Izin Site Plan

Dasar Hukum : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan A. Pengertian Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan. Penataan bangunan dan lingkungan adalah kegiatan pembangunan untuk merencanakan, melaksanakan, memperbaiki, mengembangkan atau melestarikan bangunan dan lingkungan/ kawasan tertentu sesuai dengan prinsip pemanfaatan ruang dan pengendalian bangunan gedung dan lingkungan secara optimal, yang terdiri atas proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung dan lingkungan.

B. Posisi Rencana Tapak Pada RTBL

Koefisien Lantai Bangunan (KLB). yaitu angka persentase perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah perpetakan/daerah perencanaan . Koefisien Dasar Bangunan (KDB). c. Mencapai efisiensi dan efektivitas pemanfaatan lahan secara adil. Manfaat 1. 4. Intensitas Pemanfaatan Lahan a. 2. yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. Mencapai keseimbangan. rencana wujud visual bangunan.Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuanketentuan tata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan/ kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro dan mikro. kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen intensitas pemanfaatan lahan dalam hal pencapaian kinerja fungsi. dan ruang terbuka hijau. Merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsung pada perekonomian kawasan. antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya. Koefisien Daerah Hijau. 5. estetis dan sosial. 2. Komponen Penataan 1. rencana sistem pergerakan. C. Mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahan pemanfaatan lahan (Koefisien Dasar Bangunan. Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan yang selaras pada batas daerah yang direncanakan berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah yang terkait. dan Koefisien Tapak Besmen) yang dapat mendukung berbagai karakter khas dari berbagai subarea yang direncanakan. Pengertian Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya. rencana perpetakan. rencana prasarana dan sarana lingkungan. rencana aksesibilitas lingkungan. 3. Koefisien Lantai Bangunan. b. rencana tapak.

Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan. dan fasilitas umum. terdiri atas: i. yaitu selisih antara KLB aturan dan KLB terbangun.yang dikuasai. 6. yaitu insentif yang memungkinkan penambahan luas lantai maksimum bagi bangunan gedung yang menyediakan fasilitas umum berupa sumbangan positif bagi lingkungan permukiman terpadu. serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal 60% KLB-nya dari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan. merupakan .Hak Pembangunan Layang (Air Right Development). yaitu angka persentase perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. ii. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh fungsi tersebut dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan dalam KLB. yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. 4. yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. 5. yaitu insentif yang terkait dengan KLB dan diberikan apabila bangunan gedung terbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantai dasar yang dianjurkan.Hak Pembangunan Bawah Tanah.Insentif Langsung.Insentif Luas Bangunan. Maksimum KLB yang dapat dialihkan pada umumnya sebesar 10% dari nilai KLB yang ditetapkan. hak ini memungkinkan pembangunan fungsi-fungsi di bawah tanah yang tidak diperhitungkan ke dalam KLB yang dimiliki bangunan gedung di atasnya. dengan memenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri PU No. Koefisien Tapak Besmen (KTB). Pengalihan nilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu 20 daerah perencanaan yang sama dan terpadu. yaitu hak pemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak atau lahan lain. ii. 3. termasuk di antaranya jalur pejalan kaki. Koefisien Daerah Hijau (KDH). Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan (TDR=Transfer of Development Right). Pengalihan ini terdiri atas: i. ruang terbuka umum.

Setiap orang atau badan hukum yang akan melaksanakan pembangunan . 7. Rencana Tapak dibuat dalam gambar/peta dalam skala tertentu diatas kertas kalkir dengan bentuk format yang telah ditetapkan oleh Dinas. Perubahan rencana Tapak atau revisi gambar/peta rencana perubahan penataan peletakan bangunan kavling sebagian atau secara keseluruhan. Setiap orang atau badan hukum yang melaksanakan pembangunan atas tanah yang dibebaskan sesuai dengan Izin lokasi/rekomendasi atau fatwa rencana pengarahan lokasi terlebih dahulu dibuat rencana tapak untuk diajukan pengesahannya kepada Walikota Bekasi Kepala daerah melalui Kepala Dinas Tata Kota dan Pemukiman 6. 3. 5. Rencana Tapak (Site Plan) adalah gambaran /peta rencana peletakan bangunan /kavling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu. namun berlaku untuk pembangunan di atas prasarana umum (melayang).mekanisme yang mirip dengan Hak Pembangunan Bawah Tanah. seperti jalan. dengan ketentuan sesuai Peraturan Menteri PU No. Ketentuan umum 1. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. 2. Pengesahan rencana Tapak dan Atau Pengesahan perubahan rencana tapak adalah pengesahan yang ditetapkan oleh Walikota Bekasi atas penggunaan lahan sebagaimana tercantum dalam gambar/peta rencana tapak. yaitu berupa bangunan pedestrian layang atau bangunan komersial layang. Dasar Hukum : Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 15 Tahun 1998 tentang Tata Cara Pengesahan Rencana Tapak (Site Plan) A. Setiap orang atau badan hukum yang akan merencanakan penggunaan lahan untuk keperluan pembangunan proyek/bangunan harus mendapat Izin lokasi atau advice planing dari pejabat yang berwenang sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku. 4.

maka permohonannya dikabulkan dan bila tidak memenuhi persyaratan dapat ditolak dengan alasan yang jelas. Untuk permohonan yang hanya dipersyaratkan dengan advice planning (fatwa/rencana pengarahan lokasi) tanpa Izin lokasi atau merupakan pecahan dari rencana induk (master plan). Surat kuasa apabila dikuasakan perngurusan .000m2 dibebaskan dari persyaratan pengesahan rencana tapak B. Perubahan Rencana Tapak Untuk perubahan rencana tapak (siteplan). Tata Cara Pengesahan Rencana Tapak 1. Sepanjang untuk perubahan pada rencana elemen penunjang lainnya yang telah dibuat sebelumnya diproses oleh Dinas dengan tetap mempertimbangan keadaan lingkungan dan dapat disahkan oleh Kepala Dinas atas nama Kota Bekasi Kepala Daerah. Persyaratan : 1. Permohonan yang memenuhi persyaratan administratif. Pra rencana tapak diajukan oleh pemohon kepada Walikota Bekasi melalui Kepala Dinas Tata Kota dan Pemukiman dengan surat permohonan disertai kelengkapan persyaratan yang ditetapkan 2. Untuk permohonan yang dikabulkan. Surat permohonan 2. Maka pegnesahan rencana tapak dapat disahkan oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Pemukiman atas nama Kota Bekasi Kepala Daerah. 3. Rencana Tapak yang telah mendapat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin Undang-undang Gangguan /HO C.sarana ibadah dan pendidikan atau yang bersifat sosial murni dengan luas tanah kurang dari 5. sepanjang memenuhi syarat dan ketentuan yang berlaku 5. selanjutnya Dinas akan melaksanakan penelitian dan pemeriksaan serta memproses administrasi untuk pengesahan rencana tapak 4.

. Waktu Waktu Penyelesaian Izin antara 2 (dua) s/d 12 (duabelas) hari kerja terhitung mulai berkas masuk dengan persyaratan lengkap. Tanda lunas Izin peruntukan penggunaan tanah 8. Akta pendirian perusahaan/yayasan bagi yang berbadan hokum 9. Surat Izin peruntukan penggunaan tanah/Izin lokasi /rekomendasi/dari Walikota (untuk luas mulai dari 5000m) 7.3. Izin tetangga 10. Foto copy lunas PBB tahun terakhir 6. Foto copy Surat tanah 5. Foto copy KTP 4. Gambar pra site plan D.

Pada peta perpetakan ini jenis kegiatan penggunaan lahan tidak diperhatikan keberadaannya hanya di lihat dari luas kavling bangunan. Peta perpetakan bangunan adalah suatu peta yang memperlihatkan dan menjelaskan suatu komposisi yang menarik di dalam blok-blok wilayah dalam suatu perancangan kota. B.000 m2 Rumah susun.Peraturan Perencanaan Tapak dalam RDTR Karees A. Komposisi perpetakan merupakan unsur yang memiliki nilai fungsi sebagai wadah kegiatan manusia dan memberikan suatu kehadiran massa dan volume obyek pada jalan dan tapak. Perumahan o o o o o Klasifikasi perpetakan bangunan rumah meliputi : Rumah kecil memiliki perpetakan dengan luas 60-100 m2 Rumah sedang memiliki perpetakan dengan luas 101-300 m2 Rumah besar memiliki perpetakan dengan luas > 300 – 1.000 m2 2. Perdagangan . flat dan town house memilIki perpetakan > 10. Jenis Kegiatan Fungsional SWK Karees Mengacu pada ketentuan standar perencanaan DPU Cipta Karya maka perpetakan bangunan menurut jenis kegiatan fungsional di SWK Karees 2031 adalah sebagai berikut : 1. Arahan Perpetakan Bangunan Perpetakan bangunan merupakan pembagian penggolongan bangunan berdasarkan luas kavling terhadap luas bangunannya.

000 p dengan luas minimum 13.000 p luas minimum 96. Pusat perbelanjaan di pusat tersier skala 120.000 p dengan luas minimum 10.000 m2. Perdagangan linier di jalan Arteri dan kolektor dengan luas minimum 1000 m2 Perdagangan linier di jalan lokal luas minimum 200 m2.000 m2 Kavling 5. o o o o o o o o o Jasa linier di jalan kolektor minimal luas perpetakan 200 m2 Jasa di pusat sekunder dengan luas minimum 1000 m2.000 m2 Kavling 1.000 .Perdagangan yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 didasarkan atas hirarki skala pelayanan sebagai berikut : o o o o o o o Warung (tunggal) skala pelayanan lingkungan 250 p dengan luas minimum 100 m2.000. Industri 5.000 m2. Pertokoan skala pelayanan lingkungan 2500 p dengan luas minimum 3000 m2 . jasa keuangan.1.000 p luas minimum 200.500 m2 Pusat pebelanjaan di pusat sekunder Turangga skala 480.5.000 . Pusat perbelajaan di pusat primer Akun-alun skala pelayanan 1. Soekarno Hatta dengan luas perpetakan minimum 5000 m2 dan Arteri sekunder dengan luas kavling minimum 1000m2 . 3. Jasa di pusat primer dengan luas minimum 5000 m2 Industri yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Kavling > 10. jasa pergudangan dan jasa kendaraan bermotor.000 m2 Kavling 200 . Pendidikan .10. Pasar lingkungan skala pelayanan 30.000m2. Jasa Jasa yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi jasa pelayanan.000 m2 atau Industri Rumah Tangga Pendidikan yang dikembangkan SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas 4. o Jasa linier dikembangkan di jalan Arteri primer Jl.

000 m2 Kesehatan yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Pos kesehatan luas kavling minimum 300 m2. Kesehatan 7.perpetakan : o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o TK luas kavling minimum 1. Akademi luas kavling minimum 5. Bina sosial yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Balai warga luas kavling minimum 360 m2 Gedung serbaguna luas kavling minimum 1. Peribadatan yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Langgar luas kavling minimum 360 m2 Mesjid kelurahan luas kavling minimum 875 m2 Tempat ibadah lain luas kavling minimum 2. Peribadatan 8. Rekreasi yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas 6. Rumah sakit wilayah luas kavling minimum 330.800 m2.000 m2.800 m2. Puskesmas kelurahan luas kavling minimum 1.200 m2 SD luas kavling minimum 3.250 m2.000 m2 Panti latihan karya luas kavling minimum 600 m2.000 m2 Rumah bersalin luas kavling minimum 4. Rekreasi .000 m2. Bina Sosial 9. Perpustakaan luas kavling minimum 1. Rumah sakit pembantu luas kavling minimum 172.000 m2.600 m2 SLTP luas kavling minimum 4. SLTA luas kavling minimum 11.850 m2.800 m2 Apotik/toko obat luas kavling minimum 500 m2. Mesjid luas kavling minimum 16.000 m2. Laboratorium luas kavling minimum 350 m2. Puskesmas kecamatan luas kavling minimum 4.

Bioskop luas kavling minimum 2.000 m2.000 m2. Transportasi yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : 11.000 m2.perpetakan : o o o o o o o o o o o Taman tempat main luas kavling minimum 250 m2 Lapang olah raga luas kavling minimum 1. bis surat. Pos polisi luas kavling minimum 200 m2. KUA/Balai Nikah luas kavling minimum 500 m2. Gedung olah seni luas kavling minimum 2.000 m2. Pos pemadam kebakaran luas kavling minimum 200 m2. Pelayanan Masyarakat o o o o o o o o o o o o o o o Pelayanan masyarakat yang dikembangkan di SWK Karees Tahun 2012 meliputi luas perpetakan : Pos keamanan. Gardu listrik luas kavling minimum 250 m2.000 m2. Gedung olah raga luas kavling minimum 1. Telkom luas kavling minimum 500 m2.000 m2. Stadion mini luas kavling minimum 50.listrik. Kolam renang luas kavling minimum 4.000 m2. Kosekta/Koramil luas kavling minimum 500 m2. G. Lapang serbaguna kavling minimum 12.000 m2.500 m2 Jalur hijau luas kavling minimum 90. tempat sampah luas kavling minimum 360 m2.500 m2. Depo kebersihan luas kavling minimum 500 m2. Kantor pos pembantu luas kavling minimum 100 m2.000 m2. Pemakaman umum kavling minimum 150. Gelanggang remaja luas kavling minimum 3. Transportasi .500 m2. Kantor Lurah luas kavling minimum 500 m2 Kantor pelayanan umum luas kavling minimum 200 m2. telepon umum. Taman luas kavling minimum 4. Kantor Kecamatan luas kavling minimum 2. 10.

Apabila suatu massa bangunan denahnya membentuk hurup U dan atau huruf H (dengan lekukan).5 Y A + 0. maka jarak bebas minimum diberi reduksi sebesar 10% dari ketentuannya. Jarak Bebas Antar Massa Bangunan Dalam Tapak 1. maka massa bangunan tersebut dianggap dua massa bangunan dan antara kedua massa tersebut lebar minimum lekukan = Y.850 m2. Terminal luas kavling minimum 10. rencana perpetakan di Wilayah Karees adalah sebagai berikut: C. bila dindingnya masif dan peruntukkan lahan di sebelahnya bukan perumahan. 5.o o Pangkalan / Parkir Umum luas kavling minimum 2.000 m2 Pengaturan perpetakan ini diarahkan terutama pada kawasan jalan-jalan utama dengan fungsi utama adalah perdagangan dan jasa.  Ketinggian bangunan 4 (empat) lapis : jarak bebas minimum bidang massa terluar bangunan dengan GSJ = nilai GSB.5 YA + YB 3. Apabila kedua massa berdinding masif. bila kedalaman lekukan melebihi Y. maka jarak bebas = 0. diatur sebagai berikut :  Jarak bebas = Y / 2 . Apabila dari denah lantai dasar suatu massa bangunan sampai dengan denah lantai tertinggi membentuk bidang vertikal (yang lurus). 7. Jarak bebas antara massa bangunan dengan pagar. 6. Ini dilakukan untuk mengatur agar fungsi-fungsi dengan luasan petak (kavling) tertentu saja yang ada di kawasan tersebut. maka jara bebas minimum = YA + YB 2. maka jarak bebas minimum = 0. Hal ini nantinya akan berpengaruh kepada kepadatan kawasan. . Apabila nilai jarak GSB-GSJ kurang dari Y. maka untuk :  Ketinggian bangunan 4 (empat) lapis : jarak bebas minimum bidang terluar massa bangunan dengan GSJ = Yn. Kawasan yang diatur tidak memiliki percampuran besaran kavling yang ekstrim.5 YB 4. Apabila salah satu massa bangunan berdinding masif/tanpa jendela dan massa bangunan lainnya berdinding transparan. Dengan ketentuan-ketentuan ini. Apabila kedua massa bangunan mempunyai dinding berjendela/transparan.

bila persyaratan di atas tidak dapat dipenuhi. Jarak bebas antara massa bangunan dengan jaringan tegangan tinggi listrik. 8. . jarak bebas minimum dibahas pada sub bab selanjutnya.  Jarak bebas = Y / 2 . Jarak bebas = Y . dinding bangunan diperkenankan tidak masif. bila sudut bangunan membentuk sudut minimum 30º dengan bidang pagar dan peruntukkan di sebelahnya bukan perumahan.