BAB I PENDAHULUAN 1.

1 Latar Belakang Pengembangan property pada masa kini selain sebagai magnet pertumbuhan ekonomi juga sebagai simbol identitas diri atau pencitraan pengembangan property, tidak terkecuali dikota Jakarta ini. Salah satu pengembangan area perkantoran yang telah dikembangkan, yang akhirnya merambat menjadi pusat perkembangan perekonomian. Salah satunya perkembangan perkantoran yang berada di jalan Bridge Katamso dan Jalan S. Parman, slipi, Jakarta Barat, yang cukup menarik sebagai area perkantoran di Jakarta Barat. Perkembangan di wilayah Jakarta Barat ialah Perkantoran, Apartemen, Hotel, dan Pusat Perbelanjaan. Pengembngan di area slipi, Jakarta Barat tidak hanya di kenal dengan kawasan perkantorannya saa, namun wilayah slipi banyak terdapat Apartemen, Hotel dan Pusat Perbelanjaan, yang menarik untuk di kunjungi. Pada Kelurah Slipi Pada Jakarta Barat masih memiliki lahan yang belum terbangun yang berpotensi untuk dikembangkan apalagi lokasi lahan tersebut berada di kawasan yang potensial sehingga diperlukan adanya penelitian agar pemanfaatan lahan tersebut dapat efektif. Letak lahan belum terbangun yang akan diteliti tepatnya terletak di Jl. Bridgen Katamso Kelurahan Slipi Jakarta Barat, luas lahan yang akan diteliti memiliki luas 2 Ha. Pemilik lahan belum terbangun tersebut adalah PT Oleh karena itu, pada studi ini kami ingin melakukan jenis Perkantoran yang akan dibangun di Jalan Bridgen Katamso ini. Dengan melihat berbagai potensi tersebut, agar lahan belum terbangun tersebut dapat dimanfaatkan sesuai dengan karakter dan peruntukkannya maka penelitian ini akan menggunakan metode analisis lokasi, analisis pasar dan analisis supply demand.

1.2 Maksud dan Tujuan

Maksud dari penelitian ini ialah mampu membuat rencana pengembangan Perkantoran sesuai dengan orientasi pasar dengan memperhitungkan supply-demand masyarakat dan trend properti saat ini. Maksud dari proposal penelitian ini adalah untuk melakukan studi pengembangan lahan kosong untuk dibangun sebagai Perkantoran yang berada di jalan Bridgen Katamso, Slipi, Jakarta Barat. Sedangkan Tujuan dari penelitian ini antara lain adalah sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi potensi dan masalah pada lahan belum terbangun di jalan Bridgen Katamso, Slipi, Jakarta Barat. 2. Menganalisa perkembangan pasar properti saat ini dengan menghubungkan pengembangan properti Jakarta

1.3 Ruang Lingkup a. Ruang lingkup teritorial Objek studi adalah lahan yang belum terbangun yang terletak di kelurahan Slipi, kecamatan Palmerah , Jakarta Barat. Batas administrasi tapak di : - Sebelah utara - Sebelah barat - Sebelah timur : Perkantoran : Jalan raya : Perumahan dan Komersial

- Sebelah selatan : Perkantoran

Lahan terencana memiliki spesifikasi fisik sebagai berikut : Luas tapak Pemilik lahan KDB dan KLB Tinggi maksimum Peruntukan lahan Keadaan topografi : 2,0 Ha : : 50% dan 2 : 4 lantai : Kpd (Karya Perdagangan) : permukaan tanah datar

Gambar 1.1 Peta Lokasi Tapak Terhadap Wilayah Sekitar

b. Ruang lingkup substansial Batasan objek studi secara substansial membahas mengenai studi kelayakan pengembangan lahan belum terbangun yang terdiri dari : Studi Analisis Pasar Studi kelayakan penawaran dan permintaan (Supply and Demand Feasibility Study)

1.4 Sistematika Penulisan Bab I Pendahuluan Pada bab ini akan dibahas mengenai latar belakang penulisan laporan, maksud dan tujuan, ruang lingkup, dan sistematika penulisan.

Bab II

Tinjauan Pustaka Bab ini berisikan teori teori yang sah secara akademis, untuk mendukung dan mendasari tulisan di bab bab selanjutnya, seperti metodologi penelitian dan rencana kegiatan.

Bab III

Metologi Penelitian Bab ini menjabarkan kerangka berfikir, kerangka analisis, kebutuhan data, teknik pengumpulan data.

Bab IV

Tinjauan Objek Studi. Berisikan data-data tekait untuk menunjang studi yang kami lakukan baik data-data makro kawasan dan data internal tapak.

Bab V

Analisis Bab ini menjabarkan kerangka berfikir, kerangka analisis, kebutuhan data, teknik pengumpulan data.

Bab VI

Konsep Pengembangan Berisikan data-data tekait untuk menunjang studi yang kami lakukan baik data-data makro kawasan dan data internal tapak.

BAB II TINJAUAN TEORI

2.1 Pengertian Perkantoran Menurut Drs. Kamisa, kantor berarti: bangunan yang dipakai untuk bekerja yang berkenaan dengan urusan administrasi. Menurut Erns Neufert, bahwa didalam bangunan perkantoran pekerjaan utamanya adalah dalam kegiatan penanganan informasi dan kegiatan pembuatan maupun

pengambilan keputusan berdasarkan informasi tersebut. Jadi perkantoran adalah bangunan yang digunakan untuk pekerjaan administrasi dan manajerial.

2.2 Rancangan Perkantoran Umumnya pemakai ruang kerja perkantoran tidak perlu berpindah-pindah, karena telah dilengkapi dengan ruang untuk mesin-mesin, kantin, ruang rapat, arsip, perpustakaan dan aktivitas penunjang lainnya. Perkantoran umumnya dapat dirancang dengan menciptakan hubungan antar ruang yang tepat sesuai dengan bagian-bagian pengorganisasian. Dapat pula mengurangi jarak capai antar ruang vertikal maupun horizontal. Begitu juga dalam upaya visual antar bagian dengan menciptakan hubungan yang akrab. Bentuk bangunan lainnya dapat pula digunakan untuk memperjelas keadaan ini, yakni dengan menata bagian-bagian komponen bebas, misalnya perabot, secara maksimal. Kebutuhan ruang kantor dapat dihitung dengan menggunakan dua cara bersamaan, yakni: 1) ruang gerak orang (misalnya standar ruang perorangan x jumlah orang) + ruang tambahan untuk sarana penunjang + faktor (biasanya 15 %) untuk sirkulasi utama; ruang bebas untuk bukan orang, misalnya untuk ruang mesin, perpustakaan, dimana lebih tergantung pada banyaknya peralatan dibandingkan jumlah orang yang membutuhkan ruang kerjanya, sehingga untuk menghitungnya dapat digunakan dasar pemikiran praktis dari benda-benda tersebut; 2) dan atau dengan cara memperbandingkan contoh-contoh yang ada; kemudian suatu faktor ditambahkan untuk sirkulasi yang ada. Untuk menyiapkan denah ruang yang tumpang tindih, misalnya menghubungkan satu departemen dengan departemen yang lainnya dalam suatu bangunan yang sudah ada, atau bahkan untuk menyusun komposisi pada bangunan kantor yang baru; maka perlu dipelajari hubungan kerja antar bagian dari perusahaan tersebut atau jika perlu diadakan penelitian yang lebih rinci.

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data A. Metode Pengumpulan Data 1. Data Primer Data primer yang dibutuhkan dalam studi ini adalah : kondisi lahan, kondisi lingkungan sekitar lahan, status kepemilikan lahan, aksesibilitas sekitar lahan. Untuk mendapatkan data-data primer tersebut dilakukan : a. Survey Lapangan Melakukan pengamatan langsung ke lokasi lahan, pengamatan lingkungan sekitar lahan untuk mendapatkan kondisi eksisting. b. Wawancara Wawancara ini dilakukan untuk memperoleh informasi mengenai lahan yang belum terbangun tersebut. Adapun pihak-pihak yang terkait diantaranya seperti: pemilik lahan, warga sekitar lokasi tapak untuk mengetahui kondisi dari lokasi lahan dan wilayah sekitarnya, serta bagian pemasaran perkantoran di sekitar wilayah lahan untuk mengetahui kondisi serta data lainnya yang berkaitan dengan data pembanding bagi lokasi objek studi. c. Dokumentasi Dokumentasi dilakukan untuk pengumpulan atau rekaman data secara visual untuk mengetahui dan menggambarkan kondisi dari lokasi objek studi dan wilayah sekitarnya. Data yang diperoleh dari hasil dokumentasi dapat berupa rekaman visual atau foto dari wilayah objek studi dan lingkungan sekitarnya. 2. Data Sekunder Jenis data sekunder yang diperlukan dalam penelitian adalah: Rencana penggunaan lahan Rencana Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) tapak

Kondisi makro dan mikro ekonomi properti Peta : Penggunaan Lahan Rencana, NJOP Laporan Bulanan Kecamatan dan Kelurahan RTRW Kecamatan Palmerah Supply dan Demand Properti

B. Metode Pengolahan Data Metode analisis yang digunakan dalam laporan ini sebagai berikut : 1. Analisis Lokasi Analisis ini bertujuan untuk mengetahui potensi dan permasalahan objek studi dari beberapa sub analisis yaitu analisis kelayakan fisik, analisis aksesibilitas, analisis karakteristik lokasi dan kemudian di analisis lebih dalam menggunakan metode SWOT quantitatif yang akan menghasilkan kekuatan dan kelemahan dari lahan kosong tersebut. Dalam analisis ini pula menghasilkan cara untuk meminimalisasi kelemahan sehingga bisa menjadi kekuatan terhadap

pengembangan lahan kosong tersebut. Metode SWOT ini digunakan untuk mempertimbangkan faktor lingkungan internal (lokasi tapak) strenghts dan weaknesses serta lingkungan eksternal opportunities dan threats (lingkungan sekitarnya) pesaing yang akan memasuki pasar. Metode SWOT membandingkan antara faktor ekternal peluang

(opportunities) dan ancaman (threats) dengan faktor internal kekuatan (strenghts) dan kelemahan (weaknesses) sehingga dari analisis tersebut dapat menghasilkan hasil apakah lahan belum terbangun tersebut layak dikembangkan sebagai karya perkantoran jika dilihat dari berbagai faktor tersebut

Tabel 3.1 Diagram Matrik SWOT dan Kemungkinan Strategi yang Sesuai STRENGHTS (S) WEAKNESSES (W)

OPPORTUNITIES (O) THREATS (T)

Strategi SO Strategi ST

Strategi WO Strategi WT

2. Analisis Pasar Analisis ini bertujuan untuk mengetahui kondisi ekonomi Indonesia secara umum, kemudian akan melihat kondisi supply and demand properti secara umum di Jakarta serta melihat tren dan peluang pengembangan yang mungkin dilakukan terhadap lahan tersebut. 3. Analisis Kompetitor Dalam analisis akan membahas jenis pusat perbelanjaan yang menjadi data pesaing bagi mall yang akan di bangun.

BAB IV TINJAUAN OBJEK STUDI

4.1 Kecamatan Palmerah 4.1.1 Makro Kecamatan Palmerah

4.1.2 Kependudukan

Tinjauan Mikro Kelurahan Slipi 4.2.1 Kondisi Wilayah Administrasi.

4.2.2 Kependudukan

4.2.3 Sarana / Fasilitas

A.

Fasilitas Pendidikan

B.

Fasilitas Kesehatan

C.

Fasilitas Keagamaan

D. Fasilitas Ekonomi

4.2.4 Penggunaan Lahan Penggunaan lahan eksisting

4.3 Indikator Makro ekonomi