JENIS JENIS KONTRAK DALAM KOSTRUKSI Kontrak kerja adalah suatu persetujuan yang dibuat oleh satu pihak

k untuk mengerjakan sesuatu bagi kepentingan pihak yang lain menurut persyaratan yang telah ditentukan dan disepakati bersama.

> FIXED PRICE CONTRACTS Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor. Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.

a. LUMP-SUM CONTRACT

Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut. Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan,

memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum. b. UNIT PRICE CONTRACT Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate). > PRIME COST CONTRACTS Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong. Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost contract yaitu :

a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan. Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat. b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi. c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya. Rumus : F = R (2E A) Ket : F = fee pemborong

R E A

= prosentase pokok = estimasi biaya tanpa fee = biaya proyek aktual tanpa fee

d. TARGET ESTIMATE CONTRACT Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan oleh pemborong. Rumus : F = Ls + n ( T A ) Ket : F Ls T A n = fee pemborong = Lump-sum fee = Tarhet estimate cost = Actual cost = 0,3 0,6

Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost).

e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor. Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya. f. CONVERTIBLE COST CONTRACT Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang memadai. Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price. g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya. DESIGN and BUILD CONTRACTS

Pada kontrak ini pihak kontraktor diminta mengajukan penawaran pekerjaan termasuk desainnya (rencana proyek) berdasarkan keahlian pemborongnya (package deal). Keuntungan yang didapat oleh pemilik dengan sistem ini yaitu memungkinkan mendapatkan desain yang baik dan bermanfaat bagi pemilik meskipun belum tentu harganya yang termurah. Hal kedua yaitu pihak pemilik proyek hanya berurusan dengan sebuah organisasi yang sekaligus menangani masalah desain dan perencanaan plus pelaksanaannya. Kontrak seperti ini dapat digunakan pada proyek yang rumit dan memakai teknologi tinggi.

Design and built contract ini dapat dibagi menjadi dua tipe yaitu : a. Tipe TURN KEY Artinya mulai preliminary study, pelaksanaannya dan penyediaan dananya diatur dan dikerjakan oleh kontraktor. Pihak Pemilik hanya putar kunci pada waktu upacara penutupan proyek yang telah selesai dan mulai mengoperasikannya. b. Tipe NEGITIATED CONTRACT Dilakukan pada proyek-proyek yang sifatnya rahasia (proyek militer) atau proyek yang memerlukan keahlian khusus yang hanya dimiliki oleh 1-2 kontraktor saja dan belum ada standar harga yang jelas.

DESIGN / MANAGEMENT CONTRACTS Pekerjaan pengelolaan ini dapat dikontrakkan kepada suatu organisasi spesialis / individu yang dikenal sebagai Konsultan. Pekerjaan ini mencakup mulai dari ide, definisi proyek,

konsep proyek, study kelayakan, pra-rencana sampai pada monitoring pengawasan pekerjaan fisiknya serta penyiapan manual operation and maintenance.

Management Contract dikenal ada 2 macam, yaitu : 1. Project Management Contracts Dimana Pemilik menetapkan sebuah team yang dipimpin oleh project manager untuk mengelola proyek dari tahapan konsepsional sampai selesai. 2. Construction Management Contracts Mirip dengan diatas, hanya disini pelaksanaan seluruh pekerjaan dipecah - pecah sedemikian rupa dan dilelangkan segera hingga jadwal waktu pelaksanaan secara keseluruhan dapat dipersingkat (metode fast-track). Pengertian Kontrak Lump Sum yang Benar Kontrak lump sum merupakan jenis kontrak yang lazim digunakan dalam pengadaan barang dan jasa di Indonesia. Pelaku proyek sangat mengenal jenis kontrak ini. Tapi sayang mereka hanya sebatas cukup mengenal saja. Banyak kejadian dan pendapat yang lucu serta aneh bin ajaib muncul ketika terjadi dispute pada proyek kontrak lump sum. Para pelaku proyek dengan gaya bebas tanpa mempertimbangkan aspek lain dalam mempersepsikan kata fixed price dan kalimat yang tertera pada definisi lump sum yaitu segala risiko ditanggung oleh Penyedia Jasa. Persepsi bebas mengenai fixed price diasumsikan bahwa harga tidak boleh diubah sama sekali walau apapun yang terjadi. Sedangkan untuk kalimat segala risiko ditanggung oleh Penyedia Jasa dipersepsikan liar bahwa segala risiko apapun itu termasuk terjadi perubahan atas permintaan Pemberi Tugas

atau penyempurnaan design agar bangunan berfungsi lebih handal, menjadi tanggung jawab Penyedia Jasa. Dispute mengenai kontrak lump sum tidak berhenti sampai di situ. Ada panitia lelang yang dengan mantap bilang bahwa dalam kontrak lump sum hanya boleh pekerjaan kurang dan tidak boleh ada pekerjaan tambah. Informasi ini digunakan agar para pihak pembuat kebijakan betul-betul sadar dengan kondisi pemahaman kontrak di antara para pelaku proyek di Indonesia. Sampai ada kejadian perbedaan pendapat berkepanjangan antara kontraktor dan Tim Peneliti Kontrak mengenai definisi dan aplikasi kontrak lump sum atas suatu variation order ( pekerjaan tambah-kurang ). Tim Peneliti Kontrak lalu memutuskan untuk mencari ahli kontrak di Indonesia sebagai nara sumber kontrak lump sum dan parahnya tidak boleh satu. Katanya antara ahli di instansi A dan instansi B sering beda pendapat. Artikel ini akan lebih detil dan rinci mencarikan referensi mengenai kontrak lump sum dalam rangka berusaha mendapatkan dan menginformasikan segala hal mengenai kontrak tersebut yang benar. Sebagai usaha mendapatkan definisi dan aplikasi yang benar tentang kontrak lump sum, telah dikumpulkan 16 referensi yang terkait dan berhubungan dengan kontrak lump sum. Referensi-referensi tersebut lalu diterjemahkan dan dikelompokkan dalam tiga kelompok yaitu definisi dan kondisi kontrak lump sum, Proses Lelangnya, dan aplikasi pelaksanaannya. Definisi dan Kondisi Kontrak Lump Sum . Proses Lelang

Lingkup pekerjaan sebelum lelang harus jelas dan spesifikasi yang lengkap sangat penting. Untuk itu mensyaratkan waktu yang panjang untuk persiapan penawaran. Jika lingkup dan spesifikasi kurang jelas dan detil, sangat disarankan untuk tidak menggunakan jenis kontrak lump sum, kecuali jika undangan penawaran telah disampaikan kepada rekanan. Penyedia jasa harus menambahkan sejumlah biaya untuk menutupi risiko-risiko kenaikan biaya/harga-harga. Dalam memperkirakan biaya pekerjaan kontrak harga pasti, penyedia jasa mengajukan penawaran dengan mempertimbangkan kondisi terburuk yang mungkin mempengaruhi biaya. Biasanya pengguna jasa membayar harga-harga pasti yang mengarah pada tingkatan-tingkatan maksimum biaya yang diantisipasi tidak pandang apakah biaya maksimum ini benar terjadi atau tidak. Kontraktor mengasumsikan suatu risiko yang tinggi. Jumlah harga akan bertambah dikarenakan penilaian risiko oleh pemborong. Profit yang ditargetkan penyedia jasa adalah sekitar 6-12% dari biaya proyek. Rincian biaya atau BQ tidak diperlukan. Analisa harga satuan juga pada dasarnya tidak diperlukan karena yang mengikat adalah total nilai kontrak dan gambar serta spesifikasi serta dokumen lelang lain. Dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan hanya dilakukan pada salah satu atau volume atau harga satuan, dan semua risiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak / harga pekerjaan. Aplikasi Pelaksanaan Volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang.

Harga ini tetap tidak berubah selama berlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintah tambahan dari pengguna jasa. Permintaan perubahan oleh owner atau wakilnya atau atas kebutuhan kontrak setelah penentuan pemenang berakibat kesulitan dan tambahan biaya. Perubahan hanya jika ada instruksi variasi atau terjadi kejadian yang menyebabkan munculnya hak untuk tambahan pembayaran. Penyedia jasa biasanya tidak akan membayar kenaikan biaya untuk harga-harga yang meningkat jika tidak ada pasal yang mengatur mengenai kenaikan harga dalam kontrak. Kontrak ini memungkinkan diberikan insentif apabila kontraktor dapat memenuhi target obyektif proyek seperti target proyek. Kontraktor bebas menggunakan metode dan sumber daya apapun dalam menyelesaikan pekerjaan. Kontrak ini memberikan keuntungan yang lebih tinggi kepada kontraktor atas performa yang tinggi. .