P. 1
perawatan gedung

perawatan gedung

|Views: 1,254|Likes:
Published by Rahma Dian Arianti

More info:

Published by: Rahma Dian Arianti on Jun 10, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

03/29/2013

pdf

text

original

Gedung bertingkat bermunculan, jasa perawatan lift makin laris

Kian menjamurnya pembangunan gedung bertingkat, menjadi lahan bisnis yang menggiurkan bagi jasa perawatan dan perbaikan lift. Maklum, alat angkut manusia dan barang dalam gedung ini butuh perawatan rutin. Pengusaha jasa ini bisa meraup omzet puluhan juta rupiah sebulan. Lift atau elevator merupakan perangkat penting dalam sebuah gedung bertingkat. Makin maraknya pembangunan gedung-gedung bertingkat di Jakarta dan kota besar lainnya, bukan hanya mendatangkan banyak permintaan alat pengangkut itu. Tapi, juga menjadi lahan bisnis nan menggiurkan bagi usaha perawatan dan perbaikan lift. Maklum, seperti perangkat elektronik lainnya, perawatan lift maupun elevator harus dilakukan secara rutin dan berkala. Perbaikan kedua perangkat itu juga membutuhkan tangantangan ahli yang biasa menangani lift dan elevator. Suprihatin, Manajer Operasional Xiwu Elevator Indonesia (XEI) menuturkan, jasa perbaikan dan perawatan lift dan elevator ini terus meningkat seiring pertumbuhan gedung bertingkat. "Prospek ke depannya cukup bagus," ujar Supri, sapaan akrabnya Dalam sebulan, XEI bisa melayani 20 permintaan dari pengelola gedung, baik gedung perkantoran, mal ataupun rumah sakit. "Tarif perawatan yang kami tawarkan adalah berdasarkan kesepakatan dengan pelanggan," jelasnya. Dalam usaha ini, XEI lebih fokus pada jasa perawatan lift di gedung dengan sepuluh lantai. Selain lift penumpang, pihaknya juga menerima order perawatan lift barang. Perawatan lift maupun biasanya dilakukan dua kali seminggu. Tarif jasa ini perawatan ini mulai Rp 700.000, tergantung tinggi bangunan. Dalam sebulan, XEI pun bisa mendulang omzet hingga Rp 25 juta. Pemain lain usaha perawatan lift dan elevator ini adalah Tujuh Sinergi Indonesia (TSI). Alun Nugroho, pemilik TSI telah menekuni usaha ini sejak tahun 2005. Berdasarkan pengalamannya, jasa ini banyak diburu menjelang tahun baru. "Hotel-hotel yang menjadi klien kami, banyak yang melakukan perawatan lift menjelang akhir tahun," ujarnya. Menurutnya, lift harus dirawat minimal dua kali dalam sebulan.

tarifnya sekitar Rp 400.000 per lift. Pasalnya.dan memulihkan fungsi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. yang dimaksudkan untuk mempertahankan. sampai pada elemen – elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ). peluang usaha jasa ini masih terbuka lebar. saban bulan. "Misalnya. Alun menyatakan. . Tapi. ia bisa mengantongi omzet minimal Rp 10 juta. Persyaratan fungsional Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan. permintaan jasa perawatan terus meningkat.antara lain : 1. Performance bangunan mencakup banyak aspek. suku cadang harus diimpor. Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar." ujar Alun. pengusaha harus siap menghadapi kesulitan mencari spare part atau suku cadang jika mereka harus melakukan perbaikan. Sayang. yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan. Sementara. Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi bangunan tersebut." ujar Alun. Pasalnya. pemainnya masih terbatas. Persyaratan Performance Masing – masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik. Namun. Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan. Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi. banderol tarif jasa yang ditetapkan oleh TSI juga berdasarkan ketinggian gedung. mulai dari performance fisik luar bangunan. Alun enggan menyebut seberapa banyak permintaan yang datang kepadanya.Seperti XEI. 2. MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN OPERASIONAL GEDUNG HAKEKAT PEMELIHARAAN BANGUNAN Maintenance atau pemeliharaan pada bangunan dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan teknis dan administrative. "Pabriknya masih jarang di sini. untuk gedung setinggi delapan hingga sepuluh lantai.

Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak. Namun seringkali kriteria – kriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya. pembersihan dinding luar. Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan. 3.pecah dll ). karena menyangkut regulasi dan legalitas. Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah bangunan – bangunan sewa dan bangunan – bangunan umum.perencana telah memiliki kriteria – kriteria untuk menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih efektif. A. Kenyamanan user merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan. terutama pada bangunan sewa. Persyaratan Menurut User Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. yaitu : Pemeliharaan rutin harian Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai ) Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan ) Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi ) ketinggian Secara sederhana. Kerusakan – kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan. Pemeliharaan Rutin Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya : goresan. .Persyaratan ini diantarnya : Persyaratan maksimum suatu bangunan. pengecatan interior 3 tahunan. Idealnya. Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan menurut USER dan menurut OWNER. 4. Persyaratan Menurut Undang – undang Persyaratan menurut undang – undang merupakan persyaratn yang tidak bias diabaikan. dll. Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan. pada tahap desain. dll.

Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan.bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan. manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya. Kurangnya data dan pengetahuan Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar. Dalam suati rencana program pemeliharaan. Kendala – kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah : Pemilik / Owner Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi. B. sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak . Pemeliharaan Remedial Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh : Kegagalan teknis / manajemen Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan. kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan. Kegagalan kontruksi dan desain Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. jika siklus kegiatannya sudah ditentukan. Pada tahap pengoperasian bangunan. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan.

. ditinjau dari direncanakan atau tidak. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama. Pemeliharaan terencana / planned. Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan. Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan sebelumnya.bertahan lama. 5. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned Difinisi : 1. Program perbaikan yang tidak efektif.data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi. Secara lebih luas. Kegagalan dalam pemeliharaan Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai. 2. 7. Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang diperlukan. 3. Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat – akibat yang serius. kegiatan pemeliharaan dapat diklasifikasikan menjadi : 1. Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin. Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya. 4. 2. control dan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya. Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik dan Data . Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan. 6.

Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap performansinya.Pada dasarnya. Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh. b.luas lantai dan jumlah lantai. Organisasinya bisa In – House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan. maka manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG. yaitu : a. Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan. Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building management. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan.sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu.tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey terhadap kondisi bangunan. Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.misalkan kantor sewa.pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. yaitu : Owner / pemilik gedung Tenant / Penyewa Building management / pengelola bangunan Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada organisasi induk.fungsi gedung. Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan. Fungsi – fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan ( . ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar. PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan.

Dalam konteks pemeliharaan gedung. Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung. fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya : Reliabilitas ( kehandalan ) Availabilitas ( ketersediaan ) Memperpanjang umur teknis Memberikan nilai tambah Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya. Membuat laporan rutin dan insidentil 2. Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap : AC System pengadaan air bersih System pembuangan air kotor Sytem pencegah kebakaran Elevator Gondola Power suplay ( PLN dan genset ) Penerangan.accounting ). fungsi security. fungsi administrasi (general affair ). Chief Membuat protap –protap .fungsi operasional dan pemeliharaan teknik.budgeting dan program tahunan Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi. Buiding Manager Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.telekomunikasi dan CCTV Sound system Dll Tugas – tugas pokok masing – masing bidang 1. Membuat planning.

biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Supervisor Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya Mengatur penggunaan peralatan dan bahan Membuat laporan kepada chief secara rutin 4. Setelah complain di tindak lanjuti. Teknisi / Pelaksana Melaksanakan pekerjaan pengoperasian. Sebagaimana halnya dengan tubuh manusia.Membuat standart operasi dan maintenance Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana Melakukan inspeksi Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin 3. Dengan perawatan yang terencana maka kondisi bangunan menjadi semakin kokoh dan semakin menawan dan menjadi asset tersendiri bagi penghuni bangunan tersebut.sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik.maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager. apabila tubuh sakit maka perlu asupan obat dengan dosis yang tepat dan akurat. maka bangunan juga memerlukan “improvement” untuk terus tumbuh dan berkembang.perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin ) Membuat laporan kepada supervisor Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan. juga tubuh perlu berhias agar tampil menarik dan menawan. PEMELIHARAAN BANGUNAN BERTINGKAT BANYAK Bangunan ibarat tubuh manusia. Tubuh manusia memerlukan vitamin untuk terus tumbuh dan berkembang. perlu “ maintenance” yang rutin agar tetap dalam kondisi sehat dan prima. dan apabila sedang sakit ( bocor. pipa pecah dll) . namun daya tarik secara visual dari sebuah bangunan tidak akan berkurang. Sehingga walaupun umur bangunan semakin hari kian bertambah. perlu pemeliharaan dan perawatan agar selalu dapat tampil optimal. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti.

tentunya mempunyai unit-unit yang juga mempunyai masalah secara fisik materialnya. Coba kita bandingkan bangunan yang berpenghuni dan yang tidak berpenghuni. Sesi pemeliharaan terakhir adalah sesi harian atau bisa juga dikatakan sesi mingguan. Pada setiap pergantian tahun anggaran. dan sesi harian. maka kondisi tersebut bisa dikatakan bahwa bangunan tersebut dalam keadaan mati atau “stagnan” sehingga tidak dapat merawat dan tumbuh berkembang. pada hakekatnya sudah diprediksikan sejak awal tahun anggaran untuk menjaga dan memperkuat bangunan agar selalu tampil optimal selalu. Perawatan bangunan vertikal dikategorikan dalam tiga sesi.maka perlu penanganan dengan dosis yang cepat dan tepat agar tidak mengganggu jalannya operasinal bangunan sehari hari. misal keramik pecah.sesi bulanan. maka akan banyak kita jumpai bangunan yang tidak terawat dan kumuh adalah bangunan yang tidak ditempati penghuninya. hotel ataupun apartemen. Untuk sesi tahunan terdiri dari perawatan bangunan yang bersifat rutin menyisir setiap lantai yang ada dalam bangunan. dinding retak dll. Pada dasarnya semakin tua sebuah bangunan. Bangunan vertikal biasanya difungsikan sebagai kantor. Dalam penulisan mengenai pemeliharaan dan perawatan kali ini. Dalam program sesi tahunan ini. maka diperlukan ”check list” secara periodik dan terus menerus secara berkelanjutan untuk memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan dilapangan . yaitu sesi tahunan . demikian juga halnya dengan bangunan. akan dibahas mengenai aspek-aspek yang berpengaruh dalam memelihara bangunan bertingkat banyak (vertical) agar dapat selalu tampil optimal dan menawan. Roh dari bangunan adalah manusia yang menghuni bangunan tersebut. maka pastilah semakin banyak masalah yang terjadi pada bangunan tersebut. Jadi program pemeliharaan sesi bulanan. Karena segala material juga mempunyai tenggat waktu tertentu yang perlu dilakukan penggantian. maka pihak ”Building Maintenance” harus dapat memprediksikan hal hal yang sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang akan datang dan rencana pemeliharaan tersebut terinci detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Contoh untuk . mulai dari lantai basement (terbawah) ke arah lantai paling atas (roof). Program berikutnya adalah pemeliharaan bangunan sesi bulanan. Manusia terdiri atas tubuh fisk dan roh yang membuat fisik tersebut menjadi bergerak dinamis. Secara citra bangunan. Dengan penyisiran secara periodik inilah maka kerusakan-kerusakan yang kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal.

Coba bayangkan sebuah lobby apartemen yang kumuh dan kusam serta banyak noda bocor di plafond-nya. walaupun pada unit yang menjadi bagian dari bangunan tersebut dalam kondisi bagus. apabila ditemukan dinding retak. maka ada saatnya pengelola bangunan menghias sesuai dengan tema-tema tertentu. maka dipastikan kondisi bangunan akan selalu tampil prima dan optimal. Misalkan pada hari raya kemerdekaan maka bangunan akan dihiasi dengan tema-tema kemerdekaan. begitu juga dengan hari-hari yang lainnya. melainkan juga merupakan sosok yang harus kita jaga dan rawat dengan baik sebagaimana kita menjaga tubuh kita sehari-harinya. Bangunan memang tidak sekedar fisik yang terlihat dari luarnya . maupun dalam jangka mingguan atau harian. Untuk menambah menawan dan memperkuat citra bangunan.apartemen atau rumah susun. Karena fasilitas yang dimiliki harus dijaga agar dapat digunakan secara kelancaran sehingga proses operasional tidak terganggu. disuatu unit ada yang bocor dari ”grouting” wastafel. Pemeliharaan bangunan vertikal bertingkat banyak menjadi lebih penting dari bangunan tunggal (landed house). . kebocoran dan cacat lainnya yang menyebar disemua lini bangunan. Sungguh pemandangan yang tidak enak dipandang mata dan sangat mempengaruhi nilai investasi dari unit per tinggal yang ada didalam bangunan vertikal tersebut. Sinergi dari beberapa sesi pemeliharaan diatas memungkinkan bangunan selalu tampil sehat dan nyaman untuk dihuni. PEMELIHARAAN GEDUNG DAN RELIABILITAS SERTA KONSEP MANAJEMEN PROYEK Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting dilakukan dalam manajemen operasional. Jadi nilai investasi hunian vertikal bertingkat banyak menjadi akan sangat hancur. jangka bulanan. bukan dari per unit tinggal. khususnya pada bangunan hotel maupun apartemen. maka perlu rencana perbaikan dalam rutinitas harian atau mingguan. mengingat ada program-program dalam jangka tahunan. karena nilai jual bangunan bertingkat tergantung dari kondisi bangunan secara keseluruhan. kursi-kursi area kolam renang kusam seperti kursi di pasar loak. kemudian di koridor tiap lantainya banyak dinding retak yang entah kapan akan diperbaiki. Dari ketiga sesi pemeliharaan dan perawatan bangunan tersebut diatas. melainkan justru akan semakin menaikkan citra dan menambah nilai investasi dari waktu ke waktu. Dengan adanya perawatan yang berkonsep jelas dan terencana maka nilai bangunan tidak akan pudar ditelan jaman.

Dalam melaksanakan manajemen proyek perlu perencanaan. penjadwalan dan pengendalian. Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan membiarkannya bekerja tanpa gangguan. Pemeliharaan dan Reliabilitas A. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance) Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga fasilitas dalam kondisi yang baik.Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang ada dapat berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat mengendalikan biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan jika terjadi kerusakan. . KATEGORI PEMELIHARAAN Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan. Dengan demikian baik maintenance maupun reliabilitas adalah dua hal yang saling terkait dan tidak dapat dipisahkan. Pemeliharaan Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar menjaga mesin dan fasilitas tetap berjalan. Konsep ini juga melibatkan perancangan system manusia dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam toleransi nya. Yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan proyek sampai ke pelaporan proyek adalah manajer proyek. B. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk membangun system yang mengetahui kerusakan potensial dan membuat pergantian atau perbaikan yang akan mencegah kerusakan. Pemeliharaan meliputi segala aktifitas yang terlibat dalam penjagaan peralatan system dalam aturan kerja. Dalam topik ini juga akan dibahas mengenai manajemen proyek yang mana suatu proyek dengan proyek yang lain mempunyai keunikan tersendiri sehingga dalam melakukan manajemen proyek perlu suatu organisasi proyek. Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari mesin atau produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk waktu dan kondisi tertentu. PENTINGNYA STRATEGI PEMELIHARAAN Tujuan pemeliharaan adalah untuk memelihara kemampuan system dan mengendalikan biaya sehingga system harus dirancang dan dipelihara untuk mencapai standar mutu dan kinerja yang diharapkan. 1.

pengertian akurasi dari masingmasing komponen yang mendukung suatu fasilitas yang digunakan adalah sesuatu yang penting daklam konsep reliabilitas.Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu peralatan perlu diservis atau direparasi. Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena penggunaan yang tidak wajar. maka barangkali perlu membiarkan prose situ mogok baru diperbaiki. Sehingga Reliabilitas keseluhan merupakan hasil kali dari semua reliabilitas komponennya. Taktik yang digunakan dalam reliabilitas adalah: 1. oleh karena itu perlunya manajemen membangun system pemeliharaan yang meliputi seleksi personel dan pelatihan. Perbaikan komponen individual Karena kesalahan sering terjadi di dunia yang nyata. serta tenaga kerja B. Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karen aberdampak pada persediaan. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat pemogokan secara penuh karena akan mengganggu proses secara keseluruhan. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance) Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak dan kemudian harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat. atau dapat dinotasikan sebagai: Rs = R1 x R2 x R3 x … x Rn R1 = reliabilitas komponen 1 R2 = reliabilitas komponen2 Rs = Reliabilitas keseluruhan 2. Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika proses tersebut mogok. RELIABILITAS Adalah suatu probabilitas dimana bagian mesin atau produk akan berfungsi sesuai dengan spesifikasi waktu dan kondisi yang telah ditentukan. Kerusakan terjadi pada tingkat yang berbeda-beda selam umur produk. uang. Tingkat kerusakan yang tinggi disebut Kehancuran sebelum waktunya (infant mortality) terjadi pada awal mulai produksi di banyak perusahaan terutama perusahaan elektronik. 2. Memperbaiki Redundancy .

Redundancy adalah penggunaan komponen secara parallel untuk meningkatkan reliabilitas. Melatih personel untuk mengoperasikan dan memelihara mesin yang dimiliki. Mengembangkan rencana pemeliharaan pencegahan yang memanfaatkan praktek terbaik dari operator dan departemen pemeliharaan serta depot servis. Konsep ini dikenal sebagai pemakaian unit secara parallel dan meriupakan taktik standar operasi manajemen. Memperbesar atau memperbaikai fasilitas dapat dilakukan dengan dengan meletakkan system pengembalian dalam operasi yang lebih cepat. 2. PENINGKATAN KAPABILITAS REPARASI Karena pemeliharaan preventif dan reliabilitas jarang yang sempurna. Akan tetapi apabila satu komponenrusak akan berakibat pada yang lain maka harus diperhatikan hasilnya yang dapat dirumuskan: (Probabilitas kerja komponen 1 ) + { (probabilitas kerja komponen 2) x (probalititas kebutuhan komponen 2)} C. dan mudah dipelihara. Menekankan Total biaya kepemilikan ketika pembelian mesin dilakukan. Teknik ini memback up komponen dengan komponen tambahan. . Tersedia sumber dayanya 3. sehingga servis dan pemeliharaan termasuk sebagai biaya. mudah dioperasikan. Fasilitas pemeliharaan yang baik meliputi : 1. Pelatihan personel secara baik 2. 5. 4. 3. banyak perusahaan mencoba meningkatkan kapabilitasnya. Kemampuan menetapkan rencana reparasi dan prioritas. Kemampuan mendisain cara untuk perluasan MBTF. 4. Kemampuan dan memiliki otoritas merencanakan material.TOTAL PRODUCTIVE MAINTENANCE Merupakan kombinasi TQM (Total Quality Management) dengan pandangan strategik tentang pemeliharaan dari desain proses dan peralatan ke pemeliharaan pencegahan. Disain mesin yang reliable. 6. Dalam konsep ini melibatkan pengurangan variabilitas melalui pelibatan tenaga kerja dan pelaporan catatan pemeliharaan dan juga meliputi: 1. D. Kemampuan mengidentifikasi penyebab pemogokan.

Reliabilitas dapat diperbaiki melalui pemeliharaan pencegahan dan fasilitas reparasi yang excellent.Simulasi Karena kompleksitas dari beberapa keputusan pemeliharaan. 2. Model simulasi fisik juag dapat digunakan secara penuh. Contohnya personel operasi dapat ditambah staf melalui penentuan trade off antara biaya penghentian mesin dan biaya penambahan tanaga kerja. Beberapa perusahaan menggunakan cara otomatisasi untuk mendeteksi kesalahan yang terjadi. TEKNIK UNTUK MENETAPKAN KEBIJAKAN PEMELIHARAAN Ada dua teknik yang bermanfaat dan efektif untuk pemeliharaan yaitu simulasi dan expert system. 1. Contohnya Du Pont menggunakan expert system untuk memonitor peralatan dan melatih personel untuk melakukan perbaikan. maka simulasi computer marupakan alat yang bagus untuk mengevaluasi dampak berbagai kebijakan.E. Manajer operasi memfokuskan pada perbaikan desain dan memback up komponen untuk memperbaiki reliabilitas. Pada akhirnya banyak perusahaan yang mengajak para karyawannya untuk mempunyai rasa memiliki peralatan mereka sehingga selalu memeliharanya. Expert System Manajer operasi dapat menggunakan expert system seperti program computer untuk membantu sataf dalam mengisolasi dan memperbaiki variasi kesalahan dan kerusakan mesin serta peralatan. Manajemen dapat mensimulasikan permasalahan tersebut. .

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->