanlah sebagai accessoir atau tambahan dari suatu akta lembaga jaminan yang baku. biasanya terhadap tanah yang belum bersertifikat dibuat Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. apabila debitur wan prestasi. ada tiga cara yang dapat Pasal 1813 KUHPerdata menyebutkan pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasanya si kuasa. Disini perlu ditegaskan bahwa surat kuasa menjual atau kewenangan menjual yang digunakan untuk menjual barang jaminan. dengan pemebritahuan pengehntian kuasanya oleh si kuasa. dengan pengampuannya. Akibat hukum dari akta ini.129 Surat kuasa tersebut merupakan cara pembayaran kembali (betalingsregeling) dilaksanakan segera setelah hutang debitur dapat ditagih oleh siapapun juga. dan pemberian kuasa tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam pasal 1813 KUHPerdata. bank memiliki hak untuk menjual barang jaminan. Disamping itu diperjanjikan pula bahwa pemberian kuasa dimaksud merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya. ataub pailitnya si pemberi kuasa maupun si kuasa.

kuasa menjual yang ada dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah selalu digunakan untuk menjual barang jaminan milik nasabah apabila terjadi kasus kredit macet atau keadaan tak mampu bayar dari nasabah. pelaksanaan eksekusi atas titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan dan sertifikat jaminan fidusia. adalah merupakan eksekusi dari perbuatan cedera janji pihak debitur atas perjanjian hutang piutang yang dibuatnya dengan bank. Dalam prakteknya di bank pembiayaan rakyat syariah puduarta insani. Pada Lihat pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Pasal 29 Undang Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia 130 . atau dengan eksekusi melalui penjualan objek jaminan secara di bawah tangan yang dilakukan berdasar kesepakatan kedua belah pihak jika dengan cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak. Hal ini disebabkan nasabah-nasabah yang memperoleh pembiayaan dari bank tidak seluruhnya dapat mengembalikannya dengan baik tepat pada waktu yang diperjanjikan. yaitu dengan menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. Penjualan ini dilakukan tanpa melalui penjualan di Kantor Lelang Negara dan juga tanpa melalui putusan pengadilan.dilakukan untuk mengeksekusi barang jaminan. dan pemberian jaminan serta akad perjanjian al-murabahah.130 Sedangkan dalam kasus penjualan barang jaminan di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah surat kuasa menjual yang dibuat menyertai atau sebagai perjanjian accessoir yang bergantung padanya perjanjian pokok. Pada dasarnya apa yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yaitu pengakuan hutang.

hal. apabila si berhutang.cit. dapat dipahami bahwa seseorang dikatakan cedera janji. op. dalam hukum perjanjian. apabila ia lalai memenuhi perikatannya. Bila melihat pada ketentuan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. “Kredit macet adalah suatu keadaan dimana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya”. dan tetap melalaikannya untuk membayar padahal sudah diperingatkan atau diperintahkan untuk membayar. tetap melalaikannya. barulah mulai diwajibkan. 92 Tan Kamello. istilah cidera janji dalam hukum perikatan. Akibat nasabah tidak dapat membayar lunas pembiayaan yang diberikan padanya. Secara lengkap Pasal 1243 Kitab UndangUndang Hukum Perdata mengatur sebagai berikut : Penggantian biaya. . setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya. hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.cit. rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan. atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya. hal 237-238.kenyataannya selalu ada sebagian nasabah yang karena suatu sebab tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang diberikan padanya. sering juga disebut dengan istilah wan prestasi dan ingkar janji. Op. debitur tersebut telah melakukan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya. Dalam terminologi hukum di Indonesia.132 131 132 Gatot Supramono.131 Keadaan yang demikian dalam hukum perdata disebut dengan wan prestasi atau ingkar janji. maka menjadikan pembiayaan menjadi terhenti atau macet. Menurut Tan Kamello. jika seorang debitur tidak memenuhi isi perjanjian atau tidak melakukan hal-hal yang dijanjikan.

apabila si berhutang tidak memenuhi kewajibannya. hak kreditur muncul adalah karena disebabkan debitur tidak melaksanakan kewajibannya. Kewajiban yang terakhir ini adalah kurang atau lebih luas terhadap persetujuan-persetujuan tertentu yang akibat-akibatnya mengenai hal ini akan ditunjuk dalam bab-bab yang bersangkutan”. 1235 dan 1239 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Karena perjanjian itu sendiri adalah merupakan perikatan yang lahir dari suatu perjanjian. Padahal menurut kaedah hukum perdata yang dianut dalam sistem hukum perdata Indonesia menyebutkan. “Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. sampai pada saat penyerahan.” “Dalam tiap-tiap perikatan untuk memberikan sesuatu adalah termaktub kewajiban si berhutang untuk menyerahkan kebendaan yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang bapak rumah yang baik. Jadi.Bertitik tolak dari keadaan debitur yang ingkar janji inilah yang melahirkan hak bagi bank atau kreditur untuk menjual barang jaminan milik nasabah yang dijadikan sebagai jaminan hutang nasabah pada bank. mendapatkan penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan penggantian biaya rugi dan bunga. berdasarkan kekuatan eksekutorial dari grosse akta perjanjian hutang piutang antara debitur dengan bank.” Hak dan kewajiban inilah yang membuktikan bahwa suatu perjanjian atau perikatan adalah suatu hubungan antara para pihak yang melahirkan hubungan hukum. untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. bahwa setiap perjanjian antara para pihak melahirkan hak dan kewajiban. Kaedah hukum ini antara lain jelas dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1234. sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang- . Dalam ketiga Pasal undang-undang tersebut dinyatakan sebagai berikut: “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu.

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut dinyatakan sebagai berikut : “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. e) Debitur melakukan perbuatan yang dilarang oleh perjanjian yang telah diperbuatnya. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.133 Ketentuan ini jugalah yang melahirkan kaedah hukum yang menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. Ketentuan ini dicantumkan dalam Pasal 1338. c) Debitur terlambat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan. Pembayaran angsuran kredit tidak dipersoalkan apakah nasabah telah membayar sebagian besar atau sebagian kecil Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian. yaitu Pasal yang mengatur tentang akibat yang timbul karena adanya suatu perjanjian. (1) Nasabah membayar sebagian angsuran kredit.134 Apabila dihubungkan dengan kredit macet. 134 Gatot Supramono. d) Debitur menyerahkan sesuatu yanag tidak deperj anj ikan . maka ada tiga macam perbuatan yang tergolong wan prestasi.Undang Hukum Perdata.hal 92 133 . baik karena undang-undang.” Dari macam-macam wan prestasi yang dikenal selama ini. op. b) Debitur melaksanakan sebagian apa yang telah diperjanjikan. yaitu: a) Debitur tidak melaksanakan sama sekali apa yang telah diperjanjikan.cit. yaitu: (1) Nasabah sama sekali tidak dapat membayar angsuran kredit.

dalam upaya penyelesaian terhadap kasus kredit macet ini dilakukan dengan dua alternatif tindakan. karena telah terjadi perubahan perjanjian yang disepakati bersama. Walaupun nasabah kurang membayar satu kali angsuran. itu soal lain. menyadari akan keterbatasan waktu untuk melakukan kunjungan terhadap nasabah yang bermasalah tersebut. 136 135 . Hal ini tidak termasuk nasabah membayar lunas setelah disetujui bank atas permohonan nasabah. baik dilakukan pada jam kerja maupun di luar jam kerja.angsuran. namun tetap Ibid Kebijakan penyelesaian penyaluran dana bermasalah pada Standar Operasi dan Prosedur Jual Beli dan Pembiayaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.135 Biasanya oleh bank-bank tertentu. dalam melakukan penagihan. bahwa selain kedua alternatif tersebut di atas. tetap tergolong kreditnya sebagai kredit macet. dilakukan pembagian acount kepada marketing agar dapat diminta pertanggung jawabannya untuk menindaklanjuti secara intensif. Soal bank melepaskan haknya.136 Pihak Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani juga menggunakan istilah debt collector terhadap penagihan yang dilakukan oleh tenaga lepas yang berasal dari pihak luar bank. Namun. Namun. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yaitu dengan upaya litigasi dan non litigasi. maka bank melakukan kerja sama bekerja paruh waktu (part time) kepada pihak di luar bank untuk melakukan penagihan secara intensif. ada juga bank-bank tertentu yang melakukan penagihan kredit macet dengan menggunakan jasa debt collector yang dilakukan oleh orang atau badan yang tidak berwenang melakukan hal itu. (2) Nasabah membayar lunas kredit setelah jangka waktu yang diperjanjikan berakhir. selalu juga dijumpai.

dilakukan dengan santun. Pihak bank sengaja memilih orangorang yang mampu untuk melakukan pendekatan yang lebih baik terhadap nasabah yang bermasalah, sehingga permasalahan dapat terselesaikan. Penggunaan tenaga lepas ini juga sudah tidak dilakukan lagi dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir. Terlepas dari semua fakta di atas, yang menjadi kenyataan di lapangan adalah bahwa banyak tindakan yang dilakukan untuk mengembalikan uang kreditur (bank) bila terjadi kasus kredit macet. Kalau melakukannya dengan upaya formal dalam koridor hukum, maka penyelesaian kasus kredit bermasalah atau kredit macet adalah tersebut adalah dilakukan dengan dua cara di atas, yaitu : (a) Upaya ligitasi, dan (b) Upaya non litigasi.. Penyelesaian dengan cara atau upaya ligitasi, adalah dengan mendayagunakan lembaga peradilan yang ada, yaitu Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, ataupun melalui Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), bagi bank-bank milik pemerintah, atau bank yang termasuk dalam kategori Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau juga melalui permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara. Pada prakteknya, penyelesaian kredit macet atau kredit bermasalah dengan cara atau upaya ligitasi ini, dilakukan dengan proses pengajuan gugatan ke Pengadilan Negeri dan Pengadilan Niaga, atau langsung mohon dilakukan eksekusi kepada Lembaga Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, dan Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), atau dengan cara melakukan permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara.

Sedangkan penyelesaian melalui upaya dan cara non litigasi adalah melakukan penyelesaian dengan cara musyawarah antara kreditor (bank) dengan debitur (nasabah), yaitu melalui lembaga arbitrase, yaitu Badan Atbitrase Nasional Indonesia dan Pilihan Penyelesaian Sengketa yang dapat dilaksanakan dalam dua bentuk yaitu negoisasi dan mediasi. Penyelesaian secara musyawarah ini dapat juga dilakukan dengan cara dibawah tangan. Dengan berbagai pertimbangan hukum dan juga berbagai kondisi riil yang ada di lapangan inilah, yang menjadi dasar kebijakan bagi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani untuk menggunakan akta Surat Kuasa Menjual dalam menjual barang jaminan, apabila terjadi kasus kredit macet. Tindakan menjual barang jaminan ini dilakukan oleh bank tanpa melalui putusan pengadilan dan kantor lelang negara. Jadi tindakan yang diambil bukanlah melalui upaya atau cara ligitasi, tapi adalah semata-mata karena hak dan wewenang yang telah diberikan oleh undangundang dalam pemberian kuasa. Karena secara teori, pemberian kuasa yang merupakan suatu perikatan atau perjanjian adalah berisi hak dan kewajiban antara si pemberi kuasa dan si penerima kuasa. Dalam pemberian kuasa ini, si penerima kuasa berhak menjalankan kuasanya apabila si pemberi kuasa melakukan tindakan ingkar janji. Hal ini sejalan dengan apa yang dikemukakan oleh J.Satrio yang menyatakan: Pada asasnya, kalau kewajiban perikatan tidak dipenuhi secara suka rela dengan baik dan sebagaimana mestinya, maka kreditur berhak untuk menuntut pemenuhan tersebut, kalau perlu ia dapat meminta bantuan hukum agar debitur dihukum untuk memenuhinya atau memenuhi sebagaimana mestinya.137
137

J. Satrio, op.cit, hal 55

Dalam wawancara dengan Mailiswarty tentang penjualan barang jaminan ini, dijelaskan bahwa ada beberapa kasus yang pernah dilakukan oleh bank dalam penjualan barang jaminan yang disebabkan karena debitur inkar janji. Tapi umumnya tindakan itu dilakukan setelah melalui upaya negoisasi dan musyawarah antara pihak bank dengan pihak nasabah. Apabila kemudian terjadi gangguan dalam pembiayaan yang diberikan, yang menyebabkan debitur tidak mempu membayar angsurannya, pihak bank tidak langsung menjual barang yang dijaminkan padanya, melainkan masih tetap membantu debitur untuk keluar dari masalahnya. Pihak bank akan melihat terlebih dahulu sebab-sebab debitur tidak mampu membayar angsurannya, misalnya karena pada saat menjalankan usahanya terjadi keadaan yang menyebabkan usahanya gagal, atau anak debitur sakit sehingga ia dalam menjalankan usahanya tidak maksimal dan membutuhkan dana yang besar bagi pengobatan anaknya, ataupun alasan-alasan lain yang menyebabkan gagalnya usaha debitur. Penyelesaian dari cidera janji yang dilakukan oleh debitur sedapat mugkin dilakukan dengan jalan musyawarah dan bukan melalui pengadilan. Hal ini disebabkan karena apabila penyelesaiannya dilakukan melalui pengadilan akan memakan waktu yang lama, biaya yang besar dan urusan yang rumit, maka oleh bank penyelesaian secara musyawarah adalah jalan yang paling baik dan efektif.138 Terhadap keadaan ini, pihak bank akan melakukan tindakan: 1. Perpanjangan pembiayaan.
138

Wawancara dengan Ibu Mailiswarti, Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani, pada 2 Desember 2009

sesuai dengan persetujuan para pihak. maka penjualan barang jaminan dilakukan oleh bank. reconditioning. Penjualan barang jaminan ini dapat dilakukan oleh debitur sendiri ataupun oleh bank. Penjualan barang jaminan. rescheduling. Apabila tindakan-tindakan perpanjangan pembiayaan. Menghapuskan pembiayaan. Apabila penjualan tersebut dilakukan oleh debitur. 7. Penjadwalan kembali pembiayaan (rescheduling). Tanah yang belum bersertifikat . Persyaratan kembali pembiayaan (reconditioning). 3.2. maka ditentukan jangka waktunya untuk menjual barang tersebut. Menyerahkan penagihan kepada pengadilan negeri. dan restructuring yang dilakukan oleh bank tidak berhasil. 6. Penataan kembali pembiayaan (restructuring). maka jalan satu-satunya yang ditempuh adalah penjualan barang jaminan. Terkait dengan resiko bank atas pembiayaan murabahah yang diberikannya kepada nasabah debitur dengan jaminan tanah yang belum bersertifkat. adalah sama halnya dengan apabila bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada diatur dalam lembaga jaminan resmi di Indonesia. dimana debitur telah menyerahkan surat kuasa menjual pada bank untuk menjual barang jaminannya pada awal masa pengikatan pembiayaan. 4. 5. Penjualan barang jaminan ini adalah jalan terakhir yang diambil oleh bank apabila debitur benar-benar tidak mampu lagi membayar angsuran pembiayaannya. Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak mampu untuk menjual barang jaminannya.

Namun hal ini biasanya dilakukan apabila pembiayaan tersebut memang sudah tidak bisa terselamatkan lagi. Ketika sudah tiga bulan debitur menunggak pembayaran. dan ketiga. Pengikatan jaminan atas tanah yang belum bersertifikat dengan Akta Kuasa Menjual Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. sesuai dengan perjanjian. tetap memiliki nilai eksekutorial. tetap diakui oleh Bank Indonesia sebagai jaminan hutang. yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Tanahnya. debitur diharapkan . meski nilainya sangat kecil. kedua. yang diharapkan akan menguntungkan kedua belah pihak. ketika nasabah debitur akan melakukan pengikatan dengan bank. Dengan demikian. melainkan dibuat terlebih dahulu melalui proses musyawarah. nasabah debitur juga diminta untuk membuat surat pernyataan bahwa apabila debitur menunggak pembayaran. Disamping itu. dimungkinkan untuk pelunasan dan penyelesaiannya dengan penjualan tanah belum bersertifikat tersebut. Dengan pemasangan plang ini. Penjualan juga tidak serta merta dilakukan. baik pertama. Hal ini karena tanah belum bersertifikat tetap memiliki nilai pasar yang apabila dikemudian hari debitur wan prestasi. maka di atas tanah yang dijadikan jaminan hutang akan didirikan plang yang isinya menyatakan bahwa tanah tersebut adalah merupakan kawasan bank. maka akan diberikan surat peringatan. Hal ini sebenarnya dilakukan hanya untuk memberikan efek psikologis bagi debitur untuk segera membayar tagihannya. tanpa menggunakan lembaga lelang ataupun pengadilan. bank dapat langsung menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi.walaupun tidak ada lembaga jaminan resminya.

sehingga terhindar dari praktek surat palsu atau ganda. hanya sebesar 2%-3%. pada 2 Desember 2009 139 . nasabah debitur boleh tidak mengasuransikannya. salah satu syarat administratif yang harus dilengkapi oleh debitur adalah diserahkannya surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat/ lurah. Dengan demikian. Asuransi jiwa ini berfungsi untuk mengcover kerugian yang timbul apabila debitur nantinya meninggal dunia. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Sedikit berbeda dengan barang yang menjadi objek pembiayaan. namun oleh bank dibuat surat perjanjian apabila objek pembiayaan hilang atau musnah. sangat kecil resiko bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan tanah belum bersertifikat. Namun apabila tidak. bank mewajibkan debitur untuk mengasuransikan dirinya dan juga barang yang menjadi objek pembiayaan.takut kalau tanahnya akan disita oleh bank. maka nasabah debitur bertanggung jawab penuh terhadap pelunasan pelunasan pembiayaan. Hal lain yang juga dilakukan bank untuk memperkecil resiko yang timbul atas pembiayaan yang diberikan. ataupun kemungkinan timbulnya rasa malu bagi debitur. maka ahli waris yang berkewajiban untuk membayar semua pelunasan pembiayaan yang telah diberikan.139 Selain itu. Penyimpangan ini sangat kecil terjadi. sehingga pembayaran hutang debitur dapat segera diselesaikan. juga membantu masyarakat ekonomi mikro dalam mengembangkan Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. selain semua pembiayaan dapat diselesaikan dengan baik. sehingga apabila debitur meninggal dunia. maka asuransi lah yang akan membayar sisa pelunasan pembiayaannya.

kehidupannya. .

menyimpan akta. Pandangan Umum tentang Notaris. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. untuk kewenangan notaris.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1. Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 ini adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang- . memberikan grosse. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. salinan dan kutipan akta. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan.BAB IV PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A.

hal 116-117 140 . GHS Lumban Tobing. op. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian. Op. karena disamping dia seorang profesional dia juga merupakan seorang pejabat negara yaitu pejabat umum negara yang melaksanakan tugasnya untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat umum dalam bidang hukum perdata. lihat juga Sutrisno. Otentisitas itu untuk memenuhi kehendak Undang-Undang Burgerlijk Wetboek (KUHPerdata) Pasal 1868. hal 31. peran sebagai pejabat umum dapat dianggap suatu kehormatan mengingat hal serupa tidak ada pada profesi lain di luar notaris.140 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya.undang. 1. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris. ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan.Cit. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. Notaris merupakan pejabat profesi yang mempunyai kekhususan tersendiri. dikatakan pejabat umum karena: 1. Buku I. Notaris merupakan pejabat umum. tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian. Ketentuan undang-undang memberikan kewenangan kepada notaris untuk membuat dokumen atau catatan yang berkekuatan pembuktian otentik. ketertiban dan perlindungan hukum.cit.

Oktober. hendaklah kamu menuliskannya. secara fungsionalnya adalah merupakan tugas yang dilakukan notaris. Quo Vadis. . Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar.cit. yang dalam hal ini dilakukan oleh notaris. Oleh karena itu. apa 141 142 Zainun Ahmadi. maka hendaklah ia menulis. hutang piutang. 1999.141 Pembuatan akta otentik terhadap perbuatan hukum yang dilakukan juga ada diatur dalam Islam. Tugas tulis menulis ini dalam sistem civil law. op. Menurut syariah Islam. sebagai penganut aliran civil law. sehingga sulit untuk leluasa menjalankan jabatan selain mematuhinya. Notaris merupakan salah satu diantara sedikit pejabat negara yang mempunyai alas hak pemakaian simbol lambang negara pada cap teranya sesuai dengan ketentuan Pasal 19 Peraturan Jabatan Notaris. . 3. apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan. hal 82. Dan janganlah penulis enggan menuliskannya sebagaimana Allah telah mengajarkannya. dan lain sebagainya.142 Dalam ayat tersebut di atas memang tidak dijelaskan siapa yang harus menuliskannya. kewajiban untuk menuliskan setiap kegiatan muamalah baik itu jual beli. menghendaki ditulisnya perjanjian tersebut. Al-Qur’an dan terjemahannya. khususnya Bank Indonesia dalam hal pemberian hutang piutang.tetapi sebaliknya ruang gerak dibatasi oleh berbagai sanksi hukuman. Profesi Notaris. disebutkan dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 yang menyatakan: Hai orang-orang yang beriman. dan hendaklah ia bertaqwa kepada Allah Tuhannya. sewa menyewa. Di Indonesia. dan hendaklah orang yang berhutang tersebut mengimlakkan (apa yang akan ditulis itu). hal 88 . namun yang jelas tersebut adalah orang yang menuliskan haruslah orang yang terpercaya dan bertaqwa sehingga dapat menuliskan dengan benar. dan janganlah ia mengurangi sedikitpun dari hutangnya. . Media Notariat.

diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . adalah sama dengan fungsi notaris yang di anut oleh sistem civil law. Berturut-turut seratus tahun kemudian diterbitkan Summa Artis Notariae oleh Rantero dari Perugia. lembaga notariat mulai dikenal pada abad ke1 1 atau abad ke-12 di daerah pusat perdagangan yang sangat berkuasa pada zaman itu di Italia Utara.Lumban Tobing. Notaris adalah salah satu cabang dari profesi hukum yang tertua di dunia.H. Daerah inilah yang merupakan tempat asal dari notariat yang dinamakan Latijnse Notariaat dan notaris diangkat oleh penguasa umum untuk kepentingan masyarakat umum dan menerima uang jasanya dari masyarakat umum pula.143 Menurut G.org/wiki/notaris. Latijnse notariat ini murni berasal dari Italia Utara. mereka adalah golongan yang mencatat pidato. Sejarah lahirnya lembaga notariat ini sampai sekarang masih belum dapat terjawab. tabellius atau notarius. Pada masa itu. Istilah notaris diambil dari nama pengabdinya. kemudian pada abad ke 13 buku dengan judul yang sama 143 http://id.yang dimaksud dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 tentang siapa berwenang untuk menulis kegiatan muamalah yang dilakukan. Notaris adalah sebuah profesi yang dapat dilacak balik ke abad ke 2-3 pada masa Roma kuno.S. terbitlah buku Formularium Tabellionum oleh Imerius. yang kemudian menjadi istilah/titel bagi golongan orang penulis cepat atau stenografer. Pada tahun 1888. dimana mereka dikenal sebagai scibae. dalam rangka peringatan 8 abad sekolah hukum Bologna. Notarius. baik oleh para ahli sejarah maupun oleh para sarjana lainnya. termasuk di dalamnya Indonesia.wikipedia. pendiri sekolah Bologna. bukan sebagai pengaruh hukum romawi kuno.

org/wiki/notaris. Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954 Tentang Wakil Notaris dan Wakil 144 http://id. yaitu Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris pada tanggal 6 Oktober 2004. no. Dengan keluarnya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 ini mencabut beberapa peraturan perundang-undangan sebelumnya yang berhubungan dengan kenotariatan. fungsi.3) yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 1860.144 Kelembagaan notariat di Indonesia baru memiliki dasar yang kuat setelah Pemerintah Belanda menyesuaikan peraturan-peraturan mengenai jabatan notaris di Indonesia dengan peraturan yang berlaku di Negeri Belanda.3 tersebut dinyatakan tidak berlaku lagi setelah keluarnya peraturan jabatan notaris yang baru.wikipedia. c. yang mencabut berbagai macam peraturan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelumnya tentang kenotariatan di Indonesia. kewenangan dan kewajibankewajibannya. dan sebagai pengganti dari peraturan-peraturan yang lama diundangkanlah Peraturan Jabatan Notaris (Notaris Reglement) pada tanggal 26 Januari 1860 (Stb. 1860:3) sebagaimana telah diubah terakhir dalam Lembaran Negara Tahun 1945 Nomor 101. yaitu: a.diterbitkan oleh Rolandinus Passegeri. Ordonantie 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris. Bukubuku tersebut menjelaskan defenisi notaris. Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesia (Stb. b. Notaris Reglement Stb 1860 no. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . Rolandinus Passegeri kemudian juga menerbitkan Flos Tamentorum. Peraturan jabatan notaris terdiri dari 66 pasal. Reglement atau ketentuan ini bisa dibilang adalah kopian dari Notariswet yang berlaku di Belanda.

Notaris Sementara (Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. Tambahan Lembaran Negara Nomor 700). Pasal 91 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . menyimpan aktanya dan memberikan grosse. perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. e. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. 145 Ketentuan Penutup. menjamin kepastian tanggalnya. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4379). Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 1949 tentang Sumpah/ Janji Jabatan Notaris. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. tidak ada disebut secara tegas dan lengkap baik itu oleh Stb. Pasal 54 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 Tentang Peradilan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 34. salinan dan kutipannya. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. a.145 Mengenai tugas ataupun pekerjaan notaris.

Pasal-pasal tersebut tidak secara lengkap memberi uraian mengenai tugas dan wewenang notaris. Dikatakan demikian, oleh karena selain untuk membuat aktaakta otentik, notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan mensyahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat dibawah tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan. Sesuai dengan perkembangan waktu, tugas notaris sebagaimana yang diatur dalam undang-undang sangat berbeda dengan tugas notaris di dalam praktek, sehingga sulit untuk memberikan defenisi yang lengkap mengenai tugas seorang notaris. Dari ketentuan di atas sebenarnya masih dapat di tambahkan dengan “yang diperlengkapi dengan kekuasaan umum” (met openbaar gezag bekleed), oleh karena grosse dari akta notaris yang memuat kewajiban utnuk melunasi suatu jumlah uang, yang pada bagian atas memuat perkataan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama seperti yang diberikan pada putusan hakim (Pasal 440 KUHPerdata). Menurut Komar Andasasmita, notaris selain membuat akta otentik, seharihari dia juga melakukan: 1) Bertindak selaku penasehat hukum, terutama yang menyangkut masalah hukum perdata. 2) Mendaftarkan akta-akta/ surat-surat di bawah tangan (stukken), melakukan waarmerking. 3) Melegalisir tanda tangan.

4) Membuat dan mensahkan (waarmeken) salinan/ turunan berbagai dokumen. 5) Mengusahakan disahkannya badan-badan, seperti perseroan terbatas dan perkumpulan, agar memperoleh persetujuan/ pengesahan sebagai badan hukum dari menteri kehakiman. 6) Membuat keterangan hak waris (di bawah tangan). 7) Pekerjaan-pekerjaan lain yang bertalian denpn lapangan yuridis dan perpajakan, seperti urusan bea materai dan sebagainya.146 Pada dasarnya, tugas dan wewenang notaris yang utama adalah membuat akta otentik. Otentitas dari akta notaris bersumber dari Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris, dimana notaris adalah sebagai pejabat umum, sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik, seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas yang terdapat pada akta notaris, maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata, akta tersebut harus memenuhi persyaratan-persyaratan berikut: a) Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum.

b) Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. c) Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Dari Stb. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris, maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat, bahwa
146

Komar Andasasmita, Notaris Selayang Pandang, Bandung, Alumni, 1983, hal. 7

yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum, sedangkan kewenangan para pejabat lainnya untuk membuat akta, hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. Sejak berlaku Undang-undang Jabatan Notaris yang baru ini, melahirkan perkembangan hukum yang berkaitan langsung dengan dunia kenotariatan saat ini. Pertama, adanya “perluasan kewenangan Notaris”, yaitu kewenangan yang dinyatakan dalam Pasal 15 ayat (2) butir f, yakni: “kewenangan membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan”. Kewenangan selanjutnya adalah kewenangan untuk membuat akta risalah lelang. Akta risalah lelang ini sebelum lahirnya Undang-undang tentang Jabatan Notaris menjadi kewenangan juru lelang dalam Badan Urusan Hutang Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) berdasarkan Undang-undang Nomor 49 Prp Tahun 1960. Kewenangan lainnya adalah memberikan kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan-perundang-undangan. Kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan ini merupakan kewenangan yang perlu dicermati, dicari dan diketemukan oleh Notaris, karena kewenangan ini bisa jadi sudah ada dalam dalam peraturanperundang-undangan, dan juga kewenangan yang baru akan lahir setelah lahirnya peraturan perundang-undangan yang baru.147 Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, sehingga selain untuk
http://majalah.dephumkam.go.id Majalah Online Hukum Dan Ham, Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi, diakses pada 30 Mei 2007.
147

(4)Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. (7)Membuat akta risalah lelang. notaris juga mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. notaris berwenang pula: (1) Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. (2)Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. sebelum berlaku Undang-undang Jabatan Notaris. dengan tempat kedudukan di kota/kabupaten. Selain kewenangan yang disebutkan diatas. (3) Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. (6)Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan.membuat akta otentik. yaitu Peraturan Jabatan Notaris. namun berdasarkan Pasal 18 ayat (2) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris diperluas menjadi meliputi wilayah provinsi. Wilayah jabatan ini. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. Jabatan Notaris juga memberikan perluasan wilayah kewenangan (yuridiksi) yang oleh Undang-undang Jabatan Notaris disebut sebagai wilayah jabatan. adalah meliputi Kabupaten/Kota. Pelaksanaan tugas dan wewenang tersebut harus dilandasi pada suatu integritas . (5)Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta.

dan kejujuran yang tinggi dari pihak notaris itu sendiri, karena hasil dari pekerjaannya adalah berupa akta-akta sebagai alat bukti otentik yang sangat penting dalam penerapan hukum pembuktian sebagai jalan dalam memperoleh suatu keadilan, maka oleh sebab itu dalam pelaksanaan tugas jabatan notaris harus didukung suatu itikad moral yang dapat dipertanggungjawabkan. Pada dasarnya para notaris sedikit banyak telah menyadari hal ini, terbukti dengan telah diciptakannya suatu kode etik jabatan notaris yang berlaku dan mengikat bagi para notaris di seluruh Indonesia. Hal ini sedikit banyak merupakan tolok ukur dan pertimbangan dalam pengawasan dan pembinaan para notaris dalam melaksanakan tugas jabatannya. Pengawasan tersebut dapat berupa diberlakukannya kode etik jabatan notaris yang dibuat oleh para notaris itu sendiri melalui Ikatan Notaris Indonesia (INI), maupun pengawasan yang dilakukan oleh menteri melalui Majelis Pengawas notaris, baik yang dilakukan oleh Majelis Pengawas Daerah, Majelis Pengawas Wilayah, maupun Majelis Pengawas Pusat seperti yang telah tercantum dalam Pasal 67 sampai dengan Pasal 81 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dan berdasarkan Pasal 81 undang-undang tersebut, Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia telah mengeluarkan Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: M.02.PR.08.10 Tahun 2004 tentang Tata Cara Pengangkatan Anggota, Pemberhentian Anggota, Susunan Organisasi, Tata Kerja, dan Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Notaris. Pengawasan yang dilakukan terhadap notaris tersebut meliputi perilaku notaris

dan tindakan-tindakan yang dilakukan oleh notaris sehubungan dengan pelaksanaan jabatannya sebagai notaris. Pengawasan tersebut diperlukan agar tugas notaris selalu sesuai dengan norma dan kaidah-kaidah hukum sehingga terhindar dari

penyalahgunaan kewenangan atau kekuasaan yang dimilikinya.

B. Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat Berdasarkan terminologinya, di Indonesia umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan istilah Belanda verbintenis dan “perjanjian” sebagai padanan istilah belanda overeenkomst. Namun ada pula yang menggunakan istilah “perjanjian:” dan “perhutangan” sebagai padanan kata verbintanis dan “persetujuan” untuk padanan kata overeenkomst. Akan tetapi, pada umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan kata Belanda verbintenis dan “perjanjian” –dalam hal ini diidentikkan dengan “persetujuan” bahkan “kontrak”– sebagai terjemahan istilah overeenkomst.148 Dengan demikian, terdapat tiga padanan kata untuk verbintenis, yaitu perikatan, perjanjian dan perhutangan, sedangkan untuk overeenkomst terdapat dua padanan kata, yaitu perjanjian dan persetujuan. Dalam hukum Islam kontemporer digunakan istilah iltizam untuk menyebut perikatan (verbintenis) dan istilah “akad” untuk menyebut perjanjian (overeenkomst) dan bahkan kontrak. Iltizam merupakan istilah baru untuk menyebut perikatan secara
Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah, Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2007. hal 42-43
148

umum, meskipun istilah tersebut sendiri sudah tua. Semula dalam hukum Islam pra modern, istilah iltizam hanya dipakai untuk menunjukkan perikatan yang timbul dari dari kehendak sepihak saja, hanya kadang-kadang saja dipakai dalam arti perikatan

istilah iltizam digunakan untuk menyebut perikatan secara keseluruhan. Op.cit. Kata alaqdu terdapat dalam QS. Al.cit. Menurut Faturrahman Djamil. Baru pada zaman modern. menyambung atau menghubungkan. yaitu suatu pernyataan dari seseorang untuk mengerjakan sesuatu yang tidak berkaitan dengan orang lain. Ali Imran ayat 76 yaitu : “Sebenarnya siapa yang menepati janji (yang dibuat)nya dan bertaqwa. istilah al.”151 Pengertian aqad secara bahasa adalah ikatan. Istilah ini terdapat dalam QS.Maidah ayat 1. dkk. maka sesungguhnya Allah menyukai orang-orang yang bertaqwa. bahwa manusia diminta untuk memenuhi akadnya.150 Menurut Gemala Dewi. Dikatakan ikatan (al-rabth) maksudnya adalah mengimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengukatkan salah satunya pada yang lainnya 149 150 Pakar fiqih Yordania asal Syria Syamsul Anwar. mengikat. 47-49 151 Gemala dewi. sedangkan istilah al. hal 45 .‘ahdu (janji).‘aqdu ini dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. op.yang timbul dari perjanjian.‘aqdu (akad) dan al.‘ahdu dapat disamakan dengan istilah perjanjian atau overeenkomst. setidaknya ada dua istilah dalam Al-Quran yang berhubungan dengan perjanjian. Mustafa Ahmad az-Zarqa’149 mendefenisikan perikatan (iltizam) sebagai keadaan dimana seseorang diwajibkan menurut hukum syara’ untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu bagi kepentingan orang lain. Sedangkan istilah “akad” sendiri adalah merupakan istilah tua yang sudah digunakan sejak zaman klasik sehingga sudah sangat baku. yaitu al.

Fiqih Muamalah Kontekstual. Persetujuan. Apabila dua buah janji dilaksanakan maksudnya oleh para pihak.cit. 3.‘Ahdu (perjanjian).152 Sebagai suatu istilah hukum Islam. Cet 1.hingga keduanya bersambung dan menjadi seperti seutas tali yang satu. yaitu pernyataan setuju dari pihak kedua untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu sebagai reaksi terhadap janji yang dinyatakan oleh pihak pertama. Op. hal 68 154 Ibid. Jakarta. Al. 2002. yaitu: 1. 2.154 Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara’ yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya. maka terjadilah Ghufron A. hal 45-46.cit. Op. hal 75 153 Syamsul Anwar. RajaGrafindo Persada. Persetujuan tersebut harus sesuai dengan janji pihak pertama. akad adalah pertemuan ijab dan kabul sebagai pernyataan kehendak dua pihak atau lebih untuk melahirkan suatu akibat hukum pada objeknya. Menurut Pasal 262 Mursyid al-Hairan. Janji ini mengikat orang yang menyatakannya untuk melaksanakan janjinya tersebut.153 Menurut syamsul anwar. 152 . akad merupakan “pertemuan ijab yang diajukan oleh salah satu pihak dengan kabul dari pihak lain yang menimbulkan akibat hukum pada objek akad.155 Abdoerraoef mengemukakan terjadinya suatu perikatan (al-aqdu) melalui tiga tahap. seperti yang difirmankan oleh Allah SWT dalam QS. yaitu pernyataan dari seseorang untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu dan tidak ada sangkut pautnya dengan kemauan orang lain. Ali Imran ayat 76. 155 Gemala dewi. ada beberapa defenisi yang diberikan pada akad (perjanjian). Mas’adi.

Mashudi dan Moch. Mandar Maju. Subekti. yang berhak atas sikap yang demikian itu. 2001. Menurut Subekti. Dengan demikian. hal 1 158 Ibid. 159 H. 1992. hal 46 R. Jakarta.”157 Sedangkan perjanjian menurut Subekti adalah “suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.” Dengan adanya perjanjian ini maka menimbulkan hubungan hukum antara orang-orang yang melakukan perikatan. hubungan antara perikatan Ibid.Chidir Ali. tetapi ‘akdu. Bandung. berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut segala sesuatu hal dari pihak yang lain. Intermasa. yaitu “suatu perbuatan dimana seseorang atau beberapa orang mengikatkan diri untuk sesuatu hak terhadap seseorang beberapa orang lainnya. Al-Maidah ayat 1.apa yang dinamakan “akdu” oleh Al-Qur’an yang terdapat dalam QS.”158 Hofmann memberikan defenisi perikatan sebagai “suatu hubungan hukum antara sejumlah terbatas subjek-subjek hukum sehubungan dengan itu seorang atau beberapa orang daripadanya (debitur atau para debitur) mengikatkan dirinya untuk bersikap menurut cara-cara tertentu terhadap pihak yang lain.156 Proses perikatan yang disampaikan oleh Abdoerraoef ini tidak jauh berbeda dengan proses perikatan yang didasarkan pada KUH Perdata. yang mengikat masing-masing pihak sesudah pelaksanaan perjanjian itu bukan lagi perjanjian atau ‘ahdu itu. dan dari pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu . Hukum Perjanjian.”159 Defenisi perjanjian sendiri telah disebutkan dalam Pasal 1313 KUH Perdata. Maka. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. hal 23 157 156 . perikatan adalah “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak.

perjanjian antara pihak pertama dan pihak kedua adalah satu tahap yang tidak terpisah.cit.cit. Jakarta.160 Akad adalah salah satu bentuk perbuatan hukum (tasharruf) yang menimbulkan akibat hukum terhadap objek hukum yang diperjanjikan oleh para pihak dan juga memberikan konsekuensi hak dan kewajiban yang mengikat para pihak. 2002. hal 1114. janji pihak pertama adalah terpisah dengan janji pihak kedua. Mas’adi. hal 77. rukun adalah “yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan”. bahwa perjanjian merupakan salah satu sumber perikatan. yang kemudian melahirkan perikatan antara keduanya. petunjuk) yang harus diindahkan dan dilakukan. sedangkan pada KUH Perdata. seperti yang tercantum dalam Pasal 1233 KUH Perdata. Pada hukum perikatan Islam. Musthafa Ahmad az-Zarqa menyatakan bahwa tasharruf adalah segala sesuatu (perbuatan) yang bersumber dari kehendak seseorang dan syara’ menetapkan atasnya sejumlah akibat hukum (hak dan kewajiban). Perbedaan yang terjadi dalam proses perikatan antara hukum Islam dan KUH Perdata adalah pada tahap perjanjiannya. dimana terjadi dua tahap dalam prosesnya. Secara bahasa. Op. hal 47 Ghufron A.162 sedangkan syarat adalah “ketentuan (peraturan. Balai Pustaka. Op. 161 160 . hal 966 163 Ibid.”163 Menurut Gemala dewi. Kamus Besar Bahasa Indonesia. untuk terbentuknya suatu akad (perjanjian) yang sah dan mengikat haruslah dipenuhi rukun dan syarat akad.161 Dalam hukum Islam.dengan perjanjian adalah perjanjian menerbitkan perikatan. baru kemudian lahir perikatan. 162 Departemen Pendidikan Nasional.

dimana wudhu adalah bukan merupakan bagian dari sholat itu sendiri.‘aqidan) Pernyataan kehendak para pihak (mahallul. rukuk dan sujud adalah rukun sholat. rukun adalah “suatu unsur yang merupakan bagian tak terpisahkan dari suatu perbuatan atau lembaga yang menentukan sah atau tidaknya perbuatan tersebut dan ada atau tidak adanya sesuatu itu. Terdapat perbedaan pendapat para ulama fiqih dalam menentukan rukun aqad. rukun dan syarat sama-sama menentukan sah atau tidaknya suatu transaksi.syariah. harus memenuhi dua syarat terbentuknya akad.166 Rukun pertama. yang ketiadaannya menyebabkan hukum pun tidak ada. maka sholat itu juga batal. Musthafa Ahmad az-Zarqa menambahkan tujuan akad (maudhu’ al. cit hal 4 167 Tamyiz yaitu orang yang telah dapat membedakan baik dan buruk dari tindakan yang . Jilid 5. 165 Ibid. Ichtisar Baru Van Hoeve.‘aqd) Objek akad (mahallul. tanpa rukuk dan sujud. Para pihak ini bisa saja manusia atau 164 Abdul Azis Dahlan.cit.‘aqd) sebagai salah satu rukun akad. 1996. b. tidak sah. maka sholat itu batal. dimana keduanya merupakan bagian dari sholat itu sendiri.”164 Defenisi syarat adalah “sesuatu yang tergantung padanya keberadaan hukum syar’i dan dia berada di luar hukum itu sendiri. Namun tanpa adanya wudhu. hal 51. c. lihat juga Syamsul Anwar Op. Para pihak yang menbuat akad (al. Ensiklopedi Hukum Islam. Sedangkan salah satu syarat dari sholat adalah wudhu. Secara defenisi. tidak sah. hal 1510. hal 1691 166 Gemala Dewi Op.‘aqd). namun berdasarkan pendapat jumhur ulama. cit hal 96 dan Hasballah Thaib Op. Selain dari ketiga rukun tersebut. rukun akad terdiri dari: a.”165 Sebagai contoh. yaitu tamyiz167 dan berbilang (al-ta’addud). Jakarta. yaitu para pihak.

maksudnya tidak memiliki wujud yuridis syar’i apapun.op. Syamsul Anwar. hal 107 169 168 .cit. dan semuanya terdiri dari delapan syarat. yaitu tidak terpenuhi rukun dan syarat terbentuknya. dan kesatuan majelis akad. Op.169 Apabila rukun dan syarat terbentuknya akad telah terpenuhi. yaitu tidak bertentangan dengan syara’. Berikut dibuat dalam bentuk bagan. yaitu objek itu dapat diserahkan. Apabila dibandingkan dengan syarat-syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata. 170 Syamsul Anwar. tertentu atau dapat ditentukan. maka tidak terjadi akad.badan hukum. Rukun kedua. maka akad sudah terbentuk. harus memenuhi tiga syarat.cit. Tentunya dalam kata ijab dan qabul ini tidak ada unsur paksaan yang terkandung di dalamnya.168 Syarat-syarat yang terkait dengan rukun akad ini disebut dengan syarat terbentuknya akad (syuruth al-in’iqad). hal 98 Akad batil menurut ahli-ahli hukum Hanafi adalah akad yang menurut syara’ tidak sah pokoknya. dan akad semacam ini disebut sebagai akad batil.Rukun ketiga. yaitu adanya persesuaian ijab dan kabul. Rukun keempat memerlukan satu syarat. yaitu objek akad. maka terlihat adanya kesamaan secara garis besar. Apabila pokok ini tidak terpenuhi. dengan kata lain tercapainya kata sepakat. dan objek itu dapat ditransaksikan. Kedelapan syarat ini beserta rukun akad disebut pokok (al-ashl). harus memenuhi dua syarat juga.170 dilakukan. yaitu pernyataan kehendak.

timbul perjanjian accessoir dari perjanjian murabahah tersebut. Akad pembiayaan ini mengikat bank dan nasabah debitur sehingga timbul hak dan kewajiban antara keduanya. Untuk mengikat barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. Hal ini dilakukan karena tanah belum bersertifikat tidak ada lembaga . Hal ini tentunya sudah dapat dipastikan. Sebagai runtutannya. terutama apabila jaminan yang diberikan adalah tanah yang belum bersertifikat. yaitu pengikatan barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. maka biasanya bank melakukannya dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual.Akad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayan murabahah adalah merupakan salah satu produk perbankan syariah. bahwa yang dijadikan sebagai landasan dasar dari filosofi hukumnya adalah hukum Islam.

hukum yang mengaturnya secara baku. tetapi tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pembiayaan murabahah dan akta pengakuan hutang dan pemberian jaminan yang telah dibuat terlebih dahulu. kalau akta tersebut dibuat terpisah. Nilai esensinya sama. pemberian jaminan dan akta pemberian kuasa menjual atas barang jaminan ini tidak ada. Dengan demikian. akta tersebut adalah akta yang berdiri sendiri. 2 Desember 2009 . yang isinya sudah mencakup tentang pengakuan hutang. Jadi cukup hanya dalam satu akta saja.171 Penggunaan surat kuasa menjual dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah adalah merupakan perbuatan hukum yang tidak bertentangan dengan sistem hukum perdata yang dianut oleh Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Rabu. maka surat kuasa menjual tersebut biasanya berjudul akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. tetap memiliki kekuatan hukum. Apabila dibuat tergabung. Akan tetapi. Akta kuasa menjual ini dapat dibuat secara terpisah ataupun tergabung dengan akta pengakuan hutang. maka akta tersebut bukan merupakan merupakan bagian dari akta pengakuan hutang. pemberian jaminan dan juga pemberian kuasa menjual. atau janji akan membayar secara angsuran. namun surat kuasa menjual yang dibuat tersendiri tentu akan lebih memudahkan administrasi apabila surat kuasa dibuat dengan akta tersendiri. Surat kuasa menjual atas barang jaminan itu dibuat sebagai suatu klausul dalam salah satu atau beberapa Pasal yang ada pada akta tersebut. surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta kuasa menjual. dan 171 Wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. Dengan kata lain aqad pembiayaan dalam akta perjanjian pembiayaan murabahah itu tidak akan dibuat kalau akta pengakuan hutang.

yaitu kuasa yang disampaikan secara lisan oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa.juga tidak bertentangan dengan sistem hukum Islam. yang dibuat oleh pemberi kuasa dengan tanpa menghadap pada pejabat umum yang berwenang. bagi penerima kuasa. Selanjutnya. bahkan . yaitu: (1) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta otentik. (3) Kuasa lisan. Surat kuasa menjual merupakan pemberian kuasa secara tertulis melalui pembuatan surat kuasa otentik yang dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang. kuasa itu dapat diterima secara lisan. maka kuasa dapat dibagi pada tiga macam. untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. yaitu kuasa yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang (misalnya notaris). yaitu kuasa yang dibuat secara tertulis atau dalam bentuk sepucuk surat.” Apabila ditinjau dari aspek yuridis dan legalitas kekuatan hukum. Essensi dasar dari makna pemberian kuasa menjual adalah merupakan pemberian wewenang atau hak yang dimiliki seseorang kepada orang lain untuk memindahkan hak yang dimilikinya kepada siapapun juga dengan cara jual beli. Dasar hukum untuk melakukan pemberian kuasa ini ialah berdasarkan Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa : “Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seseorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain yang menerimanya. (2) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan.

Yan Pramadya Puspa menyatakan dalam Buku Kamus Hukum yang disusunnya dengan ungkapan sebagai berikut: . serta menyelesaikan sesuatu urusan atas nama dan kepentingan si pemberi kuasa. dalam suatu tulisan dibawah tangan. yang menyebutkan :“Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum. Terhadap pengertian surat kuasa ini. bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan lisan. Uraian diatas adalah berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1793 KUH Perdata. Selain itu. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa. yang dibuktikan oleh penerima kuasa dengan melaksanakan kuasa yang diberikan padanya.juga dapat diterima secara diam-diam.” Dengan uraian diatas dapat dipahami. bahwa yang dimaksud dengan surat kuasa itu adalah kuasa secara tertulis yang berisi persetujuan dan pelimpahan hak dan wewenang dari si pemberi kuasa kepada si penerima kuasa untuk menjalankan hak dan wewenang yang dimiliki oleh si pemberi kuasa. penerima kuasa dapat juga menerima kuasa secara tertulis melalui akta otentik ataupun secara dibawah tangan.

.”172 Dalam konteks hukum Islam. hal. QS. Secara etimologi. Hasballah Thaib. Ali `Imran(3):173. Wakalah berasal dari kata “wakala” yang berarti menjaga. dan A. memberi kuasa sama artinya dengan mengangkat orang lain sebagai wakil dari diri seseorang. mempercayakan. Sulaiman Rasyid dalam Bukunya Fiqih Islam merumuskan pengertian wakalah atau kuasa dengan istilah berwakil.Op. menyerahkan mandat atau menjadi wakil. Op. hal. istilah kuasa yang dikenal dalam hukum perdata. cit. Kata wakil disini berarti Al-Hafizh “Yang Menjaga” Selain itu. cit. maka dalam terminologi hukum Islam dikenal dengan istilah wakalah. Op. Seperti dalam firman Allah: “wa qaaluu hasbunallahu wani`mal wakiil” artinya Maha Suci Allah Dialah yang memberikan segala nikmat dan Allah adalah sebaik-baik wakil. 2037. memiliki makna yang sama seperti apa yang dicantumkan dalam Kamus Kontemporer Arab Indonesia yang menyebutkan bahwa arti “wakala adalah menyerahkan. makna Wakalah bisa juga berarti Tafwidh = mempercayakan.“Surat kuasa adalah surat yang berisi suatu persetujuan dengan seseorang yang memberikan kekuasaan kepada si penerima persetujuan tersebut untuk menyelesaikan sesuatu urusan atas nama si pemberi.”173 Pengertian wakalah seperti yang dikemukakan diatas. menjadikan atau menunjuk sebagai wakil. 899. Dia mengatakan : 172 173 Yan Pramadya Puspa.”174 Jadi dalam pengertian hukum Islam. untuk melakukan sesuatu perbuatan sesuai dengan apa yang dikehendaki oleh orang tersebut. Zuhdi Muhdlor. 91 174 Atabik Ali.cit. menguasakan. hal.

dan Ijma’ Ulama adalah jaiz (diperbolehkan). hal. berarti hukum Islam membolehkan seseorang atau setiap subjek hukum untuk mengangkat seorang wakil atau kuasa yang akan mewakili dirinya dalam bertindak secara hukum. Mustafa Diibul Bigha. yang diriwayatkan oleh Turmuzi dari Urwah Al Bariqiy yang menjelaskan bahwa Rasulullah SAW.“Berwakil yaitu menyerahkan pekerjaan yang boleh dikerjakannya kepada kepada yang lain. Hukum berwakil sunat. al-Hadits. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A.cit. Juga pernah diriwayatkan dalam Hadits Rasulullah SAW. Bintang Pelajar. Hukum wakalah atau kuasa menurut Al-Quran.”175 Dalam pengertian seperti telah diuraikan diatas. mewakilkan kepada Urwah Al-Bariqiy untuk membeli dan menjualkan kambing sebagai wakil atau kuasa dari Rasulullah SAW. kadang-kadang menjadi wajib kalau terpaksa. Sawahan. Sunarto dan M. Perwakilan itu adalah aqad yang dibolehkan dan bagi setiap orang dari keduanya boleh membatalkan kapan saja ia kehendaki dan batal pula sebab matinya salah seorang dari keduanya. 176 175 . op. baik didalam ataupun diluar pengadilan.. 1984. Selanjutnya dalam kitab Fiqih Syafii Terjemah At Tahzib ada menyebutkan sebagai berikut : “Apa saja yang boleh bagi seseorang untuk bertindak sendiri didalamnya.316. dan makruh kalau pekerjaan itu makruh. hal.18:19) yang isinya menjelaskan tentang wakalah atau kuasa dalam membeli. agar dikerjakannya (wakil) semasa hidupnya (yang berwakil).Multazam. dan haram kalau pekerjaan yang diwakilkan itu pekerjaan yang haram.306.”176 Sulaiman Rasyid. maka boleh juga ia mewakilkan (kepada orang lain) atau menjadi wakil (untuk orang lain). Antara lain dalam ayat Al-Quran Surat Al-Kahfi (QS.

maka disamping diikat dengan akta dibawah tangan sebagaimana telah disebutkan di atas. Namun keduanya adalah merupakan bagian dari sub sistem yang berada dalam satu sistem hukum nasional Indonesia. Karena kuasa dan wakalah adalah merupakan satu kesatuan format hukum yang tidak memiliki perbedaan.Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa istilah kuasa dalam hukum perdata adalah memiliki makna yang sama dengan istilah wakalah dalam hukum Islam. Menurut Mailiswarti. keduanya sama-sama dapat diterapkan dalam suatu perbuatan hukum dibawah satu sistem hukum nasional Indonesia. Dimana kuasa bersumber dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Sedangkan bila jumlah pembiayaan yang diberikan bank jumlahnya diatas 25 juta rupiah. maka pembiayaan itu cukup diikat dengan akta dibawah tangan dalam bentuk perjanjian pembiayaan al-murabahah. juga seluruhnya diikat dengan akta notariel. Di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. setiap pembiayaan yang diberikan kepada nasabah seluruhnya diikat dengan perjanjian tertulis. ada dua jenis akta yang harus Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 177 . Adapun format perjanjian tertulis yang dipakai menggunakan judul dengan nama Perjanjian Jual Beli Al-Murabahah. Aqad perjanjian pembiayan almurabahah dituangkan dalam perjanjian tertulis dan cukup hanya ditandatangani oleh pihak bank dan nasabah. Selanjutnya bila ditinjau dari aspek yuridis. sedangkan wakalah bersumber dari Hukum Syariat Islam.177 diketahui bahwa bila pembiayaan yang diberikan bank nilainya dibawah 25 juta rupiah. walaupun berasal dari dua sumber hukum yang berbeda. Dalam hal ini.

apabila nantinya debitur ingkar janji dan terjadi kasus pembayaran hutang macet. Akta kedua yang harus disetujui dan ditandatangani adalah akta notariel atau akta otentik. pemberian jaminan dan kuasa menjual. maka akan memberatkan nasabah yang diberikan pembiyaan. adalah surat kuasa menjual yang tergabung dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan.Murabahah.ditanda tangani dan disetujui oleh pihak bank dan nasabah. Hal ini disebabkan. pada prinsipnya berisi tiga hal. Substansi pokok dari akta notariel ini. yaitu Aqad Pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah. karena bank merasa apabila kuasa menjual dibuat terpisah. yaitu Pengakuan Hutang. maka bersamaan dengan itu juga dibuat akta kuasa menjual atas barang jaminan. tentu biaya yang dikeluarkan akan . Judul akta yang digunakan dalam perjanjian ini adalah Perjanjian jual beli Al. sehingga judul akta yang dibuat adalah Akta Pengakuan Hutang. Bentuk surat kuasa menjual yang dibuat tersebut. yaitu aqad atau perjanjian tentang pengakuan hutang. Dari nama judul yang digunakan tersebut dapat diketahui. Akta pertama yang harus disetujui dan dan ditandatangani adalah akta dibawah tangan. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani membuat surat kuasa menjual yang tidak terpisah dengan pengakuan hutang. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Hal ini tergambar dari judul akta notariel yang digunakan. bahwa dalam setiap pembuatan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah tersebut. apabila akta tersebut dibuat terpisah. yaitu akta yang dibuat dan ditandatangani oleh dan dihadapan notaris sebagai pejabat umum yang berwenang.

disini akan disampaikan beberapa contoh klausul Pasal dalam akta yang mencantumkan ketentuan kuasa menjual barang jaminan. maka lewat waktu saja telah menjadi bukti akan kelalaian yang berhutang. baik hutang yang telah ada maupun yang akan ada di kemudian hari.178 Sebagai ilustrasi. Tentunya dengan tambahan biaya akta dikeluarkan dibanding dengan pemberian pembiayaan dengan nilai tidak terlalu besar. Klausul kuasa menjual itu ada dalam satu akta yang tidak terpisah dari akta Pengakuan Hutang. maka akan memberatkan nasabah debitur. dan juga akta kuasa menjual.bertambah menjadi dua akta. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. yaitu akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 178 . termasuk di dalamnya biaya akta. karena segala biaya yang timbul. (untuk seterusnya disebut yang berhutang dan sekaligus pemberi jaminan) menerangkan bahwa untuk menjamin kepastian pembayaran kembali hutang penerima kredit pembiayaan kepada bank sebagaimana mestinya. Contoh klausul Pasal yang mencantumkan kuasa menjual dalam satu kesatuan akta yang berkaitan dengan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah puduarta Insani dapat dilihat sebagai berikut : . maka penghadap pihak kedua sebagai penerima pembiayaan menyerahkan sebagai jaminan kepada Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. sehingga peringatan dengan surat juru sita tidak diperlukan lagi. termasuk nisbah bank dan biaya-biaya lainnya.Selanjutnya pihak kedua tersebut. akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak nasabah debitur.

179(dan seterusnya yang menjelaskan tentang objek jaminan dan pemberian kuasa. yang disebut juga sebagai pemberi jaminan dan yang memberi kuasa. pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa. untuk dan atas nama. dan bersamaan dengan penyerahan jaminan itu. yaitu: . Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual pada bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani.Jika yang berhutang tidak memenuhi perjanjian-perjanjian atau surat perjanjian pembiayaan atau surat pinjam meminjam dan/atau tidak membayar hutanghutangnya sebagaimana mestinya. untuk menjual di bawah tangan ataupun dihadapan pejabat umum yang berwenang dengan harga dan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh bank sebagai penerima kuasa. 179 .bank. atau bila diperlukan untuk melelang dan memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang undang Contoh akta Pengakuan Hhutang.) Di dalam akta tersebut juga dibuat syarat-syarat dan perjanjian-perjanjian yang isinya menerangkan adanya kuasa menjual yang diberikan kepada bank apabila debitur wan prestasi. maka penghadap pihak kedua sebagai pemilik barang jaminan.. dengan akta ini menerangkan memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa dengan hak subtitusi. untuk menjual dan menyerahkan atau memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang-undang. dengan akta ini memberi kuasa kepada pihak pertama yang disebut juga sebagai penerima kuasa. serta mewakili pemberi kuasa dengan hak substitusi. yaitu: Hak atas sebidang tanah..

... Baik bersama-sama maupun masing-masing.... untuk membuat akta dibawah tangan ataupun akta yang dibuat dihadapan pejabat umum yang .. atau segala sesuatu yang harus dibayar oleh yang berhutang kepada bank.atas objek jaminan tersebut... dan..... guna pembayaran hutang penghadap pihak kedua kepada bank.... berikut nisbah... .Selanjutnya dalam akte ini.. dan mempergunakan pendapatan dari hasil penjualan atau lelang tersebut. ..... ..... menerima dan memberi kwitansi untuk segala penerimaan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu yang berguna untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut tidak ada tindakan yang dikecualikan.. menerima pendapatan penjualan tersebut atau meminta akseptasi atau tanda terima atas nama bank untuk pendapatan lelang itu.. menetapkan perjanjian penjualan atau lelang itu....... denda-denda dan biayabiaya lainnya yang berkaitan dengan penjualan atau lelang itu. penghadap pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa. uang administrasi.. dengan ini memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa..

akta yang dibuat oleh notaris adalah akta otentik.berwenang. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam Akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat. Karena kewenangan utamanya adalah untuk membuat akta otentik. atau memindahkan hak dengan cara apapun yang diperkenankan oleh undang-undang. yang merupakan produk atau hasil pekerjaan notaris adalah berupa akta yang dibuat oleh notaris. surat-surat atau segala macam dokumen lainnya. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Jadi dengan demikian. dengan tidak ada tindakan yang dikecualikan. atau menghadap siapa saja sebagai pihak pihak yang berwenang guna menjalankan hak-hak pihak kedua dengan sepenuhnya. . dimana otentisitas dari akta yang dibuatnya bersumber dari Pasal 1 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang menjadikan notaris sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar). seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUBPerdata. Menurut hukum. maka dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik. termasuk untuk menjual. serta membuat dan menanda tangani akta-akta. Akta-akta yang dibuat oleh notaris harus benarbenar dapat diterima sebagai alat bukti sempurna di antara para pihak yang menghadap padanya.180 C. perjanjian 180 Ibid.

persangkaan. Dengan demikian. bukti dengan saksi-saksi. Hal demikian ini diulangi lagi dalam hukum acara perdata seperti yang dijumpai pada Pasal 164 HIR yang merupakan hukum formal. menjamin kepastian tanggalnya. bahwa yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum. maka notaris berwenang untuk membuat akta otentik. menyimpan aktanya dan memberikan grosse. memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. sebagai pembuat akta. Akta otentik. sedangkan kewenangan para pejabat Pasal 1866 KUHPerdata menyebutkan alat-alat bukti terdiri atas bukti tulisan. 181 . Oleh karena itu. dalam fungsinya sebagai pejabat umum. yaitu menurut urutan yang berada dibawahnya. yaitu bukti dengan saksi-saksi. dan sumpah. berdasarkan Pasal 1866 KUHPerdata181 sebagai bukti tertulis yang dibuat secara otentik.dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. persangkaan. menempati urutan tertinggi dibandingkan dengan alat bukti lainnya. pengakuan. Notaris mencatat. salinan dan kutipannya. pengakuan. Dari Stb. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. dan memberi penguatan kepada para pihak yang berkontrak dengan sifat otentitasnya. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat. notaris.

Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. notaris berwenang pula: 1. hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris.lainnya untuk membuat akta. akta yang bersangkutan harus memenuhi persyaratan berikut: a. 6. sebagaimana yang terdapat dalam akta notaris. . Membuat akta risalah lelang. 5. 2. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. b. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata. 3. sehingga selain untuk membuat akta otentik. Akta dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. 4. 7.

berarti akta notaris tersebut kehilangan sifat otentisitasnya dan kekuatan eksekutorialnya apabila ia dibuat dalam bentuk grosse akta.c. Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat. akan tetapi perjanjian dibuat di bawah tangan. diwajibkan secara tegas mengakui atau memungkiri tanda tangannya. Perbedaan antara akta otentik dengan perjanjian di bawah tangan adalah: 1) Dalam perjanjian di bawah tangan. tetapi bagi para ahli warisnya atau orang yang mendapat hak daripadanya adalah cukup jika mereka menerangkan tidak mengakui tulisan atau tanda tangan itu sebagai tulisan atau tanda tangan orang yang mereka wakili. maka masih diperlukan pembuktian lebih . Hal ini tentu saja merugikan para pihak yang menghadap padanya.” Apabila timbul sutau masalah tentang suatu perjanjian antara para pihak yang memerlukan pembuktian. meskipun secara fisik perjanjian dimaksud ada. Pasal 1876 KUHPerdata menentukan: “Barang siapa yang terhadapnya dimajukan suatu tulisan di bawah tangan. akta notaris akan kehilangan sifat otentisitasnya dan hanya berlaku sebagai akta di bawah tangan apabila di dalam akta tersebut tidak dipenuhi ketentuanketentuan yang diatur dalam Pasal 39 dan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Menurut Pasal 41 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Apabila akta notaris tersebut hanya mempunyai kekuatan seperti akta di bawah tangan.

Minuta akta sebagai dokumen negara selalu disimpan secara rapi oleh notaris. Sehingga tidak memerlukan pembuktian lebih lanjut.cit. berhenti atau tempat kedudukan yang bersangkutan masih dapat dimintakan salinannya kepada notaris pemegang protokol. dibedakan pada 3 kekuatan pembuktian yaitu:182 182 G. Sedangkan dalam akta otentik. pemberian suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. sedang akta yang dibuat di bawah tangan tidak pernah mempunyai kekuatan eksekutorial. 3) Kemungkinan akan hilangnya akta yang dibuat di bawah tangan lebih besar dibandingkan dengan akta otentik.S Lumban Tobing. Menurut pendapat umum. Yang lebih menambah kesulitan akibat dari perjanjian yang dibuat di bawah tangan adalah pemungkiran dari para ahli waris ataupun yang mendapatkan hak dari salah satu pihak cukup dilakukan dengan sebuah keterangan bahwa mereka tidak mengakui tulisan atau tanda tangan yang mereka wakili.lanjut dengan pembuktian atau pemungkiran secara tegas oleh para pihak. Manakala notaris yang membuat akta meninggal. berarti merupakan bukti yang sempurna mengenai: a) Kepastian tanggal dibuatnya akta b) Kepastian penandatanganan pihak-pihak yang dibuat akta c) Kepastian isi akta yang dibuat oleh para pihak.H. Op. 2) Grosse dari akta otentik dalam beberapa hal mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan hakim. Hal 55-63 . pada setiap akta otentik sebagaimana juga pada akta notaris. pensiun.

dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai akta otentik dan kemampuan ini berdasarkan pada Pasal 1875 KUH Perdata tidak dapat diberikan pada akta dibawah tangan. Suatu akta yang otentik dapat dilihat dari kata-kata yang tercantum dalam akta tersebut dan dari pejabat dimana akta itu dibuat. Dengan kekuatan lahiriah ini. Dengan kekuatan pembuktian formal ini. Kekuatan pembuktian lahiriah ini tidak ada pada akta yang dibuat dibawah tangan. Akta otentik membuktikan sendiri keabsahannya.(1) Kekuatan pembuktian lahiriah (Uitwendige Bewijskracht) Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari akta itu sendiri untuk membuktikan dirinya sebagai akta otentik. terhadap siapa akta itu digunakan. dimana akta dibawah tangan baru berlaku sah apabila berasal dari orang. maka akta itu terhadap setiap orang dianggap sebagai akta otentik sampai dapat dibuktikan sebaliknya. (2) Kekuatan Pembuktian Formal (Formele Bewijskracht) Akta otentik dengan kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa suatu kejadian dan fakta yang dituangkan dalam akta tersebut benar-benar dilakukan oleh notaris atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap. dimana dalam bahasa latin disebut “acta publica probant sese ipsa”. suatu akta selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau . apabila yang menandatanganinya mengakui kebenaran dari tanda tangannya itu atau apabila dengan cara yang sah menurut hukum dapat dianggap sebagai telah diakui oleh yang bersangkutan.

notaris telah menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya. Mengenai kekuatan pembuktian formal ini yang merupakan pembuktian lengkap maka akta partij dan akta pejabat dalam hal ini adalah sama. didengar. tanda tangan dan identitas dari para pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu. (3) Kekuatan Pembuktian Material (Materiele Bewisjkracht) Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut dalam akta merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum kecuali pada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs). Berkaitan dengan hal ini arti formal dalam akta pejabat dapat dijelaskan bahwa selain akta itu membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yaitu yang dilihat. dengan pengertian bahwa kedua golongan akta itu mempunyai kekuatan pembuktian formal dan berlaku pada setiap orang yakni apa yang ada dan terdapat di atas tanda tangan mereka. yang meminta untuk dibuat akta sebagai tanda bukti terhadap dirinya. sehingga akta itu mempunyai . juga menegaskan bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan dan disaksikan oleh notaris. Kekuatan pembuktian material ini tidak hanya pada kenyataan bahwa adanya dinyatakan sesuatu yang dibuktikan oleh akta itu akan tetapi isi dari akta itu dianggap dibuktikan sebagai yang benar terhadap setiap orang. dan dilakukan oleh notaris juga menjamin kebenaran tentang tanggal.

dan 1875 KUH Perdata yang mengatur antara para pihak yang bersangkutan dan para ahli waris serta penerima hak mereka. Di dalam Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual yang dibuat notaris. selain berisikan surat kuasa menjual bagi bank apabila debitur wan prestasi. Apabila akta yang dikeluarkan notaris itu kehilangan sifat otentitasnya maka akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. akta itu memberikan pembuktian yang lengkap tentang kebenaran dari akta yang tercantum dalam akta itu. di dalamnya juga termaktub kuasa untuk mengurus sertifikat atas tanah dan apabila sertifikat telah selesai dan telah melekat hak pada tanah tersebut. Dengan berubahnya nilai otentisitas akta tersebut. maka debitur memberikan kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah tersebut. dimana pada kepala aktanya memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” adalah salinan akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial. Sebagaimana yang ada pada grosse akta pengakuan hutang (pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani berjudul Akta Pengakuan Hutang.kekuatan pembuktian material. . dengan pengecualian dari apa yang dicantumkan didalamnya hanya sebagai suatu pemberitahuan semata dan yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan yang menjadi pokok dalam akta itu. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual) yang dibuat dihadapan notaris. 1871. maka berubah pula kekuatan pembuktian dari kekuatan eksekutorialnya. Kekuatan pembuktian inilah yang dimaksud dalam Pasal 1870.

Bentuk suatu grosse akta harus memuat pada bagian kepala akta irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” dan pada bagian akhir atau penutup akta memuat frase “ diberikan sebagai grosse pertama” dengan menyebutkan nama orang yang memintanya dan untuk siapa grosse dikeluarkan dan tanggal pengeluarannya. Grosse akta kedua hanya dapat diberikan pada orang yang berkepentingan langsung pada akta. misalnya tuntutan untuk menyerahkan benda atau barang bergerak.Akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial ini maksudnya adalah bahwa apabila pihak debitur atau pihak yang berhutang cidera janji. Hal ini disebabkan grosse akta notaris mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan kekuatan putusan hakim. Tidak hanya tagihan dalam bentuk uang yang dapat dieksekusi berdasarkan grosse akta notaris. Apabila syarat-syarat tersebut tidak dipenuhi. Hanya dengan grosse yang dibuat dengan memenuhi syarat-syarat bentuk eksekutorial dapat dilakukan eksekusi tanpa perantaraan hakim. ataupun yang memperoleh hak. akan tetapi juga tuntutan (verderingen) lain. kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan. ahli waris. dalam ruang lingkup jabatannya notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan . Selain tugas utama dari seorang notaris untuk membuat akta otentik. artinya terdapat kekurangan pada bagian atas atau bawah dari grosse akta itu. maka dalam hal itu grosse tersebut tidaklah dapat dipergunakan untuk dieksekusi. maka dapat langsung dieksekusi sesuai dengan isi dari grosse akta tersebut tanpa harus menunggu adanya putusan pengadilan.

Pemberian nasehat hukum tersebut bukan hanya dilakukan pada saat akan dilaksanakannya penandatangan akta. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai akta yang akan dibuat olehnya kepada para pihak yang menghadapnya. notaris membuat . baru kemudian persetujuan untuk membuat akta otentik itu dilakukan. para pihak menandatangani akta tersebut dengan saksi-saksi dan notaris itu sendiri. Setelah penandatanganan akta itu dilakukan. kemudian dibacakan di hadapan para pihak. Sebelum penandatanganan akta. terhadap pembiayaan murabahah. Apabila isi dari akta tersebut telah dipahami dan para pihak setuju dengan isi dari akta tersebut. Notaris berwenang sebagai pejabat umum untuk membuat akta otentik sebagaimana yang dibutuhkan bank dan nasabahnya.mensahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat di bawah tangan. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. bahkan telah dilakukan ketika para pihak menghadap notaris untuk dibuatkan akta otentik yang mereka kehendaki. Setelah para pihak paham dan mengerti apa yang akan dicantumkan pada akta tersebut. atas permohonan bank dan nasabah debitur. Dalam hal ini biasanya para pihak meminta terlebih dahulu pertimbangan-pertimbangan dan penjelasan hukum dari notaris mengenai akta yang akan mereka buat. Dalam dunia perbankan juga dilakukan hal yang sama. namun juga dilakukan sebelum akta itu dibuat. notaris harus terlebih dahulu memberikan penjelasan dan keterangan mengenai akta yang akan mereka tanda tangani. maka akta tersebut menjadi akta otentik yang mengikat para pihak.

Disamping itu. Pada prakteknya. dan lain-lain. notaris juga membuat akta pengakuan hutangnya. notaris membuat akta yang berjudul Akta Pengakuan Hutang. Terhadap tanah belum bersertifikat yang dijadikan jaminan hutang atas pembiayaan murabahah yang diberikan.183 Dalam proses pembuatan akta pengikatan jaminan yang dilakukan oleh notaris. 183 Hasil wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. walaupun tidak tetutup kemungkinan untuk meminta nasehat pada notaris mengenai hal-hal ataupun permasalahan lain yang dihadapi oleh pihak bank. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual antara bank dan nasabah debitur yang mempunyai kekuatan eksekutorial apabila debitur wan prestasi. hibah. pada saat. yaitu pengakuan hutang dengan pemberian jaminan serta perjanjian jual beli murabahah. ataupun setelah akta notaris tersebut ditandatangani. di Bank Perkreditan Rakyat Puduarta Insani. para pihak. Surat kuasa menjual ini adalah merupakan perjanjian accessoir yang bergantung pada perjanjian pokok. misalnya mengenai keabsahan dari surat-surat yang diajukan calon debitur. Selain itu. pada tanggal 2 Desember 2009. terutama yang berhubungan dengan hukum. dapat meminta nasehat hukum pada notaris tentang pengikatan ataupun perjanjian yang akan mereka buat dan akan dikonstatir dalam akta notaris.Akta Perjanjian Jual Beli Murabahah. biasanya konsultasi ataupun meminta nasehat hukum pada notaris adalah mengenai jaminan yang diberikan oleh calon debitur dalam permohonan pembiayaan yang diajukan pada pihak bank. baik sebelum. . misalnya yang berkaitan dengan waris. dalam hal ini adalah bank selaku kreditur dan nasabah peminjam selaku debitur.

Calon debitur biasanya hanya meminta nasehat hukum pada notaris pada saat akan ditandatanganinya akta ketika isi akta tersebut dibacakan oleh notaris pada saat akan dilaksanakannya penandatanganan akta oleh para pihak. termasuk di dalamnya pengurusan surat-surat yang diperlukan dalan perjanjian pembiayaan tersebut.biasanya hanya pihak bank yang melakukan konsultasi pada notaris. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. jadi apapun persyaratan yang diminta oleh pihak bank disetujui oleh calon debitur dan diserahkan pengurusannya kepada bank. Calon debitur pada umumnya tidak mempermasalahkan persyaratan-persyaratan yang diajukan Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani selaku kreditur karena tujuan utama mereka untuk mendapatkan pembiayaan dari bank tersebut. terutama mengenai keabsahan dari jaminan yang diajukan oleh calon debitur. Hal ini disebabkan karena calon debitur menyerahkan semua urusannya yang berkaitan dengan permohonan pembiayaan tersebut kepada bank. Kesimpulan Berdasarkan penelitian dan pembahasan Kajian Hukum Terhadap Peranan .

2. Atas agunan ini dibuat surat kuasa menjualnya oleh debitur kepada bank. sehingga apabila nantinya debitur wan prestasi. Di dalam akta tersebut bank diberi kuasa untuk menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi. bank juga mewajibkan asuransi bagi . Hanya nilainya saja yang kecil apabila dibandingkan dengan tanah yang telah bersetifikat.Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani). Tanah yang belum bersertifikat tetap mempunyai kekuatan hukum untuk dijadikan sebagai objek jaminan dalam pembiayaan. pada pasal 20 Peraturan Bank Indonesia ini mengatur tentang nilai agunan yang dapat diperhitungkan adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Tanah terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C). bank tetap dapat mengeksekusi barang jaminan tanpa harus melalui pengadilan maupun lembaga lelang negara berdasarkan grosse akta yang berkekuatan eksekutorial tersebut. Hal ini sesuai dengan keluarnya Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. Selain itu. Resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada lembaga jaminannya tersendiri. Pengikatan jaminan atas tanah belum bersertifikat dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. apabila nantinya debitur wan prestasi. dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1.

Resiko yang dihadapi bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan . notaris juga berperan sebagai penasehat hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. baik sebelum. Sesuai dengan kewenangannya untuk membuat akta otentik. sesuai dengan perjanjian yang dibuat oleh para pihak berdasarkan Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata. notaris berwenang untuk membuat akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifkat. Oleh sebab itu hendaknya pemerintah dapat melahirkan peraturan perundang-undangan tentang pemberian jaminan dan penjualan barang jaminan yang mengakomodir kepentingan ekonomi masyarakat dimana kebutuhan pinjamannya di bank jumlahnya relatif kecil. Selain itu. yang dibuat dalam bentuk Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Saran-saran. 2. sehingga tidak akan terkendala apabila debitur meninggal dunia. terutama atas tanah belum bersertifikat. 1. dan setelah akta ditandatangani. B. bank juga diberi kuasa untuk mengurus sertifikat tanah. 3. Penggunaan jaminan tanah belum bersertifikat atas pembiayaan yang diberikan sudah menjadi kenyataan hukum di tengah-tengah masyarakat. apabila sertifikat telah selesai debitur memberi kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan hat Tanggungan atas tanah tersebut. ketika.debitur.Di dalam akta tersebut selain memberikan kuasa menjual bagi bank jika debitur wan prestasi.

sertifikat serta pembuktiannya lebih kuat. sehingga bank memperoleh hak istimewa. yaitu apabila debitur wan prestasi. Oleh karena itu. bank mempunyai hak untuk memasang APHT. hendaknya bank sebagai pemberi pembiayaan. Oleh karena itu. dan jelas serta mudah eksekusinya. Akan tetapi tanah yang telah bersertifikat memiliki keunggulan daripada tanah yang belum bersertifikat. Hal ini dikarenakan tidak adanya cek bersih seperti halnya tanah bersertifikat. . menerima tanah yang belum bersertifkat sebagai jaminan atas pembiayaannya. terutama menyangkut penerbitan akta jaminan dengan tanah belum bersertifikat. Hendaknya notaris dalam menjalankan tugasnya sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik. terutama bank-bank besar. Karenanya. notaris harus memintakan kepada debitur untuk menyertakan surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat /lurah.tanah yang belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang telah ada lembaganya tersendiri. apabila akan dijadikan jaminan hutang. akan lebih baik lagi kalau yang dijadikan jaminan adalah tanah yang telah bersertifikat. sehingga dimungkinkan terjadinya surat tanah (letter C) palsu. 3. notaris harus selalu menjunjung prinsip kehati-hatian dalam penerbitan setiap aktanya. untuk menghindari terjadinya surat tanah ganda atau palsu. Sama-sama dapat dieksekusi.

Gadai dan Fidusia. Notaris Selayang Pandang. Akad dan Produk Bank Syariah. Bigha. Jakarta. RajaGrafindo Persada. 2001. Sunarto dan M. 1998 Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Bab-Bab tentang Kredit Perbankan. 2007 Ascarya. Anwar. Cetakan IV. Alumni. Herlien. Hasbi. 1984.Multazam. Muhammad Syafi’i. 1987.Zuhdi Muhdlor. Abdul Azis. 1983. Jakarta. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat. Karya Toha Putra. Syamsul. Ensiklopedi Hukum Islam. Gema Insani. Hukum-Hukum Fiqih Islam.DAFTAR PUSTAKA I. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. Badrulzaman. . 2008 As-shiddieqy. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. Jogyakarta. Bandung. Alumni. Mariam Darus. Jilid 5. Semarang Andasasmita. Buku Ali. Bintang Pelajar. Multi Karya Grafika. Budiono. Sawahan. Antonio. Bandung. 2006. Kamus Kontemporer Arab Indonesia. Mustafa Diibul. Penerbit Bulan Bintang. Citra Aditya Bakti. Dahlan. Atabik dan A. Bandung. Komar. Jakarta. Jakarta. Hukum Perjanjian Syariah. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah Al-Qur’an. Ichtisar Baru Van Hoeve. Raj aGrafindo Persada.

2008 Mashudi. Adiwarman A. Mandar Maju. 2006 Hs. Kencana Prenada Media. 1990. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. Hasan. Kamello. Dewi. Tan. Rineka Cipta. 1996. Jakarta. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. Jakarta. Hukum Perkreditan Kontemporer. Analisis Fiqih dan Keuangan. Kifayatul Akhyar. Bandung. Jakarta. Munir. Jakarta. M. Kashmir. Bandung. Hukum Jaminan Fidusia. Gemala. 2004. Dasar-Dasar Perbankan. Bandung. Salim. Citra Aditya Bakti.Ali. Abu Ahmadi. 2001. Jakarta. dkk.Jakarta. 2001 Hermansyah. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. . Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). 2003. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. Abdul Malik. Karim. H. dan H. 1996. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. RajaGrafindo Persada. Jakarta. Departemen Pendidikan Nasional. Balai Pustaka. Raja Grafindo Persada. Citra Aditya Bakti. 2005. RajaGrafindo Persada. Jakarta. Jakarta. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. Malayu SP. H. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. 2006. Hasibuan. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Bank Islam. Idris. RajaGrafindo Persada. Fuady.Chidir Ali. Kencana. Alumni. dan Moch. Jakarta. 2002.

Otje. Ghufron A. Hukum Acara Perdata. Kamus Hukum. 2005.. Rineka Cipta. Pendaftaran Tanah dan PPAT. Aneka Ilmu. Muamalat Institute. Yan Pramadya. Saeed. Dahlan. Puspa. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya. Cet 1. Alumni. RajaGrafindo Persada. 1999 Muslehuddin. Refika Aditama.Mas’adi. Sistem Perbankan Dalam Islam. . Jakarta. Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neo-Revivalis. Jakarta. Jakarta. Jakarta. Muhammad. Jakarta. Sulaiman. HR. 2002 Mertokusumo. Semarang . Siamat.S. W. RajaGrafindo Persada. Sudikno. 2003. Miru. 2007. dan Anton F Susanto. Kamus Umum Bahasa Indonesia. 1999. Manajemen Bank Umum. Abdullah. 2004.21. Fiqih Islam. hal. Paramadina. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. 1985. Bandung. 1981. Satrio. 1977 Rasyid. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. H. Jakarta. Liberty. Jakarta. Menyoal Bank Syariah. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Balai Pustaka. Tanpa Tahun Rasyid. Salman S. Bandung. Yogyakarta. J. Ahmadi.J. Intermedia. Teori Hukum. Rustam Effendi. Fiqih Muamalah Kontekstual. Sinar Baru Agensindo. 1990. Poerwadarminta. Medan. 1993.

Jakarta. Supranto. Suryabrata. Sunarto. Peraturan Jabatan Notaris. Aspek-Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia. Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia. J. Sumandi. 2003. Rineka Cipta. Jakarta. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. Jakarta. Jakarta. garis-garis Besar Fiqih. Jakarta. . Amir. Subekti.Singarimbun. Citra Aditya bakti. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. Djambatan. 1986. 1996. Gramedia Pusaka Utama. Subekti. Rachmadi. Hukum Perjanjian. RajaGrafindo Persada. Metode Penelitian Hukum. 2001. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Erlangga. Soekanto. Jakarta. Masri dkk. 1998. Zulkifli. Metodologi Penelitian. Jakarta. Intermasa. Gatot. 2003. GHS Lumban. Sunggono. 2005. 1999. R. Bandung. 2003. Medan . Thaib. Sutrisno. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Penerbit UI Press. Tobing. Jakarta. Zikrul Hakim. Soerjono. Jakarta. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Program Pasca Sarjana USU. R. 1991 Usman. Tanpa Tahun Syarifuddin. Permasalahan Dan Masalah Kredit. LP3ES. Buku I. Metode Penelitian Survey. Prenada Media. Hasballah. 1995. Suatu Tinjauan Yuridis. 1992. Jakarta. 2002. Bambang. Raja Grafindo Persada. Supramono. Medan.

Bogor. 2009 (tesis). Hasbullah Hadi. Ridha Kurniawan Adnans. Bogor. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. II. NIM 047011055. Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan). Edy dan Untung Hendi Widodo. Rifki Suryadi. Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan). Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Try. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Mengapa Memilih Bank Syariah?. 2007 (tesis). 2006. 2005. Ghalia Indonesia.Wibowo. 2006 (tesis). NIM 057011074. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Karya Ilmiah/ Artikel/ Media Internet. Ghalia Indonesia. NIM 077011092. Widiyono. sebagai Dasar Hukum Penjualan Barabng Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). . Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah.

http://www. Media Notariat. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Rachmat Syafi’i.bi. 2003. 1999.Lathif.go. AH.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 .pikiranrakyat.html.com/2008/08/karakteristik-perbankanpengertian. http://www.blogspot. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah. A.rumahilmuindonesia. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan.htm. http://www. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah.asp?Berita=Opini&id=39924 di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Karakteristik perbankan (pengertian.com/cetak/2005/0305/21/0802. Jakarta. Profesi Notaris. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. 2006 Zainun Ahmadi.pdf diakses pada 22 Desember 2009. fungsi. Oktober. dan ruang lingkup usaha bank). Riawan Amin. diakses pada 22 Desember 2009 Http://www. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. Medan. A.com/berita/index.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Sy ariah_Berkeadilan. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. Nurul Hadi. Azharuddin. http://blognyamyun. Kamello.radarbanjarmasin. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Tan. Quo Vadis.

dephumkam.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah Fatwa Dewan Syariat Nasional No. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Undang-undang Nomor 30 tahun 2004n tentang Jabatan Notaris. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.wikipedia.go. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.org/wiki/notaris. 46/DSN-MUI/II/2005 tentang Potongan Tagihan Murabahah (Khashm Fi Al-Murabahah) tanggal 17 Februari 2005 .id Majalah Online Hukum Dan Ham.http://id. Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. diakses pada 22 Desember 2009 http://majalah. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Kitab Undang-undang Hukum Dagang (Wetboek van Koophandel) Peraturan Bank Indonesia No. diakses pada 22 Desember 2009 III. Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi. Undang-undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran.

04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 .Fatwa Dewan Syariah Nasional No.

sering digunakan tanah belum bersertifikat sebagai jaminannya. Di dalam penulisan tesis ini dipergunakan metode penelitian deskriptif analitis. tanah belum bersertifikat tersebut juga memiliki kedudukan hukum seperti halnya objek jaminan pada lembaga jaminan resmi.ABSTRAK Murabahah adalah salah satu produk pembiayaan yang paling berkembang pada bank syariah. artinya dengan penelitian ini dapat memberikan gambaran yang seteliti mungkin tentang peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. Kata kunci : murabahah. notaris. resiko bank atas pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang menjadi objek dalam lembaga jaminan yang baku di Indonesia. serta mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. Bank Indonesia juga mengakui keberadaan tanah belum bersertifikat ini sebagai barang agunan sebagaimana disebut dalam pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. atas perjanjian jual beli beli mugabahah yang dibayar secara angsur sehingga menimbulkan hutang piutang. tanah belum bersertifikat bukanlah salah satu objek jaminan dalam lembaga jaminan manapun di Indonesia. Dalam pembiayaannya. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat. sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan putusan pengadilan. oleh notaris digunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk pengikatannya. Oleh karena itu. yang mempunyai kekuatan eksekutorial. dengan studi kasus pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. . Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui resiko bank atas pembiayaan mugabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Dalam penelitian ini diperoleh kesimpulan. padahal. kemudian melakukan pengumpulan dan pengolahan data-data tersebut sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruh mengenai permasalahan yang diteliti. notaris dengan kewenangannya membuat akta otentik mengikat perjanjian hutang piutang bank dan nasabah debitur dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Berdasarkan hal tersebut. terutama bank mikro seperti bank pembiayaan rakyat syariah. Dengan demikian. Hal ini dikarenakan tanah belum bersertifikat diikat dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang.

though. notary used Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell for the action. notary . the land has not been certified is not one of the objects in the security institutions in Indonesia.ABSTRACT Murabaha financing facility is one of the most developed in the Islamic bank. the risk of bank financing with land has not been certified as collateral is the same with the collateral that the objects in a standard security institutions in Indonesia. In finance. The aim of this research is to determine the risk of the bank of murabaha financing with collateral has not been certified land. 8/24/PBI/2006 regarding Asset Quality of Rural Banks Based on Sharia Principles. the land has not been certified also has legal status as objects of security at the official security agencies. So. meaning that with this research to present a picture as possible about the role of a notary public in making the deed of guarantee in the contract murabahah on land that has not been certified. notary by its authority make authentics agreements between the bank and the debtor with Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell Keywords: murabaha. In this study concluded. In writing this thesis used a descriptive analytical research method. also know the role of notaries in the manufacture of guarantee note of murabaha financing aqad for land that has not been certified. which have enforceable. the land has not been certified legal force as the object of collateral debt financing. with a case study on Puduarta Insani Bank Financing Of Islamic People with laws and regulations that apply. and then collecting and processing these data in order to obtain a comprehensive picture about the problems being investigated. Based on that. murabaha sale and purchase agreement which will be paid gradually which resulting receivable debt. This is because the land has not been certified tied to Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell. especially micro-banks such as Bank Financing Of Islamic People. Therefore. so have the same legal force court decisions. guarantees for the land has not been certified. Bank Indonesia also recognizes the existence of this land has not been certified as a guarantee of the goods referred to in Article 20 Bank Indonesia Regulation No. often using land has not been certified as collateral.

..... Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani........................................... Metodologi Penelitian........................................................viii DAFTAR ISI.......41 B..................................... 13 E....................................................................................................................................................................................1 B..........ix DAFTAR TABEL....DAFTAR ISI ABSTRAK..........................................1 A............................................. Tujuan Penelitian........................................... 14 F..................ii KATA PENGANTAR............iii RIWAYAT HIDUP.................. Manfaat Penelitian..................................... Keaslian Penulisan....................................... Latar Belakang................................................. 17 G............................................................................................................................................... 37 BAB II : KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH ..................................................... Kerangka Teori Dan Konsepsi.......................... 41 A..................................................................... Perumusan Masalah............................................................................................xii BAB I : PENDAHULUAN.......................................................................12 C............................................................63 ........i ABSTRACT..... 13 D........................................... Pandangan Umum tentang Jaminan ..........................................................

. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang Belum Bersertifikat 158 BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN................. 106 BAB IV : PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT .......................... B...........................................................................76 B...76 A.................. 71 BAB III : RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT..................................................... Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat.............90 C.....C......170 A.... Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat................ 128 B......................... 139 C............ Pandangan Umum tentang Notaris ........... 128 A........171 DAFTAR PUSTAKA ................ Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah..... Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah.................................................. Perbankan Syariah secara Umum..................170 Saran................................... Kesimpulan.................................................

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful