BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. Notaris membuat akta otentik yang merupakan alat pembuktian terkuat dan terpenuh yang mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam setiap kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, perbankan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai kegiatan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional maupun internasional. Dengan adanya akta otentik, memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya, dan menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari, dan walaupun

sekiranya sengketa tidak dapat dihindari, akta otentik tersebut merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh dalam proses penyelesaian sengketa.1 Seiring dengan perkembangan era globalisasi dewasa ini, kebutuhan masyarakat akan notaris dan akta-akta yang dibuatnya mengalami perkembangan yang semakin meluas. Masyarakat sekarang lebih mempunyai kesadaran hukum dalam melakukan hubungan-hubungan hukumnya, baik itu hubungan hukum dalam bidang bisnis, perbankan, bahkan kegiatan-kegiatan sosial telah menggunakan jasa notaris untuk membuat akta otentik yang mengikat para pihak dalam kegiatannya. Perkembangan ini juga berpengaruh besar terutama dalam bidang perbankan. Notaris merupakan salah satu unsur yang penting dalam setiap operasional transaksi perbankan, terutama dalam pembuatan akta-akta jaminan kredit/ pembiayaan, surat pengakuan hutang, grosse akta, legalisasi dan waarmerking, dan tugas-tugas lain dari notaris yang telah diatur oleh peraturan perundang-undangan. Dalam praktek perbankan, adanya hubungan hutang piutang dan upaya pinjam meminjam uang dengan jumlah tertentu, adalah merupakan suatu perbuatan lazim yang sering dilakukan. Pihak bank sebagai kreditur, memberikan kredit kepada nasabah sebagai debitur. Praktek pinjam meminjam sejumlah uang dalam sistem perbankan berakibat pada lahirnya pihak pemberi pinjaman (kreditur), yaitu bank, dan pihak penerima pinjaman (debitur), yaitu nasabah. Dengan kata lain, bank sebagai kreditur adalah sebagai pihak pemberi pinjaman, sedangkan nasabah sebagai debitur adalah sebagai penerima pinjaman. Pada bank konvensional yang menggunakan sistem bunga,
1

Penjelasan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

pemberian pinjaman uang kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pemberian kredit, sedangkan pada bank-bank syariah yang berdasarkan pada sistem pemberian imbalan atau bagi hasil, maka pinjaman sejumlah uang yang diberikan kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pembiayaan. Pembiayaan AZ-Murabahah (jual beli) dalam praktek perbankan hanya ada dalam sistem perbankan syariah. Secara yuridis formal, keberadaan bank syariah telah diakui dalam sistem perundang-undangan Negara Republik Indonesia, termasuk keberadaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. Dalam ketentuan Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan), disebutkan, bahwa undang-undang membagi jenis bank menjadi dua macam, yaitu bank umum dan bank perkreditan rakyat. Bank umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan/ atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran; Bank perkreditan rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.2 Ketentuan ini dipertegas dengan keluarnya Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, yang menyebutkan “Bank Syariah adalah Bank yang
Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undangundang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
2

”4 Dalam sistem perbankan dengan prinsip syariah istilah kredit berubah menjadi istilah pembiayaan. 3 Undangundang ini juga mengganti istilah Bank Perkreditan Rakyat Syariah menjadi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. Dari defenisi di atas. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Pasal 1 angka 9.menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah”. Dalam literatur 3 4 Pasal 1 angka 7. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah . Prinsip syariah oleh Pasal 1 angka 12 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan Syariah) diberikan defenisi yaitu: prinsip hukum Islam dalam kegiatan perbankan berdasarkan fatwa yang dikeluarkan oleh lembaga yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa di bidang syariah. hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1 angka 12 Undangundang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan yang menyebutkan: Pembiayaan berdasar Prinsip Syariah adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. seperti halnya diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan Pasal 1540 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan KUHPerdata). salah satu transaksi yang cukup populer dan dikembangkan dalam sistem perbankan syariah adalah sistem jual beli. “Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah Bank Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.

ketentuan ba’i alistishna mengikut ketentuan dan aturan ba’i as-salam. maka kontrak/ akad istishna muncul. Kemudian setelah panen petani wajib menjual hasil panennya kepada bank sesuai dengan kualifikasi dan perjanjian yang telah dibuat sebelumnya. dicicil sampai selesai. yaitu pembelian barang yang diserahkan dikemudian hari. Dalam akad ini. Bai` As-Salam (In Front Payment Sale). Bai Al-istishna merupakan suatu jenis khusus dari akad ba’i assalam.5 Hanya saja. 8 Menurut jumhur ulama. 2001. Biasanya. atau di belakang. pembayaran dapat di muka. harga harus ditetapkan di awal sesuai kesepakatan dan barang harus memiliki spesifikasi yang jelas yang telah disepakati bersama. yang menjelaskan tentang pengertian jual beli ini. namun apabila perusahaan telah memulai produksinya. Semarang . Gema Insani. 7 . Bai` Al-murabahah (Deferred Payment Sale). Aneka Ilmu. Kamus Hukum. dalam fiqih Islam bentuk dan jenisnya dibagi pada tiga cara. salam banyak dipergunakan pada pembiayaan bagi petani dengan jangka waktu yang relatif pendek. setiap pihak dapat membatalkan kontrak dengan memberitahukan sebelumnya kepada pihak yang lain. Agar akad istishna menjadi sah. kontrak tidak dapat diputuskan secara sepihak.7 3. pengertian jual beli sebagaimana diatur dalam KUHPerdata itu.8 Dalam praktek sistem perbankan syariah yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia bahwa pembiayaan yang terbesar dilakukan adalah murabahah. jenis ini digunakan di bidang manufaktur. Jakarta. dalam literatur hukum Islam. sedangkan pembayaran dilakukan dimuka. disebut dengan koop en verkoop (bahasa Belanda) dan purhcase and sale (bahasa Inggris). yang 5 6 Yan Pramadya Puspa. yaitu 6: 1. 2. Bank memberikan pembiayaan sebagai pembayaran penuh di muka di awal masa tanam sebagai modal bagi petani. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. 1977 hal. yaitu merupakan bentuk kontrak penjualan antara pembeli dan pembuat barang. Dalam akad ini. 872 Muhammad Syafi’i Antonio. yaitu 2-6 bulan. Dengan demikian. Oleh sebab itu. juga dapat dilihat dari data jumlah nasabah Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang sebagian besar pembiayaannya dengan murabahah. Jika perusahaan mengerjakan untuk memproduksi barang yang dipesan dengan bahan baku dari perusahaan. Dalam perbankan.hukum perdata. para phqak tidak dapat membatalkan kontrak secara sepihak. apabila barang nelum di produksi. Bai` Al-Istishna ( Purchase By Order Or Manufacture ). Dalam istishna. yaitu bentuk jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati.

go. dengan demikian setiap penyebutan istilah murabahah maksudnya adalah jual beli sebagaimana dimaksud dalam KUHPerdata. JANUARI 20099 TABEL 2 DATA JUMLAH NASABAH/ REKENING PEMBIAYAAN 9 10 Http://www.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 Laporan Internal Control Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Bulan Oktober 10 . TABEL 1 STATISTIK PERBANKAN SYARIAH (ISLAMIC BANKING STATISTICS).dimaksud dengan Murabahah dalam tesis ini adalah identik dengan istilah jual beli dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata.bi.

Menurut beberapa kitab fiqih. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar).11 Dalam transaksi jual beli dengan sistem murabahah penjual menyebutkan dengan jelas barang yang akan dibeli termasuk harga pembelian barang dan keuntungan yang akan diambil.121 11 . hal. penjual harus memberi tahu harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai 2009 Hasballah Thaib. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang. 2005. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. Program Pasca Sarjana USU. Medan . Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. “Dalam bai` al-murabahah. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah.

hal.150. Sistem jual beli secara angsuran atau kredit sebenarnya bukanlah merupakan bagian dari syarat dan sistem murabahah.tambahannya. Op. karena murabahah dapat juga dibayar secara tunai.cit.101 . kemudian meminta kepada bank untuk membayarnya. kemudian nasabah debitur membeli barang tersebut kepada bank.000. Hal lain yang sering juga dilakukan. bank membeli mobil dari showroom pedagang mobil seharga Rp. besar keuntungan yang akan diambil. Kemudian ia menambahkan keuntungan sebesar Rp. dapat dilakukan secara angsuran ataupun tunai untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. serta besarnya angsuran yang akan dibayar.000. bank memberi kuasa kepada nasabah debitur untuk membeli barang atas nama bank. sudah menyepakati tentang lamanya pembiayaan. lalu nasabah debitur membelinya kepada bank. Oleh karena adanya pembelian secara angsuran inilah.000. Pada umumnya. dan menjualnya kepada pembeli dengan harga Rp.”12 Misalnya. yang menyebabkan terjadinya perbuatan hukum perdata yang melahirkan hubungan hutang piutang dan pinjam meminjam.000. Sistem atau cara pembayaran hutang nasabah debitur yang diberikan melalui pembiayaan murabahah umumnya dilakukan secara angsuran. Dapat juga dilakukan. sebelum ada pemesanan dari calon pembeli. umumnya antara bank dengan nasabah debitur.200. bank tidak akan memesan barang yang akan dijual kepada nasabah debitur. nasabah debitur yang mencari barangnya.50. oleh karena memang seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapatkan pinjaman uang 12 Muhammad Syafi`i Antonio. Dalam prakteknya di lapangan.000. Pembeli dalam membayar harga pembelian mobil tersebut kepada bank.000.

Pada dasarnya. Dalam kegiatan perbankan. Sebagai realisasi dari hubungan antara nasabah debitur dengan bank ini biasanya diikat dengan perjanjian antara kedua belah pihak. seluruhnya atau 100 % cara pembayaran dan pengembaliannya adalah dengan sistem angsuran. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktek pelaksanaan jual beli dengan sistem murabahah. Hal ini disebabkan karena dari 863 kali pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Pemberian jaminan ini dapat diberikan terhadap barang bergerak maupun tidak .kemudian membayarnya secara angsur. Namun dalam Penjelasan Pasal 8 angka 1 menyatakan: Kredit atau Pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung resiko. Namun bank pada prakteknya memerlukan jaminan untuk mendapat kepastian hukum bahwa pembiayaan yang diberikan pada nasabah akan dapat diterima kembali. Untuk mengurangi resiko tersebut jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Keberadaan jaminan tersebut merupakan jalan untuk memperkecil resiko bank dalam menyalurkan kredit. sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat. Dalam Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan sama sekali tidak disebutkan defenisi jaminan. sesuai dengan prinsipnya pembiayaan tidaklah memerlukan suatu jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur kepada bank sebagai kreditur.

terdapat tanah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat. dengan lembaga jaminan fidusia. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat. Oleh karena itu menjadi pertanyaan bagaimana kekuatan hukum tanah belum bersersertifikat sebagai objek barang jaminan dalam suatu pembiayaan hutang. hipotek kapal maupun dengan hak tanggungan. hypotek terhadap tanah bersertifikat diganti menjadi hak tanggungan. namun terhadap tanah yang belum bersertifikat. Sesuai dengan kewenangannya dalam membuat akta. Setelah keluarnya Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat tidak ada aturan hukum yang mengaturnya lebih lanjut. Dalam hal pemberian kredit ataupun pembiayaan. Dahulu berlaku hypotek terhadap tanah bersertifikat. Tanah bersertifikat lembaga jaminannya adalah hak tanggungan. khusus dengan tanah. Walaupun tidak adanya aturan hukum mengenai tanah yang belum bersertifikat untuk dijadikan jaminan. belum ada lembaga jaminannya secara resmi.bergerak. jaminan perseorangan (bortogh). pihak bank akan meminta pada notaris untuk membuat suatu akta otentik mengenai hubungan hukum yang mengikat pihak bank dengan debitur. notaris berhak untuk membuat semua akta yang diperlukan oleh para pihak sepanjang kewenangan untuk . pihak bank dan nasabah peminjam tetap menjadikan tanah tersebut untuk dijadikan jaminan. tentu hal ini akan menimbulkan pertanyaan bagaimana notaris menerapkan dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. gadai. Akan tetapi.

pihak dalam pemberian hutang dengan jaminan. mereka menerima jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut. khususnya bank-bank kecil semisal bank perkreditan rakyat ataupun bank pembiayaan rakyat syariah. maka notaris berhak dan berwenang untuk membuat seluruh akta yang diminta oleh para pihak. pada bank-bank swasta. 50. Biasanya. Hal ini karena tidak ada lembaga jaminan resmi bagi tanah yang belum bersertifikat. namun dibuat oleh notaris dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual. Apabila dikaitkan dengan pembuatan akta antara bank dan nasabah peminjam.-. Pemberian hutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat ini pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani biasanya diberikan dengan nilai di bawah Rp. Untuk pengikatan hutangnya bukan dengan hak tanggungan karena tanah tersebut belum bersertifikat. dan dilanjutkan dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan setelah sertifikatnya selesai.membuat akta tersebut tidak dikecualikan kepada pihak lain (openbaar ambtenaar). Di lain pihak. dimana jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur adalah tanah.000. Berdasarkan hal tersebut kemudian timbul persoalan. .000. dimana kadang kala nasabah debitur meminjam uang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. misalnya pembuatan akta nikah oleh Kantor Urusan Agama ataupun akta kelahiran yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil. Namun. maka tanah yang dijaminkan adalah tanah yang telah bersertifikat. bank-bank pemerintah tidak menerima tanah yang belum bersertifikat tersebut untuk dijadikan jaminan hutang. kecuali apabila jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut dibuatkan surat kuasa untuk mengurus pembuatan sertifikat hak oleh bank.

Bagaimana peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat? C. Adapun yang menjadi pemasalahan dalam penulisan tesis ini adalah: 1. oleh sebab itu diangkatlah sebuah judul yaitu “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat” B. dan juga berdasarkan asas kebebasan berkontak sesuai dengan pasal 1338 KUHPerdata. atas permintaan bank. Tujuan Penelitian . Akta yang dibuat oleh notaris. Bagaimana kekuatan hukum atas tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan murabahah? 2. Berdasarkan semua kenyataan yang ada tersebut. perlu untuk mengidentifikasikan permasalahan-permasalahan yang akan dikembangkan dalam penulisan tesis ini. Atas latar belakang yang dipaparkan diatas. Bagaimana resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat? 3. dapat dibuat dengan grosse akta dengan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.dibuat berdasarkan kewenangan notaris dalam membuat seluruh akta. maka dianggap bahwa permasalahan di atas adalah merupakan permasalahan yng sangat menarik untuk dibahas dan diteliti. Perumusan Masalah Sebelum membahas lebih lanjut.

dan masyarakat luas sehingga seluruh lapisan masyarakat yang berkepentingan dapat memiliki keyakinan hukum yang kuat dan benar. yaitu: 1. D. Secara teoritis. baik secara praktis maupun teoritis.Adapun tujuan dari penulisan ini adalah sebagai berikut: 1. praktisi bank. 2. 3. 2. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk penelitian lebih lanjut dalam upaya untuk membentuk sistem peraturan perundangundangan yang lebih tegas dan terperinci. Mengetahui resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. sehingga peraturan hukum itu dapat melindungi hak dan kepentingan hukum semua lapisan masyarakat. . penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi para notaris. Terutama apabila menggunakan tanah yang belum bersertifikat dalam perjanjian hutangnya untuk dijadikan sebagai jaminan hutang. Mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat. terutama yang berhubungan dengan bank. Mengetahui kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. khususnya terhadap hak dan kepentingan hukum masyarakat yang memiliki kemampuan sosial ekonomi menengah ke bawah. Secara praktis.

E. khususnya di lingkungan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. ataupun pada beberapa Kabupaten dan Kota yang ada di propinsi Sumatera Utara. Akan tetapi masalah yang dibahas. bahwa sudah ada beberapa tesis yang membahas masalah pembiayaan murabahah pada beberapa bank syariah yang ada Kota Medan. Nama NIM Program Studi Judul : Ridha Kurniawan Adnans : 057011074 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan) Permasalahan : a. sehingga bisa memberikan kepastian hukum kepada masyarakat luas. dengan adanya tesis ini. Dari hasil penelusuran kepustakaan yang ada di lingkungan Universitas Sumatera Utara. termasuk topik dan judul pembahasannya. berbeda dengan masalah dan judul pembahasan yang akan dibahas dalam tesis ini. Keaslian Penulisan. Bagaimanakah konsep jual beli murabahah menurut syariat .Selanjutnya. diharapkan aparat yang berwenang dapat membuat peraturan perundang-undangan yang tepat. Beberapa penelitian terkait yang pernah dilakukan adalah penelitian yang dilakukan oleh : 1.

: 077011092 . Nama NIM Program Studi Judul : Rifki Suryadi : 047011055 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank Dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan) Permasalahan : a. Bagaimanakah bentuk dari perjanjian (aqad) pembiayaan murabahah pada bank dengan prinsip-prinsip syariah Islam? b. Bagaimanakah penyelesaian pembiayaan macet yang diikat dengan perjanjian murabahah? 3.Islam? b. Faktor-faktor apa saja yang menjadi kendala dalam pelaksanaan sistem jual beli murabahah terhadap pembiyaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? 2. Bagaimanakah bentuk jaminan dalam perjanjian pembiayaan murabahah? c. Nama NIM : Hasbullah Hadi. Bagaimanakah penerapan sistem jual beli murabahah terhadap pembiayaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? c.

. Oleh karena itu judul tesis ini dapat dijamin keasliannya sepanjang mengenai judul dan permasalahan seperti telah diuraikan diatas. Bagaimanakah isi perjanjian pembiayaan murabahah yang dilaksanakan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? b. Hal ini juga menambah keyakinan bahwa penelitian ini akan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Bagaimanakah kekuatan yuridis dari Akta Kuasa Menjual yang dibuat mengikuti akta perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? c. dapat diyakini bahwa judul tesis yang membahas masalah “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Aqad Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat”. Sebagai Dasar Hukum Penjualan Barang Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). belum ada yang membahasnya.Program Studi Judul : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. Bagaimanakah proses yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan dalam menjual barang jaminan milik nasabah debitur yang ingkar janji? Berdasarkan pembuktian di atas. Permasalahan : a.

21. mengatakan bahwa “a theory is a set of inter-related constructs (concepts). Teori merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/ logic).Poerwadarminta. W. juga simbolis.pendapat.F. logis (rasional). Balai Pustaka. 1. HR.194. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. and proporsitions that presents a systematic view of phenomena by specifying relations among variables. caracara dan aturan-aturan untuk melakukan sesuatu.Supranto. Op.Cit. bahwa salah satu arti teori ialah: “. 16 . Kerangka Teori Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah.Otje Salman S dan Anton F Susanto. Landasan teori merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. J. yang pada gilirannya berasal dari kata “thea” dalam bahasa Yunani yang secara hakiki menyiratkan sesuatu yang disebut dengan realitas. Dalam banyak literatur.J.16 Otje Salman dan Anton F Susanto akhirnya menyimpulkan pengertian teori 13 14 J. empiris (kenyataannya). Kamus Umum Bahasa Indonesia. defenisi dan proposisi yang disusun secara sistematis.”15 Menurut Kerlinger seperti yang dikutip oleh J. Refika Aditama. hal.Supranto.S. Teori Hukum. beberapa ahli menggunakan kata ini untuk menunjukkan bangunan berfikir yang tersusun sistematis. terdiri dari seperangkat konsep atau variabel. 15 hal.. Kerangka Teori Dan Konsepsi. Jakarta: 2003.14 Kamus Umum Bahasa Indonesia menyebutkan. defenitions.1055. hal 194 hal. Rineka Cipta. Jakarta.13 Teori berasal dari kata “theoria” dalam bahasa latin yang berarti perenungan. with the purpose of explanning and predicting the phenomena”. Bandung. 1985. Supranto dalam bukunya. 2005..

meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum. walaupun tanah belum bersertifikat bukan merupakan objek dari suatu lembaga 17 18 HR.cit. Op. Jadi kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. kebebasan antara nasabah debitur dan bank untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian hutang piutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. menetapkan suatu kerangka teori adalah merupakan suatu keharusan. dengan rumusan sebagai berikut : “Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu.”17 “Teori dipergunakan sebagai landasan atau alasan mengapa suatu variabel bebas tertentu dimasukkan dalam penelitian.Supranto. Dalam pembahasan tesis ini. karena berdasarkan teori tersebut variabel yang bersangkutan memang bisa mempengaruhi variabel tak bebas atau merupakan salah satu penyebab.Otje Salman S dan Anton F Sisanto.Cit. kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan hukum perikatan atau perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban yang timbul akibat adanya suatu perjanjian hutang piutang di dalamnya. yaitu mengenai peran dari seorang notaris dalam membuat akta.hal 22 J.. terutama peranan notaris dalam membuat akta perjanjian pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. .” 18 Dalam penelitian ini. hal.192-193. Hal ini dikarenakan.Op. kerangka teori itu digunakan sebagai landasan berfikir untuk menganalisa permasalahan yang dibahas dalam tesis ini. dalam hal ini.menurut pendapat dari berbagai ahli.

semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUHPerdata . kebiasaan dan undang-undang. Apabila telah dipenuhinya syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian. 4. sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang berbunyi “Semua perjanjian yang dibuat secara sah.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan. Suatu sebab yang halal. Suatu hal tertentu. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. dan juga berdasarkan kewenangan notaris untuk membuat akta otentik. maka segala perjanjian dan perikatan yang dibuat oleh kedua belah pihak adalah sah dan mengikat keduanya seperti undang-undang. Hal ini dikarenakan kesepakatan atau persetujuan dalam suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang yang mengikat bagi para pihak yang berjanji. maka kemudian notaris membuat akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian. sebagaimana diatur dalam hukum perjanjian dan hukum jaminan. yaitu: 1. Berdasarkan hal tersebut. 3.jaminan. bahwa suatu perjanjian dianggap sah apabila telah memenuhi empat persyaratan pokok. 2. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan.

dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. kebiasaan dan undang-undang.yang menyebutkan. maka akta berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan menghindari sengketa di kemudian hari. setiap orang yang membuat perjanjian. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1867 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa “pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan”. diharuskan oleh kepatutan. juga tidak dijelaskan tempat dimana dia berwenang. Adapun maksud dan tujuan dibuat dalam suatu akta otentik adalah dalam rangka untuk membuat suatu alat bukti. Untuk mengikat perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. Dalam Pasal 1868 KUHPerdata tersebut. Akta sengaja dibuat untuk dapat dijadikan alat bukti tentang suatu peristiwa hukum dan ditandatangani. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. hanya menerangkan apa yang dinamakan “akta otentik”. Berdasarkan ketentuan pasal tersebut. maka pembuatan akta harus sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang telah dibuat. sampai dimana . Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. Sehubungan dengan hal tersebut di atas. akan tetapi tidak menjelaskan siapa yang dimaksud dengan pejabat umum. maka dibutuhkanlah suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang notaris.” Jadi. dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya.

semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak jugaditugaskan atau 19 GHS Lumban Tobing. Erlangga. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. sehingga dapat dikatakan bahwa Peraturan Jabatan Notaris adalah merupakan peraturan pelaksana dari Pasal 1868 KUHPerdata. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. notarislah yang dimaksud dengan pejabat umum itu. untuk kewenangan notaris. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. Hal-hal tersebut diatas diatur oleh Peraturan Jabatan Notaris. memberikan grosse. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. 35 . Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Dengan demikian.batas-batas kewenangannya dan bagaimana bentuk menurut hukum yang dimaksud. salinan dan kutipan akta. menyimpan akta. Peraturan Jabatan Notaris. Lembaran Negara Republik Indonesia nomor 117 Tahun 2004. hal . Jakarta. 1991. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1.19 Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum.

untuk defenisi apa itu notaris. Apabila salah satu dari persyaratan tersebut tidak dipenuhi. Medan.dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undangundang. lihat juga Sutrisno. tempat dan waktu pembuatan akta. yang dibuat sejak semula dengan 20 Ibid. hal 116-117. Dalam hal kewenangan utama notaris adalah untuk membuat akta otentik. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Hal ini sangat penting bagi mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan. Tanpa Tahun. Buku I. bahwa notaris karena oleh undang-undang diberi wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak. Sutrisno menyatakan pengertian notaris seperti yang disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 UUJN adalah pengertian notaris secara umum. hal 31. Dalam pembuktiannya apa yang tersebut dalam akta otentik pada pokoknya dianggap benar. diuraikan lebih lanjut dalam Pasal 15 ayat 1 UUJN. sehingga pengertian tersebut sama dengan pengertian yang disebutkan dengan ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb.1860 nomor 3. yaitu: kewenangan menyangkut akta yang dibuat. baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk kepentingan suatu usaha. maka otensitas dari akta notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN. Akta adalah surat yang diberi tanda tangan. yang membuat peristiwaperistiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak perikatan. para pihak yang menghadap. Disinilah letak arti pentingnya profesi notaris. dimana notaris dijadikan sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar) sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam pasal 1868 KUHPerdata.20 Kewenangan notaris dalam membuat akta otentik meliputi 4 hal. maka akta yang dibuat menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti halnya akta yang dibuat di bawah tangan apabila akta ditandatangani oleh para pihak. . Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara.

Grosse akta adalah salah satu salinan akta untuk pengakuan hutang degan kepala akta “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. . yang mempunyai kekuatan eksekutorial. Notaris menjamin isi dalam legalisasi tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang. Legalisasi tidak disebutkan secara tersurat. Jenis akta lainnya yang biasanya dibuat adalah legalisasi dan waarmerking surat di bawah tangan. maka surat harus ditanda tangani.sengaja untuk pembuktian. maupun akta di bawah tangan yang dibuat oleh pihak bank dengan debiturnya. Ketentuan ini merupakan legalisasi akta di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh perseorangan atau oleh para pihak di atas kertas bermaterai cukup dengan jalan pendaftaran dalam buku khusus yang disediakan notaris.22 Grosse akta dikeluarkan oleh notaris atas permintaan yang berkepentingan. Jadi untuk dapat digolongkan dalam pengertian akta. 110 Pasal 1 angka 11 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Nabatan Notaris. hal. yaitu kreditur (bank). baik itu grosse akta yang dibuat secara otentik oleh notaris. maupun surat-surat atau akta-akta lainnya yang dibutuhkan oleh pihak bank ataupun debitur dalam perjanjiannya. Hukum Acara Perdata. Liberty. namun tersirat sebagaimana diatur dalam pasal 15 ayat (2) huruf a UUJN yang menyatakan notaris berwenang mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. menjamin tanggal dan 21 22 Sudikno Merto Kusumo.21 Dalam dunia perbankan. Keharusan ditanda tangani surat untuk dapat disebut akta dinyatakan dalam Pasal 1868 KUHPerdata. akta yang paling umum dibuat adalah akta pengakuan hutang. Yogyakarta. 1981.

diberi nomor. dan isi surat tersebut. dan dimasukkan dalam buku waarmerking. dan surat tersebut telah dibacakan dan diterangkan oleh notaris. 2006. Try Widiyono.tanda tangan para penghadapnya. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. namun terdapat perbedaan prinsip-prinsip Islam di dalamnya. Pengertian akta otentik diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata. tanda tangan. yang menyatakan suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. namun pada bank syariah. kekuatan waarmerking tidak menjamin tanggal. Ghalia Indonesia. lazim disebut dengan Aqad Pembiayaan Murabahah. pemberian hutang piutang ini biasanya disebut dengan Akta Perjanjian Kredit. waarmerking juga disebut secara tersirat.23 Pada bank kovensional. Pasal 1870 KUHPerdata menyatakan. Bogor. hanya sekedar diakui telah datang ke kantor notaris. disebut dengan Perjanjian Jual Beli Murabahah. Dalam hukum perikatan Islam. dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya. Namun. yaitu dalam pasal 15 ayat (2) huruf b UUJN yang menyatakan notaris berwenang membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. kebebasan mengadakan perjanjian dalam suatu akad perjanjian. pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak daripada mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. Nilai esensi yang terkandung di dalamnya sama. 61 23 . hal. Sama halnya dengan legalisasi.

27 Atabik Ali dan A. Dalam Al-Quran Surat Al-Maidah ayat 1. berfirman yang menyatakan : . 28 Ibid.. Kamus Kontemporer Arab Indonesia.Zuhdi Muhdlor. makna dan esensi dasarnya dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. yang berarti mengikat. Jogyakarta. tersebut diatas adalah : “Aqad (perjanjian) mencakup janji prasetia hamba kepada Allah.1305. bahwa makna aqad dalam firman Allah SWT.861.25 Berdasarkan firman Allah SWT.27 Kemudian kata `aqada sebagai kata kerja berubah menjadi kata benda. 1971.26 Sedangkan istilah aqad dalam bahasa Indonesia adalah berasal dari bahasa Arab. Kencana Prenada Media. hal. syariat Islam menetapkan. atau yang dalam literatur Indonesia dikenal dengan istilah aqad. penuhilah aqadaqad itu. dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan sesamanya.cit. Jakarta. 25 Ibid. bahwa setiap manusia diminta untuk memenuhi aqadnya atau janjinya. 24 . Hukum Perikatan Islam Di Indonesia.1306.Istilah verbintenis yang dalam bahasa Belanda berarti mengadakan perjanjian.Hai orang-orang yang beriman. Op. Istilah al-aqdu. hal. tersebut diatas. Multi Karya Grafika.”29 Al-Quran Dan Terjemahnya.156. Yayasan Penyelenggara Penterjemah/ Pentafsir Al-Quran. Allah SWT. perjanjian.adalah merupakan hak yang dimiliki setiap manusia. 26 Yan Pramadya Puspa. yaitu: “.dari akar kata `aqada.24 Ahli pentafsir Al-Quran menjelaskan.. hal. atau kontrak.28 Selanjutnya para ahli fiqih memberikan rumusan pengertian aqad sebagai berikut: ”Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara` yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya. “ Al `aqdu artinya adalah persepakatan. Jakarta. 29 Gemala Dewi dkk. dan menggabungkan. menyimpulkan. hal. dimana orang yang berjanji harus memenuhi janjinya. dan disebut dengan lafal alaqdu. . 1998.

karena posisi tawar yang rendah. bahwa kesepakatan kedua belah pihak yang ada dalam ijab dan kabul adalah menjadi syarat utama sahnya suatu perjanjian. yang oleh pihak lawan. hal 322.45-46. 30 Herlien Budiono. sepanjang adanya 2005. Berdasarkan essensi dasar ini. 2006. Dibuatnya perjanjian dengan perjanjian baku kadang kala menyebabkan munculnya ketidakseimbangan antara nasabah debitur dan bank.Dari pengertian tersebut. tidak melanggar nilai-nilai syariah yang terkandung di dalamnya. kemudian dilanjutkan dengan ikrar (ijab dan kabul). Asas keseimbangan juga merupakan hal penting yang harus dipenuhi. maka terjadilah aqdu (perikatan). sepanjang telah terjadi pembiacaraan dan tawar menawar antara pihak bank dan nasabah debitur. dapat diketahui bahwa dalam hukum perikatan Islam titik tolak yang menjadi essensi dasar terjadinya suatu perikatan adalah adanya unsur ikrar (ijab dan kabul) dalam setiap transaksi. hal. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. Hal ini dapat terjadi apabila salah satu pihak yang lebih kuat mengambil keuntungan dari situasi yang lebih menguntungkannya. Situasi demikian merupakan konsekuensi kebebasan yang dapat memuaskan semua pihak sepanjang pihak lawan tidak mengabaikan hak-hak dan peluang-peluangnya sendiri. Citra Aditya Bakti. situasi ini dapat diterima sepanjang tidak menimbulkan keadaan dengan klusul yang tidak wajar. . baik dalam hukum Islam maupun secara perdata. Bandung. hanya menguntungkan salah satu pihak. Akan tetapi.30 Masalah keseimbangan ini. terpaksa diterima. maka dapat dilihat. Karena apabila dua janji antara para pihak telah disepakati.

yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional.Dr. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.H. juga menerapkan jaminan atas perjanjian pembiayaan antara bank dengan nasabah peminjam seperti halnya pada bank konvensional. Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria untuk melaksanakan kewenangan tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).M. menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad (kontrak) dan prinsip operasional transaksi perbankannya yang 31 Wawancara dengan Prof.Hasballah Thaib.kesepakatan kedua belah pihak. yaitu perbankan dengan prinsip syariah. Dalam dunia perbankan Islam. peralihan hak atas tanahnya dibuat oleh notaris. sedangkan untuk tanah yang belum bersertifikat. Kewenangan PPAT sebagaimana dimaksud PP Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah untuk membuat akta peralihan hak atas tanah-tanah yang telah memiliki hak atau tanah bersertifikat. memberikan suatu hak baru atas tanah.31 Pasal 19 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa setiap perjanjian yang dimaksud memindahkan hak atas tanah.MA pada 2 Mei 2009 .

Pembiayaan murabahah. bukan tanahnya yang diserahkan kepada pihak bank. tentunya bank menjual barang kepada nasabahnya dengan cara kredit atau angsur. sebagai salah satu produk dari bank syariah yang sangat populer pelaksanaannya. pembiayaan berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah). yang mengacu pada jual beli barang dengan tambahan keuntungan yang telah disepakati. Dalam prakteknya di dunia perbankan. namun bentuk jaminannya adalah sama. prinsip jual beli barang dengan memperoleh keuntungan (murabahah).berdasar pada syariah. walaupun prinsip utamanya murabahah dapat juga dilakukan dengan tunai. Dengan demikian. Bank meminta kepada nasabah debitur untuk menyerahkan jaminannya. umumnya di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani nasabah menyerahkan Surat Keterangan atas tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. Dengan demikian. . pembiayaan berdasarkan prinsip penyertaan modal (musyarakah). SK Gubernur. atau pembiayaan barang modal berdasarkan prinsip sewa murni tanpa pilihan (ijarah). atau dengan adanya pilihan pemindahan kepemilikan atas barang yang disewa dari pihak bank oleh pihak lain (ijarah wa iqtina) juga membutuhkan jaminan dalam pelaksanaannya. Oleh karena adanya praktek angsuran. dalam hal ini dapat berbentuk Surat Keputusan (SK) Camat. SK Bupati. melainkan surat-surat kepemilikannya. adalah merupakan salah satu bentuk jual beli dalam islam. tentunya bank merasa perlu adanya jaminan dari debitur untuk pembayaran kembali atas hutang yang telah diberikan. maupun Akta Penyerahan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh notaris.

collateral. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. Bahkan dalam penerapan operasional transaksi perbankannya. Bahkan pada dasarnya. analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. yang berbeda hanya pengunaan istilahnya saja. Capacity (Kemampuan). Condition of economy (kondisi). capital. capacity. yaitu character. analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. Jaminan diberikan sebagai langkah preventif untuk memastikan bahwa modal yang disalurkan ataupun uang yang dipinjamkan akan dapat dipenuhi oleh pihak yang dimodali atau yang diberikan hutang. prinsip 5C ini adalah prinsipprinsip yang bersumber dari nilai-nilai Islam yang diadopsi oleh perbankan konvensional. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada berlangsungnya pembiayaan.MA pada 2 Mei 2009 . dan Collateral (jaminan).H. analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Prinsip 5C pada bank konvensional ini dipergunakan pada bank syariah karena prinsip-prinsip ini adalah merupakan prinsip yang bersifat universal sehingga tidak menyalahi nilai-nilai Islam yang diusung oleh perbankan syariah itu sendiri. bank syariah hampir sama dengan bank konvensional. Yang berbeda mungkin 32 Character (karakter). dimana apabila tidak ada faktor collateral atau jaminan ini maka kredit sangat sulit -kalau tidak mau dikatakan tidak mungkin.33 Faktor collateral atau faktor jaminan adalah faktor yang sangat penting yang tidak dapat terlepas dari faktor-faktor lainnya. kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. 33 Wawancara dengan Prof. dan condition of economy32. Capital (Modal).Dalam pemberian pembiayaan pada bank konvensional maupun bank syariah dilakukan atas dasar pertimbangan prinsip 5C. analisa mengenai karakter ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan.M.untuk diberikan.Hasballah Thaib.Dr.

Jaminan berdasarkan hukum Islam bukanlah sesuatu yang mutlak harus ada.34 Akan tetapi. berwujud ataupun tidak berwujud. hanya sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. namun hanya merupakan tambahan yang diberikan nasabah debitur untuk kepastian dalam pembayaran. Pertama. pelaksanaan kredit yang diberikan oleh bank. Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. ada juga yang tidak memerlukan jaminan. Pada bank syariah. debiturnya juga dipilih oleh bank. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah.hanya karena adanya nilai-nilai ukhuwah sesama muslim yang menyebabkan mereka lebih memilih perbankan syariah daripada perbankan konvensional. Pada bank konvensional. orang tersebut sudah sangat dikenal. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. misalnya Standard Chartered Bank yang mengundang para pengambil kredit tanpa jaminan tetapi dengan bunga yang tinggi. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. namun unsur 34 .

dibuat juga suatu perjanjian jaminan hutang. jaminan kebendaan adalah: “Jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. 35 . Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang membutuhkan dana.”35 Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Salim Hs. Jakarta. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan tersebut adalah kepercayaan. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. 2004.24. bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. baik itu jaminan yang bersifat perseorangan. Untuk melengkapi perjanjian pembiayaan ini. selalu mengikuti bendanya dan dapat dialihkan. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya.yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. termasuk di dalamnya jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat. maupun jaminan kebendaan. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. Raja Grafindo Persada. dapat dipertahankan terhadap siapapun. yang mempunyai ciri-ciri mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu. Menurut Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. hal.

Jadi apabila antara para pihak yang membuat perjanjian itu terjadi sengketa. sehingga tidak perlu dibuktikan lagi dengan alat-alat pembuktian lain.Op. Kencana. 2006.Bahsan. Menurut M. Jakarta. diperlukan notaris dalam pembuatan akta otentiknya. Dengan adanya akta otentik berarti mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat.nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan. jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”. atau dikuatkan lagi dengan alat-alat pembuktian 36 37 Hermansyah. 22 . Hukum Perbankan Nasional Indonesia.cit. Disinilah letak arti penting dari akta otentik yang dalam praktek hukum sehari-hari memudahkan pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat. 68 Salim Hs. maka apa yang tersebut dalam akta otentik itu merupakan bukti yang sempurna. hal.37 Sebagai suatu perjanjian hutang piutang. hal. apalagi apabila akta itu memuat perjanjian yang mengikat kedua belah pihak yang membuat perjanjian itu.36 Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Berbeda dengan akta dibawah tangan yang masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak. dalam hal ini adalah perjanjian pembiayaan murabahah yang menggunakan jaminan tanah yang belum bersertifikat dalam transaksinya.

“Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus.38 Konsep merupakan dasar dari semua pemikiran dan komunikasi. Jakarta. namun sering kurang diperhatikan apa konsep itu dan masalah yang ditemui dalam penggunaannya.lainnya. Cit. yang disebut dengan defenisi operasional. Supranto. Sumandi Suryabrata memberikan arti khusus apa yang dimaksud dengan konsep. Metodologi Penelitian. LP3ES. 1999. hal. untuk memberi pengertian yang jelas atas masalah yang dibahas. Terhadap pentingnya disusun defenisi operasional ini. Jakarta. Metode Penelitian Survey. Karena itu dikatakan bahwa akta dibawah tangan itu merupakan permulaan bukti tertulis. Tan Kamello mengatakan sebagai berikut : ”Pentingnya defenisi operasional adalah 38 39 Masri Singarimbun dkk. tidak boleh memiliki makna ganda.”40 Defenisi operasional perlu disusun. sebuah konsep berkaitan dengan defenisi operasional. “Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi. hal 34 J. Op. 70 40 Sumandi Suryabrata. RajaGrafindo Persada. Karena istilah yang digunakan untuk membahas suatu masalah.39 Selanjutnya. antara abstraksi dan realitas”. 2. Menurut beliau. Karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran. hal 3 . 1998. Konsepsi Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori. masalah khusus sangat membutuhkan ketepatan suatu konsep dan keahlian untuk menemukannya atau menciptakannya (inventiveness). Di dalam penelitian.

sehingga dengan demikian tidak akan menimbulkan perbedaan penafsiran atas sejumlah istilah dan masalah yang dibahas. Selanjutnya. memberikan grosse. 2004. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. konsepsi juga digunakan untuk memberikan pegangan pada proses penelitian. Alumni. menyimpan akta. dalam rangka penelitian ini. maupun dipandang dari aspek sosiologis. Hukum Jaminan Fidusia. Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris 41 .42 Tan Kamello. perlu dirumuskan serangkaian defenisi operasional atas beberapa variabel yang digunakan. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. diperoleh suatu persamaan pandangan dalam menganalisa masalah yang diteliti. maka kemudian dikemukakan konsepsi dalam bentuk defenisi operasional sebagai berikut : a. Hal 31 42 Pasal 1 angka 1 jo. salinan dan kutipan akta. Oleh karena itu.”41 Selain itu. untuk menghindari terjadinya salah pengertian dan pemahaman yang berbeda tentang tujuan yang akan dicapai dalam penelitian ini. baik dipandang dari aspek yuridis.untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. Disamping itu. dengan adanya penegasan kerangka konsepsi ini. Bandung. Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan.

dengan harga jual dari bank ditentukan berdasarkan harga beli dari pemasok barang ditambah sejumlah nominal tertentu untuk keuntungan bank. Akad pembiayaan murabahah. d. dan menentukan besarnya keuntungan yang diperoleh sebagai tambahannya. adalah suatu ikatan perjanjian antara nasabah debitur dengan Bank Syariah. dengan harga jual dari bank berdasarkan harga jual asal dari pemasok barang ditambah dengan persentase tambahan keuntungan untuk bank. yaitu tanah yang belum bersertifikat. Dalam tesis ini. c. yang besaran persentasenya disesuaikan dengan kesepakatan bersama. . Dalam hal ini. Pembiayaan murabahah adalah pemberian pinjaman atau hutang kepada debitur atau nasabah peminjam terhadap transaksi jual beli barang. pihak bank harus memberi tahu harga awal produk yang dia beli. adalah suatu transaksi sebagaimana diatur dalam KUH Perdata dan Hukum Islam. dimana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah debitur sebasgai pembeli. Akad Pembiayaan Murabahah (jual beli) ini. yang berisi transaksi jual beli. Barang jaminan dapat berupa benda bergerak dan benda tidak bergerak. dimana bank bertindak sebagai penjual. dikhususkan jaminan terhadap benda tidak bergerak. Biasanya pembayaran harga dalam transaksi jual beli ini dilangsungkan dengan cara angsuran. dan nasabah debitur sebagai pembeli.b. Jaminan adalah sesuatu barang yang diberikan oleh nasabah peminjam kepada bank untuk menimbulkan keyakinan bahwa nasabah debitur akan memenuhi kewajibannya dari suatu perjanjian hutang piutang. yang besarnya telah disepakati bersama antara kedua belah pihak.

tetapi belum disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997. Rustam Effendi Rasyid. Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Metodologi Penelitian 1. atau sama sekali tidak ada/ belum ada. termasuk di dalamnya peraturan perundangundangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan di atas. Jakarta. Tanah yang belum bersertifikat adalah tanah yang telah ada tanda bukti haknya menurut peraturan lama. Tanah yang belum bersertifikat disamakan dengan tanah yang tidak bersertifikat. Lokasi Penelitian.89 43 . hal. SK Bupati. Pendekatan yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis sosiologis/ empiris. SK Gubernur juga dengan Grand Sultan.43 G. Metode Penelitian Hukum. hal 2. Pendaftaran Tanah dan PPAT.e. Tanpa Tahun. misalnya berupa SK Lurah. SK Camat. 44 Bambang Sunggono. 2. Raja Grafindo Persada. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. yaitu suatu penelitian hukum yang dilakukan dengan melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri di tengah masyarakat. yang alamat kantor dan tempat kedudukan untuk H. yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan atau menggambarkan dan menganalisis data yang diperoleh secara sistematis. 2002. Penelitian ini dilakukan pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Tembung Deli Serdang.44 yang dalam perumusan dan pembahasan masalahnya bersifat kualitatif (tidak berbentuk angka). faktual dan akurat. Medan.

Data sekunder Data sekunder dalam penelitian ini adalah data-data yang diperoleh dari penelusuran kepustakaan.melaksanakan kegiatan usahanya terletak di Jalan Pekan Raya nomor 13 A. Kabupaten Deli Serdang. Adapun alasan dipilihnya lokasi tersebut adalah karena Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Medan merupakan salah satu Bank Pembiayaan Rakyat Syariah dimana banyak perjanjian pembiayaan murabahah yang dilakukan dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Sumber Data. Sumber data dalam penelitian ini adalah terdiri dari dua sumber. b. dimana dua orang atau lebih bertatap muka mendengarkan langsung informasi atau keterangan-keterangan mengenai masalah yang diteliti. Kecamatan Percut Sei Tuan. literatur-literatur. makalah. 3. yaitu: a. yaitu proses tanya jawab dalam penelitian yang berlangsung secara lisan. untuk mendapatkan data pendukung. Data primer Data primer dalam penelitian ini diperoleh dengan cara pengumpulan data secara langsung melalui wawancara. juga dilakukan penelitian pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah lainnya. Selain itu. yaitu pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah dan juga pada beberapa nasabah debitur dari Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. peraturan perundang- .

Pengumpulan data dilakukan dengan cara studi dokumen. yaitu studi dokumen atau bahan pustaka. Penerbit UI Press. Lihat: Soerjono Soekanto. buku-buku atau literatur. maka dalam menganalisis data yang digunakan adalah analisa kualitatif. Terhadap Data Primer. baik data primer maupun sekunder. Alat Pengumpul Data. karya ilmiah seperti makalah. Selanjutnya bahan hukum tersier adalah bahan yang memberikan petunjuk ataupun penjelasan terhadap bahan-bahan hukum primer dan sekunder. pengumpulan data dilakukan melalui wawancara kepada pihak-pihak yang ada kaitannya dengan permasalahan yang diteliti. yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan logis agar dapat memberikan jawaban atas Bahan hukum primer adalah bahan-bahan hukum yang mengikat. sekunder dan tersier. 5. Lihat: Soerjono Soekanto. hal.undangan serta sumber-sumber lainnya yang berhubungan dengan penyusunan tesis ini yang dapat dibedakan atas bahan hukum primer.55 46 Di dalam penelitian dikenal tiga jenis alat pengumpul data.45 4. jurnal. Jakarta.66 45 . Ibid. dan segala tulisan yang mempunyai hubungan dengan permasalahan yang diteliti. Untuk mendapatkan hasil yang objektif dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya secara ilmiah. maka data dalam penelitian ini diperoleh melalui: a. hal. yaitu dengan menghimpun data yang berasal dari kepustakaan yang berupa peraturan perundang-undangan. pengamatan atau observasi. 1986. yakni berupa normanorma hukum seperti antara lain: peraturan perundang-undangan. Pengantar Penelitian Hukum.46 a. dan wawancara. Terhadap Data Sekunder. Analisis Data Setelah semua data dalam penelitian ini diperoleh. artikel-artikel yang terdapat pada majalah-majalah maupun koran. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer.

permasalahan yang telah dipaparkan dan selanjutnya dianalisa secara kualitatif dengan kalimat yang sistematis dan akhirnya ditariklah suatu kesimpulan dengan cara deduktif. .

cit. Merupakan jaminan tambahan Diserahkan oleh debitur pada bank 3. Pengertian Jaminan Istilah jaminan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda yaitu zekerheid atau cautie. Unsur-unsur dari suatu agunan adalah : 1. dimana tujuan agunan ini adalah untuk mendapatkan fasilitas dari bank. 2. hal. Jaminan ini diserahkan oleh debitur oleh pihak yang membutuhkan dana pada bank. Agunan dalam konstruksi ini merupakan jaminan tambahan (accessoir). Untuk mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan 47 Salim Hs.47 Selain istilah jaminan dikenal juga istilah agunan. Pandangan Umum Tentang Jaminan 1. Zekerheid atau cautie mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhinya tagihannya. disamping pertanggungjawaban debitur terhadap barangbarangnya. 21 .BAB II KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH A. op. istilah jaminan dalam Pasal 1 Angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan yaitu : “Jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah”.

Jaminan menurut Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan diberi arti sebagai “keyakinan akan i’tikad baik dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”.48 Sedangkan dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, tidak ada menyebutkan tentang jaminan tetapi disebut dengan agunan. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa agunan merupakan jaminan tambahan, baik berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak yang diserahkan oleh pemilik agunan kepada Bank Syariah dan/atau Unit Usaha Syariah, guna menjamin pelunasan kewajiban nasabah penerima fasilitas. Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.49 Dalam Seminar Pembinaan Badan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Jogjakarta tanggal 20 sampai dengan 30 Juli 1977 disimpulkan pengertian jaminan. Jaminan adalah “Menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda.50 Pengertian jaminan tersebut memiliki kesamaan dengan pengertian jaminan
Rachmadi Usman, Aspek -Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia, Gramedia Pusaka Utama, Jakarta, 2001, hal.282 49 Hermansyah, op. cit, hal. 68 50 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-Bab tentang Kredit Perbankan, Gadai dan Fidusia, Cetakan IV, Bandung, Alumni 1987, hal. 227-265
48

yang dikemukakan oleh Hartono Hadisoeprapto dan M.Bahsan. Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Menurut M.Bahsan, jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”.51 Dengan adanya pemberian jaminan oleh pihak debitur kepada kreditur, dimaksudkan dapat memberikan keyakinan bahwa pemberian fasilitas pembiayaan akan dilunasi sesuai dengan perjanjian. Untuk dapat memberikan keyakinan tersebut maka sesuatu yang menjadi jaminan harus memenuhi persyaratan baik secara hukum/ yuridis maupun secara ekonomis yang baik dan benar. Syarat-syarat hukum/yuridis meliputi: a. Jaminan harus mempunyai wujud nyata (tangiable). b. Jaminan harus merupakan milik debitor dengan bukti-bukti surat-surat autentiknya. c. Jika jaminan berupa barang yang dikuasakan, pemiliknya harus ikut menandatangani akad kredit/ pembiayaan. d. Jaminan tidak dalam proses pengadilan. e. Jaminan bukan sedang dalam keadaan sengketa. f. Jaminan bukan yang terkena proyek pemerintah.52
51 52

Salim Hs.Op.cit, hal. 22 H. Malayu SP Hasibuan, Dasar-Dasar Perbankan, Citra Aditya Bakti, Jakarta, 2001, hal

110

Syarat-syarat ekonomis jaminan: 1) Jaminan harus mempunyai nilai ekonomis pasar. 2) Nilai jaminan kredit/ pembiayaan harus lebih besar dari pada pembiayaan. 3) Marketability yaiut jaminan harus mempunyai pasar yang cukup luas atau mudah dijual.

4) Ascertainability of value yaitu jaminan kredit/ pembiayaan yang diajukan oleh
debitur harus mempunyai standar harga tertentu (harga pasar).

5) Transferable yaitu jaminan kredit/pembiayaan yang diajukan debitur harus
mudah dipindahtangankan baik secara fisik maupun hukum.53 Oleh karena lembaga jaminan mempunyai tugas melancarkan dan mengamankan pemberian kredit/ pembiayaan, maka jaminan yang baik (ideal) adalah: a) Yang dapat secara mudah membantu memperoleh pembiayaan/kredit itu oleh pihak yang memerlukannya. b) Yang tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari pembiayaan/kredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya. c) Yang memberikan kepastian kepada si pemberi pembiayaan/kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu dapat mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya si penerima (pengambil) fasilitas pembiayaan/kredit.54 Dalam hukum Islam, seluruh mazhab hukum syariah tidak membenarkan
ibid, hal 111 R.Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Citra Aditya bakti, Bandung, 1996, hal 3
54 53

”56 Kafalah dibagi menjadi dua bagian. hal 4141. 2002. Prenada Media. M. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. yakni menjamin atau menanggung. Beirut. dan za’aamah. yang dikenal dengan istilah rahn. hamalah. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. Secara umum jaminan dalam hukum Islam (fiqh) dibagi menjadi dua. addhamin atau al-za’im) untuk menghadirkan orang yang ia tanggung kepada yang janjikan tanggungan (makful lah). yaitu adanya kesediaan pihak penjamin (al-kafil. dalam makalah AH. Jakarta. yaitu jaminan yang berupa orang (personal guarancy). Kafalah dengan jiwa dikenal pula dengan kafalah bi al-wajhi. Namun dalam perbankan syariah. ada akad yang disebut dengan rahn. yaitu kafalah dengan jiwa (kafalah binnafs) dan kafalah dengan harta (kafalah bil-maal). 2003. al-fiqh al-Islamy waa adillatuhu. hal 227 Wahbah Zuhaili. Kafalah menurut etimologi berarti al-dhamanah.Ag.55 Sehingga. cet 6. Dar al-fikr. dan yang kedua adalah jaminan berupa harta benda. yang mengandung makna ”tetap dan tertahan”. Azharuddin Lathif. ketiga istilah tersebut memiliki arti yang sama. 56 55 . Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. garis-garis Besar Fiqih. Amir Syarifuddin. para ulama memaknainya sebagai “menjadikan barang berharga sebagai jaminan suatu hutang”. yang sering dikenal dengan istilah homan atau kafalah. Sedangkan menurut terminologi kafalah adalah “jaminan yang diberikan kafiil (penanggung) kepada pihak ketiga atas kewajiban/prestasi yang haris ditunaikan pihak kedua (tertanggung). Jakarta.meminta jaminan untuk akad yang bertujuan untuk melakukan transaksi berdasarkan kemitraaan. agunan itu berhubungan dengan hutang piutang yang timbul dari padanya.

M. maksudnya adalah jaminan bahwa jika arang yang dijual ternyata mengandung cacat. ketiga. yaitu kewajiban yang mesti ditunaikan oleh dhamin atau kafil dengan pembayaran (pemenuhan) berupa harta. kedua. seperti mengembalikan barang yang di-ghashab dan menyerahkan barang jualan kepada pembeli. kafalah dengan penyerahan benda. karena waktu yang terlalu lama atau karena hal-hal lainnya.Kafalah yang kedua adalah kafalah harta. yaitu kewajiban membayar hutang yang menjadi beban orang lain. maka penjamin (pembawa barang) bersedia memberi jaminan kepada penjual untuk memenuhi kepentingan pembeli (mengganti barang yang cacat tersebut). disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. kemudian si pemilik harta tersebut diperbolehkan Gemala Dewi. jaminan.57 Akad arrahn dalam istilah hukum positif disebut dengan barang jaminan/agunan. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. 58 57 . hal. yaitu kewajiban menyerahkan benda-benda tertentu yang ada di tangan orang lain. 303. Sedangkan rahn. kekal. secara etimologi berarti tetap. Jakarta. dalam makalah AH Azharuddin Lathif.cit. Kafalah harta ada tiga macam. 1978. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. syarh al-shagir bi syarh ash-shawi. op. Mesir. 133 Ad-Dardir. kafalah bi al-dayn. Maksud menahan sesuatu barang adalah barang yang mempuyai nilai harta menurut pandangan syara’ yang dijadikan sebagai jaminan hutang. kafalah dengan ‘aib. jilid III hal.Ag. Sedangkan menurut istilah ar-rahn adalah harta yang dijadikan pemiliknya sebagai jaminan hutang yang bersifat mengikat.58 Akad rahn menurut syara’ adalah menahan sesuatu dengan cara yang dibenarkan yang memungkinkan untuk ditarik kembali. Dar al-fikr. yaitu: pertama.

seperti rumah dan tanah. tidak termasuk manfaat sebagaimana yang dikemukakan ulama mazhab Maliki.mengambil hutang seharga nilai barangnya atau sebahagian. yaitu dalam hal ini adalah bank. Apabila barang jamainan itu berupa benda tidak bergerak. Para ulama fiqh sepakat mengatakan bahwa ar-rahn baru dianggap sempurna apabila barang yang dirahnkan itu secara hukum telah berada di tangan pemberi hutang. demikian 59 Muamalat Institute. Barang yang termasuk rahn adalah transaksi yang menggunakan surat berharga (sebagai jaminan dengan barang). Oleh karena itu jika barang jaminan berupa tanah. tapi dapat berupa alat bukti hak (sertifikat). Barang jaminan itu boleh dijual apabila hutang tidak dapat dilunasi dalam waktu yang disepakati kedua belah pihak. Syarat yang terakhir (kesempurnaaan ar-rahn) oleh para ulama disebut almarhun (barang jaminan dikuasai secara hukum). cukup surat-surat jaminan tanah itu atau surat-surat rumah itu yang dipegang oleh pemberi hutang. Syarat ini menjadi penting karena Allah dalam Surat Al-Baqarah ayat 283 menyatakan “fa rihanun magbudhah” (barang jaminan itu dikuasai [secara hukum]). dan uang yang dibutuhkan telah diterima peminjam uang.59 Defenisi ini mengandung pengertian bahwa barang yang boleh dijadikan jaminan atau agunan hutang itu hanya yang bersifat materi. Tentu saja penyerahan barang dari orang yang berhutang kepada bank yang memberikan pembiayaan itu sesuai dengan barang jaminannya. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. maka tidak mungkin tanah itu diberikan secara fisik. Artinya barang jaminan itu berada dalam kekuasaan orang yang memberikan pembiayaan. 1999 .

maka bank dapat meminta nasabah untuk menyerahkan 60 Salim HS. Untuk jaminan yang diberikan oleh pihak lain atas kewajiban prestasi yang harus dilaksanakan oleh pihak yang dijamin (debitur) kepada pihak yang berhak menerima pemenuhan kewajiban (kreditur) disebut dengan kafalah. maka yang diserahkan dapat berupa alat bukti kepemilikannya (BPKB). rahn diaplikasikan kedalam dua bentuk yaitu : (1) Sebagai produk pelengkap Rahn dipakai sebagai produk pelengkap. sedangkan jaminan yang terkait dengan benda/harta yang harus diberikan ebitur (orang yang berhutang) kepada kreditur (orang yang berpiutang) disebut dengan rahn. Sebagai perbandingan. op. mudharabah.juga jika jaminan itu mobil atau sepeda motor. yaitu jaminan materiil (kebendaan) dan jaminan immateriil (perorangan.cit. Dari uraian tentang kedua konsep jaminan tersebut. jelas bahwa eksistensi jaminan diakui dalam hukum Islam.60 Dalam dunia perbankan. hal 23 . artinya sebagai akad tambahan. dan lainnya. Sedangkan jaminan perorangan tidak memberikan hak mendahului atas benda-benda tertentu. jaminan digolongkan menjadi dua macam. Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri “kebendaan” dalam arti memberikan hak mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang bersangkutan. tapi hanya dijamin oleh harta kekayaan seorang lewat orang yang menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan. jaminan (collateral) terhadap produk lain seperti dalam pembiayaan ba’i almurabahah. bortogh). dalam sistem yang berlaku di Indonesia.

Gadai (pand) diatur dalam Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1160 KUH Perdata. Sedangkan hipotek diatur dalam Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH Perdata.jaminan. (2) Sebagai produk tersendiri Dibeberapa negara Islam. maka barang gadai akan dikembalikan pada nasabah. akad rahn telah dipakai sebagai alternatif dari pegadaian konvensional. 2. penjagaan serta penaksiran. Bank dapat menahan barang nasabah sebagai konsekuensi dari akad tersebut. Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jaminan yang masih berlaku dalam KUH Perdata hanyalah gadai (pand) dan hipotek kapal laut dan pesawat udara. yang dipungut dari nasabah adalah iaya penitipan. dalam rahn. Apabila pinjaman telah lunas. Keuntungan yang diperoleh bank hanya berasal dari biaya-biaya tersebut diatas. Bedanya dengan pegadaian biasa. nasabah tidak dikenakan bunga. Dasar Hukum Jaminan di Indonesia Adapun yang menjadi dasar hukum jaminan di Indonesia yang merupakan sumber hukum jaminan tertulis adalah : a. Ketentuan tentang hipotek atas tanah kini sudah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak . diantaranya adalah Malaysia. sedangkan hipotek atas tanah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. pemeliharaan.

b. 33. . 1847 Nomor 23. Ketentuan-ketentuan yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal 51 dan Pasal 57 UUPA. Sedangkan dalam Pasal 57 UUPA berbunyi “Selama Undang-Undang mengenai hak tanggungan tersebut dalam Pasal 51 belum terbentuk. yaitu Buku I tentang Dagang pada umumnya. Jumlah Pasal KUHDagang sebanyak 754 Pasal dan Pasal-pasal yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal-pasal yang berkaitan dengan hipotek kapal laut. Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. sedangkan ketentuan yang masih berlaku. 1937-190”. hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25. 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Stb.Tanggungan. hanya ketentuanketentuan yang berkaitan dengan hipotek kapal laut dan pesawat udara. UHDagang terdiri atas 2 Buku. maka yang berlaku adalah ketentuanketentuan mengenai hypotheek tersebut dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan credietverband tersebut dalam Stb. c. Pasal 51 UUPA berbunyi “Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik. yaitu Pasal 314 sampai dengan Pasal 316 KUH Dagang. Jaminan diatur dalam KUHDagang dalam Stb. dan 39 diatur dengan Undang-Undang”. an Buku II tentang hak-hak dan kewajiban yang timbul dalam pelayaran. yang muatannya 20 m3 lebih.

sehubungan dengan perkembangan tata perekonomian Indonesia. Terhadap tanah yang belum bersertifikat. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 tentang Pelayaran berbunyi: 1) Kapal yang telah didaftar dapat dibebani hipotek. e. dan hapusnya jaminan fidusia. untuk . pengalihan. f. Tujuan pencabutan ketentuan yang tercantum dalam Buku II KUHPerdata dan Stb. dan eksekusi jaminan fidusia. Undang-Undang ini mencabut berlakunya hipotek sebagaimana yang diatur dalam Buku II KUH Perdata. yaitu dengan lembaga Hak Tanggungan. 1937-190 adalah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan.d. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. Oleh karena itu. karena hanya tanah yang bersertifikat saja yang dapat dijaminkan. 1908-542 sebagaimana telah diubah dalam Stb. sepanjang mengenai tanah dan ketentuan mengenai credietverband dalam Stb. tentu tidak bisa dijaminkan dengan lembaga jaminan yang berlaku di Indonesia. 2) Ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah. 1937190. hak mendahulu. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Hal-hal yang diatur dalam Undang-Undang ini meliputi pembebanan pendaftaran. Undang-Undang ini terdiri atas 7 Bab dan 41 Pasal. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran.

dan rumah bersertifikat.mengatasinya biasanya pihak bank menggunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk mengikat perjanjian tersebut. Untuk pengikatan atas jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan tidak bersertifikat. bangunan. bagian ketiga Pasal 19 tentang penilaian agunan. tetapi Bank Indonesia dalam Peraturan Bank Indonesia No. walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya. untuk agunan berupa tanah. Dalam pasal 20 disebutkan. gedung.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. dan rumah tinggal. tanpa hak tanggungan. dilakukan dengan pembuatan akta kuasa menjual. mengakui dan menerima tanah tidak bersertifikat menjadi barang jaminan. Untuk tanah tidak bersertifikat. nilai agunan yang dapat diperhitungkan paling tinggi sebesar: a) 80% dari nilai tanggungan untuk agunan berupa tanah bangunan dan rumah bersertifikat yang diikat dengan hak tanggungan. Akta tersebut didasarkan pada asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. akta tersebut dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. . hak pakai. c) 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. b) 60% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah.

bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. ada pula yang mendasarkannya pada Pasal 1320 KUH Perdata61 . Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan. maka asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan salah satu faktor yang sangat penting. sehingga tidak ada perjanjian kalau kesepakatan dan persetujuan tidak ada. diharuskan oleh kepatutan.” Jadi. 61 Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan. semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang menyebutkan. setiap orang yang membuat perjanjian. kebiasaan dan undang-undang. kebiasaan dan undang-undang. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian.Sebagai salah satu asas yang ada dalam kaedah hukum perjanjian. Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. Karena dalam setiap perjanjian harus ada kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak yang berjanji. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. bahwa untuk sahnya perjanjian-perjanjian diperlukan . dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. Kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini didasarkan pada Pasal 1338 ayat 1 KUH Perdata.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. yang mengatur tentang syarat-syarat sahnya sebuah perjanjian. yang menyebutkan bahwa: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah.

4 . Hal ini juga tidak terlepas dari sifat Buku III KUH Perdata. Jakarta. yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. hal. undang-undang memberi hak dan kewenangan pada setiap orang untuk dapat memindahkan hak dan wewenangnya kepada orang lain melalui pemberian kuasa. kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 2007. (4) Bebas menentukan bentuk perjanjian. Hal ini juga didasarkan pada teori hukum perikatan atau perjanjian. dengan ketentuan. bahwa pemindahan hak dan wewenang itu harus berdasarkan pada kesepakatan dan persetujuan kedua belah pihak. (3) Bebas menentukan isi atau klausul perjanjian.Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan suatu dasar yang menjamin kebebasan orang dalam melakukan perjanjian. dan suatu sebab yang halal. Tentang kebebasan untuk mengadakan perjanjian ini. yang hanya merupakan hukum yang mengatur sehingga para pihak dapat mengenyampingkannya. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. empat syarat.dan (5) Kebebasan-kebebasan lainnya yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.62 Apabila terjadi wan prestasi. maka Akta Pengakuan Hutang Dengan Kuasa Menjual Dan Pemberian Jaminan menjadi dasar bagi bank untuk melakukan eksekusi. diantaranya : (1) Bebas menentukan apakah ia akan melakukan perjanjian atau tidak. Ahmadi Miru menyebutkan lagi dalam Bukunya sebagai berikut : Kebebasan berkontrak memberikan jaminan kebebasan kepada seseorang untuk secara bebas dalam beberapa hal yang berkaitan dengan perjanjian. (2) Bebas menentukan dengan siapa ia akan melakukan perjanjian. kecuali terhadap pasalpasal tertentu yang sifatnya memaksa. suatu hal tertentu. 62 Ahmadi Miru. RajaGrafindo Persada.

”63 Jaminan dibolehkan dalam Islam karena berdasarkan Hadits Riwayat Abu Daud Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Karya Toha Putra. Fungsi Jaminan dalam Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada bank dengan prinsip syariah. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. Tapi perjanjian antara kedua belah pihak yang memperjanjikan akan menjual barang jaminan yang diperkuat lagi dengan akta surat kuasa menjual yang dibuat dalam sebuah akta otentik oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang yaitu notaris. hal ini diperbolehkan sesuai dengan petunjuk dalam surat al-baqarah ayat 283: “Jika kamu dalam perjalanan (dan bermuamalah tidak secara tunai) sedang kamu tidak memperoleh seorang penulis. Hal ini diperlukan oleh bank untuk menjaga dana masyarakat yang disimpan dan dikelola oleh bank. diperbolehkan untuk meminta jaminan. tentu ini adalah solusi terbaik yang tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku apabila terjadi kasus ingkar janji dari pihak nasabah. dapat menguatkan posisi bank guna menjamin kepastian pembayaran kembali dana yang telah dikeluarkannya pada nasabah. 3. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah AlQur’an. memang Akta Pengakuan Hutang dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual yang digunakan untuk menjadikan tanah belum bersertifikat sebagai jaminan bukanlah merupakan sebuah lembaga jaminan. sama halnya dengan perjanjian kredit pada bank konvensional. Sehingga dengan pembuatan surat kuasa khusus untuk menjual barang jaminan.Dengan demikian. hal. maka hendaklah ada barang tanggungan yang dipegang. Semarang. 89 63 .

2003. Al-qur’an memerintahkan umat Islam untuk menulis tagihan hutang mereka. bank juga dapat meminta jaminan tambahan. op. hal 309-313 Abdullah Saeed.65 Oleh karena itu. sewaktu menghutang gandum untuk kebutuhan rumah tangganya. hal.dan tarmizi. yang dijadikan jaminan adalah barang yang pengadaannya dibiayai oleh bank. hal ini diceritakan oleh sahabatnya Anas dan kemudian diriwayatkan oleh Ahmad. apabila perlu. dan jika perlu meminta jaminan atas hutang itu. Dalam sejumlah kesempatan.64 Meminta jaminan atas hutang pada dasarnya bukanlah sesuatu yang tercela. Nasai dan Ibnu Majah. baik bank umum syariah maupun bank Pembiayaan rakyat syariah. Sinar Baru Agensindo. juga menerapkan jaminan seperti halnya pada bank-bank konvensional. sesuai dengan petunjuk surat AZ-Baqarah ayat 283 tersebut. Dalam praktek bank Islam. Nabi memberikan jaminannya kepada para krediturnya atas hutang beliau. pada bank dengan prinsip syariah. Jaminan adalah salah satu cara untuk memastikan bahwa hak-hak kreditur tidak akan dihilangkan dan untuk menghindarkan diri dari “memakan harta orang dengan cara yang bathil”. Fiqih Islam. Bukhari. 136 . Nabi bersabda yang maknanya yaitu. demikian menurut Al-Qur’an dan Sunnah. Dalam sejarah Nabi pernah menjaminkan baju besi beliau kepada seorang Yahudi di Madinah. Selain barang yang pengadaannya dibiayai bank yang dijadikan jaminan.cit. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk 64 65 Sulaiman Rasyid. Jakarta. bahwa hutang itu harus dilunaskan dan orang yang menjamin harus juga membayarnya.

yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. Pembiayaan ada kalanya mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan (profit margin). Bank syariah dalam penyaluran dananya kepada nasabah penerima pembiayaan tidak dapat dipastikan memperoleh keuntungan tertentu (modal pembiayaan ditambah return) sebagaimana dalam skim pembiayaan yang mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan. bank syariah berbeda dengan perbankan konvensional yang dalam penyaluran dananya melalui skim kredit. Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad-akad (kontrak) dan prinsip-prinsip operasional transaksi perbankannya yang berdasar pada syariah. Akan tetapi.jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional. yang biasanya berkisar 30%-70%. Hal inilah yang menjadi konsekuensi dari skim pembiayaan dengan prinsip bagi hasil (profit and loss sharing). apabila usaha nasabah berhasil maka akan memperoleh bagi hasil yang lebih besar. sedangkan bank syariah melalui skim pembiayaan. Atas dasar tingkat spekulasi yang tinggi dalam skim pembiayaan. Namun sebaliknya. 40%-60%. Pemikiran lainnya. atau 50%. maka umumnya bank syariah sangat berhati-hati dalam melakukan penyaluran dana melalui . ini karena di antara kedua pihak telah ada kesepakatan bagi hasilnya. Apabila dibandingkan penyaluran dana melalui skim pembiayaan berdasarkan margin keuntungan.50%. namun bentuk jaminannya adalah sama. justru pihak bank sangat memungkinkan mengalami kerugian apabila usaha nasabahnya mengalami kegagalan atau kebangkrutan.

tidak dapat dipungkiri bahwa pada kenyataannya jaminan sangat menentukan tingkat keamanan pembiayaan yang disalurkan oleh bank. sekalipun kondisinya buruk. yaitu: Character. Memang secara teorits bahwa yang terpenting pertama adalah karakter dari nasabah calon penerima pembiayaan (nasabah debitur). pihak bank harus melakukan penelitian dan penilaian yang seksama terhadap calon nasabah debiturnya. nasabah debitur akan tetap berusaha serius dan dengan jujur mengembalikan dana pembiayaan yang telah disepakati dalam perjanjian. dimana dana yang dikelola oleh bank sebagian besar merupakan dana pihak ketiga (nasabah kreditur) baik yang berupa dana tabungan (titipan/wadi’ah) maupun dana investasi yang berupa deposito (mudharabah natau musyarakah). Collateral. Sebagaimana lazimnya bahwa dana nasabah tersebut dalam sewaktu-waktu atau dalam jangka waktu tertentu akan diambil kembali oleh nasabah dengan tambahan keuntungan baik yang berupa bagi hasil (bila merupakan dana investasi) atau bonus (bila berupa dana titipan). Di samping itu.skim ini. karena jika karakternya baik. Namun. yaitu bahwa dana bank adalah dana nasabah. Capacity and Condition of Economy. Terlebih apabila mengingat bahwa bank syariah sebagaimana bank konvensional adalah merupakan lembaga intermediary keuangan. keberadaan agunan menjadi sangat penting. dan hal ini berhubungan dengan filosofi dasar dari dana bank. sebelum memberikan persetujuan pembiayaan. yaitu dengan melakukan prinsip 5C. dana masyarakat. Sebagai wujud dari sikap kehati-hatian bank melakukan penyaluran dananya melalui skim pembiayaan ini. yang oleh karenanya . Capital.

66 . Kenyataan di atas. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. karena debitur bertindak semaunya atau Tan Kamello. bank melakukan penilaian atas jaminan (collateral) sebelum memberikan kredit kepada nasabah debitur dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian. Pentingnya jaminan dalam kredit ataupun pembiayaan bank adalah sebagai salah satu sarana perlindungan hukum bagi keamanan bank dalam mengatasi resiko yaitu agar terdapat suatu kepastian bahwa nasabah debitur akan melunasi pinjamannya. 2006 67 Ibid. menunjukkan bahwa jaminan mutlak diperlukan untuk memberikan kepastian bahwa dana tersebut dapat dikembalikan.harus dilindungi dan digunakan secara sangat hati-hati. atau setidaknya bank tidak akan mengalami kerugian yang begitu besar. maka pengajuan pembiayaan di bank syariah yang menggunakan skim murabahah dikenakan kewajiban memberikan jaminan/ agunan. Medan.67 Atas dasar beberapa pertimbangan tersebut. Untuk memperoleh keyakinan tersebut.66 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan disebutkan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang dijanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. jika misalnya ternyata hanya dapat mengeksekusi jaminan yang telah diberikan. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah.

Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh dilanggar. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. e. Apakah proyek merugikan syiar Islam. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. 109 . c. beruwujud ataupun tidak berwujud. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. baik secara langsung maupun tidak langsung. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. b. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. diantaranya adalah sebagai berikut: a.asal-asalan dalam menjalankan usaha bisnisnya. Pada bank konvensional. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat.cit. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. Dalam perbankan syariah. Op. hanya 68 Gemala dewi. hal. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya.68 Dari hal-hal yang diuraikan diatas. d. f.

orang tersebut sudah sangat dikenal. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang mem butuhkan dana. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan . apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya. Pada bank syariah. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. namun unsur yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. dimana collateral atau njaminan adalah faktor yang penting dalam pemberian pembiayaan. Pertama. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank.sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan.

. agar nasabah dalam melakukan pembelian barang yang pembayarannya dilakukan secara tangguh atau angsur.tersebut adalah kepercayaan. Dengan demikian. jelaslah bahwa urgensi dalam perjanjian murabahah mutlak harus menggunakan jaminan. tidak menyimpang dari ketentuan-ketentuan yang ada di dalam perjanjian yang telah disepakati bersama. Jaminan menempatkan pembeli untuk bertanggung jawab sesuai dengan kesepakatan bersama.

Perbankan Dan Masalah Kredit. Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Barang jaminan adalah suatu perikatan antara kreditur dengan debitur. yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari akan menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangannya. hal. Gatot Supramono. Apabila debitur tidak dapat mematuhi kewajibannya untuk membayar hutangnya kepada kreditur.B. Suatu Tinjauan Yuridis. Tanpa adanya perjanjian para pihak. baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak. Di sana diatur prinsip tanggung jawab seorang debitur terhadap hutang-hutangnya dan juga kedudukan semua kreditur atas tagihan yang dipunyai olehnya terhadap debiturnya. maka segala kebendaan milik debitur dapat dijual kepada umum dan hasil penjualan benda tersebut dibagi kepada para kreditur seimbang sesuai dengan besar piutang masing-masing kreditur.69 Dalam KUHPerdata. 1995. yang menyatakan bahwa segala kebendaan si berhutang. dimana debitur memperjanjikan sejumlah hartanya untuk pelunasan hutang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 56 69 . yaitu yang diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata. ketentuan umum mengenai jaminan diletakkan dalam Pasal 1131 sampai dengan Pasal 1138. Dengan demikian berarti seluruh benda debitur menjadi jaminan bagi seluruh kreditur. Djambatan. apabila dalam waktu yang ditentukan terjadi kemacetan pembayaran hutang si debitur. Jaminan yang terjadi karena undang-undang merupakan jaminan yang keberadaannya ditunjuk undang-undang. Jakarta.

Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya.71 Menurut Pasal 1132 KUHPerdata. 3. kecuali diantara kreditur mempunyai hak untuk didahulukan.70 Debitur dalam perjanjian ini bersifat pasif karena debitur tidak perlu membuat perjanjian jaminan atas harta bendanya. Op. 1999. Seorang debitur boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harta kekayaan debitur. Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta benda debitur saja.Dari Pasal 1131 dapat disimpulkan asas-asas hubungan ekstern debitur sebagai berikut: 1. Perjanjian jaminan ini merupakan 70 71 J. Gatot Supramono. hasil penjualan barang-barang itu dibagibagikan menurut keseimbangan. Tanpa adanya perjanjian yang diadakan para pihak lebih dulu. Selain jaminan yang ditunjuk oleh undang-undang. 4-5. Setiap bagian kekayaan debitur dapat dijual guna pelunasan tagihan kreditur. Bandung. para kreditur mempunyai kedudukan yang disebut dengan kreditur konkuren. Satrio. karena perikatannya sudah diatur oleh undangundang. hal.cit. sesuai dengan asas konsensualitas dalam hukum perjanjian. dimana para kreditur konkuren ini semuanya bersama-sama memperoleh jaminan yang diberikan oleh undang-undang itu. hal 58 . 2. yaitu besar kecilnya piutang masing-masing kreditur. tidak dengan persoon debitur. undang-undang memungkinkan para pihak untuk melakukan perjanjian penjaminan yang ditujukan untuk menjamin pelunasan atau pelaksanaan kewajiban debitur kepada kreditur. Alumni.

perjanjian assesoir yang melekat pada perjanjian dasar atau perjanjian pokok yang menerbitkan hutang piutang antara debitur dengan kreditur. yaitu adanya orang tertentu yang sangup membayar hutang debitur apabila debitur wan prestasi. ataupun bentuk-bentuk jaminan lainnya. hipotek atas 72 Lihat Pasal 1133 KUHPerdata. dan jaminan yang bersifat perorangan. Karena jika debitur lalai memenuhi kewajibannya dan harta kekayaannya tidak mencukupi untuk melunasi semua hutangnya terhadap beberapa kreditur. artinya semua kreditur mempunyai yang sama dan masing-masing memperoleh pembayaran yang proporsional dengan besarnya piutang masing-masing. Jaminan khusus ini dapat berupa jaminan kebendaan. yaitu adanya benda tertentu yang dijadikan jaminan (zakelijk). atau bisa juga karena kreditur memperjanjikannya dengan debitur/ pemberi jaminan. seperti gadai. Pemegang jaminan khusus mempunyai kedudukan sebagai kreditur preferen bisa karena memang telah ditetapkan oleh undang-undang. hipotek. baik jaminan itu dalam bentuk gadai. maka sesuai dengan Pasal 1139 dan 1149 KUHPerdata. .72 Timbulnya jaminan khusus ini karena adanya perjanjian yang khusus diadakan antara kreditur dan debitur yang berupa jaminan yang bersifat kebendaan. kreditur yang demikian hanya memiliki hak atau kedudukan sebagai kreditur konkuren. Apabila dalam perjanjian yang dibuat oleh debitur dengan kreditur tidak ada suatu perjanjian tambahan apapun. maka sesuai dengan Pasal 1132 KUHPerdata. kreditur yang bersangkutan bukanlah kreditur yang diistimewakan.

penjudi. Bank harus memiliki kepercayaan. atau orang-orang yang tidak memiliki integritas untuk membayar pembiayaan yang telah diberikan. baru setelah itu dilihat dari capasity atau kapasitasnya. Capasity (kapasitas) adalah penilaian kemampuan debitur membayar kewajibannya pada bank.kapal laut dan pesawat udara. dilihat juga dari besar . bank juga tidak boleh mengenyampingkan prinsip 5C dalam penilaiannya. Dari prinsip 5C yang dijalankan bank untuk persetujuan pemberian pembiayaan terhadap seseorang. Penilaian character nasabah sangat penting demi kelancaran pembayaran pembiayaan yang diberikan oleh pihak bank kepada nasabah. tanggung-menanggung yang serupa dengan tanggung renteng. prinsip yang paling diutamakan adalah kepercayaan. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. hal dapat dilihat dari bagaimana pembayaran debitur pada pembiayaan sebelumnya apabila ia telah pernah memperoleh pembiayaan sebelumnya. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. dalam pemberian pembiayaan. hak tanggungan dan fidusia. Selain itu dapat juga berupa jaminan perorangan. dan perjanjian garansi (Pasal 1316 KUHPerdata). seperti Penanggung (borg) yaitu orang lain yang dapat ditagih. akibat hak dari tanggung renteng pasif. yaitu bertanggung jawab guna kepentingan pihak ketiga. sangat tidak mungkin pihak bank akan memberikan pembiayaannya kepada seorang pemabuk. Disamping kepercayaan. prinsip yang paling diutamakan adalah character apabila dibandingkan dengan prinsip 5C lainnya dalam proses penilaian pemberian pembiayaan.

yaitu di bawah 5 juta. pelaksanaan operasionalnya lebih lunak apabila dibandingkan dengan bank-bank umum. pada tanggal 2 Desember 2009 73 .penghasilan yang diterimanya. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. melainkan diusahakan terlebih dahulu dengan jalan musyawarah. namun terkadang ada juga pembiayaan yang diberikan tanpa adanya jaminan. Hal ini disebabkan karena kegiatan operasionalnya Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Kemudian juga dapat dilihat dari tidak adanya sengketa yang sampai diajukan ke Pengadilan dalam penyelesaian perkaranya. khususnya pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. apakah dengan perpanjangan waktu pembayaran ataupun dengan kebijakan-kebijakan lain yang telah ditetapkan oleh pihak bank untuk menyelesaikan permasalahan tersebut. Akan tetapi penyimpangan ini sangat jarang terjadi. Debitur juga dapat mengajukan kembali permohonannya apabila jaminannya ditolak setelah ada jaminan yang baru. baik itu bank konvensional maupun bank syariah. pihak bank tidak serta merta langsung mengeksekusi barang jaminan setelah surat peringatan dikeluarkan seperti halnya pada bank-bank lain. ataupun dengan mensurvey secara langsung ke lapangan. Pada Bank Perkreditan Rakyat. Maksud dari perkataan lebih lunak disini adalah terutama pada saat ketika debitur tidak mampu untuk membayar pinjamannya.73 Pembiayaan yang diberikan biasanya harus dengan jaminan dari debitur. Hal ini adalah suatu penyimpangan yang biasanya terjadi apabila debitur tersebut adalah benar-benar dapat dipercaya ataupun permohonannya hanya dengan nilai yang kecil.

(2) Mesin-mesin (3) Pesediaan barang. Jaminan tanah yang dapat diterima Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah: (a) Sertifikat hak milik. seperti: (1) Kendaraan bermotor. Sehingga tanpa adanya jaminan.lebih pada untuk membantu nasabahnya sesuai dengan nilai-nilai syariah. seperti. Jaminan yang bukan kebendaan. Jenis barang jaminan yang diterima Bank Pembiayaan rakyat syariah adalah: a. (c) Hak guna usaha. (8) Bangunan. Jaminan yang bersifat kebendaan. b. (7) Tanah. . (4) Perhiasan (5) Deposito. pembiayaan juga dapat diberikan. (6) Saham. (b) Hak guna bangunan. namun tetap dengan menerapkan prinsip kehati-hatian. (2) Jaminan perusahaan (company guarantee) (3) Jaminan bank. (1) Jaminan orang (borgtocht).

pada tanggal 2 Desember 2009 75 Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah 74 . dan deposito. Jaminan perseorangan juga diterapkan. tanah yang belum bersertifikat tetap diterima oleh bank sebagai jaminan hutang. Hal ini mengingat walaupun dinilai dengan jumlah yang lebih kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. Selain itu. yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya75. (f) Surat jual beli. yaitu Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. dan kalaupun ada biasanya dapat diselesaikan dengan baik. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.(d) Sertifikat camat. sesuai dengan peruntukannya untuk membantu masyarakat ekonomi mikro. namun hanya merupakan jaminan tambahan dari jaminan pokoknya. (e) Sertifikat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. jenis jaminan yang biasanya diterima adalah tanah yang belum bersertifikat.74 BPKB kendaraan bermotor. yaitu tanah dengan SK Camat (hampir 90% dari keseluruhan jaminan yang diterima oleh bank). dan juga dengan nilai yang sangat kecil. Walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya secara baku. bank juga merasa memiliki tanggung jawab sosial kepada masyarakat. sehingga secara moril tetap bank menerima tanah yang belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. Walaupun demikian. pada prakteknya pihak bank tidak pernah mengalami kesulitan untuk memperoleh angsuran dari debitur. tanah yang belum bersertifikat tetap memiliki nilai. dan juga biasanya permohonan pembiayaan yang diajukan dengan jumlah kecil dan dilakukan di bawah tangan.

namun jaminan ini sangat jarang terjadi. Namun. Berikut tabel hasil wawancara yang . juga diakui oleh beberapa nasabah debitur bank yang diberikan pembiayaan padanya. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan. sehingga mereka merasa kesulitan dalam memperoleh pinjaman. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah bersertifikat. (3) Kuasa menjual.jaminan kebendaan. Jaminan tersebut di atas merupakan jaminan tambahan atas pembiayaan yang diberikan. (2) Fidusia. Jadi dengan demikian. (4) Hak tanggungan. Kenyataan besarnya pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat di Bank Pembiyaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. sebagai jaminan pokoknya. maka telah sangat menolong perbaikan kualitas kehidupannya. jenis jaminan yang ada Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah: (1) Gadai. sesuai dengan sifatnya yang accessoir. barang yang dibeli secara murabahah itulah yang menjadi jaminan utamanya. berupa barang jaminan dalam bentuk BPKB kendaraan bermotor. Nasabah debitur beranggapan. berupa barang jaminan dalam bentuk deposito (yang disimpan oleh bank adalah surat bilyet deposito). Hal ini dikarenakan sebagian bank-bank umum tidak menerima tanah belum bersertifikat mereka sebagai jaminan hutang. dengan diterimanya tanah mereka sebagai jaminan.

tidak satu lembaga jaminanpun yang mengatur tentang tanah yang belum bersertifikat di dalamnya. Pada prakteknya di lapangan. Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah. terutama pada kredit 76 Data primer yang telah diolah dari wawancara terhadap bank dan nasabah debitur .76 C. Namun.dilakukan penulis dengan beberapa nasabah debitur Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Dalam sistem hukum Indonesia dikenal ada beberapa lembaga jaminan. tanah yang belum bersertifikat sangat banyak dijadikan sebagai jaminan hutang oleh masyarakat.

dimana Akta Kuasa Menjual tersebut bukanlah bagian dari Akta Pengakuan Hutang. dimana surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta tersebut.ataupun pembiayaan pada bank perkreditan rakyat. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. namun tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang itu sendiri. pada tanggal 2 Desember 2009 78 Hasil wawancara dengan Ali Aman.78 Bank Indonesia juga melihat kebutuhan ini. baik itu bank konvensional maupun syariah.77 Hal yang sama juga terjadi pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah yang menerima hampir 60% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. Oleh karena itu. Account Officer Bank Pembiayaan Rakyat Syariah AlWashliyah. dalam Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. pada tanggal 2 Desember 2009 77 . diatur tentang nilai agunan Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Masyarakat ekonomi bawah sangat banyak bergantung kepada tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. Bentuk lainnya. biasanya dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Memberikan Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. dan oleh karena itu. biasanya digunakan surat kuasa menjual untuk mengisi kekosongan hukum tersebut. Akta Kuasa Menjual dibuat terpisah dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan. Surat kuasa menjual itu dapat dibuat tergabung dengan akta pengakuan hutang debitur. Hal ini dapat dilihat pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang menerima hampir 90% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan.

Itupun apabila pembiayaan yang diberikan lebih dari 25 juta rupiah. disamping aqad perjanjian murabahah itu sendiri tentunya. selebihnya tidak. Dari keseluruhan nasabah yang mengajukan pembiayaan. walaupun diterimanya tanah belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. berkisar dari 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih kecil dari 25 juta rupiah. mengingat pembuatan sertifikat memakan biaya yang besar. Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. bagi sebagian nasabah menimbulkan suatu permasalahan juga. Tanah dinilai berdasarkan Nilai Jual Objek Pajaknya. hanya 5% . Terlebih karena jumlah pembiayaan yang disalurkan oleh bank pembiayaan rakyat. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.10% yang menaikkan status hak tanahnya ke dalam sertifikat. terutama Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani bernilai kecil. pada tanggal 2 desember 2009 79 . bukan berdasarkan harga pasar yang berlaku. Walaupun nilainya kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. hal ini cukup membantu kesulitan masyarakat ekonomi mikro. yaitu dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. karena bank hanya memberikan pilihan pada nasabah. sehingga ditakutkan akan memberatkan nasabah debitur nantinya.yang dapat diperhitungkan adalah 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. Pengikatan yang dilakukan pun hanya dengan akta notaris. maka hanya dibuat surat di bawah tangan antara nasabah debitur dengan bank.79 Akan tetapi.

mengapa tidak menggunakan lembaga jaminan semisal Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia untuk menjamin hutang-hutang nasabahnya. Hal ini yang kemudian menimbulkan tanda tanya di benak nasabah dan menjadi kekecewaan tersendiri bagi dirinya. disamping prosesnya panjang. sedangkan bangunan yang telah didirikan di atasnya tidak dilaporkannya. maka dia akan memperoleh pembiayaan sesuai yang dibutuhkannya. Memang ada nasabah yang dibiayai antara 100 juta rupiah .Hal ini menyebabkan nilai tanahnya menjadi lebih kecil. yang menyebabkan nilai tanah semakin kecil. juga nasabah atau debitur mengeluarkan dana yang cukup besar. sehingga bangunan tersebut tidak dikenakan pajak. karena nasabah debitur telah membayangkan dengan jaminan tanah yang dimilikinya. Menurut keterangan Mailiswarti di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Penurunan nilai tanah berdasarkan NJOP ini biasanya terjadi karena nasabah hanya membayar pajak untuk tanah miliknya. Kondisi inilah yang menjadi alasan bagi Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Terlebih lagi nilai tanah yang dihitung hanya 50% dari NJOPnya. bahwa jumlah dana pembiayaan yang dikeluarkan oleh bank umumnya pada kisaran antara 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta. penggunaan surat kuasa menjual merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam eksekusi barang jaminan karena hutang tidak dibayar. Dalam praktek perbankan. beliau menyatakan. dari pada yang menurut nasabah seharusnya dapat dinilai lebih tinggi. Apabila menggunakan lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau fidusia. Hal ini justru akan memberatkan nasabah.

Hal ini dilakukan oleh bank. Sehingga antara pengeluran yang harus dibayar nasabah sebagai kewajibannya untuk mendapatkan dana pembiayaan dari bank. Karena biaya yang dikeluarkan tersebut adalah merupakan tanggungan nasabah. Sehingga langkah yang paling effisien dan effektif adalah dengan menggunakan Akta Surat Kuasa Menjual. Padahal nasabah hanya menerima dana pembiayaan dari bank besarannya hanya sekitar antara 5 Juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. menjadi tidak sebanding. adalah untuk menghindari biaya administrasi ataupun biayabiaya lainnya yang terlalu tinggi. dengan dana pembiayaan yang diterimanya sebagai hutang dan harus dibayarnya pada bank. tetapi kasusnya kecil sekali.sampai 200 juta rupiah. . nasabah harus mengeluarkan biaya yang terlalu besar. Jadi dengan pinjaman atau hutang yang jumlahnya relatif kecil.

80 Menurut bahasa Eropa (Italia). mengedarkan mata uang.BAB III RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A. 2003. pengawasan Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo. Bank disebut demikian karena pada abad pertengahan orang-orang yang memberikan pinjaman melakukan usahanya diatas bangku-bangku. Mengapa Memilih Bank Syariah?. Meskipun demikian. bank berasal dari kata “Banco” yang artinya bangku atau counter. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. seperti memberikan pinjaman. Bogor.pdf diakses pada 22 Desember 2009. 16 81 A. hal. Secara etimologis. Kata tersebut dipopulerkan karena segala aktifitas pertukaran uang orang-orang Italia menggunakan bangku atau counter. 2005.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Syariah_Berkeadilan. Ghalia Indonesia. 80 .rumahilmuindonesia. Riawan Amin.81 A. yaitu dari kata banca yang berarti bangku/ tempat duduk. perkembangan perbankan agak tersendat bahkan sampai zaman European Renaissence. kata bank berasal dari bahasa Italia.Abdurrahman dalam Ensiklopedi Ekonomi Keuangan dan Perdagangan mengartikan bank sebagai suatu jenis lembaga keuangan yang melaksanakan berbagai macam jasa. kemudian bank yang secara resmi menggunakan deposito adalah Barcelona pada 1401. Bank pertama yang sudah berdiri di Italia pada waktu itu adalah di kota Venice tahun 1157. Perbankan Syariah Secara Umum. http://www.

yang artinya pertukaran (exchange). yaitu penjualan mata uang dengan mata uang yang lain. Namun demikian sama artinya dengan kata bank. Riawan Amin. membiayai usaha perusahaan-perusahaan dan lain-lain.terhadap mata uang.” “Bank Umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. bertindak sebagai tempat penyimpanan benda-benda berharga. A. dan Bank Perkreditan Rakyat disempurnakan menjadi sebagai berikut: “Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau dalam ke bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Bank Umum. op.83 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Pasal 1 pengertian Bank.” Mishkin secara sederhana menjelaskan bank sebagai lembaga keuangan yang menerima deposito dan memberikan pinjaman. Op.cit. . Kata mashrif sendiri merupakan istilah nama untuk suatu tempat. Dia juga menjelaskan bahwa bank merupakan perantara keuangan (financial intermediaries).cit.82 Bank menurut bahasa Arab berasal dari kata mashrif.” “Bank Perkreditan Rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. sehingga menimbulkan 82 83 Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo.

84 Bank Indonesia mengkategorikan fungsi bank sebagai sebagai financial intermediaries ini ke dalam tiga hal. fungsi. Oleh karenanya. Nurul hadi menyebutkan. dan nantinya disalurkan bagi masyarakat yang memenuhi kriteria untuk meningkatkan produktifitas usaha.interaksi antara orang yang membutuhkan pinjaman untuk membiayai kebutuhan hidupnya. http://blognyamyun. Sedikit perbedaannya A. Bank sebagai lembaga intermediary ini juga diterapkan oleh bank-bank syariah. karena dana yang dihimpun oleh bank adalah dana yang berasal dari masyarakat. yaitu sebagai lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan.html. sebagai lembaga yang menyalurkan dana ke masyarakat dalam bentuk kredit. dengan orang yang memiliki kelebihan dana dan berusaha menjaga keuangannya dalam bentuk tabungan dan deposito lainnya di bank. Oleh karena itu bank sebagai lembaga intermediary memang harus diatur secara ketat. bank tetap harus meminta jaminan untuk kepastian pengembalian hutangnya. bahwa bank syariah adalah merupakan lembaga keuangan yang unik. di mana bukan hanya sebagai lembaga Karakteristik perbankan (pengertian. walaupun prinsip utama dalam pembiayaan yang diberikan oleh bank syariah adalah kepercayaan.blogspot. karena menimbulkan aliran dana dari pihak yang tidak produktif kepada pihak yang tidak produktif dalam mengelola dana.com/2008/08/karakteristik-perbankan-pengertian. dan ruang lingkup usaha bank). Financial intermediaries ini merupakan suatu aktivitas penting dalam perekonomian. dan sebagai lembaga yang melancarkan transaksi perdagangan dan peredaran uang. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 84 .

institutional and individual. meminjamkan uang uang untuk keperluan konsumsi ataupun bisnis.86 Kedudukan bank syariah dalam hubungannya dengan nasabah adalah mitra investor dan pedagang.intermediary seperti layaknya bank konvensional tetapi juga sebagai investment banking. Nurul Hadi. who have money to invest. Hal ini tidak mungkin dilakukan oleh bank konvensional. Woefel menjelaskan investement banking sebagai berikut: The investement banker is the middleman between issuers of securities requiring capital (publik bodies as well as private business firms) and the ultimate investors. http://www. dapat memiliki aktiva tetap yang dapat disewakan.radarbanjarmasin.com/berita/index. serta melakukan pengiriman uang telah lazim dilaksanakan sejak zaman Rasulullah Saw. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. Oleh karena itu para bankir syariah harus merubah paradigma baik secara konseptual maupun tindakan.87 Dalam perbankan Islam. konsep bank bukanlah suatu konsep yang baru. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 86 Ibid 87 Ibid 85 .asp?Berita=Opini&id=39924. Oleh karena itu pemenuhan kebutuhan permodalan (equity financing) baik melalui skim musyarakah (joint venture profit sharing) maupun melalui skim mudharabah (trustee profit sharing) dan kebutuhan pembiayaan (debt financing) dilakukan melalui metoda investasi dan metoda jual-beli (Bai’). Praktek-praktek perbankan seperti menerima titipan harta. artinya umat Islam sudah mengenal bahkan mempraktekkan fungsi-fungsi perbankan dalam kehidupan perekonomiannya. A. Sehingga bank syariah secara prinsip juga dapat memiliki persediaan.85 Charles J.

Baru kemudian di zaman Bani Abbasiyah. Setelah wafat. Ketika wafat. hal 22 88 . Aktivitas ini merupakan cikal bakal money changer. dan jihbiz. ia digantikan oleh Ratu Elizabeth I yang kembali memperbolehkan praktek pembungaan uang. ketiga fungsi perbankan.namun fungsi tersebut biasanya dilakukan oleh perorangan yang hanya melakukan satu fungsi. sarraf. Analisis Fiqih dan Keuangan.88 Dalam perkembangan berikutnya. kegiatan yang dilakukan oleh perorangan (jihbiz) kemudian dilakukan oleh institusi yang saat ini dikenal sebagai bank.89 Ketika bangsa Eropa mulai melakukan penjelajahan dan penjajahan ke seluruh Adiwarman A. Karim. yaitu menerima deposit. persoalan mulai timbul karena transaksi yang dilakukan menggunakan instrumen bunga yang dalam pandangan fiqih adalah haram. Raja Henry VIII digantikan oleh Raja Edward VI yang membatalkan kebolehan bunga uang. menyalurkan dana dan mentransfer dana. Perbankan mulai berkembang pesat ketika beredar banyak jenis mata uang pada masa itu sehingga diperlukan satu keahlian khusus untuk membedakan satu mata uang dengan mata uang lainnya. Orang yang mempunyai keahlian khusus ini disebut naqid. Hal ini diperlukan karena setiap mata uang mengandung logam mulia yang berlainan sehingga mempunyai nilai yang berbeda pula. 89 Ibid. RajaGrafindo Persada. 2006. Ketika bangsa Eropa mulai menjalankan praktek perbankan. dilakukan oleh satu individu. Jakarta. Bank Islam. Transaksi ini merebak ketika Raja Henry VIII pada tahun 1545 membolehkan bunga (interest) meskipun tetap mengharamkan riba (usury) dengan syarat bunganya tidak boleh berlipat ganda (excessive). hal 17-21.

Dalam hal ini Islam memiliki tujuantujuan syariah (muqosidays-syariah) serta petunjuk untuk mencapai maksud tersebut. Abdul Malik Idris.dunia. serta dapat diterapkan. Kifayatul Akhyar. Islam merumuskan sistem ekonomi berbeda dari sistem ekonomi lain. karena memiliki akar syariah yang menjadi sumber dan panduan setiap muslim dalam menjalankan setiap kehidupannya.92 Ekonomi Islam memiliki pandangan yang khusus terhadap uang dan jaminan dalam konteks terbatas. Jakarta. Dalam hal ini ekonomi Islam sebagai bagian kegiatan muamalah sesuai kaidah syariah. 1990. aktifitas perekonomian didominasi oleh mereka. Oleh karena itu uang yang bertumpuk tidak sama dengan uang yang ibid. Oleh karena bunga uang secara fiqih dikategorikan sebagai riba yang berarti haram. Islam mudah dan logis untuk dipahami. dan H. 42-43. hal. 42.90 Hal ini disebabkan. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. Rineka Cipta. dapat diartikan sebagai ilmu ekonomi yang dilandasi ajaran Islam yang bersumber kesepakatan ulama dan analogi. termasuk di dalam kaidah-kaidah muamalahnya (tata hubungan sosial ekonomi).91 Segala tindakan yang berupaya meningkatkan tujuan-tujuan syariah tersebut merupakan upaya yang memang seharusnya dilakukan serta sesuai kemaslahatan umum. Uang tidak akan bernilai tanpa digunakan sebagai alat pembayaran. termasuk di dalamnya perbankan dengan sistem bunga. di sejumlah negara Islam dan berpenduduk mayoritas muslim mulai timbul usahausaha untuk mendirikan lembaga bank alternatif non-ribawi. 91 90 . Abu Ahmadi. dan berlangsung terus sampai zaman modern ini. 92 Ibid. hal.

Hal ini berbeda dengan bank konvensional yang tujuan utamanya adalah percapaian keuntungan yang setinggi-tingginya (profit maximization).95 Eksperimen pendirian bank syariah yang paling sukses dan inovatif di masa modern ini dilakukan di Mesir pada tahun 1963 dengan berdirinya Mit Ghamr Local Saving Bank.94 Usaha modern pertama untuk mendirikan bank tanpa bunga pertama kali dilakukan di Malaysia pada pertengahan tahun 1940-an. op. Jika kita menganggap uang yang disimpan memiliki nilai. op.96 93 94 Ibid. hal 23. tetapi usaha ini tidak sukses.44. hal. hal. Muhammad Muslehuddin. Menurut Badrad-Dien al-Ayni dalam kitab Umdatul Qori.cit. Sistem Perbankan Dalam Islam.22 95 96 . sedangkan prinsip utama bank Islam terdiri dari larangan riba pada semua jenis transaksi. Menumpuk uang berarti menganggap bahwa harta itu kekal dan orang itu cenderung berbuat sewenang-wenang dengannya. Karim. dan investasi sesuai kaidah syariah.cit. Rineka Cipta.93 Tujuan dari bank syariah secara umum adalah untuk mendorong dan mempercepat kemajuan ekonomi suatu masyarakat dengan melakukan kegiatan perbankan. Hal inilah yang membuat orang terangsang untuk membungakan uang. prinsip utama adalah penambahan dan menurut syariah riba berarti penambahan atas harga pokok tanpa adanya transaki yang riil. karena merasa memiliki power (kekuasaan) terhadap pihak lainnya. Jakarta. 1990. Eksperimen lain dilakukan di Pakistan pada akhir tahun 1950-an. dikutip dari Adiwarman A. Adiwarman A Karim. financial. dimana suatu lembaga perkreditan tanpa bunga didirikan di pedesaan negara itu. komersial. Sudin Haron. berarti kita telah menyalahi fungsi uang yang sebenarnya.beredar.

Walaupun banyak pihak berpendapat bahwa Bank Muamalat sebagai bank syariah pertama yang pernah ada di Indonesia. Karim. karena sebelumnya telah pernah berdiri Bank Perkreditan Rakyat Syariah (BPRS) Berkah Amal Sejahtera. hal 62). dan pada tahun 1991 berdirilah Bank Muamalat Indonesia sebagai pelopor98 bank syariah di Indonesia. dan dibahas lebih mendalam pada Musyawarah Nasional IV Majelis Ulama Indonesia (MUI) yang menghasilkan kesepakatan untuk mendirikan Bank Islam di Indonesia. setelah keluarnya Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. bank umum maupun bank perkreditan rakyat yang pada awalnya hanya dapat menjalankan kegiatan usahanya secara konvensional sebagaimana yang diatur dalam Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. sehingga timbullah kesadaran bahwa prinsip-prinsip Islam ternyata masih dapat diaplikasikan dalam bisnis modern. khusus dimungkinkan Ibid.cit. Bahkan jauh sebelum itu sudah pernah berdiri lembaga keuangan syariah Baitul Tamwil Teknosa di Bandung dan Baitul Tamwil Ridho Gusti di Jakarta (lihat Adiwarman A.cit. dan BPRS Dana Mardhatillah. Bogor.Kesuksesan Mit Ghamr ini memberikan inspirasi bagi umat muslim di seluruh dunia. Op. (lihat: Gemala Dewi.97 Prakarsa untuk mendirikan bank Islam di Indonesia baru dilakukan pada tahun 1990. 98 97 . sebenarnya Bank Muamalat bukanlah lembaga keuangan syariah yang pertama kali berdiri di Indonesia. serta BPRS Amanah Rabaniah. op. op.99 Dalam perkembangannya. Hal ini kemudian ditindaklanjuti dengan membentuk kelompok kerja yang disebut Tim Perbankan MUI. Jawa Barat. yang berawal dari lokakarya yang diselenggarakan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) pada tanggal 18-20 Agustus 1990 tentang Bunga Bank Dan Perbankan di Cisarua. keduanya dapat menjalankan usaha perbankan berdasarkan prinsip syariah. cit hal 108) 99 Muhammad Syafi’i Antonio. hal 25.

di Indonesia yang mengatur tentang perbankan secara keseluruhan. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. Memberikan kepercayaan kepada Perguruan Tinggi yang berkompeten syariah. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 mengubah dan mengganti. baik bank konvensional maupun bank dengan prinsip syariah adalah Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan. http://www.100 Ada beberapa hal yang perlu disempurnakan dalam upaya menjadikan bank syariah sebagai perbankan yang mendapat kepercayaan dan keyakinan masyarakat serta terpisah dari bank konvensional antara lain mengenai: 1. Ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai prinsip kehati-hatian. 3. audit dan pelaporan. Universitas Islam Negeri atau Institut Agama Islam Negeri misalnya. Instrumen moneter yang sesuai dengan prinsip syariah untuk keperluan pelaksanaan tugas bank sentral. untuk melakukan dual banking system sehingga bank umum tersebut dapat juga melakukan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah (Pasal 1 angka 3 dan 4) . atau menambah beberapa pasal dari Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992. 4. 2. 101 Rachmat Syafi’i. yaitu Dual banking system adalah suatu sistem yang memberi kemungkinan bagi bank-bank konvensional untuk dapat membuka unit syariah dengan tetap dapat menjalankan fungsinya sebagai bank umum (lihat: Penjelasan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan pasal 1 angka 3 dan 4).101 Secara yuridis formal. dan lain sebagainya.com/cetak/2005/0305/21/0802. diakses pada 22 Desember 2009 100 .htm. sehingga yang berlaku sekarang adalah Undang-undang yang lama. Standar akuntansi.pikiranrakyat.bagi bank umum yang pada awalnya bergerak sebagai bank konvensional.

dalam Surat Edaran Bank Indonesia. Dalam pertimbangannya diakui.terhadap pasal-pasalnya yang belum diubah. Ketentuan lain yang hierarkinya lebih rendah dapat dilihat dalam berbagai peraturan. baik itu dalam berbagai Peraturan Pemerintah. namun juga bersandar pada ketentuan-ketentuan yang berlaku dalam bermuamalah sesuai dengan syariah Islam. maupun dalam fatwa-fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia tentang produkproduk perbankan dan ekonomi syariah. bahwa Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan belum spesifik sehingga perlu diatur secara khusus dalam suatu undang-undang tersendiri. maupun undang-undang yang baru. Secara baku perbankan syariah juga tunduk pada Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah yang dikeluarkan pada tanggal 16 Juli 2008. dimana dalam pasal 36 menerangkan bahwa bank wajib menerapkan prinsip syariah dan prinsip kehati-hatian dalam melakukan kegiatan usahanya yang meliputi antara lain penyaluran dana melalui prinsip jual beli berdasarkan akad antara lain murabahah. diantaranya Peraturan Bank Indonesia nomor 6/24/PIB/2004. dalam Peraturan Bank Indonesia. khususnya yang menyangkut tata cara . Dalam prinsip ekonomi Islam. tidak hanya ketentuan perundang-undangan secara formal saja yang mengatur kegiatan usahanya. Terhadap bank syariah sendiri. bank harus beroperasi mengacu kepada ketentuan-ketentuan Al-Qur’an dan Hadist. misalnya Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 1992 tentang bank berdasarkan prinsip bagi hasil.

yang berbeda hanyalah pada bank konvensional digunakan sistem bunga terhadap 102 Kashmir. hal. menyalurkannya dalam bentuk kredit/ pembiayaan.bermuamalah yang berisi kegiatan-kegiatan investasi atas dasar bagi hasil dan pembiayaan perdagangan. Hanya saja bedanya dari bank konvensional adalah dalam hal penentuan harga. 2008. Namun.102 Dalam operasionalnya. produk-produk bank syariah ini pada dasarnya hampir sama dengan produkproduk bank konvensional. bank syariah juga menawarkan nasabah dengan beragam produk perbankan. kegiatan usaha bank umum baik itu bank konvensional maupun syariah adalah sama. 189. termasuk dalam memberika pelayanan kepada nasabahnya. bank syariah melakukan kegiatan usahanya memiliki produk-produk tersendiri yang berbeda dengan bank konvensional pada umumnya. dan bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat. yaitu sebagai penghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. Produk-produk yang ditawarkan sudah tentu saja islami. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. RajaGrafindo Persada. baik terhadap harga jual maupun harga belinya. Jakarta. Hal yang paling mencolok yang tidak boleh dilakukan oleh bank syariah dalam produknya adalah apabila hal tersebut bertentangan dengan syariat Islam. Sama halnya dengan bank konvensional. Apabila dilihat berdasarkan Pasal 6 Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 sebagaimana di ubah Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan dan Pasal 19 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah. .

Jakarta.produk-produk yang dikeluarkannya. produk pembiayaan. bank syariah mengambil keuntungan berdasarkan bagi hasil dari margin yang telah disepakatoi sebelumnya. 112 Ibid.103 Dari keempat fungsi operasional tersebut kemudian diturunkan menjadi produkproduk bank syariah. yang secara garis besar dapat dikelompokkan ke dalam produk pendanaan. Sebagai pengelola investasi atas dana yang dimiliki pemilik dana/shahibul maal sesuai dengan arahan investasi yang dikehenddaki oleh pemilik dana. hal. dan produk kegiatan sosial. . Akad dan Produk Bank Syariah. Sebagai penyedia lalu lintas pembayaran dan jasajasa lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. produk jasa perbankan. Sebagai penerima amanah untuk melakukan investasi dana-dana yang dipercayakan oleh pemegang rekening investasi/deposan atas prinsip bagi hasil sesuai dengan kebijkan investasi bank. c.104 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya 103 104 Ascarya. Dalam menjalankan operasinya bank syariah memiliki empat fungsi sebagai berikut: a. Produk yang sama sekali tidak ada di bank syariah adalah kartu kredit yang tentu saja bertentangan dengan syariah Islam karena sistem bunga yang terkait padanya. b. Sebagai pengelola fungsi sosial. Produk-produk bank syariah muncul karena didasari oleh operasionalisasi fungsi bank syariah. d. Raj aGrafindo Persada. 2008. sedangkan pada bank syariah bunga adalah riba yang berarti haram.

bank pembiayaan rakyat syariah tidak memiliki kewenangan dalam lalu lintas pembayaran dan beberapa kegiatan perbankan lainnya seperti halnya bank umum syariah.disebut dengan Undang-Undang Perbankan Syariah). d) Pembiyaan penyewaan barang bergerak atau tidak bergerak kepada nasabah berdasarkan akad ijarah atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik. salam. 2) Menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk: a) Pembiayaan bagi hasil berdasarkan akad mudharabah atau muyarakah. c) Pembiayaan beradasarkan akad qardh. b) Investasi berupa Deposito atau tabungan atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad mudharabah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. . jo. Peraturan Bank Indonesia Nomor 6/24/PBI/2004 BAB V pasal 36. Sedikit berbeda dengan bank umum syariah. b) Pembiayaan berdasarkan akad murabahah. atau istishna. menentukan kegiatan usaha bank umum syariah. sehingga kegiatan usaha bank pembiayaan rakyat syariah menurut pasal 21 Undang-undang Perbankan Syariah meliputi: 1) Menghimpun dana masyarakat dalam bentuk: a) Simpanan berupa tabungan atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad wadi’ah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan Prinsip Syariah. pasal 19 angka (1).

e) 3) Pengambilalihan hutang berdasarkan akad hawalah. yang banyak dilakukan adalah sistem jual beli bai’ almurabahah dan selalu disebut secara ringkas dengan sistem murabahah. bai’ assalam. Namun dalam praktek perbankan syariah. dan bai’ al-istishna. baik untuk kepentingan sendiri maupun untuk kepentingan nasabah melalui rekening bank pembiayaan rakyat syariah yang ada di bank umum syariah. 5) Menyediakan produk atau melakukan kegiatan usaha bank syariah lainnya yang sesuai dengan prinsip syariah berdasarkan persetujuan Bank Indonesia. dan unit usaha syariah. Diantara sekian banyak produk perbankan yang dikembangkan dalam sistem perbankan syariah. Menempatkan dana pada bank syariah lain dalam bentuk titipan berdasarkan akad wadi’ah atau investasi berdasarkan akad mudharabah dan/atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. 4) Memindahkan uang. dikenal ada tiga cara yang dilakukan dalam praketk sehari-hari. B. Murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan atau tambahan harga yang telah disepakati dan transparan. salah satunya adalah sistem jual beli (sale and purchase dalam bahasa inggris. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah. bai’ dalam bahasa arab). yaitu bai’ al-murabahah. murabahah adalah jual beli barang dengan harga asal ditambah dengan . Sesuai dengan pengertiannya. bank konvensional. Dalam sistem jual beli ini. diantara ketiga bentuk sistem jual beli ini.

Op. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. penjual harus memberi tahu harga pokok pembelian barang dan menentukan tingkat keuntungan tertentu sebagai tambahan dan menjelaskannya secara transparan kepada pembeli. atau ketika si pembeli tidak mau susahsusah mendapatkannya sendiri.107 105 106 Hasballah Thaib. op. dimana si pembeli biasanya tidak dapat memperoleh barang yang dia inginkan kecuali lewat seorang perantara. op. hal. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang. sehingga ia mencarai jasa seorang perantara. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar). Menurut beberapa kitab fiqih.cit.cit.106 Kemudian Gemala Dewi dalam bukunya menyatakan bahwa Murabahah adalah pembelian oleh satu pihak kepada pihak lain yang telah mengajukan permohonan pembelian terhadap suatu barang dengan keuntungan atau tambahan harga yang transparan. Dalam jual beli ini. 111 . dkk. 121 Abdullah Saeed. hal. Murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang dibenarkan oleh syari’ah dan merupakan implementasi muamalat tijariyah (interaksi bisnis).keuntungan yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang.105 Udovitch menyatakan bahwa murabahah adalah suatu bentuk jual beli dalam komisi. 119 107 Gemala Dewi. hal.cit.

pada dasarnya murabahah adalah suatu bentuk jual beli.108 Menurut Abdullah Saeed. Hukum-Hukum Fiqih Islam.cit. Problem-problem praktis yang terkait dengan pembiayaan ini telah mengakibatkan penurunan bertahap penggunaannya dalam perbankan Islam. dan mengakibatkan peningkatan yang terus menerus penggunaan mekanismemekanisme pembiayaan “mirip bunga”. Para ulama generasi awal semisal Malik dan Syafi’i yang secara khusus mengatakan bahwa jual beli murabahah adalah halal. namun bukanlah suatu bentuk transaksi jual beli yang dikenal dalam Islam karena tidak ada hadits yang menjelaskan bentuk jual beli murabahah ini. namun oleh beberapa imam mazhab bentuk jual beli murabahah ini dibolehkan.As-Shiddieqy menjelaskan dalam bukunya bahwa jual beli murabahah ini merupakan jual beli yang kurang disukai oleh kalangan sahabat Nabi saw.109 Lebih ekstrem lagi Abdullah Saeed menyatakan murabahah adalah suatu pembiayaan “mirip bunga”. Abdullah Saeed.111 108 109 Hasbi As-shiddieqy. dalam prakteknya. 119 110 ibid. op. tidak memperkuat pendapat menerka dengan satu hadits pun. Jakarta. hal.110 Abdullah Saeed berpendapat bahwa para teoritisi perbankan Islam berargumen bahwa perbankan Islam harus didasarkan pada Profit and Loss Sharing (PLS). Penerbit Bulan Bintang. hal 118 111 Ibid . bukan berdasarkan bunga. Namun. bank-bank Islam sejak awal telah menemukan bahwa perbankan berdasarkan pada Profit and Loss Sharing adalah sulit untuk diterapkan karena penuh dengan resiko dan tidak pasti.

suatu model jual beli yang pihak pembeli –karena satu dan lain hal– tidak bisa membeli langsung barang yang diperlukannya dari pihak penjual. si perantara biasanya menaikkan harga sekian persen dari harga aslinya. sehingga dia memerlukan perantara untuk bisa membeli dan mendapatkannya. Produk ini kemudian menjadi bisnis yang paling populer dan disenangi oleh bank-bank Islam karena nyaris tanpa resiko.112 112 ibid .Mereka (bank syariah) menemukan apa yang di dalam fiqih disebut dengan murabahah. Dalam proses ini.

dan karena dianggap tidak bertentangan dengan syariat Islam maka hukumnya dikembalikan kepada hukum asal muamalah yang menyatakan “segala sesuatunya diperbolehkan kecuali ada larangan dalam Qur’an taupun Sunnah”. dan Surat An-Nisa ibid M. Adapun dalil-dalil tersebut antara lain. RajaGrafindo Persada.113 Dalam hukum Islam. surat Al-Baqarah ayat 275 yang artinya: “dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba”. 2003. 114 113 . Jakarta. dan baru berkembang di kemudian hari pada masyarakat Madinah sehingga ia merupakan urf (adat istiadat atau kebiasaan setempat) di bidang mualamalah. maka untuk anda”. menyimpulkan bahwa murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang tidak dikenal pada zaman nabi atau para sahabatnya.Al-kaff.Ali Hasan. sekiranya lebih dari sekian. seorang kritikus murabahah kontemporer. dibolehkannya jual beli dengan memakai jasa perantara ini didasarkan pada pendapat Ibnu Abbas yang berkata “Juallah pakaian ini. para tokoh ulama mulai menyatakan pendapat mereka tentang murabahah pada seperempat pertama abad kedua hijriyah.114 Dengan demikian. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). hal. Dalil yang dapat dijadikan dasar dalam transaksi murabahah merupakan dalildalil transaksi jual beli. karena itu dasar-dasar syariah mengenai jual beli dijadikan pula sebagai dasar syariah pada transaksi murabahah. Menurutnya. dapat dikatakan bahwa transaksi murabahah adalah transaksi jual beli yang termasuk dalam bidang muamalah yang tidak dikenal pada zaman nabi. atau bahkan lebih akhir lagi. 292.

cit. op.ayat 29 yang artinya: “Hai orang-orang yang beriman.” TABEL 4 PERBANDINGAN KARAKTERISTIK POKOK PEMBIAYAAN MURABAHAH 115 DALAM LITERATUR KLASIK DAN PRAKTIK DI INDONESIA 115 Ascarya. janganlah kamu memakan harta sesama kamu dengan jalan bathil. kecuali melalui perniagaan yang berlaku suka sama suka di antara kamu. hal 221-222 .

Murabahah adalah transaksi kepercayaan (trustsworthiness).Pembiayaan murabahah yang umum dipraktekkan oleh perbankan syariah di Indonesia juga memiliki perbedaan dengan konsep klasik murabahah. murabahah sangat jauh berbeda dengan suku bunga dalam perbankan konvensional. secara prinsip. ketika bank menawarkan skim pembiayaan murabahah. Murabahah tetap merupakan salah satu produk yang populer dalam praktek pembiayaan pada perbankan syariah.116 Secara konvensional. murabahah juga memiliki beberapa kesamaan (yang bukan prinsipil) dengan sistem kredit pada perbankan konvensional. maka sebenarnya bank menawarkan kepercayaan dan good-will yang tinggi kepada nasabah. si pemberi pinjaman mengambil tambahan dalam bentuk bunga tanpa adanya suatu penyeimbang yang Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. Namun demikian. Meskipun demikian. sebab pembeli telah mempercayakan penjual untuk menentukan harga asal barang yang dibelinya. Oleh karena itu. dan sebaliknya. Selain mudah perhitungannya bagi nasabah maupun bagi manajemen bank karena harga yang dibuat secara transparan dan tanpa adanya pembayaran dengan sistem bunga berjalan. Perbedaan karakteristik pokok pembiayaan murabahah dalam literatur klasik dan praktik di Indonesia dapat dilihat pada tabel. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 116 . dalam transaksi simpan-pinjam dana. nasabah juga memberikan kepercayaan yang penuh kepada pihak bank. Konsep amanah dan saling mempercayai inilah yang membedakan murabahah dengan pinjaman yang berbasiskan bunga tetap.

Secara syariah. Bahkan walaupun peminjam tersebut mengusakannya. gadai. al-hawalah. Dari transaksi bisnis tersebut pemilik dana boleh mengambil keuntungan dari hasil yang diperoleh. dibenarkan menginvestasikan modal atau dana yang dimilikinya untuk memperoleh keuntungan. bai’ al-mudharabah. dan al-wakalah. orang tersebut tetap harus membayar bunga seperti yang telah diperjanjikan. atau bagi hasil proyek. karena sangatlah tidak adil jika si pemilik dana telah mengkontribusikan dana bersama mitranya. tidak boleh tidak. hasil akhirnya tetap terdapat kemungkinan untung ataupun rugi. seperti transaksi jual beli. Pemilik dana dapat menginvestasikan dananya melalui bai’ al-murabahah. harus. al-kafalah. karena pada awal terjadinya transaksi. al-musyarakah. bukan meminjamkan uang dengan menarik bunga tanpa menghiraukan apa yang terjadi di sektor riil. bai’ al-istishna. Apabila hasilnya rugi. sementara seluruh keuntungan diambil mitra serta tidak . Dana tersebut tidak akan berkembang dengan sendirinya hanya dengan faktor waktu semata tanpa adanya faktor orang yang menjalankan atau mengusahakannya. Hal tersebut dapat dilakukan dengan melakukan kerja sama usaha dan berbagi keuntungan. sewa. Yang tidak adil disini adalah si peminjam diwajibkan untuk selalu. dan pasti untung dalam setiap penggunaan kesempatan tersebut. penentuan bunga dibuat dengan asumsi harus selalu untung. mutlak. Penyeimbang maksudnya adalah adanya suatu transaksi bisnis atau komersial yang melegitimasi adanya penambahan tersebut secara adil.diterima si peminjam kecuali kesempatan dan faktor waktu yang berjalan selama proses peminjaman tersebut. bai’ al-ijarah.

maka jumlah pembagian laba meningkat sesuai dengan peningkatan jumlah pendapatan. Namun yang dilarang dalam perolehan keuntungan tersebut adalah pematokan imbalan pada awal transaksi secara tetap dan harus pasti. apabila usaha yang dilakukan merugi. yaitu antara bank dengan nasabah debiturnya. Apabila bank mengambil pembiayaan dari bank lain juga. maka kepada nasabahnya Bank Pembiayan Rakyat Syariah Puduarta . Dengan demikian. karena tidak semua transaksi yang dilakukan pasti memperoleh keuntungan. semisal dari Bank Sumut. namun nilainya tidak dibuat dibawah besarnya nilai persentase dari tabungan atau deposito bank. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani harus menaikkan keuntungan minimal 6% dari besarnya persentase pembiayaan dari bank lain tersebut. Margin atau keuntungan yang diperoleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak. Misalnya bank mendapat pinjaman dengan persentase 13% setahun dari Bank Sumut. semakin besarnya keuntungan dari usaha yang dilakukan. maka dalam menyalurkan pembiayaannya kepada nasabah debitur.memberikan sesuatu kepada si investor. dan sebaliknya. maka kerugian akan ditanggung bersama oleh kedua belah pihak. Hal yang demikian tentu akan lebih adil apabila dibandingkan dengan sistem bunga yang diterapkan oleh bank konvensional. penentuan besarnya keuntungan yang diperoleh oleh pemilik modal ditentukan oleh besarnya rasio/ nisbah bagi hasil yang dibuat pada waktu akad dengan berpedoman pada kemungkinan untung rugi. Oleh karena itu.

670.3.per bulan kepada bank selama 24 bulan/ 2 tahun. 13.000.000.= Rp.000. Harga jual bank kepada debitur = Rp. bank memulai dari 0% sampai dengan 38% keuntungan. 10. Oleh karena itu = Rp. Dengan demikian nasabah debitur membayar Rp.Insani harus menyalurkan kepada nasabah debiturnya sebesar 19% setahun untuk margin keuntungannya.670.600. Perhitungan bank cukup sederhana dalam menentukan margin dan memberikan pembiayaan kepada nasabah debiturnya.600..000.000. Bank meminta margin keuntungannya sebesar 18% pertahun dalam jangka waktu 24 bulan/ 2 tahun.-. Bank hanya meminta 0% keuntungan bagi nasabah yang telah bermasalah dan hanya mewajibkan untuk mengembalikan pembiayaan pokok tanpa margin.per bulan.x 18% x 2 tahun = Rp. ataupun bagi nasabah yang mengambil qardh (pinjaman kebajikan) yang memang tanpa margin keuntungan.000.. Berikut contoh perhitungan pembiayaan yang diberikan bank kepada nasabah debitur. Dalam menentukan marginnya. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh .+ Rp.000.. tergantung kesepakatan para pihak. 10..000.. 566./ 24 bulan = Rp.000.600.3. 566.-.10. Misalnya nasabah debitur akan membeli suatu barang dengan harga Rp.

atau bisa dengan menyebutkan persentase dari harga pokok pembelian. 109 . alangkah baiknya apabila menggunakan uang. Apakah proyek merugikan syiar Islam. pihak bank harus men-disclose harga pokok pembelian pada nasabah. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. 117 Gemala dewi. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan.dilanggar. Adanya kejelasan margin/ keuntungan yang diinginkan oleh bank. dalam arti terdapat padanannya di pasaran. Mengetahui harga pokok pembelian bagi nasabah.cit. keuntungan harus dijelaskan kepada nasabah. Dalam perbankan syariah. 6. Modal yang digunakan untuk membeli komoditas harus merupakan barang mitsli. diantaranya adalah sebagai berikut: 1. baik secara langsung maupun tidak langsung. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. b. 3. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya.117 Menurut Al-Kasani. 2. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. c. jual beli murabahah dapat dikatakan sah apabila memenuhi beberapa syarat berikut ini: a. 5. hal ini merupakan syarat mutlak bagi keabsahan jual beli murabahah. 4. hal. Op.

hal. Imam Syafi’i menamai transaksi sejenis ini dengan istilah al-aamir bisy-syira. lebih karena ingin mencari informasi dibanding alasan kebutuhan yang mendesak terhadap aset tersebut. Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 118 . maka sistem yang digunakan adalah Murabahah Kepada Pemesan Pembelian (KPP). Nasabah berjanji untuk ganti membeli barang tersebut dengan memberi bank tambahan keuntungan.118 Jual beli secara al-murabahah dilakukan hanya untuk barang ataupun produk yang memang telah dikuasai atau telah dimiliki oleh penjual pada waktu negosiasi dan berkontrak. Nasabah meminta kepada bank untuk membeli sesuatu barang. maka trasaksi jual beli yang dilakukan pihak bank dengan nasabah akan menjadi rusak dan batal akadnya. Dalam kitab al-Umm. 2) Mencari pembiayaan. 103 120 Ibid.d.cit. Hal ini dinamakan demikian karena si penjual semata-mata mengadakan barang untuk memenuhi kebutuhan si pembeli yang memesannya. yang biasanya dilakukan secara angsur.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 119 Muhammad Syafi’i Antonio.119 Ide tentang jual beli murabahah KPP tampaknya berakar pada:120 1) Mencari pengalaman. Akad jual beli pertama (antara pihak bank dan suplier) harus sah adanya. Apabila barang atau produk yang menjadi objek dari jual beli tersebut tidak atau belum dimiliki oleh penjual. jika tidak. Op. Nasabah memilih sistem pembelian ini.

Dalam operasi perbankan syariah. pihak bank membeli komoditas dari supplier atas nama bank sendiri. Jika telah terjadi kesepakatan antara bank dan nasabah mengenai jual beli tersebut. baru kemudian pihak bank dan nasabah dapat melakukan kontrak jual beli. Setelah komoditas tersebut telah menjadi milik bank sepenuhnya. dikarenakan seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapat kredit atau pembiayaan dan membayar secara angsur. Dalam hal ini. Berdasarkan kesepakatan tersebut. Karena biasanya pihak bank belum memiliki barang atau komoditas yang diperjanjikan tersebut. kemudian bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. hal ini tentunya barang atau komoditas yang ditawarkan oleh bank harus sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan pada saat kesepakatan. Meskipun demikian. seperti harga pokok pembelian. dan kontrak pertama antara pihak bank dengan supplier ini harus bebas dari riba. besarnya margin atau keuntungan. bank harus menyampaikan segala hal yang berkaitan dengan pembelian. motif pemenuhan pengadaan barang atau modal kerja merupakan alasan utama yang mendorong nasabah datang ke bank. barang dan . Setelah terjadinya kesepakatan antara bank dengan nasabah mengenai barang atau komoditas yang ditawarkan tersebut. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktik pelaksanaan kedua jenis murabahah tersebut. Cara menjual secara angsur atau cicil sebenarnya bukan bagian dari syarat sistem murabahah atau murabahah KPP. termasuk apabila pembelian tersebut dilakukan secara hutang. maka yang terjadi selanjutnya adalah praktek pembiayaan murabahah kepada pemesan pembelian (KPP).

Hal ini lazim disebut dengan bai’ ‘arbun atau oleh beberapa bank Islam digunakan istilah arboun. dan kepemilikannya hanya sebatas pada sebagai agen dari pihak bank. Menurut Jumhur Ulama. Selanjutnya. Kemudian nasabah membeli komoditas atas nama bank. dimana pihak bank memberikan otoritas kepada nasabah untuk menjadi agennya guna membeli komoditas dari pihak ketiga atas nama bank. arboun adalah uang muka untuk sebuah pembelian. nasabah menjadi wakil bank untuk membeli komoditas. lalu pihak bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah.dokumen-dokumen dikirimkan kepada nasabah. resiko atau potensi untuk memakan harta orang lain tanpa adanya . dan selanjutnya nasabah memiliki kewajiban untuk membayar harga barang yang telah disepakati pada jangka waktu yang telah ditentukan. Apabila pihak bank ingin mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga (supplier). bank diperbolehkan meminta uang muka kepada nasabah pada saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan. Dengan kata lain. hal ini memang tidak diperbolehkan. karena dalam jual beli ‘arbun tersebut terdapat gharar. Ringkasnya. Dalam jual beli ini. nasabah memberitahukan kepada pihak bank bahwa ia telah membeli komoditas yang dimaksud. dan terbentuklah kontrak jual beli dan komoditas tersebut kemudian berpindah menjadi milik nasabah dengan segala resikonya. Dalam yurisprudensi Islam. arboun adalah jumlah uang yang dibayar dimuka kepada penjual. maka kedua belah pihak harus menandatangani kesepakatan agensi (agency contract).

namun nasabah tetap harus menyelesaikan pinjamannya sesuai dengan kesepakatan awal. Dengan demikian.pembanding. uang muka yang telah dibayar tersebut digunakan sebagai pengurang atas harga yang telah disepakati. Apabila uang muka tersebut lebih sedikit dari kerugian yang harus dikeluarkan oleh bank.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah Tanggal 1 April 2000 . maka beliau menghalalkannya. jual beli tersebut diperbolehkan berdasarkan Hadist Riwayat Abdul Razzaq dari Zaid bin Aslam. Nasabah wajib menyelesaikan angsurannya sampai hutangnya lunas. Akan tetapi. Namun apabila kita bersandar pada pendapat Imam Ahmad Bin Hambal.”121 Apabila nasabah memutuskan untuk membeli barang atau komoditas tersebut. yaitu: “Rasulullah SAW ditanya tentang ‘urban (uang muka) dalam jual beli. uang muka yang telah dibayar tadi menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut. Apabila nasabah menjual kembali barang tersebut kepada pihak ketiga sebelum masa angsurannya berakhir. sehingga nasabah hanya tinggal membayar sisa harga. Namun apabila uang muka tersebut melebihi kerugian. ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya. maka bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya pada nasabah. Hal ini dikarenakan transaksi penjualan yang dilakukan nasabah kepada pihak ketiga adalah 121 Fatwa Dewan Syariah Nasional No. biaya riil pembelian yang telah dikeluarkan bank harus dibayar dari uang muka. bank harus mengembalikan kelebihan tersebut kepada nasabah. apabila nasabah batal membeli.

Adapun barang-barang yang dijadikan jaminan dalam pembiayaan yang diberikan. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. dan lainnya. Walaupun pada dasarnya jaminan ini bukanlah suatu syarat yang mutlak harus dipenuhi. sama dengan barang-barang jaminan seperti halnya pada bank konvensional. Dari hal-hal yang diuraikan diatas. fidusia. Dalam teknis operasionalnya. berwujud maupun tidak berwujud. Dalam pembelian dengan sistem murabahah ini juga diperbolehkan diadakannya jaminan dari nasabah oleh bank. hak tanggungan. Terdapat barang-barang yang bersifat kebendaan. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam.merupakan akad yang benar-benar terpisah dari akad al-murabahah yang pertama dengan bank. hipotek kapal. terhadap tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dijadikan sebagai barang jaminan. ataupun barang-barang yang bukan kebendaan. bergerak maupun tidak bergerak. seperti gadai. sesuai dengan lembaga jaminannya masing-masing. namun biasanya pihak bank meminta jaminan tersebut dengan maksud agar nasabah serius dengan kontrak jual beli yang dilakukan. walaupun tanah yang belum bersertifikat tersebut . Yang menarik disini. barangbarang yang dipesan dapat menjadi salah satu jaminan untuk pembayaran hutang. Bank boleh meminta jaminan yang bernilai ekonomis dan sesuai dengan jumlah transaksi yang dilakukan.

tetapi pihak bank. pihak bank tidak membuat pengikatan secara notariil. langsung diberikan pembebanan hak tanggungan pada tanah tersebut. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih dari 50 juta rupiah. apabila kecil maka cukup dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Pengakuan Hutang C. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat. Akan tetapi. sehingga pengikatannya cukup dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. namun hanya dengan akta di bawah tangan. maka oleh nasabah dibuat surat kuasa kepada bank untuk mengurus pembuatan sertifikatnya untuk kemudian setelah keluar serfitifikatnya. dalam hal ini. misalnya sekitar 5 juta rupiah. Bahkan. pihak bank cukup menjual barang jaminannya tersebut secara langsung berdasarkan akta tersebut. Apabila debiturnya wan prestasi. untuk pembiayaan yang nilainya kecil sekali. Menurut pihak bank. tetap menerimanya sebagai barang jaminan terhadap hutang nasabah debitur. yaitu biasanya di bawah 50 juta rupiah. Namun hal tersebut hanya dilakukan apabila jumlah nilai pembiayaan yang diberikan besar. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat ini dapat dijadikan barang jaminan karena kecilnya pembiayaan yang diambil oleh nasabah debitur. Sebagai lembaga intermediary dan seiring dengan situasi lingkungan eksternal . Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.bukanlah merupakan bagian dari satu lembaga jaminan manapun.

Resiko-resiko tidak dapat dihindari. Resiko dalam konteks perbankan merupakan suatu kejadian yang potensial. Dalam pemberian pembiayaan kepada debitur. tetapi dapat dikelola dan dikendalikan. yaitu: . Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. baik yang dapat diperkirakan (anticipated). dan mengendalikan resiko yang timbul dari kegiatan usaha. bank syariah akan selalu berhadapan dengan berbagai jenis resiko dengan tingkat kompleksitas yang beragam dan melekat pada kegiatan usahanya. sebagaimana lembaga perbankan pada umumnya. prosedur dan metodologi yang dipergunakan dalam pemberian pembiayaan tidak jauh berbeda dengan bank syariah pada umumnya. mengukur. pihak bank menerapkan tahapan proses pemberian. bank syariah juga memerlukan serangkaian prosedur dan metodologi yang dapat dipergunakan untuk mengidentifikasi. Oleh karena itu. memantau. maupun yang tidak dapat diperkirakan (unanticipated) yang berdampak negatif terhadap pendapatan dan permodalan bank.dan internal perbankan nyang mengalami perkembangan pesat.

hal 263 . op. dimana merupakan pembiayaan yang dicirikan dengan adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian.Dalam pembiayaan murabahah. Karim.122 122 Adiwarman A. baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk slump sum (sekaligus). pemberian pembiayaan murabahah dengan jangka waktu panjang menimbulkan resiko tidak bersaingnya bagi hasil kepada dana pihak ketiga.cit. Dengan demikian.

bank dapat menetapkan jangka waktu maksimal untuk pembiayaan murabahah dengan mempertimbangkan hal-hal berikut: 1. Semakin cepat perubahan ICRM diperkirakan akan terjadi. . modal. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan.Oleh karena itu. sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. yang harus dinilai oleh bank sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah watak. kemampuan. Tingkat (marjin) keuntungan saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan syariah (Direct Competitor’s Market Rate-DCRM). 1. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap berbagai aspek. 123 Ibid. Ekspektasi Bagi Hasil kepada dana pihak ketiga yang kompetitif di pasar perbankan syariah (Expected Competitive Return For Investor’s-ECRI). hal 264. Semakin besar perubahan ECRI diperkirakan akan terjadi. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Semakin cepat perubahan DCRM diperkirakan akan terjadi.123 Cara lain yang harus dipenuhi untuk memperkecil resiko bank dalam pemberian pembiayaan adalah dengan memperhatikan asas-asas pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat dan berdasarkan prinsip kehati-hatian. 3. Suku bunga kredit saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan konvensional (Indirect Competitor’s Market RateICRM). Untuk itu. Berdasarkan penjelasan pasal 8 Undang-undang Perbankan.

hal. op. yang terkenal dengan sebutan the five C of Credit Analysis. 144.cit. 99 126 Rachmadi Usman. 125 124 . hal 246.125 Prinsip analisa 5C ini yaitu:126 a. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Penilaian watak atau kepribadian calon debitur dimaksudkan untuk mengetahui kejujuran dan i’tikad baik calon debitur untuk melunasi atau mengembalikan pinjamnnya. Zikrul Hakim. Namun demikian hal ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan. 2003.124 Pada sasarannya konsep 5C ini akan dapat memberikan informasi mengenai i’tikad baik (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. Intermedia. Hal ini dapat diperoleh terutama didasarkan kepada hubungan yang telah terjalin antar bank dan calon nasabah debitur atau informasi yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral. pelaku kejahatan dan lain-lain. Jakarta. Lihat juga Zulkifli Sunarto. dan propek usaha dari nasabah debitur. Jakarta. Manajemen Bank Umum. 2001.cit. sehingga tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari. Penilaian watak (character) Analisa mengenai karakter ini merupakan analisa kualitatif yang tidak dapat dideteksi secara numerik. kepribadian dan perilaku calon debitur dalam kehidupan Rachmadi Usman. Dahlan Siamat.agunan. atau prinsip 5C. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada kemungkinan pembiayaan terhadap orang yang beritikad buruk seperti berniat membobol bank. pemalas. hal 246-248. op. penipu. hal. 1993. pemabuk.

Hal ini dapat dipahami karena watak yang baik semata-mata tidak menjamin sesorang mampu berbisnis dengan baik. Untuk perorangan hal ini dapat dilihat dari referensi ataupun Curriculum Vitae yang dimilikinya. 4) Trade Checking b. maka trend atau kinerja bisnisnya tersebut dipastikan akan semakin membaik. tentu tidak layak diberikan kredit dalam skala besar. Citra Aditya Bakti. hal. Penilaian Kemampuan (capasity) Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. 2) BI (Bank Indonesia) checking. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan perusahaan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. Kecuali jika penurunan itu karena kekurangan biaya sehingga dapat diantisipasi bahwa dengan tambahan biaya lewat peluncuran kredit.127 127 Munir Fuady. maka kredit juga semestinya tidak diberikan. 1996. 3) Bank Checking. Untuk memperkuat data ini dapat dilakukan hal-hal sebagai berikut : 1) Wawancara. Bandung. Kalau kemampuan bisnisnya kecil. . Demikian juga jika trend bisnisnya atau kinerja bisnisnya menurun.kesehariannya. Untuk perusahaan hal ini dapat dilihat dari laporan keuangan dan past performance usaha. Hukum Perkreditan Kontemporer. yang dapat menggambarkan pengalaman kerja/bisnis yang bersangkutan.

maka bank harus melakukan hal-hal sebagai berikut: 1) Melakukan analisa neraca sedikitnya 2 tahun terakhir. maka orang lain akan lebih tidak yakin. d. calon debitur umumnya wajib menyediakan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi dan mudah dicairkan 23 . sehingga dapat diketahui kemampuan permodalan calon debitur dalam menunjang pembiayaan calon debitur yang berasangkutan. 2) Melakukan analisa ratio untuk mengetahui likuiditas. 2) Angka-angka penjualan dan pembelian. Jika nasabah sendiri tidak yakin atas usahanya. dan rentabilitas dari perusahaan yang dimaksud. bank harus memperhatikan : 1) Angka-angka hasil produksi. Penilaian terhadap modal (capital) Analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Untuk menanggung pembayaran kredit macet. Penilaian terhadap agunan (collateral).Untuk mengetahui kapasitas nasabah. solvabilitas. 4) Data finansial perusahaan beberapa tahun terakhir yang tercermin dalam neraca laporan keuangan. Bank harus melakukan analisis terhadap posisi keuangan secara menyeluruh mengenai masa lalu dan yang akan datang. Untuk mengetahui hal ini. 3) Perhitungan rugi-laba perusahaan saat ini dan proyeksinya. c.

Analisis dilakukan antara lain : 1) Meneliti kepemilikan jaminan yang diserahkan. Rumah yang berharga jutaan rupiah bisa turun hanya karena terletak dilokasi yang sangat sulit dijangkau. 6) Marketabilitas jaminan. Analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan. Semakin tinggi rasio tersebut. Untuk itu sudah seharusnya bank meminta agunan tambahan dengan maksud jika calon debitur tidak dapat melunasi kredit atau pembiayaannya. Penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy). maka agunan tambahan tersebut dapat dicairkan guna menutupi pelunasan atau pengembalian kredit atau pembiayaan yang tersisa. e. 3) Memperhatikan kemampuan untuk dijadikan uang dalam waktu relatif singkat tanpa harus mengurani nilainya. 4) Memperhatikan pengikatannya.yang nilainya minimal sebesar jumlah kredit atau pembiayaan yang diberikan padanya. Jaminan dimaksud harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. maka semakin tinggi kepercayaan bank terhadap kesungguhan calon nasabah. sehingga masa depan pemasaran dari hasil proyek atau . Bank harus menganalisis keadaan pasar di dalam dan di luar negeri baik masa lalu maupun yang akan datang. 5) Rasio jaminan terhadap jumlah pembiayaan. sehingga secara legal bank dapat dilindungi. 2) Mengukur dan memperkirakan stabilitas harga jaminan dimaksud. Jenis dan lokasi jaminan sangat menentukan tingkat marketable suatu jaminan.

Bank harus memiliki kepercayaan. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. pelarangan ekspor pasir laut. 3) Keadaan pemasaran dari hasil usaha calon nasabah. 4) Prospek usaha dimasa yang akan datang.usaha calon debitur yang dibiayai bank dapat diketahui. Kondisi ekonomi yang diperhatikan bank antara lain : 1) Keadaan ekonomi yang akan mempengaruhi perkembangan usaha calon nasabah 2) Kondisi usaha calon nasabah. demi menjamin pembayaran kembali pembiayaan yang . Analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. trend PHK besar-besaran usaha sejenis dan lain-lain. Meskipun demikian. dan lokasi lingkungan wilayah usahanya. meskipun tidak boleh juga mengenyampingkan prinsip 5C tersebut. Walaupun prinsip 5C ini menjadi acuan penilaian bagi bank dalam penyaluran pembiayaannya. utamanya bank syariah tetap harus berpegang pada prinsip kepercayaan. seperti kebijakan pembatasan usaha properti. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. 5) Kebijakan pemerintah yang mempengaruhi prospek industri dimana perusahaan calon nasabah terkait didalamnya. perbandingan dengan usaha sejenis.

Disamping itu benda jaminan perlu disuransikan. khususnya Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. nilai agunan yang dapat diperhitungkan bagi tanah yang belum bersertifikat adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya. bank tetap menerima tanah belum bersertifikat sebagai agunan atas pembiayaan yang diberikannya. Karena itu harus diyakinkan bahwa nilai jaminan cukup untuk mengcover total pembiayaan yang diberikan. tanah tersebut tetap dapat dijadikan agunan karena merupakan barang yang memiliki nilai. Kegunaan agunan adalah untuk mendapatkan pembayaran kembali sepenuhnya bila first way out (dari hasil usaha) gagal. Oleh karena tanah yang belum bersertifikat belum ada lembaga jaminan resmi yang mengaturnya. Walaupun tanah yang belum bersertifikat ini bukan merupakan objek jaminan dari satu lembaga jaminan pun yang ada di Indonesia. untuk menjamin resiko yang mungkin timbul. walaupun dengan nilai yang sangat rendah.telah disalurkan bank kepada nasabah debiturnya. dimana dalam pasal 20 disebutkan. Dengan demikian. maka biasanya bank mempergunakan surat kuasa menjual sebagai pengikatan jaminannya. adalah tanah yang belum bersertifikat. Nasabah debitur memberikan kuasa secara khusus untuk Standar Operasi Dan Prosedur Penilaian Jaminan Pembiayaan PT.128 Salah satu agunan yang diterima oleh bank. Hal ini mengacu pada Peraturan Bank Indonesia nomor 8/24/PBI/2006 tentang penilaian kualitas aktiva bagi bank perkreditan rakyat berdasarkan prinsip syariah. 128 .Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. bank tetap meminta nasabah debitur untuk memberikan agunan atas pembiayaannya.

menjual tanah belum bersertifikat tersebut kepada bank selaku kreditur apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. yaitu hutang piutang.129 Surat kuasa tersebut merupakan cara pembayaran kembali (betalingsregeling) dilaksanakan segera setelah hutang debitur dapat ditagih oleh siapapun juga. Disamping itu diperjanjikan pula bahwa pemberian kuasa dimaksud merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya. dengan perkawinannya si perempuan yang memberikan atau menerima kuasa. Dalam lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau jaminan fidusia. dalam hal ini adalah tanah yang belum bersertifikat. ada tiga cara yang dapat Pasal 1813 KUHPerdata menyebutkan pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasanya si kuasa. dengan meninggalnya. dengan pemebritahuan pengehntian kuasanya oleh si kuasa. sehingga suatu peringatan dengan surat juru sita atau surat serupa itu sudah tidak diperlukan lagi. Disini perlu ditegaskan bahwa surat kuasa menjual atau kewenangan menjual yang digunakan untuk menjual barang jaminan. dalam hal ini lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa debitur telah melalaikan kewajibannya. bukanlah sebagai accessoir atau tambahan dari suatu akta lembaga jaminan yang baku. dengan pengampuannya. 129 . bank memiliki hak untuk menjual barang jaminan. biasanya terhadap tanah yang belum bersertifikat dibuat Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. ataub pailitnya si pemberi kuasa maupun si kuasa. dan pemberian kuasa tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam pasal 1813 KUHPerdata. Akibat hukum dari akta ini. apabila debitur wan prestasi.

Pada Lihat pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Pasal 29 Undang Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia 130 . adalah merupakan eksekusi dari perbuatan cedera janji pihak debitur atas perjanjian hutang piutang yang dibuatnya dengan bank.130 Sedangkan dalam kasus penjualan barang jaminan di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah surat kuasa menjual yang dibuat menyertai atau sebagai perjanjian accessoir yang bergantung padanya perjanjian pokok. Penjualan ini dilakukan tanpa melalui penjualan di Kantor Lelang Negara dan juga tanpa melalui putusan pengadilan. Hal ini disebabkan nasabah-nasabah yang memperoleh pembiayaan dari bank tidak seluruhnya dapat mengembalikannya dengan baik tepat pada waktu yang diperjanjikan. kuasa menjual yang ada dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah selalu digunakan untuk menjual barang jaminan milik nasabah apabila terjadi kasus kredit macet atau keadaan tak mampu bayar dari nasabah. pelaksanaan eksekusi atas titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan dan sertifikat jaminan fidusia. yaitu pengakuan hutang.dilakukan untuk mengeksekusi barang jaminan. Pada dasarnya apa yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dan pemberian jaminan serta akad perjanjian al-murabahah. yaitu dengan menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. atau dengan eksekusi melalui penjualan objek jaminan secara di bawah tangan yang dilakukan berdasar kesepakatan kedua belah pihak jika dengan cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak. Dalam prakteknya di bank pembiayaan rakyat syariah puduarta insani.

cit. Menurut Tan Kamello. jika seorang debitur tidak memenuhi isi perjanjian atau tidak melakukan hal-hal yang dijanjikan. dapat dipahami bahwa seseorang dikatakan cedera janji. setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya. Bila melihat pada ketentuan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. “Kredit macet adalah suatu keadaan dimana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya”. . dan tetap melalaikannya untuk membayar padahal sudah diperingatkan atau diperintahkan untuk membayar.132 131 132 Gatot Supramono.cit. apabila si berhutang. maka menjadikan pembiayaan menjadi terhenti atau macet. barulah mulai diwajibkan. op. debitur tersebut telah melakukan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya. hal 237-238. 92 Tan Kamello. Akibat nasabah tidak dapat membayar lunas pembiayaan yang diberikan padanya. Secara lengkap Pasal 1243 Kitab UndangUndang Hukum Perdata mengatur sebagai berikut : Penggantian biaya.131 Keadaan yang demikian dalam hukum perdata disebut dengan wan prestasi atau ingkar janji. apabila ia lalai memenuhi perikatannya. hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya. Op. sering juga disebut dengan istilah wan prestasi dan ingkar janji. hal. Dalam terminologi hukum di Indonesia. istilah cidera janji dalam hukum perikatan. tetap melalaikannya. rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan. dalam hukum perjanjian.kenyataannya selalu ada sebagian nasabah yang karena suatu sebab tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang diberikan padanya. atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya.

apabila si berhutang tidak memenuhi kewajibannya.” Hak dan kewajiban inilah yang membuktikan bahwa suatu perjanjian atau perikatan adalah suatu hubungan antara para pihak yang melahirkan hubungan hukum. mendapatkan penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan penggantian biaya rugi dan bunga. sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang- . Jadi. 1235 dan 1239 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Padahal menurut kaedah hukum perdata yang dianut dalam sistem hukum perdata Indonesia menyebutkan.Bertitik tolak dari keadaan debitur yang ingkar janji inilah yang melahirkan hak bagi bank atau kreditur untuk menjual barang jaminan milik nasabah yang dijadikan sebagai jaminan hutang nasabah pada bank. untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. Dalam ketiga Pasal undang-undang tersebut dinyatakan sebagai berikut: “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu. sampai pada saat penyerahan. hak kreditur muncul adalah karena disebabkan debitur tidak melaksanakan kewajibannya. berdasarkan kekuatan eksekutorial dari grosse akta perjanjian hutang piutang antara debitur dengan bank. bahwa setiap perjanjian antara para pihak melahirkan hak dan kewajiban. Kewajiban yang terakhir ini adalah kurang atau lebih luas terhadap persetujuan-persetujuan tertentu yang akibat-akibatnya mengenai hal ini akan ditunjuk dalam bab-bab yang bersangkutan”. “Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. Kaedah hukum ini antara lain jelas dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1234. Karena perjanjian itu sendiri adalah merupakan perikatan yang lahir dari suatu perjanjian.” “Dalam tiap-tiap perikatan untuk memberikan sesuatu adalah termaktub kewajiban si berhutang untuk menyerahkan kebendaan yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang bapak rumah yang baik.

baik karena undang-undang. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.” Dari macam-macam wan prestasi yang dikenal selama ini.134 Apabila dihubungkan dengan kredit macet. e) Debitur melakukan perbuatan yang dilarang oleh perjanjian yang telah diperbuatnya. maka ada tiga macam perbuatan yang tergolong wan prestasi.hal 92 133 . c) Debitur terlambat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan. b) Debitur melaksanakan sebagian apa yang telah diperjanjikan. Ketentuan ini dicantumkan dalam Pasal 1338.cit. d) Debitur menyerahkan sesuatu yanag tidak deperj anj ikan .Undang Hukum Perdata. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut dinyatakan sebagai berikut : “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. op. (1) Nasabah membayar sebagian angsuran kredit. yaitu: a) Debitur tidak melaksanakan sama sekali apa yang telah diperjanjikan. yaitu: (1) Nasabah sama sekali tidak dapat membayar angsuran kredit. 134 Gatot Supramono. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.133 Ketentuan ini jugalah yang melahirkan kaedah hukum yang menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. Pembayaran angsuran kredit tidak dipersoalkan apakah nasabah telah membayar sebagian besar atau sebagian kecil Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian. yaitu Pasal yang mengatur tentang akibat yang timbul karena adanya suatu perjanjian.

selalu juga dijumpai. Walaupun nasabah kurang membayar satu kali angsuran. dalam upaya penyelesaian terhadap kasus kredit macet ini dilakukan dengan dua alternatif tindakan. yaitu dengan upaya litigasi dan non litigasi. tetap tergolong kreditnya sebagai kredit macet. dilakukan pembagian acount kepada marketing agar dapat diminta pertanggung jawabannya untuk menindaklanjuti secara intensif. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Soal bank melepaskan haknya. 136 135 . karena telah terjadi perubahan perjanjian yang disepakati bersama. menyadari akan keterbatasan waktu untuk melakukan kunjungan terhadap nasabah yang bermasalah tersebut. (2) Nasabah membayar lunas kredit setelah jangka waktu yang diperjanjikan berakhir.angsuran. Namun. ada juga bank-bank tertentu yang melakukan penagihan kredit macet dengan menggunakan jasa debt collector yang dilakukan oleh orang atau badan yang tidak berwenang melakukan hal itu. itu soal lain. Hal ini tidak termasuk nasabah membayar lunas setelah disetujui bank atas permohonan nasabah. Namun. baik dilakukan pada jam kerja maupun di luar jam kerja.136 Pihak Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani juga menggunakan istilah debt collector terhadap penagihan yang dilakukan oleh tenaga lepas yang berasal dari pihak luar bank. maka bank melakukan kerja sama bekerja paruh waktu (part time) kepada pihak di luar bank untuk melakukan penagihan secara intensif. bahwa selain kedua alternatif tersebut di atas.135 Biasanya oleh bank-bank tertentu. dalam melakukan penagihan. namun tetap Ibid Kebijakan penyelesaian penyaluran dana bermasalah pada Standar Operasi dan Prosedur Jual Beli dan Pembiayaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.

dilakukan dengan santun. Pihak bank sengaja memilih orangorang yang mampu untuk melakukan pendekatan yang lebih baik terhadap nasabah yang bermasalah, sehingga permasalahan dapat terselesaikan. Penggunaan tenaga lepas ini juga sudah tidak dilakukan lagi dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir. Terlepas dari semua fakta di atas, yang menjadi kenyataan di lapangan adalah bahwa banyak tindakan yang dilakukan untuk mengembalikan uang kreditur (bank) bila terjadi kasus kredit macet. Kalau melakukannya dengan upaya formal dalam koridor hukum, maka penyelesaian kasus kredit bermasalah atau kredit macet adalah tersebut adalah dilakukan dengan dua cara di atas, yaitu : (a) Upaya ligitasi, dan (b) Upaya non litigasi.. Penyelesaian dengan cara atau upaya ligitasi, adalah dengan mendayagunakan lembaga peradilan yang ada, yaitu Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, ataupun melalui Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), bagi bank-bank milik pemerintah, atau bank yang termasuk dalam kategori Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau juga melalui permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara. Pada prakteknya, penyelesaian kredit macet atau kredit bermasalah dengan cara atau upaya ligitasi ini, dilakukan dengan proses pengajuan gugatan ke Pengadilan Negeri dan Pengadilan Niaga, atau langsung mohon dilakukan eksekusi kepada Lembaga Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, dan Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), atau dengan cara melakukan permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara.

Sedangkan penyelesaian melalui upaya dan cara non litigasi adalah melakukan penyelesaian dengan cara musyawarah antara kreditor (bank) dengan debitur (nasabah), yaitu melalui lembaga arbitrase, yaitu Badan Atbitrase Nasional Indonesia dan Pilihan Penyelesaian Sengketa yang dapat dilaksanakan dalam dua bentuk yaitu negoisasi dan mediasi. Penyelesaian secara musyawarah ini dapat juga dilakukan dengan cara dibawah tangan. Dengan berbagai pertimbangan hukum dan juga berbagai kondisi riil yang ada di lapangan inilah, yang menjadi dasar kebijakan bagi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani untuk menggunakan akta Surat Kuasa Menjual dalam menjual barang jaminan, apabila terjadi kasus kredit macet. Tindakan menjual barang jaminan ini dilakukan oleh bank tanpa melalui putusan pengadilan dan kantor lelang negara. Jadi tindakan yang diambil bukanlah melalui upaya atau cara ligitasi, tapi adalah semata-mata karena hak dan wewenang yang telah diberikan oleh undangundang dalam pemberian kuasa. Karena secara teori, pemberian kuasa yang merupakan suatu perikatan atau perjanjian adalah berisi hak dan kewajiban antara si pemberi kuasa dan si penerima kuasa. Dalam pemberian kuasa ini, si penerima kuasa berhak menjalankan kuasanya apabila si pemberi kuasa melakukan tindakan ingkar janji. Hal ini sejalan dengan apa yang dikemukakan oleh J.Satrio yang menyatakan: Pada asasnya, kalau kewajiban perikatan tidak dipenuhi secara suka rela dengan baik dan sebagaimana mestinya, maka kreditur berhak untuk menuntut pemenuhan tersebut, kalau perlu ia dapat meminta bantuan hukum agar debitur dihukum untuk memenuhinya atau memenuhi sebagaimana mestinya.137
137

J. Satrio, op.cit, hal 55

Dalam wawancara dengan Mailiswarty tentang penjualan barang jaminan ini, dijelaskan bahwa ada beberapa kasus yang pernah dilakukan oleh bank dalam penjualan barang jaminan yang disebabkan karena debitur inkar janji. Tapi umumnya tindakan itu dilakukan setelah melalui upaya negoisasi dan musyawarah antara pihak bank dengan pihak nasabah. Apabila kemudian terjadi gangguan dalam pembiayaan yang diberikan, yang menyebabkan debitur tidak mempu membayar angsurannya, pihak bank tidak langsung menjual barang yang dijaminkan padanya, melainkan masih tetap membantu debitur untuk keluar dari masalahnya. Pihak bank akan melihat terlebih dahulu sebab-sebab debitur tidak mampu membayar angsurannya, misalnya karena pada saat menjalankan usahanya terjadi keadaan yang menyebabkan usahanya gagal, atau anak debitur sakit sehingga ia dalam menjalankan usahanya tidak maksimal dan membutuhkan dana yang besar bagi pengobatan anaknya, ataupun alasan-alasan lain yang menyebabkan gagalnya usaha debitur. Penyelesaian dari cidera janji yang dilakukan oleh debitur sedapat mugkin dilakukan dengan jalan musyawarah dan bukan melalui pengadilan. Hal ini disebabkan karena apabila penyelesaiannya dilakukan melalui pengadilan akan memakan waktu yang lama, biaya yang besar dan urusan yang rumit, maka oleh bank penyelesaian secara musyawarah adalah jalan yang paling baik dan efektif.138 Terhadap keadaan ini, pihak bank akan melakukan tindakan: 1. Perpanjangan pembiayaan.
138

Wawancara dengan Ibu Mailiswarti, Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani, pada 2 Desember 2009

Penataan kembali pembiayaan (restructuring). 7. dimana debitur telah menyerahkan surat kuasa menjual pada bank untuk menjual barang jaminannya pada awal masa pengikatan pembiayaan. 3. maka ditentukan jangka waktunya untuk menjual barang tersebut. adalah sama halnya dengan apabila bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada diatur dalam lembaga jaminan resmi di Indonesia. Persyaratan kembali pembiayaan (reconditioning). 5.2. Apabila penjualan tersebut dilakukan oleh debitur. Menghapuskan pembiayaan. Terkait dengan resiko bank atas pembiayaan murabahah yang diberikannya kepada nasabah debitur dengan jaminan tanah yang belum bersertifkat. 4. Penjualan barang jaminan ini adalah jalan terakhir yang diambil oleh bank apabila debitur benar-benar tidak mampu lagi membayar angsuran pembiayaannya. sesuai dengan persetujuan para pihak. maka penjualan barang jaminan dilakukan oleh bank. Menyerahkan penagihan kepada pengadilan negeri. maka jalan satu-satunya yang ditempuh adalah penjualan barang jaminan. Penjualan barang jaminan ini dapat dilakukan oleh debitur sendiri ataupun oleh bank. 6. Penjualan barang jaminan. Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak mampu untuk menjual barang jaminannya. Tanah yang belum bersertifikat . rescheduling. reconditioning. dan restructuring yang dilakukan oleh bank tidak berhasil. Apabila tindakan-tindakan perpanjangan pembiayaan. Penjadwalan kembali pembiayaan (rescheduling).

yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Tanahnya. Ketika sudah tiga bulan debitur menunggak pembayaran. ketika nasabah debitur akan melakukan pengikatan dengan bank. Pengikatan jaminan atas tanah yang belum bersertifikat dengan Akta Kuasa Menjual Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. yang diharapkan akan menguntungkan kedua belah pihak. maka di atas tanah yang dijadikan jaminan hutang akan didirikan plang yang isinya menyatakan bahwa tanah tersebut adalah merupakan kawasan bank. nasabah debitur juga diminta untuk membuat surat pernyataan bahwa apabila debitur menunggak pembayaran. bank dapat langsung menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi. sesuai dengan perjanjian. tetap memiliki nilai eksekutorial. Namun hal ini biasanya dilakukan apabila pembiayaan tersebut memang sudah tidak bisa terselamatkan lagi. tetap diakui oleh Bank Indonesia sebagai jaminan hutang. Hal ini karena tanah belum bersertifikat tetap memiliki nilai pasar yang apabila dikemudian hari debitur wan prestasi. maka akan diberikan surat peringatan. Disamping itu. dan ketiga. Hal ini sebenarnya dilakukan hanya untuk memberikan efek psikologis bagi debitur untuk segera membayar tagihannya. Penjualan juga tidak serta merta dilakukan. melainkan dibuat terlebih dahulu melalui proses musyawarah. Dengan pemasangan plang ini. baik pertama.walaupun tidak ada lembaga jaminan resminya. debitur diharapkan . dimungkinkan untuk pelunasan dan penyelesaiannya dengan penjualan tanah belum bersertifikat tersebut. tanpa menggunakan lembaga lelang ataupun pengadilan. meski nilainya sangat kecil. Dengan demikian. kedua.

namun oleh bank dibuat surat perjanjian apabila objek pembiayaan hilang atau musnah. Namun apabila tidak. sehingga pembayaran hutang debitur dapat segera diselesaikan. bank mewajibkan debitur untuk mengasuransikan dirinya dan juga barang yang menjadi objek pembiayaan. Penyimpangan ini sangat kecil terjadi. Hal lain yang juga dilakukan bank untuk memperkecil resiko yang timbul atas pembiayaan yang diberikan. nasabah debitur boleh tidak mengasuransikannya. maka asuransi lah yang akan membayar sisa pelunasan pembiayaannya. Asuransi jiwa ini berfungsi untuk mengcover kerugian yang timbul apabila debitur nantinya meninggal dunia. sehingga apabila debitur meninggal dunia. salah satu syarat administratif yang harus dilengkapi oleh debitur adalah diserahkannya surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat/ lurah.takut kalau tanahnya akan disita oleh bank. juga membantu masyarakat ekonomi mikro dalam mengembangkan Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Dengan demikian. maka nasabah debitur bertanggung jawab penuh terhadap pelunasan pelunasan pembiayaan. maka ahli waris yang berkewajiban untuk membayar semua pelunasan pembiayaan yang telah diberikan.139 Selain itu. hanya sebesar 2%-3%. sehingga terhindar dari praktek surat palsu atau ganda. pada 2 Desember 2009 139 . sangat kecil resiko bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan tanah belum bersertifikat. selain semua pembiayaan dapat diselesaikan dengan baik. ataupun kemungkinan timbulnya rasa malu bagi debitur. Sedikit berbeda dengan barang yang menjadi objek pembiayaan.

kehidupannya. .

untuk kewenangan notaris. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. Pandangan Umum tentang Notaris. salinan dan kutipan akta. Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 ini adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. menyimpan akta. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang- .BAB IV PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A. memberikan grosse.

peran sebagai pejabat umum dapat dianggap suatu kehormatan mengingat hal serupa tidak ada pada profesi lain di luar notaris. Notaris merupakan pejabat umum. 1. op. bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. hal 116-117 140 . hal 31. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris.undang. Op. tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian. ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan.Cit. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris.cit. ketertiban dan perlindungan hukum. GHS Lumban Tobing. dikatakan pejabat umum karena: 1.140 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Notaris merupakan pejabat profesi yang mempunyai kekhususan tersendiri. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian. Otentisitas itu untuk memenuhi kehendak Undang-Undang Burgerlijk Wetboek (KUHPerdata) Pasal 1868. Buku I. Ketentuan undang-undang memberikan kewenangan kepada notaris untuk membuat dokumen atau catatan yang berkekuatan pembuktian otentik. karena disamping dia seorang profesional dia juga merupakan seorang pejabat negara yaitu pejabat umum negara yang melaksanakan tugasnya untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat umum dalam bidang hukum perdata. lihat juga Sutrisno.

3. apa 141 142 Zainun Ahmadi. Media Notariat. Notaris merupakan salah satu diantara sedikit pejabat negara yang mempunyai alas hak pemakaian simbol lambang negara pada cap teranya sesuai dengan ketentuan Pasal 19 Peraturan Jabatan Notaris. . op. sehingga sulit untuk leluasa menjalankan jabatan selain mematuhinya. namun yang jelas tersebut adalah orang yang menuliskan haruslah orang yang terpercaya dan bertaqwa sehingga dapat menuliskan dengan benar. dan lain sebagainya. 1999. kewajiban untuk menuliskan setiap kegiatan muamalah baik itu jual beli. Di Indonesia. Al-Qur’an dan terjemahannya. . dan hendaklah ia bertaqwa kepada Allah Tuhannya. secara fungsionalnya adalah merupakan tugas yang dilakukan notaris. Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar. dan hendaklah orang yang berhutang tersebut mengimlakkan (apa yang akan ditulis itu). Menurut syariah Islam. khususnya Bank Indonesia dalam hal pemberian hutang piutang. Tugas tulis menulis ini dalam sistem civil law. hendaklah kamu menuliskannya. yang dalam hal ini dilakukan oleh notaris. sebagai penganut aliran civil law. disebutkan dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 yang menyatakan: Hai orang-orang yang beriman. hal 88 . .cit.141 Pembuatan akta otentik terhadap perbuatan hukum yang dilakukan juga ada diatur dalam Islam. maka hendaklah ia menulis. menghendaki ditulisnya perjanjian tersebut.tetapi sebaliknya ruang gerak dibatasi oleh berbagai sanksi hukuman. Dan janganlah penulis enggan menuliskannya sebagaimana Allah telah mengajarkannya. dan janganlah ia mengurangi sedikitpun dari hutangnya. hal 82.142 Dalam ayat tersebut di atas memang tidak dijelaskan siapa yang harus menuliskannya. Profesi Notaris. Oktober. Quo Vadis. Oleh karena itu. apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan. hutang piutang. sewa menyewa.

tabellius atau notarius. termasuk di dalamnya Indonesia. Istilah notaris diambil dari nama pengabdinya.yang dimaksud dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 tentang siapa berwenang untuk menulis kegiatan muamalah yang dilakukan.H. Daerah inilah yang merupakan tempat asal dari notariat yang dinamakan Latijnse Notariaat dan notaris diangkat oleh penguasa umum untuk kepentingan masyarakat umum dan menerima uang jasanya dari masyarakat umum pula. Berturut-turut seratus tahun kemudian diterbitkan Summa Artis Notariae oleh Rantero dari Perugia. yang kemudian menjadi istilah/titel bagi golongan orang penulis cepat atau stenografer. adalah sama dengan fungsi notaris yang di anut oleh sistem civil law. pendiri sekolah Bologna. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . dimana mereka dikenal sebagai scibae. mereka adalah golongan yang mencatat pidato. Notarius.S. kemudian pada abad ke 13 buku dengan judul yang sama 143 http://id.143 Menurut G.Lumban Tobing. Latijnse notariat ini murni berasal dari Italia Utara. bukan sebagai pengaruh hukum romawi kuno.wikipedia. Notaris adalah salah satu cabang dari profesi hukum yang tertua di dunia.org/wiki/notaris. lembaga notariat mulai dikenal pada abad ke1 1 atau abad ke-12 di daerah pusat perdagangan yang sangat berkuasa pada zaman itu di Italia Utara. Notaris adalah sebuah profesi yang dapat dilacak balik ke abad ke 2-3 pada masa Roma kuno. dalam rangka peringatan 8 abad sekolah hukum Bologna. terbitlah buku Formularium Tabellionum oleh Imerius. Pada masa itu. baik oleh para ahli sejarah maupun oleh para sarjana lainnya. Pada tahun 1888. Sejarah lahirnya lembaga notariat ini sampai sekarang masih belum dapat terjawab.

wikipedia. 1860:3) sebagaimana telah diubah terakhir dalam Lembaran Negara Tahun 1945 Nomor 101. Reglement atau ketentuan ini bisa dibilang adalah kopian dari Notariswet yang berlaku di Belanda. fungsi.3) yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 1860. yang mencabut berbagai macam peraturan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelumnya tentang kenotariatan di Indonesia.144 Kelembagaan notariat di Indonesia baru memiliki dasar yang kuat setelah Pemerintah Belanda menyesuaikan peraturan-peraturan mengenai jabatan notaris di Indonesia dengan peraturan yang berlaku di Negeri Belanda.3 tersebut dinyatakan tidak berlaku lagi setelah keluarnya peraturan jabatan notaris yang baru. yaitu: a. Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesia (Stb. Peraturan jabatan notaris terdiri dari 66 pasal. Bukubuku tersebut menjelaskan defenisi notaris. kewenangan dan kewajibankewajibannya. Dengan keluarnya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 ini mencabut beberapa peraturan perundang-undangan sebelumnya yang berhubungan dengan kenotariatan. no. b. Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954 Tentang Wakil Notaris dan Wakil 144 http://id. Notaris Reglement Stb 1860 no. Rolandinus Passegeri kemudian juga menerbitkan Flos Tamentorum. c. dan sebagai pengganti dari peraturan-peraturan yang lama diundangkanlah Peraturan Jabatan Notaris (Notaris Reglement) pada tanggal 26 Januari 1860 (Stb. yaitu Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris pada tanggal 6 Oktober 2004.diterbitkan oleh Rolandinus Passegeri. Ordonantie 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 .org/wiki/notaris.

menjamin kepastian tanggalnya. Pasal 54 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 Tentang Peradilan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 34. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. salinan dan kutipannya. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. Pasal 91 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . Tambahan Lembaran Negara Nomor 700). 145 Ketentuan Penutup. menyimpan aktanya dan memberikan grosse.145 Mengenai tugas ataupun pekerjaan notaris. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4379). e.Notaris Sementara (Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101. a. tidak ada disebut secara tegas dan lengkap baik itu oleh Stb. Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 1949 tentang Sumpah/ Janji Jabatan Notaris. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik.

Pasal-pasal tersebut tidak secara lengkap memberi uraian mengenai tugas dan wewenang notaris. Dikatakan demikian, oleh karena selain untuk membuat aktaakta otentik, notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan mensyahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat dibawah tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan. Sesuai dengan perkembangan waktu, tugas notaris sebagaimana yang diatur dalam undang-undang sangat berbeda dengan tugas notaris di dalam praktek, sehingga sulit untuk memberikan defenisi yang lengkap mengenai tugas seorang notaris. Dari ketentuan di atas sebenarnya masih dapat di tambahkan dengan “yang diperlengkapi dengan kekuasaan umum” (met openbaar gezag bekleed), oleh karena grosse dari akta notaris yang memuat kewajiban utnuk melunasi suatu jumlah uang, yang pada bagian atas memuat perkataan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama seperti yang diberikan pada putusan hakim (Pasal 440 KUHPerdata). Menurut Komar Andasasmita, notaris selain membuat akta otentik, seharihari dia juga melakukan: 1) Bertindak selaku penasehat hukum, terutama yang menyangkut masalah hukum perdata. 2) Mendaftarkan akta-akta/ surat-surat di bawah tangan (stukken), melakukan waarmerking. 3) Melegalisir tanda tangan.

4) Membuat dan mensahkan (waarmeken) salinan/ turunan berbagai dokumen. 5) Mengusahakan disahkannya badan-badan, seperti perseroan terbatas dan perkumpulan, agar memperoleh persetujuan/ pengesahan sebagai badan hukum dari menteri kehakiman. 6) Membuat keterangan hak waris (di bawah tangan). 7) Pekerjaan-pekerjaan lain yang bertalian denpn lapangan yuridis dan perpajakan, seperti urusan bea materai dan sebagainya.146 Pada dasarnya, tugas dan wewenang notaris yang utama adalah membuat akta otentik. Otentitas dari akta notaris bersumber dari Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris, dimana notaris adalah sebagai pejabat umum, sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik, seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas yang terdapat pada akta notaris, maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata, akta tersebut harus memenuhi persyaratan-persyaratan berikut: a) Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum.

b) Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. c) Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Dari Stb. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris, maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat, bahwa
146

Komar Andasasmita, Notaris Selayang Pandang, Bandung, Alumni, 1983, hal. 7

yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum, sedangkan kewenangan para pejabat lainnya untuk membuat akta, hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. Sejak berlaku Undang-undang Jabatan Notaris yang baru ini, melahirkan perkembangan hukum yang berkaitan langsung dengan dunia kenotariatan saat ini. Pertama, adanya “perluasan kewenangan Notaris”, yaitu kewenangan yang dinyatakan dalam Pasal 15 ayat (2) butir f, yakni: “kewenangan membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan”. Kewenangan selanjutnya adalah kewenangan untuk membuat akta risalah lelang. Akta risalah lelang ini sebelum lahirnya Undang-undang tentang Jabatan Notaris menjadi kewenangan juru lelang dalam Badan Urusan Hutang Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) berdasarkan Undang-undang Nomor 49 Prp Tahun 1960. Kewenangan lainnya adalah memberikan kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan-perundang-undangan. Kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan ini merupakan kewenangan yang perlu dicermati, dicari dan diketemukan oleh Notaris, karena kewenangan ini bisa jadi sudah ada dalam dalam peraturanperundang-undangan, dan juga kewenangan yang baru akan lahir setelah lahirnya peraturan perundang-undangan yang baru.147 Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, sehingga selain untuk
http://majalah.dephumkam.go.id Majalah Online Hukum Dan Ham, Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi, diakses pada 30 Mei 2007.
147

yaitu Peraturan Jabatan Notaris. Jabatan Notaris juga memberikan perluasan wilayah kewenangan (yuridiksi) yang oleh Undang-undang Jabatan Notaris disebut sebagai wilayah jabatan. dengan tempat kedudukan di kota/kabupaten. notaris juga mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. namun berdasarkan Pasal 18 ayat (2) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris diperluas menjadi meliputi wilayah provinsi. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. adalah meliputi Kabupaten/Kota. (3) Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. (4)Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. Selain kewenangan yang disebutkan diatas. (6)Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. Wilayah jabatan ini. (7)Membuat akta risalah lelang. (2)Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. sebelum berlaku Undang-undang Jabatan Notaris.membuat akta otentik. (5)Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. notaris berwenang pula: (1) Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Pelaksanaan tugas dan wewenang tersebut harus dilandasi pada suatu integritas .

dan kejujuran yang tinggi dari pihak notaris itu sendiri, karena hasil dari pekerjaannya adalah berupa akta-akta sebagai alat bukti otentik yang sangat penting dalam penerapan hukum pembuktian sebagai jalan dalam memperoleh suatu keadilan, maka oleh sebab itu dalam pelaksanaan tugas jabatan notaris harus didukung suatu itikad moral yang dapat dipertanggungjawabkan. Pada dasarnya para notaris sedikit banyak telah menyadari hal ini, terbukti dengan telah diciptakannya suatu kode etik jabatan notaris yang berlaku dan mengikat bagi para notaris di seluruh Indonesia. Hal ini sedikit banyak merupakan tolok ukur dan pertimbangan dalam pengawasan dan pembinaan para notaris dalam melaksanakan tugas jabatannya. Pengawasan tersebut dapat berupa diberlakukannya kode etik jabatan notaris yang dibuat oleh para notaris itu sendiri melalui Ikatan Notaris Indonesia (INI), maupun pengawasan yang dilakukan oleh menteri melalui Majelis Pengawas notaris, baik yang dilakukan oleh Majelis Pengawas Daerah, Majelis Pengawas Wilayah, maupun Majelis Pengawas Pusat seperti yang telah tercantum dalam Pasal 67 sampai dengan Pasal 81 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dan berdasarkan Pasal 81 undang-undang tersebut, Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia telah mengeluarkan Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: M.02.PR.08.10 Tahun 2004 tentang Tata Cara Pengangkatan Anggota, Pemberhentian Anggota, Susunan Organisasi, Tata Kerja, dan Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Notaris. Pengawasan yang dilakukan terhadap notaris tersebut meliputi perilaku notaris

dan tindakan-tindakan yang dilakukan oleh notaris sehubungan dengan pelaksanaan jabatannya sebagai notaris. Pengawasan tersebut diperlukan agar tugas notaris selalu sesuai dengan norma dan kaidah-kaidah hukum sehingga terhindar dari

penyalahgunaan kewenangan atau kekuasaan yang dimilikinya.

B. Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat Berdasarkan terminologinya, di Indonesia umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan istilah Belanda verbintenis dan “perjanjian” sebagai padanan istilah belanda overeenkomst. Namun ada pula yang menggunakan istilah “perjanjian:” dan “perhutangan” sebagai padanan kata verbintanis dan “persetujuan” untuk padanan kata overeenkomst. Akan tetapi, pada umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan kata Belanda verbintenis dan “perjanjian” –dalam hal ini diidentikkan dengan “persetujuan” bahkan “kontrak”– sebagai terjemahan istilah overeenkomst.148 Dengan demikian, terdapat tiga padanan kata untuk verbintenis, yaitu perikatan, perjanjian dan perhutangan, sedangkan untuk overeenkomst terdapat dua padanan kata, yaitu perjanjian dan persetujuan. Dalam hukum Islam kontemporer digunakan istilah iltizam untuk menyebut perikatan (verbintenis) dan istilah “akad” untuk menyebut perjanjian (overeenkomst) dan bahkan kontrak. Iltizam merupakan istilah baru untuk menyebut perikatan secara
Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah, Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2007. hal 42-43
148

umum, meskipun istilah tersebut sendiri sudah tua. Semula dalam hukum Islam pra modern, istilah iltizam hanya dipakai untuk menunjukkan perikatan yang timbul dari dari kehendak sepihak saja, hanya kadang-kadang saja dipakai dalam arti perikatan

yaitu suatu pernyataan dari seseorang untuk mengerjakan sesuatu yang tidak berkaitan dengan orang lain.150 Menurut Gemala Dewi.”151 Pengertian aqad secara bahasa adalah ikatan.‘ahdu dapat disamakan dengan istilah perjanjian atau overeenkomst. Istilah ini terdapat dalam QS. yaitu al. bahwa manusia diminta untuk memenuhi akadnya. Menurut Faturrahman Djamil. mengikat.cit.‘aqdu ini dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata.yang timbul dari perjanjian. setidaknya ada dua istilah dalam Al-Quran yang berhubungan dengan perjanjian. Ali Imran ayat 76 yaitu : “Sebenarnya siapa yang menepati janji (yang dibuat)nya dan bertaqwa.cit. Al.‘aqdu (akad) dan al. menyambung atau menghubungkan. Op.Maidah ayat 1. Kata alaqdu terdapat dalam QS. Baru pada zaman modern. op. Sedangkan istilah “akad” sendiri adalah merupakan istilah tua yang sudah digunakan sejak zaman klasik sehingga sudah sangat baku.‘ahdu (janji). maka sesungguhnya Allah menyukai orang-orang yang bertaqwa. istilah iltizam digunakan untuk menyebut perikatan secara keseluruhan. hal 45 . Mustafa Ahmad az-Zarqa’149 mendefenisikan perikatan (iltizam) sebagai keadaan dimana seseorang diwajibkan menurut hukum syara’ untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu bagi kepentingan orang lain. dkk. sedangkan istilah al. istilah al. 47-49 151 Gemala dewi. Dikatakan ikatan (al-rabth) maksudnya adalah mengimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengukatkan salah satunya pada yang lainnya 149 150 Pakar fiqih Yordania asal Syria Syamsul Anwar.

Apabila dua buah janji dilaksanakan maksudnya oleh para pihak.154 Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara’ yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya.155 Abdoerraoef mengemukakan terjadinya suatu perikatan (al-aqdu) melalui tiga tahap. Mas’adi. 3. seperti yang difirmankan oleh Allah SWT dalam QS. Op. Ali Imran ayat 76. yaitu: 1. ada beberapa defenisi yang diberikan pada akad (perjanjian).152 Sebagai suatu istilah hukum Islam. Persetujuan. hal 45-46. yaitu pernyataan setuju dari pihak kedua untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu sebagai reaksi terhadap janji yang dinyatakan oleh pihak pertama. maka terjadilah Ghufron A.153 Menurut syamsul anwar. Persetujuan tersebut harus sesuai dengan janji pihak pertama.cit. yaitu pernyataan dari seseorang untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu dan tidak ada sangkut pautnya dengan kemauan orang lain. Fiqih Muamalah Kontekstual. hal 68 154 Ibid. 152 . akad merupakan “pertemuan ijab yang diajukan oleh salah satu pihak dengan kabul dari pihak lain yang menimbulkan akibat hukum pada objek akad. Al. Menurut Pasal 262 Mursyid al-Hairan. Op. 155 Gemala dewi. hal 75 153 Syamsul Anwar. Cet 1.hingga keduanya bersambung dan menjadi seperti seutas tali yang satu. 2. Jakarta. RajaGrafindo Persada.cit. Janji ini mengikat orang yang menyatakannya untuk melaksanakan janjinya tersebut. 2002.‘Ahdu (perjanjian). akad adalah pertemuan ijab dan kabul sebagai pernyataan kehendak dua pihak atau lebih untuk melahirkan suatu akibat hukum pada objeknya.

Maka.”157 Sedangkan perjanjian menurut Subekti adalah “suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. tetapi ‘akdu. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. Subekti. hal 23 157 156 . Intermasa. Jakarta.apa yang dinamakan “akdu” oleh Al-Qur’an yang terdapat dalam QS. Al-Maidah ayat 1. berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut segala sesuatu hal dari pihak yang lain. yaitu “suatu perbuatan dimana seseorang atau beberapa orang mengikatkan diri untuk sesuatu hak terhadap seseorang beberapa orang lainnya.Mashudi dan Moch. Hukum Perjanjian. 1992. Dengan demikian. hal 46 R. hubungan antara perikatan Ibid.” Dengan adanya perjanjian ini maka menimbulkan hubungan hukum antara orang-orang yang melakukan perikatan.Chidir Ali. 159 H. dan dari pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu . Bandung. yang mengikat masing-masing pihak sesudah pelaksanaan perjanjian itu bukan lagi perjanjian atau ‘ahdu itu. Menurut Subekti. Mandar Maju. hal 1 158 Ibid.”159 Defenisi perjanjian sendiri telah disebutkan dalam Pasal 1313 KUH Perdata.”158 Hofmann memberikan defenisi perikatan sebagai “suatu hubungan hukum antara sejumlah terbatas subjek-subjek hukum sehubungan dengan itu seorang atau beberapa orang daripadanya (debitur atau para debitur) mengikatkan dirinya untuk bersikap menurut cara-cara tertentu terhadap pihak yang lain. yang berhak atas sikap yang demikian itu.156 Proses perikatan yang disampaikan oleh Abdoerraoef ini tidak jauh berbeda dengan proses perikatan yang didasarkan pada KUH Perdata. 2001. perikatan adalah “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak.

hal 77.”163 Menurut Gemala dewi.cit. Op.dengan perjanjian adalah perjanjian menerbitkan perikatan. 2002.cit. Balai Pustaka. hal 47 Ghufron A. untuk terbentuknya suatu akad (perjanjian) yang sah dan mengikat haruslah dipenuhi rukun dan syarat akad. seperti yang tercantum dalam Pasal 1233 KUH Perdata. Secara bahasa. 161 160 . Perbedaan yang terjadi dalam proses perikatan antara hukum Islam dan KUH Perdata adalah pada tahap perjanjiannya. bahwa perjanjian merupakan salah satu sumber perikatan. baru kemudian lahir perikatan. hal 966 163 Ibid. Mas’adi. petunjuk) yang harus diindahkan dan dilakukan.160 Akad adalah salah satu bentuk perbuatan hukum (tasharruf) yang menimbulkan akibat hukum terhadap objek hukum yang diperjanjikan oleh para pihak dan juga memberikan konsekuensi hak dan kewajiban yang mengikat para pihak.162 sedangkan syarat adalah “ketentuan (peraturan. yang kemudian melahirkan perikatan antara keduanya. Pada hukum perikatan Islam. hal 1114. Musthafa Ahmad az-Zarqa menyatakan bahwa tasharruf adalah segala sesuatu (perbuatan) yang bersumber dari kehendak seseorang dan syara’ menetapkan atasnya sejumlah akibat hukum (hak dan kewajiban). rukun adalah “yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan”. janji pihak pertama adalah terpisah dengan janji pihak kedua. dimana terjadi dua tahap dalam prosesnya. sedangkan pada KUH Perdata.161 Dalam hukum Islam. perjanjian antara pihak pertama dan pihak kedua adalah satu tahap yang tidak terpisah. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta. 162 Departemen Pendidikan Nasional. Op.

yaitu tamyiz167 dan berbilang (al-ta’addud). Para pihak ini bisa saja manusia atau 164 Abdul Azis Dahlan. Selain dari ketiga rukun tersebut. namun berdasarkan pendapat jumhur ulama. Sedangkan salah satu syarat dari sholat adalah wudhu.‘aqd) sebagai salah satu rukun akad.”164 Defenisi syarat adalah “sesuatu yang tergantung padanya keberadaan hukum syar’i dan dia berada di luar hukum itu sendiri. rukun adalah “suatu unsur yang merupakan bagian tak terpisahkan dari suatu perbuatan atau lembaga yang menentukan sah atau tidaknya perbuatan tersebut dan ada atau tidak adanya sesuatu itu. cit hal 96 dan Hasballah Thaib Op.‘aqidan) Pernyataan kehendak para pihak (mahallul.166 Rukun pertama. harus memenuhi dua syarat terbentuknya akad. maka sholat itu batal. hal 1510. rukun akad terdiri dari: a. rukuk dan sujud adalah rukun sholat. lihat juga Syamsul Anwar Op.syariah. Namun tanpa adanya wudhu.”165 Sebagai contoh. yaitu para pihak. dimana wudhu adalah bukan merupakan bagian dari sholat itu sendiri. hal 1691 166 Gemala Dewi Op.cit. cit hal 4 167 Tamyiz yaitu orang yang telah dapat membedakan baik dan buruk dari tindakan yang . 1996. maka sholat itu juga batal. Jakarta. Ensiklopedi Hukum Islam. Musthafa Ahmad az-Zarqa menambahkan tujuan akad (maudhu’ al. Ichtisar Baru Van Hoeve. rukun dan syarat sama-sama menentukan sah atau tidaknya suatu transaksi.‘aqd). Jilid 5. hal 51. dimana keduanya merupakan bagian dari sholat itu sendiri. Para pihak yang menbuat akad (al. 165 Ibid.‘aqd) Objek akad (mahallul. yang ketiadaannya menyebabkan hukum pun tidak ada. tidak sah. tanpa rukuk dan sujud. tidak sah. c. Secara defenisi. b. Terdapat perbedaan pendapat para ulama fiqih dalam menentukan rukun aqad.

maka tidak terjadi akad. dan objek itu dapat ditransaksikan. Rukun kedua. maksudnya tidak memiliki wujud yuridis syar’i apapun. yaitu objek itu dapat diserahkan.169 Apabila rukun dan syarat terbentuknya akad telah terpenuhi. dan kesatuan majelis akad. hal 98 Akad batil menurut ahli-ahli hukum Hanafi adalah akad yang menurut syara’ tidak sah pokoknya. yaitu pernyataan kehendak. dan akad semacam ini disebut sebagai akad batil. Kedelapan syarat ini beserta rukun akad disebut pokok (al-ashl). maka terlihat adanya kesamaan secara garis besar. yaitu adanya persesuaian ijab dan kabul. dengan kata lain tercapainya kata sepakat. harus memenuhi dua syarat juga. Tentunya dalam kata ijab dan qabul ini tidak ada unsur paksaan yang terkandung di dalamnya. maka akad sudah terbentuk. dan semuanya terdiri dari delapan syarat. hal 107 169 168 . Op.badan hukum. yaitu tidak terpenuhi rukun dan syarat terbentuknya. Syamsul Anwar. 170 Syamsul Anwar. yaitu tidak bertentangan dengan syara’. yaitu objek akad. Rukun keempat memerlukan satu syarat. tertentu atau dapat ditentukan.op. Apabila dibandingkan dengan syarat-syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata.170 dilakukan. Apabila pokok ini tidak terpenuhi.cit.cit. Berikut dibuat dalam bentuk bagan.Rukun ketiga.168 Syarat-syarat yang terkait dengan rukun akad ini disebut dengan syarat terbentuknya akad (syuruth al-in’iqad). harus memenuhi tiga syarat.

Hal ini dilakukan karena tanah belum bersertifikat tidak ada lembaga . Untuk mengikat barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. terutama apabila jaminan yang diberikan adalah tanah yang belum bersertifikat. Hal ini tentunya sudah dapat dipastikan. yaitu pengikatan barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. maka biasanya bank melakukannya dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. bahwa yang dijadikan sebagai landasan dasar dari filosofi hukumnya adalah hukum Islam.Akad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayan murabahah adalah merupakan salah satu produk perbankan syariah. Sebagai runtutannya. Akad pembiayaan ini mengikat bank dan nasabah debitur sehingga timbul hak dan kewajiban antara keduanya. timbul perjanjian accessoir dari perjanjian murabahah tersebut.

surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta kuasa menjual. 2 Desember 2009 . pemberian jaminan dan juga pemberian kuasa menjual. kalau akta tersebut dibuat terpisah. maka surat kuasa menjual tersebut biasanya berjudul akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. pemberian jaminan dan akta pemberian kuasa menjual atas barang jaminan ini tidak ada. Akta kuasa menjual ini dapat dibuat secara terpisah ataupun tergabung dengan akta pengakuan hutang. Dengan demikian. dan 171 Wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. Apabila dibuat tergabung. Jadi cukup hanya dalam satu akta saja.hukum yang mengaturnya secara baku. Nilai esensinya sama. tetap memiliki kekuatan hukum. namun surat kuasa menjual yang dibuat tersendiri tentu akan lebih memudahkan administrasi apabila surat kuasa dibuat dengan akta tersendiri. Surat kuasa menjual atas barang jaminan itu dibuat sebagai suatu klausul dalam salah satu atau beberapa Pasal yang ada pada akta tersebut. atau janji akan membayar secara angsuran. Dengan kata lain aqad pembiayaan dalam akta perjanjian pembiayaan murabahah itu tidak akan dibuat kalau akta pengakuan hutang. Akan tetapi. tetapi tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pembiayaan murabahah dan akta pengakuan hutang dan pemberian jaminan yang telah dibuat terlebih dahulu.171 Penggunaan surat kuasa menjual dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah adalah merupakan perbuatan hukum yang tidak bertentangan dengan sistem hukum perdata yang dianut oleh Kitab Undang-undang Hukum Perdata. akta tersebut adalah akta yang berdiri sendiri. Rabu. maka akta tersebut bukan merupakan merupakan bagian dari akta pengakuan hutang. yang isinya sudah mencakup tentang pengakuan hutang.

Dasar hukum untuk melakukan pemberian kuasa ini ialah berdasarkan Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa : “Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seseorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain yang menerimanya. bagi penerima kuasa. Essensi dasar dari makna pemberian kuasa menjual adalah merupakan pemberian wewenang atau hak yang dimiliki seseorang kepada orang lain untuk memindahkan hak yang dimilikinya kepada siapapun juga dengan cara jual beli. untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. (2) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan. yaitu kuasa yang disampaikan secara lisan oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa. Surat kuasa menjual merupakan pemberian kuasa secara tertulis melalui pembuatan surat kuasa otentik yang dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang. yaitu: (1) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta otentik.juga tidak bertentangan dengan sistem hukum Islam. maka kuasa dapat dibagi pada tiga macam. Selanjutnya. yaitu kuasa yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang (misalnya notaris). kuasa itu dapat diterima secara lisan. yaitu kuasa yang dibuat secara tertulis atau dalam bentuk sepucuk surat. yang dibuat oleh pemberi kuasa dengan tanpa menghadap pada pejabat umum yang berwenang.” Apabila ditinjau dari aspek yuridis dan legalitas kekuatan hukum. bahkan . (3) Kuasa lisan.

Terhadap pengertian surat kuasa ini.juga dapat diterima secara diam-diam. yang menyebutkan :“Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum. serta menyelesaikan sesuatu urusan atas nama dan kepentingan si pemberi kuasa. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa. Selain itu. Yan Pramadya Puspa menyatakan dalam Buku Kamus Hukum yang disusunnya dengan ungkapan sebagai berikut: . yang dibuktikan oleh penerima kuasa dengan melaksanakan kuasa yang diberikan padanya. bahwa yang dimaksud dengan surat kuasa itu adalah kuasa secara tertulis yang berisi persetujuan dan pelimpahan hak dan wewenang dari si pemberi kuasa kepada si penerima kuasa untuk menjalankan hak dan wewenang yang dimiliki oleh si pemberi kuasa.” Dengan uraian diatas dapat dipahami. dalam suatu tulisan dibawah tangan. Uraian diatas adalah berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1793 KUH Perdata. bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan lisan. penerima kuasa dapat juga menerima kuasa secara tertulis melalui akta otentik ataupun secara dibawah tangan.

91 174 Atabik Ali. 2037. menguasakan. Secara etimologi. Hasballah Thaib. Wakalah berasal dari kata “wakala” yang berarti menjaga. Ali `Imran(3):173. dan A. Seperti dalam firman Allah: “wa qaaluu hasbunallahu wani`mal wakiil” artinya Maha Suci Allah Dialah yang memberikan segala nikmat dan Allah adalah sebaik-baik wakil. Kata wakil disini berarti Al-Hafizh “Yang Menjaga” Selain itu. Op. Zuhdi Muhdlor. cit.“Surat kuasa adalah surat yang berisi suatu persetujuan dengan seseorang yang memberikan kekuasaan kepada si penerima persetujuan tersebut untuk menyelesaikan sesuatu urusan atas nama si pemberi.”174 Jadi dalam pengertian hukum Islam. mempercayakan. Dia mengatakan : 172 173 Yan Pramadya Puspa. Sulaiman Rasyid dalam Bukunya Fiqih Islam merumuskan pengertian wakalah atau kuasa dengan istilah berwakil. QS. maka dalam terminologi hukum Islam dikenal dengan istilah wakalah. memiliki makna yang sama seperti apa yang dicantumkan dalam Kamus Kontemporer Arab Indonesia yang menyebutkan bahwa arti “wakala adalah menyerahkan. . istilah kuasa yang dikenal dalam hukum perdata. menyerahkan mandat atau menjadi wakil.”172 Dalam konteks hukum Islam. memberi kuasa sama artinya dengan mengangkat orang lain sebagai wakil dari diri seseorang.cit. 899. cit.Op. untuk melakukan sesuatu perbuatan sesuai dengan apa yang dikehendaki oleh orang tersebut. Op. hal.”173 Pengertian wakalah seperti yang dikemukakan diatas. makna Wakalah bisa juga berarti Tafwidh = mempercayakan. menjadikan atau menunjuk sebagai wakil. hal. hal.

baik didalam ataupun diluar pengadilan. Hukum wakalah atau kuasa menurut Al-Quran. 176 175 . Bintang Pelajar. dan Ijma’ Ulama adalah jaiz (diperbolehkan). Perwakilan itu adalah aqad yang dibolehkan dan bagi setiap orang dari keduanya boleh membatalkan kapan saja ia kehendaki dan batal pula sebab matinya salah seorang dari keduanya. dan makruh kalau pekerjaan itu makruh. Juga pernah diriwayatkan dalam Hadits Rasulullah SAW. dan haram kalau pekerjaan yang diwakilkan itu pekerjaan yang haram. 1984.18:19) yang isinya menjelaskan tentang wakalah atau kuasa dalam membeli. kadang-kadang menjadi wajib kalau terpaksa. Mustafa Diibul Bigha.Multazam. yang diriwayatkan oleh Turmuzi dari Urwah Al Bariqiy yang menjelaskan bahwa Rasulullah SAW. al-Hadits.”176 Sulaiman Rasyid.316. Selanjutnya dalam kitab Fiqih Syafii Terjemah At Tahzib ada menyebutkan sebagai berikut : “Apa saja yang boleh bagi seseorang untuk bertindak sendiri didalamnya.“Berwakil yaitu menyerahkan pekerjaan yang boleh dikerjakannya kepada kepada yang lain. hal. Sunarto dan M. maka boleh juga ia mewakilkan (kepada orang lain) atau menjadi wakil (untuk orang lain).306. berarti hukum Islam membolehkan seseorang atau setiap subjek hukum untuk mengangkat seorang wakil atau kuasa yang akan mewakili dirinya dalam bertindak secara hukum. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. mewakilkan kepada Urwah Al-Bariqiy untuk membeli dan menjualkan kambing sebagai wakil atau kuasa dari Rasulullah SAW. Hukum berwakil sunat.cit. hal. op. agar dikerjakannya (wakil) semasa hidupnya (yang berwakil).. Sawahan. Antara lain dalam ayat Al-Quran Surat Al-Kahfi (QS.”175 Dalam pengertian seperti telah diuraikan diatas.

Karena kuasa dan wakalah adalah merupakan satu kesatuan format hukum yang tidak memiliki perbedaan. Adapun format perjanjian tertulis yang dipakai menggunakan judul dengan nama Perjanjian Jual Beli Al-Murabahah. Dalam hal ini. sedangkan wakalah bersumber dari Hukum Syariat Islam. Namun keduanya adalah merupakan bagian dari sub sistem yang berada dalam satu sistem hukum nasional Indonesia. Aqad perjanjian pembiayan almurabahah dituangkan dalam perjanjian tertulis dan cukup hanya ditandatangani oleh pihak bank dan nasabah.Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa istilah kuasa dalam hukum perdata adalah memiliki makna yang sama dengan istilah wakalah dalam hukum Islam. juga seluruhnya diikat dengan akta notariel. walaupun berasal dari dua sumber hukum yang berbeda. maka disamping diikat dengan akta dibawah tangan sebagaimana telah disebutkan di atas. Sedangkan bila jumlah pembiayaan yang diberikan bank jumlahnya diatas 25 juta rupiah. Dimana kuasa bersumber dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 177 . ada dua jenis akta yang harus Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti.177 diketahui bahwa bila pembiayaan yang diberikan bank nilainya dibawah 25 juta rupiah. maka pembiayaan itu cukup diikat dengan akta dibawah tangan dalam bentuk perjanjian pembiayaan al-murabahah. Selanjutnya bila ditinjau dari aspek yuridis. keduanya sama-sama dapat diterapkan dalam suatu perbuatan hukum dibawah satu sistem hukum nasional Indonesia. setiap pembiayaan yang diberikan kepada nasabah seluruhnya diikat dengan perjanjian tertulis. Menurut Mailiswarti.

Bentuk surat kuasa menjual yang dibuat tersebut. maka akan memberatkan nasabah yang diberikan pembiyaan. yaitu Pengakuan Hutang. maka bersamaan dengan itu juga dibuat akta kuasa menjual atas barang jaminan. pemberian jaminan dan kuasa menjual. pada prinsipnya berisi tiga hal. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani membuat surat kuasa menjual yang tidak terpisah dengan pengakuan hutang. Hal ini disebabkan. karena bank merasa apabila kuasa menjual dibuat terpisah. yaitu aqad atau perjanjian tentang pengakuan hutang. Dari nama judul yang digunakan tersebut dapat diketahui. bahwa dalam setiap pembuatan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah tersebut.Murabahah. adalah surat kuasa menjual yang tergabung dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. sehingga judul akta yang dibuat adalah Akta Pengakuan Hutang. Hal ini tergambar dari judul akta notariel yang digunakan. yaitu Aqad Pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Akta kedua yang harus disetujui dan ditandatangani adalah akta notariel atau akta otentik. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Akta pertama yang harus disetujui dan dan ditandatangani adalah akta dibawah tangan.ditanda tangani dan disetujui oleh pihak bank dan nasabah. yaitu akta yang dibuat dan ditandatangani oleh dan dihadapan notaris sebagai pejabat umum yang berwenang. Substansi pokok dari akta notariel ini. Judul akta yang digunakan dalam perjanjian ini adalah Perjanjian jual beli Al. apabila akta tersebut dibuat terpisah. tentu biaya yang dikeluarkan akan . apabila nantinya debitur ingkar janji dan terjadi kasus pembayaran hutang macet.

Klausul kuasa menjual itu ada dalam satu akta yang tidak terpisah dari akta Pengakuan Hutang. disini akan disampaikan beberapa contoh klausul Pasal dalam akta yang mencantumkan ketentuan kuasa menjual barang jaminan. termasuk nisbah bank dan biaya-biaya lainnya. dan juga akta kuasa menjual.178 Sebagai ilustrasi. (untuk seterusnya disebut yang berhutang dan sekaligus pemberi jaminan) menerangkan bahwa untuk menjamin kepastian pembayaran kembali hutang penerima kredit pembiayaan kepada bank sebagaimana mestinya. sehingga peringatan dengan surat juru sita tidak diperlukan lagi. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. karena segala biaya yang timbul. Contoh klausul Pasal yang mencantumkan kuasa menjual dalam satu kesatuan akta yang berkaitan dengan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah puduarta Insani dapat dilihat sebagai berikut : . akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak nasabah debitur. baik hutang yang telah ada maupun yang akan ada di kemudian hari. maka akan memberatkan nasabah debitur.bertambah menjadi dua akta. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 178 . Tentunya dengan tambahan biaya akta dikeluarkan dibanding dengan pemberian pembiayaan dengan nilai tidak terlalu besar. yaitu akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan.Selanjutnya pihak kedua tersebut. termasuk di dalamnya biaya akta. maka lewat waktu saja telah menjadi bukti akan kelalaian yang berhutang. maka penghadap pihak kedua sebagai penerima pembiayaan menyerahkan sebagai jaminan kepada Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti.

) Di dalam akta tersebut juga dibuat syarat-syarat dan perjanjian-perjanjian yang isinya menerangkan adanya kuasa menjual yang diberikan kepada bank apabila debitur wan prestasi. untuk menjual dan menyerahkan atau memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang-undang. maka penghadap pihak kedua sebagai pemilik barang jaminan. dengan akta ini menerangkan memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa dengan hak subtitusi. yang disebut juga sebagai pemberi jaminan dan yang memberi kuasa... 179 .bank. dengan akta ini memberi kuasa kepada pihak pertama yang disebut juga sebagai penerima kuasa. untuk menjual di bawah tangan ataupun dihadapan pejabat umum yang berwenang dengan harga dan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh bank sebagai penerima kuasa. yaitu: .Jika yang berhutang tidak memenuhi perjanjian-perjanjian atau surat perjanjian pembiayaan atau surat pinjam meminjam dan/atau tidak membayar hutanghutangnya sebagaimana mestinya.179(dan seterusnya yang menjelaskan tentang objek jaminan dan pemberian kuasa. atau bila diperlukan untuk melelang dan memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang undang Contoh akta Pengakuan Hhutang. serta mewakili pemberi kuasa dengan hak substitusi. untuk dan atas nama. dan bersamaan dengan penyerahan jaminan itu. yaitu: Hak atas sebidang tanah. pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual pada bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani.

atas objek jaminan tersebut........ menetapkan perjanjian penjualan atau lelang itu.... uang administrasi.. .... ... guna pembayaran hutang penghadap pihak kedua kepada bank. menerima pendapatan penjualan tersebut atau meminta akseptasi atau tanda terima atas nama bank untuk pendapatan lelang itu. ..... menerima dan memberi kwitansi untuk segala penerimaan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu yang berguna untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut tidak ada tindakan yang dikecualikan.. berikut nisbah. dan mempergunakan pendapatan dari hasil penjualan atau lelang tersebut. dan..... Baik bersama-sama maupun masing-masing....... untuk membuat akta dibawah tangan ataupun akta yang dibuat dihadapan pejabat umum yang .. denda-denda dan biayabiaya lainnya yang berkaitan dengan penjualan atau lelang itu... atau segala sesuatu yang harus dibayar oleh yang berhutang kepada bank... penghadap pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa..Selanjutnya dalam akte ini. dengan ini memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa.

serta membuat dan menanda tangani akta-akta. surat-surat atau segala macam dokumen lainnya. perjanjian 180 Ibid. Jadi dengan demikian. Menurut hukum. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam Akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat. Akta-akta yang dibuat oleh notaris harus benarbenar dapat diterima sebagai alat bukti sempurna di antara para pihak yang menghadap padanya. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. dimana otentisitas dari akta yang dibuatnya bersumber dari Pasal 1 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang menjadikan notaris sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar).180 C. akta yang dibuat oleh notaris adalah akta otentik. dengan tidak ada tindakan yang dikecualikan.berwenang. maka dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik. yang merupakan produk atau hasil pekerjaan notaris adalah berupa akta yang dibuat oleh notaris. seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUBPerdata. atau menghadap siapa saja sebagai pihak pihak yang berwenang guna menjalankan hak-hak pihak kedua dengan sepenuhnya. atau memindahkan hak dengan cara apapun yang diperkenankan oleh undang-undang. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. . termasuk untuk menjual. Karena kewenangan utamanya adalah untuk membuat akta otentik.

yaitu menurut urutan yang berada dibawahnya. notaris. yaitu bukti dengan saksi-saksi. 181 . Dengan demikian. pengakuan. dan memberi penguatan kepada para pihak yang berkontrak dengan sifat otentitasnya. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum. Oleh karena itu. dalam fungsinya sebagai pejabat umum.dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. Notaris mencatat. sedangkan kewenangan para pejabat Pasal 1866 KUHPerdata menyebutkan alat-alat bukti terdiri atas bukti tulisan. menempati urutan tertinggi dibandingkan dengan alat bukti lainnya. salinan dan kutipannya. memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. bahwa yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. sebagai pembuat akta. persangkaan. dan sumpah. bukti dengan saksi-saksi. persangkaan. maka notaris berwenang untuk membuat akta otentik. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. Hal demikian ini diulangi lagi dalam hukum acara perdata seperti yang dijumpai pada Pasal 164 HIR yang merupakan hukum formal. menyimpan aktanya dan memberikan grosse. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. menjamin kepastian tanggalnya. berdasarkan Pasal 1866 KUHPerdata181 sebagai bukti tertulis yang dibuat secara otentik. pengakuan. Dari Stb. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat. Akta otentik.

hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. 6. 3. 5. Membuat akta risalah lelang. maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum. . Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas. sebagaimana yang terdapat dalam akta notaris. b. 2. Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya.lainnya untuk membuat akta. 7. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. 4. notaris berwenang pula: 1. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. Akta dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. akta yang bersangkutan harus memenuhi persyaratan berikut: a. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. sehingga selain untuk membuat akta otentik.

Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat. akta notaris akan kehilangan sifat otentisitasnya dan hanya berlaku sebagai akta di bawah tangan apabila di dalam akta tersebut tidak dipenuhi ketentuanketentuan yang diatur dalam Pasal 39 dan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Pasal 1876 KUHPerdata menentukan: “Barang siapa yang terhadapnya dimajukan suatu tulisan di bawah tangan. tetapi bagi para ahli warisnya atau orang yang mendapat hak daripadanya adalah cukup jika mereka menerangkan tidak mengakui tulisan atau tanda tangan itu sebagai tulisan atau tanda tangan orang yang mereka wakili.c. akan tetapi perjanjian dibuat di bawah tangan. Perbedaan antara akta otentik dengan perjanjian di bawah tangan adalah: 1) Dalam perjanjian di bawah tangan. berarti akta notaris tersebut kehilangan sifat otentisitasnya dan kekuatan eksekutorialnya apabila ia dibuat dalam bentuk grosse akta. harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Apabila akta notaris tersebut hanya mempunyai kekuatan seperti akta di bawah tangan. maka masih diperlukan pembuktian lebih . meskipun secara fisik perjanjian dimaksud ada. Hal ini tentu saja merugikan para pihak yang menghadap padanya. Menurut Pasal 41 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. diwajibkan secara tegas mengakui atau memungkiri tanda tangannya.” Apabila timbul sutau masalah tentang suatu perjanjian antara para pihak yang memerlukan pembuktian.

Sehingga tidak memerlukan pembuktian lebih lanjut. pensiun. dibedakan pada 3 kekuatan pembuktian yaitu:182 182 G. pada setiap akta otentik sebagaimana juga pada akta notaris. sedang akta yang dibuat di bawah tangan tidak pernah mempunyai kekuatan eksekutorial. 2) Grosse dari akta otentik dalam beberapa hal mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan hakim.cit.H. Manakala notaris yang membuat akta meninggal.lanjut dengan pembuktian atau pemungkiran secara tegas oleh para pihak. berarti merupakan bukti yang sempurna mengenai: a) Kepastian tanggal dibuatnya akta b) Kepastian penandatanganan pihak-pihak yang dibuat akta c) Kepastian isi akta yang dibuat oleh para pihak. pemberian suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya.S Lumban Tobing. Op. berhenti atau tempat kedudukan yang bersangkutan masih dapat dimintakan salinannya kepada notaris pemegang protokol. Hal 55-63 . Minuta akta sebagai dokumen negara selalu disimpan secara rapi oleh notaris. 3) Kemungkinan akan hilangnya akta yang dibuat di bawah tangan lebih besar dibandingkan dengan akta otentik. Menurut pendapat umum. Yang lebih menambah kesulitan akibat dari perjanjian yang dibuat di bawah tangan adalah pemungkiran dari para ahli waris ataupun yang mendapatkan hak dari salah satu pihak cukup dilakukan dengan sebuah keterangan bahwa mereka tidak mengakui tulisan atau tanda tangan yang mereka wakili. Sedangkan dalam akta otentik.

Suatu akta yang otentik dapat dilihat dari kata-kata yang tercantum dalam akta tersebut dan dari pejabat dimana akta itu dibuat. suatu akta selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau . Akta otentik membuktikan sendiri keabsahannya. terhadap siapa akta itu digunakan. Kekuatan pembuktian lahiriah ini tidak ada pada akta yang dibuat dibawah tangan. dimana akta dibawah tangan baru berlaku sah apabila berasal dari orang. (2) Kekuatan Pembuktian Formal (Formele Bewijskracht) Akta otentik dengan kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa suatu kejadian dan fakta yang dituangkan dalam akta tersebut benar-benar dilakukan oleh notaris atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap. dimana dalam bahasa latin disebut “acta publica probant sese ipsa”. apabila yang menandatanganinya mengakui kebenaran dari tanda tangannya itu atau apabila dengan cara yang sah menurut hukum dapat dianggap sebagai telah diakui oleh yang bersangkutan. Dengan kekuatan pembuktian formal ini.(1) Kekuatan pembuktian lahiriah (Uitwendige Bewijskracht) Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari akta itu sendiri untuk membuktikan dirinya sebagai akta otentik. dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai akta otentik dan kemampuan ini berdasarkan pada Pasal 1875 KUH Perdata tidak dapat diberikan pada akta dibawah tangan. maka akta itu terhadap setiap orang dianggap sebagai akta otentik sampai dapat dibuktikan sebaliknya. Dengan kekuatan lahiriah ini.

dan dilakukan oleh notaris juga menjamin kebenaran tentang tanggal. Kekuatan pembuktian material ini tidak hanya pada kenyataan bahwa adanya dinyatakan sesuatu yang dibuktikan oleh akta itu akan tetapi isi dari akta itu dianggap dibuktikan sebagai yang benar terhadap setiap orang.notaris telah menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya. Berkaitan dengan hal ini arti formal dalam akta pejabat dapat dijelaskan bahwa selain akta itu membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yaitu yang dilihat. didengar. sehingga akta itu mempunyai . tanda tangan dan identitas dari para pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu. juga menegaskan bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan dan disaksikan oleh notaris. dengan pengertian bahwa kedua golongan akta itu mempunyai kekuatan pembuktian formal dan berlaku pada setiap orang yakni apa yang ada dan terdapat di atas tanda tangan mereka. (3) Kekuatan Pembuktian Material (Materiele Bewisjkracht) Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut dalam akta merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum kecuali pada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs). Mengenai kekuatan pembuktian formal ini yang merupakan pembuktian lengkap maka akta partij dan akta pejabat dalam hal ini adalah sama. yang meminta untuk dibuat akta sebagai tanda bukti terhadap dirinya.

1871. Di dalam Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual yang dibuat notaris. Sebagaimana yang ada pada grosse akta pengakuan hutang (pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani berjudul Akta Pengakuan Hutang. akta itu memberikan pembuktian yang lengkap tentang kebenaran dari akta yang tercantum dalam akta itu. Kekuatan pembuktian inilah yang dimaksud dalam Pasal 1870. maka berubah pula kekuatan pembuktian dari kekuatan eksekutorialnya. Dengan berubahnya nilai otentisitas akta tersebut. selain berisikan surat kuasa menjual bagi bank apabila debitur wan prestasi. di dalamnya juga termaktub kuasa untuk mengurus sertifikat atas tanah dan apabila sertifikat telah selesai dan telah melekat hak pada tanah tersebut. dan 1875 KUH Perdata yang mengatur antara para pihak yang bersangkutan dan para ahli waris serta penerima hak mereka. dimana pada kepala aktanya memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” adalah salinan akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial. dengan pengecualian dari apa yang dicantumkan didalamnya hanya sebagai suatu pemberitahuan semata dan yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan yang menjadi pokok dalam akta itu.kekuatan pembuktian material. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual) yang dibuat dihadapan notaris. . Apabila akta yang dikeluarkan notaris itu kehilangan sifat otentitasnya maka akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. maka debitur memberikan kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah tersebut.

maka dapat langsung dieksekusi sesuai dengan isi dari grosse akta tersebut tanpa harus menunggu adanya putusan pengadilan. akan tetapi juga tuntutan (verderingen) lain. ahli waris.Akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial ini maksudnya adalah bahwa apabila pihak debitur atau pihak yang berhutang cidera janji. Hal ini disebabkan grosse akta notaris mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan kekuatan putusan hakim. Apabila syarat-syarat tersebut tidak dipenuhi. Bentuk suatu grosse akta harus memuat pada bagian kepala akta irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” dan pada bagian akhir atau penutup akta memuat frase “ diberikan sebagai grosse pertama” dengan menyebutkan nama orang yang memintanya dan untuk siapa grosse dikeluarkan dan tanggal pengeluarannya. artinya terdapat kekurangan pada bagian atas atau bawah dari grosse akta itu. maka dalam hal itu grosse tersebut tidaklah dapat dipergunakan untuk dieksekusi. kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan. Hanya dengan grosse yang dibuat dengan memenuhi syarat-syarat bentuk eksekutorial dapat dilakukan eksekusi tanpa perantaraan hakim. Grosse akta kedua hanya dapat diberikan pada orang yang berkepentingan langsung pada akta. dalam ruang lingkup jabatannya notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan . Tidak hanya tagihan dalam bentuk uang yang dapat dieksekusi berdasarkan grosse akta notaris. ataupun yang memperoleh hak. misalnya tuntutan untuk menyerahkan benda atau barang bergerak. Selain tugas utama dari seorang notaris untuk membuat akta otentik.

baru kemudian persetujuan untuk membuat akta otentik itu dilakukan. Dalam hal ini biasanya para pihak meminta terlebih dahulu pertimbangan-pertimbangan dan penjelasan hukum dari notaris mengenai akta yang akan mereka buat. maka akta tersebut menjadi akta otentik yang mengikat para pihak. notaris membuat . atas permohonan bank dan nasabah debitur. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.mensahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat di bawah tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai akta yang akan dibuat olehnya kepada para pihak yang menghadapnya. Sebelum penandatanganan akta. Dalam dunia perbankan juga dilakukan hal yang sama. bahkan telah dilakukan ketika para pihak menghadap notaris untuk dibuatkan akta otentik yang mereka kehendaki. namun juga dilakukan sebelum akta itu dibuat. para pihak menandatangani akta tersebut dengan saksi-saksi dan notaris itu sendiri. terhadap pembiayaan murabahah. Setelah para pihak paham dan mengerti apa yang akan dicantumkan pada akta tersebut. kemudian dibacakan di hadapan para pihak. Pemberian nasehat hukum tersebut bukan hanya dilakukan pada saat akan dilaksanakannya penandatangan akta. notaris harus terlebih dahulu memberikan penjelasan dan keterangan mengenai akta yang akan mereka tanda tangani. Apabila isi dari akta tersebut telah dipahami dan para pihak setuju dengan isi dari akta tersebut. Setelah penandatanganan akta itu dilakukan. Notaris berwenang sebagai pejabat umum untuk membuat akta otentik sebagaimana yang dibutuhkan bank dan nasabahnya.

walaupun tidak tetutup kemungkinan untuk meminta nasehat pada notaris mengenai hal-hal ataupun permasalahan lain yang dihadapi oleh pihak bank. dalam hal ini adalah bank selaku kreditur dan nasabah peminjam selaku debitur.183 Dalam proses pembuatan akta pengikatan jaminan yang dilakukan oleh notaris. pada tanggal 2 Desember 2009.Akta Perjanjian Jual Beli Murabahah. Selain itu. misalnya yang berkaitan dengan waris. . terutama yang berhubungan dengan hukum. baik sebelum. misalnya mengenai keabsahan dari surat-surat yang diajukan calon debitur. notaris juga membuat akta pengakuan hutangnya. Surat kuasa menjual ini adalah merupakan perjanjian accessoir yang bergantung pada perjanjian pokok. di Bank Perkreditan Rakyat Puduarta Insani. biasanya konsultasi ataupun meminta nasehat hukum pada notaris adalah mengenai jaminan yang diberikan oleh calon debitur dalam permohonan pembiayaan yang diajukan pada pihak bank. pada saat. 183 Hasil wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. Pada prakteknya. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual antara bank dan nasabah debitur yang mempunyai kekuatan eksekutorial apabila debitur wan prestasi. para pihak. dapat meminta nasehat hukum pada notaris tentang pengikatan ataupun perjanjian yang akan mereka buat dan akan dikonstatir dalam akta notaris. yaitu pengakuan hutang dengan pemberian jaminan serta perjanjian jual beli murabahah. dan lain-lain. hibah. Terhadap tanah belum bersertifikat yang dijadikan jaminan hutang atas pembiayaan murabahah yang diberikan. ataupun setelah akta notaris tersebut ditandatangani. Disamping itu. notaris membuat akta yang berjudul Akta Pengakuan Hutang.

Calon debitur pada umumnya tidak mempermasalahkan persyaratan-persyaratan yang diajukan Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani selaku kreditur karena tujuan utama mereka untuk mendapatkan pembiayaan dari bank tersebut.biasanya hanya pihak bank yang melakukan konsultasi pada notaris. Hal ini disebabkan karena calon debitur menyerahkan semua urusannya yang berkaitan dengan permohonan pembiayaan tersebut kepada bank. termasuk di dalamnya pengurusan surat-surat yang diperlukan dalan perjanjian pembiayaan tersebut. Kesimpulan Berdasarkan penelitian dan pembahasan Kajian Hukum Terhadap Peranan . terutama mengenai keabsahan dari jaminan yang diajukan oleh calon debitur. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Calon debitur biasanya hanya meminta nasehat hukum pada notaris pada saat akan ditandatanganinya akta ketika isi akta tersebut dibacakan oleh notaris pada saat akan dilaksanakannya penandatanganan akta oleh para pihak. jadi apapun persyaratan yang diminta oleh pihak bank disetujui oleh calon debitur dan diserahkan pengurusannya kepada bank.

pada pasal 20 Peraturan Bank Indonesia ini mengatur tentang nilai agunan yang dapat diperhitungkan adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Tanah terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C). Pengikatan jaminan atas tanah belum bersertifikat dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. sehingga apabila nantinya debitur wan prestasi. Hanya nilainya saja yang kecil apabila dibandingkan dengan tanah yang telah bersetifikat. bank tetap dapat mengeksekusi barang jaminan tanpa harus melalui pengadilan maupun lembaga lelang negara berdasarkan grosse akta yang berkekuatan eksekutorial tersebut. Resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada lembaga jaminannya tersendiri. Hal ini sesuai dengan keluarnya Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. apabila nantinya debitur wan prestasi. Di dalam akta tersebut bank diberi kuasa untuk menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi.Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani). Tanah yang belum bersertifikat tetap mempunyai kekuatan hukum untuk dijadikan sebagai objek jaminan dalam pembiayaan. Atas agunan ini dibuat surat kuasa menjualnya oleh debitur kepada bank. 2. bank juga mewajibkan asuransi bagi . dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. Selain itu.

notaris juga berperan sebagai penasehat hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. terutama atas tanah belum bersertifikat. notaris berwenang untuk membuat akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifkat. Saran-saran. B. sehingga tidak akan terkendala apabila debitur meninggal dunia.Di dalam akta tersebut selain memberikan kuasa menjual bagi bank jika debitur wan prestasi. 2. yang dibuat dalam bentuk Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. bank juga diberi kuasa untuk mengurus sertifikat tanah. Sesuai dengan kewenangannya untuk membuat akta otentik. Penggunaan jaminan tanah belum bersertifikat atas pembiayaan yang diberikan sudah menjadi kenyataan hukum di tengah-tengah masyarakat. sesuai dengan perjanjian yang dibuat oleh para pihak berdasarkan Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata. dan setelah akta ditandatangani. baik sebelum. 3. 1. Resiko yang dihadapi bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan . apabila sertifikat telah selesai debitur memberi kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan hat Tanggungan atas tanah tersebut. ketika. Selain itu. Oleh sebab itu hendaknya pemerintah dapat melahirkan peraturan perundang-undangan tentang pemberian jaminan dan penjualan barang jaminan yang mengakomodir kepentingan ekonomi masyarakat dimana kebutuhan pinjamannya di bank jumlahnya relatif kecil.debitur.

tanah yang belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang telah ada lembaganya tersendiri. Sama-sama dapat dieksekusi. terutama menyangkut penerbitan akta jaminan dengan tanah belum bersertifikat. bank mempunyai hak untuk memasang APHT. Hal ini dikarenakan tidak adanya cek bersih seperti halnya tanah bersertifikat. untuk menghindari terjadinya surat tanah ganda atau palsu. notaris harus memintakan kepada debitur untuk menyertakan surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat /lurah. sehingga dimungkinkan terjadinya surat tanah (letter C) palsu. Karenanya. . Oleh karena itu. menerima tanah yang belum bersertifkat sebagai jaminan atas pembiayaannya. sehingga bank memperoleh hak istimewa. akan lebih baik lagi kalau yang dijadikan jaminan adalah tanah yang telah bersertifikat. yaitu apabila debitur wan prestasi. apabila akan dijadikan jaminan hutang. 3. Akan tetapi tanah yang telah bersertifikat memiliki keunggulan daripada tanah yang belum bersertifikat. Oleh karena itu. terutama bank-bank besar. notaris harus selalu menjunjung prinsip kehati-hatian dalam penerbitan setiap aktanya. Hendaknya notaris dalam menjalankan tugasnya sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik. hendaknya bank sebagai pemberi pembiayaan. dan jelas serta mudah eksekusinya. sertifikat serta pembuktiannya lebih kuat.

Citra Aditya Bakti. Jakarta. Komar. Buku Ali. Jakarta. 2006. Sunarto dan M. 1983. 1984. 2001. Hasbi. Penerbit Bulan Bintang. Gadai dan Fidusia. Jakarta. Mustafa Diibul.DAFTAR PUSTAKA I. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. Muhammad Syafi’i. Abdul Azis. Antonio. Sawahan. Kamus Kontemporer Arab Indonesia. Bab-Bab tentang Kredit Perbankan. Herlien. Ensiklopedi Hukum Islam. Mariam Darus. Notaris Selayang Pandang. Multi Karya Grafika. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah Al-Qur’an. Cetakan IV. Semarang Andasasmita. Ichtisar Baru Van Hoeve. Jilid 5. 1987. Jakarta. 1998 Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Raj aGrafindo Persada. . Bintang Pelajar. 2007 Ascarya. Hukum-Hukum Fiqih Islam.Zuhdi Muhdlor. Alumni. Bandung. Karya Toha Putra. Bandung. Hukum Perjanjian Syariah.Multazam. Anwar. Badrulzaman. Gema Insani. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. 2008 As-shiddieqy. Bigha. Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat. Syamsul. Budiono. Atabik dan A. RajaGrafindo Persada. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. Akad dan Produk Bank Syariah. Jogyakarta. Alumni. Dahlan. Bandung.

Idris. Jakarta. Kencana. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. H. Alumni. Analisis Fiqih dan Keuangan. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. Jakarta. Adiwarman A. Kashmir. 1996. Citra Aditya Bakti. Hasibuan. 2008 Mashudi. Kencana Prenada Media. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. 1990. Jakarta. Bandung. Gemala. Fuady. Rineka Cipta. Jakarta. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Mandar Maju. Jakarta. Hasan. H. 2002. Munir. M.Ali. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Kifayatul Akhyar. Malayu SP. Hukum Perkreditan Kontemporer. Jakarta. Balai Pustaka. Raja Grafindo Persada. . Salim. Jakarta. Jakarta. dkk. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. 1996. Abdul Malik. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). Bank Islam.Jakarta. Kamello. RajaGrafindo Persada. RajaGrafindo Persada. Karim. Hukum Jaminan Fidusia. Citra Aditya Bakti. 2005. 2003. dan H. 2006 Hs. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. 2001. dan Moch. Dasar-Dasar Perbankan. 2004. Abu Ahmadi. Bandung. Bandung.Chidir Ali. Jakarta. Tan. RajaGrafindo Persada. Dewi. 2006. 2001 Hermansyah. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. Departemen Pendidikan Nasional.

Rustam Effendi. Sinar Baru Agensindo.Otje.Mas’adi. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Ghufron A. Saeed. Satrio. hal. 1985. H. 2002 Mertokusumo. Miru. . 1990. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. 1999 Muslehuddin. 1993. Liberty. Jakarta. Sistem Perbankan Dalam Islam. 2005. J. Tanpa Tahun Rasyid. Manajemen Bank Umum. Yogyakarta. Fiqih Islam. 1999. Puspa. Menyoal Bank Syariah. Balai Pustaka. Sulaiman. Cet 1. Jakarta. Yan Pramadya. Refika Aditama. Paramadina. Abdullah.. 2007. Teori Hukum. 1977 Rasyid. Muhammad. RajaGrafindo Persada. Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neo-Revivalis. Jakarta. Semarang . Jakarta. Jakarta. Hukum Acara Perdata. W. Ahmadi. Intermedia. Pendaftaran Tanah dan PPAT. Dahlan. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya. Bandung.J. Salman S. Rineka Cipta. Poerwadarminta. Bandung. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Muamalat Institute. Fiqih Muamalah Kontekstual. Sudikno.S. dan Anton F Susanto. Alumni.21. Medan. 1981. HR. 2003. Siamat. 2004. Jakarta. Jakarta. Kamus Hukum. Aneka Ilmu. RajaGrafindo Persada. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi.

Bandung. Supramono. Peraturan Jabatan Notaris. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. Jakarta. Amir.Singarimbun. RajaGrafindo Persada. Gramedia Pusaka Utama. Jakarta. . Tanpa Tahun Syarifuddin. Erlangga. Soerjono. GHS Lumban. Bambang. Rachmadi. 1999. 2005. Tobing. Medan . Pengantar Penelitian Hukum. 1986. Aspek-Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia. Sumandi. Penerbit UI Press. Jakarta. Sunarto. Jakarta. Jakarta. R. 2003. R. 1992. Subekti. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. LP3ES. Prenada Media. 1996. 2002. Rineka Cipta. Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia. Supranto. 2003. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Hasballah. Suryabrata. Medan. 2001. garis-garis Besar Fiqih. Raja Grafindo Persada. Sutrisno. 2003. Buku I. Jakarta. Metodologi Penelitian. Suatu Tinjauan Yuridis. 1991 Usman. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Djambatan. Jakarta. Jakarta. 1995. Intermasa. Thaib. Subekti. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Metode Penelitian Survey. Metode Penelitian Hukum. Hukum Perjanjian. Jakarta. Gatot. Jakarta. J. Sunggono. Permasalahan Dan Masalah Kredit. Program Pasca Sarjana USU. Citra Aditya bakti. 1998. Soekanto. Masri dkk. Jakarta. Zikrul Hakim. Zulkifli.

Bogor. Hasbullah Hadi. Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan).Wibowo. 2006 (tesis). 2005. Widiyono. Ridha Kurniawan Adnans. NIM 057011074. Try. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. NIM 077011092. NIM 047011055. Karya Ilmiah/ Artikel/ Media Internet. 2006. . Bogor. Mengapa Memilih Bank Syariah?. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Ghalia Indonesia. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan). II. Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. sebagai Dasar Hukum Penjualan Barabng Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). 2009 (tesis). Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Edy dan Untung Hendi Widodo. Ghalia Indonesia. Rifki Suryadi. 2007 (tesis).

Tan. diakses pada 22 Desember 2009 Http://www. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. A.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 .asp?Berita=Opini&id=39924 di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Karakteristik perbankan (pengertian. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah. A. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 2006 Zainun Ahmadi.com/2008/08/karakteristik-perbankanpengertian.rumahilmuindonesia.bi.radarbanjarmasin. Azharuddin. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. 1999. dan ruang lingkup usaha bank). Jakarta. Profesi Notaris. AH. http://blognyamyun. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Rachmat Syafi’i. http://www.pdf diakses pada 22 Desember 2009.com/berita/index.blogspot. Quo Vadis. Medan.htm. Nurul Hadi.pikiranrakyat. Kamello. Riawan Amin.html.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Sy ariah_Berkeadilan.com/cetak/2005/0305/21/0802.go.Lathif. http://www. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. http://www. Oktober. fungsi. Media Notariat. 2003.

Undang-undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Kitab Undang-undang Hukum Dagang (Wetboek van Koophandel) Peraturan Bank Indonesia No.go.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah Fatwa Dewan Syariat Nasional No.dephumkam. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Undang-undang Nomor 30 tahun 2004n tentang Jabatan Notaris.org/wiki/notaris. 46/DSN-MUI/II/2005 tentang Potongan Tagihan Murabahah (Khashm Fi Al-Murabahah) tanggal 17 Februari 2005 . diakses pada 22 Desember 2009 http://majalah.wikipedia. Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi.id Majalah Online Hukum Dan Ham. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. diakses pada 22 Desember 2009 III.http://id. Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia.

04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 .Fatwa Dewan Syariah Nasional No.

Kata kunci : murabahah. Dengan demikian. Di dalam penulisan tesis ini dipergunakan metode penelitian deskriptif analitis. Berdasarkan hal tersebut. Oleh karena itu. Dalam pembiayaannya. . tanah belum bersertifikat bukanlah salah satu objek jaminan dalam lembaga jaminan manapun di Indonesia. Dalam penelitian ini diperoleh kesimpulan. Bank Indonesia juga mengakui keberadaan tanah belum bersertifikat ini sebagai barang agunan sebagaimana disebut dalam pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. yang mempunyai kekuatan eksekutorial. sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan putusan pengadilan. notaris. resiko bank atas pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang menjadi objek dalam lembaga jaminan yang baku di Indonesia. atas perjanjian jual beli beli mugabahah yang dibayar secara angsur sehingga menimbulkan hutang piutang. Hal ini dikarenakan tanah belum bersertifikat diikat dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. sering digunakan tanah belum bersertifikat sebagai jaminannya. Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui resiko bank atas pembiayaan mugabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. terutama bank mikro seperti bank pembiayaan rakyat syariah.ABSTRAK Murabahah adalah salah satu produk pembiayaan yang paling berkembang pada bank syariah. dengan studi kasus pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. padahal. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat. artinya dengan penelitian ini dapat memberikan gambaran yang seteliti mungkin tentang peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. kemudian melakukan pengumpulan dan pengolahan data-data tersebut sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruh mengenai permasalahan yang diteliti. kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. notaris dengan kewenangannya membuat akta otentik mengikat perjanjian hutang piutang bank dan nasabah debitur dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. serta mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. oleh notaris digunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk pengikatannya. tanah belum bersertifikat tersebut juga memiliki kedudukan hukum seperti halnya objek jaminan pada lembaga jaminan resmi.

In finance. 8/24/PBI/2006 regarding Asset Quality of Rural Banks Based on Sharia Principles. the land has not been certified legal force as the object of collateral debt financing.ABSTRACT Murabaha financing facility is one of the most developed in the Islamic bank. murabaha sale and purchase agreement which will be paid gradually which resulting receivable debt. often using land has not been certified as collateral. This is because the land has not been certified tied to Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell. guarantees for the land has not been certified. notary by its authority make authentics agreements between the bank and the debtor with Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell Keywords: murabaha. especially micro-banks such as Bank Financing Of Islamic People. notary . Bank Indonesia also recognizes the existence of this land has not been certified as a guarantee of the goods referred to in Article 20 Bank Indonesia Regulation No. so have the same legal force court decisions. the risk of bank financing with land has not been certified as collateral is the same with the collateral that the objects in a standard security institutions in Indonesia. notary used Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell for the action. The aim of this research is to determine the risk of the bank of murabaha financing with collateral has not been certified land. which have enforceable. though. In this study concluded. also know the role of notaries in the manufacture of guarantee note of murabaha financing aqad for land that has not been certified. the land has not been certified is not one of the objects in the security institutions in Indonesia. and then collecting and processing these data in order to obtain a comprehensive picture about the problems being investigated. In writing this thesis used a descriptive analytical research method. meaning that with this research to present a picture as possible about the role of a notary public in making the deed of guarantee in the contract murabahah on land that has not been certified. Therefore. So. with a case study on Puduarta Insani Bank Financing Of Islamic People with laws and regulations that apply. Based on that. the land has not been certified also has legal status as objects of security at the official security agencies.

....... Perumusan Masalah............. Metodologi Penelitian.... Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani................................................................................................................................................................................... Manfaat Penelitian....1 B....................... Tujuan Penelitian.......................................... Kerangka Teori Dan Konsepsi.....viii DAFTAR ISI.. Latar Belakang..............................................................................................................................iii RIWAYAT HIDUP.................................................... Keaslian Penulisan...63 ..................ii KATA PENGANTAR.........................................DAFTAR ISI ABSTRAK..........................................................ix DAFTAR TABEL.............................................................................................................................xii BAB I : PENDAHULUAN........................................................41 B...1 A......................................i ABSTRACT........ Pandangan Umum tentang Jaminan .......................... 41 A.............. 13 E..................................................................................... 14 F....................................................................................................12 C....... 37 BAB II : KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH ...................... 13 D................................................................................................................................. 17 G...................................................................................

................... 71 BAB III : RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT. 106 BAB IV : PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT ........... 128 A......76 B.................................................................. 128 B...........170 Saran....76 A........................... Kesimpulan.......... 139 C.. Perbankan Syariah secara Umum..............................................90 C................................................................. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah............................... Pandangan Umum tentang Notaris . Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang Belum Bersertifikat 158 BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN............ B............171 DAFTAR PUSTAKA .... Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah.................................................C. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat.................................................................170 A........... Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat............

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful