BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. Notaris membuat akta otentik yang merupakan alat pembuktian terkuat dan terpenuh yang mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam setiap kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, perbankan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai kegiatan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional maupun internasional. Dengan adanya akta otentik, memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya, dan menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari, dan walaupun

sekiranya sengketa tidak dapat dihindari, akta otentik tersebut merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh dalam proses penyelesaian sengketa.1 Seiring dengan perkembangan era globalisasi dewasa ini, kebutuhan masyarakat akan notaris dan akta-akta yang dibuatnya mengalami perkembangan yang semakin meluas. Masyarakat sekarang lebih mempunyai kesadaran hukum dalam melakukan hubungan-hubungan hukumnya, baik itu hubungan hukum dalam bidang bisnis, perbankan, bahkan kegiatan-kegiatan sosial telah menggunakan jasa notaris untuk membuat akta otentik yang mengikat para pihak dalam kegiatannya. Perkembangan ini juga berpengaruh besar terutama dalam bidang perbankan. Notaris merupakan salah satu unsur yang penting dalam setiap operasional transaksi perbankan, terutama dalam pembuatan akta-akta jaminan kredit/ pembiayaan, surat pengakuan hutang, grosse akta, legalisasi dan waarmerking, dan tugas-tugas lain dari notaris yang telah diatur oleh peraturan perundang-undangan. Dalam praktek perbankan, adanya hubungan hutang piutang dan upaya pinjam meminjam uang dengan jumlah tertentu, adalah merupakan suatu perbuatan lazim yang sering dilakukan. Pihak bank sebagai kreditur, memberikan kredit kepada nasabah sebagai debitur. Praktek pinjam meminjam sejumlah uang dalam sistem perbankan berakibat pada lahirnya pihak pemberi pinjaman (kreditur), yaitu bank, dan pihak penerima pinjaman (debitur), yaitu nasabah. Dengan kata lain, bank sebagai kreditur adalah sebagai pihak pemberi pinjaman, sedangkan nasabah sebagai debitur adalah sebagai penerima pinjaman. Pada bank konvensional yang menggunakan sistem bunga,
1

Penjelasan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

pemberian pinjaman uang kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pemberian kredit, sedangkan pada bank-bank syariah yang berdasarkan pada sistem pemberian imbalan atau bagi hasil, maka pinjaman sejumlah uang yang diberikan kepada nasabah debitur disebut dengan istilah pembiayaan. Pembiayaan AZ-Murabahah (jual beli) dalam praktek perbankan hanya ada dalam sistem perbankan syariah. Secara yuridis formal, keberadaan bank syariah telah diakui dalam sistem perundang-undangan Negara Republik Indonesia, termasuk keberadaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah. Dalam ketentuan Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan), disebutkan, bahwa undang-undang membagi jenis bank menjadi dua macam, yaitu bank umum dan bank perkreditan rakyat. Bank umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan/ atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran; Bank perkreditan rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan Prinsip Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.2 Ketentuan ini dipertegas dengan keluarnya Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, yang menyebutkan “Bank Syariah adalah Bank yang
Pasal 1 angka 3 dan 4, Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undangundang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
2

“Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah Bank Syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah . Dalam literatur 3 4 Pasal 1 angka 7. hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1 angka 12 Undangundang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan yang menyebutkan: Pembiayaan berdasar Prinsip Syariah adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. Dari defenisi di atas. Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Pasal 1 angka 9. 3 Undangundang ini juga mengganti istilah Bank Perkreditan Rakyat Syariah menjadi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah.menjalankan kegiatan usahanya berdasarkan Prinsip Syariah dan menurut jenisnya terdiri atas Bank Umum Syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah”.”4 Dalam sistem perbankan dengan prinsip syariah istilah kredit berubah menjadi istilah pembiayaan. Prinsip syariah oleh Pasal 1 angka 12 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya disebut dengan Undang-undang Perbankan Syariah) diberikan defenisi yaitu: prinsip hukum Islam dalam kegiatan perbankan berdasarkan fatwa yang dikeluarkan oleh lembaga yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa di bidang syariah. salah satu transaksi yang cukup populer dan dikembangkan dalam sistem perbankan syariah adalah sistem jual beli. seperti halnya diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan Pasal 1540 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan KUHPerdata).

8 Dalam praktek sistem perbankan syariah yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia bahwa pembiayaan yang terbesar dilakukan adalah murabahah. Jika perusahaan mengerjakan untuk memproduksi barang yang dipesan dengan bahan baku dari perusahaan. setiap pihak dapat membatalkan kontrak dengan memberitahukan sebelumnya kepada pihak yang lain. yang 5 6 Yan Pramadya Puspa.5 Hanya saja. salam banyak dipergunakan pada pembiayaan bagi petani dengan jangka waktu yang relatif pendek. disebut dengan koop en verkoop (bahasa Belanda) dan purhcase and sale (bahasa Inggris). yang menjelaskan tentang pengertian jual beli ini. Bank memberikan pembiayaan sebagai pembayaran penuh di muka di awal masa tanam sebagai modal bagi petani. dalam literatur hukum Islam. atau di belakang. 872 Muhammad Syafi’i Antonio. dicicil sampai selesai. juga dapat dilihat dari data jumlah nasabah Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang sebagian besar pembiayaannya dengan murabahah. sedangkan pembayaran dilakukan dimuka. 8 Menurut jumhur ulama. Dengan demikian. Kamus Hukum. yaitu 6: 1. yaitu bentuk jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. Jakarta. 2001. yaitu 2-6 bulan. namun apabila perusahaan telah memulai produksinya. 1977 hal. Bai` As-Salam (In Front Payment Sale).hukum perdata. Bai` Al-murabahah (Deferred Payment Sale). Agar akad istishna menjadi sah. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. dalam fiqih Islam bentuk dan jenisnya dibagi pada tiga cara. Kemudian setelah panen petani wajib menjual hasil panennya kepada bank sesuai dengan kualifikasi dan perjanjian yang telah dibuat sebelumnya. Biasanya. Dalam istishna. yaitu pembelian barang yang diserahkan dikemudian hari. jenis ini digunakan di bidang manufaktur. Semarang . 7 . apabila barang nelum di produksi. Dalam perbankan. para phqak tidak dapat membatalkan kontrak secara sepihak. Bai` Al-Istishna ( Purchase By Order Or Manufacture ). harga harus ditetapkan di awal sesuai kesepakatan dan barang harus memiliki spesifikasi yang jelas yang telah disepakati bersama. Dalam akad ini. ketentuan ba’i alistishna mengikut ketentuan dan aturan ba’i as-salam. Aneka Ilmu. Oleh sebab itu. pengertian jual beli sebagaimana diatur dalam KUHPerdata itu. maka kontrak/ akad istishna muncul. pembayaran dapat di muka.7 3. Bai Al-istishna merupakan suatu jenis khusus dari akad ba’i assalam. kontrak tidak dapat diputuskan secara sepihak. Gema Insani. yaitu merupakan bentuk kontrak penjualan antara pembeli dan pembuat barang. Dalam akad ini. 2.

dengan demikian setiap penyebutan istilah murabahah maksudnya adalah jual beli sebagaimana dimaksud dalam KUHPerdata.dimaksud dengan Murabahah dalam tesis ini adalah identik dengan istilah jual beli dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata.go. TABEL 1 STATISTIK PERBANKAN SYARIAH (ISLAMIC BANKING STATISTICS). JANUARI 20099 TABEL 2 DATA JUMLAH NASABAH/ REKENING PEMBIAYAAN 9 10 Http://www.bi.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 Laporan Internal Control Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Bulan Oktober 10 .

Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang. penjual harus memberi tahu harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai 2009 Hasballah Thaib. Program Pasca Sarjana USU. 2005. Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. Medan .Menurut beberapa kitab fiqih.121 11 . harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. “Dalam bai` al-murabahah. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar). hal.11 Dalam transaksi jual beli dengan sistem murabahah penjual menyebutkan dengan jelas barang yang akan dibeli termasuk harga pembelian barang dan keuntungan yang akan diambil. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang.

150.000. Pembeli dalam membayar harga pembelian mobil tersebut kepada bank. Op. oleh karena memang seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapatkan pinjaman uang 12 Muhammad Syafi`i Antonio. besar keuntungan yang akan diambil.tambahannya. karena murabahah dapat juga dibayar secara tunai. Kemudian ia menambahkan keuntungan sebesar Rp. umumnya antara bank dengan nasabah debitur.000.000. kemudian nasabah debitur membeli barang tersebut kepada bank. Dalam prakteknya di lapangan. sudah menyepakati tentang lamanya pembiayaan. Sistem atau cara pembayaran hutang nasabah debitur yang diberikan melalui pembiayaan murabahah umumnya dilakukan secara angsuran. Sistem jual beli secara angsuran atau kredit sebenarnya bukanlah merupakan bagian dari syarat dan sistem murabahah.000. Pada umumnya.cit.000. bank membeli mobil dari showroom pedagang mobil seharga Rp. Dapat juga dilakukan. nasabah debitur yang mencari barangnya. yang menyebabkan terjadinya perbuatan hukum perdata yang melahirkan hubungan hutang piutang dan pinjam meminjam. hal. kemudian meminta kepada bank untuk membayarnya.000. bank memberi kuasa kepada nasabah debitur untuk membeli barang atas nama bank.50. Hal lain yang sering juga dilakukan. sebelum ada pemesanan dari calon pembeli. serta besarnya angsuran yang akan dibayar.101 . lalu nasabah debitur membelinya kepada bank. Oleh karena adanya pembelian secara angsuran inilah. dapat dilakukan secara angsuran ataupun tunai untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. bank tidak akan memesan barang yang akan dijual kepada nasabah debitur. dan menjualnya kepada pembeli dengan harga Rp.200.”12 Misalnya.

Namun dalam Penjelasan Pasal 8 angka 1 menyatakan: Kredit atau Pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung resiko. Pada dasarnya. Untuk mengurangi resiko tersebut jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Sebagai realisasi dari hubungan antara nasabah debitur dengan bank ini biasanya diikat dengan perjanjian antara kedua belah pihak. seluruhnya atau 100 % cara pembayaran dan pengembaliannya adalah dengan sistem angsuran. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktek pelaksanaan jual beli dengan sistem murabahah.kemudian membayarnya secara angsur. sesuai dengan prinsipnya pembiayaan tidaklah memerlukan suatu jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur kepada bank sebagai kreditur. sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat. Dalam Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan sama sekali tidak disebutkan defenisi jaminan. Keberadaan jaminan tersebut merupakan jalan untuk memperkecil resiko bank dalam menyalurkan kredit. Hal ini disebabkan karena dari 863 kali pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Pemberian jaminan ini dapat diberikan terhadap barang bergerak maupun tidak . Namun bank pada prakteknya memerlukan jaminan untuk mendapat kepastian hukum bahwa pembiayaan yang diberikan pada nasabah akan dapat diterima kembali. Dalam kegiatan perbankan.

belum ada lembaga jaminannya secara resmi. Sesuai dengan kewenangannya dalam membuat akta. Akan tetapi. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat tidak ada aturan hukum yang mengaturnya lebih lanjut.bergerak. Dahulu berlaku hypotek terhadap tanah bersertifikat. dengan lembaga jaminan fidusia. tentu hal ini akan menimbulkan pertanyaan bagaimana notaris menerapkan dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. pihak bank akan meminta pada notaris untuk membuat suatu akta otentik mengenai hubungan hukum yang mengikat pihak bank dengan debitur. notaris berhak untuk membuat semua akta yang diperlukan oleh para pihak sepanjang kewenangan untuk . Oleh karena itu menjadi pertanyaan bagaimana kekuatan hukum tanah belum bersersertifikat sebagai objek barang jaminan dalam suatu pembiayaan hutang. hypotek terhadap tanah bersertifikat diganti menjadi hak tanggungan. Dalam hal pemberian kredit ataupun pembiayaan. namun terhadap tanah yang belum bersertifikat. hipotek kapal maupun dengan hak tanggungan. dan crediet verband terhadap tanah yang belum bersertifikat. Tanah bersertifikat lembaga jaminannya adalah hak tanggungan. pihak bank dan nasabah peminjam tetap menjadikan tanah tersebut untuk dijadikan jaminan. khusus dengan tanah. jaminan perseorangan (bortogh). gadai. Setelah keluarnya Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Walaupun tidak adanya aturan hukum mengenai tanah yang belum bersertifikat untuk dijadikan jaminan. terdapat tanah bersertifikat dan tanah yang belum bersertifikat.

50. maka tanah yang dijaminkan adalah tanah yang telah bersertifikat. dimana jaminan yang diserahkan oleh nasabah debitur adalah tanah. Namun. misalnya pembuatan akta nikah oleh Kantor Urusan Agama ataupun akta kelahiran yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil. mereka menerima jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut. Di lain pihak. pihak dalam pemberian hutang dengan jaminan. Hal ini karena tidak ada lembaga jaminan resmi bagi tanah yang belum bersertifikat. namun dibuat oleh notaris dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual. kecuali apabila jaminan tanah yang belum bersertifikat tersebut dibuatkan surat kuasa untuk mengurus pembuatan sertifikat hak oleh bank. dan dilanjutkan dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan setelah sertifikatnya selesai.000. Pemberian hutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat ini pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani biasanya diberikan dengan nilai di bawah Rp.-. maka notaris berhak dan berwenang untuk membuat seluruh akta yang diminta oleh para pihak. bank-bank pemerintah tidak menerima tanah yang belum bersertifikat tersebut untuk dijadikan jaminan hutang. Berdasarkan hal tersebut kemudian timbul persoalan.membuat akta tersebut tidak dikecualikan kepada pihak lain (openbaar ambtenaar). Untuk pengikatan hutangnya bukan dengan hak tanggungan karena tanah tersebut belum bersertifikat. . Apabila dikaitkan dengan pembuatan akta antara bank dan nasabah peminjam. pada bank-bank swasta.000. khususnya bank-bank kecil semisal bank perkreditan rakyat ataupun bank pembiayaan rakyat syariah. dimana kadang kala nasabah debitur meminjam uang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Biasanya.

Bagaimana resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat? 3. Adapun yang menjadi pemasalahan dalam penulisan tesis ini adalah: 1. Berdasarkan semua kenyataan yang ada tersebut. perlu untuk mengidentifikasikan permasalahan-permasalahan yang akan dikembangkan dalam penulisan tesis ini. Bagaimana kekuatan hukum atas tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan murabahah? 2. Atas latar belakang yang dipaparkan diatas. Perumusan Masalah Sebelum membahas lebih lanjut. Bagaimana peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat? C. dan juga berdasarkan asas kebebasan berkontak sesuai dengan pasal 1338 KUHPerdata. oleh sebab itu diangkatlah sebuah judul yaitu “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat” B. maka dianggap bahwa permasalahan di atas adalah merupakan permasalahan yng sangat menarik untuk dibahas dan diteliti. Akta yang dibuat oleh notaris. Tujuan Penelitian .dibuat berdasarkan kewenangan notaris dalam membuat seluruh akta. dapat dibuat dengan grosse akta dengan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. atas permintaan bank.

praktisi bank. Mengetahui kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. baik secara praktis maupun teoritis.Adapun tujuan dari penulisan ini adalah sebagai berikut: 1. . Terutama apabila menggunakan tanah yang belum bersertifikat dalam perjanjian hutangnya untuk dijadikan sebagai jaminan hutang. khususnya terhadap hak dan kepentingan hukum masyarakat yang memiliki kemampuan sosial ekonomi menengah ke bawah. 2. Mengetahui resiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. sehingga peraturan hukum itu dapat melindungi hak dan kepentingan hukum semua lapisan masyarakat. 2. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi para notaris. Secara praktis. D. yaitu: 1. Secara teoritis. penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk penelitian lebih lanjut dalam upaya untuk membentuk sistem peraturan perundangundangan yang lebih tegas dan terperinci. Mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat. 3. terutama yang berhubungan dengan bank. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat. dan masyarakat luas sehingga seluruh lapisan masyarakat yang berkepentingan dapat memiliki keyakinan hukum yang kuat dan benar.

diharapkan aparat yang berwenang dapat membuat peraturan perundang-undangan yang tepat. bahwa sudah ada beberapa tesis yang membahas masalah pembiayaan murabahah pada beberapa bank syariah yang ada Kota Medan. E. sehingga bisa memberikan kepastian hukum kepada masyarakat luas. Beberapa penelitian terkait yang pernah dilakukan adalah penelitian yang dilakukan oleh : 1. Nama NIM Program Studi Judul : Ridha Kurniawan Adnans : 057011074 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan) Permasalahan : a. khususnya di lingkungan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Bagaimanakah konsep jual beli murabahah menurut syariat . ataupun pada beberapa Kabupaten dan Kota yang ada di propinsi Sumatera Utara. termasuk topik dan judul pembahasannya. Dari hasil penelusuran kepustakaan yang ada di lingkungan Universitas Sumatera Utara. berbeda dengan masalah dan judul pembahasan yang akan dibahas dalam tesis ini. dengan adanya tesis ini. Akan tetapi masalah yang dibahas.Selanjutnya. Keaslian Penulisan.

Bagaimanakah bentuk jaminan dalam perjanjian pembiayaan murabahah? c. Bagaimanakah penyelesaian pembiayaan macet yang diikat dengan perjanjian murabahah? 3. Bagaimanakah penerapan sistem jual beli murabahah terhadap pembiayaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? c.Islam? b. Nama NIM Program Studi Judul : Rifki Suryadi : 047011055 : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank Dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan) Permasalahan : a. : 077011092 . Faktor-faktor apa saja yang menjadi kendala dalam pelaksanaan sistem jual beli murabahah terhadap pembiyaan rumah/ properti pada bank BNI Syariah? 2. Nama NIM : Hasbullah Hadi. Bagaimanakah bentuk dari perjanjian (aqad) pembiayaan murabahah pada bank dengan prinsip-prinsip syariah Islam? b.

Bagaimanakah isi perjanjian pembiayaan murabahah yang dilaksanakan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? b.Program Studi Judul : Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara : Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. Sebagai Dasar Hukum Penjualan Barang Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). dapat diyakini bahwa judul tesis yang membahas masalah “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Aqad Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat”. Hal ini juga menambah keyakinan bahwa penelitian ini akan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Bagaimanakah kekuatan yuridis dari Akta Kuasa Menjual yang dibuat mengikuti akta perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan? c. Bagaimanakah proses yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan dalam menjual barang jaminan milik nasabah debitur yang ingkar janji? Berdasarkan pembuktian di atas. belum ada yang membahasnya. . Oleh karena itu judul tesis ini dapat dijamin keasliannya sepanjang mengenai judul dan permasalahan seperti telah diuraikan diatas. Permasalahan : a.

Refika Aditama. Rineka Cipta. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. beberapa ahli menggunakan kata ini untuk menunjukkan bangunan berfikir yang tersusun sistematis. Jakarta: 2003. HR. 15 hal. empiris (kenyataannya). defenitions. W. and proporsitions that presents a systematic view of phenomena by specifying relations among variables. Balai Pustaka.21. yang pada gilirannya berasal dari kata “thea” dalam bahasa Yunani yang secara hakiki menyiratkan sesuatu yang disebut dengan realitas. Supranto dalam bukunya. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Kerangka Teori Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah.Otje Salman S dan Anton F Susanto.13 Teori berasal dari kata “theoria” dalam bahasa latin yang berarti perenungan. Jakarta. caracara dan aturan-aturan untuk melakukan sesuatu. terdiri dari seperangkat konsep atau variabel. Landasan teori merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data.Supranto. defenisi dan proposisi yang disusun secara sistematis.Supranto. J.194. mengatakan bahwa “a theory is a set of inter-related constructs (concepts). hal.”15 Menurut Kerlinger seperti yang dikutip oleh J.16 Otje Salman dan Anton F Susanto akhirnya menyimpulkan pengertian teori 13 14 J. Bandung.1055. 1.S. bahwa salah satu arti teori ialah: “. 1985. logis (rasional).pendapat. 2005..Cit. Dalam banyak literatur.F. with the purpose of explanning and predicting the phenomena”. Teori merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/ logic). juga simbolis. Op.. 16 .14 Kamus Umum Bahasa Indonesia menyebutkan. Kerangka Teori Dan Konsepsi. Teori Hukum. hal 194 hal.J.Poerwadarminta.

kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan hukum perikatan atau perjanjian yang mengatur hak dan kewajiban yang timbul akibat adanya suatu perjanjian hutang piutang di dalamnya.menurut pendapat dari berbagai ahli.. terutama peranan notaris dalam membuat akta perjanjian pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat.Op. Op.Supranto. Jadi kerangka teori yang digunakan adalah berdasarkan asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. hal. kebebasan antara nasabah debitur dan bank untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian hutang piutang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat.Otje Salman S dan Anton F Sisanto. meski mungkin saja hanya memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum. kerangka teori itu digunakan sebagai landasan berfikir untuk menganalisa permasalahan yang dibahas dalam tesis ini. . walaupun tanah belum bersertifikat bukan merupakan objek dari suatu lembaga 17 18 HR.192-193. yaitu mengenai peran dari seorang notaris dalam membuat akta.” 18 Dalam penelitian ini. dalam hal ini.hal 22 J. menetapkan suatu kerangka teori adalah merupakan suatu keharusan. Dalam pembahasan tesis ini.cit. Hal ini dikarenakan. dengan rumusan sebagai berikut : “Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu. karena berdasarkan teori tersebut variabel yang bersangkutan memang bisa mempengaruhi variabel tak bebas atau merupakan salah satu penyebab.Cit.”17 “Teori dipergunakan sebagai landasan atau alasan mengapa suatu variabel bebas tertentu dimasukkan dalam penelitian.

4. sebagaimana diatur dalam hukum perjanjian dan hukum jaminan. Apabila telah dipenuhinya syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. maka segala perjanjian dan perikatan yang dibuat oleh kedua belah pihak adalah sah dan mengikat keduanya seperti undang-undang. 3. semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUHPerdata .” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. Hal ini dikarenakan kesepakatan atau persetujuan dalam suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang yang mengikat bagi para pihak yang berjanji. Berdasarkan hal tersebut. bahwa suatu perjanjian dianggap sah apabila telah memenuhi empat persyaratan pokok. kebiasaan dan undang-undang. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian.jaminan. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan. yaitu: 1. sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang berbunyi “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. Suatu hal tertentu. maka kemudian notaris membuat akad pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan. dan juga berdasarkan kewenangan notaris untuk membuat akta otentik. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Suatu sebab yang halal.

” Jadi. bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut.yang menyebutkan. Untuk mengikat perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak. maka pembuatan akta harus sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang telah dibuat. dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. Sehubungan dengan hal tersebut di atas. maka dibutuhkanlah suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang notaris. setiap orang yang membuat perjanjian. akan tetapi tidak menjelaskan siapa yang dimaksud dengan pejabat umum. hanya menerangkan apa yang dinamakan “akta otentik”. kebiasaan dan undang-undang. diharuskan oleh kepatutan. juga tidak dijelaskan tempat dimana dia berwenang. Akta sengaja dibuat untuk dapat dijadikan alat bukti tentang suatu peristiwa hukum dan ditandatangani. sampai dimana . Adapun maksud dan tujuan dibuat dalam suatu akta otentik adalah dalam rangka untuk membuat suatu alat bukti. maka akta berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan menghindari sengketa di kemudian hari. Berdasarkan ketentuan pasal tersebut. Dalam Pasal 1868 KUHPerdata tersebut. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1867 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa “pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan”. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi.

menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. Jakarta. notarislah yang dimaksud dengan pejabat umum itu. memberikan grosse.19 Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Peraturan Jabatan Notaris. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. untuk kewenangan notaris. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak jugaditugaskan atau 19 GHS Lumban Tobing. sehingga dapat dikatakan bahwa Peraturan Jabatan Notaris adalah merupakan peraturan pelaksana dari Pasal 1868 KUHPerdata. menyimpan akta. 35 . yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik.batas-batas kewenangannya dan bagaimana bentuk menurut hukum yang dimaksud. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1. 1991. Lembaran Negara Republik Indonesia nomor 117 Tahun 2004. Hal-hal tersebut diatas diatur oleh Peraturan Jabatan Notaris. Erlangga.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum. hal . Dengan demikian. salinan dan kutipan akta. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb.

Dalam hal kewenangan utama notaris adalah untuk membuat akta otentik. dimana notaris dijadikan sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar) sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam pasal 1868 KUHPerdata. diuraikan lebih lanjut dalam Pasal 15 ayat 1 UUJN. lihat juga Sutrisno. Tanpa Tahun. Medan. Akta adalah surat yang diberi tanda tangan. sehingga pengertian tersebut sama dengan pengertian yang disebutkan dengan ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Dalam pembuktiannya apa yang tersebut dalam akta otentik pada pokoknya dianggap benar. yang membuat peristiwaperistiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak perikatan. . untuk defenisi apa itu notaris. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. yang dibuat sejak semula dengan 20 Ibid. bahwa notaris karena oleh undang-undang diberi wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak. baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk kepentingan suatu usaha.1860 nomor 3. Sutrisno menyatakan pengertian notaris seperti yang disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 UUJN adalah pengertian notaris secara umum. Disinilah letak arti pentingnya profesi notaris. maka otensitas dari akta notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN. maka akta yang dibuat menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti halnya akta yang dibuat di bawah tangan apabila akta ditandatangani oleh para pihak. Buku I. Apabila salah satu dari persyaratan tersebut tidak dipenuhi. para pihak yang menghadap. Hal ini sangat penting bagi mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan.20 Kewenangan notaris dalam membuat akta otentik meliputi 4 hal. hal 116-117. tempat dan waktu pembuatan akta. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. yaitu: kewenangan menyangkut akta yang dibuat. hal 31.dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undangundang.

Ketentuan ini merupakan legalisasi akta di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh perseorangan atau oleh para pihak di atas kertas bermaterai cukup dengan jalan pendaftaran dalam buku khusus yang disediakan notaris. Jadi untuk dapat digolongkan dalam pengertian akta. Jenis akta lainnya yang biasanya dibuat adalah legalisasi dan waarmerking surat di bawah tangan. Keharusan ditanda tangani surat untuk dapat disebut akta dinyatakan dalam Pasal 1868 KUHPerdata.22 Grosse akta dikeluarkan oleh notaris atas permintaan yang berkepentingan. baik itu grosse akta yang dibuat secara otentik oleh notaris. maupun akta di bawah tangan yang dibuat oleh pihak bank dengan debiturnya. akta yang paling umum dibuat adalah akta pengakuan hutang. namun tersirat sebagaimana diatur dalam pasal 15 ayat (2) huruf a UUJN yang menyatakan notaris berwenang mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. 110 Pasal 1 angka 11 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Nabatan Notaris. yang mempunyai kekuatan eksekutorial. Hukum Acara Perdata.21 Dalam dunia perbankan. Liberty. menjamin tanggal dan 21 22 Sudikno Merto Kusumo. Notaris menjamin isi dalam legalisasi tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang. . maka surat harus ditanda tangani. Legalisasi tidak disebutkan secara tersurat. Grosse akta adalah salah satu salinan akta untuk pengakuan hutang degan kepala akta “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. hal.sengaja untuk pembuktian. 1981. yaitu kreditur (bank). Yogyakarta. maupun surat-surat atau akta-akta lainnya yang dibutuhkan oleh pihak bank ataupun debitur dalam perjanjiannya.

dan isi surat tersebut. Try Widiyono. kebebasan mengadakan perjanjian dalam suatu akad perjanjian. dan surat tersebut telah dibacakan dan diterangkan oleh notaris. namun pada bank syariah. hanya sekedar diakui telah datang ke kantor notaris. dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya. pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. pemberian hutang piutang ini biasanya disebut dengan Akta Perjanjian Kredit. tanda tangan. 61 23 . disebut dengan Perjanjian Jual Beli Murabahah. waarmerking juga disebut secara tersirat. diberi nomor. Bogor. dan dimasukkan dalam buku waarmerking. 2006. Pengertian akta otentik diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata.tanda tangan para penghadapnya. Pasal 1870 KUHPerdata menyatakan. Namun. Ghalia Indonesia. kekuatan waarmerking tidak menjamin tanggal. Dalam hukum perikatan Islam. hal. lazim disebut dengan Aqad Pembiayaan Murabahah. suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak daripada mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. namun terdapat perbedaan prinsip-prinsip Islam di dalamnya. Nilai esensi yang terkandung di dalamnya sama. yang menyatakan suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. yaitu dalam pasal 15 ayat (2) huruf b UUJN yang menyatakan notaris berwenang membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia.23 Pada bank kovensional. Sama halnya dengan legalisasi.

24 Ahli pentafsir Al-Quran menjelaskan. tersebut diatas adalah : “Aqad (perjanjian) mencakup janji prasetia hamba kepada Allah. “ Al `aqdu artinya adalah persepakatan. hal.156. Yayasan Penyelenggara Penterjemah/ Pentafsir Al-Quran.28 Selanjutnya para ahli fiqih memberikan rumusan pengertian aqad sebagai berikut: ”Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara` yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya. makna dan esensi dasarnya dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. Jogyakarta. hal. yaitu: “.1306. 25 Ibid. Allah SWT. Kamus Kontemporer Arab Indonesia. bahwa setiap manusia diminta untuk memenuhi aqadnya atau janjinya. dan menggabungkan. atau yang dalam literatur Indonesia dikenal dengan istilah aqad. 1998. Multi Karya Grafika.adalah merupakan hak yang dimiliki setiap manusia. atau kontrak.”29 Al-Quran Dan Terjemahnya. . dimana orang yang berjanji harus memenuhi janjinya.27 Kemudian kata `aqada sebagai kata kerja berubah menjadi kata benda.. yang berarti mengikat.Hai orang-orang yang beriman.dari akar kata `aqada. 28 Ibid. 26 Yan Pramadya Puspa. dan disebut dengan lafal alaqdu.Istilah verbintenis yang dalam bahasa Belanda berarti mengadakan perjanjian. menyimpulkan..26 Sedangkan istilah aqad dalam bahasa Indonesia adalah berasal dari bahasa Arab. hal.25 Berdasarkan firman Allah SWT. 24 . perjanjian. dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan sesamanya. berfirman yang menyatakan : . penuhilah aqadaqad itu.cit. tersebut diatas. Dalam Al-Quran Surat Al-Maidah ayat 1. bahwa makna aqad dalam firman Allah SWT. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. 27 Atabik Ali dan A. Istilah al-aqdu. Jakarta. 29 Gemala Dewi dkk. hal. syariat Islam menetapkan. Kencana Prenada Media. 1971.Zuhdi Muhdlor.861.1305. Jakarta. Op.

Akan tetapi. . Asas keseimbangan juga merupakan hal penting yang harus dipenuhi. baik dalam hukum Islam maupun secara perdata. Karena apabila dua janji antara para pihak telah disepakati. 30 Herlien Budiono. sepanjang adanya 2005. karena posisi tawar yang rendah. Dibuatnya perjanjian dengan perjanjian baku kadang kala menyebabkan munculnya ketidakseimbangan antara nasabah debitur dan bank. maka terjadilah aqdu (perikatan). 2006. yang oleh pihak lawan. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. maka dapat dilihat. sepanjang telah terjadi pembiacaraan dan tawar menawar antara pihak bank dan nasabah debitur. Citra Aditya Bakti. terpaksa diterima. hanya menguntungkan salah satu pihak. situasi ini dapat diterima sepanjang tidak menimbulkan keadaan dengan klusul yang tidak wajar. Hal ini dapat terjadi apabila salah satu pihak yang lebih kuat mengambil keuntungan dari situasi yang lebih menguntungkannya. kemudian dilanjutkan dengan ikrar (ijab dan kabul). Bandung.Dari pengertian tersebut.30 Masalah keseimbangan ini. tidak melanggar nilai-nilai syariah yang terkandung di dalamnya.45-46. hal 322. Situasi demikian merupakan konsekuensi kebebasan yang dapat memuaskan semua pihak sepanjang pihak lawan tidak mengabaikan hak-hak dan peluang-peluangnya sendiri. bahwa kesepakatan kedua belah pihak yang ada dalam ijab dan kabul adalah menjadi syarat utama sahnya suatu perjanjian. dapat diketahui bahwa dalam hukum perikatan Islam titik tolak yang menjadi essensi dasar terjadinya suatu perikatan adalah adanya unsur ikrar (ijab dan kabul) dalam setiap transaksi. Berdasarkan essensi dasar ini. hal.

Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad (kontrak) dan prinsip operasional transaksi perbankannya yang 31 Wawancara dengan Prof. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional.kesepakatan kedua belah pihak. peralihan hak atas tanahnya dibuat oleh notaris. yaitu perbankan dengan prinsip syariah.Hasballah Thaib.31 Pasal 19 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa setiap perjanjian yang dimaksud memindahkan hak atas tanah.H. memberikan suatu hak baru atas tanah. yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan.MA pada 2 Mei 2009 . Kewenangan PPAT sebagaimana dimaksud PP Nomor 10 Tahun 1961 yang disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah untuk membuat akta peralihan hak atas tanah-tanah yang telah memiliki hak atau tanah bersertifikat.M. sedangkan untuk tanah yang belum bersertifikat.Dr. menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. Dalam dunia perbankan Islam. harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria. juga menerapkan jaminan atas perjanjian pembiayaan antara bank dengan nasabah peminjam seperti halnya pada bank konvensional. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria untuk melaksanakan kewenangan tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

SK Bupati. bukan tanahnya yang diserahkan kepada pihak bank. atau dengan adanya pilihan pemindahan kepemilikan atas barang yang disewa dari pihak bank oleh pihak lain (ijarah wa iqtina) juga membutuhkan jaminan dalam pelaksanaannya. Bank meminta kepada nasabah debitur untuk menyerahkan jaminannya. pembiayaan berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah). tentunya bank merasa perlu adanya jaminan dari debitur untuk pembayaran kembali atas hutang yang telah diberikan. maupun Akta Penyerahan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh notaris.berdasar pada syariah. SK Gubernur. dalam hal ini dapat berbentuk Surat Keputusan (SK) Camat. atau pembiayaan barang modal berdasarkan prinsip sewa murni tanpa pilihan (ijarah). Dengan demikian. . Dalam prakteknya di dunia perbankan. sebagai salah satu produk dari bank syariah yang sangat populer pelaksanaannya. adalah merupakan salah satu bentuk jual beli dalam islam. namun bentuk jaminannya adalah sama. umumnya di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani nasabah menyerahkan Surat Keterangan atas tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. Oleh karena adanya praktek angsuran. yang mengacu pada jual beli barang dengan tambahan keuntungan yang telah disepakati. Dengan demikian. walaupun prinsip utamanya murabahah dapat juga dilakukan dengan tunai. tentunya bank menjual barang kepada nasabahnya dengan cara kredit atau angsur. melainkan surat-surat kepemilikannya. pembiayaan berdasarkan prinsip penyertaan modal (musyarakah). prinsip jual beli barang dengan memperoleh keuntungan (murabahah). Pembiayaan murabahah.

capacity. Yang berbeda mungkin 32 Character (karakter). analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Condition of economy (kondisi). yang berbeda hanya pengunaan istilahnya saja. dan condition of economy32. yaitu character.Hasballah Thaib. analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. Jaminan diberikan sebagai langkah preventif untuk memastikan bahwa modal yang disalurkan ataupun uang yang dipinjamkan akan dapat dipenuhi oleh pihak yang dimodali atau yang diberikan hutang. Capital (Modal).untuk diberikan. analisa mengenai karakter ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan. 33 Wawancara dengan Prof. Capacity (Kemampuan).H. capital. dimana apabila tidak ada faktor collateral atau jaminan ini maka kredit sangat sulit -kalau tidak mau dikatakan tidak mungkin. collateral. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada berlangsungnya pembiayaan.MA pada 2 Mei 2009 . Bahkan pada dasarnya.Dr.M.Dalam pemberian pembiayaan pada bank konvensional maupun bank syariah dilakukan atas dasar pertimbangan prinsip 5C. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. dan Collateral (jaminan). Bahkan dalam penerapan operasional transaksi perbankannya. Prinsip 5C pada bank konvensional ini dipergunakan pada bank syariah karena prinsip-prinsip ini adalah merupakan prinsip yang bersifat universal sehingga tidak menyalahi nilai-nilai Islam yang diusung oleh perbankan syariah itu sendiri.33 Faktor collateral atau faktor jaminan adalah faktor yang sangat penting yang tidak dapat terlepas dari faktor-faktor lainnya. prinsip 5C ini adalah prinsipprinsip yang bersumber dari nilai-nilai Islam yang diadopsi oleh perbankan konvensional. bank syariah hampir sama dengan bank konvensional. kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis.

namun unsur 34 . Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan.34 Akan tetapi. namun hanya merupakan tambahan yang diberikan nasabah debitur untuk kepastian dalam pembayaran. Jaminan berdasarkan hukum Islam bukanlah sesuatu yang mutlak harus ada. teruji dan terpercaya oleh pihak bank. ada juga yang tidak memerlukan jaminan. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. berwujud ataupun tidak berwujud. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. pelaksanaan kredit yang diberikan oleh bank. Pertama. orang tersebut sudah sangat dikenal. Pada bank konvensional. Pada bank syariah.hanya karena adanya nilai-nilai ukhuwah sesama muslim yang menyebabkan mereka lebih memilih perbankan syariah daripada perbankan konvensional. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. misalnya Standard Chartered Bank yang mengundang para pengambil kredit tanpa jaminan tetapi dengan bunga yang tinggi. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah. hanya sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. debiturnya juga dipilih oleh bank.

Jakarta. 35 . bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank.”35 Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Salim Hs. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. yang mempunyai ciri-ciri mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu. jaminan kebendaan adalah: “Jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda. hal. selalu mengikuti bendanya dan dapat dialihkan. maupun jaminan kebendaan. 2004. baik itu jaminan yang bersifat perseorangan. Raja Grafindo Persada. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang membutuhkan dana.yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. Untuk melengkapi perjanjian pembiayaan ini. dapat dipertahankan terhadap siapapun. termasuk di dalamnya jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat. dibuat juga suatu perjanjian jaminan hutang. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan tersebut adalah kepercayaan.24. Menurut Sri Soedewi Masjchoen Sofwan. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya.

Op. 22 . dalam hal ini adalah perjanjian pembiayaan murabahah yang menggunakan jaminan tanah yang belum bersertifikat dalam transaksinya. sehingga tidak perlu dibuktikan lagi dengan alat-alat pembuktian lain. hal. hal. apalagi apabila akta itu memuat perjanjian yang mengikat kedua belah pihak yang membuat perjanjian itu.37 Sebagai suatu perjanjian hutang piutang.cit. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. Menurut M. 2006.Bahsan. maka apa yang tersebut dalam akta otentik itu merupakan bukti yang sempurna. Jadi apabila antara para pihak yang membuat perjanjian itu terjadi sengketa. Disinilah letak arti penting dari akta otentik yang dalam praktek hukum sehari-hari memudahkan pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat. Kencana.36 Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”.nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan. 68 Salim Hs. atau dikuatkan lagi dengan alat-alat pembuktian 36 37 Hermansyah. Dengan adanya akta otentik berarti mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat. Berbeda dengan akta dibawah tangan yang masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak. diperlukan notaris dalam pembuatan akta otentiknya. Jakarta. jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”.

Jakarta. RajaGrafindo Persada. 2. tidak boleh memiliki makna ganda. Metode Penelitian Survey. Terhadap pentingnya disusun defenisi operasional ini. “Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus. untuk memberi pengertian yang jelas atas masalah yang dibahas.39 Selanjutnya. sebuah konsep berkaitan dengan defenisi operasional.lainnya. 1999. Karena itu dikatakan bahwa akta dibawah tangan itu merupakan permulaan bukti tertulis. Sumandi Suryabrata memberikan arti khusus apa yang dimaksud dengan konsep. Metodologi Penelitian. hal. Supranto. 70 40 Sumandi Suryabrata. Konsepsi Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori. LP3ES. antara abstraksi dan realitas”. Karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran. Di dalam penelitian.”40 Defenisi operasional perlu disusun. Jakarta.38 Konsep merupakan dasar dari semua pemikiran dan komunikasi. masalah khusus sangat membutuhkan ketepatan suatu konsep dan keahlian untuk menemukannya atau menciptakannya (inventiveness). hal 3 . Menurut beliau. hal 34 J. “Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi. Op. Tan Kamello mengatakan sebagai berikut : ”Pentingnya defenisi operasional adalah 38 39 Masri Singarimbun dkk. Cit. yang disebut dengan defenisi operasional. namun sering kurang diperhatikan apa konsep itu dan masalah yang ditemui dalam penggunaannya. 1998. Karena istilah yang digunakan untuk membahas suatu masalah.

dengan adanya penegasan kerangka konsepsi ini. perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. sehingga dengan demikian tidak akan menimbulkan perbedaan penafsiran atas sejumlah istilah dan masalah yang dibahas. salinan dan kutipan akta. memberikan grosse. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. Bandung. untuk menghindari terjadinya salah pengertian dan pemahaman yang berbeda tentang tujuan yang akan dicapai dalam penelitian ini. Hal 31 42 Pasal 1 angka 1 jo. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. baik dipandang dari aspek yuridis.42 Tan Kamello. konsepsi juga digunakan untuk memberikan pegangan pada proses penelitian. untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. dalam rangka penelitian ini.untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. Alumni. diperoleh suatu persamaan pandangan dalam menganalisa masalah yang diteliti. Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. 2004. Pasal 15 ayat (1) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris 41 . menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. Hukum Jaminan Fidusia.”41 Selain itu. Selanjutnya. maupun dipandang dari aspek sosiologis. maka kemudian dikemukakan konsepsi dalam bentuk defenisi operasional sebagai berikut : a. menyimpan akta. Disamping itu. perlu dirumuskan serangkaian defenisi operasional atas beberapa variabel yang digunakan. Oleh karena itu.

Barang jaminan dapat berupa benda bergerak dan benda tidak bergerak. Akad Pembiayaan Murabahah (jual beli) ini. Dalam hal ini. yang besaran persentasenya disesuaikan dengan kesepakatan bersama. dikhususkan jaminan terhadap benda tidak bergerak. Biasanya pembayaran harga dalam transaksi jual beli ini dilangsungkan dengan cara angsuran. yang besarnya telah disepakati bersama antara kedua belah pihak. d. pihak bank harus memberi tahu harga awal produk yang dia beli. . dimana bank bertindak sebagai penjual. adalah suatu ikatan perjanjian antara nasabah debitur dengan Bank Syariah. yaitu tanah yang belum bersertifikat. Jaminan adalah sesuatu barang yang diberikan oleh nasabah peminjam kepada bank untuk menimbulkan keyakinan bahwa nasabah debitur akan memenuhi kewajibannya dari suatu perjanjian hutang piutang. Pembiayaan murabahah adalah pemberian pinjaman atau hutang kepada debitur atau nasabah peminjam terhadap transaksi jual beli barang. dan nasabah debitur sebagai pembeli. yang berisi transaksi jual beli. dengan harga jual dari bank berdasarkan harga jual asal dari pemasok barang ditambah dengan persentase tambahan keuntungan untuk bank. adalah suatu transaksi sebagaimana diatur dalam KUH Perdata dan Hukum Islam. Dalam tesis ini. dengan harga jual dari bank ditentukan berdasarkan harga beli dari pemasok barang ditambah sejumlah nominal tertentu untuk keuntungan bank.b. Akad pembiayaan murabahah. dan menentukan besarnya keuntungan yang diperoleh sebagai tambahannya. c. dimana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah debitur sebasgai pembeli.

faktual dan akurat. Penelitian ini dilakukan pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Tembung Deli Serdang. Metodologi Penelitian 1. hal 2. Pendekatan yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis sosiologis/ empiris. Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif analitis.44 yang dalam perumusan dan pembahasan masalahnya bersifat kualitatif (tidak berbentuk angka). Lokasi Penelitian. Tanpa Tahun. atau sama sekali tidak ada/ belum ada. 44 Bambang Sunggono. hal. yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan atau menggambarkan dan menganalisis data yang diperoleh secara sistematis. yang alamat kantor dan tempat kedudukan untuk H. tetapi belum disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997. Tanah yang belum bersertifikat disamakan dengan tanah yang tidak bersertifikat. termasuk di dalamnya peraturan perundangundangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan di atas. Pendaftaran Tanah dan PPAT.e. Raja Grafindo Persada. SK Camat. Medan. yaitu suatu penelitian hukum yang dilakukan dengan melihat kepada aspek penerapan hukum itu sendiri di tengah masyarakat. 2. Tanah yang belum bersertifikat adalah tanah yang telah ada tanda bukti haknya menurut peraturan lama. 2002. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. SK Gubernur juga dengan Grand Sultan. Metode Penelitian Hukum. SK Bupati.43 G. misalnya berupa SK Lurah.89 43 . Rustam Effendi Rasyid. Jakarta.

Data primer Data primer dalam penelitian ini diperoleh dengan cara pengumpulan data secara langsung melalui wawancara. Adapun alasan dipilihnya lokasi tersebut adalah karena Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Medan merupakan salah satu Bank Pembiayaan Rakyat Syariah dimana banyak perjanjian pembiayaan murabahah yang dilakukan dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Selain itu. untuk mendapatkan data pendukung. yaitu pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah dan juga pada beberapa nasabah debitur dari Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. juga dilakukan penelitian pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah lainnya. peraturan perundang- . b. Sumber data dalam penelitian ini adalah terdiri dari dua sumber. Sumber Data. yaitu: a. literatur-literatur. Kabupaten Deli Serdang. Data sekunder Data sekunder dalam penelitian ini adalah data-data yang diperoleh dari penelusuran kepustakaan.melaksanakan kegiatan usahanya terletak di Jalan Pekan Raya nomor 13 A. dimana dua orang atau lebih bertatap muka mendengarkan langsung informasi atau keterangan-keterangan mengenai masalah yang diteliti. yaitu proses tanya jawab dalam penelitian yang berlangsung secara lisan. makalah. 3. Kecamatan Percut Sei Tuan.

Untuk mendapatkan hasil yang objektif dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya secara ilmiah. sekunder dan tersier. artikel-artikel yang terdapat pada majalah-majalah maupun koran. Pengumpulan data dilakukan dengan cara studi dokumen. 1986. maka data dalam penelitian ini diperoleh melalui: a. karya ilmiah seperti makalah.45 4. yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan logis agar dapat memberikan jawaban atas Bahan hukum primer adalah bahan-bahan hukum yang mengikat. baik data primer maupun sekunder. 5. Terhadap Data Primer. Terhadap Data Sekunder.55 46 Di dalam penelitian dikenal tiga jenis alat pengumpul data. dan wawancara. yaitu dengan menghimpun data yang berasal dari kepustakaan yang berupa peraturan perundang-undangan. Lihat: Soerjono Soekanto. Ibid.undangan serta sumber-sumber lainnya yang berhubungan dengan penyusunan tesis ini yang dapat dibedakan atas bahan hukum primer. hal. pengamatan atau observasi. yaitu studi dokumen atau bahan pustaka. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer. jurnal. dan segala tulisan yang mempunyai hubungan dengan permasalahan yang diteliti. Jakarta. hal. buku-buku atau literatur. Pengantar Penelitian Hukum.46 a. Selanjutnya bahan hukum tersier adalah bahan yang memberikan petunjuk ataupun penjelasan terhadap bahan-bahan hukum primer dan sekunder. Penerbit UI Press. maka dalam menganalisis data yang digunakan adalah analisa kualitatif.66 45 . Lihat: Soerjono Soekanto. Analisis Data Setelah semua data dalam penelitian ini diperoleh. Alat Pengumpul Data. pengumpulan data dilakukan melalui wawancara kepada pihak-pihak yang ada kaitannya dengan permasalahan yang diteliti. yakni berupa normanorma hukum seperti antara lain: peraturan perundang-undangan.

permasalahan yang telah dipaparkan dan selanjutnya dianalisa secara kualitatif dengan kalimat yang sistematis dan akhirnya ditariklah suatu kesimpulan dengan cara deduktif. .

BAB II KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH A. istilah jaminan dalam Pasal 1 Angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan yaitu : “Jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah”.47 Selain istilah jaminan dikenal juga istilah agunan. Jaminan ini diserahkan oleh debitur oleh pihak yang membutuhkan dana pada bank. Pengertian Jaminan Istilah jaminan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda yaitu zekerheid atau cautie. Merupakan jaminan tambahan Diserahkan oleh debitur pada bank 3. Unsur-unsur dari suatu agunan adalah : 1. Zekerheid atau cautie mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhinya tagihannya. dimana tujuan agunan ini adalah untuk mendapatkan fasilitas dari bank. Untuk mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan 47 Salim Hs. disamping pertanggungjawaban debitur terhadap barangbarangnya. hal. 21 . Pandangan Umum Tentang Jaminan 1.cit. Agunan dalam konstruksi ini merupakan jaminan tambahan (accessoir). 2. op.

Jaminan menurut Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan diberi arti sebagai “keyakinan akan i’tikad baik dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan”.48 Sedangkan dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, tidak ada menyebutkan tentang jaminan tetapi disebut dengan agunan. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa agunan merupakan jaminan tambahan, baik berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak yang diserahkan oleh pemilik agunan kepada Bank Syariah dan/atau Unit Usaha Syariah, guna menjamin pelunasan kewajiban nasabah penerima fasilitas. Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.49 Dalam Seminar Pembinaan Badan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Jogjakarta tanggal 20 sampai dengan 30 Juli 1977 disimpulkan pengertian jaminan. Jaminan adalah “Menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda.50 Pengertian jaminan tersebut memiliki kesamaan dengan pengertian jaminan
Rachmadi Usman, Aspek -Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia, Gramedia Pusaka Utama, Jakarta, 2001, hal.282 49 Hermansyah, op. cit, hal. 68 50 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-Bab tentang Kredit Perbankan, Gadai dan Fidusia, Cetakan IV, Bandung, Alumni 1987, hal. 227-265
48

yang dikemukakan oleh Hartono Hadisoeprapto dan M.Bahsan. Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Menurut M.Bahsan, jaminan adalah “Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu hutang piutang dalam masyarakat”.51 Dengan adanya pemberian jaminan oleh pihak debitur kepada kreditur, dimaksudkan dapat memberikan keyakinan bahwa pemberian fasilitas pembiayaan akan dilunasi sesuai dengan perjanjian. Untuk dapat memberikan keyakinan tersebut maka sesuatu yang menjadi jaminan harus memenuhi persyaratan baik secara hukum/ yuridis maupun secara ekonomis yang baik dan benar. Syarat-syarat hukum/yuridis meliputi: a. Jaminan harus mempunyai wujud nyata (tangiable). b. Jaminan harus merupakan milik debitor dengan bukti-bukti surat-surat autentiknya. c. Jika jaminan berupa barang yang dikuasakan, pemiliknya harus ikut menandatangani akad kredit/ pembiayaan. d. Jaminan tidak dalam proses pengadilan. e. Jaminan bukan sedang dalam keadaan sengketa. f. Jaminan bukan yang terkena proyek pemerintah.52
51 52

Salim Hs.Op.cit, hal. 22 H. Malayu SP Hasibuan, Dasar-Dasar Perbankan, Citra Aditya Bakti, Jakarta, 2001, hal

110

Syarat-syarat ekonomis jaminan: 1) Jaminan harus mempunyai nilai ekonomis pasar. 2) Nilai jaminan kredit/ pembiayaan harus lebih besar dari pada pembiayaan. 3) Marketability yaiut jaminan harus mempunyai pasar yang cukup luas atau mudah dijual.

4) Ascertainability of value yaitu jaminan kredit/ pembiayaan yang diajukan oleh
debitur harus mempunyai standar harga tertentu (harga pasar).

5) Transferable yaitu jaminan kredit/pembiayaan yang diajukan debitur harus
mudah dipindahtangankan baik secara fisik maupun hukum.53 Oleh karena lembaga jaminan mempunyai tugas melancarkan dan mengamankan pemberian kredit/ pembiayaan, maka jaminan yang baik (ideal) adalah: a) Yang dapat secara mudah membantu memperoleh pembiayaan/kredit itu oleh pihak yang memerlukannya. b) Yang tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari pembiayaan/kredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya. c) Yang memberikan kepastian kepada si pemberi pembiayaan/kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu dapat mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya si penerima (pengambil) fasilitas pembiayaan/kredit.54 Dalam hukum Islam, seluruh mazhab hukum syariah tidak membenarkan
ibid, hal 111 R.Subekti, Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Citra Aditya bakti, Bandung, 1996, hal 3
54 53

di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. dan za’aamah. Azharuddin Lathif. al-fiqh al-Islamy waa adillatuhu. ada akad yang disebut dengan rahn. yaitu adanya kesediaan pihak penjamin (al-kafil. yang mengandung makna ”tetap dan tertahan”. Namun dalam perbankan syariah. M. addhamin atau al-za’im) untuk menghadirkan orang yang ia tanggung kepada yang janjikan tanggungan (makful lah). Amir Syarifuddin. 56 55 . dalam makalah AH. garis-garis Besar Fiqih. yaitu jaminan yang berupa orang (personal guarancy). para ulama memaknainya sebagai “menjadikan barang berharga sebagai jaminan suatu hutang”. yang sering dikenal dengan istilah homan atau kafalah. hal 227 Wahbah Zuhaili. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. Dar al-fikr. Kafalah dengan jiwa dikenal pula dengan kafalah bi al-wajhi. Beirut. Sedangkan menurut terminologi kafalah adalah “jaminan yang diberikan kafiil (penanggung) kepada pihak ketiga atas kewajiban/prestasi yang haris ditunaikan pihak kedua (tertanggung). dan yang kedua adalah jaminan berupa harta benda. Secara umum jaminan dalam hukum Islam (fiqh) dibagi menjadi dua. 2003.meminta jaminan untuk akad yang bertujuan untuk melakukan transaksi berdasarkan kemitraaan. yaitu kafalah dengan jiwa (kafalah binnafs) dan kafalah dengan harta (kafalah bil-maal). agunan itu berhubungan dengan hutang piutang yang timbul dari padanya.55 Sehingga. hal 4141. Jakarta. Jakarta. 2002. yakni menjamin atau menanggung. hamalah. cet 6. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah.Ag.”56 Kafalah dibagi menjadi dua bagian. Kafalah menurut etimologi berarti al-dhamanah. ketiga istilah tersebut memiliki arti yang sama. yang dikenal dengan istilah rahn. Prenada Media.

dalam makalah AH Azharuddin Lathif.57 Akad arrahn dalam istilah hukum positif disebut dengan barang jaminan/agunan. kafalah dengan penyerahan benda. Sedangkan menurut istilah ar-rahn adalah harta yang dijadikan pemiliknya sebagai jaminan hutang yang bersifat mengikat. kedua. Kafalah harta ada tiga macam.Kafalah yang kedua adalah kafalah harta. Maksud menahan sesuatu barang adalah barang yang mempuyai nilai harta menurut pandangan syara’ yang dijadikan sebagai jaminan hutang. kafalah bi al-dayn. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. maka penjamin (pembawa barang) bersedia memberi jaminan kepada penjual untuk memenuhi kepentingan pembeli (mengganti barang yang cacat tersebut).58 Akad rahn menurut syara’ adalah menahan sesuatu dengan cara yang dibenarkan yang memungkinkan untuk ditarik kembali. kafalah dengan ‘aib. kekal.cit. jaminan. hal. kemudian si pemilik harta tersebut diperbolehkan Gemala Dewi. 133 Ad-Dardir. syarh al-shagir bi syarh ash-shawi. jilid III hal. 58 57 . yaitu kewajiban menyerahkan benda-benda tertentu yang ada di tangan orang lain. ketiga. yaitu: pertama. maksudnya adalah jaminan bahwa jika arang yang dijual ternyata mengandung cacat. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. karena waktu yang terlalu lama atau karena hal-hal lainnya. Jakarta. Dar al-fikr. op. 1978. yaitu kewajiban yang mesti ditunaikan oleh dhamin atau kafil dengan pembayaran (pemenuhan) berupa harta. secara etimologi berarti tetap. Sedangkan rahn. 303. M. yaitu kewajiban membayar hutang yang menjadi beban orang lain. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. Mesir. seperti mengembalikan barang yang di-ghashab dan menyerahkan barang jualan kepada pembeli.Ag.

Tentu saja penyerahan barang dari orang yang berhutang kepada bank yang memberikan pembiayaan itu sesuai dengan barang jaminannya.mengambil hutang seharga nilai barangnya atau sebahagian. Artinya barang jaminan itu berada dalam kekuasaan orang yang memberikan pembiayaan. tapi dapat berupa alat bukti hak (sertifikat). Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. demikian 59 Muamalat Institute. Syarat yang terakhir (kesempurnaaan ar-rahn) oleh para ulama disebut almarhun (barang jaminan dikuasai secara hukum). Apabila barang jamainan itu berupa benda tidak bergerak. Para ulama fiqh sepakat mengatakan bahwa ar-rahn baru dianggap sempurna apabila barang yang dirahnkan itu secara hukum telah berada di tangan pemberi hutang. cukup surat-surat jaminan tanah itu atau surat-surat rumah itu yang dipegang oleh pemberi hutang. Barang yang termasuk rahn adalah transaksi yang menggunakan surat berharga (sebagai jaminan dengan barang). Syarat ini menjadi penting karena Allah dalam Surat Al-Baqarah ayat 283 menyatakan “fa rihanun magbudhah” (barang jaminan itu dikuasai [secara hukum]). Oleh karena itu jika barang jaminan berupa tanah. maka tidak mungkin tanah itu diberikan secara fisik. 1999 . seperti rumah dan tanah.59 Defenisi ini mengandung pengertian bahwa barang yang boleh dijadikan jaminan atau agunan hutang itu hanya yang bersifat materi. Barang jaminan itu boleh dijual apabila hutang tidak dapat dilunasi dalam waktu yang disepakati kedua belah pihak. yaitu dalam hal ini adalah bank. dan uang yang dibutuhkan telah diterima peminjam uang. tidak termasuk manfaat sebagaimana yang dikemukakan ulama mazhab Maliki.

maka yang diserahkan dapat berupa alat bukti kepemilikannya (BPKB). Untuk jaminan yang diberikan oleh pihak lain atas kewajiban prestasi yang harus dilaksanakan oleh pihak yang dijamin (debitur) kepada pihak yang berhak menerima pemenuhan kewajiban (kreditur) disebut dengan kafalah. op. tapi hanya dijamin oleh harta kekayaan seorang lewat orang yang menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan. yaitu jaminan materiil (kebendaan) dan jaminan immateriil (perorangan. rahn diaplikasikan kedalam dua bentuk yaitu : (1) Sebagai produk pelengkap Rahn dipakai sebagai produk pelengkap.60 Dalam dunia perbankan. hal 23 . Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri “kebendaan” dalam arti memberikan hak mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang bersangkutan. jelas bahwa eksistensi jaminan diakui dalam hukum Islam. maka bank dapat meminta nasabah untuk menyerahkan 60 Salim HS. dalam sistem yang berlaku di Indonesia. jaminan digolongkan menjadi dua macam. sedangkan jaminan yang terkait dengan benda/harta yang harus diberikan ebitur (orang yang berhutang) kepada kreditur (orang yang berpiutang) disebut dengan rahn.cit. Sebagai perbandingan. jaminan (collateral) terhadap produk lain seperti dalam pembiayaan ba’i almurabahah. Sedangkan jaminan perorangan tidak memberikan hak mendahului atas benda-benda tertentu. artinya sebagai akad tambahan. mudharabah. dan lainnya.juga jika jaminan itu mobil atau sepeda motor. bortogh). Dari uraian tentang kedua konsep jaminan tersebut.

Apabila pinjaman telah lunas. Bedanya dengan pegadaian biasa. Bank dapat menahan barang nasabah sebagai konsekuensi dari akad tersebut. penjagaan serta penaksiran. Dasar Hukum Jaminan di Indonesia Adapun yang menjadi dasar hukum jaminan di Indonesia yang merupakan sumber hukum jaminan tertulis adalah : a. diantaranya adalah Malaysia.jaminan. Gadai (pand) diatur dalam Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1160 KUH Perdata. Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jaminan yang masih berlaku dalam KUH Perdata hanyalah gadai (pand) dan hipotek kapal laut dan pesawat udara. Ketentuan tentang hipotek atas tanah kini sudah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak . sedangkan hipotek atas tanah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Keuntungan yang diperoleh bank hanya berasal dari biaya-biaya tersebut diatas. akad rahn telah dipakai sebagai alternatif dari pegadaian konvensional. nasabah tidak dikenakan bunga. Sedangkan hipotek diatur dalam Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH Perdata. (2) Sebagai produk tersendiri Dibeberapa negara Islam. pemeliharaan. yang dipungut dari nasabah adalah iaya penitipan. 2. maka barang gadai akan dikembalikan pada nasabah. dalam rahn.

c. 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Stb. 1937-190”. . maka yang berlaku adalah ketentuanketentuan mengenai hypotheek tersebut dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan credietverband tersebut dalam Stb. Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. Jaminan diatur dalam KUHDagang dalam Stb. Jumlah Pasal KUHDagang sebanyak 754 Pasal dan Pasal-pasal yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal-pasal yang berkaitan dengan hipotek kapal laut. UHDagang terdiri atas 2 Buku. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. b. 1847 Nomor 23. dan 39 diatur dengan Undang-Undang”. 33. Pasal 51 UUPA berbunyi “Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik. yaitu Buku I tentang Dagang pada umumnya. hanya ketentuanketentuan yang berkaitan dengan hipotek kapal laut dan pesawat udara. yang muatannya 20 m3 lebih. sedangkan ketentuan yang masih berlaku. yaitu Pasal 314 sampai dengan Pasal 316 KUH Dagang. Sedangkan dalam Pasal 57 UUPA berbunyi “Selama Undang-Undang mengenai hak tanggungan tersebut dalam Pasal 51 belum terbentuk.Tanggungan. Ketentuan-ketentuan yang erat kaitannya dengan jaminan adalah Pasal 51 dan Pasal 57 UUPA. an Buku II tentang hak-hak dan kewajiban yang timbul dalam pelayaran. hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25.

Oleh karena itu. sehubungan dengan perkembangan tata perekonomian Indonesia. Hal-hal yang diatur dalam Undang-Undang ini meliputi pembebanan pendaftaran. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran. 1937190. Undang-Undang ini mencabut berlakunya hipotek sebagaimana yang diatur dalam Buku II KUH Perdata. dan hapusnya jaminan fidusia. 1908-542 sebagaimana telah diubah dalam Stb. karena hanya tanah yang bersertifikat saja yang dapat dijaminkan. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. yaitu dengan lembaga Hak Tanggungan. tentu tidak bisa dijaminkan dengan lembaga jaminan yang berlaku di Indonesia. pengalihan. 1937-190 adalah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan. f. Tujuan pencabutan ketentuan yang tercantum dalam Buku II KUHPerdata dan Stb. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. hak mendahulu. e.d. Undang-Undang ini terdiri atas 7 Bab dan 41 Pasal. sepanjang mengenai tanah dan ketentuan mengenai credietverband dalam Stb. 2) Ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah. Pasal 49 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 tentang Pelayaran berbunyi: 1) Kapal yang telah didaftar dapat dibebani hipotek. untuk . dan eksekusi jaminan fidusia. Terhadap tanah yang belum bersertifikat.

nilai agunan yang dapat diperhitungkan paling tinggi sebesar: a) 80% dari nilai tanggungan untuk agunan berupa tanah bangunan dan rumah bersertifikat yang diikat dengan hak tanggungan. Untuk tanah tidak bersertifikat. . mengakui dan menerima tanah tidak bersertifikat menjadi barang jaminan. bagian ketiga Pasal 19 tentang penilaian agunan. gedung.mengatasinya biasanya pihak bank menggunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk mengikat perjanjian tersebut. dan rumah tinggal. b) 60% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah. akta tersebut dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. c) 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk agunan berupa tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya. dan rumah bersertifikat. tanpa hak tanggungan. Dalam pasal 20 disebutkan. untuk agunan berupa tanah. hak pakai. tetapi Bank Indonesia dalam Peraturan Bank Indonesia No. Akta tersebut didasarkan pada asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian. Untuk pengikatan atas jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan tidak bersertifikat.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. dilakukan dengan pembuatan akta kuasa menjual. bangunan. Di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani.

semakin dipertegas lagi isinya dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang menyebutkan. bahwa untuk sahnya perjanjian-perjanjian diperlukan . Karena isi suatu perjanjian mengandung janji janji yang harus dipenuhi. ada pula yang mendasarkannya pada Pasal 1320 KUH Perdata61 . Karena dalam setiap perjanjian harus ada kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak yang berjanji. 61 Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan. yang menyebutkan bahwa: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. yang mengatur tentang syarat-syarat sahnya sebuah perjanjian. maka asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan salah satu faktor yang sangat penting. dan janji janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang yang isinya wajib dipatuhi dan harus dilaksanakan. tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan. baik terhadap materi perjanjian yang ada disebutkan dalam perjanjian.” Jadi. dia terikat untuk memenuhi isi daripada perjanjian tersebut. sehingga tidak ada perjanjian kalau kesepakatan dan persetujuan tidak ada. setiap orang yang membuat perjanjian.” Ketentuan mengikat bagi para pihak yang mengadakan perjanjian. maupun terhadap segala sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan.Sebagai salah satu asas yang ada dalam kaedah hukum perjanjian. diharuskan oleh kepatutan. bahwa: “Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya. kebiasaan dan undang-undang. Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini. kebiasaan dan undang-undang. Kesepakatan dalam mengadakan perjanjian ini didasarkan pada Pasal 1338 ayat 1 KUH Perdata.

empat syarat. yang hanya merupakan hukum yang mengatur sehingga para pihak dapat mengenyampingkannya. (3) Bebas menentukan isi atau klausul perjanjian. dan suatu sebab yang halal. suatu hal tertentu. Ahmadi Miru menyebutkan lagi dalam Bukunya sebagai berikut : Kebebasan berkontrak memberikan jaminan kebebasan kepada seseorang untuk secara bebas dalam beberapa hal yang berkaitan dengan perjanjian. bahwa pemindahan hak dan wewenang itu harus berdasarkan pada kesepakatan dan persetujuan kedua belah pihak. Hal ini juga didasarkan pada teori hukum perikatan atau perjanjian.62 Apabila terjadi wan prestasi.Asas kesepakatan dalam mengadakan perjanjian adalah merupakan suatu dasar yang menjamin kebebasan orang dalam melakukan perjanjian. maka Akta Pengakuan Hutang Dengan Kuasa Menjual Dan Pemberian Jaminan menjadi dasar bagi bank untuk melakukan eksekusi. Hal ini juga tidak terlepas dari sifat Buku III KUH Perdata. kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Tentang kebebasan untuk mengadakan perjanjian ini. undang-undang memberi hak dan kewenangan pada setiap orang untuk dapat memindahkan hak dan wewenangnya kepada orang lain melalui pemberian kuasa. dengan ketentuan. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. 62 Ahmadi Miru.dan (5) Kebebasan-kebebasan lainnya yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. Jakarta. (2) Bebas menentukan dengan siapa ia akan melakukan perjanjian.4 . hal. RajaGrafindo Persada. yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. (4) Bebas menentukan bentuk perjanjian. diantaranya : (1) Bebas menentukan apakah ia akan melakukan perjanjian atau tidak. 2007. kecuali terhadap pasalpasal tertentu yang sifatnya memaksa.

hal. Fungsi Jaminan dalam Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada bank dengan prinsip syariah. Hal ini diperlukan oleh bank untuk menjaga dana masyarakat yang disimpan dan dikelola oleh bank. Sehingga dengan pembuatan surat kuasa khusus untuk menjual barang jaminan. 3. Karya Toha Putra. Tapi perjanjian antara kedua belah pihak yang memperjanjikan akan menjual barang jaminan yang diperkuat lagi dengan akta surat kuasa menjual yang dibuat dalam sebuah akta otentik oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang yaitu notaris.”63 Jaminan dibolehkan dalam Islam karena berdasarkan Hadits Riwayat Abu Daud Al-Qur’an Dan Terjemahnya. sama halnya dengan perjanjian kredit pada bank konvensional. dapat menguatkan posisi bank guna menjamin kepastian pembayaran kembali dana yang telah dikeluarkannya pada nasabah. baik bank umum syariah maupun bank pembiayaan rakyat syariah. tentu ini adalah solusi terbaik yang tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku apabila terjadi kasus ingkar janji dari pihak nasabah. maka hendaklah ada barang tanggungan yang dipegang. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah AlQur’an.Dengan demikian. hal ini diperbolehkan sesuai dengan petunjuk dalam surat al-baqarah ayat 283: “Jika kamu dalam perjalanan (dan bermuamalah tidak secara tunai) sedang kamu tidak memperoleh seorang penulis. Semarang. diperbolehkan untuk meminta jaminan. 89 63 . memang Akta Pengakuan Hutang dengan Jaminan Dan Kuasa Menjual yang digunakan untuk menjadikan tanah belum bersertifikat sebagai jaminan bukanlah merupakan sebuah lembaga jaminan.

Dalam sejarah Nabi pernah menjaminkan baju besi beliau kepada seorang Yahudi di Madinah. Sinar Baru Agensindo. Bentuk jaminan yang diterapkan oleh bank syariah tersebut adalah sama dengan bentuk 64 65 Sulaiman Rasyid. bank juga dapat meminta jaminan tambahan. hal ini diceritakan oleh sahabatnya Anas dan kemudian diriwayatkan oleh Ahmad. sewaktu menghutang gandum untuk kebutuhan rumah tangganya.65 Oleh karena itu. baik bank umum syariah maupun bank Pembiayaan rakyat syariah. Jaminan adalah salah satu cara untuk memastikan bahwa hak-hak kreditur tidak akan dihilangkan dan untuk menghindarkan diri dari “memakan harta orang dengan cara yang bathil”. pada bank dengan prinsip syariah. Selain barang yang pengadaannya dibiayai bank yang dijadikan jaminan. Nasai dan Ibnu Majah. 2003. Bukhari.64 Meminta jaminan atas hutang pada dasarnya bukanlah sesuatu yang tercela.cit. sesuai dengan petunjuk surat AZ-Baqarah ayat 283 tersebut. dan jika perlu meminta jaminan atas hutang itu. hal 309-313 Abdullah Saeed.dan tarmizi. Dalam sejumlah kesempatan. Nabi memberikan jaminannya kepada para krediturnya atas hutang beliau. Jakarta. bahwa hutang itu harus dilunaskan dan orang yang menjamin harus juga membayarnya. 136 . juga menerapkan jaminan seperti halnya pada bank-bank konvensional. op. Fiqih Islam. Dalam praktek bank Islam. demikian menurut Al-Qur’an dan Sunnah. Al-qur’an memerintahkan umat Islam untuk menulis tagihan hutang mereka. Nabi bersabda yang maknanya yaitu. hal. yang dijadikan jaminan adalah barang yang pengadaannya dibiayai oleh bank. apabila perlu.

yaitu terdiri dari jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. Hal inilah yang menjadi konsekuensi dari skim pembiayaan dengan prinsip bagi hasil (profit and loss sharing). Perbedaan antara bank konvensional dengan bank syariah pada dasarnya hanya berbeda pada penerapan akad-akad (kontrak) dan prinsip-prinsip operasional transaksi perbankannya yang berdasar pada syariah. maka umumnya bank syariah sangat berhati-hati dalam melakukan penyaluran dana melalui . Atas dasar tingkat spekulasi yang tinggi dalam skim pembiayaan. 40%-60%. justru pihak bank sangat memungkinkan mengalami kerugian apabila usaha nasabahnya mengalami kegagalan atau kebangkrutan.jaminan dengan yang diterapkan pada bank konvensional.50%. Akan tetapi. ini karena di antara kedua pihak telah ada kesepakatan bagi hasilnya. Namun sebaliknya. atau 50%. Pemikiran lainnya. sedangkan bank syariah melalui skim pembiayaan. Bank syariah dalam penyaluran dananya kepada nasabah penerima pembiayaan tidak dapat dipastikan memperoleh keuntungan tertentu (modal pembiayaan ditambah return) sebagaimana dalam skim pembiayaan yang mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan. namun bentuk jaminannya adalah sama. Pembiayaan ada kalanya mengambil keuntungan berdasarkan margin keuntungan (profit margin). bank syariah berbeda dengan perbankan konvensional yang dalam penyaluran dananya melalui skim kredit. Apabila dibandingkan penyaluran dana melalui skim pembiayaan berdasarkan margin keuntungan. yang biasanya berkisar 30%-70%. apabila usaha nasabah berhasil maka akan memperoleh bagi hasil yang lebih besar.

tidak dapat dipungkiri bahwa pada kenyataannya jaminan sangat menentukan tingkat keamanan pembiayaan yang disalurkan oleh bank.skim ini. dimana dana yang dikelola oleh bank sebagian besar merupakan dana pihak ketiga (nasabah kreditur) baik yang berupa dana tabungan (titipan/wadi’ah) maupun dana investasi yang berupa deposito (mudharabah natau musyarakah). pihak bank harus melakukan penelitian dan penilaian yang seksama terhadap calon nasabah debiturnya. Namun. karena jika karakternya baik. Collateral. Sebagai wujud dari sikap kehati-hatian bank melakukan penyaluran dananya melalui skim pembiayaan ini. Sebagaimana lazimnya bahwa dana nasabah tersebut dalam sewaktu-waktu atau dalam jangka waktu tertentu akan diambil kembali oleh nasabah dengan tambahan keuntungan baik yang berupa bagi hasil (bila merupakan dana investasi) atau bonus (bila berupa dana titipan). nasabah debitur akan tetap berusaha serius dan dengan jujur mengembalikan dana pembiayaan yang telah disepakati dalam perjanjian. keberadaan agunan menjadi sangat penting. Capacity and Condition of Economy. yaitu: Character. Memang secara teorits bahwa yang terpenting pertama adalah karakter dari nasabah calon penerima pembiayaan (nasabah debitur). yaitu dengan melakukan prinsip 5C. yang oleh karenanya . dana masyarakat. sebelum memberikan persetujuan pembiayaan. Terlebih apabila mengingat bahwa bank syariah sebagaimana bank konvensional adalah merupakan lembaga intermediary keuangan. dan hal ini berhubungan dengan filosofi dasar dari dana bank. sekalipun kondisinya buruk. Capital. yaitu bahwa dana bank adalah dana nasabah. Di samping itu.

Pentingnya jaminan dalam kredit ataupun pembiayaan bank adalah sebagai salah satu sarana perlindungan hukum bagi keamanan bank dalam mengatasi resiko yaitu agar terdapat suatu kepastian bahwa nasabah debitur akan melunasi pinjamannya. atau setidaknya bank tidak akan mengalami kerugian yang begitu besar. jika misalnya ternyata hanya dapat mengeksekusi jaminan yang telah diberikan. 2006 67 Ibid. Kenyataan di atas. menunjukkan bahwa jaminan mutlak diperlukan untuk memberikan kepastian bahwa dana tersebut dapat dikembalikan. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. bank melakukan penilaian atas jaminan (collateral) sebelum memberikan kredit kepada nasabah debitur dengan memperhatikan prinsip kehati-hatian.harus dilindungi dan digunakan secara sangat hati-hati. Untuk memperoleh keyakinan tersebut.66 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan disebutkan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang dijanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank.67 Atas dasar beberapa pertimbangan tersebut. karena debitur bertindak semaunya atau Tan Kamello. Medan. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah. maka pengajuan pembiayaan di bank syariah yang menggunakan skim murabahah dikenakan kewajiban memberikan jaminan/ agunan. 66 .

baik itu adalah objeknya maupun tujuannya. b.cit. hanya 68 Gemala dewi. c. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. baik secara langsung maupun tidak langsung. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal. Op.68 Dari hal-hal yang diuraikan diatas. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. Pada bank konvensional. Apakah proyek merugikan syiar Islam. d. Dalam perbankan syariah. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan.asal-asalan dalam menjalankan usaha bisnisnya. f. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. beruwujud ataupun tidak berwujud. Sebagian besar kredit bank yang diberikan adalah kredit yang disertai dengan jaminan atau agunan. hal. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh dilanggar. jaminan atau collateral adalah merupakan unsur yang sangat penting dalam pemberian kredit. diantaranya adalah sebagai berikut: a. baik itu jaminan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak. e. 109 .

bahkan pembiayaan dapat diberikan tanpa adanya jaminan sekalipun apabila pihak yang membutuhkan dana dianggap mampu untuk mengembalikan dana yang telah diberikan oleh bank. apakah ia sanggup untuk melunasi ataupun mengembalikan dana yang telah diberikan padanya. Hal ini disebabkan karena faktor yang terpenting dari pembiayaan . teruji dan terpercaya oleh pihak bank. Pertama. Kredit tanpa jaminan hanya dapat diberikan pada seseorang atau perusahaan tertentu dengan berbagai alasan. Kedua prospek usaha debitur sangat baik dan biasanya juga terkait dengan penilaian bank tentang reputasi seseorang atau perusahaan tersebut. namun unsur yang paling utama adalah prinsip kepercayaan. Walaupun biasanya pihak bank memberikan besarnya jumlah pembiayaan lebih kecil dari nilai jaminan yang diberikan. orang tersebut sudah sangat dikenal. namun tidak jarang diberikan jumlah pembiayaan yang sama ataupun yang lebih besar dari nilai jaminan yang diberikan. Namun kredit tanpa jaminan seperti ini sangat jarang diberikan oleh bank. walaupun dasar pertimbangan pembiayaan adalah hasil penilaian berdasarkan prinsip 5C. baik itu bank umum maupun bank perkreditan rakyat. dimana collateral atau njaminan adalah faktor yang penting dalam pemberian pembiayaan. Hal ini tergantung pada penilaian bank terhadap pihak yang mem butuhkan dana. Bank Syariah dapat menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan baik dengan ataupun tanpa adanya jaminan dari pihak yang membutuhkan dana. Hal ini sangat berbeda dengan pembiayaan pada bank syariah.sebagian kecil saja kredit tanpa jaminan yang bisa diberikan. Pada bank syariah.

tersebut adalah kepercayaan. jelaslah bahwa urgensi dalam perjanjian murabahah mutlak harus menggunakan jaminan. Jaminan menempatkan pembeli untuk bertanggung jawab sesuai dengan kesepakatan bersama. agar nasabah dalam melakukan pembelian barang yang pembayarannya dilakukan secara tangguh atau angsur. . tidak menyimpang dari ketentuan-ketentuan yang ada di dalam perjanjian yang telah disepakati bersama. Dengan demikian.

Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani Barang jaminan adalah suatu perikatan antara kreditur dengan debitur. Jaminan yang terjadi karena undang-undang merupakan jaminan yang keberadaannya ditunjuk undang-undang. hal. Djambatan. Gatot Supramono. baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak.B. Jakarta. Dengan demikian berarti seluruh benda debitur menjadi jaminan bagi seluruh kreditur. apabila dalam waktu yang ditentukan terjadi kemacetan pembayaran hutang si debitur. yaitu yang diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata. Suatu Tinjauan Yuridis. dimana debitur memperjanjikan sejumlah hartanya untuk pelunasan hutang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 1995. 56 69 .69 Dalam KUHPerdata. ketentuan umum mengenai jaminan diletakkan dalam Pasal 1131 sampai dengan Pasal 1138. Perbankan Dan Masalah Kredit. Di sana diatur prinsip tanggung jawab seorang debitur terhadap hutang-hutangnya dan juga kedudukan semua kreditur atas tagihan yang dipunyai olehnya terhadap debiturnya. Tanpa adanya perjanjian para pihak. yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari akan menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangannya. maka segala kebendaan milik debitur dapat dijual kepada umum dan hasil penjualan benda tersebut dibagi kepada para kreditur seimbang sesuai dengan besar piutang masing-masing kreditur. Apabila debitur tidak dapat mematuhi kewajibannya untuk membayar hutangnya kepada kreditur. yang menyatakan bahwa segala kebendaan si berhutang.

3. Gatot Supramono. hasil penjualan barang-barang itu dibagibagikan menurut keseimbangan.70 Debitur dalam perjanjian ini bersifat pasif karena debitur tidak perlu membuat perjanjian jaminan atas harta bendanya. 1999. hal 58 . Satrio. 4-5. Seorang debitur boleh mengambil pelunasan dari setiap bagian dari harta kekayaan debitur. Alumni. Tanpa adanya perjanjian yang diadakan para pihak lebih dulu. sesuai dengan asas konsensualitas dalam hukum perjanjian. Perjanjian jaminan ini merupakan 70 71 J.71 Menurut Pasal 1132 KUHPerdata. Op. para kreditur mempunyai kedudukan yang disebut dengan kreditur konkuren. Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta benda debitur saja.Dari Pasal 1131 dapat disimpulkan asas-asas hubungan ekstern debitur sebagai berikut: 1. karena perikatannya sudah diatur oleh undangundang. 2. kecuali diantara kreditur mempunyai hak untuk didahulukan. Setiap bagian kekayaan debitur dapat dijual guna pelunasan tagihan kreditur. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya.cit. yaitu besar kecilnya piutang masing-masing kreditur. Bandung. tidak dengan persoon debitur. Selain jaminan yang ditunjuk oleh undang-undang. undang-undang memungkinkan para pihak untuk melakukan perjanjian penjaminan yang ditujukan untuk menjamin pelunasan atau pelaksanaan kewajiban debitur kepada kreditur. dimana para kreditur konkuren ini semuanya bersama-sama memperoleh jaminan yang diberikan oleh undang-undang itu. hal.

hipotek atas 72 Lihat Pasal 1133 KUHPerdata. dan jaminan yang bersifat perorangan. seperti gadai. kreditur yang demikian hanya memiliki hak atau kedudukan sebagai kreditur konkuren. artinya semua kreditur mempunyai yang sama dan masing-masing memperoleh pembayaran yang proporsional dengan besarnya piutang masing-masing. yaitu adanya orang tertentu yang sangup membayar hutang debitur apabila debitur wan prestasi. atau bisa juga karena kreditur memperjanjikannya dengan debitur/ pemberi jaminan.perjanjian assesoir yang melekat pada perjanjian dasar atau perjanjian pokok yang menerbitkan hutang piutang antara debitur dengan kreditur. Karena jika debitur lalai memenuhi kewajibannya dan harta kekayaannya tidak mencukupi untuk melunasi semua hutangnya terhadap beberapa kreditur.72 Timbulnya jaminan khusus ini karena adanya perjanjian yang khusus diadakan antara kreditur dan debitur yang berupa jaminan yang bersifat kebendaan. Jaminan khusus ini dapat berupa jaminan kebendaan. baik jaminan itu dalam bentuk gadai. maka sesuai dengan Pasal 1139 dan 1149 KUHPerdata. Pemegang jaminan khusus mempunyai kedudukan sebagai kreditur preferen bisa karena memang telah ditetapkan oleh undang-undang. Apabila dalam perjanjian yang dibuat oleh debitur dengan kreditur tidak ada suatu perjanjian tambahan apapun. ataupun bentuk-bentuk jaminan lainnya. maka sesuai dengan Pasal 1132 KUHPerdata. hipotek. yaitu adanya benda tertentu yang dijadikan jaminan (zakelijk). . kreditur yang bersangkutan bukanlah kreditur yang diistimewakan.

atau orang-orang yang tidak memiliki integritas untuk membayar pembiayaan yang telah diberikan. Bank harus memiliki kepercayaan. hak tanggungan dan fidusia. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya. Capasity (kapasitas) adalah penilaian kemampuan debitur membayar kewajibannya pada bank. tanggung-menanggung yang serupa dengan tanggung renteng.kapal laut dan pesawat udara. seperti Penanggung (borg) yaitu orang lain yang dapat ditagih. Disamping kepercayaan. Penilaian character nasabah sangat penting demi kelancaran pembayaran pembiayaan yang diberikan oleh pihak bank kepada nasabah. dan perjanjian garansi (Pasal 1316 KUHPerdata). Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. sangat tidak mungkin pihak bank akan memberikan pembiayaannya kepada seorang pemabuk. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. dalam pemberian pembiayaan. Dari prinsip 5C yang dijalankan bank untuk persetujuan pemberian pembiayaan terhadap seseorang. prinsip yang paling diutamakan adalah kepercayaan. yaitu bertanggung jawab guna kepentingan pihak ketiga. hal dapat dilihat dari bagaimana pembayaran debitur pada pembiayaan sebelumnya apabila ia telah pernah memperoleh pembiayaan sebelumnya. dilihat juga dari besar . bank juga tidak boleh mengenyampingkan prinsip 5C dalam penilaiannya. Selain itu dapat juga berupa jaminan perorangan. baru setelah itu dilihat dari capasity atau kapasitasnya. akibat hak dari tanggung renteng pasif. prinsip yang paling diutamakan adalah character apabila dibandingkan dengan prinsip 5C lainnya dalam proses penilaian pemberian pembiayaan. penjudi.

baik itu bank konvensional maupun bank syariah. Akan tetapi penyimpangan ini sangat jarang terjadi. pada tanggal 2 Desember 2009 73 . pelaksanaan operasionalnya lebih lunak apabila dibandingkan dengan bank-bank umum. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.penghasilan yang diterimanya. melainkan diusahakan terlebih dahulu dengan jalan musyawarah. khususnya pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. pihak bank tidak serta merta langsung mengeksekusi barang jaminan setelah surat peringatan dikeluarkan seperti halnya pada bank-bank lain.73 Pembiayaan yang diberikan biasanya harus dengan jaminan dari debitur. Hal ini disebabkan karena kegiatan operasionalnya Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. namun terkadang ada juga pembiayaan yang diberikan tanpa adanya jaminan. Maksud dari perkataan lebih lunak disini adalah terutama pada saat ketika debitur tidak mampu untuk membayar pinjamannya. Debitur juga dapat mengajukan kembali permohonannya apabila jaminannya ditolak setelah ada jaminan yang baru. Kemudian juga dapat dilihat dari tidak adanya sengketa yang sampai diajukan ke Pengadilan dalam penyelesaian perkaranya. Hal ini adalah suatu penyimpangan yang biasanya terjadi apabila debitur tersebut adalah benar-benar dapat dipercaya ataupun permohonannya hanya dengan nilai yang kecil. apakah dengan perpanjangan waktu pembayaran ataupun dengan kebijakan-kebijakan lain yang telah ditetapkan oleh pihak bank untuk menyelesaikan permasalahan tersebut. ataupun dengan mensurvey secara langsung ke lapangan. yaitu di bawah 5 juta. Pada Bank Perkreditan Rakyat.

(c) Hak guna usaha. (4) Perhiasan (5) Deposito. (7) Tanah. Jaminan yang bukan kebendaan. (8) Bangunan. b. pembiayaan juga dapat diberikan. seperti. (6) Saham. (b) Hak guna bangunan. Jenis barang jaminan yang diterima Bank Pembiayaan rakyat syariah adalah: a. (2) Mesin-mesin (3) Pesediaan barang. (2) Jaminan perusahaan (company guarantee) (3) Jaminan bank.lebih pada untuk membantu nasabahnya sesuai dengan nilai-nilai syariah. namun tetap dengan menerapkan prinsip kehati-hatian. seperti: (1) Kendaraan bermotor. . (1) Jaminan orang (borgtocht). Jaminan tanah yang dapat diterima Bank Pembiayaan Rakyat Syariah adalah: (a) Sertifikat hak milik. Sehingga tanpa adanya jaminan. Jaminan yang bersifat kebendaan.

sesuai dengan peruntukannya untuk membantu masyarakat ekonomi mikro. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. (e) Sertifikat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). namun hanya merupakan jaminan tambahan dari jaminan pokoknya. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya75.(d) Sertifikat camat. Walaupun demikian. dan kalaupun ada biasanya dapat diselesaikan dengan baik. yaitu tanah dengan SK Camat (hampir 90% dari keseluruhan jaminan yang diterima oleh bank). Selain itu. tanah yang belum bersertifikat tetap diterima oleh bank sebagai jaminan hutang. dan juga dengan nilai yang sangat kecil. Walaupun tidak ada lembaga jaminan yang mengaturnya secara baku. (f) Surat jual beli. pada tanggal 2 Desember 2009 75 Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah 74 . Hal ini mengingat walaupun dinilai dengan jumlah yang lebih kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. Jaminan perseorangan juga diterapkan. bank juga merasa memiliki tanggung jawab sosial kepada masyarakat. pada prakteknya pihak bank tidak pernah mengalami kesulitan untuk memperoleh angsuran dari debitur. dan juga biasanya permohonan pembiayaan yang diajukan dengan jumlah kecil dan dilakukan di bawah tangan. dan deposito.74 BPKB kendaraan bermotor. yaitu Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. tanah yang belum bersertifikat tetap memiliki nilai. sehingga secara moril tetap bank menerima tanah yang belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. jenis jaminan yang biasanya diterima adalah tanah yang belum bersertifikat.

(2) Fidusia. Kenyataan besarnya pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat di Bank Pembiyaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. barang yang dibeli secara murabahah itulah yang menjadi jaminan utamanya. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah dan bangunan. dengan diterimanya tanah mereka sebagai jaminan. berupa barang jaminan dalam bentuk deposito (yang disimpan oleh bank adalah surat bilyet deposito). juga diakui oleh beberapa nasabah debitur bank yang diberikan pembiayaan padanya. sesuai dengan sifatnya yang accessoir. sebagai jaminan pokoknya. Nasabah debitur beranggapan. (4) Hak tanggungan. berupa barang jaminan dalam bentuk BPKB kendaraan bermotor. jenis jaminan yang ada Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah: (1) Gadai. (3) Kuasa menjual. sehingga mereka merasa kesulitan dalam memperoleh pinjaman. namun jaminan ini sangat jarang terjadi. maka telah sangat menolong perbaikan kualitas kehidupannya. Berikut tabel hasil wawancara yang . Jaminan tersebut di atas merupakan jaminan tambahan atas pembiayaan yang diberikan. Jadi dengan demikian. Namun.jaminan kebendaan. berupa pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk tanah bersertifikat. Hal ini dikarenakan sebagian bank-bank umum tidak menerima tanah belum bersertifikat mereka sebagai jaminan hutang.

dilakukan penulis dengan beberapa nasabah debitur Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Pada prakteknya di lapangan. terutama pada kredit 76 Data primer yang telah diolah dari wawancara terhadap bank dan nasabah debitur . tanah yang belum bersertifikat sangat banyak dijadikan sebagai jaminan hutang oleh masyarakat. tidak satu lembaga jaminanpun yang mengatur tentang tanah yang belum bersertifikat di dalamnya. Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah. Dalam sistem hukum Indonesia dikenal ada beberapa lembaga jaminan. Namun.76 C.

ataupun pembiayaan pada bank perkreditan rakyat. Hal ini dapat dilihat pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang menerima hampir 90% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan.78 Bank Indonesia juga melihat kebutuhan ini. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Akta Kuasa Menjual dibuat terpisah dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan. Account Officer Bank Pembiayaan Rakyat Syariah AlWashliyah. namun tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang itu sendiri. Oleh karena itu. Surat kuasa menjual itu dapat dibuat tergabung dengan akta pengakuan hutang debitur. baik itu bank konvensional maupun syariah. biasanya digunakan surat kuasa menjual untuk mengisi kekosongan hukum tersebut. dalam Pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah.77 Hal yang sama juga terjadi pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Al-Washliyah yang menerima hampir 60% jaminan dengan tanah yang belum bersertifikat atas total pembiayaan yang diberikan. dimana surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta tersebut. dan oleh karena itu. dimana Akta Kuasa Menjual tersebut bukanlah bagian dari Akta Pengakuan Hutang. diatur tentang nilai agunan Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. pada tanggal 2 Desember 2009 77 . Masyarakat ekonomi bawah sangat banyak bergantung kepada tanah yang belum bersertifikat miliknya untuk dijadikan jaminan hutang. pada tanggal 2 Desember 2009 78 Hasil wawancara dengan Ali Aman. biasanya dibuat dengan judul Akta Pengakuan Hutang Dengan Memberikan Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. Bentuk lainnya.

10% yang menaikkan status hak tanahnya ke dalam sertifikat. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. berkisar dari 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. disamping aqad perjanjian murabahah itu sendiri tentunya. Hasil wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Terlebih karena jumlah pembiayaan yang disalurkan oleh bank pembiayaan rakyat. terutama Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani bernilai kecil. mengingat pembuatan sertifikat memakan biaya yang besar. bukan berdasarkan harga pasar yang berlaku. selebihnya tidak. sehingga ditakutkan akan memberatkan nasabah debitur nantinya. karena bank hanya memberikan pilihan pada nasabah. hanya 5% . pada tanggal 2 desember 2009 79 .yang dapat diperhitungkan adalah 50% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan pajak Terhutang (SPPT) selama 6 bulan. maka hanya dibuat surat di bawah tangan antara nasabah debitur dengan bank. Tanah dinilai berdasarkan Nilai Jual Objek Pajaknya.79 Akan tetapi. Itupun apabila pembiayaan yang diberikan lebih dari 25 juta rupiah. Pengikatan yang dilakukan pun hanya dengan akta notaris. walaupun diterimanya tanah belum bersertifikat sebagai jaminan hutang. Walaupun nilainya kecil apabila dibandingkan dengan tanah bersertifikat. Dari keseluruhan nasabah yang mengajukan pembiayaan. yaitu dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. hal ini cukup membantu kesulitan masyarakat ekonomi mikro. apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih kecil dari 25 juta rupiah. bagi sebagian nasabah menimbulkan suatu permasalahan juga.

karena nasabah debitur telah membayangkan dengan jaminan tanah yang dimilikinya. Menurut keterangan Mailiswarti di Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. maka dia akan memperoleh pembiayaan sesuai yang dibutuhkannya. dari pada yang menurut nasabah seharusnya dapat dinilai lebih tinggi. Penurunan nilai tanah berdasarkan NJOP ini biasanya terjadi karena nasabah hanya membayar pajak untuk tanah miliknya. juga nasabah atau debitur mengeluarkan dana yang cukup besar. beliau menyatakan. Dalam praktek perbankan. Hal ini yang kemudian menimbulkan tanda tanya di benak nasabah dan menjadi kekecewaan tersendiri bagi dirinya. sehingga bangunan tersebut tidak dikenakan pajak. mengapa tidak menggunakan lembaga jaminan semisal Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia untuk menjamin hutang-hutang nasabahnya. penggunaan surat kuasa menjual merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam eksekusi barang jaminan karena hutang tidak dibayar. Terlebih lagi nilai tanah yang dihitung hanya 50% dari NJOPnya. Apabila menggunakan lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau fidusia. Kondisi inilah yang menjadi alasan bagi Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. disamping prosesnya panjang.Hal ini menyebabkan nilai tanahnya menjadi lebih kecil. sedangkan bangunan yang telah didirikan di atasnya tidak dilaporkannya. yang menyebabkan nilai tanah semakin kecil. bahwa jumlah dana pembiayaan yang dikeluarkan oleh bank umumnya pada kisaran antara 5 juta rupiah sampai dengan 50 juta. Hal ini justru akan memberatkan nasabah. Memang ada nasabah yang dibiayai antara 100 juta rupiah .

Sehingga langkah yang paling effisien dan effektif adalah dengan menggunakan Akta Surat Kuasa Menjual. . Sehingga antara pengeluran yang harus dibayar nasabah sebagai kewajibannya untuk mendapatkan dana pembiayaan dari bank. Padahal nasabah hanya menerima dana pembiayaan dari bank besarannya hanya sekitar antara 5 Juta rupiah sampai dengan 50 juta rupiah. Hal ini dilakukan oleh bank. nasabah harus mengeluarkan biaya yang terlalu besar. tetapi kasusnya kecil sekali. adalah untuk menghindari biaya administrasi ataupun biayabiaya lainnya yang terlalu tinggi. Karena biaya yang dikeluarkan tersebut adalah merupakan tanggungan nasabah.sampai 200 juta rupiah. menjadi tidak sebanding. Jadi dengan pinjaman atau hutang yang jumlahnya relatif kecil. dengan dana pembiayaan yang diterimanya sebagai hutang dan harus dibayarnya pada bank.

BAB III RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A.pdf diakses pada 22 Desember 2009. Meskipun demikian. Bank pertama yang sudah berdiri di Italia pada waktu itu adalah di kota Venice tahun 1157. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. yaitu dari kata banca yang berarti bangku/ tempat duduk.Abdurrahman dalam Ensiklopedi Ekonomi Keuangan dan Perdagangan mengartikan bank sebagai suatu jenis lembaga keuangan yang melaksanakan berbagai macam jasa. Ghalia Indonesia. 80 . seperti memberikan pinjaman. 16 81 A. Riawan Amin. Kata tersebut dipopulerkan karena segala aktifitas pertukaran uang orang-orang Italia menggunakan bangku atau counter.81 A. bank berasal dari kata “Banco” yang artinya bangku atau counter. 2005. Secara etimologis. 2003. Bogor. kata bank berasal dari bahasa Italia. perkembangan perbankan agak tersendat bahkan sampai zaman European Renaissence. pengawasan Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Syariah_Berkeadilan.80 Menurut bahasa Eropa (Italia).rumahilmuindonesia. Bank disebut demikian karena pada abad pertengahan orang-orang yang memberikan pinjaman melakukan usahanya diatas bangku-bangku. hal. kemudian bank yang secara resmi menggunakan deposito adalah Barcelona pada 1401. http://www. Perbankan Syariah Secara Umum. mengedarkan mata uang. Mengapa Memilih Bank Syariah?.

Op.” Mishkin secara sederhana menjelaskan bank sebagai lembaga keuangan yang menerima deposito dan memberikan pinjaman. Kata mashrif sendiri merupakan istilah nama untuk suatu tempat.83 Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Pasal 1 pengertian Bank. . Riawan Amin. A.terhadap mata uang. yang artinya pertukaran (exchange). sehingga menimbulkan 82 83 Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo. op. bertindak sebagai tempat penyimpanan benda-benda berharga. yaitu penjualan mata uang dengan mata uang yang lain. Bank Umum.” “Bank Perkreditan Rakyat adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.82 Bank menurut bahasa Arab berasal dari kata mashrif. dan Bank Perkreditan Rakyat disempurnakan menjadi sebagai berikut: “Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau dalam ke bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. membiayai usaha perusahaan-perusahaan dan lain-lain. Dia juga menjelaskan bahwa bank merupakan perantara keuangan (financial intermediaries).” “Bank Umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.cit.cit. Namun demikian sama artinya dengan kata bank.

bahwa bank syariah adalah merupakan lembaga keuangan yang unik. Sedikit perbedaannya A. walaupun prinsip utama dalam pembiayaan yang diberikan oleh bank syariah adalah kepercayaan. karena menimbulkan aliran dana dari pihak yang tidak produktif kepada pihak yang tidak produktif dalam mengelola dana.blogspot. di mana bukan hanya sebagai lembaga Karakteristik perbankan (pengertian. Financial intermediaries ini merupakan suatu aktivitas penting dalam perekonomian.com/2008/08/karakteristik-perbankan-pengertian. Bank sebagai lembaga intermediary ini juga diterapkan oleh bank-bank syariah. dan nantinya disalurkan bagi masyarakat yang memenuhi kriteria untuk meningkatkan produktifitas usaha. http://blognyamyun. sebagai lembaga yang menyalurkan dana ke masyarakat dalam bentuk kredit. dengan orang yang memiliki kelebihan dana dan berusaha menjaga keuangannya dalam bentuk tabungan dan deposito lainnya di bank.84 Bank Indonesia mengkategorikan fungsi bank sebagai sebagai financial intermediaries ini ke dalam tiga hal. yaitu sebagai lembaga yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. Nurul hadi menyebutkan. Oleh karenanya. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 84 . fungsi. dan sebagai lembaga yang melancarkan transaksi perdagangan dan peredaran uang. bank tetap harus meminta jaminan untuk kepastian pengembalian hutangnya. karena dana yang dihimpun oleh bank adalah dana yang berasal dari masyarakat. Oleh karena itu bank sebagai lembaga intermediary memang harus diatur secara ketat. dan ruang lingkup usaha bank).html.interaksi antara orang yang membutuhkan pinjaman untuk membiayai kebutuhan hidupnya.

who have money to invest. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 86 Ibid 87 Ibid 85 . dapat memiliki aktiva tetap yang dapat disewakan. A. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan. Oleh karena itu pemenuhan kebutuhan permodalan (equity financing) baik melalui skim musyarakah (joint venture profit sharing) maupun melalui skim mudharabah (trustee profit sharing) dan kebutuhan pembiayaan (debt financing) dilakukan melalui metoda investasi dan metoda jual-beli (Bai’).85 Charles J.asp?Berita=Opini&id=39924. meminjamkan uang uang untuk keperluan konsumsi ataupun bisnis. konsep bank bukanlah suatu konsep yang baru. Woefel menjelaskan investement banking sebagai berikut: The investement banker is the middleman between issuers of securities requiring capital (publik bodies as well as private business firms) and the ultimate investors. Hal ini tidak mungkin dilakukan oleh bank konvensional. http://www. Nurul Hadi. artinya umat Islam sudah mengenal bahkan mempraktekkan fungsi-fungsi perbankan dalam kehidupan perekonomiannya. institutional and individual.radarbanjarmasin. Sehingga bank syariah secara prinsip juga dapat memiliki persediaan.intermediary seperti layaknya bank konvensional tetapi juga sebagai investment banking. Praktek-praktek perbankan seperti menerima titipan harta.com/berita/index. Oleh karena itu para bankir syariah harus merubah paradigma baik secara konseptual maupun tindakan. serta melakukan pengiriman uang telah lazim dilaksanakan sejak zaman Rasulullah Saw.87 Dalam perbankan Islam.86 Kedudukan bank syariah dalam hubungannya dengan nasabah adalah mitra investor dan pedagang.

Aktivitas ini merupakan cikal bakal money changer. dilakukan oleh satu individu. RajaGrafindo Persada. Jakarta. ketiga fungsi perbankan. kegiatan yang dilakukan oleh perorangan (jihbiz) kemudian dilakukan oleh institusi yang saat ini dikenal sebagai bank. menyalurkan dana dan mentransfer dana. Setelah wafat. Analisis Fiqih dan Keuangan. persoalan mulai timbul karena transaksi yang dilakukan menggunakan instrumen bunga yang dalam pandangan fiqih adalah haram. Orang yang mempunyai keahlian khusus ini disebut naqid. ia digantikan oleh Ratu Elizabeth I yang kembali memperbolehkan praktek pembungaan uang. yaitu menerima deposit. Transaksi ini merebak ketika Raja Henry VIII pada tahun 1545 membolehkan bunga (interest) meskipun tetap mengharamkan riba (usury) dengan syarat bunganya tidak boleh berlipat ganda (excessive). dan jihbiz. 2006. Karim. Raja Henry VIII digantikan oleh Raja Edward VI yang membatalkan kebolehan bunga uang.88 Dalam perkembangan berikutnya. sarraf. Hal ini diperlukan karena setiap mata uang mengandung logam mulia yang berlainan sehingga mempunyai nilai yang berbeda pula. Baru kemudian di zaman Bani Abbasiyah.namun fungsi tersebut biasanya dilakukan oleh perorangan yang hanya melakukan satu fungsi. hal 17-21. Bank Islam. Perbankan mulai berkembang pesat ketika beredar banyak jenis mata uang pada masa itu sehingga diperlukan satu keahlian khusus untuk membedakan satu mata uang dengan mata uang lainnya. 89 Ibid. Ketika wafat. Ketika bangsa Eropa mulai menjalankan praktek perbankan. hal 22 88 .89 Ketika bangsa Eropa mulai melakukan penjelajahan dan penjajahan ke seluruh Adiwarman A.

termasuk di dalamnya perbankan dengan sistem bunga. 1990. 91 90 . Dalam hal ini Islam memiliki tujuantujuan syariah (muqosidays-syariah) serta petunjuk untuk mencapai maksud tersebut. hal. karena memiliki akar syariah yang menjadi sumber dan panduan setiap muslim dalam menjalankan setiap kehidupannya. Jakarta. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap.90 Hal ini disebabkan. Islam merumuskan sistem ekonomi berbeda dari sistem ekonomi lain. hal.92 Ekonomi Islam memiliki pandangan yang khusus terhadap uang dan jaminan dalam konteks terbatas. Kifayatul Akhyar. Dalam hal ini ekonomi Islam sebagai bagian kegiatan muamalah sesuai kaidah syariah. 42-43. Islam mudah dan logis untuk dipahami. Oleh karena bunga uang secara fiqih dikategorikan sebagai riba yang berarti haram.dunia.91 Segala tindakan yang berupaya meningkatkan tujuan-tujuan syariah tersebut merupakan upaya yang memang seharusnya dilakukan serta sesuai kemaslahatan umum. Abdul Malik Idris. dan H. dapat diartikan sebagai ilmu ekonomi yang dilandasi ajaran Islam yang bersumber kesepakatan ulama dan analogi. 42. Rineka Cipta. dan berlangsung terus sampai zaman modern ini. aktifitas perekonomian didominasi oleh mereka. serta dapat diterapkan. Uang tidak akan bernilai tanpa digunakan sebagai alat pembayaran. di sejumlah negara Islam dan berpenduduk mayoritas muslim mulai timbul usahausaha untuk mendirikan lembaga bank alternatif non-ribawi. Abu Ahmadi. Oleh karena itu uang yang bertumpuk tidak sama dengan uang yang ibid. 92 Ibid. termasuk di dalam kaidah-kaidah muamalahnya (tata hubungan sosial ekonomi).

Menurut Badrad-Dien al-Ayni dalam kitab Umdatul Qori. karena merasa memiliki power (kekuasaan) terhadap pihak lainnya. Hal ini berbeda dengan bank konvensional yang tujuan utamanya adalah percapaian keuntungan yang setinggi-tingginya (profit maximization). Hal inilah yang membuat orang terangsang untuk membungakan uang.93 Tujuan dari bank syariah secara umum adalah untuk mendorong dan mempercepat kemajuan ekonomi suatu masyarakat dengan melakukan kegiatan perbankan. Sistem Perbankan Dalam Islam. Sudin Haron. Karim. 1990. Adiwarman A Karim. prinsip utama adalah penambahan dan menurut syariah riba berarti penambahan atas harga pokok tanpa adanya transaki yang riil.cit. dimana suatu lembaga perkreditan tanpa bunga didirikan di pedesaan negara itu. Rineka Cipta. komersial. dan investasi sesuai kaidah syariah. tetapi usaha ini tidak sukses.22 95 96 .beredar. Jika kita menganggap uang yang disimpan memiliki nilai. financial.44. Eksperimen lain dilakukan di Pakistan pada akhir tahun 1950-an. Jakarta. op.95 Eksperimen pendirian bank syariah yang paling sukses dan inovatif di masa modern ini dilakukan di Mesir pada tahun 1963 dengan berdirinya Mit Ghamr Local Saving Bank. berarti kita telah menyalahi fungsi uang yang sebenarnya. Muhammad Muslehuddin.96 93 94 Ibid. hal 23. dikutip dari Adiwarman A. hal.94 Usaha modern pertama untuk mendirikan bank tanpa bunga pertama kali dilakukan di Malaysia pada pertengahan tahun 1940-an. sedangkan prinsip utama bank Islam terdiri dari larangan riba pada semua jenis transaksi. hal.cit. op. Menumpuk uang berarti menganggap bahwa harta itu kekal dan orang itu cenderung berbuat sewenang-wenang dengannya.

99 Dalam perkembangannya. (lihat: Gemala Dewi. Walaupun banyak pihak berpendapat bahwa Bank Muamalat sebagai bank syariah pertama yang pernah ada di Indonesia. dan BPRS Dana Mardhatillah. sebenarnya Bank Muamalat bukanlah lembaga keuangan syariah yang pertama kali berdiri di Indonesia. dan dibahas lebih mendalam pada Musyawarah Nasional IV Majelis Ulama Indonesia (MUI) yang menghasilkan kesepakatan untuk mendirikan Bank Islam di Indonesia. cit hal 108) 99 Muhammad Syafi’i Antonio. yang berawal dari lokakarya yang diselenggarakan oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) pada tanggal 18-20 Agustus 1990 tentang Bunga Bank Dan Perbankan di Cisarua. Bogor. setelah keluarnya Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. karena sebelumnya telah pernah berdiri Bank Perkreditan Rakyat Syariah (BPRS) Berkah Amal Sejahtera. Hal ini kemudian ditindaklanjuti dengan membentuk kelompok kerja yang disebut Tim Perbankan MUI. khusus dimungkinkan Ibid. Karim. 98 97 . bank umum maupun bank perkreditan rakyat yang pada awalnya hanya dapat menjalankan kegiatan usahanya secara konvensional sebagaimana yang diatur dalam Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 Tentang Perbankan. op. hal 25. Jawa Barat. sehingga timbullah kesadaran bahwa prinsip-prinsip Islam ternyata masih dapat diaplikasikan dalam bisnis modern. serta BPRS Amanah Rabaniah.Kesuksesan Mit Ghamr ini memberikan inspirasi bagi umat muslim di seluruh dunia. op. Bahkan jauh sebelum itu sudah pernah berdiri lembaga keuangan syariah Baitul Tamwil Teknosa di Bandung dan Baitul Tamwil Ridho Gusti di Jakarta (lihat Adiwarman A. hal 62). keduanya dapat menjalankan usaha perbankan berdasarkan prinsip syariah.cit. dan pada tahun 1991 berdirilah Bank Muamalat Indonesia sebagai pelopor98 bank syariah di Indonesia. Op.97 Prakarsa untuk mendirikan bank Islam di Indonesia baru dilakukan pada tahun 1990.cit.

Memberikan kepercayaan kepada Perguruan Tinggi yang berkompeten syariah. 101 Rachmat Syafi’i. baik bank konvensional maupun bank dengan prinsip syariah adalah Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan.com/cetak/2005/0305/21/0802. dan lain sebagainya. sehingga yang berlaku sekarang adalah Undang-undang yang lama. di Indonesia yang mengatur tentang perbankan secara keseluruhan. 2.100 Ada beberapa hal yang perlu disempurnakan dalam upaya menjadikan bank syariah sebagai perbankan yang mendapat kepercayaan dan keyakinan masyarakat serta terpisah dari bank konvensional antara lain mengenai: 1. Standar akuntansi. 4. untuk melakukan dual banking system sehingga bank umum tersebut dapat juga melakukan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah (Pasal 1 angka 3 dan 4) .htm. diakses pada 22 Desember 2009 100 . audit dan pelaporan. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. Ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai prinsip kehati-hatian. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 mengubah dan mengganti.101 Secara yuridis formal.bagi bank umum yang pada awalnya bergerak sebagai bank konvensional. http://www. yaitu Dual banking system adalah suatu sistem yang memberi kemungkinan bagi bank-bank konvensional untuk dapat membuka unit syariah dengan tetap dapat menjalankan fungsinya sebagai bank umum (lihat: Penjelasan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan pasal 1 angka 3 dan 4).pikiranrakyat. Instrumen moneter yang sesuai dengan prinsip syariah untuk keperluan pelaksanaan tugas bank sentral. 3. Universitas Islam Negeri atau Institut Agama Islam Negeri misalnya. atau menambah beberapa pasal dari Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992.

terhadap pasal-pasalnya yang belum diubah. Dalam pertimbangannya diakui. dalam Peraturan Bank Indonesia. diantaranya Peraturan Bank Indonesia nomor 6/24/PIB/2004. baik itu dalam berbagai Peraturan Pemerintah. misalnya Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 1992 tentang bank berdasarkan prinsip bagi hasil. dimana dalam pasal 36 menerangkan bahwa bank wajib menerapkan prinsip syariah dan prinsip kehati-hatian dalam melakukan kegiatan usahanya yang meliputi antara lain penyaluran dana melalui prinsip jual beli berdasarkan akad antara lain murabahah. maupun undang-undang yang baru. namun juga bersandar pada ketentuan-ketentuan yang berlaku dalam bermuamalah sesuai dengan syariah Islam. Dalam prinsip ekonomi Islam. tidak hanya ketentuan perundang-undangan secara formal saja yang mengatur kegiatan usahanya. khususnya yang menyangkut tata cara . Secara baku perbankan syariah juga tunduk pada Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah yang dikeluarkan pada tanggal 16 Juli 2008. maupun dalam fatwa-fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia tentang produkproduk perbankan dan ekonomi syariah. Ketentuan lain yang hierarkinya lebih rendah dapat dilihat dalam berbagai peraturan. dalam Surat Edaran Bank Indonesia. bank harus beroperasi mengacu kepada ketentuan-ketentuan Al-Qur’an dan Hadist. Terhadap bank syariah sendiri. bahwa Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan belum spesifik sehingga perlu diatur secara khusus dalam suatu undang-undang tersendiri.

produk-produk bank syariah ini pada dasarnya hampir sama dengan produkproduk bank konvensional. Jakarta. bank syariah melakukan kegiatan usahanya memiliki produk-produk tersendiri yang berbeda dengan bank konvensional pada umumnya. baik terhadap harga jual maupun harga belinya. Hal yang paling mencolok yang tidak boleh dilakukan oleh bank syariah dalam produknya adalah apabila hal tersebut bertentangan dengan syariat Islam. menyalurkannya dalam bentuk kredit/ pembiayaan. Produk-produk yang ditawarkan sudah tentu saja islami. kegiatan usaha bank umum baik itu bank konvensional maupun syariah adalah sama. 189. RajaGrafindo Persada.bermuamalah yang berisi kegiatan-kegiatan investasi atas dasar bagi hasil dan pembiayaan perdagangan. Namun. bank syariah juga menawarkan nasabah dengan beragam produk perbankan. hal.102 Dalam operasionalnya. 2008. Apabila dilihat berdasarkan Pasal 6 Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 sebagaimana di ubah Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan dan Pasal 19 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah. yang berbeda hanyalah pada bank konvensional digunakan sistem bunga terhadap 102 Kashmir. yaitu sebagai penghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan. Hanya saja bedanya dari bank konvensional adalah dalam hal penentuan harga. termasuk dalam memberika pelayanan kepada nasabahnya. . Sama halnya dengan bank konvensional. dan bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya.

produk-produk yang dikeluarkannya. Sebagai pengelola investasi atas dana yang dimiliki pemilik dana/shahibul maal sesuai dengan arahan investasi yang dikehenddaki oleh pemilik dana.103 Dari keempat fungsi operasional tersebut kemudian diturunkan menjadi produkproduk bank syariah. Sebagai penerima amanah untuk melakukan investasi dana-dana yang dipercayakan oleh pemegang rekening investasi/deposan atas prinsip bagi hasil sesuai dengan kebijkan investasi bank. 2008. Jakarta.104 Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (selanjutnya 103 104 Ascarya. yang secara garis besar dapat dikelompokkan ke dalam produk pendanaan. Produk yang sama sekali tidak ada di bank syariah adalah kartu kredit yang tentu saja bertentangan dengan syariah Islam karena sistem bunga yang terkait padanya. d. produk jasa perbankan. b. Akad dan Produk Bank Syariah. hal. Sebagai penyedia lalu lintas pembayaran dan jasajasa lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. Raj aGrafindo Persada. Dalam menjalankan operasinya bank syariah memiliki empat fungsi sebagai berikut: a. bank syariah mengambil keuntungan berdasarkan bagi hasil dari margin yang telah disepakatoi sebelumnya. 112 Ibid. sedangkan pada bank syariah bunga adalah riba yang berarti haram. Produk-produk bank syariah muncul karena didasari oleh operasionalisasi fungsi bank syariah. produk pembiayaan. dan produk kegiatan sosial. Sebagai pengelola fungsi sosial. . c.

bank pembiayaan rakyat syariah tidak memiliki kewenangan dalam lalu lintas pembayaran dan beberapa kegiatan perbankan lainnya seperti halnya bank umum syariah. . menentukan kegiatan usaha bank umum syariah. 2) Menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk: a) Pembiayaan bagi hasil berdasarkan akad mudharabah atau muyarakah.disebut dengan Undang-Undang Perbankan Syariah). b) Investasi berupa Deposito atau tabungan atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad mudharabah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. pasal 19 angka (1). atau istishna. b) Pembiayaan berdasarkan akad murabahah. jo. salam. Peraturan Bank Indonesia Nomor 6/24/PBI/2004 BAB V pasal 36. Sedikit berbeda dengan bank umum syariah. d) Pembiyaan penyewaan barang bergerak atau tidak bergerak kepada nasabah berdasarkan akad ijarah atau sewa beli dalam bentuk ijarah muntahiya bittamlik. sehingga kegiatan usaha bank pembiayaan rakyat syariah menurut pasal 21 Undang-undang Perbankan Syariah meliputi: 1) Menghimpun dana masyarakat dalam bentuk: a) Simpanan berupa tabungan atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan akad wadi’ah atau akad lain yang tidak bertentangan dengan Prinsip Syariah. c) Pembiayaan beradasarkan akad qardh.

dan bai’ al-istishna. murabahah adalah jual beli barang dengan harga asal ditambah dengan . Sesuai dengan pengertiannya. bank konvensional. Murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan atau tambahan harga yang telah disepakati dan transparan. yaitu bai’ al-murabahah. Diantara sekian banyak produk perbankan yang dikembangkan dalam sistem perbankan syariah. 4) Memindahkan uang. Menempatkan dana pada bank syariah lain dalam bentuk titipan berdasarkan akad wadi’ah atau investasi berdasarkan akad mudharabah dan/atau akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. bai’ assalam. dan unit usaha syariah. bai’ dalam bahasa arab). 5) Menyediakan produk atau melakukan kegiatan usaha bank syariah lainnya yang sesuai dengan prinsip syariah berdasarkan persetujuan Bank Indonesia. diantara ketiga bentuk sistem jual beli ini. Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah. salah satunya adalah sistem jual beli (sale and purchase dalam bahasa inggris. dikenal ada tiga cara yang dilakukan dalam praketk sehari-hari. Dalam sistem jual beli ini. yang banyak dilakukan adalah sistem jual beli bai’ almurabahah dan selalu disebut secara ringkas dengan sistem murabahah. B.e) 3) Pengambilalihan hutang berdasarkan akad hawalah. Namun dalam praktek perbankan syariah. baik untuk kepentingan sendiri maupun untuk kepentingan nasabah melalui rekening bank pembiayaan rakyat syariah yang ada di bank umum syariah.

cit.105 Udovitch menyatakan bahwa murabahah adalah suatu bentuk jual beli dalam komisi. Dalam jual beli ini. op. 121 Abdullah Saeed. dimana si pembeli biasanya tidak dapat memperoleh barang yang dia inginkan kecuali lewat seorang perantara.cit. harga asli pembelian si penjual yang diketahui oleh si pembeli dan keuntungan penjual pun diberitahu kepada pembeli. hal. 111 .keuntungan yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.107 105 106 Hasballah Thaib. hal. penjual harus memberi tahu harga pokok pembelian barang dan menentukan tingkat keuntungan tertentu sebagai tambahan dan menjelaskannya secara transparan kepada pembeli. Sedangkan musawwamah adalah transaksi yang terlaksana antara si penjual dengan si pembeli dengan suatu harga tanpa melihat harga asli barang. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli berdasarkan harga barang. Jual beli ini berbeda dengan jual beli musawwamah (tawar menawar). dkk. hal. Murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang dibenarkan oleh syari’ah dan merupakan implementasi muamalat tijariyah (interaksi bisnis). 119 107 Gemala Dewi. Murabahah adalah salah satu dari bentuk jual beli yang bersifat amanah. sehingga ia mencarai jasa seorang perantara. Op. op.106 Kemudian Gemala Dewi dalam bukunya menyatakan bahwa Murabahah adalah pembelian oleh satu pihak kepada pihak lain yang telah mengajukan permohonan pembelian terhadap suatu barang dengan keuntungan atau tambahan harga yang transparan. atau ketika si pembeli tidak mau susahsusah mendapatkannya sendiri. Menurut beberapa kitab fiqih.cit.

111 108 109 Hasbi As-shiddieqy. namun oleh beberapa imam mazhab bentuk jual beli murabahah ini dibolehkan. Problem-problem praktis yang terkait dengan pembiayaan ini telah mengakibatkan penurunan bertahap penggunaannya dalam perbankan Islam. namun bukanlah suatu bentuk transaksi jual beli yang dikenal dalam Islam karena tidak ada hadits yang menjelaskan bentuk jual beli murabahah ini. Penerbit Bulan Bintang. Jakarta. pada dasarnya murabahah adalah suatu bentuk jual beli. bukan berdasarkan bunga. hal. 119 110 ibid. tidak memperkuat pendapat menerka dengan satu hadits pun. Hukum-Hukum Fiqih Islam.110 Abdullah Saeed berpendapat bahwa para teoritisi perbankan Islam berargumen bahwa perbankan Islam harus didasarkan pada Profit and Loss Sharing (PLS). Namun. bank-bank Islam sejak awal telah menemukan bahwa perbankan berdasarkan pada Profit and Loss Sharing adalah sulit untuk diterapkan karena penuh dengan resiko dan tidak pasti. Para ulama generasi awal semisal Malik dan Syafi’i yang secara khusus mengatakan bahwa jual beli murabahah adalah halal.As-Shiddieqy menjelaskan dalam bukunya bahwa jual beli murabahah ini merupakan jual beli yang kurang disukai oleh kalangan sahabat Nabi saw. dalam prakteknya. op. dan mengakibatkan peningkatan yang terus menerus penggunaan mekanismemekanisme pembiayaan “mirip bunga”.108 Menurut Abdullah Saeed.cit.109 Lebih ekstrem lagi Abdullah Saeed menyatakan murabahah adalah suatu pembiayaan “mirip bunga”. Abdullah Saeed. hal 118 111 Ibid .

Dalam proses ini. si perantara biasanya menaikkan harga sekian persen dari harga aslinya.Mereka (bank syariah) menemukan apa yang di dalam fiqih disebut dengan murabahah.112 112 ibid . sehingga dia memerlukan perantara untuk bisa membeli dan mendapatkannya. Produk ini kemudian menjadi bisnis yang paling populer dan disenangi oleh bank-bank Islam karena nyaris tanpa resiko. suatu model jual beli yang pihak pembeli –karena satu dan lain hal– tidak bisa membeli langsung barang yang diperlukannya dari pihak penjual.

2003. seorang kritikus murabahah kontemporer. 292. atau bahkan lebih akhir lagi. sekiranya lebih dari sekian. karena itu dasar-dasar syariah mengenai jual beli dijadikan pula sebagai dasar syariah pada transaksi murabahah.Ali Hasan. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). dan Surat An-Nisa ibid M.113 Dalam hukum Islam. maka untuk anda”. surat Al-Baqarah ayat 275 yang artinya: “dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba”. hal. dan baru berkembang di kemudian hari pada masyarakat Madinah sehingga ia merupakan urf (adat istiadat atau kebiasaan setempat) di bidang mualamalah.Al-kaff. dibolehkannya jual beli dengan memakai jasa perantara ini didasarkan pada pendapat Ibnu Abbas yang berkata “Juallah pakaian ini. RajaGrafindo Persada. 114 113 .114 Dengan demikian. Menurutnya. menyimpulkan bahwa murabahah adalah salah satu jenis jual beli yang tidak dikenal pada zaman nabi atau para sahabatnya. Jakarta. Dalil yang dapat dijadikan dasar dalam transaksi murabahah merupakan dalildalil transaksi jual beli. dapat dikatakan bahwa transaksi murabahah adalah transaksi jual beli yang termasuk dalam bidang muamalah yang tidak dikenal pada zaman nabi. dan karena dianggap tidak bertentangan dengan syariat Islam maka hukumnya dikembalikan kepada hukum asal muamalah yang menyatakan “segala sesuatunya diperbolehkan kecuali ada larangan dalam Qur’an taupun Sunnah”. para tokoh ulama mulai menyatakan pendapat mereka tentang murabahah pada seperempat pertama abad kedua hijriyah. Adapun dalil-dalil tersebut antara lain.

ayat 29 yang artinya: “Hai orang-orang yang beriman. janganlah kamu memakan harta sesama kamu dengan jalan bathil. hal 221-222 . op. kecuali melalui perniagaan yang berlaku suka sama suka di antara kamu.” TABEL 4 PERBANDINGAN KARAKTERISTIK POKOK PEMBIAYAAN MURABAHAH 115 DALAM LITERATUR KLASIK DAN PRAKTIK DI INDONESIA 115 Ascarya.cit.

murabahah sangat jauh berbeda dengan suku bunga dalam perbankan konvensional. Murabahah tetap merupakan salah satu produk yang populer dalam praktek pembiayaan pada perbankan syariah. Perbedaan karakteristik pokok pembiayaan murabahah dalam literatur klasik dan praktik di Indonesia dapat dilihat pada tabel. sebab pembeli telah mempercayakan penjual untuk menentukan harga asal barang yang dibelinya. dan sebaliknya. si pemberi pinjaman mengambil tambahan dalam bentuk bunga tanpa adanya suatu penyeimbang yang Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. nasabah juga memberikan kepercayaan yang penuh kepada pihak bank. secara prinsip. Murabahah adalah transaksi kepercayaan (trustsworthiness). Oleh karena itu.Pembiayaan murabahah yang umum dipraktekkan oleh perbankan syariah di Indonesia juga memiliki perbedaan dengan konsep klasik murabahah. Konsep amanah dan saling mempercayai inilah yang membedakan murabahah dengan pinjaman yang berbasiskan bunga tetap. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 116 . Meskipun demikian. dalam transaksi simpan-pinjam dana. ketika bank menawarkan skim pembiayaan murabahah.116 Secara konvensional. maka sebenarnya bank menawarkan kepercayaan dan good-will yang tinggi kepada nasabah. Namun demikian. murabahah juga memiliki beberapa kesamaan (yang bukan prinsipil) dengan sistem kredit pada perbankan konvensional. Selain mudah perhitungannya bagi nasabah maupun bagi manajemen bank karena harga yang dibuat secara transparan dan tanpa adanya pembayaran dengan sistem bunga berjalan.

atau bagi hasil proyek. Dari transaksi bisnis tersebut pemilik dana boleh mengambil keuntungan dari hasil yang diperoleh. gadai. karena pada awal terjadinya transaksi. sewa. al-kafalah. Yang tidak adil disini adalah si peminjam diwajibkan untuk selalu. Secara syariah. al-hawalah. bai’ al-ijarah. Dana tersebut tidak akan berkembang dengan sendirinya hanya dengan faktor waktu semata tanpa adanya faktor orang yang menjalankan atau mengusahakannya. bai’ al-mudharabah. harus. mutlak. al-musyarakah. penentuan bunga dibuat dengan asumsi harus selalu untung.diterima si peminjam kecuali kesempatan dan faktor waktu yang berjalan selama proses peminjaman tersebut. Pemilik dana dapat menginvestasikan dananya melalui bai’ al-murabahah. dan al-wakalah. dibenarkan menginvestasikan modal atau dana yang dimilikinya untuk memperoleh keuntungan. Penyeimbang maksudnya adalah adanya suatu transaksi bisnis atau komersial yang melegitimasi adanya penambahan tersebut secara adil. Hal tersebut dapat dilakukan dengan melakukan kerja sama usaha dan berbagi keuntungan. bukan meminjamkan uang dengan menarik bunga tanpa menghiraukan apa yang terjadi di sektor riil. karena sangatlah tidak adil jika si pemilik dana telah mengkontribusikan dana bersama mitranya. tidak boleh tidak. Apabila hasilnya rugi. sementara seluruh keuntungan diambil mitra serta tidak . seperti transaksi jual beli. orang tersebut tetap harus membayar bunga seperti yang telah diperjanjikan. dan pasti untung dalam setiap penggunaan kesempatan tersebut. bai’ al-istishna. Bahkan walaupun peminjam tersebut mengusakannya. hasil akhirnya tetap terdapat kemungkinan untung ataupun rugi.

maka jumlah pembagian laba meningkat sesuai dengan peningkatan jumlah pendapatan. semakin besarnya keuntungan dari usaha yang dilakukan. Namun yang dilarang dalam perolehan keuntungan tersebut adalah pematokan imbalan pada awal transaksi secara tetap dan harus pasti. namun nilainya tidak dibuat dibawah besarnya nilai persentase dari tabungan atau deposito bank. Oleh karena itu. maka kerugian akan ditanggung bersama oleh kedua belah pihak. maka dalam menyalurkan pembiayaannya kepada nasabah debitur. maka kepada nasabahnya Bank Pembiayan Rakyat Syariah Puduarta . yaitu antara bank dengan nasabah debiturnya. semisal dari Bank Sumut. Apabila bank mengambil pembiayaan dari bank lain juga. apabila usaha yang dilakukan merugi. Misalnya bank mendapat pinjaman dengan persentase 13% setahun dari Bank Sumut. Hal yang demikian tentu akan lebih adil apabila dibandingkan dengan sistem bunga yang diterapkan oleh bank konvensional. dan sebaliknya. Dengan demikian. penentuan besarnya keuntungan yang diperoleh oleh pemilik modal ditentukan oleh besarnya rasio/ nisbah bagi hasil yang dibuat pada waktu akad dengan berpedoman pada kemungkinan untung rugi. karena tidak semua transaksi yang dilakukan pasti memperoleh keuntungan. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani harus menaikkan keuntungan minimal 6% dari besarnya persentase pembiayaan dari bank lain tersebut.memberikan sesuatu kepada si investor. Margin atau keuntungan yang diperoleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak.

10.600. Oleh karena itu = Rp.3. Bank meminta margin keuntungannya sebesar 18% pertahun dalam jangka waktu 24 bulan/ 2 tahun.per bulan. Misalnya nasabah debitur akan membeli suatu barang dengan harga Rp.000..000.10. Hal lain yang membedakan perbankan konvensional dengan perbankan syariah adalah adanya ketentuan-ketentuan agama yang tetap harus dipatuhi dan tidak boleh .670. Berikut contoh perhitungan pembiayaan yang diberikan bank kepada nasabah debitur.3.+ Rp.000.000. 566. Bank hanya meminta 0% keuntungan bagi nasabah yang telah bermasalah dan hanya mewajibkan untuk mengembalikan pembiayaan pokok tanpa margin..670. tergantung kesepakatan para pihak.600. 13.. 10.-.000. Dengan demikian nasabah debitur membayar Rp.000.000..per bulan kepada bank selama 24 bulan/ 2 tahun. Perhitungan bank cukup sederhana dalam menentukan margin dan memberikan pembiayaan kepada nasabah debiturnya./ 24 bulan = Rp. bank memulai dari 0% sampai dengan 38% keuntungan.-..Insani harus menyalurkan kepada nasabah debiturnya sebesar 19% setahun untuk margin keuntungannya. ataupun bagi nasabah yang mengambil qardh (pinjaman kebajikan) yang memang tanpa margin keuntungan.x 18% x 2 tahun = Rp. Dalam menentukan marginnya.600.= Rp.000. 566. Harga jual bank kepada debitur = Rp.000.

Dalam perbankan syariah. baik itu adalah objeknya maupun tujuannya. hal. pihak bank harus men-disclose harga pokok pembelian pada nasabah. alangkah baiknya apabila menggunakan uang. suatu pembiayaan tidak akan disetujui sebelum dipastikan beberapa hal pokok. Apakah objek pembiayaan halal atau haram. Apakah proyek merugikan syiar Islam. diantaranya adalah sebagai berikut: 1. Apakah proyek berkaitan dengan perjudian. baik secara langsung maupun tidak langsung. Modal yang digunakan untuk membeli komoditas harus merupakan barang mitsli. 117 Gemala dewi. atau bisa dengan menyebutkan persentase dari harga pokok pembelian. hal ini merupakan syarat mutlak bagi keabsahan jual beli murabahah. 6. jual beli murabahah dapat dikatakan sah apabila memenuhi beberapa syarat berikut ini: a. Adanya kejelasan margin/ keuntungan yang diinginkan oleh bank. Apakah proyek menimbulkan kemudharatan dalam masyarakat. keuntungan harus dijelaskan kepada nasabah. c. Apakah proyek termasuk perbuatan yang melanggar kesusilaan. b.dilanggar.cit. 5.117 Menurut Al-Kasani. 109 . dalam arti terdapat padanannya di pasaran. 3. Mengetahui harga pokok pembelian bagi nasabah. 4. Op. 2. Apakah usaha tersebut berkaitan dengan industri senjata yang ilegal.

Nasabah berjanji untuk ganti membeli barang tersebut dengan memberi bank tambahan keuntungan. Apabila barang atau produk yang menjadi objek dari jual beli tersebut tidak atau belum dimiliki oleh penjual. 103 120 Ibid.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 119 Muhammad Syafi’i Antonio. Hal ini dinamakan demikian karena si penjual semata-mata mengadakan barang untuk memenuhi kebutuhan si pembeli yang memesannya.cit.118 Jual beli secara al-murabahah dilakukan hanya untuk barang ataupun produk yang memang telah dikuasai atau telah dimiliki oleh penjual pada waktu negosiasi dan berkontrak.d. Penjelasan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. maka trasaksi jual beli yang dilakukan pihak bank dengan nasabah akan menjadi rusak dan batal akadnya. 2) Mencari pembiayaan. jika tidak. Nasabah memilih sistem pembelian ini. Dalam kitab al-Umm. hal. Imam Syafi’i menamai transaksi sejenis ini dengan istilah al-aamir bisy-syira.119 Ide tentang jual beli murabahah KPP tampaknya berakar pada:120 1) Mencari pengalaman. Op. 118 . Nasabah meminta kepada bank untuk membeli sesuatu barang. maka sistem yang digunakan adalah Murabahah Kepada Pemesan Pembelian (KPP). lebih karena ingin mencari informasi dibanding alasan kebutuhan yang mendesak terhadap aset tersebut. yang biasanya dilakukan secara angsur. Akad jual beli pertama (antara pihak bank dan suplier) harus sah adanya.

barang dan . bank harus menyampaikan segala hal yang berkaitan dengan pembelian. seperti harga pokok pembelian. baru kemudian pihak bank dan nasabah dapat melakukan kontrak jual beli. hal ini tentunya barang atau komoditas yang ditawarkan oleh bank harus sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan pada saat kesepakatan.Dalam operasi perbankan syariah. maka yang terjadi selanjutnya adalah praktek pembiayaan murabahah kepada pemesan pembelian (KPP). Meskipun demikian. Jika telah terjadi kesepakatan antara bank dan nasabah mengenai jual beli tersebut. besarnya margin atau keuntungan. Setelah komoditas tersebut telah menjadi milik bank sepenuhnya. Dalam hal ini. dan kontrak pertama antara pihak bank dengan supplier ini harus bebas dari riba. dikarenakan seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapat kredit atau pembiayaan dan membayar secara angsur. Setelah terjadinya kesepakatan antara bank dengan nasabah mengenai barang atau komoditas yang ditawarkan tersebut. termasuk apabila pembelian tersebut dilakukan secara hutang. kemudian bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. Karena biasanya pihak bank belum memiliki barang atau komoditas yang diperjanjikan tersebut. motif pemenuhan pengadaan barang atau modal kerja merupakan alasan utama yang mendorong nasabah datang ke bank. pihak bank membeli komoditas dari supplier atas nama bank sendiri. Berdasarkan kesepakatan tersebut. Cara menjual secara angsur atau cicil sebenarnya bukan bagian dari syarat sistem murabahah atau murabahah KPP. transaksi secara angsuran ini mendominasi praktik pelaksanaan kedua jenis murabahah tersebut.

nasabah memberitahukan kepada pihak bank bahwa ia telah membeli komoditas yang dimaksud. nasabah menjadi wakil bank untuk membeli komoditas. bank diperbolehkan meminta uang muka kepada nasabah pada saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan. Hal ini lazim disebut dengan bai’ ‘arbun atau oleh beberapa bank Islam digunakan istilah arboun. dan kepemilikannya hanya sebatas pada sebagai agen dari pihak bank. Ringkasnya. Selanjutnya. hal ini memang tidak diperbolehkan. Dengan kata lain. Kemudian nasabah membeli komoditas atas nama bank.dokumen-dokumen dikirimkan kepada nasabah. maka kedua belah pihak harus menandatangani kesepakatan agensi (agency contract). Dalam jual beli ini. arboun adalah jumlah uang yang dibayar dimuka kepada penjual. dan selanjutnya nasabah memiliki kewajiban untuk membayar harga barang yang telah disepakati pada jangka waktu yang telah ditentukan. resiko atau potensi untuk memakan harta orang lain tanpa adanya . Apabila pihak bank ingin mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga (supplier). arboun adalah uang muka untuk sebuah pembelian. Menurut Jumhur Ulama. lalu pihak bank menawarkan komoditas tersebut kepada nasabah. dan terbentuklah kontrak jual beli dan komoditas tersebut kemudian berpindah menjadi milik nasabah dengan segala resikonya. karena dalam jual beli ‘arbun tersebut terdapat gharar. dimana pihak bank memberikan otoritas kepada nasabah untuk menjadi agennya guna membeli komoditas dari pihak ketiga atas nama bank. Dalam yurisprudensi Islam.

”121 Apabila nasabah memutuskan untuk membeli barang atau komoditas tersebut. Namun apabila kita bersandar pada pendapat Imam Ahmad Bin Hambal. Dengan demikian. Apabila uang muka tersebut lebih sedikit dari kerugian yang harus dikeluarkan oleh bank. jual beli tersebut diperbolehkan berdasarkan Hadist Riwayat Abdul Razzaq dari Zaid bin Aslam.pembanding. Apabila nasabah menjual kembali barang tersebut kepada pihak ketiga sebelum masa angsurannya berakhir. uang muka yang telah dibayar tersebut digunakan sebagai pengurang atas harga yang telah disepakati. Hal ini dikarenakan transaksi penjualan yang dilakukan nasabah kepada pihak ketiga adalah 121 Fatwa Dewan Syariah Nasional No. yaitu: “Rasulullah SAW ditanya tentang ‘urban (uang muka) dalam jual beli. namun nasabah tetap harus menyelesaikan pinjamannya sesuai dengan kesepakatan awal. ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya. bank harus mengembalikan kelebihan tersebut kepada nasabah. maka bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya pada nasabah.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah Tanggal 1 April 2000 . Nasabah wajib menyelesaikan angsurannya sampai hutangnya lunas. uang muka yang telah dibayar tadi menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut. Akan tetapi. apabila nasabah batal membeli. Namun apabila uang muka tersebut melebihi kerugian. maka beliau menghalalkannya. sehingga nasabah hanya tinggal membayar sisa harga. biaya riil pembelian yang telah dikeluarkan bank harus dibayar dari uang muka.

dan lainnya. ataupun barang-barang yang bukan kebendaan. Walaupun pada dasarnya jaminan ini bukanlah suatu syarat yang mutlak harus dipenuhi. Hal utama yang paling penting adalah bahwa pembiayaan tersebut tidak boleh bertentangan dengan apa yang telah diatur dalam syariah Islam. Dalam pembelian dengan sistem murabahah ini juga diperbolehkan diadakannya jaminan dari nasabah oleh bank. berwujud maupun tidak berwujud. sesuai dengan lembaga jaminannya masing-masing. Yang menarik disini. barangbarang yang dipesan dapat menjadi salah satu jaminan untuk pembayaran hutang. terhadap tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dijadikan sebagai barang jaminan. tampak jelas bahwa jaminan bukanlah hal utama yang menjadi acuan dalam pemberian pembiayaan seperti yang dilakukan pada bank konvensional. sama dengan barang-barang jaminan seperti halnya pada bank konvensional. Adapun barang-barang yang dijadikan jaminan dalam pembiayaan yang diberikan. walaupun tanah yang belum bersertifikat tersebut . Dari hal-hal yang diuraikan diatas. hak tanggungan. bergerak maupun tidak bergerak. Dalam teknis operasionalnya. seperti gadai. namun biasanya pihak bank meminta jaminan tersebut dengan maksud agar nasabah serius dengan kontrak jual beli yang dilakukan. Terdapat barang-barang yang bersifat kebendaan. hipotek kapal.merupakan akad yang benar-benar terpisah dari akad al-murabahah yang pertama dengan bank. fidusia. Bank boleh meminta jaminan yang bernilai ekonomis dan sesuai dengan jumlah transaksi yang dilakukan.

apabila nilai pembiayaan yang diberikan lebih dari 50 juta rupiah. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat ini dapat dijadikan barang jaminan karena kecilnya pembiayaan yang diambil oleh nasabah debitur. apabila kecil maka cukup dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Pengakuan Hutang C. pihak bank tidak membuat pengikatan secara notariil. misalnya sekitar 5 juta rupiah. pihak bank cukup menjual barang jaminannya tersebut secara langsung berdasarkan akta tersebut. Akan tetapi. Namun hal tersebut hanya dilakukan apabila jumlah nilai pembiayaan yang diberikan besar. tetapi pihak bank. Menurut pihak bank. namun hanya dengan akta di bawah tangan. yaitu biasanya di bawah 50 juta rupiah. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat. dalam hal ini.bukanlah merupakan bagian dari satu lembaga jaminan manapun. sehingga pengikatannya cukup dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Apabila debiturnya wan prestasi. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Sebagai lembaga intermediary dan seiring dengan situasi lingkungan eksternal . untuk pembiayaan yang nilainya kecil sekali. Bahkan. maka oleh nasabah dibuat surat kuasa kepada bank untuk mengurus pembuatan sertifikatnya untuk kemudian setelah keluar serfitifikatnya. langsung diberikan pembebanan hak tanggungan pada tanah tersebut. tetap menerimanya sebagai barang jaminan terhadap hutang nasabah debitur.

bank syariah akan selalu berhadapan dengan berbagai jenis resiko dengan tingkat kompleksitas yang beragam dan melekat pada kegiatan usahanya.dan internal perbankan nyang mengalami perkembangan pesat. prosedur dan metodologi yang dipergunakan dalam pemberian pembiayaan tidak jauh berbeda dengan bank syariah pada umumnya. pihak bank menerapkan tahapan proses pemberian. Resiko dalam konteks perbankan merupakan suatu kejadian yang potensial. memantau. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Dalam pemberian pembiayaan kepada debitur. bank syariah juga memerlukan serangkaian prosedur dan metodologi yang dapat dipergunakan untuk mengidentifikasi. sebagaimana lembaga perbankan pada umumnya. mengukur. dan mengendalikan resiko yang timbul dari kegiatan usaha. yaitu: . maupun yang tidak dapat diperkirakan (unanticipated) yang berdampak negatif terhadap pendapatan dan permodalan bank. tetapi dapat dikelola dan dikendalikan. Resiko-resiko tidak dapat dihindari. baik yang dapat diperkirakan (anticipated). Oleh karena itu.

baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk slump sum (sekaligus). op. dimana merupakan pembiayaan yang dicirikan dengan adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian. hal 263 .cit. Dengan demikian. Karim.122 122 Adiwarman A. pemberian pembiayaan murabahah dengan jangka waktu panjang menimbulkan resiko tidak bersaingnya bagi hasil kepada dana pihak ketiga.Dalam pembiayaan murabahah.

sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Semakin cepat perubahan ICRM diperkirakan akan terjadi. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Suku bunga kredit saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan konvensional (Indirect Competitor’s Market RateICRM). Ekspektasi Bagi Hasil kepada dana pihak ketiga yang kompetitif di pasar perbankan syariah (Expected Competitive Return For Investor’s-ECRI). kemampuan. Untuk itu. semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Semakin cepat perubahan DCRM diperkirakan akan terjadi. hal 264. . 3.Oleh karena itu. Berdasarkan penjelasan pasal 8 Undang-undang Perbankan. yang harus dinilai oleh bank sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah watak.123 Cara lain yang harus dipenuhi untuk memperkecil resiko bank dalam pemberian pembiayaan adalah dengan memperhatikan asas-asas pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sehat dan berdasarkan prinsip kehati-hatian. bank dapat menetapkan jangka waktu maksimal untuk pembiayaan murabahah dengan mempertimbangkan hal-hal berikut: 1. 123 Ibid. modal. 1. bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap berbagai aspek. Tingkat (marjin) keuntungan saat ini dan prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan syariah (Direct Competitor’s Market Rate-DCRM). semakin pendek jangka waktu maksimal pembiayaan. Semakin besar perubahan ECRI diperkirakan akan terjadi.

dan propek usaha dari nasabah debitur. Jakarta. op. yang terkenal dengan sebutan the five C of Credit Analysis. Kesalahan dalam menilai karakter calon nasabah dapat berakibat fatal pada kemungkinan pembiayaan terhadap orang yang beritikad buruk seperti berniat membobol bank. 2001. pemabuk. Manajemen Bank Umum.agunan. pemalas. hal 246-248. Hal ini dapat diperoleh terutama didasarkan kepada hubungan yang telah terjalin antar bank dan calon nasabah debitur atau informasi yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral. Zikrul Hakim. op. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah.cit. sehingga tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari. atau prinsip 5C. 1993.cit. Penilaian watak atau kepribadian calon debitur dimaksudkan untuk mengetahui kejujuran dan i’tikad baik calon debitur untuk melunasi atau mengembalikan pinjamnnya. kepribadian dan perilaku calon debitur dalam kehidupan Rachmadi Usman. 2003. hal. Dahlan Siamat. Namun demikian hal ini merupakan pintu gerbang pertama proses persetujuan kredit/ pembiayaan.125 Prinsip analisa 5C ini yaitu:126 a. 144. penipu. hal 246. Penilaian watak (character) Analisa mengenai karakter ini merupakan analisa kualitatif yang tidak dapat dideteksi secara numerik. Jakarta. 99 126 Rachmadi Usman. Lihat juga Zulkifli Sunarto. Intermedia. pelaku kejahatan dan lain-lain.124 Pada sasarannya konsep 5C ini akan dapat memberikan informasi mengenai i’tikad baik (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. hal. 125 124 .

Untuk memperkuat data ini dapat dilakukan hal-hal sebagai berikut : 1) Wawancara.kesehariannya. Untuk perusahaan hal ini dapat dilihat dari laporan keuangan dan past performance usaha. Untuk perorangan hal ini dapat dilihat dari referensi ataupun Curriculum Vitae yang dimilikinya. 2) BI (Bank Indonesia) checking. Bandung. Demikian juga jika trend bisnisnya atau kinerja bisnisnya menurun.127 127 Munir Fuady. 4) Trade Checking b. Hukum Perkreditan Kontemporer. maka kredit juga semestinya tidak diberikan. tentu tidak layak diberikan kredit dalam skala besar. yang dapat menggambarkan pengalaman kerja/bisnis yang bersangkutan. Kalau kemampuan bisnisnya kecil. Penilaian Kemampuan (capasity) Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami kemampuan seseorang berbisnis. hal. Hal ini dilakukan untuk mengetahui kemampuan perusahaan memenuhi semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan. 3) Bank Checking. maka trend atau kinerja bisnisnya tersebut dipastikan akan semakin membaik. Kecuali jika penurunan itu karena kekurangan biaya sehingga dapat diantisipasi bahwa dengan tambahan biaya lewat peluncuran kredit. Citra Aditya Bakti. 1996. . Hal ini dapat dipahami karena watak yang baik semata-mata tidak menjamin sesorang mampu berbisnis dengan baik.

Penilaian terhadap agunan (collateral). Penilaian terhadap modal (capital) Analisa modal diarahkan untuk mengetahui seberapa besar tingkat keyakinan calon nasabah terhadap usahanya sendiri. Untuk menanggung pembayaran kredit macet. sehingga dapat diketahui kemampuan permodalan calon debitur dalam menunjang pembiayaan calon debitur yang berasangkutan. Jika nasabah sendiri tidak yakin atas usahanya. 2) Melakukan analisa ratio untuk mengetahui likuiditas. 3) Perhitungan rugi-laba perusahaan saat ini dan proyeksinya. c. maka bank harus melakukan hal-hal sebagai berikut: 1) Melakukan analisa neraca sedikitnya 2 tahun terakhir. Bank harus melakukan analisis terhadap posisi keuangan secara menyeluruh mengenai masa lalu dan yang akan datang. d. 2) Angka-angka penjualan dan pembelian. Untuk mengetahui hal ini. calon debitur umumnya wajib menyediakan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi dan mudah dicairkan 23 .Untuk mengetahui kapasitas nasabah. bank harus memperhatikan : 1) Angka-angka hasil produksi. dan rentabilitas dari perusahaan yang dimaksud. solvabilitas. maka orang lain akan lebih tidak yakin. 4) Data finansial perusahaan beberapa tahun terakhir yang tercermin dalam neraca laporan keuangan.

e. 6) Marketabilitas jaminan. maka agunan tambahan tersebut dapat dicairkan guna menutupi pelunasan atau pengembalian kredit atau pembiayaan yang tersisa. Jenis dan lokasi jaminan sangat menentukan tingkat marketable suatu jaminan. Analisis diarahkan terhadap jaminan yang diberikan. 3) Memperhatikan kemampuan untuk dijadikan uang dalam waktu relatif singkat tanpa harus mengurani nilainya. Jaminan dimaksud harus mampu mengcover resiko bisnis calon nasabah. 4) Memperhatikan pengikatannya. Bank harus menganalisis keadaan pasar di dalam dan di luar negeri baik masa lalu maupun yang akan datang. Untuk itu sudah seharusnya bank meminta agunan tambahan dengan maksud jika calon debitur tidak dapat melunasi kredit atau pembiayaannya. sehingga masa depan pemasaran dari hasil proyek atau . Penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy).yang nilainya minimal sebesar jumlah kredit atau pembiayaan yang diberikan padanya. Semakin tinggi rasio tersebut. sehingga secara legal bank dapat dilindungi. Rumah yang berharga jutaan rupiah bisa turun hanya karena terletak dilokasi yang sangat sulit dijangkau. 2) Mengukur dan memperkirakan stabilitas harga jaminan dimaksud. 5) Rasio jaminan terhadap jumlah pembiayaan. Analisis dilakukan antara lain : 1) Meneliti kepemilikan jaminan yang diserahkan. maka semakin tinggi kepercayaan bank terhadap kesungguhan calon nasabah.

Bank harus memiliki kepercayaan. demi menjamin pembayaran kembali pembiayaan yang . meskipun tidak boleh juga mengenyampingkan prinsip 5C tersebut. baik terhadap pribadi debitur maupun terhadap kemampuan membayarnya.usaha calon debitur yang dibiayai bank dapat diketahui. 5) Kebijakan pemerintah yang mempengaruhi prospek industri dimana perusahaan calon nasabah terkait didalamnya. Analisa diarahkan pada kondisi sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah. seperti kebijakan pembatasan usaha properti. dalam mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. dan lokasi lingkungan wilayah usahanya. utamanya bank syariah tetap harus berpegang pada prinsip kepercayaan. trend PHK besar-besaran usaha sejenis dan lain-lain. Kondisi ekonomi yang diperhatikan bank antara lain : 1) Keadaan ekonomi yang akan mempengaruhi perkembangan usaha calon nasabah 2) Kondisi usaha calon nasabah. 3) Keadaan pemasaran dari hasil usaha calon nasabah. perbandingan dengan usaha sejenis. pelarangan ekspor pasir laut. 4) Prospek usaha dimasa yang akan datang. Walaupun prinsip 5C ini menjadi acuan penilaian bagi bank dalam penyaluran pembiayaannya. Meskipun demikian.

adalah tanah yang belum bersertifikat. 128 . Dengan demikian. walaupun dengan nilai yang sangat rendah. Nasabah debitur memberikan kuasa secara khusus untuk Standar Operasi Dan Prosedur Penilaian Jaminan Pembiayaan PT.telah disalurkan bank kepada nasabah debiturnya. tanah tersebut tetap dapat dijadikan agunan karena merupakan barang yang memiliki nilai. Hal ini mengacu pada Peraturan Bank Indonesia nomor 8/24/PBI/2006 tentang penilaian kualitas aktiva bagi bank perkreditan rakyat berdasarkan prinsip syariah. Oleh karena tanah yang belum bersertifikat belum ada lembaga jaminan resmi yang mengaturnya.Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dimana dalam pasal 20 disebutkan. nilai agunan yang dapat diperhitungkan bagi tanah yang belum bersertifikat adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Pajaknya. Kegunaan agunan adalah untuk mendapatkan pembayaran kembali sepenuhnya bila first way out (dari hasil usaha) gagal. Disamping itu benda jaminan perlu disuransikan. bank tetap menerima tanah belum bersertifikat sebagai agunan atas pembiayaan yang diberikannya. Karena itu harus diyakinkan bahwa nilai jaminan cukup untuk mengcover total pembiayaan yang diberikan. maka biasanya bank mempergunakan surat kuasa menjual sebagai pengikatan jaminannya. khususnya Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. bank tetap meminta nasabah debitur untuk memberikan agunan atas pembiayaannya. untuk menjamin resiko yang mungkin timbul. Walaupun tanah yang belum bersertifikat ini bukan merupakan objek jaminan dari satu lembaga jaminan pun yang ada di Indonesia.128 Salah satu agunan yang diterima oleh bank.

dengan perkawinannya si perempuan yang memberikan atau menerima kuasa. yaitu hutang piutang. dalam hal ini adalah tanah yang belum bersertifikat. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.menjual tanah belum bersertifikat tersebut kepada bank selaku kreditur apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang telah disalurkan padanya. dengan pengampuannya. 129 . dan pemberian kuasa tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam pasal 1813 KUHPerdata. sehingga suatu peringatan dengan surat juru sita atau surat serupa itu sudah tidak diperlukan lagi.129 Surat kuasa tersebut merupakan cara pembayaran kembali (betalingsregeling) dilaksanakan segera setelah hutang debitur dapat ditagih oleh siapapun juga. Akibat hukum dari akta ini. biasanya terhadap tanah yang belum bersertifikat dibuat Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. ada tiga cara yang dapat Pasal 1813 KUHPerdata menyebutkan pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasanya si kuasa. Dalam lembaga jaminan semisal hak tanggungan atau jaminan fidusia. bank memiliki hak untuk menjual barang jaminan. apabila debitur wan prestasi. dalam hal ini lewatnya waktu saja telah memberikan bukti yang cukup bahwa debitur telah melalaikan kewajibannya. Disamping itu diperjanjikan pula bahwa pemberian kuasa dimaksud merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya. bukanlah sebagai accessoir atau tambahan dari suatu akta lembaga jaminan yang baku. Disini perlu ditegaskan bahwa surat kuasa menjual atau kewenangan menjual yang digunakan untuk menjual barang jaminan. ataub pailitnya si pemberi kuasa maupun si kuasa. dengan pemebritahuan pengehntian kuasanya oleh si kuasa. dengan meninggalnya.

adalah merupakan eksekusi dari perbuatan cedera janji pihak debitur atas perjanjian hutang piutang yang dibuatnya dengan bank. Dalam prakteknya di bank pembiayaan rakyat syariah puduarta insani. kuasa menjual yang ada dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah selalu digunakan untuk menjual barang jaminan milik nasabah apabila terjadi kasus kredit macet atau keadaan tak mampu bayar dari nasabah. atau dengan eksekusi melalui penjualan objek jaminan secara di bawah tangan yang dilakukan berdasar kesepakatan kedua belah pihak jika dengan cara demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan para pihak.dilakukan untuk mengeksekusi barang jaminan. dan pemberian jaminan serta akad perjanjian al-murabahah. pelaksanaan eksekusi atas titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan dan sertifikat jaminan fidusia. yaitu pengakuan hutang. yaitu dengan menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum.130 Sedangkan dalam kasus penjualan barang jaminan di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani adalah surat kuasa menjual yang dibuat menyertai atau sebagai perjanjian accessoir yang bergantung padanya perjanjian pokok. Pada dasarnya apa yang dilakukan oleh Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Penjualan ini dilakukan tanpa melalui penjualan di Kantor Lelang Negara dan juga tanpa melalui putusan pengadilan. Hal ini disebabkan nasabah-nasabah yang memperoleh pembiayaan dari bank tidak seluruhnya dapat mengembalikannya dengan baik tepat pada waktu yang diperjanjikan. Pada Lihat pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Pasal 29 Undang Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia 130 .

Bila melihat pada ketentuan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. hal. .131 Keadaan yang demikian dalam hukum perdata disebut dengan wan prestasi atau ingkar janji. Op. dapat dipahami bahwa seseorang dikatakan cedera janji. Menurut Tan Kamello. jika seorang debitur tidak memenuhi isi perjanjian atau tidak melakukan hal-hal yang dijanjikan. hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.kenyataannya selalu ada sebagian nasabah yang karena suatu sebab tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang diberikan padanya. apabila ia lalai memenuhi perikatannya. dan tetap melalaikannya untuk membayar padahal sudah diperingatkan atau diperintahkan untuk membayar. “Kredit macet adalah suatu keadaan dimana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya”. op. 92 Tan Kamello. Secara lengkap Pasal 1243 Kitab UndangUndang Hukum Perdata mengatur sebagai berikut : Penggantian biaya. hal 237-238. Dalam terminologi hukum di Indonesia. tetap melalaikannya. rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan. debitur tersebut telah melakukan wanprestasi dengan segala akibat hukumnya. Akibat nasabah tidak dapat membayar lunas pembiayaan yang diberikan padanya. atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya.cit. setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya. istilah cidera janji dalam hukum perikatan. barulah mulai diwajibkan.132 131 132 Gatot Supramono. apabila si berhutang. dalam hukum perjanjian. maka menjadikan pembiayaan menjadi terhenti atau macet.cit. sering juga disebut dengan istilah wan prestasi dan ingkar janji.

apabila si berhutang tidak memenuhi kewajibannya.” “Dalam tiap-tiap perikatan untuk memberikan sesuatu adalah termaktub kewajiban si berhutang untuk menyerahkan kebendaan yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang bapak rumah yang baik.Bertitik tolak dari keadaan debitur yang ingkar janji inilah yang melahirkan hak bagi bank atau kreditur untuk menjual barang jaminan milik nasabah yang dijadikan sebagai jaminan hutang nasabah pada bank.” Hak dan kewajiban inilah yang membuktikan bahwa suatu perjanjian atau perikatan adalah suatu hubungan antara para pihak yang melahirkan hubungan hukum. Padahal menurut kaedah hukum perdata yang dianut dalam sistem hukum perdata Indonesia menyebutkan. Karena perjanjian itu sendiri adalah merupakan perikatan yang lahir dari suatu perjanjian. sebagaimana yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang- . untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. mendapatkan penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan penggantian biaya rugi dan bunga. Kewajiban yang terakhir ini adalah kurang atau lebih luas terhadap persetujuan-persetujuan tertentu yang akibat-akibatnya mengenai hal ini akan ditunjuk dalam bab-bab yang bersangkutan”. bahwa setiap perjanjian antara para pihak melahirkan hak dan kewajiban. “Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. hak kreditur muncul adalah karena disebabkan debitur tidak melaksanakan kewajibannya. sampai pada saat penyerahan. berdasarkan kekuatan eksekutorial dari grosse akta perjanjian hutang piutang antara debitur dengan bank. Jadi. Dalam ketiga Pasal undang-undang tersebut dinyatakan sebagai berikut: “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu. Kaedah hukum ini antara lain jelas dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1234. 1235 dan 1239 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

d) Debitur menyerahkan sesuatu yanag tidak deperj anj ikan .cit.134 Apabila dihubungkan dengan kredit macet. Ketentuan ini dicantumkan dalam Pasal 1338.hal 92 133 . maka ada tiga macam perbuatan yang tergolong wan prestasi. yaitu: a) Debitur tidak melaksanakan sama sekali apa yang telah diperjanjikan. op. c) Debitur terlambat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan.133 Ketentuan ini jugalah yang melahirkan kaedah hukum yang menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah merupakan undang-undang bagi para pihak yang mengadakan perjanjian.Undang Hukum Perdata. yaitu: (1) Nasabah sama sekali tidak dapat membayar angsuran kredit. 134 Gatot Supramono.” Dari macam-macam wan prestasi yang dikenal selama ini. b) Debitur melaksanakan sebagian apa yang telah diperjanjikan. Pembayaran angsuran kredit tidak dipersoalkan apakah nasabah telah membayar sebagian besar atau sebagian kecil Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. (1) Nasabah membayar sebagian angsuran kredit. yaitu Pasal yang mengatur tentang akibat yang timbul karena adanya suatu perjanjian. baik karena undang-undang. berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut dinyatakan sebagai berikut : “Semua perjanjian yang dibuat secara sah. e) Debitur melakukan perbuatan yang dilarang oleh perjanjian yang telah diperbuatnya.

Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. dilakukan pembagian acount kepada marketing agar dapat diminta pertanggung jawabannya untuk menindaklanjuti secara intensif. karena telah terjadi perubahan perjanjian yang disepakati bersama. menyadari akan keterbatasan waktu untuk melakukan kunjungan terhadap nasabah yang bermasalah tersebut. itu soal lain. namun tetap Ibid Kebijakan penyelesaian penyaluran dana bermasalah pada Standar Operasi dan Prosedur Jual Beli dan Pembiayaan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. tetap tergolong kreditnya sebagai kredit macet. bahwa selain kedua alternatif tersebut di atas.135 Biasanya oleh bank-bank tertentu. baik dilakukan pada jam kerja maupun di luar jam kerja. dalam melakukan penagihan. maka bank melakukan kerja sama bekerja paruh waktu (part time) kepada pihak di luar bank untuk melakukan penagihan secara intensif. Namun. yaitu dengan upaya litigasi dan non litigasi.angsuran. Namun. ada juga bank-bank tertentu yang melakukan penagihan kredit macet dengan menggunakan jasa debt collector yang dilakukan oleh orang atau badan yang tidak berwenang melakukan hal itu. Soal bank melepaskan haknya. Hal ini tidak termasuk nasabah membayar lunas setelah disetujui bank atas permohonan nasabah. 136 135 . selalu juga dijumpai. dalam upaya penyelesaian terhadap kasus kredit macet ini dilakukan dengan dua alternatif tindakan. Walaupun nasabah kurang membayar satu kali angsuran. (2) Nasabah membayar lunas kredit setelah jangka waktu yang diperjanjikan berakhir.136 Pihak Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani juga menggunakan istilah debt collector terhadap penagihan yang dilakukan oleh tenaga lepas yang berasal dari pihak luar bank.

dilakukan dengan santun. Pihak bank sengaja memilih orangorang yang mampu untuk melakukan pendekatan yang lebih baik terhadap nasabah yang bermasalah, sehingga permasalahan dapat terselesaikan. Penggunaan tenaga lepas ini juga sudah tidak dilakukan lagi dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir. Terlepas dari semua fakta di atas, yang menjadi kenyataan di lapangan adalah bahwa banyak tindakan yang dilakukan untuk mengembalikan uang kreditur (bank) bila terjadi kasus kredit macet. Kalau melakukannya dengan upaya formal dalam koridor hukum, maka penyelesaian kasus kredit bermasalah atau kredit macet adalah tersebut adalah dilakukan dengan dua cara di atas, yaitu : (a) Upaya ligitasi, dan (b) Upaya non litigasi.. Penyelesaian dengan cara atau upaya ligitasi, adalah dengan mendayagunakan lembaga peradilan yang ada, yaitu Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, ataupun melalui Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), bagi bank-bank milik pemerintah, atau bank yang termasuk dalam kategori Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau juga melalui permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara. Pada prakteknya, penyelesaian kredit macet atau kredit bermasalah dengan cara atau upaya ligitasi ini, dilakukan dengan proses pengajuan gugatan ke Pengadilan Negeri dan Pengadilan Niaga, atau langsung mohon dilakukan eksekusi kepada Lembaga Pengadilan Negeri, Pengadilan Niaga, dan Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), atau dengan cara melakukan permohonan lelang pada Kantor Lelang Negara.

Sedangkan penyelesaian melalui upaya dan cara non litigasi adalah melakukan penyelesaian dengan cara musyawarah antara kreditor (bank) dengan debitur (nasabah), yaitu melalui lembaga arbitrase, yaitu Badan Atbitrase Nasional Indonesia dan Pilihan Penyelesaian Sengketa yang dapat dilaksanakan dalam dua bentuk yaitu negoisasi dan mediasi. Penyelesaian secara musyawarah ini dapat juga dilakukan dengan cara dibawah tangan. Dengan berbagai pertimbangan hukum dan juga berbagai kondisi riil yang ada di lapangan inilah, yang menjadi dasar kebijakan bagi Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani untuk menggunakan akta Surat Kuasa Menjual dalam menjual barang jaminan, apabila terjadi kasus kredit macet. Tindakan menjual barang jaminan ini dilakukan oleh bank tanpa melalui putusan pengadilan dan kantor lelang negara. Jadi tindakan yang diambil bukanlah melalui upaya atau cara ligitasi, tapi adalah semata-mata karena hak dan wewenang yang telah diberikan oleh undangundang dalam pemberian kuasa. Karena secara teori, pemberian kuasa yang merupakan suatu perikatan atau perjanjian adalah berisi hak dan kewajiban antara si pemberi kuasa dan si penerima kuasa. Dalam pemberian kuasa ini, si penerima kuasa berhak menjalankan kuasanya apabila si pemberi kuasa melakukan tindakan ingkar janji. Hal ini sejalan dengan apa yang dikemukakan oleh J.Satrio yang menyatakan: Pada asasnya, kalau kewajiban perikatan tidak dipenuhi secara suka rela dengan baik dan sebagaimana mestinya, maka kreditur berhak untuk menuntut pemenuhan tersebut, kalau perlu ia dapat meminta bantuan hukum agar debitur dihukum untuk memenuhinya atau memenuhi sebagaimana mestinya.137
137

J. Satrio, op.cit, hal 55

Dalam wawancara dengan Mailiswarty tentang penjualan barang jaminan ini, dijelaskan bahwa ada beberapa kasus yang pernah dilakukan oleh bank dalam penjualan barang jaminan yang disebabkan karena debitur inkar janji. Tapi umumnya tindakan itu dilakukan setelah melalui upaya negoisasi dan musyawarah antara pihak bank dengan pihak nasabah. Apabila kemudian terjadi gangguan dalam pembiayaan yang diberikan, yang menyebabkan debitur tidak mempu membayar angsurannya, pihak bank tidak langsung menjual barang yang dijaminkan padanya, melainkan masih tetap membantu debitur untuk keluar dari masalahnya. Pihak bank akan melihat terlebih dahulu sebab-sebab debitur tidak mampu membayar angsurannya, misalnya karena pada saat menjalankan usahanya terjadi keadaan yang menyebabkan usahanya gagal, atau anak debitur sakit sehingga ia dalam menjalankan usahanya tidak maksimal dan membutuhkan dana yang besar bagi pengobatan anaknya, ataupun alasan-alasan lain yang menyebabkan gagalnya usaha debitur. Penyelesaian dari cidera janji yang dilakukan oleh debitur sedapat mugkin dilakukan dengan jalan musyawarah dan bukan melalui pengadilan. Hal ini disebabkan karena apabila penyelesaiannya dilakukan melalui pengadilan akan memakan waktu yang lama, biaya yang besar dan urusan yang rumit, maka oleh bank penyelesaian secara musyawarah adalah jalan yang paling baik dan efektif.138 Terhadap keadaan ini, pihak bank akan melakukan tindakan: 1. Perpanjangan pembiayaan.
138

Wawancara dengan Ibu Mailiswarti, Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani, pada 2 Desember 2009

sesuai dengan persetujuan para pihak. Tanah yang belum bersertifikat . Penjualan barang jaminan ini adalah jalan terakhir yang diambil oleh bank apabila debitur benar-benar tidak mampu lagi membayar angsuran pembiayaannya. maka penjualan barang jaminan dilakukan oleh bank. Penataan kembali pembiayaan (restructuring). Menyerahkan penagihan kepada pengadilan negeri. 4. maka jalan satu-satunya yang ditempuh adalah penjualan barang jaminan. 5. Persyaratan kembali pembiayaan (reconditioning). Penjadwalan kembali pembiayaan (rescheduling). 6. Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan debitur tidak mampu untuk menjual barang jaminannya. rescheduling. Apabila tindakan-tindakan perpanjangan pembiayaan.2. Penjualan barang jaminan. dan restructuring yang dilakukan oleh bank tidak berhasil. 3. maka ditentukan jangka waktunya untuk menjual barang tersebut. 7. dimana debitur telah menyerahkan surat kuasa menjual pada bank untuk menjual barang jaminannya pada awal masa pengikatan pembiayaan. Terkait dengan resiko bank atas pembiayaan murabahah yang diberikannya kepada nasabah debitur dengan jaminan tanah yang belum bersertifkat. Apabila penjualan tersebut dilakukan oleh debitur. adalah sama halnya dengan apabila bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada diatur dalam lembaga jaminan resmi di Indonesia. Penjualan barang jaminan ini dapat dilakukan oleh debitur sendiri ataupun oleh bank. Menghapuskan pembiayaan. reconditioning.

dan ketiga. melainkan dibuat terlebih dahulu melalui proses musyawarah. nasabah debitur juga diminta untuk membuat surat pernyataan bahwa apabila debitur menunggak pembayaran. Hal ini karena tanah belum bersertifikat tetap memiliki nilai pasar yang apabila dikemudian hari debitur wan prestasi. tetap diakui oleh Bank Indonesia sebagai jaminan hutang. debitur diharapkan . ketika nasabah debitur akan melakukan pengikatan dengan bank. Penjualan juga tidak serta merta dilakukan. dimungkinkan untuk pelunasan dan penyelesaiannya dengan penjualan tanah belum bersertifikat tersebut. bank dapat langsung menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi. sesuai dengan perjanjian.walaupun tidak ada lembaga jaminan resminya. kedua. Namun hal ini biasanya dilakukan apabila pembiayaan tersebut memang sudah tidak bisa terselamatkan lagi. maka di atas tanah yang dijadikan jaminan hutang akan didirikan plang yang isinya menyatakan bahwa tanah tersebut adalah merupakan kawasan bank. Dengan pemasangan plang ini. maka akan diberikan surat peringatan. yaitu 50% dari Nilai Jual Objek Tanahnya. Hal ini sebenarnya dilakukan hanya untuk memberikan efek psikologis bagi debitur untuk segera membayar tagihannya. tanpa menggunakan lembaga lelang ataupun pengadilan. Disamping itu. yang diharapkan akan menguntungkan kedua belah pihak. baik pertama. Ketika sudah tiga bulan debitur menunggak pembayaran. Pengikatan jaminan atas tanah yang belum bersertifikat dengan Akta Kuasa Menjual Dengan Pemberian Jaminan Dan Surat Kuasa Menjual. meski nilainya sangat kecil. tetap memiliki nilai eksekutorial. Dengan demikian.

namun oleh bank dibuat surat perjanjian apabila objek pembiayaan hilang atau musnah.takut kalau tanahnya akan disita oleh bank. selain semua pembiayaan dapat diselesaikan dengan baik. maka asuransi lah yang akan membayar sisa pelunasan pembiayaannya. sangat kecil resiko bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan tanah belum bersertifikat. maka ahli waris yang berkewajiban untuk membayar semua pelunasan pembiayaan yang telah diberikan. Penyimpangan ini sangat kecil terjadi. sehingga pembayaran hutang debitur dapat segera diselesaikan. hanya sebesar 2%-3%. sehingga apabila debitur meninggal dunia. sehingga terhindar dari praktek surat palsu atau ganda. maka nasabah debitur bertanggung jawab penuh terhadap pelunasan pelunasan pembiayaan. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.139 Selain itu. ataupun kemungkinan timbulnya rasa malu bagi debitur. pada 2 Desember 2009 139 . Asuransi jiwa ini berfungsi untuk mengcover kerugian yang timbul apabila debitur nantinya meninggal dunia. Sedikit berbeda dengan barang yang menjadi objek pembiayaan. Dengan demikian. Hal lain yang juga dilakukan bank untuk memperkecil resiko yang timbul atas pembiayaan yang diberikan. juga membantu masyarakat ekonomi mikro dalam mengembangkan Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. nasabah debitur boleh tidak mengasuransikannya. salah satu syarat administratif yang harus dilengkapi oleh debitur adalah diserahkannya surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat/ lurah. bank mewajibkan debitur untuk mengasuransikan dirinya dan juga barang yang menjadi objek pembiayaan. Namun apabila tidak.

kehidupannya. .

untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. untuk kewenangan notaris. memberikan grosse. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya dalam tesis ini disebut dengan UUJN) menyatakan: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini. menyimpan akta. semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang ditetapkan oleh undang- . perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang dikehendaki oleh yang berkepentingan. 1860 Nomor 3 menyatakan pengertian notaris. diuraikan lebih lanjut di dalam Pasal 15 ayat 1. Peraturan perundang-undangan notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang mulai berlaku tanggal 6 Oktober 2004 ini adalah merupakan peraturan pengganti dari Peraturan Jabatan Notaris di Indonesia Stb.BAB IV PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT A. Pandangan Umum tentang Notaris.” Pengertian tersebut adalah pengertian notaris secara umum.1860 Nomor 3 yang telah berlaku sejak tanggal 1 Juli 1860. menjamin kepastian tanggal pembuatan akta. salinan dan kutipan akta. yaitu: Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan.

hal 31. Notaris merupakan pejabat umum. dikatakan pejabat umum karena: 1. karena disamping dia seorang profesional dia juga merupakan seorang pejabat negara yaitu pejabat umum negara yang melaksanakan tugasnya untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat umum dalam bidang hukum perdata. hal 116-117 140 .cit. peran sebagai pejabat umum dapat dianggap suatu kehormatan mengingat hal serupa tidak ada pada profesi lain di luar notaris. ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan. op. Op.undang. 1. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris. Otentisitas itu untuk memenuhi kehendak Undang-Undang Burgerlijk Wetboek (KUHPerdata) Pasal 1868. Ketentuan undang-undang memberikan kewenangan kepada notaris untuk membuat dokumen atau catatan yang berkekuatan pembuktian otentik. lihat juga Sutrisno. bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. ketertiban dan perlindungan hukum.140 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh mana pembuatan akta otentik tertentu tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya.Cit. GHS Lumban Tobing. Notaris merupakan pejabat profesi yang mempunyai kekhususan tersendiri. Buku I. tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian. Pembuatan akta otentik diharuskan oleh peraturan perundangundangan dalam rangka menciptakan kepastian.

hal 82. Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar. Quo Vadis. apa 141 142 Zainun Ahmadi. . Menurut syariah Islam. 1999. hutang piutang.141 Pembuatan akta otentik terhadap perbuatan hukum yang dilakukan juga ada diatur dalam Islam.cit. Di Indonesia. Profesi Notaris. yang dalam hal ini dilakukan oleh notaris. Oleh karena itu.tetapi sebaliknya ruang gerak dibatasi oleh berbagai sanksi hukuman. 3. dan hendaklah ia bertaqwa kepada Allah Tuhannya. sebagai penganut aliran civil law. Tugas tulis menulis ini dalam sistem civil law. menghendaki ditulisnya perjanjian tersebut. hendaklah kamu menuliskannya. dan janganlah ia mengurangi sedikitpun dari hutangnya. secara fungsionalnya adalah merupakan tugas yang dilakukan notaris. namun yang jelas tersebut adalah orang yang menuliskan haruslah orang yang terpercaya dan bertaqwa sehingga dapat menuliskan dengan benar. disebutkan dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 yang menyatakan: Hai orang-orang yang beriman. dan hendaklah orang yang berhutang tersebut mengimlakkan (apa yang akan ditulis itu). sewa menyewa. sehingga sulit untuk leluasa menjalankan jabatan selain mematuhinya. maka hendaklah ia menulis. dan lain sebagainya.142 Dalam ayat tersebut di atas memang tidak dijelaskan siapa yang harus menuliskannya. Al-Qur’an dan terjemahannya. . hal 88 . Oktober. khususnya Bank Indonesia dalam hal pemberian hutang piutang. Dan janganlah penulis enggan menuliskannya sebagaimana Allah telah mengajarkannya. Media Notariat. apabila kamu bermuamalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan. kewajiban untuk menuliskan setiap kegiatan muamalah baik itu jual beli. . Notaris merupakan salah satu diantara sedikit pejabat negara yang mempunyai alas hak pemakaian simbol lambang negara pada cap teranya sesuai dengan ketentuan Pasal 19 Peraturan Jabatan Notaris. op.

yang kemudian menjadi istilah/titel bagi golongan orang penulis cepat atau stenografer. pendiri sekolah Bologna. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . termasuk di dalamnya Indonesia. Pada masa itu. baik oleh para ahli sejarah maupun oleh para sarjana lainnya. Notaris adalah salah satu cabang dari profesi hukum yang tertua di dunia.H.org/wiki/notaris.wikipedia. Istilah notaris diambil dari nama pengabdinya. Sejarah lahirnya lembaga notariat ini sampai sekarang masih belum dapat terjawab. lembaga notariat mulai dikenal pada abad ke1 1 atau abad ke-12 di daerah pusat perdagangan yang sangat berkuasa pada zaman itu di Italia Utara. Berturut-turut seratus tahun kemudian diterbitkan Summa Artis Notariae oleh Rantero dari Perugia. Notarius. dimana mereka dikenal sebagai scibae. Daerah inilah yang merupakan tempat asal dari notariat yang dinamakan Latijnse Notariaat dan notaris diangkat oleh penguasa umum untuk kepentingan masyarakat umum dan menerima uang jasanya dari masyarakat umum pula. adalah sama dengan fungsi notaris yang di anut oleh sistem civil law. terbitlah buku Formularium Tabellionum oleh Imerius. bukan sebagai pengaruh hukum romawi kuno.S. tabellius atau notarius.Lumban Tobing.yang dimaksud dalam Surat Al-Baqarah ayat 282 tentang siapa berwenang untuk menulis kegiatan muamalah yang dilakukan.143 Menurut G. Latijnse notariat ini murni berasal dari Italia Utara. Notaris adalah sebuah profesi yang dapat dilacak balik ke abad ke 2-3 pada masa Roma kuno. dalam rangka peringatan 8 abad sekolah hukum Bologna. mereka adalah golongan yang mencatat pidato. Pada tahun 1888. kemudian pada abad ke 13 buku dengan judul yang sama 143 http://id.

Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954 Tentang Wakil Notaris dan Wakil 144 http://id.org/wiki/notaris. 1860:3) sebagaimana telah diubah terakhir dalam Lembaran Negara Tahun 1945 Nomor 101.3) yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 1860. Reglement atau ketentuan ini bisa dibilang adalah kopian dari Notariswet yang berlaku di Belanda. Bukubuku tersebut menjelaskan defenisi notaris. Rolandinus Passegeri kemudian juga menerbitkan Flos Tamentorum. fungsi. yaitu Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris pada tanggal 6 Oktober 2004.wikipedia. kewenangan dan kewajibankewajibannya. Dengan keluarnya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 ini mencabut beberapa peraturan perundang-undangan sebelumnya yang berhubungan dengan kenotariatan. b.3 tersebut dinyatakan tidak berlaku lagi setelah keluarnya peraturan jabatan notaris yang baru. Notaris Reglement Stb 1860 no. dan sebagai pengganti dari peraturan-peraturan yang lama diundangkanlah Peraturan Jabatan Notaris (Notaris Reglement) pada tanggal 26 Januari 1860 (Stb.diterbitkan oleh Rolandinus Passegeri. yaitu: a. diakses pada tanggal 22 Desember 2009 . Peraturan jabatan notaris terdiri dari 66 pasal.144 Kelembagaan notariat di Indonesia baru memiliki dasar yang kuat setelah Pemerintah Belanda menyesuaikan peraturan-peraturan mengenai jabatan notaris di Indonesia dengan peraturan yang berlaku di Negeri Belanda. yang mencabut berbagai macam peraturan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelumnya tentang kenotariatan di Indonesia. Ordonantie 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris. no. Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesia (Stb. c.

1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Tambahan Lembaran Negara Nomor 700). menyimpan aktanya dan memberikan grosse. 145 Ketentuan Penutup. a. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. menjamin kepastian tanggalnya. Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 1949 tentang Sumpah/ Janji Jabatan Notaris.145 Mengenai tugas ataupun pekerjaan notaris.Notaris Sementara (Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101. Pasal 91 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . tidak ada disebut secara tegas dan lengkap baik itu oleh Stb. perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. e. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4379). salinan dan kutipannya. Pasal 54 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 Tentang Peradilan Umum (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 34.

Pasal-pasal tersebut tidak secara lengkap memberi uraian mengenai tugas dan wewenang notaris. Dikatakan demikian, oleh karena selain untuk membuat aktaakta otentik, notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan mensyahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat dibawah tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada pihak-pihak yang bersangkutan. Sesuai dengan perkembangan waktu, tugas notaris sebagaimana yang diatur dalam undang-undang sangat berbeda dengan tugas notaris di dalam praktek, sehingga sulit untuk memberikan defenisi yang lengkap mengenai tugas seorang notaris. Dari ketentuan di atas sebenarnya masih dapat di tambahkan dengan “yang diperlengkapi dengan kekuasaan umum” (met openbaar gezag bekleed), oleh karena grosse dari akta notaris yang memuat kewajiban utnuk melunasi suatu jumlah uang, yang pada bagian atas memuat perkataan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama seperti yang diberikan pada putusan hakim (Pasal 440 KUHPerdata). Menurut Komar Andasasmita, notaris selain membuat akta otentik, seharihari dia juga melakukan: 1) Bertindak selaku penasehat hukum, terutama yang menyangkut masalah hukum perdata. 2) Mendaftarkan akta-akta/ surat-surat di bawah tangan (stukken), melakukan waarmerking. 3) Melegalisir tanda tangan.

4) Membuat dan mensahkan (waarmeken) salinan/ turunan berbagai dokumen. 5) Mengusahakan disahkannya badan-badan, seperti perseroan terbatas dan perkumpulan, agar memperoleh persetujuan/ pengesahan sebagai badan hukum dari menteri kehakiman. 6) Membuat keterangan hak waris (di bawah tangan). 7) Pekerjaan-pekerjaan lain yang bertalian denpn lapangan yuridis dan perpajakan, seperti urusan bea materai dan sebagainya.146 Pada dasarnya, tugas dan wewenang notaris yang utama adalah membuat akta otentik. Otentitas dari akta notaris bersumber dari Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris, dimana notaris adalah sebagai pejabat umum, sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik, seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas yang terdapat pada akta notaris, maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata, akta tersebut harus memenuhi persyaratan-persyaratan berikut: a) Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum.

b) Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. c) Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. Dari Stb. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris, maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat, bahwa
146

Komar Andasasmita, Notaris Selayang Pandang, Bandung, Alumni, 1983, hal. 7

yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum, sedangkan kewenangan para pejabat lainnya untuk membuat akta, hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas. Sejak berlaku Undang-undang Jabatan Notaris yang baru ini, melahirkan perkembangan hukum yang berkaitan langsung dengan dunia kenotariatan saat ini. Pertama, adanya “perluasan kewenangan Notaris”, yaitu kewenangan yang dinyatakan dalam Pasal 15 ayat (2) butir f, yakni: “kewenangan membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan”. Kewenangan selanjutnya adalah kewenangan untuk membuat akta risalah lelang. Akta risalah lelang ini sebelum lahirnya Undang-undang tentang Jabatan Notaris menjadi kewenangan juru lelang dalam Badan Urusan Hutang Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) berdasarkan Undang-undang Nomor 49 Prp Tahun 1960. Kewenangan lainnya adalah memberikan kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan-perundang-undangan. Kewenangan lainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan ini merupakan kewenangan yang perlu dicermati, dicari dan diketemukan oleh Notaris, karena kewenangan ini bisa jadi sudah ada dalam dalam peraturanperundang-undangan, dan juga kewenangan yang baru akan lahir setelah lahirnya peraturan perundang-undangan yang baru.147 Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, sehingga selain untuk
http://majalah.dephumkam.go.id Majalah Online Hukum Dan Ham, Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi, diakses pada 30 Mei 2007.
147

yaitu Peraturan Jabatan Notaris. notaris juga mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. notaris berwenang pula: (1) Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. (5)Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. Pelaksanaan tugas dan wewenang tersebut harus dilandasi pada suatu integritas . Jabatan Notaris juga memberikan perluasan wilayah kewenangan (yuridiksi) yang oleh Undang-undang Jabatan Notaris disebut sebagai wilayah jabatan. namun berdasarkan Pasal 18 ayat (2) Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris diperluas menjadi meliputi wilayah provinsi.membuat akta otentik. dengan tempat kedudukan di kota/kabupaten. Wilayah jabatan ini. (7)Membuat akta risalah lelang. Selain kewenangan yang disebutkan diatas. sebelum berlaku Undang-undang Jabatan Notaris. (3) Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. (4)Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. (2)Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. (6)Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. adalah meliputi Kabupaten/Kota.

dan kejujuran yang tinggi dari pihak notaris itu sendiri, karena hasil dari pekerjaannya adalah berupa akta-akta sebagai alat bukti otentik yang sangat penting dalam penerapan hukum pembuktian sebagai jalan dalam memperoleh suatu keadilan, maka oleh sebab itu dalam pelaksanaan tugas jabatan notaris harus didukung suatu itikad moral yang dapat dipertanggungjawabkan. Pada dasarnya para notaris sedikit banyak telah menyadari hal ini, terbukti dengan telah diciptakannya suatu kode etik jabatan notaris yang berlaku dan mengikat bagi para notaris di seluruh Indonesia. Hal ini sedikit banyak merupakan tolok ukur dan pertimbangan dalam pengawasan dan pembinaan para notaris dalam melaksanakan tugas jabatannya. Pengawasan tersebut dapat berupa diberlakukannya kode etik jabatan notaris yang dibuat oleh para notaris itu sendiri melalui Ikatan Notaris Indonesia (INI), maupun pengawasan yang dilakukan oleh menteri melalui Majelis Pengawas notaris, baik yang dilakukan oleh Majelis Pengawas Daerah, Majelis Pengawas Wilayah, maupun Majelis Pengawas Pusat seperti yang telah tercantum dalam Pasal 67 sampai dengan Pasal 81 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dan berdasarkan Pasal 81 undang-undang tersebut, Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia telah mengeluarkan Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: M.02.PR.08.10 Tahun 2004 tentang Tata Cara Pengangkatan Anggota, Pemberhentian Anggota, Susunan Organisasi, Tata Kerja, dan Tata Cara Pemeriksaan Majelis Pengawas Notaris. Pengawasan yang dilakukan terhadap notaris tersebut meliputi perilaku notaris

dan tindakan-tindakan yang dilakukan oleh notaris sehubungan dengan pelaksanaan jabatannya sebagai notaris. Pengawasan tersebut diperlukan agar tugas notaris selalu sesuai dengan norma dan kaidah-kaidah hukum sehingga terhindar dari

penyalahgunaan kewenangan atau kekuasaan yang dimilikinya.

B. Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat Berdasarkan terminologinya, di Indonesia umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan istilah Belanda verbintenis dan “perjanjian” sebagai padanan istilah belanda overeenkomst. Namun ada pula yang menggunakan istilah “perjanjian:” dan “perhutangan” sebagai padanan kata verbintanis dan “persetujuan” untuk padanan kata overeenkomst. Akan tetapi, pada umumnya digunakan istilah “perikatan” sebagai padanan kata Belanda verbintenis dan “perjanjian” –dalam hal ini diidentikkan dengan “persetujuan” bahkan “kontrak”– sebagai terjemahan istilah overeenkomst.148 Dengan demikian, terdapat tiga padanan kata untuk verbintenis, yaitu perikatan, perjanjian dan perhutangan, sedangkan untuk overeenkomst terdapat dua padanan kata, yaitu perjanjian dan persetujuan. Dalam hukum Islam kontemporer digunakan istilah iltizam untuk menyebut perikatan (verbintenis) dan istilah “akad” untuk menyebut perjanjian (overeenkomst) dan bahkan kontrak. Iltizam merupakan istilah baru untuk menyebut perikatan secara
Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah, Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2007. hal 42-43
148

umum, meskipun istilah tersebut sendiri sudah tua. Semula dalam hukum Islam pra modern, istilah iltizam hanya dipakai untuk menunjukkan perikatan yang timbul dari dari kehendak sepihak saja, hanya kadang-kadang saja dipakai dalam arti perikatan

Menurut Faturrahman Djamil.‘ahdu dapat disamakan dengan istilah perjanjian atau overeenkomst. Kata alaqdu terdapat dalam QS. Ali Imran ayat 76 yaitu : “Sebenarnya siapa yang menepati janji (yang dibuat)nya dan bertaqwa.”151 Pengertian aqad secara bahasa adalah ikatan. mengikat. 47-49 151 Gemala dewi.yang timbul dari perjanjian. Mustafa Ahmad az-Zarqa’149 mendefenisikan perikatan (iltizam) sebagai keadaan dimana seseorang diwajibkan menurut hukum syara’ untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu bagi kepentingan orang lain. op. Op. yaitu suatu pernyataan dari seseorang untuk mengerjakan sesuatu yang tidak berkaitan dengan orang lain. setidaknya ada dua istilah dalam Al-Quran yang berhubungan dengan perjanjian. Baru pada zaman modern.‘ahdu (janji).Maidah ayat 1.cit. istilah iltizam digunakan untuk menyebut perikatan secara keseluruhan. dkk.‘aqdu ini dapat disamakan dengan istilah verbintenis dalam KUH Perdata. bahwa manusia diminta untuk memenuhi akadnya. Sedangkan istilah “akad” sendiri adalah merupakan istilah tua yang sudah digunakan sejak zaman klasik sehingga sudah sangat baku. Al. hal 45 . maka sesungguhnya Allah menyukai orang-orang yang bertaqwa. Istilah ini terdapat dalam QS. Dikatakan ikatan (al-rabth) maksudnya adalah mengimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengukatkan salah satunya pada yang lainnya 149 150 Pakar fiqih Yordania asal Syria Syamsul Anwar.150 Menurut Gemala Dewi. menyambung atau menghubungkan. yaitu al.cit.‘aqdu (akad) dan al. istilah al. sedangkan istilah al.

155 Abdoerraoef mengemukakan terjadinya suatu perikatan (al-aqdu) melalui tiga tahap. seperti yang difirmankan oleh Allah SWT dalam QS. Op.cit. 2002. yaitu: 1. 152 . akad merupakan “pertemuan ijab yang diajukan oleh salah satu pihak dengan kabul dari pihak lain yang menimbulkan akibat hukum pada objek akad. akad adalah pertemuan ijab dan kabul sebagai pernyataan kehendak dua pihak atau lebih untuk melahirkan suatu akibat hukum pada objeknya. Persetujuan. hal 68 154 Ibid.‘Ahdu (perjanjian). Persetujuan tersebut harus sesuai dengan janji pihak pertama. Ali Imran ayat 76. Jakarta.153 Menurut syamsul anwar. 3. Mas’adi.152 Sebagai suatu istilah hukum Islam. 155 Gemala dewi.cit. 2. yaitu pernyataan setuju dari pihak kedua untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu sebagai reaksi terhadap janji yang dinyatakan oleh pihak pertama. Cet 1. Al. hal 75 153 Syamsul Anwar.hingga keduanya bersambung dan menjadi seperti seutas tali yang satu. maka terjadilah Ghufron A. Fiqih Muamalah Kontekstual. Apabila dua buah janji dilaksanakan maksudnya oleh para pihak. hal 45-46. RajaGrafindo Persada. Janji ini mengikat orang yang menyatakannya untuk melaksanakan janjinya tersebut. Menurut Pasal 262 Mursyid al-Hairan. ada beberapa defenisi yang diberikan pada akad (perjanjian). Op. yaitu pernyataan dari seseorang untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu dan tidak ada sangkut pautnya dengan kemauan orang lain.154 Para ahli hukum Islam (jumhur ulama) memberikan defenisi akad sebagai pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara’ yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya.

dan dari pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu . perikatan adalah “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak. 1992.Mashudi dan Moch. Intermasa. Al-Maidah ayat 1. Maka. Jakarta. hal 23 157 156 .156 Proses perikatan yang disampaikan oleh Abdoerraoef ini tidak jauh berbeda dengan proses perikatan yang didasarkan pada KUH Perdata.Chidir Ali. Mandar Maju.” Dengan adanya perjanjian ini maka menimbulkan hubungan hukum antara orang-orang yang melakukan perikatan. yang berhak atas sikap yang demikian itu.”158 Hofmann memberikan defenisi perikatan sebagai “suatu hubungan hukum antara sejumlah terbatas subjek-subjek hukum sehubungan dengan itu seorang atau beberapa orang daripadanya (debitur atau para debitur) mengikatkan dirinya untuk bersikap menurut cara-cara tertentu terhadap pihak yang lain. 2001. Subekti. berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut segala sesuatu hal dari pihak yang lain. Bandung.apa yang dinamakan “akdu” oleh Al-Qur’an yang terdapat dalam QS. hal 46 R. Menurut Subekti. hal 1 158 Ibid. yang mengikat masing-masing pihak sesudah pelaksanaan perjanjian itu bukan lagi perjanjian atau ‘ahdu itu. 159 H.”159 Defenisi perjanjian sendiri telah disebutkan dalam Pasal 1313 KUH Perdata. hubungan antara perikatan Ibid. tetapi ‘akdu. yaitu “suatu perbuatan dimana seseorang atau beberapa orang mengikatkan diri untuk sesuatu hak terhadap seseorang beberapa orang lainnya. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata.”157 Sedangkan perjanjian menurut Subekti adalah “suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dengan demikian. Hukum Perjanjian.

rukun adalah “yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan”.161 Dalam hukum Islam. petunjuk) yang harus diindahkan dan dilakukan. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Balai Pustaka. Perbedaan yang terjadi dalam proses perikatan antara hukum Islam dan KUH Perdata adalah pada tahap perjanjiannya. Musthafa Ahmad az-Zarqa menyatakan bahwa tasharruf adalah segala sesuatu (perbuatan) yang bersumber dari kehendak seseorang dan syara’ menetapkan atasnya sejumlah akibat hukum (hak dan kewajiban).dengan perjanjian adalah perjanjian menerbitkan perikatan. Op. dimana terjadi dua tahap dalam prosesnya. hal 77. Jakarta.cit. 161 160 . sedangkan pada KUH Perdata. Mas’adi.160 Akad adalah salah satu bentuk perbuatan hukum (tasharruf) yang menimbulkan akibat hukum terhadap objek hukum yang diperjanjikan oleh para pihak dan juga memberikan konsekuensi hak dan kewajiban yang mengikat para pihak. Secara bahasa. perjanjian antara pihak pertama dan pihak kedua adalah satu tahap yang tidak terpisah.”163 Menurut Gemala dewi. 2002.162 sedangkan syarat adalah “ketentuan (peraturan. hal 47 Ghufron A. seperti yang tercantum dalam Pasal 1233 KUH Perdata. bahwa perjanjian merupakan salah satu sumber perikatan. janji pihak pertama adalah terpisah dengan janji pihak kedua. Pada hukum perikatan Islam. hal 1114. baru kemudian lahir perikatan.cit. 162 Departemen Pendidikan Nasional. Op. hal 966 163 Ibid. untuk terbentuknya suatu akad (perjanjian) yang sah dan mengikat haruslah dipenuhi rukun dan syarat akad. yang kemudian melahirkan perikatan antara keduanya.

‘aqd) sebagai salah satu rukun akad. tidak sah. Ichtisar Baru Van Hoeve. hal 51. lihat juga Syamsul Anwar Op. dimana wudhu adalah bukan merupakan bagian dari sholat itu sendiri. Secara defenisi.‘aqd). yaitu tamyiz167 dan berbilang (al-ta’addud). cit hal 4 167 Tamyiz yaitu orang yang telah dapat membedakan baik dan buruk dari tindakan yang .syariah. 165 Ibid. hal 1691 166 Gemala Dewi Op. maka sholat itu batal. cit hal 96 dan Hasballah Thaib Op. Para pihak ini bisa saja manusia atau 164 Abdul Azis Dahlan. rukun adalah “suatu unsur yang merupakan bagian tak terpisahkan dari suatu perbuatan atau lembaga yang menentukan sah atau tidaknya perbuatan tersebut dan ada atau tidak adanya sesuatu itu. b.166 Rukun pertama. Namun tanpa adanya wudhu. 1996. Selain dari ketiga rukun tersebut. Musthafa Ahmad az-Zarqa menambahkan tujuan akad (maudhu’ al. Terdapat perbedaan pendapat para ulama fiqih dalam menentukan rukun aqad.cit. yang ketiadaannya menyebabkan hukum pun tidak ada. maka sholat itu juga batal. Ensiklopedi Hukum Islam. Para pihak yang menbuat akad (al. Jakarta.‘aqidan) Pernyataan kehendak para pihak (mahallul. tanpa rukuk dan sujud. rukun dan syarat sama-sama menentukan sah atau tidaknya suatu transaksi.”164 Defenisi syarat adalah “sesuatu yang tergantung padanya keberadaan hukum syar’i dan dia berada di luar hukum itu sendiri. Sedangkan salah satu syarat dari sholat adalah wudhu. tidak sah. dimana keduanya merupakan bagian dari sholat itu sendiri. namun berdasarkan pendapat jumhur ulama.‘aqd) Objek akad (mahallul. rukun akad terdiri dari: a. harus memenuhi dua syarat terbentuknya akad. Jilid 5. rukuk dan sujud adalah rukun sholat. c. yaitu para pihak.”165 Sebagai contoh. hal 1510.

Rukun kedua. maka tidak terjadi akad. Rukun keempat memerlukan satu syarat.170 dilakukan. maka terlihat adanya kesamaan secara garis besar. Tentunya dalam kata ijab dan qabul ini tidak ada unsur paksaan yang terkandung di dalamnya. yaitu adanya persesuaian ijab dan kabul. Syamsul Anwar. dan semuanya terdiri dari delapan syarat.Rukun ketiga. tertentu atau dapat ditentukan. harus memenuhi tiga syarat. harus memenuhi dua syarat juga. hal 98 Akad batil menurut ahli-ahli hukum Hanafi adalah akad yang menurut syara’ tidak sah pokoknya. Op. Apabila dibandingkan dengan syarat-syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata. yaitu tidak terpenuhi rukun dan syarat terbentuknya.169 Apabila rukun dan syarat terbentuknya akad telah terpenuhi.cit. 170 Syamsul Anwar. dan objek itu dapat ditransaksikan. dan kesatuan majelis akad. Kedelapan syarat ini beserta rukun akad disebut pokok (al-ashl). yaitu objek akad. hal 107 169 168 . dengan kata lain tercapainya kata sepakat. yaitu objek itu dapat diserahkan. maka akad sudah terbentuk. Berikut dibuat dalam bentuk bagan.168 Syarat-syarat yang terkait dengan rukun akad ini disebut dengan syarat terbentuknya akad (syuruth al-in’iqad).badan hukum. maksudnya tidak memiliki wujud yuridis syar’i apapun.cit. dan akad semacam ini disebut sebagai akad batil. Apabila pokok ini tidak terpenuhi. yaitu pernyataan kehendak.op. yaitu tidak bertentangan dengan syara’.

Sebagai runtutannya. terutama apabila jaminan yang diberikan adalah tanah yang belum bersertifikat.Akad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayan murabahah adalah merupakan salah satu produk perbankan syariah. timbul perjanjian accessoir dari perjanjian murabahah tersebut. Hal ini tentunya sudah dapat dipastikan. Untuk mengikat barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. yaitu pengikatan barang jaminan atas pembiayaan yang diberikan. Hal ini dilakukan karena tanah belum bersertifikat tidak ada lembaga . maka biasanya bank melakukannya dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. Akad pembiayaan ini mengikat bank dan nasabah debitur sehingga timbul hak dan kewajiban antara keduanya. bahwa yang dijadikan sebagai landasan dasar dari filosofi hukumnya adalah hukum Islam.

atau janji akan membayar secara angsuran. Dengan kata lain aqad pembiayaan dalam akta perjanjian pembiayaan murabahah itu tidak akan dibuat kalau akta pengakuan hutang. Rabu. pemberian jaminan dan akta pemberian kuasa menjual atas barang jaminan ini tidak ada. pemberian jaminan dan juga pemberian kuasa menjual. Nilai esensinya sama. Apabila dibuat tergabung. Akta kuasa menjual ini dapat dibuat secara terpisah ataupun tergabung dengan akta pengakuan hutang. yang isinya sudah mencakup tentang pengakuan hutang.171 Penggunaan surat kuasa menjual dalam akad perjanjian pembiayaan murabahah adalah merupakan perbuatan hukum yang tidak bertentangan dengan sistem hukum perdata yang dianut oleh Kitab Undang-undang Hukum Perdata. 2 Desember 2009 . tetap memiliki kekuatan hukum. Jadi cukup hanya dalam satu akta saja. Akan tetapi. Surat kuasa menjual atas barang jaminan itu dibuat sebagai suatu klausul dalam salah satu atau beberapa Pasal yang ada pada akta tersebut. namun surat kuasa menjual yang dibuat tersendiri tentu akan lebih memudahkan administrasi apabila surat kuasa dibuat dengan akta tersendiri. surat kuasa ini adalah merupakan bagian dari akta kuasa menjual. Dengan demikian. tetapi tetap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pembiayaan murabahah dan akta pengakuan hutang dan pemberian jaminan yang telah dibuat terlebih dahulu. kalau akta tersebut dibuat terpisah.hukum yang mengaturnya secara baku. dan 171 Wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. akta tersebut adalah akta yang berdiri sendiri. maka akta tersebut bukan merupakan merupakan bagian dari akta pengakuan hutang. maka surat kuasa menjual tersebut biasanya berjudul akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual.

untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. bahkan . yaitu kuasa yang dibuat secara tertulis atau dalam bentuk sepucuk surat. Dasar hukum untuk melakukan pemberian kuasa ini ialah berdasarkan Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa : “Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seseorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain yang menerimanya. Essensi dasar dari makna pemberian kuasa menjual adalah merupakan pemberian wewenang atau hak yang dimiliki seseorang kepada orang lain untuk memindahkan hak yang dimilikinya kepada siapapun juga dengan cara jual beli.juga tidak bertentangan dengan sistem hukum Islam.” Apabila ditinjau dari aspek yuridis dan legalitas kekuatan hukum. (3) Kuasa lisan. (2) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan. Surat kuasa menjual merupakan pemberian kuasa secara tertulis melalui pembuatan surat kuasa otentik yang dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang. yaitu kuasa yang disampaikan secara lisan oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa. yang dibuat oleh pemberi kuasa dengan tanpa menghadap pada pejabat umum yang berwenang. bagi penerima kuasa. maka kuasa dapat dibagi pada tiga macam. kuasa itu dapat diterima secara lisan. Selanjutnya. yaitu: (1) Kuasa yang dibuat dalam bentuk akta otentik. yaitu kuasa yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum yang berwenang (misalnya notaris).

juga dapat diterima secara diam-diam. penerima kuasa dapat juga menerima kuasa secara tertulis melalui akta otentik ataupun secara dibawah tangan. bahwa yang dimaksud dengan surat kuasa itu adalah kuasa secara tertulis yang berisi persetujuan dan pelimpahan hak dan wewenang dari si pemberi kuasa kepada si penerima kuasa untuk menjalankan hak dan wewenang yang dimiliki oleh si pemberi kuasa. yang dibuktikan oleh penerima kuasa dengan melaksanakan kuasa yang diberikan padanya. yang menyebutkan :“Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum. Uraian diatas adalah berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1793 KUH Perdata.” Dengan uraian diatas dapat dipahami. Terhadap pengertian surat kuasa ini. bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan lisan. dalam suatu tulisan dibawah tangan. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa. serta menyelesaikan sesuatu urusan atas nama dan kepentingan si pemberi kuasa. Yan Pramadya Puspa menyatakan dalam Buku Kamus Hukum yang disusunnya dengan ungkapan sebagai berikut: . Selain itu.

QS. Sulaiman Rasyid dalam Bukunya Fiqih Islam merumuskan pengertian wakalah atau kuasa dengan istilah berwakil. Dia mengatakan : 172 173 Yan Pramadya Puspa. hal. istilah kuasa yang dikenal dalam hukum perdata. Zuhdi Muhdlor.Op. hal. menjadikan atau menunjuk sebagai wakil. Op. dan A. Op. mempercayakan. maka dalam terminologi hukum Islam dikenal dengan istilah wakalah. Wakalah berasal dari kata “wakala” yang berarti menjaga. cit. cit. Seperti dalam firman Allah: “wa qaaluu hasbunallahu wani`mal wakiil” artinya Maha Suci Allah Dialah yang memberikan segala nikmat dan Allah adalah sebaik-baik wakil. memiliki makna yang sama seperti apa yang dicantumkan dalam Kamus Kontemporer Arab Indonesia yang menyebutkan bahwa arti “wakala adalah menyerahkan. .cit. menyerahkan mandat atau menjadi wakil.“Surat kuasa adalah surat yang berisi suatu persetujuan dengan seseorang yang memberikan kekuasaan kepada si penerima persetujuan tersebut untuk menyelesaikan sesuatu urusan atas nama si pemberi. hal.”173 Pengertian wakalah seperti yang dikemukakan diatas.”172 Dalam konteks hukum Islam. 2037. 91 174 Atabik Ali. untuk melakukan sesuatu perbuatan sesuai dengan apa yang dikehendaki oleh orang tersebut. Ali `Imran(3):173. menguasakan. Hasballah Thaib.”174 Jadi dalam pengertian hukum Islam. Secara etimologi. makna Wakalah bisa juga berarti Tafwidh = mempercayakan. Kata wakil disini berarti Al-Hafizh “Yang Menjaga” Selain itu. 899. memberi kuasa sama artinya dengan mengangkat orang lain sebagai wakil dari diri seseorang.

dan makruh kalau pekerjaan itu makruh. Selanjutnya dalam kitab Fiqih Syafii Terjemah At Tahzib ada menyebutkan sebagai berikut : “Apa saja yang boleh bagi seseorang untuk bertindak sendiri didalamnya. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. kadang-kadang menjadi wajib kalau terpaksa. al-Hadits. maka boleh juga ia mewakilkan (kepada orang lain) atau menjadi wakil (untuk orang lain). Hukum berwakil sunat. baik didalam ataupun diluar pengadilan. Perwakilan itu adalah aqad yang dibolehkan dan bagi setiap orang dari keduanya boleh membatalkan kapan saja ia kehendaki dan batal pula sebab matinya salah seorang dari keduanya.”175 Dalam pengertian seperti telah diuraikan diatas. hal.306. Juga pernah diriwayatkan dalam Hadits Rasulullah SAW. hal.18:19) yang isinya menjelaskan tentang wakalah atau kuasa dalam membeli. op. Sunarto dan M. Mustafa Diibul Bigha.316. Antara lain dalam ayat Al-Quran Surat Al-Kahfi (QS.Multazam. mewakilkan kepada Urwah Al-Bariqiy untuk membeli dan menjualkan kambing sebagai wakil atau kuasa dari Rasulullah SAW.cit.“Berwakil yaitu menyerahkan pekerjaan yang boleh dikerjakannya kepada kepada yang lain. Sawahan. 176 175 .”176 Sulaiman Rasyid. 1984. agar dikerjakannya (wakil) semasa hidupnya (yang berwakil). yang diriwayatkan oleh Turmuzi dari Urwah Al Bariqiy yang menjelaskan bahwa Rasulullah SAW. berarti hukum Islam membolehkan seseorang atau setiap subjek hukum untuk mengangkat seorang wakil atau kuasa yang akan mewakili dirinya dalam bertindak secara hukum. dan haram kalau pekerjaan yang diwakilkan itu pekerjaan yang haram. Bintang Pelajar. dan Ijma’ Ulama adalah jaiz (diperbolehkan).. Hukum wakalah atau kuasa menurut Al-Quran.

juga seluruhnya diikat dengan akta notariel. Karena kuasa dan wakalah adalah merupakan satu kesatuan format hukum yang tidak memiliki perbedaan.177 diketahui bahwa bila pembiayaan yang diberikan bank nilainya dibawah 25 juta rupiah. Dimana kuasa bersumber dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Adapun format perjanjian tertulis yang dipakai menggunakan judul dengan nama Perjanjian Jual Beli Al-Murabahah. Aqad perjanjian pembiayan almurabahah dituangkan dalam perjanjian tertulis dan cukup hanya ditandatangani oleh pihak bank dan nasabah. ada dua jenis akta yang harus Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. Sedangkan bila jumlah pembiayaan yang diberikan bank jumlahnya diatas 25 juta rupiah.Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa istilah kuasa dalam hukum perdata adalah memiliki makna yang sama dengan istilah wakalah dalam hukum Islam. sedangkan wakalah bersumber dari Hukum Syariat Islam. maka disamping diikat dengan akta dibawah tangan sebagaimana telah disebutkan di atas. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 177 . Selanjutnya bila ditinjau dari aspek yuridis. keduanya sama-sama dapat diterapkan dalam suatu perbuatan hukum dibawah satu sistem hukum nasional Indonesia. Dalam hal ini. Menurut Mailiswarti. setiap pembiayaan yang diberikan kepada nasabah seluruhnya diikat dengan perjanjian tertulis. Di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani. Namun keduanya adalah merupakan bagian dari sub sistem yang berada dalam satu sistem hukum nasional Indonesia. walaupun berasal dari dua sumber hukum yang berbeda. maka pembiayaan itu cukup diikat dengan akta dibawah tangan dalam bentuk perjanjian pembiayaan al-murabahah.

maka akan memberatkan nasabah yang diberikan pembiyaan. Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani membuat surat kuasa menjual yang tidak terpisah dengan pengakuan hutang.Murabahah. yaitu Pengakuan Hutang. apabila akta tersebut dibuat terpisah.ditanda tangani dan disetujui oleh pihak bank dan nasabah. pemberian jaminan dan kuasa menjual. yaitu akta yang dibuat dan ditandatangani oleh dan dihadapan notaris sebagai pejabat umum yang berwenang. yaitu Aqad Pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah. karena bank merasa apabila kuasa menjual dibuat terpisah. Substansi pokok dari akta notariel ini. maka bersamaan dengan itu juga dibuat akta kuasa menjual atas barang jaminan. Akta pertama yang harus disetujui dan dan ditandatangani adalah akta dibawah tangan. Bentuk surat kuasa menjual yang dibuat tersebut. bahwa dalam setiap pembuatan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah tersebut. sehingga judul akta yang dibuat adalah Akta Pengakuan Hutang. pada prinsipnya berisi tiga hal. yaitu aqad atau perjanjian tentang pengakuan hutang. tentu biaya yang dikeluarkan akan . Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Hal ini disebabkan. Akta kedua yang harus disetujui dan ditandatangani adalah akta notariel atau akta otentik. adalah surat kuasa menjual yang tergabung dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. Hal ini tergambar dari judul akta notariel yang digunakan. Dari nama judul yang digunakan tersebut dapat diketahui. apabila nantinya debitur ingkar janji dan terjadi kasus pembayaran hutang macet. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Judul akta yang digunakan dalam perjanjian ini adalah Perjanjian jual beli Al.

bertambah menjadi dua akta. maka penghadap pihak kedua sebagai penerima pembiayaan menyerahkan sebagai jaminan kepada Hasil Wawancara dengan Ibu Mailiswarti. yaitu akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan. baik hutang yang telah ada maupun yang akan ada di kemudian hari. karena segala biaya yang timbul. Direktur Operasional Bank Pembiayaan Rakyat syariah Puduarta Insani pada tanggal 2 Desember 2009 178 . Tentunya dengan tambahan biaya akta dikeluarkan dibanding dengan pemberian pembiayaan dengan nilai tidak terlalu besar. (untuk seterusnya disebut yang berhutang dan sekaligus pemberi jaminan) menerangkan bahwa untuk menjamin kepastian pembayaran kembali hutang penerima kredit pembiayaan kepada bank sebagaimana mestinya.178 Sebagai ilustrasi. maka akan memberatkan nasabah debitur. disini akan disampaikan beberapa contoh klausul Pasal dalam akta yang mencantumkan ketentuan kuasa menjual barang jaminan. maka lewat waktu saja telah menjadi bukti akan kelalaian yang berhutang. Contoh klausul Pasal yang mencantumkan kuasa menjual dalam satu kesatuan akta yang berkaitan dengan aqad pembiayaan yang berisi perjanjian pembiayaan murabahah di Bank Pembiayaan Rakyat Syariah puduarta Insani dapat dilihat sebagai berikut : . Klausul kuasa menjual itu ada dalam satu akta yang tidak terpisah dari akta Pengakuan Hutang. termasuk di dalamnya biaya akta. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. dan juga akta kuasa menjual. sehingga peringatan dengan surat juru sita tidak diperlukan lagi. termasuk nisbah bank dan biaya-biaya lainnya.Selanjutnya pihak kedua tersebut. akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak nasabah debitur.

maka penghadap pihak kedua sebagai pemilik barang jaminan. yang disebut juga sebagai pemberi jaminan dan yang memberi kuasa.bank. yaitu: .) Di dalam akta tersebut juga dibuat syarat-syarat dan perjanjian-perjanjian yang isinya menerangkan adanya kuasa menjual yang diberikan kepada bank apabila debitur wan prestasi. dengan akta ini menerangkan memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa dengan hak subtitusi. yaitu: Hak atas sebidang tanah..Jika yang berhutang tidak memenuhi perjanjian-perjanjian atau surat perjanjian pembiayaan atau surat pinjam meminjam dan/atau tidak membayar hutanghutangnya sebagaimana mestinya. 179 . untuk dan atas nama. dan bersamaan dengan penyerahan jaminan itu. dengan akta ini memberi kuasa kepada pihak pertama yang disebut juga sebagai penerima kuasa. pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual pada bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani. untuk menjual dan menyerahkan atau memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang-undang. serta mewakili pemberi kuasa dengan hak substitusi.179(dan seterusnya yang menjelaskan tentang objek jaminan dan pemberian kuasa. untuk menjual di bawah tangan ataupun dihadapan pejabat umum yang berwenang dengan harga dan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh bank sebagai penerima kuasa.. atau bila diperlukan untuk melelang dan memindahkan hak dengan cara lain yang diperkenankan oleh undang undang Contoh akta Pengakuan Hhutang.

.... ... penghadap pihak kedua yang disebut juga sebagai pemberi kuasa. denda-denda dan biayabiaya lainnya yang berkaitan dengan penjualan atau lelang itu...atas objek jaminan tersebut..... .. guna pembayaran hutang penghadap pihak kedua kepada bank. uang administrasi. Baik bersama-sama maupun masing-masing.. . menerima pendapatan penjualan tersebut atau meminta akseptasi atau tanda terima atas nama bank untuk pendapatan lelang itu...... berikut nisbah. dan..... menetapkan perjanjian penjualan atau lelang itu...... atau segala sesuatu yang harus dibayar oleh yang berhutang kepada bank... untuk membuat akta dibawah tangan ataupun akta yang dibuat dihadapan pejabat umum yang .....Selanjutnya dalam akte ini. dengan ini memberi kuasa kepada pihak pertama atau bank yang disebut juga sebagai penerima kuasa... menerima dan memberi kwitansi untuk segala penerimaan dan selanjutnya melakukan segala sesuatu yang berguna untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut tidak ada tindakan yang dikecualikan. dan mempergunakan pendapatan dari hasil penjualan atau lelang tersebut..

atau memindahkan hak dengan cara apapun yang diperkenankan oleh undang-undang. termasuk untuk menjual. perjanjian 180 Ibid. Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam Akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat. yang merupakan produk atau hasil pekerjaan notaris adalah berupa akta yang dibuat oleh notaris. dimana otentisitas dari akta yang dibuatnya bersumber dari Pasal 1 UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang menjadikan notaris sebagai pejabat umum (openbaar ambtenaar). surat-surat atau segala macam dokumen lainnya. Ketentuan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stb.180 C. .berwenang. maka dengan demikian akta yang dibuat oleh notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik. 1860 Nomor 3 dan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyebutkan bahwa notaris berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan. dengan tidak ada tindakan yang dikecualikan. Menurut hukum. akta yang dibuat oleh notaris adalah akta otentik. Jadi dengan demikian. atau menghadap siapa saja sebagai pihak pihak yang berwenang guna menjalankan hak-hak pihak kedua dengan sepenuhnya. serta membuat dan menanda tangani akta-akta. Karena kewenangan utamanya adalah untuk membuat akta otentik. seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868 KUBPerdata. Akta-akta yang dibuat oleh notaris harus benarbenar dapat diterima sebagai alat bukti sempurna di antara para pihak yang menghadap padanya.

persangkaan. sedangkan kewenangan para pejabat Pasal 1866 KUHPerdata menyebutkan alat-alat bukti terdiri atas bukti tulisan. memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. dan sumpah. Hal demikian ini diulangi lagi dalam hukum acara perdata seperti yang dijumpai pada Pasal 164 HIR yang merupakan hukum formal. Dari Stb. Notaris mencatat. maka notaris berwenang untuk membuat akta otentik.dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan perundang-undangan dan/ atau oleh yang berkepentingan menghendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. bukti dengan saksi-saksi. dan memberi penguatan kepada para pihak yang berkontrak dengan sifat otentitasnya. Oleh karena itu. maupun oleh Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dapat dilihat. notaris. dalam fungsinya sebagai pejabat umum. Notaris memiliki kewenangan yang bersifat umum. 1860 Nomor 3 tentang Peraturan Jabatan Notaris. bahwa yang berwenang untuk melakukan tugas-tugas tersebut diatas hanyalah notaris. yaitu bukti dengan saksi-saksi. pengakuan. 181 . yaitu menurut urutan yang berada dibawahnya. semuanya sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. menyimpan aktanya dan memberikan grosse. Akta otentik. menjamin kepastian tanggalnya. salinan dan kutipannya. berdasarkan Pasal 1866 KUHPerdata181 sebagai bukti tertulis yang dibuat secara otentik. persangkaan. menempati urutan tertinggi dibandingkan dengan alat bukti lainnya. sebagai pembuat akta. Dengan demikian. pengakuan.

Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. sehingga selain untuk membuat akta otentik. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus. 3. sebagaimana yang terdapat dalam akta notaris. maka menurut Pasal 1868 KUHPerdata. 4. Akta dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang. dalam Pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 tentang Jabatan Notaris. Dengan adanya perluasan dari kewenangan notaris setelah keluarnya UndangUndang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas. b. 5. 6. akta yang bersangkutan harus memenuhi persyaratan berikut: a. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum. hanya ada apabila telah dinyatakan oleh undang-undang secara tegas.lainnya untuk membuat akta. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya. notaris berwenang pula: 1. Membuat akta risalah lelang. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. 2. 7. .

Pasal 1876 KUHPerdata menentukan: “Barang siapa yang terhadapnya dimajukan suatu tulisan di bawah tangan. Menurut Pasal 41 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. akta notaris akan kehilangan sifat otentisitasnya dan hanya berlaku sebagai akta di bawah tangan apabila di dalam akta tersebut tidak dipenuhi ketentuanketentuan yang diatur dalam Pasal 39 dan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. diwajibkan secara tegas mengakui atau memungkiri tanda tangannya. Perbedaan antara akta otentik dengan perjanjian di bawah tangan adalah: 1) Dalam perjanjian di bawah tangan.c. Apabila akta notaris tersebut hanya mempunyai kekuatan seperti akta di bawah tangan. maka masih diperlukan pembuktian lebih . harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu. tetapi bagi para ahli warisnya atau orang yang mendapat hak daripadanya adalah cukup jika mereka menerangkan tidak mengakui tulisan atau tanda tangan itu sebagai tulisan atau tanda tangan orang yang mereka wakili. akan tetapi perjanjian dibuat di bawah tangan. Hal ini tentu saja merugikan para pihak yang menghadap padanya.” Apabila timbul sutau masalah tentang suatu perjanjian antara para pihak yang memerlukan pembuktian. meskipun secara fisik perjanjian dimaksud ada. berarti akta notaris tersebut kehilangan sifat otentisitasnya dan kekuatan eksekutorialnya apabila ia dibuat dalam bentuk grosse akta. Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat.

berarti merupakan bukti yang sempurna mengenai: a) Kepastian tanggal dibuatnya akta b) Kepastian penandatanganan pihak-pihak yang dibuat akta c) Kepastian isi akta yang dibuat oleh para pihak.lanjut dengan pembuktian atau pemungkiran secara tegas oleh para pihak. 2) Grosse dari akta otentik dalam beberapa hal mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan hakim.cit.S Lumban Tobing. Manakala notaris yang membuat akta meninggal. Sedangkan dalam akta otentik. Hal 55-63 . Op. Yang lebih menambah kesulitan akibat dari perjanjian yang dibuat di bawah tangan adalah pemungkiran dari para ahli waris ataupun yang mendapatkan hak dari salah satu pihak cukup dilakukan dengan sebuah keterangan bahwa mereka tidak mengakui tulisan atau tanda tangan yang mereka wakili. Minuta akta sebagai dokumen negara selalu disimpan secara rapi oleh notaris. pensiun. berhenti atau tempat kedudukan yang bersangkutan masih dapat dimintakan salinannya kepada notaris pemegang protokol. pada setiap akta otentik sebagaimana juga pada akta notaris. 3) Kemungkinan akan hilangnya akta yang dibuat di bawah tangan lebih besar dibandingkan dengan akta otentik. pemberian suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. Menurut pendapat umum. dibedakan pada 3 kekuatan pembuktian yaitu:182 182 G. Sehingga tidak memerlukan pembuktian lebih lanjut.H. sedang akta yang dibuat di bawah tangan tidak pernah mempunyai kekuatan eksekutorial.

Dengan kekuatan lahiriah ini. apabila yang menandatanganinya mengakui kebenaran dari tanda tangannya itu atau apabila dengan cara yang sah menurut hukum dapat dianggap sebagai telah diakui oleh yang bersangkutan. (2) Kekuatan Pembuktian Formal (Formele Bewijskracht) Akta otentik dengan kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa suatu kejadian dan fakta yang dituangkan dalam akta tersebut benar-benar dilakukan oleh notaris atau diterangkan oleh pihak-pihak yang menghadap. Kekuatan pembuktian lahiriah ini tidak ada pada akta yang dibuat dibawah tangan. dimana akta dibawah tangan baru berlaku sah apabila berasal dari orang. Dengan kekuatan pembuktian formal ini. suatu akta selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau . Suatu akta yang otentik dapat dilihat dari kata-kata yang tercantum dalam akta tersebut dan dari pejabat dimana akta itu dibuat. dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai akta otentik dan kemampuan ini berdasarkan pada Pasal 1875 KUH Perdata tidak dapat diberikan pada akta dibawah tangan.(1) Kekuatan pembuktian lahiriah (Uitwendige Bewijskracht) Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari akta itu sendiri untuk membuktikan dirinya sebagai akta otentik. terhadap siapa akta itu digunakan. dimana dalam bahasa latin disebut “acta publica probant sese ipsa”. maka akta itu terhadap setiap orang dianggap sebagai akta otentik sampai dapat dibuktikan sebaliknya. Akta otentik membuktikan sendiri keabsahannya.

dengan pengertian bahwa kedua golongan akta itu mempunyai kekuatan pembuktian formal dan berlaku pada setiap orang yakni apa yang ada dan terdapat di atas tanda tangan mereka. didengar. sehingga akta itu mempunyai . (3) Kekuatan Pembuktian Material (Materiele Bewisjkracht) Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut dalam akta merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum kecuali pada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs).notaris telah menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya. Kekuatan pembuktian material ini tidak hanya pada kenyataan bahwa adanya dinyatakan sesuatu yang dibuktikan oleh akta itu akan tetapi isi dari akta itu dianggap dibuktikan sebagai yang benar terhadap setiap orang. yang meminta untuk dibuat akta sebagai tanda bukti terhadap dirinya. Berkaitan dengan hal ini arti formal dalam akta pejabat dapat dijelaskan bahwa selain akta itu membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yaitu yang dilihat. dan dilakukan oleh notaris juga menjamin kebenaran tentang tanggal. Mengenai kekuatan pembuktian formal ini yang merupakan pembuktian lengkap maka akta partij dan akta pejabat dalam hal ini adalah sama. tanda tangan dan identitas dari para pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu. juga menegaskan bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan dan disaksikan oleh notaris.

kekuatan pembuktian material. Sebagaimana yang ada pada grosse akta pengakuan hutang (pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani berjudul Akta Pengakuan Hutang. Dengan berubahnya nilai otentisitas akta tersebut. Kekuatan pembuktian inilah yang dimaksud dalam Pasal 1870. dengan pengecualian dari apa yang dicantumkan didalamnya hanya sebagai suatu pemberitahuan semata dan yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan yang menjadi pokok dalam akta itu. Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual) yang dibuat dihadapan notaris. selain berisikan surat kuasa menjual bagi bank apabila debitur wan prestasi. maka berubah pula kekuatan pembuktian dari kekuatan eksekutorialnya. . Di dalam Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual yang dibuat notaris. Apabila akta yang dikeluarkan notaris itu kehilangan sifat otentitasnya maka akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. dimana pada kepala aktanya memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” adalah salinan akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial. di dalamnya juga termaktub kuasa untuk mengurus sertifikat atas tanah dan apabila sertifikat telah selesai dan telah melekat hak pada tanah tersebut. maka debitur memberikan kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah tersebut. akta itu memberikan pembuktian yang lengkap tentang kebenaran dari akta yang tercantum dalam akta itu. dan 1875 KUH Perdata yang mengatur antara para pihak yang bersangkutan dan para ahli waris serta penerima hak mereka. 1871.

Hal ini disebabkan grosse akta notaris mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan kekuatan putusan hakim. kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan. Apabila syarat-syarat tersebut tidak dipenuhi. ataupun yang memperoleh hak. Grosse akta kedua hanya dapat diberikan pada orang yang berkepentingan langsung pada akta.Akta yang mempunyai kekuatan eksekutorial ini maksudnya adalah bahwa apabila pihak debitur atau pihak yang berhutang cidera janji. maka dapat langsung dieksekusi sesuai dengan isi dari grosse akta tersebut tanpa harus menunggu adanya putusan pengadilan. akan tetapi juga tuntutan (verderingen) lain. Selain tugas utama dari seorang notaris untuk membuat akta otentik. artinya terdapat kekurangan pada bagian atas atau bawah dari grosse akta itu. Bentuk suatu grosse akta harus memuat pada bagian kepala akta irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” dan pada bagian akhir atau penutup akta memuat frase “ diberikan sebagai grosse pertama” dengan menyebutkan nama orang yang memintanya dan untuk siapa grosse dikeluarkan dan tanggal pengeluarannya. dalam ruang lingkup jabatannya notaris juga ditugaskan untuk melakukan pendaftaran dan . Hanya dengan grosse yang dibuat dengan memenuhi syarat-syarat bentuk eksekutorial dapat dilakukan eksekusi tanpa perantaraan hakim. ahli waris. Tidak hanya tagihan dalam bentuk uang yang dapat dieksekusi berdasarkan grosse akta notaris. maka dalam hal itu grosse tersebut tidaklah dapat dipergunakan untuk dieksekusi. misalnya tuntutan untuk menyerahkan benda atau barang bergerak.

baru kemudian persetujuan untuk membuat akta otentik itu dilakukan. bahkan telah dilakukan ketika para pihak menghadap notaris untuk dibuatkan akta otentik yang mereka kehendaki. terhadap pembiayaan murabahah. maka akta tersebut menjadi akta otentik yang mengikat para pihak. kemudian dibacakan di hadapan para pihak. Sebelum penandatanganan akta. namun juga dilakukan sebelum akta itu dibuat. Setelah para pihak paham dan mengerti apa yang akan dicantumkan pada akta tersebut. Apabila isi dari akta tersebut telah dipahami dan para pihak setuju dengan isi dari akta tersebut. notaris membuat . Pemberian nasehat hukum tersebut bukan hanya dilakukan pada saat akan dilaksanakannya penandatangan akta. Setelah penandatanganan akta itu dilakukan. Notaris juga memberikan nasehat hukum dan penjelasan mengenai akta yang akan dibuat olehnya kepada para pihak yang menghadapnya. atas permohonan bank dan nasabah debitur. notaris harus terlebih dahulu memberikan penjelasan dan keterangan mengenai akta yang akan mereka tanda tangani. Dalam hal ini biasanya para pihak meminta terlebih dahulu pertimbangan-pertimbangan dan penjelasan hukum dari notaris mengenai akta yang akan mereka buat.mensahkan (waarmerken dan legiseren) surat-surat/ akta-akta yang dibuat di bawah tangan. para pihak menandatangani akta tersebut dengan saksi-saksi dan notaris itu sendiri. Notaris berwenang sebagai pejabat umum untuk membuat akta otentik sebagaimana yang dibutuhkan bank dan nasabahnya. Dalam dunia perbankan juga dilakukan hal yang sama. Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani.

Surat kuasa menjual ini adalah merupakan perjanjian accessoir yang bergantung pada perjanjian pokok. baik sebelum. para pihak. biasanya konsultasi ataupun meminta nasehat hukum pada notaris adalah mengenai jaminan yang diberikan oleh calon debitur dalam permohonan pembiayaan yang diajukan pada pihak bank. pada saat. Pada prakteknya. di Bank Perkreditan Rakyat Puduarta Insani. . dapat meminta nasehat hukum pada notaris tentang pengikatan ataupun perjanjian yang akan mereka buat dan akan dikonstatir dalam akta notaris. dan lain-lain. 183 Hasil wawancara dengan Notaris Hasbullah Hadi. notaris membuat akta yang berjudul Akta Pengakuan Hutang. hibah. misalnya yang berkaitan dengan waris. ataupun setelah akta notaris tersebut ditandatangani.Akta Perjanjian Jual Beli Murabahah. misalnya mengenai keabsahan dari surat-surat yang diajukan calon debitur. walaupun tidak tetutup kemungkinan untuk meminta nasehat pada notaris mengenai hal-hal ataupun permasalahan lain yang dihadapi oleh pihak bank. notaris juga membuat akta pengakuan hutangnya. yaitu pengakuan hutang dengan pemberian jaminan serta perjanjian jual beli murabahah. terutama yang berhubungan dengan hukum. dalam hal ini adalah bank selaku kreditur dan nasabah peminjam selaku debitur. Terhadap tanah belum bersertifikat yang dijadikan jaminan hutang atas pembiayaan murabahah yang diberikan. Disamping itu. Selain itu.183 Dalam proses pembuatan akta pengikatan jaminan yang dilakukan oleh notaris. pada tanggal 2 Desember 2009. Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual antara bank dan nasabah debitur yang mempunyai kekuatan eksekutorial apabila debitur wan prestasi.

termasuk di dalamnya pengurusan surat-surat yang diperlukan dalan perjanjian pembiayaan tersebut. Kesimpulan Berdasarkan penelitian dan pembahasan Kajian Hukum Terhadap Peranan . jadi apapun persyaratan yang diminta oleh pihak bank disetujui oleh calon debitur dan diserahkan pengurusannya kepada bank. Calon debitur pada umumnya tidak mempermasalahkan persyaratan-persyaratan yang diajukan Bank Perkreditan Rakyat Syariah Puduarta Insani selaku kreditur karena tujuan utama mereka untuk mendapatkan pembiayaan dari bank tersebut. terutama mengenai keabsahan dari jaminan yang diajukan oleh calon debitur. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Calon debitur biasanya hanya meminta nasehat hukum pada notaris pada saat akan ditandatanganinya akta ketika isi akta tersebut dibacakan oleh notaris pada saat akan dilaksanakannya penandatanganan akta oleh para pihak.biasanya hanya pihak bank yang melakukan konsultasi pada notaris. Hal ini disebabkan karena calon debitur menyerahkan semua urusannya yang berkaitan dengan permohonan pembiayaan tersebut kepada bank.

Resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan resiko bank memberikan pembiayaan dengan jaminan yang telah ada lembaga jaminannya tersendiri. Atas agunan ini dibuat surat kuasa menjualnya oleh debitur kepada bank. sehingga apabila nantinya debitur wan prestasi. Selain itu. Hal ini sesuai dengan keluarnya Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. Hanya nilainya saja yang kecil apabila dibandingkan dengan tanah yang telah bersetifikat. Pengikatan jaminan atas tanah belum bersertifikat dibuat dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual. dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. bank tetap dapat mengeksekusi barang jaminan tanpa harus melalui pengadilan maupun lembaga lelang negara berdasarkan grosse akta yang berkekuatan eksekutorial tersebut. bank juga mewajibkan asuransi bagi . pada pasal 20 Peraturan Bank Indonesia ini mengatur tentang nilai agunan yang dapat diperhitungkan adalah sebesar 50% dari Nilai Jual Objek Tanah terhadap agunan tanah berdasarkan kepemilikan surat girik (letter C). 2. Di dalam akta tersebut bank diberi kuasa untuk menjual barang jaminan apabila debitur wan prestasi.Notaris Dalam Pembuatan Akta Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani). Tanah yang belum bersertifikat tetap mempunyai kekuatan hukum untuk dijadikan sebagai objek jaminan dalam pembiayaan. apabila nantinya debitur wan prestasi.

Saran-saran. Sesuai dengan kewenangannya untuk membuat akta otentik. sehingga tidak akan terkendala apabila debitur meninggal dunia. notaris juga berperan sebagai penasehat hukum bagi para pihak yang menghadap padanya. Penggunaan jaminan tanah belum bersertifikat atas pembiayaan yang diberikan sudah menjadi kenyataan hukum di tengah-tengah masyarakat. yang dibuat dalam bentuk Akta Pengakuan Hutang dengan Pemberian Jaminan dan Kuasa Menjual. Selain itu. terutama atas tanah belum bersertifikat. B. Oleh sebab itu hendaknya pemerintah dapat melahirkan peraturan perundang-undangan tentang pemberian jaminan dan penjualan barang jaminan yang mengakomodir kepentingan ekonomi masyarakat dimana kebutuhan pinjamannya di bank jumlahnya relatif kecil. 1. Resiko yang dihadapi bank atas pembiayaan yang diberikan dengan jaminan .debitur. sesuai dengan perjanjian yang dibuat oleh para pihak berdasarkan Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata.Di dalam akta tersebut selain memberikan kuasa menjual bagi bank jika debitur wan prestasi. bank juga diberi kuasa untuk mengurus sertifikat tanah. dan setelah akta ditandatangani. baik sebelum. ketika. 2. apabila sertifikat telah selesai debitur memberi kuasa kepada bank untuk memasang Akta Pembebanan hat Tanggungan atas tanah tersebut. notaris berwenang untuk membuat akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifkat. 3.

yaitu apabila debitur wan prestasi. sertifikat serta pembuktiannya lebih kuat. sehingga bank memperoleh hak istimewa. sehingga dimungkinkan terjadinya surat tanah (letter C) palsu. notaris harus memintakan kepada debitur untuk menyertakan surat keterangan silang sengketa atas tanah yang dikeluarkan oleh camat /lurah. menerima tanah yang belum bersertifkat sebagai jaminan atas pembiayaannya. Hendaknya notaris dalam menjalankan tugasnya sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik. apabila akan dijadikan jaminan hutang. Karenanya. Sama-sama dapat dieksekusi. terutama bank-bank besar. bank mempunyai hak untuk memasang APHT.tanah yang belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang telah ada lembaganya tersendiri. Oleh karena itu. Oleh karena itu. akan lebih baik lagi kalau yang dijadikan jaminan adalah tanah yang telah bersertifikat. dan jelas serta mudah eksekusinya. Hal ini dikarenakan tidak adanya cek bersih seperti halnya tanah bersertifikat. notaris harus selalu menjunjung prinsip kehati-hatian dalam penerbitan setiap aktanya. hendaknya bank sebagai pemberi pembiayaan. 3. terutama menyangkut penerbitan akta jaminan dengan tanah belum bersertifikat. untuk menghindari terjadinya surat tanah ganda atau palsu. . Akan tetapi tanah yang telah bersertifikat memiliki keunggulan daripada tanah yang belum bersertifikat.

Karya Toha Putra. 1987. Jakarta. Notaris Selayang Pandang. Kamus Kontemporer Arab Indonesia. Mariam Darus. Fiqih Syafii Terjemah at-Tahzib (terj) A. Budiono. Anwar. Antonio. 1998 Al-Qur’an Dan Terjemahnya. Akad dan Produk Bank Syariah. Bintang Pelajar. Alumni. Bigha. Asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia. Buku Ali. . Jakarta. Jogyakarta. 2001.DAFTAR PUSTAKA I. Jilid 5. Dahlan. 2007 Ascarya. Bandung. Raj aGrafindo Persada. Komar. Cetakan IV. Jakarta. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik.Multazam. Mustafa Diibul. Penerbit Bulan Bintang. Citra Aditya Bakti. Hasbi. Abdul Azis. Bab-Bab tentang Kredit Perbankan. Bandung. 1983. 2006. Semarang Andasasmita. diterjemahan oleh Yayasan Penyelenggara Penerjemah Al-Qur’an. Badrulzaman. Gema Insani. Sunarto dan M. Ensiklopedi Hukum Islam. Sawahan. Ichtisar Baru Van Hoeve. Jakarta.Zuhdi Muhdlor. Alumni. 2008 As-shiddieqy. Muhammad Syafi’i. Atabik dan A. Herlien. Multi Karya Grafika. 1984. Gadai dan Fidusia. Hukum-Hukum Fiqih Islam. Hukum Perjanjian Syariah. RajaGrafindo Persada. Syamsul. Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat. Bandung.

2005. Kamus Besar Bahasa Indonesia. Malayu SP. RajaGrafindo Persada. Idris. Bandung.Chidir Ali. dkk. Abdul Malik. Raja Grafindo Persada. Jakarta. Kamello. Citra Aditya Bakti. Jakarta. Analisis Fiqih dan Keuangan. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Salim. Bandung. 2002. Kifayatul Akhyar. Karim. Balai Pustaka. Jakarta. Bandung. Kashmir. 2008 Mashudi. Jakarta. 1996.Ali. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Hukum Perkreditan Kontemporer. 2001. Dasar-Dasar Perbankan. Jakarta. Mandar Maju. Berbagai Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalat). Departemen Pendidikan Nasional. Fuady. Adiwarman A. Citra Aditya Bakti. M. Hukum Jaminan Fidusia. Jakarta. Suatu Kebutuhan Yang Didambakan. Jakarta. Pengertian-Pengertian Elementar Hukum Perjanjian Perdata. 2003. 1990. Kencana. Kencana Prenada Media. Tan. . RajaGrafindo Persada. Rineka Cipta. Terjemah Ringkas Fiqih Islam Lengkap. Jakarta. RajaGrafindo Persada. H. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. 2004. 2001 Hermansyah. Hukum Perikatan Islam Di Indonesia. 2006. Munir. 1996. Jakarta. Hasibuan. Bank Islam. Dewi. 2006 Hs. Gemala. H. dan Moch.Jakarta. Abu Ahmadi. Alumni. Hasan. dan H.

1985. Abdullah. 1977 Rasyid. J. Kamus Hukum. Menyoal Bank Syariah. Salman S. Bandung. Jakarta. Poerwadarminta. Medan. Satrio.J. Rineka Cipta. Yan Pramadya. 1999. Muamalat Institute. W. Tanpa Tahun Rasyid. 1981. 2003. Paramadina. Saeed. Rustam Effendi. . Ahmadi. Yogyakarta. 1999 Muslehuddin. Jakarta. 1993. Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya. Muhammad. Alumni. RajaGrafindo Persada. 2002 Mertokusumo. Bandung. Siamat. Kamus Umum Bahasa Indonesia. hal. Cet 1.21. Fiqih Islam. Sulaiman..Mas’adi. Pendaftaran Tanah dan PPAT. Jakarta. Hukum Acara Perdata. Sistem Perbankan Dalam Islam. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Manajemen Bank Umum. Perbankan Syariah Perspektif Praktisi. 2005. 2004. Liberty. Teori Hukum. RajaGrafindo Persada. Jakarta. Semarang . dan Anton F Susanto. Ghufron A.Otje. Intermedia. Fiqih Muamalah Kontekstual. Aneka Ilmu. Kritik Atas Interpretasi Bunga Bank Kaum Neo-Revivalis. Sudikno. Dahlan. 2007. Puspa. Balai Pustaka. H. Jakarta. HR. 1990.S. Refika Aditama. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Sinar Baru Agensindo. Miru. Jakarta. Jakarta.

Sunarto. Erlangga. 1999. Prenada Media. Jakarta. Intermasa. Jakarta. 2002. Masri dkk. Jakarta. Bandung. Pengantar Penelitian Hukum. Metode Penelitian Survey. Sutrisno.Singarimbun. Jakarta. Jakarta. Tobing. Bambang. Jakarta. Subekti. Metodologi Penelitian. Jakarta. 2003. Sumandi. Soerjono. Diktat Kuliah Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Sunggono. 1986. Gramedia Pusaka Utama. 1998. Medan. Peraturan Jabatan Notaris. Jakarta. 2001. Raja Grafindo Persada. Amir. R. R. Aspek-Aspek Hukum Perbankan Di Indonesia. Supramono. Suatu Tinjauan Yuridis. GHS Lumban. Soekanto. Citra Aditya bakti. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. 1991 Usman. Subekti. J. Komentar Undang-Undang Jabatan Notaris. Suryabrata. Medan . Hukum Aqad (Kontrak) Dalam Fiqih Islam Dan Praktek Di Bank Sistem Syariah. Rachmadi. Buku I. Permasalahan Dan Masalah Kredit. 1995. Thaib. garis-garis Besar Fiqih. 1996. Rineka Cipta. Jakarta. Metode Penelitian Hukum Dan Statistik. Jaminan-Jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia. Penerbit UI Press. Jakarta. Jakarta. Supranto. Metode Penelitian Hukum. 2003. Djambatan. LP3ES. RajaGrafindo Persada. . Gatot. 2003. Hasballah. Zulkifli. Program Pasca Sarjana USU. Zikrul Hakim. Hukum Perjanjian. 1992. Tanpa Tahun Syarifuddin. 2005.

Edy dan Untung Hendi Widodo. NIM 077011092. Try. Rifki Suryadi. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Hasbullah Hadi. Karya Ilmiah/ Artikel/ Media Internet. 2005. Perjanjian Pembiayaan Murabahah Pada Bank dengan Prinsip-Prinsip Syariah Islam (Penelitian di Bank Syariah Mandiri Medan). Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. Bogor. Widiyono. Bogor. Ridha Kurniawan Adnans. Ghalia Indonesia. Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia. II. 2007 (tesis). sebagai Dasar Hukum Penjualan Barabng Jaminan (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Gebu Prima Medan). Kuasa Menjual Dalam Aqad Pembiayaan Murabahah. Kenotariatan Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara. 2006. Ghalia Indonesia. Mengapa Memilih Bank Syariah?. .Wibowo. 2009 (tesis). NIM 057011074. Penerapan Sistem Jual Beli Murabahah Pada Bank Syariah (Studi Terhadap Pembiayaan Rumah/ Properti Pada Bank Negara Indonesia Syariah Cabang Medan). 2006 (tesis). NIM 047011055.

radarbanjarmasin. A.html. Oktober. fungsi. Quo Vadis. Jakarta. Riawan Amin. 2006 Zainun Ahmadi. Nurul Hadi. http://www. Azharuddin. Medan.pikiranrakyat.net/perpustakaan/ekonomi_syariah/Bank_Sy ariah_Berkeadilan.go.htm.Lathif.com/berita/index.com/cetak/2005/0305/21/0802. diakses pada 22 Desember 2009 Http://www. Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap dalam bidang Ilmu Hukum Perdata pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Rachmat Syafi’i.com/2008/08/karakteristik-perbankanpengertian. Bank Syariah Sebagai Solusi yang Berkeadilan dan Berkerakyatan. http://www. http://www. 1999.id diakses pada tanggal 3 Juni 2009 . AH. A. Tan.asp?Berita=Opini&id=39924 di akses pada tanggal 22 Desember 2009 Karakteristik perbankan (pengertian. Tinjauan Yuridis Terhadap Perbankan Syariah. dan ruang lingkup usaha bank). Kamello. http://blognyamyun. Media Notariat.blogspot.rumahilmuindonesia. disampaikan pada tanggal 26 Agustus 2008. Karakter Hukum Perdata dalam Fungsi Perbankan Melalui hubungan Antar Bank Dengan Nasabah.bi.pdf diakses pada 22 Desember 2009. Penerapan Hukum Jaminan dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. Profesi Notaris. di Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah. 2003. Pengembangan Perbankan Syariah Masa Depan.

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.wikipedia.org/wiki/notaris. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Kitab Undang-undang Hukum Dagang (Wetboek van Koophandel) Peraturan Bank Indonesia No. diakses pada 22 Desember 2009 http://majalah. Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. Notaris dalam Memberikan Pelayanan Kepada Masyarakat Senantiasa Berpedoman Kepada Kode Etik Profesi.http://id.dephumkam. 46/DSN-MUI/II/2005 tentang Potongan Tagihan Murabahah (Khashm Fi Al-Murabahah) tanggal 17 Februari 2005 . PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN Undang-undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah Undang-undang Nomor 30 tahun 2004n tentang Jabatan Notaris. diakses pada 22 Desember 2009 III.go. Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Undang-undang Nomor 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran.id Majalah Online Hukum Dan Ham. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah Fatwa Dewan Syariat Nasional No.

Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah tanggal 1 April 2000 .

Berdasarkan hal tersebut. sering digunakan tanah belum bersertifikat sebagai jaminannya.ABSTRAK Murabahah adalah salah satu produk pembiayaan yang paling berkembang pada bank syariah. serta mengetahui peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam aqad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan putusan pengadilan. Dalam pembiayaannya. Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui resiko bank atas pembiayaan mugabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat. Hal ini dikarenakan tanah belum bersertifikat diikat dengan akta pengakuan hutang dengan pemberian jaminan dan kuasa menjual. kemudian melakukan pengumpulan dan pengolahan data-data tersebut sehingga diperoleh gambaran yang menyeluruh mengenai permasalahan yang diteliti. Oleh karena itu. dengan studi kasus pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. oleh notaris digunakan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual untuk pengikatannya. Di dalam penulisan tesis ini dipergunakan metode penelitian deskriptif analitis. padahal. . Dalam penelitian ini diperoleh kesimpulan. tanah belum bersertifikat bukanlah salah satu objek jaminan dalam lembaga jaminan manapun di Indonesia. Bank Indonesia juga mengakui keberadaan tanah belum bersertifikat ini sebagai barang agunan sebagaimana disebut dalam pasal 20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 8/24/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Perkreditan Rakyat Berdasarkan Prinsip Syariah. jaminan atas tanah yang belum bersertifikat. Dengan demikian. terutama bank mikro seperti bank pembiayaan rakyat syariah. atas perjanjian jual beli beli mugabahah yang dibayar secara angsur sehingga menimbulkan hutang piutang. tanah belum bersertifikat tersebut juga memiliki kedudukan hukum seperti halnya objek jaminan pada lembaga jaminan resmi. kekuatan hukum tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan hutang. yang mempunyai kekuatan eksekutorial. Kata kunci : murabahah. notaris. resiko bank atas pembiayaan dengan jaminan tanah belum bersertifikat adalah sama dengan jaminan yang menjadi objek dalam lembaga jaminan yang baku di Indonesia. artinya dengan penelitian ini dapat memberikan gambaran yang seteliti mungkin tentang peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan mugabahah atas tanah yang belum bersertifikat. notaris dengan kewenangannya membuat akta otentik mengikat perjanjian hutang piutang bank dan nasabah debitur dengan Akta Pengakuan Hutang Dengan Pemberian Jaminan Dan Kuasa Menjual.

though. the risk of bank financing with land has not been certified as collateral is the same with the collateral that the objects in a standard security institutions in Indonesia. The aim of this research is to determine the risk of the bank of murabaha financing with collateral has not been certified land. notary used Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell for the action. This is because the land has not been certified tied to Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell. often using land has not been certified as collateral. so have the same legal force court decisions. the land has not been certified also has legal status as objects of security at the official security agencies. with a case study on Puduarta Insani Bank Financing Of Islamic People with laws and regulations that apply. In this study concluded. So. Based on that.ABSTRACT Murabaha financing facility is one of the most developed in the Islamic bank. 8/24/PBI/2006 regarding Asset Quality of Rural Banks Based on Sharia Principles. which have enforceable. the land has not been certified is not one of the objects in the security institutions in Indonesia. murabaha sale and purchase agreement which will be paid gradually which resulting receivable debt. In finance. and then collecting and processing these data in order to obtain a comprehensive picture about the problems being investigated. notary . also know the role of notaries in the manufacture of guarantee note of murabaha financing aqad for land that has not been certified. Bank Indonesia also recognizes the existence of this land has not been certified as a guarantee of the goods referred to in Article 20 Bank Indonesia Regulation No. guarantees for the land has not been certified. the land has not been certified legal force as the object of collateral debt financing. meaning that with this research to present a picture as possible about the role of a notary public in making the deed of guarantee in the contract murabahah on land that has not been certified. In writing this thesis used a descriptive analytical research method. especially micro-banks such as Bank Financing Of Islamic People. notary by its authority make authentics agreements between the bank and the debtor with Deed Promissory Contract With Guarantee And Authorization to Sell Keywords: murabaha. Therefore.

..........................................................................i ABSTRACT.....................................1 A.............................................................. Kerangka Teori Dan Konsepsi............................................................. Manfaat Penelitian...................xii BAB I : PENDAHULUAN......... 14 F....... Latar Belakang.............................................1 B................... 41 A........................................................ Pandangan Umum tentang Jaminan ............................................................ 37 BAB II : KEKUATAN HUKUM ATAS TANAH BELUM BERSERTIFIKAT SEBAGAI OBJEK JAMINAN DALAM PEMBIAYAAN MURABAHAH .............................................. 17 G............... Perumusan Masalah.............................................iii RIWAYAT HIDUP..............................................................................................................................................................................................................12 C...................................................... 13 D........ Jaminan dalam Pembiayaan Murabahah Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani............... Keaslian Penulisan................................................. Tujuan Penelitian. Metodologi Penelitian................................................................................63 .........41 B........................................ii KATA PENGANTAR................................................................... 13 E....................................................viii DAFTAR ISI................................................................................DAFTAR ISI ABSTRAK...........................................ix DAFTAR TABEL..............

............ Kekuatan Hukum Tanah Yang Belum Bersertifikat Sebagai Objek Jaminan Dalam Pembiayaan Murabahah.......... 128 B............. B........76 B.........C..................................... 128 A................................ 71 BAB III : RESIKO BANK ATAS PEMBIAYAAN MURABAHAH DENGAN JAMINAN TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT..... 106 BAB IV : PERANAN NOTARIS DALAM PEMBUATAN AKTA JAMINAN DALAM AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT .170 A.......170 Saran......... Pandangan Umum tentang Notaris ....................................................................................................... Kesimpulan.....171 DAFTAR PUSTAKA ..................... Peranan Notaris dalam Pembuatan Akta Jaminan dalam akad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang Belum Bersertifikat 158 BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN.. Perbankan Syariah secara Umum...................76 A.. 139 C............. Resiko Bank atas Pembiayaan Murabahah dengan Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat....................................................................................90 C....... Akta Jaminan dalam Aqad Pembiayaan Murabahah atas Tanah yang belum Bersertifikat...................................... Pembiayaan Murabahah Pada Perbankan Syariah.............................

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful