Gedung bertingkat bermunculan, jasa perawatan lift makin laris

Kian menjamurnya pembangunan gedung bertingkat, menjadi lahan bisnis yang menggiurkan bagi jasa perawatan dan perbaikan lift. Maklum, alat angkut manusia dan barang dalam gedung ini butuh perawatan rutin. Pengusaha jasa ini bisa meraup omzet puluhan juta rupiah sebulan. Lift atau elevator merupakan perangkat penting dalam sebuah gedung bertingkat. Makin maraknya pembangunan gedung-gedung bertingkat di Jakarta dan kota besar lainnya, bukan hanya mendatangkan banyak permintaan alat pengangkut itu. Tapi, juga menjadi lahan bisnis nan menggiurkan bagi usaha perawatan dan perbaikan lift. Maklum, seperti perangkat elektronik lainnya, perawatan lift maupun elevator harus dilakukan secara rutin dan berkala. Perbaikan kedua perangkat itu juga membutuhkan tangantangan ahli yang biasa menangani lift dan elevator. Suprihatin, Manajer Operasional Xiwu Elevator Indonesia (XEI) menuturkan, jasa perbaikan dan perawatan lift dan elevator ini terus meningkat seiring pertumbuhan gedung bertingkat. "Prospek ke depannya cukup bagus," ujar Supri, sapaan akrabnya Dalam sebulan, XEI bisa melayani 20 permintaan dari pengelola gedung, baik gedung perkantoran, mal ataupun rumah sakit. "Tarif perawatan yang kami tawarkan adalah berdasarkan kesepakatan dengan pelanggan," jelasnya. Dalam usaha ini, XEI lebih fokus pada jasa perawatan lift di gedung dengan sepuluh lantai. Selain lift penumpang, pihaknya juga menerima order perawatan lift barang. Perawatan lift maupun biasanya dilakukan dua kali seminggu. Tarif jasa ini perawatan ini mulai Rp 700.000, tergantung tinggi bangunan. Dalam sebulan, XEI pun bisa mendulang omzet hingga Rp 25 juta. Pemain lain usaha perawatan lift dan elevator ini adalah Tujuh Sinergi Indonesia (TSI). Alun Nugroho, pemilik TSI telah menekuni usaha ini sejak tahun 2005. Berdasarkan pengalamannya, jasa ini banyak diburu menjelang tahun baru. "Hotel-hotel yang menjadi klien kami, banyak yang melakukan perawatan lift menjelang akhir tahun," ujarnya. Menurutnya, lift harus dirawat minimal dua kali dalam sebulan.

Seperti XEI, banderol tarif jasa yang ditetapkan oleh TSI juga berdasarkan ketinggian gedung. "Misalnya, untuk gedung setinggi delapan hingga sepuluh lantai, tarifnya sekitar Rp 400.000 per lift," ujar Alun. Sayang, Alun enggan menyebut seberapa banyak permintaan yang datang kepadanya. Tapi, saban bulan, ia bisa mengantongi omzet minimal Rp 10 juta. Alun menyatakan, peluang usaha jasa ini masih terbuka lebar. Pasalnya, pemainnya masih terbatas. Sementara, permintaan jasa perawatan terus meningkat. Namun, pengusaha harus siap menghadapi kesulitan mencari spare part atau suku cadang jika mereka harus melakukan perbaikan. Pasalnya, suku cadang harus diimpor. "Pabriknya masih jarang di sini," ujar Alun.

MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN OPERASIONAL GEDUNG

HAKEKAT PEMELIHARAAN BANGUNAN Maintenance atau pemeliharaan pada bangunan dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan teknis dan administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan,dan memulihkan fungsi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan,antara lain : 1. Persyaratan fungsional Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi bangunan tersebut. 2. Persyaratan Performance Masing masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik. Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan, sampai pada elemen elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ). Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi bangunan.

Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan menurut USER dan menurut OWNER, terutama pada bangunan sewa. 3. Persyaratan Menurut Undang undang Persyaratan menurut undang undang merupakan persyaratn yang tidak bias diabaikan, karena menyangkut regulasi dan legalitas.Persyaratan ini diantarnya : Persyaratan maksimum suatu bangunan, dll. 4. Persyaratan Menurut User Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah bangunan bangunan sewa dan bangunan bangunan umum. Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria kriteria untuk menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun seringkali kriteria kriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya. Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan, yaitu : Pemeliharaan rutin harian Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai ) Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan ) Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi ) ketinggian

Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan. A. Pemeliharaan Rutin Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak. Kerusakan kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ).

Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya. Dalam suati rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat. Kendala kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah : Pemilik / Owner

Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar. Kurangnya data dan pengetahuan

Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.

B. Pemeliharaan Remedial Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh : Kegagalan teknis / manajemen

Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau bahan bahan bangunan. Kegagalan kontruksi dan desain

Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak

bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama. Kegagalan dalam pemeliharaan

Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai, Program perbaikan yang tidak efektif, Inspeksi inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik dan Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi.

Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan dapat diklasifikasikan menjadi : 1. 2. Pemeliharaan terencana / planned. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned Difinisi : 1. Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan, control dan penggunaan laporan laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya. 2. Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan sebelumnya. 3. Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan. 4. Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang diperlukan. 5. Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat akibat yang serius. 6. Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin. 7. Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya.

Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu. PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu : Owner / pemilik gedung Tenant / Penyewa Building management / pengelola bangunan Masing masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG. Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. Organisasinya bisa In House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan. Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan, yaitu : a. Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan. b. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap performansinya. Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building management. Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana. Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan (

accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik. Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya : Reliabilitas ( kehandalan ) Availabilitas ( ketersediaan ) Memperpanjang umur teknis Memberikan nilai tambah Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.

Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap : AC System pengadaan air bersih System pembuangan air kotor Sytem pencegah kebakaran Elevator Gondola Power suplay ( PLN dan genset ) Penerangan,telekomunikasi dan CCTV Sound system Dll Tugas tugas pokok masing masing bidang 1. Buiding Manager Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk. Membuat planning,budgeting dan program tahunan Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi. Membuat laporan rutin dan insidentil 2. Chief Membuat protap protap

Membuat standart operasi dan maintenance Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana Melakukan inspeksi Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin 3. Supervisor Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama sama chief Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya Mengatur penggunaan peralatan dan bahan Membuat laporan kepada chief secara rutin 4. Teknisi / Pelaksana Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin ) Membuat laporan kepada supervisor Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik.

PEMELIHARAAN BANGUNAN BERTINGKAT BANYAK Bangunan ibarat tubuh manusia, perlu pemeliharaan dan perawatan agar selalu dapat tampil optimal. Sehingga walaupun umur bangunan semakin hari kian bertambah, namun daya tarik secara visual dari sebuah bangunan tidak akan berkurang. Dengan perawatan yang terencana maka kondisi bangunan menjadi semakin kokoh dan semakin menawan dan menjadi asset tersendiri bagi penghuni bangunan tersebut. Tubuh manusia memerlukan vitamin untuk terus tumbuh dan berkembang, apabila tubuh sakit maka perlu asupan obat dengan dosis yang tepat dan akurat, juga tubuh perlu berhias agar tampil menarik dan menawan. Sebagaimana halnya dengan tubuh manusia, maka bangunan juga memerlukan improvement untuk terus tumbuh dan berkembang, perlu maintenance yang rutin agar tetap dalam kondisi sehat dan prima, dan apabila sedang sakit ( bocor, pipa pecah dll)

maka perlu penanganan dengan dosis yang cepat dan tepat agar tidak mengganggu jalannya operasinal bangunan sehari hari. Manusia terdiri atas tubuh fisk dan roh yang membuat fisik tersebut menjadi bergerak dinamis, demikian juga halnya dengan bangunan. Roh dari bangunan adalah manusia yang menghuni bangunan tersebut. Coba kita bandingkan bangunan yang berpenghuni dan yang tidak berpenghuni, maka akan banyak kita jumpai bangunan yang tidak terawat dan kumuh adalah bangunan yang tidak ditempati penghuninya. Secara citra bangunan, maka kondisi tersebut bisa dikatakan bahwa bangunan tersebut dalam keadaan mati atau stagnan sehingga tidak dapat merawat dan tumbuh berkembang. Dalam penulisan mengenai pemeliharaan dan perawatan kali ini, akan dibahas mengenai aspek-aspek yang berpengaruh dalam memelihara bangunan bertingkat banyak (vertical) agar dapat selalu tampil optimal dan menawan. Perawatan bangunan vertikal dikategorikan dalam tiga sesi, yaitu sesi tahunan ,sesi bulanan, dan sesi harian. Untuk sesi tahunan terdiri dari perawatan bangunan yang bersifat rutin menyisir setiap lantai yang ada dalam bangunan, mulai dari lantai basement (terbawah) ke arah lantai paling atas (roof). Dalam program sesi tahunan ini, maka diperlukan check list secara periodik dan terus menerus secara berkelanjutan untuk memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan dilapangan . Dengan penyisiran secara periodik inilah maka kerusakan-kerusakan yang kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal. Program berikutnya adalah pemeliharaan bangunan sesi bulanan. Pada dasarnya semakin tua sebuah bangunan, maka pastilah semakin banyak masalah yang terjadi pada bangunan tersebut. Karena segala material juga mempunyai tenggat waktu tertentu yang perlu dilakukan penggantian, misal keramik pecah, dinding retak dll. Pada setiap pergantian tahun anggaran, maka pihak Building Maintenance harus dapat memprediksikan hal hal yang sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang akan datang dan rencana pemeliharaan tersebut terinci detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Jadi program pemeliharaan sesi bulanan, pada hakekatnya sudah diprediksikan sejak awal tahun anggaran untuk menjaga dan memperkuat bangunan agar selalu tampil optimal selalu. Sesi pemeliharaan terakhir adalah sesi harian atau bisa juga dikatakan sesi mingguan. Bangunan vertikal biasanya difungsikan sebagai kantor, hotel ataupun apartemen, tentunya mempunyai unit-unit yang juga mempunyai masalah secara fisik materialnya. Contoh untuk

apartemen atau rumah susun, disuatu unit ada yang bocor dari grouting wastafel, maka perlu rencana perbaikan dalam rutinitas harian atau mingguan. Dari ketiga sesi pemeliharaan dan perawatan bangunan tersebut diatas, maka dipastikan kondisi bangunan akan selalu tampil prima dan optimal, mengingat ada program-program dalam jangka tahunan, jangka bulanan, maupun dalam jangka mingguan atau harian. Sinergi dari beberapa sesi pemeliharaan diatas memungkinkan bangunan selalu tampil sehat dan nyaman untuk dihuni. Untuk menambah menawan dan memperkuat citra bangunan, khususnya pada bangunan hotel maupun apartemen, maka ada saatnya pengelola bangunan menghias sesuai dengan tema-tema tertentu. Misalkan pada hari raya kemerdekaan maka bangunan akan dihiasi dengan tema-tema kemerdekaan, begitu juga dengan hari-hari yang lainnya. Bangunan memang tidak sekedar fisik yang terlihat dari luarnya , melainkan juga merupakan sosok yang harus kita jaga dan rawat dengan baik sebagaimana kita menjaga tubuh kita sehari-harinya. Dengan adanya perawatan yang berkonsep jelas dan terencana maka nilai bangunan tidak akan pudar ditelan jaman, melainkan justru akan semakin menaikkan citra dan menambah nilai investasi dari waktu ke waktu. Pemeliharaan bangunan vertikal bertingkat banyak menjadi lebih penting dari bangunan tunggal (landed house), karena nilai jual bangunan bertingkat tergantung dari kondisi bangunan secara keseluruhan, bukan dari per unit tinggal. Jadi nilai investasi hunian vertikal bertingkat banyak menjadi akan sangat hancur, apabila ditemukan dinding retak, kebocoran dan cacat lainnya yang menyebar disemua lini bangunan, walaupun pada unit yang menjadi bagian dari bangunan tersebut dalam kondisi bagus. Coba bayangkan sebuah lobby apartemen yang kumuh dan kusam serta banyak noda bocor di plafond-nya, kemudian di koridor tiap lantainya banyak dinding retak yang entah kapan akan diperbaiki, kursi-kursi area kolam renang kusam seperti kursi di pasar loak. Sungguh pemandangan yang tidak enak dipandang mata dan sangat mempengaruhi nilai investasi dari unit per tinggal yang ada didalam bangunan vertikal tersebut.

PEMELIHARAAN GEDUNG DAN RELIABILITAS SERTA KONSEP MANAJEMEN PROYEK Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting dilakukan dalam manajemen operasional. Karena fasilitas yang dimiliki harus dijaga agar dapat digunakan secara kelancaran sehingga proses operasional tidak terganggu.

Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang ada dapat berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat mengendalikan biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan jika terjadi kerusakan. Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari mesin atau produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk waktu dan kondisi tertentu. Dengan demikian baik maintenance maupun reliabilitas adalah dua hal yang saling terkait dan tidak dapat dipisahkan. Dalam topik ini juga akan dibahas mengenai manajemen proyek yang mana suatu proyek dengan proyek yang lain mempunyai keunikan tersendiri sehingga dalam melakukan manajemen proyek perlu suatu organisasi proyek. Yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan proyek sampai ke pelaporan proyek adalah manajer proyek.Dalam melaksanakan manajemen proyek perlu perencanaan, penjadwalan dan pengendalian.

Pemeliharaan dan Reliabilitas A. PENTINGNYA STRATEGI PEMELIHARAAN Tujuan pemeliharaan adalah untuk memelihara kemampuan system dan mengendalikan biaya sehingga system harus dirancang dan dipelihara untuk mencapai standar mutu dan kinerja yang diharapkan. Pemeliharaan meliputi segala aktifitas yang terlibat dalam penjagaan peralatan system dalam aturan kerja.

B. KATEGORI PEMELIHARAAN Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan. 1. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance) Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga fasilitas dalam kondisi yang baik. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk membangun system yang mengetahui kerusakan potensial dan membuat pergantian atau perbaikan yang akan mencegah kerusakan. Pemeliharaan Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar menjaga mesin dan fasilitas tetap berjalan. Konsep ini juga melibatkan perancangan system manusia dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam toleransi nya. Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan membiarkannya bekerja tanpa gangguan.

Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu peralatan perlu diservis atau direparasi. Kerusakan terjadi pada tingkat yang berbeda-beda selam umur produk. Tingkat kerusakan yang tinggi disebut Kehancuran sebelum waktunya (infant mortality) terjadi pada awal mulai produksi di banyak perusahaan terutama perusahaan elektronik. Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena penggunaan yang tidak wajar, oleh karena itu perlunya manajemen membangun system pemeliharaan yang meliputi seleksi personel dan pelatihan. 2. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance) Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak dan kemudian harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat. Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika proses tersebut mogok, maka barangkali perlu membiarkan prose situ mogok baru diperbaiki. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat pemogokan secara penuh karena akan mengganggu proses secara keseluruhan. Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara pemeliharaan

pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karen aberdampak pada persediaan, uang, serta tenaga kerja B. RELIABILITAS Adalah suatu probabilitas dimana bagian mesin atau produk akan berfungsi sesuai dengan spesifikasi waktu dan kondisi yang telah ditentukan. Taktik yang digunakan dalam reliabilitas adalah: 1. Perbaikan komponen individual Karena kesalahan sering terjadi di dunia yang nyata, pengertian akurasi dari masingmasing komponen yang mendukung suatu fasilitas yang digunakan adalah sesuatu yang penting daklam konsep reliabilitas. Sehingga Reliabilitas keseluhan merupakan hasil kali dari semua reliabilitas komponennya, atau dapat dinotasikan sebagai: Rs = R1 x R2 x R3 x x Rn R1 = reliabilitas komponen 1 R2 = reliabilitas komponen2 Rs = Reliabilitas keseluruhan

2. Memperbaiki Redundancy

Redundancy adalah penggunaan komponen secara parallel untuk meningkatkan reliabilitas. Teknik ini memback up komponen dengan komponen tambahan. Konsep ini dikenal sebagai pemakaian unit secara parallel dan meriupakan taktik standar operasi manajemen. Akan tetapi apabila satu komponenrusak akan berakibat pada yang lain maka harus diperhatikan hasilnya yang dapat dirumuskan: (Probabilitas kerja komponen 1 ) + { (probabilitas kerja komponen 2) x (probalititas kebutuhan komponen 2)} C. PENINGKATAN KAPABILITAS REPARASI Karena pemeliharaan preventif dan reliabilitas jarang yang sempurna, banyak perusahaan mencoba meningkatkan kapabilitasnya. Memperbesar atau memperbaikai fasilitas dapat dilakukan dengan dengan meletakkan system pengembalian dalam operasi yang lebih cepat. Fasilitas pemeliharaan yang baik meliputi : 1. Pelatihan personel secara baik 2. Tersedia sumber dayanya 3. Kemampuan menetapkan rencana reparasi dan prioritas. 4. Kemampuan dan memiliki otoritas merencanakan material. 5. Kemampuan mengidentifikasi penyebab pemogokan. 6. Kemampuan mendisain cara untuk perluasan MBTF. D.TOTAL PRODUCTIVE MAINTENANCE Merupakan kombinasi TQM (Total Quality Management) dengan pandangan strategik tentang pemeliharaan dari desain proses dan peralatan ke pemeliharaan pencegahan. Dalam konsep ini melibatkan pengurangan variabilitas melalui pelibatan tenaga kerja dan pelaporan catatan pemeliharaan dan juga meliputi: 1. Disain mesin yang reliable, mudah dioperasikan, dan mudah dipelihara. 2. Menekankan Total biaya kepemilikan ketika pembelian mesin dilakukan, sehingga servis dan pemeliharaan termasuk sebagai biaya. 3. Mengembangkan rencana pemeliharaan pencegahan yang memanfaatkan praktek terbaik dari operator dan departemen pemeliharaan serta depot servis. 4. Melatih personel untuk mengoperasikan dan memelihara mesin yang dimiliki.

E. TEKNIK UNTUK MENETAPKAN KEBIJAKAN PEMELIHARAAN Ada dua teknik yang bermanfaat dan efektif untuk pemeliharaan yaitu simulasi dan expert system. 1.Simulasi Karena kompleksitas dari beberapa keputusan pemeliharaan, maka simulasi computer marupakan alat yang bagus untuk mengevaluasi dampak berbagai kebijakan. Contohnya personel operasi dapat ditambah staf melalui penentuan trade off antara biaya penghentian mesin dan biaya penambahan tanaga kerja. Manajemen dapat mensimulasikan permasalahan tersebut. Model simulasi fisik juag dapat digunakan secara penuh.

2. Expert System Manajer operasi dapat menggunakan expert system seperti program computer untuk membantu sataf dalam mengisolasi dan memperbaiki variasi kesalahan dan kerusakan mesin serta peralatan. Contohnya Du Pont menggunakan expert system untuk memonitor peralatan dan melatih personel untuk melakukan perbaikan. Manajer operasi memfokuskan pada perbaikan desain dan memback up komponen untuk memperbaiki reliabilitas. Reliabilitas dapat diperbaiki melalui pemeliharaan pencegahan dan fasilitas reparasi yang excellent. Beberapa perusahaan menggunakan cara otomatisasi untuk mendeteksi kesalahan yang terjadi. Pada akhirnya banyak perusahaan yang mengajak para karyawannya untuk mempunyai rasa memiliki peralatan mereka sehingga selalu memeliharanya.